1、汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 1 汇富富华金宝大厦汇富富华金宝大厦资产支持专项计划资产支持专项计划 说明书说明书 计划管理人：计划管理人：博时资本管理有限公司博时资本管理有限公司 代理推广机构：招商证券股份有限公司代理推广机构：招商证券股份有限公司 财务顾问财务顾问：中国民生银行股份有限公司：中国民生银行股份有限公司 2016 年年 6 月月 1 日日 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 2 产品特性及主要风险提示产品特性及主要风险提示 一一、利率风险利率风险 本专项计划优先级资产支持证券的预期收益水平是根据当前市场的利率水平和专项计划信用评级情况评估的，采用固定收益率的形式。市2、场利率将随宏观经济环境的变化而波动，利率波动可能会影响优先级资产支持证券持有人收益，此风险表现为当专项计划资产支持证券预期收益固定，而市场利率上升时，其市场价格可能会下降。二、二、流动性风险流动性风险 本专项计划优先级资产支持证券和次级资产支持证券可以在中证机构间报价系统的交易平台进行转让，在交易对手有限的情况下，资产支持证券持有人将面临无法在预期的时间内以公允价格出售资产支持证券而遭受损失的风险。三、三、再投资风险再投资风险 在计划管理人依据相关协议约定对专项计划托管账户及项目公司监管账户中的沉淀资金进行合格投资的过程中，管理人的知识、经验、判断、决策、技能等，会影响其对信息的分析和对经济形3、势、金融市场价格走势的判断，如管理人判断有误、获取信息不全、或对投资工具使用不当等，有可能影响专项计划的收益水平，从而产生风险。四、四、租金收入波动风险租金收入波动风险 本专项计划存续期间基础资产的现金流来自于金宝大厦产生的租金收益。因此，在专项计划存续期内，若出现承租人拒绝履行租约或拖欠租金或除不可抗力之外的其他因素导致金宝大厦无法于最佳状态运营等情况时，可能会对专项计划目标资产现金流产生不利影响，从而影响优先级资产支持证券固定回报的实现。五、五、基础债务人经营基础债务人经营风险风险 基础债务人北京富华金宝中心有限公司存在营业收入大幅波动，经营性现金流不稳定，盈利能力趋弱的情况。基础债务人主4、营业务为房地产开发，有可能受到行业整体风险波及以及宏观政策调控的影响。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 3 六六 现金流覆盖现金流覆盖不足风险不足风险 本专项计划由于前四期利息支出较大，基础资产现金流对优先级资产支持证券本息在压力情形下的平均覆盖倍数不足 1 倍，除前 4 期以外，各期基础资产现金流对优先级资产支持证券本息在压力情形下的平均覆盖倍数均大于 1 倍。七七 专项专项计划设立失败的风险计划设立失败的风险 依据标准条款、信托贷款合同、资金监管协议和信托受益权转让合同等专项计划文件和信托文件的约定，如果因为基础债务人未能按约定提前清偿其在中国农业银行股份有限公司经营性固定资产贷款借5、款合同（编号为 11010520130000040）项下的全部剩余借款、导致抵押权未能消灭，有可能导致专项计划设立失败。八八 物业处置价格波动风险物业处置价格波动风险 基础债务人北京富华金宝中心有限公司与华宝信托签署 抵押合同，以金宝大厦房屋所有权为其履行信托贷款还本付息义务和信托贷款加速清偿义务提供抵押担保。当基础债务人出现兑付障碍时，华宝信托将以出售方式处置金宝大厦房屋所有权。由于金宝大厦的公允价值可能受到当时不动产市场景气程度的影响，导致处置价格出现不确定性，从而影响专项计划获得的现金流规模，进而导致资产支持证券持有人初始认购金额的损失。九九、专项计划提前终止风险、专项计划提前终止风险 6、在专项计划成立后的第 4n（2n12）个计息期间对应的提前偿付通知期内，基础债务人均有权选择是否提前清偿全部剩余信托贷款本金。信托计划发生加速清偿则会导致专项计划加速清偿。在专项计划成立后的第 4n（5n12）个计息期间对应的提前偿付通知期期间，优先级资产支持证券投资者有权选择是否请求专项计划提前偿付全部尚未偿付完毕的优先级资产支持证券未到期的本金。若发生上述情形，专项计划将提前终止。此等提前终止可能带来资金再投资的风险。十十、保证人同时向信托贷款及专项计划提供增信的风险保证人同时向信托贷款及专项计划提供增信的风险 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 4 本项目中的増信方式有信托贷款的保证7、担保及专项计划的差额补足等，増信措施的触发顺序如下：未发生信托贷款加速清偿事件时，先启动信托贷款的保证担保，后启动专项计划的差额补足。信托贷款的保证人及专项计划的差额补足义务人均为北京富华永利实业有限公司与北京利山房地产开发有限公司。信托贷款的保证人及专项计划的差额补足义务人为相同的主体存在削弱增信效力的风险。此外，截至 2015 年 9 月 30 日，北京富华永利实业有限公司对外担保余额为 367,958.96万元，其 2015 年 9 月 30 日的净资产为 229,329.44 万元，对外担保余额大于净资产。保证人的担保金额较大，存在增信效力削弱的风险。十十一一、资金混同资金混同及及挪用8、风险挪用风险 在本专项计划发行及存续期间，参与方较多，现金流划转路径负责，可能存在存在一定的资金混同及挪用风险。十十二二、计划管理人、信托公司、托管银行尽职履约的风险、计划管理人、信托公司、托管银行尽职履约的风险 专项计划的正常运行依赖于计划管理人、信托公司、托管银行的尽责服务。当上述机构未按照约定履行其义务，或者其内部相关人员管理及系统操作不当或失误，可能会对优先级资产支持证券持有人造成损失。十十三三、计划管理人丧失资产管理业务资格的风险计划管理人丧失资产管理业务资格的风险 在专项计划存续期间，计划管理人如出现严重违反相关法律、法规和专项计划文件有关规定的情形，计划管理人可能会被取消资格，中9、证机构间报价系统也可能对资产支持证券采取暂停和终止转让服务等处理措施，从而可能给投资者带来风险。十十四四、税务风险税务风险 本专项计划未来到期时，资产支持证券持有人获得的预期收益将缴纳相应税负。如果未来中国税法或相关税收管理条例发生变化，税务部门向资产支持证券持有人征收任何额外的税负，本专项计划的原始权益人、管理人、托管银行及其他中介机构均不承担任何补偿责任。十十五五、政策及法律风险政策及法律风险 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 5 目前专项计划是证券市场的创新产品，专项计划运作相关的法律制度还不完善，如果有关法律、法规发生变化，可能会对专项计划产生影响。十十六六、评级风险评级风险 评10、级机构对资产支持证券的评级不是购买、出售或持有资产支持证券的建议，而仅是对资产支持证券预期收益和/或本金偿付的可能性作出的判断，不能保证资产支持证券的评级将一直保持在该等级，评级机构可能会根据未来具体情况撤销资产支持证券的评级或降低资产支持证券的评级。评级机构撤销或降低资产支持证券的评级可能对资产支持证券持有人的收益带来负面影响。十十七七、不可抗力风险不可抗力风险 在专项计划存续期间，若发生政治、经济与自然灾害等方面的不可抗力因素，从而可能会对专项计划资产和预期收益产生不利影响。十十八八、技术风险技术风险 在专项计划的日常交易中，可能因为技术系统的故障或者差错而影响交易的正常进行或者导致投资者11、的利益受到影响。这种技术风险可能来自管理人、托管银行、中证机构间报价系统等等。十十九九、操作风险操作风险 管理人、托管银行、中证机构间报价系统等在业务操作过程中，因操作失误或违反操作规程而引起的风险。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 6 重要提示重要提示 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书（简称“计划说明书”）是依据中华人民共和国合同法、中华人民共和国证券法、中华人民共和国证券投资基金法、中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）、私募投资基金监督管理暂行办法（以下简称暂行办法）、证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定及其配套文件（以下简称管理规定）等法律、行政法规12、和中国证监会的有关规定制作，管理人保证计划说明书的内容真实、准确、完整，不存在任何虚假内容和误导性陈述。参与“汇富富华金宝大厦资产支持专项计划”（简称“专项计划”）的认购人保证其为合格投资者，并已阅知计划说明书全文，了解相关权利、义务和风险，自行承担投资风险。管理人承诺以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用专项计划资产，但不保证专项计划一定盈利，也不保证最低收益，对专项计划未来的收益预测仅供资产支持证券持有人参考，不构成管理人、原始权益人、托管人保证投资本金不受损失或取得最低收益的承诺。管理人对本专项计划涉及到的第三方机构发表的法律意见，信用评级结果，资产评估结果等专业性意见及结论表示认可。专项13、计划优先级资产支持证券获得联合信用评级有限公司给予的 AA 级评级。该评级并不构成购买、出售或持有专项计划优先级资产支持证券的建议，且评级机构可以随时修订和撤销有关评级。资产支持证券仅代表专项计划权益的相应份额，不属于管理人或者任何其他服务机构资产支持证券仅代表专项计划权益的相应份额，不属于管理人或者任何其他服务机构的负债。投资者购买资产支持证券，应当认真阅读本文件及有关的信息披露文件，进行独的负债。投资者购买资产支持证券，应当认真阅读本文件及有关的信息披露文件，进行独立的投资判断，自行承担投资风险。主管部门对本期证券发行的备案，并不表明对本期证立的投资判断，自行承担投资风险。主管部门对本期证14、券发行的备案，并不表明对本期证券的投资价值作出了任何评价，也不表明对本期证券的投资风险作出了任何判断。管理人券的投资价值作出了任何评价，也不表明对本期证券的投资风险作出了任何判断。管理人提醒资产支持证券持有人仔细阅读计划说明书全文，包括正文的提醒资产支持证券持有人仔细阅读计划说明书全文，包括正文的“风险揭示与防范措风险揭示与防范措施施”部分。部分。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 7 目录目录 产品特性及主要风险提示产品特性及主要风险提示.2 重要提示重要提示.6 目录目录.7 第一章当事人的权利和义务第一章当事人的权利和义务.18 第二章专项计划与资产支持证券基本情况第二章专项计划与资15、产支持证券基本情况.24 第三章专项计划交易结构及相关方简介第三章专项计划交易结构及相关方简介.34 第四章专项计划的信用增级方式第四章专项计划的信用增级方式.41 第五章原始权益人、管理人和其他主要业务参与人情况第五章原始权益人、管理人和其他主要业务参与人情况.47 第六章基础资产情况及现金流预测分析第六章基础资产情况及现金流预测分析.97 第七章专项计划现金流归集、投资及分配第七章专项计划现金流归集、投资及分配.120 第八章专项计划的资产管理安排第八章专项计划的资产管理安排.133 第九章第九章原始权益人风险自留的相关情况原始权益人风险自留的相关情况.136 第十章风险揭示与防范第十章风16、险揭示与防范措施措施.137 第十一章专项计划的销售、设立及终止等事项第十一章专项计划的销售、设立及终止等事项.146 第十二章资产支持证券的登记及转让安排第十二章资产支持证券的登记及转让安排.151 第十三章信息披露安排第十三章信息披露安排.152 第十四章资产支持证券持有人会议相关安排第十四章资产支持证券持有人会议相关安排.157 第十五章主要交易第十五章主要交易文件摘要文件摘要.161 第十六章其他事项第十六章其他事项.180 第十七章违约责任与争议解决第十七章违约责任与争议解决.184 第十八章第十八章备查文件存放及查阅方式备查文件存放及查阅方式.187 汇富富华金宝大厦资产支持专项计17、划说明书 8 释义释义 在计划说明书中，除非文意另有所指，下列简称、术语具有如下含义：“保证合同保证合同”系指北京富华永利实业有限公司、北京利山房地产开发有限公司与华宝信托签署的 120160006300010053 号保证合同，北京富华永利实业有限公司与北京利山房地产开发有限公司为基础债务人履行信托贷款还本付息义务和信托贷款加速清偿义务提供连带责任保证担保。“标准条款标准条款”系指计划管理人为规范专项计划的设立和运作而在计划说明书中制定的汇富富华金宝大厦资产支持专项计划标准条款，根据计划说明书和认购协议的约定，标准条款将视为认购协议的一部分。“差额补足承诺函差额补足承诺函”系指差额补足义务人18、签署的差额补足承诺函。“抵押合同抵押合同 1 1”系指基础债务人与华宝信托签署的 120160006300010013 号房地产抵押合同，基础债务人以其拥有的金宝大厦资产为基础债务人履行信托贷款还本付息义务和信托贷款加速清偿义务提供抵押担保。“抵押合同抵押合同 2 2”系指北京利山房地产开发有限公司与华宝信托签署的120160006300010014 号房地产抵押合同，北京利山房地产开发有限公司以其拥有的北京市东城区建国门内大街甲 11 号 1 单元 1-2801 号的房屋及相应的土地使用权为基础债务人履行信托贷款还本付息义务和信托贷款加速清偿义务提供抵押担保。“计划说明书计划说明书”系指计划19、管理人为专项计划制作的汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书。“监管协议监管协议”系指计划管理人、基础债务人和监管银行就监管账户的监管事宜签署的金宝大厦租金监管协议，及对该协议的任何修改或补充，包括其附件（如有）。“托管协议托管协议”系指计划管理人依据标准条款、认购协议以及计划说明书的规定，就专项计划托管事宜与托管人签署的汇富富华金宝大厦资产支持专项计划托管协议，及对该协议的任何修改或补充，包括其附件（如有）。“认购协议认购协议”系指认购人为认购资产支持证券而与计划管理人订立的汇富富华金宝大厦资产支持专项计划资产支持证券认购协议，包括其附件（如有）。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 9 20、“信托贷款合同信托贷款合同”系指华宝信托与基础债务人签署的 120160006300010040 号信托贷款合同，华宝信托依据该合同向基础债务人发放信托贷款。“信托合同信托合同”系指华宝信托与原始权益人签署的华宝-富华金宝集合资金信托合同，原始权益人以自身为委托人出资设立集合资金信托，并作为信托受益人享有信托受益权。“信托受益权转让合同信托受益权转让合同”系指计划管理人与原始权益人 1、华宝信托（代表现金增利集合资金信托计划）签署的 120160006300010047 号信托受益权转让合同及计划管理人与原始权益人 2、富华永利签署的 120160006300010046 号信托受益权转让合同21、，计划管理人代表专项计划根据该等协议向原始权益人购买基础资产。“资金监管协议资金监管协议”系指基础债务人、华宝信托和监管银行签署的 资金监管协议，及对该协议的任何修改或补充，包括其附件（如有）。“保证履行日保证履行日”系指保证人履行保证义务的截止日期（R-9 日）。保证人应不迟于保证履行日中午 12:00 前履行其保证义务。“差额补足通知日差额补足通知日”系指如果根据托管人在初始核算日发出的报告，专项计划账户内资金余额不足以支付当期优先级资产支持证券预期支付额，而由计划管理人通知差额补足义务人承担差额补足承诺函项下差额补足义务之日（R-5 日）。“差额补足义务差额补足义务”系指：a、在未发生信22、托贷款加速清偿事件时，如果根据托管人在初始核算日发出的报告，专项计划账户内资金余额不足以支付当期优先级资产支持证券预期支付额，则计划管理人于差额补足通知日通知差额补足义务人依据差额补足承诺函承担差额补足义务。接到计划管理人上述通知后，差额补足义务人最迟于差额补足支付日中午 12:00 前将相应金额的资金划付至专项计划账户，直至当期划入专项计划账户的资金累计数额达到当期优先级资产支持证券预期支付额。因差额补足义务人未及时履行差额补足义务而增加的交易费用和损失，由该差额补足义务人承担。如信托财产专户内的全部资金不足以支付当期应付的信托费用，则差额补足义务人应于差额补足支付日同时将当期信托费用的差额23、部分划入信托财产专户；b、在发生信托贷款加速清偿事件时，华宝信托有权依据信托贷款合同的约定通知基础债务人于三十（30）个工作日内清偿信托贷款项下全部未偿本息。基础债务人未能在三十（30）个工作日内将信托贷款项下全部未偿本息划入汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 10 信托财产专户且保证人未能在收到华宝信托通知的三（3）个工作日内履行全部保证义务，致使专项计划账户内资金余额不足以支付优先级资产支持证券投资者本金及收益的，计划管理人应通知差额补足义务人于二十（20）个工作日内依据差额补足承诺函承担差额补足义务。接到计划管理人上述通知后，差额补足义务人应于二十（20）个工作日内支付专项计划账户内24、资金余额不足以支付优先级资产支持证券投资者本金及收益的差额部分。c、各差额补足义务人同顺位承担差额补足义务，计划管理人可同时要求各差额补足义务人全体或其中一人履行全部或部分差额补足义务。“差额补足义务人差额补足义务人”或“保证人保证人”系指北京富华永利实业有限公司与北京利山房地产开发有限公司。“差额补足支付日差额补足支付日”系指差额补足义务人履行差额补足义务的截止日期（R-4 日）。差额补足义务人应不迟于差额补足支付日中午 12:00 前履行其差额补足义务。“初始核算日初始核算日”系指托管人对专项计划账户进行核算，并按照相关格式要求向计划管理人提交初始核算报告之日（R-6 日）。“登记机构登记25、机构”系指中证机构间报价系统股份有限公司。“抵押人抵押人”系指北京富华金宝中心有限公司与北京利山房地产开发有限公司。“兑付日兑付日”就专项计划而言，系指登记机构将资产支持证券投资者获付款项划拨至资产支持证券投资者在登记机构的资金账户之日（R+1 日）。兑付日为专项计划存续期间专项计划设立日每年的年度对应日，同时，兑付日也是优先级资产支持证券每段计息期间的截至日期（计息期间含专项计划设立日或前一个兑付日当日，不含后一个兑付日当日）。上述日期如为本协议所涉机构的非工作日，则相应顺延至下一个工作日，但该段计息期间不相应延长。“发行期发行期”系指销售专项计划资产支持证券的期间。“分配日分配日”就资产支26、持证券的每一次分配而言，系指计划管理人向托管人发出当次分配专项计划现金流的分配指令，要求托管人按照专项计划资产收益分配指令划出相应款项分别支付专项计划各项税费后，将优先级资产支持证券投资者获付款项从专项计划账户划拨至登记机构指定账户之日（R-1 日）。“富华金宝信托资金监管账户富华金宝信托资金监管账户”系指基础债务人在监管银行处开立的专门用于收取信托贷款的人民币资金账户。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 11 “公告日公告日”就资产支持证券的每一次分配而言，系指计划管理人在机构间私募产品报价与服务系统网站和计划管理人网站上发布专项计划收益分配报告之日（R-2 日）。“工作日工作日”系指中27、国金融机构对公业务正常营业且机构间私募产品报价与服务系统提供资产支持证券交易服务之日，不包括中国的法定公休日和节假日。“华宝信托华宝信托”系指华宝信托有限责任公司。“基础债务人基础债务人”或“富华金宝富华金宝”或“资产服务机构资产服务机构”系指北京富华金宝中心有限公司。“基础资产基础资产”系指原始权益人依据信托合同等信托文件享有的华宝-富华金宝集合资金信托计划信托受益权。“计划管理人计划管理人”系指博时资本管理有限公司。“基准日基准日”系指专项计划设立日。基础债务人应依据监管协议在租金划转日将其自基准日至最后一个租金划转日依据金宝大厦租赁合同收取的租金等款项（包括该等租金对应的违约金，但不包括28、保证金）划付至监管账户租金科目。“加速清偿加速清偿”系指发生信托贷款加速清偿事件后，计划管理人宣布专项计划进入加速清偿程序，资产支持证券提前到期，资产支持证券自资产支持证券提前到期日（含该日）不再按照票面预期年化收益率计算收益，而以未偿本金余额为基数按票面预期年化收益率的 1.5 倍按日计付利息，直至归属于专项计划的款项回收完毕之日（不含该日）和计划管理人宣布专项计划进入加速清偿程序之日后第一百八十（180）个工作日（不含该日）二者较早者。“监管银行监管银行”系指中国民生银行股份有限公司总行营业部。“监管账户监管账户”系指基础债务人在监管银行处开立的专门用于存放大修准备金、归集金宝大厦租金及相29、关款项的人民币资金账户。“缴款截止日缴款截止日”系指【】年【】月【】日，认购人于该日 10:00（到账截止时间）之前将全部认购款划至募集专用账户。“募集专用账户募集专用账户”系指专项计划发行期内，计划管理人开立的用以接收、存放认购人交付的认购资金的人民币资金账户。“评级机构评级机构”系指联合信用评级有限公司。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 12 “权益登记日权益登记日”或“R R 日日”就资产支持证券的每一次分配而言，系指在登记机构登记在册的资产支持证券投资者享有收益分配权之日。“人人”系指任何个人、公司、合伙、合资企业、企业、有限责任公司、联营体、股份公司、信托、非公司组织或任何其他30、类似实体或政府机构或政府的任何分支机构。“认购人认购人”系指按照标准条款、认购协议和计划说明书的约定认购专项计划的资产支持证券，并按照其取得的资产支持证券享有专项计划的资产收益、承担专项计划的资产风险的人。“认购资金认购资金”就专项计划而言，系指认购人为加入专项计划，根据认购协议、标准条款及计划说明书购买资产支持证券的资金，计划管理人将该认购资金用于购买基础资产。“提前偿付通知期提前偿付通知期”系指专项计划成立后的第 4n（2n12）个计息期间对应的R-18 日至 R-15 日。“托管人托管人”系指中国民生银行股份有限公司总行营业部。“信托财产专户信托财产专户”指为华宝-富华金宝集合资金信托计31、划设立的以华宝信托名义开立的信托财产专户，用于归集、存放货币资金类信托财产、支付信托费用和分配货币资金类信托利益的专用银行账户。“信托财产专户收款日信托财产专户收款日”系指基础债务人指令监管银行将监管账户租金科目内等于信托贷款当季还本付息额的资金划转至信托财产专户的日期，为信托贷款存续期间每年二月、五月、八月和十一月的第一个工作日。“信托贷款信托贷款”系指信托贷款合同项下以基础债务人为借款人，华宝信托为贷款人的信托贷款。“信托贷款放款日信托贷款放款日”系指华宝信托依据信托贷款合同向基础债务人发放信托贷款之日。“信托贷款还款核算日信托贷款还款核算日”系指华宝信托和信托财产保管银行核算信托财产专户32、之日，即信托贷款还款日前两（2）个工作日，如果当期基础债务人划入信托财产专户的资金少于其依据信托贷款合同应还的当期本息，则华宝信托应通知基础债务人在信托贷款还款日中午 12:00 前向信托财产专户补足相应款项。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 13 “信托贷款还款日信托贷款还款日”系指 信托贷款合同 规定的基础债务人偿还信托贷款之日（R-10日）。基础债务人应确保截至该日中午 12:00，基础债务人当期划入信托财产专户的资金不少于其依据信托贷款合同应还的当期本息。“信托贷款加速清偿事件信托贷款加速清偿事件”系指：（1）基础债务人连续两年未能按期足额偿还信托贷款到期本息，而由保证人履行保证33、义务或差额补足义务人向专项计划履行差额补足义务；（2）基础债务人未能按期偿还信托贷款到期本息，且保证人截至保证履行日未能履行保证义务、差额补足义务人截至差额补足支付日未能履行差额补足义务，导致专项计划无法按时足额支付优先级资产支持证券预期支付额；（3）基础债务人未遵守信托文件项下承诺事项，或所提供的信托贷款申请资料及手续有虚假成份；（4）金宝大厦所有权发生变更，导致基础债务人收取金宝大厦租金的权利受到影响；（5）基础债务人被迫或主动停业；（6）基础债务人出现可能影响信托贷款安全的重大财务状况变化；（7）基础债务人发生重大违法经营行为受到行政制裁；（8）基础债务人出现清算、改组、撤销、被宣告破产34、被解散等可能影响信托贷款安全的情形；（9）基础债务人被其他债权人因重大债务纠纷起诉(仲裁)或被法院(仲裁机构)作出查封、冻结、扣押财产的裁决或被法院作出强制执行的裁决；（10）保证人或差额补足义务人出现影响或可能影响其履行保证义务或差额补足义务能力的情形，可能影响信托贷款安全的；（11）其他可能影响金宝大厦租金回收和信托贷款安全的重大事项。发生信托贷款加速清偿事件的，华宝信托有权依据信托贷款合同的约定要求基础债务人于三十（30）个工作日内清偿信托贷款项下全部未偿本息。需明确，基础债务人在信托贷款合同项下第 4n（2n12）个信托贷款还款日提前偿还全部剩余信托贷款本金以使专项计划提前偿付全部优35、先级资产支持证券本金和预期收益的，也属于基础债务人的信托贷款加速清偿义务。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 14 “信托利益信托利益”系指按照信托文件的约定，信托受益人因持有信托受益权而取得的华宝信托分配的信托财产。信托受益人按照其持有的信托单位类型和份数，享有信托利益。“信托利益分配信托利益分配日日”系指华宝-富华金宝集合资金信托计划向信托受益人（在专项计划向原始权益人购买基础资产后，信托受益人为计划管理人）分配信托利益之日，依据信托合同的约定为 R-7 日。华宝信托应于信托利益分配日将信托受益人当期应得的信托利益划付至专项计划账户。“信托利益核算日信托利益核算日”系指华宝信托依据信托36、合同的约定核算当期应支付的信托费用、应分配的信托利益之日，即 R-8 日。“信托受益权信托受益权”系指信托受益人在华宝-富华金宝集合资金信托计划中享有的所有权利，包括但不限于取得华宝信托分配信托利益的权利。“信托受益人信托受益人”，在华宝-富华金宝集合资金信托计划设立时，系指原始权益人；在原始权益人依据信托受益权转让合同将其持有的信托受益权全部转让给计划管理人后，信托受益人为计划管理人。“信托文件信托文件”系指华宝-富华金宝集合资金信托计划的信托合同、华宝-富华金宝集合资金信托计划认购风险申明书、华宝-富华金宝集合资金信托计划说明书、信托贷款合同、抵押合同 1、抵押合同 2、保证合同、差额补足37、协议、资金监管协议、监管协议等。“优先级资产支持证券预期支付额优先级资产支持证券预期支付额”就专项计划而言，系指各兑付日应向优先级资产支持证券投资者支付的金额，包括本金和预期收益。“有控制权的资产支持证券有控制权的资产支持证券”在各品种优先级资产支持证券全部偿付完毕之前，系指优先级资产支持证券；在各品种优先级资产支持证券全部偿付之后，系指次级资产支持证券。“有控制权的资产支持证券投资者有控制权的资产支持证券投资者”系指持有有控制权的资产支持证券的人。“有控制权的资产支持证券持有人会议有控制权的资产支持证券持有人会议”系指根据标准条款第十三条的规定召集并召开的有控制权的资产支持证券投资者的会议。38、“原始权益人原始权益人 1”1”系指华宝信托有限责任公司（作为华宝信托有限责任公司现金增利集合资金信托计划的受托人，代表华宝信托有限责任公司现金增利集合资金信托计划）。“原始权益人原始权益人 2”2”系指北京富华永利实业有限公司。“原始权益人原始权益人”系指原始权益人 1汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 15 和原始权益人 2。“中国中国”系指中华人民共和国(就本主定义表而言不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区)。“中国证监会中国证监会”系指中国证券监督管理委员会。“中国基金业协会中国基金业协会”系指中国证券投资基金业协会。“专项计划专项计划”系指计划管理人依据标准条款、认购协39、议以及计划说明书的约定，以购买基础资产，并向资产支持证券投资者支付基础资产收益为目的而设立的“汇富富华金宝大厦资产支持专项计划”。“专项计划的资产专项计划的资产”就专项计划而言，系指标准条款第 5.2 款规定的资产。“专项计划的资产收益专项计划的资产收益”就专项计划而言，系指标准条款第 5.3 款规定的收益。“专项计划费用专项计划费用”就专项计划而言，系指专项计划存续期间内合理支出的与专项计划相关的所有费用和其他支出，即标准条款第 15.1.1 条款规定的费用。“专项计划清算日专项计划清算日”系指计划管理人以终止专项计划为目的开始清算之日，包括两（2）种情况：（1）正常情况下，资产支持证券于资40、产支持证券预期到期日到期，专项计划清算日为优先级资产支持证券最后一个本息兑付日；（2）如专项计划在专项计划设立日起五（5）个工作日内未能完成基础资产的购买，或专项计划进入加速清偿程序，或基础债务人在 信托贷款合同 项下第 4n（2n12）个信托贷款还款日提前偿还全部剩余信托贷款（含基础债务人主动提前还款和应资产支持证券投资者要求提前还款）以使专项计划提前偿付全部优先级资产支持证券本金的，资产支持证券于资产支持证券提前到期日到期，专项计划清算日为资产支持证券提前到期日。“专项计划设立日专项计划设立日”就专项计划而言，系指募集专用账户中的认购资金（不含发行期认购资金所产生的利息）已达到 认购协议 41、中所约定的资产支持证券目标发售规模之和，且优先级资产支持证券和次级资产支持证券的认购资金（不含发行期认购资金所产生的利息）分别达到其相应的认购协议约定的目标发售规模，计划管理人根据有关法律法规规定办理验资，且验资报告出具之日的次一个工作日，计划管理人于该日宣布专项计划正式设立。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 16 “专项计划托管资产专项计划托管资产”系指专项计划成立并交付托管后、在专项计划存续期内计划管理人对专项计划资金进行管理、运用、处分所得的并存放于专项计划账户的现金资产。“专项计划文件专项计划文件”系指与专项计划有关的主要交易文件及募集文件，包括但不限于 标准条款、认购协议、托管42、协议、信托受益权转让合同、差额补足承诺函以及计划说明书。“专项计划账户专项计划账户”系指托管人根据计划管理人委托在其处开立的人民币资金账户，专项计划的一切货币收支活动，包括但不限于接收专项计划募集资金、支付基础资产购买价款、存放专项计划资产中的现金部分、支付专项计划收益及专项计划费用、接收信托利益分配款等，均须通过该账户进行。“专项计划终止日专项计划终止日”系指计划管理人完成清算工作并将清算结果报中国证券投资基金业协会，并抄送对计划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构之日。