1、Jinhua Shidai Tiyu Park Program金华时代体育公园项目概念规划1 根据市政府规划意向，我司对金华市场进行长达3个月的全面调查研究，认为罗店分区金罗公路以东地块(A-08，A-11)未来建设，需解决以下几个核心问题：核心问题1、如何将本项目有机融入金义都市新区发展，打造集商务会议、运动健身、度假休闲、康体疗养、文化体验等功能于一体的商务休闲综合体，成为浙中城市后花园、金华城市金名片？2、如何”文化搭台，经济唱戏”，在本项目中有机融入婺文化，并凭借独特的经营模式，成为婺商回归的大本营，促成婺商回归投资？3、如何通过球类训练基地推动金华体育事业发展，提升城市功能，同时规避2、高尔夫球场报批风险？4、如何将本项目与双龙风景区有机融合，成为双龙风景区的龙头，促进金华旅游产业发展？2目录1、总体战略定位2、项目概念规划3、项目投资概况4、开发运营策略5、开发设计团队6、相关问题探讨7、项目背景简述3第一篇：总体战略定位4以高端体育运动为亮点，以婺文化为内涵，以双龙风景区为依托，打造浙中城市会客厅、婺商回归的大本营、金华城市金名片。项目总体定位5以高尔夫运动为亮点，以商务会议为核心，集休闲度假、运动健身、康体养生、文化体验、景观居住六大功能于一体的复合型高端休闲综合体。功能结构定位度假休闲商务会议景观居住高尔夫运动康疗养生运动健身特色主题关联功能文化体验6产品体系定位商务3、会议商务会议文化体验文化体验运动健身运动健身度假休闲度假休闲景观居住景观居住l高尔夫训高尔夫训练基地练基地l特色美食特色美食l生活购物生活购物l休闲娱乐等休闲娱乐等l高尔夫俱乐部高尔夫俱乐部l国际会议中心国际会议中心lSPASPA疗养中心疗养中心l特色美食中心特色美食中心l特色住宿中心等特色住宿中心等lCBACBA篮球训练基地篮球训练基地l推杆练习场推杆练习场l灯光网球场灯光网球场l游泳池游泳池/排球场排球场l水上垂钓基地水上垂钓基地l滨湖步道滨湖步道/拓展基地拓展基地l露天咖啡座露天咖啡座/茶座等茶座等l庄园会所庄园会所l山地独栋山地独栋l缓坡类独栋缓坡类独栋l景观公寓等景观公寓等 国际水准4、的国际水准的1818洞高尔夫洞高尔夫婺文化特色的婺文化特色的五星级商务休闲中心五星级商务休闲中心综合运动俱乐部综合运动俱乐部风情特色商风情特色商业街区业街区高端景观住宅高端景观住宅全国知名、浙中首席以高尔夫运动为亮点，以商务会议为核心的复合型高端休闲综合体康体养生康体养生六大功能体系六大功能体系五大产品体系五大产品体系7项目空间布局一主题两中心三组团n一主题：婺商回归主题，成为全球婺商回归大本营。n两中心：五星级商务休闲中心和球类综合运动中心婺文化特色的五星级商务休闲中心球类综合运动中心(高尔夫、篮球)n三组团：景观居住三组团 世界风情别墅组团婺商生态居住组团景观公寓组团球类综合运动中心景观居5、住三组团五星级商务休闲中心8一、项目总体定位二、功能结构体系三、项目产品体系四、总体布局结构第二篇：项目概念规划9以高端体育运动为亮点，以婺文化为内涵，以双龙风景区为依托，打造浙中城市会客厅、婺商回归的大本营、金华城市金名片。项目总体定位10项目总体定位鸟瞰图11以高尔夫运动为亮点，以商务会议为核心，集休闲度假、运动健身、康体养生、文化体验、景观居住六大功能于一体的复合型高端休闲综合体。功能结构定位度假休闲商务会议景观居住高尔夫运动康疗养生运动健身特色主题关联功能文化体验12产品体系定位商务会议l高尔夫训练基地l特色美食、生活购物、休闲娱乐等l高尔夫俱乐部、国际会议中心lSPA疗养中心、特色美6、食中心l特色住宿中心、婺商会所群等lCBA篮球训练基地、推杆练习场l灯光网球中心、游泳池/排球场l水上垂钓基地、滨湖步道/拓展基地l露天咖啡座/茶座等l庄园会所、山地独栋l缓坡类独栋、景观公寓等 国际水准的18洞高尔夫婺文化特色的五星级休闲度假中心综合运动俱乐部风情特色商业街区高端景观住宅全国知名、浙中首席，以高尔夫运动为亮点，以商务会议为核心的复合型高端休闲综合体六大功能体系五大产品体系运动健身休闲度假康体养生文化体验景观居住产品体系构成13一主题两中心三组团n一主题：婺商回归主题，成为全球婺商回归大本营。