1、常熟世茂常熟世茂常熟世茂常熟世茂世纪中心世纪中心世纪中心世纪中心3 3 3 3号地块写字楼交付标准建议号地块写字楼交付标准建议号地块写字楼交付标准建议号地块写字楼交付标准建议3号地块写字楼规划建议号地块写字楼规划建议一、项目形象定位一、项目形象定位常熟常熟CBD区域的门户区域的门户130米地标性建筑米地标性建筑-常熟首座超高层高档甲级商务写字楼。常熟首座超高层高档甲级商务写字楼。二、项目功能定位二、项目功能定位 融合高级商务配套、行政商务办公为一体的智能化甲级标准商务办公楼。大厦拥有智能化配备，以及拥有员工餐厅、商务中心、会议中心等设施在内的完善配套的商务空间。三、项目功能分区三、项目功能分区2、商务楼功能分区地下层：地下层：主要布置机动车库、设备用房、库房、员工餐厅；裙楼：裙楼：裙楼设置五层，1楼6米，2 5楼4.5米；项目商业裙楼主要考虑设置入户大堂、精品展示展示空间、高档中西餐、休闲酒吧、休闲咖啡、健身中心、休闲足浴娱乐中心等；标准办公区：标准办公区：标准办公单元层，为大开间办公区域，全面支撑企业内环境的层次构成与需要。在每层设置共享商务活动空间。四、项目规划中体现的特色四、项目规划中体现的特色 挑高大堂设计-叠水大堂、挑高大堂 标准办公空间-共享交流空间五、项目规划设计要点五、项目规划设计要点1、商务楼宇风格、商务楼宇风格 在项目规划时力求通过规划设计，在有限的基地范围内充分满3、足城市景观、道路交通、投资经营、商务办公等各功能使用要求，同时与整个CBD区域整体规划相吻合，因此，建筑单体设计以大气、挺拔、沉稳，的现代办公风格为主。写字楼外立面主体采用玻璃幕墙，裙楼配以高档石材为主，裙房和建筑主体应有相应的过渡和整体建筑的协调性，营造现代气息的独特风格虚实对比中令整个建筑更具现代商务特色。2、商务景观环境、商务景观环境充分考虑项目与周边环境的协调，除满足商务办公楼环境所具有的基本共性之外，更突出项目的个性色彩。环境设计概要：(1)主入口景观广场主入口景观广场将出入口的概念转化为新世纪大道配合的景观广场。并由此合理规划出绿地、道路、小品等景观元素，并通过铺装材料与植物材料的4、变化，进行空间层次与质感的丰富化处理，使得整个环境整体统一又不失变化并与入口广场形成相成搭配。(2)办公环境艺术化办公环境艺术化在大楼前做小体量的现代艺术群雕，在裙楼的外立面做抽象派的艺术浮雕，在楼内大堂、电梯间、走廊等公共空间做艺术符号点缀，在整个建筑内的细部做艺术融入，比如：门把手、电梯按钮衬板、指示牌、灯具等造型与色彩的艺术化，在细微之处体现出艺术的凝聚和沉淀。3、商务内部空间、商务内部空间(1)内部结构内部结构项目内部结构为框筒结构，电梯厅、公共卫生间、配电间、消防通道等公共设施都集中在核心筒周围，大开间便于业主随意布置和规范管理。(2)主入口主入口项目作为商务物业，其中大堂主入口放在5、朝新世纪大道，大堂采用挑空2层的多功能入口大堂，内含休息厅、卫生间、中央商务中心等多项商务办公配套。(3)共享空间共享空间共享空间有员工的休息、交流场所，引入阳光并利用各楼层的公共部分设立室内园林，设计一些小型流水，营造灵动空间，点缀些绿色小品，形成大厦内部的生态环境，更加优化写字楼的办公环境。六、其他相关设计建议六、其他相关设计建议 本项目在配套设置方面，除了注重内部平面空间关系的组合，硬件设施的改善，还要全面考虑物业的光环境、声环境、热环境和空气质量环境的综合条件及其设备的配置。1、建筑材料、建筑材料 建筑主体玻璃采用-低辐射玻璃或low-e环保玻璃，裙楼采用高档石材。建筑节能方面，包括保6、温层、防潮层，屋面、设备转换层、地下室顶板按照上下空间对环境的要求实施分级保温。2、设备设施、设备设施（1）电梯）电梯 配备高速电梯，快速实现客户分流；品牌可考虑日立、奥的斯等一线品牌；电梯厅及轿厢采用高级装修标准；标准轿厢操纵盘，数字式轿内指示器，紧急照明，风扇监控等安全防范措施齐全。（2）中央空调）中央空调 采用新风系统，中心标准单元、特色单元配置户式中央空调（各户可独立控制室内温度和空调使用时间），保证室内拥有新鲜空气。采用。（3）综合布线）综合布线 每10平方米便预留一个信息点及语音点，数据主干线采用光纤电缆，水平分支线路均采用五类非屏蔽双绞线，以满足带宽达100MHZ的网络数据传输。7、（4）智能化设施）智能化设施A、消防系统、消防系统 裙房办公空间及各层商住单元内均设有火灾报警及喷淋头，提供了可靠的火灾预防及灭火措施，消防系统设有自控措施，保证火灾发生时自动报警及灭火。