1、博为国际咨询集团法门寺文化景区项目策划报告之一千载佛家圣地 万世人文经典世界佛都法门寺旅游经济区战略定位与总体运营规划目 录第一章：发展环境与发展条件一、佛教发展现状与趋势4二、区域基本特征4三、竞争环境4四、自然条件4五、文化脉络4六、经济基础4第二章：综合分析与发展选择一、项目发展优势4二、项目发展劣势5三、项目发展机会5四、项目发展挑战6五、项目发展选择（发展方向）7第三章：战略定位与发展目标一、战略定位基本理念9二、战略定位主要思路9三、项目战略定位 12四、项目功能定位 13五、项目形象定位 14六、项目发展目标 15七、项目总体运营策略 16第四章：文化定位与产业定位一、项目文化定2、位 26二、项目文化体系 26三、项目产业定位 26四、产业业态规划 26五、文化产业发展脉络 19第五章：功能分区与项目设计一、项目功能分区 21二、主要项目设计构想 27第六章：景观设计与游线组织一、文化景观设计 40二、景区游线组织 44第七章：市场定位与赢利模式一、目标市场细分.47二、目标市场特征分析 48三、游客市场规划 48四、投资置业和商业经营市场规划 51五、投资开发市场规划 53六、赢利模式 53第八章：开发策略与管理模式一、总体开发运营理念58二、佛文化中心区（宗教区）开放运营模式59三、产业区与综合服务区（非宗教区）开发运营模式60四、开发管理体制62五、总体开发策略 3、66六、开发建设时序68七、景区开发建设总投入匡算68八、开发运营商投入产出效益预测72九、开发建设资金筹措68第九章：项目招商与建设融资一、招商引资总体理念58二、招商引资客商定位58三、招商引资促进策略58四、建设融资策略58五、招商引资路径58六、招商引资政策支持58七、招商引资实施计划58第十章：运营风险与风险规避一、风险分析58二、风险规避58 构图方式由“合十塔”和“法门”的“门”作为基本元素构图组合而成。“合十塔”在未来不仅是法门寺的标志，也是世界佛教的标志；“法门”是我们景区的名称，也有“佛法之门”的意念，标志将“合十塔”和“门”作为logo的基本元素，具有鲜明的标志性、标识性4、以及指向性。 延伸涵义1、通过艺术变形，标志的核心元素“合十塔”具有“虔诚之手”和“初开之莲”的意象，表达了“我心向佛”的涵义。2、标志由三个“门”字变形而成，三个门形成的三个圈代表佛教“往世、今世、来世”的概念，三个门分别象征“往世门、今世门、来世门”。由“合十塔”透出的光芒穿过三层门，表达了以“法门寺”为起点“超脱三世”的最高境界。3、标志由“圆”和“方”构成，代表“天圆地方”。“天圆地方”是中华文化的精髓，标志用此寓意佛教文化和中华文化的相融共生、和谐发展。4、从具象角度看，标志以“合十塔”为中心光芒四射，体现了“佛光普照”的意念。 视觉效果1、标志构图和谐，但不失视觉冲击力，形象鲜明。5、2、标志元素联想丰富，容易取得大众认同3标志美观，标识性极强。第一章：发展环境与发展条件一、佛教发展现状与趋势佛教与基督教、伊斯兰教并称为世界三大宗教。佛教产生于公元前六世纪的印度，创立者是古印度迦毗罗卫国王子乔达摩悉达多边，也即是释迦牟尼。佛教从公元前三世纪阿育王时期开始向国外流传，逐步形成了汉传、南传、藏传三大流传体系，主要分布于亚洲的数十个国家和地区，近代以来在欧美地区亦有所传播。据不完全统计，1996年全世界已有佛教信徒3.11亿人。佛教虽然诞生于印度，但中国是佛教发展的第二故乡。公元前后，佛教开始由印度传入中国，经过长期传播发展，形成了具有中国民族特色的中国佛教。由于传入的时间、途径6、地区以及民族文化、社会历史背景的不同，中国佛教形成三大系，即汉地佛教（汉语系）、藏传佛教（藏语系）和云南地区上座部佛教（巴利语系）。纵观国内外佛教发展的态势，主要呈现以下的显著特征：1、本土化当前世界三大佛教体系汉传佛教、南传佛教和藏传佛教在各自的领域内都发挥着各自不同的影响。世界各国佛教的发展情况虽各不相同，但都与本地文化进行了有机的结合，形成了鲜明的本土特色。2、世俗化由于受到现代观念和世俗观念的强烈影响，僧人的观念发生了较为明显的变化，佛教世俗化倾向日趋明显。一方面，佛教走向世俗阶层有利于佛教文化的传播，另一方面来源于鬼神崇拜、祖先崇拜等的所谓“民俗佛教”对正信佛教的冲击也很大。值得注7、意的是，一些地方和工商界开始广泛参与佛教文化资源的开发，由于他们对佛教和佛教文化不太了解或了解不深，可能对佛教产生一定的扭曲作用。在佛教发展过程中，应避免当前某些过度世俗化、商业化的倾向。3、国际化当代世界佛教界交流频繁，世界性的论坛不断举行。2006年在中国杭州举办了首届世界佛教论坛，以“和谐世界，从心开始”为主题，吸引了37个国家1000多位高僧大德和许多宗教领袖、政府政要前来参加，为佛教文化进一步走向世界搭起了世界级的平台。现在东西方宗教打破各自局限，相互对话、相互渗透的时代已经开始。佛教内部也一直主张包容和谐，各教派之间承认各派思想都含有真理，都具有平等地位。平等的对话增进各宗教派别之8、间的相互了解和共同繁荣。 4、多元化多元化一方面表现在佛教各宗派、各地区中心之间以及与其他宗教组织之间的相互竞争上，另一方面表现在佛教文化与儒家文化、西方文化等其他文化的相互激扬和相互吸收上。新世纪佛教多元化的趋势正在加强。5、现代化佛教与信息化成果的结合速度很快，是现代佛教传播的显著特色之一。广播、电视、电脑信息网络等一系列电子信息传媒在二十世纪的发展十分迅猛，佛教借助这些新兴传媒有效地弘扬佛法，促进了佛教在世界各地的蓬勃发展。二、区域基本特征法门镇位于陕西省宝鸡市扶风县城以北10公里，东接召公镇，南连县城新区，北至桥山，西隔七星河与歧山县青化乡相望。镇区东距省会城市西安市110公里，西距宝9、鸡市95公里，辖34个行政村、193个村民小组。法门镇总面积89平方公里，总人口8万多人，人口密度约900人/平方公里。1、大西北中心圈从国家西部大开发的大背景来看，西安经济圈将成为大西北的经济中心。法门镇东距内陆重要的口岸城市西安110公里，居经济相对发达的关中地区西侧，东邻关中高新技术产业带，属于受大西北中心-西安辐射的第一个圈层。2、关中节点法门镇地处关中腹地，也处于陕西西安市和宝鸡市两大城市的中间位置。独特的区位优势,使法门镇在关中经济开发带中能够起着承东启西的作用。如果开发得好的话，法门镇将会成为连接东西两大经济体的重要纽带，成为一个重要的发展节点。同时，法门镇还是扶风县城总体规划所10、确定的一主二次集团式组合城市的一部分，将承担部分县城经济、文化功能的职能。3、旅游重镇法门镇地处“陕西省西线旅游”黄金热线的中部，具有震撼世界的佛祖舍利以及千百年来形成的名塔名寺的独特灵气，可以建设成为享誉世界的旅游重镇。辅以田园牧歌式般恬静的自然环境，再加上四周分布着周原遗址、乾陵、昭陵、阳陵、茂陵等汉唐陵墓、太白山等著名景点，自然风光与人文景观兼备，对旅游者有很强的吸引力，具有发展大旅游的区位优势。三、竞争环境1、国际竞争法门寺作为国际性的佛教圣地，与世界各佛教国家著名佛教旅游胜地缅甸的仰光大金塔、老挝的塔銮、泰国的帕巴吞金塔、尼伯尔的博达纳特大佛塔等之间必然会存在着“谁是真正的世界佛教中11、心”的竞争。法门寺必须具有“唯我独尊”的气势和魄力、制订宏大的建设和发展计划并将之付诸实施，才能真正成为名副其实的世界佛教中心。法门寺所依托的是正在民族复兴的中华人民共和国，这为其未来成为世界佛教中心的奠定了坚实的基础。2、国内同类景区的竞争法门寺要成为真正的世界佛教中心，首先就必须在国内取得中心的地位。国内传统的五台、普陀、峨眉、九华四大佛教名山以及西藏的布达拉宫等藏传佛教名寺有很高的知名度，其旅游吸引力目前大于法门寺。但这些名山古刹目前尚缺乏足够的策划和包装，开发力度不够，只维持着传统的影响。灵山大佛、海南南山等新开发的佛教景区因为采用现代管理手段，影响力迅速上升，成为近年来佛教景区开发的12、明星，被冠之以“南山模式”、“灵山模式”等称呼。但这些景区缺乏深厚的历史文化底蕴，无法承担作为佛教中心的基本功能。法门寺如果能将深厚的佛教文化资源与现代化的管理模式有机结合，其发展潜力将是上述景点无法比拟的。3、大陕西旅游资源的竞争陕西省旅游资源相当丰富，整体上对吸引游客来陕旅游相当有利。但法门寺目前资源优势尚未得到充分发挥，在与西安城区、兵马俑和华山等著名旅游景点之间的竞争中处于弱势地位，还处于靠西安带来游客的阶段。本项目的发展将改变这种不利的态势，使法门寺成为陕西省旅游业一张崭新而又闪亮的名片，成为动力强劲的新引擎，与兵马俑和华山成为真正的竞争对手，共同带动和促进陕西省旅游产业的升级发展。13、【重要提示】上述的所有竞争关系，并不是单纯的竞争关系，而是一种竞合关系，也即是既竞争又互动合作的关系。将世界和中国的佛教旅游发展起来，将大陕西优势旅游资源整合起来，才是大家共同的发展目标。四、自然条件1、地质地貌法门镇位于山前洪积扇和黄土台塬的分界处，地质构造属渭河断凹的一部分，海拔590-700米，西北高，东南低。区内无大的沟壑切割，地面较为平坦，镇区呈长条型。2、气候特征法门地区属大陆性半湿润季风气候，四季分明，冬长夏短，夏热春寒，雨热同季。光照比较充足，年均气温12.4,全年无霜期229天，年平均降雨量552.3mm。夏季以东北风为主，冬季以西北风为主。灾害性天气主要是干旱、连阴雨、暴雨14、冰雹和干热风。3、土地资源法门镇土地总面积89平方公里，人均土地面积1.96亩/人，低于扶风县平均水平2.46亩/人。耕地总面积111620亩，占土地总面积的83.6 %，人均耕地面积1.64亩。境内地势平坦，土地利用率较高，优质耕地所占比重较大，土壤肥沃、雨量适中，加上雨热同期，适合农作物生长，被誉为“关中粮仓”。4、水利资源境内河流主要为美阳河、七星河。美阳河长30.4公里，为扶风县最大河流。境内水系具有山溪型特征，水系源短流急，河床比降较大，径流季节性变化明显，暴雨洪水过程短、峰量大。法门镇地处冯家山灌区，水利条件相对比周边地区优越。但从建设法门旅游经济区的角度来看，用水问题仍然是一个15、必须十分重视的问题，需要专门的研究和论证，以确保水利资源能够满足法门经济区建设和后续发展的需要。5、矿产资源法门镇矿产资源较为贫乏。主要矿产资源有地热水、粘土。地热水是发展温泉旅游的好资源。6、农产品资源法门镇发展农业生产条件较佳，农产品和养殖业发展迅速。盛产小麦、玉米、油菜、辣椒和苹果。养殖业主要有秦川牛、奶牛、羊、猪等。7、生态资源俗话说：“天下名山僧占多”，世界上大多数的寺庙都在山清水秀的环境选址，最典型的如五台、普陀、峨眉、九华中国佛教四大名山等。但法门地区地势平坦、整体自然环境条件一般、植被条件也较差，生态资源条件不太理想，生态保护和建设应得到充分重视。五、文化脉络1、佛教文化法门寺16、始建于东汉末年恒灵年间，距今约有1700多年历史，有“关中塔庙始祖”之称。法门寺因佛祖舍利而置塔，因塔而建寺，是唐代的皇家寺院。1987年重修宝塔时发现地宫，2499件大唐国宝重器簇拥着佛祖真身指骨舍利重回人间！法门寺开放以来，接待了众多的国家领导人和外国元首，表明了其巨大的吸引力。 2、周原文化 法门镇地区是周原文化的核心地区之一。3000年前，周人在今陕西关中西部武功、扶风、岐山、凤翔、乾县等10个县数百平方公里的沃土上，“筑廓营室”，繁衍生息，历史上把这块领地称作“周原”。周原的“岐邑”是遗址的中心，宫殿、宗庙、手工业作坊及墓葬云集于此，地上地下遗存丰富的“青铜时代”文物。近百年来，从周17、原出土的青铜器窖藏达70多处，其中大型窖藏一次就出土青铜器数百件，是中国出土青铜器最多的地方，被誉为“青铜之乡”。3、大唐文化唐代的皇家寺院隐含了丰富的大唐文化。据史载，佛祖舍利“三十年一开，则岁丰人和”，可干戈平息，风调雨顺，国泰民安。因此唐代200多年间，先后有高宗、武后、中宗、肃宗、德宗、宪宗、懿宗和僖宗八位皇帝六迎二送供养法门寺佛指舍利。每次迎送声势浩大，朝野轰动，皇帝顶礼膜拜，等级之高，绝无仅有。唐代诸帝笃信佛法，对舍利虔诚供养，寺院大小乘并弘，显密圆融，使法门寺成为皇家寺院及举世公认的佛教圣地。佛塔被誉为“护国真身宝塔”。4、民俗文化深厚的关中民俗文化是文化脉络的活态延续。法门镇一18、带属关中地区，关中民俗风情也是当地一笔值得大书特书的丰厚文化资源。这里的民间艺术多姿多彩，独具一格。皮影、木偶、剪纸、刺绣、社火、脸谱、泥塑、草编等始终都散发着周秦文化的遗风古韵，闪烁着中华原始文明的奇光异彩。六、经济基础法门镇是一个以传统农业为主的地区，主要产品为农产品，附加值低；资源开发利用程度低，劳动力素质也有待提高，经济基础薄弱，产业层次和产业结构都有待调整和提升。目前现状是：名气大，欠发达，底子薄，有后劲。【结 语】综上所述，法门寺地区自然条件总体上属一般水平，产业基础薄弱，水资源也不是特别丰富。但这里有世界唯一的佛骨舍利以及丰富的文化资源，发展旅游经济成为当地必然的选择。当然，发展19、旅游经济只是本项目的起点，我们的目标是创造一种“旅游经济文化经济产业经济区域经济”的发展模式，以法门这一“关中结点”为中心带动周边区域的经济发展。第二章：综合分析与发展选择一、项目发展优势1、佛教圣物的独特性和稀缺性法门寺供奉的是世界上独一无二的佛指骨舍利，拥有2499件供奉珍宝，这些佛教圣物是法门寺项目最核心的发展优势。2、在佛教界中不可超越的地位1987年佛指舍利现世，法门寺奠定了在佛教界举足轻重的地位。近年来佛骨舍利在世界各地的瞻礼供奉，更提高了法门寺不可替代的地位。3、深厚的佛教文化底蕴法门寺在五代以前就和白马寺同为中国北方的佛教中心， 在唐朝成为皇家寺院。200多年间共有八位皇帝供奉20、，形成了独特的供养文化。4、成熟的国际旅游市场基础经过多年的发展，陕西省已成为旅游大省， 2006年全省旅游收入378亿元人民币。西安，凭借历史底蕴和旅游资源，已成为世界瞩目的国际旅游城市。5、周边比较丰富的旅游资源法门寺周边有太白山、周原遗址、周公庙等景点，当地文化具有关中文化的主要特征，这有利于旅游产品的组合和旅游产业链的构建。【总结与启发】法门寺项目开发具有资源的唯一性，具有资源优势和文化底蕴，也具有国际旅游市场基础，为高起点规划建设法门寺文化景区提供了充分条件。如何有机地进行文化的深度挖掘和资源的广度整合，是法门寺景区建设的关键所在！二、项目发展劣势1、缺乏大城市的依托法门寺与西安和宝21、鸡的距离都较远，地处城市开发程度非常薄弱的农村地区，城市基础配套和高端旅游市场配套设施严重不足。2、自然生态资源比较缺乏法门寺项目所在地地势平坦，地形单一，没有丰富的山体和水资源，与其它宗教旅游景区中普遍具备的灵山秀水存在一定的差距。