1、养老服务公司老年公寓及技术服务后勤办公接待中心等项目建议书XX工程咨询有限公司二零XX年XX月养老服务公司老年公寓及技术服务后勤办公接待中心等项目建议书建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月68可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录1 总论81.1项目背景8项目提出背景和项目建设的必要性81.2可行性研究报告编制单位101.3可行性研2、究编制依据11（1）中华人民共和国老年人权益保障法11（3）中国老龄事业发展“十二五”规划11（5）山东省“十二五”服务业发展规划纲要11（8）山东省老龄事业发展“十二五”规划11（10）老年人建筑设计规范（JGJ 12299）11（12）项目承办单位提供的有关文件资料111.4可行性研究范围11（1）论述项目建设的必要性和意义；111.5项目概况121.5.1建设地点121.5.2建设规模121.5.3建设内容121.6主要技术经济指标122 需求分析152.1老龄人口及抚养情况152.2老龄服务业发展现状172.3需求分析172.4服务对象203 建设规模213.1建设规模213.2建设标3、准213.3建设内容214 选址及建设条件234.1场址选择234.1.3建设地概况234.2建设条件244.2.1气象241、风向242、风速243、气温244、相对湿度245、降水量244.2.2地质条件251、地形、地貌252、地基土构成及岩性分布特征253、地下水254、地震效应26（3）地震活动具有一定的周期性。264.2.4交通运输通讯条件264.2.5公共设施条件26（2）排水：27（3）供电275 建筑方案285.1指导思想与原则287、设置残疾人设施；285.2项目总体规划方案295.3建筑方案294、老年人居室宜设置呼叫、供氧系统，并安装射灯及隐私帘。315.4景观设计314、5.5配套设施31（1）给水工程31（2）排水工程321、雨水工程322、污水工程32（3）电力工程32（4）通信工程34（5）集中供热工程34（6）环卫规划356 环境保护366.1编制依据366.2设计采用标准366.3主要污染源和污染物37（2）固体废弃物37（3）噪声376.4综合利用与治理方案376.4.2废水处理376.4.3噪声污染防治376.5绿化386.6环境管理机构及定员397 节能407.1用能标准和节能规范40指导性文件401、国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知；40国家、行业标准及规范407.2能耗指标分析节能措施和节能效果分析41项目年综合能耗估算表417.3节5、能措施411、项目建筑设计节能措施412、节电措施42（6）制定节电管理制度。423、空调系统节能437.4节水措施431、积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识。437.5节能效果分析438 职业安全卫生与消防448.1职业安全卫生448.1.1设计依据448.1.2职业安全卫生现状448.1.3卫生要求448.1.4危害因素分析及控制措施458.1.5预期效果及评价468.1.6机构设置和人员配备478.1.7投资估算478.2消防478.2.1设计依据478.2.2概述478.2.3总图478.2.4建筑488.2.5电气消防488.2.6消防给水499 组织机构与人力资源配置516、9.1组织机构519.2项目组织机构图519.3人力资源配置529.3.1生产作业班次529.3.2年工作日529.3.3劳动定员及技能素质要求529.3.4员工来源及招聘方案5210 项目实施进度5410.1建设期5410.2项目实施计划5411 项目招标方案5511.1编制依据5511.2招标基本原则553、公正原则。评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。5511.3招标程序5611.4招标的具体方案5612 投资估算及资金筹措6012.1 投资估算60（3）建设单位管理费：按照建安工程费用的1.5%计入。60项目总投资估算及构成6012.2 资金筹措6213 财务评价6313.1 财7、务评价依据6313.2 财务效益分析6313.2.1 成本估算6313.2.2 年营业收入估算6313.2.3 利润及利润分配6313.2.4 财务评价结论6414 项目风险分析6515 结论与建议6715.1结论6715.2建议671 总论1.1项目背景项目名称聊城xx老年公寓建设项目 承办单位聊城xx养老服务有限公司承办单位概况本项目承办单位为聊城xx养老服务有限公司，该公寓实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。该老年公寓创办于2000年，集饮食起居、医疗护理、文化娱乐、健身保健于一体，该公寓经过十几年的运营，已创造良好的经济效益和社会效益。该公寓已积累了丰富的市场预测及运作经验，经营状况良8、好。今后，公寓将加大开发能力，树立自己的独特品牌，建立良好的服务体系。预计在未来几年内，公寓经营情况将越来越好，净利润也将会不断递增。公寓将以“以人为本，追求卓越”作为经营理念，牢固树立“依法经营、照章纳税、提供周到服务、科学有效管理、创造最佳效益”的经营宗旨，在以胡立龙总经理为核心的精诚团结和全体员工的共同努力下，务实的工作作风，自信的工作精神，成功的奋斗目标，扎实奋进的经营战略，不断创造更大的社会效益，为聊城市社会和谐作出更大的贡献。项目提出背景和项目建设的必要性中国是世界上唯一老年人过亿的国家，也呈现出老年人口规模大、老龄化速度快峰值高、老龄化程度不均衡的特点。“人口老龄化在给我们带来健9、康长寿和新的发展机遇的同时，也给经济社会发展带来新的挑战。”人口老龄化顾名思义，老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。我国已成为人口老龄化国家。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要10、求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。 我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。 老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住11、的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示，我12、国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依有章可循。山东省人口老龄化处于加速发展期，2010年60岁以上人口1413万人，占14.75%，高于全国13.26%的水平，65岁以上人口占总人口的9.84%，高于全国8.87%水平。山东老年人口在全国按规模排在第一，从全国来看，大约十个老人中山东占一个。”在当天的座谈会上，省老龄办副主任刘爱民表示，国际通行老龄化标准是60岁以上达到 10%，山东省早已达到这一标准。 中共山东省委、山东省人民政府十分重视老龄问题。早在2002年就发出了关于贯彻的实施意见，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。”“做好老龄13、工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进山东省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了山东省老龄事业的健康发展。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。本项目建成实施后，将为社会提供一个功能设施齐全，服务全面周到的老年公寓，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有14、所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求，具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐发展具有积极的作用，对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。1.2可行性研究报告编制单位（1）编制单位名称：（2）资格证书编号：（3）资格等级：（4）发证机关：1.3可行性研究编制依据（1）中华人民共和国老年人权益保障法（2）中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）（3）中国老龄事业发展“十二五”规划（4）中共山东省委、山东省人民政府关于贯彻的实施意见（5）15、山东省“十二五”服务业发展规划纲要（6）山东省社会养老服务体系建设规划（2011-第3年）（7）聊城社会养老服务体系建设规划（2011-第3年）（8）山东省老龄事业发展“十二五”规划（9）中共山东省委山东省人民政府关于进一步加快老龄事业发展的意见(鲁发201022号)（10）老年人建筑设计规范（JGJ 12299）（11）老年人居住建筑设计标准（GBT 50340-2003）（12）项目承办单位提供的有关文件资料1.4可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对聊城市XX老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫16、生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。