1、城市CBD及新城地产建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月238可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、项目概况31.1项目基本情况31.1.1拟建项目一：*CBD项目31.1.2 拟建项目二：XX新城项目41.2投资背景41.3申请单位基本情况5二、项目2、投资的必要性及意义8三、市场环境分析93.1宏观环境分析93.1.1经济形势分析93.1.2宏观政策分析163.2行业环境分析163.2.1房地产行业发展特点163.2.2全国房地产市场运行状况183.2.3*市房地产市场运行状况233.3市场分析与预测293.3.1*重点区域调研情况分析293.3.2区域市场分析35四、规划方案384.1拟建项目一CBD规划方案384.1.1地块分析384.1.2项目定位424.1.3规划设计494.1.4建设方案534.1.5实施计划及安排574.2拟建项目二XX新城规划方案654.2.1地块分析654.2.2项目定位714.2.3规划设计734.2.4建3、设方案764.2.5实施计划及安排79五、投资模式及经营模式82六、投资估算与资金筹措836.1投资估算依据836.2资金方案89七、经济效益评价897.1评价方法和依据897.2经济效益计算及评估927.2.1拟建项目一经济效益计算及评估927.2.2拟建项目二经济效益计算及评估114八、风险分析及防范措施1368.1市场竞争风险及防范措施1368.2项目开发风险及防范措施1378.3项目合作开发风险及防范措施1378.4筹资风险及防范措施1388.5产品质量风险1398.6产品销售风险及防范措施140九、结论与建议141一、 项目概况1.1项目基本情况拟建项目区位1.1.1拟建项目一：*C4、BD项目该项目位于*市东区，属于城市发展最快的区域，*市政府等相关行政机构已经入住附近，周边属于*市最高端的商业及住宅区域，*东区的发展速度不弱于郑东新区，*CBD的区位与郑东新区CBD区位类似。项目占地438.8亩，宗地内商业及办公用地263.78亩、住宅用地175.04亩，综合容积率4.49，地上建筑面积131万，其中住宅51万、商业及办公80万。其中住宅限高100米，商业及办公最高限高为250米，预计开发周期11年。1.1.2 拟建项目二：XX新城项目该项目位于位于XX新城，预选文兴大道以南、安康大道以北、永明路以东、朝阳路以西地块，共计526.8亩，其中公园绿地39亩，可开发净地为485、7.8亩，土地用途为居住用地，容积率暂按2.0，可开发65万，其中住宅63万、商业2万。预计开发周期为10年。1.2投资背景*市绕城高速修建进行土地置换，属于路域经济不可分割的一部分，本报告中两宗项目均属于素质较优的项目，在修建绕城高速的前提下，与*市政府进行友好磋商，同等条件下，优先供地。1.3申请单位基本情况公司简介公司简介股票代码600020股票简称中原高速公司全称河南中原高速公路股份有限公司曾用名G中原-中原高速 市场类型上海证券交易所证券类别A股成立日期2000-12-28上市日期2003-08-08 注册资本(万元)224737.18注册地址郑州市郑东新区民生路1 办公地址郑州市郑6、东新区民生路1号1号楼第7层、第8层 所属行业交通运输、仓储和邮政业-道路运输业所属地域河南省股改实施日期2006-06-22 股改进度实施所属板块参股金融-税收优惠股-破净股-基金重仓股-预盈预增-全流通股-2012年6月解禁股-路桥交通概念股主营业务高等级公路、大型和特大型独立桥梁等交通基础设施项目投资、经营管理和维护;高科技项目投资、开发;机械设备租赁与修理;汽车配件、公路建筑材料、机电产品(不含汽车)、家具、百货、土特产品、工艺美术品、服装鞋帽、家用电器的销售;卷烟、雪茄烟(凭证),饮食、住宿服务、副食销售(凭证),音像制品、书刊杂志出租、零售(凭证)(以上范围限分支机构经营);技术服7、务、咨询服务;车辆清洗服务;货物配送(不含运输);房屋租赁;加油站设施、设备租赁;实物租赁;高速公路自有产权广告牌租赁、服务区经营管理。公司简介本公司系经河南省人民政府豫股批字200064号文批复,于2000年12月28日成立的股份有限公司。本公司属高速公路行业,本公司经营范围:高等级公路、大型和特大型独立桥梁等交通基础设施项目投资、经营管理和维护;高科技项目投资、开发;机械设备租赁与修理;汽车配件、公路建筑材料、机电产品(不含汽车)、家具、百货、土特产品、工艺美术品、服装鞋帽、家用电器的销售;卷烟、雪茄烟(凭证),饮食、住宿服务等业务。近三年财务指标项目 / 报告期2011年度项目 / 报告8、期2011年度投资与收益基本每股收益(元)0.1391盈利能力净利润率(%)11.33每股净资产(元)2.9616总资产报酬率(%)1.01净资产收益率加权平均(%)4.74经营能力存货周转率1.53扣除后每股收益(元)0.1283固定资产周转率0.14偿债能力流动比率(倍)0.46总资产周转率0.09速动比率 (倍)0.34资本构成净资产比率(%)20.87应收帐款周转率(次)26.04固定资产比率(%)59.57资产负债比率(%)79.06项目 / 报告期2012年度项目 / 报告期2012年度投资与收益基本每股收益(元)0.2313盈利能力净利润率(%)13.09每股净资产(元)3.029、43总资产报酬率(%)1.71净资产收益率加权平均(%)7.91经营能力存货周转率2.39扣除后每股收益(元)0.2269固定资产周转率0.23偿债能力流动比率(倍)0.33总资产周转率0.13速动比率 (倍)0.26资本构成净资产比率(%)21.89应收帐款周转率(次)48.62固定资产比率(%)55.45资产负债比率(%)78.02项目 / 报告期2013一季项目 / 报告期2013一季投资与收益基本每股收益(元)0.0116盈利能力净利润率(%)4.07每股净资产(元)3.0382总资产报酬率(%)0.08净资产收益率加权平均(%)0.38经营能力存货周转率0.26扣除后每股收益(元)010、.0106固定资产周转率0.04偿债能力流动比率(倍)0.53总资产周转率0.02速动比率 (倍)0.41资本构成净资产比率(%)19.97应收帐款周转率(次)7.57固定资产比率(%)49.87资产负债比率(%)79.95二、项目投资的必要性及意义在持续的通货膨胀预期下，城镇化进程又再持续加快，房地产行业将会持续迎来十年以上的黄金时期。为有效贯彻集团“一主多元 多元反哺”方针，中原高速有能力在房地产业务板块为集团业务增长做出应有贡献。两项目建设期间和建成使用后，对社会的贡献是多维的、全方位的；中央商务区的打造，将成为*市名片，有效提升*市对外形象，同时为企业带来强大的品牌效应。拟建项目一*C11、BD项目的建设，将带领*市写字楼走向现代高端化。拟建项目二XX新城项目的建设，将完善区域功能，促进XX新城发展。两项目在建设及后期交付使用的过程中将为社会创造数千个就业机会，有效减轻社会就业负担。三、市场环境分析3.1宏观环境分析3.1.1经济形势分析3.1.1.1全国经济情况分析1、全国近年GDP变化情况 分析:受欧债危机、全球经济发展速度减缓及国内生产成本增加，加上我国房地产市场调控等影响，目前国内经济增长面临较大下行压力。从数据上看，2012年GDP增速持续放缓，三季度跌至7.4%，形势严峻程度一度超过预期 四季度起，国内经济其实出现了比较明显的复苏，其主要推动力来自于两个方面：其一，地12、方基础设施建设强劲增长，拉动固定资产投资成功回升；其二，房地产市场企稳上行，带动建设活动温和回升。2、2012年全社会消费水平增速同比下降明显，社会消费力下降，今年着力点仍然放在扩大内需提升经济的基础上3、从2011年下半年开始，全国固定资产投资额增速下降，到2012年上半年跌至谷底，下半年略有回升，投资热情下降全国经济环境总结：u 2012年全国经济整体下行，消费能力及投资热情降低；u 为振兴经济，2013年经济方针主要为抑制通胀、扩大内需；u 各项经济指标表明，2012年第三季度经济已有复苏迹象，又临政府换届，2013年经济将逐渐复苏并稳步发展。3.1.1.2*经济情况分析1、GDP及人均13、GDP近年来，*市国民经济平稳健康快速发展，2012年国民生产总值达到1593亿元，同比增长7.5%，；但经济增长速度受大环境影响有所下降，随着2012年第四季度全国经济的触底，中原经济区规划的实施，*将迎来新的发展机遇。2、固定资产投资情况*市全社会固定资产投资不断增加，以2012年为例，固定资产总额达到1085亿元，同比增长21.7%；投资市场的活跃对*市经济社会的发展起了极大的带动作用，特别是产业园区及高铁站区的基础设施投资建设，对于*豫北中心城市地位的巩固提供了坚实的基础，扩大了对周边区域经济的辐射范围。3、工业和建筑业增加值受固定资产投资规模的减少，工业增加值和建筑业增加值增速同比下14、滑，但依然保持快速增长的势头，随着高新技术产业区的招商引资及*新区的开发建设，未来*市工业经济增加值及建筑业增加值将会快速增长。4、社会零售消费总额在2012年社会零售总额达到469.11亿元，全市消费能力进一步提高。