1、南昌小高层小户型为主的住宅区建设项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月南昌小高层小户型为主的住宅区建设项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月67可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一篇 市场研究篇9一、 南昌简介9二、南昌市房地产市场研究9住宅供求结构部分失衡，供略小于求的态势12三、南昌市城市规划2、13（一）城市规划总体目标14四、基础设施建设17（一）已完成基础设施建设17（二） 未来城市市政、基础设施规划建设17五、板块分析18、市中心板块：18、青山湖板块：183、京东版块：194、朝阳洲板块：20、红谷滩板块：21、滨江板块22、城南板块22城南板块楼盘23六、未来供应市场分析252011年3月至4月南昌土地交易信息25七、南昌主要楼盘调查对比分析29 万科四季花城（xx湖畔）30八、南昌营销策划推广方式分析31九、南昌物业管理分析32第二篇 项目策划篇33一、高新区地块现状分析：33（一）地块简介：33（二）用地指标33二、 地块SWOT分析34（一）S优势34（2）处于城市规3、划发展的区域内，目前市政配套齐全，交通便利。34（二）W劣势34（三）O机会35（四）T35三、方案：小高层35（一）总体构想：36（二）建筑规划（详见方案图）：363、空间规划：36（三）景观设计：36（四）开发策略：37第三篇 小区配套调研38一、智能化配套38二、生活设施配套39三、新材料应用：39四、公建及配套设施：39第四篇 规划方案及开发计划40一、项目规划设计要点401、住宅（共11栋）412-3号楼 户型面积：130 层数：6层 每层有6户412、公建（1栋）两层建筑面积800。41(一)住宅用地41（二）项目技术经济指标41二、 投资与成本费用估算43第六章 本案的投资评估估4、算与财务分析43一、各种税费率43二、本案的各种财务费用估算数据431、土地费用432、前期工程费用43项目的前期工程费用估算详见下表433、基础设施建设费444、建设安装工程费455、公共基础设施建设费：45本项目的公共设施建设费估算详见下表456、开发间接费467、其他费用468、不可预见费479、管理费用4710、销售费用47合计：1666.3万元4811、财务费用48合计：490.24万元48第七章 不确定性分析与风险分析建议48第一节：盈亏平衡分析482、 本案的保本销售面积为3.63万，只需售出3.63万便可收回成本49第二节：敏感性分析（单因素）50本项目建安工程费用估算见附表55、2三、总成本费用汇总及分摊表53本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表53（5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊；54四、资金筹措与投资计划及贷款利息54（1）资金筹措与投资计划总销售收入33736.32万54投资计划与资金筹措表见附表54五、项目财务评价54损益表与静态盈利分析54（一）现金流量表与动态盈利分析55全部投资现金流量表见附表56（二）、资金来源与运用表的贷款偿还能力分析56（六）项目不确定性分析561、盈亏平衡分析572、敏感性分析57（七）结论与建议59一、评估结论59二、有关说明与建议59第五篇 附录60一. 参考资料60南昌市国土资源局年鉴60二附表60建安工程6、费估算表60基础设施建设费估算表 单位：万元61投资计划与资金筹措表（单位：万元）63贷款还本付息结算表（单位：万元）64第一篇 市场研究篇一、 南昌简介美丽而富饶的南昌，历史悠久，是一座富有革命传统的英雄城市，地处赣江、抚河下游，负江依湖，南连五岭，北接吴皖，西控荆楚，东翼闽越，历来为兵家必争之战略要地。南昌地处江湖之间，地势平坦，绵延无垠，自然条件十分优越。城西有梅岭，山势蜿蜒，层峦叠翠，为旅游避暑之胜地，夙有小庐山之称；城东北有著名的候鸟保护区，名噪海内外;南昌水陆空交通便利，赣江注入鄱阳湖可贯长江出海，京九铁路、浙赣铁路纵横交汇，昌北有现代化的国际航空港。南昌的行政区域：南昌全境以平原7、为主，总面积为7402.36平方公里，共辖四县五区：南昌县、新建县、进贤县、安义县、东湖区、西湖区、郊区、青云谱区、湾里区；二、南昌市房地产市场研究南昌经济发展经历了3轮高速增长期，全市经济保持了稳步健康发展态势，05年至08年GDP年均增幅高达16%，远远高于全国平均水平，为房地产发展提供了坚实的基础宏观经济南昌社会固定资产投资和消费品零售总额持续保持高增长，为房地产的发展提供了强大的南昌1978-2008名义GDP及09-11年保守预期（亿元）随着南昌国民经济的快速发展，城市居民的人均可支配收入稳步增长。居民收入的增长带动了消费支出的放大，为消费市场进一步扩大提供了良好的条件，房地产市场的8、发展迎来了契机。07年以前，南昌市人均消费性支出与人均可支配收入之比平均不足70，低于近五年全国平均水平（约75%）5个百分点以上，消费特征不明显；而08，09年人均消费性支出与人均可支配收入之比超过75%，达到全国平均水平。就消费结构而言，2008年南昌市居民消费支出主要还是集中于食品消费，居住消费占总消费的比重为11%，处于较低端的消费层次。南昌市民消费支出提高，消费主要集中在食品消费，总体消费水平与全国相比仍比较低，居住消费相对比较低，有较大的提升空间。住宅供求结构部分失衡，供略小于求的态势 09年上半年的成交量涨幅较大，同比增长217% 受市场行情好转的影响，09年南昌住宅的成交量涨幅9、高达217%，为历年之最。指标2006年2007年20082009新增供应量 （万平方米）291367285213.47成交量 （万平方米）197337179419.4供求比0.70.921.60.5南昌市房地产市场研究结论：2010年全国的房地产均价与去年相比有所降低，但南昌的房价比较平稳，总体出现了稳中有降的趋势。纵观2010年的楼市行情，可以看出，2011年南昌楼市也不会发生很大的变化，但总的销售量还会有所增加，且房价还是比较平稳，楼价上涨和下跌的幅度不会很大，总体上还是会比较接近2010年的水平。2011年的楼市，发展商要想取得好的销售业绩，还得在产品的创新能力上下功夫，高水平的建筑质10、量和设计水平不仅要出现在高级住宅和豪宅小区里，也要飞入平常百姓家，“精品房”不仅会出现在高档楼盘中，也会出现在中低档次的楼盘中，发展商要更人性化地从产品的设计、户型、功能和环境的营造人手，合理地打造更加经济实用的好房子，而不是偏面追求一些华而不实的“豪华”型产品，因此，明年的发展商要多开发中低档的精品楼盘，在目前市场供过于求的情况下，丰富产品的类型，挖掘出不同购房层次的需求，更多地关注一些中低收入群体的住房需求，以吸引不同的消费群体。三、南昌市城市规划（一）城市规划总体目标目前南昌市的城市规划战略目标是：“一城两核”发展新南昌到2020年，南昌市域即行政辖区范围面积将达到7402平方公里，其中11、城市规划区900平方公里，中心城区236平方公里，全市人口达到600万人。在城市整体发展思路上提出“西进、东拓、北控、南延”原则。其规划总体空间格局为“一江两岸，一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进”的总体发展思路，并将“依山傍水，两核拥江”列入城市核心区域的规划中，即以赣江为分隔，两岸分别按照功能自我完善、自成体系的两个相对独立的城区即昌南、昌北进行布局，形成一江两岸即“一城两核”城市新格局。 中心城带动重点镇 南昌市至2020年城镇体系发展的基本方针：做强做大中心城，适度拓展中心城用地，发挥次中心城镇各自特色职能，促进小城镇发挥。提高城市化水平，形成以中心城为核心，次中心城为主体，12、重点建制镇为基础，并辐射到广大农村居民点的多层次、网络状的城镇体系。 中心城：由昌南城、昌北城构成，范围约300平方公里，人口规模255万人，包括昌东组团、莲塘组团、望城组团、湾里组团、乐化组团；次中心城镇：向塘、民和、龙津等三座城镇，是市域城镇群的二级中心城镇。人口规模10万至25万人； 重点建制镇：文港、温圳、西山、石岗、万埠、象山、塘南、三里、梅庄、新祺周、三江等十一个城镇为各自城乡经济片区的中心，各城镇人口规模在两万人以上； 一般建制镇：是建制镇政府所在地，是城镇体系最基本的单元，数量达34个，人口规模为1万人。 