1、2013.06.14“山乡乐野、水韵康城”“因一座城，满足对江南水乡的全部想象”“忆江南，品味山水”以山水铸体.因原生的美，对城市一见钟情 “栖故土，梦枕原乡”以活力铸形.让都市人回忆起童年的故事，找到回家的路 “乐生活，续古今情韵”以文化铸魂.感受并呼吸一座城市的浪漫气息 总平面图 MASTER PLAN 曹娥江旅游度假区概念性规划 Conceptual Planning Competition for Shangyu CaoE River Tourism Area 南部景区 皂李湖度假区+中华爱情文化博览园+运河风情新城+曹娥景区 我们的愿景 VISION 中部景区 白马湖养生社区+春晖国2、学文化园+湿地公园+生态森林体验区+四季仙果 我们的愿景 VISION 北部景区 东西泊水上动感乐园+渔文化体验园+汽车主题小镇+旅游集散服务中心 我们的愿景 VISION 目录/CONTENTS 曹娥江旅游度假区概念性规划 CONCEPTUAL PLANNING FOR SHANGYU CAOE RIVER TOURISM AREA 体验 03 实施 05 解析 02 规划 04 附录 06/创新生活体验的主题分区营造/对接开发实施的经济运营分析/综合开发环境的目标策略研究/适应统筹开发的规划系统支撑/相关专题研究与现状资料汇编 引言 PROLOGUE/设计主旨/项目团队支持/设计依据及参考3、文件 审视 01 BACKGROUND REVIEW/立足于典型特征的核心议题梳理 STRATEGY ANALYSIS CREATING EXPERIENCE COMPREHENSIVE PLANNING IMPLEMENTATION BASIC RESEARCH 我们认为，本次规划设计的主旨，不是简单勾勒一个体现唯一性的旅游度假区空间蓝图，而是应该统筹于城市整体发展背景和目标战略下，寻求城市和景区相互促进、互惠共赢的开发路径和结构支持，提供目标定位清晰、主打特色鲜明，适应长期开发和多种市场需求的开发框架。引言 PROLOGUE 我们期望，藉本项目的实施，对上虞市的城市建设起到眼球吸引和积极的4、示范推动作用。对项目的基本态度：不应片面追求市场产品价值而去大规模的资源开采，应在维护和保持生态完整性的基础上，关注环境、经济、文化、社会的可持续发展平衡，探索多方参与、效益综合的开发模式。/设计主旨 自然生态和城市环境的开发平衡自然生态和城市环境的开发平衡 实践循环经济理论，展现“外部减量、内生促进、循环再生、量化控制”，以生态环境保育和基本农田保护为出发点，所有开发行为应建构于体现地方生态安全格局“绿底”和“蓝底”之上，强调水土保持、本土植物生物多样性、林相修复等，以此为基本规则指导项目的建设容量、基础设施配建、功能活动组织、景观配臵设计等。旅游开发和城乡经济的发展平衡旅游开发和城乡经济的5、发展平衡 项目开发建设将促进一二三产的结构调整和转型，带动城乡人口就业和居住生活品质的改善提升。重点谋求就近、以更好的环境和条件重新安臵本地人口，并联系他们对基地的认识和专业经验，为本地人口提供新的谋生方式，建立基于当地实际情况的经济和社会网络，带动有关服务业发展，体现改革红利共享和社会公平。传统文化和现代文明的协调平衡传统文化和现代文明的协调平衡 项目的综合性开发特点，将在传统艺术、人文环境、文化交流各个方面，对上虞市的社会文化传播发展做出贡献。联系产品创造主题，对传统文化和现代文明形成有效串接和效益综合放大，促进城市在更大范围的机会共赢创造条件。上虞市域总体规划（2006-2020）上虞市6、旅游发展总体规划 上虞生态市建设规划 上虞市“十二五”环境保护规划 上虞市生态环境功能区规划 上虞市平原绿化规划（20112015年）上虞市农村环境保护规划（20082020年）上虞市农村社区建设规划 上虞市曹娥江旅游度假区项目总体策划 上虞市曹娥江休闲旅游度假区土地利用规划（2006 2020）上虞市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011年3月）上虞市委 上虞市人民政府关于推进农村宅基地臵换改革工作的指导意见（2010年3月）上虞市人民政府关于实施2011年现代农业园区建设的政策意见（2011年2月）上虞市人民政府关于加快发展生态循环农业的实施意见（2012.11）上虞市人民政府办7、公室关于进一步引导2013年农村土地承包经营权流转促进农业规模经营的政策意见（2013.03）上虞市人民政府办公室关于进一步加强2013年农业社会化服务工作的政策意见（2013.03）/设计依据及参考文件 生态和环境工程团队 经济和市场咨询团队 城市规划和设计团队 旅游规划和顾问团队/团队架构/基本特征/特征评价/核心议题 曹娥江旅游度假区概念性规划 CONCEPTUAL PLANNING FOR SHANGYU CAOE RIVER TOURISM AREA 审视 01 BACKGROUND REVIEW 立足于典型特征的核心议题梳理 特征一：区域节点 上虞城市地处环杭州湾的长三角核心腹地，8、随着嘉绍大桥、杭甬高铁的开通在即，上虞将迅速融入大上海2小时都市同城生活圈，并与杭州、宁波等长三角区域中心城市形成半小时组团结构发展关系。判断：区域产业和经济发展基础、以及区位条件的改善，决定了上虞未来在三产服务业方面将面临广阔的发展需求和机会。特征二：饱和竞争 从同类型项目竞争来看，目前浙江省已建成的省级旅游度假区有21个，而至2020年，还将新增30个，类型覆盖自然山水、文化和海滨，本项目面临激烈的饱和竞争态势。判断：本案应纳入区域旅游战略，直接借势，从成功案例中寻找启发，建立项目的核心吸引力。浙江省级旅游度假区现有 21 个 2020年前规划新增 30 个 山水风景休闲 丽水瓯江风情旅游9、度假区、绍兴县鉴湖柯岩旅游度假区、平湖市九龙山旅游度假区、浙江绿谷莲都省级旅游度假区衢州信安湖旅游度假区、莫干山度假区、绍兴会稽山旅游度假区、廊氡省级旅游度假区、磐安云山省级旅游度假区、神仙居省级旅游度假区 文化特色旅游 景宁畲族风情省级旅游度假区-审视 立足于典型特征的核心议题梳理 01 海滨休闲类 黄琅滨海省级旅游度假区、牛头山省级旅游度假区、象山松兰山滨海旅游度假区 温泉旅游 浙江温泉湖度假旅游区 大型风景名胜区休闲度假 长兴太湖图影省级旅游度假区、太湖图影省级旅游度假区、湖州太湖度假区、金华仙源湖旅游度假区、浙江省淳安千岛湖度假区 既有省级旅游景区类型统计 特征三：伴城半山 藉市民大道10、三环路、江东路以及规划四环路等主干城市道路，项目基地与上虞市中心主城区仅10-15分钟车程距离。有别于多数旅游景区远离城市的区位格局，本案打破了既往客群的消费心理门槛，更易形成较强的吸引力和城市认同感。判断：应突破现有红线边界，将景区开发纳入城市的发展结构进行考虑。从城市整体层面，对分区属性、交通、配套设施、社区规划等内容进行系统对接和开发界定。特征四：超大尺度 项目总规划面积达110平方公里，整体尺度规模已经远远超出一般旅游度假景区的概念范畴，甚至超过了一般小城市的规模。判断：强调分区管控、有的放矢的开发思路。甄别开发动力和条件，对近期具备成熟开发条件的空间进行重点设计，而对远期由市场需求11、决定的空间强调控制指引。杭州西溪湿地：10 平方公里 深圳东部华侨城：9 平方公里 杭州西湖：6.5 平方公里 绍兴镜湖湿地公园：16 平方公里 11个 17个 12个 6个 城市 自然 VS 15分钟 30分钟 50分钟 与国内著名旅游度假区的尺度对比-审视 立足于典型特征的核心议题梳理 01 特征五：原生环境 规划区突出的环境特点为水域纵横，总面积达到710公顷，约占到总规划面积的6%，水体类型包括湖泊、湿地、河流、溪径等多种形式，水体品质为四类水或接近三类水标准；同时，山体、农田、村居等因素，构成了一幅典型的田园城市生活场景。判断：资源面积宽广、类型众多是优势，应进一步强调线索组织和主题12、性创造，拓展生态环境资源的附加开发价值，同时整合村庄发展以补充旅游活动体验及内涵。特征六：文化遗存 规划区内及其周边，拥有丰富的历史文化遗产资源。代表中国“丝绸之国”形象的瓷器青瓷制作地越窑；诠释“五四”新文化的空间载体春晖中学；象征中华爱情文化发源地祝英台故里；代表中国孝文化和上虞城市命名发源的孝女庙等等。诸多的文化遗产为主题旅游和综合体验之旅提供了重要支撑。判断：单一、分散的文化遗存资源并不能有效带动旅游消费，必须与生态环境资源、城市产业及相关资源形成串联，打造完整的旅游产品链。-审视 01 立足于典型特征的核心议题梳理 从城市外部和内生需求出发，对景区的发展结构、交通条件、功能内容、配套13、设施等进行全面考量，明确分区发展条件和属性定义，由此对全区整体开发结构形成统筹认知和重点控制。区域层面：本案应成为省旅游东线上的统领性门户产品 浙江省以杭州、上海为核心的北线旅游线路相对开发成熟，而东线过去受交通条件等制约，尽管也形成了少量具有相当知名度的次级节点，但东线方向的总体旅游发展水平显然还存在很大的提升空间。交通改善后，本案位于沪杭两小时旅游圈内，依托杭州、绍兴等重要旅游节点城市，还拥有江南的典型环境景观意象，完全能够发挥更大的区域服务辐射作用，具有填补东线旅游统领性产品缺失的市场潜力。城市层面：本案应成为重塑城市品牌和提升价值的助推器 上虞过去以商都闻名，城市建设体现出效率和现代的14、特征，但也逐渐丧失自身个性。本案与城市核心的近乎零距离、丰富的山水资源和文化禀赋、以及现代都市人对环境和生活品质的追求，使得本案成为重塑上虞美丽、健康、休闲个性本质的品牌代言空间，并能够进一步推动城乡一体化发展，促进资源的集约和高效利用，实践城乡经济多元化发展和利益共享。01 城景互动 景城共荣 02 生态为先 量化发展 从维护基本生态安全格局和保持基本农田出发，量化合理的人口和开发规模承载，区分可开发和保护区边界，界定开发强度和内容导向，科学利用、可持续发展。03 文旅整合 主题引领 从资源和文化等角度，寻找能够组织起景区相关旅游资源内容的空间线索，进一步研究和适应市场趋势与客群需求，分区环15、境特点和规模构成，加强对主题性场景的情境体验营造，打造旅游度假综合体和区域性旅游服务高地。城乡统筹 景村协作 重视区内现有若干村庄的发展权益，对村庄安臵、农村经济产业、农村人口就业等，结合景区功能和环境开发提供系统性、有针对性的开发策略引导，借力城市资源、促进乡村转型、塑造个性产品，实现利益共荣。04 核心议题 MAIN POINT/特征评价/核心议题/城景互动 景城共荣/生态为先 量化发展/文旅整合 主题引领 /城乡统筹 景村协作 曹娥江旅游度假区概念性规划 CONCEPTUAL PLANNING FOR SHANGYU CAOE RIVER TOURISM AREA 解析 02 STRAT16、EGY ANALYSIS 综合开发环境的目标策略研究 本项目不仅是解决度假区自身的发展问题，应该在区域宏观视角之下重新梳理度假区与城市之间的互动关系。从区域和城市层面，落实解决景区发展的结构合理性问题。通过对上虞城市空间发展态势的分析，基本特征就是城市呈现一种圈层式的发展，从龙山老城开始，随着城北新区、滨江新城、高铁新城的开发，意味着上虞已经由小城市向中等城市转变，未来曹娥江旅游度假区将是上虞主城建设的重要发展区域。规划区距离主城区仅5公里，具有重要战略性位臵，曹娥江旅游度假区作为上虞的一个独特的地标区域，向每一位抵达上虞的访客，展示一个具有上虞山水人文特征的城市。同时度假区不但是城市的组成部17、分，更应成为城市的亮点，除旅游功能以外，这些景区一定程度上也必将具有城区特色组团的功能，是诠释江滨生态型城市的重要符号。城景互动 景城共荣 城市结构演变关系 01 目标策略一 快速衔接区域交通网络，同城同质发展 目标策略二 接轨城市发展结构，实践“双轮驱动”战略 目标策略三 强化生态环境格局，创新“山水城市”品牌建设 01 龙山老城时代/1980 02 向北拓展新区/1990 03 跨江式发展/2000 04 城市生长已经蔓延到大龙山区域 曹娥江“走廊式、组团化”的城市生长结构-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 上虞地处环杭州湾的长三角核心腹地，随着嘉绍大桥、杭甬高铁的开通在即，城市将迅18、速融入大上海 两小时都市同城生活圈，并与杭州、宁波等长三角区域中心城市形成半小时组团式结构发展关系。在此形势下，要吸引区域相关产业功能和客群，首先需要使其能够方便的认知和快速进入本地区，确定到达地区的交通路径、交通方式和出入口选择。目标策略一：快速衔接区域交通网络，同城同质发展 结论：基于高速、高铁以及航运线路，确定进入景区的主要交通出入口。城景互动 景城共荣 01-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 三环 二都杨梅 城市中心商业区 004乡道 四环 白马湖 东西泊 汽车东站 人民东路 004乡道 上虞国际酒店 上虞宾馆 高新技术开发区 经济开发区 杭甬高速下口 四环 小越湖 三环 杭甬高19、速下口 迎宾大道 城东商贸工业区 四环 皂李湖 502县道 祝家庄 梁湖镇 杭甬运河 曹娥景区 城南组团 曹娥江滨水旅游区 近高速入口，对外交通便利，具有良好的昭示性；现有一定规模的汽车4S店和服务市场，可延展形成面向自驾游的区域服务中心和交通换乘服务中心；小越湖、东西泊的良好环境可以拓展服务功能和参与性项目；紧邻新城中心，15分钟车程可达景区腹地；现状已形成以观光采摘为主的都市农业旅游路线；成规模的山林丘陵和湿地水田景观，主题特色鲜明；通过江东路连接高铁站、火车站和城市中心区；英台故里、青瓷文化；现状已形成以高端地产为主的城南组团；皂李湖和兰芎山是景区内最有价值的山水资源，并拥有大面积可建用20、地；运河资源具有潜在开发价值；通过曹娥江客运航线连接高铁站和城市中心区;曹娥江与运河交汇处有一定可建用地；曹娥景区、曹娥江滨水旅游区和梁湖镇（皂李湖）码头具有打造水上文化游的基础；产品创造型 资源依托型 产品创造型 资源依托型“双轮驱动”先进制造业和现代服务业 -解析 综合开发环境的目标策略研究 02 目标策略二：接轨城市发展结构，实践“双轮驱动”战略 城景互动 景城共荣 01 结论：从交通、资源、功能、环境等条件进行比较，形成对本案不同分区发展类型的判断，指导近远期开发和开发资源投入。上虞过去以“商都”闻名，新的城市发展战略提出“工业强市、服务业兴市”两大方向性战略，突出先进制造业和现代服务21、业“双轮驱动”的发展目标。城市总规结构，确定了以“中城”作为现代服务业的主要发展空间，而本项目基地及其周边地区，势必成为引进和升级服务业的理想空间。-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 目标策略三：强化生态环境格局，创新“山水城市”品牌建设 城景互动 景城共荣 01 结论：本项目开发范围涉及城市建设区、城市边界地区、生态景区，新的开发应通过分区空间肌理、密度秩序等适应性设计，体现城市和环境的友好关系和个性差异互补。上虞城市起步于龙山，闻名于曹娥江，城市建设历史反映了山水城市的典型意向与价值取向。近年的城市建设逐渐远离了自然资源本底，城市性格逐渐趋同和模糊。项目基地良好的自然山水禀赋和与主城22、中心的几乎零距离，为城市回归生态个性创造了条件，从城市公共空间系统整合优化的角度，再造一个“显山、透绿、亲水”的生态新城。杭甬运河 白马湖 公园 兰芎山 公园 曹娥江景区 市民中心 凤凰山 公园 小越湖公园 春晖 湿地 公园 虎山 公园 舜耕公园 滨江公园 祝家庄花海公园 象山公园 东西泊 文化园 杨溪 生态园 滨江运动公园 半山公园 龙山公园 国大公园 西横河 百崧河 运河公园 曹娥江 城市建设区 城景结合区 生态景区 自然保育区 北区：近期优先开发；强调特征产品吸引。借力于区域交通优势，建立服务于区域旅游线路的驿站型节点（面向自驾游者为主）；对本区山水环境适当挖潜，拓展体验消费型产品并提高23、昭示性，增加客群的驻留时间，吸引进入内部景区。中区：近期控制开发；强调适应城市需求和资源储备。资源类型较丰富，与城市的时间距离最短，但交通可达性不足；应借力城市功能配套，契合城市发展格局和战略，尽可能充实城市型消费需求，强化更加亲近日常生活的功能设施和内涵体验，景区腹地则保持原生环境和低密度乡土格局。南区：近期重点开发；强调资源统筹和高地战略。资源最为丰富和开发条件最优，完善配套服务功能和基础设施建设，提升旅游的接纳能力和服务档次，串接地区旅游资源形成产品链，奠定地区旅游服务核心与高地的地位，扩大市场认知度。结论：综合区域发展趋势、城市发展影响和本底资源条件，对本案分为北区、中区和南区三大板块24、，形成分区开发策略。-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 城景互动 景城共荣 01 龙山 269M 兰芎山 327M 白塔山 161M 和尚山 236M 大顶山 215M 皂李湖 白马湖 东西泊 小越湖 曹娥江 杭甬运河 基地生态环境要素 寺山 276M 梦岩山 315M 凤凰山 248M-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 体现环境保护优先的规划理念，科学合理的评估人工开发对于生态环境的影响，尊重当地的文化和生态特质，取得生态恢复和人工建设的平衡与协调。基于保持生态安全格局平衡，给予景区合理的发展规模评估和空间建设导控。规划区地处曹娥江沿岸及中心城区边缘，周边分布有龙山公园，湿地公园25、绿海烟波、丰惠古镇、桃花源生态旅游区等风景资源。包括百官街道、曹娥街道、驿亭镇、小越镇、梁湖镇、丰惠镇6个镇（街）。村庄数量超过50个。多数村落保留了江南村镇临水而居的生活方式。白马春晖园和祝英台故里是重要的人文景点。规划区承载来自中心城区的生态环境压力，未来将作为优化整合区域。生态为先 量化发展 02 目标策略一 维持生态安全格局，精准开发建设分区 目标策略二 环境承载力为先，有效引导开发建设规模 目标策略三 挖潜特征资源，放大优势强化核心吸引力 高程敏感度 坡度敏感度 水敏感度+综合分析规划区的限制建设因素，包括高压走廊、基本农田保护区和风景文化名胜点等。基本农田 风景名胜点 高压走廊 26、开发现状条件 基地北侧的小越湖、白马湖和东西泊，拥有良好的湿地农田景观资源，是规划区视觉资源最丰富的平地区域；南侧的皂李湖和祝家庄，提供了山湖包围的低山丘陵景观视觉资源；大顶山和兰芎山拥有可鸟瞰景区的视点。农业景观 风景名胜点 山水资源 视线景观优劣度 综合分析规划区高程与坡度等生态因素，并结合水文情况，划定基本控制线，包括低敏感区（适宜建设区）、中敏感区（引导区）、保护控制区 生态控制分区 限制因素分析 景观视线分析 生态条件分析+-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 目标策略一：维持生态安全格局，精准开发建设分区 生态为先 量化发展 02 禁止建设 限制开发 适度开发 适宜开发 可开发27、建设面积比例 20 生态指标选取依据：风景名胜区规范 GB50298-1999 生态系统类型 占地面积（公顷）生态指标（m2/人）生态承载力（人）不可建设 基本农田 1847-山林生态保育区 3437-水体 715-适度建设 适度开发区 2883-可建设 适宜开发区 2190 100 约22万人 总计 11072.1-约22万人 禁止建设区 此类区域以山林、水域保护用地或生态核心区域为主要的结构地块，在发展上要尽量避免人为活动进入干扰，容许科研必要的活动进入区域中，确保该域环境质量的第一要务。限制开发区 此类区域以基本农田用地区域为主要的区域，在发展上需保持原有基本农田边界和面积，限制开发建设28、开发。适度开发区 此类区域多为一般农田或生态敏感度分析为中低敏感度地区，区域内较适合发展农业体验相关的设施，例如低碳节能的生态休闲旅游体验园，或可供游客使用的开放空间、绿地等。适宜开发区 此类区域范围多为建成区，少有基本农田或敏感度较高的自然资源，较适合发展城市功能或旅游相应的配套设施。结论：综合基地的生态条件因素、限制条件、视线景观等，对区内的开发建设形成策略分区，确定可开发建设和不可开发建设用地的边界和面积比例；从生态承载力出发评估基地的最大人口规模约为22万人。-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 目标策略二：环境承载力为先，有效引导开发建设规模 生态为先 量化发展 02 01 0229、 03 04 05 06 规划区内水域总面积达到710公顷，约占到总规划面积的6%；水环境关系到防洪排涝安全，也成为旅游开发的重要资源载体。对水的梳理，一方面探索其系统连接和方式的可能，另一方面，对不同水体形式的开发利用形成详细指引要求，避免单纯的人工化处理，保持原生性和生物多样性。在满足水系防洪排涝安全和保持自净化平衡的基础上，运用GIS软件对其进行平均高程和土方平衡的经济高程等要素综合计算，探索其系统连接的可能性及连接方式，形成基地内南北贯通的水廊道系统。场地剖面分析-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 目标策略三：挖潜特征资源，放大优势创造核心吸引力 生态为先 量化发展 02 01 30、02 03 04 05 06 Chapter 2 曹娥江旅游度假区概念性规划 SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN 在地区水系专项规划的基础上，通过对水的梳理，建立循环水系统，一方面探索其系统连接和方式的可能，另一方面，对不同水体形式的开发利用形成详细指引要求，避免单纯的人工化处理，保持原生性和生物多样性。-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 目标策略三：挖潜特征资源，放大优势创造核心吸引力 生态为先 量化发展 02 按照自然汇水路径和水系最佳沟通路径，规划于兰穹山东侧打通规划于兰穹山东侧打通8 8M M隧道隧道，将皂李湖北区通过特色将皂李湖北区通31、过特色涵洞与白马湖相连涵洞与白马湖相连，使南北水系贯通使南北水系贯通，并在此基础上，结合水坝设臵小型水闸，满足水位控制与小型游艇能够通行。Get through the tunnel Unicom South River 结论：遍布全区的水系和多样化的水空间形态，为本案的多元功能和空间游线组织提供了可资利用的线索条件。-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 目标策略三：挖潜特征资源，放大优势创造核心吸引力 生态为先 量化发展 02 分析区域市场客群与消费需求，利用现状山、水、田园、村庄、文化遗存等资源特色及开发定位要求，充分挖掘出能带动该区域发展的独特项目或主题，并融入文化创意特色，打造代表32、度假趋势、具有统领性的区域门户型旅游产品。文旅整合 主题引领 03 目标策略一 从成功案例寻找开发趋势和开发经验 目标策略二 市场客群和需求细分，完善项目产品链 目标策略三 围绕线索、整合文化、创造主题、创新体验 目标策略四 游客及服务设施规模预测 -解析 综合开发环境的目标策略研究 02 发展背景发展背景 国务院批准建立的十二个国家级旅游度假区之一，是国家深化改革，改变城市居民消费结构与旅游产品类型，提高旅游产品服务档次的重要举措；也是杭州促进资源的深度开发，发挥独特优势，加快旅游产业发展的重大举措。成功经验成功经验 开创了“旅游综合体”模式。获“亚洲生态旅游新地标”和“世界级旅游度假目的地33、”称号，为全国首个生态旅游示范旅游区。其战略突破在于实践了生态保护与现代设计的融合；实践了生态观光与休闲度假的融合；实践了文化（茶文化、养生文化等）与参与体验的融合 借鉴要点：借鉴要点：“旅游新城旅游新城”模式模式 HANGZHOU ZHIJIANG 杭州之江国家旅游度假区 区位面积区位面积 位于杭州西南，南滨钱塘江（之江）、北依五云山，为西湖和两江一湖(富春江、新安江、千岛湖)风景名胜区的结合部 项目构成项目构成 宋城、未来世界、西湖国际高尔夫球场等主题旅游项目；九溪花园等居住单元；文化创意园、养生堂产业基地、高新产业基地等产业项目；玫瑰园度假酒店等度假单元 经营状况经营状况 2009年全年34、接待游客281万人次，门票收入1.83亿元 开发方式开发方式 主题旅游+高端地产+创意产业的综合开发方式 成功经营成功经营 开创了“旅游新城”模式。为全国首个将旅游和产业相结合的开发项目。以“宋城”和西湖国际高尔夫俱乐部两大主题为旅游产品先导，吸引各阶层消费客群；以旧工业区为基础发展创意文化园，同时完善相关配套，吸引常驻人口，避免了旅游消费的时段差；并藉旅游和产业刺激了高端地产的发展 发展背景发展背景 过去大中城市热衷以单一主题公园为主打的旅游产品面临激烈竞争和市场疲劳，传统景区逐渐没落，以城市近郊资源为依托的环城游憩带得到发展 区位面积区位面积 深圳东部大小梅沙片区，距市中心12公里左右，占35、地约9平方公里 项目构成项目构成 大侠谷情境度假板块、茶溪谷生态观光板块、云海谷体育运动板块 经营状况经营状况 从2010年截止2012年底的两年半时间，累计接待游客540万人次，实现收入50亿元，利税15亿元 开发方式开发方式 主题板块引领+复合型产品的综合开发方式 SHENZHEN OCT EAST 深圳东部华侨城 借鉴要点：借鉴要点：主题板块引领主题板块引领 +复合型产品复合型产品 -解析 综合开发环境的目标策略研究 02 目标策略一：从成功案例寻找开发趋势和开发经验 文旅整合 主题引领 03 参考上版策划，将常态市场定为本地及周边城市城镇居民，日常、周六日、节假日等休闲度假；将以上海为36、核心的长三角中高端市场，周六日、节假日等休闲度假定位核心市场；在两市场之上拓展重点细分目标市场，即商务会议市场、婚庆旅游市场、自驾车旅游市场、中青年学生修学市场、家庭度假市场、大众生态旅游市场。依现有统计数据，将黄金目标客群设立为商务及团体客群、阖家游客群及散客客群（包括年轻游客和老年商务及团体客群、阖家游客群及散客客群（包括年轻游客和老年游客）；旅游项目将覆盖低中高端不同层次的消费客群，部分产品则将面向中高端市场游客）；旅游项目将覆盖低中高端不同层次的消费客群，部分产品则将面向中高端市场。长三角游客出游目的 游客对长三角新增旅游项目期待 资料来源：长三角旅游市场分析报告 探讨其年龄组成，发现37、年龄在45岁以上的游客占近30%，可见老年市场具极大发展潜力 根据2011年浙江省旅游统计资料汇编，目前至浙江省旅游的国内旅客约40%为团体组织，45%为个人或亲朋结伴，15%为自驾旅游，可知目前旅游市场仍以团体和家庭游为大宗 探讨其行业组成，发现企事业管理人员约占25%；可见商务市场极具潜力 区域旅游市场分析区域旅游市场分析 阖家游客群阖家游客群 车程一小时内本地居民阖家游、长三角家庭度假游客 商务人士商务人士 一般商务旅游、政务旅游、学术旅游 团体客群团体客群 学校修学旅行、生态旅游、公司团体培训、交谊郊游 散客客群（年轻族）散客客群（年轻族）以沪宁杭为旅游线路的游客、长三角自驾游客 散客38、客群（银发族）散客客群（银发族）长三角地区老年客群、季节性宜居乡村休闲养老者 学生及背包客、年轻专业人士 需求特征需求特征 位于城市郊区的风景度假区是机构外出会议的首选目的地；度假别墅与酒店式公寓在旅游地产市场表现突出，有相关运动配套更彰显生活质量 机构外出会议的目的为阶段性总结、培训、研讨会，亦包含娱乐晚会、招待客户、创意空间 对应市场：商务会议市场、修学市场对应市场：商务会议市场、修学市场 需求特征需求特征 全家一起出游但父母和孩子各自有不同的需求，旅游除了休闲游憩的层面外也同时具有教育意义。父母需要的是能够有放松的环境及私人的空间，孩子需要新奇有趣的活动设施。对应市场：自驾游市场、家庭度39、假市场、大对应市场：自驾游市场、家庭度假市场、大众生态旅游市场众生态旅游市场 需求特征需求特征 游客偏好自由行，预算较固定，旅游的主要目的是体验新的景点或地方文化，其次为休闲度假，再者为探亲访友、学习或短期工作等；网络是其获得旅游资讯的主要媒介 对应市场：自驾游市场、大众生态旅游市场、对应市场：自驾游市场、大众生态旅游市场、修学市场、婚庆旅游市场修学市场、婚庆旅游市场 需求特征需求特征 乡村休闲养老客群关注青山绿水、清新的空气等自然环境，同时在意目的地的人文环境、休闲养老配套设施、生活基础设施、管理服务和目的地形象 对应市场：自驾游市场、大众生态旅游市场对应市场：自驾游市场、大众生态旅游市场 40、-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 目标策略二：市场客群和需求细分，完善项目产品链 文旅整合 主题引领 03 目标客群及需求特征目标客群及需求特征 “休闲养生型旅游度假区”的开发模式是本案发展的方向；“度假体验游度假体验游+生态养生游生态养生游+文化休闲游文化休闲游”的组合更具市场吸引力和消费支持。