1、焦煤生产基地城市住宅小区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 概 述41.1 项目名称及承办单位41.2 可行性研究报告编制单位及法定代表人41.3 建设地点41.4 建设规模与内容41.5 投资估算与资2、金筹措51.6 可行性研究报告编制依据51.7 编制原则51.8 报告研究内容6第二章 项目建设的背景及必要性72.1 项目建设背景72.1.1 具有广阔的销售市场72.1.2 符合我市建筑市场发展需求72.2 项目建设有利条件72.2.1 项目投资环境良好72.2.2 期房市场需求的优势82.3 项目建设的意义8第三章 建设条件与项目选址93.1 项目区自然与社会环境93.1.1 区位概况93.1.2 自然条件93.1.3 社会经济123.2 项目建设的有利条件123.2.1 建设地址123.2.2 施工条件12第四章 市场研究144.1 开发模式分析与比较144.4.1 目标客户定位1843、.4.2 价格策略19第五章 工程方案设计195.1 平面布置195.2 建设规模与内容195.2.1 建设规模195.2.2 建设内容215.3 公用工程215.3.1 电气技术215.3.2 电气控制225.3.3 照明225.3.4 防雷与接地225.3.5 供热235.3.6 供水235.3.7 煤气235.3.8 道路235.3.9 通讯23第六章 环境影响与保护评价246.1 环境影响评价246.1.1 生态环境影响246.1.2 声环境影响246.1.3 水环境影响246.1.4 空气环境影响256.2 环境保护评价256.2.1 生态环境保护措施256.2.2 声环境保护措施24、66.2.3 空气污染防治措施266.2.4 水污染防治措施27第七章 节能节水287.1 节能287.1.1 原则与要求287.1.2 主要措施287.2 节水297.2.1 原则与要求297.2.2 主要措施29第八章 劳动保护与安全卫生308.1 编制依据308.2 主要安全防范措施30第九章 项目实施进度与招投标339.1 项目实施的管理339.1.1 组织机构339.1.2 管理措施339.2 实施进度安排35第十章 投资估算与资金筹措3610.1 投资估算依据3610.2 投资估算3610.3 资金筹措38第十一章 经济效益3911.1 销售收入3911.2 税收3911.3 毛利5、润39第十二章 结论与建议40第一章 概 述1.1 项目名称及承办单位项目名称：XX市XX小区项目项目建设单位：经营办公地址： 公司注册资本：项目性质：新建1.2 可行性研究报告编制单位及法定代表人可行性研究报告编制单位：工程咨询资格等级：工程咨询资格发证机关：国家发展和改革委员会工程咨询资格证书编号：上级主管单位：电 话：1.3 建设地点本工程位于XX市桃山区人才街以北，文华路以东。1.4 建设规模与内容本工程占总地面积46.54公顷，其中水上公园用地5.8公顷，水边绿化用地5.59公顷，文华公园用地4.59公顷，道路用地8.2公顷，有效建设用地22.36公顷。总建筑面积44.88万平方米，6、其中住宅44.07万平方米、商服4.67万平方米，网球馆0.14万平方米。1.5 投资估算与资金筹措工程建设总投资140000万元，资金来源为通过自有资金、商品房预售或银行贷款等办法筹集。1.6 可行性研究报告编制依据1国家相关法律和政策2XX市国民经济和社会发展第十二个五年计划3XX市城市总体规划（修2010-2030）4XX市气象局、地震局提供的近年的有关基础资料5XX市环保局针对环保的法规及规定 6XX市地形图及工程地质资料7. 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额1.7 编制原则1、 贯彻节能方针，从当地能源的条件出发，开发利用好现有的土地面积，力求取得较好的经济效益、社7、会效益和环境效益；2、 贯彻近期与远期相结合，以近期为主兼顾远期的原则，适当考虑留有发展的余地；3、 坚持科学发展观，积极采用新工艺、新技术、新设备，在保证设计、施工质量和先进工艺生产的前提下，合理使用土地，节约资金，力求技术先进，经济合理；4、 设计中严格执行国家和地方的环境保护法规，劳动安全职业卫生，消防和抗震等有关政策、标准和规范，施工中做到清洁生产、安全生产、文明生产；5、 注意环保、消防、安全与卫生，做到设计、施工投产、使用“三同时”；6、 坚持“绿色、环保、健康”这一世纪主题潮流。