1、新城区行政中心辐射区内商住小区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论4一、项目概况4二、建设单位基本情况5三、研究依据及范围6四、研究原则8五、主要经济技术指标8六、项目进展状况9第二章 项目建设的2、背景及意义11一、项目建设的背景11二、项目建设的可行性23三、项目建设的意义23第三章 #房地产市场分析25一、#房地产业发展概况25二、#房地产现状分析25三、#商业地产现状分析31四、#房地产市场发展趋势分析34五、#商业地产市场发展趋势分析36第四章 #县房地产购买力分析38一、#人口及居住现状分析38二、#市民消费力分析38三、#市民购买力与购买习惯分析40四、商品房的消费方式43五、目标客户群分析44第五章 市场定位及SWOT分析47一、楼盘购买对象及购买心理分析47二、市场定位48三、SWOT分析48第六章 项目选址与建设条件51一、选址原则51二、项目选址方案51三、区位条件53、1四、自然条件52五、基础设施条件53六、施工条件54第七章 项目建设规模与建设方案55一、项目建设规模55二、规划理念55三、规划方案56四、建筑工程58五、结构工程60六、给水、排水工程62七、电气工程64第八章 节能评价67一、节约能源的战略意义67二、用能标准和节能规范67三、项目所在地能源供应条件68四、项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况69五、节能措施71第九章 环境影响评价76一、项目周边生态环境现状76二、编制依据76三、环境影响分析77四、环境保护措施79第十章 劳动安全与消防87一、劳动安全87二、消防87第十一章 项目的组织管理和工程招投标方案89一、项目的组织管理4、89二、工程招投标方案90第十二章 实施进度计划92一、建设工期92二、项目实施进度计划92第十三章 投资估算与资金筹措93一、投资估算93二、资金筹措及还贷来源94第十四章 财务评价99一、经济效益测算与评价的依据及说明99二、基础财务数据与说明99三、销售收入预测99四、项目的损益99五、项目财务效益分析100第十五章 社会评价107一、项目对社会的影响分析107二、项目与社会的互适性分析108三、项目对公平的影响108四、结论108第十六章 风险分析110一、项目风险识别110二、风险评估110三、降低风险的主要措施111第十七章 研究结论与建议113一、结论113二、建议113第一章 5、总 论一、项目概况1、项目名称XXXX商住小区建设项目2、建设单位湖南XX投资置业有限公司3、建设地点项目位于#新城区行政中心辐射区内，文体中心旁，距县行政中心仅1.7KM，距县一中仅3分钟车程，交通相对便捷。用地东临县公安局新址，南接二环西路。图1-1 项目所在地示意图4、建设内容及建设规模项目拟建多层建筑1栋、高层5栋，同时建设给排水、通信、电力、消防、燃气管道、绿化景观、广场铺装、道路硬化、地上停车位、设备安装等基础配套设施。项目规划总用地面积31798.90（47.70亩），净用地面积26083.50（39.12亩）；规划总建筑面积76725.68（含地下室面积），其中：住宅建筑面积56、3158.28；商业建筑面积9395.85；物业配套设施建设面积336.36；地下室面积13806.38；架空层面积1765.63。5、投资规模项目计划总投资约25699.17万元，其中土地费用约5008.50万元，工程费用约16861.71万元，工程建设其它费用约1437.98万元，预备费用约914.98万元，建设期贷款利息约1476.00万元。项目建设资金来源为银行贷款10000.00万元（贷款期三年），其余由建设单位自筹。6、开发定位项目开发定位为中高档商住楼盘，将本项目打造成新城行政板块的品质典范样板商住区。7、项目实施进度计划根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划总工期24个月，207、13年4月初开始实施，2015年3月底全部竣工并投入使用。二、建设单位基本情况单位名称：湖南XX投资置业有限公司公司类型：有限责任公司公司地址：长沙市天心区BOBO天下城财富中心13008房法人代表：喻秀珍注册资本：人民币伍仟万元整实收资本：人民币伍仟万元整经营范围：房地产开发、经营；房地产项目投资及管理；园林工程、建筑工程、绿化工程项目的投资；建筑装饰材料（不含硅酮胶）、五金交电、机电产品、金属材料及法律法规允许的矿产品的销售。公司尊崇“踏实、拼搏、责任”的企业精神，并以诚信、共赢开创经营理念，创造良好的企业环境，以全新的管理模式，完善的技术，周到的服务，卓越的品质为生存根本，始终坚持用户至8、上，用心服务于客户，坚持用自己的服务去打动客户。三、研究依据及范围1、研究依据中华人民共和国城市规划法； 中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国国土管理法实施条例；湖南省实施办法；湖南省土地利用总体规划条例；国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）；湖南省人民政府关于推进节约集约利用土地的通知（湘政发200712号）；关于公布湖南省征地补偿标准的通知（湘政发200943号）；长沙市总体城镇体系规划（2010-2020）；城市用地分类与规划建设用地标准；长沙市控制性详细规划成果标准；长沙国民经济和社会发展“十二五”计划纲要；#县城总体规划（2009-2039、0修编）；#国民经济和社会发展“十二五”规划； 工业与民用建筑可行性研究深度要求；2009年7月国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；建设部建标2000205号房地产开发项目经济评价方法；现代咨询方法与实务； 国家发改委投资项目可行性研究指南； #县城镇规划、水文、地质、地震、气象、市政设施等有关资料；国家及行政主管部门现行有关设计规范、规程和规定；项目单位提供的于本项目有关的资料、数据；现场查勘收集的其他相关资料；其他有关专业设计规范。2、研究范围根据国家有关法令、法规、法律、制度、政策、规程及规范，本报告通过对XXXX商住小区建设项目进行全面深入的调查、分析、预10、测，论证了该项目技术、经济、方案、环境的可行性与合理性，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的可行性意见，为项目决策审定和银行贷款提供全面的依据。包括：1、对项目建设背景、可行性、房地产市场发展情况、消费者购买力等的研究；2、对项目市场定位和SWOT的分析；3、对项目选址和建设条件的分析；4、对项目建设规模、总体规划、规划布局、工程建设方案等的研究；5、对项目消防、卫生、安全、节能、环境影响等方面的分析；6、对项目的组织管理与工程招投标方案进行分析；7、对项目实施进度的确定；8、对项目投资规模及社会经济进行综合评价；9、对项目的风险识别、规避风险等研究；10、提出项目的可行性研究工作结论。11、四、研究原则1、积极贯彻执行国家基本建设的方针政策，严格执行国家和地方颁布的标准、规范、规定，使设计做到切合实际，技术先进，经济合理，安全适用；2、重视优化规划设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计水平和降低工程投资额；3、“三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。排出物符合国家及地方的“三废”排放标准。4、节能与降耗并重。五、主要经济技术指标1、建设用地情况本项目规划总用地红线面积约47.70亩（31798.90），以摘牌方式取得。2、主要技术经济指标根据项目的具体情况，其主要技术经济指标详见表1-1：表1-1 XXXX商住小区建设项目主要技术经济指标表序号项目名称单位数据12、备注1规划总用地面积31798.90约47.70亩2规划净用地面积26083.50约39.12亩2.1建筑物占地面积m24652.532.2绿化面积9228.342.3道路面积7812.362.4地上停车位2743.502.5广场1646.773总建筑面积76725.683.1住宅53158.28不计容积率面积217.483.2商业9395.85不计容积率面积124.013.3物管用房336.363.4消防控制室28.813.5地下室13806.38未计入容积率4计容积率总建筑面积62577.815架空层1765.63未计入容积率与总建筑面积6商业骑楼412.95未计入容积率与总建筑面积7建筑13、密度%17.848绿地率%35.389容积率2.39910机动车停车位个46110.1地上车位个78无障碍车位4个、出租车位4个10.2地下车位个383无障碍车位5个11非机动车停车位个127511.1地上车位个27811.2地下车位个99712总居住户数户482每户3.2人13总居住人数人154314建设工期月242013.4-2015.315总投资万元25699.1715.1工程费用万元16861.7115.2工程建设其他费用万元1437.9815.3预备费用万元914.9815.4建设期贷款利息万元1476.0015.5土地费用万元5008.5016经济评价指标16.1所得税前内部收益率14、%38.918916.2所得税后内部收益率%30.993816.3所得税前经济净现值万元5994.563416.4所得税后经济净现值万元4003.219816.5所得税前动态投资回收期年2.284516.6所得税前动态投资回收期年2.354917结论经济合理，技术可行，项目效果好六、项目进展状况2013年3月，受湖南XX投资置业有限公司的委托，由我公司承担XXXX商住小区建设项目的可行性研究工作。我公司在签订合同后，成立了专门的研究小组，立即开展工作，首先在地形图上进行了方案研究，并组织人员开展一系列的社会、经济、市场调查及工程勘察工作，对区域地形、地质、水文、环境进行了全面的调查，比较详尽地15、收集了有关资料，对规划思路、建设规模和技术标准进行了反复论证，在充分掌握定性、定量资料的基础上，于2013年3月完成了本报告的编制工作。 第二章 项目建设的背景及意义一、项目建设的背景#，位于长沙与益阳的交界处，处于大河西先导区的核心区位，是长沙西拓发展的重要阵地，也是房地产市场发展最活跃的区域之一。伴随着“奋力抢擂先导区，加速挺进五十强”战略的相关落实，#正以突飞猛进的势头迅速崛起，经济的腾飞给#的房地产带来前所未有的发展机遇，在目前的房地产调控的宏观环境之下，随着市场的健康与理性，#的房地产市场必然将迎来美好的明天。1、#县概况#在长沙的区位#行政隶属长沙，是长沙新区的重要组团，#作为省会16、和国家级两型社会综合配套改革试验区规划范围，在吸纳外来投资、争取国家省市支持等方面具有其他地级市和县（市）无可比拟的优势。 #是长沙的西大门，是一体化中长株潭通往湖南五分之三以上地区的第一驿站，也是粤、港、澳和东南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必经之路，这使#成为重要人流、物流、信息流中心，投资#可以拥有巨大的市场。#是长沙新区发展空间最广阔的区域。#面积2906k，县城规划面积50k，纳入长沙新城区规划面积420k；辖33个镇、乡，1个国家级经济开发区和1个省级经济开发区；全县总人口为137.10万人，县城城市建成面积32.8k，常住人口29.8万。图2-1 #县所处区位图人文条件先后出土了四17、羊方尊等2000余件商周青铜国宝，被誉为“南中国青铜文化中心”。 从三国蜀相蒋琬、大理学家张拭，到中共创始人之一何叔衡、前国家主席刘少奇、人民司法奠基人谢觉哉，到原中国科学院院长周光召，#人才辈出。#教育发达，高考升学人数常年居湖南省前列；每年培养技术型人才3万多人，享有“中国技工之乡”美誉。自然资源条件#属亚热带季风气候，四季分明，雨量充沛，历史上从未有过重大自然灾害，得“安宁之乡”而取名。物产丰富，是闻名全国的粮食大县、生猪大县、茶叶之乡，粮食和生猪产量长期居全国十强县之列。矿产资源丰富，重点开发利用的有煤、锰、硅、石灰石、花岗岩、温泉等20多种，是著名的“温泉之乡”、“煤炭之乡”和“建材18、之乡”。境内有沩、乌、楚、靳四大水系和多座大中型水库，水源充足，水质优良。旅游资源条件#是中国首批17个旅游强县之一。在#县城内，有以刘少奇故居花明楼国家首批4A景区为主线的“红色之旅”的线路，与韶山毛泽东故居紧邻相串；有密印禅寺和千佛洞的佛教禅宗五家七宗之首“沩仰宗”的宗教文化旅游；有沩山景区漂流、灰汤温泉国际旅游度假区自然山水游；#民俗风情游等。交通条件公路运输现状：以国、省道为主脉，县、乡道为支脉，319国道横贯东西，S206、S208、S209、S311四条省道贯穿县境，构成#四通八达的交通网络。区位优越，市场潜力巨大。以#县城为圆心，2小时车程可以辐射湖南、湖北、江西三省11市50019、0多万人口。投资#，可以以较低的运输成本和便捷发达的交通占领中部地区商品市场，尤其是湖南、湖北、江西等省份市场。表2-1 #公路交通路网公路名称距#县城距离起点和终点G319 0公里厦门-成都 沪渝高速（长张高速) 0公里上海-重庆（长沙-张家界）京珠高速 45公里北京-广州-珠海（深圳）上瑞高速 40公里（距县域4公里）上海-瑞丽（云南）107国道 40公里北京-深圳 铁路运输现状：铁路运输十分发达，有石长铁路、洛湛铁路在#穿境而过，客货运输可达全国各地。#县城距长沙京广铁路客、货站车程分别为45公里、40公里；至株洲连接湘黔铁路、浙赣铁路为70公里。空运：长沙黄花机场距#60公里，驱车5020、分钟到达。长沙霞凝港距#35公里，是内河主枢纽港口之一，全年可通1000吨货轮。货物可经上海中转至世界各港口。标准集装箱（20尺）至上海时间约为3天，费用为1200-1400元左右。社会经济条件#享有“湖南经济四小龙”之美誉，县域经济综合实力居湖南省前三强。#县作为长沙市的卫星城，近几年来总体水平一直呈良好的上升态势，经济总量迈上新台阶。2012年全国县域经济基本竞争力百强县市排名中，#县晋升全国县域经济百强县市第61位。表2-2 “十二五”时期主要指标定位类别指标“十二五”规划目标2009年完 成2010年完 成2015年预 期年均增长（%）经济发展CDP(亿元)270367.649085021、15人均GDP（元）293253629661150财政总收入（亿元）14.926518.3825.58528地方财政收入（亿元）10.378414.472719.25324固定资产投资（亿元）700（累计）258.6534285120社会消费品零售总额（亿元）9899.1311728820外贸总出口（亿美元）0.40.40.388100存款余额16015920070030贷款余额1209711850035结构调整三次产业结构15：55：3014.4:59.6：2612.6:65.8:21.65:63:32高新技术产业增加值占GDP比重（%）2014.2215020旅游产业占全县GDP比重（%）22、888.31535工业总产值400561800260026规模工业443.2650220029民生改善全县总人口（万人）134136.6137.11390.45城镇登记失业率（%）53.9744城乡基本医疗保险覆盖率95%98%0.6城镇居民人均可支配收入（元）1465016672188403320312农村居民人均纯收入（元）6350821695302000016城乡养老保险覆盖率70%100%6城镇建设城镇化率（%）4242.3744.565县城建成区面积（k）3260县城人口（万人）3150人均公共绿地面积（）68.61010绿地覆盖率（%）30293240人均道路面积（）12人均居住面23、积（）3540资源环境万元GDP能耗（吨标煤）1.11671.09450.8624主要污染物排放总量减少（%）-7.8%10%达到国家约束指标工业固体废物综合利用率（%）-85%87%95%（省厅指标值）城市生活污水处理率（%）6575%57.6%100%（省厅指标值）城市生活垃圾无害化处理率（%）7598.7%98.8%100%（省厅指标值）森林覆盖率（%）5147.3248.05510.6科技创新研发经费占GDP比重（%）1.51.82.02.5专利授权量增长（%）5080.5808080科技进步对经济增长的贡献率（%）5055606510小结：#县拥有绝佳的地理地位、浓郁的文化底蕴、富饶24、的自然资源、众多的旅游景点和优越的交通网络，这些有利的客观因素为#的快速发展提供了必要的客观条件，吸引越来越多的人落户和投资#，也在一定程度上促进了#房地产业的飞速成长。2、#县宏观经济分析近年#经济进入高速增长期，经济实力的提升、城市基础设施的完善为房地产市场创造了良好的发展环境。居民可支配收入大幅度增长大大提升了#消费者的房地产消费能力和价格承接力。#人均消费水平伴随人均收入的日益增长而迅速提高，使得#成为一个消费型城市，#人具有了很强的消费意识，住房消费意识也已大大提升。县城城市规划和“北拓南联”战略的提出，加上县城的三环路贯通以后，城市扩容的步伐进一步加快，每年都要吸收数千人成为城镇居25、民，这些利好及长沙市规划方面的“大河西”策略都会为该县城注入强心剂，必将刺激#的相关产业的发展，首当其充，房地产业会受益最大。大河西先导区战略的提出，使得长沙与#的联系更加紧密，#也将借助这一平台谋取更多的发展，这将给#的腾飞带来了前所未有的机遇。（1）、#城市经济发展水平2007年，全县生产总值（GDP）突破200亿元，达到207.23亿元，比上年增长15.3%。其中第一产业增加值37.46亿元，增长6.8%；第二产业增加值112.51亿元，增长18.3%，第三产业增加值57.26亿元，增长15.5%。按常住人口计算，全县人均生产总值16675元，比上年增长22.18%。2008年，全县生产26、总值（GDP）282.41亿元，比上年增长16.0%。其中第一产业增加值50.31亿元，增长7.8%；第二产业增加值161.83亿元，增长19.6%；第三产业增加值70.27亿元，增长14.0%。按常住人口计算，全县人均生产总值22659元，比上年增长15.6%。