1.5项目概况1.5.1建设地点聊城市xx路北，xx路东。1.5.2建设规模本项目总投资2885.00万元，占地25062.5平方米（合37.6亩），总建筑面积25062.5平方米，项目竣工后可提供400张床位。1.17、5.3建设内容项目拟建老年公寓4栋并配套设置技术服务、后勤办公、活动中心、接待中心以及餐厅等，总建筑面积25062.5平方米，可接纳400位老年人入住。本项目分为一期和二期工程，一期位于本项目北部，包括一栋4层服务楼，一栋4层老年公寓楼，一栋5层老年公寓楼；二期位于本项目南部，包括5层老年公寓楼两栋，其中一栋联接有2层的服务裙楼。1.6主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注一建设用地面积25062.51 一期建设用地面积9486.82 二期建设用地面积15575.7二总建筑面积25062.51一期总建筑面积9486.82二期总建筑面积15575.7三主18、要建设内容1老年公寓195002餐厅12003活动中心12004生活服务用房958.55后勤办公8006接待中心10007门卫548变电1509换热10010公厕10011室外活动场地450012床位数个400四建筑密度%25五容积率1.0 六绿地率%40七新增职工人数人80八项目总投资万元28851建设投资万元27352建设期利息万元0.003铺底流动资金万元150九经济指标1内部收益率21.3税前17.8 税后2财务净现值1889税前1115 税后十建设期月20十一资金筹措全部自筹2 需求分析2.1老龄人口及抚养情况从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从19、1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。表2-1 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势年份人数（万人）比例（）总人口606580014岁1559岁6080/60014岁抚养比60抚养比总抚养比20002005 201020152020202520302035204020452050126 722131 789136 232140 329143 605145 6551420、6 545146 511145 687144 220141 86713 01214 28216 61620 45123 37428 27234 03938 04839 20640 65243 5358 8379 96410 94412 93016 27718 72722 86427 67130 80831 44532 2491 2001 4791 8122 1752 5232 8623 7015 0545 6737 3529 25024.321.019.919.819.018.016.815.915.515.415.365.468.267.965.664.862.660.058.157.65621、.454.010.310.812.214.616.619.423.226.026.928.230.79.210.210.910.610.810.110.913.314.518.121.337.230.829.330.229.328.728.027.327.027.328.315.715.918.022.225.131.038.744.746.750.056.852.946.747.352.454.459.766.872.073.777.385.1我国人口抚养比（14岁以下人口60岁以上人口/1559岁人口）在未来50年中变化比较明显。少儿人口抚养比（14岁以下人口/1559岁人口）从2000年22、的37.2下降到2050年的28.3，下降了8.9个百分点。老年人口抚养比（60岁以上人口/1559岁人口）则从15.7上升到56.8，上升了41.1个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9提高到85.1，上升了32.3个百分点（见图2-1）。人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。表2-2 两个年龄组老年人口比重的变化年份年龄组1953196419821990200020102020203020402050607995.595.793.492.190.489.189.689.686.179.2804.54.3623、.67.99.610.910.410.413.920.8合计100100100100100100100100100100据2000年第五次全国人口普查，山东省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11）已进入老年型社会。据统计，2002年山东省60岁以上人口为760万，占总人口12.48；至2004年底，山东省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5，超过全国平均水平，山东省人口加速老龄化。据有关部门预测，至2025年，全省60岁以上人口将增至1750万，占总人口比例将达到25，每4人中就有一个老人。山东省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求24、大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。2.2老龄服务业发展现状山东省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。目前，在聊城市能提供老年人娱乐、康复助残、自费养老等项社会服务的老年公寓正处在发展阶段。2.3需求分析第六次全国人口普查主要数据公报(以下简称六普公报)显示，我国0至14岁.口占16.6，比2000年人口普查下降6.29个百分点；60岁及以上人口占13.26，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87，比2000年人口普25、查上升1.91个百分点。我国人口年龄结构变化表明，人民生活水平和医疗卫生保健事业得到巨大改善的同时，老龄化进程也在逐步加快。尤其沿海发达地区、人多地少矛盾突出的地区，生育率低和老龄化问题可能更加突出。人口老龄化，意味着老龄人口增多，而且增长的速度不断加快。据预测，“十二五”期间，我国每年平均增加的老年人将从“十一五”的500多万提高到800多万。联合国的一份报告则显示，到2049年，中国60岁以上的老人将占总人口的31，老龄化程度仅次于欧洲。这预示着，从现在开始到未来的20至30年间，中国将是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转26、变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场。老年人养老逐步向集中养老转移。受传统观念的影响（认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变，核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面，家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不愿”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”27、的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院到开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。山东是人口大省,更是老年人口大省。据预测,到第3年,全省60岁以上老年人口将达到1900多万,约占全省总人口的19.7%。其中,65岁以上空巢老人将达到1000万人,80岁以上老年人将增加到308万人,失能和半失能老年人将达到375万人。为与我省人口老龄化进程相适应,我省着眼于建设以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系,且逐年加大政策扶持力度。截至2011年年底，聊城市60岁以上老年人已超过90万人，占总人口的14.9%。在这种情况下，老年人数量增速还在不断加快。同时，记者还了解到，预计到28、2020年，全市60岁以上老年人将占总人口的20%以上，也就是说每五个人中将有一个是老年人，届时，家庭养老负担将大大加重。专家认为，快速发展的老龄化趋势将对聊城市经济社会发展产生深远影响。最直接的影响是，人口老龄化提高了赡养比，领取养老金的人口在不断增加，给聊城市养老金的支付带来沉重压力。另外，老年人的身体一般比较弱，患病率较高，其所需要的医疗费用远远高于居民平均医疗费用，所以人口老龄化也带来医疗保障支出的上升。“可以明显预见的现实问题是，人口老龄化还将导致家庭养老功能弱化。”专家表示，一对夫妇将来需要同时照顾一个孩子和四位甚至更多老人，要承担起家庭养老的经济负担和生活照料重担，有相当大的困难29、。