3、项目周边营商环境较差法门寺所在镇区一直缺乏商业规划，商业设施较少，商业管理欠规范，卫生条件较差，整体营商环境与世界级旅游胜地建设有较大的距离。【总结与启发】法门寺项目远离大都市，在开发建设上必须体现“造血”功能，必须构建“自供”资源配置体系。除此以外，作为一个世界级的旅游项目，生态环境的建设和营商环境的建设，也是刻不容缓的重要课题。三、项目发展机会1、国家宗教22、政策开放度增加近年来，我国的宗教政策开放度越来越大，宗教国际交流活动日趋活跃，国内形成了日趋自由和开放的宗教发展环境。2、佛教近年得到迅速发展现代社会的浮躁促使人们对自然对本性的回归，近年来佛教在国内外得到了迅速发展。国内佛教信众已达2亿多，三大语系佛教寺院共有2万多所。此外，目前的佛教信众出现了年轻化的趋势，佛教文化在企业、保健医疗、商业等社会各领域影响力的不断增加。【调研数据】 在我们的宗教旅游景区游客调研中，65.6%的被访者信佛，被访者平均年龄为32.7岁；40岁以下游客占被访总人数的77.3%。3、陕西省建设文化大省的契机建设“文化大省”是陕西省“十一五”规划的核心任务。2005年623、月出台的陕西省文化产业发展纲要，提出推进文化产业体制机制创新、积极培育文化市场、加快文化产业发展等政策措施上的指引。4、陕西省政府对法门寺建设的重视和支持法门寺佛文化旅游区是陕西“十一五”十大旅游重点项目之一，省政府专门成立了开发建设协调领导小组，这为法门寺提供了千载难逢的发展机会。5、宗教旅游市场潜力日渐显露近年来我国宗教旅游市场得到了蓬勃发展，尤其是佛教旅游景区，已成为国内旅游的热点目的地。【调研数据】 2007年五一黄金周，海南南山寺游客量较去年同期增长了65，仅5月3日一天，到南山寺旅游的中外游客就达到1.1万人次。【总结与启发】从上述分析看，法门寺项目具有了大开发大发展的政策环境、社24、会环境和市场环境。有利的大环境能降低项目开发建设的风险，法门寺项目开发应大胆创新，加速开发，顺势而上，一蹴而就，切忌举棋不定，错失大好时机！四、项目发展挑战1、多头运营，管理难以协调法门寺文化景区的开发具有特殊性，如何处理好寺庙、博物馆、投资开发商的利益关系，如何理顺与宗教管理部门、属地政府管理部门开发与管理的关系，这是迫在眉睫的重大问题。如处理不妥，必然成为项目开发建设的最大威胁。2、主体建筑风格与佛教传统信仰观之间存在冲突李祖源设计的合十舍利塔和佛光大道的建筑风格吸纳了西方建筑中讲究气势、强调几何构图的思想，成为21世纪世界佛教文化的标志，具有重大的创新价值。但其建筑风格与佛教传统信仰观之25、间存在冲突，如何使合十舍利塔和佛光大道能被佛教界人士和广大信众所认可和接受、直至信仰，是项目运营的一大难点。【调研数据】 在我们的宗教景区游客调研中，有70.7%的受访者认为合十舍利塔应采用古典型的寺庙建筑风格，仅有4.0%的游客认可目前所采用的现代建筑风格，这与目前的设计方案产生明显的冲突。 我们走访的光孝寺、南华寺、南山寺等寺庙多名高僧，普遍认为李祖源设计的合十舍利塔建筑风格欠妥，认为信众难以第一时间接受，推广需要过程。【总结与启发】不管是管理模式还是佛教文化本身，创新是必然的选择。但如何创新，如何让利益主体、让市场主体所接受是我们应深思的问题。我们应大胆迈出全新的步伐，但也应最大限度的调26、和各方的利益、各方的理念，以减少项目运营的障碍。五、项目发展选择（发展方向）通过对项目发展优势、发展劣势、发展机会以及发展挑战的分析，着眼于未来长远的发展，着眼于区域经济的发展，我们认为法门寺文化景区开发建设要坚持以下四大基本的发展方向：1、创新开发佛教旅游产品面对佛教世界化的浪潮，面对“人间佛教”的深入人心，我们对佛教文化的挖掘，不能停留在简单的梳理和复制上，而应充分把握佛教文化的发展趋势，对文化内容和文化表现方式进行前所未有的创新，才能奠定21世纪世界佛教文化中心的地位。佛教文化的发展离不开创新，佛教旅游产品的开发同样如此。佛教信众的年轻化趋势，以及大众游客多元化的消费趋势，都要求宗教旅游27、产品进行创新。作为未来佛教文化中心，本项目的创新能力决定了项目的生命力。【调研分析】 在我们的宗教景区游客调研中，对用现代手段来宣传佛教文化，74%的表示认可，只有10.8%的人表示反对。而对于用现代手段表现佛像的做法，认可的人也在一半以上（54.0%）。这说明了佛教旅游产品创新有其必要性和必然性。2、佛教文化产业化发展佛教文化是本项目的灵魂，佛教文化的创新是项目成败的关键。但本项目的发展不能陷入为文化而文化的狭窄思路，在弘扬法门寺佛教文化的同时，应注重文化产业的培育，着力发展特色文化产业链。只有把文化形成产业来发展，才能实现精神形态到物质形态的过渡，才能实现社会效益和经济效益的同步发展。3、28、佛教文化与世俗文化的和谐共生世俗化、大众化、现代化、普世化、本色化是当今佛教发展的五大趋势，“人间佛教”是佛教发展的主旋律。作为佛教圣地，弘扬佛法、弘扬佛教文化是本项目的核心内容；作为旅游胜地，本项目开发旅游、文化和其他商业资源，创造商业文化也是必然。佛教文化与社会文化、乃至消费文化、商业文化如何相辅相成、和谐共生，这是本项目运营的一个难点，也是项目发展的必然方向和必然选择。4、由文化经济走向区域经济本项目具有唯一的文化资源，对文化产业化发展、对文化经济的规模发展具有强大的推动力。同时，如开发建设好本项目，本项目也具有足够的能量形成区域经济发展的“引擎”，通过文化产业项目的引擎作用，带动和促进29、区域经济发展全面发展。第三章：战略定位与发展目标一、战略定位基本理念跳出法门看法门 跳出佛教看佛教 跳出旅游看旅游 A、跳出法门看法门从景区的视角，扩展为区域的视角、全陕西省的视角，乃至全球发展的视角。B、跳出佛教看佛教从佛教文化发展的视角，扩展为产业文化和消费文化多元文化发展的视角。C、跳出旅游看旅游从旅游经济形态的视角，扩展为产业经济、区域经济复合经济形态的视角。二、战略定位主要思路1、 从附属旅游商圈到主题旅游经济圈n 本项目起点高，应立足于国际视野，立足于陕西省旅游产业发展格局，应着眼于未来发展空间，以足够的战略高度和视野广度对项目进行定位，打造国际级的宗教文化旅游经济圈。n 目前，法30、门寺的客源主要来源于西安，是西安历史文化旅游经济圈的附属商圈。在以本项目为核心的国际宗教旅游经济圈形成后，将与西安历史文化旅游经济圈形成既竞争又互动发展的两大旅游经济圈，通过相互辐射实现客源的互补。【上图】现状：法门寺是西安历史文化旅游经济圈的附属商圈【下图】未来：法门寺宗教旅游经济圈与西安历史文化旅游经济圈互动发展n 在本项目建成后，陕西省将形成历史文化旅游、宗教文化旅游、山水文化旅游、红色文化旅游等四大特色旅游经济圈，将有力地带动和促进陕西省旅游产业的升级发展。2、从旅游经济到区域经济旅游经济文化经济产业经济区域经济n 作为一个世界级具有唯一性的项目，我们应以有机发展的理念对本项目进行定位31、。从一般意义上的“旅游景区”看，本项目主要发展旅游经济。但以前瞻理念看，发展旅游经济仅是本项目的起点，由旅游经济提升到文化经济，再由文化经济提升到产业经济，继而由产业经济扩散到区域经济，这才是本项目的发展战略轨迹。n 从本项目的发展前景看，完全有潜力形成新的产业形态，形成新的经济发展模式，带动周边区域的经济发展，这应是陕西省政府大力发展本项目的着眼点。法门寺不但是宗教品牌，也是一个文化品牌，同时还将成为一个产业品牌，最终成为一个区域品牌。3、从经济发展到文明发展经济发展社会发展文明发展n 作为陕西省政府的重点文化建设项目，应从政府对社会发展所承担的义务来对本项目进行定位。单纯发展经济并不是政府32、发展区域经济的唯一目的。本项目定位应立足“经济与社会和谐发展”的目标，通过本项目开发建设带动区域经济发展，由经济发展带动社会发展，再由社会发展带动文明发展，实现从物质文明建设到精神文明建设的提升。n 从本项目的发展前景看，完全有可能通过发展“政府、佛教界、投资方、居民和游客”五大文明，建成“四老”满意的文明社区典范，这才是陕西省政府大力发展本项目的核心目标。本项目开发建设要坚持“四老满意原则”：即是“老头子（政府）”满意、“老和尚（寺庙）”满意、“老板（投资商）”、“老百姓（当地居民、信众和游客）”满意，最终的目标是“大家满意，携手合作，和谐发展”。三、项目战略定位：根据前述的理念和思路，根据33、佛骨舍利这一高端资源的唯一性、佛教文化的开放性和政府责任的义务性，我们从战略性和前瞻性的高度对本项目进行定位，将本项目的发展战略定位为：主题文化旅游经济区陕西法门寺旅游经济区“陕西法门寺旅游经济区”不是一般的宗教文化景区，也不是一般的旅游产业区，而是一个发展佛文化的主题旅游经济“特”区。其“特”表现在五方面：n 行政管理“特”区建议将法门寺旅游经济区在行政上隶属省政府直接管理，享受享有高度的经济管理权，享受地市级的行政管理权；n 佛教文化旅游“特”区以“佛教文化”为发展特色，打造国际性佛教文化的特色旅游区，打造国际宗教交流平台；n 佛缘产业发展政策“特”区根据国家的宗教政策对宗教色彩较浓的佛缘34、产业给予政策扶持，加速佛缘产业的发展。n 文化经济发展示范区形成文化经济向区域经济发展的模式，打造文化经济发展的示范区；n 和谐社会建设示范区建立新的文明发展模式，使法门寺成为和谐社会的模范样板。四、项目功能定位： 四“一” 四“地” 四“性”n 一脉传如来世界佛祖朝拜圣地唯一性n 一教通天下世界佛事交流基地国际性n 一山四海会国际佛教旅游胜地大众性n 一指法门开国际佛学应用高地创新性n 根据佛骨舍利的唯一性、佛教文化的国际性、旅游需求的大众性和佛学发展的创新性，我们将本项目的功能定位为世界佛祖朝拜圣地、世界佛事交流基地、国际佛教旅游胜地和国际佛学应用高地。n 从世界佛祖朝拜圣地、世界佛事交流35、基地、国际佛教旅游胜地和国际佛学应用高地四大层面将本项目的功能进行定位，分别代表了法门寺的“一脉传如来”、“一教通天下”、“一山四海会”、“一指法门开”的四大意象属性，同时也凸现了本项目所具有的“唯一性”、“国际性”、“大众性”、“创新性”四大特色。五、项目形象定位世界佛都佛教体验之都心灵修行之都法门寺景区以世界佛都为终极目标，最终成为世界佛教中心。在打造佛教圣地的过程中，充分实现旅游功能和旅游价值的开发，满足人们对佛教文化体验的需求；同时，法门寺也将成为人们净化心灵的精神家园，成为人们修身养性的最佳场所。1、项目形象广告语（主推）：A、佛俗一家，和谐中国 佛祖源于俗家，佛光普照俗家，人人可以36、成佛，人人承沐佛恩，佛俗可成一家、当成一家，这是和谐中国对佛教文明的创新、对佛教发展的贡献。B、佛教奇观世界奇迹 不管是世界上独一无二的佛教圣物，还是舍利塔、佛光大道、法门寺瑰琳宫24院等气势蓬勃的建筑群，都称得上是佛教界里不可替代、让人叹为观止的佛教奇观。从历史的长河里，法门寺打造“世界佛都”，无论是建设规模，还是文化创新，都将成为继秦兵马俑后又一世界奇迹。“今天的佛教奇观，明天的世界奇迹”，这是法门寺最生动的写照。2、项目形象广告语（备选）：世界佛教，佛教世界佛教奇观，世界法门世界佛都，不二法门佛教的世界门，世界的法门寺盛世新圣境，华夏一法门人间佛教，世界佛都六、项目发展目标1、 战略目标37、五年建新城，十年建佛都。利用810年时间，打造主题文化旅游经济特区。根据前面的发展战略定位和功能定位，我们把法门寺旅游经济区的未来十年的发展目标定为“3333”战略目标：“3333”战略目标：三“效益”：经济效益、社会效益、环境效益三“化”：产业化、城市化、现代化三“宜”：宜游、宜商、宜居三“特色”：文化特色、产业特色、建设特色以三“效益”为中心, 以三“化”为导向，以三“宜”为理念，以三“特色”为亮点，以文化带动项目建设，以项目支撑产业发展，以产业成就佛都建设，实现“五年建新城，十年建佛都”的总目标，争取在十年之内，将法门寺经济区建成国内外著名的佛教旅游圣地；建成以宗教朝拜、观光休闲旅游业为38、先导，以佛缘工业和佛学应用产业为主体的新兴产业基地；建成为西(安)宝(鸡)发展轴上一个重要节点和增长极，建成一个祥和、安宁、温馨的文化新城。2、阶段目标根据上述战略目标，20072016年法门寺旅游经济区的发展战略分三步走： n 第一阶段：20072010年建设起步阶段规划到2010年，全区年均游客达到160万人次，其中过夜游客超过80万人，旅游总收入达到6亿元，本地生产总值达到10亿元，人均收入超过0.5万元。n 第二阶段：20112013年突破发展阶段规划到2013年，全区年均游客达到200万人次，其中过夜游客超过120万人，旅游总收入达到12亿元，本地生产总值达到20亿元，人均收入超过139、.0万元。n 第三阶段：20142016年高速发展阶段规划到2016年，全区年均游客达到300万人次，其中过夜游客超过150万人，旅游总收入达到18亿元，本地生产总值达到35亿元，人均收入超过1.6万元。七、项目总体运营策略1、产业化运营以旅游文化为产业的源发点，形成产业链。通过产业链的拉伸，建立特色鲜明具有竞争力的产业体系，并对其发展前景进行深入研究，科学确定产业线的宽度和广度。产业经营策略要抛弃盲目招商不计经营效益和经营风险的做法，要求引进的产业具有特色和招商市场，能够使产业之间发展有较高关联度以降低风险，同时具有成长性和良好回报。项目的起点是宗教文化，但不只是宗教文化，而是通过发展一系列40、与宗教文化相关的产业链来获取佛教衍生产业的利益（如佛教养生产业、佛学应用产业等），通过由旅游经济文化经济产业经济区域经济的提升促进法门寺旅游经济区的发展。2、概念化运营概念营销是市场细分的产物，是应对产品同质化的利器。 随着市场竞争日趋激烈，只有不断推出新概念产品，才能保证产业的合理利润。概念化运营主要包括三个方面：一是产品设计概念化，通过丰富产品的内函，提升产品的价值（如佛区旅游产品的创新设计）；二是产业规划概念化，凸现新的产业特色（如佛学应用产业规划）；三是营销推广概念化，通过概念包装与佛教文化相结合，形成亮点和卖点，增强项目的整体核聚力。3、宗教化运营法门寺宗教文化是项目发展的灵魂和核心41、，佛教文化所蕴涵的包容文化、普世文化、建筑文化、音乐和艺术文化、养生文化等是项目生存和发展的基础。宗教化运营首先是宗教理念运营。项目各产业区应当充分挖掘历史宗教文化的内涵，利用宗教文化的影响力扩大项目的传播力，这与佛教弘法以及“人间佛教“的理念是一致的，也只有这样才能符合佛教旅游经济区的宗教规律以及商业消费终端的心理需求，从而为未来若干项目带来盈利，例如宗教区的工艺品经过开光后可以卖出比没开光的工艺品更好的价钱，就是宗教化运营带来的盈利。其次是利用宗教渠道运营。