1、城市高新园区工业地产建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一部分：本地工业地产项目调研分析5一、工业地产概述5二、调查项目分析10三、XX工业地产市场分析21四、基于XX工业地产调查的思考25l 持续需求迎来发展良2、机29第二部分：项目定位建议31一、市场机会总结31二、项目发展定位及开发理念32 欲进入中国中部市场的海外中小企业33三、开发目标及策略34四、产品规划建议34五、项目营销推广方案及策略38推广方式建议40六、项目投资及经济效益分析42七、结论及项目关键点与评估标准42 第一部分：本地工业地产项目调研分析近年来，随着工业用地出让最低价标准的确定、供地方式的改变以及XX“工业倍增计划”的强力推进，XX工业地产进入快速成长期，引来广泛的关注。借此东风，XXXX集团在中国家具CBD的基础上，从产业地产发展的高度出发规划建设家具主题工业园XX工业园和XX总部基地。两项目下一步即将进入实施阶段，为了摸3、清XX工业地产市场情况，为集团开展工业地产建设运营提供现实依据，XXXX集团营销策划部进行了专题调研。 一、工业地产概述（一）工业地产的概念工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。工业地产之消费者：主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。工业地产之功能涵盖：行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。（二4、）工业地产的发展背景国际经济发展格局层面：改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化大势；同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移；国内各个城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求；政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。（三）工业地产的分类 5、工业地产的分类（四）工业地产的特征工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性等特点。1、政府主导性强，专业性强工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大。工业地产和产业地产紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求。2、投资大，投资回收期长工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期大于住宅房地产与商业地产。3、区域性强由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在不同区域的功能差别很小。4、项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收6、入来源。加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升。（五）工业地产开发模式根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的模式有四种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。l 工业园区开发模式工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的7、重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。l 主体企业引导模式主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地8、出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。 如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。l 工业地产商模式工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，再进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产9、开利润。例如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，开发及管理超过140亿美元资产，普洛斯管理总物业面积已超过2700万平方米。普洛斯专注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中，普洛斯的规模为行业第一。首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。 l 综合运作模式综合运作模式是指10、对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。工业地产产业链衔接图：基础设施建设商铺、办公楼、标准厂房、仓储、展览馆等配套技术中心、研发中心、数据中心工业地产产业旅游观光、农业生态、体育地产、主题公园等产业地产链接行政、后期、配套商11、业、办公、住宅、现代服务业（六）工业地产企业盈利模式1、主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。2、进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或12、长期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。3、通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。（七）工业地产与传统的住宅地产、商业地产的区别1、土地使用年限不同。住宅地产的的土地使用年限是70年，商业13、地产是40年，工业地产是50年。由于工业地产的年限较长而用途较单一，主要服务于工业生产，是否能在整个项目的生命周期里获得稳定持续性的投资回报是开发商比较关心和担忧的。2、利润获取方式不同。住宅地产主要依靠建设完毕后销售回笼资金；商业地产的模式比较灵活有多种组合方式例如租赁与出售多种组合，视具体情况而定。而工业地产的利润获取方式更加多样主要表现在两种：一种是与制造商合作开发赚取适当的利润，是工业地产开发的较初级阶段的表现形式。另一种是开发商自建然后进行出租或销售，运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；其中中、小型生产商多选择以租赁方式付出租金，而出售多以定向建设为主即根据购买企业14、的特定需求建造工业厂房。这种模式是我国本地开发商多采用的。3、发展背景不同。住宅地产是城市化发展下的一个产物，与城市人口规模、市政配套建设和城市化速度有紧密的联系；商业地产的发展与所处所处区域的商业化发展和宏观经济背景有影响。而工业地产受到国家和地方的产业政策，土地政策和生产要素成本影响的程度更大。4、对开发商的运营管理实力要求不同。工业地产的开发商除了要有良好运营土地和资金的实力外还要具备更加专业、复杂的后期运营管理能力，这种管理能力不仅是局限在物业管理上更多地是强调配和制造商进行生产所具备的专业化技能。这一点也是局限我国本土开发商进入这一领域的一个关键问题。除此之外，成功地开发商还应该具有15、丰富的市场经验包括拥有广泛的企业资源，和先进的运营理念。5、投资风险较大。工业地产在国内处于起步阶段风险防范体系还未成熟并且国内开发商普遍经验不足；所以投资风险较传统项目而言风险较大。6、工业地产的拿地成本相对较低。