1、旧中医院周边区域棚户区旧城改造及配套设施建设项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月旧中医院周边区域棚户区旧城改造及配套设施建设项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 项目总论71.1 项目背景7项目所在区域的发展状况7项目发起缘由8项目投资的必要性91.2 项目概2、况10项目名称10项目建设单位10项目地块及周边现状101.3可行性研究报告编制依据101.4可行性研究报告编制的范围111.5建设的指导思想和规划原则11项目建设指导思想12项目规划原则161.6项目建设的必要性17项目建设符合国民经济发展17项目对城市建设将起到促进作用18解决劳动就业的需要18项目建设是提升xx县城市形象和城市发展的需要18项目建成后满足xx县人民对商住消费的需求191.7项目建设的可行性19第二章 市场研究192.1宏观环境分析192.2全国房地产发展分析20行业政策趋向分析20市场供给与需求21行业发展局势212.3本县房地产市场分析38xx经济社会发展现状及前景分析3、39xx县房地产发展现状41小结432.4本县土地供应情况442.5房地产市场未来需求预测442.6房地产市场未来价格的判断45成本对未来价格的影响45供需关系对价格的影响45市场需求的心理预期45建设和形成新的建成区462.7板块市场分析46房地产投资资金来源46房地产投资比例46存在的问题47xx房地产市场发展趋势预测48行业内优劣分析49第三章 项目开发方案493.1项目地块特征与价值分析49地块特征分析49土地价值分析50土地升值潜力初步评估51项目SWOT分析513.2规划设计方案51第一节 建筑设计说明51第二节 建筑设计59第三节 建筑节能设计62第四节 无障碍设计67第五节 环4、保设计67第六节 日照分析69第七节 结构设计71第八节 给排水专业设计72第九节 采暖通风设计76第十节 电气设计说明813.3投资估算85估算依据85投资估算86第四章 环境保护、安全、消防、节能914.1环境保护91环境质量标准91主要污染源及污染物914.2安全措施924.3防火和消防924.4 节能93主要依据93节能措施93第五章 财务评价955.1财务评价依据955.2财务评价基础数据与参数选取955.3销售收入及税金估算965.4利润及利润分配估算1005.5财务效益分析101第六章 不确定性分析1036.1盈亏平衡分析1036.2敏感性分析103第七章 风险分析1047.1主5、要风险1047.2建议105第八章 社会评价（定性）1058.1环境评价（影响及对策）1058.2公司资源匹配分析106第九章 结论及建议1079.1结论1079.2 建议107第一章 项目总论1.1 项目背景多情的山水，演绎无数灵动的故事与传奇，礼花闪耀的星空，传承多少历史的经典与不朽。这就是xx，是中国马铃薯良种之乡、中国党参之乡。一个有着两千多年历史的山水名城。 xx因黄河最大支流-渭河发源而得名，位于甘肃省中部，定西市中西部，地处西陇海、兰成渝两大铁路经济带和G30连云港至霍尔果斯高速、G75兰州至海口高速的交汇处。兰渝铁路、兰海高速、316国道、212国道穿境而过，交通区位优势突出。6、近年来,xx县紧紧围绕构建“县域经济中心”和打造“甘肃生态文化旅游名县”目标,按照生态旅游城市的定位,在道路、桥梁、绿化、亮化、市场、房产、棚户区建设改造等方面坚持高品位、高标准推进县城建设,极大地提升了县城形象和城市品位。1.1.1项目所在区域的发展状况近年来，xx县将县城的发展定位为新兴的生态旅游城市，并确立了“道路搭框架、土地换资金”的城镇建设思路，积极盘活城镇土地，强力推进县城建设、小城镇建设和新农村建设，进一步提高城镇的辐射带动作用和承载能力，使农村人居环境得到了显著改善，城乡面貌发生了明显变化。xx、始终把解决民生问题作为一项重要工作来抓，将保障性安居工程列为重点建设项目和惠民工程7、。城建局按照国家、省、市关于保障性安居工程建设的有关精神，结合xx县实际，编制了xx县解决城市低收入家庭住房困难规划和年度计划。自xx县全面启动住房保障工作以来，共发放住房租赁补贴588.323万元。其中2007年为人均住房6平方米以下的109户(250人)低收入家庭发放租赁住房补贴4.13万元；2008年为人均住房10平米以下的995户(3065人)低收入家庭发放租赁住房补贴92.55万元；2009年为人均住房13平方米以下的1047户(3183人)低收入家庭发放租赁住房补贴115万元；2010年人均住房13平方米以下的1019户(3053人)低收入家庭发放租赁住房补贴186.043万元；为8、2011年为人均住房13平方米以下的1243户(3486人)低收入家庭发放租赁住房补贴190.6万元。同时，回购建成廉租住房472套，总建筑面积25063.38平方米，总投资3759.507万元，现已全部完成配售工作。其中2008年在昌林小区内回购52套，建筑面积2960.3平方米，投资444.045万元。2009年，在金源小区内回购52套，建筑面积3043.04平方米，投资456.456万元。2010年，在昕陇家园小区内回购80套，建筑面积4323.2平方米，投资648.48万元。2009年，在渭水佳园新建1、2号廉租住房共192套，建筑面积9608.04平方米，投资1441.206万元。29、010年，在北环路新建3号廉租住房96套，建筑面积5128.44平方米，投资769.266万元。xx县2011年先后出台了xx县经济适用住房销售管理实施细侧、xx县公共租赁房管理实施细则等制度，有效地保障了xx县保障性安居工程工作的顺利开展。该县吉秀,蔺红军多次强调:“要赶超、要跨越,必须推动发展方式的转型和发展方法的转型,高点起步、高标准定位,自我加压、强力推进,才能保证在竞相发展的大潮中不迷失、不掉队。”用活政策争取增量。决策层抢抓发展机遇,用足政策空间,坚持项目统领发展全局,抢抓国家政策叠加机遇,论证上报各类项目451项,总投资1018亿元。确定项目前期168项,已安排前期经费300万元10、,编制项目前期106个。确定的121个重点争取项目,全国生态文明示范工程试点县等一批项目通过国家、省上审批,下达国家投资2.1亿元;争取“510”灾后重建项目国家投资1.22亿元,正在做前期工作。142个项目开工125项,开工率为88.3%。兰渝铁路、引洮工程等国家重大项目建设取得突破性进展。招商引资吸收增量。该县坚持把招商引资作为扩大增量的重中之重,层层签订责任目标,全面落实招商引资优惠政策,在全县上下形成了“大招商、招大商”的浓厚氛围。搭建发展平台,成立xx亳州商会,举办亳州中医药产业招商引资推介会,新入驻工业集中区项目10个,总投资4.48亿,完成投资2486万。全县签约招商项目16项,11、签约资金20.3亿,到位资金4.86亿1.1.2项目发起缘由随着城市现代化的发展，xx县以“要赶超、要跨越,必须推动发展方式的转型和发展方法的转型,高点起步、高标准定位,自我加压、强力推进,才能保证在竞相发展的大潮中不迷失、不掉队。”的发展方针，大力实施城中村改造，对xx有着重要的现实意义：一是有利于改善人居环境；二是有利于完善城市功能，提升城市现代化形象；三是有利于消除城乡二元管理体制，推进城市社会综合改革；四是有利于提升城市生态文明建设水平，加快xx河水环境的综合治理。1.1.3项目投资的必要性随着xx城镇化进程的快速推进，房地产需求市场也在逐渐的扩大，需求体系的逐渐稳固化为区域房地产业的12、发展提供了良好的条件。房地产市场发展的加快，城中心地带可用土地越来越少，同时带来的拆迁难，补偿高等问题日益凸显，再加上小面积的土地不能形成规模，难以达到高品质的预期效果，所以，从房地产发展的长远战略看，抢抓机遇，郊区拓展也是势在必行。纵观xx全局，街道窄，停车难等问题愈演愈烈，大多数居住小区存在绿化覆盖低，居住质量差，停车紧张，周围配套不够便利等问题。但随着人们生活质量的日益提高，私家车数量的增多，将会带来城区拥挤堵车，出行不便，喧嚣吵闹等问题。于是，追求一个远离喧嚣，出行方便，环境良好，设施齐全的社区将会是一种局势。本案紧邻城区，背靠xx名山老君山森林公园，辖区环境优美，大面积的绿化，1:113、超高停车位，南北通透的精品户型，齐全的配套设施，便捷的交通等都将是新买主的心仪房源。从公司长远来看，拓展xx房地产开发市场，对于以后的统筹规划，资源互补是有战略意义的。同时统一的规划，统一的物业管理，统一的营销监管团队，将会造就一个一站式购物中心，花园式居住小区,罗马风情商业街，文化街，别墅区。人气的集聚，配套设施的齐全，大规模、上档次的购物中心将对公司利润的获取、品牌的提升大有裨益。为配合项目的建设开发，公司精心准备，整合了多方优势资源，搭建了由工程、规划、营销、物管等多领域专业人才组建的开发团队，为区域市场的发展和当地商、住产品品质的提升贡献力量，同时也为公司在房地产开发之路探索模式，积累14、经验，储备人才，对项目所在区域及公司本身意义重大。1.2 项目概况1.2.1项目名称xx城县城旧中医院周边区域棚户区改造及配套设施建设项目1.2.2项目建设单位xx县xx城市建设投资经营有限责任公司1.2.3项目地块及周边现状地理位置：本项目所在地为xx县xx河南岸，老君山北麓，地块西起苗圃路，东至灞陵新街路，北接渭河南路、xx路，南临南环路、君新路，整个地块被城市规划路分为六大片区，总用地面积570.75亩，规划总建筑面积776700平米，其中地下建筑面积204000平米，地上建筑面积572700平米，其中住宅建筑面积360800平米，商业建筑175000平米，办公建筑23400平米，酒店建15、筑10500平米，社区管理建筑面积3000平米。建筑基地面积100830平米，绿地面积119860平米，容积率1.505，绿地率31.5%，建筑密度26.5%，小汽车停泊位4000辆，其中地上400辆，地下3600辆。计划拆迁改造总户数500户，计划建设安置住房1000套，面积90110平米，配套建筑为停车场、幼儿园、卫生室、管理用房等。项目周边配套设施：本案地理位置优越，东侧为xx县城大禹治水广场及展览馆，西侧为xx县小学及城市供热站，交通便利，设施优越，背靠老君山森林公园，环境优美，空气清新，是理想的居住之所。本案周围范围内有高中、初中和小学，均为县级重点，教育条件便捷优越，离县医院2公里16、，就医方便；离灞陵桥公园不到一公里米，周围有银行，邮局菜市场等，场地周围均有规划路经过，便捷的出行条件将是本案开发的良好契机。 随着本案的开发，购物、娱乐休闲等配套设施将更加完善。1.3可行性研究报告编制依据1)按照有利于xx县地区经济发展和长远规划要求，坚持统筹规划，城乡结合，合理布局的原则。根据当地现况和未来发展规划，充分考虑社会长远经济发展和要求，因地制宜，体现当地特色，发挥小区和商业街优势，走可持续发展道路、形成一个综合配套，运行有序的经济系统。2)按照有利于xx县地区经济发展、资源开发、有利于改革开放的原则。充分利用优越条件，带动周边地区与外界交流，推动该地区资源开发，让该地区的资源17、优势转化为经济优势。3)该项目的建设应在全国法律、法规和政策允许的范围内，根据主管部门批准的精神和内容，以及根据土地规划部门、城建、消防、环保等部门的要求，按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，把项目建设成清洁、文明、具有时代气息的商住综合体。工程设计应结合当地的建设特点，满足建设需要的同时追求建筑外形美观大方。4)配套工程如供电、给排水、环保、消防等按照有关规范和要求办理。5)根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。城市居住区规划设计规范（GB50180-93）城市拆迁管理条例（中华人民共和国国务院令第305号）城市居住区公共服务设施设置规定(DGJ 08-55-2006)18、住宅设计规范（GB50096-2011）住宅建筑规范（GB50368-2005）城市道路绿化规划及设计规范（CJJ75-97）建筑设计防火规范（GB50016-2014）1.4可行性研究报告编制的范围本可行性研究报告对建设项目的必要性，对市场需求预测，建设规模、建设地点及条件，建设方案，节能环保，投资估算及资金筹措，财务评价等方面的研究和论证。1.5建设的指导思想和规划原则2013年以来，xx县把文化建设作为加快小康社会建设进程，推动经济社会转型跨越发展的有效抓手， 抢抓华夏文明传承创新建设机遇，挖掘文化资源优势，采取有效措施，多方筹措资金，以项目建设为突破口，加快全县文化产业发展。党的十八大19、精神和“中国梦”主要思想为指导方针，以甘政发201395号文件精神，大力发展棚户区改造工程，坚持“科学规划、分步实施，政府主导、市场运作，因地制宜、注重实效，完善配套、同步建设”的原则1.5.1项目建设指导思想甘肃省人民政府关于加快棚户区改造的实施意见:一、坚持科学发展，积极推进新一轮棚户区改造工作棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。2008年以来，全省改造各类棚户区近26万户，有效改善了困难群众的住房条件，得到了社会的普遍认可和积极评价。但全省仍有近20万户群众居住在棚户区，房屋简陋、环境卫生条件较差、防震安全隐患多，改造难度大。各地要从大局出发，立足本地实际，把棚户区改造与经济社会发展、20、城镇化建设结合起来，统筹兼顾，坚持“科学规划、分步实施，政府主导、市场运作，因地制宜、注重实效，完善配套、同步建设”的原则，加快推进城镇棚户区改造、旧住宅区综合整治、城中村改造以及林区棚户区改造、垦区危房改造等各类棚户区改造工作。二、坚持统筹规划，进一步完善和提升城市功能（一）棚户区改造规划要与“十二五”规划相衔接。国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划、基本公共服务体系规划等，都从不同方面确定了今后一个时期国民经济和社会发展的指标和任务，界定了约束条件和保障措施。各地在编制和实施棚户区改造规划中要注意做好与上述规划的衔接，避免引发矛盾。（二）棚户区改造规划要与城镇总体规划相衔接。各地21、要根据城镇化发展目标，统筹考虑经济发展、土地利用、环境优化、基础设施及公共设施建设，将城市建设与棚户区改造紧密结合，完善城镇总体规划，调整和优化现有城市布局，不断提升城市功能。要依据城镇总体规划，科学编制棚户区改造规划，合理确定改造时限和改造范围。（三）棚户区改造规划要突出功能与生态环境要求。在棚户区改造规划布局中，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行以及养老等社会保障需要，合理进行规划选址，实现以棚户区改造带动城市建设和产业发展，以城市建设和产业发展推进住宅小区配套设施完善。要贯彻节能、节地、环保的原则，严格控制棚户区改造住房套型面积，执行绿色建筑各项指标，落实节约集约用地和节能减排各项措施22、。要按照小户型、齐功能、配套好、质量高、安全可靠的要求，科学利用空间，有效满足基本居住功能。三、实施四个结合，建设环境优美的现代化住宅小区（一）棚户区改造与保障性住房建设相结合。坚持集约节约用地的原则，把棚户区改造与保障性住房建设相结合，在棚户区改造项目中配建廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等保障性住房的比例须达到总建筑面积的30%。廉租住房和公共租赁住房按照分类申报、统筹建设、并轨运行的原则，实行统一规划、统一建设、统一分配、统一管理。（二）棚户区改造与综合整治相结合。要合理界定棚户区改造范围，对规划保留的历史性建筑、民居，主要进行房屋维修加固、完善配套基础设施、环境综合整治和建筑节能改23、造。要重视维护城市传统风貌特色，保护历史文化街区、历史建筑以及不可移动文物。（三）棚户区改造与基础设施建设相结合。各地要坚持同步规划、同步施工、同步交付使用，加快市政基础设施和配套公共服务设施建设。各市州、县市区建设行政主管部门要切实加强监管力度，保证建设质量、安全和进度。（四）棚户区改造与社区公共服务相结合。棚户区改造新建小区要配置一定规模的停车位和社区服务及管理用房，为小区建成投入使用后的社区服务创造条件。要针对保障性住房和入住群体的特点，按照政府主导、社会参与、一区一策的原则，探索通过购买物业服务、住户自主管理等方式，合理确定物业服务的标准和内容。要发展社区服务业，开发就业岗位，优先安排24、困难家庭劳动力从事物业服务和社区服务。四、突出改造重点，加快编制改造规划和计划（一）重点推进资源型城市的棚户区改造和旧住宅区综合整治。依据国家批准确定的资源型城市与独立工矿区，我省白银等6个市、玉门等4个县市区及阿甘煤矿等3个独立工矿区涉及其中。上述地区要抢抓政策机遇，集中力量，加快推进改造，切实改善棚户区居民住房条件。（二）依法推进“城中村”改造。各地要加强政策研究，结合实际，量力而行，制定具体实施办法，明确规定城中村改造的程序、规划方案、土地利用、拆迁安置、优惠政策等核心内容，扎扎实实地做好各项工作，积极稳妥地处理好各方面的利益关系，确保城中村改造工作规范有序地稳步推进。（三）全面落实2025、14年改造计划。各市州政府要在确保完成2013年棚户区改造目标任务的基础上，组织建设（房管）、发展改革等相关部门，尽快完成棚户区调查摸底，启动20142017年棚户区改造规划编制工作，明确分年度、分类别、分市县棚户区改造任务，重点落实2014年棚户区改造任务。2013年10月20日前，各市州政府要将批准通过的棚户区改造规划报省建设厅。省建设厅依据各地规划，提出全省棚户区改造规划，报经省政府研究同意后，按要求上报住房城乡建设部。五、落实优惠政策，完善地方配套措施（一）积极争取中央资金补助。各地、各有关部门要继续加大汇报衔接力度，积极争取中央对我省棚户区改造给予资金支持。要加强棚户区改造项目储备，26、切实做好申报项目的论证和前期工作，提高申报项目质量。（二）加大省市资金支持。省级财政按照国家政策和省政府与市州政府签订的保障性安居工程建设责任目标，对棚户区改造项目给予适当补助。各地要从城市建设维护费、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等资金中安排资金用于棚户区改造。除上述资金渠道外，还可以从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于国有企业棚户区改造和对棚户区改造项目给予贷款贴息。具体办法由市州政府制定。（三）加大企业改造资金投入。鼓励企业出资参与棚户区改造，加大改造投入。国有工矿、林区、垦区企业参与政府统一组织的工矿（含中央下放煤矿）棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造，对27、企业用于符合规定条件的支出，准予在企业所得税前扣除。（四）规范利用企业债券融资。省保障性安居工程投资有限公司要充分发挥省级投融资平台的作用，加大对棚户区改造项目的融资力度。承担棚户区改造项目的企业可发行企业债券或中期票据，专项用于棚户区改造项目。对发行企业债券用于棚户区改造的，优先办理核准手续，加快审批速度。鼓励和引导民间资本根据保障性安居工程任务安排，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。（五）确保建设用地供应。各地国土资源管理部门要将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。安置住房中涉及的经济适用住房、廉租住房和符合条28、件的公共租赁住房建设项目用地可以通过划拨方式供应。