1、经济政务大学高尚居住四圈合一地带房地产项目土地获取项目立项报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月经济政务大学高尚居住四圈合一地带房地产项目土地获取立项报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月57可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、城市宏观经济环境分析8（一）整个济南的宏观经济环境分析81、城市经济发展城市经济增势强劲82、城市2、人民生活：城乡居民生活水平不断提高，购买力增强12（1）收入水平：可支配收入全省第一123、城市经济环境分析15（1）经济结构：济南已处于工业化后期，制造业经济向服务业经济转型时期154、经济环境小结17（二）章丘市经济环境分析18近几年济南各区域GDP情况一览表18二、城市规划发展分析19（一）十字方针，东拓为先19（二）一城三区，东部为上20（三）章丘市城市定位20（四）章丘市城市空间发展战略21（五）济南东拓、章丘西进22（六）现在的经十大道、未来的轨道交通，让章丘与济南无缝对接22（七）城市规划结论23 济南规划发展偏东、政府引导利东、居住习惯在东。23三、宏观调控政策分析23（一）调3、控政策集中出台的背景23（二）上半年楼市主要政策241）2010年上半年主要楼市政策24（三）2010年上半年重要的政策解读26 4.15政策26 政策有明显的滞后性27 市场陷入新一轮观望27 小户型公寓、商业、写字楼等投资型物业受影响，但幅度不大27 整体购房需求大幅下降，市场刚性需求陷入观望28 中档楼盘影响大，高档楼盘依然热销29 山东房产新政，提高购房落户门槛29四、章丘城市环境发展分析30（一）省辖、济南市代管的县级市30（二）自然风景优美，旅游资源丰富，人文气息浓厚31（三）章丘市政南迁，大学城仅在咫尺31（四）小结32五、区域住宅市场分析33（一）供需分析市场供需基本持平，供需4、结构合理33（二）潜在放量分析潜在放量风雨欲来，未来竞争较为激烈34（三）价格分析价格持续走高35（四）产品分析以小高层、高层为主的舒适性户型为主36（五）目标客群分析客群呈现多样化37六、章丘xx项目本体分析39（一）项目区位391）地处章丘市新政务区南临，坐享完善的政务配套392）现在有经十大道、未来有轨道交通，便捷通达济南39（二）项目指标40（三）地块现状40（四）周边配套42（五）项目SWOT分析43七、章丘xx项目初步定位思路44（一）市场形象定位44中铁建力作 章丘品质生活居住区44（二）目标客群定位451）客户来源：452）需求特点：45（三）物业类型定位及产品初步建议451）5、 总体布局：452） 物业类型：小高层463） 建筑风格：新古典主义风格464） 产品档次：中高档产品475）户型建议：476）其他建议49八、章丘xx项目初步售价及拿地经济测算51（一）价格论证整体思路51（二）项目定价511） 按照每年保守价格的涨幅在8%来计算：532011年11月入市价格：4900+4900*8%=5300元/平米542） 按照每年相对合理的价格涨幅在12%来计算：542011年11月入市价格：4900+4900*12%=5500元/平米543） 按照每年相对合理的价格涨幅在15%来计算：54（三）项目经济测算541）总体销售收入542）除土地之外的其他成本统计543）6、拿地价格预判55济南xx房地产经纪有限公司57一、城市宏观经济环境分析（一）整个济南的宏观经济环境分析1、城市经济发展城市经济增势强劲（1）经济总量排名：全省第三，后续发展潜力大数据来源：山东市统计局网站 2009年，济南GDP突破3000亿，与省内城市相比，与青岛、烟台领先山东经济第一梯队城市，以3351.4亿元位于全省第三，虽然目前距离青岛烟台有一定差距，但相对来看城市后续发展潜力大。数据来源：统计局网站 与同级别城市经济对比中，济南具有比较优势2009年，济南经济总量位列全国十五个副省级城市第十一位，远远落后于第一集团的广州、深圳，与第二集团的杭州等城市相比也存在明显差距。在与九个沿海省7、份的省会对比中，济南的经济总量排在九个沿海省份省会中的第五位。另外，济南经济增速明显高于8.8%的全国水平，且在自身所处的第三集团具有明显的比较优势。（2）GDP稳步增长，城市经济向好，综合实力强数据来源：济南市统计局网站l GDP稳固增长，城市经济发展情况良好l GDP增幅达12%以上，城市经济处于稳步爆发期，发展潜力较大。数据来源：济南市统计局网站（3）人均GDP：增长率10%以上，劳动生产率高，经济质量好l 2009年底济南市人均GDP为7373美元，增长率为11.3%，且近几年的增长率均保持在10%以上，城市劳动生产率保持较高水平，经济发展质量好。数据来源：济南市统计局网站（4）第三产8、业为主导，城市吸引力增强数据来源：济南市统计局网站l 2003-2009年济南市三大产业特别是第二、第三产业发展迅速。l 2009年三大产业继续增长，其中，一、二、三产业比例关系为5.6：43.4：51，象征着城市发展水平的第三产业已经占据济南三产结构的半壁江山，成为济南市的主要产业，说明济南市的城市功能越来越完善，城市吸引力不断增强。