1、海海吉星青海海东项目吉星青海海东项目区域区域开发战略与商业开发战略与商业业业态研究态研究最终稿最终稿战略顾问部2017年3月2本报告研究框架报告工作完成量报告工作完成量开发商开发商会谈会谈：2 2次次实地调研：实地调研：7 7个工作日个工作日可比可比案例分析：案例分析：4 4个个产业产业/物业市场研究：物业市场研究：农产品品牌访谈：88个个 物流运营商访谈：1010个个 物业市场案例：1010个个 旅游项目研究：6 6个个 餐饮及酒店研究：若干业主业主/运营商访谈运营商访谈标标的案例研究的案例研究综合项目定位综合项目定位区域场地分析区域场地分析产业市场研究产业市场研究物业市场研究物业市场研究商2、业业态研究商业业态研究项目整体定位项目整体定位产业及客群定位产业及客群定位商业业态建议商业业态建议功能布局建议功能布局建议市场指标预测市场指标预测财务回报测算财务回报测算财务表现研究财务表现研究本报告针对海吉星青海项目进行区域开发战略与商业业态区域开发战略与商业业态研究研究，研究框架如下：3一、项目及市场概况二、项目定位三、项目规划四、项目财务测算4项目区位概况项目区位概况市场概况及开发思考本项目发展策略初判研究范围和目的5地块地块建筑面积建筑面积地块I约114,139平方米地块II约202,442平方米地块III约149,388平方米总计总计约约465,969465,969平方米平方米 地块3、总体情况简介地块总体情况简介本项目地块业态规划本项目地块业态规划西宁农贸商业及旅游市场研究西宁农贸商业及旅游市场研究基于市场判断，对本项目各个基于市场判断，对本项目各个地块业态选取进行判断，并基地块业态选取进行判断，并基于不同业态的预期产量，规划于不同业态的预期产量，规划不同业态区域的体量面积。不同业态区域的体量面积。项目主要工作内容项目主要工作内容研究对象研究对象市场研究市场研究研究结论研究结论地块地块IIIIII占地占地224224亩亩149,388149,388地块地块I I占地占地171171亩亩114,139114,139地块地块IIII占地占地304304亩亩202,442202,4、442场地区位分析6立足大片区的规划，区域定位主导本项目功能布局，建议以产业为主导，结合商贸、仓储、物流复合功能 南部区域南部区域片区定位：高新技术工业园区规划建议：本项目南侧规划大面积工业园区，功能上考虑结合园区性质与规划，地块以产业产业为主导。北部区域北部区域片区定位：曹家堡商贸物流中心；规划建议：本项目位于区域商贸物流中心，未来区域商贸将对人流、物流、商流产生聚集效应，可考虑商贸商业商贸商业功能。片区内规划一定体量的保税物流中心，可承接仓储物流仓储物流服务功能进行过渡与串联。本项目位于海东市临空经济园区，东侧部分与西宁曹家堡机场仅相距1.5公里。园区由河道分为南北两区域地块，北侧规划为青5、海曹家堡商贸物流中心，南侧规划为工业园区，功能布局与周边区域相结合考虑。商贸物流商贸物流中心中心高新技术产高新技术产业区业区本项目本项目7项目区位概况市场概况及开发思考市场概况及开发思考本项目发展策略初判西宁将打造为“一带一路”战略的重要节点8加强对外开放通道加强对外开放通道扩大人文要素交流扩大人文要素交流打造西宁、海西宁、海东为对外开放东为对外开放节点城市节点城市，共同打造向西、，共同打造向西、向南开放的经贸共同体向南开放的经贸共同体；充分强调高原、宗教、民族高原、宗教、民族等文化要素的集聚等文化要素的集聚，打造文化展示交流平台和丝绸之路历史文化旅游区。打造丝绸之路经济带的重要战略通道、商贸6、物流枢纽和战略通道、商贸物流枢纽和产业基地产业基地；将西宁机场西宁机场打造成为青藏高原区域枢纽机场区域枢纽机场、丝绸之路丝绸之路重要支点机场重要支点机场，是青海省立立体综合交通枢纽体综合交通枢纽、综合旅客综合旅客集散中心集散中心和对外开放的第一对外开放的第一门户门户。依托一带一路政策，西宁将依托一带一路政策，西宁将从传统内陆城市转变为对外开放的新窗口。以机场为代从传统内陆城市转变为对外开放的新窗口。以机场为代表的交通设施改善、伴随对外交流产生的资源和要素集聚、西宁表的交通设施改善、伴随对外交流产生的资源和要素集聚、西宁-海东协同发展海东协同发展等等方方面都将成为本项目开发的历史机遇。面都将成为7、本项目开发的历史机遇。西宁海东协调一体发展西宁海东协调一体发展将西宁西宁打造为全省现代化中心城市，丝绸之路经济带的重要节点城市；将海东海东打造为功能优化重要城市，兰西经济区产业基地，青海东部城市群的重要支撑和高高原现代农业示范区；原现代农业示范区；形成“西宁形成“西宁-海东海东1小时经济圈、小时经济圈、物流圈、旅游圈、生活圈”。物流圈、旅游圈、生活圈”。西宁及海东经济基本面持续向好，消费市场增速显著9西宁及海东产值总量连续三年保持在西宁及海东产值总量连续三年保持在18%以上的增长；市人均可支配收入逐年上以上的增长；市人均可支配收入逐年上升，推动消费市场规模扩大，消费能力持续增强，商业发展潜力大8、。升，推动消费市场规模扩大，消费能力持续增强，商业发展潜力大。机场立体枢纽和高速路网提升本区域可及性10发达的高速路网将构成项目吸引本地客群的先决条件；而机场立体枢纽的建设将进发达的高速路网将构成项目吸引本地客群的先决条件；而机场立体枢纽的建设将进一步提升项目导入外部人口的能力。一步提升项目导入外部人口的能力。本项目的交通可及性优势：高速路网连接西宁市区与海东、兰州：与西宁市区（半小时）和海东（10分钟）的车行时间比较理想，能够有效降低本地客群的抗性，使得项目辐射能力触及周边超过300万常驻人口。紧邻未来的机场立体枢纽：曹家堡机场是旅客吞吐量增长最快的省会机场。借助接驳交通，本项目将有机会对接9、800万机场旅客（2020年）。远期若能实现高铁的接入，与兰州、西安等其他西北地区中心城市的联系将进一步加强。项目地块北线（京藏高速）南线兰贵高速海东、兰州方向临空综合经济园建设为区域导入丰富产业资源及人口11青海省海东工业园区临空综合经济园内现状人口约青海省海东工业园区临空综合经济园内现状人口约2.6万人，建成后规划人口约为万人，建成后规划人口约为9.1万万人，人口导入为区域未来商业、商贸和产业项目开发带来机遇。人，人口导入为区域未来商业、商贸和产业项目开发带来机遇。自2013年开始，园区已规划、在建设的项目主要有：2.69.1单位：万人现状建成12各级上位规划对区域发展提出新要求政策指导项10、目开发方向：政策指导项目开发方向：在农业产业化基础上拓展新兴业态和方向在农业产业化基础上拓展新兴业态和方向“一带一路”战略：本项目是商务部“跨区域农产品流通重点项目”紧邻一带一路重要节点枢纽，拥有先天的区位优势青海十三五规划建议：本项目位于海东综合临空经济园区内，该园区是青海省十三五规划重点项目突出特色商业区(街)生活性服务功能，促进商业、旅游、文化及休闲功能融合，打造城市现代商业新名片。海东十三五规划建议：为本项目顺利落地提供全方位服务 在西宁-海东一体化的要求下，重点发展高原特色生态农业、绿色旅游业、现代服务业等政策层面的指引方向农业产业化基础高端农产品商贸和展示平台农产品价格信息中心物流11、服务平台冷链加工示范中心农产品网上交易平台拓展新兴产业区域特色食品体验、展销区域文化和旅游商品体验、展销大健康概念的体验电商总部区域配送中心13分析小结本项目发展突围初步思考把握农产品把握农产品商贸基础商贸基础依托区域上位规划和青藏高原特色农产品资源，本项目首先需要依依托自身农产品商贸基础这一最大的优势特色托自身农产品商贸基础这一最大的优势特色；农业产业化农业产业化升级内在需求升级内在需求海吉星具有较强带动力和辐射力，是中国农产品流通的大型知名企业。