1、商业区中心综合性高层中小户型住宅开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月商业区中心综合性高层中小户型住宅开发项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月69可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录xx工程项目可行性研究报告71 项目总论71.1 项目名称及承办单位71.1.1项目名称71.1.2项目建设地点72、1.1.3项目承办单位71.1.4项目可行性研究报告编制单位71.2 项目可行性研究报告的编制依据和研究范围71.2.1编制依据71.2.2可行性研究的范围71.3 项目提出的背景及建设的必要性81.3.1 项目提出背景81.3.2项目建设的必要性81.4 主要技术经济指标91.5 简要结论与建议91.5.1 结论91.5.2建议92 建设地点与资源条件102.1 xx地理概况102.2 建设地点102.3 资源条件102.3.1自然条件102.3.2地质条件112.3.3配套条件123 项目市场分析和建设规模143.1 项目定位143.1.1项目目标定位143.1.2项目业态定位143.2 3、项目SWOT分析143.3 市场需求分析143.3.1项目总体前景分析143.3.2项目临街商业市场需求分析143.3.3项目住宅需求分析153.4 近几年xx商品房的价格情况分析153.5 建设规模164 项目建设管理机构与人员配置174.1 项目建设管理组织机构174.1.1管理机构形式174.1.2机构配置及职能174.2 人力资源配置184.2.1工程管理方式184.2.2项目部人员设置184.3 劳动制度和劳动安全194.3.1劳动制度194.3.2人员培训与管理194.3.3劳动力来源194.3.4劳动安全195 建设方案与项目实施进度215.1 设计依据与原则215.1.1设计依4、据215.1.2设计原则215.2 建筑设计方案215.2.1住宅设计215.2.2商业门面225.2.3结构设计225.2.4公用设施设计方案235.3 项目实施进度285.3.1项目建设工期285.3.2项目建设进度计划286 绿化、节能及环保296.1 绿化设计296.2 节能设计296.2.1设计依据296.2.2设计范围306.2.3主要节能措施306.3 环境保护与环境影响分析316.3.1建设场地环境现状316.3.2施工期和营运期的主要污染316.3.3环境保护措施326.3.4环境影响分析347 物业管理358 项目招投标368.1 项目招标投标概述368.2 项目招标投标因5、素分析378.3 项目招标依据388.4 项目招标范围398.5 项目招标方式399 投资估算与融资方案409.1 投资估算409.1.1投资估算依据409.1.2投资估算范围409.1.3投资估算说明409.1.4投资估算结果419.2 融资方案4210 经济分析4310.1 财务效益分析的依据、原则及方法4310.1.1评价依据4310.1.2评价原则4310.1.3评价方法4310.2 基础数据4310.2.1计算期确定4310.2.2项目的面积统计4310.3 财务评价4410.3.1收入和营业税金测算4410.3.2利润测算4410.3.3主要评价指标4510.4 经济费用效益分析46、611 不确定分析4711.1 敏感性分析4711.1.1敏感性分析的主要因素及指标4711.1.2敏感性分析结果4711.1.3敏感性分析4811.2 风险分析4811.2.1主要风险因素4811.2.2主要风险对策4911.3 盈亏平衡分析4911.3.1盈亏平衡分析的主要因素4911.3.2 盈亏平衡分析结果5012 社会评价5212.1 社会效益5212.2 社会互适影响分析5212.2.1项目对社会的适应性5212.2.2不同利益群体对项目的态度5212.3 社会风险分析5312.4 社会评价结论5313 研究结论与建议5413.1 研究结论5413.2 建议55附录56附录A 主要7、经济指标表56附录B 项目SWOT分析表57附录C 项目成本估算表58附录D 销售收入与经营税金估算表59附录E 项目损益表60附录F 销售收入汇总表与土地增值税估算表61附录G 投资计划与资金筹措表63附录H 资金来源与运用表64附录I 项目全部资金现金流量表65附录J 项目自有资金现金流量表67附录K 贷款还本付息估算表68xx工程项目可行性研究报告1 项目总论1.1 项目名称及承办单位1.1.1项目名称本项目暂定名称为xx商业区住宅开发项目1.1.2项目建设地点拟开发建设的xx位于xxxx新区xx大道2299号附近，交通方便，各项配套设施齐全。1.1.3项目承办单位本项目由xx建设集团房8、地产开发有限公司开发承办。公司董事长为，南昌事业部总经理为，本项目由总经理总负责。1.1.4项目可行性研究报告编制单位xx建筑工程顾问有限公司1.2 项目可行性研究报告的编制依据和研究范围1.2.1编制依据(1) xx建设集团房地产开发有限公司编制本项目可行性研究报告的委托书；(2) 国民经济中长期城市发展规划和产业政策，即国家和江西省现行有关政策、法规、城市规划；(3) 项目建议书；(4) 国家现行有关技术规范、规定及相关标准；(5) xxxx新区商业区城市总体规划；(6) xx建筑安装装饰工程预算定额，及有关部门或单位出具的证明和材料；(7) xx建设集团房地产开发有限公司提供的有关技术基9、础资料；(8) 房地产开发项目经济评价方法；(9) 可行性研究与项目评价；(10) 有关房地产项目经济评价的基本参数和指标。1.2.2可行性研究的范围(1) 项目提出的背景以及主要问题与建议；(2) 项目建设地点和资源条件评价；(3) 建设规模与市场分析；(4) 项目建设管理机构与人员配置；(5) 建设方案与项目实施进度；(6) 环保与节能以及环境影响评价；(7) 物业管理；(8) 投资估算与融资方案；(9) 财务评价分析以及风险与不确定性分析；(10)社会评价；(11)研究结论与建议。1.3 项目提出的背景及建设的必要性1.3.1 项目提出背景本项目为建设集团房地产开发项目中的一项，是建设集10、团进军南昌的又一大巨作。政府按照“十八大”指出“在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”的精神和xx及xx新区经济发展的需要，市、区政府决定委托建设集团房地产开发有限公司建设兼有高品质生活小区、商业区、休闲区的综合居住社区。该项目目前已完成土地的征购，现在进入项目策划及前期工作。迎合市区政府尽早开工的要求，目前项目已进入了项目立项审批阶段、工程详细规划设计等工作，整个项目计划在第2年初开工建设，两年内全部完成并交付使用。1.3.2项目建设的必要性(1) 推动了城市商业区的布局变化，有利于居民形成“工作居住娱乐”一体化的生活方式 本项目建设在x11、x路与xx大道之间，并且距离xx很近，满足了大多数人的娱乐生活。由于xx新区对单位面积在55-125左右平方米的高品质商业居住小区地产产品的需求，所以该项目为江西省新市区所有追求生活品质的阶层人士，提供一个健康、生态、和谐、自然的人性化的舒适的居住生活空间。(2) 为开发商在南昌发展打下坚实的基础，不仅符合公司的发展需要，而且有利于xx新区及商业区的整体发展本项目通过项目产品品质的提升，进一步提升xx新区的房地产项目档次。该项目根据城市总体规划，合理利用房屋容积率，将土地这一稀缺资源的空间利用效率发挥到最大，更重要的是该项目的实施，有利于促进房地产市场消费的多元化发展，大幅度提升城市土地的真实12、价值。这不仅能够为公司建立良好的公司形象，而且有助于xx城市经济的整理发展。(3) 符合国家政策要求关于住房问题一直都是国民的头等大难题，十八大也再次强调更好地解决住房问题。本项目地块位置特殊，一方面紧邻赣江南大道，一方面处于南昌高校区旁边，根据城市发展规划，科学合理建造具有城市气息的标志性商业区住宅建筑，将使整个地块面貌焕然一新，融入整个商业城的风格之中，会极大提升城市建设形象，更好的突出了国家政策的要求。综上所述，建设该项目是非常必要的。1.4 主要技术经济指标详见附表A1.5 简要结论与建议1.5.1 结论xx位于整个商业区中心，宜雅宜闲，既是一个人们向往的居住圣地，也是一个集绿化、健身13、文娱、商业于一体的休闲生活小苑。它是最适宜居住的商业居住地，具有丰富的住居元素。而本项目地块位于赣江景区东段中心位置，距xx新区人民政府约3.6公里车程，整体地势开阔、平坦。项目建成后可近距离观看赣江风光和摩天轮，视野开阔，遥江观景效果极佳，是目前在xx中心区内的非常珍贵、非常稀缺的风水宝地。本项目建设规模较小、但基本功能齐全，总体符合区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的准备条件已具备，建设地块交通便利，具有良好的建设条件。项目建成后，将很大幅度提高入住居民生活、居住条件，有利于实施城乡统筹战略，为构建和谐社会提供积极的帮助和强有力的保障，为进一步提升xx新区的城市形象做出巨大贡献，14、有利于促进秋水广场周边风貌协调，美化城市核心区周边形象。因此本项目具有较好的经济效益和社会效益。1.5.2建议根据本报告对项目的各项指标分析，可以看出经营成本和销售收入对项目开发建设的影响较大。因此，本研究报告建议：在项目的建设过程中,应加强对项目的各项管理，尤其是对销售收入和经营成本两大敏感因素，应该着重进行有效的市场营销工作和建设成本控制，这将是提高本项目经济效益的关键所在。2 建设地点与资源条件2.1 xx地理概况xx新区东临赣江，西靠320国道和昌樟高速，北接英雄大桥，南与新建县接壤，辖一个街办三个管理处，常住人口23万，随着新建县生米镇成建制划归为区管辖，区域面积由78平方公里扩大至15、175平方公里。按照xx“以赣江为主轴，一江两岸、一核五片、南北两城、双城拥江”的城市空间布局，xx新区是南昌的新行政中心、新商务中心、新文化中心、新生活中心、新商业中心和新休闲中心，分为xx中心区、红角洲、凤凰洲、九龙湖和生米镇五大片区。xx中心区为集商贸金融、行政办公、信息、文化、居住等多功能为一体的现代化新型城市中心区，规划了3.89平方公里的中央商务区（区域性CBD）。凤凰洲片区为重要的江岸景观区，是以旅游、居住为主的城市生活新区。红角洲片区为集高教、科研、旅游、体育和高级商住为一体的生态新城，也是南昌打造山水都城、南昌水城的精华示范区。九龙湖片区是集商贸物流、文化体育、生态科技等功能16、为一体的现代新城。xx新区是市委、市政府为拓展城市规模，构建“一江两岸”城市发展格局而设立的城市新区。开发建设短短十年时间，实现了从昔日荒滩到现代新城的沧桑巨变。xx新区的开发建设大致经历了四个阶段：1998年至2000年为酝酿、决策和抽沙造地阶段；2000年至2005年为发展起步阶段；2005年至 2010年为发展成长阶段；2011年以后为发展成熟阶段。2000年7月11日正式启动xx中心区4.28平方公里的开发建设。2001年底行政中心竣工，市委、市人大、市政府、市政协、市纪委等部分党政机关迁入xx办公。2002年5月15日成立xx新区工委、管委会，为市委、市政府派出机构，2009年省编办17、批准为副厅级建制。并且具有完善的生活设施，包括便捷的交通、宜居小区、餐饮娱乐、运动休闲、医疗卫生、文化教育、金融保险、新区旅游。2.2 建设地点xx该地块位于南昌红角洲，总占地3.1亩，交通方便，科技发达，环境优美。