1、成就国际大型购物中心的关键环节成就国际大型购物中心的关键环节华润中心华润中心万象城万象城专业化：一个根本性的问题由于横跨商业与地产，购物中心行业无论从商业角度，还是从地产角度看，都是一种“生产”难度极高的产品。从商业角度看，商业业态的发展历经了街铺、底商、百货商店、超市，而购物中心是目前发展的最高级别；从地产角度看，开发购物中心对土地、资金的要求，对长期经营的要求，及其需要面对租户和最终消费者这两类“客户”的要求，都使其相对于开发一般的住宅、写字楼而言，难度极高。尤其是定位为城市级的大型购物中心，其开发、经营难度更大。在购物中心行业发展成熟的国家和地区，由于有市场发展成熟，在资金融通方面，可以2、通过资本市场、信托市场、证券市场等筹集资金；在商业规划方面，有经验丰富的专业公司提供专业的方案；在招商方面；发展商以及其合作团队有成熟的租户和品牌；在运营管理方面，可以请专业管理公司来管理这样，整个合作团队各司其职，共同为购物中心的成功发挥各自专业作用，从而实现政府、开发商、零售商、消费者多赢。由此我们得出一个结论：专业化是发展购物中心行业的一个根本性的问题。万象城的设计顾问资源1、主建筑设计师：深圳和沈阳是美国的RTKL，杭州是美国的Callison，南宁的主设计师尚在比选之中。2、LDI（国内施工图设计院）：深圳是广东省院，南宁正邀请广东省内四家大院（广州市院、广东省院、华南理工院、中建国3、际深圳）参与比选。3、机电顾问：深圳和沈阳是香港的柏诚，杭州是香港的迈进。4、成本顾问：香港的利比工料测量师行5、交通顾问：香港的MVA6、幕墙顾问：英国的奥雅纳7、另有结构、酒店、景观、灯光、声学、冰场、影院、擦窗机顾问等选址：一个不老的话题由于购物中心对人口聚集与购买力集中的要求高于任何一种形态的地产。因此，在发展购物中心过程中，有这样一个说法：选址正确了，购物中心就成功一半了。选址，对购物中心发展商来说，的确是一门专业的学问。在美国，购物中心通常建在郊区，因为郊区地价低，用地面积通常也是在城市中心所不能获得的，此外还得益于家庭轿车的普及化，而购物中心通常也是作为一家大小到郊区欢度周末的场4、所而存在的。所以，把购物中心建在郊区是合适的。但在中国，由于城市中心居住习惯的人文特性以及家庭轿车普及率低的现实，决定了大型购物中心普遍都选址于市中心的商业区，因为这里商业繁荣、人口集中、交通方便，从而可以吸引更多的客流。例：万象城例：万象城万象城项目在选址的过程中，就充分考虑到了大型购物中心地理位置和商圈的重要性。通过市场调研，他们发现，万象城所在区域十五分钟步行范围内（即所谓的“第一商圈”），聚集了地王大厦、深圳发展银行大厦、深圳证券交易所、世界金融中心等高档写字楼，众多的高级酒店及文化设施遍布周边，是深圳最具消费力人群集中的区域。罗湖作为深圳最早发展起来的区域，作为城市心脏的地位在深圳人5、心中根深蒂固，其吸引人流的作用对万象城确立“目的地”的地位将起到积极的作用。交通方面，万象城处于深南中路与滨河大道这两条城市主干道之间，主入口与深南大道直接相接；周边有31条公交车经过，而即将投入使用的深圳地铁一号线大剧院站紧靠这个项目，为了更好的吸引人流，华润在政府的支持下将这个地铁站与万象城地下一层打通，这样大量的地铁客流就可以直接通过通道进入万象城内。以上两点决定了万象城的地理位置优势，具备了成为城市级购物中心的区位要求。市场分析：成功的前提如何精确把握市场现状，有效预测未来市场？如何有效规避市场风险，体现前瞻性、准确性？这几乎是每一个购物中心发展商关心的问题。而解决这个问题的前提就是进6、行充分、准确的市场分析。购物中心的复杂性决定了其市场分析的复杂性。应该说，购物中心规划前期的市场分析是一个需要在政治、经济、金融、商业、房地产等多个行业专业知识配合下完成的系统工程，它不是一般的地产商可以完成的。在国外以及我国的香港地区，一般来说，它是由专业的顾问公司来完成的。