B、自控系统、自控系统 集中空调系统设有自控措施，保证空调系统的经济运行。C、安全防范系统、安全防范系统 设置保安监控系统，在各主要出入口，电梯轿箱内、车库内设置保安监控摄像头。设管理巡更系统（保安、管理巡视用）。D、楼宇监控系统、楼宇监控系统 监控内容：冷源系统；热源系统；空调控制系统；变电室运行状态监测；给排水系统；电梯监测；照明系统。E、停车场管理系统、停车场管理系统 在地下停车场出入口处设置收费设施。8、常熟现有办公物业配套对比常熟现有办公物业配套对比物业名称类别大堂外立面电梯空调商务配套世界贸易大厦精装修石材、玻璃幕墙五部高档电梯中央空调底层三层为商业、商务配套，每层配套一个公共卫生间，另外，配多个单独卫生间。底层商业业态为银行、休闲吧等裕坤美城大厦精装修铝材玻璃幕墙五部高档电梯中央空调由酒店、购物中心组成物业配套，写字楼底三层为商业配套，业态暂定为银行、商务娱乐等，其它配套依靠酒店与美城购物中心天虹服装城大堂与商场共用铝材、石材四部OTIS电梯分户空调一楼大堂与底层商场互通，可方便出入商场。A座配套电子商务，物流、业务洽谈区、品牌展示区；6楼配套多功能会议中心、休闲餐厅国服大厦精装修铝材、9、石材四台档档电梯中央空调二楼为商务咖啡厅，时尚展示T型台，三楼，生活服务 中心，水疗、足浴、健身房、桑拿、棋牌室等；4-5楼，商档特色酒店；6-9楼为四星级宾馆3号地块写字楼内配及内装建议号地块写字楼内配及内装建议写字楼交房标准建议写字楼交房标准建议 根据世茂常熟写字楼产品的特性，结合世茂房地产产品品质价值的需要，我们结合相关标准，对世茂常熟写字楼的交房标准作出以下建议：1、硬件设施、硬件设施 办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；标准层高：室内净高2.6m以上；标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上；供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上；空调系统：国际知名品牌10、中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上。电 梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨台,候梯时间不超过30秒钟。停 车 位：每6090平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。供水系统：24冷热水供应，并有中水处理系统；智能化系统：达到5A级标准办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运11、行状况，实现管路的自动控制；消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更；2、装修装饰、装修装饰外立面：外立面：主体玻璃幕墙，部分铝板，群楼为高档石材等材料；大大 堂：堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；电梯厅：电梯厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；走走 廊：廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；卫生间：卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面12、镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或 石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；办公间：办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观。3、标准写字楼配置标准、标准写字楼配置标准衡量衡量标准准国国际甲甲级写字楼写字楼甲甲级写字楼写字楼地理位置地理位置位于中央商务区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。位于写字楼聚集区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。