1、盐城市农贸市场规划盐城市农贸市场规划盐城市农贸市场规划盐城市农贸市场规划汇报稿2007年6月编制背景盐城市农贸市场规划是盐城市规划体系的重要组成部分，与市民的日常生活息息相关。为进一步加强对农贸市场的宏观管理，促进农贸市场规范有序地发展，特编制本规划。盐城市市区商业网点规划（20052020）于2005年编制完成并批准实施，该规划对盐城市农贸市场的建设起到了一定的指导作用，使得盐城市的农贸市场建设在市场规模以及市场建筑质量方面都有所提高，但是因为以下因素，农贸市场的建设又相对滞后于城市化进程。1、城市发展的需要1）城市规模扩展2）行政区划调整3）新一轮城市总体规划调整的影响总体规划调整的内容22、003年2006年规划人口分布2、农贸市场自身发展的需要1）开发主体的多元化农贸市场的选址、规划、投资、建设将更多地由市场来选择。为了更好地加强农贸市场的引导和建设，避免无序竞争，急需编制农贸市场规划。2）经营业态多元化在商业体系中，经营业态日趋多元化，竞争态势必将愈演愈烈。3）市场管理模式面临改进近年来盐城的农贸市场虽然发展较快，但是，传统的农贸市场发展模式、管理体制已经不能适应现代经济的发展要求，面临转轨的需要。为此，编制盐城市农贸市场规划，加强盐城市农贸市场的规划布局、建设及管理，促进农贸市场的持续发展，已变得非常紧迫和重要。规划范围及年限1、规划范围本次规划的规划范围与城市总体规划的规3、划建设用地范围一致，东至“东环路-新洋港-通榆运河”，南至南环路，西至“小马沟-聚亨路-大马沟-东进路-开发路-蟒蛇河-新洋港-串场河”，北至铁路货站。建设用地面积约108平方公里。2、规划年限近期至2010年，城市人口规模70万人。远期至2020年，城市人口规模90万人。区域位置有利因素盐城及其周边地区经济的持续增长和强大后劲，为农贸市场的发展奠定了坚实的市场基础。盐城交通状况的进一步改善，大大加强了对农贸市场的交通支持。进一步推进城市化进程，使得近郊农村改造速度加快。科技进步，新的营销方式的推广也将为农贸市场的发展创造条件。现状概况随着盐城市经济的发展和市民生活水平的提高，农贸市场的形式也4、由过去的沿街设摊的马路市场逐步向干净整洁的大棚、建筑底层及独立式的市场发展。根据2006年底的统计，规划范围内共有农贸市场39座。现状布点图规划范围内的农贸市场：大棚26座、建筑底层二层5座、独立式8座。以大棚为主要形式，占66.7%，建筑底层占12.8%，独立式农贸市场占20.5%。现状建筑形式评价图布局状况分区布局盐城市总体规划确定将主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区。本次规划范围也相应与盐城市总体规划保持一致。目前城中片区有农贸市场28处，城北片区有农贸市场4处，河东片区有农贸市场1处，城南片区有农贸市场4处，城西片区有农贸市场2处，西南片区无农贸市场。现状农贸市场分5、布密度表现状农贸市场分布密度表现状农贸市场分布密度表现状农贸市场分布密度表1.470.6839合计7.880.161河东片区-0西南片区2.150.332城西片区1.030.364城北片区1.500.314城南片区1.211.8128城中片区服务人口（万人/个）分布密度（个/平方公里）市场个数（个）规划分区现状农贸市场分布密度表现状农贸市场分布密度表从分布密度和服务人口两项指标看，城中片区的农贸市场分布密度高，局部区域存在农贸市场分布过密的现象。城南片区、河东片区存在农贸市场布局过少，服务半径过大的问题。城北片区、城西片区农贸市场分布密度不高，但服务人口也较少。从分布形态看，存在越靠近城市中心6、，农贸市场分布越密的状态。城西西南城南城中城北河东现状农贸市场规模为了满足市民的需求，近年来建设的农贸市场也不同程度的扩大了规模，提高了建设档次。根据现状资料统计：大型农贸市场的占地面积达8000平方米左右，建筑面积在10000平方米左右；中型农贸市场的占地面积为4000平方米左右，建筑面积为3000平方米左右；小型农贸市场的占地面积为2500平方米左右，建筑面积为1500平方米左右。经营状况随着市场规模的扩大以及市民消费水平的提高，盐城市农贸市场成交额2005年为11.4亿元，2006年达到12.3亿元，增加了8.3%，说明我市的农贸市场进入了较快的发展时期。