1、海南两大城中村片区旧城改造旅游文化综合体城市运营项目建议书XX工程咨询有限公司二零XX年XX月海南两大城中村片区旧城改造旅游文化综合体城市运营项目建议书建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月75可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一、项目概况 1 、项目名称：73 、拟建地点：7海口龙华区几大旧城改造区的情况比较一览表84 、片区拟2、改造后的建设内容与规模：92、符合国际旅游岛的发展规划和海口旅游产业规划131)、海南国际旅游岛的建设目标132)、海南国际旅游岛旅游区域空间布局：一海、两市、三区143）、海口旅游产业发展规划：14三、xxxx村旧城改造项目建设背景：161、国内房地产业经过近1年的市场萎缩而快速回暖：162、海南旅游业及海南国际旅游岛的建设发展状况203、海南旅游地产的发展前景：234、受旅游业和全国房地产发展大背景的促动，海南增长迅速255、海口旅游房地产及商业市场发展背景。261）、海口经济产业总体发展状况及城市功能定位263）、海口房地产发展状况304）、海口商业零售业市场发展状况32四、旧城改造项目3、的建议必要性意义351）、城市化进程扩大城市规模352）、旧城改造是城市升级的必要过程352、旧城改造催生都市综合体，对城市交通中心区的作用巨大。381）、旧城改造与都市综合体的共性特征：38地价、租金提升/交通高度发达/城市功能聚集/城市更新升级382）都市综合体多应大规模的旧城改造而产生。393）、城市综合体（即HOPSCA）地产模式对现代城市发展的必要意义和价值体现40HOPSCA与城市发展息息相关41HOPSCA将为城市带来巨大的增值价值41HOPSCA代表了一种全新的生活方式42五、xxxx村旧城改造项目市场分析451、国民住房市场需求依然旺盛462、海口改善型居住市场潜力大473、4、岛外 “第二次置业”和旅游度假居住市场旺盛，潜力巨大。484、海口针对国内外的健康疗养养生养老市场前景好。492、项目文化特色与环境特色：523、项目功能定位与功能板块：53+544 、初步的规划布局。565、各功能分区建设内容及规模（初步）：57各功能板块建设指标一览表58七、投资估算及资金筹措 1、投资估算641）、拆迁及土地费用：642）、建设成本：65前期基础设施工程：65绿化景观工程：65合计：663)、项目总投资：664）、项目分期建设投资计划：66四、五期项目滚动建设：67xxxx旧程改造项目分期建设计划表672、项目资金筹措：68八、效益分析：691、经济效益701）、拟开发地5、块项目销售收入分析表：715）、销售率盈亏平衡点：73 一、项目概况1 、项目名称：xx村片区和xx村片区旧城改造旅游文化综合体城市运营项目。 2 、承办单位概况 3 、拟建地点：xx村（包括xx村和xx）和xx村两大旧城改造片区（城中村）。xx村（包括xx村和xx）和xx村两大旧城改造片区，是相连在一起，接通海口城市四大纵横主干道，可合并一体，以“城市运营”的总体运作模式来整体规划和开发建设考虑。经现场实地现状调查考察，它是在海口建成区的现有城中村及环境较差的街区需改造的近80片旧城区中，用地面积最大的，但又是拆迁建筑面积和拆迁难度较小的片区。片区的村里民宅大都是2-3层砖混结构，少量5-76、层的民宅和单位房，有大片堆放材料和废品的空置土地。xxxx村片区海口龙华区几大旧城改造区的情况比较一览表旧城改造区土地面积拆迁面积和人口拟建建筑面积361.2亩40万，980户，1.2万人96.32万1539亩50万，7000多户，2.8万人500万350亩45万，1100户，1.08万人102万4317.91亩56.4万，1169户，1.8万人575.72万（按2.0估算）1005.09亩104.51万，5196户，1.9448万人。2055.6126.7万，6256户，2.1417万人4 、片区拟改造后的建设内容与规模： xxxx旧城改造项目总占地约4317.91亩，其中xx村片区23987、.87亩（包括xx村2248.87亩，xx150亩）、xx村片区1919.04亩。海口作为中国最大特区省会城市和最具特色的现代化滨海旅游城市，不仅是海南的政治经济商贸文化教育中心，也是海南旅游的重要通道和交通枢纽，在海南旅游岛的国际化建设中及旅游度假居住市场发展中仍起中心主导作用。其具备独特而丰富的经贸商务会展旅游、现代都市旅游、历史地貌与深厚的历史文化旅游及滨海江河景观、热带生态休闲度假旅游等综合旅游资源，针对岛内外的旅游深度开发其文化教育休闲娱乐、旅游商业和度假养老居住、健康养生疗养居住异地旅游购房的市场潜力巨大。xxxx村旧城改造项目正处于海口城市人口密集区，被海秀中路、海垦路、丘海大道8、南海大道环绕，处于交通枢纽,交通四通八达，于农垦区、海秀区、国贸区及金盘区秀英区等城市人口密集区(周边人口超过30万人)包围，是进入火山口旅游区、西海岸行政中心区与旅游度假区的必经通道，近邻省际汽车总站和海南旅游轻轨海口分站，处在城市中心主干道和城市旅游通道的交汇口，处在海口车流物流及旅游交通的枢纽位置。项目借助其独特的城市发展和旅游交通枢纽的中心区位优势和地位，充分发挥其周边城市文化公园（海秀公园、海瑞公园）园景（xx）湖景水景等景观优势及地势高的风水优势，深度挖掘海口极其丰富的综合旅游资源优势，尤其是深厚的历史文化和现代都市商业旅游资源，并针对岛内外客源市场首度开发一个颇具海口深厚历史文9、化氛围文化教育健康医疗设施配套和海南热带生态环境特色，融文化主题乐园(历史文化公园城市娱乐公园)、国际基础教育与国学素质教育及休闲体验式风情购物、休闲餐饮、特色美食、时尚健身运动、高尚娱乐、健康疗养康乐等功能于一体的大型主题风情景观式城市休闲娱乐广场和文化教育公园，及海口最大规模的旅游文化居住综合体城市运营项目，以旅游、文化教育、娱乐、商贸、健康、养老等产业与居住互动为核心的社区综合开发模式，推进都市中心区生态化城市运营，形成大社区内功能丰富又相互支撑，具有高度自我调节能力的区域性社会生态系统。目前现状房屋建筑面积共约56.4万需要拆迁，旧城改造后拟建建筑，按容积率2.0计算，建筑面积约57510、.72万。其中：安置原居民住房建筑面积56.4万，历史文化公园和旅游娱乐景观设施约50万（建筑面积约30万），教育配套设施20万，健康养生养老设施建筑面积约50万，旅游商业街及品牌商业购物商场建筑面积约40万，商务办公建筑面积约40万，旅游酒店建筑面积约50万，商务公寓及旅游度假养老养生居住区建筑面积约289.32万。两大旧城改造片区项目总体分为文化教育社区板块文化娱乐社区邻里与品牌商业广场区旅游风情商贸市场街区健康养生疗养酒店板块等五大板块及九公文化广场及配套的文化度假社区、“天涯琼瑶”名人广场及配套的文化度假社区、幼童国际基础教育区、国学文化艺术素质教育区及配套的国际教育居住社区、“邻里中11、心”社区商业超市区、奥特莱斯水上乐园品牌购物商业广场区、海底村庄水幕影视演艺广场区、海上丝绸之路水上游乐园区、海上丝路国际主题社区、中高端农垦商贸商务公寓区、火山景观高科技娱乐谷、火山景观旅游度假社区、xx国际商贸办公楼、xx国际中高端商务会展酒店，南洋文化风情专业批发市场和农垦商贸购物街、海南华侨农垦商贸酒店、热带风情旅游休闲购物街、热带风情度假居住社区、世界艺术风情休闲旅游街、世界艺术风情国际度假社区、海洋风情休闲旅游街、海洋风情的度假酒店公寓区、大型国际养生疗养会馆、大型国际养生疗养度假公寓等功能分区。农垦 区秀英区金盘区海秀区社区与品牌商业广场板块国 贸 区文化教育社区板块旅游风情商贸12、街区板块文化娱乐社区板块健康养生疗养酒店板块块5 、建设年限：10-12年，分4-5期投资建设。6 、初步投资概算： 项目总投资约1438221.98万元,其中:房屋拆迁及土地整理费303857.72万元，前期费用及前期基础工程及各项规费等55570.17万元，建安工程成本997498万元，预备费（包括基本预备费和涨价预备费）81296.09万元。用地面积（亩）拆迁面积（万）拟建建筑面积（万）总投资额其中：土地费拆迁费建设成本2398.8727.4319.849785448.19123541.8139238.99622667.391919.0429.5255.871652773.799883013、.5642246.36511696.87合计56.9575.721438221.98222372.3781485.351082993.11拆迁费：按现状总建筑量的30%为框架结构，60%为砖混结构，10%为砖木结构计算建筑成本（分别按1350元/、1026元/、810元/标准），装修费按总建筑成本的30%计算。土地费用按50万元基准价计算，建筑综合成本见后项目投资估算。二、项目实施依据xxxx村1、符合海口城市发展规划2、符合国际旅游岛的发展规划和海口旅游产业规划1)、海南国际旅游岛的建设目标 l 长期目标：实现旅游要素的全面国际化，实现海南旅游的转型升级，以旅游业的发展带动现代服务业的发展，14、逐步成为海南经济发展的主导产业，以支撑海南经济的长期可持续发展”，提高海南城乡人民生活水平。 l 总体目标：旅游国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的世界一流的海岛型国际旅游目的地。 2)、海南国际旅游岛旅游区域空间布局：一海、两市、三区 l 一海：中国南海世界明珠。l 两市：海口三亚龙腾凤舞。海口整体定位为”椰岛文化之城” 发展常居型旅游：开展候鸟式度假、就业型度假、分时度假，推动多种形式的旅游房地产; 和康养旅游：利用海南岛良好的生态环境和多种类型的旅游资源，发展包括温泉康乐、海岛美食、富氧运动、时尚康疗、传统养生等内容的康养旅游，使海南成为高档游客健康养身基地。 3）、15、海口旅游产业发展规划：以国内外市场需求为导向，热带滨海中心城市的综合资源为基础，塑造“阳光海口，娱乐之都”旅游形象，精心打造热带滨海旅游胜地和南国娱乐之都。把海口发展成为集观光游览、度假休闲、疗养健身、商务会展、文化娱乐为一体的多功能、综合型全国热带滨海旅游胜地，打造以户外有氧运动、游艇经济和丰富的夜间文化娱乐生活为主要内容的南中国“娱乐之都”。与省会中心城市的性质相适应，充分发挥基础设施优势和内外部交通优势，更好地为全省政治、经济、文化和对外交往服务；与海口历史文化名城相适应，更好地发挥城市传统文化与时尚娱乐文化的优势；与海口复合型的旅游资源相适应，更好地整合旅游、文体、娱乐、餐饮、健康、商16、贸购物和会议展览等多样化产业资源，促进现代服务业的发展；3、遵照海口市人民政府关于加快国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造的决定、海口市政府旧城改造安置拆迁补偿指导性意见的政策。政府主导、市场运作的原则。市、区政府主要负责旧城改造的政策制定和拆迁补偿安置，指导、监督旧城改造项目的建设，多渠道、多模式吸引社会资金参与旧城改造。统筹规划、功能配套的原则。