1、宋氏祖居概念性规划方案宋氏祖居概念性规划方案谨呈：海南中视集团谨呈：海南中视集团2010.052目录目录市场分析市场分析项目分析项目分析发展战略发展战略项目定位项目定位旅游产品规划旅游产品规划综合效益评估综合效益评估项目开发计划与模式项目开发计划与模式经济测算经济测算游憩模式设计游憩模式设计3中国旅游业正在进入国家战略体系，并将迎来新的中国旅游业正在进入国家战略体系，并将迎来新的黄金发展期。目前海南旅游收入全国排名落后，旅黄金发展期。目前海南旅游收入全国排名落后，旅游资源远未发挥正常潜力游资源远未发挥正常潜力,未来存在很强的改善空间未来存在很强的改善空间以上数据来源：中国社会科学院2009年旅2、游绿皮书数字旅游市场数字旅游市场1 11.021.02272721121120092009年已成为世界最大的国内旅游市场年已成为世界最大的国内旅游市场vsvs0909中国旅游总收中国旅游总收1.021.02万亿，海南万亿，海南211211亿亿20082008年海南旅游总收入排名中国年海南旅游总收入排名中国3131省直辖省直辖市第市第2727位位4海南国际旅游岛规划将成为海南旅游发展的历史契海南国际旅游岛规划将成为海南旅游发展的历史契机，推动海南旅游市场向全球化、高端化方向发展机，推动海南旅游市场向全球化、高端化方向发展海南“国际旅游岛”将具有以下基本特征海南“国际旅游岛”将具有以下基本特征旅游3、业成为海南经济发展主导产业国内外高端客户占绝对比重国际游客普遍实行免签证，进出顺畅旅游免税购物，方便优惠旅游吸引物丰富多元，接待设施品味高雅旅游管理、服务、营销与国际全面接轨海南“国际旅游岛”基本内涵定位为三新海南“国际旅游岛”基本内涵定位为三新新目标：建成一流的热带海岛度假村休闲胜地新体制：建立符合国际惯例的旅游发展体制新政策：“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游政策5由于缺乏重量级旅游产品，加上交通线路的制约，由于缺乏重量级旅游产品，加上交通线路的制约，导致文昌旅游在海南东线中，长期处于边缘化地位导致文昌旅游在海南东线中，长期处于边缘化地位08年东部五市旅游总收入比较(亿元)8.484、.49.5260.0290020406080100文昌琼海万宁海口三亚旅游总收入08年东部五市接待旅游人数(万人数)164.8270.35297.9603673.90200400600800文昌琼海万宁海口三亚接待旅游人数2008年海南省共接待国内外游客2060万人次，旅游总收入185亿元，文昌市分别占8%、5%，在海南东岸五市中排名最末位；海南东线是海南旅游的脊梁。以上数据来源：2009年海南省统计年鉴6海南航天城建设将成为文昌旅游发展的最大机遇，海南航天城建设将成为文昌旅游发展的最大机遇，其成功开发将颠覆海南东线现有旅游格局其成功开发将颠覆海南东线现有旅游格局航天城航天城预计火箭发射日最高5、接待预计火箭发射日最高接待1.21.2万人，航天万人，航天城的建设将为文昌市旅游业带来不可估城的建设将为文昌市旅游业带来不可估量的客源量的客源7文昌旅游规划为“海洋”与“人文”两条主线，滨文昌旅游规划为“海洋”与“人文”两条主线，滨海资源开发稳步推进，人文资源开发停滞不前海资源开发稳步推进，人文资源开发停滞不前海洋旅游包括七大滨海旅游区规划人文旅游区规划以山海休闲、山地度假为主的七星岭旅游区 名人历史旅游为主的昌洒-文教线路以邮轮、游艇、高端度假为主的木兰头-潮滩鼻旅游区热带农业观光体验的锦山-冯坡区以运动、康体为主的抱虎角旅游区侨乡文化主题的铺前古镇以国际生态为主的铜鼓岭旅游区潭牛运动休闲体6、验区以航天观光、科普为主的航天公园城市历史文化为主的文城镇和侨乡文化为主的会文镇以生态观光、椰林度假为主的环八门湾旅游区以温泉、滨海度假为主的冯家湾旅游区8作为华侨之乡、名人之乡、将军之乡，人文资源是作为华侨之乡、名人之乡、将军之乡，人文资源是文昌旅游最大的比较优势，文昌旅游业呼唤能代表文昌旅游最大的比较优势，文昌旅游业呼唤能代表文昌人文精神的文化性旅游龙头项目文昌人文精神的文化性旅游龙头项目与三亚相比，文昌的滨海资源没有优势人文资源，是文昌旅游比较优势，也是旅游开发的重要依托。城市景观类型文昌三亚海口自然景观月亮湾、铜鼓岭东郊椰林、木兰湾三亚湾、大东海、海坡、亚龙湾海底村庄火山口公园白石溪建7、筑景观斗柄塔、约亭京润珍珠文化馆三亚南端点火台万绿园、热带海洋世界动植物景观八门湾红树林三亚珊瑚礁自然保护区天涯热带海洋动物园海南鹿场、东寨港红树林自然保护区人文资源宋氏祖居、孔庙、陈策将军祖居、溪北书院、张云逸将军纪念馆三亚南山佛教文化、西沙海战烈士陵园冯白驹故居五公祠冼夫人纪念馆9目录目录市场分析市场分析项目分析项目分析发展战略发展战略项目定位项目定位旅游产品规划旅游产品规划综合效益评估综合效益评估项目开发计划与模式项目开发计划与模式经济测算经济测算游憩模式设计游憩模式设计10项目区位：项目区位优越，周边项目区位：项目区位优越，周边2020公里范围内几公里范围内几乎集中了文昌市最重要的旅游8、资源乎集中了文昌市最重要的旅游资源“宋庆龄故居”宋庆龄故居”位于文昌市中部昌洒镇西南，东距东部海岸10公里，距铜鼓岭15公里；南距航天城16公里，文昌市区20公里；西距海文高速15公里；北距海口市60公里。至海口市区至海口市区6060公里公里至高速至高速1515公里公里1515公里公里航天城航天城1616公里公里文昌市区文昌市区2020公里公里11项目交通：项目紧临项目交通：项目紧临203203省道，规划中的两桥一路、省道，规划中的两桥一路、东环铁路使项目到达周边各景点十分畅顺东环铁路使项目到达周边各景点十分畅顺滨海快速路滨海快速路东环铁路东环铁路海文高速海文高速S203S203交通路网示意图9、交通路网示意图清澜大桥清澜大桥铺前大桥铺前大桥铜鼓岭铜鼓岭航天城航天城东郊椰林东郊椰林八门湾八门湾抱虎角抱虎角12典型的乡村生态资源，地势平坦，缺少特色与个性，典型的乡村生态资源，地势平坦，缺少特色与个性，须通过人工造景的方式达到旅游观光条件须通过人工造景的方式达到旅游观光条件周边环境分析13宋氏祖居纪念馆于宋氏祖居纪念馆于19861986年建成，占地年建成，占地100100亩，内容亩，内容包括“宋氏祖居展览区”和“宋庆龄生平陈列馆”包括“宋氏祖居展览区”和“宋庆龄生平陈列馆”两部分两部分纪念馆除了展示宋耀如的青少年时代背景和宋庆龄生平事迹外，也承担展示宋氏家族历史、纪念宋氏家族的任务。