“资产支持证券资产支持证券”就专项计划而言，系指用以表征专项计划资产份额的凭证，资产支持证券投资者根据其所拥有的专项计划43、的资产支持证券及其条款条件享有专项计划的资产收益、承担专项计划的资产风险。根据不同的风险、收益、期限和分配顺序，资产支持证券分为优先级资产支持证券和次级资产支持证券。其中优先级资产支持证券又分为十三（13）个品种，分别为优先级资产支持证券 01 至优先级资产支持证券 13。“资产支持证券提前到期日资产支持证券提前到期日”系指（1）如在专项计划设立日五（5）个工作日内，专项计划未能完成基础资产的购买的，资产支持证券提前到期日系指专项计划设立日后的第五（5）个工作日；（2）专项计划进入加速清偿程序之日；（3）基础债务人在信托贷款第4n（2n12）个信托贷款还款日提前偿还全部信托贷款（含基础债务人主44、动提前还款和应资产支持证券投资者要求提前还款）以使专项计划提前偿付全部优先级资产支持证券本金的情况下，系指优先级资产支持证券 n 的预期到期日。“资产支持证券投资者资产支持证券投资者”系指合法持有资产支持证券的人，专项计划设立时，为认购人；资产支持证券根据中国证监会认可的方式进行转让流通后，为认购人或以受让或其他合法方式取得资产支持证券的人。“资产支持证券预期到期日资产支持证券预期到期日”系指优先级资产支持证券最后一期兑付日。“资金确认日资金确认日”就资产支持证券的每一次分配而言，系指托管人根据托管协议的汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 17 约定，向计划管理人发出专项计划账户中的资金余45、额是否能够足额支付该次分配所对应的优先级资产支持证券预期支付额的确认函之日（R-3 日）。“租金划转日租金划转日”系指信托贷款存续期间每月的最后一个工作日及每个信托贷款还款核算日前一个工作日。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 18 第一章当事人的权利和义务第一章当事人的权利和义务 1.1 认购人的权利与义务认购人的权利与义务 1.1.1 认购人的主要权利认购人的主要权利（1）专项计划的认购人有权按照标准条款第十一条的规定，分享专项计划收益。（2）认购人有权按照认购协议及计划说明书的约定参与分配清算后的专项计划剩余资产。（3）认购人有权按规定或约定的时间和方式获得资产管理报告等专项计划信息46、披露文件，查阅或者复制专项计划相关信息资料。（4）认购人有权依法以交易、转让或质押等方式处置资产支持证券。（5）认购人有权根据交易场所相关规则，通过回购进行融资。（6）计划管理人、托管人违反专项计划目的处分专项计划资产或者因违背管理职责、处理受托事务不当致使专项计划资产受到损失的，认购人有权（通过有控制权的资产支持证券投资者大会行使）申请人民法院撤销该处分行为，并有权要求计划管理人、托管人恢复专项计划资产的原状或者予以赔偿。（7）计划管理人、托管人违反专项计划目的处分专项计划资产或者管理运用、处分专项计划资产有重大过失的，认购人有权依照专项计划文件的约定解任计划管理人、托管人。（8）优先级资产47、支持证券认购人在转让其所持有的优先级资产支持证券后，其享有的与专项计划相关的权利由优先级资产支持证券受让人享有。（9）次级资产支持证券投资者有权在最后一个分配日取得所有优先级资产支持证券预期支付额分配完毕后专项计划账户内资金的剩余部分。1.1.2 认购人的主要义务认购人的主要义务（1）专项计划的认购人须以现金认购专项计划资产支持证券。（2）专项计划的认购人应根据认购协议及标准条款的规定，按时缴纳资产支持证券的认购资金，并承担相应的费用。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 19 （3）专项计划的认购人应自行承担专项计划的投资损失。（4）次级资产支持证券投资者在专项计划存续期间不得以转让、质押48、等方法处置其持有的次级资产支持证券。（5）按法律法规规定承担纳税义务。（6）优先级资产支持证券投资者在转让其所持有的优先级资产支持证券后，其应履行的与专项计划相关的义务由优先级资产支持证券受让人承担。（7）资产支持证券投资者不得主张分割专项计划资产。（8）专项计划存续期间，资产支持证券投资者不得要求专项计划回购其取得或受让的资产支持证券，或在其他资产支持证券投资者转让资产支持证券时主张优先购买权。1.2 计划管理人的权利与义务计划管理人的权利与义务 1.2.1 计划管理人的主要权利计划管理人的主要权利（1）计划管理人有权根据标准条款及认购协议的约定将专项计划的认购资金用于购买基础资产，并管理、49、分配专项计划的资产收益。（2）计划管理人有权根据标准条款第 15.2 款的规定收取计划管理费。（3）计划管理人有权为专项计划以自己名义签订与专项计划相关的合同，并为专项计划享有合同的各项权益及财产权益。（4）计划管理人有权根据认购协议及标准条款第十七条的规定终止专项计划的运作。（5）计划管理人有权委托托管人托管专项计划现金资产，并根据 托管协议 的规定，监督托管人的托管行为，并针对托管人的违约行为采取必要措施保护资产支持证券投资者的合法权益。（6）当专项计划的资产受到任何第三方损害时，计划管理人有权依法向相关责任方追究法律责任。（7）计划管理人因处理受托事务所支出的费用以及对第三人所负债务，以50、专项计划资汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 20 产承担。计划管理人以其固有财产先行支付的，对专项计划资产享有优先受偿的权利。1.2.2 计划管理人的主要义务计划管理人的主要义务（1）计划管理人应在专项计划管理中恪尽职守，根据认购协议及标准条款的规定为资产支持证券投资者提供服务。（2）计划管理人应根据管理规定建立健全内部风险控制，将专项计划的资产与其固有财产分开管理，并将不同客户资产支持专项计划的资产在账户设置、资金划拨、账簿记录等方面相互独立。（3）计划管理人应根据管理规定以及标准条款的规定，将专项计划的认购资金用于向原始权益人购买基础资产。（4）计划管理人在管理、运用专项计划的资产时51、，应根据 管理规定 和 托管协议的约定，接受托管人对专项计划资金拨付的监督。（5）计划管理人应根据管理规定及标准条款的约定，按期出具年度资产管理报告，保证资产支持证券投资者能够及时了解有关专项计划资产与收益等信息。（6）计划管理人应公布年度托管报告，年度托管报告由托管人负责编制，交由计划管理人在机构间私募产品报价与服务系统网站和计划管理人网站上公布，并报告中国基金业协会，同时抄送对计划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构。（7）计划管理人应按照标准条款第十一条的约定向资产支持证券投资者分配专项计划资产的收益。（8）保守专项计划的商业秘密；计划管理人应按照管理规定及标准条款的约定，妥善保存与专52、项计划有关的合同、协议、推广文件、交易记录、会计账册等文件、资料，保存期至专项计划终止后十（10）年。（9）在专项计划清算日起，计划管理人应按照管理规定、计划说明书、标准条款及托管协议的约定，妥善处理有关清算事宜。（10）计划管理人因自身或其代理人的过错造成专项计划资产损失的，应向资产支持证券投资者承担赔偿责任。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 21 （11）因托管人过错造成专项计划资产损失时，计划管理人应代资产支持证券投资者向托管人追偿。（12）计划管理人除依照专项计划文件的规定取得报酬外，不得利用专项计划资产为自己谋取利益。计划管理人利用专项计划资产为自己谋取利益的，所得利益归入专项53、计划资产。（13）计划管理人不得将专项计划资产转为其固有财产。计划管理人将专项计划资产转为其固有财产的，必须恢复该专项计划资产的原状；造成专项计划资产损失的，应当承担赔偿责任。（14）计划管理人不得将其固有财产与专项计划资产进行交易或者将不同的受托管理资产进行相互交易。计划管理人违反该规定，造成专项计划资产损失的，应当承担赔偿责任。（15）执行有控制权的资产支持证券持有人会议通过的关于专项计划的决议。（16）计划管理人不仅要履行对外所签署的各项合同义务，同时不得放弃所享有的各项合同权利，应视所享有的合同权利为自己所必须履行的义务。（17）了解投资者的财产与收入状况、风险承受能力和投资偏好等，推54、荐与其风险承受能力相匹配的资产支持证券。（18）制作风险揭示书充分揭示投资风险，在接受投资者认购资金前，应当确保投资者已经知悉风险揭示书内容，并在风险揭示书上签字。1.3 托管人的权利与义务托管人的权利与义务 1.3.1 托管人的主要权利托管人的主要权利（1）托管人有权依据管理规定及托管协议的约定，保管专项计划托管资产。（2）托管人有权按照托管协议第十四条的约定收取专项计划的托管费。（3）托管人发现计划管理人的资金拨付指令违反法律、行政法规、管理规定或者托管协议约定的，有权拒绝执行，并要求其改正。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 22 （4）查询专项计划的经营运作情况。1.3.2 托管人55、的主要义务托管人的主要义务（1）托管人应在托管活动中恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉的义务，对专项计划托管资产独立核算、分账管理，保证专项计划资产与其自有资产、其他客户委托管理资产、不同资产支持专项计划的委托管理资产相互独立，确保专项计划托管资产的独立和安全，依法保护资产支持证券投资者的财产权益。（2）托管人应依据托管协议的约定，管理专项计划账户，执行计划管理人的资金拨付指令，负责办理专项计划名下的资金往来。（3）托管人发现计划管理人的资金拨付指令违反有关法律、行政法规、管理规定有关规定或者托管协议约定的，应当要求其改正；计划管理人未能改正的，托管人应当拒绝执行，并及时向中国基金业协会报告，同56、时抄送对计划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构（4）专项计划存续期内，如果发生下列或其他可能对资产支持证券投资者权益产生重大影响的临时事项，托管人应在知道该临时事项发生之日起三（3）个工作日内以邮寄或传真的方式通知计划管理人：1、托管人的法定名称、住所发生变更。2、托管人的银行系统发生故障或遭遇黑客入侵，影响专项计划托管资产的安全或专项计划帐户资金划付；3、托管人被依法取消了办理客户交易结算资金法人存管业务或证券投资基金托管业务的资格；4、托管人因解散、依法被撤销、破产或者由接管人接管其资产不能继续履行托管人职责。（5）保守专项计划的商业秘密。（6）妥善保存与专项计划托管业务有关的交易记录57、会计账册等文件、资料，保存期为十五年；汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 23 （7）自专项计划清算日起，托管人应协助计划管理人妥善处理有关清算事宜。（8）托管人因自身故意或重大过失导致专项计划托管资产损失的，应承担相应的赔偿责任。（9）托管人应根据有关法律法规规定，应当在每年 4 月 30 日之前，向资产支持证券投资者披露年度托管报告。年度托管报告应至少包括下列内容：专项计划资产托管情况，包括托管资产变动及状态、托管人履责情况等；对计划管理人的监督情况，包括计划管理人的管理指令遵守计划说明书或者托管协议约定的情况以及对资产管理报告有关数据的真实性、准确性、完整性的复核情况等；需要对资产58、支持证券投资者报告的其他事项。年 度 托管报 告 将同 时 在机构间 私募产 品 报价与服 务系统 网站（）和计划管理人网站（）上公布，年度托管报告由计划管理人于披露日后的 5 个工作日内向中国基金业协会报告，同时抄送对计划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构。（10）因托管人单方终止托管职责给资产支持证券投资者、计划管理人造成经济损失的，对资产支持证券投资者、计划管理人予以赔偿。（11）执行有控制权的资产支持证券持有人会议通过的关于专项计划的决议。1.4 其他参与机构的权利与义务其他参与机构的权利与义务 专项计划所涉及的其他机构，包括法律顾问、信用评级公司、资产评估公司、会计师事务所、原始59、权益人、监管银行、资产服务机构（即信托受托人）、差额补足义务人、保证人、登记托管机构等的权利义务由交易文件的各项合同或协议约定。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 24 第二章专项计划与资产支持证券基本情况第二章专项计划与资产支持证券基本情况 2.1 专项计划名称专项计划名称 专项计划的名称为“汇富富华金宝大厦资产支持专项计划”。计划管理人根据专项计划文件管理、运用和处分专项计划的资产时，应注明前述名称。2.2 专项计划的类型专项计划的类型 专项计划的类型为基金管理公司子公司资产支持专项计划。2.3 专项计划目的专项计划目的 计划管理人设立专项计划的目的是接受认购人的认购资金，按照专项计划60、文件的规定，将认购资金用于购买基础资产，并以该资产所产生的收益，向资产支持证券投资者支付专项计划的资产收益。2.4 专项计划合法性质专项计划合法性质 1、专项计划依据中华人民共和国合同法、中华人民共和国民法通则、中华人民共和国公司法、中华人民共和国证券法、中华人民共和国证券投资基金法、中国证券监督管理委员会私募投资基金监督管理暂行办法、证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定等法律、行政法规和中国证监会的有关规定而设立。2、专项计划各当事人承诺 计划说明书 所约定的条款或内容，只要不违反我国法律、法规的强制性和禁止性规定，都对各方产生约束力，具有法律效力。任何一方不得以法律无明文规定61、为由拒绝履行计划说明书及相关文件约定的义务。2.5 专项计划认购资金的投资范围专项计划认购资金的投资范围 专项计划所募集的认购资金只能根据认购协议及本标准条款的约定，用于向原始权益人购买基础资产，即原始权益人依据信托合同等信托文件享有的华宝-富华金宝集合资金信托受益权。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 25 2.6 专项计划的设立专项计划的设立 1、如认购资金（不含发行期认购资金所产生的利息）已达到认购协议中规定的目标发售规模，且优先级资产支持证券 01 至优先级资产支持证券 13 和次级资产支持证券的认购资金（不含发行期认购资金所产生的利息）分别达到其相应的认购协议约定的目标发售规模，62、则计划管理人应于该日聘请具有证券相关业务资格的会计师事务所发出询证函，对募集专用账户中的资金进行验资。会计师事务所于当日出具验资报告。2、如计划管理人聘请的具有证券相关业务资格的会计师事务所出具的验资报告表明，募集专用账户中的认购资金（不含发行期认购资金所产生的利息）已达到认购协议中所约定的目标发售规模之和，且优先级资产支持证券 01 至优先级资产支持证券 13 和次级资产支持证券的认购资金（不含发行期认购资金所产生的利息）分别达到其相应的认购协议约定的目标发售规模，则计划管理人应于验资报告出具之日的次一个工作日宣布专项计划正式设立，并依据托管协议于专项计划设立日将募集专用账户内的认购资金全额63、划付至专项计划账户。3、计划管理人应当在专项计划设立日后五(5)个工作日内，将专项计划的设立情况报中国基金业协会备案，同时抄送对计划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构。2.7 专项计划存续期限专项计划存续期限 专项计划的存续期限为自专项计划设立日起至专项计划终止日止的期间。基础债务人有权在第 4n（2n12）个信托贷款还款日提前偿还全部信托贷款本金以使专项计划提前偿付全部优先级资产支持证券。优先级资产支持证券每半年摊还当年到期优先级资产支持证券本金的 50%。优先级资产支持证券投资者有权要求专项计划在第五年末回售全部优先级资产支持证券。2.8 专项计划的清算专项计划的清算 1、专项计划于专64、项计划清算日进入清算程序。2、正常情况下，资产支持证券于资产支持证券预期到期日到期，专项计划清算日为优汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 26 先级资产支持证券最后一个本息兑付日；如专项计划在专项计划设立日起五（5）个工作日内未能完成基础资产的购买，或专项计划进入加速清偿程序，或基础债务人在信托贷款合同项下第 4n（2n12）个信托贷款还款日提前偿还全部信托贷款本金以使专项计划提前偿付全部优先级资产支持证券的，则资产支持证券于资产支持证券提前到期日到期，专项计划清算日为资产支持证券提前到期日。3、专项计划清算日，计划管理人应当按照计划说明书的约定启动清算程序，于三（3）个工作日内成立清算组65、。清算组成员由计划管理人、托管人和会计师组成，清算组的会计师由计划管理人聘请。清算组负责专项计划资产的保管、清理、估价、变现和分配。清算组在进行资产清算过程中发生的所有合理费用，如清算资产不足以支付的，由计划管理人负责支付。4、专项计划在专项计划设立日起五（5）个工作日内未能完成基础资产的购买以致资产支持证券提前到期的，专项计划应在专项计划设立日后的第六（6）个工作日向资产支持证券投资者返还资产支持证券本金及该等资金自专项计划设立日（含该日）至资金返还之日（不含该日）以托管人活期存款利率按日计算的利息。5、计划管理人应当自专项计划清算完毕之日起十（10）个工作日内制作清算报告并公告，聘请具有证66、券期货相关业务资格的会计师事务所对清算报告出具审计意见，将清算结果报告中国基金业协会，同时抄送对计划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构。托管人和资产支持证券投资者在计划管理人公布清算报告后十五(15)个工作日内未提出书面异议的，视为认可清算报告，计划管理人和托管人就清算报告所列事项解除责任。2.9 专项计划的终止专项计划的终止 专项计划于专项计划终止日终止。专项计划终止日为计划管理人完成清算工作并将清算结果报告中国基金业协会并同时抄送对计划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构之日。2.10 专项计划管理人专项计划管理人 博时资本管理有限公司 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 27 67、2.11 专项计划托管人专项计划托管人 中国民生银行股份有限公司总行营业部（即中国民生银行股份有限公司北京分行）。2.12 专项计划账户专项计划账户 指托管人根据计划管理人委托在其处开立的人民币资金账户，专项计划的一切货币收支活动，包括但不限于接收专项计划募集资金、支付基础资产购买价款、存放专项计划资产中的现金部分、支付专项计划收益及专项计划费用、接收信托利益分配款等，均须通过该账户进行。2.13 专项计划资金的使用范围专项计划资金的使用范围 1、认购人同意，专项计划设立后，计划管理人只能将认购资金用于向原始权益人购买基础资产。2、专项计划的专项计划设立日当日，计划管理人应根据信托受益权转让合68、同的规定，向托管人发出付款指令，指示托管人于专项计划设立日中午前将首期信托受益权转让价款 7.236 亿元划拨至两名原始权益人指定的账户（其中 7.226 亿元支付给华宝信托有限责任公司（代表现金增利集合资金信托计划），100 万元支付给北京富华永利实业有限公司）。在基础债务人已将其用于接收信托贷款的账户中的全部资金划入中国农业银行股份有限公司北京东城支行所指定的账户并取得还款凭证后，计划管理人应根据 120160006300010047号信托受益权转让合同的规定在专项计划设立日的次一（1）个工作日向托管人发出付款指令，指示托管人于当日将剩余信托受益权转让价款 6.264 亿元划拨至华宝信托有69、限责任公司（代表现金增利集合资金信托计划）指定的账户，从而完成对基础资产的购买。托管人根据信托受益权转让合同的规定对付款指令核实无误后应予付款。2.14 资产支持证券概况资产支持证券概况 2.14.1 资产支持证券资产支持证券 1、根据不同的风险、收益和期限特征，本专项计划的资产支持证券分为优先级资产支持证券和次级资产支持证券。其中优先级资产支持证券又分为十三（13）个品种，分别为优先级资产支持证券 01 至优先级资产支持证券 13。优先级资产支持证券的总面值为人民汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 28 币 13 亿元，金宝 01、金宝 02、金宝 03、金宝 04、金宝 05、金宝 070、6、金宝 07、金宝 08、金宝 09、金宝 10、金宝 11、金宝 12、金宝 13 的金额分别为 0.67 亿元、0.73 亿元、0.84亿元、0.92 亿元、0.95 亿元、0.89 亿元、1 亿元、1.1 亿元、1.2 亿元、1.2 亿元、1.2亿元、1.2 亿元、1.1 亿元。次级资产支持证券的总面值为人民币 0.5 亿元。每一资产支持证券均代表其投资者享有的专项计划财产中不可分割的权益，包括根据 认购协议 和 标准条款的规定接受特定付款的权利。2、专项计划设立时，每份资产支持证券的面值为人民币 100 元；认购人认购的最低份数为 10,000 份，且认购份数为 10,000 份的整71、数倍。专项计划设立时及存续期间，资产支持证券投资者在任意时点均不超过二百人。3、次级资产支持证券在专项计划设立时由基础债务人全额认购，并持有到期。2.14.2 资产支资产支持证券的取得持证券的取得 1、专项计划设立时，认购人根据其签署的认购协议所支付的认购资金取得资产支持证券。认购人必须同时向计划管理人出具风险揭示书。2、专项计划存续期间，其他投资人可以通过机构间私募产品报价与服务系统或中国证监会认可的其他方式受让或以其他合法方式取得该资产支持证券。投资人受让该资产支持证券时，一并承继其受让的资产支持证券所对应的认购协议及标准条款项下的权利和义务。2.14.3 资产支持证券规模资产支持证券规模72、 优先级资产支持证券分为十三（13）个品种，分别为优先级资产支持证券 01 至优先级资产支持证券 13，目标规模共为人民币 13 亿元。次级资产支持证券目标发售规模为人民币 0.5 亿元。2.14.4 资产支持证券的付息安排资产支持证券的付息安排 每一档优先级资产支持证券的付息频率为季度付息，次级资产支持证券不付息。2.14.5 资产支持证券的预期收益率资产支持证券的预期收益率 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 29 （1）优先级资产支持证券预期收益率 优先级资产支持证券的预期收益率以簿记建档最终确定的结果为准。（2）次级资产支持证券预期收益率 次级资产支持证券不设预期收益率。2.14.73、6 资产支持证券品种资产支持证券品种 优先级资产支持证券共分为 13 个品种，分别为优先级资产支持证券 01 至优先级资产支持证券 13，目标募集规模共 13 亿元。次级资产支持证券有 1 个品种，目标发售规模为人民币 0.5 亿元。2.14.7 发行方式发行方式 面值发行 2.14.8 资产支持证券的还本付息资产支持证券的还本付息计划计划 资产支持资产支持证券证券 兑付兑付日日 应还本金应还本金 金额（万元）金额（万元）是否付息是否付息 金宝 01 0 是 3,350 是 0 是 3,350 是 金宝 02 0 是 3,650 是 0 是 3,650 是 金宝 03 0 是 4,200 是 74、0 是 4,200 是 金宝 04 0 是 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 30 4,600 是 0 是 4,600 是 金宝 05 0 是 4,750 是 0 是 4,750 是 金宝 06 0 是 4,450 是 0 是 4,450 是 金宝 07 0 是 5,000 是 0 是 5,000 是 金宝 08 0 是 5,500 是 0 是 5,500 是 金宝 09 0 是 6,000 是 0 是 6,000 是 金宝 10 0 是 6,000 是 0 是 6,000 是 金宝 11 0 是 6,000 是 0 是 6,000 是 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 31 金宝75、 12 0 是 6,000 是 0 是 6,000 是 金宝 13 0 是 5,500 是 0 是 金宝13及金宝次级 10,500 是 合计合计 135,000 2.15 资产支持证券的信用级别资产支持证券的信用级别 评级机构考虑了专项计划基础资产的情况、交易结构的安排、担保安排等因素，评估了有关的风险，给予优先级资产支持证券 AA 评级。2.16 资产支持证券面值、参与价格资产支持证券面值、参与价格 资产支持证券面值均为 100 元，每份资产支持证券参与价格亦为 100 元。2.17 资产支持证券份数资产支持证券份数 优先级资产支持证券共分为 13 个品种，分别为优先级资产支持证券 01 76、至优先级资产支持证券 13，份数共计 13,000,000 份。次级资产支持证券有 1 个品种，份数共计 500,000 份。2.18 资产支持证券推广对象资产支持证券推广对象 专项计划推广对象为符合 证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定及私募投资基金监督管理暂行办法规定的各项资质要求、并以其合法拥有的人民币资金购买资产支持证券，并按照其取得的资产支持证券类别与份数享有专项计划资产预期收益、承担专项计划资产风险的合格投资者。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 32 2.19 推广机构和推广方式推广机构和推广方式 2.19.1 推广机构推广机构 招商证券 2.19.2 推广方式77、推广方式 通过簿记建档集中配售的方式进行推广。2.20 资产支持证券的登记资产支持证券的登记 计划管理人委托登记机构办理专项计划的资产支持证券的登记托管业务。计划管理人应与登记机构另行签署协议，以明确计划管理人和登记机构在资产支持证券投资者账户管理、资产支持证券注册登记、清算及资产支持证券交易确认、代理发放资产支持证券预期支付额、建立并保管资产支持证券投资者名册等事宜中的权利和义务，保护资产支持证券投资者的合法权益。表表 2-1 资产支持证券要素资产支持证券要素 证券证券 证券分档 期限（年）规模（亿元）信用评级 利率类型 付息频率 本金偿付方式 金宝金宝 01 优先级 1 0.67 AA 固78、定利率 按季支付 每半年摊还当年到期优先级资产支持证券本金的 50%金宝金宝 02 优先级 2 0.73 AA 固定利率 按季支付 金宝金宝 03 优先级 3 0.84 AA 固定利率 按季支付 金宝金宝 04 优先级 4 0.92 AA 固定利率 按季支付 金宝金宝 05 优先级 5 0.95 AA 固定利率 按季支付 金宝金宝 06 优先级 5+1 0.89 AA 固定利率 按季支付 金宝金宝 07 优先级 5+2 1.00 AA 固定利率 按季支付 金宝金宝 08 优先级 5+3 1.10 AA 固定利率 按季支付 金宝金宝 09 优先级 5+4 1.20 AA 固定利率 按季支付 金宝79、金宝 10 优先级 5+5 1.20 AA 固定利率 按季支付 金宝金宝 11 优先级 5+6 1.20 AA 固定利率 按季支付 金宝金宝 12 优先级 5+7 1.20 AA 固定利率 按季支付 金宝金宝 13 优先级 5+8 1.10 AA 固定利率 按季支付 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 33 金宝金宝次级次级 次级 5+8 0.50 NR 不适用 不适用 到期一次支付 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 34 第三章专项计划交易结构及相关方简介第三章专项计划交易结构及相关方简介 3.1 专项计划各方当事人专项计划各方当事人 3.1.1 财务顾问财务顾问 名称：中国民生银80、行股份有限公司 办公地址：北京市中关村南大街 1 号友谊宾馆嘉宾楼 法定代表人：洪崎 联系人：王硕 电话：13910998803 传真：010-57092220 网址： 3.1.2 计划管理人计划管理人 名称：博时资本管理有限公司 办公地址：广东省深圳市福田区深南大道7028号时代科技大厦19楼西 法定代表人：江向阳 联系人：殷浩 电话：0755-83169999 传真：0755-83199450 指定网址：https:/ 3.1.3 代理推广机构代理推广机构 名称：招商证券股份有限公司 办公地址：深圳市福田区益田路江苏大厦 38-45 层 法定代表人：宫少林 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划81、说明书 35 联系人：彭戴、王恺丰 电话：0755-82943666 传真：0755-82943121 网址： 3.1.4 托管人托管人 名称：中国民生银行股份有限公司总行营业部（即中国民生银行股份有限公司北京分行）办公地址：北京市西城区复兴门内大街 2 号 负责人：马琳 联系人：李莹 电话：010-58560129 传真：010-58560279 3.1.5 原始权益人原始权益人/差额补足义务人差额补足义务人/保证人保证人 名称：北京富华永利实业有限公司 办公地址：北京市东城区金宝街89号金宝大厦20层 法定代表人：赵勇 联系人：齐洁 电话：010-85229988 传真：010-8522182、775 3.1.6 基础债务人基础债务人/抵押人抵押人 名称：北京富华金宝中心有限公司 办公地址：北京市东城区金宝街89号金宝大厦20层 法定代表人：赵勇 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 36 联系人：齐洁 电话：010-85229988 传真：010-85221775 3.1.3.1.7 7 原始权益人原始权益人/信托计划信托计划 华宝信托（代表现金增利集合资金信托计划）名称：华宝信托有限责任公司（作为华宝信托有限责任公司现金增利投资运作信托计划的受托人）类型：委托人指定用途和管理方式的集合资金信托 委托人与受益人：信托公司集合资金信托计划管理办法所指合格投资者 受托人：华宝信托有限83、责任公司 保管人：中国建设银行上海市分行 信托执行经理：徐嵩 投资范围：该信托计划所募集的资金投资于流动性良好、信用风险低、价格波动幅度低的货币市场金融工具以及其他中、短期金融工具。