（六）落实税费减免政策。对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。各地要切实落实好棚户区改造安置住房税收优惠政策，将优惠范围由城市和国有工矿棚户区扩大到国有林区、垦区棚户区。电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持，适当减免入网、管网增容等经营性收费。具体办法由市州政府制定。（七）完善安置补偿政策。棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。各地要按国家有关规定制定具体安置补偿办法，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，可以通过提供租赁型保障性29、住房等方式满足其基本居住需求，或在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障体系统筹解决。六、加强组织领导，确保棚户区改造工作取得实效（一）强化政府责任和部门协调。棚户区改造工作由省级政府负总责，市州政府组织实施。省房地产市场调控和保障性安居工程建设领导小组成员单位，要按照各自职能，加强对全省棚户区改造的政策指导和督促检查。各市州、县市区政府要将棚户区改造作为保障性安居工程建设的重要内容，认真履职，扎实做好棚户区改造的组织工作，特别是要依法依规安置补偿，切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位、分配补偿到位。各有关部门要按照职责分工，各司其职，密切合作，全力推进城镇保障性安居工30、程建设和管理，形成齐抓共管的工作机制。（二）确保工程质量安全。各地、各有关部门要落实工程质量责任，严格执行基本建设程序和标准规范，特别是抗震设防等强制性标准。严格建筑材料验核制度，防止假冒伪劣建筑材料流入建筑工地。健全项目招投标信息公开制度。落实单位负责人和项目负责人终身负责制，项目法人对住房质量负终身责任。勘察、设计、施工、监理等单位依法对建设工程质量负相应责任。建立工程质量责任标牌，对参建单位和负责人予以公示，主动接受社会监督。要认真贯彻落实绿色建筑行动方案，自2014年起，兰州市棚户区改造项目要全面执行绿色建筑标准，其他市州棚户区改造项目要积极执行绿色建筑标准。（三）完善目标责任考核。各31、市州政府要进一步完善目标责任制度，按照甘肃省住房保障工作考核问责暂行办法，对县市区政府及企业棚户区改造工作进行目标责任考核。省建设厅要会同相关部门定期对各地棚户区改造工作进行督促检查，对资金土地不落实、政策措施不到位、建设进度缓慢、质量安全问题突出的地方，提请省政府对政府负责人进行约谈，限期进行整改。对在棚户区改造及安置住房建设、分配和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的行政机关及其工作人员，要依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。（四）加强舆论引导。各地、各有关部门要继续加强保障性安居工程建设、分配和退出信息公开和征地拆迁信息公开，主动发布和准确解读政策措施，及时反映32、工作进展情况。要加强有关法律法规的宣传，深入细致地做好群众工作，积极引导棚户区居民支持、参与棚户区改造工作。要注意跟踪舆情，及时做好研判，正确引导舆论，为推进棚户区改造工作营造良好的氛围。1.5.2项目规划原则设计与整体的融合小区及商业步行街的规划将从整体布局着手，特别注重与周边环境的有机结合。从商业街内部讲，整个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是种开放式的有机结合体；同时商业步行街本身将与周边环境相互衔接、相互融合，再通过与周围空间环境的连接成为城市的一部分。科学合理的组织交通通过穿越场地中间的规划道路和场地东西两侧的消防通道，再结合连通消防通道和规划道路的支路，33、合理有序地将住宅区和商业区分开。同时还规划了足够多的自行车库和机动车停车位，为消费者和业主提供了便捷的交通，为日后打造高品质商住社区创造先天优势。经济环保原则建设秉承“经济环保原则”，经济性是指项目的建设上采用合理的结构，控制含钢量；环保是指运用钢筋混凝土结合钢结构，替代仿古建筑中的木材，节约木材，体现环保，也持续发展的战略。特色性原则特色是商业步行街发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，商业街明确资源特色，选准突破口，使之具有更鲜明的市场特色。多样性原则鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个性，商业街店铺经营的品牌定位将呈现高中低三个档次，在饮食的分布也要体现多样化原则34、，在品种的分布和业态的定位也要结合当地的设计情况，尽量选择不同的特色。继承和创新有机结合的文化原则在餐饮、娱乐、居住、购物的分布上，首先得继承xx多年来发展的经验和习惯，然后根据现在的思潮，结合当地情况，合理有机的进行引导和创新，让老君山商业步行街成为引领xx生活消费的新榜样。1.6项目建设的必要性1.6.1项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊的发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的经济之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。根据国家有关部门的分析和预测，我们居民35、住宅目前正从生存型向舒适性方向转变，目前我国城镇居民人均建筑面积已达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重达到30%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，人均建筑面积达到35平方米，主导户型为三室两厅或者两室两厅。正因为房地产投资带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设时国民经济发展的需要。1.6.2项目对城市建设将起到促进作用目前，xx县的人均住宅面积较小，而且居住条件也比较差，与甘肃省住宅与房地产发展规模相距甚远。因此，改善xx县人民的居住条件已经成为36、xx特别关心的问题之一，同时，随着xx经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求也越来越高，近年来实施房地产开发建设就是为了使xx城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。本项目位于xx县老君山山底，项目建成后与老君山的旅游发展有相互的促进作用，同时也符合城市建设的总体规划，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。1.6.3解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部门行业职工下岗再就业也在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府关心的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产37、的投资政策任然是保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长一个百分点，全国可提供80万个就业岗位，而住宅和商业街投资每增加10%，大约可拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40万个就业岗位。因此，商住建设投资的增加对于社会提供就业有不可忽视的作用，而本项目作为xx县重点的商住建设工程之一，将为xx县当地的社会就业岗位做出一定的贡献。1.6.4项目建设是提升xx县城市形象和城市发展的需要加快城市建设是政府的一项重点工作，近年来，xx县加大力度，进一步加快城市建设步伐。随着城乡越来越一体化，房地产在城市发展中仍然具有重大的城市影响力。本项目的建设符合xx县38、的城市规划，建成后将成为城市发展的新坐标，项目对xx区域经济的发展有举足轻重的作用。1.6.5项目建成后满足xx县人民对商住消费的需求随着xx县经济的发展和城市化进程的推进，市民的消费水平有了很大的提高。近年来，由于xx县人口较快的增长和居民生活水平的不断提高，对住房规模商业街的需求迅速增加，房地长市场需求旺盛，本项目的建设适应xx县人口增长的需要。因此，本项目的建设是必要的。1.7项目建设的可行性 1.兴建集餐饮、棋牌、休闲、园林绿化和乡村情调于一体的多功能一站式购物中心。2.根据当地的生活习惯和自然条件，兴建南北通透的高品质居住小区，精品户型，优雅环境以及高比例的停车位。3.运用现代化市场39、营销手段，积极做好物业服务，引进品牌入驻，提升购物的品质需求。以上项目的规划思路是xx县独一无二的，符合人们消费观念的需求，引领xx消费者的消费思路，弥补了xx县房地产发展过程中的部分空白，因此，项目建设是可行的。第二章 市场研究2.1宏观环境分析2014年宏观经济分析：固定资产投资增速继续下滑,下滑幅度收窄。1-12月,固定资产投资完成额累计50.2万亿,累计同比增长15.7%,较1-11月下降0.1个百分点,创2002年2月以来的新低。房地产投资增速下滑幅度收窄,房地产价格继续下跌。1-12月,房地产开发投资完成额累计同比增长10.5%,较1-11月下滑1.4个百分点,房地产投资增速下滑幅40、度扩大,创2009年9月以来的新低。12月百城房价指数同比下跌2.69%,较11月回落1.12个百分点;环比下跌0.44%,跌幅较11月收窄0.06个百分点,环比连续8个月下跌。名义与实际消费增速均有小幅回升。12月全社会消费品零售总额2.58万亿,同比增长11.9%,较11月基本回升0.18个百分点;除去物价因素,12月消费实际同比增长10.4%,较11月回升0.12个百分点。今年以来实际消费增速保持在10%左右,名义增速下滑主要受消费物价水平下滑影响。工业生产再度回落。12月工业增加值当月同比增长7.9%,较11月回升0.7个百分点。工业增加值与制造业PMI指标的变化之间产生了一定的分歧,41、制造业PMI为先行指标,12月制造业PMI显示制造业企业进入去小周期的去库存阶段,前期的回补库存使得12月的工业增加值有所回升,随着去库存小周期开始工业增加值业将随之回落。2014xx经济增长：全年全县实现生产总值24.27亿元，同比增长8.6%。其中：第一产业增加值9.53亿元，同比增长5.5%；第二产业增加值3.55亿元，同比增长12.6%；第三产业增加值11.19亿元，同比增长10%。全县人均生产总值7429.4元，比上年净增362.3元，同比增长5.13%。三次产业结构比由上年的43.65：11.84：44.51调整为39.27:14.63:46.1。与上年相比，第一产业所占比重下降442、.38个百分点，第二产业、第三产业所占比重分别上升2.79和1.59个百分点。第一产业拉动GDP增长2.16个百分点，对经济增长的贡献率为25.17%；第二产业拉动GDP增长1.6个百分点，对经济增长的贡献率为18.61%；第三产业拉动GDP增长4.82个百分点，对经济增长的贡献率为56.22%。2.2全国房地产发展分析2.2.1行业政策趋向分析两会释放楼市政策维稳信号全国层面：两会提出保持经济7.5%的增速，2014年房地产行业必将保持稳定；货币保持总量稳定，推进利率市场化，成本上升致房贷紧张恐难改变；理顺中央与地方的财、事权关系，降低地方土地财政依赖；推进以人为核心的新型城镇化，给未来房地43、产发展提供有力支撑；单独二孩政策纷纷落地，短期带来改善住房需求、长期延续人口红利；楼市转向双向调控，一线限购+高库存城市限供；增加共有产权住房供应，推行廉租房和公共租赁住房的并轨；房地产税立法加快，建立房地产市场调控长效机制2.2.2市场供给与需求从2014年年初的至今的十二周中，主要的一二线城市周成交数据同比几乎均有 2 成的下滑，同时环比数据也持续下降，市场疲态明显。对于开发企业来说，需求周期中需要注意三点问题：1、需求在初期的弹性最大，如果不及时运用价格弹性工具，后期使用降价手段的效果会非常之差；2、早期成交量的放大可能代表着未来需求的进一步衰减，需要时间来换空间；3、需求的周期一般在 44、9 个月至 15 个月左右，先跑后投的节奏至关重要。此外，需求周期中，又是一次强势企业对于弱势企业的屠戮，行业集中度将继续上升。总体中国房地产将由供应导向转向需求导向2.2.3行业发展局势2015年中国房地产行业市场现状及发展趋势分析一、行业发展现状一）房地产行业告别高速增长，行业改革需求加大2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5 月全国商品房销售面积 35996 万平方米，同比下降 0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额 24409亿元，同比增长 3.1%，已经回正。 销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变45、。1-5 月房地产开发投资累计完成额 32292 亿元，同比名义增长5.1%，增速比 1-4 月累计完成额增速回落 0.9个百分点。国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状况的指数，指数高于 100 为景气空间，低于 100 为不景气空间。该指数在去年年中在 95 左右徘徊了几个月以后一路下行，2015 年 5 月国房景气指数 92.43，创下了 1997 年指数创立以来的历史低值。政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码。根据国家统计局最新数据，2015 年 6月十大城市可售面积 9769.46、27 万平方米，比去年底今年初的高点略有下降，但仍处于高位；2015 年 1-5 月房地产开发投资资金来源累计 45966 亿元，同比下降 1.6%。二）相关政策密集出台，国企改革步伐加速。今年是国企改革深化的关键之年。虽然此前国企改革进度总体来说低于预期，但从今年年初至今，尤其是两会以后，相关政策密集出台， “1+N”国企改革文件出台的预期逐渐加强。近期国企改革相关文件密集出台时间部门文件2015 年 5 月 8 日国务院、发改委关于 2015 年深化经济体制改革重点工作的意见2015 年 5 月 25 日国资委2015 年度指导监督地方国资工作计划2015 年 6 月 5 日中央全面深化改47、革领导小组会议关于在深化国有企业改革中坚持党的领导加强党的建设的若干意见、关于加强和改进企业国有资产监督防止国有资产流失的意见三）房地产行业国企占比高，运营效率相对较低 从房地产行业来看， 国企改革对于房地产行业意义重大。 地产行业当中国企占比较大。房地产行业 A 股上市公司 166家，其中央企 13家，地方国企 63家，两者加起来占全部房企将近一半。 从 2014 年各项财务数据来看，国企也占据了房地产企业当中重要地位。截止 2014 年底，中信房地产 A股上市公司总资产 34864 亿元，其中央企总资产 6501 亿元，地方国企 9759 亿元，国有权重占近 4 成；从营业收入和净利润的角48、度来看，国企在全部地产上市公司中创造的营业收入和净利润占比也在 4成以上。虽然从数量和各项运营权重来看，国企占据了房地产行业上市公司的半壁江山，但是，从运营效率来看，国有地产企业运行效率却低于行业平均水平。ROE方面，整个行业告别了高利润时代，ROE整体呈现下滑态势，但国企 ROE 始终低于行业均值。2014年行业平均 ROE是 12.4%，国企 ROE为 11.4%，低了 1 个百分点；费用率方面，国企费用率略高于行业均值，2014 年行业平均费用率 8.7%，国企为 8.8%。从运营效率来看，国企有较大提升空间。四）国改注入优质资产，提高企业运营效率国企改革对于公司的影响主要体现在两个方面49、，一是优质资产注入与整合，二是提高企业运营效率。国改提高公司运营效率、带来优质资产注入预期 优质资产注入和提高运营效率对房地产行业具有重要意义。房地产行业可以说是资源型行业，地段优良、价格便宜的土地对地产公司来说至关重要，优质地产资源的注入带来业绩提升的巨大想象空间。此外，薪酬改革、股权激励能够将管理者的利益与公司利益相绑定，增强公司市场活力和市值管理动力；混合所有制改革、引入战略投资者同样能够提升国企活力，增强企业竞争力。二、房地产行业长期展望：需求和盈利拐点探析1）老龄化进程加快，影响房地产需求释放我国出生率大幅下降，预期寿命稳步提升。源于我国长达数十年计划生育政策的执行，我国的出生率持续50、下降，从1952年的37降至2013年的12.08，已经低于美国、法国和英国等发达国家。另一方面，由于建国后我国在经济发展、医疗卫生、食品安全等方面的大幅改善，我国民众的预期寿命持续上升。我国平均预期寿命由1960年的43岁提升至2012年的75岁。根据联合国2012年世界人口展望的预测，我国人均期望寿命在未来100年内将会持续上升，在2095-2100年突破80岁，达到85.3岁。由于我国出生率的大幅下降和预期寿命的不断增加，我国人口红利逐步消失，并且老龄化进程有加快趋势。我国 65岁以上人口抚养比加速上涨，1964年至 1990年年均增长 0.0007%，1990年至 2010年年均增长 51、0.002%。根据联合国2012年世界人口展望的预测，2013我国60岁以上人口抚养比为 22.8%，2050年和2100年分别为 74.9%和 89.7%，增速明显超过美国及世界平均水平；根据预测，2050年我国60岁以上人口抚养比将超过2013年的日本。人口老龄化已经成为我国不得不面对的问题。2）城镇化对房地产行业的促进作用或将减弱国际上将城市化进程大体分为三个阶段：第一阶段为城市化初期，城市人口增长较为缓慢，超过 10%以后逐渐加快。当城市人口比重超过 30%时进入第二阶段，城市化进程出现加快的趋势，这种趋势一直持续到城市人口超过70%以后才有所减缓。第三阶段，城市化进程将出现停滞或略有52、下降的趋势。我国的城镇化进程充分符合国际理论。我国的城镇化率从 1949 年的 10.64%提升至 1981 年的 20.16%，城镇化率年均提高0.3 个百分点。城镇化率超过 20%之后，城镇化进程加快。从1981 年的 20.16%提升至1996年的30.48%，城镇化率年均提高0.69个百分点。城镇化率达到30%以后，城市化进入加速发展期。从1996 年的 30.48%提升至2013 年的 53.73%，城镇化率年均提高 1.37 个百分点。 2013 年我国的城镇化率为 53.73%，比照发达国家平均 80%的城市化率及发展趋势，理论上我国依然处于城镇化快速发展阶段。理论上我国依然处于53、城镇化快速发展阶段我们以人均国民收入和第三产业占GDP比重两个指标进行对比分析。2013年，我国人均国民收入6560美元，城镇化率53.73%；美国、英国、德国等发达国家人均国民收入在6000美元附近时，城镇化率均在70%以上。2013年，我国第三产业占GDP比重为46.8%；主要发达国家第三产业占比在50%附近时，城镇化率基本都在70%以上。长期以来，城市中常住非户籍人口并没有享受到相应的社会福利和待遇，并且统计方式可能存在一定的误差，造成我国的实际城镇化水平存在低估可能。