按照“统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施”的总体要求，强化旧城区（城中村）基础设施和公共服务设施的配套，改善居民居住环境，提高居民生活质量。旧城区和城中村改造项目和建设用地可以净地出让、预出让、捆绑出让等形式通过公开招标、拍17、卖、挂牌确定受让人。在项目受让人确定前，政府可通过公开招标或委托的方式委托项目前期实施单位负责完成项目前期实施工作，其实施费用从项目前期总成本中列支。项目受让人确定后，从项目土地使用权出让金中拨付前期实施单位。旧城区和城中村改造的拆迁补偿安置实行货币补偿、产权调换两种方式。在旧城区和城中村改造工作中实行政府零收益政策，切实让利于民、让利于投资者。旧城区和城中村改造优惠政策：l 对成片旧城区及城中村改造项目，优先进行调查论证，优先实施项目储备，优先办理出让和报建手续。l 市土地行政主管部门收取的旧城区和城中村改造建设项目地价中由本级财政支配部分应当作为旧城区及城中村改造市政基础设施的建设费用。l18、 旧城区和城中村改造项目，减免收取由本级财政支配部分的城市设施建设配套费和其他地方行政事业性收费。l 旧城区及城中村改造项目建设单位可以按照市人民政府的有关规定优先收购停缓建工程项目，用于建设拆迁安置房。三、xxxx村旧城改造项目建设背景：1、国内房地产业经过近1年的市场萎缩而快速回暖：中国的房地产业到目前为止，主要经历了两个阶段，1998年2007年，房地产行业处于高速发展期，销售量和房产价格齐头并进，到2008年，受到国际金融危机的影响，外资热线的投资明显减弱加上资产价格缩水给国内企业和居民带来的财富缩水，大大降低了对于房地产的弹性需求，然而，有80后结婚生子高峰、城市化形成的初次置业和城19、镇人口改善住宅消费需求这三方面构成的刚性需求仍然很大，因此，在未来五年，我国房地产市场主要有刚性需求驱动，巨大的刚性需求将引领整个房地产市场长期向好。房地产刚性需求和改善性需求在经过2008年三个季度的严重萎缩后正有效释放，房产销售在恢复性增长。第一季度，全国商品房销售面积1.1亿，同比增长8.2%，销售额 5059亿元，同比增长23.1%，比上年同期提高21.6个百分点。为2008年第二季度以来连续三个季度负增长后的首次正增长。房地产销售的反弹，令房屋存量下降，同时也加速了开发商的资金回笼，进而刺激开发商增加投资。5月房地产投资同比增长已经从2月的1%大幅上升至12%。根据宏观经济数据及调研20、结果，美林预期，未来几个月，房地产投资的同比增幅将超过25%。如果成交量保持稳定，房地产市场的库存将稳步减少，这将令开发商下半年开始投资新的建设项目。 5月下旬，房地产开发商项目资本金比例35%的“大限”首次出现松动，降至20%，这将有助于增加房地产建设项目。随着城市化进程的推进，要满足人口日益增长的需求，中小城市需要进行大规模的基础设施升级。这将大大推动固定资产投资的增长。2009年上半年，房地产投资平稳增长，共计14505亿元，相比去年同期增长9.9%，增速减少24个百分点；1至6月，单月房地产投资增速不断递增。其中：住宅投资10189亿元，同比增加7.3%；办公楼投资386.68亿元，同21、比增加16.6%；商业用房投资1193.86亿元同比增加24%。(办公商业数据截止5月份)。 2009年上半年资金来源中，国内贷款5381亿元，同比增长32.6%；利用外资243亿元，同比下降29.7%；自筹资金8241亿元，同比增长10.4%；其他资金9837亿元，同比增长34.7%。从开竣工面积来看，上半年新开工面积为4.79 亿m2，同比下降10.4%，降幅较1-5 月大幅缩小5.8 个百分点，其中6月单月的新开工面积为1.22 亿m2，较上月增长54.4%，较去年同期增长11.4%，是今年以来首月新开工面积首次同比增长。1-6 月施工面积同比增长12.7%，增幅较上月提高1.0 个百分22、点，是今年以来累计施工面积同比增长率首次出现增长。2009年上半年各地一手住宅成交呈现量价齐升的态势。成交量持续数月大幅增长。在此刺激下，成交价格自二季度起，加速上涨。市场活跃表现，远超预期，延续了2008 年底初露的回暖势头，在多项政策鼓励住房消费的刺激下，今年春节后累积半年之久的刚性居住需求迅速释放，成为房地产回暖的先锋力量。随后，信贷刺激及避险资金涌入，投资性需求接力，成为持续推高楼市的重要力量。各城市上半年的月均成交量均大幅超过2008年水平，与2007 年这一历史高位相比，也普遍逼近甚至有城市已经超越。住宅市场上半年快速反弹，不仅远好于宏观经济的整体状况，也超出了之前的普遍预期。支撑23、市场活跃的各项因素，短期内不会有根本性的改变。预计下半年市场成交量虽将有所回落，但仍惯性维持高位。2、海南旅游业及海南国际旅游岛的建设发展状况海南建省办特区以来，历届政府都十分重视发展旅游业，通过确立和实施“一省两地”的产业发展战略，将旅游业作为海南优先发展的支柱产业之一，努力把旅游资源的潜在优势转变为现实的产业优势。经过多年的培育和发展，海南省旅游行业已拥有国内许多地方所不具备的资源、环境、政策和法律优势，形成了具有相当规模的“吃、住、行、游、购、娱”六大要素功能齐全、协调配套的产业体系，以观光为主，度假、会议为辅的海南旅游产业发展格局已初具规模。海南省以其独具特色的海洋、海岛风情和中国唯一24、的热带滨海风光，正发展成为国内外最向往的旅游度假目的地。2007年海南接待旅游过夜人数1845.51万人次，旅游总收入171.37亿元，增长21.2%。截至2007年底，全省有155家旅行社，其中国际旅行社42家；旅游饭店423家，其中五星级14家，旅游饭店客房开房率达到57.31%，比2006年提高3.7个百分点。2008年海南旅游业受全球金融危机的迅速蔓延，旅游业受到一定影响，尤其是入境旅游市场影响较大。在克服全球金融危机及四川汶川特大地震、免签证和落地签证暂停等因素的影响，仍实现平稳增长，全年接待旅游过夜人数2060万人次，比上年增长10.0%。旅游总收入192.33亿元，增长9.1%。25、今年前5月，海南共接待海内外游客945万人次，同比增长5.3%;实现旅游总收入91.53亿元，同比增长5%。在国际金融危机背景下，旅游业成为海南拉动内需、刺激消费的重要产业。2007年，省委省政府出台了关于加快推进国际旅游岛建设意见和“国际旅游岛建设行动计划”，将实现海南旅游与国际旅游全面对接。2008年4月，胡锦涛总书记在视察海南时强调指出：海南作为我国最大的经济特区，也是唯一的省级经济特区，要更好地发挥改革开放的排头兵作用。要“大力发展以旅游业为龙头的现代服务业”，“尤其要加强旅游服务基础设施建设，提高旅游业国际化程度，提升旅游业档次和水平，规范旅游市场，努力使旅游业成为海南的支柱产业。”26、 建设国际旅游岛是海南省委、省政府认真贯彻胡锦涛总书记等中央领导对海南工作的重要指示，更好地发挥改革开放排头兵作用，推动新一轮改革开放取得重要突破的重大决策；是落实科学发展观，转变发展方式，建设好全国人民“大花园”的必然选择；是发展以旅游产业为主导的现代服务业，推动旅游业转型升级，扩大需求，拉动消费，应对国际金融危机的重要举措。海南建设国际旅游岛，要对全省的旅游要素将实施全面国际化改造，使海南旅游与国际接轨，即旅游发展与管理的体制机制符合国际惯例，将进一步加大海南旅游业和相关产业的开放程度，实施免签证、购物免税、开放航权等为主要特点的旅游开放政策，实现国内外游客进出便捷，购物方便优惠，旅游管理27、旅游营销、旅游服务全面与国际接轨，建设国际一流的旅游度假设施和旅游产品，实现海南旅游与国际旅游的全面对接，吸引更多国家游客，让更多的中国游客享受到国际化的优质服务，将旅游业逐步培育成为海南社会经济发展的主导产业，最终把海南建成建设成为世界一流热带海岛度假胜地。 海南建设国际旅游岛，是我国旅游业转型升级，提高海南旅游国际竞争力的重要途径。我国旅游业是改革开放以后发展起来的新兴朝阳产业，也是具有明显国际竞争优势的产业之一。海岛度假休闲旅游是国际度假旅游的热点。海南热带岛屿旅游资源丰富独特、品位高，生态环境优越；海南作为中国唯一热带海岛省份，参与国际度假市场竞争具有比较优势。建设海南国际旅游岛，使28、中国旅游业更好参与国际旅游竞争，构建通向国际度假休闲旅游市场的大平台、大通道，实现我国旅游业转型升级、走向世界。海南是全国最大的经济特区，享受出入境免签证政策，也是中国第一个试点开放第三、四、五航权的省份。海南地处南海，海上交通便利，地理单元相对独立，国家对海南的政策开放一点，通过探索和实践，完全可以为我国旅游业转型升级提供一个先行先试的试验田。 根据海南省政府的建设海南国际旅游岛行动计划，到2013年，建成国际旅游岛的雏形。旅游要素的国际化改进基本完成。入境游客占全省旅游接待人数的10%以上，旅游外汇收入占旅游总收入的20%以上。到2018年，基本建成国际旅游岛。入境游客占全省旅游接待人数的29、20%以上，旅游外汇收入占旅游收入的30%以上。到2028年，建成世界一流的国际旅游岛。入境游客占全省旅游接待人数的30%以上，旅游外汇收入占旅游总收入的40%以上。海南国际旅游岛的建设，必然给海南的房地产、旅游、娱乐和酒店等一系列产业的发展带来推动力，首先是与国际旅游接轨的优惠政策，带来国内外游客的迅速增长，尤其是国际游客的迅猛增长，市场客源规模的扩大，旅游及其相关行业消费的提高，投资相应的产业，预期可以取得丰厚的回报。3、海南旅游地产的发展前景：中国经济经过改革开放近20年的迅猛发展，富人中产阶层已经迅速成长起来，这就为诸如旅游度假、高尔夫及游艇享受等一系列奢侈产业的快速发展提供了市场基础30、。 海南岛拥有丰富的旅游资源，大海、沙滩、阳光以及河流、热带雨林等近乎完美的原生态旅游资源优势得天独厚，是理想的旅游度假目的地。这就为海南旅游地产的开发提供了资源基础。随着琼州跨海通道项目进入实质性运作阶段、东环铁路有序的推进、海口至洋浦一小时交通圈项目启动、文昌航天发射中心的开工、博鳌机场开始选址咨询、海南核电项目的推进海南基本设施的不断完善，海南初步建立了全岛快速的立体交通体系。同时由于地理位置及环境资源的优势，海南旅游地产还具备了热带养生特色元素。海南是全国人口普查平均寿命最长的省份，是公认的长寿之乡，养生宝岛，越来越多的老年人选择到海南安度晚年。海口及三亚，旅游及养老度假人口已占到本地31、人口的3倍以上。从投资角度来看，当前经济全球化不断加速，中国经济迅猛发展，中国的奢侈享受行业落后于富人阶层的发展速度，市场供应的增长远跟不上急骤增长的需求发展。因此，在很长一段时间里，旅游房产投资的增值空间和抗风险性能力强，是当下全球金融危机下房地产市场遇冷情况下最优质的不动产投资内容。特有的热带风情，稀缺的养生环境，组合了商务、会务、文化、教育、居住、旅游、度假、养老、疗养等多种形式在内的全新的海南旅游度假综合产业形态和旅游休闲教育等复合地产，已经吸引了越来越多的大陆人士甚至国际人士来海南投资置业，已掀起了新一轮的产权投资和度假休闲双重消费趋势。近几年，在海南购置旅游房产用于度假和投资已成为32、一种时尚，成为中产阶层显示身份和地位的标志。旅游度假产业的持续走强，海南地产岛外庞大的消费市场已经形成。