通过本项目的升级改造，将推动青海特色农产品产业推动青海特色农产品产业链的延伸链的延伸和功能拓展和功能拓展，打造标准化、品牌化和特色化的高原农产品产12、业平台打造标准化、品牌化和特色化的高原农产品产业平台，响应产业升级的内在需求。对接对接旅游人口旅游人口和外部和外部需求需求考虑到周边人口基数有限，要在区域场地现状基础上实现形象提升和人口导入，在特色农产品美食体验的基础上，应当结合当地在特色农产品美食体验的基础上，应当结合当地少数少数民族民族文化文化旅游资源，为青海本地和全国各地游客提供更加多样化的旅游资源，为青海本地和全国各地游客提供更加多样化的旅游体验旅游体验。本项目两大重点研究方向14高原特色农牧产业平台高原特色农牧产业平台多民族多民族特色特色文旅体验文旅体验依托自身依托自身农产品商贸基础，通过产业链农产品商贸基础，通过产业链衍生和产业平13、台衍生和产业平台构建构建挖掘高原特色农牧挖掘高原特色农牧产业深层价值产业深层价值。依托特色美食产品基础，结合依托特色美食产品基础，结合当地少数当地少数民资文化民资文化旅游资源，为游客提供具有旅游资源，为游客提供具有地地方特色的文旅体验方特色的文旅体验。市场市场基础基础:高原特色农产品商业价值高而产业化程度低15打造农牧产品打造农牧产品产业化平台产业化平台，形成集群效应，产生具有影响力的，形成集群效应，产生具有影响力的品牌品牌。不敢买不敢买优质品牌较少品牌知名度较低企业品牌意识不强不认识不认识拘泥于传统的模式缺乏差异化营销策略品牌打造缺乏创新性冬虫夏草黑枸杞昆仑雪菊牦牛藏红花红景天高原特色农牧产14、业平台高原特色农牧产业平台项目机遇项目机遇:海吉星具备农贸产业丰富运营经验16已建设近40家综合批发市场，覆盖全国27个中心城市，超过2400万吨的年交易量，交易额达1400亿元，约占全国规模以上批发市场交易总额的10%。市场规模庞大市场规模庞大供应链一站式服务供应链一站式服务借助母公司深圳农产品股份有限公司的影响力，海吉星与多个产业链上下游平台及企业合作，共同打造从田地到餐桌的全产业链服务。高原特色农牧产业平台高原特色农牧产业平台提升方向提升方向:打造农牧产品产业化平台，实现价值链延伸17 本项目地处海东-西宁和一带一路的交通节点，借助海吉星的品牌优势，便于与产业链下游客群对接。设立农牧产品15、产业平台，集中输出扩大影响力，打造具有青海特色的品牌。平台立足于完成对原材料的精深加工，实现农产品产业链的价值延伸。曲线前端形成集中采购曲线前端形成集中采购，将符合产业平台标准的原材料引入，实现中端集中生产加工。曲线中端着重精深加工，曲线中端着重精深加工，将原材料分类加工成为可以包装销售的成品。曲线后端曲线后端将加工成品向国内输出，扩大产业平台的知名度，平台实现品牌化，品牌化，进一步最大化产品价值。依托青藏高原特色依托青藏高原特色农牧产品农牧产品资源，实现资源，实现农产品农产品产业化和品牌化。产业化和品牌化。集中采购精深加工精深加工品牌输出附加价值中端加工提升附加价值，完善产业链高原特色农牧产16、业平台高原特色农牧产业平台市场基础市场基础:青海旅游资源丰富，未来开发前景广阔18市场前景良好市场前景良好高增长率：高增长率：青海的游客数量平均每年达到10%以上的增长率，未来旅游市场前景良好，其中客群最多的为休闲观光度假客。旅游资源丰富旅游资源丰富景点较多：景点较多：青海省景区共90个，5A2个，4A20个，3A57个；文化民俗热度高：文化民俗热度高：西宁-海东所有景点中，文化民俗类景区游客热度较高，如互助土族故土园、贵德高原养生休闲度假区、塔尔寺。数据来源：西宁市旅游局多民族特色文旅体验多民族特色文旅体验智库优选 淘宝店:https:/智库优选新品发布+赠送资料+发红包请一定加我们微信：z17、kyx2020arch仅供学习交流，请2 4小时内删除，淘宝搜店铺名：智库优选，（可点击）h t t p:/s h o p 10 8 519653.t a o b a o.c o m，微信：zkyx2020arch，新品发布+送资料特色体验特色体验 旅游消费者不仅仅关注得到怎样的产品，更加看重接受产品的过程与接受产品的过程与感受感受；旅游消费者由被动接受旅游产品发展到提出个性化需求，主动参与主动参与产品内容的创造和加工；市场基础市场基础:体验经济时代催生旅游从参观向体验转型19生活与情境出发，塑造感官体验及思维认同，使顾客融入其中生活与情境出发，塑造感官体验及思维认同，使顾客融入其中 旅游消费18、者更加注重情感需求，偏好能够引起引起共鸣或实现自我价值共鸣或实现自我价值的感情旅游产品；由于旅游消费者文化修养的提升，更加偏好与与文化相关文化相关的旅游产品和服务；文化旅游文化旅游个性化个性化 旅游消费者已由单一组团观光旅游向形式多样的特色旅游项目扩展；大众化旅游产品日渐失势，个性化产品和服务个性化产品和服务越来越受欢迎越来越受欢迎；多民族特色文旅体验多民族特色文旅体验项目机遇项目机遇:交通条件提升带来区域旅游资源开发机会20 西宁在自然、民族、宗教等方面的旅游资源丰富，依托机场和发达的高速路网，已经自西向东形依托机场和发达的高速路网，已经自西向东形成青海湖成青海湖-丹噶尔丹噶尔-塔尔寺塔尔寺19、-西宁市区西宁市区-机场（项目地块）的游览线路机场（项目地块）的游览线路；西宁在传统上更多作为进藏游客的中转站，未来随着自身旅游资源的进一步开发，与游客来源地的互动将更加充分，从而有助于增加游客停留时间；同时与其他产业也将有机会融合发展，迎来“旅游“旅游+”的新业态开发机遇”的新业态开发机遇。紧邻机场的区位将更有机会打造成为旅游路线的重要节点，推动文化旅游融合发展紧邻机场的区位将更有机会打造成为旅游路线的重要节点，推动文化旅游融合发展机场立体交通枢纽建设将增强城市的机场立体交通枢纽建设将增强城市的旅游集散功能旅游集散功能，为城市带来持续的旅游人口导，为城市带来持续的旅游人口导入；而以健康养生、20、休闲度假为代表的入；而以健康养生、休闲度假为代表的特色旅游产品特色旅游产品开发将进一步丰富旅游业态。开发将进一步丰富旅游业态。