户籍制度改革将取消农业和非农业户口的区别，使得原来的这些常住非户籍人口将逐步获得城市户籍。因此从统计数据来看，城镇化率将54、会保持快速增长，但这种增长对房地产市场和经济的带动作用或将减弱。主要国家人均国民收入一致时城镇化率比较人均国民收入（美元）年份城镇化率%中国6560201353.73日本5840197775.90韩国6480199073.84美国6290197273.62英国6770197978.32德国6510197572.56俄罗斯5860200673.07资料来源：世界银行，中国产业信息网整理主要国家第三产业占 GDP 比重一致时城镇化率比较第三产业占 GDP比重%年份城镇化率%中国46.80201353.73日本51.34197071.88美国61.22197073.60韩国47.46198870.255、6英国55.07197077.12法国56.83197071.06德国48.24197072.27俄罗斯48.65199462.47资料来源：WIND，世界银行，中国产业信息网整理3）土地供应偏紧，价格涨幅较大我国土地供应整体偏紧。2003年至2013年，我国房地产企业购置土地面积仅增长了8.7%，而同期商品房销售面积增长了287.2%。主要城市土地供应下滑速度尤为明显。40个主要城市供应土地占地面积同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。 土地价格的增速明显超过同期商品房销售均价的上涨。2004年至2013年，土地平均购置价格年均复合增长率15.07%，同期商56、品房销售均价年均复合增长率9.69%。土地平均购置价格占商品房销售均价的比例由26.62%上涨至40.97%。购置土地面积和商品房销售面积土地平均购置价格（元/平米） 商品房销售均价（元/平米） 土地平均购置价格/商品房销售均价土地平均购置价格（元/平米）商品房销售均价（元/平米）土地平均购置价格/商品房销售均价2004722271426.62%2005739316823.33%2006990336729.39%20071124386429.09%20081177380030.96%20091607468134.34%20102054503240.82%20112006535737.45%2057、122077579135.87%20132555623740.97%年均复合增长率15.07%9.69%_资料来源：wind，中国产业信息网整理4）租金回报率偏低，投资属性减弱由于主要城市房价上涨较快，租金回报率持续下滑。2008年以来，北京、上海、深圳等主要城市租金回报率下滑幅度均在30%以上。 2014年6月，一线城市租金回报率均在2.5%以下，已明显低于一年期存款利率。 2013年，我国整体租金回报率约为2.66%，和主要国家相比处于较低水平。房价的过快上涨明显透支了商品房的投资价值，房地产投资属性减弱主要城市二手住宅租金回报率三、2015年房地产行业发展趋势分析 由于房地产市场在需求和58、盈利两方面均面临拐点，投资属性已明显减弱，因此我们预计 2015年房地产市场将企稳回升，整体处于弱复苏，大幅反弹的可能性不大。由于一线城市在经济增长、产业聚集以及人口流入方面具有不可比拟的优势，一线城市的反弹幅度将明显超越二、三线城市。房地产市场主要运营指标回顾与预测年份20052006200720082009201020112012201320142015E商品房销售面积同比增速%15.312.223.2-19.743.610.14.91.817.3-7.610商品房销售额同比增速%26.918.542.1-19.575.518.312.11026.3-6.310.7房地产实际投资完成额同比59、增速%20.922.130.223.416.133.227.916.219.810.58新开工面积同比增速%10.615.119.42.312.540.716.2-7.313.5-10.7-71、房地产多元化经营趋势加快在传统住宅行业面临拐点的前提下，房地产企业多元化经营趋势明显加快。房企的多元化经营一方面围绕房地产的不同业态进行布局，包括商业、养老和文化旅游地产。另一方面，房企积极参股或控股其他行业，实现主业的多元化或彻底转型。由于行业的竞争力度逐渐加大，中小房企的多元化经营趋势将加快。未来，我们预计大型房企的转型也将逐步落地。2、楼市需求仍未见顶，一线城市具有强支撑从行业潜在需求层面，人口60、结构是决定房地产市场长周期趋势的关键因素，历经了 2014年楼市全方位调整后，人口红利拐点已然成为一个老生常谈的话题，但根据我们的分析逻辑框架，尽管住房需求顶点已渐行渐近，但人口结构调整需历经漫长的过程，短期内年龄结构的变化并不足以使得当前楼市需求的根本驱动因素发生反转，而且时代观念的转变促使婚房需求延迟释放，中国第三次婴儿潮（1982-1990）带来的结婚登记顶峰仍将产生足够的增量，我们仍坚信过往十年中推动楼市快速发展的市场刚需群体仍处于对于住房需求支撑阶段的高点，人口红利在未来 5-10 年内仍将是市场需求的正向驱动因素。适龄购房人群处于长周期的高位目前仍处于结婚登记顶峰阶段城市化是住房市61、场发展的核心动力之一，近十年来随着一线城市超前发展的经济效应，人口集聚进一步推升了“大城市化”的形成，一线城市的人口强吸附能力也构成了对于潜在需求的强力支撑。从土地供求方面，2012-2014 年北上广深土地均处于供求相对平衡的状态，而随着当前库存的消耗以及房企回归一线城市的迫切性增强，其土地资源的稀缺性将进一步凸显。重点城市近十年人口净流入量一线城市 2012-2014年土地供求状况3、政策羁绊解除，改善型需求盛筵开启根据马斯洛人类需求层次理论， 当某一层级的需求被满足后人们便会去追逐更高一个层级的需求，而不同时期受制于经济发展水平、受教育程度等的影响，社会群体对不同层次需求的迫切程度不尽相62、同，当前我国正处于财富集聚、需求层次加速分化的阶段， 少数富有群体需要拥有更好的房屋来满足其对于社交和社会尊重的需要，同时我们认为当前股市迅速升温产生的财富效应将进一步激发财富人群对于高品质住宅的追求。住房需求层次模型少数人群掌握财富比例迅速增加地区最富有的10%人口占全国财富比例（%）2000年至 2014 年间变化幅度（%）地区最富有的10%人口占全国财富比例（%）2000年至 2014 年间变化幅度（%）俄罗斯84.87.7德国61.7-2.2中国香港77.511.9新加坡59.6-6.4美国74.60.0加拿大57.0-4.5印度74.08.1芬兰54.5-0.5瑞士71.9-1.5英63、国54.12.6中国大陆64.015.4法国53.1-3.3韩国62.89.6澳大利亚51.10.0中国台湾62.07.7日本48.5-2.5资料来源：2014年全球财富报告、中国产业信息网整理4、增量到存量的时代接力存量房市场规模扩大是房地产市场成熟的一个重要特征， 在房地产市场发展较为成熟的欧美日等发达区域，存量房作为房地产交易的主体，占市场总量 80%以上，而我国目前存量房的交易额规模仅占总体交易额的 25-30%，当前大部分地区仍主要依靠增量带动发展，同时也意味着未来存量市场发展具有广阔的空间。各国二手房成交占比随着一线城市建设用地供应数量的减少，未来不可能再提供更多的土地资源用于城市64、建设，与此同时，二三线城市库存高企现状决定了其中期仍处于库存消化阶段，地产白银时代由新增开发主导过渡到存量房主导已成大势所趋。从市场角度来看，存量时代是否到来的重要判断标志是房地产市场的一、 二手房成交量比值，当前一线城市的二手房交易已然超过一手房交易规模，可以认为一线城市已率先进入真正意义的地产存量时代。重点城市二手住宅周度成交面积 从政策角度来看，存量房资源流转正逐步成为政策的主要着力点，“330 地产新政”中二手房营业税免征期由5 改2，对于盘活存量房源起到积极作用，近期重点城市二手房交易明显放量，已到达历史较高水平。综合以上分析我们判断，继一线城市之后，二、三线城市受迫于供需结构的变化65、，将在 5-8 年内逐步完成增量市场向存量市场的转移，房地产销售在经历一轮快速增长后，存量时代正悄然来临。二手房交易营业税调整情况出台时间免征年限满免征年限未满免征年限2005.62免征差额计征2006.65免征差额计征2009.12免征差额计征2010.15免征差额计征2011.15免征全额计征2015.32免征全额计征 5、地产量价齐升，可能重回13亿规模 由于房地产行业对于宏观经济的支柱作用，未来我们认为至少存在一次降息或降准的政策，信贷宽松对于地产行业供需两端的将会产生极大的刺激作用。同时，在需求端行业的合理需求仍然存在，开发商推盘动力仍然充足，我们认为2015年商品房完成13亿平米的66、成交量将是大概率事件。价格方面，2014年12月份百城住宅的均价为10542元/，同比下降了2.7%，环比下降了0.4%。2014年整个四季度百城均价的价格同比呈现下跌的趋势，我们认为这主要是开发企业抓住政策的有力时机通过“以价换量”积极去库存造成的。我们对于部分不同城市房价未来的走势进行了测算，通过该地区人口流动情况以及人均住宅用地供给量两方面来进行衡量，人口流动性反应了该地区目前以及未来一段时间需求量增加值的大小，采用了常住人口的净增加率指标，因为只有常住人口才有购房需求，而短期流动人口不会增加有效需求；另一方面从供应量方面来看，以当地年度住宅用地成交面积/当地常住人口平均数，得出人均供应67、量。通过结合该两组数据可以得出未来房价更有上升潜力的城市，通过数据可以发现，乌鲁木齐、呼和浩特、银川、长沙等城市房价最难以上涨，而北京、上海、青岛、深圳等城市上涨潜力较大。房价上涨潜力城市分布图我们以新开工面积滞后12个月作为市场的供应量，减去各期的商品房销量，发现2014年末房企的库存水平已经达到与2012年相同的水平。根据2012年行业周期的轮动，我们认为2015年地产行业的库存水平将会下降，主要动力来自需求端的复苏。而在需求端，经过2014年的相对低迷也会形成一定的有效需求，加之政策的驱动，2015年行业的需求将会比较旺盛，因而，房价将会继续攀升，一二线城市尤其是核心一二线城市上涨幅度可68、能较高。近3年住宅库存情况图2.3本县房地产市场分析一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。房地产市场自2003年开始升温到2009年69、达到顶峰，进入2010年以后，全国楼市逐渐走向低迷。截至2014年上半年，尚未走出低谷。在这样的大环境下，作为县级城市的xx，其房地产市场现状怎样？短期发展趋势如何？目前状况对于房地产市场的未来发展有何影响？为此，我们将力求多角度全方位来解读xx房地产市场，阐述一个真实的市场现状并对短期内的发展趋势进行客观的预测。 2.3.1xx经济社会发展现状及前景分析 地理位置有所局限，需把握自身的定位和发展方向 xx因黄河最大支流-渭河发源而得名，位于甘肃省中部，定西市中西部，地处西陇海、兰成渝两大铁路经济带和G30连云港至霍尔果斯高速、G75兰州至海口高速的交汇处。兰渝铁路、兰海高速、316国道、2170、2国道穿境而过，交通区位优势突出。近年来,xx县紧紧围绕构建“县域经济中心”和打造“甘肃生态文化旅游名县”目标,按照生态旅游城市的定位,在道路、桥梁、绿化、亮化、市场、房产、棚户区建设改造等方面坚持高品位、高标准推进县城建设,极大地提升了县城形象和城市品位。近年来，xx县将县城的发展定位为新兴的生态旅游城市，并确立了“道路搭框架、土地换资金”的城镇建设思路，积极盘活城镇土地，强力推进县城建设、小城镇建设和新农村建设，进一步提高城镇的辐射带动作用和承载能力，使农村人居环境得到了显著改善，城乡面貌发生了明显变化。经济发展态势良好，但人均地均经济指标较低 2014年全县实现生产总值24.27亿元，同71、比增长8.6%。其中：第一产业增加值9.53亿元，同比增长5.5%；第二产业增加值3.55亿元，同比增长12.6%；第三产业增加值11.19亿元，同比增长10%。全县人均生产总值7429.4元，比上年净增362.3元，同比增长5.13%。三次产业结构比由上年的43.65：11.84：44.51调整为39.27:14.63:46.1。与上年相比，第一产业所占比重下降4.38个百分点，第二产业、第三产业所占比重分别上升2.79和1.59个百分点。第一产业拉动GDP增长2.16个百分点，对经济增长的贡献率为25.17%；第二产业拉动GDP增长1.6个百分点，对经济增长的贡献率为18.61%；第三产业72、拉动GDP增长4.82个百分点，对经济增长的贡献率为56.22%。但由于xx县城的特殊地理位置， 两山夹一沟，限制了县城的发展，总体人均用地指标较低。城市化程度相对较低，居民资产积累比较快本世纪以来，xx城市化程度提高较快，但相对全国来说，城市化程度仍然偏低。未来几年，xx县将加快城市化进程，有助于房地产需求的增加。 到2016年，全县生产总值达到32.28亿元，年均增长 14.8%以上，其中，第一产业增加值达到8.93亿元，年均增长5%以上；第二产业增加值达到9.04亿元，年均增长35%以上；第三产业增加值达到14.31亿元，年均增长14%以上。三次产业比由2011年的43:12:45调整到73、2016年的28:28:44。固定资产投资达到242.25亿元，年均增长56.8%以上。社会消费品零售总额达到8.85亿元，年均增长17%以上。大口径财政收入达到3.77亿元，年均增长25%以上。城镇居民人均可支配收入达到19361元，年均增长11.6%以上；农民人均纯收入达到5572元，年均增长13.3%以上。但居民的消费能力没有有效释放，人均消费支出和社会消费品零售额还处于中等偏低水平。从居民收支结余来看，居民资产积累比较快。对房地产而言，有利于住宅改善需求能力的增加。 城市基础设施投资高，市政配套日趋完善 xx县城市建设日新月异。近年来，该县坚持把城镇建设作为拉动县域经济增长的主要手段，74、按照打造“山水园林城市”的目标定位，加快旧城区改造和保障性安居工程建设，改善公共基础设施，提升城市品位，增强城市对县域经济的带动能力。xx县投资机遇良好，工业经济稳步发展。xx依托特色产业优势和交通区位优势，按照立足农业办工业、依托资源上项目、盘活存量促增量的发展思路，突出中药材加工及现代制药、绿色肉食品生产加工、水电开发及新能源利用三个重点，大力发展地方工业，推动经济转型升级、提质增效。按照建设甘肃中部乃至西北地区具有辐射带动能力的生态工业集中区、高新技术产业园区、现代物流枢纽的定位，结合兰渝铁路xx火车站，按照一区三园的布局（xx工业园、xx物流园、xx会川工业园），规划建设了总占地面积875、.8平方公里的xx县循环经济园区，为外商来渭投资兴业、推动地方工业发展搭建了良好的承载平台。2011年，全县工业企业达到65家，完成工业增加值8250万元，其中规模以上工业增加值3737万元。xx县招商氛围浓厚，投资环境优越。县上先后制定了xx县发展工业和非公有制经济优惠政策、xx县工业集中区企业入园优惠政策、xx县会川中药材饮片加工园区招商引资优惠政策。按照无缝隙对接，零距离服务的要求，开通了招商引资绿色通道，对招商引资项目的立项、用地、环评、工商注册、税务登记以及各种证照等报批手续建立代办制，全部实行一条龙服务、一站式办理，全面营造了重商、亲商、安商、扶商、富商的浓厚社会氛围。 近几年来，76、xx县坚持以转变发展方式、建设生态xx为主线，按照项目统领、产业支撑、城镇带动、民生为本、教育优先、党建保证的发展思路，全力打造中国马铃薯良种第一县和甘肃生态文化旅游名县，建设全国知名的中医药产业基地和绿色肉食品生产基地，全县经济社会各项事业呈现出基础不断夯实、经济不断加速、民生不断改善的良好局面。2011年，全县完成生产总值16.2亿元，增长13.5%，其中：第一产业增加值6.8亿元，同比增长7%；第二产业增加值2亿元，同比增长33.8%；第三产业增加值7.4亿元，同比增长15.7%。固定资产投资25.6亿元，同比增长62.4%。社会消费品零售总额4亿元，同比增长18.6%。大口径财政收入177、.2亿元，同比增长33.1%；财政支出12.7亿元，同比增长39.7%。金融机构存款余额26.3亿元，同比增长36.1%；贷款余额9.6亿元，同比增长26.7%。城镇居民人均可支配收入11185元，同比增长14%；农民人均纯收入2993元，同比增长13%。2.3.2xx县房地产发展现状房地产投资开发 xx县商品房开发始于2005年，近年来，房地产开发主管部门，积极服务，大力协调，引导规范，依法监管。同时加强对新设立房地产企业资质的审查把关，建立了全县房地产开发企业资信评价管理体系，促进了开发企业经营理念的更新、法律意识的增强、管理服务水平的提升，有效地保证了房地产行业的健康稳定发展。各开发企业78、突破传统的经营理念和经营模式，大力探索应用现代化、智能化、人本化、生态化的开发模式，严格履行房地产开发项目手续，狠抓开发项目配套设施建设，促进了我县房地产品位和档次进一步提高。房地产市场 旧城改造稳步推进，城市品位显著提升；新城开发有序实施，城市面貌日新月异。xx县城区现有人口10余万人，经过多年的建设发展，尤其是“十二五”以来，按照“改旧城、建新城、拓城镇”城乡一体化的发展思路，并确立了“道路搭框架、土地换资金”的城镇建设思路，积极盘活城镇土地，强力推进县城建设、小城镇建设和新农村建设，进一步提高城镇的辐射带动作用和承载能力，使农村人居环境得到了显著改善，城乡面貌发生了明显变化。xx、始终把79、解决民生问题作为一项重要工作来抓，将保障性安居工程列为重点建设项目和惠民工程。城建局按照国家、省、市关于保障性安居工程建设的有关精神，结合xx县实际，编制了xx县解决城市低收入家庭住房困难规划和年度计划。自xx县全面启动住房保障工作以来，共发放住房租赁补贴588.323万元。其中2007年为人均住房6平方米以下的109户(250人)低收入家庭发放租赁住房补贴4.13万元；2008年为人均住房10平米以下的995户(3065人)低收入家庭发放租赁住房补贴92.55万元；2009年为人均住房13平方米以下的1047户(3183人)低收入家庭发放租赁住房补贴115万元；2010年人均住房13平方米以80、下的1019户(3053人)低收入家庭发放租赁住房补贴186.043万元；为2011年为人均住房13平方米以下的1243户(3486人)低收入家庭发放租赁住房补贴190.6万元。同时，回购建成廉租住房472套，总建筑面积25063.38平方米，总投资3759.507万元，现已全部完成配售工作。其中2008年在昌林小区内回购52套，建筑面积2960.3平方米，投资444.045万元。2009年，在金源小区内回购52套，建筑面积3043.04平方米，投资456.456万元。2010年，在昕陇家园小区内回购80套，建筑面积4323.2平方米，投资648.48万元。2009年，在渭水佳园新建1、2号廉81、租住房共192套，建筑面积9608.04平方米，投资1441.206万元。2010年，在北环路新建3号廉租住房96套，建筑面积5128.44平方米，投资769.266万元。xx县2011年先后出台了xx县经济适用住房销售管理实施细侧、xx县公共租赁房管理实施细则等制度，有效地保障了xx县保障性安居工程工作的顺利开展。商品住宅价格 xx县商品房均价由2005年的680元/，上涨到2014年的3500元/，年增长15.4%。购买对象结构 就xx本地来房产供需来论，需要买房的主要群体为以下几类：a大学毕业不久的大学生，主要考虑婚房，这个群体对于住宅面积的需求是一室一厅或者二室一厅，50%左右的人群考82、虑的是暂时的过渡，这个人群的购房需求考虑一室一厅；其余50%左右人群考虑永久性居住，主要原因是他们有稳定的工作。