1、经济开发区别墅园总占地160亩房地产项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月经济开发区别墅园总占地160亩房地产项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月64可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、项目概况7(五 )项目周边 环境8二、政策及市场环境分析9（一）政策分析：91、国家政策分析92、地方政策分析10（二2、 ）国内房地产市场分析111、 房地 产供应量继续呈高位增长态势112、 商品 房总体价格平稳113、 房地 产投资和消费主体进一步发生变化12（三 ）广西房地产市场分析13（四 ）南宁市房地产市场分析131、 南宁市 2002 年房地产状况152、 南宁房地产 发展态势17（五 ）xxx开发区市场分析191、 南宁市的城 市布局结构特点使xxx区位优越凸显192、 南宁城市东 进的步伐加快，为xxx的发展创造了极为有利的 条件20（一 ）项目定位211、 从xxx区的 市场情况定位21三、市场定位212、 根据南宁市 市场情况定位213、 从xxx项目 本身条件定位22（二） 消费 群体定位3、23南宁金字塔顶端的富裕阶层234、广西特别是南宁市各大上市公司高层管理者；24（三 ）价格定位25（一 ）市场分析25四、市场及竞争分析251、 别墅开发一 片火热262、 南宁别墅类 基本情况27（1）、剩余未开发土地的名称与数量27（2）、政府已批的土地名称和数量27（3）、在建总量28(4)、供求特点28d、别墅的未来发展前景293、 别墅市场透 视30（1）、xxx版块的锐不可挡30（2）、领衔未来别墅的发展发向31（3）、性价比上的绝对实力314、 政策带来的 竞争优势31（附 ）南宁别墅总 体概况和部分别墅简介311、南宁市已建和在建的别墅项目312、即将上马的别墅项目：313、4、别墅所在的区域分324、按竞争对手楼盘档次分32（二 ）竞争者分析331、 枫丹丽舍332、 龙胤花园333、 海田 天 池山别墅354、 丽水湾355、 碧丽山庄356、 新天地别墅35（三 ）项目核心竞 争力分析36五、项目理念构想37（一）项目地块的情况介绍371.优越的地理位置372.独一无二的自然环境37（二） 项目的开发理念381.景观主题38其它各种绿化形成的绿林掩映景观系统392.健康主题393.科技主题394.生态主题395.亲和主题39（三） 项目的规划布局及形象特征40（四） 项目的交通组织和停车设施415.确保每栋单体拥有一个私家车库41（五） 项目的景观设计及人文环境5、构筑41（六） 活动场地及交往空间41（七） 公共设施的设置情况425.针对性的无障碍设计充分体现人性化的理念43（八） 规划设计的经济技术指标43（九） 单体设计情况431.长条型设计使室内通风采光达到最佳效果43（十） 健康住宅的技术措施44(一)消费结构分析45六、消费者分析45本项目目标顾客群体定位为城市的中产阶级和富有人家，这个阶层是最具实45(二)消费需求分析45(三)、消费者心理分析47购买别墅的人都是社会层次比较高的人，他们一般都具有较高的文化修养和471、 首 先看地利环境472、其次观其品质473、最后比较性价 比484、购买别墅动机分析49本项目诸多层面都能充分契合目标群6、的购买动机，符合消费者的需求，具49（一 ）优势（S）49七、SWOT 分析494、全国首例国家级健康别墅50的一级辐射带，昭示着世界级市政配套将会在此上演，xxx别墅园必将成为未50（二 ）劣势（W）52（三 ）机会（O）521、东盟带来重大的机遇：522、周边楼盘的开发水平不高；534、随着城市的进一步扩大，郊区生活模式即将来临；53（四 ）威胁（T）534、目前大自然 、新天地 、翡翠园、龙胤花园、丽水湾、枫丹丽舍、天池山 等别532.1 销售收入估算572.2 工程成本估算 7,793 万元572.3 财务收益分析573.1 现金流出 4,878 万元593.2 现金流入预测 2,877、2.8 万元604.1 盈 亏平 衡点614.2 财务风险预测62九、结论63一、项目概况 (一)项目名称： xxx别墅园(二)项目地理位 置 项目 位于南宁 市东南方 向的南宁 市后花园 之称的南宁 市xxx经 济开发区 内的西区范围。项目地块呈长方形条状分布，由西北方向向东南延伸，长 650 米，宽为 160 米。西南面紧沿xxx江边，东北面靠xxx大道的二级公路。 南宁市xxx经济开发区成立于 1994 年，于 2002 年初南宁市规划为经济开发区的一区三园，封闭式管理，xxx经济开发区升格为国家级经济开发区。xxx经济开发区规划总面积为 18 平方公里，分为东、南、西三个功能区进行开发8、。东区为大学园区和休闲度假城，面积为 9 平方公里。南区即xxx半岛为新县区，通过xxx大桥与县城新区连为一体，面积为 3.5 平方公里，是县城新区主体，以发展金融、商贸、娱乐等第三产业为主。西区为 商住区，面积为 6.5 平方公里 ，其接南宁市凤岭新区，距离南宁市区仅 6 公里。南宁至北海、柳州、百色三条高速公司交汇于此。区内有湘桂线上的邕宁火车站和南柳高速公路出入口，还有千吨级船队可直达粤、港、澳，是大西南最大的出海交通枢纽，交通非常发达。 xxx经济开区有南宁市后花园之称，被xxx环绕着，依山傍水，风景秀丽，它将开发为高新科技产业、教育、仓储业、房地产业、度假业为主的南宁市卫星城。 (三9、)项目占地面 积：xxx别墅园项目总占地 160 亩。 (四)项目现状 （1）xxx项目用地为待开发的生地，约 2/3 的地块为土山，最高土山绝对标高为 92.83 米，高出xxx大道约 2 1 米（xxx大道绝对标高为 71.83 米），约 1/3地块为低洼地和少部分为水田，低于xxx大道约 3 米。 （2）地块沿江水位情况： 1937 年最高水位绝对标高为 74.3 米，枯水期水位为 59 米。 (五 )项目周边 环境 （1）社会服务体系已形成 ：已有较高水平的东方外国语学校，农贸配套市场。超市、商场、医院正在筹备建设，派出所已设立。 （2）招商工作成果显著：已引建项目 152 个，开发面10、积超过万亩以上，协第 3 页议引入资金 46 亿，实际已投入 13.9 亿。 （3）别墅项目蓄势待发 ，规划起点高，建设规模大，开发上档次。目前已动工的有：龙胤花园、枫丹丽舍，丽水湾 180 亩，海田地产 500 亩 ，土佳房地产190 亩；房产总公司 500 亩。 （4）大学城的招商取得显 著的成绩，由于现有大学院校大多地处闹市，地盘不大，规模难以拓展，迫切在市外寻求发展空间，可以通过置换土地方式搬迁或升为大学，同时，中国入世后，高等教育投资将成为对外投资的重点领域，目前已落实广西财专、广西医科大学、广西师范学院等院校的建设事宜，广西师范学院 1000 亩地已经开始报建工作。 