业主状况随着我国经济体制改革的深7、入，农贸市场的经营主体也由原来单一的国营性质转变为国有、集体企业或个人等多种经营主体。现状存在问题1、总体发展不平衡近年来盐城市建成区面积有了很大的拓展，但是部分新建小区存在着农贸市场的配套建设滞后，或是规模达不到规划要求，相对旧城区而言，农贸市场的分布密度较低，部分的建筑质量也较差。2、部分市场业态落后、规模过小、市场建设水平较低例如本次规划范围内还存在大量的大棚市场，一部分市场设施配套和环境都较差，而独立式的农贸市场所占比例很小。3、农贸市场停车矛盾日趋突显大部分的农贸市场在建设过程中对停车问题的考虑过于简单，由于人民生活水准得到了很大的提高，汽车开始逐步走入了寻常百姓家，驾车买菜也成为了8、农贸市场的一种风景，但随之也带来农贸市场附近无处停车的尴尬局面，给农贸市场周边的市容和交通带来极大的影响。规划依据、原则及目标1、规划依据1、盐城市城市总体规划（2003-2020）2、盐城市市区商业网点规划（2005-2020）3、有关已批准的分区规划、控制性详细规划及其他相关规划4、城乡集市贸易管理办法5、江苏省城乡集市贸易管理条例6、江苏省商品交易市场管理规范7、其他相关法律、法规、文件2、规划原则1）系统化原则农贸市场的规划建设，应从区位、规模、经营、形式、业态、特色、功能等方面与城市社会经济系统、规划布局、交通体系紧密协调和配合，成为城市系统的有机组成部分。2）综合化多业态发展原则在9、经营方式上，规划把握农贸市场发展趋势，密切关注超市对农贸市场发展的影响，新建市场尽可能采取超市化经营的方式。在经营主体上，引导多元化办市场的原则，加大扶持引进外来资金、合资的农贸市场或连锁超市。3）突出文化内涵和地域特色原则对于新规划建设的农贸市场应当以本土文化为立足点，结合时代发展的特点，体现时代和地域特色。4）相对均衡布局的原则农贸市场应相对均衡布置。既要考虑到农贸市场发展的要求，又要考虑到新城区的发展对农贸市场的需求，还要方便市民购菜，保证农贸市场的有序运行。5）与现状相协调的原则农贸市场的发展应与现状社会经济发展水平相适应，对市场的投资建设要进行引导和规范，避免重复建设和资源浪费。城市10、农贸市场的发展关键是要满足城市发展和人民生活水平提高的需要，不在于多、大，而在于持续的发展动力。6）以人为本的原则农贸市场的规划布局和设计应尽可能从顾客的角度考虑，将人的需求作为农贸市场规划及建设的根本出发点。现代农贸市场应配置完善的环境设施，创造良好的环境条件。所有的农贸市场应有统一的标识。3、规划目标1、定性目标1）近期：提升农贸市场档次和竞争力，形成规范有序的农贸市场体系。2）远期：农贸市场发展中高档化、规模化、信息化。在全市形成高、中档相结合，功能齐全，特色突出，布局合理的农贸市场体系。2、定量目标根据盐城市城市总体规划，至2010年主城区人口70万人，至2020年，主城区人口90万人11、。2010年规划农贸市场51座；2020年规划农贸市场64座。2010年规划农贸市场51座2020年规划农贸市场64座规划控制指标导引一、市场的选址原则1、应符合城市规划及城市发展政策。2、原则上以新建居住区为基本单元，以合适的服务人口和服务半径设置。3、交通便利，有利于交通组织，方便运输，但不应布置在主干道沿线，以免引起交通阻塞。4、原则上不鼓励新建小型农贸市场，可采用净菜超市等形式作为补充。在城市新城中心以及对景观要求较高的区域，市场宜采用超市形式为主。5、城市新区农贸市场建设应采用独立式布置，考虑到旧城区建设用地比较紧张，农贸市场建设可适当采用建筑底层布置。二、市场的分级分为三级：大型农12、贸市场、中型农贸市场和小型农贸市场。大型农贸市场在肉菜副食品供应服务、管理方面起导向示范作用，体现市区肉菜食品供应特色和水平，并作为政府了解市区肉菜食品供求情况的主要窗口和调控肉菜食品市场的基点。服务半径800米左右，服务人口2万人以上。中型农贸市场在肉菜食品供应中起骨干作用，要求门类齐全、花色品种较多，满足周围居民的一般选择性购买需求。服务半径500米左右，服务人口0.8-2万人。小型农贸市场方便就近居民生活，满足居民家常菜需要，达到“小型农贸市场买个方便”的要求。服务半径小于500米，服务人口小于0.8万人。