在全省18个各地市中排名居中，与省会郑州零售总额2290亿元相比，还有很大差距，与同级别城市新乡、信阳等城市相比差距不大;社会零售总额指标反映当地社会消费状况，*目前零售市场不够活跃，有很大消费潜力。5、收入情况2012年*市城镇人均可支配收入21042元，高于河南省城镇人均可支配收入；农民纯收人8618元，高出同期河南省平均农民纯收入；相对富裕的*人民对房地产的需求量相应较大，15、对本项目的开发入市提供大量潜在客群。*经济环境总结：1、*市经济总量水平不高，但GDP、人均GDP保持快速增长，为房地产的发展提供的经济基础，同时经济结构逐步优化，房地产市场需求空间逐步增加。2、由于受2008年经济危机影响，2009-2010年固定资产投资额增速减缓，但投资活动依然活跃；随着安东新区的开发建设和高新区发展，固定资产投资活动将会大量增加，城市化水平进一步提高。3.1.2宏观政策分析 2011年新“国八条”，全国36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。住房贷款的首付比例再次提高至50%。限购、限贷、限价三管齐下。 2012年，首套房利率回归，其中没有实质性的调控政策出台16、，政策依然不放松 2013年“国五条”我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。 *房地产政策受国家政策的影响相对较小，对于国家经济发展和本身经济发展的制约性较大，其主要受河南房地产政策的影响，影响程度相对较大，如河南省2012年提出的关于保障房质量、首套房的信贷、房屋安全及国有土地上的房屋征收补偿规定，首套房的信贷等问题均对*房地产市场都有一定的影响，但*房地产市场又具有自己的特殊性。3.2行业环境分17、析3.2.1房地产行业发展特点1、基础性。房地产业是国民经济的基础产业，这可以从三方面来看，它为国民经济各行各业的发展提供最基本的物质条件，它为劳动力提供生存和发展最必须的条件，它为经济发展和城市建设提供大量的财政支持。2、先导性。房地产产业的产业链很长、环节很多，它的发展会带动一大批相关产业的发展。3、超前性。房地产业要为国民经济各个行业提供基本物质条件，因此，必然要为满足各行业的发挥在那对房地产的需求而超前发展。4、协调性。房地产业的发展必须同国民经济的发展水平相协调，房地产商品的流通量取决于有支付能力的社会需求，而支付能力又取决于国民经济发展的总体水平，因此要适当超前，但不能脱离经济发展18、的总体水平而超前。5、敏感性。房地产业是经济发展的寒暑表，经济上升，房地产业兴旺，经济下降，房地产业衰落。6、风险性。房地产业是一项风险产业，风险主要为，内部和外部因素，外部因素主要为政治经济形势的变化，政策的调整，城市规划的变化等，内部主要为投资决策，经济管理等。3、我国房地产业周期波动的原因分析(1)人口周期变化的影响。(2)国家宏观经济环境的影响。(3)城市化进程的影响。(4)居民的收入水平的影响。(5)居民的心理预期。3.2.2全国房地产市场运行状况1、房地产开发景气指数 房地产行业景气度方面，2012年以来以7月份为分水岭呈现先跌后稳，前8个月，全国房地产开发投资增速从27.8%一路19、下滑至15.4%，全国房屋新开工面积更是由正转负；而由于今年以来整个房地产行业环境的好转，销售指标率先企稳反弹，企业信心逐渐恢复，8月份以后景气指标陆续触底，房地产企业资金情况也同步得到改善，截止11月，2012年房地产企业本年到位资金已连续7个月呈现增长，前11个月同比增长14.1%，其中来自个人按揭贷款贡献最大，增速达到23.7%。2、房地产投资总额经历了08和09年的疯狂之后，2010年开始全国房地产投资总额增速持续走低，2012年各月保持在15%左右的增幅明年经济定调扩内需稳增长，2013年房产投资将继续回升.3、供求情况近三年全国房产市场施工、竣工和新开工面积累计变化节节攀升，从数据20、上看受政策影响较小，说明全国土地市场的保持一定的供应速度。u 统计局数据显示， 2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%； u 商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1-11月份提高0.9个百分点，比2011年回落1.1个百分点；其中，住宅销售额增长10.9%，办公楼销售额增长12.2%，商业营业用房销售额增长4.8%； u 市场整体呈先抑后扬之势，全国市场交易规模将再创新高。 4、近三年商品房销售价21、格指数近三年全国一线城市商品住房价格指数同比持续下降，前两年均呈现先升后降的规律，而去年则出现先降后升的趋势，结合今年限购等调控政策基调不变，预计今年房产市场价格上行压力巨大，但仍会小幅上涨。东部二线城市商品住房价格指数同比变化起伏低于一线城市，说明调控对于二线城市影响略低于一线；单年起伏趋势与一线相似，明年价格上涨压力同样巨大，但会有小幅上扬。中西部二线城市商品住房价格指数同比变化与东部相似u 全国市场投资量升速减、供应速度平稳、市场景气触底反弹；u 今年销售同比略减，下半年销量优于上半年；u 从代表城市房价走势看，市场调控使全年销售价格走低，今年价格回升的城市数量逐月增加，价格市场处于增势22、。3.2.3*市房地产市场运行状况1、房地产投资及销售情况 单位：亿元 单位：万受金融危机的影响，*市房地产投资自08年开始增速下滑，但投资总量持续攀升，商品房销售面积逐年增加；由于调控的影响，2010年以来，全市整体房地产市场销售速度持续下降，客户对商品房的品质要求提高，少数高品质项目销售速度良好，对于开发商而言，市场既有机遇又有风险，如何做好产品定位和制定好营销策略决定项目成败。2、土地情况*2010年至今部分住宅用地成交情况如下：住宅用地项目位置面积（亩）地价（万元/亩）容积率土地使用权人1文峰大道与彰德路交叉口西南角46 308 5.7河南恒祥房地产开发有限责任公司2*市文明大道与铁西23、路交叉口西北角140 300 7.2*市友谊房地产开发有限公司3彰德路与迎春西街交叉口西侧33 177 3.3*市德昌房地产开发有限责任公司4人民大道北侧，永明路以东239 117 5*市方州房地产开发有限责任公司5人民大道东段南侧110 117 3.5*通瑞达房地产开发有限公司6*市永明路与明福街交叉口东南角67 111 4.5*广佳欣置业有限公司7西临光华路、北靠东关街、东至安惠苑小区、南临明富街185 105 5.3名门地产（*）有限公司8西临光华路、北靠东关街、东至安惠苑小区、南临明富街202 105 5.5名门地产（*）有限公司9西临光华路、北靠东关街、东至安惠苑小区、南临明富街2224、3 105 5名门地产（*）有限公司10西临光华路、北靠东关街、东至安惠苑小区、南临明富街195 105 5.5名门地产（*）有限公司11西临光华路、北靠东关街、东至安惠苑小区、南临明富街192 105 0.5名门地产（*）有限公司12人民大道东段北侧230 102 3.5*通瑞达房地产开发有限公司13人民大道东段北侧73 93 3.5*通瑞达房地产开发有限公司14人民大道东段南侧155 88 4*市北关区彰东街道苏家村村民委员会*2010年至今部分商服用地成交情况如下：商服用地项目位置面积（亩）地价（万元/亩）容积率土地使用权人1红旗路与解放大道交叉口东北角57 405 6.5*市中太房地产25、开发有限责任公司2解放大道与辉府胡同交叉口东南角14 171 5*市鑫凯房地产开发有限责任公司3人民大道以北永明路以东63 160 6*市方州房地产开发有服责任公司4中州路与华林街交叉口东北角59 103 3*市新都世纪房地产开发有限公司5文昌大道与中华路交叉口西南角29 79 4.8*九鼎花园酒店有限公司6*市永明路与明福街交叉口西南角63 72 4*广佳欣置业有限公司随着外来开发商的进入，*市土地市场价格出现大幅度上扬，最高住宅用地308万元/亩，*CBD其中一宗住宅用地*广佳欣置业有限公司以111万元/亩的价格获取。*商服用地最高为405万元/亩，*CBD其中一宗商服用地*广佳欣置业有限26、公司以72万元/亩的价格获取。整体来看*广佳欣置业有限公司获取土地成本不高，但是土地获取时间为为2012年上半年，距现在已过去一年时间。3、*历年房价变化从2000年至2011年，是*市房地产市场快速发展时期，房价也呈现快速增长，综合各种物业类型统计后，*市平均每年房价上涨10%，但房价涨幅不稳定，出现多次波动和停涨。2012年*市受融资危机影响，另外国家宏观调控政策一直不放松，由于三四线城市没有像一、二线城市的大量的人口和经济支撑，房价增长到一定程度将难以大幅上涨，预计未来房价增速将逐渐减缓。4、2012年各板块价格变化情况铁西版块由于环境污染，均价基本处于3200元/平左右；中心板块土地供27、应量缺乏，房价较高，基本在4400/平左右；安东板块在新行政中心日趋成熟的利好情况下，均价在4500/平左右；开发区板块商品住宅较少，均价3100-3300/平之间。5、*市房地产开发企业列表 6、*市房地产市场小结1. *市商品房年销售量达到300万400万，消化总量较大，投资性需求增加，市场进入快速发展期，需求依然旺盛；2. 