二、政策及市场11、环境分析 （一）政策分析： 1、国家政策分析 央行出台 关于进 一步加强地产信贷业务管理的通知（又称 121 号文）提高购买第二套以上住房首付 款比例；上调高档房和第二套房贷款利率 ；房地产开 发贷款将 重点支持 符合中低 收入家庭 购买能力的 住宅项目 ，适当限制 大户型、大面积、高档商品房和别墅等项目；房地产开发企业申请银行房地产开发贷款，其自有资金（指所有者权益 ）不能低于开发项目总投资的 30% ；房地产企业、建筑施工企业贷款得到的流动资金，不能用在盖房上，买地的钱也不能靠银行贷款来交。只有建筑主体结构封顶后，才能对购房人发放按揭贷款。 2、地方政策分析 广西出台政策规定：有偿使用的土12、地要进 入市场。 今后凡进行房产开发有偿使用的土地都要进入市场，主要通过招标、拍卖、挂牌等市场竞争性的形式出让； 各种土地交易都要在土地交易市场公开进行，实行交易许可制度和交易预报制度，规范土地交易行为；完善地价管理制度，规范地价的建立、地价的更新和供地价格等地价体系，加快农用地定级估价工作步伐； 建立健全供地备案制度，在今年年底前基本完成全区有形土地市场建设。 第 4 页从以上政策分析可知：房地产发展将会越来越规范，房地产行业的发展会朝着良性方面来发展，这些将对本项目起到促进的作用。 （二 ）国内房地产市场分析 近年来，我国房地产市场呈现一片欣欣向荣的景象，从 1998 年开始，房地产市场经13、过几年的调整，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发展时期，因此国家采取一系措施鼓励房地产业的发展，由此房地产业开始由复苏并进入稳定发展时期，总体上看，近几年我国房地产业正处在一个快速发展的阶段，全国各城市的房地产市场继续保持供求两旺态势。我国房地产保持稳定发展主要表现为： 1、 房地 产供应量继续呈高位增长态势 1998 年底国家宣布停止住房 实物分配，标志着中国的住房制度改革终于取得了突破性进展。从 1999 年到 2001 年的 3 年中，全国房地产开发投资分别保持13.8%、19.5%和 25.3%增长；商品房销售面积分别实现了 23.9%、30%和 29.4%的增长。今年上14、半年，继续保持前 3 年的好势头，开发投资同比增长 32.9%，销售面积同比增长 22.5%，销售额同比增长 22.4%。 住房制度改革突破性进展是 导致当前房地产市场繁荣的源泉和动力。1998 年以来，中国房地产市场一直保持着供求两旺的局面。商品房供应量（竣工面积）每年递增 16%28%，今年上半年为 20%；商品房需求量（销售面积）每年递增 22.3%27%，今年上半年为 22.5%。 2、 商品 房总体价格平稳 从全国看，2000 年商品住宅房价比上年增长 2.5%，2001 年比上年增长 6%，今年上半年同比增长 0.12%。统计显示的房价是全国平均房价，它是通过销售总额除 以销售面 15、积得出来 的。不同 价格档次 的楼盘在总 销售量中所 占的比例 不同（即便是每种楼盘售价不变 ），房价也会不同。据国家统计局称，今年上半 年房价提升小，与产品结构调整有关，也就是说，面向中低收入供应的中低价位的楼盘多了，这是件好事。 3、 房地 产投资和消费主体进一步发生变化 投资主体与消费主体的多元化趋势明显，投资更加理性和慎重，个人消费已成为市场的主体。房地产市场已经出现存量与增量联动、销售与租赁并进的格局，第 5 页市场自身的调节能力和抗波动能力增强。 综上分析，中国房地产市场经过三年多的高位运行，还处在持续发展的热潮中。下一步随着各地政府部门鼓励住房消费的政策进一步建立，随着产品供应结16、构的不断调整，随着住房二级市场的加快全面开放，完全可以在三至五年、甚至更长时间的持续稳定发展。 （三 ）广西房地产市场分析 自 1999 年以来，广西的房地产开发得到了长足的发展，各主要城市的房地产开发浪潮不断提高，特别是南宁、桂林、柳州的房地产市场开发更是热火朝天，就连沉淀已久的北海房地产如今也风生水起，整个广西的房地产开发如火如荼，特别是 2001 年，广西房地产开发投资创下新高并出现产销两旺的良好态势：完成房地产开发投资 55 亿元，比上年同期增长 4 成，比全国平均增速高出 18 个百分点；商品房实际销售面积约 300 万平方米，销售额近 54 亿元，分别比上年同期增长 5 成和 9 17、成。2002 年，广西的房地产开发更高一筹 ，截 8 月份止，房地产投资增长继续加快，18 月房地产投资完成 36.75 亿元，同比增长 47.8%，增速与上年同期基本持平，比 17 月加快 5.4 个百分点。其中：商品房建设投资28.48 亿元，增长 56%；土地开发投资 2.13 亿元，增长 93.6%；土地购置费 5.79亿元，增长 25.3%。商品房销售面积 117.36 万平方米，增长 39.8%，商品房销售额 23.35 亿元，增长 54.6%。 （四 ）南宁市房地产市场分析 南宁市位于我国的南部，是广西的首府。是广西政治、经济、文化、科技、金融和信息中心，是大西南出海通道的重要枢18、纽，是华南经济圈和西南经济圈的结合部。全市面积 10029 平方公里，其中，市区规划面积 150 平方公里，现有市区面积 81.4 平方公里， 辖 5 个城区和二个县，总人口 310 万人，其中市区人口137 万人。南宁市素有“绿城”之称， 在精神文明建设取得了新的成绩， 继 1995 年起，先后荣获“全国卫生城市 ”、“全国城市环境综合整治优秀城市”“全国 双拥模范市”、 广西文明城市”、国家园林城市”、 迪拜国际改善居住环境良好范奖”、“中国人居环境奖”等荣誉称号。总而言之，南宁随着精神文明建设的不断加强，投资环境不断改善和提高，他成为区内外商界及外商投资的热点。房地产产业也第 6 页2219、 2 222 2得到健康有序平稳的发展，据有关政府部门统计，南宁市房地产（特别是住宅建设）的资金投入 、竣工面积 、销售收入等指标均以较快速增长。2001 年，全市房地产开发完成投资 18.56 亿元，比 2000 年增 长 17.97%，社会固定资产投资和基本建设投资的增长率分 别为 8.5%、10.73%。房地产投资额占固定资产投资总额 1618%，是全南宁市固定资产增长最快的部分。 1、 南宁市 2002 年房地产状况 （1 ） 投资增长 ，供需两 旺 2002 年 18 月，南宁市房地产开发投资 11.22 亿元 ，比 2001 年同期增长35%；商品房建筑施工面积 305.63 万平20、方米，比 2001 年同期增长 35.4%；竣工面积 24.83 万平方米，比 2001 年同比增长 110.9% ，竣工房屋价值 2.06 亿元；商品房销售面积 34.84 万平方米，比 2001 年同期增长 60.9%。这说明南宁市房地产业有非常好的市场。 （2 ）南宁市房 价稳中有升 近几年来南宁市住房的平均价格：1999 年为 1724 元/ m ，2000 年为 2010元/ m ，2001 年为 2182 元/ m ，2002 年为 2800 元/ m 。由此可见其房价稳中上升。 各区域楼盘的销售价格（平均价格）不一：江南区为 1550 元/ m ；市中心区域为 2350 元/ m21、 ；琅东新区，南宁市住房平均售价为 2250 元/ m 。 别墅方面也是如此，即随区城不同而不同，且单价也是所上升。上规模上档次的都在 150250 万元/幢，xxx开发区的龙胤花园凭着沿江线的优越，定位为200 万元/幢。