1、280万平米棚户区及旧住宅区改造项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月116可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论71.1项目单位基本情况71.1.1 项目名称71.1.2 项目法人及概况71.2 可行性研究的依据与范围91.2.1 可行性研究2、的依据91.2.2 可行性研究的范围101.3 项目提出的背景和必要性101.3.1项目提出的背景101.3.2 XX城市总体规划的要求101.4 项目建设条件111.5XX市棚户区及旧住宅区现状111.6棚户区和旧住宅改造方案及计划投资规模121.6.1 棚户区和旧住宅改造方案121.6.2计划建设和投资规模121.7项目主要经济指标141.8项目组织与管理141.9投资概算及资金来源141.10 主要技术经济指标151.10.1 项目财务收益151.10.2 社会效益151.11综合评价15第二章 项目提出的背景和必要性分析152.1 项目提出的背景152.2项目建设的必要性182.2.13、城市总体规划的要求182.2.2 国务院对推进城市棚户区改造的部署212.2.3 棚户区和旧住宅改造的必要性222.2.4 区域经济发展的要求25第三章 项目建设条件253.1 XX市经济区位和现状253.1.1XX市城市建设情况概述25XX市城市房屋总体状况273.2 XX市自然条件分析273.2.1 项目地域条件273.2.2交通条件273.2.3 气候特征283.2.4 气候状况评估293.3 项目所在地基础设施配套条件293.3.1 城市道路293.3.2 供水303.3.3 供电303.3.4 雨污排水303.3.5 天然气供应303.3.6 通讯和宽带网31第四章 XX市棚户区及旧4、住宅区概况314.1 XX市旧住宅现状314.1.1目前XX市棚户区及旧住宅区概况。314.1.2 旧住宅区现状概况344.2存在的主要问题34第五章 改造依据、原则及目标355.1 改造依据355.2 指导思想355.3 改造原则355.4 改造目标36第六章 棚户区和旧住宅改造方案376.1 市场调查研究与预测376.2 改造方案376.2.1 龙子湖区还原方案406.2.2 蚌山区还原方案456.2.3禹会区还原方案486.2.4 淮上区还原方案516.2.5城开公司承担的项目还原方案556.2.6 城建公司承担的项目还原方案586.3 主要设计思路616.3.1 规划设计616.3.25、景观规划636.3.3 公建配置636.3.4 住宅设计646.3.5 环保、消防设计646.3.6 结构设计656.3.7 给排水设计656.3.8 电气及燃气设计666.3.9 消防系统676.4 预留城市绿地68第七章 实施进度计划687.1旧房拆迁进度安排687.2 项目建设进度安排68第八章 项目组织与管理698.1项目组织698.2项目管理708.2.1项目实施管理708.2.2项目财务管理708.2.3项目的管理职责708.3项目监督718.4项目评价72第九章 工程招投标739.1概述739.2发包方式739.3招标组织形式739.4招标方式73第十章 投资估算及融资方案7416、0.1 投资估算7410.1.1 编制依据及说明7410.1.2 编制说明7410.1.3XX市城市房屋拆迁补偿安置标准7510.2 投资估算7810.3融资方案8410.3.1 资本金筹措8410.3.2 债务资金筹措8410.4 融资方案分析8410.4.1 融资结构分析8410.4.2 融资成本分析8510.4.3 融资风险分析85第十一章 经济评价8611.1 概 述8611.2 基本数据8711.2.1 项目计算期8711.2.2土地出让收入的计算8711.2.3 地价的估算8711.3 项目总成本费用估算8911.3.1 项目建设费用成本8911.3.2 固定资产折旧、无形资产摊销7、费用8911.3.3 项目运营管理费用8911.3.4 财务费用9011.4 利润估算9011.4.1 项目主要数据与指标9011.5 项目效益分析9111.5.1 社会效益9111.5.2 现金流量分析9111.5.3 贷款偿还分析9111.6 项目评价92第十二章 结论和建议9212.1 结论9212.2 建议93第一章 总 论1.1项目单位基本情况 项目名称：2010年XX市棚户区及旧住宅区改造项目包括还原安置房20个子项，分布在龙子湖区、蚌山区、禹会区、淮上区内。项目总拆迁面积为197.8192万平方米，搬迁户数为20246户，共计30个棚户区及旧住宅区；项目总建设面积为279.6548、2万平方米，其中住宅为253.5993万平方米，配套商业及配套菜场面积为20.2175万平方米，幼儿园和小学等公建用房为3.2316万平方米，居委会、物业等公共服务用房为2.6059万平方米（详见表1-1）。 项目法人及概况：.1 项目法人: XX市城市投资控股有限公司 注册资本：人民币1.0亿元法定代表人： XX项目负责人： XX地 址：XX市胜利中路200号.2 项目法人概况:XX市城市投资控股有限公司（以下简称“城投公司”），前身是XX市城市投资发展有限公司。2002年3月，经XX市政府关于组建XX市城市投资发展有限公司的决定（蚌政办20026号）批准组建，注册资本1亿元人民币, 公司法9、定代表人：XX，公司性质为市政府授权经营的国有独资企业。2004年1月，根据市政府蚌政秘20041号关于市城市投资公司变更经营范围等事项的批复，公司变更为XX市城市投资控股有限公司。根据市委、市政府关于深化投融资管理体制改革、全面推进大建设发展战略的要求，做大做强政府融资平台，增强融资能力，市委、市政府将向城投公司注入土地、城市基础设施等优质资产，做大城投公司资产规模；同时，为帮助城投公司建立稳定的现金流，提高信用等级，改革财政资金拨付方式，所有用于城市基础设施建设的财政性资金，全部拨给城投公司。截止2009年末，公司总资产85.17亿元，总负债31.49亿元，净资产53.61亿元，净利润2.10、66亿元，主营业务收入7.15亿元，经营状况良好。公司实行董事会领导下的总经理负责制，为适应市场经济的需要，提高专业化运作水平，公司在用人机制上做出了重大突破，向社会公开招聘专业技术人才，公开条件、公平竞争、择优录用；所招聘的人员一律实行试用、聘用制，建立了“人员能进能出，职务能上能下，待遇能高能低”的竞争激励机制。逐步形成一支适应公司要求、专业化水平高、决策民主科学、高效运作的战斗团队。公司内设七部二室，现有职工51人，员工平均年龄33岁，全部具有大学专科以上文化学历。其中85具有大学本科以上学历和中级以上职称，专业面涵盖了工民建、建筑学、给排水、工程造价、环境工程、财务管理、经济管理、资产11、评估等多个方面，并有注册建筑师、结构师、造价师、资产评估师、监理师等，是一支年轻化专业化的队伍。城投公司主要职责为：对政府投资的基础产业、基础设施和公益性项目替政府履行出资人职责；负责贯彻实施批准后的政府投融资计划；配合市重点工程建设管理局对项目招投标、质量、工期等进行管理；对政府建设项目总投资进行管理和控制，按进度拨付项目建设资金等。公司经营宗旨：以XX市总体规划为先导，以打造XX市城市建设公众投融资平台和加快XX市城市发展为目标，以城市建设发展为中心，谋求公司的发展壮大，创造最佳经济效益，努力将XX市建成二十一世纪国家级生态示范城市，为XX市民建设一个安逸祥和的美好家园。1.2 可行性研究12、的依据与范围 可行性研究的依据1、经批准的项目建议书和立项批准文件2、委托单位的委托书及有关的合同、协议书3、建设部颁布的现行建筑工程设计规范4、XX市棚户区及旧住宅改造实施方案（蚌政2007143号）5、XX市城市房屋拆迁补偿安置标准暂行规定（蚌政2007144号文件）6、XX市辖区征地拆迁补偿安置暂行规定（蚌政200902号）7、XX市棚户区及旧住宅区改造实施方案的通知8、中华人民共和国住房和城乡建设部关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号9、安徽省发展改革委 省住房城乡建设厅关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见 可行性研究的范围本可行性研究着重开发项13、目的必要性、投资估算、经济效益评价和社会效益评价等方面的工作，针对项目建设的有利因素和不利因素，拟定符合当前形势的项目运作方案，论证其建设的必要性及可行性；在此基础上作出研究结论，并提出合理化建议。1.3 项目提出的背景和必要性项目提出的背景为贯彻省发展改革委、省住房城乡建设厅、省财政厅、省国土资源厅关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见和国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）和国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会议精神，市委、市政府做出棚14、户区及旧住宅改造的工作部署，为快速启动棚户区改造工作，市政府出台了XX市棚户区及旧住宅区改造实施方案、修订了XX市城市房屋拆迁补偿安置标准。2007年11月14日市政府召开了全市棚户区及旧住宅区改造工作动员大会，时任XX市长陈启涛宣布XX市新一轮棚户区及旧住宅区改造正式启动。 XX城市总体规划的要求结合市政府提出的对城市中心城区“退二进三”的总体思路，利用房地产开发推动老城区大量重污染或效益差的工业和仓储用地的逐步搬迁置换，开辟公园绿地，着力改善城市景观环境。同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美、有活力的生活空间，并注重对旧城区基础设施和配套设施的建设，改善整个地区的环境。为城市提供15、高质量、富有人文气息的城市空间环境。改善XX市投资环境、生活环境和发展环境，为打造XX生态和谐的新型城区奠定坚实的基础，是促进XX市经济快速健康发展的必然选择。同时项目建设可根本上改善旧城居民生活环境和条件，提高群众的生活质量和水平。1.4 项目建设条件XX市处于中部与东部地区的交汇处，又是中国南北分水岭，承东启西，联络南北，经济、文化、科研、教育等方面相对西部发达，是东部地区梯度转移的首选之地。XX市位于东经11712、北纬3257。为亚热带和暖温带的过渡带，所以兼有南方和北方的气候特点。全区四季分明，季风显著，气候温和湿润，雨量适中，光照充足，无霜期较长，光、热、水等自然资源较为丰富。项目16、所包含的20个子项，大多数都在主要城市基础设施相对齐全的老城区，项目实施时仅对周边的道路、给排水、供电供气设施加以完善既能满足项目的建设和使用要求。1.5XX市棚户区及旧住宅区现状经实地普查XX市旧住宅区的具体现状概况如下：1、建设时间较长，房屋比较旧，多为简易房以及平房。2、房屋质量差，多数房屋墙体裂缝、墙体厚度大部分都在24公分以下、地基下沉、油毡纸屋面，屋面塌陷、砖面风化，且年久失修，已形成险房、危房。3、棚户区及旧住宅区的区域自然条件极差，市政基础设施欠帐多，道路等基础设施年久失修。无排水设施，使用公用水井、旱厕，群众吃水难、走路难、入厕难，生活极不方便。特别是汛期，由于地势低洼，排水17、不畅，群众生命财产常常受到威胁。街巷狭窄，生活用煤以及老化的电线极易形成火灾，加之私建、滥建的房屋连绵成片，区域内过道狭窄杂乱，又无消防栓，火灾安全隐患极大。一旦失火将火烧连营，难以控制。4、人口居住密度大、房屋建筑面积小；其中龙子湖区和蚌山区拆迁比达60%以上，户均建筑面积在25平方米以下的占85%，且居住在超期违章棚厦的居民占棚户区人口的30%。5、家庭经济收入低、生活十分困难，但又拥有棚户房面积较大的由于城区扩大而失地农民。1.6棚户区和旧住宅改造方案及计划投资规模 棚户区和旧住宅改造方案根据棚户区及旧住宅区现状调查，以及总体规划的要求，特别是XX市政府的改造思想，本次棚户区及旧住宅区规18、划采用就地还原和异地还原相结合，分别还原至统一规划的20个项目内，置换出的土地一部分用做城市总体规划的公共绿地，其他用地按照城市总体规划的用地性质进行开发。计划建设和投资规模2010年XX市棚户区和旧住宅改造项目: 包括市属龙子湖区、蚌山区、禹会区、经开区、淮上区和异地还原区范围内，总共拆迁30个棚户区及旧住宅区；还原建设项目20个，各区建设规模如下（表1-1）：项目规划经济技术分析汇总表表1-1 序号分项名称单位龙子湖区蚌山区禹会区淮上区城开公司城建公司总规划面积1就地建房还原用土地M2171528 99193 273498 435455 205748 103754 12891752总建筑面19、积M2355278 252525 601695 794343 533317 259386 2796542其中：住宅面积M2322980 229568 546995 722130 478515 235805 2535993 配套商业面积M218010 12259 27706 50148 35143 20751 164017 配套菜场面积M28032 3762 9490 9295 7579 0 38158 幼儿园(小学）面积M23026 4180 10940 6247 7922 0 32316 综合服务用房面积M23230 2755 6564 6523 4158 2830 260593容积率4绿化20、率%5建筑密度%6机动车位辆1462 822 2134 2586 2094 961 100597自行车位个5262 2958 7682 9311 7538 3460 362118总户数户4385 2465 6402 7759 6282 2883 30176其中：多层户数户688 0 0 5172 0 0 5860 小高层及高层户3697 2465 6402 2587 6282 2883 243169总人口人16093 4298 22907 18533 12396 2450 76677项目拟规划建总建筑面积为279.6542万平方米。1.7项目主要经济指标项目的主要技术经济指标见（表1-2）表121、-2 主要经济技术指标项 目单 位指 标总用地万平方米128.9175总建筑面积万平方米279.6542项目建设总投资万元625999项目经营收入万元781658利税总额万元48510财务内部收益率%3.511.8项目组织与管理由XX市市委书记亲自领衔抓该项目的实施工作；并设置专门办公室，市财政、建设、土地、审计等有关部门负责人为成员，定期召开汇报会和协调会，及时解决建设中的问题，促进建设工作的快速进行。XX市城市投资控股有限公司项目的投融资平台，负责项目的具体实施工作，公司领导班子高度重视本项目建设，由公司董事长XX挂帅组建项目领导班子，负责项目建设的领导、组织、管理、协调和监督。1.9投资22、概算及资金来源该项目计划总投资625999万元（详见年度投资计划和资金筹措计划）。资金来源：XX市财政和项目公司自筹资金125999万元，银行贷款500000万元1.10 主要技术经济指标1.10.1 项目财务收益本项目建成后，可置换出城市开发用地3622多亩，以竞拍方式出让，商业、住宅、经营性用地土地收益将有598841万元，项目其他收益182844万元，计算期内项目总收入可达约781658万元。1.10.2 社会效益本项目如期建成，将极大的改善XX市的投资环境，促进XX市区整体框架规模的早日形成，完成XX市扩大城市区域、改善交通状况的目标，将对XX市的招商引资工作和产业结构调整升级、造就更23、多的优势企业、增加就业岗位、提高XX市综合竞争力起到重要推动作用，社会效益巨大。拉动XX市GDP迅速增长。带动XX市地域GDP约2.2个百分点。1.11综合评价XX市棚户区和旧住宅改造项目的建设，将彻底解决XX市发展的瓶颈，改善XX市的基础设施条件，增强XX市的综合竞争力，增加了市区可开发利用土地面积，为XX市可持续科学发展和招商引资提供较大的发展空间。可拉动全市GDP增长2.2个百分点，并创造大量的就业机会，对XX市的经济发展将起到巨大的推动作用，从而加快实现富民强市的目标。第二章 项目提出的背景和必要性分析2.1 项目提出的背景近年来安徽省沿江城市的经济发展突飞猛进，特别是国务院批准了“皖24、江城市带承接产业转移示范区”后，将进一步加速沿江经济的发展。而皖北的发展相对滞后，制约了全省的整体发展，作为皖北重要城市的XX，发展城市经济，提升城市形象已迫在眉睫。在新世纪之初，安徽高瞻远瞩，决定实施“加快淮北地区经济发展”战略。在中共安徽省委、安徽省人民政府关于进一步加快淮北地区发展的若干意见中明确指出：“XX市要充分发挥自身优势，发展成为淮北地区重要的加工、商贸、科技中心城市”。