1、南山集团马山寨项目定位南山集团马山寨项目定位及产品规划建议及产品规划建议思源经纪(烟台)谨呈烟台南山置业有限公司 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第2页报告架构报告架构项项目目定定位位论论证证项项目目规规划划策策略略产产品品规规划划建建议议单单体体设设计计建建议议项目定位论证项目定位论证项目运作目标的理解项目运作目标的理解 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第3页1项目运作目标的思考项目运作目标的思考 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第4页思考一：如何通过规划来实现持续稳定的销售？思考一：如何通过规划来实现持续稳定的销售？思考二：如何对现有用2、地资源进行最优分配，以保证思考二：如何对现有用地资源进行最优分配，以保证产品的销售速度及溢价能力？产品的销售速度及溢价能力？思考三：如何突破现有规划指标的限制，达到高端物思考三：如何突破现有规划指标的限制，达到高端物业的打造标准与区域影响力？业的打造标准与区域影响力？在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第5页2项目定位阐述项目定位阐述 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第6页实现价值最大化实现价值最大化满足自身限制条件满足自身限制条件具备市场竞争力具备市场竞争力项目定位核心理论：三个维度分析项目定位核心理论：三个维度分析1-1 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功3、共142 页 第7页实现价值最大化实现价值最大化 追求快速回款同时要争取更高的利润，这是我们实现价值追求快速回款同时要争取更高的利润，这是我们实现价值的必然选择！的必然选择！必须坚持必须坚持“纯粹高端的定位方向纯粹高端的定位方向”纯粹高端住宅纯粹高端住宅 纯粹高端酒店纯粹高端酒店 纯粹高端商业纯粹高端商业 纯粹高端其他纯粹高端其他高高档档次次项项目目高高利利润润需需 要要需需 要要1-1-1 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第8页阶段性差异化竞争阶段性差异化竞争优势被频频复制！优势被频频复制！环渤海区域同类物业纷纷亮相品牌开发商优势不再明显；超高层、海景豪宅、奢华配套已经不再4、稀有。必须坚持必须坚持“领先性的定位方向领先性的定位方向”确立项目独有的、可持续性的竞争优势！确立项目独有的、可持续性的竞争优势！具备市场竞争力具备市场竞争力1-1-2 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第9页必须坚持必须坚持“组合型产品的定位方向组合型产品的定位方向”自身自身限制条件限制条件 充分考虑操作的可行性！充分考虑操作的可行性！兼容不同购买力的客群，以保证客群基数。30万综合体物业万综合体物业规划不同类型的产品，以符合控规要求。（住宅区）大体量多（住宅区）大体量多重用地性质重用地性质满足限制条件满足限制条件1-1-3 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 5、第10页 具有领先性的纯粹高端组合型产品具有领先性的纯粹高端组合型产品本项目定位方向本项目定位方向1-2 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第11页跳出区域去思考！跳出区域去思考！项目具有领先性项目具有领先性区域具有领先性区域具有领先性打造区域形象，形成城市亮点如何实现如何实现“领先性领先性”1-2-1 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第12页借助产业借助产业l提升区域形象起到重要作用；l项目可持续性被关注。产业先行产业先行l快速让区域成为城市亮点；l迅速提升项目形象。如何才能形成城市亮点？如何才能形成城市亮点？1-2-2 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功6、共142 页 第13页项目具有领先性项目具有领先性具有足够吸引力的产业具有足够吸引力的产业2 迅速聚引公众眼球3 得到公众的认可4 使其成为烟台、以及环渤海区域的一个高端社交、休闲场所5 被持续性关注，实现区域价值提升6 使区域具有领先性，才能使整个项目具有领先性！2 23 34 45 56 61 1我们需要什么样的产业？我们需要什么样的产业？1-2-3 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第14页一定是领先烟台，领先环渤海城市圈！一定是领先烟台，领先环渤海城市圈！新鲜新鲜享受享受贵族贵族特别特别如何打造具有领先性的产业？如何打造具有领先性的产业？1-2-4 在房地产领域 我们一7、直在帮助客户成功共142 页 第15页世界级财富阶层泛会馆世界级财富阶层泛会馆以高尔夫、湾区为依托资源的高端休闲娱乐产业以高尔夫、湾区为依托资源的高端休闲娱乐产业高端定位指向下我们的产业打造方向高端定位指向下我们的产业打造方向1-2-5 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第16页16整合整合项目内部稀缺的旅游性游乐资源项目内部稀缺的旅游性游乐资源16l坡地高尔夫、游艇码头、沙滩放大放大将项目自身旅游性游乐资源价值最大化将项目自身旅游性游乐资源价值最大化l 冲浪、潜水、spa与健身中心、海上餐厅、海上VIP会所、海上栈道、主题文化节我们是否具备打造这类产业的条件？我们是否具备打造8、这类产业的条件？1-2-6 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第17页产业产业项目整体项目整体领先性产业将对项目起到直接的带动作用？领先性产业将对项目起到直接的带动作用？1-2-6 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第18页目前客群基数有限，我们必须跳出烟台。高尔夫、湾区资源的合理开发将为项目吸引大量的客源，扩大客群的基数，辐射到整个烟台及其周边，以至整个环渤海区域。领先性产业领先性产业领先性产业将为项目带来更多客源领先性产业将为项目带来更多客源1-2-6 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第19页领先性的产业为我们吸引了持续的客源，那么这部分领9、先性的产业为我们吸引了持续的客源，那么这部分客源中哪些是我们的客户？客源中哪些是我们的客户？1-3客群定位推导客群定位推导 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第20页超高端客群高端客群中高端客群中端客群低端客群必须坚持必须坚持“中高端及以上的定位方向中高端及以上的定位方向”客群定位方向客群定位方向1-3-1 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第21页烟台市烟台周边环渤海及韩日l 烟台市（居住、工作）占主要份额；l 烟台周边县市及省内其他城市客源逐年增长；l 环渤海及韩日（东北亚）的客户，他们必然都是与烟台有一定联系的人。1-3-2他们的区域来源？他们的区域来源？10、在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第22页芝罘区开发区莱山区其他l 芝罘区分布相当比例高端客群；l 莱山、开发区的具有购买力的客群也是重要的组成部分；l 其他的客群作为补充。1-3-3本地客群细分本地客群细分 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第23页其它私营商户私私企企企企业业主主公务员l私营企业主、私营商户的份额最大，占有绝对比重；l政府公务员也是不可忽视的一部分群体。他们的职业构成？他们的职业构成？1-3-4 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第24页他们的购房目的？他们的购房目的？