商品房价格整体偏低，按板块呈现明显由西向东上升趋势，*新区成为区域开发热点，未来升值潜力巨大。3. *市民购房购房心理日趋成熟，多数仍以自用为主，购房区域性明显，东区投资性需求占一定比例，理性消费居多。 4. 受*市融资危机影响，客户购房心理更加理性，购房时对开发商实28、力信誉、施工进度、地段、价格等多因素综合考虑。 3.3市场分析与预测3.3.1*重点区域调研情况分析重点区域在售项目分布（一）东区在售项目基础指标及销售情况通过上图可以看到，*东区项目价格基本上实现了4500元/，随着万达的进驻，*东区住宅实现5000元/只是半年的时间问题。*办公楼市场目前出现一定程度的之后，虽然部分项目报价7800元/，但是销售缓慢。随着东区的成熟，以及政府及大型企业的搬迁，办公楼市场将会和郑东新区CBD的成熟一样，迅速成长。且标志性的办公楼将会成为价格高点，且同时成为投资客及自用客的首选。（二）中心区在售项目基础指标及销售情况（三）项目指标及销售速度分析区域周边在售项目中29、大体量项目较多，多数项目月均销售不足三十套，但是诸如恒大绿洲、华强城等品牌实力房企的项目销售依然火爆。（四）建筑形态分析 在售项目大多以高层、小高层为主要的建筑形态，别墅洋房项目供应量较少，多层仅有香格里拉供应，产品同质化严重。（五）户型面积分析市场以两房、三房为主，其中一房供应少，集中在35-50平，两房集中在85-108平， 三房集中在118-145平之间，四房在160-170平左右，说明宽敞两房和舒适性三房均被市场所认可。（六）市场价格分析 区域价值对价格影响较大，各区域价格差距大，城市向东发展，东区成为目前最高价区域，区域均价达到4600元/。3.3.2区域市场分析3.3.2.1拟建项30、目一*CBD项目所处区域市场分析*CBD项目位于安东新区中轴线上，处于城市发展方向，是*热点开发区域，为*市三年城建重点项目，未来将建设为集商贸、金融、旅游、文体中心、休闲、公寓、高档住宅为一体的具有现代服务业功能的高品质生活区和区域地标性建筑群。区域内项目较多，体量较大，区域交通便利，配套较为完善，现阶段在售有上城公馆、*国贸中心、义乌国际商贸城、新世纪广场、豫大定天下、文峰汇等众多知名项目，区域竞争激烈。 由以上信息估算得知，东区市场上项目总供应量为604.3-737.6万方（含住宅与商业），总存量为402.4-535.7万方（含住宅与商业），其中写字楼供应量为29万方，存量为18.6万方31、。东区市场供应量较大，但写字楼市场供应较少。重点项目华强城案例分析、 开发商：*华强新城市发展有限公司位置：*市中华路与弦歌大道交叉口东北片区规模：建筑面积144826平，三期总建筑144826平，高层住宅115993.5平，商铺3380平，容积率2.46，总户数856户物业形态：共14栋分别为10层，17层，25层，28层，32层，两梯四户，两梯三户，一梯两户产品配比：两房96平、三房116-132平、四房164-176平建筑风格：西班牙价格：均价4300元-11000元配套设施：建成后的*市首家五星级酒店,建筑面积约52000平方米,配备五星级酒店标准配套各类相关设施.集现代风情商业街区,32、高科技主题公园与大型室内购物中心于一体,是齐聚购物,休闲,娱乐,餐饮的*商业旗舰.现代化的生活平台：2万平方米的湖区，一处洗涤尘俗的心灵净土；沿湖塑胶步道，一场思维与水岸的亲密之旅；豪华VIP会所，将西班牙的品味与格调都汇聚在这里。3.3.2.2拟建项目二XX新城项目所处区域分析XX新城项目位于*和汤阴的边缘，地缘性较强，属于XX一体化的范畴，XX新城是*新规划区域，目前较为陌生区域，认可度不高，周边暂无任何项目供应，竞争来自于*市和汤阴市，客户被两边截流，道路规划不完整，无任何项目开发，处于土地储备阶段，周边缺乏配套资源，随着XX新城的建设，政府的大力支持，XX新城会成为*市又一经济开发热点33、区域。四、规划方案4.1拟建项目一CBD规划方案4.1.1地块分析4.1.1.1地块属性及控规要求地块块地块控规及要求地块编号用地性质用地面积(）容积率限定建筑密度（%）绿地率（%）备注建筑要求DN3-4-1-2商业金融业用地499693.0FAR4.04020兼容办公、文化娱乐DN3-4-2-1商业金融业用地1063624.0FAR5.04020兼容办公710公共服务设施DN3-4-4-2商业金融业用地26381.5FAR2.55020兼容文化娱乐DN3-4-4-3商业金融业用地168832.0FAR3.04020兼容文化娱乐DN3-4-3-1二类居住用地370523.5FAR4.5284034、兼容商业1000公共服务设施DN3-5-5-1二类居住用地299563.5FAR4.52840兼容商业920公共服务设施，300储蓄所及邮政所DN3-5-9-1二类居住用地137773.5FAR4.52840兼容商业740公共服务设施DN3-5-13-1二类居住用地359103.5FAR4.52840兼容商业980公共服务设施，1000农贸超市合计占地共438.6亩，其中商务用地263.6亩，居住用地175亩4.1.1.2地块现状及区位配套该地块位于文峰区*中央商务区，整个地块较平整，内部有少量拆迁工程，地块临路，交通便利。（一）地块现状1、地块周围情况北西东南该地块总体来看属于平原地区，空气35、较好，无大型污染，未来随着人工湖的开挖，自然资源丰富。以下为地块四个方向的环境情况：(1)南向：紧邻文昌大道延伸段，预计今年打通，文昌大道延伸段南侧目前是城市村庄；(2)北向：有一小道，道路崎岖，未来随着规划的实施，交通通达性会有较大提升；紧邻目前在售项目华富世家及未来入市的项目万达广场；(3)东向：紧邻小八里庄，道路不通畅；(4)西向：西临城市主干道中华路，路西是目前在售项目义乌商贸城2期地块及建业项目地块，地块现状为毛地，地表附带少量待拆迁建筑物。2、项目内部情况地块内部地势相对比较平坦，但有一定量的拆迁任务。地块中间有一条小道通向地块东侧，目前东南北三面通达性差，内部无明显自然资源可以利36、用。（二）地块区域分析*中央商务区（CBD）位于*市*东区中华路中段，为*市三年城建重点项目，未来将建设为集商贸、金融、旅游、文体中心、休闲、公寓、高档住宅为一体的具有现代服务业功能的高品质生活区和区域地标性建筑群。1、交通状况 本地块四周已初步形成了大的交通体系,南北向有近年来新建的平原路、中华路、光明路，东西向有文昌大道，文明大道, 周边环境优雅，离市政广场和易园仅有五分钟左右的路程；交通便利，西面的中华路将是北接邯郸、南接汤阴的一条城市快速通道；文明大道、文峰大道将直通高铁车站，不久的未来，从项目到高铁车站只有七八分钟的车程；同时离*南高速出入口非常近，多条公交线路可以保证大家在15分钟37、内到达市中心，现阶段将对本地块项目提供良好的条件。2、项目周边配套及人文环境 地块周边商业网点和金融机构较齐全，配套设施完备，毗邻市图书馆、博物馆、体育会展中心和易园，目前项目区域内2.5公里半径现状人口近20万人，4公里半径现状人口约38万，随着城市精英大规模移居安东新区，预计2015年人口规模将达到59万人；区域内教育机构健全，人文气氛浓厚，有*师范学院高等院校，有多所幼儿园可供选择，巨大的消费潜力值得期待。 3、市政配套设施 地区内有自来水、天然气、网络通信，区域绿化率高，景观资源丰富。 4.1.2项目定位本项目占据*中央商务区的核心地块，人工湖的规划将环绕环路以内的地块，具有很高的土地38、价值，功能定位较为明晰，确立了商务写字楼、商业、住宅为主的功能分区。1、 功能定位综合体四种发展模式在城市综合体建设时，各物业的规模配比对于项目的整体定位、各功能发展方向等具有决定性作用，也是城市综合体开发最需注意的问题。三种物业均衡发展以写字楼为核心以商业为核心以住宅为核心物业组合C=XZS C=X(主)(次) ZC= S(主)+Z(次)+XC= Z(主)(次) X 主导功能写字楼、住宅、商业写字楼商业住宅注：C综合体，X写字楼，Z住宅，S商业， 本项目的物业组合则以写字楼为核心，住宅为次核心，商业为辅的的物业组合形式属于三种物业相对均衡的发展模式综合体中不同业态的关系同时拥有商业、写字楼、39、酒店、住宅等物业类型的三个以上，通过功能组合达到项目整体价值的增值都市综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，通过多种功能空间有机组合达到增值的效果。 写字楼、商业、住宅三种物业均衡发展通过三种物业均衡发展的类型对市场环境、项目地块条件和开发商操作经验的要求均较高，要求写字楼、商业、住宅均具备大的市场空间，地块条件适合发展以上各种类型物业、开发具备开发多种物业的实力与经验，最基本的条件是，项目具备较大的开发规模，使各种物业类型均具备一定的规模。而本案体量为156.4万方，规模优势明显 从市场角度分析住宅的功能及档次形象定位：突破现有区域住宅40、项目档次，实现住宅产品升级、打造高档居住社区项目定位：中央商务区大型现代风情高品质社区 从市场角度分析商业的功能及档次形象定位：发展一站式体验购物综合体集群，设置主题性商业，扩大辐射人群项目定位：一站式高档商业生活区 从市场角度分析写字楼的功能及档次形象定位：超高层写字楼提升项目综合价值项目定位：东区高品质地标性写字楼2、 客户定位三种不同物业类型的客户均对品质感要求较高，体现身份和价值的人群写字楼服务对象：项目写字楼部分未来主要面对客户将是全市乃至周边范围内的投资及自用客户，主要包括1、金融业、证券业、房地产业、IT业等2、外资公司、跨国公司或机构工作人员。