各片区功能独特 昌南城：城市适度发展，重点是疏散旧城人口，降低人口密度，13、改善环境质量，理顺交通体系，调整用地结构，保护历史文化名城，规划城市建设用地。其中旧城中心区将不再安排工业项目，实行用地置换，逐步外迁旧城区的污染扰民工厂，完善基础设施，改善居住环境质量，保护“四湖”等历史人文景观与环境；城东片区作为城市发展的新区，依托现有大专院校和科研单位的科技优势，以南昌高新技术产业开发区为龙头，发展技术密集型，特别是高附加值的产业。建设好青山湖、xx湖风景区，使城东片区成为集科技文教、高新技术产业、商贸物流、生活居住为一体的生态环境良好的综合新区；城南片区以提高内涵发展为主，形成上规模上等级的主导产业，使该片区发展成为以汽车、飞机、摩托车等行业机械制造为主的工业、物流、14、仓储、居住综合区；朝阳片区充分利用赣江、抚河、象湖等自然风景资源优势，形成条件舒适、环境优美的集居住、文化娱乐、旅游休闲为一体的城市新区，提升并强化其生态旅游功能，打造文化品牌。 昌北城：作为城市重点发展新区，将高标准、高起点地进行建设，保证设施配套，城市功能自我完善，自成体系，集中建设，开发一片，建成一片，形成规模。吸引和疏散旧城人口和产业，发展外向型工业，保护昌北整体环境。将充分保护和利用昌北现有良好的山水自然条件，空间布局上重点突出与“山”、“水”自然环境的有机结合，使昌北城成为有独特风貌的现代化新城，规划城市建设用地面积110平方公里，人口100万。红谷滩中心区集商务、办公、信息、商业15、文化、旅游、居住等多功能为一体的现代化新城市中心区CBD中心；红角洲片区是以高等教育、体育产业为主导的，集高等教育、运动休闲、居住等功能于一体的城市科技新城；长片区规划依托县城现有基础，大力发展商贸和文教，改善居住环境，加强公共服务设施建设，重点搞好工业小区的规划建设，严格控制片区内监狱及劳改工厂的发展，远期全部迁出，形成相对独立的生产、生活综合区；经济技术开发区是昌九工业走廊发展重点之一。搞好南昌经济技术开发区的招商引资，发展综合外向型工业，重点发展机构制造、轻工食品、电子仪表、新型材料和高新技术产业，配套居住和公共服务设施，形成昌北城重要的现代工业、文教科研和生活综合区。 打造半小时经济16、圈 以公路、铁路为发展重点，加强交通基础设施建设。在建设好现代化的铁路、公路客运和货运站场的同时，处理好对外运输与城市内部交通之间的关系，建设各枢纽间相互联系的交通走廊。 城市交通按照“102030”目标，形成以“三环十一射”为骨架，方格网为基本形式的“蛛网”网络结构。“三环”即城市中环（由洪都大道、解放西路、洪城路、南昌大桥、麦庐大街、新赣江公路桥组成）、城市外环（由昌东大道、昌南大道、生米大桥、西环路、北环路组成）、高速外环（由乐温高速、乐生高速、南外环高速公路组成），十一条放射路为北京路、解放路、昌南大道、南莲路、迎宾大道、桃花路、昌九南大道、长征路、昌湾大道、昌九北大道、机场路等。实现17、在市区任何位置，10分钟能上快速路，20分钟能上高速路，30分钟能出城，即到达县城。 南昌将建城市轻轨 南昌将在城区兴建5条交错的轻轨线。轻轨线将采用双轨架设，全电气化，其中首期一号线全长约13公里，线路规划跨过赣江。城区轻轨将在近年内开始建设。届时，将协调公交与轻轨等交通方式之间的方便换乘和合理收费，建立一套完整的交通策略计划，同时做好轨道交通与其他交通方式的结合。 据悉，为了促进昌南、昌北交通，在本规划区内将完成生米大桥、新赣江公路大桥和红谷大桥，届时，南昌中心城跨赣江桥梁达到6座。 历史文化名城风格凸现 未来南昌市在城市发展中将始终贯彻名城保护意识，将城市发展、旧城改建与历史文化名城保护18、相结合，延续“南昌故郡”历史文脉，弘扬英雄城革命传统，保持古城特色。在城市总体规划中，严格控制旧城人口增长，限定其建设容量和密度，置换旧城部分功能，提高居住环境质量。加强对绳金塔传统街区、万寿宫历史街区和佑民寺周边及四湖风貌区等旧城街区的保护。划定滕王阁、梅湖两处为历史名胜风貌区。加强八一起义总指挥部、朱德旧居、贺龙指挥部、叶挺指挥部和军官教导团等5处全国重点文物保护单位的保护。四、基础设施建设（一）已完成基础设施建设近年，南昌市城市规划和建设得到飞速发展，建成了闻名全国的八一广场和八一大道。进入九十年代，相继建成南昌大桥、新八一大桥、昌北民用机场、南昌火车站等一大批城市重大基础设施，城市建成19、区扩大了十倍，人口增加了5倍以上，成为一座经济发达、科技进步、交通便利、繁荣昌盛的现代化综合性城市。（二） 未来城市市政、基础设施规划建设主城区城市道路将形成“二环十一射”快速干道网，逐步提升各快速路服务水平，进一步拉开城市骨架。主要项目包括：继续完成城市中、外环建设；完成北京、庐山南大道、瑶湖大道等放射型道路的新建改建；完成生米大桥、瑶湖大桥、中环主要立交工程等各大型立交、桥梁工程的建设；新增12处社会停车场和18处公交站场。城市基础设施建设主要包括：新建扩建2座水厂;分期建设三座污水处理厂及其污水收集系统,总规模达到78万吨/日；新建新昌电厂和4座变电站等。城市绿化将建成“一轴、半环、四廊20、六区”的系统结构，主要项目有：贤士湖公园、青山湖体育公园、野生动物园、绳金塔公园的新建改建；青山湖、象湖、碟子湖等风景区的建设；八一广场、红谷滩广场、铁军广场等市民广场的新建改建。五、板块分析、市中心板块：规模：通过调查发现，目前南昌市中心推出的楼盘规模主城区大部分比较小，一般规模在5万平方米以下；物业形态比较多，有住宅、商业、写字楼、酒店式公寓等物业的形式，代表楼盘有江南都市花园、蓝天雅苑；住宅的价位一般在3000元/平方米；住宅总价在4045万，由于城区拆迁的限制以及城区居住环境的恶化，再加上项目规模普遍较小，所以该板块目前在市场上不具有明显的优势。、青山湖板块：该板块地处市区的东北部，21、拥有10多条公交线路通达市区各个区域，离市区只有15分钟公交车程，经过几年的综合整治，目前该地区的整体环境以凸现；该板块在2002年以前只有少量的开发，人们对该板块也不太认同，但随着2002年湖滨公园、燕鸣岛公园的建成与青山湖风景区体整治，该板块才开始形成，目前该板块的青山湖边的楼盘的规模一般在510万之间；周边的楼盘规模大部分在1020万平方米之间；目前该板块主要的住宅物业形态为别墅、多层、小高层为主，目前该板块的价位一般25003000元/平方米，主力总价区间在3035万；代表楼盘为：白金瀚水景花园、碧海云天、江中花园、东方塞纳；该板块是离市中心最近的大面积湖景板块，目前该板快的建设的楼盘22、与储备的土地较多，2002年青山湖出让的土地占整个南昌市出让土地面积的22%，目前该板块已成为投资热点地区之一，目前沿湖开发总量达1000多亩，根据规划南昌将在近期投入1.7亿来整治青山湖板块，可以预见随着青山湖的综合整治以及众多楼盘的完工推出，该地区的面貌将得到改善与将积聚相当的人气，目前水景的楼盘比较多，大部分销售比较好，目前多层销售好。未来二年主要新开发楼盘为青山湖.香溢花城，规模48万；中大.青山湖花园，规模23万；秀泊经典，规模17万；未来供应量巨大。3、京东版块：该板块内有南昌的技术开发区与工业园区，属于城市的近郊地区，离市区的公交车程在30分钟左右，京东板块位于青山湖的东侧，东至23、xx湖，西至青山湖大道，南至京东路，靠近南昌市高新技术开发区；该板块的楼盘的规模一般比较大，积聚了象万科四季花城、庐山花园、金边瑞香苑、青春家园、逸翠雅居、京东住宅小区等规模大于20万的楼盘。从集中在该板块内的楼盘看，该板块内的楼盘大多是多层产品，目前该板块的楼盘的均价在2100元/平方米，价格中等，低于其他板块，其主要客源为高新区内的工作人员及部分市区对价格较为敏感的消费者，这些楼盘一般规模较大，小区环境氛围较好；另外，随着南昌近几年招商引资工作的发展，高新区也迎来了新的发展机遇，该板块内的楼盘增值潜力明显。在2002年该板块在一些大盘的带动下，出现了旺销的局面，成为南昌中等收入阶层购买的热24、点地区之一，但目前当地的中高收入阶层基本上已经购房，目前该板块目前开始冷却；目前随着红谷滩板块的强市推出与大的放量，该板块已为红谷滩板块所取代，但随着xx湖的改造的进行以及道路的改造，其环湖周边将成为该板块新一轮开发的热点地区。4、朝阳洲板块：该板块的形成时间为最近5年，10年前该地区是人们不认同的“下只角”地区，由于靠近主城区，离主城区只有510分钟公交车程，朝阳洲在南昌新的城市规划中，被政府定为一个集居住、办公、娱乐、商贸、金融、文化为一体的综合区域，再加上抚河与赣江“双水”环绕，该板块目前是南昌最高档的居住区。