自住客群自住客群自住投资投资l主要目的依然为自住；l有投资11、考虑的客群占有少量的比例。1-3-5 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第25页高端客群中高端客群中端客群低端客群购房心理的金字塔思考购房心理的金字塔思考仰望型高攀型升级型收藏型超高端 向下辐射，引导向下辐射，引导1-3-6 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第26页26中高端客户有哪些主要的需求特征？中高端客户有哪些主要的需求特征？注重户型实用性、功能性；1追求产品性价比；2对总价、单价较敏感；3向往高档高品质生活。41-3-7 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第27页高端客户有哪些主要的需求特征？高端客户有哪些主要的需求特征？向往低密度的舒12、适性产品；1对总价、单价的承受力较高；2对生活品质有较高要求，希望能够通过居住的社区来彰显自己的身份和地位。31-3-8 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第28页超高端客户有哪些主要的需求特征？超高端客户有哪些主要的需求特征？生活的私密性要求很高，注重居住品位、奢华；1对总价和单价相对不敏感；2追求个性化的元素；3有相当的见识，对居住环境要求较高。41-3-9 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第29页客群定位形成客群定位形成泛烟台的中高端及以上客群泛烟台的中高端及以上客群1-3-10 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第30页找到了目标客群，13、我们的产品定位也逐渐清晰。找到了目标客群，我们的产品定位也逐渐清晰。1-4产品定位推导产品定位推导 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第31页针对不同层次客群的需求，定位不同档次的产品。针对不同层次客群的需求，定位不同档次的产品。超高端客群高端客群中高端客群中端客群低端客群中高端产品中高端产品高端产品高端产品超高端产品超高端产品必须坚持必须坚持“组合型产品的定位方向组合型产品的定位方向”1-4-1 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第32页针对不同档次的产品，选择不同的产品类型。针对不同档次的产品，选择不同的产品类型。超高端产品超高端产品中高端产品中高端产品高端14、产品高端产品花园洋房、高层大户型花园洋房、高层大户型独栋别墅独栋别墅高层中小户型（含酒店式公寓）高层中小户型（含酒店式公寓）1-4-2 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第33页依据客群分解，进行产品分解，实现化整为零。依据客群分解，进行产品分解，实现化整为零。1-4-5 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第34页高端、超高端产品提升整个项目形象高端、超高端产品提升整个项目形象独栋别墅花园洋房高层大户型高层中小户型（含酒店式公寓）1-4-6 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第35页高层中小户型产品可较快实现走量高层中小户型产品可较快实现走量独栋15、别墅花园洋房高层大户型高层中小户型（含酒店式公寓）1-4-7价差拉动 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第36页纯粹高端的组合型（不同总价）产品纯粹高端的组合型（不同总价）产品产品定位形成产品定位形成1-4-8 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第37页项目整体定位项目整体定位环渤海唯一高尔夫湾区物业环渤海唯一高尔夫湾区物业以领先性产业带动的以领先性产业带动的 大型高端大型高端 高尔夫特色高尔夫特色 居住集群居住集群1-4 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第38页定位解决了哪些问题？定位解决了哪些问题？泛烟台的中端及以上客群中高端及以上的组合型16、产品领先性产业定定 位位1、扩大客户基数；2、项目必须被持续关注，形成可持续性客源。如何通过规划来实现持续稳定如何通过规划来实现持续稳定的销售？的销售？1、进行客户分解，产品分解，实现化整为零，尽可能实现走量产品与走价产品的；2、进行价值重组，化零为整。1、跳出区域市场、跳出烟台；2、迅速确立项目形象。如何对现有用地资源进行如何对现有用地资源进行最优分配，以保证产品的最优分配，以保证产品的销售速度及溢价能力？销售速度及溢价能力？如何突破现有规划指标的如何突破现有规划指标的限制，达到高标准物业的限制，达到高标准物业的标准与影响力？标准与影响力？核核 心心 难难 点点如何才能彻底解决核心难点？如何17、才能彻底解决核心难点？1-5 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第39页报告架构报告架构项项目目定定位位论论证证 项项目目规规划划策策略略产产品品规规划划建建议议单单体体设设计计建建议议项目规划策略的提出及论证项目规划策略的提出及论证用地指标用地指标地块分析地块分析 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第40页1用地指标用地指标 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第41页主要经济技术指标主要经济技术指标1-11.总用地面积：288000.00M2 其中：（1）A区用地面积：100000.00M2 （2）B区用地面积：80000.00M2 （3）C区18、用地面积：108000.00M22.总建筑面积：A区总建筑面积：152000.00M2 B区总建筑面积：100000.00M2 C区总建筑面积：50000.00M2ACBACB游艇区住宅区别墅区 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第42页l容积率：A区1.52；B区1.25；C区0.46l建筑密度：A区30%；B、C区20%l绿地率：40%l公建配比：对于住宅区部分，要求占总建面50%的商服用地配比 l按照容积率要求初步计算，住宅和公建部分总建筑面积约302,000平米。l住宅总用地约188,000平米，总建面约150,000平米。规划限制性条件规划限制性条件1-2 在房地产领19、域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第43页2项目规划策略的提出及论证项目规划策略的提出及论证 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第44页规划条件规划条件2-1l规划优势l规划难点 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第45页l l项目体量较大，可塑性强项目体量较大，可塑性强l l项目所处区域发展潜力大项目所处区域发展潜力大l l近海自然坡地、高尔夫的差异化资源近海自然坡地、高尔夫的差异化资源规划优势规划优势W（劣势）S（优势）l项目所处区域当前市场认可度不高l项目体量较大，持续性销售难度大l公寓式酒店体量较大，运作难度和风险大烟台同类资源的土地供应已近尾声烟20、台城市国际化发展加速烟台的旅游产业发展稳步提升潜在同类物业供应量较大，未来竞争激烈市场主流产品同质化严重调控政策预期更加严格O（机会）T（威胁）SWOTSWOT分析分析规划难点规划难点2-1-1规划优势及难点梳理规划优势及难点梳理 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第46页 充分利用并把握项目在区域内具有明显唯一性竞争优势资源“湾区高尔夫坡地”。首先将地块整体考虑规划为一个原生态的自然坡地，其次，让建筑生长在坡地之中。依据地势打造社区的丰富空间层次感，充分利用现有条件，就现有地形进行规划设计。