3、国内知名企业的高级管理人员。441、创业派人士5、事务所等配套型企业机构6、贸易小型公司或办事处7、广告设计创意等相关中小型企业工作室8，其他高收入投资人群。商业服务对象：1、全市的小型投资者2、工商个体户的自用型人群3、高收入人群投资者4、大型主力店的入驻，娱乐、餐饮、百货主力店5、各种品牌服饰加盟店住宅服务对象：此区域置业的客户源主要分布在文峰大道和文昌大道沿线，文昌大道与中华路东侧在售项目密集，35-50岁之间，所谓三口之家或带有老人，非首次置业，本区域政府管理人员、企业主管、个体工商户，行政事业单位及科研教育单位等具有一定的财富积累，对品质环境配套要求较高、体现身份归属感和价值的人群，需要进行居住面积或居住环境的再次改42、善。3、产品定位 住宅产品定位：营造都市时尚生态豪居园360度园景House纯生态社区城市核心东高端社区立体园林生态空中花园生态氧吧便捷交通 春意盎然的入户大堂 客厅里的立体空中花园 高端低密的奢侈社区品质 高低起伏的立体园林美轮美奂的山景和美宅 360度观景电梯 商业产品定位：最大的集购物、休闲、娱乐于一体的综合性区域购物中心要树立区域核心商业集中的形象，要求项目规划为具备高辐射力、多元化综合功能的大型商业设施。只有开发综合性的区域购物中心才具备高辐射性，吸引消费者青睐，为项目的发展提供保障。商业要追求质和量主要体现在品牌企业知名度高、环境品质、服务质好，体验性能高等。另外还要体现在设施功能43、齐全、业态多样化、商户丰富等方面 商务产品定位由于地段优越和政府扶持以及标志性建筑高度的原因，该类型项目土地成本和建筑成本均远高于一般性项目，唯有定位高端，才能获得最大的投资回报 。本项目需要独特的建筑风格为地标性建筑奠定了良好的基础，需要聘请知名的设计师打造一个具有震撼力的和优秀硬件水平的建筑。本项目要建成区域商务商业中心，打造成地标性商务形象，提升商务环境和项目的档次，营造成一个多功能的大商务空间，这必然要求定位为国际化的高端商务写字楼作为项目的外观形象和地标物业。4、档次定位各种业态均衡发展，产品档次差异化本项目维持各业态均衡发展态势，毛坯住宅先期推出，提升项目档次，以满足主力市场需求，44、对商业项目起到集聚人气的作用，同时可以快速回笼资金保证后期的其它业态的运作。 商业为本项目开发亮点，扩大本项目对区域的辐射影响力；超高层写字楼增强项目的商务氛，提升项目整体档次，具有标杆作用。4.1.3规划设计（一） 项目规划设计建议1、主要通过自身规模展示、品牌信心展示、整体形象、营销造势打竞争。产品上把资金集中放在外立面、公共空间、电梯数量。2、以高形象吸引能承受更高租金的高知识含量的科技、律师、咨询业进驻，他们所需要的是对外形象展示及对内人文关怀。3、客户最关注，故而需要较多投入的地方：外观、裙楼、大堂、电梯间等。4、采取下列方式以限制建筑成本：平面简单化、用设计包装公共空间，而非用材料45、提升品质；裙楼为中央空调，塔楼分体式空调；外墙装饰材料的选择；控制每层公共通道宽度和装修费用；控制设备、电梯的档次。5、内部的高效率和低成本：公共会议厅、培训室、商务中心，引入知名品牌物业公司，但要能控制使用成本；设租赁代管服务；利用商业配套，形成高档餐饮、交流、娱乐配套，设置高档俱乐部。 （二） 建筑外观风格建议1、建筑外观对于写字楼项目的形象起着较为重要的作用，作为大型公共建筑，即使不能成为整个城市或某个区域的标志性建筑，也将是城市景观的重要组成部分。 2、项目临近人工湖等景观并定位于CBD，故在建筑的外观设计上采取简约、流畅的现代风格、避免繁琐；色彩上显得稳重、柔和的色调为本的复合色作为46、外墙主色调，通过建筑色彩的协调对比来丰富建筑群景观，令写字楼成为整个综合体建筑群的核心，并成为区域标志建筑。 （三） 配套设施规划建议大堂：写字楼内部装修档次，特别是大堂公共区域的装修使得物业的品质及形象在建筑内部得以进一步确立，因而在内部空间的设计与装饰装修过程中，需注重其与建筑外观的结合，使内部与外观形象成为一个具有延续型的有机整体。本项目大堂设计要个性鲜明，制造一种宽敞、通透的视觉感受，再配以艺术吊顶，华贵的大型灯饰； 电梯前室：电梯厅作为大堂的延伸，其装修标准与大堂相呼应，同样也代表了装修档次，建议本项目电梯前室设计装修与大堂保持一致风格，地面、墙面和电梯门套用大理石或花岗岩铺装，还可47、以设计有一定的特色灯饰，以突显档次； 公共洗手间：建议本项目的公共洗手间配置较好品牌的洁具，以突显品质与档次，也可以在诸多方面体现细节，如提供24小时热水，从而给客户在细微之处的品质 感觉。（四） 楼宇硬件设施建议 楼宇配套设施作为写字楼项目为客户营造现代化、高科技、高舒适度办公环境的硬件基础，自然成为楼宇智能化的载体； 本项目要满足客户的需求，确立智能型写字楼的形象，在楼宇配套设施的设计配置上要得以落实； 建议本案的智能化标准达到5A智能化甲级写字楼标准，但要注意带来的维修管理费用的增加，而不是无限的追求领先。（五） 其他硬件配套设施建议 空调系统：现在甲级写字楼一般采用风机盘管与新风系统相48、结合的空调系统； 供电系统：大多数采用双回路供电，设置互投装置； 消防系统：使用较好的品牌； 保安系统：安保自动化、24小时保安； 电梯：使用较好的品牌； 车位：车位不足将降低档次，建议充分利用地上地下空间，保证充分的车位配置，车位可租可售； 硬件设备设施的好坏将会对物业的形象、档次、品质起到至关重要的作用，建议项目采用品质较好的品牌设备设施，从而保证在竞争中立于不败之地。 （六） 物业管理建议 建议物业管理公司在先期就参加设备设施的选取和招投标工作，对销售人员进行物业管理培训，在销售过程中根据销售现场要求，进行不定期物业管理培训。4.1.4建设方案项目地上总建筑面积为131.41万 ，地下建49、筑面积为25.00万 ，共约156.40 万。其中商务体量为61.82万 ，住宅总建筑面积为50.90 万 ，配套设施0.565万，商业总体量为18.12万 ，地下车库体量为25.00万 。建设规模及内容地块编号用地面积(）容积率限定容积率选定地上总建筑面积（）写字楼/住宅（）商业建筑面积（）配套建设面积（）地下车库面积（）限高（m）层高假定（m)商业金融业用地DN3-4-1-2499693.0FAR4.04.6100000-359781003.6DN3-4-2-11063624.0FAR5.05.1049500-957262503.6DN3-4-4-226381.5FAR2.52.5659550、-6595-11871003.6/4.1DN3-4-4-3168832.0FAR3.03.14649-91171003.6商务小计7889344-142007二类居住用地DN3-4-3-1370523.5FAR4.54.5166734650342731002.9DN3-5-5-1299563.5FAR4.54.522000-277091002.9DN3-5-9-1137773.5FAR4.54.561997609971000-127441002.9DN3-5-13-1359103.5FAR4.54.51671002.9住宅小计525128507943合计总建筑面积 156.40万，地上建筑面积51、131.41万，地下建筑面积 25.00万u 容积率选取和建筑面积确定：为最大化实现项目盈利，以各地块容积率最高值确定地块总建筑面积，此部分建筑面积为地上建筑面积。u 地下车库面积估算：均按照地块规划条件书的要求进行车位数量估算，由于车位设置原则上为地下车库，本方案以车库为全地下进行测算，根据地下车库的面积设置规律，暂按一个地下车库40进行车库面积推导和测算。u 商业面积估算依据：居住用地地块，均把规划条件书的商业最高限值作为地块商业面积；商业金融业地块，综合考虑地块临街属性及可建面积。u 写字楼规范层高为3.4-4.2m，综合考虑中央商务区写字楼的高端定位和控制开发成本的目标，推导各地块写字52、楼层高。u 商业金融业地块各物业体量推导依据详细如下： DN3-4-1-2临主干道中华路与明福街，商业价值较高，形象展示性强，并结合中央商务区整体定位，建议做大商业，依据*交通局提供信息及要求，本地块商业面积确定为10万，层高设为3.6米，标准层以1040进行测算， 楼高24层，共4栋 DN3-4-4-3地块建面为50649 ，仅能建设一栋高层写字楼，以甲级写字楼的标准层面积1500和3.6米层高，的标准，在100米限高内可做27层，剩余体量全部作为商业面积 DN3-4-2-1地块为项目最核心地块，为项目商务最高端板块，据*交通局提供信息，本地块共9栋写字楼，其中有一栋226米的55层超高层地53、标写字楼建筑，作为城市的中央商务区，地标建筑作为城市的名片，具有深远的投资价值和社会价值，本方案本地块暂以原规划为测算依据，层高约4.1米，根据对郑东新区CBD的同类超高层地标建筑千禧广场的指标了解，千禧广场标准层约2670，建筑结构较为复杂，而本案的市场环境等因素不支持做高成本的超高层，在标准层面积设置上暂定为2500；为节约开发成本及降低开发风险，本地块内其他八栋写字楼不建议做超高层，仍控制在100米以内，建议做3.6米层高，楼层暂定为27层，标准层暂定为1645；本地块商务形象高端，不适合做大体量商业，建议地标写字楼下做4层底商，其余八栋写字楼仅做3层底商 DN3-4-4-2地块可建面积54、为6595 ，体量较小，无法作为写字楼，建议全部作为商业u 根据控规要求，多个地块需建设公共服务设施和农贸超市，若八个地块整体开发，则公共服务设施可建于一个地块内，因其需在第一期交房时投入使用，根据开发顺序，建议公共服务设施建于项目内部且首期开发的DN3-4-3-1地块，农贸超市按控规要求仍设置在DN3-5-13-1地块内。