1、XXXXXXXXXXXXX有限公司旧城改造住宅配套公建商业及供水供热等配套公用工程项目可研XX工程咨询有限公司二零XX年XX月旧城改造住宅配套公建商业及供水供热等配套公用工程项目可研建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月79可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一节 项目名称及建设单位概况8单位名称：山西xx房地产开发有限公司8第二2、节 项目概况9项目名称：太原市xx旧城改造项目9第三节 可行性研究报告的范围和依据11一、可行性研究的范围11二、研究要点11项目建设的必要性分析11三、可行性研究的依据11第四节 研究结论12第五节 项目主要技术经济指标12第二章项目建设的背景和必要性分析14第一节 项目提出的背景14第二节 项目建设的必要性分析14一、太原市住房现状的需要15二、改善经营环境，扩大营业面积，增加经营业务的需要15三、居民居住环境的需要15第三章市场分析16第一节 本章研究方法概述16第二节 宏观经济形势分析17一、宏观经济形势有利于房地产市场17二、中国一系列政策的出台，将推动房地产市场的快速发展18第三节3、 太原市房地产业发展现况分析19一、太原市房地产业发展现况分析19二、太原市房地产发展预测22第四节 太原市商业整体状况23一、太原市商业整体状况23二、竞争状况：太原市大型商场个案分析24（一）贵都百货24（二）华宇购物中心25（三）美莎世纪购物广场（前身为万嘉大厦）25第五节 太原市住宅市场的现状分析26第六节 市场定位27一、项目的总体市场定位27二、商业的市场定位27第四章 拆迁安置方案28一、用地范围内现状如下28二、拆迁安置办法281.对住宅的补偿办法是增大住房面积，具体计算如下：284.鼓励搬迁奖金295. 过渡费29第一节 项目地理位置30第二节 自然条件30第三节 地质条件34、2一、场地工程地质条件32（一）地貌单元与沉积环境32（二）场地地层的岩土成因与地层岩性特征33（三）岩土的工程性质33地基承载力标准值（KPa） 表434（四）地下水位埋深35（五）对湿陷性黄土评价35（六）场地土类型与建筑场地类别35二、地基土建条件评价36三、场地的稳定性与地基的均匀性36四、基础类型与地基处理方案的建议37五、结论及建议37湿陷性黄土：fk=100KPa37第六章项目建设规模与设计方案38第一节 建设规模38第二节 总平面布局39第三节 建筑与结构方案39一、建筑方案391、回迁住宅区(东区)392、商品住宅区（中、西区）403、商业经营区414、商务写字楼、综合服务楼5、42第四节 建筑物装修设计42一、内装修：42综合服务楼（酒店）：按星级标准进行装修与配置。43二、外装修：43三、门窗选用：43第五节 结构设计43一、地基处理43二、基础形式44三、墙体44一、供水工程441、水源442、给水管网及消防45二、排水工程451、污水452、雨、污水排放45第八节 采暖空凋通风工程46一、采暖工程46卧室、起居室： 1846二、通风防排烟工程47第九节 电气工程47第十节 煤气工程47第十一节 通信及闭路电视47一、通信：47二、闭路电视48第十二节 消防工程48第十三节 道路及场地48第十四节 绿化工程48第七章 环境保护与劳动安全防护49第一节 本项目的环6、境意义49第二节 废水、废物的处理49一、废水49二、废气50三、废物50四、噪声50第三节 各种设备的环保措施50第四节 施工期间的环保措施51一、实行环保目标责任51二、进行综合治理，保护和改善施工现场的环境51三、有技术措施，严格执行国家的法律、法规51四、采取措施防止大气污染52五、防止水源污染措施52（四）化学药品、外加剂等要妥善保管，库内存放，防止污染环境。53六、防止噪声污染措施53（三）从声源上降低噪声。53第五节 劳动保护与安全防护53第八章 节 能55第一节 设计原则及依据55第二节 节能措施55第九章 工程进度计划561、商品住宅室内外装饰（水、电、暖穿插进行）120天57、7第十章 项目的销售计划与策略58第一节 销售计划58第二节 销售渠道策略58引进优秀房地产代理公司58第三节 促销策略灵活多样58一、广告58（一）印刷广告59（二）视听广告59（三）现场广告59（四）寄宣传品（DM）59（五）现场展示样板房60（六）派员推销60二、销售阶段及方式61（一）前期推广阶段：61（二）现场销售阶段：61第一节 编制依据63第二节 总投资估算及编制说明63一、项目总投资估算63总投资：75067万元63二、编制说明641、土地费用估算646、人防工程异地建设费64第三节 资金筹措及使用计划64一、资金筹措计划64二、资金使用计划64资金来源：企业自筹12000万元8、65第十二章 项目的风险性分析66第一节 盈亏平衡分析66第二节 敏感性分析66第三节 主要风险因素分析681、资源风险68施工的旺季与淡季。旺季价格回升，淡季人格回落。692、工程风险69因质量控制不严使混凝土产生初凝裂缝，振捣不实出现架空事故。703、其它风险因素714、市场风险72第四节 风险管理73第十三章 财务测算及评价74第一节 测算依据74第二节 财务测算分析74一、总成本费用分析746、职工工资及福利费总额为50万元年，十年共计500万元。75二、销售收入分析751、本项目建设期3年，运营期10年。75三、经营税金及附加76四、财务盈利能力分析761、利润分析762、静态指标分9、析773、动态指标分析77根据全部投资现金流量表计算出以下动态指标77五、贷款偿还能力分析77第1年借款18000万元77第三节、财务评价结论78（完）78 第一章 总 论第一节 项目名称及建设单位概况一、项目名称：太原市xx旧城改造项目二、建设单位：山西xx房地产开发有限公司三、项目负责人：xx四、建设单位概况 单位名称：山西xx房地产开发有限公司 法人代表：xx 注册资金：2000万元 地 址：太原市xx街xx号 企业类型：有限责任公司 经营范围：房地产开发、销售，物业管理业务，批发、零售建材、装潢材料，室内外装饰装潢。开发业绩：山西xx房地产开发有限公司成立于1999年8月13日。资质等10、级为贰级。该公司成立5年来，不断开拓进取，已建成了在太原市颇具影响力的著名的“xx”，第二个项目“xx综合商城”预计2006年底全部完工并投入使用。经过几年的努力，该公司已发展成为太原市一家具有较强实力、较好信誉、较高知名度和有一定物业管理水平的房地产开发公司。 法定代表人xx，现年54岁，大学毕业，高级工程师，1995年开始自筹资金从事建筑业和房地产业的开发，先后参与了xx宾馆、太原市xx娱乐城的开发建设，具有较强的经营管理能力，有开拓精神，注重新技术的应用，注重人才的培养。该公司现有职工70余名，其中：高级工程师10名，中级工程师12名。大专以上学历达80%以上。该单位从项目立项、规划设计11、工程施工招标、施工组织管理、现场施工管理等都有一批专业人员精心策划组织，凭借其精湛的专业技术和丰富的实践管理经验，每一步都作到精益求精，取得了良好的社会效益和经济效益，探索出一条具有企业自身特色的道路，并以其质量高、工期快受到政府有关部门的肯定与赞扬。第二节 项目概况项目名称：太原市xx旧城改造项目建设地址：北起xx街,南至xx市场和xx四段宿舍区及xxxx小学，距xx130米，xx学校和xx宿舍，西至xx分局及管道工具厂宿舍。规划总用地面积125658.6m2，其中：净用地105988.16m2，规划道路用地19670.44m2。总建筑面积：316255.0m2其中： 回迁住宅区面积 8012、485.0m2 商品住宅 135770.0m2 商业用房面积 68000.0m2 商务写字楼等 32000.0m2项目总投资：75067万元。建设总工期：叁年。xx旧城改造项目位于山西省太原市xx区.规划范围为北起xx街,南至xx市场和xx四段宿舍区及xxxx小学，距xx130米，xx学校和xx宿舍，西至xx分局及管道工具厂宿舍。总规划用地面积125658.6 m2,配套设施已达到三通一平.该区域距xx仅130米,是我市近年来发展较迅速的区域,xx的日渐繁荣,带动了周边区域的发展,朝阳以批发服装为主,已形成了极具规模的大型服装批发市场,它不但是太原市最早、最大的服装批发市场,也是华北最早、最大13、的服装批发市场,有华北服装城、精品服装城、御都服装城、太原服装城、圣亚服装城、东方红服装城等批发商场。附近生活配套设施也较齐全，有xx小学、xx中学、xx小学、xx二小、xx中学、中国农业银行、中国工商银行、中国银行、交通银行、综合菜市场等设施。该区交通较便利，门口有19路、802路、825路、814路、826路、836路、843路、820路、829路等多路公交车通过，距站点约150米。距火车站约1.5公里，距长途汽车站约2公里。是具商业、住宅为一体的较理想的地段。该地区特殊的地理位置，为本项目的发展提供了良好的市场前景。相信该项目建成之后，会使该地区更加繁华、靓丽，成为太原市一颗耀眼的明珠。14、第三节 可行性研究报告的范围和依据一、可行性研究的范围xx旧城改造项目拟建的有：住宅工程、配套公建、商业建筑及总图布置、小区道路、供水供热等配套公用工程的建设开发及出售。二、研究要点 项目建设的必要性分析市场分析及预测项目选址概况工程设计方案公用工程方案总投资估算及资金筹措经济效益评价三、可行性研究的依据1、中华人民共和国和太原市现行的有关法律、法规。