一个核心的差异化优势资源：湾区高尔夫坡地一个核心的差异化优势资源：湾区高尔夫坡地核心规21、划优势核心规划优势2-1-2 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第47页生长在海中的原生高尔夫坡地建筑群生长在海中的原生高尔夫坡地建筑群2-1-3核心规划优势的概括性表达核心规划优势的概括性表达 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第48页规划策略规划策略2-2三点一线、两面一体化零为整，价值重组 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第49页49定位部分未能得到解决的三个问题定位部分未能得到解决的三个问题1.如何实现项目被持续关注，形成可持续性客源？2.如何实现化零为整，进行价值重组？3.如何能够实现迅速地确立项目形象？核心难点核心难点2-2-1 在22、房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第50页中央旅游休闲区（中央旅游休闲区（CLD）中央别墅区中央别墅区（CED）中央居住区中央居住区（CVD）三三点点一一线线两两面面一一体体2-2-2如何达到整体规划的可持续性发展？如何达到整体规划的可持续性发展？湾区湾区坡地高坡地高尔夫尔夫 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第51页整体形象包装，给客户形成直观、整体形象包装，给客户形成直观、清晰的第一印象；清晰的第一印象；中央别墅区先行，迅速确立项目高中央别墅区先行，迅速确立项目高端市场地位；端市场地位；带动提升项目整体品质。带动提升项目整体品质。2-2-3形象整体包装，中央别23、墅区先行形象整体包装，中央别墅区先行 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第52页区域竞争力区域竞争力522 2确立项目形象3 3提升区域认可度1 1中央别墅中央别墅区先行区先行2-2-4中央别墅区先行带来的直接效应中央别墅区先行带来的直接效应-迅速确立项目形象迅速确立项目形象 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第53页如何实现化零为整，进行价值重组？住宅区大体量多重用地性质，对规划的纯粹性住宅区大体量多重用地性质，对规划的纯粹性构成破坏，如何实现走量与走价的双嬴？构成破坏，如何实现走量与走价的双嬴？化零为整，价值重组化零为整，价值重组2-2-5 在房地产领域 我24、们一直在帮助客户成功共142 页 第54页大户型、低密度产品大户型、低密度产品将成为市场的高价值产品将成为市场的高价值产品 低密度产品日渐稀缺2 21 1未来高价值的大户型产品将日趋减少；保证适当规模的大户型、低密度产品供应，实现走价保证适当规模的大户型、低密度产品供应，实现走价2-2-7 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第55页适当规模中小户型供应，实现走量适当规模中小户型供应，实现走量高性价比、高舒适度的中小户型高性价比、高舒适度的中小户型是我们打造的方向是我们打造的方向 高性价比、高舒适度的中小户型将赢得更多市场机会2 21 1中小户型符合市场主流需求；2-2-8 在房25、地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第56页.酒店式酒店式公寓公寓酒店式公寓向住宅功能转变，实现风险可控酒店式公寓向住宅功能转变，实现风险可控寻求市场需求居住为主、兼顾投资 寻求重新定位高舒适度、高性价比 寻求快速销售回款扩大客群基数 寻求风险可控成熟的操作经验2-2-9 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第57页我们如何实现？我们如何实现？容积率拆分容积率拆分将地块进行分解，规划不同的产品。2-2-10 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第58页我们如何实现？我们如何实现？根据项目定位不同层次的客群，不同品质的产品，进行价值重组，实现化零为整。模拟多26、楼盘模拟多楼盘2-2-11 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第59页模拟多楼盘的意义模拟多楼盘的意义打造出打造出一个纯粹的一个纯粹的高端物业高端物业合理优化制约因素，合理优化制约因素，最终实现项目价值最大化！最终实现项目价值最大化！2-2-12 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第60页规划策略解决了哪些问题？规划策略解决了哪些问题？1、扩大客户基数；2、项目必须被持续关注，形成可持续性客源。如何通过规划来实现持续稳定如何通过规划来实现持续稳定的销售？的销售？1、进行客户分解，产品分解，实现化整为零，尽可能实现走量产品与走价产品的；2、进行价值重组，化零为整。27、1、跳出区域市场、跳出烟台；2、迅速确立项目形象。如何对现有用地资源进行如何对现有用地资源进行最优分配，以保证产品的最优分配，以保证产品的销售速度及溢价能力？销售速度及溢价能力？如何突破现有规划指标的如何突破现有规划指标的限制，达到高标准物业的限制，达到高标准物业的标准与影响力？标准与影响力？核核 心心 难难 点点 多模拟楼盘三点一线的整体规划 规划策略规划策略 中央别墅区先行核心难点得到彻底解决！核心难点得到彻底解决！2-2-13 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第61页3地块分析地块分析 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第62页 建筑用地按地形、环建筑用28、地按地形、环境和规划条件分成境和规划条件分成6 6个个地块。地块。地块编号地块编号3-1 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第63页1 1号地块分析号地块分析优势：优势：直接探入天然海域，拥有地块内部直接探入天然海域，拥有地块内部最好的海滨资源；最好的海滨资源；地块相对完整。地块相对完整。劣势：劣势：易受海潮及冬季风等季节性影响。易受海潮及冬季风等季节性影响。3-2规划方向：高端亲海娱乐休闲业态规划方向：高端亲海娱乐休闲业态 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第64页2 2号地块分析号地块分析3-3优势：优势：坡地中距离海最近的位置；坡地中距离海最近的位置；地块29、方正，可形成私密性较强的地块方正，可形成私密性较强的组团。组团。劣势：劣势：交通不是很便捷。交通不是很便捷。规划方向：中小户型高层产品规划方向：中小户型高层产品 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第65页3 3号地块分析号地块分析3-4优势：优势：观海视野宽阔；观海视野宽阔；展示性较高；展示性较高；劣势：劣势：地块较分散。地块较分散。规划方向：低密度产品规划方向：低密度产品 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第66页优势：优势：地势相对较高；地势相对较高；地块面积相对较大；地块面积相对较大；地块相对完整；地块相对完整；交通便捷性强。交通便捷性强。劣势：劣势：私密30、性较差。私密性较差。4 4号地块分析号地块分析3-5规划方向：大户型高层产品规划方向：大户型高层产品 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第67页优势：优势：地块地势相对较高，视野宽阔；地块地势相对较高，视野宽阔；地块较完整。地块较完整。劣势：劣势：距离海岸有一定距离；距离海岸有一定距离；5 5号地块分析号地块分析3-6规划方向：经济规划方向：经济-高端型别墅产品高端型别墅产品 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第68页6 6号地块分析号地块分析3-8优势：优势：地块内最佳高尔夫景、海景；地块内最佳高尔夫景、海景；劣势：劣势：地块狭长，相对不完整。