该板块由于靠近主城区，有许多桥与主城相连，生活配套设施比较全，人们住在这里比较25、便利；所以最近几年一直是南昌人购房的重点区域，朝阳洲板块它可分为三段：由中山桥至抚河桥为上段，上段地处“黄金三角洲”毗邻博物馆、省科技馆，距中山桥路口不过200米；目前在这个尖尖的三角形沙洲上聚集了10多个楼盘，密度之大堪称南昌之最；从而使之成为南昌楼市的一个缩影和领跑者；目前该区域的楼盘规模一般在5万平方米，单价一般在3200元/平方米，主力套型面积一般在130160平方米的四房，总价在4560万住房，该地区的供应主要为多层；去年以来该地区的土地批租严格控制，所以该地区的房屋价格一直在上升，目前该地区是南昌市高档住宅区，中段从司马庙立交桥至将军渡，属“成熟商业区”，以洪城路为中心，东为桃苑小26、区，西为洪城大市场，洪城大市场每天人流量达10多万人次； 该板块的北部地区楼盘的。下段从将军渡至象湖源，属“新规划区”，视野开阔，湖水似镜，景色迷人；靠近象湖的楼盘一般在15万到20万平方米。代表楼盘莱茵半岛花园、千禧.颐河园，象湖地区水景楼盘价位在3400元/平方米，主力总价在4560万。、红谷滩板块：根据市政规划，红谷滩定位为行政、办公、娱乐、金融贸易、信息文化、居住等多功能于一体的现代城市中心；红谷滩一大批与居民生活相关的配套已基本完成或正在建设，南昌市政府是这块土地的先期引导者，南昌报业大厦、红谷滩医院、南昌广播电视中心、红谷大厦、世贸中心、红谷滩文化馆、义乌小商品城等都在蓄势待发，即27、将成为南昌新城区首批建成的地标性配套设施。红谷滩作为市政府着力建设的重中之重，将集中体现未来南昌的发展风貌，现有楼盘项目的整体素质表现为较为领先的态势，板块内的大气候与小气候衔接较为完整，可以形成良好的城市布局，红谷滩板块已经走在南昌楼市的最前面，潜力巨大。集中于红谷滩板块的楼盘主要有滨江豪园、万达星城、江信国际花园、理想家园、鹿景名居等，这些楼盘大多以高层为主，形成了气势磅礴的景观建筑集群；红谷滩房价基本处于2200-3600元范围之内；红谷滩楼市，标志着南昌楼市一个新时代的到来：楼市在趋向成熟。随着红谷滩路网框架等基础配套的落实，配套建设的娱乐商业机构等，将使红谷滩楼市获得更大的发展空间。28、刚开始是绿地 滨江豪园，刚开始是2850元/平方米，现在是以万达星城等大的楼盘开始出现，主要价格以中档住宅2400元/平方米为主，该地区有不少投资客，未来该板块将持续放量，随着红谷大桥的建设以及整个红谷滩建设的完成，该板块配套将会完善，目前与以后几年仍是市场的热点地区。 、滨江板块滨江板块主要是指沿江大道一线的楼盘，主要有聆江花园、银色星座、江景福邸、锦和嘉园、红原星城、滨江怡景园、柏林爱乐等；滨江板块位处老城新区，离城不远，闹中取静，依赣江而居，真正的亲水，位处老城区的滨江楼盘，升值潜力巨大。从集中在该板块的楼盘看，大多为（小）高层产品，价位适中（2200元左右），规模不大，周边生活配套较为29、齐全，又可拥有得天独厚的滔滔江景，再加上滨江大道80米的市政绿化带、4000平米铁线湖文化广场以及周边滨江宾馆等，都将赋予该板块良好的居住空间。、城南板块城南板块属于郊区，城南板块的北部靠近象湖的周边的楼盘，其优势明显，交通便利、水景资源十分丰富，主要代表楼盘有象湖.威尼斯：均价3400，象湖源：3380（均价）；在象湖板块：目前该板块的集中了一些知名的楼盘，目前市场上出现了热销的楼盘，该板块主要以水景为主，目前该地区的多层销售比较好，小高层销售一般；该板块的南部地区主要是指南昌县的一些楼盘，均价在1400元/平方米，南昌市区距离莲塘近15公里，目前该地区交通不太便利，中高收入阶层对该地区多层30、小高层的认同度不高；该板块的项目一般规模较大，特别是在南昌县的楼盘，目前规模一般在15万平方米以上，像大湖之都的规模有100万平方米之多，是一个“造城计划”。2001年，莲花家园落户莲塘镇西，拉开了城南南部地产发展的序幕，时过两年，形势已成另一番局面，不仅占地逾千亩的地产项目已有六个，房价亦迅速攀升，临湖楼盘房价窜至1800多元每平方米，城南板块正在崛起。城南板块楼盘楼盘名称总建筑面积工程进度开盘时间交房时间澄湖彩虹世纪城160170M2局部封顶2003年9月28日2004年6月宏威阳光丽景230000 M2现房销售2002年11月30日2003年年底景江豪城48000 M2局部封顶200331、年10月18日2004年6月30日碧湖银座14000 M2已开工未定2004年9月星港湾花园46000 M2现房销售2002年10月2003年12月梦里水乡175000 M2已开工2004年初未定锦绣江南60000 M2已开工（二期）未定2004年年底大湖之都1009500 M22004年开工未定未定上海新城108000 M2(一期)局部封顶2003年年底2004年4月绿地山庄391000 M2在建2003年5月28日2003年12月结论：未来红谷滩板是最具有活力的板块，目前该板块的大盘在未来将持续放量，随着该板块生活配套与商业配套的完善、大桥收费的取消，红谷大桥的建设，该板块将会一直维持其热32、点的优势；朝阳洲板块作为最靠近主城区的板块最近二年，其独特的区位优势成为南昌的CLD，该板块的南部地区的土地供应量较大，未来将有大的放量，依然是人们购房的首选地区；由于青山湖的改造已进行了一段时间，青山湖周边三大主题公园的相继开放和青山湖文化广场的建成，在加上青山湖独有的自然景观，青山湖板块可谓一块珍贵的休闲胜地，该板块的环境优势与交通便利优势已经凸现，在加上以往该板块的土地储备量大，在最近二年将相继开发，所以该板块将在未来成为替代朝阳洲板块，成为中、高档住宅的积聚地；城南板块的北部与青山湖板块将有大的开发量，未来依然是市场的热点。对于城南板块的南部将随着城市规模的不断加大，郊区化成为城市发展33、的必然，城区居住环境的恶化，必然导致住宅郊区化，城南，作为南昌市的南大门，南昌市在不断做大做强，同时城南板块的生活机能比较全，交通在不断改善，可以肯定未来城南板块将是南昌继朝阳洲、京东、红谷滩板块后的又一热点板块；由于其他板块大盘在未来将有持续放量，昌东地区短期内不会成为房地产的一个市场板块。六、未来供应市场分析2011年由于国家出台了一系列调控房地产市场的政策，南昌市的土地成交量和成交价格受到了一些影响。2011年3月至4月南昌土地交易信息拿地时间拿地企业地块面积所属区域成交价格容积率4月18日南昌中昊机械有限公司 26667平经济技术开发区1024万0.74月18日格特拉克（江西）传动系统34、有限公司 133334平经济技术开发区5120万0.74月18日江西省龙牌置业投资有限公司 13716平东湖区6172.2万3.24月11日江西金赣置业有限公司8940平红谷滩新区20115万4.54月11日江西精诚糖醇有限公司64963平桑海开发区643.104万 1.01.53月23日江西光贸实业有限公司 143735平经济技术开发区32771.2万2.83月14日江西省水利投资房地产开发有限公司 7434平西湖区4092.417万 2.63月4日江西省军工资产经营有限公司 34034平高新区9444.435万1.82.23月1日中海地产集团有限公司 50155平朝阳新城39572.03235、万2.23月1日中海地产集团有限公司 35576平朝阳新城24867.624万2.03月1日江西师大房地产开发有限公司 33162平高新区9202.455万1.82.23月1日中海地产集团有限公司 90351平朝阳新城71287.202万2.2类型案名容积率绿化率规划与环艺户型特色水主题系列万科四季花城0.9640%xx湖环绿色走廊，大型湖滨公园和内部水域，国内名师打造，湖滨公园、亲子乐园、中心水域、邻时公园、爱丽舍大街、假日广场。宽大阳台、开阔露台和Townhouse的前庭后院滨江豪园2.5957%小区以人为本，崇尚城市生活，与园林风光相结合，建筑风格欧式为主典雅时尚。分区明确江中花园2.636、940%位于青山湖畔，西邻洪都大道，周边配套设施完善。与相思林、湖滨、雁鸣岛三大主题公园为邻。江中花园首创4.5米全架空底层。象湖源1.848%实现“户户看湖，家家有景”的景观最大化原则。小区的景观设计以“水文化”为主题，垂柳岸边，小桥流水，游鱼戏虾，音乐喷泉，叠泉瀑布。象湖源的环境开发以生态为主题，以半开放式的格局将象湖景观引入小区内，中央公园和主题公园让业主如处“花影不离身左右，鸟声只在耳东西”的诗意生活境地。小区的景观设计以“水文化”为主题。飘檐、弧形阳台、广角凸窗千禧颐和园红色面砖；底层、二层为假石外墙面；顶层为坡屋顶。