西宁市西宁市区区丹噶尔古城塔尔寺塔尔寺北禅寺（悬空寺）项目地块海东海东市区市区大什字-清真寺多民族特色文旅体验多民族特色文旅体验提升方向提升方向:美食与文化双轴驱动，提供西北文旅新体验21 特色建筑：特色建筑：特色餐饮与创意零售：特色餐饮与创意零售：特色产品展示展销基地：特色产品展示展销基地：西北特色农牧产品展销 注入少数民族和高原特色的餐饮与创意零售 西北文化的全方位体验 独特的建筑形态 农产品线上线下互动区结合特色高原美食和民族文化，打造青海文化旅游新模式的结合特色21、高原美食和民族文化，打造青海文化旅游新模式的全新试点全新试点多民族特色文旅体验多民族特色文旅体验22项目区位概况市场概况及开发思考本项目发展策略初判本项目发展策略初判本项目开发思路初步研判23 农牧产品生产加工 农牧产品商贸交易 农牧产品物流仓储 农牧产品展示体验以高原特色农牧产品为核心、构建产业平台并引入地方和民族特色的文化体验元素以高原特色农牧产品为核心、构建产业平台并引入地方和民族特色的文化体验元素 高原特色美食餐饮 少数民族文化体验特色农牧产业平台特色文旅体验本项目核心发展策略分析24产业多元化产业多元化深挖农牧产业高原特色产品发展特色旅游产业体验多样化体验多样化民族文化注入高原美食体22、验文化旅游基地功能功能平台化平台化农牧产品生产加工农牧产品商贸交易农牧产品物流仓储市场调研报告逻辑相关市场调研数据和结果参考附件产业篇相关市场调研数据和结果参考附件产业篇产业及行业的市场调研客观市场分析及预判从曾经及现有市场供需情况分析预测未来市场推算未来市场增长量及项目实际承载量相似市场经验类比按行业经验及客观比例对本项目进行参考取量牛羊肉市场牛羊肉市场农牧产品产业农牧产品产业农副产品交易农副产品交易物流仓储产业物流仓储产业特色餐饮及酒店行业特色餐饮及酒店行业住宅行业住宅行业调研范畴26一、项目及市场概况二、项目定位三、项目规划四、项目财务测算27十八大提出两大引擎推进新型城镇化的战略布局同23、传统的城镇化相比，新型城镇化的“新”在于强调用科学发展观来统筹城镇化的建设，由过去片面注重追求城市规模的扩大、空间的扩张，逐步转向为以提升城市文化、公共服务等内涵为中提升城市文化、公共服务等内涵为中心，使城镇真正成为具有较高品质的人类宜居之所心，使城镇真正成为具有较高品质的人类宜居之所。文化旅游推动城镇化文化旅游推动城镇化发展发展新型城镇化新型城镇化是是“观光游览”“观光游览”向向“度假体验”“度假体验”升级的重要载体升级的重要载体中国“文化旅游”消费的增长速度和规模不可估量，文化旅游业自身所具有的特性，与新型城镇化在城乡统筹、产城互动、城乡一体、节约、集约、生态宜居和和谐发展的基本特征上相互24、契合，文化旅游助推新型城镇化，以旅游产业集群为城镇发展核心动力。新型城镇化战略新型城镇化战略要求要求摊大饼式的城市扩张会被组团式复合功能的特色城镇所替代摊大饼式的城市扩张会被组团式复合功能的特色城镇所替代发展引擎一：发展引擎一：特色城镇特色城镇发展引擎二：旅游发展引擎二：旅游+28特色小镇模式是经济转型的重要发展战略山南基金小镇要打造中国的“格林尼治小镇”特色小镇评选标准：要符合“7+1”产业定位范围产业文化旅游社区功能叠加四至及规划面积清晰投资主体明确项目具体可行投资额达50亿元以上。产业上“特而强”、功能上“有机合”、形态上“小而美”、机制上“新而活”。产业上“特而强”、功能上“有机合”、25、形态上“小而美”、机制上“新而活”。3着眼经济长远发展，打造未来新产业的重要载体。1实现国家发改委对于城镇发展“培育特色小镇，统筹城乡发展”的良好愿景。2顺应经济新常态，推进经济转型发展的必然选择。4有效投资的重要抓手，推进经济平稳较快增长的重要手段。5满足群众生产、生活需要，推进城乡统筹发展和传承地方文化的重要平台特色小镇发展模式29 全国多个正在建设发展的特色小镇均在探索基于本地资源禀赋的独特发展模式立足产业基础拓展产业应用领域发展产业服务业产业+旅游新兴产业小镇挖掘特色旅游资源形成旅游吸引核导入/集聚其他产业旅游与休闲、文化、健康、养生等的深度融合历史旅游小镇农业产品特色化特色农业旅游化26、旅游经济品牌化休闲农业小镇特色小镇开发架构30 消费产业的集聚区 一个或多个核心旅游休闲项目-观光景区、主题乐园、特色街区等 聚集各种休闲消费业态，主要功能为留住人流并扩大消费 特色产业核心部分聚集区 包括产业的研发、生产、制造等核心功能，是城市特色产业的集中表现；当地的特色产业，一般以新兴产业或传统的经典产业为主 必须具备的城镇化支撑功能 服务于居民生活及旅游产业的金融、医疗、教育、商业等产城一体化的公共配套 构建了城镇化发展的主题围绕特色产业及旅游产业，会形成产业延伸的一系列项目，往往围绕中心区，形成辐射或组团分布 获取土地开发收益的重点 包括原有城镇居民居住，农民城镇化居住，产业人口聚集27、居住，外来游客居住等特色产业引擎旅游吸引核特色小镇不是一个小城镇的概念，而是产业发展的一个载体，就是以产业的有效投资，推进产业的经济转型。以特色产业引擎与旅游吸引核为中心，依托核心产业园区与休闲聚集区，形成产业延伸环、居住发展与社区配套网的综合架构。将特色小镇概念融入本整体定位思考31农业产业传统农产品商贸基础优势农产品产业升级需求区域产品知名度亟待提升旅游禀赋毗邻机场，区位优势显著多民族文化的融合旅游是提升知名度的有效路径以特色小镇为本项目核心吸引力特色小镇农业产品特色化特色农业旅游化农业旅游品牌化项目整体定位32全新全新的的青海青海地区地区农业文旅双核驱动的特色小镇农业文旅双核驱动的特色小28、镇以青藏高原特色农产品为基础，依托海吉星的产业基础和运以青藏高原特色农产品为基础，依托海吉星的产业基础和运营经验，营经验，打造打造高原特色高原特色农产品综合产业平台农产品综合产业平台和和高原高原文化文化旅游旅游创意体验中心创意体验中心“两个地标”。“两个地标”。项目整体定位演绎33农牧产业核农牧产业核文化旅游核文化旅游核双核驱动双核驱动农牧产业农牧产业和和文化旅文化旅游地标游地标以高原特色农产品为平台以高原特色农产品为平台以多民族文旅体验为基础以多民族文旅体验为基础产业升级带动旅游创新产业升级带动旅游创新旅游发展促进产业优化旅游发展促进产业优化项目功能定位34打造高原特色农牧产品产业平台产业平29、台及高原特色文旅体验文旅体验核心地标。特色展示物流配送及电子商务文化展示美食体验特色建筑生产加工文化旅游文化旅游体验体验农牧产业农牧产业平台平台提升产品附加价值提升产品附加价值扩大产品市场认知扩大产品市场认知优化供应链渠道管理优化供应链渠道管理满足游客情怀追求满足游客情怀追求特色健康餐饮体验特色健康餐饮体验民俗生活文化之行民俗生活文化之行项目开发目标35产业多元化、功能平台化、体验多样化；打造青海六个“第一”打造六个第一打造六个第一一一六六五五四四三三二二第一个高原特色农牧产品综合产业平台第一个高原特色农牧产品综合产业平台第一第一个多个多民族文旅民族文旅体体验中心验中心第一个农牧产品第一个农牧30、产品物流金融中心物流金融中心第一第一个高原都市农业“菜篮子”个高原都市农业“菜篮子”第一个农牧产品电子商务平台第一个农牧产品电子商务平台第一第一个特色农牧产品展示中心个特色农牧产品展示中心农产品农产品服务中心服务中心农产品农产品加工中心加工中心36整体定位依托“一个基础”打造“三个中心”打造农业产业服务新平台打造农业产业服务新平台 平台将充分体现配套服务的平台将充分体现配套服务的全面全面性、效率性、性、效率性、安全安全性特征性特征 打造农业休闲体验新配套打造农业休闲体验新配套 配套平台将为个体终端消费者配套平台将为个体终端消费者提供社会性、公共性和体验性提供社会性、公共性和体验性的全新业态的全31、新业态 打造农业产品输出新形态打造农业产品输出新形态 加工中心平台将充分实现农产加工中心平台将充分实现农产品的附加价值提升品的附加价值提升以高原特色农产品为基础，依托区域产业规划和市场空间，实现产品附以高原特色农产品为基础，依托区域产业规划和市场空间，实现产品附加价值提升，打造“三个中心”，成为青海示范性的农牧产业加价值提升，打造“三个中心”，成为青海示范性的农牧产业中心中心。