1、第一部分 项目概况 设计要求 项目定位 土地利用现状第二部分 案例研究 第三部分 规划概念 第四部分 城市设计 开放空间设计 街道空间设计 地下空间设计 建筑设计第五部分 规划设计 总平面图 土地利用规划图 开发强度 高度控制 绿化系统及开放空间 分期开发建议图 可持续发展策略 规划控制图则 设计图则概要 控制规划图则投资收益估算目 录第一部分 项目概况-设计要求-项目区位-区域概况-项目定位项目背景无锡市于2007年开始全面推进太湖新城建设，“城市南进，建设湖湾城市”的城市建设发展目标在太湖新城得到了具体的行动体现。目前新城范围内市民中心、会展中心、艺术中心、金融商务第一街区都已开工建设，核2、心区吴越路以北、市民中心周边部分将在近期形成规模，亟待有效的空间引导。为使市民中心周边城市建设有序衔接、城市空间得到有效控制，无锡市规划局会同太湖新城建设指挥部开展无锡市太湖新城市民中心东侧地块城市设计招标工作。设计要求规划范围现状用地以村庄、农田为主。规划用地面积约9.9公顷。协调与周边用地的关系，统筹考虑城市整体空间效果，建议对设计范围西侧的市民中心、金融商务第一街区等一同考虑，做出城市设计方案。本区域是与市民中心、金融商务第一街区功能相吻合的配套区域，其规划用地性质应以商务办公为主。建筑总量不宜超过25万平方米，即容积率不超过.2为宜。项目区位无锡，初由浩瀚的太湖孕育，后京杭大运河开凿，3、繁荣了沿岸经济，无锡城市发展与运河紧密相连；现金无锡已成为长江三角洲重要的中心城市，伴随城市快速发展，城市向南拓展，以充分利用太湖岸线资源；城市从运河时代跨入太湖时代。太湖新城是无锡新的城市中心，功能定位为无锡的行政商务中心、科教创意中心和休闲居住中心。位于无锡市区南部，距离市中心约10公里。新城建设稳步推进，重点地区开发全面展开，城市功能、形象和特色得到了充分的完善、提升和展示，城市环境质量进一步改善，城市绿化进一步加强。核心区位于太湖新城中心部位，北至高浪路，南至太湖，东至贡湖大道，西至立信大道，总面积约11平方公里。太湖新城重大公共设施全部位于中心区，除艺术中心外，市民中心、金融商务第一4、街和会展中心均位于中心区的核心区。北京上海杭州苏州无锡5项目区域概况市民中心是无锡市新的行政中心，两幢百米办公楼统领整体空间，西侧金融商务第一街区，总用地面积20公顷，综合容积率4.2，总建筑面积约80万平方米，共有14幢高层建筑。北侧金匮公园，总用地面积64公顷。向南为尚贤河湿地，直抵太湖。湿地两侧分布有城市CBD、会展中心等文化建筑。基地位于太湖新城中心区的核心区域，北望金匮公园，南近会展中心、CBD，西临市民中心，与中心西侧的金融商务第一街隔水相望。轨道交通1号线、4号线贯穿基地区域。基地东侧贡湖大道，南侧吴越路为城市主干道，北侧观山路为城市次干道。市民中心金融商务第一街区商业金融第一街5、市民中心项目基地CBD金匮公园尚贤河湿地轨道交通及站点城市主干道城市次干道贡湖大道观山路吴越路CBD类办公环境花园式办公环境项目定位本项目需与第一街区和未来CBD互补错位发展，重视公共商业和服务设施配套；其产品类型、配套水准、环境品质、办公理念皆应与太湖新城核心区首位程度相匹配。创造一个富有生气、生态、令人留恋的办公园区是规划的总体目标。为保证目标的实现，沿门户道路必须严格按建筑控制线布置建筑，并保证建筑的朝向；停车场库和搬运装卸区域必须设在隐蔽的服务道路上；步行商业街是整个园区的活力集中点，这里将设置具有较高品质的便利店、餐馆、咖啡店等。园区内所有道路皆有绿化，中央公园是人们休憩、散步、享受6、阳光的保证。金融商务第一街区和未来CBD项目差异化发展路线 产品形态 高容积率、低绿化率 低容积率、高绿化率 建筑密度高 建筑密度高 大体量、高层、超高层 小体量，低层、多层 标准化、统一 独立性：独立独院，占天占地，具有独立 冠名权 强调写字楼整体的形象、写字楼是 某一群/档次公司群体形象的载体 个性化，满足公司自身个性的特别需要。写字楼是公司个体形象的载体 客户群体 需要浓厚商业氛围以增加商业机 会的服务产业：如贸易、广告、律 师、会计、咨询等公司或部门 需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、研发等 金融企业总部：需要在城市中心的 核心地段置业，以显示公司的实力 增强7、投资人的信心，促进自身 发展 需要独立办公环境进行统一人力资源管理 的公司：如“后台服务”公司呼叫中 心、快递服务公司等 某些公司总部：着重企业内部的管理统 筹，对企业自身形象展示的需要很高 客户需求心理 这些客户十分看重公司的商务综合 成本，因此需要聚集在城市中商务/商业区以降低其商务综合成本 通过良好的办公环境，激发研究工作人员 的创造力，提高工作效率 以写字楼所在的知名地段体现公司 形象，增加企业自信 以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌7土地利用现状金融商务第一街区村镇居住用地村镇企业用地村镇公路用地耕地水域规划范围现状用地以村庄、农田为主。现状用地一览表用地类性编号面积（平方米）比例村8、镇企业用地E6224200 12.15%村镇居住用地E6131278 15.71%耕地E2133512 67.05%水域E15201 2.61%村镇公路用地E6349222.47%合计199113 100.00%第二部分 案例研究-柏林波茨坦广场-伦敦CHISWICK PARK-新加坡BIOPOLIS生物科技园-北京丰台总部基地9柏林波茨坦广场波茨坦广场是新柏林最有魅力的场所。在承认“现代化不能破坏城市风貌”的前提下，这个区域被设计成密度大而视觉多变化的城市广场，以此来平衡公共与私密的区间。其引人注目的建筑集餐馆、购物中心、剧院及电影院等于一身，使它不仅吸引着外地观光的游客，也吸引着柏林人经常9、到此一游。位于伦敦西面的CHISWICK PARK是由罗杰斯事物所设计，STANHOPE出资建造的商务办公园区，CHISWICK PARK的每一个方面都传达了一个简单但强有力的理念：享受工作。如果人们享受工作，他们能够更好的工作，如果他们能够更好的工作，你将获得更多的发展。项目的总体布局将12栋独立办公楼如同一串项链一样环绕在一个中心花园的四周。这个花园以一个狭长的湖泊为中心，局部有跌水，甲板步道，散步道，以及各种各样的植物配置以丰富工作在CHISWICK PARK的人们的各种体验。伦敦CHISWICK PARK伦敦CHISWICK PARK柏林波茨坦广场0新加坡BIOPOLIS生物科技园Bi10、opolis生物科技园是新加坡的一个综合性旳生物医药研究基地，新加坡主要的生物医学研究机构亦在此。2001年开始动工新建的BIOPOLIS是新加坡政府生物医药科学产业里的标志性工程。整个项目依照地形高差和道路划分成相互联系的七个街坊，政府指定的规划咨询部门指定了区域的总体建设原则，并对地块的建筑提出了明确的控制条例以确保整体街区的形成。项目最大的亮点是构建了一条穿越不同建筑的空中步行通道，以确保不同的实验室之间的快捷联系。位于中国北京丰台的总部基地，2005年底前建成，不仅有500幢独栋式总部楼吸引近千家大中型国内外企业入驻，而且以六星级酒店、总部小公寓、技术转移中心等完善配套设施形成一个总部11、：集办公、研发、产业于一体的总部经济新区，与中关村、CBD、亦庄、金融街互利互补，共同构筑北京大总部经济区，为中国总部经济发展开辟一片试验新区。总部基地总体绿化率50%左右。庭院式中心绿化、点式组团绿化同带状公共绿化相结合，层次分明，分级明确。绿化主题以缓坡草坪、格状铺砌为主，简洁明快，表现总部商务的现代感、节奏感、速度感，并满足总部办公的静谧与舒畅环境要求。北京丰台总部基地北京丰台总部基地新加坡BIOPOLIS生物科技园第三部分 规划概念-轴线关系-空间关系-规划概念2轴线关系尚贤河控制轴政府办公楼金融商务第一街轴线基地发展轴线基地与商务第一街的对应关系市民广场金融商务第一街市政府大厦尚闲河12、基地对基地的规划设计必须考虑周边的整体规划框架，理清各要素的轴线对位关系，从中寻求基地与市政府大厦、商务金融第一街和市民广场的联系和对话。而不是断章取义各自为政。基地需要考虑如下几条重要的轴线关系:1)以市政府为起点，沿尚贤河向太湖方向的南北向主轴，它是整个太湖新区的控制轴。周边地段发展必须对这条轴线给予充分的尊重。2)市民广场是中央主轴北端的节点空间，金融商务第一街、市政府大厦和本项目基地必须寻求与它的呼应关系。其中市政府大厦位于中央轴线上，居于主导地位，其余二者分列东西两侧，以对称布局为妙。三者共同对市民广场形成了空间的围合。3)尚贤河西岸的金融商务第一街，是平行于中央主轴的南北向发展轴。13、为了整体关系的协调，东岸的基地也应该为平行于中央主轴的南北向发展轴，同时呼应金融商务第一街。4）基地内部的开放空间既要呼应市民中心，形成对景关系，也要兼顾与商务金融第一街的空间对位关系。空间关系市民广场金融商务第一街市民广场是中央主轴上最重要的控制性节点空间。基地与市民广场恰当的空间联系，决定了基地的布局形式。基地的空间关系需要考虑如下几点:1)市民广场与基地的对景关系。2)沿尚贤河东岸的城市绿化带对基地的渗透。3)基地的开放空间需呼应金融商业第一街，但不是简单的复制，要强化出自身的空间特点。4）基地内的开放空间要简洁明了，强调地标性。方便地块的管理和出让。政府形象界面市民广场控制轴线地块内开14、放空间空间渗透开放空间周边界面规划理念-全方位的商务花园 鉴于基地周边优越的自然环境和项目本身对多层办公的需求，本设计通过将中央绿色开放空间的导入、花园式环境的设计、生态技术的应用，最终可以真正实现全方位的商务花园式办公：环境生态化、环保化、节能化。赋予办公空间以全新的内涵与体验，使工作环境舒适宜人、丰富多样、活泼灵动。自然元素生态设计生态技术适宜的体量多样化的灵动空间第四部分 城市设计-开放空间设计-街道空间设计-地下空间设计-建筑设计为了更好的将基地两地块内的各类办公、观景等功能活动有机地融合在一起，创造具有地方特色的公共空间，提升本区域的建设水平和品质，特针对该区域开放空间设计制定如下原15、则：1、整合绿化广场用地，创造大型的开放空间，强调地标性，提高城市的环境品质。2、整合后的各地块界限明确，方便出让，拥有朝向开放空间的形象界面，强调环境的均好性。3、对于各种类型的空间组织，要形成视觉和景观的复合轴线。4、创造具有传统地方特色的街道空间，并提供文化聚会和交流展示的活动场所。5、形成完善、安全、舒适的步行系统，联系区内外各街坊和功能区，并以此系统组织展示环境品质的空间序列。6、运用绿化种植结合建筑的使用功能，塑造街道的个性。开放空间设计原则街道空间 写字楼广场视觉和景观的复合轴线7开放空间设计策略-道路绿地城市生态绿地庭院式开放空间广场、活动场地绿地、广场空间8商业步行道 写字楼16、广场公共空间步行道步行商业空间开放空间设计策略-主要人流来源路径9绿色环境渗透渗透网络城市生态公园水体开放空间设计策略-20庭院空间、屋顶花园设计屋顶绿化、庭院绿化空间花园式办公的空间设计包括了屋顶花园、庭院绿化和空中花园等多种微观层面的公共空间。建筑不是环境的占有者，而是组成生态环境的“绿色细胞”。庭院、屋顶和空中花园，创造了竖向立体空间系列，提供了交流聚会的新场所，使得工作环境生动而有变化，强化了花园式办公环境的全方位体验。开放空间设计策略-2城市次干道街区主路城市支路街区辅路街道空间设计原则城市街道空间是城市设计中城市轴线、活动路径、视线走廊的主要载体，性质明确的街道空间构成了城市空间的17、基本骨架。传统街道只注重交通需要，忽视了街道作为城市生活功能的一个部分，本原则针对该区域街道空间类型、街道围合、街道绿化实行综合开发与设计，为强化基地内两地块街道空间的特性与艺术效果，强化绿化在街道中的作用，特制定如下街道空间设计原则:1、根据交通特征区分城市主干道、城市次干道、街区主路、街区辅路的线性街道空间2、对不同类型街道空间的围合进行控制3、结合具体道路设计街道绿化的配置形式(1)街道空间类型：根据交通特征，基地的街道空间可以分为三种类型：城市主干道、次干道、街区主路、街区辅路的线性街道空间。每一种街道空间对应不同的景观界面，它的建筑尺度、街道断面、种植设计、街道设施，两侧建筑的功能特18、点上都存在着不同。(2)街道围合对街道空间的围合指建筑外壳对于街道空间的围合。主要是建筑和街道的高宽比和建筑上部的退台、底层的柱廊以及由此形成的空间层次等影响。(3)街道绿化：街道绿化配置一般包含三种类型，即:绿化隔离带、休憩绿化带、建筑退后带，绿化带的配置结合具体道路设计。贡湖大道清舒道观山路吴越路街区主路街区主路街区辅路街区辅路城市主干道22城市主、次干道控制策略街道空间设计：沿贡湖大道要求街道较为开敞，不强调天际线连续。整体高宽比规划为1：1左右。通过道路两侧建筑物或绿化树木的高度与街道宽度之比的变化产生不同的空间感受。街道空间规划时采用局部空间放大、不等宽的手法，将城市广场、绿地引入街19、道空间中来，使街道空间丰富多彩，增强街道的形象性。60M15M沿街高层4530裙房建筑立面设计：作为城市的主干道，景观要求考虑街道空间界面的完整协调性。避免奇特造型，高层顶部和主体与相邻建筑保持协调。建筑布局中强调建筑物的体量关系、外轮廊线阴影效果及色彩的可识别性，建筑景观塑造既要代表现代化的良好形象,又要创造一种整体的环境氛围。街道绿化设计：地面以连续绿化为主，多植乔木和灌木。绿化的形式多种多样，草坪、花坛、行道树等。在道路交叉处规划街头广场。这些广场强调构图，突出景观，并设置醒目的交通引导标志。60M15M4530高层舒适视角沿贡湖大道空间设计沿贡湖大道建筑立面设计沿贡湖大道绿化设计裙房视20、角高层临街退后，主体简洁，体量关系清晰下部裙房塑造临街连续界面沿街绿化配置沿街高层裙房贡湖大道观山路吴越路沿街高层裙房4530裙房退台绿化2次干道是进入基地人、车流的主要汇集街道，又是市政府大厦的主要临界面。设计以整齐简洁高效为原则，高宽比约为1：2.5。街道空间设计形式以多层办公为配景，充分尊重市政府大厦和市民广场的空间氛围。并结合基地内两个中央公园，形成街道空间“收、放”变化的韵律。建筑立面设计：建筑的设计要强调建筑的连续性，突出其整体感、轮廊线和阴影关系。建筑尺度不宜过大，强调沿街立面的横向联系。不强调建筑单体标新立异的个性化设计，但底层可以适当变化，以避免整体单调乏味的形象。街道绿化设21、计：次干道还是一条沿市民广场的景观道，沿街绿化设计格外重要。