l 与全国四大城市相比，济南2009年三产结构中的第三产业所占比重最低，北京、上海、广州、深圳的第三产业分别占到75.8%、59.4%、60.9%和53.2%，可以看出随着经济的不断发展，未来济南的第三产业比重有较大的提升空间。（5）固定资产投资：近几年均保持增9、长态势数据来源：济南市统计局网站l 济南市的固定资产投资额近几年一直保持增长态势，09年达到最高，完成1655.4亿元。2、城市人民生活：城乡居民生活水平不断提高，购买力增强（1）收入水平：可支配收入全省第一数据来源：山东省统计局网站l 2009年，济南人均可支配收入排名全省第一。数据来源：济南市统计局网站l 城镇居民人均可支配收入从2003至今逐年增长，2009年济南市城镇居民人均可支配收入达到22721.7元。数据来源：济南市统计局网站l 2008年和2009年城镇居民储蓄存款均超过1500亿元，09年底城镇居民储蓄存款达到1911.5亿元。（2）消费水平：人均消费性支出每年增长1060元10、数据来源：济南市统计局网站l 城市人均消费性支出每年增长1060元左右，城市居民消费能力不断提高。l 2005年增幅比例接近20%，五年来最高，近两年消费性支出增速有所放缓。（3）恩格尔系数：城镇居民、农村居民生活富裕数据来源：济南市统计局网站 联合国粮农组织标准：40-50%：小康；30-40%：富裕；低于30%：最富裕l 从上图可以看出，2003-2009年济南市该项指标变化不大，基本徘徊在30-40%之间，无论是城镇居民还是农村居民，都处于较富裕状态。3、城市经济环境分析（1）经济结构：济南已处于工业化后期，制造业经济向服务业经济转型时期 2009年，济南市完成生产总值3351亿元，人均11、GDP约为50149元/人，按现行汇率折合美元为7373元/人。根据钱纳里模型，济南已处于工业化后期，经济上将由制造业经济转向服务业经济。数据来源：济南市统计局网站（2）产业结构：济南产业经济进入到工业经济中后期，具备成为物资流、资金流、技术流和信息流支配和控制权的“头脑型城市”。近几年，济南第三产业占GDP的比重逐年走高，2009年达到51%，产业增加值达到1710.7亿元，增长13%，高于山东半岛城市圈其它城市，也就是说济南处于工业经济的中后期，距国际服务经济60%的标准仍有一定差距。数据来源：统计局网站经济发展阶段与社会产品特征济南第三产业占GDP60%以上，以生产服务产品为主的社会第二12、产业为主导，以生产工业产品为主的社会第一产业为主导，以生产农产品为主的社会经济发展阶段 农业经济 工业经济 服务经济社会产品特征 （3）城镇化和城市化进程：济南城镇化水平全省第三，人口集聚吸纳能力全省第二 城镇化和城市化的实质是一个城市的经济发展。全省城镇化工作会议下发的山东省城镇化发展报告2009透露，济南城镇化综合发展水平较高，城镇化质量指数达72.83%，连续三年居全省第三位，城镇化发展多项指数位居全省前列。 此外报告还显示，济南虽因即将步入城镇化发展后期阶段，增速放缓，但城市经济发展水平高，基础设施完善，就业机会较多，人口集聚吸纳能力全省前两名。从常住人口与户籍人口的关系来看，济南和青13、岛同属于全省最大的人口净迁入地，2008年净迁入人口达55.93万人。同时济南和青岛也同属于全省吸纳暂住人口最多的城市，暂住人口占城镇人口比重高达32.05%，居全省第二位。根据城市化理论，济南从2002年开始，进入城市化高速发展期，随着城镇化和城市化水平的不断提高，2004、2005年开始出现郊区化趋势。伴随着城区人口的增多和城市人口聚集效应的增强，济南呈现了房地产开发量迅速增加、土地供应边缘化、地价增长趋势明显等特征。4、经济环境小结 济南市总体经济向好，综合实力强，利于投资。 城镇居民消费水平不断增长，购买力强。 三产占据半壁江山成为主要产业，吸引力不断增强。 济南整体经济受内部影响大，14、不同于其他一线二线城市，宏观虽紧，中观较松。（二）章丘市经济环境分析近几年济南各区域GDP情况一览表面积(平方公里)人口（万）2007GDP2008GDP2009GDP整个济南8227 667.852500亿元3017.42亿元3351.36亿元章丘市1855 98.9 321.8亿元374亿元439.5亿元历下区100.89 59 432亿元500.2亿元555亿元历城区1298.57 92 517亿元554亿元538亿元市中区280 60 428.1亿元槐荫区151.48 37.75160.13亿元183.6亿元天桥区249.05 48.53159.7亿元205.3亿元长清区1178 5315、 171.5亿元197.6亿元212.5亿元数据来源：济南统计局网站章丘经济环境小结：1）章丘在整个济南市的行政区中面积最大、人口最多，其房地产市场的发间与需求空间也较大；2）章丘市的GDP逐年增长，其居民的生活水平越来越高，房地产投资的吸引力越来越强；3）随着济南东拓步伐的跟进，章丘借势济南规划之利好，未来的发展前景极好，且随着章丘经济开发区交通、配套的越来越完善，其对外的吸引力将不断加强。