项目经济技术指标建议序号名 称指标1地块面积（亩）438.6规划净地（亩）438.62地上建筑面积（）3总建筑面积（）3.1可售面积（）3.1.1住宅（）5089783.1.2商务（）6181863.1.3商业（）1812443.2非可售面积（）2556003.2.1普通车55、库（）2499503.2.2社区中心（）46503.2.3农贸超市（）10004规划平均容积率4.495平均建筑密度32%6平均绿地率30%7建筑限高（m）100m/250m8车位数约63488.1其中: 地下车位62488.2地上车位1009每亩地价（万元/亩）180万/亩4.1.5实施计划及安排CBD项目物业开发顺序应遵循住宅-商务-商业三个阶段，前期住宅迅速实现回款，形成充足现金流。u 通过对国内其他城市中央商务区的发展规律和各物业入市时间的研究，我们发现，在商务区开发初期，区域认知度低，配套欠缺，城市功能不完善，多为住宅首先开发，实现项目的现金流回转，在区域有一定的成熟度时，商务入市，56、方可具备与商务产品价值匹配的销售价格的支撑因素，从而获得相应收益，而商业在区域发展成熟、有一定的人气支撑时进行销售，可获得高溢价，由此我们得出中央商务区的物业开发顺序规律为住宅-商务-商业。u 为降低项目的开发风险，实现项目的成功开发，*CBD同样需要遵守中央商务区的发展规律，住宅商务商业为开发顺序。u 人工湖作为中央商务区的景观特色，对项目整体价值提升至关重要，建议在项目开发初期，由*市政府抽取部分土地出让金，进行投资建设u 根据地块现状和项目实施进度，预计项目在2013年下半年进入开发阶段，各物业的年均开发量以符合市场开发规律和*市场情况为前提，确定住宅、住宅底商和住宅下地下车库开发时间为57、2013年下半年至2017年，约四年半的开发周期，住宅年均开发量约11万，预计2016年区域成熟度提高，综合考虑商务大体量、商务销售比住宅慢的市场特征、开发时间成本等因素，建议商务、商务地块内商业、商务地下车库开发时间为2016年至2021年，商务年均开发约10万，商务地块内商业年均开发约2.8万。项目整体开发周期为2013年至2021年，共约9年。地块开发顺序推导原则u 地块内各物业类型开发原则：地下车库最早建设，住宅或写字楼底商与同时建设，单体商业为最后开发。u 住宅地块开发顺序原则：由地块中心向地块边界进行开发，首期启动策略为高性价比，迅速吸引人气，打开销售局面，后期开发临路地块获得高溢58、价，实现从快销到高价值获取。u 商业商务地块开发顺序原则：由临街地块立势，向地块内部推进，核心商务内环实现高端商务、地标形象确立；开发难度由易到难，降低开发中期资金风险。地块开发顺序及每年各地块开发量详解u 2013年下半年开发DN3-4-3-1地块，该地块位于项目中心位置，且紧邻未来的商务核心圈，居住价值较高，住宅开发约4.00 万方，地下车库为3.43 万方，共7.43万方u 2014年开发DN3-4-3-1剩余部分，住宅约11.96 万方，底商约0.25 万方，配套设施0.465万，共约12.67 u 2015年开发临近地块DN3-5-5-1，住宅开发约12万方，底商约0.20 万方， 59、地下车库约2.77 万方u 2016年开发DN3-5-5-1剩余部分,新增住宅开发DN3-5-9-1全部和DN3-5-13-1小部分，住宅开发约12.04 方，住宅底商开发约0.3万方， 住宅地下车库约4.60 万方；该年商务进入开发期，商务首期开发DN3-4-1-2地块，紧邻中华路和明福街，昭示性强，利于商务形象立势，由于该年开发地块较多，建议仅开发两栋写字楼和部分商业，以减轻开发难度并试探市场，商务开发约3.95 万方， 商务底商和大商业约5.00 万方，地下车库约3.60 万方，该年开发共约29.49 万方u 2017年，住宅地块开发DN3-5-13-1剩余部分，住宅开发约10.9 万方60、，底商约0.30万方，配套设施0.1万；商业商务地块开发DN3-4-1-2剩余部分，新增开发DN3-4-4-3，商务开发约9.64 万方，底商及大商业约6.46万方，地下车库约0.91 万方，该年开发共约28.31 万方u 2018年开发DN3-4-2-1地块的商务约12.23 万方，底商约1.26 万方，地下车库约2.43 万方，共约15.91 万方u 2019年开发DN3-4-2-1地块的商务约12.00 万方，底商约1.23 万方，地下车库约2.38 万方，共约15.61 万方u 2020年开发DN3-4-2-1地块的商务约12.00 万方，底商约1.23 万方，地下车库约2.38 万方61、，共约15.61 万方u 2021年开发DN3-4-2-1地块的剩余部分和DN3-4-4-2地块，商务约12.00 万方，商业约1.89 万方，地下车库约2.50 万方，共约16.39 万方。各地块每年开发量分解表物业类型2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年合计住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地商务用地住宅用地商务用地商务用地商务用地商务用地商务用地DN3-4-3-1DN3-4-3-1DN3-5-5-1DN3-5-5-1DN3-5-9-1DN3-5-13-1DN3-4-1-2DN3-5-13-1DN3-4-1-2DN3-4-4-3DN3-4-62、2-1DN3-4-2-1DN3-4-2-1DN3-4-2-1DN3-4-4-2住宅/商务开发量4.0012.4212.001.286.104.663.9511.006.043.6012.2312.0012.0012.000.00113.28住宅/商务开发量小计4.0012.4212.0012.043.9511.009.6412.2312.0012.0012.00113.28底商开发量0.250.200.000.100.205.000.305.001.461.261.231.231.230.6618.12底商开发量小计0.250.200.305.000.306.461.261.231.231.863、918.12地下车库开发3.430.002.770.001.273.323.600.000.000.912.432.382.382.380.1225.00地下车库开发量小计3.430.002.774.603.600.000.912.432.382.382.5025.00各类土地开发量小计7.4312.6714.9716.9412.5511.3017.0115.9115.6115.6116.39156.40总开发量合计7.4312.6714.9729.4911.3017.0115.9115.6115.6116.39156.40单位：万开发节奏模拟物业类型体量（万）2013年2014年2015年264、016年2017年2018年2019年2020年2021年DN3-4-3-1DN3-5-5-1DN3-5-5-1,DN3-5-9-1,DN3-5-13-1，DN3-4-1-2DN3-5-13-1，DN3-4-1-2,DN3-4-4-3DN3-4-2-1DN3-4-2-1DN3-4-2-1DN3-4-2-1,DN3-4-4-2住宅51.464.0011.9612.0012.0410.9住宅底商1.050.250.200.300.30配套设施0.4650.1住宅地下车库10.793.430.002.774.600.00商务61.823.959.6412.2312.0012.0012.00商务底商165、7.075.006.461.261.231.231.89商务地下车库14.203.600.912.432.382.382.50合计156.407.4312.6714.9729.4928.3115.9115.6115.6116.39单位：万销售节奏及销售量预测u *房地产市场受融资危机影响，市场低迷，客户对期房有抵触心理，目前市场在售项目均为准现房或现房销售，根据市场情况，建议开发一年后进行销售，本方案以延后一年销售进行测算，即每年销售的均为上年开发存量u 由于开发量较大，*市场受融资危机影响，销售较缓慢，结合市场实际情况，我们以住宅每年累计存量的60%作为销售量，以此推断，住宅销售周期为20166、4年至2019年，共6年销售期，年均销售量约8.5万u 商务销售率以上年累计存量的60%进行测算，销售周期为2017年至2023年，共7年销售期，年均销售量约8.8万u 商业体量较大，并有部分单体大商业，商业部分可选择销售或自持。