1、老年公寓医疗保健活动中心公寓等配套设施建设项目建议书XX工程咨询有限公司二零XX年XX月老年公寓医疗保健活动中心公寓等配套设施建设项目建议书建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月50可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论71.1项目概况71.2编制依据71.2.1相关批复资料及文件7第二章 项目背景及项目建设的必要性822、.1项目背景82.2 项目概要102.3项目建设的必要性102.4结论10第三章 老龄产业和项目建设规模分析123.1中国老龄化现状及政策分析123.2*市老龄现状及数据分析133.3当地政府政策支持及措施133.4发展情况143.4.1指导思想143.4.2发展思路153.4.3发展目标153.5项目选址分析163.6项目建设规模16第四章 项目建设条件174.1地理位置与自然条件174.2历史沿革174.4.1物资供应及技术保障194.4.2建设场地地质情况194.4.3基础设施现状194.4.4综合评价204.5政策支持20第五章 项目建设方案215.1项目建设指导思想和目标215.1.3、1 指导思想215.1.2建设原则225.1.3建设目标225.2项目建设方案（详见效果图）235.2.1 设计依据235.2.2 设计说明245.2.3 设计要求25第六章 环境保护措施266.3环境保护原则266.3.1项目建设及“三废”对环境影响266.4执行标准276.5措施286.5.1环境保护措施286.5.2项目运营期环境保护措施286.6 环境影响评价结论29第七章 节能、节水措施307.1节能307.1.1执行标准307.1.2节能措施307.2 节水327.2.1执行标准327.2.2节水措施327.3节能、节水管理33第八章 项目管理和实施进度安排348.1组织机构3484、.2机构职责348.3人员配置348.4劳动安全358.5招标方案368.5.1方案编制依据368.5.2评标原则378.5.3招标范围378.5.4招标方案38项目招标基本情况汇总表388.6管理工作流程398.7项目运营期管理398.8项目实施进度安排398.8.2.1项目招投标：各项招投标工作 个工作日内完成398.8.2.6资料汇报：根据相关规定进行资料汇报。408.8.3.2 上述工作完成后同期提请上级验收申请。40第九章 项目资金筹措与管理419.1项目投资估算419.1.1建设投资估算419.1.2投资估算42项目投入总资金估算表429.2项目资金筹措439.3资金管理44第十章5、 效益评价4410.1财务评价依据4410.2财务评价基础数据选取4510.2.1财务价格4510.2.2计算期与运营负荷4510.2.3财务基准收益率设定4510.2.4其它计算参数4510.3利润分析4610.4国民经济分析4610.5盈亏平衡分析4710.6财务评价结论4710.7社会效益4710.8生态效益分析48第十一章 结论与建议4911.1结论4911.2 建议49第一章 总 论1.1项目概况1.1.1 项目名称：*市xx老年公寓建设项目1.1.2 项目承办单位： 法人代表： 1.1.3 项目主管单位：1.1.4 建设地点：1.1.5 建设内容：老年公寓（医疗保健中心、活动中心、6、公寓等配套设施）1.1.6 建设总投资： 万元1.1.7 建设期限： 年 月- 年 月1.2编制依据1.2.1相关批复资料及文件1.2.1.1关于全面推进居家养老服务工作的意见；1.2.1.2农村敬老院管理暂行办法；1.2.1.3老年权益保障法；1.2.1.4工程建筑设计规范；1.2.1.5老年人建筑设计规范；1.2.1.6无障碍设施设计规范1.2.1.7国家与地方政府公布的有关法规、条例等；1.2.1.8博州州委、政府、*市委、政府及相关专家、领导对项目的要求与构想。1.3项目法人概况（加入贵企业简介）1.4研究范围通过对项目建设背景必要性的分析论证，结合博州人口老龄化的实际现状及市场需求，7、拟定项目的建设方案和建设规模；确定项目投资及资金筹措方案；同时对项目实施的外部条件、环境保护、项目组织管理、实施进度、招标采购等方面进行研究。第二章 项目背景及项目建设的必要性2.1项目背景人口老龄化是人类面对21世纪的挑战。目前，我国60岁以上的老人已达到1.4亿，超过总人口的10%，人口年龄结构已进入老年型阶段。今后一个时期，我国老年人口还将以较快速度增长，到2015年60岁以上人口将超过2亿，约占总人数的14%。随着人口老龄化、家庭小型化进程的加快，家庭养老功能在逐步弱化，“空巢老人”、高龄和生活不能自理的老人不断增多，对社会福利的需求日益加大。全面推进养老服务，是破解我国日趋尖锐的养老8、服务难题，切实提高广大老年人生命、生活质量的重要出路；是弘扬中华民族尊老敬老优良传统，尊重老年人情感和心理需求的人性化选择；是促进家庭和谐、社区和谐和代际和谐，推动社会主义和谐社会建设的重要举措；也是加快发展服务业，扩大就业渠道和促进经济增长的重要途径。