2009年，主要发展指标全面超额完成，提前一年完成“十一五”规划各项指标，实现区域生产总值310亿元，超过计划目标10亿元，比上年增长15.8%；工业总产值550亿元，超过计划目标20亿元，比上年增长26%；全社会固定资产投资258亿元，超过计划目标10亿元，比上年增长33.2%；2010年实现县域生产总值（GDP）489.58亿元，27、比上年增长16.5%。其中，第一产业增加值61.54亿元，增长6.1%；第二产业增加值321.99亿元，增长22.6%；第三产业增加值106.05亿元，增长7.8%。县域经济基本竞争力不断加强，跃居全国第73位，中部第6位，分别比上年提高11和1个位次，朝着“挺进五十强”的目标迈出了铿锵步伐。2011年全年实现地区生产总值（GDP）637.95亿元，比上年增长15.8%。其中第一产业实现增加值75.26亿元，增长5.2%；第二产业实现增加值434.39亿元，增长20.1%；第三产业实现增加值128.3亿元，增长9.0%。县域基本竞争力前移5位，位居全国百强第68位，县域发展进一步呈现加快、争先28、之势。2012年#地区GDP达到850亿以上，财政收入突破90亿。小结：虽然#县各项经济指标与长沙市其他发达县城，例如长沙县、浏阳市还有一定差距，但近年来经济进入高速发展轨道，实力明显增强，与其差距越来越小，经济已经处于一个较为领先地位，城市基础建设日趋完善；为房地产的发展奠定了良好的环境基础。3、居民生活状况（1）#城市人口状况截至目前，#全县总人口137.09万人，常住人口125.15万人，其中，城镇人口51.17万人，乡村人口84.21万人。人口性别比为105.5:100。（2）#城市居民可支配收入（元）2007年，全县城镇居民人均可支配收入12187元，比上年增长14.2%，扣除价格因29、素，实际增长7.8%。农村居民人均纯收入5735元，增长16.1%，扣除价格因素，实际增长9.6%。农村居民人均可支配收入5479元，增长14.7%。全县城镇居民人均消费性支出10037元，比上年增长13.8%。家庭设备用品及服务、衣着和食品支出分别增长27.7%、24.6%和16.5%。农村居民人均生活消费支出4944元，比上年增加660元，增长15.4%。其中，食品和衣着支出分别增长16.5%和23.7%。在第六届全国县域经济基本竞争力评价中，#县列全国第114位，同时首次进入了“中部十强”。新型城市化稳步推进，全县城镇化率提高4.02个百分点，达到35.32%。2008年，全县城镇居民人30、均可支配收入14879元，比上年增长16.2%，扣除价格因素，实际增长10.6%。农村居民人均纯收入6919元，增长20.6%，扣除价格因素，实际增长15.0 %。农村居民人均可支配收入6594元，增长20.3%。全县城镇居民人均消费性支出11529元，比上年增长14.9%。农村居民人均生活消费支出4560元，比上年增加560元，增长14.0%。2008年，#县跻身“全国百强县”，名列第97位。新型城市化稳步推进，全县城镇化率提高4.84个百分点，达到40.16%。2009年，全县城镇居民人均可支配收入16665元，比上年增长12%；农民人均纯收入8095元，比上年增长17%。2009年，全县31、积极应对世界金融危机，全面加快经济社会发展，县域经济基本竞争力上升13位，达到全国第84位，居中部第7位。新型城市化稳步推进，全县城镇化率提高2.25个百分点，达到42.41%。2010年，全县城镇居民人均可支配收入18690元，同比增长12.1%。其中人均工资性收入增长10.8%，人均财产性收入增长25.9%。人均消费性支出14797元，增长13.4%。城镇居民恩格尔系数为32.6%，比上年下降1.4个百分点。平均每百户家庭拥有家用汽车12辆，家用电脑56台，移动电话204台。全县农村居民人均可支配收入9227元，比上年增长18%；农民人均纯收入9713元，增长18.2%。其中人均工资性收入32、增长14.2%，人均家庭经营收入增长22.4%。农村居民恩格尔系数为41.4%。全年农民人均生活消费支出6408元，增长13.6%，其中食品消费支出增长16.3%，衣着消费支出增长10.6%，交通和通讯费用支出增长12.4%，文化教育娱乐消费支出增长19.5%。平均每百户家庭拥有家用汽车7辆，家用电脑15台、其中接入互联网8台，移动电话152台。农民人均住房面积66.1平方米，比上年增加0.2平方米。2011年全年城镇居民人均可支配收入21093元，同比增长12.9%。人均消费性支出16643元，增长11.1%，其中食品、居住、交通通信费用支出分别增长20.4%、26.8%、39.7%。平均每33、百户家庭拥有家用汽车26辆、家用电脑72台、移动电话242台，分别比上年增长14辆、16台、38台。全年农村居民人均可支配收入11003元，比上年增长19.2%；农民人均纯收入11539元，增长18.8%。其中人均工资性收入增长22.8%，人均家庭经营收入增长15.8%。全年农民人均生活消费支出8054元，增长25.7%。平均每百户家庭拥有家用汽车9辆，家用电脑16台、其中接入互联网9台，分别比上年增加2辆、1台、1台。分析：居民收入增长较快，居民消费结构继续升级。（3）#居民消费情况（元）2007年，全县社会消费品零售总额68.90亿元，比上年增长16.0%，扣除物价因素，实际增长11.0%34、。分地域看，县城消费品零售额29.99亿元，增长17.8%，占消费品零售总额的43.5%；县以下零售额38.91亿元，增长14.6%，占消费品零售总额的56.5%。分行业看，批发零售贸易业零售额62.18亿元，增长15.9%；餐饮业6.21亿元，增长17.2%；其他行业0.51亿元，增长15.2%。2008年，全县社会消费品零售总额84.58亿元，比上年增长22.8%。分地域看，县城消费品零售额37.46亿元，增长23.1%，占消费品零售总额的44.3%；县以下零售额47.12亿元，增长22.5%，占消费品零售总额的55.7%。分行业看，批发零售贸易业零售额76.36亿元，增长22.8%；住宿35、和餐饮业7.64亿元，增长22.9%；其他行业0.58亿元，增长14.4%。2009年，全社会消费品零售总额99亿元，比上年增长17.1%。分地域看，县城消费品零售额44.73亿元，增长19.4%，占消费品零售总额的45.2%；县以下零售额54.28亿元，增长15.2 %，占消费品零售总额的54.8%。分行业看，批发零售贸易业零售额88.73亿元，增长16.2%；住宿和餐饮业9.62亿元，增长26%；其他行业0.66亿元，增长14.6%。2010年，全年实现社会消费品零售总额116.38亿元，比上年增长17%。按经营地统计，城镇消费品零售额76.04亿元，增长18.1%；乡村消费品零售额40.36、34亿元，增长15%。按消费形态统计，商品零售额100.36亿元，增长16.4%；住宿餐饮收入16.02亿元，增长21.3%。2011年，全年实现社会消费品零售总额133.86亿元，比上年增长15.5%。按经营地统计，城镇消费品零售额87.3亿元，增长15.2%；乡村消费品零售额46.56亿元，增长16.2%。按消费形态统计，商品零售额116.45亿元，增长16.0%；住宿餐饮收入17.41亿元，增长7.1%。图2-2 2006-2011年社会消费品零售总额及其增长速度小结：#县的年人均可支配收入水平处于全国主要的县市城市的中上水平，有力的支撑了#居民的购买力水平。在收入增加的同时，消费支出也37、大大提高，表明#是在向消费型、享受型城市转变，人们愿意花钱去改善生活，这为房地产市场的快速发展提供了强大的消费力支持。4、#城市发展规划要点解析（1）城市建设发展目标东接长沙 西靠益阳 纵向发展向横向发展转变根据最新#城区总体规划的修订意见，至2030年，县城将得到进一步发展，撤县设市，建一个用地规模78平方公里，拥有人口60万的中等城市。#的城市发展方向，必然是东接长沙、西接益阳，已划入3+5城市圈，2014年城市城际铁路连通，北面工业适度发展，东面为衔接长沙，现以工业为主，适度配以相关配套和娱乐设施。整体城市以工业为主。 #城市发展趋势县城区域西靠益阳东接长沙（2）城市发展的战略规划1.“38、工业新城+居住组团+主次两商圈”的城市格局工业新城：#向东开辟金洲新区，主要以工业产业为主，对接长沙河西麓谷高科技产业带，带动#产业化向国际接轨，金洲新区将成为未来#经济的高增长点，也将为#房地产业带来足够的需求。居住组团：二环至三环区域将成为未来城市的主要居住区域，特别是玉潭新城、行政中心周边，该区域具有优良的地理环境和植被环境，适合城市居民对居住环境的要求，将形成环绕城市中心的环状居住组团格局。主次两商圈：老城区将继续充当#商业核心的地位，但随着居住组团的发展建设，#商业将逐渐向四周辐射，商业面会增大。【机遇】城市的大规模扩张为房地产发展提供了巨大的潜力空间。#由小型县城向中等城市转变，扩39、大城市辐射区域范围，将进一步加强城市在区域内的影响，吸引更多的城镇本地居民以及外地消费者投资资金的涌入。大河西先导区#经济开发区，催化城市化水平的提升，更催生大量房地产消费需求，给房地产业的发展带来广阔的前景。5、房地产市场环境发展概况：房地产市场发展迅速，行业高位增长，产品品质显著提升，产业发展步伐加快；土地供应：土地供应不断加大，近年来商品房用地和工业用地不断增加。开发情况：投资的持续高速增长，施工面积不断增长迅速，表明社会资本对#房地产市场前景看好，销售情况：与市场大势类似，2009年出现井喷，2010年销售有所缓解，2010年销售价格增长有所放缓；在新政调控下，2012年度#县房地产市40、场依然保持增长态势，市场销售平稳理性，房价温和上升，开工投入热情同比高涨，尽管没有延续2009年火爆局面，期间也有观望、博弈、拉锯态势的波及，但总体上没有出现一丶二线城市的量价齐跌局面，而是自我理性调整。政策情况：2010年陆续出台的调控政策对市场有一定冲击，投机需求被压制，刚性客户有一定观望情绪。6、市场购房需求分析收入情况：#全县的真实房价收入比约为4.47倍；面积需求：大部分居民选择110平米以上中大户型；产品选择：多选择电梯房；购房区域：选择中心板块和县政府板块为主。7、项目周边房价分析表2-3 项目周边楼盘销售价格一览表序号楼盘销售价格备注1兆基君城3700-5000元/m22蓝庭国41、际均价3800元/m23翰林华府均价3600元/m24绿地中央花园均价4500元/m2二、项目建设的可行性1、项目用地可行性本项目规划总用地面积47.70亩，项目建设单位已通过摘牌方式取得建设用地，项目用地有保障。2、项目地质可行性本项目用地区域为典型的丘陵缓坡地形，地势起伏不大，区域大多为未建设区域，沿线无明显不良工程地质，适宜商铺住宅建设。3、建设条件可行性项目建设所需建筑材料在长沙地区均可采购，货源充足，能满足项目需求。区域交通比较发达，项目周边有二环西路、花明北路、#大道、金洲大道等，交通运输条件便利。6、经济可行性本项目预计销售收入约41252.59万元，利润总额约11690.53万42、元，净利润约8767.90万元；所得税前内部收益率：38.9189%，所得税后内部收益率：30.9938%；所得税前净现值：5994.5634万元，所得税后净现值:4003.2198万元；所得税前回收期：2.2845年；所得税后回收期：2.3549年；各项经济指标较好，经济效益可观。7、政策可行性本项目符合国家和湖南省政府的房地产产业政策，符合#县城总体规划和土地利用总体规划，有利于带动#县经济快速发展。综上所述，本项目的建设是可行的。三、项目建设的意义随着#县城市的扩张，县城东扩西改和北拓南联政策的实施，近几年来，#县各项社会经济事业蓬勃发展。21世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，43、本项目的建设，将加快推进#县城总体规划和#行政中心组团总体规划的实施，扩大内需，加速该区域商、住、旅、游的综合开发，形成#新城区的城市中心和城市功能聚集区，推动和支持国民经济持续、健康、快速的发展。本项目实施后，能直接为社会带来5200万元以上的税收收入，随着项目的开发建设，将带动区域内酒店、餐饮、商业会所等产业的发展，能更好的促进城市聚集功能的发挥。第三章 #房地产市场分析一、#房地产业发展概况1989-2012，#房地产业，经历了从无到有，从起步到繁荣，人均居住面积从改革开放前的不足6平米提高到2012年的41平方米。这是#“挺进五十强、崛起中西部”、百姓共享“山水新城、宜居#”和谐发展的44、一个缩影。1、房地产业高位增长伴随“奋力抢擂先导区，加速挺进五十强”战略的事实，全县房地产业风起云涌。2004年到2012年底，全县房地产开发完成投资额146.38亿元，投资额逐步增加，开发建设商品住房882.29万平方米，销售入库税收近17亿元，年均拉动GDP六个百分点以上，成为县域经济发展的强支柱、财政收入的主渠道，成为最有活力的产业之一。2、房产品质显著提升近五年来，全县房地产市场产品结构逐步提升，由多层向小高层、中低档向中高档转变，一大批精品楼盘成为市场主力；催生了一批本地知名品牌和一批房地产领军人物。随着碧桂园、上海绿地等一批中国知名企业和优秀外地开发商抢滩#，带动#开发企业向更大的45、层次迈进，把#楼市品质推向一个全新的高度。3、产业发展步伐平稳当前，#房地产市场已经形成了融城板块、行政板块、南城板块、旧城板块和东城板块5大板块。在新政调控下，2012年度#县房地产市场依然保持增长态势，市场销售平稳理性，房价温和上升，开工投入热情同比高涨，尽管没有延续2009年火爆局面，期间也有观望、博弈、拉锯态势的波及，但总体上没有出现一丶二线城市的量价齐跌局面，而是自我理性调整。#房地产发展趋势房地产业未来五年仍然是县域经济的支撑点（县住房保障局局长王碧泉）。二、#房地产现状分析1、房地产企业数量及项目数量2011年房产企业数量为114家，2012年为119家，入市房地产企业76家；目46、前开工建设项目76处；（含跨年度续建39处、续建新开工22处、新开工项目15处）2、开工规模目前在建的房子数量2012年已开工规模达342.21万，其中跨年剩余量133.14万，续建新开工130.84万，新开工78.23万。类型在建（万）新开工（万）实现投入（亿元）跨年度续建133.1418.03续建新开工130.8410.41新启动项目78.237.37合计133.14209.0735.81开工规模中已批准预售面积158.2万，短期内，还可有184.01万可进入市场进行销售。2012年新启动项目15个，新开工面积78.23万平米，同比降低29.36%，完成投入7.37亿元。同期新开工项目对比47、年度数量新开工面积（万）与上年同期比（%）投资额 （亿元）201021128.6/12.6201119110.77-1%12.120121578.23-29.367.37受2011年及2012年上半年房地产宏观大势影响，#房地产企业进入市场节奏放缓，新开工项目不多，开工面积降低，投入资金大幅减少。3、待建项目情况待建项目17个，总用地规模2984.48亩，已落实用地1329.41亩，总建筑规模564.01万，计划投入开发资金143.25亿元。4、商品房新批预售许可情况全年新批商品房预售许可项目31处，批准预售面积132.8万。5、历年预售面积时间2007年2008年2009年2010年201248、年2012年预售面积（万）71611150881.75146.74151.36132.8栋数147346286457427451套数467580856135111681299611436合计历年预售统计面积：699.34万历年预售栋数：2114栋历年预售套数：54495套6、房地产项目数量及分布目前全县房地产市场共有续建、新建、意向项目85个，根据板块划分为行政板块项目31个，金洲板块项目16个，沿江板块7个，其他板块（包含旧城区、南城、东城）31个。板块项目表板块类型数量（个）用地规模（亩）已落实用地（亩）建设规模（万）比例（%）总投资模（亿元）行政板块313678.062974.6563349、.0134.71%122.04金洲板块1610431.323515.81564.0230%198.71沿江板块7826.25693.1195.910%42.14其他板块316074.123038.7248826%107.8合计8521787.5811175.211998.18488.467、开发规模全县85个房地产项建设规模5万以下的项目9个； 5-10万项目19个；10-20万项目25个（如盛翠豪庭、紫荆城、海博星河绿洲、富贵世家等）；20-30万项目13个（如嘉城花园、人民路9号、皇庭上品、南国水乡）；30-40万项目6个（如水晶郦城、绿地中央花园、福临门名郡等）；40万-50万项目5个（50、如凝香华都、豪德广场、蓝色港湾、冠源爱琴湾）；50万以上项目9个（如碧桂园、长沙正源两项目规模达100万以上）。8、投资情况全县85个房地产项目投资额1亿元以下项目7个；1-2亿元项目27个（如盛景豪庭、一品江山、金域蓝湾、假日摩纳哥等）；2-3亿元项目17个（如公园道1号、水木清华、皇庭上品、瑞景春天等）；3-4亿元项目10个（如南国水乡、蓝色港湾、锦绣兰亭等）；4-10亿元项目14个（如冠源爱琴湾、豪德广场、福临名郡、湘核花园等）；10亿元以上项目10个（如长沙正源 尚峰尚水、澜湾国际、碧桂园、绿地中央花园、凝香华都等）。9、开发规模及投资情况表开发规模（万）投资额（亿元）类型数量面积比例51、类型数量额度比例59个15.520.94%1以下7个2.580.63%5-1019个116.217.02%1-227个31.327.68%10-2025个298.5118.05%2-317个46.2111.33%20-3013个268.616.23%3-410个38.19.34%30-406个198.512%4-514个67.3416.52%40-505个16910.22%5以上10个222.254.49%50以上9个587.9635.54%10、销售情况成交面积2012年元至十一月共销售商品房7377套，销售面积91.53万，销售金额37.699亿元，同比分别增加-10.66%、-6.34%52、2.98%。其中住宅6365套，78.36万。