1、案 例 库龙湖地产二七年六月 目 录第一篇 研发类案例801 弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例802 弗莱明戈面积计算的案例1103 对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结1404 弗莱明戈一期部分坡屋顶现梁的案例1705 芳树晴川人行天桥结构计算与分析案例2106 紫都城四期样板区图纸案例2607 紫都城四期落水管定样案例3508 蓝湖郡湖西1组团地下室高窗的案例3909 紫都城四期户门定样案例4510 观山水规划验收案例4811关于清波选择项目景观设计单位的案例4912 晶蓝半岛售楼部钢构设计案例5113 晶蓝半岛示范区钢构廊架案例5414 清波项目售楼部造价超标案例5515 林澜艺墅地2、下车库设计面积变更5616 我拿什么献给你，我的市场58第二篇 工程部案例6317 观山水南入口景观水幕墙体拆除案例分析6318 关于紫都城花园阳台空调护栏的反思6519 弗莱明戈一期部分坡屋顶现梁的案例6820 关于电气工程将矿物绝缘电缆改为耐火型电缆的案例7321 芳树晴川临时箱变案例7522 观山水旧样板区拆除案例7723 关于观山水塔机倒塌案例8024 关于紫都城三期百安居屋面钢结构设计调整事宜8325（室外游泳池）土建与精装修配合不当的案例8526关于蓝湖郡二期入户门安装的案例8727 蓝湖郡三期铁花栏杆安装的案例8928关于对新引入的分供方管理的案例9029 关于观山水会所及南入口3、雨水立管改动案例9230 关于水晶郦城三、四、五组团交房返修案例9331 紫都城110项目设计资源案例分析9532 观山水9、10、11号楼阳台找坡排水案例9833 蓝湖郡三期23、25楼文化石色差案例10034 紫都城消火栓立管更改引发的思考10235 业主参观工地看房受伤赔偿案例外部引用10436 观山水车库风管安装案例10537 西城天街一期平基土石方的案例10738 芳树晴川景观工程样板区抢工案例10839 西城天街钢材供应案例11040 观山水生活阳台铝合金门带窗改动案例11141西城天街门窗、幕墙工程案例11342 蓝湖郡三期景观种植土回填工程案例11443 观山水风管标高影响车位4、销售案例11744 蓝湖郡三期消防验收案例11945 关于晶蓝半岛项目一期护壁局部垮塌案例分析12046 晶蓝半岛项目污水处理案例12347 晶蓝半岛一期施工许可证办理案例13348 办理晶蓝半岛建设工程规划许可证案例13549 办理工程许可证“假付款”案例经过及其启示13650 晶蓝半岛售场水景池底黑色大理石变色的案例13851 林澜艺墅地基处理方案变更14052 林澜会所劳动力案例14253 西苑污水管线抢修案例145第三篇 计划财务部案例14854 观山水mini公寓（7、8#楼）产品定位及研发过程的思考14855 对紫都城4期项目整体计划的总结和反思15056 对西城天街在开工之际提出5、设影院的反思15257 紫都城开闭所电源进线工程成本超过正常水平的总结和反思15458 从成本测算与实际成本的差异思考成本测算方法15759 紫都城开盘计划延误的分析和反思15860 计划调整的陷阱16061 会签了1个多月的会议纪要16262 林澜艺墅户式燃气锅炉选型案例16563 林澜艺墅污水管线图纸会审案例168第四篇 人力资源及行政部案例170第四篇 人力资源及行政部案例17064 复印机采购案例分析17065 重庆龙湖西街置业有限公司两次行政处罚案例分析17366 关于驾驶员苏宗清公车私用案例17567 别让“福利”之风盛行17668项目管理培训组织实施案例178第五篇 发展部案例16、8269 国土证办理案例18270 林澜艺墅人防报建188第六篇 造价采购部案例19171 关于采用邀标方式选择设计单位的案例19172水晶郦城信报箱案例19973 水晶郦城一期的电缆供应事宜案例20174 先斩后奏为何遭重罚？20375 样板房装饰工程结算漏扣甲供材的案例20576 一字值万金 落笔应慎重20777 由对古丽娅的表扬说开去210第六篇 营销部销售支持组案例21378 关于合同附图的案例21379 工程施工图与营销合同附图核对的案例21580 再谈合同附图的制作及审核21781 关于枫香图户型彩页宣传图纸有误的案例21982 销售手续办理案例22183 关于国土证年限的案例227、384 整理办理两证过程及注意事项22585 香樟林变更登记费风波22886 钱的教训22987 香樟林会所装修竣工时间一再延期的分析23188 关于B-13业主雷友锋付款计划的案例233第七篇 营销部销售组案例23690 龙湾营销推广案例23691关于弗莱明戈合同附图总图标示错误的案例25592 紫都城1-10-2-104合同案例25893 产权证办理案例26094 关于10月10日投诉的思考26295 十二月案例26596 沈雪勤女士购房分析：对客户潜意识中特别关注的问题的挖掘和处理26797 售场销、控、支流程案例关于C-3-3的案例26998 唐玺交房案例27199特殊客户档案27318、00 水晶售场灯具维修案例275101 人情和原则277102 王荣开接待案理281103 蓝湖郡销售案例284104 水晶郦城销售组电话回访工作案例286105 境外客户退房案例关于PAK-SOON CHAN事件的案例288106 售场装修体会290107 天街D1儿童房墙体整改案例291108 样板房赞助物品管理的案例293109 样板房物品采购管理流程优化295110 万喜接待案例296111 领奖风波300112 关于枫香庭周国隆业主合同变更的案例305113 枫香庭售场购买电视机案例308114 枫香庭业主恳谈会电话通知案例309115 水晶静苑交房现场硬件保障案例3111165 天9、街2号价格表案例313117 关于委托设计协议的案例316118 蓝湖郡2-12-A1商铺案例318第八篇 营销部客户中心案例320119 接待投诉和协商处理技巧320120 蓝湖郡5-26-2业主报事升级案例322121 紫都城1-3-703业主报事升级案例330122 赔付处理中的效率原则334123 赔付处理中的略高原则337124 赔付处理中的客户至上原则338125 综合案例341126 委屈后的喜悦344第九篇 金科物业案例347127 使用“智能电表”的误会347128 面对突如其来的“隐翅虫”害349129 业主拒交物管费并要求降低其收费标准351130 工作安排与安全问题有冲10、突时该怎么办353131 拾金不昧的保洁大姐355132 扭伤后的温情356133 摩托车被盗事件357134 不顾伤痛，认真检查每一班岗358135 对于违规事件的处理技巧360136 细节决定服务质量361137 未接房，业主是否应该借钥匙363138 装修工人弄脏公共场所地面不打扫怎么办365139微笑服务在工作中366140放在寝室外走廊的鞋子遗失了，该物管公司负责吗？368141 急客户之所急369142 江边趸船管理问题分析370143 增强责任心，摆正工作态度371144 岗位执勤技巧372145 书面记录备案的重要性373146 毗邻建筑的维修影响了邻里生活怎么办375147 11、急匆匆搬家的租户376148 偷车贼追捕未果，小区应如何规避377149 一场催费风波所引起的反思379150 一个烟头背后的微笑381151 业主装修家具堵占楼道怎么办?383152 坚持原则、据理力争385153 迅速反应，创造感动387154 拾金不昧的保洁工388155 做好细节、避免纷争389156 失物错领的启示390157 安全责任保证书的签订392158 做好小区各项设施安全检查工作393159 美容师394160 提醒客人保管好自身物品的重要性395161 物管公司应如何对业主的装修进行监管396162 如何对待和处理商户的违规行为？398163 新业主搬家具遇到的麻烦40012、164 如何防范废品收购人员顺手牵羊402165 接房未入住的物管费该怎么收404166 迅速反应，跟进服务，创造感动405167 保洁员接管多媒体开关工作407168 样板房小物品丢失引起的思索409169 都是“群发”惹的祸410170 出租房物业服务费由谁承担412171 车库值班岗的“委屈”413172 电缆线被盗事件的启示414173 如何做好小区进出人员的控制416174“不怕冷”的班长417175 业主有了成见怎么办。418176 执勤过程中的技巧419177主动服务、创造感动420178 在建小区安全防范应从何着手421179 抓住业主的心理，适时提供帮助422180 回填层水13、未放干，引起卫生间漏水423181 样板房电梯困人事件424182 恼人的“断路器”425183 护卫队员如何处理突发事件426184 绿化公司与物管公司责任划分不清时，怎么办？427185 访客无理拒登记，冒充业主强登楼428186 亲属驾车要外出 灵活处理受称赞429187 温暖的大年夜431188 都是空中花园惹的祸432第一篇 研发类案例01 弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例【事件简述】在弗莱明戈23#、25#样板楼外墙涂料的施工过程中，发现应该是同一个颜色的23#楼和24#楼的主要墙面颜色出现了较为明显的色差，整个23#、25#楼的效果没有之前施工的24#楼的外墙涂料效果好，部分业主也14、因此对项目品质提出了质疑。经过相关人员研究，决定仅对23#、25#楼部分外立面线条及墙面颜色进行调整，在大面积施工前再次进行调样比较。对这一案例的原因分析及改进措施：一、在效果控制、封样方面本次造成色差的最主要的原因在于更换了涂料厂家：楼栋涂料厂家说明研发部封样经过24样板楼涂料施工单位 研发部第一次封样样板实施单位2325杜克大规模施工前招标中标单位，造价部推荐的替代厂家先后提供5次材料小样，在质感上均没有达到自然的效果，但是考虑到价格因素，加之二者小样颜色比较接近，研发部最终还是接受使用杜克涂料。分析STO和杜克两家厂家的涂料效果差异成因，主要在于：、外墙涂料是质感涂料，在不同光线、不同颗15、粒的情况下颜色效果都会有差异。成熟的涂料厂家，在进行颜色调试时，都是由专业色彩师在各方面环境完全相同的情况下进行不同角度的比较。而我们在确定采用杜克材料样板替代时，没有在同样的情况下（如同样粒径、同样施工工艺、同样的基层、同样的施工厚度等）将材料小样与已封样的涂料样板进行多角度（各种光线、各种环境等）对比后再次封样。、我们在进行替代涂料与封样涂料的对比时，使用的是小样比较，视觉误差造成小样上颜色差不多，但大面积施工后色差增强。3、不同厂家质感涂料的粒径配比不一样，涂料配方不一样（杜克的涂料较稠、偏暗），施工工艺不一样，均导致施工后的效果出现差异。综上所述，在外墙效果控制上，研发部应以第一次封样16、的样板效果为准；如因客观原因不得不使用替代厂家的产品，必须分析并对比所有影响效果的因素才能做出选择。在外墙涂料的选择上则必须遵守在现场做实体样板施工，并进行多角度对比后才能确定再次封样。二、在厂家的选择方面本案例中，厂家更换的关键因素在于，在弗莱明戈大规模外墙涂料施工招投标中（此时样板楼施工封样已完成），报价高于杜克报价约20元/平方米（分别为61.75元/和41.20元/）。巨大的价格差异，一方面决定了我们的选择；另一方面，客观上两家单位的施工工艺、材料上也必然存在差距。在这种情况下，要求研发部的项目专员清楚地认识到，在对外墙颜色效果要求非常敏感的项目中，如本案例中的弗莱明戈项目，样板楼色彩17、是经过多次调试才达到项目控制的效果标准，其材料配方、施工工艺对最终效果有着非常大的影响。因此，在此类项目选择样板楼施工单位时，研发部应提请造价采购部，将后期大面积使用因素考虑进去，尽量保证样板施工和后期大面积施工招标一并完成；同时，在招标的价格对比中，应综合考虑不同单位的材料成分及质量、施工内容、施工工艺和施工效果。否则，在此类项目中，大面积施工开始后再更换厂家，后期会浪费大量的人力物力，同时效果还不能得到保证。三、合理的施工工期方面23#、25#楼原定于6月25日开放，由于各种原因提前至6月10日开放，所以施工工期非常紧张，整个涂料的施工工期只有6天，上一道工序没有全部完成（如打磨或干透）就18、进行下一道工序的施工，也会造成涂料的颜色出现偏差。对因客观原因造成的项目工期压缩，研发部的项目专员应积累经验，对可能造成的效果偏差有充分的预见性，并通告相关部门，采取相应的措施，将此类影响控制到最小范围。02 弗莱明戈面积计算的案例【事件简述】：计财部2005年10月28日版“蓝湖郡三期销售指标”中，住宅建筑面积为89286m，套内面积为85424 m，公摊率为4.52（计财部以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。销售前营销部委托测算后提供的“弗莱明戈预售面积统计”中，住宅建筑面积为90014.75 m，套内面积为80905.13 m，公摊率为11.26（营销部以研发部提供的19、施工图设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。营销部委托测算的套内面积比计财部10月28日版测算的套内面积少了4518.87平方，导致实际销售回款相比预计销售回款减少了近1520万元。因研发部在初设阶段提供的数据错误，在施工图阶段的统计数据也没有及时提供给计财部，导致计财部对该项目的预期回款相比项目实际可回款差1520万元。给公司资金调配及高层决策等带来了困扰。【原因分析】：1、研发部没有及时、准确提供相关统计数据蓝湖郡三期是龙湖开发的第一个花园洋房项目，在前期设计过程中方案改动较多，导致面积统计的版本也很多，项目负责人没有及时和计财部保持紧密的联系，导致提供给计财部的参考数据是不及时、不准确的20、（计财部是以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的相关测算）。2、设计院统计数据计算错误在初步设计阶段，设计院没有进行准确的建筑面积和套内面积的计算，只是进行了大概的框算，导致建筑面积和套内面积出入比较大。当时处在报建阶段，由于建筑面积的出入较大，报建工作有过几次反复，但当时研发部没有对面积影响销售指标的问题引起重视，也没有及时与计财部保持紧密联系。3、设计更改和优化导致面积的变化在初步设计开始阶段，有些车库和住宅在负一层交界的地方是按车库面积进行统计的，由于设计更改，最后有些面积算入了住宅建筑面积。在初步设计阶段，因为设计院是按层进行的框算，落到负一层车库的楼梯间是没有算入住宅建筑面21、积的，最后考虑到居住舒适度和对销售有利的原则增加了一些直接从车库进入楼梯间的入口，这些改变都导致了公摊率会增加。4、规划部门和房屋测量部门的计算方法不同导致计算误差例如规划部门一般将外墙全部作为套内面积计算，而房屋测量部门只算到中轴线，这个计算方法的不同可能导致几千平方米的计算差别。【改进措施】：1、与计财部保持紧密联系由于在设计过程中出现设计更改几乎是不可避免的，所以一旦发生面积指标的变化就应及时与计财部保持紧密联系，及时通报计财部。2、在施工图设计阶段设置一个控制节点由于公司规定只需要在方案和初步设计阶段提交项目成果，所以经常会认为施工图设计阶段不需要提交什么成果了，经常会忽略应提交计财部22、最新的统计数据，用制度来进行约束可能效果会好得多。如果前期需要比较准确的面积计算，可能的话也可以委托权威的面积计算部门房管局测量所提前介入进行面积测算。3、计财部在做项目经济测算时，应以营销部提供的数据为准来进行测算毕竟设计院不是专业、权威的面积计算部门，只能提供大概的统计数据来进行参考，而且设计院的计算方法和房管局的计算方法有细小的差别，而营销部的统计数据来自房管局测量所，是权威的面积计算部门。【总结】：1、应充分认识到面积指标统计的重要性应该认识到面积指标不仅仅关系到报建，而且影响到住宅的销售定价、公司的回款计划、项目的收益率等很多关键的节点。所以在前期应及时和相关部门保持紧密的联系，保证23、信息传递的及时性与准确性。2、提高对问题的预判能力比如在设计院初期提供很低公摊率统计数据的时候，就应该及时判断这是不可能的，而不应该仅仅对数据表示怀疑但是依旧加以利用。3、应提高全局意识、全面考虑问题作为研发项目专员，不能说施工图完成了就万事大吉，应经常跟踪关心有关该项目的成本测算、销售、施工、接房、业主反馈等过程。03 对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结工作内容切作方案设计、初步设计、施工图设计；方案上会、规划、消防、环保、防雷、园林和人防报建审查；施工招投标；安检、质检备案；规划许可证和施工许可证办理；团队成员王露、周川、徐远林、胡剑、俞尾银、张玉婷、古丽娅、周世艾、吴杰人、何建伟24、董绛、杨永席（一）设计工作设计图纸是报建的重要道具，为了在最短的时间内取得符合报建条件的图纸，研发部王露、胡剑根据报建计划的安排，与设计方谈判、协调，将报建组反馈的政府信息及时输入图纸设计，夜以继日地指导并督促设计院出图。蓝湖郡四期方案设计单位为深圳华汇，但盖章却在天津。为了提高图纸的准确性和缩短图纸盖章周期，通过协调，设计方派设计师及印章管理员飞往重庆，在重庆直接出图、盖章，而出图方也采取多家合作的方式，确保图纸及时供应。（二）、报建工作研发部报建组周川、徐远林在此次报建工作中的表现堪称完美。在方案、初设、施工图审查过程中，涉及到规划、面积核算、消防、环保、防雷、园林、人防等多个部门，但从25、申报到最终全部取得批复意见，几乎在16小时内完成。这种非常的速度得益于在报建前，周川、徐远林与部门、公司相关支持同事（杨永席经理、董绛经理等）一起，拆分报建节点，分析重点难点，集中优势资源，重点突破，如在初设审查阶段，遇到节能复核拦路虎，杨永席经理利用资源使程序简化，缩短报建周期；董绛经理利用与职能部门经办人的良好关系，有力的推进了工作。经过缜密的安排和布署后，报建工作的神速体现在：在消防初设意见还没有取得的情况下，就先行取得了消防施工图备案意见；在蓝湖郡项目扬尘、渣土清运对报建工作不利的影响下，突破环保局关键环节，取得了环保书面意见；在施工图还没有审查的前提下取得了面积核算报告书；在不具备放26、线的前提下1天内取回放线成果和验线回单创造了6月26日（星期一）取得蓝湖郡四期方案批复，6月30日（星期五）取得建设工程规划许可证的报建新记录！这种在特殊时期的突破能力为公司赢得了时间与机会！（三）、招投标工作在研发部先期设计及报建的过程中，造价采购部为了确保招投标时间不影响施工许可证的取得，密切关注项目经济技术指标的变化，根据报建进度，预估建设工程规划许可证办理时间，提前进行了项目造价水平的商定，分析考虑本次招标可能给公司带来的经济及法律风险，与律师进行多次交流并寻求规避合同风险的方法，完成了招标文书的编制与交底，并安排投标单位提前进行投标文件的编制，缜密布署招投标工作的各个环节。同时与经开27、区招标办进行了多次的交流沟通，凭借以往招标与招标办所积累的“龙湖信誉”，在不具备规划许可证及施工图审查报告的两大招标报建要件的情况下，完成了招标报建、开评标时间确定、组织了开标、评标等一系列招投标工作。在平常前期手续齐全的情况下，从招标报建到开标都需要1522天的招标周期的招标工作，这次在短短的几天之内完成了，也是开了招投标工作的先例，为后续工作争取了时间；（四）、施工许可证办理工程部为快速取得建设工程施工许可证，提前与施工单位，监理单位协商，重点跟踪过程中每一个容易出错的环节，在招投标前，工程部资料已准备完毕。因为招投标手续办理先于规划许可证的取得，在建筑面积上有所调整，7月3日（星期一）一28、早张玉婷和俞尾银一起到建管站落实建筑面积，更改报建及招投标资料相关数据，并与建管站财务室联系，提前取得缴款书。项目部利用招投标公示2个工作日，跟踪完成了建管站资料的内部流转及所有费用的缴纳，并在公示完成的第一天7月5日，即取得蓝湖郡四期建设工程施工许可证。这是一次完美的配合，蓝湖郡四期建设手续的成功办理，得益于项目团队每一位成员的无私奉献，也得益于每一位项目团队成员不循常规，勇于突破。每一个人身上都体现出强烈的团队协作精神，每个环节都有专人跟踪，每个环节都有人前期介入，完美的配合与及时的补位，确保了蓝湖郡四期最终顺利取得了建设工程施工许可证。在这个过程中，龙湖团队的优秀精神再一次得到了充分地展29、现，每一个成员身上都充满了使命感，面对困难，勇敢突破，不断调整工作方法与思路，及时反馈，依靠团队的力量最终完成了几乎不可能完成的任务！04 弗莱明戈一期部分坡屋顶现梁的案例【事件简述】：2006年5月，研发部和项目部在弗莱明戈23#楼进行施工中间过程检查时，发现在顶层户型客厅和卧室的坡屋顶中出现了现梁，客厅梁较为杂乱，且客厅、卧室均出现了一根斜梁的最低点离楼面只有2.75米的情况（见下图），与我司设计任务书中“主要功能房间不能现梁”的要求严重不符。经研发部、项目部、营销部协商讨论，决定对未施工但存在此类问题的楼栋立即进行设计更改，消除客厅梁杂乱和客厅、卧室现梁且高度过低的情况。但因坡屋面结构的30、复杂性，设计院、项目部、研发部经过多次讨论，设计院于6月7日完成了大部分芳树晴川的坡屋面施工更改图，6月16日完成了弗莱明戈未施工栋号的坡屋面施工更改图，6月18日完成了弗莱明戈已施工楼栋的坡屋面施工更改图。但此时，研发部与项目部的同事发现有10栋（共计34套）现梁楼栋楼面结构已施工完成，更改会存在较高的返工费用。而这些现梁的问题并未违反规范的要求（规范规定：坡屋顶离楼面2.2米以上可计算建筑面积，弗莱明戈现梁的高度远远高于这一高度）。在整改与否的取舍间，负责的同事产生了动摇。在这种情况下，研发部与项目部邀请营销部蓝湖郡销售组、营销部客服中心、项目负责人等相关人员到现场进行评判；6月20日，由31、研发部组织，研发部、工程部、营销部、造价采购部、物业公司相关人员再次到现场进行讨论。经过反复交流后，大家统一了认识，现梁问题并非仅仅是违背规范与否的问题，而是企业标准的问题。既然在过程中发现产品未能达到公司的企业标准，那么就应该整改，不能向客户提供不符合龙湖标准的产品。在这一过程中，值得我们总结的地方有:1、对公司标准的认识。在弗莱明戈的项目中，公司标准“主要功能的房间不能现梁”是清晰的，也明确地在任务书、设计管理中提了出来。但是从设计、设计管理到施工管理的复杂的过程中，不同的人对标准和该标准的目的有着不同的认识，比如：（1）设计院的建筑设计师是非常清楚这一标准的，但坡屋顶的结构设计师并不清楚32、这一标准，导致设计失控； （2）研发部建筑专业的项目专员是非常清楚任务书提到的这一标准，在建筑图中也注意到了这一问题；但是花园洋房坡屋顶现梁问题在结构图中才体现出来。而研发部的结构工程师并不清楚这一标准，在审图时没有发现这一问题；（3）现场的项目工程师并不清楚这一标准，在审图时，工程师发现这一现象，但是以施工过的香樟林为标准，弗莱明戈的现梁既未违反规范，也比香樟林现梁问题好得多，因此，也没有人对此提出异议。（）发现问题后，因要产生整改费用，动摇了整改的决心，而忽略了企业标准对产品的意义“要提供符合龙湖标准的产品给客户”。因此，作为标准的制定者或牵头执行部门，一定要理清各个控制环节，将统一的标准33、传递到位，让每一位参与控制的人员都清楚同一个标准，同时，在过程中要坚定不移地贯彻执行这一标准，才能将产品的质量控制到位。2、现场问题处理一定要看准目标，果断处理。处理的时间越长，成本越高。弗莱明戈现梁问题的解决，从发现问题到解决，前后有一个多月的时间，原因是因为对标准认识不清，一直想从规范的角度论证不进行整改。但是造成的客观后果是，施工阶段进行得更深入，再整改会造成更大的经济损失，而且对工期也有影响。3、标准（含设计、施工、交房）的制定和维护是一项长期的工作。每一个项目（尤其是第一次做的产品业态，如本案例中的花园洋房），都应该对已经成形的企业标准进行回顾。经过梳理，现梁的标准基本成形：厨房、卫34、生间、储藏室、衣帽间等次要使用空间可接受现梁，客厅、餐厅、卧室等主要使用空间不得现梁（迫不得已的话应满足高度要求、梁应比较规整），客厅和餐厅的分界处、阳台、过道等部位可有限度接收现梁和标准。4、完善各种业态设计审图的重点：在花园洋房的设计管理中，坡屋顶现梁问题是容易忽视的重点问题。所以设计审图中，不仅要注意平层现梁的问题，对不涉及到户型使用、套内分隔的顶层屋面现梁问题也应列为重点。5、研发部设计管理建筑与结构由不同的人员进行，但是对其中可能涉及交叉的地方要及时沟通和交流，不要出现审图的真空地带。05 芳树晴川人行天桥结构计算与分析案例一、事件简述：2006.6，研发部结构工程师孙翔在审查芳树晴35、川人行天桥结构施工图时，对设计图纸中设计师的取值提出疑问。通过对计算书中计算模型、参数的分析，研发部的相关人员与设计院的结构设计人员及结构负责人进行了反复的交流和沟通，针对计算模型、参数、规范构造措施等问题进行了层层分析。双方在经过激烈的探讨后，就上述问题达成了一致，对人行天桥结构施工图的荷载取值，梯道宽度、钢材等级等方面进行了调整，人行天桥钢结构用钢量比原来减少25吨，节约成本约十几万元。二、对芳树晴川结构施工图的分析过程（一）芳树晴川人行天桥原结构施工图参数芳树晴川人行天桥横跨金开大道，桥面宽4m，全长24.25m+17.5m，两侧梯道宽3.0m，腹板钢箱梁，箱梁梁高1.1m，底宽1.6m36、，顶宽4.0m，天桥梯道为钢箱梁式梯道。天桥箱梁除中横隔板、纵向加劲肋采用Q235钢外，其余均采用Q345钢。人群荷载5.0kN/m2，钢箱梁顶板和底板钢板厚度14mm，腹板厚度12mm，加劲肋间距每隔1.5m设一处。最终整体结构用钢量为55（天桥结构）+16（梯段结构）=71吨。（二）对设计结果的分析及疑问：我们首先从设计的合理性分析，提出以下几个疑问：1、关于荷载取值，规范并没有规定人行天桥人群荷载5.0kN/m2；2、关于梯道宽度，规范规定两边梯道宽度总和大于桥面宽度的1.2倍，因此取3.0m显然过宽；3、钢箱梁高度1.1m，约为跨度的1/22，按规范规定，取到1/30仍然是可以满足规范37、要求，即钢箱梁高度大约800mm；4、天桥箱梁除中横隔板、纵向加劲肋采用Q235钢外，其余均采用Q345钢（II级钢）是否合理？5、钢箱梁顶板和底板钢板厚度14mm，腹板厚度12mm是否偏厚？6、加劲肋间距1.5m是否过密？（三）对结构计算书的分析和疑问提出以上疑问后，我们要求设计院提供计算书并在审核计算书时，进一步发现了以下几个问题：1、设计院天桥结构计算模型采用弹性理论计算（简单的说就是变形和内力成正比关系），钢箱梁截面没有假定为一刚性面，计算结果箱梁各部位变形相差很大，显然与正常使用状态下的实际情况不相符合。2、天桥的最大竖向最大位移值为109mm，而根据城市人行天桥与人行地道技术规范（38、CJJ69-95）3.5.2条及3.5.3条，梁板式主梁跨中允许的竖向最大挠度不应超过L/600，也就是说，芳树晴川人行天桥结构跨中最大变形值不能超过40.4mm。3、在恒载和全部人群荷载作用下的最大屈服应力为210 mpa 285.63mpa 310 mpa(Q345钢材的强度设计值)从城市人行天桥与人行地道技术规范（CJJ69-95）3.5.2条及3.5.3条可以看出，芳树晴川人行天桥结构的变形如果达到109mm时，早已破坏。由于天桥在施工和使用过程中不可能出现如此大的变形，因此根据弹性理论（设计院采用的计算理论）计算，结构也不可能出现285.63mpa的应力。