工业地产成本远远少于商业地产，据统计 ，工业用地的基准地价只有商业用地的14，而实际出让价格，工业用地只有同类地段商业用地的 15 到 110，甚至更低。虽然工业用地市场开始执行招拍挂，同时竞争加大，地价会有一定幅度的上升，但是地块多在郊区，吸引力有限，因此涨幅不会很大。（八）中国工业地产市场特征1、工业投资持续增长，呈现工业地产开发热中国吸引投资能力增强，参与国际产业分工能力加强16、；企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移。中国参与国际产业分工能力加强，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间。区域性招商引资力度普遍加大，各类开发区、工业园区和生产性服务业集聚区层出不穷，直接拉动了工业房产的持续需求。各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方面诸多优惠，为工业房产的开发注入了催化剂。2、工业土地存量不足，工业土地日益稀缺上海、重庆等地的工业园区同17、样面临无地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工业园区已基本无地可售，市场上对工业用地的争夺到了激烈的程度，甚至出现了200家客户争夺100亩的土地的场景。工业土地面积供应缩减原因：国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。3、工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨从2003年起，国家就开始清理工业园区，严控工业用地，各类违规工业园区数量骤减。经过了2007年，工业地产依靠廉价土地进行市场运作的时代基本结束；4、工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大工业地产的概念不断延展，由厂房18、科技园、物流园、总部基地等文化产业园、工业设计创业园等，不断地扩大其涵盖的范围。二、调查项目分析（一）调查基本情况1、调查时间：2012年1月5日2012年1月7日2、调查目的：了解XX工业地产市场状况，为XXXX发展工业地产提供依据。3、调查方法：实地调查、访谈、文献查阅等。4、调查范围：共调查18个项目，调查对象主要涉及工业园区和企业总部两个类型。黄陂周边区域项目：华中企业城、华中物流超市、盘龙工业园、武湖工业园、佳海都市工业城、NO.1企业社区阳逻片区：阳逻港华中国际产业园、长盛工业园东西湖、硚口片区：XX中小企业城、海峡高新科技创业中心、中部慧谷、汇丰企业总部光谷片区：光谷总部国际、光19、谷芯中心、光谷生物城、光谷金融港汉阳：天下名企汇白沙洲：南XX企业特区（二）调查项目情况（附2012年1月XX市工业地产项目市场调研综合表）1、工业园类（1）华中企业城开发商德成控股业态结构厂房、企业独栋、企业孵化器、园区公寓等项目面积占地380亩，建筑面积578848平米价格均价2700元/ 招商销售情况已售完入驻企业数量及产业类别德尔惠、日泰、仟吉等百余家企业入驻。项目简介华中企业城是XX德成控股集团有限公司投资15亿元打造的超大规模现代化企业总部园区。由创业园区、创业服务中心、配套商业中心三大区域组成，园区总规模超过一百万方，定位于汉口北市场群唯一配套服务区，由标准厂房、创业研发中心及配20、套商业组成，是XX地区极度稀缺的集生产、研发、仓储、物流等多项功能于一体的第四代中小企业产业园区。（2）华中物流超市开发商德成控股业态结构仓储物流项目面积占地面积330亩，建筑面积200000平米价格只租不售，租金25 元/天招商销售情况已出租70%入驻企业数量及产业类别上海正轩物流、上海申楚物流、上海安捷物流、河南艾特方园物流已陆续入驻。已签约20余家物流企业项目简介汉口北华中物流超市大市场是以服务汉口北、面向全中国的大型物流。是集信息物流、专线物流、仓储物流、第三方物流服务功能于一体的综合性现代化物流中心，能满足各种商贸企业的物流需求。（3）盘龙工业园开发商湖北康泰电力安装工程有限公司业态21、结构办公楼、厂房、园区商铺等项目面积占地面积100亩，建筑面积101368平米价格均价5300元/ 租金均价8元/天招商销售情况已售完，少量出租入驻企业数量及产业类别主要为服装企业项目简介XX首个专业服务中小型服饰企业产业园区。工业园总占地面积66666.7平方米，总建筑面积101368.89平方米，由4栋5层厂房和8栋4层厂房围合而成。项目集产品设计研发、制造加工、商贸流通、定制采购等多种功能为一体，单层面积最小1354平方米，真正为中小型服饰企业量身定制，为XX地区最具行业性的标准工业厂房。（4）武湖工业园开发商武湖街政府业态结构办公楼、厂房、企业孵化器等项目面积占地面积3.1平方公里（422、650亩），建筑面积不详价格售价不详 出租 15 元/月招商销售情况一期已售完 入驻企业数量及产业类别农产品加工业和现代制造业项目简介武湖工业园区位于武湖青农分场区域，已建成面积达2平方公里，新规划建设面积1.1平方公里。园区重点发展农产品加工业和现代制造业。园区内落户的农业龙头企业26家，其中国家级农业产业化龙头企业2家，省、市级农业产业化龙头企业16家，年实现农产品加工产值超50亿元。汉口精武、新辰食品、仟吉西饼、厦门惠尔康食品等一批知名品牌扎堆；弘毅装饰、华厦钢构、恒泰电线电缆、天和构件等40多家高附加值企业入驻，成为推进武湖跨越发展的重要支撑；南极峰、世诚、兴新等38家服装企业年产服务23、400多万件，带动农工就业4000多人。（5）佳海都市工业城（待细化）开发商佳海房地产公司业态结构企业独栋、厂房、仓储物流、园区商铺、企业孵化器、园区公寓项目面积占地面积2200亩，建筑面积1600000平米价格2200元/招商销售情况已售完入驻企业数量及产业类别服装企业为主 项目简介佳海都市工业城位于黄陂盘龙城经济开发区，由我市民营企业佳海房地产公司主导开发。工业城从2003年开始筹备，2004年5月动工，截至2005年底，佳海工业城累计完成投资额5亿余元，完成建筑面积40万平方米，所有竣工及在建厂房已全部销售或预售完毕。已成功引进中小服装企业200余家，成为华中地区最大规模的服装企业聚集地24、和最高水准的现代化服装产业社区。（6）XX中小企业城开发商XX银湖科技发展有限公司业态结构厂房、企业独栋、企业孵化器、园区公寓等项目面积占地687亩，建筑面积250000平米价格均价2280元/招商销售情况前三期已销售完毕，四期在建入驻企业数量及产业类别产业对象主要为轻工、服装、电子、包装、食品饮料、生物医药等。项目简介XX中小企业城位于东西湖区九通路金山大道延伸线以西、新城十一路以东、汉渝铁路以北，地处“XX吴家山海峡两岸科技产业开发园”的核心地位段。由XX银湖科技发展有限公司投资兴建，计划分四期建设30万平方米的标准工业厂房，现已建成三期共25万平方米的标准和专用工业厂房已基本租售完毕，吸25、引了来自加拿大、台湾、北京等国内外众多企业和投资商。（7）阳逻港华中国际产业园开发商德成控股业态结构生产研发、生态办公、商务会展、企业孵化器、高标厂房等项目面积占地3000亩，建筑面积300万平米价格单层2750元/ 多层2450元/招商销售情况一期销售80%以上入驻企业数量及产业类别50余家企业签订了入住协议，一期标准厂房已完成80%招商任务，主要行业涉及机械加工、液压电子、工业电器、印刷包装、食品加工和纺织服装等产业。项目简介阳逻港华中国际产业园位于XX阳逻经济开发区核心地段金发大道与余泊路交汇处，由中国一流产业振兴平台服务商德成控股集团投资开发。项目规划用地3000亩，总建筑面积300万26、平米，建设周期共5年，将分三期建设；其中一期规划建筑面积达59.12万平方米，涵盖生产研发、生态办公、商务会展、企业孵化器、高标厂房等多种功能业态。