2、山西xx房地产开发有限公司委托书。3、国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法4、山西省建设工程投资估算指标5、山西省建设工程其他费用暂行标准山西省计划委员会、山西省建设厅（1995）6、山西省建设工程概算指标山西省建设厅（1995）15、7、建设项目经济评价方法与参数（第二版）国家计划委员会8、太原市城市规划第四节 研究结论由于项目具有优越的地理位置和良好的外部社会条件，具有潜在的商机。项目的总体设计充分考虑了绿地景观系统，生态环境系统等软件环境、硬件设施的设计，充分考虑了以人为本的住宅设计理念。因此预期销售前景良好。项目的投资利润率6.64%，投资利税率7.69%，所得税后财务内部收益率7.87%。所得税后投资回收期8.58年。贷款偿还期10.5年。财务测算指标均为良好。项目完成后，可实现年平均利润4986.11万元。可实现年平均税金1645.42万元，具有较好的经济效益和良好的社会效益。经以上分析，本项目的建设是必要且可行16、的，应尽快组织实施。第五节 项目主要技术经济指标序号指标名称单位估算值备注一技术指标1总用地125658.60其中净用地105988.16规划道路用地19670.44城市干道2总建筑面积316255.003建筑密度%25.304容积率2.525绿地率%23.87二财务指标1项目总投资万元75067.00其中企业自筹万元30067.00银行贷款万元45000.002营业收入万元13933.82平均/年3营业税金及附加万元783.78平均4总成本万元8163.93平均5利润总额万元4986.11平均6所得税万元1645.42平均7净利润万元3340.69平均8投资利润率%6.649投资利税率%7.17、6910累计净现金流量万元34238.62（税后）11财务内部收益率%7.87（税后）12投资回收期年8.58含建设期13贷款偿还期年10.50含建设期第二章项目建设的背景和必要性分析第一节 项目提出的背景太原市是山西省的省会城市，是全省政治、经济、文化发展的中心。近年来，在中央加大基础设施建设方针的指导下，太原市开始了大规模的道路、桥梁建设及旧城改造。随着太原市一桥两路的建成，市容市貌发生了巨大变化，一幢幢高楼大厦在主要街道的崛起，致使次要街道的居民住宅相形见拙，和省会城市的景观形成鲜明对比，从而迫使市委、市政府将此提上议事日程，以从根本上改变太原市的城市面貌。经过市委、市政府研究决定，在太18、原市进行一次道路拓宽和危旧房改造的全面建设，以加快我市危旧房改造的步伐，促进我市经济的发展。为此，太原市政府于1997年颁发了关于旧城区危旧房改造的实施意见（并政发（1997）104号），鼓励省属、市属自主经营的房地产企业对我市旧城区及危旧房改造。为了将此工作落到实处，市政府成立了太原市危旧房改造领导组，并于1998年颁发了太原市危旧房改造实施细则，（并政发（1998）88号），以更进一步在减免费用上支持房地产开发企业。第二节 项目建设的必要性分析一、太原市住房现状的需要太原是山西省省会，是全省政治、经济、文化发展的中心，现有人口306万，其中市区人口200万。随着城镇住房制度改革的深入发展，19、我市的住宅建设有了较快的发展。但同全国发展较快的省市相比，由于人们长期受计划经济“先生产后生活”的观念的影响及“低租金、国家包、福利制”旧住房体制的约束，住房供应和住房需求的矛盾越来越大。目前，市直管公房约160万m2，其中楼房为57万m2，占总面积的35.6%，其余为平房。根据危旧房普查结果可知，我市直管公房中40万m2的危旧房，占公房总数的25%，一些国有企业，近年来经营困难，更无力建房，严重影响人们的安居乐业和社会稳定。二、改善经营环境，扩大营业面积，增加经营业务的需要本项目实施后，拆除了旧有建筑物，同时也可改变此地脏乱差状况，新规划的商业区域将为改善服装城环境起到积极作用。三、居民居住20、环境的需要现该地区的居民区，周围布满摊点商贩，食品小吃，居住环境嘈杂混乱，既不卫生，也不安全，项目实施后，可使居民搬到新的住宅小区，远离摊点商贩，改善了居住环境和质量。第三章市场分析第一节 本章研究方法概述关于对房地产价格的研究有很多种方法，如收益还原法、重置成本法等等，但这些方法理论色彩较重，在我国这样一个市场尚不规范的环境中，与现实情况差距较大。实际上，中国的房地产市场上，目前主要采用“市场比较法”来评估房地产项目的可行性和价格。“市场比较法”以经济学理论中“效用均等的物品之间产生相同的价格”的替代性原理为基础，符合当前我国房地产价格形成的实际情况，人们总是在不断的选择与比较中做出购买决策21、。市场比较法以近期市场上实际的交易价格为估价基准，只要有类似的一定数量的房地产的合适交易实例即可。它在实际交易中是一种说服力强，具有现实性，适用范围广，被普遍采用的重要评估方法。在中心商业黄金级地段资源称缺的前提下，可合理的将此原理推而广之，即如果有一定数量的类似房地产交易是成功的，那么我们所论述的房地产也应该是可行的、成功的。运用“市场比较法”的核心在于提供比较参照物的交易实例要选择的恰当。影响商业用房价格的主要因素有繁华程度、交通状况、质量、景对、临街状态、服务半径等。在研究中根据上述因素的相似性来选择参照物。当然，在实际中，完全相同的参照物是不存在的，必须根据实际情况做出必要的经验修正，22、才能使最终形成的房地产价格更符合市场的接受程度。本报告的对项目可行性的微观判断均建立在以上方法理论基础之上。第二节 宏观经济形势分析一、宏观经济形势有利于房地产市场中国自八十年代改革开放以来，经济发展的总体趋势是由南方向北方，由东方向西部，由沿海向内陆的推进，大量的海外大型企业首先进入中国的沿海开放城市，并占领市场，经过十几年的发展，沿海的商机基本饱和，如今中国经济扩张的速度正在不断的加快。随着中国西部大开发战略的实施和中国加入WTO，对西部的政策扶持力度和投资力度将会不断的加大，基础设施和投资环境将不断改善，太原作为中国西部与中部的交汇地带，又有着丰富的资源、劳动力和巨大的市场，必然会引起人23、们的极大关注，从而成为有远见商家抢占的一个重点目标。房地产业作为对宏观经济形势最为敏感的行业，必然会做出积极的反应而不断升温。二、中国一系列政策的出台，将推动房地产市场的快速发展（一）中国人民银行已公布的七次降息，将直接刺激消费、扩大内需。（二）国家开始对个人存款利息增收个人所得税，引导资金流向投资和消费领域，启动与人民生活密切相关的各行各业的发展，如汽车业、房地产业等等。（三）国家各大商业银行从99的年起推出长达20年，比例高达70%以上的个人购房按揭贷款政策，极大地化解了一次性投入资金过大而给商品房销售带来的困难，大大减轻了购房者的付款压力，从而有更多的人可以问津商品住宅。（四）中国的住房24、制度改革的不断深化，居民住房的市场化、商品化已经成功推行。这为商品房和建设与经营提供了巨大的市场空间。财税部门对开发商处置积压房的减免和个人自有或自用住房买卖的税收优惠等等政策措施。这为商品房的建设与经营提供了巨大的市场空间。上述一系列政策与措施，都对房地产市场的恢复和发展起到实实在在的利好作用。从1998年上半年开始，房地产市场的宏观形势开始明显好转。住房制度改革及其它一系列促进房地产发展的政策措施对增加住房市场有效需求起到积极的作用，未来几年我国房地产市场的有效需求将不断增长。住房制度改革是解决长期以来我国居民对住房的潜在需求很大而有效需求很小这一矛盾的重大契机。据估计，今后几年，我国房地25、产市场每年的有效需求资金将达到4000亿元左右，有效需求面积达2亿平方米以上，房地产市场规模将在目前基础上扩大一倍以上。因此，尽管我国房地产业的发展还存在一些不确定因素，但市场总体向好的方面发展的趋势已经呈现在人们眼前，预计我国房地产业以后能在效益、规模等方面进入一个新的阶段，未来的相当一段时期将是我国房地产业不断发展的时期。第三节 太原市房地产业发展现况分析一、太原市房地产业发展现况分析太原市是一座具有2500年悠久历史的古城，是山西省省会，是全国重要的能源重化工基地，太原现辖六区三县一市，全市现有人口306万人，其中市区人员约200万人。是全国22个特大城市之一。随着城镇住房制度改革的深入26、发展，太原市的住宅与房地产业也了有突飞猛进的发展，房地产业开发规模不断扩大，开发水平不断提高，住房日趋活跃，对经济的推动作用日显增强。1998年，国务院下发了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，太原市地住宅与房地产业进入了一个快速发展的新时期，特别是随着国家扩大内需宏观经济政策和新房改政策的贯彻落实，使太原市的住房制度改革取得了突破性的进展，住宅建设规模和速度进一步加快，房地产运行环境发生了深刻地变化。首先全面停止了住房实物分配，新建住房实行只售不租的政策；紧接着实行了住房分配货币化改革，停止了旧的住房分配制度；2000年4月，太原市政府颁布了太原市住房分配货币化实施方案实施细27、则和太原市住房分配货币化相关配套改革实施办法，住房分配货币化改革在全市全面实施。目前，全市已有3128个单位建立了住房公积金制度，占全市单位总数的86%，建制职工69.2万人，占全市职工总数的86.5%。住房公积金归集额达到23.71亿元。房地产投资增幅逐年加大，1998年房地产投资高于固定资产 投资19%，1999年高出20%，2000年高出23%，2001年高出15%，2002年上半年高出31.4%。