街道绿化除行道树之外，其他形式的绿化选用带花池的花坛、灌木等。利用建筑后退、形成街道绿地。在绿化品种搭配上，应充分考虑随季节的变化而变化的景观效果。另外，设计中考虑绿化中的灯光效果，使绿化在夜晚不会显得漆黑一片，毫无生机。城市支路控制策略15M45沿清舒道空间设计沿清舒道建筑立面设计沿清舒道绿化设计市民广场绿地公园多层办公15M市民广场绿地公园多层办公市民广场绿地公园多层办公此处立面强调整体感和连续性清舒道30舒适人行视角底层可以适当变化4530整齐有序的行道树，加强对市民广场的围合感和基地的绿色界面屋顶花园绿化花坛、灌木配置452基22、地内主路控制策略基地内主路是各地块的形象入口，是基地内人流、车流的汇集街道，是市民的主要活动路径。既要考虑人步行时的视线，又要考虑车行的视线。其高宽比约为1：1。主路强调城市生活的场所感。街道空间形式设计满足人的活动内容的需要，并根据街道的功能特点，将辅路与商业街延伸至主路，配合中心花园和街头广场，极大的丰富了城市街道的空间景观。建筑立面设计：建筑的设计要求沿中央花园周边地段的建筑底层做成骑楼形式，以增加全天候的步行活动连续通道和橱窗展示空间。二层以上界面保持连续统一，强化中心花园的围合感。局部四层退台可以设置屋顶花园。街道绿化设计：街道绿化以行道树为主，辅以花池和灌木等。沿街建筑局部四层退台23、可以设置屋顶花园，与中心花园形成在不同高度上的环境对话关系。15M基地中央花园多层办公沿基地主路空间设计沿基地主路建筑立面设计沿基地主路绿化设计远景高层60M15M60M要求沿中央花园周边地段的建筑底层做成骑楼此处多层办公界面连续统一绿化配置屋顶花园基地主路45基地中央花园多层办公远景高层45基地中央花园45中央花园周边绿化强调围合与层次感多层办公远景高层25基地内辅路控制策略基地内的辅路是各地块的服务性出入口。包括地下车库出入口和货物装卸点。辅路位于地块的隐蔽区域，与主路相连但不影响办公区域的整体空间氛围。其高宽比约为0.75：1。辅路强调服务功能，易于车辆的停泊及回转。又可兼作消防车道。建24、筑立面设计：整齐统一，干净利落，与建筑主要立面协调一致。不做琐碎花哨的局部处理。街道绿化设计：街道绿化以行道树为主，辅以灌木。辅路的街道绿化仍是基地绿化网络的组成部分，所以要注重辅路绿化与主路和中央花园的连接。15M多层办公多层办公20M5045屋顶花园沿街绿化基地辅路15M多层办公多层办公20M5045立面设计整齐统一，与建筑主要立面协调一致沿基地主路空间设计沿基地主路建筑立面设计沿基地主路绿化设计绿化隔离带2商业街控制策略在本项目步行系统规划中，考虑到办公人群日常休闲、购物等需要，在两个中央花园之间设计了一条步行商业街。商业街大大丰富了办公区的业态，强化了服务功能，聚集了人气。白天，这里是25、商务人群会客、休憩、餐饮、购物的理想场所，生态化的景观和尺度宜人的建筑给人们提供了一个高品质的商务环境；夜晚，当一天繁忙的景象离去，留下的却是灯火通明的绿地广场和霓虹闪烁的商业空间，为城市又增添了一处温馨而舒适的休闲娱乐场所。街道绿化设计：在步行环境中，经过精心设计的绿化配置：景观树、绿地、花坛、灌木等可以改善步行空间。灵活多变的铺地、街道家具景观小品等可以大大增强商业街的趣味性和引导性。街头广场可以设置雕塑、喷泉或功能性的构筑物，以增强商业街的场所感和目的性。建筑立面设计：街道不应只是通道，还应该有让人停留的街。通过把临街部分的建筑底层处理成连续的骑楼，来增加人性化的步行空间。建筑本身要有足26、够的细部设计，橱窗、色彩、广告招牌等可以追求醒目、跳跃，增强商业街对人们视觉的冲击力。建筑底层要求做成骑楼景观构筑物绿化配置屋顶花园商业街平面27地块主要出入口控制基地主路基地辅路地块主要出入口城市道路地块的主要出入口是地块的门户，是构成地块形象界面的重要因素。规划设计主入口尽量与基地主路衔接并朝向中央公园或清舒道等景观性城市道路。以引导人流和车流沿主要空间进行活动，形成活力动脉干线。即使个别地块的主入口不得不开设在辅路上，但有了辅路上的中间绿化隔离带，仍然可以有效的减少其它地块服务性出入口的影响。28地块次要出入口控制基地主路基地辅路地块次要出入口城市道路地块的次要出入口是地块的服务性出入口27、货物装卸点或地下停车库出入口。次要出入口与基地的辅路相连，位于基地的隐蔽区域，形成基地的静脉干线。次要出入口不影响办公环境的整体空间氛围。29地下车库 地下车库地下车库出入口公共地下车库道路系统根据江苏省城市规划管理技术规定的相关条款，并考虑到城市核心商务区的未来需求情况，本设计全部采用地下一层车库，综合平衡总体停车位为1500辆，其中：公共停车100辆 各地块停车总数1400辆地下通道服务于未来地铁站方向人流及连接贡湖大道对面商街地下出口广场地下车库通道0建筑空间设计原则建筑空间能反映区域空间意向的重要特征，同时也是土地使用功能的核心载体，为了实现城市总体规划对本地块的发展定位，同时也为了28、展示该区域对于滨湖核心区的建设水平和建设品质，特对建筑空间制定如下设计原则:1、根据不同建筑功能和道路界面合理划定建筑红线2、通过对建筑高度的制定改善区域街景轮廓形象3、兼顾土地使用效率和空间文化特征两方面来指导建筑形态的确立两个中央花园：为了让基地西侧尚贤河优越的绿色环境“生长”渗透进基地，提高内部办公环境的均好性，同时呼应市民中心广场的规划结构，我们整合了基地内的绿化用地，设计了两个中央花园，强调了地标性的开放空间，为各分地块的开发创造了相当高的环境品质。花园式办公形态：围绕中央花园的多层花园式办公因充分利用景观资源而具有较高的商业价值。建筑形态内敛，不张扬，注重外部空间的整体感和内部空间29、的高效。同时花园式的办公产品与商务第一街的高层办公产品错位互补互利，凸显了自身的优势，也最大程度的降低了开发风险。建筑形态设计与组合策略2底层柱廊及商业街：以连续柱廊的形式释放花园式办公的底层空间，形成人群活动、交流的主要场所及展示空间。连接两个公园的商业街也因此水到渠成，它不仅是连接两个公园的纽带，也创造了新的活动场所，打破了办公区域单调的业态，加强了服务配套，可以在呆板的办公区创造24小时全天候的繁荣。整体形态：为了利于地段的整体城市设计控制，便于地块的出让，每一地块的可建范围几乎接近建筑本身的基底面积。办公建筑也尽量使用方正形态，利于内部空间合理组织，同时也有效提升办公效率。尽量使每个建30、筑都有面向中央公园或周边城市绿地的机会。充分体现高档办公区的环境品质。办公楼形式的多样化是形态设计的出发点之一。多层办公拥有屋顶花园和庭院绿地空间，高层酒店式办公则拥有俯视两个中央花园和市民中心广场的无敌景观。建筑形态设计与组合策略第五部分 规划设计-规划设计方案-规划控制图则-投资收益估算地块位置总图地块位置总图与市民中心整体空间环境保持协调关系是本项目第一关注要点。空间的渗透、绿化的延续、建筑高度的协调、区域肌理的统一是达到这一目的必要条件。与商务金融第一街区和未来CBD的互补发展，重视公共商业和服务设施配套；其产品类型、配套水准、环境品质、办公理念与太湖新城核心区相匹配是项目成功的关键。31、完善的控制指导原则、严格有序的管理程序是项目实现的根本保证。5总平面图市民中心整体鸟瞰图（对开）7市民中心整体鸟瞰图（对开）8鸟瞰图（对开）9鸟瞰图（对开）0商业街透视（对开）商业街透视（对开）2商务花园透视（对开）商务花园透视（对开）清舒道沿街透视（对开）5清舒道沿街透视（对开）土地利用规划图商办混合用地商务办公用地公共绿地防护绿地!()#$199113100%12529562.9%3254816.3%&(190509.6%)*(134986.7%103545.2%3100215.6%+,-./(2488212.5%01-./(61203.1%-./(234 567/(23规划用地平衡8/(32、7用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）A1Cb90981.55025201364768A2Cb85211.54025201278164A3Cb57641.5601515864643A4Cb37411.5701015561228A5Cb95744.075106038296191A6Cb48341.5651515725136A7Cb37471.5751015562128A8Cb40231.5651520603530A9Cb35481.585520532227A10Cb39581.5601520593730地块编号图用地标号用地性质地块面33、积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）B1Cb53311.5601520799740B2Cb46471.5651520697035B3Cb67901.56015201018451B4Cb44631.5601515669433B5Cb56094.065156022434112B6Cb58581.5651520878844B7Cb37241.5502515558728B8Cb26771.5651515401620B9Cb39811.5701015597230B10Cb55801.5502520837142B11Cb34201.5502520513026B12C34、b60801.5502520912046B13Cb103273.065156030980155BA8产业分布SOHO办公总部办公花园办公LOFT办公底层商业中央花园9开发强度容积率.0容积率.0容积率.5开放绿地50高度控制限高60米限高20米限高15米开放绿地5沿街立面图清舒道立面图贡湖大道立面图52绿化系统及开放空间公共绿地庭院绿化沿街绿化防护绿地5北侧公园透视图北侧公园平面图 5南侧公园透视图南侧公园平面图 55消防规划城市道路内部消防车道外围消防车道消防登高场地5人员疏散图人流疏散源疏散通道避难场所57道路设计图无锡，初由浩瀚的太湖孕育城市干道门户性道路服务性道路AAAAAAAAAAA35、AABA 断面B 断面58分期开发建议图AB项目建设期三年，分两期施工：一期（A地块），二期(B地块)。一期总建筑量12.25万平方米，2009年开始投资建设，需开发资金69370万元；二期总建筑量13.29万平方米，2010年投资建设，同时一期建成投入使用60%，需开发资金84220万元；2011年，项目全部交付使用，需开发资金19836万元。项目总投资共需193064万元，包括运营费、拆迁费。59建筑色彩1)建筑的色彩要遵循城市的整体色彩并且能够反映自身的功能特质。无锡是江南水乡，城市的整体色调为清新淡雅的浅色调。2)办公建筑环境：在城市总体色彩大前提下，考虑到商务办公建筑的特性，我们定义36、建筑的色调应体现理智、冷静、严肃、高效率的环境气氛，色彩不宜花哨，大多采用中性或个别偏冷颜色，如浅灰、灰绿，局部配以深灰和玻璃幕墙，高层酒店式办公可以用暖灰。整体色彩给人以舒适、现代、典雅，充满文化底蕴的感觉。3)底层商业建筑：在符合整体色调基础上，局部可以活泼、鲜明、别致，以求刺激人们的视觉，达到吸引消费的目的；4)屋顶花园、庭院花园等休憩性环境：“自然因素”是绝对的追求，建筑色彩只能溶入绿色或成为其点缀。休憩环境中的带有体育娱乐性的场所，是一种较特殊的“动”的休息地带，与运动的蓬勃生气相配合，色彩关系以跳跃醒目为主。无锡，初由浩瀚的太湖孕育0室外家具建议墙面标识与建筑和街景设计相协调；屋顶37、标识用于公司名称和建筑物名称；不宜设置高空标识；地区识别标识应与景观环境相统一，可采用竖向凸出标识突出场地特征。标识示意垃圾桶示意座椅设计以石材和木材相结合；风格应简洁，表面光滑；材质交接与周边环境相协调。标识示意座椅示意垃圾桶设计采用石材和金属；宜简洁、大方；与周边环境相协调，作为可观赏的小品。景观元素建议树池设计应以草皮或卵石覆盖；树池材料选用与周边环境协调；树池宜兼作座椅设置；水中宜设置树池，以增加景观层次。树池示意垃圾桶示意地面铺装材料以石材、木材为主；草地上步行路须保证草地的连续性；石材铺装的路面、广场注意地漏、排水实施布置。铺装示意照明设施满足夜间照明需要；符合环境需要，塑造照明物38、及环境美感等的造型要简洁新颖；灯杆上不许做广告，但考虑安装彩旗的需求；考虑人的需求，严格控制投射角度；阶梯坡道应设照明，并与建筑小品有机结合；绿化地带照明灯、灯柱和其他装置应以褐色、黑色为主，不宜影响白天的景观；建筑照明强调整体和谐及韵律，单体建筑照明不宜超过三种颜色。2管线综合图电力管线电信管线给水管线燃气管线无水管线雨水管线 在规划及建筑设计中，建筑与环境一直以来存在着复杂的相互关系：包括建筑地理位置，建筑技术应用，建筑材料，气候等其它自然因素。本规划方案将利用自然资源(包括自然风、自然光和阳光等)，摒弃以前只是将自然空间作为规划建筑空间来考虑的设计理念，设计出更加能与周围融合的办公环境，39、达到与自然相互和谐发展，确保不会损害周围居住人群的健康的办公方式。本方案设计并不是只要求减少能源消耗及保护环境等，而要能够与社会，生态，文化等保持协调的发展步伐。比如说建筑的形状、排列、座向和高度都对于整体建筑环境存着决定性的因素。另一方面，采用地形和自然风、自然光和阳光之间关系的分析，有助于更好的发现开发地和附近环境所存在的约束条件，而找出最适合的建筑条件以制造出一个既舒适且可和谐发展的办公环境。在可持续发展建筑设计方面，要利用整套完整的设计方法，它包括了对所有设计可持续发展建筑的必要元素的详细分析及设计，方可以设计出高素质良好的建筑环境，减少原材料和能源的消耗。设计目标 本项目重要意义在于40、期冀通过综合使用生态的可持续设计、发展的原则和技术，来符合国际领先的建筑潮流，创造一个里程碑。在设计、施工和建筑后续运行和使用的各个方面都要考虑这些原则。因此我们将使用整体方法综合考虑规划布局、建筑形态和环境形态，使其与周边环境协调。项目将采用明确和量化的目标和目的，归纳如下：a 水的利用与再利用 b 能源管理和利用 c 材料管理 d 施工管理 e 垃圾管理 f 强制性操作 1.室外微环境及自然通风分析 风对热环境舒适度有重要的影响，能缓和或减轻建筑外部的空气对流性及渗透性。要达至绿色的建筑，了解风环境及其对楼宇设计影响是非常重要的。绿色建筑倡导充分使用被动式能源系统，充分利用自然风是其中一个41、很重要的因素。一个设计完善的建筑结构应该可以充分利用自然通风，从而减少或排除使用机械通风所消耗的能量。自然通风的表现是取决于三个气候现象，包括风速、风向及温度差。而这些因素均会影响设计之有效性。