例：万象城例：万象城2001年初，华润（深圳）有限公司聘请全球顶尖的零售业专业顾问公司进行万象城项目开发前期市场调查，内容包括了深圳宏观经济及未来发展分析、深圳零售市场状况、项目商圈分析、深圳居民及游客的购物习惯、零售概念测试分析、零售商对万象城项目的反应、潜在竞争对手分析等，制定了一份多达300页的研究报告。除了通过专7、业顾问公司进行市场分析以外，华润（深圳）有限公司也派出自己的团队考察了众多的可比项目：美国的Mall of America、South Coast Plaza、Fashion Island，日本的Canal City、六本木，香港的太古广场、又一城、海港城，新加坡的新达城，台湾的京华城、新光三越信义新天地等近百个著名的购物中心，都留下华润团队的足迹。此外，国内的一些运作失败项目也成了他们考察的对象。通过对比、借鉴、分析，来总结经验，为我所用。商业规划：成功的基础商业规划：成功的基础商业规划必须解决三方面的问题商业规划必须解决三方面的问题确定零售概念确定零售概念进行市场定位进行市场定位提出业态组8、合（提出业态组合（TradeMix）购物中心区别一般百货商场的重要特点：“在集中时间内感受多元化、综合性的消费”。中国第一代购物中心有两种致命伤：一是功能缺陷，购物功能“一股独大”，造成休闲、娱乐场地短缺，使多种功能的配套受到冲击；二是主题缺位，由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计，各购物中心从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机。例：万象城例：万象城根据顾问公司对深圳消费市场的调查结果，深圳欠缺大型及设计现代化的购物中心，而万象城的市场空间庞大，前景乐观，有望发展成为深圳最现代化及成功的购物中心。同时，调查结果也显示，有73.4的人表示强烈喜欢大型现代化购物中心9、。鉴于此，华华润润（深深圳圳）有有限限公公司司把把万万象象城城的的零零售售概概念念定定义义为为：“完完整整及及协协同同的的体体验验，包包括括购购物物、休休闲闲、餐餐饮饮及及娱娱乐乐”、“一一个个深深圳圳居居民民及及游游客客均均向向往往及及享享受的好去处受的好去处”。准确、差异化的定位乃是购物中心竞争胜出的原因。据调查，超过53的被访者认为万象城的市场定位应以中高档为主。因此，万象城的市场定位确定为“中中档档偏偏高高”，既不同于以高档为特色的西武，又不同于一些经营中低档商品的百货公司，具有明显的差异性。在业态组合方面，万象城也突出自身的特点。主主力力店店/次次主主力力店店所所占占比比例例为为4010、40，国国际际名名牌牌占占3 3，餐餐饮饮占占1515，娱娱乐乐占占2020，精精品品店店占占2222。从招商成果来看，整个比例与最初的商业规划比较切合。招商推广：成功的关键购物中心的招商推广是打造成功购物中心的重要一环。在确定了商业规划后，必须通过招商和市场推广这些前期工作来实现购物中心的商业功能。制定适合购物中心特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户，是购物中心成功的关键所在。例：万象城例：万象城在专业顾问团队的协助下，考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，华润（深圳）有限公司制定了“先确定主力店，再全面招商11、先确定主力店，再全面招商”的基本策略。在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租务政策。例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案；妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据万象城整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在万象城新店的定位、档次和其他品质。