2.3 资源条件2.3.1自然条件根据气象部门的提供的资料，xx属于温带大陆性季风气候区，具体气象数据如下： (1) 气温 年平均气温：1717.7 极端最高气温：40.9 (2) 降水 年平均降水量：1600mm1700mm (3) 风况 夏季主导风向：南风 冬季主导风向：北风 平均风速2.3m/s (4) 地震裂度：6度2.3.2地质条件本项目拟建地址已经江西某地质工程集团公司18、南昌公司钻探勘察，并出据勘察报告，具体如下：(1) 地形地貌拟建项目地处赣江抚河尾闾，东北滨临鄱阳湖。地势总体西北高、南东低，依次发育低山丘陵、岗地、平原，呈现层状地貌特征。以赣江为界，赣江西北部为构造剥蚀低山丘陵、岗地，赣江以东为河流侵蚀堆积平原，河湖港汊纷布，辫状水系发育。(2) 区域地质构造拟建商业区位于xx中部南侧；南距断层约4.1公里，北距F1、F2断层约5.7公里，根据查阅地震地质资料、地史记载分析，该区域无新断裂构造活动迹象；区域地质构造处于相对稳定时期。(3) 地下水特征拟建地块地下水为第四纪孔隙潜水，勘察期间地下水位埋深3.03.31米，平均3.15米，水位标高：84.68819、4.97米，平均84.85米。第4土层为含水层。水位年变化幅度1.5米。其补给形式主要来源于大气降水及地表径流下渗。该水体对混凝土结构无腐蚀性，对钢筋混凝土结构的钢筋无腐蚀性。(4) 地层结构及其物理力学性质指标本次勘察查明，在钻探所达深度范围内，场地地层自上而下可分为5层，现分述如下：1）粉质粘土，桔黄色，在贤士湖、艾溪湖等水体周围，大部分中间夹有淤泥质软土透镜体。上部有一层不稳定的褐红色粉质粘土，并具铁锰质结核，有明显的网纹状结构，网纹呈白色。厚度0.50.8米之间；2）砂层：棕黄色或褐黄色，以中砂为主，有时相变为含砾粗砂或粉砂，具交错层理。下部富含铁锰质，呈黑点状或结核，厚度1.23.020、米，具有较好的；3）粉质粘土：黄色或褐黄色，罗家集、邓家埠等地相变为粉土，具有不明显的蠕虫状结构，上部有清晰的层理，厚3.35.0米；4）砾砂层：砾径一般为0.52.0厘米，大者510厘米，散粒结构，厚度35米；5）卵砾石层：砾石以石英为主，砾径一般25厘米，大者可达10厘米左右，散粒结构，含砂，岩性变化大，厚35.0米；根据地质报告资料可见：该小区建筑物基础形式可采用挖孔灌注桩，基础埋深以14米为宜。2.3.3配套条件(1) 供水本区属于xx自来水公司服务范围，商业区干管从城市主干道的市政给水管道取水，沿居住区主要道路及商业区级道路布置，形成环状，以提高居住区供水保证率，可满足商业区项目建设21、用水及今后商业区居民用水的需要。(2) 供电本项目所在区域电力充足，具有良好的供电条件，完全能满足整个商业区建设项目用电及日后商业区住宅居民用电的需要。(3) 供气本商业区住宅采用天然石油气，内部管线采用中-低压系统，主管线引自城市主干道的天然石油气管道。(4) 供暖本项目采用城市集中供暖，规划设计中本区域的热力管线引自城市主干道城市供热管道，可很好解决取暖问题。(5) 交通本项目建设地块位于xx高新区，交通非常便利，四通八达，有利于项目开始施工后原材料的运输和居民的出行。(6) 通讯采用地下通讯电缆，线源来自城市主干道的电讯电缆，综合考虑使用有线电视、宽带光缆等弱电类线路，可提供完善的国际、22、国内直拨电话、电传、传真、上网、无线寻呼、移动通讯、特快传递等现代化通讯服务。(7) 公共设施和服务设施本项目内拟大面积规划建设完整的商业服务中心、社区中心和物业管理中心，可以满足居民的生活需要及休闲工作需要。3 项目市场分析和建设规模3.1 项目定位3.1.1项目目标定位鉴于竞争激烈的房地产市场，建设集团要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施公司品牌战略，在本项目目标定位时，须将区域、交通环境、配套设施、人文等各种因素综合考虑。xx项目是目前xx区城在xx大道上的第一高层中、小户型项目，具有标志性。高层观景住宅楼盘的出现是现代城市的一个特征，对于追求城市生活又喜欢环境安静、体验23、蓝天、绿水、观景的人来说，本项目是相当不错的居家选择，尤其适合职业强人和白领。3.1.2项目业态定位主要的客户群体为私营企业业主、白领职员、以及国内有条件的城市居民，且思想观念较新，喜好接受新生事物，懂得体验享受生活的对象等等。本项目住房档次定位中等偏高档次。消费人群主要为有较高的文化层次，观念较新，且有一定的经济实力的投资型和提升居家质量型的需求型客户。3.2 项目SWOT分析 详见附表B3.3 市场需求分析3.3.1项目总体前景分析本项目周边是一块人口密集，视野开阔，遥江观景效果极佳的土地。用以开发中高档次住宅，是非常珍贵非常稀缺的风水宝地。随着xx居民对城市进行提档升级，本地段正逐渐成为24、城市商业区新生的高档住宅之一。项目建成后，无论是从经济看，还是从环境看，你都能够领略到这座中高档住宅的高性价比，这无疑会成为本项目光明市场前景的有力保障。3.3.2项目临街商业市场需求分析项目所在地商业基本上集中在xx大道沿线。其商业形态均为小街铺，包括特色餐饮、地方小吃、旅游工业品和批发供农村市场使用的各类商品等，商业面积有一定规模，但档次中偏低。基本饱和了中低消费市场，使得该区域中高档商业消费人群大量流失，因此为本项目的中高档次、少量的商业店铺提供了大好机会。本项目临街商业走差异化路线，寻求中高档层次这一市场空缺，旺盛的健身休闲人气加上交通的便捷性是人流量的强有力保证。预计消费人群与很多商25、业有明显的不同，其所拥有的休闲、娱乐、旅游人流量、交通、地段等关键资源依托优势是很多一般商业所无法比拟的，保证了本项目日后商业门面经营兴旺，会吸引大批的投资者与经营者前来。因此本项目的商业若是自主经营，则人气旺盛，生意兴隆；若对外发售，与其他一般商业比起来，发售更为容易。综合上述分析，本项目的临街商业市场前景很好。3.3.3项目住宅需求分析根据我们的房地产市场调查分析，项目应该不存在销售问题。理由如下：(1) 尽管国家大力调控房地产市场，但xx新区临江和城市核心区的高层观景住宅仍处于火热上升过程，观景高层住宅和临江楼盘的最大突出点是视野开阔，因此，本项目的景观优势是项目的最大卖点。(2) 本项26、目的户型规划设计合理，户型格局可以基本上满足购房者的需求心理。(3) 跟据调查得知，有66%的潜在人群仍有买房投资保值升值的心理。(4) 物业管理收费有市场标准。鉴于调查了部分具有代表性楼盘的物业管理，以及调查分析居民物管接受心理得出：消费者对物业管理有较高的期望值，在物业管理费用方面，价格多数在2.50到3.0元左右。结合市场需求和项目特征，将xx定位为中高档观景性的代表性建筑，而且建成该高品质的观景高层商业区住宅是可行的。3.4 近几年xx商品房的价格情况分析 世纪之交，xx市委市政府决定抽沙填滩，开发xx。短短三年，xx新区成了xx房地产开发的最大热点。通过市场调查可知：2011年xx新27、区商品房的均价为5545元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅房均价为4268元/平方米，较上年增长18.18%；2012年商品房的均价为8251元/平方米，较上年增长48.81%，其中商品住宅房的均价为7532元/平方米，较上年增长76.48%；第1年新区商品房均价为10169元/平方米，较上年增长23.25%，其中商品住宅房的均价为9748元/平方米，较上年增长29.42%。表3.1 第1年商品房价格与居民可支配收入情况表商品房均价（元/平方米） 10169涨幅（%） 23.25商品住宅均价（元/平方米） 9748涨幅（%） 29.42居民人均可支配收入（元） 23157涨幅（%28、） 16.23第2年，xxxx新区商品房的价格会继续上升，除了有效的需求量增大和结构性供不应求外，还与土地拍卖、竞争激烈、建筑材料价格上涨等因素有关。另外，一些区内楼盘质量提升，环境改善，增加了开发成本，也使得房价上升。从房价的涨幅与市民人均可支配收入的增幅比较，前者较后者高7个百分点，显示了房价涨幅更大，超出大多数居民的承受能力，应该引起开发商的注意。3.5 建设规模本项目根据xx住宅市场需求情况和城市总体规划设计要求，结合项目建设用地条件和周边环境，同时考虑到资金筹措的相关要求，确定本项目建设规模为：总用地面积2091m2（约3.1亩）。总建筑面积30942m2（地上建筑面积29001 m29、2，地下建筑面积1941m2），其中住宅建筑面积27131平方米，小区管理及公共活动用房935平方米，商业面积1941平方米，地下车库及设备用房935平方米。修建小区道路、活动场地及小区绿化1167 m2。项目开发建设总投入40457.21万元，其中：自筹资金8351.07万元，银行贷款18000万元。 根据xx建筑规模，建筑规划指标如下表： 表3.2 建筑规模规划指标表序号项目计量单位数值备注1总建设用地面积2091约3.1亩2居住人数人792每户按3.3人计算3总建筑面积30942100%3.1住宅建筑面积27131全部对外销售3.2商业面积1941全部对外发售3.3管理与公共活动用房9330、53.4底下车库及设备用房9354停车泊位个2004.1地面个504.2地下个1505容积率14.86绿化率457建设工期月241项目开发建设总投入万元40457.21年贷款利率5.58%4 项目建设管理机构与人员配置合理有效确定项目的管理组织机构，科学配置人力资源是项目开发能否顺利完成和提高效率的重要基础，尤其是重要岗位人员的素质是保障项目成功执行和运营的首要条件。项目的建设是否成功，不仅会受到组织内部能力的影响，也会受到组织外部环境的制约。只有建立一个科学有效、合理可靠、职能明确、人员素质高、办事效率高的项目组织机构，才能更好的实现本项目的实施和运营。因此，本项目的人员组织机构的配置是依据31、项目的建设规模、建设目标和建设条件而确定的。4.1 项目建设管理组织机构4.1.1管理机构形式xx项目由xx建设集团公司开发。本项目是公司董事会领导下的总经理负责制，总经理全面负责项目正常的开发运营工作。4.1.2机构配置及职能为了使项目顺利执行，保证工程质量和进度，同时结合xx当地的实际劳动环境，本着“精确、节约、高效”的原则，集中各种人力、物力、财力，设立项目部。项目部下设项目综合部(行政管理、人力资源管理)、财审部、营销部、施工部、经营部、技术研发部。具体如图所示： 行政管理人力资源管理会计核算财务审计前期策划营销手续客户服务工程管理设计规划计划管理合同管理及物业工程造价管理项目部综合部32、财审部营销部施工部经营部技术研发 图4.1 项目管理结构图 本项目建成后，xx建设集团将居住区项目转交给南昌某物业公司。下设客服部、保安部、财务部、工程部(含销售人员)等。4.2 人力资源配置4.2.1工程管理方式项目部是由建设公司组建并领导进行施工项目管理的组织机构。它是项目现场管理的施工管理组织机构，负责项目从开工到竣工验收全过程的施工管理工作，既是公司开发项目的管理层，又是对各外包单位负有直接管理和服务的双重职能。4.2.2项目部人员设置(1) 项目经理1人；(2) 工作班子：设土建组、安装组、装修组、安监组、成本控制组、后勤组；(3) 土建组下设施工管理、技术洽商、计划统计、物资供应；33、(4) 安装组下设施工管理、计划统计、物资供应、机械运输；(5) 安监组下设安全检查、现场监管；(6) 成本控制组下设预决算、合同管理、招投标人员、造价人员；(7) 后勤组下设资料归档、手续办理人员、住宿餐饮；(8) 工程技术部主管土建组、安装组、装饰组、安监组、后勤组，经营计划部主管成本控制组；(9) 采用部门职能式项目组织，不打乱公司原有的建制，按照部门职能精心分工，对应项目管理机构，由部门负责人组织实施相应地项目管理。