可持续发展策略 当自然风经过建筑物时，在建筑物的迎风面和背风面将产生压力差。自然通风的原则就是将进风口设计于正压力方向，而出风口设于负压力方向。这压力差提供一个气流辺向使空气流通整座建筑物。同时利用室内的热压差来产生动力，以利于自然通风，具体设计需要精密的科技分析其进出风口的位置及大小。以居住区环境为研究对象，利用CFD软件初步模拟了夏季典型气象工况下，现有规划方案的室外风速场分布，压力场分布及场馆周围42、小区的温度场分布，为实现建筑单体良好的自然通风及合理的建筑开口方向提供依据。通过对建筑群整体及局部的CFD模拟，得到如下结论：1）建筑群有较好的通风效果，建筑之间气流也较通畅；2）建筑群布局合理，建筑前后存在一定的压差，容易实现自然通风；3）从局部详细模拟结果看，建筑凹槽部位的空气龄与建筑侧面相差仅两分钟左右，再次证明了建筑布局具有良好的自然通风效果。4）建筑外行人高度气流较顺畅，可有效缓解夏季炎热带来的不舒适2 可持续利用的水系统 对于本项目排水系统的设计，我们的设计概念融合了水的敏感设计（WSD）、绿色生态建筑（GEB）、生态卫生系统（ECOSAN）的理念，以协调与改善周围环境的生态为主题43、，使水资源和营养物质在人类社会与经济发展中以闭合循环的方式运行，且安全、经济、可靠的方法完成这一闭合循环，以达到提高用水效率，保护和节约有限水资源。水的敏感设计方法将对本项目包括建筑内、室外地面和屋面排水系统中的水进行管理和回收利用。这种设计将对本项目的水环境进行有效的保护，促进可持续发展的水系统的管理。全新的地表排水系统的设计融合了如下一些理念：a.对项目区内可利用的水的储存机制进行鉴别并将其最大化 b.对于水资源进行再利用和循环，减少本项目内部水的浪费 c.与现场的景观设计理念相结合并与之呼应 d.在可能的情况下，通过渗透收集系统，利用渗透到土壤中的水资源 可持续的排水系统目的是为了达到如44、下这些主要目的：a 控制地表水的流量 b 提高地表水的质量 c 为可持续发展的概念增加环境方面的因素 d 自然资源再利用(包括雨水收集)减少对市政水的需求 2.1 生活废水的回用 来自淋浴、盥洗、等处的排水与空调冷凝水作为中水水源，经收集后汇集到储水池中，其中雨水做为中水的补充水源。2.2雨水的回用a 屋面雨水的回用 屋面雨水将通过虹吸排水系统收集，小部分进入中水调节池，大部分排入周边水体。夏季可抽取周边水体中的水进行喷灌绿地及喷洒道路。雨水回用工艺流程图b 生物学蓄水绿地 蓄水绿地由种有多种植物向下浅凹地构成，通过绿地草坪，最大限度的增加雨水的自然渗透，增加接纳雨水入渗的机会，补给地下水。c45、 地表径流雨水 可采用分散式渗透，广场地面、路面与泊车位采用透水性铺装材料，尽可能增加雨水的自然渗透。2.3节水措施 为了促进水的节约，减少对市政水的需求和水的费用，可以采用下面一系列的节水技术：节水卫生间设备，包括功能厕所系统，单重/双重冲水马桶 对整个用水系统进行测量和统计，以减少总体水的使用 节水的水龙头和喷头 所有的热水系统应尽量靠近出水口 对热水管进行保温处理以节约水和能量的消耗 安装重力/虹吸屋面排水系统，将水引入地下储水池中以再利用 中水回用 景观区域采用滴灌方式3 能源管理和利用建筑建造及未来运行均需要消耗能源，要综合考虑其相互影响，需要对所有能源消耗方面进行详细的规划。能源管46、理中最重要的原则是尽量节约能源和评估利用再生能源的能力。3.1 地道送风系统通过大面积地下车库，室外空气由位于地下层的送风机组送往地道。地道送风系统能在夏季时降低室外气温，而冬季时则升高空气温度，然后送到各区，以提高地区的舒适度。地道送风原理图3.2 太阳能的利用a 加热生活热水 再生能源的使用比传统的原料更为环保。太阳能热水系统普遍易于安装，系统主要可使用低温、中温及高温集热。透过使用高温真空集热管，集热效率更高，保温性能良好，用来加热生活热水。b 太阳能光伏发电：新能源的开发和环境保护已成为21世纪经济发展和能源领域最重要的课题。而太阳能正是人类取之不尽用之不竭的可再生清洁能源，本项目推荐47、庭院灯、广场灯、公园景观灯等使用太阳能灯具。可持续发展策略53.3 尽量利用可控自然采光 良好被动的太阳能设计不但能有效控制建筑热輻射量，改善室内的环境质量及提供舒适的视觉环境，并且能减少能源消耗。充分应用日光照明是节省建筑能源消耗的主要方式之一。与创新建筑设计之融合(如天窗和其它遮阳控制系统)，建筑结构及选材等，将能有效控制内部光线强度，提供舒适有效的照明，达到理想效果。利用热能动力模型及计算流体力学分析技术可以找出最有效且符合成本效益的设计以提供一个舒适的室内环境。无论是自然光源或人工光源，将以能够减少眩光为设计前提条件。3.4 可持续发展的户外热舒适环境 本项目设计是依据可持续发展概念，48、加上整体的建筑物生活周期理论而成的。本项目将能有效地使用资源，以及提供良好的室内环境。此外，综合的环保因素将能成功地把可持续发展的景观设计应用于这项目上。同时，综合的环保效能亦能得到大幅提高。此绿色方案之重要部份，请参照以下部分：环境友好的户外环境配套循环流动且具有冷却功能的人工水系树木种植，增大绿地面积冷屋顶材料遮阴檐篷 上述设计的良好搭配可充分减少城市中普遍存在的“热岛效应”，为游客提供舒适、清新的户外悠闲场所。当人群处于户外气候时，他们所处的户外环境之热舒适或不舒适的程度直接影响其户外活动的次数及密度。本项目户外用地设计建议采用“户外热舒适”为主的设计理念。影响户外热舒适因素包括外间环境49、以及人体自身的因素。外间环境包括气温、湿度、日光和风速；而人体自身的因素则包括新陈代谢和衣着。为使游客处于一定活动状态下在户外环境中仍能感到舒适，本项目之设计将会配以遮阴檐篷、种植树木等设施以提高户外舒适度及以下好处：减少受太阳直接暴晒 自行调节气候提高户外热舒适度水平 具有挡雨作用 善用日光照明 方案利用户外热舒适配合各种先进电脑模拟分估户外环境之热舒适从而营造出个舒适的户外环境。可持续发展策略影响热舒适之因素规划控制图则7设计图则概要地块控制性图则提供了每个地块的开发控制基础，地块控制图则的图例提供一系列的图解符号来表明地块中推荐的发展结构。1）尺度-以下所定义的图线和范围界定建筑设计导则50、的框架，接下去阐述的是每个图解符号的城市设计意向。用地红线：地块分界线，有时同时又是道路红线的边界，它定义了地块的划分，地块范围内地块开发者对所有的设计和构造物负责，同时提供地块的面积范围。强制建筑边界：定义沿街道和/或开敞空间的建筑界面线。以保证建筑面向街道界面的连续和完整。零售/商业界面：定义商业性的建筑强制边界，在该边界上鼓励商业用途，以促进形成集中和活跃的首层活动。柱廊设置边界：定义强制设置柱廊的边界，该边界上建筑的首层须保证100%的开放柱廊通道。地块开敞空间：定义一个地块内视觉及公众易于通达的开敞空间的位置和最小尺度（后退边界、步行联系线）等，同时作为完整的公共开敞空间网络的一部分51、。建筑可建范围：定义所有建筑可被建造在内的最大区域的尺度和位置。在此范围内，除“塔楼范围线”、“四层高度边界”规定的区域外，允许的建筑高度为三层。2）入口和通路-以下所定义的是通向建筑和停车空间的通路以及入口位置，适当提供入口和通路的标高。建筑主要出入口区域：标示建筑可建范围的主要出入口所在的方向。步行联系线：标示形成联系地块内或地块间各种用地的主要步行路的开敞空间。停车/后勤处入口区域：标示建议的停车及后勤服务通道处入口的区域。3）土地使用用地性质/功能：描述地块上允许的使用功能。容积率：定义每个地块允许的最大建筑面积与该地块总面积的比率。建筑密度：定义发展地块内最大建筑基地面积与该地块总面52、积的比率。绿地率：定义必须被用作绿地的面积与地块面积的比率。绿地覆盖率可以包括草地或其他种植区域，也可以包括有绿化的构筑物屋顶。建筑限高：规定地块内建筑的最大允许高度和层数。停车：描述发展地块内应提供的地下停车车位数。8控制规划图则用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套车库面积实际控制车库面积A1Cb90981.55025201364768A2Cb85211.54025201278164A3Cb57641.5601515864643A4Cb37411.5701015561228用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地53、率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套面积实际控制面积A6Cb48341.5651515725136A7Cb37471.5751015562128A8Cb40231.5651520603530A9Cb35481.585520532227用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套面积实际控制面积A5Cb95744.075106038296191A10Cb39581.5601520593730用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套面积实际控制面积B1Cb5354、311.5601520799740B2Cb46471.5651520697035B4Cb44631.560151566943311553095用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套面积实际控制面积B7Cb37241.5502515558728B8Cb26771.5651515401620B9Cb39811.5701015597230B10Cb55801.5502520837142B11Cb34201.5502520513026B12Cb60801.5502520912046101997556672562031075477808355、889976462024852240199577352625273039909控制规划图则用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套车库面积实际控制车库面积A1Cb90981.55025201364768A2Cb85211.54025201278164A3Cb57641.5601515864643A4Cb37411.5701015561228用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套面积实际控制面积A6Cb48341.5651515725136A7Cb37471.575156、015562128A8Cb40231.5651520603530A9Cb35481.585520532227用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套面积实际控制面积A5Cb95744.075106038296191A10Cb39581.5601520593730用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套面积实际控制面积B1Cb53311.5601520799740B2Cb46471.5651520697035B4Cb44631.56015156694331155309557、用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套面积实际控制面积B7Cb37241.5502515558728B8Cb26771.5651515401620B9Cb39811.5701015597230B10Cb55801.5502520837142B11Cb34201.5502520513026B12Cb60801.550252091204610199755667256203107547780838899764620248522401995773526252730399070控制规划图则用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿58、地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套车库面积实际控制车库面积A1Cb90981.55025201364768A2Cb85211.54025201278164A3Cb57641.5601515864643A4Cb37411.5701015561228用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套面积实际控制面积A6Cb48341.5651515725136A7Cb37471.5751015562128A8Cb40231.5651520603530A9Cb35481.585520532227用地标号用地性质地块面积()容积59、率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套面积实际控制面积A5Cb95744.075106038296191A10Cb39581.5601520593730用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套面积实际控制面积B1Cb53311.5601520799740B2Cb46471.5651520697035B4Cb44631.560151566943311553095用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套面积实际控制面积B7Cb37241.60、5502515558728B8Cb26771.5651515401620B9Cb39811.5701015597230B10Cb55801.5502520837142B11Cb34201.5502520513026B12Cb60801.55025209120461019975566725620310754778083889976462024852240199577352625273039907控制规划图则用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套车库面积实际控制车库面积A1Cb90981.55025201364768A2Cb852161、1.54025201278164A3Cb57641.5601515864643