进入“十一.五”以来，省委、省政府再次强调大力发展“两淮一蚌”，振兴皖北的发展战略。为XX实现“加快发展，富民强市” 的目标打下了坚实基础。安徽地处我国中部地区6省之一，XX市位于安徽北部，处于我国东部沿海经济带25、向中西部经济带梯度推移的过渡带，起着承东启西，连南通北的不可替代的“立交桥”作用，促进中部崛起，是中央加大基础设施投资，扩大高新技术和商贸加工产业投入，拉动内需的又一战略决策，给XX经济的发展带来了难得机遇。XX又是安徽省重要的综合性加工业基地、区域性中心城市，地处京沪线和淮南线交汇处，是淮北地区商贸中心、交通枢纽、综合性工业城市。XX作为安徽省最大的老工业基地，曾经拥有全省规模最大的产业工人队伍，国有企业数量高居省内各城市之首，曾经在计划经济年代为安徽的发展做出了巨大的贡献。早在1947年时，市区人口达到33万人，成为安徽省第一大城市，是全省第一个省辖市。解放后国务院把XX作为重点工业发展城26、市和“一五”、“二五”计划重点发展城市，在“一五”、“二五”时期搬迁来了大量国家级的工厂和科研机构。但是随着市场经济的发展，由于多种因素以及经济发展水平相对落后的影响，XX这个老工业基地的困境逐步显露出来。在一些工业企业集中的地区，企业建设简易房屋安排职工居住或职工在企业附近自行搭建房屋居住，由于企业经营不善或改制转轨，无力对房屋进行维修、改造，逐步形成了现在的棚户区，如“三五”期间兴建的二钢生活区和大庆生活区等; 还有的是随着城市建设的发展，一些城中村村民转为市民，土地性质转为国有，但居住环境、居住条件没有改善，如钓鱼台棚户区、淮上区大部分地块等老居住区和“城中村”，占据了城中大面积土地，城27、市基础设施无法改善，严重影响着城市的环境形象，危害着广大居民的身心健康，同时也制约着XX市的城市现代化的发展进程。为此，XX市以国家大力发展泛长三角经济圈为契机，在提高市民的经济文化生活水平的同时，为贯彻省发展改革委、省住房城乡建设厅、省财政厅、省国土资源厅关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见和国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）和国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会议精神，市委、市政府做出棚户区及旧住宅改造的工作部署，为快速启动棚户区28、改造工作，市政府出台了XX市棚户区及旧住宅区改造实施方案、修订了XX市城市房屋拆迁补偿安置标准。2007年11月14日市政府召开了全市棚户区及旧住宅区改造工作动员大会，时任XX市长陈启涛宣布XX市新一轮棚户区及旧住宅区改造正式启动。2.2项目建设的必要性2.2.1城市总体规划的要求、注意旧城区改造更新的内容，提供高品质的生活空间随着房地产市场逐步开放和投资渠道的多元化，以及人们不断追求更好的居住环境愿望的加剧，旧城城市中心片区得天独厚的区位优势将越来越显现，它的改造和开发应结合城市功能的补充和完善，体现出独特性和吸引力，必将给城市注入新的活力。作为城市发展多年形成的旧城区，尽管杂乱的功能与景观29、在现阶段严重影响着城市中心城区的形象，但也为未来改造成为优美舒适的城市滨水地区提供了空间和可能性。同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美、有活力的生活空间，并注重对旧城区基础设施和配套设施的建设、改善整个地区的环境。在重要功能轴与滨河地段的结合点，还可以利用旧工业仓储用地的改造创造充满活力的公共空间，为城市提供高质量、富有人文气息的城市空间环境。结合市政府提出的对城市中心城区“退二进三”的总体思路，利用房地产开发推动老城区大量重污染或效益差的工业和仓储用地的逐步搬迁置换，开辟公园绿地，着力改善城市景观环境。同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美、有活力的生活空间，并注重对旧城区30、基础设施和配套设施的建设，改善整个地区的环境。为城市提供高质量、富有人文气息的城市空间环境。、疏解居住人口、降低人口密度，提升居住质量棚户区和旧住宅改造以提高居民生活环境水平为目标，坚持逐步改造、循序渐近的发展步骤。通过在新区集中建设配套设施齐全的居住新区，吸引人口外迁；坚持逐步改造，对居住密度过高，基础设施薄弱的棚户区，应加快改造的力度；加大住宅间距，满足住宅日照间距要求，降低建筑密度。、调整优化用地布局和结构旧城区的功能应强化二马路市级商业中心、淮河路市级商业轴、延安路市级文化发展轴、延安路北段滨水文化节点和沿席家沟淮河龙子湖水系滨水休闲景观等实施。用地布局方面应坚持逐步搬迁工业、仓储和铁31、路专用线等对市中心环境品质有严重干扰和污染的用地；整合商贸金融、行政办公、科研教育、文化医疗等公共服务设施用地，充分发挥市级商业中心的主导作用，提高旧城的经济的活力；改善居住环境，提高旧城景观品质，使该地区变为城市优美生活地段。、完善道路系统充分发挥胜利、解放、朝阳三条市级片区联系道路的作用，强化涂山路、延安路、交通路的等城市道路的功能，形成旧城地区的交通骨架。整理区内道路，增设京沪铁路以东片区同城市其他地区的联系通道、清理马路市场，从根本上改变该地区因交通不畅导致的边缘化倾向。疏通滨河路、堤顶路，为市民的滨河活动提供基础条件，进而促进用地功能上的改善。、加强交通设施的建设结合棚户区及旧住宅区32、的改造，预留出城市公共停车场、公交首末站、城市广场；完善公交枢纽建设；加强交通管制，必将极大地优化中心地交通出行结构，方便居民的工作和生活。、改善基础设施条件由于棚户区和旧住宅区的存在，使城市基础设施无法延伸到这些地区，给排水无法形成系统，严重影响着这些地区的居住和生活环境。通过棚户区的改造，完善给排水管系统，强化排涝能力建设；同时加强公厕、垃圾站等环卫设施的建设，提高环境质量；加强消防栓和消防通道建设，提高该地区的生活质量。、强化XX的城市山水格局由于淮河、龙子湖、席家沟三条城市水系周边散布着一些棚户区和旧住宅区，严重影响着城市的山水景观环境。作为被淮河、龙子湖、席家沟三条水系环抱的城市重要33、滨河地段，规划应特别强调将城市用地布局与自然的水系山体有机结合起来。一方面通过棚户区改造，保护滨河岸线，把城市绿地留出来，把绿色串起来，延续生态环境，形成景观连续、空间变化丰富的绿轴，提高居住生活环境；另一方面通过棚户区改造，打通断头路，连贯滨河路，充分利用铁路、道路等垂直于河岸的通道，开辟绿色景观通廊，使人们在城区内能够方便的感知河流的存在，提高城市的特色和可识别性，强化城市的滨水特征。（8）城市经济发展的要求XX市有独特的区位和资源优势，文化底蕴深厚，XX面向长三角，背靠中西部，是华东地区重要的交通枢纽之一，经济腹地十分宽广。优越的区位将促使XX发展成为东南沿海的经济技术与中西部地区的能源34、原材料等互补优势传接与融合的“接力站”。XX市近年来经济发展迅猛。2009年底全市规模以上工业完成工业总产值532.90亿元，同比增长24.3%；完成规模以上工业增加值189.81亿元，同比增长22.8%。完成固定资产投资355.71亿元，同比增长40.5%。财政收入平稳增长。全市完成财政收入76.79亿元，同比增长16.7%，完成年初预算105.2%。该项目实施后可以置换出城市黄金区域土地约3622多亩，用于城市开发建设特色商业和高级住宅小区。利用优惠的招商政策，良好的投资环境、生活环境和发展环境，为打造XX生态和谐的新型城区奠定坚实的基础，是促进XX市经济快速健康发展的必然选择。同时项目35、建设可根本上改善旧城居民生活环境和条件，提高群众的生活质量和水平。2.2.2 国务院对推进城市棚户区改造的部署为认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）、国务院关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号和安徽省发展改革委 省住房城乡建设厅省财政厅 省国土资源厅 (二九年十月二十三日)关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见等文件的精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议精神和省、市为推进棚户区及旧住宅区改造工作座谈会的部署，扎实推进棚户区及旧住宅区改造，36、XX市政府多次召开专题会议，安排建设计划，统一思想，充分认识棚户区及旧住宅区改造的重要意义，以人为本，依法拆迁和建设，以科学规划、分步实施和政府主导，市场运作的行之有效的方法，统筹兼顾，配套建设。在资金筹措方面财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。并建立健全项目管理责任制，省级人民政府对本地区城市和国有工矿棚户区改造工作负总责，对市人民政府实行目标责任制管理，并负责监督考核。市、县人民政府对实施部门（单位）负责监督实施；XX市城市投资控股有限公司作为XX市的投融资平台，是XX市棚户区及旧住宅区改造项目的责任主体，要明确部门责任、具体措施，切实做到规划到位、资金到37、位、供地到位、政策到位、监管到位和分配公平，确保棚户区及旧住宅区改造工作顺利实施。有棚户区改造任务的国有工矿企业要切实加强项目的组织实施，认真做好依法落实建设用地和筹集资金等相关工作。为此国务院和省政府为2010年XX市棚户区和旧住宅改造项目明确了方向，提供了政策方面的依据。2.2.3 棚户区和旧住宅改造的必要性.1国家政策要求：党的十六大以来，解决民生问题，构建和谐社会成为各级党委、政府的重要工作；党的十七大将解决城市低收入家庭住房困难问题作为民生大事写入十七大报告；国务院国发200724号文件要求：以城市低收入家庭为对象，加大棚户区、旧城区改造力度、力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条38、件得到明显改善。XX市委市政府为认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）和国务院关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号精神，多次召开专题会议，全面落实保障性安居工程工作，扎实推进城市和棚户区改造，坚持以人为本，以建设和谐社会、促进经济社会协调发展为目的，加快棚户区改造步伐，改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高城市土地节约集约利用水平，提升城市形象，努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。实施城市39、棚户区和旧住宅改造是践行“三个代表”重要思想，维护广大人民群众根本利益的体现。从现实情况看，XX市绝大多数城市旧住宅房屋密度大，建成使用时间久，破损严重，基础设施不足，几乎没有配套的公共给水、排水、供气等设施，特别是消防安全和治安隐患突出，居住条件和环境状况急需改善，群众的呼声也日益强烈。解决这些群众的居住和生活困难问题，是各级党委、政府义不容辞的责任。所以，无论是从践行“三个代表”重要思想的高度，还是从落实十六届五中全会精神、构建和谐社会、建设平安XX的需要出发，棚户区和旧住宅改造一定要纳入日程，全面实施，让群众共享城市经济发展的成果。.2 社会要求：加快解决中低收入群众住房保障问题，切实改40、善城乡居民的居住条件和生活环境是社会发展的必然要求。实施旧城的改造有利于改善城市低收入家庭和弱势群体的生活条件，加快建立和完善住房保障制度。建立更加完善的社会保障制度是“十一五”期间XX市的一项重点工作。住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，通过十多年改革发展，实现了城镇居民住房的私有化，也促进了房地产业发展和城镇建设。但是，由于多方面因素，住房制度改革的一些政策措施还没有完全到位，比如住房货币化分配问题，最低收入家庭住房保障制度建立问题等等。棚户区和旧住宅改造是进一步加快住房制度改革、完善房改配套政策措施的重要推动力量。通过实施棚户区和旧住宅改造，将进一步完善社会救助机制和保障体系，41、建立住房社会保障制度特别是廉租房制度，完善住房公积金制度，深化住房制度改革，让社会弱势群体和贫困群众分享改革发展和振兴所取得的成果。.3 城市发展的要求：城市总体规划、和谐社区要求都对城市功能的完善及基础设施的配套提出了更高的要求。棚户区和旧住宅区多位于旧城中心片区，拥有得天独厚的区位优势，它的改造和开发完善了城市功能，体现出独特性和吸引力，必将给城市注入新的活力。同时棚户区和旧住宅区大都是基础设施严重不配套的平房、简易房、危险房集中区域，建设年代久远,房屋破旧,低矮潮湿,拥挤不堪,环境脏乱,排水不畅,安全隐患大,居民生活极为不便,加快改造刻不容缓。实施棚户区改造还有利于改善城市面貌，提高城市42、品位，使基础设施更加完备，城市整体功能进一步完善，也会使城市土地实现集约高效利用。同时，有利于增强城市吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，加快项目建设创造良好的环境。.4 拉动投资和消费的要求：实施棚户区改造，有利于拉动投资和消费，有利于加速房地产业发展，进而促进经济增长。从投资方面来讲，近些年来，我国一些经济发达地区，如北京、上海、江苏、浙江，房地产投资已经占固定资产投资的50%以上，有的城市甚至达到60%，其支柱产业地位已经牢固确立。特别是房地产业发展带动了机械加工、建筑建材、冶金制造、交通运输等三十多个相关行业的发展，还为社会提供了大量的就业岗位。一般情况下，房地产投入每增长10个43、百分点，GDP就增长0.5到0.6个百分点。可以看出，开展棚户区改造、激活房地产市场对启动内需、拉动经济增长的作用是十分明显的。如果第一年拆迁62万平方米旧城，那么，按容积率1.94计算，就将新建楼房120多万平方米，光棚户区这一项就将完成投资150多亿元，其拉动作用可想而知。五年坚持下去，对经济发展的贡献将是相当大的。再从消费方面来讲，住房消费是最大的消费，而且全部是居民个人消费。同时，由于房地产业具有生产的地域性和消费的本地化特点，这对于促进本市投资和消费的增长以及经济发展，是其它行业无法与之相比的。所以，通过棚户区改造，将会极大地增强城市经济活力。2.2.4 区域经济发展的要求XX市有独44、特的区位和资源优势，文化底蕴深厚，交通便捷，项目建成后可以置换出土地约3622多亩，用于建设商业和住宅小区和发展现代服务业。利用优惠的招商政策，良好的发展环境，可加快和推进XX市现代化城市建设进度，为打造XX市生态和谐的新型城区奠定坚实的基础，是促进XX市经济快速健康发展的必然选择。同时项目建设可根本上改善旧城居民生活环境和条件，提高群众的生活质量和水平。第三章 项目建设条件3.1 XX市经济区位和现状3.1.1XX市城市建设情况概述XX市处于中部与东部地区的交汇处，又是中国南北分水岭，承东启西，联络南北，经济、文化、科研、教育等方面相对西部发达，是东部地区梯度转移的首选之地。XX是皖北中心城45、市，东与长江三角洲相连，南同大珠江三角洲接壤，北通环渤海经济圈。3.1.1.1 XX市城市建设实行“新区开发建设为主，老城区改造为辅”的方针，实施“完善东西、发展南北、整体推进”战略，整体规划，点、线、面综合开发，形成了以高新技术产业园（目前已开发规模近10平方公里，拟报国家级经济开发区），淮上工业园区（现已命名为XX工业园区，成为省级开发区，约4平方公里的规模），龙子湖东岸大学城区（已有4所大学分别入驻或在建， 建设用地规模达2.30平方公里），XX经济开发区（省级开发区，规划面积46.90平方公里）等城市主要经济增长功能地区，为城市经济增长改善提供了有效的空间支撑。3.1.1.2 城市重点46、发展与完善地区在规划的引导下进一步发展，一是作为城市新商务中心区的老机场地区发展势头迅猛，中心广场、发展中心、文化设施相继建成使用，围绕广场的华厦第一商业街建设过半，周边相继开发了沁雅、阿尔卡迪亚、新新家园、金山、紫荆名流等一系列高标准住宅区；二是老城区改造、“退二进三”稳步推进，零星工业、仓储通过土地收储、置换等措施实施搬迁改造，一定程度的改善了旧城环境；三是XX市作为新建新城区和原农村地区，土地整理工作和新型农民新村建设步伐迅猛，态势良好。3.1.1.3 重点基础设施建设上，黄山路、延安路等一批城市道路，第四水厂、河北水厂以及变电站等一批市政公用基础设施相继建成，同时淮河XX新港、西郊铁路47、专用线、南环快速路、淮河大圈堤兴建与改造、蚌淮高速公路等一大批规划中的项目在依次建设或筹建中。