1、 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 即即风鸣商业城前期市场定位简报风鸣商业城前期市场定位简报(以市场数据为主要指导思想以市场数据为主要指导思想)整合版整合版合和达富房地产2008年10月25日 第一部分第一部分 中山市近年商业整体分析简报中山市近年商业整体分析简报 第二小点第二小点 中山市零售市场状况中山市零售市场状况23 1 第三小点第三小点 中山市商业用房成交情况中山市商业用房成交情况3 3 第四小点第四小点 中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征4第一小点第一小点 中山市总体商业规划布局中山市总体商业规划布局中中山山近近年年商商业业分分析析目目目目 录录录录中山2、市总体商业规划布局中山市总体商业规划布局 中山城市总体规划20042020在商业规划部分明确指出：“中心城区商业中心布局采取“一主一副”结构，主中心为主城区综合商业中心，副中心为东部新区商业中心，同时规划建设2个组团级商业中心，西北组团中心设在小榄古镇、南部组团中心设在三乡，应以大型商业设施为主要发展模式，具有商贸集聚效应，突出中心服务功能。”规划的特点在于在各组团原有的发展基础上建立中心商业区并加大中心区的发展，以幅射周边区域带动组团商业总体素质提高，总的来看，商业结构的脉络更为清晰，以点带面的思路明显。中山市零售市场状况中山市零售市场状况2000年至今中山消费品市场销售增长稳定，每年均有13、0%20%之间的增幅，2007年，社会消费品零售总额396亿元，比去年同期增长19.7%，增速仍然较快。中山市零售市场状况中山市零售市场状况在批发零售与餐饮方面，批发和零售业实现零售额343亿元，增长19.5%；住宿和餐饮业零售额52亿元，增长20.9%；其他行业零售额0.77亿元，增长1.5倍，近年来总体发展趋势持续向好，批发零售业自01年起，每年均以20%左右的幅度增长，餐饮业也是商业市场的重要组成部分，据统计数据显示餐饮业零售额每年也有10%以上的增幅。中山市商业用房成交情况中山市商业用房成交情况 营业性用房成交量一定程度上反映商业市场未来容量的增幅，同时反映投资者对商业市场未来的信心状4、况。从统计数据看出，0506两年商业性用房的无论在面积还是成交金额方面均有3成或以上的增幅，2006年商业性用房的成交面积、成交金额分别为104.5万平方米和42.93亿元，与03年相比分别上升了1.35倍和1.13倍。到2007年下半年，商业性用房在国家宏观政策影响下成交有所放缓，成交面积、成交金额分别为101万平方米和49亿元，同比分别下降3.9%及上升13.9%，近年来商业性用房供应量及售价持续上升源于发展商对商业市场的预期继续看好。中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征文化与商业共同闪耀，旧商业圈焕发新活力文化与商业共同闪耀，旧商业圈焕发新活力 细数中山老牌商圈，石岐区当属其一。5、孙文西旅游文化步行街成功的经营模式很好地证明了这点。与广州上下九步行街一样，中山孙文西步行街打着的正是百年老街的旗号。凭借深厚的文化底蕴以及旧商圈打造百年老街的字号，新崛起的逢源商业街为商业老街带来了新的发展元素，文化与商业共同繁荣是中山商业的一大亮点。说起旧商业圈，除了孙文西一带之外，人口众多的湖滨片区也是中山商业发展的“始祖之地”。过去传统消费模式使整个区域发展青黄不接，时尚、潮流的气息与湖滨圈可谓隔绝。德信APM商城带来全新的24小时消费概念，加上改建的希尔顿商业中心与旧式的湖滨商业楼，老牌商业圈将焕发全新的动力。邻近商圈趋于融合，零散商业得到有效整合邻近商圈趋于融合，零散商业得到有效整6、合 过去，中山商业圈存在着规划不完善，商业氛围不浓，商业网点东南西北、分布较散，档次不高等一系列问题。从市场现在的发展趋势上看来，商圈分布问题有望得到解决，邻近的商业地带趋于融合。随着逢源商业圈的崛起，使石岐旧区商业地带进一步整合，置地广场的推出使益华商圈进一步完善总的看来，邻近商业地带的整合将使商圈更添生气，竞争力得到进一步加强。商业零售市场 中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征商业新亮点：外来家电巨头纷纷淘金中山商业新亮点：外来家电巨头纷纷淘金中山 近年来国内不少家电零售企业把经营渠道延伸至二三线城市，在中山，外来家电零售巨头的切入是相对较快的，2006年国美在中山新增2家分店，目7、前分店数目已达4家，经营面积达2万多平方米，并进一步进巩固了强势地位（2006年7月收购中山永乐）。另一电器零售品牌苏宁06年5月石岐店正式开业，加上小榄分店目前分店数目也达到2家，两大家电零售阵营中山的崛起表明了外来零售商对中山的零售市场预期还是相当不错的。其实，中山的家电零售市场还处于成长期，未来数年里还具备相当的发展潜力。本地连锁超市实力不俗，企业规模持续扩张本地连锁超市实力不俗，企业规模持续扩张 2000年以后，好又多、吉之岛等一批外来零售业巨头逐一落户中山，对本地零售企业带来了巨大的冲击，以壹加壹为代表的本地零售企业不甘示弱发起了顽强的抵抗，各本地零售企业经营规模也不断扩张，以壹加壹8、为例，2006年再增加4间连锁商场，使其连锁商场数增加至35间，营业面积超过25万平方米。其实除了壹加壹之外，中山连锁超市还有置禾等一批企业也实力不俗。中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征大型综合商场产生巨大大型综合商场产生巨大“漏斗效应漏斗效应”作为商业发展的“领头羊”，综合商场的崛起，除了对原有商业格局造成冲击外，更重要的是带来了新的经营理念和特色，综合商场凭其地段优势与较大规模制造出明显的“漏斗效应”，在带来汹涌人流的同时，也带来巨的商业空间，拉动商业中心内外的商铺及住宅的租金一路飚升。以大信新都汇为例，自04年落户石岐以来不断招商引资，目前已经有包括名店优越美莎百货，大型超级市9、场大福源，国内家电零售龙头国美，国际快餐巨头肯德基、麦当劳，香港零售大鳄屈臣氏以及走高档次路线的宜康家居广场进驻，快速带起了大信新都汇的人气指数，一跃成为目前中山最炙手可热的大型综合商场。商场的发展带动了周边住宅及商业市场不断升级，汇集了大批的人流。中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征写字楼市场写字楼市场中山作为一个中小规模的地级城市，商业氛围当然比不上广州、深圳等国际化大城市，写字楼市场也是如此，其实，中山并不缺乏写字楼，中银大厦、益华商业中心、中山日报大厦、中恳大厦、数码广场、假日广场、兴中大厦、大信新都汇乃至最新推出的聚景园、永安花园等均有一定数量的写字楼物业。但是物业分布较散，10、没有形成一个较为集中的商务区，故气候难成。定位不明确、设计功能不明确、配套设施相对较少、档次不高是不少中山写字楼共有的缺点。然而面对缺点的同时，需求却在日益扩大。总的来说：发展商投资前景尚算乐观。2007年，大东裕商业中心、顺景现代办公大楼等一批写字楼的崛起将带动总体素质的提升。中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征东区：第三产业成龙头，写字楼经济渐成热点东区：第三产业成龙头，写字楼经济渐成热点据统计，目前全区第三产业企业和商户已达6000多家，第三产业年收入可达98.65亿元，在面对邮电通讯、保险、房地产等公司的需求，京华商圈写字楼、起湾道写字楼、假日广场、紫马岭南博览中心将带动东区写11、字楼经济将渐成热点。南区：永安新城建造中山首席商务社区地处城南板块的地产新贵永安新城，整个项目规划将由五星级酒店、花园住宅、现代化商业中心、甲级写字楼、中央广场几部分组成，是功能完善的综合商业社区，商务写字楼将在南区迈出了坚实一步。中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征西区：整合涣散的写字楼市场尚待时机西区：整合涣散的写字楼市场尚待时机虽说西区酒店业、物流业等第三产业发展成熟，但西区写字楼市场的受宠程度却不高，以西区数码广场、亚洲广场为代表的西区写字楼市场，加上新兴的柏景苑、空置的新城广场以及零零星星的小型项目，西区写字楼的总体供应量较足，但分布也较散，要整合涣散的市场状况还需一定的时间12、。石岐区：区域供应量较足，新式写字楼备受关注石岐区：区域供应量较足，新式写字楼备受关注原中区部分，中垦大厦、永胜数码广场、湖滨商业中心是代表项目、原北区部分，大信新都汇加上零星的项目，整个石岐区的供应量较足、除了中垦大厦较受青睐之外，以大信新都汇为代表的新式写字楼也倍受关注。中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征 按按中中山山商商业业供供给给的的类类型型，我我们们选选取取购购物物商商场场、商商业业街街、专专业业市市场场等等三三种种类类型型进进行行描描述述分分析析，予予以简单说明中山三大商业类型的发展状况。以简单说明中山三大商业类型的发展状况。商业供应类型分析商业供应类型分析 大型综合商场13、大型综合商场目前，中山的大型综合商场数目不少，尤以大信新都汇、吉之岛、益华百货、假日广场、万佳百货最受关注。大信新都汇大信新都汇中山市最具规模的商业地产之一，中山唯一的SHOPPING MALL形态商业，涵盖了超市、百货、专业市场、大型专卖店、大型高档餐馆等多种形态。项目在中山市场上引起了巨大反响，汇集了大量的人流，以此为中心更形成了一个具有强大影响力的商业圈，由于大信的存在，周边的商铺、住宅均有明显的升值，是目前中山商业最强势的引擎之一。代表品牌：大福源、优越美莎、国美、肯德基、麦当劳、彩蝶轩等中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征 商业供应类型分析商业供应类型分析 假日广场假日广场假14、日广场位于孙文东路和兴中道交界的繁华处，占地共33亩、总建筑面积53000平方米，是中山最新的大型商业广场之一，融合了商业、写字楼、街铺、专业市场等多种商业类型。项目至05年初开业至今经营状况一直不错，新式写字楼也较受企业青睐。目前的假日广场已成为集休闲文化、配套饮食、购物消遗、商务办公于一体的大型商业项目。代表品牌：百佳超市、肯德基、麦当劳、彩蝶轩、明廊眼镜、颐东大酒楼等世纪广场世纪广场(旧益华百货旧益华百货)位于东区中山三路的益华百货于90年代中期兴建并投入使用，现经扩展为世纪广场世纪广场是现时中山炙手可热的大型零售业旗舰。项目周边高档住宅林立，如雍景园、恒信花园、豪逸华庭、俊轩庭、世纪豪15、庭等，主要居住着具有一定生活品味和消费能力的人群，作为益华百货本身走的也属中高端路线，目前经营的包括餐饮、娱乐、电器、服饰、百货等商业形态。中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征特色商业街特色商业街 近年来，各式各样的特色商业街于中山全面开花，孙文西路步行街、逢源商业街、民权路电信街、民族路女人街、置地广场商业街等早已享誉中山。孙文西路文化商业步行街孙文西路文化商业步行街 孙西步行街地处岐江河岸，交通便捷、人流众多，古来也是中山传统的商业旺地。百年历史的孙文西路步行街是中山市一张经典的城市“名片”，是中山市著名的旅游景点之一，该处以南洋骑楼建筑为主，建筑风格突出、极富本地特色使不少游客慕16、名而来，在消费档次方面，以大众化消费为主，主要对象为外来人员消费，总体属于中低端消费市场。逢源商业街逢源商业街 中山最大规模的新兴商业街之一，属旧城改造项目。依靠着传统的孙西步行街而建，是中山目前较具文化特色的商业街之一。项目的地理位置非常优越，配合以出色的整体规划以及外立面规划，整个项目营造出了一个良好的购物环境，从前期的销售价格上来看，目前升值是非常明显的。孙文中路商业街（市一中附近）孙文中路商业街（市一中附近）孙文中路是中山传统的人文商业街孙文路的重要组成部分之一，建筑都具有相当历史，人流量较为可观，主要是由学生为主，这条街以中山一中为中心，形成了目前中山较为集中的文体及青少年用品一条街17、。其中服饰店、精品店林立，虽然其商业形态也包含其他一些五金电器服饰等，但是就青少年文体用品来说，属于规模最大、集中程度较高的商业区域。中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征泰安路商业街泰安路商业街 泰安路并没有人为的主题包装，但是通过长期的自发经营，逐步形成了以女性消费品，特别是时装等商业形态为主的兴旺街道，而且其二楼的出租率也是较高的，名媛会、SPA、网吧等大型休闲集会场所为二楼商铺提供了良好的商业形态，而且就商铺设计来说，此街道的铺位一般进深比较浅，基本都在9米左右，有效地减轻了经营的房租压力，也是此街道在默默无闻中持续繁荣的重要原因之一。民权路电信街民权路电信街 民权路电信街是中山18、为数不多的主题商业街之一，政府规划成了以手机销售为主专业商街，以前的各业种混合经营经过数年的调整，目前已形成了规模较大的电信商业街，因民权路属于中山传统商业街，目前商铺主要是以租凭为主，较少转手买卖。置地商业街置地商业街 置地广场是在雍景园项目营造下成长的，项目占地7000平方米，面临全民健身广场以及中山体育馆，地段极佳，发展商雅居乐致力将置地广场打造成以休闲娱乐为主的“主题商铺”。中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征特色专业市场特色专业市场商业市场的发展以及政府大力扶持之下，近年来中山也催生了不少颇有特色的专业市场，其中，有以服装批发为主的小商品市场、水牛城；有以数码产品销售为主的西19、苑电脑城、永胜数码广场；有以装饰材料销售为主的富逸装饰广场、五星美居中心；更有今年新进登场的颐高数码广场和中南服饰广场等，中山特色专业市场的发展步伐也在加快。富逸装饰广场富逸装饰广场占地面积7万平方米的富逸装饰广场是2005年度中山市政府重点扶持的第三产业项目、项目地址位于莲员西路、长堤路、青溪路及员峰桥的黄金交汇点，富逸装饰广场有着其独特的优势，邻近“中垦”、“大信”两大商业圈，交通便捷、生活配套十分成熟、堪称“中山1号装饰航母”的富逸装饰广场势必成为中山一大商业要地。颐高数码广场颐高数码广场颐高数码广场在原有西苑电脑城的基础上，精心打造出来的全新电脑专业市场。项目建面近9万平方米，由颐高集20、团与顺恒地产联合经营管理。项目由于地点优异、交通便捷、各类生活配套较为完善，同时与竞争对手西苑更存在风险低、回报高的优势，故将逐渐吸纳由西苑转移出来的客户。中南服饰广场中南服饰广场从前期推广到热销到封盘，中南服饰广场在西区铸造了06年中山商业地产的“神话”，项目位于西区岐江公路旁，紧邻105国道以及中山汽车总站，交通便捷，人流众多，是中山传统的商圈。目标客户定位以及项目周边交通配套、商业氛围浓厚是项目热销的主要原因。中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征 潜在商业区展望潜在商业区展望 经济的飞速发展使居民消费能力得到显著增强，据统计局数据显示，06年111月，中山居民的人均可支配收入达到21、了17436元，同比增长近10个百分点，全市实现社会消费品零售总额达到302.84亿元，同比更增长19.8%。零售业、餐饮业发展势头仍旧迅猛。面对商业市场良好的发展前景，发展商纷纷注资商业。从中山国土局招拍挂土地成交信息可知，06年中山市成交的商业地块共0.4万平方米，同比上升近2倍。商业地块成交量的升幅，预计在未来12年间商业地产将得到进一步的扩容，其中以紫马岭南片区、西以紫马岭南片区、西区富华道周边等区域最为抢眼区富华道周边等区域最为抢眼中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征 区域最为抢眼？区域最为抢眼？紫马岭南：会展经济催生中山商业新地标紫马岭南：会展经济催生中山商业新地标中山市住22、房建设规划（20062010）明确指出以博爱路为中轴线建设高档商品房集中区域，同时并重点打造以会展经济为主导的中山新地标区域紫马岭南片区，中山市博览中心规划配有酒店、商场、写字楼等商业设施，加上陆续进入的相关行政部门，紫马岭南片区将崛起成为一个以展览、商贸、办公、休闲于一体的全新商务区域。西区富华道：商业地产渐露锋芒西区富华道：商业地产渐露锋芒2005年，西区因成为小户市场之战的主战场而备受瞩目，2006年的西区更值得关注的是渐露锋芒的商业地产。