（8）长盛工业园开发商湖北长盛阳逻工业发展有限公司业态结构厂房、企业独栋、物流仓储、商住两用项目面积占地1500亩，建筑面积140万平米价格2750元/招商销售情况一期销售85%以上入驻企业数量及产业类别入驻企业涉及钢材深加工、电子机械、医疗环保、轻工食品、塑料化工、轻纺服装、包装物流等产业项目简介湖北长盛工业园由XX市新洲区政府和湖北长盛阳逻工业发展有限公司共同打造的XX东部首个民营企业工业园，是一个年轻的工业园，规划总面积1500亩，首期开发建27、设22万平米，已初步形成以阳逻开发区工业项目为依托区域内的钢材深加工、电力设备制造、重工机械设备、新型建材、纺织服装、食品加工、物流产业等七大产业集群。（9）南XX企业特区开发商德成控股业态结构厂房、企业独栋、企业孵化器、园区公寓等项目面积规划占地1000亩，建筑面积120万平米价格待定招商销售情况正在进行客户储备，已与中兴、财付通等企业签订了意向书入驻企业数量及产业类别还未拿地，处在规划阶段项目简介南XX企业特区位于XX市洪山区南部，与汉阳的沌口车都、光谷的东湖高新区、洪山的科教文化区无缝接驳，是三城枢纽地带，也是通往8+1城市圈乃至全国各地的黄金通道，是XX主城区最后一块稀缺资源。东湖高新28、区、XX经济技术开发区分别居园区左右，园区项目规划用地1000亩，投资规模50亿元，总规模105万平方米，主要定位于高附加值的高端产业聚集区和创新产业的全国性标杆园区，最终形成总部办公临江绿色产业带和XX办公商务集群。预计3-5年的时间开发完成，最终将可容纳约300家企业入驻，形成年产值100亿元的规模。（10）光谷生物城开发商XX光谷联合股份有限公司业态结构业态结构：园区商业、研发办公、企业独栋、园区公寓项目面积占地面积9000亩，建筑面积550万方价格均价3500/招商销售情况主要面向国内外生物企业，销售情况良好入驻企业数量及产业类别3年开工建设300万平方米建筑，入驻企业302家，生物产29、业今年总收入将突破300亿元项目简介光谷生物城核心区位于东湖高新区，包括关南医药基地、南湖农业基地、九峰创新基地、九龙产业基地、凯迪能源基地五部分。重点打造九峰创新基地和九龙产业基地，将其建造成为集行政办公、文化、娱乐、研发、生产中心为一体的光谷生物城。争取到2020年，高新区将实现生物产业收入超过1300亿元，成为继光电子信息产业之后的第二大支柱产业和又一个千亿元产业。 （一） 企业总部类（1）NO.1企业社区（待细化）地址项目地址：XX盘龙城开发区开发商卓尔控股业态结构业态结构：企业独栋、厂房、仓储物流、园区商铺、企业孵化器、园区公寓项目面积占地3000亩，已建成一二期建筑面积58万平米价30、格均价5500/招商销售情况一、二期在售，三期在建。第一企业社区自2006年面世以来，现已成功吸引100余家全国知名企业落户，大大助推了XX总部经济的发展。入驻企业包括步步高、厦新、捷瑞汽车、接力出版、中交二航局、红蜻蜓、蜘蛛王、意尔康等80余家优秀企业。中央、省、市领导多次赴现场实地考察，肯定该项目对提升XX城市功能的重要作用，被不少媒体称赞为“创新了一种城市功能”，为XX发展总部经济提供了一个成功的模式。入驻企业数量及产业类别400余栋企业独栋，120家进驻，涉及各类企业总部办公项目简介No.1企业社区坐落在XX盘龙经济开发区，中体、捷瑞、步步高、夏新、长虹、三联等60余家全国知名企业首批31、签约入驻，初步形成了电子电器、机械设备、信息科技、文化创意、食品饮料等产业集群，众多优势企业总部的设立和迁入，将促进盘龙城在发展总部经济的过程中处于领先地位。（2）XX海峡高新技术创业服务中心地址东西湖区吴家山五环南路38号 开发商吴家山台商投资区管委会业态结构企业孵化器项目面积占地40亩，建筑面积15000平米价格不详招商销售情况吴家山台商投资管委会投资运营入驻企业数量及产业类别孵化对象是以生物工程和电子技术为主导，涵盖生物医药、绿色食品、生态农业、兼容其它行业的高新技术创新企业。项目简介XX海峡创业中心是由XX吴家山台商投资区管委会投资1388万元于2001年创办，实行事业单位企业化管理模32、式。2002年5月，海峡创业中心被XX市科技局评定为市级创业中心；2005年12月被省科技厅评定为省级科技企业孵化器。（3）中部慧谷（XX国际服务外包企业公园）地址金银湖生态园环湖路9号开发商富兴集团 业态结构产品研发、行政办公、商务交流、会展中心、城市商业设施、配套员工公寓项目面积规划占地800亩，建筑面积70万平米价格均价5300/招商销售情况招商进行中入驻企业数量及产业类别企业总部、先进制造业、文体生态旅游、现代企业外包服务和生态居住区开发等5大产业集群。项目简介XX国际服务外包企业公园式湖北省重点招商引资项目，由XX市东西湖区政府和富兴集团联手打造的实践“资源节约、环境友好”两型社会的33、产业平台，是一家以“服务外包”为特色，集合了产品研发、行政办公、商务交流、会展中心、城市商业设施、配套员工公寓6大功能模块，六位一体的创新型科技园区。（4）光谷总部国际（待细化）地址光谷大道与南湖大道的交汇处开发商XX银湖金泉科技业态结构住宅 写字楼项目面积规划用地面积89944.5/，总建筑面积213244.8/ 价格写字楼6000元/ 商铺12000元/招商销售情况已售完入驻企业数量及产业类别企业总部项目简介光谷总部国际由福星银湖科技与红桃K集团联手打造。高起点高规格打造其中包括商务写字楼、SOHO办公、研发生产、商务配套等产品形态，打造光谷未来最具特色的一个复合新城，为企业构筑资源卓越、34、功能齐全、配套完备的成长平台。（5）光谷芯中心地址XX光谷大道111号开发商XX东湖高新集团股份有限公司业态结构写字楼、建筑综合体项目面积占地248亩，建筑面积247390平方米价格均价4500/招商销售情况已售完入驻企业数量及产业类别总部办公项目简介光谷芯中心位于光谷大道111号，凤凰山高架桥附近。周围已形成富士康产业园区、藏龙岛产业园区、凤凰山产业园、流芳产业园等光谷产业园地新格局，紧邻北侧的保税区即将投入运营。周边富士康、中芯国际、三一重工、武钢阿尔斯通等大型企业比肩为邻，具有丰富的科技产业链，是未来XX科技新城的核心区位。（6）光谷金融港（待细化）地址XX光谷大道77号开发商XX光谷联35、合股份有限公司业态结构写字楼、建筑综合体项目面积规划用地1600亩。规划建筑面积160万平方米价格二期均价6600/招商销售情况一期已售完 现正在开发二期入驻企业数量及产业类别数十家金融证券服务机构项目简介光谷金融港由XX光谷金融港公司负责开发营运工作，项目由加拿大AAI国际建筑师事务所担纲整体规划。整个规划用地1600亩，规划建筑面积160万平方米，容积率1.66，将分成综合后台服务区、研发培训服务区和配套服务区等多个功能区域。整个项目在东湖开发区管委会的领导下，统一规划、统一建设、统一招商、统一管理。整个项目建成后，将能满足8-10家金融机构设立综合性后台中心、30家专业后台中心和100家36、现代高科技研发企业和配套服务外包企业的办公需求，新增10余万中等就业岗位。（7）天下名企汇地址汉阳区鹦鹉大道46号 开发商湖北新城镇投资有限公司业态结构写字楼 建筑综合体项目面积占地面积24亩，建筑面积30000平米价格待定招商销售情况待售入驻企业数量及产业类别企业办公项目简介天下名企汇位于古琴台，坐拥XX三镇的中心地带，东接鹦鹉大道，西靠琴台大剧院，南抵月湖公园，北临汉江，即将成为汉阳区一个以办公写字楼为主的商业综合体。该项目总建面30000平米，分为8层建筑，1-2层是商业街及写字楼大堂，设有与月湖公园相链接的琴台文化商业步行街，将来会引入传统写字楼中时尚主题餐厅，还将引进时尚品牌入驻。337、-6层为生态办公区。7-8层是5星级高端商务会所，专为商务精英提供定制化服务，地下停车位186个。（8）汇丰企业总部（待细化）地址硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处开发商XX汇丰投资有限公司业态结构写字楼、住宅项目面积占地面积100亩，建筑面积112211平米价格18000招商销售情况销售70%以上入驻企业数量及产业类别总部办公项目简介汇丰企业总部低密度、低容积率、低楼层和高绿化率的三低一高，是相对甲级写字楼的高密度;高容积率;高楼层和低绿化率来说的，正是这样的三低一高和超大的楼间距，造就汇丰企业总部一流的园区环境。汇丰企业总部所有建筑不超过六层，外观方正大气，立面简洁流畅，形象厚重而不乏灵韵。