停停车车位位至少每150平方米有一个停车位，对13、于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供至少每200平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供大厦品大厦品质标准的交付；架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少500Lux）；为客户提供最少每平方米90Va的电源供应；配有后备电源；24小时分别提供冷暖水；每平方米最少承重为250公斤，等等。标准的交付，架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。净高高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）电梯梯每3层一部电梯等候时间不超过30秒电话线平均每12平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯14、电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。平均每20平方米有一根电话线物物业管理管理公司公司丰富经验的国际知名物业管理公司丰富经验、有知名度的物业管理公司租或售租或售基本不出售对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜得房率得房率整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70，空间少柱。70%或更高空空调4管制空调系统4管制空调系统写字楼内装修及景观建议写字楼内装修及景观建议 针对常熟世茂国际商务广场自身产品特点和公共空间的特点，我们建议在设计风格上采用以简约主义为主，配合高科技派的材料特征，使国际商务广场以前卫，高档的形象面对市15、场。（一）、设计建议遵循以下几点原则:生态化：生态化：大厅应具充沛的阳光、清新的空气、开阔的视野及较高的绿化率。在绿色生态环境中办公可使工作效率提高，大厅的生态设计暗示了大厦的整个生态环境状况。人性化：人性化：应着眼于人体心理和生理健康，从层高、照明、人体工学设计，到细节的处理，要一切“以人为本”。个性化：个性化：从整体布局，所有设计要体现出国际大厦与众不同的品味和特征。智能化：智能化：大厅可适当配备一些高科技服务设施，有助于提升国际商务广场的形象。创意大堂创意大堂设计参考设计参考 地面和墙面材料的选用地面和墙面材料的选用现在市场上主要有大理石和花岗石两种石材作为写字楼贴面材料，下面介绍两种材16、料的特性。1、大理石饰面板材都是经研磨抛光后的镜面板材，表面光亮如镜，晶莹剔透，质感光洁细腻。2、花岗石质地坚硬、耐酸碱、耐腐蚀、耐高温、耐光照、耐冻、耐摩 擦、耐久性好，外观色泽可保持百年以上。另外花岗石板材色彩丰富，晶格花纹均匀细致，经磨光处理后光亮如镜，质感强，有华丽高贵的装饰效果。而细琢板材有古朴坚实的装饰风格。地面和墙面材料的选用地面和墙面材料的选用 现在市场上主要有大理石和花岗石两种石材作为写字楼贴面材料，下面介绍两种材料的特性。1、大理石饰面板材都是经研磨抛光后的镜面板材，表面光亮如镜，晶莹剔透，质感光洁细腻。2、花岗石质地坚硬、耐酸碱、耐腐蚀、耐高温、耐光照、耐冻、耐摩 擦、耐17、久性好，外观色泽可保持百年以上。另外花岗石板材色彩丰富，晶格花纹均匀细致，经磨光处理后光亮如镜，质感强，有华丽高贵的装饰效果。而细琢板材有古朴坚实的装饰风格。3、由于花岗石不易风化变质，多用于墙基础和外墙饰面，也用于室内墙面、柱面、窗台板等处。又由于花岗石硬度高、耐磨，所以也常用于高级建筑装饰工程大厅的地面，如宾馆、饭店、礼堂等的大厅。石材面石材面砖砖参考花色式参考花色式样样：建建议议：地面选用雅士白或者爵士白为主，局部配以深色面砖做装饰。墙面也是以白色为主，局部采用不锈钢板构件和黑色花岗石面板做装饰。立面主要以大的色块和不同材质的对比形成强烈的视觉冲击效果。天花板材料选用：天花板材料选用：现18、阶段写字楼市场上在建项目多采用系统天花。1、天彩柔性天花系统，产于法国，是一种高档的绿色环保型装饰材料。每平方米重约180320克。因为它的柔韧性良好，可以自由的进行多种造型的设计，用于曲廊、敞开式观景空间等各种场合，无不相宜。