1、13.1 项目概况3.2 项目定位及策略3.3 项目功能结构3.4 控制性详细规划调整与深化3.5 项目方案设计3.6 项目重点片区设计3.7 项目控制与引导目 录contents1机遇与挑战规 划 背 景 解 读1.1 项目背景1.2 发展环境1.3 SWOT分析2创新与转化产 业 发 展 策 划3复合与多元控规调整及城市设计4开发与控制场 地 平 整 规 划4.1 项目概况4.2 工程建设条件4.3 场平工程4.4 土方计算及调配设计4.5 工程投资估算2.1 功能和布局规划2.2 建设进程与发展重点2.3 招商策划21机遇与挑战规划背景解读1.1 项目背景1.2 发展环境1.3 SWOT2、分析353.34物流业增加值GDP增加值p达州市现代物流发展规模持续扩大，交通货运量增速有所放缓 总量公路铁路水运航空货物运输量（万吨）1310011600120428714742016年达州物流总体水平1.1 项目背景p达州物流业现状1机遇与挑战规划背景解读达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 453.34物流增加值服务业增加值703.691583.942016年达州市物流增加值占GDP增加值比重2016年达州市物流增加值占服务业增加值比重类型类型定位定位组团组团一主秦巴地区物流业总部基地一级节点河市秦巴综合物流园区五副一3、级节点经开区物流园达川区商贸物流公园复兴现代商贸物流区魏兴食品医药物流园马家临港国际空港物流园十心二级节点万源市官渡、茶垭；宣汉县柳池、东乡；大竹县双马工业园；渠县北城、工业园；开江县普安、任市。多点三级节点各县根据本规划三级物流节点体系，在辖区内工农业较发达的重点乡镇和交通节点，布局设置物流服务站点。p全市现代物流业发展“一主、五副、十心、多点”的格局基本形成马家临港国际空港物流园达川区商贸物流园魏兴食品医药物流园复兴现代商贸物流园秦巴综合物流园 经开区物流园1.1 项目背景p达州物流业现状1机遇与挑战规划背景解读达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics 4、park in Dazhou 5达州市物流业正处于向现代物流转变过程中，物流业态构成较低010203物流企业规模不大，规模和效率上缺乏有力竞争优势。物流企业等级不高。以国家A级企业为例，截至2017年底，达州市共有3A级企业3家。物流业运营方式落后。占货运量主导地位的公路运输以传统松散联盟方式为主，未能合理分工协作，物流效率难以提高。达州市已基本完成物流园区布局，规划、建设、运营、管理等方面也出现了一些突出问题0102现有物流园利用效率不高。全市8个市区均规划建设1-2个物流园区，但各个园区之间距离较近、缺乏合理分工，物流设施普遍利用效率不高。服务功能薄弱。由于缺乏统一的规划，部分园区配套功能5、较差，只具备仓储、装卸、简单配送等基础功能。p 目前达州物流业发展面临以下问题：p规划背景1.1 项目背景1机遇与挑战规划背景解读达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 6达州物流发展规划背景秦巴物流园核心地位确立区域经济合作现代物流物流服务产业交通建设响应十九大发展战略，贯彻“一带一路”、西部大开发、成渝经济区建设，区域之间注重联动、协同、一体化发展承东：进入长江经济带，畅通达州通向长三角甚至东亚、南亚的水上通道。启西：主动参与丝绸之路经济带区域合作，打通达州通向中亚、欧洲的陆路通道。联北：承接西安大都市的经济辐射带动，联通6、“关中天水”经济区。贯南：主动融入成都、重庆发展，加强与成渝两地市场对接，进一步优化要素配置、升级产业结构。铁路：成南达万高速铁路建成通车，西渝高速铁路确定经达州方案，规划并实现开工目标公路：以“一环三纵五横”高速公路建设为龙头，构建市域内快速交通网络体系。水运：全市“一干两支”的航道网络初步形成。航空：达州机场完成迁建，国内航线拓展至15条。交通基础设施建设快速发展，基础设施日趋完善、运输服务优质高效,促进物流的区域化和一体化，加强达州与周边地区经济合作，整体形成交通物流设施一体衔接、信息互联互通、运行安全高效的交通物流枢纽体系。社会背景：社会需求多样化、经济市场化、市场一体化、竞争国际化技7、术背景：产业科技化、信息产业化、系统智能化、管理信息化物流业调整和振兴规划将物流业列为国家十大振兴产业之一，国家宏观政策指导下，各地市纷纷颁布指导、支持物流业发展的规划、政策物流业进入了产业地位的提升期、现代物流服务体系的形成期和物流强国的建设期“三期叠加”的发展阶段。达州市物流业发展规划提出：充分发挥达州的区位、交通和资源优势，加快构建现代物流体系，完善物流基础社会，培育物流骨干企业，重点发展化工、钢铁、煤炭、农产品、城乡配送等物流，打造具有资源配置功能、产业支撑功能和民生服务功能的川渝鄂陕结合部区域性物流枢纽、综合性物流中心和全国二级物流园区节点城市。经济“新常态”下，需求高位增长、服务重8、心下移、资源条件变化、区域分工重置，区域物流产业与项目的发展指向新的领域。达州市产业园区创新改革发展规划中提出，达州应加快发展推进工业与物流联动发展，促进服务业与现代农业、工业、城镇互动融合。达州市应立足于自身资源禀赋，内生外接，以自身经济产业现状为基础发展现代物流业，真正的做到物流服务产业，产业生成物流。p 经济“新常态”下，物流业发展进入“三期叠加”新时代，各方面规划为物流业发展带来新的挑战与机遇p 国家、地方纷纷出台规划，支持推进现代物流业发展，引导物流发展推进现代化建设、加强区域联动、服务当地产业；综合各规划政策，达州市应重点发展天然气化工、机械汽配产业、旅游业，配套发展特色农业、高科9、技制造业1.2.1 政策环境1.2 发展环境1机遇与挑战规划背景解读达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 7宏观层面v 国家新型城镇化规划 （20142020年）v 西部大开发“十三五”规划v“十三五”国家战略性 新兴产业发展规划v 全国主体功能区规划v 十大产业振兴规划规划导向：国家大力支持西部发展，培育成渝经济圈，加快发展现代服务业，推进现代物流体系建设；支持产业：发展西部能源资源优势，装备制造、新兴产业成趋势中观层面v 四川省域城镇体系规划（2013-2030年）v 四川省新型城镇化规划（2014-2020年）v 川东10、北经济区发展规划（2014-2020年）v 秦巴山片区区域发展与扶贫攻坚规划2011-2020年）规划导向：川东北城市群以达州为核心、区域交通枢纽与物流中心，强调与周边城市联系，区域联动；支持产业：发展西部能源资源优势，装备制造、新兴产业成趋势微观层面v 达州市城市总体规划 （2011-2030）v 达州市“十三五”规划纲要v 达州市服务业发展“十三五”规划v 达州市产业园区创新改革发展规划v 达州市城镇化发展十二五规划规划导向：达州为川渝鄂陕结合部交通枢纽，重视现代物流业发展，极力打造区域性服务业中心；支持产业：重点发展新型化工、冶金建材、医药纺织、机械制造、农产品精深加工、文化旅游产业和战11、略性新兴产业p 达州位于川渝鄂陕中心、成渝经济区桥头，是全国公路运输主枢纽及四川省次级综合交通枢纽城市；达州市交通发达，为物流发展提供设施基础1.2.2 区位交通环境分析1.2 发展环境1机遇与挑战规划背景解读达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 8达州市位于川渝鄂陕结合部达州市位于成渝经济区桥头达州市 达州位于四川省东北部，大巴山南麓，北接陕西省汉中市、安康市，南邻广安市，东连重庆市万州区、涪陵区，西抵巴中市和南充市，达州市是四川省交通枢纽和革命老区，是渝陕鄂结合区域的结合部位以及长江上游、成渝经济带的重要节点城市，是四川12、对外开放的“东大门”。公路达州现已建成达渝、达陕、达万、达巴、南大梁南充至渠县段，实现了县县通高速。未来形成：“一射二环三纵四横”高速公路“五纵七横”干线公路 1小时同城效应圈 半天往返交通圈：1天往返交通圈：24小时内到达上海、北京、广州铁路达州地区铁路由环城铁路衔接达成、达渝、达开万、达康、达巴5 条城际铁路，襄渝复线、达万、达巴、达成复线4 条普通干线，以及达州至大竹支线组成，形成“十射一支”格局。未来全力构建“两纵五横”铁路网，形成高铁达州十字架构，全面融入国家八横八纵高铁路网，形成快速连接成都、重庆区域经济中心，通达北京、上海、深圳、西安等国内主要城市，辐射周边的铁路客货运输网络。水13、运和航空达州大力实施渠江梯级开发，整治渠江航道，使其达到三级通航能力，实现千吨级船舶直航。达州河市机场是川东北唯一的民用机场，有13条直达航线。目前，迁建达州机场工作有序开展，届时达州市的航空运输能力将会得到更好的提升。p 川渝两地联系紧密，将从生态环境联防联控联治、基础设施互联互通、开放通道和平台建设、区域创新能力提升、产业协作共兴等方面展开合作，推动成渝经济区发展和成渝城市群建设迈上更高水平，深入推动经济带发展；达州是四川对外开放的“东大门”，与重庆万州已展开多方面合作，并将进一步深化，重点聚焦物流合作，开发建设万州保税物流园区和达州秦巴物流园区。1.2.2 区位交通环境分析1.2 发展环14、境1机遇与挑战规划背景解读达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 96月6日至7日，省委书记彭清华，省委副书记、省长尹力，率四川省党政代表团赴重庆市学习考察，全面贯彻落实习近平总书记在深入推动长江经济带发展座谈会上的重要讲话精神，以“一家亲”感情推动常态化合作，以“一盘棋”意识促进一体化发展，共筑长江上游生态屏障，推动成渝经济区发展和成渝城市群建设迈上更高水平。两地举行重庆四川经济社会发展情况交流座谈会，签署深化川渝合作深入推动长江经济带发展行动计划（2018-2022年）和12个专项合作协议。其中，重庆万州与四川达州也签署协15、议，重点聚焦物流合作。重庆万州与四川达州积极争取国家批准在万州建立综合保税区和达州设立海关，合作开发建设万州保税物流园区和达州秦巴物流园区。合作建设达州“无水港”，将万州口岸的港口功能延伸到达州，促进两地外向型经济的发展。莫恭明表示，“万州的港口就是达州的港口，万州的优势就是达州的优势。”达万合作是川渝合作的细化。万州将按照实施方案，建立长效推进机制，深化与达州在高速铁路、港口物流、产业发展、旅游开发、对外开放、生态保护等方面的合作。他希望双方共同努力，在更深层次、更广领域开展合作，互利共促、协同发展。包惠表示，四川加快建设成南达高铁，借道万州深水港打通东向出川通江达海大通道，为两地进一步深化16、全方位合作提供了重大机遇。希望双方共同推动基础设施互联互通，推动物流港口合作，深化产业合作，构建务实高效合作机制，确保两地交流合作取得务实成果。6月21日下午，四川省达州市、重庆市万州区在达州举行签约仪式，签署深化达万合作推动全方位协同发展行动计划实施方案。重庆市委常委、万州区委书记莫恭明，四川省人大常委会副主任、达州市委书记包惠出席签约仪式。达州与万州山水相连、人文相近、民俗相通。近年来，两地在物流港口、经贸往来、基础建设等多个方面深化合作，实现了双赢，为两地进一步深化合作奠定了坚实基础。p 达州市是全省重要的商品粮油基地、农业大市、工业重镇，农业、矿产资源丰富，第一二产业基础雄厚。1机遇与17、挑战规划背景解读达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 10296.0634.01309.9633.291.20%2.10%1.40%2.20%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%050100150200250300350粮食油料蔬菜水果2017年达州农作物产量（万吨）农作物产量持续提升，2017年粮油产量实现“十一连增”产业增速主要行业石油和天然气开采业20.30%农副食品加工业18.80%黑色金属冶炼和压延加工业15.70%化学原料和化学制品制造业31.30%六大新兴产业新材料产业40.20%电子信18、息产业38.80%智能装备制造产业20.10%天然气能源化工20%农产品加工产业12.90%生物医药产业集群12.70%2017年达州工业产值增速1.2.3 经济环境1.2 发展环境0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%020406080100120140金融业房地产业其他营利性服务业批发和零售业住宿和餐饮业2017年达州市服务业增加值（亿元）2010-2016年达州市三次产业产值贡献率-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2010201120122013201420119、52016第一产业第二产业第三产业p 达州市是川渝鄂陕四省市结合部的商贸中心，独特的区位优势推动着达州市第三产业高速增长，第三产业贡献率在近几年呈现稳步提升势态，发展潜力较大。达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 农业：农业和农业产业化的发展将产生巨大物流需求达州的农产品外销量及流入量都很大，未来随着农业产业化的进程加快，达州对农产品及其加工品的物流需求将会进一步增大。达州四川粮食现代物流的东部节点外销：达州是四川产粮大区，常年产量约300万吨，贸易粮约60万吨，稻谷、小麦和成品粮的外销量很大，流向省内外40余个地区。内达：20、近年来，由于市场的需求和品种调剂等原因，由省外调入的玉米、小麦、面粉等粮食商品逐年增多，整个地区的粮食流通规模不断扩大。1.2.4 物流市场环境1.2 发展环境1机遇与挑战规划背景解读11工业：工业产品及精深加工的农副产品的对内对外流动，将进一步扩大工业物流市场2017年，达州规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长 9.6%，同比提高 2 个百分点，高于全省平均水平 1.1 个百分点：分主要行业看，石油和天然气开采业增长 20.3%，农副食品加工业增长 18.8%，黑色金属冶炼和压延加工业增长 15.7%，化学原料和化学制品制造业增长 31.3%。从电子信息、生物医药、农产品加工、智能装备21、新材料、天然气能源化工等六大新兴产业集群看，合计增长 17.5%。商贸：消费品市场继续保持繁荣活跃，形成了广阔的商贸物流市场空间国内商业和对外贸易的持续发展，伴随着商流形成了巨大的物流需求，未来商贸物流市场发展空间较大；此外，批发零售业的快速发展也为城市配送及区域分拨物流提供了较好的支撑。2017 年全市实现社会消费品零售总额 860.37亿元，同比增长 13%；全年实现进出口总额 6909万美元，其中，进口额 482 万美元；出口额 6427 万美元；净出口（出口减进口）5945 万美元。达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazh22、ou 表1 达州市专业交易市场规划一览表宣汉县宣汉县达县达县大竹县大竹县渠县渠县万源市万源市开江县开江县朝阳农贸市场达州国库粮油批发市场复兴镇农贸批发市场鸿运钢材批发市场广东佛山墙地砖批发市场裕丰金属材料批发市场居泰隆家居广场福莱姆汽车漆达州经销渠县农机橡塑批发市场九通汽车漆配送行万发农配批发商行2017年，达州社会消费品零售总额完成860.37亿元，同比增长13%，增速比全省平均水平高1个百分点。已形成一大批具有影响力的大型专业批发市场，如复兴镇农贸交易市场、鸿运钢材批发市场等。商贸流通业发展迅速未来达州市场建设重点为专业性应较强，宜集中布置，能够形成集聚效益，具有较强辐射作用的区域性市场及23、与市民生活息息相关的各类专业市场。未来将向集聚化方向发展1.2.5 商贸市场环境1.2 发展环境1机遇与挑战规划背景解读12达州市批发性商贸市场正处于集聚化新建、搬迁阶段，大多数批发市场的选址均有现有规划的指导，本项目应本着发挥优势、错位发展理念：一方面，对商贸市场规划的发展可能性较大的市场类型进行建设，如生产资料交易市场、大型一站式医药流通市场、进口商品展销市场等，同时可在园区内打造电子商务产业集群。另一方面，以集散式物流撑形式与周边的批发市场形成联动，作为周边日用品大型批发市场的的集散货源地等。对本项目建设的启示p 区位优势：达州位于川渝鄂陕中心、成渝经济区桥头堡，区位优势明显，园区辐射范24、围除市域区县、达万城镇密集区外，可链接巴中、南充、广安、遂宁、安康和汉中，打通川货东出，陕货入蜀的大通道，为四川东北部、陕西南部地区及重庆北部提供物流服务。p 优势分析1机遇与挑战规划背景解读达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 1.3 SWOT分析达州位于川渝陕结合区域的中心位置，是成渝、关中-天水、大武汉三大经济区的重要连接带，500公里交通圈拥有重庆、成都、西安三大国际机场，以及成都国际铁路港、重庆集装箱中心站、西安铁路集装箱中心站三大已开通国际班列的铁路枢纽，是四川对外开放的东大门和通江达海的东通道。达州位于四川省东25、部，大巴山南麓。西至成都420公里，南到重庆220公里，北距西安460公里，东距武汉950公里。辖2区4县1市（2区:通川区,达川区 4县:宣汉县,大竹县,渠县,开江县 1代管市:万源市），是四川省的人口大市、农业大市、资源富市、工业重镇、交通枢纽。达州是全国公路运输主枢纽及四川省次级综合交通枢纽城市，是中国179个公路运输主枢纽之一、全国66个区域级流通节点城市之一达州位于成渝经济区桥头堡，周围200公里半径辐射2100万人口，200公里交通圈覆盖巴中、广安、广元、南充、遂宁和陕西安康、汉中。b.达州市位于四川东部达州市c.达州市位于成渝经济区桥头堡达州市a.达州市位于川渝鄂陕结合部13p 26、优势分析1机遇与挑战规划背景解读达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 1.3 SWOT分析p 交通优势：以现有交通资源为园区发展为基础，未来规划“1小时同城效应圈”及“两纵五横”铁路网为保障，以园区内襄渝铁路及其复线、“一纵三横”道路、水运码头为源，联动川陕，物通全国。u 达州市交通资源公路交通县县通高速：达州通车总里程约19512 公里，高速公路网络已具相当规模，已建成达渝、达陕、达万、达巴、南大梁南充至渠县段，实现了县县通高速。1小时同城效应圈：达州未来将形成“一射二环三纵四横”高速公路、“五纵七横”干线公路，与达州各（27、市、区）、巴中、广安“1 小时同城效应圈”，与重庆、南充、遂宁、广元、安康、汉中、万州等城市形成“半天往返交通圈”，与成都、西安等城市形成在乘时间3 小时以内的“一天往返交通圈”;可在24小时内到达上海、北京、广州铁路交通达州市铁路总里程614 公里，现有达成铁路、襄渝复线和达万铁路已建成电气化铁路。由环城铁路衔接达成、达渝、达开万、达康、达巴5 条城际铁路，襄渝复线、达万、达巴、达成复线4 条普通干线，以及达州至大竹支线形成“十射一支”格局。将全力构建“两纵五横”铁路网项目也在积极建设中。水运与航空水运：规划新建达川、渠县两大港区，5 个货运作业区，6个客运作业区，年吞吐量达1200 万吨。28、达州机场已开通至北京、上海、深圳、广州、昆明、泉州、三亚7 条航线，可由万州港、重庆港通向武汉、上海等地，运输成本低空运：可由达州、南充、成都通向国内外各大城市，运输速度快u 园区交通条件公路：“一纵三横”道路是园区的“主动脉”，也是连接绕城高速与达营高速的重要道路。园区南北主干道工程（“一纵”）全长约11.2千米，宽40米；“三横”道路工程总长5040米，宽20米。铁路：襄渝铁路及其复线呈南北走向纵贯整个园区，园区内设置450万吨铁路货场及编组站，未来可作为园区内的铁路专用线，满足大宗货物如家居建材、大宗农产品等物资进出物流园区的需要。水运：规划有航运码头，利用渠江航运能力，发展大运量物流，29、节约物流运输成本，结合铁路建立多式联运基地。