（四）与设计院的交流从设计的39、角度而言，设计院并没有计算上的错误，只是设计的立足点不一样，采取了比较保守的算法。孙工带着疑问，采取与设计院的设计人员就天桥结构的计算模型、荷载取值、计算理论、规范构造措施等方面展开了“学术”交流的方式，反复沟通，最终设计院总工认同了我们的建议，对天桥的结构重新计算并对施工图进行了优化，改进措施如下：1、关于荷载取值，人行天桥人群荷载由5.0kN/m2改为4.4 kN/m2；2、关于梯道宽度，由3.0m改为2.5m；3、钢材等级由Q345钢（II级钢）改为Q235（I级钢）钢；4、钢箱梁顶板和底板钢板厚度由14mm改为12mm，腹板厚度由12mm改为10mm；5、加劲肋间距由1.5m调整为2.40、0m；6、另外，加劲肋的截面高度也作了相应的调整。7、梯道由钢箱梁结构改为钢筋混凝土结构；通过以上的优化，芳树晴川人行天桥钢结构用钢量从71吨降至45.8吨，节约成本十几万元。另外，需要说明的是，修改后的施工图，钢箱梁高度仍然是1.1m，主要是考虑到人行天桥结构的安全是由“刚度”控制，而不是强度控制，因此加大截面极大的利于结构的稳定，而若将截面高度从1100mm降至800mm，则天桥结构的稳定性将大大降低，而用钢量减少不大。最终，在这一点上，我们尊重设计师的考虑，未将截面高度改为800mm。三、总结和思考：1、成本控制观念本案例中，研发部的结构工程师孙翔是一名新员工，除了对规范的熟悉和自身的专41、业经验外，公司在钢结构设计审查方面尚无全面完整的设计标准。但是他通过对公司“善待你一生”理念的理解，始终把用好客户的每一分钱当作自己设计管理中的一条基本原则，所以在判断和分析应运用的设计依据和设计理论时，做出了正确的取舍，并且也为后期说服设计院打下了基础。2、结构专业设计管理重点作为甲方的专业技术人员，在进行设计管理时，必须具备结构概念设计的能力，清晰各种结构控制其安全性和经济性的主要控制点在哪里：（1）本案例中，从安全性的角度，由于钢结构人行天桥控制结构安全性的因素是刚度（控制变形）而不是强度，所以采用Q345钢不能在结构刚度上得到加强，而材料的强度又不能发挥优势，造成不必要的浪费。（2）从42、经济性的角度，甲方要追求合理的成本，而不是一味的考虑节约。本案例中，如果将钢箱梁的高度由1100mm改为800mm，成本的节约大约是整个工程的2%，但天桥结构的稳定性可能削弱20%甚至更多。所以最终并没有采用这一措施。3、与分供方的沟通设计是一项系统、专业性很强的工程，而设计院的设计人员有时也是这方面专家，作为甲方的技术管理人员，在与设计院的设计师交流时，应当报以虚心学习的态度，以交流、探讨的方式进行，以理服人，才能达到双方的共赢，实现项目的设计优化。否则，以甲方身份硬压或直接以甲方的专业水准为设计上限，会造成双方沟通不畅，最终的结果会对公司项目不利。在本案例中，当我们提出疑问的最初，设计师并43、不接受我们的观点，通过研发部专业工程师和项目专员等同事的反复沟通和交流，针对工程的计算模型、计算参数的选取等问题展开充分的“学术”讨论，在保证信息传递到位的同时，考虑设计师们在沟通过程中的感受，在讨论中双方互相说服，最终双方各有让步，达成一致，使该项目的钢结构设计圆满完成。06 紫都城四期样板区图纸案例一、事件简述：紫都城四期样板区图纸，从9月3日研发部向项目工程部提供图纸以来，到10月6日研发部、项目工程部相关人员共赴深圳，与设计院共同解决图纸问题，历时一个月，其间研发部与项目工程部就“图纸能否满足现场施工，图纸有无问题”反复出现争议，促使了我们对研发部与项目工程部的配合、对设计的管理问题进44、行深入的思考和总结。事后，我们利用研发部和项目工程部在这一事件中发布的公开信息，对事件经过还原并对各个环节再次进行分析，以期找出问题的成因，总结经验和技术措施，更好地推动项目的进程。30二、事件公开信息追溯（一）从研发部与项目工程部的配合的角度序号事件公开信息相关记录及显示的关键问题点评19.3，研发部向项目工程部提供样板区全套施工图（电子版），用于图纸会审。公开信息1、按照公司既定流程，施工图审查分为过程中审查、施工图外部审查、施工图内部审查、施工图设计交底及图纸会审（会同施工单位、监理单位一并进行）几个环节控制。但在目前各个项目的实际操作中，因项目时间紧张，施工图内部审查这一步骤常常与设计45、交底及图纸会审步聚合并进行。虽然节约了时间，但是不可避免在这一关键环节的控制力度会减小，同时流程上对应该如何进行审查没有明确的操作指引，在一定程度也形成各个项目负责人操作程序和标准不一样的现象。2、从纪要上看，各方对图纸的审查比较充分，且就相关意见达成一致，会审目的达到。但是从研发部9.10收到的图纸会审纪要来看，该图纸会审纪要没有参会各方的签字认可，该份纪要尤其是对外的有效性上打了折扣。、研发部对项目部提出的缺安装图纸没有明确的答复意见。将问题留到后面解决，也为后期的争执埋下导火索。29.5，由项目工程部组织，深圳华汇、研发部建筑和专业工程师、监理单位、施工单位参与，召开了“龙湖.紫都城四期46、7#楼工程主体设计交底及图纸会审会议”“紫都城四期7#楼工程主体设计交底及图纸会审会议纪要”显示：对9.3图纸各个部门提出许多修改意见或疑问；项目工程部在纪要中提出“缺空调室内室外机设计到位图纸”。约定会后修改，重新提交图纸39.13，研发部向项目部提交修改后的样板区全套施工图。从研发部反馈的信息，相关负责人审图后认为，该图对9.5交底内容修改到位。此版图纸为第一次集中修改后的图纸，但研发部在将图纸交给工程部后，未对此版图纸进行交底或答疑，从后续事件发展情况来看，如果这一环节控制到位，应该避免很多争执。序号事件公开信息相关记录及显示的关键问题点评49.139.18，项目工程部过程中时有信息反馈47、：研发部提供的9.13版本图纸未对9.5交底问题进行修改。公开信息1、此时，研发部、项目工程部对图纸认知产生重大了差距，且因为项目工期紧张，涉及对现场施工的影响问题，属于紧急事项，必须立即解决。59.139.19期间，研发部由建筑组牵头、专业组、设计院参与，对9.13图纸和9.5图纸核对和会审。研发部反馈的信息： 9.13图纸对9.5的会审意见已修改到位。应该可以满足当时现场施工的需求。同时，深圳华汇也对 “110项目图纸会审纪要答复逐条进行答复，答复记录显示图纸修改到位。1、 组织核对图纸是及时正确的举措;2、 但作出“可以满足现场施工需求”的结论后，没有及时跟项目工程部确认并达成一致，以至48、于这个问题成为双方后来产生分歧的焦点之一。69.20下午3：30，项目工程部召开“110项目施工图纸进度及外墙保温方案讨论会”，会上集中暴露了研发部与工程部对图纸问题的分歧。OA纪要显示：纪要初始版、校稿版及研发部的会签意见显示双方对此问题并未达成一致也未反映到校稿版中。其焦点问题集中在：1、9.13图纸究竟对9.5图纸修改到位与否;2、图纸对现场施工有无影响;（1）项目部坚持认为：“研发部提供2006.9.13电子版本图纸仍然是2006.9.5版本，设计院未加任何修改；”“原确定的2006.9.20版本施工图未提交，现场施工进度受一定影响。”（2）研发部坚持认为：9.13版已对9.5提出的问49、题修改到位;“会议上明确：目前现场施工未受影响，担心可能会影响基础以后的施工进度。需研发部在9.26前提供修改完善的施工图。”1、 会议管理不到位：从该份纪要显示的内容来看，这次会议就相关问题并未达成一致，会后也未针对有争议的问题再次进行沟通。为后续双方继续争论埋下伏笔。2、 纪要校稿版中提出了图纸的版本号涉及：0913版、0915版、将要提供的0920版和0922版图。通过分析，工程部所指的0915实际是研发部提供的0913版文件；后续0920版文件也发生类似的术语不一致的情况，这在某种程度上也影响了双方在沟通和理解上迅速地达成一致。序号事件公开信息相关记录及显示的关键问题点评79.21上午50、9：56，研发部建筑组在征得设计总监同意后，与设计院取得联系，将设计院当时手中最新的图纸版本“9.16”电子版本发给项目工程部。QQ发文记录1、 记录显示，研发部在传送题目标明为“9.16”图纸时，QQ上未作书面说明，说明该版文件与之前文件的差异和用途。2、 事实上，0916版图与0913图纸为同一版图纸，只是设计院在正常的设计进程中，对图纸细微部分进行了调整。8该版“9.16”图纸基本上得到项目部的认可，认为其已对9.5提出的问题进行修改，工程部公开信息“简报案例”：“2006.9.16研发部提供修改后样板区全套电子版施工图，2006.9.21提供纸质版施工图，该部分图纸建筑部分基本更改，但51、安装图纸仍然没有（现场预留、预埋无法施工）”；1、图纸版本双方表述方式异致理解不一致的情况依然存在：（1）0916版是设计院标于图纸文件夹上的名称，但是并非研发部9.16提供给项目部的图纸；（2）所有纸质的图纸都是研发部根据设计院发过来的电子文档，由出图单位晒出来。因此纸质版本号也应与电子文件的名称对应。但是这一文控中最基本的常识，因为远程设计控制中过程文件太多由项目专员直接转手造成了图纸标识不清的情况。2、工程部再次提出缺安装图纸的问题，根据事件发展的后续情况来看，该问题并不难解决，关键是研发部与工程部经办的双方人员并未及时就这一问题进行深入的研讨或寻求其他有经验的人员协助解决，继续让这一问52、题存在并扩大影响。序号事件公开信息相关记录及显示的关键问题点评89.22下午3：00，研发部建筑组组织，专业组参加、项目工程部参加，召开了“110外装材料协调会及7楼施工图图纸情况交流会”，会议目的之一就是消除双方对图纸的认知差异，了解现场亟需解决的问题，以推动项目正常进展。OA纪要显示该次会议双方仍未就图纸和现场需求的安装问题达成一致，最终该纪要被研发部曹经理驳回。1、研发部认为060920版本施工图可以满足现场施工需要；2、工程部认为“060920版施工图仅满足土建现场施工；”“对于安装预留预埋图，研发部在9.26前提供以不影响主体施工为原则；”1、会议管理不到位：从该份纪要显示的内容来看53、，双方就很多方面的问题都还有争议，会议组织者并未就这些问题一一落实并解决，所以导致最终该份纪要被驳回。2、此时，双方虽然对图纸的认识不清楚，但基本对0920版图纸对9.5意见修改到位达成一致。3、工程部再次提出现场安装预留问题。但是研发部仍然没有重视这一问题的提出，其实这一问题的解决并不复杂，因为在该设计阶段，完整的安装图不可能出来，根据我们以往项目蓝湖郡、弗莱明戈、好望山等的经验，可以由设计院或项目部根据经验，对需要预留预埋的位置画出管线口设计图来解决这一问题。事后，项目的相关责任人跟项目部沟通这一问题后，很快就由项目部现场完成了这一项工作。79.229.29，为了提高施工图的质量，研发部由54、建筑组牵头，专业组参与，再次对样板区图纸进行了二次审查，争取把尽可能多的问题解决在图纸阶段。110项目7#楼 施工图二次审查纪要（0926版1012版）研发部意识到施工图审查环节需要进一步加强控制力度：1、 审图要点的深度不够，需加强;2、 设计前控不够，要梳理形成施工图设计指引加强设计前的管理。目前，由研发部设计总监黄总牵头，从110项目开始，已经开始着手进行该项工作。序号事件公开信息相关记录及显示的关键问题点评89.27，研发部110项目建筑专业项目专员，在与设计总监到现场与项目工程师进行交流时，在非正式情况下，将0926版研发部审图意见（各个专业人员提出，未经部门和设计院复核）提供给了项55、目工程师。口头交流，直接提供，无记录。从这一环节来看，研发部虽然对施工图审查工作逐步加强，但是控制流程和相关人员对此的认识还不到位，在图纸审查管理中有明显失误：1、图纸审查意见应经部门审核，未完成定稿的文件贸然对外，造成信息混乱，徒增下游部门困扰。2、审查意见中有部分意见如果成立，涉及设计违反强规如楼梯碰头问题，此种有悖常理的问题，应先与设计院落实，请其自查再作定论。事实证明，这是审图中出现的误差。3、在项目时间紧张的情况下，审查与施工并行，需要项目负责人具有足够的把控能力，哪些问题对目前的现场施工有影响，哪些问题可以由设计方改完后再通知项目部。99.30，项目工程部再次提出样板区图纸有重大问56、题，影响现场施工。提出的问题：诸如楼梯碰头等问题此时轩然大波纯系信息紊乱，不当的信息传递逐步扩大了事件影响的范围，导致沟通成本和解决成本的增高。1010.9，研发部经理、建筑组、专业组及其项目工程部相关人员共同飞赴深圳，就设计问题与设计院进行了交流。解决的主要技术问题：1、 露台阳台降板问题2、 阳台上锅炉安装尺寸问题3、 空调位标准问题到此阶段，对紫都城四期样板区施工图问题告一段落。在过程中梳理出的技术要点成为下阶段研发部总结审图标准、施工图设计指引的重要基础。小结：从这一案例中可以看出研发部与项目工程部，围绕图纸的深度及标准问题展开了为期一个月的讨论和交流，其宗旨都是为了使图纸质量更好，项57、目推进更顺利。但是由于双方在配合上不够默契，一些细节的把控也不到位，引发潜在的信任危机和增大的沟通成本，虽然最终在双方的推动下，项目依然在推进，但是双方还需要在以下几个方面加强管理：1、图纸的控制，对远程设计管理中，增设由部门文控把关的节点，尤其是发放到项目部的图纸，避免由项目专员直接转发，造成双方因表述不一致对图纸版本引发的误解。在远程交流开始前，通过信息中心与合作方开通合法、快捷的沟通平台，便于项目负责人和文控负责的信息沟通平台尤为重要。2、会议管理上，无论从会议组织、纪要的撰写、会签意见达成一致后再校稿，研发部和工程部都暴露了一系列问题，如何提高会议管理的效率，仍然是研发部和工程部需要改58、进的课题；3、在双方的沟通上，需求的传递和挖掘需要进一步加强。比如对安装问题的提出，作为接受需求的一方研发部应当敏锐地关注，究竟是什么问题影响了现场的施工，如果自己不能解决，那么其他项目是怎么操作解决的；而作为提出需求的一方，在问题没得到对方解决的时候，也应进一步阐述自己的需求，与对方经办人进一步探讨协商，寻求资源解决问题。目前，通过前期的磨合，双方对配合的标准、配合的方式都有了进一步的了解，相信在今后的配合中会更顺畅。（二）从设计管理的角度随着公司规模的扩大，寻找更多更好的设计资源，开展产品研发是我们产品研发的必然趋势。这种趋势下，外地优秀的设计单位会越来越多、越来越深入地介入我们的项目。这59、对我们的分供方管理、设计管理、图纸管理、技术标准管理都提出了更高的要求。从紫都城四期项目来看，由深圳华汇进行项目的概念设计直至施工图设计，其在专业能力、服务态度和图纸质量上的综合能力来讲，是值得肯定的。但是因为是远程设计控制，加上地区普遍作法的差异，也突出地暴露出我们在设计管理中的一些不足。在本案例中，施工图审查是事件的主要发展线，该项工作也是研发部在当阶段最重要的设计管理工作。但是其间暴露出来的问题也引发了研发部对部门施工图审查管理的思考，涉及的方面从施工图审查的规范、流程、审查的技术重点，到研发部应当完成的设计管理前控施工图设计指引。1、研发部重新梳理施工图审查的流程，运用流程保证这一关键60、行为的规范性、合法性和有效性;2、梳理各专业的施工图审查技术要点。目前研发部的施工图审查要点已不能满足现阶段我公司对施工图设计深度、精度的要求，需要重新梳理，尤其是结构、水、暖、电专业方面。3、梳理施工图设计指引，将国家标准、地区标准、公司标准统一起来，梳理出满足公司需要的标准，作好设计管理的前控工作，同时也解决本案例中暴露出来的地区标准和地区普遍做法的认知差距的问题(三)对项目开发中非正常状态下各部门工作配合的思考紫都城四期样板楼的图纸案例，还引发了我们对项目处于非正常状态时，各部门应当如何配合的思考。从时间要求、品质要求、人员配置要求而言，公司一直秉承效率高、精度高、人员配置精的原则，既要61、实际公司的效益，也要为社会、客户提供优质、满足需求的产品。在当前的市场情况下，时间因素更是成为公司争取市场的关键要点。对公司目前正在进行的各个项目而言，各个团队都面临着时间紧张、质量要求高、市场变化快以及人员新的压力。比如，在拿地手续未完全完成的情况下，设计必须先行；在图纸不齐或图纸审查未完全完成的时候，就需要项目现场配合一定的进度；在现场进度紧张的情况下，必须配合销售形象进度；。这必然会引发在正常的流程之外的一些问题和矛盾。这对我们项目团队的工作默契程度、项目系统管理规范化也提出了更高的要求。因此，各个部门，尤其是设计部门和现场管理部门在项目开发过程中的沟通搭接、相互理解、交叉作业、互相补位62、就显得尤为重要。各个部门的项目专员必须即时沟通，确定在当时当地的时间要求和资源情况下，项目开发各个环节如何配合，如何集中优势的资源来解决更多的问题。2006.11.9研发部07 紫都城四期落水管定样案例一、事件简述：2006.12，研发部项目专员陈建熙在材料定样时，通过对以往项目定样的过程、样品的效果、现场施工技术水平、后期维护、成本控制、厂家资源等信息的全面了解，层层分析，在跟参与定样的各部门探讨后，确定了新的UPVC落水管定样方案。新的样品比原来的样品效果好，后期维护成本低，且购买成本低7.5元/米。整个项目在节约成本约14万的基础上，施工更为便利，效果得到提升。二、分析过程： 公司原有方63、案：白管刷漆，待外装施工时，将其刷成与相邻墙面接近的颜色。 新的方案：定制颜色，按外立面色彩要求出厂。在确定新标准以前，我们咨询了研发部、工程部、造价部各相关负责人，并通过不同项目的现场走访，收集了针对UPVC管材的如下信息：研发部提出：1、落水管从上至下穿越建筑外墙，部位敏感，无法隐藏，需满足外墙整体的效果要求，与相邻外墙颜色要接近。2、无论选用哪种方式，若对外立面效果有影响，落水管必须带色。工程部提出：1、落水管刷漆施工难度较大：施工工序晚于外墙涂料，不能喷色，只能人工刷色。且涂料附着能力差，刷色前表面需拉毛，刷色时涂料易流挂，形成高低不平的纹路，外观及质感均不够理想，与龙湖产品的档次不符64、。2、后期维护难度大：耐候性差，极易掉色，受热胀冷缩作用涂料外壳易开裂，掉漆后粗糙的表面易割手。每隔1、2年需重新补色，且不靠窗的落水管补色极困难，高层尤其困难。对刷色的方式强烈地反对。造价部提出：白管每米1416元，若定制颜色，每米价格比白管增加约1820，从成本角度太不合算。只有在别墅等高档楼盘，建议采用带色铝合金管。市场情况：1、大部分楼盘直接采用了白色管材，不理会对外立面的影响。2、约10%左右的楼盘采用了购买白色管材，后期刷色的方式，默默地承受着带来的不便。3、 0的楼盘采用厂家定制颜色。在效果及成本的双重压力下，过去的项目一般采用白管刷漆，但无论从效果还是从工艺上而言，此种方案并不65、理想，而我们也一直在寻找更好的做法。通过对以上信息的深入分析，我们发现， UPVC定样的决定因素为：效果、施工、成本。效果是目的，施工是途径，成本是基础。从研发、工程、造价的不同角度出发，任何一种方式都是合理的。所以，要确定一个科学的优化方案，就必须在成本允许的前提下，通过可以轻易实施的手段，达到预想目的。刷漆可以达到目的，但要达到预想效果，工艺繁杂，维护不便，不利于推广。同时，除了购买费用，后期还需投入初色涂料、补色涂料、人工刷色等费用，其成本不应仅考虑购买费用。此种方式其实在施工和成本的两方面都付出了代价。定制颜色也可以达到目的，虽前期购买费用较高，但后期无刷色费用，维护便利，基本无追加费66、用。此种方式一次性投入较高，整体费用较低。代价主要花在了初期投入上。下表演示了两种方式的 P K 结果：处理方式方案一，白管刷漆方案二、定制颜色管径0.110.11 （管径不影响本案结果）每米表面积0.34560.3456（表面积不影响本案结果）每米原价16 （原价不影响本案结果）16增加成本原因说明雨水管加刷外墙涂料或特殊涂料，每平米含人工价格30元（造价部提供数据，）按厂家报价，定制颜色，每米比原来贵1820每米增加成本30*0.345610.36816*182.88效果PK1. 涂料流挂形成纹路。2. 涂层开裂、掉块出现花斑。3. 外观及质感均不够理想，与龙湖产品的档次不符。1. 表面光67、滑，不掉色，效果好。2. 即使长期使用后受光和作用退色也是均匀的，不会出现花斑。施工PK对工序、工艺、后期维护要求高，不利推广：1.涂料附着能力差，刷色前表面需拉毛，刷色时涂料易流挂形成纹路。2.耐候性差，极易掉色，受热胀冷缩作用涂料外壳易开裂，掉漆后粗糙的表面易割手。3.每隔1、2年需重新补色，且不靠窗的落水管人员到达不易，补色极困难，高层尤其困难。无施工难度，对工序、工艺、后期维护无专门要求。成本PK总体成本增加10.37元/米总体成本增加2.88元/米0票对三票，落败3票对0票，晋级结论：外墙UPVC落水管，宜选方案二，定制颜色。三、总结和思考：1、寻找标准，不断超越标准，创造标准。2、68、研发视角，导演视角研发部应当站在全局的高度，充分收集信息，听取意见，深入分析，大胆决策。3、设计协调工作的管理重点有机把握效果、施工、成本各个环节，在目的、途径、代价之间充分调配，“在成本允许的前提下，通过可以轻易实施的手段，达到预想目的。”4、团队意识各个职能部门从各自的专业角度贡献经验力量，共同为团队寻找相对最优（效果、成本）的方案，而不是盲目坚持，不肯妥协。08 蓝湖郡湖西1组团地下室高窗的案例【事件简述】：2006年10月，公司各部门在进行蓝湖郡湖西16组团交房前检查的过程中，发现1组团地下室出现部分高窗，开启面小且不便开启（见附图一），但室外场地高差现状是可以加大开窗面，降低窗底标高69、的（见附图二）。附图一：附图二：经全面检查，湖西1组团共发现此类高窗共59个。主要出现部位为：洗衣房、保姆房及保姆房卫生间，少量出现在地下室的视听室及活动室。该情况在湖东交房时曾经发现，多位湖东业主提出自行加大加长窗户，个别业主以此为由拒接房。【原因追溯】：经研发部核对图纸，总结该问题出现的主要原因是：1、建筑设计的总图标高与景观设计的场地标高有较大差异，原建筑设计中只能开高窗的部位，因场地标高的变化，可以大大降低。注：图纸中红色圈出的部分为因场地标高形成的高窗。蓝色为现状实施的情况。2、建筑设计中对前后场高差的处理是按放坡设计的，而景观设计在综合了我们别墅项目的使用情况和景观效果后，将放坡处70、理高差的方式改为用挡墙消化高差的方式（见下图）。注：图纸中红色圈出的部分为因放坡形成的高窗。蓝色为现状实施的情况。以上两种原因导致了这种不合理的现状。【问题处理方案】：营销部提出希望对此统一整改，并提出两个整改方向：方向一：适当增大开窗面并降低高度。方向二：适当提高场地标高，使现状看上去更合理。研发部与项目部在研究解决方案的过程中，发现这两种整改方式都面临相当大的难度：1、建筑设计是按高窗设计的，根据原场地设计标高，建筑高窗以下的墙为挡土墙，重新开洞改变开窗面的难度很大，且会破坏建筑的外墙外保温层。2、铝合金门窗的成本高，加工周期长。根据目前的时间，保证在交房前整改到位基本不可能。3、由于景观71、的场地标高发生变化，项目部在施工过程中，取消了部分位置的防水层，想重新填土提高场地标高也不可行。结论：研发部、项目部、营销部等相关人员经过反复交流后，决定不进行整改，在交房过程中遇到问题，再单独沟通，研究解决方案。【反思和总结】：别墅高窗在湖东和湖西反复出现，说明研发部在设计管理中的经验沉淀和积累还远远不够。针对这一现象，研发部接下来的工作重点应在以下几个方面：1、研发部应根据不同业态，梳理出建筑和景观专业交叉的配合重点和关注点，定期回顾检查，及时调整。设计管理中，建筑与景观设计管理由不同专业的人员负责，景观设计滞后于建筑设计，建筑和景观的搭接经常会出现问题，并且在项目后期施工中暴露。对不同业72、态的项目，可以梳理出建筑和景观专业交叉的配合重点和关注点，并在不同阶段设置必要的节点，由建筑专员和景观专员共同回顾检查，及时调整。同时，建筑专业作为牵头专业，必须全局把控，关注到项目的各个重要点，包括景观和装修。2、研发部应以客户敏感点为基础，梳理出研发部关注的研发敏感点，使研发敏感点与客户敏感点保持一致。研发人员研发过程中，关注的往往是空间效果，立面效果等等，对于客户使用中的细节关注较少。比如门窗，研发人员看的是分隔和建筑风格符不符合？好不好看？对“开窗室内好不好布置家具？开启的位置方不方便？”等问题却往往忽视了。因此研发敏感点应基于客户敏感点，与客户敏感点保持一致。目前，我们可以通过物业公73、司收集各项目的客户在使用过程中反映出来的使用功能问题，整理成为不同业态项目的客户敏感点，体现在前期设计过程中。3、项目的完整过程应包含设计、施工、交房的全过程。研发人员应关注这个完整的过程，而不仅仅只到设计阶段。产品的终端是客户，客户使用中的反馈应及时总结，并反映到我们将来的设计中，这才是一个完整的闭环。湖西高窗问题在湖东交房时已经出现，营销部客户中心和物业公司在处理该问题时，体会也非常深刻，但湖西仍然出现，说明研发人员对交房时和交房后的客户信息收集不够。事实上，一个项目的完整过程应包含设计、施工、交房的全过程。研发人员应关注这个完整的过程，而不仅仅只到设计阶段或施工阶段。产品的终端是客户，客74、户使用中的反馈应及时总结，并反映到新项目中的设计中，产品才可能得到不断的完善和优化。 在每次交房结束后，研发部也应与项目部、营销部以及物业公司共同完成项目总结，对设计进行回顾和总结，并在公司内部进行宣讲，进行系统化的知识管理，固化标准和统一认知，避免在同一个地方跌倒两次。【后记】：1、根据各个项目的案例总结，研发部正在清理的施工图设计指引已经初具雏形，将作为下阶段设计工作前控的重要工具。2、蓝湖郡湖西16组团在各部门的共同努力下，交房完成。研发部会就施工中遇到的问题、交房的情况等进行回顾和反思，完成项目总结。09 紫都城四期户门定样案例一、事件简述：在紫都城四期户门定样的过程中，研发部项目设计75、管理专员陈建熙在比较了不同方案的综合成本后，通过户门增加10万元的代价，达到了整个项目节约111万的目的。二、分析过程：在确定户门标准之前，通过到厂家和各楼盘的实地调研，我们搜集整理了如下信息：1、规范要求：“超过六层的组合式单元住宅和宿舍，各单元的楼梯间均应通至平屋顶，如户门采用乙级防火门时，可不通至屋顶。”（建筑设计防火规范第5.3.3条）2、厂家报价： 满足我司花园洋房标准的美心防盗门，每樘价格1230元；若在防盗门的基础上，增加乙级防火功能，每樘门价格达到1500元。以上两种门的外观完全一样。3、项目情况：紫都城四期项目因容积率较高，采用了6+1/-1的规划设计，根据消防部门的认定，-76、1层参与总层数计算，所有单元均7+1。有两种方案可以满足规范要求：要么各单元楼梯间出屋面；要么增加户门的乙级防火功能。4、市场情况：绝大部分公司达到7层的楼盘，直接采用了楼梯间出屋面的方式处理，户门采用普通防盗门。通过对比不同方案，我们发现在户门定样的过程中，综合成本是唯一的决定因素。在规范必须满足的前提下，哪种方案的综合成本才是最小的呢？无论采用的户门有无乙级防火功能，其外观完全一致，即交付业主的产品不存在效果或质量差异的问题。而增加防火功能后，看起来导致每樘门价格增加了300元，但综合成本却下降了10倍。下表演示了两种方案的综合成本比较：处理方式方案一，普通防盗门方案二、防火防盗门满足规范77、的处理原则1）楼梯间出屋面；2）满足上人要求；3）各单元必须相互联通。