A4Cb37411.5701015561228用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套面积实际控制面积A6Cb48341.5651515725136A7Cb37471.5751015562128A8Cb40231.5651520603530A9Cb35481.585520532227用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套面积实际控制面积A5Cb95744.075106038296191A162、0Cb39581.5601520593730用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套面积实际控制面积B1Cb53311.5601520799740B2Cb46471.5651520697035B4Cb44631.560151566943311553095用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套面积实际控制面积B7Cb37241.5502515558728B8Cb26771.5651515401620B9Cb39811.5701015597230B10Cb55801.563、502520837142B11Cb34201.5502520513026B12Cb60801.550252091204610199755667256203107547780838899764620248522401995773526252730399072控制规划图则用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套车库面积实际控制车库面积A1Cb90981.55025201364768A2Cb85211.54025201278164A3Cb57641.5601515864643A4Cb37411.5701015561228用地标号用地性质64、地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套面积实际控制面积A6Cb48341.5651515725136A7Cb37471.5751015562128A8Cb40231.5651520603530A9Cb35481.585520532227用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套面积实际控制面积A5Cb95744.075106038296191A10Cb39581.5601520593730用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个65、）应配套面积实际控制面积B1Cb53311.5601520799740B2Cb46471.5651520697035B4Cb44631.560151566943311553095用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套面积实际控制面积B7Cb37241.5502515558728B8Cb26771.5651515401620B9Cb39811.5701015597230B10Cb55801.5502520837142B11Cb34201.5502520513026B12Cb60801.5502520912046101997556666、725620310754778083889976462024852240199577352625273039907控制规划图则用地标号用地性质地块面积()容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高（m）建筑面积()停车位（个）应配套面积实际控制面积B3Cb67901.56015201018451B5Cb56094.065156022434112B6Cb58581.5651520878844B13Cb103273.065156030980155570593296965115777实施程序 申请表格 申请人须填写无锡市城市规划局/太湖新城建设指挥部提供的表格一份，拟开发项目的平面图2份，以及下面第 67、项所提的申请费。不满足这些要求的申请将会被退回。2 初步申请（初步设计）准备设计图纸前，无锡市城市规划局/太湖新城建设指挥部（设计审查委员会，如专门指定一家）要求申请人提交意见书的初步申请，以便解决概念上的错误，以及避免过长审批过程的可能。初步申请时还应提供2套平面草图。初步申请包括：概念性基地平面图，用来表示建筑物位置以及出入口位置；轴侧草图，用来表示总体建筑体量；总体建筑任务书。开发申请 开发申请应与无锡市城市规划局/太湖新城建设指挥部（如指定）提出的初步申请的意见书一致。所有基地，基础设施及建筑规划都应包括细节，材料选择，剖面图和立面图。除建筑平面图外，开发商还应提交：A基地平面图 ）现68、存及规划地形 2）规划建筑红线退后，规划构筑物的位置及现存设施的位置 ）说明基地开发内容，包括人行道，车道，停车场，装卸场 地及服务场所的出入口 ）景观规划大体说明植物和树木的体量，植物的潜在用途 5）说明规划开发指标，包括建筑的毛面积/净面积及容积 率；车位数量及分配比例（公用车位或专用车位）；开放 空间的面积（不包括停车场地）B楼层平面图：说明各楼层的变化以及功能关系C立面图 ）比例尺与楼层平面图相同 2）2张立面图，一张透视图和一个模型 ）剖面图：穿过建筑主体或建筑群不同单元，每幢建筑物 最少一张 说明所使用的典型材料及初步造价估算 5其他任何有助于评估规划设计的材料，可包括：路标与照明69、平面图 基础设施平面图 出入口平面图 景观平面图 任务书总结 安全设施平面最终递交成果 开发申请许可将由开发商在开发申请结束后来做。最终递交成果是为了向立约者保证项目与设计开发审批过程中所做的决定和约束一致。申请时还应提供2套完整的施工图及其说明。每张图和其他文件的首页都应有财产所有权说明，街道名称，申请人姓名，建筑师或设计师，以及作图时间。所提交文件应包括：A基地平面图 表明初步提交所需所有信息（用准确的线条绘制），包括基地布局和任务；坡度设计和排水；基地基础设施平面；照明平面；种植平面和灌溉平面。B建筑平面图 建筑平面，剖面，细节及说明；楼层平面图（包括工程平面图）；建筑立面图所有建筑立面70、；建筑剖面；墙体剖面；路标及完成日期。特别说明：只有以无锡市城市规划局/太湖新城建设指挥部（如指定）批准的文件为依据才能进行施工。必须修改实际施工过程中的所有与批准文件不同之处，以便与批准文件相协调。除无锡市城市规划局/太湖新城建设指挥部（如指定）的特别书面说明外，这些修改所花费用均不应由开发商支出。建筑规范：开发商全权负责所有行为均服从于相关适用法规，包括进入建筑物的必要的安全设施；基础设施与服务的联系和协议；保险证明及所要求的担保人。5典型建筑材料的提交 除非由于无锡市城市规划局/太湖新城建设指挥部（如指定）已知悉建筑物的颜色及所有材料而免除提交，否则，在设计开发申请时必须提供拟建室外，室71、内公共空间（大厅，门廊，拱廊等）的名称，材料及物理样本。不包括样本的申请将不被考虑。75实施程序费用 对每一块进行初步开发申请时都应缴纳申请费。无锡市城市规划局/太湖新城建设指挥部将以开发范围为依据决定费用金额。如为了与无锡市城市规划局/太湖新城建设指挥部（如指定）所提建议一致而修改申请材料，因而需重新递交，则不需缴纳额外的申请费。如提交申请后又修改或对现存开发内容进行补充，则需缴纳评审申请费。这一费用将被用来补偿开发评审过程中的开支。7最终批准前钉桩 最终批准和进行任何场地清理之前，申请人应组织钉桩并围绕拟建构筑物拉定界线。之后，应通知无锡市城市规划局/太湖新城建设指挥部审查基地是否与批准规72、划吻合。确定无误后，将在规划上盖“批准”章。8开发评审 无锡市城市规划局/太湖新城建设指挥部（如指定）可以针对深入研究提出具体建议，以便解决由其决定的设计事宜。无锡市城市规划局/太湖新城建设指挥部可不受任何限制地以下列理由之一驳回任何申请：所提供信息不足以评估设计或设计意图 整体设计质量太低 不协调的设计要素 不合适的设计理念和处理 与区域或其邻里区域特点背道而驰的设计效果。无锡市城市规划局/太湖新城建设指挥部（如指定）一般情况不会因为室内要素而驳回或评论某个设计，除非这些要素影响了项目的外形或整体质量。无锡市城市规划局/太湖新城建设指挥部（如指定）经过观察认为可以接受的构筑物将会由申请人进一73、步斟酌。无锡市城市规划局/太湖新城建设指挥部（如指定）对初步规划或最终规划的认可并不能表示此规划或说明足以确保适当设计或施工的改进。此认可也不表示由此所做的任何改进不但技术精湛，而且与所有适用条例，法律，规范，命令，章程或其他对地块有管辖权的政府权力机构的要求相一致。无锡市城市规划局/太湖新城建设指挥部（如指定）均不需要对任何提交，修改或批准的规划或说明中的缺陷负责；不需要对由于批准或否定初步规划或最终规划而造成的对任何人的任何损失或伤害负责；不需要对由于初步规划或最终规划与政府规章制度不符而造成的任何损失或伤害负责；不需要对依照初步规划或最终规划进行的施工中出现的任何失误负责。投资收益估算774、7投资估算1项目建设期3年从何年开始2009年2项目经营期限（财务评价计算期）10年3折旧与摊销固定资产按照平均年限法提取折旧，净残值取4%固定资产综合折旧年限3040年或者48年4基准收益率12%5税费房产税12%营业税5%所得税15%6自有资金0元流动资金元财务费用按年贷款余额计，长期贷款利率为5.94%7搬迁安置费用万以内8政府补贴改造费用100150元/m29产业综合楼情况产业化综合楼租金44.5元/m2产业化综合楼租金增长率8%产业化综合楼物业管理费0.83元/m2其他收入元运营费用元/年!#$%&#(假设条件投资估算表一!#$%122,277.67二&()*21,666.231搬迁75、安置费用5,927.762前期工程费用（4,含咨询费、设计费、监理费等）4.0%4,891.113管理费用（3）3.0%3,992.904建设期不可预见费（5）5.0%6,854.47+,-./01143,943.90三涨价预备费-四建设期偿还贷款利息16,292.8923%4$%160,236.80五流动资金5$%160,236.80序号项目或费用名称估算价值(万元)78投资估算2010201120122013201420152016!#$%商务租金年增长率8%8%8%可出租商务面积(m2)11,638.011,638.0255,315.0255,315.0255,315.0255,315.76、0255,315.0商务面积年出租率60%80%70%80%85%85%85%商业租金年增长率8%8%8%可出租商业面积(m2)6,000.06,000.012,000.012,000.012,000.012,000.012,000.0商业面积年出租率60%60%60%65%75%80%85%物业费年增长率5%5%5%5%5%5%5%可出租面积总数(m2)10,582.8012,910.40185,920.50212,052.00226,017.75226,617.75227,217.75&()*+,-()商务租金(元/m2.天)4.502.504.004.504.805.185.606.0577、商务租金(万元/天)2.914.66114.89122.55132.36142.94154.38商务年收入(万元)637.181,359.3229,354.8435,784.9541,063.2344,348.2947,896.15*.,-()商业租金(元/m2.天)6.503.505.506.506.507.027.588.19商业年收入(万元)459.90722.701,708.201,850.552,306.072,656.593,048.44/.()物业费(元/m2.月)25.0026.2527.5628.9430.3931.9133.5035.18物业收入合计(万元)333.364278、7.016,456.797,732.528,653.879,110.689,591.55()011,430.442,509.0337,519.8345,368.0252,023.1756,115.5760,536.1423456销售费用(万元)（按年经营收入的5%）5%71.52125.451,875.992,268.402,601.162,805.783,026.81年营运费用(万元)（按年经营收入的20%）20%286.09501.817,503.979,073.6010,404.6311,223.1112,107.23管理费用(万元)（按年经营收入的3%）3%42.9175.271,1279、5.591,361.041,560.701,683.471,816.087801400.52702.5310,505.5512,703.0414,566.4915,712.3616,950.12销售收入和营运费用预测表建设开发时序表200920102011!#$%40%50%10%&()*40%40%20%&()*8,666.498,666.494,333.25+,-%.57,577.5669,805.3316,561.01(/(,-012(79投资估算续销售收入和营运费用预测表2010201120122013201420152016!#$%商务租金年增长率8%8%8%可出租商务面积(m2)180、1,638.011,638.0255,315.0255,315.0255,315.0255,315.0255,315.0商务面积年出租率60%80%70%80%85%85%85%商业租金年增长率8%8%8%可出租商业面积(m2)6,000.06,000.012,000.012,000.012,000.012,000.012,000.0商业面积年出租率60%60%60%65%75%80%85%物业费年增长率5%5%5%5%5%5%5%可出租面积总数(m2)10,582.8012,910.40185,920.50212,052.00226,017.75226,617.75227,217.75&()81、*+,-()商务租金(元/m2.