b有存款的投资者，这部分人群大概年龄在3550岁，他们有固定的工作，有部分的存款，他们有房居住，他们通过购房来获取利润，该现象在2006年至2010年之间居多，2010年以后全国房价呈线性上涨，该人群比例下滑严重，即将迎来的2015年，从3月份开始不动产登记，该现象有望消除。c父母给儿女买房，占婚房比例的50%。d外地的投资者，投资商铺、住宅。e乡镇居民到县城买房，随着城镇化进程的加快，xx各乡镇的生意人、老师或者政府人员都会到县城买房，主要是考虑子女的教育原因，该比例占总购房比例的83、30%以上，以后比例将会线性攀升。综上所述，房地产的总体走向将由供应导向转向需求导向。本县居民是市场需求的主流。 存量房交易 人口增加相对稳定的地区，一个健康成熟的房地产市场，改善需求是住房市场的主要需求，因此存量房交易将推动商品房的销售。2006年2014年xx县存量房交易面积达62.11万，和同期商品房期房和现房销售总量比为 0.4056：1，不到正常比例1：1的一半，存量房交易比较低迷。 2.3.3小结 2013年房地产开发投资和新开工面积的减少，将缓解未来市场的供需矛盾。但由于房地产投资开发的惯性，未来12年市场仍将处于供大于求的状态。 xx县房地产市场基本是内向的市场，市场主要需求来84、自xx县域内，但随着城乡一体化步调的加快，房产交易量有望攀升。 xx房地产价格远比周围县城平均房价低，是当地居民可以接受的。 xx存量房交易市场已形成但未成熟，其潜力的挖掘有利于房地产的进一步发展。 2.4本县土地供应情况 xx按照土地管理法、城市房地产管理法、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范等有关法律法规，遵循公开、公正、公平的原则，使房地产发展的源头更趋有序和规范。土地供需 从xx城区建设用地占xx城区土地的比例来看，xx城区仍具有土地供应的能力，但由于地形、地貌和其他的原因，土地可供量已相当有限。由于xx城区土地利用结构已趋不合理，因此未来可供住宅开85、发用地极其有限。 从市场需求来看：一方面国内外经济环境影响了市场的需求；另一方面，xx房地产开发企业手中的土地很难在短期内消化。因此近期内房地产开发企业对土地需求的热情将大幅度降低。 xx和房地产开发企业应在主城区外，另辟房地产开发的战场。 xx县房地产市场未来供应预测 根据xx县近2年新开工面积和近2年期房销售的情况，同比下降10%左右，但随着城乡一体化进程的加快，未来销售情况趋于平稳。 2.5房地产市场未来需求预测 20082014年廉租房和公租房建设情况 20082012年建设廉租住房2606套，13.06万平方米；经济适用住房180套，1.46万平方米；公共租赁住房49套，0.21万平86、方米。20082012年廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房项目已全部竣工验收，并交付使用。2013年廉租住房建设规模为324套、16033平方米，。这种近距离的比较，将促使xx县城区居民进一步改善住房条件，增加住房面积。2014年已上报445套、24155.58平方米年度建设计划，总投资6300.21万元 截止2015年，xx城区人口已经达到10万人，潜在住房套数约为3万套，廉租房和公租房的建设，在一定程度上缓解了居住问题，但由于廉租房和公租房套内面积过小，对于追求品质的潜在客户来讲，他们更愿意买大面积的商品房。 城市化程度的提高 一方面目前xx县城市化程度还比较低，2014年xx城镇人口的87、比重为21.27%，比全国同期平均低25.73%；另一方面xx农村居民人均耕地面积较少，农村富余劳动力向城镇转移已势成必然。从城区居民改善住房和城镇、城区人口机械增长两大需求来看，未来几年城区平均每年住房需求量约10万20万（近两年城区和乡镇居民购买城区住房比例为3：2）。 xx县居民购房能力2014年xx县城镇居民人均年可支配收入可购买当年4.28城区商品住房，房价收入比远低于全国大部分地区：按三口之家人均35计算，房价收入比仅是8.11；按三口之家人均40计算，房价收入比仅是9.27。 农村居民购卖力缓慢上升，主要原因有二：一是考虑子女的教育问题，二是耕地的转型， 让农村人收入倍增，有了购88、房所需要的原始积累。2.6房地产市场未来价格的判断 2.6.1成本对未来价格的影响 根据20062014年房地产开发企业取得的土地平均价格加上建筑安装费、小区建设费、市政配套费等平均成本约1500元/（不包括交易税费、销售费用、资金费用和其他费用），如全部计算，总成本约在1700元/左右（小高层由于楼面地价减少和建安成本增加相抵，约增加200元/左右）。2.6.2供需关系对价格的影响 未来几年xx县（主要是城区）房地产供需基本平衡，供略大于求。在这种情况下，如没有需求的心理预期作用，房价将趋于平稳，并小幅上涨。 2.6.3市场需求的心理预期 从xx房地产市场目前情况来看，目前xx房地产市场价格89、波动并不大，主要是区域外部市场价格的波动可能对xx县场需求心理预期有一定的影响。这种影响主要作用于交易量，而不是价格。由于影响交易量，因此短期内可能会打破供需平衡态势，使供略大于求，从而使价格微幅下跌。由于xx县场需求心理预期的影响主要来自外部，因此作用时间不会太长。 由于未来一年左右的时间内，市场由于未来一年左右的时间内，市场（包括土地市场）将进入观望阶段，交易（包括土地市场）将进入观望阶段，交易平淡。2.6.4建设和形成新的建成区 多年的发展，xx县老城区已相当拥挤，加上旧城改造困难，拆迁价格攀升等问题，政府没有明确的调控政策，不在适合大盘的开发改造，为可平衡xx城市建设用地的结构，新建项90、目选址只能向周围拓展，只有拓展才可为xx房地产发展提供新的更大的发展空间。本项目在xx在最南端，属于新开发区，该项目的开发，联通了城区通往火车站的大动脉，同时该项目比邻老君山旅游区，面朝xx河，升值潜力巨大。2.7板块市场分析2.7.1房地产投资资金来源随着我国市场经济体制改革的进一步深化，房地产投融资体制也出现了较大的变化，已经从以前单一的国家投资转变为国有投资（主要是国家预算内的资金）、商业银行贷款、外资（主要是FDI）、自筹分配、其他投资方式并举的格局。据有关数据显示，房地产投资第一大资金来源为“定金及预售款”，占房地产开发投资来源的40%50%；第二大资金来源是房地产开发企业的自筹资金91、，占全部资金来源的30%40%；第三大资金来源是银行贷款，大部分来自购房者银行按揭贷款，按首付的30%计算，企业自筹资金中大约70%来自银行贷款。2.7.2房地产投资比例房地产开发投资用途分为住宅投资、商业营用房投资以及其他类型的房地产投资。据统计，2009年2014年xx县固定资产投资中住宅比例最大，占80%，商业、别墅等占20%，从2012年以后，住宅投资呈平稳过渡，而商业投资和别墅投资比例会逐年增长。2.7.3存在的问题房地产销售面积出现下滑。2013年以来，受国家调控政策影响，房屋销售面积呈现出滞销情况。截止5月底，房屋施工面积18.2601万平方米，下降64.81%，房屋销售面积3.92、4302万平方米，下降14.62%。资金筹措难度加大。从资金来源情况看，目前投资资金主要依靠国家预算内资金、自筹资金和其他资金。在银行贷款方面，除部分受益比较可靠的资源开发项目较容易获得贷款外，大部分项目贷款仍十分困难。随着项目建设投资规模的快速扩张，建设资金短缺的矛盾日益突出，同时，由于地方财政财力有限，小企业贷款困难，高、精、尖方面能够带动县域经济发展的大项目较少，企业自筹和民间资金的注入不足。住宅供应结构性矛盾仍然存在，但将得到逐步缓解。根据国务办公厅转发建设部关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见中规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下93、住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发面积的70%以上。于此同时，政策性住宅如经济适用房增长比较缓慢，廉租房制度也有待进一步发展和完善。投资性购房需求增长较快。2004年以来，xx县房屋租赁价格水平不断攀升，租金收益水平高于银行存款利率，在其他投资渠道不够畅通的情况下，特别是买主对房价的快速上涨，大量社会资金为实现保值增值，转向购房投资。部分房地产企业抗风险能力不强。部分企业风险防范意识薄弱，对国家宏观调控缺乏足够的思想准备和有效的应变措施，国家宏观调整的目的并非打压房地产市场，而是在调控房地产投资增长和房价上涨，稳定房价，调控的政策和措施也是比较集中的。就目前来看，相当一部分房地产企94、业已经明显感到了压力，特别是资金紧缺矛盾十分突出，这一方面说明，房地产企业的抗风险能力较低，资金实力不强，另一方面，也足以反映除企业在决策上仍停留在以往楼市长期处于“牛市”状态下的思想模式，对房地产的防范意识并不强，一旦出现市场“趋冷”，就会显得“手足无措”缺乏应变能力。2.7.4xx房地产市场发展趋势预测依据国际上市场调控的一般规律，随着宏观调控的深入，房地产市场将经历三个阶段；调整初期的价缩量升、调整中期的量价齐缩、调整后期的量价齐升。结合xx房地产市场的运行来看，正式进入调整初期尚待时日。综合各种宏观因素和xx县房地产市场的本身特点，就近期情况看，对xx县房地产市场的未来走势有如下认识：95、 房地产投资规模房地产投资还将保持一定的规模，对经济的拉动作用依然明显，但涨幅从2010年以来有所回落。尽管宏观调控对房地产市场产生一定的影响，由于受惯性作用，需求依然较旺，预计今后几年房地产投资市场还将保持与目前相当的规模。但随着禁止农用地转非农用地、项目贷款准备金率、房地产企业项目资本金的提高（从25%提高到35%）、贷款利率持续增长等政策的逐步落实到位，房地产开发用地供应更加紧张，开发资金贷款收紧，将会减少房地产开发投资规模和房地产新开工项目数量，从而影响房地产投资规模。 房地产供给从供给层面看，当前xx县房地产市场呈现旺盛的市场需求，但房源供给也相对比较充足，属于供求两旺的情况。 房地96、产需求统计数据表明，居民住房需求依然旺盛，经过宏观调控，居民的消费信心已趋于平稳，购买行为也更加理性，自住购房已成为市场主流，普通商品房(包括经济适用房)占了相仿的比重，这表明居民的居住消费已不在一味追求“一步到位”，而是更多的考虑自己的经济承受能力，住房梯度消费观念正逐步被消费者接受。预计今后几年，自住型、中小户型、中低价位住房仍将是xx县居民消费的热点。 房价走势一般认为，房价有地价、建筑安装费、管理费、开发投资贷款利息、税金和利润六部分组成。从经济学角度考虑，房价是房地产市场供求博弈的结果。xx县房价的持续上涨主要受全国房地产市场环境的影响，同时，土地购置费，建筑载量成本居高不下，再加上97、xx独特的地理优势，吸引了周边的投资者，市场需求旺盛，三年来房价持续上涨。但由于近几年来房价的上涨幅度超过了居民可支配收入的增长幅度，房价的收入比在扩大，致使一部分市民透支了购房能力。另外从购房角度考虑，购房正变得越来越理智，在房价过高的时候会选择“观望”，在加之2010年1月“国十一条”的出台，为过渡狂热的“买涨不买跌”的购房心里降了温，使得房地产市场交易更趋于理性，在此背景下，原来的排队抢房风潮不再，楼盘定价更加合理，开发商也更加注重项目本身品质的塑造，种种迹象表明，房地产长期牛市格局将有所调整，预计2015年房价的涨幅会趋于平稳，xx县房地长市场将会步入一个良性的循环过程中。2.7.5行98、业内优劣分析随着经济的快速发展，人们对居住环境的要求也越来越高，特别是二次购房的人们，除了选择通透的阳光房之外，小区的环境、停车位、地理优势、配套设施是衡量一个楼盘品位高低的主要因素。纵观xx房地产市场，小区内普遍存在的问题就是环境不上档次，没有足够多的停车位。私家车每年以25%的速度在增长，未来的发展将是“户户有车，人人会驾”。xx县城主干道道路较窄，车流量较大，而且城区的停车位数量有限，本案在设计过程中充分考虑到现实情况，为住户提供了1:0.5停车位，大面积的绿化，高品质的居住环境，从长远角度出发在行业内很有竞争优势。第三章 项目开发方案3.1项目地块特征与价值分析3.1.1地块特征分析原99、始地形图现状如下： 宗地四周为居民，总地内民居现已征地结束，有部分树林和草地，场地大致平坦，无外运土，场地面积38.05公顷，合570.75亩.场地地质结构完整，地质状况良好，承载力高，适合建设。3.1.2土地价值分析估价方法和计算公式土地评估中成本法操作步骤土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益新建房地产评估中成本法操作步骤新建地产价格=土地取得费+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为： 地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润 利息（地价+建筑费用+专业费用）利息率 利润（地价+建筑费用+专业100、费用）利润率估价过程及拆迁成本宗地范围内改造总户数500户，建设安置住房1000套，面积90110平米之间。安置住房总投资2.92亿元。3.1.3土地升值潜力初步评估 本项目北有xx河，南有老君山山，周围配套设施齐全，如学校、银行、邮局、超市等，通往火车站的大动脉穿行而过，出入便捷，升值潜力不言而喻。项目SWOT分析优势（S）：1、地块方正，场地平整； 2、周边交通路网十分发达，交通便捷；3、拆迁工作相对容易；4、临街面开阔，适宜发展商业。劣势（W）：规模较大，xx县城人口少，资金回笼慢；机会（O）：1、靠进老君山，有利于旅游的带动发展；2、随着老君山文化生态园区的发展地块优势日益凸显；3、园101、区发展起步阶段，存在相当的市场机会。威胁（T）：1、周边多为民居，商业氛围较差；2、周边同类型项目的建设。3.2规划设计方案xx县旧城改造方案设计说明第一节 建筑设计说明一、项目概况xx县旧城改造项目位于xx县平桥路和xx路交汇处，用地北侧为xx路，用地周边为棚户区，东侧为xx县大禹治水广场。该项目的建设对美化、亮化城市景观，具有积极作用。基地总用地面积570.75亩，规划控制容积率为2.0，建筑密度为26.5%。方案总建筑面积：77.67万，其中地上建筑面积：57.27万，地下建筑面积：20.04万。地下停车库可停车3600辆。本项目由小区内围绕绿地布置了高层住宅楼，层数为817+1层，各分102、区内设有一座集中的地下停车库。二、规划依据与规划目标（1）规划设计依据1) 城市居住区规划设计规范GB 50180-93(2002版)。2)城市用地竖向规划规范CJJ83-99。3) 湿陷性黄土地区建筑规范GB50025-2004。4) 民用建筑设计通则GB50352-2005。5) 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005版)。6) 住宅设计规范GB50096-2011。7) 住宅建筑规范GB50386-20058)人民防空地下室设计规范GB50038-2005版。9)汽车库建筑设计规范JGJ100-98。10)汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97。11)商店103、建筑设计规范JGJ 48-8812)严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准JCJ26-2010。13)公共建筑节能设计标准GB50189-2005。14)无障碍设计规范（GB50763-2012）。15)安全防范工程技术规范GB50348-200416)建筑工程设计文件编制深度规定住房和城乡建设部（2008年版）。 16)建筑工程建筑面积计算规范呢GB/T50353-2013 17)民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2010 18)屋面工程技术规范GB50345-2012 19)地下工程防水技术规范GB50108-2008 20)建筑工程设计文件编制深度规定（2008年版） 21)民104、用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2001（20011年版）。 22)绿色建筑评价标准GB/t50378-2006。11）国家现行的其它相关设计规范及甘肃省城市规划管理技术规定。12）地质、气象等基础资料。13）甲方提供的设计任务书三、基地工程条件本工程场地为一不规则矩形，地势西高东低,北高南低，本地段内给水、电源、电讯、燃气等均从北侧规划道路接入；地段内雨水、污水均考虑从小区北面及西、南面排出至规划道路城市管网。四、工程设计的基本条件1、抗震设防烈度本工程按7度抗震烈度设防。2、建筑分类与消防标准3、环卫标准本项目为一般民用建筑，对环境污染较轻。设计上将对空气污染，噪音控制，污水105、处理，节约能源等环境问题加以处理，以使本工程符合国家有关环境设计规定和要求。生活垃圾收集后由环卫部门统一处置。五、本地区气象条件和工程地质条件1、气温：极端最高气温 34.30C； 夏季通风室外计算温度：23.3冬季采暖室外计算温度：-11.3极端最高温度：36.1极端最低温度：-27.92、湿度：年平均相对湿度66%；3、气压：冬季：85.14Kpa；夏季：84.31Kpa；年平均：84.78Kpa；4、雨量：年降水量：331.7mm；日最大降水量：71.8mm；小时最大降水量：3.0mm；5、雪： 最大积雪厚度：10cm；基本雪压：0.5KN/m2；6、风： 常年主导风向频率： SE16(106、南东)；冬季主导风向频率： SE14(南东)；夏季平均风速： 2.0m/s；冬季平均风速： 1.4m/s；7、最大冻土深度：97cm；8、抗震设防烈度：7度。9、工程地质：详见结构专业设计说明。六、工程设计基本要求、设计规模和范围本项目工程设计均严格按甲方关于本地块的规划条件与要求设计，并遵守消防、环保、卫生防疫、交通、市政等有关部门的规定。总建筑规模为77.67万，地下设有一座集中地下停车库、高层建筑地下为普通地下室，平时兼自行车库。本单位承担本项目的设计范围包括：建筑、结构、给排水、电气、空调采暖通风、消防以及红线内之室外工程。七、规划指导思想及设计理念本次设计将严格执行国家和定西市相关的107、方针、政策和法规，力求符合城市总体规划，满足建筑单体的各项设计要求，在“时尚而不浮躁，品质而不奢华，古典而不刻板，品味而不做作”的设计原则之下，“纯、薄、短、宽”成为建筑产品突出的特征，也成为和美生活的序曲：1、以人为本与人性化在可能的前提下最大限度地体现对人的关怀，尽最大的努力为居民提供良好的室内外环境，这是建筑设计的出发点和归宿，这一理念将贯穿于各个专业的各个设计环节阶段，以人为本理念的主要特征是设计的人性化。2、创造空中全景房的概念,设计中结合定西地区的特点，创造多种户型结构,以层高享受同样售价高得房率及豪华高品质的住宅。3、规划及建筑形态上体现现代建筑的简洁，线条分明、讲究对称、用运色108、彩的明暗、鲜淡来对视觉进行冲击。在意态上则使人感到雍容、华贵、典雅、富有浪漫主义色彩。4、注重住宅小区的空间形态设计，创造亲切温馨的田园效果和优美舒展的立面轮廓线。5、采用新技术、新材料、新设备和新结构根据建筑的整体构思及投资状况，在初步设计中尽可能采用新技术、新材料、新设备和新结构形式，在满足规范及国家健康住宅标准的同时，创造出以人为本的新型住宅小区。根据整个地块的整体布局，在环境保护、安全防火、交通组织、节能、物业管理及抗震设防等方面，依据国家的有关法规合理设置，保证小区可持续的发展。