1、上海写字楼市场概览上海写字楼市场概览2017年第一季度2上海甲级写字楼市场上海写字楼存量存量9,229,728 平米(q-o-q)Q1新增供应新增供应562,137 平米(y-o-y)平均租金平均租金人民币 9.2每平米每天(q-o-q)空置率空置率13.9%(q-o-q)Q1净吸纳量净吸纳量342,824 平米(y-o-y)资产价值资产价值人民币 72,056每平米(q-o-q)收益率收益率4.7%(q-o-q)全市概览,2017Q1资料来源：戴德梁行研究部上海写字楼核心商圈核心商圈新兴商圈新兴商圈存量存量6,347,816 平米(q-o-q)2,8811,912 平米(q-o-q)Q1新增2、供应新增供应117,534 平米(y-o-y)444,603 平米(y-o-y)平均租金平均租金人民币 10.4每平米每天(q-o-q)人民币 6.6每平米每天(q-o-q)空置率空置率10.4%(q-o-q)21.6%(q-o-q)Q1净吸纳量净吸纳量131,976 平米(y-o-y)210,848 平米(y-o-y)资产价值资产价值人民币 82,381每平米(q-o-q)人民币 49,649每平米(q-o-q)收益率收益率4.6%(q-o-q)4.9%(q-o-q)全市概览,核心商圈/新兴商圈,2017Q1资料来源：戴德梁行研究部上海写字楼浦西浦西浦东浦东存量存量5,871,846 平米(3、q-o-q)3,357,882 平米(q-o-q)Q1新增供应新增供应388,230 平米(y-o-y)173,907平米(y-o-y)平均租金平均租金人民币 8.5每平米每天(q-o-q)人民币 10.9每平米每天(q-o-q)空置率空置率15.2%(q-o-q)11.6%(q-o-q)Q1净吸纳量净吸纳量233,604 平米(y-o-y)109,219 平米(y-o-y)资产价值资产价值人民币 65,690每平米(q-o-q)人民币 85,872每平米(q-o-q)收益率收益率4.7%(q-o-q)4.6%(q-o-q-)全市概览,浦西/浦东,2017Q1资料来源：戴德梁行研究部杨浦陆家嘴4、黄浦静安核心虹口长宁徐汇核心闵行世纪公园普陀核心商圈新兴商圈上海写字楼主要商圈概览竹园静安非核心资料来源：戴德梁行研究部世博前滩洋泾徐汇非核心上海写字楼新增供应,2017Q1陆家嘴金融服务广场二期陆家嘴金融服务广场二期(28,900 平米平米)华华电大厦电大厦(43,000 平米平米)航汇大厦航汇大厦(39,000 平米平米)核心商圈新兴商圈资料来源：戴德梁行研究部2017年Q1供应量：562,137平米宝钢大厦宝钢大厦(24,000 sq m)SOHO天山广场天山广场(72,000 平米平米)徐家徐家汇中心一期汇中心一期(16,634 平米平米)前前滩世贸中心滩世贸中心I(78,007 平米5、平米)虹桥丽宝广场虹桥丽宝广场(105,000 平米平米)凯滨国际大厦凯滨国际大厦(50,000 平米平米)虹桥万通中心虹桥万通中心(47,034 平米平米)城城开国际商业中心开国际商业中心T1(58,562 平米平米)上海写字楼各商圈存量,2017Q1陆家嘴陆家嘴1,758,402 平米平米黄浦黄浦1,456,434 平米平米徐汇核心徐汇核心508,278 平米平米静安核心静安核心958,520 平米平米长宁长宁906,435 平米平米杨杨浦浦222,200 平米平米虹口虹口370,575 平米平米静安非核心静安非核心319,408 平米平米普陀普陀146,000 平米平米闵行闵行709,56、96 平米平米竹园竹园759,747 平米平米世纪公园世纪公园565,272 平米平米资料来源：戴德梁行研究部核心商圈新兴商圈前滩及世博前滩及世博245,007 平米平米总存量：9,229,728平米洋泾洋泾29,454 平米平米徐汇非核心徐汇非核心274,400 平米平米上海写字楼甲级写字楼存量(2002-2017Q1)平米9,229,728-1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 8,000,000 9,000,000 10,000,000200220032004200520062007207、0820092010201120122013201420152016Q12017新增供应存量3年平均新增供应资料来源：戴德梁行研究部上海写字楼写字楼分类存量,2017Q1资料来源：戴德梁行研究部6,347,8162,881,9126,147,128核心商圈甲级写字楼新兴商圈甲级写字楼优质产业园上海写字楼未来写字楼项目 