14p 优势分析1机遇与挑战规划背景解读达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 1.3 SWOT分析p 产业优势：四川省五大经济区、成都以及重庆产业基础雄厚，产业扩张需求为园区未来发展提供契机；达州市在天然气化工、建材、机械制造、农副产品、清洁能源产业方面奠定了较好的基础城市传统产业新型产业巴中家具制造、食品饮料、汽摩装配机械制造、生物医药、新材料、新能源南充石油化工、汽车汽配、丝纺服装、农产品加工新能源、新材料、电子信息广安建材、装备制造、农产品加工、煤炭、电力生物医药、高端轻工与30、服装、电子信息、节能环保与新材料、高新技术、新型住宅制造、精细化工和高端装备制造广元能源化工、食品饮料、电子机械新材料、电子信息、新能源汽车、生物医药、食品饮料和能源化工遂宁机械装备制造、电子信息、新材料、天然气化工机械装备制造、电子信息、新材料、天然气化工15产业园规划面积主导产业落户企业达州市天然气能源化工产业区30k天然气化工、磷硫化工、煤化工、盐化工及配套产业齐鲁石化、中车眉山车辆有限公司、四川恒明科技开发有限公司、四川瀚洲化工科技有限公司、汇源集团等大竹县工业集中区25.3k机械电子、汽摩配套、苎麻纺织产业福建好彩头、北京中扶建设、四川百顺药业、方圆环保科技达州普光经济开发区29.831、k天然气开发勘探及配套产业、天然气为燃料的制造及冶炼产业、特色农产品加工产业中石化普光净化厂、富力达食用菌、正源微玻纤、绿宝农化、星耀玩具厂、万象建材、柳池二级加油站渠县工业集中区20.6k电力产业、食品产业、建材产业、盐化工产业华莹山电厂,川东水泥厂,川东农药化工有限公司、渠县丰乐化工有限公司、渠县金隆植物油厂、渠县鑫源实业有限公司开江县普安工业集中区1.6k农产品加工开江县宝源白鹅开发有限公司、四川绿香食品开发有限公司、四川红土地农业开发有限公司达州市农产品加工集中区13.88k农产品精深加工、食品加工、医药制剂、饮片生产和仓储物流成都地奥天府药业、国电达州电厂、达州市川虎食品、四川省旺门32、生物科技有限公司万源市工业集中区10.49k绿色建材、富硒农产品加工、冶金、雷氏板材加工、大面山酒业、源丰核桃达县杨柳工业配套园区2.74k医药物流、汽车、家居四川科伦、河北庞大集团、江苏中青、四川申蓉、重庆海丰集团、北京升达内部重点发展产业：1+7”产业园区体系外部重点发展产业成都：电子信息万亿级产业集群和生物医药、汽车装备、智能制造、轨道交通、节能环保、文化创意6个千亿级产业集群重庆：“2+10”千亿级产业集群：笔记本电脑基地、离岸数据开发处理基地、通信设备产业集群、集成电路产业集群、节能与新能源汽车产业集群、环保装备产业集群、轨道交通装备产业集群、新材料产业集群、风电装备产业集群、广元设33、备产业集群p 优势分析1机遇与挑战规划背景解读达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 1.3 SWOT分析p 资源及要素优势：达州市在劳动力、水气价格、自然资源（土地、药材、矿产资源等）等方面具有优势劳动力资源：达州市劳动力资源丰富，受教育比重大，劳动力成本相对较低且劳动力素质较高，成为发展物流业的一大优势0-14周岁20%15-64周岁69%65周岁以上11%达州人口年龄结构自然资源：土地：达州市辖区面积165.79万公顷，其中：耕地42.71万公顷（划定基本农田面积35.74万公顷）,园地4.18万公顷，林地70.4万公顷34、，牧草地2.42万公顷，其它农用地18.1万公顷，居民点及工矿用地9.1万公顷，交通运输用地0.64万公顷，水利设施用地0.54万公顷，未利用地14.3万公顷，其它土地3.4万公顷。矿产：达州市矿产资源种类多，其中天然气探明量大，开发企业众多；加强重要优势矿产保护和开采管理水气价格：达州市工业用气、工业用水价格相对偏低，可利用用电政策补贴和达州水气要素价格优势，发展对能源要素需求较大的产业资源类型资源情况农业野生植物5000余种，脊椎动物400余种富硒茶叶、旧院黑鸡、宕渠黄花、大竹苎麻、东柳醪糟、灯影牛肉、宣汉黄连、万源萼贝等农产品享誉全国拥有药材资源2386种，建有中药材生产基地32.4万亩35、，选入中国药典品种431种，占总收载品种的80.6%。下一步重点引进食品精深加工、秦巴道地中药材、保健品、中成药研发和生产等产业项目。旅游现有全国重点文物保护单位7个，全国爱国主义教育基地1个，国家AAAA旅游景区3个、AAA旅游景区5个，国家级森林公园3个，国家自然保护区1个，国家级地质公园1个，全国红色旅游经典景区1个重点引进秦巴山区生态与风光、巴人文化、红色旅游三大资源品牌项目，形成生态、休闲、度假、观光、山地旅游齐全的大旅游产业体系。16p 先发优势：达州市市目前尚无大型综合物流园区，通过秦巴物流园区的建设，可树立市内龙头企业形象，整合全市的物流基础设施资源、物流信息资源，带动全市物流36、业发展达州市现有物流园现状尚无大型综合物流园区，物流园区七成处于在建状态，未建立起成熟物流网；园区规模小，服务功能基础（以仓储、运输、配送为主）高端物流服务不足；物流运输以公路为主，铁路运输为辅，运输方式单一；园区内流转商品轻、小、价值低；园区智慧程度低，园区信息平台服务功能以货物跟踪、信息发布为主；物流园区与产业融合程度不高。先发优势：聚集人气：园区周围配套服务和客流不断增加，容易聚集人气；政策优势：第一个大型园区，建设期可享受政府给予的适当优惠政策，园区也可为入驻企业提供优惠条件，便于招商引资；辐射带动：园区的不断发展，将带动达州经济发展p 劣势分析1机遇与挑战规划背景解读达州市秦巴物流园37、区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 1.3 SWOT分析p 达州市物流体系不健全、第三方物流欠发达、物流企业规模小、竞争能力不强以及缺乏专业人才是制约达州市物流业发展的主要因素，也是园区发展要重点考虑的问题1324物流体系建设不全 物流体系建设处于发展初级阶段，供应链资源整合能力较低，物流功能和模式对促进工业、金融、服务等其他经济协调发展，提高社会分工协作水平，带动区域经济和产业结构调整的作用尚未充分体现。政府层面职能有待完善和加强，专职行政管理部门统筹全市现代物流业发展局面尚未形成；物流业政策管理、法制法规及技术统计标等不完善，政策系统38、性及支持力度有待加强，对物流技术、物流金融、企业总部等奖励措施、扶持政策、配套资金不足企业经营规模小竞争能力不强 物流企业总体层次不高，集中表现为“低、小、散”，多数企业仍处于传统运输仓储水平，不具备现代物流综合服务功能；行业缺乏骨干企业和领军企业，年营业额上亿的第三方物流企业仅3家，全市无上市、无全国品牌的物流企业。企业管理模式粗放，功能不健全，服务层次低，先进的物流管理手段与技术应用不足，导致物流成本较高，企业竞争力不强，不具备外拓实力和能力；国内外知名物流企业进驻少，本地企业与外部优势企业横向联合度低，导致行业发展难有较大突破。第三方物流欠发达 高端服务水平不足 全市物流服务传统服务多，39、交通运输、仓储和邮政等传统物流服务业增加值占物流业总增加值比重的80%以上；缺少能提供全程供应链物流服务的第三方物流企业，以及提供物流规划、咨询、物流信息系统、供应链管理等活动的第四方物流企业 信息化建设水平相对滞后，缺乏全流程、自动化、一体化公共物流信息网络；缺乏物流金融、冷链物流、保税物流、汽车物流和电子商务物流等高附加值服务；缺乏与其他产业的有效联动机制。专业人才高级人才缺乏 达州本地大专院校和职业学校物流人才教育培训缺失，未能及时对全市物流业发展提供智力支持和人才保障；内陆城市对高端物流人才吸引力不强；全市物流师、物流工程师等中高级人才严重缺乏，绝大部分从业人员文化程度不高，缺乏物流理40、论知识和实践经验，与现代物流业发展不相匹配。17p 机遇分析1机遇与挑战规划背景解读达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 1.3 SWOT分析p 国家和四川省重视并大力推进物流业的发展，达州市与周边城市间的区域合作加强，经济发展势头强劲，物流需求的释放、产业结构升级转型以及企业服务外包等均为园区发展带来巨大机遇物流发展环境的改善和提升新时期国家以推动包括现代物流业在内的服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，提出以长江经济带、丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路战略，将加快中西部产业升级、东中西平衡协调发展、打造中国经济41、升级版；四川省高度重视物流业发展，加快推进西部物流中心建设，着力打造达州、南充广安及乐山等八大次区域物流中心，全省物流业驶入发展快车道。物流需求动力强劲全市铁路、公路和航空的货物周转总量未来将继续保持较快增长态势；成渝城市群的迅猛发展，将使达州市的集聚辐射功能得以充分的发挥；国家“一带一路”战略的推进，将拉动达州市对外进出口产品的需求。这都意味着未来达州市的物流需求将呈现多元化的局面，这给秦巴物流园区的建设发展带来了最为重要的客户资源和物流需求达州发展机遇达渝、达万、达西等城市间的区域合作日益密切，为达州物流业提供跨越发展的良机，达州可紧抓区域新一轮一体化发展契机，积极推进全市物流业跨越发展经42、济总量长期两位数的高速发展、城镇化建设加速及居民收入的增加，释放出经济总量倍数的物流潜在需求，是物流业快速发展的强大内在驱动力流通业发展及企业服务外包达州市2017全年实现社会消费品零售总额860.37亿元，同比增长13%，达州商贸流通业发展迅速，也给秦巴物流园区的发展带来新的机遇；服务外包已经成为当今国际产业特别是现代服务业转移的新趋势，一旦企业实现主辅分离、物流外包，达州市物流企业将迎来难得的机遇，对秦巴物流园区来说也是一个难得的机遇1819p 机遇分析1机遇与挑战规划背景解读达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 1.343、 SWOT分析p 成渝深化合作以及达万合作给园区发展带来重大机遇p 重庆市人民政府、四川省人民政府深化川渝合作深入推动长江经济带发展行动计划（2018-2022年）7日在渝签署。根据行动计划，川渝两地在推动基础设施互联互通方面将全面开启新局面，铁路方面，成都经达州至万州、重庆主城至万州等高速铁路项目力争2019年开工建设；将大力推进陆水联运，开辟达州-万州港通江达海新通道；加强中新互联互通项目南向通道建设合作p 6月21日，达州市与重庆市万州区在达州签署深化达万合作推动全方位协同发展行动计划实施方案，双方将重点开展物流合作，共建物流园区：依托万州深水港、达州铁路“无水港”和达万铁路，积极开展物44、流规划对接，共建物流基地、培育物流企业，打造“达州-万州-长三角”铁公水多式联运物流体系，构建东中西大宗物资双向进出便捷大通道 共同争取成都铁路局开行“达州-万州”货运专列，扩大“成都-达州-万州”货运专列规模；探讨合资合作建设万州新田港、新田港物流园和达州铁路“无水港”及物流园区，协同推动新田港铁路专用线和达州河市坝货站二期工程前期工作，争取尽快开工建设。p 威胁分析1机遇与挑战规划背景解读达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 1.3 SWOT分析p 城市间竞争激烈是园区发展面临的重大挑战之一，达州市现有物流园和货运站场也45、与园区构成一定程度竞争成都 成都已初步建成集铁路、航空、公路等多种运输方式于一体的现代化的综合运输网络；成都市已经培育了一批初具现代物流特征的本地物流企业，也吸引了一批国内外大型物流企业入驻；建成了4大物流园区（成都国际航空物流园区、成都国际集装箱物流园区、成都青白江散货物流园区、成都新津物流园区）和4大物流中心(新都物流中心、龙泉物流中心、双流物流中心、保税物流中心），50个物流配送站重庆 依托“一大两小”机场，形成了通向110个国内城市和37个国际（地区）城市的航空物流通道；依托“渝新欧”国际铁路联运大通道，打通了西北向至欧洲的陆上物流通道；依托长江黄金水道、襄渝铁路、渝利铁路、渝宜高速公46、路构建起东向至华东并连通太平洋的江海物流通道；依托渝黔铁路、渝湘高速，构建起南向至华南物流通道；依托成渝铁路、成渝高速公路，构建起西向成渝城市群之间的物流通道；物流园区体系雏形显现。初步建成三大物流枢纽平台南充 南充物流发展布局“一园区、四中心、七配送中心”南充现代物流园是其物流体系中唯一的物流园，重点发展石油化工、汽车汽配、丝纺服装、有机食品物流市场。遂宁 遂宁物流规划“一港两园区两中心”，中国西部现代物流港为综合服务型，周边区县辅以专业市场物流和工业园区配套物流 中国西部现代物流港总规划61.66平方公里：核心区18.66平方公里，拓展区43平方公里，建成区面积达20平方公里：以远成西部物47、流园、铁路物流园为龙头的现代物流业组团，以健坤国际商贸城、西部汽车交易城为龙头的现代商贸业组团，以东盟国际产业园、安东陶粒为龙头的高新技术制造业组团，以安东油服基地为龙头的区域总部经济组团，实力雄厚。万州 万州凭借独特的地理位置和日益完善的综合交通网络，已经构建起沿江、渝万、万蓉、万宜等多条物流通道；万州港已成为天然的深水良港，不但万吨级船队可直达港口，而且由于水流变缓及航道改善，运输成本也比以前下降了 3537%，其还带动了集装箱、滚装、散货船舶运输向标准化、大型化方向发展20 达州市现有规模较大的17家物流园区有8家兴建于2015年之后，今后三年园区扩张诉求对秦巴物流园区构成竞争，难免会在48、其服务功能范围内与秦巴物流园区争夺物流需求资源、客户资源；达州市本地物流园区在规模不足以与秦巴物流园形成竞争，但本地已有一些较成熟的小规模专业物流园区，如达州市好一新电商物流园等，仍将影响本项目相应功能区的建设发展；应注意与本市其他物流园在园区流转商品上有所区别，通过错位发展和优势互补等方式来减少与市域物流园区之间竞争。市内p SWOT分析1机遇与挑战规划背景解读达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 1.3 SWOT分析p紧密结合“一带一路”及长江经济带国家发展战略，上游嫁接青白江中欧班列资源，下游通过万州港嫁接上海国际港口49、资源，将达州地方特产卖向全国全球，把全国全球商品买入达州，从而实现以物流带动商流，商流反向带动物流的发展思路。内部分析外部分析优势S1.达州在成渝经济区中区位优势明显；2.达州是全国公路运输主枢纽及四川省次级综合交通枢纽城市，是国家布局规划的二级物流中心城市，公路、铁路、水运、航空运输体系较为完善。3.总人口规模大，劳动人口多，要素成本相对较低。4.已有一定的产业基础，已建成达州独特的“1+7”产业园区体系。5.秦巴物流园规划范围内有三横一纵公路网、铁路编组站、航道劣势W1.物流体系不健全2.第三产业发展滞后，现代商贸物流业基础薄弱。3.物流企业总体层次不高，“低、小、散”，多数企业不具备现代50、物流综合服务功能4.全市物流服务传统服务多，缺少第三方、第四方物流企业5.缺乏专业人才机会O1.国家“一带一路”、长江经济带战略利好达州物流发展2.国家大力支持西部发展，培育成渝经济圈，加快发展现代服务业，推进现代物流体系建设3.成渝城市群协同发展，区域联系加强，成渝合作深化，4.达万合作取得新进展，万州港将助力达州物流发展。始建于1952年的万州港，三峡库区最大的枢纽港口，2018年将实现货物吞吐量4200万吨，过境达州进出万州港预计可达400万吨。5.区域经济不断发展，物流需求强劲SO战略把握成渝深化合作机遇，以自身产业为基础，做大做强家居建材、农产品精深加工、机电、汽贸配套加工与物流服务51、；利用交通和区位优势，依托“达万城镇密集区”，链接南充、万州、重庆，西安，打通“川渝货物至陕”“陕货至蓉渝”物流道路；纵深推进达万合作，依托万州深水港、达州铁路“无水港”和达万铁路，积极开展物流规划对接，共建物流基地、培育物流企业，打造“达州万州长三角”铁公水多式联运物流体系，构建东中西大宗物资双向进出便捷大通道WO战略利用战略优势进行招商引资，通过商贸物流和流通加工来夯实物流基础。完善园区功能，发展冷链仓储、信息集成等物流平台。加大招商引资力度，积极引进人才，引入专业递四方物流企业在达州落户威胁T1.西部地区大型物流园数量多，已建立较完善物流网络2.周边城市，均重视物流业发展，如遂宁西部物流52、港等建设早，已具备一定规模，竞争激烈3.达州本地已有一些较成熟的小规模专业物流园区ST战略在园区服务产业、功能、招商等方面的与周边市县错位发展；利用自身优势，建立公铁水多式联运综合物流运输体系。WT战略从宏观战略角度对园区进行定位，与周边城市重点物流项目联动发展。212创新与转化产业发展策划2.1 功能和布局规划2.2 建设进程与发展重点2.3 招商策划222创新与转化产业发展策划达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 2.1 功能和布局规划2.1.1 规划思路园区市场定位业务类型定位园区业态定位园区所经营的市场区域范围有多大53、园区将开展哪些类型的业务园区将从事哪些业态的服务业务服务功能定位需求+趋势+优势市场+业务+业态未来开展的具体服务功能秦巴物流园功能定位园区功能设置园区布局规划23指导思想跳出达州发展物流园区;跳出物流园区发展物流;跳出物流发展园区 2创新与转化产业发展策划达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 2.1 功能和布局规划2.1.2 功能定位p 园区市场定位“立足川东北、服务秦巴地区、辐射川陕鄂渝、串联一带一路与长江经济带”依据：全国次级综合交通枢纽城市、二级物流园区布局城市、区域流通节点城市等国家规划下的城市定位依托：达州是川渝54、陕鄂四省结合部中心城市的区位及服务 3717 万人口的秦巴地区物资集散地和商贸中心的历史地位契机：川渝合作计划中达州无水港及海关的设立机会、“一射二环三纵四横”高速路网、铁路编组站、达州机场迁建、渠江航道升级等物流基础设施建设24p 业务类型定位 园区具备发展货运服务、商贸服务和生产服务的条件与基础，因此秦巴物流园的业务类型定位为大型枢纽性现代化综合服务型物流园区。货运服务型：达州市目前的货运场站数量不多、规模较小、布局分散，难以满足达州市及周边地区与日俱增的货运需求，秦巴物流园依托铁路编组站、货运场站能为达州及周边地区提供一个良好的货物运输平台。商贸服务型：达州市按照城市功能结构合理调整、产55、业发展向园区集中的发展要求，需要在综合条件较优越的恰当区域集中配置发展大型专业交易市场群，秦巴物流园建设发展商贸服务型物流园区是充分发挥区位、交通等综合优势的合理选择。生产服务型：装备制造、机械工业等是达州市的支柱产业，未来将对机械零配件和产成品物流产生巨大需求。秦巴物流园在原材料采购、仓储等方面都能够具备为工业企业提供物流服务的基础条件。p 园区业态定位2.1 功能和布局规划2.1.2 功能定位针对不同业态，秦巴物流园可分别具有针对性地承担商品集散地、中转配送地、货源辐射地、货物到达地的角色作用。达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in D56、azhou 2创新与转化产业发展策划25商品集散地中转配送地货源辐射地货物到达地农副产品钢材建材汽车及零部件医药产品新材料电子元器件电子产品零配件电气机械粮食农产品p 服务功能定位 四大功能版块多式联运产业联动综合配套仓储服务需求+趋势+优势2.1 功能和布局规划2.1.3 园区总体布局达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 2创新与转化产业发展策划26城市创新轴生态人文廊站前综合服务中心生态物流服务中心综合生活服务中心形象节点多式联运基地产业联动基地综合配套基地仓储服务基地多式联运基地产业联动基地仓储服务基地综合配套基地智库57、优选 淘宝店:https:/智库优选新品发布+赠送资料+发红包请一定加我们微信：zkyx2020arch仅供学习交流，请2 4小时内删除，淘宝搜店铺名：智库优选，（可点击）h t t p:/s h o p 10 8 519653.t a o b a o.c o m，微信：zkyx2020arch，新品发布+送资料2.1 功能和布局规划2.1.4 基地功能设置秦巴物流园作为区域性的物流枢纽基地、商贸集散中心，符合建设综合性的物流园区所有条件，根据物流园区的功能定位，物流园区将具备的主要功能设置为以下四大基地：秦巴秦巴物流园物流园产业联产业联动基地动基地多式联多式联运基地运基地综合配综合配套基地套58、基地综合配套区综合配套区商务办公区商务办公区城市配送区城市配送区货运配载区货运配载区铁路联运区铁路联运区商贸交易区商贸交易区会展中心区会展中心区增值加工区增值加工区电商物流产业园电商物流产业园仓储服仓储服务基地务基地标准仓储区标准仓储区定制仓储区定制仓储区冷链仓储区冷链仓储区物流企业仓储集聚区物流企业仓储集聚区公水联运区公水联运区集装箱中心站集装箱中心站达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 2创新与转化产业发展策划27p园区发展进程和发展重点2创新与转化产业发展策划达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba l59、ogistics park in Dazhou 2.2 建设进程与发展重点2018-20202021-20252026-2030基础设施平台的建设仓储服务基地的建设产业联动基地建设基本完成现有各种资源的重组物流综合服务体系建设资源整合和集中建设阶段秦巴物流园区综合运输体系的建设秦巴物流园区产业联动基地发展完善秦巴物流园区一体化物流服务体系建设.