嗅觉灵敏的大财团及地产开发商开始重新审视这个曾经是中国最大的地产泡沫形成地。现阶段所有开发商的土地储备用地，如：海南东海岸的海棠湾、土福湾、清水湾、香水湾、神州半岛、月亮湾、博鳌、高隆湾及乐东的龙沐湾、澄迈的盈滨半岛、海口的西海岸、海口湾、新埠岛、司马岛与东海岸（东寨港用地已被首开、天房集团控制）等土地已皆被瓜分，已足已建设两个海南岛现在的城市县。海南地产已迎来了新一轮的大开发热潮。无疑，海南旅游地产正步入一个崭新的发展阶段。在不久的将来，随着国际旅游岛的逐步建设完善,海南将成为世界知名的旅33、游度假的目的地，海南旅游地产也将成为海南的重要支柱产业，海南旅游房产将有非常广阔的发展空间。4、受旅游业和全国房地产发展大背景的促动，海南增长迅速受旅游业的发展带动和政策、资源、岛外需求三大因素推动，海南房地产开发投资、销售近年来保持高位增长。2005年以来，累计完成房地产开发投资591.16亿元，年平均增幅在35%以上。累计销售商品房1245.85万m2，商品房销售年平均增幅在38.1%以上。面对国际金融危机，海南房地产市场继续保持热产旺销势头，今年上半年，海南房地产开发投资完成114.77亿元，同比增长37.2%。其中住宅累计完成投资103.86亿元，占全部房地产开发投资的90.5%，同比34、增长48.7%；全省商品住房累计销售面积235.57万平方米共24649套，同比分别增长3.29%和20.48%，其中住宅销售213.26万m2，比去年同期增长23.5%。上半年全省商品住房销售价格基本保持稳定，销售均价为6099元/平方米，同比增长2.48%，而在全国重点城市房地产市场经历大起大落之时，我省主要城市房地产市场走势较为平稳，呈现健康发展态势。5、海口旅游房地产及商业市场发展背景。1）、海口经济产业总体发展状况及城市功能定位自1992年以来，海口跨入“中国城市综合环境实力50强”、“中国城市投资硬环境40优”行列，被世界卫生组织和国家卫生部确定为全国唯一的世界健康城市试点，并荣获35、首批“中国优秀旅游城市”、“全国城市环境综合整治十佳城市”、“全国卫生先进城市、国家环境保护模范城市”、“全国园林绿化先进城市”、“全国造林绿化十佳城市” “中国人居环境奖”等一系列荣誉称号。未来海口城市建设的目标是，努力建成环北部湾的重要经济城市，华南地区的花园城市，国内外理想的第二居住地，世界上著名的热带风光滨海特色的绿色国际性城市。海口制定了“四地一中心”和“突出沿海，开发沿江，提升中心、拓展两翼，带动腹地”“中强、西拓、东优、南控”的发展战略，在产业上将重点发展以服务型、都市型、加工型为重点的热带高效农业服务全省、辐射全国；以汽车制造、生物制药、食品饮料、化纤纺织、农副产品深加工为重点36、的新型工业快速发展；以旅游业为龙头，以现代物流、中介服务、金融保险为重点的现代服务业。通过实施工业化、现代物流、休闲娱乐和城市化“四轮驱动”战略，建成以高新技术产业为导向的新型工业基地、全国热带滨海旅游休闲胜地、全省都市型农业基地、国家海岛生物产业基地、区域交通枢纽和现代服务中心。海口在全省的中心区位优势和经济龙头地位日益突出，投资规模持续增长, 销售市场活跃，消费水平不断提高。 o 2008年全年海口市443.18亿元(不含农垦，下同)，比上年增长10.4%，已连续11年保持两位数增长，经济增长率比全国平均水平高1.4个百分点,人均GDP达3573美元(按平均汇率)。海口争取提前10年达到全37、国2020年的奋斗目标（2010年海口人均达到4000美元，2020年达到8000美元，达到发达国家的中等水平）。o 2008年，全市财政总收入100.02亿元，增长21.2%。全市城市居民人均可支配收入14150元，比上年增长15.1%，城市居民人均消费性支出11138元，比上年增长9.2%。o 2008年，全市完成全社会固定资产投资219.1亿元，比上年增长20.5%。其中：第三产业投资209.3亿元，增长20.8%。房地产业投资增速平稳，商品房销售面积呈现趋缓。 海口的城市功能定位：比于海南省的其他城市包括三亚市等，海口市的相对优势在于：相对集中人口、相对较强市场辐射依托的“（侧重于大中38、型规模的休闲度假类别）商务会议经济；（侧重于大型旅游人文的）节事活动经济；（侧重于海洋产业与生物能源科技、旅游产业领域的）会展经济；（侧重于滨江海岸旅游休闲的）城市旅游休闲经济”，这四个系列经济板块，尤为适宜于海口市经济圈重点发展。这就是海口经济圈的鲜明个性化城市功能定位所在。即“选准省会城市的定位”、“凸显省会城市的功能”, 成为“生态休闲会都中国热岛椰城”！体现六个方面的细分文化：1、城市娱乐文化；2、历史口岸商贸文化；3、海洋开放文化；4、热带滨海文化；5、火山地质文化；6、历史古迹人文等。实质就是：生态休闲文化的综合体现！ 2）、海口市旅游业发展状况海口市旅游业总体上保持较快发展态势，39、尤其是商务、会展和旅游房地产业发展势头较好. 经过20多年的发展，海口市旅游业已初具产业规模，成为全市国民经济的支柱产业和第三产业的主导产业。海口已有景区(点)18处，其中较大规模的有雷琼海口火山群世界地质公园、海南热带野生动植物园、五公祠、海瑞墓、灵山寺、秀英古炮台等；休闲娱乐场所64所。2008年，全市接待国内外过夜旅游者637.9万人次，比上年增长8.5%。旅游收入60.02亿元，比上年增长8.4%。今年前五月接待国内外过夜游客283.38万人次，同比增长4.3%，旅游总收入27.04亿元，同比增长8.9%。随着海南旅游业的新发展、海南旅游市场的新变化和游客旅游需求日新月异的发展。近几年40、来，海口市旅游渐渐被海南团队旅游行程和度假散客“边缘化”。海口传统的“老三点”旅游景点已风光不再，而新开发的、有特色的“新三角”旅游景点（北部世纪大桥、万绿园；西部海口火车站、带状公园、西海岸假日海滩；南部火山口公园、热带野生动植物园）迟迟未能融入海南旅游市场运行体系中。多年来，海南旅游产品（环岛观光游）的老化、单一、低端，导致削价竞争、零负团费盛行，导致海南旅游避开海口“南下”、“东出”，使海口旅游已走向纯粹的旅游通道边缘，这种旅游通道，随着三亚国际旅游城市的提升和三亚机场客运量的加大，日益被三亚的度假旅游取代。海口现有的旅游产品供给不适应市场的需求，海口的旅游产业链失衡不适应旅游综合实力竞41、争的形势海口市旅游业急需转型升级、转变发展模式，从商务政务驱动型为主提升为商务政务与休闲娱乐健康疗养综合驱动型，全面打造双轮驱动、强劲持久的产业发展动力。海口是省会城市，是政治、经济、商贸、文化的复合型中心城市和现代化都市，三亚则以旅游经济为主导。海口承担着为三亚所不能的为全省政治、经济、文化和对外交流服务的综合性都市功能。与三亚市相比，海口在热带滨海资源方面存在明显差距，在滨海度假产品开发上不占优势。但作为海南唯一的国家历史文化名城和现代都市，海口在商务政务文化环境、都市商业设施的配套、文化资源的悠久性、城市服务的完善性和娱乐资源的丰富性及配套的健康运动医疗设施等具有明显优势。因此，海口旅游42、只有根据自身的城市性质、资源和客源特点，与三亚差异定位，才能扬长避短；只有充分发挥自身优势并充分借助周边地区的特色资源，才能与三亚避同求异、形成特色，创造“海之门、天之涯”的南北呼应、互补发展、带动全省共同发展的态势。整合旅游与文化、体育、商贸、会展、医疗健康、房地产及现代都市商业、农业、现代工业等相关行业，完善旅游产业体系，提升旅游服务质量和效益，发挥旅游产业的综合功能，进一步提高旅游产业作为全市第三产业的主导产业和国民经济支柱产业的作用，把海口市建成全国热带滨海旅游休闲胜地和娱乐之都。3）、海口房地产发展状况海口市投资规模近几年来持续增长, 2008年，全市完成全社会固定资产投资219.143、亿元，比上年增长20.5%。城市居民生活水平和消费水平的不断提高，投资和旅游双轮驱动了房地产业的日益繁荣，旅游房地产市场的异常活跃和房价的增长加快。受全球金融危机波及中国楼市，房地产业受到一定影响，2008年下半年房地产业投资增速放缓，供求市场有一定的萎缩，销售量徘徊乃至小幅下降，2008年，全市完成房地产开发投资71.2亿元，比上年增长18.6%。其中，住宅投资53.1亿元，增长33.5%。新开工面积196.3万，下降1.8%。全年房屋竣工面积109.5万，下降15.8%。全年房屋销售面积168.9万，下降2.4%；商品房销售额77.3亿元，增长26.5%。今年开始逆势中出现产销两旺的局面。44、5月海口楼市呈现环比价跌量升的局面，售价较4月份微跌2.43%，但日均成交量却放大24.4%，达到73.48套。5月份海口市商品房签售2278套，较4月的1773套提升28.5%，日均成交量较4月增加约14.4套；商品房成交总额1.17亿元，较4月大幅提升1/3强。到了6月，海口商品房销售更是热度非凡，楼市呈现环比价量同升的局面，销售总量2411套，日均销售量约80.4套，销售面积约25.72万。环比5月销售2278套提升5.8%，同比去年提升10.8%。6月，在销量的持续增长刺激下，海口商品房销售均价为5037.68元/，环比5月海口商品房销售均价4542.67元/提升了10.9%，同比去年45、同期海口商品房销售均价提升17.46%。，是海口商品房销售量在六月得以继续保持攀升的基础，五月全国楼市的全线飘红大环境的带动下，海口房产优质的资源环境、价格优势，加上五月海口商品房的热销形势等因素综合，加强了购房者的信心，使得之前还保持观望态度的消费者出手购房，促成了6月海口商品房的热销形势。海口房地产销售市场主要是岛外市场，随所占比例越来越大，今年1-5月份，岛外购买商品住房面积17.09万，占商品住房销售总面积的77.97%，岛外购买商品住房5413套，占商品住房销售总套数的76.90%。但海口总的市场规模较小，范围还较窄，岛外以至境外大的房地产市场还未真正橇动。目前海口房地产市场主要是由46、于良好的空气、气候及自然环境和旅游等优势带动的，岛外销售市场虽占据了近80%，但市场规模较小，只相当于一个房地产企业巨头一年的市场销售规模。海口前几年购房市场主要为北京为龙头的北方市场、以上海为龙头的珠江三角洲、以黑龙江为龙头的“高寒地区”等“两区一都”，山东、山西、陕西、重庆等市场还刚启动，经济较发达的华南、西南、华中市场及境外市场还有待开发，市场潜力巨大，还未针对不同目标客户和不同地区市场开发不同特性的适销对路的房产产品。海口作为全国最佳的第二居住地，其旅游度假、休闲居住、健康康复、疗养、养生及各个层次的养老等目标房地产市场都很大。4）、海口商业零售业市场发展状况回顾海口零售商业发展史，这47、十年多来,老三家销声匿迹，新三家风声鹤唳，新新三家踌躇满志，两年前至今已呈现出外来零售巨头与本地企业共存的竞争局面。上世纪80年代末，海口以友谊商场、施达商场、国商免税商场为代表的“老三家”占尽先机，笑傲天涯；90年代开始，“新三家”一百、乐普生、生生百货粉墨登场，迅速颠覆了“老三家”的地位；过了2000年，“新新三家”东方广场、明珠广场、金世纪商城崛起，又打破了“新三家”三足鼎力的格局。之后，本地超市万福隆、大同货仓、南国超市“又三家”加入，加剧了海口的商业竞争。