若商业自持，将占用大量资金，则商业收益主要依靠后期运营租金，对开发商的招商能力和运营能力有非常高的要求，建议根据集团战略，确定商业是否选择部分自持，本方案暂以商业全部销售进行测算。商业销售对区域成熟度、配套、居住人口等有较高依赖性，建议在项目开发末期进行销售，即从2020年进入商业销售期，由于累计存量较多，结合商业市场销售情况，存量销售率暂定为30-50%，逐年递增，67、销售周期为2020年至2023年，共4年销售期，年均销量约4.5万u 地下车库因其产品特征，仅作为项目配套，难以获得产品溢价，建议尽早销售，实现销售收入与建安成本的冲抵，降低资金压力，由于车库销售难度较低，存量销售率暂定为60-80%，根据存量进行调整，从项目整个开发进度来看，建议车库在2016年进入销售期，销售周期为2016年至2022年，共7年销售期，年均销量约3.5万方销售节奏模拟销售量（万）2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年DN3-4-3-1DN3-5-5-1DN3-5-5-1DN3-5-9-1DN3-5-1368、-1DN3-4-1-2DN3-5-13-1DN3-4-1-2DN3-4-4-3DN3-4-2-1DN3-4-2-1DN3-4-2-1DN3-4-2-1DN3-4-4-2住宅销售量50.902.408.1410.4511.4111.107.40商务销售量61.822.376.7310.0311.2111.6811.877.92商业销售量18.124.504.694.474.47地下车库销售量24.994.346.033.952.732.452.992.50合计155.842.408.1414.7919.8121.7820.1618.1619.3718.8412.38单位：万4.2拟建项目二XX新69、城规划方案4.2.1地块分析4.2.1.1土地属性拟建项目二位于XX新城，预选文兴大道以南、安康大道以北、永明路以东、朝阳路以西地块，共计526.8亩，其中公园绿地39亩，可开发净地为487.8亩，土地用途为居住用地。4.2.1.2地块区位及现状分析地块（一）地块情况1、地块区位紧邻南林高速路及京港澳高速，中华大道通达市区及其他地市，外部交通方便。地块近似平行四边形，周边主要由学校、耕地和驾校构成，地块较平整。该地块位于汤阴县小官屯村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵和小山包，且地块的延伸四周是平原，地块周围有较多的村庄，主要有小马屯村，王官屯村，董家坡；周边多为耕地，现阶段周边较荒凉。2、自70、然环境该地块总体来看属于平原地区，空气较好，周围暂无开发建设。以下为地块四个方向的环境情况：南向：南部为耕地，远处有少量的村庄，无拆迁工程；北向：北部为*师范人文管理学院，教育资源丰富，靠近安林高速；东向：东向是成片的耕地；西向：西临规划路，规划路东侧地块为师范学院意向地块，距离中华大道200米左右。3、地块内部内部基本上全为耕地，地势平坦，无拆迁量；地块四至道路都未修建；无明显自然资源可以利用 。（二）本地块区域分析1、XX新城分析 XX新城规划用地范围52.2平方公里，其中宝莲寺部分32.3平方公里，汤阴部分10.7平方公里，预计新城人口40万。按照规划，XX新城将形成“一带、一轴、五大特71、色功能区”（一带：羑河生态景观廊道；一轴：XX新城金融商贸文化轴；五大特色功能区：高校教育功能区、高新产业功能区、生态宜居功能区、科研文化功能区、周易文化功能区）。未来的XX新城将打造产业新城、文化新城、生态新城、宜居新城，成为*市新的城市增长空间。交通状况 ：XX新城北起南林高速公路，南至汤阴县城北环，西起京广铁路，东至京港澳高速公路，主要涉及宝莲寺镇和汤阴县城北部的区域；本地块四周未来会形成较大的交通体系,南北有近年来中华路，朝阳路和光明路，东西向规划有南外环路，文兴大道，安康大道和安澜大道，交通便利，通达性较好项目周边配套及人文环境：地块周边现阶段较荒凉，基础配套设施较少，随着XX新城的72、建设，政府的大力支持，XX新城会成为*市又一经济开发热点区域。现阶段区域内只有一所*师范学院人文管理学院，人文气息浓重，未来会提高巨大的潜在消费人群。 市政配套设施：区域自来水，天然气，通信网络配套完善。2、XX新城市场调查 (1)XX新城总体规划及土地出让情况：未来XX新城将形成文化新城、产业新城、生态新城、一局新城；按照规划，XX新城将形成：一带、一轴、五大特色功能区“一带“即羑河生态景观廊道；“一轴“即金融商贸文化轴；“五大特色功能区“即：高校教育功能区、高新产业功能区、生态宜居功能区、科研文化功能区、周易文化功能区。在本次*市实施建设的41.5平方公里区域中，现状实施项目已占用300573、亩（其中，产业聚集区已占用1435亩，人文管理学院已占用1570亩）；依据规划，基础设施及公共设施配套建设需占用15720亩（其中，教育、医疗、环卫、市政、绿地等占用6420亩，主次干道占用9300亩）；羑河景观带占用及周边防护绿化带占用11250亩(其中，羑河景观带占用10050亩，周边防护绿化带占东1200亩)；区域内可开发建设用地总面积约32275亩，占项目总用地的51.8%； 受南北两端已建成路网限制，XX新城规划路网仍采用方格网形状。其中，干道路网由“五纵六横“十一条干道组成。纵向干道分别与北段主城区、南段汤阴副城区的纵向道路接顺，在S301处过京港澳高速与豫北支线机场、晋海铁路汤阴74、编制站连接。(2)XX新城开发现状及态势：目前XX新城未开始大规模的开发，随着规划的深入建设，现阶段已有开发商在该地区实行土地储备。下面是价格，付款方式，区域发展，供求关系，物业形态，户型，物业管理，目标客源等个方面的调查统计情况。 区域发展状况：区域处于城市发展初级阶段，基础设置不完善，人口稀少，以农村居民为主。4、中华路与安林高速区域调查自然环境：该地带为平原地段，两旁多为未开发区域，附近的村落有小官屯村，王官屯村，东风村、马官屯村。多分布在中华路与京港澳高速附近。附近多为耕地，道路规划科学，通达性好。在路两旁多未自建房屋，靠近*市高新区，绿化率较差，但没有什么大型的污染源。社会环境：道路75、路况较好，人流量、车流量少，到市区的交通便利，沿线没有公共交通设施。有许多通向周边县市的长途客车。路边没有超市，金融，电信，医院，餐饮等餐饮娱乐设施分布。人文环境：沿路两旁的居民多为当地居民，主要是小官屯村，王官屯村，东风村、马官屯村等附近的村落，人口密度较小。经济环境：当地居民多以种植业为主，大部分居民出去务工。经济基础薄弱，人均收入较低。周边很多废墟空地，基础设施和公共设施都不完善。5、宝莲寺镇区域调查自然环境：沿线区域自然风景较好，村落较多，空气清新，景色宜人。宝莲寺镇行政村较多，约1.6万户，人口约6万人。地势平坦，周边以菜地，耕地为主。分布范围较广。社会环境：该区域位于文峰区边缘地带76、，有公路直通市区，往来有短途客车。社区内水、电、气、暖、通讯等基础设施完善；办公、医院、学校、商业中心等公共服务设施配套齐全。经济环境:该区域人口经济实力一般，居民收入水平中等。幼儿园，医疗门诊，电信营业厅，银行，信用社等科、教、文、卫、娱乐等公共设施一应俱全。居民收入来源多以商铺做生意，务工为主。有部分民营企业，如*市安龙车辆厂、鼎丰鞋服等。4.2.2项目定位1、整体定位: 城市景观精品住宅+新市镇风情复合社区关键点：物业形象非常好、造价不太昂贵 采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外交通的配合，是人口引进的重要诱因； 通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配套保77、证郊区化生活；通过大规模基础设施建设与公共商业建设保证居住需求。 城市：突出项目的城发展方向地段，强化都市意象，项目以强烈的都市物业形象，击中客户都市情节； 景观：一方面以围合的中央大园林与区域内其他项目低品质的楼间绿地建立强大的竞争优势，另一方面不同的物业独特的城市景观与其他区域的生态景观形成强烈的差异。 精品住宅：针对客户有上限的经济实力但又需要高品质产品的特征，以精品住宅突出项目的高性价比。2、客户定位客户来源：区域内地缘性客户以以汤阴和*市区以及周边的乡镇客户和市区客户为主；目前购买区域内同等总价项目，由于看重本项目品质而愿意承受较高单价的客户；注重物业品质，能够吸引有一定经济实力的客78、户。关注点：物业总体品质：满足部分刚需客户和改善型客户，加长客户群的厚度，注重环境品质，并通过品质感强的物业形象体现高档身份；地段：未来城市全力打造的新区；总价：单价较高，因此需适度控制总价；户型：满足刚需和部分换房的舒适度要求。3、形象定位:建筑外立面高低错落、有丰富层次感，容易在陌生郊区形成社区热烈的居住氛围，形成快速的差异化效果。新市镇概念的居住社区。满足客户内心需求的居住体验。4、产品定位我们的产品功能定位就是要致力于打造：满足中高端客群追求的高品质生活模式的低密度产品；支撑其生活需要的商业等配套开发过程中随时间变化，会使得产品品质的升级和种类的扩充！5、档次定位基于如下原因，对项目开79、发档次进行分析：地块区位和资源：无强势资源，但未来属于城市发展方向企业经营目标：在开发安全保证下的企业、项目品牌拔高，项目利润最大化；初期项目客户锁定：追求居住舒适度和高尚居住追求的中高端阶层。