建筑思10、路侧重于政治宣传，对于一些不利于当时政治环境的历史资料，避而不谈，不能还原历史真相祖居现状分析14建筑布局局促，简陋粗糙，馆内设施装修陈旧老化，建筑布局局促，简陋粗糙，馆内设施装修陈旧老化，与宋氏家族在海内外的影响力及家族显赫地位极不与宋氏家族在海内外的影响力及家族显赫地位极不相称相称祖居现状分析原展馆展出形式、功能单一落后，展示工具和手段停留在文字和图片时代由于过于侧重政治宣传，忽视了宋氏家族本身内在文化价值、精神价值，从而也忽视了其作为旅游文化产品的内在经济价值15原馆已不适应当前海南经济文化的发展需要，建立原馆已不适应当前海南经济文化的发展需要，建立一个全新的、与世界名人故居接轨的“宋氏11、祖居”一个全新的、与世界名人故居接轨的“宋氏祖居”势在必行！势在必行！祖居现状分析1、促进两岸交流、祖国统一2、具有海外、两岸关系的沟通桥梁作用3、宋氏家族所展示的现代思想，对构建当代文化思想有着深远意义4、体现文昌人文资源比较优势宋氏祖居宋氏祖居重建意义重建意义16宋氏祖居作为旅游目的地价值评估宋氏祖居作为旅游目的地价值评估评价综合层评价综合层分值分值评价项目层评价项目层分值分值评价因子层评价因子层分值分值宋氏祖居宋氏祖居东郊椰林东郊椰林铜鼓岭铜鼓岭航天城航天城资源价值资源价值7272观赏特征观赏特征4444愉悦感愉悦感20204 4141417171818奇特感奇特感12122 27 7912、 91111完整度完整度12123 3101010101010科学价值科学价值8 8科学考察科学考察3 31 11 11 13 3科普教育科普教育5 53 32 22 24 4文化价值文化价值2020历史文化历史文化9 96 61 11 11 1宗教朝拜宗教朝拜4 40 00 00 00 0休养娱乐休养娱乐7 71 15 56 66 6景点规模景点规模1616景点地域组合景点地域组合9 91 13 35 56 6旅游环境容量旅游环境容量7 72 23 35 56 6旅游条件旅游条件1212交通通讯交通通讯6 6便捷性便捷性3 33 33 33 33 3安全可靠安全可靠2 22 22 22 2213、 2费用费用1 11 11 11 11 1饮食饮食3 30 02 22 22 2旅游商品旅游商品1 10 01 11 11 1导游服务导游服务1 11 11 11 11 1人员素质人员素质1 11 11 11 11 1合计合计1001001001003232575767677676基于层次分析法的项目资源评价基于层次分析法的项目资源评价17旅游评估前提条件：旅游评估前提条件：1、假设宋氏祖居维持目前状态不变；2、航天城、铜鼓岭按规划蓝图评估；旅游价值评估结论旅游价值评估结论2 2、旅游价值远远低于周边竞争对手，缺乏竞争力、旅游价值远远低于周边竞争对手，缺乏竞争力3 3、宋氏祖居凭借政治影响力闻14、名海内，但作为旅游产品开发，、宋氏祖居凭借政治影响力闻名海内，但作为旅游产品开发，经济价值受限，经济价值受限，面临发展瓶颈！面临发展瓶颈！1 1、人文价值未充分挖掘，景观价值严重匮乏，旅游功能不足、人文价值未充分挖掘，景观价值严重匮乏，旅游功能不足18宋氏祖居作为旅游开发的瓶颈分析宋氏祖居作为旅游开发的瓶颈分析一个成功的旅游景区应具备的功能体系一个成功的旅游景区应具备的功能体系吃吃住住游游娱娱购购行行在六大旅游功能体系中，在六大旅游功能体系中，仅仅只是门票收入，游客逗留时间大多不超过仅仅只是门票收入，游客逗留时间大多不超过2 2小时小时无法产生关联性消费，也就无从带动当地旅游经济的发展无法产生15、关联性消费，也就无从带动当地旅游经济的发展直接后果由于政治因素及社会舆论，不便于在景点内部规划大量的娱乐休闲设施，从而也由于政治因素及社会舆论，不便于在景点内部规划大量的娱乐休闲设施，从而也阻碍了旅游消费链的形成与健全阻碍了旅游消费链的形成与健全深层原因分析19项目分析结论项目分析结论“宋氏祖居”是文昌影响力最大的人文旅游资源，在国内外拥有巨大的影响力，是文昌作为名人之乡、华侨之乡的集中体现。“宋氏祖居”开发意义重大，如果打造合适，必将成为文昌走向世界的旅游名片，其形象价值远远超越航天城、铜鼓岭等景区然而，受当今国内政治气候影响，宋氏祖居如果单独作为景区开发，其经济价值难以实现，面临发展瓶颈，16、如何突破瓶颈将成为“宋如何突破瓶颈将成为“宋氏祖居”成功开发的关键？氏祖居”成功开发的关键？20目录目录市场分析市场分析项目分析项目分析发展战略发展战略项目定位项目定位旅游产品规划旅游产品规划综合效益评估综合效益评估项目开发计划与模式项目开发计划与模式经济测算经济测算游憩模式设计游憩模式设计21如何突破瓶颈制约，带动当地旅游经济发展？如何突破瓶颈制约，带动当地旅游经济发展？赋予景观价值，体验价值，形成观光优势赋予景观价值，体验价值，形成观光优势运用迂回战术，构建完整的旅游消费体系运用迂回战术，构建完整的旅游消费体系完善人文价值，强化知识与教育功能完善人文价值，强化知识与教育功能1 1战略原则战17、略原则2 23 3221 1、如何赋予景观价值、体验价值，形成观光优势？、如何赋予景观价值、体验价值，形成观光优势？借鉴世界名人故居的发展思路借鉴世界名人故居的发展思路CASECASE：美国：美国华盛顿故居华盛顿故居23华盛顿故居：弗农山庄华盛顿故居：弗农山庄弗农山庄，乔治华盛顿的故居，位于华盛顿特区以南24公里，拥有8000多英亩的土地，那里树木茂盛，环境优美。华盛顿曾自信的认为：“在美国没有任何一个庄园比我这个庄园更好了”华盛顿故居是美国人心目中除了白宫之外，最具最具历史意义的“圣地”。