强大的人流聚焦效应、四通八达的交通设施、完善的生活配套使西区产生了包括水牛城、小商品市场、西苑电脑城、兰桂坊酒吧街等(现已清拆）一批商业旺地。200723、年，我们更需关注的是强势而立的名仕时尚坊、中南服饰广场、颐高数码广场以及目前在建的名轩广场、中悦荣泰商业楼等商业项目，西区富华道两旁将引发商业地产新热潮 第二部分第二部分 项项 目目 周周 边边 市市 场场 分分 析析 简简 报报 第二小点第二小点 项目周边产品市场分析项目周边产品市场分析(重点西区重点西区)23 1 第三小点第三小点 项目周边消费市场分析项目周边消费市场分析(重点西区重点西区)3 3 第四小点第四小点 项目周边市场竞争分析项目周边市场竞争分析(重点西区重点西区)4第一小点第一小点 项目周边地产市场概况项目周边地产市场概况(重点西区重点西区)第五小点第五小点 典型项目分析典型项24、目分析(重点西区重点西区)3 5 第六小点第六小点 项目周边未来发展趋势项目周边未来发展趋势(重点西区重点西区)6项项项项目目目目周周周周边边边边市市市市场场场场分分分分析析析析商商商商业业业业部部部部分分分分 目目目目 录录录录区域地产市场发展概况区域地产市场发展概况 西区房地产市场几乎与其他区域是同步的，最早的如“中超花园”等楼盘与城区柏苑等楼盘同时代，但那时西区仍然是一片相当荒芜的土地，只是紧邻老城区的一些区域开始出现一些小型项目。近几年来，随着经济的发展，各项配套设施的逐步完善，西区的房地产业也得到了蓬勃的发展，但是它的居住价值一直不被中山人看好，而且政府也一直在炒作支持东区，所以相比25、城区其它区域来看，西区的房地产业还是处于滞后的状态。在90年代中后期全国房地产开发热潮时，西区也相继开发一些高层项目，受当时主客观因素影响，高层较难被市场认同，柏景台等几个项目或停或改，时至今日仍未完全实现销售。从03年开始，区域的房地产市场得到了飞速的发展，特别是公寓市场和商铺物业更是成了区域房地产市场的两大特色。到目前为止，区域的公寓项目就有名仕天地、香域中央广场、明景坊、名仕经典世家等项目，而且都具有建设快、销售快的特点。其中名仕天地更是创造了中山房地产销售的奇迹。3 1第一小点第一小点 西区地产市场概况西区地产市场概况 商业物业方面也主要是由公寓产品所带来的，像名仕天地、香域中央广场、26、明景坊等公寓物业的底铺都卖到了很高的价钱，而且销售良好，特别是名仕天地的商铺，更是打出了47000元/平米的天价，可以说是中山商铺物业的标杆。不管是公寓产品还是商业产品，其都属于投资型的物业，从它们的火爆的销售中可以看出，西区的投资型物业是最受消费者青睐的。这是由区域浓厚的商业氛围，完善的生活配套及众多的外来人口所决定的。当然，除了投资型物业之外，随着区域基础设施的兴建及人居环境的改善，西区的纯住宅项目在近几年也得到了长足的发展。像蓝波湾、翠景湾等项目就是最好的例子。西区房地产的异军突起重新划分了中山房地产市场的格局，特别是公寓及相关配套产品的出现更是改变了中山人以往的投资观念。相信随着城市的27、发展及产业规模的扩大，西区的房地产市场会更加繁荣，产品也会更加多样化，市场也将进一步细分。区域商业及生活配套状况分析区域商业及生活配套状况分析商业配套商业配套西区作为中山市重要的商贸集散地，被市政府确立为西郊商业区，区内设置饮食服务区、小商品批发区、客货运输区、果副食品批发区四大功能区，商贸流通、旅游酒店、饮食服务、文化娱乐、金融证券等服务行业高度集中，人流、物流、信息流量大，以繁华商都著称，商机无限。西区商贸繁荣，拥有全市最大的酒店群和美食城、拥有全市最多的专业特色批发市场，沙朗汽车销售一条街、水牛城商业广场、“中山兰桂坊”酒吧街(现已清拆)等蓬勃发展，形成了以小商品及果副食品批发、饮食服务28、汽车销售、客货运输为主的区域特色经济产业群，成为中山市第三产业发展最具活力的地方之一。教育配套教育配套 全区拥有中学2所，小学7所（含民办），幼儿园11间（含私幼）。全区有社区文化活动场所7.4万平方米，组建了醉龙队、醒狮队、富洲歌舞团、西区曲艺团、西区曲艺社、教师文艺队、企业业余文艺队、西区合唱团等专业与业余队伍。交通状况交通状况西区是中山市重要的交通枢纽地带，105国道、博爱路、歧江公路、中山一路、富华道纵贯西区，市汽车总站、市公共汽车公司、电信及邮政大厦坐落辖区，各路公共汽车汇集于此。交通、信息发达，是外地进入中山市区的要冲之一，又是中山对外辐射的一个重要区域。产品形态概况分析产品形态29、概况分析 西区板块市场的产品结构非常丰富，而且各种产品专业市场都非常发达，这是中山城区市场无论哪一个板块市场都无法与之相比的。西区板块的传统住宅产品市场在前面已经做了非常充分的分析，因此这里不再赘述。只强调一点的是：西区板块传统住宅产品市场，无论是产品的档次还是规模，都不亚于其他区域，甚至要超过其他区域。西区由于其商业非常发达，因此，商业地产也非常发达，在最近的1-2年里，名仕时尚廊、香域街铺、创兴广场、中南服饰广场都曾引起市场的高度关注，同时还一次又一次刷新了中山商业物业销售、租赁价格的最高记录，如龙瑞小商品批发市场一些铺位的租赁价格目前到达500-1000元/平方.月，这是中山城区包括步行30、商业街、大信等都难以望其项背的价格；名仕时尚廊的街铺最高售价达到47000元/平方、中南服饰广场商铺最高售价达到50000元/平方，这也是中山城区其他商业地产项目不敢想像的价格，商业物业的租售价格，足以说明西区市场板块，商业地产的发达程度。公寓产品市场发达，也是西区板块市场的一大特色，从名仕天地，到香域中央广场，再到目前正在热卖名仕.经典世家每一个公寓项目的推出都曾引起市场震动，西区的公寓产品无论规模，还是档次，都已经成为中山地产市场的标竿。第二小点第二小点 西区商业产品市场分析西区商业产品市场分析2 公寓物业市场产品形态及价格分析公寓物业市场产品形态及价格分析 中山的小户、公寓产品从中山的小31、户、公寓产品从2004年到现在可以划分两个阶段：年到现在可以划分两个阶段：第一第一阶段：段：2002-2004市市场特征：特征：在中山产品比较单一，消费群体以投资型为主，总价格是产的核心竞争点。产品特征：品特征：对地段有很强的依赖性；内部无配套可言，完全依赖外部配套；无环境可言，一梯多户；空间布 局一般存在缺陷；一般不讲究采光、通风等。代表楼代表楼盘：康星顿、名仕天地、香域中央、骏华庭第二阶段：第二阶段：2004-2006市场特征：市场特征：以过渡型消费群体为主，包括部分低层次的消费群体，同样以总价格为主要卖点。产品特征：产品特征：外部环境有一定的改观，但一般规划与地块边角位；社区群落阶层的差32、异很难得到尊重；产品上第一代存在的问题第二代同样存在。代表楼盘：代表楼盘：中仪花园公寓楼、豪逸华庭3期D栋、健康花城公寓楼、健康花城公寓楼、水云轩随着市场的发展，目前市场上产品形态也发生很大的变化，主要表现在产品户型功能方面的改良与创新，而其他方面，仍然与初期的产品（名仕天地、康星顿等）没有太大的差别，主要原因正如前面所阐述的：开发公寓产品的地块一般规模不大，环境、配套等功能的实现需要完全依赖外部资源，因此目前中山公寓项目产品的功能创新实际上也只是户型功能布局的创新。2006年底西区推出的名仕.经典世家在户型功能的创新上又有了新的突破，其特点在于他对人居功能的需求考虑得更充分，提出了“明厨明卫33、”的功能概念，由于其功能较为全面，与传统住宅产品基本相同，因此不仅受到过渡型置业消费群的欢迎，同样由于这种产品在二手物业租赁市场的市场反映不错，同时也得到了部分投资客户的认可，公寓产品的市场优势主要以产品的总价格低取胜市场，公寓产品的价格从2003年到2006年呈一种较快的上升趋势，2003年底，中山第一个公寓物业项目“康星顿”面市，产品均价为3800元/，到2006年底名仕.经典世家推出，产品均价为4500元/左右，后期拉到6000元/，产品价格上升了57，而在一些小区项目中的公寓产品，价格已经远远超过了4500元/，有的甚至达到5000元/以上。前面已经分析到，在西区板块传统住宅产品均价在34、2007年连4500元/都不到，而公寓产品很轻松就突破了5000元/，这就是公寓物业产品对很多发展商的魔力所在。商业物业产品市场分析商业物业产品市场分析 商业物业市场发展概况商业物业市场发展概况 西区市场板块的商业按照区域划分可以分成图示的三大块：即富华商圈，包括原来西区沿富华道以及富华道两边的街区商业，沙溪商圈，包括沙溪镇中心区域的整个商业区，但对西区地产能够产生重要影响的是沿沙溪南路由龙瑞小商品批发市场、水牛城、中南服饰广场等龙头商业组成整个商业区；沙朗商圈主要是指原沙朗镇中心区域的商业区。三大商圈中，富华商圈的综合程度最高，他如一块巨大磁铁石，吸引沙溪、沙朗向城区融合，特别是沙溪商圈，与35、西区的融合，目前已经趋势非常明显，甚至已经初具雏形。这样的发展趋势，将为整个板块的商业地产带来很多机会，首先，商业规模的扩大，意味着商业物业的需求扩大，以其商业物业价值的提升；其次，不同形态的商业融合，将衍生出一些新的业态，整个区域商业业态的构成将更加合理，商业物业的投资者将会更加有信心；再次，商业的融合将快速促使人群的聚居，城市化进程将会大大加快，这给住宅物业市场将带来更多市场机会与空间。西西区区商商圈圈分分布布图图 商业物业产品形态及价格分析商业物业产品形态及价格分析 西区板块市场的商业形态主要分三大类：西区板块市场的商业形态主要分三大类：专业市场像西郊小商品批发市场、龙瑞小商品批发市场、36、中南服饰广场、沙朗的汽车专卖市场等 街铺商业像富华道商业街、长洲路商业街、岐沙路商业街、沙溪南路商业街、沙朗港隆南路商业街等 社区商业如翠景市场、香域中央街铺、蓝波湾社区商业等 三大类型的商业，专业市场与街铺发展相当良好，而社区商业因不同的楼盘各有千秋，其中最为成功的是翠景市场。无论是专业市场还是街铺商业或社区商业，商业物业多数以商铺为主，大型的商城在这个区域比较少见。商业物业的租赁价格从1000-40元/平方.月不等，最高的是龙瑞小商品批发市场，月租达到600-1000元/平方，属于中山商业物业最高租赁价格之一，最低的属于一些街区铺位，40元/平方左右，街铺商业物业租价最高的是富洲酒店街铺，37、达到200元/平方左右，属于中山城区仅次于孙文步行街的最高街铺租赁价格之一。商业物业的出售价格从5000-50000元/平方之间，最高的是2006年推出市场的中南服饰广场，临路铺位售价达到50000元/平方，属于中山商业物业的最高售价之一；而香域中央以及名仕天地的社区街铺最高售到47000元/平方，属于中山社区商业的最高价格之一。西区板块市场商业物业综合分析西区板块市场商业物业综合分析 尽管西区板块市场的商业地产发展势头良好，但并不是所有的商业物业度运作得很成功，在西区板块，运作成功商业物业主要集中在富华道一带，沙溪重要集中在沙溪南路一带，沙朗主要集中在港隆南路一带，因此，在本区域，商业受区域38、性限制得影响非常大，商业物业也因这种影响而价值表现差异非常大。在本区域有不少操作失败得商业项目，如富弘商场，操作失败得原因出区域限制得影响之外，主要还是由于前期定位策划得失误。本区域商业之所以受区域影响非常大，与整个区域商业形成初期，人为得引导不够，基本属于自发形成，因此造成商业得布局形式合理性不够，业态分布与组织比较混乱。本区域之所以至今没有形成大型的商城，主要与本区域人口的聚居度以及人口消费力、消费习惯有关，本区域外来人口为主，消费能力不强，而本地居民多数属于周边区域的原村镇居民，就近消费意识很强，而且消费同样有限，因此，街区性商业很大程度上代替了集约式的商业，这也是本区域街区式商业非常发39、达的主要原因之一，由于街区商业的发达，分散消费人群，大型的商城式的商业失去了生存的资本。但随着区域地产市场的发展，人口聚居度越来越高，区域整体消费能力必然会大幅度提高，集约式大型商业会渐渐具备赖以生存的基础，同时区域城市化的提高，也要求日常消费场所更加集中，这必然将导致整个区域的商业格局发生调整，从而也将给本区域的商业地产带来巨大的机遇。对公寓产品市场而言，市场机会主要表现在以下几个方面：对公寓产品市场而言，市场机会主要表现在以下几个方面：（1）本区域公寓产品市场发达，中山主要公寓项目集中在本区域，规模效应营造出了良好的市场氛围；（2）区域的产业性质，人居结构等特殊性，是本区域公寓产品市场所具40、有的其他区域无法具有的资源优势；（3）在中山市场，公寓产品处于初期阶段，产品无论在户型上，还是在功能上存在很大的创新空间，产品价 值的挖掘存在很大的空间；（4）无论是投资型客户还是自住型客户，对于本区域的价值认同度都很高，本区域公寓产品市场仍然具有很 强的扩张力；（5）公寓产品的价格节节攀升，预示本区域的公寓产品市场仍有潜力可挖，潜在需求仍然比较旺兴；（6）一些偏离富华商圈繁华中心的项目运作成功，印证了以上的观点，同时也预示西区公寓产品市场向外扩 张的趋势。产品市场机会研判产品市场机会研判对商业物业市场而言，市场机会主要表现在以下几个方面：对商业物业市场而言，市场机会主要表现在以下几个方面：（41、1）本区域商业发达，商业物业租售两旺，成就了本区域商业地产市场良好的市场基础；（2）城区于镇区的融合势在必行，不同形态的商业融合，将会衍生更多的相关业态，对商业物业的需 求也将进一步扩大；（3）本区域商业物业租售价格在整个中山城区具有标杆性的地位，表明本区域商业物业价值已经得到 市场的认可；（4）商业格局不合理的现状，为未来商业项目的建设提供更加广阔的市场空间于机会；（5）住宅产品市场的快速发展，使区域人口聚居度越来越高，区域城市化越来越成熟，集约型商业赖 以生存的条件会越来越成熟；西区板块市场的商业物业产品租售价格在整个中山市场标竿地位非常明显，由此可以看出：整个绝大多数商业经营比较良性，从42、而市场也给予了投资客户或经营客户足够的信心，因此本区域商业物业的市场需求也比较强劲。西区板块商业繁华的局面事实上是商业物业开发、商业物业投资、商业物业经营三方面共同烘托起来的效果，在这三方没有形成“市场共谋”前，三方之间都存在相互的抗拒，这也是其他区域市场的商业很难形成规模的主要原因之一，但通过利益履带的联系，这三方一旦形成“市场共谋”的市场联盟，这个区域的商业肯定会越来越红火，能够打破这种市场联盟的东西，只有三方联盟体之间的利益分配完全失衡，西区板块目前的这种利益平衡应该属于一种相当公平的状态，这一点单从商业物业的投资市场良好的现状就可以说明。在商业物业投资市场方面，良好、健康的商业环境，不43、仅带动、培育了一个非常盘大的本地商业物业投资客户群体，同时还吸引了其他区域甚至其他镇区的投资客户群，如此庞大的投资客户群对西区市场板块商业物业的价值认同，不仅仅烘托了西区市场板块商业物业投资市场的激情场面，同时也带动了整个区域商业物业价值的提升。从市场的长远发展来看，只要商业物业开发、商业物业投资、商业物业经营三方面利益分配处于一种公平状态，西区市场板块的商业物业投资市场肯定将会有更大的作为。从物业租赁看消费市场从物业租赁看消费市场 第三小点第三小点 西区消费市场分析西区消费市场分析3 3 在对西区市场板块的产品市场进行研究后，我们不难发现，在这个区域市场产品形态与结构的丰富性、均衡性，中山其44、他任何一个区域市场都无法与本区域相比，其他个别区域尽管尽管产品形态与结构有如此丰富，但绝对不会如此发展均衡，这也说明西区市场板块的需求结构是非常丰富的，同时由于产品结构的均衡性，说明每一个层面的消费都表现出强劲的市场活力。市场的需求结构与市场的产品供应结构是相对应的，因此西区市场板块的消费市场的需求结构由以下三大部分组成：目前市场需求结构分析目前市场需求结构分析1、居家置业型客户居家置业型客户2、公寓物业投资型客户、公寓物业投资型客户3、商业物业投资型客户、商业物业投资型客户 实际上在其他区域市场，都存在这三种客户群，但本区域市场的这三种客户群与其他区域市场相比在群类、结构以至规模上具有完全不45、同的特征。公寓物业需求市场分析公寓物业需求市场分析 公寓物业市场需求解构公寓物业市场需求解构 目前整个中山公寓产品市场的消费群体以投资型客户为主，占整个消费群比率的60-70，因此对于这一群消费群来说，追求公寓物业的投资价值是他们唯一的利益诉求。而决定公寓物业投资价值的因素主要是区位、地段、周边配套等，因此投资型消费群对公寓物业价值的判断也是以这些条件作为评判依据，而对于产品的户型、功能等并不会很关心。众多的投资型客户投资公寓物业的目的在于出租而取得租金回报，因此，事实上，投资客户价值诉求的实现要依赖于租赁客户对公寓物业价值的认同。