根据上述人员设置，以及建设和现场管理的需要，本项目建设管理人员如下表： 表4.1 项目管理人员表序 号岗 位 名 称人 数（人）1总经理（项目经理）12副总经理23行政综合34、24人力资源25财务26工程37采购28营销49保安6 续表序 号岗 位 名 称人 数（人）10售后服务311物业管理312其他工作人员6合 计364.3 劳动制度和劳动安全4.3.1劳动制度根据中华人民共和国劳动法，本项目所有公司人员实行劳动聘用合同制，公司与就职员工签定劳动聘用合同。工作上班制度一般每周5天，每天正常工作8小时。4.3.2人员培训与管理根据项目的具体要求，全部上岗人员都应该进行岗前培训，实行年度考核管理制度，考核不合格者要求离岗。尤其是危险作业人员和高空作业人员。4.3.3劳动力来源本项目所需的人员，均从社会和网上公开进行招聘。技术和管理人员要求大专以上文凭；维修和保卫人员35、优先考虑解决下个待业社会的弱势群体，为构建和谐有序社会做出努力。4.3.4劳动安全(1) 劳动安全法规：xx项目是房地产项目属于建筑工程项目。在开发和运营过程中，执行中华人民共和国劳动法、中华人民共和国安全生产法、中华人民共和国消防条例、中华人民共和国质量安全法、中华人民共和国建筑法、建筑灭火器配置设计规范、高处施工吊篮的安全规程、建筑施工安全检查标准、建筑机械使用安全技术规程、建筑施工现场环境与卫生标准、建筑安全生产监督管理规定、建筑业企业职工安全培训教育暂行规定、建筑工程预防高处坠落事故若干规定、建筑工程预防坍塌事故若干规定、建筑起重机械设备安全监督管理规定、施工现场安全防护用具及机械设备36、使用监督管理规定、城市居民住宅安全防范设施建设管理规定等法律、法规。并成立相应的安全消防管理机构，设立相应的安全消防管理制度，实行相应的安全消防管理教育培训。(2) 劳动安全危害因素：本项目为房屋建筑项目。依据一般房屋建筑项目中常见的劳动安全、职业卫生等方面的危害因素进行分析，主要是项目施工过程中的安全隐患，主要有施工现场的安全防护措施不当、施工机械违章操作和施工过程中发生的触电、碰伤、砸伤、摔伤等安全事故。(3) 劳动安全卫生措施：依据项目的劳动安全危害因素分析，本项目在建设过程中，必须：1) 严格执行国家有关劳动、卫生、安全、环境等法律法规；2) 在项目的设计、施工、开发运营过程中，做到项37、目设计方案有劳动安全、职业卫生、消防方面等的设计内容。施工方案有劳动安全、职业卫生、消防方面的保护措施。施工过程有劳动安全、职业卫生、消防方面的危险预案，并配置具体人员负责劳动安全、职业卫生、消防方面等的工作；3) 施工单位在建筑施工时要确保安全措施到位，在电源、井口、脚手架等危险部位设置明显的安全警示标识，经常定期召开安全建设会议。5 建设方案与项目实施进度5.1 设计依据与原则5.1.1设计依据本项目设计依据主要有：(1) 市场需求和开发商的项目定位；(2) 中华人民共和国城市规划法；(3) 民用建筑设计通则；(4) 住宅建筑设计规范；(5) xx城市总体规划；(6) 城市居住区规划设计规38、范；(7) 小康型住宅科技产业工程示范小区规划设计准则；(8) 城市用地分类与规划用地标准。5.1.2设计原则本项目规划设计遵循xx新区城市建设规划对建设土地利用的生态性、可持续性、合理性、保护性、经济性以及地方性原则。(1) 协调性原则：建筑风貌不可以破坏商业区整体形象，要符合赣江长廊、文化公园、秋水广场、城市阳台等城市综合功能特征，做到协调一致，充分体现xx生态绿色、宜居休闲的文化特色。(2) 生态性原则：通过地块内部合理布局以及绿化景观设计，在满足项目开发需求的前提下，创造一个具有良好生态活力的居住环境。(3) 经济性原则：充分节约土地，提高土地的利用率，将土地的经济价值发挥到最大，使用39、高科技节能材料。5.2 建筑设计方案5.2.1住宅设计住宅建筑为1栋33层的高层建筑，户型以中小型为主，每单元8到9户，大部分户型南北通透，按景观资源扬长避短，充分发挥地理位置优势，最大程度地利用景观资源和人文资源。建筑立面设计遵循xx区城市总体规划，做到与城市风貌协调统一。建筑选址根据现有的地形特点，尽量减少土石方量，避免高压线的影响，将道路干扰对住户的影响降至最小。力争在继承中创新，利用高层建筑的形体，强调体块穿插，虚实对比、简约大气、层次分明，利用色彩对比与协调，充分体现xx工程的艺术气息和朴实淳朴的生活居住风貌。住宅建筑为一栋单元式建筑，为轴对称单元建筑结构，单栋住宅建筑标准层面积为940、24平方米，东西长38米，南北向33米，均为33层高层建筑，由两排相对独立住户连接单元并排组成，均采取2梯8户，为了减少公共面积，建筑以电梯为中心布置住户，电梯旁设置紧急逃生楼梯。商品房户型有： 表5.1 商品房户型表序号户型套数占比136-54平方米36户15%254-72平方米100户42%372-90平方米56户23%490-108平方米48户20%合计240户100%5.2.2商业门面商业门面为临xx大道建筑底层门面，沿街长度大约33米，进深28米。商业面积共计1941平方米。5.2.3结构设计(1) 设计依据1) 混凝土结构设计规范（GB50010-2011）；2) 砌体结构设计规范41、（GB50003-2010）；3) 建筑结构荷载规范（GB50009-2010）；4) 建筑抗震设计规范（GB50011-2009）；5) 建筑地基基础设计规范（GB50007-2009）；6) 高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 3-2011）；7) 钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程（JGJ3-2009）。(2) 设计要求 建筑结构安全等级：二级 建筑结构设计使用年限： 50年 地震基本烈度及抗震设防烈度： 6度 人防设计及等级： 无 基本风压：0.45KN/m2(3) 设计荷载标准值1）车库: 4.0kN/m22）商场: 3.5kN/ m23）卧室、客厅等 2.0kN/ m24）厨房、42、卫生间 2.0kN/ m25）楼梯:住宅 2.5kN/ m2消防疏散楼梯 3.5kN/ m26）挑出阳台 3.0kN/ m27）屋面: 一般上人屋面 2.0kN/ m2 种植屋面 按实际情况考虑8）消防车道 20.5kN/ m29）设备房.电梯机房 7.5kN/ m210）其它均应按国家相应规范规程执行(4) 结构类型及材料本项目33层，均采用钢筋混凝土框架结构，临街商业只有12层，采取钢筋混凝土的结构形式。在楼梯、电梯处集中布置成核心筒剪力墙结构，共同承受水平荷载。主要建筑结构材料：混凝土C25C45；钢材HPB235，I型冷轧扭钢筋，HRB335，HRB400。 (5) 基础形式本工程拟采43、用挖孔灌注桩，实际基础形式须根据地质报告确定。5.2.4公用设施设计方案5.2.4.1给排水设计(1) 给排水1) 水源本工程属xx新区自来水厂供水范围，进水由地块周边道路市政给水管引进，进水管管径不小于DN200mm。2) 用水量用水标准：住宅：200L/人.d K=2.5，164m3/d商业门面：7L/m2 .d 9m3/d道路及绿化 1.6/m2.d 5 m3/d用水量：并考虑10%不可预见用水，日均用水量190m3/d，日最高用水量450m3/d。3) 排水制度采用生活污水和雨水分流制。4) 排水量污水量：按生活给水量的85%计算，每天排放污水量约162m3。雨水量：按xx暴雨公式计算44、，即：q=1215(1+0.854lgp)/(t+12.8p0.076)0.77(升/秒.公顷)其中P=2年，地面迳流系数取0.75。雨污水均采用暗管（沟）组织排放，污水管管径直径为300-700mm，雨水管管径直径为300-1100mm，分别排入市区雨污水管。5) 污水处理居民区、商业门面等生活污水首先采用标准化粪池处理，必须达标后才能排放到市政污水管；商业门面、酒店、居民区等餐饮厨房废水必须经过隔油池处理后方能排入市政污水管。5.2.4.2电气设计(1) 设计依据1) 民用建筑电气设计规范 （JGJ/T 16-11）； 2) 10kV及以下变配电所设计规范（GB50053-09）；3) 建45、筑物防雷设计规范（GB50057-08）；4) 低压配电设计规范（GB50054-10）；5) 住宅设计规范（GB50096-12）；(2) 强电设计1) 电源 小区附近有一间10kV开闭所，可直接从中引入。2) 荷载指标及负荷估算 70平方米住户按每户7kw计算，60平方米左右住户按照每户6kw计算，50平方米住户按照每户4.5kw计算，商业门面每百平方米按10 kw计算，酒店每个客房按4.7kw计算，公共建筑按照35W/平方米计算，道路按照2.5W/平方米计算。经测算，项目变压器总负荷为465kva,项目拟采用一台500kva干式变压器，另外备用一台315kva变压器，以备检修及发生故障的46、时候使用。3) 照明根据使用功能不同，设置正常照明、应急照明、建筑景观照明等系统照明线路。4) 电缆敷设居住区、商业区等室外电力线路以电缆沟敷设为主，以部分直接埋地敷设作辅助。穿越道路和建筑时穿钢管保护。线路可采用电缆托盘、电缆穿管敷设等方式。由建筑物主体引至室外的电缆，通过在建筑墙上预埋的钢管引出，并做好部分防水处理。5) 防雷接地本项目为二类防雷建筑,按相关规范对建筑设置防雷设施。保护接地型式采用TN-S制。(3) 弱电设计1) 通信普通住宅每户考虑配置一门电话，商业门面按70平方米/门，另考虑10%富余量，约需电话310门。电话电缆由项目旁市政电信接口处引入，电话设备间设在地块东角弱电机47、房内。数据网络通讯采用宽带接入。2) 电视普通住宅每户考虑配置一个电视接口，商业门面按每70平方米一个计算，另考虑10%富余量，项目总共约需电视用户点320个。电视系统采用城市有线网络电视网，电缆由北侧市政有线网络电视接口处引入，电话设备间与电话机房共用。3) 弱电线路敷设弱电线路室外敷设主要采用高分子塑料排管，个别地方可采用直埋地敷设。5.2.4.3燃气设计本项目预计共有住户240户，商业门面接近30多个。天然气用量住户按1.2m3/户.日计，商业按10m3/户.日计，并考虑10%不可预见用气量，共计650m3/日。天然气由xx天然气管道供应。就近接入市政天然气管道接口，天然气供应压力为0.48、30.5MPa。室外天然气管道考虑采用树状系统，室外高压天然气经调压箱调至低压后，经庭院天然气管道送到住宅、商业等用户使用，并分别设置流量计进行计量。室内天然气管道考虑采用无缝钢管，直接埋地敷设。管道采用防腐涂层进行保护。5.2.4.4采暖通风与空气调节设计(1) 通风系统设计 地下车库和设备用房产生的废气和余热需要通过机械通风排至室外，其排风系统与防排烟系统共享。通风量按照换气次数取值如下：表5.2 通风系统换气次数房间类型换气次数地下车库4次/小时变配电室6次/小时水泵房4次/小时住宅内的卫生间通风由用户自理，厨房考虑采用变压式排风道进行排风。柴油发电机房与储油间配置独立的通风系统。5.249、.4.5消防设计(1) 建筑消防项目住宅为一栋33层的高层建筑，一类高层建筑，适用高层民用建筑设计防火规范。每个建筑单元设一个防烟剪刀楼梯间、一部消防电梯及一部普通客梯。消防电梯前室面积均应大于6.0，均有自然通风或正压送风系统。所有通向防烟前室及封闭楼梯间、防烟楼梯间的门均应为向疏散方向开启的可以自行关闭的乙级防火门，设备管井的门设为丙级防火门，所有地下室与地上层共用的楼梯间均在首层与地下或半地下层的出入口处设置耐火极限不低于2.00h的隔墙和乙级防火门隔开，并设置明显标志。