地块狭长，相对不31、完整。规划方向：规划方向：高端高端-奢华别墅产品奢华别墅产品 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第69页报告架构报告架构项项目目定定位位论论证证 项项目目规规划划策策略略产产品品规规划划建建议议单单体体设设计计建建议议注：根据用地情况及项目当前进展，以下主要对中央居住区、中央别墅区两部分进行相关规划建议容积率拆分容积率拆分整体地块组团划分整体地块组团划分规划建议规划建议产品组合配比建议产品组合配比建议整体形象提升建议整体形象提升建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第70页1整体地块组团划分整体地块组团划分 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第32、71页1-1初步划分建议初步划分建议l组团一：1号地块 l 酒店、会所、商业、酒店式公寓l组团二：2号地块 l 高层（酒店式公寓）、小高层中小户型l组团三：3号地部分 情景花园洋房 l组团四：4号地块 l 小高层大户型、空中别墅l组团五：5、6号地块 独栋别墅l（以上各组团均实行相对独立的封闭式管理）在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第72页2容积率拆分容积率拆分 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第73页l根据两个地块的用地红线和建筑规模，可以估算出两个地块的l 容积率分别为1.05-1.10（中央居住区）和0.45-0.50（中央别墅l 区）；l中央别墅区，33、由于本身容积率较低，且产品本身就是最高端l 的独栋别墅，因此，不需要进行容积率拆分；2-1容积率拆分思路容积率拆分思路 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第74页l 50000平米建筑面积，建议做30%左右小户型LOFT公寓，层高为5.2米左右，为业主以后自我加层留有可能，单价可较普通平层公寓提高25%-30%，对总体销售可产生部分溢价；l 其余部分70%考虑70-90平米的两居室平层公寓和110-120平米的平层三居室公寓。2-2中央居住区（酒店式公寓部分）容积率拆分中央居住区（酒店式公寓部分）容积率拆分 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第75页l 40%的34、小户型建议以85-90平米的舒适两居室为主，全电梯板式小高层。l 60%的大户型建议采取两种形式：4+1的花园洋房和11层板式小高层。l 板式小高层1-8层为一梯两户的平层公馆，9-10以及11-11层半为空中别l 墅，采取跃层的形式。l 经过上述容积率的拆分及产品的细化分解，可形成丰富且符合市场需要的产品线，有效提升产品竞争力。2-3中央居住区（其余部分）容积率拆分中央居住区（其余部分）容积率拆分 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第76页3产品组合配比建议产品组合配比建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第77页该部分考虑因其为投资、度假兼自住，且投资度假35、的比例较高，因此建议户型面积区间适当缩小，控制单套总价。具体配比建议如下：50-60平米LOFT公寓：30%（按不同设计，实际使用面积可达90-110平米）70-90平米平层公寓：40%110-120平米平层公寓：30%3-1中央居住区中央居住区 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第78页住宅部分户型面积区间建议为：90-300平米，具体配比建议如下：90平米舒适两居：40%，约2万平米，约220套左右；120-200平米情景花园洋房：20%（户型面积视楼层不同而变 化，相对最大户型在4+1跃层，其余依次为1层、2层、3层），约1万平米，约70套左右；140-180高层大户型：36、30%（1-8层），约1.5万平米，约100套左右；280-300平米空中别墅：10%（9-11+1层），约0.5万平米,约17套左右。3-2中央居住区中央居住区 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第79页高尔夫别墅部分面积区间建议为：450-1000平米（含地下建筑面积）。具体配比建议如下：450平米别墅：20%600平米别墅：40%800平米别墅：30%1000平米别墅：10%3-3中央别墅区中央别墅区 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第80页4规划建议规划建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第81页l住宅部分根据地块的价值的高低，将产37、品从高端开始按序布置；l整体规划中，应充分考虑规划与海景、规划与高尔夫景观的关系；l住宅区的规划，除了要在本身的设计上达到均好性突出，同时突出高端产品以外，还要考虑旅游休闲区未来建设的不确定性给住宅区带来的影响：l因旅游休闲区为居住区北侧海景的视线区域，因此，旅游休闲区日后的规划建设必然会给居住区带来景观视线的负面影响，我们必须在规划中充分考虑，尽量避免或者说是减少可能会带来的影响；4-1整体规划建议整体规划建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第82页l 考虑选择在地块中价值较低的位置，给其余部分留出尽量好的规划用地；l 应注意该组团小环境的营造，以及高尔夫景观的充分借景；38、l 酒店式公寓区域由于用地性质的限制，其使用年限较低（40年），应突出其l 高性价比拉动销售；l 实现向住宅功能的转变，突出居住的空间舒适尺度，以扩大客群面。4-2中央居住区中央居住区-酒店式公寓规划建议酒店式公寓规划建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第83页l中小面积户型，由于地块的度假休闲性质，所以我们建议以舒适性两居室为l 主，每一个空间都做的比较充裕舒适在建筑规范允许的范围内，适当赠送一些面积给业主，比如大露台、飘窗、入户花园等；l为了尽量满足南北通透，以及兼顾海景、高尔夫景观以及南向阳光，建议户型尽量接近90平米，避免过小。小户型由公寓式酒店部分去补充。4-3中39、央居住区中央居住区-中小户型产品规划建议中小户型产品规划建议对于中央居住区的一定体量的中小户型宽板高层，有如下建议：在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第84页点板结合的规划布局意向点板结合的规划布局意向4-3-1 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第85页l一个核心筒2-3户的少户布局：l类塔板楼 l不同于通常的板楼单元除端单元外只有两个采光面，而是类似于一梯两户的点塔单元有三个采光面，增加了明亮房间的个数。l短板设计：l建议一个标准层以2-3个核心筒相连，这样有更多的边单元，并且整个小区视线开阔类点塔板楼布局类点塔板楼布局点板结合的单体设计意向点板结合的单体设40、计意向4-3-2 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第86页l 规划应充分结合地形，将海景与高尔夫景观完美结合，合理取舍；l 应对地块价值进行合理的梳理，大户型豪宅尽量布置在价值高的位置；l 为了便于观景，前后排别墅尽量错开布置，以便利用地形变化得到更好的景观；l 区内道路应避免过于平直，应尽量利用地形做出适当的变化；4-4中央别墅区规划建议中央别墅区规划建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第87页l首先要保证它作为博物馆配套建筑群的功能定位；l其次要充分考虑交通流线的组织，不仅要考虑如何将商业人群尽可能引入到游艇区商业中心。