价格承受力及敏感因素价格承受力及敏感因素 在中山公寓物业市场，46、无论是投资型客户还是自居型客户，他们普遍能接受的产品价格是12-20元/套，超出这个价格，产品的市场认售率会大大降低，主要原因是，目前中山公寓物业的投资客户绝大多数并不是具有实力的专业投资型客户，同时也是物业出租市场的租赁价格影响所致的。影响产品价格的市场敏感因素主要有：区位、地段、周边配套等。商业物业需求市场分析商业物业需求市场分析 在西区市场板块，商业物业的租售都非常畅旺，因此也吸引了相当一批投资苦户与经营客户，除了一少部分后来成为专业的商业物业的投资客户之外，另外一个非常大的群体属于偶然性投资客户，他们经济承受力不是特别高，但投资意识却非常强，西区商业物业投资市场的红火，他们功不可没，迎47、应这一个消费群体的需求，市场上商业物业的产品形态也随之而变。在商业物业开发上，通常会把相当一部分物业规划成面积很小的商铺，以求保证较高的单价，降低总价，符合他们的经济承受力，从而快速实现商业物业的销售，由此可见，这一个消费群体在市场上的影响力与作用不可小看。目前市场上商业物业的价格主要有地段、周边的商业氛围、业态、交通等决定。公寓物业市场竞争分析公寓物业市场竞争分析 公寓产品由于其地块对地段、环境、配套等方面有更高的要求，因此在本区域市场同期开发的项目并不多见，从名仕天地到香域中央广场；再到名景坊、骏华庭；直到目前正热销的名仕.经典世家，在销售的档期上几乎都是错开的，因此同区域项目的直接竞争目48、前表现并不明显。但由于公寓产品所面对的消费群以投资型客户为主，因此客户的分布范围将不仅仅是本区域，可能分布在城区其他区域，甚至城区以外的镇区，因此实际上，本区域公寓产品所面临的市场竞争是全市范围内的竞争，城区任何区域的公寓项目都有可能成为本区公寓项目的竞争对手。对于同区竞争的项目，地段的微观因素将会成为影响公寓产品竞争力的主要因素，除了这一点，产品、功能方面的创新，将会成为提升产品市场竞争力的最为关键的市场策略。第四小点第四小点 西区市场竞争状况分析西区市场竞争状况分析4商业物业市场竞争分析商业物业市场竞争分析 西区的商业地产市场非常发达，各种商业物业产品开发从来没有间断过，因此尽管西区市场板49、块商业物业租售两旺，但面临的竞争也是非常激烈的。商业物业市场的竞争力主要由物业所在的地段所决定，地段决定商业物业的市场价值，因此在市场竞争中，“百试皆灵“的低价竞争策略，可能毫无用处。沙溪的商业物业寥寥无几，而且都各自经营不同的产品，差别较大，所以也没什么激烈的竞争。近年来，随着中南服饰广场的兴建以及龙瑞小商品城的整体南迁，我们会发现，沙溪的商业物业都在努力改变自己“一流效益，三流形象”的形象。早前，沙溪商业物业的竞争主要集中在地段、区位、交通等基本因素的竞争，属于较初级的阶段。从现在的发展趋势来看，会慢慢转向整体形象及品牌影响力的竞争上去。前一节所说沙溪的商业即将进入春天的季节，并不是说，沙50、溪的商业地产市场没有竞争，因为任何市场机会的出现，都会吸引众多企业的争夺，因此，这里的“春天”事实上只是那些反映敏捷，早有准备的开发商的“春天”。市场竞争机会评判市场竞争机会评判 尽管整体市场竞争会越来越激烈，但对于一些专业地产市场，可能正好准备踏入春天的季节，比如商业地产、公寓、中高档产品市场等等，西区板块本来就商业非常发达，积累坚实的商业基础，但是西区板块的商业形态、格局不合理，主体商业发达，而相关配套商业发展不足，尽管这与西区板块的人口规模、人口结构、消费习惯等相关，但正是因为配套商业的落后，又导致了主体商业的发展难以形成质的跨越。城市化的发展，区域的融合趋势，意味着商业配套设施需要完善51、，这就给商业地产的发展提供了契机。公寓市场也一样，本地产业经济的发展，能提升居民的消费能力、能带动居民的消费意识；能改变居民的消费观念，公寓产品在西区已经良好的市场环境与基础，西区板块的城市化进一步发展实际上是与沙溪、沙朗的融合，也意味着未来市场的融合，这将为本市场板块公寓市场的区域扩张建立良好的市场环境，同时也会激发更大的一个消费群体。以上分析可以看出，尽管西区板块未来的市场竞争会越来越激烈，但在某些产品领域，或产品市场，会出现“这边风景独好”的市场局面，对于有远见的开发商来说，现在就要开始准备，因为能够开发商业或公寓的地块对地段、环境、交通等等方面有特殊的要求，因此，从现在开始，就要研究市52、场的发展、区域的发展，以便能够准确判定地块未来的市场适宜性。2）公公寓寓物物业业项项目目项目名称名仕名仕.经典世家典世家基本资料发展商众联地产用地面积21133建筑面积69932总户数870户产品结构及价格面积21404060658067135户型一房一房二房带夹层套数317套233套22892销售率基本售罄价格均价约6000元/平米（带装修）管理费营销策略以产品创新出击市场。优势卖点周边配套、产品创新等综合分析该项目与名仕天地实为同一家开发商，在名仕天地之后再度出击市场，建立纯小户社区，应该可以称为中山小户产品的一次革命。其具有多种创新户型，首次在中山推出了跃式、真正复式公寓，功能上明窗明厨53、也是中山首创。2006年底推出，引起市场再次轰动，该盘很有可能成为中山小户产品的又一个里程碑，他的意义将会影响到中山未来小户项目的发展定位与产品定位。该项目以五大创新的产品理念出击市场，并提出了“中山小户终极形态”的概念。目前正进行内部认购，将在3月底进行开盘，现在正以“中山小户缺什么？”的活动进行市场预热 第五小点第五小点 典型项目分析典型项目分析3 5项目名称香域中央广香域中央广场基本资料发展商顺恒房地产开发有限公司建筑面积约89800总户数693户产品结构及价格面积25-34M252-57M274M298户型套房一房二房三房套数639套54套销售率100%约100约60%约20%均价元/54、410037003600管理费1.5元/营销策略承接西区小公寓旺盛市场推出推广主题物集岐江杰聚中央优势卖点地段、配套简析项目推出时间为名仕销售尾期，入市时间把握准确。该项目的产品比同区名仕天地更为缩减，不少单位在30M2左右，在总价及首期支付上更具吸引力，因此销售情况顺畅。实行内部认购积累客户，于开盘当日形成火爆销售的形象，并借助媒体炒作，于市场“一炮而红”。地段的优势明显，取得中山路路段的灯旗的使用权，推广上曝光率较高。商业物业项目商业物业项目（1）龙瑞小商品批发市场）龙瑞小商品批发市场龙瑞小商品批发市场由龙瑞村村委开发经营。其位于城乡结合地带，紧邻105国道及市汽车总站。市场于1997年初55、开始营业，以经营服装批发为主，由于拥有较西郊小商品市场优越交通条件及地理位置，其在开业初以相当长的免租期作招商手段，吸引了一批原西郊小商品市场的商户转到龙瑞小商品经营，更为重要的是往后几年的沙溪服饰业的迅猛发展，龙瑞小商品市场借助地缘便利，续渐发展成为沙溪服饰产品输出的重要平台。经过近10年的发展，龙瑞小商品批发市场是中山市乃至珠三角服装批发的重要集散地之一。龙瑞小商品批发市场目前经营极其火爆，现约有900卡位，1100多商户在经营，其租金价位达到中山的天价600-800元/，且一直供不应求，甚至卡位的顶手费可达数万元。（2）中南服饰广场）中南服饰广场 中南服饰广场即为水牛城的二期，发展商吸取56、了水牛城一期的运营失败的地方，把交通条件及地理位置更为优越的水牛城二期清晰定位为服装批发的专业市场，以10-12小卡位形式重新划分，卡位售价由25万起。这样经重新包装为“中南服饰广场”后于2006年11月推出市场，适逢龙瑞小商品早期规划于2008年整体南迁，而当中相当部分的商户希望留在原地继续经营，所以中南服饰广场一推出即引起抢购，买家多为龙瑞小商品一、二期的商户，且绝大部分作自营用途。项目总约600卡，目前已销售出95%。值得一提的是，靠富华道的卡位最高售价甚至超过50000元/，这在中山属最高的物业售价。（3）水牛城）水牛城 水牛城商业广场位于西区与沙溪结合处，东接105国道，北靠富华道，57、西临沙溪南路，是中山传统商业区的中心地带。周边拥有市汽车站、龙瑞小商品批发市场、云汉布匹批发市场等。水牛城于2003年开售，当时以其优越的地理位置，尽享周边浓郁的商业氛围，加上现代化商城的规划，在开售时掀起抢购热潮，其中首层商铺在短时间内销售一空。但其后水牛城的营业状况相当差，二三层的商业在惨淡经营一段时间后陆续关闭，只剩首层在经营，但其首层由于是服装零售与批发共同经营，在两种经营模式之间定位不清晰，未能做成专业类市场，导致项目的经营不理想，最差的时间首层甚至不到40%的铺位在营业，且其租赁价格与投资者原先设想的相差甚远。这情况在近期水牛城二期中南服饰广场的入市而得到好转。影响市场发展的因素分58、析影响市场发展的因素分析 影响市场发展的因素分析影响市场发展的因素分析 通过对中山宏观市场与本区域市场研究分析，西区板块地产市场发展将会迎来新的机遇，影响西区板块通过对中山宏观市场与本区域市场研究分析，西区板块地产市场发展将会迎来新的机遇，影响西区板块地产市场发展市场因素主要有以下几点：地产市场发展市场因素主要有以下几点：（1）中山城区其他板块市场优质的土地资源已经基本枯竭，而西区板块市场优质土地资源储备仍然非常丰富；（2）西区板块商业发达，配套资源丰富，而且成就地产市场发展的资源分布的均衡性与合理性，是其他板块市场无以相比的；（3）正因为上一点原因，西区板块市场地产市场环境要优越其他任何板块59、市场，其产品形态、产品结构的合理性（住宅、公寓、商业物业市场都很发达）可以与一线城市地产市场相比；（4）周边的沙溪、沙朗经济产业非常发达，城市化发展非常迅速，与城区的融合将指日可待，区域城市化融合将会给本板块地产市场（住宅、公寓、商业）带来无限的机遇；第六小点第六小点 西区市场未来发展趋势西区市场未来发展趋势6（5）新成长起来的高档消费群体由于年龄、文化层面、价值观念等方方面面的原因，他们对西区对心理抗性与上一代高档消费群体相比要弱得多，高档产品开发的时机渐渐成熟；（6）多年市场开发，西区板块的地产市场已经度过预热期，市场已经具有一定热度，同时目前已经看到开始提速的迹象；（7）目前众发展商纷纷60、挤进西区板块市场，甚至包括许多像雅居乐、丽新集团、合生创展、大信等这样实力雄厚的品牌公司，众发展商将来联动炒作，区域价值肯定会风生水长；（8）政府对西区板块建设的支持力度将加大，如湿地花园、新中医院兴建等等各种市政配套将会更加完善、合理。2）西区未来市场版图探讨）西区未来市场版图探讨版版图图一一版版图图二二 依据以上对西区板块未来市场发展产生影响的市场因素分析，可以断定未来地产市场发展的热点区域将是上图所示的两个片区，版图一是与沙溪、沙朗融合的区域；版图二是与沙朗融合的区域。图示的两个版图中，版图一、二的发展前景同样好，可预见性强，主要原因以富华商圈（11 5规划两大商圈之一，另为益华图圈）为61、强大高档消费集中地为后盾，给合现时已进驻沙溪的品牌大发展商并成功营运在售项目，如中信“左岸”（超600亩），雅居乐“世纪新城”（起800亩）及老牌发展商“蓝波湾”组成朗心片区；而以彩虹桥为线的沙朗片区，第三产业发展不容少看，区内汇聚众多汽车“4S”店，形成一条独特的高消费线路，配合现时已确立的众多品牌地产大发展商如丽新集团、合新创展、大信等进驻，结合现时在售中档项目如“缤城”、“碧翠华庭”、大信新家园等等。“两大板块，一大商圈”，将对整个西区板块人居格局、商业格局等进行一次重新彻底的划分，因此无论是住宅、还是商业都将会以一种崭新的面貌展现，这意味着这个区域在未来几年里，住宅、商业等地产市场将是62、一片红红火火，因此这些地块也将会变得炙手可热；同样有这两个区域人居、商业的发展与成熟，这里的中高档物业将价值倍长。产品市场发展趋势研判产品市场发展趋势研判 通过以上的分析，我们可以对西区板块地产市场未来物业产品发展做如下预测：通过以上的分析，我们可以对西区板块地产市场未来物业产品发展做如下预测：1、产品的供应量将会大幅度提升、产品的供应量将会大幅度提升目前已经明确的近1-2年待开发地块就有105国道与翠景路交汇处的866亩、彩虹路与翠景湾傍边的360亩、沙朗爱心园1300亩，预计整个区域近1-2年待开发土地总面积可达到12000亩，如此规模的开发，不仅将整个西区板块的地产市场烘托起来，同时对于63、介入本区域投资开发的发展商来说，必然将面临非常大的市场竞争压力。2、产品结构与形态将会越来越丰富、产品结构与形态将会越来越丰富目前西区板块住宅市场以中低档产品主导市场，但在未来的发展阶段，高档产品将会大量涌现，首要原因在于，区域环境的改善以及各种配套更加成熟，同时已进驻该区域各大发展商起点高同样定点高，所以产品供应量大幅度提高，必然迫使该部分发展商为了寻求产品差异而开发高档产品。产品形态的丰富还包括商业物业、高档产品将会迎来一个本区域史无前例的高潮。3、市场竞争将越来越激烈、市场竞争将越来越激烈产品供应的大幅度增加，而中山整个市场需求的增长非常缓慢，因此必然将导致市场竞争的越加残酷，这种激烈的64、竞争将存在各个产品领域，在市场竞争的价值拼比中，园林环境、产品品质、功能配套、尤其是物业管理将成为竞争诉求的主要内容。4、产品价格将持续上涨、产品价格将持续上涨由于激烈的竞争，必然导致成本的提高，同时众发展商的共同策动，特别是品牌发展商的参与，使区域市场关注度，认同感遽然提高，区域的市场价值也会因此而提高，因此产品的价格的上涨会成为必然。5、高档、中档产品同区并存、高档、中档产品同区并存就住宅产品而言，并不会因为市场的发展低档产品会失去市场，因为环境的成熟，配套的完善等等原因，中低档产品成立的市场条件会更加充分，但由于地价、建造、推广成本的相应增加，已进驻各名牌大发展商较大机会联合托市，将其区65、域中心地段转变为高档产品的领地，而中心周围，将是中档产品的天下，远离中心，自然环境优美的一些区域，也将是高档住宅产品的领地，因此当前的“华发生态园”、“中信左岸”、“中海翠林兰溪园”等等最终将会因此而收益。6、商业、公寓物业产品更加红火、商业、公寓物业产品更加红火西区板块市场本来商业、公寓市场就非常发达，但区域的融合以及城市化的要求，在两个版图上，商业中心是不可缺少的，正因为如此，大型商业或现代MALL式商业的出现是可能的，也是必要的，由MALL商业所带动的街区商业，将比目前已有街区商业更加红火，因此商业地产所面临的机遇并不比住宅差；同时由于产业的融合，商业发展，由此又成就了公寓产品市场的基础66、条件，因此公寓产品市场也会将迎来又一个更加温暖的春天。7、产品市场机遇与风险对等并存、产品市场机遇与风险对等并存有机遇就必然有风险，主要表现在：一是市场竞争的风险，产品供应量的增加，需求又相对的稳定平缓，因此市场竞争的激烈性不言而喻，二是市场运作的风险，由于竞争更加激烈，因此对发展商市场运作的技术、策略的要求越高，一不小心可的失误可能会导致全盘皆废，而且一个项目的失误可能会影响周边项目的运作与价值实现。需求市场发展趋势研判需求市场发展趋势研判通过以上的分析，我们可以对西区板块地产市场未来需求市场的发展做如下预测：通过以上的分析，我们可以对西区板块地产市场未来需求市场的发展做如下预测：市场需求量67、将会大幅度提升市场需求量将会大幅度提升市场需求实现的消费来源与两方面：一是跨区消费的消费群体扩大；二是本区域消费潜力会得到较充分的释放。需求结构会发生很大的调整需求结构会发生很大的调整由于产品结构的变化，以及发展商的市场策动，市场的需求结构同样也会随着发生调整。高档消费群的比率会进一步提高高档消费群的比率会进一步提高由于区域环境的改善、功能设施的优化，区域价值的认同会越来越高，高档消费群体也会应时而至。中低层次的消费群体会进一步增大中低层次的消费群体会进一步增大西区板块地产市场前期的发展对这一消费群体的影响仍然会存在，而区域环境的改善，以及优化会更增强他们对本区域的归属感，同时区域进一步城市化68、将会使越来越多的本地居民转化地产市场的目标客户。消费者的利益诉求会发生很大的改变消费者的利益诉求会发生很大的改变市场的引导，将使消费者更加成熟，理性，也将使他们对物业的价值判断更加客观准确，因此对物业的环境、品质、功能、配套等等会提出更加理性的要求。第三部分第三部分 项目市场定位可行性分析简报项目市场定位可行性分析简报 参考数据作为项目将来业态分布主要参考指标参考数据作为项目将来业态分布主要参考指标访问要求访问要求1 1、年龄、年龄18-6018-60岁岁2 2、选择消费场所时起决策作用、选择消费场所时起决策作用3 3、本人及家人无相关行业工作、本人及家人无相关行业工作 中山市主商场消费人群调69、研简报中山市主商场消费人群调研简报 调查执行概要调查执行概要样本量样本量实际执行样本：实际执行样本：630个个有效分析样本：有效分析样本：534个个调查方法调查方法随机拦截面访随机拦截面访访问要求访问要求1 1、年龄、年龄18-6018-60岁岁2 2、选择消费场所时起决策作用、选择消费场所时起决策作用3 3、本人及家人无相关行业工作、本人及家人无相关行业工作调研概况调研概况本次调研活动共计：三天本次调研活动共计：三天参与人员共计：参与人员共计：5 5人人调研地点分布：吉之岛、调研地点分布：吉之岛、大信、假日广场大信、假日广场调查发现：调查发现：男女基本平衡。