正是这些专业化的运作，使万象城招商整体出租率目前超过了80%，并稳步朝开业时达到90%的目标迈进。从目前的招商成果看，租户和品牌有几个突出的特点：国际知名品牌多；有三分之一的品牌属于首次进入中国大陆12、或深圳市场；大部分租户租期长；纷纷把万象城作为旗舰店所在地；多数租户有意与华润一起进行全国拓展。在市场推广方面，华润（深圳）有限公司提出了“整合推广策略”，联合国际4A广告公司、公关公司以及本土广告公司开展了一系列的推广活动（如与租户的联合推广计划），为招商工作提供了有力的支持。例：万象城招商推广主要活动例：万象城招商推广主要活动活动名称活动名称深圳华润中心深圳华润中心万象城国际招商发布会暨主力店签约仪式万象城国际招商发布会暨主力店签约仪式活动时间20032003年年1212月月2525日日 活动内容内容:12月15日，华润（深圳）有限公司举行了华润中心万象城第一次国际招商成果发布会，宣布RE13、EL时尚生活百货、华润万家CITYVALUE超级广场、嘉禾电影城、“冰纷万象”真冰滑冰场等四家主力店进驻万象城，这标志着万象城主力店招商工作胜利完成，也宣布了面向国际的招商工作全面展开。例：万象城招商推广主要活动例：万象城招商推广主要活动活动名称活动名称华润中心华润中心 万象城第二次招商成果发布暨陈露国际滑冰俱乐部成立记万象城第二次招商成果发布暨陈露国际滑冰俱乐部成立记者招待会（招商率者招待会（招商率70%70%）活动时间20042004年年4 4月月2626日日 活动地点深圳市五洲宾馆华夏厅邀请嘉宾华润中心万象城发展商华润（深圳）有限公司代表、部分进驻华润中心万象城租户代表以及来自全国各地数14、十家主要媒体的100多位记者。活动内容6个半主力店以及80多个国内外知名品牌宣布进驻。以世界冠军陈露命名的国际滑冰俱乐部同时宣布成立，陈露亲任冰纷万象冰场的滑冰总监。已经进驻万象城的6家半主力店包括：Esprit、NOVO、i.t、运动100、王子饭店、Azona(阿桑娜)。NO-VO和运动100都是首次进入深圳，该店将是它们在中国的旗舰店。餐饮方面，全球最大的咖啡饮品零售商Starbucks（星巴克）将在万象城开设南中国最大的旗舰店；百胜集团旗下的必胜客、塔可钟、肯德基将全絬进驻；日本餐饮名店和民居食屋同时落户，这是该店首次进入中国内地。例：万象城招商推广主要活动例：万象城招商推广主要活动活15、动名称活动名称进驻商家新闻发布会进驻商家新闻发布会活动时间活动时间2002004 4年年6 6月月1111日日 活动内容活动内容本报讯华润（深圳）有限公司与香港大家乐集团本报讯华润（深圳）有限公司与香港大家乐集团6 6月月1111日在深圳联合日在深圳联合举行新闻发布会，宣布大家乐旗下著名餐饮品牌举行新闻发布会，宣布大家乐旗下著名餐饮品牌“意粉屋意粉屋”意大利餐意大利餐厅将于年内在华润中心厅将于年内在华润中心 万象城开设中国内地首间旗舰店。万象城开设中国内地首间旗舰店。例：万象城招商推广主要活动例：万象城招商推广主要活动活动名称活动名称亚洲滑冰协会亚洲滑冰协会(ISIA)(ISIA)年度董事会议16、年度董事会议活动时间活动时间2002004 4年年8 8月月2 21 1日日 活动地点活动地点中华台北中华台北活动内容活动内容在中国台北召开的亚洲滑冰协会在中国台北召开的亚洲滑冰协会(ISIA)(ISIA)年度董事会议上，华润（深圳）年度董事会议上，华润（深圳）有限公司旗下华润中心有限公司旗下华润中心万象城万象城“冰纷万象冰纷万象”滑冰场成功获得滑冰场成功获得 2006 2006 年亚洲滑冰运动会年亚洲滑冰运动会(Skate Asia 2006)(Skate Asia 2006)的承办权。的承办权。