7、采用新技术、新材料、新设备和新结构根据整个小区的整体构思及投资状况，在设计中尽可能采用新技术、新材料、109、新设备和新结构形式，在满足规范及国家健康住宅标准的同时，创造出以人为本的新型住宅小区。八、建筑项目主要特征表、户型比、主要经济技术指标一、总平面规划布局在满足规划要求的前提下，注意城市整体化设计，规划设计以“人居、环境、空间效益”为指导原则，并综合分析该地块在区域城市总体规划中的地位，以及区域交通、地理、功能对该地块的规划影响作用。在总平面布局中，通过充分挖掘地块自身价值，以及对项目与核心区周边环境之间的关系研究，确保了社区内部不同地块之间，以及项目与核心区地块之间的和谐互动，形成大气、开阔的整体思路。小区主景观贯穿于每个楼位中，做到了户户有景，充分考虑小区住户的均好性。小区内的各高层住宅围合110、成一块较大的中心绿地，使每户都获得较好的景观和充足的日照，全方位提高小区的环境质量和品味。二、道路交通组织交通系统的设计充分依据人车分流的人性化理念，以人车分流为基础，尽量使小区的机动车流和步行人流少交叉或不交叉。人车分流使得个组团内部的绿化景观变得更具连续性和纯净性，并使得邻里观念的实现成为可能。在保证整个小区便捷性和安全性的前提下考虑机动车辆的可达性，尽量减少人流与车流交叉点的同时使车和人都方便、快捷地到达小区各幢住宅。在地面，除部分应急车辆，消防车辆和残疾人专用车辆外，原则上尽可能少的考虑户外停车，采取上述措施后可有效地提高小区环境质量，确保小区居民的生活质量。小区道路设计简洁流畅，结合111、各种铺地，既满足了步行及消防要求又有视觉享受。小区内步行主景观道路面宽度为5.0m,组团路宽度4.0m，在北侧入口处设置地下停车库出入口，解决小区停车问题，车辆不进入小区内部，不对人行造成干扰。小区组团路面坡度采用平坡式，地面雨水由地面雨水收集井解决。组团路接入城市干道处，地面标高高于城市干道标高，雨水不至于倒灌。三、建筑退界本区建筑退北侧规划道路道路红线10米，退西侧西环路8米。四周退界均满足规划要求。四、环境绿化 本次设计中巧妙安排各地块的建筑布局和中心景观设置，采用规整的骨架，尽量增加小区的景观环境绿化面积，并将小区组团集中绿化景观和宅间绿化景观两个层次加以明确化，使小区的景观环境系统有112、分有合，形态丰富又不乏变化，形成由公共到私密层次分明的景观系统。同时各个层次的景观从自由到规则不断穿插和变化，以形成层次的差异性。整个小区的绿化环境本着生态的原则，以绿色为主，配以颇具现代人文气息的铺地、座椅、灯饰、小雕塑及环境小品等勾勒出一系列精彩的景观画面，在喧嚣的城市中构架出一片绿色的人性主义。在小区中央设有大面积中心绿地一处体现中国古典园林建筑风格。并结合中心绿地设置了相应的水景，结合建筑风格各休闲绿化区域处理成若干高品位的不同景致，并使其融入居民的日常生活之中，有体育健身场所，也有儿童游戏天堂，它们虽由人做但宛若天开，将随着四季的交替演绎“人与自然”的和谐音律，变奏出光、影、色、味的113、交响乐。 小区的绿化面积、集中绿地指标、树种的数量均能达到规定的要求，树木以乔灌为主，常绿与落叶相配，兼顾档风、日照、遮阳等不同功能要求，力求色彩丰富，四季有花，生态良好。五、场地地形地貌概况及竖向设计该场地西高东低，南高北低,经建筑竖向合理设计，可以与城市干道及小区内路合理连接。满足该建筑物功能的合理使用。1.竖向设计依据周围道路标高：北侧城规划道路与小区出入口交接处标高为2103.90，南侧内路与小区出入口交接处标高为2102.00，西侧与规划道路交接处标高为2106.80,本次竖向设计以以上道路标高为参考。 场地地势北低南高，西高东低。2.住宅室内外高差为0.3米，住宅的0.000标高相114、当于绝对标高详竖向设计图。3.商业街室内外高差为0.3米，0.000标高相当于绝对标高详竖向设计图。4.雨水的排放方式：场地内的地表雨水均排向路面，由路面下设雨水沟，有组织地排向小区南侧及东侧市政管网。七、管线综合设计1、本区域室外管线包括高压电缆、低压电缆、弱电电缆、雨水排水管、污水排水管、生活给水管、消防给水管，采暖一次热媒管，采暖二次热媒管，天然气中压管、天然气低压管共十种，设计内容包括各种管道的平面位置及竖向标高控制。2、各种管道之间的水平、垂直间距以及管线与建、构筑物间的距离依据城市居住区规划设计规范规定执行。3、各类管线采用地下敷设的方式，按埋设深度由浅至深的顺序依次为：弱电电缆、115、电力电缆、采暖管、天燃气管、给水管、雨水管、污水管。4、地下管线主要沿道路敷设，雨水沿道路中心线敷设，给水、污水管在道路中心线两侧车行道下敷设，其余各种管线在人行道及道路两侧绿化带下敷设。管道密集处设钢筋混凝土管、沟，将有采暖、生活给水、消防给水管均敷设于地沟内。八、场地基础设施概况场地周边基础设施完备齐全。根据建设单位提供的基础设施情况：电力电信引入、给水排水管网、天热气管网、采暖管网均能满足该建筑物使用要求。详细概况见各专业说明。 九、技术经济指标一览表：第二节 建筑设计一、设计依据及设计要求1、设计依据见第一章“设计总说明”2、抗震设防裂度：7度3、地下室防水等级：二级 二道设防适用的主116、要规范：地下工程防水技术规范主体结构采用防水混凝土，抗渗等级S6，在混凝土结构主体的迎水面上设一道卷材防水。单建式的地下室采用全封闭的防水设计，附建式的地下室防水设防高度高出室外地坪高程500。5、屋面防水等级：级 二道设防 适用的主要规范：屋面工程技术规范二、建筑单体设计住宅部分单体设计功能布局合理，面积恰当，户型多样，并根据所处位置使其有最佳的景观。小区户型设计以明客厅、明餐厅、明厨、明卧、明电梯厅的“五明”设计为主要设计理念，平面布局紧凑实用，功能分区明确，每户均保证两个以上居室朝南，主卧室采用飘窗和低窗台大玻璃，内加防护栏杆，起居室至阳台为落地玻璃门，保证了良好的日照及优美的景观视野，117、全部阳台为封闭阳台。每户进户设适度的过渡空间，营造了良好的空间层次，起居室与餐厅脱离，有独立的就餐空间，餐厅紧靠厨房，为厨房的开放与封闭提供选择性，厨房、卫生间保证足够的使用和操作面积，符合现代居住生活趋势，所有厨房均设集中排烟道，卫生间设集中管井，避免管线外露，立面设计为凸窗。在开间设计上，以4.2-4.5米为主，主卧室以3.33.6米为主，住宅层高2.90米。同时结合建筑特点设计体现小区住宅特色和细部：纯板式楼体设计板式建筑，不仅从整体上使立面产生优美连续的韵律感，更让楼体自身的建筑设计维持整体贯一的清秀挺拔形象。首先，板式住宅，打破了传统塔式住宅或板塔结合的围合建筑带来的压抑感；其次，板118、式住宅，使户型设计趋向合理化科学化，真正能做到户户朝阳，南北通风的科学设计。短进深，大面宽，使得室内空间设计呈现方正的规整形态，方正的室内格局，不仅易于业主进行个性化家居设计，更充分发挥室内空间的高使用率优势，为业主生活空间带来十足享受，在室内与阳光亲密接触。以缔造舒适生活为出发点，致力于创立高品质住宅生活社区。建筑整体规划以舒适的生活美学为设计原点，为居民打造舒适的高品质生活。舒适的尺度在于：愉悦的居住环境；赏心悦目的园林景观；宜人的居住空间；合宜的建筑尺度；细致入微的规划设计；通透舒心的户型设计；昭示主人气质与才识的楼体立面；便利的社区商业配套设施，均是该小区赋予居民的美好生活体验。建筑立119、面立面造型，力图体现一种现代的古典美，如音乐婉转、如水般流畅，创新、简约而又不失古典之美，优雅、华贵而不流于繁琐、浮华。本设计立面造型体现了现代时尚的英伦风格，建筑色彩暖色调为基本色调，建筑体形高低错落。在现代美感中引入古典比例的思想控制，并细加推敲以完美协和。住宅立面以简洁的板线构成要素，顶部通过局部突起及女儿墙檐口及屋面采用建筑坡屋面的变化营造丰富的动感空间及在建筑上现成斑驳的落影，形成小区标志性特色。小区套配作为小区设计中重要部分，公建及配套设计，主要有商场、邮电所、银行、会所、幼儿园、地下车库及附属于住宅楼底层的物业管理用房。三、交通组织设计1、小区内设环状道路，道路均能通达各住宅单元120、入口处，小区主入口设在北侧规划道路中部，小区内的道路兼做消防车道，路宽45米，转弯半径12米。2、小区中心绿地下设地下汽车库，大部分住宅楼下均设自行车停车库，住宅楼住户以35.1%设置汽车停车位；自行车泊位按1辆/户。3、小区道路45米宽，横向为双面坡，纵坡为0.5%，通往单元入口的宅前路为3米宽，宅前散步道及休闲小路为1.52.5m宽。四、建筑用料1、建筑内部用料住宅部位房间名称楼地面内墙面顶棚门厅、一层电梯厅地砖墙砖铝塑板吊顶走道、楼梯间、二层以上电梯厅地砖内墙乳胶漆内墙乳胶漆户门内由用户装修商业、幼儿园部位房间名称楼地面内墙面顶棚商场，商业空间防滑地砖墙砖+内墙乳胶漆铝塑板吊顶卫生间防滑121、地砖釉面砖铝塑板吊顶机房、设备间水泥砂浆涂料涂料楼梯间及其余房间地砖内墙乳胶漆内墙乳胶漆地下室部位房间名称楼地面内墙面顶棚地下汽车库细石混凝土防霉涂料防霉涂料地下自行车库水泥砂浆防霉涂料防霉涂料设备用房水泥砂浆吸声墙面吸声顶棚管理值班地砖内墙乳胶漆内墙乳胶漆电梯厅、走道、楼梯间地砖内墙乳胶漆内墙乳胶漆2、建筑外部用料项 目类 别适用范围墙身、柱身仿石面砖小区内部住宅单体2层以下部分干挂石材商业及小区住宅单体沿街面2层一下部分乳胶漆外墙住宅单体2层以上部位室外平台、踏步花岗石住宅及商业主入口地砖次要疏散出口门窗、玻璃外门、外窗（所有外门、外墙均为双层中空玻璃）断桥铝合金屋面上人防滑地砖屋面屋顶花122、园细石混凝土屋面所有上人的疏散屋面不上人架空板屋面机房、楼梯间及水箱间等第三节 建筑节能设计一、建筑：定西市建筑气候分区为寒冷地区B;根据严寒寒冷地区居住建筑节能设计标准，公共建筑设计标准,本工程通过节能设计，采取适当的技术措施，将采暖能耗从住宅通用设计的基础上降低了65%。围护结构保温做法及传热系数（1）公建：外墙：外墙为300厚空心砖墙，外贴70厚酚醛泡沫保温板，平均传热系数K=0.45W/m2K。屋面：采用60厚挤塑聚苯板,传热系数K=0.41W/m2K。外窗：断桥铝合金6低透光热反射+12空气+6透明，传热系数K=2.5W/m2.K大玻璃地弹门：传热系数K=2.6W/m2.K一层地面（123、地下室顶板上覆土层）：200mm泡沫混凝土保温层，保温层热阻R=0.93 m2.K / W外挑楼板：保温层采用70mm挤塑聚苯板，平均传热系数K=0.54W/m2.K。（2）住宅：外墙：剪力墙（300mm）及填充墙（300mm空心砖）均采用70mm酚醛聚酯板做外保温，平均传热系数Km=0.53W/m2.K。住宅楼梯间：300mm剪力墙，采用30mm挤塑聚苯板保温，传热系数Km=0.79W/m2.K。屋面：保温层采用60mm挤塑聚苯板，平均传热系数K=0.41W/m2.K普通外窗：断桥铝合金6低透光热反射+12空气+6透明，传热系数K=2.5W/m2.K飘窗：断桥铝合金6中透光Low-E+12空124、气+6透明，传热系数K=2.1W/m2.K阳台门：断桥铝合金6低透光热反射+12空气+6透明，传热系数K=2.8W/m2.K分户门：采用50厚岩棉夹板防盗保温门，K=1.7W/m2.K。楼栋门：三防门，K=2.0W/m2.K。地面： 200mm泡沫混凝土保温层，保温层热阻R=0.93 m2.K / W二、给排水：1、建筑物给水龙头均采用陶瓷芯片密封节水龙头。2、建筑物坐便器均采用小于6L节水型分段式坐便器。3、住宅给水均采用IC卡水表计量；方便管理，利于节水。4、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水箱长时间溢流排水。5、给水系统采用竖向分区方式控制最不利用水器具处的静水压不超过0125、.35MPa，利于节水。6、二次加压供水采用变频供水设备，变频给水设备配有气压罐，储存一定压力，延长主泵休眠时间，避免频繁启动，利于节能。三、暖通：1、住宅及采用分户独立的采暖系统，分户热计量,户内采用低温热水地板辐射采暖系统。2、换热站内均设气候补偿器，根据室外温度及二次水供、回水干管的温度自动调节一次水流量及及二次水出口温度。3、循环水泵采用变频控制，根据供回水干管压差自动调节变频，水泵均设减震装置。4、通风机均选用高效率风机。四、电气：1. 在0.4KV侧设电容器补偿，以减少无功损耗。2. 照明光源和灯具基本采用高效节能型荧光灯，采用节能型快速启动电感镇流器或谐波含量较低的电子镇流器。3126、. 楼梯间照明开关均采用声光控节电开关。4. 对照明、插座等单相负荷采取平衡分配，最大相负荷不超过三相负荷平均值的115%，最小相负荷不小于三相负荷平均值85%。一、建筑1、小区设环状的消防车道，每栋高层建筑均有消防车能到达的消防登高场地，消防车道宽45米，最小转弯半径12米，消防报警控制室设在底层。3、地下建筑的耐火等级均为一级，地下车库有喷淋；设备用房设外开甲级防火门，疏散前室及楼梯间乙级防火门。4、地上部分:每栋楼每层设一个防火分区，管道井设外开丙级防火门，疏散前室及楼梯间设乙级防火门，商业部分以2500平方米设一个防火分区。5、内隔墙均砌至梁、板底，管道井每隔2层用楼板作防火分隔；每个127、住宅单元设客用电梯两部，其中一部兼做消防电梯，并设通向屋顶的防烟楼梯间。商业部分设有两部疏散楼梯。 6、外墙外保温材料采用A级保温材料。二、消防给水分为室外消火栓给水、室内消火栓给水系统、自动喷水灭火系统。1、室外消火栓：室外消防流量为30L/S，由室外环状给水管网上室外地下式消火栓提供，火灾延续时间为3小时,同时火灾次数为1次。2各单体消火栓给水均由设置于地下车库消防泵房内的消火栓系统专用加压给水泵（一用一备）、加压环状管网及消防贮水池（500立方米，火灾延续期间内补充40立方米）供给。消火栓系统由消防贮水池、屋顶消防专用屋面水箱（置于1#楼上，有效容积18m3 ）、室内环状消火栓给水管网、128、消火栓（DN65栓口、25m长水龙带、19水枪；栓口给水压力超过0.5MPa的消火栓采用减压稳压型）、消火栓系统水泵接合器组成；火灾初期用水量由屋面专用消防水箱提供，还可以由消防车通过消防水泵接合器供给。消火栓给水加压泵由设在各消火栓箱内的消防泵启泵按钮和消防控制中心直接开启消防给水加压泵。消火栓水泵开启后，水泵运转信号反馈至消防控制中心和消火栓处。该消火栓和该层或防火分区的消火栓的指示灯亮。消火栓给水加压泵在泵房内和消防控制中心均设手动开启和停泵控制装置。消火栓给水备用泵在工作泵发生故障时自动投入工作。3、自动喷水灭火系统 ：A、设置范围地下车库、商场内均设置自动喷水灭火系统。B、设计参数：129、具体详见下表C、水源各单体自喷给水由置于地下车库消防泵房内的自喷系统专用加压给水泵（一用一备）及消防贮水池供给，消防贮水池容积为500立方米（火灾延续期间内补充40立方米）。系统由消防水池，消防水泵房内的自喷给水加压泵（一用一备），屋顶消防专用屋面水箱（置于1#楼上，有效容积18m3 ）、水泵接合器、喷头、湿报阀、屋面消防专用增压稳压设备及管网组成。火灾发生后喷头玻璃爆碎，向外喷水，水流指示器动作，向消防控制中心报警，显示火灾发生位置并发出声光等信号。系统压力下降，报警阀组的压力开关动作，并自动开启自动喷水灭火给水加压泵。同时向消防控制中心报警。并敲响水力警铃向人们报警。自喷加压泵在消防控制中130、心有运行状况信号显示。 4、消防排水各楼消防电梯底部设集水坑排水，容积大于2m3 ，排水泵流量10L/S。 八、移动灭火器配置2、各配置场所按规范配置磷酸铵盐手提灭火器。 三、 通风及防排烟1地下车库设机械送排风系统，排风量按风量4次/小时，送风量3次/小时计算。送风口在车道顶部均匀布置，排风口分上下部布置，上部排风量占1/3，下部排风量占2/3。上部排风和下部排风分别设置两个独立的支路，火灾时利用70防烟防火阀切断下排风支路，利用上部排风支路及排风口排烟，排烟风机入口处设置280防火阀，并与风机连锁，排烟风机选用双速排烟风机，排烟风量按换气次数6次/小时计算，排烟时风机高速运行，送风机继续运131、行，向地下室补风补风量大于排烟量的50%。2、变配电室设机械排风系统，防火进风口自然补风，通风量按换气次数配电室为6次/小时计算，火灾当气体没火系统启动时关闭送、排风机，并利用防火阀切断所有与变配电室连通的风管，火灾后开启送、排风机对配电室进行通风换气，配电室设上、下部排风。水泵房、换热站分别设机械排风系统，通风量按换气次数为5次/小时、10次/小时计算。3、各高层建筑单体地下一层自行车库均设机械排风系统，通风量按换气次数为2次/小时计算。4 、住宅卫生间、厨房设变压式土建风道并予留安装抽油烟机和通风器条件。公建卫生间设机械排风系统，换气次数10次/小时。5、不满足自然排烟条件的合用前室及建筑132、高度超过50米的商住楼、综合楼合用前室和楼梯间均设置机械加压送风系统，加压送风量按高层民用建筑设计防火规范GB50045-95，（2005年版）规定选取: 6、前室及合用前室每层设多叶送风口，火灾时自动开启着火层及上层送风口，并联动启动设于屋面的加压风机。7、风管采用镀锌钢板制作，厚度按通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2002规定执行，排烟管按高压系统选择。四、电气（一）火灾自动报警及联动控制系统本工程系统按一级保护对象要求设计，设置智能型总线制火灾自动报警及联动控制系统。本系统与其他相关系统联网。 （二）消防电源1. 消防用电设备（包括消防泵、喷淋泵、消防电梯及排烟风机、消防报133、警系统电源、应急照明等）用电均采用双电源供电。2. 消防负荷供电电缆均采用耐火型铜芯交联低烟无卤阻燃聚乙烯绝缘阻燃电缆。3. 公共区域及重要机房、泵房均设置应急照明，走廊、各疏散口及疏散通道设带诱导标志的应急疏散照明。第四节 无障碍设计根据无障碍设计规程（GB50763-2012），本项目设计中均考虑无障碍设计，室外广场道路设计盲道，所有商业及公建、住宅入口处均设有残疾人坡道，竖向交通中设有一台无障碍电梯，公共卫生间均考虑残疾人专用厕位等。1、商业部分：步行街入口处设坡度为1/12的残疾人坡道。部位：建筑入口，入口平台，侯梯厅，电梯轿厢，公共走道等。2、住宅部分：每栋楼入口处设坡度为1/12的134、残疾人坡道。部位：建筑入口，入口平台，侯梯厅，电梯轿厢，公共走道等。3、商业设有专门的无障碍卫生间。第五节 环保设计一、总体与建筑1、住宅间距均满足规范要求，并做了日照分析图，目前的平面布置采光充裕，满足日照要求。2、本小区所有住宅的房间均自然采光和通风，无暗房间，所有厨房均有外开窗，所有厨房，卫生间均设有双止回式垂直排烟道3、基地内绿树成荫，溪水潺潺，可有效减少噪音、尘埃对住户的污染。4、空调冷凝水的排放：起居室、卧室的空调冷凝水接入卧室外墙空调板旁的冷凝水排水管，有组织排到室外散水。5、水泵房的水池距室外污水排水管2M以上，距化粪池10M以上。6、所有设备用房的内墙面及顶棚均做吸声墙面和吸135、声顶棚，以防设备的噪声影响周围居民。7、小区内设一座集中垃圾处理站，各单元宅前设垃圾箱，由物业部门负责收集到垃圾处理站，再由环保部门集中运走。8、风机选用低噪音型，采用高质量的风阀，合理设计风口断面，使出风口风速，主风道，支风道风速在合适范围之内，以避免二次噪音。二、排水1、主要运行设备设在室外地下一层，给水支管的水流速度采用措施不超过1.0m/s，并在直线管段设置胀缩装置，防止水流噪音的产生；二次生活给水泵防噪隔振选用低噪声水泵机组，泵组采用隔振基础；水泵进水管、出水管设置可曲挠橡胶接头和弹性吊、支架，减少噪音及振动传递。水泵出水管止回阀采用静音式止回阀，减少噪音和防止水锤。泵房的墙壁和天花136、采取隔音吸音处理。2、饮用水箱中水的停留时间为4h，在用水淡季不超过1天；生活饮用水水箱设加锁密闭人孔盖，泵房设有通风系统。生活用水水箱均采用自洁式装配式不锈钢全封闭卫生水箱；生活饮用水箱上部无污水管道；水箱的溢流管安装拍门，通气管用钢丝网包扎，检修口加盖加锁，防止蚊蝇和小动物进入水箱造成污染。