应当充分利用各类宗教渠道，如宗教协会、宗教募捐、宗教产品市场化开发等各种渠道整合运营各类资源。4、品牌化运营走品牌制胜的策略，通过品牌42、策划和整合推广，建立品牌的形象力和竞争力是项目长久经营、可持续发展的必然选择。项目应当完成由宗教文化品牌到产品品牌、最终实现区域价值的全面提升过程，从而带动当地社会、经济的发展和人们生活水平的提高。5、资本化运营资本包括有形资本和无形资本，项目经营理念应当从实物开发向价值提升转变，把技术、设备、产品放在为资本价值增值服务的地位上，分析资本投入产出模式，制定收益回报计划，保障最大综合收益。资本化运营就是整合城市有价值的要素资源，包括土地资源、自然资源、注意力资源（注意力经济）等无形资源，如开发道路冠名权，户外广告经营权等有形资产和无形资产，以市场观念取代行政观念，通过市场机制整合资源，尤其是整合43、社会资本，促进项目全面和可持续发展。资本化经营主要包括：一是有形资源价值化，如土地等有形资产就应当从土地向价值转变，变成可以经营的价值资源；二是无形资产有形化，如把户外广告经营资源变成有形的广告牌；三是资本运作市场化，按谁投资谁受益的原则进行土地开发。6、区域化运营区域化运营就是将项目置于区域经济发展的高度来考虑，最大化的整合区域内有用的资源，如自然资源、历史文化资源、佛文化资源等各方面资源，根据各类产业的不同特点和属性，进行合理的功能分区，按产业集中发展的原则，注重区域内产业的协调发展，确保区域整体价值的最大化。第四章：文化定位与产业定位一、项目文化定位以佛教文化为魂，以产业文化为体，以国际44、文化为背景，以民俗文化为基础，以和谐文化为目标。n 以佛教文化为魂以佛骨舍利为象征的佛教文化，是本项目发展的核心依托，也就是本项目的灵魂所在。所有的一切策划、规划和设计，都必须以佛教文化加以贯穿。n 以产业文化为体产业发展是本项目发展的主体，只有通过佛教文化引领产业发展，通过独特的产业文化锻造区域的核心竞争力，才能真正有效地带动区域的发展。n 以国际文化为背景佛教文化是世界性的文化，本项目的建设必须以国际文化为背景，注重中外佛教文化的交流与融合。n 以民俗文化为基础本项目所在地位于关中地区，是我国文明的发祥地之一，将佛教文化与民族文化和当地民俗文化结合，体现了佛俗一家的理念，对游客也有巨大的吸45、引力。n 以和谐文化为目标当前，中央正在倡导和谐文明社会的建设，法门寺的建设理所当然地要符合中央这种反映社会文明进步的需求，以形成一种和谐的社会文化为根本目标。二、项目文化体系根据项目文化总体定位，结合景区功能以及产业分区，在项目设计中主要以佛教文化为核心，融入了民俗文化、养生文化、生态文化、产业文化、创业文化等多元文化，法门寺旅游景区不仅是佛教的圣地，也是文化的乐园。三、项目产业定位作为一个文化旅游经济区，由文化发展到产业是一种必然。只有把文化提升到产业来发展，才能实现从精神形态到物质形态的过渡，才能实现社会效益和经济效益的同步发展。未来的法门寺文化景区在弘扬佛教文化的同时，应发展哪些关联产46、业？如何确定项目的产业定位？所谓产业定位，就是根据需要和可能对区域的主导产业进行选择和对产业结构进行定位。我们对国内外宗教景区尤其是佛教景区的产业结构进行了深度剖析，并研究了国内外佛教文化应用的趋势，结合现实和潜在的市场需求，提出以下的产业定位思路：“321”产业定位思路:以宗教朝拜为龙头、以第三产业为主导、以第二产业为配套，以第一产业为延伸法门寺景区按宗教朝拜（文化产业）观光旅游与休闲度假（旅游业）房地产开发和旅游业配套服务（第三产业）旅游商品生产与加工（第二产业）旅游商品原料的生产（第一产业）的产业链来进行定位，即“以宗教朝拜为龙头、以第三产业为主导、以第二产业为配套，以第一产业为延伸”，47、形成“三、二、一”排序的新型产业结构和与佛教有密切因缘关系的产业集群佛缘产业群。四、产业业态规划根据前面的文化定位和产业定位，结合项目本身的发展条件，法门寺旅游经济区主要发展以下的产业业态：n 佛教文化旅游业以佛指舍利为依托，发展朝拜、供养、禅修、佛事交流等宗教信仰和宗教文化体验关联产业。n 佛缘产品加工业依托“法门寺”这一品牌，发展佛事用品、佛缘商品、旅游产业的生产加工业，同时可以开展工业旅游。n 佛学应用产业搭建文化产业创新孵化器，延伸佛学在社会、政治、经济、生活的应用，打造佛学应用创业平台。n 养生康体产业结合项目所具有的温泉资源，培育以佛教养生为亮点、以温泉洗浴为特色的休闲养生业。n 48、综合商业服务业满足整个旅游经济区的配套需求，发展文化娱乐、休闲购物、住宿餐饮等综合商业服务业。n 生态特色农业利用法门寺周边良好的生态环境，发展农业观光和农事体验旅游产业，生产生态农产品。五、文化产业发展脉络按前面法门寺项目文化定位和产业定位思路，从文化弘扬到产业发展，是一条关联性很强的发展脉络，容易形成法门寺独树一帜的文化经济发展模式。从佛（如脑）到佛教（如心）、佛文化（如眼），再到佛缘工业（如手）和佛学应用产业（如脚），法门寺景区可构建完整的文化经济发展体系（如下图），并由此派生出朝圣、信徒修行与国际交流、文化博览与文化体验、食品、仪品、礼品和饰品的加工与销售、佛学应用和研发等一系列佛学应49、用业态。在我们对法门寺景区发展战略构想中，未来的“世界佛都”不但有独特的文化内涵，也具有独特的产业基础。只有这两者具备了，法门寺景区才能真正成为名副其实的“世界佛都”。第五章：功能分区与项目设计一、项目功能分区1、总体布局东北区域圣中之圣 东南区域圣中带俗西南区域俗中之俗 西北区域俗中之圣考虑到项目的发展理念和战略定位，我们以规划区的中部南（偏东）北大道为纵轴，以菩提大道为横轴，总体上将规划面积划分为四大区域： 东北区域圣中之圣，建设舍利塔、寺院和博物馆为中心的朝圣中心； 东南区域圣中带俗，建设佛剧院、佛文化主题公园、禅修村和佛学院等； 西南区域俗中之俗，发展特色商业服务和佛缘加工业等； 西北50、区域俗中之圣，发展佛泉养生和温泉度假及居住房地产等。这种总体布局方案体现了南北方向从俗到圣，东西方向从圣到俗的规划思想，形成了富有哲理的空间意象。n 通过这种布局，我们将游客从此岸到彼岸的通路设计成为先入世后出世再入世的回路设计，使业态组合从由俗到圣及由圣回俗的空间布局过程中产生大量的赢利点，特别是参拜朝圣后重回人间时，在心灵得到净化和提升之后，游客在放松的心境下能够在各种特色商业街和养生设施中自由地消费，将会给景区带来巨大的经济效益。2、 功能分区根据前面产业业态规划，围绕“佛文化”这个中心主题，我们对产业链进行了延伸和衍生的有机设计，对法门区域社会经济环境的和谐持续发展进行了一体化整合，形51、成了“15”组团发展的空间格局。“15”代表着佛教文化意境的一“心”五“缘”，构成完整的“佛教世界”，构成既具有文化内涵又具有产业基础的“世界佛都”。“15”组团式布局一“心”五“缘”佛教文化中心区佛泉养生区佛都服务区佛缘产业区佛学应用区佛荫农业区n 佛教文化中心区打造世界佛教文化国际交流中心指原定的佛法僧三区组成的主体区域，主要由一塔（合十舍利塔）一寺（法门寺）一道（佛光大道）等“三个一”核心景点组成。佛教文化中心区是法门寺“世界佛都”最核心的部分，是法门寺旅游经济区持续发展的根本依托。n 佛泉养生区打造中国第一个佛疗养生园位于旅游经济区的西北部，利用旅游经济区地下特有的温泉资源和法门寺作为52、著名佛教圣地的影响力，结合优良的生态环境，开发以佛教养生为目的、以温泉洗浴养生为特色的休闲度假区。n 佛都服务区打造文化体验型生态休闲街区位于佛教文化中心区西侧中段，主要承担整个经济区的行政管理和配套服务功能，同时提供文化娱乐、休闲购物等旅游消费功能。n 佛缘产业区打造中国第一个佛缘产业基地位于佛教文化中心区西侧南段，主要承担佛缘系列品牌旅游商品和佛事用品生产的功能，同时可以开展相关工业旅游。n 佛学应用区打造世界第一个佛学应用基地位于旅游经济区东南部。为佛学在社会、政治、经济、生活的应用提供创新创业平台，是佛学应用产业的孵化器。n 佛荫农业区打造关中最具特色的生态农业观光乐园位于旅游经济区的53、外围，主要承担生产生态农产品的功能，同时可以开展农业观光和农事体验旅游。二、主要项目设计构想1、佛教文化中心区【文化定位】体验佛教智慧、领悟佛教文明本区是佛教朝圣区，要把佛教文化作为文化定位的主轴，尽量地体现佛教文化中慈悲、智慧的精神内涵。通过佛教故事在空间上的演绎，使游人能在雕塑、壁画、建筑和园林等艺术形态中领略、领会和领悟佛教文明，从而使心灵得到净化和提升。【氛围营造】安静、祥和、庄严、圣洁根据对游客访问结果的数据分析，绝大部分游客（71.7%）认为宗教旅游场所应保持祥和的气氛，对商业味太浓的宗教旅游场所普遍反感。因此本区整体上要按照佛教文化的要求来营造文化氛围，要避免过度世俗化、过度商业54、化的倾向。建设项目要按照庄严、宏大、壮丽的风格来设计，建设的原则是宜简不宜繁、宜疏不宜密、宜静不宜动。【核心项目】n 舍利塔（舍利塔佛光大道山门）一脉传如来，演绎佛教文化、精神、故事，提供朝圣空间。佛光大道两侧为佛文化雕塑长廊，西侧反映佛祖成佛历程，东边反映佛家弟子发展和传播佛教的脉流。主要功能业态组合特色目标市场1、提供朝圣空间2、了解佛教文化、历史和艺术1、隐态产业，以募捐为主2、香烛与佛教用品销售3、小卖部4、电瓶车服务5、导游服务庄严、宏大简洁、壮丽1、佛教信徒2、普通游客n 佛珍馆（博物馆、僧辉馆）一馆藏万珍，展示佛教珍藏以法门寺地宫文物为主，同时展示高僧大德的佛教创新思想。主要功能55、业态组合特色目标市场1、 展示佛教珍藏（地宫文物）2、 展示高僧大德的佛教创新思想1、小卖部2、导游服务古典、辉煌1、佛教信徒2、观光游客n 法门寺（瑰琳宫24院）一寺聚高僧，是僧人的修行空间，是景区的核心区之一。主要功能业态组合特色目标市场1、 僧人修行空间2、游客观光1、隐态产业，以募捐为主2、香烛与佛教用品销售3、小卖部4、电瓶车服务5、导游服务庄严、古朴1、 佛教信徒2、观光游客n 佛剧院（含佛教书城）一院传三音，主要内容有佛乐表演、高僧讲坛、大型研讨会（乐音、法音、福音）。主要功能业态组合特色目标市场1、 佛乐表演2、 高僧讲坛3、 大型佛教研讨会4、 大法会1、 音乐会2、 大型会56、议宏大、辉煌多功能音乐厅、会议厅1、佛教信徒2、观光游客n 佛学院（含佛研院、僧辉馆）一学入法门，佛学院是僧人学习、佛学研究场所。主要功能业态组合特色目标市场1、 僧人学习场所2、 佛学研究场所1、 文化教育2、 文化研究注重国际交流1、 佛教学生2、 佛学研究者n 禅修村一村悦禅行，禅修村让民众体验僧尼生活的集体性佛教体验活动。主要功能业态组合特色目标市场民众进行佛教修行体验文化培训参与性很强的体验活动对佛学思想有兴趣，想改善自身修养的人才n 悟佛园（佛文化主题公园）一园乐众生，主要有参与性的各国各朝代佛教活动项目。采用主题公园的开发方式，展示佛教的典故、八大圣地、传奇的人物事迹等等，打造我57、国第一个佛教主题文化公园。采用动漫的表达方式，用直观的、生动的、简介的方式将博大精深的佛教文化表现出来，观赏性很强。主要功能业态组合特色目标市场1、展示佛教文化的多元化2、游客的参与性娱乐1、主题公园2、提供吉祥系列游乐丰富多彩，活泼1、普通观光游客2、佛教朝圣信徒2、佛泉养生区【文化定位】体验养生文化，感受佛教文明本区是休闲度假区，要把养生文化作为文化定位的主轴，建设项目以满足游客休闲、养生、康体的需求为主，把中国养生文化的调寄情志、淡泊名利、舒畅情绪、排泄郁闷、积极有为、涵养道德的精神内涵充分体现出来。【氛围营造】舒适、清静、休闲整体上要营造一种休闲和养生文化的氛围，形成一个舒适、清静、能58、让人放松心情的环境。在建筑形式中可以采用唐代建筑风格，以体现民族文化的特色，并设计一条串通全区的“唐诗小径”的步行道，使游人漫步其间轻松休闲之余，还能得到唐诗文化的薰陶。在本区应控制开发强度，适当降低容积率，增加绿化面积，营造优美空间。【核心项目】n 五星级露天温泉宾馆集住宿、餐饮、会议、商务、娱乐、休闲、健身和大型露天温泉等功能为一体的豪华型温泉度假村，以礼佛沐浴为特色。主要功能业态组合特色目标市场住宿、餐饮、会议、商务、娱乐、休闲、健身和大型露天温泉1、 旅游酒店业2、 商务会议1、 带有佛教礼仪的温泉沐浴2、 环境优美1、 休闲旅游的佛教徒2、 普通游客n 周原文化主题酒店以周原文化来体59、现酒店特定的建筑风格、装饰艺术和文化氛围，以古朴、粗犷、大气为基调，让住宿游客体验一种返朴归真的意趣。主要功能业态组合特色目标市场提供住宿、餐饮、会议、商务、娱乐、休闲、健身功能旅游酒店业商务会议古朴、粗犷、大气，以周原文化来体现酒店特定的建筑风格、装饰艺术和文化氛围1、 商务游客2、普通休闲游客3、休闲旅游的佛教徒n 老年公寓（老年度假中心）抓住我国步入老年时代的契机，利用独特的佛教文化氛围和优良的生态环境条件，建设特色老年养生公寓，配套相应学习交流、休憩娱乐、康体健身、疗养保健设施和服务。主要功能业态组合特色目标市场提供住宿、餐饮、交流、休憩娱乐、康体健身、疗养保健等功能养老产业1、产权式60、公寓，可售可租2、佛教文化氛围浓厚3、生态环境条件优良中等收入的老年佛教徒n 净心园（青年公寓）根据青年人多变的特点而设计的产权式短租公寓，让青年人有一段时间可以在此脱离尘世的喧嚣，恢复宁静的心态。是集温馨、舒适、租期灵活于一体的现代公寓；拥有家庭式的居室布局，可提供诸如家居清洁、送餐、洗熨、电召的士、叫醒服务、订书报、杂志、代订车船飞机票等一系列酒店式服务，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。主要功能业态组合特色目标市场提供住宿、餐饮、交流、休憩娱乐、康体健身、疗养保健等功能旅游房地产业1、产权式短租公寓2、有家的私密性和生活氛围3、有高档酒店的良好环境和专业服务中等61、收入、对佛教文化有兴趣的青年n 净心园（高级别墅）其基本功能与青年公寓相似，但目标客户群是高收入者，以企业家、高中级管理人员和专家学者为主要服务对象。主要功能业态组合特色目标市场提供住宿、餐饮、交流、休憩娱乐、康体健身、疗养保健等功能旅游房地产业温泉度假别墅高收入者，包括企业家、高中级管理人员n 禅修堂在温泉度假区建立禅修堂，为大金额募捐者免费提供一套或多套别墅，禅修堂应当将佛教中禅修的许多元素融入到别墅（独立别墅或联体别墅）设计中，体现禅修以及休闲风格，在总体规划上与温泉度假村一起考虑。n 佛疗中心（一）利用佛学思想进行养生疗养。偏重养生功能，以水疗、花疗、香薰疗、石疗、食疗、乐疗等为主。