房地产增加值占GDP的份额逐年加大，1998年为1.53%，1999年为1.69%，2000年为1.96%，2001年为1.9%，2002年上半年为1.92%。太原市房地产投资在全省比重近半，28、1998年为40.3%，1999年为33.4%，2000年为40.7%，2001年为46.8%，2002年上半年为47.1%。商品房建设产销两旺,势头良好。截止2001年,全市商品房开工面积569.4万，竣工面积210.7万，完成投资38.8亿元，2002年上半年商品房投资额5.65亿元，同比增长59.7%，商品房占房地产投资额的76.7%。2002年商品房销售面积41212，同比增长3.58倍。商品房建设极大地提高了居民的居住水平，改善了城市总体面貌。房地产业的大发展,使得太原市居民住房条件得到了较大改善,全市人均居住面积由90年的7.07 m2提高到目前10.55 m2，净增3.48m2。29、取得了显著的社会效益。房价稳中有升，19982003年如大唐花园一期工程及xx苑等高档商品房的平均价格分别为：2200元/m2、3200元/m2，目前大唐花园二期工程已达到3800元/ m24800元/ m2。普通商品住宅房如阳光小区二期工程项目的平均价格为：1700元/ m22000元/ m2，目前已达到2200元/ m22800元/ m2。太原市为了进一步美化环境，创造最佳投资市场，于2002年下半年开始六项整治，拆除200万平方米大量的临街商业建筑，因此商业用房出现了供不应求的局面，房价大幅度上升，黄金地段的商场价格已达到10000元/ m218000元/ m2左右；普通地段的商场价格也30、达到了5000元/ m28000元/ m2左右。房地产市场之所以趋好，主要还是房改政策的拉动。第一，停止福利分房，就是让大家丢掉分房的幻想；第二，住房货币化就是充分调动大家花钱买房的积极性；第三，开放的住房二级市场就是鼓励大家卖旧买新，卖小买大；第四，从去年开始就已经出台了许多减免或降低税费和政策；第五，金融信贷方面延长了还款期限，降低了贷款利率。这些政策对激活房地产市场产生了积极的作用。二、太原市房地产发展预测人口增长对房地产需求的影响：2000年太原市城市人口197万人，根据太原市“十五”规划，2005年太原市居住人口达到212万人，五年内净增15万人，按规划人均居住面积“十五”末达到1331、 m2计算，需新建住宅390万m2。由于居民收入增加，小房换大房、旧房换新房对房地产需求的影响：全市现有居民约5557万户，按五年内15%的居民换购住宅计算，则换购量在88.5万套，以每户净增30 m2计算，需新增住宅面积250万m2。住宅发展带来的非住宅用房的发展：非住宅用房包括：商业用房，服务设施用房、文化设施用房、体育设施用房、教育设施用房、医疗设施用房、行政管理用房等，以非住宅用房对住宅的配套率为0.3：1计算，未来五年内需配套非住宅用房192万m2。流动人口的增长带来房屋的需求，预计“十五”时期，全市需要竣工房屋近1000万m2，投资120亿元。伴随着国家加快基础设施建设、住房建设、32、拉动经济增长的大好形势，太原市连续出台了关于加快城市基础设施建设推动经济适用房发展的有关问题的通知、太原市危旧房改造实施细则等16个文件。最近，为贯彻执行国家建设部等七部委关于整顿和规范房地产市场秩序的通知和省政府若干问题的决定，太原市起草了关于加快住宅与房地产发展的意见，从强化城市建设规划、加强土地一级市场管理、转变政府职能、推进旧城改造、加快住宅建设、搞活二级市场、加快法制建设、强化住宅与房地产工作的领导等八个方面，提出了切合太原市实际对房地产业快速发展的推动作用的意见。特别是在规范政府职能部门行为、减化审批程序、清理收费项目、提高办事效率等方面，做出了详细具体的规定。为改善房地产开发环境33、，规范房地产市场秩序，推动太原市住宅与房地产健康发展，创造了有利条件。第四节 太原市商业整体状况一、太原市商业整体状况据统计资料显示，近几年来，太原市的商业零售业发展平稳，1999年，全社会消费品零售总额达到136.06亿元，比上年增长10.1%，在随后的两年中，一直以10%以上的速度递增，在2001年，全社会消费品零售总额达到163.96亿元 ,市场和商业网点的建设步伐明显加快，并且随着太原市商业市场的快速发展，华宇购物广场、美特好大型超市、华联超市、国美、御花园时代广场、华都、天美名店等多家大中型商贸网点相继开业运营。二、竞争状况：太原市大型商场个案分析（一）贵都百货概 况：位于太原市柳巷34、商业区，现有营业面积12500平方米，年销售额9000万元。汇集了350多个中外知名品牌，定位中高档，以服装服饰等百货精品为经营主导经营方式：公有联营一种，要求入住商品为国内外知名品牌，通过一定的程序对其资质进行评判，根据商场既定的目标营业额，单位营业面积最大产出值与该品牌往年的销售业绩分配给经销商一定的营业面积。商场的利润目标为30%，所以对于经销商要求能够上缴总销售额的30%，按月进行结算，这种方法在太原市各大商场中被普遍采用，具有代表性。贵都规定供应商的年销售收入定额为150万元，如销售额不足150万元，按150万元的25%上缴利润，超出部分同样按25%提成。经营特色：太原市最早开业的以35、经营高中档商品为主的商场，市场稳定，始终把“高、精”作为经营特点，经营思路明确，内部管理严格，在商品品牌引进上把握较好，讲究商品陈列，重视企业文化的宣传、体现商品味，如每年的新年音乐会、邀请超级名模来并表演等。引进一些初入太原市场的顶级世界名牌，以体现自身“贵”的风格。（二）华宇购物中心概 况：位于太原市开化寺街，靠近柳巷商业区，于1998年6月2日正式开业，营业面积16，350平方米，年销售额9800万元，贯彻大而全的经营方针，经营品种近万种。经营方式：与贵都相同经营特色：定位于中高档，具有国际水准的设计装潢，是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的多功能大厦，其硬件设施和软件管理在目前太原市是比36、较好的，开业几年来，经营稳定，效益良好。（三）美莎世纪购物广场（前身为万嘉大厦）概 况：位于柳巷商业区，定位于低档，面向大众，面向工薪阶层。于1996年正式开业，营业面积8000平方米，年销售额6000余万元。经营方式：承包单位平米费用经营，地下室经营休闲服饰，针对青少年，一层经营鞋类、皮具及化妆品；二、三层经营全部为女装，每个货架（经营面积约3平米）每平米每日1718元；四层经营鞋类，每日每平米10元；五层为万嘉汇点商场每平米每日5元。或采取联营的办法，即从销售收入中提取13%23%不等。经营特色：商场前身虽然地理位置好，商场内部硬件设施也较为先进，但由于厂家营业员比例较大，素质普遍不高，而37、且内部管理不善，售中服务差，曾出现一种无序的状态，负债严重，资金短缺。今年下半年改名为美莎世纪购物广场后，重新装修，改组决策层，把质量、重服务，不断开拓新的增长点，促销形式新颖，活动连接不断，同时大力宣传企业文化，向特色化经营发展。现日销售额开始有所回升。第五节 太原市住宅市场的现状分析太原市住宅市场近几年随着全国房地产市场的快速发展也有了长足进步。整体表现在规模上、建筑风格上、价格上、物业管理水平上、产权主体上等方面。首先在规模上从原先单位集资建成的造型雷同，形式单一，分布零乱的住宅发展到目前组团型，统一规划管理的形式。第二，在建筑风格上由原来单一的兵营式建筑群和火柴盒式造型发展到目前欧式风38、格，板式小高层、点式高层、TownHouse等多种风格。第三，在价格上由前几年1000元/ m22000元/ m2的单价发展到目前经济适用房1500元/ m2，新建商品房2000元/ m24800元/ m2。第四，在物业管理上由原来单位自我服务发展到如今小区物业管理公司统一服务管理，服务项目越来越多，越来越细。第五，随着国家取消了福利分房政策，在房屋产权上由原来单位福利分房发展到个人购房，从而实现了个人根据自己的喜好去购买房屋，成为房屋的产权所有者。通过市场分析，我们发现目前太原市住宅一、二级市场上均出现稳步良性发展态势，由其是在一级市场对生活交通方便户型设计合理，有良好的区域环境，有较高的总39、体品位有周到而安全的封闭式物业管理，建筑造型简洁流畅等条件具备的小区需求量更加突出，更加迫切。第六节 市场定位一、项目的总体市场定位根据太原市规划部门对本区域的整体规划要求，及结合本项目所处的地域优势和对市场的调研分析，我们经反复论证后认为，应按照商业、住宅二为一体的模式进行规划、设计。但针对各分体项目的面积档次又应有不同定位。下面对各分体项目的市场定位情况分述如下：二、商业的市场定位太原市最大的商业区为柳巷商业区和服装城商业区。该项目正处于服装城商业区，具有优越的地理位置，整体经济比较强，消费档次水平较高，因此在档次上我们将以中高档商铺为主。在设计上博采众长，使商业的人流、物流、卖场布置极具40、合理，从而对各实力品牌商家的入驻产生最大吸引力。第四章 拆迁安置方案 一、用地范围内现状如下 1.在项目用地范围内有私产房48户，户均80.06 m2；公产房1263户，户均29.74 m2；拆迁面积41404.5 m2，所有住户均需回迁安置。 二、拆迁安置办法 1.对住宅的补偿办法是增大住房面积，具体计算如下：私产房=80.06+20=100.06 m2户面积=100.0648=4802.88 m2公产房=29.74 +20+10=59.74 m2户面积=59.741263=75451.62 m22.