三、市场的建设标准参考国内部分城市的农贸市场建设指标，结合盐城的现状农贸市场建设情13、况，本次规划确定盐城农贸市场建设标准为：240平方米/千人建筑密度按50-60%建设5000-100002500-60000.8-2500左右中型农贸市场10000-180006000-120002800左右大型农贸市场用地面积(m)建筑面积(m)服务人口(万人)服务半径(m)控制指标市场形式农贸市场布局一、总体发展思路本次规划通过对现有市场的整改及对新市场的建设规划，形成大、中、小型各类农贸市场合理分布。规划至2020年，共形成农贸市场64个，其中新建农贸市场29个。在新市场的建设中根据用地布局和人口规模分布的科学选址，合理确定农贸市场的用地规模及服务半径，对停车场及其它基础设施予以充分考虑14、，并留有一定的发展余地。二、各级农贸市场的发展思路规划期内，盐城将淘汰马路市场，逐步改建大棚菜场，促进现有农贸市场的完善和提高，加快新建设地区农贸市场的发展。新规划大型农贸市场5家，占7.8%，中型农贸市场为33家,占51.6%，小型农贸市场为26家，占40.6%。在市区逐步形成以大型农贸市场为依托、中型农贸市场为骨干、小型农贸市场为补充的肉菜副食品经营格局。三、农贸市场经营模式引导本次规划对农贸市场的经营模式也作了引导性的要求，分为以下4种：1）普通农贸市场2）农加超市场3）邻里中心4）临时保留大棚四、农贸市场的建设与整改模式农贸市场建设与整改模式分为以下五种：1）新建在规划的新址上进行农贸15、市场建设，新建的农贸市场形式以独立式为主。一般建设规模上采取大、中型农贸市场，部分市场在经营方式上可采用超市化经营。2）保留市场主体建筑保持原状。在保留的同时治理内部与外部环境，完善各项设施配置。3）改建大棚市场的选址与规划相同的，对其采取改建的方式，使其在原址建设与规划要求相一致的农贸市场。有扩建余地的采取原址扩建的方式。4）迁建选址与规划用地性质冲突，该区域有建农贸市场需求的，采取异地迁建的方式。5）撤销市场规模小、建筑质量差、对周围影响大的农贸市场，规划中予以撤销。规划布点图农贸市场分区布局新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。以商业服务和居住功能为主。强化建军路、解放16、路沿线的城市中心功能。现状农贸市场配置密度较为合理。规划城中分区农贸市场共28处。规划保留的农贸市场6处，扩建和改建的12处，新建的2处，迁建的8处，撤销的2处。城中分区青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。以居住和行政、文化、商业、教育功能为主。规划期内重点建设区域，建设具有综合功能的城市新中心。城南分区比较旧城区而言，农贸市场配套相对较新，现状质量较好，多为新建。规划保留的农贸市场4处，新建的11处。城南分区新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速公路以南、串场河以东的区域。以物流和工业为主。城北分区是现状能源、化工等污染相对严重企业的集中地区，并有较为密集的农村居民点混杂其中17、。因此农贸市场较少。规划扩建和改建的农贸市场3处，新建的2处。城北分区西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。以居住和生活功能为主，提升城市环境质量。城西分区现状建设主要包括沿西环路开发的部分住宅小区和潘黄镇区，农贸市场较少。规划新建的农贸市场3处，迁建的2处。城西分区西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以南、徐淮盐高速公路以北区域。具综合功能的城市新区。调整现状工业项目；重点发展现代服务业。西南片区现状以盐都新区的产业用地开发为主，集中在西环路与世纪大道交汇处，区内无农贸市场。规划新建农贸市场4处。西南分区通榆运河以东区域。居住、工业相对平衡的新城区。以世纪大道为轴18、集中布置公共设施。现状北部的南洋开发区和南部的河东开发区基础设施建设已经初具雏形。规划保留的农贸市场1处，新建农贸市场6处。河东分区环境保护规划对策及措施1、节约用水，提高水资源利用率。2、配套建设污水收集与排放管网系统，禁止农贸市场污水、废水乱排放。3、努力改善居住区的声环境，降低农贸市场噪声污染。