1、-1 1-地产基金模式研究地产基金模式研究地产基金模式研究地产基金模式研究嘉德置地嘉德置地嘉德置地嘉德置地20112011年年年年8 8月月月月-2 2-总纲总纲成都重庆西安北京沈阳无锡天津湖州佛山成都重庆西安北京沈阳无锡天津湖州佛山海南海南镇江镇江南京南京青岛青岛嘉德置地轻资产及基金模式产生背景嘉德置地轻资产及基金模式产生背景基金平台的拓展经验借鉴基金平台的拓展经验借鉴合作共赢合作共赢节奏把控节奏把控细分定位细分定位轻资产模式的实践经验轻资产模式的实践经验基金模式的效果基于财务视角基金模式的效果基于财务视角规模指标研究规模指标研究效率指标研究效率指标研究对首创置业的启示与探讨对首创置业的启示2、与探讨-3 3-第一章第一章嘉德置地轻资产及基金模式产生背景嘉德置地轻资产及基金模式产生背景-4 4-嘉德置业于2000年11月由两家企业合并而成，包含六个业务板块嘉德置业于2000年11月由两家企业合并而成，包含六个业务板块资产规模：190亿新元业务范围：33个城市资产规模：190亿新元业务范围：33个城市-5 5-初期经营效率低下，面临极大困境初期经营效率低下，面临极大困境-权益回报率 ROE=1.5%权益回报率 ROE=1.5%-总资产回报 ROA=1.0%总资产回报 ROA=1.0%低回报率严重损害了股东价值低回报率严重损害了股东价值超越了财务安全底线超越了财务安全底线-净负债资本比 3、92%净负债资本比 92%股东价值损失严重股东价值损失严重-EVA-14.3亿元EVA-14.3亿元ROE=净利润/股东权益ROA=净利润/总资产净负债资本比=（有息负债-现金）/权益资本EVA=税后经营利润减去债务和股本成本-是所有成本被扣除后的剩余收益(Residualincome)。它反映的是企业税后营业净利润与全部投入资本成本之间的差额，是对真正“经济”利润的评价经营面临极大困境经营面临极大困境-6 6-面临巨大困境，嘉德置地提出前瞻性的战略转型方案面临巨大困境，嘉德置地提出前瞻性的战略转型方案1）平衡开发物业与投资物业1）平衡开发物业与投资物业：计划将物业开发（包括用于销售的商业物业4、）的收入占比从当时的50%比重提高到60%，投资物业收入保持在40%左右，从而在提高ROE 的同时保持业绩的相对稳定性。2）发展收费业务2）发展收费业务（Fee-based Businesses）：传统地产业务以资产为基础（Asset-based Businesses），而嘉德战略重组的重点是拓展以费用收益为主的新模式，将地产金融业务和物业管理业务发展成为一个新的增长引擎，并专门成立了嘉德金融部门嘉德金融部门（CapitaLand Financial）。3）严格的资产剥离政策与轻资产战略3）严格的资产剥离政策与轻资产战略：通过剥离非核心资产来减轻资产负担，通过证券化来提高投资回报率，通过构建基5、金管理平台来引入第三方资金。4）全球化战略。4）全球化战略。我们将我们将聚焦聚焦于核心业务，努力于核心业务，努力平衡平衡开发业务的高回报与投资业务的稳定收益之间的关系，并推动开发业务的高回报与投资业务的稳定收益之间的关系，并推动收费业务增长收费业务增长。”2001年年报主席声明。”2001年年报主席声明-7 7-在核心业务版块得以分解（以服务型物业为例）在核心业务版块得以分解（以服务型物业为例）服务型板块：子公司雅诗阁(Ascott)也根据集团公司要求和自身实际条件提出了新的战略目标服务型板块：子公司雅诗阁(Ascott)也根据集团公司要求和自身实际条件提出了新的战略目标1）将ROEROE保持6、在10-12%水平；2）将净负债资本净负债资本比从当时的0.9倍降低至0.6倍；3）使旗下公寓套数从6000套增加到15000套，市场范围从东南亚扩张到欧洲、北美；4）提高费用收益比重提高费用收益比重，使费用收益从当前的5%提高到25%，并增加10%的交易收益。