二、城市规划发展分析（一）十字方针，东拓为先自2003年提出“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的十字规划发展战略及城市总体布局以来，东拓是最先开始的且东拓的力度最大城市发展向东！（二）一城三区，东部为上2016、10年初，济南市政府经济工作会议提出了拓展城市发展空间的思想，并逐步形成了一城三区的城市规划布局的概念，与西部新区和北区新区尚停留在概念阶段相比，东部新区已经有了长足的发展，可以说在济南未来的三极城市发展格局之中，东部已经占据了上峰。（三）章丘市城市定位根据规划，章丘定位为济南市的副中心城市，是济南“东拓”战略的重要承接地，积极发展现代制造业、高新技术产业和旅游业，形成具有历史文化传统和泉水特色的山水园林城市，带动市域东部地区快速发展。即以先进的制造业和高新技术产业为主导，具有历史文化传统和泉水特色的山水园林城市。以xx开发区重汽工业园的重型汽车制造为依托，以胡山、xx、唐王山、桃花山、赭山等17、山脉，百脉泉群和眼明泉群等为特色的山水园林城市。（四）章丘市城市空间发展战略根据章丘市20062020年城市整体规划，中心城区规划范围东起xx、xx办事处行政边界，西至章丘与济南边界，北至赭山以北，南至分水岭，总面积约185平方公里。规划形成“一轴、三心、四片”的空间结构。“一轴”即以xx大街为依托，形成贯穿主城区南北商业、服务等功能的复合型城市发展主轴线; “三心”即形成服务、商业、商务金融三个城市功能中心；“四片”即形成老城片区、新城片区、教育片区、xx产业片区四大城市片区。（五）济南东拓、章丘西进 “济南东拓，章丘西接”这是2003年章丘提出的与济南对接融合的发展战略。近年来，章丘在与济18、南的对接中实现了较大的提升，不管是在城市基础设施、还是人才方面，力求全方位的对接。尤其是09年，济南至章丘的城际快速公交开通、胶济铁路客运专线章丘站启用并开通动车组等等，真正拉近了章丘与济南的距离，章丘逐渐成为济南城市的一部分。章丘作为省会济南的市域次中心城市，未来将重点打造圣井新城、老城中心商贸区、城北新区、刁镇县域次中心“四大综合体”，其中以绣源河30里风貌带为生态轴、发展轴、景观轴，建设集商贸、文化、旅游、休闲为一体的“圣井新城综合体”，是章丘西进战略关键的一环，未来将使章丘和济南市区实现更好地融合对接。（六）现在的经十大道、未来的轨道交通，让章丘与济南无缝对接按照济南市城市总体规划（219、006年-2020年）和济南市城市综合交通规划，市域线8号线在历城站附近和从腊山片区到机场的6号线相衔接，沿胶济铁路，向东延伸到章丘；该条轻轨线路建设完成后，将成为济南和章丘间的第三条快速通道，其作用不亚于经十东路和世纪大道。而且，轻轨的建设，还将加快济南市区和章丘中间区域的城市化，将两城区更好对接。（七）城市规划结论 济南规划发展偏东、政府引导利东、居住习惯在东。 济南东拓与章丘西进战略相结合，轨道交通将助推章丘与济南的融合 按照“一轴、三心、四片”的空间战略结构，未来章丘将以xx大街为城市主轴线，重点打造老城片区、新城片区、教育片区、xx产业片区四大城市片区。 随着章丘与市区城际交通的开通20、以及未来城市轨道交通的规划，章丘西进节奏逐步加快，将打造西进圣井城市综合体。 由于章丘政府的南迁和大学城教育片区的日益成熟，位于经十东路两侧的片区逐渐成为近几年章丘房地产开发的主要区域。三、宏观调控政策分析房地产调控是上半年的热点，做拿地决策评估就不能不分析政策，而政策的实施及其威力的逐步显现，又会影响到目标客群的构成及后续产品定位的选择。（一）调控政策集中出台的背景 房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨； 国家对房地产市场调控有如“隔靴搔痒”； 市场上投资、投机行为显露盛行迹象。（二）上半年楼市主要政策1）2010年上半年主要楼市政策继2009年底政府密集出台一系列政策之后，2010年政策调控21、力度进一步加大，尤其是4月份可以算得上是2010年的政策月。时隔2月后，山东省政府于6月16日又出台了山东省五大房产新政，这也是国家房产新政的延续。时间部门政策要点影响国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展（简称国十一条）“国十一”条文件为2010年末的房地产市场定下了基调，中央明确规定2010年在房地产方面的主要任务是：遏制房价的过快上涨，阻止行业外资金的流入，遏制投资、投机需求，同时增加房屋供给，以起到平抑房价的作用。国务院房企须一次性公开全部房源 明码标价打击开发商囤房、捂盘现象央行1月18日起上调存款准备金率0.5个百分点控制银行放贷冲动，降低金融风险，抬高信贷门槛，打击投资行为，22、有利于房地产市场健康发展。国土部保障性及普通住房不得低于住宅用地70%加大对保障性住房和普通住房的监管山东土地闲置1年要收20%闲置费打击囤地现象国土部小产权房须全部停建停售打击小产权房入市央行2月25日起，再次上调存款准备金率0.5个百分点控制银行放贷冲动，降低金融风险，抬高信贷门槛，打击投资行为，有利于房地产市场健康发展。