n两中心：五星级商务休闲中心和球类综合运动中心婺文化特色的五星级商务休闲中心国际会议中7、心、特色餐饮中心、特色住宿中心文化艺术中心、康体疗养中心、高尔夫俱乐部水上休闲乐园、风情特色商业、婺商企业会所群球类综合运动中心高尔夫训练基地、CBA篮球训练基地、游泳馆、灯光网球场、羽毛球练习场、排球场、拓展基地n三组团：景观居住三组团 世界风情别墅组团婺商生态居住组团景观公寓组团总体布局结构球类综合运动中心景观居住三组团五星级商务休闲中心14一主题：婺商回归主题【功能定位】世界婺商回归大本营【市场定位】以婺商回归为核心、以影响金华投资人士为对象，打造金华商务金名片，成为浙中城市发展后花园。【规划构思】以婺文化为载体，以婺商回归投资金华为宗旨，打造针对婺商回归所需的“商务、住宿、休闲、会议”8、等于一体的婺商基地，成为影响婺商回归的大本营。“文化搭台、经济唱戏”，成为婺商回归影响基地15经营主题：婺商回归文化搭台，经济唱戏，以婺文化融入为基础，吸引众多婺商回金华投资发展。承载平台：婺商会馆(婺商归属地，婺商永久会所)婺商凝聚力平台，婺商多元差异分合，缺乏凝聚力，整体形象未树立。婺商会馆的建设将成为婺商活动的集聚地。婺商归属感承载，在外婺商会时不时流露出一种孤寂感，害怕自己被这个时代抛弃，缺少一种归属感。本项目一年一度的世界婺商论坛将增强婺商们的归属感。吸引婺商回归投资金华。婺文化的传播地，通过婺商会馆的婺文化展示，凭借世界婺商论坛的影响力，传承婺文化。延伸平台：婺商企业会所婺商企业会9、所，通过完善的配套体系和居住体验，吸引婺商企业主如楼永良、郭广昌等在此处设立会所，成为众多婺商企业会所集聚地。复兴集团郭广昌飞鹰集团吴少华广厦董事局荣誉主席楼忠福广厦董事局主席楼明16两中心：球类综合运动中心【功能定位】高端住宿、商务会议、康体养生、休闲度假【市场定位】高端度假人群、商务会议人群【规划构思】依托尖峰山景和长岭水库资源景观及生态资源，以生态保护为原则，适度开发滨湖地块，通过高品质的环湖景观打造，提升整个湖区的品质。同时适度导入休闲娱乐功能，以高端生态精品酒店为载体，打造高端休闲度假产品体系。功能复合、浙中绝版球类运动中心17国际水准18洞高尔夫运动组团中国知名、浙中唯一的“大师手10、笔”山地、湖泊型高尔夫训练基地。山地球场湖泊球场灯光球场规划理念：依托金华影响力最大的山地景区和自然湖泊资源，打造浙中唯一乃至全浙江少有的集山地和湖泊于一体的特色高尔夫球场。项目特色：浙中地区唯一的山地+湖泊型高尔夫体育公园，大师设计，四季皆游。渠道资源：通过高尔夫邀请赛等形式，把海内外企业家、金融家、政界知名人士请到当地，让他们进一步了解金华的人文、政治和经济等情况，有助于他们在当地投资。球类综合运动中心高尔夫运动训练基地18l名师担纲设计，保证独特性和挑战性l高端、丰富的度假休闲配套l承接世界型高尔夫赛事，营运加分；同时也是浙中龙头企业商务交流的最佳场所。球类综合运动中心高尔夫运动训练基地11、19球类综合运动中心CBA训练基地策划理念：争取成为国字号专业篮球训练基地，为中国男女篮在内的各级国家队，以及全部的CBA、NBL球队，提供优质完善的集训中心。项目特色：浙中唯一高水准的篮球训练基地项目资源：广厦集团CBA篮球队猛狮男子篮球队20运动健身中心运动健身中心，在山水间的怡情健身之所推杆练习场、灯光网球中心、小球训练中心、游泳池策划理念：以营造“全民健身运动”生活方式为主旨，深化道教养生理念，促进市民对健康的关注和投入，为浙中地区人民提供优质综合的参与性强的运动设施。项目构成：项目内建设多个主题的运动会所，包括乒乓球、羽毛球练习基地、灯光网球公园、游泳池、高尔夫练习场等群众参与度高的12、体育设施。项目特色：浙中地区综合性最强的运动中心球类综合运动中心21两中心：五星级休闲商务中心【功能定位】高端住宿、商务会议、康体养生、休闲度假【市场定位】高端度假人群、商务会议人群【规划构思】依托尖峰山景和长岭水库资源景观及生态资源，以生态保护为原则，适度开发滨湖地块，通过高品质的环湖景观打造，提升整个湖区的品质。同时适度导入休闲娱乐功能，以高端生态精品酒店为载体，打造高端休闲度假产品体系。