1.8 报告研究内容本工程可行性研究工作范围是根据国家有关政策、法律法规、技术规范、标准额定以及建设单8、位对本项目的设想，对项目的背景及必要性进行分析；建设场址及建设条件的考察；项目建设规模及建设方案进行论证；项目周围环境及周围环境对项目的影响分析；项目实施方案计划及进度进行安排；投资估算、资金来源及社会效益等方面进行综合论证。第二章 工程建设的背景及必要性2.1 工程建设背景2.1.1 具有广阔的销售市场黑龙江省XX市是全国主焦煤生产基地，原煤生产能力二千万吨/年，焦炭生产能力700万吨/年，非煤经济大户有全国知名品牌双叶家具、海外化工的乳胶炸药、勃利黑陶、畅销国外的蓝靛果酒及供不应求的森帝酒具等”。这里盛产大豆、水稻、亚麻、小麦、烤烟，全市人口92万人，经营以上业务的人在15万人左右，他们的9、年收入在20万元以上的占85%，预计购买力有显旺的趋势，具有广阔的销售前景。2.1.2 符合我市建筑市场发展需求按照本工程的基本设想，工程建设可以加强和发展我市基本建设，提高我市人居的环境和人居档次，提升人居的品位，所以本工程是符合我市建筑市场发展需求的。2.2 项目建设有利条件2.2.1 项目投资环境良好本工程的投资建设，从总体上分析，是符合我市建设市场发展需求的。国家的相关政策和黑龙江省XX市人民政府的发展规划要求，都为工程目的投资建设提供了基本保证。工程所在地XX市经多年的建设与发展，基础设施与资源条件相配套，政府的相关扶持政策到位而不越位。这些都为本工程的建设提供了良好的投资环境。2.10、2.2 期房市场需求的优势随着我国加入世贸组织以来，给国内各行业，特别是给我市各行业带来了无限机遇，同时也带来了强烈的挑战。随着我国国民经济的调整与发展和我市人民生活水平的提高，人们的生活观念随之发生了巨大地变化，因此，改善性购房的人群不断增加。2.3 项目建设的意义本项目一经建设投放市场后，将带动当地其他相关产业的蓬勃发展：提高就业机会，增加居民收入，改善环境，提高税收，同时也将提升城市档次。第三章 建设条件与项目选址3.1 项目区自然与社会环境3.1.1 区位概况XX市位于黑龙江省东部，佳木斯南部，倭肯河中上游。位于东经13013144，北纬45164637之间，东与密山、宝清县接壤，西与11、依兰县相连，南与林口县、鸡东县交界，北与桦南县为邻。行政区划面积6221平方公里（含农垦森工系统）。XX市是一座新兴的以煤炭产业为主导的综合性工业城市。是黑龙江省东部地区的政治、经济、科技、文化教育、商贸中心和重要的交通枢纽，全市辖三个区、一个县。3.1.2 自然条件XX市东西直径130公里，南北直径84公里。从东部起到南、西三面环山，中部丘陵，西北部平原。境内有二十七座高的山岭，均属完达山系余脉，最高山峰勃利县通天二林场李牧营沟的界山，海拔1008米，平原和丘陵地区平均高度都在海拔235米左右。土壤主要有暗棕壤、白浆土、黑土、草甸土、沼泽土、泥炭土、水稻土等7个土类、16个亚类、30个土种。12、以暗棕壤、黑土为主。境内有倭肯河、挠力河两大水系，大小河流24条，水资源总量11.7亿立方米。市内共有大中小型水库19座，其中桃山、吉兴河、互助3座水库是省重点水库。XX属于“长白山植物亚区”，植物种类近千种。全市林地面积32.64万公顷，森林覆盖率达48.2%，主要生长着天然次生林和人工林，有柞、桦、椴、松、杨等20多个树种。煤炭资源富集，煤种齐全，有主焦煤、气煤等10多个品种，炼焦煤占总储量的82%。煤质优良，具有特低硫、低磷、高发热量、高灰熔点、高硅含量等特点，素有“工业精粉”之美誉，是国家保护性开采的三个稀有煤田之一。石墨、大理石、黄金、膨润土等30余种矿产资源探明储量可观，品位较高，13、开采开发潜力巨大。XX市地处中纬地带，气候属于寒温带，大陆性季风气候。具有寒暑明显，雨量充沛，光照充足，无霜期短，四季分明的气候特点。春季干旱少雨：一般3月末至4月初开始解冻，气温稳定通过0。（表土化冻3厘米）降水少，而蒸发量大，历年平均降水量为32毫米，占全年降水总量的1.5%。而蒸发量为424毫米，占全年蒸发量的4%，加之春风大，构成了“十春九旱”的气候特点，常有“春雨贵如油”之说，如不抢栽早播，易造成炕种、芽干，达不到一次播种保全苗的目的。终霜日一般在5月4日至23日。夏季高温多雨：气温稳定通过10，约在5月9日为夏季开始。其间平均气温19.220.0，其中7月为最热的月份，平均气温2114、23，极端最高气温38.3。降水频繁，一般降水量319327mm，占全年降水量的50.8%60%。洪涝灾害多出现在7-8月内。夏季高温多雨对粮菜生产极为有利。秋季秋高气爽：在10终日后一天为秋季，始日在9月26日。此时暖空气逐渐减弱，受冷空气影响，气温下降，常常是“一场秋雨一场凉、三场白露一场霜”。