同时也要考虑其对南侧住宅区的影响41、，作为住宅部分的次要入口，通过博物馆北侧的道路要起到住宅区一定的分流作用；l由于其所处的重要位置，在规划及单体设计上，应结合建筑高度以及外立面特点，形成一个不论是从滨海路或者海上过来都非常显眼的地标性城市建筑群；4-5中央旅游休闲区规划建议中央旅游休闲区规划建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第88页l裙房商业应保持一定的连续性，以保证对商业人流的持续吸引；同时又要松弛有度，适当布置适宜休闲、停留的小广场、花园、休息区、餐饮区等能聚集人流的地方；l高层公寓式酒店的规划布局，应以尽量减小对住宅区景观视野的影响为前提，多设计成点式或者短板式建筑，适当留空、拉大间距，为南侧的住宅42、区让出视觉空挡。l整体来看，高层公寓式酒店体量偏大，为后续销售形成集中性压力。4-5-1中央旅游休闲区规划建议中央旅游休闲区规划建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第89页5项目整体形象提升建议项目整体形象提升建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第90页1巨型的摩天轮成为项目、巨型的摩天轮成为项目、项目旅游休闲区的标识。项目旅游休闲区的标识。海上摩天轮海上摩天轮 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第91页2 。海上海上VIPVIP会所会所通过招商引进豪华游艇，作为通过招商引进豪华游艇，作为海上海上VIPVIP会所，耀眼夺目。会所，耀眼夺目43、。在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第92页报告架构报告架构项项目目定定位位阐阐述述 规规划划条条件件及及规规划划策策略略产产品品规规划划建建议议单单体体设设计计建建议议注：根据用地情况及项目当前进展，以下主要对中央居住区、中央别墅区两部分进行相关规划建议户型设计及亮点建议户型设计及亮点建议立面建议立面建议园林风格建议（别墅区）园林风格建议（别墅区）在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第93页立面风格建议立面风格建议1 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第94页l建议为简约、明快的现代风格；l立面风格应整体统一协调，流线优美，能形成城市标志性建筑群44、；l适当增加休闲、度假元素，建议用材质、色调去协调，以使l l 建筑性格与项目定位协调统一。1-1中央旅游休闲区中央旅游休闲区 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第95页l 居住区的立面风格要体现出与湾区的风格协调性。因其用地为坡地的特点，l 建议整体风格以偏向自然、休闲的特点为主；l 因为居住区的容积率不高，因此建议结合地形控制小高层和高层的层数，l 以提高舒适度，同时利用各楼座的层数不同、高度不同，l 形成一个自然的天际线变化效果；l 情景花园洋房建议采用“托斯卡纳风格”，小高层、高层部分建议l 采用“现代简约风格”。1-2中央居住区中央居住区 在房地产领域 我们一直在帮助45、客户成功共142 页 第96页l 更多的窗户、更多的露台和长廊等别墅处更多的窗户、更多的露台和长廊等别墅处理手法运用到花园洋房。让客户充分地享受理手法运用到花园洋房。让客户充分地享受风和阳光，以及室外优美的景观。风和阳光，以及室外优美的景观。l 立面采用别墅专用的高品质外装文化石、立面采用别墅专用的高品质外装文化石、外墙厚质饰文质感涂料外墙厚质饰文质感涂料STUCOOSTUCOO、加拿大进、加拿大进口红雪松木廊架口红雪松木廊架1-2-1中央居住区中央居住区-情景花园洋房情景花园洋房 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第97页1-2-1中央居住区中央居住区-情景花园洋房情景花园洋46、房 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第98页1-2-1中央居住区中央居住区-情景花园洋房情景花园洋房 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第99页1-2-1中央居住区中央居住区-情景花园洋房情景花园洋房 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第100页现代简约的海湾风格现代简约的海湾风格尊贵与典雅融合尊贵与典雅融合淡雅的整体色调，同时辅以丰富的通透立面材质，显现出一种简约的气质美感。1-2-2中央居住区中央居住区-高层公寓高层公寓 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第101页局部弧形元素的适当运用，提升项目整体形象，更好的与湾区氛围融47、合，增强了整体的休闲氛围。1-2-2中央居住区中央居住区-高层公寓高层公寓 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第102页局部弧形元素运用1-2-2中央居住区中央居住区-高层公寓高层公寓 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第103页局部弧形元素运用1-2-2中央居住区中央居住区-高层公寓高层公寓 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第104页l 别墅立面风格建议为：托斯卡纳风格、西班牙风格、澳洲海岸风格、南加州风格l 别墅区的整体风格和立面特点，要体现出高端、尊贵的品位，l 同时要体现出湾区的休闲、度假的轻松气氛；l 别墅区天际线风格建议以自然为主，48、应充分结合地势的坡起。1-3中央别墅区中央别墅区 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第105页1-3-1托斯卡纳风格托斯卡纳风格自然、坡地自然、坡地 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第106页1-3-1托斯卡纳风格托斯卡纳风格自然、坡地自然、坡地 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第107页1-3-1托斯卡纳风格托斯卡纳风格自然、坡地自然、坡地 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第108页1-3-2西班牙风格西班牙风格浪漫、闲适浪漫、闲适 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第109页 立面特征 A、从形态上看，多49、采用圆弧形结构，包括墙体、护栏、门窗框架乃至屋顶上使用的红色筒瓦。1-3-2西班牙风格西班牙风格浪漫、闲适浪漫、闲适 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第110页C墙体厚重，白色，米色，异型墙面B屋檐朝两侧平缓外伸，户内有庭院1-3-2西班牙风格西班牙风格浪漫、闲适浪漫、闲适 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第111页 细节处理 细腻精巧，广泛运用螺旋形结构配件，包括阳台、窗间柱子等多用螺旋形铸铁花饰。此外，在建筑转角中多采用圆形，让外立面更富动感，并配合以落地大窗和防锈锻铁为装饰的小窗，外墙局部用文化石和特别的涂料；露台上采用弧形栏杆等。1-3-2西班牙风格50、西班牙风格浪漫、闲适浪漫、闲适 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第112页介于北美和英式风格之间的澳洲海岸风格，更多给人的是一种海洋文化的传达。1-3-3澳洲海岸风格澳洲海岸风格简约、静谧简约、静谧 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第113页坡屋顶，立面材质大多以涂料与面转为主1-3-3澳洲海岸风格澳洲海岸风格简约、静谧简约、静谧 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第114页 宽大尺度的阳台与庭院设计，充分的融进自然1-3-3澳洲海岸风格澳洲海岸风格简约、静谧简约、静谧 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第115页 南加州的建51、筑风格代表着一种阳光、向上、亲近自然的生活态度。