住户从搬迁之日起到回迁新楼期间，按原住房面积每平方米给予10元的搬迁补助。3.对住户原住房进41、行过装修的，在拆迁之前，组织有关人员进行评估，给予住户适当的补偿。4.鼓励搬迁奖金131115000元=19665000元5. 过渡费过渡费按10元m2月标准补助，补助2年。拆迁安置费为搬家费、励搬迁奖金和过渡费之和，具体计算为：过渡费=（80.0648+29.741263）1024=9937080元搬家费=（80.0648+29.741263）10=414045元拆迁安置费=9937080+414045+19665000=30015000元取整为3002万元。第五章 项目选址第一节 项目地理位置本项目位于太原市xx区xx村，北起xx街，南之xx市场和xx四段宿舍区及xxxx小学，距xx13042、米，xx学校和xx宿舍，西至xx分局及管道工具厂宿舍，规划总用地面积125658.6 m2。该地块位于城市市区之内，附近城市基础设施基本健全，城市供电线网、xx村自备的区域供热管网、供水管网、排污水管道、排雨水管道均从xx地下通过，已接至服装城东西两城，为项目的实施提供了必要的基础条件。项目建设地址距太原火车站1公里，距太原长途汽车站1.5公里。距太原市主要交通干道建设南路0.5公里，距东山过境公路口约1公里。附近有19路、802路、825路、814路、826路、836路、843路、820路、829路等多路公交车通过，道路通达，交通方便。第二节 自然条件太原地区属典型的大陆性温带气候，一年四季43、气候分明，受西北气流和东南气流的影响，冬季主导风向为西北风，夏季主导风向为东南风，由于“三北”防护林带的建设，现今太原市地区冬季干燥，但不太冷，夏季的风多不太热，雨量偏为集中，全年平均气温9.3，具体情况如下：最冷月（一月）平均温度 7冬季采暖室外计算温度 12最热月（七月）平均温度 23.7夏季通风室外计算温度 27.6绝对最高温度 39.4绝对最低温度 25.5平均年降雨量 466.6mm日最大降雨量 183.5mm夏季主导风向 C19N8NW8冬季主导风向 C24N9NW9全年平均相对湿度 60%平均气压 926.8mba全年无霜期 188d日平均气温5的天数 135d最大积雪深度 1644、0mm冻土深度 77cm基本雪压 200Nm2基本风压 300Nm2平均风速 2.5m/s最大风速 25m/s全年日照时数 2576h地震烈度 8度第三节 地质条件一、场地工程地质条件 （一）地貌单元与沉积环境场地位于太原断陷盆地的东部，东山黄土台塬的边缘，喜马拉雅运动在山西地台的主要表现为火山活动与断陷盆地的形成。太原断陷盆地，在东、西山大断裂的控制下，不断下沉，沉降幅度大于600mm。太原盆地，由于受新构造运动的影响，盆地呈持续缓慢下降，松散堆积作用明显，因此，汾河阶地特片不显著。场地自第四纪以来，一直以沉积作用为住，主要沉积物质来源于山区基岩的风化产物与黄土的次生沉积，由于受汾河及山区洪45、水冲积作用的影响，其岩性特征，反映出沉积环境的变化。（二）场地地层的岩土成因与地层岩性特征根据地质调查，现场钻探及试验资料的综合分析，在勘察范围内，场地地层由第四纪全新世（Q4）和上更新世（Q3）冲积成因的粉土、粉质粘土组成，粉土的上部具有湿陷性，为湿陷性黄土。在钻探控制深度33米范围内，地层主要为粉土，粉土的上部具有湿陷性，下部夹少量的粉质粘土，按地基土力学特征，结合岩土分类，划分工程地质层为三大层，现自上而下略述如下：湿陷性黄土褐黄色，湿，肉眼可见大孔，含煤屑与钙质结核和白色菌丝，在地坑内南北方向开挖深井2个，南部探井湿陷性黄土底板埋深为4.15米，北部探井湿陷性黄土控制浓度为6.15米，46、标贯击数为36击，压缩模量均值9.3MPa。粉土、粉质粘土褐黄色，可塑状，含煤屑与白色菌丝，层底深度8.5米，层厚2.354.35米，标贯击数为59击，压缩模量菌值19.2MPa。粉土下部夹少量的粉质粘土，湿，可塑状，含煤屑与钙质结核和白色菌丝，孔深33米，标贯击数为917击，压缩模量菌值15MPa。（三）岩土的工程性质1、土层的物理力学性指标场地地基土层，物理力学特征，垂向分层结构明显，水平方向无差异性相变，按物理力学特征划分工程地质层，按分层统计其力学性指标。2、原位测试标准贯入试验统计表，表3。标贯试验统计表 表3土 层标准贯入范围值平均值标准差频率湿陷性黄土364.41.2938粉土、47、粉质粘土5782.1906粉土91110.40.79212注：表中标贯基数，未经杆长校正3、地基承载力评价地基土承载力，见表4。表4中土性指标与标贯值，均按建筑地基基础设计规范（GBJ789）查表所得，土性指标乘回归修正系数，为承载力标准值（fk）标准贯入锤击数校正后，查表所得为承载力标准值（fk）地基承载力标准值（KPa） 表4土 层土性指标标费值建设值湿陷性黄土120100110粉土、粉质粘土144140140粉土191190190（四）地下水位埋深在钻探深度33米范围内，不见地下水位。（五）对湿陷性黄土评价1、湿陷类型根据探井土样试验资料，计算自重湿陷量ZS6号探井自重湿陷量ZS=14.48、50.5=7.25cm7号探井自重湿陷量ZS=0按探井试样6号探井自重湿陷量为7.25cm，7号探井自重湿陷量为零。安全起见，可定为自重湿陷性场。2、湿陷等级根据探井试样资料，计算总湿陷量S6号探井总湿陷量S=34.3cm7号探井总湿陷量S=15.7cm按湿陷性黄土地基的湿陷等级可定为自重湿陷性。3、湿陷性黄土的厚度湿陷性黄土在垂直剖面上，其底板埋深7号探井为4.15米，6号探井只控制到6.15米。（六）场地土类型与建筑场地类别本次钻探所揭露的土层，主要为中软土，按建筑抗震设计规范（GBJ1189）第条，土的类型为中软场地土，又区域地质资料，第四纪松散覆盖层厚度大于80米，因此，建筑场地类另为49、类。二、地基土建条件评价第一层湿陷性黄土，承载力小，为自重湿陷性场地，地基湿陷等级为。第二层粉土、粉质粘土，承载力中等。第三层粉土，承载力较大，为较好的天然地基。三、场地的稳定性与地基的均匀性1）场地处于太原断陷盆地的东部，第四纪及第三纪沉积物，据区域地质资料，其厚度大于200米，基岩埋深一般均在200米以下，在荷载影响深度内，其主要受力层和下卧层，湿陷性处理后，地层结构均匀，岩土粒度变化较小，属于稳定的建筑场地。2）按高层建筑岩土工程勘察规范（JGJ7290）第条，将基础方向的两个孔，1号孔和5号孔，分别计算1.518米深度范围内，压缩模量按厚度加权平均值E1和E2，按下式评价地基均匀性。E50、1E216.7-15.7120（E1+2）=1120（16.7+15.7）=1.62 为均匀地基。四、基础类型与地基处理方案的建议综上所述，在基坑低，持力层为湿陷性黄土，控制厚度6.15米，承载力标准值fk=140KPa，上部湿陷，下部天然地基不能满足设计要求，需进行消除湿陷与补强加固，加固处理方法如下：第一，强夯，既能消除湿陷，又能提高地基强度，但是，东西有楼房，环境不允许。第二，挤密灰土桩，不论振动挤密或冲击挤密对环境都有影响。第三，长螺旋CFG桩或灰土桩，有效桩长8.5-9米。基础采用筏片基础。五、结论及建议 （一）场地位于xx路南，服装城东城与西城之间，基槽已开挖，预计基坑深6米（实际51、深度为4.7米），在基槽底进行钻探，地基土层基本上为粉土，上部具有湿陷性，为自重湿陷性场地，地基湿陷等级为，地基土承载力标准值（fk）为：湿陷性黄土：fk=100KPa粉土、粉质粘土：fk=140KPa粉土：fk=190KPa （二）钻孔深度33米，不见地下水位。 （三）场地地震烈度为8度，冻结深度0.8米。 （四）场地土的类型为中软场地土，建筑场地类别为类。 （五）地基上部湿陷性黄土须消除湿陷，下卧层承载力不能满足设计要求，需要补强加固，加固处理方法：第一，强夯。第二，振动挤密，或冲击挤密灰土桩。第三，长螺旋CFG桩，或灰土桩。按GB2590规范，基底做整片灰土垫层。 （六）建筑物在施工或使52、用期间，须采取防水措施，防止管道和地面水渗入低下。 （七）勘探工作结束后，应做好钻孔、探井的回填工作。 （八）地基处理后，经检验合格方可使用。第六章项目建设规模与设计方案第一节 建设规模依据太原市xx区xx乡xx村的设想及所做的规划，总占地面积125658.6 m2，其中：净用地105988.16 m2，规划道路用地19670.44 m2；规划总建筑面积316255.0 m2。建筑容积率为2.52。第二节 总平面布局本项目整个场地由xx北二巷和xx新开路分为三个组团，东区设有3栋住宅楼,大部分楼向是座北朝南,少数楼为偏向;西区设有4栋住宅楼,大部分楼向是座北朝南,少数楼为偏向;中央区域为商业经53、营区,该区域中央为中心绿地,以该绿地为核心,在其四角位置设有商业楼,每栋楼地下二层为停车场, 地下一层和地上四层为商业区,五至二十六层为商品住宅，北部东西两栋楼之间设有综合服务楼（ 地下二层、地上十二层），南部东西两栋楼之间设有商务写字楼（地下二层、地上十八层）。第三节 建筑与结构方案一、建筑方案1、回迁住宅区(东区)住宅设计从满足居住生活行为需求，一切从人的生活需要出发,实现居民小康型文明生活的要求。本项目为经济适用房住宅楼,住宅设计要从住户的要求考虑、并结合太原市市民生活习惯和生活水平不断提高、对住宅要求不断提高的现状,套型设计要有超前意识，做到近年内不落后。根据家庭行为生活特征,合理组织54、设计各功能空间的平面关系,合理安排设备、设施和家具,保证具有稳定的生活空间。