-8 8-并得以切实执行（以服务型物业为例）并得以切实执行（以服务型物业为例）根据上述战略目标，Ascott 也提出了具体的实施计划：根据上述战略目标，Ascott 也提出了具体的实施计划：1）1）计划剥离剥离总值达 14 亿新元的非核心资产非核心资产；2）增加托管2）增加托管而非自有公寓占比，使其达到总管理公寓数量的三分之一；3）3）7、增加通过基金和其他战略合伙人基金和其他战略合伙人的投资；4）减少在在建物业上的资本沉淀4）减少在在建物业上的资本沉淀，尽量收购运营中的或至少接近完成的物业；5）5）增加房屋之外的衍生收入衍生收入；6）适当时机兑现资本收益6）适当时机兑现资本收益，套利行业周期。-9 9-第三章第三章基金平台的拓展经验借鉴基金平台的拓展经验借鉴-1010-以嘉德战略转型为指导，嘉德基金板块稳步快速发展以嘉德战略转型为指导，嘉德基金板块稳步快速发展2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 写字楼地产基金（EOF）私募零售地产基金中国资产的私募基金日本零售物业8、投资管理的私募基金投资于日本出租型公寓的基联合花旗集团发起CCDF同时发行两只以零售物业为核心的私募基金在中国区扩大CRCT 的储备基金 合作发起马来西亚最大私募地产基金嘉德的第二只伊斯兰教义基金印度合作发起一只零售物业基金在中国成立了三只私募基金，总募集资金20 亿新元在越南发起3 亿美元的地产开发基金成立SingMallProperty Trust，置入3 处零售物业新加坡第一只以商用地产（写字楼）为核心REITS三只REITS 上市购入一家日本REITS 13%的股权，成为其第一大股东嘉茂信托是新加坡首个挂牌上市的房地产信托投资基金（REIT）购入一家日本REITS 13%的股权，成为其9、第一大股东嘉茂零售中国信托（CapitaRetailChina Trust）信托Reits私募Fund-1111-嘉德基金平台的快速发展得益于三个方面嘉德基金平台的快速发展得益于三个方面借助外部力量合作发起基金借助外部力量合作发起基金-外部合作模式发挥了重要的作用，在起步阶段和新市场的拓展时，嘉德都积极寻求与国际金融巨头或当地优势企业合作。私募基金与REITS 的协调成长私募基金与REITS 的协调成长-私募地产基金与 REITS 的同步推进-募地产基金与 REITS 的相互支持基金定位的细化与多基金渠道基金定位的细化与多基金渠道-基金定位的细化-细化定位与多元化的结合-1212-借助外部力量10、发起基金 国际化策略借助外部力量发起基金 国际化策略嘉德从百腾置地继承来的第一只私募地产基金IP Property Fund（1998 年成立）就借助了荷兰 ING金融集团的力量。作为初尝试百腾置地在这只基金中只占20%权益2001 年嘉德又联合欧洲保险集团Eurake合作发起了第二只私募基金EOF，嘉德占50%权益2004 年进入日本市场时，嘉德与伊斯兰投资银行Arcapita Bank 合作发起ARC-CapitaLand Residence Japan（Arcapita Bank是伊斯兰地区首家投资银行），专门投资于日本的服务型公寓2005年在中国发起CapitaLand China D11、evelopment Fund 时则联合了花旗集团，募集资金4亿美元（6.8亿新元）-1313-借助外部力量发起基金 本地化策略借助外部力量发起基金 本地化策略在中国，嘉德与深国投、华联商场、万科等合作，为旗下三只私募基金和 1只REITS输送后备零售物业资产；与中信信托合作发起CITIC CapitaLand Business ParkFund，尝试工业地产拓展在印度，嘉德与最大零售商Pantaloon Retail 合作发起一只基金零售物业基金，CapitaRetail India Development Fund，募集资金 6 亿美元，嘉德保留 45.5%权益在马来西亚，嘉德与当地最大银12、行之一 Maybank合作发起设立私募基金MalaysiaCommercial Development Fund，募集资金2.7 亿美元在日本，以4100 万新元购入一家日本REITS 13%的股权，成为其第一大股东。