38、建筑均呈南北向板式分布，层高3.6-5.6米，内部为大开间柱网式结构模块式组合，为企业持续发展预留充足空间。建筑进深仅为13.2米，前后均为宽幅落地窗，南北通畅，自然风穿堂入室，阳光普照每一寸空间。每栋建筑自身完美围合，拥有700平方米中庭花园。（三）调查小结（需量化）1、 XX工业地产布局远城区成趋势；2、 投资工业地产的多为民营企业；3、 综合性产业园区成主流；4、 招商存在一定困难，但销售情况尚可。5、价格呈上涨趋势。6、XX工业地产市场仍不成熟地产用地有许多是没有经过中央或者省政府部门批准的开发区或者园区，其结果是导致大量工业用地进入土地市场，而另一方面，大量土地处于闲置状态。现在，楼39、市行情观望情绪很明显，开发商拿地意愿整体不高。7、主题工业园招商运营比综合性工业园要好。三、XX工业地产市场分析（一）XX工业地产市场概况近年来，国家为了推动工业地产发展，制定了一系列相关政策，主要目的为规范和引导。在这些政策的引导之下，XX工业地产市场逐步进入了快速发展阶段。目前，XX工业地产市场的主流产品为产业园区和总部基地，因为此种产品形态才是降低企业成本，实现土地价值最大化的保障。据不完全统计，近年来，XX市先后有38个工业地产项目投入市场，累积建筑面积为3103.3万平方米。其中，以标准厂房为主要产品的项目仅有11家，物流基地2家，其余25个项目则以产业园区和总部基地为主，可为入驻企40、业提供生产、研发、物流、办公、生活、娱乐等多种需求全套解决方案，由此也提升了产品的复合价值，满足了客户的全方位需求。一些大型工业地产项目为促进XX市的经济增长和改善城市面貌作出了巨大的贡献，如光谷联合开发的光谷软件园项目，体现的是一种开放的、便捷的城市形态，它不仅会发挥产业聚集的功能，而且将发挥城市功能聚集，是宜人的、可持续性的；其次，因为多种类型企业的聚集，会形成“杂交”效应，它比传统的工业园区更有生气，更有活力；整体而言，光谷软件园整体入驻企业将超过400家，新增就业5万人，年营业额120亿元，税收5亿元。另外，东湖高新集团开发的国际企业中心也值得一提，通过对国际企业中心园区内140多家企41、业的调查发现，其中大约100多家企业的总产值之和达到15亿至20亿之间。这些企业规模虽然不大，但几乎都是从事研究、生产高科技、高附加值的产品。光谷联合四大主题产业园基本信息一览表项目名称体量预期入驻企业数量及相关信息XX研创中心22万平方米近300家企业入驻，年产值达100亿元，税收10亿元；新增2万就业岗位光谷软件园73万平方米软件开发及服务外包企业、金融后台服务机构、研发创意及相关配套服务类企业光谷金融港160万平方米8-10金融机构设立综合性后台中心和100家现代高科技研发企业和配套服务外包企业创意天地31万平方米10位国际级艺术大师、20位国内知名艺术家和100位中青年艺术家提供创作场42、所或设立工作室；国内新建规模最大的创意主题产业园区自2001年的XX长城创新科技园开始，XX工业地产市场经历了整整十年的探索，但总体而言，目前在XX房地产行业上占主导地位的仍然是住宅市场，工业地产项目不多。据统计，2010年XX市商品房实际销售面积为1429万平方米，工业地产项目的销售面积仅为70万平方米，所占比例不足5%。经过十年来的发展，XX工业地产市场，无论是规模还是品质，都得到了进一步的提升。以全国的范围来看，与上海、浙江、江苏、深圳、成都等城市还有一定差距，但总体水平在合肥、长沙、郑州、南昌等中部城市之上。在XX工业地产建设方面，除市区内的七大都市工业园以外（汉正街都市工业园、堤角都43、市工业园、洲头都市工业园、白沙洲都市工业园、工人村都市工业园、黄金口都市工业园、佳海都市工业园），一些新兴的工业地产项目，特别是民营地产商投资的工业地产项目值得我们借鉴。汉口方面，东西湖区的海峡IBD创业城以及名典工业园，以配合台商投资为其特色；位于金银湖的中部慧谷项目以国际企业外包服务为其亮点。黄陂区的华中企业城配套汉口北专业市场群；台湾农民创业园作为国家级台创园已开始建设核心示范区；阳逻开发区的长盛工业园，则是区域内最大的民营工业园。汉阳方面的万通工业园、沌口的天润工业园以及汉南的华顶工业园和美国新都市工业城镇，也都是民营地产商开发的且各有特色。由此来看，民营地产商在工业地产空间的开发建设44、中起到了相当重要的作用。武昌由于其文教方面的地域优势，更多的是以院校投资开发的科技园以及以龙头企业开发的工业园，如中南政法大学科技园、华中师范大学科技园、XX理工大学科技园、华中科技大学科技园、XX大学科技园；藏龙岛科技园、博大科技工业园、讯泰科技工业园、楚天激光工业园、富士康科技工业园等。比较突出的是国际企业中心和光谷软件园，二者作为成熟园区开发模式已经开发了4期，而光谷金融港的开工则标志着XX区域性金融地位进一步加强。从上所说，XX工业地产建设表现为：1）政府重点扶持各大开发区，如沌口开发区、东湖开发区、东西湖台商投资区等；2）主体院校或企业引导产业园，如上述各大院校或企业的科技工业园区；45、3）民间地产商开发综合性工业园区；4）市内各大都市工业园建设改造。总体来说，XX工业地产的开发正在朝民营地产化、市场化的方向发展，而劳动密集型产业也正在逐渐向科技创意型产业转型；因此物业形态也将会从厂房、办公楼、配套宿舍等单一的品种，逐渐转向服务功能齐全的社区化发展，可以说今后的工业型产业地产项目无论规模大小，都会更加的以人为本，以生态环保、适宜居住、建立持续发展的循环经济为主要方向。（二）XX总部经济发展态势在2011年8月2日举行的第七届中国总部经济高层论坛上，公布了中国总部经济蓝皮书(20112012）以及“2011年全国35个主要城市总部经济发展能力排行榜”，XX连续两年位居排行榜第九46、名，是华中地区唯一进入前十名的城市。可见，XX发展总部经济有较大的潜力。近些年来，在湖北省XX市各级政府的支持下，随着东风集团、葛洲坝集团、二汽等大型国有企业纷纷将总部迁往XX，XX总部经济有了较快的发展。在快速发展的同时，也呈现出了一些新的态势。1、 总部经济发展相对比较落后虽然近些年来，XX市总部经济取得了一定的发展，但不可否认的是，与香港、北京、上海等城市相比，XX市总部经济发展仍比较落后。据统计，目前世界500强企业仅有66家在汉投资或设立办事处，中国企业500强仅有42家在汉设立了办事处，有89家在汉设立了经营机构。在这些办事处或经营机构中，以XX为总部的企业数目更少。而与此同时，上47、海的总部经济发展十分迅速，如浦东已吸引了来自世界98个国家和地区的1万多家外资企业，其中包括41家跨国公司地区总部数十家国内大集团总部、180多家世界500强企业。可见，XX市总部经济发展相对还比较落后，发展前景仍十分广阔。2、总部经济呈现“三足鼎立”的态势目前，XX市总部经济发展呈现“三足鼎立”的态势。2003年武昌区率先提出建设总部经济区；2004年江汉区依托王家墩中央商务区明确将经济形态定位为“总部经济”；同年黄陂区通过市场运作，由卓尔集团在盘龙城投资兴建了为百余家企业量身定做的总部大楼“第一企业社区”。当然，如果这三个地区在发展总部经济过程中能明确分工、错位竞争，能促进XX的总部经济的48、发展，但在实际操作过程中则很容易造成了XX不同区域间的恶性竞争，这会影响XX市不同区域间的关系，进而还会对XX市总部经济的整体发展产生消极的影响。3、总部经济发展面临更激烈的竞争近些年来，不仅北京、上海等大城市提出要大力发展总部经济，郑州厦门等城市也提出发展总部经济。总部经济已经成为众多省会城市发展区域经济的热点之一，总部经济的竞争也呈现白热化的态势。因此，XX市总部经济将面临更为激烈的竞争。（三）XX工业发展规划布局XX工业主要集中在远城区，根据XX远城区工业产业发展规划（2009-2015）到2015年，XX市六个远城区加洪山区人均GDP将增一倍，工业总产值突破5000亿元，新增就业16万49、人。重点打造东南、东北、西南、西北四大产业板块，构建以三环线和外环线间环状区域为核心先进制造业发展带。东南：包括江夏区和洪山南部，以XX东湖高新区和XX化工新城为核心增长极，围绕80万吨乙烯、富士康、中芯国际、 武钢、国家级生物医药产业基地的配套需求，重点布局新型显示、新一代移动通信、生物医药、新能源、新材料、激光制造及配套、地球空间信息等产业。 