男性占有男女基本平衡。男性占有4670、%，女性占，女性占54%调查发现：调查发现：本次接受调查的受访者，年龄主要集中在本次接受调查的受访者，年龄主要集中在25-45岁，此类人群消费岁，此类人群消费欲望强，也是我们的重点消费对象欲望强，也是我们的重点消费对象 调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：收入情况方面，在收入情况方面，在2000-3000元之间为主，其中吉之岛的消费者平元之间为主，其中吉之岛的消费者平均收入水平较高。均收入水平较高。调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：假日广场、大信的客户层比较广，而吉之岛的消费者以私营企假日广场、大信的客户层比较广，而吉之岛的消费者以私营企业和外资企业为主业和外资企业为主调查发现：调查71、发现：调查发现：调查发现：职业类别差异较大，证明调查的三个商场已开始形成各自的主职业类别差异较大，证明调查的三个商场已开始形成各自的主流客户群流客户群调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：受访者学历水平普遍较高，大学或以上学历都占超过受访者学历水平普遍较高，大学或以上学历都占超过70%调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：消费者的家庭成员数：以消费者的家庭成员数：以2-3人居多，占人居多，占30%以上，其次为以上，其次为3-5人，人，占占25%以上。以上。调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：消费消费1000-3000的幅度比例最高，现在物价上涨，每月支出有上的幅度比例最高，现在物价上涨72、，每月支出有上升的趋势。升的趋势。调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：主要的交通工具是摩托车和汽车，各大商场受访人士又以摩托车主要的交通工具是摩托车和汽车，各大商场受访人士又以摩托车作为交通工具占比例较大，而大信有专车接送，公共汽车的比例相对作为交通工具占比例较大，而大信有专车接送，公共汽车的比例相对高一点。高一点。调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：受访者比较注重购物环境，他们认为受访地点的这两方面做得比受访者比较注重购物环境，他们认为受访地点的这两方面做得比较好，但欠缺特色。较好，但欠缺特色。调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：电视广告效果最好，但三个商场的电视广告较少，受访者73、获取信电视广告效果最好，但三个商场的电视广告较少，受访者获取信息的途径一般是亲友介绍和户外广告。息的途径一般是亲友介绍和户外广告。调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：受访者认为最理想的购物距离是越近越好，但为了有良好的购物受访者认为最理想的购物距离是越近越好，但为了有良好的购物环境，有时也会宁愿去远一点。环境，有时也会宁愿去远一点。调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：消费者对于购物场所的购物环境，基本上持满意态度。因此，此项不是消费者对于购物场所的购物环境，基本上持满意态度。因此，此项不是项目定位追求差异化的重点。项目定位追求差异化的重点。消费者对于购物环境不满意的主要方面有：场地不大74、没停车场、客流消费者对于购物环境不满意的主要方面有：场地不大、没停车场、客流量少、缺少购物气氛、商品不丰富、选择性小等原因。量少、缺少购物气氛、商品不丰富、选择性小等原因。调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：消费者购买东西是逛街的主要因素，其次是购买固定用品的时候。消费者购买东西是逛街的主要因素，其次是购买固定用品的时候。调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：绝大多数消费者认为在购物的时候会更换购物场所，即便是从来没有更绝大多数消费者认为在购物的时候会更换购物场所，即便是从来没有更换过购物场所的消费者也表示是相对于一段时间而言的。换过购物场所的消费者也表示是相对于一段时间而言的。调查发75、现：调查发现：调查发现：调查发现：假日广场、吉之岛虽然有一定知名度，但受规模所限，只能主假日广场、吉之岛虽然有一定知名度，但受规模所限，只能主力发展超市、百货。力发展超市、百货。调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：购物、外出用餐成为消费者假日消费的主流，数据显示家庭在节假日购物、外出用餐成为消费者假日消费的主流，数据显示家庭在节假日选择购物作为最主要的度假方式和消费方式，旅游占选择购物作为最主要的度假方式和消费方式，旅游占10、看电影和全家、看电影和全家用餐的也占有相当的比例。用餐的也占有相当的比例。调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：受访者一般会一家大小外出，而麦当劳、肯德基是大人小76、孩都受访者一般会一家大小外出，而麦当劳、肯德基是大人小孩都爱去的，其次是中西餐厅。爱去的，其次是中西餐厅。调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：受访者外出就餐的频率较高，他们认为生活工作压力较大，有受访者外出就餐的频率较高，他们认为生活工作压力较大，有时间的话，会尽量放松自己。时间的话，会尽量放松自己。调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：消费者对项目认知情况较高，只有小部分消费表示对项目陌生。消费者对项目认知情况较高，只有小部分消费表示对项目陌生。调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：项目所属路段现实行单线行车，影响交通的便利性，另外周边建筑项目所属路段现实行单线行车，影响交通的便利性77、，另外周边建筑日久失修同样会影响购物的环境。日久失修同样会影响购物的环境。调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：消费者认为作为大型商场，餐饮是必不可少的，而且选择需要丰富消费者认为作为大型商场，餐饮是必不可少的，而且选择需要丰富多样，其次是休闲娱乐的地方。多样，其次是休闲娱乐的地方。调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：消费者认为项目应该承接周边步行街、中恳等商圈的人流量，并在消费者认为项目应该承接周边步行街、中恳等商圈的人流量，并在此基础上，档次有所提升，走中高档或高档路线。此基础上，档次有所提升，走中高档或高档路线。调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：受访者认为，虽然时下流行日本、78、韩国料理，他们有时也会去尝试，受访者认为，虽然时下流行日本、韩国料理，他们有时也会去尝试，但和家人外出就餐时还是会选择中餐。但和家人外出就餐时还是会选择中餐。调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：由于受访者年龄层次较轻，所以对西区印象最深的是酒吧（由于受访者年龄层次较轻，所以对西区印象最深的是酒吧（New face、兰桂坊、知己吧等），其次是公寓（名仕天地、名仕经典）和餐饮（威尼兰桂坊、知己吧等），其次是公寓（名仕天地、名仕经典）和餐饮（威尼斯、浓浓）斯、浓浓）调查发现：调查发现：调查发现：调查发现：步行街一带步行街一带(近西区近西区)是传统的休闲、娱乐场所集中地，大部分消费是传统的休闲、娱79、乐场所集中地，大部分消费者都愿意选择到该区域消费，但现在竞争激烈，要视实际情况而定。者都愿意选择到该区域消费，但现在竞争激烈，要视实际情况而定。消费者调研结论部分消费者调研结论部分1、消费以日常生活开支为主。通过对消费者调查，消费者食物支出仍然占大部分比重。餐饮娱乐也是中山消费者生活一大比例，直接支撑了中山餐饮业的火爆。因此本项目要作大餐饮部份。2、假日广场、大信、吉之岛三大商场，从一定程度上说明了中山市民对于商场的选择不仅仅是在于商品价格的高低，信誉以及舒适的购物环境也是主要看中的因素。3、有30%左右的受访者认为购物设施不太足够，表现中山市民的购物环境可以应付日常需求，但高档型购物场所仍不80、能满足，特别是大型的购物场所仍严重不足，大型商场还是有较大的填补空间。因此本项目商业体量上一定要作大，充分体现一站式效应，让人产生信赖。综上所述，其收集的数据作为项目日后功能分布主要参考依据。综上所述，其收集的数据作为项目日后功能分布主要参考依据。项目区域市场参考数据分析项目区域市场参考数据分析中山市商业回顾分析中山市商业回顾分析中山商业回顾中山商业回顾一、辉煌的过往一、辉煌的过往 中山市商业发展历史悠久，早在宋代开始，中山就是商品的集散地。而在明清期间，中山商业无论在思想还是实践上都有了巨大的飞跃，明清“十八间”带来的商贸繁荣，郑观应的“商战思想”，孙中山的“以农为纬”的重商理念，至今仍然影81、响着中国商业活动。近代中国的大买办近八成是中山人，郑观应、徐润等是买办中的杰出代表：中国四大百货一一一 先施百货、新新百货、永安百货、大新百货，创始人均出自中山。二、平稳的九十年代二、平稳的九十年代 随着改革开放的到来，中山的商业也逐步得到发展。上个世纪的90年代，中山商业网点可以用“单纯”来形容：东有益华，西有中恳，老牌中山百货居中，壹加壹、置禾穿插其中，南、北均无像样的大卖场，延街商铺寥寥可数，商家们各据一方，虽有竞争，却也相安无事。曾几何时，星宝购物中心在沙溪兴起中山首个大型仓储式大卖场。新张之时，部分果蔬价格比批发市场还低，个别罐装饮料零售价低于同行进货价，迅即招徕群情汹涌。无奈”星宝82、“及其后普尔斯马特的雄心在中山商业史上只是昙花一现。应该说，整个90年代中山商业几乎臻至”和谐“，商业局部过度竞争，基本没出现。中山市整体商业分析中山市整体商业分析中山商业回顾中山商业回顾三、百花齐放，商业竞争趋于激烈三、百花齐放，商业竞争趋于激烈 ”和谐“的局面，很快随着21世纪的来临而被打破。在中山五路旁，万佳百货首先打破了这种相对的平衡和宁静，拔地而起的数万平方的大型商业中心，全新经营模式，让中山消费都真正领略到何谓大卖场。同时，也拉开了中山真正意义上的商业竞争大幕。2004年，更为宏大的大信新都汇横空出世，集中了大福源、国美电器、屈臣氏等商业巨头驻扎在当年的莲塘老街上，打造了中山一个前83、所未有的商业群。2005年春节前，假日广场的百佳超市亦进驻兴中道这一中山标志性路段，2006年春节前，号称名列全国家电零售三甲的永乐家电公司在石歧区布下第一个点。商业舰艇的出现及房地产的兴旺也带动了沿街及住宅底商的兴旺，一间间依附成熟居民区或者大型商业中心及超市 的底商在大环境的庇护下茁壮成长，遍地开花，而离城市及商业中心较远的住宅底商兴步为坚，通过特色行业及差异化的定位，它们正艰难的寻找发展路向。中山市大型商圈主要分布（文字描述）中山市大型商圈主要分布（文字描述）城区现有的商圈主要集中于大信商业广场、益华世纪广场、假日广场、万佳百货、孙文步行街五大区域，步行街商圈和益华百货为中山传统两个老牌84、商圈，依托历史渊源及酒店业提供了足够的人气和消费力量，两者在中山商业中依然有举足轻重的作用。2004年中迅速崛起的大信新都汇最到位、最准确地把大型SHOPPING MALL以实物的形式呈现在中山市民面前的。大信新都汇改变了中山商业“重东西轻南北”的传统，结束了石岐北区没有商圈的历史。大信新都汇集合了步行街、主题乐园、游艺中心、大型百货商城、超市、专卖店、美食街、影城和真冰飘雪溜冰场等多种复合业态，一站式的购物休闲方式对中山人来说新鲜且有吸引力。中山市大型商圈主要分布（文字描述）中山市大型商圈主要分布（文字描述）就在大信新都汇客似云来的时候，兴中道上的假日广场也走进人们的视野，孙文东路的房产业经85、过多年的发展，多个高端定位的楼盘聚集于此，对于商业配套有着较高的要求。定位于小型MALL的假日广场的出现，刚好填补了空白。看重城东片区未来发展潜力的万佳百货将店址选在东区边缘，它将百货商场、超级市场、肉菜市场、生熟食店、专卖店有机结合，采取“大型综合性超市”经营业态，融合购物、休闲、文化、娱乐、信息等诸多功能，旨在通过一站式的服务解决城东片区远未成熟的商业配套需求。综上所述，大商圈的形成基本以龙头商业项目牵头，通过自身的影响力吸纳周边消费者，同时也带动周边沿街商业兴旺。中山市大型商圈主要分布图中山市大型商圈主要分布图富富华华商商圈圈益益华华商商圈圈本本案案中山城区主要街铺商业（文字描述）中山城86、区主要街铺商业（文字描述）传统街铺以孙文路，民权路，柏、松、竹苑各路为旺，这类街铺位置多处于旧城区，周边为密集的居民住宅区，依附大中型超市形成周边居民生活配套消费区，辐射半径在区域一公里之内。以某种特色行业为主要经营业态的特色商业街在近年也渐渐兴趣，商业街内集中了该行业同几乎所有主要品牌，旨在最大限度的吸纳产品的潜在客户，方便消费者在同一地方获得更多的选择，这类街铺代表有民权路电信街、富华酒店高档服饰商业街。而商业广场也是中山商业的新兴产物，其实质量是临街商铺的集约模式，导入大型零售商业的经营理念和管理思想，对商铺实行统一的规划、管理、营销，进行经营的专业指导和服务，提供完善的物业设施和保障等87、等，从而规避了临街商铺经营上单打独斗，独木难成林的风险和传统市场商铺经营上各自为政的杂乱无序，最大限度的吸引客流，做热市场，形成旺铺。这类型的商场如富逸广场，水牛城商业广场。中山城区主要街铺商业分布（文字描述）中山城区主要街铺商业分布（文字描述）中中 山山 市市 主主 要要 街街 铺铺 商商 业业 分分 布布 图图区域区域地段地段商商业项业项目目商商业业聚焦点聚焦点业态业态行行业业特点特点人口分布人口分布石岐区民权路电讯商业街民权西路手机通讯手机电讯买场20万孙中与孙东交汇壹加壹超市人民医院附近生活用品类百货百货零售华柏路好又多好又多超市附近百货仓库卖场城区消费点悦来南路吉之岛吉之岛超市附近百88、货娱乐类老城区消费点莲员西路富逸广场富逸广场附近品牌装饰材料中档装饰材料市场东区岐关西路恒信花园华润万家超市附近百货品牌中型专卖小区配套消费点15万豪程路永怡花园茂禾超市附近一带百货五金装饰小区配套消费点西区富华道富华酒店富华、国际酒店附近国际品牌服饰高档品牌服饰为主8万富华道水牛城商业广场水牛城服装城内大型服装批发卖场高中低服装批发广珠公路沙朗批发市场沙朗批发市场内各类水果批发水果批发基地翠景道翠景商业街翠景小区附近各类的小区配套小区配套消费点南区城南路城南市场城南市场内百货市场郊区市场消费点4万中山城区商住底商市碉（文字描述）中山城区商住底商市碉（文字描述）商住楼底商是指设在一定规模住宅小89、区内，以提供社区便利消费、充实社区生活为主的住宅底商型商铺，是目前增长数量迅速的商铺类型。调查可知，城区商住底商项目商业业态多以社区配套服务性为主，部分项目有装修、金融、休闲业等业态；项目多以中、小面积为主，部分卡位在100以上，小面积卡位招租较易；多数项目的租金在3050元区间，完全满租的情况不多，多数空置率在15%35%左右。从现时住宅底商的招商情况来看，一般新开发的中小型项目底商招商情况普遍不理想。处于城区上千户大型项目领先本身住房的优势对超市、饮食、装修等生活配套类的业态有较大的吸引力，如朗晴轩、盛景园。但是专业定位的商住底商招租成功率，雍景园置地广场曾以体育用品专业街定位对外招商，但90、效果甚差，至今依然无法形成成熟的经营气氛。