起居室是全家日常活动的中心,其位置设置合理,面积大于其他功能房间。每户均设主次卧室各一间,条件许可的户型,设置餐厅及储藏间。各功能房间应有良好的采光和空间尺度,以及良好的视觉效果和自然通风效果。主要功能房间使用面积：起居室30-40平方米次卧室15-25平方米主卧室25-30平方米厨房不小于6平方米卫生间4-6平方米由一栋32层、一栋18层、一栋17层楼组成，均为框剪板式结构，层高2.8米，总建筑面积80255.0平方米。配套实施用房为单层砖混结构，建筑面积230平方米。2、商品住宅区（中、西区）根据近年来太原市场对商55、品住宅需求的方向，从“居家的舒适性、私密性；空间组合的丰富性、趣味性；功能区细化程度、人性化程度；人与自然、建筑与环境相融性、亲和性”角度出发，在西区设立高层板式住宅四栋12层，在中区设立点式高层住宅三栋（五二十六层），户型为80m2150 m2之间，层高3.0米，总建筑面积为135770.0 m2，1130个席位。526层户型设计为三个主要档次。 二室二厅一卫型； 三室二厅一卫型； 三室二厅二卫型； 四室二厅二卫型；商品住宅区均采用钢砖框剪结构，地下两层，地下一层为物业、服务业、设备用房，地下二层为地下车库（可出售或出租）。3、商业经营区地下二层为停车场，面积12000 m2，可容纳车辆3356、0辆，在临路边的位置设有汽车出入口。地下一层至四层（除地下一层局部为设备用房外）商业营业场所，建筑面积56000 m2。在满足营销设施的同时，在人流、物流设计方面进行合理布局，做到互不干扰，交通方便，疏散迅速。4、商务写字楼、综合服务楼依托xx已成为太原市货物流通量最大、周转最快、流动性人员较多的优势拟建：商务写字楼一栋（地下二层、地上十八层），建筑面积20000 m2，采用钢砖框剪结构；综合服务楼（酒店）一栋（地下二层、地上十二层），建筑面积12000 m2，采用钢砖框剪结构。第四节 建筑物装修设计一、内装修：1、住宅：墙面、地面、顶棚仅做抹灰、找平、初装修即毛墙、毛地面；公共区域地面为耐磨57、瓷质地砖，墙面、顶棚为乳胶漆刮白；电梯门套用大理石石材粘贴；采用国产品牌电梯；2、商场：地面采用玻化地砖，乳胶漆墙面，T型铝合金龙骨岩棉板吊顶；楼梯间采用石材铺设台阶；乳胶漆刮白墙面、顶棚；3、地下车库：地面采用地板漆喷刷，配有明显的车流标向及车位分格线；墙面、顶棚均采用乳胶漆喷刷；4、商务写字楼：室内墙面、地面、顶棚均进行抹灰、找平、初装修；公共区域：地面采用花岗岩石材，墙面采用墙面玻化砖；顶棚采用纸面石膏板吊顶并配以造型。综合服务楼（酒店）：按星级标准进行装修与配置。二、外装修：1、住宅：采用外墙外保温技术，高档外墙涂料喷刷，做到颜色统一、美观大方、经济适用。2、商场：一至二层采用干挂石材58、墙面，三至四层采用瓷砖贴面，并保持色彩与商品住宅相协调。3、商务写字楼：一至五层采用干挂石材墙面，六层以上采用高档外墙涂料喷刷。4、综合服务楼（酒店）：一至三层采用干挂石材墙面，四层以上采用瓷砖贴面。三、门窗选用：1、住宅：进户门采用三防门（防火、防盗、防寒），窗户采用塑钢玻璃窗。2、商场：采用铝合金门窗，配以防火门及防火卷帘。3、商务写字楼、酒店均采用木制工艺门，断桥铝合金中空玻璃窗。第五节 结构设计一、地基处理根据地质勘察报告及楼层设计要求，由设计来选择地基处理方案（复合地基式钢筋混凝土灌注桩）。二、基础形式均采用钢筋混凝土筏片基础。三、墙体木工程所有建筑均采用加气砼块，轻质隔墙板砌筑，分59、隔。第六节 主要建筑物一览表序号项目名称建筑面积（m2）户数（户）户均面积（m2）结构特征1回迁住宅楼80485131161.39框剪结构2商品住宅1357701130120框剪结构框剪结构剪结构3商场56000地下一层地上四层4综合服务楼12000框剪结构十二层5商务写字楼20000框剪结构十八层6地下停车场12000框架结构12小计3162552441第七节 供排水工程一、供水工程1、水源本项目总建筑面积316255.0 m2，按20L/ m3 计算，日用水量约为6000m3。为确保用水，现建500 m3消防、生活合用蓄水池5座，并设消防、生活合用加压泵房。2、给水管网及消防室内采用枝状供60、水管网，室内供水管道采用铝塑管道及管件。室外给水管网采用分区供水，室外管网采用给水铸铁管道，消防、喷淋采用无缝钢管。室外设环状管网，设地下式消火栓。室内设消火栓消防系统，消火栓消防系统均采用环状管网，管材为无缝钢管。二、排水工程1、污水 污水量以总用水量的85%考虑，为5100m3/d。 污水主要为生活污水，经化粪池排入市政污水管网。污水管径为DN1000毫米，管长1200米。本项目建设6座体积为200立方米的化粪池。 2、雨、污水排放 污水、雨水分流，生活污水经化粪池初处理，排入xx城市污水管网。室内排水采用PVC塑料管，雨水排水管采用混凝土管道。第八节 采暖空凋通风工程一、采暖工程1、本项61、目所在区域没有集中供热，近期采用省图书学校锅炉供给，远期利用集中供热解决。本项目的供热面积310000 m2，平均供热指标为70w/ m2供热负荷为21700kw。（约22Mw）冬季室内计算计算温度：卧室、起居室： 18厨房： 20卫生间： 25幼儿园： 20-25写字楼： 15-8商场 ： 182、供暖系统：根据太原市城建并城字（2001）61号文要求，住宅采用连续供热，分户循环、分户控制、分户调温、分户计量设计。入口装置按98系列建筑标准设计图集98N1-P17选用低层和多层住宅采用下分异程式，高层住宅采用同程式。室内采用上供下回单管同程式系统。室内干管尽量沿墙布置，系统布置应力求各环路压62、力平衡。3、采暖管道全部采用为焊接钢管，管径DN32采用丝扣连接，DN32采用焊接钢管或法兰连接；采暖干管，立管阀门全部采用Z15T10型闸阀，丝扣或法兰连接；散热器卧室、客厅、厨房。卫生间采用TFD2-5-5型辐射对流散热器。二、通风防排烟工程本项目住宅建筑的通风主要考虑厕所及厨房所产生的废气，由小换气扇排入风道解决。商场、写字楼、地下车库由专用设备解决。第九节 电气工程本项目电气系统包括强电和弱电两大系统。强电系统包括供配电、照明、动力用电；防雷及接地保护。弱电系统包括：电话、有线电消防报警及连动控制、广播、电脑敷线。本项目总用电负荷为6000KVA。供电电源由太原市供电网提供，采用双回路63、供电。第十节 煤气工程供气气源由xx新开路供给本项目煤气调压站，再由煤气调压站引出低压煤气供住宅及商业用户，管网采用枝状管网，管径DN300mm。第十一节 通信及闭路电视一、通信：本项目预设3000对线路，由市通信公司解决。二、闭路电视有线电视信号由太原电视台提供，由该电视网引入，干线沿外墙上一层屋顶高度敷设。楼内分配系统采用分配一分支系统。各竖项采用接一分支器，串接一分支器距地0.3米暗装。各分支器处的信号电平值达到705dB。每户客厅及卧室设有线电视接线盒2个，满足居民的需要。本项目闭路电视每户均设两个接线盒。第十二节 消防工程一、根据各建设物的属实及用途，严格按照中华人民共和国国家标准G64、B50045-95高层建筑设计防火规范要求，进行消防设施设备的设计、选型、施工和配置。二、遵循“预防为主、防消结合”的方针，立足自防自救，采用安全适用、技术先进、经济合理的防火措施。三、商场室内设置灭火器，主要为干粉二氧化碳灭火器，配备方式按建筑灭火器配置设计规范（GBJ140-90）要求配置。第十三节 道路及场地本项目道路总面积为25000 m2，主要有8米宽的干路及4米和3米宽的支路组成。住宅区内地下二层设置800个停车位，总面积为23940.0 m2，其他场地硬化面积为26971.0 m2。第十四节 绿化工程本项目绿化面积30000 m3，绿地包括公共绿地、庭院绿地、道路两侧绿地。公共绿65、地位于小区入口处，设置在主干道交汇处。公共绿地除种植各种树木花卉外，还设有建筑小雕塑，构成一个清新舒适的优美环境，便于居民交往游憩活动。第七章 环境保护与劳动安全防护第一节 本项目的环境意义保护环境，减少污染是文明城市的标志，也是可持续发展的生态环境的需要。本项目既通过建筑设计、景观设计、大面积、立体化的绿化系统来创造优美的环境，同时也通过排水、垃圾处理、集中供气、供热工程的建设，使其周围区域的“废气、废水、废渣”得以有效治理，充分体现清洁、安静、优美的城市规划总体指导思想。第二节 废水、废物的处理一、废水本项目产生的污水主要有餐饮废水、生活污水。餐饮废水经隔油、沉淀处理后排入城市下水管道；生66、活废水和洗涤污水经排水管道流入室外化粪池，经沉淀初处理后排入城市排污管道。由城市污水处理厂统一治理达到排放标准。二、废气主要是餐饮排出的油烟及停车场汽车排出的尾气。餐饮油烟经主楼内设置烟囱排至高空，可充分利用高空大气的扩散作用，最大限度地减少了对城市的环境影响。地下停车场采用强力、低噪音轴流换气系统进行强制通风，并设多个换气孔进行自然通风。三、废物本项目产生的废物主要为生活垃圾 。各建筑物内分别设置垃圾桶集中收集，然后分可回收垃圾和不可回收垃圾，分类装袋，分别送往废品回收站和垃圾处理厂。四、噪声在设备选型时采用低噪声设备，并对所有振动设备和机组均做消声和减振处理，必要时可在机房等敷贴吸声隔音材67、料。在采取以上措施，本项目均可以满足太原市的环保要求。第三节 各种设备的环保措施所有振动设备和机组均做消声处理，在通风面、空调机组进出口安装DEC金属软管，空调机组的水管接头采用金属软接头；在空调机组进出处设置消声静压箱，同时在送回主同管上设置消声弯头或微空孔板式消声器；所有空调机房在安装完毕后，四壁及顶棚均敷贴有为声隔音材料，机房站为隔音闭门，机组应安装在100MM的水泥台面上，并垫以5-10MM的矿棉半硬板。