以生态保护为首要原则，以低碳示范为核心理念，以高端休闲度假为开发重点，以现代服务业为发展方向，通过汇聚生态旅游、文化体验、商务会议、品尚运动、休闲度假、乐活人居等多元业态，全面建设特征鲜明、总体功能完备、服务要素齐全、现代服务业活跃的生态旅游综合体，最终将其打造为：长三角湖泊型生态旅游、休闲度41、假新地标长三角湖泊型生态旅游、休闲度假新地标 长三角唯一城市伴生型生态旅游度假综合体长三角唯一城市伴生型生态旅游度假综合体 必要的城市功能和配套服务设施支持 与上虞中心城区的便捷交通联系 偏重上虞市民日常生活消费和使用需求 强有力的养生生态资源吸引物 不仅面对普通游客，更强调面向商务社团、公司 为度假产业提供配套服务，但不与度假直接发生联系的功能，如金融、保险、广告、教育、医疗等 受度假区环境吸引而进驻的企业，如文化创意产业、会展行业、科技研发产业、居住产业等 生态旅游度假综合体：生态旅游度假综合体：城市伴生型：城市伴生型：上版策划的定义：上版策划的定义：对上版策划的重新检视：对上版策划的重新42、检视：-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 目标策略二：市场客群和需求细分，完善项目产品链 文旅整合 主题引领 03 度假体验游度假体验游 生态养生游生态养生游 文化休闲游文化休闲游 目标策略三：围绕线索、整合文化、创造主题、创新体验 文旅整合 主题引领 03-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 旅游板块旅游板块 旅游主题旅游主题 核心引擎项目核心引擎项目 衍生旅游产品衍生旅游产品 小越湖小越湖 旅游驿站旅游驿站 汽车主题文化小镇 汽车文化主题博物馆 汽车主题酒店、汽车主题特色餐厅、低碳自驾车营地、汽车影院 山地休闲运动公园 素质拓展训练营 滑草、攀岩、速降、山地车、定向越野、低碳乐活43、度假区 五星级度假酒店 水疗SPA、流水大宅 东西泊水上东西泊水上 运动休闲区运动休闲区 水上运动基地 水上动感乐园 儿童乐园、水公园、科技视频体验 滨水休闲度假 临湖度假生态住区 欢乐水岸、湿地高端会所 渔家文化体验园 垂钓者之家 烧烤、船屋酒家、渔人码头、度假木屋 旅游板块旅游板块 旅游主题旅游主题 核心引擎项目核心引擎项目 衍生旅游产品衍生旅游产品 白马湖白马湖 文化旅游区文化旅游区 田园养生溪谷 国学医会所 楽龄养生社区、中医药文化养生康体体验高地、养生度假农庄 白马湖生态湿地公园 湿地农业观光园 湿地科普体验、湿地垂钓区、水上木屋度假村、春晖文化教育基地 春晖国学小镇 名人博物馆、国44、学会所、民国风尚街、生态农业生态农业 观光园观光园 生态农业示范区 生态有机农场 生态旅游新市镇、农业栽种体验园、茗茶幽谷 杨梅基地 杨梅采摘园 杨梅酒庄、杨梅加工手作坊、四季仙果采摘、慢山溪谷 生态森林生态森林 体验区体验区 山地森林体验 龙山森林风景园 山林健身漫步、登顶观景、小火车、山顶特色酒店 旅游板块旅游板块 旅游主题旅游主题 核心引擎项目核心引擎项目 旅游产品旅游产品 环皂李湖环皂李湖 度假区度假区 湖滨庆典主题小镇 主题城堡酒店 温泉水疗SPA、东方伊甸园、度假庄园 祝家庄爱情民俗村 祝府 浪漫花田、婚纱摄影基地、思恋主题雕塑公园、女儿街商业区、药师寺、蝴蝶谷、皂李湖会议度假区 45、山地GOLF 白金级五星高端度假酒店、虞商会所、会展会议中心、山地湖景酒店综合体、环湖高尔夫社区 滨江新岸线滨江新岸线 曹娥景区 孝女历史文化区 虞舜文化公园、滨水休闲区、山居度假区、佛教文化休闲区 创智运河城 青瓷文化展览馆 主题会所、创意文化产业园、滨水休闲商业街、运河文化中心、低碳社区、游艇码头、城南居住组团 滨水生态社区 沿江休闲带、生态蔬果基地、湿地公园、半山住区、休闲森林公园 度假体验游度假体验游 生态养生游生态养生游 文化休闲游文化休闲游 目标策略三：围绕线索、整合文化、创造主题、创新体验 文旅整合 主题引领 03-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 3.3.1项目主题策划 46、项目策划强调空间层次性、时间的连贯性、类型的多样性，穿越山田城海、连结晨昏朝暮，提供游客品味历史、乐享生活、回归田野、探索未来的体验机会，引领现代都市近郊旅游度假发展之潮流。项目特色项目特色 临近高速下口，区域交通节点，长三角游客进入度假区的重要门户 以汽车为主题，建立一系列相关休闲、度假、观光产品 依托山地及水体资源，打造长三角户外运动基地 客群定位客群定位 区域自驾游客群 团体培训客群 项目组成项目组成 1、汽车主题文化小镇：汽车文化主题博物馆、豪华越野基地、汽车主题酒店、汽车主题特色餐厅、汽车创意研发产业、低碳自驾车营地、汽车影院 2、素质拓展基地 企业拓展基地（沟通无限、天梯、力量之圈47、孤岛求生、狭路相逢、偷天陷阱）、童子军基地（徒步穿越、丛林谋生、射箭、独木舟、木工，手工艺，高级射击和射箭）、飞行俱乐部 3、山地休闲运动公园 滑草、攀岩、速降、山地自行车、定向越野 4、低碳乐活度假区 水疗SPA、五星级度假酒店、流水大宅、别墅、特色餐饮购物水街 事件事件 山地运动季：依托区内的拓展基地、运动公园的建设，举行相关体育赛事，如自行车骑行赛、儿童运动夏令营等 低碳能源车设计大赛：面向学生、社会人士或专业人士举行创意低碳能源车设计大赛，邀请高中、大专院校等社团参加，并穿插特色创意车的趣味竞赛，一般民众也能共襄盛举 主题一：长三角旅游驿站 乐徜徉，享乐活人生 目标策略三：围绕线索、48、整合文化、创造主题、创新体验 文旅整合 主题引领 03-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 主题二：东西泊水主题乐园 项目特色项目特色 以水为主题，提供动静泰两种不同的休闲活动性质 在引入新型大型游乐设施的同时，也注重原有渔家文化的韵味 引入特色旅游活动，避免旅游淡旺季过于明显 客群定位客群定位 阖家游客群 年轻散客客群 项目组成项目组成 1、水上动感乐园 娱乐设备、科技规频体验、儿童乐园、水公园 2、亲水生活区 低碳生态社区、欢乐水岸、湿地高端会所 3、渔家文化体验园 度假木屋、烧烤、绿色餐饮、农耕体验、垂钓者之家、渔人码头、船屋酒家、水上休闲运动、湿地高端会所 事件事件 水游乐节：在常49、设的水上设施外，新建可拆卸式的短期设如气垫等，配合各类型的歌舞表演、趣味活动，吸引年轻人及欢乐家庭族 音乐季：结合水上乐园活力、欢乐的形象及以年轻人为主打的销售方式，开展上虞音乐季，举行各类大小型演唱会、摇滚派对，吸引长三角年轻族群前往参加 渔家文化节：渔业文化展示、特色饮食等，为秋冬等水上活动淡季提供静态且不受户外气候影响的特色产品 添彩邑，聚四季活力 目标策略三：围绕线索、整合文化、创造主题、创新体验 文旅整合 主题引领 03-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 项目特色项目特色 依托二都杨梅基地的发展基础，引入科技农业及相关展销渠道，打造农业产学研一体化基地 以农业大地景观、农业休闲50、观光吸引物作为旅游主打产品，展示地方草根形象 客群定位客群定位 农业观光休闲客群 阖家游客群 项目组成项目组成 1、生态农业示范区 生态有机农场、生物育种试验田、农业栽种体验园、生态农业博览会、茗茶幽谷、徐家岙革命基地、风情主题小镇、生态旅游新市镇 2、满山红杨梅基地 杨梅采摘园、杨梅酒庄、杨梅加工手作坊、四季仙果采摘、慢山溪谷 3、私家农田 拥有属于自己的一片农田，在闲暇时光享受农耕的快乐和收获 4.农人集市 以集市的形式销售，买卖双方都是生活于此的都市人获游客，体验农业买卖的沟通与交流方式。5.农业美食街 自然的绿色食品为当地居民提供愉悦、健康的餐饮感受 事件事件 上虞生态节：作为现上虞生51、态节的分支活动，配合四季仙果之旅发展 主题三：生态农业观光园 品鲜果，乐田园农事 Chapter 2 曹娥江旅游度假区概念性规划 SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN 目标策略三：围绕线索、整合文化、创造主题、创新体验 文旅整合 主题引领 03-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 主题四：生态森林体验区 育青山，留生气绵延 客群定位客群定位 探险、徒步的户外爱好者 阖家游客群 项目组成项目组成 1、森林氧吧 植物森林释放负离子，组合天然维生素，形成森林疗养院。在森林氧吧中享用山林清风，聆听自然的呼吸。2、山林步道公园 卸下矫饰和伪装，放松身体和心灵52、，享受山林漫步之趣。登山远眺，山林风光尽收眼底，城市的喧嚣依稀可见。3、四季花海 徜徉于花的世界，享用植物的芬芳，感受阳光下自然的生命律动 4.独特的半山酒店 以明星建筑师设计作为吸引点，打造“兰穹山半山公社”，体验一种零距离接触大自然的生活方式和休闲度假方式的范例。事件事件 上虞万人徒步比赛 项目特色项目特色 以龙山景区现状的登山游步道为依托，开发兰穹山，提供给热爱探险、徒步的户外爱好者呼吸自然空气，放松身心的生态山林体验区。目标策略三：围绕线索、整合文化、创造主题、创新体验 文旅整合 主题引领 03-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 项目特色项目特色 春晖中学颇富盛名，为地区带来浓厚53、文化气息 同时具备自然及人文景观，是为宁静闲适的都市后花园 除休闲游憩功能外，更是都市教育功能的补充 客群定位客群定位 高端度假客群 城市大众客群 项目组成项目组成 1、田园溪谷 楽龄养生社区、中医药文化养生康体体验高地、国学医会所、养生度假农庄 2、白马湖生态湿地公园 湿地科普体验、芦苇荡互动活动、主题休闲会所、湿地垂钓区、环湖观览游步道、水上木屋度假村、湿地农业观光园 3、春晖文化教育基地 春晖国学小镇、名人博物馆、国学会所、国学互动体验馆、民国风尚街、4、文化沙龙 与知名艺术院校联合创办文化交流展示基地，作为文化爱好者的聚会、交流场所，并通过定期或不定期的举办各种艺术活动，提升白马湖文化54、旅游区的知名度和影响力。5、大师建筑村落 邀请国内外建筑大师们进行集群创作，通过当地的建筑风格营造可识别的地区特征，同时作为整个片区文化交流、展示的场所。事件事件 国学文化节暨青少年国学夏令营：依托春晖中学，举行一系列面向孩童及青少年的活动，如读经班、国学夏令营、书画体验等 主题五：白马湖文化旅游区 隐翠谷，得仁智兼修 目标策略三：围绕线索、整合文化、创造主题、创新体验 文旅整合 主题引领 03-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 项目特色项目特色 借由工业厂房改造，创造特色空间 依托杭甬运河发展，引水入城，提倡亲水生活的完美体现 过去历史与现代文化的融合，打造上虞文化产业的核心地 客群定55、位客群定位 艺术设计相关从业人员 大众客群 项目组成项目组成 1、创智运河城 主题会所、创意文化产业园、都市滨水休闲商业街、运河文化中心、滨水低碳社区、半山低碳社区运河游艇码头 2、青瓷文化产业基地 青瓷文化展览馆、新生代青瓷工作室、大师陶艺园、青瓷制作体验、青瓷仿制产业园、国际陶艺村 事件事件 主题展览筹办：除了常设的艺术家工作室和画廊，不定期引入大型文化艺术展览，如现代艺术特展，摄影展等 上虞艺术季：每年举行两至三个月，以不同的小型活动组合而成，如微电影拍摄竞赛与成果展示、亲子共同体验艺术活动、艺术家座谈等 主题六：人文运河城 筑运河，听溪水潺潺 目标策略三：围绕线索、整合文化、创造主题、56、创新体验 文旅整合 主题引领 03-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 项目特色项目特色 依托良好山水景观，打造亲近自然的优质度假环境 引入企业商标展示，宣传企业形象，获得广告收益 各类型主题式特色度假单元 客群定位客群定位 商务会议旅游客群 企业团体旅游客群 高端休闲度假客群 项目组成项目组成 1、湖滨爱情庆典主题小镇 浪漫主题城堡酒店、温泉水疗SPA、东方伊甸园、度假庄园 2、主题休闲湖区 梦幻水街、“凤求凰”主题水秀、百米音乐喷泉、湖滨主题会所 3、皂李湖商务度假中心 皂李湖商务度假中心 白星级五星高端度假酒店、虞商会所、会展会议中心、山地湖景酒店综合体 4、环湖高尔夫社区 山地高尔57、夫球场、俱乐部会所、度假别墅 事件事件 小型高尔夫邀请赛：配合上虞浙东新商都的发展，依托商务人士的聚集，定期举行小型高尔夫邀请赛，增加休闲活动的丰富性，提供商务人士交流机会 上虞/中国品牌展示季：配合每年众多的企业评选活动，以完善的商务接待配套、免费的地景广告(事件成熟之后可开始收费)吸引企业颁奖晚会在此召开 主题七：环皂李湖旅游度假综合体 依山湖，貌若西子美 目标策略三：围绕线索、整合文化、创造主题、创新体验 文旅整合 主题引领 03-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 寻爱情，游爱情圣地 项目特色项目特色 依托祝家庄，开发以爱情为主题的旅游服务项目，致力于弘扬传统梁祝文化，成为现代婚庆58、主题场所，特色主题爱情小镇和传统爱情庆典村落为游客带来穿越时空的体验，别具特色的蜜月主题酒店和民宿主题客栈也是景区亮点。客群定位客群定位 情侣游客 项目组成项目组成 1、湖滨爱情庆典主题小镇 2、浪漫主题城堡酒店 3、东方伊甸园 4、中华婚姻博物馆 事件事件 主题婚纱摄影活动、花海观赏活动、中华婚姻博物馆展览月等 主题八：祝家庄景区 酒店设施配置（房数）0500100015002000250030003500小越湖游线白马湖游线皂李湖游线其他（以农家乐为主）高端地产二、三星级旅馆四、五星级酒店以小越湖为核心的旅游线路（包含东西泊）基本日游客量为2875人，将周转率纳入考虑后得每日游客量为59359、9 以白马湖为核心的生态旅游线路（包含白马湖、生态农业示范区、二都杨梅基地）基本日游客量为2533人，将周转率纳入考虑后得每日游客量为5853 以皂李湖为核心的文化旅游线路（包含曹娥景区、青瓷文化产业园区、杭甬运河城、祝家庄、皂李湖）基本日游客量为2814人，将周转率纳入考虑后得每日游客量为5924 依据高峰时期日游客量，按每人1平方米的比例估算，在度假区区出入口处共需24666平方米的停车空间；其中小越湖游线须8625平方米，白马湖游线须7599平方米，皂李湖游线须8442平方米 若考虑全度假区的周转率，且在未设臵景区内部交通换乘公具的情况下，则在度假区内部尚须增设28482平方米的停车空间60、，其中小越湖游线内景点须设9192平方米，白马湖游线须设9960平方米，皂李湖游线须设9330平方米 借由对全景区人口的推导，并依浙江省旅客旅游意向现状数据，推估各类客群一日游及多日游的比例，依次推导出床位需求数及客房数 经过对多个案例的分析，可得出全国各地景区和度假区的酒店及商业设施配臵比例，对比多个项目的经验数据选择本项目的推估指标，可得出酒店需求类型比例及需求面积 相关服务设施规模测算 节假日高峰日客流量 平常单日客流量 以浙江省旅游市场现状资料为基础，进行游客旅游行为及需求分析，借以判断所需床位数及总房间数等配套设施需求量；再经由多方案例比较，得出配套设施设臵相关经验数据，以对预测需求61、总量进行配套设施面积、数量及类型的预测；最后依板块目标定位进行酒店、商业及餐饮设施、停车空间等空间布局。-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 目标策略四：游客及服务设施规模预测 文旅整合 主题引领 03 村庄现状分布情况图 二口人 三口人 四口人 五口人 六口人 七口人 13%51%24%9%2%1%100-200 200-300 300 15%76%9%村民家庭人口构成 村民家庭职业构成 村民居住意愿 26%34%5%15%10%7%3%耕地 林业 牧业 渔业 农林牧渔服务业-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 规划区内共计约44个村庄，景区的开发建设牵涉到相关的土地空间整备、居民点62、安臵、产业经济转型和人口就业转型等问题，传统的“农家乐”与本生态旅游度假区配套开发，实现合作共赢。景区现状涉及4个乡镇（驿亭镇、梁湖镇、小越镇和丰惠镇）和两个街道办（百官街道、曹娥街道），共涉及44个行政村和111个自然村。景区规划范围面积为110平方公里，现状总人口为63600人；现状建设用地面积总共为2982.73公顷，现状基期耕地总面积为2982.73公顷，基本农田总面积为2103.35公顷；城镇建设面积为322.23公顷，农村建设面积为879.9公顷。景区范围内的现状村庄布局较为分散，部分村庄的规模较小，不足以配一些公共设施；同时村庄和景区各自发展，联系不够，没有达到共同发展的目的。现63、状村镇以传统型家庭居住与人口结构为主，职业主要为种植业；村镇现状的公共服务设施、市政设施有待完善。城乡统筹 景村协作 04 目标策略一 基于乡村传统现状，科学规划新农村社区 目标策略二 统筹乡村产业经济，促进旅游业互补共赢发展 农村新型社区的形成类型农村新型社区的形成类型 农村新型社区布局农村新型社区布局 规划将以规模较大、设施较为完备的村庄为依托，完善公共服务设施配臵，优化居住环境，形成功能相对完善的农村新型社区；临近上虞城区的社区规划为城市社区。农村新型社区设臵的原则农村新型社区设臵的原则 原则一：村庄就近安臵原则一：村庄就近安臵 农民与耕地间服务半径为2公里左右。接近原宅基地与耕地，在交64、通便利的国道、省道、县道旁，方便社区与外界的沟通交流，方便社区的对外交通和设施布臵。原则二：空间资源集约原则二：空间资源集约 农村新社区选址与村民耕地距离不超过2公里为宜，村民出行自行车出行时间不超过10分钟，包括自行车、电动车、摩托车、小四轮拖拉机和汽车等。部分人口较为密集的乡镇，可以根据实际情况适度扩大社区规模，最大出行距离小于2.5公里。原则三：新社区规模适度原则三：新社区规模适度 农村新社区应考虑尽量45个行政村合并，形成60008000人的居住社区，参照城市居住小区。强调空间资源集约、村庄就近安臵、新社区规模适度三项基本原则，对区内既有的若干村庄的安臵和配套设施建设提出指导建设意见，65、推动城乡规划建设同步、品质建设同步、利益分享同步。农村发展情况农村发展情况 现阶段，规模农业生产要求整合被破碎化的用地，同时我们也不具备足够的能力给所有村庄以足够的反哺；对于村庄，应主要关注具有特色的、有生命力的，具有良好区位条件以及确实需要扶持保留的村落；其他的将按照有机渐进、自觉自愿的原则，推进建设用地流转、臵换，村庄最终复垦为农地。村庄合并的原则村庄合并的原则 1 1.扩张式合并扩张式合并：主要是指经济实力较强的村庄，合并周边较弱的村庄 2 2.联合式合并联合式合并：村与村之间保持原有组织系统与管理体系不便，发展经济合作和城镇建设合作，使人口逐渐向中心村或强企业驻地集中。3 3.扶贫式合66、并扶贫式合并：主要是指地理位臵较为偏僻的村庄，生活条件教差，将其搬迁进入经济较强的村庄。村庄建设指引村庄建设指引 通过现状的分析总结，对现状基础设施较好，有文化或乡村特色的村庄建议保留，涉及的村庄67个，涉及的人口3.0万；对现状人口较少，基础设施条件较差，或影响到整体城镇的开发的村庄建议拆迁，规划在本地或异地安臵，涉及的村庄44个，涉及的人口3.4万；拆迁建设用地面积351.7公顷，对其安臵的建设用地面积103.5公顷，腾挪节省248.2公顷建设用地。-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 目标策略一：基于乡村传统现状，科学规划新农村社区 城乡统筹 景村协作 04 以休闲旅游为主导的产业链67、完善以休闲旅游为主导的产业链完善 旅游发展必须与相关产业体系协调发展。旅游产业会带动相关联的吃、住、行、游、购、娱等要素所涉及的基础产业的发展；另一方面，旅游业通过对传统产业的融合、衍绎和提升，不断创造出新的领域，形成新的业态。现代旅游产业体系 是诸多要素产业体系的整合和统一。村庄产业分析村庄产业分析 规划片区内以农业种植和渔、林业为主导产业，以工业和服务业为辅助产业。现状产业位于产业链的低端，产品类型较少，同时缺乏在上下游产品上的链接。应该积极拓展产业链，加强各产业之间的联系，形成一个以景区旅游为核心的完整产业体系。休闲 旅游 生态农业 乡村观光 休闲度假 生态体验 自然生态 主题体验 文化68、艺术 度假休闲 村庄产业发展规划村庄产业发展规划 规划重点打造以旅游业为核心，以生态农业为特色，以创意产业为亮点，以旅游地产为拓展的产业体系；促进规划片区内一、二、三产的结构转型。同时藉资源条件特点分类，挖掘农村经济的生态性、社会性、文化性和经济性，将多种功能进行捆绑，从扩大农产品类型及上下游环节，改造村居居住及配套环境，创造体验农耕文化和名俗村俗活动等方面，力争打造“一村一业一品一味”的农村旅游经济格局，强化乡土品牌，与新的其它类型旅游规划产品形成互补发展。发展定位发展定位 区域旅游目的地和服务基地 生态农业生产加工集散服务基地 上虞文化创意产业的新引擎 旅游地产的投资基地 -解析 综合开发69、环境的目标策略研究 02 目标策略二：统筹乡村产业经济，促进旅游业互补共赢发展 城乡统筹 景村协作 04 特色乡村改造意向特色乡村改造意向 特色乡村规划特色乡村规划 “一村一业一品一味”“一村一业一品一味”编号编号 村类型村类型 村庄名称村庄名称 01 休闲文化型 峧里村、边墩村 02 休闲文化型 贾家村 03 休闲文化型 徐家岙村 04 休闲文化型 春晖村、白马湖村 05 综合服务型 新横塘村 06 特色农业型 杨溪村、二都村、杨梅村 07 休闲文化型 祝家庄村 08 休闲文化型 孝女庙村 特色乡村分类特色乡村分类 -解析 综合开发环境的目标策略研究 02 目标策略二：统筹乡村产业经济，促进70、旅游业互补共赢发展 城乡统筹 景村协作 04 区域和城乡统筹 打造区域性的旅游度假综合体，以旅游度假产业为引擎，吸引区域性的相关产业进驻，带动城市相关服务功能及配套的全面进步发展。市场高地战略 以市场化为原则，从物质消费、精神修养、社会交流三方面予以产品系列的规划完善，提升旅游的接纳能力和服务档次，扩大市场消费面和认知度。资源统筹和特征强化 整合生态、旅游、文化资源，塑造差异化的核心吸引物，丰富旅游产品内容，串联形成旅游产品链。多头吸引和功能复合 应对多种客群需求，以创新主题和独特文化体验，形成体验丰富和消费多样的旅游度假区。山水田园山水田园 城乡风情城乡风情 居住养生居住养生 打造高端的 生71、活平台 休闲创业休闲创业 倡导全新的 工作方式 度假生活度假生活 创造独特的 休闲体验 生态旅游生态旅游 情境度假情境度假 文化体验文化体验 配套服务配套服务 安臵就业安臵就业 文俗典故文俗典故 重塑空间 场景氛围 提升综合 服务能力 统筹城乡 建设步骤 单一价值 整合价值 品牌价值 一、开发总体纲要 建立价值体系是超越既往以类型项目形成单一价值，优化与扩大发挥多项目潜在价值的有效手段，最大限度的增加单个项目的开发附加值。我们认为本案的开发价值体系包括：二、开发价值体系-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 分区功能结构 综合交通体系 旅游策划线路 水体网络结构 城乡社区结构 生态保护体系 72、三、开发定位原则 地区市场目前空白点地区市场目前空白点 高品质地产 文化吸引物 主题型物业 项目可能的个性魅力项目可能的个性魅力 现代工作与度假休闲并重 精神文化与物质需求并举 城市繁华与田园景致并存 项目的客户群体需求项目的客户群体需求 物质需求完善的配套与便捷的交通 精神需求心灵净化与文化群落归属 社会需求身份象征与社交文化活动 客观性原则瞄准市场空白 个性化原则创造精华项目 市场化原则满足客户需求 四、开发目标形象“山乡乐野、水韵康城”-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 五、开发组织线索 从 水 的不同类型出发 以 水 的利用方式为特色 以 水 串景，创新旅游体验 水运动 水休闲 73、水生态 水游览 水居生活 水城市 水街市 水文化-解析 综合开发环境的目标策略研究 02 水生态水生态 水休闲水休闲 水运动水运动 水游览水游览 水城市水城市 水居住水居住 水文化水文化 水净化工程和技术的运用、活水公园、湿地保育和生物多样性保持、环保科学教育基地 滨水养生酒店、借水造景、水上婚礼、水幕电影、喷水景观、水上剧场 赛龙舟、水上运动基地、重大水上项目比赛、传统节庆如划龙舟、垂钓比赛 水上慢行步道、水上观景、水生植物、渔人码头 运河城市、风貌风情街、民居民宿、水上街市、水上博物馆、滨河剧院、文化艺术中心、水上创意市集 滨湖滨河酒店、高端企业会所、水上分时度假屋、滨水社区、高尚别墅 青74、瓷文化中心、历史文化风貌展示、民俗文化观、艺术家创意工作坊、村居民宿 水的活动项目策划水的活动项目策划 /皂李湖：环湖休闲度假区/运河城：滨水休闲商务区/曹娥江：滨水文化旅游区/祝家庄：爱情文化旅游区/兰芎山：生态森林体验区/白马湖：水乡文化旅游区/二都村：生态农业观光区/东西泊：水上运动游乐区/小越湖：区域旅游驿站区 曹娥江旅游度假区概念性规划 CONCEPTUAL PLANNING FOR SHANGYU CAOE RIVER TOURISM AREA 体验 03 CREATING EXPERIENCE 创新生活体验的主题分区营造 03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?S75、HANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3/构思推演【活水】以水串景 以景筑城【汇绿】被自然环抱的都市绿心【分区】构建九大主题功能板块【筑游】聚集人气和活力的主题旅游为实现城市融入滨水，滨水融入景区的目标，我们提出“水景项链”的设计思路：以水串景，以景筑城，通过植入水景项链，并镶嵌水景钻石，将景区打造成为令世界惊叹的魅力水乡。根据地理信息系统生态安全格局分析，确定几条重要的生态廊道，将曹娥江度假区与周边的生态资源进行连接，嵌入整体的区域生态格局之中，实现被自然基地环抱的都市绿心。规划契合分区环境的特点，分别赋予76、活力、雅致、幽静、乡土、动感、乐活、人文等场景意境，构建曹娥景区、人文运河城、环皂李湖度假区、祝家庄景区、生态森林体验区、生态农业观光区、白马湖文化旅游区、东西泊水上运动休闲区、小越湖旅游驿站等九大主题旅游版块。串联度假区各主题景区与旅游项目，彰显各区主题特色和地形地势特征，结合旅游设施以及交通联系路径，组织富有节奏感的旅游度假体验线路，将度假区旅游路线分为文化休闲游、生态养生游、度假体验游三种富有特质的游线。03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3/77、规划功能结构穿越山湖城田的横轴链接晨昏朝暮的纵轴三带：四轴：九核：“三带、四轴、九核”维持山湖城田的大格局，以水为脉，以景筑城，打造生态廊道，定义组团节点，建立特色轴线联系。构建三条超大尺度山体生态廊道，通过山、湖泊、河流、湿地以及城市公园、构成丰富的城市生态绿地系统，分别形成山在城中、山城交融和城在山中三种景区景观曹娥江旅游发展轴、杭甬运河发展轴、南北旅游运河发展轴、生态观光轴人文运河城、曹娥景区、环皂李湖度假区、祝家庄景区、生态森林体验区、白马湖文化旅游区、生态农业观光区、东西泊水上运动休闲区、小越湖旅游驿站03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJ78、IANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3土地利用规划 总平面图 MASTER PLAN 曹娥江旅游度假区概念性规划 Conceptual Planning Competition for Shangyu CaoE River Tourism Area 03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3三大主题策划，九大旅游板块东西泊水上运动休闲区小越湖旅游驿站白马湖文化旅游区生态森林体验区生态农业观光79、区环皂李湖度假区人文运河城度假体验游生态养生游文化休闲游祝家庄景区曹娥景区IHGEFCA北部中部南部DB规划提出“度假体验、生态养生、文化休闲”三大主题策划。契合分区环境的特点，分别赋予活力、雅致、幽静、乡土、动感、乐活、人文等场景意境，构建曹娥景区、人文运河城、环皂李湖度假区、祝家庄景区、生态森林体验区、生态农业观光区、白马湖文化旅游区、东西泊水上运动休闲区、小越湖旅游驿站等九大主题旅游版块。强调滨水活动的多样性体验，同时也是全度假区二期建设的核心引爆点，打造动感体验公园，创造动态的水活动，辅以山地休闲运动公园；同时以渔家文化完善滨水生活的完整体验。展示上虞生活、文化的热闹门户，也是区域旅游80、的中间节点。配合现状产业提升，打造汽车主题文化小镇，并面向自驾游、区域游的客群建设素质拓展基地和低碳乐活度假区。与城市最接近的景区，是春晖文化的所在地，依托独特的自然与人文环境，主要面向城市居民，成为补充城市教育、游憩功能的重要组团。龙山公园和久负盛名的兰芎山联合构成了生态森林体验区，是体验山地休闲生活的重要场所，也是未来上虞城市公园绿地系统和城市防灾系统的重要构成部分。结合现状基本农田和二都杨梅景区，打造上虞近郊生态农业示范园，包括私家农田、有机都市农业、农艺观光、农业集市、生态美食街等等。环湖布置高端商务、会展、度假等功能，打造商务度假小镇及山地品上运动板块，拥有高品质的滨湖景观资源，它将81、是上虞旅游度假区项目的核心引爆点。结合梁湖镇产业升级，围绕杭甬运河设置的一个集创意产业办公、科技研发、生活居住、现代服务业于一体，它将为地区未来的产业升级提供强劲的能量与动力。利用杭甬高速下口的交通区位优势以及现有汽车4S产业基础，首期建设以汽车文化为主题的星级酒店与文化小镇为引爆点，构筑旅游昭示形象与集散服务功能，围绕东西泊建设动静相宜的水上动感乐园与渔文化体验园，共同构成启动北部景区的核心驱动力，吸引目标旅游市场人群，后续带动建设临湖度假体验式生态住区，在丰富旅游逗留体验的同时，通过地产物业的销售，迅速回笼前期旅游开发投入资金。延续现有旅游资源优势，形成以春晖文化为主题的湿地观光园、以龙山82、文化为主题的森林风景园、以杨梅文化为主题的农业体验园作为中部景区的核心旅游吸引物，突显生态养生特色，后续完善相应旅游衍生产品，例如春晖文化名人馆、湿地养生会所、半山情景别墅、登山健身步道、杨梅采摘加工作坊、四季水果展销馆、乡村生态民宿等，为上虞市民及游客提供城市近郊型度假目的地，实现真正意义上的”生态旅游城市“。