档次略低的 ，资金压力较大的楼盘，如枫丹丽舍，玫瑰园 ，推出的独体别墅在 60100 万元之间，连体别墅在 4050 万元/栋之间。 （3 ）市场日趋 成熟，个人购房已成为消费的绝对主力 过去“以房为本 ，人适应房 ”的观念已经淘汰，“以人为本，房应适 人”已成为导向。相当一部市民的消费观念已从以前的解决住房到现在要住得好转变，如今市民购房由过去只注重地段，转向注重户型结构22、环境、小区配套、物业管理、甚至生态环境等，“以小换大”、“以旧换新”、“用明天的钱买今天的房”、“按揭买房”等方式及观念已被市民普遍接受，并成为市民改善住房条件的重要路径。同时，个人购房已成为消费的绝对主力，个人购房已达到 89%以上。 第 7 页2、 南宁房地产 发展态势 （1 ）政策开放 ，市场发展空间巨大 南宁市政府部门对房地产产业高度重视，在南宁市2001年度国民经济运行状况及 2002 年度发展规划中明确提出“培育和引导汽车、房地产、电脑、旅游等消费热点，抓紧清理和取消抑制消费的政策，为扩大消费创造条件。2002 年南宁市人民政府在给广西社科院的十项课题中，有三项是围绕着如何将房地23、产业培育成南宁市的支柱产业。由此可见各级政府发展房地产业的决心未变，已进入高潮的南宁市房地产业不会在短期内回落。 （2 ）南宁市未 来房价趋势将稳中有升 首先，根据 WTO 有关协议，我国将逐步取消对外资银行和外资房地产企业的限制，五年之内逐步地、全面取消外资银行经营人民币业务的地域限制，这必定引起大量的资本涌入我国的房地产行业，南宁市作为西部城市的大通道和“中国居住环境奖”的城市，将会引起外资的关注，其次，银行业从 2002 年开始将会对一些金融政策进行调整，比如采取贷款利率降低等一些手段来刺激百姓加大住房消费投入，促进了房地产住房的发展。最后，南宁市政府对房地产市场加大宏观调控力度，每年对24、房地产开发用地实行限量供应，同时对房地产开发总量实行计划调控。所有这些都会使南宁市的房地产更加有序，房价也将趋于稳中有升。 （3 ）南宁城市 功能的定位必然带动房地产的发展 首先，今年是国家实施西部大开发的第二年，政策对包括广西在内的西部六省区适当倾向，西部各省区市必将由此获得发展，而广西是全中国唯一一个享有西部开发和东部沿海开发双重优势政策的省区，广西的经济必将迈出跨越式发展步伐。其次，作为广西首府的南宁位于我国大西南最便捷出海通道枢纽位置，随着中国东盟自由贸易区的确定，这将改变南宁市的历史地位，使南宁市成为中国进军东南亚市场的桥头堡。明显的地理位置自然成为投资者的首选。 （4 ）南宁城市 25、的建设将推动房地产新一轮的发展 首先， 南宁市琅东区和快 速环道的建设为南宁的房地产提供了巨大的发展空间，外环线的建成势必会引起周边房地产的大量开发，目前，南宁市新的开发格局已成形，随着城市重心的东移，将带动大规模社区的开发，其次，随着南宁投资环境的不断改善，极大地吸引外地企业进军南宁，将对南宁的房地产有着推第 8 页动的作用，如大连万达已在南宁市朝阳广场旁计划投资 12 个亿建设商业楼，海南和记也在南宁大量圈地。最后，南宁市城市规模的不断扩大，城市人口逐渐增长，南宁市人口每年增加五万人，每年结婚人数约两万两仟对，流动人口肆拾万人，这些都是住房的需求不断提升。 综上所述，目前南宁市住宅与房地产26、不仅保持着开发投资增长，市场供需两旺的大好形势，而且住宅小区的规模品质也在不断加大和提升，整个市场步入良性快 速的发展 轨道，随 着南宁市 城市建设 的加快和政 府部门对房 地产产业 的支持，南宁市的房地产将保持 25 年的高速发展。 （五 ）xxx开发区市场分析 1、 南宁市的城 市布局结构特点使xxx区位优越凸显 南宁市的城市结构有其明显的特点，主要表现是城市偏心化：地理中心与城市中心偏差很大 ，地理中心 在百货大楼、火车站一线，而城市中心，90 年 代在新城区，进入 21 世纪则逐渐迁移到琅东，偏心程度较高。多中心：由于城市结构偏心，使南宁出现多个中心概念，如商业中心在百货大楼、兴宁街、27、民生路一带，城市中心在琅东 ，市政中 心规划在凤岭，景观中心在青秀山等。 轴向 化发展而非辐射性发展：南宁市的多个中心均匀分布在民族大道及其延长线一线，而逐步东扩，以环线结构看城市结构，东环与民族大道相接一带已成中心，而北环、西环延长线开发度还很低，从开发程度看，南宁呈现“鸭梨状”开发态势。 从以上城市结构分析看，xxx的区位优势非常明显：首先它靠近高发展度的“鸭梨状”顶部，其次它处在发展主轴线上，第三它紧临南宁市与区内主要城市的交通要道的交通枢纽。 2、 南宁城市东 进的步伐加快，为xxx的发展创造了极为有利的 条件 从琅东开发区的规划到建设 分成两个阶段，97 年以前，建设进度缓慢，97年28、以后建设进度明显加快。进入 21 世纪后，房地产开发的复苏和成长，又使琅东的建设进一步提速。而凤岭的开发则明显没有琅东第一阶段的缓滞期，已经呈现出开发热度。如果说琅东开发区是以政府先行，房地产跟进的模式，凤岭开发则直接是以房地产先导的，未来若干年的开发热将会是凤岭，这种开发热点不断东进，使xxx的开发一触即发。从xxx到凤岭，至青秀山风景区，仅是举步之遥，凤岭的会展中心、体育中心、客运中心、青秀 山风景区、高尔夫球场，都将直接第 9 页辐射到xxx，为xxx带来巨大的便利。 近年来，随着琅东区的飞速发展以及一些政府机构的东移，东部已成为一片前景大好的热土。政府的重视和开发商的纷纷投资使东部扩展29、已见雏形，随着琅东、凤岭的房地产开发热潮，下一步的发展无疑就是xxx开发区，目前已有大量的房地产开发公司在xxx运作别墅项目，也有一些公司正在密锣紧鼓的筹备项目的开发，项目开发的类型都是别墅小区，按xxx目前的市场情况和发展态势来看，xxx在不久将成为南宁别墅区，将会是名副其实的南宁后花园。 （一 ）项目定位 1、 从xxx区的 市场情况定位 三、市场定位 从xxx区的地理位置、区位优势，决定了把xxx项目定位为别墅是最佳的选择，因为xxx项目所在地环境优美，空气质量好，交通也相当便利，符合别墅的建筑条件，而在xxx项目所在地建成公寓楼，由于地段离市中心较远而不能让消费者接受，至于定位为卖宅基30、地也不合适，近几年xxx区卖宅基地的形式，卖出很多，建的很少，宅基地已不太受欢迎，因为 这种宅地的形式，乡镇气息浓，无法吸引真正的有钱人，因此，建中高档别墅区，才是xxx区真正的目标，将来凤岭区、xxx区将成为南宁市有钱人的天堂。 2、 根据南宁市 市场情况定位 从上述南宁房地产市场分析来看，南宁市房地产市场稳定发展，中心区域房价较贵，别墅不多，新开盘的几个大别墅区价格较贵，凭着xxx项目优越的环境优势，营造一个中高档次价位适中的别墅区，将会吸引南宁市及周边城市的客户，特别是有车一族。 3、 从xxx项目 本身条件定位 根据xxx项目地块情况，呈条状分布，一边沿江，一边沿路，有 2/3 的区域31、有山，1/3 区域是平地，这样的地貌建成别墅会得到很好的效果，在有山的部分宜设计成依山别墅，形成错落有致的别墅区，尽量让每一户都有能看到江景，从高程来看，最高的只高出道路 21 米，规划得当会是一道亮丽的景观，不会形成太陡的山路。平坦部份靠江的宜设计成豪华别墅，看不到江景的部份，可布置中第 10 页 心花园、休闲会所、喷泉景观。 