东北：包括新洲区，以XX新港为核心增长极，围绕武钢江北基地、武船重工、西门子、阿海珐等配套需求，重点布局钢材深加工和桥梁钢结构、新能源、新材料、重型变压器和港口物流等产业。西南：包括蔡甸、东西湖和汉南，以XX经济技术开发区为核心增长极，重点布局汽车零50、部件、新能源汽车、新型显示、日化轻工等产业。 西北：东西湖区北部和黄陂区，以临空经济区为核心增长极，围绕东西湖保税物流中心、汉口北商贸物流枢纽区和台湾农民创业园等功能区，重点布局临空制造、电子信息、环保和食品加工业等。七个区的工业增长点各有侧重： 蔡甸区：打造全国重要的显示器生产基地和日化用品生产基地，依托XX冠捷、丝宝集团两大龙头企业，对接XX经济技术开发区的配套要求，重点发展通讯电子、汽车零部件、日用化工等主导产业。 江夏区：紧密对接东湖高新技术开发区和国家级生物产业基地的建设，构建与临近龙头企业富士康、中芯国际的配套企业集群，将江夏区打造成省内最具活力的XX南部经济带，成为省内现代制造业51、生产与配套基地，主导产业为电子信息、生物医药、机械装备制造。 东西湖区：依托东西湖区国家循环经济试点园区、保税物流中心和临空经济的产业发展平台，重点发展食品及烟草加工、机电和电子信息、环保等主导产业。 汉南区：对接XX市经济技术开发区，围绕长利玻璃、非凡电源、东风鸿泰、黄鹤农机等优势企业和项目，主导产业为汽车零部件、机械装备制造。 黄陂区：充分利用坐拥天河国际机场、发展临空经济的有利条件，依托汉口北商贸物流枢纽区和台湾农民创业园，主导产业为临空制造、轻工及新型建材、食品加工。 新洲区：依托XX新港优势，主导产业为钢材深加工和桥梁钢结构、机械装备制造。 洪山区（临三环线附近及以外区域）：充分发挥52、葛化集团、长动集团和马应龙药业三大龙头企业的引领优势，重点发展生物医药、精细化工和机械装备三大主导产业，培育新一代移动通信、新能源、节能环保等战略性产业。（四）XX目前主要工业区在XX“工业倍增计划”的推进下，XX远城区是XX工业建设最为活跃的地区，2011年XX市政府正式出台文件要求XX市区内工业项目全部搬到三环以外的区域，XX市区内的工业区大多转向商业和住宅等用途。因此，此次统计重点对XX六大远城区和洪山区。据市国土资源和房产规划局统计，XX有工业园90余个，其中六个远城区和洪山区已建和拟建的工业园有40个。开发区：东湖高新技术开发区、XX经济技术开发区、XX阳逻经济开发区、XX沌口经济开53、发区、XX盘龙经济开发区、XX光谷开发区、XX江岸经济开发区、XX东西湖开发区、XX吴家山开发区等。工业园：XX海尔工业园，XX美的工业园，富士康XX工业园，XX科技工业园，XX关东科技工业园，XX民营工业园，XX财富工业园，XX长丰工业园，XX阳逻工业园，XX弘毅工业园，XX黑泥湖工业园，XX北港工业园，XX黄金口科技孵化基地，阳逻港华中国际产业园，湖北长盛工业园，XX光通科技园，XX高科表面处理工业园， 东西湖龙鑫工业园，XX天润工业园 ，万通工业园区， XX华顶工业园，XX汉正街都市工业园， XX美国新都市工业城镇，XX华顶包装印务工业园四、基于XX工业地产调查的思考 根据各调查项目情况54、和查阅相关文献，我们对XX工业地产市场进行了深入思考，并结合XX目前工业地产市场状况对XXXX集团建设XX工业园和XX总部基地提出一些可行性建议。（一）工业地产成功开发要素第一、选址分析区域市场环境和所在城市的核心竞争力。要先确定主导产业，围绕主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套企业在哪种情况下可以进来，了解企业需求和园区的产业定位及产业发展方向。 第二、定位任何一个园区本身的定位是起决定性作用的。先要移植外部强势资源，培育内部特色优势，整合区域优势资源，形成园区本身特有的优势。在具体定位的时候，要考虑市场的导向、资源的整合、创新的能力。比如从定位的角度可以判断是制造型的园区、物流园区，还55、是研发型园区、商务型园区。第三、客户要对目标客户进行细分。一般情况下，对客户的分析要从几个方面进行。一个是对现有园区企业和潜在客户进行分析；一个是从产业链的角度，包括对区域本身的主导产业分析，跟踪二级配套企业、关联企业的投资动向。另外要确立以商招商概念，对专业市场进行分析，考虑把市场和制造融合在一起，形成前店后厂的园区模式。第四、造势通过挖掘潜在优势，创造市场，促进发展。首先确定园区营销的推广理念，搭建公关平台（政府沟通平台、中介商务平台、客户交流平台），创新传播渠道（网络、行业、户外、展会论坛）。要结合城市资源、城市特点，考虑产业经济和园区发展的和谐共赢。让客户意识到园区不仅仅提供厂房，更重56、要的是提供一种全新的适合企业发展的生活方式和超值服务。造势，挖掘潜在优势通过策划提炼创造市场促进发展，我想有这样一个过程。第五、产业招商招商的核心是招商渠道的建设，可分为国内投资企业、国内异地企业、同区域企业，通过优惠政策等各种方式把真正需要的企业招进来。以一个汽车产业链为例分析，一个整车的组装厂家涉及的产业链企业比较多，要把各个配套行业层层分解，找到适合园区发展和需要的零部件企业。最后关键因素是服务要想成功的运营工业地产，更重要的一点就是服务。一是对政府和开发区服务，政府和开发区最需要的是推动产业升级，促进区域产业集群，产生税收。另外要为客户提供价值。客户有区域的价值需求，只要来园区就享受低57、成本、优惠政策等便利。更重要是通过园区的管理，提供上下游的产业链和供应链，形成园区独特的企业文化。要想成功的运营工业地产，更重要的一点就是你的服务。（二）工业地产行业产业链结构影响因素分析l 政府政策的影响由于工业地产市场之前一直处于次要的开发焦点，政府监管调控力度松懈，许多地方政府与商家的地产交易混乱无序，各自为着自身利益钻着调控监管不到位的空隙，滥占、滥用有的甚至违法经营。这种状况不可能长久维持下去，随着工业地产被广泛关注与投资开发，国家为着长期良性的发展战略，必然要理清现存的混乱无序与违法经营。近来国家关于规范工业用地市场的行政律令、通知频出，政府的监管调控力度不断加大，这当然会令那些钻58、营者失去取巧的机会与利益，但从长远看，健康的规范成熟的工业地产对于吸引外资与可持续发展才是正途。通过市场的公平竞争，优胜劣汰，有实力的公司企业自然长存。 l 市场供求的影响从国际大环境上看，我国经济发展始终保持着强劲的增长速度，每年的GDP增长都在8%至10%，处于世界各国经济发展前几位。我国对于外资的吸引力也一直处于世界前列。随着国家工业化进程步伐的加快，制造业方兴未艾，越来越多的外资企业在中国落户，工业发展前景大好，世界工厂的局势渐成。从地区环境上看，由于其他三类的地产市场趋于饱和，工业地产将成新一轮的竞争领域。国家重点发展工业，政策上给以大力支持，国家工业不断发展壮大，必然拉动工业地产的59、需求。从工业地产结构上看，工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等将会大量建造，并且发展方向趋于综合型配套型多样化。l 发展模式的影响一般来说工业地产的开发模式有四种：工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。近来更提出一种产业地产的新模式。然而，无论何种模式的创新，长远来说必将都以人性化为发展目标。工业区的发展定然关系着大量人口的发展，关系着人的生活条件与环境，并且一切经济发展的最终目的也是改善人的生活条件与环境。随着工业地产的深化，人性化的发展模式将被广泛关注和共识。这也是工业地产高层次发展的趋势。再有一个就是可持续发展的节约型的模式。充分利用有限的土地优化配置创造最60、大的效益。l 投资回报的影响国家土地是有限的，面对近年来耕地面积的急剧减少，今年国务院确定了坚守全国耕地不少于18亿亩的“底线”和“红线”。随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。