1、千岛湖风景分区界首地区控制性详细规划项目建议书 2009年2月目 录 1背景解读 2、规划重点、难点 3、成果内容 4、技术力量组织 5、设计周期与项目报价1背景解读1.1 深化分区规划，强化控制、指导建设。新一轮千岛湖风景名胜区分区规划已2007年基本完成，目前处于送审阶段。分区规划重新界定了千岛湖风景名胜区核心景区与风景区范围线，明确了风景区主要的保护与控制要求，为完善风景区的控制与管理提供了依据。界首地区包括了分属于西南湖景区的摄云风景小区和中心湖景区的梅峰风景小区的一部分。作为千岛湖风景分区重要组成部分，要通过控制性详细规划的编制来深化和细化分区规划的总体控制与发展要求，强化对景区保护2、与发展的控制，同时，有效指导修建性详细规划编制与相关项目建设。1.2、区位交通条件改善，政策条件支持，面临新一轮旅游度假项目开发热潮。近几年，随着旅游业态的转型，千岛湖风景区由观光旅游逐步向休闲度假的旅游目的地转型。淳安县按照“以湖兴县” 的要求，大力发展旅游休闲经济。省、市各级政府大力支持千岛湖旅游事业发展，2007年，浙江省人民政府批准成立千岛湖进贤湾旅游度假区，作为千岛湖旅游度假重要发展区域的界首地区，2008年，界首休闲旅游度假区被纳入杭州市100个综合体建设中。另外，随着淳开公路千汾线建成通车，界首地区的可达性得到了很大提高，面临着前所未有的发展休闲度假产业的良机。在这种背景之下，新3、一轮旅游度假项目开发热潮已到来，如界首地区已经确定雨润秀水国际旅游度假区等项目。为此，作为风景名胜区组成部分及外围控制区块，急需编制控规具体指导区块发展和控制。1.3 协调风景区与旅游综合体（度假区）关系，强化融合与衔接由于界首地区作为千岛湖旅游度假重要发展区域，旅游综合体等的建设涉及与风景名胜区的关系如何处理的问题。因为旅游度假基地（区）与风景名胜区在目标导向、发展侧重点、控制重点等方面都有一定差异。因此，如何协调两者关系，理顺两者管理体制，强化衔接，寻求休闲度假产业发展与风景名胜资源保护的最大平衡点，是本次规划重点与难点。1.4 落实风景名胜区条例管理要求，完善景区规划体系2006年12月4、1日，风景名胜区条例颁布与实施，对风景名胜区事业发展产生重要影响，对风景名胜区保护与管理提出新的要求。千岛湖风景分区作为知名的国家风景名胜区的组成部分，理应通过全覆盖的控规编制来落实新条例保护与管理的新要求，寻求景区永续发展的新举措，完善千岛湖风景名胜区规划体系。2、规划重点、难点的把握2.1、按照保护优先的原则，实现资源永续利用 界首地区是最能体现千岛湖内湖、岛、湾、水等特色资源与景观的区域。因此，必须坚持保护优先的原则，保护其风景资源原真性，有效处理度假基地（区）发展与景区保护之间的关系，深入贯彻“科学规划、统一管理、严格保护、永续利用”十六字基本方针，并按照“分级、分区、分类”的要求，进5、行全方位、多层次的风景资源保护。通过生态敏感性、景观敏感性等技术方法分析，慎重处理景区资源利用与建设发展的问题。2.2探求景区合理的环境容量、建设容量、规模 以生态容量为前提，以容量定规模，在风景区分区规划的指导下，利用GIS地理信息系统等手段和层次分析、多因素叠合等方法明确严格保护区块，研究界首地区合理的环境容量、建设开发容量与建设布局。同时，要探求多途径、多方法的景源保护方法与措施。2.3、把握旅游综合体（度假区）与风景名胜区不同发展要求与协调关系，寻求保护与发展之间的最大公约数合理把握旅游度假基地（区）与风景名胜区不同发展要求，协调两者关系，理顺两者管理体制，强化衔接。对于处于风景区范围6、内的旅游度假设施，严格按照风景名胜区条例管理要求，在分区规划的指导下，明确景源的保护要求，严格控制旅游度假项目设置的类型以及开发容量与强度。对于在风景区外围地带的旅游度假区块，要按照协调融合的要求，提出风貌协调、城市设计要素的控制、配套设施的共建共享等方面控制协调要求，减少对风景区资源与特色景观风貌的破坏。