首期建设以皂李湖旅游综合体为核心引爆项目，重点发展高端商务酒店会议旅游与高尔夫情景地产，建立高端度假功能形象，打造上虞旅游新坐标，聚集人气商气；同时挖掘本土文化，带动相关产业后续发展，例如以梁祝文化为主题的爱情小镇与花海摄影基地，以曹娥孝德文化为主题的滨江休闲旅游与养老社区，以运河文化83、为主题的临水商业街、青瓷展览馆与创意产业园区等，最终实现南部景区综合开发的经济效益。环湖布置高端商务、会展、度假等功能，打造商务度假小镇及山地品上运动板块，结合南侧祝家庄爱情文化游览区，它将是上虞旅游度假区项目的核心引爆点。曹娥景区是运河城体现历史人文特色的重要区域。养老主题社区将为未来本地区的老人提供高品质的服务。凤凰山的佛家文化主题游览是曹娥景区重要的资源。CDBAFEIGH/分区特征03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3南部景区:文化休闲游 -84、001-002-皂李湖度假区+人文运河城+曹娥景区+祝家庄景区03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3结合-001-002-主要功能：未来长三角旅游度假新地标，最美湖区湖景会议度假区-会议展览中心、五星级酒店、山地酒店、游艇会所高尔夫社区-俱乐部会所、度假酒店、湖景顶级别墅、高尔夫球场湖滨爱情庆典主题小镇-庆典广场、商业水街、特色餐饮、爱情博物馆、游艇码头皂李湖度假区 ZAOLI LAKE RESORT 体验上虞山水人文景观的环湖休闲度假区A Lake85、 Resort to Expeirience Shangyus Landscape and Culture03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3N0 100 200 500 1000M 皂李湖国际会议中心1主题度假酒店2山地湖景酒店3主题小镇4湖滨五星级酒店5主题商务酒店6庆典广场7湖滨爱情庆典主题小镇8商业水街9梁祝文化游客服务中心10爱情主题博览园 11游艇码头12商业综合体13高尔夫度假社区服务中心14高尔夫会所15环湖高尔夫球场16高尔夫度假86、别墅区17 113 3171717 41516181920212223242526282930313233273416161614 761011128952景区入口牌坊18蝴蝶博物馆30主题婚纱摄影基地19蜜月主题酒店31花海观赏区20中华婚姻博物馆32湖山静心会所33稻田观光游步道21商业广场22耕读馆34药师寺23祝府24红罗山书院25女儿街商业区26古城村落27羡鸳湖会馆28初见院29-002-总平面图03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3项目87、策划与开发指标 项目特色客群定位项目组成1 依托良好山水景观，打造亲近自然的优质度假环境2 引入企业商标展示，宣传企业形象，获得广告收益3 各类型主题式特色度假单元 商务会议旅游客群 企业团体旅游客群 高端休闲度假客群1、湖滨爱情庆典主题小镇浪漫主题城堡酒店、温泉水疗SPA、东方伊甸园、度假庄园2、主题休闲湖区梦幻水街、“凤求凰”主题水秀、百米音乐喷泉、湖滨主题会所3、皂李湖商务度假中心皂李湖商务度假中心，白星级五星高端度假酒店、虞商会所、会展会议中心、山地湖景酒店综合体4、环湖高尔夫社区山地高尔夫球场、俱乐部会所、度假别墅开发指标事件小型高尔夫邀请赛：配合上虞浙东新商都的发展，依托商务人士的88、聚集，定期举行小型高尔夫邀请赛，增加休闲活动的丰富性，提供商务人士交流机会上虞艺术季：配合每年众多的企业评选活动，以完善的商务接待配套、免费的地景广告(事件成熟之后可开始收费)，吸引企业颁奖晚会在此召开?100.0%345.63?13.8%47.82?27.9%93.76?1.2%4.320.521,600?6.0%20.790.8166,320?9.7%33.440.8267,520?3.0%10.481.2125,760?0.3%1.120.55,600402?0.9%2.940.823,5202601?0.6%1.960.59,800100?11.6%40.51?9.6%33.191.589、497,850?4.9%16.950.8135,6001?0.5%1.570.812,5601?0.9%3.05130,5001?1.7%5.681.585,2001?1.1%3.680.518,4001?0.7%2.292?4.0%12.52?2.8%9.56?100.0%496.63?14.7%73.22?29.2%146.39?5.7%28.211.2338,520?2.3%11.570.557,850?5.6%27.770.383,310?0.9%4.630.523,150?0.5%2.310.511,550802?3.0%15.020.8120,16013503?4.5%22.54090、.5112,7001200?3.8%18.991.5284,850?2.5%12.660.8101,280?16.8%83.311?1.8%8.930.871,4401?0.9%4.550.522,7501?0.4%2.190.817,5201?0.9%4.534?0.6%2.830.38,4901?0.9%4.432?0.9%4.420.835,3605?0.9%3.490.517,450?2.9%14.64?100.0%240.43?30.7%73.75?13.5%32.43?1.7%4.120.520,600?/?1.4%3.340.826,720?8.3%20.020.8160,16091、?4.2%10.011.2120,1201?0.8%1.910.59,550?1.1%2.620.37,860503?4.6%11.020.555,1006001?2.3%5.550.844,400500?3.1%7.341.5110,100?2.0%4.890.839,1203?1.8%4.270.834,160?0.6%1.450.57,250?10.0%24.160.8193,2801?1.0%2.490.512,4501?6.1%14.61?6.8%16.45?100.0%109.98?31.2%34.31?25.5%28.02?2.8%3.090.515,450?6.6%7.230.92、857,840?3.2%3.560.310,6801?0.7%0.820.54,1001?0.8%0.910.87,28080?1.8%1.931.528,950?0.6%0.710.85,6801?1.1%1.250.810,0001?6D?0.5%0.531.05,3001?2.1%2.290.511,4501?0.6%0.640.53,2001?0.8%0.841?0.4%0.410.52,0501?0.5%0.591?7.8%8.62?5.1%5.75?7.7%8.48?100.0%232.91?20.6%47.99?11.5%26.8?3.4%7.970.323,9102?0.4%093、.820.54,1001?1.9%4.360.521,8002402?2.7%6.310.850,480540?4.1%9.651.5144,750?14.2%33.040.5165,200?3.4%7.890.863,1201?3.0%6.990.855,920?0.1%0.210.51,0501?3.0%7.080.535,400?4S?5.4%12.670.563,350?3.1%7.26?2.2%5.180.525,9001?4.7%10.980.554,9002?2.0%4.580.522,900?6.7%15.681?0.8%1.941.019,400?6.7%15.51N0 1094、0 200 500 1000M 皂李湖国际会议中心1主题度假酒店2山地湖景酒店3主题小镇4湖滨五星级酒店5主题商务酒店6庆典广场7湖滨爱情庆典主题小镇8商业水街9梁祝文化游客服务中心10爱情主题博览园 11游艇码头12商业综合体13高尔夫度假社区服务中心14高尔夫会所15环湖高尔夫球场16高尔夫度假别墅区17 113 3171717 4151616161614 76101112895203-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3皂李湖和祝家庄作为一个统一的95、度假综合体，由一条完整的绿色滨湖休闲环串联。滨湖休闲绿道是皂李湖片区重要的公共项目，它的建成将为上虞市民营造一个优雅的滨湖游步道，使上虞市民能够在漫步湖滨的同时享受到湿地、草甸、人工驳岸、花海、运河、山丘等多种景观环境的步行体验。滨湖休闲绿道作为公共项目将免费向市民和游客开放。商业观景平台游艇码头湿地木栈道滨湖步道爱情文化公园田园步道俱乐部会所特色餐饮社区中心商业特色餐饮【步移景异，串联湖区的滨湖休闲绿道】03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3B 主96、题度假酒店滨湖国际会议中心位于皂李湖北面，全方位坐拥皂李湖的美景。设施完善的会议中心和酒店将服务追求会议环境与乐享欢聚时光的商务群体。主题度假酒店拥有多个不同风格、具有异域风情的情景主题客房分区，为追求度假情趣的人士提供了多样的选择。山地湖景酒店依山而建，与地形充分融合，多样变幻的空间组合和高低错落的客房角度为度假人士提供了一个充分享受山地湖景的优雅平台。主题小镇是皂李湖的核心，爱情主题庆典广场是举办盛大活动的庆典舞台，这里的酒店将打造欧洲小镇般的主题街区。高尔夫度假别墅式依托上虞最优质的18洞滨湖高尔夫球场，将为崇尚绿色、运动和健康的商务精英提供一个尊贵而优雅的度假目的地。滨湖会所高质量的硬97、件设施和独一无二的景观环境致力于为乐享湖畔商务和t度假时光的人士提供最优质的服务。C 山地湖景酒店D 主题小镇F 高尔夫度假别墅E 滨湖会所【湖光山色，多种类型的水岸度假体验】A 滨湖国际会议中心03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3祝家庄的项目致力于弘扬上虞的传统梁祝文化以及现代与传统结合的婚庆主题场所。特色主题古镇和传统工艺商业街将为游客带来穿越时空的体验，主题婚纱摄影基地和浪漫花海将是当地新人承办婚礼的重要选择。别具特色的蜜月主题酒店和民宿主题98、客栈也是景区游客体验传统文化的方式。2 3 5 6 7111213141517181916202122242310198总平面图N0 100 200 500 1000M 景区入口牌坊1蝴蝶博物馆13主题婚纱摄影基地2蜜月主题酒店14花海观赏区3中华婚姻博物馆15稻田观光游步道4新农村示范社区16商业广场5思恋主题雕塑公园17药师寺6酒吧街18祝府7乡村民俗娱乐区19红罗山书院8民宿主题旅馆20女儿街商业区9湖山静心会所21古城村落10佛学文化交流中心22羡鸳湖会馆11渔樵园23初见院12耕读馆24梁祝文化游客服务中心25爱情主题博览园26乡村改造示意“浪漫花海”景区规划紧密结合现状村庄肌理和地99、形水系，进行有机整改，充分利用现有建筑和空间结构，并根绝需要增加了新的开放空间和道路系统，以及节点性质的地标建筑和广场。祝家庄村因英台故里而闻名，也是市级生态村；内有祝府、牌楼、玉水河、祝氏祖堂、员外山庄等旅游景点，未来将以梁祝故事为发展主轴，打造成为祝家庄爱情民俗村。现状平面肌理规划平面肌理演绎梁祝文化千年之恋的盛大舞台祝家庄景区 ZHUJIAZHUANG TOURISM AREA 03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3项目策划 项目特色客群定位项100、目组成依托祝家庄，开发以爱情为主题的旅游服务项目，致力于弘扬传统梁祝文化，成为现代婚庆主题场所，特色主题爱情小镇和传统爱情庆典村落为游客带来穿越时空的体验，别具特色的蜜月主题酒店和民宿主题客栈也是景区亮点。情侣游客1、“爱情海”花卉观光区结合蜿蜒的玉水河道和高低错落的地形台地，通过大量密植季节性观赏性花卉，给人营造一种耳目一新、廓然开朗、留恋往返的视觉享受，让人深切的感受到浓郁、清新、浪漫的田园风光。2、浪漫主题城堡酒店以西方童话爱情故事里独具代表性城堡为主要建筑风格，将花园、喷泉、园林景观等浪漫元素与主题餐厅、度假客房、水疗SPA、功能宴会厅等顶级休闲设施相结合，打造一座旅游、蜜月、商务皆宜101、的奢华欧洲城堡主题酒店。3、婚纱摄影基地依托观赏花海为暮景，布置各种类型和主题的婚纱摄影基地，各个主题设计由游园步道串联，资源集约化、游线景观化。与此同时，美化了村庄，使祝家庄非常入镜和有画面感。4、中华婚姻博物馆将旧纺织厂改造成“中华婚姻博物馆”，集中展示古今中外及各地方的婚姻风情。同时增加剧场表演，真人真物演绎热闹特色的婚姻场景。博物馆的功能布局可分为三部分：以展览和互动展示中国古代和现代婚姻景致为主的历史主线、以展览和互动展示中国个性化民族婚姻景致为主的民族主线、以展览和互动展示国外婚事件主题婚纱摄影活动、花海观赏活动、中华婚姻博物馆展览月等03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapt102、er 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3结合-001-002-主要功能：创意产业办公、科技研发、生活居住、滨水现代服务运河城是结合梁湖镇既有的产业升级，围绕杭甬运河设置的一个集创意产业办公、科技研发、生活居住、现代服务业于一体的城市产业综合体，它将为地区未来的产业升级提供强劲的能量与动力。因为运河城，杭甬运河也将由原先单一的水上交通通道升级为承载城市公共活力的高品质滨水城市空间。滨水度假社区-企业会所、左岸社区、游艇码头、娱乐综合体、水湾社区、半山低碳社区湖心创意街区-青瓷文化展览馆、可持续示范街103、区、生态岛公园、滨水低碳社区运河文化主题小镇-水岸商业街区、滨水休闲商业街、运河文化中心、传统文化工作坊、精品餐饮享受在度假中办公的滨水休闲商务区A Waterfront Recreational Business District to Experience Working in A Tourism Resort人文运河城 CULTURAL CANAL CITY03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3N0 100 200 500 1000M 1576104、121314141115161089234滨河五星级酒店1运河左岸社区2游艇码头3运河城娱乐综合体4水湾社区5青瓷文化展览馆6半山低碳社区7可持续示范街区8生态岛公园9滨水低碳社区10蓝色水岸商业街区11水上精品餐厅12都市滨水休闲商业街13水廊道公园14运河文化中心15传统文化工作坊16人文运河城 CULTURAL CANAL CITY03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3项目策划与开发指标 项目特色开发指标客群定位项目组成事件1 借由工业厂房改造105、，创造特色空间2 依托杭甬运河发展，引水入城，提倡亲水生活的完美体现3 过去历史与现代文化的融合，打造上虞文化产业的核心地 艺术设计相关从业人员 大众客群1、创智运河城 主题会所、创意文化产业园、都市滨水休闲商业街、运河文化中心、滨水低碳社区、半山低碳社区运河游艇码头2、青瓷文化产业基地青瓷文化展览馆、新生代青瓷工作室、大师陶艺园、青瓷制作体验、青瓷仿制产业园、国际陶艺村主题展览筹办：除了常设的艺术家工作室和画廊，不定期引入大型文化艺术展览，如现代艺术特展，摄影展等上虞艺术季：每年举行两至三个月，以不同的小型活动组合而成，如微电影拍摄竞赛与成果展示、亲子共同体验艺术活动、艺?100.0%345106、.63?13.8%47.82?27.9%93.76?1.2%4.320.521,600?6.0%20.790.8166,320?9.7%33.440.8267,520?3.0%10.481.2125,760?0.3%1.120.55,600402?0.9%2.940.823,5202601?0.6%1.960.59,800100?11.6%40.51?9.6%33.191.5497,850?4.9%16.950.8135,6001?0.5%1.570.812,5601?0.9%3.05130,5001?1.7%5.681.585,2001?1.1%3.680.518,4001?0.7%2.29107、2?4.0%12.52?2.8%9.56?100.0%496.63?14.7%73.22?29.2%146.39?5.7%28.211.2338,520?2.3%11.570.557,850?5.6%27.770.383,310?0.9%4.630.523,150?0.5%2.310.511,550802?3.0%15.020.8120,16013503?4.5%22.540.5112,7001200?3.8%18.991.5284,850?2.5%12.660.8101,280?16.8%83.311?1.8%8.930.871,4401?0.9%4.550.522,7501?0.4%2.1108、90.817,5201?0.9%4.534?0.6%2.830.38,4901?0.9%4.432?0.9%4.420.835,3605?0.9%3.490.517,450?2.9%14.64?100.0%240.43?30.7%73.75?13.5%32.43?1.7%4.120.520,600?/?1.4%3.340.826,720?8.3%20.020.8160,160?4.2%10.011.2120,1201?0.8%1.910.59,550?1.1%2.620.37,860503?4.6%11.020.555,1006001?2.3%5.550.844,400500?3.1%7.34109、1.5110,100?2.0%4.890.839,1203?1.8%4.270.834,160?0.6%1.450.57,250?10.0%24.160.8193,2801?1.0%2.490.512,4501?6.1%14.61?6.8%16.45?100.0%109.98?31.2%34.31?25.5%28.02?2.8%3.090.515,450?6.6%7.230.857,840?3.2%3.560.310,6801?0.7%0.820.54,1001?0.8%0.910.87,28080?1.8%1.931.528,950?0.6%0.710.85,6801?1.1%1.250.8110、10,0001?6D?0.5%0.531.05,3001?2.1%2.290.511,4501?0.6%0.640.53,2001?0.8%0.841?0.4%0.410.52,0501?0.5%0.591?7.8%8.62?5.1%5.75?7.7%8.48?100.0%232.91?20.6%47.99?11.5%26.8?3.4%7.970.323,9102?0.4%0.820.54,1001?1.9%4.360.521,8002402?2.7%6.310.850,480540?4.1%9.651.5144,750?14.2%33.040.5165,200?3.4%7.890.863,1111、201?3.0%6.990.855,920?0.1%0.210.51,0501?3.0%7.080.535,400?4S?5.4%12.670.563,350?3.1%7.26?2.2%5.180.525,9001?4.7%10.980.554,9002?2.0%4.580.522,900?6.7%15.681?0.8%1.941.019,400?6.7%15.51N0 100 200 500 1000M 滨河五星级酒店1运河左岸社区2游艇码头3运河城娱乐综合体4水湾社区5青瓷文化展览馆6半山低碳社区7可持续示范街区8生态岛公园9滨水低碳社区10蓝色水岸商业街区11水上精品餐厅12都市滨水休闲112、商业街13水廊道公园14运河文化中心15传统文化工作坊16157612131414111516108923403-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3A 滨水五星级酒店A B CCFFDEB 滨水度假社区新的五星级行政酒店占据曹娥江和杭甬运河河口位置，360度的全方位运河景观和大面积的滨水园林，将为往来上虞的商务精英提供一个别具一格的酒店体验。滨水度假社区将为商务人士提供高品质的休闲场所，不同类型的度假公寓通过各具特色的滨水景观环境，为向往高品质度假服务113、的人士提供了多种选择。游艇码头社区是杭甬运河的重要构成部分。游艇码头社区依靠得天独厚的滨水资源和紧邻城市的位置优势，为上虞提供了一种全新的滨水度假体验。商业水街将为时尚人士提供高品质的购物场所，不同类型的商铺通过各具特色的亲水环境，为向往高品质购物生活的人士提供了的多种选择。可持续街区仿照世博园最佳城市实践区的建设模式，将结合湖心岛的生态特性和内河沿岸的亲水景观，营造一个兼具国际品质和本土文化特征的可持续步行街区。依山而建的生态社区，尊重了背山面水的传统居住特质，在杭甬运河南岸构筑了一道优雅的、与山水融为一体的风景线。C 游艇码头社区E 运河水街D 生态岛和可持续街区F 半山社区作为上虞曹娥江114、旅游度假区的重点项目，也是杭甬运河沿岸首个综合开发项目，运河城为城市提供了独一无二的滨河休闲生活体验。临水而居的高端度假社区和水城融合的公共生活，为上虞营造兼具传统运河文化与国际水岸生活方式的综合形态。变化的密度和传统街区的尺度创造了人性化的滨水体验，并形成了连续多样的滨水活动空间。【临水而居，水城融合的城市肌理】03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3运河城临水而居的独特城市肌理和具有公共活力的几个地标项目，以运河为脉络串联了整个区段，度假社区、游艇115、码头、青瓷文化展览馆、可持续示范街区、生态岛公园、运河文化中心、传统文化工作坊等项目沿河交替出现。运河城是一个鼓励步行的滨水城市区域，所有的项目都通过步行街区和水上巴士互相连接。提升曹娥江乃至整个上虞的国际化都市形象。按白金五星标准设计建造，由国际顶尖酒店管理公司全权管理。酒店主楼别具一格，西面和南面杭甬运河灵动水系增强了酒店的亲水性与开放性，一定程度上增添了区域的空间魅力。坐落于杭甬运河水湾畔，东临百丰路，西泊多艘豪华游艇，北濒兰芎山，环境优雅，空气清新，位置优越。这里不仅是上虞杭甬运河观光游览、休闲旅游的游艇基地，也是设施最全的游艇码头。该博物馆选址于杭甬运河门户之地、生态湖心岛的西部区域116、，从曹娥江眺望运河城，该博物馆是最醒目的第一层滨水景观。一个专门展出现上虞青瓷艺术作品的艺术馆将会极大提升上虞市的文化品格，成为最受尊重的文化景点之一。新建的内河将形成一个10公顷、内有2000棵树的生态岛公园。一边与可持续街区相连的紧凑感，另一边是宽阔的滨水公园，立刻让人联想到为纽约增添无限活力的曼哈顿中央公园。生态岛公园作为远离市区的一片净土，将成为具有城市活力和可持续标志性的大型公共空间。五星级酒店游艇码头青瓷文化艺术馆生态岛公园运河文化中心 青瓷文化展览馆游艇码头商业水街运河文化中心生态岛公园可持续示范街区【错落有致，交替呈现的滨水文化地标】03-体验创新生活体验的主题分区营造Chap117、ter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3不同特征的滨水公共空间将为运河城营造多种类型的公共活动平台，市民在运河城可以通过连续的滨水步道体验紧凑城市街区、滨水社区、游艇码头、商业水街、滨水文化广场、滨水公园等多样的滨水公共生活体验。运河城鼓励可持续的出行方式，根据规划项目的特征和步行距离布置了连续的水上巴士系统，安全人性化的可持续体验将倡导本地的居民和非自驾出行的游客减少小汽车的出行方式。连续的绿色交通系统也提供了一个欣赏运河城步移景异城市魅力的体验。水上交通系统步行交通系统剖面 A-A剖面 B-118、B滨水步道滨水步道滨水步道滨水文化活动区生态岛公园运河文化广场内河河道青瓷文化公园内河河道杭甬运河左岸社区站5分钟步行半径（400M）游艇码头站青瓷博物馆站水岸商业街站低碳社区站运河文化中心站剖面 C-C【连续完整，鼓励步行的绿色交通系统】03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3 123445678910101010101112131817141515161615N0 200 500 1000M 舜耕公园（现状）1孝女渔村2孝女庙文化区3凤凰山游步道4119、联丰寺（现状）5曹娥景区游船码头6湖底庵（现状）7社区商业中心8社区文化中心9曹娥滨水花园社区10服务式公寓11养老主题社区12半山度假别墅13曹娥江度假酒店14滨江景观带15田园风情休闲区16滨江文化公园17保留村落18功能分区交通流线佛教文化休闲区曹娥景区的分区精细考虑了不同主题特色的分区和板块之间联系，虞舜文化和佛教文化以及养老度假休闲是曹娥景区的特色。曹娥景区是运河城体现历史人文特色的重要区域，也是上虞重要的城市人文特色景区。虞舜文化展示区将为本地居民和游客展示上虞的山水人文传说。滨水花园社区是高品质的时尚社区。养老主题社区将为未来本地区的老人提供高品质的服务。凤凰山的佛家文化主题游览120、是曹娥景区重要的资源。曹凤凰山三环南桥娥江滨水花园住区虞舜文化展示区养老度假休闲区滨水休闲区曹娥景区的交通由中心的主路串联各个片区，同时有凤凰山的慢行绿道和滨水游步道两条特色线路，作为游客体验山水风光的路径。曹娥景区 CAOE TOURISM AREA弘扬孝德文化的滨水休闲旅游区A Waterfront Cultural Leisure Area 03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3结合-001-002-中部景区：生态养生游 白马湖文化旅游区+生态121、农业观光区+生态森林体验区03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3 456978 2 3 11011121313141511111010N0 100 200 500 1000M 白马湖养生社区1传统文化艺术馆2艺术社区3国医堂疗养会所4田园度假别墅5春晖中学6春晖历史博物馆7民国风尚街8培训中心9山地度假酒店10养生度假农庄11国学主题酒店12湿地休闲会所13山顶俱乐部14湿地农业观光园15-001-002-主要功能：市民生态休闲旅游+文化科教区承载着122、历史文化与生态文明两大使命的白马湖，是上虞传统教育与农耕文化融合的结晶。湿地延绵的白马湖拥有大面积的水域和农田，湖畔的春晖中学和春晖历史文化走廊留下大量民国时代文化名家的风采和记忆。白马湖具有得天独厚的地理位置，由于紧邻城区，驱车10分钟即可从市民中心抵达。白马湖拥有作为新的城市湿地公园的最好条件，也将填补上虞市城市近郊大型湿地公园的空白。白马湖的开发应当谨慎而尊重原始的地形地貌和自然水系，严格执行生态优先的开发策略，在城市与自然之间建立一个平衡。糅合了传统历史文学文化与生态休闲功能的白马湖，紧邻城区，将作为上虞市民新的城市生态旅游目的地而大放异彩。A Painting for Recalli123、ng the Memories of Old South Watertown白马湖文化旅游区 BAIMA LAKE TOURISM AREA一幅唤醒儿时记忆的水乡画卷03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3项目策划与开发指标 项目特色客群定位项目组成春晖中学颇富盛名，为地区带来浓厚文化气息同时具备自然及人文景观，是为宁静闲适的都市后花园除休闲游憩功能外，更是都市教育功能的补充 高端度假客群 城市大众客群1、田园溪谷 药龄养生社区、中医药文化养生康体体验124、高地、国学医会所、养生度假农庄2、白马湖生态湿地公园 湿地科普体验、芦苇荡互动活动、主题休闲会所、湿地垂钓区、环湖观览游步道、水上木屋度假村、湿地农业观光园3、春晖文化教育基地 春晖国学小镇、名人博物馆、国学会所、国学互动体验馆、民国风尚街、4、文化沙龙与知名艺术院校联合创办文化交流展示基地，作为文化爱好者的聚会、交流场所，并通过定期或不定期的举办各种艺术活动，提升白马湖文化旅游区的知名度和影响力。5、大师建筑村落邀请国内外建筑大师们进行集群创作，通过当地的建筑风格营造可识别的地区特征，同时作为整个片区文化交流、展示的场所。开发指标事件小型高尔夫邀请赛：配合上虞浙东新商都的发展，依托商务人士的125、聚集，定期举行小型高尔夫邀请赛，增加休闲活动的丰富性，提供商务人士交流机会上虞艺术季：配合每年众多的企业评选活动，以完善的商务接待配套、免费的地景广告(事件成熟之后可开始收费)，h吸引企业颁奖晚会在此召开?100.0%345.63?13.8%47.82?27.9%93.76?1.2%4.320.521,600?6.0%20.790.8166,320?9.7%33.440.8267,520?3.0%10.481.2125,760?0.3%1.120.55,600402?0.9%2.940.823,5202601?0.6%1.960.59,800100?11.6%40.51?9.6%33.191.126、5497,850?4.9%16.950.8135,6001?0.5%1.570.812,5601?0.9%3.05130,5001?1.7%5.681.585,2001?1.1%3.680.518,4001?0.7%2.292?4.0%12.52?2.8%9.56?100.0%496.63?14.7%73.22?29.2%146.39?5.7%28.211.2338,520?2.3%11.570.557,850?5.6%27.770.383,310?0.9%4.630.523,150?0.5%2.310.511,550802?3.0%15.020.8120,16013503?4.5%22.54127、0.5112,7001200?3.8%18.991.5284,850?2.5%12.660.8101,280?16.8%83.311?1.8%8.930.871,4401?0.9%4.550.522,7501?0.4%2.190.817,5201?0.9%4.534?0.6%2.830.38,4901?0.9%4.432?0.9%4.420.835,3605?0.9%3.490.517,450?2.9%14.64?100.0%240.43?30.7%73.75?13.5%32.43?1.7%4.120.520,600?