主62、要功能业态组合特色目标市场提供佛学疗养功能，偏重养生功能1、 旅游商业地产2、 水疗、花疗、香薰疗、石疗、食疗、乐疗等为主既有物理和化学养生功能，又有心理治疗功能都市的亚健康人群n 康体城集运动、健身、休闲、美容、购物为一体的大型俱乐部，配有佛学瑜伽馆、室内高尔夫、温泉游池、标准羽毛球馆、乒乓球馆、有氧健美操厅、健身器械区、体育用品商场等。主要功能业态组合特色目标市场提供康体健身功能1、 旅游商业地产2、 佛学瑜伽馆、室内高尔夫、温泉游池、标准羽毛球馆、乒乓球馆、有氧健美操厅、健身器械区、体育用品商场、美容院。集运动、健身、休闲、美容、购物为一体体育爱好者n 康体主题商业街建造康体主题的商业街63、，与佛泉养生区整体休闲风格相匹配，主要为温泉度假村、别墅居住者等人士以及游客提供康体主题的休闲购物场所，以结佛缘。主要功能业态组合特色目标市场提供康体主题休闲购物场所3、 商业裙楼4、 以康体用品为主，如运动器材、高尔夫球具、运动服装鞋帽等休闲、运动、活力、健康喜好康体休闲的人士3、佛都服务区【文化定位】体验民俗文化，感受商业文明本区是综合性的服务区，既为整个经济区提供行政管理服务以及教育和医疗等其它配套服务，也为游客提供特色美食、购物和娱乐服务，因此要以关中民俗文化的包容性为基调，充分体现和谐文化的精神。【氛围营造】时尚、特色、典雅、和谐整体上要体现和谐文化。无论是粗犷大气的周文化，精细典雅64、的各国茶文化和饮食文化，以及反映关中风情的民俗文化，还有紧贴生活的商业文化和时尚文化，在这里都能自然过渡，和谐交融，成为一道丰盛的文化大餐。本区除佛韵茶街等风情街区为低密度园林式街区外，其它地块用地强度可适当提高。【核心项目】n 行政管理中心（社区服务中心）提供行政管理服务功能n 投资服务中心提供投资创业服务功能n 城市配套中心区（学校、医院、邮电、网吧等）提供教育、医疗、电信服务功能n 佛都文化城（文化广场，RBD区）莲花造型的大型建筑，展示关中民俗文化、周原文化等地方特色文化系列。主要功能业态组合特色目标市场提供休闲娱乐和购物等功能1、旅游商业地产2、关中民俗文化表演和民间工艺品销售3、周65、原文化表演和周原青铜器文物仿制品销售4、佛教经书和音像制品销售5、地方特产展销集文化表演和购物为一体全体游客n 综合娱乐城兴建具有佛教文化特色综合性娱乐城，集商务、休闲、旅游、康体娱乐等完整设施于一体。主要功能业态组合特色目标市场提供娱乐、餐饮、休闲健身等功能。佛泉养1、 商业地产2、商店，电影院，室内游乐场，游艺厅，保龄球馆、风味餐厅、真冰溜冰场和豪华。足不出城，也可尽情游乐。佛泉养生区的常住人口和周期性住客。2、全体游客n 休闲酒店泰国风情酒店，有热带佛国氛围。主要功能业态组合特色目标市场提供住宿、餐饮、休闲、娱乐、会议、商务、健身等功能1、 旅游酒店业2、 商务会议泰国风情酒店，有亚热带66、佛国氛围对异国风情有兴趣的游客n 星级宾馆欧洲风情酒店。主要功能业态组合特色目标市场提供住宿、餐饮、休闲、娱乐、会议、商务、健身等功能1、旅游酒店业2、 商务会议欧洲风情酒店以商务客人为主要市场n 潮流生活馆为女性提供时尚物品和消费的空间。主要功能业态组合特色目标市场提供休闲、购物、美容美体、餐饮等功能时装店、饰品店、生活用品店、美容美发店、鞋店、SPA店、美甲店、电子产品专卖店、美食店收集八方精品，引领生活时尚。时尚女性游客n 亲子乐园为家庭游客提供亲子互动共乐的空间。主要功能业态组合特色目标市场提供儿童与父母共同娱乐、餐饮、休闲健身等功能游乐场、童话卡通区、宠物园、工艺区、玩具区、美食区和67、科技区亲子同乐，增进感情家庭游客n 佛韵茶街本街位于休闲购物区的东侧，规划为园林式街区，街区分海外茶风和中华茶韵二个小区，分别布置有英国茶馆、俄罗斯茶馆、希腊茶馆、日本茶道馆、韩国茶馆、印度茶馆、斯里兰卡茶馆和台湾冻顶茶馆、香港丝袜茶馆、福建乌龙茶馆、潮州功夫茶馆、云南普洱茶馆、洞庭君山茶馆、杭州龙井茶馆、藏族酥油茶馆、蒙族马奶茶馆、客家擂茶馆、白族三道茶馆等。本街同时具有观光、美食、购物消费和康体四大功能。街区由具有各国和各地建筑风格的花园式别墅构成，就像一个小型的建筑博物馆，风情迷人。每幢别墅限定只提供一类茶品，临街可设简易茶档，让普通游客试尝，庭院和底层为中档茶座，二、三层则为高档茶室，68、让中高档消费者品茶，同时销售茶叶和茶点。由于茶疗也是康体健身的一种重要方法，因此本街区还具备了康体养生的功能。主要功能业态组合特色目标市场提供观光休闲、美食、购物和康体四大功能茶馆1、 园林式风情街区，有各国建筑风格的别墅，每一种名茶只在一栋别墅出售；2、 设计了兼顾了高、中、低档消费者的消费场所。对茶文化有兴趣的游客n 佛香花街园林式风情街区，沿街布置各色花店,所售花品均于清晨在万人广场由高僧开光,以此提高鲜花的品位和价格,另布置各种熏香店,出售供佛用或自用的各种柱香、塔香和盘香。主要功能业态组合特色目标市场提供观光和购物等功能1、花店2、熏香店浪漫的花街香气袭人各类香客n 佛味素街园林式美69、食街区，设各国、国内各地各民族的素食馆，包括京都素食馆、齐鲁素食馆、徽州素食馆、淮扬素食馆、姑苏素食馆、湘江素食馆、天府素食馆、闽南素食馆、台湾素食馆、粤海素食馆、潮州素食馆、泰国素食馆、越南素食馆、法国素食馆、澳洲素食馆等，也可以设水果吧、菜汁吧等。主要功能业态组合特色目标市场提供餐饮、休闲功能1、素菜馆2、水果吧、菜汁吧1、园林式美食街区，有各国建筑风格的别墅，2、设计了兼顾了高、中、低档消费者的消费场所对素食有兴趣的游客n 佛色玉街园林式风情街区，销售玉器和各色工艺品。玉石是十分贵重的饰物,也是与佛有缘、具有灵性的宝物,是人们十分喜爱的护身之物。本街区按玉石的产地和种类设立专卖店,根据诚70、信经营保障制度（进入旅游经济区的商家和厂家都必须签署诚信经营公约和诚信经营承诺书，并向旅游经济区管理部门交纳诚信经营保证金，以保证其以提供的产品、商品和服务都有良好的质量和公平价格，提高游客的购买信心，达到购销两旺的效果。主要功能业态组合特色目标市场提供观光和购物等功能1、玉器店2、各色工艺品店1、所出售的玉石和工艺品都有诚信经营保障制度（诚信经营公约、承诺书和保证金）的保障全体游客4、佛缘产业区【文化定位】以产业文化促进佛教文明本区属于加工工业园区，应以产业文化为主轴。【氛围营造】传统与现代相融合，参观与体验相结合整体上要体现一种产业文化的氛围，既有开放式、古典式的传统作坊、也有封闭式、现代71、化的高速流水线，游人可在作坊中亲自参与各种佛仪品、饰品等的制作，也可透过玻璃幕墙参观现代化的食品饮料生产过程，领略产业文化的发展历史及进程。规划为用地强度中等的半园林式加工区，鼓励开发多层标准厂房以提高用地效率，并在园区中心配套公寓式职工楼以解决工人的居住问题。【核心项目】n 佛缘食品区根据当地盛产的水果（苹果等）、蔬菜（玉米和胡萝卜等）和法门寺无形资产价值，生产佛缘饮食品（佛露牌系列饮食品、如纯净水、果汁、蔬菜汁和佛源牌健康(素)食品系列等)，扩大就业机会和增加税源，生产商也可利用此品牌快速占领市场，获得优厚回报。主要功能业态组合特色目标市场1、生产纯净水、果汁和蔬菜汁2、生产健康(素)食品72、系列1、加工业2、工业旅游利用法门寺的品牌增加产品的附加值全国佛教徒n 佛缘仪品区根据香客、游客事佛的心理特点，生产事佛活动需要的各类仪品（佛香、佛纸、佛花、佛灯等）。主要功能业态组合特色目标市场生产佛香、佛纸、佛花、佛灯等1、加工业2、工业旅游利用法门寺的品牌增加产品的附加值1、 来法门寺旅游的游客2、 陕西及周边的佛教徒n 佛缘礼品区根据香客或游客敬佛的心理倾向，生产各类佛缘礼品（佛像）供香客、游客回家供奉；利用香客或游客纪念或亲友馈赠的心理倾向，生产各类佛缘礼品。主要功能业态组合特色目标市场生产佛像、香鼎、法门寺文物复制品等1、加工业2、工业旅游利用法门寺的品牌增加产品的附加值1、 来法73、门寺旅游的游客2、 陕西及周边的佛教徒n 佛缘饰品区根据香客或游客崇佛的心理需要，生产各类佛缘饰品（佛珠、佛链），满足香客、游客观光游览后希望得到佛荫的心理需要。主要功能业态组合特色目标市场生产佛珠、佛链等1、加工业2、工业旅游利用法门寺的品牌增加产品的附加值1、 来法门寺旅游的游客2、 陕西省及周边的佛教徒n 其它佛缘产业区其它与佛有因缘关系的产业 。n 佛缘产品直销街在佛缘产业区修建佛缘产品直销一条街，销售佛缘产品，形成“前店后厂”的空间格局，即方便入驻厂家展示产品，又方便游客购物。主要功能业态组合特色目标市场佛缘主题直销展示5、 商业裙楼6、 佛缘饰品、佛缘礼品、佛缘食品、佛缘仪品销售和74、展示与工业旅游结合，注重参与性、体验性游客5、佛学应用区【文化定位】以创业文化弘扬佛教本区属于创业园区，要把创业文化作为文化定位的主轴，形成一种创业创新的文化氛围、精神追求和价值取向。【氛围营造】学习、积极向上、国际化整体上要营造积极向上、勇于创新的国际文化氛围，多国文化的交流是创新的重要源泉之一。园区建筑风格可以适当多样化，街头小品与绿化也可体现一些亚、欧、非、美的异国风情。【核心项目】n 佛学应用创新中心佛学应用创新研究基地，企业通过对佛学理论的研究，将其应用于现代管理，用于新产品的研发，包括新型电子商务服务等。主要功能业态组合特色目标市场企业研发基地新产品开发佛学思想应用与新产品开发知名75、企业n 佛学应用创业园佛学创新成果应用基地，企业将佛学创新成果进行规模化应用或生产。主要功能业态组合特色目标市场文化人才与科技人才创业基地创意产业知识产权拥有者n 企业管理俱乐部统一规划，由知名企业认购，兴建具有特色大休闲、娱乐、会议于一体的俱乐部群，用于企业内部培训或接待。主要功能业态组合特色目标市场1、 企业管理培训2、 企业接待培训中心应用佛学思想培训员工，增加企业凝聚力知名企业 n 佛武馆建设佛家习武强身基地,包括佛武表演、佛武比赛和佛武培训等。主要功能业态组合特色目标市场佛武表演、佛武比赛和佛武培训体育产业武术爱好者n 佛疗中心主要是佛疗临床应用研究基地，偏重临床治疗功能，以药疗、理76、疗、心理疗等为主。主要功能业态组合特色目标市场提供佛学治疗功能，偏重医疗功能1、 旅游商业地产2、 以药疗、理疗、心理疗等为主既有物治疗功能，又有心理治疗功能慢性病患者6、佛荫农业区【文化定位】体验生态文化，感受农业文明本区属于生态农业区，要把生态文化作为文化定位的主轴，形成一种注重环境价值、保护生态优先的文化取向。【氛围营造】天然、生态、视野开阔宽阔田野、碧绿庄稼、多彩花卉和水果，形成了一种天然的、富有生机的生态农业景观，游人在这自由的空间不仅能放大视野，还可以无拘无束地放松心情。【核心项目】n 观光农业示范园（生态农场生态别墅）发展花卉、水果生态种植，开展农业观光旅游活动；营造景区外围广阔77、的农业生产景观、烘托佛教文化中心区的景观建筑和佛事活动的氛围，同时隐含开发高端别墅的设想。主要功能业态组合特色目标市场1、 旅游观光型生态农业2、 生态农产品生产观光型生态农业生态农业生产与观光休闲旅游结合生态旅游爱好者n 农家乐（特色农庄）住农家屋、干农家活、吃农家饭，以农事为特色，突出在佛事活动后，香客、游客“返璞归真”，回归社会，体验农事活动、参悟禅理的心理需求。主要功能业态组合特色目标市场体验农事活动和农民生活体验型生态农业返璞归真与家庭教育结合生态旅游爱好者第六章：景观设计与游线组织一、文化景观设计1、设计主题四“生”：生命生态生机生气生命至上，生态为先，以人为本，和谐发展。这是佛教78、的思想精髓，也是时代的发展主题。我们将“生命、生态、生机、生气”作为法门寺文化景区规划建设的总体理念，通过高起点、人性化、重在可持续发展的超前规划，以佛教文化为底蕴，以佛缘经济为主体，融塔、水、城、林于一体，实现人与自然的和谐共处，实现佛与俗的和谐共生，实现景区与周边环境的和谐相融，使景区保持足够的生机和活力，时刻散发着蒸蒸日上的生气。2、景观结构“佛光普照”景观意念：一心、二带、三泉、四团、五廊、六塔、绿网通过心、带、泉、团、廊、塔、网的景观构建方式，形成心呼应、带相连、泉并涌、团互动、廊辐射、塔对望、网相连的“意念传达”、“佛光普照”空间系统，使到景区每一处空间既能充分享受绿色的写意，也能79、静心感应佛光的普照。n 一心一个景观核心以“合十塔”为全区景观的辐射源，以此为焦点进行景观系统规划，体现“佛光普照”的意念。n 二带两个绿化带在佛文化中心区和佛泉养生区、佛都服务区之间的一纵一横两条绿化带，既划分了圣、静、俗三个空间，又将规划区内的大小景观绿地有机的联系起来。n 三泉三处地涌泉佛都服务区、佛缘产业区的组团中心，各设一涌泉景点，彼此相呼应，又相连接，寓意圣地的灵气充盈不绝。n 四团四个组团绿地在规划区内四个功能组团中心，又各自围合中心绿地，营造组团内的小气候空间。n 五廊五个空间视廊在规划区内的重要节点间，通过组团间绿地，建筑空间互错，构建视廊空间，与合十塔空间呼应，通过视线空间80、上的连系，形成立体的景观视线廊道。n 六塔六处景观佛塔在各组团中心绿地及重要节点处，放置佛界特色塔幢，暗喻佛荫八方。 佛文化中心区：在山门入口布置婆罗浮屠群塔(印度)，与核心区的合十塔户呼应，隐寓从佛教文化从源到传的过程； 佛学应用区：中心绿地处建设体现中国特色的汉塔，与法门寺塔和合十塔对望，体现汉传佛教的文化的意境； 佛缘产业区和佛都服务区：在绿地处建设大金塔和金刚宝座塔，与合十塔形成一线，具有强烈的视觉冲击效果，体现南传佛教的意境； 佛泉养生区：在组团绿地处建设白塔，与合十塔形成对比，体现藏传佛教文化的特色。n 绿网脉状绿地网围绕佛教文化中心区，通过不断输送养分的树根脉络的形式，构成独特的81、绿地系统，形成覆盖规划区的 “绿网”；景观绿脉线开阔流畅，自由延伸，将城市绿色景观渗透到功能组团用地内部，既有利于引导用地开发利用，也有利于形成空间层次丰富的绿色步行系统。二、景区游线组织在法门旅游经济区，设置以朝拜游览为主题的佛文化中心区复合型游览线路，以心灵休闲之都游赏为主线的非佛教区特色游线。整个旅游经济区（9平方公里）的大游线设计图：1、佛教文化中心区朝拜线路。是以佛光大道为中轴线、以拜佛、礼佛、悟佛为目的复合型游览线，根据旅游设施的性质和区位特点，可细化组织若干条旅游线路，引导游客活动方向（具体见佛文化中心区经营规划）。2 、非佛教区产业组团特色旅游线路。非宗教产业组团，通过景观空间82、民风民俗的纽带联系，形成了以佛文化中心区为依托的特色旅游线路， 民俗风情游线以关中风情为基调，集餐饮、购物、休闲娱乐、养生健身多种服务为一体的特色板块（见整个旅游经济区大游线设计图）。 