2.4旅游发展的定位与游览设施的完善。本区块的景源特色明显，景点资源等级高，景源类型丰富，且位于千岛湖中心湖区，区位独特且知名度较高。但随着千岛湖地区进贤湾、姜家风情小镇旅游度假区相继建设，界首区块必须结合自身的资源特色与产业发展趋势，在旅游发展以及项目设置上进行合理的定位，实现项目的差异化7、发展。因此，此次规划要着眼千岛湖旅游发展的转型与休闲度假产业发展趋势分析，分析明确区块旅游度假区块以及相关景点的旅游发展定位，并在此基础上科学合理地完善景区游览设施特别是休闲旅游设施。2.5加强与周边风景小区之间的组织、协调界首地区位于千岛湖中心湖区，周边有界首森林、梅峰等风景小区。该区域也是最能体现千岛湖风景资源特色的地区。因此，在进行界首地区控规编制过程中，一方面要强化与周边风景资源保护、景观风貌协调，另一方面，加强与周边界首森林、梅峰等景区的联系，完善区域游线组织。26探求景区内居民社会调控与村庄整治的新模式规划范围内有较多村庄居民点，如何合理引导与调控居民点发展，是本次规划重点之一。要8、按照分区域控制，分类指导的要求，结合景区与旅游度假区项目建设要求，着力推进村庄整治，着力推进旅游特色村的建设，实现景区新农村建设与景区旅游发展齐头并进，互为促进；寻求景中村村庄治理方式与村庄改造与整治方式的转变，实现风景旅游发展与新农村建设的双赢。27重视特色景观塑造，处理好五类景观与风貌引导与控制（1）湖岸自然景观：重视对湖、湾、岛等特色自然景观要素的控制与引导。（2）重点视廊、视线景观的控制：处理好从梅峰观景台、中心湖区水路观赏线路俯瞰、远看等界首区块视廊、视景的引导与控制。（3）沿路景观：整治与引导淳开公路千汾线沿线道路景观。（4）建筑风貌与布局：引导合理的区内建筑整体布局、风格、高度等9、。（5）农居点景观：整治景区内农居点，融入景区自然景观中。28景区内市政基础设施的完善与交通系统优化。完善景区的市政基础设施，建立高标准的市政基础设施。同时，要对景区的滑坡等地质灾害、微地形改造进行专题研究，提出相关应对措施。深化交通系统优化研究，按照差异化处理平日及节假日交通，理清目标、功能与需求，优化、深化本区块交通设施、交通管理、交通组织等的控制要求。3、成果内容按照风景名胜区规划规范并结合城市控制性详细规划编制技术规范的的要求，确定本次编制内容与深度并制定完整的成果体系和内容。3.1、成果体系内容现状情况的资料汇总。基础资料汇编本次规划成果体系说明规划意图相关图示。图则文本规定规划强制10、性内容的条文。对现状的分析，规划设想的论证和规划内容的解释。公众参与报告说明书技术图纸控规技术文件对规划过程中公众参与的基本情况、公众对规划的主要意见以及对公众主要意见的处理情况的有关说明。控制法定文件主要为地块指标图与分图图则。3.2 控规主要内容成果（1）背景与现状分析发展条件与背景分析现状综述、主要问题解析、资源以及建设条件评价、相关规划解读（2）资源普查与评价景源的调查、挖掘、分类、分级；（3）基地特征与评价现状土地利用、景观敏感度分析、土地适用性评价、权属分析等（4）规划概念-技术路线、规划依据、规划原则、规划目标、规划定位、发展策略；（5）总体构思与规划布局景群划分、旅游项目定位、11、规划结构、功能分区、用地布局、周边地区的发展协调、空间景观体系规划、绿地系统规划；（6）景区容量规划生态容量预测、游人容量测算、生态分区及保护措施（7）地块划分与控制体系-基本思路、地块划分与编码、地块建设控制指标体系与要求；如建筑退界、建设总量、建筑密度、容积率、建筑限高等。（8）“三区四线”规划与控制禁建区、限建区、适建区，黄线、红线、蓝线、紫线的规划与控制； （9）城市设计导控景观界面、节点，建筑布局引导，建筑高度与体量引导，建筑风格与色彩等；（10）专项规划道路交通规划、配套服务设施规划、基础工程规划（给水、排水、电力、通讯等）、竖向控制规划、综合防灾规划、生态保护培育规划、游览设施规12、划、居民社会调控规划、经济发展引导规划；（11）分期建设与规划措施 33规划范围确定 县里按旅游度假区要求初步划定的范围涉及淳开公路以北风景区外围地区、淳开公路以南的界首旅游综合体及风景区范围内的区域三部分。