历史意义的“圣地”。美国总统有时也会在弗农山庄接待外国元首。由此可见“弗农山庄”在美国的重要地位24正门18、接待中心的铜像博物馆腊像故居远景25羊群在波托马克河边的草地上吃草，人们在山庄里放牧耕作，情景就好像乔治.华盛顿和他的妻子玛莎住在那里时一样。进入弗农山庄，就仿佛回到了进入弗农山庄，就仿佛回到了1818世纪世纪故居后门宽阔的波托马可河放牛场花园里的舞者26不仅展现不仅展现1818世纪的建筑风格，同时也展现世纪的建筑风格，同时也展现1818世纪世纪的生活情趣的生活情趣弗农山庄有间个性化的旅馆，所有房间都带殖民风格，并配有殖民地时期装束的仆人，同时还提供美国早期的烹饪食品27随处可见身着古装的人们在辛勤地劳动着，进行随处可见身着古装的人们在辛勤地劳动着，进行种植和烹饪演示，漫步其间，仿佛生活在外国19、小种植和烹饪演示，漫步其间，仿佛生活在外国小说中说中身着古装的都是附近大学的学生，利用暑假来这里当志愿者，体验生活28山庄布局整齐，观赏性强，一片宽阔的大草坪居中，山庄布局整齐，观赏性强，一片宽阔的大草坪居中，路旁有各种果树，传说多为华盛顿亲手所植路旁有各种果树，传说多为华盛顿亲手所植在主建筑左右，匀称地分布着多幢不同用途的单层小屋，有仆人房、厨房、园丁房、奴隶住址、花房、织布房、洗衣房、熏制室、制盐室、车库、马房、角谷仓、大片的种植园、农场主创新示范区、码头、奴隶纪念碑及华盛顿之墓。29弗农山庄之所以如此吸引世界游客，除了华盛顿本弗农山庄之所以如此吸引世界游客，除了华盛顿本人的巨大影响力外，20、还在于具备了观赏价值、娱乐人的巨大影响力外，还在于具备了观赏价值、娱乐休闲等体验价值休闲等体验价值30华盛顿故居对宋氏祖居的发展借鉴华盛顿故居对宋氏祖居的发展借鉴1 1、以庄园的形式出现，展现名人生活时代的乡村风情、以庄园的形式出现，展现名人生活时代的乡村风情2 2、在建筑特色、文化风格上保留名人生活年代特点、在建筑特色、文化风格上保留名人生活年代特点3 3、重视对名人生活年代生活情趣展示，侧重于“文化”、重视对名人生活年代生活情趣展示，侧重于“文化”体体验，而不是单纯强调物理属性验，而不是单纯强调物理属性5 5、弱化政治性，强调观赏性、体验性，但又不刻意而为，似、弱化政治性，强调观赏性、体验21、性，但又不刻意而为，似乎自然天成乎自然天成4 4、功能复合化，不仅仅是观光体验，同时融入了会议接待、功能复合化，不仅仅是观光体验，同时融入了会议接待、餐饮等功能餐饮等功能31深度发掘、延展宋氏家族的精神价值深度发掘、延展宋氏家族的精神价值2 2、如何完善人文价值，强化知识与教育功能？、如何完善人文价值，强化知识与教育功能？故人已去，但精神不朽！故人已去，但精神不朽！32如何发掘及延展宋氏家族的精神价值？如何发掘及延展宋氏家族的精神价值？1 1重建现代化的宋氏家族纪念馆、宋氏家族研究中心重建现代化的宋氏家族纪念馆、宋氏家族研究中心3 3修建文昌将军纪念馆修建文昌将军纪念馆展现宋氏家族的爱展现宋氏22、家族的爱国精神，自由、民国精神，自由、民主、进步的价值观主、进步的价值观同时展现文昌同时展现文昌100100多位将军的抗战事迹多位将军的抗战事迹4 4组织成立华人论坛组织成立华人论坛延续宋氏家族沟通延续宋氏家族沟通海内外、两岸华人海内外、两岸华人的桥梁作用的桥梁作用5 5修建基督教堂修建基督教堂尊重宋氏家族的基尊重宋氏家族的基督信仰督信仰宋庆龄基金会分支机构宋庆龄基金会分支机构2 2修建华侨纪念馆修建华侨纪念馆6 633如何发掘及延展宋氏家族的精神价值？如何发掘及延展宋氏家族的精神价值？采用现代化多媒体、视听展示技术采用现代化多媒体、视听展示技术宏伟大气的建筑群、雍容华贵的园林景观宏伟大气的建23、筑群、雍容华贵的园林景观+再现一代传奇家族的“伟大再现一代传奇家族的“伟大精神”及显赫辉煌的家族地精神”及显赫辉煌的家族地位位重点宣传宋氏家族爱国、民主进步的思想与追求重点宣传宋氏家族爱国、民主进步的思想与追求343 3、如何运用迂回战术，构建完整的旅游消费体系？、如何运用迂回战术，构建完整的旅游消费体系？引入旅游产品组合理念引入旅游产品组合理念宋氏祖居宋氏祖居+？（周边引入新景点）（周边引入新景点）=昌洒旅游景区昌洒旅游景区利用宋氏祖居的名气与影响力利用宋氏祖居的名气与影响力利用新景点提供娱乐休闲配套利用新景点提供娱乐休闲配套形成合力形成合力35如何引入新景点与宋氏祖居形成产品组合效应？如何24、引入新景点与宋氏祖居形成产品组合效应？新景点应具备以下条件新景点应具备以下条件紧扣“文化”旅游主题紧扣“文化”旅游主题体现地块的文脉特点体现地块的文脉特点位置毗邻宋氏祖居位置毗邻宋氏祖居理由理由与宋氏祖居合力构筑文昌人文与宋氏祖居合力构筑文昌人文旅游优势旅游优势结合地脉、文脉的景点更加富结合地脉、文脉的景点更加富有生命力有生命力便于实现资源的共享便于实现资源的共享36目录目录市场分析市场分析项目分析项目分析发展战略发展战略项目定位项目定位旅游产品规划旅游产品规划综合效益评估综合效益评估项目开发计划与模式项目开发计划与模式经济测算经济测算游憩模式设计游憩模式设计37产品组合定位产品组合定位宋氏纪25、念园宋氏纪念园宋氏名园宋氏名园+产品组合产品组合定位诠释定位诠释承担宋氏家族纪念功能，保承担宋氏家族纪念功能，保持政治严肃性持政治严肃性借势宋氏家族影响力，打造借势宋氏家族影响力，打造以“文化”为核心主题的旅以“文化”为核心主题的旅游景区游景区为了与原宋氏祖居有所区别，建议新建宋氏祖居命名为：宋氏纪念园为了承袭地脉，宋氏纪念园旁引入的新景区建议命名为：宋氏名园宋氏纪念园与宋氏名园，既相互独立，又相互关联，既起到了纪念作用，保持了政治上的严肃性，又完善了旅游消费六大基本功能38旅游功能定位旅游功能定位旅游功能体系旅游功能体系历史教育历史教育文化体验文化体验影视拍摄影视拍摄休闲娱乐休闲娱乐美食品尝26、美食品尝生态观光生态观光会议接待会议接待蜜月度假蜜月度假39项目发展目标定位项目发展目标定位打造中国名人故居的典范作为文昌走向世界的旅游名片作为海内外、两岸关系的沟通桥梁作为文昌120万华侨的精神家园作为构建文昌未来发展的精神动力打造成海南最佳的人文度假胜地改变文昌人文旅游的弱势格局成为文昌人文旅游的扛鼎之作40旅游客源定位旅游客源定位一级市场一级市场二级市场二级市场三级市场三级市场1 