佛泉特色游线在三泉连线上景观空间内，串连了佛泉养生区、佛都服务区、佛缘产业区三大功能板块，融玩水、购物、观摩于游乐中（见整个旅游经济区大游线设计图）。 佛塔特色路线在法门寺文化景区内的一条大游线，串连了合十舍利塔、真身舍利塔、汉塔、塔群婆罗浮屠、大金塔、金刚宝座塔、白塔等各具特色的世界佛塔建筑荟萃，是景区最具特点的游线，可组织漫步游或者电瓶车导游（见整个旅游经济区大游线设计图）。 佛境绿野游线联系文化区和服务83、组团间的过渡绿带以及各景观绿荫廊道，形成连接两大旅游线路的佛境绿野游线（见整个旅游经济区大游线设计图）。第七章：市场定位与赢利模式一、 目标市场细分根据项目战略定位和功能定位，我们把目标市场细分为三类：1游客市场指大众游客市场和佛教信众市场。其主要行为是旅游终端产品（服务、商品、佛教用品）的消费。终端市场的主要特点是需求多样化。2投资置业和商业经营市场指房地产租售市场以及商业经营者市场。其主要行为是房地产产品的产权或使用权的交易，以此实现自用或商业经营的功能。该类市场的主要特点是追求优质物业消费、物业升值和经营增值。3投资开发市场指土地一级开发市场和二级开发市场。土地一级市场是指管委会对土地资84、源的运营，如土地拍卖、合作开发等，二级市场是指投资商在通过交易获得土地后进行规模的开发，建成后用于对外租售，或集团企业自建自用。该类市场的主要特点是规模开发和增值开发。 上述市场相互形成了如下图的关系二、目标市场特征分析综合分析，三大细分目标市场具有以下主要特征：细分市场核心要素主要影响因素市场目标营销导向投资开发市场土地规划 、政策 、交通、市场潜力规模效益规划导向政策导向投资置业和商业经营市场房地产政策、营商环境、盈利机会投资升值经营盈利政策导向营商导向游客市场商品服务功能 、价格、环境、营销策略消费满足功能导向信仰导向三、游客市场规划1、游客类型结构的转型从“单核”型市场结构过渡到“双核85、”型市场结构【调研分析】 在法门寺调查中，有一项关于“旅游动机”的调查：到访的主要目的是观光（占45.8%），朝拜旅游者仅占18.1%。在调研中发现，绝大部分人都是冲着对佛骨舍利和地宫文物的“好奇”而来，而专门前来朝圣的信徒并不多，这与法门寺在佛教界中的地位形成鲜明的反差。根据调研分析，法门寺现有游客市场表现为单核型的市场结构，示意图如下：“单核”型市场结构（功能）观光型市场结构在法门寺景区扩建后，通过整体策划，强化整体旅游产品的设计以及市场推广，加强对法门寺佛教圣地文化内涵的宣传和塑造，增强对观光客和信仰朝圣客的吸引力，以建立起法门寺观光型游客和信仰型游客并重的“双核”市场结构，示意图如下：86、2、游客市场空间的扩张从“内向”型市场空间过渡到“外延”型市场空间【调研分析】 根据市场调研报告，法门寺的被调查人群99%都是国内游客，国外游客比例低；其中来自西北地区的游客最多，占69.9%，而西北地区中绝大部分是陕西人（占总数的62.8%），在陕西人中主要是来自宝鸡市和西安市（占陕西人中的87.8%）。市场商圈结构表现为以陕西为主的“内向型”商圈（见图）。法门寺目前游客市场的现状是本地游客比例大，对省外的其他区域的实际吸引较小。根据法门寺旅游经济区的总体定位和未来发展规划，景区应当逐步通过创新的旅游产品和营销手段增强对游客市场的吸引力，应通过努力提升陕西省以外游客比例，形成外延型的市场商圈87、（见图）。 3、游客消费水平的提升【调研分析】从调研的数据来看，法门寺的游客人均消费为280元，在被调查群体中属于偏低水平，这与本地游客比例较大，法门寺本身又缺乏配套服务有关。通过完善相关配套服务和设施，形成良好的消费环境，丰富旅游产品，延长消费时间，将使游客人均消费额大幅提高。参考国内热点宗教旅游景区，人均消费目标可望达到600元以上。【 总 结 】游客市场规划：通过一系列的策划和推广，规划在游客市场方面达到以下目标：将朝拜游客的比重由目前的18.1%提高为50%左右以上，将省外游客的比重由目前的不足36%提高为60%以上，将游客人均消费从280元提高到600元以上。四、投资置业和商业经营市88、场规划投资置业和商业经营市场规划是指对房地产（如别墅、公寓、写字楼）购买者市场和商业地产商铺或商店（如温泉度假村、文化娱乐城、旅游纪念品商店）的经营者市场的运营规划。1、投资置业市场不同的物业类型有不同的目标客户群市场规划。A、别墅主要消费群 西安、宝鸡乃至全国各地来佛教景区度假的购房者 本地旅游区企事业单位高层管理人员 虔诚的佛教信徒 企事业单位（主要公关接待用途） 大众投资者B、公寓主要消费群 退休老年人 旅游区企事业单位中高层管理人员 政府公务员 虔诚的佛教信徒 大众投资者C、写字楼主要消费群 到旅游区投资建厂的各类投资者 商业经营者 大众投资者2、商业经营市场商业经营者市场主要从以下两89、个方面进行规划。A、产业关联度产业关联度集约发展的基础产业关联度是我们进行目标客商定位的重要依据。缺乏产业关联度的企业过多，就不利于产业集群的形成，不利于产业的可持续发展。从产业关联度看，根据我们的总体策划理念，商业经营目标市场主要包括： 对产业链形成起关键作用的“锚”项目佛学应用研发投资商佛学理疗项目投资商 加速产业链形成的主导商业温泉度假项目投资商佛泉养生项目投资商 产业配套发展的辅助商业娱乐项目投资商休闲项目投资商康体项目投资商购物项目投资商B、特色化发展特色化是我们进行商业经营目标客商定位的重要依据。相对于本项目而言，在目标市场规划时，商业经营要体现以下特色：特色集客的核心动力针对本项90、目，可适当引入具体特色经营投资商有： 时尚娱乐项目经营投资商 特色文化体验项目经营投资商 国际美食项目经营投资商 潮流消费项目经营投资商五、投资开发市场规划立足大西北，面向全中国，延伸港澳台，走向全世界A、基础市场西安、宝鸡、陕西其他地区以及大西北投资商B、重点市场长三角、珠三角、环渤海经济区投资商C、延伸市场香港、澳门、台湾投资商D、机遇市场全世界华人、有志于佛教文化发展的投资商六、赢利模式（一）法门寺基本赢利模式一个大景区尤其是一个宗教文化景区的运营，可以从不同的赢利主体进行研究。在这里，我们考究赢利模式是将项目开发公司作为赢利主体进行研究，这是我们首要明确的。从战略发展的角度看，本项目开91、发公司战略定位是景区经营商、城市开发商、品牌运营商：根据项目开发公司的战略定位，我们赢利模式也主要从三个层面进行设计： 景区经营商：主要对主要旅游景区进行经营管理，从提供的旅游产品和服务中赢利。 城市开发商：从城市经营角度对土地等有形资源和城市无形资源进行增值开发，从中赢利。 品牌运营商：主要以提供管理、品牌、智力服务等方式赢利。法门寺综合开发赢利模式方案：n 以景区经营赢利为原始模式n 以城市开发赢利为主导模式n 以品牌运营赢利为补充模式1、作为景区经营商的赢利模式A、最初级的赢利模式旅游门票赢利模式即通过简单的圈起来收取门票的模式，这是景区最基本和最初级的赢利模式。在投资回收期，门票收入可92、以作为法门寺项目主要的赢利模式之一。B、核心赢利模式游憩产品和特殊产品服务赢利模式一方面，提供有助于丰富体验(经历)的游憩服务以及相应的服务体验来实现盈利的模式。在法门寺景区，可以由佛剧院提供佛乐表演、佛文化主题公园提供参与性的宗教类动态产品、在禅修村提供修行体验活动等项目来取得收益。另一方面，可以提供宗教信仰特殊产品，如提供功德牌位、佛像供养等获得收益（是否将此模式作为核心赢利模式，视项目的开发管理模式而定，在管理模式的相关章节中我们提出了具体建议）。C、外延赢利模式旅游综合服务赢利模式通过旅游者的交通、餐饮、住宿、购物等相关外延服务来获取盈利的模式。法门寺景区所提供的电瓶车服务、本次策划所93、设计的佛泉养生村、佛香花街、佛韵茶街、佛味素街和佛香玉街等都将成为重要的盈利来源。D、深度开发赢利模式商业赢利模式即通过自身的节庆活动和对外招商以及其他会展、广告、等其他的一系列对外服务而达到盈利目的的盈利模式的组合。本次策划所提出的延态产品如浴佛节、盂兰盆会、涅槃节、成道日、大法会及其所带来的各种商机也将产生众多的赢利机会。2、作为城市开发商的赢利模式A、有形资源资本化赢利模式利用资源本身的不可替代性通过资本化的手段展开经营，可以资本化的资源包括土地、林产、水资源等，通过转让经营开发权实现资本增值。由于土地资源和温泉资源是本经济区价值最高的有形资源，通过“城市经营”思路迅速提高土地等有形资源94、的赢利水平，这是重要的课题。在法门寺旅游区尚未完成开发之前，有形资源资本化赢利模式是最核心的赢利模式。B、无形资产价值化赢利模式将城市的无形资产，如户外广告经营权、街道桥梁冠名权以及其它公共事业运营权等，通过市场化运作方式，实现城市经营要素的有偿使用。法门寺景区属于世界级宗教文化旅游特色区，其特殊性和唯一性为无形资产价值化提供了充足的条件，也提供了充足的经营空间。3、作为品牌运营商的赢利模式“法门寺”是个品牌，“法门寺经营管理团队”也是个品牌。我们通过品牌的延伸运作可以赢取可观的利润。通过品牌运作的主要赢利模式有：A、商品制造赢利模式从旅游运营商延展到生产商，生产相关的品牌旅游商品。设计、注册95、包装、推广“法门寺”品牌，通过贴牌（OEM）生产相关旅游商品，如法门寺饮品系列(纯净水、果汁、蔬菜汁等)、薰香和鲜花系列、健康(素)食品系列和工艺品系列等，通过产品销售赢利。B、品牌输出赢利模式将品牌（无形资产）转化为有形资本输出，收取品牌使用费用。如不想涉足产业太深，可将“法门寺”品牌授权给相关的专业旅游商品生产商和相关服务商，收取一定品牌使用费用。在品牌输出时，要特别注意品牌规范使用和维护，避免品牌贬值。C、管理输出赢利模式将管理经验乃至管理团队进行输出，收取管理顾问费用。当开发商在景区经营、城市运营和品牌运营上都取得一定的成功经验之后，可以将管理经验乃至管理团队向类似的景区或旅游经济区96、进行输出，通过管理对象的增加，扩大经营规模来增加赢利。D、商务合作赢利模式指提供旅游或关联产业的商务中介服务，获得中介利润。利用法门寺的品牌效应，搭建商务信息交流平台，为进入旅游经济区的各种投资者提供各种旅游和商务合作的机会，通过商务代理获取利润。E、关联经营赢利模式比如咨询、广告、物业管理等。由投资方组织专业团队，为旅经济区内外各企业提供关联的咨询、广告、物业管理、环境卫生和绿化养护等优质配套服务，从而获得相关的服务和管理报酬，产生相应的赢利点。（二）法门寺景区经营板块赢利模式1、宗教区（佛文化中心区）赢利模式组合区域赢利模式赢利途径（产品或活动经营）举例备注佛文化中心区旅游门票赢利模式门票97、收入游憩产品服务赢利模式悟佛园吉祥系列产品，禅修村修行体验活动等宗教特殊产品赢利模式功德牌位、佛像供养等注一旅游综合服务赢利模式提供电瓶车和导游服务、出售香和饮料等商业深度开发赢利模式浴佛节、盂兰盆会、涅槃节、成道日、大法会等慈善募捐收回固定资产投资模式募捐活动注二注一：宗教特殊产品因具有宗教性，因此在经营上是否将其作为商品赢利，得取决于景区的开发管理模式（后续章节有相关阐述），具体到法门寺项目，宗教区的经营需要处理与寺庙、博物馆等各方的利益，尤其是寺庙方的态度。注二：在投资回收期，慈善募捐可以作为收回固定资产投资的途径（如采用项目建设基金会方式进行开发建设）之一；基于项目的宗教性，在投资收回98、后，慈善募捐不应作为赢利模式。2、非宗教区（佛文化中心区除外）赢利模式组合区域赢利模式赢利途径（产品或活动经营）举例备注非宗教区域资源资本化赢利模式土地增值开发赢利无形资产价值化模式户外广告经营权、街道桥梁冠名权转让、温泉资源有偿使用等品牌输出赢利模式旅游商品的贴牌生产、品牌授权使用等注三注三：品牌输出赢利模式主要应用在佛缘产业区，佛都服务区也可以应用。【重要提示】 关于上述赢利产品的收益概算，我们在后续章节和法门寺佛文化中心区经营规划中有详细收益计划。第八章：开发策略与管理模式法门寺文化景区目前规划已达9平方公里，是一个旅游经济区的概念。按功能属性分，整个景区可分为佛文化中心区（佛、法、僧三99、区，属宗教区）和产业与综合服务区（非宗教区），我们在开发建设和运营管理上应按这两大片区选择相关的开发运营模式。目前国内的佛教旅游景区并无统一的管理模式，主要有由企业(有地方政府支持背景)主导的海南三亚南山景区模式和无锡灵山大佛景区模式，以及由佛教界主导的普陀山景区模式。这些模式各有优点和不足，有值得借鉴的地方和进一步改善的空间。从目前的实际情况看，本项目在开发建设上已存在较为复杂的关系，开发建设和日后运营管理两者之间的矛盾已凸现。考究国内外众多同类景区，尚未找到一个可以直接借鉴的运作模式。我们综合借鉴了较为成功的宗教景区、主题产业园区和大型旅游经济区的运作经验，提出了法门寺文化景区的开发建设与100、运营管理模式，供政府、寺庙方和开发建设公司参考。一、总体开发运营理念统筹规划 分区开发 独立管理 有机发展法门寺文化景区是以佛教文化为发展主题的特色文化旅游经济区，涉及到宗教文化，涉及到产业发展，涉及到城市开发，在多层面多纬度的运作中要有战略发展理念，要有科学系统的开发思路，策划先行，全局规划，科学布局，统筹考虑，分区控制，量力而行，分期开发。做到分而不乱，以点带面，统领发展。在佛教文化区、产业发展与综合服务区（非宗教文化区）两大功能片区实行独立管理和专业运营。宗教文化区由宗教界主导管理，非宗教文化区实行市场化开发和市场化管理，管理体制不同，管理体系不同。佛教文化区是法门寺文化景区的核心组成部101、分，在推行独立管理的同时，要做到“形分而神合”，统一发展思路，协调发展步伐，推动两大片区的有机发展。二、佛文化中心区（宗教区）开发运营模式佛俗共建基金募集投资偿还宗教管理专业运营和谐发展佛俗共建作为一个世界级、至高无上的佛教文化项目，要发动宗教界和社会各界的力量，汇集海内外信众居士的财力，以加速完成佛文化中心区的开发建设。显然，目前“法门寺景区开发建设有限公司”企业化的融资方式存在较大的局限性，需要扩大融资渠道，借助宗教力量发动信众募捐，才能达到事半功倍的效果。基金募集由于项目的宗教性和利益主体的复杂性，产权化运作模式显然不适合本项目。建议将产权“虚化”，由政府派出的景区管委会、投资开发建设公102、司、法门寺、博物馆联合发起，成立佛教文化公益性的非公募基金会。通过基金会方式募集项目建设资金，通过基金会组织方式解决资金的使用与分配问题。南山功德基金会在这方面有了一定的实践经验，可以供我们借鉴。投资偿还在基金会募集的法门寺建设资金中，按基金会章程约定，逐年向投资方（投资开发建设公司）偿还投资方前期投入的建设费用(征地拆迁费、工程建设费、银行贷款利息)和合理利润，直至还清。宗教管理在基金会还清投资方前期投入的开发建设费用后，基金会中止运作，佛教文化中心区交由宗教界全权管理；或者基金会修改相关的章程条款，由宗教界主导运作，继续经营慈善事业。