9-10月间多在大陆变性高压控制下，雨量少，空气干燥，碧空无云，秋高气爽，降水量一般为115-118mm，占全年降水量的21%-22%。个别年份冷空气活动频繁，造成秋雨连绵，出现“埋汰秋”。初霜日一般在9月18日至26日。往往是秋涝伴随早霜而导致粮食贪青晚熟减产。冬季寒冷少雪：由于受西伯利亚强冷高压15、控制，一般降水16-18mm。平均气温-15.2-17.0。一月为最冷月，平均气温-17.5-19。历年极端最低气温-39.2，历年平均最大冻层深度170-200cm。东部低山区比西部丘陵漫岗气温低。年10的活动积温平均2408.9，东部地区10的有效活动积温平均1180.9。降水：因受季风和地形的影响，季节降水很不平衡。从地理分布上看，东部低山区比西部丘陵漫岗区偏多。年降水量525-545mm，降水集中在7-9月份，降水量为全年降水量的50%-57%。日照：历年平均日照时2467-2568小时，西部偏高，东西日照差为101小时，作物生育期日照时数1717小时，占全年日照总数的45.6%。全年16、太阳总辐射量120千卡/平方厘米以上，每亩8亿千卡，作物生育期每亩5.4亿千卡，占全年辐射量的67%。风向与风速：春、夏、秋、冬，季风交替，春夏西南风向，秋冬西北风向。春季大风加速了土壤蒸发，导致十春九旱。四月份为风速最大月，平均风速5.1m/s，四月份大风次数平均10.2次，夏季大风次数不多，但往往伴同大雨，导致麦麻和部分大田倒伏，影响产量，秋季大风常伴有寒潮发生，造成作物低温冷害。3.1.3 社会经济近年来，XX市以“发展循环经济，建设龙江强市”为目标，以“调整经济结构、转变发展方式、推进城市转型”为主线，以建设“东北焦化之都、民营经济富市、农业特产之乡、国家速滑基地、山水园林城市”为发展17、定位，扎实推进国家循环经济、国家资源枯竭城市经济转型、全国公立医院改革、全省低碳经济和城乡一体化“五个试点市”建设，经济发展步入了总量扩张、结构优化、质量效益同步提升的发展阶段，城乡面貌和基础设施不断完善，人民生活水平明显提高，各项社会事业协调发展，经济社会驶上了又好又快发展的快车道。2011年，全市生产总值实现312亿元，增长10.1%。规模以上工业增加值实现162亿元，增长16.5%。固定资产投资122亿元，增长12.8%。全口径财政收入43亿元，增长15.4%；财政一般预算收入20亿元，增长13.1%。外贸进出口总额实现9080万美元，增长50.2%，增幅全省第二。社会消费品零售总额6318、.6亿元，增长17%。3.2 项目建设的有利条件3.2.1 建设地址本工程位于位于桃山区文华路以东，人才街以北，桃山水库以南。3.2.2 施工条件拟建地址周边有XX职业学院、体育会展中心、滨尚雅居小区、阳光丽景小区、七号公馆小区等，毗邻桃山水库，地理位置极佳。 拟建地址内地质条件较好，地势坡差较大，基岩为花岗岩，第四纪土层较薄，地下有煤线，非采空区及其他不良地质现象，拟建地址所在区域属于深源地震区，地震烈度为6度。该地区常年主导风向为西风，夏季主要风向为西南风，冬季主要风向为西北风。拟建地址左右有市政给排水管线及便利的供电和通讯线路。本项目的强势与弱势S.W.O.T分析，通过对于本工程的了解及19、考察，本工程的强势与弱势分析如下： S（优势）本项目位于东部新城区中心位置，社区完善，交通方便，餐饮及娱乐设施配备齐全。临街道路出行方便，购物、就医、入学休闲、娱乐便捷。 W（劣势）位置不处繁华商业区，购物方便程度一般，空间局促，配套设施待以完善。 O（机会）距市中心较近，社区完善，定位比较准确，易于被市场迅速吸纳。 T（威胁）通货膨胀带来的滞销可能出现。综上所述，该工程拟建地址能满足建设的要求。第四章 市场研究4.1 开发模式分析与比较发展商的开发模式：1、针对矿工等中低收入家庭以小房型分割出售2、以中等家庭收入为主的标准型进行出售3、以多家庭成员为主的较大户型进行出售由于本小区地段属于高档20、繁华地段，并且社区较大，为了尽快完成销售任务，本小区销售针对中等收入和高收入家庭，开发以中等户型和大户型住宅为主。4.2 房地产市场分析4.2.1 需求分析经初步估算，XX市尚有20万平方米城市棚户区未进行改造，近年来，XX市中等以上户型的住宅热卖，从最早的东方花园、东方名苑到现在的滨尚雅居、银达二期等小区，很快被市场吸纳，很好地印证了市场上对中等以上户型住宅的强劲需求。除煤矿棚改住房和廉租住房以外，XX市商品住宅购买力如下：一是城市棚户区改造的拆迁户；二是需改善居住条件的拥挤户；三是自然增长人口；四是流动人口（包括外区县工作的干部、职工、教师以及置业、子女教育等）。XX市主城区2020年规划21、人口为50万人，人均居住面积40平方米以上，XX市每年商品房需求量在4万平方米以上。