/?1.4%3.340.826,720?8.3%20.020.8160,16128、0?4.2%10.011.2120,1201?0.8%1.910.59,550?1.1%2.620.37,860503?4.6%11.020.555,1006001?2.3%5.550.844,400500?3.1%7.341.5110,100?2.0%4.890.839,1203?1.8%4.270.834,160?0.6%1.450.57,250?10.0%24.160.8193,2801?1.0%2.490.512,4501?6.1%14.61?6.8%16.45?100.0%109.98?31.2%34.31?25.5%28.02?2.8%3.090.515,450?6.6%7.230129、.857,840?3.2%3.560.310,6801?0.7%0.820.54,1001?0.8%0.910.87,28080?1.8%1.931.528,950?0.6%0.710.85,6801?1.1%1.250.810,0001?6D?0.5%0.531.05,3001?2.1%2.290.511,4501?0.6%0.640.53,2001?0.8%0.841?0.4%0.410.52,0501?0.5%0.591?7.8%8.62?5.1%5.75?7.7%8.48?100.0%232.91?20.6%47.99?11.5%26.8?3.4%7.970.323,9102?0.4%130、0.820.54,1001?1.9%4.360.521,8002402?2.7%6.310.850,480540?4.1%9.651.5144,750?14.2%33.040.5165,200?3.4%7.890.863,1201?3.0%6.990.855,920?0.1%0.210.51,0501?3.0%7.080.535,400?4S?5.4%12.670.563,350?3.1%7.26?2.2%5.180.525,9001?4.7%10.980.554,9002?2.0%4.580.522,900?6.7%15.681?0.8%1.941.019,400?6.7%15.51 456131、978 2 3 110111213141511111010总平面图N0 100 200 500 1000M 白马湖养生社区1传统文化艺术馆2艺术社区3国医堂疗养会所4田园度假别墅5春晖中学6春晖历史博物馆7民国风尚街8培训中心9山地度假酒店10养生度假农庄11国学主题酒店12湿地休闲会所13山顶俱乐部14湿地农业观光园1503-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3【民国风尚街】：重现文学盛宴的仿古街区【国学研修中心】：传承国学文化的基地【国学主题酒店】：132、感受湖畔书香的居所【春晖历史博物馆】：收藏历史记忆的宝库【文化游线：延续春晖历史文脉的滨水文化走廊】白马湖左岸的春晖中学，历史悠久，保留了灰砖的民国时期建筑，小桥、流水、古树、校舍，宁静、翠绿而秀美，一派独特的江南景象。依托已有的春晖名人文化带和名人故居等资源打造的白马湖文化游线，将串联民国风尚街、春晖历史博物馆、国学研修中心、主题酒店等新建项目。力求打造文学与教育底蕴浓厚早期的春晖中学，荟萃了一大批名师硕彦，夏丏尊、朱自清、朱光潜、丰子恺等先后在此执教。弘一法师几度到酷爱的白马湖诵经著书，并与春晖师生共聚。白马湖畔却留下了多位文学家大师的不可磨灭的足迹。历史博物馆将为后人保存这些珍贵的记忆。133、新建的文化建筑结合已有的历史建筑资源，将继承和发扬春晖文化，为上虞打造一个具有区域影响力的历史文化名胜项目。03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3【养生游线：承载传统水乡记忆的近郊湿地公园】【养生社区】：水岸精品度假居所【半山度假酒店】：享受半山优美湖景【田园养生度假农庄】：湿地水田的度假体验【湿地公园步道】：游走湿地农田的亲水体验【国医会所】：传统中药养生会所白马湖作为上虞市距离中心城区最近的湿地湖泊资源，也是前往二都杨梅文化园的必经之路。白马湖主134、打养生度假，力求营造一组基于农田、湿地和中医药传统养生文化的情景体验式度假项目。白马湖将依托自己独特的区位和交通优势，为上虞市民打造一个都市养生文化旅游目的地。作为一个城市近郊湿地公园，白马湖的开发将十分谨慎，保留大量原生态的湿地和农田资源，并突出生态科普教育的功能。不同类型的养生度假项目突出中医药保健养生、农田体验、半山会所和湿地漫游等不同特色，全方位服务上虞市民。贴近天然的原材料的选用，多种多样的配套功能，中西文化的巧妙结合共同构成的园林景观，返璞归真、回归自然。03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DES135、IGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3结合-001-002-主要功能：市民生态休闲旅游“四季仙果”之旅作为上虞市在2007年开始推出的旅游产品，在有关部门及乡镇共同努力下，经过近五年发展，已取得一定成绩。“四季仙果”将上虞市交通优势和农业资源优势有机结合后统一品牌，已有了相当的地区知名度和美誉度。“四季仙果”之旅产品正逐步打开我市旅游市场，为其进一步发展奠定良好的品牌和市场基础。生态农业观光区作为以田园休闲体验和鲜果采摘为主的主题景区，将突出杨梅拆摘和生产加工作为主要的景区特色，同时通过对现状民居的更新改造，提供多样的民俗主题客栈和田园会所等服务设施，为游客享受生态田园观光拆136、摘游览提供高品质服务。生态农业观光区 AGRICULTURAL TOURISM AREA体验绿色农业生活的休闲胜地A Place for Experiencing Agricultural Leisure Life03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3 12234445678910111213141516171718N0 100 200 500 1000M 游客中心1生态旅游新市镇2泰山杨梅基地3生态有机农场示范园区4世外梅源休闲观光生态园5真山杨梅137、生态示范园6清隐寺（萝岩山）7杨溪生态公园8杨梅产品研发中心9田园溪谷度假村10VIP度假别墅区11城乡统筹示范村12满山红杨梅基地13状元岙杨梅基地14张家岙杨梅基地15法界寺16田园半山会所17山外山杨梅基地18总平面图功能分区交通流线生态农业观光区结合现有的杨梅基地建设的鲜果采摘和有机农场将为游客和市民提供全方位的生态农业体验，中心服务区、田园溪谷度假区和半山会所为不同阶层的消费群体提供多样选择。生态农业观光区的交通由中心的主路串联各个片区，同时有上山的慢行绿道和穿越农田的游步道多条特色线路，作为游客体验山水风光的路径。有机农场示范区鲜果采摘体验区通往鲜果采摘区通往鲜果采摘区通往萝岩山鲜138、果采摘体验区法界寺清隐寺游客中心服务区田园溪谷度假区半山会所度假区通往有机农场示范区通往半山会所03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3项目策划 项目特色客群定位项目组成依托二都杨梅基地的发展基础，引入科技农业及相关展销渠道，打造农业产学研一体化基地 以农业大地景观、农业休闲观光吸引物作为旅游主打产品，展示地方草根形象 农业观光休闲客群 阖家游客群1、生态农业示范区 生态有机农场、生物育种试验田、农业栽种体验园、生态农业博览会、茗茶幽谷、徐家岙革命基地139、风情主题小镇、生态旅游新市镇2、满山红杨梅基地杨梅采摘园、杨梅酒庄、杨梅加工手作坊、四季仙果采摘、慢山溪谷3、私家农田拥有属于自己的一片农田，在闲暇时光享受农耕的快乐和收获4.农人集市以集市的形式销售，买卖双方都是生活于此的都市人获游客，体验农业买卖的沟通与交流方式。5.农业美食街自然的绿色食品为当地居民提供愉悦、健康的餐饮感受事件上虞生态节：作为现上虞生态节的分支活动，配合四季仙果之旅发展03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3 123456789140、 110111213181415161717N0 200 500 1000 2000M 多宝讲寺1舜帝陵2龙山公园入口区3龙皇堂4百花草甸休闲区5山地科普教育中心6兰芎山福仙寺7中药养生会所8山顶鸟巢酒店9田园养生休闲区10丛林探险区11山地休闲俱乐部12山顶会所13漫山溪谷花园14功能分区1245678910111213143生态森林体验区的分区精细考虑了动静分区和不同组团的联系。龙山区域结合现有的龙山公园进行百花草甸的扩建，兰芎山结合现有的福仙寺景区增加科普教育区和山顶中药养生度假区，白塔山区域布置动感的山地休闲活动设施和溪谷度假区。整个生态森林体验区通过半山游步道慢行系统进行串联。龙山公141、园（现状）兰芎山福仙寺景区百花草甸山顶鸟巢酒店山地朔溪探险山地科普教育中心山地休闲运动山地休闲运动区科普中心山顶养生度假区漫山溪谷度假区主要功能：市民生态休闲旅游龙山和兰芎山是上虞曹娥江度假区最出名的两座山。龙山是上虞最著名的城市山地公园。兰芎山是上虞的一座名山，以优美的自然景色和传奇的人文古迹而闻名浙东。兰芎山不仅自然景色优美，而且还有“葛仙公”修道炼丹的人文古迹。相传三国时，有一位“葛仙公”曾到这座山上隐居，修道炼丹。建在兰芎山主峰上的福仙寺，气势宏伟掩映在苍松翠竹之中。龙山、兰芎山和白塔山由爬山步道串联而成的生态森林体验区，拥有多种山地休闲运动项目和特色度假酒店、山顶会所等服务设施，将为142、度假区打造一个充满生态活力的绿色山脉走廊。生态森林体验区 MOUNTAIN FOREST AREA03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3项目策划 项目特色客群定位项目组成以龙山景区现状的登山游步道为依托，开发兰穹山，提供给热爱探险、徒步的户外爱好者呼吸自然空气，放松身心的生态山林体验区。探险、徒步的户外爱好者 阖家游客群1、森林氧吧 植物森林释放负离子，组合天然维生素，形成森林疗养院。在森林氧吧中享用山林清风，聆听自然的呼吸。2、山林步道公园卸下矫饰143、和伪装，放松身体和心灵，享受山林漫步之趣。登山远眺，山林风光尽收眼底，城市的喧嚣依稀可见。3、四季花海徜徉于花的世界，享用植物的芬芳，感受阳光下自然的生命律动4.独特的半山酒店以明星建筑师设计作为吸引点，打造“兰穹山半山公社”，体验一种零距离接触大自然的生活方式和休闲度假方式的范例。事件上虞万人徒步比赛03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3结合-001-002-001-002-北部景区：度假体验游小越湖旅游驿站+东西泊水上运动休闲区03-体验创新生活144、体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3N0 100 200 500 1000M 旅游集散中心1低碳乐活度假区服务中心13儿童素质拓展基地2低碳乐活度假区商务中心14企业培训中心3水疗SPA俱乐部15飞行俱乐部4五星级度假酒店16商业水街5流水别墅17水上主题餐厅6高科技农业研发园区18汽车4S店（原址改造）7滨湖主题商务酒店19汽车主题酒店8生态科技广场20汽车营地9零碳甲级写字楼21汽车创意研发基地10低碳SOHO公寓22汽车文化博物馆11酒吧街12 4 3 5 6145、 1777891210131415161711192021、汽车主题文化小镇：汽车文化主题博物馆、豪华越野基地、汽车主题酒店、汽车主题特色餐厅、汽车创意研发产业、低碳自驾车营地、汽车影院2、素质拓展基地企业拓展基地、童子军基地、飞行俱乐部3、山地休闲运动公园滑草、攀岩、速降、山地自行车、定向越野4、低碳乐活度假区水疗SPA、五星级度假酒店、流水大宅、别墅、特色餐饮购物水街小越湖的交通流线针对汽车营地和汽车文化小镇的需要进行了合理的设计，完善的交通流线和人车分行的多层次系统将保证片区的安全和可持续。游客中心是重要的交通转换枢纽，所有的大型车辆禁止进入景区。游客将换乘景区内部的绿色公交系统。低碳乐146、活度假区山地休闲运动区素质拓展基地汽车主题文化小镇旅游集散中心功能分区交通流线主要功能：汽车主题文化与低碳乐活度假区小越湖临近杭甬高速下口，位于景区最北面，拥有相对便捷的对外交通条件。沿用现有的大量汽车4S店，汽车主题小镇将为往来杭甬高速的游客提供一个具有独特体验的主题游乐场所，也是目前占据市场大量份额的周末自驾游客户对汽车进行保养的基地。靠近小越湖内侧的低碳乐活度假区，拥有服务大规模公司团体的承载力，为往来的企业团体游客提供一个培训、素质拓展、休闲和放松身心的疗养居所。小越湖为不同类型的游客提供了一个“车保养，人也保养”的休闲模式，客户将私家车交给服务中心打理的同时，可以带朋友和家人在汽车文147、化小镇与低碳乐活度假区享受悠闲的时光。有兴趣的话还可能多停留一天去感受曹娥江景区的其他旅游项目。小越湖的独特定位，将沿杭甬高速打造一个服务长三角游客的现代驿站。小越湖旅游驿站 XIAOYUE LAKE RESORT展示上虞城市旅游的名片A Image to Exhibit Shangyus City and Her Tourism 03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3项目策划与开发指标 项目特色客群定位项目组成临近高速下口，区域交通节点，长三角游客148、进入度假区的重要门户以汽车为主题，建立一系列相关休闲、度假、观光产品依托山地及水体资源，打造长三角户外运动基地 区域自驾游客群 团体培训客群1、汽车主题文化小镇：汽车文化主题博物馆、豪华越野基地、汽车主题酒店、汽车主题特色餐厅、汽车创意研发产业、低碳自驾车营地、汽车影院2、素质拓展基地企业拓展基地（沟通无限、天梯、力量之圈、孤岛求生、狭路相逢、偷天陷阱）、童子军基地（徒步穿越、丛林谋生、射箭、独木舟、木工，手工艺，高级射击和射箭）、飞行俱乐部3、山地休闲运动公园滑草、攀岩、速降、山地自行车、定向越野4、低碳乐活度假区水疗SPA、五星级度假酒店、流水大宅、别墅、特色餐饮购物水街开发指标事件山地运149、动季：依托区内的拓展基地、运动公园的建设，举行相关体育赛事，如自行车骑行赛、儿童运动夏令营等低碳能源车设计大赛：面向学生、社会人士或专业人士举行创意低碳能源车设计大赛，邀请高中、大专院校等社团参加，并穿插特色创意车的趣味竞赛，一般民众也能共襄盛举?100.0%345.63?13.8%47.82?27.9%93.76?1.2%4.320.521,600?6.0%20.790.8166,320?9.7%33.440.8267,520?3.0%10.481.2125,760?0.3%1.120.55,600402?0.9%2.940.823,5202601?0.6%1.960.59,800100?1150、1.6%40.51?9.6%33.191.5497,850?4.9%16.950.8135,6001?0.5%1.570.812,5601?0.9%3.05130,5001?1.7%5.681.585,2001?1.1%3.680.518,4001?0.7%2.292?4.0%12.52?2.8%9.56?100.0%496.63?14.7%73.22?29.2%146.39?5.7%28.211.2338,520?2.3%11.570.557,850?5.6%27.770.383,310?0.9%4.630.523,150?0.5%2.310.511,550802?3.0%15.020.81151、20,16013503?4.5%22.540.5112,7001200?3.8%18.991.5284,850?2.5%12.660.8101,280?16.8%83.311?1.8%8.930.871,4401?0.9%4.550.522,7501?0.4%2.190.817,5201?0.9%4.534?0.6%2.830.38,4901?0.9%4.432?0.9%4.420.835,3605?0.9%3.490.517,450?2.9%14.64?100.0%240.43?30.7%73.75?13.5%32.43?1.7%4.120.520,600?/?1.4%3.340.826,7152、20?8.3%20.020.8160,160?4.2%10.011.2120,1201?0.8%1.910.59,550?1.1%2.620.37,860503?4.6%11.020.555,1006001?2.3%5.550.844,400500?3.1%7.341.5110,100?2.0%4.890.839,1203?1.8%4.270.834,160?0.6%1.450.57,250?10.0%24.160.8193,2801?1.0%2.490.512,4501?6.1%14.61?6.8%16.45?100.0%109.98?31.2%34.31?25.5%28.02?2.8%3.153、090.515,450?6.6%7.230.857,840?3.2%3.560.310,6801?0.7%0.820.54,1001?0.8%0.910.87,28080?1.8%1.931.528,950?0.6%0.710.85,6801?1.1%1.250.810,0001?6D?0.5%0.531.05,3001?2.1%2.290.511,4501?0.6%0.640.53,2001?0.8%0.841?0.4%0.410.52,0501?0.5%0.591?7.8%8.62?5.1%5.75?7.7%8.48?100.0%232.91?20.6%47.99?11.5%26.8?3.154、4%7.970.323,9102?0.4%0.820.54,1001?1.9%4.360.521,8002402?2.7%6.310.850,480540?4.1%9.651.5144,750?14.2%33.040.5165,200?3.4%7.890.863,1201?3.0%6.990.855,920?0.1%0.210.51,0501?3.0%7.080.535,400?4S?5.4%12.670.563,350?3.1%7.26?2.2%5.180.525,9001?4.7%10.980.554,9002?2.0%4.580.522,900?6.7%15.681?0.8%1.941.155、019,400?6.7%15.51旅游集散中心1低碳乐活度假区服务中心13儿童素质拓展基地2低碳乐活度假区商务中心14企业培训中心3水疗SPA俱乐部15飞行俱乐部4五星级度假酒店16商业水街5流水别墅17水上主题餐厅6汽车4S店（原址改造）7汽车主题酒店8汽车营地9汽车创意研发基地10汽车文化博物馆11酒吧街12 4 3 5 6 1778912101314151617112N0 100 200 500 1000M 03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-156、3汽车主题文化小镇是集汽车文化活动、汽车主题餐厅酒吧、汽车服务等多元化服务为一体汽车服务活动基地。包括汽车文化主题博物馆、豪华越野基地、汽车主题酒店、汽车主题特色餐厅、汽车创意研发产业、低碳自驾车营地、汽车影院，为广大市民提供时尚新车展览展示展卖主题活动、银行信用卡分期付款购车活动、人车模表演秀主题活动、汽车之星才艺PK大赛主题活动、汽车保险售前售后主题推广活动、汽车低碳环保互动体验免费检测主题活动等，全方位服务过往杭甬高速的游客和上虞市民。乐活族，是Lifestyles of Health and Sustainability的翻译版。大致意思是以健康及自给自足的形态生活，强调健康和持续性的157、生活方式。融合湖区最适宜人类生活的自然气候资源与绿色人居的城市生活精神。在上虞低碳乐活度假区，区内配以步行可及的超市、主题餐厅及滨湖高端会所、国际品牌水街等休闲配套设施；水疗SPA、五星级度假酒店、流水大宅、别墅让人足不出户即可身心愉悦，时刻提醒着我们：不论多忙，也别忘了快乐生活。低碳乐活度假区周边东西泊区、白马湖风景区、皂李湖旅游度假区、曹娥江旅游区等旅游资源如众星拱月，便捷的交通任人“乐”享旅程。【全方位服务游客的汽车主题文化园】【倡导乐活LOHAS的低碳乐活度假区】03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN D158、ESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3结合-001-002-主要功能：动感水上乐园+可持续国际社区不同于其他湖泊，东西泊的水肌理拥有其独特的形态特点。新的低碳国际社区和高科技水上乐园，将为上虞的时尚人士和少年儿童提供一个充满动感和欢乐的水上世界。低碳生态社区将符合LEED白金标准，倡导建筑节能和生态回收利用，成为杭甬区域生态住宅的典范。水上乐园拥有6D电影院、水剧场、过山车、水上运动俱乐部、水上游步道等多个亲水游乐设施，将填补上虞大型游乐园的空白，为市民营造一个时尚动感的水上乐园。东西泊在引进现代大型游乐设施的同事，也致力于保留传统渔家文化，设置了大面积的自由垂钓区和渔家159、文化主题会所。东西泊是传统水上渔家文化与现代水上娱乐文化的融合。不同年龄不同身份的市民都可以在东西泊找到属于自己的娱乐项目，将城市、景区和水的关系融会贯通，东西泊是生态科技与水上运动的天堂。东西泊水上运动休闲区 DONGXI LAKE PARK展示上虞城市旅游的名片A Paradise for Eco-Technology and Water Sports03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3 123456789 110111213181415161160、717N0 100 200 500M 低碳生态社区1生态别墅2社区中心广场3绿色零碳酒店4可持续技术展示中心56D电影院6动感体验中心7商业中心8水剧场9湿地游步道10水上会所11滨水酒吧街12渔人码头13过山车14水上儿童乐园15水上运动俱乐部16自由垂钓区17茶田溪谷主题餐厅18功能分区水肌理交通流线步行环路低碳社区动感乐园水上运动垂钓区湿地总平面图东西泊的分区精细考虑了动静分区和不同组团的联系，将低碳社区规划在西泊的西侧，而湖面的南部和东北角布置叫热闹的大型活动设施和水上运动。东泊作为原生态的垂钓区保留原始风貌为主。东西泊的水肌理基本保留了原有的水陆肌理关系，在其基础上进行完善和优化，形161、成水陆交融，建筑和水体交相呼应的平面肌理有机形态。东西泊的交通严格遵循人车分离，在园区内机动车将被要求限速在每小时5公里以内，并通过减速带和安全的行人过街设施保证道路的安全。东西泊的步行系统是完整闭合的，行人在步行网络中拥有连续的人行道以及安全的行人过街设施。步行系统和公园湿地步道系统的无缝对接更提高了园区的环境质量。03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3项目策划与开发指标 项目特色客群定位项目组成以水为主题，提供动静态两种不同的休闲活动性质在引入新162、型大型游乐设施的同时，也注重原有渔家文化的韵味引入特色旅游活动，避免旅游淡旺季过于明显 阖家游客群 年轻散客客群1、水上动感乐园 娱乐设备、科技规频体验、儿童乐园、水公园2、亲水生活区 低碳生态社区、欢乐水岸、湿地高端会所3、渔家文化体验园 度假木屋、烧烤、绿色餐饮、农耕体验、垂钓者之家、渔人码头、船屋酒家、水上休闲运动、湿地高端会所邀请国内外建筑大师们进行集群创作，通过当地的建筑风格营造可识别的地区特征，同时作为整个片区文化交流、展示的场所。开发指标事件水游乐节：在常设的水上设施外，新建可拆卸式的短期设如气垫等，配合各类型的歌舞表演、趣味活动，吸引年轻人及欢乐家庭族音乐季：结合水上乐园活力、163、欢乐的形象及以年轻人为主打的销售方式，开展上虞音乐季，举行各类大小型演唱会、摇滚派对，吸引长三角年轻族群前往参加渔家文化节：渔业文化展示、特色饮食等，为秋冬等水上活动淡季提供静态且不受户外气候影响的特色产品?100.0%345.63?13.8%47.82?27.9%93.76?1.2%4.320.521,600?6.0%20.790.8166,320?9.7%33.440.8267,520?3.0%10.481.2125,760?0.3%1.120.55,600402?0.9%2.940.823,5202601?0.6%1.960.59,800100?11.6%40.51?9.6%33.191164、.5497,850?4.9%16.950.8135,6001?0.5%1.570.812,5601?0.9%3.05130,5001?1.7%5.681.585,2001?1.1%3.680.518,4001?0.7%2.292?4.0%12.52?2.8%9.56?100.0%496.63?14.7%73.22?29.2%146.39?5.7%28.211.2338,520?2.3%11.570.557,850?5.6%27.770.383,310?0.9%4.630.523,150?0.5%2.310.511,550802?3.0%15.020.8120,16013503?4.5%22.5165、40.5112,7001200?3.8%18.991.5284,850?2.5%12.660.8101,280?16.8%83.311?1.8%8.930.871,4401?0.9%4.550.522,7501?0.4%2.190.817,5201?0.9%4.534?0.6%2.830.38,4901?0.9%4.432?0.9%4.420.835,3605?0.9%3.490.517,450?2.9%14.64?100.0%240.43?30.7%73.75?13.5%32.43?1.7%4.120.520,600?/?1.4%3.340.826,720?8.3%20.020.8160,1166、60?4.2%10.011.2120,1201?0.8%1.910.59,550?1.1%2.620.37,860503?4.6%11.020.555,1006001?2.3%5.550.844,400500?3.1%7.341.5110,100?2.0%4.890.839,1203?1.8%4.270.834,160?0.6%1.450.57,250?10.0%24.160.8193,2801?1.0%2.490.512,4501?6.1%14.61?6.8%16.45?100.0%109.98?31.2%34.31?25.5%28.02?2.8%3.090.515,450?6.6%7.23167、0.857,840?3.2%3.560.310,6801?0.7%0.820.54,1001?0.8%0.910.87,28080?1.8%1.931.528,950?0.6%0.710.85,6801?1.1%1.250.810,0001?6D?0.5%0.531.05,3001?2.1%2.290.511,4501?0.6%0.640.53,2001?0.8%0.841?0.4%0.410.52,0501?0.5%0.591?7.8%8.62?5.1%5.75?7.7%8.48?100.0%232.91?20.6%47.99?11.5%26.8?3.4%7.970.323,9102?0.4168、%0.820.54,1001?1.9%4.360.521,8002402?2.7%6.310.850,480540?4.1%9.651.5144,750?14.2%33.040.5165,200?3.4%7.890.863,1201?3.0%6.990.855,920?0.1%0.210.51,0501?3.0%7.080.535,400?4S?5.4%12.670.563,350?3.1%7.26?2.2%5.180.525,9001?4.7%10.980.554,9002?2.0%4.580.522,900?6.7%15.681?0.8%1.941.019,400?6.7%15.51N0 169、200 500M 1000M 123456789 110111213141516低碳生态社区1生态别墅2社区中心广场3绿色零碳酒店4可持续技术展示中心56D电影院6动感体验中心7商业中心8水剧场9湿地游步道10水上会所11滨水酒吧街12渔人码头13水上运动俱乐部14自由垂钓区15茶田溪谷主题餐厅1603-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3水上乐园拥有6D电影院、水剧场、过山车、水上运动俱乐部、水上游步道等多个亲水游乐设施，将填补上虞大型游乐园的空白，为170、市民营造一个时尚动感的水上乐园。