QCT 则成功增发融资9700 万新元，CMT 通过私募方式再融资 3.5 亿新元-1414-私募基金与REITS同步推进私募基金与REITS同步推进描述私募基的设描述 REITS的设表述私募基的到期或被收购-1515-私募基金与REITS同步推进（以中国为例）私募基金与REITS同步推进（以中国为例）CRCT （CapitaRetail China Trust）以中国零售物业为13、核心资产2006年在新加坡上市2006年在新加坡上市CapitaRetail China Development Fund（CRCDF）募集资金6亿美元2006年成立2006年成立CapitaRetail China Incubator Fund（CRCIF）募集资金4.25亿美元2006年成立2006年成立信托 Reits私募 Fund输送相对成熟的项目关注孵化阶段项目-1616-PE与REITS互相支持PE与REITS互相支持Why PE+REITS?Why PE+REITS?Why PE+REITS?Why PE+REITS?项目初期成熟物业优质物业孵化培育集团私募投资REITS吸收孵化14、培育集团私募投资提供退出渠道输送成熟物业-1717-PE与REITS互相支持(以新加坡为例)PE与REITS互相支持(以新加坡为例)CRS （CapitaRetail Singapore Fund）以新加坡零售物业为核心资产；发展为CRS储备基金2003年在新加坡上市CMT （CapitaMall Trust）吸收集团资产起步2001年在新加坡上市信托 Reits私募 Fund-1818-嘉德置地以专业细化作为基金平台构建基础嘉德置地以专业细化作为基金平台构建基础地产金融模式奉行细化分拆策略，将旗下物业划分为多个类别，分别置入多个基金通道物业类型区域类型住宅开发零售物业写字楼物业服务型公寓城市15、综合体工业地产新加坡本土基金中国区基金日本基金印度基金马来西亚基金中东基金CapitaLand China Residential Fund Malaysia Commercial Development Fund ARC-CapitaLand Residence JapanCITIC CapitaLand Business Park Fund-1919-并得到投资者的青睐并得到投资者的青睐多元化的物业类型和相对分散的地区分布几乎是每个地产公司理想的资产组合，因为它可以更好地对冲单一地区或单一类型资产风险嘉德置地的分拆置入方式在一定程度上解决了多元化过程中的资源配置问题，在隔离不同类型业务风险16、的同时，为每类物业找到最适合的投资人，也因此成为多种类型物业同时拓展的有效途径。-2020-第二章第二章轻资产模式的实践经验轻资产模式的实践经验-2121-非核心资产的坚决剥离非核心资产的坚决剥离2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007剥离了总值 17 亿新元（约 合85 亿人民币）的非核心资产剥离动作资金流向效果剥离动作资金流向效果减债 13 亿新元至69 亿新元；而子公司 Ascott也剥离了总值6.3 亿新元的非核心资产，净负债资本比从上年末的92%减至 87%集团层面又剥离了 11 亿新元非核心资产进一步减债12 亿新元净负债资本比降至 73%非核心资产剥离17、：累计变现了总值75 亿新元彻底剥离物业服务和酒店管理两项重要业务其中来福士酒店集团（Raffles Hotels）以17.2 亿新元、1.64 倍市净率的价格转让给一家私人股权投资基金，贡献了 6.31 亿新元的收益而对 物业服务公司 PREMAS 的剥离则贡献了6200 万新元的收入和 3110 万新元的利润非核心业务剥离：酒店管理与物业管理剥离专注于核心业务的深耕-2222-核心资产的适时收割核心资产的适时收割2004 2005 2006 2007 