农产品产业平台农产品产业平台功能定位高原特色农牧产品产业平台37示范性的高原特色示范性的高原特色农牧产品产业平台农牧产品产业平台仓储仓储展示展示采购采购加工加工运输运输 农副产品及加农副产品及加工过程展示工过程展示 产地32、特色农产产地特色农产品大宗采购品大宗采购 农产品仓储基地农产品仓储基地 物流金融概念物流金融概念 电子商务功能电子商务功能 农产品精深农产品精深加工全套流加工全套流程程 农产品配送及冷农产品配送及冷链物流一体服务链物流一体服务依托青海高原多样性的地理标志特色农副产品，致力发展产地加工业，打造青海特优农牧产品品牌品牌，为延伸功能提供产业基础。农产品产业平台农产品产业平台延伸方向：通过物流金融实现运营模式创新38农产品产业平台农产品产业平台商业商业模式模式展示交易展示交易休闲旅游休闲旅游仓储加工仓储加工物流金融物流金融通过确定功能搭建适合项目自身的产业平台体系通过确定功能搭建适合项目自身的产业平台33、体系以贸易服务为主导，以物流仓储金融为创新，打造多元化经营模式打造多元化经营模式存货质押融资存货质押融资应收账款融资应收账款融资订单融资订单融资贸易贸易服务服务：金融创新：金融创新：本项目适用基于本项目适用基于存货的物流金融存货的物流金融模式及基于模式及基于贸易合同的物流金融模式贸易合同的物流金融模式整体定位打造高原特色少数民族文化旅游地标39高原特色高原特色文化旅游文化旅游文化展示：打造民族文化展示体验空间文化展示：打造民族文化展示体验空间美食体验：搭建特色品质餐饮体验平台美食体验：搭建特色品质餐饮体验平台特色产品特色产品丰富农牧产品认知引入民族特色美食餐饮体验餐饮体验加工产品餐桌直达餐饮与34、产业平台结合多元多元大众大众特色特色品质品质新鲜新鲜健康健康文化拓展文化拓展 通过文化展览营造西北特色文化氛围。民俗民俗拓展拓展 以民俗生活为撬动点拓展特色生活体验。配套拓展配套拓展 打造丰富的文化旅游展示体验设施配套。以旅游为基础，依托区域特色民族文化以及美食餐饮，实现向多民族文旅体验中心转变，打造青海具有高原特色的文化旅游地标。文化旅游文化旅游核核平台平台功能定位多民族特色文旅体验中心40在传统旅游基础上进行功能升级，打造一个以集特色产品、特色建筑、多民族文化科普、生活美学为一体的文化展示体验空间。特色产品特色产品民族文化民族文化特色建筑特色建筑民族生活民族生活释放旅游客群在平日繁杂工作与35、事务中被搁置的文化追文化追求和人文情怀求和人文情怀。满足人们情感需求，注重内涵精神体现，以当地历历史、民俗史、民俗为主题，体现西北特色文化基因。文化立魂文化立魂青海省内多达37个少数民族的存在决定了项目旅游主要发展方向。满足游客客群对多民族民俗生活习惯的认知需求，展开多民族文化、民俗多民族文化、民俗科普科普的特色展示展示。民俗定调民俗定调通过生活体验与特生活体验与特色功能的整合色功能的整合，为旅游客群营造强烈的融入感，延长访客停留与消费时间，刺激消费需求产生。通过旅游体验带动当地特色产品在旅游市场的认可度。体验主导体验主导不同的客源结构往往带来不同的业态结构，一般来说游客客群的消费水平高于普通36、城市商业；通过旅游概念吸引旅游概念吸引人流人流，提升本项目在西北地区的市场热度。客源驱动客源驱动文化旅游文化旅游核核平台平台特色美食体验从厂房到餐桌，从餐桌到健康41打造从厂房到餐桌，从餐桌从厂房到餐桌，从餐桌到健康到健康的高品质健康生活体验目的地，提供全流程健康膳食管理。厂房消费者美食体验美食体验中中心心特色产品展示体验新鲜品质健康餐饮产品优选直供生产加工观光膳食体验娱乐安全检测保障文化旅游文化旅游核核平台平台功能定位总结示意42高原特色农牧产品产业中心高原特色农牧产品产业中心集中生产集中生产精深加工精深加工特色产品特色产品加工展示加工展示城市冷链城市冷链高效配送高效配送文化旅游文化旅游特色37、体验特色体验项目的盈利模式/核心价值点43 仓储、物流等物业的租金收益 居住产品等销售型物业产生的现金流 物流金融带来的仓储产品的衍生收益以高原特色产品和民俗文化主题创意商业带来的外部客群导入为基础，实现后期项目价值提升。新型农业产业平台及其配套功能带来的运营收入 全新民俗文化主题商业业态带来的运营收入多元化的物多元化的物业组合带来业组合带来的区域价值的区域价值提升提升以全新的体以全新的体验式业态带验式业态带来客群导入来客群导入本项目对区域发展的提升作用44对西宁对西宁对青海对青海对海东对海东 成为成为海东形象展示新名片、海东形象展示新名片、升级发展新引擎升级发展新引擎 打造打造海东最大的“菜38、篮海东最大的“菜篮子”子”，承担服务海东市民，承担服务海东市民，保障农产品安全供应，维保障农产品安全供应，维护城市正常运营，繁荣城护城市正常运营，繁荣城乡经济的社会责任乡经济的社会责任；以特色的体验式批发零售业态打造市民节假日休闲市民节假日休闲体验的全新目的地体验的全新目的地和都市和都市购物全新购物全新选择选择 以高品质物业承载农业商贸产业上下游，立足西宁市场打造全新的打造全新的区域区域级农级农牧产业综合功能平台牧产业综合功能平台 对接交通枢纽建设和一带一路政策，打造商贸物流商贸物流枢纽、人文枢纽、人文和农牧产品产和农牧产品产业业基地基地；打造对接产地和终端消费者的全新平台，助力农牧助力农牧民39、增收民增收和西北特产和西北特产走向全走向全国国。45一、项目及市场概况二、项目定位三、项目规划四、项目财务测算46项目功能落位项目功能落位商业业态运营策划启动区开发策略47项目功能布局综合多种因素考虑，本项目场地可分为三个具备不同特性的区块匹配功能匹配功能北地块：北地块：青海牛羊肉产业中心青海牛羊肉产业中心仓储、加工：仓储、加工：加工加工 仓储仓储 配套配套中地块：中地块：高原特色农牧产品产高原特色农牧产品产业中心业中心仓储、物流：仓储、物流：加工加工 交易交易 配送配送 仓储仓储南地块：南地块：高原特色文化体验区高原特色文化体验区及生活配套区及生活配套区商业、展示：商业、展示：餐饮餐饮 体验40、体验 住宿住宿 展示展示48项目总体功能布局示意农副产品交易中心（含冷库）招商运营中心经济型酒店(土鸡餐饮)北地块中地块南地块交易中心预留位置三文鱼项目牛羊肉产业中心农产品物流集配及电子商务中心高原特色农产品产业中心高原特色文化体验区经济展示区（住宅）商检认证中心启动区启动区开发开发中期中期开发开发远期远期开发开发49功能区功能区总建筑面积总建筑面积单位单位分功能区分功能区建筑面积建筑面积单位单位物业形态物业形态北地块：北地块：青海牛羊肉产青海牛羊肉产业中心业中心牛羊肉产业中心牛羊肉产业中心160600m2建设标准化生产厂房65000m2单或部分双层厂房仓库用房38000m2单或部分双层仓库冷41、库20000m2单层高位冷库综合办公区域15600m2多层办公楼员工宿舍及辅助用房20000m2宿舍楼锅炉房2000m2锅炉房中地块：中地块：高原特色农牧高原特色农牧产品产业中心产品产业中心高原特色农产品产业中心高原特色农产品产业中心49000m2拉面产业厂房3000m2厂房（视招商方案确定）沙棘产业厂房3000m2厂房（视招商方案确定）牦牛产业厂房3000m2厂房（视招商方案确定）冬虫夏草产业厂房3000m2厂房（视招商方案确定）青稞产业厂房3000