11、销售情况成交单价2012年11月份全县商品房均价为4034元/，同比降低6.90%，环比降低2.44%。其中非住宅10203元/，住宅3569元/，（其中别墅5042元/，多层2888元/，电梯房3580元/,同比分别上涨-17.95%、1.99%、2.81%)。12、产品结构房屋类型全年销售住宅房屋中电梯房占75.67%、多层占20.81%、别墅占3.52%、保障性住房占1.2%。电梯房已占到绝对市场主流产品。13、户型比列2012年商品房住宅供应套均面积为116.84，销售套均面积为122.54。销售的主打户型120-144左右的三房两53、厅,大户型比例有所下降，小户型开始热销。全年销售的商品住房中，面积为90-120两、三居室户型占总销售套数的26.74%，面积为120-144的三居室户型占总销售套数的43.15%，面积大于144的大户型占总销售套数的11.76%，面积在90以下的小户型约占总销售套数的18.35%。14、客户群特征（）主力客群以乡镇客户为主；客户职业多为老师、公务员、事业单位及私营业主，年龄集中在30-40岁左右，自住为主、投资为辅。项目名称客户构成水晶郦城区域：城区70%，乡镇25%，外地返乡客5%。年龄：35-50岁60%，35岁以下30%，25岁以下10%置业目的：自住70%，投资自住20%，按资10%54、中源凝香华都学校老师、政府公务员、附近单位、个体商户、周边乡镇客户皇庭尚品政府机关公务员、周边单位、教师、周边乡镇客户金色夏威夷公务员、私营企业主、周边单位管理人员、周边乡镇客户、个体户中央花园三一等企业职工，老师公务员已经周边个体经营者已经部分外地购房者，购房主要为自主。瑞景春天附近的居民和拆迁户占70%以上；乡镇客户占15%；返乡客户及外地客户占15%。蓝庭国际城项目首次置业者所占比例90%以上，年龄层次在25-30岁之间的占有较大比例，客户主要来自周边单位职员以及项目周边个体经营者，投资客户较少。财富广场项目投资可以占40%左右，其次是自住型，客户都为附近医院职工以及周边个体经营者，年龄55、为30-45之间。富贵世家项目周边居民，公务员、政府职员、投资者。项目投资客占一定的比例，其次是自住型户。假日摩纳哥周边客户，三一、加加酱油等企业职员，公务员。玉龙国际三一等企业职工，老师、公务员、周边个体经营者以及部分外地购房者，购房主要为自住。客户群特征（二）#县商品房购买对象分区域对比。本县与外地比为：4.18：1，销售外向度为19.31%，本县购房对象中城区与乡镇比为：1：18.27。从购房对象来看，商品房销售以本地为主，其中乡镇人口进城购房、打工族回乡置业成为拉动商品房销售的主导因素，外地来宁购房(主要集中在长沙、益阳、湘潭、娄底等周边地区)的比例也有所提升，成为拉动销售的生力军。三56、#商业地产现状分析#县拥有137.09万人口和发达的工业产业，为商业的发展奠定了重要的基础。#商业格局有着明显的地理与业态水平分化，城市商业轴线明显。#主要有三个核心商圈，呈现出轴线发展，水平梯级更替。步行街与大玺门商圈是#的传统商圈；大润发商圈是大型商超时代兴起时形成的；水晶城商圈是大型商业综合体时代的代表。（一）步行街与大玺门商圈步行街主要集中了大众运动休闲品牌，以服饰零售为主。地下商场分散式的店铺专业化集中度低，并造成街区的分割。大玺门项目的规划为街区复合商业，主要商家包括通程电器、苏宁电器、新一佳和上岛咖啡等。但分散的经营使此地段商业档次低，环境卫生极差、交通混乱。商圈与农产品批发市57、场重合，环境极差。脏乱差的农贸市场大玺门步行街数码通讯市场（二）大润发商圈大润发商圈以大润发超市为核心，兼有影院、不成规模的百货和休闲餐饮功能。大润发商圈业态单一，虽然有较好的交通停车环境，人气依然不足。（三）水晶城商圈水晶城是#首个高端综合体项目，商业建筑面积约11万平方米，涵盖百货、超市、影院、商业街、酒店式公寓和写字楼等多种业态。目前，人人乐集团旗下崇尚百货、人人乐超市、潇湘国际影院已经运营，公寓部分已经开售。所配套的住宅已经交房。水晶城地处#新城区的核心区，紧邻县政府办公区，周边新楼盘众多，周边建材家居用品的销售旺盛，但由于人气不够旺，商业的运营不够好。（四）老城与新城对比区域价值 快58、速发展中的新城 新行政中心北迁，宁乡新城区人口将增至近20万，新城区域将成为宁乡新的政治文化中心和居住中心。由此带来的商业发展将不可估量。 交通网络 发达的交通系统 宁乡大道、花明路、二环路、一环路等多条主干道，与金洲大道、高速公路交错相连，加未来城际轻轨规划。 居住环境 楼盘扎堆 硬件升级效应 水晶郦城、嘉诚花园、玉龙国际花园、优雅翠园、百宜华府、紫金公馆、凝香华都、富豪山庄二期、绿地中央公馆、瑞景春天、山水华庭、楚沩佳郡、水木天成等几十个地产项目扎堆北城，居住氛围日渐成熟。 区域优势相辅相成 城市发展、交通发达促进人口迁移；居住小区增多带来区域人流量的增大；区域发展带来巨大升值空间新城区老59、城区宁乡商业最繁荣的商圈 主要集中于以步行街为中心，是全县零售服务网点的核心区域。购物为主的商圈 宁乡购物最为集中的商圈，成为宁乡人日常生活消费的核心商圈，。商品同质化严重，竞争激烈 品牌资源的相似性造成了业态同质化严重。业态分布比例不平衡，休闲比例缺乏 商圈在各业态功能上的配置较为齐全但各业态分布的比例并不平衡，休闲业态由于租金问题则逐步被挤出传统的商圈。内部交通制约因素影响商圈辐射能力 商圈道路交通受到原来旧规划的限制，现有主要商圈的停车位资源也较为有限，很多有车的消费者停车较为困难，影响了商圈的进一步发展。商业购物环境档次较低，硬件、软件欠缺 现有商业的建造时间较早，在硬件条件及装修的效60、果上都相对落后。四、#房地产市场发展趋势分析1、#房地产发展趋势房地产业未来五年仍然是县域经济的支撑点（县住房保障局局长王碧泉）。2、政府十二五目标：发展定位：省会新区、山水新城、长沙地产、#板块发展方向：突出东进融城为主攻方向，同步推进西改、南连、北拓，突出几大板块，实行组团式开发；总体目标：预计到2015年年均销售房产200万平米以上，均价达5000元以上，全年销售额达100亿元以上，按房产综合税率（含建安税收）约10%计算，房地产税收实现15亿元以上，外向度达30%。3、开工面积2012年#开工面积达342.21万，预计2013年2016年#年均开工面积可达到400万500万4、竣工面积61、发展趋势2012年竣工面积132.8万，预计2013年2016年年均将达到：200250万，5、年均销售面积趋势未来3-5年年均销售面积可达120-180万2011、2012年受到大势影响，销售量相对2010年明显下降，但随着行情的稳定与好转，预计2013年2016年#年均销售面积可达到120万180万 。6、价格趋势根据#前四年年均约17%的增长趋势，以及综合考虑长沙近4年年均增长约20%计算，但受当前房地产整体市场的影响，价格2012年销售价格略有下降，约3680元/,但2013-2016年有望达到3700元-4000元/ 。五、#商业地产市场发展趋势分析从2010年调控开始，商业地产就迎62、来了开发热潮。#和很多城市一样，政府的规划引导和资本的运作已经让商业地产成为了当下房地产市场的“香饽饽”。有业内人士表示，#目前的商业地产滞后于城市发展，无法满足当下消费需求，应该加速“快跑”。#商业地产市场发展趋势为：1、商业地产灼热，拉动2013年楼市回升主要产品有：写字楼、商铺、城市综合体和社区类商业物业。2013年将是商业地产入市很好的时机。2、依托城市综合体 商业地产卯足后劲目前#商业地产的整体面貌是以依托综合体或集合体为主，一般商业略大于住宅。以写字楼为例，据统计，未来3-5年#将大约有20万方的超高层写字楼推出，比如依托以住宅为主的综合体，绿地中央花园（金融街）。目前#除工业物业63、外，商铺物业和写字楼物业价格均处于上涨之中，有业内人士表示，随着区域中心城市价值的不断提升，二线城市将成为投资者新宠，商业地产会将迎来量价齐升的局面。3、写字楼发展迅猛写字楼经济被视为一个城市活力的“晴雨表”。随着#经济高速发展，工业与现代服务业均持续走强，住宅市场受限购影响销售疲软，商务写字楼与普通住宅的价格反差带来的价值“洼地效应”给写字楼项目提供了投资良机。目前#县混搭型写字楼市场刚刚起步，纯写字楼尚为空白，市场发展前景广阔。第四章 #县房地产购买力分析一、#人口及居住现状分析1、随着#城区的发展，外来人口急剧增加截至目前，全县总户数442917户，总人口137.09万人。其中，城镇人口64、52.02万人，乡村人口85.07万人，自然增长率4.63，上升1.18个千分点。全县常住人口为125.15万人。#加快城市化的建设，#主城区不断向四周发展，与大河西先导区的接轨，金洲大道的拉通，未来将吸引更多外来投资，外来人口急剧增加。2、人均居住面积比长沙市区高2012年，#县城区人均居住面积达41平米，比长沙市区高出7.2个平方。#县人均居住面积较长沙略高，在于#县近几年房地产市场开始起步，刚性需求较旺，加上商品房售价较低，#居民为自住或改善居住环境所应承担的压力较长沙小，居民具有改善居住环境能力。#城区人口基数较高，且稳步增长。随着家庭居住观念改变与城市化进程的加快，居民在居住面积以及65、居住品质的要求的提升，对房地产的消费需求将产生大幅度的增长。二、#市民消费力分析1、市民购买力大幅度提高2011年城镇居民人均可支配收入21093元，同比增长12.9%。居全国县市前列，表明#的住房消费力依然强劲，在全县居民人均收入水平的提高，#房价上涨的刺激，市民的购买力将大幅度的提高。2、消费者购买力范畴房价收入比分析（1）房价收入比评价标准房价收入比，是指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。房价收入比能够直接体现市民对商品房所拥有的购买力。房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一，是观察楼市是否健康的重要指标。世界公认发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。根据国内66、楼价一向偏高的实际情况，较为合理的房价收入比标准为5-8倍，并可以此作为判断#房价比是否合理的标准。据实地调查，2012年11月份#县商品房均价为4034元/，同比降低6.90%，环比降低2.44%。其中非住宅10203元/，住宅3569元/，（其中别墅5042元/，多层2888元/，电梯房3580元/,同比分别上涨-17.95%、1.99%、2.81%)。2、房价收入比的评估，会有如下两种情况：（1）、表面收入：2011年度#城市居民可支配收入平均预计达到21093元，按一个家庭约3口人计算，则平均家庭年收入约为6.33万元。（2）、真实收入：中国当前真实收入大大超过名义收入，而#是一个藏富67、于民的城市，一个政府中级公务员个人年收入也达4万元以上，而且#私营矿主与小企业主较多，个体户、小企业业主的收入更为可观。考虑到统计外收入、灰色收入等情况，再考虑到中高端家庭的年收入情况，#真实的平均家庭年收入会在8.86万元以上（按表面平均收入上浮40%估算）。（说明：根据我们调查，目前#楼市面积在110-120以下小户型区间的户型最为畅销。按三口之家的合适居住空间110左右。故取110的商品房作为样本，对#房价收入比进行计算、评估。）3、#房价收入比对照表：家庭年收入区域商品房单价商品房总价房价收入比表面收入约6.33万元县中心区域4500元49.5万元7.82倍南城区域3200元35.2万68、元5.56倍全县3600元39.6万元6.25倍真实收入8.86万元以上县中心区域4500元49.5万元5.59倍南城区域3200元35.2万元3.97倍全县3600元39.6万元4.47倍从上表可以观察到，按表面收入估算#房价收入比为6.25倍，按真实收入估算#房价收入比为4.47倍。通过以上分析，我们可以作出较为客观的结论：#全县的真实房价收入比约为4.47倍，目前商品房价格在市民可承受的购买力范围之内。同时，可以作出如下分析：市中心的住宅开发逐渐以高层住宅开发为主，且在楼盘与建筑品质上有较大提高，深受#市区中高端客户的需求，估计未来两三年，#高端房地产开发也将围绕北二环周边进行；#全县房69、价收入比约为4.47倍，处于#市民购买力范围之内，相比其他城市，#房价收入比偏低，预示#需求市场较大，随着#经济的发展，未来房价还有一定的上涨空间。三、#市民购买力与购买习惯分析在市场调查期间，我公司通过问卷调研的形式，对#市民的商品房购买力进行了统计，共收集了30调查问卷，其中12份调查对象为私营业主，8份为公务员，10份为普通务工人员。我公司对调研结果做如下分析：注：因受调查客户群体大部分较为高端，因此，其比例与产品定位不存在必然关系。1、家庭人数分析： 从居住在一起的家庭人数来看，两世甚至三世同堂的现象较为普遍，小孩，父母，长辈同住，就需要在住房的面积上达到要求，这可能就导致市场对于1270、0平米改善型户型的需求增加。 2、#价格变化趋势分析：近七成的被调查者认为#的房价将继续上升，说明#居民对#房地产市场的信心较足，对房地产市场将会继续增长表示认可，而09年市场火爆，侧面反映消费者买涨不卖跌的心理，这在一定程度上也透视2013年市场需求的旺盛。3、购房的主要目的分析：市民对现有的居住环境表示不够理想，近8成的市民认为需要更加满意的居住环境来提高生活质量。这说明未来#房地市场的刚性需求将比较旺盛，市民对改善性户型的需求也将所有增加。4、满意的住宅面积范围是：分析：从图表可以看出，#居民近八成以上选择110平米以上中大户型，其中110-120以居民需求型住房目的为主，120-14071、以改善型住房目的为主。大户型在#走俏，原因在于#住宅售价较低，大户型的总价也在承受范围内，且家庭同住人口较多，人们更愿意挑选大户型一次性解决住房需求与环境改善问题。5、选择何种类型的住宅：分析：#的产品结构从以多层为市场主导，逐步演变为高层、小高层为主，多层、别墅为辅。目前多层产品主要集中在南城，主要目标客户为第一次购房与城郊客户为主；电梯房高层集中在北二环附近以及滨江板块，目标客户主要为城区中高端客户，例如私营主、公务员等，且一般为改善型目的需求。6、优先购房区域：分析：从图表可看出，目前#消费者购房偏向于中心版块与县政府版块，城南版块因临近城郊地带，目前规划较为凌乱，而城南的玉潭新城虽然规72、划较好，环境优良，但因不被#消费者熟悉，目前也缺乏居住氛围，所以受关注程度较低，但是随着玉潭新城的加速建设，此区域的发展前景将不可估量。四、商品房的消费方式1、自住型此部分客户大都较为年轻，年龄一般在2635岁，一般都是各企业与公司的核心人员，知识文化素质比较高，收入比较稳定，正处于事业上升期，家庭结构较为简单；还有一部分#普通或中档收入阶层，收入相对不高，这部分人群购房一般为首次置业，购买的目的主要自住为主；另外，城镇居民来县城购房，以加入城市居民行列，这部分客户也在逐渐增长。2、投资型此类客户收入水平比较高，有一定的积蓄，在#购房目的不是用来居住，而是作为一个投资工具，他们主要看重项目地段73、的升值性，投资的小额性，项目周边的租赁需求。这类客户在写字楼、公寓、商业等投资产品中占的比例比较大。3、增加第二居所此类客户主要是医疗单位医生、事业单位公务员、做生意的私营企业主、高薪部门的中层管理者、金融机构等；此类消费群体将以非常挑剔的眼光来审视小区的环境规划、房屋的户型结构和后期的物业管理。他们大多在#都有自己的物业，他们比较关注产品的品质，当发现高品质的社区，他们会毫不犹豫的购买，购房的目的是提高生活质量。此部分客户将来是本项目的主力客户。4、立足#此类客户主要是以外地客户为主，他们有些在#工作，有一些下辖乡镇的客户迫切愿望在县城城市买套房，还有一些在长沙等附近市县上班的人，准备来#发74、展的一些人，他们购房的目的主要是想立足#这个城市。五、目标客户群分析（一）不同区域消费群体分析1、县城客户特征：他们具有很强的地域观念，对于#怀有深厚的感情；他们是传统的，同时对于新鲜的事物也较易接受；他们大多有自己的居所，购房是为了改善现有的居住条件，他们喜欢跟风与攀比，朋友的介绍是不错的选择。2、下辖镇、乡客户及外出打工客户下辖乡镇客户特征：他们进城可能是因为工作的调动，也或是在城里做生意具有了一定的积蓄，为了让子女有更好的前途，而搬迁至#县城；他们具有一定的经济实力，但对于房价的敏感程度较高。外出打工客户特征：他们有较强的工作技能和相对较高的收入；购房目的是为父母购买或为自己返回故里做准75、备；他们有见识，对楼盘的品质要求更高。3、长沙客户特征：他们虽然生活在长沙，但与#具有一定的地缘或亲缘关系；他们经济实力较强，但购房较为理性；他们经常往返于各个城市，对于一个楼盘的发展前景有着自己独特的认识；他们追求良好的居住生态环境，对于楼盘综合素质要求较高。（二）不同购买力消费群体分析1、中高端以上客户群体职业特征：多以政府官员，企事业单位中高层领导、私营业企业主为主，包括外出打工者及长沙客户。区域选择：他们目前多居住中心板块，现在希望有良好的居住环境。购房预算：他们的购房预算大都在60万以上，他们愿意为高品质的物业付出更多费用。客户特征：他们具有较高的生活技能，有着较好的工作单位，他们在76、消费时要求的是产品提供更多的选择和更切合个人的喜好。他们会选择较大面积的房子，对于小区的环境与配套设施要求较高；因为富有，所以更缺少安全感，因此，希望小区的物业管理和智能化设施标准更高。2、中端客户群体职业特征：多为行政事业单位员工，包括教师、医生、外出打工者等。区域选择：他们大多选择在县政府板块。购房预算：他们的购房预算大都在40万左右，他们对于价格较为敏感。客户特征：他们是社会的中坚力量；在单位里，他们是最主要的壮劳力；在小区里，他们是认真负责的主人，他们是生活中最大多数的居家过日子的普通人。他们希望有着融洽的邻里关系；他们希望能买到“物超所值”的物业；他们年龄不再年轻，子女寄托着他们的希77、望。3、中端以下客户群体职业特征：多为个体户、刚参加工作的年轻人、以及效益一般单位员工。区域选择：物业价格与日常生活开支决定了他们购买的区域，城南成为他们不错的选择。购房预算：他们的购房预算大都在25万左右，甚至更低，房子对于他们来说是基本的需求。客户特征：他们大多朝九晚五，依靠公共交通作为最主要的交通工具。他们身上集中了最多的中国传统优秀品质：勤劳、节俭、质朴、量入为出、讲究实用、不求奢华。