1-3-4南加州风格南加州风格阳光、自然阳光、自然 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第116页立面特征：立面特征：A以淡黄色和红瓦屋以淡黄色和红瓦屋顶相结合为主的暖色调，顶相结合为主的暖色调，既醒目又不过分张扬。既醒目又不过分张扬。1-3-4南加州风格南加州风格阳光、自然阳光、自然 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第117页B 文化石与铁艺栏杆的广泛运用，文化石与铁艺栏杆的广泛运用，使建筑平添几分浪漫。使建筑平添几分浪漫。1-3-4南加州风格南加州风格阳光、自然阳光、自然 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共52、142 页 第118页C丰富的露台设计丰富的露台设计：宽露台、大小：宽露台、大小露台露台1-3-4南加州风格南加州风格阳光、自然阳光、自然 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第119页细部处理：质朴而不失细腻，一方面细部处理：质朴而不失细腻，一方面使建筑更好的与庭院环境融合，同时使建筑更好的与庭院环境融合，同时散发着浓烈的浪漫的气息。散发着浓烈的浪漫的气息。1-3-4南加州风格南加州风格阳光、自然阳光、自然 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第120页1-3-4备选备选英伦风格英伦风格 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第121页1-3-4备选备53、选英伦风格英伦风格 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第122页1-3-4备选备选英伦风格英伦风格 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第123页1-3-4备选备选英伦风格英伦风格 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第124页1-3-4备选备选英伦风格英伦风格 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第125页户型功能间面积配比及参考户型户型功能间面积配比及参考户型2 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第126页2-1情景花园洋房功能间面积要求情景花园洋房功能间面积要求功能划分功能划分补充说明补充说明面积要求面积要求主卧室54、主卧室独立卫生间、步入式更衣、景观露台或阳台3030次卧室次卧室独立卫生间（180平米以下户型可不用设置）20-2520-25其他卧室其他卧室1515客厅客厅2525 餐厅餐厅1515厨房厨房1010公共卫生间公共卫生间只设淋浴而不设浴缸55功能房功能房 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第127页首层户型首层户型建筑面积：149.14；架空层储藏室：28.37；错层布局，四室两厅双卫，南入口；首层独立入口，独享50左右私家花园；独有情景房，住户可作DIY设计，倍添院居情趣；8.1米开间、60的宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分；卧室区和起居区小错层格局，动静分区明确，布局紧凑55、；位于厨房内的储藏空间和独立的洗衣间使用方便。2-1情景花园洋房户型图参考（首层）情景花园洋房户型图参考（首层）在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第128页建筑面积：140.48，错层布局，三室两厅双卫，南入口；从二层露台入户方式，私密性、归属感更强；卧室区组织紧凑，空间利用合理；8.1米宽、60 的起居区（客厅、餐厅）与卧室区呈小错层格局，2-1情景花园洋房户型图参考（二层）情景花园洋房户型图参考（二层）在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第129页建筑面积：128.92，错层布局，三室两厅双卫，南入口，楼梯间入户；7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔56、，采光充分；3.9米开间、超过20的主人房宽敞舒适，使用合理；卫生间洗卫分离，互不干扰；南向观景露台提供给客户建造属于自己的私家空中花园。2-1情景花园洋房户型图参考（三层）情景花园洋房户型图参考（三层）在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第130页建筑面积：186.59，跃层结构，四室两厅三卫，南入口，楼梯间入户；跃层上层：主卧室：连通观景楼台，采光通透；坡屋顶：低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分；顶层双向“观景天窗”；跃层下层：8.1米开间宽大客厅与餐厅，次主卧及两间卧室布局紧凑；起居空间在3米层高的基础上辟有6米共享空间，空间宽敞明亮；客厅与观景露台相通，便于干燥57、通风；南向超大观景露台。2-1情景花园洋房户型图参考（顶层）情景花园洋房户型图参考（顶层）在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第131页功能划分功能划分补充说明补充说明面积要求面积要求主卧室主卧室独立卫生间、步入式更衣、景观露台或阳台4040次卧室次卧室独立卫生间、景观露台3030其他卧室其他卧室2020客厅客厅4040餐厅餐厅2020 厨房厨房中、西分厨1515公共卫生间公共卫生间只设淋浴而不设浴缸55储藏间储藏间保姆房保姆房独立卫生间独立卫生间功能房功能房2-2空中别墅功能间面积要求空中别墅功能间面积要求 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第132页2-2空中58、别墅户型参考空中别墅户型参考首层二层五室两厅四卫：五室两厅四卫：254大尺度入户花园大尺度入户花园南北双主卧南北双主卧宽尺度宽景阳台宽尺度宽景阳台超大露台设计超大露台设计 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第133页功能划分功能划分补充说明补充说明面积要求面积要求主卧室主卧室独立卫生间、步入式更衣3030次卧室次卧室独立卫生间（180平米以下户型可不用设置）20-2520-25其他卧室其他卧室1515客厅客厅2525餐厅餐厅1515 厨房厨房中、西分厨1010公共卫生间公共卫生间只设淋浴而不设浴缸552-3平层公馆功能间面积要求平层公馆功能间面积要求 在房地产领域 我们一直在帮59、助客户成功共142 页 第134页两种功能分区对应不同的客户在设计中都应体现：两种功能分区对应不同的客户在设计中都应体现：好朝向全部给卧室，适合多代家庭的大户型好朝向全部给卧室，适合多代家庭的大户型 南向布置一套住宅中最重要的起居厅与主卧室，适合以业主夫妇为主的小南向布置一套住宅中最重要的起居厅与主卧室，适合以业主夫妇为主的小家庭家庭 2-3平层公馆户型参考平层公馆户型参考 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第135页舒适三居或四居舒适三居或四居主卧系列主卧系列步入式衣帽间主卧主卫小入口玄关储藏空间书房2-3平层公馆户型参考平层公馆户型参考 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功60、共142 页 第136页舒适三居或四居舒适三居或四居起居系列起居系列起居空间起居空间书房书房客卫客卫入口玄关入口玄关厨房厨房餐厅餐厅储藏空间储藏空间2-3平层公馆户型参考平层公馆户型参考 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第137页l登堂入室的完整入口系列 