m2厂房（视招商方案确定）马铃薯或蔬菜产业厂房3000m2厂房（视招商方案确定）油菜产业厂房3000m2厂房（视招商方案确定）枸杞产业厂房30042、0m2厂房（视招商方案确定）三文鱼项目15000m2厂房（视招商方案确定）员工宿舍及辅助用房10000m2宿舍楼(产业中心共享)农产品物流集配及电子商务中农产品物流集配及电子商务中心心76000m2冷链仓10000m2单层高位冷库干仓54000m2单或部分双层仓库展示中心12000m2双层展销大厅商检认证中心商检认证中心6000m2商检认证中心、检疫检验、烟草分拣配送6000m2多层办公楼招商运营中心招商运营中心5000m2招商运营中心5000m2多层办公楼农副产品交易中心农副产品交易中心55000m2肉类交易中心11175m2桁架钢结构大棚蔬菜交易中心30000m2桁架钢结构大棚冷库（冷藏与43、冷冻）3825m2单层高位冷库交易中心（预留）10000m2桁架钢结构大棚南地块：南地块：高原特色文化高原特色文化体验区及生活体验区及生活配套区配套区高原特色文化体验区高原特色文化体验区61000m2酒店（土鸡餐饮）21000m2经济型酒店200-300间特色餐饮体验区40000m2餐饮功能经济展示区（住宅）经济展示区（住宅）40000m2别墅及配套40000M2带玻璃暖房的类别墅产品单独院落地上建筑面积总计地上建筑面积总计4 45265260000m2项目经济指标概述50重点招商项目重点招商项目农副产品交易中心农副产品交易中心三文鱼项目：三文鱼项目：该集团拟规划建设以三文鱼冰鲜加工为核心的产44、业园，并与本项目达成合作意向。鸟家土鸡鸟家土鸡餐饮：餐饮：为游客提供健康、原生态的农家生活体验，包含农家乐餐饮、农家住宿体验等，与本项目达成初步合作意向。建设农副产品交易中心，满足西宁及海东人民的需求。预留一部分空地作为交易中心远期开发地块，前期功能以停车场为主。先期开发启动区布局考量（1/3）重点功能示意中期开发中地块功能区布局考量（2/3）51重点功能示意前店后仓前店后仓：功能区南侧为高原特色文化体验区，纬四路商业氛围浓厚，采用前店后仓的模式设计，展示宣传交易功能效果更佳。农产品物流集配及电子商务中心农产品物流集配及电子商务中心高原特色农产品产业中心高原特色农产品产业中心高原特色农产品产业45、中心：一站式农产品产业平台。商检认证中心商检认证中心：包含商检认证、检疫检验、烟草分拣配送功能表展示中心展示中心冷链仓冷链仓干仓干仓中期开发南地块功能区布局考量（3/3）52重点功能示意高原特色文化体验高原特色文化体验区区经济展示区（类住宅院落）经济展示区（类住宅院落）特色商业配套：特色商业配套：区域北侧纬四路为项目场地内客流的主干道，为提升展示宣传功能，考虑沿街布局特色餐饮体验店、酒店等商业配套布局低密度类住宅产品布局低密度类住宅产品：别墅、民宿、院落、带玻璃暖房的类民宿产品等智库优选 淘宝店:https:/智库优选新品发布+赠送资料+发红包请一定加我们微信：zkyx2020arch仅供学习46、交流，请2 4小时内删除，淘宝搜店铺名：智库优选，（可点击）h t t p:/s h o p 10 8 519653.t a o b a o.c o m，微信：zkyx2020arch，新品发布+送资料53各地块经济指标概述总体经济指标概述总用地面积466000m2容积率0.97总建筑面积(地上)452600m2牛羊肉产业中心160600m2农产品产业中心49000m2物流集配中心76000m2商检认证中心6000m2招商运营中心5000m2农副产品交易中心55000m2高原特色文化体验区61000m2经济展示区（住宅）40000m2高原特色农产品产业中心高原特色农产品产业中心15000 m247、三文鱼项目三文鱼项目15000m2招商运营中心招商运营中心5000 m2招商运营中心5000m2农副产品交易中心农副产品交易中心55000 m2肉类交易中心11175m2蔬菜交易中心30000m2交易中心(预留)10000m2冷库（冷藏与冷冻）3825m2高原特色文化体验区高原特色文化体验区21000 m2经济型经济型酒店（土鸡餐酒店（土鸡餐饮）饮）21000 m2总计9600096000m2中地块总用地面积202666m2容积率0.94总建筑面积(地上)191000m2农产品产业中心49000m2物流集配中心76000m2商检认证中心6000m2招商运营中心5000m2农副产品交易中心55048、00m2南地块总用地面积114000m2容积率0.89总建筑面积(地上)101000m2高原特色文化体验区61000m2经济展示区（住宅）40000m2北地块总用地面积149333m2容积率1.08总建筑面积(地上)160600m2牛羊肉产业中心160600m2总体经济指标概述总体经济指标概述启动区经济指标概述启动区经济指标概述分地块经济指标概述分地块经济指标概述Detailed Design:方案深化：提供不同区域的体验、教育&贸易。该方案提供一个完整的方案-在提供高效清晰流线的同时最大化商业价值。响应当地文化&活动，力求扩大市场机会，利用支持业务&打造一个当地农产业贸易、体验&展销的地标型49、区域。形成创新式农业生产、分配&消耗链接链，打造当地发展&企业地标性中心。Providing distincitive zones for experience,education&commerce.The proposal provides integrated logistic circulation coupled with maximised commerical value.Responsive to local culture&activity the proposal seeks to expand market opportunity,leveraging supporting50、 business&creating a regionally significant destination for agriculture trade,experience&display.A innovative link between agricultural production,distribution&consumption that will be a regionally significant hub for development&enterprise.MASTERPLAN-PLANNING STRUCTURE总平面图-规划结构4.02PLOT 3 REDLINE PL51、OT 2 REDLINE PLOT 1 REDLINE START-UP PHASE 1 ZONE4.02MASTERPLAN-OPTION 1 总平面图-方案一270271WOODS BAGOTWOODS BAGOTPLOT 3 REDLINE PLOT 3 REDLINE PLOT 2 REDLINE PLOT 2 REDLINE PLOT 1 REDLINE PLOT 1 REDLINE START-UP PHASE 1 ZONESTART-UP PHASE 1 ZONEMASTERPLAN-OPTION 3 总平面图-方案三MASTERPLAN-OPTION 