根据南宁市房地产的市场情况、xxx开发区的发展态势和xxx项目的情况来看，xxx项目按目前的情况定位为别墅区是最佳的选择，从xxx项目所处的地理环境来看，xxx项目所在地山青水秀、空气清新，特别适合建设成为别墅区，同时，中大公司对于别墅的建设有丰富的经验和成功的案例，32、因此，xxx项目的市场定位为中高档别墅。 （二） 消费 群体定位 目标消费群体定位 ： 主力 消费群： 南宁金字塔顶端的富裕阶层 南宁本地资金雄厚一族：广西区内外政府高级官员、国有大中型企业高层管理人员、各上市公司高层管理人员、大型私营企业主、跨国界大型企业高层管理人员、跨区域大型企业高层管理人员。 中国-东盟自由贸易区吸引来的外埠人士和驻邕机构管理人员。 南宁正在形成的富裕的中产阶级人群。 目标消费群体的细 分： 1、广西区、南宁市及邕宁县政府官员；2、东盟各国领事、来邕投资工商界领袖和部分华侨； 3、广西区特别是南宁市大型企业领导、高级主管人员、高级工程技术人员；4、广西特别是南宁市各大上33、市公司高层管理者； 5、广西区、南宁市科研部门、高科技企业为外籍专家购买“专家楼” 6、国内跨区域企业老板； 7、南宁市及周边地区私营企业主，特别是南宁市周边矿主； 8、艺术家、演艺界成功人士； 9、少数长线炒家、投资客。 目标消费群体的具 体化： 目标客户年龄在 35-50 岁之间，家庭结构呈现出以核心家庭（即夫妻二人+小孩）为主，部分三代同堂家庭。也就是说，主要家庭结构家庭成员构成集中在第 11 页 34 人，家庭结构比较稳定，对住房的功能配置上趋向于客厅+餐厅+主人间+儿童房+老人房+工人房 +客房 +书房（艺术品收藏室、琴房、棋牌室或健身房）+多卫生间。 （三 ）价格定位 在给本项目的34、价格定位时，在考虑成本的基础上，要结合市场的实际情况定位，根据调查，南宁的别墅价格大致分二个档次，一种价格在 150250 万之间，如：大自然花园、龙胤花园、新天地别墅、翡翠园。一种价格在 50100 之间，如：玖瑰园、枫丹丽舍，调查情况了解到，价格在 50100 万之间的别墅行情比较好，我们也按南宁市目前的经济情况和一些要素分析，南宁市 19 月份人均可支配收入为 755.05 元，其中 40%的家庭人均可支配收入超过 843.78 元, 20%的家庭人均可支配收入超过 1185.37 元（其中有 10%的家庭人均可支配收入超过2148.16 元）。只要有按揭贷款支持，有 10%的家庭有能力35、通过办理 20 年按揭购买总房款为 90 万元的住宅，或者有 10%的家庭有能力通过办理 10 年按揭购买总房款为 45 万元的住宅。根据市场和南宁市住宅消费预测，xxx项目的价格定位宜分别为豪华型 300 万元/栋、普通型 150 万元/栋。整个xxx项目的价格策略是“低价入市、逐步成长 ”，或者选择“小幅调高”的方式，以达到首先获取 市场份额再攫取市场利润和吸引消费者“追涨心理”的目的。 （一 ）市场分析 四、市场及竞争分析 南宁别墅市场调查 研究： 1、 别墅开发一 片火热据调查，在这些别墅项目中占地数百亩甚至上千亩的项目不在少数，一些项目一期开发就突破了百套；在产品结构上，高、中、低档36、均有供应，但别墅市场两端热、中间冷的现象也反映了市场的浮躁程度；在项目选址上，基本上以自然环境优美、具有开发别墅先天优势的凤岭和xxx为主，重视对园区小环境与周边大环境的有机结合，对自然资源进行合理化的开发和利用。 在建筑形态上更是呈现多样化，从欧陆建筑体系到澳洲风情、北美风格，丰第 12 页 富多彩，在很大程度上满足了一定的市场需求。从装修上看，档次多趋于豪华型，一些精装修别墅将问市。从价格上看，一些高性价比的项目体现在建筑设计、景观设计等诸多方面，注重引入名师设计理念，产品之间的差异性比较显著。 南宁别墅由于起步较晚 ，大多数开发商都没有开发别墅的经验，造 成项目参差不齐，档次落差大，给人37、感觉很困惑。尽 管如此，从整体来看，南宁别墅市场一直保持着红红火火的发展态势。南宁市规划局副局长黄恩厚称，南宁市将以绿色生态别墅建设为特点，重点规划市区东部凤岭一带山岭别墅区，以及市南新兴苑、市西金沙湖和xxx开发区规划别墅区。目前南宁的高档别墅基本上定位在舒适型阶段。据中国房地产报统计消息，目前南宁别墅（含联排、VILLA 和独立别墅）已立项的达 1500 余套 。2、 南宁别墅类 基本情况 （1）、剩余未开发土地的名称与数量大自然尚未开发面积约 250 亩；翡翠园尚未开发面积约 38 亩；龙胤尚未开发面积约 236 亩；丽水湾尚未开发面积约 47 亩；（2）、政府已批的土地名称和数量雅源阁38、 420 亩 海茵国际花城约 400 亩xxx约 161 亩龙头山庄约 1500 亩 （3）、在建总量目前，南宁在建别墅（含联排、独立和 VILLA）总量已超过了 1500 多套。(4)、供求特点a、联排别墅、双拼别墅较独立别墅容易销售。消费者收入整体是呈金字塔形分布的，联排、双拼别墅的价位较独立别墅的价位要低 50100 万不等，能够接受此价位的人群要远高于购买独立别墅的，消费者购买力水平将直接影响项目的销售（注：高档物业少有用于投资）。在比较社区环境、房型、配套、服务后，价位将成为最后征服消费者的利剑。 第 13 页 b、纯别墅区较综合社区的别墅容易销售。购买别墅的人更加注重别墅 所处的环39、境，通常把享受放在购买别墅的重要位置上。同时，也从一个侧面反应出购买别墅的人，有一种“富人圈”的居住情节，即存在着虚荣的购买心理特征。c、别墅掀起楼市波澜。从 2001 年玫瑰园以近乎颠覆性的低价入市，到宁汇新天地、龙胤花园、枫丹丽舍、天池山橘郡阳光别墅、丽水湾等项目相继面市，南宁别墅市场不断扩容。特别是 2003 年，新盘纷纷上马入市，市场继续一片火热，别墅依旧是楼市的最亮点之一。 由于“中国-东盟博览会”落户南宁的利好因素推动，有土地的开发商都有可能开发别墅项目。南宁在物流、人流、资金流等方面都将有很大优势，城市化进程加快、外来人口增加。置业投资系统消费将推动楼市的发展。 按目前已报建、在40、建项目情况来看，南宁别墅市场的供应量还是比较合理的，因此，未来南宁豪宅别墅市场的走势将呈现稳健的态势。 d、别墅的未来发展前景南宁市的别墅市场发展经历了几个阶段，第一阶段为 80 年代兴起的“宅基地热”，主要表现为大沙田，xxx一带的“农民别墅”；第二阶段为 90 年代中后期兴起的“别墅用地热”，开始出现规模化的以卖土地为主的楼盘，如滨江别墅区等；第三阶段从 2000 年发展至今。 随着市场供销两旺的发展势 头，人们对居住品质要求的不断提高， 住宅设计的总体趋势出现了从“量变”到“质变”，由居 住型向享受型转化的过程。南宁的楼市从 2002 年开始，别墅市场进入“战国时代”。而 2003 年大41、部分别墅盘推向市场后则完全进入“别墅时代”。在已推向市场的楼盘中以纯别墅社区概念来规划的只有龙胤花园、丽水湾、新天地等三个楼盘；大自然花园、荣和山水美地、翡翠园、天池山、 橘郡阳光 别墅、枫林蓝岸等楼盘大部分是 TOWNHOUSE、VILL A、花园洋房、多层、小高层等多种产品类型相混合的社区。3、 别墅市场透 视 （1）、xxx版块的锐不可挡 2003 南宁别墅市场看xxx-凤岭版块，主要精品也集中在此区域。xxx版第 14 页 块从地段与环境的综合质素看，无疑是最高；xxx则是集大成者。 （2）、领衔未来别墅的发展发向 考察未来别墅的方向：在 SARS 以后，健康住区已成为楼市的热门话题；42、xxx 湾率先成 为国家住 宅与居住 环境工程 中心批准的首 例国家级 健康别墅 试点项目，从选址到规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计、材料选择、施工管理、前期物业管理，寻找最为契合未来别墅的发展方向。 （3）、性价比上的绝对实力 就南宁别墅市场而言，经济型别墅单栋价格在 100 万以内，像玫瑰园、枫丹丽舍、天池山、橘郡阳光丽园；标准独立别墅单栋价格将集中在 180-230 万之间，按照建筑面积折算，单价约 5000 元/平米，单栋别墅占地面积基本集中在 600-700平米，如龙胤花园、丽水湾、新天地、大自然花园；。 4、 政策带来的 竞争优势 2002 年 2 月 18 日，国土资源部下43、发了关于“停止别墅类用地”的通知。这样可以持续保留产品差异优势。 （附 ）南宁别墅总 体概况和部分别墅简介 1、南宁市已建和在建的别墅项目 天池山、新天地、玫瑰园、碧丽山庄、龙胤花 园、丽水湾、大自然、山水美地、枫丹丽舍、翡翠园。 2、即将上马的别墅项目： 雅源阁、xxx、海茵国际花城、宝城花园、龙头山庄。 3、别墅所在的区域分 玫瑰园在江南区；大自然、山水美地、翡翠园、新天地位于凤岭；天池山、碧丽山庄、龙胤花园、丽水湾、枫丹丽舍、雅 源阁、xxx、海茵国际花城、宝城花园、龙头山庄位于xxx。 4、按竞争对手楼盘档次分 碧丽山庄卖地；枫丹丽舍楼盘素质较低；玫瑰园是市区开发最早的别墅，销售已经进44、入后期；雅源阁、xxx别墅、海茵国际花城、宝城花园均处于规划设计阶段。大自然、山水美地、翡翠园、天池山 、新天地、龙胤花园、丽水湾等素质相当。 第 15 页 结论： 从 市场独立别 墅供应量来 看：目前独 立别墅供应量所 占别墅总体 供应量比例较联排别墅低。 从独立别墅市场价格来看：目前质数较高的独立别墅均价是 170 万至 280万之间（个别楼王除外），市场普遍认同价格为 200 万左右。 从独立别墅开发户型面积来看：基本上以 350 至 400 平米以上为主导，少数在 300 平米内和 500 平米以上。 从 独立别墅销 售情况：目 前xxx和凤岭 在建纯独立别墅 存量并不多， 大量已被市45、场消化掉。但是未被市场消化别墅基本在景观上存在一定劣势。 从 别墅景观优 势上看：景 观好，地理位 置优越，特别是 沿江别墅销售 情况看好。反之，景观较差别墅在销售上存在着一定困难。表明消费者一个明显的消费倾向，买别墅就是买景观和身份感 （二 ）竞争者分析 1、 枫丹丽舍 xxx为纯粹独立别墅 ，而对手在容积率、私密性以及户型上完全处于劣势，xxx在环境和产品上拥有绝对优势，这里最有实力成就南宁未来的富人区。目前枫丹丽舍独立别墅在档次定位较低，基本价格为 100 万左右，而且除剩余三套外，基本上已销售完，不构成对xxx别墅销售威胁。 2、 龙胤花园 对手以独立别墅和联体别 墅为主，而且目前一期46、已基本封顶，目前销售情况还在预料之中。在档次定位上非常高，价格上也基本是符合南宁别墅市场价位。和xxx别墅园在景观上有着同样的优势。而且龙胤花园在广告宣传方面投入较多，形象也较佳，样板间的包装基本完成，销售现场氛围较浓。略显差别是龙胤花园存在着联排和独立别墅，而xxx别墅园为纯独立别墅。xxx是首例国家级健康别墅示范项目，有 650 米亲水江岸线，环境一流。另外从风水角度讲，xxx抱水而居，是聚财敛财之相，而龙胤花园与此相反。在价格上xxx也江会有一定优势。 但龙胤花园二三期正在规划中，其独立别墅仍将是xxx别墅园的一个竞争对手。 第 16 页 3、 海田 天 池山别墅对手一期已基本售磬 ，二47、期即将开发，对手在景观与规划主题上与xxx湾有显著差异，天池山以山体别墅为主题，而xxx为典型的坡地水景别墅，二者不形成直接竞争。另外xxx获得首例健康住宅试点更具品牌竞争优势。 4、 丽水湾丽水湾别墅为纯独立别墅 ，景观非产优美，江景是其最大的卖点， 而且山顶公园规划也为该楼盘添色不少。目前售楼中心已经投入使用，样板房和一期工程基本进入尾声，与xxx别墅园在距离上并不是很遥远，建筑布局、景观环境、品质格调、私密程度而言，与xxx别墅园十分类似。二期和三期总共 71 套，这将是xxx别墅园形成极大竞争。 5、 碧丽山庄对手以卖地为主，与xxx不会形成竞争。 6、 新天地别墅 对手挺强，但新天地48、位于凤 岭，以起伏的地貌营造环境，与xxx 差异性较大，且对手二期已开盘，销售情况也不错，将不会形成太大竞争。 从以上资料中可知，目前南宁市房地产在别墅方面存在不同的档次，在各个层次的别墅或宅基地都存在竞争，按目前南宁的别墅看有两种：一种是档次比较高的，如：大自然花园、龙胤花园、新天地别墅、翡翠园；每栋价格在 150250万元之间，另一种是档次低 一点的，如：枫丹丽舍，玖瑰园等，每栋价格 在 50万100 万元之间，根据市场调查，南宁目前别墅比较畅销的价位在 60 万100万元的，像枫丹丽舍、玖瑰园的销售据了解比较好。但由于南宁市的别墅刚起步，郊区化生活模式也刚刚起步，所以区域内别墅项目的销售49、并不是十分理想，所以市场空间还是比较大，但也存在激烈的竞争，这对于我们下一步的市场进入具有一定的障碍。 因此，xxx项目应针对竞争 形势，走差异化道路，推出一种价格适中、高档次的别墅小区，营造一种自然、个性、有文 化品位的社区，推出“运动就在家门口”的健康小区，使项目品牌建立核心竞争能力，从而能使xxx项目立于竞争优势之中。 （三 ）项目核心竞 争力分析 第 17 页 综观南宁别墅竞争市场 ，经过对目标消费群体深入分析，结合本项 目之优劣势，我们得出这样的结论： 本项 目的核心 竞争力不 是首例国 家级健康 别墅试点项 目，不是 解决防潮 除湿、恒温隔热、隔声减噪的三大世界建筑课题技术，也不是50、独有 650 米xxx美景江岸线，更不是户户不遮挡，大开间小进深的建筑布局，其核心竞争力恰恰是由这些卖点以及发展商良好的企业形象、优质的客户服务支撑起的项目品牌健康硅谷水岸艺墅的别墅品牌才是项目的核心竞争力！ 五、项目理念构想 （一）项目地块的情况介绍 1.优越的地理位置 1.1 绿城1.2 全国首届人居环境奖 1.3 南宁市的后花园 2.独一无二的自然环境 2.1 沿江 650 米长江畔、500 米宽江面 2.2 沿江 650 米的缓坡 2.3 保留的古树木(丛)11 处 2.4 坡向面江 2.5 地势起伏不平 2.6 周边无环污染源 2.7 江水缓和 2.8 对面青山郁郁葱葱、山下田园风光51、 （二） 项目的开发理念 1.景观主题 1.1 沿江码头、沿江景观，江面风景与对岸青山形成的山水呼应景观系统 1.2 小区绿化隔声林带、道路两旁的高大植物、小区内众多保留古树、竹林以及第 18 页 其它各种绿化形成的绿林掩映景观系统 1.3 跌水、人工湖泊，绿化及房屋倒影形成的湖光倒影景观系统 1.4 各式现代广场结合雕塑、小品、亭台形成的都市浪漫景观系统 1.5 具有民族特色的景点与单体设计表现壮乡风情的景观系统 1.6 针对每一栋别墅院落的地形设计形成每户不同特色的景观 2.