建筑不是呈条状排列，建筑风格与上海文化花园有点相似，建筑间距大，小37、区内有几块大面积的绿化草坪，彼此相连，小区给予人的感觉是较为宽敞。这与南昌市区拥挤的建筑形成强烈的反差。设计师利用小区内地形的高低起伏，形成错落有致的建筑物体，小区建筑西高东低，目的是可以俯视抚河河景。宽敞的室外视觉空间，给客户的视差冲击较大。湖景的成分利用由以上两个表可以得出以下两个结论：（1）结论：由上表可以看出，目前南昌市的土地出让地区重点在近郊地区，主要在城南地区、高新区、青山湖地区；其中朝阳区、高新区的土地供应比较大；城区的土地出让的数量与规模小，而且大部分用于商业；目前昌东地区的土地正在纳入住宅出让的计划之列；再根据政府今年重点收购土地，收购重点在朝阳洲片区和胡惠元堤沿线的土地，因38、此明年的土地出让重点地区在朝阳区、高新区，这些片区依然是市场开发的热点地区，所以未来今年朝阳区、高新区依然是市场的热点地区；随着青山湖地区周边改造的完成与城南地区市政设施的完善，该地区将有更多的放量，所以这二板块将成为未来三年内市场上的重点板块。(2)结论：总体上，南昌的水景住者以环境的融合为主题，充分借景，达到以人为本的境界；其他楼盘都比较整体规划与环艺设计。容积率一般都较高。从容积率和绿化率可以看出一点南昌楼盘变化的端倪，2年之中楼盘变化较快，最近二年开盘的楼盘品质较高。位置：楼盘位于象湖、红谷滩，青山湖等地理位置环境比较好，对景观进行充分利用。七、南昌主要楼盘调查对比分析通过对南昌主要楼39、盘的调查分析可以得出如下总结：u 从表中可以看出，老城区的楼盘规模一般不大，位于郊区或红谷滩的楼盘规模一般都比较大，规模达到20万平方米以上，南昌日趋步入大盘时代；有七个楼盘的产品是复合的住宅产品，小高层和多层混杂的小区；u 各个楼盘建筑风格有所不同，主要是以现代与欧陆风格为主，新开的楼盘主要以现代式风格为主；u 房型面积：二房一般在90100平方米，三房一般在120140平方米；u 整体规划水平较高，采用借景的手法，对周围的水景能加以利用； u 目前南昌楼盘的整体销售良好，多层电梯与空中花园等比较先进的产品也在该地出现；部分楼盘的规划设计聘请国外的知名的设计公司、引进先进的物业管理公司来管理40、；u 对多层的消费比较偏好；可观水景的套型最先去化；u 市场消化的套型总价区间比较宽，总价在40万的套型市场消化良好，据不完全统计最近二年南昌每年要消化总价40万以上的高档住宅在2000套以上，所以当地的消费力还是比较好的，别墅作为高档住宅的替代产品，未来的市场前景良好。u 目前南昌高层产品的的大规模开发，从侧面可以看出南昌高层住宅项目规划、开发建设均有较高水平，并已有向文化体育主题方向发展的趋势。现有许多楼盘在景观设计已充分考虑南昌多湖有水这一有利自然条件，人文环境的融入、住宅小区景观、绿化、活动空间的均好性、充分体现商业、小区配套服务居住环境，同时也充分考虑到私家车位的需求和人车分流的人性41、化设计。u 从近年南昌房地产市场产品的发展历程上看，无论是从产品营造水平，项目规划乃至于整体营销水平都在不断提高，个案都有着鲜明的物业特色，市场竞争已是日趋激烈。u 从现阶段的竞争生未来发展趋势来看，楼盘间的较量已不再单纯局限于产品的性价比，而已经逐步渗透到产品的各个细部上。如地段位置、社区规模、规划设计、景观特色、产品形态、立面风格、建材选用，甚至是物业管理、生活配套、智能化等各个层面。全方位综合产品力间的竞争日趋激烈，是如今南昌市场的明显特色。附：特色个案分析： 万科四季花城（xx湖畔）1、 占地1000亩，已规划开发南块约410亩，物业形态有多层、高层、联体别墅。一期、二期多层住宅秉承万42、科产品特色，在建筑立面、户型布置、景观设计、小区配套等方面充分体现了万科的品牌。万科四季花城立面2、 虽该楼盘东临xx湖这一较为地利的景观条件，但却未充分利用。该地块自然标高较低，较xx湖堤低2.5M左右，在小区规划时，未考虑到小区室外标高适当提高，导致在小区广场、道路上，视线不能延伸到xx湖，尤其联排别墅区长岛印象更为突出。xx湖堤标高高于小区场地标高，导致在小区内湖景不可见，浪费了该小区最大景观优势。3、 建筑立面视觉冲击不强。4、小区配套设置较为完善：（1） 六班幼儿园和九年制学校（36班）；（2） 2座会所；万科四季花城两个会所（3） 商业街：超市、银行、医院、诊所、净菜市场；万科四季43、花城商业步行街（4） 体育设施：足球场、篮球场、网球场、健身跑道。万科四季花城足球场 万科游泳池5、万科物业管理品牌入驻，小区物业管理有保障，增强了业主的购房信心。 象湖源项目位于象湖之畔，有得天独厚的自然景观，是一个集多层、小高层、高层、双拼别墅、酒店式公寓为一体的开发项目。小区配套较全，有独立会所、网球场、户外游泳池等设施。小区的规划设计充分体现了“以人为本”的居住理念。以现代建筑风格为主流，亲和性的建筑立面。住宅环境、景观设计时与自然水景充分揉和。主入口广场充分体现气派，并与商场有机结合，形成人流主入口。八、南昌营销策划推广方式分析据调查分析，南昌目前楼盘营销推广方式比较高： 作为营销推44、广的高级方式SPPR活动比较频繁，如象湖源以张柏芝为形象代言人，万科的举办新丝路模特大赛四季花城训练营开营仪式； 会员式营销方式在这里也可以看到； 不少售楼部的风格采用现代的建筑形式，材料采用玻璃、钢结构； 案场布置功能分区明确，流线合理； 路牌广告、引导旗，在市区有看板广告； 有不少道路口设置横幅，如万科、绿地的户外广告系统； 案场利用将来会所设置，内外较为宽敞； 整合营销的方式比较普遍，许多楼盘在境外规划设计、园林设计、物业管理等方面引进在同行业中具有一定影响力和实力的公司； 概念营销十分普遍，如生态住宅、水景住宅。九、南昌物业管理分析序号楼盘名称物业管理公司物业管理费（元/M2/月）1象45、湖.威尼斯香港.戴德梁行高层：1.28多层：0.852象湖源中海物业高层：1.28多层：0.803翡翠山庄自行管理别墅：0.804万科四季花城万科物业管理公司多层：0.85别墅：1.25白金瀚水景花园/别墅：1.56东方巴黎国亚物业管理有限公司酒店式公寓：1.57绿地山庄自行管理别墅：1.28千禧.颐河园深圳福田物业多层：0.9高层：1.1分析：（1）南昌目前物业管理仍停留在比较低的水平。随着部分新开楼盘中知名物业管理公司的入驻，南昌楼盘物业管理将逐步走向正规化，专业化。据调查情况所知，南昌现有部分楼盘虽然引进了一些新的物业管理理念，却未充分利用，还停留在表面，只有形式，没有内容。此外，销售人46、员在推案时，对物业管理认识不足，部分引进知名物业公司的楼盘并没有意识将这一优势向客户推介。（2）物业管理费（对小区物业管理公司设有其它利润点的楼盘除外）：小高层：1.1-1.2元/M2/月；第二篇 项目策划篇一、高新区地块现状分析：（一）地块简介：本地块处于南昌市高新区，位于高新区xx路以西，高新区规划产业用地以北。西面是xx湖，周围是农田（二）用地指标出让土地面积：34034平方米（51.051亩）二、 地块SWOT分析（一）S优势（1）目前郊区住宅在南昌非常热销，本案位于xx湖附近，具有不可再生的 自然环境，如果能将小区规划与xx湖规划有机融合，做好水的文章将会是楼 盘的一大卖点。随着瑶湖47、大桥的建成，项目所处地段的地理优势会渐渐显现出来。（2）处于城市规划发展的区域内，目前市政配套齐全，交通便利。高新区区是南昌重点发展的园区；本案地处于的东部，未来交通条件会有所改善。（3）地块周边有大面积着天然的水资源xx湖。（4）该区域空气清新、夏日气候凉爽，小气候调节。（5） 本案的南部是大学城，目前有xx学院；本地块处于建设的大学城附近，人文气息强。（二）W劣势（1）该地段商业配套不齐全周边的购物、娱乐、餐饮等配套还不完善；生活不太便利。（2）交通线路较少：公共交通不十分便利。（3）南边的高等级公路噪音较大。（4）目前该区域不被市场广泛认同，南昌传统的观念中，该位置是安居房，是比较穷的人48、住的地方，虽然人们的观念是可以改变的，但是观念的改变也是需要时间的。所以在一定的程度上会影响楼盘一期销售。（5）据调查：南昌市民地理位置、交通便利、价格是其关注的三大因素。按目前市民的购房心态来看，是在满足三大因素的前提下再考虑环境房型的可能性要大一些。而xx湖地块现在这三大因素都不具备优势。（三）O机会（1）住宅的郊区化大趋势：郊区一般是城市行政区内，都市以外的包括乡村和城镇的广泛地区。城市郊区化是指城市人口、工商业向郊区城镇迁移的过程，是城市发展离心扩散力量大于向集聚力量的结果。