4.2.2 供给分析2011年至2012年，XX市房地产开发投资呈下降趋势，降幅为12%。但中、高档住宅销售稳步增长，2010年至2012年年均增长10%以上。本工程定位于滨水宜居区，配套功能完善，建有水上公园、文华休闲公园、网球馆及商业载体，属于高品质小区，销售定位准确。4.2.3 房地产价格走势分析本可研价格预测采取市场比较法，选择邻近地区楼盘或者是同一档次的楼盘作为比较对象，进行比较预测。主要比较楼盘有滨尚雅居、欧洲新城二期、七号公馆等。2012-2013年，邻近楼盘普通商品住宅价格为3500元/m24922、80元/m2之间。本小区定位于中高档楼盘，价格定位于4000元/m25500元/m2之间。主要考虑以下因素：1、 政府导向和东部市场的带动。按照城市总体规划，城区东部为城市教育、文化、体育、商贸流通和旅游功能区，导致东部房地产开发速度加快和价格上扬。2、 风景优美，服务设施完善，通行便利，周边生活设施配套齐全可以吸引高端人士入住。3、 中心区可以出让的地块越来越少，供给量不足。4.2.4目标客户特征分析1、 自住为主，投资为辅。2、 青年人和中年人为主，年龄多在23-40岁左右，收入较高的工薪和白领阶层为主。3、 90%以上为首次置业。4、 本地居民为主。开发模式相关影响因素分析影响因素小户型23、住宅中大户型豪宅对公共交通的依赖性很强弱对噪声等不良环境的适应性强弱对周边环境品质的要求低很高对日常生活设施配套的要求高一般对小区环境和管理的要求低很高对楼宇建筑品质、设施和外装修的档次要求低很高对容积率和建筑密度的要求低很高对休闲空间和绿化的要求低高对景观的要求低高4.3 总体发展模式本项目位于滨水、滨湖区域，周边住宅区较少，而且容积率不高，建筑密度适宜，环境优雅，噪音较小，适合人群居住。以本项目所处区位、已有的规划限制条件和环境状况和其他个案具有竞争有事，全部定位于中大户型，市场需求强劲，发展商可以获得较高利润，而且本项目固有的规划设计用来改造小户型有较多技术上的困难。所以，我们建议本项目24、可以发展成多种户型相结合，面积大小合理，功能分区明确、价格定位合理的人性化住宅。4.4 户型规划与配比开发商可以利用其有利之处发掘其卖点。比如，其户型方正，中间无梁无柱，可以设计成大开间格局，住户可以根据自己的喜好来分隔房间。户型面积大小要控制得当，例如两室一厅的面积控制在80-90平方米之间，三室一厅控制在90-110平方米左右。户型面积及配比之初步设想：户型面积范围（建筑面积）所占比例中等户型80-90平方米70%大户型100-160平方米30%4.4.1 目标客户定位1、 政务、商务区的年公务员和员工。该部分客源为本案重点争夺的客源，有一定的经济收入，年龄在30-45岁之间，因工作地理位25、置的原因，对本案的地域性有一定的认可度。2、 中心客源该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房的能力，多为二次置业。3、 私营业主在XX市区经商，很有可能是购置本案商铺的客户，主要追求工作方便。具有一定的经济实力，大多选择按揭贷款，但是在此居住不是主要目的，因此购房时较多考虑总价和升值潜力等因素。4、进城户这部分客源主要是因为孩子教育、工作升迁、进城置业，有一定的经济购买能力。4.4.2 价格策略户型均价（人民币/平米）总价范围（人民币）中等户型400032-46万大户型400040-64万第五章 工程方案设计5.1 平面布置5.1.1规划设计理念1、以XX市总体规划为前提，26、注重项目与周边城市结构，以及居住区自身形态与周边现状之间的内在联系，延续和发展居住区富有个性的规划结构体系，体现整体规划与人居环境可持续发展的原则。2、将整个小区设计成为富有层次的整体，构筑生态型的景观人居环境，并打造山水园林城市的商业气息，丰富城市生活。3、以人为本，在布局形式、景观环境与单体设计上突出“均好性”的原则，满足不断发展的动态市场需求，营造富有人情味的温馨家园。5.1.2总平面布置小区主出入口设在文华路中段，与水上公园相连，次入口分别设在文华路和规划路上。营造优质集中绿地和水体，以精致的景观绿化相辅，提升本社区形象，使整个小区有机地联系，融为一体。5.1.3交通组织铺设骨架清晰的27、小区内道路，与主次出人口有效联通。车行道路简明便捷，采用完全人车分流的交通组织形式，小区内部不受机动车干扰。5.1.4环境设计灵活运用空间表现手法，设计综合流线、景观和居住空间，营造出丰富的空间结构感受。