2总平面图-方案二4.0252、4.02272273WOODS BAGOTWOODS BAGOTMASTERPLAN-FUNCTION DIVISION总平面图-功能分区MASTERPLAN-BUILDING FUNCTION总平面图-建筑功能4.024.02274275WOODS BAGOTWOODS BAGOTMASTERPLAN-VERTICAL总平面图-车型流线MASTERPLAN-FIRE EXTINGUISHER SYSTEM总平面图-消防系统4.024.02278279WOODS BAGOTWOODS BAGOTMASTERPLAN-VERTICAL总平面图-地下停车MASTERPLAN-FIRE EXTING53、UISHER SYSTEM总平面图-地上停车4.024.02280281WOODS BAGOTWOODS BAGOTMASTERPLAN-BUILDING HEIGHT总平面图-建筑高度MASTERPLAN-VIEW ANALYSIS总平面图-视线分析4.024.02282283WOODS BAGOTWOODS BAGOTMASTERPLAN-LANDSCAPE REFERENCE总平面图-景观设计示意图MASTERPLAN-GRADING STRATEGY总平面图-竖向分析4.024.02284285WOODS BAGOTWOODS BAGOTMASTERPLAN-LAND ACCESS M54、ANAGEMENT总平面图-功能地块出入管理4.02MASTERPLAN-MUNICIPAL PIPE NETWORK总平面图-功能地块出入管理4.02286287WOODS BAGOTWOODS BAGOTCONPARISON 方案比较 4.02OPTION 3/方案三OPTION 3/方案三方案三中，除将酒店统一布置在地块东侧以形成主要展示面外，鸟家土鸡餐饮部分，统一建筑为商业街形态，减少类别墅建筑的开发数量，部分餐饮街也可用于相邻酒店的配套服务。丰富整个集配中心的南侧展示面。三文鱼加工厂也使用了厂商建议的总平面布局，在假设确定引入该厂的基础上对总图的变化有所理解。同时，运营中心也受布局影55、响调整为东西向布置。OPTION 2/方案二方案二，启动区内酒店集中布置在北侧，土鸡餐饮集中布置在南侧，地块规划分区明确。酒店沿北侧大道对称布置，使得北侧道路展示面完整，启动区内餐饮建筑形态与后期建筑更容易结合统一。OPTION 1/方案一方案一，因考虑主要车流自项目东侧进入集配中心，启动区内酒店集中布置在项目的东侧，从而成为集配中心的主要展示立面。同时，部分鸟家土鸡餐饮布置在主干道上，强化北侧街道的商业氛围，使整条街集展示、体验、购物、餐饮、住宿为一体，为整个集配中心提供较为全面的服务配套。288289WOODS BAGOTWOODS BAGOTCONPARISON 方案比较 4.02OPT56、ION 1/方案一方案一，因考虑主要车流自项目东侧进入集配中心，启动区内酒店集中布置在项目的东侧，从而成为集配中心的主要展示立面。同时，部分鸟家土鸡餐饮布置在主干道上，强化北侧街道的商业氛围，使整条街集展示、体验、购物、餐饮、住宿为一体，为整个集配中心提供较为全面的服务配套。290291WOODS BAGOTWOODS BAGOTCONPARISON 方案比较 4.02OPTION 2/方案二方案二，启动区内酒店集中布置在北侧，土鸡餐饮集中布置在南侧，地块规划分区明确。酒店沿北侧大道对称布置，使得北侧道路展示面完整，启动区内餐饮建筑形态与后期建筑更容易结合统一。292293WOODS BAGO57、TWOODS BAGOTCONPARISON 方案比较 4.02OPTION 3/方案三方案三中，除将酒店统一布置在地块东侧以形成主要展示面外，鸟家土鸡餐饮部分，统一建筑为商业街形态，减少类别墅建筑的开发数量，部分餐饮街也可用于相邻酒店的配套服务。丰富整个集配中心的南侧展示面。三文鱼加工厂也使用了厂商建议的总平面布局，在假设确定引入该厂的基础上对总图的变化有所理解。同时，运营中心也受布局影响调整为东西向布置。294295WOODS BAGOTWOODS BAGOTCONPARISON-FUNCTION DIVISION方案比较-功能分区 4.02OPTION 1/方案一OPTION 2/方案二58、OPTION 3/方案三296297WOODS BAGOTWOODS BAGOTOPTION 3/方案三CONPARISON-BUILDING FUNCTION方案比较-建筑功能 4.02OPTION 1/方案一OPTION 2/方案二OPTION 3/方案三298299WOODS BAGOTWOODS BAGOTOPTION 3/方案三CONPARISON-VERHICLE CIRCULATION方案比较-交通流线 4.02OPTION 1/方案一OPTION 2/方案二OPTION 3/方案三300301WOODS BAGOTWOODS BAGOT54项目功能落位商业业态运营策划启动区开发59、策略启动区开发策略项目开发初期重点招商项目55联合水产集团三文鱼项目联合水产集团三文鱼项目鸟家土鸡餐饮鸟家土鸡餐饮该集团拟规划建设以三文鱼冰鲜三文鱼冰鲜加工加工为核心的产业园，并与本项目达成合作意向。客户需求：客户需求：约约2323亩的地块亩的地块，包含三三文鱼展示厅、屠宰加工厂、成文鱼展示厅、屠宰加工厂、成品保鲜仓储库、冰鲜处理库（预品保鲜仓储库、冰鲜处理库（预留）、饲料仓库、员工留）、饲料仓库、员工宿舍宿舍、三三文鱼餐饮体验文鱼餐饮体验区等。区等。为游客提供健康、原生态的农家生活体验，包含农家乐餐饮、农家住宿体验等，与本项目达成初步合作意向。客户需求：客户需求：餐饮餐饮+酒店，约酒店，约660、060-7070间客房间客房56以两大重点项目撬动项目启动区开发高原特色农产品产业中心高原特色农产品产业中心15000m m2 2三文鱼项目三文鱼项目15000m2厂房（视招商方案确定）招商运营中心招商运营中心5000m2招商运营中心5000m2多层办公楼农副产品交易中心农副产品交易中心55000m2肉类交易中心11175m2桁架钢结构大棚蔬菜交易中心30000m2桁架钢结构大棚交易中心（预留）10000m2桁架钢结构大棚冷库（冷藏与冷冻）3825m2单层高位冷库高原特色文化体验区高原特色文化体验区21000m2经济型酒店（土鸡餐饮）21000m2经济酒店总计总计9600096000m2联合水61、产集团三文鱼项目联合水产集团三文鱼项目鸟家土鸡餐饮鸟家土鸡餐饮57项目启动区开发策略 首期开发次序建议：首期开发次序建议：第一步第一步开发招商招商运营中心运营中心，着手项目招商工作。开发农副产品交易中心农副产品交易中心，满足西宁及海东人民的需求，为产业引入铺垫。预留用地暂不开发，作为交易中心远期开发地块，前期功能以停车场为主。第二步第二步完成三文鱼项目、鸟家土鸡餐饮三文鱼项目、鸟家土鸡餐饮的招商引入，并进行相应物业的打造。第三步第三步建造经济型酒店经济型酒店，引入中端经济型酒店品牌，满足区域已有部分客群的住宿需求及旅游客群需求。第四步第四步在南侧经济展示区地块上建设两栋类别墅物业作为展示功能。