同时，人口老龄化对产业结构和社会服务提出了新要求，社会对医疗保健、康复器材、护理用品、生活用品及居家养老服务等消费需求都将不断加大。当前聊城市城市老年“空巢”家庭已经超过60%、农村老年“空巢”家庭超过70%；全市80岁以上老年人口为126171人，占老年人总数的16.17%；另外，全市有538690位老年人生活在农村。高龄、失能、贫困、“空巢”等特殊困难老年人的实际问题需引起全社会的高度重视。特殊困难老年人大多面临不同程度的生活风险高、经济保障差、照料服务难、生活压力大等实际困难。聊城市老龄委认为，应在发挥家庭养老基础性作用、落实家庭成员对老年人赡养责任的同时，采取合作养老、志愿者服务、社30、会互助等措施，有效保障他们的生活和照料服务。同时，在外定居的聊城籍人士很多，他们大多数子女已成家立业，不在身边，无人照顾，又有思念家乡之情，想“回归故里，叶落归根”。本项目提出后，辐射周边市县。本项目完工后，必将出现供不应求之势。保障和改善民生，实现老有所养，是十七大提出的战略目标。空巢、高龄、失能老年人大幅增加，养老服务已经成为提高老年人生活质量的重要民生工程。家家有老人，人人都会老，养老服务与每个家庭息息相关。只有促进养老服务业跨越发展，满足老年人的需求，才能解除家庭后顾之忧，不断提高家庭的生活水平和生活质量。同时，养老服务业又有着人力密集、吸纳就业人数多的特点，是增加就业岗位的重要渠道。31、据专题研究分析，全国城市居家养老大约平均每年增加30多万个就业岗位，预计到2020年扩大为650万人。据国家有关部门统计，全国仅失能半失能老年人护理最少需要1000万名养老护理员，而目前缺口在600万以上。所以，促进养老服务业跨越发展，不但能够解决老年人和老年家庭的生活问题，也对扩大就业、增加城乡居民收入等突出民生问题有直接的带动作用。2.4服务对象本项目服务对象为60岁以上老人，以聊城市及周边县市老人为主，惠及全国各地聊城籍老人。3 建设规模3.1建设规模本项目投资2885.00万元，建设聊城市XX老年公寓及生活配套设施。项目建成后可接收400位老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健32、身、康复等综合活动场所。3.2建设标准分别设置标准单人间和标准双人间，其中标准单人间每套20平方米，标准双人间每套30平方米，并且每套房内均设室内卫生间；3.3建设内容（1）老年公寓4栋，分别为4层和5层的多层建筑。（2）配套建设活动室、技术服务、餐厅等。（3）广场表31 工程项目表序号项目名称单位数量备注1老年公寓195005层三栋，4层一栋2餐厅12003活动中心12004生活服务用房958.55后勤办公8006接待中心10007门卫548变电1509换热10010公厕10011室外活动场地45004 选址及建设条件4.1场址选择选址原则本项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐为一体。根据老年33、人的生理和心理需求，作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方，选址上应满足一下几方面的要求：（1）地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人xx天年，良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活要求。（2）地块周边道路应通畅，水、电、气基础配套设施完善，出入应该有公路，以满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。（3）地块距离城郊不宜超过10km，老年公寓不宜选址在非常偏僻处。不能单求清净而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的地方，老年人突发状况较多，远离社会，心理将会承受很大压力，不利34、于身心健康。地点及占地面积 本项目聊城市XX老年公寓选址在聊城市xx路北，xx路东，25062.5平方米（合37.6亩），地理位置优越，周边环境良好，交通便捷。4.1.3建设地概况聊城市地处经济发达的山东省，居鲁西，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。代表中国商业文明的京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济邯铁路及高速公路在此相交形成“黄金大十字”。2012年聊城全市纳入中原经济区规划。4.2建设条件4.2.1气象根据聊城市气象部门提供的资料，聊城市属暖温带大陆性季风气候区，具体气象资料数据如下：1、风向常年主导风向：西南偏南冬季主导35、风向：东北偏东夏季主导风向: 西南偏南2、风速最大风速： 33.3mS冬季平均风速： 3.2mS夏季平均风速： 2.5mS3、气温年平均气温： 13.1极端最高气温： 41.6极端最低气温： -22.74、相对湿度最冷月平均相对温度： 58%最热月平均相对湿度： 82%全年平均相对湿度： 67%5、降水量年平均降水量： 578.4mm年最大降水量：1004.7mm日最大降水量： 328.7mm6、最大积雪厚度： 1907、最大冻土厚度： 5004.2.2地质条件1、地形、地貌该项目场地地形平坦，但为建筑垃圾较厚场地，勘察期间各勘探点孔口高程采用相对标高，以西侧花园路路中心线一点为基准点引测，地36、面高程差异不大。勘区地貌属黄河冲积平原，地貌单元单一。2、地基土构成及岩性分布特征根据土的物理力学性质，建筑场地地基土共分6层：（1）1层杂填土：杂色，湿，松散，以砖块及砼块等建筑垃圾及部分生活垃圾为主，场区普遍分布，厚度0.9-2.0m，平均1.3m下部为素填土厚0.71.2米。（2）2层粉土：褐黄色，湿、中密，含云母以及少量石英长石，砂质粉土，局部接近粉砂，3.0米左右夹10cm左右粘土。（3）、（3）3层粉质粘土：灰褐色，软塑-可塑，含氧化铁及少量有机质，干强度高，韧性高，中偏高压缩性。层厚1.12.3米，平均1.83m。（4）4层粉土：褐黄色，湿，中密，含云母片，局部夹粘性土，性质稳定37、，中压缩性，厚度3.5-4.7m,平均4.06m。（5）5层粉质粘土：褐色，可塑，含氧化铁，氧化铝及少量有机质，干强度高，韧性高，性质稳定，中压缩性，厚度2.0-3.2m，平均2.56m。（6）6层粉砂：灰色，饱和，中密，含有机质，石英长石，土质均一，性质稳定。3、地下水该场地地下水为第四系孔隙潜水，地下水年变化幅度1.0米左右。勘察期间测得地下水静止水位埋深介于3.0-3.5米之间，平均相对标高-2.95米。地下水的主要补给来源为大气降水及徒骇河的侧补，主要排泄方式为大气蒸发及工农业用水及缓径流。根据附近的地下水水质分析资料，该区地下水水质呈弱碱性，不含侵蚀性CO2，对混凝土及其中钢筋不具备38、腐蚀作用。4、地震效应勘区位于华北地台，辽冀台向斜南翼，聊城凹陷东缘，聊城-兰考断裂带在本区的走向为NE30-40度。倾向NW，倾角40-60度。聊考断裂为本区最大的构造带，为鲁西隆起与临清坳陷两个构造单元的转换带。该断裂是由一系列NE走向的西侧正断层组成的破碎带，其地震活动的主要特征为：（1）地震主要沿断裂分布，且发震部位多北东向的聊考断裂与某些近东西向次级断裂的交汇部位。（2）由于下部地壳构造活动的差异，致使本区历史地震区存在阶段性差异，6级以上地震都发生在南段，北段地震一般为45级。（3）地震活动具有一定的周期性。4.2.4交通运输通讯条件该项目坐落在聊城市xx路北，xx路西，位于公交线39、路上，出行方便。电话：网通、广电、铁通宽带光缆线路已铺设到主要干道和工业区及居住区附近，全市交换机总容量100万门，提供IDD，DDD，ISDN、等服务，移动电话已达到了无缝隙覆盖。互联网：中国电信、中国网通、中国铁通、中国电信均在聊城开展了ADSL、光纤宽带等互联网业务。实现了交换程控化、传输数字化、网络立体化的现代化电信网络。聊城有多家宽带运营商，已与世界上100多个国家和地区开通了传真电路和国际直拨电话及铺设光缆专线等服务。4.2.5公共设施条件聊城市供水、供热、供气、治污等市政建设取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建40、设正在逐步加强。（1）供水：聊城市区有三座自来水厂，主要用于生活供水，水质达国家一类用水标准，供水能力为13万吨，压力0.35兆帕。根据聊城市总体规划，沿规划主干道敷设给水主管，进入规划区内部，配给水管采用环状与枝状相结合的供水形式，以确保用水的安全性和可行性。 （2）排水：聊城市区建有两座污水处理厂，日处理污水10万吨，处理出水达到国家二级排放标准，污水处理率达85%。 排水系统采用雨水、污水管道分流排放，排水管道20公里。排水管网直径为变径60cm、80cm。（3）供电聊城是山东省重要的能源基地，现有发电厂两个，发电能力达到500万千瓦；其中460万千瓦的山东中华聊城发电厂是我国东部地区最41、大的能源基地之一，属于双回路电力网络，全电缆系统和先进的电力管理提供稳定可靠的电力供应。聊城城区电业局负责将10kV线路配套至项目建设区，满足供应。5 建筑方案5.1指导思想与原则1、老年公寓宜建在城郊，但应离主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就医；2、公寓最好是电梯公寓，占地要少。