他们在为家庭生活而奋斗，他们对于生活充满乐观态度，或许还年轻，因此具有较大的成长空间。（三）商业客户群分析1、投资客户由于#所处的地理位置，其投资客不局限于#区域市场，来自长沙、#其他城市的投资客也具有一78、定的比例；中小投资者关注区域的商业现状，而大投资者则更多关注区域的商业前景；大都对于价格较为理性，注重商铺的投资回报率和项目的经营前景；对于街铺和底层商铺较易接受。2、经营客户#商业经营者主要来源于本地商人和少量外地商户，他们大都具有一定的商业经营经验，因此对于商铺的选择较为理性，他们关注项目现有的商业氛围，以及周边消费群体的购买能力，同时对于经营管理公司较为重视，并希望开发商能够与其共担经营风险，如由开发商长期持有一定面积的商业面积等。3、消费者认为#的商业环境还是较为落后，他们希望拥有优美的购物环境，希望到住处的附近购物，并希望购物的地方可以有更丰富的环境体验、娱乐体验和休闲体验；对商品最79、关注的因素分别是质量和价格，并以家庭生活实用为购物的主导思想；主流消费群体有年轻化的趋势，他们乐意为新型的消费体验支付更多的时间、交通和金钱成本。第五章 市场定位及SWOT分析一、楼盘购买对象及购买心理分析为更好地做好XXXX商住小区的市场定位，找准其购买对象，可研人员进行了一次消费者随访谈调查，了解该项目的消费心态；可研人员从以下几个方面说明从受访者身上得到了信息：1规划方面。大部分受访者表示，小区的环境好坏十分重要，购房所在小区一定要有高的绿化率，若有景观更好。2建筑方面。户型平面结构要合理，采光通风要好，最好是南北对流的户型，大部分受访者不喜欢西晒的户型。3户型面积方面。户型面积不宜太小80、，但也不宜过大，商品房建筑面积最好是110140。4小区配套方面。在小区内或小区附近，必须有完善的配套设施，例如：学校、幼儿园、医院、菜市场、饭店等；要有足够的停车位和机动车库；小区所处的区域要交通方便；特别需强调的是部分受访者表示小区及小区附近要有路灯或路灯要明亮。5销售价格方面。销售价格越便宜越好，这种心理是人之常情，但对于行政板块中高端住宅，能够接受的价格区间在35006000元/。6建筑质量方面。建筑质量要绝对可靠，并要求按国家规定进行售后服务和保修。7物业管理方面。物业管理要热情、周到、诚实守信；最好是发展商自己的物业管理公司负责小区的物业管理；100的受访者要求物业管理费要便宜，最81、好不要超过1.5元/。通过直接的、面对面的消费者随访谈调查，可以清楚地看到现在的消费者变得越来越理性，越来越挑剔，要求越来越高，并且维权意识特别强烈，法律知识也更加丰富。通过调查及经验分析，可以大致勾画出本楼盘购买对象：年龄在2555岁之间，收入较高，多为各界精英人士、公务员和行政事业单位工作人员，小部分是个体工商户或私营企业主。二、市场定位1、产品定位根据项目规划总平面、建筑方案、建筑功能、建筑结构等，产品定位于中高档精品住宅区，打造有鲜明的时代性和前瞻性的宜居品牌社区。2、客户定位根据产品定位，客户定位于#各界精英人士、公务员和行政事业单位工作人员，小部分是个体工商户或私营企业主，收入较高82、。具体的市场细分为：1从地理位置上细分。客源以#经济开发区、金洲新区、玉潭镇区域、#周边县市为主。2从年龄上细分。以2555岁的人群为主。3从工作环境上细分。以在#投资的企业家、老板，在#工作的高收入的企业高管、白领阶层以及个体经营者、私营企业主为主，工作节奏快，脑力劳动强度大。4从经济状况上细分。月总收入10000元以上的家庭为主。5从购房心理细分。以改善居住、自住购买为主，投资为辅。XXXX商住小区建设项目，为#精英人士创造了一个安静温馨、舒适优美、品质高雅的城市人居环境，符合人们对21世纪生活追求的综合型生态小区，有利于全面推进#新城行政组团整体规划的实现。三、SWOT分析对项目的营销，83、首要的就是弄清项目自身的优缺点，面临的机会和威胁，正所谓知彼知己，方能百战不殆。以下是本项目的SWOT分析：（一）优势1、产品类型：本项目产品为目前最受欢迎的高层电梯房楼盘和商业地产楼盘。2、交通条件：便捷，周围有二环西路、金洲大道、花明北路、#大道，能较快进入各城市主干道。3、周围配套设施：周边楼盘与基础设施建设已具规模，区域内大型高尚社区氛围业已形成。4、区域位置：项目位于#新城区行政中心辐射区内，文体中心旁，距县行政中心仅1.7KM，距县一中仅3分钟车程。5、自然环境：项目所在地段位于行政中心周边，该区域具有优良的地理环境和植被环境，适合城市居民对居住环境的要求，拥有不可多得的自然环境条84、件，是未来城市的主要居住区域。6、小区环境卫生状况：优良。7、建筑功能、附件：充分体现人性化设计，功能合理，户型科学，商业门面、住宅通风采光效果好、建筑立面新颖高档，附件众多。8、建筑质量：可靠、优良。9、物业管理：优秀。10、售价：科学合理，相对于同类项目价格实惠。11、销售、售后服务：热情周到。12、付款形式：灵活多样的付款方式。（二）劣势1、项目规模：偏小。占地47.70亩，住宅建筑面积约53158.28m2，规模较小。2、开发周期：较长。从2013年4月至2015年3月，时间较长。针对项目的优劣势，发展商应广泛宣传项目的优势来弱化甚至掩盖项目的劣势。具体可以： “规模偏小”、“开发周期85、长”可以宣传为本项目规划为行政组团中高端精品住宅区，是各项基础配套设施齐全、自然环境优美、交通便捷的生态小区。（三）机会1、重大机会点：项目所在地段位于行政中心周边，该区域具有优良的地理环境和植被环境，适合城市居民对居住环境的要求，拥有不可多得的自然环境条件，且交通便捷，是未来城市的主要居住区域，适宜中高端精品住宅开发。2、随着#工业经济的快速发展，国家级#经济开发区、金洲新区等区域内工业项目快速引进，投资强度增加，入驻企事业单位快速增加，人口数量的迅猛增大，进而导致#商贸、餐饮、娱乐、住宅需求激增，尤其是各类精英人士的高品质生活需求。3、政府招商引资实施的各项优惠政策。4、#行政组团城市规划86、的全面实施。（四）威胁1、整个行业竞争激烈。#现有119家房地产开发企业，同地域楼盘有水晶郦城、中源花园、嘉诚花园、玉龙国际花园、优雅翠园、新府名邸、旺和家园、金叶家园、东鑫城市花园等，行业竞争激烈。2、本地其他开发企业高超的营销手段和雄厚的资金实力。项目的机会点众多，重点机会点将促使项目成功；威胁是任何地区房地产业普遍现象，是不足以抵消本项目的机会。鉴于本项目内部条件具有强大的内部优势，和重大的外部机会，开发商可采取加快投资速度，扩大生产，提高市场占有率的SO战略，即增长性战略；面临一些微不足道的劣势和威胁，开发商可克服内部劣势，避免或降低外部威胁的冲击。第六章 项目选址与建设条件一、选址原87、则项目选址是一项涉及经济、技术的综合性工作，必须贯彻国家建设的各项方针政策。根据建设单位提供的备选地址，经现场踏勘，外业调查，综合分析，优选各地址的对外交通、水文、地质及相关市政配套设施条件，提出投资省、建设快、运营费用低，具有最佳经济效益、环境效益和社会效益的推荐项目地址。选址主要遵循以下原则：1、项目地址选择首先要符合城市规划用地性质的要求。2、选址符合国家现行土地管理法规的有关规定，应节约用地，尽量少拆民房。3、充分利用公用设施。应选择具备公用设施（水、电、气管线）条件的地址，避免重复建设，减少建设投资。4、符合环境保护的要求。符合现行环境保护法的规定，有利于保护环境与景观，科教文卫单位88、，考虑空气、水源污染、噪音干扰、交通拥挤等因素，并妥善处理三废。5、场地地质可靠，地形平坦。场地地形应平坦，避开低洼地，满足建筑物及管网布置的要求，尽量减少地基处理的工程量，以节约费用，保证工程质量；地质条件应符合项目选址建设的要求，具备抗震条件。二、项目选址方案根据以上选址原则，项目建设单位与城市规划等有关部门的专业人员经实地踏勘、分析和论证，确定XXXX商住小区建设地址。项目选址于#新城区行政中心辐射区内，文体中心旁，用地东临县公安局新址，南接二环西路，距县行政中心仅1.7KM，距县一中仅3分钟车程，交通相对便捷。三、区位条件#，地处湘中东北部、湖南“五区一廊”金三角地带，是长沙通往湘中、89、湘北之要冲，具有良好的区位优势和便捷的交通条件，处于长（沙）株（洲）（湘）潭金三角、武陵源、洞庭湖三大旅游圈连接地带，东连古城长沙，西屏张家界国家森林公园，南接韶山名人故里，北望浩淼八百里洞庭。交通发达，县城距长沙黄花国际机场60公里，石长铁路、长常高速公路、319国道横贯东西，洛湛铁路连通南北，S206、S208、S209和S311四条省道贯穿县境，构成了#四通八达的交通网络。#是省会长沙的西大门，是沟通湘西北的咽喉要地，两个小时车程可以辐射湘鄂赣11个地级市4000万人口。四、自然条件1、地形#县地理坐标为：北纬275255至282007、东经1115325至1124722之间，东西最大跨90、度88km，南北纵长69km，总面积2906km2。处于洞庭湖南缘，是雪峰山余脉向东北滨湖平原过渡地带。境内地貌有山地、丘岗、平原。地表轮廓大体是北、西、南缘山地环绕，东南丘陵起伏，北部岗地平缓，东北低平开阔，整个地势由西向东呈阶梯状逐级倾斜。东邻望城，南接湘乡、湘潭，西毗安化、涟源，北接桃江、益阳。县城距省会长沙30km，是长沙市通往湘西、鄂西、川东和黔东的要道。2、地质#县主要履盖层地基土层由第四纪红土、砂岩、板页岩风化物、河流冲积物等成土母质发育而成。县境内地层发育，从元古界板溪群至新生界第四系均有出露，以上古生分布广泛，新生界和中生界次之。县内地层形态主要有褶皱、断裂两种，褶皱形态，可91、分两个不同方向褶皱体系，以沩山檀木桥断裂带为界，南部为北西向褶皱体系，北部为北东向褶皱体系。县内断裂构造以北东、北西向为主，其次为东西向。县境岩浆岩主要有沩山复式花岗岩体和菁华铺玄武岩体。3、水文项目所在地区水系比较发达，县境内有沩、乌、楚、靳四条主要河流，其中沩江、靳江为湘江一级支流，楚江、乌江是沩江一级支流。境内河流长度超过5km的支流共有106条，多年平均径流621.8m3，流域总面积2209.7km2，年平均径流总量19.2亿m3（含过境水量），工农业生产蓄引年水量达8.2亿m3，地下水可采资源2.1亿m3，水力资源理论蕴藏量4.6万kw。4、气象#县属中亚热带向北亚热带过渡的大陆性季92、风性湿润气候。其基本特点是四季分明，雨量充沛，日照适中，冬冷期短，夏热期长，春温多变，寒流频繁，回暖较早，秋温呈阶段性急降。历年年平均气温16.8，最冷月（1月）平均气温4.5，最热月（月）平均气温29.9，平均降水量1362.3，平均蒸发量1384.2，平均相对湿度81%，平均日照数达1739.2h，年平均无霜期274d。5、地震烈度根据国家地震局、建设部2001年版中国地震动参数区划图(GB18306-2001).该区域地震动峰值加速度g=0.05，地震烈度为6度。五、基础设施条件1、供水本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从该工程周围道路市政给水管分别引入93、DN150的进水管，且在该小区周围形成环状管网。室外间隔不超过120m设室外消火栓一个。2、供电项目建设所在地已建有110KV的输电线路，项目用电可就地接线。3、交通运输、通讯项目位于#新城区行政中心辐射区内，文体中心旁，用地东临县公安局新址，南接二环西路，距县行政中心仅1.7KM，距县一中仅3分钟车程，交通相对便捷。项目所在地通讯系统完善，移动、联通、电信能覆盖全区，可提供移动通信、数字传输、程控电话等多种通信服务，并建立了宽带网络，与全国及世界各地的联系快捷畅通。六、施工条件1、物料供应项目总建筑面积约76725.68，建设用到的主建材为钢材、木材、水泥等。钢材计划向#县当地厂家按工程进度94、分批订购，项目地处#新城区，附近交通运输便利。选择就近信誉和产量都很好的钢铁厂，完全可以满足项目用钢的时间和数量要求。木材主要为模板，模板属于周转型耗材，是大多数施工单位必备的建筑材料，在招标过程中会注重考察这一点，确保模板数量满足工程需要。关于水泥和混凝土，由当地水泥厂供应，按照项目进度计算，完全能够满足项目需求。2、场地条件项目所需的水、电、通讯等均可直接从现有管网系统中接入，水、电、气等供应条件十分优越，排水可通过现有排水系统与下水管连通，为项目建设和以后的使用提供充分保障。项目所在地的气候条件较好，自然条件对整个工程的影响不大，但应注意尽可能避免在雨季进行施工，以避免施工过程中不必要的95、麻烦。第七章 项目建设规模与建设方案一、项目建设规模项目拟建多层建筑1栋、高层5栋，同时建设给排水、通信、电力、消防、燃气管道、绿化景观、广场铺装、道路硬化、地上停车位、设备安装等基础配套设施。项目规划总用地面积31798.90（47.70亩），净用地面积26083.50（39.12亩）；规划总建筑面积76725.68（含地下室面积），其中：住宅建筑面积53158.28；商业建筑面积9395.85；物业配套设施建设面积336.36；地下室面积13806.38；架空层面积1765.63。建筑密度为17.84%，绿地率为35.38%，容积率为2.399。二、规划理念1、检测超前性与高起点的理念高起96、点、高标准、高水平的进行规划设计，结合当今居住区规划的最新理念与表达成果，建设#县具有特色的居住社区，设计具备超前性与先导性，体现新理论与新手法。2、坚持“品牌性”的理念以建设中高档精品住宅区为目标，设计有鲜明的时代性和前瞻性的宜居品牌社区，树立“XX”的品牌形象，为未来的市场营销打下坚实的基础，做到经济效益、环境效益与社会效益的统一。3、坚持“以人为本”的理念强调人居环境与建筑的共存与融合，以提高人居环境质量和建设舒适安逸的居住环境为设计目标，配置完善的服务设施，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济学，建立社区高效安全的道路系统，同时注重步行系统的建构与静态交通的安排，创造一个布局97、合理、功能齐全、交通便捷、环境优美的现代社区。4、坚持“尊重自然”的理念开发与建设密切结合地形，创造具有地方特色的城市空间，突出社区山水、园林、生态的环境特色。设计以“现代自然简”的风格为主题，强调人性、时尚、健康、阳光、生态的景观元素。既讲究风韵意境又功能齐全、风格独特，让居住者感受自然的归来，享受品质的生活。5、坚持“绿色生态社区”的理念充分利用基地内外现有的自然环境要素，建成与地形完美结合、依山就势、特色鲜明的生态型的绿色居住社区，使人工环境和自然环境相协调，突出“阳光、空气、山水、绿色”的生态主题。精心塑造生动和谐的开发空间和社区环境，强调绿化空间与居民活动空间的融合，将建筑组群与自然98、环境有机的穿插与渗透，形成层次分明、高低错落、富有特色的建筑景观与天际轮廓线，构筑#新城组团独具特色的城市形象。6、坚持“可持续发展”的理念坚持可持续发展的理念，统一规划。在不对当地自然生态系统造成破坏的前提下，有效合理、循序渐进的进行土地开发。在根据市场需求实施开发与建设的同时，坚持居住区建设与社区建设的互相结合，通过社区的营运，将可持续发展的指导思想坚持于规划设计、建设施工、市场营销与物业管理中。三、规划方案1、总平面布置项目整体布局灵活，形体组合丰富，错落有致，面向二环西路形成全景观无遮挡的半围合的空间布局。灵活多变的空间布局保证每个住户均拥有良好的日照、通风、采光条件（项目住宅全部满足99、大寒日3小时的日照要求）。项目用地有一定高差，整体上北高南低，综合考虑场地地形与相邻用地、城市道路的关系，利用地形高差布置停车库，从而减少土方开挖，节约造价，并扩大项目有效园林面积，提升居住环境。住宅组团场地整体抬高，实现了全面的人车分流。住宅组团人行出入口设在南向临二环西路，通过室外台阶将人流引向绿化平台（半地下车库顶板）。半地下车库出入口分别设在场地的东南向，西北向。其标高基本平城市道路标高。项目的紧急消防交通系统分为两个部分：1.多层综合楼平68.269.9的标高设环形消防车道。2.高层住宅组团在74.174.4米标高的绿化平台（半地下车库顶板）上设环形消防车道，同时设7%的坡道在东南，100、西北向接城市道路。使项目形成完善的环形消防道路系统。住宅组团底层架空通透处理，加强空间渗透，形成泛会所，提供多样化的活动场地。2、绿化设计针对项目开发思路及产品定位，设计以“现代自然简”的风格为主题，强调人性、时尚、健康、阳光、生态的景观元素。既讲究风韵意境又功能齐全、风格独特，让居住者感受自然的归来，享受品质的生活。充分借用周边项目的景观、环境资源，并予以延续与自身的景观融合渗透，提升环境品质。设计立足传统园林元素的现代表达与营造方式的相互融会贯通，创建多种景观轴线，并使之层叠交错。在此基础上挖掘当地人文风情等元素，将项目有效园林面积设计成丰富多彩的情景式现代自然简约景观空间。3、竖向设计项101、目用地有一定高差，整体上北高南低（68.274.4），综合考虑场地地形与相邻用地、城市道路的关系，采用台地与缓坡相结合的方法合理处理地形高差并利用地形高差布置停车库，从而减少土方开挖，节约造价，并扩大项目有效园林面积，提升居住环境。住宅组团场地整体抬高，实现了全面的人车分流。住宅组团人行出入口设在南向临二环西路，通过室外台阶将人流引向绿化平台（半地下车库顶板）。半地下车库出入口分别设在场地的东南向，西北向。其标高基本平城市道路标高。4、消防设计本项目在用地范围内布置5栋2730层的一类高层住宅楼，1栋多层商业综合楼。6号栋为：4层的多层商业综合楼，建筑高度22.4m；1号、3号栋为架空+29层102、的一类高层住宅，建筑高度90.9m，(1号栋底层为物管用房)；2号栋为架空+30层的一类高层住宅,，建筑高度95m；4号、5号栋为架空+27层的一类高层住宅，建筑高度85.1m；住宅总户数为482户。半地下车库耐火等级一级。项目所有建筑均可形成消防环道，消防车道净宽不小于4米，道路转弯均大于半径12米，道路纵坡在0.3%7.0%之间，相邻建筑防火间距均满足高层民用建筑设计防火规范相关要求。高层住宅扑救面设在住宅首层出入口方向，沿建筑物长边设置。扑救面上距建筑物外墙15米范围内种植不影响消防扑救工作的草坪或低矮灌木。消防控制室位于半地下车库出入口西侧。