*市位于新疆维吾尔自治区西北部，艾比湖西，天山西段北麓，准噶尔盆地西南部。东部和东北部临精河县、托里县，西濒温泉县 ，南滨尼勒克县、霍城县，北以阿拉套山分水岭为界与哈萨克斯坦共和国接壤，边境线长150公里。市区距乌鲁木齐市公路里程524公里。全市总面积7956平方公里，辖三镇两乡两个国营牧场和四个街道，有蒙、汉、维、哈等31个民族，总人口25.9、77万人（2008年），地方人口15.9万人，城市人口10.12万人，少数民族人口6.2万人。是博尔塔拉蒙古自治州首府、新疆生产建设兵团农五师师部所在地，根据在*市居民调查显示，目前有大约35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；而当前*市各类老年社会福利机构只有 张养老床位，远远不能满足需要。为此建设一处集医疗保健、老年活动、住宿疗养等功能齐全的老年公寓，是解决目前关于老年人的养老、安居日益形成的重要社会问题。2.2 项目概要拟在*市 位置建设一处布局合理、功能齐备、生态舒适、环境优美的集老年颐养、健身、休闲、娱乐、医疗为一体的高品质养老院。项目规划占地面积15.16ha，10、建筑面积848989，绿化面积76890，水体面积42802.3项目建设的必要性充分结合学习实践科学发展观活动，以构建和谐社会为目标，根据*市老龄工作报告的需求尽快解决目前*市养老服务机构缺乏、布局不合理、功能设施不健的现状已成为一种迫切的需求。为此通过政策支持，充分发挥民营企业经济带动作用，修建一处功能齐备的高标准养老院对党的十七大报告中提出的“加快推进以改善民生为重点的社会建设，老有所养是改善民生的重要内容”是非常必要的。2.4结论按照国家及自治区相关文件精神，制定有关规划和建设计划，积极落实新建项目的基本建设配套资金，争取各级财政的投资补助及政策扶持，推动*市xx老年公寓项目建设。项目的11、实施有利于构建和谐社会，体现中央制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，社会效益显著。第三章 老龄产业和项目建设规模分析3.1中国老龄化现状及政策分析据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这12、意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题，各级政府更是极为重视此问题。在这种情况下，各级政府都出台了相关优惠政策并都鼓励企事业单位、社会团体、其它组织和个人兴办养老福利机构，鼓励各类社会资本进入养老服务业，并出台了相关政策13、。在财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税200097号）中，提出“对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税”。3.2*市老龄现状及数据分析截止2010年底，*市总人口数位 万人，而60岁以上老年人口达 万人，占全市总人口的 %；根据数据统计“十二五”期间全市65岁及以上的人口数占总人口比例将超过 %。而*市目前只有 家养老服务机构，床位 张，远远达不到老龄人口数的 ，为此急需大力发展老年福利服务，整合资源、扩大规模，完善服14、务功能，提高生活质量，形成以家庭为基础、社区为依托、机构为骨干、多种形式相结合的老年福利服务体系，基本满足老年人的养老需求，保障其合法权益。解决目前*市严重缺乏的养老服务机构。3.3当地政府政策支持及措施就博州目前民政基础设施滞后，福利院、敬老院、光荣院等服务设施、设备不能满足民政对象的基本需求现象，通过提高民政事业费在自治州财政预算中的比例及积极争取上级资金支持力度，为民政事业发展提供经费保障，加快民政事业的发展。博州“十一五”规划明确提出了关于加快加快综合性社会福利院、老年福利院、农村敬老院等民政基础设施的建设，加大对现有基础设施的更新改造力度，提高对各类民政对象的保障和服务能力。同时鼓励15、和支持民间资本依法进入社会福利和社会服务领域，募集社会资金，完善社会互助的动员机制。*市始终大力推进了社会福利社会化，强化了社会事务管理。加强了社会福利企业的管理和服务，初步形成了以供养机构为载体，以老年人为重点的社会福利服务体系。为全面推进养老服务工作，提高老年人生命生活质量，是*市委、政府保障构建和谐社会全面协调发展的重要举措，市委、政府始终把民政基础设施建设作为一项重要的任务，给予高度关注和支持，多次召开办公会，协调解决实际存在的问题，研究部署各阶段工作，并从财政拿出充分的建设资金投入民政基础设施建设，为*市民政基础设施建设项目的顺利实施提供了有效保证。3.4发展情况3.4.1指导思想按16、照科学发展观的要求，在保护好整合资源、扩大规模和完善功能的前提下，以供养机构为载体，以老年人为重点，合理拓展社会福利体系。通过深度挖掘其服务内涵，完善相关设施，创新养老敬老产业，提升*市xx老年公寓的整体品质，实现经济、社会、环境的协调和可持续发展。