3.1.8 差额补足义务人差额补足义务人/抵押人抵押人/保证人保证人 名称：北京利山房地产开发有限公司 办公地址：北京市东城区金宝街89号金宝大厦20层 法定代表人：王镰 联系人：齐洁 电话：010-85229988 传真：010-85221775 3.1.9 登记机构登记机构 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 37 名称：中证机构间报价系统股份有限公司 网址： 3.1.10 律师事务所律师事务所 名称：北京84、市奋迅律师事务所 办公地址：北京市朝阳区建国门外大街1号国贸写字楼2座1008 负责人：王英哲 联系人：王剑钊、朴文一 电话：010-65059190 传真：010-65059422 网址： 3.1.11 信用评级机构信用评级机构 名称：联合信用评级有限公司 办公地址：北京市朝阳区建外大街2号PICC大厦12层 法定代表人：吴金善 联系人：张连娜、陈德诚、官雪 电话：010-85172818 传真：010-85171273 网址： 3.1.12 会计师事务所会计师事务所 名称：北京嘉润会计师事务所有限公司 办公地址：北京市东城区北小街歌华大厦B座522室 法定代表人：王宝荣 汇富富华金宝大厦资85、产支持专项计划说明书 38 联系人：王宝荣 电话：010-84186611 传真：010-84186611-872 网址： 3.1.13 资产评估机构资产评估机构 名称：北京中企华资产评估有限责任公司 办公地址：北京市朝阳区朝阳门外大街22号泛利大厦九层 法定代表人：权忠光 联系人：赵翔 电话：010-65881818 传真：010-65882651 网址： 3.2 交易结构交易结构 图图 3-1 交易结构图交易结构图 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 39 3.2.1 交易结构概述交易结构概述 1、富华金宝（基础债务人）的股东富华永利及华宝信托（代表现金增利集合资金信托计划）作为原始权86、益人，与华宝信托公司签署信托合同，于专项计划设立日前一工作日设立信托，并于专项计划设立日前一工作日及专项计划设立日后的第一个工作日将第一笔信托资金 7.236 亿元及第二笔信托资金 6.264 亿元划转至信托财产专户，取得相应的信托受益权；2、富华金宝与信托公司签署信托贷款合同和房地产抵押合同，富华金宝以金宝大厦未来 13 年所产生的租金收入作为信托贷款的还款来源，以金宝大厦房产抵押为信托贷款提供抵押担保。信托于专项计划设立日及专项计划设立日的次一（1）个工作日向富华金宝发放第一笔信托贷款 7.236 亿元及第二笔信托贷款 6.264 亿元；3、专项计划设立日及专项计划设立日的次一（1）个工作87、日，计划管理人以专项计划资金向原始权益人（富华永利及华宝信托（代表现金增利集合资金信托计划）购买基础资产，过桥资金退出。专项计划取得基础资产即上述信托受益权；汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 40 4、北京利山房地产开发有限公司与华宝信托签署房地产抵押合同，北京利山房地产开发有限公司以其拥有的北京市东城区建国门内大街甲 11 号 1 单元 1-2801 号的房屋及相应的土地使用权为富华金宝履行信托贷款还本付息义务和信托贷款加速清偿义务提供抵押担保；5、富华永利与北京利山房地产开发有限公司签署保证合同，为基础债务人履行信托贷款还本付息义务和信托贷款加速清偿义务提供连带责任保证担保；6、富华88、永利与北京利山房地产开发有限公司为专项计划提供差额补足义务。至此，富华金宝中心有限公司获得了相当于未来 13 年金宝大厦物业租金应收账款的现金对价。项目交易完毕。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 41 第四章专项计划的信用增级方式第四章专项计划的信用增级方式 4.1 优先级优先级/次级安排次级安排 优先/次级安排是资产证券化项目中最常见的内部信用增级安排。本次专项计划目标发行规模 13.5 亿元，其中，优先级资产支持证券规模 13 亿元，次级资产支持证券规模 0.5 亿元。优先级资产支持证券由合格投资者认购，次级资产支持证券由基础债务人富华金宝（系原始权益人控股子公司）全额认购。托管人对89、专项计划账户进行核算并向管理人提交核算报告。无论当期专项计划账户中资金总额为多少，均按照既定的顺序依次进行分配：（1）专项计划涉及的应纳税赋（如有）；（2）支付上市初费、上市月费、登记注册费、兑付兑息费、相关的资金划付费用和由计划管理人垫付的召开有控制权的资产支持证券持有人会议的费用等；（3）支付计划管理人的管理费、托管人的托管费、其他中介机构费用；（4）支付优先级资产支持证券当期收益；（5）支付优先级资产支持证券的本金；（6）剩余资金留存于专项计划账户直至所有优先级资产支持证券预期收益和本金偿付完毕后，支付给次级资产支持证券持有人。根据现金流分配顺序，次级资产支持证券为优先级资产支持证券提供90、信用支持。4.2 差额补足义务差额补足义务 北京富华永利实业有限公司及北京利山房地产开发有限公司作为差额补足义务人，对优先资产支持证券本息兑付承担同顺位差额补足义务。差额补足义务人应当于计划管理人按照信托受益权转让合同的约定支付基础资产购买价款前，签署差额补足承诺函，不可撤销地承诺与保证：在专项计划存续期间，如果根据托管人在初始核算日发出的报告，专项计划账户内资金余额不足以支付当期优先级汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 42 资产支持证券预期支付额，则计划管理人于差额补足通知日通知差额补足义务人依据差额补足承诺函承担差额补足义务。接到计划管理人上述通知后，差额补足义务人应对专项计划账户进91、行差额补足。差额补足义务人最迟于差额补足支付日中午 12:00 前将相应金额的资金划付至专项计划账户，直至当期划入专项计划账户的资金累计数额达到当期优先级资产支持证券预期支付额。因差额补足义务人未及时履行差额补足义务而增加的交易费用和损失，由差额补足义务人承担。4.3 不动产不动产资产抵押资产抵押 专项计划设立后，华宝信托办妥金宝大厦全部房产及分摊土地使用权抵押【土地证号：京市东港澳台国用（2006 出）第 10437 号、证载面积：6153.11 平米；房产证号：京房权证市东港澳台字第 10302 号、证载建筑面积：51647.72 平方米】，为富华金宝的信托贷款还款义务提供担保。在优先级资92、产支持证券全部兑付完毕或专项计划终止之前不在前述抵押财产上再新增任何权利负担。专项计划设立后，华宝信托办妥北京利山房地产开发有限公司持有的北京市东城区建国门内大街甲 11 号【房产证号：X 京房权证东字第 068909 号】1 单元 1-2801 号房产【房产证证载面积：1827.52 平米】及其分摊的土地使用权的第二顺位抵押，为富华金宝的信托贷款还款义务提供担保。在优先级资产支持证券全部兑付完毕或专项计划终止之前不在前述抵押财产上再新增任何权利负担。当富华金宝在按照信托贷款还款计划表的规定进行正常还款之外，额外提前偿还 1 亿元信托贷款时，该抵押物方可解押。4.4 连带责任保证连带责任保证 93、富华永利与北京利山房地产开发有限公司签署 保证合同，为基础债务人履行信托贷款还本付息义务和信托贷款加速清偿义务提供连带责任保证担保。4.5 信用触发机制信用触发机制 本专项计划持有的信托受益权对应的信托贷款设置了加速清偿事件，事件一旦触发将引致基础资产现金流归集及分配机制的重新安排，对优先级资产支持证券形成信用保护。信托贷款加速清偿义务由基础债务人承担。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 43 “信托贷款加速清偿事件”，系指：（1）基础债务人连续两年未能按期足额偿还信托贷款到期本息，而由保证人履行保证义务或差额补足义务人向专项计划履行差额补足义务；（2）基础债务人未能按期偿还信托贷款到期本94、息，且保证人截至保证履行日未能履行保证义务、差额补足义务人截至差额补足支付日未能履行差额补足义务，导致专项计划无法按时足额支付优先级资产支持证券预期支付额；（3）基础债务人未遵守信托文件项下承诺事项，或所提供的信托贷款申请资料及手续有虚假成份；（4）金宝大厦房屋所有权发生变更，导致基础债务人收取金宝大厦租金的权利受到影响；（5）基础债务人被迫或主动停业；（6）基础债务人出现可能影响信托贷款安全的重大财务状况变化；（7）基础债务人发生重大违法经营行为受到行政制裁；（8）基础债务人出现清算、改组、撤销、被宣告破产、被解散等可能影响信托贷款安全的情形；（9）基础债务人被其他债权人因重大债务纠纷起诉(95、仲裁)或被法院(仲裁机构)作出查封、冻结、扣押财产的裁决或被法院作出强制执行的裁决；（10）保证人或差额补足义务人出现影响或可能影响其履行保证义务或差额补足义务能力的情形，可能影响本合同项下信托贷款安全的；（11）其他可能影响金宝大厦租金回收和信托贷款安全的重大事项。发生信托贷款加速清偿事件的，华宝信托有权依据信托贷款合同的约定要求基础债务人于三十（30）个工作日内清偿信托贷款项下全部未偿本息。需明确，基础债务人在信托贷款合同项下第 4n（2n12）个信托贷款还款日提前偿还全部剩余信托贷款本金以使专项计划提前偿付全部优先级资产支持证券本金的，汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 44 也属于96、基础债务人的信托贷款加速清偿义务。4.6 信用增级信用增级措施触发顺序措施触发顺序 （1）本项目中，除优先级次级分层外，増信方式还包括信托贷款的保证担保、信托贷款的抵押担保、专项计划的差额补足，现将该等増信方式的触发顺序梳理如下：未发生信托贷款加速清偿事件时，先启动信托贷款的保证担保，后启动专项计划的差额补足，具体如下：i.华宝信托在信托贷款还款日（R-10 日）中午 12:00 对信托财产专户进行核算，如果截至信托贷款还款日中午 12:00，基础债务人未能足额偿还其依据信托贷款合同所应偿还的信托贷款当期本息，则由华宝信托于当日书面通知保证人，要求其履行保证义务，并同时通知计划管理人。ii.保97、证人应最迟于保证履行日（R-9 日）中午 12:00 将当期应还信托贷款的差额部分款项划入信托财产专户。iii.华宝信托于信托利益核算日（R-8 日）依据信托合同的约定核算当期应支付的信托费用、应分配的信托利益。iv.华宝信托应于信托利益分配日（R-7 日）支付当期应支付的信托费用后，就信托财产专户内剩余资金向信托受益人（在专项计划向原始权益人购买基础资产后，信托受益人为计划管理人）分配当期信托利益，即将当期信托利益划付至专项计划账户。如信托财产专户内的全部资金不足以支付当期应付的信托费用，华宝信托应于该日（R-7 日）通知差额补足义务人补足相应的差额部分。v.托管人应当对专项计划账户进行核算98、，并于初始核算日（R-6 日）按照相关格式要求向计划管理人提交初始核算报告。vi.如专项计划账户内资金余额不足以支付当期优先级资产支持证券预期支付额，计划管理人应于差额补足通知日（R-5 日）通知差额补足义务人依据差额补足承诺函承担差额补足义务，支付专项计划账户内资金余额不足以支付当期优先级资产支持证券预期支付额的差额部分。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 45 vii.差额补足义务人应最迟于差额补足支付日（R-4 日）中午 12:00 履行差额补足义务，将专项计划账户内资金余额不足以支付当期优先级资产支持证券预期支付额的差额部分划入专项计划账户。如信托财产专户内的全部资金不足以支付当期99、应付的信托费用，则差额补足义务人应于该日同时将当期信托费用的差额部分划入信托财产专户。发生信托贷款加速清偿事件导致信托贷款提前还款的，先启动信托贷款的保证担保，然后启动专项计划的差额补足，最后启动信托贷款的抵押担保，具体如下：i.发生信托贷款加速清偿事件的，华宝信托有权依据信托贷款合同的约定通知基础债务人于三十个工作日内清偿信托贷款项下全部未偿本息。计划管理人于华宝信托通知基础债务人加速清偿信托贷款之日宣布专项计划进入加速清偿程序。基础债务人应于三十个工作日内将信托贷款项下全部未偿本息划入信托财产专户。ii.基础债务人未能在三十个工作日内将信托贷款项下全部未偿本息划入信托财产专户的，华宝信托于100、当日通知保证人履行保证义务，支付相应差额部分。保证人应于收到华宝信托通知的三个工作日内将信托贷款项下全部未偿本息的差额部分支付至信托财产专户。iii.华宝信托应在保证人收到上述通知后的第四个工作日将信托财产专户内的所有资金扣除应支付的信托费用后剩余的部分全部划至专项计划账户。iv.托管人应当于次一个工作日对专项计划账户进行核算，并按照相关格式要求向计划管理人提交核算报告。如保证人未在收到华宝信托通知的三个工作日内履行全部保证义务，致使专项计划账户内资金余额不足以支付优先级资产支持证券投资者本金及收益的，计划管理人应当在收到核算报告的三个工作日内通知差额补足义务人于二十个工作日内依据差额补足承诺101、函承担差额补足义务，支付专项计划账户内资金余额不足以支付优先级资产支持证券投资者本金及收益的差额部分。v.如差额支付义务人未能于二十个工作日内依据 差额补足承诺函 承担差额补足义务，计划管理人应当在三个工作日内通知华宝信托，华宝信托应当立即选择单独行使抵押合同 1或抵押合同 2项下的抵押权，或同时行使抵押合同 1及抵押合同 2项下的抵押权，并将所得款项划至信托财产专户，用以清偿基础债务人全部未偿信托贷款本息。华宝信托选择单独行使抵押合同 1或抵押合同 2项下的抵押权后所得资金不汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 46 能足额清偿基础债务人全部未偿信托贷款本息的，应立即行使另一抵押权。华宝信102、托单独行使抵押合同 1项下的抵押权，且已足额清偿基础债务人全部未偿信托贷款本息的，多余部分应返还给基础债务人。华宝信托单独行使抵押合同 2项下的抵押权，或同时行使抵押合同 1及抵押合同 2项下的抵押权，且已足额清偿基础债务人全部未偿信托贷款本息的，多余部分应优先返还给抵押人。vi.无论基础债务人、保证人、差额支付义务人履约情况如何，也无论抵押物处置情况如何，华宝信托应至迟于其通知基础债务人提前清偿信托贷款全部未偿本息之日起一百五十个工作日完成信托利益的分配，将信托财产专户内的所有资金扣除应支付的信托费用后剩余的全部款项划至专项计划账户，计划管理人应至迟于宣布专项计划进入加速清偿程序之日后第一百103、八十个工作日以届时专项计划账户内资金为限按照标准条款第 11.1.2 条的分配顺序分配专项计划的资产和收益。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 47 第五章第五章原始权益人、管理人和其他主要业务参与人原始权益人、管理人和其他主要业务参与人情况情况 5.1 原始权益人原始权益人 2 基本情况基本情况 5.1.1 基本情况基本情况 公司名称：北京富华永利实业有限公司 注册资本：15000 万元人民币。其中：北京富华永嘉置业有限公司注入 15000 万元人民币，占公司注册资本总额的 100%。注册地址：北京市密云县工业开发区东吉路 106 号 法定代表人：赵勇 经营范围：房地产开发；销售商品房等104、 经营期限：30 年（自 2000 年 2 月 22 日至 2030 年 2 月 21 日）5.1.2 历史沿革历史沿革 北京富华永利实业有限公司（原名北京富华永利房地产开发有限公司，2002 年 1 月更名为北京富华永利实业有限公司，以下简称“富华永利”）于 2000 年 2 月 22 日在北京市工商行政管理局登记注册，由北京富华永嘉房地产咨询有限公司和北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司共同出资设立；其中北京富华永嘉房地产咨询有限公司出资 800 万元，占注册资本的 80%，北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司出资 200 万元，占注册资本的 20%。根据2000年3月2日北京富华永嘉105、房地产咨询有限公司和北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司及北京富利来网络科技有限公司签订的北京富华永利房地产开发有限公司股份权益转让合同约定，北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司将其持有的股份全部转让给北京富利来网络科技有限公司。变更后北京富华永嘉房地产咨询有限公司占富华永利注册资本的 80%，北京富利来网络科技有限公司占富华永利注册资本的 20%。根据富华永利 2001 年 10 月 22 日股东会决议，公司注册资本由 1000 万元增至 2500万元，其中北京富华永嘉房地产咨询有限公司增投 1200 万元，出资增至 2000 万元，占变汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 48 更后106、注册资本的 80%，北京富利来网络科技有限公司增 300 万元，出资增至 500 万元，占变更后注册资本的 20%。根据 2001 年 11 月 6 日北京富华永嘉房地产咨询有限公司股东会决议，北京富华永嘉房地产咨询有限公司名称变更为北京富华永嘉房地产开发有限公司。根据富华永利 2001 年 12 月 18 日股东会决议，公司注册资本由 2500 万元增至 6000万元，其中北京富华永嘉房地产开发有限公司增投 2800 万元，注资增至 4800 万元，占变更后注册资本的 80%，北京富利来网络科技有限公司增 700 万元，出资增至 1200 万元，占变更后注册资本的 20%。根据 2002 年107、 1 月 8 日富华永利股东会决议，公司注册资本由 6000 万元增至 10000 万元，其中北京富华永嘉房地产开发有限公司增投 3200 万元，出资增至 8000 万元，占变更后注册资本的 80%，北京富利来网络科技有限公司增 800 万元，出资增至 2000 万元，占变更后注册资本的 20%。根据富华永利 2002 年 3 月 28 日股东会决议，公司注册资本由 10000 万元增至 15000万元，其中北京富华永嘉房地产开发有限公司增投 4000 万元，注资增至 12000 万元，占变更后注册资本的 80%，北京富利来网络科技有限公司增投 1000 万元，出资增至 3000 万元，占变更108、后注册资本的 20%。根据 2003 年 7 月 8 日北京富华永嘉房地产开发有限公司第五届第一次股东会决议，公司名称变更为北京富华永嘉置业有限公司。当前北京富华永嘉置业有限公司持有北京富华永利实业有限公司 100%股权。主要经营范围：房地产开发；销售商品房；信息咨询；环保工程项目投资管理；销售金属材料、建筑材料、装饰材料、电子计算机软硬件及外部设备、医疗器械、通讯设备（无线电发射设备除外）、钢材、五金交电；家居装饰。5.1.3 股权结构股权结构 1、公司的股权结构图、公司的股权结构图 图图 5-1 股权结构图股权结构图 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 49 2、发行人股东基本情况发行109、人股东基本情况 北京富华永嘉置业有限公司成立于 1998 年，注册资本 9800 万元，主要经营：房地产开发、销售；房地产信息咨询（不含中介服务）；销售金属材料、建筑材料、装饰材料、钢材、五金交电、电子计算机软硬件及外围设备、第一类医疗器械、通讯设备（不含无线电发射设备）；家居装饰。5.1.4 组织结构框架组织结构框架 目前富华永利实业在职职工 2263 人，专业构成如下：行政人员 158 人，专业人员 2105人；教育程度情况：研究生以上 38 人，本科 463 人，专科 749 人，专科以下 1013 人；职位构成情况：高层管理干部 16 人，中层管理干部 48 人，基层管理干部 108 110、人，员工 2091人，已形成了较稳定成熟的管理团队。图图 5-2 组织结构框架图组织结构框架图 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 50 5.1.5 主要竞争优势主要竞争优势（1）独辟蹊径，以高端品牌为目标树立良好企业形象 在核心业务地产领域，富华永利逐渐开辟了一条“高端地产全产业平台”的道路。在战略城市北京，富华永利已建成使用和在建的地产投资项目面积达 150 万平米，成功打造国内享有盛誉的顶级私人俱乐部-长安俱乐部，以及连通核心商业区王府井和中央商务区CBD 的纯高端商街金宝街，并在京城黄金区位拥有丽苑公寓、丽晶酒店、丽亭酒店、北京香港马会会所、金宝汇购物中心、金宝大厦、华丽大厦、紫檀111、万豪行政公寓、长安太和公寓、长安运河等众多豪华酒店、顶级会所、高档购物中心、甲级写字楼、酒店式公寓等，一跃成为了北京高端商业物业持有规模最大的企业之一。如今，富华的地产版图已扩大到环渤海、珠三角、长三角区域经济活跃城市，凭借多年精品项目的运作经验，所开发项目无论是建筑规模还是建设品质，其高端体验缔造者的形象深入人心，在社会上树立了良好的企业形象，铸就了全国首屈一指的高端地产品牌。在参与国家的经济建设中，富华以坚实雄厚的资金实力，诚实守信的经营风范和浓厚真挚的爱国热情，赢得了社会各界的广泛赞誉。(2)多领域投资齐头并进，发展势头良好 除核心地产领域外，在文化艺术方面，富华永利建成以研制、珍藏、陈112、列展示紫檀艺术品为主题的国家级私立博物馆中国紫檀博物馆，是首家规模最大的鉴赏中国传统古典家具的专题类国家级民办（私立）博物馆，填补了中国博物馆界的一项空白。建成至今汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 51 接待了来自世界各地的游人及各国政要，被国家旅游局评为 4A 级旅游景点，也成为了中国对外开放及文化交流的重要平台。与此同时，富华永利在医药、金融、绿色生态等众多领域的投资业绩也是稳步提升，均充分具备优良的产业基础和显著的竞争优势。5.1.6 主营业务情况及所在行业情况主营业务情况及所在行业情况 1.主营业务情况主营业务情况 北京富华永利实业有限公司（以下简称“富华永利”）主营业务为房地产113、及相关物业，收入占整个集团的 95%。其中，该公司开发的物业除了“利山长安太和”项目外，均为以租赁为主的自持物业。该公司自持物业有金宝大厦、丽晶酒店、丽亭酒店、金宝汇（一期）、金宝汇（二期）、北京马会、四合院、华丽大厦、丽苑公寓、富华产业园等项目。利山大厦一期利山大厦一期 4#楼（楼（利山公馆）酒店式公寓是富华永利房地产对外销售的第一楼盘，2010 年 12 月开始预售,2012 年 6 月已竣工交付使用。2012 年 8 月取得房产证（大产权证）。项目总建筑面积约 6.83 万平方米，建有酒店式公寓 281 套，车位 201 个。目前已签约认购公寓 238 套，车位 123 个。目前房屋销售114、均价约为 11.5 万元/平方米，车位销售均价约为75 万元/个。预计销售收入总额 52.2 亿元，已实现销售回款 39.3 亿元，剩余销售收入 12.6亿元。利山大厦二期利山大厦二期 3#楼楼：功能用途为酒店式公寓，地上 18 层，地下 3 层，总建筑面积55220.04 平方米，预计 2015 年上半年完成拆迁，2015 年 7 月开工，2015 年 12 月结构正负零，2016 年 6 月结构封顶，2016 年 12 月整体竣工。3 号楼预计整体销售收入 39.45 亿元，2016 年预计销售 12.62 亿元，2017 年预计销售 21.82 亿元，2018 年预计销售 5.01 亿元115、。金宝大厦金宝大厦位于金宝街 1 号地，总建筑面积 5.16 万平米，其建筑高度 68 米，已于 2005年 9 月交付使用，属现代高端甲级写字楼。目前出租率达 95%，已有 500 强企业入住，租户包括中国银行、法拉利、玛莎拉蒂、利苑酒家、佳能（中国）、爱普生（中国）、群邑（上海）广告、柯尼卡美能达（中国）、奥美广告、凯帝珂广告（上海）、星巴克咖啡。年租金收入约 1.6 亿。丽晶酒店（五星级）丽晶酒店（五星级）位于金宝中心与东四南大街与金宝街交会处，总建筑面积约 10.1汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 52 万平方米（含整体地下室及人防），建筑高度 18 层 68 米，围合式建筑，共116、设客房 500 套。已于 2007 年 1 月竣工交用。五星级酒店于 2007 年 4 月 26 日试开业，年平均出租率 72%左右。年经营收入约 1.9 亿。丽亭酒店（四星级）丽亭酒店（四星级）位于金宝中心北侧，地上建筑面积约 1.5 万平方米，共 13 层，设客房 216 套。已于 2006 年 2 月交付使用，它作为金宝中心整体的配套项目，其服务对象主要为国内外中高档商务人士。丽亭酒店于 2006 年开始试营业，年平均出租率 90%，平均房价 800 元/间（套）/天。年经营收入约 7000 万。金宝汇（一期）金宝汇（一期）位于北京金宝街核心位置 6 号地，总建筑面积约 4.54 万平方117、米，于2010 年 4 月竣工交用（2009 年 5 月试营业）。首层至 4 层为一线服装服饰、名表珠宝、豪华生活品味家居馆及时尚生活品味服务，5 层、6 层为高档餐饮，7 层为国际影院“百丽宫影城”，地下 1 层为商业及家居馆。平均出租率 95%，年租金收入约 7500 万。金宝汇购物中心作为金宝街第一个高端购物中心，秉承为高端人群提供专属购物与服务的概念，成就“金盆聚宝名仕雅汇”。汇集 Bottega Veneta、Gucci、Kiton、The Swank、Omega、Vertu 和百丽宫影院等国际一线品牌时尚殿堂的金宝汇购物中心。有着得天独厚的地理位置，为王府井、CBD、使馆区等重要商118、圈所拱卫，以其各类物业的品质高端与功能完备互动，在北京商业地产行业独树一帜，成功地吸纳了大量的高端商业和商务品牌入驻发展，逐渐形成“北京纯高端消费圈”金宝汇融汇世界一线消费与服务品牌，集尖端购物、精品餐饮、休闲娱乐、私人服务于一体，为财富名流阶层筑就世界名品新殿堂。金宝汇二期（金宝汇二期（6 号地东侧商业楼）：号地东侧商业楼）：6 号地商业综合楼建筑面积为 17869.87 平方米，地上 7 层，地下 3 层。功能用途为商业综合楼，与金宝汇一期直接相连，金宝汇二期于 2014 年开始出租营业，出租率已达 90%，其秉承一期高端的理念，吸引了众多高端品牌旗舰店的入驻，现已入驻的知名品牌有GIAD119、A、Blumarine、VERRI、David Mayer Naman、winpound、王品台塑牛排、同庆楼、北京宴等，年租金收入约 2000 万。金宝汇三期（金宝汇三期（6 号地高端旗舰店）：号地高端旗舰店）：汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 53 6 号地商业综合楼规划建筑面积为 4209 平方米，其中：地上建筑面积为 2549 平方米，地下建筑面积为 1660 平方米。地上 4 层，地下 2 层，规划用途为商业、库房。现正开工建设，将来也会是金宝街的另一高端旗舰店。年租金收入约 800 万。香港马会会所香港马会会所位于金宝街 7 号地，建筑面积约为 3.75 万平方米，其中地上三120、层，地下二层，是按照香港赛马会的设计要求建设的，体现了中国传统古建风貌，融入了中国传统风格的现代公建项目，做到传统与现代的完美结合。2009 年 3 月竣工交用（2008 年 4 月试营业）。建成后的马会会所以其独特的建筑风貌、完备的内部设施、一流的配套服务为金宝街吸引更多的高端人群，支持金宝街的整体市场形象的稳步提升。这是香港赛马会在香港以外开设的唯一一家会员俱乐部。年租金收入 2500 万。四合院会所（四合院会所（1949）位于北京金宝街 6 号地，建筑面积约为 7211.33 平方米。由北京捷鑫景餐饮有限公司承租，用于 1949 会所经营。年租金收入约 1000 万。华丽大厦华丽大厦位于121、金宝街东段南侧的 8 号地，属金宝街第一个建成的 5A 级智能写字楼项目，总建筑面积约 2.69 万平方米，其中地上 12 层，地下 2 层。该项目的建成为金宝街的开发建设起到的先导作用。目前出租率已到达 100%，许多国际知名企业与金融机构入住，租户包括奥美广告、群邑(上海)广告、平安银行、农业银行等长期租户。出租率为 100%，年租金收入约 3400 万。丽苑公寓丽苑公寓位于北京最繁华的金鱼胡同饭店一条街，于 1999 年试营业，总建筑面积42,116.19 平方米，地上 16 层，地下 4 层，共有各类户型 200 套，是一座集居住、办公、餐饮、娱乐于一体的五星级服务式公寓。它的建成开创122、了首都星级服务式公寓的先河。得天独厚的地理位置、齐全高端的功能配套以及亲切周到的服务，使丽苑公寓业务发展稳定，并曾评为 2005 年度区域最佳酒店金枕套奖。丽苑公寓于 2013 年进行装修改造，并于 2014年改造完成重新营业，改造完成后的公寓基本实现了 5 星级酒店公寓的服务标准，机电功能和装饰效果都得到了很大的提升，重装后的丽苑公寓更加智能化，为客户提供更高端优质的服务，获得更高的收益。年平均出租率为 80%，年经营收入约 6700 万。紫檀文化产业园：紫檀文化产业园：该宗地位于朝阳区高碑店乡大黄庄南路花园闸 8 号，四至为：东至城市绿化带与东五汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 54123、 环，南至京通快速路，西至花园闸陆，北至乡镇用地和朝阳路，总用地面积为 58837.2 平方米，建设用地面积为 17537.2 平方米，总建筑面积为：61843 平方米，其中地上建筑面积为 43843 平方米，地下建筑面积为 18000 平方米。容积率为：2.5。绿化率为 30%。功能用途为艺术品家具加工车间厂房、展厅、办公配套用房。地上建筑四栋（1#楼，2#楼，3#楼，4#楼及连廊），主楼（1#楼）地上 16 层，地下 2 层。正常年份出租率预计预计年经营收入8000 万元。长安俱乐部长安俱乐部（不在富华永利合并报表内）位于东城区东长安街 10 号，总建筑面积 24485，于 1995 年开124、始营业，长安俱乐部是集商业展厅、私人会所、写字楼及地下车库为一体的综合物业，会所装修标准为五星级标准，主要功能有餐饮、娱乐、健身、桑拿等，是集社交、餐饮、体育、康乐为一体的中国最顶尖的高档私人会所之一，委托国际著名的 CCA会所管理公司经营管理。会员包括国内外大型集团公司、各国驻华使节、专业顾问公司等。多次评为国内最具影响力的高级会所。近年来，连续被“胡润百富”评为“最受千万富豪青睐的俱乐部”，处于国内私人俱乐部领先地位。年经营收入约 5500 万。北京中国紫檀博物馆（一期展馆，不在富华永利合并报表内）：北京中国紫檀博物馆（一期展馆，不在富华永利合并报表内）：北京中国紫檀博物馆于 1999 年125、建成，建筑面积 1 万平方米，是中国首家规模最大，集收藏研究、陈列展示紫檀艺术，鉴赏中国传统古典家具的专题类民办（私立）博物馆，填补了中国博物馆界的一项空白。作为北京一处重要的文化景观，中国紫檀博物馆于 2003年底被国家旅游局评为国家级4A级旅游单位，首创了私人博物馆率先进入旅游业的先例。作为世界上最大的国家级私人博物馆，紫檀博物馆接待了众多的外国首脑与国际友人，为集团获得了巨大的国际声誉。