3.1.1.4 有效界定城市的生态敏感地区和组团隔离绿带，保护了张公山大塘、龙子湖周边地区等城市绿地、生态空间。XX市城市房屋总体状况根据XX市统计公报：2009年底市辖区总人口92.51万人，28.79万户。2009年底，XX市城市居民实有住房总建筑面积1531.99万平方米，市区居民人均住房建筑面积为24.75平方米。3.2 XX市自然条件分析3.2.1 项目地域条件XX市位于东经11712、北纬3257。XX市地处淮河流域，四季分明，气候温和。因古代盛产河蚌而得名，有“珍珠城”的美誉。现辖怀远、48、固镇、五河三个县，总面积5952平方公里，人口358万；市区设龙子湖、蚌山、禹会、淮上四个行政区，面积601.5平方公里，人口93万。根据省政府2008年11月批准的XX市城市总体规划（20082020年），XX市2010年人口规模将达115万人，2020年人口规模将达到165万人；目前中心城市建成区面积为99.7平方公里，到2020年中心城市建成区面积可达165平方公里。3.2.2交通条件XX市华东地区重要的交通枢纽城市，是安徽省老的工业和商贸城市，拥有纵贯南北交通大动脉京沪铁路一等客站，华东地区一流的大型货运编组站及最大的集装箱货场。XX站日接发客车320列，从XX乘火车可直达国内绝大部分49、省份和城市。已开工建设的京沪高速铁路在XX设站，XX站也是京沪高铁和未来京福高铁的交汇站。连接省会合肥的合蚌城际快速客运专线同步建设，届时2小时可达上海、3小时可达北京、半小时可达合肥。北京-福州、南京-洛阳两条高速公路在此交汇。XX港是千里淮河第一大港，联长江，通大海。XX距合肥骆岗国际机场130公里，距南京禄口国际机场170公里。市内4C级新机场即将开通民航班机。优越的区位将促使XX发展成为东南沿海的经济技术与中西部地区的能源、原材料等互补优势传接与融合的“接力站”。3.2.3 气候特征气候属暖温带半湿润季风气候区。由于地处亚热带和暖温带的过渡带，所以兼有南方和北方的气候特点。全区四季分明50、，季风显著，气候温和湿润，雨量适中，光照充足，无霜期较长，光、热、水等自然资源较为丰富。年平均气温摄氏15度，最低气温摄氏零下19.4度（1969年2月5日），最高气温摄氏41.3度(1959年8月21日).年平均无霜期为216.8天.太阳辐射总量为119.1卡/平方厘米,夏热多雨,秋旱少雨,冬寒晴燥,气温自北向南递增,常年干燥度为1.05.暴雨天气系统主要受涡切变和台风影响,大多出现6至9月份,期间约占全年的60%至80%,隆雨量年际变化大,年平均隆雨量为837.8毫米,最大年降雨量1565毫米(1956年),最小年降雨量为376毫米(1922年).汛期暴雨集中,成灾暴雨多发生在7至8月份.51、降雨年际、年内分配不均，是造成本区洼地洪涝灾害频繁的主要原因。XX市市区地势平坦，除表面土外，多是粘土层，厚度2.8-9.8m，地耐力较高，为180-250kpa，可作持力层，适于建设大中型项目，是城市建设的理想用地。1、对工程项目的影响由于XX市位于平原地区，地势平坦，地面坡度很小对个项目工程方案的影响较小。2、 对施工条件的影响XX光照充足，无霜期长，雨水集中，总体来说有利于施工，但部分年季有旱涝现象，冬季冰冻对工程施工也有影响。另外由于河道滩涂地下水位较高，可能给工程施工等增加一定的难度。3.2.4 气候状况评估春季：约始于3月26日，止于5月20日，历时56天。这是风向转换交替的季节，52、西北风随着大陆增温，蒙古高压势力减弱而衰退，天气忽冷忽暖，常有寒潮、大风、晚霜冻、冰雹等灾害性天气出现。夏季：约始于5月21日，止于9月20日，历时123天。常受到东南海洋暖湿气流影响，多刮东南风、南风，炎热、潮湿、多雨，暴雨中伴有雷电，雨量集中，淮河、北淝河水位陡涨，易造成洪涝灾害。入伏后，日照足，地面蒸发量大，时有伏旱出现。秋季：约始于9月21日，止于11月15日，历时56天。太平洋副热带暖高压势力逐渐减退，北方冷高压势力增强南下，气温日渐降低，常有秋高气爽天气。但异常年份也出现夹秋旱或阴雨边绵天气，形成渍涝。冬季：约始于11月16日，止于次年3月25日，历时130天或者131天。主要受西53、伯利亚冷高庄控制，多西北风，寒冷干燥，雨雪稀少，偶尔寒潮南下侵袭，气温骤降，伴有雨雪，常有12月至次年2月间造成灾害。3.3 项目所在地基础设施配套条件 城市道路改革开放以来，XX市也和全国一样，为推动本区域的经济发展和提高市民物质文化生活水平，城市基础设施逐步完善和提高。主要城市道路随着旧城区的改造的逐渐整修完善，本项目的各子项目的周边的主要城市道路均已修缮为城市二、三级道路以上标准，仅有个别子项目相连的道路亟待本项目实施一并建设完成。 供水XX是我国城市人均供水量相对丰富的城市之一，城市日供水量达53 万多立方米。由于本项目为旧城棚户区及旧住宅区改造项目，各子项目均在城市供水管网的覆盖范围54、内，道路供水干管基本上形成了双路供水，供水压力大于0.22Mpa；所有子项目的建设区域基本上都有城市供水管网，虽然有些管网有些偏小，供水公司稍加改造即可以满足项目的供水需要。 供电XX市电力公司现有10KV供电线路布满XX市区各条道路；现有的棚户区和旧住宅区的供电是由道路边的民用箱变或杆变供电的，本项目规模较大的子项目在小区内建设专用供电变电所，规模较小的子项目仍采用道路边的民用箱变或杆变供电。 雨污排水XX市早在2003年利用世界银行贷款修建城市雨污水分流改造和城市污水净化工程；现市区的雨污水管网已经形成，本项目的过日子项目小区管网只要按设计标高接入城市管网既能满足项目建设需要。 天然气供应55、现有的棚户区和旧住宅区使用大多是罐装液化气，项目实施后将全部改用管道天然气，现供应管道天然气的新奥燃气公司已将供气管道敷设到各条城市道路上，按照燃气公司的承诺，将与该项目同时设计同时施工，以保证居民的如期使用。 通讯和宽带网有线电视、电话和宽带网已经进入各棚户区和旧住宅区，由改造后的居民住户没有太大的变化，通信公司只要调整相应的网络设备即可进入满足百兆入楼，十兆上进户的要求。第四章 XX市棚户区及旧住宅区概况4.1 XX市旧住宅现状4.1.1目前XX市棚户区及旧住宅区概况。2007年，按市委、市政府工作部署，正式启动新一轮棚户区改造工作，市政府出台了XX市棚户区及旧住宅区改造实施方案、修订了X56、X市城市房屋拆迁补偿安置标准。2007年11月14日市政府召开了全市棚户区及旧住宅区改造工作动员大会，时任XX市长陈启涛宣布XX市新一轮棚户区及旧住宅区改造正式启动。经过各区的详细调查（表4-1 XX市棚户区及旧住宅区改造项目拆迁面积调查统计表），目前XX市棚户区及旧住宅区改造项目共30个，占地面积4887.10亩，需拆迁房屋建筑面积197.8192万平方米，拆迁户数20246户，涉及人口76205人。2010年XX市棚户区及旧住宅区改造项目拆迁面积调查统计表表4-1项目编号拆迁 编号名称占地面积拆迁面积 (M2)拆迁户数拆迁人数(M2)亩合 计3257512 4887.10 1978192 57、20246 76205 龙子湖区236700 355.88 260200 4064 14307 11五丰里公安宿舍及五中西北角1400021.00 15500 117721 22八一花园90000135.00 36800 5411800 33东风五街小学两侧及海事局宿舍800012.00 6700 137437 44毛巾厂宿舍区27004.88 4400 97284 55二钢新村90000 135.00 131600 1978 6923 66液力机械厂工矿危旧区3200048.00 12000 220770 77和平楼后棚户区32000 5822000 8淮河新村13600 232812 9凤58、阳路111号7600 160560 异地还原小计21200 392 1372 蚌山区136507204.76 22862216585612810淮河路烟厂宿舍722610.84 17980 228798 911无线电总厂及周边改造项目117170175.76 190000 10553500 12立安里31024.65 2500 63221 13公栈路9851.48 3827 29102 14蚂虾街21783.27 2684 1139 15同乐园一期337号10221.53 3000 80280 16国货路117栋7291.09 2432 60210 17南山公园内1030.15 300 14459、9 18奋勇街31804.77 4893 98343 19津浦铁路边8121.22 1006 2070 异地还原小计20642 3751314禹会区7210891082 519881540222907 1020滨河西片区（胜利路北1423号地块）429734644.60 169234 22869726 1121纺织厂南宿舍及周边棚户区183447275.17 199480 22669356 1222吴湾生活区107908161.86 151167 8503825 淮上区13173991976.10 616786547118533 1323淮滨新村（1#、7#棚户区）288414 432.62 60、203000 16805929 1424果园新村（4#、6#棚户区）515226 772.84 180336 18415968 1525桃花园三期（6#、14#棚户区）274614 411.92 130000 7972695 1626梨花园新村（15#棚户区）239145 358.72 103450 11533941 XX市城市开发建设有限公司478917 718 267703 3201 12396 1727马场湖棚户区改造项目59850 89.77 47353 4971988 1828唐家花园棚户区改造项目12181 18.27 26350 390 1247 1929胜利东路棚户区改造及廉租61、房项目406887 610.33 194000 23149161 XX市城建投资发展有限公司366900 550.35 8500045024502030“喜临门”棚户区改造及廉租房项目366900550.35 85000 4502450 4.1.2 旧住宅区现状概况经实地普查XX市旧住宅区的具体现状概况如下：1、建设时间较长，房屋比较旧，多为简易房以及平房。2、房屋质量差，多数房屋墙体裂缝、墙体厚度大部分都在24公分以下、地基下沉、油毡纸屋面，屋面塌陷、砖面风化，且年久失修，已形成险房、危房。3、自然条件极差，市政基础设施欠帐多，道路等基础设施年久失修。无排水设施，使用公用水井、旱厕，群众吃水62、难、走路难、入厕难，生活极不方便。特别是汛期，由于地势低洼，排水不畅，群众生命财产常常受到威胁。街巷狭窄，生活用煤以及老化的电线极易形成火灾，加之私建、滥建的房屋连绵成片，区域内过道狭窄杂乱，又无消防栓，火灾安全隐患极大。一旦失火将火烧连营，难以控制.4、人口居住密度大、房屋建筑面积小；其中龙子湖区和蚌山区的拆迁比达60%以上，户均建筑面积在25平方米以下的占85%，且居住在超期违章棚厦的居民占棚户区人口的30%。5、家庭经济收入低、生活十分困难，大部分为因市区扩大而棚户房较多的失地农民。居住环境状况见附图片（旧住宅区现状图片详见附图）。4.2存在的主要问题 旧城基础设施配套不完善，建筑质量差63、，居民生活环境恶劣，威胁居民生命安全。 体现了日益突出的社会问题，旧住区居民现实生活的困难与反差容易激化社会矛盾。 旧住宅区夹杂着一些小企业、小仓储和市政用地，严重影响了居民的居住环境。第五章 改造依据、原则及目标5.1 改造依据（1）、中华人民共和国城乡规划法(2007.10.28)（2）、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）2002年版（3）、XX市城市总体规划（2008-2020）（4）、XX市XX市中心区控制性详细规划（5）、XX市棚户区及旧住宅区改造实施方案的通知（6）、XX市城市房屋拆迁补偿安装标准暂行规定的通知（7）、XX市棚户区及旧住宅区改造实施方案（蚌政20071464、3号（7）、XX市城市房屋拆迁补偿安置标准暂行规定（蚌政2007 144号文件5.2 指导思想以构建和谐社会和科学发展观为指导，改善老城区群众居住条件，改变城市环境，提高城市品位，促进经济、社会全面发展。5.3 改造原则5.3.1 新一轮棚户区和旧住宅改造要坚持科学发展，以人为本，统筹协调的原则，在拆迁改造中要切实保障居民群众的合法利益，特别要借改造一次性解决贫困人群的居住困难。5.3.2 坚持以市、区二级政府为主导各负其责的原则。市政府负责统一规划、统一政策、宏观调控、指导监督；各区政府为实施主体，负责编制项目详细规划，测算项目经济盈亏，制定具体实施方案，在市政府的协调支持下组织项目招商引资65、，筹措改造资金，组织旧住宅区拆迁和安置房建设、居民安置等。5.3.3 坚持政府推动和市场化运作相结合的原则。区政府组织改造地块的拆迁安置，对具备条件的地块区政府可以自行组织，通过市场化运作公开招、拍、挂，保证地块利益最大化。5.3.4 坚持旧住宅区改造和市政道路、城市绿化、美化亮化工程相结合的原则。做到改造一片小区，打通一批道路，美化周边环境，提升城市品位。5.3.5 坚持就地就近安置、鼓励异地安置的原则。以规划为主导，选择最优安置地块，放宽异地安置条件，让被拆迁人有充分的选择权。5.3.6 坚持先建安置房、后建商品房的原则。使被拆迁群众尽早住上新房，安居乐业。5.3.7 坚持依法运作、确保社66、会稳定的原则。实施拆迁、建设、安置等均要依照国家制定的法律、法规依法进行，保证社会的稳定。5.3.8 统一规划、综合开发、分期实施的原则。规划明确棚户区各地块改造后的用地性质、配套设施及主要的规划指标。依据各年度改造计划，制定科学合理的详细规划方案，分期实施改造。5.4 改造目标在市政府的宏观调控下，将配套设施不全、居住环境差的旧住宅区逐步建设成设计合理、配套设施齐全、环境优美、管理有序的居住小区。第六章 棚户区和旧住宅改造方案6.1 市场调查研究与预测根据目前XX市的房地产市场分析；由于住房需求旺盛，推动房价持续上涨。棚户区及旧住宅区大多都位于城市老城区，就医、上学、交通便利，区位优势、地理67、优势、环境优势甚佳，适合不同层次人员居住和商业经营。根据目前XX市的房价水平和开发用地挂牌拍卖价，棚户区及旧住宅改造项目的土地价格基本上都在200300万元/亩，商品房价格均价应该达到4000元/平方米以上。同时，由于在旧住宅区项目的开发改造上，市政府对开发商在税收、规费方面给予一定的优惠；并适当提高容积率；减、免收旧城区域的土地出让金，使得开发投资方有相当可观的收益。6.2 改造方案根据棚户区及旧住宅区现状调查，以及总体规划的要求，特别是XX市政府的改造思想，本次棚户区及旧住宅区规划采用就地还原和异地还原相结合，分别还原至统一规划的20个项目内，置换出的土地一部分用做城市总体规划的公园绿地，68、其他用地按照城市总体规划的用地性质进行开发。住宅层数原则上以高层或小高层为主，部分地块由于条件限制，淮上区项目原则上以高层或小高层为主，适当建设一部分中高层住宅。绿地率一律控制在30%以上；户型以50平方米和70平方米左右为主要户型，部分户型建设为90平方米左右或105平方米以上户型。就地还原项目容积率控制在2.0左右，淮上区容积率按1.71.8控制，经过初步测算可建设还原小区20个，总建筑面积279.6542万平方米：其中：还原房253.5993万平方米（廉租房为22.5969万平方米），小学校及幼儿园用房3.2316万平方米，配套商业及配套菜场用房20.2175万平方米，服务性用房和公益性69、用房2.6059万平方米（详见表6-1）2010年XX市棚户区及旧住宅区项目还原面积分析表表6-1序号分项名称单位龙子湖区蚌山区禹会区淮上区城开公司城建公司总规划面积1就地建房还原用土地M2171528 99193 273498 435455 205748 103754 12891752总建筑面积M2355278 252525 601695 794343 533317 259386 2796542其中：住宅面积M2322980 229568 546995 722130 478515 235805 2535993 配套商业面积M218010 12259 27706 50148 35143 20770、51 164017 配套菜场面积M28032 3762 9490 9295 7579 0 38158 幼儿园(小学）面积M23026 4180 10940 6247 7922 0 32316 综合服务用房面积M23230 2755 6564 6523 4158 2830 260593容积率4绿化率%5建筑密度%6机动车位辆1462 822 2134 2586 2094 961 100597自行车位个5262 2958 7682 9311 7538 3460 362118总户数户4385 2465 6402 7759 6282 2883 30176其中：多层户数户688 0 0 5172 0 071、 5860 小高层及高层户3697 2465 6402 2587 6282 2883 243169总人口人16093 4298 22907 18533 12396 2450 76677 龙子湖区还原方案.1 拆迁情况经现场调查龙子湖区此次共拆迁9个棚户区及旧住宅区，拆迁面积为26.02万平方米，需要搬迁4064户，影响搬迁人口为14307人。