建筑物的停车采用地下车库的方式，地下停车库设自动喷淋和烟感，防火分区之间以防火墙及复合防火卷帘门分隔，每个防火分区都有50、不少于两个人流疏散出口。所有设备用房、地下车库及疏散前室之间的门均为甲级防火门。其余用于疏散口的门均为乙级防火门，并也向疏散方向开启。(2) 结构防火建筑内的防火墙采用页岩砖，设备用房、通风、空调机房的墙体均采用加气砼砌筑，其它内外墙体采用加气混凝土。耐火极限不小于4h。(3) 消防给水1) 用水量室外：35 l/s；室内：45 l/s；自动喷洒：35 l/s。2) 室外消防给水系统水源：为城市自来水，采用生活与消防合一制供水，进水管1支，管径为250mm。室外管网呈环状形敷设，干管管径为250mm。消火栓沿道路布置，间距不大于100m。3) 室内消防给水系统室内消防采用临时高压制，在住宅、商51、业用房、地下车库设置消火栓系统，在地下车库设置自动喷水系统。(4) 化学消防在储油间设置七氟宾烷气体灭火系统。其余建筑根据其面积和耐火等级以及功能配置相对数量的化学消防灭火器。(5) 防排烟设计不具备自然排烟条件的地下车库均设自动排烟系统，排烟系统与排风系统共用一套管道和风机。每个防烟分区的建筑面积不超过1000平方米，且防烟分区不跨越防火分区，防烟分区的划分采用从顶棚下突出的不小于0.5m的梁划分，排烟风机的排烟量按换气次数不小于6次/小时计算。地下车库设置直接通向室外的汽车疏散口的防烟分区，同时设置进风系统,且送风量不小于排风量的50%。不具备自然排烟条件的地下室均设排烟系统，排烟风机的排52、风量为：担负一个防火分区时，按每平方米不小于80m3/h计算，但单台风机的最小排烟量不小于7200m3/h；担负两个或两个以上防烟分区时，按最大防烟分区面积每平方米不小于160m3/h计算。地下室所有排烟、送风风机都选用消防排烟风机，并设置在机房内。不具备自然排烟条件的防烟楼梯间，防烟楼梯间前室以及消防电梯前室均设机械送风系统。不具备自然排烟条件的内廊采用机械排烟系统，排烟量按80m 3/h.m2确定。(6) 消防电气本项目消防保护等级定为一级，消防控制室设在住宅楼，消防用电设备由变电所及发电机分别提供电源，发电机房设置在住宅楼，报警系统配置UPS电源。5.2.4.6防雷安全设计本项目的建筑物53、按二类防雷建筑物设计防雷，利用建筑物金属构件作防雷装置。屋面敷设避雷带，并且附用天线避雷针保护，利用建筑结构钢筋作引下线，并利用建筑物混凝土基础钢筋作为自然接地体。为防侧击雷，从25m以上每三层设置一个均压环，所有金属门窗都与防雷引下线的钢筋连通。防雷接地、变压器中性点接地、电气安全接地以及其它需要接地的设备，均共用一套接地装置，接地电阻不大于1欧姆。为用电安全，将建筑作为总电位联结，在地下一层变配电房内安装一总电位联结端子箱，把总水管、煤气管、空调立管等所有进出建筑物的金属体及建筑物的金属构件与总等电位联结端子箱连通。在游泳池、卫生间等处作局部等电位联结。5.3 项目实施进度5.3.1项目建54、设工期本项目可行性研究报告批复后，应尽快着手进行前期准备工作，及时委托设计单位编制初步设计，并进行建设场地的勘测和场地平整等工作。参考建设项目当地实际情况，工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程度、施工条件和使用要求等情况，xx项目建设实行统一规划定点，分年度实施完成的方式，开发期二年，即第2年1月至第3年12月。 5.3.2项目建设进度计划第1年1月前：完成工程建设前期手续办理、场地平整与地灾防治工程、施工图设计和施工准备；第1年5月3日开始施工，开始进行基础开挖施工； 第2年7月第2年8月：完成基础工程及地下工程，开始建设主体工程；第2年9月第3年6月：主体55、工程全部竣工，开始室内装饰工程、水电安装工程、设备安装工程，并且计划完成水电安装工程的70%、室内装饰工程的60%、设备安装工程的70%；第3年7月第3年12月：完成剩下的水电安装工程、设备安装工程、室内外装饰工程、其他工程等；第3年12月底竣工验收投入使用。6 绿化、节能及环保6.1 绿化设计绿化具有美化环境、减少污染和噪声的功能。本项目绿化规划拟采用点、线、面相结合的手法，在项目道路两旁种植行道树和草皮；在项目东南部较为宽阔地带种植低矮灌木、草皮和花卉，以致形成立体绿化；并且对商业区住宅的较大空地块进行绿化时，配置小型雕塑、亭、廊、喷泉等装饰小品，给居民一个优美的休憩场所以期取得多层次的绿56、化效果，使商业区住宅一年四季都有很好的观赏效果。另外，在绿化施工时妥善安排好绿化与管线的关系。6.2 节能设计6.2.1设计依据(1) 中华人民共和国节约能源法；(2) 节约能源管理暂行条例；(3) 中华人民共和国城市规划法；(4) 中华人民共和国建筑法；(5) 建筑照明设计标准；(6) 节水型生活用水器具；(7) 采暖通风和空气调节设计规范GBJ19-2011；(8) 公用等专业提供的相关资料；(9) 节能专业有关规定及标准等。6.2.2设计范围主要范围包括项目各建筑物和构筑物的土建和配套系统的节能设计。其中重点在于节地、节水、节能、节电。6.2.3主要节能措施(1) 节地：土地不仅是人类赖57、以生存的物质基础，而且是社会经济可持续发展必不可少的条件。根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照中华人民共和国城市用地分类与规划建设用地标准中建设规模或类型规定，人均建筑面积（平方米/人）约30平方米；建筑密度22.4%。本项目征地面积2091平方米（3.1亩）总建筑面积30942平方米，按240户设计，每户平均按3.3人计算，人均建筑面积为34.2平方米。因此，本项目在利用土地资源时，按照国家有关节约土地资源的要求，本着因地制宜、经济适用、综合使用的原则进行科学规划、合理布局，完全满足合理利用土地的需要。(2) 节能：目前中国建筑普遍出现高能耗、低能效的问题，因此建设部提出了“十二五58、”期间建筑节能工作的重点工作领域。新建的建筑必须执行节能设计标准。建筑节能应参照民用建筑节能设计标准、民用建筑节能设计标准江西省实施细则、江西省人民政府办公厅关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的实施意见设计执行，本项目采用了各种节能措施。建筑设计采用简洁的几何造型，减少外立面不必要的凹凸变化，以较小表面积达到节能的目的；外墙做保温，屋面采用新型节能的屋面隔热、保温材料；采用节能门窗，选用塑钢框料，中空玻璃；避免采用落地窗等。(3) 节水：本项目在建设期和经营期间，应严格按照中国节水技术政策大纲以及江西省颁布实施的江西省人民政府关于印发江西省行业用水定额的通知的精神，采取合理有效的节水措施59、制定完善的节水管理制度。1) 项目供水系统尽量采用重力方式供水；2) 该项目采用节水暖通器材设备及节水的卫生洁具、龙头等；3) 加强对居民的思想教育，提高市民的节水意识，做到防止跑、冒、滴、漏，能够循环使用水资源以降低水资源的损耗；4) 使用过的水，可经过多次重复利用，用于冲厕、托地等用水环节，节约水资源；(4) 节电1）道路路灯均选用节能光源，照明系统采用日照启闭和夜晚12点后半灯制；2）采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等；3）选择节能的空调设备，采用自动控制；4）在变电室设置集中无功率自动补偿装置；5）选择节能型电力变压器，降低变压器的能耗60、；6）制定合理有效地节电管理制度。6.3 环境保护与环境影响分析6.3.1建设场地环境现状(1) 空气质量现状 项目所在地块现状主要为住宅用地，有少量工厂企业和商业门面，项目周边无大型厂矿及污染源，项目区内无粉尘、工业废气污染，有部分生活废气排放，对项目区空气有一定的影响，但项目区内空气质量总体良好。(2) 地表水环境质量现状项目东临赣江，当地已有城市污水处理及排水系统，会使污水经处理后流入赣江，对地下水和赣江的影响不是很大。(3) 声环境质量项目区域内无明显噪音来源，声环境质量良好。(4) 生态环境现状项目区主要为建筑用地，现已规划和开发成城市用地。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，生态环境61、较为简单，不敏感。6.3.2施工期和营运期的主要污染(1) 施工期主要污染源1) 噪声建筑工程最敏感的环境问题之一就是噪声，主要来源于使用不同施工阶段的各类施工机械和工具，包括：土石方施工阶段：挖掘机、装载机、推土机、运输车辆、施工工具等；混凝土浇筑阶段：混凝土搅拌机（运输车辆）、振捣棒、运输车辆等；结构施工阶段：地泵、汽车泵、混凝土搅拌车、振捣棒、支拆模板、搭拆钢管脚手架、模板修理、电锯、外用电梯等；装修及机电设备安装阶段：拆装脚手架、石材切割、电钻、电锯、起吊机等；绿化阶段：升降起重机、大型装运卡车、挖土机等；2) 废水主要包括施工废水、雨水等。施工现场设置独立的雨、污水管网，雨水、污水经62、充分处理后排入市政管道。3) 废气主要包括各类燃料动力机械作业时排放的燃油废气以及施工中的二次扬尘。施工作业场地近地面空气中TSP可达1.73.2mg/m3。4) 固废主要是土石方工程及混凝土浇筑中产生的废弃土石和施工废料等。因土石方工程需要从外调土，故项目的固废以生活垃圾为主。5) 扬尘主要包括：土石方施工、现场搅拌、裸露土地、土方运输、建筑垃圾的存放运输、锅炉、厨灶等产生的易散落、易飞扬细颗粒材料。(2) 运营期主要污染源1) 噪声项目建成后，建筑物配备的机电设备工作时会带来一定的噪声污染，其噪声源强度介于50-110d。；商业区住宅主要的道路xx大道、xx大路等交通噪声，以及商业门面经营63、所带来的噪声将对本项目产生一些影响。2) 废水项目建成后，废水排放以生活污水为主，另有少量的车辆清洗、绿化、道路清洗水和不可预见水。3) 废气项目建成后，车辆排放的汽车尾气、柴油发电机的废气、以及居民的厨房油烟，将对空气环境造成一定影响。4) 固废主要为生活固体废弃物。6.3.3环境保护措施(1) 施工期环境保护1) 噪声根据建筑施工场界噪声标准，随着施工阶段不同，噪声限的值也不同。夜间除打桩阶段为禁止施工外，其它阶段限值为50dB。因此应该提倡文明施工，减少人为噪声，尽量选择低噪声且有消声设备的施工机械，建立健全减低噪声的管理制度，24小时对噪声进行监测，如果发现超标，应该及时、有效地采取管64、理措施。常见的控制措施有：消声、吸声、隔声和阻声。虽然施工噪声仅在施工期的施工阶段产生，随着施工的结束而结束，但由于施工噪声较强，而且日夜连续工作，将会对周边声学环境产生一定影响，极易引发人们的反感，应给以重视，建议采取以下控制噪声措施：采用较先进的、噪声较小的施工机械，并及时进行维护和保养，降低声源声级；施工过程尽量在白天进行；固定工作地点的施工机械应该尽量设在距离居民区较远的位置，并采用适当的封闭和隔声措施；高、中考前半个月，禁止夜间施工作业。施工现场噪声的控制应符合建筑施工场界噪声限值的要求。2) 废水施工期产生的含有悬浮物和少量石油类的施工废水不要直接排入市政排污管，建议先修建隔油池、65、沉砂池，废水经隔油、沉淀后排放。3) 废气为减轻施工期空气污染对环境的影响，建议采取以下措施：施工期应该加强对施工设备的使用管理和保养维修，提高机械设备的正常使用效率，缩短工期，降低燃料废气的排放；对已经开包的水泥应该及时使用，对土石方装卸和运输产生的扬尘采取洒水和限制车速的措施，用以减轻对施工区环境空气质量的影响；运渣车辆不得超高运输，并要覆盖塑料布，以免其洒落。