它源于20世纪20年代的发达工业园，当时的富有阶层为了远离喧嚣的工业城市，既享受到城市的便利，又享受到清新和宁静49、，沿着铁路在城市外围建立了“城郊型”社区。（2） 南昌市未来的人口不断增加，而且旧城区改造实行“只拆不建或少建” 的原则，旧城区的改造势必会产生大量的住宅需求。（3） 随着周边的市政进一步完善与改造工程的启动，市民对该地段认同程度将会明显提高，我楼盘在明年启动，应该说是周边环境、人气均得到很大改善和提高的时机，如果我们能产品定位准确、营销推广具有针对性，相信会取得不错的业绩。（四）T该区域划归南昌高新技术开发区，这一利好消息将促进人们对本地段的认同。三、方案：小高层以小高层为主，主要考虑该地段在住宅郊区化的大趋势下，本地段的商业配套与生活配套不断完善，成为中等收入阶层购房关注地区之一，小高层成50、为销售主流。（一）总体构想：由于南昌目前的开发项目在物业类型上已比较齐全，房型设计也日趋成熟。为了达到产品差异化的竞争目的，我们需在房型设计上有一定创新，在房型设计时，尽可能的沿用公司特色房型并加以优化。高层设计在满足防震要求条件下可设一些错层（高层12层）：小户型在45平方米（一户一厅一卫一厨），70平方米（二房一厅一卫一厨），100150平方米（三房一厅一卫一厨）。（二）建筑规划（详见方案图）：1、平面规划：根据本项目所在周围的环境，设大型体育设施、景观绿化，同xx湖大环境相协调。2、南昌目前开发项目采用现代简洁明快的设计手法（但落后于上海新建住宅），因此xx湖项目建筑风格要吸纳上海新建住51、宅立面风格，以海派、现代、亮丽、简明的建筑风格，并大力推广新型建筑材料应用，使本产品一亮相，便有使人耳目一新的感觉。3、空间规划：由于本地块自然标高的原因，在规划小区时，应考虑提高小区室外标高。不设高度2.4M以上的小区透空围栏，设高度1.3M以下隔离围墙。（三）景观设计： 现代景观设计、园林式及公园式景观设计相结合手法。应根据本项目紧邻xx湖这一自身特点。景观以公园设计手法为好。小区内采用中国式江南园林设计手法。 在小区内按不同物业形态采取不同景观设计风格。如在小高层区域底层局部架空（4.2M），使小区景观得到延伸和拓展，并使高层区各个组团景观融为一体。 在景观条件优越的高层住宅位置采用景观52、电梯，不仅可以增加住宅立面效果，而且可以将周边田园美景尽收眼底。 景观均好性是住宅规划设计中十分重要的理念，这同时也是本项目应遵循的设计思路。 地下车库与住宅交通组织，应以“人无我有，人有我精”为指导思想，以人性化的设计思路，使业主可以直接从车库进入住宅，充分体现交通便捷。（四）开发策略：样板房工程应放在销售开盘之前：本项目主力产品以小高层或小户型高层为主，我们应在前期条件成熟时应先做样板房，充分展示产品个性和档次，并在装饰设计时充分考虑新材料、新设备的应用。（1） 在小区规划方案设计时与景观设计同步进行，两者应相互补充，互相渗透，给景观设计留有更大空间。（2） 小区分两期开发，首期4.5万平53、方米，二期2.8万平方米左右，分一年半开发完成。（3） 采取“造房先造景”先进开发理念，本项目在完成景观方案设计后，项目进入扩初阶段时，率先进入景观施工阶段，形成良好周边环境，打造良好的企业品牌、楼盘良好形象，增强购房者信心。设置施工参观示范区，xx湖地块开发应秉承我司一贯对施工现场的高标准要求，实现硬地坪施工，配设看房通道，营造楼盘的又一亮点。第三篇 小区配套调研一、智能化配套南昌大多数楼盘智能化基本按标准级配置：楼宇可视对讲、周界红外报警、电子巡更、闭路电视监控、家庭安防、门禁系统、背景音乐、一卡通车辆管理等设备。部分小区智能化额外配置了一些智能化设备，如碧海云天有设备监控、红外幕帘；滨江54、豪苑门禁系统增设指纹识别；万科四季花城别墅客厅、主卧室配置红外线报警；因水、电、煤主管单位未实行远抄表的应用，故楼盘没有三表远抄功能。综合南昌楼盘配置智能化现状，为满足小区品质和功能需求，瑶湖项目建议按标准级配置如下功能: 楼宇可视对讲 周界红外线报警 闭路电视监控 电子巡更 家庭安防: 一、二层设有窗磁、门磁；煤气泄漏报警；紧急呼叫按钮； 别墅内设红外线报警 门禁系统 车辆出入一卡通管理系统 背景音乐系统 物业管理系统二、生活设施配套南昌楼盘功能配置较少，只有万科四季花城别墅配有户用燃气热水炉；理想家园是唯一一家设纯净水系统的楼盘，高档楼盘也无集中供热水设施和户用中央空调。生活设施配套建议如55、下： （1）燃气热水炉：为业主提供更多量的热水设施，在别墅住宅可配置或预留管道接口。 （2）纯净水系统：为住户提供直接饮用水的设施。通过我司在已开发项目中的应用得出其具有开发成本小，收益较好的特点，又能提高楼盘品质，建议作为一个亮点在本项目实施。（3）太阳能热水器：具备节能、环保性；在日照时间较长的南昌有较多使用价值，南昌还没有楼盘作为整体统一配置的，如能处理好太阳能热水器对建筑立面的负面影响，配置此项设施则能提高小区节能的品质。三、新材料应用：目前南昌楼盘的建筑单体建材应用还是以传统产品为主，为了真正营造现代风格的楼盘，我们应从规划设计开始，施工图设计及施工全过程需考虑新型建材、装饰材料、节56、能型材料的选用、定制。这对突破南昌现有楼盘的品质十分重要，而且可以制造出楼盘自身的亮点。四、公建及配套设施： 南昌的楼盘已充分考虑商业服务用房，并与周边大公建相结合。配置形式有商业步行街、沿街商店。规模较大的项目配置齐全，并同景观环境巧妙结合。 会所、娱乐、文体设施：由于南昌楼盘在规划设计时充分体现全新开发理念，都设有会所，许多大型楼盘有功能侧重两个会所。 大型体育设施：网球场、篮球场、羽毛球场、足球场、游泳池、有氧跑道、老年人活动场地，并与景观设计相揉合。 车位配套：根据南昌市对高层对有建人防面积的要求及满足居住业主车位的需求。现有楼盘，除别墅自备车库外均合理配置地下车库，但在小区规划设计上57、尚未达到车库与住宅合理交通组织。 智能化技术在住宅小区化应用：南昌楼盘智能化技术应用项目：小区周边红外线报警系统、电子巡更系统、可视对讲功能系统、定点摄像监控系统、紧急报警系统、一卡指纹识别门禁系统、红外对射周界防范系统等。 室内装饰：南昌现住宅开发楼盘尚未全面推广精装修住宅，但酒店式公寓、写字楼均以精装修标准销售、交房。 南昌楼盘除一个楼盘集中净水处理，供水工程外，其余楼盘均未考虑净水项目。 南昌楼盘由于南昌未建热电厂，均无设计集中供热水项目。第四篇 规划方案及开发计划一、项目规划设计要点本项目占地34034平方米，总建筑面积74120平方米，为住宅用地和公建用地，具体如下：1、住宅（共1158、栋）多 层： 1 号楼 户型面积：90 层数：6层 每层有6户 2-3号楼 户型面积：130 层数：6层 每层有6户小高层： 4-5号楼 户型面积：115 层数：9层 每层有6户高 层： 6-7号楼 户型面积：90 层数：12层 每层有6户 8-9号楼 户型面积：85 层数：19层 每层有6户10-11号楼 户型面积：70 层数：19层 每层有6户2、公建（1栋）两层建筑面积800。(一)住宅用地 总用地面积：34034平方米1.建筑密度：20.0%2.容积率：2.183.绿化要求：绿地率36%4.交通主要出入口方向：除用地西侧规划40米、展宽段43.5米道路外，其余用地周边规划路均可作为主出59、入口。5.停车场（库）配备及停车要求：住宅配建停车场（库）：20平方米/户，共500个车位，10000平方米。（二）项目技术经济指标公共服务设施一览表编号项目建筑面积（m2）占地面积（m2）数量1综合商店30030012居委会（含文化站、卫生站）400 13公厕10010014合计8004003用地平衡表项目用地面积（m2）所占比重(%)人均面积（m2/人）居住区规划总用地34034居住用地3403410017.31住宅用地733202153.52道路用地4425132.33公共绿地12253366.3技术经济指标编号项目单位数量说明1居住户数户8162居住人数人28563户均人数人/户3.560、4总建筑面积M2741206住宅总建筑面积M2733207公建总建筑面积M28008地下停车场建筑面积M29600位于地下二、 投资与成本费用估算第六章 本案的投资评估估算与财务分析一、各种税费率本项目的各种税费表：税费项目税费率税费项目税费率营业税5土地增值税30、40、50、60超率累进城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加3公益金5企业所得税25任意盈余公积金3管理费用3不可预见费3销售费用2.5房产税（按租金）12二、本案的各种财务费用估算数据1、土地费用本案占地月51.051亩，每亩土地出让价格为：185万/亩。