1国内外具有较高经济收入及文化层次的旅国内外具有较高经济收入及文化层次的旅游度假及观光客户游度假及观光客户2台海两岸政要人士，国内政府机关公务员、台海两岸政要人士，国内政府机关公务员、相关协会成员、学生团体组织27、参观相关协会成员、学生团体组织参观3 3海外华侨、相关纪念团体海外华侨、相关纪念团体41形象定位形象定位两者在形象上既有独立性又有关联性：两者在形象上既有独立性又有关联性：宋氏纪念园宋氏纪念园宋氏名园宋氏名园中国最具观赏价值的名人故居中国最具观赏价值的名人故居精神盛宴，文化之旅精神盛宴，文化之旅为了强化宋氏名园与宋氏祖居的关联性，建议在形象包装方面采用宋氏家族核心人物及关联人物姓名、字号命名景点及道路，如美龄湖、霭龄街、中山路等42目录目录市场分析市场分析项目分析项目分析发展战略发展战略项目定位项目定位旅游产品规划旅游产品规划综合效益评估综合效益评估项目开发计划与模式项目开发计划与模式经济测算28、经济测算游憩模式设计游憩模式设计43旅游产品规划旅游产品规划宋氏纪念园宋氏纪念园宋氏名园宋氏名园44总体策划思路总体策划思路借鉴“华盛顿”故居的规划思想借鉴“华盛顿”故居的规划思想以庄园形式出现以庄园形式出现中西结中西结合的合的建筑风建筑风格格园林风园林风格格场景化场景化展示文化情调展示文化情调弱化政治性，弱化政治性，增强观光体验性增强观光体验性目的：赋予观赏价值、体验价值目的：赋予观赏价值、体验价值展现宋氏家族曾经显赫的家族地位体现宋氏家族中西合璧的文化特点再现宋氏家族鼎盛时期“民国时代”文化特点增加游客的参与性，增强游览价值45“宋氏纪念园”总体规划宋氏纪念园”总体规划功能分区功能细分风格29、特点占地面积（亩）（指导性）宫殿式主建筑群区宋氏家族纪念馆中西结合的建筑特点（民国时期的建筑特点）80宋氏家族研究中心文昌将军纪念馆宋庆龄基金分支机构华侨纪念馆华人论坛园林景区西方园林风格500名人生活展示区宋氏家族故居复制上海宋庆龄故居30农舍、猪圈、牛圈等体现中西结合的乡村风格100教堂欧式风格30生态农区（农田、森林、果园）原农业用地尽量保留150保留区宋氏祖居（保留）100配套服务区庄园小旅馆建筑、服务、饮食均体现民国时期特色50合计合计1040104046分区策划详述分区策划详述1 1：宫殿式主建筑群区宫殿式主建筑群区功能细分功能细分策划思想策划思想宋氏家族纪念馆宋氏家族纪念馆采用现30、代化、多媒体手段展示宋氏家族的辉煌与贡献，制作“宋氏家族”纪念片，着重于精神内涵、文化内涵的发掘宋氏家族研究中心宋氏家族研究中心大力弘扬宋氏家族的革命精神和现代思想，对于当前的文化建设也有着重要的推动作用华人论坛华人论坛作为宋氏家族“沟通桥梁精神价值”的延展，通过华人论坛，与全世界华人共同商讨中华民族的伟大复兴！文昌将军纪念馆文昌将军纪念馆表现文昌将军的抗战事迹，体现文昌作为“将军之乡”的文脉华侨纪念馆华侨纪念馆宋氏家族是华侨杰出代表，在此建立华侨纪念馆以纪念华人海外奋斗艰辛历程，及回国建设祖国的民族情结宋庆龄基金会分支机构宋庆龄基金会分支机构宋庆龄基金会致力于少年儿童事业。可通过基金会实现两31、岸、海内的沟通、交流、合作47主建筑群规划可借鉴“邱吉尔庄园”主建筑群规划可借鉴“邱吉尔庄园”以布兰姆宫为轴心的庞大宫殿式建筑群是丘吉尔庄园的中心，在这个雕塑的富丽堂皇的宫殿之外，是草场、湖泊世界文化遗产之一世界文化遗产之一48邱吉尔庄园景观邱吉尔庄园景观49中西建筑风格结合，是民国时期（中西建筑风格结合，是民国时期（19121912-19491949）最）最重要的建筑风格重要的建筑风格50采用西式园林，局部可适当融入部分中式元素，利用西式园林的恢弘仪式感，强调宋氏纪念园的庄严肃穆性，表现宋氏家族曾经显赫的家族地位分区策划详述分区策划详述2 2：园林景区园林景区51庄园园景必须具备一流的观赏价32、值庄园园景必须具备一流的观赏价值且要符合当地的植被特点且要符合当地的植被特点园林景观对于促进宋氏纪念园旅游价值起到至关重园林景观对于促进宋氏纪念园旅游价值起到至关重要的作用，建议聘请国际大师设计要的作用，建议聘请国际大师设计52优美的园林景观不仅可以增加游客的愉悦感，还可优美的园林景观不仅可以增加游客的愉悦感，还可以吸引众多电影剧组选取宋氏纪念园作为拍摄地点以吸引众多电影剧组选取宋氏纪念园作为拍摄地点庄园园景要体现雍容华贵的气质庄园园景要体现雍容华贵的气质53优美的园林景观对于提升周边酒店档次及吸引酒店优美的园林景观对于提升周边酒店档次及吸引酒店客源起到重要的作用客源起到重要的作用右图为：意大33、利埃斯特庄园酒店，被福布斯旅行家评为年的世界最佳酒店埃斯特庄园能获此殊荣，首先得益于酒店周围优美的自然环境埃斯特庄园迎接过无数电影和音乐明星，如施瓦辛格、史泰龙、麦当娜等优美的风光同样吸引了很多电影剧组选取埃斯特庄园作为拍摄地点54分区策划详述分区策划详述3 3：名人生活区展示名人生活区展示“移植复制”移植复制”宋庆龄上海故居宋庆龄上海故居55按西方庄园的规划模式，在庄园内部规划教堂、农舍、按西方庄园的规划模式，在庄园内部规划教堂、农舍、放牛场、牛圈、猪圈等，使场景富于生活气息、文化放牛场、牛圈、猪圈等，使场景富于生活气息、文化气息气息56由于原祖居是在祖居真实基础上复原修建的，具有一定的历史34、意义，建议保留分区策划详述分区策划详述4 4：对原“宋氏祖居”予以保留对原“宋氏祖居”予以保留57在庄园内部规划一个别具特色的庄园小旅馆，在建筑风格上、服务上、饮食上均体现宋氏家族鼎盛时期的民国风情分区策划详述分区策划详述5 5：配套服务区配套服务区58目的：保护基本农田丰富旅游内容方便游客体验田园风光解决农民就业分区策划详述分区策划详述6 