核心商圈泰康金融中心泰康金融中心中海徐家中海徐家汇路项目汇路项目2017201820192020兴业太古汇兴业太古汇T2陆家嘴陆家嘴金金控广场控广场2021世纪汇广场世纪汇广场T2来福士长宁广场来福士长宁广场一一座座资料来源：戴德梁行研究部2017新增供应：524,074平米国寿8、金融中心国寿金融中心徐徐汇汇T20陆家嘴中心陆家嘴中心上海写字楼未来写字楼项目 核心商圈古古北北 SOHO陆家嘴陆家嘴 SB 1-1项目项目博华广场博华广场凯德晶萃广场凯德晶萃广场徐家汇中心二期徐家汇中心二期,T1资料来源：戴德梁行研究部2018新增供应：377,934平米20172018201920202021上海写字楼未来写字楼项目 核心商圈绿地五绿地五里桥里桥T1资料来源：戴德梁行研究部2019新增供应：125,000平米20172018201920202021富士康大厦富士康大厦上海写字楼未来写字楼项目 核心商圈吉宝静安项目吉宝静安项目资料来源：戴德梁行研究部2020新增供应：198,9、952平米20172018201920202021华润浦明路项目华润浦明路项目上海写字楼未来写字楼项目 核心商圈董家董家渡金融城渡金融城资料来源：戴德梁行研究部2021新增供应：776,975平米20172018201920202021徐家汇中心二期徐家汇中心二期T2，T3上海写字楼未来写字楼项目 核心商圈资料来源：戴德梁行研究部2017-2021总供应：2,002,935平米20172018201920202021泰康金融中心泰康金融中心中海徐家中海徐家汇路项目汇路项目兴业太古汇兴业太古汇T2陆家嘴陆家嘴金金控广场控广场世纪汇广场世纪汇广场T2来福士长宁广场来福士长宁广场一一座座国寿金融中心10、国寿金融中心徐徐汇汇T20陆家嘴中心陆家嘴中心董家董家渡金融城渡金融城徐家汇中心徐家汇中心吉宝静安项目吉宝静安项目华润浦明路项目华润浦明路项目绿地五绿地五里桥里桥T1富士康大厦富士康大厦古古北北 SOHO陆家嘴陆家嘴 SB 1-1项目项目博华广场博华广场凯德晶萃广场凯德晶萃广场上海写字楼未来写字楼项目 新兴商圈华润万象城二期华润万象城二期20172018201920202021路发广场路发广场凯德星贸中心凯德星贸中心丰树商业城丰树商业城II星荟中心星荟中心金光白玉兰广场金光白玉兰广场徐汇日月光中心徐汇日月光中心前滩世贸中心前滩世贸中心前滩铁狮门水前滩铁狮门水晶广场晶广场T1-2资料来源：戴德梁11、行研究部2017新增供应：966,051平米金融金融街街海伦海伦中心中心虹桥虹桥汇汇上海写字楼未来写字楼项目 新兴商圈徐汇万科中心徐汇万科中心三期办公三期办公上海上海SK大厦大厦前滩铁狮门水前滩铁狮门水晶广场晶广场T3-6亿城股份亿城股份闸北利福久光闸北利福久光梦中心梦中心国盛大厦国盛大厦资料来源：戴德梁行研究部2018新增供应：997,971平米20172018201920202021龙华国际龙华国际湘芒果湘芒果保保利绿地广场利绿地广场A1A2上海写字楼未来写字楼项目 新兴商圈高尚领域高尚领域苏河洲际中心苏河洲际中心前滩中心前滩中心资料来源：戴德梁行研究部2019新增供应：679,611平米12、20172018201920202021星港国际中心星港国际中心上海写字楼未来写字楼项目 新兴商圈天荟天荟佳兆业金融佳兆业金融中心中心保利徐汇滨保利徐汇滨江项目江项目资料来源：戴德梁行研究部2020新增供应：439,656平米20172018201920202021闸北金融街闸北金融街金金地长寿路项目地长寿路项目西岸华鑫金融中心西岸华鑫金融中心上海写字楼未来写字楼项目 新兴商圈中信财富广场中信财富广场资料来源：戴德梁行研究部2021新增供应：871,380平米20172018201920202021星汇前滩星汇前滩中美信托金融大厦中美信托金融大厦瑞腾国际瑞腾国际尚浦中心尚浦中心恒恒基中心基中心13、前前滩滩置置地广场地广场上海写字楼未来写字楼项目 