房间分为公单间、双人间，都配有老年人卫生间，配有空调；3、公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置；4、有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；5、保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不42、中断；6、设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房；7、设置残疾人设施；8、老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员；9、公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台20平方米的房间，有单人或双人房，楼房三层以上设计安排电梯。同时应有一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境；10、公寓服务模式，按照“养老、康复、休闲、娱乐、服务43、一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便住寓老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，管理服务制度化”的老人的乐园。5.2项目总体规划方案本项目在聊城市xx路北，xx路东。 场区分服务区、生活区、活动区、动力区四大功能区。服务区：分别布置在一期和二期靠近在老年公寓的一侧，布置有后勤办公、餐厅、活动室。生活区：一期为两栋老年公寓楼，二期为两栋通廊式老年公寓楼。活动区：活动区布置在整个场区的中部。场区中部布置广场，布置场外运动场地，安装部份健身器材和和羽毛球场地等。动力区：配电室，污水处理水池，清水池44、。场区的主入口大门布置在场区的南侧，紧临xx路，作为人流大门。场区内主干道宽6米，次干道宽4米，支干道宽3米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、亚乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。5.3建筑方案建筑方案描述新建老年公寓生活楼采用一字形的布置方式，建筑沿规划红线方向布置，顺应地形并且体形舒展。老年公寓生活楼功能分区将根据功能按层45、划分，采用竖向连接，功能分区明确。其中服务楼一栋，包括技术服务、后勤办公、餐厅、活动室等，力求做到功能集中，布局合理、交通流畅。建筑特征新建老年公寓楼的立面设计原则为形式与功能有机结合，反映出老年公寓建筑鲜明的个性和内涵，并与周围环境相协调，建筑立面简洁美观，色彩明快。在强调整体的同时注意细部设计。通廊式老年公寓楼与餐厅采用连廊连通，使其成为有机整体，便于老年人活动。在建筑上，连廊使建筑空间似隔还连，有收有放，富于层次变化。楼内设台阶式楼梯和斜坡式楼梯，便于轮椅车通行。老年公寓内装修为木地板地面、乳胶漆内饰墙面。各卫生间内防滑地板砖辅地，墙面砖内饰面，石膏板吊顶。办公楼和活动间内装修采用防滑地46、板砖辅地，乳胶漆内饰墙面。塑钢推拉窗、玻璃门。餐厅采用防滑地板砖辅地，墙角1.5米贴瓷砖内饰面。其余乳胶漆内饰面。厨房操作间面贴瓷砖内饰面，石膏板吊顶。结构选型本项目主要建筑物及其他辅助用房（包括门卫值班室、配电室等）均为多层结构，采用普通砖混结构。功能性设计1、老年人居室应按失能老年人的失能程度和护理等级分别设置，并设置阳台；老年人居室室内通道和床距应满足轮椅和救护床进出及日常护理的需要。2、老年人居室应具有衣物储藏的空间，并宜内设卫生间，卫生间地面应满足易清洗、不渗水和防滑的要求。3、老年人居室门净宽不应小于110cm，卫生间洗浴用房门净宽不应小于90cm；老年人生活区走道净宽不应小于2447、0cm。4、老年人居室宜设置呼叫、供氧系统，并安装射灯及隐私帘。5、洗衣房内部设置应符合消毒、清洗、晾（烘）干等流程和洁污分流的要求，并设置必要的室内晾晒场地。6、配餐、消毒、厕浴、污洗等有蒸汽溢出和结露的用房，应采用牢固、耐用、难玷污、易清洁的材料装修到顶，并设置排气、排水装置。5.4景观设计项目区景观设计以庄重的园林风格为主，成为景观主轴。与自然流畅的环境特色形成另类风格的对比，丰富了景观性格的构成，给环境的严谨中抹上一道回归自然的轻松色彩。开发空间需要重视可进性，绿地的种植层次和铺地的材料和方式。在开放空间中营造不同开发程度的空间，配置适当的小品、雕塑，增添空间趣味性。植物设计整体格调力48、求自然，植物布置应充分考虑通风，采光等功能，并处理好与地下管线的关系。小品的设置应充分考虑到行人通行和活动需求，设置在恰当的位置。各小品需统一设计，尺度须符合人的尺度和使用功能要求，且具有经久耐用、维护简便等特征。5.5配套设施（1）给水工程用水量预测项目用水根据给排水设计的有关标准，以及入住老人和工作人员的生活用水量等，估算本项目用水量为23338.35m/a，其中：生活用水量标准为120L/人/天，入住老人及工作人员人数按480人计算；绿化用水量根据建筑给水排水设计规范用水量取1.5 L/天，绿化面积为10025，全年浇灌天数240天计算；管网漏失及未预见用水量按生活用水、其他用水及绿化用49、水量的5%计算，全年按365天计算。序号消耗类型单位数量/面积用水量指标用水周期年用水量（L/人d）（d/次）（m）1生活用水人480120L/人天210242绿化用水100251.5L/次312033不可预见用水量按生活和绿化用水总量的5%计算1111.35合 计23338.35水源规划区块利用自来水作为供水水源，由附近供水主管道接入供水管网，利用生活供水管网作为供水水源。管网供水管网随道路建设，同步实施。为保证供水可靠性及降低管网造价，地块内部道路下供水管网的布置采用环状管网与枝状网相结合的形式。在区内主要道路下敷设供水干管，呈环状布置；支路下敷设枝状管道，以降低造价。规划区块内新建住宅和50、公共建筑应采用节水工艺，使用节水器具和设备，建设内部水循环系统，以提高生活用水的利用效率。（2）排水工程排水系统采用雨水、污水分流体制，管道均采取埋设。1、雨水工程项目区周边具有完善的雨水管网，项目区利用规划的雨水干管进行雨水的外排出。道路建设时应重视雨水口的建设，在地势低洼处应加大雨水口密度或采用双篦雨水口，适当减少雨水口间距，以利于雨水收集。道路纵坡较大时，横向收集雨水较困难，应采用纵向收集雨水措施，沿垂直道路中心线适当位置设置雨水篦，避免道路路面排雨的现象。2、污水工程结合现状地形和规划竖向标高沿主要道路布置污水管道，建立完善的污水系统。地块内污水由道路下各级污水管收集后，汇入规划的污水51、干管，统一纳入城市污水管网。（3）电力工程用电负荷预测用电负荷：根据工业与民用配电设计手册（第三版）民用建筑负荷密度指标：老年公寓建筑负荷密度50W/、需要系数取0.3、同时使用系数取0.5；公建建筑负荷密度40W/、需要系数取0.6、同时使用系数取0.6；公共照明负荷密度8W/、需要系数取0.8、同时使用系数取0.6。电梯共4台，根据项目建筑层数选取电梯功率为10kw/台、需要系数取0.75、同时使用系数取1，换热设备共1台，根据类似项目选取换热设备功率为110kw/台，需要系数取0.5、同时使用系数取1。用电时间：老年公寓按每天用电6h计算，公建每天用电10h计算，室外照明按每天用电10h52、计算，电梯按每天用电6h计算，换热设备按每天用电24h计算。用电单位名称用电负荷kxcostg计算负荷年用电量（万kWh)工作备用有功kW无功Kvar视在kVA年用电年用电量小时数老年公寓975.00 0.30.850.62292.50 181.35 344.12 219032.03 公建222.50 0.30.850.6266.75 41.39 78.53 14604.87 小区照明82.40 0.80.850.6265.92 40.87 77.55 365014.44 电梯400.40.850.6216.00 9.92 18.82 21903.50 换热站1100.50.850.6255.53、00 34.10 64.71 249613.73 小计p496.17 307.63 583.73 68.57 经估算，本项目有功计算负荷为496.17kW，需要系数法计算视在负荷583.73kVA。供电参数为项目就近市政10kV供电线路接入小区变配电室，小区内采用380/220V，50HZ，三相交流供电，功率因数经补偿后在0.9以上。供电电源规划项目区供电由当地供电部门规划，考虑由周边变电所接出，10KV电力线接至各地块项目区变压器（630KVA或1000KVA），经变压后供电给用户。根据规划用电负荷分布情况，本规划区块内需要设置3座10千伏开关站，与变电所10千伏出线构成中压供电网。每个开关54、站由110KV变电所的两段母线分别引出10KV主送电缆，开关站转供容量不超过15000KVA，每处占地300500平方米。对于部分用电负荷较大的公建可安排110KV变电所出10KV专线供电。电力线路规划范围内110KV电力线建议采用埋地敷设，以减小对项目区的景观影响。10KV电力线全部实施电缆敷设，并与道路同步实施电力电缆沟。（4）通信工程考虑到有线电视数字传输技术和交互式传输技术的发展，以及数字电视的推广，全面开展有线电视网上综合业务，宽带网络用户将逐步增长。住宅和公用建筑均应考虑敷设宽带网络管线。区块通信线路由xx路国道通信管接入区内，区内使用统一规划建设的通信管网，规划通信、网络、有线电55、视及监控等各类弱电线路在规划道路下同管位敷设，以便接入每个地块。通信管线应随道路的建设，同步实施完善，现有的架空线路应逐步转入地下。（5）集中供热工程项目采用的热源为热电厂集中供热，采暖使用热媒为97/71的热水。