商务会议+休闲度假+康体养生+文化体验，浙中绝版休闲胜地22婺文化特色的五星级商务休闲中心五星级商务休闲中心“以婺文化为特色，以商务会议为核心”浙中首席园林式高端度假商务酒店策划理念：将会议从局促的城市空13、间搬到有天有地好山好水的大自然中来，让一桩桩商务在自由开放的空间里促成，打造浙中地区唯一的功能齐全、生态优美、配套高端的商务领地。项目构成：国际会议中心、特色住宿中心、餐饮文化中心、高尔夫俱乐部、休闲疗养中心、文化艺术中心等构成。项目特色：双龙景区、配套齐全、配置高端的星级高端酒店，大堂展示、内部装饰等加入当地文物元素和当地建筑元素。资源渠道：将和国际知名的如IHG洲际酒店管理公司、喜达屋饭店及度假村国际集团等一流五星级酒店运营公司合作。23婺文化特色的五星级商务休闲中心国际会议中心浙江地区接待规模最大、硬件设备最先进的会议中心之一五星度假酒店，涵盖会议会务，特色住宿、度假休闲等功能，承载金华14、高端度假旅游居住需要，服务浙中地区商务会谈，商务接待，企业会议，成为金华市与外部发达经济地区的资本、人才和信息交流中心将和国际知名的如IHG洲际酒店管理公司、喜达屋饭店及度假村国际集团等一流五星级酒店运营公司合作。建筑体量：3000剧院式1000：可容纳600人800：可容纳500人课桌式300：可容纳200人200：可容纳60-130人长桌式100：可容纳30-40人60：可容纳20-30人接见式120：可容纳20人五星级商务休闲中心24婺文化特色的五星级商务休闲中心特色住宿中心360度全景，独栋化配置，婺文化元素，别样心灵回归旅居体验规划理念：依托酒店，独栋化配置，与景观紧密接触，打造3615、0度全景极致体验。建筑特色：建筑设计和内饰运用东阳木雕等金华特色建筑文化元素。建筑体量：7000五星级商务休闲中心25婺文化特色的五星级商务休闲中心餐饮文化中心以当地餐饮文化为特色、以国际美食为主题的餐饮文化中心一方面吸取世界各地特色美食精髓，打造主题餐饮.另一方面发扬当地餐饮文化传统。金华饮食文化的植入，如金华火腿、磐安菌菇等。同时推动当地茶、道文化的发展建筑体量：2500五星级商务休闲中心26婺文化特色的五星级商务休闲中心康体疗养中心以“生态、健康、养生”为特色，以道文化养生为宗旨、打造浙中最有品位的康体疗养中心禅Spa休闲馆健身健体馆室内恒温泳池道学养生馆桑拿馆建筑体量：2000五星级商16、务休闲中心27婺文化特色的五星级商务休闲中心文化艺术中心以婺文化交流、婺剧表演、东阳木雕展示等为主题的文化时尚中心五星级商务休闲中心举办黄大仙文化交流活动，邀请香港、广州及东南亚黄大仙分会定期互访，友好城市结盟，发扬婺城黄大仙文化将婺剧表演融入文化艺术中心，定期表演，成为婺剧文化展示的基地之一定期开展东阳木雕等艺术展，推动木雕文化的宣传，可邀请东阳木雕艺术讲解木雕文化定期举办婺文化讲坛，弘扬婺文化建筑体量：300028婺文化特色的五星级商务休闲中心婺商企业会所群以稀缺的五星级服务、完善功能为特色，打造高标准婺商企业会所群成为婺商回归的资源平台和影响基地环绕五星级酒店及配套，充分利用景观资源。保17、持企业会所南北向的足够间距。山地建筑，顺应地形，保留山脊植被，形成疏朗组团。成为婺商的企业会所群。通过免费使用形式捆绑婺商代表企业，成为婺商回归投资的资源和影响力基地。五星级商务休闲中心29高尔夫俱乐部以“尊贵、奢华、人性”为原则，打造国际化高标准高尔夫俱乐部俱乐部会馆建筑则是为会员提供更衣、淋浴、餐饮、交流和宴会的服务空间。包含接待大厅、高球专卖、咖啡厅、餐厅、男女更衣室等。高尔夫会所建筑面积约为5000五星级商务休闲中心30策划理念：遵照道学“天人合一”规划理念，依托山景和绝佳的湖景景观条件，以水景和植物为载体，打造以山景观光、水上体验、景观游赏、健身漫步为主要内容的，多主题、多空间、多形18、态的滨水休闲带，丰富的景观节点和特色的交通方式形成生态观光、水上体验佳境。项目构成：包括中小体量的商业、茶室、咖啡吧、垂钓吧、滨湖步道、拓展基地、休闲娱乐中心等。水上休闲乐园，乐享休闲时光、天人合一水上垂钓基地、滨湖健身步道、滨水茶室露天咖啡座、茶座营造属于业主的滨水休闲生活钓鱼、滑船、风筝、水上瑜伽-水上休闲乐园五星级商务休闲中心策划理念：结合高尔夫球场等运动配套打造相关服务性商业以及配合品质住区居民需求而打造的格调商业街，结合居住、湖滨、其他休闲配套位置，设置富有变化和生活特色的休闲式商业街区。