第四节 施工期间的环保措施一、实行环保目标责任把环保指标以责任书的形式层层分解到有关单位和个人，列入承包合同和岗位责任制，建立一个完善的环保自我监控体系。项目经理是环保工作的第一责任人68、，是施工现场环境保护自我监控体系的领导者和责任者。要把环保政绩作为考核项目经理的一项重要内容。要加强检查，加强对施工现场粉尘、噪声、废气的监测和监控工作。要与文明施工现场管理一起检查、考核、奖罚。及时采取措施消除粉尘、废气和污水的污染。二、进行综合治理，保护和改善施工现场的环境一方面施工单位要采取有效措施控制人为噪声、粉尘的污染和采取技术措施控制烟尘、污水、噪声污染。另一方面，建设单位应该负责协调外部关系，同当地居委会、村委会、办事处、派出所、居民、施工单位、环保部门加强联系。要做好宣传教育工作，认真对待来信来访，凡能解决的问题，立即解决，一时不能解决的扰民问题，也要说明情况，求得谅解并限期解69、决。三、有技术措施，严格执行国家的法律、法规在编制施工组织设计时，必须有环境保护的技术措施。在施工现场平面布置和组织施工过程中都要执行国家、地区、行业和企业有关治理空气污染、水源污染、噪声污染等环境保护的法律、法规和规章制度。四、采取措施防止大气污染（一）施工现场垃圾渣土要及时清理出现场。高层建筑物和多层建筑物清理施工垃圾时，要搭设封闭式专用垃圾道，采用容顺吊运或将永久性垃圾道随结构安装好以供施工使用，严禁凌空随意抛撒。（二）施工现场道路采用焦渣、级配砂石、粉煤灰级配砂石、沥青混凝土或水泥混凝土等，有条件的可利用永久性道路，并指定专人定期洒水清扫，形成制度，防止道路扬尘。（三）袋装水泥、白灰、70、粉煤灰等易飞扬的细颗散粒材料，应库内存放。室外临时露天存放时，必须下垫上盖，严密遮盖防止扬尘。散装水泥、白灰、粉煤灰等细颗粉状材料，应存放在固定容器内，没有固定容器时，应设封闭式专库存放，并具备可靠的扬尘措施。运输水泥、白灰、粉煤灰等细颗粉状材料时，要采取遮盖措施，防止沿途遗洒、扬尘。卸运时，应采取措施，以减少扬尘。（四）除设有符合规定的装置外，禁止在施工现场焚烧油毡、橡胶、塑料、皮革、树叶、枯草、各种包皮等以及其他会产生有毒、有害烟尘和恶臭气体的物质。五、防止水源污染措施（一）禁止将有毒有害废物作土回填。（二）施工时产生的污水，须经沉淀后再排入城市污水管道。（三）现场存放油料时，必须对地面进71、行防渗处理。如采用防渗混凝土地面，铺油毡等。使用时，要采取措施，防止油料跑、冒、滴、漏、污染水体。（四）化学药品、外加剂等要妥善保管，库内存放，防止污染环境。六、防止噪声污染措施（一）严格控制人为噪声，进入施工现场不得高声喊叫、无故甩打模板、乱吹哨，最大限度地减少噪声噪民。（二）严格控制作业时间，一般晚10点到次日早6点之间停止强噪声作业。确系特殊情况必须昼夜施工时，应采取降低噪音措施，并会同建设单位找当地居委会、村委会或当地居民直辖市，发布安民告示，求得群众谅解。（三）从声源上降低噪声。选用低噪声设备和工艺代替高噪声设备。在声源处安装消声器消声。即在通风机、鼓风机各类排气放空装置等进出风管的72、适当位置消声器。（四）传播途径上控制噪声。采取吸声、隔声、隔振和阻尼等声学处理方法来降低噪声。第五节 劳动保护与安全防护一、项目施工期间应严格遵守国家有关劳动安全的规定，由施工企业设置专职安全员负责监督检查安全施工，做到安全施工，文明施工。二、因建设场地多面临街施工中应采取必要的措施，严密注意过往行人的安全。施工现场进出车辆应合理设计行车路线，确保交通畅通与安全。第八章 节 能第一节 设计原则及依据本项目属民用建筑类别，设计中遵照部颁标准民用建筑节能设计标准（JGJ26-86）及省颁标准民用建筑节能标准山西地区实施细则（DBJ04-203-91）执行。为了贯彻国家颁布的节约能源的政策，扭转我市73、严寒和寒冷地区居住采暖能耗大，环境质量差的现状，建筑设计和采暖设计中采用适当的技术措施，在保证使用功能和建筑质量并符合经济合理的原则下，将采暖能耗控制在国家规定的水平上。第二节 节能措施本项目节能主要体现在节电、节油和建筑节能方面，设计中采取的主要措施如下：1.照明设备的节能：适当增加照明分支回路，增设照明开关，采用分区控制方式，以减少不必要的照明，照明电源线路采用三相五线制，以减少压力损失，设计尽量使三相负荷平衡，照明灯具采用外镇流器节能灯，避免使用大功率白炽灯。2.低压电器的选型为DZ22、DW20、AE、AH型。3.设备机泵用电机选择节能型，可降低能耗10%以上。4.动力负荷功率因数在变74、电所低压侧集中补偿，照明负荷功率因数采用分散补偿，补偿后功率因数大于0.9。5.建筑物屋顶加强保温、其总热阻热在民用建筑热工设计规程要求的最小总热阻热值基础上增加20%。围护结构采取必要的保温措施。第九章 工程进度计划项目总建筑面积316255 m2。项目建设总工期三年，项目实施分为二个阶段：第一阶段：前期准备阶段共6个月1、报告审批及办理其他手续1个月2、勘察设计3个月3、建设场地三通一平、办理相关施工许可手续2个月第二阶段：工程实施阶段共30个月第一年：1、回迁住宅楼地基处理基础土0.00以下工程 120天2、回迁住宅楼主体完成 180天3、商品住宅地基处理、基础地下车库达土0.000 175、80天4、商务区地基处理、施工至土0.000 240天第二年：1、回迁住宅楼水、暖、电室内安装完 120天2、回迁住宅楼外装修单体完工 120天3、商品住宅楼主体工程 240天4、商务区主体工程 180天5、商务区水、电、暖安装完 150天第三年：1、商品住宅室内外装饰（水、电、暖穿插进行）120天2、商务区内外装修 120天3、商品楼、商务区、楼盘竣工扫尾 90天4、市政水、电、暖、管网施工，各单体工程交工验收 120天5、庭院道路绿化、硬化、日照等级施工完善 60天第十章 项目的销售计划与策略第一节 销售计划根据工程进度及市场销售情况，将项目的销售期定为3年：第一年为预售阶段，第二年为现房76、销售阶段，第三年为后续销售阶段。第二节 销售渠道策略引进优秀房地产代理公司房地产的委托代理销售是目前国际上通行的销售方法，这种代理制自二十世纪八十年代初首先引地进内陆以来，已迅速在京、沪、穗等发达城市推行，目前已成为这些城市房地产的主流销售模式，代理销售机构纷纷崛起，培养了一大批这方面的专业人才，销售理念逐步与国际接轨，销售手段也逐渐成熟。尤其重要的是，在这个发展过程中，房地产销售代理机构以其系统的运作手法、高效率的销售人员招募、培训方法、行之有效的宣传策划、周到而细致的客户服务、层层推进的销售手段，赢得了房地产开发商和消费者的理解和信任，为房地产开发商和房地产代理商之间的密切合作奠定了良好的77、基础。请一流的销售代理机构提纲销售商，以提高销售率，尽快回笼资金，从而圆满地实现xx旧城改造项目的社会效益和经济效益。第三节 促销策略灵活多样一、广告房地产广告要激发有购屋能力和意愿的潜在顾客的购买欲望，强调房屋高雅的格调、全新的结构布局、完善的功能，强调区位、经商、办公、出入、购物、上学、就医讨价还价人情感上打动人。通常利用如下推销方式：（一）印刷广告报刊、杂志等是人们日常生活中经常接触到的传媒工具，有关专业书籍（如房地产投资指南、房地产年鉴等）以及开发商或其代理商自行印刷 的宣传材料等，者是房地产广告的有效载体。（二）视听广告利用电视、电影、霓虹灯、大街上的广告牌以及电台、广播等传媒方式宣78、传房地产产品的视听广告。特别是要重视电视广告，充分将广告内涵用具体的行动表现出来，以戏剧化的方式介绍商品，并可借助节止赞助、插播等组合方式获得相辅相成的效果。（三）现场广告在施工现场竖立现场广告牌和将施工场地四周的围栅板作为广告围栅，来介绍开发项目的情况。现场广告的内容一般包括项目名称、规划型图、位置图、项目介绍以及有关项目的参与者，如开发商、设计者、建造商、监理工程师、租售代理等名称，使人们对项目及其开发商留下良好的、持久的印象。（四）寄宣传品（DM）通过邮寄宣传品进行房地产营销推广，其邮寄对象主要是据有关线索筛选出的潜在的买家或租客。这种邮寄宣传品（材料）比一般广告提供更多的信息。宣传品的79、内容具体应包括：物业的照片及相应的说明文字；物业位置的描述；物业具体情况介绍，如面积、高度和主要设计特色等；物业具备的主要设备，如煤气、供热、电力、电讯等；欲租售的物业权益性质，若是所有权，则说明租约期限；希望的价格和租金水平；列出开发商，抵押（按揭）银行和物业代理的名称、地址、电话以及有关联系人姓名。（五）现场展示样板房进行装修、配齐家具和必要的装饰品，供有兴趣买楼或租楼的人士参观，让其亲身体验入住该建筑的感受。除样板房外，对于建筑物的主要入口、通道和大堂也要装修，并在展示过程中保持清洁。总之，作为房地产推销活动的铁的原则，要尽最大可能给顾客留下美好的第一印象。（六）派员推销派专职房地产营销80、人员上门向客户进行商品房推销活动。它与其他推销手段互为补充。具体做法是，根据企业对商品房市场的预测和调查，尽可能地掌握潜在客户的住处，摸清可能的买主，派人主动上门介绍本企业及商品房情况，促成买卖成交。毫无凝问，在这里，销售人员的素质极为重要。首先，这些销售员不仅要具有较完备的房地产方面的专业知识，对所售楼盘有较深入的了解，而且还必须具备其他相关知识，比如懂顾客的消费心理学，要熟知楼盘所在区域的人文状况和历史沿革，等等。