户门增加乙级防火功能每樘门价格12301500必然关联的隐含成本1）出屋面楼梯间的建安成本188001.44万2）出屋面楼梯间占用容积率，减少的销售净利润1812002.16万3）满足上人要求，女儿墙结构由600加高到1500增加的土建（40元/米）、外装（50元/米）、外保温（70元/米）成本：900.9（40+50+70）1.296万4）项目综合额外成本（1.44+2.16+1.296）25（单元数）122.4万300（单价）363（户门数）10.89万综合成本节约122.4-10.89111.51万比较结果综合成本更高78、，弃用多付出10万门的成本，但综合其他成本节约100万，选择该方案结论：7层X9 层的建筑，优选方案二，采用防火防盗门。三、总结和思考：1、成本意识的全局观。成本控制是系统工程。在进行成本控制时，应从全局出发，综合考虑各项投入收益的内在关系，在各个关联的环节采取有力的措施，甚至在某些环节故意付出额外成本，以换取全局成本的大幅度降低。 2、把握成本控制敏感点，制造“零投入”。从经济性的角度，甲方要追求合理的成本，但不能一味的考虑节约。应当抓住成本控制的敏感点进行严格控制。对本案来说，防火门自身成本的增加并不敏感，即使再增加一倍，从全局来看，还是接近“零成本”。而采用普通门所带来的附加成本占90，79、是应当进行重点管控的成本敏感点。10 观山水规划验收案例工程验收是一个多部门配合的工作，容易出现漏项、信息不对称等因素，导致工程验收出现问题。观山水一期验收范围及指标没有以统一的书面形式同时告知研发部及营销部，导致两个部门相关工作人员对验收范围理解不同，最终造成房测报告（营销负责，房管测量计算）与勘测报告（研发负责，勘测院勘测）范围不一致，出报告时间不同步，给规划验收造成影响，尤其是时间成本，可能影响达成“交房交证”的目标。因此建议各项目在验收前，在OA上用工作联系单的方式明确本次验收的范围、面积、时间等关键因素，并对涉到的相关部门，如营销、研发等部门提出具体的工作配合需求。以统一各参与部门思80、想，达到信息一致、步调一致、不漏项的目的，让验收工作顺利开展。目前该建议已得到观山水、蓝湖郡项目部认同，在以上两个项目的验收工作中在OA上提交工作联系单统一信息，在过程中再逐步完善。11关于清波选择项目景观设计单位的案例一、事 由在选择清波项目景观设计单位时，两家候选单位艾克斯蒂公司、SWA公司无论从设计能力还是国际声誉等综合评价均不相上下。前者与我司有多个项目的合作经验，而后者则是可以开拓的新资源。询价后，艾克斯蒂报价22元人民币/平方米，SWA以包干形式报总价25.3万美金。根据研发人员提供的项目景观面积5.6万平方米这个基数，SWA的单价为36元人民币/平方米。在水平相当的情况下，14元81、的单价差让公司选择了艾克斯蒂。在与艾克斯蒂谈判合同，比对工程量时发现出入较大。经过重新复核，得出清波景观面积为7.3万平方米。按照这个基数，SWA的单价为27.7元/平方米，二者总价差由原来的79.2万变为41.8万，大幅缩小，在可接受范围之内。由于研发人员提供基础数据的不准确，影响了公司决策的正确判断。景观面积（万）5.67.3报价艾克斯蒂SWA公司艾克斯蒂SWA公司单价（元人民币/）2236.12227.7总价（万元人民币/）123.2202.4160.6202.4总价差（万元人民币/）79.241.8二、分 析研发人员应重视基础数据的准确性。1、基础数据是决策的依据。成本测算、合同谈判、82、决策判断等都是建立在正确的基础数据的基础之上。2、开发公司的研发人员不同于设计院的设计师之处就在于，他的研究与决策是建立在对大量基础数据和经济分析的基础之上的。优秀的研发人员不仅要技术过硬，还需有市场能力和经济分析能力，要对数据后面所肩负的责任有充分认识。三、措 施鉴于清波项目研发主管兼景观设计协调专员王春鹏在谈判及公司领导决策前，未对景观面积进行复核，导致公司决策依据失真，影响了判断，对其处以500元罚款，并行政通报，以督促其能更加深刻认识到龙湖的工作标准。12 晶蓝半岛售楼部钢构设计案例【案件回放】 晶蓝半岛项目售楼部钢结构施工图按公司计划节点应在11月20日完成，因中途变更设计单位而将节83、点完成时间延至11月30日，但最后实际却是在12月10日将图纸交付下游部门，给售楼部的招投标计划造成被动。 【分 析】 1、资源选择失误。由于设计周期过紧，为节约设计单位比较选择时间，研发部决定选择以前与重庆公司有良好合作经历的深圳华汇建筑设计公司直接委托设计工作。但与预期设想不符的是，所委托的建筑设计单位在10月底开始进行方案设计工作后，前后共提交八九轮草案均不理想，方案一直无法确定。因为未及时准备备选的其他设计单位，所以直至11月15日，才不得不正式决定终止与其的合作，将售楼处的建筑设计工作另行委托，由久米设计负责概念设计及效果控制，基准方中建筑设计事务所配合及施工图设计，便于从总体上控制84、设计质量和效果，也利于协调沟通的顺畅。造成以上情况出现的原因，主要是研发部没有充足的分供方资源可供选择，进而也未形成一套较为科学的资源选择流程与判断标准。此外，缺乏对将可能出现的问题的预判，因而没有一个有针对性的预案来减少损失。2、部门间配合不当。研发部对钢构专业的特殊性没有足够的认识，在另行委托设计后的几次反复讨论（包括建筑与结构专业的交流协调）中，没有要求工程部提早介入参与专业设计的管理。11月25日方确定建筑图纸，此时留给钢构完成施工图的时间实际只有5天了。在公司人力配置尚不全面的情况下，相互补位的主动性不强。工程部在11月26、27日才提出图纸内容把控问题。虽经初步阅图后发现一些问题，85、但因已至最后出图阶段，且时间紧迫，无法出完整的过程图纸，只有等图全部出齐，一次性提出问题再行修改。因此造成11月30日基准方中交付的施工蓝图不符合我司要求，须重新修改出图，计划节点再次延误的局面。3、未能有效推动有争议问题的解决。12月1日，多方参与的审图中（包括外部的钢构施工单位和基准方中公司），对图纸的意见各方不能统一，同时对设计内容和讨论意见的理解上也有差异，未能形成书面确定结论提给相关部门或外部单位。而研发部未能及时督促工程部的土建工程师跟进设计院进度，直至12月5日，经与基准方中公司最后会审，我司才提出最终讨论确定的图纸调整意见。【措 施】针对晶蓝半岛售楼部钢构设计中出现的问题，研发86、部快速反应、及时总结：1、以“虚拟招标函”的形式收集设计单位资料，已初步建立分供方资源库。同时，将形成资源的选择与评定办法、按产品线对合作资源进行分类和评价作为研发部工作重点之一。2、强调预判与预案的重要性，要求部门每位成员对重要工作做一备选预案。3、清理与工程部的工作界面，明确了各自在设计阶段的责任。在工作界面清晰的前提下，发挥整体优化的资源作用（外部资源和内部资源并用），项目运作中各专业人事合理搭配，以取得高效高质成果。4、多次以部门周工作例会的形式强化合作意识（与内部、外部资源），并将会议纪要推荐给其他部门。5、完善文控管理，要求发给设计方的我司意见要 “形成文字、多用图说”。6、经此次87、中途设计单位调整，感觉到售楼处设计工作相对其它设计的特殊性，工程量虽小但却要求设计各阶段建筑、钢结构、景观、装饰等专业的高度配合甚至交叉并行开展工作，研发部对此总结出一定操作办法和控制重点，在下面的项目中需要进一步完善和规范，以形成有效的操作流程。 13 晶蓝半岛示范区钢构廊架案例【案件回放】2005年3月底，在对晶蓝半岛示范区设计进行点评时，樊总提出，该景观方案未考虑从售楼部到样板区的过渡。根据点评意见，我方向设计师提出，在售楼部与样板区之间增设一钢结构廊架。设计师以空间狭小，不宜设廊架为由，将此意见搁置。直至两周后，经我方再次提出要求，设计方才进行方案设计。在从成本、技术等方面综合评价而推88、翻了3个方案后，因工期已紧张，最后仓促选择了L型悬臂双柱上加钢管的方案。该方案施工一周后，因效果太差，研发部要求停止施工，取消廊架。至此，已造成示范区成本和工期较大损失，经造价采购部核实，设计调整后直接经济损失三万六千余元，处理已进场构件后共计损失29482.14元。【分 析】1、缺乏能达到龙湖高度的工作标准。2、缺乏可在紧急状态下启用的资源储备。在意识到现有设计师不能达到我方要求时，应及时更换设计人员，以减少损失。3、缺乏及时有效的信息反馈。【措 施】1、责成设计单位成都基准方中建筑设计事务所承担由于设计不当造成的我方经济损失，罚款3万元。2、责成研发部相关人员承担管理失误责任，对研发部经理89、刘拥军、景观设计协调专员张华分别处以500元的罚款。14 清波项目售楼部造价超标案例【案件回放】2006年4月24日，造价采购部提出，清波项目售楼部预算超出目标成本近100万。经过分析，发现问题的根源在于售楼部单体面积过大，由此引发各项指标超标，仅外装费用一项就超出目标成本20余万。经过讨论决定，立即停止售楼部钢结构施工，要求设计院修改平面，减小面积。【分 析】1、设计前未对项目的营销设施建造费进行拆分。由于售楼部相关费用归口营销部，研发部的设计协调专员未对此块目标成本进行拆分，进而指导设计，从而造成成本失控而不自知的局面。2、对售楼部的面积缺乏敏感度。龙湖通过多年的经验总结出，售楼部的面积控90、制在650平方米左右是效果与成本的最优点。而研发部装饰设计协调专员对清波售楼部面积为880M2 这个数字缺乏敏感性。【措 施】拟定部门管理文件示范区设计管理办法，加强对包括售楼部、样板间在内的示范区的设计管理。该管理办法以三个阶段会审会为核心，邀请造价采购部、营销部、工程部在各个阶段对售楼部、样板间及示范区景观设计的风格、成本、技术可行性等进行监控。15 林澜艺墅地下车库设计面积变更【案例简述】林澜艺墅项目方案设计阶段，地下车库建筑面积由14,500平米变更为35,799平米，相应的成本增加了4,200万元。【事件回放】节点时间建筑面积（平米）成本（万元）备注拿地阶段2005年12月14,5091、02,530住宅402户，60%的户型地下车库停车（每户两个车位），40%的户型户外或入户停车概念设计2006年2月同上同上同上方案设计2006年7月35,7996,750住宅436户，全部地下车库停车（每户两个车位）【原因分析】面积及成本增加的原因如下：原因增加面积（平米）增加成本（万元）比例原方案住宅402户，60%地下车库停车（241户，每户两个车位）；40%户外或入户停车。现在方案调整为436户全部地下车库停车 9,6671,916 45%商业改住宅，以及住宅单户面积减小，增加34户 2,044 405 10%随着设计深入增加了疏散、设备用房以及住宅面宽的增加，单车位面积比原先增加1192、平米 9,5881,901 45%合计21,2994,222100% 第二个原因属于“方案优化”，增加了项目可售面积，并且降低了单套总价。 第三个原因属于前期方案“考虑不周”：前期测算时平均每个车位面积为30平米，低于正常值（3540平米）。 对于第一个原因，既有“方案优化”的因素，又有“考虑不周”的因素。“方案优化”是指此项调整提升了项目的品质；而“考虑不周”则是在研发初期并没有从产品定位视角对车库做合理研判。【经验总结】 研发部应尽可能从“市场”和“成本”的视角审视和研判研发方案，从而避免后期反复的修改调整。 研发部的设计应尽可能地详尽深入，可以参照并借鉴行业均值（benchmark）, 93、并建立部门内部的工作复核机制；其他相关部门在使用研发部提供的技术经济指标时，应进行分析、复核，而不是简单的“拿来主义”。16 我拿什么献给你，我的市场从市场角度反思弗莱明戈样板区景观研发事件简述：在弗莱明戈样板区景观的实施过程中，由于在前期设计过程中对于产品定位的研究不足，导致内庭院出现了大面积返工，增加了投资成本，同时造成样板区的延期开放。研发部景观组对此事进行了全面的反思，现先从市场的角度来谈一下对于此事的认识。回顾： 在05年7月我们发出的设计任务书中对于该项目整体风格要求是这样描述的：“以 地中海风格的景观设计理念为主，充分利用现有地形，结合自然山水，营造一个以强调自然林木、泉水为环境94、主题的生活氛围。”基于当时湖西地中海风格别墅的热销，蓝湖郡的三期理所当然的选择了地中海，而基于对当时的推广名“林泉馨赏”的理解，我们也在任务书中将项目名称所强调暗示的自然林木、泉水做了强调，这在当时应该说都是无可厚非的。但其实在这样一种层面，还有很多问题有待于我们自己去深入的认识，去确定。比如说，在湖西，地中海风格的别墅细分起来共有三种，仅用最易识别的特征可简单的描述为：全灰泥（STUCCO）墙面大弧形窗的西班牙风格、工整的大面石材（文化石）与灰泥墙结合的意大利城市风格、较凌乱的小面石块（文化石）与灰泥墙结合而成的托斯卡风格我们是继续原来这样多元的地中海还是深入到其中的某一种当中？可能是因为当95、时湖西的三种地中海风格的建筑当中，是以托斯卡风格最为热销，所以弗莱明戈的建筑是选用了这一种形式，而景观设计单位则根据建筑风格很自然的将我们的任务书的“地中海”理解为了“托斯卡”。在此基础上，设计师向我们阐释了“托斯卡”风格的园林应有的特征：有历史感的天然石材形成的台地、墙体，取自托斯卡农田形式的成片栽植的灌木，格状的果园，院落中的葡萄藤架，规整的花园，正式的喷泉及雕塑等所有的元素都很自然、很乡村、很朴素也很符合当时对于“林泉馨赏”的设想，很OK但是在这之后，我们一直忽略了一样很重要的东西，尽管托斯卡的乡村风格在美国大行其道，但这样的乡村、这样的朴素，在多大程度上能够讨到我们本土这个刚刚“农转非96、”的市场的好？我们的思考中已经有盲点了。10月28日，毕加索画展，西班牙小洋楼同期发布山城我们看到了一个不曾预想的“西班牙”，而此时一个以托斯卡乡村风貌为特征的“林泉馨赏”的景观方案以及样板区的扩初都已经完成了。但其实这个时候要转舵也还来得及，但最大的问题是，我们自己并没有认识到西班牙这个几字对于景观的影响，只不过是将意大利的“托斯卡”变成西班牙的“托斯卡”而已，于是我们只是很简单地将原来方案中出现的八个意大利小镇改为了西班牙小镇的名字，同时改变了方案中的一些提法，就开始上马施工了。而对于 “西班牙”三个字，这个市场有着怎样的期待和想象这一重要的问题，被我们长时间的忽略了。直到“协信TOWN城97、”同样唱出了“一个西班牙居住梦想”的调子，我们才意识到需要去补这一堂课，那时已是11月份，林泉馨赏早已化妆成“弗莱明戈”开始搭台准备登场。 第一次去看TOWN城，很疑惑，这是西班牙吗？怎么这么像伊斯兰的风貌？回来之后，开始在网上搜索各种相关资料以及公司历年考察的图片及顾问提供的有关资料，发现不是协信错了，是自己无知，西班牙曾被伊斯兰统治长达七八百年的时间，因此伊斯兰风貌的建筑是其极为重要的部分。更讽刺的是：西班牙临地中海的东岸及南岸均以伊斯兰风貌的白色城镇（全部为白色灰泥墙面的建筑）而著称于世，而我们看到的乱石加灰泥的“托斯卡”建筑主要集中在西班牙中部的山区，也是真正的乡村建筑与意大利中部的托98、斯卡区有着极为相似的地理特征。而TOWN城景观中大量使用的红色陶砖，彩色花砖等是西班牙城镇中的重要材质，而我们选定的乡村风格中确实更多是有历史感的天然石材，农田式的成片栽植的灌木那时我以为自己明白了，协信没搞错，我们也没搞错；而基于我们对于细节的关注，我们仍然坚信自己比协信做得更为地道，更纯粹。于是施工仍然在按部就班的进行，期间也有因为施工单位技术力量不够或责任心不强导致的一些返工，但这些都没有触及到这个事件的核心问题就算做得很地道，我们选定的这种乡村、这种朴素的风貌，又能在多大程度上讨好我们本土市场？为什么当第一次老条石铺下地时，就已经有种不确定的感觉，而对于片石磊叠的景墙心中也始终有种不满99、意？当然在一个阶段中我们曾以为这是施工工艺的问题，并提出了整改的要求。但经过对景墙多次修改，仍不能去除观看者的隐忧，我们开始意识到问题其实是发生在设计的最前端?产品定位。因为如果仅从理论上说，弗来明戈的景观设计本身是具有很好概念和系统的主题，而设计师一直是在主题下展开设计，也自始至终贯彻了 “有历史感的天然石材形成的台地、墙体，农田式的成片栽植的灌木，院落中的葡萄藤架”的特征要素，而施工中也基本是按设计图纸在进行，并无擅自的修改，但从产品的角度而言，从市场的角度而言，我们自己坚信的乡村风貌特征是不是从一开始就太一厢情愿呢？在后来的一次讨论中，杨虎说了一句话，我想也许可以代表对市场应有的认识，我100、们都没有去过西班牙，但每个人心目中都有一个自己的西班牙认识，这种认识也许就代表了市场对于西班牙风格的想象。我们重新思考市场对于西班牙的想象其实多数只是来自媒体宣传中有限的旅游胜地，这就注定不会是我们所选定的乡村，因此我们也必须从那些城市中提取西班牙的特征元素，才能构成市场想象中的“西班牙风格”。找到问题的症结后，我们梳理了调整的方向和内容，景观项目部及造价采购部等相关部门以最快的速度组织资源调整施工，终于在2月24日迎来了样板区的开放但由于我们这个认识的过程来得太长，已无可挽回的造成了样板区开放延迟一星期的后果。总结：通过对此事的反思和总结，我们认为：造成样板区大面积返工的最主要原因在于，第一101、我们没有深入的分析市场需要什么样的产品，而是一厢情愿的在生产自己认为想要的或者说是设计师想要的东西。这其实是极危险的，尤其是在不断需要新产品的今天，一个新产品到底靠什么打动客户，让客店愿意为之买单，是设计前期必须加强研讨的重要问题，绝对不能单纯的站在设计角度来思考问题，提升对于市场的认识，并在此基础上深入的分析产品的特质，必须真正做到“不卖我们能造的，想想人家想要的”，才能避免今后类似的情况再次发生。此外还有以下三点也是此次样板区值得总结并可在今后的工作推而广之的：1、对境外设计师的管理当中如何扬长避短，如EKISTICS其长在于对于设计思想、景观体系、空间格局方面，而对于我方硬景材质、软景资102、源方面的掌握不足则是他们的短板，同时很多时候他们的选材往往代表的是欧美人的喜好。如我们演绎的乡村风格在材质上大量使用了老条石、天然片石，显得很有历史感，设计师对此感到很满意，但作为本地业主则可能会有回到中国农村的心理感受，因此在材质的选择上必须是我们自己在对产品有足够的认识的基础上协助设计师选择，一旦感觉到与市场需要有差距时，一定要坚定的以市场为导向，如果一味的“尊重”设计师，则很可能会存在不能在本土市场适销对路的情况。2、研发人员应加强对后期工艺的了解，提前预见因设计不当造成的工艺问题（如溪流池底的铺贴方式设计不当造成的返碱，尽管此次样板区未返工，但交房前也是难免的）。3、对于应在过程中加强103、对实施效果的管控，对于施工质量不能满足设计意图时，应尽快通知现场立即进行整改，并帮助施工方理解设计意图，避免拖延造成的更大程度的返工或效果上的遗憾（如入口水景墙与设计意图之间的差距）。第二篇 工程部案例17 观山水南入口景观水幕墙体拆除案例分析一、事情简述观山水南入口水幕墙体与周边建筑形成的空间过于狭小，将给进出客户造成很强的压抑和局促的感觉。无论是实景样板区开放时给客户的感受和将来作为正式工程的南入口均难以让人接受。最终明确拆除该水景墙体，墙体后移。二、事情经过1、南入口原施工图中，水幕墙体对应的部位为室外楼梯，在之后出的景观图中，改为水幕，室外楼梯改至室内。2、3月8日，水景方案最终讨论通104、过，为赶上工期，3月9日项目部派专人赴西南院落实建筑、结构的调整，于3月11得到正式施工图，下发施工单位实施。3、4月21日，水幕结构完成拆模拆架，项目部人员与研发部人员一同赴现场，发现水幕墙体过高，位置过于接近南入口的大堂入口，给进出人员造成很强的压抑感。同时，由于周边墙体的高度也很高，人在其中，感觉非常局促，于是提出修改建议。4、4月23日，研发部确定拆除该道水幕墙体。5、4月24日，项目部协调施工、监理单位，明确拆除方案。6、4月25日，开始拆除该处墙体。三、原因分析1、水幕墙体的方案出来后，为赶工期，大家把精力都放到了如何协调设计、修改现有结构及南入口建筑平面的调整上。未关注水幕真正作105、出来后，业主进出时感受的问题。2、研发人员对客户将要在一个不足6m进深的空间内，面对一道11米高的水幕墙体的实际感受考虑得不够。3、项目部工程师在人体工程学方面相关知识不够，缺少空间尺度的把握能力，未能把好最后一道关，从客户感受这方面对南入口的改动进行审查。4、景观设计与建筑设计的脱节。景观施工图本身是在建筑施工图基础深化完成的，但在观山水项目，却经常出现为景观而修改建筑、结构的事情。四、改进措施1、根据工程实际要求，缩短景观设计的时间，给下游部门、下游人员留出合理的图纸消化时间，对图纸优化改进的技术准备时间，减少或避免出现类似的问题。2、建议对项目部工程师进行人体工程学方面的知识培训，使现场106、工程师具备一定的空间尺度概念。18 关于紫都城花园阳台空调护栏的反思【事件简述】：紫都城一期住宅花园阳台空调护栏安装完毕后，工程人员发现无法放置空调室外机，但在进行样板层施工的时候空调室外机又能放置，究竟是何原因导致空调室外机无法搁置呢？【事件分析】：经过项目工程师分析，有如下三方面原因：1、设计方面：原设计该处并无护栏，应公司研发部要求才增设了护栏，增设护栏后，设计单位各专业设计师未进行沟通，没有考虑到该处空调冷凝水管及阳台连梁对空调机位尺寸的影响：空调冷凝水管的位置的不当，减少了空调机位的搁置空间。如图：冷凝水管现有位置与外墙距离只有80多厘米，空调机位无法放置。如果将空调冷凝水管移至箭头107、所指位置，可以有效利用梁下200mm的宽度范围，在宽度方向就可以不考虑冷凝水管占用的宽度。2、施工方面：在进行样板层施工时，未安装冷凝水管检查口，且当时冷凝水管是靠墙安装。在确定护栏与冷凝水管之间的尺寸时，未考虑到检查口的安装方向及结构误差造成的部分冷凝水管无法紧靠墙体安装。综合以上因素造成护栏安装完毕后，空调室外机无法放置。如图所示：3、专业配合方面：土建与安装之间缺乏沟通和配合。安装专业在进行冷凝水管安装时，发现因结构误差导致冷凝水管无法紧靠墙体安装，未与土建专业进行沟通：要求土建专业采取处理措施。而是直接就一次安装完成，同时也未与土建配合确定检查口的位置。 【改进措施】：事已如此，如若将108、花园阳台空调位置重新调整，返工量很大并且造成重大的经济损失项目部与营销部沟通，空调栏杆还是移到百叶洞口边上，由项目部要求总包单位在该空调的位置完成空调机位图案，以及文字标示和双黄线显示区域。为了方便业主安装空调，在业主空调安装完成后，由项目部负责再把栏杆安上，如图：【事件总结】： 在施工过程中我们一直强调各专业之间配合的重要性，其实在设计过程中这种专业间的沟通与配合更为重要。作为甲方应该发挥甲方精神，加强对设计分供方的管理，不要因为设计原因造成难以弥补的错误。19 弗莱明戈一期部分坡屋顶现梁的案例【事件简述】：蓝湖郡三期(弗莱明戈)按施工图出图的先后顺序分为两段，目前一段工程已经全面封顶，砌体109、工程基本结束；二段工程尚处于结构施工阶段。另外，弗莱明戈新样板区23、25楼内外装修均施工完毕，即将正式开放。然而，就是在5月份项目部和研发部组织对新样板楼的一次施工过程检查中，发现23楼五层（平层户型）坡屋面在客厅和主卧有斜梁出现，其中客厅坡屋面现梁较为严重，斜梁最低处距地坪高度为2.75米，详见照片。经过初步商议，项目部和研发部相关人员一致认为应对未施工栋号相同屋面进行调整。研发部立即通知设计院对后续没有施工的栋号进行坡屋面结构修改，项目部也组织对弗莱明戈一期、二期（芳树晴川）斜屋面现梁的情况做了清理，并对现场相同户型坡屋面已施工的栋号做出了暂停后续工程施工的决定，等候下一步的处理意见。因110、为坡屋面结构相对较为复杂，设计院对结构的处理有一定难度，经过与设计院多次沟通讨论修改方案，6月16日收到了未施工栋号的坡屋面修改蓝图，6月18日确定了已施工栋号的修改图纸。6月20日，研发、工程、营销、物业、造价各部门一同查看了23#楼斜屋面现场，决定对蓝湖郡三期23楼及其他已施工相同户型共计34户客厅现梁坡屋面进行修改（主卧不做修改），并由造价部门计算相关处理造价。【原因分析】：1、施工图纸审核不细，发现问题但没有解决彻底 在24样板楼施工前，项目部就对24楼现梁的情况进行了逐层核对，并将平层及坡屋面现梁建筑结构叠加图纸打印出来，与研发及设计院一起对结构梁板进行了调整，采取局部降板及上翻梁的111、形式，解决了中间楼层主要房间现梁的问题，并同时明确了次要部位如过道、衣帽间等结构处理困难部位允许现梁。当时对于24楼坡屋面现梁的情况，都认为可以接受，未作过多讨论，默认为坡屋面是可以现梁的。弗莱明戈一期的施工图纸出齐后，经核对，中间楼层现梁的情况已基本解决。24楼结构现梁3.3m层建结核对在24楼审图过程中同样提出了斜屋面现梁问题，但设计认为斜屋面不现梁结构处理难度较大，并且斜屋面距地面较高，斜屋面现梁可以接受，最终未作修改。2、施工图纸审核不细，发现问题但没有解决彻底 由于后期屋面坡度变化较大，设计人员在坡度变化处加了梁，查相关的设计规范和咨询其它设计院的建筑师都认为坡屋面对此没有严格的要求112、。受惯性思维的影响，忽略了客户的需求和龙湖的品牌，认为既然在24楼坡屋面现梁可以不做修改，那么在后续的施工图纸中也就不会存在问题。虽然看图过程中发现了一些坡屋面存在现梁较多的情况，但没有引起足够的重视，认为坡屋面现梁情况满足规范要求，同时又是出现在层高较高结构复杂的坡屋面，是允许的，也就没有及时提出修改意见，错过了在审图阶段第一时间调整图纸的机会。3、客户敏感度不够，在施工过程中没有及时提出问题 23楼结构封顶时间为3月26日，坡屋面外架拆除时间为4月5日，到5月份开始外装修很长一段时间内，都没有敏感到坡屋面现梁存在的问题，又一次错过了修改图纸的机会。 【总结及改进措施】1、增强客户敏感度及换113、位思考的能力 一个项目从设计到施工、销售，最终的目的都是为了交付给业主一个满意的产品。如何让客户满意，实现公司与客户的双赢才是目标。施工过程既要保证达到上游研发部门的设计效果，同时又是对设计图纸的检查优化过程。所以，项目工程师不能以简单的按图施工来要求自身，而应在满足国家相关规范和公司标准要求的同时，多做换位思考，多思考研发部要的是什么样的效果，营销部甚至客户交房和接房又要求什么样的效果，业主的敏感点时刻要记住，这样才能在项目实施过程中发现更多的隐患和问题。 2、加强图纸审核在施工图审图过程中，应更加深入细致，不应以简单的满足规范要求来审核施工图纸，而应从客户的角度看待图纸问题，多考虑如何尽量114、满足客户的使用功能和使用感受。发现模棱两可的问题，不能依靠个人的经验和惯性思维简单的一笔带过，而应多和相关部门沟通，综合形成处理意见，避免对图纸问题的遗漏。本次的坡屋面现梁问题，审图过程中在明确中间楼层允许现梁部位的同时，如果进一步明确斜屋面允许现梁的形式和范围，如果提前征求营销部的意见，很可能将避免将问题遗留至施工阶段。3、建立公司设计要求标准文件以及图纸审查重点问题标准表格，做好前控 建议相关部门一起总结出更详细明确的设计、施工乃至交房标准文件，做好前控，以便项目实施过程中参照对比，及时发现错误疏漏，避免在实施后期发现而造成更大的损失。4、适当增加停止点，早发现问题施工过程中，在大面积展开115、施工前，如弗莱明戈第一栋主体结构封顶，第一栋砌体完成、第一栋外保温完成、第一面外墙涂料或文化石、小木屋完成，都可以作为一个停止点，请研发、营销等相关部门点评，争取早发现问题，早做调整，避免造成更大的损失。20 关于电气工程将矿物绝缘电缆改为耐火型电缆的案例【事件简述】西城天街项目部于2006年3月23日接到重庆市设计院出的西城天街一期工程正式施工图，电气工程师邹筱成在审图时发现西城天街一期工程的应急电源和主要消防设备类电缆全部采用矿物绝缘电缆，而选用此类电缆存在以下问题：1、目前矿物绝缘电缆在重庆使用量很少，且全国有此生产能力的厂家仅三家左右。