项目构成：特色商业街区5000在这里，听不到熙熙攘攘的车流声，看不见神色匆匆的路人，有在这里，听19、不到熙熙攘攘的车流声，看不见神色匆匆的路人，有的只是啜饮咖啡的游客和阳光下的静谧。的只是啜饮咖啡的游客和阳光下的静谧。集“日常生活服务、美食餐饮、休闲娱乐”于一体的欧洲风情休闲格调商业街区风情特色商业街五星级商务休闲中心3132三组团：【功能定位】景观居住、休闲养生【市场定位】高端客群、婺商客群、运动休闲等客群【规划构思】以生态保护为原则，充分利用尖峰山景、长岭水景等核心资源，发挥多种生态资源的组合优势，为渴望回归自然的都市人打造一个集生态休闲、运动、居住于一体的翡翠般纯净绿色的心灵之谷。全景体验+世界风情+英式管家服务，营造尊贵绿野居所世界风情别墅组团、婺商生态居住组团和景观公寓组团33策划20、理念：利用高尔夫球场、酒店、商业系统、游乐系统等的支撑，打造一个由低密度住宅为主体的湖滨旅游综合体中的高品质居住区，该部分的住区是以居住和度假为主要诉求的纯住宅区域，实现地产和高尔夫之间的双赢结合。项目构成：住区主要有延伸高尔夫球场内的庄园会所、山地独栋；环绕在高尔夫球场的缓坡类独栋和婺商主题别墅组团、沿湖两旁的高尔夫景观公寓。项目体量：住宅区建筑面积约为37.4万。项目特色：浙中地区唯一的、直观高尔夫球景观的品质住宅。规划理念：种在风景里的宅院，让建筑嵌入景观规划理念34园区服务：嫁接星级精品酒店，打造英式管家尊贵服务体系服务理念世界顶级居家生活顾问精致生活源于细节服务为顾客创造生活价值缔造21、精品生活，共享美好家园回馈社会，关爱生活财富之巅，尚品生活以人为本，品质改变生活酒店式管理服务特色英式大管家服务一站式服务园区服务35住宅经济指标：多元化物业组合物业组合物业类型参考占地面积（）参考建筑面积（）预计套数世界风情别墅组团庄园会所30000900020山地类独栋14721358885196缓坡类独栋6075042525170婺商主题生态别墅组团婺式缓坡类独栋4285730000100景观公寓组团景观公寓9360623401619501、住宅区分四期开发，规划建设新古典、地中海、美式、新亚洲风格、中式的高端别墅和景观公寓。2、高端住宅项目时整个金华高端居住区的重点，以庄园会所、山地类22、独栋、缓坡类独栋和景观公寓为主。经济指标36依山势布置别墅朝向，充分利用景观资源。保持别墅南北向的足够间距。山地建筑，顺应地形，保留山脊植被，形成疏朗组团主要客户对象为龙头型企业，可作为企业会所使用。产品系列1：庄园会所尽享亲地景观、私享高尔夫资源的“会所型”法式庄园大宅世界风情别墅组团3738因势利导,在地块内部顺应地形地势营造内部景观，实现户户有景。在道路规划中采取适合山地的支状路网结构，降低人均道路面积，减少土方量。交通干道沿山体阴坡布置，将阳坡尽量多的留给高档的独立别墅组团。产品系列2：缓坡类独栋散落在坡地上、与山体融为一体的、自然生长的生态居所世界风情别墅组团39产品系列2：缓坡类独23、栋世界风情别墅组团40设计理念采用道学“天人合一”的建筑规划理念，所建建筑物均适应当地的地理气候特点，顺应自然规律。文化灌输项目规划以灵魂浙中历来经济发达，古往今来，商贾繁华，尤其是现代的义乌、东阳等地，更是一个活跃的经济窗口，但是金华人素来已形成“不排外、和谐、共享”的品德文化，成为婺文化的优良传统在现代社会的美好演绎，本项目本着“和谐共生、包容开放”的规划理念，强调人与人、人与自然、建筑与自然的和谐共生，打造一个多元化但是又和谐统一的居住社区。客户来源：主要对象为婺商回归企业家，作为婺商回归宿营地。产品系列3：婺商主题生态别墅组团尽享婺城文化、私享高尔夫资源的生态居所群婺商主题生态别墅组团24、41婺文化植入建筑细节婺文化标识建筑（大门、入口）婺文化元素嵌入住宅建筑设计将武义俞源村粉墙黛瓦马头墙、八咏楼为代表的亭楼建筑、武义熟溪桥为代表的桥梁等建筑风格融入建筑设计当中，打造一个婺文化居住组团。婺文化元素融入装修设计将婺瓷、东阳木雕、浦江书画等融入样板房装修修设计婺学学堂将婺学论著及相关作品陈列婺学学堂当中，成为居民免费学习婺学文化场所。