水体、公园、绿地在靠近居民区的一侧以自然流线形态为主，运用点线面的不同划分和布置，5.2 建设规模与内容5.2.1 建设规模本工程占总地面积46.54公顷，总建筑面积44.88万平方米，其中住宅44.07万平方米(55栋)、商服4.67万平方米（14栋），网球馆0.14万平方米，车位1400个。建筑容积率为2.17，绿化率为36%。建筑风格为现代式，并与周围建筑环境相协调。项目主要技术指标表项28、 目计量单位数 值所占（%）用地面积M2465400居住户数户4400总建筑面积M2488800100.0其中住宅建筑面积M244070090.16商服建筑面积M2467009.5网球馆面积M214002.86基底建筑面积M240000容积率2.17绿地率%36建筑限高 17层M5511层M35 6 层M185.2.2 建设内容5.2.2.1 住宅建筑面积440700平方米，约有4000户，户型以80-160平方米为主。5.2.2.2 商服小区建设商服46700平方米。5.2.2.3 停车场停车场位于小区中心，地下一层，总建筑面积40000平方米，可停车1400台。5.3 公用工程5.3.1 29、电气技术高压电源10KV，变压电源的容量能保证本工程的需要。根据总平面布置方案和负荷统计计算的结果，本项目配电拟采用放射式配电方式，高压电源由当地电力部门提供。本项目高压电源进线采用地埋电缆，高压计量，高压侧为单母线运行方式，变压器采用箱式干式变压器五台，容量为2000KVA-11/0.4KV，低压侧为分段单母线运行，低压集中补偿无功功率，补偿后功率因数COS0.9，放于地下室设备间，并设柴油发电机以备消防用电的第二电源。设备间电动机一般设短路保护、过负荷保护、缺相保护，大容量设备采用自耦压或Y/降压启动方式，小容量的设备均为全压启动方式。小区供用地埋式双回路供电。保证小区24小时供电，电量考30、虑每户46KW，电流表应在4060A。5.3.2 电气控制根据整个小区的要求，电气采用集散控制系统，以PLC作为主机，实现对生产过程设备的顺序逻辑控制，在关键部位设有检测传感器，局部报警连锁。通过PLC通讯接口，将生产中的相关数据，设备运行状态等传送到工作站，计算机通过键盘或鼠标发出指令，控制现场设备运行，并由计算显示屏幕监视设备的运转状况，显示设备的运行态势，通过计算机联网设计，将各工作站计算机信息在中央控制上位机汇总显示、查询、可联到物业管理办公室。5.3.3 照明小区在室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明；室外草坪设置专用低压节能灯具，确保安全；室内楼梯等公共场所照明采用声控延时开关31、。照明采用380V/220V三相四线制供电方式，住宅一般照度在200-240LX，中央控制室为200LX，办公室为150LX，道路为10-20LX。照明线路一般采用不小于2.5平方毫米的铜芯线穿电线管暗敷或明敷。5.3.4 防雷与接地本工程根据G50057-94标准，按一类建筑物防雷接地要求设防。本工程采用TN-C-S接地系统，所有电缆进入建筑物做零线重复接地，单独引出PE线，建筑物实现动力照明，防雷接地等电位连接。5.3.5 供热本工程采用集中供热，楼内采用传统的暖气片供热。5.3.6 供水本工程采用市政供水。5.3.7 煤气小区设置煤气调压站，供应区内使用。每户设置独立煤气表。5.3.8 32、道路小区道路分两级。主要道路宽12米，次要道路宽8米，均为水泥路面。采用人车分流系统，各种车辆（包括机动车）进入小区入口即由专用通道进入地下停车场，不应对地表行人和住户造成任何干扰，保证小区环境的安静和整洁有序。5.3.9 通讯小区设置综合布线系统，以提供小区周界防范系统、安全监控系统、三表出户、住户有线电视及视频点播、互联网、电话等综合智能化服务。通讯系统为每户预留IDD直线电话二门。每户引入宽带视频接入设备以及电视接收系统。小区内统一设置公用电视接收系统，每户设置一个电视终端。第六章 环境影响与保护评价6.1 环境影响评价6.1.1 生态环境影响在施工过程中，因开挖土方使地表遭到破坏，在雨33、滴打击、水流冲刷和风蚀所用下产生水土流失。在施工过程对弃渣处理不当，也有可能产生新的水土流失现象。由于植被和地表土的损失，造成了大量的水土流失，水土流失会污染水质。6.1.2 声环境影响施工场地噪声主要是施工机械设备噪声、物料装卸碰撞噪声及施工人员人为噪声。因施工阶段一般为露天作业，无隔音与消减措施，传播较远，受影响的面比较大。施工各阶段声源为60100dB。施工期噪声主要由推土机、挖掘机及运输车辆等在施工过程中产生，属于短期影响且噪声级随距离增加而衰减，只要合理布局施工现场、减少人为噪声，施工噪声影响范围就会大大缩小。施工期噪声污染主要是交通噪声。