专业运营一个主题旅游区的专业运营管理非常重要，尤其是国际103、化宗教文化景区，除宗教活动区由寺庙负责打理外，还要引入高质素的专业运营团队提供旅游服务。佛文化中心区在建设方收回投资之后，由宗教界负责管理，但建议开发方继续为佛文化中心区提供优质管理服务，以确保专业管理水平。和谐发展创新开发建设与运营管理模式的终极目标是“和谐发展”，通过“佛俗共建、基金募集、投资偿还、宗教管理、专业运营”的开发运营模式，既能解决项目建设中的历史遗留问题，也能为后续的建设提供坚实的保障。这一模式易于调节各方的利益，易于统一各方的思想，达到提升项目信仰力、加快景区建设速度、促进区域和谐发展的效果。三、产业区与综合服务区（非宗教区）开发运营模式政府导向多元引资城市经营滚动开发产业成104、长科学发展政府导向作为一个大型文化经济区的建设，政府的筹划、引导和支持是项目成功不可缺少的因素。尤其在法门寺文化景区的前期开发，须充分调动各级政府在经济、行政、服务领域的力量。多元引资建立政府推动与市场化运作相结合的运行机制，在政府的引导下，更多地依靠市场化运作手段，把基础设施项目建设推向市场，设法吸引国内外各种社会资本、金融资本及民间资本参与投资。城市经营法门寺旅游经济区在开发建设过程中，需要引入城市经营、城市运营、城市营销的理念，充分调度景区内每一个有价值的要素，通过市场化手段，使其价值化，实现城市经营要素的有偿使用，既可逐步减少直至取消政府财政对公共事业的补贴，也可增加景区开发经营的利润105、来源。滚动开发按“规划一片，开发一片，建成一片，收效一片，推进一片”的开发理念，统筹考虑，分片开发，稳步拓宽景区的发展空间，实现景区的可持续发展。滚动开发模式利于解决前期投入资金短缺的难题。产业成长产业和文化是推动景区发展的两大同等重要、不可缺少的要素。通过产业平台的开发建设，为景区产业的发展提供良好的硬环境和软环境。以旅游文化为产业的源发点，形成上下游产业链和周边产业链。通过产业链的拉伸，建立特色鲜明具有竞争力的产业体系，实现“旅游经济文化经济产业经济区域经济”的文化经济发展模式，促进法门寺区域经济发展水平。科学发展政府导向、多元引资、城市经营、滚动开发、产业成长，这是目前产业园区最成功的开106、发建设模式，只有理念清晰、运作得当，便可有效的推动法门寺景区的快速发展和科学发展。四、开发管理体制根据前面对法门寺景区开发建设和运营管理的模式选择，在开发管理体制创新上，我们实行一地二区，分区管理的“三级管理双轨运行”的体制，也即是在法门寺旅游经济区管理委员会的领导下，宗教区采用基金会开发管理的模式，非宗教区采取管委会委托开发总公司开发管理的模式。三级管理双轨开发法门寺开发管理体制创新 一地两片区：法门寺旅游经济区（法门寺文化景区，一地）宗教文化片区（佛文化中心区，即目前佛、法、僧三区）非宗教片区（产业发展与综合服务区） 三级管理：一级管理机构法门寺旅游经济区管理委员会二级管理机构法门寺功德基107、金会（理事会） 法门寺开发总公司（董事会）三级执行机构法门寺基金会秘书处法门寺专业开发公司 双轨开发：法门寺功德基金会负责开发佛教文化中心区法门寺开发总公司负责开发佛教文化中心区外其它区域五、总体开发策略n 土地储备策略对土地的全面掌控是实施规划建设最有力的措施，也是影响景区可持续经营的最重要因素。从长远发展来看，法门寺旅游经济区必须尽快通过土地的征用或股份制等方式，将土地储备起来，完全控制在自己手里，便于统一规划、统一建设和统一管理，也为土地经营升值提供了条件。n 城市经营策略法门寺旅游经济区开发建设过程中，需要引入城市经营、城市运营、城市营销的理念，充分调度景区内每一个有价值的要素，通过市108、场化手段，使其价值化，实现城市经营要素的有偿使用，既可逐步减少直至取消政府财政对公共事业的补贴，也可增加景区开发经营的利润来源。n 立体开发策略“立体开发”是现代产业园区开发建设的基本理念，法门寺旅游经济区的开发建设也应引入这一策略。法门寺旅游经济区的开发不能停留或局限在宗教文化项目的开发上，在加速宗教文化项目开发的同时，也要加速商业服务业和商旅地产的开发，通过完善城市配套、居住配套、商业配套，即可推动产业要素的快速聚集，也可为后续的开发赢得资金，从而加速景区的发展。n 分包开发策略对于一个旅游区，分包开发策略是加速开发的一个重要策略。在坚持自主开发为主的基础上，大胆利用社会资金，引进大财团进109、行土地开发。通过吸引国外一个或几个大财团或慈善机构的资金，采取各种合作方式，独立承担某一区域规划、开发、招商等一系列开发性经营活动。n 弹性开发策略作为一个主题文化旅游经济区，法门寺景区开发建设区可塑性教强，在整体开发上应具有较强的灵活性，即弹性化。弹性开发策略要求景区在保证总体规划骨架的前提下，提供多种弹性发展空间和用地组织方式，满足不同类型产业对用地和空间的要求。六、开发建设时序1、开发时序安排原则A、开发公司尽早退出宗教区的经营为了最大限度地保障宗教区的纯洁性和正统性，开发公司应尽早退出宗教区的经营，即使在初期宗教界需要开发公司参与经营的，最好也要尽量采用隐性的方式参与。B、合理安排商业110、服务配套满足消费需求从调研的资料分析结果可知，良好的配套服务将能明显地增加游客的停留时间和消费支出，特色美食、静心养生和购物消费都是需要优先建设的配套项目，也是经济区较易获得融资的优质项目。C、缓解开发资金投入的压力法门寺旅游经济区的开发建设需要巨额的资金，安排项目开发时序应根据项目融资所需资金量的大小和融资的易难程度来确定，对融资渠道畅通的项目可优先推出，以缓解开发资金投入的压力。D、以特色功能提高景区的集客能力一些具有特色功能的项目也可在早期开发，以提高整个经济区的集客能力。如佛学应用区的佛疗中心对一些特定人群有明显的治疗效果等，早期开发可以带旺整个开发区的人气，类似的项目如企业俱乐部也可111、考虑在早期开发。E、通过城市经营理念提高开发收益对近期收益不太明显的项目不急于开发，将土地储备起来等待时机成熟再逐步推出，以城市经营的理念提高土地出让价格，增加开发收益，如将佛韵茶街等特色商业街分段分期开发，早期限量开发一小部分，经营者利润有保障，物以稀为贵，投资气氛热烈，地价自然高涨。2、开发建设时序A、第一阶段：快速建设完成佛教文化区核心项目在有利的大氛围下，快速完成舍利塔佛光大道山门的建设，在管理体制明晰、资金到位的条件下，可启动佛剧院的建设关于佛教文化中心区的其它项目，建议推后由基金会募集资金完成建设。B、第二阶段：快速启动特色服务和商业配套区的开发在佛教文化区主体工程（核心项目，指舍112、利塔佛光大道山门）建设过程中，建议快速启动特色功能区（如佛泉养生区、佛学应用区）和商业配套服务区（佛都服务区）的开发，争取以最短的时间完成部分项目的建设。一方面，综合服务区的开发为佛教文化中心区的开业提供必要的商业配套；另一方面，希望以特色鲜明和功能齐全的配套项目来丰富景区的活动内容和消费行为，提高景区对信徒和普通游客的吸引力，同时提高景区的经济效益；更重要的是，非宗教区的立体开发能迅速回收资金，缓解前期开发资金投入的压力，实现“投资回收投资”的良性循环。C、第三阶段：完善佛文化中心区和稳步开发非宗教区在这个阶段，逐步完善佛教文化区的开发建设，完成藏珍馆（博物馆）、佛学院、禅修村、佛文化主题公113、园（悟佛园）等佛教文化项目的建设工作；同时，加快佛都服务区的开发建设，稳步开发佛缘产业区、佛学应用产业区，逐步完成旅游经济区的产业体系。D、第四阶段：向外延伸强化旅游经济区的产业功能和区域功能在条件成熟时，在九平方公里项目建设基本完成的基础上向外延伸，强化旅游经济区的产业功能和区域功能，加速区域经济圈的形成。七、景区开发建设总投入匡算经粗略概算，整个9平方公里旅游经济区开发建设总投入为139.022亿元，其中包括：基础设施投入289416万元，城市配套设施投入40423.5万元，土地建设征地投入151170.2万元，项目建设费909210万元，以下是计算分析过程：1、基础设施投入规划完成经济区114、8.983平方公里可开发用地的基本土地开发及“九通一平”，所需资金估算如下（不包括征地费用）：13473.75亩21.48万元/亩=289416万元 （即：898.3公顷322.2万元/公顷=289416万元）注：“九通一平”基础设施平均投入成本数据（21.48万元/亩）由开发建设商提供，成本偏高，有待考究。按博为国际运作经验，一般新城区或产业园区基础设施投入匡算按800015000万/平方公里计算，沿海发达地区一些高起点的产业园区基础设施投入也很少超过18000万/平方公里。建议按13000万/平方公里单位成本计算，则基础设施投入约为：8.983平方公里13000万/平方公里116800万元115、。2、城市配套设施投入以下预算仅包括：市政配套投入、社区配套投入、文教体育设施配套投入。对于其它可盈利性商业项目，采用市场运作方式建设，景区管委会减少或不用直接投入开发建设资金。序号项目内容单位万元/公顷单位（公顷）总投入（万元）1市政配套投入15898.313474.52社区配套投入20898.3179663文体设施投入10898.38983合计40423.5注：上表单位成本为经验数据，参考一般产业园区投入状况。3、土地建设征地投入土地建设征地投入总计为151170.2万元，其中包括两项：n 根据法门寺现时的补偿标准，征地补偿费约为9.307万元/亩，即139.605万元/公顷，共征地898116、.3公顷，需投入人民币125407.2万元。13473.75亩9.307万元/亩=125407.2万元 （即：898.3公顷139.605万元/公顷=125407.2万元)n 此外，经济区的拆迁补偿费合计为25770万元，其中：单位房：40000平方米750元/平方米=3000万元工商户：29133平方米750元/平方米=2185万元民房：325800平方米500元/平方米=16290万元4、主要项目建设投入项目名称建筑面积(万)单项造价(万元)舍利塔（舍利塔佛光大道山门）3.860000法门寺（瑰琳宫24院）12.719080佛珍馆（博物馆、僧辉馆）6.812000佛文化交流中心6.2180117、00悟佛园（佛文化主题公园）1.95000佛学院（含佛研院）9.411232禅修村6.47488管理、商业服务(小卖部、小食店)7.87800佛泉养生村（五星级露天温泉宾馆）5.837700周原文化主题酒店（三星）4.518000老年公寓22.827360静心园（青年公寓）12.817920高级别墅11.634800康体城3.97800佛疗中心（一）5.410800服务中心(饮食娱乐)3.28000公寓(居民)26.832160行政管理中心（社区服务中心）10.816200旅游服务中心区24.636900佛都文化城612000休闲酒店5.331800商务酒店5.117850特色商业街4.814118、400综合娱乐城3.89500亲子乐园25000潮流生活馆2.87000公寓(居民)5869600产业用地79.687560佛学应用创业园32.248300企业管理俱乐部53.496120佛武馆4.58100佛疗中心18.837600佛学应用创新中心38.657900汽车旅馆4.89600服务中心4.88640合计511.7909210九、景区开发运营商投入产出效益预测1、投入匡算：按照我们前面对法门寺景区开发建设模式和开发运营商赢利模式，作为法门寺景区总开发商，主要投入有：n 整个旅游经济区9平方公里基础设施投入：289416万元（见前述）n 整个旅游经济区9平方公里城市配套设施投入4042119、3.5万元（见前述）n 佛文化中心区（佛法僧三区）土地建设征地投入151170.2万元（按前述标准计算）n 上述合计为481009.7万元，如果考虑在佛文化区的建设工程费14.06亿元，则总投入达到62.16亿元。2、产出预测：A、土地出让收益预测（以非宗教区为主）土地投资效益来源主要靠部分土地出让收益。土地经“九通一平”后，随着基础配套设施的完善，投资环境的改善，商业氛围的浓郁，土地也随之而升值。参照国内著名风景区及项目周边地区的土地出让价格，考虑到本项目稀缺性，我们可采用主题限量专营的招商策略提高土地出让价格，故按市场价格工业用地20万元/亩、居住用地120万元/亩、商业服务用地200万元120、/亩进行概算。如下表计算结果，土地出让总收入为71.4亿元，扣除开发成本48.1亿元后，可获得利润23.3亿元。序号项 目出让面积（亩）单价万元/亩总收入（万元）1工业用地746.2520149252居住用地13201201584003商贸用地2704.5200540900合 计4770.75714225B、城市经营其它收益（以非宗教区为主）指除了土地转让以外，整合城市其它要素并通过市场运作所获取的收益。参考国内一些旅游经济区的核算，以每年每平方公里收益为350万元计算，10年共收益为3.14亿元。C、景区商业经营收益（以宗教区为主）每年可获利15868万元，10年共收益为15.868亿元。收121、益概算如下：n 门票：游客调研的门票认可价平均为90元，以平均200万人/年计，合计18000万元/年；以利润占70%计算，每年可获利12600万元，10年共收益为12.6亿元。n 电瓶车：每年30万人次，人均消费20元，合计600万元/年，以利润占60%计算，每年可获利360万元，10年共收益为0.36亿元。n 悟佛园：每年80万人次，园内人均消费20元，合计1600万元/年，以利润占50%计算，每年可获利800万元，10年共收益为0.8亿元。n 素食馆：每年30万人次，人均消费25元，合计750万元/年，以利润占30%计算，每年可获利225万元，10年共收益为0.225亿元。n 禅修村：每122、年10万人次，人均消费300元，合计3000万元/年，以利润占30%计算，每年可获利900万元，10年共收益为0.9亿元。n 佛文化交流中心（佛剧院）：平日白天3场日间佛乐音乐会，每场30-40分钟，票价20元，每场150人，夜间佛乐音乐会一场，60-70分钟，票价38元，每场300人，以330天计算，一共可收入673万元；高僧讲坛和大法会共30场，每场800人，人均100元/场，可收入240万元；两者合计913万元，以利润占30%计算，每年可获利274万元，10年共收益为0.274亿元。n 旅游商品(饮料、风味小吃、纪念品等)：每年100万人次，人均消费15元，合计1500万元/年，以利润占123、30%计算，每年可获利450万元，10年共收益为0.45亿元。