博物馆（二期综合楼，不在富华永利合并报表内）：博物馆（二期综合楼，不在富华永利合并报表内）：综合楼（丽华阁）于 2002 年建成，建筑面积 1.7 万平方米，为接待中外贵宾、友人的场所。紫檀万豪行政公寓（126、三期酒店式公寓，不在富华永利合并报表内）：紫檀万豪行政公寓（三期酒店式公寓，不在富华永利合并报表内）：紫檀万豪行政公寓项目位于朝阳区建国路 23 号院 3 号楼，东至兴隆西街，南至紫檀博汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 55 物馆综合楼，西至兴隆家园小区，北至兴隆中街。总占地 16569.12 平方米，实测总建筑面积39581.11平方米（其中产权建筑面积35375.96平方米，人防建筑面积4205.15平方米），其中地上建筑面积 30650.95 平方米，地下建筑面积 8930.16 平方米。地上 17 层、地下 3层。公寓设计有 168 套客房，装修档次参照丽晶酒店标准，已移交世界知127、名公寓酒店管理集团-万豪集团进行经营管理，于 2009 年 12 月开业，目前出租率 85%左右。年经营收入6000 万元。2.所在行业情况所在行业情况 1.2014 年 1-8 月份北京市房地产市场状况(1)房地产开发投资完成情况 1-8 月，全市完成房地产开发投资 2261.8 亿元，比上年同期增长 13.9%.其中，住宅投资完成 1167.0 亿元，同比增长 26.8%；写字楼投资完成 423.3 亿元，同比增长 10.8%；商业、非公益用房及其他投资完成 671.5 亿元，同比下降 1.7%。房地产开发投资中，建安工程投资为 982.9 亿元，比上年同期增长 13.9%，占全市房地产开128、发投资比重为 43.5%。(2)房地产市场供给情况 截至 8 月末，全市商品房施工面积为 12656.9 万平方米，比上年同期增长 3.2%。其中，住宅施工面积为 6532.1 万平方米，同比下降 2%；写字楼为 2089.3 万平方米，增长 19.5%；商业、非公益用房及其他为 4035.5 万平方米，增长 5%。1-8 月，全市商品房新开工面积为 1468.2 万平方米，比上年同期下降 29.7%。其中，住宅新开工面积为 833.4 万平方米，同比下降 18.2%；写字楼为 229.3 万平方米，同比下降 32%；商业、非公益用房及其他为 405.5 万平方米，同比下降 44.7%。1-8129、 月，全市商品房竣工面积为 872.4 万平方米，比上年同期增长 2.6%。其中，住宅竣工面积为 480.9 万平方米，同比下降 10.4%；写字楼为 166.5 万平方米，同比增长 83.2%；商业、非公益用房及其他为 225.1 万平方米，同比增长 1%。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 56 (3)房地产市场销售情况 1-8 月，全市商品房销售面积为 774.4 万平方米，比上年同期下降 33%。其中，住宅销售面积为 578.6 万平方米，同比下降 31.7%；写字楼为 91 万平方米，同比下降 51%；商业、非公益用房及其他为 104.7 万平方米，同比下降 14.7%。(4)保130、障性住房建设情况 1-8 月，全市保障性住房完成投资 407.4 亿元，比上年同期增长 10%，完成全年任务的81.5%。住建部门数据显示，1-8 月新开工建设保障性住房 56270 套，竣工 77743 套，分别完成全年任务的 80.4%和 77.7%。(5)房地产开发企业项目资金到位情况 2014年1-8月，全市房地产开发项目本年到位资金为2385.8亿元，上年同期下降5.3%。其中，金融贷款为 840.7 亿元，同比增长 16.6%；自筹资金为 592.9 亿元，同比增长 2.8%；定金及预收款为 622 亿元，同比下降 22%。2.2014 年北京市写字楼房地产市场情况 2014 年第131、三季度，甲级写字楼平均租金与第二季度相比小幅下降 0.1%至每月每平方米人民币 378 元。市场平均空置率在三季度下降了 0.3 个百分点至 2.7%。国内企业继续主导写字楼新租交易市场。此外，较高的预租率使得三季度甲级写字楼市场的净吸纳量达到约98000 平方米。2014 年第三季度写字楼平均成交价格环比持续下降 1.6%至每平方米人民币 55913 元。三季度甲级写字楼市场交易活动较低迷，其中一部分原因是由于大量写字楼为业主自用，可供销售的写字楼稀缺。2014 年第三季度，位于西城区的合生财富广场与海淀中关村中心投入使用，为甲级写字楼市场提供约 85000 平方米的新增面积。5.1.7 财132、务状况财务状况 根据富华永利出具的情况说明，北京富华永利实业有限公司由于是合并报表，其合并范围内个别子公司 2015 年审计尚未完成，所以北京富华永利实业有限公司 2015 审计报告汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 57 也还没有出具，故财务状况使用富华永利 15 年第三季度报告数据。根据富华永利实业有限公司近 3 年年度审计报告及 2015 年第三季度报告，报告期内的财务状况如下：图图 5-3 富华永利实业有限公司合并资产负债表富华永利实业有限公司合并资产负债表 单位：万元 项目项目 2015 第第三三季度季度 2014 2013 2012 流动资产：货币资金 17,670.55 81133、,654.84 60,662.44 52,726.19 交易性金融资产 500.00 应收票据 应收账款 1,452.65 2,006.45 843.46 593.42 预付款项 2,855.07 2,964.42 3,074.55 2,851.32 其他应收款 487,794.82 395,947.72 291,960.32 220,705.20 存货 467,699.70 489,567.58 492,244.76 152,400.57 其他流动资产 172.26 167.27 123.50 166.11 流动资产合计 977,645.05 972,398.11 848,908.92 42134、9,942.81 非流动资产：可供出售金融资产 持有至到期投资 500.00 长期应收款 长期股权投资 87,317.55 87,755.44 68,852.07 46,502.07 投资性房地产 126,429.44 110,925.02 112,678.08 116,923.70 固定资产 171,330.16 174,129.35 146,786.67 162,750.24 在建工程 30,280.89 22,028.77 35,197.17 4,127.62 工程物资 固定资产清理 0.46 4.10 生产性生物资产 油气资产 无形资产 29,257.63 33,470.57 32,7135、24.70 32,730.77 商誉 长期待摊费用 434.72 548.07 793.19 1,485.45 递延所得税资产 其他非流动资产 1.70 非流动资产合计 445,050.40 428,858.92 397,534.34 364,523.95 资产总计资产总计 1,422,695.46 1,401,257.03 1,246,443.26 794,466.76 流动负债：短期借款 15,000.00 80,000.00 20,100.00 应付票据 应付账款 353,460.40 397,686.15 426,583.45 8,628.33 预收款项 31,283.10 343,2136、00.16 36,884.92 100,901.88 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 58 应付职工薪酬 922.14 797.92 886.04 875.48 应交税费-1,457.42-2,482.20 1,547.20 20,292.49 应付利息 831.08 73.33 2,032.78 应付股利 其他应付款 140,948.28 183,607.24 60,609.91 70,310.72 划分为持有待售的负债 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计 540,987.58 694,002.45 548,644.31 201,008.90 非流动负债：长期借款 6137、33,918.96 445,808.96 419,500.00 340,843.84 应付债券 长期应付款 12,299.45 17,199.92 23,461.67 276.43 长期应付职工薪酬 预计负债 递延收益 递延所得税负债 6,160.03 6,160.03 6,160.03 6,160.03 其他非流动负债 非流动负债合计非流动负债合计 652,378.44 469,168.90 449,121.70 347,280.30 负债合计负债合计 1,193,366.02 1,163,171.35 997,766.01 575,655.69 所有者权益：实收资本 15,000.00 1138、5,000.00 15,000.00 15,000.00 资本公积 49,277.59 49,277.59 45,777.58 45,777.58 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 9,109.61 9,109.61 9,109.61 9,109.61 未分配利润 23,377.94 31,351.07 41,783.09 33,953.06 归属于母公司所有者权益合计 104,738.23 111,670.29 103,850.25 少数股东权益 132,564.30 133,312.22 137,006.97 114,960.84 所有者权益合计所有者权益合计 229,329.44 23139、8,050.47 248,677.26 218,811.09 负债和所有者权益总计负债和所有者权益总计 1,422,695.46 1,401,221.83 1,246,443.26 794,466.78 图图 5-4 富华永利实业有限公司利润表富华永利实业有限公司利润表 单位：万元 项目 2015 第第三三季度季度 2014 2013 2012 一、营业总收入一、营业总收入 82,430.44 82,849.02 233,936.85 245,255.41 二、二、营业总成本营业总成本 其中：营业成本 26,293.19 23,224.98 140,027.99 82,626.92 汇富富华金140、宝大厦资产支持专项计划说明书 59 营业税金及附加 4,513.80 4,599.06 9,328.13 17,492.22 销售费用 9,217.37 12,174.60 12,656.87 15,790.62 管理费用 23,712.06 31,814.50 33,212.65 29,433.77 财务费用 28,574.36 28,372.63 20,896.39 21,900.15 资产减值损失-0.23 1.32 0.67-0.54 投资收益 1,686.65 3,050.34 702.46 551.09 三、营业利润三、营业利润-8,193.46-17,033.02 18,516.141、60 78,563.35 加：营业外收入 119.30 147.48 1,193.18 1,394.11 减：营业外支出 109.88 569.58 1,229.10 10,373.31 四、利润总额四、利润总额-8,184.03 -17,455.13 18,480.69 78,920.15 减：所得税费用 429.13 726.07-11,385.48 18,957.61 五、净利润五、净利润-7,861.17-18,181.20 29,866.16 59,962.54 归属于母公司所有者的净利润-7,861.17-10,570.51 7,820.04 19,926.30 少数股东损益 0-142、7,610.69 22,046.13 40,036.24 图图 5-5 富华永利实业有限现金流量表富华永利实业有限现金流量表 单位：万元 项目项目 2014 2013 2012 一、经营活动产生的现金流量：一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金 78,764.97 173,334.57 205,395.02 收到的税费返还 14.13 19.58 3.42 收到其他与经营活动有关的现金 1,328,615.90 322,547.15 267,178.31 经营活动现金流入小计 1,407,395.00 495,901.29 472,576.75 购买商品、接受劳务支付的现金 143、44,898.69 62,495.25 50,014.93 支付给职工以及为职工支付的现金 11,305.62 12,285.27 12,018.10 支付的各项税费 12,268.60 18,807.65 15,929.99 支付其他与经营活动有关的现金 1,312,031.90 418,830.05 365,125.54 经营活动现金流出小计 1,380,504.81 512,418.22 443,088.56 经营活动产生的现金流量净额经营活动产生的现金流量净额 26,890.18-16,516.93 29,488.19 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 60 二、投资活动产生的现144、金流量：二、投资活动产生的现金流量：收回投资收到的现金 1,502.59 6,300.00 取得投资收益收到的现金 305.03 702.45 551.09 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 51.60 70.55 46.49 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 1,859.22 7,073.00 597.58 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 31,110.07 28,544.52 9,200.31 投资支付的现金 14,351.85 28,650.00 3,829.00 质押贷款净增加额 取得子公司及其145、他营业单位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金 5,554.11 952.67 投资活动现金流出小计 51,016.03 57,194.52 13,981.98 投资活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额-49,156.81-50,121.52-13,384.40 三、筹资活动产生的现金流量：三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资收到的现金 2,641.74 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 取得借款收到的现金 159,358.96 266,100.00 134,793.84 发行债券收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计 159,358.96 2146、66,100.00 137,435.58 偿还债务支付的现金 73,150.00 167,343.84 181,700.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 42,952.24 24,147.56 25,842.20 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 116,102.24 191,491.40 207,542.20 筹资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额 43,256.72 74,608.60-70,106.62 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 61 四、汇率变动对现金及现金等价四、汇率变动对现金及现金等价物的147、影响物的影响 2.31-33.90 3.13 五、现金及现金等价物净增加额五、现金及现金等价物净增加额 20,992.40 7,936.25-54,053.71 加：期初现金及现金等价物余额 60,662.44 52,726.19 106,779.90 六、期末现金及现金等价物余额六、期末现金及现金等价物余额 81,654.84 60,662.44 52,726.19 注：由于企业季度都不出现金流量表，并且根据富华永利出具的情况说明 15 年审计报告尚未出具，所以现金流量表截止日期为 14 年年底。5.1.8 公司财务状况分析公司财务状况分析 1、资产分析 自成立以来，富华永利实业有限公司的资148、产规模呈现波动增长。该公司总资产规模由2012 年末 794,446 万元增至 2015 年第三季度 1,422,695.46 万元。2012 年至 2014 年末资产年化复合增长率高达 22%。公司主营业务为房地产，属于资金密集型行业，流动资产占比相对于其他行业较高。公司流动资产占比今年来有所上升，2012 年至 2014 年末分别为54.12%、68.11%、69.40%，主要因近年公司不断扩大规模。2014 年末流动资产中占比较大的项目是存货和其他应收款，分别占比 50.35%、40.72%。存货总额较 2013 年相对减少，存货中开发成本资产化的大幅上升抵消了开发产品项大幅减少，因此未149、能反应在总库存变化中。其中开发成本资产化的大幅增加主要由于利山大厦 3 号楼（详细请参见 5.16）的开发正处于实施阶段。其他应收账款主要是由富华置地有限公司、北京永嘉利装饰工程有限公司、北京富华家俱企业有限公司、北京富华运通房地产开发有限公司、和金宝街控股股份有限公司组成，占比高达 54.76%，上述债务公司与富华永利均属于同一集团内，账龄均在 1 年以内，存在较小违约风险。非流动资产总占比额较大为固定资产项与投资性房地产项，2014 年末分别占比为 41%与 26%，属正常情况。2、盈利能力分析 公司 2012 年至 2015 第三季度的营业收入分别为 245,255 万元、233,936150、 万元、82,849万元和 82,430.44 万元，净利润 59,962 万元、29,886 万元、-18,181 万元和-5,595.27 万元。2014 年营业收入与净利润较去年大幅下跌，主要原因是房产销售收入项的大幅下跌。表面上看，该公司的营业收入有大幅下跌，由去年的 233,936 万元跌至 82,849 万元，实际主要原因是由于利山公馆的销售账款已基本回流，该项目已实现销售回款 39.3 亿，销售均汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 62 价约为 11.5 万元（详细请参见 5.16）。另外，利山大厦二期 3 号楼预计为公司在 2016 年、2017 年、2018 年分别带来 151、126,200 万元、218,200 万元和 50,100 万元销售收入，对未来的营业收入提供了充足的来源。图图 5-6 富华永利实业有限公司营业收入解析富华永利实业有限公司营业收入解析 单位：元、百分比 营业收入解析营业收入解析 2015 年年 2014 2013 2012 租赁收入 372,790,478.09 336,053,753.00 294,044,206.00 320,594,695.00 租赁成本 26,083,635.82 21,979,934.00 16,500,650.00 31,172,195.00 租赁毛利率 93.00%93.46%94.39%90.28%销售收入 152、428,937,115.16 246,613,343.00 1,785,131,886.00 1,850,101,830.00 销售成本 322,568,688.43 185,564,830.00 1,356,427,058.00 779,282,747.00 销售毛利率 24.80%24.75%24.02%57.88%上述财务指标的计算方法如下：1、毛利率=1-（成本/收入）2015年营业收入中租赁收入为占比第二大项目较去年增加10.93%，毛利率高达93.00%，为营业收入中最高。公司楼房租金收入来源稳定且呈稳定，主要租赁物业均处于一线城市核心地带，进驻企业包括世界 500 强公司，因此有153、足够的能力覆盖差额补足缺口。图图 5-7 富华永利实业有限公司主要财务指标富华永利实业有限公司主要财务指标 单位：百分比 财务指标财务指标 2015/9/30 2014/12/31 2013/12/31 2012/12/31 资产负债率（)83.88%83.01%80.05%72.46%流动资产/总资产（)69.72%69.39%68.11%54.12%流动比率 1.65 1.40 1.55 2.14 速动比率 0.78 0.70 0.65 1.38 现金比率-0.12 0.11 0.26 利息保障倍数（EBIT/利息费用）0.70 0.40 1.89 4.59 上述财务指标的计算方法如下：1154、资产负债率=总负债/总资产 2、流动比率=流动资产/流动负债 3、速动比率=（流动资产-库存）/流动负债 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 63 4、现金比率=现金/（流动负债 5、利息保障倍数=(利润总额+利息支出-客户资金利息支出)/(利息支出-客户资金利息支出)3、流动性及主要财务指标分析 公司 2012 年至 2015 年中资产负债率逐步上升，由 2012 年 72.46%至 2014 年 83.01%，然后下跌至 2015 三季度 83.88%，由于该公司所属行业为负债率较高行业该，比率仍处于合理水平范围内。流动比率 2012 至 2014 年来有所下降，直到 2015 年中155、才有所回转，但覆盖倍数仍然高于 1，仍具备一定的流动性。速动比率也接近 1，现金比率较去年有所增加，虽然流动水平总体呈现下降趋势，但仍然处于合理水平。利息保障倍数由去年 1.89 倍跌至0.7 倍，主要受利山公馆销售回流所导致，其余原因与整体经济下行、房地产行业周期性有关。4、分析总结概述 综合上述，公司近年来资产规模不断扩大，资金雄厚，流动资产质量良好，资本结构在不断优化。鉴于公司主要以出租业务为主，主要楼盘均处于一线城市核心地带，升值潜力大，租金来源稳定，为本次的差额补足担保提供了保障。此外，公司经营状况良好，营业收入的下跌主要因为利山公馆项目已基本回款完毕，并未影响公司核心业务。另外，利156、山大厦二期 3 号楼预计未来 3 年为公司带来 395,000 万元的销售收入，有助于公司业绩与流动性的进一步提升。5.1.9 融资及信用情况融资及信用情况 1、公开市场融资情况 截止 2016 年 5 月 20 日，北京富华永利有限公司不存在公开市场融资情况。2、银行授信使用情况 图图 5-8 富华永利实业有限公司银行授信贷款情况富华永利实业有限公司银行授信贷款情况 单位：万元 融资主体融资主体 借款银行借款银行 金额金额 借款日借款日 到期日到期日 抵押情况抵押情况 北京富华永利实业有限公司 工行 9,888.00 2015.7.22 2025.7.18 是（华丽大厦）14,112.00 157、2015.7.31 2025.7.18 是（华丽大厦）汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 64 北京富华永利实业有限公司 锦州银行 24,450.00 2015.8.10 2018.7.27 是（万豪公寓）36,550.00 2015.8.12 2018.7.28 是（万豪公寓）北京富华永利实业有限公司 锦州银行 17,000.00 2015.10.22 2018.9.23 是（金宝汇二期）45,000.00 2016.3.17 2019.3.9 是（金宝汇二期）北京富华永利实业有限公司 锦州银行 55,000.00 2016.2.23 2019.2.17 家俱 北京富华永利实业有限公司 158、华鑫信托 30,000.00 2015.2.28 2018.2.28 丽晶酒店 富华永利截止 2016 年 5 月 20 日主要债权人为工商银行，锦州银行，华鑫信托总计贷款 232,000 万元，分别提供华丽大厦、万豪公寓、金宝汇、丽晶酒店等做为抵押。3、对外担保情况 图图 5-9 富华永利对外担保情况富华永利对外担保情况 被担保公司被担保公司 被担保被担保方及与方及与公司的公司的关系关系 在保余额在保余额（万元）（万元）贷款期贷款期限限 担保期限担保期限 担保担保方式方式 被担保被担保方资信方资信情况情况 是否有是否有反担保反担保 北京利山房地产开发有限公司 子公司 100,000.00 3159、6个月 债务期限届满之日起 2 年 保证 无违约情况 否 北京利山房地产开发有限公司 子公司 75,000.00 36个月 债务期限届满之日起 2 年 保证 无违约情况 否 北京丽苑公寓有限公司 子公司 120,000.00 120 个月 债务期限届满之日起 2 年 保证 无违约情况 否 北京长安俱乐部有限公司 同一集团内 35,000.00 10 年 债务期限届满之日起 2 年 保证 无违约情况 否 北京长安俱乐部有限公司 同一集团内 20,000.00 36个月 债务期限届满之日起 2 年 保证 无违约情况 否 宁国富华置业有限公司 同一集团内 1,965.08 26个月 债务期限届满之日160、起 2 年 保证 无违约情况 否 北京利山房地产开发有限公司 同一集团内 75,000.00 34个月 债务期限届满之日起 2 年 质押担保 无违约情况 否 富华永利所担保公司均属于同一集团内或子公司，无反担保情形，被担保企业截止 2016年 5 月 20 日均无出现违约情况。5.1.10 风险控制情况风险控制情况 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 65 风险控制是富华永利内部控制工作的一部分。为贯彻落实监管要求，做好内控规范试点相关工作，全面、准确地执行好企业内部控制基本规范及指引要求，公司开展了以风险为导向的内控建设工作。富华永利将风险控制作为公司未来生存发展的关键环节，以科学的风险161、评估为基础，将经营发展过程中面临的风险进行梳理、评估、排序，并持续完善自身的企业内部控制缺陷认定标准、自身的内部控制缺陷、内部控制缺陷的整改机制。此外，富华永利还在各项控制活动层面建立并完善适合公司运营管理的内部控制规范；进一步建立健全内部控制体系，加强内部控制的监督工作，并根据公司实际情况开展各项专项审计，以保证公司业务持续、健康、稳步发展。富华永利的风险控制体系包括但不限于以下几个方面：1.依据客户行业及注册资金等制定租赁客户的遴选标准及遴选流程。2.制定租赁合同时考虑多方面因素，包括免租期、缴租周期、保证金额度、续租期限、违约责任及租金水平确定的依据等。3.完善租金支付管理，确定支付方式162、核对方式、催收方式及催收频率等。若租赁客户提前退租或正常退租，参照终止协议进行具体安排及处理。4.确定租赁客户黑名单范围，租赁客户需为合法注册经营的公司。5.依据租赁合同第九条违约条款的规定遵循租赁合同出现违约情况的处理措施。6.制定租金收入的财务核算制度。5.2 原始权益人原始权益人 1 华宝信托（代表现金增利集合资金信托计划），华宝信托为有效存续的信托公司；现金增利集合资金信托计划为华宝信托作为受托人的合法有效设立的集合资金信托计划；华宝信托有权代表现金增利集合资金信托计划作为原始权益人。根据中国（上海）自由贸易试验区市场监督管理局于2016年3月22日核发的统一社会信用代码为91310163、115631241927F的营业执照，华宝信托是成立于1998年9月10日的有限责任公司，法定代表人为王成然，注册资本为374,400万元，经营期限自1998年9月10日至不约定期限，经营范围为：资金信托，动产信托，不动产信托，有价证券信托，其他财产或汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 66 财产权信托，作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务，经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等业务，受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务，办理居间、咨询、资信调查等业务，代保管及保管箱业务，以存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运用固有财产，以固有财产为他人提供担保164、，从事同业拆借，法律法规规定或中国银行业监督管理委员会批准的其他业务（上述经营范围包括本外币业务）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）华宝信托持有中国银行业监督管理委员会上海监管局于2012年5月30日核发的00509100号中华人民共和国金融许可证，机构编码为K0023H231000001。依据 现金增利集合资金信托计划资金信托合同，现金增利集合资金信托计划为华宝信托作为受托人设立的集合资金信托计划，信托目的为将委托人暂时闲置的现金资产集合起来，受托人利用自身的专业知识和判断将其运用于“现金增利投资运作信托计划”，该投资运作信托计划投资于风险较低的货币市场投资及其他中、165、短期金融工具，争取实现委托人的投资收益；现金增利集合资金信托计划为永续存续，仅当现金增利集合资金信托计划资金信托合同约定的终止情形出现时，现金增利集合资金信托计划可提前终止。依据现金增利集合资金信托计划资金信托合同和华宝信托有限责任公司现金增利集合资金信托计划计划说明书，现金增利集合资金信托计划的投资范围为定向加入“现金增利投资运作信托计划”，该投资运作信托计划投资于流动性良好、信用风险低、价格波动幅度低的货币市场金融工具以及其他中、短期金融工具；华宝信托作为受托人，有权根据信托计划文件管理、运用和处分信托计划财产，指定信托执行经理并进行投资运作；全体委托人授权受托人代表全体委托人进行投资管理166、运作并承担相应责任与义务，委托人与受托人签署包括信托合同在内的信托文件即表示该委托人认可此类投资管理方式。上海东方华银律师事务所于2012年6月15日出具 上海东方华银律师事务所关于现金增利集合资金信托计划（第n期）之法律意见书，认为现金增利集合资金信托计划交易框架合法，不违反法律和行政法规的强制性规定；现金增利集合资金信托计划符合信托法、信托公司管理办法及信托公司集合资金信托计划管理办法等法律、法规、规章及汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 67 规范性文件的规定；现金增利集合资金信托计划交易文件合同条款不存在法律瑕疵和法律风险。