3.4.2发展思路在*市现有社会福利体系发展基础上，根据市场需求及企业自身的发展变化趋势，准确定位老年公寓形象，合理划分功能，科学布局，完善老年公寓基础服务设施，设计功能齐备、生态舒适、环境优美养老服务项目，创新经营管理体制，实现*市社会福利体系快速健康发展。3.4.3发展目标为贯彻落实全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、财政17、部、建设部、卫生部、人口计生委、税务总局联合颁布关于全面推进居家养老服务工作的意见的任务目标，*市xx老年公寓将充分利用现有地形地貌，合理安排用地、组织空间，在满足各项功能的前提下，使建筑、景观与自然环境形成完美的和谐，建成布局合理、功能齐备、生态舒适、环境优美的集老年人颐养、健身、休闲、娱乐、医疗为一体的高品质养老院，实现经济、社会、环境效益的全面和可持续发展。3.5项目选址分析依照老年人的特点和需求，适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，市政设施完善，有绿化带、公园等环境优美的地方。占地面积不小于15ha。3.6项目建设规模*市xx老年公寓布局合理、功能齐备、生态舒适18、环境优美的集老年颐养、健身、休闲、娱乐、医疗为一体的高品质养老院。项目规划占地面积15.16ha，建筑面积848989，绿化面积76890，水体面积4280。从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓为低层和小院落平房建筑，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、交流活动、家政服务等。第四章 项目建设条件4.1地理位置与自然条件4.1.1地理位置4.1.2自然概况4.1.2.1地形地貌4.1.2.2水文地质4.1.2.3气候4.1.2.4水资源4.1.2.5风力4.2历史沿革*市历史悠久，山水雄19、奇，早在公元658年，唐代中央政权就在*设置了双河都督府，与中原一直保持着密切的联系，是丝绸之路北道通往中亚和欧洲的重镇之一。县名源于博尔塔拉河名。博尔塔拉，为蒙古语，意为“银色的草原”。1920年置*县。1985年撤销*县，成立*市。*一名历史久远，最早的记载是公元12世纪耶律大石建西辽后所建的“勃罗城”（在今*西南）。元代有“不剌”、“普剌”、“孛罗”等。旧为准噶尔策妄阿拉布坦游牧地，清乾隆二十九年（1764年）移察哈尔左营驻此，设领队大臣，俗称大营盘。西域图志称博罗塔拉。光绪十四年（1888年）属精河直隶厅。1920年由精河县析置*县，*市1985年撤县建市。1989年被国务院列为对外开20、放城市。1990年境内的阿拉山口经批准对外开放，成为中国西部地区唯一的铁路、公路并举的国家一类口岸，中国与哈萨克斯坦共和国铁路在阿拉山口接轨，标志着第二座亚欧大陆桥的全线贯通。1990年*市又被中国国务院批准为沿边进一步开放城市，1992年国务院批准成立*边境经济合作区。*市是中国西部的一个重要沿边开放城市和第二座亚欧大陆桥的西桥头堡。2000年，*市辖3个街道、3个镇、2个乡。其中:总人口为42.3万人，民族35个，其中蒙古族2.6万人，汉族27万人，维吾尔族5.2万人，哈萨克族3.98万人，回族1.4万人。乡镇:小营盘镇 23510人、达勒特镇 15457人、乌图布拉格镇 14936人、青21、得里乡 26067人、贝林哈日莫墩乡 7663人、阿拉山口虚拟镇 3010人、阿热勒托海牧场虚拟乡 7263人、兵团81团场虚拟乡 11557人、兵团84团场虚拟乡 8530人、兵团85团场虚拟乡 4437人、兵匝86团场虚拟乡 10905人、兵团89团场虚拟乡 14162人、兵团90团场虚拟乡 10244人。 4.3社会经济状况4.4项目建设配套条件4.4.1物资供应及技术保障目前，博州、*市现有多家具备国家资格认证的勘察、设计、施工、监理单位，以及多处产品齐全、物质供应充实的建材市场，可为项目建设的实施提供有力的保障。4.4.2建设场地地质情况经勘察设计单位现场勘察，项目建设场地地貌单一，22、地层较简单，为中硬场地（II类建筑场地），岩土层承载力达250KPa，属抗震有利地段。4.4.3基础设施现状*市通过争取国债项目、引进外国银行贷款、广泛招商引资、吸纳民间资金投入等途径，投入2.7亿元用于城市建设。加大城市规划力度，投资271万元，先后完成了城市总体规划修编大纲、城市近期建设规划、南城区规划、商业网点规划、城市消防规划、万亩生态园区等12项规划的编制工作，为推进城市化进程奠定了基础。城市道路建设步伐加快，完成了北环路、长城路、顾里木图路、文化路、建国路、前进路、沿河路、迎春路等16条道路的新建改建工程，新增城市道路18.6公里，市区已拥有道路38条65公里。市政公用事业蓬勃发展23、，完成了三期供水、垃圾填埋处理厂、污水处理厂一期工程、3号热源建设项目，新增供排水和供热管网56.9公里，供水普及率、垃圾无害化处理率、污水处理率、集中供热普及率分别达到99.15%、100%、80%和41%。公园广场建设迈出坚实步伐，新建改建了中心广场、滨河公园、人民公园、西部文化广场、赛马场、博尔塔拉纪念园、博物馆、体育馆。