中中 山山 城城 区区 商商 住住 底底 商商 市市 调调物物业业名称名称类类型型层层高高面面积积租金均价租金均价售价售价管管理理费费优优惠政策惠政策主要主要业态业态租金租金所占所占比例比例开开张张店数店数吉吉铺铺备备注注雍景园（置地广场）首层商铺（三层）一层4.2米二层3.5米三层3.5米三层共163首层深11米宽：4.2米55元/8000元/3元/售馨餐饮娱乐沐足40元60%2012间约有32间商铺7800元/免租半年小区配套：美容/茶庄25元40%雍景园（银通街）首层商铺（单层）3.8米306055元/3元/士多50元30%22间约有8间商铺灯饰91、装饰40元30%3高尔夫球店35元30%1雍逸庭首层商铺（单层）3.8米6025040元/8500元/1元/只售不租已售馨未租/朗晴轩首层商铺（单层）6米11445元/10300元/2元/已租馨干洗、士多40元40%43间约有25间商铺家具、建材、布艺45元25%7五金、装饰40元35%11盛景园首层商铺（单层）5.5米20050元/16000元/2元/9.5折咖啡馆40元20%26间约有15间商铺美容美发40元10%1农业银行45元10%1安利35元20%1西餐/中餐50元30%3干洗45元10%1永怡花园首层商铺（单层）3.8米309040元/13000元/1元/装饰工程类45元20%192、610间约有42间铺干洗40元20%3西饼屋/超市/士多50元30%10药房45元20%2工商银行45元10%1市场可比性项目集中商业和商业街销售价格：市场可比性项目集中商业和商业街销售价格：物业名称类型层高面积租金均价售价管理费优惠政策主要业态开店比例维景湾一、二层商铺4.850-44070元/暂时不卖2元/一个月装修期交通银行、咖啡厅、服饰85%市场可比性项目集中商业和商业街销售价格：市场可比性项目集中商业和商业街销售价格：物业名称类型层高面积租金均价售价管理费优惠政策主要业态开店比例豪逸华庭一、二层商铺5.860-30055元/暂时不卖3元/一个月装修期中行、圣亚泰家居、东悦名厨93%中93、山市零售市场状况中山市零售市场状况2000年至今中山消费品市场销售增长稳定，每年均有10%20%之间的增幅，2007年，社会消费品零售总额396亿元，比去年同期增长19.7%，增速仍然较快。中山市零售市场状况中山市零售市场状况在批发零售与餐饮方面，批发和零售业实现零售额343亿元，增长19.5%；住宿和餐饮业零售额52亿元，增长20.9%；其他行业零售额0.77亿元，增长1.5倍，近年来总体发展趋势持续向好，批发零售业自01年起，每年均以20%左右的幅度增长，餐饮业也是商业市场的重要组成部分，据统计数据显示餐饮业零售额每年也有10%以上的增幅。中山市商业用房成交情况中山市商业用房成交情况 营业94、性用房成交量一定程度上反映商业市场未来容量的增幅，同时反映投资者对商业市场未来的信心状况。从统计数据看出，0506两年商业性用房的无论在面积还是成交金额方面均有3成或以上的增幅，2006年商业性用房的成交面积、成交金额分别为104.5万平方米和42.93亿元，与03年相比分别上升了1.35倍和1.13倍。到2007年下半年，商业性用房在国家宏观政策影响下成交有所放缓，成交面积、成交金额分别为101万平方米和49亿元，同比分别下降3.9%及上升13.9%，近年来商业性用房供应量及售价持续上升源于发展商对商业市场的预期继续看好。中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征文化与商业共同闪耀，旧商业95、圈焕发新活力文化与商业共同闪耀，旧商业圈焕发新活力 细数中山老牌商圈，石岐区当属其一。孙文西旅游文化步行街成功的经营模式很好地证明了这点。与广州上下九步行街一样，中山孙文西步行街打着的正是百年老街的旗号。凭借深厚的文化底蕴以及旧商圈打造百年老街的字号，新崛起的逢源商业街为商业老街带来了新的发展元素，文化与商业共同繁荣是中山商业的一大亮点。说起旧商业圈，除了孙文西一带之外，人口众多的湖滨片区也是中山商业发展的“始祖之地”。过去传统消费模式使整个区域发展青黄不接，时尚、潮流的气息与湖滨圈可谓隔绝。德信APM商城带来全新的24小时消费概念，加上改建的希尔顿商业中心与旧式的湖滨商业楼，老牌商业圈将焕发96、全新的动力。邻近商圈趋于融合，零散商业得到有效整合邻近商圈趋于融合，零散商业得到有效整合 过去，中山商业圈存在着规划不完善，商业氛围不浓，商业网点东南西北、分布较散，档次不高等一系列问题。从市场现在的发展趋势上看来，商圈分布问题有望得到解决，邻近的商业地带趋于融合。随着逢源商业圈的崛起，使石岐旧区商业地带进一步整合，置地广场的推出使益华商圈进一步完善总的看来，邻近商业地带的整合将使商圈更添生气，竞争力得到进一步加强。商业零售市场商业零售市场 中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征商业新亮点：外来家电巨头纷纷淘金中山商业新亮点：外来家电巨头纷纷淘金中山 近年来国内不少家电零售企业把经营渠道97、延伸至二三线城市，在中山，外来家电零售巨头的切入是相对较快的，2006年国美在中山新增2家分店，目前分店数目已达4家，经营面积达2万多平方米，并进一步进巩固了强势地位（2006年7月收购中山永乐）。另一电器零售品牌苏宁06年5月石岐店正式开业，加上小榄分店目前分店数目也达到2家，两大家电零售阵营中山的崛起表明了外来零售商对中山的零售市场预期还是相当不错的。其实，中山的家电零售市场还处于成长期，未来数年里还具备相当的发展潜力。本地连锁超市实力不俗，企业规模持续扩张本地连锁超市实力不俗，企业规模持续扩张 2000年以后，好又多、吉之岛等一批外来零售业巨头逐一落户中山，对本地零售企业带来了巨大的冲击98、，以壹加壹为代表的本地零售企业不甘示弱发起了顽强的抵抗，各本地零售企业经营规模也不断扩张，以壹加壹为例，2006年再增加4间连锁商场，使其连锁商场数增加至35间，营业面积超过25万平方米。其实除了壹加壹之外，中山连锁超市还有置禾等一批企业也实力不俗。中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征大型综合商场产生巨大大型综合商场产生巨大“漏斗效应漏斗效应”作为商业发展的“领头羊”，综合商场的崛起，除了对原有商业格局造成冲击外，更重要的是带来了新的经营理念和特色，综合商场凭其地段优势与较大规模制造出明显的“漏斗效应”，在带来汹涌人流的同时，也带来巨的商业空间，拉动商业中心内外的商铺及住宅的租金一路飚99、升。以大信新都汇为例，自04年落户石岐以来不断招商引资，目前已经有包括名店优越美莎百货，大型超级市场大福源，国内家电零售龙头国美，国际快餐巨头肯德基、麦当劳，香港零售大鳄屈臣氏以及走高档次路线的宜康家居广场进驻，快速带起了大信新都汇的人气指数，一跃成为目前中山最炙手可热的大型综合商场。商场的发展带动了周边住宅及商业市场不断升级，汇集了大批的人流。中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征写字楼市场写字楼市场 中山作为一个中小规模的地级城市，商业氛围当然比不上广州、深圳等国际化大城市，写字楼市场也是如此，其实，中山并不缺乏写字楼，中银大厦、益华商业中心、中山日报大厦、中恳大厦、数码广场、假日广100、场、兴中大厦、大信新都汇乃至最新推出的聚景园、永安花园等均有一定数量的写字楼物业。但是物业分布较散，没有形成一个较为集中的商务区，故气候难成。定位不明确、设计功能不明确、配套设施相对较少、档次不高是不少中山写字楼共有的缺点。然而面对缺点的同时，需求却在日益扩大。总的来说：发展商投资前景尚算乐观。2007年，大东裕商业中心、顺景现代办公大楼等一批写字楼的崛起将带动总体素质的提升。中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征东区：第三产业成龙头，写字楼经济渐成热点东区：第三产业成龙头，写字楼经济渐成热点 据统计，目前全区第三产业企业和商户已达6000多家，第三产业年收入可达98.65亿元，在面对邮101、电通讯、保险、房地产等公司的需求，京华商圈写字楼、起湾道写字楼、假日广场、紫马岭南博览中心将带动东区写字楼经济将渐成热点。南区：永安新城建造中山首席商务社区南区：永安新城建造中山首席商务社区 地处城南板块的地产新贵永安新城，整个项目规划将由五星级酒店、花园住宅、现代化商业中心、甲级写字楼、中央广场几部分组成，是功能完善的综合商业社区，商务写字楼将在南区迈出了坚实一步。中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征西区：整合涣散的写字楼市场尚待时机西区：整合涣散的写字楼市场尚待时机 虽说西区酒店业、物流业等第三产业发展成熟，但西区写字楼市场的受宠程度却不高，以西区数码广场、亚洲广场为代表的西区写字102、楼市场，加上新兴的柏景苑、空置的新城广场以及零零星星的小型项目，西区写字楼的总体供应量较足，但分布也较散，要整合涣散的市场状况还需一定的时间。石岐区：区域供应量较足，新式写字楼备受关注石岐区：区域供应量较足，新式写字楼备受关注 原中区部分，中垦大厦、永胜数码广场、湖滨商业中心是代表项目、原北区部分，大信新都汇加上零星的项目，整个石岐区的供应量较足、除了中垦大厦较受青睐之外，以大信新都汇为代表的新式写字楼也倍受关注。城区纯写字楼物业基本情况城区纯写字楼物业基本情况 写字楼写字楼 比较项比较项中银大厦中银大厦怡华大厦怡华大厦假日广场假日广场兴中大厦兴中大厦中恳大厦中恳大厦宝利大厦宝利大厦单间面积2103、00以下34.6447.97120290110.59247.4530138090-200租售情况现出租率100%现出租率90%现出租率90%已出售近40%约50%已出租90%售价只租不售只租不售只租不售￥28804130元/5500元/只租不售租金/92元70元50-65元25元40元均价为40管理费/月租金包含租金包含3.5元2元租金含管理费用3.5用电费/租金包含另计另计,按商住用电另计另计冷气费/租金包含配备中央空调不配备中央冷气系统,转租时有配冷气另计另计设施费/租金包含租金包含另计租金费用合计：92元/70元/最高68.5元/27元/45元/43.5配套设施：4台电梯、中央冷气系统、104、消防及安全防范系统、程控电话交换系统、备用电源系统、大型停车场中央空调系统、干湿消防系统、卫星天线系统、保安监控系统，电脑电话系统、8台客梯、2台客货梯、备用电源系统。电梯、照明、公共大堂空调、可视对讲、宽频、电话线2条、影声天线、自动化保安系统、消防系统、办公自动化系统。两台电梯、消防系统、保安系统。中央空调、中央晒水灭火系统、公共部分智能保安、后备电源、写字楼楼层配置3台电梯其它情况：带天花装修，租赁方式为三个月押金一个月上期基本办公室装修，租赁方式为两个月押金一个月上期。基本办公室装修,租赁方式为两个月租金为押金一个月上期毛坯,租赁方式为两个月租金为押金一个月上期带天花装修，地毯.基本装105、修联系方式电话:6998817电话:13590792283电话:8222666电话:13590848262电话:83166862 2、城区城区“住改商住改商”及中档写字楼物业基本情及中档写字楼物业基本情况况位置位置物业情况及配套物业情况及配套物业性质物业性质面积面积租价租价售价售价其他其他东区兴中大厦原3房单位,无装修住改商110-20025元/两梯户，物业管理费为，管理处电话：13590848262科龙威力厂对面旧装修商住楼11010元/石岐区广悦路带基本装修住改商17535元/西区柏景台基本装修住改商14014元/三房两厅,可取得营业执照,物业管理费为2.5西区宝利大厦带基本装修纯写字楼1106、0234元/门面为普通住宅门面,物业管理费为3.5,共12层西区宝利大厦带基本装修纯写字楼9340元/门面为公司门面,物业管理费为3.5,共12层西区西苑大厦带基本装修商业+写字楼110030元/石岐区湖滨商业大厦无装修商业+写字楼8361027.1320元/3080元/4000元/楼高共6层，首层为商铺，二六层为写字楼。占地约4.5亩，建筑总面积约6000平方米，在售建筑面积5385.34平方米。配备小型车场共有停车位25个。配备一台电梯。现写字楼部分全部未租出。中恳商业广场带天花、地毯，中央空调、中央晒水灭火系统、公共部分智能保安、后备电源、写字楼楼层配置3台电梯商业+写字楼3013804107、5元/4500元/（全层1380出售，不单间出售）6、7、8、9、12、13、15、19楼多功能写字楼在租在售。45元/包含物业管理费及中央空调费用。总结：经走访调查、纯写字楼物业出租情况并不十分理想，主要原因为配套完善的写字楼租金水平过高，配套不足的受自身硬件所限制，对比住改商的物业性价比的竞争力不足。大部分中小企业比较能接受的写字楼租金水平为15-30元，低租金的写字楼物业在较佳路段的供应量少，故在较佳路段的住改商物业因租金水平低及自主自由度高而较受中小企欢迎。对写字楼有较高要求的中大型企业设立地区分公司或办事处的较多，这部分客户已大部分入驻中银、怡华大厦或中恳广场，而怡华大厦尚有10%物108、业未租出、中恳则尚余11040写字楼物业供应、新投放市场的假日广场亦有10%物业未出租。有人以中山近年来新立项的写字楼近乎“空白”，而中银大厦、益华广场、中恳大厦等高档写字楼租金较高，中小企业望而止步为依据，断言中山市高档写字楼需求不足。写字楼物业发展现状分析写字楼物业发展现状分析 事实上，目前中山市工业企业已有2万多家，个体、私营企业、商户10多万户。全市有数以万计的中小企业，并非不愿走进写字楼，而是被昂贵的租金挡在了楼外。不少中小企业主呼唤经济适用的“纯写字楼”。假如写字楼能够降低身价，瞄准庞大的中小企业群落，“写字楼经济”就有诱人的市场空间。就上述数据分析，中山市高档写字楼只有中银大厦及109、怡华大厦租赁情况最为理想，其余的都有大量空置的情况出现。而据调查走访，租赁价格在20-30元左右的住改商最受中小企业欢迎，且企业选择位置的自由度大，但此类物业硬件条件较差。根据现时状况观察，企业选择写字楼的考虑因素主要有以下4个方面：1、租售价格；2、地理位置；3、物业软硬件配套；4、周边环境因素。毫无疑问，中山并不缺乏写字楼，或者说，中山不缺高档写字楼，中银大厦、益华大厦、中恳大厦、假日广场、中山日报社写字楼，乃至大信新都汇。但毋庸讳言，中山的写字楼也并不多。那么，数以万计的中小企业都在何处办公？“前店后办公”形象概括了当前不少发展中的企业的办公状态。事实上，在高楼大厦旁边，“街铺式”办公室110、“住宅式”办公室比比皆是。不少的律师、会计师、广告公司、电脑公司、装饰公司、中介公司，在租赁或按揭的一两百平方米的商铺、住宅或二手别墅里，迈开创业之路。潜在的市场需求，是确实存在的。但从实际角度出发，现阶段在中山发展纯写字楼式物业，需要满足三个条件：一是降低门槛，建发展中企业用得起的写字楼；二是解决停车问题，为发展中企业业务发展铺设通道；三是统一身份，建纯正血统的写字楼，即要有相关的配套齐备，有良好的办公条件。写字楼开发也应与住宅市场一样，充分考虑高、中、低档的市场细分。大企业、大公司进驻高档写字楼，发展中企业使用实用型写字楼，而创业者则会选择在街铺里打拼。通过这样的一个市场细分，找准市场缺111、口，对开发写字楼物业将起到关键作用。中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征 按按中中山山商商业业供供给给的的类类型型，我我们们选选取取购购物物商商场场、商商业业街街、专专业业市市场场等等三三种种类类型型进进行行描描述述分分析析，予予以简单说明中山三大商业类型的发展状况。以简单说明中山三大商业类型的发展状况。商业供应类型分析商业供应类型分析 大型综合商场大型综合商场目前，中山的大型综合商场数目不少，尤以大信新都汇、吉之岛、益华百货、假日广场、万佳百货最受关注。大信新都汇大信新都汇中山市最具规模的商业地产之一，中山唯一的SHOPPING MALL形态商业，涵盖了超市、百货、专业市场、大型专卖112、店、大型高档餐馆等多种形态。项目在中山市场上引起了巨大反响，汇集了大量的人流，以此为中心更形成了一个具有强大影响力的商业圈，由于大信的存在，周边的商铺、住宅均有明显的升值，是目前中山商业最强势的引擎之一。代表品牌：大福源、优越美莎、国美、肯德基、麦当劳、彩蝶轩等中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征 商业供应类型分析商业供应类型分析 假日广场假日广场假日广场位于孙文东路和兴中道交界的繁华处，占地共33亩、总建筑面积53000平方米，是中山最新的大型商业广场之一，融合了商业、写字楼、街铺、专业市场等多种商业类型。