2008 2009在核心物业的市值已上升到目标收益时要适时转让，以便充分套利行业周期剥离动作资金流向效果剥离动作资金流向效果Ascott 剥18、离出售了新加坡和曼谷的服务型公寓将释放的资本用于收购欧洲的一家连锁服务型公寓的50%权益Ascott 又剥离了价值 10 亿新元的物业，套现6.5 亿新元这些现金被再投资于2400 套公寓趁市场估值高峰商用部门通过资产剥离产生了9.2亿新元的收益包括将其在新加坡CBD 地区的 ShentonWay（一座52 层的地标性建筑）以10.4 亿新元的价格出售在新加坡卖出了Hitachi Tower 的50%权益，并将One George Street 置入REITS在中国将凯德大厦卖给韩国SK 集团变现了 33 亿新元的资产，产生了6.1 亿新元的资本收益再投资用去了 30 亿新元，其余全部用于减债19、和增加现金储备，正是这些储备帮助嘉德集团抵御金融危机的冲击-2323-轻资产模式的优势轻资产模式的优势在以基金（私募或REITS）方式实现投资物业扩张的同时，适时剥离集团层面的非核心资产和其他投资资产在以基金（私募或REITS）方式实现投资物业扩张的同时，适时剥离集团层面的非核心资产和其他投资资产-强化轻资产模式的效果强化轻资产模式的效果-帮助集团公司度过基金平台构建过程中可能出现的经济低谷，使转型过程平稳推进。帮助集团公司度过基金平台构建过程中可能出现的经济低谷，使转型过程平稳推进。-2424-第三章第三章基金模式的效果基于财务视角基金模式的效果基于财务视角-2525-战略的实施扭转了亏损的20、局面，并为股东创造了丰厚价值战略的实施扭转了亏损的局面，并为股东创造了丰厚价值EVA-14.3-13.35-6.25-5.52-4.295.497.3325.867.371.295.32-20-15-10-50510152025302000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010EVA自2005年EVA为正开始，已累计为股东创造价值52.66亿新元EVA=税后经营利润减去债务和股本成本-是所有成本被扣除后的剩余收益(Residual income)。它反映的是企业税后营业净利润与全部投入资本成本之间的差额，是对真正“经济”利润的评价-21、2626-整体经营状况稳步向好整体经营状况稳步向好-2727-资产规模增速不高，同时积极践行了剥离非核心资产和收割成熟物业的战略资产规模增速不高，同时积极践行了剥离非核心资产和收割成熟物业的战略资产19618416517917218220625825030131705010015020025030035020002001200220032004200520062007200820092010资产2000-2010 总资产复合增长率14.7%2010/2000 总资产增加61.7%-2828-经营效率大幅度提高，EBIT在十年间飞速增长经营效率大幅度提高，EBIT在十年间飞速增长EBIT0.7522、3.497.525.758.128.6018.1438.2422.1415.4923.840.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010EBIT2000-2010 息税前利润复合增长率289%-2929-保障财务安全的扩张净负债资本比不断降低保障财务安全的扩张净负债资本比不断降低-3030-嘉德模式的总结嘉德模式的总结以费用收益模式替代资产收益模式以费用收益模式替代资产收益模式-轻资产运营，保持健康的现金流轻资产运营，保持健康的现金流-费23、用收益部门的收益费用收益部门的收益严格的资产剥离政策严格的资产剥离政策-非核心资产的坚决剥离非核心资产的坚决剥离-优质资产的适时收割优质资产的适时收割资产类型的分解与投资人的匹配资产类型的分解与投资人的匹配-地域型的资产分类匹配地域型的资产分类匹配-物业产品型的资产分类匹配物业产品型的资产分类匹配-3131