四、建筑工程1、设计依据民用建筑设计通则GB103、 503522005建筑抗震设计规范GB500112001；建筑照明设计标准GB50034-2004；建筑设计防火规范GB50016-2006； 房屋建筑制图统一标准 GB/T 50001-2001住宅建筑规范GB 503862005 商店建筑设计规范JGJ4888湖南省居住建筑节能设计标准 J10410-2004公共建筑节能设计标准 GB 50189-2005城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ 50-2001 工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分） 2002版 #县规划信息中心规划设计要点和地形图； 国家有关建筑设计消防规范； 业主提供的设计要求； 国家、省、市有关政策、规范、标准和条文104、。2、平面设计1).户型设计户型设计强调适用性、紧凑性、可变性，功能空间与情趣空间并重，利用空间的相互渗透，在有限的空间内创造无限的空间意象，体现户型自身的价值。各功能空间全明设计、干湿、动静分区，尺度宜人，宽敞明亮的景观阳台，通透的落地飘窗，既提高了户型的得房率，又将优质的外部景观引入室内。设计中创新提出户型的“全生命周期的概念”，本着对未来负责的态度，立足于加强住宅的适应性，强调空间形态的开放性，空间结构的可变性和使用功能的灵活性，使住户可根据不同时期的家庭结构以及生活理念的变迁调整空间布局。3、立面设计项目建筑造型设计以“四维”空间体验为出发点，将“时间”因素引入到设计中。从城市设计、环105、境设计、建筑设计三位一体的角度出发，创造出形体组合丰富、多角度韵律的天际线及外部空间，强调步移景易，曲径通幽的空间体验。建筑造型利用新古典主义风格，它超越了“欧陆风的生硬”和“现代简约”的粗糙。从古典主义中提炼出经典的元素，按照严谨的构图手法，营造出符合人性的适宜尺度，追求典雅细腻。在社会人文层面，中高端住宅的消费阶层经多年的历练都已褪尽浮华，新古典主义的经典、优雅、庄重、理性、人性的特点为他们所接受，成为他们首选的理想家园。4、消防设计项目高层住宅均为一类高层住宅楼，耐火等级一级，每单元每层为一个防火区，主楼设有一部双出口防烟疏散剪刀楼梯和一台消防电梯（兼客梯），前室及楼梯间均为自然采光通风106、，各管道井（除通风井外）检修门均为丙级防火门，并在管道安装完毕后层层封闭，前室及楼梯间的门以及部分开向前室的入户门均为乙级防火门，并向疏散方向开启。住宅最远点至安全出口的疏散距离均小于20m，住宅底层设2个安全出口，其中一个朝向消防扑救面，其上方设1m宽防火挑檐，楼梯间均通至屋面每个防火分区面积及疏散出口均能满足高规消防要求；6号栋为多层综合楼，耐火等级二级.标准层2524.82，设火灾自动报警和自动喷淋，机械排烟，为一个防火分区。设有三个封闭楼梯间，疏散宽度6.15米 ，大于疏散计算宽度(2058.885x1.00)/100=5.69）。半地下车库建筑面积13806.38，设383个停车位。107、耐火等级一级，设火灾自动报警和自动喷淋，机械防排烟，分为4个防火分区。每个防火分区均小于4000。每个防火分区设2个人员疏散出口，疏散距离均小于60米。半地下车库共设2个车辆疏散出口。分别临东南向，西北向城市道路。消防水泵房，消防水池、变配电房等消防设施均设在半地下车库，消防水泵房，变配电房均设直接对外出口。5、人防设计根据长人发字（2009）17号文的要求，项目应建人防工程，人防等级为甲六级二等人员掩蔽部。人员掩蔽部设2个防护单元，每个防护单元设2个抗爆单元。每个防护单元相应设置室外出口，简易消洗间，防毒通道，密闭通道，滤毒室，风机房，干厕，人防水池人防设施。6、建筑装修设计为了突出建筑个性108、，建筑外墙主楼采用进口外墙漆，裙楼外墙为米黄色玻化砖，商场、住宅楼门厅、电梯厅等公共部位做花岗岩地面、888仿瓷涂料内墙，住宅户内为粗装饰，留给住户二次装修。五、结构工程1、概况项目位于#新城区行政中心辐射区内，文体中心旁，距县行政中心仅1.7KM，距县一中仅3分钟车程，交通相对便捷。用地东临县公安局新址，南接二环西路。周边楼盘与基础设施建设已具规模，区域内大型高尚社区氛围业已形成。项目规划净用地面积26083.5平方米；计容总建筑面积：62577.81平方米；容积率2.399，建筑密度17.84%，属于低密中容社区。1号栋长、宽、高分别为25.229.790.9米，2号栋长、宽、高分别为22109、33.995米, 3号栋长、宽、高分别为2231.890.9米，4号栋长、宽、高分别为23.630.385.1米，5号栋长、宽、高分别为23.529.785.1米，主要结构跨度为3.39.0米。2、设计依据主体结构设计使用年限：50年自然条件风苛载 基本风压值 wo=0.35KN/雪荷载 基本雪压值 So=0.45KN/抗震设防烈度：6度以下本专业设计所执行的主要法规和所采用的主要标准建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001建筑结构荷载规范 GB50009-2001混凝土结构设计规范 GB50010-2002砌体结构设计规范 GB5003-2001建筑地基基础设计规范 GB50001110、-2002建筑抗震设计规范 GB20011-2001（2008版）建筑桩基技术规范 JGJ 94-2008高层建筑砼结构技术规范 JGJ3-2002，J186-2002地下工程防水技术规范 GB50108-2001建筑抗震设防分类标准 GB50223-2008建筑设计防火规范 GB50016-2006 工程建设标准强制性条文房屋建筑部分 （2002版）长沙市城市抗震设防区划 3、建筑分类等级 1.建筑结构安全等级： 二级 2.建筑抗震设防类别： 丙类 3.钢筋混凝土结构的抗震等级 框架 四级（纯地下室部分） 剪力墙 三级（1、2、3、4号栋） 4.地下室防水等级 二级 5.人防地下室的抗力等级111、 甲六级6.地基基础的设计等级： 甲级4、上部结构及地下室结构1.结构缝的设置2.上部及地下室结构选型1、2、3、4、5号栋采用框架结构，半地下室为框架结构。5、基础方案基础采用人工挖孔灌注桩，以中风化泥质砂岩为持力层。6、主要结构材料混凝土强度等级：C50C25钢筋种类：HPB235级（），HRB335级（），HRB400级（） 砌体材料：外墙及分户墙：烧结多孔砖内隔墙：砼空心砌块六、给水、排水工程1、用水定额及用水量：1）生活用水量：根据建筑给排水设计规范GB50015-2003，经估算小区生活用水量约：293.70m3/d，适当考虑洗车、绿化用水小区总用水量约：343.56m3/d。2）112、消防用水量：根据高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001(2005版)。室内消火栓系统：20L/s；室外消火栓系统：15L/s；自动喷水灭火系统：30L/s。火灾延续时间：自动喷水灭火系统1小时；室内、外消火栓系统2小时。2、生活给水系统1） 生活及消防用水水源取自市政给水管网，由市政给水管网不同方向引入两条DN150给水管，并沿建筑物周围连成环状管网。2）四层及以下由市政管网直接供水，第五层及以上部分由变频供水设备供水。地下室设消防水池、生活水池及水泵房。生活水池容量：50m3 ；消防水池容量：252m3。建筑物最高屋顶设113、置18m3消防水箱。3、消防给水系统消防给水系统由屋顶水箱及地下室消防泵联合供水。消火栓布置保证同层相邻两个消火栓的水枪的充实水柱同时达到被保护范围内的任何部位。小区高层建筑消火栓系统静压大于1.0Mpa，系统分为高、低区。1） 自动喷水灭火系统本工程在公共活用房及地下室停车场等处设自动喷水灭火系统。每组报警阀控制的喷头数不超过800个，在自动喷水灭火系统供水干管上设置二组地上式消防水泵接合器。2） 室外消防管网成环状布置，并沿小区消防车道按小于120米间距均匀设置SS100/65-1.0型室外地上式消火栓，以满足小区室外消防用水量的要求。地下水池内存252m3的消防用水，屋顶水箱内存18m3114、的初期消防用水。3） 建筑灭火器配置根据建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）在各层均配置一定数量的手提式磷酸铵盐干粉灭火器。4、排水系统小区内排水体制采用雨污分流制，小区污水由东往西排入东沙路污水系统；小区雨水由东往西排入二环西路雨水系统。本工程生活污水排放量：最高日排水量为264.33m/d。粪便污水经化粪池处理后就近排入室外排水管网。5、工程中拟选用的主要管材给水管：室外选用HDPE给水管，室内采用给水PP-R管；消防管：室外选用HDPE给水管，室内采用热镀锌钢管；排水管：室外选用硬聚氯乙稀（U-PVC）双壁波纹排水管，室内：采用U-PVC排水管。七、电气工程1、变、配电系统115、1）根椐高层民用建筑设计防火规范规定: 消防用电设备按一级负荷供电,生活泵、普通电梯按一级负荷供电，其余按三级负荷供电。2）供电电源及电压：由城市电网引来两路独立10KV电源至本小区内10KV变配电站，一用一备。其中一路承担全部负荷，一路承担50%负荷即可。电源侧设可靠电气、机械联锁。3）变配电站设置在地下车库内，安装容量为2*1250KVA。供应小区建筑物的动力、照明、空调、住宅用电。变压器的平均负荷率约77%。共计本小区安装功率Pe=4762.9kw，Pjs=1401.3kw，补偿前功率因数为0.82,，补偿后功率因数0.92，补偿后无功功率为609.5Kvar，视在功率Sjs=1946K116、VA。4）采用高低压双计量方式。在变配电所内设置专用高压总计量柜（设专用计量小室，计量表由供电部门选型或按供电部门要求处理），低压柜内按负荷类别设置计量表（商业照明、动力、居民用电分开计量）。设计可根据业主要求在末端设用户计量箱以方便物业管理。2、供电系统：1）消防水泵、消防电梯、防排烟设施、火灾自动报警及联动控制装置、应急照明、生活水泵、普通电梯一级负荷供电，其他按三级负荷供电。2）重要负荷（消防水泵、消防电梯、防排烟设施等）采用电缆放射式双电源供电，末端自动切换。普通负荷采用单回路供电。3）动力负荷：控制箱及配电箱均采用非标箱体，大型控制柜落地安装，小型控制柜挂墙明装。视情况采用放射式或链117、式供电。3、照明系统1）照度标准参照建筑照明设计标准GB50034-2004，各照明场所参考下述标准进行设计。2）电光源：设备用房及地下车库采用三基色T8高效荧光灯为主的光源，均自带电子镇流器；楼梯间、电梯间、走廊及部分公共场所采用节能灯。建筑物内其它照明灯具要求根据功能及装修特点布置，尽量选用节能型灯具。3）事故照明：消防楼梯、变配电所、消防控制室及水泵房按正常照明容量的100%用电量考虑；门厅、走道按正常照明的10-30%用电量考虑。4、防雷及接地安全1）本工程按二类防雷建筑物考虑设计。2）在主楼屋面采用12镀锌圆钢明敷、暗敷于女儿墙上做避雷带，利用结构钢筋作引线，钢筋截面不小于16。根据118、规范，在超过45M部分采取防侧击雷和等电位保护措施。每隔三层与梁钢筋连接一次。3）除考虑总等电位局部连接外，尚应考虑设置防火漏电保护装置及末端漏电保护以确保线路、设备以及人身安全。5、消防、火灾自动报警及联动控制系统1）本工程采用两总线制智能型火灾自动报警及联动控制系统。本小区地下室设消防控制中心，内设集中报警主机、消防控制台、消防对讲主机、消防广播柜等。2）消防控制室采用双电源末端切换方式供电，并设置EPS应急电源，消防系统接地与防雷、电力系统接地共用接地体，要求接地电阻小于1欧姆。为防雷电击电磁脉冲，在弱点线路引入处加SPD电涌保护器。6、电视、电话、宽带、安防及对讲系统1）住宅每单元入户119、设可视对讲门禁系统2）电话电视电缆及宽带光缆引入本建筑，3）电话电视电缆及宽带光缆引入小区，每户设二个电话、电视及一个宽带信息出线点。商铺每间设一个电话、电视及一个宽带信息出线点。电视、电话、宽带、安防及对讲系统均由建设方委托专业化公司进行设计、施工、安装、调试、。7、电气消防设计部分1）消防电源及配电本工程由城网10KV供电网络引两路独立10KV高压电源供电，所有重要消防负荷（如消防电梯、防排烟风机、消防水泵、消防控制室等）均采用双电源末端自动切换方式供电。2）火灾事故照明在消防楼梯、变配电所、消防中心、水泵房、疏散楼梯、疏散走道、消防电梯前室、地下车库等公共场所均设置火灾事故照明。3）火灾120、自动报警系统及消防联动控制本小区为一类高层建筑，保护等级为一级，采用集中保护系统。4）其他防火措施（1）本工程供电变压器采用干式变压器。（2）为减少电器火灾危险，本工程采用TN-S接地系统，并做总等电位联接和局部等电位联接。（3）在相应位置设置防火漏电保护开关以保护线路、设备减少电气火灾。（4）垂直敷设在电缆竖井、电缆桥架上的电缆及水平敷设在电缆桥架上的电缆在建筑防火分区处和进出消防设备用房处，均采用防火材料封堵，防止火灾沿电缆蔓延。第八章 节能评价一、节约能源的战略意义能源是经济发展的重要物质基础，是人类生存发展的不可缺少的物质，因此它是极其宝贵的战略资源，它涉及各行各业，关系千家万户，从某121、种意义上讲，它是一个地区、一个城市、一个国家、甚至整个世界生存与发展的重要条件。近几年，在国民经济快速增长的拉动下，特别是受高能耗产业迅速发展、城市化和工业化进程加速、居民消费结构的升级换代、我国日趋成为世界加工厂等因素影响，使我国能源的消费呈高速度的增长，如果任由这种趋势发展，随着经济规模的不断扩大，能源对经济增长的约束将越来越大，必将影响到未来社会经济的持续协调发展。为保证社会主义现代化事业的永续发展和全面建设小康社会宏伟目标的实现，国家对节约能源十分重视，专门制定了节约能源法，并将节约能源和资源，建设节约型社会确定为我国的基本国策之一。因此，节约能源既是我国经济和社会发展的一项长远战略方122、针，也是当前缓解能源瓶颈制约的紧迫任务，全国人民都应该按照国家国民经济和社会发展第十二个五年规划的要求，始终贯彻节约能源保护资源的原则。二、用能标准和节能规范中华人民共和国节约能源法（2008年4月1日）中华人民共和国建筑法（1998年3月1日）中华人民共和国可再生能源法（2006年1月1日）中华人民共和国电力法（1996年4月1日）节能中长期专项规划关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知节能减排综合性工作方案公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）民用建筑热工设计规范（GB50176-1993）采暖通风和空气调节设计规范（GBJ19-2003）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标123、准（JGJ134-2001）建筑照明设计标准（GB50034-2004）湖南省用建筑热环境与节能设计标准（DB32/478-2001）关于进一步加强禁止使用实心粘土砖工作的通知（建科200774号）复合保温砂浆建筑保温系统应用管理暂行规定中国节能技术政策大纲 （发改委、科技部2005年修订）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号）建设工程质量管理条例（国务院令第279号）国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术(国家发改委2005第65号)实施工程建设强制性标准监督规定（建设部令第81号）民用建筑节能管理规定（建设部令第143号）民124、用建筑节能条例（国务院令第530号）三、项目所在地能源供应条件依据本项目所消耗能源的种类情况，对项目所在地水资源、电力、天然气的供应情况进行分析。1、供水条件#县水资源非常丰富。县境内有沩水、乌江、楚江、靳江四条主要河流，其中沩水、靳江为湘江一级支流。境内河流长度超过5公里的支流共有106条，多年平均径流621.8m3，流域总面积2209.7K,年平均径流总量19.2亿立方米（含过境水量），工农业生产蓄引水量达8.2亿立方米，地下水可采资源2.1亿立方米。2、供电条件随着#经济的快速发展，对电力的需求也越来越大。近两年，#县电力供应“扩容提质”建设紧张推进。2010至2011年，新建的两座22125、0KV变电站也开始投产送电，实现了以220KV环形电网为主网架、以110KV电网为依托、电压等级合理分层、负荷相对分区的输配电网络。并规划在“十二五”时期着力加强城区电力设施建设，改善供配电网体系，大力完善提升农村电网，新增220KV变电所2座，达到5座，110KV变电所达到10-12座。3、天然气供应条件#目前天然气供应站为新奥燃气、中油燃气。由#新奥燃气投资2000万元的LNG(液化天然气)储配站于2012年11月底建成投入使用，可供#工商业及民用户连续4天的用气，单供全县居民使用可达20天。2012年，#新奥燃气还启动长输管道(金洲大道次高压)项目建设。长输管道管径DN350，铺设长度约126、10公里，总投资约3000万元，#现日供气能力达120万方，为全县工业和民用提供充足的用气保障。四、项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况本建设项目直接耗能主要是电、天然气，耗能工质是水。耗电量分析本项目是商住小区建设，项目直接能耗主要是各区域生活用电，根据各种性质的用电标志，按照住宅：50W/，商业：70W/，地下车库：10W/，室外：2W/标准，本项目电力负荷计算具体见下表：表8-1 电力消耗统计表序号建筑分类计算面积（）用电指标(W)年运行时间（h）年使用系数年总耗电量（万kwh）1住宅53158.285029200.265205.67 2商业9395.857029200.625120127、.03 3物管用房、消防控制室365.17 10292011.07 4架空层1765.631029200.6253.22 5地下车库13806.38 1029200.62525.20 6室外21430.9722920112.52 7小计367.70 表8-2 耗电量折合标准煤用量统计序号能源种类实物量折标准煤系数折合标准数量（tce/a）数量计量单位1电（当量）367.70 万Kwh/a1.229451.91 耗水量分析本项目用水量主要是生活用水、道路清洗用水、绿化浇洒用水。根据湖南省地方标准-用水定额（DB43/T388-2008），居民生活用水：160L/人d；商业：5L/d；绿化用水：6128、0L/月；浇洒道路和场地用水：36L/月。