按市政府要求，本项目按集中供热规划采暖系统。热源来自xx路的城市热力管网，以DN200引入小区的热交换站，在热交换站进行汽水热交换后以9771热水供冬季采暖。项目用热指标一般采用12.60 W/，采暖面积为25062.5，采暖天数按120d计算，每天采暖时间按24h计算，则采暖用热量为3274084.80 MJ。序号采暖建筑采暖面积热负荷指标（W/）采暖热负荷（kW）年采暖年消耗热力56、（MJ）（）时数（h)1住宅1950012.6245.70 28802547417.60 2商业5562.512.670.09 2880726667.20 合 计25062.512.6315.79 3274084.80 （6）环卫规划生活垃圾收运处置规划生活垃圾收集、运输和处置应力求达到减量化、资源化、无害化。实行垃圾分类收集，回收利用，源头减量；垃圾处理实现资源化、无害化。建筑垃圾收运处置规划为了加强对此类垃圾的管理，需建立、完善和执行城市建设工程渣土管理办法，由专门部门对工程渣土进行统一管理、调配、运输和处置，工程渣土的处置按规定实行有偿服务，建设工程开工前，建设单位应当到所地在的有关部门57、运输工程渣土处置手续，工程渣土运输须由有准运证的专业部门统一运输，运输车辆应当符合限定载重吨位和密闭化要求，按规定路线运到指定地点，集中堆放或综合利用，严禁随意倾倒。特种垃圾收运处置规划特种垃圾主要包括医疗卫生垃圾及其他对环境污染影响较大的垃圾（如废旧电池），此类垃圾的收集运输，要求特种垃圾收集容器化，运输密闭化和机械化。特种垃圾的收集采用专门容器，运输时连同容器一起运往特种垃圾焚烧厂。特种垃圾焚烧厂应配置垃圾容器清洗消毒设备，容器清洗消毒后返回特种垃圾收集点重复使用。道路清扫保洁规划对于项目区道路要求全部列入清扫保洁范围，增加清扫次数，提高保洁质量，要求实行“降尘与冲洗相结合，人扫与机扫相补58、充，清扫与保洁为一体”的道路清扫保洁模式。环卫设施规划垃圾收集：在各居住地块内设置垃圾收集点就近解决，通过垃圾收集站运往城市垃圾处理厂统一处理。果壳箱在主要道路两旁和路口设置，按主要道路不大于50米、度假区次要道路不大于80米间隔标准设置，废物箱应美观、卫生、耐腐蚀、防雨、易清洗。项目区内共设1处垃圾收集站，用地100150平方米，与周围建筑物的间隔不小于5m。公共厕所：规划结合室外场地、绿地设公共厕所；结合公建设置内附式公厕，项目区共设公厕2处。车辆通道：规划通往环境卫生设施的车辆通道宽度不小于4米，环境卫生车辆通往工作地点倒车距离不大于30米，作业点必须调头时，应保证空地面积不小于150平59、方米。6 环境保护6.1编制依据（1）中华人民共和国环境保护法（2）建设项目环境保护管理条例（3）建设项目环境保护设计规定（4）关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知6.2设计采用标准环境质量标准大气环境质量执行：GB3095-1996大气环境质量标准的二级标准。污染物排放标准（1）废污水执行GB8978-1996污水综合排放标准的二级标准（2）废气执行GB16297-1996大气污染物综合排放标准的二级标准（3）噪声执行GB-12348-90工业企业厂界噪声标准的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的工业企业噪声卫生标准（试行草案）6.3主要污染源和污染物该项目实施后的主要环境问题是生活过60、程产生的废水，固体废物，锅炉房和洗衣房的噪声。（1）废水：废水来源主要为厨房、餐厅、洗衣房、浴室的清洗废水和生活区的卫生用污水。这类废水无毒、无害。废水排放量约为72吨/天。公寓内医院产生少量医疗废水，搜集消毒后与生活污水一起进入污水处理站处理。（2）固体废弃物固体废弃物主要来源于入住老人的生活垃圾、少量医疗卫生废弃物、以及少量办公垃圾等，全年的固体废物约为80吨。（3）噪声本项目建成后噪声源主要为老年公寓内锅炉房、洗衣房、厨具等设备设施发出的噪音。6.4综合利用与治理方案污染防治原则污染治理方案优先采用国家环保局发布的国家环境保护最佳实用技术，国家尚未颁发最佳实用技术的则选用国内普遍采用的成61、熟工艺。6.4.2废水处理本项目的生活废水，主要组成是生物类物质。排入市政污水收集管网进入污水处理厂进行处理。6.4.3噪声污染防治首先要进行合理的总图分区设计，高噪声房间和设备，应尽量与生活区分开布置。并远离要求安静的区域；高噪声设备应尽可能低位布置，以减少噪声污染范围；高噪声机器和设备，宜集中布置在单独房间内，以缩小噪声污染面和便于采取相应措施；采用隔、吸、消音等综合防治措施；并在隔声间的内墙加装隔声和吸声材料，以消除强噪声对生活环境的干扰。采取上述措施后，一般均可使高噪声设备对环境的影响不超过规定标准的要求。固体废弃物防治处理 厨房、餐厅、生活区产生的生活垃圾由环保部门处理；医院产生的少62、量医疗废弃物集中搜集，由聊城市医疗废弃物处置中心定期收集处理。6.5绿化绿化在防止污染、保护和改善环境方面起着特殊重要的作用。它具有较好的调湿、调温、吸尘、净化空气、减弱噪声和改善小气候的功能。特别是由于绿化对减弱噪声和吸滞灰尘有明显效果，因此，该项目在建设的同时，必须进行绿化方面的规划设计。要求其绿化面积应占地总面积的35以上。建议在新建场区四周的围墙两侧种植防护林带，并在围墙两壁种植攀缘木本植物形成绿篱。场前区在绿化布置上应以美化为主，并注意与周围环境和谐协调，讲究艺术效果，力求美观大方，布局整齐，色彩和树种等均应与建筑物协调。在保证净化环境的前提下，种植一些具有经济价值和观赏价值的花草树63、木和草皮，并建设喷水池。本项目道路的绿化，沿主次道路布置行道树，以形成纵横交错的绿化网，行道树的布置采用乔木灌木套种，并在行道的适当地区设置假山、水池、花坛等建筑小品，以美化场容、力求建成花园式新区。根据要求本项目种植不产生花絮和绒毛的花草树木，以防花絮和绒毛对环境的污染。6.6环境管理机构及定员本项目应从建设起步阶段就应严格执行“三同时”规定，环境保护起点高，从领导到机构，从制度到目标力求形成一套科学的管理体系。首先要认真贯彻执行国家有关环境保护管理条例规定以及有关环境标准，认真落实环境影响评价报告及其审批意见所确定的各项环境保护措施。本项目建成后要将完善环保管理制度作为环境保护工作的前提，64、结合场区实际，制定“环境保护管理规定”、“废水处理系统岗位责任制”、“执行GB89781996排放标准考核细则”，并把这些规章制度场区管理，使环保工作有章可循，对所有废水和废气排放点以及废水处理设施排放口，定期进行监测，严格控制，达标排放。定期测试设备废水和废气处理设施的处理效果，发现问题及时组织维修，所有处理设施都必须建立技术档案。本项目配备兼职环保管理人员一名，负责环保工作。7 节能7.1用能标准和节能规范国家和省有关法律、法规1、中华人民共和国节约能源法；2、中华人民共和国清洁生产促进法；3、山东省节约能源条例（2009修订）【2009-08-11】；4、山东省综合利用资源条例(200465、年)；5、节能中长期规划(发改环资【2004】2505号)；6、山东省节约能源条例。指导性文件1、国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知；2、国家发改委、国家经贸委、建设部关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定；3、国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知(发改投资2787号文)。国家、行业标准及规范1、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；2、民用建筑热工设计规范（GB50176-93）；3、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2001）；4、山东省公共建筑节能设计标准（J10786-2006）；5、综合能耗计算通则(66、GBT 25892008)；6、中国节能技术政策大纲（计交能1996905号）；7、中国节水技术政策大纲国家发改委；8、用能单位能源计量器具配备和管理导则GB17167- 2006；9、低压配电设计规范GB/T50054-1995；10、供配电系统设计规范GB/T50052-1995；11、通用用电设备配电设计规范GB50055-93；12、室外排水设计规范GB50014-2006。7.2能耗指标分析节能措施和节能效果分析节水、节能原则1、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。2、积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管部门67、已淘汰的落后的工艺和设备。能耗指标分析该项目主要耗能种类为水、电、热力，根据综合能耗计算通则(GB2589-2008)，该项目的综合能源消费量为197.98吨标准煤，各种能源实物消耗量详见下表。