交通噪声为线状污染源，会影响到道路两侧的居民34、区的正常生活、学习和休息。公路交通排放的汽车尾气、交通噪声等会给公路两侧环境质量带来影响。根据预测结果显示，营运期噪声对沿线居民影响不大。6.1.3 水环境影响施工期水污染源主要来源于施工人员产生的生活污水，建材堆放不当被雨水冲刷产生的污水，开挖的场地被雨水冲刷产生的污水。项目不涉及服务设施产生的废水，且为保护地表水体，禁止危险品运输车辆的通行，因此，建设期水污染源主要来源于路面径流的初期。6.1.4 空气环境影响施工期废气污染源主要来源于材料运输中粉尘洒落和运输产生的二次扬尘，其影响范围可达下风向150米，因此，对运输散体物质车辆必须严加管理，采取用篷布盖严或加水防护措施。建设期大气污染物主35、要来自汽车运输过程中排放的尾气，污染物以CO、NO2为主。周围环境的空气污染影响较小，NO2浓度均可满足环境空气质量标准二级。工程建设时汽车尾气对沿线居民的影响较小。6.2 环境保护评价6.2.1 生态环境保护措施1、合理进行规划，做好土石方的纵向调运，减少临时占地与借土占地。2、加强施工人员环保意识教育，取土、弃土、弃渣应按设计要求进行。3、在施工土方开挖回填时避开雨季，雨季来临前将开挖回填、弃方的边坡处理完毕。施工取土时采取平行作业，边开挖、边平整、边绿化，计划取土，及时还耕，及时进行景观再造。及时设置排水沟及截水沟。4、在雨水地面径流处开挖路基时，及时设置临时土沉淀池拦截混砂，待路基建成36、后，及时将土沉淀池推平，进行绿化或还耕。 5、对施工临时用地，先将原表层熟土集中堆放，待施工完毕后，再将这些熟土推平，恢复原地表层。6、禁止向沿线沟渠排污、随意堆弃固体废弃物，不得在路段设置施工营地，并应尽量避免沿线施工对水源产生污染。6.2.2 声环境保护措施1、 施工路段距住宅区距离小于200米时，为保证居民夜间休息，在夜间(22:006:00)禁止施工，如必须连续作业的，须环境保护部门申请夜间施工许可证。2、注意机械保养，使机械保持最低声级水平；安排工人轮流进行机械操作，减少接触高噪声的时间；对在声源附近工作时间较长的工人，发放防声耳塞、头盔等，对工人进行自身保护。3、施工便道等应尽量远37、离居民区等敏感点。4、对预测超标的敏感点采取噪声防治措施。6.2.3 空气污染防治措施施工扬尘可采取在施工场地和运输道路上洒水，运输车辆加盖棚布措施来降低扬尘。本项目采用水泥混凝土，因此，没有此类污染。另外应做好缓解车辆尾气对沿线居民生活环境的影响。1、粉状材料，如水泥、石灰等，应罐装或袋装，禁止散装运输，严禁运输途中扬尘、散落，堆放应有蓬布遮盖。土、砂、石料运输禁止超载，装货高度不得超出车厢板，并盖蓬布，严禁沿途散落。2、严禁运输途中扬尘，运至拌和场应尽快与土混合，减少堆放时间。堆放时应盖蓬布，必要时设围栏，并定时洒水防止飞扬。3、运输车辆进入施工场地低速或限速行驶，以减少扬尘。4、料场堆放38、场应设在距居民区100米以外，并设在当地主导风向的下风向处。料场内由于积尘较大，进入料场的道路应经常洒水，使路面保持湿润，并铺设竹笆、草包等，以减少由于汽车经过和风吹引起的道路扬尘。6.2.4 水污染防治措施在保护水环境方面，要求在施工中应严格按交通部有关规范处理弃渣，禁止向沿线沟渠排污、随意堆弃固体废弃物。1、建筑材料堆放点应设蓬盖，暴雨时设土工布围栏，防止被雨水冲刷进入水体。2、施工中挖出的淤泥、渣土，应用于公路填方或运至弃渣场进行处理。3、在施工场地设防渗的临时蒸发池，生产废水等都排入临时蒸发池，施工结束及时清理，并覆土掩埋，进行绿化。4、在雨水地面径流处开挖路基时，及时设置临时土沉淀池39、拦截混砂，待路基建成后，及时将土沉淀池推平，进行绿化不留裸土。5、施工营地产生的生活污水、粪便等设防渗旱厕或化粪池处理，并定期清运，施工营地及旱厕等应设置应远离沟渠。施工结束后，旱厕、化粪池清理干净，并用土掩埋后进行绿化。第七章 节能节水7.1 节能7.1.1 原则与要求1、 坚持节约与开发并举，把节约放在首位的方针，提高能源利用率，减轻环境污染，走可持续发展道路。2、 认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用能源和节约能源，最大限度地进行综合利用。3、 积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已公布的淘汰落后工艺。7.1.2 40、主要措施依据国家对节能的方针要求，结合本项目的规模与特性，在本项目节能方案设计时所采取的主要节能措施有：1、 在满足建设标准、保证工程质量的前提下，选用节能效率高的设备，采用新工艺、新技术，达到节约目的。