八咏楼粉墙黛瓦马头墙熟溪桥婺剧以婺学为代表吕祖谦在的丽泽书院婺商主题生态别墅组团马头墙42深入发掘人文传统与山水城市的资源特色，环山抱水的潜质充分融入到人居环境之中：保持整体环境原生态，交通体系随势而就，打造台地环境，步移景异；建筑立面考虑与周边环境融25、合产品系列4：景观公寓 以”山景+湖景+高尔夫景观”三重景观为特色的“空中别墅式公寓”景观公寓组团4344第三篇：项目投资概况45本项目预计投资55亿元，其中高尔夫投资4.5亿元，五星级酒店及配套投资10亿元.预计开发时间8-10年，邀请国际国内知名团队完成球场设计、建筑设计、球场运营及前期策划。项目投资概况综合经济技术指标项目单位占地面积建筑面积投资额总规划用地亩 住宅用地562374426 租赁用地16091071861总建筑面积住宅部分居住建筑37442640亿元租赁地块婺文化特色的商业休闲中心235006亿元综合运动中心35004亿元风情特色商业街50005000万国际水准的18洞高尔26、夫训练基地10418614.5亿元合计55亿元46高尔夫投资概况行业资料显示：一家有18个球洞的高尔夫球场，球场前期4-5亿元，每年维护费用4000-5000万元左右，折算成每天的成本为11万元左右，加上税费支出，维持球场运营需要接待6万人次打球，每人消费900元以上。据相关专业人士介绍，大部分球场经营中处于亏损状态，18标准高尔夫训练基地，每年亏损额达到2000-3000万元。18洞高尔夫前期纯投入4-5亿元左右，投资周期长达15年左右，此外高尔夫每年运营亏损上2000-3000万元47一、开发时序二、开发策略二、运营策略第四篇：开发运营策略482013201420152016201720127、8201920202021高尔夫球场休闲商务配套景观住宅18洞球场开发休闲商务中心开发住宅开发高尔夫球场及酒店配套先行，再做地产、保障项目形象及高度1、总体分两个大期开发，其中高尔夫球场及休闲商务配套建设为第一期，住宅地块为二期开发。2、球场及相关配套开发计划：球场与俱乐部会所计划2013年下半年开工，2015年年末球场建成开业。星级高级酒店计划于2014年开工，2017年开业。3、住宅开发计划，开发销售周期：2013-2021年，2014年销售开发时序49本项目将邀请国际著名设计师担纲设计设计为18洞标准72杆锦标赛级球场。目标成为亚洲各大巡回赛的选用球场之一，采用现代的的经营模式，整体的经28、营和VILLA式高尔夫球会所酒店以及会所酒店的产权式联排和别墅、高尔夫公园商业配套的经营结合，形成一个完整的、完善的高尔夫度假的产品序列。国际知名设计团队设计，专业团队开发半封闭会员制球场，专业团队管理经营模式为半封闭会员制：其优点是通过会籍销售，建立固定客户群，回收球场投资，提升球场内住宅销售价格，同时利用球场的开放性，为度假区内的酒店、餐饮和销售型物业提供高尔夫休闲运动服务，使其获得更大的效益，以发挥球场作为整体项目的配套设施的作用。营运商依意向：IMG高尔夫球场管理项目于20年前创建，并迅速在全球范围内响彻声誉，并以为世界一流高尔夫球场提供规划，开发和运营服务而驰名。开发策略501、国际29、知名高尔夫的赛事运营：组织汇丰冠军赛、Volvo中国公开赛等重要赛事，2、世界婺商论坛的永久会址：定期举办世界婺商论坛，发扬婺商精神、凝聚婺商智慧和力量、共商时局下经济、社会、企业经营等重要问题，同时也可以组织浙中商务会议、行业高端会议3、婺学讲坛：邀请相关婺学研究专家，做婺学专题讲座，推动婺文化的发展主办高尔夫赛事，打造影响力；同时也成为浙中甚至长三角龙头企业企业召开商务会议的最佳场所。项目经营策略婺商文化经营策略经营主题：婺商回归文化搭台，经济唱戏，以婺文化融入为基础，吸引众多婺商回金华投资发展。承载平台：婺商会馆(婺商归属地，婺商永久会所)婺商凝聚力平台，婺商多元差异分合，缺乏凝聚力，整30、体形象未树立。婺商会馆的建设将成为婺商活动的集聚地。婺商归属感承载，在外婺商会时不时流露出一种孤寂感，害怕自己被这个时代抛弃，缺少一种归属感。本项目一年一度的世界婺商论坛将增强婺商们的归属感。吸引婺商回归投资金华。婺文化的传播地，通过婺商会馆的婺文化展示，凭借世界婺商论坛的影响力，传承婺文化。延伸平台：婺商企业会所婺商企业会所，通过完善的配套体系和居住体验，吸引婺商企业主如楼永良、郭广昌等在此处设立会所，成为众多婺商企业会所集聚地。