重点招商引资建设工程完成总投资1.26亿元，亚中商城、商业步行街、东风商厦、家和精品街、西郊客运综合市场相继竣工并投入使用。房地产开发达到历史最高水平，共完成房地产投资3.11亿元，开发建设住宅楼30余万平方米。尤其是今年，还将投资1.56亿元建设市政道路、供水、排水、24、供热、绿化、垃圾处理等城市基础设施，安排195万元专项资金用于城市各类规划的编制，可以说是历年来城市建设和规划编制项目最多，投入最大的一年。*市城市基础设施建设步伐的不断加快，使城市功能不断完善，人居环境不断改善，对经营城市、拉动消费、营造城市景观、提高城市品位、丰富群众文化生活等起到了极大的促进作用。4.4.4综合评价综合上述现状进行分析，该项目场地建设条件成熟，三通一平具备，电力、电讯、供暖、给排水等市政服务设施完善，项目可实施条件具备。4.5政策支持社会福利业作为*市委、政府全面构建和谐社会的战略决策之一，近年来，*市委、政府高度重视社会公共服务设施的发展，并在资金及政策给予较大的支持，25、加强民政基础设施建设，提升*市民政服务体系产业，推进民政事业持续、快速、健康发展，为全面建设小康社会和构建和谐社会而不懈努力。第五章 项目建设方案5.1项目建设指导思想和目标5.1.1 指导思想以博州民政“十一五”发展规划为指针，认真贯彻落实全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委、税务总局联合颁布关于全面推进居家养老服务工作的意见文件精神，从*市老龄化现状实际出发，与当地生态建设和经济可持续发展战略相结合，充分利用国家、自治区赋予的各项优惠政策，以市场为导向，以增加当地居民收入和扩大再就业为目标，按照市场牵龙头，龙头带产业化发展思路，经过认26、真勘察，统一规划，合理设计，加强管理，提高服务质量，努力将*市xx老年公寓打造成为全疆乃至全国最具特色的老年公寓，为*、博州、新疆社会福利事业做出贡献。5.1.2建设原则在项目建设规划中，坚持科学规划、统一安排的原则，确保项目建设按计划、分期实施，努力达到现代化经营管理的目的。在项目生产规划中，坚持以高效、优质，综合经营、全面发展的方针，把项目区建成自治区民政服务设施的精品；在项目的开发建设过程中，要始终坚持以提高社会效益为中心，以完善*市xx老年公寓服务设施建设为前提，以市场与资源相结合，综合发展的道路，从而带动整个区域福利事业的大发展。5.1.3建设目标通过*市xx老年公寓项目的实施，提高27、的基础设施配套及社会福利开发水平，使的服务质量、环境质量和经济效益得到改观，使社会福利产业开发与民政设施建设相得益彰，形成良性循环。通过项目的实施，实现中央制定的以“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则。5.2项目建设方案（详见效果图） 5.2.1 设计依据5.2.1.1建设单位设计委托书.5.2.1.2规划局规划红线图.5.2.1.3国家建设部及其他专业部委颁发的有关现行设计规范，规程和细则建筑制图标准(GB/T50104-2001)房屋建筑制图统一标准(GB/T50001-2001)建筑模数协调统一标准(GBJ2-86)全国民用建筑工程设计技术措施规划建筑部分(2028、03)城市道路和建筑物无障碍设计规范(JGJ50-2001)民用建筑设计通则(GB50352-2005)屋面工程技术规范(GB50345-2004)建筑地面设计规范(GB500037-96)民用建筑隔声设计规范(GBJ118-88)工程建设标准强制性条文房屋建筑部分(2009)年版民用建筑节能设计标准(JGJ134-2001)建筑节能工程施工质量验收规范(GB50411-2007)建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2005)建筑内部装修设计防火规范(GB 50222-95)工程建设标准强制性条文(2002)年版建筑安全玻璃管理规定发改运行20032116号民用建筑工程室内环境污染控29、制规范(GB 50325-2001)停车场设计规范（公安部/建设部881003颁，890101实施）无障碍设计规范老年建筑设计规范5.2.1.4建设场地的工程地质初勘报告。5.2.1.5国家及地方现行的有关设计、施工、验收规范。5.2.2 设计说明5.2.2.1设计中全面贯彻安全、适用、经济、美观的建筑方针和以人为本的设计原则，在满足建筑功能的前提下，做到美观、经济、实用。5.2.2.2主体建筑风格有特色，效果突出，符合主题；建筑外观与周边景观相协调并形成相应缓冲区, 景观与环境美化措施多样，环境氛围优良。5.2.2.3该项目平面形式简单，使用功能齐全合理，内部空间组织有序，各功能空间互无干扰30、，交通流线简捷，采光通风良好等要素。5.2.3 设计要求5.2.3.1结构要求本工程为一般公用建筑，建筑结构安全等级为二级，计算结构可靠度采用设计基准基为50年，建筑使用年限为50年。5.2.3.2建筑内外装修及设备要求5.2.3.2.1建筑内部装修均为高档材质进行装修。5.2.3.2.2建筑外部装修以现代建筑的理念进行设计。