华宝信托于2010年2月11日出具关于设立创新型信托产品的167、报告（华宝信托2010012号），就设立现金增利集合资金信托计划事宜向中国银行业监督管理委员会上海监管局进行了报备。华宝信托为有效存续的信托公司；现金增利集合资金信托计划为华宝信托作为受托人的合法有效设立的集合资金信托计划；华宝信托有权代表现金增利集合资金信托计划作为原始权益人。5.2.1 基本情况基本情况 华宝信托有限责任公司是于1998年6月5日经中国人民银行总行以银复（1998）158号文关于舟山市信托投资公司股权转让等事项的批复批准，由宝钢集团有限公司（原上海宝钢集团公司）在购并原舟山市信托投资公司的基础上经过更名、迁址、增资扩股设立的非银行金融机构。2007年3月2日，根据中华人民共168、和国银行业监督管理办法、信托公司管理办法、信托公司集合资金信托计划管理办法的法律法规规定，华宝信托有限责任公司首家向中国银行业监督管理委员会申请变更公司名称、业务范围并换发新的金融许可证。公司于2007年4月3日经中国银行业监督管理委员会以银监复（2007）144号文中国银监会关于华宝信托投资有限责任公司变更公司名称和业务范围的批复首家获准变更公司名称、业务范围并领取新的金融许可证。2014年12月，公司完成再次增资工作，注册资本由人民币20亿元（含1500万美元）增加至人民币37.44亿元（含1500万美元），各股东持股比例保持不变，公司章程亦做相应修订，并完成相应变更登记。5.2.2 股权169、结构股权结构 图5-10 华宝信托股权结构图 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 68 华宝信托有限责任公司成立于1998年，是宝钢集团有限公司旗下的金融板块成员公司，宝钢集团有限公司持股 98%，浙江省舟山市财政局持股 2%。华宝信托注册资本金 37.44 亿元（含 1500 万美元），旗下控股华宝兴业基金管理有限公司（中法合资），参股华宝证券有限责任公司。华宝信托的大股东宝钢集团信誉卓著、实力雄厚，2014 年位居财富世界500 强企业榜第 211 位。5.2.3 所获资质和行业地位所获资质和行业地位 2014 年 8 月，华宝信托通过人力资源和社会保障部的企业年金管理资格延续申请，继170、续成为国内唯一一家拥有“法人受托机构”和“账户管理人”两项资格的信托公司。2013年，华宝信托推出公益性质的信托“华宝爱心信托”，运用其特有的信托制度优势和专业管理职能为公益事业添砖加瓦，建立业内首个标准化信托服务平台华宝流通宝平台，改善信托产品流通性，提升公司对客户的服务水平；2012 年，华宝信托首推国内信托产品评级，申请到第一个以信托计划名义设立的股指期货套保交易编码和套利交易编码；2011 年，成为首家获得股指期货交易业务资格的信托公司；2007 年，新“两规”颁布后首家获准换发金融牌照；2005 年，第一家取得人社部颁发的年金受托人及账管人资格，并且第一家开展结构化证券信托业务；20171、04 年，第一家引入独立董事；2003 年，第一家在公开媒体开展信息披露，行业内第一家发起成立合资基金公司。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 69 在特殊业务资质申请方面，华宝信托 2012 年获得受托境外理财业务资格，2008 年获得大宗交易系统合格投资者资格，2006 年获得资产证券化业务资格，2005 年首批获得新股发行询价对象资格，业务资格全面。华宝信托目前为中国信托业协会第三届理事会副会长单位，公司董事长任中国信托业保障基金有限责任公司董事。5.2.4 公司业绩及所获荣誉公司业绩及所获荣誉 2006 年起，华宝信托进入快速发展阶段，2006-2014 年累计清算信托项目 814172、 个，成功兑付率 100%。为投资者创造了良好收益，1998-2014 年累计为客户实现收益 760 亿元。截至 2014 年底，华宝信托管理的信托资产规模已超 4900 亿元（含年金），稳居行业前列。华宝信托也为股东创造了良好收益，自 1998 年成立以来，华宝信托连续 17 年都实现盈利。近年来，华宝信托在各类专业行业评选中多次荣获优秀公司、知名品牌、最佳创新、最佳经理、最佳产品等各类奖项。其中 2014 年，公司荣获证券时报第七届中国优秀信托公司评选“中国优秀信托公司”奖、“信托业领军人物”奖及“最佳房地产信托计划”奖，上海证券报第八届“诚信托”评选“管理团队”奖，2014 年度上海市银173、行业综合评价 A 等机构。2015 年获得第八届“中国优秀信托公司”及“最佳创新信托计划”奖，获得九届“诚信托”评选“创新领先奖”、“价值信托产品奖”。5.2.5 财务状况财务状况 根据华宝信托近年度审计报告，报告期内的财务状况如下：表 5-11 华宝信托资产负债表 单位：万元 项目项目 2013 年年 2014 年年 2015 年年 流动资产：流动资产：货币资金 85,760.06 131,981.78 198,019.55 结算备付金 734.7 187.65 以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产 76,435.93 81,992.68 交易性金融资产 41,031.27 应收账款 174、4,500.93 6,193.92 12,420.93 应收利息 61.85 1,115.69 558.88 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 70 其他应收款 4,398.88 3,978.17 3,526.66 买入返售金融资产 45,730.05 25,410.02 26,700.03 其他流动资产 334.18 408.00 460.13 流动资产合计流动资产合计 181,817.23 246,258.22 323,866.51 非流动资产：非流动资产：可供出售金融资产 310,848.23 390,574.30 400,932.35 长期股权投资 73,402.98 76,43175、5.23 80,651.53 投资性房地产 102.94 98.16 93.38 固定资产 1,580.50 2,068.47 2,298.57 固定资产清理 6.59-无形资产 591.91 756.7 1,367.94 开发支出 1,721.49 662.6 191.43 长期待摊费用 3,716.86 4,026.70 2,480.01 递延所得税资产 4,358.66 8,007.38 26,051.27 其他非流动资产 36,289.70 23,131.85 非流动资产合计非流动资产合计 396,330.16 518,919.22 537,263.34 资产总计资产总计 578,14176、7.40 765,177.44 861,129.85 流动负债：流动负债：拆入资金 以公允价值计量且变动计入当期损益的金融负债 13,522.84 1,492.04 衍生金融负债 21.77 50.33 卖出回购金融资产款 12,199.99 应付职工薪酬 20,916.38 24,463.79 35,252.22 应交税费 30,675.69 35,372.23 48,566.62 应付股利 1,303.57-其他应付款 15,527.03 16,686.05 45,766.42 流动负债合计流动负债合计 68,422.67 102,266.67 131,127.64 非流动负债：非流动负债177、：预计负债 41.42 42.26 递延所得税负债 2,745.50 3,253.65 5,190.24 非流动负债合计 2,745.50 3,295.06 7,609.64 负债合计负债合计 71,168.17 105,561.74 138,737.28 所有者权益：所有者权益：实收资本 200,000.00 374,400.00 374,400.00 资本公积 11,639.07 3,726.17 3,726.17 其他综合收益 10,023.77 16,543.92 盈余公积 45,936.10 52,165.63 55,103.12 一般风险准备 42,019.37 49,922.86178、 53,484.01 未分配利润 158,454.17 113,383.84 144,955.59 外币报表折算差额-21.49 归属于母公司所有者权益合计 458,027.22 603,622.27 648,212.81 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 71 少数股东权益 48,952.00 55,993.43 74,179.76 所有者权益合计所有者权益合计 506,979.22 659,615.70 722,392.57 负债和所有者权益总计负债和所有者权益总计 578,147.40 765,177.44 861,129.85 表 5-12 华宝信托利润表 单位：万元 项目项目 179、2013 年年 2014 年年 2015 年年 一、营业总收入一、营业总收入 160,679.07 165,315.60 233,432.42 其中：营业收入 58.2 70.33 294.23 利息收入 6,432.56 4,460.71 5,176.90 手续费及佣金收入 154,188.31 160,784.56 227,961.30 二、营业总成本二、营业总成本 81,784.64 98,019.02 181,263.61 其中：营业成本 4.78 4.78 4.78 利息支出 223.27 541.23 10.35 手续费及佣金支出 597.66 510.7 422.55 营业税金及180、附加 10,360.57 10,817.04 14,747.23 业务及管理费 65,588.45 72,484.33 110,583.48 资产减值损失 5,009.92 13,660.95 55,495.22 加：公允价值变动损益（损失以“”号填列）-276.35-140.72 2,951.96 投资收益（损失以“-”号填列）29,851.04 36,268.34 35,064.63 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 1,854.15 2,430.60 2,822.18 汇兑收益（损失以“-”号填列）-264.6-20.51 75.08 三、营业利润（亏损以三、营业利润（亏损以“”号填181、列）号填列）108,204.53 103,403.68 90,260.49 加：营业外收入 1,752.52 2,438.01 4,066.82 减：营业外支出 95 19.96 51.40 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 72 四、利润总额（亏损总额以四、利润总额（亏损总额以“”号填列号填列)109,862.06 105,821.72 94,275.91 减：所得税费用 27,636.50 25,184.45 22,995.80 五、净利润（净亏损以五、净利润（净亏损以号填列）号填列）82,225.56 80,637.27 71,280.11 归属于母公司所有者的净利润 73,782182、.93 69,712.04 48,274.47 少数股东损益 8,442.63 10,925.23 23,005.64 六、其他综合收益六、其他综合收益 354.01 2,134.75 6,533.14 七、综合收益总额七、综合收益总额 82,579.57 82,772.02 77,813.25 归属于母公司所有者的综合收益总额 74,150.61 71,844.39 54,794.62 归属于少数股东的综合收益总额 8,428.96 10,927.63 23,018.63 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 73 5.3 基础债务人基本情况基础债务人基本情况 5.3.1 基本情况基本情况183、 中文名称：北京富华金宝中心有限公司 法定代表人：赵勇 成立时间：2000 年 04 月 29 日 注册资本：美元陆仟万元整 注册地址：北京市东城区金宝街 89 号金宝大厦 2006 室 经营范围：许可经营范围为零售卷烟、雪茄烟；一般经营范围为在规划范围内开发、建设、出租、出售住宅、写字楼、公寓及其物业管理；开发、建设、经营酒店；健身、娱乐；向在本公司接受服务的顾客零售包装食品、饮料、工艺美术品、日用百货；游泳、汽车租赁、机动车公共停车场服务（游泳、汽车租赁仅限分支机构经营）。5.3.2 历史沿革历史沿革 北京富华金宝中心有限公司（以下简称“富华金宝”）前身系北京富华金宝房地产开发有限公司（以184、下简称“金宝房地产”）。金宝房地产系由北京市世源城市建设综合开发公司、富华国际集团有限公司和北京富华永利房地产开发有限公司共同出资组建，于 2000年 4 月 29 日成立。北京市世源城市建设综合开发公司以办理公司的设立等手续，取得土地使用权、规划用地许可证、建设规划许可证和开工证等及取得各项优惠政策为合作条件，富华国际集团有限公司和北京富华永利房地产开发有限公司负责出资注入注册资本，富华国际集团有限公司以美元 660 万出资，占注册资本的 55%；北京富华永利房地产开发有限公司以美元 540 万元出资，占注册资本的 45%。2000 年 11 月 18 日，北京市世源城市建设综合开发公司将拥185、有的全部权益转让给北京富华永利房地产开发有限公司，股东变为富华国际集团有限公司和北京富华永利房地产开发有限公司，各占投资比例的 55%和 45%。2001 年，金宝房地产以存续方式分立出四家中外合资经营企业，金宝房地产为其存续公司之一。分立后，其注册资本由原 1200 万美元变更为 300 万美元，并由中外合作企业变汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 74 更为中外合资企业，减少注册资本后各股东的股权比例保持不变。同年，公司董事会决议将其投资总额及注册资本分别由 600 万美元、300 万美元增至 2500 万美元、1000 万美元，增加注册资本后各股东的股权比例保持不变。2002 年 6186、 月 10 日，富华国际集团有限公司将拥有的 30%的股份转让给北京富华永利实业有限公司，转让后，北京富华永利实业有限公司的投资比例由原来的 45%增加到 75%，投资金额为 750 万美元。2003 年 8 月 25 日，金宝房地产以存续方式分立为两家公司，即金宝房地产和北京华海金宝房地产开发有限公司。分立后，其投资总额 2500 万美元和注册资本 1000 万美元等额分割，注册资本变更为 500 万美元，原股东持股比例不变。2004 年 10 月 21 日，北京富华金宝房地产开发有限公司正式更名为北京富华金宝中心有限公司（以下简称“公司”），增加注册资本 2500 万美元，变更后注册资本为187、 3000 万美元。更名后，各股东的股权比例保持不变。2006 年 6 月 9 日，公司增加注册资本 3000 万美元，变更后注册资本为 6000 万美元，原股东持股比例不变。截至 2014 年 12 月 31 日止，公司注册资本为人民币 6000 万美元。5.3.3 股权结构股权结构 1、公司的股权结构图、公司的股权结构图 图图 5-10 基础债务人股权结构图（基础债务人股权结构图（2014 年年 12 月月 31 日）日）汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 75 2、发行人第一大股东基本情况、发行人第一大股东基本情况 北京富华永利实业有限公司（以下简称“富华永利”）成立于 2000 年188、 2 月 20 日，成立时注册资本为人民币 1,000 万元，当前注册资本为人民币 15,000 万元。经营范围为房地产开发；销售商品房；信息咨询；环保工程项目投资管理；销售金属材料、建筑材料、装饰材料、电子计算机软硬件及外部设备、医疗器械、通讯设备（无线电发射设备除外）、钢材、五金交电；家居装饰。主营业务为房地产及相关物业，收入占整个集团的 95%。其中，富华永利开发的物业除了“利山长安太和”项目外，均为以租赁为主的自持物业，自持物业有金宝大厦、丽晶酒店、丽亭酒店、金宝汇（一期）、金宝汇（二期）、北京马会、四合院、华丽大厦、丽苑公寓、富华产业园等项目。截止2014 年12 月 31日，富华永189、利资产总额为 140.12亿元，负债总额为 116.32 亿元，所有者权益为 23.81 亿元（其中归属母公司所有者权益为 10.47 亿元），公司实现净利润-1.82 亿元（其中归属母公司所有者的净利润为-1.06 亿元）。5.3.4 主要竞争优势主要竞争优势 富华金宝属于房地产业，近年来，房地产市场竞争日趋激烈，促使不少中小房企退出房地产市场，而富华金宝能多年立足于房地产业并取得良好的品牌口碑，主要是因为其以下几点竞争优势：（1）其优良的品质、新颖的设计取得了良好的品牌优势和市场形象 富华金宝一贯重视产品品质，从规划设计到项目建设，注重细节，力求为富华金宝客户提供最优质的产品。设计方案的综190、合优化、项目施工的严格管理、精益求精的物业管理和售后服务在富华金宝的各个产品中已逐步规范化和标准化。富华金宝将“环保”的理念贯穿于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，不断研发节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质。富华金宝开发了金宝大厦、丽晶酒店、丽亭酒店等知名大型项目，成为全国房地产业的优秀品牌。取得了经营效益和社会效益双丰收。凭借着对市场的准确把握和卓越的产品质量，富华金宝在国内住房建设领域取得了广泛关注。（2）其规范的业务管理、高效务实的企业作风以及优质的客户服务 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 76 富华金宝物业管理活动严格按照国家及当地政府物业管理法律法规及相关条例标准191、执行，同时建立了完备的管理体系并不断完善，公司管理以“规范化、标准化”为指导原则，确保公司管理体系运作能稳定、科学、理性的进行。富华金宝公司的管理制度借鉴了国际质量管理体系标准并结合公司实际制定，以保证公司内部的运作能合理科学、顺畅有序高效的进行。富华金宝为保证企业目标的实现，将“切合实际、注重实干、讲究实效”为原则，贯穿到其整个的经营运作及业务管理中。与此同时，富华金宝的全体员工始终遵循“以客户为中心”的服务宗旨，为客户提供“热情、周到、准确、快捷、满意”的服务，通过极具亲和力的服务营造了良好的社区氛围，赢得消费者的广泛喜爱，在每年进行的全方位客户满意度调查中，获得了住户的广泛好评。（3）股192、东背景雄厚，资源优势明显 由于公司的大股东富华国际集团（以下简称“富华国际”），是一家多元化实业投资企业，主要经营房地产开发、旅游、商贸、电子、紫檀木艺术品及餐饮等行业，富华国际在全球范围内都有投资，其发展以北京为中心（目前在京的固定资产已超过 20 亿元），下辖天津、安徽、海南、广东等地，并先后在墨尔本及奥克兰收购和投资兴建五星级豪华酒店。经过二十多年的发展，该集团在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于富华金宝在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。（4）公司财务状况良好，融资渠道通畅 即使在 2015 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持193、充裕的流动性和健康的负债状况。公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期持续平稳增长。公司成长性好，增长快速，2012 年至 2014 年营业总收入分别为 41,053.56 万元、39,770.03 万元、39,376.27 万元。与行业整体下滑趋势相反，2014 年全年营业收入与去年基本持平，公司毛利率不断提高，反映该公司良好的经营能力优于行业平均水平。5.3.5 主营业务情况及所在行业情况主营业务情况及所在行业情况 （1）基础债务人主营业务情况 富华金宝目前主要有三处不动产资产，分别是金宝大厦、丽晶酒店和丽亭酒店，其中：汇富富194、华金宝大厦资产支持专项计划说明书 77 金宝大厦金宝大厦位于金宝街 1 号地，总建筑面积 5.16 万平米，其建筑高度 68 米，已于 2005年 9 月交付使用，属现代高端甲级写字楼。目前出租率达 95%，已有多个世界 500 强企业入住，租户包括中国银行、法拉利、玛莎拉蒂、利苑酒家、佳能（中国）、爱普生（中国）、群邑（上海）广告、柯尼卡美能达（中国）、奥美广告、凯帝珂广告（上海）和星巴克咖啡等。年租金收入约 1.6 亿元。金宝大厦整体达到了甲级写字楼标准，首层至三层主要为写字楼配套商业用房，首层配套有中国银行、法拉利展厅、星巴克咖啡、国际品牌服饰等，二层为小南国餐厅，三层为利苑酒家。丽晶酒195、店（五星级）丽晶酒店（五星级）位于东城区金宝街 99 号，地处北京市中心地带，该区域是北京市的商业、金融、政治中心，地理位置优越，也是北京市城市中心少有的危改项目用地。宗地土地形状规则、地势平坦、地质条件较好。在距项目 1 公里范围内，分布有北京长安街、天安门广场、东方广场、君悦酒店、长安俱乐部、天伦王朝酒店、王府饭店、北京饭店、远洋酒店、和平饭店、维纳斯巴黎婚纱摄影、中创证券、协和医院等及王府井大街、米市大街、灯市口大街等中心商业街，与新东安市场隔街相望。总建筑面积约 10.1 万平方米（含整体地下室及人防），建筑高度 18 层 68 米，围合式建筑，共设客房 500 套。已于2007 年 196、1 月竣工交用。五星级酒店于 2007 年 4 月 26 日试开业，年平均出租率 72%左右。年经营收入约 1.9 亿。丽亭酒店（四星级）丽亭酒店（四星级）位于金宝中心北侧，地上建筑面积约 1.5 万平方米，共 13 层，设客房 216 套。已于 2006 年 2 月交付使用，它作为金宝中心整体的配套项目，其服务对象主要为国内外中高档商务人士。丽亭酒店于 2006 年开始试营业，年平均出租率 90%，平均房价为 800 元/间（套）/天。年经营收入约 7000 万元。富华金宝近三年的收入明细如下表所示：图图 5-11 富华金宝近三年收入明细表富华金宝近三年收入明细表 单位：人民币元 2013 197、年年 2014 年年 2015 年年 金宝大厦租金金宝大厦租金 125,559,205.45 134,330,115.84 144,719,052.80 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 78 丽晶酒店收入丽晶酒店收入 176,448,291.15 168,166,993.08 179,266,194.66 丽亭酒店收入丽亭酒店收入 72,421,329.92 65,576,900.11 65,795,198.30 其他业务收入其他业务收入 23,271,458.03 25,688,671.74 33,472,388.87 合计合计 397,700,284.55 393,762,680.198、77 423,252,834.63 2013 年全年、2014 年全年、2015 年全年富华金宝的总收入分别为 3.97 亿元、3.94 亿元、4.23 亿元，公司近三年总收入持续增长，其中来自金宝大厦和丽晶酒店的收入为公司的主要收入来源，占比超过 76.55%以上。5.3.6 财务状况财务状况 根据基础债务人情况说明，北京富华金宝中心有限公司目前正在做 2015 年审计，根据目前事务所反馈意见，对部分数据有调整，富华金宝正在与与事务所沟通中，所以目前报表数尚不能确定。所以此处使用 15 年第三季度数据。根据富华金宝近年度审计报告，报告期内的财务状况如下：图图 5-12 富华金宝合并资产负债表199、富华金宝合并资产负债表 单位：万元 项目项目 2015 第第三三季度季度 2014 2013 2012 流动资产：货币资金 6,546.16 61,409.23 4,730.23 6,642.50 应收票据 应收账款 1,056.44 980.66 742.10 476.07 预付款项 245.89 289.57 237.26 244.89 应收利息 应收股利 其他应收款 251,254.83 198,199.02 147,587.80 117,248.19 买入返售金融资产 存货 364.17 342.34 343.31 374.87 划分为持有待售的资产 一年内到期的非流动资产 其他流动资200、产 152.60 150.60 108.12 148.41 流动资产合计流动资产合计 259,620.09 261,371.42 153,748.82 125,134.98 非流动资产：可供出售金融资产 持有至到期投资 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 79 长期应收款 长期股权投资 14,563.96 12,151.85-投资性房地产 28,467.91 29,098.38 29,939.02 31,993.89 固定资产 105,250.34 106,417.84 109,057.38 110,504.79 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 17,201、349.87 17,720.77 18,215.30 18,712.14 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计非流动资产合计 165,632.08 165,388.84 157,211.70 161,210.82 资产总计资产总计 425,252.17 426,760.26 310,960.51 286,345.80 流动负债：短期借款 应付票据 应付账款 5,815.07 6,432.12 6,017.67 7,379.28 预收款项 155.63 1,345.22 1,443.68 1,455.63 应付职工薪酬 673.28 781.18 868.202、95 857.49 应交税费 468.18 122.91 218.79-152.57 应付利息 应付股利 其他应付款 113,657.30 126,891.78 55,443.14 65,174.81 划分为持有待售的负债 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计流动负债合计 120,769.46 135,573.21 63,992.22 74,714.63 非流动负债：长期借款 250,018.96 236,758.96 194,000.00 163,700.00 应付债券 长期应付款 长期应付职工薪酬 预计负债 递延收益 递延所得税负债 3,514.12 3,514.12 3,5203、14.12 3,514.12 其他非流动负债 非流动负债合计非流动负债合计 253,533.08 240,273.08 197,514.12 167,214.12 负债合计负债合计 374,302.54 375,846.28 261,506.34 241,928.75 所有者权益：汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 80 股本 48,884.70 48,884.70 48,884.70 48,884.70 资本公积-33.44-33.44-33.44-33.44 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 2,098.37 2,062.71 602.91-4,434.27 归属于母公司204、所有者权益合计 少数股东权益 所有者权益合计所有者权益合计 50,949.63 50,913.97 49,454.17 44,417.00 负债和所有者权益总负债和所有者权益总计计 425,252.17 426,760.26 310,960.51 286,345.75 图图 5-13 富华金宝合并富华金宝合并利润利润表表 单位：万元 项目 2015 第第三三季度季度 2014 2013 2012 一、营业总收入一、营业总收入 31,978.28 82,849.02 233,936.85 245,255.41 二、营业总成本二、营业总成本 其中：营业成本 1,120.60 23,224.98 1205、40,027.99 82,626.92 营业税金及附加 1,790.78 4,599.06 9,328.13 17,492.22 销售费用 5,152.95 12,174.60 12,656.87 15,790.62 管理费用 11,585.27 31,814.50 33,212.65 29,433.77 财务费用 11,981.69 28,372.63 20,896.39 21,900.15 资产减值损失-0.23 1.32 0.67-0.54 加：公允价值变动收益 投资收益 0 3,050.34 702.46 551.09 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 三、营业利润三、营业利润 3206、47.23-17,033.02 18,516.60 78,563.35 加：营业外收入 31.00 147.48 1,193.18 1,394.11 其中：非流动资产处置利得 减：营业外支出 59.98 569.58 1,229.10 10,373.31 其中：非流动资产处置损失 四、利润总额四、利润总额 318.25-17,455.13 18,480.69 78,920.15 减：所得税费用 304.78 726.07-11,385.48 18,957.61 五、净利润五、净利润 13.47-18,181.20 29,866.16 59,962.54 归属于母公司所有者-3,326.47-1207、0,570.51 7,820.04 19,926.30 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 81 的净利润 少数股东损益-1,319.24-7,610.69 22,046.13 40,036.24 图图 5-14 富华金宝合并现金流量表富华金宝合并现金流量表 单位：万元 项目项目 2014 2013 2012 一、经营活动产生的现金流量：一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金 39,695.69 39,076.94 41,775.20 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 399,962.63 66,911.13 49,083.36 经营活动现金流入小计 439,208、658.31 105,988.07 90,858.56 购买商品、接受劳务支付的现金 7,672.32 11,007.64 8,236.94 支付给职工以及为职工支付的现金 7,345.29 7,337.90 7,501.90 支付的各项税费 4,075.32 3,591.90 3,319.17 支付其他与经营活动有关的现金 378,530.61 104,523.18 63,865.42 经营活动现金流出小计 397,623.54 126,460.62 82,923.43 经营活动产生的现金流量净额经营活动产生的现金流量净额 42,034.77-20,472.55 7,935.13 二、投资活209、动产生的现金流量：二、投资活动产生的现金流量：收回投资收到的现金 取得投资收益收到的现金 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 12.09 13.86 33.84 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 12.09 13.86 33.84 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 242.71 1,538.43 110.54 投资支付的现金 12,151.85 质押贷款净增加额 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 82 支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 12,3210、94.56 1,538.43 110.54 投资活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额-12,382.47-1,524.57-76.70 三、筹资活动产生的现金流量：三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资收到的现金 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 取得借款收到的现金 79,358.96 110,000.00 发行债券收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计 79,358.96 110,000.00 偿还债务支付的现金 36,600.00 79,700.00 16,500.