2、施工难度较大，特别是接头处理的技术不够成熟，现116、场施工人员能力不够，必须由该电缆生产厂家派人进行施工处理。3、目前，国家铜材价格波动较大，上涨趋势非常大，采购成本过高。通过咨询厂家，设计上仅该种电缆成本价就达2,375,712.816元，经过计算，综合造价共计2,614,033.59 元。【解决措施】1、请造价采购部材料设备组对供应厂商进行调查了解，发现矿物绝缘电缆的采购极为困难，全国生产供应厂家太少，直接采购成本高。2、项目专业工程师查询相关规范，通过对耐火电缆和矿物绝缘电缆的使用条件、载流量、敷设要求、材料本体价、供货能力及渠道等多项指标进行比较，得出结论：可用耐火电缆替代矿物绝缘电缆。3、请项目造价组对耐火电缆和矿物绝缘电缆的总体综合117、造价（含线缆本体价、安装附件价、安装人工费等）成本进行分析，发现采用矿物绝缘电缆综合成本造价偏高。耐火电缆采购价为1,429,853.06元，综合造价共计2,176,312.01元，相比设计上的矿物绝缘电缆可节约造价437,721.58元。4、与设计院、研发部进行沟通，在性能、规范都满足的前提下，考虑成本，决定采用耐火电缆。【经验总结】1、现场工程师对规范的学习要深入理解。2、对新材料新技术的采用，需综合比较性价比、技术的成熟度、市场资源的配置等。3、现场发现问题后，需要充分利用分供方资源和团队的力量来解决。21 芳树晴川临时箱变案例【事件简述】根据2005年11月底签订的芳树晴川临时用电供电118、设计合同，项目临时用电从芳树晴川对面金开大道路边的电线杆接入，在中石油加油站前的绿化带立电线杆，电缆在此杆分支，接入位于加油站南、北两侧的临时箱变。在施工准备阶段，项目部与加油站接洽，加油站以确保安全为由要求我方出具相关部门函复。项目部随即与经开区消防支队和鸳鸯派出所取得联系，落实该电线杆安插处确属中石油地块，但电线杆安插位置符合国家倒杆一倍间距的相关规范（汽车加油加气站设计与施工规范（GB 50156-2002），并由鸳鸯派出所出具相关证明，消防支队口头通知了中石油加油站站长。加油站向中石油重庆分公司汇报了情况，其安全总监实地勘察后表示，按照中石油企业标准，电线杆的安插需在倒杆距离1.5倍以119、上，此处杆距不满足要求，拒不同意我方施工。因此，项目的施工用电供应计划受到影响延后。【原因分析】1、项目部对工程前期情况分析不够透彻，信息了解不全面。供电设计踏勘时未对现场实际情况进行充分调查，未明确加油站前面绿化带的用地权属；未对相邻部门进行探访，仅了解到倒杆1倍的国家规范，而对中石油的企业标准缺乏了解。2、工程师的系统思维能力不足。当情况发生变化后，项目部在讨论解决方案时，仅局限于与相关部门协调、劝服中石油同意我方施工方案的层面，对其他解决方案的考虑不够。【总结及改进措施】1、在与中石油、供电局等多方协商后，项目部提出该临时箱变设计方案是按照场内三个总包施工单位的条件而设计，而现芳树晴川总120、包施工单位已降至两个。结合现场实际实施情况，项目部建议将加油站北侧的临时箱变移至其南面，电缆就可以直接通过电缆沟接入施工箱变，从而取消加油站绿化带内的电线杆。2、工程师在工程实施中应密切关注项目周边环境，发现问题时从多方面思考解决问题的办法，加强思维的系统性。22 观山水旧样板区拆除案例一、事件简述观山水项目旧样板区位于三期工程范围内，根据公司项目负责人会议安排：观山水三期在9月底需达到公司要求的办理预售许可证的进度。但旧样板区的拆除工作严重制约1号楼的开工计划的顺利进行，故工程项目部积极与公司相关部门沟通，推动拆除工作。二、处理过程1、工程项目部及时清理出旧样板区物品与材料预留方案，提交工作121、联系单，添加相关部门会签，明确各部门需要回收的物品与材料。2、工程项目部编制拆房计划，与公司各部门沟通，落实以下事项：1）营销部观山水销售组2006.7.10完成售楼处办公室的搬家，装饰装修组在2006.7.15将售楼处（含旧样板房清空)全部移交工程项目部；2）因观山水售楼处计划2006.7.15拆除，故约定物品搬运时间计划如下：西城天街项目部2006.7.10，紫都城项目部2006.7.12 ，研发部2006.7.13，营销部2006.7.14，景观项目部2006.7.15。3）工程项目部提供观山水12号楼灰空间作为物品/材料临时存贮仓库。4）与造价采购部沟通，落实工程项目部提交合同需求后一122、周内签定观山水旧样板区拆除工程施工合同。3、工程项目部于2006.7.7提交观山水旧样板区拆除工程施工合同需求联系单，摘要如下：1）工程范围：观山水旧样板区（含通道、玻璃塔、旧售搂部、样板房、地面硬质铺装）的拆除。2）工作内容：除扶手电梯、中央空调、区内名贵植物外，其余工程均由拆除单位负责拆除及清运，并将甲方要求回收的材料/物品转运到指定堆放地点,材料/物品清单详见附件，具体数量以双方签字确认的清单为准。3）工程期限： 2006.7.152006.7.30。4）验收标准：回收材料完好，损坏率不超过5%；场内无建筑垃圾。4、造价采购部于2006.7.12提交龙湖观山水售房部及样板房拆除工程施工合123、同，由重庆市建梁旧房拆除有限公司承接此工程，合同价款的确定：乙方以13.5万元的标价购买观山水售房部样板房的材料残值（甲方回收的除外），其他条款见合同。5、建梁公司于2006.7.15日进场，按照合同要求完成了旧样板区的拆除工作，工程部将要求回收的物品/材料作好清单记录，并将对应的拆除实物交观山水项目部临时库房储存。三、总结：随着公司开发项目的增多，类似的旧样板区拆除工程会逐渐增多。为控制成本，回收可再利用的物品/材料，出售不可再利用材料，依据样板带路原则，以本次观山水旧样板区拆除工程为例，工程部样板区拆除工作流程可参考如下：工程项目部清理出旧样板区物品与材料预留方案，提交工作联系单，添加相关124、部门会签，明确各部门需要回收的物品与材料。工程项目部编制拆房计划，与公司各部门沟通后落实各项计划的时间节点。工程项目部提交旧样板区拆除工程施工合同需求联系单，明确工程范围、工程期限、验收标准等。造价采购部签订旧样板区拆除工程施工合同拆房单位进场，工程项目部协调拆除工作顺利进行，并督促拆房单位将已明确回收的拆除实物交项目部临时库房储存，并依据合同附件材料/物品清单进行核对清点。造价采购部对样板房进行残值预估23 关于观山水塔机倒塌案例【事件简述】2005年12月2日中午，重庆长风机械制造有限责任公司在观山水一期13#楼进行塔机顶升作业（塔机距地高度约为18米）。13时50分，塔机在顶升第二缸时，125、塔机顶升节以上部分忽然发生下坠，配重坠落一块，塔机严重变形、倾斜，塔机司机和地面施工人员共3人受轻伤。随后，施工单位立刻疏散现场人员，隔离现场，并将受伤人员送往南岸区六院治疗。14时50分，塔机在自重偏心力作用下，自第9标准节处弯曲倒塌。由于施工现场所有人员已经疏散完毕，未造成其他人员伤亡。【原因分析】事故发生后，项目部会同金开区建管站负责人、监理单位、施工单位、塔机租赁单位召开事故分析处理会议。在检查相关报验资料及长风机械制造公司位于12#楼的另一台塔吊后确定：此次使用所有材料、设备的产品合格证、产品质量保证书、产品材料检验报告齐全。由此排除了使用不合格产品和违反施工程序的原因。同时根据现场126、塔吊操作工人反馈的信息，判定主要原因为：1、施工单位未对塔机提升进行技术交底；2、塔机顶升过程中的操作失误塔吊操作工人盲目赶工，在操作中未按安全技术操作规程作业，将顶升块放入槽中即进行顶升作业，导致塔机标准节脱落，塔机下坠，最终导致塔机严重倾斜倒塌。本次事故虽然起因于工人的操作失误，但各责任单位（项目部、总包施工单位、监理单位）对于安全问题重视不够，没有采取严格的管理措施来保证塔吊这样重要的施工机械安全顶升，也应负相应的管理责任。【事件处理】1、通知经开区建管站负责人，由其牵头组织监理单位、施工单位、塔机租赁单召开会议，分析事故原因并明确处理办法。2、通知营销部，封闭售楼处后门，防止客户穿过后127、门，进入施工场地周边后见到塔吊倒塌情况，将影响降到最低。3、通知公司,明确对外衔接人员（杨虎、杜廷刚），尤其是针对媒体单位的人员。4、要求施工单位立刻调配起重机械，装运机械、安排工人，在最短时间内将倒塌的塔吊运出场地,同时封闭校门、限制进出车辆。至第二天凌晨4点、倒塌塔机全部运出场地。5、根据建管站要求，报送相关的资料及事故调查分析报告。6、由于塔吊重新安装需要通过政府主管部门的多道审批，事故后重新进行塔吊安装的具体时间也由主管部门决定，故项目部要求施工单位积极配合主管部门，尽快落实塔吊安装时间（13#楼新塔吊的安装在12月13日、14日两天内完成）。7、12月3日早上，项目部组织监理单位、施128、工单位对全工地进行“四口”与“五临边”、现场与宿舍防火、临时用电、塔吊和导轨式升降脚手架等安全大检查，对检查中发现的安全隐患要求施工单位分情况，分时段采取相应的措施进行整改。8、委托重庆市建科院对13#楼主体结构进行了检测鉴定，明确结构受损状态，并以此制定相应的处理方案，对症下药(按规范要求对13楼塔机基础及预埋螺栓重新进行处理)。9、依据合同，对事故单位、相关责任人进行处罚。【总结及改进措施】1、要求施工单位对全工地员工重新进行安全生产技术和安全操作规程的交底和教育，并请甲方及监理参加。2、要求重庆长风机械制造有限公司在塔吊顶升和安装塔吊抱箍前在工地的现场会议室对安装和维修人员进行一次有总包129、单位、监理单位和业主参加的安全交底会议。3、项目部明确规定：今后在塔吊安装、顶升过程中，总包单位安全员应旁站监督；分包单位应认真落实安全生产责任制，并实行技术负责人现场指挥和现场交底制度。4、项目部从方案审批、施工执行、日常维护等多个方面，对重要机具设备的安装、使用、拆卸实行更为严格的过程控制，并将责任落实到人。并且针对塔吊、外架、卸料平台的不规范操作，细化总包合同中的违约条款，制定相应的处罚条例，方便现场执行。5、强调在每周例会上要首先通报安全文明方面的工作执行情况及下周计划，严格贯彻执行每月一次的施工现场安全文明大检查，针对存在问题，进行相应处罚并限期整改。24 关于紫都城三期百安居屋面钢130、结构设计调整事宜【事件简述】：2006年1月23日，紫都城商区综合建材超市最终施工图设计完成。2月份，项目部在读图及提交百安居钢结构部份合同需求时，发现钢结构屋面设计没考虑百安居超市内的吊挂荷载。3月份，研发部重新安排百安居屋面钢结构设计，并提供了荷载的相关资料。5月份，施工单位按最后的施工图进行了吊装前的施工准备，包括钢梁与檀条的制作，并定于2006年6月6日吊装百安居屋面钢结构。2006年5月中下旬，项目部协同监理、总包单位通州建总研讨位于钢结构屋面下的由我司安装完成的消防系统机电管线支吊架形式时，计算出钢结构最不利处每个吊点所吊挂的荷载为415kg（防排烟管道按照每3米设置一个支架的方式131、）；此时项目部认为应该与结构设计师沟通并得到其认可后才能施工。【事件分析】：经与钢结构设计师沟通，项目部了解到钢结构设计委托时，我司研发部要求市设计院除考虑市设计院自身所设计的消防系统机电管线的吊挂荷载外，还须考虑百安居日后安装的空调系统和电缆桥架的吊挂荷载（50kg/m2百安居提供）；但实际设计过程中，市设计院并未按此执行，而是仅仅按照50kg/m2的吊挂荷载进行钢结构设计。【改进措施】：项目部立即暂停钢结构的加工制作，并组织相关工程师、钢结构施工单位到市设计院与钢结构设计师开会讨论钢结构的加固措施，并由市设计院进行了设计调整，结果局部钢梁和檀条在出厂前进行调整，直至6月17日钢结构才进场吊132、装。【事件总结】：项目部就此案例进行了分析，得到以下经验：1、在与任何一个外部资源的信息传输过程中，应坚持以某一个核心部门为枢纽进行信息收集、筛选和传递，其余各相关部门的需求和标准应准确、及时传递的原则；在每个部门内部信息整理过程中，应坚持某一个核心专业为枢纽，相关专业紧密配合的原则；2、在相关信息转化为产品的一部分后，应将成果反馈给信息发出方确认后方可实施；3、钢结构设计作为专项委托设计内容，却是施工图的一部份，作为对设计方的管理，项目设计专员应对其资源进行整合、协调。25（室外游泳池）土建与精装修配合不当的案例一、事件简述2006年6月，观山水样板开放区的室外游泳池进入精装修施工阶段，土建133、结构由广东四建施工，精装修由香港伟基完成。6日下午，香港伟基对两个泳池间的通道进行水洗石的施工时，发现基层找平高度均达到80-100mm左右，由此导致延误了工期，香港伟基的成本增加。现场情况如下图所示：二、原因分析由于广东四建结构施工时池壁平整度不够，而伟基施工时也没有按设计标高控制压顶标高，而是以土建池壁的最高点拉通线施工压顶，使池壁压顶标高高于原设计30-40mm。但广东四建随后施工的两个泳池间的通道垫层混凝土时没有核对伟基已经施工了的压顶标高，而是用原有设计标高控制。而泳池间的通道水洗石必须与压顶接平，因此导致伟基找平层达到100mm。三、改进措施、土建单位既使工期再紧，也必须严格控制结134、构质量，监理及甲方现场工程师应加强现场质量管理力度，严格把好质量关，为下道工序创造条件。、精装修单位应加强与土建单位的沟通，发现问题及时提出，不能各做各的，避免最后造成返工及成本浪费。、项目土建工程师也应加强与景观项目部的配合，及时发现问题，做到事前控制。26关于蓝湖郡二期入户门安装的案例【事件简述】蓝湖郡二期入户门门套线条由EPS板加工而成，该门套安装必须在入户门洞口收口完成（精洞口）后才能进行；而按照以往安装工艺，入户门框安装又是在毛洞口基础上进行安装，故在1-44栋施工过程中，为保证EPS板门套及早安装，入户门框在毛洞口基础上进行了安装，随后完成门框后塞口修补工作，保证了门套的施工条件。135、但是，由于此时室内外仍有许多工序未完成，加之在门框后塞口修补和门套施工的施工污染以及施工误差，使最后完成的入户门出现多处划伤，并且门框周边观感效果达不到要求。【原因分析】1、对入户门洞口要求过低。由于毛洞口本身尺寸偏差大，所以门框安装完采用水泥砂浆后塞时，存在抹灰“吃”框现象，同时造成门套尺寸出现偏差。2、以前沿用的水泥砂浆塞缝工艺极易造成对入户门框的污染和划伤，并且界面不清晰，观感效果差。【总结及改进措施】1、改变入户门安装程序，采用精洞口安装。土建单位在内外抹灰及地坪完成之后由监理单位组织移交约定的精洞口，外保温单位根据此洞口安装入户门套等线条，入户门厂家按照精洞口尺寸生产入户门，增强了门136、洞尺寸的可控性。2、改变入户门安装工艺。入户门后塞口取消水泥砂浆抹灰，改用发泡剂填充安装缝隙，并用黑色硅酮胶进行封闭和界面处理。采用上述办法土建单位可以一次将洞口大面上收口完成，外保温施工也能够一次到位，延后了入户门框安装的插入时间，确保了入户门的成品保护（详见附图1）。附图1：打胶后的效果27 蓝湖郡三期铁花栏杆安装的案例【事件简述】：蓝湖郡三期阳台露台铁花栏杆较多，为了保证铁花栏杆最终的观感效果，要求分包单位将铁花栏杆二遍油漆完成，做好成品保护，在土建外墙抹灰及地坪完成后进场安装。在三期样板区的实际施工中，分包单位按要求进场完成了铁花栏杆的安装及成品保护。但是，最终的成品保护效果并不令人满137、意，后续工序对栏杆的污染情况依然较严重，具体表现为：1.保护彩条布及草绳损坏；2.外墙涂料、聚苯聚合物砂浆污染以及栏杆油漆划伤；故施工单位在外装完成后对铁花栏杆全面修补。【原因分析】：1、工序安排有误，安装时间过早，后续的外保温工程对铁花栏杆的污染较严重。2、总包及其他分包单位成品保护意识欠缺，施工中缺乏对工人的监督管理。【总结及改进措施】：1、调整工序，将铁花栏杆进场时间调整至外保温工程完工后，防止外保温施工的栏杆污染。因外保温施工前提是土建单位的阳台露台防水、地坪、外墙抹灰等全部完成，也减少了总包施工对栏杆的污染。2、组织总分包单位形成现场的总分包管理办法，分包进场即进行学习，强调成品保护138、意识。3、施工过程中，加强各工序间的成品保护措施，及时纠正不良现象。28关于对新引入的分供方管理的案例【事件简述】紫都城一期在外墙外保温施工过程中，因当时在保温锚栓的供应方面没有找到合适的资源，迫于工期等因素，经公司讨论后选择了建大建筑材料公司代为采购的方式，为此，我司和建大签订了供货合同，由建大负责保温锚栓的供应。4月12日，第一批锚栓（5万颗）供应到现场 ，由于刚开始工人没有掌握热镀锌电焊网的有效铺设方法，工程进展比较缓慢，表面看上去锚栓的供应能够满足进度要求。但经研讨改进，调整的现场施工工艺，自4月16日超采用空压机射钉固定钢丝网，从而使铺设质量和进度有了较大提高，锚栓用量立即增大，为此139、，我司要求建大配合现场的进度供货。经过双方反复数次的沟通，到4月20日锚栓才到现场，给工程进度带来了一定的影响。【原因分析】事情发生之后，经项目部工程师了解，建大本身不生产锚栓，锚栓的供应商为常州尼高。在与厂家沟通过程中发现，由于建大的老师没有经商经验，和我司签订合同后没有及时地将锚栓的总数量以及每批到场的具体时间提前告知厂家。当现场根据进度向建大催促供货时，建大认为货已发出，而实际上厂家并没有发货按需求发货，几方沟通由于信息不对称，造成工作脱节【总结及改进措施】1、与建大建材公司领导、生产厂家沟通，明确供货的数量和到场的准确时间，保证了后续锚栓的供应。2、对于新引入的材料供应商，在对其工作方140、式和能力不是很了解的情况下，工程师工作一定要仔细，与供应商明确材料进场的具体时间、数量，并对其办事效率和成果进行跟踪检查。例如，分供方说货已经发了，具体责任人就应要求其提供发货的托运清单，以此来核实对方是否按时发货。 3、针对外墙外保温的一些关键性的辅助材料必须重视。如锚栓、热镀锌电焊网首次备货必须占总用量的60%以上。因为工人一旦熟练操作，对辅助材料的需求就会超过预期，由于目前重庆没有合适的资源，我们的工作就会很被动。4、对于锚栓、热镀锌电焊网等辅助材料采取认质认价的方式，使施工单位直接面对供货厂家，减少中间环节。29 关于观山水会所及南入口雨水立管改动案例【事件简述】观山水项目现已进入实景141、样板区施工阶段，大部分平台及屋顶的雨水管道预留预埋工作已完成，按设计均为侧排式雨水管道。景观与装饰施工单位进场后认为侧排式对装饰立面会产生较大影响，对已预埋完管道的位置进行了修改调整。由此，延误工期，同时也增加了费用。【原因分析】1、景观、装饰设计人员没有认真核对原建筑设计图纸，忽略了建施图上的功能性设备（如雨水管道、室内消火栓箱、风管等），在景观及装饰图纸上没有明确。2、现场专业工程师前控意识不够，没有将功能需求之外的景观与装饰配合问题纳入工程管理的重点进行控制。【总结及改进措施】1、现场专业工程师与景观装饰人员衔接时应强调建筑内外原有功能设备的重要性，对不能调整的设备器具，应在设计时充分考142、虑；对于可相应调整的部分，应在工程实施之前提出修改意见及方案，以免造成工程返工。2、负责景观及装饰的现场工程师应详细读图，并了解各功能设备情况，同时向现场工程项目部的各专业工程师提出修改意见；现场项目部的专业工程师应梳理图纸上功能设备的定位、走向、标高等关系，在施工图出图后，组织景观及装饰现场工程师进行深入交底，并在景观、装饰施工单位进场前进行交底。30 关于水晶郦城三、四、五组团交房返修案例【事件简述】：水晶郦城三、四、五组团于2005年12月21日开始对业主进行交房。截至2006年1月4日，具备接房条件的业主共计接房1025户，提出返修问题户数为460户，其中221户已完成工程返修。工程返143、修完成率为48，整改完成情况不甚理想。【原因分析】：1、因工程整改时间在春节前夕，各施工单位劳动力资源逐渐减少，针对这一情况，项目部没有提前对施工单位进行交底，明确最低应保证的整改人员数量。且项目部没有制订一套严格的整改奖惩措施，对施工单位没能形成一个较好的约束机制。2、项目部没有主动承担项目后期整改的相关事宜的总体协调工作，虽落实了各单位的整改跟踪人员，但对整改完成后的信息传递没有制订专门的反馈流程，导致整改期间施工单位、监理公司、项目部、客户中心、物业公司得到的信息不对称。3、监理单位对整改工作的目标不明确，工作主动性不高，没能作好整改跟踪工作。【总结及改进措施】：1、项目部组织施工单位、144、监理单位、物业公司召开交房整改事宜协调会,明确整改工程的完成时间，并且针对整改问题的相关情况发布项目部通知，落实整改奖惩措施,加强对施工单位的管理力度，以保证其整改效率和效果；明确监理单位在整改期间的职责，让监理单位了解我方所期望的整改效果，并严格贯彻执行。2、项目部积极跟进整改完成情况，在所辖范围内尽可能搜集整理到最全面的信息，并及时传递给施工单位、监理单位、客户中心及物业公司，保证信息传递渠道畅通。31 紫都城110项目设计资源案例分析【案例概述】：110项目按照公司一级计划节点：2006.7.30研发部提供样板区基础施工图，样板区基础开始施工时间2006.8.5。但在具体实施过程中因为施145、工图纸影响110项目实施，具体过程如下：1、2006.8.4研发部提供样板区A3A4基础白图；2、2006.8.7研发部提供A3A4住宅户型方案图及A3A4修改基础白图；3、2006.8.7进行A3A4基础图纸交底（但改图仅能用于现场放线，具体施工问题未解决）；4、2006.8.15研发部提供设计交底后的修改基础图；5、2006.8.16现场开始A3A4及车库基础施工；6、2006.9.3研发部提供样板区全套电子版施工图；7、2006.9.5进行样板区施工图交底及图纸会审（其中涉及较多的问题及缺安装图纸）；8、2006.9.13研发部提供设计交底后的样板区全套施工图（但该图未对交底问题进行更改146、）；9、2006.9.16研发部提供修改后样板区全套电子版施工图，2006.9.21提供纸质版施工图，该部分图纸建筑部分基本更改，但安装图纸仍然没有（现场预留、预埋无法施工）；10、110项目基础验收2006.9.20完成，现已经全面进入主体施工。【解决办法】：项目部从理解、信任的角度出发与研发部共同针对设计资源问题进行探讨、处理，以不影响现场施工进度为原则开展工作：1、项目部根据公司计划节点要求向研发部提出图纸需求；2、项目部与研发部每周固定时间进行交流解决现有的问题及对下步工作有可能出现的问题进行分析，提前做好预案；3、项目部针对施工图纸问题根据现场施工进度情况，分不同阶段、不同重点向研发147、部提出图纸需求，即满足现场施工有给设计留一定时间保证图纸质量；4、 项目部与研发部共同阅图，对使用功能、客户敏感点进行交流和讨论。大家共同对图纸质量进行把控；5、 项目部在正式施工图未提交情况下主动针对图纸问题与设计院沟通、解决现场问题，减少研发部沟通环节保证现场进度；6、 项目部与研发部针对图纸问题均与设计沟通，并相互通告对方，保证信息共享。经过研发部与项目部共同的努力，现在施工图纸基本满足现场施工。【图纸问题引发的思考】1、 我们在选择设计资源是否已经考虑设计能力、地域差距。比如：现在110安装图纸仍然存在问题，我们提供的建筑细部做法仍然未改。2、 对于外地设计资源我们如何解决现场问题。比148、如；华汇虽然在重庆委托了设计代表，但无书面委托书明确委托权限，造成设计代表无权处理现场问题，即使处理我们也面临设计不认可的尴尬局面。3、 我们是否考虑外地资源仅作方案设计（可带来新的概念和风格）施工图由本地设计资源负责。比如：解决图纸问题的及时性、可靠性。4、 对于工期紧、设计图纸不完善项目部与研发部如何配合、协调解决现场及图纸问题。32 观山水9、10、11号楼阳台找坡排水案例【事件简述】：观山水项目于8月3日组织对二期砌体进行点评，点评时现场发现9、10、11号楼D户型景观长阳台地漏设置的位置不妥，1% 的找坡坡度将会导致阳台最高点地坪高于室内地坪的情况（此类阳台长约8米，原设计阳台地漏设149、于阳台一侧），点评会最终明确的处理办法为：将阳台另一侧冷凝水管增大管径改为阳台排水，空调排水也由此排放，阳台以中线为分水岭向两边找坡。此事件因需增设地漏而造成楼板钻孔，工程费用增加。【原因分析】：1、设计问题：对细部的设计质量差。西南设计院的建筑及给排水专业未仔细分析阳台排水坡度问题，对重要的功能区间的使用功能没做深入探讨。2、读图问题：专业工程师对图纸深度理解不够。审图时仅对地漏存在与否等表面问题加以关注，而未对甲方应关注的使用功能是否合理进行分析。各专业工程师审图后相互交流不够，地漏的设置不妥导致土建问题的发生。3、专业配合问题：在对首层标准层进行结构收测时，土建和安装未共同进行检查而及时150、发现问题，而到砌体点评时才发现，增加了补救的成本。【解决措施】：1、整理观山水项目各种户型阳台的地漏布置及找坡方式，分析优劣及提出改进措施交研发部，供今后设计同类住宅时参考。2、项目给排水工程师对景观阳台及生活阳台的布置在读图时作为专项主题研究。3、凡涉及土建相关内容，如地漏找坡、锅炉基础、环网穿梁等问题，方案的制定需要与土建等相关专业工程师沟通。4、对首层标准层进行结构收测及安装复测时，需安装与土建一同进行，以达到对已完成楼层的事后控制和未完成楼层的事前控制。33 蓝湖郡三期23、25楼文化石色差案例【事件简述】：蓝湖郡三期的外墙文化石使用了上海古猿人的产品。24楼于2005年12月施工，是151、古猿人上海生产的产品，而23、25楼于2006年5月施工，使用的是古猿人内江厂的产品。最近通过比较发现：23、25楼的文化石颜色相比24楼有较明显的色差出现，颜色变浅有类似返碱掉色现象，一定程度上影响了建筑的外装效果。经与古猿人厂家沟通，厂家承认产品的色差问题，但不认为是产品上墙后褪色，而是因为生产时质量控制不到位，文化石上色过程出现了偏差而导致。现场已协同监理、及我方项目部、造价采购部对此批文化石进行了取样送检。现古猿人厂家已拟定了23、25楼的整改方案，待项目部通知安排合理时间进行整改，一切造成的损失由古猿人厂家承担。【原因分析】：1、供应商原因：古猿人厂家为满足西南地区的供货并降低成本，152、2005年在内江新建了文化石工厂，由于厂址的变迁，原材料、工人、质检等一系列过程失去了上海原厂的有效控制，导致新厂起先生产的文化石产品出现了色差。2、我方原因：在23、25楼的文化石施工过程中，重点关注的是施工层面上的效果把控，例如文化石的缝宽控制、勾缝深度控制、粘贴部位的控制等等，但忽略了文化石本身的变化，加之文化石色彩及效果更偏向于从感觉上去把握，故各部门都没有及时发现色差问题。总的来说，没有由生产地的变化联想到有可能发生的产品质量出现变化的连锁反应，预控措施不到位。3、其他原因：文化石这类产品，目前在国内没有适用的国家检测标准及技术规范，只有厂家自检的合格证提供。也就是说，产品是否合格，153、无从检验。所以，到现在为止，虽然已现场取样送检，但23、25楼的文化石是否有褪色问题还未有定论。【总结及改进措施】：针对以上原因分析，总结改进措施如下：1、加强对大规模材料供应商的监控，对诸如厂址变迁等较大的变化，应引起足够的重视，并采取有效措施，以防止因厂家的变动出现产品供货周期以及质量等方面的风险。2、对施工现场管理而言，应加强对各项材料的进场验收，需要取样送检的第一时间送检，需要对比效果的（如涂料、墙地砖、文化石、屋面瓦等）应立刻对比样品，及时发现问题。同时，对于施工后的效果把控，一定要坚持样板带路的原则，请公司相关部门参与点评验收。3、对于缺乏国家及行业相关验收标准的一些特殊产品，应加154、强合同管理，尽量在合同种明确此类产品的详细质量要求和验收标准，以备出现质量风险后有据可依，尽可能减少或减免我方的损失。34 紫都城消火栓立管更改引发的思考一、案例概述：2006年9月中旬，紫都城客户在网上发起了对安装于入户门边消火栓立管不满意的讨论。