新兴商圈2017-2021总供应：3,954,669平米20172018201920202021华润万象城二期华润万象城二期路发广场路发广场凯德星贸中心凯德星贸中心丰树商业城丰树商业城II星荟中心星荟中心金光白玉兰广场金光白玉兰广场徐汇日月光中心徐汇日月光中心前滩世贸中心前滩世贸中心前滩铁狮门水前滩铁狮门水晶晶广场广场金融金融街街海伦海伦中心中心虹桥虹桥汇汇徐汇万科中心徐汇万科中心三期办公三期办公上海上海SK大厦大厦亿城股份亿城股份闸北利福久光闸北利福久光梦中心梦中心国盛大厦国盛大厦龙华国际龙华国际湘芒果湘芒果保保利绿地广场利绿地广场A1A2高14、尚领域高尚领域苏河洲际中心苏河洲际中心前滩中心前滩中心星港国际中心星港国际中心佳兆业金融佳兆业金融中心中心保利徐汇滨保利徐汇滨江项目江项目闸北金融街闸北金融街金金地长寿路项目地长寿路项目西岸华鑫金融中心西岸华鑫金融中心天荟天荟中信财富广场中信财富广场星汇前滩星汇前滩中美信托金融大厦中美信托金融大厦瑞腾国际瑞腾国际恒恒基中心基中心前前滩滩置置地广场地广场尚尚浦浦中心中心资料来源：戴德梁行研究部上海写字楼甲级写字楼供应量(1998-2021)2017 2021 新增供应总计:652 万 平方米平米资料来源：戴德梁行研究部0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,5015、0,000长宁虹口黄浦核心静安浦东徐汇新静安闵行普陀杨浦上海写字楼新增供应 浦东/浦西(1998-2021)2017*2021*新增供应总计:浦西:483 万 平米,浦东:169 万 平米0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,000浦西浦东平米资料来源：戴德梁行研究部上海写字楼新增供应 核心商圈/新兴商圈(1998-2021)2017*2021*新增供应总计:市区:212 万 平米,郊区:440 万 平米0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,000核心商圈新兴商圈平米资料来源：戴德梁行研究部上海写字楼各商圈16、净吸纳量,2017Q1小陆家嘴小陆家嘴-2,902 平米平米竹园竹园45,584 平米平米世纪公园世纪公园8,090 平米平米黄浦黄浦42,550 平米平米徐徐汇核心汇核心18,087 平米平米静安核心静安核心11,090 平米平米长宁长宁17,567 平米平米杨浦杨浦4,603 平米平米虹口虹口9,070平米平米静安非核心静安非核心-1,813 平米平米普陀普陀3,316 平米平米闵行闵行107,099 平米平米核心商圈新兴商圈资料来源：戴德梁行研究部注：浦东洋泾地区地图未显示2017Q1全市净吸纳量：342,824平米徐汇非核心徐汇非核心22,035平米平米世世博前滩博前滩55,502平米17、平米上海写字楼写字楼租赁成交面积分析 按行业划分20152016金融业20%零售业14%科技、媒体和电信业27%专业服务17%制造业10%能源2%制药6%房地产2%其他2%金融业39%零售业8%科技、媒体和电信业30%专业服务7%制造业7%能源3%制药4%房地产1%其他1%资料来源：戴德梁行研究部上海写字楼2016写字楼租赁需求分析 内外资内外资企业成交占比内外资平均成交租金比较内资内资59%外资外资41%资料来源：戴德梁行研究部9.08.37.888.28.48.68.899.2内资外资人民币/平米/天上海写字楼各商圈空置率,2017Q1静安核心静安核心6.8%长宁长宁16.0%黄浦黄浦1318、.8%徐徐汇核心汇核心7.7%小小陆陆家家嘴嘴8.8%竹园竹园7.0%世纪公园世纪公园1.8%虹口虹口13.5%静安非核心静安非核心7.6%普陀普陀7.7%杨杨浦浦19.9%闵行闵行34.4%资料来源：戴德梁行研究部注：浦东洋泾地区地图未显示核心商圈新兴商圈全市平均空置率：13.9%徐徐汇非核心汇非核心24.4%世世博前滩博前滩65.1%上海写字楼空置率 核心商圈/新兴商圈(2013Q1 2017Q1)10.4%21.