2、 加强控制措施，减少因施工操作不当带来的材料及能源损失。3、 设置专门的能源及材料管理机构，检测施工单位能耗及节能情况，并制定奖惩制度。4、 在工程建设施工工艺布置时，合理安排施工设备设施的布局，确保工程物流通畅，运输路线便捷，避免往返运输。5、 科学设计，加强管理，抓好施工设备设施的节电节能。7.2 节水7.2.1 原则与要求全面节水是缓解水资源短缺的重要途径，是关系到我国实现资源永续利41、用、经济和社会可持续发展的一项战略任务。1988年颁布的中华人民共和国水法中规定“国家实行计划用水、厉行节约用水”。2002年国家计委和水利部颁布建设项目水资源论证管理办法，实行更加严格的水资源政策，强化节水基础工作，对建设项目的节水工作提出了更加具体的要求。7.2.2 主要措施依据国家对于节水的方针要求，本项目在工程建设及道路运营中所采取的主要节水措施有：1、 采用高效节水型新工艺、新技术、新设备、新材料，降低水的耗用量。强制淘汰落后的卫生器具、设备和管道材料。2、 对供水系统采取防渗、防漏措施，降低水资源无效消耗。第八章 劳动保护与安全卫生8.1 编制依据1、 中华人民共和国劳动法 （1942、94年7月5日第8届全国人民代表大会常务委员会第8次会议通过）；2、 中华人民共和国防震减灾法（全国人民代表大会常务委员会1997年12月29日）；3、 建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定（原劳动部令第3号，1996年10月）；4、 危险化学品安全管理条例（2002年1月9日国务院第52次常务会议通过）；5、 中华人民共和国职业病防治法 （2001年10月27日第9届全国人民代表大会常务会员会第24次会议）；6、 女职工保护条例（国务院第10号令）；7、 地震安全性评价管理条例 （国务院令第323号2001年11月15日）。8.2 主要安全防范措施1、 健全各级安全生产管理机构，全面落实安全43、生产责任制。各施工单位要认真完善安全生产的各项规章制度，使安全生产管理制度化、规范化、标准化。2、 选择施工技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的施工工艺和设备。新建道路工程，尽量采用封闭式施工；扩建道路工程，应采取严格的交通管制，从而确保施工安全，减少事故发生的可能。3、 对危险部位和危险作业提出安全防护措施方案。对危险场所，按劳动安全规范，提出合理的施工方案和设置安全间距。重点施工位置加设盖板和围栏，施工机械装置加防护设施。4、 对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。如定期对相关人员进行健康体检和疗养等。5、 在施工过程中设置紧急事故处理等安全措施。6、 对高温、噪声、振44、动等工作环境，采用保护性防护措施。注意机械保养，使机械保持最低声级水平；安排工人轮流进行机械操作，减少接触高噪声的时间；对在声源附近工作时间较长的工人，发放防声耳塞、头盔等，对工人进行自身保护。7、 对可能产生危害的施工过程，尽量采用自动化作业，减少体力劳动，保护职工健康。8、 加强施工机械的维修保养，更新老化设备，提高设备在紧急情况下的应变能力和工作效率，消除事故隐患，对发现的安全事故隐患和薄弱环节要及时整改。施工设备、电器的安装、维修均严格按照有关规定的程序进行，设置触电保护装置。9、 加强施工人员的个人防护。施工人员按规定穿戴工鞋、安全帽、手套等，方可进入施工工位操作。10、 加强安全教45、育，对有关施工操作人员进行技术培训和考核，提高技术操作能力和安全防护能力。11、 狠抓安全检查，对容易引发高处坠落、坍塌、触电、爆炸等伤害的关键工序要进行重点安全检查，及时发现施工生产和交通安全中的隐患和薄弱环节，堵塞安全管理漏洞，控制和预防事故的发生。第九章 项目实施进度与招投标9.1 项目实施的管理9.1.1 组织机构本项目建设过程中实行三级管理。总经理、副经理、总工程师，并聘请工程监理，进行全过程监理。本工程行政人员、工程技术人员从原公司调配，操作岗位工人拟从当地招聘，通过考试择优录取，保持职工队伍的知识化、专业化、年轻化。9.1.2 管理措施9.1.2.1 建立工程质量责任制，严格责任46、追究制度建立工程质量行政领导人责任制。对工程质量实行主管部门领导责任人制度。如发生重大工程质量事故，除追究当事单位和当事人的直接责任外，还要追究相关行政领导人的领导责任。建立参建单位工程质量领导人责任制。设计、施工、监理等单位的法定代表人，按各自职责对所承建项目的工程质量负领导责任。因参建单位工作失误导致重大工程质量事故的，除追究直接责任人的责任外，还要追究参建单位法定代表人的领导责任。