（详见龙子湖区棚户区及旧住宅区改造项目拆迁情况调查统计表表6-2）。龙子湖区棚户区及旧住宅区改造项目拆迁情况调查统计表表6-2拆迁 编号名称占地面积拆迁面积 (M2)拆迁户数拆迁人数(M2)亩合 计236700 355.88 260200 4064 14372、07 1五丰里公安宿舍及五中西北角1400021.00 15500 117721 2八一花园90000135.00 36800 5411800 3东风五街小学两侧及海事局宿舍800012.00 6700 137437 4毛巾厂宿舍区27004.88 4400 97284 5二钢新村90000 135.00 131600 1978 6923 6液力机械厂工矿危旧区3200048.00 12000 220770 7和平楼后棚户区32000 5822000 8淮河新村13600 232812 9凤阳路111号7600 160560 .2 计划还原方案根据XX市总体规划及实际现状，以尊重居民意愿为前提73、，采用就地还原为主的原则，对现状居民居住较集中的现有小区，实行就地改造，即五丰里公安宿舍及五中西北角、八一花园、东风五街小学两侧及海事局宿舍、毛巾厂宿舍区、二钢新村、液力机械厂工矿危旧区、和平楼后棚户区共7个较大和居民居住较集中的旧住宅区实行就地拆迁后重建方案，并配套适当的共建设施和商业性用房；淮河新村和凤阳路111号2个旧住宅区由于现状规模较小，且配套商业和服务性共建设施较差，本方案采用异地还原的形式进行，将按照XX市统一规定还原至“胜利东路棚户区改造及廉租房项目”内，按照XX市总体规划腾出的土地作为城市绿地，建设为市民活动的公共场所，并配置市民健身和休闲设施。.3 就地还原户型方案本项目还74、原方案将严格按照XX市人民政府XX市棚户区及旧住宅区改造实施方案要求的居民安置房建设标准进行，设计主要户型为40平方米、50平方米、60平方米等左右，部分户型为90平方米左右，根据拆迁的具体情况，对部分棚户区及旧住宅区中有城中村的地区适当提高户型面积。龙子湖区所还原建设的七个小区还原户型及面积按龙子湖区棚户区及旧住宅区改造项目就地还原户型计划表表6-3）和龙子湖区棚户区及旧住宅区改造项目异地还原户型计划表表6-4）进行：龙子湖区棚户区及旧住宅区改造项目就地还原户型计划表表6-3项目编号名称还原形式计划还原户型数（户）及户型面积(M2)45-5050-5555-7575-9090-115115以75、上非住宅（M2）还原或廉租户数住宅面积合计（M2）合计还原户型数及面积502 657 1069 1539 618 0 0 4385 322980 1五丰里公安宿舍及五中西北角就地26728412231335240452八一花园就地3613928694408963770303东风五街小学两侧及海事局宿舍就地51497634210123654毛巾厂宿舍区就地23293789754255二钢新村就地221167412102615219781513156液力机械厂工矿危旧区就地38574778220144007和平楼后棚户区就地1071441271772758238400龙子湖区棚户区及旧住宅区改造项76、目异地还原户型计划表表6-4项目编号名称还原形式计划还原户型数（户）及户型面积(M2)45-5050-5555-7575-9090-115115以上非住宅（M2）异地户数住宅面积合计（M2）1淮河新村异地41284132232177002凤阳路111号异地435942716010000异地还原小计8 47 178 159 0 0 0 39227700 .4 初步建设方案根据各个棚户区及旧住宅区的不同情况和所处位置，市二级一类三类区域建设容积率拟定为1.89-2.2之间，三级一类三类区域建设容积率拟定为1.7-1.81之间；并配备相应的服务性商业和幼儿园、小学、居委会等服务性用房，并根据现代化住77、宅小区建设标准要求配备相应的机动车和自行车停放车位；小区景观绿化率根据容积率不同确保在29%42%以上。各个还原小区的技术指标详见（龙子湖区计划建设方案技术分析表表6-5）2010年XX市棚户区及旧住宅区改造项目表6-5 龙子湖区计划建设方案技术分析表序号分项名称单位五丰里公安宿舍及五中西北角八一花园东风五街小学两侧及海事局宿舍毛巾厂宿舍区二钢新村液力机械厂工矿危旧区和平楼后棚户区总规划面积1就地建房还原用土地140023851579992700756589318233371715282总建筑面积M226450847331360259681664471584042240355278其中：住宅面78、积M224045770301236554251513151440038400322980 配套商业面积M21913385293948860661296345618010 配套菜场面积M225130811740452600 8032 幼儿园(小学）面积M230263026 综合服务用房面积M224077012454151314438432303容积率1.89 2.20 1.70 2.21 2.20 1.70 1.81 4绿化率%3942353841.529385建筑密度%2827.533312832.5296机动车位辆112 321 70 32 659 73 194 14627自行车位个402179、156252116237426469852628总户数户335 963 210 97 1978 220 582 4385其中：多层户数户210 220 258 688 小高层及高层户335 963 97 1978 324 36979总人口人1229 3534 771 356 7259 807 2136 160930 10日照率控制小时22222226.2.2 蚌山区还原方案.1 拆迁情况蚌山区共拆迁10个棚户区及旧住宅区，拆迁面积为22.8622万平方米，需要搬迁1658户，影响搬迁人口为5612人。（详见蚌山区棚户区及旧住宅区改造项目拆迁情况调查统计表表6-6）。蚌山区棚户区及旧住宅区改造项80、目拆迁情况调查统计表表6-6拆迁 编号名称占地面积拆迁面积 (M2)拆迁户数拆迁人数(M2)亩合 计136507204.76 228622165856121淮河路烟厂宿舍722610.84 17980 228798 2无线电总厂及周边改造项目117170175.76 190000 10553500 3立安里31024.65 2500 63221 4公栈路9851.48 3827 29102 5蚂虾街21783.27 2684 1139 6同乐园一期337号10221.53 3000 80280 7国货路117栋7291.09 2432 60210 8南山公园内1030.15 300 1449 81、9奋勇街31804.77 4893 98343 10津浦铁路边8121.22 1006 2070 异地还原小计20642 37513146.2.2.2 计划还原方案根据XX市总体规划及实际现状，采用就地还原为主的原则，对现状居民居住较集中的现有小区，实行就地改造，即淮河路烟厂宿舍、无线电总厂及周边改造项目2个较大和居民居住较集中的旧住宅区实行就地拆迁后重建方案，并配套适当的共建设施和商业性用房；其余8个旧住宅区由于现状规模较小，且配套商业和服务性公共建筑设施较差，按照XX市整体规划采用异地还原的形式进行，将按照XX市统一规定还原至“胜利东路棚户区改造及廉租房项目”内，按照XX市总体规划腾出的土82、地作为城市绿地，建设为市民活动的公共场所，并配置市民健身和休闲设施。6.2.2.3 就地还原户型方案本项目还原方案将严格按照XX市人民政府XX市棚户区及旧住宅区改造实施方案要求的居民安置房建设标准进行，设计主要户型为40平方米、50平方米、60平方米等左右，部分户型为90平方米左右。蚌山区所还原建设的二个小区还原户型及面积按蚌山区棚户区及旧住宅区改造项目就地还原户型计划表表6-7）予以还原，异地还原的还原户型及面积按蚌山区棚户区及旧住宅区改造项目异地还原户型计划表表6-8）还原，并根据还原小区所在的级别和区类不同适当增加还原面积：蚌山区棚户区及旧住宅区改造项目就地还原户型计划表表6-7项目编号83、名称还原形式计划还原户型数（户）及户型面积(M2)45-5050-5555-7575-9090-115115以上非住宅（M2）还原户数合计（M2）合计还原户型数及面积87152492731514489520324652295681淮河路烟厂宿舍就地31496962175203228205532无线电总厂及周边改造项目就地561034236694974892237209015蚌山区棚户区及旧住宅区改造项目异地还原户型计划表表6-8项目编号名称还原形式计划还原户型数（户）及户型面积(M2)45-5050-5555-7575-9090-115115以上非住宅（M2）还原户数住宅面积合计（M2）1立安84、里异地42023166340002公栈路异地112375061603蚂虾街异地22482544542954同乐园一期337号异地222415198048005国货路117栋异地91714206038956南山公园内异地122146407奋勇街异地1181937239878308津浦铁路边异地12494201615异地还原小计51857911064410430332356.2.2.4 初步建设方案根据各个棚户区及就住宅区的不同情况和所处位置，市一级一类三类区域建设容积率拟定为2.5-3.2之间，并配备相应的服务性商业和幼儿园、小学、居委会等服务性用房，并根据现代化住宅小区建设标准要求配备相应的机85、动车和自行车停放车位；小区景观绿化率根据容积率不同确保在41%43%以上。各个还原小区的技术指标详见（蚌山区计划建设方案技术分析表表6-9）2010年XX市棚户区及旧住宅区改造项目表6-9 蚌山区计划建设方案技术分析表序号分项名称单位淮河路烟厂宿舍无线电总厂及周边改造项目总规划面积1就地建房还原用土地M2722691967991932总建筑面积M222608229917252525其中：住宅面积M220553209015229568 配套商业面积M218091045112259 配套菜场面积M2037623762 幼儿园(小学）面积M241804180 综合服务用房面积M2247250827586、53容积率3.13 2.50 4绿化率%4341.55建筑密度%2327.36机动车位辆767468227自行车位个274268429588总户数户22822372465其中：多层户数户0 小高层及高层户228223724659总人口人7983500429810日照率控制小时22禹会区还原方案.1 拆迁情况禹会区共拆迁3个棚户区及旧住宅区，拆迁面积为51.9881万平方米，需要搬迁5402户，影响搬迁人口为22907人。（详见禹会区棚户区及旧住宅区改造项目拆迁情况调查统计表表6-10）。禹会区棚户区及旧住宅区改造项目拆迁情况调查统计表表6-10拆迁 编号名称占地面积拆迁面积 (M2)拆迁户数拆87、迁人数(M2)亩合 计7210891082 519881540222907 1胜利路北1423号地块429734644.60 169234 22869726 2纺织厂南宿舍及周边棚户区183447275.17 199480 22669356 3吴湾生活区107908161.86 151167 8503825 6.2.3.2 计划还原方案根据XX市总体规划采用就地还原为主的原则，对现状现有小区实行就地改造，即滨河西片区（胜利路北1423号地块）、纺织厂南宿舍及周边棚户区、吴湾生活区3个旧住宅区实行就地拆迁后重建方案，并配套适当的共建设施和商业性用房。6.2.3.3 就地还原户型方案本项目还原方案88、将严格按照XX市人民政府XX市棚户区及旧住宅区改造实施方案要求的居民安置房建设标准进行，设计主要户型为40平方米、50平方米、60平方米等左右，部分户型为90平方米左右。禹会区所还原建设的3个小区还原户型及面积按禹会区棚户区及旧住宅区改造项目就地还原户型计划表表6-11）予以还原：禹会区棚户区及旧住宅区改造项目就地还原户型计划表表6-11项目编号名称还原形式计划还原户型数（户）及户型面积(M2)45-5050-5555-7575-9090-115115以上非住宅（M2）还原或廉租户数合计（M2）禹会区124 380 1672 2394 1261 571 0 6402 546995 1滨河西片区89、（胜利路北1423号地块）就地11524474463139615622861806652纺织厂南宿舍及周边棚户区就地9136231101561226322662108653吴湾生活区就地069774825315218501554656.2.3.4 初步建设方案根据各个棚户区及就住宅区的不同情况和所处位置，市一级一类三类区域建设容积率拟定为2.2，并配备相应的服务性商业和幼儿园、小学、居委会等服务性用房，并根据现代化住宅小区建设标准要求配备相应的机动车和自行车停放车位；小区景观绿化率根据容积率不同确保在38%41%以上。各个还原小区的技术指标详见（禹会区计划建设方案技术分析表表6-12）201090、年XX市棚户区及旧住宅区改造项目表6-12 禹会区计划建设方案技术分析表序号分项名称单位滨河西片区（胜利路北1423号地块）纺织厂南宿舍及周边棚户区吴湾生活区总规划面积1就地建房还原用土地M29033310543377732.52734982总建筑面积M2198732231952171011.5601695其中：住宅面积M2180665210865155465546995 配套商业面积M29033 10899 7773 27706 配套菜场面积M23252 3440 2798 9490 幼儿园(小学）面积M236134217310910940 综合服务用房面积M22168 2530 1866 91、65643容积率2.20 2.20 2.20 4绿化率%41.539385建筑密度%2828316机动车位辆762 755 617 21347自行车位个27432719222076828总户数户2286 2266 1850 6402其中：多层户数户0 小高层及高层户2286 2266 1850 64029总人口人9726935638252290710日照率控制小时222 淮上区还原方案.1 拆迁情况淮上区共拆迁6个棚户区，拆迁面积为61.6786万平方米，需要搬迁5471户，影响搬迁人口为18533人。（详见淮上区棚户区及旧住宅区改造项目拆迁情况调查统计表表6-13）。淮上区棚户区及旧住宅区改92、造项目拆迁情况调查统计表表6-13拆迁 编号名 称占地面积拆迁面积 (M2)拆迁户数拆迁人数(M2)亩合 计13173991976.10 616786547118533 11#、7#棚户区288414 432.62 203000 16805929 24#、6#棚户区515226 772.84 180336 18415968 36#、14#棚户区274614 411.92 130000 7972695 415#棚户区239145 358.72 103450 11533941 .2 计划还原方案根据XX市总体规划及实际现状，采用异地还原的原则，项目实施按照XX市淮上区的统一规划，新征集体用地13393、4亩异地建设还原房，新建淮滨新村（1#、7#棚户区）、果园新村（4#、6#棚户区）、桃花园三期（6#、14#棚户区）和梨花园新村（15#棚户区）共6小区，计划建筑面积72.213万平方米，7759户。按照XX市总体规划腾出的土地用于城市建设和房地产开发。.3还原户型方案本项目还原方案将严格按照XX市人民政府XX市棚户区及旧住宅区改造实施方案要求的居民安置房建设标准进行，设计主要户型为40平方米、50平方米、60平方米等左右，部分户型为90平方米左右。由于该项目大部分为城中村，失地进城的农民，适当调整户型面积，为此需建设一定数量的110 平方米以上户型。淮上区所还原建设的4个小区的还原户型及面积94、按淮上区棚户区及旧住宅区改造项目异地还原户型计划表表6-14）还原，并根据还原小区所在的级别和区类不同适当增加还原面积。