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%核心商圈新兴商圈资料来源：戴德梁行研究部上海写字楼空置率 浦东/浦西(2005 2017Q1)10.6%15.2%0%19、5%10%15%20%25%30%35%200520032007200820092010201120122013201420152016Q1 2017浦东甲级写字楼浦西甲级写字楼资料来源：戴德梁行研究部上海写字楼各商圈租金,2017Q1陆家嘴陆家嘴人民币人民币13.0/平米平米/天天竹园竹园人民币人民币9.6/平平米米/天天世纪公园世纪公园人民币人民币9.2/平平米米/天天黄浦黄浦人民币人民币10.0/平平米米/天天徐汇徐汇核心核心人民币人民币10.7/平米平米/天天静安核心静安核心人民币人民币11.2/平平米米/天天长宁长宁人民币人民币7.5/平平米米/天天杨浦杨浦人民币人民币6.1/平平米20、米/天天虹口虹口人民币人民币6.7/平平米米/天天静安非核心静安非核心人民币人民币6.2/平平米米/天天普陀普陀人民币人民币7.2/平平米米/天天闵行闵行人民币人民币5.2/平平米米/天天资料来源：戴德梁行研究部注：浦东洋泾地区地图未显示核心商圈新兴商圈全市平均租金：9.2每平米/天徐徐汇非核心汇非核心人民币人民币6.5/平米平米/天天世世博前滩博前滩人民币人民币7.2/平米平米/天天上海写字楼租金走势150170190210230250270290310330350200620072008200920102011201220132014201520162017F 2018F 2019F 2021、20F 2021F上海甲级写字楼平均租金（人民币/平米/月）10.43 6.63 4.005.006.007.008.009.0010.0011.00核心商圈新兴商圈上海写字楼核心商圈/新兴商圈 租金趋势(2013Q1-2017Q1)人民币/平米/天资料来源：戴德梁行研究部10.87 8.47 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 10.00 11.00 12.00 13.00200520032007200820092010201120122013201420152016Q1 2017浦东浦西上海写字楼浦西/浦东甲级写字楼租金趋势(2005-2017Q1)人民币/平米/天资料来源：22、戴德梁行研究部14.0 10.0 17.0 17.5 11.8 10.0 7.5 14.5 7.5 9.5 8.0 8.3 6.6 6.2 9.8 5.8 6.3 11.1 7.0 8.4 7.0 8.0 4.6 5.2 4.5 6.0 3.2 6.0 11.2 7.5 10.0 13.0 9.6 9.2 7.2 10.7 6.5 6.7 6.2 7.2 5.2 6.1 0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.0最高租金最低租金平均租金上海写字楼各区域租金范围,2017Q1人民币/平米/天资料来源：戴德梁行研究部上海写字楼各商圈资产价值及回报率(人民币/平米23、),2017Q1竹园竹园人民币人民币74,500/平米平米4.70%世纪公园世纪公园人民币人民币69,167/平米平米4.84%黄浦黄浦人民币人民币78,074/平米平米4.67%徐汇核心徐汇核心人民币人民币84,778/平米平米4.63%静安核心静安核心人民币人民币88,886/平米平米4.61%长宁长宁人民币人民币58,594/平米平米4.68%杨浦杨浦人民币人民币45,500/平米平米4.92%虹口虹口人民币人民币51,000/平米平米4.80%静安非核心静安非核心人民币人民币46,714/平米平米4.87%普陀普陀人民币人民币53,500/平米平米4.88%闵行闵行人民币人民币38,424、55/平米平米4.95%核心商圈新兴商圈资料来源：戴德梁行研究部注：浦东洋泾地区地图未显示陆家嘴陆家嘴人民币人民币104,864/平米平米4.52%全市平均资产价值：72,056/每平米平均回报率：4.7%徐汇非核心徐汇非核心人民币人民币49,200/平米平米4.84%世博前滩世博前滩人民币人民币53,750/平米平米4.91%上海写字楼5年以上贷款利率vs 核心商圈优质写字楼收益率7.20%6.14%6.40%7.05%6.80%6.55%6.15%5.90%4.90%6.49%6.12%6.11%5.49%5.37%5.07%5.40%4.91%4.64%3.00%4.00%5.00%6.25、00%7.00%8.00%2008200920102011201220132014201520165年以上贷款利率核心商圈写字楼收益率38上海写字楼上海写字楼投资量(人民币 