项目至05年初开业至今经营状况一直不错，新式写字楼也较受企业青睐。目前的假日广113、场已成为集休闲文化、配套饮食、购物消遗、商务办公于一体的大型商业项目。代表品牌：百佳超市、肯德基、麦当劳、彩蝶轩、明廊眼镜、颐东大酒楼等世纪广场世纪广场(旧益华百货旧益华百货)位于东区中山三路的益华百货于90年代中期兴建并投入使用，现经扩展为世纪广场世纪广场是现时中山炙手可热的大型零售业旗舰。项目周边高档住宅林立，如雍景园、恒信花园、豪逸华庭、俊轩庭、世纪豪庭等，主要居住着具有一定生活品味和消费能力的人群，作为益华百货本身走的也属中高端路线，目前经营的包括餐饮、娱乐、电器、服饰、百货等商业形态。中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征特色商业街特色商业街 近年来，各式各样的特色商业街于中山114、全面开花，孙文西路步行街、逢源商业街、民权路电信街、民族路女人街、置地广场商业街等早已享誉中山。孙文西路文化商业步行街孙文西路文化商业步行街 孙西步行街地处岐江河岸，交通便捷、人流众多，古来也是中山传统的商业旺地。百年历史的孙文西路步行街是中山市一张经典的城市“名片”，是中山市著名的旅游景点之一，该处以南洋骑楼建筑为主，建筑风格突出、极富本地特色使不少游客慕名而来，在消费档次方面，以大众化消费为主，主要对象为外来人员消费，总体属于中低端消费市场。逢源商业街逢源商业街 中山最大规模的新兴商业街之一，属旧城改造项目。依靠着传统的孙西步行街而建，是中山目前较具文化特色的商业街之一。项目的地理位置非常115、优越，配合以出色的整体规划以及外立面规划，整个项目营造出了一个良好的购物环境，从前期的销售价格上来看，目前升值是非常明显的。孙文中路商业街（市一中附近）孙文中路商业街（市一中附近）孙文中路是中山传统的人文商业街孙文路的重要组成部分之一，建筑都具有相当历史，人流量较为可观，主要是由学生为主，这条街以中山一中为中心，形成了目前中山较为集中的文体及青少年用品一条街。其中服饰店、精品店林立，虽然其商业形态也包含其他一些五金电器服饰等，但是就青少年文体用品来说，属于规模最大、集中程度较高的商业区域。中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征泰安路商业街泰安路商业街 泰安路并没有人为的主题包装，但是通过116、长期的自发经营，逐步形成了以女性消费品，特别是时装等商业形态为主的兴旺街道，而且其二楼的出租率也是较高的，名媛会、SPA、网吧等大型休闲集会场所为二楼商铺提供了良好的商业形态，而且就商铺设计来说，此街道的铺位一般进深比较浅，基本都在9米左右，有效地减轻了经营的房租压力，也是此街道在默默无闻中持续繁荣的重要原因之一。民权路电信街民权路电信街 民权路电信街是中山为数不多的主题商业街之一，政府规划成了以手机销售为主专业商街，以前的各业种混合经营经过数年的调整，目前已形成了规模较大的电信商业街，因民权路属于中山传统商业街，目前商铺主要是以租凭为主，较少转手买卖。置地商业街置地商业街 置地广场是在雍景园117、项目营造下成长的，项目占地7000平方米，面临全民健身广场以及中山体育馆，地段极佳，发展商雅居乐致力将置地广场打造成以休闲娱乐为主的“主题商铺”。中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征特色专业市场特色专业市场商业市场的发展以及政府大力扶持之下，近年来中山也催生了不少颇有特色的专业市场，其中，有以服装批发为主的小商品市场、水牛城；有以数码产品销售为主的西苑电脑城、永胜数码广场；有以装饰材料销售为主的富逸装饰广场、五星美居中心；更有今年新进登场的颐高数码广场和中南服饰广场等，中山特色专业市场的发展步伐也在加快。富逸装饰广场富逸装饰广场占地面积7万平方米的富逸装饰广场是2005年度中山市政府重118、点扶持的第三产业项目、项目地址位于莲员西路、长堤路、青溪路及员峰桥的黄金交汇点，富逸装饰广场有着其独特的优势，邻近“中垦”、“大信”两大商业圈，交通便捷、生活配套十分成熟、堪称“中山1号装饰航母”的富逸装饰广场势必成为中山一大商业要地。颐高数码广场颐高数码广场颐高数码广场在原有西苑电脑城的基础上，精心打造出来的全新电脑专业市场。项目建面近9万平方米，由颐高集团与顺恒地产联合经营管理。项目由于地点优异、交通便捷、各类生活配套较为完善，同时与竞争对手西苑更存在风险低、回报高的优势，故将逐渐吸纳由西苑转移出来的客户。中南服饰广场中南服饰广场从前期推广到热销到封盘，中南服饰广场在西区铸造了06年中山商119、业地产的“神话”，项目位于西区岐江公路旁，紧邻105国道以及中山汽车总站，交通便捷，人流众多，是中山传统的商圈。目标客户定位以及项目周边交通配套、商业氛围浓厚是项目热销的主要原因。中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征 潜在商业区展望潜在商业区展望 经济的飞速发展使居民消费能力得到显著增强，据统计局数据显示，06年111月，中山居民的人均可支配收入达到了17436元，同比增长近10个百分点，全市实现社会消费品零售总额达到302.84亿元，同比更增长19.8%。零售业、餐饮业发展势头仍旧迅猛。面对商业市场良好的发展前景，发展商纷纷注资商业。从中山国土局招拍挂土地成交信息可知，06年中山市成120、交的商业地块共0.4万平方米，同比上升近2倍。商业地块成交量的升幅，预计在未来12年间商业地产将得到进一步的扩容，其中以紫马岭南片区、西区富华道周边等区域最为抢眼区域最为抢眼中山市商业市场发展特征中山市商业市场发展特征 区域最为抢眼？区域最为抢眼？紫马岭南：会展经济催生中山商业新地标紫马岭南：会展经济催生中山商业新地标中山市住房建设规划（20062010）明确指出以博爱路为中轴线建设高档商品房集中区域，同时并重点打造以会展经济为主导的中山新地标区域紫马岭南片区，中山市博览中心规划配有酒店、商场、写字楼等商业设施，加上陆续进入的相关行政部门，紫马岭南片区将崛起成为一个以展览、商贸、办公、休闲于一121、体的全新商务区域。西区富华道：商业地产渐露锋芒西区富华道：商业地产渐露锋芒2005年，西区因成为小户市场之战的主战场而备受瞩目，2006年的西区更值得关注的是渐露锋芒的商业地产。强大的人流聚焦效应、四通八达的交通设施、完善的生活配套使西区产生了包括水牛城、小商品市场、西苑电脑城、兰桂坊酒吧街等一批商业旺地。2007年，我们更需关注的是强势而立的名仕时尚坊、中南服饰广场、颐高数码广场以及目前在建的名轩广场、中悦荣泰商业楼等商业项目，西区富华道两旁将引发商业地产新热潮。商业部分租售价格参考数据商业部分租售价格参考数据 市场可比性项目集中商业街租售价格参考：市场可比性项目集中商业街租售价格参考：物物122、业业名称名称类类型型层层高高面面积积范范围围租金均价租金均价售价售价管理管理费费优优惠政策惠政策主要主要业态业态假日广假日广场场一、二层商铺4.5米40-80180元/暂时不卖10元/无一层：服装、饰品二层：百佳超市大信新都会大信新都会一至五层商铺5.2米5-1200大信商场内租金200300元/平米，新状元坊176元/平米起旧状元坊260元/平米其他街5080元/平米暂时不卖45元/(状元坊）大信商场内租金100%新状元坊8月底交铺再出租一楼：女装、鞋、化妆品、车展摊位，优越城二楼：优越城、大福源、手机、饮食三楼：女装、大福源四楼：卡拉OK，家居五楼：影院、家居荣泰荣泰时时空空IT生生活港活123、港一至四层商铺首层5.8米其他4.5米38-228首层：120元/二层：58元/三层：38元/暂时不卖5元/无集IT、购物、休闲、娱乐、饮食于一体的大型商业广场，1-4层全部为综合商场、铺面永永胜胜广广场场一至三层商铺3米30起90元/无8元/中央空调费15元/无一层手机配件二层电脑产品三层IT写字楼德信商德信商业业楼楼一至三层商铺6米60起一层79元/二层38元/三层28元/暂时不卖2元/可免租23月一楼服装二楼饮食三楼卡拉OK商业部分租售价格参考数据商业部分租售价格参考数据 市场可比性项目集中商业街租售价格参考：市场可比性项目集中商业街租售价格参考：物物业业名称名称类类型型层层高高面面积积124、范范围围租金均价租金均价售价售价管理管理费费优优惠政策惠政策主要主要业态业态孙文步行街首层商铺4.3米40-160350元/无3元/饮食3.5元/无服装、珠宝金饰欧式殖民风格建筑，粉黄、粉绿、粉蓝为主色调；街道自然弯曲，路面铺彩色方砖，异国风情突显。曾经中山年轻一族消费、休闲最热门的地点，以独特的风格、深厚的文化底蕴和大信、百佳等大型商圈形成互补关系。凤鸣路首层商铺3.4米60-320130元/无租金包含无服装、杂货建筑基本以四层为主，局部有六层，从而形成高低起伏，富有变化的滨江天际线，建筑高度与岐江河形成11的比例，营造出一个舒适的休闲空间，是历史上繁华商贸集散地。富华道首层商铺4.826-125、120近富华：460元/近富洲：200元/近岐沙路：120元/无租金包含无饮食、美容中山市的黄金地段，酒店、餐饮、娱乐非常集中。富华酒店、国际酒店是上世纪90年代石岐的标致性建筑；西苑电脑城由电脑普及至今一直处于行业的领先水平，随着颐高数码城的开业，地位进一步得到巩固。逢源商业街首层商铺4.8米60-150150元/一期：41000元/二期：38000元/2元/只能一次性付款服装、眼镜、发廊以特色经营和良好的营商环境，焕发出盎然生机，逐渐形成一条东西走向的商业中轴线，逐渐显现出“经济发展极”效应。名店、名品纷纷进驻，有引导时尚潮流的名牌时尚店，有经营了几十年的老牌店。项目整体商业部分销售价格初126、步定位建议项目整体商业部分销售价格初步定位建议 商业销售价格水平与项目素质、商场定位、市场供求状况有着密切的关系，商业销售价格水平与项目素质、商场定位、市场供求状况有着密切的关系，以下几方面是定价时首要考虑的因素：以下几方面是定价时首要考虑的因素：1)本项目的整体素质；市场竞争对手及供应量；2)区域和同行业租售市场状况；3)销售方式的促销压力；商业销售价格定价因素商业销售价格定价因素1)结合项目自身情况2)通过市场对比3)正常商业利润运算商业销售价格定价商业销售价格定价定价标准定价标准 针对周边项目内、外街首层商铺租赁分析，结合项目实际情况针对周边项目内、外街首层商铺租赁分析，结合项目实际情况127、得出得出商铺一系列商铺一系列理想数据：理想数据：面积区间：面积区间：80一一100租金区间：租金区间：150一一180元元/投资年回报：投资年回报：7一一8%外街首层商铺外街首层商铺面积区间：面积区间：60一一80租金区间：租金区间：100一一130元元/投资年回报：投资年回报：7一一8%内街首层商铺内街首层商铺面积区间：面积区间：80一一100租金区间：租金区间：50一一70元元/投资年回报：投资年回报：7一一8%二层商铺二层商铺面积区间：面积区间：300一一500租金区间：租金区间：40一一60元元/投资年回报：投资年回报：7一一8%三层商铺三层商铺面积区间：面积区间：300一一500租金128、区间：租金区间：30一一50元元/投资年回报：投资年回报：7一一8%四层商铺四层商铺面积区间：面积区间：300一一500租金区间：租金区间：20一一40元元/投资年回报：投资年回报：7一一8%顶层商铺顶层商铺综合以上分析，以案例反推出外街首层商铺定价考虑标准综合以上分析，以案例反推出外街首层商铺定价考虑标准（理想状态）：（理想状态）：面积：面积：9090租金：租金：165165元元/投资年回报：投资年回报：8%8%案例基数取中案例基数取中单价均价单价均价12X租金租金投资年回报投资年回报24750元元/备注：具体价位视项目操作手法和营销推广全过程的档次、标准、质量等因素决定。综合以上分析，以案129、例反推出内街首层商铺定价考虑标准综合以上分析，以案例反推出内街首层商铺定价考虑标准（理想状态）（理想状态）：面积：面积：7070租金：租金：115115元元/投资年回报：投资年回报：8%8%案例基数取中案例基数取中单价均价单价均价12X租金租金投资年回报投资年回报17250元元/备注：具体价位视项目操作手法和营销推广全过程的档次、标准、质量等因素决定。同样原理反推出内街各层商铺定价考虑标准同样原理反推出内街各层商铺定价考虑标准（理想状态）（理想状态）：二层租金：二层租金：60元元/三层租金三层租金：5050元元/顶层租金顶层租金：30元元/理想理想基数计算下基数计算下单价均价单价均价12X租金130、租金投资年回报投资年回报备注：具体价位视项目操作手法和营销推广全过程的档次、标准、质量等因素决定。四层租金四层租金：4040元元/二层均价：二层均价：9000元元/三层均价三层均价：75007500元元/四层均价四层均价：60006000元元/从市场比较法，得出项目整体商铺售价考虑标准从市场比较法，得出项目整体商铺售价考虑标准（理想状态）（理想状态）：理想理想基数计算下基数计算下二层均价：二层均价：9000元元/三层均价三层均价：75007500元元/四层均价四层均价：60006000元元/首层均价：首层均价：2475024750元元/项目整体商业均价约项目整体商业均价约11812元元/从常规131、租售关系，可知项目整体商铺定价考虑标准从常规租售关系，可知项目整体商铺定价考虑标准（理想状态）（理想状态）：理想理想基数计算下基数计算下二层二层租租价：价：60元元/三层租价三层租价：5050元元/四层租价四层租价：4040元元/首层租价：首层租价：165165元元/项目整体商业租价约项目整体商业租价约69元元/顶层租价顶层租价：3030元元/此外，按商业租售价格第二年开始按年递增此外，按商业租售价格第二年开始按年递增8-10%8-10%计算，项目整体物业计算，项目整体物业5 5年后市场价值为：年后市场价值为：（理想状态）（理想状态）：按按8%8%年年递增计算，项目递增计算，项目5 5年后租售132、价为：年后租售价为：项目整体商业租价约项目整体商业租价约81元元/项目整体商业售价约项目整体商业售价约13860元元/第四部分第四部分项项 目目 定定 位位 部部 分分项目原规划、市场定位、业态功能建议报告项目原规划、市场定位、业态功能建议报告 第二专题第二专题 项目新规划功能分布具体建议项目新规划功能分布具体建议23 1 第三专题第三专题 设置溜冰场、家居广场简析设置溜冰场、家居广场简析3 3第一专题第一专题 项目原规划及功能分布修改建议项目原规划及功能分布修改建议 目目目目 录录录录 第四专题第四专题 关于凤鸣商业城整体功能建议关于凤鸣商业城整体功能建议 2项目原规划及功能分布修改建议项目133、原规划及功能分布修改建议 原始规划示图地块将打造成一艘商业世界“五星邮轮”针对原规划功能布局提出建议理由？项目原功能布局，立意是为了打造一个时尚而具有特色风格的主题性商业旺区，从大方向上比如外观及功能上的设置都是符合上述的要求，但欠缺了商业的市场效益（主要：办工区分布过于零散而量较大，不利于整体商业的运作,对日后的招商带来一带的抗性,从而增加其风险），未能很好地将市场效益最大化，所以我方建议作出如下的调整。修正设想及具体功能调整 从地块形状上分析，此地块与船体十分相近，所以我们有意将此地块打造成一艘超级邮轮的感觉，让此项目成为中山极具特色的商业旅游项目，让项目成为中山市的标志，中山人的骄傲，商134、家门的盈利场地。所以将一些具有地方特色及文化底蕴较浓厚的摩摩天轮旅游展览区放到天轮旅游展览区放到1号，而在号，而在2号位会是主题酒吧号位会是主题酒吧综合商业区，将旧有的酒吧区转移于此，同时也不综合商业区，将旧有的酒吧区转移于此，同时也不会对办公区有任何影响。会对办公区有任何影响。3号区邮轮码头及下沉式号区邮轮码头及下沉式广场，将作为日后主题的中心广场，成为人们的休广场，将作为日后主题的中心广场，成为人们的休闲场地。闲场地。4号区为娱乐餐饮区，号区为娱乐餐饮区，5号时尚特区，号时尚特区，6号、号、7号位休闲广场、酒店商业区域号位休闲广场、酒店商业区域，意在将商业与办公完全分开，但在6号位灯塔的出135、现会将两个板块形为一个整体，让项目整体性更强烈。具体分析及建议见以下示意图。