核心竞争力形成阶段构建达州市国际物流体系、区域物流体系和城市配送物流体系，引入供应链管理经营思想等实现可持续发展.成熟和提升阶段p 围绕打造“秦巴地区现代综合物流高地”总目标，采取“统一规划、统一设计、统一建设、统一招商、统一运营、统一管理”的工作思路，60、扎实有序推进秦巴物流园区建设282创新与转化产业发展策划达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 2.3 招商策划2.3.1园区建设模式分析29物流园区建设模式政府主导模式 政府主导模式即经济开发区模式，由地方政府规划并组成开发机构，通过招商引资等方式来开发建设 案例：苏州高新区政企分开相对市场化模式 政企分开，国有平台公司运营管理，相对市场化运作，体现了“小政府，大企业”的原则 案例：苏州工业园企业主导模式 企业主导型开发模式即政府通过招投标等方式择优选择民营企业作为园区的一级开发主体，政府仅负责开发前期城市规划的颁布、土地利61、用规划的编制和土地利用政策的制定等宏观事务 案例：天安数码城政企契约式合作PPP模式 园区所在政府授权园区管委会/相关职能部门作为项目发起方，择优选择对园区建设运营有丰富经验和综合实力的社会资本，并由政府指定出资方与社会资本共同出资组建PPP项目公司 案例：华夏幸福开发模式产业园区建设模式怎样投资开发建设怎样管理运行怎样赢利投资开发模式管理运行模式盈利模式经济开发区模式主体企业引导模式物流地产商模式PPP(公私合作)模式管理委员会模式行业协会模式股份公司模式租赁模式业主委员会模式仓储配送型盈利模式转运型盈利模式流通加工型盈利模式综合型盈利模式物流园区建设运营模式可以归纳为园区的投资开发模式、管62、理运行模式、盈利模式2创新与转化产业发展策划达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou p西南地区物流园区模式分析2.3 招商策划2.3.2 物流园区建设模式分析30 重庆西部物流园广安远成新都金家传化建设主体重庆现代物流产业园区开发建设有限公司远成集团新都物流中心管委会金家物流园区管委会成都传化物流基地有限公司规划主体重庆现代物流产业园区开发建设有限公司远成集团新都物流中心管委会金家物流园区管委会成都传化物流基地有限公司投资主体重庆市沙坪坝区政府、重庆建工集团和重庆港务集团远成集团成都市政府、新都区政府、企业、社会遂宁市政府、遂63、宁市船山区政府、企业、社会浙江传化集团运营主体重庆现代物流产业园区远成集团新都区管委会金家物流园区管委会成都传化物流基地有限公司核心业务铁路综合物流、多式联运、仓储加工、货运配载、城市配送、保税物流、新型物流社、物流装备产业发展、商贸交易普通货运、国内国际货运代理、货运信息咨询、仓储、配送服务、物流方案策划、物流园和商贸地产的开发销售信息服务、配送、展示交易、仓储、货物集散、货运中转仓储、配送、交易、停车、信息服务信息服务、停车、配送、零担专线外联业务餐饮配套等服务住宿、餐饮、医疗等配套服务餐饮、住宿、娱乐餐饮、住宿、生活服务餐饮、住宿、生活配套服务下表从建设主体、规划主体、投资主体、运营主体64、核心业务、外联业务6个方面对重庆西部物流园、广安远成物流园、新都物流中心、金家物流园区和传化物流基地等案例进行分析，为秦巴物流园运营模式选择提供借鉴。2创新与转化招商模式的选择达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou p“整体打包”模式“整体打包”招商模式指按照政府的统一部署，将秦巴物流园的全部物业整合后统一招商，通过公开招标方式引入一家有实力、有经验、知名度高的单位整体开发和运营。p 普洛斯运作模式和盈利模式普洛斯物流地产运作模式图2.3 招商策划2.3.3 招商模式的选择31物流仓储设施出租给客户提供物业管理服务物流设施开65、发定制开发收购与回租客户需求普洛斯解决方案建设租赁管理方案设计与优化选址与鼓励政策设施设计与开发建设物业管理服务联合营销客户得到解决方案普洛斯物流地产盈利模式图 经营地产开发业务,将把地产建设成可以使用的物流中心 将开发建成的物流中心：出售给普洛斯地产基金或是第三方获取收益,；或者将交付给地产运营部门用于出租。地产开发部门(CDFS)将 物流地产开发业务部门开发建成的 物流地产 或是 零售地产 出租给客户使用从而取得租赁收入。地产运营管理部门 组织投资者募集资金,收购地产,设立基金,由普洛斯作为基金经理管理基金以及基金旗下的地产,从而获取基金管理费收入和基金分红收益 普洛斯地产基金主要通过向地66、产开发部门收购或是向第三方收购获取地产。地产基金管理部门收益来自三大业务部门:地产开发部门、地产运营部门和地产基金管理部门除了华夏幸福基业以外，国内有许多有实力的产业园提供商和服务商，如远成、宝湾、嘉民、安博、易商红木、宇培等，可以实现物流园区的整体开发和运营。2创新与转化招商模式的选择达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 吸引投资的政策优惠在该招商模式下，企业不仅需要投入大量资金对物流设施进行建设，还需强大的资金储备维持物流园区的运营。因此政府应配套相应的优惠政策以吸引优秀的大型物流企业入驻。p“整体打包”模式2.3 67、招商策划2.3.3 招商模式的选择32p 税收政策增值税 结合秦巴物流园投资额大，投资回收期较长的特性，建议政府至少在2年内按照年度企业实际上缴增值税地方留成部分的50%作为财政扶持资金。西南地区物流园区案例的增值税优惠政策序号西南地区物流园案例增值税1中国西部现代物流港物流企业自生产经营之日起两年内年度实缴增值税地方留成部分的50%由财政奖励给企业。2成都出口加工区对区内企业在区内加工、生产的产品和应税劳务，免征增值税、消费税。3隆昌县物流园区固定资产投资3000万元以上(不含土地款，下同)的物流项目(或大型专业批发市场)，第一年和第二年按实缴增值税县级留成部分的50%补助企业。2创新与转化68、招商模式的选择达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou p“整体打包”模式2.3 招商策划2.3.3 招商模式的选择33p 税收政策所得税 可借鉴南充现代物流园、秀山（武陵）现代物流园区和隆昌县物流园区的征收办法，自获利年度起，前2年按实缴企业所得税地方留成部分全额补助企业，第3-5年减半补助企业。序号西南地区物流园案例企业所得税1中国西部现代物流港（1）高新技术物流企业减按15%的税率征收企业所得税；（2）工业企业资产总额不超过3000万元的，减按20%的税率征收企业所得税；（3）新办软件生产企业自开始获利年度起，第一年至第二69、年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收所得税。2南充现代物流园固定资产投资5000万元以上的物流项目，企业实缴的税收地方留成部分，前两年由财政等额安排资金扶持企业发展，第三、四、五年每年按照50%的比例安排财政资金扶持。3秀山（武陵）现代物流园区对投资额达1000万元以上的企业，第一年上缴所得税县级留成部分全额、后两年上缴所得税县级留成部分的50%补助给企业。4隆昌县物流园区固定资产投资3000万元以上(不含土地款)的物流项目自获利年度起，第一年和第二年按实缴企业所得税县级留成部分全额补助企业，第三年至第五年减半补助企业。西南地区物流园区案例的所得税优惠政策2创新与转化招商模式的选择达州市秦70、巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou p“整体打包”模式2.3 招商策划2.3.3 招商模式的选择34p 税收政策土地使用税、房产税 借鉴西南地区物流园区的土地使用税和房产税优惠方案，对于土地使用税，政府可实行先征后奖的征收办法，按地方财政缴纳金额的30%-60%奖励企业；对于房产税可按地方留存部分补助企业。序号西南地区物流园案例土地使用税房产税1邻水县渝邻物流园区（1）在建企业由县财政按缴纳金额的60%予以奖励，用于企业发展；（2）投产企业由县财政按缴纳金额的30%予以奖励，用于企业发展。2隆昌县物流园区（1）在物流园区落户的物流71、企业，城镇土地使用税土地等级和税额标准在三年内降低一个等级征收；（2）纳税确有困难的，可提出减免城镇土地使用税、房产税申请，由地税机关按税收程序报批减免。（1）以招拍挂方式取得的国有土地建设的标准仓库，第一次出售所缴纳的房产税的县级留成部分，按不低于80%的比例补助投资者；（2）出租标准仓库应缴纳房产税的县级留成部分，前3年内按不低于80%的比例补助投资者。西南地区物流园区案例的土地使用税、房产税优惠政策2创新与转化招商模式的选择达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou p“整体打包”模式2.3 招商策划2.3.3 招商模式的选72、择35借鉴西南地区物流园区案例，政府应针对不同的用地性质合理标定地价，给予不同的土地优惠政策。西南地区物流园区案例的土地优惠政策p 土地政策序号西南地区物流园案例土地使用权的取得1中国西部现代物流港（1）进入物流港的企业，可以通过出让、租赁等多种方式依法取得国有土地；（2）投资者在物流港新办符合国家划拔用地目录的项目，土地使用权以划拔方式取得；（3）对进入物流港的工业物流项目用地，享有一切工业项目用地的优惠政策。2南充现代物流园（1）入驻园区的重点项目，直接用于仓储的土地参照工业项目用地价格提供；（2）对固定资产投资在1亿元以上的物流项目，实行优先预审、优先报批、优先用地；（3）对固定资产投资73、2亿元以上或世界500强、国内500强、中央企业、上市公司和推动形成产业集群的核心企业投资的物流项目，土地价格可实行“一企一议、特事特办”。3邻水县渝邻物流园区（1）用于建设仓储、运输、加工、包装、配送等物流生产性设施的用地列入工业、仓储用地范畴，其供地起始价参照邻水县同期工业用地价格执行；（2）投资商贸、专业市场的项目用地列入商业用地范畴，出让价格不低于所在区域同期土地成本价或不低于基准地价的70%确定供地起始价；（3）租赁集体建设用地的，租赁价格按照占地面积3000元/亩/年执行；租赁国有土地的，按四川省国有土地租赁办法有关规定确定租金。4秀山（武陵）现代物流园区通过“招拍挂”方式，以不低74、于8万元/亩的标准获得土地使用权。专业批发市场建成后入驻率（保持2年以上）达到60%-80%，按所交土地价款的80%奖励企业；达到80%以上的，按所交土地价款的100%奖励企业。5隆昌县物流园区经政府批准对原有土地进行自行开发或合作开发的，按土地使用最高年限补交土地出让金，土地出让金全额缴入财政后，按前款比例补助给企业用于搬迁扩能；企业当初无偿或低价取得土地的，其补助标准由县政府另行研究决定。2创新与转化招商模式的选择达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou p“整体打包”模式2.3 招商策划2.3.3 招商模式的选择36西南地75、区物流园区案例的资金扶持政策p 资金扶持政策、收费优惠政策序号西南地区物流园案例资金扶持政策1中国西部现代物流港（1）由市、船山区两级政府共同设立现代物流业专项扶持引导资金；（2）对于物流港内经审批的公共项目、公益性物流信息平台建设、物流人才的培训和教育等，由引导资金予以贴息、补助等方式支持；（3）加大物流港内重点商贸物流企业的银行授信额度，市级有关部门要鼓励和帮助物流港内重点商贸物流企业申请和使用国家开发银行政策性贷款。2南充现代物流园区内5家金融机构已经表达入驻园区意向，就近为入园企业提供信贷服务，对重点物流企业的运输、仓储、配送、信息设施建设给予必要的资金支持。3邻水县渝邻物流园区根据实76、际情况，县财政每年安排资金不低于500万元用于引导扶持现代物流产业发展，主要用于扶持重点物流企业、重点物流项目及工商企业物流改造示范性项目贷款贴息等。4秀山（武陵）现代物流园区对入园企业提供融资服务，帮助企业获得贷款支持；协助入园专业市场开发企业及现代物流企业获得贷款担保。序号西南地区物流园案例收费政策1中国西部现代物流港（1）物流企业的办公楼、自有生产性用房、自有经营性用房、自有仓储用房建设可以免收建设规费；（2）物流企业用使用水、电、气由物流园区管委会负责将主管线安装至用地边，企业负责引入用地范围内。2邻水县渝邻物流园区行政事业性收费县级所得部分由县财政等额奖励用于企业发展，属县内自收自支77、单位收取的费用按低限减半征收；城市基础设施建设配套费按规定缴纳，县级所得部分由县财政等额奖励用于企业发展。3秀山（武陵）现代物流园区对入驻园企业，县级各种行政事业性规费前三年免收，第四、五年减半征收。4隆昌县物流园区（1）新建物流项目，国家政策规定的各类行政事业性收费，属于上缴中央、省和市的部分，按收费标准的下限收取；（1）属于县收取部分，按如下规定收取：行政性收费全免，事业性收费按收费标准下限的50%收取，经营性和中介服务性收费按成本价收取。对固定资产投资3000万元以上的物流项目，免收县的全部行政事业性收费。西南地区物流园区案例的收费优惠政策 政府可从提供融资担保、给予税收奖励和补贴财政资78、金，对企业予以融资扶持。减免征收基础设施建设综合配套费、地方行政事业性收费以及企业水电费。2创新与转化招商模式的选择达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou“分散招商”模式指按照政府统一部署，将秦巴物流园的物业划分为公益性部分和盈利性部分，公益性部分由政府出资建设和运营，不列入招商计划；盈利性部分将根据物流园区的功能板块进一步细分，针对盈利程度不同的功能板块进行“分散招商”，以匹配不同类型企业的投资需求。p 物流园区功能板块的细分本项目有4大产业基地和15大功能分区，可将其分为公益性部分：铁路联运区、会展中心区和商务办公区；盈利79、性部分为城市配送区、货运配载区等12个板块秦巴物流园功能分区细分板块p“分散招商”模式2.3 招商策划2.3.3 招商模式的选择372创新与转化招商模式的选择达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou p“分散招商”模式2.3 招商策划2.3.3 招商模式的选择38p 经济测算各功能分区的投资收益估算汇总表序号功能板块子功能板块总投资（万元）税后利润（万元）内部收益率动态投资回收期（年）1多式联运基地城市配送区24832.51188240.0817.84%7.09 货运配载区74395.79340447.7913.31%9.54 80、公水联运区21900161348.6417.50%8.06 集装箱中心站76846.94299766.3410.03%12.68 2产业联动基地商贸交易区30420336038.419.79%8.10 增值加工区103277.9591611.6914.64%9.52 电商物流产业园261861.22468383.2619.03%8.00 3仓储服务基地公共仓储区377168.211996850.5815.99%9.82 定制仓储区冷链仓储区区域仓储集聚地4配套服务基地综合配套区91215.55426628.6720.57%4.68 对物流园的各个子功能板块进行投资和收益的估算，如下表所示：2创81、新与转化招商模式的选择达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 具体招商策略通过归纳各板块的盈利特点，得到如下招商策略分析表，并建议针对亏损或者是盈利状况较差的板块，政府应予以更多的补贴和优惠政策。p“分散招商”模式2.3 招商策划2.3.3 招商模式的选择39序号功能板块子功能板块盈利指标盈利特点招商模式招商政策目标客户内部收益率动态投资回收期（年）1多式联运基地城市配送区17.84%7.09 盈利能力较强，资金回流较快投资招商+运营招商产业培育基金、投资配套政策物流配送公司：昌宇公司、来福物流、平武物流公司、菜鸟、中通快82、递、圆通快递、百世汇通、顺丰快递、韵达快递、京东物流、德邦快递货运配载区13.31%9.54 盈利能力一般，资金回流较慢投资招商+运营招商配套政策、税收优惠政策蜀亚通、三一重工、中国中车、成都安安发、跨运速运、重庆联运物流、成都发通、畅通运业、浩翔货、齐成、石氏公水联运区17.50%8.06 盈利能力较强，资金回流较快投资招商+运营招商产业培育基金、投资配套政策甩挂运输公司、码头装卸作业企业、多式联运货代、集装箱运输企业集装箱中心站10.03%12.68 盈利能力亏损，资金回流慢投资招商+运营招商与公水联运配套招商、税收优惠政策、配套补助2产业联动基地商贸交易区19.79%8.10 盈利能力较83、强，资金回收较快运营招商产业培育基金、投资配套政策信息平台运营商、会展贸易企业、金融服务商等增值加工区14.64%9.52 盈利能力一般，资金回流时间长投资招商+运营招商配套补助、税收优惠政策货物加工企业，如钢材加工有限公司等电商物流产业园19.03%8.00 盈利能力强，资金回流时间较长投资招商+运营招商产业培育基金、投资配套政策自建物流体系贸易商：京东、苏宁易购、亚马逊中国、国美在线、当当网、1号店、洋码头等；仓储配送公司：菜鸟；物流商：川煤集团3仓储服务基地公共仓储区15.99%9.82 盈利能力较强，资金回流时间长投资招商+运营招商配套补助、投资配套政策、税收优惠政策物流地产商：普洛斯84、安博、宝湾、嘉民、易商红木、宇培集团、百利威等；仓储配送公司：菜鸟、蜀亚通；物流商：川煤集团定制仓储区冷链仓储区区域仓储集聚地4配套服务基地综合配套区20.57%4.68 盈利能力强，资金能快速回流投资招商+运营招商税收优惠政策、投资配套政策、用地保障政策、产业培育基金商业地产商：天津亿联、万达、碧桂园、龙湖、大悦城、红星、世贸；物流地产商：普洛斯、安博、宝湾、嘉民、易商红木、宇培集团、百利威等招商策略分析表招商现场的包装与管理园区招商推广选择战略合作伙伴客户甄别和发掘适时调整招商策划方案对部分客户重点推广，选择当地主流媒体、物流行业杂志同时要考虑客户群相关行业杂志和媒体作为广告宣传的重点载85、体，举办各种不同形式的招商会、物流园区项目推介会,有选择地参与国内国际影响较大的物流行业活动、展览会、论坛.选择：投融资合作伙伴、入场投资合作伙伴、专业机构合作伙伴方法：一般选择法、关键选择法、经典选择法合作方式：a可以在某一阶段介入;b也可全程跟进;c提供策划方案的形式合作;d也可以委托代理的形式合作收集、筛选客户资料,确定潜在客户 ，建立客户资料库并将资料分类留存归档，开展与客户的定向联络,使其保持对项目的关注，全程把握客户投资心理及进驻意向,直至最终的敲定。物流园制定的招商策划必须切实可行。目标客户的确定必须准确。加强与客户沟通,客户的跟进工作必须持续。客户的信息反馈必须及时。招商策划方86、案,要依照招商进展与客户的反馈信息适时调整。适当的优惠政策制定,同样会对招商效果起到积极的促进作用。