l必要的储藏空间 l主仆分入口 2-3平层公馆户型参考平层公馆户型参考 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第138页产品定位及概念设计产品定位及概念设计 建筑单体设计建筑单体设计l厨房建议设计为中厨与西厨结合（180平以下则仅有一个厨房足够）l与餐厅之间建议设计为玻璃推拉门 l厨房应该临近入口 2-3平层公馆61、户型参考平层公馆户型参考 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第139页2-3平层公馆户型参考平层公馆户型参考 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第140页2-4酒店式公寓功能间面积要求酒店式公寓功能间面积要求功能划分功能划分补充说明补充说明主卧室主卧室不小于20平米；（120平米户型主卧室不小于25平米，带独立卫生间）次卧室次卧室不小于12平米（50、60平米户型可不设置）客厅客厅不小于20平米 餐厅餐厅不小于10平米 厨房厨房不小于8平米 公共卫生间公共卫生间不小于5平米 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第141页单层建筑面积：66m2单层套62、内建筑面积：51m2双层套内面积：99m2全框架全框架结构结构利用挑高空利用挑高空间，赠送二间，赠送二楼卫生间楼卫生间(约约9m2)2-4酒店式公寓户型参考酒店式公寓户型参考 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第142页6.6m大面宽大面宽LOFT 一层一层钢架结构隔钢架结构隔断处理断处理2-4酒店式公寓户型参考酒店式公寓户型参考 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第143页客厅客厅LOFT 一层一层开放式开放式厨房厨房卫生间卫生间2-4酒店式公寓户型参考酒店式公寓户型参考 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第144页5.6m挑高空间挑高空间玻璃63、通透玻璃通透加大空间感加大空间感LOFT 一层一层2-4酒店式公寓户型参考酒店式公寓户型参考 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第145页楼梯楼梯实木质感安全实木质感安全造型富有节奏韵律造型富有节奏韵律2-4酒店式公寓户型参考酒店式公寓户型参考 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第146页LOFT 二层全景二层全景2-4酒店式公寓户型参考酒店式公寓户型参考 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第147页LOFT 二层休闲厅二层休闲厅2-4酒店式公寓户型参考酒店式公寓户型参考 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第148页LOFT 二层64、主卧及卫生间二层主卧及卫生间2-4酒店式公寓户型参考酒店式公寓户型参考 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第149页功能划分功能划分400平别墅平别墅600平别墅平别墅800平别墅平别墅10001000平别墅平别墅豪华主卧室豪华主卧室60607080豪华次主卧室豪华次主卧室40405050其他卧室其他卧室 两个、每个30 三个、每个30 三个、每个30 四个、每个30客卧客卧20253030客厅客厅40505050餐厅餐厅20 30 30 30 红酒雪茄吧红酒雪茄吧3030家庭室家庭室404040活动室活动室30404050泳池泳池 厨房厨房30202040公共卫生间公共卫生间65、5每个5每个5车库车库40404020储藏间储藏间每个5保姆房保姆房40户内电梯户内电梯洗衣房洗衣房2-5别墅功能间面积要求别墅功能间面积要求 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第150页强调起居空间强调起居空间起居室轩有品位的会客厅早餐室餐厅茶室玄关在所有功能齐备的前提下，起居空间被进一步细分成两个系列：会客区玄关、轩日常区起居室、餐厅、早餐室、茶室起居空间的细分，使各种室内活动有了各自独立的空间，主题性特征更明确。2-5别墅户型参考别墅户型参考 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第151页强调主卧系列强调主卧系列次卧区在所有功能齐备的前提下，卧室空间被进一步66、细分成两个系列：主卧区主卧室、卫生间、衣帽间次卧区家庭室、次卧室（含独立卫生间）主卧与次卧同位于二层，为避免相互干扰，提高主卧区的私密程度，主卧区由单独的楼梯进入，形成相对独立的主卧区；主卧卫生间内厕、浴内部分隔，使用更方便。有独立楼梯的主卧区2-5别墅户型参考别墅户型参考 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第152页强调主卧系列强调主卧系列主卧区利用阁楼布置的主卧书房有独立楼梯的卧室区，可灵活布置在所有功能齐备的前提下，卧室空间被进一步细分成两个系列：主卧区主卧室、衣帽间、卫生间、浴室、书房次卧区分置于二、三层（三层的次卧区独立性较好，可根据需要布置成次主卧区）主卧与次卧同位67、于二层，为避免相互干扰，提高主卧区的私密程度，主卧区与次卧区分置于两端，中间有楼梯间相连。主卧卫生间内厕、浴分室，独立性好，使用更方便；利用阁楼空间布置的主卧书房可以通过内部楼梯进入，安静私密，功能齐备，主卧区的舒适性得到进一步提高。2-5别墅户型参考别墅户型参考 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第153页强调家庭娱乐空间强调家庭娱乐空间家庭娱乐室洗浴在所有功能齐备的前提下，利用地下室增加家庭娱乐空间，棋牌、桌球、健身、多媒体影音等娱乐功能房间被引入居室中，提供了舒适的、私密的家庭娱乐空间。健身房酒吧儿童游戏室家庭多媒体室2-5别墅户型参考别墅户型参考 在房地产领域 我们一直68、在帮助客户成功共142 页 第154页总建面约总建面约450平左右（不含地下）平左右（不含地下）2-5别墅户型参考别墅户型参考 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第155页总建面约总建面约450平左右（不含地下）平左右（不含地下）2-5别墅户型参考别墅户型参考 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第156页总建面约总建面约450平左右（不含地下）平左右（不含地下）2-5别墅户型参考别墅户型参考 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第157页户型亮点（增值点）设计建议户型亮点（增值点）设计建议3 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第1569、8页3-1情景花园洋房户型亮点设计建议情景花园洋房户型亮点设计建议首层情景房，魔幻空间（书房、茶室、阳光房等）；阳光露台大开间横厅跃层共享空间 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第159页首层情景房首层情景房3-1情景花园洋房户型亮点设计建议情景花园洋房户型亮点设计建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第160页阳光露台阳光露台3-1情景花园洋房户型亮点设计建议情景花园洋房户型亮点设计建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第161页大开间横厅大开间横厅3-1情景花园洋房户型亮点设计建议情景花园洋房户型亮点设计建议 在房地产领域 我们一直在帮助70、客户成功共142 页 第162页跃层共享空间跃层共享空间顶层的跃层户型，在8米的宽厅上方是6米高的共享空间3-1情景花园洋房户型亮点设计建议情景花园洋房户型亮点设计建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第163页3-2空中别墅户型亮点设计建议空中别墅户型亮点设计建议不超过一梯两户，电梯入户；双入户门奢华主人房套房豪气十足的客厅空中大花园；私家游泳池；在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第164页设置顶层大花园与设置顶层大花园与私家泳池。