62、13122458启动区财务测算相关假设启动区财务测算相关假设高原特色农产品产业中心高原特色农产品产业中心15000m m2 2三文鱼项目三文鱼项目15000m2招商运营中心招商运营中心5000m2招商运营中心5000m2农副产品交易中心农副产品交易中心55000m2肉类交易中心11175m2蔬菜交易中心30000m2交易中心(预留)10000m2冷库（冷藏与冷冻）3825m2高原特色文化体验区高原特色文化体验区21000m2经济型酒店(土鸡餐饮)21000m2总计96000m2运营模式假设运营模式收益单位运营成本占比三文鱼项目三文鱼项目土地出让3000元/平方米无招商运营中心自持无无肉类交易中63、心自持租赁3元/平方米/天10%蔬菜交易中心自持租赁3元/平方米/天10%交易中心(预留)预留不开发无无冷库（冷藏与冷冻）自持租赁3.4元/平方米/天20%经济型酒店经济型酒店(特色土鸡餐饮特色土鸡餐饮)自持租赁1元/平方米/天无开发规模：启动区总开发规模为9.6万平方米（包括1万平方米预留面积，前期作为停车功能不做开发）。启动区土地款为5000万元，均为集团自有资金。59启动区财务测算相关假设启动区财务测算相关假设建筑成本建筑成本单价单价面积面积总价总价(万元万元)三文鱼项目厂房1,600 15,000 2,400 鸟家土鸡餐饮5,000 21,000 10,500 交易中心2,500 4564、,000 11,250 招商中心2,500 5,000 1,250 合计合计2,953 86,000 25,400 成本假设成本假设收入假设收入假设出租出租租金租金年租金增长率年租金增长率交易中心大棚31%交易中心冷库3.41%酒店11%出售出售资本化率资本化率销售单价销售单价(元元/m)三文鱼项目厂房N/A3,000交易中心(假设运营10年后出售)8%15,139酒店(假设运营10年后出售)6%6,65360启动区财务结论总成本总成本总计总计总投资（万元）总投资（万元）33,056土地成本（万元）土地成本（万元）6,175建筑成本（万元）建筑成本（万元）25,400 开发管理费（万元）开发管65、理费（万元）305前期工程费用（万元）前期工程费用（万元）1,016不可预见费（万元）不可预见费（万元）160整体财务可行整体财务可行内部收益率内部收益率IRR：19.86%投资回收期投资回收期：7年（静态）年（静态）收入收入总计总计总收入（万元）总收入（万元）128,032销售收入（万元）销售收入（万元）82,099交易中心及酒店租金收入（交易中心及酒店租金收入（万元）万元）45,932备注：1、现状假设启动区第一年完成建设，第二年开始招商；第十年实现退出。2、自完成建设开始，考虑10年现金流。支出支出总计总计运营成本及税费（万元）运营成本及税费（万元）10,87161项目功能落位商业业态运66、营策划商业业态运营策划启动区开发策略62商业业态运营策划商业业态运营策划酒店高原特色文化体验区农产品集配及电商中心63酒店初步定位市场判断市场判断项目紧邻机场枢纽，酒店建议与机场联动考量，吸引商务人士及旅游客群考虑传统中高端经济型酒店与特色精品酒店相结合，以经济型酒店面向未来入驻企业及商务人士，以特色精品酒店向旅游游客提供服务为了与本项目后期发展方向匹配，建议打造商旅功能兼具的高原特色精品酒店初步定位初步定位结果结果商旅功能兼具的高原特色精品酒店商旅功能兼具的高原特色精品酒店64紧邻机场枢纽，通过机场集散功能导入客群本项目本项目客流增长：客流增长：曹家堡机场每年保持20%以上的旅客增长率，是旅67、客吞吐量增长最快吞吐量增长最快的省会机场。借助接驳交通，本项目将有机会对接800万机场旅客（2020年）。客客群群导入：导入：机场交通枢纽建设将增强客群集散功能，带来持续的人口导入，为酒店吸引大量商务人士及游客商务人士及游客。酒店客群导入酒店客群导入旅游游客商务人士与与机场联动，区域机场联动，区域将聚集将聚集众多商旅人众多商旅人士，对酒店士，对酒店将产生新增将产生新增需求需求与机场联动，兼备西宁机场第二候机楼功能充分利用区位优势，为机场集散客群提供多元化便捷式服务，打造西宁机场第二充分利用区位优势，为机场集散客群提供多元化便捷式服务，打造西宁机场第二候机楼候机楼航班信息航班信息自助值机自助值机68、信息提醒信息提醒行李打包行李打包行李寄存行李寄存接驳服务接驳服务66酒店功能及运营建议中高端经济型酒店中高端经济型酒店主要面向商务人士，具有住宿、会议、餐饮、娱乐等功能。建议引入中高端品牌经济型酒店，如维也维也纳酒店纳酒店。特色精品特色精品酒店酒店以高原特色民宿形式呈现，具有特色餐饮体验、文旅住宿体验的功能。引入鸟家土鸡餐饮鸟家土鸡餐饮，打造集院落居住体验、餐饮体验于一体的特色民宿。酒店功能67商业业态运营策划商业业态运营策划酒店高原特色文化体验区农产品集配及电商中心68高原特色文化体验区业态建议清真拉面特色农业展示体验高原特色产品体验民族特色展示新鲜三文鱼体验立足于本项目的高原特色优势产品立69、足于本项目的高原特色优势产品,提供多方面展示体验功能提供多方面展示体验功能高原特色文化体验区业态建议民族特色展示形成食品、服装、化妆品、珠宝、工艺品等产品集群的高原民族特色展示区形成食品、服装、化妆品、珠宝、工艺品等产品集群的高原民族特色展示区食品食品服装服装化妆品化妆品保健品保健品工艺品工艺品珠宝珠宝高原特色文化体验区业态建议高原特色产品体验高原高原特色特色农牧农牧产业产业沙沙 棘棘牦牦 牛牛冬虫冬虫夏草夏草青青 稞稞马铃马铃薯薯油油 菜菜枸枸 杞杞围绕高原农牧特色产业的品种，为本项目农产品产业中心内企业提供产品展示平台围绕高原农牧特色产业的品种，为本项目农产品产业中心内企业提供产品展示平台70、高原特色文化体验区业态建议特色农业展示体验打造集参观游览、科普教育、互动体验于一体的现代农业科技集成展示平台打造集参观游览、科普教育、互动体验于一体的现代农业科技集成展示平台参观参观游览游览科普教育科普教育互动体验互动体验 为游客提供高原特色农业产品展示及生态农业展示 提供农牧产业相关产品种植、生产、制造等全过程科普 农产品相关制作流程互动、食品成品体验，增强文化体验沉浸度农家院落农家院落以农家院落式的建筑风格承载各类文化体验以院落式的建筑风格，提供高原特色农家乐体验，还原最真实的农家生活。农家生活与丰富的体验元素充分农家生活与丰富的体验元素充分融合，融合，打造具有当地特色的文化旅游体验目的地71、打造具有当地特色的文化旅游体验目的地农家餐饮农家劳作农家娱乐玻璃房玻璃房玻璃房更开放，展示效果更佳展示效果更佳。结合青海当地的气候环境考虑，以玻璃房建筑搭建室内暖房室内暖房，提供冬暖夏凉冬暖夏凉的环境，消除季节性影响。以玻璃房建筑打造室内暖房，提供全时体验*基于海吉星马克公司研究玻璃房建筑示意图玻璃房建筑示意图*74商业业态运营策划商业业态运营策划酒店高原特色文化体验区农产品集配及电商中心75运营模式建议前店后仓建议以“物流建议以“物流+仓储仓储+展示”的农业产业模式，通过前店后仓的方式，为企业提供仓展示”的农业产业模式，通过前店后仓的方式，为企业提供仓储空间及产品展示平台，打造农产品展示中心72、集配中心和电商中心储空间及产品展示平台，打造农产品展示中心、集配中心和电商中心仓库仓库展示展示中心中心展示中心展示中心冷链仓冷链仓干仓干仓首层平面图前店后仓前店后仓：采用前店后仓的模式设计，展示宣传交易功能效果更佳，易于产品品牌推广。