根据新功能分布，我司对其原建筑作相关建筑修改建议修改后建筑总图示意修改后建筑总图示意天幕天幕摩天轮摩天轮通廊式商业建筑通廊式商业建筑 （内外街四面均为商铺）（内外街四面均为商铺）休闲广场休闲广场塔楼塔楼长堤景观路长堤景观路复古码头复古码头星级酒店星级酒店建筑风格示意图规划原则：以老孙西的城市历史文化特色为基础，延续孙文商业步行街的“南洋”建筑元素，利用自然的山体优势，打造多层次的建筑物 核心区中庭建筑结构示意图核心区均为四层商业，个别可到五层，屋高5，内部：以“手扶电梯”为主要上落工具，观光梯为辅。外部：以”游艇码头“136、为中心，以天幕为桥梁，将左右两边商业连贯起一体。装饰方面以大型水晶吊灯为主。圆顶天幕形状用 核心区中心广场 中庭商场分层结构示意图核心区均为四层商业，个别可到五层，屋高5，内部：以“手扶电梯”为主要上落工具，观光梯为辅。外部：以”游艇码头“为中心，以天幕为桥梁，将左右两边商业连贯起一体。装饰方面以大型水晶吊灯为主。核心区中庭延伸内街商业建筑局部结构示意图核心区均为四层商业，个别可到五层，屋高5，内部：以“手扶电梯”为主要上落工具，观光梯为辅。外部：以”游艇码头“为中心，以天幕为桥梁，将左右两边商业连贯起一体。装饰方面以大型水晶吊灯为主。延伸区延伸区延伸区天幕形状内街铺分布首层与负一层用通过多条137、“手扶梯连通在天幕上的处理在天幕上建议采用澳门威尼斯人酒店的天幕设计，原因：可以使现场更具气氛；可以增添一处亮点，令游客或消费者愿意上到顶层感受此气氛，对拉动二、三、四层的商业十分有帮助，使效益更显著；由于此天幕是用投影得到效果的，所以我们也可用此作为广告的副业，增加收益。由于四楼的平台加设了天幕，所以四楼的天台可以加建为空中都市商业业态，同时增加了项目的特色所在。长长 堤堤 景景 观观 路路 布布 置置 设设 想想总体感觉：（舒适总体感觉：（舒适+休闲）休闲）长堤景观路长堤景观路长长 堤堤 景景 观观 路路 布布 置置 构构 成成 部部 分分酒吧休闲区酒吧休闲区长长 堤堤 景景 观观 路路 138、布布 置置 构构 成成 部部 分分特色雕塑展示区特色雕塑展示区船尾船尾船身船身船头船头地块从整体上分三部分，每部分以市场为基础，对原有功能分布提出相地块从整体上分三部分，每部分以市场为基础，对原有功能分布提出相关建议，以供参考。关建议，以供参考。对原规划功能提出新具体建议船尾船尾船身船身船头船头功能上主要以”产权式酒店公寓务主,写字楼及商场为辅，主要以出售为目的。功能具体建议整体以四层商业为主,（一二出售、三四层出售）其中近光明桥处,以酒吧街为特色,餐饮娱乐为辅,一二层为独立商铺,以出售为主,主要经营酒吧、酒类产品，三层主要以“量版KTV”、国际影城为主，而四层以足浴、中式酒楼如王子饭店为主营139、。而近岐江桥一带商业，主要特色时尚业态为主，以整体商业楼为经营模式，作为主题型概念商业为主营方向如健身中心、动漫等等。此处功能以“展览厅”为主，一部分为共公配套，另一部分作为商业用途，创造收益。地标景观展示区示意图作为中山市传统的商业中心区，在项目最北侧设置观光摩天轮既可以方便游人观赏到中山市美丽的一河两岸秀丽风光，同时也能增强项目的商业凝聚力，提升项目的商业价值。作为中山市历史最为悠久的商业街区之一，岐江桥两侧的商业在很长的时间里一直引领着中山市的商业发展，设置地标性的摩天轮摩天轮既可以成为地区的重要标志，同时也是岐江河畔夜间最为亮丽的风景线。设置观光摩天轮设置标志性钟塔地标景观展示区示意图140、地标景观展示区示意图展示中心是一个城市的窗口，在该区域建设一座现代化的全透明展示中心，是让游客了解这个城市该区域的最直接途径，首层其功能主作为西区旧码头船厂陈列馆，二、三层主要作为普通展厅可出租创收益。设置三层高全玻璃幕墙展示中心地标景观展示区示意图(玻璃幕墙+水景)设置全玻璃幕墙设置全玻璃幕墙旅游展示中心旅游展示中心还原兰桂坊酒吧街主题：此酒吧街会用一种休闲、写意作为基点，在不破坏南洋风情外立面的情况下，还原兰桂坊酒吧街打造一个极具特色的酒吧风情街；增设”酒吧风情街“建筑标志物；在街上，也会增设露天坐位，让路人有一种时尚之感，同时也可借助江景，增添酒吧街的特色，令顾客大增的同时，提升此商业价141、值。在晚上，特色酒吧街更会成为城中又一亮点，使项目更具旅游商业地产的特色。新兰桂坊酒吧街位置(综合商业区)打造特色酒吧街（兰桂坊升级版）酒吧街标志性建筑打造特色酒吧街（中西结合）打造特色酒吧街（中西结合）打造主题式餐饮娱乐(外国美食)设为特色娱乐餐饮休闲特区 主题：在此位置上打造一个具有欧陆风情的特色餐厅区域，一来作为商业的配套，二来可在最在限度上形造出一种特色的氛围，让顾客有一种全新的感觉能满足消费需求；此位置是整个项目的中心区域，也是最理想的活动布局空间，因为客户在此娱乐、购物过程中，累了需要休息，而此处刚好是正中位置，客户休息好，到哪里都便利。用风情餐厅的特色与南洋特色的相结合，更是一种142、时尚的符号。打造风情主题餐厅打造高端健身会所打造高端女子会所特色时尚区示意图特色时尚运动专区主题：在此位置上打造一个全新的主题特色商业区，用特色引入客流，留住客户；在此位置功能上要打造中山首个“动漫”概念商场，配合时尚外观包装，预留小型展台，定期举行”动漫展“，确保人流。在此位置功能上要打造同样中山首个“体现”式运动概念商场，即实体店+“半人篮球场。中山首个“动漫”主题专区中山首个主题“动漫”专区（漫画节）主题“动漫”专区展台（体现区）中山首创“体现式”主题运动概念店罗马”斗兽场“中山首创“街头”篮球“斗牛场中山首创”游艇码头“与下沉式广场此处设施一个标志性下沉式叠级水景广场，开创中山首个”游143、艇“码头。商务酒店综合区设置休闲广场。设置为14层的高档酒店综合商业（主要以星级酒店为主），群楼部分1一5层为大型广场式商业，作为星级酒店的配套商业。6层以上为星级酒店。其商业与中肯百货相呼应的综合性商业进行规划使用。规划上孙西步行街与长堤路的交汇处拟建的文化建筑使其交汇点变得狭窄，不利于旅客的聚留，故在其交点处应设大形的文化广场，利用大型的开放式广场贯穿西区商业版块、孙西步行街商业版块及新的长堤路商业版块，该设计不仅能体现项目最大化的文化旅游特色，并且能让旅客充分的停留，实现价值的拉升；休休 闲闲 文文 化化 广广 场场广场观光塔示意图广场观光塔示意图作为项目与孙文步行街连接点，打造成具标志144、性的建筑物，配合开放式广场，吸引人流的聚集，夜晚通过塔顶”激光“展示，大大增加其观赏性。给游人留下深刻印象。外立面广告位（风鸣路）作为一座综合性的商业项目，通过在外立面上规划适当的灯箱广告、大型系列广告牌、电视墙、商家招牌位预留等，可提升整体项目的商业氛围，吸引人流的聚集。同时，通过广通过广告位置的招租，可提升项目的盈利能力。告位置的招租，可提升项目的盈利能力。电视墙（LCD）项目前期招商目标客户类型影视类:UME新天地国际影城 U M E 终极电影体验 介绍由香港著名导演吴思远开设的UME是目前全上海最新的顶级影城。它坐落于新天地最大的购物中心四楼，以其特殊的背景，别具一格的装潢风格和先进的145、设施服务成为新天地南里最引人注目的场所之一。特色餐厅:元福美食有限公司 元福美食有限公司以其营养美味的日式食品和全新的回转式经营特色，是东北地区首家经营回转寿司的专业公司，元福也希望其不断的成长历程为自己积淀更丰厚的企业文化。项目前期招商目标客户类型特色咖啡吧:人生小驿人生小驿，是一个专门为游人准备的咖啡吧，座落于新天地南里广场上。在周围五色斑斓的环境衬托下，它显得格外低调，但那种温暖而古朴的气氛却让人流连。正对店门的墙上是笔力遒劲的墨书大字“人生小驿”，两侧有各种姿态的古代游龙，充满了浓厚的中国风格，最有趣味的是抬头的景致：天顶上错落有致地悬满了长条状的灯笼，每个灯笼上有一个汉字，乍一看不知146、所云，但据说有人能读出一首诗来。门口散落的原木色桌椅有点让人联想到世外桃源般的隐居闲情，与周围的环境相映成趣。钱柜KTV 介绍1985年，数字年轻企业家洞悉台湾经济社会的脉动已逐渐着重服务导向，休闲消费市场是一片广阔、亟待开发的处女地，旋即选择以录像带租赁为其创业鴶的；随着环境开放与消费趋势的冲击转变，且在坚持“不断迎合顾客需求”的经营理念之下，再次以稳健殷实的脚步迈入MTV视听领域，四年后，更正式将卡拉OK与MTV重新结合，赋予PARTYWORLD一个崭新的面貌，同时，并以企业化的经营手法与长期投资的观点，于1989年3月正式成立“钱柜企业股份有限公司”。项目前期招商目标客户类型特色咖啡吧:147、人生小驿人生小驿，是一个专门为游人准备的咖啡吧，座落于新天地南里广场上。在周围五色斑斓的环境衬托下，它显得格外低调，但那种温暖而古朴的气氛却让人流连。正对店门的墙上是笔力遒劲的墨书大字“人生小驿”，两侧有各种姿态的古代游龙，充满了浓厚的中国风格，最有趣味的是抬头的景致：天顶上错落有致地悬满了长条状的灯笼，每个灯笼上有一个汉字，乍一看不知所云，但据说有人能读出一首诗来。门口散落的原木色桌椅有点让人联想到世外桃源般的隐居闲情，与周围的环境相映成趣。钱柜KTV 介绍1985年，数字年轻企业家洞悉台湾经济社会的脉动已逐渐着重服务导向，休闲消费市场是一片广阔、亟待开发的处女地，旋即选择以录像带租赁为其创148、业鴶的；随着环境开放与消费趋势的冲击转变，且在坚持“不断迎合顾客需求”的经营理念之下，再次以稳健殷实的脚步迈入MTV视听领域，四年后，更正式将卡拉OK与MTV重新结合，赋予PARTYWORLD一个崭新的面貌，同时，并以企业化的经营手法与长期投资的观点，于1989年3月正式成立“钱柜企业股份有限公司”。项目前期招商目标客户类型诺玛特购物中心 介绍普尔斯马特会员商店由美国人SOLPRICE和ROBERTPRICE创立，是专为会员提供服务的一种仓储式商店。1996年普尔斯马特来到中国；1997年1月8日，中国第一家普尔斯马特会员商店在北京市海淀区开业；2003年7月，普尔斯马特会员商店在中国共开业1149、3家，遍布北京、哈尔滨、沈阳、青岛、武汉、长沙、成都、昆明、广州等地。1976年Sol Price和Robert Price 在美国圣地亚哥开创了第一家会员制仓储商店（Price Club）。亚力山大会馆 创始于台湾的亚力山大会馆至今已有21年经营历史，拥有近20万会员，是东南亚最大的直营连锁健康休闲俱乐部。新天地的亚力山大占地一万平方米，是在内地开设的首家分馆。项目前期招商目标客户类型星巴克咖啡 星巴克的名字和形象已与全球数百万消费者相联系。它是商业周刊月日发布的个全球顶级品牌中增长最快的品牌之一。在华尔街，星巴克是持续增长的典范。它的股票（包括次配股）上涨率超过，其总回报超过沃尔玛、通用电150、气、百事可乐、可口可乐、微软和。汤姆熊欢乐世界 健康活泼化：最健康的正当休闲，现场洋溢最动人的欢笑声 全家生活化：适合全家同游的游戏空间，促进日常生活亲子情感的桥梁 休闲便利化：与市区相结合，逛街看电影就近娱乐，最方便的休闲好邻居 动感科技化：最流行的科技游戏，最新奇的声光刺激 项目前期招商目标客户类型Sport100(运动100)介绍Sport 100(即运动100)是一家融合运动休闲，时尚购物，新颖设计为一体的大型体育运动用品零售概念店。Sport 100是由全国最 大的零售业-上海市第一百货商店股份有限公司与香港资深体育行业的专家合作经营，共同组资建成的。公司的营业面积从1997年的30151、00多平 方米已经发展到了30000多平方米；而今年将会有更多的sport100连锁店在全国各大城市出现。阿迪达斯ADIDAS 长久以来，ADIDAS是奥林匹克运动会的主要伙伴。耐克 NIKE 项目前期招商目标客户类型“大食代”美食广场 介绍 大食代美食广场是新加坡商家投资的连锁餐饮企业，迄今已在中国大陆成长6年，在沪、京两地连锁经营共9家美食广场，2001年突破了1亿元人民币年营业额的记录。百胜全球餐饮集团 肯德基是世界最大的炸鸡快餐连锁企业,必胜客通过40多年的时间发展成为如今世界上最大、最好的比萨连锁餐饮体系 （1 1）规划为）规划为8 8层以玻璃层以玻璃幕墙为主幕墙为主（2 2）首层与152、二层商业为连通，三、）首层与二层商业为连通，三、四层为四层为独立的商业楼体的形式。独立的商业楼体的形式。（3 3）设置）设置3 3至至5 5层高的商业裙楼，层高的商业裙楼，顶部安放一栋顶部安放一栋1515层高的酒店式层高的酒店式公寓。公寓。项目新规划功能分布具体建议项目新规划功能分布具体建议 （1 1）摩天轮旅游文化展示区）摩天轮旅游文化展示区（2 2）主题酒吧餐饮综合商业区）主题酒吧餐饮综合商业区（3 3）中心广场商业区）中心广场商业区（4 4）主题电漫区）主题电漫区（5 5）主题运动服务区）主题运动服务区（6 6）下沉式观光广场）下沉式观光广场（7 7）综合商业酒店区）综合商业酒店区项目总153、体功能调整后分布项目总体层分平面分布展示图中轴中轴首层及二层均为连通商业区，同样以中心广场以及左右中间人行走道贯穿，一条中心走道将整层商业连通负二层作为整体商业的主要地下停车场负一层是以中心广场为圆点，向四周幅射，形成一种小街道式网状形的商业。前期主为停车之用三、四层商业由于其在规划要求中，是把它设定为独立的商业楼体的形式，左右楼体空间是不连接的，所以在此两层功能分布的时候，我司设想的分布同负一层的分布大致相同，均以平铺网状形的商业为主。首层以上中心广首层以上中心广场中空尺寸为向场中空尺寸为向岐江方面深岐江方面深40M40M，左右宽左右宽20M20M形成一形成一个椭圆天幕，作个椭圆天幕，作为整154、体商业部分为整体商业部分的中轴，将其商的中轴，将其商业气氛聚集，延业气氛聚集，延伸。伸。项目整体功能划分各业态比率项目整体功能划分各业态比率 项目净租用面积比率酒吧/酒店18.50%食品和饮品/美食广场20.50%休闲和娱乐/运动15.00%时尚店8.60%美容/服务8.00%超级市场7.40%礼品/玩具11.50%电子产品10.50%项目功能设置溜冰场、家居广场可行性简析项目功能设置溜冰场、家居广场可行性简析溜冰场可行性分析溜冰场可行性分析前前 言言 溜冰是一项老少咸宜的健体运动，既有趣又易学。每个人都可以按照自己的步伐开始，即使是刚懂走路的小孩，也可能是天才运动员.溜冰涉及全身的肌肉活动，155、是一项具节奏感的运动，有规律地练习，益处无穷。那么，溜冰在中山的发展情况如何呢?由中山市与香港同胞合资兴建的我国首座室内溜冰场，占地面积2700平方米。共投资400万元。该溜冰场于1984年11月动工，到1986年6月完成，并对外开放。该项目内有一整套引进国外的先进设备，包括全套制冷设备、室内空调设备、安全防护设施、灯光音响设施等。可以同时容纳1500人滑冰。里面有2个600平方米的溜冰场，其中一个是人造冰溜冰场，冰层可达1215厘米，人们空上冰即可进行速度滑冰或花样滑冰运动。另一个是无声滚轴溜冰场，地板由梗木制成。每年也举办12次花样滑冰比赛。开放以来，每天都有六七百人来溜冰活动。当年曾经掀156、起一阵溜冰的热潮，但由于设备老化，新兴娱乐（酒吧、卡拉OK）异军突起，最终结业。广寒冰宫广寒冰宫 主经营时间：约主经营时间：约1990年一年一1995年（后期功能调整）年（后期功能调整）地点：中山二路地点：中山二路19号（体育中心内）号（体育中心内）经营情况分析：资料显示，平日到冰场的人数不超过20个；周末有近百人。冰场的收费工作日17点以前26元不限时，周末及每天17点以后30元两小时，每天冷冻冰面要消耗的电费是数千元，月耗达到6万余元。加上教练工资、器材消耗成本，冰场的收支难以达到平衡，同时，管理方没有投入多少资金来增加宣传，市场的培育力度十分薄弱。结论（该冰场关闭原因分析）：1、定位和管157、理过于低端，缺乏吸引顾客的亮点 2、规模小、经营成本高、人流量少 大信大信 时间：时间：04年年-07年年 地点：大信新都汇（负一层）地点：大信新都汇（负一层）经营情况分析：两个冰场都是建立在集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群中。其中“益田被称为全明星冰场，冰上面积约900平方米，冰场上空五层通高，集休闲与观赏于一体。而购物者可凭栏俯瞰，于购物之余获得美的享受。周边城市成功案例分析周边城市成功案例分析地点：华润万象城、益田假日广场地点：华润万象城、益田假日广场 中山城区人口数量仅为80到100万，人气无法跟大城市媲美，消费能力158、有限。类似项目在中山并非没有市场，更多是需要有营运经验。同时，溜冰场投入大，经营成本高，属于非主流娱乐运动项目，投资风险较大！现可对项目所在区域市场进行摸底的调研且结合大信过往失败经验总结，一方面试探当下年轻一族对该项目活动的反应，另一方面对项目功能类型及分布进行多方面探讨。