健康主题 2.1 结合健康要求进行总体规划设计及单体建筑设计 2.2 齐全的运动场所及运动设施 2.3 完善的医疗保52、健及康体设施 2.4 各种健康组织的设立、运营保障和各项健康活动的开展 3.科技主题 3.1 智能化系统的运用 3.2 各种高科技产品的运用 3.3 完备的信息系统 4.生态主题 4.1 规划设计最大限度地保持地块原有的生态环境 4.2 水系统对生态的调节 4.3 绿化系统对生态的调节 5.亲和主题 5.1 人与自然最大限度的亲和 5.2 规划设计、单体设计与自然的亲和 5.3 单体设计与小区景观的亲和 5.4 社区内人与人间的亲和 （三） 项目的规划布局及形象特征 1.同质居住的纯别墅 2.户户概念规划建议的规划布局 3.依山就势的规划设计 4.中庭景观提高后排别墅价值 第 19 页 5.流53、线形道路及不同形状单体结合中央景观形成五个组团 6.结合保留树木进行的规划布局设计 7.每户景观最大化的设计 8.体现健康理念的规划设计 （四） 项目的交通组织和停车设施 1.沿等高线进行道路布置最大限度地减小道路坡度 2.依山就势的流线型道路设计与小区美景互相呼应 3.环形道路设计结合单体布置确保道路的通达性 4.车行道、人行道、院落三者合谐布置体现小区道路的人性化特点 5.确保每栋单体拥有一个私家车库 6.在会所、码头、软性广场、道路边缘等公共空间设停车场或车位 （五） 项目的景观设计及人文环境构筑 1.多种景观构成不同的景观系统 2.景观的亲和性设计使小区住户可以与大自然零距离接触 3.54、景观设计中融入当地历史文脉充分体现地方人文色彩 4.景观设计与科技结合改善小区的居住条件 （六） 活动场地及交往空间 1.沿江码头、沿江运动休闲场所、公共绿地、广场、露天运动场等开畅式活动交流空间 1. 功能齐全的会所为业主提供了集中的活动交流场所 2. 独立的院落设计为业主提供了半私密的交流空间 3. 完善的户型功能区为业主提供了私密的交流空间 5.各种俱乐部、培训班、网上信息交流的形式为小区居民搭建良好的交流平台 （七） 公共设施的设置情况 1.完备的运动项目设施为小区营造以运动为主的健康主题 2.完善的医疗保健设施是小区居民的健康保障 3.先进的安防系统是确保小区安全的坚固屏障 4.领先55、的小区智能化系统给小区居民的生活带来前所未有的便利 第 20 页 5.针对性的无障碍设计充分体现人性化的理念 （八） 规划设计的经济技术指标 1.用地面积：160 亩，106720 2.总建筑面积：46890 3.其中配套公建：5000 4.总户（栋）数：143 户 5.总居住人数：501 人 3.5 人/户 6.容积率：0.44 7.绿化率：65% 8.建筑密度（覆盖率）:小于 20% 9.停车数：200 辆 （九） 单体设计情况 1.长条型设计使室内通风采光达到最佳效果 2.单体设计与原有地形的完美结合最大限度地体现房屋与自然的亲和性 3.针对观景要求的单体设计方案 4.湖岛别墅充分体现与56、景观的亲和性及居住者的尊贵身份 5.完备的功能区设置提高各空间的专用性 6.合理的户型设计给住户提供舒适的生活空间 7.现代设计风格结合广西历史文化特点体现壮乡风格 8.每户单体结合院落设计形成各自独特的景观 9.菜单式精装修方案与施工图设计相结合 （十） 健康住宅的技术措施 1.空气质量控制 2.噪声控制 3.热环境的控制 4.光环境质量 5.垃圾处理 6.项目中高科技应用 第 21 页 (一)消费结构分析 六、消费者分析 本项目目标顾客群体定位为城市的中产阶级和富有人家，这个阶层是最具实力的消费群体。经过多年的发展，南宁市已造就了庞大的管理阶层和技术阶层，以及渐渐形成律师、演员、作家、画家57、文艺 界和体育界人士等独立阶层，他们对城市生活环境有较高的依赖性，同时，又对自立、个性、文化品位有执着的追求。随着城市节奏的不断加快，他们不再拘泥于传统的生活方式，而崇高个性、自由的生活状态，他们对居住的独立性和私密性要求较高，渴望拥有自己的空间，希望从繁杂的、喧嚣的红尘中解脱出来，在完全属于自己的空间毫无顾虑、自由自在地挥洒生活，他们追求优美的环境、清新的空气、充足的阳光，有着追求返璞归真的强烈愿望；他们要求自己的居住尊贵而有生活品位，能充分展现自己的个性化空间。此外，南宁有大量的私营企业家和内外地的富豪，这部分人已经的较宽敞的居所，但他们都喜欢独立的住宅，因此会产生第二次置业的愿望。 (58、二)消费需求分析 近年来，南宁涌现出一批私营老板、高级企业主管、律师、演员等高收入者，随着 个人经济 实力的显 著增强， 这部份人 已有强烈的 愿望和足够 的资金购 买别墅。这部分人实际上已拥有了住房，但原有的住房生活条件已不能满足他们的需求，追求“有天有地”高质量的私家住宅已将成为趋势。 同时，随着中国加入 WTO、西部大开发和南宁城市的大规模建设，南宁将成了人们的焦点，外资也会相继聚焦，而大量资本的涌入，更掀起了房地产新一轮的消费热潮。今年以来，在南宁的房地产一片热浪中，下一步，大批的别墅项目将登台亮相，成为南宁楼市的崭新亮点。业内人士预测，今后几年南宁别墅的需求将越来越旺盛。别墅的需求也59、是会多种多样的，有居家型需求的，就是把别墅作为第一居所需求 ；有度假型的需求，有人也叫“52 ”的居住需求，也就是有两套房，一套在市区，一套在郊区，五天在 市区，两天在郊区。这种居住与生活方式造就了这部分度假型的别墅需求，而且预计今后度假型的连体别墅需求量将会增大；有旅游型别墅需求，那就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅；有办公型的别墅需求，一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既第 22 页 有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。还有投资型的、出租型的别墅需求等等，因此，xxx项目的市场需求量将会很大。 (三)、消费者心理分析 购买别墅的人都是社会层次比较高的人，他们一60、般都具有较高的文化修养和广泛的社交圈；有优越的物质生活有高尚的居住理念；他们是一群热爱生活、热爱自然、热衷运动休闲的人；他们期盼别墅，为的是延续他们的生命的辉煌，让生活更加多姿多彩。购置别墅对高收入者而言，亦是一生中最为重要的一次消费，因此，别墅选择应该也是慎之又慎。综合来讲，购买别墅的人会考虑以下几个方面因素。 1、 首 先看地利环境 地利环境是指别墅社区所处的地理位置及周边的自然环境。别墅最好位于城郊结合部，既远离城市的喧嚣，又拥有“离尘 不离城”的交通便利，近可观水流花谢，远可眺青山逶迤、浮云轻烟；社区融入 自然之中，与当地的气候、生态相适应，因地制宜，依山势而建，傍绿水而居，特别应保留61、一些年限较长的古木、植物等。概括而言，地理位置优越，山清水秀而无工业污染的别墅社区是他们最好的选择。 2、其次观其品质 别墅环境需要适合人的居住，别墅品质同样需要人性化的建设。买别墅首先看它的社区环境设计、别墅单造型设计和内部空间设计是否达到别墅应具备的水准，然后在此基础上选择符合自己个性，拥有超前的理念和设计的别墅。由于别墅是高档的消费品，现在许多别墅选用顶级的建材，如高级墙面砖、进口屋顶瓦、进口空调系统、高级智能化系统等等，在注意材料档次的同时，也应考虑它的实用与适用性。 