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 15,732.27 10,215.08 11211、,233.79 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 52,332.27 89,915.08 27,733.79 筹资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额 27,026.69 20,084.92-27,733.79 四、汇率变动对现金及现金等价四、汇率变动对现金及现金等价物的影响物的影响 0.01-0.07-0.01 五、现金及现金等价物净增加额五、现金及现金等价物净增加额 56,679.00-1,912.27-19,875.37 加：期初现金及现金等价物余额 4,730.23 6,642.50 26,517.87 六、期末现金212、及现金等价物余额六、期末现金及现金等价物余额 61,409.23 4,730.23 6,642.50 注：由于企业季度都不出现金流量表，并且根据富华金宝出具的情况说明 15 年审计报告尚未出具，所以现金流量表截止日期为 14 年年底。5.3.7 公司财务状况分析公司财务状况分析（1）资产分析 基础债务人富华金宝所处房地产行业，属于资金密集型行业，流动资产占比相对于其他行业较高。公司总资产 2012 至 2015 年第三季度分别为 286,345.8 万元、310,960.51 万元和 426,760.26 万元和 425,252.17 万元，说明该公司规模在逐步扩大。总资产中占比较汇富富华金宝213、大厦资产支持专项计划说明书 83 大为流动资产，2012 年末至 2014 年末分别为 43.70%、49.44%、61.25%。流动资产以其他应收款与现金为主，2014 年末分别占比 75.83%与 23.50%。公司流动资产结构近年来不断优化，质量良好。其他应收款项以账龄 1 年以内的账款为主，近 3 年来逐年下降，债务占比较大的是北京富华家俱企业有限公司、北京富华永嘉置业有限公司、北京富华运通房地产开发有限公司、三亚富华盛世投资有限公司和北京永嘉利装饰有限公司，总占比 78.24%。上述公司与富华金宝均隶属同一集团内，为关联交易，账款风险可控。公司近来来现金占比不断提高，以银行存款形式为214、主，总数较去年大幅增加，体现了该公司现金储备充足。非流动资产主要由固定资产组成，近年来增长趋势平稳，2014 年末占比 64.34%，占比较去年小幅下滑，主要以房屋建筑物为主，符合公司战略发展目标及行业特征。（2）盈利能力分析 公司 2012 年至 2015 年第三季度营业总收入分别为 245,255.41 万元、233,936.85 万元、82,849.02 万元和 31,978.28 万元。与行业整体趋势相反，2014 年全年营业收入较2012-2013 年出现锐减。其主要原因是基础债务人在 2014 年主动减缓了房地产项目开发强度以提前应对整个行业的系统性风险。毛利率不断提高，反映了该公215、司良好的经营能力。管理费用较去年减少 3,785 万，降幅 18%，说明该公司在现行行业调整阶段能有效的进行成本控制，灵活性较强。但因利息费用的增加抵消了管理费用的减少，因此带动了净利润的下跌。公司近三年来整体盈利能力相对稳定，平均总利润率为 10.54%。随即行业调整完毕，公司的营业收入与利润有待进一步提升。图图 5-15 富华金宝主要财务指标富华金宝主要财务指标 财务财务指标指标 2015/9/30 2014/12/31 2013/12/31 2012/12/31 资产负债率（)87.66%88.07%84.10%84.49%流动资产/总资产（)60.47%61.25%49.44%43.7216、0%流动比率 2.26 1.93 2.40 1.67 速动比率 2.25 1.93 2.40 1.67 现金比率-0.45 0.07 0.09 利息保障倍数（EBIT/利息费用）1.18 1.28 3.44 1.70 上述财务指标的计算方法如下：1、资产负债率=总负债/总资产 2、流动比率=流动资产/流动负债 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 84 3、速动比率=（流动资产-库存）/流动负债 4、现金比率=现金/（流动负债 5、利息保障倍数=(利润总额+利息支出-客户资金利息支出)/(利息支出-客户资金利息支出)（3）流动性等财务指标分析 公司2012年至2015年第三季度资产负债率逐步217、上升，分别为84.49%、84.10%、88.07%，和 88.02%。2014 年末总负债的上升主要由于 71，448.64 万元关联公司往来款的增加与一笔 48，858.96 万元的新增长期贷款。从长期流动角度看，关联公司往来借款并不阻碍公司的长期还款能力，并且条款限制少。鉴于房地产行业的资金密集与负债结构普遍较高，负债率处于相对合理水平。公司的短期流动性较好，由于库存较少，2015 年第三季度流动、速动比率均为 1.93，处于近 3 年来平均水平。2014 年末现金比率较 2013 年末有明显的改善，利息支付倍数在利润下跌与利息异常上升的情况下仍有保障，反应了该公司良好的短期流动性和还款218、能力。（4）分析总结概述 综合上述，公司近年来资产规模不断扩大，流动资产质量良好，资本结构在不断优化，毛利率不断提高，对未来还款来源提供了保障。公司长期负债略高，但欠款主要为关联公司，风险可控。公司具备一定的还款能力，鉴于目前经济及房地产行业正处于调整阶段，公司的营业收入出现了暂时性停滞，但利息支付倍数在利润下跌与利息异常上升的情况下仍有保障，反应了该公司良好的短期流动性和还款能力。此外，母公司富华永利的雄厚资金实力对本次的差额补足提供了保障。随即行业调整完毕，公司的营业收入与利润有待进一步提升。5.3.8 基础债务人融资及信用情况基础债务人融资及信用情况 1、公开市场融资情况 截止2016年219、5月20日，基础债务人北京富华金宝有限公司不存在公开市场融资情况。2、银行授信使用情况 图图 5-16 富华金宝授信情况富华金宝授信情况 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 85 融资主体融资主体 借款银行借款银行 金额（万元）金额（万元）借款日借款日 到期日到期日 抵押情况抵押情况 北京富华金宝中心有限公司 工行 6,932.00 2013.07.04 2023.06.22 是（丽亭酒店）北京富华金宝中心有限公司 3,468.00 2013.7.5 2023.06.22 是（丽亭酒店）北京富华金宝中心有限公司 5,200.00 2013.7.5 2023.06.22 是（丽亭酒店）北京富220、华金宝中心有限公司 6,932.00 2013.7.18 2023.06.22 是（丽亭酒店）北京富华金宝中心有限公司 3,468.00 2013.7.25 2023.06.22 是（丽亭酒店）北京富华金宝中心有限公司 农行 37,560.00 2013.12.30 2023.12.04 是（金宝大厦）北京富华金宝中心有限公司 34,800.00 2013.12.30 2023.12.04 是（金宝大厦）北京富华金宝中心有限公司 浦发 80,250.00 2015.01.21 2030.01.20 是（丽晶酒店）北京富华金宝中心有限公司 19,500.00 2015.2.4 2030.01.2221、0 是（丽晶酒店）北京富华金宝中心有限公司 30,000.00 2015.11.20 2030.01.20 是（丽晶酒店）公司资信情况良好，与多家金融机构保持良好的合作关系，持续获得银行等金融机构的授信支持。截止 2016 年 5 月 20 日，基础债务人以抵押形式向浦发银行、农业银行和工商银行贷款总计 226,860 万元。抵押物包括家俱、丽晶酒店及金宝大厦。3、对外担保情况 图图 5-16 富华金宝对外担保情况富华金宝对外担保情况 被担保公被担保公司司 被担保方被担保方及与公司及与公司的关系的关系 在保余在保余额（万额（万元）元）贷款期限贷款期限 担保期限担保期限 担保方担保方式式 被担保222、被担保方资信方资信情况情况 是否有是否有反担保反担保 北京富华永利实业有限公司 母公司 60,000 3 年 2015.2.16-2018.2.16 抵押（丽晶酒店）无违约情况 否 北京富华家俱企业有限公司 子公司 50,000 3 年 2016.3.5-2019.3.31 保证 无违约情况 否 截止 2016 年 5 月 20 日，基础债务人富华金宝累计对外担保总额为 110,000 万元，全部为对控股子公司以及母公司相互间提供的担保，均无反担保情形，并以丽晶酒店做为抵押物。被担保公司财务正常，并未出现任何违约情况。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 86 5.4 5.4 计划管理人基本223、情况计划管理人基本情况 5.4.15.4.1 管理人概述管理人概述 公司名称 博时资本管理有限公司 注册资本 10000 万元人民币 成立日期 2013 年 2 月 法定代表人 江向阳 注册地址 深圳市前海深港合作区前湾路 1 号 A 栋 201 室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）博时资本管理有限公司，是中国首批获得中国证监会批复成立的公募基金公司资本管理子公司之一。博时资本管理有限公司为博时基金管理有限公司 100%控股的子公司，业务方向主要专项从事特定资产的经营和管理。博时资本管理有限公司（以下简称“博时资本”）由博时基金管理有限公司全资设立，主要开展特定客户资产管理业务及中国证监会许可224、的其它业务。截止 2015 年 6 月 30 日，博时资本管理的资产规模为 1735.6 亿元。5.4.25.4.2 股权结构、组织架构及治理结构股权结构、组织架构及治理结构 1.1.股权结构股权结构 博时资本管理有限公司由博时基金管理有限公司全资设立。管理人股权结构 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 87 2.2.组织结构组织结构 为完善公司治理，规范公司运营管理，公司管理实行董事会领导下的经营班子负责制，组织架构图如下：管理人组织架构图 具体设置：公司经营管理层设董事长兼总经理 1 名，副总经理 1 名。在运作初期，公司拟设置的机构及相关人员配置如下：业务部门：目前设置事业一部、事业225、二部、事业三部、战略客户部、北京事业部，负责公司资产管理业务的开拓与扩展；人员配置为各部门总经理 1 名、投资经理、投资经理汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 88 助理若干，前期暂定每部门 3-5 人。风控合规部：负责为公司业务提供法律支持与法规风险控制及建议和负责公司资产管理业务的全面风险控制与相互协调；人员配置为部门总经理 1 名，合规经理和风控经理各3 名。综合管理部：负责为业务开展提供全方位的运营、管理，包括项目后续管理、行政、财务、人力、信息技术等服务与支持；人员配置为部门总经理 1 名，项目管理 2 名、财务2 名、运营支持 2 名、行政 1 名，人力资源、IT 由母公司提供226、支持与管理。3.3.公司治理结构公司治理结构 根据证券投资基金管理公司子公司管理暂行规定、基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法及相关法律法规的规定，公司建立了在董事会领导下的经营班子负责制、前中后台相对独立、权责清晰、相互制衡的管理架构。子公司在中后台配备风险管理部、合规法律部、综合管理部等专业职能部门，引进相关专业人员，赋予其相对独立职责，从而建立起子公司从风险识别、风险评估、风险量化、风险跟踪、风险检视及风险预警等全流程、全覆盖的全面风险控制机制，确保内部风险管理制度的有效执行。5.4.35.4.3 公司经营状况及财务状况公司经营状况及财务状况 1 1）经营综述）经营综述 截至 201227、4 年 12 月 31 日，博时资本管理有限公司存续管理规模（含投资非上市公司股权、债权类资产、收益权类资产等）达 880.36 亿，业务种类包括房地产及政府平台投资450.96 亿。截至 2014 年 12 月 31 日，公司旗下所有产品都运行正常，并按期到期偿付委托人本金及收益。未出现产品出现风险或到期不能偿付的情况。截至 2014 年 12 月 31 日公司开展的全部业务中，主动管理型业务规模 452.36 亿元，占比 51.38%；通道类业务规模 428 亿元，占比 48.61%。2 2）财务状况）财务状况 以下分析所选取的2013和2014年财务报表经普华永道中天会计师事务所审计，审228、计意汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 89 见为无保留意见。主要财务指标情况如下：货币单位：人民币元 20132013 年年 20142014 年年 注册资本 50,000,000 50,000,000 总资产 51,990,879 99,884,531 净资产 50,030,879 77,609,301 营业收入 11,025,734 79,643,559 净利润 30,879 27,578,423 货币单位：人民币元 5.4.4 5.4.4 管理制度、业务流程和风险控制措施管理制度、业务流程和风险控制措施 1.1.管理制度管理制度 为了保障资产证券化相关规定的有效执行，加强业务部门风229、险前置的意识，规范公司资管业务拓展，明晰投资标准，预防并控制业务风险，博时资本建立起了一系列内控制度指引，涵盖了法人治理、业务管理、风险管理、财务管理、行政管理、合规管理及档案管理等各个方面，以确保公司各项经营活动均能在内部控制制度框架内健康运行，有效保证公司经营管理水平的不断提升和战略目标的实现。（1）法人治理制度：公司设立以来，致力于创建完善的法人治理机制，已建立较为完善的授权经营体系，并构建了包括公司章程、股东会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则、授权管理办法等相关制度规范。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 90 （2）业务审批流程制度：根据证监会对于证券公司及基金管理公司子230、公司资产证券化业务管理规定，建立了从立项审批、业务模式审批、投资决策会、文本审批、投资运作等审批流程。（3）业务后续管理制度：为完善公司业务期间管理，公司建立了特定资产管理业务托管与结算管理办法、资产管理业务会计核算办法、特定资产管理业务档案管理制度等，从制度上规范业务操作流程、降低投后管理风险，有效保障风险管理措施落实和执行。（4）其他制度：为完善内控机制、规范经营管理、控制经营风险，公司还制定了行政、人事、财务、IT 等相关管理制度，如印照管理办法、费用管理办法、TA 系统权限管理与参数设置管理细则、员工行为准则、档案管理制度等。2.2.业务流程业务流程 根据证监会对于证券公司及基金管理公231、司子公司资产证券化业务管理规定：博时资本资产证券化业务按业务流程分为项目承揽、项目立项、项目承做、发行与上市、跟踪管理等部分。3.3.风险控制措施风险控制措施 （1）风险控制制度：根据证监会对于证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定，资产证券化业务的风险（含合规风险）管理，是公司风险管理体系的重要组成部分，接受公司有关风险管理部门的监督、检查，并将业务风险管理贯穿到资产证券化业务的全过程。未经履行项目立项程序的项目，不得开始发行或向监管机构申报材料。参与开展资产证券化业务的所有员工都有风险控制的责任与义务。对于发现的各类风险，要及时向博时资本负责人报告，由博时资本负责人协同相关部门232、进行项目的风险评估，并及时就评估结论和风险控制建议向博时基金分管领导反馈。（2）风险管理的具体步骤和流程：汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 91 包括单不限于风险识别、风险评估、测量控制、价值评估、风险模型、风险指标、人员配备、系统支持、信息支持等。根据公司各项风险管理制度的规范和要求，公司搭建了包括尽职调查和立项审批、项目模式审批、法律文本审核和投后管理的全流程管理体系。i.尽职调查和立项审批 在资管业务开展前，业务团队需要对交易对手资质和信用等级进行调查、包括企业的历史沿革、主体资格、企业性质、股东结构、银行资信评级、银行授信额度等要素。另一方面，对投资项目的合法合规、市场风险、抵押233、物价值和抵押权利、已有融资负债和担保情况、财务投资和资金使用计划、自有资金出资情况等方面做详细尽职调查工作。在业务团队完成了项目尽职调查和初步方案设计后，由投资经理申请立项审批，报经投资总监和业务分管领导审批，完成立项流程。ii.项目模式审批 在模式审批阶段，由公司风险管理部、合规法律部分别就业务的风险管理和合规法律出具意见，并报分管领导和公司总经理审核，完成项目模式审批。对于重大投资及多个客户资产管理计划，还需经过“投资决策委员会”进行投票表决。iii.法律文本审核 法律文本审核由合规法律部负责审核，并报分管领导和公司总经理审批。iv.投后管理 根据公司制度，综合管理部负责博时资本的资产管理234、业务的投后管理，具体包括专用账户开设、业务文件的用印、资管业务的报备、资管业务的资金清算、划付和成立生效、项目清算、项目档案管理等。对于项目信息披露和监管报表，由综合管理部和合规法律部具体负责。5.4.5 5.4.5 资产管理业务的合规性资产管理业务的合规性 博时资本已发行的资产管理计划均运作良好，并遵守了相关法律法规的要求。博时资汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 92 本对专项资产管理业务实行集中统一管理，严禁分支机构对外独立开展资产管理业务；“博时资本-融创物业资产支持专项计划”为计划开立了独立的专项计划账户，专项计划的一切货币收支活动都通过该账户进行，该账户由托管人托管，账户内的资235、产属于计划资产，确保了资产的安全。同时，根据管理规定、金融企业会计制度，博时资本与托管人按双方统一约定，以资产支持专项计划为会计核算主体，独立建账、独立核算，保证不同资产支持专项计划之间在名册登记、账户设置、资金划拨等方面相互独立。管理人最近一年无因重大违法违规行为受到行政处罚的情况。5.5 托管人基本情况托管人基本情况 5.5.1 基本情况：基本情况：公司名称 中国民生银行股份有限公司总行营业部 成立日期 1996 年 9 月 2 日 工商注册号 110108004655998 负责人 马琳 注册地址 北京市海淀区复兴路三爱大厦 2 层 办公地址 北京市西城区复兴门内大街 2 号 电话 01236、0-58560129 传真 010-58560279 公司网站 5.5.2 发展概况：发展概况：托管人系中国民生银行的分支机构。中国民生银行于 1996 年 1 月 12 日在北京正式成立，是中国首家主要由非公有制企业入股的全国性股份制商业银行，同时又是严格按照公司法和商业银行法建立的规范的股份制金融企业。多种经济成份在中国金融业的涉足和实现规范的现代企业制度，使中国民生银行有别于国有银行和其他商业银行，而为国内外经济界、金融界所关注。作为中国银行业改革的试验田，民生银行锐意改革、积极进取，业务不断地拓展，规模不断地扩大，效益逐年递增，保持了快速健康的发展势头，为推动中国银行业的改革创新做出了237、积极贡献。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 93 2000 年 11 月 27 日，民生银行在上交所首次公开发行 A 股股票 35,000 万股，2003 年2 月 27 日，民生银行发行 A 股可转换公司债券 40 亿元人民币，2005 年 10 月 12 日，民生银行完成股权分置改革，成为国内首家完成股权分置改革的商业银行。2007 年 6 月 22 日，民生银行向新希望投资有限公司、中国人寿保险股份有限公司等七家企业非公开发行 A 股238,000 万股，2009 年，民生银行首次公开发行 H 股，并于 2012 年 3 月 26 日在香港成功新增发行 H 股。截至 2015 年 238、3 月 31 日，民生银行的总股本为 3,423,073 万股，第一大股东为香港中央结算(代理人)有限公司，持股比例为 20.14%。站在新的历史起点，中国民生银行确定了做民营企业的银行、小微企业的银行、高端客户的银行的市场定位，积极推动管理架构和组织体系的调整、业务结构的调整和科技平台的建设，努力实现二次腾飞，打造成特色银行和效益银行，为客户和投资者创造更大的价值和回报。中国民生银行自上市以来，按照团结奋进，开拓创新，培育人才；严格管理，规范行为，敬业守法；讲究质量，提高效益，健康发展的经营发展方针，在改革发展与管理等方面进行了有益探索，先后推出了大集中科技平台、两率考核机制、三卡工程、独立239、评审制度、八大基础管理系统、集中处理商业模式及事业部改革等制度创新，实现了低风险、快增长、高效益的战略目标，树立了充满生机与活力的崭新的商业银行形象。1、最近一年经营情况及财务状况 截至 2014 年末，民生银行资产总额 40,151.36 亿元，发放贷款和垫款总额 18,126.66亿元，存款总额为 24,338.10 亿元，所有者权益为 2,477.56 亿元，不良贷款率为 1.17%，拨备覆盖率为182.20%，存贷款比例为69.88%，流动性比例36.00%，资本充足率为10.69%，一级资本充足率为 8.59%，核心一级资本充足率为 8.58%。2014 年全年实现营业收入1,354240、.69 亿元，净利润 455.67 亿元，平均总资产回报率达到 1.26%，加权平均净资产收益率达到 20.41%。2、资信情况 2015 年度，大公国际资信评估有限公司给予民生银行长期信用评级 AAA 级。5.5.3 托管业务资质、管理制度、业务流程、风控措施托管业务资质、管理制度、业务流程、风控措施 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 94 （1）托管业务资质 根据中国证券监督管理委员会和中国银行业监督管理委员会 2004 年 7 月 9 日下发 关于核准中国民生银行证券投资基金托管资格的通知（证监基金字【2004】101 号），中国民生银行具备了证券投资基金托管人的资格。根据 关于进241、一步明确分行资产托管业务运营范围的通知（民银办发2013425 号）、关于增加北京管理部等五家分行资产托管业务运营范围的通知（民银办发2015684号）、关于中国民生银行股份有限公司总行营业部开展资产托管业务的授权说明，民生银行总行营业部经中国民生银行授权可以从事专项计划托管业务。（2）托管业务管理制度 为推动中国民生银行证券公司客户资产管理计划（以下简称客户资产管理计划）托管业务的开展，维护投资人的合法权益，防范客户资产管理计划托管业务风险，依据中华人民共和国证券法、证券公司监督管理条例、证券公司客户资产管理业务管理办法（以下简称管理办法）、证券公司集合资产管理业务实施细则、证券公司定向资产242、管理业务实施细则、中国民生银行资产托管业务管理暂行办法等相关法律法规、规章制度的规定，制定了中国民生银行证券公司客户资产管理计划托管业务管理办法。本办法所称客户资产管理计划是指取得客户资产管理业务资格的证券公司，依照管理办法的规定与客户签订资产管理合同，根据资产管理合同约定的方式、条件、要求及限制，对客户资产进行经营运作，为客户提供证券及其他金融产品的投资管理服务。包括：为单一客户办理定向资产管理业务、为多个客户办理集合资产管理业务和为客户办理特定目的的专项资产管理业务。开展客户资产管理计划托管业务，应当依据法律、行政法规和中国证监会的规定，与客户、证券公司签订资产管理合同、托管协议（如有），243、明确约定各自的权利、义务和相关事宜。由此可见，本次博时资本管理有限公司与托管人所签署的托管协议，属于中国民生银行证券公司客户资产管理计划托管业务管理办法的业务范围内。中国民生银行建立了汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 95 托管业务管理制度。（3）托管业务流程 博时资本管理有限公司与托管人根据双方协商的结果，制定了相关的托管协议，就托管业务流程作了详细约定。具体内容可参见托管协议。就托管人内部监管而言，博时资本管理有限公司发出的交易指令必须通过中国民生银行资产托管部的审核，才能够执行。该项规定将有效规避违规操作等情况的发生。中国民生银行总行资产托管部负责审核托管协议的具体内容，所以，本次244、博时资本管理有限公司与托管人签署的托管协议，其所约定的具体业务划转流程是符合中国民生银行总行各项业务规定的。（4）风险控制措施 中国民生银行建立了全面的业务风险控制管理制度并取得了较好的成果，多年来并未发生过托管账户业务纠纷、事故等情况。根据中国民生银行证券公司客户资产管理计划托管业务管理办法，中国民生银行托管业务主要的风险控制措施如下：1、资产托管人依法对证券公司管理和运用委托资产行使监督职责，对委托资产投资运作的合规性进行监督，包括但不限于委托资产的投资方向、投资范围和投资限制等，投资监督事项应在资产管理合同及托管合同（如有）中予以明确；2、投资监督可根据法律法规规定及资产管理合同约定，分245、别采取事前监督、事后监督或全程监控的方式；3、对于规定明确、指标可以量化的投资限制指标进行监督，应尽可能采用投资监督系统进行监督；对于无法量化的投资方向或投资范围等监督事项，以及暂不具备投资监督系统监督条件的情况，采用人工监督方式；4、资产托管人发现证券公司的投资或清算指令违反法律、行政法规、中国证监会的规定或者资产管理合同约定的，应当要求改正；未能改正的，应当拒绝执行，并向证券公司住所地、资产管理分公司所在地中国证监会派出机构及中国证券业协会报告；汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 96 5、资产托管人发现证券公司的投资行为导致其投资指标超出法律法规或资产管理合同限制时，应与证券公司确认246、超标情况；确认超标后及时向证券公司发出违规提示，并监督其对超标事项进行调整；未在规定限期内调整到位或者造成委托资产损失的，应向证券公司住所地、资产管理分公司所在地中国证监会派出机构及中国证券业协会报告；总行资产托管部负责对全行客户资产管理计划托管业务进行监督管理，对总行及各经营机构开展客户资产管理计划托管业务的情况，进行定期或者不定期的检查，相关机构应予以配合。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 97 第六章基础资产情况及现金流预测分析第六章基础资产情况及现金流预测分析 6.1 基础资产情况基础资产情况 6.1.1 基础资产的构成基础资产的构成 专项计划基础资产为两名原始权益人依据信托合同247、等信托文件享有的华宝-富华金宝集合资金信托的信托受益权。6.1.2 基础资产的真实性、合法性、有效性基础资产的真实性、合法性、有效性 华宝-富华金宝集合资金信托依据信托合同等信托文件的约定生效之日，原始权益人即拥有集合资金信托的信托受益权。该基础资产真实、合法、有效，权利归属明确、完整且可特定化，不涉及任何诉讼、仲裁或执行程序，未附带任何担保负担或者其他权利限制，亦不属于资产证券化基础资产负面清单（2014 年 12 月 24 日版）列明的不适宜采用资产证券化业务形式或不符合资产证券化业务监管要求的基础资产。6.1.3 关于基础资产未被列入资产证券化基础资产负面清单的说明关于基础资产未被列入资248、产证券化基础资产负面清单的说明 1.专项计划基础资产为两名原始权益人依据信托合同等信托文件享有的华宝-富华金宝集合资金信托计划的信托受益权，底层基础资产为金宝大厦房屋租赁合同债权，经计划管理人核查，相应承租人中无地方政府，因此专项计划的基础资产不属于资产证券化基础资产负面清单（2014 年 12 月 24 日版）第一条规定的资产。2.经计划管理人核查，金宝大厦房屋租赁合同的相应承租人中无地方融资平台公司，因此专项计划的基础资产不属于 资产证券化基础资产负面清单（2014 年 12 月 24 日版）第二条规定的资产。3.计划管理人认为，专项计划的基础资产不属于矿产资源开采收益权、土地出让收益权等249、产生现金流的能力具有较大不确定性的资产，因此不属于资产证券化基础资产负面清单（2014 年 12 月 24 日版）第三条规定的资产。