4) 固废施工期间应对固体废弃物的产生、排放、收集、储存、运输、利用、处置的全过程进行管理，不但应该对已产生的固废进行处置，更应考虑不产生、少产生固体废弃物和对已产生的固废进行综合处理，以达到固体废料的“减量化、资源化、无害化”。例66、如采取水土保持措施，减少水土流失对水体的污染；施工产生的弃土和废料应运往指定的地点进行填埋处理；施工人员的生活垃圾分类后由环保部门统一处理等。5）扬尘可采用施工现场设置围挡，实施高空淋水降尘，保证场内道路硬化，垃圾封闭管理，选用清洁燃料等措施进行控制。(2) 运营期的环境保护1) 噪声选用高效低噪的设备，振动设备基础都设橡胶或弹簧减振器，配备电机房设隔音罩。通风机等振动设备与管道连接处设置软接头、减振支、吊架，水泵基础设置减振垫。这些措施都可以有效的减少运营期机械设备噪声对周边声学环境的影响。噪声控制参照施工噪声标准执行。2) 废水所有生活污水经过生化处理并达到一级标准后，将其排入市政管网。污67、水处理的工艺流程：生活污水沉砂隔油池厌氧酸化池二级生物滤池过滤池达标排放。生活污水的排放标准应符合污水综合排放标准一级标准。3) 废气地下车库设置通风风机，车库内排气经竖井引至楼顶进行排放，对空气环境的影响很小；如商业区住宅内提供餐饮服务，应该安装油烟净化设施和专用通道，油烟道也引至楼顶进行排放，对环境的影响很小。油烟的排放应符合饮食业油烟排放标准（GB184832011）的要求，即排放浓度不高于2.2 mg/m。4) 固废生活垃圾实施袋装化，并在区外设置一个垃圾集中堆放点，并统一运输到城市垃圾处理场进行处理。6.3.4环境影响分析项目建成后，通过所采取的污染物防治措施后，生活污水经过生化处理68、达到一级标准排放赣江，废水中主要污染物大幅度减少，对地表水赣江影响不大；生活垃圾通过某物业管理部门定期定点对垃圾收集，并清运到城市指定垃圾处理场，综上可知对商业区住宅的环境卫生影响不大。7 物业管理为适应现代城市生活和社区管理、服务需要，本项目计划引进独立的物业管理机构（南昌物业集团股份有限公司），并采取与居民委员会合一组建的管理形式，对公共建筑、市政公共设施、工程维修、卫生、绿化、环境、治安委托经营，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。有偿收入用于正常运作费用，项目开发单位不应该再注入人力和物力。 物业管理机构主要职责包括：(1) 维护小区治安，保护业主的安全；(2) 制定业主、使用69、者个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务； (3) 土建、装修、管线设备维护、修缮；(4) 公用市政设施管理，尤其水、电等供应管理；(5) 提供或管理商业设施；(6) 环境卫生管理；(7) 绿化管理；(8) 车辆交通管理；(9) 违章建筑管理；(10) 提供居民需要的家政服务。8 项目招投标8.1 项目招标投标概述招标投标制度是国际上非常通用的一种交易方式，是一种规范标准化的竞争手段。在建立和健全社会主义市场经济体制的过程中，全面实施工程招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，保证优化招标项目质量。(1) 招标制度有利于技术引进的成功性、实用性、经济性。改革开放以来，我国经济70、有了飞速发展。开发商原来在生产经营过程中建立的优势已经不存在，于是不断加强技术革新的力度，通过招标投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态面对房地产市场新一轮竞争。(2) 招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来，开发商的经营自主权逐步得到落实，但是投资决策并未完全以市场为导向。这样会产生一系列弊端：投资资金难以调控，投资资金结构不够合理，低水平重复建设多，投资效益极低，银行贷款增加，贷款本息无法如期收回。(3) 招标制度能够降低技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了某些经济利益以及市场份额、企业信誉等各方面考虑，71、都会力争中标，而价格是否合理是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方经常在投标过程中竞相压价，争取能够顺利中标。(4) 招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，开发产品更新升级换代的周期大大缩短，因此，有时时间对开发商来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度实现工程和设备的采购能够为公司节省大量的时间和精力。(5) 招标制度公开、公平、公正的特性确保了企业采购过程的透明化公平性竞争与择优选择是招标投标的基本特性，是招标过程的先决条件。随着我国加入WTO和经济的快速发展，公司的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多的运用到各个领域，为我国经济建设72、的改革做出更大的贡献。8.2 项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标投标项目往往意味着采购业主在时间、投资、精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力。但是影响一个招标投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不合理，就有可能导致招标投标项目的失败。(1) 开发商与招标机构的配合是招标项目成功的基础。首先，开发商应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给公司良好的效益。其次，开发商与其委托的招投标机构应建立相互之间的信任，并时常就各自的想法进行相互沟通，保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投73、标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。最后，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多的投标人，从而在招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低本项目设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主的利益最大化。(2) 招投标文件技术及商务条款的编制是招投标项目成功的关键。采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，开发商提供给招投标机构的采购设备74、技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；有时采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的规格参数过于简略。(3) 招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。改革开放以来，我国招标投标法及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标也给予了一定的政策支持。然而，由于招投标的重要作用已经被社会和企业普遍接受和认识，越来越多的机构看好市场的前景，纷纷采用。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序的竞争，一味满足采购业主，违反国家的相关招标管理规定，把经济效益作为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的75、冲击。(4) 招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。招标从业人员在招标项目中应该树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，把握秩序，遵守招标投标法和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不参与损害利益的事。(5) 业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专76、家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备和物质给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更完善的情况，这在技术方面对招投标项目的成功进行是一个很有力的保障。(6) 做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。招投标项目的成功运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员的角度来说，它是包含了项77、目前期和后期两个阶段的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕的过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标能够顺利实施。在项目定标后，采购业主与中标人签订购货合同，在到货过程中，招投标从业人员仍应该及时跟踪确定项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备具体使用情况。只有招投标从业人员真正将业主的利益当成自己的利益，招投标这种采购方式才能体现其所有优点和益处。8.3 项目招标依据根据中华人民共和国招标投标法、江西省发展和改革委员会制定的江西省工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项78、暂行规定及江西省实施办法第十一条之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标：(1) 施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；(2) 设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；(3) 勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上的；(4) 单项合同估算价低于本条第项、第项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。8.4 项目招标范围项目招标范围详见下表：表8.1 项目招标范围统计表序号名 称招标情况备 注不招标招标1项目勘察、设计招标2土方工程招标3桩基工程施工招标4土建工程施工招标5装修装饰工程招标6水电工程招标7绿化、景观塑造招标8道路及基础设79、施施工招标9设备、建筑材料等物资的采购招标10项目监理招标8.5 项目招标方式项目招标均采用公开招标的方式。项目的勘察、设计，桩基工程，水电工程，绿化、景观塑造，设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。