出让总额为9444.435万元。出让金一次性支付。2、前期工程费用61、项目的前期工程费用估算详见下表 单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费3%4752可行性研究费建安工程费5793水文地质勘探费建安工程费579合计6333、基础设施建设费项目的基础设施建设费详见下表 单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费3%4752供水工程3供气工程4道路工程5通讯工程6照明工程7排污工程8环卫工程9景观建设30元/共119123610合计5114、建设安装工程费本案根据南昌市满庭春MOMA和新地阿尔法等科技地产楼盘以及国内著名的科技地产开发公司郎诗地产名下楼盘的建安成本的实际情况，来确定本案的建安成本具体的估算详见下表 单位：金额：万元 面积：平方62、米序号项目计价面积 单价金额1多层126001500元/18902小高层124201700元/2111.43高层483001900元/91774商业3001800元/545地下车位10000210元/2106合计：13442.4万元5、公共基础设施建设费：本项目的公共设施建设费估算详见下表 单位：金额：万元 面积：平方米序号项目计价面积单价金额合计：175万元1物业用房10001000元/平方米1002会所5001000元/平方米504公共厕所100800元/平方米85建设设施（包括篮球场、网球场）685250元/平方米176、开发间接费本项目的开发间接费估算详见下表 单位：万元 序号项目计算63、依据金额1分散建设市政公用设施建设费建安工程费5%7922建筑工程质量安全监督费建安工程费4633供水管网补偿费 104供电用电负荷费 86其他建安工程费579合计9527、其他费用本项目的其他费用估算详见下表 单位：万元序号项目计算依据金额1预算定额管理费建安工程费5792竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费6其他合计798、不可预见费本项目的不可预见费估算是前面1-7项之和的2%，各年的不可预见估算如下：2011年138万元2012年138万元2013年138万元2014年138万元合计：552万元9、管理费用本项目的管理费用是前1-5项之和的3%，各年的管理费用估算如下：64、2011年135.25万元2012年135.25万元2013年135.25万元2014年135.25万元合计：541万元10、销售费用本项目的销售费用为销售费用2.5%。其中包括代理费占销售收入的1.5%，广告宣传和市场推广费占销售收入的1%。本项目的销售收入为67106万元，则销售费用为1666.3万元。各年的销售的费用估算具体如下：2011年166.63万元2012年499.89万元2013年499.89万元2014年499.89万元合计：1666.3万元11、财务费用本项目的自有资金6000万元，这是已经付清土地费用后的自有资金。一期工程的各种费用支出（不包括土地费用）为10181.2365、万元，需要贷款5000万元才能如期完成工程，其中2011年5月份的商业银行的贷款利率为6.40%；2012年无需贷款，因为根据销售计划，2012年10月1日开始预售一期工程，可以通过销售收入来支付工程费用和还付贷款，详见附表借款偿还表2011年财务费用：160万元2012年财务费用：330.24万元合计：490.24万元以上各种费用详见附表第七章 不确定性分析与风险分析建议第一节：盈亏平衡分析本项目的方案总体物业的平均价格为7958元/平方米。销售收入为67106万元。其中包括：多层住宅、小高层住宅、高层住宅、商铺和车位五种物业。销售面积为73276平方米（不包括车位面积）。根据本案的成本数据66、计算，本案的固定成本为16511.8万元，单位变得成本为2906元，单位营业税金及附加为504元。 盈亏平衡点=固定成本/（销售均价单位变动成本单位营业税金及附加）*可售面积 =16511.8/(79582906504)*73276 =49.5% 保本销售面积=固定成本/销售均价单位变动成本单位营业税金及附加 =16511.8/79582906504 =3.63万 保本销售价格=固定成本/可售面积+（单位变动成本+单位营业税金及附加）=16511.8/73276+504+2906=5663元/分析：1、 本案的盈亏平衡点为49.5%，差不多是整个项目的一半。一般情况下，盈亏平衡点差不多在60%67、左右。而本案的平衡点低于该点10%左右。可以知道本案的存在的风险相对要小。2、 本案的保本销售面积为3.63万，只需售出3.63万便可收回成本3、 本案的保本销售价格为5663元/，如果本案要降价出售，只要不低于5663元/便可保证不亏损第二节：敏感性分析（单因素） 根据调查和各种相关资料表示，房地产行业的基准折现率为10%。所以本案的税前内部收益率为27.41%，而税后的内部收益率为18.41%；税前净现值为14518万元，税后的净现值为9718万元；税前投资回收期（动态）为2.45年，税后的投资回收期（动态）为2.66年。详见附表的现金流量表。本案选取敏感因素有两个，分别是销售价格（均价）68、和开发产品投资额。变化幅度如下表所示：变化幅度-10%-5%0%5%10%销售价格7162.27560.1795883568774开发成本5403.65703.8600463046619根据上表各因素的变化值进行敏感分析，分析结果如下表所示：敏感因素全部投资（所得税前）全部投资（所得税后）变化幅度内部收益率净现值内部收益率净现值销售价格-10%17.12%886210.57%5475-5%22.32%1169014.52%75965%32.42%1734722.24%1183910%37.35%2017526.02%13960基本方案027.41%1451818.41%9718开发产品投资额-69、10%35.43%1766824.5412165-5%31.29%1609321.38%109415%23.76%1294315.63%849410%20.31%1136813%7270分析： 销售价格的变化导致内部收益率的变化相对于开发产品投资额的变化的效果比较明显，当销售价格提高10%时，内部收益率也从27.41%增长到37.35%，几乎上涨了10%。而开发产品投资额下调10%时，内部收益率只是增长了8%左右。 在净现值的变化方面，从表中可以看出，销售价格变化致使净现值增减比较明显。在销售价格下调了10%时，净现值减少了5656万元，销售价格上调了10%时，净现值增加了5657万元。而开发70、产品投资额下调了10%时，净现值增加了3150万元，下调了10%时，净现值减少了3150万元。结论：通过以上分析可知，在选取的两个敏感因素的变化对内部收益率和净现值的影响比较明显的是销售价格这个因素，其次就是开发产品投资额。三、土地费用：9727.8万元本项目用地共计51.051亩，出让单价185万元/亩，出让总金额为9444.5万元，土地出让契税=出让金3%=283.3万元，开发商已一次性付清地价款。、前期工程费：665.2万元本项目前期工程费估算见下表：表5-2：前期工程费估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费3%498.82可行性研究费建安工程费583.23水文地质71、勘探费建安工程费583.2合计665.2、建安工程费：16626.90万元 本项目建安工程费用估算见附表 基础设施费：984.73万元1、本项目基础设施建设费估算见附表2、公建配套设施费：（算到基础设施里）本项目公共设施配套费估算见附表、开发期间费用：1695.5万元本项目开发间接费用估算见附表、其它费用：83.2万元本项目其他费用估算见下表： 其他费用估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1预算定额管理费建安工程费583.22竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费6其他合计83.2开发成本：29783.33万元 三、总成本费用汇总及分摊表 本项目的总成本费用详见投资成本费用估算72、汇总表成 本 项 目总额 （万元）1.开发成本29783.33（1）土地成本9727.8（2）前期工程费665.2（3）建安工程费16626.90（4）基础设施费 984.73（5）开发期间税费 1695.5（6）其它费用83.22.