例：万象城招商推广主要活动例：万象城招商推广主要活动活动名称活动名称华润中心华润中心 万象城第三17、次招商成果发布会（万象城第三次招商成果发布会（90%90%招商率）招商率）活动时间活动时间2002004 4年年9 9月月1212日日 活动内容活动内容宣布，华润万象城将于今年12月9日正式试业，作为购物中心最大的主力店REL时尚生活百货将提前在10月29日试业。华润万象城整体出租率已经达到90。除了早前已经进驻的四个主力店REL时尚生活百货、嘉禾电影城、Ol超级市场、“冰纷万象”滑冰场以及6个次主力店ESPRIT、NOVO、王子饭店等，另外一批商户也陆续进驻万象城，包括各类餐饮、家电以及国际品牌。其中，国际品牌招商取得重大进展，进驻品牌包括ErmenegildoZegna、AlfredDun18、hill、HUGOBOSS、KENZO、PalZileri、MISSONI等，其中不少是首次进入深圳的新品牌。截至目前，300多个国内外知名品牌已经陆续进驻万象城，招商工作进入最后的冲刺阶段。活动名称活动名称“华润万象城华润万象城”20042004精英世界模特大赛中国区总决赛精英世界模特大赛中国区总决赛活动时间活动时间2002004 4年年9 9月月1313日日 活动地点活动地点深圳电视中心深圳电视中心活动内容活动内容3838位进入决赛的选手经过激烈的角逐，决出冠、亚、季军并瓜分了位进入决赛的选手经过激烈的角逐，决出冠、亚、季军并瓜分了1111个奖项。个奖项。2323号广东选手蒋丹漪荣登冠军宝19、座，并获得了代表中国参加号广东选手蒋丹漪荣登冠军宝座，并获得了代表中国参加20042004精英世界模特大赛总决赛的资格。本次活动与招商发布会是联动精英世界模特大赛总决赛的资格。本次活动与招商发布会是联动的主题活动。的主题活动。例：万象城招商推广主要活动例：万象城招商推广主要活动活动名称活动名称百货主力店开业百货主力店开业活动时间活动时间2002004 4年年1111月月4 4日日 活动地点活动地点华润中心华润中心万象城万象城活动内容活动内容1111月月4 4日百货主力店开业日百货主力店开业 深圳深圳“华润中心华润中心万象城万象城”最大主力店最大主力店“R R ELEL”开业，加快最后的招商进程20、。开业，加快最后的招商进程。活动名称活动名称百货主力店开业百货主力店开业活动时间活动时间2002004 4年年1212月月9 9日日 活动地点活动地点华润中心华润中心万象城万象城活动内容活动内容20042004年年1212月月9 9日日 深圳华润万象城开业深圳华润万象城开业运营管理：只租不售的方式专业化的运作还不仅仅体现以上的特点。中国购物中心协会秘书长郭增利认为，现在各地对这“商业地产”和“购物中心”两个概念往往混为一谈，但凡建造一个商业地产项目，就说是购物中心，实际上两者有很大区别：商业地产可以出售，后期经营管理要求不高，不强调商业组合，市场风险小；但是购物中心一定强调以统一整体出现，不能21、拆零出售，经营管理风险更高。因为购物中心一旦被拆零成商铺卖掉，就很难实行统一的经营管理，也就很难获得成功。只租不售是国际购物中心的普遍运营管理方式，由于购物中心是长线投资行业，资金回收期很长，这就要求发展商需要有雄厚的资金支持和漫长等待的耐心，否则就难以为继。华润作为香港和内地最具实力的多元化控股企业之一，对万象城只租不售的运营管理方式信心十足。只租不售还意味着对物业的长期持有和长期经营，这需要专业的零售和地产管理经营经验，因为购物中心里通常有上百个零售商，需要通过统一管理来树立购物中心的整体形象。华润在零售行业以及商业物业管理经营方面积累的丰富经验，将为万象城未来的运营管理提供有力的支持。时22、间时间20052005年年主要内容主要内容一、完成预期营业目标，树立华润万象城品牌形象，同时锻炼和培养一、完成预期营业目标，树立华润万象城品牌形象，同时锻炼和培养购物中心经营人才，特别是培养一批优秀的商业营销人才。购物中心经营人才，特别是培养一批优秀的商业营销人才。二、是投入较大的营销推广经费，预计可能投入二、是投入较大的营销推广经费，预计可能投入15001500万元以上的推广万元以上的推广经费。