9 投资估算与融资方案9.1 投资估算9.1.1投资估算依据(1) 江西省建筑工程消耗量定额；(2) 江西省安装工程消耗量定额；(3) 各级政府主管部门颁发的有关文件；(4) 项目业主提供的有关资料包括项目建议书及图纸等资料文件；(5) 国家有关主管部门规定的取费类别和收费标准及相关的土建、公用工程的投资估算指标；(6) xx新区材料预算价格；(7) 当地类似工程的造价；(8)80、 其他有关资料；9.1.2投资估算范围 本项目投资估算范围包括前期准备、场地平整（七通一平）、基础地下室工程、主体结构工程、装饰工程、设备安装工程、室外环境、道路工程及其它零星工程的建安工程费用、工程建设其他费用、基本预备费、建设期的贷款利息等。9.1.3投资估算说明 (1) 劳保统筹费用按工程费用的2计取；(2) 人防易地建设管理费按9元/ m2计取；(3) 消防设施审核费按2元/m2计取； (4) 建设单位管理费按工程费用3计取；(5) 监理费按工程费用3计取；(6) 勘察设计费按工程费的2计取；(7) 销售费用取销售额的5；(8) 预备费率3；(9) 土地成本费用：本项目用地3.1亩，根81、据xx城市房屋拆迁管理条例、xx城市房屋拆迁管理条例以及xx新区相关房屋拆迁安置补偿标准。及业主提供的相关拆迁统计资料，本地块按土地公开拍卖价1405.95万元/亩计取。即本项目土地成本为4532.79万元；其中主要安置补偿标准如下：1) 土地拍卖价为3.1亩*1405.95万元/亩=4358.45万元。2) 征地补偿费按200元/m2计为3.1亩*666.6667m2*200元/m241.33万元3) 土地契税和土地登记公证等其他费133.01万元。 (10) 前期工程费用：工程建设前期工程费用主要包括策划费、规划设计、勘察费、城市建设配套费、施工图设计费、建设管理费、工程监理费、工程造价咨82、询费等，各项收费均按照相关收费标准文件或行业平均水平计取。前期费用总计1507.15万元；9.1.4投资估算结果本项目开发建设投入总成本40457.21万元，其中：直接工程费用32306.31(包括土地成本费用4532.79万元，工程前期费用1507.15万元，建安工程费22040.39万元，市政设施配套费4993.01万元)，工程建设其他费用572.77万元(不包括管理费用869.50万元，房屋竣工验收及测量登记等费用147.58万元)，不可预见费525.19万元，建设期利息961.05万元。有关计算和金额详见下表及附表C。表9.1 前期工程费估算表前期工程费估算表序 号项 目计算依据金 额83、(万元)1规划设计费建安工程费3661.21159612可行性研究费建安工程费1.5330.6057983勘探设计费建安工程费1.5330.6057984场地平整费150元/平方米31.3655其他前期费153.36合 计1507.148192基础设施费估算表 单位：万元序 号项 目单 价（万元/公顷）计价数量（公顷）合 计（万元）1供电工程83.23.0942257.437442供水工程24.33.094275.189063道路工程1218.960.102124.333924绿化工程44.50.11675.193155其他工程占建安工程费的222040.39万元440.8078合 计902.84、96137表9.2 基础设施费估算表9.2 融资方案本项目拟采用多条途径的融资方案，一部分来自自有资金或者自筹资金，一部分通过银行贷款，其他费用采用销售回笼资金。具体资金来源如下：(1) 企业自筹资金8351.07万元，占总投资的20.64%；(2) 第一年初申请银行贷款8000万元，第二年初申请银行贷款10000万元，借款额在建设期均衡发生，总共占总投资的44.49% ；(3) 销售回笼滚动开发资金14106.14万元，占总投资的34.87%。具体财务费用计算如下表：表9.3 借款还本付息表借款还本付息表 单位：万元序号项目名称合 计建设经营期第1年第2年1借款还本付息1.1年初借款累计0885、223.21.2本年借款180008000100001_3本年应计利息961.05223.2737.851.4年底还本付息18961.05018961.051.5年末借款累计8223.202借款还本付息的资金来源2.1投资回收18961.05O18961.0510 经济分析10.1 财务效益分析的依据、原则及方法10.1.1评价依据(1) 本项目财务评价以原国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）为依据；(2) 本项目投资成本、效益等方面的财务测算，按财政部颁发的企业财务通则和企业会计准则的有关规定为进行计算；(3) 本项目营业税金测算，按国家颁发的各种税种、税目及相关规定为计算依据86、。10.1.2评价原则(1) 本项目经济评价以动态分析为主，并辅以若干主要静态指标的分析；以定量分析为主，定性分析为辅的原则；(2) 本项目经济评价在计算期内的销售价格及费用，不考虑通货膨胀影响；(3) 本项目经济评价采用收入与费用计算口径一致的原则。10.1.3评价方法本项目的财务评价按照新建项目的评价方法进行分析计算。10.2 基础数据10.2.1计算期确定本项目计算期定为2年，从第2年01月至第3年12月。房地产从第2年01月开始预售，第3年12月末销售完成。10.2.2项目的面积统计 具体见下表： 表10.1 销售面积统计表 单位：平方米开发期销售面积住宅商业车位（个）2014012087、150181397760201401201512189921165150合计27131194115010.3 财务评价10.3.1收入和营业税金测算(1) 收入估算项目所建设的住宅、商业用房全部出售，地下车位全部销售。住宅平均售价预计为15000元/平方米（建筑面积），商业用房平均售价预计为60000元/平方米，地下车位平均售价预计为100000元/个。具体计算过程详见附表D。(2) 营业税金及附加估算本项目的营业税金及附加由营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花费等税费组成。其税率分别为：营业税税率为5%，城市维护建设税、教育费附加分别为营业税的7%、3%。印花费为营业税的0.05%,具体88、计算过程详见附表D。10.3.2利润测算(1) 开发成本开发成本为项目的建安费、预备费、基础设施费、其他费用。(2) 销售费用销售费用是指企业在销售过程中发生的各项费用，主要包括：广告费、销售代理费、保险费以及其他各项费用。按销售收入的5%提取。具体详见下表：表10.2 销售费用估算表销售费用估算表 单位：万元计算依据计 价合 计广告宣传及市场推广费销售收入的21076.85销售代理费销售收入的21076.85其他销售费用销售收入的1538.425合计2692.125(3) 土地增值税根据xx关于征收土地增值税的相关规定，暂按增值额的3%计取。(4) 印花税印花税按照销售金额的0.05%计算。89、(5) 所得税估算按33%计算所得税。(6) 利润分配根据以上对销售收入、开发成本及销售税金的估算，可得各年的利润总额。按可供分配利润的10%计提法定盈余公积金。具体计算过程详见附表E。10.3.3主要评价指标(1) 评价参数根据建设项目经济评价方法与参数（第三版），将本项目的经济评价基准收益率确定为10%。(2) 评价结果根据上述基础数据及评价结果，计算项目经济评价指标，主要结果为：表10.3 财务评价指标汇总表指标名称单位所得税后备 注投资利润率21.96按总收益数据计算投资利税率32.67按总收益数据计算静态投资回收期年0.6财务内部收益率66.18累计财务净现值万元5258.13i=190、0%投资利润率 21.96% 投资利税率 32.67%所得税后财务内部收益率 66.18%所得税后财务净现值 5258.13万元所得税后静态投资回收期 0.6年所得税后动态投资回收期 0.66年从以上评价结果可知，本项目投资税后财务内部收益率为66.18%，远高于基准收益率10%，项目所得税后静态投资回收期为0.6年，说明项目在财务上是可行的。10.4 经济费用效益分析商业区住宅产业是以住宅的开发建设为平台，将房屋设计、各类建材产品和设备生产制造、土建施工安装、装修、物业管理与维护等多种产业进行有机集成和链接，并辐射带动相关产业而形成的产业链条，实现资源利用和经济效益最大化。商业区住宅产业的关91、联度高，房地产投资与住房消费关系为每100元的房地产投资约可拉动40元的住房消费，对建筑装饰用品消费的拉动作用大约为购房支出的1/12，对建筑工人特别是农民工日常消费的带动作用为100元投资可增加消费35元。本项目总投资为40457.21万元，加上xx正在全力打造xx新城，本项目的实施可创造相关产业更大的市场需求，经济的合理性十分显著。经济评价中的具体数据及计算，详见下列附录：附录C： 项目成本估算表；附表D： 销售收入与经营税金估算表；附表E： 项目损益表；附表F.1：销售收入汇总表；附表F.2：土地增值税估算表；附表G： 投资计划与资金筹措表；附表H： 资金来源与运用表；附表I： 项目全部92、资金现金流量表；附表J： 项目自有资金现金流量表；附表K： 贷款还本付息估算表；11 不确定分析11.1 敏感性分析11.1.1敏感性分析的主要因素及指标敏感性分析主要是考察项目的主要影响因素发生变化时，对内部收益率等指标的影响程度。本项目的财务敏感性分析，主要分析经营成本和销售收入等单因素变动时，对项目所得税后财务内部收益率等指标的影响程度。11.1.2敏感性分析结果(1) 敏感性指标的计算结果见表：表11.1 全部投资敏感性分析表全部投资敏感性分析表项目内部收益率（IRR）净现值(NPV)(万元)静态投资回收期（年）动态投资回收期（年）基本方案66.18%5258.130.60.66销售收93、入变化+10%141.68%10306.250.410.46+5%100.56%7782.190.50.55-5%37.00%2734.070.730.8-10%11.93%210.010.890.98经营成本变化+10%24.63%1691.860.80.88+5%43.22%34750.70.77-5%95.27%7041.260.510.56-10%133.33%8824.40.430.47(2) 计算方案对各因素的敏感度 平均敏感度的计算公式如下：=1) 对于上述方案而言，内部收益率对各因素的敏感度： 销售收入平均敏感度=9.8 经营成本平均敏感度=8.212) 对于上述方案而言，净现94、值对各因素的敏感度：销售收入平均敏感度=9.61 经营成本平均敏感度=6.783) 对于上述方案而言，动态投资回收期对各因素的敏感度：销售收入平均敏感度=3.94 经营成本平均敏感度=3.114) 对于上述方案而言，静态投资回收期对各因素的敏感度：销售收入平均敏感度=4 经营成本平均敏感度=3.08显然，内部收益率、净现值、动态投资回收期及静态投资回收期对年销售收入变化的反应更为敏感。11.1.3敏感性分析从上表11.1和敏感度计算结果可以看出项目内部收益率等指标对销售收入下降的变化最为敏感，其次是经营成本的增加，但是在不利因素变化的情况下内部收益率都远高于基准收益率。因此，应在完善建设工程质95、量前提下尽力降低工程项目投资，努力做好楼盘销售的宣传广告工作，并且尽可能采取有效的销售技巧提高价格，降低销售过程中产生的附加成本。这些都是本项目取得好收益的关键所在，应当引起开发商领导的高度重视。11.2 风险分析11.2.1主要风险因素房地产市场主要存在的风险有：宏观政策风险、市场经营风险、融资风险。