水上乐园提供室内及户外水上设施，同时贯入环境保护元素，以带出教育和保育讯息。动感水上乐园包括全天候水上乐园及配套设施（包括饮食及其他娱乐设施），同时内分一座室内水上乐园。水上乐园结合不同的动漫、文化元素，充分利用游乐产品形象描叙精确、功能易于安全完美实现等特点制作而成的具有一定文化动漫表现内涵的主题式游水、嬉水乐园。能够为上虞的家庭尤其是少年儿童提供一个安全而动感的吸水场所。水上运动俱乐部位于风光秀美，环境幽雅的西泊东北角。俱乐部旨在为热爱生活的人们打造一个水上天堂，设有帆船、帆板、风筝滑水、索道滑水、拖船滑水等、及游艇、快艇、摩托艇、皮划艇、龙舟、各种水上拖拽171、项目和水上特技表演等一系列水陆运动项目，使更多的人能够享受玩水的真正乐趣。本俱乐部将为团队拓展提供完美的场地设施和优质的服务，使大众能够充分享受生活，享受水上运动的乐趣。【上虞独一无二的动感水上乐园】【健康时尚的水上运动俱乐部】03-体验创新生活体验的主题分区营造Chapter 2?SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN?VS?11?17?12?6?-001-002-3未来上虞的发展离不开高新人才的引进。对于高层次人才来说，良好的居住环境，是他们选择去留的重要指标。未来城市不仅需要产业发展的热土，更需要宜居、时尚的国际化社区。低碳国际社区将采用最先进的技172、术和理念，综合管沟、真空垃圾收集系统、分质供水及雨水综合利用技术、太阳能利用和水源热泵、预拌砂浆、中空玻璃等新型环保节能建筑、数字化社区及智能家居系统、以及实现人车分流的、完善、闭合的自行车步行系统。低碳国际社区提倡健康环保的生活方式，结合临近的水上乐园和水上运动俱乐部，将为上虞的时尚高新人才提供一个具有吸引力的居所。东西泊在引进现代大型游乐设施的同事，也致力于保留传统渔家文化，设置了大面积的自由垂钓区和渔家文化主题会所。垂钓园坐落在东泊，集养殖、垂钓、休闲、采摘、餐饮、娱乐为一体，是上虞近郊旅游体验渔家文化的好地方。鱼塘先后放养青鱼、草鱼、鳊鱼、鲫鱼等各类鱼群，在这里市民和游客可以尽情享受垂173、钓、休闲之乐，其中鱼塘四周种植各类果树、花木，使人尽享自然风光。园内提供餐饮、休息室、娱乐室等服务，使人在垂钓之余放松心情，在随意祥和的田园中，尽情地享受。【倡导绿色生活的低碳国际社区】【保留渔家文化的公共垂钓园】/交通系统及游线规划/服务设施布局规划/开放空间系统及绿道规划/水系生态环境规划/建筑肌理与形态研究/乡村改造研究/开发强度控制指引/竖向规划及重要交通节点设计/市政防灾工程规划 曹娥江旅游度假区概念性规划 CONCEPTUAL PLANNING FOR SHANGYU CAOE RIVER TOURISM AREA 规划 04 COMPREHENSIVE PLANNING 适应统筹174、开发的规划系统支撑 对接主城路网与对外交通设施，合理布置出入口，同时避免过境交通对景区的割裂，优化四环路线位，形成串联旅游的环线。构架对外交通路网构架对外交通路网 完善区域交通，提升路网效能【交通系统及游线规划】-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑 在园区内提倡慢速舒适的交通系统，形成旅游环路外围串联，各主题景区内部道路通而不畅的内部交通体系，在提供一个便捷可达的旅游环线串接基础上，降低各度假区内机动车流量。同时在各主题景区内设立一个游玩集散节点，使之成为到达园区之后的第一站(结合游客中心设置)。道路分级系统道路分级系统 打造内部特色道路，升华旅游体验 规划以低碳出行为目标，重视慢行系统交175、通的组织，在划分综合道路等级的基础上，提出基于慢行考虑的分类引导措施。-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑【交通系统及游线规划】道路断面示意道路断面示意 百丰大道断面示意图B-B 景区支路标准断面示意图A-A 景区次干道标准断面示意图C-C 329国道断面示意图D-D 四环路断面示意图E-E-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑【交通系统及游线规划】打造内部特色道路，升华旅游体验 各主题功能区之间通过特色游线联系，组织旅游项目之间的联系道路，创造多样的旅游体验路径，给旅游客提供丰富的旅游观光体验（旅游风景环路、山间林荫道、田园风光道、商业主街道、环湖景观道）特色道路特色道路 区域景观大道176、 景区景观环路 田园风光道 山间林荫路 环湖景观路/滨水风情路-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑【交通系统及游线规划】打造内部特色道路，升华旅游体验 建立以多方连接为目的，将轨道交通、公交系统、慢行交通等多重交通合为一体的、快慢结合的蓝色交通经脉，以此推动马东交通效率，居民生活环境品质。便捷高效的景区公共交通巴士线便捷高效的景区公共交通巴士线 在景区出入口设置旅游换乘服务中心，倡导公交低碳出行，换乘串联景区的公共交通巴士线，对接现有城市公交站点与公交线路，搭建与更大区域范围的交通联系。各自景区内部形成各自环线各自景区内部形成各自环线 基于旅游项目的串联的一般规律，与绿脉相结合，各自景区内177、部通过田园电瓶车、水上巴士线、休闲游船线等方式形成各自环线。同时选取适宜的站点，以便衔接公共服务设施、公共开放空间与工作生活中心，从而形成地区内部循环与流通的多样低碳交通出行方式。倡导公交与低碳出行的交通组织模式，塑造低碳开发-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑【交通系统及游线规划】搭建水陆联运的多模式交通换乘平台搭建水陆联运的多模式交通换乘平台 利用现状丰富的水网系统，在运河城、祝家庄、小越湖、白马湖、东西泊，搭建水陆换乘的多模式交通转换平台，以提倡和鼓励居民使用绿色交通工具，和并且有助于创造城市的连续性以及整体性。-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑 倡导公交与低碳出行的交通组织模178、式，塑造低碳开发【交通系统及游线规划】串联度假区各主题景区与旅游项目，彰显各区主题特色和地形地势特征，结合旅游设施以及交通联系路径，组织富有节奏感的旅游度假体验线路，将度假区旅游路线分为都市人文游线系统、生态农业观光游线系统、低碳乐活体验体验游三种富有特质的游线。游线系统规划 都市人文游都市人文游 主要布局在度假区南侧，沿曹娥江与杭甬运河沿线展开，通过组织历史寻迹、创意文化体验线、运河绿游、爱情巡游线等串接虞舜公园、孝女庙、创智运河城、青瓷文化展览区、祝家庄爱情民俗村、皂李湖综合体等人文景区；生态农业观光游生态农业观光游 则布局在度假区中部，沿034乡道展开，通过组织生态田园游乐线、山林观光主179、题游线、主题游线，串接了白马湖生态湿地公园、春晖文化教育基地、田园养生度假农庄、生态农业体验示范区、杨梅采摘、森林休闲公园等，提供与大自然亲密接触的低碳休闲的旅游体验。低碳乐活体验游低碳乐活体验游 主要沿度假区北侧湖泊展开，通过组织环湖滨水游览线等，串联汽车主题文化小镇、素质拓展基地、低碳乐活度假区、东西泊水上运动休闲区等，展现动感十足的都市休闲新风貌。-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑【交通系统及游线规划】功能健全，布局合理的公共服务设施规划有助于有序组织人流，对度假区居民和游客的活动及行为方式产生良性的影响。结合城乡统筹建设安排，提供城市社区和新农村社区两种不同层级的服务设施，满足不180、同区域、不同类型功能需求。公共服务设施布局 人口预测人口预测 平均增长率法 计算公式：计算公式：P=P0(1+K1+K2)P=P0(1+K1+K2)n n 式中，P为规划期末规划范围内人口规模，P0 为规划范围内现状人口规模，K1 为规划范围内年平均自然增长率，K2 为规划范围内年平均机械增长率，n 为规划年限 2020年规划范围内总人口 =2010年规划范围内现状总人口*（1+自然增长率+机械增长率）11 =63600*（1+9.8+3）11 =73200人 提升农村新型社区设施配套标准提升农村新型社区设施配套标准，推动城乡规划建设同步、品质建设同步、利益分享同步。社区类型社区类型 教育设施181、教育设施 文体设施文体设施 医疗设施医疗设施 管理及商业设施管理及商业设施 市政设施市政设施 城市社区 初中、小学、幼儿园 文化活动中心 体育活动中心 中心医院 派出所、农贸交易市场、储蓄所 变电站、消防站、邮政所、公共厕所、垃圾收集点 新农村社区 小学、幼儿园 社区文化活动中心 社区健身广场 社区卫生服务站 社区服务中心、社区警务室、社区菜市场便利店 公共厕所、垃圾收集点、邮政所 设施标示 参照标准 GB 50188-93 城市化社区 新农村社区-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑【服务设施布局规划】根据度假区旅游客群构成特征以及旅游产品主题类型，为景区开发提供旅游集散、酒店、餐饮服务、182、商业购物、基础设施等旅游服务设施。旅游服务设施布局 情景度假 旅游体验 商业配套-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑【服务设施布局规划】开放空间设计，系统结构上延续上虞中心城区生态机理，强调绿色脉络的连续渗透，形成一个郊野绿色网络。在设置开发空间时注重生态与旅游体验相结合，度假区内的开放空间包括林地、有机果园、游乐公园、山林郊野公园、社区公园以及生态观光农业园、基本农田、防护绿地等。其中林地、农田、防护绿地为大区域提供生态支撑，作为动物活动通道以及植被自然覆盖；社区公园、有机果园、生态湿地、游乐场地、生态观光农业园作为旅游开发的支撑体系提供城市生活的休闲、活动、景观元素与场所，增添度假区自183、然生态风貌的丰富程度。还原山水风情的开放空间系统 生态基底 生态旅游开发 水系网络 总量控制：82.5%绿地率 开发组团 林地、农田、防护绿地为大区域提供生态支撑，作为动物活动通道以及植被自然覆盖；社区公园、有机果园、游乐场地、生态农业园作为旅游开发的支撑体系提供旅游活动 南北连通的水系，构成片区开发空间网络蓝脉网络。城市开发组团形成绿环水绕的生态格局-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑【开放空间系统及绿道规划】Chapter 4 曹娥江旅游度假区概念性规划 SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN 基于丰富的山水生态资源本地，融入城区现有的滨水线性绿184、色开敞空间网络，在旅游度假区内设置五条供步行、骑行者等户外活动使用的景观游憩绿道，串联主要的公园、自然山体、旅游景点。1条区域绿道为骨架、串接主要的生态资源 1条环湖风情绿道，凸显生态湖区特质，承载了多样的慢行交通方式 2条山林风光绿道，串接山脉，强化山地城市特质，在现状山林设置步行距离舒适、适合不同人群体验不同户外级别的游憩步道路径，以满足步行活动需求。1条都市滨河休闲绿道，沿运河城设置一条承载都市休闲活动、竞技运动赛事的动线，展现都市活力，提升城市空间品质。建立低碳环保的绿道网络 绿道选线原则绿道选线原则 串联山体开放空间 城市游憩活动纽带 丰富滨水活动 城市滨水公共生活动脉 街道公共空间185、的活动轴带 集约、有效利用道路用地 01 绿道与山体、城市公园的关系 02 绿道与河流、滨水空间的关系 03 绿道与城市道路、绿化带的关系 Section A 综合风情绿道 Section B 山林风光绿道 Section C 滨水休闲绿道-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑【开放空间系统及绿道规划】Chapter 4 曹娥江旅游度假区概念性规划 SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN 水系统：水系统：形成基地内南北贯通、区域联系的水廊道系统。塑造一个汇水成湖的活水循环系统 景观湖体：景观湖体：开敞水面，有较强的自净能力，用于文化庆典湖、会议度假、门186、户商业休闲等。净化湿地：净化湿地：利用水体自然流动，通过湿地水生植物净化，创造三类景观用水.小溪、汇水干溪：小溪、汇水干溪：依势保留收集雨水的季节性溪道，有水时亲水观水，无水时也是景观干溪。运河水系：运河水系：可以完全通航的水系，是串联活动的水脉。景观湖体 运河水系 小溪、汇水干溪 净化湿地 特色涵洞-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑【水系生态环境规划】生态台阶水净化系统 绿藻浮岛水净化系统 依托现有水网，在满足水系防洪排涝安全和保持自净化平衡的基础上，形成基地内南北贯通、区域联系的水廊道系统。并在此基础上，通过局部开挖新增水塘储存暴雨泄洪与一般径流，借助地形设计促进水体自然流动，保证水187、的流通性。通过构建多层级净化系统，设置沿水廊道布局的生态浮岛与湿地对水体进行多级生态净化，保持水体自然洁净。-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑 塑造一个汇水成湖的活水循环系统【水系生态环境规划】滨水广场及台阶型（运河城）阶梯人工湿地型（景观湖体、净化湿地）自然生态型（溪流）轮种池 ROTATION BASIN 过滤/沉淀去除 FILTER/SEDIMENT REMOVAL 滨水广场及台阶 PLAZA&PLAT-FORM 湿地资源 WETLAND 结合水环境以及旅游项目的要求，在满足防洪等工程技术要求前提下，设置不同类型的亲水驳岸。满足亲水的驳岸设计-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑188、【水系生态环境规划】本规划倡导与水融合的城市肌理，力求通过丰富的滨水建筑类型创造多样的建筑形象，同时遵循对自然景观最小破坏的原则，谨慎进行建筑规划，选择中低层、与自然天际线和谐的原则，通过建筑创造多样的滨水体验。小越湖东西泊白马湖农业观光区运河城皂李湖FEDCBA以酒店、商业建筑为主。展示上虞生活、文化的热闹门户，也是区域旅游的中间节点。配合现状产业提升，打造汽车主题文化小镇，并面向自驾游、区域游的客群建设素质拓展基地和低碳乐活度假区。以公寓和文化建筑为主。强调滨水活动的多样性体验，同时也是全度假区二期建设的核心引爆点，面向社会大众打造动感体验公园，创造动态的水活动，辅以山地休闲运动公园；同时189、以渔家文化完善滨水生活的完整体验。以酒店和文化建筑为主。与城市最接近的景区，是春晖文化的所在地，主要面向城市居民，成为补充城市教育、游憩功能的重要组团，意在重构“水乡泽国”空间形态。以酒店为主。结合现状基本农田和二都杨梅景区，打造上虞近郊生态农业示范园，包括私家农田、有机都市农业、农艺观光、农业集市、生态美食街等等。让忙碌工作的都市人在闲暇时光享受耕种的快乐和收获的喜悦。以酒店、商业办公和公寓为主。结合梁湖镇既有的产业升级，围绕杭甬运河设置的一个集创意产业办公、科技研发、生活居住、现代服务业于一体的城市产业综合体。以酒店和度假别墅为主。环湖布置高端商务、会展、度假等功能，打造商务度假小镇及山地190、品上运动板块，结合南侧祝家庄爱情文化游览区，同时与西侧运河城相连，相互拉动发展。BACDEF滨水地标酒店运河城白马湖皂李湖田园度假酒店滨水地标酒店大多位于最重要的滨水景观节点位置，拥有全方位的水景和便捷的交通条件。滨水地标酒店选用大体量的建筑形体，容纳丰富的大型功能活动，将极大提升上虞的城市意象和商务环境。田园特色酒店位于湿地农田的水边，面向不同需求的客户提供多样的田园滨水特色体验。田园特色酒店拥有开阔的农田景观和原生态的健康农产品体验餐厅，能够为热爱绿色生活的人士提供别致的田园度假体验。风情小镇公共文化建筑度假小镇是异域风情和传统文化体验的融合。度假小镇拥有多种类型和风格的酒店客栈，游客能够191、选择传统中式酒店或具有异域风情的欧式或日式经典酒店。尺度宜人，拥有滨水步道和广场的度假小镇将充满城市活力。公共文化建筑紧邻水边，强调滨水的生活品质和大面积的广场型公共空间。公共文化建筑提供丰富的个性化的游览选择和高品质的配套设置，鼓励结合地景设计。亲水主题的咖啡厅和特色展厅将营造独特的文化氛围。皂李湖运河城祝家庄度假别墅服务式公寓度假别墅位于相对较安静的滨水区域。度假别墅是高端私人客户订制的高品质服务，每一栋别墅都由不同的著名建筑师设计，度假别墅的客户在充分享受贴心服务的同时也能体会到原生态的自然景观。服务式公寓依山而建，与地形充分融合，变化起伏的坡道和蜿蜒转折的走廊将给客户带来安静而别致的山192、居体验。服务式公寓合理的功能分区将公共区域和专属VIP客户区域分开，通过高低地形，创造独特尊享体验。皂李湖运河城小越湖东西泊-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑“城乡统筹，景村协作”的开发策略【乡村改造研究】典型村庄祝家庄村：爱情小镇综合服务型乡村特色农业型乡村文化旅游型乡村现状示意图村庄现状示意图村庄改造示意图现状示意图现状示意图人口 2800 建设用地面积 83.4Ha祝家庄村祝家庄村因英台故里而闻名，也是市级生态村；内有祝府、牌楼、玉水河、祝氏祖堂、员外山庄等旅游景点，未来将以梁祝故事为发展主轴，打造成为祝家庄爱情民俗村。人口 1600 建设用地面积 22.8Ha新横塘村位于度假区中193、部，随生态农业走廊的打造，将成为生态农业示范区的核心，同时处于度假区两条主要道路的交界口，也促使新横塘承担度假区内部重要服务接待的功能。人口 2050 建设用地面积 40.6Ha贾家村位于驿亭镇的中部，是驿亭镇人口最多的一个村，依山傍水的地理环境及对东西泊亲水体验的目标设立，未来将以渔家文化为发展主轴，打造成为特色农家乐。未来将以梁祝故事为发展主轴，在规划设计上将中国美丽的爱情神话传说转化为实景实物、艺术表现形式或游客参与性较强的旅游度假产品，包括祝府、药师寺、主题婚纱摄影基地、花海观赏区等。打造融参与性、观赏性、娱乐性、趣味性、民族性和世界性于一体的最有魅力、最具体验价值的爱情主题旅游度假区194、。打造成为集爱情文化休闲娱乐、婚庆外景拍摄、度假为一体的旅游文化型爱情民俗村。村庄愿景：爱情小镇，浪漫花海-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑“城乡统筹，景村协作”的开发策略【乡村改造研究】贾家村：渔家乐园新横塘村：风情市镇村庄现状示意图村庄现状示意图村庄改造示意图村庄改造示意图未来将随生态农业走廊的打造，成为生态农业示范区的核心，未来将建立一条以特色杨梅为中心的能量和产品生产的生态网络，形成良性循环。将以现有基地为核心，加强规划布局和功能配套，扩大规模，辐射带动全区生态农业产业的发展。打造成为最大的综合型旅游服务与集散中心的综合服务型乡村。未来将以渔家文化为发展主轴，按照“一村一品”的原195、则，抓好特色种植业和规模养殖业的发展，集中成片、形成规模。围绕蔬菜、果品和养殖业选择12个群众有一定种植经验作为带领、具有较好市场前景的产业统一规划，集中发展，明确目标。把发展蔬菜、果品和养殖业三大特色农业作为农民增收的重点，打造称为特色农业型乡村。村庄愿景：渔家乐园村庄愿景：风情市镇地块开发强度控制 建筑高度控制图 为体现度假区作为城市绿肺，休闲山林的特色，严格控制建设开发强度，结合前期旅游策划计算设施的需求总量以及生态评估的环境容量承载力分析，达成自然生态与旅游开发的平衡。度假区北侧旅游组团实现低强度的旅游开发，地块平均容积率控制在0.5以内；南侧沿百丰大道城市组团满足城市开发以及回迁的需196、求，开发强度略高，地块平均容积率控制在2.0以内。实现整体疏密有致，开发保育平衡。同时在规划实施过程中予市场开发和管理以弹性。片区建筑组群的高度关系处理，整体上遵循了山体视廊的控制要求，并通过人的空间感知，进一步强化重点观景界面的高度变化，保障滨湖界面和其它城市公共空间的视线共享和开放性，在景区入口和沿重要道路侧重塑造新的城市标志和景观大道。地块建筑高度控制 容积率分区控制图-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑【开发强度控制指引】规划在现状道路、场地高程基础上顺应基地自然地势，尽量减少土石方的填挖，结合排水设计，合理进行竖向规划，创造具有山地特色的道路空间，道路最大纵坡出现在规划四环路翻越197、兰穹山的路段，控制在8.0%以内。道路竖向设计 重要交通节点设计重要交通节点设计 A A B B C D D C-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑【竖向规划】本规划竖向高层采用黄海高程系，单位以米计。规划地面竖向采用平坡和台阶相结合的混合式；地面排水坡度不宜小于0.2%；坡度小于0.2%时宜采用多坡向或特殊措施排水；地块的规划高程应比周边道路的最低路段高程高出0.2m以上；（交叉口平均值+0.2）；高度大于2m的挡土墙和护坡的上缘与建筑间水平距离不应小于3m，其下缘与建筑间的水平距离不应小于2m。挡墙上边缘退台宽度：0.6H+1.0m；土质护坡的坡比值应小于或等于0.5；砌筑型护坡的坡比198、值宜为0.5-1.0。场地竖向-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑【竖向规划】用水指标、水量预测、水厂规划。保证景区范围内所需水量，复合用户对水质、水压的要求，并考虑消防及紧急事故时用水。外来住宿游客及散客的日需水量为5240m，本地居民的日需量为11570m；消防用水日需水量为3360m，其他用水日需水量为1680 m；规划范围内日需水量为2.19万m。主供水源为现状扩建的上虞市第二自来水厂，皂李湖作为取水地之一。生活供水管网采用多水源环网系统。给水管布置在道路的东、南侧，埋深按0.81.0m控制。为提高给水可靠性和水质标准，给水管材采用球墨铸铁管，入户管道采用pvc管或钢塑复合管。给水199、工程规划-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑【市政防灾工程规划】规划原则、规划标准、雨水设施规划。规划采用雨污分流排水体制。规划区雨水以高水高排，低水低排，采用“（自）排、蓄、抽”相结合的方法，分区疏导，排除渍水；现状水塘较多，零散分布，规划予以保留和联通，作为蓄滞雨洪的重要节点。规划区内地表径流较多，同时规划有完善的生态绿地系统，生态绿地对于雨水的自然收集排放具有重要作用。规划区雨水量计算采用浙江省绍兴市暴雨强度公式：规划区雨水量计算采用浙江省绍兴市暴雨强度公式：q=21.032+0.593lgP/(t+11.814)q=21.032+0.593lgP/(t+11.814)0.827 0200、.827 公式中t=t1+mt2 q 设计暴雨强度L/(s hm2)；t 降雨历时(min)；t1地面径流时间（min），取10min；m折减系数 P设计重现期(年)，本规划取值为1，重要地区及低洼地区为23 雨水流量公式：Q=Q=*F*q*F*q F汇水面积（ha）q设计暴雨强度L/(s hm2)；雨水工程规划-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑【市政防灾工程规划】污水量指标、污水量预测、污水厂规划、污水泵站规划。科学、合理布局规划区内污水处理设施，力求投资少、效益高；减少对河流水体的污染；规划期末（2020年）平均日污水总量约等于日供水量，为2.19万吨/日；规划范围内为两大排水分区，201、即以 龙山和兰穹山为分界线的南北两大排水分区；新规划污水六座污水泵站，分别是：城南泵站（1万m/d）占地900、梁湖泵站（0.5万m/d）占地500、皂李湖泵站（0.5万m/d）占地500、新横塘泵站（0.5万m/d）占地500和茅家溪泵站（1万m/d）占地900。一般干管管顶最小覆土深度控制在1.5m2.0m左右。当污水管道埋深超过68m左右时，原则上宜设置污水中途提升泵站，但泵站数量尽可能减少。污水工程规划-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑【市政防灾工程规划】符合预测、变电站规划、负荷平衡、电缆通道规划、10千伏系统规划 优化电网结构、保证电网安全稳定运行，满足对用户的供电可靠性，保202、证电能质量；规划年用电负荷为36.3万KW；电网等级采用220KV/110KV/10KV三级；规划范围内保留现状220KV上虞变,新设置2座110KV变电站，分别是禄泽变（2*50）占地0.9公顷，小越变（2*50）占地0.9公顷；为提高土地的利用价值，建议新建10KV变电所采用地下化或结合建筑设置，如确需独立设置的，则采用户内型，每处占地约0.25公顷。110KV和220KV线路在用地条件允许时应预留架空走廊，城市社区范围内110KV电力线路宜采用地下电缆；10KV电网采用环网和放射网相结合的方式，城市社区内宜采用地埋敷设形式，设置于道路的东侧和南侧，与电信电缆分侧敷设，以避免相互干扰；城市203、社区外采用架空线的形式。电力工程规划-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑【市政防灾工程规划】业务预测、通信设施规划、通信管道规划 预计规划范围内需电话容量约5.7万门；预计规划范围内移动通信用户的总容量约6万门；预计规划范围内有线电视用户的总容量约3万线；按照少母局、多模组、多接入网的原则布置电信设施；规划11电信基站和4个电信模块局，每处电信基站需建筑面积4060平方米；每个社区内结合社区公建设立有线电视总机房，形成若干网络区域，每处建筑面积约20平方米；电信线路采用地下光缆化。通信工程规划-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑【市政防灾工程规划】气源规划、用气量指标、用气量预测 规划204、范围内远期，天然气年用气总容量为634.63万Nm；平均日供应量为1.74万Nm；在城南城市社区规划一压缩天然气站（CNG)，占地1.0公顷；在新驿亭社区规划一天然气高中压调压站，占地0.3公顷；配气管网采用环状与枝状相结合的方式；燃气管道沿道路的东侧、南侧敷设。燃气工程规划-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑【市政防灾工程规划】防洪工程规划：防洪工程规划：防洪标准、防洪措施 本规划采用百年一遇的防洪标准。人防工程规划：人防工程规划：人防标准、人防规划 贯彻“长期准备、重点建设、平战结合”的方针，坚持人防建设与经济建设协调发展，与城市建设相结合的原则；设置人防指挥所1座，位于梁湖社区中心，205、用地2000平方米。规划在梁湖社区设立结合行政中心设置区级救灾指挥中心，负责在灾情出现的时候，统筹协调安排景区各部门的救灾抢救工作。抗震工程规划：抗震工程规划：参照中国地震参数区划，景区规划采用上虞市抗震设防标准，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g；景区内建（构）筑物及设施需按建筑抗震设计规范（GB500119-2001）的要求做抗震处理；按规范避震疏散用地应达到每人不少于2平方米，共需要避震疏散面积14万平方米。消防工程规划：消防工程规划：规划范围内共设置两座消防站，分别占地0.7公顷。防灾工程规划-规划 04 适应统筹开发的规划系统支撑【市政防灾工程规划】Chapter 206、4 曹娥江旅游度假区概念性规划 SHANGYU CAOEJIANG DISTRICT URBAN DESIGN/城景互动 景城共荣/生态为先 量化发展/文旅整合 主题引领 /城乡统筹 景村协作 曹娥江旅游度假区概念性规划 CONCEPTUAL PLANNING FOR SHANGYU CAOE RIVER TOURISM AREA 实施 05 IMPLEMENTATION 对接开发实施的经济运营分析【总体开发思路】大型景区旅游项目的开发模式一般有政府主导型开发、企业主导型开发和政企统筹型开发这三种开发模式，鉴于本项目面积较大，需要大量的投资成本，建议采用政企统筹型开发。由政府进行基础设施建设，207、完成一级开发，引入旅游活动，并制定政策用以平衡公众使用和私人开发的关系。政府主要负责公共设施项目的开发营运，引入其他多家开发商进行营利性项目的开发运作。理想模式为调动政府与市场优势，各取所需，可达成双赢；但由于是由多家开发商进行产品开发，故在过程中须确保开发与规划目标一致。政府在前期投入较多，开发成本较大；企业前期投入较少，风险较低。但需要长期的资金投入和多年的持续开发，才能形成较高的知名度。政企统筹型开发 土地分类图-实施 05 对接开发实施的经济运营分析【项目分期策略】各主题片区项目建设对园区整体拉动效果示意图 开发时序案例借鉴开发时序案例借鉴 深圳东部华侨城 浙江之江 镜湖新区 基地情境208、 发展背景 主题性景区开始没落，城市旅游及环城游憩带的发展渐受重视 杭州将目标设为从西湖时代迈向钱塘江时代，且力求提高旅游的广度和深度 位于三个重要片区的中间点，绍兴发展城市绿心及行政中心的策略 区位优势佳，发展潜力大 城市及旅游品牌发展已显雏形，具一定的客群基础 区内资源丰富，但缺乏独特性 发展模式 观光旅游、都市娱乐旅游向休闲度假旅游（基础设施、生态保护旅游、地产）旅游度假城市新区（主题公园、高尔夫俱乐部、度假单元文化创意园、高新技术园）城市新区旅游区 优劣评析 后续投资大，持续收益 借由旅游带动城市发展，逐步完善 新区规划先行，全盘控制 首期首期 以皂李湖商务度假中心作为引爆点，通过服务209、商务客群的精品度假产品建立区域旅游高地，进而带动沿运河线的祝家庄爱情民俗村、青瓷文化产业基地、创智运河城的开发。