2007年国际零售大鳄家乐福和大润发登陆海口。作为全国三级市场，海口在这些大鳄眼里最初是不起眼的，但挺进这个市场后，巨头们才顿悟，48、他们低估了海口。的确，在外来零售企业巨头的 “算盘”中，海口只是一个小市场。在内地市场布点差不多之后，作为省会城市的海口自然成了这些巨头们的新目标。国际零售巨头的到来，对海口的传统零售业带来前所未有的冲击。不到一年，市场发生了微妙变化，喜佳超市倒闭，万福隆龙珠店关门，大同货舱、南国超市等其他超市销售额直线下滑。随着这些大型零售企业在海口安营扎寨，在为市民生活带来许多便捷之余，也使同业间的竞争达到白热化。“国际零售巨头的加入，海口商业竞争跨入一个新的台阶，打破了传统商业低层次竞争局面。”此轮竞争是世界知名品牌之间的竞争。目前已形成了以国际两大商业巨头（家乐福、大润发）和国内两大家电连锁（国美、苏49、宁）为龙头的数十家（包括大卖场、超市、购物中心、专业商城、精品专卖城、家电连锁、连锁便利店）“诸侯割据，分庭抗衡”的竞争局面，海口已形成以海秀东路中心商业圈、新华解放路老商业圈、国贸新商业圈等三大商圈为主体及各大专业商业群（服装城、皮鞋城、日用品批发城、五金家电城、电脑城、电信城、家私城、建材城、汽车城、珠宝城）同时并存的商业分布格局。但不难发现海口当前零售业的市场存在以下问题：宏观调控失度，传统零售商业模式超量发展，外来大型超市和本土超市竞争空前激烈。有数据表明，海口人均商业面积已接近1.5平方米，而国际通行的标准为人均1-1.2平方米。零售商业面对的是消费者市场，在市场容量限制的条件下，大50、型零售业的超量发展，形成“粥多僧少”的局面，竞争必然会相当激烈；创新意识不强，零售商业发展集中化、业态单一化。一是集中在城市繁华地带，二是以超市、百货业态为主。这种传统、单一业态的零售服务根本难以满足消费者差异性的需求，尤其不能满足现代家庭综合购物和休闲娱乐功能的需求，而旅游休闲娱乐性体验购物及奥特莱斯等创新业态恰恰是丰富了零售业态，对传统模式进行有效填补，必能再一次激活海口的零售市场，带动新一轮的市场竞争，其采取错位经营的方式，为零售业尤其是旅游商业另辟一条光明大道；市场分析不够，目标市场不准。海口现在传统的百货商场、购物中心、超市可谓是泛滥成灾、参差不齐，皆是针对100万的海口城市居民市场51、，本土超市处于“鸡肋”状态，且部分在外来大型超市的冲击下，不到一年已倒闭不少；就是没人涉及海口极缺的主要针对岛外七八百万人游客的滨海海洋特色的都市高科技娱乐和旅游休闲购物市场。库存积压，资金回笼困难。库存累积过多，不知该何去何从，久而久之，资金回笼甚为困难。库存过大一直是传统的零售业心头的难题，海口不少本土超市就是因为库存积压过大，资金回笼困难，无法向供货商给付货款而被迫关门的。旅游休闲娱乐商业及奥特莱斯的新业态将很快解决库存积压等问题，加快资金流动，真正意义上实现了商家、企业和消费者都满意的“三赢”。 四、旧城改造项目的建议必要性意义1、完善城市功能，促使城市国际化升级，改善城市人居环境，增52、强旧改区对周边的带动辐射作用。1）、城市化进程扩大城市规模中国自改革开放以来，城市化进程逐步加快，据统计，每年将有1000万-1200万农民进城。预计2036到2040年，城镇人口总量将由现在5亿达到10亿左右。城市化的快速发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。 2）、旧城改造是城市升级的必要过程城市的升级发展，带来城市如何提高土地利用效率的重大课题，旧城改造是解决城市升级发展的重要方式。旧城改造是随着城市经济的发展，为适应已批准的城市详细规划的需求，实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。改善市53、政基础设施和居住环境质量将作为旧城改造的中心内容。3）、旧城改造是海口市作为特区省会走向国际化旅游城市的必经道路，建成全国最精最美的省会城市的重中之重工作。海口建成区现有城中村及环境较差的街区近80片，建筑面积约1000万平方米，涉及居民人口22.4万人，平均每10个人就有2个住在旧城区。这些地方建筑密度大，人口密集，基础设施配套不齐全，防灾减灾能力差，环境卫生脏乱差，社会治安问题突出，直接损害了海口的城市形象，改造已是势在必行。为加速推进和规范旧城改造项目的开发建设，市政府确定了“统一规划、政府主导、市场运作、有序开发”的模式，先后制定出台了海口市人民政府关于加快国民经济和社会发展第十一个五54、年规划期间旧城区和城中村改造的决定、海口市政府旧城改造安置拆迁补偿指导性意见两大旧城改造政策，提出了“政府主导、市场运作、企业参与、让利平衡”的旧城改造十六字方针，采取“一级土地整理开发与二级房产综合开发分离”的运作模式，在“零收益”等系列优惠政策的原则下，逐步启动部分旧城区的改造工程。 值得期待的是，省委提出要把海口建设成为全国最精最美的省会城市，海口市委、市政府也已表示要举全市之力，力争在5年内完成海口旧城改造任务。旧城改造将是海口未来五年城市建设和房地产开发的重中之重工作。新一届海口市委、市政府为加快旧城改造工作步伐，借鉴沈阳、南京、成都、合肥等地的成功经验，彻底改变过去旧城改造单靠政府55、支持、企业运作的模式为“政府主导，让利于民”模式，由市、区两级政府主导动迁、补偿、安置工作，防止由企业运作时发生与居民利益的博弈行为，更多地让利于民。率先启动了作为旧城改造最难啃的玉沙村改造工程。从2007年11月17日至2008年1月10日仅仅用了50余天时间，总面积超过约40万平方米的旧民房基本拆迁完毕。高歌猛进的玉沙拆迁改造，不仅拉开了海口5年旧城改造的大幕，也为海口旧城改造摸索出了一条已初步被证明为确实有效可行的新路子，积累了宝贵的经验。玉沙村改造的方向是海口最有特色、最具人气和繁华度的RBD（休闲商务区），是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区。接着海口市城市发展56、有限公司引进深圳鸿洲置业集团有限公司投资19亿元，完成廖海甸溪北岸东段522亩旧城改造项目。海甸溪北岸，位于海甸岛最南端，与长堤路隔河相望，全长2840米，宽350余米。现有村落9个，住户7000多户，居住人口28000人。城市的快速扩张，使该区成为海口典型的城中村，区域功能不健全、设施不配套、环境质量差，直接影响到海甸岛乃至海口市的整体形象。15年拆不动的玉沙村和海甸溪北岸等旧城改造成功，海口市委市政府坚定了实施旧城区改造、增强中心城区活力的信心，加快了旧城改造的步伐。龙华区共有34个旧城区（城中村），其中，博义片区、大同里片区、xx片区等旧城区20个，丁村、秀英村、坡巷村、xxxx村等城中57、村14个。涉及土地面积约1万亩，房产面积600多万，人口10万人。龙华区成立了以区长为指挥长，区委常委、副区长为前线指挥长的区重点项目指挥部。对需要改造的34个旧城区（城中村）做了调查摸底和进行招商引资工作，引进一批实力强、信誉好、运作成熟的企业参与。xxxx村是龙华区用地面积最大的旧改工程，罗牛山作为本地的上市龙头企业，有责任和实力承担其作为交通中心区域的旧城改造，完善旅游城市功能，改造城市中心人居环境的重要任务。2、旧城改造催生都市综合体，对城市交通中心区的作用巨大。 1）、旧城改造与都市综合体的共性特征：地价、租金提升/交通高度发达/城市功能聚集/城市更新升级 l 地价与租金提升：经济利58、益的再分配的驱使，旧城更新改造规划时，对城市土地进行评估和地价分级、并对城市土地增值、土地市场进行测算，实现价值最大化 。l 最高的交通可达性。l 城市功能聚集中心：规划从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调区域的综合功能 。l 城市更新升级：根据之前出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题进行调整，使得规划更合理，区域功能和地位得以升级。2）都市综合体多应大规模的旧城改造而产生。国务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建的100个新建筑综合体研究显示：65%的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。海口作为滨海旅游城市和中国最59、具魅力的第二居住地更应强化旅游度假和文化娱乐商业的配套功能。四大核心功能，满足多样需求：基本包含商务办公、商业零售、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。 商务办公操纵着城市大部分信息流、资金流和物流方向，一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。都市综合体应用高规格空间满足不同企业和人群的商务需求。商业零售主要是提供日常生活用品、购物愉悦和丰富多彩的服务，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区，能够充分满足各类阶层的消费需求。酒店餐饮是综合体中较稳定的项目，它为流动的人口提供舒适的居住环境，为所有相关的活动人群提供美食、娱乐服务，全天候地保持持久的繁荣并增加其60、活力。四是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。都市综合体的开发是为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市不同阶层人士的居住需求。城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的旅游文化综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市24小时不夜城等方面起着重要作用。3）、城市综合体（即HOPSCA）地产模式对现代城市发展的必要意义和价值体现 长期以来，受传统的功能分区规划思想的影响，我61、国城市的土地利用通常是将不同的使用功能分开布置，如清一色的工业区，居住区、商业区、文教区等、虽分区规划思想有一定的合理性，但其最大的弊端是忽视城市是一个联系密切的有机整体。城市的每一个功能要素既有一定的独立性，同时它们之间又是相互依存、相互补充的。例如，在一个居住区中清一色的住宅，既没有相应的商业、文教、医疗、娱乐等配套设施，又缺乏便捷的道路交通系统。即使居住再好，也不会受到居民的青睐，因为生活极不方便，单一的住宅已不能满足人们日常生活需要。同样，城市的中心商务区如果全部被商务写字楼占据，没有高档酒店、餐饮、购物、公寓、政府办事机构等设施，那办公环境将十分空洞无依靠。城市发展到今天，需要一个城62、市的精神引领、一个资源共生、聚合增值的地产模式，将生活资源融入其中。HOPSCA是城市发展的必然产物。由若干关系十分密切、性质不同的物业在一定地域范围集聚而成的HOPSCA，绝不是人为臆造出来的，恰恰是当代城市社会经济相互交融、有机联系的必然结果。城市本身就是一个巨大的、复杂的多功能综合体。