具体用水统计见下表：表8-3 项目用水统计表序号项目名称用水定额计算基数使用时间（天/餐/月）年耗水量（万m3）1居民生活用水160L/人d1543人365天9.01 2商业5L/d9395.85365天1.71 3道路、场地清洗36L/月9459.1312月0.41 4汽车库地面冲洗45L/月13806.3012月 0.75 5绿化浇灌60L/月9228.3412月0.66 6小计12.54 表8-4 耗水量折合标准煤用量统计序号能源种类实物量折标准煤系数折合标煤数量（tce/a）数量计量单位1水12.54 万吨/a0.85710.75 天然气用量分129、析本项目天然气用量主要是生活用气。根据当地居民生活和商业用气量的统计数据分析确定，居民生活用气：7 m3/人月；商业用气0.2m3/月。具体天然气用量统计见下表：表8-5 项目天然气用量统计表序号项目名称天然气用量标准计算基数使用时间（月）年耗天然气量（万m3）1居民生活用天然气7m3/人月1543人12月12.96 2商业用天然气0.2m3/月9395.8512月2.26 3小计15.22 表8-6 耗气量折合标准煤用量统计序号能源种类实物量折标准煤系数折合标煤数量（tce/a）数量计量单位1天然气15.22 万m3/a12.143184.77 能源消耗汇总本项目营运期综合能耗647.43吨130、标准煤（当量值）。具体见下表：表8-7 项目年综合能源消费量序号主要能源种类计量单位年需要实物量计算用折标系数折标煤量 占比（%）（tce）1电万kwh367.70 1.229451.91 69.80%2水万吨12.54 0.85710.75 1.66%3天然气万m315.22 12.143184.77 28.54%项目年综合能源消费总量（tce）当量值647.43 100.00%单位投资能耗总投资：万元25699.17 0.0252tce/万元五、节能措施1、电气节能措施减少线路损耗尽量选用电阻率较小的导线，如铜芯导线较佳，铝线次之。尽可能减少导线长度，在设计中线路应尽量走直线少走弯路，另外131、在低压配电中尽可能不走或少走回头路。变电所应尽可能地靠近负荷中心，以减少供电距离。增大导线截面积，对于较长的线路，在满足载流量、热稳定、保护配合及电压降要求的前提下，在选定线截面时加大一级线截面。这样增加的线路费用，由于节约能耗而减少了年运营费用，综合考虑节能经济时还是合算的。提高供配电系统的功率因数减少用电设备无功损耗，提高用电设备的功率因数。在设计中尽可能采用功率因数高的用电设备，如同步电动机等，电感性用电设备可选用有补偿电容器的用电设备（如配有电容补偿的荧光灯）等。用静电电容器进行无功补偿，电容器可产生超前无功电流抵消用电设备的滞后无功电流从而达到提高功率因数同时又减少整体无功电流。在具132、体工程设计中有采用分散就地补偿和高低压柜集中补偿等方式，可根据具体情况具体分析。照明的节能设计该项目的照明节能设计就是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能，节能措施有以下几种：充分利用自然光，这是照明节能的重要途径之一，在设计中电气设计人员应多与建筑专业配合，做到充分合理地利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，从而大大节约人工照明电能。照明设计规范规定了各种场所的照度标准、视觉要求、照明功率密度等。照度标准不可随意降低，也不宜随便提高，要有效的控制单位面积灯具安装功率，在满足照明质量的前提下，一般房间（场所）应优先采用高效133、发光的荧光灯（如T5、T8管）及紧凑型荧光灯。使用低能耗性能优的光源用电附件，如电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等，公共建筑场所内的荧光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器，气体放电灯宜采用电子触发器。改进灯具控制方式，采用各种节能型开关或装置也是一种行之有效的节点方法。根据照明使用特点可采取分区控制灯光或适当增加照明开关点。建议走廊、楼梯间、厕所采用声控装置。2、施工中节电措施建筑施工中节能措施应制定合理施工能耗指标，采用先进节能的施工工艺，提高施工能源利用率。优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具，如选用变频技术的节能施工设备等134、。施工现场分别设定生活、办公和施工设备的用电控制指标，定期进行计量、核算、对比分析，并有预防与纠正措施。在施工组织设计中，合理安排施工顺序、工作面，以减少作业区域的机具数量，减少机具移动距离，相邻作业区充分利用共有的机具资源。安排施工工艺时，应优先考虑能耗较少的施工工艺，避免设备额定功率远大于使用功率或超负荷使用设备的现象。选择功率与负载相匹配的施工机械设备，避免大功率施工机械设备低负载长时间运行。机械设备宜使用节能型油料添加剂，在可能的情况下，考虑回收利用，节约油量。临时设施宜采用节能材料，墙体、屋面使用隔热性能好的材料，减少夏天空调、冬天取暖设备的使用时间及耗能量。设置漏电保护装置，减少可135、能出现的电能流失，加强用电安全。3、建筑节能该项目建筑工程设计建造中，应依照国家有关法律、法规的规定和建筑节能标准，进行建筑设计图纸节能方面的审核，主要体现在初步设计和施工图设计阶段该项目节能技术措施要点：总平面布置应满足建筑采光、通风的要求；各朝向房间的窗墙面积比，当不满足相关要求时，应采取改善热工性能的节能措施；外窗采用节能型窗的技术措施；分户墙采用保温型墙体材料或复合保温墙体技术措施；尽量采用有利于建筑节能的新材料、新技术、新工艺。4、节水措施项目施工期间节水措施提高用水效率、施工中采用合理的节水施工工艺。施工现场喷洒路面、绿化浇灌尽量利用附近自然水源。现场搅拌用水、养护用水采取有效的节136、水措施，尽量避免无措施浇水养护混凝土。施工现场供水管网根据用水量设计布置，管径合理、管路简洁，采取有效措施减少管网和用水器具的漏损。现场机具、设备、车辆冲洗用水设立循环用水装置。施工现场办公区、生活区的生活用水采用节水系统和节水器具，提高节水器具配置比率。施工现场分别对生活用水与工程用水确定用水定额指标，定期进行计量、核算、对比分析，并有预防与纠正措施。运营期间节水措施推广节水型设备，降低水的耗用量。选用节能型水龙头和节水型便器冲洗设备。采用闭式节水龙头，降低水的消耗；若采用踏阀和红外丝感应阀，可节约水20%。加强节水管理，要求专业技术人员勤于对校内的各种供水设备、管道进行经常调试、保养、维修137、，积极做好管道的防漏、查漏及检修工作。防止给水系统超压出流造成的隐形水量浪费，在安装给水系统时注意设置减压阀、减压孔板或节流塞减压孔板。公共场所用水建议安装红外节水器，提倡使用节水卫生器具，如厕所便器及冲洗设备使用节水型设备。结合规划，改变对道路清洗、绿化灌溉的传统模式，建议在草坪等场所安装定时控制器，定时灌溉；对于分散的树木和绿色植物采用个别灌溉；道路清洗尽可能减少清洗次数。开设节约用水课，宣传节约用水知识。第九章 环境影响评价一、项目周边生态环境现状项目位于#新城区行政中心辐射区内，文体中心旁，距县行政中心仅1.7KM，距县一中仅3分钟车程，交通相对便捷。用地东临县公安局新址，南接二环西路138、。周边楼盘与基础设施建设已具规模，区域内大型高尚社区氛围业已形成，项目区域其他紧邻周边无污染源，适宜居住。二、编制依据1、法律法规与政策管理条例中华人民共和国环境保护法（1989.12）中华人民共和国环境影响评价法（2003.9）中华人民共和国大气污染防治法（2000.9）中华人民共和国水污染防治法（1996.5）中华人民共和国环境噪声污染防治法（1996.10）中华人民共和国固体废物污染环境防治法（2005.4）中华人民共和国水土保持法（1991.6）中华人民共和国土地管理法（2004.8）建设项目环境影响评价分类管理名录（国家环境保护部2008第2号）中华人民共和国水污染防治法实施细则（2139、000.6）产业结构调整指导目录（2007年本）（2007.12）2、技术导则与规范环境影响评价技术导则总纲(HJ/T2.1-93)环境影响评价技术导则大气环境(HJ2.2-2008)环境影响评价技术导则地面水环境(HJ/T2.3-93)环境影响评价技术导则声环境(HJ/T2.4-1995)环境影响评价技术导则非污染生态影响（HJ/T19-1997）水土保持综合治理技术规范（GB/T16453.1-6-96）三、环境影响分析根据本项目建设规模和建设区域，以施工期和营运期为评价时段，分别就自然环境和社会经济两个方面进行环境影响分析。1、施工期环境影响分析本项目施工期的污染源主要来自于各用地布局中140、单个项目的建设施工。水环境影响施工期水环境影响主要对象为地下水，其主要污染源为：施工过程中产生的生产废水；临时生活设施产生的生活污水；施工场地产生的地面径流。大气环境影响施工期环境空气影响主要对象为项目区内、外敏感点的环境空气质量，其主要污染源为：车辆运输引起的道路扬尘；建筑施工过程中产生的扬尘；施工场地地面扰动引起的扬尘。声环境影响施工期声环境影响主要对象为本项目建设区交通道路两侧主要敏感点的声环境质量，其主要污染源为：交通运输噪声；施工机械噪声。固废影响施工期固废产生源为：施工过程中施工人员产生的生活垃圾；各类建筑物建设过程中产生的建筑垃圾。生态环境影响施工期对生态环境影响的主要对象是项目141、规划范围内的自然生态环境，施工期的生态环境影响主要来自于绿地系统、道路交通、给排水工程等的施工建设。2、营运期环境影响分析营运期环境影响主要来源于本项目区域各类污染物的排放和噪声等。水环境影响营运期水环境影响的主要对象是项目区周围的地下水，其主要污染源为生活污水，主要污染物为COD、BOD5、SS等。大气环境影响营运期环境空气影响的主要对象是项目区域范围内的环境空气质量，其主要污染源有：厨房油烟；燃用天然气产生的废气；车辆行驶排放的汽车尾气。声环境影响营运期声环境影响的主要对象是项目区周围的环境敏感点，其主要噪声源有：人员活动产生的社会生活噪声；车辆行驶、按喇叭产生的噪声。固废影响营运期固体废142、物产生源主要为生活垃圾。生态环境影响营运期生态环境影响的对象主要是项目区域内的生态环境。其主要影响源有：项目的开发建设；水土流失；绿化。此外，营运期的环境影响具有明显的长期性和累积性。3、环境影响识别结果本项目的主要环境影响因素如下所示。表9-1 主要环境影响因素一览表环境类别污染因子施工期营运期大气SO2PM10HCCONO2水CODBOD5SSNH3-N声噪声固体废物建筑垃圾生活垃圾生态环境水土流失景观注：显著影响；：较轻影响；：基本无影响4、环境影响评价因子根据前述的本项目排污特点及污染源分析，在对本项目环境影响因素识别的基础上，对环境影响评价因子进行筛选，确定本项目的环境影响评价因子。143、表9-2 环境影响评价因子识别表项目评价因子大气环境现状评价SO2、NO2、PM10等影响评价扬尘、厨房油烟、汽车尾气地表水环境现状评价pH、SS、BOD5、COD、LAS、P、NH3-N、CODMn影响评价COD、NH3-N声环境现状评价LeqdB(A)影响评价固体废物影响评价建筑垃圾、生活垃圾生态环境影响评价植被破坏、水土流失四、环境保护措施项目的建设将给项目所在区域的环境带来一定的影响，主要表现在生态环境、声环境、水环境、大气环境等方面，为了避免或减少项目建设所引起的不利影响，项目应采取污水处理、油烟净化和节能等措施，以最大程度的削减或缓解本项目所产生的不利影响。1、废气污染防治措施施工144、期施工期间，挖掘机和运输车辆装卸物料、泥土等产生的扬尘，各种施工机械和运输车辆将产生大量的车辆尾气，使局部范围的大气污染物增加。但这种影响是暂时的。在干燥和大风季节，要注意控制扬尘污染。砂石、土方、灰浆、垃圾、渣土等易产生扬尘的物料应实行密闭化运输，运输车辆不能超载，土料适当加润。工程高处的物料、建筑垃圾、渣土等应使用垂直清运，禁止凌空抛洒抛掷，施工后期清扫出的建筑垃圾、渣土等应当装袋扎口清运或用密闭容器清运，外架拆除时应采取洒水等防尘措施。由于施工期混凝土用量较大，应采用商品混凝土，可减少由于混凝土的来料运输和搅拌产生的扬尘和噪声。施工临时生活区尽量利用清洁能源，如用电、液化气，以减少厨房废145、气排放。建议小区装修时使用环保建筑材料，减轻或者避免装修期间对周围居民区的正常生活造成影响。营运期目前评价区内无工矿企业等污染源，其污染主要来自施工机动车、交通汽车所产生的废气及餐饮油烟，为达到环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准，拟采取以下措施：使用清洁能源，对油烟采用隔油网及紫外线油烟净化器进行处理。评价区内提倡使用电能和天然液化气等清洁能源，采用隔油网及紫外线油烟净化器进行处理，减少大气污染。加强交通管理，减少和治理交通废气项目建成后，汽车等交通工具所排放废气，将是影响空气质量的原因之一，应采取措施减少汽车尾气的排放量。控制进入评价区内的车辆类型，限制车辆行驶速度，以减少汽146、车尾气排放量。项目内道路进行硬化处理，加强卫生清扫、洒水，以减少扬尘。绿化美化提高评价区内植被覆盖率，尽可能多地栽种植物，并进行良好的生态配置。并在绿化过程中考虑选择对污染物具有较强吸收力、较强的滞尘能力、杀菌作用明显的植物。道路两侧，停车场设防护林带，既能美化环境，又可净化和缓冲大气污染，保持充足的氧气。可行性项目区内大气污染防治措施技术要求较低，但效果很好，可达性很高，能够有效减少项目区内大气污染物的产生与排放。2、废水污染处理措施施工期施工期做到及时抽排集水，施工水需经隔油沉淀池初级沉淀后，再排至市政排水管网。施工单位可通过避开雨季进行基础施工而减少施工废水的产生。建议施工前先建设生活污147、水收集处理设施，使施工期间生活污水达标排放至市政污水管网。土方应随挖随运，随铺随压，以减少水土流失。使用性能良好的汽车和施工机械，及时保养维修，防止漏油。修建工地厕所，严禁随地排污，施工人员的粪便污水经化粪池处理。营运期严禁一切污水直接排入天然水体当中，各种污水必须统一收集、处理达到污水排入城市下水道水质标准（CJ3082-1999）要求后，排入市政排水管网并送至污水处理厂进行统一处理。本项目建停车场，严格执行总体规划中绿化面积标准，可使雨水自然渗入地下，减少雨水的地表径流；在雨水管道延长线末设置一定数量的沉砂井，保持地面和道路的整洁，减少雨水中的污染物。可行性本项目产生的废水主要是生活污水，148、主要污染物为COD、氨氮，经化粪池降解后，COD、氨氮排放浓度分别为300mg/L、20mg/L，满足污水排入城市下水道水质标准（CJ3082-1999）标准的要求，排入市政污水管网，由污水处理厂处理，不会对地表水环境造成影响。3、噪声防治措施施工期项目施工建设过程中，噪声主要产生于各种施工机械设备和运输车辆。噪声类型主要包括施工机械设备噪声、物料装卸碰撞噪声及施工人员的生活噪声。由于项目区域500m范围内无环境敏感点。因此，本项目产生的施工噪声对周围居民的影响较小。本项目拟采取以下措施：由于本项目工程数量较大，应对施工场地进行合理规划，统一布局，制定合理的施工计划，尽可能避免大量高噪声设备同149、时施工。基于该工程施工场地基本呈带状分布的特点，可采用设置临时围护栏隔声的办法以降低施工噪声。合理安排施工期，控制夜间噪声，不得在夜间进行路面夯实或其它高噪声的作业。如因连续作业确需在夜间施工的，应在开工前报当地环保部门批准，并公告居民，以便取得谅解，并尽可能集中时间缩短施工期。应选用低噪声的施工机械及施工工艺，从根本上降低源强。经调查分析，选低噪型运载车在行驶过程中的噪声声级比同类水平其它车辆降低10-15dB（A），不同型号挖土机、搅拌机噪声声级可相差5dB（A）。同时要加强检查、维护和保养机械设备，保持润滑，紧固各部件，减少运行震动噪声。整体设备应安放稳固，并与地面保持良好接触，有条件的150、应使用减振机座，降低噪声。合理安排高噪声设备的使用时间，同时要选择设备放置的位置，注意使用自然条件减噪，以把施工期的噪声影响减至最低。施工现场尽量避免产生可控制的噪声，严禁车辆进出工地时鸣笛，严禁抛扔钢管等。施工场地附近有特别敏感点时，应在靠敏感点一侧设置临时隔声声障(如设置临时围墙等)；对位置相对固定的机械设备，能于棚内操作的尽量入操作间，适当建立单面声障。减少施工交通噪声。由于施工期间交通运输对环境影响较大，应尽量减少夜间运输量，限制大型载重车的车速，靠近居民区附近时应限速，对运输车辆定期维修、养护，减少或杜绝鸣笛，合理安排运输路线。营运期项目建成使用后，主要噪声源是加压泵房、配电室、电梯151、房等。本项目主要采取以下措施进行噪声的减缓：建议在靠近马路一侧的窗户应选用密闭性好的塑钢窗，并镶嵌双层中空玻璃。进入停车场机动车辆禁止鸣放喇叭。在项目所在地周围边界种植绿化带，不但可以很好的降低噪声对居民的影响，而且还可以很好的吸收汽车尾气。项目对产生噪声的主要设备采用以下的措施进行噪声的减缓：a）采用高效低噪音的通风机、水泵、空调机组等通风空调设备。b）冷水机组、水泵等设备采用减振台座、弹簧减振器或橡胶减振垫减振降噪。c）在空调机组、新风机组、通风机的进出口采用涂胶帆布软管连接，排烟风机软接采用不燃材料制作或选用专用防火软接。d） 冷水机组、水泵进出水管采用可曲挠橡胶接头，使设备振动与配管隔152、离。e） 通风空调设备的风管上安装消音器以满足各房间的噪音要求。f） 限制管道流速，以降低气流二次噪音。g）合理布局风管，避免房间之间的串音干扰可行性结合项目建设的实际情况，本报告认为，只要及时采取合理有效的噪声污染防治措施和实施有效的环境监理，对工程施工方案进行合理设计，因项目建设带来的噪声影响完全可以降到公众可接受的程度，同时将其环境影响降到最低。在靠近马路一侧的窗户应选用密闭性好的塑钢窗，并镶嵌双层中空玻璃，可减缓交通噪声10-15分贝，减少对其他住户的影响，双层中空玻璃的价格约是普通玻璃的3-5倍，但中空玻璃除了隔音效果好外，还可保暖，在节能上有很好的表现，因此采用双层中空玻璃在经济上153、也是可行的。建议居民采用低噪声的各种声源设备，不仅可减低噪声对环境的影响，也是很好的节能手段，可大大降低能源的消耗，节约成本。