n 停车费：根据调研的数据，法门寺的游客有39.3%是自驾车游，考虑到今后外省游客的比重将会提高，我们预计自驾车游的比例将降为30%。每年平均停小车20万次，每次10元，停大车35000次，每次30元，合计收入305万元/年，以利润占85%计算，每年可获利259万元，10年共收益为0.259亿元。D、宗教活动收入（以宗教区为主）按粗略概算，每年宗教活动及相关收入为3.24.6亿元，10年收入可达3246亿元。收入分析如下：n 募捐：缘起书直接募捐以佛祖舍利的至尊地位和舍利塔的规模效应来看，参照普陀山等佛教景区的经验，加上合理有力的募124、捐方法，这一部分预计可达到35亿元。万佛朝宗供奉金以每尊金佛供奉金平均100万元计算，此一部分500尊金佛可募集5亿元，但募集时间需要一段比较长的过程。长生禄位和往生莲位供奉金每个牌位供奉金30005000元/年，规划各设99999个，10年预计可望募集1016亿元。-莲座刻名供奉金以9999瓣，每瓣1万元计算，约可募集1亿元。海会塔灵位存放逝者骨灰之海会塔，可设99999个灵位，每个灵位以30005000元/年计，约可募集610亿元。n 香油收益：功德箱的收入一般不易估计，根据国内类似寺庙情况粗略估计，合十舍利塔建成开光后，每年各种功德箱的收入可望达到60008000万元，10年预计可达68125、亿元。n 佛仪用品销售收入：每年100万人次，人均消费20元，合计2000万元/年，以利润占50%计算，每年可获利1000万元，10年共收益为1亿元。3、投入产出综合评估根据以上投入产出专项分析，作为法门寺景区总开发运营商的投入产出综合效益如下：项目单位估计值说明直接投入费用征地投入（连土地办证）亿元15.117征地补偿费和拆迁补偿费基础设施投入分析亿元28.9416注一城市配套设施投入分析亿元4.04235中小城市配套标准佛文化区建设费用亿元14.06投入合计亿元62.16主要产出效益土地出让回收效益预测亿元71.4城市经营其它收益亿元3.14可塑性较大景区商业经营收益亿元15.868宗教经126、营收入亿元3246可能变幅较大产出合计亿元122.4136.4盈利估算亿元60.2474.24注一：基础设施建设成本指标由法门寺文化景区开发公司提供，成本数据偏高。按博为国际项目运作经验，类似项目基础设施投入按13000万/平方公里单位成本计算，则基础设施投入约为116800万元，则盈利为77.5191.51亿元。【 综合分析 】以上是按照10年周期作出的投入产出匡算。通过匡算可知，按我们前面的策划，整个法门旅游经济区（9平方公里）基础建设及主要项目开发总投入为139亿元；而作为法门寺文化景区总开发建设公司，除了佛教文化中心区主要项目的建设外，主要工作就是非宗教区的基础设施建设，商业项目主要通127、过招商引资来开发建设。从上面的分析可以看出，对开发运营商而言，本项目投资盈利前景较好，开发总收益可以达到6075亿元（按博为国际对基础设施投入估算标准，开发总收益可达77.5191.51亿元）。但其收益主要来源于土地出让和宗教经营这两部分，其他经营的收益所占的比重都比较小。这也给项目的运营指出了需要重视的两个方面，第一要搞好和佛教界的关系，使宗教运营（募捐）得以顺利进行，减少项目的投资风险；另一方面，要充分重视土地运营的作用，需要引入城市经营理念，对土地进行增值化经营，不断提升土地价值；同时大力抓好招商工作，使土地资源的价值得到最大化的体现。佛荫农业九、开发建设资金筹措参考国内外大型旅游经济区128、的开发建设经验，本项目的开发建设资金可以通过以下几个方面筹集：1、积极争取政府财政性资金投入考虑到本项目对法门寺镇这一经济相对落后地区明显的带动作用和对整个陕西省旅游业巨大的推进作用，政府财政性资金对本经济区的投入是合理的，也是必须的。财政性投入主要用于基础设施建设和公盖性事业建设，如道路交通建设、自来水厂、污水处理厂、垃圾无害化处理中心、学校、医院和行政管理中心建设等，在开发建设期间，争取每年从上级政府获得的支持资金为3000万元，十年合计3亿元。2、依靠佛教界力量募捐通过合法方式进行募捐。只要是师出有名，佛教徒对寺庙的建设是乐于慷慨解囊的。根据调研的资料，目前普通游客人均每次向寺庙捐出的供129、奉金为72元，随着经济和收入的同步增长，这一数值也将继续增长。普陀山33米高的观音像造价不足5000万元，在开光后一年内，各方布施资金已达12000万元，远远超过了原来的造价。如果能依靠佛教界高僧大德，充分发挥其影响力，则募捐效果将更加显著。这些资金除了偿清佛文化区的建设资金外，还有剩余可用于法门寺基金会的公益开支。3、银行贷款用土地作为抵押向银行申请贷款来进行建设。4、吸引风险投资对于市政设施的建设，可与风险投资公司展开洽谈，商定开发利润分配办法，吸引风险投资参与开发。5、项目招商企业资金是最活跃、最具流动性的资金。本项目的策划方案使各个功能分区、各个子项目的投资都有清晰的、值得期待的回报保130、障，因此能够吸引海内外企业纷纷前来参与投资开发，使相关项目的建设得以顺利开展。6、前期开发收益滚动投入将前期开发的收益再投入作为后期开发的建设资金，也是开发资金筹集的一种有效方法。第九章：项目招商与建设融资在上一章已述，项目招商是法门寺旅游景区筹集开发建设资金的重要途径。在法门寺景区的开发建设中，要以开放的理念创新招商引资模式，吸引海内外企业纷纷前来参与投资开发，以加速景区开发建设的进程。一、 招商引资总体理念招商是否成功直接影响到本项目的开发质量。针对本项目发展的环境，我们认为只有打破常规的招商思路才能在招商工作中有所突破。本着借鉴与创新相结合的原则，我们为本项目的招商工作制定“六以”指导方131、针，以指导招商引资的全局工作。以专业策划，突破招商以核心项目，带动招商以产业政策，促进招商以真诚服务，催化招商以客户满意，实现招商以品牌传播，扩大招商二、招商引资客商定位根据前面对景区商业经营和景区投资开发市场的定位思路，以法门寺旅游经济区的产业定位和现实条件为依据，法门寺旅游经济区的目标客商（招商对象）定位如下：1、重点引进文化经济投资企业：宗教文化体验项目投资商民俗文化项目投资商演艺文化项目投资商综合文化项目投资商2、大力引进特色产业运营商：佛缘产品加工企业佛学应用研发投资商佛学理疗项目投资商佛学理疗项目投资商温泉度假项目投资商康体养生项目投资商时尚娱乐项目投资商国际美食项目运营投资商家庭132、休闲项目投资商主题购物项目投资商综合房地产开发商3、积极引进基础设施投资商路桥建设投资商水电汽等公共设施投资商居民服务设施投资商三、招商引资促进策略分析国内外大型景区的招商引资促进策略，主要包括以下六大类型：n 利益输送型招商策略强调为客商带来实质性的利益，如降低地价、税收优惠等，中小企业对这类策略较感兴趣，跨国企业兴趣相对弱些。n 产业链群招商策略充分利用景区的产业规划，通过对产业链（如佛学应用产业）的深化和延伸进行招商，这是本项目招商引资的主导策略之一。n 附加服务型招商策略景区提供多样化的企业经营辅助服务，体现“服务创造价值”的理念，以此赢得客商的好感，达到影响商家投资决策的目的。n 发133、展保障型招商策略企业的可持续发展需要很多有利的因素，包括经济因素、产业因素、社会因素、人文因素等。发展保障型促进策略强调从这些因素上进行整合配置，优化投资环境，尤其是景区小环境，以此彰显自身竞争力，吸引客商投资。n 整合推广型招商策略该策略强调利用现代的市场推广手段，整合景区的优势条件，形成品牌效应，以刺激客商的投资欲望。n 情感激发型招商策略情感激发型促进策略强调心理因素的影响作用，通过人际关系、言行举止等让客商感受到受尊重、受保护的氛围，形成投资促进的动力。在项目招商运作中，法门寺景区要运用好上述六大招商促进策略，尤其是产业链群招商策略、整合推广型招商策略，以及附加服务型招商策略。在我们对134、景区的总体规划中突出了产业链的规划，这有利于项目从产业链群的角度进行招商；本项目是一个世界级的宗教文化项目，起点高，影响面广，具有了高端推广的各种条件，通过整合推广能够迅速牵引投资者的眼球；在投资政策不明显的情况下，投资服务显得异常重要，法门寺景区招商服务部门要提供多样化的经营辅助服务，以增强客户投资决策的信心。四、建设融资策略n BOT建设融资策略BOT是英文“Build-Operate-Transfer”的缩写，通常直译为“建设经营转让”。BOT实质是基础设施投资、建设和经营的一种方式。典型的BOT方式，是政府同投资机构的项目公司签订合同，由项目公司筹资和建设基础设施项目。项目公司在特许协135、议期内拥有、运营和维护这项设施，并通过收取使用费或服务费，回收投资并取得合理的利润。特许协议期满后，这项设施的所有权无偿移交给政府。在实际运用过程中，BOT还演化出近几十种类似的融资方式，如BT(建设转让)，BOO(建设运营所有)，BOOT（建设运营所有转让），BLT（建造租赁转让），BTO（建造转让经营），其内容与BOT大同小异。本经济区对污水处理厂等市政设施可以尝试采取BOT方式融资。n 回购式契约招商融资策略对于一些远期收益前景较好的建设项目，也可通过签订回购式契约，开发总公司承诺在项目建设若干年后以商定的价格将项目回购，从而给项目的投资者吃下一颗“定心丸”，同样有利于招商融资效果的落实136、。n 项目贷款招商融资策略项目融资是为某一特定工程项目而发放的一种国际中长期贷款，项目贷款的主要担保是该工程项目预期的经济收益和其它参与人对工程修建后不能营运、收益不足以及还债等风险所承担的义务，而不仅仅是建设单位的财力与信誉。本经济区可采用开发总公司为特定项目的投资者提供部分贷款担保的方式来协助投资者融资，从而拓展招商对象的来源。n PPP招商融资策略PPP 是 Public Private Partnership 的缩写，即公共部门与私人企业合作模式，是指政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的相互合作形式。PPP模式是公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式，这137、是一种以各参与方的“双赢”或“多赢”为合作理念的现代融资模式。政府通过授权国有投资公司，与社会企业共同合作完成法门寺旅游经济区的投资策划、资金筹措、建设实施、运营管理。五、招商引资路径1、政府平台招商利用各级政府部门、各类行业机构的信息资源以及其职能影响力，打造便捷的招商渠道。国家、省、市相关经贸部门，如商务部、信息产业部、科技部、国家计委等，都值得密切联络的部门。借用他们对外联络的渠道，获取招商信息，寻求他们在招商上给予相应协助。特别是与有关业务处室建立密切联系，采取人盯人的战术，争取项目信息资源尽可能的为我所用。政府招商在中国大型项目开发中是非常重要的引资渠道，政府的威望能促进招商的成功，138、尤其是国际性的投资。2、传媒推广招商利用传媒（报纸、杂志、广告、电视、网站）推广，是现代市场营销的一个重要的手段。城市营销、区域营销也不例外，应重视传媒推广的影响力和作用。传媒是信息传播速度最快、覆盖面最广的工具，通过传媒等进行招商，可以最快最广泛地吸引投资者的眼球，尤其是一些高端点对点媒体，直接送达投资者手里，在国外颇受欢迎，在国内也逐渐被招商部门认识并得到重视。在财力许可下，我们项目可以适度考虑通过传媒推广招商这一路径。3、 活动载体招商通过举办或参加各种研讨会、报告会、招商会、经贸洽谈会、投融资等会展活动，也是进行招商的渠道之一。本项目是佛教文化项目，尤其需要通过举办或参与一些宗教文化活139、动，邀请潜在客户参与，文化搭台、招商唱戏，也能达到招商宣传的作用。4、 中介机构招商主要是与有实力、有招商经验的国内外投资咨询公司、律师事务所，建立招商网络，将触角延伸到各行各业。通过有效的激励措施，激发这些中介组织为本项目招商服务。这些渠道可以细分为：A、通过外事机构招商主要是通过我国驻外机构、或通过外国使领馆特殊的网络进行招商。这种机构既有政府授予的部分职能，也有市场商务职能，人脉网络广，成本低，效果也较好。B、通过社会团体招商行业商会、协会组织是招商引资不容忽视的中介团体，尤其是国内外的宗教团体。国外商会机构，对企业具有巨大的号召力和说服力。C、通过咨询机构招商如企业管理咨询公司、律师事140、务所、会计师事务所等咨询机构，已成为招商中介团体的中坚力量，国内现有的跨国企业进入中国投资，大部分是由咨询机构引荐和促成的，因为咨询机构具有专业的知识，对投资决策有很好的帮助，所以深得外企的信赖。D、通过科研机构招商大学、研究院等科研机构不但掌握了最新的科研技术成果，也掌握了大量具有技术开发和投资意向的企业资源。我们应主动与佛教大学、科研院所建立联系，收集信息，促进技术引进和客商的引进。E、通过金融机构招商大型企业是银行的大客户，与银行的关系密切。他们投资，往往银行是最早获得信息的外界渠道。我们应利用境内外银行的客户网络资源，掌握企业投资信息，主动开展招商。5、 自建渠道招商由于利用社会渠道的141、成本日渐增加，控制性也较弱，收效也不尽人意，近年来很多大型景区都逐渐推行自建渠道招商的方式，并取得了招商引资的突破。这种方式是我们招商工作需要重点借鉴的。自建渠道招商的方式主要有三类：A、撒网定点招商通过互联网等覆盖面广的媒体，进行大范围的搜集归类，根据景区的产业规划和优势资源条件，选择合适的企业。在对企业信息作系统分析后，主动与其建立一对一、点对点的联系，全面介绍景区的优势，并全面解答目标客商的疑问，经过多次的交流和接触，逐步取得客商的信赖，直到达成投资的意向。B、产区蹲点招商在全国乃至世界目标产业、行业相对集中的产区，设置景区办事处，展开集中推介攻势，提高招商效率，争取一大批企业来景区投资142、落户，同时也把上下游企业引进来与之配套，形成产业链。C、主题活动招商挖掘一些亮点，借助一些特定时机和事件，开展主题鲜明、富有创意的文化活动，如舍利塔开光、地宫重现20周年纪念、法门学研讨会等，吸引客商积极参与，集中推介景区优势，从而达到促进投资合作的目的。D、自办媒体招商自办媒体包括网站、自办杂志、自办报纸等，由于其包含的信息量大，推广的针对性强，相对推广成本也较低廉，因此，这一两年自办媒体已成为大型景区越来越多采用的招商渠道之一。但自办媒体要办好，需要投入一定的人力和较多的精力，在人力缺乏的情况下，可以交由专业机构来完成媒体筹办工作，从而减少自身的工作压力。六、招商引资政策支持法门寺景区管委143、会要对招商工作制定一系列法律、法规和规范性文件，保证招商者、投资者的各种权益，保证招商政策的连续性、有效性。