5.2.3.2.3所有管线均以隐蔽方式进行铺设。5.2.3.3项目设计（详见规划总平面图）设计与配套设施。老年公寓按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层及带有小院落平房为主，综合服务建筑为带31、有电梯的小高层，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、交流活动、家政服务等。第六章 环境保护措施6.1项目区环境现状6.2环境影响分析由于项目建设内容属基础设施工程，项目建设的不利于环境影响的主要在建设期，项目建成后，无工业污染源，项目运行本身的不利环境影响因素很少，主要解决好生活垃圾及污水处理的二次污染问题。无其他社会环境、生态环境、声环境及空气环境影响因素。6.3环境保护原则项目的建设要以贯彻科学发展观为中心，以生态环境保护为重点，要将开发32、与保护相结合，逐步使环境与经济、社会发展相协调。通过加强自然生态的保护，积极防治环境污染，确保环境的良性循环和资源的持续利用。6.3.1项目建设及“三废”对环境影响6.3.1.1土壤、植被、生态景观、水环境影响因素6.3.1.1.1开发建设过程中对植被生态景观的影响。6.3.1.1.2“三废”处置不当，对旅游区的水域、土壤产生的影响。6.3.1.2主要污染源和污染物本项目的主要污染源是项目建设和运营中，人员、机械产生的“三废”和噪声，主要污染物是建筑垃圾、生活垃圾、生活废水，施工机械和运行车辆产生的废气、噪声、污油等。6.3.1.2.1废水：源于砂石料冲洗，砼(砂浆)搅拌、养护等，车辆清洗产生33、的污水，施工及工作人员产生的生活污水。6.3.1.2.2废渣：主要是建筑垃圾和生活垃圾。6.3.1.2.3废气：工程机械和汽车尾气，主要为一氧化碳、未燃碳氢、氮氧化物和颗粒物。6.4执行标准中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法；中华人民共和国水土保持法：建设项目环境保护管理条例；国家机动车污染物排放标准第三阶段限值(GBl83523-2005)；污水综合排放标准(GB89781996)；大气环境质量标准(GB30951996)；城市区域环境噪声标准(GB3096-1996)；建筑施工场界噪声标准(GBl2523-90)；大气污染物综合排放标准(GBl6297199634、)。6.5措施6.5.1环境保护措施6.5.1.1废水：项目废水严格要求应建净化池，待沉淀后排入污水管网，由污水处理设施统一处理。6.5.1.2废渣：项目废渣主要是生活垃圾等，要求各项目单位将废渣运往城市环保部门指定的垃圾场进行处理。6.5.1.3废气：项目的实施并无大废气产生渠道，仅施工时有一定的粉尘产生，对此要求项目建设单位注意清洁施工，减少粉尘。6.5.1.4噪声：要求各施工现场文明施工，建立健全控制人为噪声管理力度。严格控制作业时间，夜间不得进行噪声作业。施工机械选用低噪声或有消声降噪器的设备，对搅拌机、电锯等产生噪音机械设置封闭式机械棚，以减少噪音扩散。6.5.1.5委托有关部门对施35、工期间的环境保护进行监督、检查。6.5.2项目运营期环境保护措施6.5.2.1生活废水集中收集统一处理，按国家要求处理达标排放。通过景区排水管网，直接由景区的排水管道排除。6.5.2.2生活垃圾收集、分类集中堆放于垃圾指定点，由景区环卫部门清运处理。6.5.2.3项目建成后周边设立绿化带，美化环境。6.6 环境影响评价结论项目通过对工程采取的措施，尽量减少项目运营对周围环境的不利影响。因此项目的建设对环境影响不大。项目不是污染性项目，在工程建设期对区域环境将产生一定的影响和污染，但是不会对环境质量造成永久性的重大影响。根据国家有关环境影响评价管理规定，建设单位应委托环保部门进行环境影响评价分析36、。项目环境影响评价须得到有关环境保护行政主管部门审批，并根据批复意见，在项目具体实施时对环境保护方案，按“三同时”的原则进行设计、施工、验收。 第七章 节能、节水措施7.1节能7.1.1执行标准中华人民共和国节约能源法和中国节能技术政策大纲国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知乘用车燃料消耗量限值GBl9578-2004公共建筑物节能设计标准GB50189-2005民用建筑电气设计规范JGJl32-2001建筑采光设计标准GBT50033-2001国务院国发(1992)66号关于加快墙体材料革新和推广节能建筑意见的通知固定资产投资项目节能评估及审查指南；7.1.2节能措施节约能源、保护资源37、，保持能源、环境与经济的协调发展是我国的基本国策，本项目能耗主要有两方面，一是建设期，各类施工机械产生的能耗；二是运行期照明、建筑采暖、降温，设施设备使用等产生的能耗。对此将采取以下措施，合理利用和节约能源。7.1.2.1建设期7.1.2.1.1加强施工设备的管护、保养，提高功效，降低能耗；7.1.2.1.2制定周密的施工组织计划，注重土石方工程的挖填平衡，减少二次倒运；7.1.2.1.3协调好工程建设与线路运营的关系，保证线路畅通，减少因车辆堵塞而引起的能耗增加。