项目部立即组织研发、营销等部门相关人员现场查看，研讨更改方案，最终经反复比较，选择了对建筑影响最小、施工时间最短、安装难度较大、费用最少的方案。方案确定后，由项目部造价组对返工费用进行了核算。项目部立即将方案及费用分析提交上网通过了会签。为保证消防验收的按时进行，项目部于9月26日列出了详细的更改时间表。从10月1日开始更改，10月15日三栋全部按155、时更改完成，用四天时间完成了系统调试，保证了10月19日消防验收的顺利进行。二、思考：1、对“客户敏感点”的感悟：水晶郦城有消火栓立管安装于入户门边的情况，交房时没有客户提出异议。但随着时间的推移，客户对房屋品质的关注点更加全面，以前不是“敏感点”的变成了“敏感点”。这就告诉我们“客户敏感点”是不断增加的，以前客户能接受的现在及将来不一定能接受，这就要求我们对每一阶段的“客户敏感点”具有前瞻性，提高这方面能力是每个工程师的必须。2、对“略高原则”的领悟：现在房地产市场竞争更加激烈，我们只有造出比我们同行更好的产品才能领先于行业，企业才有长久的生命力。也就是正确的把握“略高原则”。对客户的“敏感156、点”一定要略高。紫都城管井设计较小，未考虑消防立管的安装位置，增加管井面积就会增加公摊。因而，要正确对待“略高”后成本与收益间的关系。3、对建筑、安装设计的思考：目前我们的研发设计考虑建筑方面较多，对安装功能的考虑相对少一些，主要体现在管道的安装位置、安装空间等方面。由此安装只能按建筑留出的位置、空间进行设计，这样就造成了安装设计的局限性，安装设计仅满足了功能的完善，缺少了客户使用舒适性考虑。我们能否在施工图设计任务书中对相类似问题列出 “不能”或“只能”的强制性说明呢？4、项目部工程师的质疑声音应更大些： 在紫都城施工图讨论时，项目部工程师就发现了此消火栓立管问题，当时考虑到水晶郦城有相类似157、的管道客户没提出异议，并在紫都城样板层施工完毕后各部门进行点评时也无异议。因而就按图进行了施工。 由此想到相类似问题项目部工程师应发出更大的声音，引起有关部门的重视，把此类问题处理在大规模施工之前。35 业主参观工地看房受伤赔偿案例外部引用49岁的张先生想购房，相中一在建楼盘，去年3月28日高高兴兴去工地看房，在工地一跤摔残。近日，南岸区法院一审判决，施工方和房屋中介公司共计赔偿他11.06万元。当时，楼盘销售中介、重庆北商房地产公司人员彭某热情接待了张先生夫妻俩。彭某两人经过工地5米深的坑道上方一块竹跳板时，跳板晃动，张先生不慎坠进沟里，多处受伤，后经鉴定为七级伤残。协商无果，张先生将楼盘承158、建单位“第十八冶金建设公司”与北商房地产公司告上法庭，索赔医疗费、残疾赔偿金等14万余元。法院审理认为，张先生与北商房地产公司虽无书面委托合同，但双方有口头约定，已形成事实合同关系。北商房地产公司在“服务”中致张先生受伤，应负主要民事责任，因此判令其赔偿医疗费、误工费等62200元。作为施工方，十八冶建司未阻止张先生夫妇进入施工现场，且跳板存在安全隐患，所以也应承担责任，赔偿48400元。同时，张先生属成年人，行走不慎摔伤，自己也有责任。根据此案例，要求各项目部引起高度重视，组织学习，并针对项目情况进行检查整改：一是立即对公司看房通道的安全情况进行检查，二是要求禁止私自以公司名义带人到现场参观159、。36 观山水车库风管安装案例【事情简述】观山水项目原计划在春节前进行一、二期车库消防验收，12月进入安装冲刺阶段，却陆续有施工单位反映风管到货及安装的时间严重延误，此问题突然爆发，且影响面之广涉及了所有在场总包单位，直接影响到车库安装的节点计划。【原因分析】1、供货单位方面：a、不了解现场安装进度，只听取本单位施工人员的一面之词，对于已经有安装位置的场地未及时供货，并组织人员进行安装。b、现场安装人员严重不够。同一单位承接了风管、风阀及风机全套系统的安装，从而出现现场人力调配拆东墙补西墙，二期要人了就从一期调，使一期不能按时完成计划。c、个别单位生产计划管理存在问题。成套件能够很快生产出来，160、而一些易损件及非标件却往往放着不做，以规避损害，从而造成现场很多地方收不到口。2、施工单位方面：a、计划安排不紧凑细致。风管的安装除了受到风管到场时间限制外，还受到风阀风机到场的影响，只有这些设备到场之后，风管才能制安相应的短节，风系统的安装才能收口。部分施工单位在大部分材料设备到场之后没有催促供货单位来量取短节，造成风系统一直不能完成。b、在场的几家施工单位不仅签订同一家供货单位，而且安装也是同一家，势必造成对方人员安排短缺。同时，据了解某些施工单位向项目部叫苦，孰不知他们到现在为止连一分钱的材料费用都没有支付给供货单位，自然出现供货不及时的情况。c、施工单位作为现场的管理者，对现场的统筹安161、排不到位。在二期两个车库入口施工无通道可进入时，未及时发现并向供货单位提出问题，而是入口封闭之后才要供货方想办法运货，并向甲方项目部提要求；车库内至今有一些住人的地方无法进行风管安装，可施工单位对此协调不力，从而影响了进度。【处理及改进措施】1、项目部及时组织各施工单位及供货单位召开关于风管到货及安装的组织协调会，协调解决各方面临的问题和困难。施工单位编制详尽的进度计划，供货单位编制材料供货和设备安装计划，各方配合实施。2、组织协调各施工单位进行现场的生产生活调度，使车库内如住人、临时加工场、道路不畅、未打地坪的情况，能够合理调配，减少对风系统安装的影响。3、细致了解施工单位的材料到货及付款情162、况。4、项目专业工程师在今后的工作中，加强对施工单位计划的审核和计划管理。37 西城天街一期平基土石方的案例【事件简述】龙湖西城天街一期平基土石方工程由重庆红岩路桥工程有限公司施工，暂估合同金额为350万元。挖方总量为111216.325立方米（其中：一期结算为106688.34立方米，调整结算为2235.685立方米，剩余由总包单位施工部分为2292.3立方米）。总结算金额为3462135.02元（其中：一期结算金额为3326650.60元，调整结算金额为62360.05元，剩余由总包单位施工部分金额为2292.3m331.9元/m373124.37元），目标成本分解金额为360万元。从以上163、几组数据中可以看出，本合同执行准确率为98.92，单项目标成本控制率为96.17。【原因分析】1、施工前期的挖填方平衡计算准确。2、施工方案编制详实，方案执行准确。3、施工阶段质量把控较好，无超挖和少挖现象。4、总分包单位间协调到位，场地验收、交接手续齐全。5、工程竣工资料及原始地貌资料准确及完备。6、现场文明施工较好，多次得到当地政府相关部门的称赞。【总结】项目工程师在工程实施前对图说、现场地貌了解详实，在工程实施中项目管理制度落实到位，管理思路清晰，项目团队各人员有较强工作责任心，专业技术水平和协作精神强，从而对全项目成本控制起到重要的作用。38 芳树晴川景观工程样板区抢工案例【事件简述】164、1、2006.10.26芳树晴川样板区进度协调会确定关键计划节点： 景观方案到施工图：10月27日10月28日。 土建场地移交：11月1日。 景观施工：11月2日11月15日。2、实际情况： 景观图纸：11月1日出施工图。 10月26日28日下雨，外墙装饰无法进行，工期顺延。 11月3日下雨，安全因素影响，外架不能拆除，工期顺延。 11月6日建筑材料垃圾清运，回填种植土延期。 11月8日交通原因，部分场地土方回填不到位，直到11月9日土方整治仍未完成。 营销计划于11月13日进场进行场地布置。 景观施工时间11月9日11月13日，5天时间，施工时间相对原计划压缩了2/3。【后果、影响】景观被迫165、抢工，施工计划完全打乱，工程质量及效果受到影响，管理难度加大，同时还增加了成本。1、施工单位管理成本直接增加因抢工，施工单位通宵加班3天，工人通宵加班工资按双倍计，即增加成本50人25元/人天2倍3天7500元。2、甲方成本增加因场地未能按时移交，部分植物到场后只能假植，造成二次移栽，从而增加成本：雪松二次移栽费：20株320元/株6400元；瓜子黄杨球二次移栽费：50株20元/株1000元；紫藤二次移栽费：30株12元/株360元。3、质量效果影响a、材料质量下降。因场地移交滞后，部分到场植物就只能临时摆放3天，使材料质量效果下降；同时，二次移栽也造成植物损伤，影响观感效果。b、工艺质量下降166、。因时间紧，工人及管理人员连续疲劳加班，工艺质量严重下降；后期交叉施工，成品保护难度加大，重复污染后，工人对现场清理、恢复产生抵触情绪。c、时间压缩，基本上没有调试调整时间，预期效果难以保证。【解决建议】扭转景观工程的施工周期随意压缩的作法，梳理制定出景观园林工程规范工序（类似建筑强制性规范等），并视其为不可压缩工期；合理计划景观工程施工周期，避免出现以牺牲质量抢工期状况的出现。39 西城天街钢材供应案例【事件简述】西城天街项目由于市场原因，元月初钢材供应短缺，现场六个流水段出现停工，极个别施工班组受此影响，工人情绪较大。【事件处理】1、项目部在施工单位报告该情况之后，立即组织造价采购部的采购167、组召开紧急会议，制定了两套应急方案。（1）由项目部牵头，与设计进行沟通，用现场已有钢筋代换（如按此方案实施，将增加费用约7万元）。（2）由采购组、项目部分别在市场上寻找其他资源及供货商（最优方案，并对工期影响不大）。2、由于及时有效的处理，最后在市场上找到了相应资源，解决了燃眉之急。【原因分析】1、此次事件主要是受到市场不可控因素的影响。2、由于资源供应的不及时导致现场停工，总包单位对班组工人的情绪安抚工作未做好。【启示】1、对于市场不可控的影响因素，项目部应主动组织相关协调工作。2、项目部在日常工作中，也应对市场各方资源进行了解，以备发生资源短缺时，对市场情况心中有数。3、在出现紧急情况时，168、应考虑有多个处理方案，寻求最适合的解决方法。40 观山水生活阳台铝合金门带窗改动案例【事件简述】2006年12月1日，观山水项目部苗工在上到12号楼实体样板房后，提出临海峡路C28户型厨房噪声过大问题，项目部组织营销部、研发部相关人员讨论后，明确观山水项目所有临海峡路一侧的楼栋（1栋、914栋），生活阳台上的平开门带窗上的通气百叶统一更改为上悬窗，以弱化厨房噪声问题。【原因分析】观山水项目海峡路的噪声问题，从项目之初，就一直是公司重点关注的客户敏感点之一。从临时样板房开始，很多客户也反复提及这个问题。而在弱化噪声影响方面，公司也采取了多种措施：临海峡路设置20米绿化带，设置隔音墙，所有临海峡路169、的窗采用平开窗；似乎能做的，该做的，我们都做了。但我们的确都忽视了生活阳台门带窗上的通气百叶。由于门带窗的窗扇为固定扇，无法满足天然气公司对厨房用气的通风要求，这扇通气百叶，故在平开门上方设计了通气百叶, 这是公司沿用至今的标准。在观山水项目，这扇通气百叶，成了海峡路噪声进入室内的通道之一，尤其是紧临海峡路主楼中的几个户型，影响尤为明显。是什么导致了我们没能更早的发现这个问题？事后总结：主要有4方面的原因：1、在生活阳台门带窗的设计上，沿用了公司传统的设计标准，我们被习惯所左右。2、2005年9月至2006年8月临时样板房展示期间，所有临时样板房的生活阳台背向海峡路，这个问题被客观条件掩盖，公170、司内外均无人提出该问题。3.实体样板房修建期间，项目部人员在历时1年多的噪声“熏陶”下，已经习惯了在海峡路噪声影响下工作，对噪声已经不太敏感。4.实体样板房向客户开放期间，无论客户还是我们自己，把更多的注意力都放到了卧室等处的隔声效果上，而由于采用平开窗及中空玻璃设计，卧室等处的隔声效果较好，客户较为满意，即便提到噪声问题，也还是集中在景观阳台上，厨房部位的隔声问题再次被忽略了。【启示】1.关于门窗的设计，建议至少应在部门层面尽快总结、优化、固化各种业态的门窗设计标准，避免同样问题再次出现，或每个项目都耗费力量趋去做相同的事情。2.创新精神、以人的尺度来度量和设计我们的产品及服务，都是龙湖的核171、心价值，但在观山水生活阳台门带窗设计这个点上，我们没能摆脱惯性思维。追求卓越是一个过程，永无止境，我们需要更用心，“知易行难”，仅以这四个字与大家共勉。41西城天街门窗、幕墙工程案例【事件简述】西城天街门窗、幕墙工程体量大约4万方，形式多，有半隐框玻璃幕墙、清玻幕墙、石材幕墙、铝塑板幕墙等，为了满足节能要求，采用的是断桥隔热型材、中空LOW-E玻璃等，技术要求非常高；同时，作为在一个繁华地段的商业项目，外立面效果又是项目的一个亮点。为此研发部在幕墙施工图设计过程中做了较长时间的修改，施工图调整较大，但在项目原定交房时间节点不变的前提下，出现了施工图进度不能满足项目计划进度要求，并且对施工招标的172、进度造成影响（施工招标工作量很大，需要时间较长）。【解决办法】1、由项目负责人牵头，组织相关部门人员一起制定时间需求节点，排节点计划，项目工程师主动补位；在施工图上寻找优势幕墙专业队伍，提供优化建议，在多种方案中选择，整合资源。2、在施工图修改阶段，项目部与相关部门人员一起，提前对备选单位进行了市内、市外考察，并形成推荐意见，为施工招标奠定了坚实的基础。缩短了招标时间。3、目前西城天街门窗、幕墙工程已在可控状态下进行。【思考】1、项目负责人制，围绕项目的计划节点，推动项目工作又好又快。2、在设计上，寻求多家专业建议，提供多种资源比较，而非单一的修改。3、设计追踪，由项目部结合项目计划牵头实施。173、42 蓝湖郡三期景观种植土回填工程案例【事件简述】蓝湖郡工程项目部三期小组对景观种植土回填工作给予了充分的重视与配合，在团队成员的管理与督促下，庆华建司与久明建司高质量地完成了三期两个标段的景种植土回填工程，将场地移交给景观施工单位，保障了景观工程施工的顺利进行。【经验总结】1、工程项目管理团队对以往工程出现的问题（如种植土厚度不够，种植土下建筑垃圾多等）进行了分析与总结，明确了回填技术要求，如：回填标高要求、种植土回填厚度要求、造型要求等。2、明确工程停止点及移交要求。2.1 二次平场前材料转移、垃圾清理完成隐蔽检查报验。2.2 二次平场完成后、种植土回填前场地验收停止点。2.3 种植土土质174、检查，种植土合格手续的完善。2.4 种植土完成后，向景观移交。3、进一步明确标准及检查验收的流程，制定相应的管理办法，及时对监理及总包单位进行培训及交底，充分调动监理及总包单位的积极性。3.1 重视报验管理。把控节点的检查，每道工序必须达到要求才能进入下一步工序，特别是建筑角点及建筑死角的检查。每道工序最迟报验时间为下一工序开工前24小时合格完成，否则，罚款1000元/栋周边，车库顶板为2000元/个车库；对不报验即回填的除处以上述标准的罚款外，还需无条件全部返工，并对延误工期负责。3.2 明确车库顶上回填注意事项。 车库屋顶的机动车辆使用限制：2吨农用自卸汽车退行运土（即车行荷载与堆土荷载严175、禁重合），0.6立方米履带式挖土机平土，人工填土。 回填顺序必须遵循方案，坚决杜绝覆土荷载及车辆荷载重叠的情况，发生一次，立即停工整顿，并按5000元/次进行处罚；若发现对结构和功能有损坏，或经评估对结构和功能有隐患的，另行给予不少于10000元的罚款及其它处罚。3.3 充分发挥监理及施工单位人员的作用。 要求监理对种植土回填全程参与监督，发现监理未旁站的，每发现一次罚款200元，并通报批评。为此，针对施工单位每次报验，监理单位在批准时注明责任旁站监理。 要求施工单位施工员、技术负责人（或生产经理）全程指挥、监督，项目经理手机保持畅通协调，每发现一次缺岗，对施工单位进行500元/人次的罚款，并176、通报批评。3.4 强调成品保护。 结构保护。车行荷载、堆土荷载必须符合设计使用荷载要求，对车库顶板上车符合交底要求，集中堆土荷载不能高于1.1米，局部（每处不大于1平方米，累计面积不大于堆土水平投影面积的10）最高不能高于1.4米。 防水保护，滤水层保护。 管线保护。 建筑外装保护，撞击损坏、表面污染。 标高点应用及保护。严格按照上报方案的成品保护措施，由总包负责成品保护，一旦损坏，由各专业分包修整完善，并由总包单位有偿付费或由甲方代扣代付。3.5 保障安全文明施工。 场内安全文明施工：材料堆放整齐有序，场内道路畅通及清洗。 场外市政道路扬尘污染控制。43 观山水风管标高影响车位销售案例【事件177、简述】年初公司出台相关规定，对车库内净高低于2.2米的车位，只租赁，不销售。而观山水项目此时车库防排烟系统均已成型，部分车位高度受到风管高度影响不能销售，对公司收益造成相当影响。【原因分析】1、设计阶段对层高要求的诉求不够。此次问题风管多出现于设计宽度630mm的风管，计算风管法兰宽度，风管截面占到700mm宽，而车库本身设计层高3900mm，主梁高900mm，地坪采用金刚砂，在原地坪垫层厚度上长出100mm,故630风管在设计理论标高上已很难满足2.2米净高，更何况风管施工中的垂直偏差及地坪找坡造成的基面偏差，加大了这种理论值的不能实现。2、风系统应保有化繁为简的设计理念，在满足规范的前提下178、，尽量简化管线。此次设计中一条管线水平距离超过了100米远，承载负荷区域过大，也造成了风管偏大偏宽。3、现场甲方、监理及施工单位对于标高没有清晰的认识，特别是甲方工程师在审图及施工前期均未对车位净高不足提出异议。4、施工管理不到位。施工之前，甲方带领施工单位进行了关于车库综合管网的调整布置，梳理各管线关系，应该说已使各管线做到了能完成的最合理标高，但施工中的工序没有严格控制，让部分小管道先行（因杰安消防提前进场，在风管还没有安装的情况下大量安装喷淋管道，使得风管后期安装时大量标高被喷淋管道阻挡，有些总包单位也缺乏危机意识，在明知标高已经与综合管网图不符的情况下默认成规，就着已经出问题的喷淋管道179、往下做，错上加错，造成各方面大量的返工）。【优化措施】1、设计方面：应在最前期设计任务书中明确相应标准，如3900mm层高车库风管无特殊情况不应大于600，风管系统化繁为简，管道长宽比应尽量变小。2、施工管理方面：仍应强调施工前的方案及技术、图纸先行。在综合管网图纸上应更清楚反映各交叉面的剖面标高关系（综合管网图应是车库内最全面反映各管线关系的图纸，它的制作甲方应全程跟踪、督促，了解每次变化的来龙去脉，同时甲方还应组织总包跟消防单位相互配合及交底，使双方了解各自施工计划、技术要求）。施工中，应尽量使大管先行，在施工中出现问题，也应以小管让大管，有压管让无压管为原则。3、甲方能力方面：对于标高的180、认识，应有更深刻的理解，对于2.2米高的界限应相当敏感，在设计及施工过程中有可能出现标高问题时，应及时制止，避免返工。对于此次观山水出现的情况，在发现问题后，对于消防管道挡道而使风管无法提高的情况，已责令消防调整以配合标高关系，而部分设计硬伤，也已与设计沟通将630宽管道调整为500宽，而将截面长度增加以提高标高。但毕竟现在管道均已实施完毕，此种调整将是风管、风阀大量损失，实为最不利、最被动的整改方法了，前期工作做细做好，才是最有效的管控方式。44 蓝湖郡三期消防验收案例【事件简述】4月20日上午10：30分，蓝湖郡工程项目部临时接到重庆市消防总队的通知，原定于2007年4月24日进行的三期工181、程消防验收提前至当天下午进行，否则验收时间将被调配到五一长假以后。为保证蓝湖郡三期各单项验收及交房时间节点、保障项目计划准确性，项目部内部协商后将验收时间确定为当天下午14：30。【事件分析】截止4月20日，蓝湖郡三期消防验收准备工作尚未完善，如现场消火栓系统未通过压力实验，所有风机等设备均未运行等。三期小组在组长牵头下迅速对消防验收相关工作进行逐项清理总包施工单位及景观施工单位的现场及车库的清理；照明系统、报警系统、排烟系统及消火栓系统的调试准备；消防验收汇报材料的准备等。此外，项目部其余工程师也积极参与其中，主动到三期现场进行检查、督促。经过参建各方4个小时的努力，各项准备工作基本到位，消182、防验收准时进行。三期工程顺利通过验收，并获得了消防总队的好评。【经验总结】1、蓝湖郡三期消防验收顺利通过，充分体现了项目部团结、协作的精神，项目团队成员补位意识强，充分体现了公司的同路人原则和团队原则。2、项目部对施工单位的紧急调动，充分体现了工程师们的甲方能力。3、现场实施计划中应增加对不定因素的预见性、增强抗突发事件的能力。45 关于晶蓝半岛项目一期护壁局部垮塌案例分析一、事件回放2006年2月11日晚10点左右“晶蓝半岛”一期邻莲桂三路一侧护壁（约2.5米高20米长）发生垮塌，护壁顶部的围墙同时倒塌，直接经济损失约3万元，无人员伤亡。二、情况分析1基坑上部荷载影响。该段地下室基坑距道路红183、线很近，围墙是在土方开挖前沿道路红线砌筑，挖土放坡后，围墙基本是压在基坑上边缘的，加重了基坑边坡上的荷载，是边坡不稳定的因素之一。2地质复杂，施工监管措施不利。该段负2.5米以上为杂填土，负2.5米（自然地坪为0.00）以下为较厚砂层。砂的流动性大，在缺少阻挡的情况下很容易产生滑移。施工单位在开挖该段时，负2.5米以上已经做了喷锚，在施工负2.5米以下部分时，采用机械开挖，砂层垂直面超过1.0米，且机械开挖可能对沙层产生扰动。这些因素为该段砂层失稳埋下隐患。3市政雨水管道情况未作深入调查，降水排放回流引发事故。项目部指定的降水排放点，是根据地块周边已有的市政雨水井和市政设计院提供的该区域雨污水184、施工图来确定排放的点位，但没有对新建的市政道路“莲桂1、3”上的雨水管末端是否和下游管线贯通作进一步的深入调查。基坑降排水是1月28日开始，2月8日“莲桂1、3”道路施工方找到项目部专业工程师张成，告知路下雨水管道下游未接通，不能向“莲桂1、3”路排放。一期降水井共12口，其中向“莲桂1、3”路排放的的有6口，在接到通知后，对降水井排放做了调整，因“莲桂1”起端沉砂池调整困难，当时心存侥幸，认为只要不被道路施工方发现干涉就无所谓，所以仍然有两口井向“莲桂1”路雨水管道中排放。另，发生塌方处的雨水井，在市政设计院提供的施工图标明的坡向是排向“宏济新路”的，但事后了解到，道路施工时做了调整，也排往185、“莲桂1”下游，因掌握信息错误又未深入调查，成为事故的又一隐患。因为下游管道未接通，排水淤积回灌至施工护壁段雨水井处，雨水井发生渗漏，冲刷井下砂层，而此时该段基坑下沙层已经开挖，未来得及做护壁，导致砂层滑移，雨水井下沉后带动该段护壁，加上上部墙体荷载的作用，使塌方面达到20余米。4事故发生前施工单位质量安全意识较淡薄，现场开挖时对该段存在的特殊情况未采取相应的措施和有效地监控管理；监理单位所派人员现场经验和责任心不足，未对重点部位进行旁站监理。三、根本原因项目部专业工程师对排水方案及其可行性的审查、跟踪和落实不到位，未能有效管理、控制和使用监理、分供方等外部资源完成岗位职责；项目经理对项目实施186、过程中的关键技术方案的管理、控制没有足够重视，未能有效地指导员工，有效地管理、控制和使用监理、分供方等外部资源，进行风险预控，履行全面的项目管理职责。四、总结和改进结合本事件，在以下三方面进行反思和改进： 1工程部对项目部的管理公司各项目在工程实施阶段的所有技术方案应在工程部备案，工程部应进行审核、督查，以增加管理控制点的方式确保技术方案的统一性和可实施性。2项目部内部管理1）对所有技术方案实行审核交底制，具体做法是由专业工程师对施工单位申报、监理单位初审合格的方案进行审核，合格后在项目部进行交底。（必要时邀请其他项目部专业工程师参加）完成后在项目部存档并向工程部备案。2）鼓励项目部人员在工作187、中的质疑精神，促进大家养成深入思考的工作习惯，提升专业能力和管理能力。3对外部资源的管理1）我们对施工单位的管理的关键在于明确标准和要求，以及对过程和结果的控制。我们不必也不能事必躬亲。2）要求施工单位在施工前提交施工方案报审，经监理、甲方项目部审核后方可施工；在实施中严格要求施工单位按方案施工。促使施工单位重视施工方案的编制和落实。3）要求监理单位审核施工单位提交的施工方案，合格后传递给甲方项目部审核。在施工中要求监理单位按方案进行施工监理。促使监理单位重视施工方案的审核和落实。46 晶蓝半岛项目污水处理案例【事件】：此次龙湖成都公司的晶蓝半岛项目污水处理事件是非常典型的工业危机，由于对环保188、和公关健康存在一定的危害性，如处理不好不仅对公司造成经济损失，更大的问题是影响整个企业多年经营的声誉，并关乎企业的前途问题，这次事件发生所引起的一系列工作正是对公司管理层的一种磨练。在龙湖成都公司的晶蓝半岛项目污水处理事件处理中，管理层策略性地在保障公司利益的前提下，对社会负责，以不逃避，不推卸、积极面对的态度处理问题。同时，吴总在事件发生后，迅速地邀请了顾问公司协助樊总跟进工作，由顾问公司作为一个没有任何包袱的第三者，从而更理性地观察和分析实际情况，并提供意见与管理层执行。企业成功地从负面危机中获得了两大收益：1、获得了政府部门的好评，认识到龙湖企业强烈的社会责任感和可信赖度，为龙湖在成都的189、长远发展奠定了更牢固的基础；2、通过此次危机事件的处理，企业内部上下一心，同时，企业在整个事件处理过程中的高透明度，让员工无论是有份参与还是无份参与，都有了共同担当的心态和归属感。在以上收获的基础上，管理层将以此作为案例，供集团总部及其他分公司同事分享，提高集团整体危机公关管理水平。顾问公司亦将于7月中提供有关建议。一、事件发生情况简介：龙湖在成都开发的项目地块，原为成都市电冶厂，由龙湖去年9月竞拍获得，至2006年5月期间正在进行项目基础部分的工程建设。龙湖之前曾考虑过电冶厂因其自身状况，可能存在地下水的污染问题，并曾委托成都市环保局进行相关检测，但环保部门当时并未检测出严重的水污染问题。由190、于龙湖目前进行的基础部分的工程建设，必然存在大量的抽水和排水工程，导致水的排放在近期特别集中，污染情况也就明显显现出来，含有重金属污染物的水已排放到成都市的城市河流中，此次污染发现即在城市水流检测中发现。市政府担心污水继续排放，进入长江，将招致下游城市对成都市的投诉，及源头的调查，对市政府造成严重影响，因此相当重视。市长于2006年5月15日下午责成成都市环保局局长处理该事件。环保局于2006年5月16日早召集其下属污水处理公司、城管监察部门、以及建委4个相关部门召开该事件的紧急会议。会后，环保局已明确向龙湖提出不能再继续排放污水，龙湖也就意味着面临停工问题，如果要继续进行工程，也需要增加相应191、污水处理设备，也意味着工程费用增加。关于停工和增加污水处理设备的问题，都可以与政府协商处理。龙湖最担心的情况是尽管此次污染问题，市政府和环保局已要求对外保密，但是由于参加会议的共有4个机构，极大可能出现私下议论导致消息走漏，并在社会上造成一定舆论，特别是说从官方得来的消息，舆论将对企业和工程造成较大影响。二、事件紧急处理过程：(一) 2006年5月16日 樊总和吴董事长与危机管理顾问公司沟通事件进展并分析事件情况，开展工作。(二) 2006年5月17日 顾问公司前往龙湖成都公司，与相关领导人理顺事件发展进程并分析事件情况发展，成立指挥小组，明确分工处理紧急事件。1、理顺事件大事记：时间事件20192、05/10经竞标投得土地，展开工程设计，同时主动提出对原厂区放射性金属元素的检测（非规定检测范围内），包括对水质和土质的检测。2006/1/18和2006/1/23第一次地勘报告出具，显示无土质和水质污染（中国冶金建设集团成都堪察研究地堪察技术报告，共两份报告）2006/1/28项目开工2006/2/13第二次堪察报告出具，显示水质为中等腐蚀性，并根据地勘单位建议加大排放稀释，并对水质长期观测。同时处理基础结构形式。2006/3/8和2006/3/14第三次堪察报告出具，显示水质状况无好转。