（三）XX工业地产市场面临问题与发展障碍1、XX工业地产61、市场面临问题工业地产服务机构欠缺由于工业地产服务的要求较高，除了房地产的策划、规划销售代理以外，还要对每个工业地产细分的产业进行研究，并掌握有效的资源以后，才能提供切合实际的服务。而这些工作是某一个服务机构难以承担的，必须是多个服务机构共同来进行，而即便如此其上位的管理者也要有能力去分析、整合这些技术、资源，才能有效地利用，而这样的高素质综合人才内地恐怕很难找到。民营工业地产发展艰难大型国有工业地产项目开发比较有资源优势，不论是在资金还是政策方面都可以拥有迅速介入的背景，而民营工业地产开发则显得无序。我们发现国内涌现出大批原来制造类产业企业以产业项目或扩大生产的理由从政府得到工业用地，就拿XX62、来说就有服装企业、鞋帽生产贸易企业、金融投资企业、食品生产加工企业、机械及钢铁深加工企业以及一些原来在房地产开发领域掘得一桶金的企业。这些企业对工业地产的理解还很肤浅，对服务及运营缺乏概念，很难想象这些企业开发的工业地产项目能够真正为入驻企业提供优质的空间及服务。工业地产管理人才缺乏现有的工业地产管理人才大部分是从原来的房地产或商业地产转型而来，他们对制造业的企业管理、运营及流通缺乏全面的认识，因此他们在运营一个工业地产项目的时候，也往往还是用传统的房地产或商业地产的概念来进行，这样不但没有给入住企业带来福音，反而是将这些企业当作住宅小区的入住业主进行约束，这样不但没有起到服务带动生产力的作用63、，反而因为产业聚集产生内耗与矛盾。为此，大力培养工业地产运营管理人才以及形成相应的服务标准迫在眉睫。工业地产市场有供过于求的趋势据不完全统计，XX现有在售工业地产项目近五十个，而明年新开工建设的近30个项目。其中大量商业商务类产品，而制造装配类的标准厂房依然缺乏。虽然存在大量企业要升级或搬迁，但中小型实体企业终究还是处于艰难发展阶段，如此大的供应是否能被市场接受，值得考验。2、XX工业地产市场发展障碍通过客观比较与分析，XX的工业地产项目之所以与发达城市相比还有一定的差距，主要原因有以下几点：经济发展水平有待提高。XX工业地产市场的开发理念和建筑品质与一线发达城市相比，本身就具有一定的滞后性，64、能够充分满足客户的软、硬件需求的工业地产项目还比较有限，上下游产业链的建立也不够完善。 工业地产参与者寡。XX工业地产市场前景诱人，但有实力的开发商并不多。另外，打造工业地产，还需要很多专业领域的知识，包括对客户的细分、行业产业模式研究，对市场氛围的培育等。这些因素客观上造成了地产商参与工业地产开发的积极性不高的局面。 产品整体水平有待提升。目前，XX工业地产的开发环节和使用环节普遍处于初级阶段，开发商以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，而吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。按XX目前中小制造业的数量以及物流情65、况来看，XX工业地产项目甚少，还要建一个与沌口经济开发区相当的工业园才能满足这一需求，这将是一个潜力非常大的地产开发市场。 专业人才稀缺。由于标准厂房的土地利用率低，无法让工业地产项目的利润最大化，导致工业地产开发商纷纷转型去开发产业园区和总部基地产品。 行业缺乏标准。XX工业地产市场还没有针对不同地域、不同行业发展的需求，从工业地产开发到项目运营管理，建立标准的流程服务和质量管理体系。 项目招商存在难度。一些区域的税务部门，为了防止税源流失，禁止所在区的企业把办公场所迁移到其它地方，这对于以本地企业为招商目标的部分工业地产项目，客观上造成了招商困难的局面。 服务不够全面。一个创业者在入驻工业66、园区之后，经过几年的发展，需要扩大办公及厂房面积、招聘及培训人才、争取国家政策减免税费、寻找融资渠道、寻求上下游产业链的支持，然而XX的工业地产开发商在满足这些需求方面做得还很不够。而大连等先进地区的开发商能够提供一条龙服务，充分满足上述需求。（四）XX工业地产发展前景（趋势）分析中国工业地产经历了从冷到热，从无序到逐渐规范的过程。伴随着中国经济，特别是中国制造业的飞速发展，中国工业地产市场的前景不可估量！针对XX工业地产市场我们大胆预测如下：l 持续需求迎来发展良机从宏观来看，在世界经济一体化背景下，我国凭借低廉的劳动力资源，使得世界的制造产业向中国转移；在中国沿海产业升级的背景下，沿海城市67、的生产制造业纷纷向内陆转移，而处在第二层级拥有诸多优势资源的XX成为这些企业的首选之地。随着XX经济的迅速发展和配套设施的完善，以及政府的税收优惠鼓励，和国家相关优惠政策的制定，将有大量的企业入驻XX，由此可以新兴一些大的工业园区以完成产业聚集，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求。l 政策导向利好国家对于房地产的政策趋势是明朗的，即规范和引导，而非打击和压制。工业和商业地产都面临较好的相对宽松的宏观政策环境；住宅类房地产关系民心、民生，因而成为调控重点；而商业地产的宏观政策主要在于防范隐藏的金融风险；工业地产的宏观政策主要在于推进土地出让制度改革和加强土地的集约化利用（我国目前工业用地的容积68、率约为0.8-1.0，与同样缺地的日本（容积率约为2.0-2.5）相差甚远）。在中部崛起战略和“工业倍增计划”的推动下，结合XX城市经营的战略性需求，XX在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。l 工业地产将进入投资品市场国家土地是有限的，随着产业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。而市场的规范、透明和成熟将导致竞争激烈化，投资商的利润会有所下降，但从长远前景来看，产业地产需求强劲，投资回报相对稳定。产业地产的投资回报69、方式也与住宅房地产有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的增加和地产的有限，地产租金也会不断上涨。国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。资本运作成为工业地产开发的趋势。 l 工业地产的开发模式创新一般来说产业地产的开发模式有四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。随着越来越多的投资者加入工业地产，工业地产的开发模式正在不断创新，特别是综合运作模式正在不断的得到完善和改进，并且越来越多地被采用，取得良好的市场效果。然而，无论何种模式的创新，长远来说必将都以产业链高效整合为发展目标70、。唯有掌握了全产业链的企业，才可以在市场经济中站稳脚跟，才可以吸收金融资本的力量而不是被其吞噬。同时我们也应看到产业区域的发展定然关系着大量人口的发展，关系着人的生活条件与环境，并且一切经济发展的最终目的也是改善人的生活条件与环境。因此随着工业地产的深化，以人为本的发展思路将被广泛关注和共识，并有向产业地产高层次发展的趋势。l 工业地产的服务趋势工业地产的发展离不开服务，就工业地产本身来说即为入住其中的企业提供空间及设施的服务。比如东西湖区政府与中国联通和IBM共同拟建的物流公共信息平台，将极大地提高XX市物流运输的管理水平；而光谷中国金融港的建设，也为中部金融数据后台奠定了基础；这些都是产业71、地产所提供的空间和配套服务功能，都必须基于相应的服务标准、服务内容和解决方案的落实。此外，工业地产开发过程本身也需要不同于住宅地产开发的服务，从项目可行性研究，项目产业定位到概念性规划直至建设、租售和运营都离不开服务。而这些服务在现行阶段还基本依照住宅地产开发的模式进行，显然会对项目后期运营带来诸多问题。l 工业地产开发将进入“产业型新城开发时代” 经过20年的发展，开发区单纯做工业地产开发越来越不适应经济和社会发展的需要，部分开发区正在升级为产业型新城，为工业地产探索出一条新路。开发区在中国的经济发展中充当了高新技术转化基地，引进外资，产业升级等角色，在促进产业聚集，经济发展，解决就业的同时72、，聚集大量的人流，物流，信息流，资金流，适时发展居住和其他各种城市功能，走产业型新城的道路是最佳的选择。