开发费用2595.05（1）管理费用 9727.8（2）销售费用665.23.合计(万元)32378.38 注：投资分摊的原则：总原则：所有的总投资均应分摊到可售的面积中去。细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊； （2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊； （3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊； （4）各种税费中与工73、程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊； （5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊；四、资金筹措与投资计划及贷款利息（1）资金筹措与投资计划总销售收入33736.32万 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商除去土地成本外还投入自有资金6000万元作为启动资金，另需向银行贷款 8000万元用于投资，剩余部分万元由销售房收入补充24736.32万包括利息，总投资33736.32万元.其中560万元的银行贷款利息从住宅的销售收入中支付。投资计划与资金筹措表见附表贷款还本付息结算表见附表销售税金及74、附加表见附表五、项目财务评价损益表与静态盈利分析 损益表见附表 评价指标： （1）全部投资的投资利润率 =（利润总额/总投资额）100% =（4667.16/33736.32）100% = 14% （2）全部投资的投资利税率 =（利税总额/总投资额）100% =5185.73/33736.32100% = 15% （3）自有资金的投资利润率 =（利润总额/自有资金总额）100% =（4667.16/15727.8）100% = 30%本项目以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目可行。（一）现金流量表与动态盈利分析对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部75、颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。本项目主要评价指标有：财务内部收益率（FIRR）及财务净现值（FNPV）。评价指标的计算过程详见全部投资现金流量表、自有资金现金流量表。注：1）财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。2）财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率Ic将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力的76、动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。3）本项目建议选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率，本项目贷款利率为5.49%，故基准收益率Ic取为10%。全部投资现金流量表见附表由上述指标可以看出，本项目全部投资的财务净现值均为一较大的正值，税前税后的财务内部收益率均大于贴现率10%，故本项目住宅部分投资可行。评价指标：税后财务净现值NPV = 18299.89万元，大于零。税后财务内部收益率FIRR = 12.11%，大于贴现率10。由上述的指标可以看出，本项目住宅自有资金投资可行。（二）、资金来源与运用表的贷款偿还能力分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，77、是财务评价的重要依据。本项目资金来源与运用如下表所示，从表中可以看出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力。故本项目可行。（六）项目不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。1、盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为77.44时，全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率70时,项目风险较低.本项目盈亏平衡点的销售率为77.44，可见其风险程度较高。2、敏感性分析影响本项目财78、务效益的主要不确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算售价上下波动5%、10和建安工程费上下波动10%、20%时，对经济评价指标影响。计算结果详见敏感性分析表（见附表）由表中数据可得：（1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。售价下降5、10，将引起该项目的财务净现值分别下降48.25%、96.50%；售价下降10.37当时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。建安79、工程费上升10、20，将引起该项目的财务净现值分别下降46.48%、92.96%；当建安工程费上升21.52时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。（2）售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。售价下降5、10，将引起该项目的财务内部收益率分别下降10.55%、8.17%；当售价下降10.37时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），到达临界点，此时，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。建安工程费上升10、20，将引起该项目的财务内部收益率分别下降18.08%、35.36%；当建安工程费上升21.580、2时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），到达临界点，此时，若建安工程费再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。（3）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。售价下降5、10，将引起该项目的投资利润率分别下降27.36%、54.86%；当售价下降11.28时，该项目投资利润率等于基准收益率（Ic=10%），到达临界点，此时，若售价再下降，则投资利润率将达不到预期的基准收益率。建安工程费上升10、20，将引起该项目的投资利润率分别下降27.20%、51.94%；当建安工程费上升24.32时，该项目投资利润率等于基准基准收益率（Ic=10%），到达临界点，此时，若建安工81、程费再上升，则投资利润率将达不到预期的基准基准收益率。由以上分析可以得出，售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下，售价因素更为敏感。除了售价对本项目的影响较大外，工期跟销售率对本项目的影响也值得注意。工期延误除了导致资金不能及时回收再投入，NPV和IRR会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间的，还要给买家赔偿违约金；而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目将陷入僵局。 （七）结论与建议一、评估结论通过上述对该项目经济、社会和环境效益的分析可知，XX小区项目的社会效益与市场前景是很好的。项目所处地点的自然条件很好，但是交通、市政及配82、套设施较不太理想，要通过良好的规划设计，营造良好的居住环境。同时该项目的经济效益评价指标显示，其具有行业基准收益率的内部收益率。虽然评估结果表明项目可行，但从盈亏平衡分析中得知，本项目盈亏平衡点的销售率为77.44（大于70%），说明其风险程度较高。从敏感性分析看出，本项目抗风险能力在合理水平内，整个项目的经济评价比较理想。