(1) 宏观政策风险：自2010年至今，国家加大了对房地产投资的监控力度，并出台了很多限购令、“国六条”、“国八条”等，对房地产进行宏观调控在持续加强并逐步显现效应，而房地产业是受宏观调控政策影响最大的行业之一，随着国家政策文件的出台及实施，商业区住宅市场也将受到不同程度的影响。(2) 市场经营96、风险：宏观调控容易使购房者的心理产生变化，虽然随国家宏观调控预期目标的逐步实现和房地产销售市场的回暖，持币观望气氛已经逐步消退，但消费者的购房行为变得更加有理性，同时商业区住宅的供应量充足，竞争更加激烈，这使得房地产开发公司的市场经营风险加大。(3) 融资风险：房地产行业是典型的资金密集型行业，与金融紧密相连。市场、资金、土地是房地产产业的三要素，在宏观调控的大背景下，资金自然成为最核心的要素。同时房地产行业对于开发资金的巨大需求，以及其资金需求与供给的时间差，客观上提出了高质量高品质的金融服务的需求。因此，如果不能很好地协调金融与房地产之间的互动关系，将很大程度阻碍本项目的正常进行。11.297、.2主要风险对策(1) 政策风险对策1) 由于房地产开发市场的投资周期相对较长，公司应在认真分析市场变换的同时，把握开发建设节奏，缩短开发周期，建议采用分期方式开发，依据市场和政策的变换节奏进行合理的调整。2) 加强与政府相关部门的信息沟通，及时分析重要国家经济政策对市场的影响，建设在过程中紧扣优惠政策，以降低政策风险。3) 采取审慎的财务融资策略，降低金融政策风险。(2) 经营风险对策应对经营风险，公司应该在广泛的房地产市场调查的基础上，确定产品定位和市场定位，同时控制开发各个环节的质量和成本，加快销售速度和资金回笼，降低开发建设成本以降低经营风险。(3) 融资风险对策项目单位应尽快与金融机98、构签订贷款合同，从而能够保证开发资金的持续到位，维持项目资金正常流动，同时，项目单位还应组织相关人员对项目资金运作进行跟踪管理安排，尽最大可能地降低融资带来的风险。11.3 盈亏平衡分析11.3.1盈亏平衡分析的主要因素盈亏平衡分析又称损益平衡分析，它是通过盈亏平衡点(BEP)分析项目的成本与收益的平衡关系的一种技术，也是在项目的不确定性分析中常用的一种方法。投资项目的经济效果，会受到很多因素的影响，当这些影响因素发生变化时，可能会使得原来的盈利项目变成亏损项目。盈亏平衡分析的直接目的就是找出由盈利到亏损的临界点，据此来判断项目风险的大小及承受风险的能力，为投资决策提供科学可靠的依据。在盈亏平99、衡分析中，首先要做的是确定盈亏平衡点。在盈亏平衡点处，项目处于不亏不盈的状态，即项目的总收益与总成本相等。即：TR=TC。TR为项目的总收益，TC为项目的总成本。盈亏平衡点能够反映项目对市场变化的适应能力和抗风险能力，如果项目的盈亏平衡点越低，那么适应市场变化的能力就越大，其抗风险能力也越强。假设：开发量与销售量是一致的，单位产品的价格保持稳定不变，总成本分为可变成本和固定成本，其中可变成本与产量成正比例关系，固定成本与产量无关，保持不变。根据盈亏平衡点的概念，当项目达到盈亏平衡状态时，其总收益与总支出相等。即：TR=TC根据所做的假设，TR=（P-t）*Q其中：P为单位产品价格，t为单位产品100、营业税金及附加。TC=F+VQ设盈亏平衡产量为Q1，则当Q1=Q时，有TR=TC(P-t)*Q1=F+VQ1Q1=F(P-t-V)如项目的设计或计划开发量为Q0，项目的风险率：R=(Q1/Q0) 100%风险率r反映项目外界因素变化的风险程度。11.3.2 盈亏平衡分析结果销售面积盈亏平衡点=36804.03*10000/17401(1-0.055)=19987.25 m2 占总销售面积：64.60%；销售价格盈亏平衡点=36804.03*10000/30942(1-0.055)=11240.32元/ m2 占总销售价格：64.60%；以上分析如下图所示：收入、费用 销售收入线 盈利区 总经营101、成本线 亏损区 BEP Q 销售面积 图11.1 线性盈亏平衡分析图盈亏平衡分析表明，只要项目销售量达到19987.25 m 2时或者平均价格达到11240.32元/ m2 时方可保本，安全系数35.4%属于保险水平较高的项目。一般认为，当盈亏平衡点的销售率60%时，项目风险较低，本项目盈亏平衡点的销售率为64.60%，很接近60%，表明项目外界因素变化的风险程度较小。12 社会评价本项目是xxxx新区城市提档升级建设的重要组成部分，其建设将进一步提升新区城市形象，促进xx城市建设提档升级。综合分析该项目的风险程度较小，且有着较好的社会效益、经济效益以及极大的社会影响力。12.1 社会效益主要102、体现在：(1) 完善所在地段的规划功能、提升城市形象；(2) 提升市民的居住质量；(3) 增加社会有效需求，促进新区社会经济协调可持续发展；(4) 项目的顺利实施，带动了xx房地产业及其他产业健康快速发展。12.2 社会互适影响分析12.2.1项目对社会的适应性(1) 项目建成后，车流、人流都将增加，加大了环境卫生的工作量；对环境有一定影响，同时增加了对当地的公用服务设施需求，但也有利于增加社会的有效消费需求，增加就业人口；(2) 项目的开发建设，增加了对建材、设备、机械、劳动力的需求，促进当地建筑材料的健康发展；(3) 推动项目所在地段的城市建设进程，促进周边公共配套设施的完善，提升居民的生103、活质量，进一步完善xx新城的开发建设；(4) 项目与周边两大文化旅游区（赣江和秋水广场）相联合将增加本项目的社会效益；(5) 给所在地区服的务业和工人带来就业机会，缓解第1年高校就业压力。12.2.2不同利益群体对项目的态度本项目为xx临江区域，周边住宅项目相对较少，难以满足居民对住房的强大需求量，项目本着造福于民，让人们改善该区域消费者的住房条件，带动其他相关产业，促进了新城的社会发展。文化状况对项目的适应程度：本项目位于xx核心地区，业主的文化水平普遍在大专以上，并且项目离前湖大学城较近，所在地区文化就是能找到一个安全、整洁、温馨的居住乐园。项目所在地区文化状况良好。12.3 社会风险分析104、项目业主已经与政府相关部门签订土地协议，涉及的非自愿移民安置问题可以很好解决。由于项目开发得到很多部门的大力支持，所以项目引发矛盾的可能性小。在项目建设期，应该择优选择合理的施工方案，加强施工现场管理，采取恰当的安全防护措施，将负面因素影响降到最小；与所在地政府保持畅通的沟通，控制一些不安定因素，避免社会矛盾激化而导致影响项目建设进程。在运营期要着重对声学环境、绿化成果的保护，认真落实环保部门的要求，尽量减少对周边地区的环境容量需求，避免环境因素带来的社会风险。12.4 社会评价结论通过社会评价的分析，开发本项目是可行的。具体体现在：(1) 本项目规划设计突出了以人为本的思想，坚持选用生态、环105、保、节能材料、设备的原则；采用了较多的新技术、新产品和先进的管理系统，极大的提高了住宅的科技含量；项目的建设将为当地劳动力增加很多就业机会，减少待业人口，促进社会稳定。该项目对刺激居民消费，扩大内需，增加政府税收，提高xx国民经济的发展具有积极稳定的促进作用。(2) 本项目受到各利益群体及相关部门的支持和积极参与。(3) 地方政府及各职能部门都大力支持本项目。(4) 该工程项目社会风险较小，但也要保证文明施工、工程质量，促进与社会大环境的和谐。13 研究结论与建议13.1 研究结论 通过以上可行性研究的数据和资料分析，得出以下结论：(1) 房地产业是我国“十二五”发展阶段的重要支柱产业，作为第106、三产业是拉动经济增长的主力军，它能够带动数十来个相关大行业的发展。建设集团有限公司为促进xx优势服务业发展，以推进xx城市化进程为契机，顺应居住环境不断改善的社会需求，积极推进南昌房地产进步，促进房地产业与城市经济社会的协调可持续发展，适时提出在xx新城开发商业区住宅项目，该项目有利于满足xx尤其是xx高新开发区周边居民的基本住房消费需求，有利于优化xx住房供应结构，有利于保持新城国民经济的增长，有利于实现全面建设小康社会的目标。因此，该项目建设意义重大，建设本项目十分必要。(2) 本项目所在地作为xx区城港口沿线的风貌协调区，东赣江码头，南临红谷南大道，西临xx大道，东临xx大道，交通条件优107、越。地块周边配套设施完善、交通便利、居住环境优越，商业、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，充分合理利用土地，采取多种节水、节能、节电措施，并最大限度地利用各种资源。项目对环境的影响是积极的，未来发展前景看好。(3) 本项目建成后可以提升城市形象，将大幅度改善居住条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升南昌xx的城市形象做出一定贡献；有利于促进xx新城风貌协调，美化xx核心区周边形象；有利于丰富完善赣江区域内的商业内容和环境。因此，本项目具有较好的社会效益。(4) 本项目为高层建筑，采用的技术方案合理、适用、安全、有效，为中等收108、入阶层提供舒适、便利的人性化居住环境，在技术上是可行的。(5) 本项目占地3.1亩，总建筑面积30942 m2，其中住宅建筑面积为27131m2，安置小区管理及活动用房935 m2，商业面积12层商铺1941m2，地下车库及设备房面积935m2，建设规模适中，基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的准备条件已具备，建设地点交通便利，具有较好的建设条件，该项目设计方案在技术上可行。(6) 本项目从经济评价和社会评价分析都是可行的，项目的抗市场风险能力较强，由于本项目具有临江独特的风景地段优势和竞争力，因此项目的前景看好。13.2 建议 xx项目无论在经济上还是社109、会上都是可行的，但也存在一定的风险，为了让项目更好的实施和运营，更恰到好处的趋利避害，据此提出以下建议： (1) 为保证本项目的顺利实施，建议xx及xx新开发区政府有关部门有效落实减免费用等优惠措施，使本项目尽早顺利建成并投入运营；(2) 严格执行国家及xx房地产开发管理程序和规定，按预定的计划和目标，优质、高效地实施开发建设；(3) 由于本商业区住宅的售价和销售成本对财务内部收益率影响很大，建议项目建设单位在开发和实施过程中加强管理控制、降低项目成本尤其是销售成本，加大宣传优势，充分利用好相关政策，力求在同类相似产品中脱颖而出，独占鳌头，努力提高商业房的销售价格，确保收益的最大化；(4) 建110、筑物的建设顺序应配合营销策划方案进行；住宅户型设计一定要体现灵活性、个性化，突出楼盘的特色；注意对小区绿化成果、环境设施的保护；(5) 项目的建设手续能否顺利到位，是本项目建设顺利实施的关键，建议项目开发建设单位合理安排节点工期、择优选择承包单位，以确保本项目顺利进行并保障项目建设的进度和质量；(6) 加强物业管理及物业管理费用的落实，确保项目投入使用后能够正常使用和得到维护，以发挥更好的效益，满足居民的后续要求；(7) 由于国际国内经济发展变化快，建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化影响因素的预测与防范，以保证项目按期按质完成，充分发挥本项目带来的各种经济111、效益和社会效益。