其次，销售人员对自己的目标客户有深入的了解。再次，销售人员在向自己的客户推销楼盘的过程中，还要和客户建立起信任感。除了上述统一的销售策略外，还要根据商场、写字间、公寓的不同特点，81、制定出不同的销售策略。二、销售阶段及方式对于具体的促销计划，应选好入市的时机，有明确的营销主题。大致可分为三个阶段：（一）前期推广阶段：本项目是规模比较大的房地产项目，需要大量资金和较长的投资周期，为了将投资风险降低到最低，在市场推广工作之前，项目开发初期引入销售公司，参与整体设计方案，注重楼盘的全过程策划，整体参与前期选址、投资分析、建筑房型、环境设计及至物业管理等方面发展，创立品牌，高品位，高质量。在项目开发前就完成部分市场推广，量身为客户定做新产品的方式，避免风险，实现部分开发资金，降低产品的成本，而且也使客户进入早期项目的开发、参与规划和设计，满足客户对房屋的需求。（二）现场销售阶段：82、1、付款折扣优惠采取多种销售方式：一次性全部付清的给以八八折优惠；五年按揭销售方式，给予九五折的优惠；建筑期间预付的给予九八折的优惠，对于完工前已付款者，如对房屋不满意，房款如数退还并偿还高于银行贷款1%的利息。2、装修按揭贷款 住房提供装修按揭贷款，对先用商务公司下属装璜公司进行装修的用户，免费提供多种装修方案进行选择，并根据装修合同享受一定程度的优惠及终身免费保修。3、卡式销售结缘卡用于开盘时。以交付定金，锁定房号、优先购买价格不变为主，一般规定有效期在1个月左右，其目的是通过开盘期价格上扬控制，让原先列价值含量的结缘卡赋予实际含金量，推动成交量。信誉卡用于销售过程中，内容有对物业质量和交83、房时间的约定，有对物业规划式配套方面的承诺，其主要目的是让购房者在期房销售过程中对未来物业的气氛，排除心理障碍，以形成市场信誉度。VIP卡其涉及范围更广，如持该卡可到商开公司开发的物业中进行消费，均可获得不同程度的优惠，以充分提升房产的附加值。卡式销售应特别注意以下四方面的问题：一是适时性，应适应当时物业销售情况；二是可见性，要有看得见的内容来产生效应；三是亲近性，更立足沟通与购房者心理距离；四是可信性，可进行法律担保，公证等形式来形成保障体系。第十一章 总投资估算及资金筹措第一节 编制依据1、山西省建筑工程投资估算指标（1998年）2、山西省建设工程其他费用标准（2002年）3、工程勘察设计84、收费标准（2002年）4、山西省建筑安装工程概算定额（1995年）5、山西省建设工程费用定额（2000年）6、山西省建筑安装工程概算定额调整系数（1996年）7、关于发布山西省建筑安装工程概算定额调整系数有问题的通知晋建标字（1996）125号8、建设工程造价管理信息（2002年）9、项目单位提供的相关设备到厂价10、国内同类工程投资指标第二节 总投资估算及编制说明一、项目总投资估算 总投资：75067万元其中：工程费用 55466.38万元 其他费用 9721.19万元 预备费 5473.03万元 建设期利息 4406.40万元二、编制说明1、土地费用估算依据本项目单位提供的资料，本项目须提85、供拆迁住户的搬家费及过渡费，总计为3002万元。2、本项目申请增容10KV用电，总用电量6000KVA，根据国家规定，供电贴费免征。3、本项目需用水量6000吨/日，水增容费为1200万元。4、建设期贷款利息银行贷款45000万元，贷款利率5.76%。5、依据财政部、国家税务总局、国家计委财税字（1999）299号文关于暂停征收固定资产投资方向调节税的通知，从2000年1月1日起暂停征收固定资产投资方向调节税，本项目未计固定资产投资方向调节税。待国家有新政策时，按新政策执行。6、人防工程异地建设费本项目按国家规定修建防空地下室，因此免征人防工程异地建设费。第三节 资金筹措及使用计划一、资金筹措86、计划本项目建设所需资金75067万元，其中：山西xx房地产开发有限公司自筹30067万元，申请银行贷款45000万元。二、资金使用计划项目建设工期拟定3年，资金分3年投入。第一年：投入资金30000万元，其中：固定资产投资42%，计29481.60万元，建设期利息518.40万元。资金来源：企业自筹12000万元申请银行贷款18000万元第二年：投入资金30000万元，其中：固定资产投资40%，计28444.8万元，建设期利息1555.20万元。资金来源：企业自筹12000万元申请银行贷款18000万元第三年：投入资金15067万元，其中：固定资产投资18%，计12734.2万元，建设期利息287、332.8万元。资金来源：企业自筹5905.78万元 扣除有关费用后的销售收入161.22万元申请银行贷款9000万元。第十二章 项目的风险性分析第一节 盈亏平衡分析盈亏平衡点分析：BEP=年固定总成本/（年产品销售收入年可变成本年销售税金及附加）100%=58.78%。当销售面积达到可销售面积的58.78%，即盈亏平衡，低于此值亏损，高于此值企业开始盈利。由此可见，该项目抗风险能力较强。第二节 敏感性分析就房地产项目而言，产生风险或不确定性的因素是多方面的，但主要表现为以下几个方面：1、因原材料、人工费用上涨以及各种不确定的原因造成的总投资的增加。2、因市场或政策性因素造成的房地产价格下跌。88、3、项目经营期付现成本的增加。以下主要从上述三个对项目影响较大的敏感性因素对项目风险性进行分析。分析结果表明：当总投资上升10%时，项目的财务内部收益率为8.64%，下降幅度为20.22%；对项目的利润总额仍能达到47099.87万元，对项目的盈利能力有一定影响。当总投资下降5%时，项目的财务内部收益率为12.07%，上升幅度为11.45%；项目的利润总额能达到58359.92万元，高于总投资变化幅度1.87%。当销售收入下降10%时，项目的财务内部收益率为8.06%，下降幅度为25.58%；项目的利润总额仍能达到40382.15万元，对项目的盈利能力虽有较大影响，但仍有一定的盈利空间。当销售89、收入上升5%时，项目的财务内部收益率为12.17%，上升幅度为12.37%；项目的利润总额为62079.71万元，上升幅度为13.69%，高于收入增涨幅度的8.69%。当经营成本上升10%时，项目的财务内部收益率为10.73%，下降幅度为0.92%；项目的利润总额仍能达到53979.32万元，其变化幅度低于经营成本变化幅度8.85%。当经营成本下降10%时，项目的财务内部收益率为10.94%，上升幅度为1.02%；项目的利润总额达到55233.82万元，比基本方案上升1.15%。通过分析，认为销售收入下降和总投资上升对项目均会产生一定的影响，两种因素影响程度基本相同，而经营成本对项目影响不大，90、当销售收入下绛幅度达到10%时，仍高于8%的社会基准收益率，财务状况未见明显恶化，说明本项目具有较好的抗风险性。在项目的实际经营过程中，一方面应严格控制工程费用；另一方面，在销售过程中也应对销售价格作严格控制，应采取灵活的价格策略，提升总体价格，起码应保持基本方案中所制定的人格策略，如遇不利市场情况，必须降低价格时，在工程费用保持不变的情况下，降价幅度不应低于基本方案的10%。要达到以上标准，开发企业必须抓好内部管理和工程管理，努力降低经营成本，争取获得好的经济效益。第三节 主要风险因素分析1、资源风险资源费用是项目开发建设投资中的第一大项，也是投资风险的主要来源。特点是受社会、经济、政策等宏91、观因素的影响较大，是必然存在不可避免的。（1）劳动力。劳动力是比较复杂的一项。其组成成份多种多样，有来自农村的，有来自企业的，有工程施工的一般工作人员，也有技术人员和管理人员。不同的劳动力所支付的工资不同，工资浮动、津贴等也有同。同时，在施工建设期间，劳动力市场的浮动与竞争价格。而国民经济收入的浮动则可能影响劳动力的基本工资。从我国近几年来的总体工资水平的走势来看，基本上是趋于不断上升的趋势。但就建筑行业而言，不同层次的劳动力，其工资变化的幅度有所不同。由于社会的就业压力不断加大，农村抵成本劳动力不断涌入城市的情况下，普通劳动力及初级技术人员、管理人员的劳动力成本增长缓慢。但中高级技术、管理人92、中的劳动力成本增长较快。（2）钢材、水泥。钢材与水泥是现代建筑最主要的建筑材料，其价格的高低直接影响着总投资规模的大小。从我国的情况属于总是过剩产品，但这并不排除其随季节周期性波动。引起波动的主要因素有：施工的旺季与淡季。旺季价格回升，淡季人格回落。上游产品的价格波动。自2004年上半年以来，原油、动力等上游产品价格的上涨，造成钢材、水泥等建筑材料不同程度的价格上涨。政策性因素。近几年来，国家为调整产业结构、净化市场、保护环境而采取了一系列整顿措施，如关闭能耗高、污染大的小型建材企业，这在一定程度上的养活了建筑材料的市场供应量，为建筑材料的价格上涨或保持坚挺创造了市场条件。经济周期。我国经济正93、从低谷走出，经济的整体景气，也将带动建材的上涨。正是由于上述因素的共同作用，使2004年的建材市场价格出现了不同程度的上涨，在可预见的几年内，价格上涨的趋势将会是明显的。（3）资源供给风险。劳动力的季节性短缺，建筑材料的季节性紧张等，都有可能影响整个工程的进度。2、工程风险（1）设计变更。房地产开发的目的是要将开发出的房产或租或售，其功能和风格必须符合买主的需要和爱好，但人们的需求和爱好是多方面因素影响，具有变化迅速、难以预测等特点。因而在房地产开发中不断地根据客户的要求，社会的流行趋势以及房屋预售、销售与反馈结果对原方案进行修改。而在大部分情况下，设计方案修改的结果要增加投资。