-第四章第四章对首创置业的启示与探讨对首创置业的启示与探讨-3232-对首创置业的启示和探讨对首创置业的启示和探讨公司发展战略路径的进一步明确公司发展战略路径的进一步明确制定针对性策略用于非核心资产的剥离制定针对性策略用于非核心资产的剥离加强对宏观经济走势、市场环境的研究和判断，进行核心资产24、的适时收割加强对宏观经济走势、市场环境的研究和判断，进行核心资产的适时收割着手进行金融板块的建立（合作建立），为未来的资金和费用收益提供基础着手进行金融板块的建立（合作建立），为未来的资金和费用收益提供基础-3333-附录：国内标杆企业房地产金融动作附录：国内标杆企业房地产金融动作华润集团华润集团董事长宋林于1月18日出席亚洲金融论坛后透露，集团旗下的房地产投资公司汉威资本计划成立一项100亿元人民币规模的房地产基金。金地集团金地集团稳盛投资是由金地集团全资拥有，并在香港设立的投资管理公司，专注于中国房地产私募基金业务发展。2010年初，金地集团与瑞银集团共同募集的瑞银金地中国房地产开发基金融25、资额超过1亿美元。作为中国第一家由开发商发起设立的房地产基金管理公司，除住宅开发项目投资外，稳盛投资也会涉足商业地产开发和物业持有、城市综合体开发、绿色智能建筑领域未上市企业股权投资及企业收购和兼并投资等。复地集团复地集团我们希望把私募的基金作为一个比较长期的战略来发展，力求能够成为未来的一个新的利润增长点。从其他发达国家的发展历史去看，民间财富参与房地产开发的需求比较旺盛，过去他们参与的渠道主要通过购买地产股股票或自己投资房屋参与，而未来房地产的投资基金将是是一个新的渠道。做私募基金这块，复地在房地产行业中算比较早，希望能够抓住这个先机，把这个作为公司一个新的业务的增长。2009年复地已经有26、一个比较好的、成功尝试的基础，未来复地将会加大规模。瑞安建业瑞安建业2011年3月，瑞安建业完成了筹组总规模共四亿美元资金，该资金将投资于中国内地“烂尾楼”项目的私募基金。据悉，该基金名为“SoTan”，年期为六年，由瑞安建业和两家欧洲退休基金组成的群体组成，双方各占一半权益。该基金由瑞安建业和Tan-EuCapital共同保荐，瑞安建业资产管理(香港)有限公司担任该基金的资产经理，而Tan-Eu则担任基金经理一职。-3434-附录：凯德置地近期动作附录：凯德置地近期动作2010年1月收购的东方海外（00316.HK，由前香港特别行政区行政长官董建华家族掌控）7个项目，林明彦称，部分项目开盘后27、甚至高于凯德的预期。例如昆山项目，原计划销售价格大约为1万元/平方米，而实际售价达1.1万-1.2万元/平方米。嘉德置地中国策略转型平价市场。2010年10月31日，嘉德置地宣布于中国和越南成立新的业务公司-“凯德惠居”，以投资两国的平价商品房市场。在中国凯德惠居刚组建完成，就与武汉蔡甸区政府签订了投资合作框架协议，开发凯德惠居在中国的首个平价房项目，初步拟建逾2000套平价商品房。2011年5月11日，嘉德置地首席运营官、凯德中国常务委员会副主席、雅诗阁有限公司全球总裁林明彦首次透露，一度烂尾15年之久的天津“欧加华大厦”，凯德置地接手后更名为凯德天津国贸，将于2014年竣工。2011年，新28、加坡地产大鳄嘉德置地5月18日发布公告称，将以约1.526亿新元（约合7.98亿元）出售位于上海的一块住宅用地，该地块面积为14.4657万平方米。嘉德置地则称，两项交易将使集团获得总计约1亿新元（5.23亿元）的净收益，剥离资产所得款项将用于发掘增长机会。-3535-联系方式联系方式欢迎沟通、批评指正欢迎沟通、批评指正欢迎沟通、批评指正欢迎沟通、批评指正战略投资中心战略投资中心战略投资中心战略投资中心 巨鹏巨鹏巨鹏巨鹏联系方式联系方式联系方式联系方式直拨分机直拨分机直拨分机直拨分机:3038:3038:3038:3038手机：手机：手机：手机：13810090068138100900681381009006813810090068邮箱：邮箱：邮箱：邮箱：-3636-