银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房国土部发布关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（简称19条新政）加强土地市场监管国资委要求78家非地产主业央企15天推出地产业务济南二手房严征20%个税打击投机炒房财政部对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,23、其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。打击炒房现房银监会银行不得对投机投资购房贷款打击炒房，抑制投机投资购房住建部加快保障房建设 遏制房价过快上涨平稳房价国务院贷款买二套房首付不得低于50%加大二套房监管国务院房价过高地区可暂停发放第三套房贷抑制投资投机购房国务院加强对房地产开发企业购地融资监管加强土地开发融资监管国务院中央以适当方式支持加快发展公租房发展廉租公租房住建部要求商品住房严格实行购房实名制打击炒房银监会二套房以家庭为单位进行认定抑制投资购房山东省政府限价商品住房套型控制在90平方米以下。中小套型普通商品住房等用地要不低于住房建设用24、地供应总量的70%，并优先保证供应。限价房供应城市中等偏下收入无房家庭。启动限价商品房建设，一定程度上有利于缓解城市中等偏下收入无房家庭购房压力 资料来源：xx市场数据库l 2010年国十一条、19条新政的相继出台，表明了政府部门对于打击房地产投资和遏制房价的决心，严格要求保障性住房供应，加大土地供应监管力度，力促房地产市场向平稳健康方向发展，这也是2010年政策调控的主调。（三）2010年上半年重要的政策解读 4.15政策 6.18山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见在近期出台的一系列政策中，对房地产调控构成实质性影响的政策主要是4.15新政，主要表现在：贷款购买第二套住房25、的家庭，首付由原来的40提高至50，对于贷款购买地三套及以上住房的家庭，首付由原来的40提高至50以上。此次政策与以往政策相比力度更大，政策影响对于济南的楼市影响主要表现在如下几点： 政策有明显的滞后性 4月中旬新政刚刚出台时，地方政府的相应细则以及银行的具体政策都尚未出台。济南各项目未有太明显的反映，政策影响的滞后性未直接体现在销售上。从四月份中旬济南各项目的销售情况以及新开盘的情况来看，并没有出现明显的变化，涨价和热销仍然存在。 市场陷入新一轮观望新国十条出台后，各部委、各级省市政府将陆续出台相关配套执行细化政策，包括央行、银监会加强房地产信贷管理、第二套住房的认定标准（济南各行已经明确贷26、款政策）；财政部、税务总局制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；国土资源部改革土地出让方式；住房建设部编制和公布住房建设规划；同时，细化政策还要落地实施执行。可以认为，继年初房地产政策调控后，新一轮更严厉的房地产政策调控在4月中旬拉开序幕，接下来的3-5个月内政策调控预期仍在持续，市场进入新一轮的观望、政策调控消化期。 从目前看来，政策的几剂猛药肯定会影响到成交量和带来不可避免的观望迷惘，目前客户观望心态是最值得我们关注的。从个别项目来看，来电来访量明显下滑，退房现象频有发生。 小户型公寓、商业、写字楼等投资型物业受影响，但幅度不大 小户型公寓项目原本属于投资性物业，但由于近年27、济南经济处于调整中，投资者的投资热情受到较大的平抑，因此购买小户型公寓的群体多以自住加过渡为主，以首次置业为主，总价低，首付款比例相对少，这部分群体受政策影响较小； 其次，公寓经过过去几年的增长，进入2010年小户型公寓新增供应量有限，而且存量经过2009年的消化所剩不多，造成当前小户型公寓供求关系是供应偏紧，而需求相对还是比较旺盛； 再者，由于小户型公寓中有比较多的单身公寓，一方面总价低，另一方面租赁活跃，因此投资者比较喜欢投资单身公寓，投资需求比较旺盛，目前的政策提高首付到五成，影响的是单个投资客购买的套数会有所减少，但整体需求与供应相对还是比较平衡。受影响比较大的是小户型公寓中的偏大户型28、，总价过高，对自住过渡需求和投资需求都造成过高的门槛。 商业、写字楼首付款的比例都是50%，在现有的信贷政策之下，影响不是很大。 整体购房需求大幅下降，市场刚性需求陷入观望受影响最直接的是投资需求，当前政策重点打击对象就是投机需求，其次是投资需求，济南市场基本上没有投机需求，主要以长线投资为主，追求出租回报，首付的大幅提高，大大打击着他们的投资热情；升级换代的改善需求在这轮政策调控中也受到抑制，在信贷收紧的大环境下，二套房贷的界定比较简单，购买第二套住房就是二套房贷，因此改善需求也属于二次置业的范畴，首付不低于五成；而对于购买力很强的改善需求，影响不大，他们主要购买的物业为豪宅，首付四成和五成29、差别不大，但购买力不是很强的改善需求，由于购买的物业总价比较高，首付增加一成压力非常大；而对于恐慌性购房，由于目前政策改变了市场的预期，他们由看涨转成看跌，观望随即产生；而正常的刚性自住需求，在目前的政策下购买90平米以下的中小户型仍然能享受到首付两成，这种情况政策影响比较小，但购买90平米以上的首付要三成，会有部分由于购买力不足而放弃购房或退而求其次。