经费。三、整合四大主力店的营销计划，嘉禾电影城、三、整合四大主力店的营销计划，嘉禾电影城、O Ol l 超级市场、超级市场、“缤纷万象缤纷万象”滑冰场，滑冰场，“R R ELEL”百货是华润万象城的四23、大主力店各自百货是华润万象城的四大主力店各自都有自己的营销策略。形成合力营销推广活动，给予顾客美好的消费都有自己的营销策略。形成合力营销推广活动，给予顾客美好的消费体验，建立自己的忠诚顾客群体。体验，建立自己的忠诚顾客群体。推广重点推广重点注重整体形象推广注重整体形象推广推广方式推广方式事件活动、媒体连动、商家互动事件活动、媒体连动、商家互动华润万象城第一年营销计划华润万象城第一年营销计划华润万象城购物品牌建立途径华润万象城购物品牌建立途径华润万象城购物中心品牌主要从三个角度树立华润万象城购物中心品牌主要从三个角度树立1.1.针对客户需要商品种类调整及时，能够满足顾客需求。针对客户需要商品种类24、调整及时，能够满足顾客需求。2.2.购物等各个业态服务完善。购物等各个业态服务完善。3.3.树立鲜明的商业文化特色。树立鲜明的商业文化特色。华润万象城推广工作定位华润万象城推广工作定位由于各商铺独立经营之间融合的难度很大，促销无法像百货由于各商铺独立经营之间融合的难度很大，促销无法像百货商家一样整合难度大。因为百货店直接就接触到商品，购物商家一样整合难度大。因为百货店直接就接触到商品，购物中心首先接触到的是租户，租户代表不同企业。短平快的促中心首先接触到的是租户，租户代表不同企业。短平快的促销无法凑效，最有效的推广是人流的拉动，必须聚集人流、销无法凑效，最有效的推广是人流的拉动，必须聚集人流、25、提高声誉。提高声誉。”所以万象城推广部工作主要定位在所以万象城推广部工作主要定位在“把人流拉把人流拉进来，把知名度和美誉度打出去。进来，把知名度和美誉度打出去。”华润万象城推广活动华润万象城推广活动活动时间活动时间20042004年年5 5月月10-610-6月月2828日日活动名称活动名称独家冠名活动独家冠名活动“华润万象城华润万象城”20042004精英世界模特大赛中国选拔赛精英世界模特大赛中国选拔赛”活动目的活动目的项目预热宣传、扩大社会影响力、联动第三次招商发布会项目预热宣传、扩大社会影响力、联动第三次招商发布会活动地点活动地点深圳电视中心深圳电视中心主要内容主要内容5 5月月101026、日：华润万象城日：华润万象城20042004精英世界模特大赛中国选拔赛新闻发布会在深精英世界模特大赛中国选拔赛新闻发布会在深圳五洲宾馆举行，标志着这项备受关注的国际顶尖赛事中国选拔赛正式启圳五洲宾馆举行，标志着这项备受关注的国际顶尖赛事中国选拔赛正式启动。作为本次大赛的主办商之一，华润（深圳）有限公司董事长兼总经理动。作为本次大赛的主办商之一，华润（深圳）有限公司董事长兼总经理吴向东先生出席了新闻发布会。全国吴向东先生出席了新闻发布会。全国100100多家媒体莅临现场。多家媒体莅临现场。Elite Model Elite Model LookLook是当今世界上知名度最高、覆盖范围最广、影响力27、最大的全球性模特是当今世界上知名度最高、覆盖范围最广、影响力最大的全球性模特赛事之一。赛事之一。6 6月月2828日：日：3838位进入决赛的选手经过激烈的角逐，决出冠、亚、季军并瓜位进入决赛的选手经过激烈的角逐，决出冠、亚、季军并瓜分了分了1111个奖项。个奖项。2323号广东选手蒋丹漪荣登冠军宝座，并获得了代表中国参号广东选手蒋丹漪荣登冠军宝座，并获得了代表中国参加加20042004精英世界模特大赛总决赛的资格。本次活动与招商发布会是联动的精英世界模特大赛总决赛的资格。本次活动与招商发布会是联动的主题活动。主题活动。