项目年综合能耗估算表序号能源名称单位年需用量折标煤系数折合标准煤（tce）1电万kWh68.57 0.1229kgce/ kWh84.27 2热力兆焦耳3274084.80 0.03412kgce/MJ111.71 3水m323338.35 0.0857kgce/t2.00 合 计197.98 7.3节能措施1、项目建筑设计节能措施为了达到山东省居住建筑节能设计标准（DBJ14-037-2006）规定的68、居住建筑节能65%的目标，设计过程中应推选优秀设计方案和采取以下节能技术：序号部位多层建筑1屋顶钢筋混凝土楼板：100mmEPS 板：80 mm干铺焦渣：80mm聚氨酯防水材料：3mm2外墙白灰砂浆：20 mm砖砌体：240 mm水泥砂浆：20 mm聚合物砂浆：6 mmEPS 板：60 mm抗裂砂浆：4 mm外墙涂料：1 mm3不采暖楼梯间白灰砂浆：20 mm砖砌体：365 mm保温砂浆：20 mm4窗PVC框双玻窗5门复合材料门6地面水泥砂浆：20 mmEPS板：50 mm钢筋混凝土楼板：100 mm2、节电措施（1）利用科学管理方法是节电的有效措施，建立长效的技术管理部门，对动力设备和配线69、按规程进行定期检查，保证设备在最佳状态下运行，减少电损耗。（2）采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，照明光源采用新型高效节能光源，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。（3）选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯用电器件、灯具、配线器材及调光控制设备和光控器件。（4）严格执行国家建筑照明设计标准，按不同的功能区需要确定合理的照度标准配置照明，以达到节能目的。（5）选用S系列主变压器和配电变压器，降低空载损耗，有利于节能。（6）制定节电管理制度。通过以上电气节能措施，达到电气节能的要求。3、空调系统节能（1）一些要求比较高的房间需设置相应的空调系统，可以根据房间的位置及面积设置普通的空70、调器或小型柜式空调机组。（2）空调系统设自动控制系统，可准确调节室温，同时减少不必要的能源消耗。（3）设备及器材的选型采用符合国家现行技术标准的高效节能设备和器材。设备的负荷率须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。7.4节水措施1、积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识。2、该项目应采用节水暖通器材设备、节水的卫生洁具、龙头、阀门等。禁止使用耗水量大的设备和国家规定淘汰的卫生洁具。3、以功能区为单元，配备用水计量装置，划小核算单位，鼓励节约用水。4、制定节水管理制度。在日常管理和工作岗位中实行经济目标责任制，节水设备和卫生洁具，必须设专人负责管理、维修、保养和安全运行，杜绝用水设备71、和输水管道的跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。7.5节能效果分析通过以上节能技术及节能措施的使用，本项目达到山东省规定的居住建筑节能65%的目标。8 职业安全卫生与消防8.1职业安全卫生8.1.1设计依据（1）劳动部劳字（88）48号文关于生产建设项目职业安全卫生监督的暂行规定；（2）工业企业设计卫生标准得TJ36-79（3）工业企业噪音控制设计标准GBJ87-85；（4）建筑设计防火规范GBJ16-878.1.2职业安全卫生现状本项目是老年公寓建设项目，生活中不使用有毒、有害物质。8.1.3卫生要求（1）场址卫生要求1）通风日照良好，空气清新，地势高燥。2）场区内外土壤清洁并适于绿化3）能72、源供应充足，并有清洁的水源。4）交通方便，但又必须与公路，有一定的间距。5）场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足老年生活卫生要求。6）给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准。7）垃圾箱远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。8）烟道出口与引风机之间须设置除尘装置。（2）平面布置卫生要求场内布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。1）生活场地应有单独的院落。2）场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。3）建筑物密度不可过大，以利通风。4）必须配备生活卫生用室：更衣室、洗衣房、浴室73、容器洗消室；生活卫生用室：食堂、厕所、休息室、活动室。（3）卧室卫生要求1）卧室结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。2）保证室内有良好的小气候，应避免夏季过热，冬季过冷。3）卧室应有充足的自然光或人工照明。（4）屋顶、墙和地面的卫生要求1）墙壁：墙面要光滑便于清洗，离地12m处用瓷砖材料铺贴筑成墙裙。2）地面：地面要光滑无裂纹，但不宜太光滑，避免设置门槛和台阶，以防人员绊倒滑倒。3）屋顶：屋顶应为坡形，能防尘、防水、易于清洗。天花板使用塑料制、浅色防水材料。8.1.4危害因素分析及控制措施（1）可能产生的危害分析1）开水房产生高温；2）锅炉房、洗衣机房产生的噪声；3）锅炉产生的74、灰尘；（2）设计中采用的主要防护措施1）必须保证开水房通风，对产生湿热的房间要求有一定高度外，还要求加强排风措施。2）对产生高温的设备采取高温管道容器采用保温材料包裹外表面，用醒目颜色标出高温区，同时加强室内排风，以减少对操作环境的影响，防高温烫伤。3）对于锅炉房、洗衣房等产生较大噪声的岗位采用隔离措施，将产生噪声的设备隔离在单独机房中，并采用吸声、减振、降噪措施。4）防止机械伤害配齐传动系统安全防护装置，严格按关操作规范进行操作，职工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。5）防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤75、害。6）个人防护a.凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事养老服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。b.老年公寓工作人员，必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作岗位。c.严禁在工作时间吸咽和吃食品。d.注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发，养成良好的卫生习惯。老年人定期进行健康检查，进行保健知识讲座，每天坚持体育锻炼和室外活动。8.1.5预期效果及评价通过以上一系列安全防护措施，76、加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害职工事故发生的可能性。使老人和工作人员在一个清洁舒适的环境中生活工作。同时配备劳保卫生设施，对老年人和工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。8.1.6机构设置和人员配备应设置全场性职业安全卫生领导机构，该公司领导分管，配备职业安全卫生管理人员（兼职）。8.1.7投资估算职业安全卫生投资已分别归列于给排水、暖通、工艺设备、建筑工程等相关专业中。8.2消防8.2.1设计依据（1）建筑设计防火规范GBJ16-87（1997修订版）（2）77、火灾自动报警系统设计规范GB50116-98（3）建筑灭火器装置设计规范GBJ140-908.2.2概述本项目位于聊城市xx路北，xx路东，占地37.6亩。本项目是老年公寓建设项目，建筑物耐火等级为二级。本项目占地面积17.36亩，总建筑面积约19573.61平方米，按照规范要求，场区内所有建筑、周边道路均在本次消防设计范围之内。8.2.3总图（1）场区四周为环形通道（2）根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合场址地形特点，在厂内的不同方向设置2个主要出入口，即人流出入口和物流出入口，并以生活区为核心组成环形通道，路宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。（3）本项目建筑耐火等级均为78、二级，其房屋间距设计应满足建筑防火规范要求。8.2.4建筑（1）建筑物结构类别均为砖混结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯，建筑物耐火等级为二级。（2）建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与生活区有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。（3）建筑物装修材料均为阻燃材料。（4）厨房与职工浴室、洗衣房之间必须采用防火墙隔开。8.2.5电气消防（1）全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。（2）配电箱（柜）外壳，所有正常带电设备外壳均可靠接地。（79、3）各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。（4）火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20mim。（5）消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。（6）建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。配电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。