6：生态农业区生态农业区59旅游产品规划旅游产品规划宋氏纪念园宋氏纪念园宋氏名园宋氏名园6062“宋氏名园”总体规划（二）宋氏名园”总体规划（二）功能分区功能细分功能定位占地面积（亩）指导性酒店五星级酒店面向中高端游客80超五星级酒店（别墅式）小型奢华酒店35、，兼“国宾馆”功能150四星级酒店面向中端游客60外部商业街唐人街区以餐饮为主，集合中外美食60内部商业街商业街满足游客多元化消费需求30居住区高尚居住区别墅、洋房、小高层2000风情小镇洋房、小高层500生态农业区（保护基本农田）满足乡村生态游200合计5610631 1、文化表演区：、文化表演区：以小剧院、露天剧场为载体，发以小剧院、露天剧场为载体，发挥中视文化运营优势，通过文化产业打造，形成差挥中视文化运营优势，通过文化产业打造，形成差异化竞争优势异化竞争优势发挥中视集团的文发挥中视集团的文化企业优势化企业优势打造打造文化产业文化产业形成完整的形成完整的文化产业链文化产业链达到旅游达到旅36、游竞争优势竞争优势专业的文化专业的文化运营商运营商包括文化创意、文化展览、文化设施、文化机构、文艺演出等多个支点，通过整合剧场演出、节庆活动、创意作品等形成文化特色完整的文化产业链包括：创意、研发、设计、制造、展览、交易、编导、演出让游客消费精神让游客消费精神文化产品，形成文化产品，形成竞争差异化，吸竞争差异化，吸引周边客流引周边客流策划思路策划思路分区规划64漓江山水剧场：印象刘三姐，漓江山水剧场：印象刘三姐，0303年年1010月试演，至月试演，至0606年年8 8月，门票收入已达月，门票收入已达79007900万元万元案例案例1 1：印象刘三姐：印象刘三姐65华侨城创作了大批文艺作品，各37、景区累计演出近华侨城创作了大批文艺作品，各景区累计演出近5 5万场次，接待观众近万场次，接待观众近70007000万人次万人次目前华侨城有2000多名专业演职人员和20个千人以上的大剧场，平均排一场节目可以演出1500场案例案例2 2：华侨城：华侨城66赌城拉斯维加斯一直以来就和各色精彩演出和大赌城拉斯维加斯一直以来就和各色精彩演出和大牌艺人们紧密联系在了一起，这里有着各色各样牌艺人们紧密联系在了一起，这里有着各色各样的精彩演出，让游客流连忘返的精彩演出，让游客流连忘返演出类型：演出类型：歌舞表演歌剧水下舞蹈魔术表演马戏团表演杂技表演巨星演唱会模仿秀表演溜冰表演成人秀表演其它时尚表演水下芭蕾水38、下芭蕾案例案例3 3：拉斯维加斯：拉斯维加斯67中视将整合国内外优秀的导演、剧作家，以原创歌中视将整合国内外优秀的导演、剧作家，以原创歌舞表演及其它形式的时尚演出，让中外游客体验精舞表演及其它形式的时尚演出，让中外游客体验精彩纷呈的艺术文化彩纷呈的艺术文化节目类型包括：节目类型包括：歌剧类：歌剧类：比如反映海南本地文化的黄道婆、红色娘子军等杂艺类：杂艺类：马戏团、杂艺、魔术、溜冰表演时尚类：时尚类：上装秀、时装秀等演唱类：演唱类：歌星演唱会68项目利用夜间文艺、时尚表演优势吸引周边过夜人群，项目利用夜间文艺、时尚表演优势吸引周边过夜人群，对餐饮业、酒店业发展将起到积极促进作用对餐饮业、酒店业发39、展将起到积极促进作用项目最大的竞争威胁：来自“海”项目最大的竞争威胁：来自“海”项目最大的劣势：不能瞰“海”项目最大的劣势：不能瞰“海”“海”是项目最海”是项目最大缺憾大缺憾利用夜晚节目表演、美食优势弥补利用夜晚节目表演、美食优势弥补692 2、文化展示区：、文化展示区：分为世界之窗、艺术家园、华侨分为世界之窗、艺术家园、华侨新村三部分新村三部分世界之窗世界之窗功能细分功能细分艺术家园艺术家园华侨新村华侨新村定位定位展示世界各民族民居（含室内装饰）建筑艺术兼酒店功能展示绘画、雕塑、书法、手工艺艺术一方面展示华侨建筑、民俗文化一方面作为文昌华侨回乡探亲居所70世界之窗：集合世界经典民居建筑，供游40、客参观的世界之窗：集合世界经典民居建筑，供游客参观的同时，可兼酒店功能同时，可兼酒店功能广东客家园楼广东客家园楼白族民居白族民居瑞士民居瑞士民居71捷克民居捷克民居芬兰民居芬兰民居斐济民居斐济民居蒙古包蒙古包72艺术家园艺术家园绘画区绘画区雕塑区雕塑区手工艺区手工艺区书法区书法区艺术家园：分为四大主题分区艺术家园：分为四大主题分区以低廉租金吸引世界各地的艺术人士，打造成艺术家的梦想家园，在这里，他们可以展示艺术才华四大分区中以绘画、雕塑为主，书法、手工艺为辅73华侨新村：借鉴广东开平碉楼形成思路，为文昌华侨新村：借鉴广东开平碉楼形成思路，为文昌华侨提供“定制式别墅”华侨提供“定制式别墅”碉楼历41、史：开平碉楼是20世纪30年代归回华侨结合中西特色建筑的房屋，0707年被评为世界文化遗产年被评为世界文化遗产运作模式：将土地切块提供给华侨建房，设计方案由开发商及政府共同审核743 3、文化学习区：、文化学习区：宋庆龄国际学院宋庆龄国际学院文化、旅游、教育相结合，带有培训性质的新型学院定位定位授课对象授课对象以女性、中老年人为主，商务男性、少年儿童为辅助办学模式办学模式与国内知名学校联办，如清华、北大、人民大学、中山大学等授课模式授课模式面授，按专业性质不同，每期授课数月至1年不等，每月授课数天认证认证由联办名校认证师资力量师资力量聘请国内外资深专家、文化学者、教育精英、社会精英授课75根据42、学员类型设置实用型专业根据学员类型设置实用型专业婚姻家庭、女性心理、亲子教育、理财、养生、气质礼仪、穿衣用色、化装与发型、形体塑造、形象设计、艺术鉴赏等女性女性学员类型学员类型授课内容授课内容健康养生、老年心理、医学知识、老年社交、绘画、书法、舞蹈、老年运动、宗教信仰等中老年人中老年人商务谈判、企业管理、运动课程、商务礼仪等商务男性商务男性主要以夏令营形式存在，组织开展富有教育意义的活动与课程少年儿童少年儿童76案例：大唐芙蓉园案例：大唐芙蓉园曲江尔雅女子游学院曲江尔雅女子游学院学院定位：学院定位：集体验与参与性为一体，开创文化、旅游、教育相结合的新型教学模式的游学院。