活动效果活动效果各媒体的报道扩大了项目的社会影响力各媒体的报道扩大了项目的28、社会影响力华润万象城推广活动华润万象城推广活动活动时间活动时间20042004年年6 6月月2828日日活动名称活动名称文化节活动文化节活动“华润万象城白领文化节华润万象城白领文化节”活动目的活动目的让深圳广大白领认同华润万象城，不仅将万象城作为购物让深圳广大白领认同华润万象城，不仅将万象城作为购物中心，而且也作为白领社交中心。中心，而且也作为白领社交中心。活动地点活动地点项目项目主要内容主要内容白领才艺表演，白领趣味比赛，评选深圳十佳智慧型白领丽人。与深圳书城联合举办深圳白领读书论坛，围绕白领成长，举行电视辩论比赛。与深圳市环保局合作，关注深圳生态环境，举行美化深圳生态环境征文比赛。深圳特区29、报合作，开展深圳位金领资助梅州山区儿童一对一活动，与团市委一起举办联谊晚会。每位深圳金领人士资助儿童元学费，华润万象城为金领人士提供贵宾卡张。举办白领电影放映周。活动效果活动效果各媒体的报道扩大了项目的社会影响力各媒体的报道扩大了项目的社会影响力20042004年年华润万象城圣诞节推广活动华润万象城圣诞节推广活动活动时间活动时间20042004年年1212月月9 9日日-25-25日日活动类别活动名称活动内容文化活动文化活动凯迪拉克车展、“花开的声音”音乐表演、欢乐家庭活动促销活动促销活动REL宠爱新女人12月9日起，“ONLYREL”全馆满一定金额好礼赠，根据购买金额不同，你分别可以获赠时尚30、丝巾、进口时尚手链、内衣采购券等多种名贵时尚礼品。同时，馆内各品牌也会有应季折扣推出，很是划算。Ol的“梦幻圣诞”2005年1月2日前，凡在Ol店一次性购物满300元的顾客，可参加“圣诞梦幻梦”活动。顾客可在特定的圣诞树上选取圣诞梦幻星一颗，梦幻星内有三个愿望，顾客可以选择并且只能选择其中一项。三个愿望包括：经典之梦（深圳海景酒店住宿一晚）、欢乐之梦（世界之窗、民俗文化村旅游套票两套）、浪漫之梦（深圳威尼斯酒店自助晚餐餐券两张）。嘉禾影城经典巨献2005年1月15日前（元旦期间除外），凡在活动有效期内，至百事特约9家大型门店购买指定百事系列饮品、在illy极品咖啡店内购买2杯咖啡饮品（当日咖啡31、除外），均有可能获得嘉禾影城视听体验券。百事短信中奖会员次日凭手机号码和短信息到嘉禾深圳影城票房，也可免费换领体验券。“冰纷万象”出场 与陈露一起“冰纷”“冰纷万象”真冰滑冰场将在2005年1月1日开业。明年2月28日前，只要一次性报读两期课程，就可获赠陈露认可的优质冰鞋一双。ESPRIT在ESPRIT华南地区最大的旗舰店内的SalonEsprit一次性消费满一定金额，即可获赠SalonEsprit现金抵用券。抽奖活动抽奖活动神秘的圣诞“愿望树”10棵可爱的小圣诞树，命名为“愿望树”，由十家商户分别装饰，并提供价值3000元以上的奖品。12月9日至25日，在万象城内购物或用餐的顾客一天之内每消32、费一定金额即可凭当日购物小票在“圣诞抽奖服务处”获得一张愿望卡。顾客可以选择其中任意一棵愿望树并将愿望卡投入其中的抽奖箱内。每棵愿望树将产生一名幸运顾客，只要你抽中，就将获得这棵愿望树上所有的奖品。华润万象城推广活动华润万象城推广活动活动时间活动时间20042004年年1212月月1 1日一期日一期VIPVIP卡卡活动名称活动名称万象城正式推出VIP卡活动目的活动目的培养顾客忠诚度的同时也培养了员工的意识收集顾客资料利于日后活动的推广（短信广告）收集顾客资料利于日后活动的推广（短信广告）活动地点活动地点项目项目主要内容主要内容一期VIP1.8万张只推出其中的积分、兑奖功能，打折等功能将会逐步完33、善。华润万象城推广活动华润万象城推广活动活动时间活动时间20052005年年1212月月活动名称活动名称华润万象城周年庆典月“走进万象城，走进新生活”活动活动目的活动目的让深圳广大白领认同华润万象城，不仅将万象城作为购物让深圳广大白领认同华润万象城，不仅将万象城作为购物中心，而且也作为白领社交中心。中心，而且也作为白领社交中心。