小结小结项目周边家居项目调研资料项目周边家居项目调研资料商商业项业项目目综综合情况合情况简爱简爱家居家居圣圣亚亚泰家居泰家居好百年家居好百年家居万安家万安家居广居广场场地址地址中山大信新都汇四楼中山市岐关西路37号石歧莲员西路富逸装饰广场君时尚广场三楼所属区域所属区域石岐区东区西区石岐区公司名称公司名称简爱家居用品有限公司159、中山市三泰家私实业有限公司深圳好百年家居连锁企业不详业态分布业态分布四楼：现代家具五楼：欧式家具 一楼：沙发、客厅、餐厅家具；二楼：睡眠系列 三楼、四楼无明显功能区分 三楼全层 定位定位高档中高档高档中高档销销售售热线热线0760-887931280760-882253380760-88720788/占地面占地面积积30000约1000025000约6000层层高高4.8米5.2米4.8米4.8米图图片片综综合分析合分析是由行业知名资深人士匠心打造的中山市首家大型专业家居专场。整体卖场环境由行业知名设计公司深圳信杰设计团队精工细作而成，由香港赢沙龙公司提供统一形象设计策划，是集购物、休闲、商务160、于一体的巅峰级专业家居名店广场。300多个知名品展示，以经营中高档的民用家居和现代化的办公家具为主，产品丰富，除了众多的知名品牌外，还经营部分自产自销的中档次家居。以国际流行的家居购物中心模式进行规划，秉承好百年先进的经营模式进行管理，完美呈现家居一站式购物特色，全面引进两岸三地及世界各地的家居名牌，是中山市单体面积最大、最现代化、档次最高的家居名店之一。于吉之岛旁，君悦时尚广场三楼。名品汇萃，定位高雅，“一站式”专业服务享受，以上四间家居广场是中山城区最有代表性的，规模大、品种全、款式新、档次高，但即使是星期六现场也比较冷清，原因是受传统节日和前期政策的影响，楼市比较冷清，拖累相关行业。另外161、，奥运期间对客流量也有一定的影响。现场除了简爱在搞团购活动外，圣亚泰、好百年都在装修，准备迎接10.1黄金周，而万安家居广场即未有相应的活动。据了解，四间家居广场中简爱的营业额最高，其余三间中只有好百年能够与之媲美，而中山对高档家居用品的需求与日俱增，因此，市场潜力巨大同时竞争相当激烈。现本项目是否开设家居广场，有待进一步探讨。小结小结 关于凤鸣商业城整体功能定位建议关于凤鸣商业城整体功能定位建议 修改稿修改稿项目项目1一一3公里范围（石岐区）内商业情况公里范围（石岐区）内商业情况富富华华商商圈圈益益华华商商圈圈本本案案项目项目3公里范围内商业情况公里范围内商业情况物物业业名称名称类类型型层层162、高高面面积积范范围围租金均价租金均价售价售价管理管理费费优优惠政策惠政策主要主要业态业态假日广假日广场场一、二层商铺4.5米40-80180元/暂时不卖10元/无一层：服装、饰品二层：百佳超市大信新都会大信新都会一至五层商铺5.2米5-1200大信商场内租金200300元/平米，新状元坊176元/平米起旧状元坊260元/平米其他街5080元/平米暂时不卖45元/(状元坊）大信商场内租金100%新状元坊8月底交铺再出租一楼：女装、鞋、化妆品、车展摊位，优越城二楼：优越城、大福源、手机、饮食三楼：女装、大福源四楼：卡拉OK，家居五楼：影院、家居荣泰荣泰时时空空IT生生活港活港一至四层商铺首层5.8163、米其他4.5米38-228首层：120元/二层：58元/三层：38元/暂时不卖5元/无集IT、购物、休闲、娱乐、饮食于一体的大型商业广场，1-4层全部为综合商场、铺面永永胜胜广广场场一至三层商铺3米30起90元/无8元/中央空调费15元/无一层手机配件二层电脑产品三层IT写字楼德信商德信商业业楼楼一至三层商铺6米60起一层79元/二层38元/三层28元/暂时不卖2元/可免租23月一楼服装二楼饮食三楼卡拉OK邻近商业具体情况及参考数据邻近商业具体情况及参考数据物物业业名称名称类类型型层层高高面面积积范范围围租金均价租金均价售价售价管理管理费费优优惠政策惠政策主要主要业态业态孙孙文步行街文步行街首164、层商铺4.3米40-160350元/无3元/饮食3.5元/无服装、珠宝金饰欧式殖民风格建筑，粉黄、粉绿、粉蓝为主色调；街道自然弯曲，路面铺彩色方砖，异国风情突显。曾经中山年轻一族消费、休闲最热门的地点，以独特的风格、深厚的文化底蕴和大信、百佳等大型商圈形成互补关系。凤鸣凤鸣路路首层商铺3.4米60-320130元/无租金包含无服装、杂货建筑基本以四层为主，局部有六层，从而形成高低起伏，富有变化的滨江天际线，建筑高度与岐江河形成11的比例，营造出一个舒适的休闲空间，是历史上繁华商贸集散地。富富华华道道首层商铺4.826-120近富华：460元/近富洲：200元/近岐沙路：120元/无租金包含无饮165、食、美容中山市的黄金地段，酒店、餐饮、娱乐非常集中。富华酒店、国际酒店是上世纪90年代石岐的标致性建筑；西苑电脑城由电脑普及至今一直处于行业的领先水平，随着颐高数码城的开业，地位进一步得到巩固。逢源逢源商商业业街街首层商铺4.8米60-150150元/一期：41000元/二期：38000元/2元/只能一次性付款服装、眼镜、发廊以特色经营和良好的营商环境，焕发出盎然生机，逐渐形成一条东西走向的商业中轴线，逐渐显现出“经济发展极”效应。名店、名品纷纷进驻，有引导时尚潮流的名牌时尚店，有经营了几十年的老牌店。邻近商业具体情况及参考数据邻近商业具体情况及参考数据项目整体功能划分建议项目整体功能划分建议166、凤鸣商业城总体功能布局建议凤鸣商业城总体功能布局建议（1 1）摩天轮旅游文化展示区）摩天轮旅游文化展示区（2 2）主题酒吧餐饮综合商业区）主题酒吧餐饮综合商业区（3 3）中心广场商业区）中心广场商业区（4 4）主题电漫区）主题电漫区（5 5）主题运动服务区）主题运动服务区（6 6）下沉式观光广场）下沉式观光广场（7 7）综合商业酒店区）综合商业酒店区项目光明桥地块（船头）部分分析及功能划分项目光明桥地块（船头）部分分析及功能划分项目近光明桥（船头）位置总体功能布局建议项目近光明桥（船头）位置总体功能布局建议总原则总原则:设置摩天轮及配套商业区设置摩天轮及配套商业区由于项目属于民生工程，所以项目167、有一定数量公建配套，我司建议将项目总公建配套安排在此位置上，因由于项目属于民生工程，所以项目有一定数量公建配套，我司建议将项目总公建配套安排在此位置上，因为如下：为如下：1、近光明桥路段现时商业气氛相对较弱，其商业价值暂体现不多，但其商业潜力大；、近光明桥路段现时商业气氛相对较弱，其商业价值暂体现不多，但其商业潜力大；2、项目有相当部分公建指标（其中确作为中山旅游文化展览推介之用），作为旧城改造工程，发展商经济、项目有相当部分公建指标（其中确作为中山旅游文化展览推介之用），作为旧城改造工程，发展商经济效益与政绩两方都要兼顾；效益与政绩两方都要兼顾；3、摩天轮的设置，目的为带动其前期商业，营造气168、氛，聚集人群，其功能性属于旅游性质；、摩天轮的设置，目的为带动其前期商业，营造气氛，聚集人群，其功能性属于旅游性质；项目近光明桥地块（船头）商业物业运作模式建议项目近光明桥地块（船头）商业物业运作模式建议关于船头部分商业：关于船头部分商业：我方建议其物业以长期经营为主，其功能定位为商商业用途业用途。其物业运作模式定位为经营式商业物业。经营功能上划分为用于公益活动及商业活动两种形式，租赁方面建议采用分层整体出租方式，将商业收益主用于物业及设备日常维护之用。关于船头部分商业定位：关于船头部分商业定位：整体物业以商业为主，以摩天轮无形商业效益带动前期商业，营造商业气氛；在解决经营问题后，运用商业优势169、，通过业态布局，结合岐江河打造出属于中山的岐江街头文化。中山市总体商业规划布局中山市总体商业规划布局项目近光明桥（船头）位置部分各层功能具体划分项目近光明桥（船头）位置部分各层功能具体划分项目船头地块建筑面积：项目船头地块建筑面积：1-5F各层面积均约为各层面积均约为2053，总计，总计8212 2、第二层面积约计2000,功能设置异域情景酒吧区。酒吧区。3、第四层面积约计2000,功能定位为中山旅游推广中心（500）及英语角（培训中心），作为中山各类民间文物展览（如天子码头遗址文物等），及中山特有岭南文化的传播、外语培训；1、我司不建议首层为架空层，由于项目地块约有13000，加上长提路空置170、土地，其可使用面积将达约25000，出于经济角度考虑，此处建议以酒吧街为主（路面长度适合），此处建议以酒吧街为主（路面长度适合），同时考虑到旅游大巴及此处摩天轮将聚集众多人群，所以将近长提路空置作为摩天轮旅游文化展示区及旅游大巴停车之用。各层具体功能布局建议：各层具体功能布局建议：3、第三层面积约计2000,功能设置摩天轮客人休息区及轮候区项目中间地块（船身）部分分析及功能划分项目中间地块（船身）部分分析及功能划分凤鸣商业城中间地块（船身）部分功能布局建议凤鸣商业城中间地块（船身）部分功能布局建议（2 2）主题酒吧餐饮综合商业区）主题酒吧餐饮综合商业区（3 3）中心广场商业区）中心广场商业区（171、4 4）主题电漫区）主题电漫区（5 5）主题运动区）主题运动区凤鸣商业城中间地块（船身）商业物业运作模式建议凤鸣商业城中间地块（船身）商业物业运作模式建议关于船身部分商业：关于船身部分商业：我方建议前期（开业五年后，可将一、二层出售；三、四层继租可售）以经营为主，其功能定位为凤鸣商业城中心商业区凤鸣商业城中心商业区。其物业前期运作模式定位为经营式商业物业。经营式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权适应经营的需要实行统一归属、未进行拆零销售，所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物，它主要区别于产权已拆零销售的产权式商业物业。它的进一172、步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁和分零租赁两种方式。项目中间地块（船身）部分整体功能定位项目中间地块（船身）部分整体功能定位项目中间地块整体功能定位项目中间地块整体功能定位:定位为项目整体商业中心区定位为项目整体商业中心区,作为项目商业整体核心，作为项目商业整体核心，功能上起到聚集商业气氛后向两边扩散作用；功能上起到聚集商业气氛后向两边扩散作用；中山市总体商业规划布局中山市总体商业规划布局中间地块（船身）部分功能具体划分中间地块（船身）部分功能具体划分项目船身部分功能划分为四部分项目船身部分功能划分为四部分:1、近光明桥的2号位置，其经营主题主要以特色餐饮及酒吧为主的综合商业区，目173、的系因为项目邻近西区，西区特色饮品种类凡多，且商业气氛浓厚，外加旧有酒吧街（兰桂坊）就在岐江河另一面，在多方面因素支持下，在此处建造主题酒吧特饮区可行性较高；2、3号位置为项目中心地块核心商业区，该区主要以综合大型超市为主，通过中庭广场，聚集人群向上下两边商业扩散，从而带到整体商业运营；3、4号位置经营类型主以主题式电漫为主，如最新科技产品展示、电子游戏设备、电子游戏竞技大厅、时尚家电等4、5号位置经营类型主以主题式运动品牌区，以“体现式”主题运动概念店为主，强调时尚、健康为主题；中间地块（船身）各层功能具体划分中间地块（船身）各层功能具体划分首层：设置2400运动品牌区展示，以运动鞋为主要产174、品；其中设置街头”运动区“场，作为运动特区的 体现区，定期举行小型活动之用，有较地吸引、聚集青年一代，使项目消费群得到有较补充。二层：全层设置运动品牌区展示面积约2000，定位为运动服装系列综合展示区三层：全层设置2100运动品牌区展示，定位为运动系列配套综合展示区四层：全层定位为综合康体中心，主要以健身为主，其中设置中山首个斯诺克专区（英式桌球），约500 。项目功能具体划分项目功能具体划分首层：品牌专类电子/电器配套产品展示区约1600，如音像店、正版软件等电子配套主题店等等二层：全层设置为主题漫画展示区约2000；三层：全层设置为主题动漫模型展示区约2300；四层：品牌专类电子/电器产品175、展示区约1600，如电视、声响专买区（此区设置为单一产品品牌为特 色，与周边电器买场形成互补）五层：全层设置为小型主题电影城约2000项目功能具体划分项目功能具体划分主要以引入主力店为主主要以引入主力店为主首层：中心广场区首层（其中设置800-1000 中庭位）设置为品牌服装专区。约2000女士服装专区，约500 男士服装专区；（外围预留约1000 中西快餐店如麦当劳、肯德基、真功夫等）麦当劳、肯德基、真功夫等）二层：全层（其中设置800-1000 中庭位）设置约3600 主要为综合美容化装品、装饰品等混合展示区，约 2000 的儿童特区（儿童用品）；三层：全层（其中设置800-1000 中庭176、位）设置为综合超市，其中约1000 为入口产品展示区，约1000 出 口产品展示区，约4000为传统超市；四层：定位为综合欢乐区（电玩等）约1500；约1000 儿童游戏专区（主针对3一8岁儿童；约5000 具代 表性的中式酒楼（如国宴、王子饭店等）；五层：定位为综合型女子健身会馆约1500 如：女士会馆如纤体中心、美容中心等。项目功能具体划分项目功能具体划分首层：1500酒吧区，2500主题特色餐饮及时尚服饰区如广州焦叶餐厅(一边用餐一边睇表演)二层：全层设置为主题酒吧区；其中设置约3000为特色混合式酒吧特区（中西式酒吧，有表演）；设置约1200洋酒展示区；三层：全层总面积约4200，设置177、约3500 为综合娱乐区（夜总会）；设置约700世界红酒品鉴专 区；四层：此层定位为休闲体现区此层定位为休闲体现区。设置约2000量版式KTV；约2200 足浴、桑拿等。五层：设置约3500大型空中网吧六层：设置约1500主题美食区（主要以自助餐为主，作为中山首家大型自助餐为特色，聚焦热点。）项目裙楼部分分析及功能划分项目裙楼部分分析及功能划分近中恳地块（船尾）规划建议近中恳地块（船尾）规划建议根据政府批示，该地块限高为根据政府批示，该地块限高为56，从功能上分两部分：，从功能上分两部分：1、裙楼商业设置五层，层高建议首层为、裙楼商业设置五层，层高建议首层为6、2至至5层为层为4.5（商业第五178、层与酒店首层同一（商业第五层与酒店首层同一水平面）；水平面）；2、定位为、定位为10层高星级酒店，层高为层高星级酒店，层高为3.3 总原则总原则:设置一栋约设置一栋约15层高的星级酒店层高的星级酒店项目裙楼部分整体功能定位项目裙楼部分整体功能定位项目裙楼整体功能定位项目裙楼整体功能定位:作为主体楼星级酒店辅助商业作为主体楼星级酒店辅助商业,同时与周边商业形成同时与周边商业形成互补互补,内外商业结合实行产品差异化内外商业结合实行产品差异化,引领区域商业引领区域商业.中山市总体商业规划布局中山市总体商业规划布局项目裙楼部分各层功能具体划分项目裙楼部分各层功能具体划分项目裙楼部分各层功能划分根据分三179、方面项目裙楼部分各层功能划分根据分三方面:1、与周边商业结合，实行产品差异化方针，强调补充并引领邻近商业；2、作为产权式酒店公寓配套商业，扩大酒店公寓服务范畴，提高项目整体素质，营造区域品牌；3、从整个项目规划出发,中恳地块即船尾部分,作为整个项目前期商业上含金量最为大,在此部分功能划分,首先需从项目整体功能划分作为出发点,”五星邮轮各部分功能首要协调,再互补,同时与周边商业形成差异化补充,不能脱离区域市场,则从整体市场出发还需求大同,细部需突出自我特色,强调引领.项目裙楼部分各层面积分布：项目裙楼部分各层面积分布：首层面积为：249524F面积为：2495 5F面积为：1461.9 中山市总180、体商业规划布局中山市总体商业规划布局项目裙楼部分各层功能具体划分项目裙楼部分各层功能具体划分1、首层面积共计2495,功能上共分三个区,类型及面积分别为:（1）约3-400 酒店大堂（2）约1000 金融办工（如银行）（3）约1100 珠宝行2、第二层面积共计2495,功能设置中档中式酒楼；3、第三层面积共计2495,功能设置环球美食餐饮，如西餐厅（如王子 扒房）、日式料理等；4、第四层面积共计2495,功能设置综合型休闲娱乐特区，建议引入中山首个高档私人俱乐部（娱乐）实行会员制，以夜会岐江河为特点，提供一个全新模式的商务会所；5、第五层面积共计1461.9,功能设置商务办工区及酒店公寓会所，建议设置约500 商务办工区，约500 特饮区，约450 的健身会所（方案二可做桑拿、足浴等休闲等场所）；6、第五层底部建议设置约、第五层底部建议设置约500-800 露天游泳池，作为项目一大特色，与岐江河畅游于蓝天白云间；露天游泳池，作为项目一大特色，与岐江河畅游于蓝天白云间；谢谢各位领导审阅！谢谢各位领导审阅！期望能与贵司强强联手期望能与贵司强强联手共创辉煌共创辉煌