办学模式：办学模式：由中43、国人民大学中国人民大学和西安曲江文化旅游（集团）有限公司联合主办师资力量：师资力量：聘请以徐庆平（徐悲鸿大师之子）为代表的专家教授30人办学目标办学目标：塑造3F女性：有趣、无畏、富有女人味三种品质于一身的全能型女人授课方式：授课方式：面授，每期课程历时8个月，每月授课4天每期课程历时8个月，课时：256个课时（每课时40分钟）证书颁发：证书颁发：中国人民大学艺术学院颁发结业证书77其它办学形式也在考虑范围内其它办学形式也在考虑范围内A A方案：宋庆龄女子大学方案：宋庆龄女子大学引进美国威斯里安女子学校，作为其分校，面向全国招生引进美国威斯里安女子学校，作为其分校，面向全国招生美式教育、全英文44、教育作为吸引生源的亮点美式教育、全英文教育作为吸引生源的亮点B B方案：国内高等院校分校（宋庆龄分校）方案：国内高等院校分校（宋庆龄分校）可行性优于方案可行性优于方案A A，但生源吸引力相对不足，但生源吸引力相对不足784 4、对外综合配套区：、对外综合配套区：唐人街区唐人街区以餐饮为主，让游客体验中外以餐饮为主，让游客体验中外美食文化精髓美食文化精髓795 5、运动休闲区：、运动休闲区：高尔夫、马术俱乐部、运动会所、高尔夫、马术俱乐部、运动会所、美龄湖美龄湖运动消费迎合海南未来高端化趋势运动主题选择与宋氏庄园所强调的雍容华贵气质相一致，以“奢华高尚休闲动动”为主；高尔夫、马术、钓鱼、斯诺克等45、被广泛列为贵族运动806 6、酒店规划：、酒店规划：规划三家五星级酒店、一家四星级规划三家五星级酒店、一家四星级酒，引进国际知名酒店管理公司酒，引进国际知名酒店管理公司酒店定位酒店定位特色特色规模要求规模要求位置、景观要求位置、景观要求奢华小酒店（兼国宾馆功能）个性、奢华、以别墅为主，南洋风格150间客房宋氏纪念园园景、高尔夫景、湖景国际五星级酒店欧式风格500间客房宋氏纪念园园景、高尔夫景、湖景世界之窗酒店（预备）风格各异视市场待定个性化建筑，注重体验性四星级酒店民国风情500间客房布置在外围总接待能力11201.3=1456（人以上）注：每间客房按平均1.3个床位计81“奢华小酒店”：奢华46、小酒店”：发源地西方，是市场中一类较为特殊的酒店定位，是高是高端市场的补缺者。端市场的补缺者。其产生的根源在于西方顾客厌倦了毫无特色的标准化产品，而愿意为差异化的、个性化的产品支付更高的价格。奢华小酒店以情调、氛围、个性化服务取胜重点介绍：重点介绍：奢华小酒店，奢华小酒店，南洋风格，兼“国宾馆功能”南洋风格，兼“国宾馆功能”82经营主题走主题养生线路，提供住宿、餐饮、娱乐、经营主题走主题养生线路，提供住宿、餐饮、娱乐、高端会议、蜜月、私人聚会等服务高端会议、蜜月、私人聚会等服务奢华小酒店的赢利能力相当可观。泰国有家奢华小酒店Chiva Som，以泰式SPA为主题，仅仅57个房间一年营业收入接近47、1.5亿人民币837 7、内部商业街区：、内部商业街区：是景区内部消费及交流场所是景区内部消费及交流场所沿水景及园林剧场布置，连接中心广场沿水景及园林剧场布置，连接中心广场游客可以一边品咖啡，一边赏节目游客可以一边品咖啡，一边赏节目848 8、居住区：、居住区：通过旅游景区打造，促进旅游地产开通过旅游景区打造，促进旅游地产开发，将昌洒镇打造成闻名国内外的旅游风情小镇发，将昌洒镇打造成闻名国内外的旅游风情小镇坎昆原是一座只有300多人的僻静渔村，1972年墨西哥政府投资3.5亿美元建设旅游区和自由贸易中心，重点发展旅游业目前城市人口已发展达到100万，2002年接待游客游客300300多万多万，48、旅游，旅游外汇收入外汇收入3232亿美元亿美元国外旅游度假区发展案例国外旅游度假区发展案例坎昆坎昆85坎昆的成功模式与文昌城市发展有相近之处，其发坎昆的成功模式与文昌城市发展有相近之处，其发展历程值得借鉴，因此我们须以前瞻性眼光、城市展历程值得借鉴，因此我们须以前瞻性眼光、城市运营高度运作项目运营高度运作项目成功模式：“自然资源成功模式：“自然资源+人文资源”驱动人文资源”驱动先期投入建设先期投入建设2222座旅馆座旅馆基于优势自然资源，先期投入启动旅基于优势自然资源，先期投入启动旅游游南北首脑会议南北首脑会议高等级会议提升知名度，扩大旅游高等级会议提升知名度，扩大旅游玛雅世界玛雅世界+旅游规49、划旅游规划开发历史人文资源，开发旅游新空间开发历史人文资源，开发旅游新空间86在以旅游为增长引擎的区域发展模式带动下，文昌在以旅游为增长引擎的区域发展模式带动下，文昌未来极有可能形成“多组团松散型”中等规模旅游未来极有可能形成“多组团松散型”中等规模旅游城市城市组团组团1 1组团组团4 4组团组团3 3主城区主城区组团组团2 2滨海资源向人文资源推进滨海资源向人文资源推进滨海资源人文资源87目录目录市场分析市场分析项目分析项目分析发展战略发展战略项目定位项目定位旅游产品规划旅游产品规划综合效益评估综合效益评估项目开发计划与模式项目开发计划与模式经济测算经济测算游憩模式设计游憩模式设计88游憩模50、式设计游憩模式设计游憩方式设计游憩方式设计游线组织设计游线组织设计89项目游憩方式设计围绕旅游消费六大要素展开，以项目游憩方式设计围绕旅游消费六大要素展开，以文化消费为核心文化消费为核心行行内部交通工具：内部交通工具：电瓶车、专线中巴、小游艇、木船；外部交通工具：外部交通工具：旅游专线大巴、对外接待越野车队食食内外共享：内外共享：唐人街区汇聚中外美食内部专享：内部专享：内部商业街区酒吧、咖啡厅等，酒店内部特色餐饮住住项目规划三家五星级酒店、一家四星级酒店，可提供2000以上床位赏赏宋氏纪念园、美龄湖湖景、世界之窗及华侨新村建筑景观、乡村生态景观、高尔夫景、艺术村艺术作品欣赏娱娱歌舞、歌剧欣赏；51、高尔夫、马术、钓鱼、划船、游泳、斯诺克、自行车等休闲运动；酒店内部SPA、KTV、私人影院等娱乐休闲方式购购艺术村艺术作品、海南当地旅游特色产品90最大的创新在于创造了“游最大的创新在于创造了“游学”模式学”模式游客在旅游的同时可以接受短期的教育培训“游学模式”打造游客交流的平台，在旅游中建立人脉资源“游学模式”，对于拉动旅游人流、延长游客逗留时间、带动景区消费起到积极作用宋庆龄宋庆龄国际学院国际学院女性教育女性教育老人教育老人教育儿童教育儿童教育商务商务培训培训91游憩方式设计游憩方式设计游线组织设计游线组织设计游憩模式设计游憩模式设计92内部游线组织内部游线组织1 