7.1.2.1.4建筑设计充分利用自然采光和通风，以降低单位建筑面积能耗。7.1.2.1.5使用节能型建筑材料、器具和产品，采用保38、温隔热性能良好的墙体材料及门窗型材，以加强维护结构的保温隔热性能；7.1.2.1.6机电、电气设备要求采用国家有关部门推广的定型节能产品。7.1.2.2运营期7.1.2.2.1使用节能型建筑材料、器具和产品，采用保温隔热性能良好的墙体材料及门窗型材，以加强维护结构的保温隔热性能；7.1.2.2.2尽可能采用地面辐射供暖系统，结合现状争取采用热电冷联产技术，提高建筑物的节能性和舒适性；7.1.2.2.3制定节能奖励制度，在保证各类设备运行工况良好的同时，使工作人员的个人利益与节能降耗挂钩；7.1.2.2.4室外停车场、道路等照明采用太阳能灯具，既节约能源，又减少室外电缆的投资；7.1.2.2.539、照明灯具采用高光效、高显色、低眩光、长寿命格栅日光灯和低损耗的电子镇流器(功率因数不小于095)。采用照明智能控制系统来实现对公共场所人工照明的智能控制，以达到最大的节能效果；7.1.2.2.6做好水、电的计量，利于管理；7.1.2.2.7做好设备和管道的维护、检查工作，提高设备使用效率，杜绝跑、冒、滴、漏。热力管道均作保温处理，减少热损失。7.2 节水7.2.1执行标准中华人民共和国水法和中华人民共和国清洁生产法中国节水技术政策大纲建筑给水排水设计规范GBJl588要求新疆维吾尔自治区工业和生活用水定额7.2.2节水措施 本项目耗水主要是生活用水。主要节水措施主要为：7.2.2.1项目建设施40、工中应当采用节水型工艺，建设相应的节约用水设施，注重施工废水的回收利用，特别是混凝土养护用水的回收；7.2.2.2热水供应系统管线、热水管网设计要合理、温控装置和配水装置的性能要符合节水要求，减少水资源浪费；7.2.2.3安装使用节水型设备和器具，推广使用有限流装置的节水型淋浴设施、节水型水龙头、两档式节水型便器系统；7.2.2.4加强热水系统的运营管理，防止诸如管道保温层脱落，系统温控或排气装置失灵所造成的增大使用中无效冷水的排放量；7.2.2.5推广干冰清洗、微生物清洗、喷淋清洗等节水清洗技术；7.2.2.6注重绿化节水，种植耐早性植物，推广喷灌、微喷、滴灌等节水灌溉技术；7.2.2.7尽41、量做到水的循环使用，减少排放；7.2.2.8注重绿化节水，种植耐旱性植物，推广喷灌、微喷、滴灌等节水灌溉技术。7.2.2.9用水定额严格执行新疆维吾尔自治区工业和生活用水定额 7.3节能、节水管理项目实施过程中设专人负责节能工作，主要任务是对节能材料、节能设备、节能工器具的选择使用和制定相关规章制度、节能措施、监督检查。第八章 项目管理和实施进度安排8.1组织机构*市xx老年公寓建设项目实施单位为XXXXXXX。为保证项目建设和运营的顺利实施，项目建设阶段由XXXXXX抽调相关人员成立项目执行办公室，负责项目建设方案的审定，技术可行性的论证，工程的招标，工程质量、进度的检查，设备的选型、采购，42、资金的落实、使用、核算等，对项目建设全过程进行管理。8.2机构职责 在项目建设期，按照我国现行管理体制管理要求，设立项目执行办公室，设主任、副主任以及工程部、财务部、采购部、办公室。对*市xx老年公寓建设项目的建设实施项目管理。8.3人员配置根据组织机构层次，设置相应的管理、工作人员的人数，定员定岗，以较少的人员，较高的工作效率来提高更好的效益。项目管理人员以旅游局现有人员为基础，工程建设中个别专业性较强职位可在社会公开聘用。根据相关劳动定额，综合考虑劳动效率和劳动强度，项目配备人员总数为 人，均为固定人员，包括管理人员 人，技术人员 人，其他人员 人。部 门管理人员技术人员其他人员合 计主 43、任11副主任办公室工程部财务部合 计8.4劳动安全8.4.1项目施工必须严格按照建筑工程施工规范执行，防止发生劳动安全事故，使作业人员工作环境符合劳动保护要求，具有人身安全保障；同时，必须制定施工意外安全事故的应急措施。8.4.2凡是人流、物流多的场所，应保证人、物合理分流，道路畅通，避免不安全因素，运行管理中制定安全保护和应急措施，加强安全管理，以免发生安全事故。8.4.3按建筑物防火规范在各区域、各建筑物内均按消防规范设置灭火器和消防栓。8.4.4重要的人员集散场所凡需要设置安全标志的地方，均按GB28941996安全标志的规定设置安全标志。设备、管线按有关标准规定涂抹识别颜色。8.4.544、严格按照供配电系统设计规范GBJ5005295要求进行电气安全设计。所有正常不带电的电器设备金属外壳均妥善接地，电气设备和线路绝缘良好；设备的电气控制设安全开关，尤其加强了变压器附近和配电房的安全防护措施。8.4.6按三类防雷建筑设置防雷装置，采用层面板内钢筋做接闪器，梁、柱、钢筋做引下线，基础钢筋做接地体的防雷设施。