信贷收紧对首次置业影响面超过70%。2006年90/70政策出台后，经历三年多的发展，比重仍然是倒挂严重。90平米以上的供应在2009年新增住宅里占比超过75%（含别墅），普通住宅里90平米以上的比例也超过70%。而新政规定首次购买90平米以上30、首付不能低于30%，较之前政策宽松的时候要增加一成首付，置业门槛大大提高，政策对首次置业影响面超过70%。 中档楼盘影响大，高档楼盘依然热销从楼盘的档次来看，政策之下影响比较大的为市场中档楼盘，均出现了不同程度的成交量下降甚至退房现象；但相比来看，市场偏中高档项目特别是品牌企业开发的高档项目受政策影响并不是很大。根据xx对市场的监测我们了解到，像海尔玉兰公寓、尚品清河、鲁商常春藤等由品牌企业开发的中高档楼盘依然呈现热销的景象，4月26日，尚品清河招募会员出现了连夜排队的现象，当日招募会员1300名；5月15日，海尔绿城玉兰公寓开盘，均价13000元/平米，当天销售总额1.5亿元，销售率高达9031、%；5月30日位于长清的鲁商常春藤项目开盘热销，且价格比预期价格上涨300元/平米。 山东房产新政，提高购房落户门槛 6月16日出台的山东房产新政，虽然有利于打击炒房，但也变相提高了落户门槛，新政对异地购房规定：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市，商业银行可根据风险状况，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。虽然目前省城多数银行采取对“异地客购房”松绑的政策，将异地购房视为“二套房”。但按照山东的房产新政，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这样很大一部分刚性需求者进一步陷入观望情绪，32、购房门槛的提高一时间使得他们对于楼市望而却步。四、章丘城市环境发展分析（一）省辖、济南市代管的县级市章丘市西距省会济南市区40公里，是省辖、济南市代管的县级市，总面积1855平方公里，辖20个乡镇（街道），908个行政村（居），总人口100.4万。区划： 章丘市辖6个街道、11个镇、3个乡xx街道、xx街道、龙山街道、枣园街道、埠村街道、圣井街道、官庄乡、黄河乡、辛寨乡、曹范镇、普集镇、相公庄镇、绣惠镇、刁镇、水寨镇、垛庄镇、文祖镇、高官寨镇、白云湖镇、宁家埠镇。（二）自然风景优美，旅游资源丰富，人文气息浓厚章丘历史悠久，人杰地灵，是“龙山文化”的发祥地。先人早在9000年前即在这片沃土上生息33、繁衍，并创造了历代英才。有城子崖遗址、齐长城、东平陵故城等众多历史遗迹，近年发现的洛庄汉墓、危山彩绘兵马俑名扬海内外。历代名人辈出，是战国时期哲学家邹衍、唐代名相房玄龄、宋代词人李清照、近代商业资本家孟洛川的故乡。章丘资源丰富，现已探明的矿产资源有25种，是全国重点产煤县(市)、优质铝土出口基地和石灰石储区。境内自然景观优美，有百脉泉、七星台、锦屏山、朱家峪民俗村等风景区。市区群泉喷涌，素有“小泉城”之称。全市男女性比例为98.44:100。有回、蒙古、苗、侗、哈尼、满、朝鲜、土家等27个少数民族，人口7930人。（三）章丘市政南迁，大学城仅在咫尺章丘的城市布局已向西跨过绣源河，向经十东路发展34、，重点建设四大城市综合体，章丘城市中心南移、西移，xx开发区是章丘对外开放的窗口，新政务中心与大学城近在咫尺。章丘大学城章丘大学城政务中心（四）小结人文气息浓厚旅游资源丰富自然风景优美城市规划科学合理地产市场潜力广阔，发展空间极大！五、区域住宅市场分析以下是我们针对目前章丘市场在首的典型丘住宅项目且能对本案形成竞争威胁的项目进行调研分析，并据实作出相应判断，以供贵公司为项目拿地以及后市判断提供相应的市场依据。本次的竞品样本选取了在售的齐鲁剑桥项目、山水泉城项目、福泰新都城以及诺贝尔城项目，以下是个样本调研数据：（一）供需分析市场供需基本持平，供需结构合理竞品项目实际供应量实际消化量20082035、092010上半年200820092010上半年齐鲁涧桥300套左右，约3.5万平米700套左右，约8万平米180套左右，约2.5万平米260套左右，约3万平米700套左右，约8万平米130套左右，约1.6万平米山水泉城南城13万5万2万内部消化3万，市场消化4万3万约40套，约4500平米山水泉城北城20万（其中住宅16万，约1000套房源）2.3万14万约52套，约6000平米福泰新都城约11万约6万3万10万6万约12000平米诺贝尔城6万6万6万5.5万小计27.5万平米约45万平约15.8万平约20万平约37万平8.15万平年消化率72%82%51%数据来源：市场调研基于以上对在售项36、目的调研分析，我们做出结论： 从2008年到2010年上半年章丘代表性项目的供需分析来看，供需分析基本持平，08、09年消化率都在70%达到了，特别是09年市场的反弹，市场消化率达到了80%以上。而10年上半年消化率仅在51%，主要原因是新政的影响，10年上半年，国家以及山东省都出台了组合拳，市场陷入了观望状态。 