因此，噪声的减缓措施在技术和经济性方面都是可行、可操作的。4、固废处理措施施工期本项目施工建设期产生的固体废弃物主要包括施工垃圾和生活垃圾。工地建筑垃圾中的一部分如建筑废模块、建筑材料下角料、破钢管、断残钢筋头、包装袋以及废旧设备等基本上可以回收；而另一部分如弃土、废沙石等建筑材料废弃物以及施工人员的生活垃圾等没有回收价值，统一收集后，作为填充材料充垫场地、便道、路堤等，或定期运往指定地点堆埋。营运期本项目营运期产生的固体废弃物主要包括生活垃圾和电子废物等。本项目拟采取154、以下固废防治措施：专人每天收集垃圾，每天按时清运，不存放隔天的垃圾，做到日产日清，不得分拣及焚烧垃圾；保持清洁卫生，防止垃圾泄漏在路边或垃圾房外，以免孳生蚊蝇；专人负责垃圾房的清洁、消毒工作；及时喷撒除臭剂和杀灭蚊蝇的药水；垃圾存放点应硬化防渗，并加强对存放点内外的绿化美化；积极推行垃圾分类收集，垃圾车应密封。可行性根据各类固体废物的不同特点，分别采取不同的、行之有效的处理措施，项目产生的各类固体废物均可得到妥善的、合理可行的处理处置，并将其对周围环境带来的影响降低到最低程度。因此，固废的减缓措施在技术和经济性方面都是可行、可操作的。5、生态保护措施生态保护遵循以下原则：功能补偿。对因项目占地155、而清除的植被应做不低于损失数目的生物量补偿。保护生境，防止水土流失。生态系统的生境条件是生物与理化因子长期相互作用的结果，如土壤是植被发生的基础，也是生态系统保持、恢复和重建的基础。绿化补偿与生态建设项目区建设因占地而减少植被面积，植物生物量相应减少，绿化补偿主要通过项目区绿化来实现。包括项目区周围的绿化带、项目区内绿地与花园、行道树等建设形式。在进行绿化建设时建议做到以下几点：在实行地面硬化的同时采用空心砖种草，增加绿化面积。将绿化与项目区内的建筑、道路、地形结合起来考虑，实现草、乔、灌、花、藤相结合，常绿与落叶相结合，体现多层次、立体化的新格局。在进行绿地建设的同时，充分考虑到种植本地树种156、和花草以体现项目区特色外，还要积极引种外来树种以满足异质性的需求。在增加绿地的基础上均衡布局，按照“小、散、匀”的原则布置绿地。选择混交林代替纯交林。防止水土流失在基础施工时将表层土单独堆积并采取遮盖、围堰的方式减少扬尘或水蚀。待施工完工后作为绿化用土，既减少土壤侵蚀又节约资源。加强管理在施工过程中，应督促施工单位注意保护有保留价值的原有树木。项目区使用后，应派专人做好项目区的绿化和管理工作，制定相应的规章制度，保护绿地，保护生态环境。可行性本项目采取的绿化措施在技术上有充分的理论依据，在经济上充分考虑了项目区的具体情况，制定的措施切实可行。项目区的绿化方案的实施，可在有限的补偿绿化面积上达到157、较佳的补偿生物量。综上所述，本项目在建设过程中及建成后，通过实行各项环保措施，可以将对环境的不利影响降至可接受范围内。本项目建成后，将因其合理的布局，优美的环境，优秀的配套服务设施将成为#县高档商住小区的典范，其形成的生态环境将改善该地区环境面貌。因此无论从该区的总体规划，还是从本工程规划看，该项目的建设不会对生态环境构成较大影响。第十章 劳动安全与消防一、劳动安全1、安全措施方案电气安全：严格按照供配电系统设计规范GBJ5005295要求进行电气安全设计。设备全部按照国家有关标准和规范进行布置；所有正常不带电的电器设备金属外壳均妥善接地，电气设备和线路绝缘良好；设备的电气控制设安全开关。防雷158、：按二类防雷建筑设置防雷装置，在屋面采用明敷设避雷带与避雷针相结合的避雷方式，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体。防触电：高压侧10kV为中性点不接地系统，低压380/220V系统保护采用TN-S系统，所有电气设备不带电的金属外壳，构件等均须与接地系统连成电器通路。防火防爆：建筑物防火等级一级，各类建筑物布置及占地面积均符合防火规范要求。同时也考虑了小区道路贯通，主要通道考虑消防车的回旋余地。二、消防1、设计依据建筑设计防火规范（GB50016-2006）；建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）。各有关159、消防法规的要求2、概述项目高层住宅均为一类高层住宅楼，耐火等级一级，每单元每层为一个防火区，主楼设有一部双出口防烟疏散剪刀楼梯和一台消防电梯（兼客梯），前室及楼梯间均为自然采光通风，各管道井（除通风井外）检修门均为丙级防火门，并在管道安装完毕后层层封闭，前室及楼梯间的门以及部分开向前室的入户门均为乙级防火门，并向疏散方向开启。住宅最远点至安全出口的疏散距离均小于20m，住宅底层设2个安全出口，其中一个朝向消防扑救面，其上方设1m宽防火挑檐，楼梯间均通至屋面每个防火分区面积及疏散出口均能满足高规消防要求；6号栋为多层综合楼，耐火等级二级.标准层2524.82，设火灾自动报警和自动喷淋，机械排烟，160、为一个防火分区。设有三个封闭楼梯间，疏散宽度6.15米 ，大于疏散计算宽度(2058.885x1.00)/100=5.69）。半地下车库建筑面积13806.38，设383个停车位。耐火等级一级，设火灾自动报警和自动喷淋，机械防排烟，分为4个防火分区。每个防火分区均小于4000。每个防火分区设2个人员疏散出口，疏散距离均小于60米。半地下车库共设2个车辆疏散出口。分别临东南向，西北向城市道路。消防水泵房，消防水池、变配电房等消防设施均设在半地下车库，消防水泵房，变配电房均设直接对外出口。消防用水量：根据高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）、自动喷水灭火系统设计规范GB50161、084-2001(2005版)。室内消火栓系统：20L/s；室外消火栓系统：15L/s；自动喷水灭火系统：30L/s。火灾延续时间：自动喷水灭火系统1小时；室内、外消火栓系统2小时。第十一章 项目的组织管理和工程招投标方案一、项目的组织管理1、组织管理为加强项目工作的领导，协调有关部门共同抓好项目的规划、实施、检查落实，XXXX商住小区建设项目组建项目部，部长由公司总经理担任，副部长由副经理担任。落实项目第一责任人为加强项目建设领导人责任制，确保工程质量，提高投资效益，由总经理担任项目的第一责任人。设立专门帐户为了确保资金到位后能专款专用，设立专门帐户，并按工程实施进度拨款，保证工程实施，按期162、完成。建立工程检查、审计制度为了促进工程建设的顺利进行，建立工程实施检查和审计制度、保证工程质量，按期施工、竣工及发挥其效益。建立项目实施情况汇报、请示制度根据工程进度情况，项目部人员特别是项目第一责任人要经常向公司汇报工程进展情况，以及资金使用情况，并以书面报告形式向公司汇报或请示。在公司的领导和统一布置下，按照XXXX商住小区建设项目实施方案，严格按照基本建设程序，抓好项目的实施与管理。严格按照国家现行的施工验收规范进行检查验收，合格后方可交付使用，发挥投资效益。2、质量管理项目将按建筑法、建设工程管理条例、建设工程监理管理规定的有关规定，委托有相应资质的监理公司负责项目对该工程进行施工全163、过程监理。项目建设必须坚持董事审核制，严格把好质量关，项目部部长应做到每月到工地检查一次，并要求项目部办公室将本项目实施进度报表和文字材料每月呈报一次到公司，以利于公司及时掌握本项目实施进度和莅临现场指导项目实施。3、资金管理项目建设资金由XXXX商住小区建设项目工程部统一管理，集中使用。项目资金结算实行单位工程报帐制，并采取土建工程先施工和主要设备先购置，后到项目部报帐，确保本项目按质按量完成，充分发挥效益。二、工程招投标方案1、该项目将按中华人民共和国招标投标法要求进行公开招标。2、拟委托一家有相应资格的招投标中介机构进行招投标工作，招投标工作受政府有关部门和公正部门的监督。3、招投标地点164、拟定在湖南省#县。4、招投标范围建设过程包括勘查、设计、监理、施工、设备和材料采购。招标范围是全部招标，招标组织形式是委托招标，招标方式是公开招标。表11-1 招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察设 计建筑工程安装工程监 理设 备重要材料其 他情况说明：建设单位盖章 年 月 日注： 1、（1）自行招标：指建设项目业主具有编制招标文件和组织评标能力，拟自行组织招标活动。（2）委托招标：指建设项目拟委托招标中介代理机构组织招标活动。2、（1）公开招标：项目必须在国家、省指定媒体上公开发告招标公告，招标165、人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。（2）邀请招标：指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。3、情况说明在表内填写不下，可附另项。第十二章 实施进度计划根据项目的具体情况，本次项目实施主要是进行前期调查、渣土清运、场地平整、小区内道路工程建设、主体工程、装饰工程、给水工程、排水工程、电力工程、电信工程、绿化工程、亮化工程、公用设施建设等工作。项目的实施进度计划，以项目的批准成立准许实施为前提，并据此结合项目的工程量和建设单位的资金筹措使用计划，编制工程建设进度计划。项目实施进度包括工程设计和工程建设、验收三部分。前期工作包括项目立项，项目可行性研究报告及论证。工166、程设计包括初步设计及审批、施工图设计。工程建设包括办理开工手续、招标选定施工单位、编制施工组织设计文件、土建施工、水、电及设备安装和调试、试运行等。一、建设工期根据本项目的建设规模、投资规模和时间要求等具体情况，开发周期为24个月，2013年3月底前完成前期工作，项目建设期为2013年4月-2015年3月，2016年6月底完成全部销售工作。二、项目实施进度计划1、2013年4月为施工准备阶段，主要做好施工前建设场地现有建筑物拆除、选择施工企业等开工前的各项准备工作；2、2013年5月至2013年7月，完成雨污排水管道、给水管道、电力管线、燃气管道等配套设施建设；3、2013年8月至2014年1167、2月，完成各单体建筑的主体工程、室内外装修、设备安装等；4、2014年9月至2015年2月，完成道路、绿化、亮化、广场铺装、环卫设施等工程；5、2015年3月，做好工程收尾工作并安装调试好所有配置设施。第十三章 投资估算与资金筹措一、投资估算1、项目建设投资估算工程概况本工程为“XXXX商住小区建设项目”，该项目计划总投资约25699.17万元，其中土地费用约5008.50万元，工程费用约16861.71万元，工程建设其它费用约1437.98万元，预备费用约914.98万元，建设期贷款利息约1476.00万元。估算范围本项目投资估算范围包括XXXX商住小区建设项目土建、水电、消防、装饰、设备购168、置安装、绿化亮化工程、管网安装及其他成本费用等。2、投资估算依据编制依据建设项目投资估算编审规程（2007年版）；设计方案及说明；建筑工程投资参与湖南省建设工程造价管理2009年第01期指标计算。材料价格参考2012年第4期#建设造价或2013年第1期长沙建设造价或现行市场价格。人工工资单价参考湘建价2009396号关于发布2010年湖南省建设工程人工工资单价的通知中发布的当地最低工资单价。第二部分其他工程费用按湖南省建设其他项目定额中规定的费率计算。编制说明建设单位管理费参考财政部财建2002394号文计取，根据本项目实施管理情况估算；工程建设监理费参考发改价格2007670号文，结合#本地169、市场优惠计取；工程设计费参考工程勘察设计收费标准（2002年）规定，结合#本地市场优惠计取；施工图评审费参考湖南省现行收费标准计取，结合#本地市场优惠计取；招标代理费参考国家计委计价格20021980号文，结合#本地市场优惠计取；白蚁防治费按2元/乘以总建筑面积计取；劳动保险费按建安工程费的0.3%计取；基本预备费参照同类项目估算；经济指标此次投资估算范围拟建总建筑面积76725.68，包括住宅（物管用房、消防控制室）、商铺、地下车库等。3、投资估算成果投资估算详见表13-1。二、资金筹措及还贷来源本项目总投资约25699.17万元。1、资金筹措为保证建设项目的顺利推进，必须筹措到稳定、可靠的170、建设资金。在市场经济体制下，可采取多种方式拓宽融资渠道，建立起市场补偿、有偿使用、吸引社会资金、引进外资和银行贷款等多元化的融资方式。市场有偿使用通过产品（住宅、商铺）的销售，得到有偿补偿和资金回报。引进外资和银行贷款争取商业银行对项目建设的支持和投入。资金筹措方案为：1）建设单位自筹15699.17万元（含项目开发销售收入，自有资本金等），占总投资61.09%；2）银行一次性贷款10000.00万元，占总投资的38.91%。2、还贷来源本项目还贷来源为项目开发建设所获得的收入，本项目预计销售收入约41252.59万元，收入可观。3、还款计划本项目采取一次性还款，分期付息的还款方式。119表 171、13-1 XXXX商住小区建设项目投资估算表序号工程或费用名称单位数量估算金额单价备注（）（万元）（元/)一工程费用16861.7165.61%11#高层住宅（29F)11673.662124.511819.92 住宅面积11261.58，架空层面积75.72，物管用房面积336.36。1.1土建工程11673.661342.4711501.2装饰工程11673.66420.253601.3给排水工程11673.6629.18251.4电气及照明工程11673.66105.06901.5弱电及消防工程11673.6687.55751.6电梯台4140.00 35000022#高层住宅（30F)172、12103.72197.631815.67 2.1土建工程12103.71391.931150住宅面积11736.34，架空层面积367.36。2.2装饰工程12103.7435.733602.3给排水工程12103.730.26252.4电气及照明工程12103.7108.93 902.5弱电及消防工程12103.790.78752.6电梯台4140.00 35000033#高层住宅（29F)10673.62 1954.511831.16 3.1土建工程10673.62 1227.471150住宅面积10360.55，架空层面积313.07。3.2装饰工程10673.62 384.25360173、3.3给排水工程10673.62 26.68253.4电气及照明工程10673.62 96.06 903.5弱电及消防工程10673.62 80.05753.6电梯台4140.00 35000044#高层住宅（27F)10372.61 1903.331834.96 4.1土建工程10372.61 1192.851150住宅面积10065.70，架空层面积306.91。4.2装饰工程10372.61 373.413604.3给排水工程10372.61 25.93254.4电气及照明工程10372.61 93.35 904.5弱电及消防工程10372.61 77.79754.6电梯台4140.00174、 35000055#高层住宅（27F)10057.85 1849.821839.185.1土建工程10057.85 1156.651150住宅面积9734.11，架空层面积323.74。5.2装饰工程10057.85 362.083605.3给排水工程10057.85 25.14255.4电气及照明工程10057.85 90.52 905.5弱电及消防工程10057.85 75.43755.6电梯台4140.00 35000066#多层商业综合楼9808.81490.931519.996.1土建工程9808.81059.351080商业面积9395.85，骑楼面积412.95。6.2装饰工程9175、808.8274.652806.3给排水工程9808.849.04 506.4电气及照明工程9808.858.85 606.5弱电及消防工程9808.849.04 507地下建筑工程13806.38 3051.212210.00 7.1土建工程13806.38 2278.0516507.2装饰工程13806.38 414.193007.3给排水工程13806.38 69.03 507.4电气及照明工程13806.38 124.26 907.5弱电及消防工程13806.38 165.68 1208配套设施工程2289.778.1三通一平31798.90 317.991008.2雨污及给水管网76176、725.68 613.81808.3总平电力管网76725.68 230.18 308.4燃气管网76725.68 191.81 258.5道路7812.36296.87 3808.6景观及绿化、亮化9228.34276.853008.7地上停车位2743.549.381808.8广场硬化铺装1646.7737.882308.9高、低压配电设备及设施项11408.1网络及设施建设（含电脑服务器、监控系统、广播系统）项11208.11 环卫设施(地埋式垃圾站等)项115二工程建设其他费用1437.98 5.60%1建设单位管理费万元16861.71167.89 1.00%财建（2002）394号177、2工程设计费万元16861.71337.232.00%计价格（2002）10号3工程勘察费万元16861.71160.190.95%按建安工程费0.95%4工程监理费万元16861.71338.54 2.01%湘价服（2007）670号5施工图审查费76725.68 13.81 1.80 湘价服（2012）76号6招标代理服务费万元16861.7133.98 0.20%计价格（2002）1980号7概算审核费万元16861.713.79 0.02%湘价服（2009）81号8标底编制费万元16861.7127.11 0.13%湘价服（2009）81号9标底审核费万元16861.7110.99 0178、.05%湘价服（2009）81号10结算审核费万元16861.7115.93 0.07%湘价服（2009）81号11建设工程交易服务费万元16861.713.65 0.03%湘价服（2009）157号12可行性研究报告编制费万元16861.714.00 计价格（1999）1283号13竣工图编制费万元337.23 26.98 8%按设计费8%14评估可行性研究费万元16861.712.00 计价格（1999）1283号15环境影响咨询服务费万元16861.716.74 0.04%计价格（2002）125号16劳动安全卫生评审费万元16861.7116.86 0.10%按建安工程费0.1%17工179、程保险费万元16861.7167.45 0.40%按建安工程费0.4%18场地准备及临时设施费万元16861.7184.31 0.50%按建安工程费0.5%19质量检测费万元16861.7116.86 0.10%20白蚁防治费76725.6815.35 221职业病防治专项经费万元16861.7184.31 0.50%三预备费用万元18299.69 914.98 （一+二）*5%3.56%四征地拆迁费用亩47.70 5008.5105万元/亩19.49%五建设期贷款利息万元10000.00 1476.00 7.38%5.74%六总投资一五25699.17 100.00%第十四章 财务评价一、经180、济效益测算与评价的依据及说明1、国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、国家建设部标准定额司制定房地产项目经济评价方法；3、业主方提供的有关资料；4、本项目的计算期按月份考虑，建设期为24个月。