8.5招标方案8.5.1方案编制依据中华人民共和国招标投标法国家计委令建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定国家计委、国冢经贸委、建设部等七部委第12号令发布的评标委员和评标方法暂行规定国家计委令工程建设项目招标范围和规模标准规定国家计委关于印发国家基本建设大45、中型项目实行招标投标的暂行规定的通知建设部建筑工程设计招标投标管理办法国家发改委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民用航空总局令工程建设项目施工招标投标办法自治区建设厅新疆维吾尔自治区建设项目招标投标管理办法国家发改委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民用航空总局、国家广播电影电视总局第2号令工程建设项目勘察设计招标投标办法札8.5.2评标原则 依照现行相关法律、政策规定等进行招投标活动，原则上遵循：8.5.2.1平等、公正、合理、择优的原则。 8.5.2.2公平、公开和有效的原则。8.5.2.3诚实信用的原则。8.5.2.4维护招标、投标当事人双方合法权益的原则。8.46、5.3招标范围根据国家有关规定：工程勘测、设计、监理等服务费用，单项合同估算在30万元以下时，可以不招标：单项合同估算在30万元以上时，必须进行招标。建筑及安装工程，单项合同估算在100万元以上时，要进行招标。设备及材料采购，单项合同估算在50万元以上时，要进行招标。8.5.4招标方案建设项目主体工程的勘察设计、建筑安装施工、工程监理和主要设备、材料供应，按照工程建设程序，分阶段实施。项目招标采取项目法人委托具有相应资质的招标代理单位代理招标的形式，由招标代理机构会同项目法人共同组织招标。代理单位负责编写招标文件、投标邀请书，委托资质单位编制标底，组织开标、评标和定标工作。由于项目资金来源主要47、为自筹资金，按有关规定可采取公开或邀请招标的方式。项目招标基本情况汇总表序号建设项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标一勘察二设计三建筑工程四安装工程五工程监理六设备采购七重要材料八其他8.6管理工作流程按照国家及地方相关规定的要求对工作内容进行安排，编制工作流程图。8.7项目运营期管理项目建成后，按地方、自治区的相关意见和规定运营管理。8.8项目实施进度安排8.8.1项目前期阶段：根据国家、自治区相关法律法规，对项目前期立项、设计进行编制及配套资金的落实该工作于 年 月底前完成并上报上级主管部门。8.8.2项目建设阶段：根据上级48、下达的任务文件起 日内完成。8.8.2.1项目招投标：各项招投标工作 个工作日内完成8.8.2.2项目动工：招投标工作完成后 日内，施工队、机械设备、原材进场。8.8.2.3主体完工： 日内完成主体建设，同时申请质检对工程质量进行验收。8.8.2.4室内外装饰及设备安装：主体验收合格后 日内完成该项工作。8.8.2.5现场清理：工程完成后 日内完成现场垃圾杂物清理工作。8.8.2.6资料汇报：根据相关规定进行资料汇报。8.8.3竣工验收阶段： 日内完成。8.8.3.1 竣工资料及决算： 日内完成竣工资料、工程决算及项目审计工作。8.8.3.2 上述工作完成后同期提请上级验收申请。8.8.4项目49、运营：经上级验收合格后开放运营。第九章 项目资金筹措与管理9.1项目投资估算9.1.1建设投资估算9.1.1.1估算内容本项目建设所包括的工程费用(建筑工程费、设备购置费、安装费)、工程建设其它费用和预备费。9.1.1.2估算依据9.1.1.2.1建筑工程按*地区建筑工程单位估价汇总表，并参考*地区同类工程项目实际造价水平估算；9.1.1.2.2设备价格依据厂家询价和市场价格进行估算。 9.1.1.2.3工程建设其他费用和安装费费率根据有关部门规定，并参考实际水平综合测算。9.1.1.3估算指标9.1.1.3.1建筑工程根据不同建筑物结构、装修标准，采用相应的估算指标。安装工程根据设备类型，采50、用相应的安装费率。9.1.1.3.2设备设施估价分别采用按现行市场价考虑运费、安装费的方式进行。9.1.1.3.3其它费用按有关规定或实际情况计取。建设单位管理费按工程费用的1.5；勘察设计费按工程费用的3；工程监理费按建筑工程费用的2；其他前期费主要包括景区基础设施配套费用以及项目前期立项、可研编制等费用，费率按工程费用的3计算；人员培训按照项目管理人员的数量估算；办公家具和用品购置费等按照根据实际情况计算；9.1.1.3.4基本预备费按工程费用和其它费用之和的8计算。9.1.2投资估算经估算，项目建设总投资为 万元，其中土地费用 万元，占项目总投资的 %；工程费用 万元(建筑工程费 万元，51、设备购置费 万元)，占项目建设投资的 ；工程建设其他费用 万元，占建设投资的 ；项目预备费 万元，占建设投资的 。（详见建设投资估算表）（项目投资根据贵方确定后无增加其他项目后进行计算）项目投入总资金估算表单位：万元序号项目名称单位数量单价合计备注一土地出让金项16060二工程费用1土建工程1.1结构主体1.2室内外装饰部分2配套设施工程2.1家具2.2设备电气、医疗器械等三工程建设其他费用1建设单位管理费2工程勘察设计费3工程监理费4项目咨询费5招标费四工程预备费 合计9.2项目资金筹措本项目总投资 万元，申请国家专项资金 万元，项目法人自筹 万元，招商引资 万元，如项目实施过程出现的超额现52、象由项目法人自行承担。