从各年度的供应与消化来看，08年虽然一直被成为寒冬年，但是章丘市场受到的影响并不大，供需比较为正常；09年市场开始反弹，从小阳春开始一路高歌，整体市场供应量与消化量都达到一个新高，市场良性发展；10年上半年由于受到新政的影响，供需比呈现不平衡，整体市场价增量减是整个市场的普遍现象。（37、二）潜在放量分析潜在放量风雨欲来，未来竞争较为激烈竞品项目剩余供应量预计未来两年半的潜在供应量2010下半年2011年2012年xx项目10万04万6万齐鲁涧桥约1000套房源，约10万平200套，约2万平600套，约6万平200套，约2万平山水泉城南城约25万5万9万11万山水泉城北城约90万6万10万12万福泰新都城约75万3万8万10万诺贝尔城约73万5万10万10万翡翠东郡约39万3万10万12万小计（约）312万平米24万53万57万数据来源：市场调研基于以上对在售项目的调研分析，我们做出结论： 目前在售的项目大盘占主导。目前在售项目未来的潜在供应量都在25万以上，其中山水泉城、福泰38、新都城以及诺贝尔城体谅都超过了70万。 未来竞争较为激烈。未来潜在的供应量达到了312万，对有限的章丘需求市场形成巨大的挑战； 大盘未来的存量较大，势必会给章丘未来的房地产带来较大的市场竞争压力。（三）价格分析价格持续走高竞品项目过去两年半的实际销售价格20082009年2010上半年齐鲁涧桥360036004900元（含装修300400元不等）山水泉城南城320040004800山水泉城360036005200福泰新都城31003500多层4700元诺贝尔城0洋房4000洋房5200章丘区域大致的住宅均价340036004500数据来源：市场调研基于以上对在售项目的调研分析，我们得出：从0839、年的3400元的市场均价到10年4500的市场均价，整体市场价格在持续上扬。（四）产品分析以小高层、高层为主的舒适性户型为主竞品项目建筑风格建筑形态主力户型是否精装修齐鲁涧桥欧式风格别墅、多层、小高层76一房125两房精装修，装修成本在300400元山水泉城现代风格小高层、高层120三房毛坯山水泉城南城现代风格小高层、高层、1栋多层110130三房毛坯福泰新都城现代风格洋房、多层、小高层、高层110三房毛坯诺贝尔城西班牙风格别墅、洋房、小高层90-130毛坯数据来源：市场调研部分畅销户型：结论： 目前市面上在售的项目中，齐鲁涧桥和诺贝尔城具有比较典型的风格特征和楼盘品质，山水泉城作为一个大型社40、区，也有一定的风格特点和档次，其他项目大都没有什么建筑风格可言，楼盘品质较差，产品设计均有较明显的缺陷。 在售项目除了齐鲁涧桥为多层住宅外，其他可售房源均为小高层、高层。 受该区域住宅需求的影响，以90-130平米的中大户型为主，小户型供应量较少。舒适型两房和经济型三房比较受客户青睐。 除齐鲁涧桥为精装修（装修成本约300400元/m2）以外，章丘其他在售项目均为毛坯房。 （五）目标客群分析客群呈现多样化竞品项目客户来源购买目的或需求特征其他齐鲁涧桥章丘以及周边乡镇客群为主，济南、淄博、济阳客群为辅改善性居住为主，辅以部分外地投资型客户山水泉城南城重汽、济钢、力诺等周边大型企业客群，以及周边外41、地或者济南人购买的主要看重其良好的自然环境，多以养老、投资为目的。客户较为看重现房，济客户与章丘客户比例基本在5:5山水泉城周边企事业机关单位的的职工，章丘部分高端收入人群改善性需求为主，多为二次置业，部分为投资型客户福泰新都城章丘以及周边乡镇客群为主刚性需求为主，部分改善性此楼盘体量较大，但消化速度一般，与齐鲁涧桥仅一路之隔，但其产品较一般诺贝尔城95%以上是济南历下区、历城区及高新区客户改善或投资，二次甚至多次购买数据来源：市场调研从目前区域在售项目的客群来看，客群呈现多样化，根据其楼盘的产品档次及价格。其面对的客群层次也有区别。大部分的中档楼盘面对的客群主要是章丘本地、周边乡镇以及就近工42、作的企事业单位的职工，以刚性需求为主；中档楼盘（如山水泉城南城）以章丘本地客户与济南客户比例在5:5左右，基本持衡。而诺贝尔城则主要面对的是济南的客户，占到95%左右，以改善性、投资型的客户为主，多为二次或多次职业者。六、章丘xx项目本体分析（一）项目区位1）地处章丘市新政务区南临，坐享完善的政务配套本案南与章丘新政务中心为邻，北与xx大学城相接，西边是老住宅小区xx小区，东边是新建但已销售完毕的小区xx小区。本案地处章丘xx开发区，是章丘与济南对接中的无可争议的一块“金地”，也是承接济南部分产业转移的重要基地，加之章丘新政务中心及大学城的日渐成熟，在济南与章丘的对接部，形成了“经济圈”“政务43、圈”“大学圈”“高尚居住圈”四圈合一的黄金地带。2）现在有经十大道、未来有轨道交通，便捷通达济南经十东路、世纪大道、旅游路、济青高速、济青公路、济莱高速等城市主干道，济南至章丘的轻轨建设即将启动，将加快济南与章丘的城市对接，进一步促进了这一区域价值的跃升。（二）项目指标占地60亩、约40000，2.5容积率，建面约10万，其中住宅9万多平米，商业约7000平米。1 ) 规模适中，易于控制风险；2）规模较小，单位成本增加，但不利于产品多样化及客群广泛化；3）产品以小高层为主，市场接受度较高；（三）地块现状地块现状：xx综合市场，下月开始拆迁，地块内部较为平整。地块北：xx街办地块东：xx小区南边44、：文化路地块西：xx小区地块内部平整，地形较为方正，为即将拆迁的xx商贸城，西边与东边都是居住小区，北边是xx街办，南边是文化路。