（7）在厂房内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。8.2.6消防给水依据有关规范及现场条件，本设计采用临时低压消防系统。当采用低压给水系统消防时，管道的压力应保证用80、水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。（1）消防水源依据现场条件，本项目消防水源为自来水管网水源、消防水池供水水源。消防水池与喷水池合建。（2）消防用水量室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按15升/秒，室内消火栓水量按5升/秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计。室外消防用水量：153.62108立方米室内消防用水量：53.6236立方米总消防用水量：144立方米火灾时最大消防流量为53.6153.672立方米/小时（3）消防设施1）室外消火栓本项81、目在场区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在场区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。2）室内消火栓依据GBJ16-87，楼内消防用水量为5升/秒，二股水柱。楼内消火栓采用DN65乙型，出水量2.5/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。 3）消防水池在场区内设置250立方米的消防水池并与场区景点喷水池合建。配设BJ手抬式机动消防泵2台。4）楼内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。5）依据有关规范及现场条82、件，本设计采用如下给水消防场区消防水池室外消防管网室内消火栓系统场区管网水源室内消火栓系统建筑灭火器火点消防水压栓口压力应大于0.2Mpa，自动喷淋喷头压力应大于0.1Mpa。火灾时最大消防流量180m3/小时。9 组织机构与人力资源配置9.1组织机构本项目承办单位为聊城xx养老服务有限公司，由其负责组织成立项目管理机构，市场化运作，自主经营，自负盈亏。在组织机构成立时应尽可能做到组织机构完善，规章制度健全，本项目在新成立的管理公司的直接管理下运营。9.2项目组织机构图本项目由聊城xx养老服务有限公司实施管理。下设办公室、财务部、总务部、外联部、医疗康复中心、俱乐部。详见管理机构图10-1。图83、10-1 项目组织机构图总经理总务部外联部医疗康复中心俱乐部办公室财务部副总经理副总经理总务部：负责老年公寓的环卫、消防、水电、广播、基建、食堂及后勤事务。外联部：负责老年公寓的来宾接待、入住老人安排、家属接待、对外联络等。办公室：负责老年公寓的文秘档案、信息宣传、资料汇总、人事管理、内部协调等。财务部：负责老年公寓的会计、统计、出纳、财税等。医疗康复中心：负责老年公寓入住老人的疾病治疗康复、保健养生、卫生服务等。俱乐部：负责老年公寓内的娱乐健身项目以及外出参观旅游等。9.3人力资源配置9.3.1生产作业班次行政管理等为一班制，值班室人员三班制。9.3.2年工作日年工作365天，每班工作8小时84、。 9.3.3劳动定员及技能素质要求本项目劳动定员80人，另外视需要聘用临时护工若干名。表101 劳动定员表序号岗位人数备注1总经理12副总经理23办公室84财务部45总务部106外联部67俱乐部68食堂209水电工310锅炉房、洗衣房511保安15合计809.3.4员工来源及招聘方案本项目实行全员聘用制。本项目管理人员和医务人员应具有大专以上文化水平。其余员工应具有高中以上文化程度，经培训合格后持证上岗。医务人员应持有医师执业证书，护理人员在护校毕业生中招聘。管理人员和医护人员通过聊城市人才市场公开招聘，其余人员通过聊城市劳务市场公开招聘。其中，医护护理人员有医院承办单位自行招聘。10 项目85、实施进度10.1建设期根据项目的设计方案及工程建设规模，项目建设工期从项目可行性研究报告批准之日开始计算，通过初步设计、施工图设计、设备订货、土建施工、设备安装和调试、试运行到正式投产，计划两年时间完成项目建设。10.2项目实施计划本项目在可行性研究报告批复后，抓紧进行工程初步设计工作，土建尽早提前施工，目的是实现采购、施工的合理交叉，缩短总的建设周期。本项目计划建设期20个月。进度计划：在第1年10月开始项目前期准备工作， 第2年2月份正式动工建设，争取在第3年4月份主体工程竣工，第3年8月前完成室外配套设施等，第3年8月投入试运营。表101 项目实施进度表 时间 阶段第1年第2年第3年1086、111212345678910111212345678前期手续工程设计及招标土建施工室外配套竣工验收，投入使用11 项目招标方案11.1编制依据（1）中华人民共和国招标投标法（中华人民共和国主席令第21号）；（2）工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会令第3号）；（3）工程建设项目自行招标试行办法（国家发展计划委员会令第5号）；（4）建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定（国家发展计划委员会令2001第9号）；（5）关于国务院有关部门实施招标活动行政监督的职责分工的意见（国办发200034号文）。11.2招标基本原则根据中华人民共和国招标投标法、建设工程施工87、招标投标管理办法和建设工程施工监理招标投标管理办法的要求，为确保项目建设的质量，缩短工期，节省投资。防范和化解工程建设中的违规、违法行为。为保证建设单位利益本项目建设的各主要环节应通过招标方式进行。根据本项目的具体情况，招标工作应遵循以下原则：1、公开原则。工程项目招标应具有高的透明度，实现招标信息，招标程序公开。2、公平原则。应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行共同的义务。3、公正原则。评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。4、诚实信用原则。招标人应以诚实、守信的态度行合权利，履行义务，以维护招投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5、独立原则。招标人应是独88、立的法人，在招标过程中应自主决策，不受任何外界因素的干扰。6、接受行政监督原则。遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行政监督部门依法实施的监督。11.3招标程序根据有关规定，项目工程招标应按下列程序进行：1)建设单位向招标主管部门提出招标申请，经批准后，编制招标文件。或委托经建设行政主管部门审批的具有相应资质的招标代理机构办理。2)发布招标公告或招标通知书。3)对招标企业进行资格审查，组织投标企业勘察施工现场。4)编制标底。委托招标代理机构招标时，审定标底。5)工程开标。由招标单位主持，在招标管理部门的监督下进行。当众启封标书，宣布标价，公开标底，进行评标、决标。6)签订承包合同，中标企业确89、定后，由招标单位发出经招标管理部门签订的中标通知书，招、投标双方在一个月内签订承发包合同，并经招标管理机构审定。11.4招标的具体方案根据该院实际情况对建设项目和设备选择委托招标代理机构代理招标的形式。对招标代理机构应从信誉、实力、资质等方面择优考虑。 制定合理、具体的招标方案 1、选择合理的招标方式 目前我国现行的招标主要有三种形式：公开招标和邀请招标。本工程原则上采用公开招标方式，选择实力强，信誉高，技术力量良好的施工企业。针对投资小，专业性强或拆补的不适合公开招标的项目，采用邀请招标。 2、选择合理的资格预审方案 A、通过资格预审选择信誉好、技术力量强的施工单位。对投标人资格的审查，是做90、好工程施工工作的必要保证，首先编制资格预审文件，发布招标预审公告。由于施工单位的技术力量，施工经验、现场管理、内部质量控制制度对工程质量的影响较大，一般都应通过资格预审的方式来选择信誉好，技术力量强的施工单位，具体的资格预审的方式应根据项目的特点来设计。 B、对于技术要求简单，施工单位难度不大，投资额小的项目资格预审方案。对于技术要求管理，施工单位难度不大，投资额小的项目，资格预审的条件设置应该简单，主要施工企业的资质等级和项目经理的条件符合工程的要求，施工企业未有不良记录，就应该通过资格预审，资格预审的条件在招标公告上刊出，投标报名时即可递交资格预审资料，招标代理协助招标人在一、二天内完成资91、格预审。 C、对于技术要求复杂，施工难度大，投资额大的项目的资格预审方案。对于技术要求复杂，施工难度大，投资额大的项目可采用预审公告形式，招标代理应编制资格预审文件制定资格预审评分表和详细的资格预审评审方法，通过评审委员会，评审出信誉好，技术力量强的施工单位，以确保实现项目目标。 项目投资额大，工期紧、施工难度大，故对施工单位要求高，原则上应采用详细的资格预审评审方式，通过对施工单位编制的施工组织设计、对本项目的人员架构、施工机械的配置、类似施工经验、企业信誉等详细的评审来合理地确定施工单位。 3、选择合理的评标定标办法 如选用合理低价法、平均报价评标法、技术标和经济标综合评定的方法及总价、单92、价同时评分法。各种不同的方法有各自的优缺点，要根据工程实际来选择，根据各不相同项目要求选择各自相适应的方法。 