3、最后比较性价 比 别墅的价格不菲 ，廉价的 “别墅”不是真正意义上的别墅。他们购买的别墅要从社区环境、配套设施，设62、计装修都要达到别墅的要求；同时，方便的交通、优良的空气质量以及高标准社区配套和服务等，其从内到外都令人享受到住在别墅的畅快舒适。因此别墅的性价比是综合考虑其地段价值（包括升值空间）社区第 23 页 文化、物业管理，以及别墅的外立面、户型、社区的设计、周边的自然景观等其价格之比，并不是越便宜越好。 4、购买别墅动机分析 消费者的购买动机主要有： (1) 、健康别墅是 目前住宅的最 高境界，拥 有健康别墅， 就意 味着拥有更高 层次的生活； (2)、地域上不远离市区，出入山水与都市间，工作与生活两相便利； (3)、享受更高品位的生活，自然鲜氧、生态极佳的顶级健康生活； (4)、别墅规模、档次能够充63、分体现居住者的身份和社会阶层； (5)、富豪聚居、完美建筑、绝版环境、绝对升值； (6)、良好的人文特征，针对子女的贵族教育，针对自己及朋友的玩赏空间等； (7)、私密性+个性化+成就感+健康生活，四者完美融合成为理想的健康栖息地。 本项目诸多层面都能充分契合目标群的购买动机，符合消费者的需求，具有广阔的市场前景。 （一 ）优势（S） 七、SWOT 分析 1、 土地成本低 ，价格可塑空间大 ； 2、 交通条件好 ； 3、 地块具有江景优势 ，空气质量较好 ，高品质生活之地； xxx项目所在地为城市郊区，天然环境优美，所建类型为别墅，适合人们对居住环境的要求，符合“富人住郊区”的普遍现象； 随着64、南宁城市建设的快速发展，xxx开发区将成为房地产开发的热点； 4、全国首例国家级健康别墅 5、中大公司在房地产开发方面有丰富的经验，特别在别墅的开发有成功的案例。 6、世界级的区位 ：处广西最 大的别墅区，xxx大道与西南出海大通道（民 族大道）快速接驳，直达南宁面向东盟自由贸易区的商务中心，处世界未来贸易中心的一级辐射带，昭示着世界级市政配套将会在此上演，xxx别墅园必将成为未第 24 页 来国际商务别墅的旗舰。 7、世界级的江景：独享 650 米江岸线，地势坡向面江，江水环抱，xxx的浩淼与俊秀在此河段表现得淋漓尽致；业主在家中凭栏临风，明镜似的湖面及扑面而来的洁爽江风，使人心旷神怡。观山65、亲水、看天下，风水宝地尽在xxx。 8、世界级的别墅 ：无敌江景 ，户户不遮挡，视野开阔，气流畅通；坡地营 造，细节创新；三大课题技术，解决世界三大建筑课题防潮除湿、恒温隔热、隔声减噪，凸显健康主题，中国别墅绝无仅有。流线型的小区道路蜿蜒起伏，曲径通幽，勾勒出小区回归自然之神韵。别墅组团间潺潺溪流、层层叠瀑，汇入明镜似的天鹅湖，演绎出完善的健康生态链。清净的树林中，保留原始的古树丛，凤尾竹 、古榕树 、古龙眼树、扁桃树错落分布，悄悄传递四季的嬗变。9、世界级的休闲 ：160 亩沿 江顶级度假区，囊括购物中心、医疗保健中 心、江边健身步道、水岸风情酒吧、国际时尚游艇码头、垂钓渔人码头 、水岸栈66、道 ；奇异的水晶穹顶阳光泳池，给人以与众不同的休闲享受。 10、世界级的服务：引入开创健康别墅先河的物业管理公司，定制个性化空间：重视健康行动，建立社区医疗网、老人健康娱乐场所等，领航健康别墅管理理念。 11、世界级的教育：紧邻云集世界各地学子的五合大学城，文化气息浓厚，接轨国际教育体制。 12、世界级的健康社区：保留原生古木形成的生态圈，植被无须喷洒农药即可郁郁葱葱生长 。被国家 住宅与居住环境工程中心评为 “首例国家级健康别墅试点项目”。 （二 ）劣势（W） 1、 xxx项目地处xxx开发区 ，城市配套建设不完善； 2、 针对开发的客户群相对狭小 ，市场狭小 ，销售压力大； 3、 郊区化生67、活模式在南宁市刚刚起步 ，还处于启动时期； 4、 几个大别墅同时上阵 ，项目面临着竞争 。 （三 ）机会（O） 1、东盟带来重大的机遇： 中国东盟博览会无疑将成为南宁迅猛发展的最重大的机遇，同时新城区即将迁至xxx经济开发区，一系列相关市政设施配套相继完善，也必将成为南宁第 25 页 高端房地产产品推广的一次重大机遇。因此，xxx别墅园一定要利用好 CAFTA所提供的各种宣传途径，充分展示广西第一健康别墅的形象，从而取得xxx推广销售的全面胜利。 2、周边楼盘的开发水平不高； 3、南宁市城市东进步伐加快，为xxx开发区的发展创造了极为有利的条件； 4、随着城市的进一步扩大，郊区生活模式即将来临68、； 5、xxx开发区即将纳入南宁市的规划及管辖之中，有成为南宁一个远郊的可能，许多重大项目相继进入xxx开发区，区域价值进一步提升； 6、南宁市的城市布局结构特点使xxx区位优越凸显； 7、项目的开发使中大公司能 树立起一种品牌形象，这对于中大公司下一步 的房地产战略有极大的帮助。 （四 ）威胁（T） 1、xxx开发区离市中心较远，有住县份的感觉，使消费者的档次感降低； 2、 市场上的别墅供应量非常之高 ，可能导致阶段性购买力不足的市场低谷； 3、大盘纷纷涌现 ，其以大社 区、大配套的综合优势分流了相当一部分高端 置业群体。 4、目前大自然 、新天地 、翡翠园、龙胤花园、丽水湾、枫丹丽舍、天池69、山 等别墅楼盘已经成形，会成为项目强劲的竞争对手。 从 SWOT 分析中可知，项目有许多优势，但的确也存在一些无利因素，所以我们要针对这些因素，深一步的分析并且找出解决的方法，现总结如下： 由于南宁房地产的高速发展和南宁市城市东进步伐的加快，xxx将成为南宁市房地产的眼球，xxx开发区的主管单位将会采取一系列的措施来完善城市配套建设和通过改造来完善xxx开发区的城市功能。目前，项目所在地的路也正在扩充就是一个最好的说明。 对于南宁市近几年房地产市场火爆，房地产商都争抢开发，特别是近来许多大型楼盘上马，使项目面临激烈的竞争的分析： 通过调查分析，近年来南宁房地产市场日益昌盛，并且是一种良性的高速70、发展，同时，每年的销售面积与竣工面积基本平衡，因此，可以预测在三年内南宁市的房地产不会形成泡沫，由于近年来，南宁涌现出一批私营老板、高级企业主第 26 页 管、律师、演员等高收入者，随着个人经济实力的显著增强，这部份人已有强烈的愿望和足够的资金购买住宅。这部分人实际上已拥有了住房，但原有的住房生活条件已不能满足他们的需求，追求“有天有地”高质量的私家住宅已将成为趋势。而南宁的别墅比较少，远远还不能满足这些人的需求，同时，我们将通过走差异化的道路和会通过一系列有效的营销策略来促进本项目的销售，使项目处于优势的竞争中。 对于xxx开发区离市中心较 远，郊区化生活模式刚刚起步，会不会得到消费者的认同71、的分析： 由于南宁市城市建设的加快，使南宁市的发展逐渐向郊区扩张，xxx开发区将成为南宁下一步的投资热点，同时，项目所在地天然环境优美，所建类型为别墅，适合人们对居住环境的要求，符合“富人 住郊区”的普遍现象。这一点会得到消费者的认同。 2232 2 2 2八、xxx项目财务指标预测 规划设计别墅开发建筑面积约 43,000 m 。