3、排水系统采用伸顶式通气立管和专用通气立管排水形式，以保护水封，防止下水道内臭气进入室内，改善排水水力条件和卫生间的空气卫生条件。通气管顶部端口设于屋面之上。4、采用无水封地漏，下设存水弯，以降低水面蒸发对水封的不利影响。5、地下层集水坑均采用防臭密闭人孔盖。6、采用具有尾流冲水功能的坐便器，以保证每137、次冲洗完毕后水封被充满。7、公共卫生间的小便器采用感应式冲洗阀，洗手盆采用感应式龙头，避免造成交叉感染的隐患。 8、污水经化粪池处理后排入城市污水管道，防止对城市污水管道造成淤塞。三、暖通1、所有水泵、风机均选用低噪音型。2、通风管道均设消声装置。3、吊装风机设有减振吊钩，水泵设有减振台座，风机及水泵进、出口均设有柔性接头以减少振动及固体噪声传递。4、采用高质量的风阀，合理设计风口端面，使出风口风速、主风道、支风道风速处在合适的范围之内，以避免二次噪声的产生。四、电气1、主要运行设备设在地下一层内。2选用低噪音和低电磁辐射的变压器。采用低烟无卤清洁型电缆和导线，一旦发生火灾时可以避免释放大量含138、氯的有毒烟雾。照明设计防止灯光污染，采用防眩光设计。采用高效节能灯，选用具有抑制电磁污染的整流器，充分体现绿色照明。第六节 日照分析一、分析依据1、建设单位提供的1:500地形图2、本住宅小区设计方案3、本小区总平面图4、城市居住区规划设计规范GB50180-935、民用建筑设计通则GB50352-20056、住宅设计规范GB50096-20117、住宅建筑规范GB50368-2005二、现有、拟建建筑物及场地状况根据建设单位提供的场地周边建筑物状况信息及1:500地形图，场地周边可见主要建筑物及高度、拟建建筑物及其高度等日照分析见日照分析模型图。三、日照标准日照标准以城市居住区规划设计规范G139、B500180-93（2002年版）规范中第条：住宅建筑底层窗台面距室内地坪0.90m以上外墙面，大寒日日照时间3小时要求执行。及民用建筑设计通则GB50352-2005规范中第条: 1、每套住宅至少应有一个居住空间获得日照，该日照标准应符合现行国家标准城市居住区规划设计规范GB500180-93（2002年版） 住宅设计规范GB 50096-1999（2003年版） 每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照,当一套住宅中居住空间总数超过四个时,其中宜有二个获得日照。幼儿园冬至日三小时满窗日照，以及有关规定等条文。日照标准：大寒日不低于3h要求。大寒日（1月20日左右）赤纬角：-20.283度四140、日照电算程序程序采用清华大学建筑学院建筑日照软件V2.1版 （2004年），软件登记号：2001SR5785。五、建设地点及日照时段，太阳高度角、方位角地点：定西市地理位置：纬度35.57度，经度104.57度日照时段：8:00时16:00时太阳方位角：-55.668度55.668度太阳最小高度角：10.360度日照最小扫掠角：15度六、日照测试立面选择根据总图建筑物布置，日照测试立面选择：见日照模型图七、 日照计算分析结论 根据总图建筑物布置及主客体建筑遮挡范围，确定日照测试立面选择为依据。（1） 规划新建建筑周边没有相关需要考虑日照规范的建筑物（2） 规划新建建筑整体日照满足规范要求。第141、七节 结构设计1、 设计依据（1）. 结构设计使用年限为50年。（2）. 自然条件1）基本风压：Wo = 0.35kN/m22）基本雪压：So = 0.20kN/m23）抗震设防烈度为7度，第三组，设计基本地震加速度0.15g。2.设计规范及标准建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008建筑结构荷载规范GB50009-2012建筑抗震设计规范GB50011-2010混凝土结构设计规范GB50010-2010高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2002建筑地基基础设计规范GB50007-2012高层建筑筏形与箱形基础技术规程 JGJ6-20142、11建筑桩基技术规范 JGJ 94-2008人民防空地下室设计规范GB50038-2005地下工程防水技术规范GB50108-2010工业建筑防腐蚀设计规范GB50046-2008建筑工程设计文件编制深度规定（2008年版）3、建筑分类等级1.结构安全等级：二级。2.建筑抗震设防类别：乙类。3.钢筋混凝土结构的抗震等级项目结构类型剪力墙抗震等级框架抗震等级高层框架剪力墙一级二级多层框架结构三级4.地下室防水等级：一级5.地基基础的设计等级：乙级6上部结构及地下室结构方案（1）结构选型采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系。地下室结构采用钢筋混凝土梁板结构体系。嵌固端均取为0.000处，楼屋面均采用现143、浇梁板结构。（2）结构布置剪力墙在两主轴方向均布置剪力墙，形成双向抗侧力体系，剪力墙布置在建筑物周边、楼梯间、电梯间。住宅在两主轴方向均布置剪力墙，形成双向抗侧力体系，剪力墙布置在建筑物周边、楼梯间、电梯间。侧向刚度均应下大上小，变化均匀。7、基础方案因无地质勘察报告，基础初定采用桩基础。8、主要结构材料1.混凝土强度等级：C30C402.钢筋种类： HRB4003.钢材：型钢、钢板Q2354.砌体材料：外墙、内墙采用空心砖，卫生间采用多孔砖DF（KP1）。第八节 给排水专业设计一、设计依据（1）室外给水设计规范（GB50013-2006）（2）室外排水设计规范（GB50014-2011）（3144、）建筑设计防火规范（GB 50016-2014）（4）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）2005年版（5）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）2009年版 （6）住宅设计规范（GB500962011） （7）住宅建筑规范（GB503682005）（8）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）（9）气体灭火系统设计规范（GB50370-2005） （10）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）(11)城镇给排水技术规范(GB50788-2012) (12)商店建筑设计规范（JGJ48-2014）(13)工程建设标准强制性条文-房屋建145、筑部分（2013年版）(14)消防给水及消火栓系统技术规程GB50974-2014 及其它现行有关规范、规程。二、工程概况xx县旧城改造项目位于xx县平桥路和xx路交汇处，用地北侧为xx路，用地周边为棚户区，东侧为xx县大禹治水广场。基地总用地面积570.75亩，规划控制容积率为2.0，建筑密度为26.5%。方案总建筑面积：77.67万，其中地上建筑面积：57.27万，地下建筑面积：20.04万。地下停车库可停车3600辆。本项目由小区内围绕绿地布置了高层住宅楼，层数为817+1层，各分区内设有一座集中的地下停车库。消防水池（容积500m3）和水泵房（消防、生活水泵房）设置于地下室，在小区最高146、楼屋顶设置高位消防水箱和消防增压稳压设备。三、给排水工程1、给水设计，包括：室内外生活给水系统；室内外消火栓给水系统。室内自动喷水灭火系统。2、排水设计，包括：室内外污废水系统；室内外雨排水系统。3、气体灭火系统设计；4、移动式灭火器配置。5、室外给排水管网。1、给水系统本工程生活给水水源采用市政给水，其给水压力为0.3Mpa。由市政给水管网引入两条DN150的给水管在小区内形成环网，供小区内单体低区生活用水，室外消火栓用水。本工程各单体室内生活给水竖向分三个区：一区（16F）由市政给水管网直接供水；二区（712F），三区（1318F）二、三区由设在地下室泵房内的箱式智能泵站供水。均采用下行上147、给供水。用水量：住宅：11027人。最高日用水量1654m3/d商业建筑面积：175000 m2，最高日用水量437.5m3/d绿地浇洒：119860 m2，最高日用水量239.72m3/d最高日用水量总计：2564.34m3/d。2、排水系统（1）本工程排水采用雨、污分流制排水体制（2）生活污、废水经室外污水管网汇集通过对化粪池处理后排入市政排水管。高层建筑室内污、废水系统设专用通气立管。地下室废水采用污水泵提升排出。（3）本工程在小区内设10座100m3化粪池，化粪池设计参数：污水停留时间12h，污泥清掏周期为180d。3、雨水系统（1）室外雨水采用道路边沟，雨水口和雨水管网的排水方式。雨148、水由地面流入雨水口，经管道排入市政雨水管网。（2）高层建筑屋面采用内排水系统。四、消防工程消防工程内容有：消火栓系统，自动喷淋灭火系统，灭火器配置，气体灭火系统设计。1、消火栓系统（1）室外消火栓用水由市政给水管网供给。（2）各单体室内消火栓系统由消火栓给水环网供水。消火栓环网是由地下室500m3的消防水池和水泵房内消火栓加压泵供水。（3）在小区最高楼屋顶设36m3消防水箱和消防增压稳压装置，用独立管道与室外消火栓系统管网连接，供室内初期火灾10min用水量。（4）室内消火栓系统设置消防水泵接合器。火灾时通过消防车向管网供水。2、自喷系统（1）小区内地下停车场、商业用房及酒店设置自动喷水灭火系149、统。（2）自喷系统水源为地下室500m3的消防水池，由水泵房内的自喷系统加压泵供给。3、灭火器配置（1）本设计灭火器选用磷酸铵盐干粉灭火器。（2）灭火器配置：设置部位危险等级火灾种类单具灭火器最小配置级别单位灭火级别最大保护面积灭火器型号住宅轻危险级A1A100m2/AMF/ABC2商业中危险级A2A75m2/AMF/ABC4地下停车场中危险级B55B1.0m2/BMF/ABC4酒店严重危险级A3A50m2/AMF/ABC54、气体灭火系统1、地下一层内的变配电室设有超细干粉灭火系统。2、设计参数：超细干粉灭火剂用量0.144Kg/m3。五、节能、节水措施（1）水龙头选用陶瓷密封片节水型龙头。150、（2）坐便器选用6L/次冲洗水量的节水型坐便器。（3）商业卫生间蹲便器选用延时自闭式冲洗阀。（4）高层建筑低区及多层建筑利用市政水压直接供水，节约能源，同时减少水质二次污染。中、高区采用无负压变频调速设备供水，充分的利用市政给水管网的压力。（5）小区内集中设置消防水池和消防泵。减少投资和管理费用。（6）住宅、商铺用水点均设水表计量。商业用水单独计量。六、管材及附件室外给水管采用涂PE的钢塑复合管及管件；室内给水管选用衬塑钢管及管件，公称压力为PN=1.0MPa；消火栓系统管材选用焊接钢管；自喷系统选用内外壁热镀锌钢管；室外生活污、废水、雨水管采用HDPE双壁波纹管；多层建筑室内污、废水管选用U151、PVC排水管，粘接；高层建筑室内污、废水管选用机制铸铁排水管，W型接口；地下室压力废水管采用镀锌钢管；第九节 采暖通风设计一、工程概况xx县旧城改造项目位于xx县平桥路和xx路交汇处，用地北侧为xx路，用地周边为棚户区，东侧为xx县大禹治水广场。基地总用地面积570.75亩，规划控制容积率为2.0，建筑密度为26.5%。方案总建筑面积：77.67万，其中地上建筑面积：57.27万，地下建筑面积：20.04万。地下停车库可停车3600辆。本项目由小区内围绕绿地布置了高层住宅楼，层数为817+1层，各分区内设有一座集中的地下停车库。二、设计依据及范围：1、有关设计规范、标准：民用建筑供暖通风与空气152、调节设计规范GB50736-2012 建筑设计防火规范 （GB50016-2014）关于执行新版消防技术规范有关问题的通知公消【2015】98号高层民用建筑设计防火规范 GB5004595（2005年版）建筑设计防火规范 （GB50016-2006）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB500672014住宅设计规范（GB500962011）住宅建筑规范（GB503682005）公共建筑节能设计标准（GB501892015）严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准JGJ26-2010；建筑工程设计文件编制深度规定2008年版供热计量技术规程JGJ173-2009民用建筑集中采暖供热计量技术规程DB6153、2/T25-3044-2009商店建筑设计规范（JGJ48-2014）湿陷性黄土地区建筑规范GB50025-2004。托儿所、幼儿园建筑设计规范（JGJ3987）建筑机电工程抗震设计规范 （GB50891-2014）2、甲方对本专业的设计要求；3、建筑专业提供的建筑条件图；4、设计范围：各单体建筑的采暖、通风及防排烟设计。三、室外气象参数及室内设计温度：1、室外空气设计参数（以定西市气象参数为准，公建属于寒冷地区，住宅属于寒冷A区）：夏季：大气压力: 808.1hPa空气调节室外计算干球温度27.7空气调节室外计算湿球温度:19.2空气调节室外计算平均温度:22.1通风室外计算温度:23.3冬154、季：大气压力: 812.6hPa采暖室外计算温度:-11.3通风室外计算温度:-7.0空气调节室外计算干球温度:-15.2空气调节室外计算相对湿度:62%最大冻土深度： 114cm室外平均风速： 1.0m/s2、 采暖室内设计温度： 住宅：卧室、客厅20、住宅卫生间18（洗浴时临时用电加热），厨房15 公建：物业办公、商铺：18，客房：20，公共卫生间16，车库：5四、围护结构热工性能：1、公建：外墙：外墙为300厚空心砖墙，外贴70厚酚醛泡沫保温板，平均传热系数K=0.45W/m2K。屋面：采用60厚挤塑聚苯板,传热系数K=0.41W/m2K。外窗：断桥铝合金6低透光热反射+12空气+6透明155、，传热系数K=2.5W/m2.K大玻璃地弹门：传热系数K=2.6W/m2.K一层地面（地下室顶板上覆土层）：200mm泡沫混凝土保温层，保温层热阻R=0.93 m2.K / W外挑楼板：保温层采用70mm挤塑聚苯板，平均传热系数K=0.54W/m2.K。2、住宅：外墙：剪力墙（300mm）及填充墙（300mm空心砖）均采用70mm酚醛聚酯板做外保温，平均传热系数Km=0.53W/m2.K。住宅楼梯间：300mm剪力墙，采用30mm挤塑聚苯板保温，传热系数Km=0.79W/m2.K。屋面：保温层采用60mm挤塑聚苯板，平均传热系数K=0.41W/m2.K普通外窗：断桥铝合金6低透光热反射+12空156、气+6透明，传热系数K=2.5W/m2.K飘窗：断桥铝合金6中透光Low-E+12空气+6透明，传热系数K=2.1W/m2.K阳台门：断桥铝合金6低透光热反射+12空气+6透明，传热系数K=2.8W/m2.K分户门：采用50厚岩棉夹板防盗保温门，K=1.7W/m2.K。楼栋门：三防门，K=2.0W/m2.K。地面： 200mm泡沫混凝土保温层，保温层热阻R=0.93 m2.K / W五、采暖设计1、热负荷估算：建筑类别热指标(w/m2)建筑面积(m2)热负荷(Kw)住宅q=34F=360800Q=12267.2公建q=58F=211900Q=12290.22、热源：由城市集中供热管网提供85/157、60低温热水。小区在地下车库内设四座换热站,为本小区住宅提供5545低温热水。3、采暖系统：公建采暖系统采用上供下回单管顺序同程式，供水干管敷设在顶层顶板下，回水干管敷设在地下一层顶板下。住宅采暖系统形式均为 共用立管的分户独立采暖系统，分户计量，分室控温。户内为低温地板敷设采暖系统。4、散热器均选用钢制大水道LXGZ1-1G-600型，单片标准散热量148.6W(T=64.5)，单片修正散热量90W(T=39)，工作压力1.0MPa。散热器均采用悬挂式明装。 5、管材:采暖系统管道均采用热镀锌钢管，工作压力1.0MPa，DN80，采用丝扣连接，DN80，采用卡套连接。住宅户内采暖管道采用PE158、-RT管，专用管件热熔连接，使用条件为4级，塑料管道公称压力为0.6MPa，使用年限为50年。6、阀门：闸阀Z41H-16C型，调节阀T40H-16型，排气阀ZP-2型，三通恒温阀CV0203型。7、各采暖系统分支干管处设手动调节阀。每组散热器设三通恒温阀。系统最高点设自动排气阀，最低点设泄水阀。8、敷设在不采暖房间、管道井、地沟内的采暖管道均采用50mm厚岩棉管壳保温，外缠两层玻璃丝布，最外层刷灰色调和漆两道。六、通风及防排烟：1、通风：1）住宅所有厨房均设排油烟机，油烟经风道排至屋顶。平时通风采用自然通风。2）住宅卫生间选用BLD-100型吸顶式通风器，通过100金属软管排入土建通风道。3159、）车库通风：每个防烟分区单独设置机械送排风系统，平灾结合，平时完成通风换气，火灾时用来排烟。排烟风机的排烟量按换气次数6次/h计算确定，送风量按排烟量的1/2计；平时排风量按4次/h换气次数设计，送风量按排风量的80%计算。送排风机均采用离心式通风机，机房出口处均设消声器。 4）汽车库采用上部排风口和下部排风口联合排风系统形式，其中排风量的2/3从下部风口排出, 排风量的1/3从上部排风口排出。 5）汽车库通风（排烟）系统平时进行通风运行，火灾时通过消控室远程关闭下部排风支管防火阀，排风（烟）机转入高速运行状态进行机械排烟，送风系统补风。2、通风及防排烟风管均采用镀锌钢板制作，壁厚按通风与空调160、工程施工质量验收规范（GB502432002）执行。风管及设备均采用减振支吊架，风管软接头均采用防火石棉布软接头。七、节能设计1、住宅围护结构构造、传热系数按严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准JGJ26-2010限值选用。公建围护结构构造、传热系数按公共建筑节能设计标准GB50189-2015限值选用。2、住宅部分采暖设计为分户热计量形式，分室控温，分户计量。3、采暖系统供、回水干管分支处及每对共用立管下端设手动调节阀。4、各采暖系统入口处设静态水力平衡阀带热量表入口装置。5、换热站内均设气候补偿器，根据室外温度及二次水供、回水干管的温度自动调节一次水流量及及二次水出口温度。6、循环水泵采用变161、频控制，根据供回水干管压差自动调节变频，水泵均设减震装置。7、通风机均选用高效率风机。8、低温地板辐射采暖系统，各主要房间环路（除卫生间、厨房外其余房间环路）均配带“房间温度控制器（有线）+电热（热敏）执行机构+带内置阀芯的分水器”，通过内置阀芯的开启与关闭，自动调节各环路的供水流量，保持房间温度。9、严格按照国家现行的节能标准进行墙、窗、屋面的保温；采暖管道根据所处环境、热媒温度等选用合适的保温材料，其保温厚度按现行国家标准中经济厚度公式计算确定。第十节 电气设计说明1、设计依据1.1、甲方提供的设计要求。1.2、建筑专业、给排水专业及暖通专业提供的设计资料。1.3、本工程所依据的规范、规定162、及标准：20KV及以下变电所设计规范GB50053-2013供配电系统设计规范GB50052-2009低压配电设计规范GB50045-2011建筑照明设计标准GB500342013建筑设计防火规范GB 500162014建筑物防雷设计规范GB50057-2010火灾自动报警系统设计规范GB50116-2013综合布线系统工程设计规范GB50311-2007有线电视系统工程技术规范GB50200-94民用建筑电气设计规范JGJ16-2008住宅设计规范GB500962011汽车库建筑设计规范JGJ100-98汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014人民防空地下室设计规范GB50163、038-2005 人民防空工程设计防火规范GB50098-98（2001版）等相关的国家、地方法规、规范及标准。