在其内部，由于各类功能要素空间组合的差异，大型HOPSCA可视为城市大系统中的一个重要组成部分。HOPSCA与城市发展息息相关 首先“城市区域”一体化、城市空间多中心化的发展趋势增加了各个城市或区域中心对HOPSCA的市场需求。作为城市功能集中体现的HOPSCA，对区域经济具有推动性、对城市中心具有强化作用63、。其次，城市功能多样化、城市形象特色化、城市环境生态化、城市资源集约化决定了城市建设对HOPSCA的开发模式及规划设计的新需求。HOPSCA具备的个性特征，能够体现城市的特色，能够代表城市的形象，在功能上具有多样性，具有居住、工作、休闲、娱乐、购物等多重功能，实现城市土地集约经营效益；同时在规划设计上利用先进的高科技手段，达到生态、节能、安全，可以实现快捷信息交流。 HOPSCA将为城市带来巨大的增值价值现代城市中心区通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。这种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背64、景下成为卓有成效的开发模式。一个成功的HOPSCA项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商带来巨大的品牌价值，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。无论从业态组合还是资源聚合的本质，HOPSCA对城市的影响不能单纯地看作是个地产模式。HOPSCA是一个强大的磁场，融汇城市各种资源；她也是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源；她更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展。这就是HOPSCA特有的城市精神“融汇、交流、影响”。一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式。HOPSCA代表了一种全新的生活方式HOPSCA六大业态集合了商务资源、办公资源、商业资源、景观资源、休闲资65、源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补。HOPSCA不仅能满足人们在生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出HOPSCA业态的科学性及联动性。例如：住宅与商业之间所产生的生活配套互动，住宅与写字楼、休闲娱乐场所之间的配套互动等，让人们办公、购物、娱乐、休闲就在家门口，享受繁华、便捷的都市生活。 3、旧城改造是城市运营的发展必要。经营城市是我国近期城市发展和房地产业发展的主题。一方面，这是我国城市化发展的需要，另一方面，也是我国房地产业的历史使命。伴随着大规模旧城改造的城市化发展离不开房地产业，房地产业是推动城市化的重要产业。在现在阶段，乃至以后，我国的房地产商的任务，66、不仅仅是房地产开发，更重要的是把房地产开发、旧城改造、城市建设和城市经营的大主题结合起来，主动跳出房地产开发房地产，以城市运营这一思维模式来进行大规模的旧城改造，发展房地产业，实现房地产业的跳跃式发展。 旅游城市应该进行旅游产业导向的城市经营，把旅游产业与城市发展结合起来规划和运作。第一，在满足本地居民生活和经济产业的同时，必须发展旅游交通、集散、接待服务、游憩、旅游购物、夜间娱乐等旅游目的地综合配套功能。第二，旅游城市的风貌，应追求本地的历史文化特色和独特性艺术景观风貌，比如形成本地历史文化、民俗、民族特色，形成本地化的、情趣化的、游乐化的、特色化的文化氛围和景观环境。第三，旅游城市的旅游产67、业经营，更应追求城市旅游本身吸引力的建设，发展综合性旅游产业构架。 做成功的城市运营商，就要以旅游、商业、文化、健康等产业、居住互动为核心的社区综合开发模式，形成大社区内功能丰富又互相支撑，具有高度自我调节能力的区域性社会生态系统，在“动态规划、均衡发展、合理布局、功能互补、规划先行、有序开发”的开发准则下，针对不同区域、不同社区定位要求，在有限的生态资源条件下合理规划布局和开发，满足社区居住、旅游、文化、健康等产业、商业、交通、信息网络、公用事业完善、文化教育、娱乐设施等生活功能要求。在完善城市功能、改善城市居住环境、保护历史文化、自然生态等各类目标协同下，同时达到两项效益追求：一是追求经济68、效益最大化，最大限度挖掘土地利用价值提升房地产附加值，使罗牛山锦地的物业价值同比具有更高的价值认同；二是追求社会效益的最大化，促进社区内居住与旅游、文化教育、娱乐、健康等产业之间的良性互动和有机结合，创造区内生活和工作的高效率与高品质，为社区居民带来生活和工作上的多样性和便利性，形成人与自然，人与人和谐的生态社区氛围。4、xxxx村旧城改造项目的旅游城市化运营将促进海口旅游城市旅游文化商业娱乐功能的完善和娱乐之都、品位之城的建设。随着海南旅游市场的迅猛发展，海口旅游人次远超过城市本地人口，旅游人气远超过居民商业人气，交通中心和人口密集区的商业发展要依靠省会城市旅游必经之道和中心地位，借助国内外69、游客的旅游消费提升其规模化商业品牌，集聚商业人气，支撑商业经营效益。奥特莱斯免税折扣店、风情商业街区等旅游创新业态以世界时尚潮流品牌和低成本优势将集聚旅游购物人气和极大提高旅游购物休闲消费。相对国内其他地区而言，海南旅游消费高，旅游购物消费强而潜力大，但海南由于旅游商品开发目前仍停留在原始开发层次，旅游购物被旅行社导游控制，宰客现象严重，使得海南旅游购物总消费水平极低，在旅游总消费中的比例在10%左右，离国内国际旅游城市的旅游购物消费占据30-50%的差距大。xxxx村旧城改造城市运营项目以历史文化公园、娱乐休闲公园及世界品牌折扣商场与风情商业街区等旅游开发为引擎的旅游城市化运营将会逐步改变这70、种状况。省会海口市作为海南省的中心经贸商务城市及旅游必经通道，旅游在十多年来已得到很大发展，但由于海口市及其周边区域，自然景观旅游资源较三亚等地缺少，已建景点景区不具特色，对游客没有较强的吸引力，中心城市的旅游功能和地位没有体现和突出，游客在海口的停留时间短，消费力极低，因此，在城市交通中心区大力开发以本地文化特色的历史文化公园、城市休闲乐园、健康娱乐会所与“风情旅游街特色购物”等旅游为引擎的大型城市综合体运营项目，对促进海口的“都市旅游”发展和娱乐之都、品位之城的建设很有必要。必将成为海口旅游城市的名片，将产生巨大的社会效应。5、xxxx村旧城改造旅游文化综合体项目城市化运营是罗牛山地产板块71、品牌经营和迅速实现地产板块战略转移、做大做强教育与房地产产业的重大选择。利用罗牛山作为本地龙头股份上市公司的政府资源，为罗牛山股份公司可持续发展低代价控制城市中心的大片土地资源，并充分发挥上市公司广泛的融资平台，通过引进战略投资合作、招商合作、增发股票、发行债券、银企合作等多种融资手段，不断为xxxx村旧城改造项目筹措和募集建设启动资金和滚动建设资金，用10年多的时间完成xxxx村旧城改造片区旅游文化综合体项目高达140亿元的投资建设和作为最大旧城改造片区的城市化高品质旅游特色运营，同时为罗牛山股份公司地产板块通过东（大学城）、北（海甸溪北岸）、中（xxxx村）、西（白水塘）全方位布局和资源共72、享，通过旅游教育复合地产的品牌一贯性系统开发经营，迅速实现地产板块的战略转移和农业、教育、地产三足鼎立的产业发展战略，发展壮大和做强罗牛山的教育与房地产产业，跻身于海南本地上市龙头地产企业行列，创造丰厚的效益利润基础。五、xxxx村旧城改造项目市场分析xxxx村旧城改造作为城市交通中心的旅游文化综合体城市运营项目，作为旧城改造区生态环境优良、商业娱乐、文化教育与健康医疗等设施全配套的高品质国际大社区典范项目，由于内在功能的复合性、集群性和资源的共享性：商务办公、居住、商业、文化娱乐、健康养生消费、完善的交通出行系统，形成旅游城市综合体功能的多样性和互补性，其市场涵括旅游与城市商业、商贸商务、文73、化娱乐、健康养生市场，城市周边人口的普通居住（包括旧城居民安置）和改善性居住、岛内商务商贸居住及岛外商务居住、健康度假居住、养老疗养居住等综合性目标市场开发。在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，实现自给自足，形成“城中城”的城市经营方式，产生良好的经济效益。它的各种功能在不同时间段得到发挥和组合，使其各部分的活动组织有序，而且相互补充，提高了自身的运营效率。其市场需求旺盛，且可持续发展。1、国民住房市场需求依然旺盛自1998年住房改革以来，我国房地产市场经历了十年的高速发展，整体市场规模加速扩大，房价与销售量双双迅速窜飞，国民置业74、的刚性需求和流动性过剩带来的弹性需求是关键驱动因素。作为使用品，房地产主要用来满足结婚生子等家庭形态变化所到来的购房需求、城市化进程带来的初次购房需求以及城镇居民的改善性购房需求，其中，前两种刚性需求几乎不受经济周期的影响，而改善型购房需求更具有弹性，或多或少受经济周期的影响。到目前为止，1998年至今，我国城镇人口的商品住宅累计新增消费43亿，考虑到中国6亿的城镇人口规模，并按照国家提出的城镇人口住宅建筑面积发展目标（人均30）来估算，未来商品住宅的总需求量在180亿，目前43亿的面积仅满足了商品住宅总需求量的24%，可见，作为使用品的房地产在未来仍有强劲的刚性需求。作为投资品，对于房地产的75、弹性需求带动了我国房地产价格的快速上升，刺激了我国房地产市场的繁荣，一方面，与欧美日等成熟市场相比，我国房地产价值处于相对低估的水平，再加上人民币的相对低估导致大量外资热钱流入用于购买中国房地产资产，另一方面，中国经济的迅猛发展加上收入的分配不公，使得大幅增加的私人货币收入集中在少数有钱人手中，刺激了这一群体对房地产的投资需求，而在资金成本较低、投资渠道狭窄的环境下，有些国内企业也参与房地产市场中，从而加速了市场泡沫的积聚。2、海口改善型居住市场潜力大海南经过20年的特区经济开放建设，特别是2003年后的6年快速发展，经济发展水平不断提高，居民生活水平不断改善，海口市作为海南省会城市、政治经济76、商贸文化中心和特区的经济前沿，居民经商投资机会多，城市居民经济生活水平一直是处于前列，中产阶层不断涌现，人数不断增加，比例不断扩大，其由于经济收入提高、职位提升，社会地位改变，与此相适应，对生活质量、生活品位就要求越来越提高，居住环境需要改善，居住空间需要扩大，对居住的功能要求越来越多，不仅是为了简单的一个窝，为了交女友和结婚成家的一个新居，还需要扩大家庭结构，小孩长大和孝敬双方父母，都要考虑房间居住，还需要在家接待合作火伴和友人，等等，都需要扩大和改善居住空间。工作时间长，收入增加了；经济条件好的；家庭结构扩大；职位、地位提高，交往人的层次提高。针对刚参加工作不久和白领阶层、单身和简单家庭推77、销的小户型已发展了4-5年，解决了一大部分市场，这类人经过多年的经济积累和生活改善，都需要更换居住环境和空间，从小换大，从差换好。挖掘其改善性居住需求市场潜力，中大户型购房市场需求是较大的。