天)4.502.504.004.504.805.185.606.05商务租金(万元/天)2.914.66114.89122.55132.36142.94154.38商务年收入(万元)637.181,359.3229,354.8435,784.9541,063.2344,348.2947,896.15*.,-()商业租金(元/m2.天)6.503.505.506.506.507.027.588.19商业年收入(万元)459.90722.701,708.201,850.552,306.072,656.593,048.44/.()物业费(元/m2.月)25.0026.82、2527.5628.9430.3931.9133.5035.18物业收入合计(万元)333.36427.016,456.797,732.528,653.879,110.689,591.55()011,430.442,509.0337,519.8345,368.0252,023.1756,115.5760,536.1423456销售费用(万元)（按年经营收入的5%）5%71.52125.451,875.992,268.402,601.162,805.783,026.81年营运费用(万元)（按年经营收入的20%）20%286.09501.817,503.979,073.6010,404.6311,83、223.1112,107.23管理费用(万元)（按年经营收入的3%）3%42.9175.271,125.591,361.041,560.701,683.471,816.087801400.52702.5310,505.5512,703.0414,566.4915,712.3616,950.122017201820192020202120228%8%8%8%8%8%255,315.0255,315.0255,315.0255,315.0255,315.0255,315.085%85%85%85%85%85%8%8%8%8%8%8%12,000.012,000.012,000.012,000.0184、2,000.012,000.085%85%90%90%90%95%5%5%5%5%5%5%227,217.75227,217.75227,817.75227,817.75227,817.75228,417.756.537.057.628.238.889.60166.73180.07194.47210.03226.83244.9851,727.8455,866.0760,335.3665,162.1970,375.1676,005.178.849.5510.3111.1412.0312.993,292.323,555.704,066.054,391.334,742.645,406.6136.9485、38.7840.7242.7644.9047.1410,071.1210,574.6811,132.7311,689.3712,273.8412,921.4765,091.2869,996.4575,534.1481,242.8987,391.6494,333.253,254.563,499.823,776.714,062.144,369.584,716.6613,018.2613,999.2915,106.8316,248.5817,478.3318,866.651,952.742,099.892,266.022,437.292,621.752,830.0018,225.5619,599.086、121,149.5622,748.0124,469.6626,413.3180投资估算损益表附表-项目折旧与滩销表200102011201220132014201520162017201820192020202120221.销售收入729,091.841,430.442,509.0337,519.8345,368.0252,023.1756,115.5760,536.1465,091.2869,996.4575,534.1481,242.8987,391.6494,333.253.销售税金及附加（5.80%）42,287.3382.97145.522,176.152,631.343,017.387、43,254.703,511.103,775.294,059.794,380.984,712.095,068.725,471.334.房地产税（房产租金收入的12%）74,174.74131.65249.843,727.574,516.265,204.325,640.596,113.356,602.427,130.617,728.178,346.429,014.149,769.415.总成本费用315,630.60400.52702.5325,946.6027,504.3328,465.4928,468.7428,386.2128,500.1028,449.0528,272.3928,382.88、5630,104.2132,047.87营运费用204,145.72400.52702.5310,505.5512,703.0414,566.4915,712.3616,950.1218,225.5619,599.0121,149.5622,748.0124,469.6626,413.31财务费用49,504.78-9,806.499,166.738,264.447,121.835,801.544,639.983,215.491,488.270.000.000.00年折旧与摊消费用61,980.11-5,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.589、65,634.565,634.565,634.565,634.565,634.566.利润总额296,999.17815.301,411.145,669.5110,716.0815,336.0218,751.5322,525.4826,213.4730,356.9935,152.6039,801.8143,204.5747,044.657.累计利润总额（弥补以前年度亏损）815.302,226.447,895.9518,612.0333,948.0652,699.5975,225.07101,438.54131,795.53166,948.13206,749.95249,954.52296,990、99.178.所得税44,549.88122.30211.67850.431,607.412,300.402,812.733,378.823,932.024,553.555,272.895,970.276,480.697,056.709.税后利润252,449.29693.011,199.474,819.099,108.6713,035.6215,938.8019,146.6622,281.4525,803.4429,879.7133,831.5436,723.8939,987.9510.累计税后利润693.011,892.476,711.5615,820.2328,855.8544,794.91、6563,941.3186,222.76112,026.20141,905.91175,737.46212,461.34252,449.29合计建设期经营期（10年）200102011201220132014201520162017201820192020202120221.销售收入729,091.841,430.442,509.0337,519.8345,368.0252,023.1756,115.5760,536.1465,091.2869,996.4575,534.1481,242.8987,391.6494,333.253.销售税金及附加（5.80%）42,287.3382.9714592、.522,176.152,631.343,017.343,254.703,511.103,775.294,059.794,380.984,712.095,068.725,471.334.房地产税（房产租金收入的12%）74,174.74131.65249.843,727.574,516.265,204.325,640.596,113.356,602.427,130.617,728.178,346.429,014.149,769.415.总成本费用315,630.60400.52702.5325,946.6027,504.3328,465.4928,468.7428,386.2128,500.193、028,449.0528,272.3928,382.5630,104.2132,047.87营运费用204,145.72400.52702.5310,505.5512,703.0414,566.4915,712.3616,950.1218,225.5619,599.0121,149.5622,748.0124,469.6626,413.31财务费用49,504.78-9,806.499,166.738,264.447,121.835,801.544,639.983,215.491,488.270.000.000.00年折旧与摊消费用61,980.11-5,634.565,634.565,63494、.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.566.利润总额296,999.17815.301,411.145,669.5110,716.0815,336.0218,751.5322,525.4826,213.4730,356.9935,152.6039,801.8143,204.5747,044.657.累计利润总额（弥补以前年度亏损）815.302,226.447,895.9518,612.0333,948.0652,699.5975,225.07101,438.54131,795.53166,948.195、3206,749.95249,954.52296,999.178.所得税44,549.88122.30211.67850.431,607.412,300.402,812.733,378.823,932.024,553.555,272.895,970.276,480.697,056.709.税后利润252,449.29693.011,199.474,819.099,108.6713,035.6215,938.8019,146.6622,281.4525,803.4429,879.7133,831.5436,723.8939,987.9510.累计税后利润693.011,892.476,711.596、615,820.2328,855.8544,794.6563,941.3186,222.76112,026.20141,905.91175,737.46212,461.34252,449.29合计建设期经营期（10年）200102011201220132014201520162017201820192020202120221.销售收入729,091.841,430.442,509.0337,519.8345,368.0252,023.1756,115.5760,536.1465,091.2869,996.4575,534.1481,242.8987,391.6494,333.253.销售税金及97、附加（5.80%）42,287.3382.97145.522,176.152,631.343,017.343,254.703,511.103,775.294,059.794,380.984,712.095,068.725,471.334.房地产税（房产租金收入的12%）74,174.74131.65249.843,727.574,516.265,204.325,640.596,113.356,602.427,130.617,728.178,346.429,014.149,769.415.总成本费用315,630.60400.52702.5325,946.6027,504.3328,465.4998、28,468.7428,386.2128,500.1028,449.0528,272.3928,382.5630,104.2132,047.87营运费用204,145.72400.52702.5310,505.5512,703.0414,566.4915,712.3616,950.1218,225.5619,599.0121,149.5622,748.0124,469.6626,413.31财务费用49,504.78-9,806.499,166.738,264.447,121.835,801.544,639.983,215.491,488.270.000.000.00年折旧与摊消费用61,9899、0.11-5,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.566.利润总额296,999.17815.301,411.145,669.5110,716.0815,336.0218,751.5322,525.4826,213.4730,356.9935,152.6039,801.8143,204.5747,044.657.累计利润总额（弥补以前年度亏损）815.302,226.447,895.9518,612.0333,948.0652,699.5975,225.07101100、,438.54131,795.53166,948.13206,749.95249,954.52296,999.178.所得税44,549.88122.30211.67850.431,607.412,300.402,812.733,378.823,932.024,553.555,272.895,970.276,480.697,056.709.税后利润252,449.29693.011,199.474,819.099,108.6713,035.6215,938.8019,146.6622,281.4525,803.4429,879.7133,831.5436,723.8939,987.9510.