建立工程质量终身负责制。项目工程质量的行政领导责任人，项目法定代表人，设计、施工、监理等单位的法定代表人，按各自的职责对其负责的工程质量负终身责任。如果发生重大工程质量事故，要追究相应的行政和法律责任。9.1.47、2.2 健全工程管理制度，确保工程质量严格实行招标投标制。基础设施项目的设计、施工和材料采购均实行公开招标。招标投标活动严格按照国家有关规定进行，体现公开、公平、公正和择优、诚信的原则。严格实行工程监理制。通过招标择优确定工程监理单位，工程监理单位要对工程质量负全责。严格实行合同管理制。建设工程的设计、施工、材料采购和工程监理都要依法订立合同。各类合同都要有明确的质量要求、履约担保和违约处罚条款。违约方要承担相应的法律责任。严格实行竣工验收制度。项目建成后按照国家有关规定进行严格的竣工验收，由验收人员签字负责。项目竣工验收合格后，方可交付使用。对未经验收或验收不合格就交付使用的，要追究项目法定48、代表人的责任，造成重大损失的，要追究其法律责任。9.1.2.3 加强资金管理切实保证项目建设资金专户专帐、专款专用、专人管理，不挤占挪用项目建设资金，不擅自变更建设内容和投资规模。对项目资金使用情况定期监督检查，加大项目稽查力度。9.1.2.4 工程招投标为了确保项目建设的工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益。项目要按照国家计委2001年6月以中华人民共和国国家发展计划委员会令第9号颁布建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定。面向社会公开招标。招标的范围包括建设项目的勘察设计招标、施工招标、施工监理招标、施工企业选择招标和设备材料采购招标等49、。招标组织形式为委托招标。评标按照中华人民共和国招投标管理办法的有关规定和程序进行。开标时由委托招投标代理单位主持，邀请所有投标人参加，由招标人委托公正机关。9.2 实施进度安排2013年6月完成项目可行性研究报告的编制和报批；项目设计文件的编制与报批工作。2013年7月进行工程招标，确定施工单位和工程监理单位，做好开工前的各项准备。2013年8月-2015年10月进行工程建设施工。2015年11月末进行项目竣工总验收并投入使用。第十章 投资估算与资金筹措10.1 投资估算依据（一）建筑工程投资是参照黑龙江省建筑与安装工程概算定额及近当地同类工程实际造价（工程竣工决算）进行估算。（二）按照黑龙50、江省物价局、财政厅关于公共消防设施建设费收费标准的批复（黑价联字200517号）规定，新建、改建、扩建民用建筑收费标准为建筑面积每平方米5元。（三）项目建设其他费用按实际需要计提。（四）项目建设基本预备费按建设投资与其他费用之和的3.0%计提。10.2 投资估算XX市XX小区商住成本概算（按建筑面积计算）序号收费项目元/平方米收费单位备注一土地国土资源局1土地征用费550土地管理费2.32土地登记费0.13土地价格评估费0.54土地契税费6.755土地测量费0.3二规划费10.5规划局累计三基础设施配套费1城市配套费802供水配套费183供暖配套费754供电配套费745排水、排污3四施工图纸设51、计费12五工程地质勘察费1.5六施工图纸审查费2七人防费36八消防审查费5九消防施工费60十小区配套费50十一物价调节基金10十二环境影响评价费0.5十三噪声污染费2十四防雷1十五地震安全性评价费1十六工程监理费12十七物业委托费5十八建设局1工程造价管理费2.52劳动定额测定费13招标代理费44招投标管理费1十九土建施工成本1480二十不可预见费用90建设期利息100管理费50开发成本约2750总投资2750元/平方米488800平方米=13.44亿元文华公园与水上公园建设投资约6000万元。本项目总投资14.04亿元。10.3 资金筹措项目建设总投资14.04亿元，资金来源为通过企业自有资金、银行贷款解决。第十一章 经济效益11.1 销售收入停车场：3000元/平方米4万平方米=12000万元住宅：3880元/平方米44.07万平方米=170992万元商服：7000元/平方米4.67万平方米=32690万元合计销售收入：21.57亿元11.2 税收21.57亿元14.25%=3.07亿元11.3 毛利润21.57亿元-14.04亿元-3.07亿元=4.46亿元第十二章 结论与建议综上所述，该项目是可行的，既符合国家有关政策，经济效益也非常可观；其项目所处的地点极佳，风景优美，交通方便，配套设施完善；建设品位符合高端需求，是一个最佳理想的低风险投资项目。46