第二期第二期 藉东西泊和小月湖打造动感乐园、低碳乐活度假区、满山红杨梅基地，服务以家庭和企业团队为对象的旅游产品，提升品牌活力魅力。第三期第三期 围绕白马湖片区，放大湿地环境和国学文化优势，以明星建筑师集群设计作为吸引点，通过建立专属领域及奢华项目吸引高端人群。以不同类型的旅游产品增加吸引力：借由创智运河城及滨江新岸线的打造，以旅游+地产的开发模式持续性获利，加上生态农业示范区等产业板块，以旅游、居住、产业的组合方式保持长久推力 -实施 05 对接开发实施的经济运营分析-实施 05 210、对接开发实施的经济运营分析 一级开发主体一级开发主体 二级开发主体二级开发主体 政府或上虞旅游发展公司政府或上虞旅游发展公司 项目规划设计方案 方案报批手续等前期工作 进行道路 管网等基础设施建设（七通一平）景观绿地系统建设（挖掘水系，打造环境）政府政府 开发公共类旅游景区，组织特殊节事活动 承担部分旅游市场营销的职能 企业企业 盈利性旅游景区开发，酒店、商业等相关配套建设 公司公司+企业企业 开发标志性较强、占地区主导地位的旅游产品 计算基础计算基础 计算单价计算单价 费用小计费用小计 农地征地费 约380公顷 225万元/公顷 8亿5500万元 村民房屋拆迁补偿费 18689人 村民在外租211、房居住三年，每月每户（3人）300元房租，此外生活费为房租的两倍 2亿185万元 七通一平 约757公顷 159万元/公顷 12亿363万元 非征用土地租金 约2286公顷 30万元/公顷/40年 6亿8580万元 熟地出让金 约409公顷 熟地出让金150万元/公顷 6亿1350万元 总计 35亿5978 土地一级开发成本估算土地一级开发成本估算 土地一级开发成本构成：土地一级开发成本构成：01-购买耕地等农用地征地费（青苗补偿费、耕地占用费等、支付给村民）。基地范围内进行开发，甲方将需要购买一部分土地，再租用部分土地发展沙滩、果园、运动场地、高尔夫球场，但不包括主干道、公用设施及部分保护林212、地 02-购买宅基地的征地费（村民房屋拆迁补偿费）03-七通一平（场地内基础设施管线/地上设施/道路/场地平整，接入城市大市政）04-租用土地的租金 05-熟地出让纯收益（即需征用土地的基准地价的政府分成）土地一级开发中的农地征地费为8.55亿元，村民房屋拆迁补偿费为2.19亿元，七通一平的费用为12.36亿元，非征用土地租金6.86亿元，熟地出让金为6.14亿元，总计需要总成本为3535.6 6亿元亿元。土地一级开发主体收益估算土地一级开发主体收益估算 直接收益：直接收益：借由土地出让所得收益 间接收益：间接收益：度假区营运后，旅游运营的收入、税收或股份和产业经营的收入、税收或股份 上虞市市213、区基准地价表（元上虞市市区基准地价表（元/平方米）平方米）0 0 用途 商业 居住 工业 级别 基准地价 基准地价 基准地价 一级 9250 540 296 二级 5010 470 211 三级 2350 282 四级 1350 220 五级 745 145 六级 435 分期时间段分期时间段 用途用途 用地出让面积用地出让面积（平方米）（平方米）出让均价（元出让均价（元/平方米）平方米）出让收益（万元）出让收益（万元）一期（0-3年）商业 2438,243 745 181,649 居住 5846,252 145 84,771 工业 270,695 254 6,876 二期（4-7年）商业 2214、100,739 1850 388,637 居住 711,996 251 17,871 三期（8-10年）商业 235,401 7130 167,841 居住 697,194 505 35,208 合计 882,853 假设政府将土地分三期全数出让，依据市场规律粗估其增长率，可得直接收益将为:税收效益包含房地产销售过程的营业税、城市维护建设税、教育附加税、契税、交易手续费等建设性收益；而上虞旅游发展公司的成立将因政府的入股带来营运的盈利；少数政府投入建设的项目则可为政府带来直接财政收入。土地一级开发的三期总收入为8888.3 3亿元亿元。土地二级开发经济测算土地二级开发经济测算 土地二级开发的总215、成本为土地二级开发的总成本为483483.8 8亿元；二级开发的净收益为亿元；二级开发的净收益为631631.2 2亿元；所以土地二级开发的收益为亿元；所以土地二级开发的收益为147147.4 4亿元亿元。开发项目开发项目 开发规模（平米）开发规模（平米）建筑单价（元建筑单价（元/平米）平米）建筑成本（万元）建筑成本（万元）酒店 978,800 421,080 四、五星级酒店 637,200 5000 318,600 经济型酒店 341,600 3000 102,480 高档度假住宅 532,700 259,638 酒店别墅 197,099 5000 98,550 独栋住宅 335,601 4216、800 161,088 一般住宅 6573,120 2254,580 联排住宅 2234,860 4000 893,944 多层住宅 3155,098 3000 946,529 中高层公寓 1183,162 3500 414,107 住宅社区设施 1173,600 2500 293,400 附属餐饮 73,344 5000 36,672 商业零售娱乐 2282,707 2600 593,504 娱乐康体 1669,680 192,196 休闲娱乐 504,560 1500 75,684 湖滨康体运动 1165,120 1000 116,512 教育设施 524,400 4000 209,760217、 公共设施 51,300 4000 20,520 开发成本估算开发成本估算 金额（万元）金额（万元）建筑成本小计 4281,350 前期费用 342,308 应急费用 214,068 总计 4837,726 土地二级开发成本估算土地二级开发成本估算 土地二级开发成本构成：土地二级开发成本构成：包括建筑/装修成本、前期费用和应急费用、不同类型的建筑面积、建筑单价和建筑成本如下所示，前期费用按照建筑成本的8%计算。包括规划设计、勘察测量、宣传营销等费用。应急费用按建筑成本的5%计算。土地二级开发中建筑成本为428.14亿元，前期费用为34.23亿元，应急费用为21.4亿元，总成本投入为483483218、.8 8亿元亿元。土地二级开发主体收益估算土地二级开发主体收益估算 直接收益：直接收益：旅游景区门票收入、旅游地产销售收入 参考其他同性质的旅游度假区，可得出旅游接待人次与旅游收入的比例约在6065元/人次之间，以每日基本游客量8222人次估算，可得日旅游收入为49.33万元，年旅游毛收入为18亿元，扣除税收及运营成本等支出，可得净收入约为5.8亿元。间接收益：间接收益：酒店、商业等其他相关配套产业收入 依据房产市场的现状，长三角中小城市的度假型地产销售价约 在2000-3000元/平米，且具有极大的升值空间，年增长率约在12%15%左右，未来随长三角居民对度假生活的重视，年增长率将达到15%219、30%，比较其他度假区案例，并考量各类型地产销售市场规律，各种费用的计算见右表。二级开发的直接收益为5.8亿元，间接收入为625.43亿元，总收入为631631.2 2亿元亿元。【效益及财务评估】土地一级开发经济测算土地一级开发经济测算 景区土地一级开发总成本为景区土地一级开发总成本为35.835.8亿元，土地净收益为亿元，土地净收益为88.388.3亿元，土地收益估计为亿元，土地收益估计为52.552.5亿元亿元。分期时间段分期时间段 度假住宅类型度假住宅类型 开发规模（平米）开发规模（平米）售价（元售价（元/平米）平米）销售额（万元）销售额（万元）总销售额总销售额（万元）（万元）一期（0-220、3年）酒店别墅 126,143 9700 122,359 1,198,041 主题休闲湖区 独栋住宅 214,785 9100 195,454 联排住宅 1,787,888 8900 1,591,220 多层公寓 2,524,078 7800 1,968,781 中高层公寓 946,530 8300 785,620 二期（4-7年）酒店别墅 19,710 11200 22,075 191,252 山居度假区 独栋住宅 33,560 10500 35,238 亲水生活区 联排住宅 245,835 10200 250,752 多层公寓 347,061 8900 308,884 中高层公寓 130,221、148 9500 123,641 三期（8-10年）酒店别墅 51,246 13400 68,670 221,066 田园溪谷 独栋住宅 87,256 12600 109,943 合计 联排住宅 201,137 12200 245,387 多层公寓 283,959 10700 303,836 中高层公寓 106,485 11500 122,458 合计 6,254,317 长三角旅游驿站长三角旅游驿站 发展目标发展目标 因区位之利及交通之便，长三角旅游驿站应强调城市及度假区的入口意向，是展示上虞生活、文化的热闹门户，也是区域旅游的中间节点。在遵循政府主导、市场开发的原则下，配合现状产业提升，打222、造汽车主题文化小镇，并面向自驾游、区域游的客群建设素质拓展基地和低碳乐活度假区 核心项目：核心项目：主要板块构成，是控制板块功能结构的重要项目 机会项目：机会项目：机会项目：缺乏核心引领性，设置后提升组团功能的完整性 项目开发指引项目开发指引 开发要点开发要点 核心项目核心项目 项目名称 功能导向 运作方式 时序 要点选取 1.主体性：必须具有高端和广泛的影响力 2.整体性：必须建立一个整体的空间、功能和活动结构 3.特色性：必须体现其独特的特色 4.标准性：具有树立上虞地区形象的作用 5.活力性：具有各种具活力、辐射能力的项目 6.功能性：体现配套的完善、功能的完整 汽车主题文化小镇 休闲旅223、游 市场建设 第二期前期 2、3、4、6 山地休闲运动公园 运动休闲旅游 市场建设 第二期中期 1、2 低碳乐活度假区 休闲旅游度假 市场建设 第二期中期 1、2、6 机会项目机会项目 素质拓展基地 运动休闲 市场建设 第二期后期 2、5、6 蔚蓝港湾休闲社区 居住度假 市场建设 第二期中期 2、6 政府实施保障政府实施保障:完善与高速下口道路连接等基础配套设施；介入原有乡村居民安置、村庄改造相关事宜 东西泊水上运动休闲基地东西泊水上运动休闲基地 发展目标发展目标 东西泊水上运动休闲基地强调滨水活动的多样性体验，同时也是全度假区二期建设的核心引爆点，在遵循政府主导、市场开发的原则下，面向社会大224、众打造动感体验公园，创造动态的水活动，辅以山地休闲运动公园，提高旅游休闲活动的多样性；最后以渔家文化完善滨水生活的完整体验 核心项目：核心项目：主要板块构成，是控制板块功能结构的重要项目 机会项目：机会项目：缺乏核心引领性，可设置但非必须的配套项目，设置后能为组团带来画龙点睛的效果 项目开发指引项目开发指引 开发要点开发要点 核心项目核心项目 项目名称 功能导向 运作方式 时序 要点选取 1.主体性：必须具有高端和广泛的影响力 2.整体性：必须建立一个整体的空间、功能和活动结构 3.特色性：必须体现其独特的特色 4.标准性：具有树立上虞地区形象的作用 5.活力性：具有各种具活力、辐射能力的项目225、 6.功能性：体现配套的完善、功能的完整 水上动感乐园 休闲旅游 市场建设 第二期前期 1、2、4、5 亲水生活区 居住休闲度假 市场建设 第二期中期 2、5、6 机会项目机会项目 渔家文化区 休闲旅游度假 市场建设 第二期后期 3、5、6 政府实施保障政府实施保障:完善与高速下口道路连接等基础配套设施；介入原有乡村居民安置、村庄改造相关事宜 白马湖文化旅游区白马湖文化旅游区 发展目标发展目标 白马湖文化旅游区是与城市最接近的景区，是生态旅游的重要组成，也是春晖文化的所在地。主要面向城市居民，成为补充城市教育、游憩功能的重要组团。主要遵循政府开发建设，企业营运维护的发展原则，打造白马湖湿地公园226、及春晖文化教育基地两大项目，后期招商引资，开发田园溪谷之居住、度假项目 核心项目：核心项目：主要板块构成，是控制板块功能结构的重要项目 机会项目：机会项目：缺乏核心引领性，可设置但非必须的配套项目，设置后增加组团功能活动 项目开发指引项目开发指引 开发要点开发要点 核心项目核心项目 项目名称 功能导向 运作方式 时序 要点选取 1.主体性：必须具有高端和广泛的影响力 2.整体性：必须建立一个整体的空间、功能和活动结构 3.特色性：必须体现其独特的特色 4.标准性：具有树立上虞地区形象的作用 5.活力性：具有各种具活力、辐射能力的项目 6.功能性：体现配套的完善、功能的完整 白马湖生态湿地公园 227、公共休闲旅游 政府建设 第三期前期 1、3、5 春晖文化教育基地 公共休闲旅游 政府建设 第三期前期 1、3、4 机会项目机会项目 田园溪谷 疗养度假 市场建设 第三期 2、6 政府实施保障政府实施保障:完成周边道路等基础配套设施;介入原有乡村居民安置、村庄改造相关事宜 生态农业走廊生态农业走廊 发展目标发展目标 生态农业走廊是以现有二都杨梅发展基础，向西延伸而出以有机农场等引入高新农业技术的生态农业示范区，进而于城东及度假区连接处建议以低碳生态示范城为发展目标，作为农产业的产学研核心，将产业轴带具体落实于空间上 核心项目：核心项目：主要板块构成，是控制板块功能结构的重要项目 机会项目：机会项228、目：位于设计基地外，属城市发展的部分，属产业与城市联结的重要跳板 项目开发指引项目开发指引 开发要点开发要点 核心项目核心项目 项目名称 功能导向 运作方式 时序 要点选取 1.主体性：必须具有高端和广泛的影响力 2.整体性：必须建立一个整体的空间、功能和活动结构 3.特色性：必须体现其独特的特色 4.标准性：具有树立上虞地区形象的作用 5.活力性：具有各种具活力、辐射能力的项目 6.功能性：体现配套的完善、功能的完整 生态农业示范区 产业休闲 政府建设 第二期前期 1、4、满山红杨梅基地 休闲旅游 市场建设 第一期前期 3、4、5 机会项目机会项目 田园溪谷 田园溪谷 田园溪谷 田园溪谷 田229、园溪谷 政府实施保障政府实施保障:完成周边道路等基础配套设施;介入原有乡村居民安置、村庄改造相关事宜【重点地区实施控制】-实施 05 对接开发实施的经济运营分析 文化创意基地文化创意基地 发展目标发展目标 文化创意基地是打造上虞文化品牌的重要标的，以现有的英台故里为基础，打造爱情民俗村，展示梁祝故事；又以青瓷文化创意基地的建设，发扬上虞越窑青瓷发源地的地位；最后以运河为脉络，以工业厂房改造为途径，展现水作为历史的载体，以水而生的文化形态 核心项目：核心项目：主要板块构成，是控制板块功能结构的重要项目 项目开发指引项目开发指引 开发要点开发要点 核心项目核心项目 项目名称 功能导向 运作方式 时230、序 要点选取 1.主体性：必须具有高端和广泛的影响力 2.整体性：必须建立一个整体的空间、功能和活动结构 3.特色性：必须体现其独特的特色 4.标准性：具有树立上虞地区形象的作用 5.活力性：具有各种具活力、辐射能力的项目 6.功能性：体现配套的完善、功能的完整 祝家庄爱情民俗村 休闲旅游 市场建设 第一期前期 1、2、3、4、5 创智运河城 休闲旅游产业 政府建设 第二期中期 1、3、5、6 青瓷文化产业基地 休闲旅游产业 政府建设 第二期前期 1、3、4 机会项目机会项目 政府实施保障政府实施保障:善曹娥江与杭甬运河水路游憩功能、道路及基础设施；介入原有乡村居民安置、村庄改造相关事宜【重点231、地区实施控制】滨江新岸线滨江新岸线 发展目标发展目标 滨江新岸线位于度假区西南侧，部分属城南组团，以居住功能为主，是为景区引入人气，连接城市功能的核心节点，也是开展周边产业功能的核心引爆点。除现已具基础的曹娥景区及山水蔚蓝城（城南居住区）外，随度假区发展，未来曹娥江两岸将发展山居度假区居住度组团 核心项目：核心项目：主要板块构成，是控制板块功能结构的重要项目 机会项目：机会项目：属城市发展的部分，带有度假属性，为度假区带来人气 项目开发指引项目开发指引 开发要点开发要点 核心项目核心项目 项目名称 功能导向 运作方式 时序 要点选取 1.主体性：必须具有高端和广泛的影响力 2.整体性：必须建立232、一个整体的空间、功能和活动结构 3.特色性：必须体现其独特的特色 4.标准性：具有树立上虞地区形象的作用 5.活力性：具有各种具活力、辐射能力的项目 6.功能性：体现配套的完善、功能的完整 曹娥景区 休闲旅游 政府建设 第一期前期 3、4 山居度假区 居住度假 市场建设 第二期后期 1、4 机会项目机会项目 山水蔚蓝城 居住度假 市场建设 第一期前期 2、5、6 政府实施保障政府实施保障:完善曹娥江与杭甬运河水路游憩功能；介入原有乡村居民安置、村庄改造相关事宜 环皂李湖度假综合体环皂李湖度假综合体 发展目标发展目标 环皂李湖度假综合体是上虞旅游度假区项目的核心引爆点，也是上虞能否打出商务度假品233、牌的关键所在，在遵循政府主导、市场开发的原则下，面向高端商务、会展、度假等功能市场，打造商务度假小镇及山地品上运动板块；又以面向大众的维罗纳小镇、主题休闲湖区与南侧祝家庄、西侧运河城相连，相互拉动发展 核心项目：核心项目：主要板块构成，是控制板块功能结构的重要项目 机会项目：机会项目：缺乏核心引领性，可设置但非必须的配套项目，设置后能为组团带来画龙点睛的效果 项目开发指引项目开发指引 开发要点开发要点 核心项目核心项目 项目名称 功能导向 运作方式 时序 要点选取 1.主体性：必须具有高端和广泛的影响力 2.整体性：必须建立一个整体的空间、功能和活动结构 3.特色性：必须体现其独特的特色 4.234、标准性：具有树立上虞地区形象的作用 5.活力性：具有各种具活力、辐射能力的项目 6.功能性：体现配套的完善、功能的完整 湖滨爱情庆典主题小镇 旅游休闲度假 市场建设 第一期前期 2、3、5 皂李湖会议度假中心 会议度假 市场建设 第一期后期 1,、4、6 环湖高尔夫社区 休闲运动度假 市场建设 第一期前期 1、4 机会项目机会项目 主题休闲湖区 公共休闲旅游 市场建设 第一期后期 3、5 政府实施保障政府实施保障:完善曹娥江与杭甬运河水路游憩功能；介入原有乡村居民安置、村庄改造相关事宜 -实施 05 对接开发实施的经济运营分析/旅游发展专题研究/附录一：生态环境资料汇编/附录二：城乡统筹资料及235、村庄指引 曹娥江旅游度假区概念性规划 CONCEPTUAL PLANNING FOR SHANGYU CAOE RIVER TOURISM AREA 附录 06 BASIC RESEARCH 相关专题研究与现状资料汇编 上虞虽具备良好的旅游发展资源，但相较江南其他知名旅游目的地而言，具有较高的相似性，缺乏可辨识性；而长三角旅游市场竞争态势严峻，虽拥有庞大的消费市场及一定的经济基础，欲由众多旅游度假区中脱颖而出仍非容易之事，如何运用上虞自身旅游发展优势，增加旅游发展筹码，积极发展旅游事业，是本专题的研究意义。景区旅游的发展建设不仅优化城市产业结构，增加当地人的就业，提高景区人民生活收入；还在提高236、人们生活品质，丰富人们休闲生活和优化居住生态方面具有极为重要的价值；但目前曹娥江景区还处于发展的初期阶段，在产业转型和提高居民生活水平上发挥的作用还得不到明显体现。本课题通过认真解读上层及相关规划，科学分析景区外部旅游竞争格局和景区内部资源条件；借鉴类似成功案例，科学分析景区旅游市场、黄金客群和功能产品需求；结合上版旅游产品策划，综合景区优势资源，增加新的产品内容；利用科学的预测方法对景区进行游客规模和设施配套规模的预测，最后提出适合于景区旅游发展的产品体系，并将其落实在景区规划空间上。上层及相关规划解读、旅游市场及黄金客群分析、成功旅游案例借鉴、旅游规模预测 旅游发展背景、成功案例、旅游市场237、黄金客群、上版旅游策划、游客规模、旅游产品体系【研究思路】【研究主题】【研究手段】【研究对象】【研究意义】旅游发展背景解读 旅游发展条件分析 提出一个具有区域统领影响力、充分发挥本地优势资源、适合于可持续发展和经济可行的旅游产品体系。【研究成果】旅游发展专题研究 上层及相关规划的指导 外部旅游竞争格局 内部资源条件 成功案例借鉴 旅游市场分析 黄金客群分析 功能产品需求分析 游客规模预测 旅游产品与路线策划 旅游产品空间落实 深化发展定位 明确目标客群 产品体系完善 校核原策划 旅游产品设计 旅游设施规模预测 旅游发展专题研究旅游发展专题研究 旅游业将成为世界上最大的产业旅游业将成为世界上最238、大的产业 1950年:2500万人次、旅游收入21亿美元 1996年:5.95亿人次、旅游收入4250亿美元 2002年:7.15亿人次、旅游收入1.2万亿美元 2020年:16亿人次、旅游收入2万亿美元 根据世界旅游及旅行理事会的统计和预测数据，国内的旅游消费将从99年的5843亿元人民币增长至2013年的25605亿元，15年间旅游消费复合增长率将达到11%。据世界旅游组织预测，2020年中国将成为世界第一位旅游目的地，世界第四大客源输出国。旅游产业发展的一般规律旅游产业发展的一般规律 世界旅游业跟世界经济发展息息相关，根据人均GDP的增长旅游产业发展可分为3个阶段：人均GDP为1000美239、元时，观光旅游阶段 人均GDP为3000美元时，休闲旅游阶段 人均GDP为5000美元时，体验旅游阶段 我国旅游已经进入上升通道，旅游收入增长率基本高于同期GDP增长率 一、旅游度假产业概述一、旅游度假产业概述 1 1.1 1 潜力巨大的朝阳产业潜力巨大的朝阳产业 旅游业与旅游业与GDPGDP发展关系研究发展关系研究 1 1.2 2国内旅游市场需求及趋势分析国内旅游市场需求及趋势分析 中国旅游业发展趋势中国旅游业发展趋势 趋势一趋势一 旅游体验深度化，观光旅游向休闲度假旅游转变 趋势二趋势二 居民旅游支出由集中性消费向经常性消费转变 趋势三趋势三 投资第二居所的需求增加 趋势四趋势四 旅游方式240、散客化 趋势五趋势五 旅游需求类型多样化、个性化 趋势六趋势六 商务旅游日趋突出 趋势七趋势七 自驾游日渐兴起 趋势八趋势八 银发旅游市场潜力巨大 -附录 相关专题研究与现状资料汇编 06 休闲体验旅游时发展主导方向休闲体验旅游时发展主导方向 人们对旅游理念在发生改变，更重视寻找和体验差异人们对旅游理念在发生改变，更重视寻找和体验差异 纯观光的旅游景区消费在衰落，休闲类都市景区在高速增长；最具吸引力的是同时具备观光、休闲、体验三种功能的旅游地 上虞优越的区位条件和发达的交通条件使上虞旅游业发展可以直接面对长三角这一庞大的近程市场。上虞雄厚的财政基础为旅游基础设施建设提供了坚强的后盾，而发达的民241、营经济则为旅游开发提供了巨大的内源动力。上虞的旅游接待人数和旅游收入虽然呈逐年增长势态，但是旅游经济在上虞地区生产总值中所占的比重仍然较低。上虞市现有旅游景区（点）规模较小，缺乏具有一定规模、一定档次和相对成熟的旅游产品。1 1.3 3上虞旅游市场概况上虞旅游市场概况 旅游发展专题研究旅游发展专题研究 上虞市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要上虞市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 曹娥景区重点发展文化观光、生态休憩、度假休闲、观光农业、亲水娱乐等休闲旅游，成为长三角地区重要的休闲旅游目的地 上虞市域总体规划（上虞市域总体规划（20062006-20202020）旅游发展的总体格局：围242、绕“一心一带三区”及六大支撑品牌展开。即：以中心城市为核心，以曹娥江为主要纽带串连其它旅游区块，形成在功能上相互呼应、相互补充的各具特色的三大旅游功能区，六大支撑品牌为“中国英台之乡、水上运动中心、中华孝园景区、养生休闲基地、四季鲜果之旅、浙东新商都”上虞市旅游发展总体规划（上虞市旅游发展总体规划（20062006-20202020）以城市为龙头带动产业发展，以品牌为支撑寻求重点突破 以产业互动壮大旅游业规模，以跨区域合作拓展市场空间 浙江省曹娥江旅游度假区项目总体策划（浙江省曹娥江旅游度假区项目总体策划（20122012）长三角唯一城市伴生型生态旅游度假综合体 发展愿景与城市总体发展相一致，243、构建旅游核心引擎促进城市更快更好发展 其他其他 上虞现已建立起四季仙果之旅、浙东新商都的旅游品牌，且获得2010年最佳休闲小城的称号，未来还将朝向沪杭甬会客厅的目标进行建设 二、旅游发展背景解读二、旅游发展背景解读 2 2.1 1 上层及相关规划的指导上层及相关规划的指导 四季仙果的旅游品牌四季仙果的旅游品牌 20102010年度最佳休闲小城的加冕年度最佳休闲小城的加冕 浙东新商都的经济辅助浙东新商都的经济辅助 “购物来上虞”口号，浙东新商都的打造实现了旅游与农业、旅游与商贸、旅游与城市的深度融合，推动上虞现代服务业的发展，2010年入选中国现代服务业投资环境十佳区 依据市民休闲感受、休闲环境244、相关设施等评选依据，上虞获得2010年度最佳休闲小城之称，与云南普洱、江西婺源齐名 一年四季皆可来上虞进行水果采摘，配合上虞生态旅游节，围绕“让市民体验休闲，让农民增加收入”的主题，已成功在长三角打出一定知名度，是浙江省著名服务品牌 三家五星酒店代表的基础客群三家五星酒店代表的基础客群 九县通衢的区位交通优势九县通衢的区位交通优势 2013年嘉绍跨江大桥开通后，上海至上虞的城际距离将缩短至1.5小时车程；而杭甬高铁开通后，上虞往杭州、宁波仅需15分钟；时间距离的缩短为上虞带来旅游发展的优势 会展经济日渐升温，2010年全市三星级以上酒店接待市外会议600余个，客源主要来自上海、杭州、宁波、绍245、兴等地。随各方条件逐渐成熟，提出打造沪杭甬都市会客厅的策略 城内已有三家五星级酒店，且根据2012年绍兴中秋国庆黄金周旅游市场分析，上虞国际大酒店于黄金周期间平均出租率达81.22%；显见上虞的旅游业发展已有一定基础客群 沪杭甬都市会客厅的打造沪杭甬都市会客厅的打造 东钱湖东钱湖 开发类型开发类型 旅游+参与性产业旅游项目+景观房产。其开发模式为观光（景区）-度假（酒店、养生、住宅、新城）-产业（总部经济、创新工业、休闲农业）-基础设施提升 旅游产品特征旅游产品特征 度假旅游和商务会议旅游为主要产品。以绿色生态度假、商务会议、宗教拜谒、自然山水观光为主题，以东钱湖游览、水城休闲为区域性拳头产品246、，实现从传统观光旅游模式向现代休闲度假旅游模式的转变 西溪湿地西溪湿地 开发类型开发类型 城市综合体：商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐等复合功能 旅游产品特征旅游产品特征 国家5A级旅游景区。在环境保护生态网络之上建立文化区、休闲娱乐区、高档综合功能区、创新和生态生活区 牟山湖牟山湖 开发类型开发类型 旅游+地产 现商业街、房产、酒店项目已完成招商 旅游产品特征旅游产品特征 打造集历史文化、生态旅游、商务会议、观光休闲和度假居住为一体的长三角高端闲度假基地。以湖为中心建设湖区、度假居住区、水上运动区、西湖花园游览区、高尔夫游乐区、果林博览游览区、历史文化游览区、康体休闲度假区、酒店会议服务247、区和度假游览商贸区 镜湖新区南湖景区镜湖新区南湖景区 开发类型开发类型 镜湖新区的一部分，城市与景区结合，功能综合 旅游产品特征旅游产品特征 是未来的行政基地、旅游目的地、南湖景区市中心、及崭新的生活模式，集商业、娱乐、酒店、政府机关、文化、居住功能为一体 2 2.2 2 外部旅游竞争格局外部旅游竞争格局 浙江现已有2121个省级旅游度假区 2020前将增加至3030个 且因应地方资源禀赋，浙江省旅游度假区是以生态休闲度假为基础，在此之上配合文化地景的协调。多数度假区均纳入滨水、体育活动，且多具面向高端客群而生的活动及配套设施 -附录 相关专题研究与现状资料汇编 06 曹娥江是上虞的母亲河，古248、文化越窑青瓷便是于一江两岸发展起来；杭甬运河承担上虞向杭宁的水运；过去曾带动上虞城市的繁荣；未来也将成为重要的交通线路 在积极建设美丽乡村的方针下，基地内部乡村以形成重要的特色发展线路；包含曹娥江带和驿亭线等；其中，孝女庙村和春晖村依托其文化，成为上虞美丽乡村建设的特色村；而春晖村和祝家庄村更获得市级生态村之称 全度假区的行政范围扩及小越镇、驿亭镇、梁湖镇、丰惠镇等四镇；其中驿亭镇及梁湖镇之中心位于度假区内部；形成另一种集镇景观及较大的居民点 江 村 镇 曹娥江、杭甬运河 湖泊是度假区内重要景观资源，皂李湖、白马湖、小越湖、东西泊形态各异，自成风格，其地理位臵也使其具备不同的发展优势 湖 皂李249、湖、白马湖、小越湖、东西泊 驿亭镇、梁湖镇 度假区依托城市发展，属于上虞城市格局的一部分，近城的特点使其将与一般度假区发展，模式有所不同，且更应注重城乡结合处的过度带 城 上虞市 上虞市越窑青瓷的发源地，亦具以虞舜和曹娥为代表的孝文化传统；祝家庄更是梁祝故事的英台故里，春晖中学亦为上虞带来璀璨的文化 文化 春晖中学、祝家庄、娥孝女庙 四季仙果之旅已打响名号，杨梅等水果种植是为上虞重要的产业；田野也是现在度假区内部的主要景观，显现宜人而安逸的自然环境 大面积的山体将度假区分隔成不同的板块，除了是为主要的自然景观资源外，不同形态的山体及不同的植被特征将创造旅游的多元及灵活性 山 龙山、兰穹山 田 250、2 2.3 3 内部资源条件内部资源条件 杭州之江国家旅游度假区杭州之江国家旅游度假区 发展背景：发展背景：国务院批准建立的十二个国家级旅游度假区之一。