累101、计税后利润693.011,892.476,711.5615,820.2328,855.8544,794.6563,941.3186,222.76112,026.20141,905.91175,737.46212,461.34252,449.29合计建设期经营期（10年）20122013201420152016201720182019202020212022固定投资折旧费122,277.675,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.56年折旧与摊消费5,634.565102、,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.56固定资产现值122,277.67116,643.11111,008.56105,374.0099,739.4594,104.8988,470.3482,835.7877,201.2371,566.6765,932.1260,297.56资产总额经营期（10年）20122013201420152016201720182019202020212022固定投资折旧费122,277.675,634.565,634.565,634.565,634.103、565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.56年折旧与摊消费5,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.56固定资产现值122,277.67116,643.11111,008.56105,374.0099,739.4594,104.8988,470.3482,835.7877,201.2371,566.6765,932.1260,297.56资产总额经营期（10年）20122013201420152104、016201720182019202020212022固定投资折旧费122,277.675,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.56年折旧与摊消费5,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.56固定资产现值122,277.67116,643.11111,008.56105,374.0099,739.4594,104.8988,470.34105、82,835.7877,201.2371,566.6765,932.1260,297.56资产总额经营期（10年）注：建设期费用计入固定资产投资，按20年提取 折旧。固定资产按照平均年限法提取折旧，净残值取%。折旧率为.8%8投资估算借款偿还计划表资金来源及运用表20092010201120122013201420152016201720182019202020212022!#$%&年初本息余额59,339.44134,912.38160,236.80149,783.16135,039.93116,369.7694,796.4075,816.7352,540.7024,318.20-本年借款5106、7,577.5669,805.3316,561.01本年应计利息6.12%1,761.875,767.628,763.409,806.499,166.738,264.447,121.835,801.544,639.983,215.491,488.27-本年还本付息20,260.1323,909.9526,934.6228,695.1930,582.7532,555.9934,653.4937,002.54-本年还本10,453.6414,743.2318,670.1721,573.3624,781.2127,916.0131,438.0035,514.27-本年利息9,806.499,166.107、738,264.447,121.835,801.544,639.983,215.491,488.27-年末本息余额59,339.44134,912.38160,236.80149,783.16135,039.93116,369.7694,796.4075,816.7352,540.7024,318.20-#$()*当年可用于还本的未分配利润4,819.099,108.6713,035.6215,938.8019,146.6622,281.4525,803.4429,879.7133,831.5436,723.8939,987.95当年可用于还本的折旧摊消5,634.565,634.565,63108、4.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.56可用于还款的其他资金偿债能力分析指标：借款偿还期#DIV/0!年运营期建设期利率项目200920102011201220132014201520162017201820192020202120221.!#889,328.6459,339.4477,003.3827,833.4537,519.8345,368.0252,023.1756,115.5760,536.1465,091.2869,996.4575,534.1481,242.8987,391.6494,109、333.25 销售收入流入729,091.841,430.442,509.0337,519.8345,368.0252,023.1756,115.5760,536.1465,091.2869,996.4575,534.1481,242.8987,391.6494,333.25 长期贷款160,236.8059,339.4475,572.9525,324.42 短期贷款 自有资金0.000.000.000.00 其它2.!$761,881.6059,339.4477,003.3827,833.4537,519.8345,368.0252,023.1756,115.5760,536.1465,09110、1.2869,996.4575,534.1441,776.7945,033.2048,710.75 经营成本204,145.72400.52702.5310,505.5512,703.0414,566.4915,712.3616,950.1218,225.5619,599.0121,149.5622,748.0124,469.6626,413.31 销售税金及附加42,287.3382.97145.522,176.152,631.343,017.343,254.703,511.103,775.294,059.794,380.984,712.095,068.725,471.33 房地产税74,1111、74.74131.65249.843,727.574,516.265,204.325,640.596,113.356,602.427,130.617,728.178,346.429,014.149,769.41 所得税44,549.88122.30211.67850.431,607.412,300.402,812.733,378.823,932.024,553.555,272.895,970.276,480.697,056.70 建设投资（不含建设期利息）143,943.9057,577.5669,805.3316,561.01 流动资金1,892.47693.011,199.47 各种利息支112、付65,797.681,761.875,767.628,763.409,806.499,166.738,264.447,121.835,801.544,639.983,215.491,488.27-偿还债务本金185,089.8810,453.6414,743.2318,670.1721,573.3624,781.2127,916.0131,438.0035,514.27-其它3.%&!127,447.04-39,466.1042,358.4445,622.504.(%&!-39,466.1081,824.54127,447.04经营期（10年）建设期项目合计82投资估算续借款偿还计划表续资金113、来源及运用表20092010201120122013201420152016201720182019202020212022!#$%&年初本息余额59,339.44134,912.38160,236.80149,783.16135,039.93116,369.7694,796.4075,816.7352,540.7024,318.20-本年借款57,577.5669,805.3316,561.01本年应计利息6.12%1,761.875,767.628,763.409,806.499,166.738,264.447,121.835,801.544,639.983,215.491,488.27-114、本年还本付息20,260.1323,909.9526,934.6228,695.1930,582.7532,555.9934,653.4937,002.54-本年还本10,453.6414,743.2318,670.1721,573.3624,781.2127,916.0131,438.0035,514.27-本年利息9,806.499,166.738,264.447,121.835,801.544,639.983,215.491,488.27-年末本息余额59,339.44134,912.38160,236.80149,783.16135,039.93116,369.7694,796.407115、5,816.7352,540.7024,318.20-#$()*当年可用于还本的未分配利润4,819.099,108.6713,035.6215,938.8019,146.6622,281.4525,803.4429,879.7133,831.5436,723.8939,987.95当年可用于还本的折旧摊消5,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.56可用于还款的其他资金偿债能力分析指标：借款偿还期#DIV/0!年运营期建设期利率项目2009201020112012116、2013201420152016201720182019202020212022!#$%&年初本息余额59,339.44134,912.38160,236.80149,783.16135,039.93116,369.7694,796.4075,816.7352,540.7024,318.20-本年借款57,577.5669,805.3316,561.01本年应计利息6.12%1,761.875,767.628,763.409,806.499,166.738,264.447,121.835,801.544,639.983,215.491,488.27-本年还本付息20,260.1323,909.117、9526,934.6228,695.1930,582.7532,555.9934,653.4937,002.54-本年还本10,453.6414,743.2318,670.1721,573.3624,781.2127,916.0131,438.0035,514.27-本年利息9,806.499,166.738,264.447,121.835,801.544,639.983,215.491,488.27-年末本息余额59,339.44134,912.38160,236.80149,783.16135,039.93116,369.7694,796.4075,816.7352,540.7024,31118、8.20-#$()*当年可用于还本的未分配利润4,819.099,108.6713,035.6215,938.8019,146.6622,281.4525,803.4429,879.7133,831.5436,723.8939,987.95当年可用于还本的折旧摊消5,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.565,634.56可用于还款的其他资金偿债能力分析指标：借款偿还期#DIV/0!年运营期建设期利率项目20092010201120122013201420152016201720119、1820192020202120221.!#889,328.6459,339.4477,003.3827,833.4537,519.8345,368.0252,023.1756,115.5760,536.1465,091.2869,996.4575,534.1481,242.8987,391.6494,333.25 销售收入流入729,091.841,430.442,509.0337,519.8345,368.0252,023.1756,115.5760,536.1465,091.2869,996.4575,534.1481,242.8987,391.6494,333.25 长期贷款160,2120、36.8059,339.4475,572.9525,324.42 短期贷款 自有资金0.000.000.000.00 其它2.!$761,881.6059,339.4477,003.3827,833.4537,519.8345,368.0252,023.1756,115.5760,536.1465,091.2869,996.4575,534.1441,776.7945,033.2048,710.75 经营成本204,145.72400.52702.5310,505.5512,703.0414,566.4915,712.3616,950.1218,225.5619,599.0121,149.56121、22,748.0124,469.6626,413.31 销售税金及附加42,287.3382.97145.522,176.152,631.343,017.343,254.703,511.103,775.294,059.794,380.984,712.095,068.725,471.33 房地产税74,174.74131.65249.843,727.574,516.265,204.325,640.596,113.356,602.427,130.617,728.178,346.429,014.149,769.41 所得税44,549.88122.30211.67850.431,607.412,30122、0.402,812.733,378.823,932.024,553.555,272.895,970.276,480.697,056.70 建设投资（不含建设期利息）143,943.9057,577.5669,805.3316,561.01 流动资金1,892.47693.011,199.47 各种利息支付65,797.681,761.875,767.628,763.409,806.499,166.738,264.447,121.835,801.544,639.983,215.491,488.27-偿还债务本金185,089.8810,453.6414,743.2318,670.1721,573123、.3624,781.2127,916.0131,438.0035,514.27-其它3.