76创新运营模式引入物流金融土地增值出租收入服务费用项目投资收益物流金融物流业商务循环物流运输物流金融项目运营销售采购现金流贡献度盈利蓝海40%60%单纯的物业租金及服务费收益无法覆盖项目现金流需求使用创新金融手段开发新兴收益渠道使用创新金融手段开发新兴收益渠道商业商业模式模式展示交易展示交易休闲旅游休闲旅游仓储加工仓储加工物流金融物流金融通过确定功能搭建适合项73、目自身的产业平台体系通过确定功能搭建适合项目自身的产业平台体系存货质押融资存货质押融资应收账款融资应收账款融资订单融资订单融资贸易贸易服务服务：金融创新：金融创新：本项目适用基于存货的物流金融模式及基于贸易合同的物流金融模式本项目适用基于存货的物流金融模式及基于贸易合同的物流金融模式以贸易服务为主导，以物流仓储金融为创新，打造多元化经营模式以贸易服务为主导，以物流仓储金融为创新，打造多元化经营模式以物流金融为创新，实现多元化经营模式78一、项目及市场概况二、项目定位三、项目规划四、项目财务测算79项目盈利模式多元化的盈利模式，不局限于单一的收益来源。收益方式收益方式牛羊肉产业中心牛羊肉产业中心74、 运营 土地转让高原特色农牧产品产业高原特色农牧产品产业中心中心 厂房出售 土地转让农产品物流集配及电子农产品物流集配及电子商务中心商务中心 仓库出租 物流金融农副产品交易中心农副产品交易中心 铺位出租高原特色文化体验区高原特色文化体验区 酒店：运营餐饮商业：出售 土地转让经济展示区经济展示区 别墅出售80项目收益分析（1/2）农产品物流集配中心农产品物流集配中心物流物流金融金融高原特色文化体验区高原特色文化体验区酒店酒店物流金融物流金融767767万元万元=仓库体量仓库体量4.54.5亿亿(周转现金量周转现金量)=8.99产品均价产品均价10质押率质押率50%租赁租赁收益收益农产品物流集农产75、品物流集配及电子配及电子商务中心、交易中心商务中心、交易中心仓库出租仓库出租9 9,200200万元万元=日租金日租金(元元/天天/m)/m)交易中心：3干仓：0.8冷链仓：3.4365建筑面积建筑面积(万平米万平米)交易中心：5.5干仓：6.6冷链仓：1*该收益结果为满租情况下的年收入日租金日租金(元元/天天/m)/m)1建筑面积建筑面积(万平米万平米)2.1天数天数365天数天数81项目收益分析（2/2）特色农牧产品产业中心特色农牧产品产业中心厂房厂房出售出售高原特色文化体验高原特色文化体验区区商业商业出售出售经济展示经济展示区区别墅别墅出售出售收益收益14,70014,700万元万元4176、,60041,600万元万元32,00032,000万元万元=销售单价销售单价(元元/m)/m)建筑面积建筑面积(万平米万平米)3,0004.9销售单价销售单价(元元/m)/m)10,400建筑面积建筑面积(万平米万平米)4销售单价销售单价(元元/m)/m)8,000建筑面积建筑面积(万平米万平米)4牛羊肉产业中心牛羊肉产业中心土地出售土地出售10,50010,500万元万元=销售单价销售单价(元元/m)/m)702土地土地面积面积(万平米万平米)14.982项目财务测算假设条件借助以往项目经验，本项目财务测算将基于以下运营模式假设注：集配中心内的仓库只可在出租或者物流金融中选择其一牛羊肉产业77、牛羊肉产业中心中心 土地转让土地转让物业出租物业出租物业出售物业出售土地转让土地转让自主运营自主运营农副产品交易农副产品交易中中心心 铺位出租铺位出租农产品物流集配农产品物流集配及电子商务中心及电子商务中心中心中心 仓库出租仓库出租经济经济展示展示区区 别墅出售别墅出售高原特色农牧产高原特色农牧产品产业品产业中心中心 厂房出售厂房出售高原特色文化体高原特色文化体验验区区 餐饮商铺出售餐饮商铺出售高原高原特色文化体特色文化体验验区区 酒店自主运营酒店自主运营83农贸市场存在税收优惠政策财税财税2016120161号号 关于继续实行农产品批发市场农贸市场房产税、城镇土关于继续实行农产品批发市场农贸78、市场房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知地使用税优惠政策的通知84项目财务测算收入及成本测算面积面积(m)(m)单价单价(元元)收入收入(万元万元)牛羊肉产业中心149,388 70210,494 土地出售面积面积(m)(m)单价单价(元元)收入收入(万元万元)别墅40,0008,00032,000 厂房49,0003,00014,700 商业40,00010,40041,600 物业出售面积面积(m)(m)单价单价(元元/m/m/天天)年收入年收入(万元万元)交易中心 55,000 3.00 6,023 干仓66,000 0.80 1,927冷链仓10,000 3.40 1,241 合计1579、4,000 1.96 9,191 物业出租面积面积(m)(m)租金单价租金单价(元元/m/m/天天)年收入年收入(万元万元)酒店21,0001767酒店出租单位造价单位造价单价单价(元元)面积面积(m)(m)总价总价(万元万元)干仓1,000 66,000 6,600 冷链仓3,000 10,000 3,000 厂房1,600 49,000 7,840 别墅4,000 40,000 16,000 酒店5,000 21,000 10,500 商业3,000 40,000 12,000 交易中心2,500 55,000 13,750 商检认证3,0006,000 1,800 招商中心3,0005,80、000 1,500 不可预见费5%3,650合计2,625292,00076,640建安成本土地成本单价单价(元元)面积面积(m)(m)总价总价(万元万元)土地价格645466,000 30,055契税3%902合计64530,95785项目财务测算收益测算单位：万元单位：万元Year1Year1Year2Year2Year3Year3经营性流入6,281 8,119 9,498 经营性流出1,2131,5011,716经营性净现金流经营性净现金流5,0686,6187,781单位：万元单位：万元Year1Year1Year2Year2Year3Year3非经营性流入-98,794非经营性流出81、107,596-5,582非经营性净现金流非经营性净现金流(107,596)-93,212经营性收益非经营性收益3年项目EBITDA单位：万元单位：万元合计合计(万元万元)项目总收入122,692项目总成本117,608其中:项目总投107,596EBITDAEBITDA5,084 经营性流入：经营性流入：交易中心、干仓、冷链仓的租金收入；酒店的运营收入；经营性流出：经营性流出：酒店、仓库、交易中心运营成本；增值税；非经营性流入：非经营性流入：别墅、厂房、商业的物业销售收入；土地转让的销售收入；非经营性流出：非经营性流出：项目的开发成本；项目获取土地的土地成本；项目销售发生的增值税。s稳定期注：因缺少相关条件，财务测算中，假设所有土地在第一年获得，所有未租赁土地在第三年出售，所有租赁及运营项目在第三年进入稳定期财务数据解读财务数据解读COPYRIGHT JONES LANG LASALLE 2014与您携手共赢