合理设计各功能区，重视宣传材料设计、展示，现场效果及工作人员培训，通过招商展示企业形象、企业文化、企业理念，对来宾产生直接影响和展示效果,促进招商成功效率2创新与转化产业发展策划达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 招商流程2.3 招商策划2.3.4 招商引资方案402创新与转化产业发展策划达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 阶段时间内容企业入住率开发87、前期招商2018年产业园区开发商在项目市场定位、规划设计期间就需要进行的大型主导企业招商、大型项目招商10%开发中期招商2019-2020年有选择的、计划地选择与项目定位匹配、产业带动力强劲的企业25%开园招商2021-2025年借开园契机，在开园前进行广泛宣传造势，重点推介园区的优势以及确定人驻的主导企业，借举办开园招商仪式、开园仪式、推介会等形式，营造一种浓厚招商氛围。60%开园后招商2025-2030年项目开业后进行的招商工作，根据园区定位进行进一步调整95%p 招商计划2.3 招商策划2.3.4 招商引资方案412创新与转化产业发展策划达州市秦巴物流园区规划Planning of Qi88、nba logistics park in Dazhou 投资形象塑造包括媒体宣传和各种会议研讨、展览活动；委托和园区招商中心自己开展独立研究；现有投资者和公众任务的证词等投资促成与招商顾问、中介机构、商会以及行业协会建立广泛的合作关系；建立强大的招商网络并进行维护；对特定招生目标的研究、拜访、提出建议和谈判等投资服务企业投资后的开工服务，非常重要的后投资服务，以及方便简化的审批，信息的及时更新等提供优惠政策包括财政金融等多项优惠政策的制定和落实，改善投资条件，协调和发展与合作伙伴之间的关系。招商技术组合 园区招商行业招商合作招商特色招商委托招商以商招商活动招商传媒招商敲门招商网上招商招商手段89、招商p 招商技术与手段2.3 招商策划2.3.4 招商引资方案42u项目规模 投资强度100万元/亩，物流强度为350万吨/（平方千米年），物流企业评级3A。u建设标准 严格按照本规划实施厂房建设工程，主厂房不低于二层，项目建设期不超过3年；工程建设必须执行环境保护、职业卫生、安全生产“三同时”制度。u工艺装备 企业生产设备必须符合国家相关要求，根据企业生产工艺的不同，尽可能采用最先进生产设备。u环境保护 企业内部采用雨污分流，设置合理的“三废”收集处理系统。工业废气由企业自行处理，达到国家排放标准后统一排放，工业废渣由企业自行处理，达到国家排放标准后，统一运往垃圾填埋场进行卫生填埋。u污水处90、理 生产车间生产污水实行集中处理。做好厂区场地、车间雨污分流工作，对来自设备冷却、清洗及环保设施处理生产的废水实施中回水用；生活污水通过厂区污水管网纳入园区污水管网。u职业卫生 职业病防护设施严格按照工业企业设计卫生标准（GBZI-2010），按规定设置更衣室、浴室、洗衣房、卫生间等辅助用房，设施齐全，正常使用；为劳动者提供符合要求的个人防护用品，并指导劳动者正确使用，建立健全职业卫生管理台账制度；按规定组织劳动者上岗前、在岗期间、离岗时的体检，体检率达到100%，及时、妥善处置职业性中毒或生病的职工，建立职业健康监护档案。u安全生产 严格执行安全生产“三同时”制度，通过建设项目设立安全审查、91、安全设施设计审查和安全设施竣工验收，依法取得危险化学品生产、储存批准证书和危险化学品安全生产许可证。u质量管理 严格按照工业企业生产许可证管理条例组织生产，实施企业5S现场管理，每年开展一次以上企业质量控制装备的鉴定校准和质量控制的比对试验、对生产的主导产品每年进行抽样试验产品质量达到国家相关标准。u经济贡献 达产后每亩投资产出不低于300万元、税收不低于15万元。2创新与转化产业发展策划达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 招商条件2.3 招商策划2.3.4 招商引资方案432创新与转化产业发展策划达州市秦巴物流园区规92、划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 成立招商办建立协调机制引入专业商业管理公司明确招商阶段划分（时间、区域）成立招商办公室，专门负责招商工作；承租商户遇到问题可通过招商办解决。利用商业管理公司专业经营管理模式，引入先进的经营管理理念，整合其手中的招商资源。销售部、工程部、物业管理公司、招商办定期召开例会，就招商中遇到的问题进行协调，各方密切配合，全力支持招商工作。就需要招商部统筹安排，合理布置，明确目标，确定详细的招商计划，采取大量的行动。p 招商工作顺利开展，必需建立一个专业、健全的组织和一套行之有效的运行机制。p 招商组织机制2.3 招商93、策划2.3.4 招商引资方案44智慧与多元重点地区城市设计及控规调整453.1.项目概况3.1.1项目区位3.1.2规划范围3.1.3地形地貌分析3.1.4案例借鉴3.2.项目定位及策略3.2.1规划愿景3.2.2规划定位3.2.3规划策略3.3项目功能结构3.3.1功能结构3.3.2总体功能布局3.4.控制性详细规划调整与深化3.4.1控制性详细规划用地的调整3.4.2控制性详细规划用地的深化3.4.3控制性详细规划用地的具体调整3.5.项目方案设计3.5.1鸟瞰图3.5.2城市设计总平面图3.5.3综合交通系统规划3.5.4绿地景观系统规划3.5.5公共空间系统规划3.5.6慢行系统规划394、.5.7开发强度控制3.5.8建筑高度与天际线控制3.5.9滨水岸线系统规划3.5.10标识系统规划3.6项目重点片区设计3.6.1产业联动物流区3.6.2配套生活服务区3.6.3仓储服务物流区3.7项目控制与引导3达州市秦巴物流园区规划3.1 项目概况Planning of Qinba logistics park in Dazhou 463复合与多元控规调整及城市设计p达州市在四川省的区位 达州市位于四川省东部，辖2区4县1市，幅员1.66万平方公里，地处川渝鄂陕四省市结合部和长江上游成渝经济带，达州区位优越，交通便捷，是四川对外开发的“东大门和四川重点建设的百万人口区域中心城市。p达州市95、区在达州市的区位 达州市区位于达州市中部境内有襄渝、达万、达成铁路横贯东西、南北，达渝、达陕高速公路以及318国道、210国道与多条省道穿越，空运直抵成都、广州等城市。p河市片区在达州市区的区位 河市片区位于达州市区西南部，面积25.61平方公里，包括现状河市老镇区及下湾、孙家湾等多个村庄，区内以州河为主要干流，属嘉陵江流域渠江水系。规划区位于河市片区南北，面积964.36公顷，其中包括铁路货运站场一期规划面积11.93公顷，铁路货运站场二期规划面积209.55公顷。3.1.1 项目区位 达州市在四川省的位置 达州市区在达州市的位置 河市片区在达州市区的位置产业策划工作范围产业策划研究面积包括96、物流园规划面积609.56公顷，铁路枢纽片区：312.44公顷，城都山片区451.07hm，小计13.73平方公里。控制性详细规划调整和重点节点城市设计工作范围 规划范围位于河市片区南部，西靠袁家湾，东临李家河北至何家湾，南至营达高速河市下道口。规划范围包括物流园共规划面积964.36公顷，其中包括铁路货运站场一期规划面积11.93公顷，铁路货运站场二期规划面积209.55公顷。场平规划工作范围场平规划主要包括对场地进行土石方平衡，规划设计面积包括物流园区和居住片区，共25.61平方公里，尽量做到内部平衡，时序平衡。3.2 工作范围达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba lo97、gistics park in Dazhou 473复合与多元控规调整及城市设计剖面图标题剖面图副标题5,2005,0004,8004,6004,4004,2004,0003,8003,6003,4003,2003,0002,8002,6002,4002,2002,0001,8001,6001,4001,2001,0008006004002000400380360340320300280剖面图标题剖面图副标题4,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000320315310305300295290285280275270剖面图标题剖面图副标题8,600898、,4008,2008,0007,8007,6007,4007,2007,0006,8006,6006,4006,2006,0005,8005,6005,4005,2005,0004,8004,6004,4004,2004,0003,8003,6003,4003,2003,0002,8002,6002,4002,2002,0001,8001,6001,4001,2001,0008006004002000440420400380360340320300280达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 剖面1-1剖面2-2112233499、4剖面3-3剖面4-4p 河谷丘陵地貌，基地地形复杂秦巴物流园为典型的河谷丘陵地貌，西侧靠山，东侧临河；规划范围内最高高程为506米，最低高程为267米，最大高差为239米；基地内部北部、东南部、南部地区有较大规模山体，北部石牛山高程均在380米之上；中部地区有较为明显的河谷平坝，高程为270-280米左右，低于其他地区。48445360318367300325291288剖面图标题剖面图副标题3,2003,0002,8002,6002,4002,2002,0001,8001,6001,4001,2001,00080060040020004504003503004483953003402804100、083422803.3 地形地貌分析3.3.1 高程分析3复合与多元控规调整及城市设计达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 城都山410M州河河州秦巴物流园区规划范围内的北部石牛山最高高程约为500m，东部城都山最高高程约为410m，河市镇区高程在270-280m之间。49石牛山500M河市镇区277M320m278m361m341m450m326m乌龟石梁450M狗屎梁340M碾子坡316M铁路线290M3.3.1 高程分析3.3 地形地貌分析3复合与多元控规调整及城市设计达州市秦巴物流园区规划Planning of Qi101、nba logistics park in Dazhou 坡度分析50平坡、缓坡：10%中坡：10%25%陡坡、急坡：25%类别 数值面积特点平坡、缓坡平坡：3%以下缓坡：3%-10%10.1平方公里小于5%的缓坡地段，建筑宜平行等高线或与之斜交布置中坡10%-25%11.41平方公里道路宜平行等高线或与之斜交布置陡坡、急坡25%-50%50%以上为急坡4.09平方公里不宜大规模开发自然地面坡度划分：平坡、缓坡、中坡、陡坡、急坡3.3.2 场地自然坡度分析3.3 地形地貌分析3复合与多元控规调整及城市设计达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park i102、n Dazhou 汇水分析流向分析起伏度分析坡向分析坡度分析高程分析+p 土地条件良好，适宜建设占比高用地类型面积（平方公里）占比适宜建设用地45.0343.95%限制建设用地41.7640.76%禁止建设用地15.6615.29%513.3.3 土地适宜性分析3.3 地形地貌分析3复合与多元控规调整及城市设计钢铁类厂房570规模：园区规划总面积约35平方公里，预计总投资1117亿元；交通区位：位于宝成铁路、沪汉蓉大通道（达成铁路）、成兰铁路、成西客运专线、成渝铁路、成都北编组站交汇处，园区南侧为铁路编组站，距离青白江政府7KM；产业定位：定位国家一带一路战略节点，渝新欧国际贸易大通道起点，西103、南地区保税物流分段中心，内陆地区铁路枢纽口岸，包含铁路口岸及保税物流园、毛衣配套服务、多式联运区、铁路口岸专业配套区、铁路功能区、储备用地等六大功能；辐射范围：立足西部，服务全国，联通丝绸之路经济带沿线国家和城市。p 重庆西部现代物流产业园523.1.4案例借鉴3达州市秦巴物流园区规划复合与多元控规调整及城市设计编组站现状园区形象建材类厂房1500物流类厂房10000陶玻类厂房3500物流类厂房24000p 中国西部铁路物流中心达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 3复合与多元控规调整及城市设计成都青白江散货物流园区306h104、a成都国际集装箱物流园区246ha成都铁路局大弯货站67hap 规模：规划总投资约55亿元，规划用地12300亩；p 交通区位：位于宝成铁路、沪汉蓉大通道（达成铁路）、成兰铁路、成西客运专线、成渝铁路、成都北编组站交汇处，园区南侧为铁路编组站，距离青白江政府7KM；p 产业定位：两站两园一中心，其中”两站两园“指成都铁路集装箱中心站、大弯货站，成都国际集装箱物流园区、成都青白江物流园区；”一中心“指集行政管理、商贸会务、交易展示于一体的配套服务中心；p 辐射范围：立足西部，服务全国，联通丝绸之路经济带沿线国家和城市。p 建筑尺寸：建材类厂房建筑尺寸：30-40m50-80m;陶玻类厂房建筑尺寸105、：50m70m;3.1.4案例借鉴 中国西部现代物流港地处中国流通领域现代物流示范城市遂宁市，规划建设用地共1380.60公顷，规划人口为8.5万人。以“一环九向”的高速公路大通道和“七向二十一线”的铁路大枢纽为支撑，大力发展现代商贸、现代物流、电子IT三大产业，现已形成商贸物流、医药物流、冷链物流、三方物流、粮食物流和电子产业配套等六大产业体系。功能结构“一园、三轴、四区”一园：即现代物流园。三轴：分别指沿玫瑰大道（318 国道）和机场路的横向发展轴；沿主干道 B 的纵向发展轴。四区：物流中央商务区、物流核心区、生活配套区、临港产业与居住混合区 重大建设项目：1.西部铁路物流园 2.远成西部106、现代物流园 3.健坤国际商贸物流城p 遂宁市中国西部现代物流港健坤国际商贸物流城借鉴经验：1、海关监管、保税区等多板块融合，园区功能复合高效。2、铁路专用线降低物流成本，帮助本地企业提升竞争力3、海关监管区区域辐射使遂宁真正实现承接产业东移成为可能4、符合中国西部现代物流港“产城相融”的发展规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 3达州市秦巴物流园区规划复合与多元控规调整及城市设计123西部铁路物流园3.1.4案例借鉴p 遂宁市中国西部现代物流港西部铁路物流园123远成西部现代物流园健坤国际商贸物流城180m660m60m80m130m电子商务107、仓库160m43m53m164m360m410m15m72m140m21m50m155m电子物流仓库汽车维修厂房地块及厂房尺寸园区形象达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 3复合与多元控规调整及城市设计3.1.4案例借鉴u园区概况 南充现代物流园是四川省西部物流中心建设规划中重点打造的省内八大次区域物流中心之一南充现代物流园是四川省唯一的集公路、铁路、水运、航空运输“四位一体”的综合性现代物流园。物流园的定位是“立足南充、服务于川东北、辐射西部、影响全国”。u园区功能布局园区占地面积11.6平方公里，规划有公路港、保税物流中108、心、建材物流区、粮食物流区、农副产品区、城际配送区、工业品物流区、储油区、行政信息商务区、商业商住区。p南充现代物流园3达州市秦巴物流园区规划复合与多元控规调整及城市设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 56园区平面u园区尺度 地块：9公顷，厂房：56m*60m地块：20.6公顷，厂房：26m*70m地块：3.4公顷，厂房：25m*70m地块：12公顷，厂房：60m*160m地块：10.9公顷，厂房：135m*90m地块：11.5公顷，厂房：38m*100m地块：20.5公顷，厂房：60m*160m3.1.4案例借鉴 物流园印象 无趣乏味非人109、性化物流园功能组成单一，加之其形态多为大尺度的仓储建筑，常给人无趣而乏味的印象，成为人们避而远之的独立场所。究其原因，是因为其大部分物流园都只注重物流的最基本需求，也即物质空间（仓库、商场、堆场）及交通空间，这对于功能组成本来就较为简单的基础物流来说，枯燥乏味的整体形象注定难以改变。3达州市秦巴物流园区规划复合与多元控规调整及城市设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 573.2.1 规划愿景3.2 项目愿景与定位 物流园印象 物流园是否注定要游离于城市之外？3达州市秦巴物流园区规划复合与多元控规调整及城市设计Planning of Qinba110、 logistics park in Dazhou？583.2.1 规划愿景3.2 项目愿景与定位 商贸物流的更新迭代商贸物流自诞生以来，大致可分为三大阶段（如下图所示），随着各阶段交易流程的不断完善，其运行系统也更为完善，衍生出服务系统、交易系统及管理系统三大版块；而各大版块又由多项功能组成。正因为商贸物流演化至今所拥有的多种功能，使得其空间形态较一般的物流较为灵活；同时，由于其配套系统仅为物流服务，也导致其公共职能构成尚有局限性。成熟阶段的商贸物流，其交易流程成长为商品流、服务流、货币流与信息流相互融合、互相促进的交易流程模式。第一代商贸市场的交易流程较为简单，多为厂家经销商买家这样较为直111、接的交易模式；其空间形态较为简单，基本没有公共服务设施，单一而低效。第二代商贸市场的交易流程中出现了服务机构这一重要环节，提升了交易效率，同时也产生了相应的服务系统。其空间形态多为传统街区与交易市场并存的状态，单独的服务或公共较少商贸物流+生态创新专业3达州市秦巴物流园区规划复合与多元控规调整及城市设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 593.2.1 规划愿景3.2 项目愿景与定位3复合与多元控规调整及城市设计智慧多元的物流新城生态之园创新之园专业之园603.2.1 规划愿景3.2 项目愿景与定位3达州市秦巴物流园区规划复合与多元控规调整及城112、市设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 第四代物流新城生态+创新+专业生态之园创新之园专业之园 秦巴物流园不仅是承载达州发展铁路物流梦想的地区，更是一个承载达州产城融合梦想，推动达州新区发发展的地区。因此，秦巴物流园的定位不应是一个简单、功能单一的物流园区，而应是一个能够充分展示达州城市形象、具有多式联运的物流功能、智慧多元、以商贸物流为特色的物流园区。613.2.2 规划定位3.2 项目愿景与定位3达州市秦巴物流园区规划复合与多元控规调整及城市设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 连通世界113、辐射川陕渝秦巴地区核心物流新城生态之园：显山露水，生态优先创新之园：智慧多元，产城一体专业之园：专业运营，空间匹配623.2.3 规划策略3.2 项目愿景与定位3达州市秦巴物流园区规划复合与多元控规调整及城市设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 生态之园：显山露水，生态优先绿地系统水系山体绿地用地布局秦巴物流园区秦巴物流园为典型的河谷丘陵地貌，西侧靠山，东侧临河；基地内部有成都山森林公园和众多水系，山水风貌优越。规划布局结合自然地形，尊重和保护山水基地，以“显山露水，生态优先”为规划原则之一。规划形成“水系-山体-蓝绿轴-绿色街道”四个114、类别生态要素。3.2.3 规划策略3.2 项目愿景与定位行列式围合绿地形式周边式围合绿地形式建筑四周绿地形式1建筑四周绿地形式2n生态物流厂区厂区内部主要分为三种形式：行列式中心绿地周边式中心绿地建筑四周绿地3达州市秦巴物流园区规划复合与多元控规调整及城市设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 秦巴物流园绿地结构模式州州河河州州 河河铁铁 路路绿绿带带无无 名名 河河城城都都山山轴轴 线线 绿绿带带n生态物流园区园区内部依托现状山体水系，组织形成蓝绿网络化生态园区，除了大面积的州河和铁路沿线绿带之外，还有若干绿色街道，共同营造绿地生态网络。