私家泳池。3-2空中别墅户型亮点设计建议空中别墅户型亮点设计建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第165页豪71、华海景卫生间、私人豪华海景卫生间、私人SPA3-2空中别墅户型亮点设计建议空中别墅户型亮点设计建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第166页豪华的空间感觉360度全景客厅挑高客厅 3-2空中别墅户型亮点设计建议空中别墅户型亮点设计建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第167页北向超宽观景阳台或者落地窗北向超宽观景阳台或者落地窗3-2空中别墅户型亮点设计建议空中别墅户型亮点设计建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第168页l观景窗的广泛使用；l增加采光面；l魔幻空间；l底层架空。3-3中小面积（含部分酒店式公寓）户型亮点设计建议中小面积72、（含部分酒店式公寓）户型亮点设计建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第169页 外飘窗、凸飘窗外飘窗、凸飘窗外飘窗外飘窗(1-1.5m)(1-1.5m)窗：除了通常的平面窗以外，建议增加角窗：除了通常的平面窗以外，建议增加角窗、飘窗、弧形窗等设计。飘窗设计不但窗、飘窗、弧形窗等设计。飘窗设计不但丰富了室内空间、增加了采光，而且不计丰富了室内空间、增加了采光，而且不计算面积。算面积。3-3中小面积（含部分酒店式公寓）户型亮点设计建议中小面积（含部分酒店式公寓）户型亮点设计建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第170页通过错开墙体设计，增加采光面通过错开墙体73、设计，增加采光面错开墙体，可有一错开墙体，可有一定采光。定采光。立面阳台变化，增立面阳台变化，增加层次感。加层次感。外飘窗(1-1.5m)3-3中小面积（含部分酒店式公寓）户型亮点设计建议中小面积（含部分酒店式公寓）户型亮点设计建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第171页 魔幻空间魔幻空间考虑不同客户的不同需求，同时也为了追求室内空间的灵活性，可以设置多功能房，具体用途可以根据客户需求不同，或用作书房，或用作阳光房、家庭间等。多功能房3-3中小面积（含部分酒店式公寓）户型亮点设计建议中小面积（含部分酒店式公寓）户型亮点设计建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共14274、 页 第172页储藏空间储藏空间设置储藏空间3-3中小面积（含部分酒店式公寓）户型亮点设计建议中小面积（含部分酒店式公寓）户型亮点设计建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第173页星级入户大堂星级入户大堂3-2空中别墅户型亮点设计建议空中别墅户型亮点设计建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第174页l 首层挑高客厅与餐厅，以海景为主；l 所有的单位都附送两层高的面海露台，或设置6米挑高景观花园设计手法，把更多的清风阳光引入室内，极大提升居住的舒适感3-4海景海景LOFT户型亮点设计建议户型亮点设计建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第75、175页追求亮点与附加值（变相提升容积率）追求亮点与附加值（变相提升容积率）夹层处理夹层处理住宅层高：住宅层高：5.1米米夹层赠送空间夹层赠送空间一般为平层面积一般为平层面积的的703-4海景海景LOFT户型亮点设计建议户型亮点设计建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第176页3-4海景海景LOFT户型亮点设计建议户型亮点设计建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第177页l 多重庭院（入户庭院、内庭院、后花园等）；l 下沉式庭院设计，充分利用坡地地势、地貌；l 众多休闲回廊的设计（入户回 廊、休闲露台等）；l 多样功能空间的巧妙运用（休闲厅、娱乐室、视听76、室等）；在空间运用上，体现人性化和生活化，以贴合现代富豪对家庭生活的多样性选择趋势，生活不再单在空间运用上，体现人性化和生活化，以贴合现代富豪对家庭生活的多样性选择趋势，生活不再单调乏味。调乏味。3-5别墅户型亮点设计建议别墅户型亮点设计建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第178页多重庭院包括：多重庭院包括：前院前院后院后院侧院侧院内院内院入户院入户院目前的别墅居住者对庭院的目前的别墅居住者对庭院的需求，已经不再局限于原有需求，已经不再局限于原有私家花园内的植树种草，而私家花园内的植树种草，而是要求有更优美的景致，要是要求有更优美的景致，要求与室外有更多的可互动空求与室外77、有更多的可互动空间。间。庭院一庭院一庭院二庭院二庭院三庭院三庭院五庭院五庭院四庭院四3-5别墅户型亮点设计建议别墅户型亮点设计建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第179页建筑建筑前庭园前庭园道路中心线道路中心线后庭园后庭园入户桥入户桥吊脚楼吊脚楼露台露台首层赠送首层赠送半地下室半地下室下沉式庭院设计下沉式庭院设计3-5别墅户型亮点设计建议别墅户型亮点设计建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第180页（别墅）园林风格建议（别墅）园林风格建议4 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第181页l 园林景观是项目打造的重点之一，必须充分考虑内外结78、合，既要充分利用内部的高尔夫景观，同时也要利用半岛优势，充分借景海景资源；l 在保证各部份均好性非常好的情况下，突出重点，尤其是别墅区；l 园区内所有附属设施均需园林化设计，包括变配电、人防出入口等，以保证整体环境的美观；l 树种、植物的选择要符合烟台的气候特点，同时也要打造出与烟台其他楼盘的差异化，并且能与高尔夫球场高度协调一致；l 适当设置亲切的休闲空间，以使住户能充分接近自然美景。4（别墅）园林风格建议（别墅）园林风格建议 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第182页欧式庭园基础上可以说是规则式的古典庭园，它非常庄严雄伟，而且蕴涵着丰富的想象力。4（别墅）园林风格建议（别79、墅）园林风格建议欧式庭院欧式庭院 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第183页地中海风格的庭园总是能在人们的脑海中唤起一些鲜明的意象，如雪白的墙壁、陶罐中摇曳生姿的粉红色九重葛和深红色天竺葵，铺满瓷砖的庭院、喷泉、从栅架和梯级平台上悬垂下来的葡萄藤等。水是当代地中海庭园中常见的特征之一。它或许是一个喷泉、或许是一条涓涓的小溪，又或许是一个清澈的池塘。4（别墅）园林风格建议（别墅）园林风格建议地中海风格庭院地中海风格庭院 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功共142 页 第184页Thanks.Thanks.感谢聆听，欢迎讨论感谢聆听，欢迎讨论感谢开发商对我们的信任感谢开发商对我们的信任赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 2104223640，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送