%&!127,447.04-39,466.1042,358.4445,622.504.(%&!-39,466.1081,824.54127,447.04经营期（10年）建设期项目合计200920102011201220132014201520162017201820192020202120221.!#889,328.6459,339.4477,003.3827,833.4537,519.8345,368.0252,023.1756,115.5760,536.1465,091.2869,996.4575,53124、4.1481,242.8987,391.6494,333.25 销售收入流入729,091.841,430.442,509.0337,519.8345,368.0252,023.1756,115.5760,536.1465,091.2869,996.4575,534.1481,242.8987,391.6494,333.25 长期贷款160,236.8059,339.4475,572.9525,324.42 短期贷款 自有资金0.000.000.000.00 其它2.!$761,881.6059,339.4477,003.3827,833.4537,519.8345,368.0252,023.125、1756,115.5760,536.1465,091.2869,996.4575,534.1441,776.7945,033.2048,710.75 经营成本204,145.72400.52702.5310,505.5512,703.0414,566.4915,712.3616,950.1218,225.5619,599.0121,149.5622,748.0124,469.6626,413.31 销售税金及附加42,287.3382.97145.522,176.152,631.343,017.343,254.703,511.103,775.294,059.794,380.984,712.09126、5,068.725,471.33 房地产税74,174.74131.65249.843,727.574,516.265,204.325,640.596,113.356,602.427,130.617,728.178,346.429,014.149,769.41 所得税44,549.88122.30211.67850.431,607.412,300.402,812.733,378.823,932.024,553.555,272.895,970.276,480.697,056.70 建设投资（不含建设期利息）143,943.9057,577.5669,805.3316,561.01 流动资金1,8127、92.47693.011,199.47 各种利息支付65,797.681,761.875,767.628,763.409,806.499,166.738,264.447,121.835,801.544,639.983,215.491,488.27-偿还债务本金185,089.8810,453.6414,743.2318,670.1721,573.3624,781.2127,916.0131,438.0035,514.27-其它3.%&!127,447.04-39,466.1042,358.4445,622.504.(%&!-39,466.1081,824.54127,447.04经营期（10年128、）建设期项目合计8投资估算项目财务现金流量表单位：万元序号20092010201120122013201420152016201720182019202020212022一!#$1销售收入1,430.442,509.0337,519.8345,368.0252,023.1756,115.5760,536.1465,091.2869,996.4575,534.1481,242.8987,391.6494,333.252回收流动资金1,892.473回收固定资产余值60,297.56-1,430.442,509.0337,519.8345,368.0252,023.1756,115.5760,53129、6.1465,091.2869,996.4575,534.1481,242.8987,391.64156,523.29二!#%1建设投资57,577.5669,805.3316,561.012流动资金693.011,199.473营运费用400.52702.5310,505.5512,703.0414,566.4915,712.3616,950.1218,225.5619,599.0121,149.5622,748.0124,469.6626,413.314销售税金及附加82.97145.522,176.152,631.343,017.343,254.703,511.103,775.294,0130、59.794,380.984,712.095,068.725,471.335房产税131.65249.843,727.574,516.265,204.325,640.596,113.356,602.427,130.617,728.178,346.429,014.149,769.416122.30211.67850.431,607.412,300.402,812.733,378.823,932.024,553.555,272.895,970.276,480.697,056.7057,577.5671,235.7719,070.0417,259.6921,458.0625,088.5527,420131、.3829,953.3932,535.2935,342.9638,531.6041,776.7945,033.2048,710.75三()!#*(57,577.56)(69,805.33)(16,561.01)20,260.1323,909.9526,934.6228,695.1930,582.7532,555.9934,653.4937,002.5439,466.1042,358.44107,812.54税后累计净现金流量(57,577.56)(127,382.89)(143,943.90)(123,683.77)(99,773.82)(72,839.20)(44,144.01)(13,56132、1.26)18,994.7353,648.2290,650.76130,116.86172,475.30280,287.84税后折现净现金流量(51,408.54)(55,648.38)(11,787.80)12,875.6813,567.1526,934.6228,695.1930,582.7532,555.9934,653.4937,002.5439,466.1042,358.44107,812.54税后累计折现净现金流量(51,408.54)(107,056.92)(118,844.72)(105,969.04)(92,401.89)(65,467.27)(36,772.08)(6,18133、9.33)26,366.6661,020.1598,022.69137,488.79179,847.23287,659.77四,)!#*(57,577.56)(69,683.03)(16,349.34)21,110.5625,517.3729,235.0231,507.9233,961.5736,488.0139,207.0442,275.4345,436.3748,839.13114,869.24税前累计净现金流量(57,577.56)(127,260.60)(143,609.94)(122,499.38)(96,982.01)(67,746.99)(36,239.07)(2,277.50)134、34,210.5173,417.55115,692.98161,129.35209,968.48324,837.72税前折现净现金流量(51,408.54)(55,550.89)(11,637.14)13,416.1414,479.2429,235.0231,507.9233,961.5736,488.0139,207.0442,275.4345,436.3748,839.13114,869.24税前累计折现净现金流量(51,408.54)(106,959.43)(118,596.56)(105,180.42)(90,701.18)(61,466.16)(29,958.24)4,003.334135、0,491.3479,698.38121,973.81167,410.18216,249.31331,118.54建设期项目经营期#$-.:所得税#%-./单位：万元序号20092010201120122013201420152016201720182019202020212022一!#$1销售收入1,430.442,509.0337,519.8345,368.0252,023.1756,115.5760,536.1465,091.2869,996.4575,534.1481,242.8987,391.6494,333.252回收流动资金1,892.473回收固定资产余值60,297.56-1136、,430.442,509.0337,519.8345,368.0252,023.1756,115.5760,536.1465,091.2869,996.4575,534.1481,242.8987,391.64156,523.29二!#%1建设投资57,577.5669,805.3316,561.012流动资金693.011,199.473营运费用400.52702.5310,505.5512,703.0414,566.4915,712.3616,950.1218,225.5619,599.0121,149.5622,748.0124,469.6626,413.314销售税金及附加82.971137、45.522,176.152,631.343,017.343,254.703,511.103,775.294,059.794,380.984,712.095,068.725,471.335房产税131.65249.843,727.574,516.265,204.325,640.596,113.356,602.427,130.617,728.178,346.429,014.149,769.416122.30211.67850.431,607.412,300.402,812.733,378.823,932.024,553.555,272.895,970.276,480.697,056.7057,5138、77.5671,235.7719,070.0417,259.6921,458.0625,088.5527,420.3829,953.3932,535.2935,342.9638,531.6041,776.7945,033.2048,710.75三()!#*(57,577.56)(69,805.33)(16,561.01)20,260.1323,909.9526,934.6228,695.1930,582.7532,555.9934,653.4937,002.5439,466.1042,358.44107,812.54税后累计净现金流量(57,577.56)(127,382.89)(143,94139、3.90)(123,683.77)(99,773.82)(72,839.20)(44,144.01)(13,561.26)18,994.7353,648.2290,650.76130,116.86172,475.30280,287.84税后折现净现金流量(51,408.54)(55,648.38)(11,787.80)12,875.6813,567.1526,934.6228,695.1930,582.7532,555.9934,653.4937,002.5439,466.1042,358.44107,812.54税后累计折现净现金流量(51,408.54)(107,056.92)(118,8140、44.72)(105,969.04)(92,401.89)(65,467.27)(36,772.08)(6,189.33)26,366.6661,020.1598,022.69137,488.79179,847.23287,659.77四,)!#*(57,577.56)(69,683.03)(16,349.34)21,110.5625,517.3729,235.0231,507.9233,961.5736,488.0139,207.0442,275.4345,436.3748,839.13114,869.24税前累计净现金流量(57,577.56)(127,260.60)(143,609.94141、)(122,499.38)(96,982.01)(67,746.99)(36,239.07)(2,277.50)34,210.5173,417.55115,692.98161,129.35209,968.48324,837.72税前折现净现金流量(51,408.54)(55,550.89)(11,637.14)13,416.1414,479.2429,235.0231,507.9233,961.5736,488.0139,207.0442,275.4345,436.3748,839.13114,869.24税前累计折现净现金流量(51,408.54)(106,959.43)(118,596.5142、6)(105,180.42)(90,701.18)(61,466.16)(29,958.24)4,003.3340,491.3479,698.38121,973.81167,410.18216,249.31331,118.54建设期项目经营期#$-.:所得税#%-./单位：万元序号20092010201120122013201420152016201720182019202020212022一!