p 115、生态之园：显山露水，生态优先3.2.3 规划策略3.2 项目愿景与定位3达州市秦巴物流园区规划复合与多元控规调整及城市设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 有机地将物流城中综合物流区的物流运输、简易加工、展示销售、物流企业孵化与城市功能区中的商务商务、公共服务及居住配套等功能结合布局，使城市生产与生活和谐共融、相互促进，形成城市功能价值链的“微笑曲线”。园区功能价值链 高低企业孵化展示销售简易加工物流运输公共服务商业商务居住配套城市功能做强做优做大价值链“微笑曲线附加价值p 创新之园智慧多元，产服一体653.2.3 规划策略3.2 项目愿景与116、定位 物流城的功能复合 完善物流及生活服务共有的功能，是物流城与物流园的最显著区别 物流城的功能构成 物流城与物流园的最显著区别在于，物流园只配备了单纯为物流服务的功能体系；而物流城则在此之外还构建了城市生活服务系统，特别是物流及生活服务共有的功能两大系统的共同构建将使物流城从公共职能上与城市相融合，形成物流与城市发展相互促进的共生场景。秦巴物流新城的运作系统 除了拥有完备的商贸物流系统外，秦巴物流园将依托襄渝铁路构建铁路客运系统，加上对生活系统的需求，秦巴物流园将拥有物流系统、铁路系统、居民生活系统这三大系统，而这三大系统所衍生的丰富功能将促进江南物流园向物流城转变秦巴物流新城运输系统达州市117、秦巴物流园区规划复合与多元控规调整及城市设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 366p 创新之园智慧多元，产服一体3.2.3 规划策略3.2 项目愿景与定位3达州市秦巴物流园区规划复合与多元控规调整及城市设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 简单粗放的城市街区划分，不仅不利于城市未来的发展，在后期的规划实施中也很难得到执行。我们希望通过单元建立一个空间框架，实现以公共利益为导向的政府和开发商之间的合作共建。因此，我们针对秦巴物流园未来可能拥有的功能的各类成功案例，对该功能可能需求的地块尺度进118、行了研究将其作为划分每个单元街区的基本尺寸，用以指导更深入的城市设计。【城市街区尺度】100100M商业休闲200200M居住配套250250M物流仓储150150M商务办公 基于不同功能的尺度研究，总结归纳出四中基本功能尺寸模块，分别适用于不同功能单元，并在基本尺度的基础上依据现状与国画领和调整，搭配使用，提供满足城市未来发展的空间框架。p 专业之园：专业联运，空间匹配673.2.3 规划策略3.2 项目愿景与定位3达州市秦巴物流园区规划复合与多元控规调整及城市设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 为了保障各个单元未来的多样性，很对各个单元119、的周边环境及景观条件，我们给出了未来建筑肌理的建议，以满足各类环境及景观的需求带来单元的多样性特征。【城市建筑肌理】综合型单元高密度生活单元生产服务型单元综合物流单元低密度生活单元商业服务商务办公高密度住区低密度住区滨水公共建筑综合物流68p 专业之园：专业联运，空间匹配3.2.3 规划策略3.2 项目愿景与定位3达州市秦巴物流园区规划复合与多元控规调整及城市设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 物流园区道路等级可分为：主干道、次干道、支路和人行道。依据道路等级的划分和物流工艺要求及货运流程特点，来确定道路相应的宽度和分幅情况。结合园区内部交120、通量测算及道路服务功能，确定园区内道路的等级、宽度、转弯半径、人行道宽度、停车场面积等。【物流园交通规划参考与规范】69流量计算 物流园区的路网密度、道路宽度、集中停车数量等，应根据物流量、车流量等分析计算确定，车流量应按车型折算为标准车型进行计算。局部调整园区道路主要技术指标p 专业之园：专业联运，空间匹配3.2.3 规划策略3.2 项目愿景与定位3达州市秦巴物流园区规划复合与多元控规调整及城市设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 物流园区道路等级可分为：主干道、次干道、支路和人行道。依据道路等级的划分和物流工艺要求及货运流程特点，来确定道121、路相应的宽度和分幅情况。结合园区内部交通量测算及道路服务功能，确定园区内道路的等级、宽度、转弯半径、人行道宽度、停车场面积等。【物流园交通规划参考与规范】70场地出入口 每一独立单元场区应至少设置2个通向城市道路的出入口。当不设缓冲路或辅路时，出入口不宜直接开在主路上。与城市道路直接相连的货运出入口，距主干路道路红线应留有缓冲带。停车场 物流建筑停车场设计应有效利用场地，合理安排停车区、通道和作业区。物流建筑停车场的出入口不宜设在城市主干路上，可设在次干路和支路上并远离交叉口，不得设在人行横道、公交车站以及桥隧引道处。p 专业之园：专业联运，空间匹配3.2.3 规划策略3.2 项目愿景与定位3122、达州市秦巴物流园区规划复合与多元控规调整及城市设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 【铁路编组站区域】71铁路货运中心各类物流装卸区集装箱堆场多式联运区p 专业之园：专业联运，空间匹配3.2.3 规划策略3.2 项目愿景与定位3达州市秦巴物流园区规划复合与多元控规调整及城市设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 【交易型物流区域】72交易及停车卸货区仓库或服务建筑交易及停车卸货区p 专业之园：专业联运，空间匹配3.2.3 规划策略3.2 项目愿景与定位3达州市秦巴物流园区规划复合与多元控规调整123、及城市设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 【冷链物流区域】73冷库区冷冻食品交易厅综合办公区干货仓p 专业之园：专业联运，空间匹配3.2.3 规划策略3.2 项目愿景与定位3达州市秦巴物流园区规划复合与多元控规调整及城市设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 【保税物流区域】74闸口区集装箱拖挂车停车库查验平台及监管仓库机检区查验场地暂扣区p 专业之园：专业联运，空间匹配3.2.3 规划策略3.2 项目愿景与定位智库优选 淘宝店:https:/智库优选新品发布+赠送资料+发红包请一定加我们微124、信：zkyx2020arch仅供学习交流，请2 4小时内删除，淘宝搜店铺名：智库优选，（可点击）h t t p:/s h o p 10 8 519653.t a o b a o.c o m，微信：zkyx2020arch，新品发布+送资料3达州市秦巴物流园区规划复合与多元控规调整及城市设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 一轴：城市创新轴一廊：绿色人文廊三心：综合生活服务中心 站前综合服务中心 生态物流服务中心四区：多式联运物流区 产业联动物流区 配套生活服务区 仓储服务物流区p 一轴一廊，三心四区山水相拥 轴向拉动蓝绿相交 智慧多元3.3 125、项目功能结构75达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 3.4 控规土地利用规划的调整与深化城市建设用地平衡表用地代码用地名称用地面积(hm)占城市建设用地比例(%)规划规划R居住用地25.41 2.70 A公共管理与公共服务设施用地11.94 1.27 其中行政办公用地0.00 0.00 文化设施用地5.04 0.53 教育科研用地6.90 0.73 体育用地0.00 0.00 医疗卫生用地0.00 0.00 社会福利用地0.00 0.00 文物古迹用地0.00 0.00 外事用地0.00 0.00 宗教用地0.00 0.0126、0 B商业服务业设施用地21.20 2.25 M工业用地20.68 2.19 W物流仓储用地309.99 32.88 S道路与交通设施用地372.47 39.51 其中：城市道路用地0.00 0.00 U公用设施用地27.78 2.95 G绿地与广场用地153.21 16.25 其中：公园绿地53.99 5.73 H11城市建设用地942.68 100.00 备注：_年现状常住人口_万人_年规划常住人口_万人3.4.1 原控制性土地利用规划763复合与多元控规调整及城市设计达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 3.4 控规土127、地利用规划的调整与深化3.4.2 控制性详细规划用地的调整773复合与多元控规调整及城市设计城市建设用地平衡表达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 3.4 控规土地利用规划的调整与深化3.4.3 控制性详细规划用地的深化783复合与多元控规调整及城市设计p配套生活服务区水系旁防护绿地调整为公园绿地 规划区内强调土地混合使用，深入挖掘并充分发挥生态空间的复合价值，在提升周边土地价值的同时为居民与工作者提供生态游憩空间。p西部物流片区西南部物流用地调整为公园绿地 规划区遵循生态优先原则，充分尊重原始地形地貌，保留地形高差较大的区128、域作为公园绿地，降低场地平整成本。同时摒弃增量规划模式，合理预测并控制物流用地规模。图9 用地性质调整示意图地块编号类别代 码兼容性质用地面积(ha）建筑容积率（）建筑密度（）绿地率（）建筑限 高（m）服务设施配置备注D08-02/01R2B15.21328%30%80文化广场、幼儿园、开闭所原控规容积率为2.0，建筑限高为36m；调整理由为打造园区城市综合配套服务中心，提升土地价值。D09-02/01R2B15.21328%30%80幼儿园、开闭所D17-01/01W219.850.535%20%80公厕、开闭所原控规建筑限高为24m；调整理由为配套物流园区办公、展销功能，提升现代物流园区形129、象。表2 地块指标调整一览表表1 用地调整前后设施用地对比表用地调整前用地调整后用地名称用地面积（h）用地名称用地面积（h）公共管理与公共服务设施用地文化设施用地图书展览用地4.52文化设施用地图书展览用地4.52文化活动用地0.52文化活动用地0.52教育科研用地中小学用地6.90教育科研用地中小学用地6.90商业服务业设施用地商业用地批发市场用地12.21商业用地批发市场用地12.21商务用地其他商务用地6.32商务用地其他商务用地6.32公用设施营业网点用地加油加气站用地1.43公用设施营业网点用地加油加气站用地0.48达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logis130、tics park in Dazhou 3.5.1 鸟瞰图3复合与多元控规调整及城市设计79图例达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 3.5.2 总平面图3复合与多元控规调整及城市设计80图例 道路系统规划道路系统规划结合地形和用地功能布局，形成了不规则的组团式自有布局。道路等级 道路等级由绕城公路、片区主干道、主干道、次干道、支路四个等级构成。道路断面 主干道的道路断面控制为40米；次干道控制为24、30、40米；支路控制12、16、20、24米。3复合与多元控规调整及城市设计3.5.3 交通系统规划达州市秦巴物流园区规划131、Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 公共交通3复合与多元控规调整及城市设计3.5.3 交通系统规划达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 主要公共交通线路大致沿规划主要道路布置线路，主要是联系达州市区和园区内部各个组团之间的道路联系。次要公共交通线路大致沿规划的次干道布置线路，串联各个功能板块。公共交通节点一个汽车客运站两个公交交通枢纽公交站点：沿中部主干道布置四个主要公交站点；沿其他次干道共布置十三个次要公共交通站点。p 客货运交通走廊 货运交通走廊整体上形成“一纵三横”132、的公路货运交通走廊；“一心两轴”达巴铁路及河市火车站站场的铁路货运交通走廊；“一带两点”州河和两个码头的水运货运交通走廊。在园区内实现“公-铁-水”转运。客运交通走廊串联地块内部居住与综合服务等核心片区，整体上形成了“四横四纵”的客运交通走廊。3复合与多元控规调整及城市设计3.5.3 交通系统规划达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 3达州市秦巴物流园区规划复合与多元3.5.4 绿地景观系统规划控规调整及城市设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 显山露水，生态优先n绿地构成133、打造“点-线-面”完整体系的绿色生态园区，园区内部分为核心节点绿地、核心滨水绿地、次级滨水绿地、组团内部绿地、防护绿地五类。秦巴物流园绿地绿地构成分析图达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 01本规划构建了由核心公共空间、滨水公共空间、社区公共空间组成的三级公共空间系统。核心公共空间结合现状山体和水系构建核心公共空间。核心公共空间节点核心公共空间的节点区域，是市民活动类型最为丰富，并最具活力的区域。滨水公共空间结合基地水网设计的开放型滨水公共空间，是串联社区邻里交往空间和核心公共空间主要纽带。3复合与多元控规调整及城市设计3134、.5.5 公共空间系统规划p 公共空间系统 自行车慢行系统3复合与多元控规调整及城市设计3.5.6 慢行系统规划p 两类型慢行系统 步行慢行系统达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 融入城市绿脉串联园区公园、综合服务区、广场等地区主要的开放空间场所，以5分钟骑行时间距离为半径布置自行车租赁和活动节点，构建工作、生活、游憩的骑行环线，从交通方式上给予社区中心以活动支持，同时也利于提倡自行车交通出行和管理。通过5分钟步行时间距离，结合开放空间节点与设置步行舒适距离范围的设施，为居民和游客选择适宜步行出行活动的路径，以满足步行活动135、需求。3复合与多元控规调整及城市设计3.5.7 开发强度控制p 开发强度控制 根据区位、中心服务、交通设施、景观环境等多因子分析，提出全岛的密度分区，并制定不同分区内各开发单元的开发强度区间，以及单元中心的开发强度区间，以此控制全区域的强度建设。达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 87景观分区对密度分区的影响交通影响下的密度导向公服设施对密度分区的影响铁路场站对密度分区的影响3复合与多元控规调整及城市设计3.5.7 开发强度控制p 开发强度控制 根据物流园及城市其他性质用地布局，确定的单元开发强度区间，同时在单元总量不变的136、情况下，弹性控制地块开发强度，结合国内外开发建设经验，提倡容积率转移以及奖励机制。达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 88开发强度控制图 根据物流园区的布局以及密度分区的限定为基础，以自然山水和公共空间为约束，提出城市的高度控制分区，由此形成了依托城市综合商务中心的城市高度标志性区域，向四周公共空间与滨河地区逐步降低的，簇状跌落式城市形态。3复合与多元3.5.8 建筑高度控制p 高度分区控制达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 控规调整及城市设计89高度137、分区控制图核心区段滨水空间开阔，岸线主要以自然滨水岸线为主，混合式岸线为辅，可结合岸线条件采取挑台、缓坡等亲水性更强的空间处理形态，增加游憩、消费等活动，从而使核心区更具有人气。3复合与多元控规调整及城市设计3.5.9 滨水岸线规划【核心区滨水岸线】达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 90【居住区滨水岸线】【核心区滨水岸线】【物流区滨水岸线】居住区滨水岸线规划结合码头、台阶等形成亲水的生活氛围，营造舒适自在的生活氛围。【居住区滨水岸线】物流区滨水岸线以自然岸线为主，结合岸线情况增加游憩空间，营造生态物流办公环境。【物流区滨138、水岸线】公园滨水岸线以自然岸线为主，尽量保持原始岸线特征，适当增加景观与游步道，提供休闲游憩场所。【公园滨水岸线】3复合与多元控规调整及城市设计3.5.10 标识系统规划达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 91 物流园区的标识系统可分为四个层次，分别为总体布局指引系统、各区布局指引系统、商家位置指引系统（路标指引系统）和商家标识指引系统。基础物流及保税物流园区最重要的是园区周边和内部道路的路标指引系统，以方便货柜车司机快速便捷到达各类物流区。标识系统规划图3复合与多元控规调整及城市设计p3.6.1产业联动物流区13654图139、例家具建材产业园 预留用地 洁净煤基地 电商物流产业园物流装备产业园 铁路联运中心综合展销中心 公铁联运中心汽车客运站 铁路编组站场西部增值加工区 生活生产堆场矿石堆场 集装箱中心站89721234567893.6 重点片区设计达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 921011121314现代物流园门户节点意向图 产业联动物流区东侧紧邻多式联运物流区，区内由家居建材产业园、洁净煤基地、物流装备产业园、综合展销中心、电商物流产业园、西部增值加工区及园区预留用地等构成。整体形象通过核心公共空间、现状水网及公共绿地空间共同营造，运140、用底层建筑裙房界面、高层建筑等多种元素应用，将产业联动物流区打造为充满现代气息、多元活力的核心物流区。综合物流服务中心意向图10111213143复合与多元控规调整及城市设计p3.6.2仓储服务物流区达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 3.6 重要节点设计p 设计要点 仓储服务物流区位于园区东侧，紧邻州河及铁路编组站场，区内由公共仓储区、定制仓储区、冷链仓储区、货运配载区、物流企业集聚区等功能构成。依托园区自身生态优势，沿东西向滨水空间布置物流园配套的办公、展示与商业服务等功能，发展物流园东区的高品质物流配套服务廊道。依托141、地段良好的水文条件，充分利用滨河空间，打造突出显山露水特质的物流园区。生态物流服务中心意向图123456789图例东部小学 定制仓储区 东部物流社区 货运配载区东部增值加工区 物流企业集聚区冷链仓储区 公水联运中心公共仓储区 1234567893复合与多元控规调整及城市设计p3.6.3配套生活服务区达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 3.6 重点片区设计p 设计要点 配套生活服务区位于园区北侧，为园区北侧形象区域，区内由文化馆、商务办公中心、物流贸易市场、中小学及物流社区等功能构成。配套生活服务区整体以商务办公为主，生活服142、务为辅，布置文化建筑、低层商业裙房及高层办公建筑，增强片区形象展示功能；依托区内水系及公共绿地，体现现代城市组团中心风貌提升整体生态绿色空间品质，打造城市生态现代客厅。1234566663图例文化馆 商务办公 物流贸易市场 西部小学西部中学 西部物流社区123456配套生活服务区意向图 尊重当地或同性质区域内建筑物特色，使用不同但相协调的建筑元素。应有明显的底部、中部及顶部处理，利用景观绿化手法，过渡室内外空间。外墙材料应与周围环境协调，入口和特殊强调部分可使用色彩对比较强的材料。避免大面积无变化的里面，建议采用多样化开窗方式。