第二部分：项目定位建议XX企业总部中心规划建设的建议一、市场机会总结市场研究总结如下：项目有良好的社会经济环境：因为国民经济持续增长，专家预测，2015年，中国家具产值将达到24000亿，超过汽车产业。根据中国家具产业的递增速度，有专家预言：2015年，中国家具产值将达到24000亿，超过汽车产业。汉口北产业经济蓬勃有效拉动工业地产及相关房地产需求：原因是制造业转移趋势，即发达国家向发展中国家、城市向城市边缘转移。汽车城已纳入省工业发展总体布局，花都区发展思路是发展第一，经济第一；工业第一，73、汽车第一。中国面临汽车消费时代前奏，中国目前汽车行业利润率远高于社会平均利润率，汽车产业有强大的拉动作用。房地产市场总体向好，存在市场空间：工业化促进城市化，房地产业作为被动型产业由制造业拉动。作为中部中心城市XX理当成为众多房地产开发商关注焦点。提升黄陂区房地产板块影响力，同时未来本片区房地产供应量增长快速，现有工业房地产项目分布不均衡，区域工业房地产供给存在缺口，国内房地产投机资金大量进入本地市场。开发项目销售有客户支撑：这是因为存在有效的业态购买需求。短期内主力需求来自汉口北专业市场群客户及本地客户；远期需求包括：海外企业、国内知名品牌家居企业、本市及周边地级市投资置业者等。同时，对于项74、目的优势、劣势、威胁、机会作了归纳分析：优势：产业地产市场中心区位，具有很强的商业价值和居住价值城市道路网络健全，建设标准高，交通方便区域良好的发展前景，具备升值潜力和投资价值具有规模优势劣势：工业区形象不完备，自然景观资源缺乏社会配套设施匮乏，生活氛围不成熟，目前缺乏完善公共交通工具地块边线及建设条件现状存在不利因素机会：汉口北专业市场群的发展得到政策倾斜，以城市标准规划建设，基础设施配套的完善促进区域城市化。汉口北专业市场产业经济发展为区域经济繁荣奠定基础。区域周边商贸物流交通发达。五大产业、交易市场已基本成型，未来10大产业市场群建设完成指日可待。威胁：项目开发竞争会日趋激烈 市场对本区75、域的认可度有待提高 未来地产开发政策的不确定因素综合市场研究的结果、和优势、劣势、机会与威胁的因素，我们得出以下结论：项目具有突出的区位优势，具备房地产项目立项的最根本条件；项目在区域产业经济强势发展的拉动下，具备良好的发展前景和近期可实现的市场机会；项目存在的劣势在一定程度上限制了项目开发的选择空间，比如：暂不适宜开发高端物业，但可以选择适当的方向以切入市场；外界存在的威胁因素增加项目风险，但可以通过恰当的定位把握有效需求，达到规避风险的目的。因为项目是一个房地产开发项目，因此我们建议应在开发商的角度去考虑项目发展的原则：扬长避短地定位客户，将优势极大地放大，以赢取最大的效益；敏锐地抓住机会76、，远期与短期双结合，抓住远期的大机遇以达至最高的利润；激活短期是远期成功的前提，迅速在市场上确立自己的势力，不能替代的位置，减弱对手的威胁。经营上，以销售为最终目标，以上为我们策划的出发点和原则。二、项目发展定位及开发理念1、与汉口北专业市场群及XXXX家居CBD的关系定位XXXX家居CBD四期项目XX企业社区总部基地，集办公、研发、生产、物流、商业、生活于一体的多功能的新都市工业园区。项目占地742亩（湿地11亩、XX200亩），总投资12亿元人民币（总建面75万方），分三期三年开发建设完成，可容纳200家企业办公。园区的建设将会为黄陂区乃至XX市的区域经济发展和产业结构调整做出重大贡献。277、市场定位（XX企业总部中心）以北美风情或后现代风格为建筑基调，集办公、研发、生产、物流、商业、生活于一体的多功能的新都市工业城镇区。汉口北批发零售企业办公中心、研发中心、培训中心、休闲中心。3、产品组合 商务会所、酒店 比例： 10% 产业楼（独栋加孵化大楼） 比例： 50% 商业展厅 比例： 10% 公寓及其他配套 比例： 30%4、目标客户、客群定位 欲进入中国中部市场的海外中小企业 作为中国中部的生产运营总部，产品进入中国中部市场的平台，以家居类为主流企业； 东南沿海家居品牌生产企业 为更便捷的获取生产资料，降低生产和物流成本，逐渐建立中西部区域的生产基地； 湖北省二三级城市家居生产企78、业 发挥江汉平原农副产品资源优势，进行农副产品深加工和物流； 市区内家居生产和物流型企业 市区内生产场地难以扩大，生产运营成本高昂，到郊区产业园区寻求发展壮大间； 汉口北专业市场群企业专属总部基地、商务活动最佳选择汉口北专业市场群经过数年来的开发建设以初具规模，在商务办公、商务活动及休闲方面有极大的需求增长；三、开发目标及策略1、开发目标目标一：确立XXXX家居CBDXX企业社区总部基地汉口北专业市场群的核心地位以尽快取得高的市场占有率为表现，以土地及物业的升值实现项目最终利益。目标二：发展企业品牌利用在家居行业的影响力，进一步延伸到房地产业。目标三：促进区域城市化，创造良好社会效益改善区域缺79、乏生活配套的现状，建设适合广大就业人口的理想家园，稳定汉口北市场群的产业技术人才，为区域经济发展提供保障。2、开发策略围绕开发目标，针对项目特点确定开发策略。配套先行，营造生活氛围，实现商业与居住的相互促进针对本区域缺乏商务、娱乐等生活配套设施的现状，以方便齐备的综合配套设施吸引本地及外地客户，以完善的生产、经营、商务交流、办公、居住配套，实现产业链的完整，同时，在短时间内汇集人气，成功将“待完善区”转化为“功能成熟区”，有利项目的整体发展。多类型产品组合，有效覆盖需求针对区域内存在多档次和不同特征的需求，选择多类型产品组合，项目内部不同产品的互补，以有效满足最大量的需求目标客户。3、开发方式80、选择建议分期建设，滚动开发项目占地和建设规模大，以合理的产品供应量入市，并以首期的开发经营突破、带动后期建设，实现资金滚动，达到提高资金效率的目的。四、产品规划建议1、对XX企业总部中心规划建设的建议定位：主题定位：汉口北商品展示中心、高铁总部城、中部旅游集散中心功能定位：企业办公中心、研发中心、培训中心、休闲中心。开发模式：总综合性商务中心的道路。办公楼、商务中心、经济型酒店、公寓可以成为开发项目。功能分区： 以园区内景观大道为中轴线，一侧为总部办公区、另一侧为酒店、住宅、旅游集散中心、汉口北商品展示中心、商品采购中心、领事馆城。（1）XX文化旅游景观大道。宽100米，长N公里，十个文化节点81、：盘龙圣火、高山流水、木兰从军、白云黄鹤、屈子行吟、九省通衢、首义旌旗。（也可以沿着XX，建设环湖景观大道，兼有休闲娱乐功能）（2）总部办公区。充分发挥水、陆、空交通优势，发展有跨省、跨市办公需求的各类企业，尤其是XX市外的一些企业进驻。（3）商居配套区；商务中心、住宅、酒店（建议双子座）（4）汉口北商品展示中心（5）商品采购中心（展销一体化）（6）旅游集散中心：立足XX，服务华中。（7）领事馆城：方便办理签证等出境手续，发展对外贸易与交流。2、规划建议、景观设计建议沿湖沿街、造景生景本地块南临汉口北大道，东接XX，西面有20M宽的规划路，是汉口北专业市场群的核心区域。多方面为入驻企业提供完善82、的商业配套，建全的金融体系，为企业提供强大的、可流动性的金融服务。3、建筑设计建议结合汽车产品的特征，营造独特的汽车城住宅产品，体现项目特色。 安全舒适营造安全的社区，舒适的环境和产品。 紧凑精致设计实用，紧凑的户型，布置精致的装修。 动力澎湃现代、线条流畅，清新的建筑使项目充满活力和生气。 操作方便便捷的交通，便利的配套与服务设施，令生活简单方便。 电子化、信息化先进的网络设备与智能化系统，使住户随时都能把握时代的脉搏。4、工程建设推进建议按照项目的总体规模和目前市场的承受能力，我司建议将整体分三期开发。每期的开发规模见下表：开发分期开发时间开发规模（万）开发内容（）备注第一期2012年1083、企业总部60000独栋+45层产业楼（带电梯）公寓25000商业展厅11000公建5000包括一期会所、部分商业、医疗和其他配套第二期2013年20企业总部150000独栋+45层产业楼（带电梯）公寓50000第三期2014年30企业总部180000独栋+45层产业楼（带电梯）商务酒店70000公建50000包括、商业展示 、部分商业、服务、和医疗配套五、项目营销推广方案及策略1、项目整合营销推广策略（1）产品策略产品策略是企业市场营销战术的主要内容之一。