4.计划管理人认为，专项计划的基础资产不属于因空置等原因不能产生稳定现金流的不动产租金债权，不属于待开发或在建占比超过 10%的基础设施、商业物业、居民住宅等汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 98 不动产或相关不动产收益权，因此不属于资产证券化基础资产负面清单（2014 年 12 月24 日版）第四条规定的资产。5.计划管理人认为，专项计划的基础资产不属于不能直接产生现金流、仅依托处置资产才能产生现金流的资产，因此不属于资产证券化基础资产负面清单（2014 250、年 12 月 24日版）第五条规定的资产。6.计划管理人认为，专项计划的基础资产不属于法律界定及业务形态属于不同类型且缺乏相关性的资产组合，因此不属于资产证券化基础资产负面清单（2014 年 12 月 24日版）第六条规定的资产。7.计划管理人认为，专项计划的基础资产不属于违反相关法律法规或政策规定的资产，因此不属于 资产证券化基础资产负面清单（2014 年 12 月 24 日版）第七条规定的资产。8.计划管理人认为，专项计划的基础资产不属于最终投资标的为 资产证券化基础资产负面清单（2014 年 12 月 24 日版）第一至七条规定的资产的信托受益权，因此不属于资产证券化基础资产负面清单（2251、014 年 12 月 24 日版）第八条规定的资产。综上，计划管理人认为，专项计划的基础资产不属于资产证券化基础资产负面清单（2014 年 12 月 24 日版）列明的不适宜采用资产证券化业务形式或不符合资产证券化业务监管要求的资产。6.1.4 基础资产转让行为的合法性基础资产转让行为的合法性 1.基础资产不存在法定 或约定不得转让的情形 信托法第四十八条规定，受益人的信托受益权可以依法转让和继承，但信托文件有限制性规定的除外。经核查，信托合同约定，受益人可自行转让信托受益权，在通知受托人并在受托人处办理转让登记手续后可对抗受托人。因此，基础资产不存在法定或约定不得转让的情形。2.专项计划文件252、和信托文件对基础资产转让的约定及其合法性 依据标准条款、托管协议、信托合同、信托贷款合同和信托受益权转让合同等专项计划文件和信托文件的约定：汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 99 （1）原始权益人与华宝信托签署信托合同，集合资金信托即成立。（2）在计划管理人聘请的会计师事务所出具的验资报告表明专项计划募集资金已达到目标发售规模后，两名原始权益人于专项计划设立日前一个工作日将合计72,360万元的信托资金（其中华宝信托（代表现金增利集合资金信托计划）72,260万元，富华永利100万元）划入华宝信托指定的信托财产专户，集合资金信托生效，两名原始权益人分别取得其交付的信托资金对应的信托受益权253、。（3）计划管理人指令托管人于专项计划设立日（即集合资金信托生效的次一个工作日）将72,360万元基础资产转让价款分别支付给两名原始权益人（其中华宝信托（代表现金增利集合资金信托计划）72,260万元，富华永利100万元）并取得72,360万元信托资金对应的信托受益权。（4）华宝信托（代表现金增利集合资金信托计划）收到第一笔基础资产购买价款后，作为受托人于专项计划设立日向基础债务人发放第一笔72,360万元信托贷款。（5）基础债务人以收到的第一笔信托贷款清偿其在 中国农业银行股份有限公司经营性固定资产贷款借款合同（编号为11010520130000040）项下的全部剩余借款。（6）在基础债务人254、清偿其在 中国农业银行股份有限公司经营性固定资产贷款借款合同（编号为11010520130000040）项下的全部剩余借款后，华宝信托（代表现金增利集合资金信托计划）于专项计划设立日的次一个工作日将第二笔信托资金62,640万元划入信托财产专户并取得该62,640万元信托资金对应的信托受益权。（7）计划管理人于专项计划设立日次一个工作日将62,640万元基础资产转让价款支付给华宝信托（代表现金增利集合资金信托计划），至此全部基础资产转让价款支付完毕，集合资金信托的全部信托受益权转让给计划管理人，计划管理人代表专项计划成为新的信托受益人。（8）华宝信托（代表现金增利集合资金信托计划）收到第二笔基255、础资产转让价款（62,640万元）后，作为受托人于专项计划设立日的次一个工作日向富华金宝发放第二笔信托贷款（62,640万元）。信托法第八条第三款规定：“采取信托合同形式设立信托的，信托合同签订时，信托成立。”信托法第四十四条规定：“受益人自信托生效之日起享有信托受益权。信托文件另有规定的，从其规定。”因此，奋迅律师事务所经办律师认为，专项计划文件和信托文件对集合资金信托成立、生效和原始权益人取得信托受益权的时间、条件的约定符合 信托法的规定。综上，专项计划文件和信托文件中关于基础资产转让的合同条款不存在违反法律、行政法规的内容；信托合同、信托受益权转让合同等合同一经相关当事人合法有效地签署并256、实际履行，基础资产的转让即在原始权益人与计划管理人之间发生法律效力；专项计汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 100 划根据信托受益权转让合同获得基础资产真实、有效，不存在法律障碍。表表 6-1 信托及专项计划设立的交易流程按时间顺序信托及专项计划设立的交易流程按时间顺序(以专项计划设立日为以专项计划设立日为 T 日日)日期日期 序号序号 交易流程交易流程 T-1 日 1 在计划管理人聘请的会计师事务所出具的验资报告表明专项计划募集资金已达到目标发售规模后，两名原始权益人将合计 72,360 万元的信托资金（其中华宝信托（代表现金增利集合资金信托计划）72,260 万元，富华永利 100 257、万元）划入华宝信托指定的信托财产专户，集合资金信托生效，两名原始权益人分别取得其交付的信托资金对应的信托受益权。T 日 2 计划管理人指令托管人将 72,360 万元基础资产转让价款分别支付给两名原始权益人（其中华宝信托（代表现金增利集合资金信托计划）72,260 万元，富华永利 100万元）并取得 72,360 万元信托资金对应的信托受益权。3 华宝信托（代表现金增利集合资金信托计划）收到 72,260 万元基础资产购买价款后，作为受托人向基础债务人发放第一笔 72,260 万元信托贷款，该等款项划至富华金宝信托资金监管账户。4 基础债务人将收到的第一笔信托贷款划入中国农业银行股份有限公司北258、京东城支行所指定的账户，清偿其在中国农业银行股份有限公司经营性固定资产贷款借款合同（编号为 11010520130000040）项下的全部剩余借款。T+1 日 5 在基础债务人清偿其在中国农业银行股份有限公司经营性固定资产贷款借款合同（编号为 11010520130000040）项下的全部剩余借款后，华宝信托（代表现金增利集合资金信托计划）将第二笔信托资金 62,640 万元划入信托财产专户并取得该62,640 万元信托资金对应的信托受益权。6 计划管理人将 62,640 万元基础资产转让价款支付给华宝信托（代表现金增利集合资金信托计划），至此全部基础资产转让价款支付完毕，集合资金信托的全部信259、托受益权转让给计划管理人，计划管理人代表专项计划成为新的信托受益人。7 华宝信托（代表现金增利集合资金信托计划）收到第二笔基础资产转让价款（62,640 万元）后，作为受托人向富华金宝发放第二笔信托贷款（62,640 万元），该等款项划至富华金宝信托资金监管账户。上述划转流程中，各收款账户相互独立，且满足信托受益权产生于对应的基础资产购买价款支付之前的要求。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 101 6.1.5 基础资产的权利归属及其负担情况基础资产的权利归属及其负担情况 富华金宝拥有金宝大厦的房屋所有权和土地使用权，持有相应的 房屋所有权证、国有土地使用证，具体情况列示如下：表表 6-2260、 房屋所有权证房屋所有权证 房屋所有权证房屋所有权证证号证号 房屋坐落房屋坐落 房屋所有权人房屋所有权人 建筑面积（平方建筑面积（平方米）米）设计用设计用途途 登记时间登记时间 京房权证市东港澳台字第 10302 号 东城区金宝街 89 号 北京富华金宝中心有限公司 51,647.72 写字楼 2006年6月12日 表表 6-3 国有土地使用证国有土地使用证 国有土地使用证国有土地使用证证号证号 土 地 坐土 地 坐落落 土地使用权土地使用权人人 使 用 权 面 积使 用 权 面 积（平方米）（平方米）地类地类（用（用途）途）使 用使 用权 类权 类型型 终止日期终止日期 登记时间登记时间 京261、市东港澳台国用（2006 出）第 14037号 东 城 区金 宝 街89 号 北京富华金宝中心有限公司 6,153.11 综合 出让 2050年11 月 2 日 2006年11 月 9 日 2013 年 12 月 5 日，富华金宝与中国农业银行股份有限公司北京东城支行（以下简称“农业银行东城支行”）签订了 中国农业银行股份有限公司经营性固定资产贷款借款合同（编号为 11010520130000040），向农业银行东城支行贷款 80,000 万元，贷款期限自 2013 年 12月 5 日起至 2023 年 12 月 4 日止。同日，富华金宝与农业银行东城支行签订了抵押合同（编号为 1110022262、0130010127），将金宝大厦抵押给农业银行东城支行，以担保该借款合同的履行。该项抵押记载于金宝大厦对应的中华人民共和国房屋所有权证（编号为京房权证市东港澳台字第 10302 号），抵押权设立日期为 2013 年 12 月 16 日。根据富华金宝确认，截至本计划说明书出具之日，该笔贷款的余额为 72,360 万元。依据信托贷款合同的约定，基础债务人应于专项计划设立日（放款日）将其收到的第一笔信托贷款划入农业银行东城支行所指定的账户，用于提前清偿基础债务人的上述借款。基础债务人应于自应于自放款日起的三（3）个自然月内办理完毕金宝大厦上农业银行东城支行作为抵押权人的抵押登记注销手续。2015年263、 12月 16 日，基础债务人向农业银行东城支行作出 关于提前归还借款的申请，汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 102 申请于 2016 年 1 月提前归还基础债务人在 中国农业银行股份有限公司经营性固定资产贷款借款合同（编号为 11010520130000040）项下的全部未偿借款，结清剩余利息。2015年 12 月 23 日，农业银行东城支行出具回执，同意基础债务人提前还款。根据物权法第一百七十七条的规定，主债权消灭时，担保物权随之消灭。因此，基础债务人于专项计划设立日提前清偿中国农业银行股份有限公司经营性固定资产贷款借款合同（编号为 11010520130000040）项下贷款后，264、该贷款债权消灭，相应的抵押权也随之消灭。依据信托合同，金宝大厦上农业银行东城支行作为抵押权人的抵押权消灭是华宝信托（代表现金增利集合资金信托计划）交付第二笔信托资金（6.264 亿元）的先决条件，因此在计划管理人依据信托受益权转让合同在专项计划设立日的次一个工作日向原始权益人支付完毕全部基础资产转让价款、全部基础资产转移时，金宝大厦上农业银行东城支行作为抵押权人的抵押权已消灭。6.1.6 风险隔离手段和效果风险隔离手段和效果 计划管理人依据信托受益权转让合同支付转让价款后，基础资产即由原始权益人转让给计划管理人。信托法第十五条规定，信托财产与委托人未设立信托的其他财产相区别，设立信托后，委托人265、死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产时，委托人是唯一受益人的，信托终止，信托财产作为其遗产或者清算财产；委托人不是唯一受益人的，信托存续，信托财产不作为其遗产或者清算财产。奋迅律师事务所经办律师认为，在专项计划依据信托受益权转让合同取得基础资产后，基础资产与原始权益人未设立信托的其他财产相区别，原始权益人依法解散、被依法撤销、被宣告破产时，原始权益人并非集合资金信托的受益人，集合资金信托存续，基础资产不作为原始权益人的清算财产。信托法第十六条规定，信托财产与属于受托人所有的财产相区别，不得归入受托人的固有财产或者成为固有财产的一部分。受托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产而终止，信266、托财产不属于其遗产或者清算财产。奋迅律师事务所经办律师认为，信托财产亦与属于华宝信托所有的财产相区别，华宝信托依法解散、被依法撤销、被宣告破产而终止的，信托财产不属于其清算财产。6.1.7 标标的物业状况的物业状况介绍介绍 金宝大厦位于北京市东城区金宝街 89 号，东临市政道路，南临金宝街，西临丽晶酒店，北临丽亭酒店。与五星级的丽晶酒店和丽亭商务酒店以及中心花园共同组成金宝中心项目，汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 103 金宝大厦坐落于项目用地东南部。总建筑面积 5.16 万平米，其建筑高度 68 米，已于 2005年 9 月交付使用，属现代高端甲级写字楼。金宝大厦地处北京市中心地带，267、该区域是北京市的商业、金融、政治中心，地理位置优越，也是北京市城市中心少有的危改项目用地。宗地土地形状规则、地势平坦、地质条件较好。在距项目 1 公里范围内，分布有北京长安街、天安门广场、东方广场、君悦酒店、长安俱乐部、天伦王朝酒店、王府饭店、北京饭店、远洋酒店、和平饭店、维纳斯巴黎婚纱摄影、中创证券、协和医院等及王府井大街、米市大街、灯市口大街等中心商业街，与新东安市场隔街相望。金宝大厦出租率达 95%，已有 500 强企业入住，一层商铺租户包括中国银行、北京运通嘉捷汽车销售服务有限公司、北京骏东汽车销售服务有限公司、星巴克咖啡、北京千羽翔男士礼服有限公司。三层为利苑酒家；其余楼层均为办公使268、用，承租人有佳能（中国）、群邑（上海）广告、柯尼卡美能达（中国）、奥美广告、凯帝珂广告（上海）等。6.2 基础资产现金流预测分析基础资产现金流预测分析 6.2.1 基础资产现金流分析基础资产现金流分析 对金宝大厦的未来现金流预测是北京中企华资产评估有限责任公司以金宝大厦历史年度经营业绩、现有合同约定事项及招商计划等为基础，遵循我国现行的有关法律、法规，根据国家宏观政策，企业的发展规划和经营计划、优势、劣势、机遇、风险等，尤其是企业所面临的市场环境和未来的发展前景及潜力，并依据与企业管理层沟通后得出的各物业发展规划等，经过综合分析编制的。2013 年2015 年物业经营收入情况如下表：表表 6-269、4 金宝大厦经营收入情况表金宝大厦经营收入情况表 金额单位：人民币元 项目项目 2013 年年 2014 年年 2015 年年 租金收入(不含商业管理费)125,559,205.45 134,330,115.84 144,719,052.80 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 104 合计合计 125,559,205.45 134,330,115.84 144,719,052.80（1）租金收入预测 金宝大厦一层用作商铺出租，承租人包括中国银行、北京运通嘉捷汽车销售服务有限公司、北京骏东汽车销售服务有限公司、星巴克咖啡、北京千羽翔男士礼服有限公司。三层整层出租给利苑酒家，经营餐饮；其余楼270、层均为办公使用。金宝大厦一层商铺中星巴克咖啡为保底与抽成孰高模式，现执行的租赁合同到期日为2017 年 2 月；其余商铺均为固定租金模式。固定租金商铺平均月租金约为 811 元/平方米，现执行的租赁合同到期日由 2016 年 5 月至 2020 年 5 月不等。金宝大厦三层利苑酒家现执行的租赁合同到期日为 2018 年 1 月，租赁期内租金每年增长 6 元/平方米。金宝大厦其余用作办公的物业收入均为每月收取固定租金。固定租金商铺平均月租金约为 267 元/平方米，现执行的租赁合同到期日由 2015 年 12 月至 2020 年 5 月不等。我们根据企业提供的历史年度租金统计表及现场勘查铺位分布271、情况，核对了企业和商户签订的租赁合同和各铺位实际收取租金的情况。按照既有合同的租金标准对合同期内的铺位逐个进行预测；对于预测期内陆续到期的铺位，经与企业管理人员访谈得知，物业收租方式分为保底与抽成孰高模式、固定租金模式，对于保底与抽成孰高模式根据基准日近两月经营数据确定采用保底还是抽成模式进行预测，则预测时分为固定租金模式、抽成模式两种。对于固定租金模式，预测人员根据企业提供的历史年度租金统计表及现场勘查商业物业分布情况，对于预测期内陆续到期的物业，经与企业管理人员访谈得知，企业与租户续签时大多数以当时市场价进行续签，本次预测中，按合同协议租金实际租金及租金增长率确定租赁合同期内的租金收入，合272、同期外的租金收入按 3%的租金年增长率进行预测。对于抽成模式的星巴克咖啡，以承租企业 2015 年 1-9 月的经营数据的平均数确定起始联营营业额，再根据约定的提点比例 13%计算租金收益，根据当地经济发展水平，参照全国零售企业零售额数据，及抽成商铺历史年度营业额情况，确定年营业额每年递增 5%。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 105 在现场勘查中，预测人员发现金宝大厦空铺现象较少，金宝大厦主要以散租的方式出租给各承租方，因承租方数量较多，租赁期间不可避免的存在少量退租、断租的情况，根据市场的繁荣程度，预测人员确定金宝大厦的空置损失率为租金总收入的 5%。综上，预测未来年度的物业经营毛273、现金流如下：表表 6-5 物业经营现金流预测表物业经营现金流预测表 金额单位：人民币元 年度年度 租金收入租金收入 2016 年 167,720,510.31 2017 年 168,409,580.10 2018 年 177,376,085.59 2019 年 196,464,351.36 2020 年 212,520,670.72 2021 年 222,664,305.10 2022 年 229,375,288.79 2023 年 236,289,154.73 2024 年 243,412,067.00 2025 年 250,750,378.52 2026 年 258,310,636.86 274、2027 年 266,099,590.31 2028 年 274,124,194.07（2）物业租赁支出预测 金宝大厦为北京富华金宝中心有限公司自持物业，租赁支出包括营业税、房产税、土地使用税及保险费四部分。营业税 根据房地产管理法的有关规定及当地税务部门的有关规定，营业税金及附加按年租金收入的 5.6%计取 房产税 根据房地产管理法的有关规定，房产税按房地产原值一次减除30%后的余值计算缴纳，税率为 1.2%。土地使用税 北京市城镇土地使用税按土地分类及等级征收标准执行，评估对象所处片区为一级用地，土地使用税缴税标准为 30 元/平方米。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 106 保险费275、 保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房地产原值的 0.018计。经测算，金宝大厦未来 2016 年 1 月 1 日至 2028 月 12 月 31 日物业租赁支出预测如下表：金额单位：人民币元 年度年度 租赁支出租赁支出 2016 年 13,491,263.38 2017 年 13,529,851.28 2018 年 14,031,975.59 2019 年 15,100,918.47 2020 年 16,000,072.36 2021 年 16,568,115.88 2022 年 16,943,930.97 2023 年 17,331,107.46 202276、4 年 17,729,990.55 2025 年 18,140,936.00 2026 年 18,564,310.46 2027 年 19,000,491.86 2028 年 19,449,869.67 经上述预测，金宝大厦 2016 年 12 月 31 日至 2028 年 12 月 31 日物业经营现金流如下：表表 6-6 物业经营现金流预测表物业经营现金流预测表 金额单位：人民币元 年度年度 租金收入租金收入 租赁支出租赁支出 净现金流净现金流 2016 年 167,720,510.31 13,491,263.38 154,229,246.93 2017 年 168,409,580.10 277、13,529,851.28 154,879,728.82 2018 年 177,376,085.59 14,031,975.59 163,344,110.00 2019 年 196,464,351.36 15,100,918.47 181,363,432.88 2020 年 212,520,670.72 16,000,072.36 196,520,598.36 2021 年 222,664,305.10 16,568,115.88 206,096,189.22 2022 年 229,375,288.79 16,943,930.97 212,431,357.82 2023 年 236,289,1278、54.73 17,331,107.46 218,958,047.26 2024 年 243,412,067.00 17,729,990.55 225,682,076.45 2025 年 250,750,378.52 18,140,936.00 232,609,442.52 2026 年 258,310,636.86 18,564,310.46 239,746,326.40 2027 年 266,099,590.31 19,000,491.86 247,099,098.45 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 107 年度年度 租金收入租金收入 租赁支出租赁支出 净现金流净现金流 2028 279、年 274,124,194.07 19,449,869.67 254,674,324.40 6.2.2 基础资产现金流预测结论基础资产现金流预测结论 本着独立、客观和公正的原则，北京富华金宝中心有限公司持有的金宝大厦在持续经营前提下，预测人员对北京富华金宝中心有限公司持有的金宝大厦在 2016 年 12 月 31 日至2028 年 12 月 31 日经营现金流为 268,763.38 万元，具体结果如下表：表表 6-6 物业经营收益权现金流预测表物业经营收益权现金流预测表 金额单位：人民币万元 年度年度 净现金流净现金流 2016 年 15,422.92 2017 年 15,487.97 20280、18 年 16,334.41 2019 年 18,136.34 2020 年 19,652.06 2021 年 20,609.62 2022 年 21,243.14 2023 年 21,895.80 2024 年 22,568.21 2025 年 23,260.94 2026 年 23,974.63 2027 年 24,709.91 2028 年 25,467.43 合计合计 268,763.38 6.2.3 基础资产现金流预测基础资产现金流预测特别事项特别事项说明说明 以下为在预测过程中已发现可能影响预测结论但非预测人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于)：（1）由委托方和其281、他当事人提供的与预测相关的营业执照、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料，是编制本报告的基础。委托方和相关当事人应对其提供的以上预测原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任；（2）对企业存在的可能影响现金流预测值的瑕疵事项，在企业未作特殊说明而预测人员已履行预测程序仍无法获知的情况下，预测机构及预测人员不承担相关责任；（3）在预测报告出具前预测人员已与委托方进行了必要沟通，并提示预测报告使用者汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 108 需合理理解并恰当使用本预测报告；（4）本次预测物业的现金流是以企业申报的合同约定收租面积为基础进行测算。截止出报告日，金宝大厦承租人共 45 家，共 282、51 份租赁合同。金宝大厦前五大租户信息如下：表表 6-7 金宝大厦前五大租户信息金宝大厦前五大租户信息表表 序号 承租人 租赁期限 租赁面积（m）租金水平（元/月）续租条件 结算和支付方式 收款情况 是否拖欠逾期 1 佳能（中国）有限公司 2014 年 5 月 23日至 2019 年 6月 30 日 11,907.99 225.00 合同期满前六个月发书面续租要求；续租租金根据市场价洽商，续租期为三年 租金按月支付，每月租金在上月的二十五日当日或之前支付 正常按月收款 否 2 佳能（中国）有限公司北京分公司 2015 年 10 月 1日至 2019 年 6月 30 日 3442.17 225283、.00 合同期满前六个月发书面续租要求；享有优先续租权 租金按月支付，每月租金在上月的二十五日当日或之前支付 正常按月收款 否 3 北京利苑酒家有限公司 2015年9月1 日至 2018 年 1 月31 日 3213.83 208.00；合同期内每年增长 6 月/平方米/月 合同期满前六个月发书面续租要求；享有优先续租权 租金按月支付，每月第一个工作日支付。正常按月收款 否 4 首都医疗健康产业有限公司 2015年8月1 日至 2018 年 7 月31 日 2620.79 312.00 合同期满前六个月发书面续租要求；享有优先续租权 租金按月支付，每月租金在上月的二十五日当日或之前支付 正常按284、月收款 否 5 凯帝珂广告（上海）有限公司北京分公司 2015年7月1 日至 2020 年 2 月29 日 2,751.94 215.00 合同期满前六个月发书面续租要求；续租租金根据市场价洽商，续租期为三年 租金按月支付，每月租金在上月的二十五日当日或之前支付 正常按月收款 否 6.2.4 现金流压力测试现金流压力测试 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 109 1、本专项计划租金未来现金流预测分析 北京中企华资产评估有限责任公司（以下简称“中企华评估”）对本专项计划的底层资产，即未来13年（2016年1月至2028年12月）金宝大厦租金收入形成的现金流做出了预测。中企华现金流预测的基础285、资料来源于基础债务人提供的资料数据。中企华根据基础债务人提供的数据和永续经营假设，对2016年1月至2028年12月金宝大厦所涉及租赁收入和租赁成本 进行预测，最终的预测值如下表所示:表表6-8 金宝大厦所涉及租赁收入和租赁成本预测金宝大厦所涉及租赁收入和租赁成本预测 年度年度 租金收入租金收入 租赁支出租赁支出 净现金流净现金流 2016 年 167,720,510.31 13,491,263.38 154,229,246.93 2017 年 168,409,580.10 13,529,851.28 154,879,728.82 2018 年 177,376,085.59 14,031,97286、5.59 163,344,110.00 2019 年 196,464,351.36 15,100,918.47 181,363,432.88 2020 年 212,520,670.72 16,000,072.36 196,520,598.36 2021 年 222,664,305.10 16,568,115.88 206,096,189.22 2022 年 229,375,288.79 16,943,930.97 212,431,357.82 2023 年 236,289,154.73 17,331,107.46 218,958,047.26 2024 年 243,412,067.00 17,287、729,990.55 225,682,076.45 2025 年 250,750,378.52 18,140,936.00 232,609,442.52 2026 年 258,310,636.86 18,564,310.46 239,746,326.40 2027 年 266,099,590.31 19,000,491.86 247,099,098.45 2028 年 274,124,194.07 19,449,869.67 254,674,324.40 租金收入方面，中企华预测时分为固定租金模式、抽成模式两种。对于固定租金模式，中企华按合同协议租金实际租金及租金增长率确定租赁合同期内的租金收288、入，合同期外的汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 110 租金收入按 3%的租金年增长率进行预测；对于抽成模式，中企华根据当地经济发展水平，及抽成商铺历史年度营业额情况，按年营业额每年递增 5%预测。此外，中企华根据市场的繁荣程度，预测金宝大厦的空置损失率为租金总收入的 5%。预测期租金收入逐年增长，年均复合增长 4.18%，20172021 年年增长率依次为 0.41%、5.32%、10.76、8.17%和 4.77%，20222028 年年增长率保持在 3%。租金支出方面，中企华预测时将租赁支出分为营业税、房产税、土地使用税及保险费四部分。预测期租赁支出逐年增长，年均复合增长 3.10289、%。结合租金收入和租金支出，中企华预测 20162028 年净现金流年均复合增长 4.27%，20172021 年年增长率依次为 0.42%、5.47%、11.03%、8.36%和 4.87%，20222028 年年增长率均为 3.07%。联合评级认为，中企华评估对未来现金流进行预测具有合理性，基本能反映基础资产未来 13 年的收入；但考虑到近年及未来一段时间国内宏观经济处于转型期，实体经济风险加大，房地产由于供给过剩而存在价格下行的压力，不排除未来承租人出现逾期、违约或是提前退租，物业出现空置或新租赁价格下调的情况，未来不确定因素较多，且本专项计划存续期较长，基础资产的未来收入可能会出现波动290、性，未来的实际现金流或将偏离预测值。2、基础资产现金流分析 联合评级采用覆盖比率来衡量优先级资产支持证券的信用风险大小。该覆盖比率反映了在各偿还时点上，基础资产的预期现金流入对预期支出的最低覆盖水平，如果该数值小于1，表示各期基础资产的预期现金流入不能完全覆盖当期预期支出，优先级资产支持证券存在不能按时偿付的风险。根据信托合同和认购协议约定，本次交易中信托贷款利率为6.2%，本专项计划预期收益率为5.7%，基础资产预期现金流对信托贷款各时点预期本息支出的覆盖倍数，以及信托贷款本息支出各时点对优先级资产支持证券各时点预期本息支出的覆盖倍数水平如下表所示。