以婺商回归为主线，以婺商会馆为载体，以婺商企业会所为延展，承载婺商归属感，吸引婺商回金华投资5152第五篇：开发设计团队53开发商团队：广厦控股集团有限公司现有成员31、企业100多家，员工总数超过10万，企业总资产达260亿元，浙江最大的民营企业，中国民营企业500强第四位，获得鲁班奖30项，省市以上奖项500多项，被评为“中国房地产百强企业”和“引领中国房地产十大领军企业。球场设计团队：目前与世界知名设计院美国JMP高尔夫设计集团（MARKHollinger）和尼森何沃高尔夫球场设计公司（N&H）单位洽谈中建筑设计团队：目前与道林建筑与城市规划设计公司和BassenianLagoni建筑规划事务所、杭州建筑设计院等单位洽谈中球场经营团队：国际知名高球管理团队IMG团队和国内朝向集团等单位在洽谈前期策划团队：仲量联行和杭州汉嘉地产顾问在洽谈开发设计团队54第32、六篇：相关问题探讨551、高尔夫拿地风险规避方式：以球类训练基地形式申请报批基于广厦CBA篮球队和体育总局良好的合作关系，本项目采用球类训练基地形式式（高尔夫运动训练基地和CBA篮球训练基地）报批，具有很强可行性。风险防范56 2、指标层面：如果按照目前1.0的容积率和16米的限高条件，将使得本项目呈现4-5层纯多层建筑形式，不利于打造一个高端休闲商务综合体，若能在指标方面微调，将更有利于高端形象的布局和展示。方案容积率限高（m）物业机会方案1（原始方案）1.016纯多层方案2（突破限高）1.0突破16部分低层部分高层指标探讨57 3、规划层面：从目前的控规布局形式来看，高尔夫用地和其他用地相33、互独立，不是非常有利于高尔夫资源的运用，若能在目前的基础上，将各地块打散适度延伸至高尔夫场地，将更有利于项目的灵活规划、便于项目各高端商务配套资源之间的共享和互补。原布局：相互独立、分散割据、不利于资源的合理运用。意向布局：资源灵活运用、相互借势、疏密有致、形象高端。规划探讨58意向规划总平图59意向规划鸟瞰图604、鉴于高尔夫球场及配套的前期投入多，前6-8年处于亏损状态，为推进项目开发、早日成为金华城市金名片，为金华经济发展做出贡献，希望政府相关部门在地价方面给予一定的支持；5、另外，基于目前高尔夫用地为30年的租赁期限，且项目建设周期长，若政府能适当延长土地租赁期限，将更有利于提高高尔夫34、球场的利用效率，助推婺文化的深入发展，保证世界婺商论坛的延续。其他探讨61第七篇：项目背景简述n核心思考1：打造复合型商务度假综合体，成为金华城市金名片n核心思考2：“文化搭台，经济唱戏”，成为婺商回归大本营n核心思考3：如何通过球类训练基地推动金华体育事业发展，并 有效规避高尔夫球场报批风险？n核心思考4：如何将本项目与双龙风景区有机融合，成为双龙风景区的龙头，促进金华旅游产业发展？62n核心思考1：融入金义都市新区发展，打造复合型商务度假综合体、成为浙中城市后花园、金华城市金名片。63浙中城市群是浙江打造长三角国际门户地区重要支撑之一，金华是省经济发展重要增长极。浙中历来为商贸发达区域，民35、营企业众多、投资活跃；浙中城市的一体化，更加速经济发展，打消区域隔阂。浙江省城镇体系规划（2011-2020）中，未来10年浙江省城镇空间结构规划图上，已经把“金华义乌”与杭州、宁波、温州并列为浙江四大都市区。一年打基础、三年求突破、五年见实效、十年立新城新区的建设具体分为四个阶段：2012年为启动年；2013-2014年为拓展期2015-2016年为完善期；2017-2021年为提升期。四大都市区规划，特别是金义都市新区将对浙中城市群一体化发展起到核心推动作用，从而加速金华发展打造复合型商务度假综合体，成为金华城市金名片杭州湾温台沿海浙中金华经济发展迅猛、处浙江省中上水平，其中义务、永康、金36、华市区等地表现突出，急需与之相匹配的综合配套体系010002000300040005000600070008000杭州宁波温州绍兴台州嘉兴金华湖州衢州丽水舟山701260103351329127952668244815198907847652011年浙江各市生产总值生产总值（亿元）打造复合型商务度假综合体，成为金华城市金名片金华市市区兰溪市 义乌市 东阳市 永康市 武义县 浦江县 磐安县010000200003000040000500006000070000800009000045361433622725584340350625439638473337452298920112011年金华市与各37、县市人均生产总值（单位：元）年金华市与各县市人均生产总值（单位：元）国内生产总值2011年全市实现地区生产总值达到2477.7亿元，比上年增长10.5%。