引领*的新市镇模式，人文社区4.2.3规划设计（一）项目规划设计建议1、由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。 2、总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿80、地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。 3、总体上来说，本案规划中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。 4、小区的目标顾客均属中高收入的阶层，私家车相对较多，在规划上，未来项目业主中大部分拥有私家车，因此，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。 5、在设计规划上，建立“城市区域小区组团院落家庭的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。（二）住宅建筑设计建议 1、住宅的设计要适度超81、前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。 2、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计。 3、住宅外观设计采用目前流行的西班牙风格，以突显业主的身份、地位。 4、82、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。 5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化（多层小洋楼、小高层、别墅）等。（三）小区配套设施建议 1、交通状况是影响居民购房决策的一个重要因素，本项目所处区位的交通状况较好，但生活配套缺乏，建议公司引进公交线路至小区，公司也可委托未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。 2、会所是未来社区档次的标志之83、一，建议建设一个大型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。 3、当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，整个小区实行24小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。 4、每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。 5、小区内应设有小型超市、银行、学校等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。 6、学校是社区档次的另一个标志之一84、，可以能满足业主的客观需求。 7、商业是利润的主要来源，可以建成大量商业来吸引人气。 （四）环境艺术设计建议 1、随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。2、基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果85、。3、上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。4.2.4建设方案拟建项目二位于XX新城，预选文兴大道以南、安康大道以北、永明路以东、朝阳路以西地块，共计526.8亩，其中公园绿地39亩，可开发净地为487.8亩，土地用途为居住用地。由于该地块洽谈地价较低，区域为房地产开发陌生区域，根据项目定位为低密度社区，假定容积率为2进行体量推算，并建设相应的配套，配套为12班制的幼儿园和社区服务中心，根据房地产开发规范，建设相应的地下车库。根据预选土地用途以及项目区域市场情况，并综合该地块洽谈地价，构想本项目的建设内容及规模如下表：建设规模及内容可开发面积（亩）容积率86、假定地上建筑面积（万）住宅建筑面积（万）商业建筑面积（万）配套设施建设面积（万）地下建筑面积（万）总建筑面积（万）建筑内容487.8265.63632.070.56873.63住宅建筑形态为多层、洋房、别墅、高层，高层住宅含底商和地下车库，配套幼儿园、社区服务中心合计总建筑面积为73.63万产品开发分解面积（万）商住配比面积（万）面积（万）产品配比容积率分解占地面（亩）住宅6397%低密度产品71%45多层2556%1.9197洋房1022%1.788别墅1022%1.50100高层产品29%18高层182.94102商业2.073%-项目经济技术指标建议序号名 称指标备注1地块面积（亩）5287、6.8351376 1.1规划净地（亩）487.83253631.2公园绿地面积（亩）3926013 2地上建筑面积（）656325 656325 3总建筑面积（）736325 3.1可售面积（）650725实际可售7307253.1.1住宅（）6300003.1.1.1多层（）2500003.1.1.2洋房（）1000003.1.1.3别墅（）1000003.1.1.4高层（）1800003.1.2商业（）207253.2非可售面积（）856003.2.1普通车库（）80000地下单层停车位3.2.2社区中心（）1000含物业用房3.2.3幼儿园（）460012班制4规划平均容积率25平均建88、筑密度36%6平均绿地率40%7建筑限高（m）1008车位数21008.1其中: 地下车位20008.2 地上车位100暂估9总户数4560估算10每亩地价（万元/亩）60注：多层，每户120，一梯两户，6层，每栋楼2个单元，约86栋楼，约2064户；洋房，每户150，一梯两户，6层，每栋楼2个单元，约27栋楼，约648户；别墅，每户300，一梯两户，2层为一套，共4层，每栋楼2个单元，约42栋楼，约336户；高层，每户120，一梯三户，18层，每栋楼2个单元，约14栋楼，约1512户；共4560户，参考*市房地产开发规划，每0.5户一个车位配置，暂以地上100个车位（以30/个）、地下20089、0个车位（以40/个）配置。4.2.5实施计划及安排依据对陌生区域的房地产开发规律研究，建议该项目以低密度产品启动入市，配套与一期产品同期建设，以自有配套和稀缺产品吸引客户，积累人气，为项目立势，为后期产品开发销售做好基础，所以该项目以高性价比多层和稀缺洋房首期启动，奠定项目低密度形象，以别墅产品升级项目高端形象，提升项目品质，提升价格支撑，待区域有一定的认知度后开发高层产品，提高容积率，实现高收益。各物业开发节奏模拟 面积（万） 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 合计住宅 多层 25587525洋房 1053210别墅10343190、0高层 1838718商业2.071.0712.07地下车库 81.333.563.118.00配套设施0.560.56合计（万） 73.6310.56141312.3312.6311.1173.63 单位：万根据公司战略决定，该项目于2015年进行开发。根据开发策略，开发节奏如下：2015年开发多层5万、洋房5万和配套设施0.56万，共计开发量10.56万；2016年开发多层8万、洋房3万、别墅3万，共计14万；2017年开发多层7万、洋房2万、别墅4万，共计13万，当年洋房开发完毕；2018年开发多层5万、别墅3万、高层3万、地下车库1.33万，共计12.33万，当年多层和别墅均开发完毕，91、高层首批开发；2019年开发高层8万、底商1.07万、地下车库3.56万，共计12.63万；2020年开发高层7万、底商1万、地下车库3.11万，共计11.11万，当年该项目开发结束，年平均开发量为12万。项目自取得土地至开发结束，共8年，实际开发周期为2015年至2020年，共计6年。各物业销售节奏模拟 面积2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年2022年住宅多层 25开发量 5875销售量3.256.957.355.71.75洋房 10开发量532销售量33.82.40.8别墅10开发量343销售量1.83.63.41.292、高层 18开发量387销售量1.867.42.8商业 商业2.07 开发量 1.071销售量1.2420.83 地下车库 地下车库8开发量 1.33 3.56 3.11 销售量1.07 3.11 3.20 0.62 合计 73.07 6.2512.5513.35 12.77 12.06 11.84 4.25 单位：万*房地产市场受融资危机影响，市场低迷，客户对期房有抵触心理，目前市场在售项目均为准现房或现房销售，根据市场情况，暂定开发一年后进行销售，本方案以延后一年销售进行测算，即每年销售的均为上年开发存量。*市场销售较缓慢，且该项目所处区域需要一定的认知支撑，各产品实际销售情况会受市场状况、93、项目营销策略、工期等各种因素影响，现结合市场实际情况，对各产品类型销售率进行预测。