水岸建筑应利用大阳台及大面积开窗方式，最大化利用水景。其造型应活泼143、具有特性，丰富水岸天际线。各区域内的标志性建筑应与其所在区域的建筑整体特征有所区别，且因其特殊形态特点自成一体。3复合与多元控规调整及城市设计3.7 规划控制与引导【建筑设计】达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 95 结合周边建筑与绿化进行铺地设计，提供多样化的铺地样式，引导各种活动流线。提供条形或圆形座椅，鼓励人们互相交流。座椅应设在有日照的地方，同时提供树木、遮阳伞等遮阴物。选择适当植栽种类，丰富空间效果。利用植栽分隔主次空间，保持视线穿透性，提供足够的空间与土壤深度，满足植栽生长需要，提供适当的植栽灌溉系统。设置喷泉144、，提供视觉焦点，降低噪音及气温。根据公共空间尺度，可提供人们交流、娱乐及参与的艺术品。【环境设计】应严格控制高、中、低三个空间层次的广告空间。在滨水绿带、开场绿地、广场及主要标志性建筑物上严禁设置大型商业广告，确保景观的美观和整体性。在综合商务区和重点空间的地段，可在建筑墙面、屋顶设置中小型商业广告，其高度以不让行人产生压迫感为宜。分类别系统设计城市标志牌，如建筑标识系统、交通标识系统、商业空间标识系统等。在步行空间、物流通道等方位选择处提供能体现区域特征的街道标识设施，表明所处空间方位和周围的功能分布。3复合与多元控规调整及城市设计3.7 规划控制与引导【室外广告与标识系统】达州市秦巴物流园145、区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou 96 车行道路的照明系统均应连续并等距设置。道路照明系统应根据所在道路等级作相应设计。在人行道、十字路口及建筑物出入口设置额外的照明设施。沿人行道应连续提供人性化的、具有景观效果的照明设施。滨水人行道照明应避免照射至水面产生眩光。照明设施可结合建筑立面进行设计。【照明设施】4场地平整工程达 州 秦 巴 物 流 园 区 规 划4.1 项目概况4.2 工程建设条件4.3 场平工程4.4 土方计算及调配设计4.5 工程投资估算97 场平规划的工作内容主要包括对规划范围内的道路、地块进行竖向设计，实现土石方填挖146、平衡，合理减少工程量与工程投资。规划设计面积包括物流园区和居住片区，共计25.61平方公里。4达州市秦巴物流园区规划4.1 项目概况Planning of Qinba logistics park in Dazhou 场地平整工程项目概况场平规划工作范围秦巴物流园区p 场地平整规划范围场平规划工作范围98（1）达州市城市总体规划（20112030）（2）达州市经济开发区总体规划（2011-2030）（3）四川省达州市河市片区（东片区）控制性详细规划（4）城市道路交通规划设计规范（GB 50220-95）（5）城市道路工程设计规范（CJJ 37-2012）（6）城市用地竖向规划规范（CJJ 83147、-2016）（7）城市道路交通规划及路线设计规范（DBJ500642007）（8）城市道路路基工程施工质量验收规范（DBJ50-078-2008）（9）公路路基施工技术规范（JTG F10-2006）（10）城市居住区规划设计规范（GB50180）（11）建筑边坡工程技术规范(GB50330-2013)（12）建筑地基基础设计规范（GB 50007-2011）（13）建筑地基基础工程施工规范（GB 51004-2015）（14）国家和地方相关的法律、法规、规范、标准和指令性规划文本等（15）甲方提供片区内 1：500 地形图达州市秦巴物流园区规划4.1 项目概况Planning of Qinb148、a logistics park in Dazhou p 设计依据及规范99p 设计内容 本次方案设计内容包括达州市河市片区道路及场平工程的路网及场地竖向论证与设计、各组成设施工程设计、工程造价估算，重点是对道路工程和场平工程设计提出解决方案。4场地平整工程项目概况11223344达州市秦巴物流园区规划4.2 工程建设条件Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 地形地貌分析100剖面图标题剖面图副标题5,2005,0004,8004,6004,4004,2004,0003,8003,6003,4003,2003,0002,8002,6002,4149、002,2002,0001,8001,6001,4001,2001,0008006004002000400380360340320300280剖面图标题剖面图副标题4,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000320315310305300295290285280275270剖面图标题剖面图副标题8,6008,4008,2008,0007,8007,6007,4007,2007,0006,8006,6006,4006,2006,0005,8005,6005,4005,2005,0004,8004,6004,4004,2004,0003,8003,600150、3,4003,2003,0002,8002,6002,4002,2002,0001,8001,6001,4001,2001,0008006004002000440420400380360340320300280剖面1-1剖面2-2剖面3-3剖面4-4p 河谷丘陵地貌，基地地形复杂 秦巴物流园为典型的河谷丘陵地貌，西侧靠山，东侧临河；规划范围内最高高程为506米，最低高程为267米，最大高差为239米；基地内部北部、东南部、南部地区有较大规模山体，北部石牛山高程均在380米之上；中部地区有较为明显的河谷平坝，高程为270-280米左右，低于其他地区。44536031836730032529128151、8剖面图标题剖面图副标题3,2003,0002,8002,6002,4002,2002,0001,8001,6001,4001,2001,0008006004002000450400350300448395300340280408342280224场地平整工程工程建设条件达州市秦巴物流园区规划4.2 工程建设条件Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 地形地貌分析101城都山410M州河河州秦巴物流园区规划范围内的北部石牛山最高高程约为500m，东部城都山最高高程约为410m，河市镇区高程在270-280m之间。石牛山500M河市镇区277M3152、20m278m361m341m450m326m乌龟石梁450M狗屎梁340M碾子坡316M铁路线290M4场地平整工程工程建设条件达州市秦巴物流园区规划4.2 工程建设条件Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 自然坡度分析102平坡、缓坡：10%中坡：10%25%陡坡、急坡：25%类别 数值面积特点平坡、缓坡平坡：3%以下缓坡：3%-10%10.1平方公里小于5%的缓坡地段，建筑宜平行等高线或与之斜交布置中坡10%-25%11.41平方公里道路宜平行等高线或与之斜交布置陡坡、急坡25%-50%50%以上为急坡4.09平方公里不宜大规模开发地块153、平均坡度分析现状地形坡度在10%以上面积有15.5平方公里，占整个场地面积的60%，规划区大部分用地的平均坡度都大于8%自然坡度分析城乡建设用地竖向规划规范（CJJ 83-2016）：用地自然坡度小于5%时，宜规划为平坡式；用地自然坡度大于8%时，宜规划为台阶式；用地自然坡度为5%-8%时，宜规划为混合式。坡度5%坡度5%8%坡度8%4场地平整工程工程建设条件达州市秦巴物流园区规划4.2 工程建设条件Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 施工道路工程103m 因场平区目前尚未作详勘报告，本次文本中地勘内容部分为参考施工道路工程（青杠梁道路工程154、河龙道路工程、袁山崖道路工程、萝叶沟道路工程、枣树梁道路工程、柏树湾道路工程、土地沟道路工程、熊家沟道路工程）项目的地勘报告，在下阶段设计时需按相关规范、标准和程序进行详细勘察。柏树湾道路工程土地沟道路工程熊家沟沟道路工程青杠梁道路工程河龙道路工程袁山崖道路工程萝叶沟道路工程枣树梁道路工程4场地平整工程工程建设条件工程设计任务、依据工程设计任务工程设计依据主体工程设计控规标高分析场地平整设计场地路网竖向设计场地排水方案设计确定平场标高确定地块坡度边坡处理特殊场地处理排水设计土方计算及调配设计排污设计竖向规划方法土方调配投资预算及开发顺序建议效益分析项目实施措施与工程管护投资预算施工进度纵断面155、法设计等高线法达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 技术方法流程1044.3 场平工程4场地平整工程场平工程达州市秦巴物流园区规划4.3 场平工程Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 场平竖向及平面设计控制因素分析105(1)自然地形 场平区域高差起伏较大，为典型的河谷丘陵地貌，西侧靠山，东侧临河；最高高程为450 米，最低高程为 215 米，最大高差为 235 米；场地内部北部、东南部、南部地区有较大规模山体，北部石牛山高程均在 370 米之上；中部地区有较为明显的河156、谷平坝，高程为230-240 米左右，低于其他地区。(2)州河水域制约 地块东侧有州河穿过，道路及场平标高均高于百年一遇洪水位。(3)道路与场平相互制约 道路和场平设计确定标高需充分考虑两者之间的协调关系，在尽量保证土石方平衡，减少支挡，节约工程投资的前提下，场平竖向与周边道路做好衔接，方便车辆进出。4场地平整工程场平工程达州市秦巴物流园区规划4.3 场平工程Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 设计思路106(1)确定规划地面形式：用地自然坡度小于 5时，宜规划为平坡式；用地自然坡度大于 8时，宜规划为台阶式；用 地自然坡度为 58时，宜规157、划为混合式。具体地块形式应综合考虑下面几个因素。a.台地大小:根据经验值，居住地块的大小在 100*200 米左右；工业地块的大小在200*300 米左右。b.地块内同一用地性质尽量保证在同一台地上。c.地块内应尽量避免高切坡。高切坡参考重庆市关于进一步加强全市高切坡、深基坑和高填方项目勘察设计管理的意见(渝建发20101166 号)及相关实施经验，切坡最大高度，岩质边坡大于或等于 15 米，土质边坡大于或等于 8 米。(2)判断台地间高差：台地之间的高差宜为 1.5 一 3.0m，并应用护坡或挡土墙联接。超过 3m 按 1.5 或 3 的倍数划分，同时应避免高切坡。(3)根据自然地形、控制点158、标高等确定场地坡度范围，场地坡度要求如下：a.满足地面排水的规划要求；地面自然排水坡度不宜小于 03；小于 03时应采用多坡向或特殊措施排水。b.除用于雨水调蓄的下凹式绿地和滞水区等之外，建设用地的规划高程宜比周边道路的最低路段 的地面高程或地面雨水收集点高出 02m 以上，小于 02m 时应有排水安全保障措施或雨水滞蓄利用方案。c.场平后根据用地性质不同，工业用地和居住用地单向坡度不大于 10和 25，其余用地单向坡度不大于 15。(4)确定场地标高、坡度，与周边道路做好衔接(5)综合考虑现状地形、土石方工程量、边坡处理等情况，多次调整至合适范围。4场地平整工程场平工程达州市秦巴物流园区规划159、4.3 场平工程Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 场地边坡107边坡工程的勘察、设计、施工及质量控制应符合以下规范要求：建筑边坡工程技术规范GB50330-2013;建筑地基基础设计规范GB 50007-2011;建筑地基基础工程施工规范GB 51004-2015;此外，参考重庆市的经验关于进一步加强全市高切坡、深基坑和高填方项目勘察设计管理的意见(渝建发20101166 号)，应对高切坡、深基坑和高填方项目需进行专项设计和审查管理。（一）高切坡：岩质边坡高度15 米，岩土混合边坡高度12 米且土层厚度4 米，土质边坡高度8 米。（二）深160、基坑：岩质基坑高度12 米，岩土混合基坑高度8 米且土层厚度4 米，土质基坑高度5 米。（三）高填方：填方边坡高度8 米。1235本次设计范围内边坡采用以下坡率：（1）边坡高度 15 米以下的填方边坡第一级高度为 8m，边坡坡率为 1:1.50，大于8m 每 10m 为一级边坡，第二级及以下边坡坡率均为 1.1.75，两级边坡间留 2.0m 宽马道；挖方边坡每 8m 为一级，边坡坡率采用 1:1.00，两级边坡间留 2.0m 宽马道，表层土质边坡采用 1:1.50 放坡。（2）高度超过 15m 以上的边坡应进行专项设计，采取有效、可靠的加强措施。本次规划对边坡高度超过 15m 的边坡工程进行锚161、杆加固，边坡坡率采用 1：0.45。4场地平整工程场平工程达州市秦巴物流园区规划4.3 场平工程Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 分区108 本次设计将该规划区划分为 5 个区域，在每个区域内部尽量满足土方平衡。本方案将规划区分成将分为 5 个区域，区域的划分是为保证项目按预期目标运行而进行控制的。将北部一区场平范围分为 31 个小地块；二区 35 个小地块；三区 29 个；四区 9个；五区 18 个地块进行场平设计。总场平面积为13622 亩。1区：北部生活区2区：城市核心区3区：物流园西区4区：河市老镇区（老镇区现状已建设地块除外）5162、区：物流园东区123454场地平整工程场平工程506.00276.00409.00368.004达州市秦巴物流园区规划4.4 土方计算及调配设计土方计算及调配设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 1区1区现状地形109 北部一区地形总体整体呈现西南高、东北低的趋势，场地存在大量山包和冲沟。结合该区域地形特点，遵循场平设计原则，将规划区分为31个地块.1区地块场地平整工程4达州市秦巴物流园区规划土方计算及调配设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 110地块编号挖方量(m3)挖方量(m3)*163、1.1填方量(m3)净方量(m3)区块面积(m2)区块面积(亩)场区 15286.02314.6221596413.88-1596099.25868232.45102.348675场区 7-32171.282388.4081127192.38-1124803.97244490.5866.73587场区 30-37397.818137.591391.437746.1611433.152.149725场区 5-218943.5520837.90538103.42-17265.5156338.089.50712场区 31-129861.2132847.3315916.926930.43111953.164、4817.93022场区 2355093.9460603.33468.4360534.9046313.619.470415场区 7-257062.6462768.90417301.4345467.47421957.4832.93622场区 1858065.1963871.7091034480.22-970608.511106289.9159.43485场区 31-276040.5183644.56118385.5665259.00121470.332.20545场区 7-198360.88108196.968219015.44-110818.47243156.0264.73403场区 1110165、1572.31111729.541242248.13-130518.58933277.1349.915695场区 10102882.63113170.893263519.48-150348.58738828.1758.242255场区 24125948.89138543.7791173688.66-1035144.88174988.14112.48221场区 16138136.97151950.667747414.99-595464.32364434.9996.652485场区 31-3145517.66160069.4266320.58153748.8462216033.24场区 12145166、924.67160517.137173560.43-13043.29337203.6855.80552场区 21149273.6164200.9626633.05137567.9111664.417.4966场区 17153556.81168912.491330807.52-161895.02953969.8980.954835场区 31-4158998.76174898.6360174898.63610867.0916.300635场区 6180772.25198849.475971092.57-772243.095152272.12228.40818场区 25197431.54217174167、.694167211.9949962.70458326.9787.490455场区 5-1203336.36223669.996850540.2-626870.204107247.84160.87176场区 2229894.97252884.467495451-242566.53371002.43106.503645场区 1244017.81268419.591104111.21164308.3813114846.722场区 8278786.3306664.93537388.39-230723.4678793.18118.18977场区 27298047.76327852.536110217.168、37217635.16660635.590.95325场区 26336468.11370114.92180936.04289178.88182320.73123.481095场区 30-2626154.05688769.4553720.2685049.25535138.4352.707645场区 20399881.9439870.09243333.32196536.77128588.4192.8826场区 28532783.23586061.5530586061.55331264.7646.89714场区 9342897.07377186.777420733.04-43546.26385162169、.34127.74351场区 19547167.79601884.56913826.53588058.03937035.2755.552905场区 30-1878142.13965956.343718.28965238.06338074.9757.112455场区 3979679.521077647.47227815.161049832.31256616.6684.92499场区 29621287.84683416.6241501.92681914.70453872.8480.80926场区 141013705.251115075.775158739.14956336.635156832.76170、235.24914场区 22419016.38460918.018350793.73110124.28877851.57116.777355场区 41218729.581340602.53801340602.53846869.6270.30443场区 13-2248012.48272813.72847166.18225647.54838475.4457.71316场区 13-1246337.93270971.72342523.04228448.68339013.9158.520865总计11667359.56 12834095.52 10052867.362781228.1562145572.171、283218.358一区场区总面积3218亩。挖方总量为1283万m,填方总量为1005万m，净挖方总量278万m。