9.3资金管理按有关要求设立专项资金账户，进行分账核算，专户存储、专款专用，实行“收支两条线”管理。严格执行资金的申请和拨付规定程序，做到资金的拨付有完整的审批程序和手续，财务会计资料披露信息真实、及时、完整，资金使用安全规范的要求。第十章 效益评价10.1财务评价依据根据国家计委、建设部有关通知及国家有关文件规定的精神，对本项目的推荐方案进行经济评价，从而论证本工程的经济合理性，为项目决策和审批提供可靠依据。10.2财务评价基础数据选取10.2.1财务价格项目经营价格的确定原则：根据实际市场情况，确定本项目产品的销售价格。项目主要投入物是以类似产品的批发价格为依据，根据53、近几年市场价格变动趋势进行预测并作了适当调整，所有价格都是建设期末的含税价格。10.2.2计算期与运营负荷本项目为新建项目，建成后全面运作，建设期 个月，运营期为49年，计算期为49年。2012年正式投入运营。10.2.3财务基准收益率设定按行业规定，结合项目平均资金成本确定折现率为15，同时也作为对项目内部收益率指标的判据。10.2.4其它计算参数其它计算参数按照国家和行业有关法规并结合项目的具体情况选取。如下表所示。其它计算参数汇总表名称计算参数备注固定资产折旧49年平均年限法，净残值率按0工资及福利45人，1500元/人福利费占工资比例的14其它税收所得税率33，销售税率17，城建税5，54、教育费附加3盈余公积金10所得税利润为基数公益金5所得税后利润为基数10.3利润分析项目营业后，假定正常年的营业能力为设计能力，不考虑外界影响因素，则整个服务期将有49年之长，那么销售收入将十分可观。10.4国民经济分析财务评价是从项目角度考察项目的盈利能力和偿债能力，在市场经济条件下，大部分项目、财务评价结论可以满足投资决策要求。需要进行国民经济评价的项目主要是铁路、公路等交通运输项目，较大的水利项目，国家控制的战略性资源开发项目，动用社会资源和自然资源较大的中外合资项目，以及主要产出物和投入物的市场价格不能反映其真实价值的项目。而本项目不属于上述项目的任一范畴，其财务评价结论完全可满足投资55、决策要求，因此，本项目无须做国民经济评价。10.5盈亏平衡分析按下式计算生产能力利用率盈亏平衡点（BEP）BEP（生产能力利用率）年固定成本55年收入-年可变成本-年税金计算结果表明：方案达到设计能力55，企业可以保本。BEP生产能力利用率70，项目具有一定的抗风险能力。10.6财务评价结论综上所述，财务评价效果较好，项目建成后，在*地区社会快速发展的情况下，各项财务效益均是可行的，项目在经济上是合理的。故建议尽快批准本建设项目。但在建设过程中，应严格控制工期，同时注意控制投资，争取早日完成项目建设，以促进*市社会福利事业持续稳定发展。10.7社会效益老年公寓属于社会公益事业，经济效益相对较弱56、，但社会效益明显，减轻政府、家庭负担，有利于社会稳定，真正使老人这一弱势群体实现“老有所养、老有所学、老有所乐、老有所为、老有所医”。该项目属于劳动力密集型，项目的运营可以解决100-200名下岗职工和就业困难群体的就业和再就业问题。因此项目的实施对当地社会的稳定，经济发展建设具有重要意义。10.8生态效益分析本项目建设坚持可持续发展原则，按照统一规划、有序开发、科学管理、永续利用的要求，做到施建设与环境保护并重，通过的基础设施建设和环境整治，提高了环境质量。对自身的生态环境将起到积极的保护作用。10.8.1项目的建设对当地生态系统的保护和恢复有积极促进作用，防止水土流失的进一步发展，可有效的57、改善当地的自然环境，维护生态平衡，促进生态良性循环。10.8.2同时利用项目开发所获得经济效益，部分用于环境的修复、建设工作，加大环境保护与监测，能在获得修复的基础上进一步优化，人为的有效控制负面影响的程度，保护自然生态，促进环境资源得以循环利用。第十一章 结论与建议11.1结论项目建设的实施是全面落实科学发展观和构建和谐社会的具体体现，通过完善民政事业基础设施设施，有利于创新社会福利产品体系，改进服务方式、扩大服务范围，提高整个博州社会福利事业的经营管理、服务水平及整体素质和市场竞争力。项目的建设有利于加快完善民政产业体系、提升社会福利产业素质和*市社会福利事业的品牌形象，是实现中央提出的“58、保民生促和谐”的重要举措。因此项目的建设是十分必要的。目前项目建设的各项外部条件已经具备，综合研究认为项目具有可行性和可操作性。11.2 建议11.2.1本着“以人为本”的原则，注重“民生”问题，与居民建立合适的利益共享机制，协调好项目运行与当地居民日常生活的关系；11.2.2加强政策扶持和引导，为民政福利基础设施建设提供发展环境，建议相关部门建立绿色审批通道，增强服务意识，优化办事程序，形成发展合力，积极支持社会福利事业基础设施建设。11.2.3按照环境保护、土地规划等方面的要求，做好相应工作并取得环保、国土、建设等部门的审核意见。11.2.4坚持政府主导、市场运作、社会参与。鼓励社会广泛参与，实现民政福利设施投资主体的多元化。