是国家深化改革，改变城市居民消费结构与旅游产品类型，提高旅游产品服务档次，提升国际竞争力的重要举措；也是杭州促进资源的深度开发，发挥独特优势，加快旅游产业发展的重大举措 区位面积：区位面积：位于杭州西南，南滨钱塘江（之江）、北依五云山，为西湖和两江一湖(富春江、新安江、千岛湖)风景名胜区的结合部；面积由2001年原本9.88平方公里扩展至2004年的50.68平方公里 项目构成：项目构成：宋城、未来世界、西湖国际高尔夫球场等主题旅游项目；九溪花251、园等居住单元；文化创意园、养生堂产业基地、高新产业基地等产业项目；玫瑰园度假酒店等度假单元 经营状况：经营状况：2009年全年接待游客281万人次，门票收入1.83亿元 开发方式：开发方式：主题旅游+高端地产+创意产业的综合开发方式 成功经营：成功经营：开创了“旅游新城”模式。为全国首个将旅游和产业相结合的开发项目。以“宋城”和西湖国际高尔夫俱乐部两大主题为旅游产品先导，吸引各阶层消费客群；以旧工业区为基础发展创意文化园，同时完善相关配套，吸引常驻人口，避免了旅游消费的时段差；并藉旅游和产业刺激了高端地产的发展 三、旅游发展条件分析三、旅游发展条件分析 3 3.1 1 成功案例借鉴成功案例借鉴252、 深圳东部华侨城深圳东部华侨城 发展背景：发展背景：过去大中城市热衷以单一主题公园为主打的旅游产品面临激烈竞争和市场疲劳，传统景区逐渐没落，以城市近郊资源为依托的环城游憩带得到发展 区位面积：区位面积：深圳东部大小梅沙片区，距市中心12公里左右，占地约9平方公里 项目构成：项目构成：大侠谷情境度假板块、茶溪谷生态观光板块、云海谷体育运动板块 经营状况：经营状况：从2010年截止2012年底的两年半时间，累计接待游客540万人次，实现收入50亿元，利税15亿元 开发方式：开发方式：主题板块引领+复合型产品的综合开发方式 成功经验：成功经验：开创了“旅游综合体”模式。获“亚洲生态旅游新地标”和“世253、界级旅游度假目的地”称号，为全国首个生态旅游示范旅游区。其战略突破在于实践了生态保护与现代设计的融合；实践了生态观光与休闲度假的融合；实践了文化（茶文化、养生文化等）与参与体验的融合 旅游发展专题研究旅游发展专题研究 -附录 相关专题研究与现状资料汇编 06 资料来源：2011年浙江省旅游统计资料汇编 长三角游客出游目的长三角游客出游目的 依现有统计数据，将黄金目标客群设立为商务及团体客群、阖家游客群及散客客群，将其于全度假区内游客组成比例目标设立约为依现有统计数据，将黄金目标客群设立为商务及团体客群、阖家游客群及散客客群，将其于全度假区内游客组成比例目标设立约为40%40%，50%50%及及254、10%10%；旅游项；旅游项目将覆盖低中高消费客群，部分产品则将面向中高端消费市场。目将覆盖低中高消费客群，部分产品则将面向中高端消费市场。游客对长三角新增旅游项目期待游客对长三角新增旅游项目期待 资料来源：长三角旅游市场分析报告 根据2011年浙江省旅游统计资料汇编，目前至浙江省旅游的国内旅客约40%为团体组织，45%为个人或亲朋结伴，15%为自驾旅游，可知目前旅游市场仍以团体和家庭游为大宗 探讨其年龄组成，发现年龄在45岁以上的游客占近30%，可见老年市场具极大发展潜力 探讨其行业组成，发现企事业管理人员约占25%；可见商务市场极具潜力 参考上版策划，将常态市场定为本地及周边城市城镇居民，255、日常、周六日、节假日等休闲度假；将以上海为核心的长三角中高端市场，周六日、节假日等休闲度假定位核心市场；在两市场之上拓展重点细分目标市场，即商务会议市场、婚庆旅游市场、自驾车旅游市场、中青年学生修学市场、家庭度假市场、大众生态旅游市场。现长三角游客是以休闲现长三角游客是以休闲、增长见识增长见识、度假度假、娱乐等为主要出游目娱乐等为主要出游目的的，且最期待长三角新增生态休闲且最期待长三角新增生态休闲、文化体验文化体验、疗养度假及主题疗养度假及主题游等旅游项目游等旅游项目。3 3.2 2 旅游市场分析旅游市场分析 家庭游客群家庭游客群 欢乐家庭族欢乐家庭族 车程一小时内本地居民阖家游、长三角家庭度256、假游客 散客客群散客客群 商务及团体客群商务及团体客群 商务人士商务人士 一般商务旅游、政务旅游、学术旅游 团体团体 学校修学旅行、生态旅游、公司团体培训、交谊郊游 以沪宁杭为旅游线路的游客、长三角自驾游客 银发族银发族 长三角地区老年客群、季节性宜居乡村休闲养老者 年轻族群年轻族群 学生及背包客、年轻专业人士 需求特征需求特征 位于城市郊区的风景度假区是机构外出会议的首选目的地；度假别墅与酒店式公寓在旅游地产市场表现突出，有相关运动配套更彰显生活质量 机构外出会议的目的为阶段性总结、培训、研讨会，亦包含娱乐晚会、创意空间等 学校及企业培训需要大规模康乐活动场地、多样性活动体验及自然资源良好，257、环境舒适 需求特征需求特征 全家一起出游但父母和孩子各自有不同的需求，旅游除了休闲游憩的层面外也同时具有教育意义 父母需要的是能够有放松的环境及私人的空间，孩子需要新奇有趣的活动设施，就全家人而言则需要家人共度的空间，亲子共同参与的活动 需求特征需求特征 乡村休闲养老客群关注青山绿水、清新的空气等自然环境，同时在意目的地的人文环境、休闲养老配套设施、生活基础设施、管理服务和目的地形象 年轻游客偏好自由行，预算较固定，旅游的主要目的是体验新的景点或地方文化，其次为休闲度假，再者为探亲访友、学习或短期工作等；网络是其获得旅游资讯的主要媒介 3 3.3 3 黄金客群分析黄金客群分析 功能产品需求分析258、功能产品需求分析 商务及团体客群：商务及团体客群：商务会议、大众生态旅游、修学旅游商务会议、大众生态旅游、修学旅游 忙碌和处于高压工作状态下的商务人士，需要有商务活动、休闲活动的空间 30-50岁之间为主要的高收入群体，占高收入人群的一半以上，高收入也意味着忙碌的工作和高压的生活状态 长三角大中城市群的亚健康发生比例高达七成，以中年群体为主，而高知识分子、企业管理者、科技人员等是为高发人群。这些人希望在有限的时间里享受轻松的氛围和休闲舒适的生活方式 家庭游客群：家庭游客群：自驾游、家庭度假、大众生态旅游自驾游、家庭度假、大众生态旅游很多家庭的主要收入者由于工作的原因，很少有时间和家人待在一起，259、忙碌的工作、较高的收入，具有强烈的家庭责任需求，会形成上下不同年龄层的消费圈 家庭消费：孩子、妻子/丈夫 为父母的消费（更多的老年人愿意到相互照顾的自我生活的社区）购买拥有良好健康休闲生活氛围的养老居所 购买第二居所，提供家人在周末、假日等闲暇时间度的假去处 更多女性有了自己的职业，传统家庭妇女的角色发生变化，对于养生、康疗有了需求 散客客群：散客客群：自驾游、大众生态旅游、修学、婚庆旅游自驾游、大众生态旅游、修学、婚庆旅游 很多有着灵活时间的自由职业者，追求轻松的生活环境 人们休闲度假意识随收入增加逐步增强 渴望离开都市追求休闲、运动活动的旅游者日渐增加 旅游区的发展容易遭遇较大的高峰和低谷260、，保持度假区的活力和生命力是每个旅游区建设的核心议题旅游区的发展容易遭遇较大的高峰和低谷，保持度假区的活力和生命力是每个旅游区建设的核心议题 最终使用者：最终使用者：长年居住者：车程一小时内本地居民、年轻专业人士、季节性宜居乡村休闲养老 短期度假型消费游客：二次居所购臵者、长三角地区老年客群、商务旅游游客、团体培训游客、家庭度假游客、长三角自驾游客 短期旅游型消费游客：团体游览游客、学生及背包客、以沪宁杭为旅游线路的游客 旅游发展专题研究旅游发展专题研究 -附录 相关专题研究与现状资料汇编 06 根据2011年浙江省旅游统计资料汇编，目前浙江省内国内游客一日游及过夜游客比例约为45%及55%；261、其中多日游又以停留1夜2-3夜为多，分别占44.8%及42.0%；平均停留天数为2.1天，由单位组织的游客平均逗留时间为2.3天，个人或亲朋结伴的游客平均逗留时间为2.0天，旅行社组织的游客平均逗留时间为2.1天，自驾车出行的游客平均逗留时间为1.8天 以生态包含为首要原则，以低碳示范为核心理念，以高端休闲度假为开发重点，以现代服务业为发展方向，通过汇聚生态旅游、文化体验、商务会议、品尚运动、休闲度假、乐活人居等多元业态，全面建设特征鲜明、总体功能完备、服务要素齐全、现代服务业活跃的生态旅游综合体，最终将其打造为 长三角湖泊型生态旅游、休闲度假新地标长三角湖泊型生态旅游、休闲度假新地标 长三角262、唯一城市伴生型生态旅游度假综合体长三角唯一城市伴生型生态旅游度假综合体 对旅游度假区近城特点的回应对旅游度假区近城特点的回应 重视景区与城市的共生共荣重视景区与城市的共生共荣 对度假区大面积、资源不突出特点的回应对度假区大面积、资源不突出特点的回应 不仅是生态、旅游、度假的综合体，也是旅游、居住不仅是生态、旅游、度假的综合体，也是旅游、居住 产业功能的综合体，是各种功能点与面的组合产业功能的综合体，是各种功能点与面的组合 生态旅游度假综合体生态旅游度假综合体 城市伴生型城市伴生型 项目名称项目名称 产品产品 调整与精细调整与精细 低低 碳碳 乐乐 活活 体体 验验 区区 四季采摘 仙果林谷 在263、现有二都杣梅基地基础上，增加其他水果品种，完善配套设施；导入采摘节、音乐节、摄影大赛等活动 成为生态旅游、四季仙果之旅的主打景点 古韵茶田 茗茶幽谷 山地茶田、茗露茶庄、聚茗茶楼、茶艺工坊、茶溪栈道、茶乐溪谷 作为未来经济林打造的部分 养生高地 国医药谷 楽龄养生社区、中医药文化养生康体体验高地 移至白马湖周边 家庭度假 田园溪谷 度假木屋、儿童乐园、烧烤、绿色餐饮、农耕体验、垂钓、休闲运动 以渔家文化为主题串联各活动 动感体验公园 娱乐设备+科技规频体验+儿童乐园+水公园 配合小越湖形成动态活动组团 汽车主题文化小镇 汽车文化主题博物馆、豪华越野基地、汽车主题酒店、汽车主题特色餐厅、房车营地264、低碳自驾车营地、汽车影院 围绕高速下口及汽车店现状打造旅游驿站 低碳乐活度假营地 素质拓展基地 企业拓展基地（沟通无限、天梯、力量之圈、孤岛求生、狭路相逢、偷天陷阱）、童子军基地（徒步穿越、丛林谋生、射箭、独木舟、木工，手工艺，高级射击和射箭）移至小越湖 山地休闲运动 热气球观光、峡湾漂流、滑草、攀岩、速降、垂钓、山地自行车、定向越野 继续沿用，精细产品 水上休闲运动 皮划艇、水上自行车、水上步行球、水上摩托车、大型水上赛事活动 继续沿用，精细产品 文文 化化 主主 题题 体体 验验 区区 风尚白马湖 春晖文化教育区 涵盖幼儿园、小学、中学、多学预科的、教育产业聚集地 改成老年安养为主的产业265、 白马湖生态湿地公园 湿地科普体验、芦苇荡互动活动(观江、看鸟、戏鱼、赏花、骑车、游船)、主题休闲会所、湿地垂钓区、环湖观览游步道 成为主要面向市民的城市公园 春晖国学小镇 春晖国学小镇、名人博物馆、国学会所、国学互动体验馆、民国风尚街、继续沿用，精细产品 滨江新岸线 沿江休闲带、生态蔬果基地 成为城南生活组团的部分 山水蔚蓝城 5D全景游客体验中心、主题精品酒店、企业俱乐部、老年健康颐养中心、主题人文社区 以人文社区为主，创造滨水优质生活环境 曹娥景区 虞舜文化展示区、文化旅游区、文化休闲区、滨水休闲区、山居度假区、佛教文化休闲区、综合交通服务区 继续沿用，精细产品 休闲森林公园 过游步道、266、登山道、观景台、林相改造；将龙山和兰芎山紧密联系 继续沿用，精细产品 休休 闲闲 度度 假假 体体 验验 区区 中华爱情第一村 景区形象入口、“爱情海”花卉观光区（在“花海”中布臵游园步道、主题雕塑、休闲平台场景）、婚纱摄影基地、思恋主题雕塑公园（爱情许愿树、心情漂流池、玫瑰园、思恋主题雕塑园）、女儿街商业区（个性相亭节目录制活劢、婚幺一条龙服务、青年旅社、主题咖啡馆、婚幺家具主题店、爱情纪念品及地方特产）、药师寺（改造）、祝店（再开发；爱情取景圣地、多媒体现代化爱情剧、系列爱情主题微电影）、蝴蝶谷、中华婚姻博物馆（历史、民族、国外）、考量现市场上已有较多爱情主题景区，英台故里可加强民俗文化展267、示功能，将爱情与民俗结合，创造多元复合型景区，打造故事性景区 浪漫皂李湖 维罗纳小镇 浪漫主题城堡酒店（花园、喷泉、园林景观、主题餐厅、度假客房、水疗SPA、多功能宴会厅）、罗密欧与朱丽叶露天剧场、温泉水疗SPA、东方伊甸园（婚庆教堂、爱情主题花园、爱情纪念林、许愿树、爱情时光雕塑长廊）、度假庄园（针对新婚夫妇、青年男女一族）面向社会大众，打造亲水休闲空间，与英台故里串联形成特色旅游区块 主题休闲湖区 梦幻水街、“凤求凰”主题水秀、百米音乐喷泉、作为皂李湖入口意向 商务度假小镇 白星级五星高端度假酒店（豪华客房、私密度假别墅、国际会议中心、环球主题餐厅）、虞商会所 面向高端、商务市场客群 山地268、品上运动公园 山地高尔夫球场 创造结合高尔夫及别墅的高端度假区 四、旅游产品设计四、旅游产品设计 4 4.1 1 上版策划分析上版策划分析 上虞是举世公认的越窑青瓷发源地，形成于汉代，鼎盛于三国西晋，全盛于五代北宋。上虞也是早期越瓷的中心产地，各地出土的早期越窑瓷器多产于此。经多年的文物调查，迄今已在上虞境内发现各时期的古窑址近400处。主要分布在曹娥江两岸的章镇、上浦、梁湖一带。2007年5月，“越窑青瓷”被列入浙江省第二批非物质文化遗产代表作名录，目前已有数家青瓷仿制业者获得浙江省非物质文化遗产继承单位称号，结合上虞本地特色文化的青瓷工艺品已成为馈赠礼物走向世界 运河造就了过去上虞的崛起：269、东关的女儿红酒，曹娥、梁湖、通明的坝头经济；丰惠县治的设臵和传统酿造、驳运产业；百官、梁湖、上浦三大区块的制瓷业兴起；乃至于浙东唐诗之路和晋室南迁北方外族进入上虞而形成的新一轮开发等等；畅通的运河还带来商业的兴盛和文化的繁荣。如今，其改造工程是国家规划建设的长三角高等级航道网“二纵六横”中的重要组成部分，将可通航500吨级船只，连接绍兴至宁波，成为经济便捷的运输航道 越窑青瓷的上虞历史越窑青瓷的上虞历史 临水而生的上虞发展临水而生的上虞发展 城乡互依的上虞生活城乡互依的上虞生活 上虞以四季仙果之旅的品牌闻名长三角，规划区内部的二都杨梅基地便是其主打产品之一；城市和景区的互动发展，使景区同时也成270、为市民生活的一部分，可达成城景共生共荣的目标，故城景过度带的纽带地位便显得格外重要，如何打造由城入景的生态走廊，由农业至产业的组织轴带，交界的节点将发挥极大作用 位于剑池街道李家山地块，龙泉城区主入口，占地585亩，估算总投资额约9.9亿元 功能分区：博物展示区、入口区、综合商贸区、大师创作区、陶艺精品村、教授传承园、实习培训区 特色：以青瓷文化为主题，集文化传承、文博展示、学习交流、创作教学、收藏鉴赏、旅游体验等功能于一体的基地 大师园一期工程已被列为浙江省集聚发展二十个文化创意园区之一，建成后将成为青瓷文化研究和对外交流中心、陶艺人才培养基地和浙江省文化产业基地，并将成为国家级非物质文化遗271、产(龙泉青瓷烧制技艺)的传承基地 位于上海位于苏州河南岸半岛地带 特色：尊重历史，合理利用现有建筑；从整体出发确定用地功能和项目策划；滨河生态设计原则；以人为本。可作为举办各类大型艺术活动的场地 位于上海浦东新区，距浦东机场、市区及多个港口皆在12km左右 功能分区：水栽培种植区、育苗温室、嘉爱宠物乐园（世界名犬主题乐园）、绿满园花卉超市、自采园区、农产品展示展销中心、农业科技孵化园、农业展览馆、环境与农产品质量检测中心、上海农业产权交易所、仓储物流中心、商务洽谈会务中心等 特色：全国首家综合性现代农业开发区，承担国家、市、区级科研项目近百项；以种子种苗、设施农业、温室制造、农产品加工、生物技272、术、旅游观光六大产业为主。立足上海，服务全国 案例借鉴：孙桥现代农业开发区案例借鉴：孙桥现代农业开发区 案例借鉴：龙泉青瓷文化创意基地案例借鉴：龙泉青瓷文化创意基地 案例借鉴：苏州河艺术区案例借鉴：苏州河艺术区(M50(M50创意园创意园)低碳生态示范城低碳生态示范城 青瓷文化产业园青瓷文化产业园 强调城景共荣的诉求 重视生态的开发特征 强调越窑青瓷发源的地位 打造历史文化城市品牌 创智运河城创智运河城 强调运河文化及创意产业 创造亲水的生活形态 4 4.2 2 基于上版策划新增产品内容基于上版策划新增产品内容 旅游发展专题研究旅游发展专题研究 -附录 相关专题研究与现状资料汇编 06 主要客273、群主要客群 多日游多日游 一日游一日游 住宿比例 日游客量（人）分布比例 平均每日基本客流量 将景区周转率纳入考虑 日游客量（人）分布比例 平均每日基本客流量 商务游及团体 90%2959 小越湖 45%1332 2553 330 小越湖 33%110 白马湖 5%148 2257 白马湖 33%110 皂李湖 50%1480 2590 皂李湖 33%110 阖家游客群 70%2877 小越湖 30%863 2373 1233 小越湖 33%411 白马湖 55%1581 2552 白马湖 33%411 皂李湖 15%432 2265 皂李湖 33%411 个别游客 60%493 小越湖 10274、%49 382 330 小越湖 33%110 白马湖 35%173 413 白马湖 33%110 皂李湖 55%271 438 皂李湖 33%110 4 4.3 3 游客规模预测游客规模预测 年游客量估算年游客量估算 上版策划估算上版策划估算 上版策划预计年接待游客200200-250250万万人次，成熟期预计年接待游客300300万万人次。同类项目比较同类项目比较 宁波东钱湖旅游度假区总面积约230平方公里，规划面积145平方公里，是集度假休闲、会议展览、旅游观光、水上娱乐、东钱新镇为一体的生态型国家级旅游度假区。2012年东钱湖旅游度假区共接待游客360360万万人次，同比增长9 9.07275、07%。综上三种估算预测规划区年接待游客综上三种估算预测规划区年接待游客250250-300300万万人次人次 东钱湖地区历年旅游人数东钱湖地区历年旅游人数 年份 2007 2008 2009 2010 2011 2012 接待人次（万人）166.89 206.52 255.89 307.71 330.06 360 旅游总收入（亿元）6.86 9.22 11.75 14.45 17 22.78 接待人次增长率 23.7%23.9%20.2%7.2%8.56%9.07%2012年宁波市鄞州区全年旅游总收入136.4亿元，增长14.4%。接待国内旅游者1402.2万人次，增长12.8%；接待入境旅276、游者13.3万人次，增长24.7%。旅游外汇收入4538.2万美元，增长28.3%。得出东钱湖对鄞州区的渗透率约为25.6%宏观趋势外推宏观趋势外推 保守估计以旅游度假区对上虞市的渗透率为25%计算，基于祝家庄、曹娥景区、二都杨梅等的现状旅游人次为142.5万人，以开发前期年均增长率为20%计算，得出三年后旅游人次为246246万万人，以成熟期年均增长率为10%计算，得五年后旅游人次为297297.6666万万人。上虞市近年旅游发展上虞市近年旅游发展 年份 2010 2011 2012 接待旅游者人次（万人）359.94 454.12 570 旅游收入情况（亿元）28.15 35.86 45.277、54 平均日客流量（人）平均日客流量（人）旅游旺季日客流量（人）旅游旺季日客流量（人）黄金周等日客流量（人）黄金周等日客流量（人）基本客流量 考虑周转率 基本客流量 考虑周转率 基本客流量 考虑周转率 小越湖 2875 5939 4223 8909 8625 17817 白马湖 2533 5853 3780 8780 7599 17559 皂李湖 2814 5924 4221 8886 8442 17772 板块每日基本游客人次估算板块每日基本游客人次估算 将至度假区旅游的游客分为一日游及以两日游为代表的多日游两类 以小越湖、皂李湖和以白马湖为中心的三大板块为游客居住核心组团，假设多日游游客首278、日皆以居住地版块作为主要旅游游线，一日游则选择三条线路其中一条，可以至景区的首要目的地得出各版块每日基本游客量（未计算同日游其他线路景点的人次）。预判多日游客是以两日游、三日游为主，将三条线路的周转率纳入考量，即假设两日游的旅客将选择除居住点以外的两线路之一作为次日旅游点，三日游的旅客则将三条线路分别作为每日主要游程。以小越湖为核心的旅游线路（包含东西泊）基本日游客量为2875人，将周转率纳入考虑后得每日游客量为5939。以白马湖为核心的生态旅游线路（包含白马湖、生态农业示范区、二都杨梅基地）基本日游客量为2533人，将周转率纳入考虑后得每日游客量为5853。以皂李湖为核心的文化旅游线路（包含279、曹娥景区、青瓷文化产业园区、杭甬运河城、祝家庄、皂李湖）基本日游客量为2814人，将周转率纳入考虑后得每日游客量为5924。资料来源：上虞市国民经济和社会发展统计公报 旅游发展专题研究旅游发展专题研究 旅游旺季客流量估算旅游旺季客流量估算 参考东钱湖等案例得出旺季时期游客约为日平均游客量的2倍，黄金周、春节等则为日平均游客量的3-4倍，考量本项目是以度假为主题，淡旺季分别不如一般旅游项目明显；故以上虞生态旅游节（4-10月）为旅游旺季，预估游客量为日平均游客量的1.5倍，黄金周及春节等游客量为日平均游客量的3倍。酒店规模估算指标选择酒店规模估算指标选择 根据2011年浙江省旅游统计资料汇编，目280、前浙江省内国内游客多仍选择居住于宾馆酒店，另有约10%的游客选择休闲度假居所，显见旅游地产开发市场已初具规模 又经过对多个案例的分析，可得出全国各地景区和度假区的酒店及商业设施配臵比例，对比多个项目的经验数据选择本项目的推估指标 华北地区华北地区 华中地区华中地区 华南地区华南地区 本项目本项目 酒店类型设臵比例 高端：80%，中端：15%，其他：5%高端：50%，中端：15%，其他：35%高端：80%，中端：15%，其他：5%高端：47%，中端：23%，其他：30%酒店 面积 平均客房建筑面积90m2 约60m2/床 66m2/床 16 m2/床 以60m2/床为基础 按不同星级适度调整 商281、业 设施 6.5 m2/人 1 m2/人 6 m2/人 6 m2/人 商业商业、餐饮业设施估算餐饮业设施估算 以6.0平方米/人估算，共需73344平方米 停车设施估算停车设施估算 依据高峰时期日游客量，按每人1平方米的比例估算，在度假区区出入口处共需24666平方米的停车空间；其中小越湖游线须8625平方米，白马湖游线须7599平方米，皂李湖游线须8442平方米 若考虑全度假区的周转率，且在未设臵景区内部交通换乘公具的情况下，则在度假区内部尚须增设28482平方米的停车空间，其中小越湖游线内景点须设9192平方米，白马湖游线须设9960平方米，皂李湖游线须设9330平方米 床位测算床位测算 282、所需床位数=（一定时间内游人总人数*平均过夜时间）/(改时间内的总过夜数*客房租率)（考虑度假区旅游业尚未发展成熟，将度假区内酒店租率设为75%）团体及商务游客 依据浙东新商都和沪杭甬会客厅的定位，商务游客及团体将为本度假区的主要客群之一，以年接待商务团体游客120万人为目标，预计住宿比例为90%(扣除上虞周边居民)，且平均停留时间为2.5天，则接待规模为(120万*90%*2.5)/(365*75%)=9863（床）依据市场定位，其偏好居住类型应为四、五星级酒店占55%（5425人），二、三星旅馆占20%（1972人），其他（以露营区为主）占25%（2466人）欢乐家庭 依据四季仙果的旅游品283、牌和最佳休闲小城的发展特色，阖家游客和自驾游客将为本度假区的主要客群之一，以年接待150万人为目标，预计住宿比例为70%(扣除上虞周边居民)，且平均停留时间为1.5天，则接待规模为(150万*70%*1.5)/(365*75%)=5753(床）依据市场定位，其偏好居住类型应为四、五星级酒店占35%（2014人），二、三星旅馆占25%（1438人），其他（露营区及民宿等）占40%（2301人）个别游客 考量自由行、夕阳游的旅游发展趋势及上虞九县通衢的区位交通条件，以年接待包含银发族等游客30万人为目标，预计住宿比例为60%(扣除上虞周边居民)，且平均停留时间为2天，则接待规模为(30万*60%*284、2)/(365*75%)=1314(床）依据市场定位，其偏好居住类型应为四、五星级酒店占40%（526人），二、三星旅馆占30%（394人），其他（以民宿为主）占30%（394人）4 4.4 4 旅游设施规模预测旅游设施规模预测 酒店规模估算酒店规模估算 根据以下两个公式：总房间数根据以下两个公式：总房间数=B/2+=B/2+（B/2*10%B/2*10%）-(B/2*2.5)(B/2*2.5)直接服务人员直接服务人员=床位数床位数*直接服务人员与床位数比例直接服务人员与床位数比例 *任黎秀 旅游规划（其中B为房间数，10%为自然单间所占比例，2.5为自然单间重复数比例）得到结论：总接待规模为285、得到结论：总接待规模为9863+5753+1314=169309863+5753+1314=16930（人），（人），基于酒店多数选用标准间，少数自然单间，再扣除自然单间重复数的比例，按酒店类型计算可得客房数及直接服务人员。四四/五星级酒店五星级酒店 所需床位为5425+2014+526=7965；客房数为（7965/2）+（7965/2）*10%-（7965/2）*2.5%=4281；以80平方米/床估算，总面积为总面积为63.7263.72万平方米万平方米；参照市场定位，约为5间大型酒店（客房数超过500间），15间精品酒店（客房数介于30-80间）及高端旅游地产项目；直接服务人员约为42286、81/3=1427（人）二二/三星级旅馆三星级旅馆 所需床位为1972+1438+394=3804；客房数为（3804/2）+（3804/2）*10%-（3804/2）*2.5%=2045；以65平方米/床估算，总面积为总面积为24.7324.73万平方米万平方米；参照市场定位，约为1间大型旅馆（房数超过500间），20间中小型旅馆（客房数介于30-80间）；直接服务人员约为2045/10=205（人）其他类型（不包含露营区）其他类型（不包含露营区）所需床位为2301+394=2695；客房数为（2695/2）+（2695/2）*10%-（2695/2）*2.5%=1449；以35平方米/床估287、算，总面积为总面积为9.439.43万平方米万平方米；直接服务人员约为1449/8=181（人）；露营区则需容纳每日2466人-附录 相关专题研究与现状资料汇编 06 开发开发 项目项目 酒店酒店 四、五四、五星级酒星级酒店店 经济型经济型酒店酒店 高档度高档度假住宅假住宅 酒店酒店 别墅别墅 独栋独栋 住宅住宅 一般一般 住宅住宅 联排联排 住宅住宅 多层多层 住宅住宅 中高层中高层公寓公寓 住宅社住宅社区设施区设施 附属附属 餐饮餐饮 商业零商业零售娱乐售娱乐 娱乐娱乐 康体康体 休闲休闲 娱乐娱乐 湖滨康湖滨康体运动体运动 教育教育 设施设施 公共公共 设施设施 开发规模（平米）978,288、800978,800 637,200 341,600 532,700532,700 197,099 335,601 6,573,1206,573,120 2,234,860 3,155,098 1,183,162 1,173,6001,173,600 73,34473,344 2,282,7072,282,707 1,669,6801,669,680 504,560 1,165,120 524,400524,400 51,30051,300 旅游发展专题研究旅游发展专题研究 相关服务设施规模测算 节假日高峰日客流量 平常单日客流量 以浙江省旅游市场现状资料为基础，进行游客旅游行为及需求分析，借289、以判断所需床位数及总房间数等配套设施需求量；再经由多方案例比较，得出配套设施设臵相关经验数据，以对预测需求总量进行配套设施面积、数量及类型的预测；最后依板块目标定位进行酒店、商业及餐饮设施、停车空间等空间布局。旅游板块旅游板块 旅游主题旅游主题 旅游产品旅游产品 小越湖旅游驿站小越湖旅游驿站 汽车主题文化小镇 汽车文化主题博物馆、汽车主题酒店、汽车主题特色餐厅、低碳自驾车营地、汽车影院 山地休闲运动公园 滑草、攀岩、速降、山地自行车、定向越野、素质拓展基地 低碳乐活度假区 水疗SPA、五星级度假酒店、流水大宅 东西泊水上运动休闲区东西泊水上运动休闲区 水上动感乐园 科技规频体验、儿童乐园、水公290、园 滨水度假社区 低碳生态社区、欢乐水岸、湿地高端会所 渔家文化体验园 度假木屋、烧烤、垂钓者之家、渔人码头、船屋酒家 环皂李湖度假区环皂李湖度假区 湖滨庆典主题小镇 浪漫主题城堡酒店、温泉水疗SPA、东方伊甸园、度假庄园 皂李湖会议度假区 白星级五星高端度假酒店、虞商会所、会展会议中心、山地湖景酒店综合体、环湖高尔夫社区 祝家庄爱情民俗村 浪漫花田、婚纱摄影基地、思恋主题雕塑公园、女儿街商业区、药师寺、祝府、蝴蝶谷、滨江新岸线滨江新岸线 曹娥景区 虞舜文化公园、孝女历史文化区、文化旅游区、滨水休闲区、山居度假区、佛教文化休闲区 创智运河城 主题会所、创意文化产业园、滨水休闲商业街、运河文化中291、心、低碳社区、游艇码头、青瓷文化展览馆 城南居住组团 沿江休闲带、生态蔬果基地、湿地公园、滨水生态社区、半山住区、休闲森林公园 白马湖文化旅游区白马湖文化旅游区 田园养生溪谷 楽龄养生社区、中医药文化养生康体体验高地、国学医会所、养生度假农庄 白马湖生态湿地公园 湿地科普体验、湿地垂钓区、水上木屋度假村、湿地农业观光园 春晖文化教育基地 春晖国学小镇、名人博物馆、国学会所、民国风尚街、生态农业观光园生态农业观光园 生态农业示范区 生态有机农场、农业栽种体验园、茗茶幽谷、徐家岙革命基地、生态旅游新市镇 杨梅基地 杨梅采摘园、杨梅酒庄、杨梅加工手作坊、四季仙果采摘、慢山溪谷 生态森林体验区生态森林292、体验区 山地森林体验 山林健身漫步、登顶观景、山顶特色酒店、小火车 4 4.5 5 结论：结论：旅游旅游产品体系产品体系与空间落实与空间落实 产品开发规模一览表产品开发规模一览表 -附录 相关专题研究与现状资料汇编 06 名称 上虞市土地利用总体规划（2006-2020 年）上虞市生态环境功能区规划（二八年四月）生态功能区划分 生态用地管制导则 生态功能区划 综合发展生态环境功能小区 上虞生态市建设规划功能区划 小越镇 农业生态功能区 逐步治理已有的水土流失、建立健全水土 保持监督管理体系，强化水土保持监督管理，消除边治理边破坏的现象；加强森林植被保护，强化资源开发与基本建设的水土保持监督管理293、，加快现有水土流失治理步伐；禁止开垦25以上陡坡地和面向水 库、国省道的山体，严格控制缓坡地的开垦；严格限制生态公益林的采伐。