一区道路总面积960亩。挖方总量为552万m,填方总量为247万m，净挖方总量305万m。总工程量2921万方，净挖方583万方。（地块场平土石方均含地块边坡量，挖方考虑1.1的松散系数；净方量=填方量-挖方量，+为填缺，-为挖余。）p 1区地块土石方结果 1区道路填方（-）：方-2471289.9 道路挖方（+）：方5022338.9 道路挖方系数（+）：方5524572.7 道路面积640065.6 地块填方（-）：方10052867 地块挖方系数（+）：方12834096 172、地块挖方（+）：方11667359.56地块面积：2145572.28土方平衡（地块+道路）：:万方583 工程量（地块+道路）：:万方2921 总面积（地块+道路）：:万方2785638 单位工程量(万方/平方公里）1048.7 4.4 土方计算及调配设计场地平整工程4达州市秦巴物流园区规划土方计算及调配设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 111p 1区总图4.4 土方计算及调配设计场地平整工程4达州市秦巴物流园区规划土方计算及调配设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 112p 1区土石173、调配图4.4 土方计算及调配设计场地平整工程2区现状地形4达州市秦巴物流园区规划土方计算及调配设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 2区113290.00398.0037900341.00430.002区地块 二区地形总体整体呈现西北高、东南低的趋势，场地存在大量山包和冲沟。结合该区域地形特点，遵循场平设计原则，将规划区分为35个地块.4.4 土方计算及调配设计场地平整工程4达州市秦巴物流园区规划土方计算及调配设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 114二区场区总面积2484亩。挖方总量174、为919万m,填方总量为569万m，净挖方总量349万m。二区道路总面积972亩。挖方总量为431万m,填方总量为291万m，净挖方总量140万m。总工程量2089万方，净挖方489万方。p 2区地块土石方结果 挖方量(m3)挖方量(m3)*1.1填方量(m3)场区面积净方量(m3)区块面积(亩)1329576.6362534.26950.2222427.39361584.0433.6410852515101.41566611.551019316.14566611.55128.97421324424.9726867.46772273.5420908.5-45406.07331.36275483175、840.0892224.08883185.242453.629038.88863.680435333310.11366641.12116048.5748869.85350592.55173.30477569698.5610668.41687611.9328623.7-76943.51442.935557252363.82277600.2028441.4625841.73269158.74238.7625958313234.07344557.4779274.1158123.42335283.36787.185139307380.05338118.055348516.3968923.33-1039176、8.335103.38499510284477.62312925.382032589.86312925.38248.8847911426489.56469138.516022279.76469138.51633.4196412473808.74521189.61469105.2154348.64452084.40481.5229613478405.65526246.21529.740003.36526216.51560.0050414334016.61367418.27113242.832619.43354175.47148.9291451535653.0939218.399221734.39177、33186.85-182515.99149.780275160070520.385450.07-70520.388.1751051769936.3176929.9411980956.76113443.66-1904026.819170.1654918167227.8183950.5859805.8428317.12124144.7442.4756819201879.04222066.94428627.6644905.59193439.28467.35838520289739.87318713.857284141.6670381.334572.197105.571952125354.182788178、9.59807520.5127889.59811.28076522499.17549.08732827.122796.76-32278.0334.19514233623.513985.8611623.331433.152362.5312.149725240018306.841396.32-18306.842.09448258637.759501.5251952.192881.557549.3354.3223252670715.277786.7296728.0152434.03-18941.2978.65104527365968.91402565.80193351.4849308.8930921179、4.32173.9633352862316.2468547.864333286.5759986.17-264738.70689.97925529267680.02294448.022247996.5978615.1546451.432117.9227253022381.5524619.7051211.714955.5323407.9957.43329531360107.21396117.93110785.0939849.66385332.84159.7744932390189.58429208.538119871.0143059.34309337.52864.5890133187058.722180、05764.5921414.8636204.91204349.73254.30736534236543.36260197.6965690.9241172.78254506.77661.7591735296092.74325702.01484468.6560349.26241233.36490.523893614941.2716435.397361312.8239666.23-344877.42359.49934537234646.84258111.52413889.241895.22244222.32462.8428338290304.47319334.91726297.1455961.712181、93037.77783.9425653964062.7270468.992141713.7149163.89-71244.71873.74583540155177.33170695.063476156.0480776.25-305460.977121.16437541247979.93272777.923116011.947163.8156766.02370.745742122309.8134540.78157947.9846421.09-23407.269.631635总计8357154.469192869.9065697308.981656025.513495560.9262484.038182、265 2区道路填方（-）：方-2918865.7 道路挖方（+）：方3920797.9 道路挖方系数（+）：方4312877.7 道路面积647738.6 地块填方（-）：方5697308.98地块挖方系数（+）：方9192870 地块挖方（+）：方8357154 地块面积：1656025.51土方平衡（地块+道路）：:万方489 工程量（地块+道路）：:万方2089 总面积（地块+道路）：:万方2303764 单位工程量(万方/平方公里）907.0 4.4 土方计算及调配设计场地平整工程4达州市秦巴物流园区规划土方计算及调配设计Planning of Qinba logistics par183、k in Dazhou 115p 2区总图4.4 土方计算及调配设计场地平整工程4达州市秦巴物流园区规划土方计算及调配设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 116p 2区土石调配图4.4 土方计算及调配设计场地平整工程3区现状地形4达州市秦巴物流园区规划土方计算及调配设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 3区117450.00279.00425.00306.00320.003区地块 三区地形总体整体呈现西南高、东北低的趋势，场地存在大量山包和冲沟。结合该区域地形特点，遵循场平设计原则，将184、规划区分为29个地块.4.4 土方计算及调配设计场地平整工程4达州市秦巴物流园区规划土方计算及调配设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 118三区场区总面积4046亩。挖方总量为1690万m,填方总量为2101万m，净填方总量410万m。三区道路总面积1051亩。挖方总量为754万m,填方总量为452万m，净挖方总量302万m。总工程量4777万方，净填方108万方。p 3区地块土石方结果地块编号挖方量(m3)挖方量(m3)*1.1填方量(m3)净方量(m3)区块面积(m2)区块面积(亩)场区 20-场区 30-场区 201678184627185、166-2532050477.569945场区 112159023748532488-5087405653184.796335场区 2143059473641304723543446.51615场区 93892214281431297940-869797164596246.89331场区 17-216374180121345083-132707190192135.288615场区 17-100415525-4155252416836.25239场区 157548583033841802-75876975435113.15322场区 14225424247967425372-1774067587186、4113.810475场区 10269691296660790361-493701139285208.92753场区 18271364298501245622739383324549.867065场区 4-12852773138051766804-1452999207062310.593285场区 16306033336636701678-36504275422113.132625场区 1331885835074424368510705867021100.53147场区 123574313931741070792860965631384.46974场区 8554352609787778857-187、16907089544134.31615场区 6-181834190017544310745706892857139.285275场区 19-2892799820745242529652848842.73158场区 19-12618772880651351111529544284664.26837场区 710439431148337107257575762159321238.980765场区 5119683513165192983711-1667193225185337.77747场区 1-11433301.781576631.958612862.53963769.428155691233.5188、362场区 1-21584918.921743410.81253143.821690266.992106670160.00521场区6-2287774631655201156183049902116580174.870345场区 4-2292827732211056252623-3031517605839908.75874总计153703561690739121012527-410513526975554046.33226 3区道路填方（-）：方-4529555.8 道路挖方（+）：方6854680.0 道路挖方系数（+）：方7540148.0 道路面积700901.1 地块填方（-）：方21189、012527 地块挖方系数（+）：方16907391 地块挖方（+）：方15370356 地块面积：2697554.84土方平衡（地块+道路）：:万方-109 工程量（地块+道路）：:万方4777 总面积（地块+道路）：:万方3398456 单位工程量(万方/平方公里）1405.6 4.4 土方计算及调配设计场地平整工程4达州市秦巴物流园区规划土方计算及调配设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 119p 3区总图4.4 土方计算及调配设计场地平整工程4达州市秦巴物流园区规划土方计算及调配设计Planning of Qinba logistic190、s park in Dazhou 120p 3区土石调配图4.4 土方计算及调配设计场地平整工程4达州市秦巴物流园区规划土方计算及调配设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 4区121278.60302.00305.00308.00276.00四区现状地形 四区地形总体整体呈现西北高、东南低的趋势，场地存在大量山包和冲沟。结合该区域地形特点，遵循场平设计原则，将规划区分为9个地块.4.4 土方计算及调配设计场地平整工程4达州市秦巴物流园区规划土方计算及调配设计Planning of Qinba logistics park in Dazho191、u 122四区场区总面积636亩。挖方总量为7万m,填方总量为169万m，净填方总量162万m。四区道路总面积690亩。挖方总量为49万m,填方总量为163万m，净填方总量114万m。总工程量385万方，净填方量276万方。p 4区地块土石方结果地块编号挖方量(m3)挖方量(m3)*1.1填方量(m3)净方量(m3)区块面积(亩)场区 4-100137620.6-137620.653237.9场区 4-200253667.25-253667.2562433.48场区 4-364866.8971353.579324749.07-253395.491102521.42场区 4-92.522.772192、90057.41-90054.63824736.96场区 4-800157861.81-157861.8125001.94场区 4-700225924.51-225924.5133832.07场区 4-600239302.38-239302.3838736.37场区 4-500137624.94-137624.9440110.58场区 4-400129993.11-129993.1143088.59总计64869.4171356.3511696801.08-1625444.729423699.32 4区道路填方（-）：方-1637565.2 道路挖方（+）：方451859.4 道路挖方系数（+193、）：方497045.4 道路面积460252.6 地块填方（-）：方1696801.08地块挖方系数（+）：方71356 地块挖方（+）：方64869.41地块面积：423699.32土方平衡（地块+道路）：:万方-277 工程量（地块+道路）：:万方385.1095066总面积（地块+道路）：:万方883952 单位工程量(万方/平方公里）435.7 4.4 土方计算及调配设计场地平整工程4达州市秦巴物流园区规划土方计算及调配设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 123p 4区总图4.4 土方计算及调配设计场地平整工程4达州市秦巴物流园区规194、划土方计算及调配设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 124p 4区土石调配图4.4 土方计算及调配设计场地平整工程4达州市秦巴物流园区规划土方计算及调配设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 5区125278.00322.00278.00305.00413.00五区现状地形五区地块 五区地形总体整体呈现东南高、西北低的趋势，场地存在大量山包和冲沟。结合该区域地形特点，遵循场平设计原则，将规划区分为18个地块.4.4 土方计算及调配设计场地平整工程4达州市秦巴物流园区规划土方计算及调配设计195、Planning of Qinba logistics park in Dazhou 126五区场区总面积3238亩。挖方总量为629万m,填方总量为977万m，净填方总量347万m。五区道路总面积725亩。挖方总量为203万m,填方总量为179万m，净挖方总量24万m。总工程量1914万方，净填方量323万方。