（共两份报告）2006/4/3与成都市环境监测中心站签定协议，并委托具有出报告资格的成都市环境科学研究院193、出具相关报告2006/5/10取得未经单位盖章的非正式检测结果和报告，结论为重金属超标，但可以符合居住和生活要求2006/5/15得到市环保局通知参加四部门（环保局、建委、城管监察、污水处理站）联合协调会议2006/5/16参加市环保局组织召开的四部门联合协调会议，要求妥善处理污水排放事件。停止部分污水排放，配合各有关部门工作2006/5/17危机管理小组设立，全面停止污水排放。并与各部门协商制定处理方案2、拟订指挥小组名单，并明确分工跟进工作：工作内容负责人联系方式总指挥蔡奎13908301180新闻发言樊琦、蔡奎13981965187（樊）环保局方面唐安地13881700077建委方面徐军194、铭13308002630城管监测方面唐安地13881700077污水处理公司方面唐安地13881700077工程方面刘洪、徐军铭13982092288（刘）国土局方面唐安地13881700077员工沟通樊琦13981965187媒体监控樊琦、艾旭13808007677（艾）顾问林乃仁、李臻13901993759（林）13581525961（李）3、拟订行动计划：2006/5/17 提交处理方案，同时筹备实施方案 停止所有污水外排 与相关部门沟通处理方案（临时方案和长期方案） 环保局（重点） 其他部门 准备与市政府的情况报告 加强与建委、监察的沟通，掌握对方情况，同时告知对方关心的情况 第二次与195、员工沟通相关情况 设立临时指挥部，组建危机管理小组 分工跟踪各消息源口 环保局 建委 城管监察 污水处理站 设计院 总包 监理 国土局 每日会议制度建立：早9点工作安排会议，晚5点工作汇报会议2006/5/18 正式处理方案实施 要求加大下游监测点的测试密度（方案实施后）2006/5/19 主动邀请由环保局监控方案的实施进程 相关情况向环保局密切沟通 处理情况，改善结果向市政府报告 中期 后期4、分别拟订对各方面的说法和态度A. 对政府：表龙湖正面和积极处理的姿态，通过事件处理，让政府更了解和信任龙湖。1) 说法：- 龙湖具有社会责任感- 龙湖积极面对和处理事件- 停止外排- 积极配合政府处理196、事件2) 沟通围绕三方面- 龙湖注重环保，初期已主动勘测有关水质等问题- 发现水质问题后，龙湖已与政府有关部门开展相关处理行动措施，并已初步得到改善- 龙湖的责任和态度就整个事件而言，龙湖处于无辜和被动状态，政府应该考虑如何避免给企业带来的伤害。B. 对媒体：采取被动策略，如有查询时才采取合作态度处理1) 监控和追踪媒体状况2) 不主动与媒体沟通3) 与政府部门沟通，统一说法- 环保局：沟通，统一说法，及时传递信息- 其他部门说法：针对媒体不同的问题提供不同的说法，但仍围绕三方面1) 龙湖注重环保，是在公司主动对工程相关的环境勘测中发现水质问题- 超出规定范围内相关指标检测- 委托权威单位检测197、和评估2) 发现水质有问题后，龙湖立即开展相关处理行动措施，并即时停止外排，截止有问题水外流3) 现正与环保局及有关专家已制定处理方案，处理方案正在实施中同时，指定新闻发言人，预防媒体的访问，并避免电话沟通5、召开员工通报大会，向员工通报事件发展情况，并沟通对外回答策略：1）、请您也为公司出一份力，这是大家的事情，不要主动对外谈论关于水的事件。在不能避免谈论的时候，按照以下说法：- 龙湖具有社会责任感的企业- 龙湖注重环保，初期已主动勘测有关水质等问题- 发现水质问题后，龙湖已与政府有关部门开展相关处理行动措施，并已初步得到改善2）、龙湖的责任和态度对我们员工是非常大的鼓舞(三) 2006年5198、月18日 根据事件发展分析，提前进行媒体访问或咨询等防范措施，并拟订媒体访问回答策略。1、与媒体口头交流a) 录音记录b) 一人发言，一人陪同c) 陪同人建议选择营销部门的媒体负责人1）、目前说法： 龙湖注重环保，是在公司主动对工程相关的环境勘测中发现水质问题，在问题扩大前已有效地处理 与环保局及有关专家已制定处理方案，处理方案正在实施中 在龙湖主动的测试下，发现水质有问题后，龙湖立即开展相关处理行动措施，并即时停止外排，截止有问题水外流注：如媒体问及超标的数字问题，不做正面回答，交由环保局技术部门处理，但可用以下说法： 据目前信息显示，超标问题是地下水本身问题，但由于地下水并未被使用，因此不199、会对居住和生活造成任何影响2）、改善后说法： 问题已得到圆满解决 我们深信，正是我们坚持技术测试，使我们很快可以发掘问题，并在问题未扩大前已联会有关部门妥善解决 正因为龙湖是一个具有强烈的社会责任感的企业，和对环保问题的高度重视，所以我们才进行主动的检测行动注：有需要时，可以用处理记事本阐述龙湖如何负责人地进行每一步的工作2、拟订可书面递交媒体的文字【媒体声明】（可以书面文字给媒体）龙湖作为一个发展十年的知名企业，有着强烈的社会责任感，对目前社会普通关注的环保问题，龙湖同样也是相当关注。因此，龙湖在竞标获得政府已整理好的地块后，实现相关技术性的测试，在动工前主动进行超出“规定检测”的水质和土质200、检测，对项目地块进行地勘，并委托相关单位进行检测和评估，1月18日和1月23日分别出具两份检测报告，显示所有指标正常。1月28日，项目开工后，龙湖仍然继续进行测试工作，并于2月和3月再次进行第二次和第三次测试，至第二次和第三次的测试中，发现地下水存在腐蚀问题，龙湖立即委托成都市环境监测中心站和成都市环境科学研究院进行检测和评估。在5月16日，得到外排水质问题的信息后，立即停止了部分排放，并于5月17日上午，全面停止地下水外排，截止有问题的水外流。公司同时全力配合政府部门处理问题，与有关专家协商制定正式的处理方案。5月17日下午，龙湖与环保局及有关专家制定了正式的处理方案，并即日开始实施处理方案201、。目前，水质问题已得到妥善处理。我们深信，正是我们坚持技术测试，使我们很快可以发掘问题，并在问题未扩大前已联合有关部门进行妥善解决。三、龙湖地下水排放事件跟踪记录：5月19日进行工程方案实施讨论，争取在10天内可进行正常排水。5月20日施工方案开始实施。5月21日现场水池正常24小时施工中，预计5月29日完工，设备安装调试两天，总计5月31日可运行。水处理小试报告显示，可达排放标准，已拟订好向环保、市政府汇报初期进展资料，周一（5月22日）报送。5月22日建委关注基础部分的建筑问题，委派专家对基础部分进行分析和评估。龙湖与设计院等专家针对自身基础部分再次进行分析，准备于5月23日与建委、建委专202、家及设计院专家召开相关分析评估会议。5月23日顺利通过与建委各专家的分析评估会议，各方专家对龙湖基础部分的处理情况表示认可，认为没有任何问题。5月25日建委方面问题顺利解决，排水施工工作进展顺利，环保局继续关注弃土的处理问题。5月26日排水施工工作继续顺利进展，未有新状况发生。5月28日各方面事态进展顺利。5月31日水池设备正在调试中，工地已经开始排水，但完全正常运行可能在周五，准备于6月5日邀请环保局人员到现场并通过水样检测，原被叫停的二期施工许可证已重新取得。目前需要做的只是水处理结果达标。6月25日至此报告时，事件已告圆满处理，工程按计划进行。47 晶蓝半岛一期施工许可证办理案例【案例聚203、焦】办理晶蓝半岛一期施工许可证，原计划定于3月30日完成，4月计划调整为4月6日，实际完成时间推迟到4月18日。【案例回放】3月20日 招投标备案完成3月21日 质监备案完成并提交安监备案资料3月24日 安监站组织现场验收3月27日 取得现场验收合格意见3月30日 办理完成民工保证金相关事宜并到建委施工许可证窗口递交办理的资料4月5日 到建委建设监察大队接受无施工许可证提前施工的相关调查4月6日4月17日 协调相关部门关系，缴纳办理一期提前施工的罚款4月18日 取得晶蓝半岛一期施工许可证施工许可证的办理完成时间从计划的4月6日推迟到了4月18日【原因分析】1、对晶蓝半岛一期施工许可证办理没有预204、先了解、落实到每个环节和细节，部分工作凭经验去判断、决策，对办理的流程及过程中可能会遇到的问题未作预案，工作缺乏前瞻性。2、在提前进行土方开挖情况下，未和政府管理部门预先进行协调，办理过程中出现障碍后也未及时全面地向公司反馈、汇报，主动沟通不到位。【改进措施】 1、在工作中我们要有效利用资源，事前进行主动沟通，对相关流程通过多种方式和渠道进行充分的了解和落实，尤其是对希望进行突破的工作要进行深入的调查、研究和沟通。2、对工作中可能出现的问题要有前瞻性和预控性，对工作的进展及时进行反馈；对过程中出现的问题及时进行反馈并采取针对性的应对措施。48 办理晶蓝半岛建设工程规划许可证案例【事 件】在晶蓝205、半岛项目建设工程规划许可证的办理过程中：3月21日 项目设计协调专员自建委办事窗口取得报建费缴费通知书交于计财部。计财部反馈没有对方帐号无法操作，而项目设计协调专员认为与财务有关的工作是计财部的责任，便将此事搁置。3月22日 由计财部同事主动致电相关部门弄清流程，知会项目设计协调专员。3月23日 研发部取得建行缴款书交计财部。3月24日 计财部凭缴款书付款。研发部凭缴款回单取得建设工程规划许可证。【分 析】1、明确每项工作的最终成果。项目设计协调专员是贯穿项目始终主线的负责人，对结果负责。2、明确研发部是此项工作的责任部门，计财部是配合部门。3、研发部项目负责人应具有贯穿项目始终的强烈责任心【206、措 施】1、 鉴于项目设计协调专员张军在此次事件中没有主动推动缴费工作，造成建设工程规划许可证延迟取得，加之在之前其他工作中缺乏主动意识及责任心的表现，对其处以500元的罚款并行政通报，以促其改进。2、责成项目设计协调专员梳理报建流程。49 办理工程许可证“假付款”案例经过及其启示案例回放：3月22日（周三），工程部在办理“施工许可证”时，发现建委要求提前向总包单位支付30%的工程预付款，否则不予办理。工程部考虑到时间非常紧急，要求计财部给予配合。3月23日（周四）上午，工程部经过向同行业万科、远大咨询，发现其他单位一般采用“假付款”的形式，即故意错开转帐支票，让帐户名和账号不符，这样银行会自207、动退款。对公司无任何风险，且能达到目的。3月23日（周四）下午，计财部去中行办理“建设规划工程许可证”付款，同时问及“假付款”事宜，在得到银行同意，且向银行确认“100%没有风险”的情况下，当时就办理假付款（保险起见，在开转账支票时曾艳故意开错了两位账号，程涛核对了两遍），并要求对方明天划账（程涛当时想回公司后和工程部刘经理一起与樊总、蔡总沟通，故没有直接电话联系）。 3月24日（周五）上午，曾艳和程涛一起在锦江国税沟通售付汇事宜至下午4：10回公司。回来后就直接前往“翠月湖”拓展，也没有来得及与樊总沟通（在拓展训练过程中，程涛和刘经理多次商量“沟通事宜”，考虑到在进行拓展训练并不想扫大家的兴208、，直到周一才与樊总沟通此事）。 3月24日（周五）下午，向总包单位开户行电话确认，说明支票开错了，要求对方退回，对方银行同意立即退还。 3月27日（周一）上午，“假付款”款项回到公司中行帐户。 启示与借鉴：在整个事件过程中,程涛和曾艳把配合和协助其他部门重要工作、把公司整体运行的重要时间节点摆在了第一位,而忽视了自己的本职工作原则, 颠倒了二者的顺序，严重违反公司财经纪律。对财务部而言，配合其他部门工作固然重要；但是流程与原则始终是第一位的，作为财务人员,我们通过这次事件,深刻认识到在以后的工作中一定要把握好两者的尺度，即使是“虚拟付款”，也需要从流程上进行完备和沟通。50 晶蓝半岛售场水景池209、底黑色大理石变色的案例一、事件回放：2006年6月初起，晶蓝半岛售场水景黑色大理石出现淡黄色不明物质污损，在售场的主入口通道边，严重影响感观 。至7月中旬，而且受损面积越来越大，达到底层水池50%的面积约25。通过增加清洗水池和更换水体的频次，仍然没有改观。 项目物业管理人员多次召开现场专题会议分析原因，推测发生问题的根源，归纳为以下几点：1、投放消毒杀菌药剂（硫酸铜和消毒液）和大理石起化学反应的的现象；2、使用的清洁工具（如：毛刷）、清洁方法不正确，物理性损坏大理石表面，；3、工程施工工艺或选材的原因，造成大理石铺装水泥基层，在水中浸泡，产生的“反碱”现象。4、水质清洁处理不彻底，残留的污物210、。经过走访保洁、工程、酒店管理的专业人士，收集相关信息。最终晶蓝半岛项目工程师和施工单位的负责人到现场确认： 售场水景黑色大理石出现黄色不明物质污损原因为工程施工工艺或选材的原因，造成大理石铺装水泥基层，在水中浸泡，产生的“反碱”现象。二、经验与反思：1、前期工程施工不足造成，直接增加物业维护成本（增加大量的人工成本和水的消耗）；2、物业人员对保洁、工程施工专业度不够；3、项目物业管理和项目工程之间内部沟通不足；三、改进方法：1、对晶蓝半岛水景池底进行整改：晾干水池，清除“反碱”污物，将大理石之间作“清缝”，改用新的填充剂“勾缝”，打磨抛光大理石表面，涂刷光亮剂。2、在清波项目景观工程图纸会审211、会上，物业和工程提出两个解决方案：方案一：基层处理使用无碱水泥，将大理石的周围五面（除表面外） 铺装前进行封涂处理，选用新型的填充剂“勾缝”处理。方案二：基层处理处理完垫层后，铺设自流平水泥，再涂刷地坪漆（三主份），在用防水强力胶粘贴大理石，用新型的填充剂“勾缝”处理。 成都物业管理有此限公司 晶蓝半岛项目 二零零六年七月十二日51 林澜艺墅地基处理方案变更【案例简述】林澜艺墅项目最初方案是不做地基处理，现在地基处理方案变更为：抬高地平增加土方回填，会所抗拔桩，样板区、一期和二期强夯加上20%面积的夯扩桩。致使项目成本增加898万元，样板区4联排工期延后一个月。【事件回放】节点时间地基处理方案212、成本（万元）责任部门拿地阶段2005年12月不做-发展部地质详勘2006年4月l 抬高地平增加土方回填l 会所抗拔桩l 样板区、一期和二期强夯228 69412研发部研发确定方案2006年5月同上同上研发部工程确认方案2006年6月同上同上工程部工程开工2006年6月同上同上工程部问题出现之后2006年6月l 抬高地平增加土方回填l 会所抗拔桩l 样板区、一期和二期强夯l 样板区、一期和二期20%面积夯扩桩228 69412189工程部样板区四联排在实施过程中出现了意外：由于地表水渗透以及原农田灌溉水管破裂，导致强夯出现“弹性土”现象，无法继续实施强夯方案。工程部牵头专题讨论之后，决定增加20213、%面积的夯扩桩。【影响】成本：增加地基处理成本898万元！工期：样板区4联排工期延后1个月！【分析】相关部门在关键技术方案的确定上专业能力不够，在地基处理方案确定的过程中没有通过消化吸收拿出自己的方案和想法，而是一味依赖于施工方和地勘部门等外部资源的判断。而外部资源均不可能完全站在甲方立场上审视问题，从而致使施工过程出现意外。【经验总结】前期方案深化：（1）在拿地决策阶段，各专业部门应充分参与，对各自专业领域发表意见，并对意见负责；（2）发展部在拿地阶段要调研类似项目的地基处理方式；（3）研发部向地质勘测单位详细咨询该区域地质情况，并深入研究初勘、详勘报告，评估可能的风险。专业技术能力：各部门214、要注重自身专业技术能力的培养和提高。特别对比较陌生的技术难题，要给予足够的重视，必要时寻求外部资源的支持。阶段性成果审批：阶段性成果制度中增加“地基基础和主体结构方案”，至少应包含地基处理方案、降水方案、坑壁支护方案、抗浮方案、基础结构方案和主体结构六大方案的技术和经济比较及分析。建议由研发部牵头，工程部和造价采购部配合，把它当作一个必不可少的程序来执行。52 林澜会所劳动力案例 案例经过1、工程可控阶段 劳动力严重短缺9月11日，林澜艺墅样板区会所垫层完成，基础和主体进度正式进入“可控”阶段。9月17日第一块底板开始绑扎钢筋，但总包方月初承诺的劳动力数量在规定时间迟迟无法到位。9月21日，项215、目部和柴总召集城建亚泰公司领导在现场开会，双方达成了共识，对方公司也表示全力支持项目部，但当时已到北方的农忙季节，直到9月底，劳动力都没有本质的改观，现场进度非常迟缓。2、施压、更换劳务队项目部采取的策略是不断地找总包负责人开会，施加压力。总包也不断地与劳务分包谈判，但谈判进展不大。项目拟定三种策略：更换劳务队、自己组织人手、更换总包单位。经过斟酌和讨论，选择了第一种策略。在项目部的强烈要求下，10月1日总包正式摊牌，强行让劳务分包退出。由于受更换劳务队的影响，导致10月6、7、8日甚至出现了停工现象。3、再次施压、表明立场 效果显著10月9日柴总直接将电话联系城建亚泰总经理，10月11日陈明216、伟和柴总又一起去亚泰公司见了亚泰总经理，表明了我司的强硬立场和态度。10月12日会所新劳务队进场，基坑工作面上的劳动力达到了180人。目前，会所劳动力一直稳定保持在240人左右，进度相当快，被延误的工期抢了十天左右回来。4、后续保障措施 （1）当劳动力到位后，项目部针对会所的工期现状，结合会所的施工难度，与总包一起制定了一个详细的抢工计划。细到每个标高楼板的浇注时间，并制作成图表，给总包管理人员和劳务分包交底。 （2）修改会所结构，将外填充墙改为砼现浇，为保温争取了时间。 （3）由于会所本身工期非常紧，为抢工期，对乙方项目部的进行适当激励（奖惩措施）。经验 1、多次施压，表明强硬立场，甚至不惜217、“壮士断臂”，迫使分包方更换劳务队。2、出现问题后，讨论产生几种应急策略，并经过详细斟酌、筛选。3、分供方管理中的提前充分沟通，包括与最高层领导的充分沟通。反思1、预警的及时性 当9月中上旬发现劳动力短缺时，未引起足够的重视，也未进行及时预警； 面对工程中的阶段性劳务短缺，缺乏相应的预案。2、措施的单一性 在发现问题的苗头后，项目部采取的手段比较单一，仅仅给总包对方的项目部不断施压，虽然也召集了对方公司领导参加的现场会，但力度不够。针对城建这类“国企”，用什么方式和手段能够最有效解决问题，还需要项目部总结。项目部所有人员对分供方管控的甲方能力需要加强，单一手段不能解决问题，对不同性质的分供方需218、对症下药。案例总结与借鉴1、对于“阶段性劳务短缺”，工程部应有相应确保工程进度的预案，包括合同条款约定、与总包提前充分沟通等等；2、当劳务短缺发生时，工程部应立即预警，迅速反应，形成应急策略，包括更换劳务队、自己组织人手、更换总包单位，甚至与技术方案调整和补救措施。3、对于不同的总分包单位，应该总结不同的管理方式和管理手段，以充分调动乙方的积极性。53 西苑污水管线抢修案例【案例简述】2006年9月15日，西苑项目地下供国家安全局小区使用的污水管线发生堵塞，导致污水横溢。工程部迅速反应，积极应对，及时解决了问题。【事件回放】节 点时 间龙海苑平整场地，不慎堵塞污水井2006年9月7日之前收地9219、月8日污水溢出，海淀建委接到用户举报，责令龙海苑处理9月9日9月15日工程部发现污水井堵塞2006年9月15日中午与各方联系了解情况15日13：0016：00商定初步解决方案15日17：00劳务人员进场，开始排查障碍点15日19：00改变排查方式，寻求到大型机械的帮助15日22：00找到堵塞点，开始清掏15日23点管线畅通，清理现场16日5点2006年9月8日，发展部会同工程部和研发部完成了西苑项目的收地工作。发展部此前知晓西苑项目地下有一条污水管线，并与龙海苑（一级开发商）约定由其负责将此管线于10月31日前移走。9月15日中午，工程总监柴亚民到西苑办事，发现项目南侧二龙闸路上有几处污水井往220、上冒水，立即将此现象电话告知米赞。米赞与各方联系，了解到： 原因：龙海苑在做交地前的场地平整时，不慎堵塞了地块内的污水井； 影响：此时已造成管线上游（国家安全局小区）地面积水，并且被举报到海淀建委；海淀建委已察看了现场，责令龙海苑马上解决这个问题；另外，明日将有领导到颐和园视察，务必之前完成。考虑到项目现在的特殊情况，工程部决定先帮龙海苑处理，费用由龙海苑承担。19：00左右，从林澜艺墅项目抽调的二十几名劳务人员到达现场，开始排查堵塞点。但由于没有市政管线路由图，靠现有的人员、工具和两盏应急照明灯，工作进展很慢。22：00左右，工程部从附近的地铁施工现场寻得大型机械的帮助，终于在24：00左右221、找到了堵塞点！之后的清掏工作，只能是手工操作，速度很慢，但进展得很顺利。16日凌晨5：00左右，清掏工作完成！工程部再次巡查上游的所有污水井，确认水位完全降了下去，并且流动正常；然后将二龙闸路的路面脏污清理干净，才放心离场。【分析】 事件影响：污水管线堵塞引起周边居民（特别是国家安全局小区）的不满，被投诉至海淀建委！而且由于项目的特殊原因，如果处理不好的话，会对项目后续开发产生负面影响。 收获：在这个突发事件的处理上，工程团队反应迅速，应对方案合理，经受住了考验！ 思考：l 能否预防此类事件的发生呢？比如：收地时提醒一级开发商注意避免出现类似问题。l 如果柴总当时没有路过西苑，我们什么时候才能222、发现呢？又会有什么样的影响呢？l 我们为什么没有管线路由图呢？【经验总结】 当突发事件发生时，敏感的风险意识（及时识别、足够重视等）和科学的应对策略非常重要。 收地时应取得市政管线路由图。 收地后应有人看守场地；若做不到收地后立即设专人看守的话，至少应有定期巡查机制，这样一旦有突发事件可以迅速应对。第三篇 计划财务部案例54 观山水mini公寓（7、8#楼）产品定位及研发过程的思考【项目计划执行情况】：2006年7月，观山水7、8#楼MINI公寓第三次施工图完成，项目在停工两个月后重新开工，此时，距2003年12月项目启动设计已经长达两年半；【思考】：为什么观山水7、8#楼会产生三次施工图？为223、什么这两栋楼会在基础开工后停工2月再返工？这些调整导致了多少直接返工成本？这些调整又对销售产生了什么样的影响？带着上述疑问，我们回顾观山水7、8#楼交地以来的情况：l 2005年10月30日，观山水二期（包括6、7、8、9、10、11号楼）交地，项目开始土石方平基，此时，7、8#楼的产品定位是“既有明确的居住功能、又有明确的办公功能、面向广大投资者的小户型房屋”，户型主要是一房和一房一厅；l 2006年1月，项目土石方平基完成，基础即将开工，此时，根据营销部持续反馈的户型调整要求，研发部决定全面调整7、8#楼户型平面设计，施工图重新委托设计，户型依然以一房和一房一厅为主，平面上更多考虑居住功能224、的合理性（本次调整产生设计费40万元）；l 2006年3月30日，7、8#楼施工图第二次设计完成，当月15日，为保证5月开盘，项目在只取得基础施工图的情况下，基础开工；l 2006年4月底5月中旬，业主对MINI公寓的定位及对社区生活品质的影响提出质疑，同时营销部再次进行市场调研，明确提出办公投资型产品不适合目前条件下的观山水项目，项目定位应该“小户型纯住宅”，单户面积增大有利于整体项目定位；在上述两个前提下，公司决定现场停工，重新进行7、8#楼的产品定位和施工图设计，增大户均面积、减少总户数，开盘计划推迟到6月（本次调整产生设计费30万元，基础返工损失按目前估计约100万元）；l 2006年225、6月，随着国家5.29文件的出台，市场进入观望期，7、8#楼开盘计划推迟到7月，并再次从7月推迟到8月。【分析和总结】1、假设营销部、研发部在2006年1月前完成7、8#楼的产品定位调整，一步到位提出调整需求，其直接的好处是：（1）减少一次设计返工费；（2）减少基础返工费；（3）节约工期6个月左右；（4），使项目在529文件之前开盘，使529文件对该项目销售的影响减少到最小。2、那么，为什么该项目在设计之初会定位于精装修、套内单价5500元/平方米、有明确的办公功能、面向广大投资者的小户型房屋？为什么营销部、研发部又未能在2006年1月前进行充分的调查论证，明确否定过去的价格定位和产品定位，一226、步到位提出调整方案？为什么我们会直到客户对产品的抱怨形成强大的外部动力，才最终形成目前的产品设计？3、我们必须承认，前期产品定位不合理、不明确，后期设计调整未大胆否定前期思路是该项目设计两次调整的最主要原因。任何时候，我们对否定前期产品定位、降低项目收益的想法确实需要慎之又慎，但是，从另一个角度看，当一个项目中比较特殊的产品定位（如MINI公馆）需要研究，而且开工时间已经间隔了比较长的时间，我们的营销部、研发部、项目负责人都应该具有保持这样的警觉开工前3个月全面系统地回顾产品定位，确保项目定位满足市场需要，确保项目决策的科学性。55 对紫都城4期项目整体计划的总结和反思【假设】假设该项目进度提227、前3个月，目前已经取得施工许可证，有如下三个意义：（1）避免了529文件可能带来的项目定位风险；（2）避免了因529文件推迟项目开盘、并进一步影响重庆公司06年回款；（3）提升项目整体收益；【总结和反思】该项目2004年3月签订项目合作协议，12月取得重庆市土地交易中心国土成交确认书，2005年12月确定项目做花园洋房并完成投资分析测算，从取得成交确认书至今已历时18个月仍不能开工建设，主要原因有3点，（1）意向协议中约定的优惠政策难以落实；（2）变更用地性质和设计条件的工作延误；（3）项目定位和设计启动太晚；进一步分析上述原因，我们认为，是项目开发的紧迫感不足，工作中的突破能力不够、导致了该228、项目进度计划的一再拖延最后遭遇529文件；目前，一方面，我们已经通过投委会制度和每月分析、控制项目收益指标变化情况来控制我们的项目整体进度计划，加强项目开发的紧迫感；另一方面，对比成都项目拿地半年办证开工的情况，如何提高各部门在工作中的突破能力，是重庆公司整体亟待研究的课题。【对2004-2006年项目计划及执行情况的回顾】：1、2004年3月签订项目合作协议，12月取得国土成交确认书；2、2005年年度计划报告要求项目在4月完成设计条件变更， 7月启动；3、2005年5月-11月：由于与渝北区政府就土地费用的谈判十分不顺利，加之相关的沃尔玛和百安居的招商工作也比计划慢，变更设计条件和用地属性229、的工作逐月递延，项目启动工作同步顺延；4、2005年12月，变更设计条件和用地属性的工作再次推迟到06年2月，与以往不同的是，重庆公司决定在尚未取得正式设计条件的情况下也启动项目，在此原则下，项目开始了前期调研和预案工作，此时，公司要求发展部在方案设计完成前取得项目正式文件，要求研发部在4月15日前方案上会；5、2006年4月，项目完成方案设计，但是，由于项目取得正式文件的时间再次推迟，方案无法上会（同时，设计工作继续向下进行）；6、2006年5月，为加快整体建设进度，项目计划要求本月在继续办理正式文件相关手续的同时，样板楼开工； 7、2006年5月29日，九部委发出关于调整住房供应价格稳定住230、房价格的意见，由于该项目至今没有取得变更后的设计条件，不能上会、自然也没有规划许可证和施工许可证，重庆公司被迫决定开工暂缓，项目面临政策风险；56 对西城天街在开工之际提出设影院的反思【项目计划】：3月 25日基础开工【计划执行情况】：现场部分区域开工、部分区域未开工【项目部的呼声】：裙楼4-5层局部打通形成电影院直接改变建筑、结构、消防、功能配套等，涉及面广，工作难度大，严重阻碍了整个工程的顺利实施，直接影响整个工程前期工作的开展。【结论】（1）商业规划应该何时提出？根据公司项目计划标准工序，商运公司应该在项目发出概念设计任务书之前提出项目商业规划概念，在项目方案阶段提出商业对建筑的要求，这231、样才可以使整个项目进度保持连续性。所以，我们首先必须认识到，开工之际提出西城天街设置电影院，显然不符合公司的标准工序要求；（2）各部门应该如何对待这次“意外”事件？ 首先，我们要求我们的商运公司能够迅速提高自己的专业规划能力，只有商运公司的专业能力整体提高了，项目团队各方面的能力都提高了，相应的商业项目才有可能越做越顺、越做越轻松，否则，类似事情必然还会重现。