（见图一）度假区范围与风景区范围关系图通过分析提出规划范围的两个方案供研究：方案一：与风景区规划体系相衔接，与旅游局管理事权相对应。按西南湖景区的摄云风景小区和中心湖景区的梅峰风景小区的完整范围编制控规，类似杭州按规划管理单元编制城区与风景区的控规，有利于规划成果的标准化、规范化，全面覆盖、无缝衔接。如此，要将梅峰小区完整包括在内。面积为陆域：38.62平方公里，水域：46.63平方公里，13、总面积为85.25 平方千米。规划编制范围方案一方案二：就事论事，以解决与度假区的关系问题为要务。第一层次：对初步划定的度假区范围内涉及风景区范围的区域编制控制性详细规划，总面积17.38平方公里，其中陆域面积9.37平方公里，水域面积8.46平方公里。第二层次：初步划定的度假区范围内涉及风景区外围地带区域，提出原则性的控制要求与引导。总面积12.1平方公里，其中陆域面积6.01平方公里，水域面积5.94平方公里。再修改规划编制范围方案二4、 技术力量组织1、项目成员安排为高水平、高质量完成本项目，由院总工亲自主持该项目，并组织参与过千岛湖风景名胜区分区规划编制，熟悉千岛湖地区的相关设计人员组14、成项目组，配备城市规划、风景区规划、城市设计以及市政、道路等专业的技术人员，参与该规划编制工作。具体人员如下：姓名性别职务学位专业分工项目职责汤海孺男教授级高工、总工硕士城市规划项目负责王 波男注册规划师本科规划布局主要设计人姚 甜男工程师本科景观、园林主要设计人周扬军男工程师硕士道路交通道路交通主要设计人桂 明男工程师本科排水、电力电信市政设施主要设计人注：实际工作中因项目需要而另外增加相关规划人员5、设计周期与项目报价1、设计周期根据本项目的实际情况并参考以往工作经验，我们将编制工作时间总体控制在180天，按照规划内容，分为四个阶段，具体情况如下：序号时间计划工作阶段工作内容工作成果13015、天前期策划与现状调研阶段1、调查整个景区现状信息，包括土地使用、景点资源、现状土地等的调研，形成现状调研报告。2、召开专题会议意见征求和交流，以确实了解现状发展状况，总结、吸纳政府各部门、专家对本片区发展的意见和建议。3、公众参与，召开咨询会的方式，深入了解土地的使用状况，管委会以及开发商、居民、单位的未来设想。开题报告现状调研报告 现状调研图纸290天规划方案编制阶段初步方案在现状调研基础上，整合相关规划信息，进行多方案比较，形成控规规划初步方案，并向旅游局、管委会汇报、协调。初步规划方案初步规划说明初步协调意见规划初审按照初次协调相关意见完善规划方案并形成控规初步规划成果，通过技术初审讨论16、稿文本讨论稿说明初审意见送审成果根据初审意见深化控规规划成果并通过行政主管部门技术审查规划文本规划图则附件审查意见330天成果公示与论证审查阶段按照行政主管部门送审成果审查意见修改、完善控规规划成果，向社会公示征求意见。规划文本规划图则附件审查意见430天上报审批阶段根据专家论证、社会公示和主管部门审查意见，完善正式成果，经行政主管部门审查同意，报上级部门政府批准实施规划文本规划图则附件批复意见总计210天2、项目费用估算根据本项目的工作量及成果内容，项目费用报价：参考中国城市规划协会城市规划设计计费标准（控规收费标准为25万/平方公里），考虑到该区块的实际情况以及我院与淳安县风景旅游局良好的合作关系，我们按照最优惠价格进行项目费用估算，控规范围按照10万/平方公里计算，外围保护地带控制引导区范围按照2万/平方公里计算，水域面积不计入面积。我们根据规划范围方案二进行项目经费测算：控规范围陆域面积9.37平方公里，外围保护地带控制引导区范围6.02平方公里，则初步测算总经费为93.7万+12.04万=105.74万；具体以双方协商为准。2009年2月