附录附录A 主要经济指标表 主要经济指标表序号项目计量单位数值备注一主要技术指标1总建设用地面积2091约3.1亩2居住人数人818每户按3.3人计算3总建筑面积30942100%3.1住宅建筑面积27131全部对外销售3.2商业面积1941全部对外发售3.3管理与公共活动用房9353.4底下车库及设备用房9354停车泊位个2004.1地面个504.2地下个1505容积率3.56建设率457建设工期月24二主要经济指标1项目开发建设总投入万元33404.271.1其中：自筹资金万元8351.071.2银行贷款万元18000 年贷款利率5.58%2销售收入万元53842.503营112、业税金及附加万元4334.324利润总额万元5652.26附录B 项目SWOT分析表项目SWOT分析表项目优势（S）项目劣势(W)1. 项目是目前xx新城中首批商业区住宅高档次商品房，东望赣江，南临xx大道，与国际展览中心相连。 2本项目具有封闭式小区特点，能很好的满足人们的安全、舒适品位享受需求，给业主有更好的自豪感、安全感和归属感；3. 项目住宅采用“32+2”地层建筑、民族风味浓厚，对整个社区的档次无疑又有了一个提升；4. 项目建筑设计充分利用项目地貌的特征，项目的户型格局、采光较为合理，符合人们对户型日益增长的品质追求。5.项目附近区域教育设施齐全，仅靠南昌前湖大学城、xx区政府、商业113、区，能够满足业主子女的教育和方便工作办事需求等。1项目地块地势低洼，平场填挖土石方量大，增加建设成本；2赣江阻碍了新旧两城交通；项目机会(O)项目威胁(T)1本项目在新城区无同类型产品可进行比较，增强有效的产品介绍及推广可以大大消除市场竞争力；2规划实施的新桥可以拉近本区域与xx区中心的距离，将提高本地及本项目的商业价值；3. 楼市行情整体走高，新城中心楼盘关注度提高；4.国家政策的变化有助于开发项目等。1其他建设项目的推出将分化本案的部分潜在客户；2. 拆迁存在不可确定因素影等。附录C 项目成本估算表 项目成本估算表 序号项目或费用名称投资金额（万元）单方造价（元/）一土地费用4532.79114、 1464.93 1出让金4358.45 2征地补偿费41.33 3手续费133.01 二前期工程费1507.15 487.09 1规划设计661.21 2项目可行性研究330.61 3勘探设计费330.60 4场地平整费31.37 5前期其他费用153.36 三建设安装工程费22040.39 7123.13 1住宅19252.21 2商铺1544.73 3公建1243.45 四基础设施建设费902.96 291.82 五公共配套设施建设费2644.85 854.78 六开发间接费用1445.20 467.07 1建筑工程质量安全监督费881.62 2供水管网补偿费24.68 3供电用电负荷费115、98.09 4其他440.81 五管理费用869.50 281.01 六销售费用2692.13 870.06 七财务费用961.05 310.60 八其他费用572.77 185.11 九开发税费1102.02 356.16 十预备费661.21 213.69 十一不可预见费525.19 169.73 总计40457.21 13075.18 附录D 销售收入与经营税金估算表 销售收入与经营税金估算表 单位：万元 序号项目合计第2年第3年1销售收入53842.516864.5369781.1可销售面积（平方米）309428915220271.2平均售价（元/平方米）17401 18917 167116、88 1.3销售比例（%）35652经营税金及附加4334.32 1357.59 2976.73 2.1营业税2692.13 843.2251848.90 2.2城市维护建设税188.45 59.03 129.42 2.3教育费附加80.76 25.30 55.47 2.4防洪工程维护费969.17 303.56 665.60 2.5教育专项基金107.69 33.73 73.96 2.6交易管理费及印花税296.13 92.75 203.38 3土地增值税167.00 108.55 58.45 4商品房销售净收入49341.18 15398.36 33942.82 注：销售比例是各个产品销售117、比例的加权平均附录E 项目损益表 项目损益表 单位：万元序号项目合计开发经营期第2年第3年1销售收入53842.50 16864.50 36978.00 1.1住宅40696.50 12208.50 28488.00 1.2商铺11646.00 4656.00 6990.00 1.3车位1500.00 0.00 1500.00 2经营成本36804.03 24247.67 12556.36 2.1销售成本36804.03 24247.67 12556.36 3经营税费4334.32 1357.59 2976.73 3.1销售税费4334.32 1357.59 2976.73 3.1.1营业税及118、附加4038.19 1264.84 2773.35 3.1.2交易管理费及印花税296.13 92.75 203.38 4销售费用2692.13 1346.07 1346.06 5财务费用961.05 223.20 737.85 6土地增值税167.00 108.55 58.45 7利润总额8883.97 -10418.5819302.55 8所得额0.00 8883.97 9所得税2931.71 0.00 2931.71 10税后利润5952.26 -10418.5816370.84 10.1盈余公积金1637.083990.00 1637.08 10.2未分配利润4315.175910.0119、0 4315.18 附录F 销售收入汇总表与土地增值税估算表 附录F.1 销售收入汇总表 单位：万元 年度 项目单位第一年第二年合计备注销售量住宅、商铺住宅81391899227131商铺77611651941地下车库0150150销售收入住宅、商铺住宅万元12208.52848840696.515000元/商铺万元465669901164660000元/地下车库万元015001500100000元/个总 计（万元）53842.5附录F.2 土地增值税估算表 单位：万元序号项目计算依据合计1销售收入53842.52扣除项目金额48275.802.1开发成本33073.342.2开发费用4522120、.682.3营业税金及附加4065.112.4其他扣除项目取（2.1）项的20%6614.673增值额（1）-（2）5566.704增值率（3）/（2）11.53%5增值税税率(4)50取3%6土地增值税（3）*（5）167.00附录G 投资计划与资金筹措表 投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目合计第2年第3年1开发总投资1.1土地费用4532.792946.311586.481.2前期工程费1507.15979.65527.501.3建设安装工程费22040.3914326.257714.141.4开发间接费用1445.20939.38505.821.5管理费869.50565.1830121、4.331.6其他费用8575.945574.363001.581.7财务费用961.05223.20737.851.8不可预见费525.19262.60262.60小计40457.2125816.9314640.282资金筹措2.1自有资金8351.078351.070.002.2销售收入14106.149465.864640.282.3银行贷款18000.008000.0010000.002.4其他0.000.000.00小计40457.2125816.9314640.28附录H 资金来源与运用表 资金来源与运用表 单位：万元序号项目合计开发经营期第2年第3年1资金来源1.1销售收入538122、42.5016864.5036978.001.2自有资金8351.078351.070.001.3贷款18000.008000.0010000.00小计80193.5733215.5746978.002资金运用2.1固定资产投资2.2经营资金2.3开发成本36804.0324247.6712556.362.4经营管理费用2.5销售费用2692.131346.071346.062.6财务费用961.05223.20737.852.7经营税费4334.321357.592976.732.8土地增值税167.00108.5558.452.9所得税2931.710.002931.712.10税后应付利123、润5952.260.005952.262.11自有资金回收8351.075932.492418.582.12银行贷款还本18000.000.0018000.00小计80193.5733215.5746978.00附录I 项目全部资金现金流量表 项目全部资金现金流量表 单位：万元序号项目合计开发经营期第2年第3年1现金流入1.1销售收入53842.5016864.5036978.001.2其他收入0.000.000.00小计53842.5016864.5036978.002现金流出2.1固定资产投资2.2经营资金2.3开发总投资36804.0324247.6712556.362.4销售费用269124、2.131346.071346.062.5经营税费4434.321457.592976.732.6土地增值税167.00108.5558.452.7所得税2931.710.002931.71小计47029.1927159.8819869.313净现金流量-10295.3817108.694累计净现金流量-10295.386813.31现值系数1.00000.90915净现值-10295.3815553.516累计净现值-10295.385258.13计算指标IRR=66.18%静态投资回收期=0.60年NPV=5258.13动态投资回收期=0.66年附录J 项目自有资金现金流量表 项目自有资金125、现金流量表 单位：万元序号项目合计开发经营期第2年第3年1现金流入1.1销售收入53842.5016864.5036978.001.3其他收入0.000.000.00小计53842.5016864.5036978.002现金流出2.1自有资金8351.078351.070.002.2经营税费4434.321457.592976.732.3销售费用2692.131346.071346.062.4土地增值税167.00108.5558.452.5所得税2931.710.002931.712.6贷款本金偿还18000.008000.0010000.002.7贷款利息支付961.05223.20737126、.85小计37537.2819486.4818050.803净现金流量-2621.9818927.204累计净现金流量-2621.9816305.22现值系数1.00000.90915净现值-2621.9817206.726累计净现值-2621.9814584.74计算指标IRR=621.87%静态投资回收期=0.14年NPV=14584.74动态投资回收期=0.15年附录K 贷款还本付息估算表 贷款还本付息估算表 单位：万元序号项目合计开发经营期第2年第3年1贷款及还本付息1.1期初贷款本息累计0.008223.201.1.1本金0.008000.001.1.2利息0.00223.201.2本期贷款18000.008000.0010000.001.3本期应计利息961.05223.20737.851.4本期本金归还18000.000.0018000.001.5本期利息支付961.050.00961.051.6期末贷款本息累计8223.200.00本年年利率5.58%5.58%2偿还贷款本息的资金来源2.1投资回收8351.070.008351.072.2部分未分配利润10609.980.0010609.982.3其他