农村信用社派出所（四）周边配套xx医院市政配套沿街配套商业邮政局小广场本案周边配套设施较为齐全，特别是潜在的教育配套资源较为丰富，山水泉城引进的台湾三之三幼儿园，还有位于项目西边约1000左右的章丘高级中学，以及今年投资建设的位于本案对面的道通山水泉城实验中小学。（五）项目SWOT分析优势： 区位优势：济南与章丘对接的融合地带，“济章一体化”收益的黄金地； 配套优势：与市政府为邻，且周边生活配套设施较为完善； 交通优势：经十东路、世纪大道、旅游路、济青高速、济青公路45、济莱高速等城市主干道，济南至章丘的轻轨建设即将启动，将加快济南与章丘的城市对接，进一步促进了这一区域价值的跃升。 规模适中，易于控制风险；劣势： 整体规划面积小，不利于产品多样化及客群广泛化机会： 周边大盘聚集地，未来能充分坐享大盘带来的完善配套； 地处新政务区与大学城交接地带，市场认可度与成熟度越来越高。威胁： 周边成熟的大型社区，直接分流本案的客群； 未来潜在放量加大，市场竞争进一步加剧；七、章丘xx项目初步定位思路（一）市场形象定位中铁建力作 章丘品质生活居住区 中国铁建，雄厚的资金实力，良好的企业知名度和美誉度，名企缔造名盘； 项目交通便利，周边生活配套设施充足； 品质社区，项目形象46、鲜明，区别于其他在售楼盘，产品设计高于市场供应的品质，出彩的景观规划。（二）目标客群定位1）客户来源： 以章丘大学城教师和重汽、济钢、力诺等周边大型企业从业人员为主要购买客群； 以章丘本地及周边乡镇居民为主要辅助客群； 济南、济阳、淄博为次要辅助客群。2）需求特点：以首次置业及初次改善型客户为主，投资型及养老型客户为辅。（三）物业类型定位及产品初步建议1） 总体布局：在文化路北侧布置两层沿街商业，沿地块由南向北一次排布10栋小高层住宅（根据调研及现有资料，初步预估建筑布局形式，最终结果以设计院图纸为准）。2） 物业类型：小高层 地块2.5容积率，在保证小区舒适度的前提下，物业类型必然以小高层为47、主； 章丘市区基本不再审批多层住宅项目； 满足容积率的情况下，尽量不建高层住宅，高层住宅的品质、售价等均低于小高层。3） 建筑风格：新古典主义风格高雅、和谐是新古典风格的代名词。白色、金色、黄色、暗红是新古典主义中常见的主色调，少量白色糅合，使色彩看起来明亮、大方，使整个空间给人以开放、宽容的非凡气度，让人丝毫不显局促。新古典主义风格的材质、色彩等可以使人很强烈地感受到传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代。 4） 产品档次：中高档产品 社区规模较小，产品类型相对简单，不易打造高端产品； 市48、场在售项目，除山水泉城和齐鲁涧桥外，其他项目品质均较差； 客群对产品的认识和要求在逐步提高，中高档产品具有较好的市场接受度；5）户型建议： 户型构成：建议小高层以一梯两户为主，一梯三户为辅 户型配比：户型面积区间（m2）比例（套数）经济型两房809520%舒适型两房9511027%经济型三房11013030%舒适型三房13015018%四房1502005% 户型示意：6）其他建议 出入口建议：建议将小区的主要出入口设计在文化路上，入口形象要鲜明，符合项目中高端定位，符合项目风格定位； 内部交通：建议小区内部完全人车分流，用一条环路解决小区内部交通，步行道路结合景观设计； 景观建议：欧式生态园林49、多数在售项目园林品质普遍较低，缺乏艺术及人文气息，不具备鲜明特色，园林景观需要赋予更多的内涵以实现品质的提升，注重园林与建筑的统一性。整个章丘市场中，也不乏有一些园林品质做的有一定特色的项目，但能够成为章丘市场中的代表作的项目屈指可数。因此，对于本案地块规模较小的特点而言，如何发挥项目自身优势是重点。建议结合建筑风格，打造欧式生态园林，以绿植为主，适当布置小品，沿建筑打造坡地景观，增加景观的竖向视觉效果。八、章丘xx项目初步售价及拿地经济测算（一）价格论证整体思路n 以现有的资料为对比依据；n 以毛坯房为价格制定的前提；n 按照首期开盘时间为2011年11月为前提；（二）项目定价 市场比较法定50、价住宅区域因素直接比较表区域因素权重本案齐鲁涧桥福泰新都城山水泉城诺贝尔城山水泉城南城便利程度0.3100100100100102102城市规划0.2100101100101100101交通条件0.2100100100101102102配套设施0.2100101101102102102周边形象0.1100100100101103102小计1100100.4100.2100.9101.7101.8通过影响购房的五个住宅区域因素的分析比较，得出四个楼盘相对于本案的相对得分。住宅个别因素直接比较表个别因素权重本案齐鲁涧桥福泰新都城山水泉城诺贝尔城山水泉城南城社区配套0.31001011001001051、0101建筑外观0.210010098100100100户型设计0.3100999810010099居住氛围0.2100100100101101101小计110010099100.2100.2100.2通过影响购房的四个住宅个别因素的分析比较，得出四个楼盘相对于本案的相对得分。