但是，本开发方案并不一定是最理想的，如果条件允许，还应修订规划设计和项目开发经营方案，力争提高项目的经济效益。二、有关说明与建议本报告的结论士秉着谨慎、与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件基本项目的实际情况，我们认83、为，有必要对报告的有关问题进一步做出说明，并提出若干建议：1、 由于市场调研深度不够，本项目各种费用估算及效益评价均是初步的。2、 项目由于是由虚拟的开发商进行开发，实际的开发商实力、财务状况都不能确定，在本报告中，我们假定该项目由开发商独立开发，但具体计算的自有资金和银行借贷均是假设的，所以，本报告只是投资方案中的一个，并不一定是最优方案。条件允许，应进行多方案的比较，选择最优方案。3、 本报告的测算是在多方考察本项目所处地段房地产市场的基础上确定其销售价格的，这在很大程度上依赖于目前该地段房地产市场的供求关系和未来几年南昌的经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于本项目所处地段目前及今后相当长一84、段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一，同时物业的质量与开发管理水平队在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要，发展商除因密切的注意市场，选择合适的市场策略外，还要求组织一直高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较好的水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的盈利目标，并取得良好的社会效益和环境效益。建筑工程中不可预见的因素很多，工期、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程的严格监理制。还应推行竞投招标、工程包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。第五篇 附录一. 参考资料尚美佳数据85、库南昌市国土资源局年鉴南昌市房管局年鉴二附表建安工程费估算表序号项目建安造价（元/ m2）建筑面积（m2）1桩基础90750652电梯1603一般水电安装2304通讯105有线电视106土建工程11507消防508煤气89地下室费用33010对讲机系统1511土方工程1512智能化设施23013合计（元）229814建安工程费合计（万元）16626.90 基础设施建设费估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费3%963.232供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计966.23 公共设施配套费估算表 单位：万元序号项目单价计价数量金额86、1综合商店200元/平方米92518.52居委会3垃圾压缩站4公厕合计18.5 开发间接费用估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1分散建设市政公用设施建设费建安工程费5%83.22建筑工程质量安全监督费建安工程费466.53供水管网补偿费 住宅 商业住宅：0.3T/人，600元/T商业：0.1T/人，600元/T32.44供电用电负荷费 住宅 商业住宅：4KVA/户，480元/KVA商业：8KVA/百，480元/KVA109.85其他建安工程费583.26合计1695.5投资计划与资金筹措表（单位：万元） 序号项目合计建设经营期第1年第1.5年1投资总额33736.3223688.3110087、48.011.1建设投资33176.3223128.3110048.011.1.1土地成本9727.89727.801.1.2前期工程费665.2445.68 219.52 1.1.3建安工程费16626.9011140.02 5486.88 1.1.4基础设施费984.73659.77 324.96 1.1.5开发期间税费1695.51135.99 559.52 1.1.6其它费用83.255.74 27.46 1.1.7管理费9727.86517.63 3210.17 1.1.8销售费用665.2445.68 219.52 1.2 贷款利息560560 0 2资金筹措40736.3230788、36.32100002.1自有资金600060002.2银行借款10000100002.3销售收入再投入24736.3214736.3210000贷款还本付息结算表（单位：万元）序号项目名称合计 建设经营期第一年1借款还本付息1.1年初借款累计1.2本年借款10000100001.3本年应计利息5605601.4年底还本付息10560105601.5年末借款累计00注：1、贷款利率一年至三年（含三年）为: 5.6%，三年至五年（含五年）为：5.58%。 2、当年利息 = （年初借款本息累计 + 当年借款/2）年利率 销售税金及附加表（单位：万元） 序号项目名称建设经营期合计第1年第1.5年1销89、售收入31894.78 16978.02 48872.82销售税金及附加2195.281373.83569.082.1营业税2564.43 1263.08 3827.52.2城市维护建设税 179.51 88.41 267.922.3教育费附加76.93 37.89 114.822.4防洪工程维护费92.33 45.47 137.82.5交易管理费 256.45 126.31 382.762.6交易印花税25.65 12.63 38.283土地增值税2564.43 1263.08 3827.5合计36654.49 19614.956269.38损益表（单位：万元） 项目名称计算依据合计建设经营90、期第1年第1.5年销售收入48872.831894.7816978.02总成本费用33736.3223688.3110048.01土地增值税3827.52564.431263.08销售税金及附加3569.082195.281373.8利润总额（1-2-3-4）7739.93446.764293.13所得税（5）*33%2554.17 1137.43 1416.73 税后利润（5）-（6）5185.73 2309.33 2876.40 盈余公积金（7）*10%518.57 230.93 287.64 可分配利润（7）-（8）4667.16 2078.40 2588.76 投资利润率14%投资利税91、率15%自有资本金利润率30%全部投资现金流量表表10-3 全部投资现金流量表（单位：万元） 序号项目名称建设经营期第一年第二年1现金流入41894.7816978.021.1销售收入31894.7816978.021.2其他现金流入1000002现金流出29025.45 14101.622.1建设投资 23128.3110048.012.2土地增值税 2564.43 1263.082.3销售税金及附加 2195.281373.82.4所得税1137.43 1416.73 3净现金流12869.332876.44折现净现金流14006.76 4293.135税前净现金流11699.61261592、326税前折现净现金流12733.82903.43评价指标税前税后全部投资FNPV（= 10%）财务内部收益率 12.11% 敏感性分析表全部投资基准方案售价变动建安工程费变动-10%-5%+5%+10%-20%-10%+10%+20%财务净现值18299.8997.63351444.984139.675487.015387.954090.141494.51196.6951财务净现值升辐度-96.50%-48.25%48.25%96.50%92.96%46.48%-46.48%-92.96%财务内部收益率12.11%8.17%10.55%15.18%17.45%17.87%15.32%10.56%8.33%财务内部受益率升辐度-36.56%-18.13%17.84%35.42%38.69%18.91%-18.08%-35.36%投资利润率15%9.49%12.27%21.74%28.43%34.34%27.33%15.30%10.10%投资利润率升辐度-54.86%-27.36%27.21%54.29%63.37%30.03%-27.20%-51.94%