十亿)资料来源：戴德梁行研究部4.517.106.105.735.4714.93 53.504.300.0010.0020.0030.0040.0050.0060.00Q2 2015Q3 2015Q4 2015Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2016Q1 2017上海写字楼主要大宗交易及投资，2017Q1交易日期交易日期名称名称区域区域出售面积出售面积(平米平米)交易金额交易金额人民币人民币 百万百万卖方卖26、方买方买方Q1-2017保利绿地广场(B1,C1,C2)杨浦27,000 1,600保利绿地江苏盐城投资Q1-2017中港汇大厦普陀31,6971,372 万顺昌黑岩集团Q1-2017 宝龙大厦黄浦24,8831,319AEW腾飞集团资料来源：戴德梁行研究部上海写字楼新增供应,需求及空置率(2005-2021)sq m0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0002005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 227、014 2015 2016 2017F2018F2019F2020F2021F新增供应吸纳量空置率资料来源：戴德梁行研究部上海写字楼主要结论需求P2P退租潮之后写字楼需求趋于稳定；新增供应井喷导致竞争加剧，上海全市甲级写字楼平均租金环比下降2.3%；内资科技型企业及保险公司成为写字楼租赁市场的主要驱动力量；供应在2021年底之前将有巨大的新增供应,此供应浪潮将带来600万平米的新增供应;市区边缘与新兴商圈的写字楼业主竞争压力增加；需要租赁市区边缘与新兴商圈写字楼的租户拥有更多机会。上海写字楼主要结论市场展望2017年，将有200 万平米的甲级写字楼竣工;2017年将竣工的地标项目有:兴业太古汇28、二座，金光白玉兰广场等;由于供应潮，上海市的写字楼空置率将会上升;由于供应量带来的竞争压力，2017年租金将会有所调整This report has been produced by Cushman&Wakefield LLP for use by those with an interest in commercial property solely for information purposes.It is not intended to be a complete description of the markets or developments to which it refers29、.The report uses information obtained from public sources which Cushman&Wakefield LLP believe to be reliable,but we have not verified such information and cannot guarantee that it is accurate and complete.No warranty or representation,express or implied,is made as to the accuracy or completeness of 30、any of the information contained herein and Cushman&Wakefield LLP shall not be liable to any reader of this report or any third party in any way whatsoever.All expressions of opinion are subject to change.Our prior written consent is required before this report can be reproduced in whole or in part.2017 Cushman&Wakefield LLP.All rights reserved.42-43/F,Tower 2,Plaza 66,1366 Nanjing West Road|Shanghai 200040|ChinaTel:+86 21 2208 WeChat ID:DTZ_China