2、通过将各种天花板材料，与各类灯具，各类天花板系统设备，在对天花板系统综合优化设计后进行组合，并将照明灯具和其他天花系统设备尽可能地组合在模块化的部件中，实现天花板系统更整洁美观，更合理的实现天花板系统的各项功能。3、参考材料：对于新建和改建工程，天彩柔性天花同样适用，专业安装队可在数小时内完成安装工作，而不需移动室内家具，拆卸工作不涉及其他工程活动，工程现场整洁有序19、。天彩柔性天花容易清洗，基本不需维护，带来更多方便及舒适感受。产品安全耐用：天花平整度高，均一性好，抗振动，无表面裂 纹及脱落现象其燃烧性能为b1级。具有有利于健康的品质：它抗细菌和真菌，无有害气体挥发。4、柔性天花系统使用广泛，最近在业内设计大赛屡屡获奖，但是市场反应褒贬不一，我们在这里建议使用另外的天花系统，面板材料为铝锰合金板，彩色钢板，热镀锌钢板等均可。玻璃的选用：玻璃的选用：建议两种玻璃材质，详细情况如下：1、超白玻璃，又名低铁玻璃。这种玻璃用特殊工艺技术制成，如水晶般晶莹剔透，有极高的透光率，能提供非常好的视觉效果，特别适用于建筑外幕墙、植物园，海洋水族馆，博物馆，大剧院，高级商店20、橱窗，高级建筑大厅，门厅，高档玻璃楼梯以及家具，复印机，扫描仪等电子产品和太阳能装置等，目前只有少数几个国外玻璃公司能够生产，如圣戈班、PPG,等公司。超白玻璃可以像其它的浮法玻璃一样进行深加工。如钢化，弯曲，夹胶，焗漆，中空装配等。由于它的透光高度，所以它用在丝印和夹胶时的效果特别理想。2、电致变色玻璃的装饰特性是玻璃的透明与否随人的意志而定，人可随时随地改变室内的光环境和建筑的色彩和外观。用电致变色玻璃制成的窗玻璃相当于装有电控装置的窗帘一样，非常方便和隐蔽。当需要遮蔽视线时，只需要切断电源，即使玻璃处于不透明状态。这种玻璃可用于局部细节装饰小品处，不宜大面积使用。灯光的运用：灯光的运用：21、室内灯光设计应与室内装修材质相结合，因为不同材质不同色彩在同种灯光下会呈现不同的效果。照明的光色，投光角度和方式将对这个物体的视看效果产生根本的影响。从顶部直接照射的物体与从下部或某个角度照射此物体看起来根本不同。同样，同一物体由不同的光源照射，会呈现非常不同的色彩平衡和细部表现。1、照明灯具类型 照明灯具有多种类型，它能把光源本身与电路连接起来，也保护光源。同时将光源发出的光定向或扩散射出。室内照明灯具最重要的方面是控制光线的方式。灯具大致可分为下射式，上射式，聚光灯（射灯），吸顶灯，吊灯或嵌入式灯具。在许多情况下，照明灯具可以使用各种类型的光源。如标准聚光灯经常配以光束宽度不同的光源，由光22、源本身进行控光，照明灯具的其他特征像扩散器，经常用在荧光灯上；在嵌灯的缝隙上装无色或彩色的玻璃环以使嵌灯得到光的各种扩散效果。照明系统照明系统 对各种照明方式从系统的角度加以考虑。系统化的方法并不表示只使用系统照明，它意味着将设计需求，个人对灯及灯具的选择等一切因素综合起来考虑，以创造和谐统一的整体。成功的设计方案应满足场所当前的 照明需求，易于操控（包括换灯和对系统的不同部分进行开关切换），并能适应，满足空间的功能要求。安装在顶棚上或悬挂着的轨道系统，是为适应变化的最典型例子。位置固定的照明装置同样可以具备内在的可变性，如通过线路的精心设计使不同的光源组合同时或分组照明，或选择可以容纳具有不23、同的光通输出，不同的光束宽度或光色的灯的灯具装置，并且可以用散射环，遮光板或滤光器等附加元件进行调节。根据项目特点，考虑到和设计风格相统一，我们推荐主要使用漫射式嵌入灯具，采用组团组合的形式，灯光以白色为主，可适量穿插不不同的色彩。电梯间与走廊：电梯间与走廊：1、作为公共通道的一部分，电梯间不需要繁杂冗余的装饰点缀，主要靠材质的强烈对比给人留下深刻的印象。2、我们建议在设计时应进行优化，去繁就简，摈弃复杂的造型加入。利用不同材质对各个面直观的进行设计，并利用灯光与反射光之间的配合增亮空间的照明。设计思路应该为功能大于装饰，直接体现处空间本身的功能。3、连接各个空间的纽带作用是走廊的主要功能，视觉形象上的表达应该体现为通透明亮。识别设置：识别设置：通过对长三角写字楼市场的调查，我们发现标识的设计对写字楼有良好的形象作用，我们建议在呼应公共空间设计的前提下，采用新潮的设计手法，运用高新技术和材料，做出有强烈个性的标识。公共空间公共空间 为了确保写字间面积的充分利用，在办公区域可设置相对紧凑的公共回廊部分，在回廊的主要交叉结点可设置部分工艺景观小品作为空间的过渡。在每层的公共区域需要人性化的设置一定空间公共休息区。