活动地点活动地点项目项目主要内容主要内容白领才艺表演，白领趣味比赛，评选深圳十佳智慧型白领丽人。与深圳书城联合举办深圳白领读书论坛，围绕白领成长，举行电视辩论比赛。与深圳市环保局合作，关注深圳生态环境，举行美化深圳生态环境征文比赛。深圳特区报合作，开展深圳位金领资助梅州34、山区儿童一对一活动，与团市委一起举办联谊晚会。每位深圳金领人士资助儿童元学费，华润万象城为金领人士提供贵宾卡张。举办白领电影放映周。活动效果活动效果各媒体的报道扩大了项目的社会影响力各媒体的报道扩大了项目的社会影响力万象城：年度零售营业额年份年份社会消费品零售总额社会消费品零售总额备注备注200515亿元2005年上半年华润万象城每月销售4000多万左右，下半年每月销售额就达到7000多万，2005年底是1亿多，到第三季度每月销售额是1.3亿左右，2005年销售额就达到15亿元，每平方米销售额少于1亿元，而深圳成熟百货销售额能够达到3亿元。2007156亿元销售额过亿元的商家有3个，排名前1035、位商家的营业收入占总收入的468。值得一提的是，外资（包括港澳台资）商家异军突起，实现营业收入93亿元，超过全部进驻商家营业收入的一半。华润万象城试营业期间开业情况华润万象城试营业期间开业情况时间时间楼层楼层开业商家开业商家开业率开业率20042004年年1010月月2929日日B11-3B11-3REL时尚生活百货20042004年年1212月月9 9日试营日试营业业（开幕活动）（开幕活动）B1B1、1-31-3楼楼Ole精品超市、星巴克、必胜客、肯德基、味千拉面、仙踪林、意粉屋20042004年年1212月月2929日日4 4、5 5运动服装品牌：运动服装品牌：运动100家电家居：家电家居36、：顺电餐饮：餐饮：“L16”、元绿寿司、“塔可钟”（TACOBELL）、面包新语（BreadTalk）、“老字号”奇华饼家童装品牌：Annil、Kingkow、Chickee&Duck、GummyStar20052005年年1 1月月1 1日日4 4缤纷万象溜冰场缤纷万象溜冰场NOVO、it、AlfredDunhill、ESCADA、KENZO、PALZILERI20052005年年1 1月月1515日日3 3“玛花纤体”20052005年年1 1月月2121日日3-43-4嘉禾影城建筑设计：功能与结构的完美结合由于大型购物中心在中国是新生事物，故聘请国外有此经验的设计单位担纲尤显重要。例：万37、象城例：万象城华润重金聘请综合实力国际排名第三、商业建筑设计国际排名第一的RTKL设计师事务所担纲万象城项目规划和建筑设计。华润此举付出的专业顾问费要比国内一些购物中心设计费用高出很多，但避免了购物中心今后使用、出租时的不便，实际上是为项目增值了。另外，值得一提的是，万象城零售设计顾问在建筑设计一开始就已经介入，这是目前国内许多购物中心所没有的。在建筑功能上，万象城是单独建筑，购物中心上方无常见的住宅塔楼或写字楼，这就最大限度的保证了购物空间的灵活性和舒适性。在建筑特色上，万象城除了拥有如米兰大道、阳光大道、幻彩天顶、浑圆天顶、空中花园等特色景观外，在商业空间的构成上，也有很多特色，为众多入驻38、的租户商家所赞许。如：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流；在出租空间上，呈现“两高”的特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60%），方正实用；88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便；店铺的可视性与通达性强；公共区域的空间舒适、色彩和谐；体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便。