招商优惠政策是一个体系，包括了产业发展政策、财税优惠政策、招商引资政策和开发建设政策，其政策体系框架如下：1、财政扶持与税收优惠政策外资企业优惠政策内资企业优惠政策2、产业发展政策高新技术产业发展政策特色文化产业扶持政策行业龙头扶持政策第三产业发展政策企业易地改造政策产业转移政策研发机构政策创业孵化政策留学人员项目鼓励政策民营企业发展政策3、招商引资政策企业准入政策注册办事政策土地出让政策厂房租赁政策招商奖励政策人才引进政策4、开发建设政策基础设施建设政策房地产开发政策七、招商引资实施计144、划1、招商引资程序体系以国际化的招商引资运作理念为基础，以“精确招商”为目标，法门寺旅游经济区招商引资程序分为八步：A、准确确定目标商家根据景区的发展规划、总体规划、分区功能，对目标产业进行产业细分和市场细分，选择以我们自身条件具有吸引力的客商群，成为我们主要的招商引资目标对象。B、制定招商策略与推介方案通过对竞争态势的分析，找出比较优势，拟订可行的招商策略，确定招商政策、招商渠道。在此基础上，以整合资源为原则，制订针对性强、到达率高的推介方案。招商和推介方案做到有的放矢，注重实效。C、建立目标客商库目标客商库建设是招商引资的基础工作，通过上网搜索、政府部门、商会协会、财团机构等渠道找出目标商145、家名录，明确其投资方向，完善联系方式，建立便于管理和跟进的数据库系统。对目标客商库进行动态管理，及时反映客商的跟进情况和反馈意见，便于管委会及时作出决策。D、对景区和项目进行系统的推介充分利用各种推广渠道和载体，在目标客商群体中进行系统的推介，持续传达景区的招商引资信息，引起投资者的兴趣。在这里，“系统的推介”是指有计划、有步骤、有目标、有内容的推介，注重推介载体（如画册、专题片、网站等）的高水平创作，塑造园区的形象。E、定点跟进，逐步推进成功引进一个投资者，往往需要较长的时间，在这么长的时间里，影响投资者决策的因素很多。我们要通过“定点跟进”，保持良性沟通和信息反馈，不断化解投资者的顾虑，不146、断增强投资者的信心。这里说的“定点跟进”，不是一般的日常联络，而是循序渐进的互动交流和推动共识。F、谈判签约招商谈判是招商引资能否取得成功的关键。招商谈判的过程是招商人员与投资客商智慧较量的过程，必须掌握好谈判的策略和技巧，否则，会给自己造成障碍，甚至给投资商造成误解，使谈判陷入被动。在谈判开局策略和技巧上，要营造开局气氛，寻求合作基础，根据实际情况，可选择协商式、保留式、坦诚式和进攻式开局策略，引起谈判对方注意与兴趣，促进谈判顺利深入进行。对于大型或者重要性的项目，我们应引入专家进行谈判，专业回答投资者的问题，解除其疑虑，促成投资。这是很多经济园区取得成功的经验。这里注意的是，在谈判前，要与147、专家进行充分的沟通，统一底线和口径。也有园区因此而导致招商失败的个案。G、组织实施签约，并不意味着招商工作的结束，接下来的项目筹建报批、项目实施过程中的协调、调度和服务工作项目投产工作，都对今后的招商工作产生深远的影响。有部分经济园区的招商引资工作就输在“最后一公里”上，在协助项目筹建上疏忽大意，没兑现贴身服务承诺，让客商大为不满。更有甚者，项目无法顺利施工，变成“烂摊子”工程。H、项目效益评析在项目投产运行一段时间后，要对招商工作进行总体评价，尤其对所引进的项目进行经济效益和综合效益的评估和分析，为后面项目招商提供借鉴经验。2、招商的阶段安排A、第一阶段（2007-2008年）：佛教文化中心148、区的“一塔、一寺、一道”等重点项目的招商融资；完成基础设施（道路和水电等）的风险投资招商和旅游服务配套设施的拍卖式招商；佛文化中心区的商业服务点(小卖部、小食店)在西安进行限定性拍卖式招商；“佛都服务区” 的佛韵茶街、佛味素街、佛香花街和佛色玉街各拿出规划面积的1/3地块进行限定性拍卖式招商；佛泉养生区的佛泉养生村向香格里拉、希尔顿、万豪、假日、锦江等国内外知名酒店品牌商发出邀请，进行拍卖式招商；佛泉养生区的养生别墅和温泉度假别墅地块向香港和黄、新世界、万科、中海、华侨城、招商等国内知名品牌地产商以及西安本地开发商发出邀请，进行拍卖式招商。B、第二阶段（2009-2012年）佛缘食品加工区向娃149、哈哈、汇源、统一、顶新、乐百氏、健力宝、露露、农夫山泉等国内知名企业发出邀请，进行招标式招商；佛学应用区的佛疗中心向协和、同济等著名医疗机构发出邀请，进行协议式招商。“佛都服务区” 的佛韵茶街、佛味素街、佛香花街和佛色玉街二期的规划地块继续进行限定性拍卖式招商。佛都文化城、综合娱乐城、潮流生活馆、亲子乐园、星级宾馆（含周原文化主题酒店、康体城、青年公寓、青年公寓、佛学应用创业园、佛学应用创新中心参照第一阶段的思路进行拍卖式招商。佛缘加工业区(2期) 进行招标式招商。C、第三阶段（2013-2016年）进一步完善整个经济区主体产业的上下游产业链相关产业和配套项目的招商引资。3、招商的阶段安排招商150、启动计划及近期工作建议A、完成招商引资前期准备工作2007年8-10月，应尽快确定本经济区的总体规划方案、并开展控制性详细规划的编制工作、完成佛文化中心区的设计方案，使招商引资的项目逐一地落实到具体的空间位置上，使招商引资的对象对项目的背景和特色能够形成比较清晰的看法，从而有助于其作出投资的决策。此项工作应尽量争取在10月底前完成，并在11月通过法定审批程序。B、制作招商引资宣传册和视像宣传片(DVD光盘)根据项目策划和规定的方案，制作能充分表现景区特色的招商宣传册和视像宣传片(DVD光盘)，使投资商能方便地了解项目的赢利前景。C、建立招商引资宣传网站或网页将经济区总体规划的招商引资项目通过网151、络自建网站或网页进行宣传。宣传网页的内容包括项目的特色、规模、建设资金需求量、市场前景和投资回报渠道等。宣传网页可放在法门寺网站上面，也可与各地的招商引资网站形成链接，提高网页的传播效果。D、选定招商引资的主要目标客户根据景区的发展规划、总体规划、分区功能，准确确定目标商家，并制定招商策略与推介方案。建立目标客商库，对目标客商库进行动态管理。招商和推介方案做到有的放矢，注重实效。请参照前面招商引资程序体系章节内容。 E、选定专业的招商代理公司在主要招商目标市场（香港、广州、上海、杭州、深圳、大连、青岛和厦门等沿海发达城市）寻找并确定专业的招商代理公司，利用其专业招商人才、信息、人脉等优势，扩大152、招商信息的传播效果，特别在潜在客户直接访问方面，招商代理公司具有接触频数高、访问费用低的明显优势，能得到事半功倍的招商效果。F、在西安召开项目发布会2007月11日，在西安召开项目发布会，邀请陕西和沿海经济发达地区的主要媒体和潜在目标客户群，详细介绍项目的情况并当场解答媒体和客户关心的问题。G、在西安和沿海发达地区重点投放平面媒体广告平面媒体广告具有信息量大，便于工作于客户深入了解项目和进行反馈，相对费用较低，推广费用投入产出比高的特点，招商的广告效果明显优于电视广告。除了在陕西日报、华商报和沿海发达地区影响力较大的报纸如广州日报、文汇报、天津日报等适度投放招商广告外，还可以在一些专业的报刊如153、开发中国、中国旅游报、中国食品报投放一些针对性较强的广告。H、开展客户直接访问工作直接客户访问工作难度较大，但如果有优秀的招商人材，则是招商效果最理想的途径，应给予充分的重视。应考虑招聘招商人材对前述的主要目标客户开展一对一的直接客户访问招商工作。I、举办招商引资项目拍卖会在直接客户访问取得一定的投资意向后，可以考虑举办经济区各类项目的用地拍卖会。例如，在西安、广州、杭州、福州、昆明、长沙和拉萨通过视像会议的方式同步举办佛韵茶街项目中的英国茶馆、日本茶道馆、杭州龙井茶馆、福建乌龙茶馆、潮州功夫茶馆、云南普洱茶馆、洞庭君山茶馆、藏族酥油茶馆的地块拍卖会。利用拍卖方式的创新，提高拍卖活动对媒体和投154、资者的吸引，形成轰动效应。根据成都文殊坊文化旅游区的招商经验，只要招商项目主题鲜明、特色显著并有良好的赢利前景，往往会形成几个投资者争夺同一个投资项目的热烈场面，达到良好的宣传效果和招商引资目标。【 注 】n 招商引资工作可与募捐工作同时展开n 招商引资工作需要整合传播，详细计划请参考佛文化中心区经营规划与市场导入计划中整合推广策略与推广计划等相关推广章节内容。第十章：运营风险与风险规避旅游经济区开发对地区经济发展有着巨大的拉动作用，但其开发具有投资规模大、建设周期长、可变因素多、市场培育期长等特点，存在一定的开发风险。在景区开发过程中识别风险产生的来源，评估风险程度，提出防范风险的对策，其意155、义非常重大。一、 风险分析1、风险的定义国内外很多研究者对“经济区开发风险”的定义各有不同的阐述。博为国际综合了不同的表述观点，对“风险”的定义如下“经济区开发风险”是广义上的“风险”，指经济区在投资开发、规划建设、经营管理运营全过程的风险，即“运营风险”。“风险”意味着由于不确定性导致的与目标不一致的可能性。对于国内大部分经济园区来看，政府建设园区的发展目标是以园区为载体，促进产业集群的形成，带动区域经济的发展。有偏离这一目标的不确定因素存在，就意味着风险的存在。2、风险的表现国外对风险管理的研究已相当成熟，但在国内则刚刚起步。风险管理就是对片区或项目开发管理过程中可能存在的不确定因素进行分156、析，对影响或阻碍园区发展目标实现的因素进行识别，并采取相应的策略和措施避免风险的形成或减少风险的程度。要科学开发景区，法门寺景区管委会必须树立风险管理的意识。法门寺是一个高起点开发的文化园区。其主要风险表现在五方面：宗教风险、市场风险、产业风险、投资风险、政策风险、管理风险等。A、宗教风险宗教文化项目的核心特性是其“宗教性”。国家宗教政策的变化，地区宗教文化的差异，项目在运用中的非宗教倾向，这些因素都可为宗教文化景区的开发带来风险。B、市场风险市场风险是指由于市场需求导致的风险。一般旅游景区开发的周期比较长，开始时可能预测有确切的市场需求，但由于市场进入者过多、市场需求的变化及市场竞争的加剧等157、，导致景区的开发速度、发展方向或运营效益达不到原定目标，这就构成了风险。C、产业风险产业风险是指由于产业发展导致的风险。典型的产业风险表现在产业定位不清、产业结构趋同、产业缺乏关联性等因素，导致不能实现资源共享，不能形成聚集经济，不能形成有竞争力的特色产业，从而难以推动景区经济的纵深发展，使景区发展的初衷难以实现。产业规划不科学，招商缺乏目标性，是景区产业风险产生的两大重要诱因。D、投资风险投资风险是指由于投资决策导致的风险。旅游产业园区的开发建设需要投入巨大的资金，在投资决策时要谨慎，讲究科学投资、合理投资、灵活投资。如由于投资失误，包括政府的投资失误和合作开发商（企业）的投资失误，造成基础158、设施使用率低，投资回报率低，园区的发展结果与投资预期偏离，也就意味着投资风险的存在。E、政策风险政策风险是指由于政策变化导致的风险。国家的产业政策、投资政策、财税政策和货币政策，都可能对旅游景区投资环境产生不利影响。尤其是土地政策，政府在改革深化实践中表现出较大的不稳定性，都会构成景区开发的风险。F、管理风险管理风险是指由于管理组织导致的风险。大型经济区的开发建设是一个难度极大的工程，需要一个完善、高效的组织实施管理，执行落实开发建设计划，实现景区可持续发展的目标。由于组织缺陷、专业能力不足、管理体制落后造成了景区发展质量或速度与原定目标发生了差距，即意味着风险的存在。二、风险规避1、风险特征159、旅游景区开发的不同阶段具备不同的风险特征。在景区建设阶段，主要是由于选址、工程项目管理、基础设施建设、产业规划等带来的风险。在景区营运阶段，主要是由于市场竞争、招商引资、营运管理、投资回收压力等带来的风险。因此，在不同阶段，应有针对性实施风险控制，才能有的放矢。建设阶段主要做好选址规划、产业定位、建设管理等方面的工作；营运阶段主要是做好市场开拓、营运管理、财务筹划方面的工作。2、风险规避针对风险存在的可能性，法门寺经济旅游区管委会要重视风险管理，努力建立风险防范机制，最大限度的规避风险。风险规避的途径主要有以下这些方面：A、明确定位，特色发展在景区开发建设之前，必须制订景区的发展规划，明确景区160、的发展定位，清晰产业的发展思路，确定景区的发展模式和阶段性的建设目标，以系统性地指导景区的开发建设工作，少走弯路，避免景区开发建设工作没目标力量分散、没思路任其发展的现象。法门寺经济旅游区管委会在大力推进宗教文化产业发展的同时，要增强产业的关联性，避免出现与周边地区产业同构的现象，壮大拳头产业，塑造景区自身产业特色，实现景区的差异化经营，提高招商竞争力，促进产业集群的形成。B、严格准入，择优选资根据景区的发展目标和产业定位，法门寺经济旅游区要建立严格的企业准入机制，制订企业准入考核体系，重点在产业成长性、市场潜力、投资规模、投资密度、产业强度等方面制订量化标准，确保招商引资的质量。在欠发达地区161、，很多景区在建设初期都存在招商引资重量不重质的不良现象，法门寺经济旅游区要避免这种短视行为。我们常说这类景区是典型的“五低一高”景区：产业关系度低、投资密度低、土地利用率低、基础设施使用低、投资回报率低，其风险性自然就高的。C、多元投资，市场运作景区土地征用、基础设施建设、城市功能配套设施建设都需要投入大量的资金，而景区的投资回收期很长，其风险是显而易见的。不少景区都存在由于基础设施建设投入量大、回收周期长，土地补偿款和财政收入的增幅暂时赶不上银行利息增长，景区出现严重的负债经营，构成了景区建设的信贷风险。法门寺经济旅游区应以市场为导向，在条件许可的情况下尽量将基础设施、城市配套项目的开发建设162、推向市场，实行市场化运作，引入多元化投资，实现开发主体的多元化，减少自身的直接投入，从而规避投资风险。D、科学开发，加速发展开发的不恰当也容易让景区陷入困境，增加风险性。尤其是在资金投入有限的情况下，更要讲究开发策略，把有限的资金用在最适当的地方，加速投资的回报周期，加速资金的循环使用率，从而加速景区的开发建设。法门寺经济旅游区要充分考量自身的条件，科学确定合适的开发模式和开发时序，制定详细的开发计划，规避因盲目开发而导致的风险。E、优化人才，专业管理一个景区的发展，一靠政策，二靠资金，三靠人才。景区的开发建设是一项学科复合性很强的工作，涉及到文化经济、产业经济、区域经济、城市规划、旅游规划、经济管理、市场营销等领域的专业知识，需要的是复合型的管理人才。团队锻造，是景区一项攸关成败的工作。法门寺经济旅游区要建立起高效激励机制，形成人才成长的氛围，想方设法吸纳高素质的专业人才，打造一个高素质的运营团队，提高经营管理水平，提高发展决策水平，力求减少低水平决策、低效率管理而造成的风险。89