主要包括：产品组合策略；产品设计策略；产品线策略；产品品牌策略；产品包装策略；产品组合策略：企业总部（独栋）、公寓、及商业物业开发商务会所、84、酒店 产业楼（独栋加孵化大楼）商业展厅 仓储物流 公寓及其他配套 产品设计策略：产品总面积相对适中、功能全、设计新颖独特产业楼（45层）、 独栋企业总部：根据对市场的调查，目前的产品主要是大单位，功能不全，立面单调，配套不完善、普遍档次不高。因此在此类产品的设计上要着重功能和外观设计方面，能满足企业商务办公的需求并能体现企业时尚、高新科技的特征（10M宽带入户、完善配套）公寓公寓面对的主要是刚来此工作的技术、管理人员，提供装修、家私、家电可以令其享受便捷、舒适的生活，同时又能有效地降低购置费用；同时，在户型方面，考虑到以单身或两口子为主，两房一厅、一房一厅的单位更适合其特点。酒店酒店可设计为385、2F（高层），考虑到园区内服务配套设施欠缺，其功能分布如下：1F：酒店前台和咖啡厅、酒店前台及商务接待区23F：改为：餐饮区（咖啡厅、中餐厅）35F：酒店住宿区及酒店办公室 5F：会议场所（大、中、小会议室）632F：改为酒店住宿区及商务套间（套房占总住宿间的80%）商业配套由于本项目尚未能积聚起有效的人气，对项目来说，目前最重要的是迅速积聚人气，给潜在的购房者以人丁兴旺的景象，因此，商业物业的设计中要着重考虑布局集中，能有效吸引人气。会所室内：单层最大建筑面积2013.47平米(一层)，立地三层。旨主要是为园区内企业及园区职员提供商务及业余活动的场所，以运动、娱乐、休闲为主的业态定位。建议:86、一层至四层.其室内业态分布如:1F羽毛球球馆、保龄球馆 2F乒乓球馆、桌球馆 3F健身房、美容院 4F管理办公室室外：在加大绿化率的基础上，增加休闲娱乐场所； 建议室外网球场，或会议广场 产品品牌策略：借助XXXX家居品牌充分利用XXXX集团、XXXX家居CBD公司的品牌，将会有助于快速提升项目的形象，增强购房者对产品品质的信心。产品包装策略：融入汽车文化，突显中心地位由于XXXX集团的员工对企业颇有自豪感、认同感，而且XXXX集团在行业内有无可替代的地位，因此建议在产品的包装方面，一方面，在项目中融入家居文化，如在产业楼的命名、建筑风格、娱乐设施等方面；另一方面，利用客户不愿被边缘化的心态，87、突显出项目在汉口北市场群中的中心地位，使购房者产生一种信念，即使今后再有其他房地产住宅进入本区域，也无法替代本项目的中心地位；并突出一旦离开了这个中心地位，将面临着被边缘化，其自豪感也将会削弱；通过在此建设区域性标志物（广场、雕塑）、引入政府派出机构（派出所）及金融、通信等强势企业都有助于加强项目的中心地位。项目命名XXXX家居CBDXX企业总部中心；释义：中心体现了本项目的中心地位，具有不可替代性；XXXX家居CBD员工产生亲切感、归属感、荣誉感；同时借势效果企业总部突出功能及作用；（2）价格策略根据上述产品定位和整体目标客户的定位，我司建议将项目的总体价格策略确立为：总价偏低，单价偏高、低88、开高走的策略。在首期开盘时，应以积聚人气为第一要务，以营造热销的气氛，因此，此时要对购房者适当让利，从长期看，整体产品的价格走势遵循稳健上扬的方针。价格执行：产业楼（45层）一期开盘均价5000元/ 价格年增幅10% 独栋企业总部：一期开盘均价7000元/ 价格年增幅15% 公寓楼12层：一期开盘均价4000元/ 价格年增幅10% 2、营销计划推广方式建议进行VI设计VI即视觉形象识别。它是通过将项目的市场定位、主题概念、文化内涵等抽象的理念转换成具体的符号、图案，从而塑造出独特的项目形象。由于视觉识别系统最具有传播力和感染力，也最容易被大众接受，所以在项目推广前首先要进行VI设计。其内容包括89、：项目LOGO、媒体形象设计 宣传资料、展示用品设计 工地围墙、指引标识设计 办公用品、公关用品设计 社区穿梭巴士车身设计广告媒体宣传在项目的推广过程中可通过多种广告媒体进行立体式的宣传。电视媒体电视广告作为主要宣传媒体，在形式上除了常规的形象广告外，还可以采用分类广告杂志的方式来传递楼盘的各种信息，以增强人们对项目的感官认识。报纸媒体报纸广告的形式有：新闻报道和专题文章主要在前期的板块炒作中运用软性广告主要用于宣传项目的主题概念和主题内涵硬广告（即平面广告）主要用于强势推广和正式推广户外媒体在通往楼盘的主要交通路口和市区人流集中的公共场所设置大型的户外广告牌。在现场售楼部放置项目总体规划和园90、林设计模型。在项目的实地建造装修示范和交楼标准的样板房。印刷媒体主要包括售楼书、宣传单张和宣传海报。公关促销活动：入驻中部中心基地为主题针对目标段，在推广中注意利用这一特点，引入；建议至少每月进行1次以上的营销落地活动（人数规模每次不少于150人），活动以市场投资讲座为主题发散延伸。客群资源锁定为，搜房、亿房看铺团及其它社会团体、商会资源。建议在4月底由XXXX家居CBD承办全国或中部经济论坛研讨会一次。 “ 中部商业经济发展论坛暨汉口北专业市场群投资价值春季研讨”规模300500人。阶段节日活动推广：五一劳动节活动推广对省市区劳模的奖励慰问活动 六一国际儿童节活动推广对本区留守儿童献爱心等。91、 5月23日“端午节龙舟赛”独家冠名、或赞助等 大型公益性活动的推广、冠名及独家举办。总体销售进度安排总计第1年第2年第3年第4年独栋100%20%20%30%10%产业楼100%15%40%25%10%公寓100%30%30%30%10%六、项目投资及经济效益分析1、项目投资预算分析（略）2、销售收入分析第1年（亿）第2年（亿）第3年（亿）第4年（亿）合计（亿）独栋1.42.233.510.1产业楼22.753411.75公寓12.53.5合计25.353、投资成本预算（略）4、资金筹措及支出计划（略）5、项目财务评估分析（略）6、项目不确定因素分析七、结论及项目关键点与评估标准1、结论2、92、总体建议3、项目操作重点客户市场：家具制造、原辅材料、餐饮娱乐等企业宣传造势：在中国家具CBD前期造成的影响力基础上，进一步宣传“前店后场”，全产业链经营理念，最大限度降低经营成本。产业招商：家具龙头企业、家具上下游配套企业。（五）对XX工业园和XX总部基地规划建设的建议（一）对XX工业园规划建设的建议主题定位：本项目定位于承接东部地区家具制造业转型，打造集生产、生活、配套服务于一体的现代化家具制造集聚区，未来形成生产、商贸、物流等功能齐备的现代化新型园区。3000亩家居产业园区客户市场：家具制造、原辅材料、餐饮娱乐等企业宣传造势：在中国家具CBD前期造成的影响力基础上，进一步宣传“前店后场”93、，全产业链经营理念，最大限度降低经营成本。产业招商：家具龙头企业、家具上下游配套企业。规划建议；1、 最大限度利用政策；2、 重视产业链衔接与全产业链的打造；3、 加强配套服务；提升服务质量及服务范围，在企业招聘、员工培训、税务代理等方面为入驻企业提供全方位的支持和帮助。4、 加强与成熟工业地产开发商之间的交流。（二）对XX总部基地规划建设的建议定位：汉口北批发零售企业办公中心、研发中心、培训中心、休闲中心。开发模式：总综合性商务中心的道路。办公楼、商务中心、经济型酒店、公寓可以成为开发项目。1、XX武昌、江汉、XX经济开发区、黄陂都在搞总部经济，而且存在一定的同质化现象，唯有在产业定位和功能94、定位方面差异化，才能某发展。第一企业社区和项目处在同一区域，是项目的主要竞争对手，如何错位发展，需要我们着重思考；2、要善于利用总部基地整合资源，达到利润最大化开发商应提升服务质量及服务范围。把客户需求放在第一位，在项目规划方面应该有明确的主题，方便同一行业的客户进行横向交流；渠道营销方式：大企业带动小企业老客户带动新客户渠道营销的内容：通过开展一系列的获得，炒东项目人气，博得老客户、大企业对项目的认同度，接着通过客户的渠道向新客户口碑宣传。全篇总结：本篇报告对工业地产的基本情况进行了简单阐述。研究的内容包括工业地产的概念、分类、模式、盈利方式等。并结合调查的18个工业地产项目，对XX工业地产情况进行了系列分析。随着工业产业的发展和城市土地的日益稀缺，城市工业地产向高端发展的趋势越来越明显。44