其次，非常感谢我们西城天街项目团队，项目团队对待这一意外事件有二个基本态度值得称道：第一，积极研究问题、解决问题；第二、深入总结经验教训，尽可能降低了此事对项目运营的不良影响。【过程回放】：1、2005年12月：项目完成初步设计；2、20232、06年1月：华夏柏欣公司介入西城天街商业规划；3、2006年2月：根据柏欣公司建议，商运公司提出增加电影院的构想，也提。行止够思路出IMAX影院概念，2月 20日22日，商运公司组织工程部、研发部到上海考察IMAX影院；4、之后，商运公司明确取消IMAX，但申请配置影院，项目部、研发部、商运公司就具体设计、以及施工方案进行反复研讨。57 紫都城开闭所电源进线工程成本超过正常水平的总结和反思【计划】：1、2、3期正式用电施工合同签订【计划执行情况】：造价采购部在准备签订合同的过程中，发现由于需要从高新区柏岭变电站引线，总成本非常高，在向公司领导汇报后，决定停止原实施方案，考虑相对更经济的方案，并233、由此引发对发展部前期土地调研、合同谈判的总结和反思；【影响和后果】：（1）从计划上看，整个工期已经非常紧张；（2）从成本上看，该项工程成本必然大大超过其他项目（详见后文）； 【过程说明】：4月7日，造价采购部组织紫都城正式用电前期工作协调会，在对既定方案进行细节研讨的过程中，参会人员对该项目位于渝北区龙溪镇，但因为龙溪镇老变电站负荷已满，新的尚未建成，故需要从6公里外的高新区柏岭变电站引入正式施工用电一事提出疑问：既然该项目已经按规定支付了高达140元/平米的配套费，为何还要我司承担市政配套不完善带来的巨额成本？4月8日-27日，造价采购部和项目部重新确定了实施方案，决定从项目周边引入临时进线234、（较原方案结余250余万），同时，发展部联合两家世界500强向政府打报告，呼吁支持。l 不同实施方案的成本分析方案施工距离总价方案一（理想状态）：市政提供成熟配套，项目就近从龙溪变电站（未建成）引入2回电源；假设2个开闭所平均距离变电站2300米，施工总距离4600米约414万方案二（实际情况）：项目从柏岭变电站引入2回电源；2个开闭所平均距离变电站6000米，施工总距离12000米约1080万方案三（公司最后确定采用的方案）：目前，1#开闭所从东和春天引入临时电源，2#开闭所从柏岭变电站引入电源，待龙溪变电站建成后，1#开闭所重新施工，引入正式电源；1#开闭所距离东和春天1500米，距离龙溪235、变电站（未建成）2300米，2#开闭所距离柏岭变电站6000米，施工总距离9800米约850万【不同实施方案的优缺点分析】：方案一，最经济合理的方案，但工期不能满足项目交房需要，只能放弃。方案二，优点是满足沃尔玛两回正式电源的需求，满足业主用电的可靠性，但总投资约1100多万，投资太大。方案三，优点是资金投资相对方案二结余250万，能保证商区正常开业，保证今年8月份一期调试、12月交房，但缺点是：商区开业时不满足沃尔玛合同要求的两回正式电源需求；规划中的龙溪变电站建成时间尚未确定,交房1年后业主入住率必然提高，用电需求将加大，若年后新的龙溪变电站尚未建成，供电质量可靠性将无法保证，届时须再投入236、1回从高新区柏岭变电站引入的10kV(长度5.6km)高压电缆，同时承担1年后建设过街排管费用的风险。【对前期土地调研、合同谈判、成本测算工作的总结和反思】市政配套条件是土地调研的重要内容，是项目决策的重要依据，直接为土地合同的谈判和准确的成本测算提供支持，2005年4月，发展部总结了若干历史经验和教训，明确提出了前期土地调研工作标准，我们希望，发展部在部门内继续强调土地调研工作的重要性，严格填写土地调研表，并把调研结果真正直接应用到土地合同谈判和成本测算上；同时，研发部在设计过程中必须充分结合发展部的土地调研来完成各设计阶段的测算。这样，我们才能在项目运作的每一个环节中，及时发现问题、暴露问237、题、解决问题，才能最大限度地提高项目整体收益；58 从成本测算与实际成本的差异思考成本测算方法现象l 蓝湖郡三期项目成本测算时土石方费用296万元，而实际发生成本约489万元，超支193万元，超支率为65%；l 芳树晴川项目成本测算时，由于区外临崖绿化带和加油站旁绿化带的环境绿化费用漏项，需增加成本166.4万元；思考：如何减少成本测算与实际成本的差异？原因l 蓝湖郡三期项目成本测算时：土石方费用按用地面积80018平方米，参照历史项目单方成本37元/平米进行测算，共296万元；l 芳树晴川项目成本测算时环境绿化的面积按照：总用地面积建筑占地面积道路面进行的测算；但实际情况中增加了红线外的绿化238、带的成本，一是长480米，宽20米的临崖别墅绿化带（增加成本124.8万元），二是临经开大道一侧长400米，宽8米的绿化带（增加成本41.6万元）；总结l 项目成本测算初期，部分费项（如土石方费用、基础费用等）不能完全按照历史项目经验数据进行测算，必须根据项目实际情况，汇同研发部、工程部相关有经验人士进行估算；项目方案设计阶段，按实际图纸进行计算；l 项目成本测算初期，对于区外可能涉及到的的成本（如区外管网、绿化带、道路等），发展部应落实由我司承担实施的范围，在测算中予以包含，减少后期成本增加的风险。59 紫都城开盘计划延误的分析和反思l 项目计划：本月紫都城商铺、soho、和1-5、1-6住239、宅开盘l 计划执行情况：4月1日（周六）：商铺开盘81套（比计划减少39套），销售52套；4月8日（周六）：住宅开盘销售，销售200套；截止4月8日：鉴于尚不能确定SHOHO开盘可以达成60以上的销售率，SOHO暂不能开盘。l 影响因素分析：影响因素执行情况硬件：包括预售许可证、合同、图纸、模型等按时完成价格和销售政策按时完成广告、推广活动按时开展，根据现场反应，推广之初的“三盘同开”报版广告所起的效果更倾向于推广项目，目标客户反应不明显，故后期报版调整为对应不同产品形态、不同目标客户做广告。售场客户反馈：表现为销售人员掌握产品亮点和目标客户的特点，有足够的客户积累量，可以基本准确地判断出开盘240、可达成60以上的销售率未按时达到要求，故营销部决定推迟开盘l 结论：由于紫都城现场接待状况反应出销售人员尚未掌握商铺和SOHO卖点，不能提出对销售形势明确的合理的判断，导致紫都城商铺开盘计划延误，并进一步导致住宅开盘被迫同步顺延。l 总结：营销部已经决定以后由经验丰富的推广组来负责开盘，我们明显可以看到，这样的调整使得营销部的组织结构更倾向于推广策划和现场销售工作各自更加专业化，不失为现状下解决问题的一种方法。但是，我们认为营销部现阶段一定要重点解决有计划有想法，但往往因为决策、人力、能力的原因不能执行的情况，否则，好的想法依然不能成为现实。l 过程回放3月9日：商报晚报推出开盘广告；3月10241、日：营销部开始商铺、soho开盘培训；3月14日：举行沃尔玛、百安居入驻紫都天街签约仪式；3月16日：营销部取得预售许可证；3月 18日（周末）：营销部根据现场接待情况、判断销售时机不成熟，决定暂不开盘；3月20日：项目负责人例会对紫都城目前商铺销售准备不足、产品研究不深入提出批评，要求营销部尽快研究产品、培训员工、组织产品推荐会；3月21日：报版广告内容调整，由“三盘同开”调整为分业态介绍；3月23日：营销部组织第一场紫城天街推介会；3月25日（周六）：营销部判断销售时机依然不成熟，继续决定暂不开盘；3月27日，项目负责人例会再次对紫都城营销工作提出批评；4月1日/8日：商铺/住宅分别开盘6242、0 计划调整的陷阱案件回放：4月19日，研发部办理完施工图审查、勘测放线时，却发现办理“报建费审核”和“二期建设工程规划许可证”前置条件（招投标、质检备案）尚不具备，这两项计划被迫延期。案件分析为什么前置条件不具备呢？我们先业务流总包确定（造价部）、监理确定（工程部）招投标、质检、安施备案（工程部）报建费审核（研发部）建设工程规划许可证（研发部）事实上，造价采购部、工程部的上述计划节点已经作了调整申请，并获通过。而研发部对此调整并不知情，在研发部后续追踪“前置条件”时，也没有任何人告知计划调整。案件结果“前置条件”的业务部门（造价部、工程部）因为“计划调整”而按时达成计划。等待“前置条件”的业243、务部门（研发部）反而未按时达成计划。原因究竟是什么原因呢？都是“计划调整”惹得祸！？仅仅是计划调整惹得祸？反思的问题1、造价部、工程部计划调整申请时，为什么没有添加下游部门（研发部）会签？2业务流不熟or业务疏忽？3研发部在追踪“前置条件”时，为什么多次沟通都只是得到“计划无法按时完成”，而没有获得任何计划调整的信息？4无效沟通？Or 信息传递有误？启示和借鉴1、业务部门进行计划调整时，必须添加下游部门会签。而且并非所有调整申请都能通过。2、各业务部门应该对计划进行分解，详细梳理计划的前置条件和业务流程。3、各业务部门应该对计划节点的“前置条件”进行“深入追踪”和“有效沟通”。61 会签了1个244、多月的会议纪要【案例简述】2006年9月份，连续有两个会议纪要的会签花了1个月的时间！特此作为案例进行剖析，以提高工作效率。【事件回放】会议纪要1：西苑项目梳理整体进度计划（节 点时 间负责部门负责人召开会议8月12日研发部潘长青录入纪要，提交会签（共11人）8月14日研发部潘长青系统管理员催办9月8日信息中心冯驰最后一位会签完成9月19日研发部肖璐校稿9月19日研发部潘长青审批完成9月20日研发部陆军会议纪要2：林澜艺墅项目月度运营会（节 点时 间负责部门负责人召开会议9月1日工程部陈明伟录入纪要，提交会签（共13人）9月1日工程部陈明伟最后一位会签完成9月22日研发部闫燕校稿9月22日工程245、部陈明伟审批完成9月23日工程部柴亚民【分析】 责任人不重视：会签人会签不及时，起草人未作催办； 对流程理解不全面：起草人认为必须经过所有人的会签后，才能校稿； 现阶段北京公司的会议很多，同事之间的工作方式还在磨合，相信类似情况会逐渐减少。【经验总结】 会议成果：会议的最后，主持人应明确是否写纪要、哪些写入纪要。“你们是否有结论？结论是否固化下来？是否都认同这个讨论？是否每项都有责任人和落实时间？”摘自职员手册3.8.8开会或讨论后 期量标准：一般情况下，会议之后2天内，录入、提交会议纪要；提交之后2天内会签完成；校稿和审批用1天；整个过程1周之内应该完成。 催办：起草人应及时催办会签人，超出246、合理的期限后，视同会签人无异议，直接校稿提交审批。“当前会签人是已经会签了或无需再等此会签人签意见，也可点校稿而终止这些人的会签。”摘自龙湖网络及OA应用培训文档62 林澜艺墅户式燃气锅炉选型案例【案例简述】2006年11月2日，在经历数次会议之后，林澜艺墅户式燃气锅炉选型最终确定！最后一次会议效率很高，各职能准备充分，配合默契！可以作为类似会议的模板。【过程回放】会议主持人是造价采购部尹铭，首先给大家介绍了三种方案，并作了对比分析。研发部：从功率和舒适度角度来看，首选冷凝壁挂炉。计财部：目标成本是723万元，选用冷凝壁挂炉成本将增加1,074万元！营销部：冷凝壁挂炉节能、环保、舒适，是个卖点247、；愿意售价提高100元/平米可售面积！物业公司：北方住宅对供暖系统的稳定性要求非常高，另外还要考虑后期维修成本。造价采购部：不同品牌的冷凝壁挂炉价格差异很大，建议先试用，再招标；将要求供应商提供备用设备。工程部：明年3月一期开工，之后才需要批量进场；今年冬天在样板房采用不同品牌的3套冷凝壁挂炉系统进行实际调试使用，以检测使用效果。总经理：成本测算时应考虑议价空间，目标成本调整为1,600万元；增加成本是为了促进销售，销售增加的幅度应大于成本增加的幅度，售价提高150元/平米可售面积。之后，会议主持人总结会议成果，并提示大家及时会签会议纪要。【分析】 会议前的准备：各职能充分协作，做了大量工作，248、如市场调查、参数计算、询价、分析等。 会议过程：各职能均发表了专业意见；营销经理李晶晶出差在外，但将意见委托项目负责人陈明伟代为表达；过程中一度出现了“跑题”的迹象，但被主持人及时控制住。 之前的数次会议，准备工作不充分，职能间配合不默契，信息沟通不顺畅：l 第一次开会时，研发部简单依据设计院计算的热负荷参数，在代行部分营销职能的时候，没有进行市场调研。l 第二次开会时，研发部没有邀请造价部参加，依据的是自己部门的“询价”，这个价格大大低于后来造价部确定的测算价格。l 目标成本的确定与调整程序：整个过程的信息基本上都是“口头”传递，没有会议纪要或工作联系单等。【经验总结】一、 设备选型： 重大249、的设备选型，应充分调研市场中同类项目所选用的设备； 对于设备询价，应由造价部完成，并据以进行成本测算；二、 会议管理： 参会人员：会议召集人应明确知道参会者应该从哪个专业角度发表意见；如果只是需要他“知晓”，那么将会议纪要送达给他即可，而不用邀请他参会。 准备工作：参会者应明确知晓自己应该从哪个专业角度发表意见，并作必要的准备工作；开会时必须发言，否则不如不要参加。 过程与成果：参会者发表意见，并对意见负责；主持人控制会议过程；会议成果请参会者会签，必要时送达相关同事。三、 目标成本的调整：在执行版发布之前，可以调整目标成本，但应由费项责任人提出调整申请，通过价值工程流程审批确认，并通过公司总250、经理的审批。审批方式为工作联系单，如果会议纪要的审批程序与工作联系单一致，可以代替工作联系单。63 林澜艺墅污水管线图纸会审案例【案例简述】2006年11月7日，样板区市政工程的施工单位准备进行土方的开挖和雨污水管线的施工，项目部在施工前的图纸会审中发现，出户污水支管标高低于雨水干线的标高导致污水无法正常排入干线。项目部立刻通知施工单位暂缓施工，并与设计院联系修改了设计，避免了在实施后期发现而造成更大的损失。【事件回放】节 点时 间市政公司进场准备施工2006年11月7日之前工程部组织进行图纸会审发现污水管线打架2006年11月7日去三磊设计院进行技术沟通商定解决方案2006年11月8日做好平251、整场地、材料设备的准备工作2006年11月914日接到修改图纸进行会审后开始进行正式施工2006年11月15日2006年11月7日，在市政进场后准备进行市政管线施工，工程部组织专业工程师、总包单位、监理对市政施工区域的图纸逐个管线进行了审核。在审核雨污水管线图纸时，发现四连排34#、53#楼前出户污水管管底标高低于与其垂直的雨水干线的管顶标高，造成污水与雨水干管打架，污水无法排入干管。显然继续施工是错误的，但不马上施工又会对景观施工造成延误，必须要马上解决这个问题。通过讨论，万理提出将雨污水干管的整体标高降低，但这样做是否会造成标高降低而无法排入大市政的雨污水管井？陈明伟马上提醒万理对大市政的252、雨污水管井的高程表进行仔细地核算。通过核算并与研发部、设计院的讨论，认为这个方案是可行的，决定对小区的雨污水干管标高进行更改，解决了出户污水支管和雨污水干管打架的问题。为确保以后工程的顺利实施，在随后召开的金泰管网施工协调会上，柴总又提出研发部门要与设计院核实全部区域的管网高差，保证二三期工程上游管线顺利接入。在这一过程中，值得我们总结的地方有:1、 无论时间有多紧，施工前必须要对施工图纸进行审核。施工图纸会审作为一条的技术规定，必须要严格的执行。这就是制度，任何人不能因为任何理由而违反，必须遵守。2、 分专业建立图纸审查重点问题标准表格，做好前控。建议相关部门一起总结更详细明确的图纸审核要求253、，及时发现错误疏漏，避免在实施后期发现而造成更大的损失。3、 从万理发现管线打架问题，到陈明伟对解决方案中出户标高的补充提醒，再到柴总对整个项目进行再次审核的要求。整个事件体现了公司一直提倡的“龙湖人不放过每一个细节”这样的精神。 第四篇 人力资源及行政部案例64 复印机采购案例分析【案情重现】人力资源行政部由于负责为公司采购日常工作所需的办公设备以及耗材，在长期与供货方合作的过程中，与部分供货商建立了良好的合作关系，重庆科峰办公设备有限公司就是其中的一家。重庆科峰办公设备有限公司是日本京瓷复印机在重庆地区的总代理，由于京瓷系列复印机提供三年质保，并且可以适应我公司复印量大的需求，我公司在采购254、时均优先考虑了该品牌的产品。2006年初，重庆科峰办公设备有限公司的销售人员与我公司人力资源行政部负责采购的同事联系，称科峰成立了子公司，即重庆通泉科技有限公司。为子公司的效益等相关问题考虑，希望以后再有合作机会时，我公司选择重庆通泉科技有限公司合作，但我公司仍然享受重庆科峰办公设备有限公司给与的市场优惠价与售后服务。2006年6月，人力资源行政部为蓝湖郡项目组使用的京瓷KM-2050复印机预定了配套备件，总价值14860元；同时，拟为弗莱明戈二期售场采购一台京瓷KM-2035P复印机以及配套备件，总价值为26548元。两批设备以及耗材的供货单位均为重庆通泉科技有限公司。在合同签订过程中，计划255、财务部发现采购价格明显高于市场价，终止了此次采购。后经调查证实，重庆科峰办公设备有限公司名下并没有名为“重庆通泉科技有限公司”的子公司，该公司是科峰销售人员自己联系推荐的，并且在合作过程中，也并没有给与我公司市场优惠价。查证后的事实引起了我们对采购管理中存在的漏洞进行了思考。【分析】在整个案例中，人力资源行政部负有重大的责任。首先，对合作方过于信任。在该案例中，负责采购的同事对科峰的销售人员过度的信任，以至于在对方提出更换合作伙伴时没有进一步做仔细的分析，也没有对该要求进行必要的核实；其次，对市场缺乏敏锐度。设备以及耗材的市场价格随时都有可能发生变化，作为负责采购的部门，没有形成敏锐的观察力，256、对市场价发生的变化没有及时反应，甚至在对方恶意哄抬价格之后仍然没有引起足够的重视，没有对变高的价格产生怀疑。最后，管理机制本身不健全。1、没有询价机制。如果在采购之前，我们有足够的准备对需要采购的物品进行前期的询价活动，就可以在采购前得到该物品大致的市场价范围，也可以从中判断我们能够享受的优惠在哪种范围以内，从而也就可以避免因为对价格把握不足而被供货商恶意抬价；2、没有监督意识。对供货方监督管理的意识薄弱，没有在选择新的供货商之后对该供货商的资格进行核实，既没有确定其经营范围，也没有对是否具有该设备或耗材的经营权进行审核，这就导致了我们没有在第一时间判断该公司是否具有主体资格；3、供货方储存不257、足。由于没有后备的供货方，我们不能在发现问题之后及时补救，这也在一定程度上影响了项目组及售场的工作，造成了不好的影响。【处理】在该事件发生之后，我们及时与重庆科峰办公设备有限公司取得了联系，并且在最快的时间里达成一致协议，取消了为蓝湖郡项目组预定的耗材，用低于市场价的优惠价格完成了弗莱明戈二期的采购计划。同时，我们在此次事件之后，将对采购管理过程进行了全部的调整与改进，并逐步整理修改与之相关的管理办法。65 重庆龙湖西街置业有限公司两次行政处罚案例分析重庆龙湖西街置业有限公司（以下简称龙湖西街），连续两年因企业工商年检漏检被罚款，引起了我们对管理缺陷的反省与思考。2004年底，重庆龙湖企业拓展258、有限公司与重庆龙湖地产发展有限公司共同出资收购了重庆航星置业有限公司（以下简称航星置业），并于2005年7月更名为重庆龙湖西街置业有限公司。2005年2月，龙湖西街向重庆市工商行政管理局九龙坡分局提交了2004年度工商年检报告。在审批过程中，工商机关发现原航星置业没有办理2003年度工商年检。由于已经超过当年的年检期限，工商机关决定对我司处以2500元行政罚款，并要求补办年检手续。龙湖西街代原航星置业接受了处罚，并按要求同时报送了2003年度与2004年度的年检资料，申报了年检手续，并于当月取到年检后的营业执照。今年5月，在办理龙湖西街2005年度工商年检时，区工商所却发现公司无2004年的年259、检记录。工商查询系统显示，龙湖西街在2005年补办了2003年度年检，但未同时进行2004年度的年检手续，在九龙坡区工商分局档案室也未查到相关资料。此时才发现，工商受理了我司2003和2004年度的年检资料，却只办理了2003年度的年检。为此，龙湖西街再次受到了工商部门处以的5000元行政罚款。回顾整个事件的过程，我们发现了工作环节中的一些疏漏：一是在公司收购原航星置业时，对其相关资料审查把关不严，并未发现航星于2003年度未年检；二是在补办2003年度年检时，虽然同时报送了2004年年检材料，却没有对结果进行追踪。收到返回的执照时，只是检查了是否有贴标，并未落实办理完成的是否是两年的年检。就260、是这样的疏忽，导致龙湖西街在工商年检中被两次罚款。该事件暴露出我们行政部门在管理工作中还存在着把关不严、各环节衔接不够、对事件办理结果跟踪检查不够等问题。我们应在该事件中吸取教训，进一步完善管理细节，在各项工作的进程中注重结果导向的指引，更加细致地处理各个环节。尤其要注意以下几点：1、确保信息的反馈。完整的信息交流是对称的，在和外界联系或是工作交接的过程中，有信息送出的应该保证有相关的信息反馈。结合本次事件，在与行政机关工作联系的时候，也应该请行政机关出具材料受理等相关证明文件，以确保工作的完整性、合规性。2、追踪完成结果。对于每项工作，都要具有追踪结果意识。即对于每一项工作最终完成的表现，都261、有清晰的认识，并且能够通过对这一标示性现象的追踪、检查，保证该事项的全面完成。在本次办理各项年检的过程中，曾经几次出现行政机关忘记盖章或者出具年检标示的情况，因此对自身工作的完善、以及对结果的追踪就能及时发现这些问题并加以改正。3、细致。对于工作中的各个环节，都要求各个承办人员认真负责地对待，交接工作要细致全面。66 关于驾驶员苏宗清公车私用案例一、事件发生过程： 2005年8月12日接研发部用车申请后，安排驾驶员苏宗清于8月13日为日本“久米设计”工作人员送机（航班为14：00），但在17：30分蒋总需用车接待客人时却发现车不在公司。打电话询问才知驾驶员私自将车开至华阳中和镇看望母亲。 按公262、司车辆管理规定，公司车辆在执行完公务派车后必须回公司，苏宗清在完成公司安排任务后且在清楚公司制度下仍然违反公司规定，公车私用，导致公司接待无法正常用车。二、存在不足及措施：1、行政部在车辆管理上存漏洞，监督不力。改进措施：立即更新完善车辆管理制度加大监督控制力度。公司驾驶员在正常上班时间外（周末、工作时间较晚），完成公司用车安排后，按规定车钥匙可以带回家，但车回公司后需立即通知当值保安作好交接工作，为明确责任，双方需签字确认后，驾驶员方可离开。保安应作好相关记录以备检查。2、驾驶员对公司制度执行不彻底。改进措施：加强对驾驶员公司企业文化的学习及相关管理制度的培训，同时不定时予以抽查复核。反映出263、驾驶员存在侥幸心里。通过此次事件，同时也给驾驶员敲响警钟。3、对驾驶员苏宗清预以辞退处理。67 别让“福利”之风盛行 购书案例一、事件描述2002年8月12日上午，总经理吴亚军在询问公司主管以上经理数量后请隆建订购二十套经济学家茶座一书。书到后隆建没有告之吴，根据自己的判断和理解将图书发给公司主管以上经理人，并告之此书是公司发给各位。总经理吴亚军知晓此事后，对隆建指出：她的本意是请隆建帮助定购，自己付费购买送给员工，不是公司出钱。由于吴亚军与隆建对此事理解有分歧，致使隆建将错误信息传递给员工。 事后，隆建收回错误信息，由吴亚军私人出钱购买了订购的书籍，并赠送给相应员工。二、从事件所引发的深思1264、吴亚军未交代清楚她的意图，而隆建未就自己的理解反问或向吴总再次求证“你的意思是公款或是私人购买？存放在公司或是发给个人？”若有这样的发问，就会消除后面的所有误解。2、读书的目的是充电、学习和个人素质的提高，那么其费用理所当然应由员工自行支付和自我投资，这种投资还包括进修和培训等等。这是每一个人在成长过程中都应该付出的教育成本。作为一个现代管理制度企业，不要养成计划经济时代国有企业的习惯，那时，职工工资不高，对单位发放的油盐酱醋、内衣内裤等等“福利”很看重，很依赖，久而久之形成习惯，公司就得有专人来考虑办理这件事，不仅影响了企业的工作效率，还使得公与私混淆之风盛行。对于公司和员工的关系，有一句265、话很贴切，它来自美国一个公园的标语：“在这里，你会有宾至如归的感觉，但，这不是你的家。”3、行政部在公司图书采购、收发、借阅、经费管理上也存在制度不健全的情况。三、事件结果行政部于8月29日制定出公司图书杂志报刊管理办法，其中对属于公司订阅书刊范围作出了规定，超出这个范围的，任何人不得用公款购书。68项目管理培训组织实施案例 丁元刚 黄智一、基本情况：2004年7月4日公司组织了项目管理培训，培训效果较理想。但在培训组织中出现了三个问题：1、 个别应该参加培训的人未能参加（如：蔡奎、樊琦、李琳、罗竣等）；造成公司需要额外付费安排；2、 个别不属于发布的参加培训名单上的（如已经提出离职申请，并即266、办理离职手续的人、经反复向黄智申请参加培训的人）参加了培训；有员工被告知中止参加培训后，有了“公司不大气，人走茶凉”的看法。3、 培训后，有员工向行政部反馈，行政部过去对培训的信息传递较混乱，导致员工误认为公司培训是福利或认为谁有空谁参加。我们认为行政部应该反思：我们有无明确的培训分类制度？培训名单审核、培训后的价值管理是如何进行的？这个制度是否公开告知过？告知后制度是否被执行？执行者是否有随意性而破坏了制度的严肃性？对制度的合理性是否按预设的路径回顾进而促使制度有很好的适应性，进而使制度的连续性不受伤害？二、过程回放：由于今年5月公司举办了项目管理培训，效果较好，且部份中高层经理未能参加到，267、公司决定再投入6万多元进行第二次内训。这次培训投入很高，且讲课方对于听课和旁听名额都有明确限制，故培训前公司确定了这次限额定员培训的四条原则和优先安排顺序：A、经理以上人员必须参加；B、总工办、研发部的业务人员全部参加（因为这部分员工以前没有参加过，但工作必须）C、工程部的业务骨干、公司其他部门主管；D、发展潜力较大的员工。同时还强调：凡确定应听课人员，不得缺席，否则必须报总经理批准。在培训名单确认的过程中，行政部黄智只凭个人臆断给予不同部门名额由部门经理申报具体参训人员；（点评：名额分配没有科学依据、不合理，也未与部门经理讨论磋商、更未经过审批），对个别部门超过名额申报参训人员（如营销部的李268、琳、罗竣），以超过名额限制为由予以拒绝，甚至连旁听也没有安排，造成个别应该培训的人员未能参加；在名单确认后，行政部黄智未能充分理解“关键培训，公司要求参加的人员必须参加”的原则，在得知蔡奎、樊琦等出国时间与本次培训时间冲突时，片面臆断：“可能蔡奎、樊琦等他们出国有更重要的安排”，既没有采取措调整培训时间或他们出国时间的措施，也没有将该信息向上级领导反馈，从而造成关键人员未能参加本次培训；在培训名单确认后，有个别员工不属于参训范围，但多次向黄智争取，黄智就同意其周日晚上来旁听，但该员工觉得同意她听全部课程。（点评：1、黄智把个人权限忽略了，他无权决定谁可以来听课。即使有权，对限额培训也不能凭员工269、的要求作为决策的依据，应该以工作岗位的需要和投入产出的价值比来决定；2、黄智“好心”觉得员工爱学习是好事，但这样的“好心”，会带来新的问题。因为它传递以下信息：“能否参加培训取决于员工争取的力度”这样势必导致更多的人觉得多申请、多“走门子”也许就是达成参加培训目的的办法。反而让信任行政部和公司的员工觉得自己“太傻了”，可能导致更多员工来申请，甚至员工抱怨自己的经理没有为自己努力；3、黄智认为自己只是同意的工作休息时间内旁听，并没有包含工作时间，但那位员工认为是同意的全过程，双方都没有确认对方已经明白自己的意思。）