#$1销售收入1,430.442,509.0337,519.8345,368.0252,023.1756,115.5760,536.1465,091.2869,996.4575,534.1481,242143、.8987,391.6494,333.252回收流动资金1,892.473回收固定资产余值60,297.56-1,430.442,509.0337,519.8345,368.0252,023.1756,115.5760,536.1465,091.2869,996.4575,534.1481,242.8987,391.64156,523.29二!#%1建设投资57,577.5669,805.3316,561.012流动资金693.011,199.473营运费用400.52702.5310,505.5512,703.0414,566.4915,712.3616,950.1218,225.5619,144、599.0121,149.5622,748.0124,469.6626,413.314销售税金及附加82.97145.522,176.152,631.343,017.343,254.703,511.103,775.294,059.794,380.984,712.095,068.725,471.335房产税131.65249.843,727.574,516.265,204.325,640.596,113.356,602.427,130.617,728.178,346.429,014.149,769.416122.30211.67850.431,607.412,300.402,812.733,37145、8.823,932.024,553.555,272.895,970.276,480.697,056.7057,577.5671,235.7719,070.0417,259.6921,458.0625,088.5527,420.3829,953.3932,535.2935,342.9638,531.6041,776.7945,033.2048,710.75三()!#*(57,577.56)(69,805.33)(16,561.01)20,260.1323,909.9526,934.6228,695.1930,582.7532,555.9934,653.4937,002.5439,466.1042146、,358.44107,812.54税后累计净现金流量(57,577.56)(127,382.89)(143,943.90)(123,683.77)(99,773.82)(72,839.20)(44,144.01)(13,561.26)18,994.7353,648.2290,650.76130,116.86172,475.30280,287.84税后折现净现金流量(51,408.54)(55,648.38)(11,787.80)12,875.6813,567.1526,934.6228,695.1930,582.7532,555.9934,653.4937,002.5439,466.1042,147、358.44107,812.54税后累计折现净现金流量(51,408.54)(107,056.92)(118,844.72)(105,969.04)(92,401.89)(65,467.27)(36,772.08)(6,189.33)26,366.6661,020.1598,022.69137,488.79179,847.23287,659.77四,)!#*(57,577.56)(69,683.03)(16,349.34)21,110.5625,517.3729,235.0231,507.9233,961.5736,488.0139,207.0442,275.4345,436.3748,839148、.13114,869.24税前累计净现金流量(57,577.56)(127,260.60)(143,609.94)(122,499.38)(96,982.01)(67,746.99)(36,239.07)(2,277.50)34,210.5173,417.55115,692.98161,129.35209,968.48324,837.72税前折现净现金流量(51,408.54)(55,550.89)(11,637.14)13,416.1414,479.2429,235.0231,507.9233,961.5736,488.0139,207.0442,275.4345,436.3748,839.149、13114,869.24税前累计折现净现金流量(51,408.54)(106,959.43)(118,596.56)(105,180.42)(90,701.18)(61,466.16)(29,958.24)4,003.3340,491.3479,698.38121,973.81167,410.18216,249.31331,118.54建设期项目经营期#$-.:所得税#%-./8 工程造价估算85 工程造价估算序号项目名称工程量（）造价指标（元/）工程造价（元）A!1505853662551,501,800（1）A1!18901358567,754,300（1）土建工程13647150020,150、470,500（2）普通室内装饰13647170023,199,900（3）安装工程136475006,823,500（4）地下室及车库5254300015,762,000（5）普通室外总体工程37464001,498,4002A2!17726361264,021,900（1）土建工程12781150019,171,500（2）普通室内装饰12781170021,727,700（3）安装工程127815006,390,500（4）地下室及车库4945300014,835,000（5）普通室外总体工程47434001,897,2003A3!13222351246,431,400（1）土建工程86151、46150012,969,000（2）普通室内装饰8646170014,698,200（3）安装工程86465004,323,000（4）地下室及车库4576300013,728,000（5）普通室外总体工程1783400713,2004A4!8592350030,070,800（1）土建工程561215008,418,000（2）普通室内装饰561217009,540,400（3）安装工程56125002,806,000（4）地下室及车库298030008,940,000（5）普通室外总体工程916400366,4005A5!475903909186,043,600（1）土建工程382961152、80068,932,800（2）普通室内装饰38296170065,103,200（3）安装工程3829660022,977,600（4）地下室及车库9294300027,882,000（5）普通室外总体工程28704001,148,0006A6!11034352438,881,300（1）土建工程7251150010,876,500（2）普通室内装饰7251170012,326,700（3）安装工程72515003,625,500（4）地下室及车库3783300011,349,000（5）普通室外总体工程1759400703,600A!$%&()*+,-.8 工程造价估算7A7!856335153、0630,022,500（1）土建工程562115008,431,500（2）普通室内装饰562117009,555,700（3）安装工程56215002,810,500（4）地下室及车库294230008,826,000（5）普通室外总体工程997400398,8008A8!9300351732,712,500（1）土建工程603515009,052,500（2）普通室内装饰6035170010,259,500（3）安装工程60355003,017,500（4）地下室及车库326530009,795,000（5）普通室外总体工程1470400588,0009A9!8260349028,824154、,600（1）土建工程532215007,983,000（2）普通室内装饰532217009,047,400（3）安装工程53225002,661,000（4）地下室及车库293830008,814,000（5）普通室外总体工程798400319,20010A10!7397361526,738,900（1）土建工程593715008,905,500（2）普通室内装饰5937170010,092,900（3）安装工程59375002,968,500（4）地下室及车库146030004,380,000（5）普通室外总体工程980400392,000序号项目名称工程量（）造价指标（元/）工程造价（万155、元）B!1823883680671,274,9001B1!12146352942,857,500（1）土建工程7997150011,995,500（2）普通室内装饰7997170013,594,900（3）安装工程79975003,998,500（4）地下室及车库4149300012,447,000（5）普通室外总体工程2054400821,6002B2!10601350837,183,200（1）土建工程6970150010,455,000（2）普通室内装饰6970170011,849,000（3）安装工程69705003,485,000（4）地下室及车库3631300010,893,000156、（5）普通室外总体工程1253400501,200B!#$%&()*+,87 工程造价估算3B3!13103365747,915,800（1）土建工程10184150015,276,000（2）普通室内装饰10184170017,312,800（3）安装工程101845005,092,000（4）地下室及车库291930008,757,000（5）普通室外总体工程36954001,478,0004B4!9789348634,120,000（1）土建工程6694150010,041,000（2）普通室内装饰6694170011,379,800（3）安装工程66945003,347,000（4）地157、下室及车库309530009,285,000（5）普通室外总体工程16840067,2005B5!288443884112,044,200（1）土建工程22434180040,381,200（2）普通室内装饰22434170038,137,800（3）安装工程2243460013,460,400（4）地下室及车库6410300019,230,000（5）普通室外总体工程2087400834,8006B6!11048363340,137,600（1）土建工程8788150013,182,000（2）普通室内装饰8788170014,939,600（3）安装工程87885004,394,000（4158、）地下室及车库226030006,780,000（5）普通室外总体工程2105400842,0007B7!8598352830,332,500（1）土建工程558715008,380,500（2）普通室内装饰558717009,497,900（3）安装工程55875002,793,500（4）地下室及车库301130009,033,000（5）普通室外总体工程1569400627,6008B8!6167352521,741,000（1）土建工程401615006,024,000（2）普通室内装饰401617006,827,200（3）安装工程40165002,008,000（4）地下室及车库2159、15130006,453,000（5）普通室外总体工程1072400428,8009B9!9198349632,157,600（1）土建工程597215008,958,000（2）普通室内装饰5972170010,152,400（3）安装工程59725002,986,000（4）地下室及车库322630009,678,000（5）普通室外总体工程958400383,20010B10!12046357343,034,900（1）土建工程8371150012,556,500（2）普通室内装饰8371170014,230,700（3）安装工程83715004,185,500（4）地下室及车库3675160、300011,025,000（5）普通室外总体工程25934001,037,20088 工程造价估算11B11!7405357626,478,000（1）土建工程513015007,695,000（2）普通室内装饰513017008,721,000（3）安装工程51305002,565,000（4）地下室及车库227530006,825,000（5）普通室外总体工程1680400672,00012B12!13146356446,850,400（1）土建工程9120150013,680,000（2）普通室内装饰9120170015,504,000（3）安装工程91205004,560,000（4161、）地下室及车库4026300012,078,000（5）普通室外总体工程25714001,028,40013B13!402973882156,422,200（1）土建工程30980180055,764,000（2）普通室内装饰30980170052,666,000（3）安装工程3098060018,588,000（4）地下室及车库9317300027,951,000（5）普通室外总体工程36334001,453,200序号项目名称工程量（）造价指标（元/）工程造价（元）1#$%310022959,145,5901.1土方工程3100220620,0401.2路基处理3100225775,050162、1.3道路路基31002501,550,1001.4道路面层310021203,720,2401.5其他配套项目31002802,480,1602&1905094017,907,0002.1公园内道路190501603,048,0002.2绿化工程19050801,524,0002.3小品景观190502003,810,0002.4水体工程190503005,715,0002.5其他配套项目190502003,810,0003()134981602,159,6803.1绿化种植工程1349870944,8603.2绿化灌溉工程1349840539,9203.3其他配套项目1349850674,900*+,-./01234