财政收入328.35亿元固定资产投资2011年社会固定资产投资总量达到873.71亿元，同比增涨21.5%，房地产投资206.37亿元，同比上年增长26.1%。人均可支配收入2011年金华市区城市居民人均可支配收入28593元，比上年增长14.2%。市区城市居民人均消费支出20810元。产业结构第一、二、三产业增加值占地区生产总值的比重由上年的5.151.843.1变化为5.150.944.0，第三产业所占比重比上年提高0.9个百分点。64638、5经济支撑2011年，实现国内生产总值2447.71亿元，人均GDP超7000美元，财政收入328.35亿元。金华的民营经济发达，私营、民营企业众多，为本地的高尔夫市场提供了强有力的消费人群。交通圈金华市交通便捷，是浙江和华东重要的交通枢纽。沪昆铁路、金千铁路和金温铁路、杭长高铁，新金温高铁，甬金铁路，金台铁路，金黄铁路均将在金华交汇。另外，浙中城市群内部将建设轨道等公共交通网，实现城市群主要城镇及景区间3040分钟到达的同城化目标消费支撑随着浙中城市群的集聚，金华市将涌现更多的高收入人群。而高档的消费场所为其提供了一个度假、休闲等符合其高消费特点的机会，消费高档化为高尔夫提供了有力的保障。气39、候条件高尔夫运动一般的气候条件要求为：在温差不大和湿度适中的气候条件下，比较适宜进行高尔夫运动。金华属亚热带湿润季风气候，四季分明、年温适中、热量丰富较优、雨量丰富充沛、冬季光温互补，有明显的干、湿季节。金华光、热、水条件优越，时空分布不均衡。气候水平差异较小，盆地小气候多样，有一定的垂直差异。较适合建设高尔夫球场。活跃经济活动以及休闲度假理念的兴起，使得浙中地区急需一个高端商务及休闲度假平台；高尔夫球场建设将提升金义都市新区形象，完善城市功能打造复合型商务度假综合体，成为金华城市金名片会议分类更优越的度假氛围和体验环境更完善的综合配套（餐饮、会议、娱乐等）更短的距离，更低的时间成本会展/行业40、峰会/主题性论坛赛事、颁奖会内部小型封闭决策会议中型会议中型度假活动大型会议及论坛联合双边会议/政府接待拓展和培训EMBA/总裁级培训班66浙中地区经济发达，商务活动频繁，但缺乏高品质、好环境的会议会展场所；本项目可依托高尔夫资源，发展会议经济，打造浙中休闲商务新高地。企业指标金华市市区兰溪市义乌市东阳市永康市武义县 浦江县 磐安县年销售收入2000万以上工业企业数258839028855724848234825788年销收入500万元以上私营工业企业单位数55817956011182798761782502210工业总产值（亿元）2704386382504208562632222451全部职41、工年均人数605087 81798 517891457785756911407480491 56868 16720打造复合型商务度假综合体，成为金华城市金名片67浙中经济水平的提升，促进旅游需求的升级，由观光向休闲转型，康体养生、体育运动、文化体验等休闲度假旅游潜力大，本项目抓住趋势，发展复合型休闲度假功能2009中国城市健康状况大调查中显示，主流城市的白领人群亚健康比例达76%，在这种形式下，SPA等养生休闲旅游景点迅速发展亚健康人群数量庞大，养生需求增加休闲理念转变，追求体验和精神享受,休闲体育运动产业发展良好打造复合型商务度假综合体，成为金华城市金名片观光旅游休闲旅游度假旅游上海：12742、84美元江苏：9448美元浙江：9115美元5000美元3000美元2000美元全国：5540美元市民休闲需求与GDP关系示意图数据来源：中华人民共和国统计局2011年数据目前大部分旅游产品金华：8213美元运动保运动保健（预健（预防）防）康体疗养康体疗养(高端高端)健康健康“微笑曲线微笑曲线”药物治疗药物治疗健康健康68非单纯高尔夫配套，而是将高尔夫运动和度假旅游相结合，打造集商务会议、康体疗养、文化体验等功能于一体的度假综合体。