表表 6-9 专项计划存续期间预测现金流对291、信托贷款本息、信托贷款本息对优先级资产支专项计划存续期间预测现金流对信托贷款本息、信托贷款本息对优先级资产支持证券本息覆盖情况持证券本息覆盖情况 租金流入 信托贷款支出 覆盖倍数 考虑大修准备金后覆盖倍数 优先级资产支持证券支出 覆盖倍数 2016 年 8 月 3,855.73 2,092.50 1.84 2.80 1,893.67 1.10 2016 年 11 月 3,855.73 5,442.50 1.03 1.40 5,223.08 1.04 汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 111 2017 年 2 月 3,855.73 2,040.58 1.98 2.96 1,804.76 1292、.13 2017 年 5 月 3,871.99 5,390.58 1.09 1.46 5,194.87 1.04 2017 年 8 月 3,871.99 1,988.65 2.18 3.19 1,796.07 1.11 2017 年 11 月 3,871.99 5,638.65 1.10 1.46 5,426.55 1.04 2018 年 2 月 3,871.99 1,932.08 2.31 3.34 1,705.01 1.13 2018 年 5 月 4,083.60 5,582.08 1.18 1.54 5,392.90 1.04 2018 年 8 月 4,083.60 1,875.50 2293、.73 3.79 1,726.47 1.09 2018 年 11 月 4,083.60 6,075.50 1.21 1.53 5,871.37 1.03 2019 年 2 月 4,083.60 1,810.40 2.94 4.05 1,557.75 1.16 2019 年 5 月 4,534.09 6,010.40 1.34 1.67 5,863.96 1.02 2019 年 8 月 4,534.09 1,745.30 3.77 4.92 1,550.34 1.13 2019 年 11 月 4,534.09 6,345.30 1.48 1.79 6,150.34 1.03 2020 年 2 月294、 4,534.09 1,674.00 4.51 5.71 1,484.06 1.13 2020 年 5 月 4,913.01 6,274.00 1.72 2.04 6,084.06 1.03 2020 年 8 月 4,913.01 1,602.70 5.89 7.13 1,433.36 1.12 2020 年 11 月 4,913.01 6,352.70 2.01 2.32 6,167.78 1.03 2021 年 2 月 4,913.01 1,529.08 7.39 8.70 1,334.51 1.15 2021 年 5 月 5,152.40 6,279.08 2.38 2.70 6,114295、.17 1.03 2021 年 8 月 5,152.40 1,455.45 9.48 10.86 1,294.98 1.12 2021 年 11 月 5,152.40 5,905.45 2.96 3.30 5,730.90 1.03 2022 年 2 月 5,152.40 1,386.48 12.08 13.52 1,203.41 1.15 2022 年 5 月 5,310.78 5,836.48 3.54 3.88 5,680.16 1.03 2022 年 8 月 5,310.78 1,317.50 15.29 16.81 1,165.33 1.13 2022 年 11 月 5,310.78296、 6,317.50 3.82 4.14 6,152.67 1.03 2023 年 2 月 5,310.78 1,240.00 18.65 20.27 1,068.75 1.16 2023 年 5 月 5,473.95 6,240.00 4.39 4.71 6,092.50 1.02 2023 年 8 月 5,473.95 1,162.50 22.88 24.60 1,019.67 1.14 2023 年 11 月 5,473.95 6,662.50 4.64 4.94 6,508.58 1.02 2024 年 2 月 5,473.95 1,077.25 27.59 29.45 929.34 1297、.16 2024 年 5 月 5,642.05 6,577.25 5.21 5.52 6,459.98 1.02 2024 年 8 月 5,642.05 992.00 33.62 35.64 850.09 1.17 2024 年 11 月 5,642.05 6,992.00 5.43 5.72 6,850.09 1.02 2025 年 2 月 5,642.05 899.00 40.77 42.99 763.64 1.18 2025 年 5 月 5,815.24 6,899.00 6.03 6.31 6,763.64 1.02 2025 年 8 月 5,815.24 806.00 50.23 5298、2.71 677.19 1.19 2025 年 11 月 5,815.24 6,806.00 6.68 6.98 6,677.19 1.02 2026 年 2 月 5,815.24 713.00 62.41 65.22 590.74 1.21 2026 年 5 月 5,993.66 6,713.00 7.42 7.71 6,590.74 1.02 2026 年 8 月 5,993.66 620.00 79.13 82.36 509.83 1.22 2026 年 11 月 5,993.66 6,620.00 8.22 8.53 6,504.29 1.02 2027 年 2 月 5,993.66 299、527.00 102.11 105.90 413.25 1.28 2027 年 5 月 6,177.48 6,527.00 9.11 9.42 6,422.43 1.02 2027 年 8 月 6,177.48 434.00 136.20 140.81 335.03 1.30 2027 年 11 月 6,177.48 6,434.00 10.08 10.39 6,331.39 1.02 2028 年 2 月 6,177.48 341.00 189.44 195.30 244.94 1.39 2028 年 5 月 6,366.86 6,341.00 11.14 11.45 6,247.63 1.300、01 2028 年 8 月 6,366.86 248.00 284.88 292.94 160.23 1.55 2028 年 11 月 6,366.86 5,748.00 13.36 13.70 5,658.49 1.02 2029 年 2 月 6,366.86 162.75 475.50 487.79 78.38 2.08 2029 年 5 月 6,557.86 10,662.75 7.86 8.05 5,580.12 1.91 资料来源：联合评级整理；其中覆盖比率=当期可供分配资金/当期预期支出。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 112 每期的可供分配资金=当期基础资产预测现金流+上301、一期基础资产预测现金流（如有）-上一期本息预期支出（如有）。注：1、假设本期交易中信托贷款利率为6.2%，本专项计划预期收益率为5.7%。2、“考虑大修准备金后覆盖倍数”的测算过程加入了2000万元大修准备金对现金流支出覆盖的影响因素。3、部分覆盖倍数测算的结果呈现出相邻期数覆盖倍数数值跳跃变动的情形，该情形是正常现象。造成该情形的原因是每个支付时点信托贷款及ABS的还款数额不是均匀的分布，每年4次支付时点中有2期只支付利息，另外2期会支付本金及利息。由上表所示，各期基础资产预期现金流对信托贷款预期支出覆盖倍数均在1.03倍以上，信托贷款预期本息支出对优先级资产支持证券本息覆盖倍数均在1.01302、倍以上，对优先级基础资产本息偿付有良好的保障。各期基础资产预期现金流对信托贷款利息的预期支出覆盖倍数均在1.84倍以上，信托贷款预期支出对优先级资产支持证券利息覆盖倍数均在1.09倍以上，对优先级基础资产利息偿付有良好的保障。此外，根据交易安排，借款人应于信托贷款合同规定的放款日前在监管账户大修准备金科目中存入2,000万元的大修准备金，在自监管账户大修准备金科目中支取资金后的30个自然日内应补足其支取的金额；当发生信托贷款加速清偿事件时，大修准备金科目内的资金可用于偿还信托贷款。考虑大修准备金后，各期基础资产预期现金流对信托贷款预期支出最低覆盖倍数提高到1.40倍，大修准备金科目的设置进一步303、提高了基础资产预期现金流对信托贷款预期支出的保障作用，从而提高对优先级资产支持证券本息偿付的保障作用。综合看，基础资产预期现金流整体表现良好，对优先级资产支持证券的本息偿付的保障作用较好。3、现金流压力测试 本次交易基础资产现金流是基础债务人持有的金宝大厦未来产生的商业租金收入，联合评级考虑到中企华评估对基础资产的收益预测是给予现有租赁合同以及永续经营假设的基础上。考虑到近年及未来一段时间国内宏观经济处于转型期，实体经济风险加大，房地产由于供给过剩而存在价格下行的压力，不排除未来承租人出现逾期、违约或是提前退租，汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 113 物业出现空置或新租赁价格下调的情况304、，未来不确定因素较多，基础资产的未来收入可能会出现波动性，未来的实际现金流或将偏离预测值，因此有必要进行压力测试，以判断基础资产现金流在压力条件下的表现。预测报告依据合同约定的租金水平、租金调整方式、已出租面积及空置率情况对基础资产现金流进行了预测。因此，租赁合同到期时是否能够续租或及时出租，及价格增长情况是重点考察因素。空置率。根据戴德梁行统计，2009年第一季度受金融危机及北京写字楼供应量增加的影响，北京市甲级写字楼空置率高达18.97%，较2008年第四季度上升5.72个百分点；2010年空置率有所下降，2010年第二季度空置率为15.41%；20102013年，北京市空置率整体呈下降趋305、势，2013年第三季度，北京市甲级写字楼空置率为1.43%；随后空置率走高，2015年9月达到6.80%。金宝大厦主要以散租的方式出租给各承租方，因承租方数量较多，租赁期间不可避免的存在少量退租、断租的情况，中企华根据市场的繁荣程度，预测金宝大厦的空置损失率为租金总收入的5%。联合评级一方面考虑到所有租户的租赁合同大多在本专项计划存续期内到期，未来基础资产存在一定空置的可能性；另一方面考虑到我国宏观经济持续低迷，且北京甲级写字楼空置率持续走高，未来基础资产存在出现空置的可能性。在压力测试中，以2010年来北京市甲级写字楼最高空置率（约15%）扣除预测报告中考虑到的空置率水平（5%），联合评级将306、基础资产的空置率的增加区间设为0,10%。价格水平。针对租金价格水平，一方面考虑到基础资产物业现有合同租期较短，且大部分租赁合同不能覆盖项计划存续期，未来租金价格存在一定不确定性；另一方面，部分租金收入为租户的营业收入的提成，考虑到当期宏观经济处于低迷状态，租户的未来经营收入不稳定，可能影响基础资产未来现金流。根据Wind统计，20092015年9月，北京市甲级写字楼租金价格历史最大跌幅为5.77%，2015年以来租金价格变动不大，2015年9月北京甲级写字楼租金为381.90元/平方米/月，较年初略有下降。20092015年9月，金宝大厦所处的东长安街/建国门地带甲级写字楼租金价格历史最大跌307、幅为5.94%，2015年9月租金价格为354元/平方米/月，较年初有小幅下降。出于谨慎考虑，在压力测试中，联合评级将租金价格水平的下降区间设为0,6%。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 114 在上述风险调整变量压力区间内，联合评级采取了压力情景模拟，在此基础上进行了十万次数值（不利情景）模拟，测试优先级资产支持证券存续期内各偿还时点基础资产现金流对信托贷款利息支出、优先级证券利息支出的覆盖比率，据此对基础资产产生的现金流入分别对信托贷款利息、优先级资产支持证券利息偿付的保障程度进行判断。考虑大修准备金的设置，联合评级采取利用当期可供分配的资金分别除以信托贷款当期利息支出和资产支持证券308、当期利息支出计算平均覆盖倍数的方式分期进行，以测试基础资产现金流对每期信托贷款利息和优先级资产支持证券利息的偿付保证力度。表表 6-10 当期基础资产现金流入对信托贷款利息、优先级证券利息当期基础资产现金流入对信托贷款利息、优先级证券利息压力测试结果压力测试结果 对信托贷款利息的压力测试对信托贷款利息的压力测试 对优先级利息的压力测试对优先级利息的压力测试 期间期间 平均覆盖平均覆盖倍数倍数 标准差标准差 覆盖比大于覆盖比大于1 的概率的概率 平均覆盖平均覆盖 倍数倍数 标准差标准差 覆盖比大于覆盖比大于1 的概率的概率 2016 年 8 月 2.6536 0.0614 100.00%2.93309、22 0.0678 100.00%2016 年 11 月 3.3516 0.0870 100.00%3.8504 0.0972 100.00%2017 年 2 月 2.5111 0.1091 100.00%3.0710 0.1233 100.00%2017 年 5 月 3.2598 0.1263 100.00%3.9602 0.1397 100.00%2017 年 8 月 2.4283 0.1448 100.00%3.1619 0.1603 100.00%2017 年 11 月 3.2226 0.1586 100.00%4.1941 0.1775 100.00%2018 年 2 月 2.245310、2 0.1762 100.00%3.2799 0.1996 100.00%2018 年 5 月 3.1929 0.1895 100.00%4.3895 0.2101 100.00%2018 年 8 月 2.3196 0.2086 100.00%3.4875 0.2266 100.00%2018 年 11 月 3.3262 0.2212 100.00%4.8212 0.2483 100.00%2019 年 2 月 2.1686 0.2415 100.00%3.8196 0.2806 100.00%2019 年 5 月 3.4765 0.2557 100.00%5.1506 0.2782 100.311、00%2019 年 8 月 2.5567 0.2785 100.00%4.4410 0.3135 100.00%汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 115 2019 年 11 月 3.9512 0.2920 100.00%6.1367 0.3287 100.00%2020 年 2 月 2.8250 0.3177 100.00%5.0820 0.3584 100.00%2020 年 5 月 4.5298 0.3323 100.00%7.1329 0.3748 100.00%2020 年 8 月 3.6414 0.3619 100.00%6.2990 0.4047 100.00%2020 年 312、11 月 5.4661 0.3760 100.00%8.5504 0.4250 100.00%2021 年 2 月 4.5352 0.4084 100.00%7.8543 0.4680 100.00%2021 年 5 月 6.6403 0.4236 100.00%10.1858 0.4748 100.00%2021 年 8 月 5.9244 0.4609 100.00%9.6751 0.5180 100.00%2021 年 11 月 8.1864 0.4759 100.00%12.4771 0.5407 100.00%2022 年 2 月 7.7587 0.5149 100.00%12.463313、6 0.5933 100.00%2022 年 5 月 10.2877 0.5306 100.00%15.1918 0.5980 100.00%2022 年 8 月 10.1113 0.5745 100.00%15.3626 0.6495 100.00%2022 年 11 月 12.8260 0.5892 100.00%18.7664 0.6735 100.00%2023 年 2 月 12.4805 0.6422 100.00%19.0632 0.7451 100.00%2023 年 5 月 15.5481 0.6585 100.00%22.2873 0.7474 100.00%2023 年 8314、 月 15.5564 0.7199 100.00%22.8515 0.8207 100.00%2023 年 11 月 18.8959 0.7364 100.00%27.0935 0.8488 100.00%2024 年 2 月 18.8896 0.8124 100.00%27.8287 0.9417 100.00%2024 年 5 月 22.7150 0.8313 100.00%31.3873 0.9329 100.00%2024 年 8 月 23.2782 0.9230 100.00%33.9616 1.0771 100.00%2024 年 11 月 27.5189 0.9426 100.0315、0%39.0773 1.0999 100.00%2025 年 2 月 28.3717 1.0624 100.00%41.3395 1.2507 100.00%2025 年 5 月 33.3330 1.0836 100.00%47.3576 1.2757 100.00%汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 116 2025 年 8 月 35.2670 1.2336 100.00%51.3372 1.4683 100.00%2025 年 11 月 40.9150 1.2570 100.00%58.2397 1.4961 100.00%2026 年 2 月 44.2232 1.4471 100.0316、0%64.5322 1.7466 100.00%2026 年 5 月 50.9715 1.4733 100.00%72.8842 1.7782 100.00%2026 年 8 月 56.6997 1.7253 100.00%82.3584 2.0981 100.00%2026 年 11 月 64.6095 1.7562 100.00%93.2066 2.1591 100.00%2027 年 2 月 73.9311 2.1000 100.00%111.3679 2.6781 100.00%2027 年 5 月 83.7337 2.1373 100.00%121.4453 2.6663 100.0317、0%2027 年 8 月 99.7551 2.6384 100.00%150.9497 3.4178 100.00%2027 年 11 月 111.8695 2.6834 100.00%168.7726 3.5142 100.00%2028 年 2 月 140.2051 3.4683 100.00%225.7311 4.8284 100.00%2028 年 5 月 156.4144 3.5234 100.00%245.9863 4.8519 100.00%2028 年 8 月 213.1567 4.9145 100.00%377.7822 7.6064 100.00%2028 年 11 月 2318、35.8090 4.9870 100.00%417.9328 7.8034 100.00%2029 年 2 月 360.0606 7.7040 100.00%847.8164 15.9977 100.00%2029 年 5 月 396.1939 7.8165 100.00%903.8405 15.8786 100.00%资料来源：联合评级整理 表表 6-11 基础资产现金流入对信托贷款本息、优先级证券本息基础资产现金流入对信托贷款本息、优先级证券本息压力测试结果压力测试结果 对信托贷款本息的压力测试对信托贷款本息的压力测试 对优先级本息的压力测试对优先级本息的压力测试 期间期间 平均覆盖平均覆319、盖倍数倍数 标准差标准差 覆盖比大于覆盖比大于1 的概率的概率 平均覆盖平均覆盖 倍数倍数 标准差标准差 覆盖比大于覆盖比大于1 的概率的概率 2016 年 8 月 2.6536 0.0614 100.00%2.9322 0.0678 100.00%2016 年 11 月 1.2886 0.0335 100.00%1.3808 0.0349 100.00%2017 年 2 月 2.5111 0.1091 100.00%3.0710 0.1233 100.00%汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 117 2017 年 5 月 1.2340 0.0478 100.00%1.4064 0.049320、6 100.00%2017 年 8 月 2.4283 0.1448 100.00%3.1619 0.1603 100.00%2017 年 11 月 1.1366 0.0559 99.35%1.3731 0.0581 100.00%2018 年 2 月 2.2452 0.1762 100.00%3.2799 0.1996 100.00%2018 年 5 月 1.1051 0.0656 94.51%1.4186 0.0679 100.00%2018 年 8 月 2.3196 0.2086 100.00%3.4875 0.2266 100.00%2018 年 11 月 1.0268 0.0683 6321、5.08%1.3724 0.0707 100.00%2019 年 2 月 2.1686 0.2415 100.00%3.8196 0.2806 100.00%2019 年 5 月 1.0472 0.0770 72.80%1.4615 0.0789 100.00%2019 年 8 月 2.5567 0.2785 100.00%4.4410 0.3135 100.00%2019 年 11 月 1.0868 0.0803 85.97%1.5469 0.0829 100.00%2020 年 2 月 2.8250 0.3177 100.00%5.0820 0.3584 100.00%2020 年 5 月322、 1.0286 0.0887 99.13%1.7399 0.0914 100.00%2020 年 8 月 3.6414 0.3619 100.00%6.2990 0.4047 100.00%2020 年 11 月 1.3790 0.0949 100.00%1.9655 0.0977 100.00%2021 年 2 月 4.5352 0.4084 100.00%7.8543 0.4680 100.00%2021 年 5 月 1.6171 0.1032 100.00%2.2726 0.1059 100.00%2021 年 8 月 5.9244 0.4609 100.00%9.6751 0.5180323、 100.00%2021 年 11 月 2.0176 0.1173 100.00%2.7887 0.1209 100.00%2022 年 2 月 7.7587 0.5149 100.00%12.4636 0.5933 100.00%2022 年 5 月 2.4439 0.1260 100.00%3.2901 0.1295 100.00%2022 年 8 月 10.1113 0.5745 100.00%15.3626 0.6495 100.00%2022 年 11 月 2.6748 0.1229 100.00%3.5158 0.1262 100.00%汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 11324、8 2023 年 2 月 12.4805 0.6422 100.00%19.0632 0.7451 100.00%2023 年 5 月 3.0897 0.1309 100.00%3.9965 0.1340 100.00%2023 年 8 月 15.5564 0.7199 100.00%22.8515 0.8207 100.00%2023 年 11 月 3.2970 0.1285 100.00%4.1985 0.1315 100.00%2024 年 2 月 18.8896 0.8124 100.00%27.8287 0.9417 100.00%2024 年 5 月 3.7204 0.1362 1325、00.00%4.6643 0.1386 100.00%2024 年 8 月 23.2782 0.9230 100.00%33.9616 1.0771 100.00%2024 年 11 月 3.9043 0.1337 100.00%4.8495 0.1365 100.00%2025 年 2 月 28.3717 1.0624 100.00%41.3395 1.2507 100.00%2025 年 5 月 4.3436 0.1412 100.00%5.3469 0.1440 100.00%2025 年 8 月 37.2670 1.2336 100.00%51.3372 1.4683 100.00%2326、025 年 11 月 4.8454 0.1489 100.00%5.9066 0.1517 100.00%2026 年 2 月 44.2232 1.4471 100.00%64.5322 1.7466 100.00%2026 年 5 月 5.4138 0.1565 100.00%6.5328 0.1594 100.00%2026 年 8 月 56.6997 1.7253 100.00%82.3584 2.0981 100.00%2026 年 11 月 6.0510 0.1645 100.00%7.2265 0.1674 100.00%2027 年 2 月 73.9311 2.1000 100.327、00%111.3679 2.6781 100.00%2027 年 5 月 6.7608 0.1726 100.00%7.9880 0.1754 100.00%2027 年 8 月 99.7551 2.6384 100.00%150.9497 3.4178 100.00%2027 年 11 月 7.5461 0.1810 100.00%8.8834 0.1839 100.00%2028 年 2 月 140.2051 3.4683 100.00%225.7311 4.8284 100.00%2028 年 5 月 8.4115 0.1895 100.00%9.7500 0.1923 100.00%2328、028 年 8 月 213.1567 4.9145 100.00%377.7822 7.6064 100.00%汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 119 2028 年 11 月 10.1741 0.2152 100.00%11.7061 0.2186 100.00%2029 年 2 月 360.0606 7.7040 100.00%847.8164 15.9977 100.00%2029 年 5 月 6.0473 0.1193 100.00%12.9769 0.2280 100.00%资料来源：联合评级整理 部分覆盖倍数测算的结果呈现出相邻期数覆盖倍数数值跳跃变动的情形，该情形是正常现象329、。造成该情形的原因是每个支付时点信托贷款及ABS的还款数额不是均匀的分布，每年4次支付时点中有2期只支付利息，另外2期会支付本金及利息。基础资产现金流对信托贷款利息、优先级资产支持证券利息在压力测试下的平均覆盖倍数均超过1倍，各期覆盖倍数大于1的概率均为100%，基础资产现金流对信托贷款利息和优先级资产支持证券利息覆盖情况较好。基础资产现金流对信托贷款本息、优先级资产支持证券本息在压力情形下的平均覆盖倍数均大于1倍，对优先级证券本息各期覆盖倍数大于1的概率均为100%，基础资产现金流对信托贷款本息、优先级资产支持证券本息覆盖情况良好。综合看，基础资产预期现金流在压力条件下的整体表现良好，信托贷330、款和优先级资产支持证券的偿付有较好的保障。根据交易安排，当期现金流分配优先级各档后的资金将留存于专项计划供下次分配，随着各档的兑付，后期本息减少，留存资金后期的覆盖倍数会较大，远大于1。汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 120 第七章专项计划现金流归集、投资及分配第七章专项计划现金流归集、投资及分配 7.1 账户设置安排账户设置安排 7.1.1 专项计划募集专用账户专项计划募集专用账户 系指专项计划发行期内，计划管理人开立的用以接收、存放认购人交付的认购资金的人民币资金账户。7.1.2 专项计划托管账户专项计划托管账户 系指托管人根据计划管理人委托在其处开立的人民币资金账户，专项计划的一331、切货币收支活动，包括但不限于接收专项计划募集资金、支付基础资产购买价款、存放专项计划资产中的现金部分、支付专项计划收益及专项计划费用、接收信托利益分配款等，均须通过该账户进行。7.1.3 资金监管账户资金监管账户 系指基础债务人在监管银行处开立的专门用于归集金宝大厦租金及相关款项的人民币资金账户。7.2 基础资产归集安排基础资产归集安排 7.2.1 现金流的归集与划转现金流的归集与划转 基础债务人应在每个租金划转日将其自上一个租金划转日（含该日）至该租金划款日（不含该日）收到的金宝大厦租金划付至监管账户租金科目，并向计划管理人提供当期收取的租金明细。租金划转日为信托贷款存续期间每月的最后一个工332、作日及每个信托贷款还款核算日前一个工作日。基础债务人应在每个信托财产专户收款日向监管银行发出指令，指令监管银行将监管账户租金科目内等于信托贷款当季还本付息额的资金划转至信托财产专户。信托财产专户收款日为信托贷款存续期间每年二月、五月、八月和十一月的第一个工作日。需明确，如信托财产专户于信托财产专户收款日收到的监管账户划付的款项超出信托贷款当季还本付息额，不视为基础债务人提前偿还贷款，该等超出的款项作为基础债务人的还款保证金，在下一个信托贷款还款日可等额抵扣截止该日基础债务人应偿还的贷款本息，并且信托财汇富富华金宝大厦资产支持专项计划说明书 121 产专户在信托财产专户收款日前收到监管账户划付的333、款项也不视为基础债务人提前偿还贷款，该等款项作为基础债务人的还款保证金。划款指令应加盖基础债务人在设立监管账户时在监管银行处预留的基础债务人财务印鉴，并于信托财产专户收款日中午 12:00 前以传真形式发送给监管银行。监管银行对划款指令进行形式审查，审查无误的，应在信托财产专户收款日将监管账户租金科目内的全部资金余额划至信托财产专户。如果审核发现问题，应及时与基础债务人沟通确认，并通知计划管理人。当个信托贷款季度，基础债务人划入信托财产专户的资金已经达到信托贷款当季的还本付息额的，基础债务人可以停止将监管账户内的资金向信托财产专户划转，该等划转在下一个信托贷款季度恢复。如出现不可抗力情形导致不能正常划转的，监管银行应自该不可抗力情形消失之次日将累积的所有应向信托账户划转而未划转款项一并划入信托财产专户。华宝信托于信托贷款还款核算日（R-12 日）核算信托财产专户，如果当期基础债务人划入信托