还原剩余部分将作为廉租房已解决外来进城务工人员和城市弱势群体的住房问题。淮上区棚户区及旧住宅区改造项目异地还原户型计划表表6-14项目编号名 称还原形式计划还原户型数（户）及户型面积(M2)45-5050-5555-7575-9090-115115以上非住宅（M2）还原或廉租户数合计（M2）合 计160 530 1507 1665 2338 1559 0 7759 722130 13淮滨新村（1#、7#棚户区）异地32156834222462891259724360014果园95、新村（4#、6#棚户区）异地115369618762502126249219837515桃花园三期（6#、14#棚户区）异地13551612253542147615600016梨花园新村（15#棚户区）异地046911211194124155.4 初步建设方案根据各个棚户区及就住宅区的不同情况，建设容积率拟定为1.7-2.0之间，并配备相应的服务性商业和幼儿园、小学、居委会等服务性用房，并根据现代化住宅小区建设标准要求配备相应的机动车和自行车停放车位；小区景观绿化率根据容积率不同确保在35%41%以上。各个还原小区的技术指标详见（淮上区计划建设方案技术分析表表6-15）2010年XX市棚户区及96、旧住宅区改造项目表6-15 淮上区计划建设方案技术分析表序号分项名称单位淮滨新村（1#、7#棚户区）果园新村（4#、6#棚户区）桃花园三期（6#、14#棚户区）梨花园新村（15#棚户区）总规划面积1就地建房还原用土地M2133980119241.8033100941.176581292.0 4354552总建筑面积M2267960218212.5171600136570.5794343其中：住宅面积M2243600198375156000124155722130 配套商业面积M214616 15870 11592 8070 50148 配套菜场面积M23289 2381 2136 1490 997、295 幼儿园(小学）面积M2438518626247 综合服务用房面积M22071 1587 1872 993 65233容积率2.00 1.83 1.70 1.68 4绿化率%413836.2355建筑密度%242632346机动车位辆866 831 492 398 25867自行车位个311629901771143393118总户数户2597 2492 1476 1194 7759其中：多层户数户1273 1229 1476 1194 5172 小高层及高层户1324 1263 25879总人口人5929596826953941185330 0 10日照率控制小时2222城开公司承担的项98、目还原方案.1 拆迁情况XX市城市开发建设有限公司承担的项目共拆迁3个棚户区，拆迁面积为26.7703万平方米，需要搬迁3201户，影响搬迁人口为12396人。（详见XX市城市开发建设有限公司棚户区及旧住宅区改造项目拆迁情况调查统计表表6-16）。XX市城市开发建设有限公司棚户区及旧住宅区改造项目拆迁情况调查统计表表6-16拆迁 编号名 称占地面积拆迁面积 (M2)拆迁户数拆迁人数(M2)亩合 计478917 718 267703 3201 12396 1马场湖棚户区改造项目59850 89.77 47353 4971988 2唐家花园棚户区改造项目12181 18.27 26350 390 99、1247 3胜利东路棚户区改造及廉租房项目406887 610.33 194000 23149161 6.2.5.2 计划还原方案根据XX市总体规划采用就地还原为主的原则，对现状现有小区实行就地改造，即马场湖棚户区改造项目、唐家花园棚户区改造项目和胜利东路棚户区改造及廉租房项目3个旧住宅区实行就地拆迁后重建方案，并配套适当的共建设施和商业性用房。其中胜利东路棚户区改造及廉租房项目将新征集体用地250多亩，该项目计划新建住宅建筑面积47.8515万平方米，6282户，按照XX市总体规划剩余的土地用于城市建设和房地产开发。6.2.5.3 就地还原户型方案本项目还原方案将严格按照XX市人民政府XX市100、棚户区及旧住宅区改造实施方案要求的居民安置房建设标准进行，设计主要户型为40平方米、50平方米、60平方米等左右，部分户型为90平方米左右。由于该项目大部分为城中村，失地进城的农民，适当调整户型面积，为此需建设一定数量的110 平方米以上户型。XX市城市开发建设有限公司所还原建设的3个小区还原户型及面积按XX市城市开发建设有限公司棚户区及旧住宅区改造项目异地还原户型计划表表6-17）还原，并根据还原小区所在的级别和区类不同适当增加还原面积。还原剩余部分一部分用于龙子湖区和蚌山区的异地还原，将有9.2164万平方米住房作为廉租房已解决外来进城务工人员和城市弱势群体的住房问题。XX市城市开发建设有101、限公司棚户区及旧住宅区改造项目还原户型计划表表6-17项目编号名 称还原形式计划还原户型数（户）及户型面积(M2)45-5050-5555-7575-9090-115115以上非住宅（M2）还原或廉租户数合计（M2）合 计485 1095 1723 1594 998 387 0 6282 478515 1马场湖棚户区改造项目就地3439442283645546202唐家花园棚户区改造项目就地5470106867439027800 3胜利东路棚户区改造及廉租房项目就地4289821523108684138752473960956.2.5.4 初步建设方案根据各个棚户区及就住宅区的不同情况，建设容102、积率拟定为2.5-3.08之间，并配备相应的服务性商业和幼儿园、小学、居委会等服务性用房，并根据现代化住宅小区建设标准要求配备相应的机动车和自行车停放车位；小区景观绿化率根据容积率不同确保在42%44%以上。各个还原小区的技术指标详见（XX市城市开发建设有限公司计划建设方案技术分析表表6-18） XX市城市开发建设有限公司表6-18 计划建设方案技术分析表序号分项名称单位马场湖棚户区改造项目唐家花园棚户区改造项目胜利东路棚户区改造及廉租房项目总规划面积1就地建房还原用土地M224033 12180 169535 2057482总建筑面积M26008237530435705533317其中：住宅103、面积M25462027800396095478515 配套商业面积M29396 2574635143 配套菜场面积M24807 0 27737579 幼儿园(小学）面积M279227922 综合服务用房面积M2655 334 316941583容积率2.50 3.08 2.57 4绿化率%43.543445建筑密度%2424226机动车位辆215 1301749 20947自行车位个774468629675388总户数户64539052476282其中：多层户数户0 小高层及高层户645390524762829总人口人198812479161123960010日照率控制小时2226.2.6 城104、建公司承担的项目还原方案6.2.6.1 拆迁情况XX市城建投资发展有限公司承担的项目共拆迁面积为8.50万平方米，需要搬迁450户，影响搬迁人口为2450人。（详见XX市城建投资发展有限公司棚户区及旧住宅区改造项目拆迁情况调查统计表表6-19）。XX市城建投资发展有限公司棚户区及旧住宅区改造项目拆迁情况调查统计表表6-19拆迁 编号名称占地面积拆迁面积 (M2)拆迁户数拆迁人数(M2)亩1“喜临门”棚户区改造及廉租房项目366900550.35 85000 4502450 6.2.6.2 计划还原方案根据XX市总体规划采用就地还原为主的原则，对现状现有小区实行就地改造，即对”喜临门”棚户区改造105、及廉租房项目实行就地拆迁后重建方案，并配套适当的共建设施和商业性用房。新征集体用地170多亩，该项目计划住房建筑面积23.5805万平方米，2883户，按照XX市总体规划剩余的土地用于城市建设和房地产开发。6.2.6.3 就地还原户型方案本项目还原方案将严格按照XX市人民政府XX市棚户区及旧住宅区改造实施方案要求的居民安置房建设标准进行，设计主要户型为40平方米、50平方米、60平方米等左右，部分户型为90平方米左右。由于该项目大部分为城中村，失地进城的农民，适当调整户型面积，为此需建设一定数量的110 平方米以上户型。XX市城建投资发展有限公司所还原建设的”喜临门”棚户区改造及廉租房项目还原106、户型及面积按棚户区及旧住宅区改造项目还原户型计划表表6-20）还原，并根据还原小区所在的级别和区类不同适当增加还原面积。还原剩余部分将有13.3805万平方米的住房作为廉租房已解决外来进城务工人员和城市弱势群体的住房问题。XX市城建投资发展有限公司棚户区及旧住宅区改造项目异地还原户型计划表表6-20项目编号名 称还原形式计划还原户型数（户）及户型面积(M2)45-5050-5555-7575-9090-115115以上非住宅（M2）还原或廉租户数合计（M2）合 计357456523685326536028832358051“喜临门”棚户区改造及廉租房项目就地357456523685326536107、28832358056.2.6.4 初步建设方案根据各个棚户区及就住宅区的不同情况，建设容积率拟定为2.50，并配备相应的服务性商业和幼儿园、小学、居委会等服务性用房，并根据现代化住宅小区建设标准要求配备相应的机动车和自行车停放车位；小区景观绿化率根据容积率不同确保在41%以上。各个还原小区的技术指标详见（XX市城建投资发展有限公司计划建设方案技术分析表表6-21） XX市城建投资发展有限公司表6-21 计划建设方案技术分析表序号分项名称单位“喜临门”棚户区改造及廉租房项目总规划面积1就地建房还原用土地M2103754 1037542总建筑面积M2259385.5259386其中：住宅面积M2108、235805235805 配套商业面积M220751 20751 配套菜场面积M20 0 幼儿园(小学）面积M20 综合服务用房面积M22830 28303容积率2.50 4绿化率%415建筑密度%23.56机动车位辆961 9617自行车位个3459.634608总户数户28832883其中：多层户数户0 小高层及高层户288328839还原总人口人245024500010日照率控制小时26.3 主要设计思路 规划设计 1、总体定位各还原规划设计应着重从土地的充分利用及创造环境氛围出发，通过小区的干道以及主要景观所对应出的关系，将小区中心设置为整个小区的中心景观活动用地，在组团中心设置组团绿109、化，共同组成整个小区的生活及其娱乐、休闲的中心。规划结构布局中应用淡化组团，突出院落的处理手法。以院落为基本单位，通过在各个院落中灵活地布置各种绿化、硬地，以及休闲设施，既使整个小区便于管理，又能创造出丰富的宅前院落空间，保证了整个小区的协调一致性。小区应强调功能的完善和布局的先进合理，充分体现“环境美，功能全”的特点，同时也应考虑小区建设成本，寻求最佳的结合点。设计必须坚持和体现以人为本的基本准则，满足现代城市人群对居家生活的要求。应用现代城市住宅小区的设计思想和方法，充分利用已有环境条件，创造独特优美景观，提高整体环境水平，将该小区建设成为本地区一流的居住环境。2、规划思想为创造小区舒适、110、优美、安全、文明的居住生活环境，总体设计构思应着重在小区总体环境、小区功能，建筑群体风格以及综合效益等方面作了有益的探索，表现出以下几个特点：1)、强调主体环境与再生环境的创造。2)、小区功能设计强调以人为本。3)、强调传统布局与现代布局的组合来提高小区综合效益。3、道路交通组织1)出入口选择小区的主入口设在城市次干道上，以避免对城市主干道交通的影响，同时也对小区居民的出入安全。规模较大和有条件的小区尽量设置两个或两个以上的出入口，以有效疏导人流和车流。 2)、道路骨架结合各个小区的周边环境及居民出行的便捷与安全，同时又最大程度的留出了可建设用地。小区内道路尽量设计为环形，以避免交通堵塞、紧急111、疏散和救助。并与小区的步行道系统交织共同形成层次分明的道路骨架。整个路网形式活泼，充分体现了“通而不道，畅而不直”的设计原则，小区道路宽度宜分为两种，一种为6米宽双车道，单侧设1米宽人行道，另一种为3米宽车道。3)停车系统通过土地投资强度的经济技术分析式，解决机动车的停放问题。停车位数与户数之比应达到1：0.3以上。室外停车场地均用空心植草砖进行地面铺装，增大绿地面积，减少日光反射。4、绿化系统各小区绿化系统宜分为中心集中绿地、庭院(宅间)绿地及道路绿化带三个层次，中心绿地结合景观铺地与景观水景，通过穿插交错的环形绿带和水面，利用曲线形，以草坪和适当的造景树种、小品组成丰富的线状绿化。庭院绿地112、为居民提供舒适的绿化空间和适宜的硬地铺装活动场所，成为居民的“室外起居室”。整个小区点、线、面绿化相互结合，小区内道路绿化、平台绿化、架高绿化，形成错落有致的立体绿化系统。景观规划各小区应强调如下“视线走廊”(viewcorridor)统领整个小区，第一条是小区主入口，以及景观绿化带。由这条“视线走廊”加以连接，使居民一进入小区就感受到有序的景观在层层展开，直到主景观区形成高潮。另一条景观线是以组团绿地与主景观紧密相连。在各个组团的入口都购巧妙地动用视线走廊组织景观设计，增强了各组团的可识别性。各小区的景观设计根据具体情况可分为开放空间，过渡空间及相对私密的空间景观三部分。以主景观区为开放空间113、景观设计的重点，通过对绿化、铺地和景观水景的有机组合，形成典雅、亲切具有强烈现代气息的小区建筑性格，营造了居住、文化、娱乐、共存共荣的独特人文景观。建筑造型应突出现代感，屋顶形式采用平、坡结合，多层房屋应以坡顶主为，在建筑的端部，采用退台，使屋顶轮廊富于变化，打破统一使用坡顶所形成的单调感。要大胆使用各种鲜艳的色彩，使小区生动活泼，形成各小区各自别具一格的亮点。 公建配置有条件的还原小区内应设置幼儿园、居委会、棋牌室、会馆等公共设施，为整个小区提供必要的配套服务。 住宅设计 在单体住宅设计上，应充分考虑住宅的朝南，尽力保证自然的采光通风、通风以及合理的平面格局，户型组合可以非常灵活。 多层住宅114、以6层为主，间距均大于1.2H（日照系数2小时），层高2.9米；高层和小高层应以11层和18层为主，在满足XX市规划条件的前提下应确保日照系数2小时，层高2.82.9米； 环保、消防设计1、环境保护多层还原小区的绿化率应28%以上，高层和小高层还原小区的绿化率应38%以上，可以形成园林式，生态型的小区环境。排水设计中应作好雨污水分离和废、污水的处理，废、污水处理后排入，小区内污水管网，经汇集再排入市政管网。作好噪声的处理，住宅尽量远离车行道，临近主干道的住宅山墙，尽量减少开窗数量或采用双层玻璃。小区内的各类废气的排放与控制按我国有关规范、标准执行。2、消 防各小区的总图及单体建筑布置的道路系统115、应符合消防要求，各住宅之间都设硬质铺地，各建筑单体平面布置均满足疏散要求。建筑物沿街部分长度超过150米或总长度超220米时，均设置穿过建筑物的消防车道。且架空部分净空大于4米，消防车可进入庭院。高层住宅除考虑环形消防车道外，均留出足够的登高场地。 结构设计本项目的各还原小区的丙类建筑为六层楼的住宅、十一层小高层住宅，乙类建筑为十二层及以上高层住宅。依据现行国家有关规范，设计抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g；上部结构形式：多层住宅(六层)采用框架结构，其楼屋面板采用现浇钢筋混凝土板；高层和小高层住宅采用短肢抗震结构，抗震等级为三级；室内填充墙体应采用新型轻质材料；建筑物安全116、等级为二级，其基础设计方案：多层住宅拟采用墙下条形桩基础；高层和小高层住宅宜设置有地下室或半地下室；采用天然地基片筏基础。 给排水设计1、给水系统设计(1)、水源：该工程采用市政自来水作为水源，小区内给水管网呈环状布置，以保证生活给水及消防用水。(2)、给水系统设计多层住宅采用市政自来水直接供水；高层和小高层住宅的生活用水均由设置在地下室泵房内的变频调速供水机组提供，屋顶不宜设置生活水箱。室内给水管道采用下行上给的方式。3、排水系统没汁按照XX市城市排水要求，采用雨、污分流制，室外采用雨、污分流制排水(1)、雨水管道：区域内雨水经雨水斗和雨水口收集后汇入小区中的雨水管道，再排入市政雨水管道，根117、据XX市暴雨强度公式，计算出本区域内雨水量为152.3L/S。(2)、废水系统建筑物的污水经化粪池处理后经小区污水干道排入市政污水管道。 电气及燃气设计 1、电源高层或小高层小区电源采用二路10KV独立电源供电，电源由小区外引入，至小区1OKV开闭所分配至各小区变电所及用户变电所。由小区电所向各住宅及配套公建供给380/220V电源。