3、岛外 “第二次置业”和旅游度假居住市场旺盛，潜力巨大。随着旅游度假客源市场的快速增长，异地度假市场急剧发展，海口优越的气候、生态环境、价格比等优势，使海口房产对国内中高阶层的旅游度假、“候鸟”型度假居住和置业投资的吸引力越来越大，为海口房产热销岛外拓展了新空间，岛外购房市场异常火爆，市场分额将不断增长，已占到整个海口住宅购房市场的70%以上。海南的空气、水源、环境，既无严寒又无酷暑的气候最适合老人避寒，78、小孩避暑，家庭的顶梁柱累了有个地方度假，海口最适合商务商贸加度假。另外目前海口的住宅均价每平方米近5000元，低于全国均价水平，可作为家庭的固定资产投资。由于海口房地产价格与内地大城市存在一定的性价比，良好、一流的居家、休闲、度假环境和一定品位的文化教育氛围将在更大范围吸引岛内外居民“第二次置业”，其市场潜力仍很大。中国30多年经济持续发展，中产阶层迅速崛起，大量外资企业及其人员涌入中国，国内大多数区域冬季寒冷，不少地区生态环境恶化，由此衍生了人们度假居住的需求，大批先富起来的国人具备了度假居住所需的经济基础。东亚的日韩经济发达，与海南气候差距大、生态环境互补性强，是海南发展度假居住业的主要国79、外目标市场。港澳台亦是海南度假居住业发展的重要目标市场。海南省内，为休闲度假异地而居，在第一居所之外购买度假居所有较大的需求与市场空间。首先，海南自然条件优越、生态环境好，气候宜人，风光秀丽有特色，旅游区域品牌成形，有较强吸引力。其次，人文宽松，社会开放，形成移民社会氛围且地广人稀，有发展空间。且海口基础设施相对完善，商业休闲文化教育设施相对完善，社会服务体系相对配套，社会服务氛围和谐。房地产业初具规模，形成一定的专业开发能力和外销能力。在海口多元资源整合的基础上，多元发展各具特色的度假居住房产，可满足社会多元需求。 4、海口针对国内外的健康疗养养生养老市场前景好。养老产业是朝阳产业，这已成为80、共识。据国家有关部门统计，我国目前已有1.43亿60岁以上的老人，占到总人口数的11.2%，按照国际通行的计算标准，我国已迈入“老龄化”国家的行业。而根据民政部的测算，去年我国老年产业的规模在6000亿左右，今年这个数字可能变成8000亿。而与此相对应的是，我们在养老产业经济方面却发展缓慢，目前中国养老床位在250万张左右，而实际的需求可能在500万张左右，两者间相差很大。在当今的社会，越是经济发达的地区，由于生活节奏快、竞争激烈、心理压力大、人际关系复杂，亚健康问题就越严重。再加上现代都市的生活环境严重受污染，这批富人更渴望找到“生命的加油站”，特别是在欧洲的富裕国家，富人去养生度假的要求非81、常高，除了有很好的自然环境和完善的旅游度假设施，更注重旅游区的文化体验和是否具备大型的健康养生配套。对于欧美国家的中高端游客而言，中国的宫廷御医、中国悠久的历史文化、艺术，中国的民族烹饪膳食等对他们都是非常有吸引力的。随着中产阶层和高收入高消费阶层的不断扩大，健康疗养、保健医疗消费市场及其为基础的健康疗养养老市场将会迅速提高。我国医疗市场的逐渐开放，将促使海南联合全国著名医院发展以休闲度假、疗养保健为主体内容的健康医院（或疗养院）的政策放宽和迅速发展。目前我国北方及中部大部分地区污染严重，自然环境恶化，唯有海南岛未受污染侵蚀，这里长年阳光明媚，空气清新，气候宜人，环境优美，自然资源极为丰富，是82、全国著名的长寿岛。海南已吸引了全国各地每年数百万人来休闲旅游度假居住，海南及海口面向全国乃至世界的健康疗养、康复医疗的消费市场发展潜力非常巨大。但由于海南的医疗康复条件和诊治水平、医疗保健养生硬软件设施配套及医疗保险等多方面的制约因素没有得到根本解决，严重阻碍了海南及海口健康疗养养生养老度假居住消费市场的大发展。正当海南目前旅游度假异地居住市场急剧发展时，xxxx村旧城改造旅游综合体项目配套国际先进水平的、齐全的健康养生医疗疗养等设施，将会极大吸引国内外中高层旅游度假游客健康养生疗养居住，就很快撬动这一潜力巨大的市场消费。六、xxxx村旧城改造项目建设内容、规模（初步） 1、项目总体开发思路与83、定位：xxxx村旧城改造项目正处于海口城市人口密集区，被海秀中路、海垦路、丘海大道、南海大道环绕，处于交通枢纽，交通四通八达，于农垦区、海秀区、国贸区及金盘区秀英区等城市人口密集区(周边人口超过30万人)包围，是进入火山口旅游区、西海岸行政中心区与旅游度假区的必经通道，近邻省际汽车总站和海南旅游轻轨海口分站，处在城市中心主干道和城市旅游通道的交汇口，处在海口车流物流及旅游交通的枢纽位置。将借助其城市发展和旅游交通枢纽的区位优势，充分发挥其周边城市文化公园（海秀公园、海瑞公园）园景（xx）湖景水景等景观优势及地势高的风水优势，深度挖掘和发挥海口极其丰富的综合旅游资源优势，尤其是深厚的历史文化和现84、代都市商业旅游资源，针对岛内外客源市场首度开发一个颇具海口深厚历史文化氛围文化教育健康医疗设施配套和海南热带生态环境特色，融文化主题乐园(历史文化公园城市娱乐公园)、国际基础教育与国学素质教育及休闲体验式风情购物、休闲餐饮、特色美食、时尚健身运动、高尚娱乐、健康疗养康乐等功能于一体的大型主题风情景观式城市休闲娱乐广场和文化教育公园，及海口最大规模的旅游文化综合体城市运营项目，以旅游酒店、文化教育、娱乐、商贸、健康、养老等产业与居住互动为核心的社区综合开发模式，借鉴华侨城“旅游+地产”城市运营和碧桂园的旅游配套、教育先行的“大规模社区+优美环境+优质产品+超级配套体系+合理定价”的五星级家园、招85、商地产城市运营等成功开发模式，推进都市中心区生态化城市运营，形成大社区内功能丰富又相互支撑，具有高度自我调节能力的区域性社会生态系统。总体定位：xx国际（旅游HOPSCA）欢乐养生新城。规划建设一个海口娱乐之都会，海南国际旅游岛娱乐休闲会所和旅游文化欢乐不夜城，成为海南都市旅游时尚前沿、休闲娱乐体验之都、国际旅游岛娱乐会馆，开创椰城国际都市旅游新时代，都市旅游HOPSCA综合性文化产业体，目标是最终建设成为海口旅游娱乐之都的城市名片和国际旅游岛特区省会城市的会客厅，带动整个海口的商业和旅游业的国际化的整体发展。2、项目文化特色与环境特色：项目文化特色：体现海南本地的旅游文化特色韦执谊、丁谓、李86、刚、赵鼎、苏东坡等xx城（滨海涯城）九公、丘浚海瑞黄道婆等琼瑶名人历史文化和海上丝绸之路的海洋历史文化风情、火山口森林地貌文化风情、海底村庄历史文化风情演艺、农垦商贸历史文化、热带风情的旅游风光特产等。生态环境特色：项目的景观核心是体现“环境”、“建筑”与“人”三者之间的关系，建立起以热带山水环境生态、建筑生态、区域旅游人文生态为内核，以热带园林景观式旅游娱乐休闲商居环境、以海南本地历史文化氛围为外观形式的生态旅游商住模式。生态体现着客观环境上的一种和谐健康，文化教育体现着精神状态上的一种高尚品位，商务旅游度假居住则直接表明目的性，在环境健康和文化丰富的基础上的商务旅游度假居住活动，自然是一种87、极致的享受，凸现项目独具海南生态与历史文化特色的高品质房地产产品特点，上升为海口城市中心高品质的旅游文教社区和城市综合体。“建筑生态”则着重体现海口独特的热带南洋建筑生态，融入海南生态的热带岛屿风情建筑，及体现欧美风格的西方风情建筑，与各旅游风情街（海洋旅游休闲风情街、世界旅游休闲风情街、农垦风情旅游商贸购物街、热带风情旅游休闲购物街）相对应、协调，与热带生态与本地历史文化景观环境自然融合，使舒适生活、文化教育享受、旅游休闲成为主题。“人文生态”则是以海南本地历史文化为主题，旅游商业居住社区内体现浓郁的本地文化风情和深度挖掘的深厚历史文化享受，建立以海南开放式、兼容性和丘海刚正廉明品质的文化精88、神为基础的沟通、交往，商务交往、家庭亲情、邻里友情及社区情感共存共荣，具有温馨融洽的共同文化氛围及丰富多彩、健康向上的社区人文。3、项目功能定位与功能板块：l 融汇海南海口历史文化风情主体的旅游娱乐之都会、演绎海口热带海洋文化风情的国际旅游购物风情街、国际旅游岛休闲会所及旅游休闲娱乐情趣的商务旅游度假养老养生居所，l 融商务商贸办公、以旅游风情商业街坊、娱乐休闲之都为主体特色的国际时尚品牌商业、商务度假养生酒店、商务度假养老养生公寓及周边的文化公园等旅游景点围合一体的旅游文化养生综合体（旅游养生HOPSCA）城市运营。本项目产品组合为：大型历史主题文化公园 大型主题景观式娱乐商业广场 海口文化89、风情旅游商业步行街区、省内专业市场、泛旅游娱乐会所 高级健康养生疗养设施 中高档商务办公楼+五星级白金酒店+中高级商贸酒店+经济快捷型假日酒店 高品质紧凑型商务公寓 各层次各阶层的度假养老养生公寓、城市大宅。 大型历史主题文化公园（韦公、李公、赵公、苏公等九公文化广场+丘浚海瑞冼夫人等琼瑶名人广场）+大型主题景观式娱乐商业广场（海上丝路游乐园+火山娱乐谷+奥特莱斯水上乐园+海底村庄影视演艺广场+世界风情大都会）+大型健康养生疗养水疗馆+高级保健康复医院+中高档国际商务办公楼+国际五星级白金酒店+中高级商贸酒店+经济快捷型假日酒店大型高品质紧凑型度假养老养生公寓城市大宅简约型精装商务公寓产权酒店90、公寓+海口文化风情的特色旅游商业步行街区、旅游娱乐泛会所(海洋风情休闲旅游街、世界艺术风情休闲旅游街、热带风情旅游休闲购物街、xx国际酒店娱乐会所、海南国际旅游总会馆)本项目经营的核心价值应当是：首先以九公文化广场+天涯琼瑶名人广场+海上丝路游乐园+火山娱乐谷+奥特莱斯水上乐园+海底村庄影视演艺广场+大型高级健康养生疗养会馆等组成的大型历史文化公园、主题景观式娱乐商业广场、高级健康养生保健设施作为启动xx旧城改造区旅游城市运营的引擎，再充分发挥和体现“xx国际”旅游文化城市综合体的核心价值，使项目的各类物业围绕这个一个核心竞争力进行互动和互补，以高品质的产品和高标准的物业管理作为保障，在大型历91、史文化广场和旅游娱乐品牌购物广场外，配以海口文化风情的特色旅游休闲商业步行街、商务商贸办公楼和高档次白金酒店及其配套的商务度假养生养老公寓与改善性家庭大居所，打造海口城市中心和旅游交通枢纽具有国际标准的地标性综合建筑群。文化旅游娱乐风情组团板块：总的分为文化教育社区、文化娱乐社区、邻里与品牌商业广场区、风情旅游商贸街区、健康养生疗养酒店区等五大板块，九公文化广场及配套的文化度假社区、“天涯琼瑶”名人广场及配套的文化度假社区、国际幼童教育区、中国文化艺术素质教育区及配套的国际教育社区、邻里之家社区超市区、奥特莱斯水上乐园品牌购物商业广场区、海底村庄水幕影视演艺广场、海上丝绸之路水上游乐园区、海上92、丝路国际主题社区、中高端农垦商贸商务公寓区、火山景观高科技娱乐谷、火山景观旅游度假社区、xx国际商贸写字楼、xx国际中高端商务会展酒店，南洋文化风情专业批发市场和农垦商贸购物街、海南华侨商贸酒店、热带风情旅游休闲购物街、热带风情度假居住社区、世界艺术风情休闲旅游街、世界艺术风情国际度假社区、海洋风情休闲旅游街、海洋风情的度假酒店公寓区、大型国际养生疗养会馆、大型国际养生疗养度假公寓等功能区。国 贸 区农垦 区秀英区金盘区海秀区邻里与品牌商业广场板块文化教育社区板块旅游风情商贸街区板块文化娱乐社区板块健康养生疗养酒店板块块4 、初步的规划布局。