4、提高垃圾无害化处理率，提高废弃物综合利用率和处理处置率，真正实现无害化、资源化处理。5、逐步推进净菜超市建设，减少垃圾的产生量。近期建设规划一、规划期限至2010年。二、规模1、人口规模根据盐城市城市总体规划，至2010年城市人口约70万。2、市场总量近期规划形成农贸市场共51座，其中作为农加19、超试点的市场6座。近期规划农贸市场用地共23.5公顷，建筑面积共16.8万平方米。三、布局规划近期规划布点图农贸市场布局可分为旧城改建和新区建设两部分。1、旧城改建主要分为三种形式：保留、改建、撤销。保留适用于两种情况，一种是建筑质量较好，布局符合规划需求的，服务半径较为合理的菜场；另一种是建筑质量一般或较差，远期规划撤销的农贸市场，在近期相应的规划菜场尚未能建成，近期予以保留。规划近期保留的农贸市场17座，建议对建筑内外环境较差的菜场加强管理，并择时整治。城中（11处）：新西门、沙井头、迎宾路、大洋、利民、民主。鱼市口、城西、滩涂、旭日、沿河路。城南（4处）：盐都、兴业路、高登、源龙。城北盐20、湾河东新民扩、改建的农贸市场尽可能与规划的相一致，以避免二次改建。规划近期扩建和改建的农贸市场10座，其中扩建6座，改建4座。城中（8处）：亭湖、老虎桥、长坝、前进、大庆路、耿伙、解放路、小海。城北（2处）：童家沟、北闸。撤销的农贸市场：规划近期撤销农贸市场3座。分别为悦达菜场、东郊菜场、袁庄菜场。2、新区建设新区建设配置的农贸市场有两种情况，一种是根据规划的居住区按标准配建相应的农贸市场，称为新建；另一种是搬迁原有与规划用地不符的农贸市场，在邻近周边地段兴建新的农贸市场，并撤销原有选址，称之为迁建。规划新建、迁建农贸市场共24座。近期新建近期新建、迁建菜场一览表迁建菜场一览表河东02、河东021、3、河东04、河东06河东（4座）城南01、城南02、城南03、城南04、城南05、城南06、紫薇花园城南（7座）城北01城北（1座）西南01、西南02西南（2座）西大桥、潘黄、新日月、城西01城西（4座）海纯路、盐南（五星）、人民路、大星、东闸、先锋城中（6座）市场名称片区名近期新建近期新建、迁建菜场一览表迁建菜场一览表2007年农贸市场整治改造计划年农贸市场整治改造计划2007年下半年奋斗路、解放路交叉口西南利民（内部改造）2007年上半年农民街大洋（内部改造）保留农贸市场（2个）在建盐湾大道童家沟2007年下半年长坝路北长坝2007年上半年小海西路小海扩、改建农贸市场（3个）2007年下22、半年盐都区潘黄镇潘黄2007年上半年五星村盐南（五星）迁建农贸市场（2个）2007下半年缤纷亚洲地段城南032007年下半年黄海路、小海路交叉口东南先锋2007年下半年紫薇花园紫薇花园2007年上半年西环路新日月翠洲嘉园新建农贸市场（4个）时间安排市场地址市场名称20072007年农贸市场整治改造计划年农贸市场整治改造计划政策与管理措施一、建立市场经济的产权制度基础，限制无序竞争避免以炒卖房产为目的的出让转让，特别是对享受优惠政策的菜场，转让应经有关部门批准。建立健全农贸市场开办、建设、交易、管理的相关规章制度，保障农贸市场建设、交易、管理公开、公平、公正进行。规范农贸市场开办主体，从严审查开23、办者的资格，保证农贸市场交易主体的信誉，提高农贸市场的规模化水平。二、统一规划、统一管理、加强法制建设根据盐城市长远发展的需要，农贸市场的建设必须做到“三同步”（同步设计、同步施工、同步交付）和“三统一”（统一规划、统一步骤、统一管理）。三、加强规划的引导和控制，发挥城市规划的决策引导作用。农贸市场是与人民生活息息相关的公共基础设施，它的投入对未来城市空间的布局具有非常强的空间引导作用，因此，要加强规划的引导和控制，发挥城市规划的决策引导作用。同时，规划需要给实施留有一定的弹性空间，比如预留发展用地以及保持用地控制指标的弹性范围等。四、结合实践建设实行滚动修订。针对农贸市场本身发展面临的新趋势和不可预见性，本次规划以盐城市农贸市场的现状用地调查和分析为主，在对其他城市的相应比较中，得出目前状况下适合盐城市农贸市场发展的控制指标体系和用地指标体系。对于净菜超市的控制指标体系，尚有待于深入研究和调整，本规划中作为试点布局，如果实践效果良好可进一步推进，建议结合实践建设实行滚动修订。