2、配电(1)、各住宅楼内配电均按一户一表制配电。(2)、小区内供电外线均采用电缆埋地敷设。(3)、各公建(底商)均单独进线(380V/220V)3、防雷接地防雷等级为二级，设屋面避雷网防雷周焊通作接地体，接地电阻小于1欧姆。4、电信及有线电视(1)各小区内设电话118、交接间，每户住宅及各公建建筑内均预留电话出线盒及预留电信管线，包括上网管线，具体由电信部门设计及实施。(2)、每户住宅内及部分公建内预留有线电视出线盒及及预埋有线电视管线，具体由电信部门设计及实施。5、天然气 由新奥燃气公司通过城市道路上的主管道引入各小区的减压站，并引入各住户，做到一户一表计量。 消防系统1、建筑消防小区外围及内部局部道路皆形成回路消防车进入便捷，扑救迅速。2、给排水消防 (1)、小高层住宅按二类高层建筑设计，量为20L/S。(2)、红线范围内设室外消火栓以满足室外消防用水需要。(3)、地下停车库设自动喷淋系统，喷头定温68。(4)、小区内消防用水均由设于地下室泵房内的消防泵119、加压供泵房内设消火栓泵和喷淋泵。(5)、化学灭火器的设置严格按照灭火器配置设计规范4090执行。(6)、室外设消防接合器分别供消火栓及喷淋使用。3、电气消防(1)、小区内消防用电负荷均采取二路供电末端自投方式，采用耐火导线或电缆配电。(2)、高层小高层建筑配电采取二路供电末端自投方式，采用耐火导线或电缆配电。6.4 预留城市绿地根据XX市城市总体规划（2008-2020），该项目异地还原腾出的土地将规划为预留的公园绿地、小品公园、广场绿地，以及津浦铁路两侧的防护绿地等。总计3.46多平方米。第七章 实施进度计划本项目先期进行拆迁和还原，腾出净地按照商业模式进行开发。根据各年拆迁总量大致相等的原120、则，计划分3年内年完成旧住宅区的拆迁和还原工作，3年内完成腾出地块的整体开发任务。总拆迁量为：建筑面积197.8192万平方米（含异地还原区域拆迁面积）；7.1旧房拆迁进度安排项目的各年拆迁量如下：2010年计划拆迁量：建筑面积95万平方米；2011年计划拆迁量：建筑面积102.8192万平方米；7.2 项目建设进度安排计划总还原面积为：按照还原建筑面积比拆迁建筑面积适当多的比例，还原总建筑面积为231.0025万平方米，其余22.5969万平方米按廉租房配套用房建设。项目各年建设的还原面积如下：2011年计划还原面积：建筑面积80万平方米；2012年计划还原面积：建筑面积80.53992万平121、方米；2013年计划还原面积：建筑面积71万平方米；置换的土地为3622多亩，按总体规划要求分五年进行开发。项目的开发进度（按平均量计算）如下：2011年计划开发量：占地面积1200亩；2012年计划开发量：占地面积1422亩；2013年计划开发量：占地面积1000亩。注：因房地产开发具有周期性，上述各计划一般需要1.5-2.5年完成。第八章 项目组织与管理8.1项目组织XX市委市政府高度重视XX市棚户区及旧住宅改造想不的实施，由XX市市委书记亲自领衔抓该项目的实施工作；并设置专门办公室，市财政、建设、土地、审计等有关部门负责人为成员，定期召开汇报会和协调会，及时解决建设中的问题，促进建设工作122、的快速进行。XX市城市投资控股有限公司项目的投融资平台，负责项目的具体实施工作，公司领导班子高度重视本项目建设，由公司董事长XX挂帅组建项目领导班子，负责项目建设的领导、组织、管理、协调和监督。项目建设领导班子下设办公室，负责协调解决日常建设中的相关问题。8.2项目管理8.2.1项目实施管理工程设计、建设、监理等均按照国家规定的方法进行招标。签订设计、建筑施工等合同，严格监督工程质量和检验设备质量，使工程保质保量按期完成。8.2.2项目财务管理设立项目专用帐户，专款专用。做好工程预决算，做到手续齐全，收支账目相符，精打细算，节约项目投资。8.2.3项目的管理职责（1）项目建设领导小组职责按上级123、有关要求，积极落实各项工作；协调部门间工作关系；考察、评审、督促本项目建设方案；制定项目指导原则和项目相关政策；采取有效措施确保项目的顺利实施，实现项目目标。（2）项目建设办公室职责制定项目实施计划、制定和修改项目培训、项目管理、项目财务信息管理计划。根据领导小组指示，协调各方关系。组织实施管理各类项目业务会议，安排项目土建工程实施、设备采购、合同签订、财务结算。组织实施各类调查和经常性项目检查、监督，组织和安排评估和评价。8.3项目监督项目监督与评价是保证项目顺利实施的重要手段，由项目建设领导小组负责组织实施。（1）监督与评价组织项目建设领导小组负责成立项目监督评价管理小组，由建设领导小组成124、员中计委、财政局、建设局等部门负责人及有关专家组成，按照项目所确定的目标、实施方案、实施计划、管理制度及国家有关规定进行监督与评价。（2）监督方式监督方式为经常性监督和阶段性监督。 经常性监督经常性监督即对项目活动的各个环节进行监督检查，如项目建设实施计划的落实情况，资金的到位和使用情况，建设工程施工进度及质量等，发现问题，及时纠正，以保证项目的顺利实施。 阶段性监督阶段性监督即定期对项目实施情况进行监督，如项目相关政策的制定与实施，配套资金的落实，设备质量检验与安装质量验收等。对项目中的不足之处进行修改和完善。监督频率项目监督评价管理小组对项目监督安排如下：经常性监督，每月一次；阶段性监督，125、每季度一次。特殊情况，随时组织监督。监督报告项目监督评价管理小组对阶段性监督检查结果向有关部门提交监督报告。内容包括项目的阶段性进度，实施过程存在的问题及改进措施，实施计划的不足之处及修改建议等。实施进度和计划完成情况以表格形式反映，表格应包括计划量、完成量和未完成的主要原因等。8.4项目评价（1）评价目的评价目的是向上级领导部门提供项目建设信息，以便总结经验，进一步改进管理，提高工程质量、建设速度和改善建设环境。（2）评价方式利用项目单位和建筑施工单位的日常统计资料进行统计分析处理及实地考察作出评价。（3）评价时间及人员评价时间：项目建设初期进行一次基本调查，为项目评价准备基准期资料，设定评126、价内容和标准。项目运营一年后依据评价内容和标准进行终期评价，提出评价报告，上报有关领导部门。评价人员：项目建设领导小组有关成员、项目各行业有关工程技术人员和管理人员。第九章 工程招投标9.1概述依据中华人民共和国招标投标法规定，本项目工程建设实施阶段的勘察设计和施工等均采取招标形式确定承包单位。根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，本项目可行性研究报告编制工程招标内容。9.2发包方式承包方式有总承包和单项工作内容承包二种，相应的发包方式也有两种。本项目发包方式根据工程建设实施阶段的工作内容分别采取单项工作内容发包方式。9.3招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。本项目127、业主拟委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。9.4招标方式招标方式分为公开招标、邀请招标二种类型。由于本项目拟采用单项工作内容发包方式，针对不同的单项工程所采取的招标方式如下： 勘察设计拟采用邀请招标或直接委托方式。 建筑安装工程及工程监理采用公开招标方式。第十章 投资估算及融资方案10.1 投资估算10.1.1 编制依据及说明（1）、中华人民共和国城乡规划法(2007.10.28)（2）、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）2002年版（3）、XX市城市总体规划（2008-2020）（4）、XX市控制性详细规划（5）、XX市棚户区及旧住宅区改造实施方案的通知（6）、城128、市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）（7）、全国统一建筑工程预算定额2000安徽省估价表（8）、投资项目可行性研究指南（9）、建设项目经济评价方法与参数）（第三版）10.1.2 编制说明1、根据建筑工程投资估算指标，按年度工程施工进度计划估算投资。2、勘察设计费按建安工程造价的2.5%，建设管理费（含监理费）、可行性研究费、环境影响评价等其他费用按建安造价的2.5%。3、基本预备费按工程造价和其它各项费用之和的4%计算。4、价差预备费指项目建设期间，由于价格变化引起工程建设投资变化的预测预留费用。按国家计委计投资19991340号文规定，按零计算。XX市城市房屋拆迁补偿安置标准（129、1）货币补偿的金额，根据被拆迁房屋状况，在房地产市场评估价格的基础上增加15%确定。拆迁人与被拆迁人自行约定补偿金额的，从其约定。住宅的货币补偿金额单价低于政府公布的货币补偿保底单价的，按照政府公布的货币补偿保底单价计算。货币补偿保底单价的具体标准见表四。表10-1 XX市城市房屋拆迁住宅货币补偿保底单价标准一级二级三级四级五级一类二类三类一类二类一类二类三类一类二类基价23002150205019501800170016501550140012501100说明：1、该房屋保底单价是建筑物的房地一体价格。2、表中各级别、类别的房屋保底单价中不包括装修费用。3、非住宅货币补偿价格，由房地产评估机130、构直接评估确定。（2）拆迁符合独立计户条件的住宅，实行就地或就近房屋产权调换的，应安置的建筑面积按被拆迁房屋有效建筑增加5平方米计算，应安置的建筑面积不足35平方米的以35平方米建筑面积为准；实行房屋产权调换异地安置的，在就地或就近应安置建筑面积的基础上相应无偿增加异地安置房建筑面积。表10-2 住宅产权调换异地安置建筑面积增加率被拆迁增加率安置区类一级二级三级四级五级一类二类三类一类二类一类二类三类一类二类一级一类00000000000二类100000000000三类2010000000000二级一类30201000000000二类403020100000000三级一类50403020100131、00000二类60504030201000000三类706050403020100000四级一类8070605040302010000二类90807060504030201000五1009080706050403020100说明:1、符合独立计户条件的异地安置建筑面积=就地或就近应安置建筑面积（1+异地安置建筑面积增加率）。2、不符合独立计户条件的异地安置建筑面积=被拆迁房屋有效建筑面积（1+异地安置建筑面积增加率）。3、安置区域与拆迁区域同一区类，或安置区域主于拆迁区域类别的异地安置，不增加安置面积。（3）实行房屋产权调换，被拆迁人可以选择按被拆迁房屋的货币补偿金额和安置房的市场评估价格，结132、算产权调换的差价，也可以选择按下列标准结算产权调换的差价：拆迁符合独立计户条件的住宅差价结算标准安置房建筑面积中与被拆迁房屋有效建筑面积相等的部分，就地安置的差价基数为200元/；就近安置的差价基数为150元/；异地安置的差价基数为100元/。被拆迁人具体支付的差价款应根据被拆迁房屋结构、楼层及安置房屋楼层等因素按下列公式计算：等建面差价款=（等面积差价基数+被拆迁房屋结构差单价+被拆迁房屋楼层差单价）安置房楼层系数被拆迁房屋有效建筑面积。拆迁人为满足应安置建筑面积（因异地安置增中的建筑面积除外）致使安置房建筑面积超出被拆迁房屋有效建筑面积的部分，其中在10平方米以内的基差价基数为850元/；133、超出10平方米以上的，其差价基数为1200元/。被拆迁人具体支付的并价款应根据安置房屋楼层因素按下列公式计算：超出10以内的差价款=850元/安置房楼层系数超10以内的建筑面积超10以上的差价款=1200元/安置房楼层系数超10以上的建筑面积因异地安置而应增加得安置房建筑面积，被拆迁人不支付差价款。被拆迁人要有扩大得建筑面积部分，按市场销售价格结算。（4）拆迁1982年航测地形图上有标注的无产权证书房屋，按100%计算被拆迁房屋有效建筑面积予以补偿安置。拆迁1982年航测地形图上无标注，但1996年航测地形图上有标注得无产权证件房屋，按50%计算被拆迁房屋有效建筑面积予以补偿安置。拆迁无产权证134、件且1982年、1996年航测地形图上无标注的房屋不予补偿安置。对无1996年航测地形图的拆迁区域，由辖区街道办事处调查核实无产权证件房屋得建造时间，并报辖区政府审查确认。被确认为1982年至1996年（含1996年）建筑得房屋，应视同为1996年航测地形图上有标注得房屋。（5）拆除未超过批准期限临时建筑、拆除房屋得装修及附属物给予适当补偿。房屋装修及附属物的补偿标准详见表六：表10-3 被拆迁房屋结构差单价增减表（单位：元/m2）被拆迁房屋框架砖混砖木（瓦）简易单价增减-300+30+50（6）对安置最小住宅户型且无力支付产权调换差价款得低保户被拆迁人，安置时拆迁人与其签订安置房屋租赁协议。135、除拆迁当事人对租金标准另有约定外，承租面积按安置房屋建筑面积与原被拆迁房屋有效建筑面积得差值计算，每月租金以5元/ m2计收。当被拆迁人向拆迁人付清产权调换差价款时，改租赁关系终止，拆迁人为被拆迁人办理该套房屋的产权登记手续。租赁期间拆迁人消失的，改房产由政府公房管理部门代管。（7）其他拆迁补偿安置规定按蚌政办2009年2号文件执行。10.2 投资估算项目建设总投资为62.5999亿元，其中，静态投资57.8479亿元，建设期利息4.752亿元具体投资估算详见表10-4、分年投入计划见附表2。表10-4 2010年XX市棚户区和旧住宅改造项目成本分析汇总表序号费用名称龙子湖区蚌山区禹会区淮上区136、城开建设公司城建投资发展公司费用合计（万元）备注一土地征用费用7916.12 8478.01 15774.35 26113.18 11035.35 4372.64 73689.65 1建设用地0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 征用集体土地补偿（11万元/亩）0.00 1517.45 0.00 7185.01 2797.32 1711.94 13211.72 划拨国有土地补偿0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2土地登记管理费20.58 11.90 32.82 52.25 24.69 12.45 154.70 3土地评估费0.137、13 0.16 0.21 0.72 0.31 0.17 1.69 4土地契税51.46 63.65 82.05 287.40 122.76 68.48 675.79 5搬家费（2次）520.40 457.24 1039.76 1233.57 535.41 170.00 3956.38 6过渡费（18个月）2341.80 2057.60 4678.93 5551.07 2409.33 765.00 17803.73 7拆迁补偿费4939.12 4339.70 9868.38 11707.83 5081.54 1613.47 37550.04 8土地使用税42.63 30.30 72.20 95.138、32 64.00 31.13 335.59 二前期费用7622.04 5337.98 13047.33 16722.34 11505.81 5616.82 59852.32 1勘察测量及规划设计费177.64 126.26 300.85 397.17 266.66 129.69 1398.27 2施工图纸设计费639.50 454.54 1083.05 1429.82 959.97 466.89 5033.78 3三通一平171.53 99.19 273.50 435.45 205.75 103.75 1289.18 4墙体材料基金284.22 202.02 481.36 635.47 426139、.65 207.51 2237.23 免收5散装水泥发展基金53.29 37.88 90.25 119.15 80.00 38.91 419.48 免收6城镇基建教育附加费532.92 378.79 902.54 1191.51 799.97 389.08 4194.81 免收7人防易地统建费1065.83 757.57 1805.08 2383.03 1599.95 778.16 8389.63 免收8建筑工程质量监督费53.29 37.88 90.25 119.15 80.00 38.91 419.48 免收9定额测定费49.83 34.26 87.58 103.82 77.17 37.8140、8 390.54 免收10房屋拆迁管理费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 免收11破路费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 