本工程可采用： 技术标通过评审合格后才能进入经济标的评审，最后通过采用“合理低价法”评审经济标来确定施工单位。 4、合理选用承包合同价格 现行的合理建设工程承包合同价格有几种： (1)固定价：是指合同总价或者单价在合同的实施期间不因资源价格等因素的变化而调整的价格，又分固定单价和固定总价。 (2)可调价：指合同总价或者单价，在合同实施期内根据合同约定的办法调整，即在合同的实施过程中可以按照约定，随资源价格等因素的变化而调整的价格，又分可调总价和可调单价。 (3)成本加酬金：成本加酬金合93、同是将工程项目的实际投资划分成直接成本费和承包方完成工作后应得酬金两部分。工程实施过程中发生的直接成本费由发包方实报实销，再按合同的约定的方式另外支付给承包商相应报酬。 本项目宜采用固定价形式，避免合同纠纷。11.5招标的内容招标的内容主要包括：设计招标，施工、监理招标，材料及设备招标等。1）、建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动全部招标。2）、建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用委托招标；3）、建设项目勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用公开招标；表12-1 招标基本情况表基本条目招标范围招标组织形式招标方式不招标招标94、估算金额（万元）全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察222.40设计建筑工程31771.18安装工程监理158.86主要设备重要材料其他12 投资估算及资金筹措12.1 投资估算 投资估算依据（1）原国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）山东省建筑工程消耗量定额；（3）山东省安装工程消耗量定额；（4）聊城地区材料价格；（5）当地类似工程的造价；（6）现行投资概算的有关规定。 编制说明（1）工程费用：一般土建按当地同类建筑物近期结算单位造价指标，并结合本项目各建筑物实际情况估算；预计工程费用2569.68万元。（2）前期费用：本项目投资估算前期费用主要95、包括勘察设计费、工程监理费、招标代理服务费、可行性研究服务费、环评费等，按照市场价格进行估算。（3）建设单位管理费：按照建安工程费用的1.5%计入。（4）预备费用：基本预备费按工程费用和其他费用之和的3%计算；工程建设期较短，估算没有考虑涨价因素。项目总投资估算及构成项目总投资估算额2885.00万元，包括建设投资 2735万元，铺底流动资金150万元。建设投资中，工程费用2569.68万元，其他费用85.7万元，预备费79.7万元。详见项目总投资估算表附表1。序号名称面积（m2)估算费用（万元）备注建筑 工程设备 购置安装及材料其他合计一工程费用2432.60 122.90 14.18 2596、69.68 1主体建筑工程25062.50 2386.92 102.40 10.04 1.1老年公寓19500.00 1950.00 60.00 6.00 1.2餐厅1200.00 96.00 10.00 1.00 1.3活动中心1200.00 96.00 2.00 1.4生活服务用房958.50 76.68 12.00 1.20 1.5后勤办公800.00 64.00 6.00 0.60 1.6接待中心1000.00 80.00 1.20 0.12 1.7门卫54.00 3.24 0.20 0.02 1.8变电室150.00 9.00 4.60 0.46 1.9换热站100.00 6.00 97、5.50 0.55 1.1公厕100.00 6.00 0.90 0.09 1.2辅助工程45.68 20.54.144供配电及照明3.30.264热力管网5.50.825给排水管网4.50.675喷水池2.61.20.18道路5围墙8消防40.6绿化10025.00 30.08 21.6二其他费用85.7 85.72.1建设单位管理费36.7 2.2勘察设计费24.5 2.3图纸审查费2.9 2.4工程监理费12.9 2.5工程咨询费2.3 2.6员工培训费6.4 三预备费79.7 79.73.1基本预备费79.7 3.2涨价预备费四建设投资2735 五建设期利息0.0六铺底流动资金150.098、七项目总投资260001109.6 288512.2 资金筹措本项目总投资2885.00万元，全部由承办单位自筹。13 财务评价13.1 财务评价依据13.1.1 国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第二版,1993年)，并参照投资项目可行性研究指南（2002年）。13.1.2 建设单位提供的有关数据。13.1.3 参加本项目研究的其他专业提供的数据。项目拟20个月建成, 经营期19年,计算期21年。从计算期第三年收入为满负荷运营期的80%，第四年为满负荷运营。13.2 财务效益分析13.2.1 成本估算本项目为老年公寓，对入住老人收取一定费用，经营单位负责入住老人的日常生活起居99、，包括伙食及日用品支出。项目成本主要为日常生活成本、工人工资、修理费、其他费用及经营费用、维修费、折旧及摊销费等。根据相关行业估算，全年总成本费用为570万元。13.2.2 年营业收入估算根据不同类别的居住条件、老人的身体状况和需要的服务进行差别化收费；其中高档老年公寓标准单间按照每人每月3000元；双人间按照每人每月2000元；另外加上其他收入，本项目年预计收入1238万元。13.2.3 利润及利润分配项目正常年的利润总额为601万元，所得税按国家规定税率为25%，税后利润为451万元。总投资收益率和资本金净利润率是反映项目单位投资盈利能力的静态指标。根据利润表和建设投资估算表计算出以下指标100、：投资利润率=4512885=15.63%投资回收期=7.83年13.2.4 财务评价结论财务盈利能力分析表明，本项目具有一定的财务盈利能力，并且由于国家对社会化养老的扶持政策，本项目具有一定的抗风险能力。因此，本项目财务上是可行的。本项目为社会公益事业项目的建设，其效益主要表现为社会效益。14 项目风险分析项目风险主要表现在：老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一段时间。就目前聊城市经济社会发展状况及居民收入情况分析，可谓市场大、潜力大，但就老年公寓市场而言，面对的是新的特殊客户群体，在社会家庭结构演变中，虽然：“核心家庭”逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需101、要一个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知、认可，而认知、认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之一就在老年人及其子女对老年公寓居住养老方式和生活方式认知和认可程度及时间长短。风险规避与控制措施（1）认真进行项目选址。老年公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好项目地段是打造老年公寓个性和特色的载体和必须的物资条件，老年公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯一的，是其他条件不可替代的。（2）做好项目总体规划，有了科学完整、协调统一、个性特色的总体规划，项目就具有了健康骨架和活的灵魂，就有了“量身102、定做”的依据和蓝图，就可避免项目建设中的随意性、盲目性，确保产品个性特色，整体风格。（3）项目总体方案和建筑设计必须遵从三条原则：一是建筑设计必须体现老年公寓的个性、特色及建筑风格；二是充分满足老年人特殊群体养老、休闲的特殊需要，以人为本，实现人性化设计；三是老年公寓必须“量身定做”，“量身定做”应从设计开始。（4）本案“项目风险分析”一节对老年公寓项目提出了风险提示，项目实施时，在硬件完备的基础上，还必须在软件上下功夫，提高管理水平，保证服务质量，做好推介宣传，提出详尽的具有针对性的可操作方案，以服务为导向，化解人们对老年公寓的疑虑。15 结论与建议15.1结论（1）建设老年公寓，这是落实党103、中央国务院有关文件精神的实际举措，符合国家有关政策。本项目建设将促进当地老龄事业发展，推进小康社会和谐社会建设。（2）本项目根据老年人具体情况，采取无障碍设计，建设医护型、全寿命型和健康型等多种形式老年公寓，切合实际。（3）本项目建设方案总体布局分区合理，很好地结合了老年人健康和心理特点，配套合理。本项目建设规模适中，投资省。（4）本项目的实施能够减轻社会压力，并让为老年人提供一处生活、养老、医疗、娱乐于一体的处所，有利于和谐社会发展。（5）财务评价表明，本项目在合理收费前提下，有一定的经济收益，将为以后扩建积累资金。综上所述，本项目建设是可行的。15.2建议（1）建议建设前重点做好项目有关各方的协调工作，实行滚动式开发，减少项目建设的资金压力，保证项目顺利实施。（2）完善项目法人责任制、招标投标制和建设监理制，保证质量、进度目标和投资计划的实现。（3）项目建设要坚持节约用地原则，合理利用土地，尽快落实建设资金，确保工程如期建设投入运营。（5）建议项目承办单位建立健全各项规章制度，特别要严格财务制度。不断总结老年公寓管理经验，进行机制创新。精打细算，把每一分钱用在为入住老年人服务上，以优质服务、一流管理，以为入住老年人创造的最佳生活环境，为入住老年人的家属子女分忧，为社会分忧，努力为和谐社会建设贡献力量。