对女性消费者更是关怀备至，女性洗手间配置高出国家标准的两倍单独建筑，购物单独建筑，购物中心上方无常见中心上方无常见的住宅塔楼或写的住宅塔楼或写字楼，最大限度字楼，最大限度的保证了购物空的39、保证了购物空间的灵活性和舒间的灵活性和舒适性。同时可缩适性。同时可缩短商业的开发周短商业的开发周期，利于招商。期，利于招商。东立面图东立面图西立面图西立面图北立面、南立面图北立面、南立面图北立面图北立面图浑圆天顶浑圆天顶米兰大道米兰大道下沉广场下沉广场购物中心东南角入口购物中心东南角入口购物中心东北角入口购物中心东北角入口购物中心中庭购物中心中庭商业动线设计：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有商业动线设计：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到40、人车分流、人货分流；部交通合理，真正做到人车分流、人货分流；地下二层平面图地下二层平面图地下一层平面图地下一层平面图接驳地铁站接驳地铁站一层平面图一层平面图一层地下、地上车库出入口一层地下、地上车库出入口的士上落站的士上落站宝安南路宝安南路深深南南中中路路书书城城路路嘉嘉宾宾路路万象街万象街主出入口主出入口主出入口主出入口二层平面图二层平面图二层停车场二层停车场三层平面图三层平面图三层停车场三层停车场四层平面图四层平面图五层平面图五层平面图8888部部电电扶扶梯梯与与直直梯梯纵纵横横交交错错，购购物物非非常常方方便便；店店铺铺的的可可视视性性与与通通达达性性强强；公公共共区区域域的的空空间间舒41、舒适适、色色彩彩和谐；和谐；在在出出租租空空间间上上，呈呈现现“两两高高”的的特特色色：层层高高高高（5.65.6米米至至6.86.8米米不不等等）、实实用用率率高（达高（达60%60%），方正实用；），方正实用；团队：专业经验和国际视野对于一个新兴的行业来说，人才无疑是最可宝贵的资源。万象城项目启动以来，华润（深圳）有限公司广拓门路，广纳贤才，一个具有专业经验和国际视野的购物中心团队正在形成。从学历来看，团队成员95达到本科学历，超过40的成员取得了硕士学位；从从业经验来看，有策划、管理过香港太古广场、又一城的领军人物，也有在零售、娱乐等行业拥有二十多年管理经验的专家；从国际化程度来看，部分42、成员来自美国、英国、加拿大、香港等发达国家和地区，对购物中心行业非常熟悉，同时公司也鼓励并提供机会给员工出国考察和学习，他们所带回来的国际视野是万象城成功不可或缺的元素。毫无疑问，这个具有专业经验和国际视野的团队，是万象城成就国际级购物中心的最佳保证。专业化打造一流购物中心其实，所谓专业化，就是通过组织合适的团队并配置合适的资源，在合适的时机去做合适的工作。一个购物中心的前期准备、工程建设、招商推广和后期营运每一个环节都做到如此，它离成功就不远了。例：万象城例：万象城华润（深圳）有限公司在购物中心开发方面的专业性表现突出，因而成效显著，这表现为：工程方面，在确保工程质量和控制成本的前提下，万象43、城地下室结构于2003年10月15日提前封顶，2004年2月26日混凝土结构封顶成功。目前，万象城正在进行幕墙安装和室内装修，有望提前完成工程建设；招商方面，继2003年12月15日确定四家主力店进驻万象城后，2004年4月26日基本完成次主力店的招商。此外，已有100多个国内外知名品牌进驻，到目前为止，万象城整体出租率超过80，并稳步朝开业时达到90%的目标迈进。营运准备方面，物业公司在开业前已经进驻，发展商的各部门正在全力以赴，为万象城的营运做好了准备。社会形象方面，虽然万象城尚未开业，但已经树立了一个良好的样板，获得同行的认可和赞许，知名度和美誉度相当高，以至许多地方政府纷纷向他们抛出了绣球。从项目抗风险能力来看，专业化让万象城抵御风险的能力大大增强，在当前宏观调控的形势下，万象城项目未受任何负面影响，各项计划得以顺利推进。2004年秋冬季节，万象城将在万众期待、全城瞩目中隆重开业，期待已久的万象繁华将呈现在深圳市民和游客面前。