建筑布局可采用分组团的水系贯通的生态绿景围合设计，生93、态景观将开辟生态通廊将历史文化公园与湖溪水景贯通，引入水体至xx文化欢乐养生新城，水系贯穿始终，成为整个xx国际旅游文化娱乐之大都会的情趣催化剂，并围绕水系从地面热带生态绿景、湿地景观、娱乐设施外景（海上丝路各国风情景观、火山山景）、低层（2-3层）商业建筑顶部热带花园景观的多维式创造，打造一个浓郁的水文化特色的热带植物风情的文化旅游欢乐城生态景观。围合式布局是充分实现社区资源共享性、私密性和人性化空间的最有效方式之一。每个文化旅游城市综合体都是一个与城市高度融合的开放式街区。功能的混杂让这样的街区具备了自己的生态链：一定规模的办公和度假养老养生居住人群、酒店度假疗养客人的消费增加了商业的赢利94、，他们的来访者给酒店带来了客源。酒店的客人往往也是商业零售的顾客。因为邻近酒店和商业及被文化景观公园环绕，居住人群的生态环境更优美，生活更为便利，办公人员的商务效率也更高。功能的混杂也带给城市综合体更多繁荣。白天，商业、文化教育、旅游、商务活动是区域的主流。夜晚，当旅游、文化教育、商务流退潮后，居住者回到社区，旅游文化商业、休闲、餐饮、娱乐等又掀起另一个高潮。此外，人际交往、信息汇集、商机碰撞，使这里呈现出独特的、具有强烈感染力的氛围。这一切都将促成旅游文化综合体及其周边区域的快速增值。5、各功能分区建设内容及规模（初步）：总规划用地约4317.91亩，总建筑面积约575.712万，其中：其中95、：安置原居民住房建筑面积56.4万，历史文化公园和旅游娱乐景观设施约50万（建筑面积约30万），教育配套设施20万，健康养生养老设施建筑面积约50万，旅游商业街及品牌商业购物商场建筑面积约40万，商务办公建筑面积约40万，旅游酒店建筑面积约50万，商务公寓及旅游度假养老养生居住区建筑面积约289.32万。其各功能总的建筑指标如下表。建筑类型标准层建筑面积总建筑面积比例（%）容积率小高层高层裙房绿带公建5星级酒店教育配套350002000003.47文化娱乐500001000003000005.21商业建筑100000350004000006.95办公230004000006.95健康养生20096、0010000100005000008.68酒店16000900045005000008.68住宅10500094500345720067层数12、1418、2628总和1210001465001600018000057572001002各功能板块建设指标一览表五大功能板块文化教育社区健康养生酒店区邻里与品牌商业广场区文化娱乐社区旅游风情商贸街区合计用地面积（亩）800998.876009001019.044317.91总建筑面积（万）90149.84180110145.871575.712教育配套15520文化娱乐102030商业建筑55102040办公10102040健康养生2020酒店297、0102050住宅6079.841608085.871365.712其中：安置房27.429.556.9分期建设建筑指标一览表分期建设一期二期三期四、五期合计开发内容文教板块的文化景点商业、住宅，安置房、商贸街区商业酒店文教板块的教育、商业广场的商业商务、住宅商贸街区商业住宅文教板块的教育、文化娱乐板块的娱乐酒店住宅，商贸街区的商业办公健康养生酒店板块所有项目用地面积（亩）11001119.041100998.874317.91总建筑面积（万）100（含安置房159.4）115.97138149.841教育配套78520文化娱乐1020商业建筑101015540办公10202050健康养生2098、20酒店20102050住宅6088.978079.841其中：安置房59.4各功能分区建设内容见下表：文化教育社区板块1. 九公文化广场在丘海大道的入口，布置一些表现历史上流放到海南的王公谪臣，如（唐）韦执谊、（宋）丁谓、李纲、赵鼎，苏东坡、李光、胡铨等人物事迹的艺术雕塑景点。2. “天涯琼瑶”名人广场“天涯何处无芳草，自古琼瑶称此岛”，在临海瑞后路的主入口集散广场，设置一些反映海南本地的历代名人，如王义方、白玉蟾、冼夫人、黄道婆、丘浚、海瑞等历史事迹的雕塑艺术景观景点。3. 国际双语幼儿园提供国际标准的幼儿智力开发教育园地。4. 国际贵族小学借鉴西方启蒙教育模式，提供国际水准的小学启蒙教育99、5. 国学文化艺术素质教育中心提供四经五书、孔学儒教、道学等国学文化、琴弦书画等中国文化艺术的素质教育6. 青少年武术气功学校为青少年提供中国的武术、太极拳、气功等健康防身运动学校7. 文化教育居住社区围绕着历史文化公园和国际基础教育与国学素质教育学校周围配套建设的大型文化教育居住社区，主要为岛内外富人家庭提供全封闭式、国际高标准的贵族教育服务。邻里与品牌商业配套板块8. “邻里中心”商业连锁超市可引进新加坡的“邻里中心”社区商业超市连锁品牌，为整个旅游养生综合体大社区提供快捷便利的日常生活超市配套。9. 邻里居住社区在“邻里中心”商业超市裙楼上及围绕四周设置大型普通居住社区10. 奥特莱斯品100、牌免税折扣店引进奥特莱斯国际品牌连锁投资经营，设置各国际品牌产品折扣店，并申请旅游免税政策，共5层，建筑面积5万。11. 海底水上乐园奥特莱斯折扣店的中空底层，可设置一大型室内戏水乐园和水上表演场，约1万。12. SOHO办公楼在奥特莱斯品牌店裙楼的两翼设置为中小创业企业的商务办公间，建筑面积约10万13. 高级商务公寓楼为周边商务商贸人士配套的高级商务公寓楼，楼高18层，建筑面积约10万。文化娱乐社区板块14. 海上丝绸之路水上游乐园区设置一悠长的河道，沿河两岸再现海南“海上丝绸之路”沿线各国热带风情景观，利用河道，配设一游船牵引的表现“海上丝绸之路”惊险历史旅程的高科技游乐项目。15. 海101、上丝路国际娱乐主题居住社区被 “海上丝绸之路”河道围合的四周设置以景观雅致的国际高档居住社区，底层为架空停车库。16. 海口火山口的微缩热带山景以海口火山口的地形地貌及热带森林植被为元素，创造一个微缩火山口热带山景，既作为本度假组团的园林绿化景观，又是一个娱乐项目，含水体。17. 火山爆发高科技娱乐谷火山景观内由4台2倍自由落体速度的主题电梯和矿井主题（或其他主题）场景组成的高科技设施，通过高科技声光电及影视手段再现世界历史发生的火山爆发的惊险刺激的历程。18. 火山景观高级居住社区为“火山口娱乐谷”绿化景观所围合的景观式高级居住社区，楼高18层，建筑面积约5万19. 海口海底村庄微缩景观在南102、海大道、xx路的旅游主入口集散广场，设置水幕影视广场，其水底布置海口海底村庄的微缩景观。20. 水幕电影影视演艺广场以水幕影视广场为中心背景，设置一个大型举办旅游欢乐节和风情演艺活动的广场，含舞台及露天生态看台，夜晚不演出时，可放映以百年前发生的琼州大地震等为表现内容的惊险大灾难片健康养生疗养酒店板块21. 国际旅游高级会展娱乐会馆在临xx路设置写字楼和酒店双狮楼，底商裙楼1-3层设置一个海南跨入国际旅游岛的高级旅游会展娱乐会所，包括国际旅游展览交易中心、国际旅游商贸会展中心和国际旅游休闲娱乐中心22. xx国际高端商务写字楼可针对农垦区和保税区、金盘区之间设置一个唯一的国际5A智能的高端商贸103、写字楼，楼高26层，总建筑面积约20万。23. xx国际五星级商务白金酒店可针对农垦区和工业区之间设置一个唯一的超五星级的商贸商务白金酒店及酒店式商务豪宅，楼高28层，总建筑面积约20万，聘请国际顶级商务酒店品牌经营管理。24. 五星级高级健康养生会馆提供健康养生的天然免疫食物食品及自然果蔬食疗、温泉保健果蔬食疗等服务，开辟健康新药推广、食补养生、药补养生、运动健康养生等，含药膳食疗馆、养生堂、药酒堂、药茶馆等。25. SPA水疗中心含室外温泉泡浴、戏水池和各功效的理疗池及室内大型水疗馆，提供温泉理疗、药浴疗法、足浴疗法、水饮用疗法、温泉泥浴疗法及干蒸湿蒸、冰火两重天等桑拿、保健按摩服务26.104、 高级康复保健疗养医院提供健康检测、顶级健康保健、养生、身心护理，皇室御医宫、胚胎素养生馆、亚健康疗养及高级康复保健医院和疗养医院等服务设施，含康复保健疗养酒店一座。27. 民族中草药医院以黎、藏、蒙、维吾尔、傣等民族民间疗法和草药为主要手段治疗多种疑南病症，同时承担从民族民间挖掘、搜集、整理、研制的对待某些疾病有特高疗效的秘验方药的临床观察、验证等临床研究工作，提供中医药传统治疗服务。28. 神农百草园观赏围绕健康养生疗养板块的中心及绿化环境培植野生药用植物园、南药植物园、藏药蒙药等民族珍藏植物园，含神农文化广场。29. 中老人养生大学30. 健康养生疗养社区为国内外配套大规模的度假养老、健105、康养生、疗养社区，含养老公寓、健康度假公寓、养生康复公寓和疗养公寓等。旅游风情商贸街区板块31. 水岸酒吧风情街沿内湖岸边底楼设置一个水岸风情的酒吧烧烤一条街32. 海洋风情海鲜酒楼酒吧街二层可开设海洋风情的海鲜酒楼。33. 海洋风情的经济快捷酒店酒吧街3层以上，可建2-3个海洋风情的经济快捷型酒店，加盟国外经济快捷型酒店连锁品牌。 34. 海洋假日风情的酒店式公寓临街酒店后侧，可建酒店式管理的假日度假公寓，楼高26层，建筑6万35. 欧美风情演艺购物街商业内街底层商铺，建欧美风情的购物一条街，集中展示和售卖欧美风情的时尚旅游产品，建筑面积约2万36. 欧美风情休闲餐饮长廊商业内街2楼，可设置106、欧美风情的休闲餐饮场所，引进品牌西餐，如：星巴克，西式快餐，如麦当劳、肯德基，西式大餐，如法国大餐等，建筑面积约2万。37. 空中花园运动场商业内街的2楼顶，可建空中热带花园，并在热带的花园环境下开设露天生态网球场、羽毛球、高尔夫练习场等阳光运动场所。38. 欧美风情度假社区临商业内街后侧，可针对国外度假及在中国工作生活的国外人士配建一欧美风情的度假居住社区39. 海南热带风情旅游休闲购物街另一海南热带风情商业街，建设海南热带风情的商业建筑，底层商铺将集中展现和售卖海南热带水果、花卉、瓜菜及海南特产食品、水产干货、珍珠饰品及旅游纪念品，成为海南热带水果、特产食品、水产干货及珍珠饰品等旅游纪念品107、的交易中心批发市场。建筑面积约2万。40. 海南风味餐饮场所热带风情旅游购物街2楼，将设置海南风味餐饮场所，主要引进海南本地品牌餐饮，如龙泉、东郊椰林，和特色风味小吃，海南十大名菜名吃的大汇聚，建筑面积约2万。41. 空中花园休闲运动场热带风情旅游购物街2楼顶，可建空中热带森林花园环境，并在其上开设露天生态网球场、羽毛球、游泳池等阳光运动场所，晚间可提供露天老爸茶庄等休闲服务42. 热带海岛风情度假养老社区挨热带风情旅游购物街后侧，配建一热带海岛风情的度假养老建筑，为岛外中高层离休老干部提供一个热带生态环境下的度假养老生活居住区，建筑面积约10万。43. 农垦文化风情商贸购物街临海垦路街面，建108、海南农垦文化风情的商贸购物街，集中展示和售卖农垦风情的旅游产品，包括热带瓜果、旅游特产及纪念品，成为国内的东盟旅游免税产品交易中心批发市场44. 海南农垦华侨商贸文化创业展览馆二楼设置农垦农场文化和海南华侨文化展览馆，并定期举办农垦系统和东南亚华侨商贸文化展和产品交易会。45. 