本案市场比较法综合修正系数表修正因素本案齐鲁涧桥福泰新都城山水泉城诺贝尔城山水泉城南城成交价（元/）4600.004700.005200.004300.004800.00工程进度修正100.00100.00100.00100.00100.00100.00交易时间修正100.0098.0098.0099.00100.00952、9.00区域因素修正100.00100.40100.20100.90101.70101.80个别因素修正100.00100.0099.00100.20100.20100.20本案相对价格4675.184834.695195.284223.514843.72通过工程进度、交易时间和上述区域因素、个别因素的修正，消除项目自身的差异和外界因素的差异，进而得出四个楼盘相对于本案的参考价格。本案市场比较法权重系数修正表相关列项齐鲁涧桥福泰新都城山水泉城诺贝尔城山水泉城南城本案相对价格4675.184834.695195.284223.514843.72权重0.100.100.300.100.40加权后的53、相对价格467.52483.471558.59422.351937.49本案销售价格4869.41根据前面得出的相对价格，再乘以各自楼盘对本项目定价影响的权重，相加，得出本案公寓部分的理论销售价格，通过计算，本案住宅的整体均价为： 4900元/平米 定价修正以上对本案4900元/平米的定价是基于对本案目前入市的一个价格预估，假设本案在2011年11月份入市，则本案价格需要有一个上升空间：1） 按照每年保守价格的涨幅在8%来计算：2011年11月入市价格：4900+4900*8%=5300元/平米2） 按照每年相对合理的价格涨幅在12%来计算：2011年11月入市价格：4900+4900*12%54、=5500元/平米3） 按照每年相对合理的价格涨幅在15%来计算：2011年11月入市价格：4900+4900*15%=5700元/平米（三）项目经济测算1）总体销售收入 按地上住宅可销售面积92495计算； 不考虑底商及地下部分； 根据最保守、最可能及最乐观三个销售价格，得出相应的三个销售收入；项目销售总收入序号费用项目可售面积或数量计算单价金额(元)保守价格规划小高层可售面积924955300490223500可能价格5500508722500乐观价格57005272215002）除土地之外的其他成本统计 按地上住宅可销售面积92495计算； 不考虑底商及地下部分；3）拿地价格预判 最保守55、的销售单价下的拿地，即在销售单价5300元/平米的情况下拿地：销售收入土地单价土地总成本（元）土地外的其他成本收益（税前利润）利润率4.9亿80万37608395.80 257200803.58 168206896.37 57.06%100万50023988.01 257945739.11 155046368.64 50.34%150万81062968.52 259808077.94 122145049.30 35.83%备注：此土地总成本已排除了交易契税，且包含了土地出让金返还的20%在销售单价较为保守的情况下，若土地价格80万/亩，则实际的收益能达到1.68亿，销售利润能达到57.06%；56、若土地价格100万/亩，则实际的收益能达到1.55亿，收益率能达到50.34%；若土地价格150万/亩，则实际收益能达到1.22亿，收益率能达到35.83%。 最可能的销售单价下的拿地，即在单价5500元/平米的情况下拿地：销售收入土地单价土地总成本（元）土地外的其他成本收益（税前利润）利润率5.0980万37608395.80 257492014.83 185387990.62 62.82%100万50023988.01 258236950.37 172227462.88 55.87%150万81062968.52 260099289.20 139326143.54 40.84%备注：此土地57、总成本已排除了交易契税，且包含了土地出让金返还的20%在销售单价最可能的情况下，若土地单价80万/亩，则实际收益能达到1.85亿，收益率能达到62.82%；若土地单价100万/亩，则实际收益能达到1.72亿，收益率能达到55.87%；若土地单价150万/亩，则实际收益能达到1.39亿，收益率达到40.84%。 最乐观的销售单价下的拿地分析，即在单价5700/平米的情况下拿地：销售收入土地单价土地总成本（元）土地外的其他成本收益（税前利润）利润率5.2780万37608395.80 257783226.09 202569084.86 68.58%100万50023988.01 258528161.62 189408557.12 61.39%150万81062968.52 260390500.45 156507237.78 45.84%备注：此土地总成本已排除了交易契税，且包含了土地出让金返还的20%在销售单价最乐观的情况下，若土地单价80万/亩，则实际收益能达到2.02亿，收益率能达到68.58%；若土地单价100万/亩，则实际收益能达到1.89亿，收益率能达到61.39%；若土地单价150万/亩，则实际收益能达到1.56亿，收益率达到45.84%。济南xx房地产经纪有限公司20xx年7月