其中高档别墅 142 栋，会所建筑面积 4,800 m ，建设周期为两年，项目有关财务 指标预测如下： (一)项目投资额估算 9,500 万元 1.1 土方 18 万立方米 11 元/ m 200 万元 1.2 排水、给水、排污、供电 （各 50 万元） 200 万72、元 1.3 土建（4800m *1000 元/m +43000 元/m * 800 元=49,800 m ）3,920 万元、1.4 绿化、景观 600 万元 1.5 智能化 200 万元 1.6 道路 80 万元 1.7 设计 220 万元 1.8 勘察、消防、围墙 113 万元 1.9 其他 100 万元1.10 土地款 2,160 万元 1.11 开发费用（管理费、财务费、销售费） 1,707 万元 第 27 页 22 22 22 2(二)项目销售收入、成本估算 2.1 销售收入估算 公司销售部通过对南宁中高档别墅消费群体需求调查、对已经开发别墅楼盘销售情况实地走访，经综合分析，将本项目73、定位为中高档别墅，销售价格的确定遵循低开高走的原则，第一期销售分为两段定价，开盘均价 3,500 元/m ，则销售收入为 3,500 元/m *6,300m =2,205 万元；开盘一段时间后调整定价 4,200 元/m *6300 m =2,646 万元；第二期销售定价的确定，会根据第一期销售情况来确定 ， 如 果 销 售 势 头 较 理 想 ， 销 售 价 格 就 上 涨 ， 假 若 价 格 为 5,000 元/m *30,400m =15,200 万元，142 栋别墅销售收入共计为 20,051 万元。 2.2 工程成本估算 7,793 万元 土地购置 2,160 万元 建筑安装 4,174、20 万元 配套工程 280 万元 绿化工程 800 万元(其中:智能化工程控 200 万元) 工程前期准备 333 万元 开发间接费用 100 万元 2.3 财务收益分析 销售收入 20,051 万元 工程成本 7,793 万元 销售税金 1,122.86 万元 营业税= 20,051*5%=1,002.55 万元 城建税=1,002.55*7%=70.18 万元 教育费附加=1,002.55*3%=30.08 万元 防洪费= 20,051*1=20.05 万元 期间费用估算 1, 801.53 万元 销售费用（按销售收入 3.1%计提）20,051*3%=601.53 万元 管理费用 8075、0 万元（依据前三年公司每年管理费用为 400 万） 财务费用 400 万元（2500 万元*16%，融资期限为一年） 第 28 页 2 2 * 22 22 2土地增值税土地增值税实行四级累进税率,计算本项目扣除项目： 房产开发成本总额=7,793 万元 房产开发费用=7,793*10%=797.30 万元 可扣除项目总额=7,793+7,793*10%=8,572.30 万元 项目增值额计算=20,051-(7,793+7,793*10%)=11,478.70 万元 增值率=134%。 增值税=增值额*50%-扣除项*10%=11, 478.70*50%-7,793*10% =5,739.376、5-779.30=4,960.05 万元 利润总额=9,333.614,960.05=4,373.56 万元 所得税=4,373.56*33%=1,443.27 万元 净利润=4,373.561,443.27=2,930.29 万元 项目销售净利率=净利润/销售收入*100%=2,930.29 万元/20,051 万元=15% 投资回报率=净利润/实际投入资金额=2,930.29 万元/4,878 万元*100%=60% (三)第一期工程现金流量预测 现金 净流 量预测3.1 现金流出 4,878 万元 会所投资 480 万元， 别墅土建为（42*300 m =12600 m 800 元/ m77、 ）1, 008 万元，别墅区配套工程 280 万元 环境绿化 400 万元 前期工程费用 150 万元（报建、招投标、规划设计、勘察） 土地费用 2,160 万元 期间费用（广告费用 200 万元、管理费 200 万元） 400 万元 3.2 现金流入预测 2,872.8 万元 第一期销售收入 3,500 元/m *6,300m =2,205 万元；第二期销售收入 4,200 元/m *6300 m =2,646 万元，销售 42 栋别墅收入共计 4,851 万元，假若资金回收率为 70%，可回笼资金 3,395.70 万元，部份缓解第一期工程资金的压力，还存在第 29 页 2222222278、1,500-2, 000 万元的资金缺口，目前解决资金缺口的主要从渠道是利用外部融资，同时加大销售的力度，快速回笼资金。只有使第一期工程顺利进展，才能保证整个项目的工程展开。(四)财务风险分析 4.1 盈 亏平 衡点 应用本量利分析法进行销售利润预测，通过销售收入、销售成本、销售利润三者之间的关系，通过测算损益分界点，以此为基础进行项目目标利润的测算。根据财务收益分析，本项目的固定费用(F)=2,960 万元；变动总成本(V)=6,540 万元；销售量（Q）=4.30 万 m ；销售税金（t）=a(1-a*5.6%)；单位变动成本(b)=1,521元；销售单价(a)=4, 663 元( 均价 79、)。目标利润(P)=Q*a(1-a*t)-b-F=9,427.74 万元 当目标利润为零时，算损益分界点为： 销售收入等于 总成本。盈亏平衡销售量( Q1)= 固定成本 /销售单价-单位变动成本=0.94 万 m 盈亏平衡销售单价（a）=单位变动成本+固定成本/总销售量=2,209 元/m 盈亏平衡变动成本(b)= 销售单价-固定成本/总销售量=3,974.63 元/m 从本项目预测的指标可以看出：如未来的销售价格、生产成本与预期值相同，使项目不亏损的条件是房产销售面积不低于是 0.94 万 m ；如果销售量、生产成本与预期值相同，项目不亏损的条件是，售房价格不低于 2,209 元/m ；如果80、销售量、销售价格与预期值相同，项目不亏损的条件是单位变动成本不高于 3,974.63元/m 。 在现有已确定销售面积、销售定价、项目总成本支出不会发生较大的变化的条件下，本项目只需要实现销售量 2.03 万 m ，就实现项目保本点，这个销售量只占整个项目销售量的 47%，也就是说：余下 53%的销售量就形成了我们的利润空间，如果说，我们的销售单价定价，工程成本、期间费用控制比预期的要好，目标利润就会更丰厚。反之，销售定价太高，销售周期太长，开发费用就会增加，就有可能减少目标利润。 4.2 财务风险预测 第 30 页 在南宁xxx开发区 是别墅楼盘开发的黄金地域 ，在我们项目开发的楼盘周边，有不81、少别墅盘，这对我们的销售是一个压力，根据这一现实情况，我们遵循财务风险预测最大可能的原则，对项目风险因素作如下预测。 工程成本随时存在建筑材料涨价的因素，这样会降低目标利润期望值。 项目的开发周期太长，管理费用、销售费 用、财务费用、工程人员费用都会有所增加，也会降低预期的目标利润。 销售价格制定，也是影响目标利润实现的 又一因素，单价确定过高，会造成销售环节出现问题，则有可能使资金供应链连接不上，出现财务风险。单价确定过低，减少项目利润。 总之，为了减少财务风险，公司在营销方面会随时调整价格策略，在工程的开发周期、开发成本及费用的控制上都有一整套的管理办法，以保证项目利润最大化。 九、结论 通过以上分析可知：本项目具有较好的市场前景，具有高的投资回报率，因此项目是可行的。