1、宋氏纪念园专线：、宋52、氏纪念园专线：大门宋氏纪念园2 2、宋氏名园专线：、宋氏名园专线：大门内部商业街区小剧院、露天剧场世界之窗艺术村、华侨新村宋庆龄国际学院乡村生态景观中心广场高尔夫、马术俱乐部美龄湖3 3、综合旅游专线：、综合旅游专线：大门宋氏纪念园宋氏名园93外部游线组织外部游线组织1 1、整合省域资源、整合省域资源融入海口旅游圈，作为海口一日游中途景点之一开通“项目海口机场”、“项目博鳌”、“项目三亚”旅游交通专线（利用越野车队）2 2、整合文昌市内资源、整合文昌市内资源协调政府，整合文昌内部旅游资源，开通“项目-航天城、项目铜鼓岭、项目八门湾东郊椰林旅游专线大巴94目录目录市场分析市场分析项目分析项目分析53、发展战略发展战略项目定位项目定位旅游产品规划旅游产品规划综合效益评估综合效益评估项目开发计划与模式项目开发计划与模式经济测算经济测算游憩模式设计游憩模式设计95项目开发计划：旅游景区开发周期项目开发计划：旅游景区开发周期6 6年，旅游地产年，旅游地产开发周期开发周期1010年年景区功能分区2011-20122013-20142015-2016宋氏纪念园宫殿式主建筑群区园林景区名人生活展示区保留区配套服务区宋氏名园文化表演区文化展示区文化学习区运动休闲区酒店对外综合配套区内部综合配套区居住区生态农业区96区域开发模式：以旅游为增长引擎的区域开发模式区域开发模式：以旅游为增长引擎的区域开发模式关键54、成功因素：关键成功因素：保护生态保护生态自然及人文资产自然及人文资产评估本地自然资源及生态环境制定开发原则发展前对环境保护作完善规划，辅以法规管理发掘升华独特人文历史资源引导本地居民对旅游环保的参与投资兴建投资兴建完善基础设施完善基础设施规划满足旅游产业要求的多种基础设施早期投入基础设施（水、电、排污等）提升区域吸引力及价值完善旅客资讯、医疗通讯、住宿、餐饮、娱乐文化设施的质量数量提供多元化提供多元化旅游活动组合旅游活动组合根据需求提供多种旅游活动组合，力求延长游客逗留时间，增加消费及重来可能灵活利用不同旅游产品，只引多层面游客，减低季节性及波动性定期更新旅游项目，保持新鲜度执行多方位执行多方55、位高起点的市场推广高起点的市场推广政府制定对投资者宣传策略，并启动多方位的宣传推广工程，为该区域打造品牌引进其它利益相关方（如著名跨国传媒集团）的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度“有所为、有所不有所为、有所不为”为”的产业组合的产业组合逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业政府以政策引导培育可与旅游产业协同发展的其他产业借助本地区提升后的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才政府与企业密切合作政府与企业密切合作政府规划定位并利用不同政策扛杆引导区域发展政府根据当地市场化程度及企业、投资业界实力决定适宜的参与模式97开发模式：采用“一级土地开发开发模式：采用“一级土地开发+重点项目开56、发”重点项目开发”为核心的旅游开发模式为核心的旅游开发模式一级土地开发一级土地开发+重点项目开发重点项目开发一级土地开发：一级土地开发：对整个地块进行出色的规划定位，进行土地开发，“生地”转为“熟地”土 地，推向市场与政府分享土地收益；建立”政府一级开发商二级投资商运营商”的产业链重点项目开发：重点项目开发：对该区域的核心项目，独立进行开发，主要是宋氏纪念园、宋氏名园文化表演区、文化展示区、文化学习区98政府与中视、二级投资商、经营商合作模式政府与中视、二级投资商、经营商合作模式合作模式合作模式模式简介模式简介适用项目适用项目适用合作方适用合作方BTBT模式模式“建设-转让”建设方筹资建造，建57、成后移交政府，获得政府土地补偿或资金补偿宋氏纪念园宋氏名园旅游基础施设、景观政府中视BOTBOT模式模式“建设-经营-转让”建设方筹资建造，获得一定时期的经营权，期满后转交政府宋氏名园：小剧院、露天剧场、世界之窗、艺术村、宋庆龄国际学院政府中视TOTTOT模式模式“转让-经营-转让”将建设好的项目转让给经营企业，期满后移交回政府宋氏纪念园、宋氏名园除住宅、商业街、酒店以外部分政府运营商招、拍、挂招、拍、挂政府土地使用权转让，获得土地收益，企业开发住宅酒店唐人街区政府二级投资商99项目赢利模式项目赢利模式1.房地产开发、经营旅游地产（出售）酒店经营（出租）收入商业区租金收益2.门票经济观光点的门58、票收入3.产业经济：文化、餐饮、住宿、娱乐、休闲等经营收入4.节事会议经济：论坛、节庆、纪念日等活动经营收入休闲地产休闲地产产业经济产业经济门票收入门票收入节庆会议节庆会议赢利金字塔赢利金字塔100目录目录市场分析市场分析项目分析项目分析发展战略发展战略项目定位项目定位旅游产品规划旅游产品规划综合效益评估综合效益评估项目开发计划与模式项目开发计划与模式经济测算经济测算游憩模式设计游憩模式设计101项目整体经济测算及评价项目整体经济测算及评价宋氏纪念园经济测算指标宋氏纪念园经济测算指标总投资总投资4.194.19亿元，年经营性利润亿元，年经营性利润30713071万元，年投资收益率为万元，年投资59、收益率为7.34%7.34%。宋氏名园经济测算指标宋氏名园经济测算指标总投资总投资80.5880.58亿元，税后利润亿元，税后利润20.620.6亿元，税后成本利润率为亿元，税后成本利润率为25.6%25.6%。102宋氏纪念园经济测算指标宋氏纪念园经济测算指标总投资总投资4.194.19亿元亿元序号序号项目名称项目名称总额（万元）总额（万元）1土地成本1,040 2前期工程费518 3建安工程38,354 4管理费798 5不可预见费777 6其他费用510 7其它项0 一一总投资总投资41,997 41,997 103宋氏纪念园总投资估算说明宋氏纪念园总投资估算说明1、土地成本宋氏纪念园160、040亩土地属于政府旅游用地开发，假设征地成本为1万/亩，土地成本按征地成本计算为1040万。