2、工程概况：xx县旧城改造项目位于xx县平桥路和xx路交汇处，用地北侧为xx路，用地周边为棚户区，东侧为xx县大禹治水广场。基地总用地面积570.75亩，规划控制容积率为2.0，建筑密度为26.5%。方案总建筑面积：77.67万，其中地上建筑面积：57.27万，地下建筑面积：20.04万。地下停车库可停车3600辆。本项目由小区内围绕绿地布置了高层住宅楼，层数为817+1层，各分区内设有一座集中的地下停车库。3、设计内容 3.1、高低压变配电系统3.2、照明配电系统3.3、动力配电164、及控制系统3.4、综合布线系统3.5、有线电视系统3.6、火灾自动报警及联动控制系统3.7、防雷接地及安全接地系统3.8、闭路电视监控系统3.9、楼宇呼叫可视对讲及安防系统4、供配电设计4.1负荷分级及负荷计算本工程中的二类高层按二级负荷供电，多层按三级负荷供电。4.2、负荷计算：Pe34692KWPjs12328KWSjs13678KVA变压器总装容量：10*1600KVA4.3、供电电源及电压：根据小区建筑物分布情况及供电半径的要求，在小区内设五个变配电室。由室外市网埋地引入两路10KV电源至小区F地块地下车库内的10/0.4KV变配电所（1#）（高压开闭所）。在其它地块地下车库内设置2#165、5#分变配电所。2#5#分变配电所二路10KV高压均由1#总变配电所引接。在各栋建筑物内均设有配电间及总配电箱，低压电源均由各变配电所低压侧供给，电压为AC220/380V。（各变配电所均由供电部门另行设计）3、负荷估算：（1）住宅每户按6KW设计。（2）公用建筑负荷估算：车库10W/m2设备用房：20 W/m2商业用房：60W/m2办公用房：40W/m2酒店用房：40W/m24.4、变配电室内设KYN-10型移开式高压开关柜和GCK型抽屉式低压开关柜，每个变配电室设置干式变压器两台。4.4.1变电所两路10KV高压电源均采用单母线运行。高压计量，低压事故状态下母线自动联络的运行方式 。4.4166、.2低压侧分别设置照明及动力计量分表4.4.3功率因数补偿：系统采用低压侧集中补偿，功率因数补偿到0.9以上。5、电力及照明设计5.1、室外干线均采用ICC-碳素纤维埋地敷设。电缆均为YJV型铜芯电缆，楼内分支线均采用BV-450/700V型铜芯线。5.2、所有消防设备及其它重要设备均在其末端设置双电源互换装置。5.3、所有配电箱（柜）均选用成套设备。5.4、光源：本工程中的所有灯具的光源均选用高效节能光源。5.5、应急照明及疏散指示照明均采用自带蓄电池的灯具。5.6设备用房均设置电度计量总表，高层住宅每层或三层集中设置卡式计量电表箱，一户一表制。商场及其它公建部分均设电表分别计量。5.7照明167、种类：该楼设有正常照明、事故照明、应急照明、疏散指示照明及景观照明。在变配电所、消控室、水泵房、送排风机房、疏散楼梯、疏散走道、电梯前室、地下车库、商铺等处设有应急照明和疏散指示照明，安全出口设有疏散标志灯，在一层和屋顶予留景观照明电源。5.8灯具选型：地下车库、商铺、商场选用高效节能荧光灯，走廊楼梯间等处选用吸顶萤光灯及应急疏散指示灯，住宅厨房及卫生间选用防潮灯，其它灯具自选。路灯由不同高度的庭院灯和草坪灯构成，由制物业管理部门负责管理5.9变配电室、消控室、综合布线机房及其它重要房间的照明均由本室双电源切换箱供电，其中所设置的应急照明灯应急时间不少于180分钟。住宅楼梯间及电梯前室等处的诱168、导、应急照明均采用自带蓄电池的照明灯，应急时间不少于90分钟。6、防雷及安全接地系统6.1、小区内各单体建筑均按防雷规范进行分类设计。6.2、各单体均设置总等电位联结，住宅带沐浴的卫生间设置等电位联结。保护接地采用电源中性线和保护线分开的TN-S保护系统。6.3、各单体的防雷接地及电气设备的接地均采用统一接地体，要求接地电阻不大于1欧姆。7、弱电系统7.1、室外所有的弱电线路均采用埋地穿ICC-碳素纤维管敷设，小区内设置一个总的安防及语音数据机房一个，各单体建筑物内分别设置弱电配线间一个。保障整个小区形成二级来之管理模式。7.2在安防室设置监控总机，电源由室内双切箱供给。7.3住宅首层各单元出169、入口设置呼叫主机，干线采用总线制，由墙内暗敷设或由各层弱电竖井引至各户DD信息接线箱，各户入口出设置可视对讲分机一部。7.4闭路电视监控系统：在小区各主要通道、出入口、商场、车库等处设置监控摄像机，信号引至监控室。7.5各户在主卧室及客厅设置紧急求助报警按钮，信号通过呼叫分机引至监控室。7.6各住宅户内均设置弱电信息DD箱一个，在首层及顶层设置入侵报警探测器。8、火灾自动报警及联动控制系统设计在小区内内设置一个总的消防控制室，内设集中报警控制柜及广播、通讯控制柜，在各高层和车库设置区报报警控制器，车库、商业、酒店、办公场所及高层住宅的走道、地下一层、电梯前室及配电室、电梯机房、排烟机房、送风机170、房、弱电机房等处均按规范设置感烟探测器、感烟探测器、消防广播、电话、报警按钮、声光讯响器等，所设置的感烟探测器、感温探测器、消防广播、电话、手报按钮，消火栓按钮等与送排风机、电梯迫降、防火卷帘、消防泵、喷淋泵等设备共同组成火灾自动报警及联动控制系统。9、电气节能9.1所有载流体均采用铜材质。9.2合理选择电动机容量。9.3选用节能灯并配电子镇流器。9.4采用低损耗变压器。3.3投资估算3.3.1估算依据1)与项目有关的文件、协议附图附表。详见有关章节及附件。2)按国家及甘肃省有关文件计取工程建设其它费用。3)建设单位管理费用按财建2002394号文规定计取。4)根据财综200878号文关于公布171、取消和停止征收100项行政事业性收费项目的通知不计取工程质量监督费。5)建设工程监理费按发改委、建设部发改价格2007394号文计取。6)招投标代理费用根据甘建2008210号文计取。7)工程施工图审查费根据甘价服务2005229号计取8)工程勘察设计费根据200210号文工程勘察设计收费标准计取。9)基本预备费按5%计。10)按国家有关规定，固定资产投资方向调节税暂不征。11)根据国家发计划委员会计投资(1999)1340号规定，投资价格指数为0%，即涨价预备费为零。12)甘建价2010547号文关于印发甘肃省建设项目投资估算编制办法的通知。13)甘肃省民用建筑工程(建安费用)估算指标(DB172、JD25-12-2002)。3.3.2投资估算本工程总建筑面积776700平方米，地上建筑面积572700平米，地下建筑面积204000平米。其中住宅建筑360800.00平米，商业建筑175000.00平米，酒店建筑10500.00平米，社区建筑3000平米，总投资183160.60万元，其中安置房部分投资18370万元，商品房投资40801.2万元，商业投资30223.65万元。基本预备费13567.45万元。107项目建设投资估算汇总表 序号工程(费用)估算价值(万元)总价技术经济分析指标占总投名 称(万元)资比例建筑设备安装其它单位建筑面平方米造%工程购置工程费用积(m2)价(元/m2173、)一建筑安装工程费126840.80 18.00 24873.44 151732.24 m776700.00 1953.55 83%1地上建筑面积78374.00 17406.80 95780.80 （一）住宅建筑工程48708.00 10463.20 59171.20 m360800.00 1670.00 1土建工程48708.00 48708.00 m360800.00 1350.00 2给排水工程1443.20 1443.20 m360800.00 40.00 3消防工程1804.00 1804.00 m360800.00 50.00 4采暖工程1623.60 1623.60 m3608174、00.00 45.00 5通风工程1443.20 1443.20 m360800.00 40.00 6照明及动力工程2706.00 2706.00 m360800.00 75.00 7弱电工程1443.20 1443.20 m360800.00 40.00 8安防报警工程1082.40 1082.40 m360800.00 30.00 （二）商业建筑工程24500.00 5723.65 30223.65m175000.00 1727.00 1土建工程24500.00 24500.00 m175000.00 1400.00 2给排水工程700.00 700.00 m175000.00 40.00175、 3消防工程875.00 875.00 m175000.00 50.00 4采暖工程787.50 787.50 m175000.00 45.00 5通风工程700.00 700.00 m175000.00 40.00 6照明及动力工程1435.00 1435.00 m175000.00 82.00 7弱电工程700.00 700.00 m175000.00 40.00 8安防报警工程525.00 525.00 m175000.00 30.00 （三）办公建筑工程3276.00 772.20 4048.20m23400.00 1730.00 1土建工程3276.00 3276.00 m23400176、.00 1400.00 2给排水工程93.60 93.60 m23400.00 40.00 3消防工程117.00 117.00 m23400.00 50.00 4采暖工程105.30 105.30 m23400.00 45.00 5通风工程93.60 93.60 m23400.00 40.00 6照明及动力工程198.90 198.90 m23400.00 85.00 7弱电工程93.60 93.60 m23400.00 40.00 8安防报警工程70.20 70.20 m23400.00 30.00 （四）酒店建筑工程1470.00 351.75 1821.75m10500.00 1735177、.00 1土建工程1470.00 1470.00 m10500.00 1400.00 2给排水工程42.00 42.00 m10500.00 40.00 3消防工程52.50 52.50 m10500.00 50.00 4采暖工程47.25 47.25 m10500.00 45.00 5通风工程42.00 42.00 m10500.00 40.00 6照明及动力工程94.50 94.50 m10500.00 90.00 7弱电工程42.00 42.00 m10500.00 40.00 8安防报警工程31.50 31.50 m10500.00 30.00 （五）社区建筑工程420.00 96.0178、0 516m3000.00 1720.00 1土建工程420.00 420.00 m3000.00 1400.00 2给排水工程12.00 12.00 m3000.00 40.00 3消防工程15.00 15.00 m3000.00 50.00 4采暖工程13.50 13.50 m3000.00 45.00 5通风工程12.00 12.00 m3000.00 40.00 6照明及动力工程22.50 22.50 m3000.00 75.00 7弱电工程12.00 12.00 m3000.00 40.00 8安防报警工程9.00 9.00 m3000.00 30.00 2地下建筑面积36720.0179、0 18.00 6529.15 43267.15m204000.00 2120.00 1土建工程36720.00 36720.00 m204000.00 1800.00 2给排水工程816.00 816.00 m204000.00 40.00 3消防工程1020.00 1020.00 m204000.00 50.00 4采暖工程918.00 918.00 m204000.00 45.00 5通风工程816.00 816.00 m204000.00 40.00 6照明及动力工程1530.00 1530.00 m204000.00 75.00 7弱电工程816.00 816.00 m204000.180、00 40.00 8安防报警工程612.00 612.00 m204000.00 30.00 14自喷泵、消防水泵18.00 1.15 19.15 台4.00 3室外工程11746.80 6.20 937.49 12690.49 1土建工程11700.00 11700.00 m78000.00 1500.00 2安装工程936.00 m78000.00 120.00 3绿化及硬化道路46.80 46.80 m3600.00 130.00 4化粪池6.20 1.49 7.69 m100.00 二工程建设其他费17860.90 17860.90 10%1工程设计费6069.29 6069.29 2181、工程勘察费986.26 986.26 3建设单位管理费2275.98 2275.98 4工程监理费3034.64 3034.64 5工程招投标代理费758.66 758.66 6工程招投标交易费75.87 75.87 7施工图设计审查费155.34 155.34 m776700.00 2.00 8墙改费621.36 621.36 m776700.00 8.00 9基础设施配套费3883.50 3883.50 m776700.00 50.00 三预备费13567.45 13567.45 7%1基本预备费13567.45 13567.45 0.05 四建设期利息0.00 五估算总投资126840.182、80 18.00 24873.44 31428.36 183160.60 776700.00 2358.19 100第四章 环境保护、安全、消防、节能4.1环境保护4.1.1环境质量标准1、污水排放执行行业排水城市下水道水质标准（GJ3082-1999）2、噪声执行城市小区和商业街环境噪声标准（GB3096-93）中的工业小区和商业街标准。4.1.2主要污染源及污染物1、施工期在清理施工现场、地基开挖、建筑施工等工序段，将产生噪声、粉尘、污水、固体废物等污染物。（1）噪声：主要来自施工现场的机械设备和施工中的运输车辆，噪声源强度大于960B（A）。由于施工机械具有流动性、分期性、间歇性等特点，183、其产生的噪音也是非连续性的，对当地环境质量影响呈瞬时性的特性，并且施工主要是在白昼进行，夜间很少施工，因此施工时产生的噪间随着施工期的结束而随之消失。（2）污水：主要来自施工人员无组织排水时的生活污水，冲洗施工机械而排放冲洗污水， 但次类污染就地抛洒于土层表面，对当地表水不产生影响。（3）风尘：主要来自施工行为和车辆运输过程中产生的二次扬尘，这将在一定时期和一定范围内影响环境空气质量。(4) 固体废物：主要来自施工人员产生的生活垃圾和施工过程产生的工程废弃物。 2、营运期项目投入运营后，主要产生垃圾、生活污水、噪音等污染物。(1) 垃圾：主要来自住户和游客使用过的物品包装，其类型有塑料、纸张、184、玻璃、蔬菜、树枝等。(2) 生活污水：主要来住户和公共厕所，其量也随着人流的增减而变化。(3) 噪音:主要是车辆进出入产生的喇叭声，其噪音80-110DB(A)。3综合治理方案（1）建设单位应加强对施工单位的管理，落实各施工阶段的环保管理措施，将施工期对环境的影响控制在已划定的界区内。（2）生活污水：因根据当地的现有环境条件处理污水，使水质能够达到要求后排放。（3）垃圾处理：垃圾处理可申请环卫部门在指定点设置垃圾箱，同时物业管理部门专门的清洁工进行小区和商业街内卫生工作，采取有效措施，定期清理垃圾，并将其运至垃圾填埋处，避免垃圾产生渗滤和恶臭气体对环境的影响。（4）绿化：在小区和商业街建筑周围185、，道路两旁和其他零星空地，在不影响车视线和车流的情况下种植花草树木，以达到除尘、吸声、吸收二氧化碳以优化环境。4.2安全措施1、区内用电设施，采取可靠的安全保护措施，防止电器设备、线路对人的伤害。2、建筑设计应做好防雷接地设计，以防雷电的伤害。3、加强商业区和小区内安全工作管理，制定安全制度，配备专职安全保卫人员，做到防患于未然。4.3防火和消防 项目的防火和消防设计遵照建筑设计防火规范(GB50016-2006) ,中华人民共和国消防法等相关规定进行。项目总平面规划必须严格遵守有关建筑物的防火间距，消防通道、设置消防器材配置的有关规定进行规划设计，站内设消防给水系统，室为设消防火栓，并设专人186、负责消防安全管理。所有的建筑材料耐火等级不低于二级。根据建筑防火规范的要求，现对小区和商业街的消防采取以下措施：1.按照建筑灭火器配置设计规范的规定，在区内所有建筑里配备相应的灭火器。2.按二级耐火等级要求，建筑物承重墙均为非燃烧体。3.小区和商业街员工应在管理人员的组织下掌握相应灭火器的使用方法。4.公共消防设施、器材应当布置在明显和专用的地方，由专人统一管理。5.小区和商业街必须建立消防管理机构，负责人即为该小区和商业街的防火负责人。6.小区和商业街内的电器线路和用电设备，必须符合国家有关电器设计和安装规范要求。照明用电和动力用电分别设置。7.小区和商业街的建筑物和构筑物的布置应满足消防要187、求。8.小区和商业街配备基本的消防通讯和报警装置，一旦发生火灾能做到及时报警。4.4 节能4.4.1主要依据1.中华人民共和国节约能源法；2.中华人民共和国建筑法；3.民用建筑节能管理规定（建设部部长令第76号）；4.节能中长期专项规划（发改环资20042505号）；5.中华人民共和国节能大纲（计交能11996905号）；6.关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定通知（发改能19972542号）；7.国家发改委关于印发固定资产投资项目节能评估及审查指南（2006）的通知（发改环资200721号）；8.国家法改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知(发188、改投资20062787号)；9.建设部建筑节能技术政策（建科1996530号）；10.公共建筑节能设计标准GB50189-2005。4.4.2节能措施目前，我国能源供应和社会经济发展的矛盾十分突出，我国建筑用能已经超过全国能源消费总量的1/4，并将随着人民生活水平的提高而逐渐增加到1/3以上；公共建筑用能数量巨大，浪费严重。全面贯彻落实可持续发展战略和建筑物节能方针、政策，执行节能建筑标准，尤其是实行公共建筑节能，改善公共建筑的热环境，提高暖通系统的能源和利用效率，从根本上扭转公共建筑用能严重浪费的状况，是实现国家节约能源和保护环境的战略，对促进能源资源节约和合理利用，缓解我国能源供应与经济发189、展的矛盾，加快发展循环经济，具有举足轻重的作用。1.场地及建筑节能措施（1）建筑布局应紧凑合理，节约土地资源，并有利于建筑冬季日照和夏季通风。（2）场地设计应因地制宜采取措施，减少土方量，不破坏原有地表径流，减少对原有生态环境的破坏，或有利于改进原有场地的生态环境。（3）场地的设计应减少热岛效应，减少场地内建筑铺装和建筑热容量。A.对需要铺装的场地（如停车场、人行道）在保证结构稳定的情况下，宜采用透水材料。B.对不透水表面的场地（如车行道）应提供不少于30%的采样，并宜用浅色面层吗，但要控制适当的反射率。C.场地的绿化植物的选择应有利于节水和改善室外环境。xx县所处气候分区为寒冷A区，本项目建190、筑节能措施如下：（1）外墙：300厚加气混凝土砌块外贴60厚酚醛板保温；内墙为200厚加气混凝土砌块。传热系数0.48W/m2。小于规范限值0.60；（2）屋面：保温板采用100厚酚醛板保温；传热系数0.47W/m2。小于规范限值0.55；（3）外窗：铝合金中空玻璃推拉窗；传热系数2.7W/m2。小于规范限值2.9，最大的单一朝向窗墙比小于规范限值0.35；（4）凡挑出楼板底贴60厚岩棉保温板。