在培训实施过程中，观察到个别不属于参训范围的人到现场上课（已经提出离职且不属于参训270、人员名单内），行政部黄智在培训第一天并没有及时制止。个人片面认为，既然已经来了，培训也开始了，如果制止，可能造成该员工对公司的不良印象。（点评：不敢面对冲突、个人臆断；没有意识到这是一个信号显示，会让其他遵守规则没有能参加本次培训的人感到不公平，且关键是其认为公司培训安排和执行不公平）在第二天公司领导发现该问题并指出严重后果后，行政部黄智与该员工交流并中止其参加培训。但该员工认为中止其参加培训不合理。原因有三：其一，他是较早得到部门经理的口头通知参加培训的，当时没有提出辞职申请，之后没有得到正式取消参加培训的资格的通知。实际情况是：在确定他7月上旬办理离职手续后，取消了他参加培训，且在公司OA271、上发布的名单上没有他的名字，他也没有像其它所有参加培训者那样收到OA的待办、培训现场也没有他的名牌、公司专门发给的资料。（点评：这里需要明确：若公司有制度或公告，你没有看或没有看到，是否可以“不知者不为罪”为由拒绝执行？员工在公司工作，收集和关注公司的各种相关信息是员工的职责和义务，所以个人没有借口。由此我们提醒大家：请关注公司的各种公告、提示、短信、打开手机，不能因信息不畅而产生免责的借口）；其二，他认为培训是福利。既然他一天还没有办理离职手续就可以享受福利。（点评：培训肯定不是福利，因为职员手册规定很清楚：员工离职时应该偿还公司在离职前1年内对个人进行的培训投资；如果个人认为是福利、或认为272、人走茶凉，主要是员工个人的认知差异，但在一定情况下，可以理解。）其三，培训第一天都没有制止参与，为何在第二天予以制止。（点评：的确培训课堂纪律执行人黄智没有在第一时间处理这一事件，错过处理成本最小的时机，有些伤这个员工的面子，导致处理这一事情复杂化。但公司不处理会发出更多错误信号，导致更高的处理成本。两果相权，我们只能取其轻。）三、改进计划1、行政部在7月内重新回顾完善培训管理作业指导书；2、明确培训分为A类定额定资格定员、B类定额定资格不定员、C类不定额不定员但定资格、D类不定额不定资格不定员；行政部在每次培训发布时注明，以便员工清楚；3、做为培训实施组织者的行政部，必须严格按公司确定的原则273、，参加培训的人员范围等执行，不能凭个人臆断或人情考虑执行。4、行政部再次提醒大家：关于公司邮件、OA公告栏、QQ广播及短信都是公司发布工作信息的途径，希望大家保持及时看公告、收邮件、手机开机的习惯，否则由此产生的失误和后果，个人不能免责。四、处罚鉴于黄智在处理本次培训过程中，因个人因素而违反培训的制度和原则，公司决定给予一定的处罚；对丁元刚作为行政部经理在人力资源管理中的流程、制度落实和执行上的疏忽予以警告。第五篇 发展部案例69 国土证办理案例 西苑一期国土证和林澜艺墅一期国土证一、海淀西苑项目国土证的办理l 海淀国土证办理的流程l 办理时间要求 海淀国土局的工作时限是：在资料齐全的情况下，274、审核办理国土证要求40 个工作日（不含测绘及报市政府的时间）； 我公司的时间要求是2006 年10 月20 日之前拿到国土证； 发展部的时间要求是2006 年10 月1 日之前拿到国土证； 国土证材料于2006 年8 月31 日报进区局窗口。 l 相关干系人姓名部门职位重要度策略A权属中心经办人极重要直接公关B测绘所经办人较重要间接公关C权属中心主任较重要间接公关D区国土局副局长极重要间接/直接公关E市局地籍处经办人极重要间接公关F市政府秘书较重要间接公关l 实际办理进程及进度 8 月25 日拿到西苑一期国土证 发证函 ； 8 月31 日报到海淀国土局； 9 月1 日让储备中心主任出面引见测绘275、所B； 9 月5 日测绘所出外业测绘； 9 月7 日出测绘成果，支付测绘费7779 元； 9 月8 日给测绘图加盖公司公章； 9 月12 日A开始初审； 9 月15 日海淀国土局将办理材料扫描存档； 9 月18 日A初审完毕； 9 月19 日C开始复审； 9 月20 日C复审完毕； 9 月21 日转D审核，9 月22 日D签字完毕； 9 月25 日报市国土局地籍处E，涉及处长、局长签字，并于当日报市政府； 9 月28 日市政府审批单转到市局，当日从市局取走西苑第一期国土证。 工作耗时 西苑项目一期国土证，从8 月31 日报进海淀国土局窗口，至9 月28 日正式拿到国土证，共耗时29 个自然日（276、含双休日），如果扣除8 个双休日，实际耗时22 个工作日。 感想和收获 西苑国土证的办理实际耗时22个工作日，远远低于海淀国土局要求的40个工作日，在号称办理国土证最严格的海淀区创下了效率新高，并且办理过程中没有出现反复修改及退件的情况。 此次办理国土证除了用到区储备中心的陈主任外，主要通过自己公关关键人物来推进办证进程，事后看来富有成效但却很辛苦。 由于做了较为详细的筹划和部署，整个办证过程基本上都在自己的掌控中，提前完成了工作任务并且建立了良好的人际关系网络。需改进之处 系统性调配资源和思考问题。没有坚持系统性调动资源并用以攻克难关。在办理西苑土地证的前期，经办人李荣忠摸清了海淀国土局整个277、审批流程及相关干系人，并向李总做了汇报，但李荣忠采用了采用最费时累人的工作思路，多依靠自己个人的力量解决问题，没有充分利用公司的集体能量来办事。事后看来，一个公司就是一台机器，各个零部件是否能够系统性工作将关乎到机器是否能够效能最大化。 公司资源库的调配。其实公司就是能够调配的最大资源库，平时应该多加积累并且充分调配以提高公关力度和办事效率。二、顺义林澜艺墅项目国土证的办理顺义国土证办理的流程办理时间要求 顺义国土局的工作时限是：在资料齐全的情况下，审核办理国土证要求15 个工作日（不含测绘及报市政府的时间）； 我公司的时间要求是2006 年11 月30 日之前拿到国土证； 发展部的时间要求是278、2006 年11 月30 日之前拿到国土证； 国土证材料于2006 年10 月25 日报到区局初审。相关干系人姓名部门职位重要度策略金房公司较重要间接/直接公关G权属中心经办人极重要直接公关H测绘所队长重要间接/直接公关I权属中心主任重要间接公关J区国土局副局长极重要间接/直接公关E市局地籍处经办人极重要直接公关F市政府秘书较重要受中非论坛影响实际办理进程及进度 10 月20 日拿到林澜一期国土证 发证函 ； 10 月23 日凭 发证函 去区局领取办证所需的表格，同时请G审核材料； 10 月24 日将“ 指界表” 等材料拿到金房公司盖章； 10 月25 日金房公司盖完章，上午将材料递交给顺义国279、土局G，当日上午G收件并初审完毕； 10 月25 日下午将材料转到测绘所H手中； 10 月26 日上午将4535 元测绘费交到测绘所并将测绘成果和报批材料重新转到G手中； 10 月27 日和曹总、李总一起约J吃饭，就该项目及公司的近况做一些交流； 10 月30 日顺义国土局的审核完毕，上午将材料转到市局地籍处E手中； 11 月3 日地籍处将材料转到市政府； 11 月9 日市政府批完用章申请单； 11 月17 日拿到林澜艺墅一期国土证。 注明：11月1日11月5日北京正召开“中非合作论坛”。工作耗时 林澜艺墅项目一期国土证自10 月25 日将材料正式报批到顺义国土局权属科，至11 月17 日拿到280、国土证共耗时24 个自然日（含双休日），扣除6 个双休日，实际耗时18 个工作日。 感想、收获 充分总结了西苑国土证办理的经验，在林澜国土证办理的过程中充分利用了公司在顺义区多年来培育的相当深厚的人际关系，使得在顺义的审批中节省了大量的时间。 拿到林澜艺墅一期国土证仅耗时18个工日，其中在顺义国土局（含测绘）仅仅耗时4个工作日，而同样在海淀国土局却花了17个工作日，借助公司资源系统性解决问题的能力和办理效率得到极大提升。 需改进之处 重大时事政治的影响关注不够。这次办理土地证基本上很完美，但对于国家时事政治的关注度仍不够高，这次在报市政府审批的过程中耗时较多，为17个日历日，远远多于西苑项目的281、4个日历日。这期间固然考虑到了中非论坛会有影响，但从精细把控的角度来讲对它的影响仍重视远远不够。 北京龙湖置业有限公司发展部 2006年11月27日70 林澜艺墅人防报建【案例简述】从拿地前的测算到最终批复，林澜艺墅人防自建面积和异地建设面积，以及对应的成本数据，经历了几次“巨变”。从最早测算的“2200平米”变更为“10000平米”，后经过努力争取又回归到“2200平米”。【背景知识】1、根据关于贯彻关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知实施细则，人防面积计算方法： 新建的住宅区，建筑总面积超过七千平方米的，按其建筑面积的百分之二统一规划修建防空地下室； “地下商业街和其他单建地下建筑282、，其中具有防护等级的建筑面积，一般不少于地下建筑面积的30%”2、林澜艺墅地下车库示意图：请见附件。【案例回放】节点时间面积（平米）成本（万元）备注拿地测算2005年12月2,200 361全部异地建设，1,640元/平米概念阶段2006年2月10,0001,640全部异地建设，1,640元/平米最终批复2006年4月2,200308自建1200平米，增加车库成本144万元；异地建设1000平米，1,640元/平米拿地测算时按地上建筑面积11万平米的2%测算。概念阶段三磊设计院提醒：地下车库的大部分面积上方没有建筑物，该部分应按30%的比例计算！应对策略：研发部仔细研读相关制度，并调研类似项目283、的人防报建情况，决定将上方没有建筑物的部分解释为下沉车道，应按地上面积的2%进行计算，并对关键干系人进行公关，最终取得有利的结果：2,200平米！【分析总结】拿地测算时考虑不周：对政策规定研究不够细致，没能预见到地下车库上方没有建筑物的部分对人防面积的影响。应对策略非常合理： 仔细研读相关法规，找出对公司有利的解释和计算方法。 对关键干系人的管理很到位，最终实现报建工作的突破。附件：地下车库示意图第六篇 造价采购部案例71 关于采用邀标方式选择设计单位的案例案例经过：鉴于公司以往对设计单位的选择方式，我提议最好能采用邀标方式，并在龙门浩的景观设计单位选择上开始试用，紧接着在公司北京项目和蓝湖郡284、3号地块装修上开始运用，希望能够得到推广运用。分析：通过面向全国（或全世界）邀标，我们会收到许多著名设计单位的相关资料，并从中可以了解他们的设计周期、主要设计人员、设计深度、设计收费，大致的设计理念，业绩等。经过这几个过程和环节，将有利于我们对设计单位进行有目的的了解和考察，也对我们了解市场价格，签定设计合同和写设计任务委托书有很大的参考价值。而且通过建筑、景观、装修的设计单位邀标，我们会对相关资料进行整理并形成信息库，以后的项目再选择设计单位就事半功倍了。问题：如果设计单位太多，也许会造成很难选择，这就需要我们不断更新我们的信息库，并加强对设计单位的考察力度，希望我们都拥有一双慧眼。To （285、传 至） Company(公司) 公司 Fax (传真号) From (来自) 重庆龙湖地产发展有限公司研发部 Date (日 期) 2004-09-15 Subject (主题) 关于龙门浩观山水景观设计邀请函 CC (抄 送) Total (共 1 页) Pages including This Page( 备注：若本传真接收不清晰，或者你对传真有不明白之处，请尽快与我司联系。联系电话：023-67729138 67738079 ) 关于龙门浩观山水景观设计邀请函重庆龙湖地产发展有限公司成立于1995年，我公司从1995年成立至今，主要从事房地产开发，截止到2003年11月，已累计开发面积286、约110万平方米，建筑面积达150万平方米。先后成功开发了龙湖花园、水晶郦城、蓝湖郡、北城天街、北岸星座、枫香庭等高中档物业（以上项目均成为当地的明星楼盘），我们非常有信心在龙门浩观山水项目开发中，与贵公司设计人员一起，创造更好的成绩。项目概况：公司拟于今年启动重庆南坪龙门浩观山水项目，其总用地面积73460.0m，约为110亩；是一个高层低密度社区，其中绿化用地面积 26981.69m, 绿地率约为43.7%。龙门浩观山水位于重庆市南岸区，南临海霞路 ，北临规划中的南坪西路 ,西望鹅公岩大桥，东临电光路 。地块主要地貌为坡地,总地形为长圆型,向东南方向斜坡,斜坡相对高差约 38.9 M。周边287、有比较成熟的大型社区，如：融桥半岛、帝景名苑、加拿大花园等。()为获得一流的景观设计作品，公司决定选择有实力的建筑设计单位进行该项目的景观设计。贵公司有较高的知名度及不凡的设计实力，景观设计作品在房地产业界闻名。基于以上原因，公司通过认真研究，诚意邀请贵公司参加我司重庆龙门浩观山水项目的景观设计；请贵司对该项目进行报价，欢迎实地考察和踏勘。由于项目的时间较紧，请贵公司接到传真后，在9月20日内就以下问题尽快给予答复：1、 贵公司是否愿意参加该项目的景观设计？2、如愿意，希望贵司就设计取费标准（做到扩初阶段）及完成扩初阶段设计周期、设计深度如何、主要设计人员、大致的设计理念及主要业绩能够尽快回复288、。如有不清楚的地方，可来电、来函联系。联系方式：重庆龙湖地产发展有限公司 联系人：曹海瑛 王越 办公电话：02367729138 67738079 传真：02367752628公司e-mail： caohy wangy 地址：重庆市江北区洋河路四号北岸星座6楼邮编：400020To （传 至） Company(公司) Fax (传真号) From (来自) 重庆龙湖地产发展有限公司研发部 Date (日 期) 2004-09-30 Subject (主题) 关于龙门浩观山水景观设计邀请函 CC (抄 送) Total (共 3 页) Pages including This Page( 备注：289、若本传真接收不清晰，或者你对传真有不明白之处，请尽快与我司联系。联系电话：023-67729138 67738079 ) 关于龙门浩观山水景观设计邀请函重庆龙湖地产发展有限公司成立于1995年，我公司从1995年成立至今，主要从事房地产开发，截止到2003年11月，已累计开发面积约110万平方米，建筑面积达150万平方米。先后成功开发了龙湖花园、水晶郦城、蓝湖郡、北城天街、北岸星座、枫香庭等高中档物业（以上项目均成为当地的明星楼盘），我们非常有信心在龙门浩观山水项目开发中，与贵公司设计人员一起，创造更好的成绩。一、项目概况：公司拟于今年启动重庆南坪龙门浩观山水项目，龙门浩（观山水）地块分为两个290、相对独立的地块，南侧大地块为A地块，东北侧小地块为B地块，其总用地面积73460.0m，约为110亩；是一个高层低密度社区，其中绿化用地面积 26981.69m, 绿地率约为43.7%。龙门浩观山水位于重庆市南岸区，南临海霞路 ，北临规划中的南坪西路 ,西望鹅公岩大桥，东临电光路 。地块主要地貌为坡地,总地形为长圆型,向东南方向斜坡,斜坡相对高差约 38.9 M。周边有比较成熟的大型社区，如：融桥半岛、帝景名苑、加拿大花园等。()二、基地其他条件：1、 气象资料：重庆属中亚热带季风气候，总的气象特征是：空气湿润，冬暖夏热，春秋多雨，四季多雾，据有关资料表明：（离地10M）最大风速为27M/S，291、风向为东南风，常年极大风速为1620M/S，相当于0.160.25KM/M。根据中国现行建筑结构荷载规范，重庆基本风压为0.3KN/。2、 地震资料：根据国家地震局、建设部颁发的中国地震烈度区划图（1990年），重庆地震烈度为6度。按重庆市建委1993223号文，建设部抗1993275号文及84城抗字第267号文的要求，本区建筑按6度设防。3、 坐标及高程：本方案采用重庆市独立坐标系统，黄海高程。4、建筑类别：本项目14栋塔楼均为一类高层，建筑耐火等级为一级，地下车库耐火等级为一级。5、主要经济技术指标（A区）：项 目计 量 单 位数 值所 占 比 重总用地面积69160建设用地面积61743292、居住区用地（R）69160 1.住宅用地3541051.2 2.公建用地68839.9 3.道路用地1125016.3 4.公共绿地1561722.6总建筑面积3090671001.商业建筑面积46301.52.住宅建筑面积256580833.设备用房面积36761.184.会所面积11810.385.底部架空层面积69562.36.物管用房面积11400.377.地下停车库面积3375110.98.其他（垃圾站、小品建筑等面积）11530.37建筑投影总面积14838停车位辆9041.地面停车位辆922.地下停车位辆812总容积率（计算基数68770）4.49建筑密度（计算基数68770）2293、1.6住宅小区绿地率（计算基数61743）42住宅平均层数层26住宅总户数户1949规划总人数人6822三、设计原则和要求：目标客户的肖像描述：一次置业的中高收入阶层、二次置业的高收入阶层、中高级白领、私营企业的业主、政府职员、外地来渝的中高收入阶层。楼盘定位：江景高档住宅。项目卖点及亮点描述：小户型以户型紧凑、大户型以景观为亮点，项目的主要卖点为江景住宅，鉴于产品的规划特点，具有一定的非江景户型，因此，低密度园区景观设计应该作为辅助卖点；近300米长的中庭花园；中心游泳池；人车彻底分流；观江长廊。整体风格要求：充分利用原有地形地貌，尽量减少土方量，结合自然山水营造自然、休闲、生态、人性化的景294、观空间和高品质的江景住宅生活氛围；营造一个生态的、现代的、美丽的、舒适的家园把区域景观细化分级，与建筑协调、呼应，并构筑一种错落有致的山地特色景观空间。 四、邀标方式：为获得一流的景观设计作品，公司决定选择二至三家有实力的景观设计单位进行该项目的景观概念设计。贵公司有较高的知名度及不凡的设计实力，景观设计作品在房地产业界闻名。基于以上原因，公司通过认真研究，诚意邀请贵公司参加我司重庆龙门浩观山水项目的景观概念设计；我司将对没有中标的设计单位给予人民币叁万元的设计补偿费（中标单位的补偿费直接转入下阶段设计费用中），并将贵司的资料和信息录入我司信息库，我们会在以后项目中优先考虑库中设计单位。五、景295、观设计成果要求 1、尺寸应以公制单位标注。 2、 设计中间交流及设计成果中提交图纸的所有文字均应为中文简体。 3、概念阶段设计成果要求:图纸为A3图册两份，含以下内容的光盘一份。1）总平面彩图；2） 平面布局意向图及分析图（功能、空间、交通等）；3）设计理念及风格文字说明；4）重要景点设计意像图片和效果草图；5）绿化及景观分析图；（软景概念）6）总体剖面草图。4、概念方案汇报：时间暂定为2004年10月 27日，地点：重庆龙湖地产会议室5、概念设计成果提交时间：2004年10月25日由于项目的时间较紧，请贵公司接到传真后，在10月8日内就以下问题尽快给予答复：2、 贵公司是否愿意参加该项目的景296、观概念设计邀标？3、 如愿意，请贵司来函确认，如有不清楚的地方，可来电、来函联系。4、 我司已将项目相关资料放在：longhu_caohy 邮箱里，请贵司去取，密码为：666666联系方式：重庆龙湖地产发展有限公司 联系人：曹海瑛 王越 办公电话：02367729138 67738079 传真：02367752628公司e-mail： caohy wangy 地址：重庆市江北区洋河路四号北岸星座6楼邮编：400020设计单位考评表设计单位审查项目设计单位A设计单位B设计单位C资质瑞典新西林园林景观公司澳洲吉相合景观园林设计公司香港阿特森泛华规划建筑与景观设计有限公司业绩深圳万科温馨家园合肥金色297、池塘浙江融信金色年代成都柏仕晶舍深圳万科金色家园无锡太湖世家深圳金地翠堤湾西安高山流水福州融桥水乡别墅广州中海康城深圳华侨城生态广场福州香江城市山谷主设计师简介黄剑锋硕士：瑞典皇家理工学院刘燕陵硕士：美国麻省大学康永生：重庆建筑大学Vincent Lienard硕士:英国南岸大学服务承诺与业主协商，现场另收费与业主协商，现场另收费与业主协商设计周期70天50天55天设计费报价概念设计至扩初设计收费21元/概念设计至扩初设计收费25元/概念设计至扩初设计收费12元/考评意见设计能力较强，收费偏高。跟万科、金地有合作关系，设计能力较强，收费偏高。跟中海、融桥、万科有合作关系，设计能力较强，收费合理298、。 （续表一）设计单位审查项目设计单位A设计单位B设计单位C资质woodsbagot设计公司hassell设计公司高峰宏道（香港）业绩武汉四季花城南京湖滨花园深圳四季花城西安城市花园重庆竟地溯源居台北水莲山庄景观台大农场生态池江阴市黄山湖公园重庆陈家桥傧河绿地主设计师简介Jean weng范德礼：林成功博士：重庆大学李科学士：重庆大学建筑学服务承诺4次现场服务与配合6次现场服务与配合与业主协商设计周期55天75天75天设计费报价概念设计至扩初设计收费18元/概念设计至扩初设计收费24元/概念设计至扩初设计收费18元/（效果图模型费用另计）考评意见世界知名公司，建筑规划设计能力较强，景观设计一般299、，收费合理。在重庆有分支机构，景观设计能力较强，设计风格现代。设计能力不清楚，属于个人挂靠，收费合理。72水晶郦城信报箱案例苏西振事由：水晶郦城一二组团信报箱共邀请三家单位送样报价（深圳天利来、成都百德、重庆荣盛节能材料厂），经综合比较，选择由重庆荣盛节能材料厂实施。在将要签订合同时，接到重庆市邮政管理局通知，有人举报我们选择的厂家没有邮政管理局认可的资质，不符合邮政管理条理的规定。经查找相关法律法规文件并咨询律师，为避免以后发生麻烦，后选择由具有资质的重庆华宝金属制品有限公司实施（由于华宝本身不能加工不锈钢信报箱，后由华宝又委托重庆荣盛节能材料厂实施。华宝收取管理费）。原因分析：1、依据相关300、法律法规文件，“通邮工具（包括信报箱）需具有邮政管理局颁发资质的单位生产”，但从重庆邮政管理局了解到，目前重庆只有三家具有邮政局颁发的资质（包括成都百德），重庆本地只有二家，且主要生产塑料邮筒和公共邮筒，并不具备生产高档小区信报箱的能力。2、通过咨询物业和其它生产信报箱厂家，他们认为小区楼栋内的信报箱主要是一种便民工具，并不是影响通邮的工具。小区通邮不需对我们楼栋内的信报箱进行验收。目前重庆的小区楼栋内信报箱基本上没有要求有资质单位实施。3、我们被举报是因为成都百德未中标而举报我们，邮政管理局以前也很少对此项工作进行检查。他们此次查我们是因为三家他们认可资质的单位每年需向邮政管理局缴费，此次是301、他们“支持”成都百德的工作。总结：我认为由于重庆的二家有资质的单位不具有生产能力，且邮政管理局给他们规定了最低价格，是一种行政垄断。因此我们今后的信报箱也不可能只找上述二家单位生产，但为了规避风险，我们需在选择单位签订合同时明确实施单位应保证满足邮政管理相关规定，并满足通邮条件，将此类风险转移给实施单位，由实施单位来解决上述矛盾。73 水晶郦城一期的电缆供应事宜案例 欧万述一、事情经过：(一)水晶郦城一期一组团第三批电缆补充协议的供货，9月13日项目部提出零星计划，要求最早的在9月20日供货、其次为9月25日供货、最后为10月8日供货，实际供货时间为9月28日、10月6日，还有四根电缆估计要到302、10月10日左右才能供应到位。(二)水晶郦城一期二组团电缆供应合同，9月15日项目部提出供应计划，9月17日形成合同传阅（同时将合同传阅版传真至特变电工电缆股份有限公司），直至9月23日审批完成（同德阳电缆达成一致意见后校稿）；到9月25日德阳电缆股份有限公司正式回函明确放弃此批订单。导致重新同重庆国电电力技术开发有限公司（同我公司在变压器、电缆供应等均有较多合作）签订电缆供应合同。二、分析：(一)、一组团电缆补充供应不及时事宜：项目部要求的供货周期太紧；由于前面的电缆均是采用德阳电缆，导致后续继续选择德阳电缆，未另找资源；由于处于第四季度，厂家资金紧张、任务饱满；铜材连续涨价，原材料供应困难303、。(二)、二组团订单遭遇退回导致采购成本增加16万元事宜：1、厂家：领导班子更换，导致前期工作不能继续；处于第四季度，厂家工作重点调整，主要以资金回笼为主；原材料在在此期间大幅上涨，从29000元/吨上涨到31000元/吨（上涨6%以上）；任务饱满，之前接了一批几千万的国外订单。2、我方：合同是一单一签，未能形成一个项目一个大合同（或者框架协议），采取分批供货方式；项目部的订货计划时间不充裕，未能保证3个月时间，只有45天；由于我们同德阳电缆股份有限公司长期合作（合作较好），且选择供应厂家时其电缆价位又比其它厂家低10%左右，该批合同金额比另外几家中最低的少16万多元，故仍然选择德阳；订货时机304、选择不对，处于原材料上涨高峰期（今年的第五次上涨浪潮）。三、由此引出的思考：项目大合同或年度框架协议实施；订货尽量避免在3季度末和4季度的前段；材料计划期量标准应该实行（应该按照项目计划来执行，供应期量标准应该是材料计划期量标准的最底限的要求，犹如国家标准对于企业一样）。要降低采购成本，需要工程部和造价采购部的共同努力。74 先斩后奏为何遭重罚？谈必须先汇签合同后执行碰了高压线！2002年3月，造价采购部在选择香樟林（平屋面、挡墙）防水材料时，该选材通知未汇签完毕、也未征得公司分管领导同意的情况下，蒋志和越权签字，丁吉强明知公司的制度规定，仍擅自提前确定其防水材料并开始进场施工。后查，这两人无305、任何私人原因，而是因工期紧张，丁、蒋二人也是为公司着想。但是这严重违反公司有关工程发包及材料设备采购有关规定。遭了重罚！经公司研究，对2002年3月18日之前进场所产生之费用（共计RMB11,858.00元）由责任人丁吉强承担70%（计RMB8,300.60元）；蒋志和承担30%（计RMB3,557.40元）；上述扣款在两人工资中分月扣除。点评：1、这一事件的处理，应称得上是“狠”，但先做事后签合同的风不煞，公司的制度一定会形同虚设。管理上的错乱不仅会导致成本失控，而且公司的管理体系被打乱，漏洞多了，给个别人造成了犯错误的机会就多了，这种状况又会导致员工的不公平感，进一步会带来对公司信心的崩溃306、，也就是会带来公司的崩溃，这些话绝非危言耸听!所以，公司将比价、采购和合同管理工作程序作为管理的一条“高压线”。未签合同先进行的工作，公司有权拒付款，未经批准先进场的公司，公司有权赶出场。2、有人说：若公司决策慢或上道工序延误了时间，影响我的比价、采购合同会审时间，我怎么办？建议首先协调、催促，同时，对严重影响周期且无法调适的，请你向公司投诉，若是有效投诉，一定纳入对上一道程序或对上一级领导的考核，并会为你追加周期的时间关于采购小区道路灯的案例分析前车之鉴：2000年元月初，工程部认为南苑二区商铺一线需要增加一批道路灯。一是为了增加照明，二是为美化小区环境。之后便由周润江和田禾进行了市场调查，307、最后确定了由宁姚市燎宁灯具厂为我公司生产该批灯具。元月22日合同制定出来以后，先后由丁经理、黄经理和艾总签字，由于我们认为急需在本月底之前安装好，所以在会签单送交总经办签字前就叫厂家先行生产，合同之后再签。但是蔡总却在元月25日通知,他认为没有必要增加这批灯具，叫生产单位暂停生产。给公司带来了损失，并对当事人予以处理。75 样板房装饰工程结算漏扣甲供材的案例有着“猫头鹰”特质的曹小莲工程师竟也出现了“疏忽”，曹工在做香樟林项目其他单位甲供材料清理时发现漏扣了由恒和装饰公司施工的龙湖香樟林B型样板房装修结算中甲供装饰石材材料款，共计5318.94元(共有三张签单，其中有一张施工单位尚未签字)。幸好发现及时，施工单位在我司尚有一定数额的尾款，避免了向其追回多付工程款的麻烦。与其谈及此事，曹小莲也直怪自己疏忽，觉得当时没有想到要查看部门甲供材资料，虽未对公司造成重大损失，但一向作风严谨