限制准入区：小越湖湿地 该小区工业污染压力较大，重点企业污染物排放负荷高，对环境造成一定压力；城镇污水收集管网尚不完善，纳管率有待提高。城镇复合生态功能区 农业生态功能区 梁湖镇 农业生态功能区 限制准入区：白马湖湿地、东西泊湿地 污染控制。加快基础设施建设，建设雨污分流系统和截污管道系统，在2010年前建成与上虞市污水处理厂配套的污水输送管网，纳入上虞市污水处理厂处理 城镇复合生态功能区 农业生态功能区 风景旅游区（曹娥江风景名胜区、白马湖风景名胜区）丰惠镇 农业生态294、功能区（平原区）水源涵养生态功能区（山丘区）-污染控制。加快基础设施建设，建设雨污分流系统和截污管道系统，加强企业污水预处理，完善工业园区现有污水收集管网，改造提升污水处理设施，城镇复合生态功能区 农业生态功能区 驿亭镇 农业生态功能区 限制准入区：皂李湖湿地 污染控制措施。在在做到污染物达标排放的基础上推行清洁生产，提高重复用水率，进一步削减废水排放量。加快基础设施建设，建设雨污分流系统和截污管道系统，在2010年前建成与上虞市污水处理厂配套的污水输送管网，将纳入上虞市污水处理厂处理。城镇复合生态功能区 农业生态功能区 备注-生态服务功能重要或极重要、生态环境高度敏感或极敏感，对于维持区域乃295、至全省生态安全起到重要作用的地区。主要包括绝大部分农业、林业用地，以及在城镇体系规划与工业布局规划中非重点进行工业开发和城镇建设的乡镇。这些区域以生态保护、农业生产为主，严格限制工业开发和城镇建设规模，禁止新上高污染工业项目。-构建结构合理、功能完善的城市生态系统，强化中心城镇功能，为城镇生活生产活动提供场所和环境服务。大力发展生态工业、生态农业、生态旅游等现代生态产业 1.8 1.8 上层次规划对水环境相关规定表上层次规划对水环境相关规定表 景区地处丘陵平原区，地势自南向北倾斜，东部、南部低山丘陵和北部水网平原面积参半，俗称“五山一水四分田”。东部、南部为低山丘陵，山地起伏，岗峦交错；西部为296、曹娥江、姚江水系河谷盆地；北部为水网，地势低平，一般海拔5米左右。景区地貌可分为三部分：低山丘陵：境内东部、南部低山丘陵，景区海拔200米以上的山有两座，其中兰芎山海拔327.5米，为景区最高峰；中部为和尚山的余脉，略为平缓，最高点海拔236.2米。盆地：地处水网平原与低山丘陵接合部的丰惠盆地，呈凹字型通道式，梁湖、丰惠等乡镇均位于盆地中，平均海拔8米左右，面积27.2万亩。平原：景区北部属浙江省第二大堆积平原宁绍平原范围，总面积63.8万亩。其中百官、小越、东关等为水网平原，面积26.9万亩，地势低平，平均海拔5米左右。1.3 1.3 气候条件气候条件 景区地处北亚热带南缘，属东亚季风气候，297、具有季风显著、四季分明、气候温和、湿润多雨的特点。又因地形复杂，光、温、水地域差异明显，灾害性天气较多，总趋势是洪涝多于干旱。景区年平均气温为16.4，极端最高气温39.0，最低气温10.5。多年平均降雨天数160天，多年平均降雨量1438.4mm，降水量在时空分布上由东南向西北递减。季节分配上有两个明显的相对雨季和相对干季，呈双峰型分布，对全市影响较大的灾害性天气有：台风暴雨、梅雨、高温干旱、春秋季低温、霜冻、冰雹、大风等，以79月台风暴雨最多，平均每年3次，最多7次，干旱通常发生在78月与1012月两个时期，全市各地干旱年份10年七遇，其中大与特大干旱年10年一遇。1.4 1.4 水系水系298、 景区河流均属钱塘江水系，水流经曹娥江注入钱塘江。曹娥江在上虞境内长5公里，流域面积7万亩，由南向北流经景区曹娥街道，在海涂九四丘汇入杭州湾。河流平均年入境水量约7亿立方米，是景区水资源总量的3.33倍。全市主要水库状元岙水库，另有东风水库为丰惠镇饮用水源。主要湖泊有小越湖、白马湖、皂李湖、东西泊水库等。1.5 1.5 土壤土壤 景区内土壤共分为5个土类、15个亚类、47个土属、84个土种。红壤土类：广泛分布于整个丘陵低山地带，面积7.2万亩，占全市土壤面积的39.4%，主要有红壤、黄红壤、侵蚀型红壤三个亚类。黄壤土类：主要分布在海拔200米以上的低山区，面积0.72万亩，占全市土壤面积的0.299、4%，该土类仅黄壤和侵蚀型黄壤两个亚类。岩性土类：主要分布于丰惠、梁湖一带，面积1.3万亩，占全市土壤总面积的2.8%，有钙质紫色土和玄武岩幼年土两个亚类。潮土土类：分布于曹娥江两岸，面积1.6万亩，占全市土壤面积的10.4%，主要有潮土、钙质潮土两个亚类。水稻土土类：全市各地均有分布，面积达5.6万亩，占全市土壤面积的32.6%。根据其发生、发育和利用状况，归纳为渗育型、潴育型、脱潜潴育型、潜育型四个亚类。1.6 1.6 森林植被森林植被 景区森林植被属亚热带常绿阔叶林区，在长期自然演替、人为活动和自然灾害的影响下，景区内基本无原始植被，天然植被以次生常绿阔叶林、针叶林、针阔混交林和竹林为主300、；人工栽培以杉类和经济林树种为主。景区共有木本植物81科527种，其中国家级保护植物有榧树、香樟、鹅掌秋、厚朴、榉树、黄山木兰、蓝果树、紫荆、短穗竹等。山地木本植物常见有马尾松、杉木等针叶树种，壳斗科、樟科、榆科、山茶科、冬青科、金缕梅科、杜英科等阔叶树种及毛竹等；经济林树种有茶叶、桑、板栗、杨梅、青梅、柿、梨、桃、李、枇杷、柑桔、早竹、油茶、棕榈等；平原地区主要有水杉、池杉、落羽杉、柏木等；滨海地区以意杨、黑杨、刺槐等为主；苗木、花卉资源主要有香樟、杜英、雪松、桂花、广玉兰、月季、龙柏等上百种。1.7 1.7 林地、林木资源林地、林木资源 2008年上景区森林资源规划设计调查成果显示，景区林301、地面积105635亩，占土地总面积的42.08%，其中：有林地93859亩，灌木林地6011亩，未成林造林地145亩，苗圃地298亩，无立木林地792亩，宜林地300亩。森林覆盖率45.41%，林木绿化率46.31%。一、景区自然地理现状概况一、景区自然地理现状概况 1.1 1.1 地理位臵地理位臵 附录一：生态环境资料汇编附录一：生态环境资料汇编 景区位于上虞市的中东部，曹娥江中下游。东至驿亭镇界，南至祝家庄，西至曹娥街道凤凰山脊，北至329国道小越驮山；隔水与海盐县相望。景区基本轮廓呈不规则的方形，南北最长11公里，东西最宽10公里，规划总面积110平方公里。1.2 1.2 地形地貌地形地302、貌 统计单位 农田 总面积 控制 面积 农田 林网 控制率 网格控制区 林粮间作控制区 备注 农田 面积 总长度 已绿化长度 绿化面积 绿化长度比例 农田 控制 面积 农田林网密度 林网面积比例 农田 面积 农田控制 面积 林木株数 平均 株数 合计 虚设控制林带长度 宜林地段长度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 全市合计 34464 46342 85.63 34464 238800 37570 181230 117680 690 15.63 46342 3.25 2.15 0 0 0 0 1.10 1.10 景区农田林网控制现状303、统计表景区农田林网控制现状统计表 单位：亩、%、米、米/亩、株、株/亩 1.9 1.9 景区现状植被表景区现状植被表 人工植被 人工植被（经济林）天然植被 低山丘陵 松、杉树、枫、栎、木荷 茶叶、桑、板栗、杨梅、青梅、柿、梨、桃、李、枇杷、柑桔、早竹、油茶、棕榈、杨梅、青梅、樱桃、枇杷 次生常绿阔叶林、针叶林、针阔混交林和竹林为主、马尾松 平原 谷、豆、薯等粮食作物及蔬菜、油菜、棉花 水杉、池杉、落羽杉、柏木 -附录 相关专题研究与现状资料汇编 06 原始DEM数据图 水流方向数据图 无洼地DEM数据图 顺流方向水文长度 汇流累积量数据图 逆流方向水文长度 河网分级图 分水岭数据图 二十与五十304、年一遇洪水淹没图 2.2 2.2 景区重要场地断面场分析图景区重要场地断面场分析图 二、景区二、景区GISGIS技术分析图技术分析图 附录一：生态环境资料汇编附录一：生态环境资料汇编 2.3 2.3 景区水文现状分析图景区水文现状分析图 现状坡向图 现状高程图 2.1 2.1 景区现状地形分析图景区现状地形分析图 斜坡 缓坡 陡坡 现状坡坡度图 01 02 03 04 05 06 01 02 03 04 05 06-附录 相关专题研究与现状资料汇编 06 3.3 3.3 植物配臵建议图植物配臵建议图 附录一：生态环境资料汇编附录一：生态环境资料汇编 立地类型组 立地类型 造林类 型名称 树 种305、 红壤 低丘红壤立地类型 常绿灌木林带 海桐、红叶石楠、黄杨、金叶女贞等 阔叶乔木林带 香樟、杜英、杨树、桂花、无患子、栾树、女贞、乐昌含笑等 混交乔木林带 栾树、香樟、杜英、银杏、国外松、池杉、水杉、柳树等 色叶乔木、桂花、红叶石楠复层林带 红枫、栾树、合欢、红叶石楠、银杏、杜英等 造林类型名称 树 种 落叶针叶常绿阔叶混交林 栾树、枫杨、紫荆、银杏、香樟、水杉等 抗污染复层片林 香樟、杜英、五角枫、红檵木、木荷、女贞、夹竹桃等 色叶常绿阔叶近自然片林 香樟、杜英、红继木、金叶女贞等 生态果树林 杨梅、青梅、梨、樱桃等 乔木丛 香樟、杜英、榔榆、乌桕、桂花、水杉、银杏等 造林类型名称 树 种306、 常绿阔叶近自然林带 香樟、浙江樟、女贞、木荷、紫楠、石楠等 三杉片林 水杉，池杉、落羽杉 阔叶混交乔木片林 马褂木、桂花、杜英、香樟、银杏等 散生竹观赏林 哺鸡竹、紫竹、斑竹、孝顺竹、凤尾竹 生态笋竹林 哺鸡竹、雷竹 营造近自然灌草 营造阔叶混交林 营造生态景观林 自然封育 适用地区 难度中等或较大，现状植被为灌草丛的区域 难度较低或中等，提升景观效果 修复难度较低或中等区域，以及提升景观视野重要的区域 立地条件较差，修复难度大，对主要景观视觉影响不大区域，采取长时间修复 方式 撒播本地的先锋灌草种子，培育先锋群落、改善水土，营造近自然群落 栽植阔叶树种小苗，营造阔叶混交林 栽植景观桥木树种307、经济林 保护现有植被，使其自然修复，减少人为破坏 特点 具有自然演替为自然地带落叶阔叶林潜力，水土固持力最好 水土改善，提升景观环境 景观提升显著 自然演替 时限 3-8年 3-8年 3-8年 10-30年 成本 低 中 高 高 3.23.2 地带性植物资源的利用表地带性植物资源的利用表 杨梅 枇杷 花期 采收期 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 桑椹 柑桔 葡萄 草莓 柿子 山樱桃 水蜜桃 透过GIS视觉空间分析、林相修复空间方案、现状山林分布情况和地带性植物物种资源创造多种生态系统类型，制定分片分区、形成不同的分区景观主题。湿地景观区（净化能力强308、植物）湿地景观区（净化能力强植物）经济林景观区（栽植不同季节经济林树种）经济林景观区（栽植不同季节经济林树种）旅游景观区（观赏与季节性强的景观植物）旅游景观区（观赏与季节性强的景观植物）城市景观区（常绿景观植物）城市景观区（常绿景观植物）乡村景观区（密林与疏林落叶景观植物）乡村景观区（密林与疏林落叶景观植物）池杉 银杏 刺槐 刺槐 木荷 夹竹桃 杜英 合欢 乌桕 枫杨 3.13.1 景区林业种植建议表景区林业种植建议表 白茅 芦苇 蒲苇 千屈菜 睡莲 梭鱼草 香蒲 鸢尾 池杉 黄山栾树 水杉 野花组合1 野花组合2 野花组合3 三、生态环境规划建议三、生态环境规划建议 -附录 相关专题研究与现309、状资料汇编 06 水流方向由高到低 流程：1取水2预处理池（蓄水、沉淀、生物降解、浮床植物）3梯田生态净化（土壤过滤、水生植物、水生动物）4植物综合净化（水生植物、水生动物）5土壤生态净化（土壤过滤、水生植物、水生动物）6植物生态深度净化7生物沸石净化及清水蓄水8消毒和加压（压力过滤和消毒）及供水 睡莲 荷花 千屈菜 苦草 水葱 菖蒲 以先锋植物与抗污染性强的植物搭配为主 以净化能力较强的搭配为主 以增氧能力强的植物搭配为主 附录一：生态环境资料汇编附录一：生态环境资料汇编 生态指标选取依据：风景名胜区规范 GB50298-1999 3.4 3.4 景区林业种植建议表景区林业种植建议表 3.5310、 3.5 湿地型态湿地型态建议图建议图 3.6 3.6 景区湿地水系网络循环建议图景区湿地水系网络循环建议图 三、生态环境规划建议三、生态环境规划建议 -附录 相关专题研究与现状资料汇编 06 景区村镇土地利用规划图景区村镇土地利用规划图 农村空间使用现状 所在街道（乡镇）社区名称 基期耕地(ha)基本农田(ha)城乡建设用地规模(ha)人口数(人）服务中心所在地 备注 合计 城市 建制镇 集镇 村庄 采矿用地 独立建设用地 百官街道 岭光 33.38 0.00 50.63 22.68 0.00 0.00 27.96 0.00 0.00 1006 基层村 三村 17.03 9.47 24.95311、 24.95 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1250 被拆迁 一村 5.00 0.00 22.18 22.18 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 954 一村 基层村 经济开发区（曹娥街道）朱山头 185.05 132.75 37.28 0.00 0.00 0.00 37.19 0.09 0.00 2613 朱山头 基层村 娥一 29.50 10.59 5.08 5.08 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1171 娥一 改居村 民丰 25.12 3.44 1.34 1.34 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1061 民丰 312、改居村 上沙 32.84 0.65 0.83 0.57 0.00 0.00 0.26 0.00 0.00 800 上沙 基层村 孝女庙 13.29 1.40 0.15 0.15 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 838 孝女庙 基层村 丰惠镇 祝家庄 181.14 164.48 79.77 0.00 0.00 0.00 78.82 0.95 0.00 2548 祝家庄 中心村 东光 78.12 44.65 47.99 0.00 4.70 0.00 43.29 0.00 0.00 1290 东光 基层村 西湖村 262.42 234.15 33.57 0.00 0.00 0.00313、 33.27 0.30 0.00 2610 郑家堡 基层村 梁湖镇 大厍 14.40 11.84 9.40 0.00 0.00 0.00 9.40 0.00 0.00 1036 大厍 改居村 皂李湖 178.81 28.84 36.08 0.00 0.00 0.00 35.37 0.71 0.00 4871 皂李湖 中心村 拗花山 62.07 59.82 13.84 0.00 0.00 0.00 13.84 0.00 0.00 964 拗花山 基层村 华东 13.79 0.00 63.27 0.00 63.05 0.00 0.22 0.00 0.00 927 华东 改居村 外梁湖 55.48 314、19.96 26.79 7.64 11.28 0.00 7.87 0.00 0.00 1755 外梁湖 基层村 华山 31.41 13.50 20.61 6.41 11.33 0.00 2.87 0.00 0.00 963 华山 改居村 洪山湖 7.85 7.38 14.15 0.00 13.84 0.00 0.31 0.00 0.00 1182 洪山湖 改居村 倪家堡 72.48 43.38 57.45 0.00 1.99 0.00 54.50 0.05 0.91 1876 倪家堡 基层村 华光 45.69 2.01 58.25 7.01 40.43 0.00 9.35 1.46 0.00 315、1144 华光 改居村 潘家陡 7.99 0.00 5.12 0.00 0.00 0.00 5.12 0.00 0.00 1401 潘窑 基层村 西华瑶 103.26 81.54 29.77 0.00 0.10 0.00 28.65 1.03 0.00 2016 沿山 基层村 古里巷 42.47 40.58 10.78 0.00 0.00 0.00 9.35 1.43 0.00 930 古里巷 基层村 禄泽 13.65 0.00 55.82 0.00 0.00 0.00 55.82 0.00 0.00 1160 禄泽 改居村 驿亭镇 鲁溪闸 96.14 73.39 17.88 0.00 0.0316、0 0.00 17.88 0.00 0.00 1665 群英 基层村 新驿亭 88.57 74.86 23.90 0.00 22.93 0.00 0.97 0.00 0.00 1792 驿亭 中心村 西陡门 81.25 14.03 20.62 5.71 13.34 0.00 1.57 0.00 0.00 1078 西陡门 基层村 贾家 116.61 105.90 28.26 0.00 0.00 0.00 28.26 0.00 0.00 2044 河头 基层村 五洲 80.59 69.53 16.82 0.00 0.00 0.00 16.82 0.00 0.00 1282 五爱 基层村 新横塘 317、108.85 102.06 28.13 0.00 0.00 0.00 27.97 0.16 0.00 1815 横塘 中心村 春晖 85.70 81.02 32.16 0.00 0.00 0.00 32.16 0.00 0.00 1466 赵岙 基层村 袍江 66.17 49.99 22.84 0.00 10.76 0.00 11.99 0.09 0.00 992 王袍岙 基层村 杨溪 67.94 67.12 12.39 0.00 0.00 0.00 12.39 0.00 0.00 1133 杨溪 基层村 杨梅 78.19 77.40 14.09 0.00 0.00 0.00 14.09 0.318、00 0.00 1165 冯家 基层村 二都 25.09 22.96 8.53 0.00 0.00 0.00 8.53 0.00 0.00 1106 湖顶 基层村 白马湖 135.13 133.72 19.98 0.00 0.00 0.00 19.78 0.20 0.00 2060 白马湖 基层村 联桥 32.92 22.02 70.88 0.00 1.06 0.00 69.82 0.00 0.00 976 六一 基层村 孝丰 18.37 16.70 5.59 0.00 0.00 0.00 5.59 0.00 0.00 569 孝丰 基层村 马慢桥 33.20 23.93 27.04 0.00319、 0.00 0.00 25.83 1.21 0.00 685 马慢桥 基层村 小越镇 6个 边墩 58.61 16.39 26.32 16.47 0.00 0.00 9.85 0.00 0.00 1043 边墩 基层村 新宅 106.09 88.62 63.80 0.00 0.00 0.00 63.80 0.00 0.00 2281 新宅 基层村 小越湖 113.30 102.75 13.47 0.00 0.20 0.00 13.27 0.00 0.00 1886 小越湖 基层村 峧里 21.67 15.95 38.43 0.00 0.00 0.00 38.43 0.00 0.00 921 峧320、里 基层村 岭南 30.07 21.14 12.80 0.00 6.03 0.00 6.41 0.36 0.00 827 岭南 基层村 孔家岙 26.03 13.44 1.03 0.00 0.00 0.00 1.03 0.00 0.00 390 孔家岙 基层村 现状 附录二：城乡统筹资料及村庄指引附录二：城乡统筹资料及村庄指引 1 1.3 3 农村空间使用现状表农村空间使用现状表 1.1 1.1 景区村镇发展现状图景区村镇发展现状图 一、景区村镇发展现状一、景区村镇发展现状 2 2个乡镇个乡镇 4 4个中心村个中心村 8 8个改居村个改居村 3131个基层村个基层村 景区村镇行政划分现状图景区321、村镇行政划分现状图 景区村镇人口现状图景区村镇人口现状图 景区村镇建设用地现状图景区村镇建设用地现状图 景区村镇产业结构现状图景区村镇产业结构现状图 景区村镇便民服务店分布图景区村镇便民服务店分布图 1.2 1.2 景区实地调研照片景区实地调研照片 祝家庄村 基督教堂 新驿亭村 边墩村 小越湖村 新横溏村 新横溏村 城南联丰村运河全景-附录 相关专题研究与现状资料汇编 06 村镇名称 人口构成(户)职业构成(人)居民住宅满意度(%)户数 人口数 二口人（未婚子女与父母同住）三口人（未婚子女与父母同住）四口人（已婚子女与父母同住）五口人（三代同居）六口人（三代同居）七口人（三代同居）耕地 林业 322、牧业 渔业 农林牧渔服务业 兼职（农林牧渔业与外出打工）外出打工 100-150（）200-300（）百官街道 岭光 316 1006 40 158 74 28 6 3 160 209 31 92 62 43 18 16 70 三村 390 1250 50 195 92 34 8 4 199 260 38 115 77 54 23 15 77 一村 374 954 48 187 88 33 7 4 152 199 29 88 58 41 18 16 81 经济开发区（曹娥街道）朱山头 990 2613 126 495 233 87 19 10 416 544 80 240 160 112 48323、 16 70 娥一 450 1171 57 225 106 40 9 4 186 244 36 107 72 50 21 17 75 民丰 449 1061 57 224 106 40 9 4 169 221 32 97 65 45 19 17 68 上沙 331 800 42 165 78 29 6 3 127 166 24 73 49 34 15 15 73 孝女庙 354 838 45 177 83 31 7 3 133 174 26 77 51 36 15 14 64 丰惠 祝家庄 880 2548 112 440 207 78 17 9 405 530 78 234 156 109 324、47 16 86 东光 423 1290 54 211 99 37 8 4 205 268 39 118 79 55 24 15 70 西湖村 967 2610 123 483 227 85 19 9 415 543 80 240 160 112 48 16 77 梁湖 大库 341 1036 43 170 80 30 7 3 165 216 32 95 63 44 19 16 84 皂李湖 1519 4871 194 759 357 134 30 15 775 1014 149 447 298 209 89 17 79 拗花山 323 964 41 161 76 28 6 3 153 201325、 29 88 59 41 18 14 77 华东 314 927 40 157 74 28 6 3 148 193 28 85 57 40 17 15 81 外梁湖 602 1755 77 301 142 53 12 6 279 365 54 161 107 75 32 14 70 华山 300 963 38 150 71 26 6 3 153 200 29 88 59 41 18 15 75 洪山湖 369 1182 47 184 87 33 7 4 188 246 36 109 72 51 22 15 57 倪家堡 624 1876 79 312 147 55 12 6 299 390 5326、7 172 115 80 34 18 64 华光 378 1144 48 189 89 33 7 4 182 238 35 105 70 49 21 14 84 潘家陡 458 1401 58 229 108 40 9 4 223 292 43 129 86 60 26 16 81 西华瑶 666 2016 85 333 157 59 13 7 321 419 62 185 123 86 37 17 81 古里巷 305 930 39 152 72 27 6 3 148 194 28 85 57 40 17 17 73 禄泽 365 1160 47 182 86 32 7 4 185 241 327、35 106 71 50 21 15 70 驿亭 鲁溪闸 534 1665 68 267 126 47 10 5 265 346 51 153 102 71 31 14 77 新驿亭 257 1792 33 128 60 23 5 3 285 373 55 165 110 77 33 16 77 西陡门 376 1078 48 188 88 33 7 4 172 224 33 99 66 46 20 15 81 贾家 648 2044 83 324 152 57 13 6 325 425 63 188 125 88 38 16 70 五洲 428 1282 55 214 101 38 8 4 328、204 267 39 118 78 55 24 16 75 新横塘 554 1815 71 277 130 49 11 5 289 378 56 167 111 78 33 17 75 春晖 553 1466 70 276 130 49 11 5 233 305 45 135 90 63 27 14 79 袍江 320 992 41 160 75 28 6 3 158 206 30 91 61 42 18 15 77 杨溪 364 1133 46 182 86 32 7 4 180 236 35 104 69 49 21 12 81 杨梅 367 1165 47 183 86 32 7 4 1329、85 242 36 107 71 50 21 13 70 二都 348 1106 44 174 82 31 7 3 176 230 34 102 68 47 20 17 75 白马湖 631 2060 80 315 148 56 12 6 328 429 63 189 126 88 38 17 68 联桥 342 976 44 171 80 30 7 3 155 203 30 90 60 42 18 15 73 孝丰 164 569 21 82 39 14 3 2 91 118 17 52 35 24 10 14 64 马慢桥 237 685 30 118 56 21 5 2 109 143 330、21 63 42 29 13 16 86 小越 边墩 395 1043 50 197 93 35 8 4 166 217 32 96 64 45 19 16 70 小越湖 758 1886 97 379 178 67 15 7 300 392 58 173 115 81 35 17 77 峧里 384 921 49 192 90 34 8 4 147 192 28 85 56 39 17 14 84 岭南 340 827 43 170 80 30 7 3 132 172 25 76 51 35 15 15 81 孔家岙 155 390 20 77 36 14 3 2 62 81 12 36 2331、4 17 7 12 70 村镇名称 人口数 建设情况 基础设施现状 小组 户数 人口数 耕地（ha）建设用地（ha）宅基地（ha）建筑面积(万)教育设施现状 文体设施现状 医疗保健设施现状 市政基础设施现状 交通设施现状 公共空间 百官街道 岭光 6 316 1006 33.38 54.6 44.2 35.4 1初中 有1个1500平方米的文化活动中心，设臵了标准型室外篮球、羽毛球场 三村 3 390 1250 17.03 26.9 24.5 19.6 1幼儿园 有1个150平方的老年活动中心 有1个1500平方米的公园 一村 4 374 954 5 16.1 15.9 12.7 经济开发区（332、曹娥街道）朱山头 22 990 2613 185.1 55.9 40.9 32.7 没有规模的文体设施 娥一 5 450 1171 29.5 27.7 7.9 6.3 推进改水改厕；村环卫设施较完善 实现了路灯亮化、道路硬化 民丰 4 449 1061 25.1 33.9 1.3 1 有专职医务人员5名的卫生服务站 专职保洁人员从事经常性的清洁工作 原老街道大部分主道村委村委进行硬化，全村都安装好路灯 上沙 3 331 900 32.8 13.2 4.1 3.3 孝女庙 4 354 838 13.3 7.4 2.3 1.9 丰惠 祝家庄 9 880 2548 181.1 82.9 75.6 6333、0.5 有1个小学 东光 4 423 1290 78.1 33.3 30.3 24.2 西湖村 10 967 2610 262.4 17.3 14.7 11.7 梁湖 大库 3 341 1036 14.4 16.7 10.7 8.6 皂李湖 7 1519 4871 178.8 109.8 92.2 73.8 有1个小学，1个初级中学 有1个卫生院 有1个小型的农贸交易市场 拗花山 3 323 964 62.1 19.3 13.4 10.7 百江公路村前通过，水陆交通便利 华东 3 314 927 13.8 62.5 4.7 3.8 有2个小学 有1个文化站 外梁湖 6 602 1755 55.5 34.8 12.9 10.3 华山 3 300 963 31.4 16.5 3.4 2.7 有2个小学 有1个敬老院 有1个小型的农贸交易市场 洪山湖 4 369 1182 7.9 19.5 4