二、基础财务数据与说明（1）项目投资规模项目总投资约25699.17万元，其中土地费用约5008.50万元。（2）项目建设期本项目拟定的开发周期为24个月。计划于2013年4月开工，2015年3月底全部竣工并投入使用。（3）税金根据本项目经营业务及现行会计制度，从销售收入中直接扣除的税金及附加主要有营业税、城市维护建设税、教育附加税和地方教育费及附加。各类住宅、商铺、地下车库181、采取出售方式经营，按销售收入的5%计征营业税，城建税、教育费附加、地方教育费附加分别按营业税的5%、4.5%、2%计算，即营业税金及附加约2299.83万元。三、销售收入预测本项目销售收入见表15-2，本项目测算期内销售收入合计约41252.59万元。四、项目的损益（1）销售及管理费用销售及管理费用按销售收入的2%计取，共计825.05万元。（2）财务费用本项目建设资金银行贷款10000.00万元，贷款期3年，财务费用约738.00万元。（3）税前利润扣除建设投资成本、销售及管理费用、财务费用、销售税金及附加后，项目的税前利润为11690.53万元。（4）所得税所得税按利润总额的25%计算。（182、5）税后利润税前利润扣减所得税后所得。五、项目财务效益分析项目销售收入扣除成本费用及税金后为项目运营所获得的年利润，损益情况如表14-4。对项目的财务效益的分析主要通过项目投资现金流量表（表14-5）计算出参数，通过比较各项参数能否达到项目投资收益的基本标准，来分析项目的盈利能力和财务上是否具有可行性。从项目投资现金流量表分析可以得出：所得税前内部收益率：38.9189%；所得税后内部收益率：30.9938%；所得税前净现值：5994.5634万元；所得税后净现值:4003.2198万元；所得税前回收期：2.2845年；所得税后回收期：2.3549年；投资回收期较短，经济效益较好。表14-1 183、销售进度表 单位：万元序号项目名称单位合计201420152016面积（/个）比例面积（/个）比例面积（/个）比例1住宅53158.2815947.4830%26579.1450%10631.6620%2商业门面9395.855637.5160%3758.3440%00%3地下车库个38311430%19250%7720%合计62554.1321584.9930337.4810631.66表14-2 销售收入与销售税金及附加估算表 单位：万元序号项目名称合计单价201420152016面积（/个）收入面积（/个）收入面积（/个）收入1项目收入41252.59 16880.38 19125.96184、 5246.25 1.1销售收入41252.59 16880.38 19125.96 5246.25 住宅23921.23 4500.00 15947.48 7176.37 26579.14 11960.61 10631.66 4784.25 商业门面15033.36 16000.00 5637.51 9020.02 3758.34 6013.34 0.00 0.00 地下车库2298.00 60000.00 114.00 684.00 192.00 1152.00 77.00 462.00 2经营税金及附加2299.83 941.08 1066.27 292.48 2.1营业税(5%)206185、2.63 844.02 956.30 262.31 2.2城市维护建设税(5%)103.13 42.20 47.81 13.12 2.3教育费附加(4.5%)92.82 37.98 43.03 11.80 2.4地方教育费附加（2%）41.25 16.88 19.13 5.25 3销售净收入38952.75 15939.30 18059.68 4953.77 表14-3 总成本费用估算表 单位：万元序号项目名称合计2013201420151项目建设成本25699.17 13398.86 10269.84 2030.47 1.1工程费用16861.71 6744.68 8430.86 1686.186、17 1.2工程建设其他费用1437.98 718.99 647.09 71.90 1.3预备费用914.98 373.18 453.90 87.90 1.4征地拆迁费用5008.50 5008.50 0.00 0.00 1.5建设期贷款利息1476.00 553.50 738.00 184.50 2销售及管理费用825.05 0.00 337.61 382.52 2.1管理费412.53 0.00 168.80 191.26 2.2销售费412.53 0.00 168.80 191.26 3财务费用738.00 0.00 0.00 553.50 4项目总成本费用27262.23 13398.187、86 10607.45 2966.49 4.1建设成本25699.17 13398.86 10269.84 2030.47 4.2非建设成本1563.05 0.00 337.61 936.02 表14-4 项目损益表 单位：万元序号项目名称合计20132014201520161项目收入41252.59 0.00 16880.38 19125.96 5246.25 1.1销售收入41252.59 0.00 16880.38 19125.96 5246.25 1.2经营收入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.3税收返还收入2总成本费用27262.23 13398.86 10607188、.45 2966.49 289.42 3经营税金及附加2299.83 0.00 941.08 1066.27 292.48 4利润总额11690.53 -13398.86 5331.85 15093.19 4664.34 5累计利润总额-13398.86 -8067.01 7026.19 11690.53 6所得税2922.63 0.00 1756.55 1166.09 7税后利润8767.90 -13398.86 5331.85 13336.65 3498.26 8累计税后利润-13398.86 -8067.01 5269.64 8767.90 9公益金10可分配利润8767.90 5269189、.64 3498.26 其中法定盈余公积金876.79 526.96 349.83 备注：以前年度亏损可以在以后五年内弥补。表14-5 项目投资现金流量表 单位：万元序号项目名称合计20132014201520161现金流入41252.59 0.00 16880.38 19125.96 5246.25 1.1销售收入41252.59 0.00 16880.38 19125.96 5246.25 1.2经营收入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.3税收返还收入2现金流出29562.06 13398.86 11548.53 4032.76 581.90 2.1建设投资25699.190、17 13398.86 10269.84 2030.47 0.00 2.2销售及管理费用825.05 0.00 337.61 382.52 104.92 2.3财务费用738.00 0.00 0.00 553.50 184.50 2.4经营税金及附加2299.83 0.00 941.08 1066.27 292.48 3所得税前净现金流量11690.53 -13398.86 5331.85 15093.19 4664.34 4累计所得税前净现金流量-13398.86 -8067.01 7026.19 11690.53 5所得税2922.63 0.00 0.00 1756.55 1166.09 191、6所得税后净现金流量8767.90 -13398.86 5331.85 13336.65 3498.26 7累计所得税后净现金流量-13398.86 -8067.01 5269.64 8767.90 表14-6 资金来源与运用表 单位：万元序号项目名称合计20132014201520161资金来源54651.44 13398.86 16880.38 19125.96 5246.25 1.1项目收入41252.59 0.00 16880.38 19125.96 5246.25 1.2资本金3398.86 3398.86 0.00 1.3长期借款10000.00 10000.00 0.00 2资金192、运用41746.69 13398.86 11548.53 5235.81 11563.49 2.1建设投资25699.17 13398.86 10269.84 2030.47 0.00 2.2销售及管理费用825.05 0.00 337.61 382.52 104.92 2.3经营税金及附加2299.83 0.00 941.08 1066.27 292.48 2.4所得税2922.63 0.00 0.00 1756.55 1166.09 2.5应付利润0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.7借款本金偿还10000.00 0.00 0.00 0.00 10000.00 3盈余资金193、12904.75 0.00 5331.85 13890.15 -6317.24 4累计盈余资金0.00 5331.85 19222.00 12904.75 第十五章 社会评价一、项目对社会的影响分析 1、对所在地居民收入的影响项目建设和营运的直接收入效应主要通过两个方面体现：1）项目投资运营时需雇佣本地大量的劳动力，这一收入效应在项目投资建设周期和运营周期中通过劳动力成本体现出来。同时项目建设时需要投入大量的生产资料，这将为当地水泥、玻璃、钢铁等运营商带来商业机会，增加其收入。2）项目建成后，将带来一定的服务业（如物业管理、商业服务等）就业需求，为当地居民提供就业岗位而获得收入，该部分投资的直194、接收入效应主要通过工人工资形式表现。因此，本项目对所在地居民收入有一定的积极影响。2、对所在地居民就业的影响项目的建设，既能在项目建设过程中带来就业岗位，又能通过项目运营带来在物业管理、劳务服务等方面的就业岗位，其对所在地居民就业具有一定的积极影响。3、对所在地不同利益群体的影响项目的利益相关群体主要包括：（1）#县人民政府；（2）项目开发单位；（3）原住地居民和相关单位；（4）商业银行；（5）评估、咨询、审计等相关单位。在上述不同利益群体中，除项目原住地居民和相关企事业单位外，均为项目受益群体。而原住地居民和相关单位既有利益受益，也有可能有利益损失。原因是，项目建设需要原住地居民进行拆迁，这195、种拆迁既可能因补偿水平较低而带来经济利益受损，又会因拆迁对其已经稳定的生活生产方式和社会文化结构的破坏带来文化和精神上的损失。另一方面，如果补偿水平较高，足以弥补其上述损失，则该部分居民是利益受益者。4、对所在地文化教育卫生等方面的影响项目为房地产开发项目，项目建成后，能够改善当地居民居住环境和生产环境，为本地带来较为先进的现代文明生活，对当地文化教育卫生观念等都具有一定的积极影响。不过同时，项目的建设势必破坏原有的部分自然景观，需要通过科学的规划和建设来弥补。5、对所在地基础设施和公共服务的影响项目建成运营后，将带来对道路、供电、供水、学校、医院、商业等基础设施的需求和建设，改善本地基础设施196、和公共服务。不过，在短期内，将由于社会基础设施和公共服务的供需矛盾而造成拥挤等现象。二、项目与社会的互适性分析1、项目与国家、省及市发展战略的互适性分析项目产品定位为中高档商住项目，其定位符合#县城总体规划和土地利用总体规划，但应严格按照国家相关政策进行建设，以符合国家和湖南省政府的房地产产业政策。2、项目与当地文化技术的互适性项目由于对当地居民就业、增收和基础设施的促进作用而受到当地群众的接受，项目无特殊的文化要求和技术要求，与当地文化技术能够相互适应和协调发展。3、项目承担机构能力的适应性项目建设单位为湖南XX投资置业有限公司。公司管理层具有丰富的开发和项目管理经验。但由于本项目涉及面广，197、需要项目负责人加强能力建设，制定周密可行的实施方案和应急方案，以加快建设进度，降低运营成本。三、项目对公平的影响通过本项目建设，能够为当地普通劳动者提供一定的就业机会，增加就业人员收入水平，并对被拆迁户可通过其住宅资产溢价获得超出其现有资产水平的经济补偿，从而提高其收入水平，因此，项目对缩小当地居民贫富差距具有积极影响。可见，项目对社会公平具有一定的积极作用。四、结论项目对增加当地就业岗位、提高居民收入水平具有一定的积极作用，对促进当地社会公平具有一定的积极作用。项目与当地文化、教育、卫生、技术具有良好的互适性，与当地政府、承办机构、信贷机构、施工单位等利益群体具有互适性。但项目存在一定的社会198、风险，需要对原住地居民和单位以合理的补偿方案来加以解决。同时，项目需要严格按照国家和湖南省相关产业政策进行建设。第十六章 风险分析一、项目风险识别本项目属房地产开发项目，可能的主要风险因素包括：1、经营风险客源、价格、自然条件、人力资源管理和公司融资能力等因素，都可能对公司房产经营造成一定影响。同时，也并不排除公司以后由于经营管理出现偏差、销售不畅等因素，导致其盈利能力下降，从而对公司经营业绩造成一定的负面影响。2、政策风险2011年，全国出台限购、限贷、限价等一系列调控措施,平抑房价过快上涨，抑制投资和投机性需求。目前，房地产市场调控政策继续从严，降价心理预期继续增强。综合多方面因素，预计全199、省房地产市场将整体下行，市场销售低迷，房价继续理性合理回归,全省房地产业市场将发生结构性调整，逐步由单一的市场供给转变为保障加市场的可持续发展格局。本项目需重点考虑并预计风险大小。3、市场风险居民消费特点、承受能力和变化趋势均是不易把握的因素，加之房地产业的投入成本大，这都构成了本项目的经营方向和投资选择的市场风险。二、风险评估风险评估采用专家评估法。主要因素的风险水平评估如下表16-1。表16-1 项目风险评估表序号主要风险因素风险程度说明高较高中较低低1技术风险1.1先进性技术成熟、适用、可靠、易于引进。1.2适用性1.3可靠性1.4可得性2工程风险2.1工程地质2.2工程量具有可控性。2200、.3工程组织3资金风险3.1资金来源中断3.2资金供应不足4外部协作风险4.1交通运输当地交通条件优越4.2供水水量丰富4.3供电当地电力建设比较完善三、降低风险的主要措施针对房地产市场存在的风险，主要应从以下几个方面采取措施规避：1、合理规划，避免滥建滥开发，保护好资源与环境；2、系统分析#及湖南、全国房地产市场变化趋势，提供相应的产品和服务满足需求，并有适当的超前意识；3、积极分析目标市场的容量与特点，加大品牌促销力度，提高本地产品在市场上的占有率；4、加强与规划单位联系，降低因双方沟通不及时或不力造成的设计频繁变更；5、对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题；6、加强项目管理，健全招投201、标制度，优中选优，精心组织承包方施工。7、加强与施工承包方的协调沟通，帮助其提高工作效率。8、加强监理工作，健全工程监督机制与责任机制，杜绝因责任心不强或谋私动机引起的材料不合格现象。第十七章 研究结论与建议一、结论项目的建设符合国家住房政策，符合#县城总体规划及建设长沙市“两型”社会的要求，能促进#县经济及城市建设的发展，具有良好的社会效益。项目采用富有创意的设计理念，对商住小区进行整体规划，强调人与自然和谐共存、注重维持生态平衡，利用项目用地及周边环境较为优越的自然资源，遵循大自然发展的普遍规律，力求创造一个“舒适、安全、健康”的生态小区。该项目是充分挖掘城市资源的一种战略措施，有助于实现202、#城区总体规划，提升城市功能，对于城市化水平的提高、城市面貌的改善具有重大作用，为城市发展提供有力的支持。房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。根据市场需求分析和销售预期，本项目所得税后利润总额为8767.90万元；所得税前投资内部收益率：38.9189%；所得税后投资内部收益率：30.9938%；所得税前净现值：5994.5634万元；所得税后净现值:4003.2198万元；所得税前回收期：2.2845年；所得税后回收期：2.3549年，投资效益好。项目市场定位XXXX商住小区建设项目，以建设中高档精品商住区为目标，设计有鲜明的时代性和前瞻性的宜居品牌社区，符合人们对21世纪生活追求的综合型生态小区，全面推进#新城组团整体规划的实现。二、建议 按照中央、省、市城镇住房改革的精神，高起点、高标准搞好小区规划设计。 抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。工程质量是项目的生命线，建设单位应严格控制好工程的发包与材料采购，通过公平竞争、择优选取的招投标形式选择合格的施工单位和材料厂商，确保施工质量和工程进度。加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。