多元复合的度假新概念不但为高尔夫增加了附加值，而且满足了客户游走在高尔夫运动、旅游和商务活动之间的多重需求。度假综合体商务会议康体疗养文化体验高尔夫运动打造复合型商43、务度假综合体，成为金华城市金名片69n核心思考2：“文化搭台，经济唱戏”，成为婺商回归大本营。70国家级风景区双龙洞早已蜚声中外，省级风景区永康方岩、兰溪六洞山地下长河、浦江仙华山、武义郭洞-龙潭、磐安花溪、大盘山国家自然保护区，东阳花都-屏岩、汤溪九峰山等，或为山奇，或为水秀，可谓各擅胜场。金华的文物古迹与奇山秀水交相辉映，各处古迹遗址如颗颗明珠，点缀于八婺大地。太平天国侍王府、宋代名刹天宁寺、八咏楼、五峰书院等胜迹及诸葛八卦村、俞源太极村等神秘村落以及东阳卢宅等令游客流连忘返。金华传统名优特产有金华火腿、金华酥饼、东阳木雕、义乌南枣、金丝蜜枣、金华佛手、宣平莲子等。它们中间有很多曾被列为贡44、品，还有的多次在国内外博览会上获奖。金华人历代重教，历史名人众多，如李清照、骆宾王、当代诗人艾青等。“文化搭台，经济唱戏”，成为婺商回归大本营金华历史悠久、文化底蕴深厚，成为世代婺商情牵故土的核心载体。71“文化搭台，经济唱戏”，成为婺商回归大本营文化深厚、但弘扬较晚；婺商众多、但无交流平台。本项目可成为婺文化复兴和发扬的重要平台之一，推动婺文化功能升级。婺文化深厚悠久，但弘扬发展较晚，从2006年11月9日，才开始婺文化理论研讨会；婺商产业遍布全球，但多元差异分合，婺商整体形象未树，全国各地的婺商走南闯北创业，在全国的29个浙江商会现任会长中，就有7名金华人。根据金华市招商局的不完全统计，目45、前金华市在省外经商总人数为30多万，他们创办了1万多家企业，在省外的企业注册资本金达200多亿元，企业投资总额达1000多亿元，在省外投资创业人员及企业年营业（销售）总收入约为3000亿元。婺商饮水思源，但交流承载平台缺乏，婺商“吃苦耐劳，敢闯敢拼”，产业遍及全球，许多企业家饮水思源，但缺乏一个良好的交流和承载平台，06年才有“婺商故乡行活动”，12年才开首届婺商回归创业创新大会，本项目正好满足满足婺商回归的商务、文化、居住的物质和精神需求。72经营主题：婺商回归文化搭台，经济唱戏，以婺文化融入为基础，吸引众多婺商回金华投资发展。承载平台：婺商会馆(婺商归属地，婺商永久会所)婺商凝聚力平台，婺46、商多元差异分合，缺乏凝聚力，整体形象未树立。婺商会馆的建设将成为婺商活动的集聚地。婺商归属感承载，在外婺商会时不时流露出一种孤寂感，害怕自己被这个时代抛弃，缺少一种归属感。本项目一年一度的世界婺商论坛将增强婺商们的归属感。吸引婺商回归投资金华。婺文化的传播地，通过婺商会馆的婺文化展示，凭借世界婺商论坛的影响力，传承婺文化。延伸平台：婺商企业会所婺商企业会所，通过完善的配套体系和居住体验，吸引婺商企业主如楼忠福、楼永良、郭广昌等在此处设立会所，成为众多婺商企业会所集聚地。以婺商回归为主线，以婺商会馆为载体，以婺商企业会所为延展，承载婺商归属感，吸引婺商回金华投资“文化搭台，经济唱戏”，成为婺商回47、归大本营73n核心思考3：如何通过球类训练基地推动金华体育事业发展，并有效规避高尔夫球场报批风险？74高尔夫拿地风险规避方式：以球类训练基地形式申请报批基于广厦CBA篮球队和体育总局良好的合作关系，本项目采用球类训练基地形式式（高尔夫运动训练基地和CBA篮球训练基地）报批，具有很强可行性。借球类训练基地推动金华体育事业发展，并规避高尔夫球场报批风险75n核心思考4：如何将本项目与双龙风景区有机融合，成为双龙风景区的龙头，促进金华旅游产业发展？76凭借本项目独特景观营造和婺文化融入，将其融为入双龙风景区一部分，成为双龙风景区的龙头，推动金华旅游业发展。将项目融入双龙风景区一部分，成为双龙景区龙头77打造复合型商务度假综合体，成为金义都市后花园文化搭台，经济唱戏，成为婺商回归大本营利用广厦集团CBA资源，以球类训练基地报批规避政策风险复合型休闲综合体游居康体健身高端运动休闲度假庄园会所观景公寓山地别墅商务会议休闲度假康体养生庄园会所、山地别墅、景观公寓游居文化体验商务会议文化体验缓坡别墅市场小结78谢谢！