（2）地质状况94、。基础上在施工之前均要进行详细的地质勘察，但由于地质条件具有很大的不确定性，施工时仍可能不断发现新的地质缺陷。发现之后必须进行新的地质勘察，以确定地质条件的详细状况；如果缺陷特殊或很严重，则还需作新的设计。因而当出现这些现象时，增加补救费用，甚至拖延工期是在所难免的。（3）混凝土浇注。在本项目中大量使用框架剪力墙式的建筑结构，主要以预拌混凝土浇注而成，因而混凝土浇注的质量控制十分重要，应严格把关。否则，易出现以下一些问题：因温度控制不严，发生较大的温度应力，使混凝土的抗凝土的抗裂强度降低，产生危害建筑结构的裂缝。因质量控制不严使混凝土产生初凝裂缝，振捣不实出现架空事故。材料配比及拌合不合格，使95、混凝土质量不合格，达不到设计标号要求。以上这些质量事故如下妥善处理，势必影响建筑的安全和寿命。而处理质量事故，必然增加投资和拖延工期。（4）施工质量控制。施工质量与工程投资、工程安危有很大关系。质量控制不好，可能导致返工、加固、处理等，从而影响投资，直至拖延工期。施工质量好坏与承包者素质、能力和管理水平密切相关。（5）项目管理。工程项目管理的中心任务是研究和解决施工过程中如何把工地的各项工作、各个工作场地、不同的施工单位进行妥善安排，使之有条不紊、相互协调，以期用最少的人力、物力和资金，在保证工程质量和施工安全的前提下，按照确定的工期，如期或提前建成，投入经营。所以施工管理工作的好坏，将直接影96、响到施工进度、工程质量和建设投资。但工程管理的好坏难以事先完全确定，主要取决于开发单位及施工单位的项目管理水平和经验。（6）自然条件。恶劣气候条件将降低劳动生产率，增加意外事故率。3、其它风险因素（1）合同风险。因合同考虑不周而造成的索赔或工期合理拖延。（2）诉讼风险。开发单位与施工单位、销售单位或客户因各种纠纷而发生的诉讼。这些诉讼无疑都要发生费用，有些会使项目建设进度因此而拖延。（3）环保风险。因噪声、固体废物等污染引起与工地左邻右舍的纠纷。从经验来看，这些的纠纷最容易影响工程进度。另外，因环境污染而被有关执法部门罚款、停工整顿或被新闻曝光也应充分注意。（4）资金风险。因各种原因引起的资金97、不能按计划到位，致命工程进度受到影响，进而造成投资增加。（5）手续办理风险。房地产开发涉及到政府各部门，需要办理大量的手续，如因手续办理滞后或不完整，极易造成被有关政府部门命令停工、罚款等不利局面。4、市场风险项目销售状况如何，直接关系到是否能实现本项目的经济效益及社会效益。（1）宏观经济因素。此属于不可控制因素，但可以在项目开发之前做出预测。就当前而言，宏观经济形势有利于本项目的开发，项目的销售价格也极有可能随经济的复苏与升温逐步走高。（2）住房制度改革的进程。当前住房制度改革的重要内容之一就是将原属党政企业事业单位所有的公有住房逐步推向房地产二级市场。这项政策的推开无疑将造成供求关系的失衡98、，对商品房的开发造成相当大的不利影响。但从先行实施这项政策的省市来看，其进展及对房地产市场的冲击远不像人们想象那样迅速，那样明显。而且山西作为内陆地区，在同一政策的推行上，往往要滞后于其它省市2-3年，甚至更长。因而在可预期2-3年内，房改政策的推动不会对本项目造成明显的影响。但超出这个期限，则有可能造成明显的影响，造成项目滞销或价格下跌。（3）消费需求的变化。本项目的开发时间较长，整个工期需3年,在这过程中,人们对房地产的消费需求、爱好、难免会发生变化，如果考虑不当，极有可能发生滞销或价格下跌，进而影响项目的整体经济效益。第四节 风险管理（1）在投资估算中，严格按有关规定，按建设工程费和其他99、费用的8%提取预备费，为有可能上涨的材料、施工等费用作好充分的资金准备。（2）采用大包的方式将工程发包给施工单位，定死项目的单位造价，这样当成本在一定幅度内上涨时，开发商不可承担由此而带来的损失。（3）对于钢材、混凝土等大宗建材，应在施工淡季、价格低廉时订货，并作好计划，使订货数量足以应付施工旺季的需要。（4）对可能出现的地质缺陷，预先做好充分的准备及应急计划，一旦发生立即处理，以避免工期拖延和酿成更大的问题。（5）成立专门的班子，配备专职人员，加强公共关系，做好左邻右舍、新闻单位、政府有关部门的工作，为工程建设创造良好的外围环境，不使工程为纠纷、新闻曝光、行使处罚所困扰。（6）加强公司内部、100、经及与监理公司、施工单位的合作与协商，使工程的进度、质量、投资按计划推进。（7）作好销售策划工作和客户工作，使好房能卖上一个好价钱，并完善有关的手续，避免因销售问题与客户发生纠纷、诉讼等，使公司始终能保持一个良好的形象。（8）根据xx和其它市政配套设施的建设情况确定本项目的建设规划和进度。第十三章 财务测算及评价第一节 测算依据 1、国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数。 2、国家有关税收的文件和政策。 3、关于投资项目经济评价的国家现行有关规定及数据。4、有关市场调研资料和数据及有关厂方提供的相关资料。第二节 财务测算分析一、总成本费用分析销售成本共计89803.25万元，其中：101、1、工程造价：包括工程费用、其他费用、预备费、建设期贷款利息等共计42558万元。2、出租房屋水电气消耗量平均每年为260万元,十年共计2600万元。3、总投资除去出售房屋的价值后，固定资产总值为25500.0万元，按5%的残值率考虑，折旧10年，年折旧为2422.5万元，残值为1275.0万元，十年共计24225万元。4、总投资形成的无形资产及递延资产总值为4500万元，按10年摊销，每年摊销450万元，十年共计4500万元。5、维修费按折旧费用的10%计取，每年为242.25万元，十年共计2422.5万元。6、职工工资及福利费总额为50万元年，十年共计500万元。7、其他费用在销售费用、管102、理费用中扣除工资及福利费、折旧费、摊销费、修理费后的费用。为简化计算，该费用按工资及福利费的150%计取，每年75万元，十年共计750万元。8、财用费用为销售期间的贷款利息，十年共计12247.75万元。以上费用在经营期间按销售比例分年度计取。详见附表6损益表二、销售收入分析 1、本项目建设期3年，运营期10年。2、本项目回迁住宅楼、商品住宅在建设期第三年开始预售，建成后的两年内销售完毕。商场、写字服务楼、地下停车场在建成后出租经营。2.1回迁房私产单价=80.06100+201000=28060元/户收入=2806048=134.688万元公产单价=29.74600+201000+10130103、0=50844元收入=508441263=6421.5972万元134.688+6421.5972=6556万元2.2商品住宅1357703000=40731万元总收入=6556+40731=47287万元3、商场、服务楼、地下停车场出租，商场可出租面积88000 m2按出租十年考虑，平均3.5元m2天；地下停车场可出租车位330个，年出租费为33万元。则年租赁价格=8.83.5365+33=11725万元。详见附表4营业收入、营业税金及附加估算表三、经营税金及附加经营税金及附加共计8621.56万元。其中：1、营业税金：按销售收入的5%计，共7663.60万元2、城市维护建设税：按营业税金的104、7%计，共536.43万元3、教 育 费 附 加：按营业税金的3%计，共229.88万元4、价格调控 基 金：按营业税金的1.5%计，共114.99万元5、河道工程管理费：按营业税金的1%计，共76.66万元详见附表4营业收入、营业税金及附加估算表四、财务盈利能力分析 1、利润分析 项目总销售收入153272万元 总成本费用89803.25万元 经营税金及附加8621.56万元 利润总额54847.19万元 所得税以33%计，共18099.57万元 税后净利润36747.62万元 2、静态指标分析投资利润率 =年利润总额/总投资=6.64%投资利税率 =年利税总额/总投资=7.69% 3、动态105、指标分析根据全部投资现金流量表计算出以下动态指标动 态 指 标指标名称所得税前所得税后财务内部收益率7.8710.83投资净现值Ic = 8%8649.14-374.62投资回收期7.678.58五、贷款偿还能力分析本项目借款45000万元，以租赁净收入作为偿还借款资金的来源。第1年借款18000万元第2年借款18000万元第3年借款9000万元第4年还款3068.62万元第5年还款4612.91万元第6年还款6216.80万元第7年还款6456.83万元第8年还款6706.01万元第9年还款6964.81万元第10年还款7233.60万元第11年还款3737.42万元建设期利息以国家13年银106、行贷款利率5.76%计算。每年发生的借款利息，建设期内计入总投资，经营期内计入财务费用，当年结清。详见附表7借款还本付息计算表第三节、财务评价结论项目达产后，年营业收入13933.82万元，年营业税金及附加783.78万元，年总成本8163.93万元，年平均利润总额4986.11万元，年所得税为1645.42万元，年净利润为3340.69元。从投资效益经济评价指标看，投资利润率6.64%，投资利税率7.69%，财务内部收益率税前10.83%，税后7.87%，投资回收期税前7.67年，税后8.58年，贷款偿还期10.5年。这些指标均优于一般项目；从不确定性分析上看，项目的抗风险能力也较强。综上所述，投资兴建xx旧城改造项目是可行的，对社会，对开发商都是有利的，建议尽快批准实施本项目。 （完）