海南华侨乡会总会馆三楼将设置海南华侨乡会总会馆及娱乐会馆，为海南在国外的华侨回海口的集中交流、联谊及休闲娱乐的场所，常年举办华侨乡会年会、商会各种经贸旅游交流活动。46. 农垦及华侨商贸酒店临海垦路建双狮楼，为海南农垦及华侨商贸酒店，引进海南在国外的华侨巨商投资经营管理。楼高18层，建筑面积约10万。七、投资估算及资金109、筹措 1、投资估算 拟开发地块的投资成本主要包括土地成本、前期费用、前期基础设施与公建工程费用、有关规费及建安工程费用等。1）、拆迁及土地费用：含旧房拆迁费和土地基准价，旧房拆迁总费用：旧房56.4万，主要为3-4层的砖混结构（占60%），少量的7层以上框架结构（占30%左右），砖木结构的占10%，装修费用为房屋造价的30%，其拆迁总费用为：56.4（30%1350+60%1026+10%810）（1+30%）=81485.35万元。土地转让费用：按50万元/亩基准价计算，为215895.5万元土地转让契税：按3%税率计算，为6476.875万元合计为303857.72万元。2）、建设成本：建110、安工程成本五大功能板块文化教育社区健康养生酒店区邻里与品牌商业广场区文化娱乐社区旅游风情商贸街区合计用地面积（亩）800998.876009001019.044317.91建安工程成本（亿元）12.750030.8261511.1782123.9956.599.7498教育配套151250.122.4文化娱乐100.12200.37.2商业建筑50.1550.15100.15200.156办公100.15100.15200.156健康养生200.36酒店200.5100.3200.319住宅600.1579.8410.1532.60.15800.1556.3710.1546.3218其中：安置111、房27.40.1229.50.126.828前期费用：包括项目策划、可研报告编制费用，地质测绘勘探费，环境、交通等影响评估及规划设计费等，按总投资的1%，约为13868万元前期基础设施工程：含道路、排水、供水、供电、电讯、煤气管道等，按建安工程的1%估算，约9974.98万元。绿化景观工程：项目总体绿化率40%，按80元/估算，约9211.59万元各项规费：各项规费单 价数 量合价(万元)1质量监督、建设监理费118%9974981。18%2编标审标、招投标管理费3.5 99749813审图费1.59974981.54防雷检测费5元/ m2 575.712万5白蚁防治费2元/ m2575.71112、2万6房产测绘费2元/ m2575.712万7小 计22515.09不可预见费（预备费）：包括基本预备费（3%）和涨价预备费（5%），约为9974983%+997498 (1+3%)5%=85495.11万元。合计：项目建设总投资：1128588.3万元3)、项目总投资：项目总投资约1438221.47万元,其中:房屋拆迁及土地整理费303857.72万元，前期费用及前期基础工程及各项规费等55569.66万元，建安工程成本997498万元，预备费（包括基本预备费和涨价预备费）81296.09万元。用地面积（亩）拆迁面积（万）拟建建筑面积（万）总投资额其中：土地费拆迁费建设成本2398.872113、7.4319.849785448.19123541.8139238.99622667.391919.0429.5255.871652773.7998830.5642246.36511696.87合计56.9575.721438221.98222372.3781485.351082993.114）、项目分期建设投资计划：项目启动投资一期项目建设内容：l 首先启动投资两旧城区的拆迁（可采取回迁方式）及土地整理；l 两大片区的基础设施与大环境建设，l 文化教育板块的文化公园、底商、住宅建设，l 商业广场板块和商贸街区板块的安置房、商贸街区的商业酒店建设。二期项目滚动建设：l 文化教育板块的幼儿小学教114、育设施的配套，l 商业广场的商业商务、住宅建设l 旅游商贸街区的商业住宅建设三期项目滚动建设：l 文化教育板块的国学素质教育设施的配套l 文化娱乐板块的娱乐、酒店、住宅项目建设，l 旅游商贸街区的商业办公的配套建设四、五期项目滚动建设：健康养生酒店板块所有项目的滚动建设。xxxx旧程改造项目分期建设计划表分期建设一期二期三期四、五期合计用地面积（亩）11001119.041100998.874317.91建安工程投资（万元）245280194355249600308263997498前期费用462346254820市政基础工程616548854858.983277.5919186.57各种规费115、4681.74134.2540619638.1422515.09土地及拆迁303857.71预备费150001500021371.1551371.15扣除：安置房回迁142250总投资421857.41222999.25278289.98342549.881438221.47 2、项目资金筹措：1）、国外城市综合体运营项目投资融资模式：2）、全国房地产上市公司的房地产项目主要融资方式分析3）、xxxx旧城改造项目初步的融资和资金筹措计划分期建设一期二期三期四、五期启动资金土地及拆迁约需10亿元，建设投资7.8亿元建设投资6.7亿元建设投资8.5亿元建设投资10亿元融资方式战略合作、项目招商合作116、商业项目招商合作娱乐项目招商合作保健康复医院酒店项目招商合作 股市资金银行融资预售收入销售收入一期项目35.2亿元二期40.485亿元三期项目33.9亿元八、效益分析：1、经济效益xxxx村旧城改造项目将针对岛内外客源市场首度开发一个颇具海口深厚历史文化氛围文化教育健康医疗设施配套和海南热带生态环境特色，融文化主题乐园(历史文化公园城市娱乐公园)、国际基础教育与国学素质教育及休闲体验式风情购物、休闲餐饮、特色美食、时尚健身运动、高尚娱乐、健康疗养康乐等功能于一体的,海口最大规模的旅游文化居住综合体城市运营项目，以旅游、文化教育、娱乐、商贸、健康、养老等产业与居住互动为核心的社区综合开发模式。其117、销售市场将面向海口、海南及国内、境外市场。在目前房地产逐步回暖上升阶段，刚性需求和改善性需求及旅游度假等投资性需求等逐步被释放，呈现旺销的局面，市场潜力巨大，采取各种销售手段，市场销售前景良好。其中：雅居乐在海南清水湾销售额约21亿元，即占整体销售额两成；中山凯茵新城销售额约10亿元；南京雅居乐花园销售额约8亿元。雅居乐在海南清水湾的半年销售额达21亿元。据海南省统计局的统计数据，6月份海口平均房价在近5000元/，调查摸底地块目前周边在售楼盘，如水云天、南海绿洲等，其房产起价在4000元/以上，平均售价在4500元/左右，按市场最低价作以下经济效益分析。1）、拟开发地块项目销售收入分析表：分118、期建设一期二期三期四、五期合计用地面积（亩）11001119.041100998.874317.91总建筑面积（万）100（含安置房159.4）115.97138149.841575.712销售收入（亿元）49.42547.1550.005689.91255236.49315文化娱乐10（公建）7（公建）8（公建）20（出租）商业建筑100.8100.950.9+50.6100.9办公100.8200.950%50.9健康养生20（出租）酒店2050%0.8102050%1住宅6080%0.4（12+55）0.45（8050%+33.97）0.48（40+79.841）0.55其中：安置房59119、.40.2514.225其中：除以上出售房产以外，另有教育设施20万，文化公园及娱乐设施30万，商业餐饮设施20，健康娱乐设施面积30万，酒店经营面积30万，办公设施15万等资产供经营出租，也可作为项目再融资滚动开发抵押贷款等之用。2）、公司管理及销售税费一览表费用类型计算单位金额（万元）备注销售费用按销售收入111134.08按3%估算管理费用按销售收入66680.45按2%估算营业税及附加按销售收入122247.48按5.5%税率土地增值税按销售收入预征22226.821%计提维修基金按销售收入计提33340.22按1.5%计提合计355629.053）、项目利润计算：序号项目金额（万元）120、计算依据1销售收入2364931.502建设总投资1438221.473销售费用111134.08管理费用66680.45营业税及附加122247.48土地增值税（预征）22226.82计提维修基金33340.22小计355629.05万元4税前利润571080.981-2-35所得税142770.25按25%缴纳6税后利润428310.734-5投资利润率（全部投资）29.78%纯利润/总投资额4）、线性盈亏平衡点分析：固定成本（F）金额（万元）土地出让金297380.85契税及交易费用 6476.87相关规费22515.09前期及工程费用118549.68合计444922.49单位固定成本121、（F/Q）：772.82元/可控成本=总成本-固定成本=993298.98万元单位面积可变成本（V）=可变成本/产销量（Q）=1725.34元/单位面积税金（T）=287244.55575.712=489.94元/销售单价盈亏平衡点=单位固定成本+单位面积可变成本+单位面积税金=2988.1元/，即销售单价=2988.1元/,达到盈亏平衡（即项目的单位成本）。5）、销售率盈亏平衡点：如按以上方案执行情况下，则有：总投资额/预计销售单价=销售率平衡点销售率平衡点：143.8221470.5400=266.3373266.3373575.712100%=46.26%即：销售面积达到266.3373122、，总体销售率达到46.26%，可实现收支平衡。从以上投资分析说明，拟开发地块的总投资额巨大，发展前景良好和发展空间大。如采取旅游文化综合体的城市运营项目的分期建设滚动开发的模式，通过上市公司的政府资源和广泛的融资平台，多种手段融资筹措资金，项目启动资金相对较小，项目投资总回报率高，投资风险较小。 序号名称规格型号单位数量备注一制冷系统1压缩机组4AV10台42冷凝器LN-70台13贮氨器ZA-1.5台14桶泵组合ZWB-1.5台15氨液分离器AF-65台16集油器JY-219台17空气分离器KF-32台18紧急泄氨器JX-108台19冷风机KLL-250台810冷风机KLD-150台411冷风123、机KLD-100台212阀门套8613电磁阀套614管道及支架吨18.615管道及设备保温m32216管道保温包扎镀锌板吨1.617附件套1二气调系统1中空纤维制氮机CA-30B台12二氧化碳洗涤器GA-15台13气动电磁阀D100台144电脑控制系统CNJK-406台15信号转换器8线台16果心温度探头台77库气平衡袋5 m3个78库气安全阀液封式个79小活塞空压机0.05/7台110PVC管套111附件套1三水冷系统1冷却塔DBNL3-100台22水泵SBL80-160I台23水泵SBL50-160I台24阀门套305管道及支架吨2.86附件套1四电仪控系统1电器控制柜套12照明系统套13电线电缆套14桥架管线套15附件套1