p 5区地块土石方结果地块编号挖方量(m3)挖方量(m3)*1.1填方量(m3)净方量(m3)区块面积(m2)区块面积(亩)场区 6-172143174.382357491.8182922322.88-564831.062486225.09729.337635场区 6-90061389196、0.48-613890.48103409.77155.114655场区 6-18629.17692.08736213.47-35521.3839163.2913.744935场区 6-16636887.74700576.514641975.9458600.574133826.48200.73972场区 6-15292982.52322280.772271472.3350808.44289033.7133.55055场区 6-1489802.6498782.904098782.9045222.247.83336场区 6-13271375.08298512.588523179.66-224667.197、072124761.83187.142745场区 6-12-2 796108.88875719.768141989.01733730.758114354.62171.53193场区 6-12-100198478.32-198478.3240700.7961.051185场区 6-1113085251439377.5730712.13708665.37190129.42285.19413场区 6-1000842056.9-842056.9171557.05257.335575场区 6-847165.5451882.094153962.3-102080.20662550.4593.825675场区198、 6-748619.2653481.186251921.86-198440.674114446.17171.669255场区 6-600849876.96-849876.96133830.23200.745345场区 6-515.7917.369542324.93-542307.56195824.5143.73675场区 6-474300.3681730.396198284.72-116554.32486382.67129.574005场区 6-300612031.96-612031.96127728.11191.592165场区 6-20.380.418244903.37-244902.95199、258784.4888.17672场区 6-11572717299.7519.5216780.1810415.2115.622815总计5725313.746297845.1149776116.74-3478271.6262158346.083237.51915 5区道路填方（-）：方-1798176.6 道路挖方（+）：方1847860.3 道路挖方系数（+）：方2032646.3 道路面积483616.7 地块填方（-）：方9776117 地块挖方系数（+）：方6297845 地块挖方（+）：方5725314 地块面积：2158346.08土方平衡（地块+道路）：:万方-324 工程量（地200、块+道路）：:万方1914.746739总面积（地块+道路）：:万方2641963 单位工程量(万方/平方公里）724.7 4.4 土方计算及调配设计场地平整工程4达州市秦巴物流园区规划土方计算及调配设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 127p 5区总图4.4 土方计算及调配设计场地平整工程4达州市秦巴物流园区规划土方计算及调配设计Planning of Qinba logistics park in Dazhou 128p 5区土石调配图4.4 土方计算及调配设计场地平整工程4达州市秦巴物流园区规划场地平整工程土方计算及调配设计Plann201、ing of Qinba logistics park in Dazhou p 总土方计算129 1区2区3区4区5区总计道路填方（-）：方-2471289.9-2918865.7-4529555.8-1637565.2-1798176.6-13355453.2 道路挖方（+）：方5022338.9 3920797.9 6854680.0 451859.4 1847860.3 18097536.5 道路挖方系数（+）：方5524572.7 4312877.7 7540148.0 497045.4 2032646.3 19907290.1 道路面积640065.6 647738.6 700901202、.1 460252.6 483616.7 2932574.6 地块填方（-）：方10052867 5697308.9821012527 1696801.089776117 48235621 地块挖方系数（+）：方12834096 9192870 16907391 71356 6297845 45303558 地块挖方（+）：方11667359.568357154 15370356 64869.415725314 41185053 地块面积：2145572.281656025.512697554.84423699.322158346.089081198.03土方平衡（地块+道路）：:万方583 203、489-109-277-324 362 工程量（地块+道路）：:万方2921 2089 4777 385.10950661914.74673912087 总面积（地块+道路）：:万方2785638 2303764 3398456 883952 2641963 12013773 单位工程量(万方/平方公里）1048.7 907.0 1405.6 435.7 724.7 结论：规划区总挖方量为4118.5万方，总填方量为4823.5万方，总工程量为12087万方，土方平衡量为挖余362万方。4.4 土方计算及调配设计4达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics p204、ark in Dazhou p 总土石方调配130结论:综合考虑运输距离对运输成本的影响，建议1区往4区运输112万方，往三区运输109万方。2区往五区运输324万方，往4区运输165万方。1区剩余362万方考虑铁路编组站后期填方。一区二区三区四区五区总计区内土方平衡(万方)583489-109-277-3243624.4 土方计算及调配设计场地平整工程工程投资估算4达州市秦巴物流园区规划4.5 工程投资估算Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 编制依据1311、“建标2007163号”文件：“建设部关于印发市政工程投资估算指标的通知”；2、205、“建标2007164号”文件：市政工程投资估算编制办法；3、“建标2007240号”文件：“关于印发市政工程投资估算指标(桥梁等5册)的通知”；4、“川建发2016417号”文件：“四川省建设工程造价总站关于颁发四川省建设工程工程量清单计价定额的通知；5、市政工程投资估算指标 HGZ47-101；6、国家、地方和行业的现行法律法规及配套文件；7、类似工程估算指标。8、方案设计图及主要工程量。场地平整工程工程投资估算4达州市秦巴物流园区规划4.5 工程投资估算Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 编制说明132工程费用：1、根据川建价发2016206、17号文件对2009年四川省建设工程工程量清单计价定额人工费调整幅度及计日工人工单价，本投资估算编制中按计日工人工单价84元/工日计。2、材料价格按达州市材料信息价2018年第1、2、3增刊中价格调整，不足部分按市场价格计取。3.挖方、填方按照业主提供综合单价计算。其他费用：1、工程设计费按“计价格200210号”文计算；2、施工图审查费：根据国家相关规定按第一部份工程费用的0.3%0.6%计取。3、国家计委计价格20021980号文件计取。4、建设项目前期工作咨询费：按国家计委计价格19991283号文件计取。5、环境影响咨询服务费：按国家计委、环保总局计价格2002125号文件计取。6、工207、程建设监理费按“发改价2007670号”文计算；7、建筑单位管理费按“财政部财建【2002】394号文件”计取。8、基本预备费按一、二部分费用的8%计算。9、建设期利息：贷款额按总额的80%考虑，年贷款利率按6%，均衡贷款，建设期按1年。场地平整工程工程投资估算4达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 一区工程费用133结论：工程总投资为38772.71万元，其中建筑安装工程费用33097.44万元，一区总面积约2.79平方公里，(其中地块约2.15平方公里，道路为0.64平方公里),约4185亩，平均每亩建安费7.90万208、元/亩），工程建设其他费用为2440.90万元，预备费2824.62万元，专项费用640.32万元。序号工程项目或费用名称估算造价技术经济指标及备注占总投资比例%建筑工程费设备购置费安装工程费其它费用合 计 （万元）单位数量单位造价（元）一工程费用33097.4433097.4485.81 场平挖方15750.9315750.93m31166735913.52 填方6534.356534.35m2100528566.53道路挖方6780.15 6780.15m2502233813.5 4填方1606.33 1606.33m224712896.5 5 生态护坡2000.00 2000.00m28209、81941706 抛石挤淤/清除换填425.68425.68m214189030二 工程建设其他费用2440.92440.95.2 技术咨询费1610.811610.82 1 项目论证费42.00 42.00 国家计委计价格19991283号2 工程勘察费163.47163.47 计价格200210号文（工程勘察收费标准2002）3 工程勘测成果审查费9.89.8 计价格200210号4 工程设计费625.8 625.8计价格200210号文5 工程建设监理费496.58 496.58 发改价格2007670号文6 施工图设计审查费41.66 41.66计价格200210号文7 招标代理服务费210、41 41 计价格2011534号文8 工程造价咨询服务费185.36 185.36 计价格19991283号9 环境影响评价费5.145.14计价格2002125号文 工程建设管理费599.52599.52 1 建设单位管理费433.00433.00 财建【2002】394号文件2 行政事业收费61.72 61.722.1 建设工程交易综合服务费64.8064.80 川价字费1999288号 其他费用230.57230.571 工程保险费115.84115.84(一)*0.35%2 场地准备及临时设施费114.73 114.73 估列三 预备费2824.622824.627.2 基本预备费2211、824.622824.62(一+二)*8%一三合计38132.39 四 建设期贷款利息640.32 640.32年利率6，贷款金额按80%考虑，均衡贷款(建设工期暂按12个月计)1.7 建设项目概算总投资38772.71 一+二+三+四100 4.5 工程投资估算场地平整工程工程投资估算4达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 二区工程费用134结论：工程总投资为26909.06万元，其中建筑安装工程费用1654.86万元，二区总面积约2.30平方公里，(其中地块约1.65平方公里，道路为0.64平方公里),约3450亩，212、平均每亩建安费6.49万元/亩），工程建设其他费用为1801.10万元，预备费1970.52万元，专项费用307.21万元。序号工程项目或费用名称估算造价技术经济指标及备注占总投资比例%建筑工程费设备购置费安装工程费其它费用合 计 （万元）单位数量单位造价（元）一工程费用22421.2522421.2583.31 场平挖方11282.15 11282.15m3835715413.52 填方3703.25 3703.25m256973086.53道路挖方5293.07 5293.07m2392079713.5 4填方1897.26 1897.26m229188656.5 5 生态护坡738.75213、 738.75m2434561706 抛石挤淤/清除换填245.52 245.52m28184330二 工程建设其他费用1810.11810.18.2 技术咨询费1140.221140.22 1 项目论证费42.00 42.00 国家计委计价格19991283号2 工程勘察费114.32114.32 计价格200210号文（工程勘察收费标准2002）3 工程勘测成果审查费7.27.2计价格200210号4 工程设计费437.5 437.5 计价格200210号文5 工程建设监理费348.67 348.67 发改价格2007670号文6 施工图设计审查费28.7 28.7计价格200210号文7214、 招标代理服务费28 28计价格2011534号文8 工程造价咨询服务费130.24130.24 计价格19991283号9 环境影响评价费3.593.59计价格2002125号文 工程建设管理费514.64514.641 建设单位管理费423.00423.00 财建【2002】394号文件2 行政事业收费42.34 42.342.1 建设工程交易综合服务费40.3040.30 川价字费1999288号 其他费用155.24155.241 工程保险费78.4778.47(一)*0.35%2 场地准备及临时设施费76.77 76.77 估列三 预备费1970.521970.527.3 基本预备费215、1970.52 1970.52(一+二)*8%一三合计26601.85 四 建设期贷款利息307.21307.21年利率6，贷款金额按80%考虑，均衡贷款(建设工期暂按12个月计)1.1 建设项目概算总投资26909.06 一+二+三+四100 4.5 工程投资估算场地平整工程工程投资估算4达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 三区工程费用135结论：工程总投资为56048.90万元，其中建筑安装工程费用48268.47万元,三区总面积约3.4平方公里，(其中地块约2.70平方公里，道路为0.70平方公里),约5100亩216、，平均每亩建安费9.46万元/亩），工程建设其他费用为3001.87万元，预备费4038.24万元，专项费用740.32万元。序号工程项目或费用名称估算造价技术经济指标及备注占总投资比例%建筑工程费设备购置费安装工程费其它费用合 计 （万元）单位数量单位造价（元）一工程费用48268.47 48268.4787.31 场平挖方20749.98 20749.98m315370356 13.52 填方13658.14 13658.14m221012527 6.53道路挖方9253.81 9253.81m2685468013.5 4填方2944.21 2944.21m245295556.5 5 生态217、护坡1236.66 1236.66m2727451706 抛石挤淤/清除换填425.67 425.67m214189030二 工程建设其他费用3001.873001.874.0 技术咨询费1974.001974.00 1 项目论证费50.00 50.00 国家计委计价格19991283号2 工程勘察费203.45203.45 计价格200210号文（工程勘察收费标准2002）3 工程勘测成果审查费11.211.2 计价格200210号4 工程设计费736.6736.6计价格200210号文5 工程建设监理费603.56 603.56发改价格2007670号文6 施工图设计审查费50.34 50218、.34计价格200210号文7 招标代理服务费5656计价格2011534号文8 工程造价咨询服务费256.78 256.78计价格19991283号9 环境影响评价费6.076.07计价格2002125号文 工程建设管理费713.21713.211 建设单位管理费533.00533.00 财建【2002】394号文件2 行政事业收费90.1390.132.1 建设工程交易综合服务费90.0890.08 川价字费1999288号 其他费用314.66314.661 工程保险费168.93168.93(一)*0.35%2 场地准备及临时设施费145.73 145.73 估列三 预备费4038.2219、44038.247.3 基本预备费4038.244038.24(一+二)*8%一三合计55308.58四 建设期贷款利息740.32 740.32年利率6，贷款金额按80%考虑，均衡贷款(建设工期暂按12个月计)1.3 建设项目概算总投资56048.90 一+二+三+四100 4.5 工程投资估算场地平整工程工程投资估算4达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 四区工程费用136结论：工程总投资为4305.6万元，其中建筑安装工程费用3511.54万元，四区总面积约0.97平方公里，(其中地块约0.42平方公里，道路为0.220、45平方公里),约1455亩，平均每亩建安费2.41万元/亩），工程建设其他费用为598.68万元，预备费84.51万元，专项费用110.87 万元。序号工程项目或费用名称估算造价技术经济指标及备注占总投资比例%建筑工程费设备购置费安装工程费其它费用合 计 （万元）单位数量单位造价（元）一工程费用3511.54 3511.5481.51 场平挖方87.57 87.57m36486913.52 填方1102.92 1102.92m216968016.53道路挖方610.00 610.00m245185913.5 4填方1064.41 1064.41m216375656.5 5 生态护坡560.3221、8 560.38m2329641706 抛石挤淤/清除换填86.26 86.26m22875630二 工程建设其他费用598.68598.6813.9 技术咨询费368.58368.581 项目论证费40.00 40.00 国家计委计价格19991283号2 工程勘察费46.3646.36计价格200210号文（工程勘察收费标准2002）3 工程勘测成果审查费3.043.04计价格200210号4 工程设计费97.497.4计价格200210号文5 工程建设监理费160.45160.45 发改价格2007670号文6 施工图设计审查费8.558.55计价格200210号文7 招标代理服务费10222、10计价格2011534号文8 工程造价咨询服务费79.56 79.56 计价格19991283号9 环境影响评价费2.782.78计价格2002125号文 工程建设管理费207.39207.391 建设单位管理费197.00197.00 财建【2002】394号文件2 行政事业收费10.3910.392.1 建设工程交易综合服务费9.399.39 川价字费1999288号 其他费用22.7122.711 工程保险费12.2812.28(一)*0.35%2 场地准备及临时设施费10.43 10.43 估列三 预备费84.5184.511.9 基本预备费84.5184.51(一+二)*8%一三合223、计4194.73四 建设期贷款利息110.87 110.87 年利率6，贷款金额按80%考虑，均衡贷款(建设工期暂按12个月计)2.5 建设项目概算总投资4305.6 一+二+三+四100 4.5 工程投资估算场地平整工程工程投资估算4达州市秦巴物流园区规划Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 五区工程费用137结论：工程总投资为24167.47万元，其中建筑安装工程费用19796.32万元,五区总面积约2.64平方公里，(其中地块约2.16平方公里，道路为0.48平方公里),约3960亩，平均每亩建安费4.99万元/亩），工程建设其他费用为224、2236.81万元，预备费1760.48万元，专项费用400.34 万元。序号工程项目或费用名称估算造价技术经济指标及备注占总投资比例%建筑工程费设备购置费安装工程费其它费用合 计 （万元）单位数量单位造价（元）一工程费用19796.3219796.3281.91 场平挖方7729.177729.17m3572531413.52 填方6354.476354.47m297761176.53道路挖方2494.61 2494.61m2184786013.5 4填方1168.81 1168.81m217981766.5 5 生态护坡1543.001543.00m2907651706 抛石挤淤/清除换填225、506.26506.26m216875430二 工程建设其他费用2236.812236.819.1 技术咨询费1437.551437.55 1 项目论证费35.00 35.00 国家计委计价格19991283号2 工程勘察费142.41142.41 计价格200210号文（工程勘察收费标准2002）3 工程勘测成果审查费9.29.2 计价格200210号4 工程设计费579.4 579.4计价格200210号文5 工程建设监理费453.21453.21发改价格2007670号文6 施工图设计审查费36.57 36.57计价格200210号文7 招标代理服务费3434 计价格2011534号文8226、 工程造价咨询服务费143.78143.78 计价格19991283号9 环境影响评价费3.983.98计价格2002125号文 工程建设管理费521.24521.241 建设单位管理费456.00456.00 财建【2002】394号文件2 行政事业收费62.11 62.112.1 建设工程交易综合服务费65.2465.24 川价字费1999288号 其他费用139.01139.011 工程保险费69.2869.28(一)*0.35%2 场地准备及临时设施费69.73 68.73 估列三 预备费1760.481760.487.2 基本预备费1760.481760.48(一+二)*8%一三合计227、21767.13 四 建设期贷款利息400.34 400.34年利率6，贷款金额按80%考虑，均衡贷款(建设工期暂按12个月计)1.7 建设项目概算总投资24167.47 一+二+三+四100 4.5 工程投资估算场地平整工程工程投资估算4达州市秦巴物流园区规划场地平整工程工程投资估算Planning of Qinba logistics park in Dazhou p 工程总费用138 工程总投资为150203.74万元，其中建筑安装工程费用106328.63万元（平均每亩建安费6.25万元/亩），工程建设其他费用为10079.36万元，预备费10678.37万元，专项费用2199.06万元。4.5 工程投资估算