免收12占道费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 免收13施工管理费83.05 57.09 145.96 173.04 128.62 63.14 650.90 免收14白蚁防治费88.82 63.13 150.42 198.59 133.33 64.85 699.14 免收15建筑行业劳保统筹费1411.86 970.57 2481.32 2941.67 2186.53141、 1073.37 11065.31 免收16城市基础设施配套费1776.39 1262.62 3008.47 3971.72 2666.58 1296.93 13982.71 免收17规划建设服务费74.61 53.03 126.36 166.81 112.00 54.47 587.27 18环境影响评估62.29 42.82 109.47 129.78 96.46 47.35 488.18 19面积审核费42.63 30.30 72.20 95.32 64.00 31.13 335.59 20工程监理费830.51 570.92 1459.60 1730.39 1286.19 631.39 142、6509.00 21新建商品房交易手续费106.58 75.76 180.51 238.30 159.99 77.82 838.96 22抗震审核费35.53 25.25 60.17 79.43 53.33 25.94 279.65 23建筑工程保险费42.63 30.30 72.20 95.32 64.00 31.13 335.59 24气象测定费39.08 27.78 66.19 87.38 58.66 28.53 307.62 三基础设施费6111.10 4159.93 9943.79 13473.61 9001.71 4336.50 47026.64 1电施工费1954.03 1388143、.89 3309.32 4368.89 2933.24 1426.62 15380.98 2水施工费603.97 429.29 1022.88 1350.38 906.64 440.96 4754.12 3小区道路及配套设施1243.47 883.84 2105.93 2780.20 1866.61 907.85 9787.90 4环境绿化费684.31 406.95 1076.93 1652.37 903.48 425.39 5149.43 4供水、供电装表费639.50 454.54 1083.05 1429.82 959.97 466.89 5033.78 5排水网搭接费284.22 2144、02.02 481.36 635.47 426.65 207.51 2237.23 6天然气接入费701.60 394.40 864.32 1256.48 1005.12 461.28 4683.20 四建筑安装工程费41525.33 28546.18 72979.94 86519.64 64309.56 31569.57 325450.23 1综合工程造价41525.33 28546.18 72979.94 86519.64 64309.56 31569.57 325450.23 其中：住宅面积38801.55 26605.85 68374.38 80287.60 59319.26 2947145、5.63 302864.25 配套商业面积1620.90 1103.35 2493.52 4513.33 3139.66 1867.58 14738.33 配套菜场面积602.39 282.17 711.74 697.12 893.14 0.00 3186.57 幼儿园(小学）面积242.10 334.42 875.19 499.77 627.41 0.00 2578.90 综合服务用房面积258.38 220.39 525.12 521.83 330.09 226.37 2082.17 土地及建设费用（一至四）小计57775.08 42720.29 102502.17 130991.62 8146、7673.63 41906.81 463569.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 五其他费用5777.51 4272.03 10250.22 13099.16 8767.36 4190.68 46356.96 1不可预见费2888.75 2136.01 5125.11 6549.58 4383.68 2095.34 23178.48 2建设单位管理费及监理费2888.75 2136.01 5125.11 6549.58 4383.68 2095.34 23178.48 0.00 0.00 0.00 0.00 项目建设成本合计：63552.59 4699147、2.32 112752.39 144090.78 96441.00 46097.49 509926.56 0.00 0.00 0.00 0.00 六预备费3178 2350 5638 7204.54 4822.05 2304.87 25496.33 1基本预备费5%3178 2350 5638 7205 4822.05 2304.87 25496.33 2涨价预备费0%0.00 0.00 0.00 七公用工程5180 3830 9189 11743 8873 4241 43055.67 1公用市政（道路、雨污水）工程3178 2350 5638 7205 4822 2305 25496.33 148、2公用供电设施（10KV）变配电）2002 1480 3552 4539 4051 1936 17559.34 项目静态投资合计：71910 53172 127579 163039 110136 52643 578478.56 建设期银行利息（5.94%）47520.00 项目总投资合计：625998.56 10.3融资方案棚户区和旧住宅改造安置房项目总投资62.5999亿元。按照市、区两级政府帮扶政策，由XX市城市投资控股有限公司作为项目法人，统一组织项目的融资活动，承担融资责任和风险。根据 XX市城市投资控股有限公司的财务整体状况考察融资后的偿还能力。10.3.1 资本金筹措XX市城市投资149、控股有限公司是该项目法人，该项目资本金来源主要有：1、项目法人自筹资金 65999万元2、财政出资 60000万元合计 125999万元10.3.2 债务资金筹措本项目债务资金主要通过信贷融资解决，计划银行贷款共计50.00亿元。银行贷款在建设期内根据建设进度分年到位，2010年到位12.0亿元， 2011年到位24.0亿元， 2011年到位14.0亿元。按照银行贷款还本付息期7年，不含宽限期3年，贷款年利率5.94%。10.4 融资方案分析10.4.1 融资结构分析项目总投资62.5999亿元，其中项目资本金12.5999亿元，信贷资金50.0亿元，资本金占总投资20.22%，信贷资金占79150、.78%。满足银行对城市棚户区和旧住宅改造项目资本金不小于20%比率的规定。10.4.2 融资成本分析1、 资本金融资成本分析资本金占用费参照银行同期利率加风险系数计算。按三年以上贷款年利率5.94%计算。2、债务资金融资成本分析债务资金融资成本由资金筹集费和资金占用费组成，贷款年利率按5.94%计算，利率计算方式为固定利率，宽限期3年，还本期为7年。10.4.3 融资风险分析该项目主要融资风险有二：一是资本金不能按计划实现，二是银行信贷资金不能落实。1、资本金来源可靠性分析资本金有二个来源：（1）、自筹资金：根据XX市城市投资控股有限公司的经营状况，预测近3年公司可作为资本金收益情况见表7-151、4。XX市城市投资控股有限公司未来3年收益预测表10-5 单位：万元序号项 目2010年2011年2011年1总收益2.93 3.22 3.54 对于本项目自筹资本金65999万元完全有可靠保障。(2)XX市财政预算内资金主要来源于税收收入和土地出让金收入， 2009年全年完成工业总产值532.90亿元，完成财政收入76.79亿元，同比增长16.7%，根据发展趋势按经济不景气的2009年保守增长率预测，近3年项目总财政收入为279.9亿元为XX市可支配收入；本项目可投资资金为6.0亿元。2、债务资金可靠性分析债务资金的来源拟申请银行贷款解决。（1）、银行贷款与多家银行有多年的合作经历，相互之间152、已经建立了信任。目前，国家扩大内需，重点棚户区和旧住宅改造项目建设，多家银行均表示了对本项目贷款的意愿。3、融资风险的防范措施为了防范风险，项目法人采取的防范措施还有：（1）、加大招商力度：XX市在高起点、高水平规划的基础上，将进一步加大对外宣传的力度，扩大新区的影响，制定优惠政策，采取有力措施，坚持政府招商和企业招商两条腿走路的方针，扩大招商成果，吸引更多的客商来投资，以促进土地变现。（2）、积极努力争取市政府制定倾斜性政策；目前，市政府已经就本项目表示了给予政策大力支持。第十一章 经济评价11.1 概 述10.1.1本项目经济评价按国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）的评价原153、则和格式进行编制。评价中采用动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主。10.1.2本项目的经济收益主要来源于该项目建成后的XX市GDP增长带来的企业所得税收入、项目运营带来的增值收入和土地增值；为此，经济分析仅对实施该项目和不实施该项目对比后的增量进行动态分析。11.2 基本数据11.2.1 项目计算期2010年XX市棚户区和旧住宅改造项目建设从2010年至2011年，项目计划建设期为3年，拟定贷款偿还期为7年，项目经济分析计算期从2010年至2019年，共计10年。11.2.2土地出让收入的计算根据规划设计的土地用途、容积率和XX市房地产市场行情，采用假设开发法，进行预测计算，以确定待出让的154、宗地价格。根据XX市控制性详细规划，该项目置换的土地面积。11.2.3 地价的估算根据假设开发法，楼面地价=楼价-建筑价-专业费用-利息-利润-税费现对公式中各因素进行分析：.楼价：土地开发建设后的房地产售价。.建筑费：土地开发的具体产品的耗费成本（建筑物及环境配套费用）。.专业费用：勘察、设计等专业技术费用，以建筑费的一定比例计算，即专业费用=建筑费i ，根据国内当前惯例，专业费用i为6%。.利息：全部预付资本的资金成本。全部预付资本包括买地价、建筑费和专业费，即：利息=（地价+建筑费+专业费用）r。根据当前商业银行利率，r确定为5.94%。.利润：全部预付资本的机会成本。即：利润=（地价+155、建筑费+专业费用）P由于房地产开发建设周期较长，因此利润率较社会平均利润率略高，本项目利润率综合确定为15%。.各种税费：指房地产开发的有关税费，目前按150元/m2计。将上述各项代入公式中得：楼面地价=楼价-建筑费（1+i +r+P+ir+iP）-税费/(1+r+P)地价=楼面地价容积率根据XX市控制性详细规划，将用地性质按居住、商业贸易用地等分别计算如下：（1）居住用地1.楼价：根据目前XX市及周边地区房价及未来五年XX市住宅销售价格趋势，住宅用房售价均价按4000元/ m2计。2.建筑费：（包括环境配套）按1250元/ m2计。楼面地价=4000-1250（1+6%+5.36%+15%+156、6%5.36%+6%15%）-450/（1+5.36%+15%）=2200元/m2 居住用地平均容积率为2.0，所以地价=2100元/m2666.67m2/亩2.0=293万元/亩 (2) 商业贸易用地： 1.楼价：根据商业用房销售价，确定为8000元/m2。2.建筑费：按1500元/m2计楼面地价=8000-1500（1+6%+5.36%+15%+6%5.36%+6%15%）-350 /（1+5.36%+15%）=2100元/m2 商业贸易用地平均容积率为2.6，所以地价=2100元/m2666.67 m2/亩2.6=350万元/亩经实地调查和土地的挂牌拍卖一般情况都高于测算价。10.2.4157、 土地出让收益详见XX市棚户区和旧住宅改造项目收益表，按不同性质用地加权平均估算地价。本研究报告以保守方案估算，根据地区不同采用综合商住地价为260万元/亩以下计算。11.3 项目总成本费用估算11.3.1 项目建设费用成本由政府划拨集体用土地，并投资建设项目的所有基础设施，计入该项目的建设费用成本中，包括建筑安装工程直接费、工程间接费和建设期银行利息。11.3.2 固定资产折旧、无形资产摊销费用XX市棚户区和旧住宅改造项目建设费用计入成本，不考虑折旧及无形资产摊销费用。11.3.3 项目运营管理费用XX市棚户区和旧住宅改造项目建设和运营、贷款还本付息期间，XX市城市投资控股有限公司相关机构的158、办公费、差旅费、低值易耗品摊销、招待费等计入管理费用，按项目总收入的0.2%估算。11.3.4 财务费用财务费用为XX市本项目工程项目完工后支付的贷款利息。本报告按银行贷款利率5.94%总成本费用733175万元，总经营成本648827万元，财务费用84348万元。成本费用的分项与计算详见附表4：总成本费用估算表11.4 利润估算详见附表6：项目费用收益分析表11.4.1 项目主要数据与指标表11.1 项目主要数据与指标序号项 目 名 称单 位数据与指标备 注1项目总收入万元7816582总成本费用万元7331753利润（1-2）万元485106拟定贷款偿还期年77内部收益率%3.51%8动态159、投资回收期年9.1含建设期9财务净现值（ic=3%）万元631611.5 项目效益分析11.5.1 社会效益通过XX市棚户区和旧住宅改造项目建设，XX市的投资环境和生活环境都会明显得到改善。对促进招商引资具有十分重要的意义。经测算，XX市工业生产、商业贸易、服务业、城市管理、物业管理等方面能解决就业人口5.6万多人。XX市的高速发展会带来高额的经济产出，也为XX的建材、建筑、装饰、房地产、加工业、制造业、餐饮业等一系列相关产业提供了加快发展的良机，同时也扩大了内需，对有效的化解当前的金融危机具有一定的积极作用，必将对XX经济发展起到巨大的推进作用。一、税434111土地交易契税71382房地产160、交易营业税261503施工企业营业税10123二、费20151税费合计6356211.5.2 现金流量分析根据附表：财务现金流量表计算，财务内部收益率为3.51%，财务净现值为6316万元，静态投资回收期为5.55年。动态投资回收期9.1年。11.5.3 贷款偿还分析通过对附表：借款还本付息计算表的分析，考察项目计算期内各年的偿还能力;从表中可看出，本项目采用等额还本利息照付的还贷方式还款，计算期内按规定归还贷款本息后尚有58548万元的结余，完全能够满足金融机构还贷要求和期限。其财务内部收益率为3.51%，财务净现值为6316万元（详见全部投资现金流量表）。11.6 项目评价本项目如期建成，161、将极大的改善XX市的投资环境，促进XX市规划辖区整体框架规模的早日形成，完成XX市扩大城市区域、改善交通状况的目标，将对XX市的招商引资工作和产业结构调整升级、造就更多的优势企业、增加就业岗位、提高XX市综合竞争力起到重要推动作用，社会效益巨大。拉动XX市GDP迅速增长。带动XX市及周边地域GDP约1.7个百分点。第十二章 结论和建议12.1 结论 通过以上的市场调查分析和研究认为： 12.1.1 该项目由XX市财政作担保，抗风险能力较强，经过前一阶段的运作，实施该项目的前期准备工作已基本完成，实施该项目可行。12.1.2 只要运作得当，项目是有着比较好的经济效益，特别随着XX市区扩大发展和项162、目所在地规划区的逐步启动，项目的后期开发将带来较大的经济效益。12.1.3 XX市良好的地理区位、经济区位、交通区位、景观区位和自然环境条件，加上政府政策的支持，使其开发前景十分诱人。具有创建二十一世纪生态型城市，展现出良好基础条件。12.1.5 通过对该项目建设的经济评价分析，项目总收入可达781658万元，财务内部收益率为3.51%，财务净现值为6316万元，动态投资回收期为9.1年，静态投资回收期为5.55年;计算期为10年，项目经济效益良好。综上所述，该项目的实施在经济上是可行的，在时间上是紧迫的，在社会效益方面是显著的。12.2 建议（1）根据目前的项目进度安排，以及XX市的相关基础163、设施的配套建设，多渠道筹集资金，拓宽融资渠道是关键。建议申请银行贷款50.0亿元，并能尽快通过评审，尽早发挥效益。（2）强化项目法人责任制，牢固树立百年大计，质量第一的方针。认真执行中华人民共和国招标投标法，对XX市内所有项目都实行公开招标，透明操作，择优选择承包单位。