本项目暖通节能措施1.所有电动设备采用高效、低噪声设备。2.采暖系统按热水连续采暖进行设计。3.敷设在吊顶、管道井、不采暖房间内的供暖管道、均做保温。本项目节水措施1.室内生活给水管材选用PP-R管，其191、承压大、重量轻，水阻小，安装快捷；2.室外排水立管采用螺旋消音管；3.做好日常官网养护管理工作，减少管网的漏水量。4.做好节水宣传，加强用户的节水意识，节约用水。5.做好雨水收集工作，用于室外绿化浇灌。本项目节电措施1.载流体采用铜材质。采用穿管敷设方式，导线敷设避免裂相敷设方式，垂直敷设采用三相五线统包的抗感低、损耗小的阻燃电缆馈电以降低无功。2.用电设备采用低损耗、节能性、高效率电机及电器，合理选用电动机容量，尽采用调速装置使电动机运行到最佳状态，按产品介绍节约电能约为铭牌的30%。3.在保证设计照度和照明质量的前提下，选用价格较为便宜的高效T5、T8三基色稀土节能灯具和光源，减少使用白炽192、灯。节能等和荧光灯均采用合格的电子镇流器。4.照明系统采用三相五线配线方法，使用电负荷趋于平衡，减少星型点的飘移，零序电流控制在15%以下并针对不同情况尽量避免集控。日光灯灯具尽量采用裸露无罩型，节能效益比控制在1.02左右。5.电容分散分相自动补偿和集中补偿的方式，保证功率因数达到0.90以上，以减少线损。6.增设电能计量器，提高经济意识。7.变压器采用低损耗变压器。第五章 财务评价5.1财务评价依据根据国家计委计办200215号文件发布的“国家计委办公厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知”和投资项目可行性研究指南、建设项目经济评价方法与参数第三版以及房地产开发项目经济评价方法的193、有关规定，以及项目单位提供的有关基础资料，进行财务评价。5.2财务评价基础数据与参数选取1.计算期项目总开发期三年为2016年3月-2020年3月，销售期为2016年10月-2020年10月末，总销售期为36个月，分别在计算期内每年不同比例分布。2.财务基准收益率设定根据30年期国债利息与风险系数之和设定财务基准收益率。30年期国债利息为4.03%（税前），考虑25%的所得税和风险系数，结合建设项目经济评价方法与参数第三版设定财务基准收益率为12%。5.3销售收入及税金估算1.销售收入估算(1)、销售量及空置率根据对xx房地产市场的预测，结合本项目的实际情况，在企业提供销售计划的基础上，评估确194、定本项目住宅的销售量按照100%考虑。(2) 、产品销售收入本项目的收入主要取决于销售部分，销售部分由住宅及商业街的销售收入构成。本次项目可销售住宅建筑面积为260800平方米（总面积360800，扣除安置房1000套，面积1000x100=100000平），可销售商业建筑面积175000平方米。依据xx房地产市场价格现状，结合项目的优势，综合考虑认为住宅销售可达3500元/平方米，商业的销售可达15000元/平方米，以其在整个销售期内价格保持不变为估算前提，预期销售收入合计为353780万元。建设成本住宅40801.2万元，商业成本30223.65万元。计算期三年内按照10%、25%、30%195、35%的比例销售，销售收入具体估算详见销售收入与经营税金及附加估算表。2、经营税金及附加估算营业税按照销售收入的11%计提，城市维护税和教育附加分别按照营业收入的7%和4%计算。计算期内经营税金及税金附加共计43196.54万元。3、土地增值税本项目无土地增值税投资计划与资金筹措表单位：万元项目项目总投资40801.204080.1210200.3012240.3614280.421开发成本比例1.000.100.250.300.352管理费用816.0281.60204.01244.81285.613财务费用2448.07244.81612.02734.42856.834销售费用1224.196、04122.40306.01367.21428.415不可预见费用2040.06204.01510.02612.02714.026资金筹措40801.204080.1210200.3012240.3614280.42项目项目总投资30223.65 3022.37 7555.91 9067.10 10578.28 1开发成本比例1.00 0.10 0.25 0.30 0.35 2管理费用604.47 60.45 151.12 181.34 211.57 3财务费用1813.42 181.34 453.35 544.03 634.70 4销售费用906.71 90.67 226.68 272.01197、 317.35 5不可预见费用1511.18 151.12 377.80 453.35 528.91 6资金筹措30223.65 3022.37 7555.91 9067.10 10578.28 销售收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目合计面积单位售价（元/平方米)12341住宅销售收入91280260800350091282282027384319482销售比例10.10.250.30.355销售费用2738.4273.84684.6821.52958.446营业税10040.822825705684679877城市维护建设税702.856159.74399.35479.22559.198、098教育税附加401.63291.28228.2273.84319.489营业税金及附加11145.2882533.026332.557599.068865.57序号项目合计面积单位售价（元/平方米)12341商业销售收入26250017500015000262506562578750918752销售比例10.10.250.30.355销售费用7875787.51968.752362.52756.256营业税288756562.516406.2519687.522968.757城市维护建设税2021.25459.3751148.44 1378.13 1607.81 8教育税附加1155262199、.5656.25787.5918.759营业税金及附加32051.257284.38 18210.94 21853.12525495.31 5.4利润及利润分配估算1、利润总额估算利润总额为销售收入扣除总成本费用和营业税金及附加后的余额，所得税按利润总额的25%计算。 通过损益表计算得出：住宅建筑损益表单位：万元序号项 目合计1.00 2.00 3.00 4.00 1销售比例1.00 0.10 0.25 0.30 0.35 2经营收入91280.00 9128.00 22820.00 27384.00 31948.00 3总成本费用40801.20 4080.12 10200.30 12240200、.36 14280.42 4经营税金及附加11145.29 1114.53 2786.32 3343.59 3900.85 5土地增值税0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6销售费用2738.40 273.84 684.60 821.52 958.44 7利润总和36595.11 3659.51 9148.78 10978.53 12808.29 8所得税9148.78 914.88 2287.19 2744.63 3202.07 9税后利润27446.33 2744.63 6861.58 8233.90 9606.22 10盈余公积金2744.63 274.46 686.16 201、823.39 960.62 11净利润24701.70 2470.17 6175.43 7410.51 8645.60 商业建筑损益表单位：万元序号项 目合计1.00 2.00 3.00 4.00 1销售比例1.00 0.10 0.25 0.30 0.35 2经营收入262500.00 26250.00 65625.00 78750.00 91875.00 3总成本费用30223.65 3022.37 7555.91 9067.10 10578.28 4经营税金及附加32051.25 3205.13 8012.81 9615.38 11217.94 5土地增值税0.00 0.00 0.00 0202、.00 0.00 6销售费用7875.00 787.50 1968.75 2362.50 2756.25 7利润总和192350.10 19235.01 48087.53 57705.03 67322.54 8所得税48087.53 4808.75 12021.88 14426.26 16830.63 9税后利润144262.58 14426.26 36065.64 43278.77 50491.90 10盈余公积金14426.26 1442.63 3606.56 4327.88 5049.19 11净利润129836.32 12983.63 32459.08 38950.90 45442.7203、1 （1）在整个销售内，住宅获利润总额36595.11万元，商业获利润总额192350.10万元；（2）扣除所得税（25%）后，税后利润为住宅获利润总额27446.33万元，商业获利润总额144262.58万元；2、利润分配估算税后利润额在按10%的比例提取盈余公积金和公益金后即为可供分配利润。提取盈余公积金、公益金后，在整个销售期内，累计可分配利润住宅为24701.70万元，商业为129836.32万元。5.5财务效益分析 相关技术经济指标说明1、投资利润率：指开发投资项目实现净利润合计与项目总投资之比。2、投资利税率: 投资利税率是指项目的年利税总额与总投资的比率。3、资本金利润率：指开发204、投资项目净利润合计与自有资金之比。4、销售利润率：指开发投资项目实现净利润合计与销售收入之比。5、销售利税率：是指利税总额与销售净收入的比率。6、现金流量：在房地产投资分析中，把该项投资活动视为一个独立的系统，时间点上实际发生的这种资金流出或流入叫做现金流量。流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入，现金流出与现金流入之差称为净现金流量。7、财务内部收益率（IRR）：是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利能力的相对指标。这里的计算期对拟抵押贷款项目而言是指从经济指标评价日开始到项目销售达到行业平均销售水平为止的时间。其经济含义是，项目在这样的折现205、率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。该指标表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果FIRRIc，则该项目盈利能力能够满足要求。8、财务净现值（NPV）：指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率Ic将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，该指标是评价项目盈利能力的绝对指标，反映项目在满足目标收益率要求的盈利之外所获得的超额盈利的现值。如果财务净现值大于或等于零，说明项目的获利能力达到或超过了发展商预期的基本收益水平，因而该项目在财务上是可接受的。9、投资回收期（Pt）：指开发项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目真实偿债能力的重要指标。投资回收期越短，表明项206、目盈利能力和抗风险能力越强。二、一般经济指标评价住宅部分：1、投资利润率：60.54%2、投资利税率：27.31%3、资本金利润率:60.54%4、销售利润率：27.6%5、销售利税率：12.21%商业部分：1、投资利润率：429.58%2、投资利税率：106.05%3、资本金利润率:429.58%4、销售利润率：49.46%5、销售利税率：12.21%三、现金流量分析根据财务现金流量表估算的技术经济指标如下表所示。技术经济指标表项 目指 标税后内部收益率（IRR）76.5%税后投资净现值（NPV)（万元）￥100333.76税后静态投资回收期（年）2.49税后动态投资回收期（年）（折现率12207、%）3.2所得税前内部收益率(IRR)137%所得税前投资净现值(NPV)(万元）￥159040.54所得税前静态投资回收期（年）1.7所得税前动态投资回收期（年）（折现率12%）2.8税后财务内部收益率76.5%，高于基准折现率12%，财务净现值为100333.76万元大于零，可以看出，该项目有一定的盈利能力。上述各项财务指标表明，本项目具有一定的盈利能力。项目的财务内部收益率大于设定财务基准收益率，说明本项目财务指标均较好，项目建设在财务上是可行的。第六章 不确定性分析6.1盈亏平衡分析住宅部分：BEP（c）=固定成本/(销售收入销售税金销售费用) =40801.20/（91280-111208、45.29-2738.40） =52.71%BEP（销售量）=销售面积BEP（c）= 26080052.71%137468平方米（住宅面积）商业部分：BEP（c）=固定成本/(销售收入销售税金销售费用) =30223.65/（262500-32051.25-7875.00） =13.58%BEP（销售量）=销售面积BEP（c）=17500013.58%23765平方米（住宅面积）计算结果表明，项目盈亏平衡点较低，说明住宅项目销售能力达到设计能力的52.71%即可盈利，销售量达到137468平方米；商业建筑销售能力达到设计能力的13.58%即可盈利，销售量达到23765平方米。说明本项目具有一定209、的抗风险性。6.2敏感性分析财务评价以基本数据为基础，具有不确定性。对财务基本数据中的销售收入，建设总投资两项因素分别作出不利于企业效益的增加或降低10%幅度的变化，以判断其单因素变化对财务评价指标的敏感程度。敏感性分析详见表8-1。表6-1 敏感性分析表序号不确定因素变化率（%）IRR（%）敏感系数基本方案76.51销售收入+10%89.3+12.8-10%63.7-12.82建设投资+10%63.7-12.8-10%89.3+12.8 从表6-1可以看出：建设投资为最敏感因素，建设投资增长（或减少）10%，财务内部收益率降低12.8%（或增长12.8%）。其次是销售收入，只要销售收入增长（210、或减少）10%，财务内部收益率增长12.8%（或减少12.8%）。通过盈亏平衡分析和敏感性分析，说明该项目盈亏平衡点一般（70.98）；当二种不确定因素变化幅度为1%时（向不利于经济效益方向变化），财务内部收益率等指标仍然优于基准值要求，说明该项目具有一定的抗风险能力。第七章 风险分析7.1主要风险1.政策风险：本项目在建造过程中有政府的大力支持，在政策上可争取更多的优惠，应加强同有关部门的联系，使各项优惠政策得以落实，为项目建设创造良好的软环境条件。2.成本风险：从现在的社会物价情况看，物价大幅度上升的幅度不大，但有可能会因为决策和管理等人为错误而导致成本上升，换句话说，就是会有较大的公司风211、险，因此，在重要的决策上要避免主观错误和各种舞弊现象出现。3.市场风险：由于该项目有一定的特有性质，并有一定的定向开发的性质，故市场风险不大。4.其他风险：其他风险包括政治风险、自然风险、信用风险、经营风险等，但在目前政府的大力支持下，不会造成大的风险。7.2建议1.虽然本项目经济效益好，社会效益显著，但项目建成需要大量的资金投入，能否筹集到大量的资金将是项目成败的关键。因此，建设项目的投资应尽可能通过多种渠道筹集足够的资金，并尽量降低资金成本。2.通过项目的分析可知，项目的建设成本及收入对财务成本的影响很敏感，因此，尽量减少项目的建设成本，以及一系列的相关费用，以提高项目效益。3.项目应尽早212、动工，尽快建成以争取时间上的优势，以保证项目投资的回收。第八章 社会评价（定性）在可行性研究中，除对以上各项经济指标进行计算、分析外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析。可以对不能定量的效益影响进行定性描述。内容包括：项目与当地基础设施发展水平的相互适应性；项目对合理利用自然资源的影响。8.1环境评价（影响及对策）1.工程建设对环境的影响项目投入运营后，主要产生垃圾、生活污水、噪音等污染物。(1) 垃圾：主要来自住户和游客使用过的物品包装，其类型有塑料、纸张、玻璃、蔬菜、树枝等。(2) 生活污水：主要来住户和公共厕所，其量也随着人流的增减而变化。(3) 噪音:主要是车辆进出入产生的喇叭声，213、其噪音80-110DB(A)。2综合治理方案（1）建设单位应加强对施工单位的管理，落实各施工阶段的环保管理措施，将施工期对环境的影响控制在已划定的界区内。（2）生活污水：因根据当地的现有环境条件处理污水，使水质能够达到要求后排放。（3）垃圾处理：垃圾处理可申请环卫部门在指定点设置垃圾箱，同时物业管理部门专门的清洁工进行小区和商业街内卫生工作，采取有效措施，定期清理垃圾，并将其运至垃圾填埋处，避免垃圾产生渗滤和恶臭气体对环境的影响。（4）绿化：在小区和商业街建筑周围，道路两旁和其他零星空地，在不影响车视线和车流的情况下种植花草树木，以达到除尘、吸声、吸收二氧化碳以优化环境。8.2公司资源匹配分析214、1.xx城县城旧中医院周边区域棚户区改造及配套设施建设项目作为xx县的重点项目，随着老君山旅游开发区项目建设的快速推进和毗邻xx河的地理优势，该项目在xx县的强劲发展势头渐渐显露，其房地产需求市场也在逐渐的扩大。在房地产产业投资方面，近几年来当地发展势头已经吸引了周边区域的房地产企业，诸多地产企业已经开始在xx进行土地储备，为区域发展布局下了宏伟的蓝图。因此在区域发展潜力上本项目是具备较强的优势的。2.在企业品牌方面，xx县xx城市建设投资经营有限责任公司自成立以来，遵纪守法，诚信经营，以高标准的服务和产品质量求生存，凭借良好的信誉和高素质的人才求发展，在市场竞争中不断的追求卓越和完善。企业人215、员有着丰富的房地产开发经验和物业管理经验，完全有能力独立进行该项目的实施，按期偿还贷款是有保障的，银行的利益完全可以保障。在项目规划方面，在建筑规划、户型设计、节能环保等方面都将为该区域的城市建设涂上更亮丽的一笔。项目的社会效益和经济效益将达到更完美的结合。3、项目的经济评价表明，项目的投资利润率429.58%、财务净现值100125.36万元、财务内部收益率76.5%，税后静态投资回收期2.25年，税后动态投资回收期2.8年，从以上几个方面来看，经济评价效益较好，因此，该建设项目在经济上是可行的。4、开发商应密切关注市场风险，适时采取科学的、合理的工程进度、营销手段和价格策略，以规避市场风险216、。第九章 结论及建议9.1结论本项目为商住建设项目，住宅建设主要是改善xx中低收入家庭的住房问题，经分析，项目的建设符合相关政策，具有良好的社会经济效益。商业步行街在建设方面，符合xx县整体规划，项目的开发思路是比较新颖的，项目建成后对推动xx本地的区域经济，有良好的示范作用。从社会资源优化的角度分析，该项目是政府大力支持项目，有政府各级部门的配合，项目的建设时切实可行的。9.2 建议1.项目的承办单位应加强与相关部门的沟通和联系，做好项目实施前的各项准备工作，以便于项目实施提供必要的条件。2.按基本建设程序精心组织项目的建设管理，推行限额设计，加强项目的质量控制、进度控制，严格控制项目投资。3.业主方进一步做好前期工作，加快对建设场地的三通一平工作。4.加大宣传广告力度，提前招商引资，对大商家的进驻进行有针对性的设计，减少前期的资金压力。