2、前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用等，费用确定主要参考同类项目经验值。考虑项目总面积较小，适当提高单价标准，暂时按120元/平方米计算。3、建安工程费包括基础、主体、水电安装、室外配套等，此项费用根据项目分期开发情况，结合工程施工进度计划投入。建筑单体造价包括装修为4000元/平方米。4、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按海南同类房地产项目的水平和61、本项目的具体情况，本项目管理费按前述3项之和的2%计取。5、不可预见费不可预见费按前述2、3项之和的2%计取较为合理。6、其他费用主要指工程监理费、工程咨询费、与政府建设管理部门发生的费用。104附表：宋氏纪念园建安成本初步概算附表：宋氏纪念园建安成本初步概算105宋氏纪念园经济测算指标宋氏纪念园经济测算指标年经营性利润年经营性利润30713071万万元，年投资收益率为元，年投资收益率为7.34%7.34%收入说明：假设门票100元/人，预估年接待50万人次，年毛收益为4725万元。序号序号项目名称项目名称总额（万元）总额（万元）一一总投资总投资41,997 二二年净收益年净收益3,071 年62、毛收益4,725 净收益率65%三三年投资收益率年投资收益率7.31%7.31%106宋氏名园经济测算指标宋氏名园经济测算指标总投资总投资80.5880.58亿元亿元序号序号项目名称项目名称总额（万元）总额（万元）1土地成本52,640 2前期工程费17,163 3建安工程578,116 4管理费12,958 5不可预见费11,906 6其他费用25,315 7财务费用48,867 8销售费用58,850 9其它项0 一一总投资总投资805,815 805,815 107宋氏名园总投资估算说明宋氏名园总投资估算说明1、土地成本考虑到本项目位置一般，土地成本按文昌昌洒镇最低基准地价计算（9.4万63、/亩）计算。2、前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用等，费用确定主要参考同类项目经验值。考虑到本项目规模较大，按80元/平方米计算。3、建安工程费包括基础、主体、水电安装、室外配套等，此项费用根据项目分期开发情况，结合工程施工进度计划投入。其中住宅地产开发的建筑及安装成本按2200-2400元/平方米计算。其他按常规估算。4、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按海南同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按前述3项之和的2%计取。5、不64、可预见费不可预见费按前述2、3项之和的2%计取较为合理。6、其他费用主要指工程监理费、工程咨询费、与政府建设管理部门发生的费用。7、销售费用包括广告及代理费等，参考目前海南一般房地产开发项目的标准，取销售费用为销售额的5%。108附表：宋氏名园成本初步概算及收入初步测算表附表：宋氏名园成本初步概算及收入初步测算表收入说明：宋氏名园主要地产开发收入按5000-6000元/平方米保守价格估算。酒店收入按整体转让价值一次性计算收入，因本次测算为保守估计，其他经营性收入暂时不予计算在内。109宋氏名园经济测算指标宋氏名园经济测算指标税后利润税后利润20.620.6亿元，税亿元，税后成本利润率为后成本利65、润率为25.6%25.6%序号序号项目名称项目名称总额（万元）总额（万元）一总投资805,815 二销售净收入1,112,267 销售收入1,177,003 销售税金64,735 三土地增值税31,697 四税前利润274,755 五所得税68,689 六六税后利润税后利润206,066 七税前成本利润率34.1%八八税后成本利润率税后成本利润率25.6%110整体社会效益说明整体社会效益说明1 1、就业人口增加、就业人口增加至少增加就业岗位21802180个。（经营性收入按12万/人，物业管理按2000平方米/人）2 2、政府税费增加、政府税费增加开发税收总额达到9.69.6亿元，此外每年营66、业税增加828828万元。3 3、区域经济总量增加、区域经济总量增加总投资达到84.884.8亿元，区域经济总量大幅增加。4 4、提升区域知名度、提升区域知名度建成后的宋氏祖居综合旅游项目具有较强的旅游市场竞争力，最大程度提升区域知名度。5 5、促进周边城市配套完善、促进周边城市配套完善项目开发将加快周边商业街，学校，基础设施等城市综合配套的开发，改变周边开发环境。111整体拆迁安置及就业解决方案整体拆迁安置及就业解决方案1 1、就业解决方案、就业解决方案据初步调查，总拆迁户数少于150户，需要解决就业人口少于300人，本项目至少增加就业岗位2180个，基本可以在项目内解决拆迁人员就业问题。267、 2、拆迁安置方案、拆迁安置方案总拆迁户数少于150户，按每户200平方米计算，假设建安成本为2000元/平方米（带精装修），总拆迁安置成本为0.6亿元，占项目土地出让金的比例少于12%，经济上可行。另外可以将安置小区设置在项目的综合居住区内，分享项目整体配套，提升村民的居住品质。112环境生态效益环境生态效益1 1、秉承保护生态、与自然和谐发展的理念，、秉承保护生态、与自然和谐发展的理念，为了改造生态环境，中视集团将在个别地块大量种植绿色植物，形成密林景观2 2、尽量不占用基本农田，、尽量不占用基本农田，项目内部规划了数百亩的生态农区，其中相当一部分为保留的基本农田。3 3、注意控制各区旅游容量，、注意控制各区旅游容量，不以追求经济价值而放弃了对自然生态的保护113THE END!THE END!