（3）通过制定相应的政策，采取相应的措施和办法，确保工程建设的经济效益，形成良性循环。（4）加强技术指导和监督，保证工程质量。2010年XX市棚户区和旧住宅改造项目投资估算汇总表附表1 单位：万元序号费用名称龙子湖区蚌山区禹会区淮上区城开建设公司城建投资发展公司费用合计（万元）一土地征用费用7916.12 8478.01 157164、74.35 26113.18 11035.35 4372.64 73689.65 二前期费用7622.04 5337.98 13047.33 16722.34 11505.81 5616.82 59852.32 三基础设施费6111.10 4159.93 9943.79 13473.61 9001.71 4336.50 47026.64 四建筑安装工程费41525.33 28546.18 72979.94 86519.64 64309.56 31569.57 325450.23 土地及建设费用（一至四）小计57775.08 42720.29 102502.17 130991.62 87673.165、63 41906.81 463569.60 五其他费用5777.51 4272.03 10250.22 13099.16 8767.36 4190.68 46356.96 项目建设成本合计：63552.59 46992.32 112752.39 144090.78 96441.00 46097.49 509926.56 六预备费3178 2350 5638 7205 4822 2305 25496.33 七公用配套工程5180 3830 9189 11743 8873 4241 43055.67 项目静态投资合计：71910 53172 127579 163039 110136 52643 5166、78478.56 年度投资计划和资金筹措计划附表2 单位：万元序 号项 目合 计2010年2011年2012年分年投资比例% 100.00%27.14%44.71%28.15%1建设总投资625999 169869 279886 176244 1.1区内基础设施建设一期静态投资578479 166305 265630 146544 1.2建设期利息47520 3564 14256 29700 2资金筹措625999 169869 279886 176244 2.1资本金125999 49869 39886 36244 项目法人自筹65999 9869 19886 36244 财政补助资金600167、00 40000 20000 2.2项目长期负债500000 120000 240000 140000 银行贷款500000 120000 240000 140000 0 贷款利息计算(5.94%)47520 3564.00 14256.00 29700.00 项目收益估算一览表附表3 单位：万元序号项目类别单位分年度经营情况合 计2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年1可开发用地出售收入万元5988489826239536149710598845988412就地还原（105%）补偿收入万元276582941382327652764168、63就地还原超出（5-10%）补偿收入万元3671100183436736684就地还原超出（11-20%）补偿收入万元1096328854801096109605廉租房（年）收入万元374674921873749284289365936593659365664906异地还原补偿收入万元15531162146615537异地还原靠档补偿收入万元4098181635122640888异地还原超出超出（11-20%）部分万元36711421073569就地还原配套商业补偿收入万元10410410就地还原配套商业销售收入万元3017603515087211229052301730176034911配169、套菜场销售收入万元19081908114526717632合计:07338211733828194018549577365150531238293659365781685资 金 来 源 与 运 用 表附表4 单位：万元序号项 目2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年合计1 资金来源1698693532682935822819401854957736515053123829365936514076841.1 项目资本金49869398863624401259991.2 银行贷款12000024000014000005000001.3 170、可开发用地出售收入59884898262395361497105988400005988411.4 就地还原（105%）补偿收入2765829413823276500000276461.5 就地还原超出（5-10%）补偿收入367110018343670000036681.6 就地还原超出（11-20%）补偿收入109632885480109600000109601.7 廉租房（年）收入374674921873749284289365936593659365664901.8 异地还原补偿收入1553116214660000015531.9 异地还原靠档补偿收入40981816351226000171、0040881.10异地还原超出超出（11-20%）部分3671142107000003561.11就地还原配套商业补偿收入010400000001041.12就地还原配套商业销售收入30176035150872112290523017301700603491.13配套菜场销售收入19080190811450267100076322 资金应用16986928208717976411340610576188359823321277151135449633713591732.1 固定资产投资16986927988617624406259992.2 长期借款本金偿还80000800007000070172、0007000070000600005000002.3 销售及管理费用0220135208458556523214521249494228282.4 财务费用0024948201961603811880772235640843482.5项目资本金收回498693988636244897553 当年盈余资金07118111381816853379734 485104 累计盈余资金07118118499935353243326742227335499423966213548348510总 成 本 费 用 估 算 表附表5 单位：万元序 号项 目合 计2010年2011年2012年2013年2014173、年2015年2016年2017年2018年2019年1 项目建设总投资625999 169869 279886 176244 2 经营费用15011 0 1468 2347 5639 3710 1547 301 3 管理费用7817 0 734 1173 2819 1855 774 151 124 94 94 4 财务费用84348 0 24948 20196 16038 11880 7722 3564 0 4.1 银行贷款利息84348 24948 20196 16038 11880 7722 3564 0 5 总成本费用733175 169869 282087 179764 33406 2174、5761 18359 12332 7846 3658 94 6 经营成本648827 169869 282087 179764 8458 5565 2321 452 124 94 94 总 收 入 估 算 表附表6 单位：万元序 号项 目合计2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年1 可开发用地出售收入598841 59884 89826 239536 149710 59884 0 0 0 0 2 就地还原（105%）补偿收入27646 2765 8294 13823 2765 0 0 0 0 0 3 就地还原超出（5-10%）补偿收175、入3668 367 1100 1834 367 0 0 0 0 0 4 就地还原超出（11-20%）补偿收入10960 1096 3288 5480 1096 0 0 0 0 0 5 廉租房（年）收入66490 3746 7492 1873 7492 8428 9365 9365 9365 9365 6 异地还原补偿收入1553 155 311 621 466 0 0 0 0 0 7 异地还原靠档补偿收入4088 409 818 1635 1226 0 0 0 0 0 8 异地还原超出超出（11-20%）部分356 36 71 142 107 0 0 0 0 0 9 就地还原配套商业补偿收入1176、04 0 104 0 0 0 0 0 0 0 10 就地还原配套商业销售收入60349 3017 6035 15087 21122 9052 3017 3017 0 0 11 配套菜场销售收入7632 1908 0 1908 1145 0 2671 0 0 0 项目总收入781685 73382 117338 281940 185495 77365 15053 12382 9365 9365 项目费用收益分析表附表7 单位：万元序号项 目合 计2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年1 项目总收入781685 0 73382 1173177、38 281940 185495 77365 15053 12382 9365 9365 2 总成本费用733175 169869 282087 179764 33406 25761 18359 12332 7846 3658 94 3 利润总额48510 -169869 -208705 -62426 248533 159734 59006 2722 4536 5707 9271 4 累计利润-169869 -378574 -441000 -192466 -32732 26274 28996 33532 39239 48510 资本金筹集和偿还原有贷款测算附表8 单位：万元序号项 目计 算 年178、 份合计2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年一收 入(万元)68421 111128 264802 163122 68312 9365 9365 9365 9365 713245 1 出售商住业用地59884 89826 239536 149710 59884 0 598841 2 就地还原（105%）补偿收入2765 8294 13823 2765 0 0 27646 3 就地还原超出（5-10%）补偿收入367 1100 1834 367 0 0 3668 4 就地还原超出（11-20%）补偿收入1096 3288 5480 179、1096 0 0 5 廉租房（年）收入3746 7492 1873 7492 8428 9365 9365 9365 9365 6 异地还原补偿收入155 311 621 466 0 0 7 异地还原靠档补偿收入409 818 1635 1226 0 0 二支 出（万元）2201 3520 8458 5565 2321 452 124 94 94 22828 1经营费用1468 2347 5639 3710 1547 301 0 0 0 15011 2土地开发管理费用734 1173 2819 1855 774 151 124 94 94 7817 0 三各年净收入（万元）66220 1076180、08 256344 157557 65991 8913 9241 9271 9271 690416 四贷款本息（万元）3564 14256 109700 104948 90196 86038 81880 77722 63564 631868 1还本80000 80000 70000 70000 70000 70000 60000 500000 2付息3564 14256 29700 24948 20196 16038 11880 7722 3564 0 131868 3本年还本后贷款余额120000 500000 500000 420000 340000 270000 200000 13000181、0 60000 五当年还本付息后剩余资金-356451964-209215139667361-20047-72967-68481-54293927158548 六 还贷后累计剩余资金-356448400 46308197704265065 245018 172051 103570 49277 58548 项目现金流量表（全部投资）附表9 单位：万元序号项 目合 计2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年1 现金流入781685 0 73382 117338 281940 185495 77365 15053 12382 9365 93182、65 1.1可开发用地出售收入598841 0 59884 89826 239536 149710 59884 0 0 0 0 1.2就地还原（105%）补偿收入27646 2765 8294 13823 2765 0 0 0 0 0 0 1.3就地还原超出（5-10%）补偿收入3668 367 1100 1834 367 0 0 0 0 0 0 1.4就地还原超出（11-20%）补偿收入10960 1096 3288 5480 1096 0 0 0 0 0 0 1.5廉租房（年）收入66490 0 3746 7492 1873 7492 8428 9365 9365 9365 9365 1.183、6异地还原补偿收入1553 0 155 311 621 466 0 0 0 0 0 1.7异地还原靠档补偿收入4088 0 409 818 1635 1226 0 0 0 0 0 1.8异地还原超出超出（11-20%）部分356 0 36 71 142 107 0 0 0 0 0 1.9就地还原配套商业补偿收入104 0 0 104 0 0 0 0 0 0 0 1.10就地还原配套商业销售收入60349 3017 6035 15087 21122 9052 3017 3017 0 0 0 1.11配套菜场销售收入7632 0 1908 0 1908 1145 0 2671 0 0 0 2 现金184、流出733175 169869 282087 179764 33406 25761 18359 12332 7846 3658 94 2.1 经营成本648827 169869 282087 179764 8458 5565 2321 452 124 94 94 2.2 财务费用84348 0 24948 20196 16038 11880 7722 3564 0 3 年净现金流量48510 -169869 -208705 -62426 248533 159734 59006 2722 4536 5707 9271 4 累计净现金流量-169869 -378574 -441000 -19246185、6 -32732 26274 28996 33532 39239 48510 折现系数（IC）3.0%0.97 0.94 0.92 0.89 0.86 0.84 0.81 0.79 0.77 0.74 5 年折现净现金流量6316 -164921 -196725 -57128 220819 137788 49416 2213 3581 4374 6899 6 累计折现净现金流量-164921 -361646 -418774 -197955 -60167 -10751 -8538 -4957 -583 6316 静态投资回收期(年）包括建设期5.55 动态投资回收期（年）包括建设期9.1 内部收益率3.51%五丰里公安宿舍及五中西北角棚户区现状东风五街小学两侧及海事局宿舍就住宅区现状毛巾厂宿舍区棚户区现状二刚新村就住宅区现状市东新村棚户区现状无线电总厂及周边改造项目棚户区现状立安里旧住宅区现状公栈路棚户区现状同乐园一期337号旧住宅区现状南山公园院内棚户区现状奋勇街旧住宅区现状津浦铁路边棚户区现状滨河西片区棚户区现状纺织厂南宿舍及周边棚户区现状吴湾生活区棚户区现状淮滨新村（1#、7#棚户区）现状果园新村（4#、6#棚户区）现状桃花园三期（14#棚户区）现状梨花园新村（15#棚户区）现状马场湖棚户区现状胜利东路棚户区现状唐家花园棚户区现状喜临门棚户区现状