多层产品因其性价比较高，暂定每年累计存量销售率为65%；由于洋房和别墅产品适用客群较少，暂定其每年存量销售率略低于多层产品为60%；高层产品因其多为刚需客群，在区域配套尚未完全成熟之前，暂以每年存量60%的销售率进行计算；商业因其体量较小，且为高层底商，在开发末期进行销售，可实现较高溢价；而地下车库因其产品特征，销售难度较低，暂定每年累计存量销售率为80%。自2016年项目进入销售期，至2022年销售结束，共计7年。项目自取得土地至全部销售完毕，共计10年。主要开发节点周期时间建设内容及进度建设体量销售进度销售体94、量一期2015-2016年50%多层，80%洋房，30%别墅，配套公共设施多层13万，洋房8万，别墅3万，0.56万配套公建，共计24.56万多层13%，洋房30%多层3.25万，洋房3万，共计6.25万二期2017-2018年50%多层，20%洋房，70%别墅，15%高层，15%地下车库多层12万，洋房2万，别墅7万，高层3万，地下车库1.33万，共计25.33万多层57%，洋房62%，别墅54%，多层14.3万，洋房6.2万，别墅5.4万，共计25.9万三期2019-2020年85%高层，85%地下车库，全部底商高层15万，地下车库6.67万，底商2.07万多层30%，洋房8%，别墅46%95、，高层43%，地下车库52%，多层7.45万，洋房0.8万，别墅4.6万，高层7.8万，地下车库4.18万，共计24.83万2021-2022年-高层57%，地下车库48%，底商全部销售高层10.2万，商业2.07万，地下车库3.82万，共计16.09万五、 投资模式及经营模式*项目分为拟建项目一*CBD及拟建项目二XX新城两个项目，其中*CBD项目属于长期发展的项目，前期投资高，长期收益亦高的项目；XX新城项目属于城市发展边缘阶段，最大优势为地价超低，随着通货膨胀及城市化进程的加快，XX新城项目实现土地溢价不成问题，但是在利润贡献方面远不及*CBD项目。一、在*CBD项目的操作方面，建议如下96、：1、中原高速能够真正实现市场化运作，成立新房地产开发公司，且最为重要的一点，需要聘请专业的房地产人士进行该项目的具体运作及开发。2、中原高速仅对财务负责和进行监管。3、*CBD项目属于城市标志性区域，对城市形象的提升起到至关重要的作用，同时对开发商及投资商影响更是至关重要，“好钢用在刀刃上”，在项目的施工质量、立面设计、景观设计、立面效果、景观效果、物业管理等六个方面进行严格要求，力争做到项目设计与实景展示完美结合。二、在XX新城项目的操作方面，建议如下：1、中原高速成立新房地产开发公司，且最为重要的一点，XX新城项目公司一定与CBD项目房地产公司进行独立，需要聘请专业的房地产人士进行该项目97、的具体运作及开发。2、中原高速仅对财务负责和进行监管。3、由于XX新城项目属于城市发展边缘阶段，该项目在前2-3年的开发过程中，务必不能求快，做好项目品质。在有必要的阶段，该项目可以通过承债式股权转让的方式，实现土地溢价收益。六、投资估算与资金筹措6.1投资估算依据投资内容及估算依据直接成本项目主要内容计算依据土地费用土地出让金、土地契税、土地交易费主要依据*市当地取费标准部分项目费用暂无从获知当地标准，以郑州标准估算销售费用及品牌推广费以行业内取费标准进行估算前期工程费用勘探设计费、职能部门收费、三通一平费用基础设施建设费用供水、供电、供气、供暖、环境绿化、智能化工程建筑安装工程费用地基处理98、土建、安装、监理费公共配套设施建设费用学校、社区服务中心等的建设和装修费用不可预见费开发过程中其他不可预见费用间接成本管理费用开发过程中涉及到的所有办公、管理费用项目开发间接费用前期启动费用、印花税、土地使用税销售费用销售前期费用、销售代理费、合同交易费等其他与销售相关费用品牌推广费用聘请专业推广公司费用开发期税费营业税及附加、土地增值税财务费用贷款利息、手续费投资估算取费标准序号项目计算说明取费标准取费基数1土地征用及拆迁费用1.1土地出让金*CBD项目180万/亩，XX新城项目60万/亩180万/60万占地面积1.2契税4%土地出让金1.3土地交易服务费1%土地出让金2前期工程费用2.199、勘探设计费2.1.1勘探费2.1.1.1地质勘探费1.50占地面积2.1.1.2地下文物勘探费2.00占地面积2.1.2设计费2.1.2.1总体规划设计费2.1.2.1.1总图设计费3.50总建筑面积2.1.2.1.2单体方案设计费20.00总建筑面积2.1.2.2施工图设计费2.1.2.2.1主体施工图设计费16.00总建筑面积2.1.2.2.2室外管网设计费1.80占地面积2.1.2.3环境设计费按景观面积计算，绿化率如下2.1.2.3.1居住用地环境设计费最低40%绿地率20.00居住用地面积*绿地率2.1.2.3.2商业商务用地环境设计费最低20%绿地率20.00商业用地面积*绿地率2100、.2职能部门费用2.2.1市政设施配套费120元/，*市标准120.00总建筑面积2.2.2城市绿化费1元/1.00总建筑面积2.2.3墙改专项费(须交)10元/10.00总建筑面积2.2.3.1墙改专项费(须退)退还70%考虑-7.00总建筑面积2.2.4散装水泥专项基金依据规定，按建筑面积，1.5元/1.50总建筑面积2.2.5招标代理费估算总建筑面积2.2.6质量监督费按建筑面积2.2总建筑面积2.2.7施工图设计审查费2元/2总建筑面积2.2.8劳动保险基金按08定额要求计算，按工日*7.48，工日数经测算，按建筑面积，5.0工日/7.485工日/2.2.9防雷装置工程设计审验费新增收101、费，按建筑面积1.00地上建筑面积2.2.10检测费2.2.10.1土壤中氡浓度检测费5元/考虑5.00总建筑面积2.2.10.2室内空气检测费2.2.10.3主体基础、结构、屋面、电阻、外墙粘接力等检测费2.2.10.4地震检测费2.2.10.5电气检测费按1元/M2计入1.00总建筑面积2.2.10.6消防设施检测费按建筑面积2.3元/M22.30总建筑面积2.2.10.7防雷装置检测费按建筑面积1元/M21.00地上建筑面积2.2.10.8日照分析费0.5元/M2，1万平方米以内按1元/平米；1万平方米以上按0.5元/平方米；0.50地上建筑面积2.2.10.9图纸审查费1.50总建筑面102、积2.2.10.10环境测评费0.65地上建筑面积2.2.10.11现场建筑节能效果检测费2.1/m22.10总建筑面积2.2.11竣工备案管理费1.5元/m21.50总建筑面积2.2.12地震安全性评价费取0.5元/m20.50总建筑面积2.2.13高工伤保险按规定建安工程费用的1.6计取0.16%土建安装工程费2.2.14消防审查费1.50总建筑面积2.2.15面积测量费放入销售费用中-总建筑面积2.2.16交易服务费住宅3元/m23.00住宅建筑面积商业按商业销售价0.5%0.50%商业销售收入2.3三通一平费2.3.1临时用水工程费1.00总建筑面积2.3.2临时用电工程费3.00总建103、筑面积2.3.3临时用道路工程费2.00总建筑面积2.3.4场地平整费2.00总建筑面积3基础设施建设费用3.1给排水工程费3.1.1给水工程3.1.1.1手续费含在工程费中3.1.1.2二次设计费含在工程费中3.1.1.3工程费按建筑面积20.00总建筑面积3.1.1.4给水工程监理费工程费用*3.3%3.30%工程费3.1.2污雨水、道路工程3.1.2.1污雨水工程16元/考虑16.00总建筑面积3.2供配电工程3.2.1二次设计费工程费的4.5%4.50%工程费3.2.2工程费3.2.2.1高压工程带电梯考虑双回路45.00总建筑面积3.2.2.2低压工程带电梯考虑双回路35.00总建筑104、面积3.2.3其他3.2.3.1高可靠性供电费按建筑面积，1千伏安/10平方米,每千伏安330元330.00总建筑面积/103.3供气工程3.3.1配套费包含在前期工程费中的市政设施配套费中3.3.2工程费按25元/考虑25.00总建筑面积3.3.3供气工程监理费工程费用*2.5%2.50%工程费3.4供暖工程3.4.1入网费包含在前期工程费中的市政设施配套费中总建筑面积3.4.2设计费工程费与热交换站费用之和为基数4.50%工程费+热交换站费用3.4.3审图费建筑面积0.25总建筑面积3.4.4庭院网工程验收并网费建筑面积2.00总建筑面积3.4.5工程费3.4.5.1一次支网工程费5.00105、总建筑面积3.4.5.2二次支网工程费建筑面积17.00总建筑面积3.4.6热交换站设备费热交换站容量按90000元/T估算，每吨/7000平方米90,000.00总建筑面积/70003.4.7热交换站工程费3.4.8管网冲洗费建筑面积1.00总建筑面积3.5环境绿化工程费3.5.1小区环境绿化费用（住宅）包括绿化、水系、硬景、广场、小品等，按景观面积单价估算，以绿地率最低要求进行测算300.00占地面积*绿地率小区环境绿化费用（商业）包括绿化、水系、硬景、广场、小品等，按景观面积单价估算，以绿地率最低要求进行测算300.00占地面积*绿地率3.5.2导视系统估算3.00总建筑面积3.5.3健106、身器材、垃圾箱估算3.00总建筑面积3.5.4.1小区入口电动门3.00总建筑面积3.5.4.2大门及附属工程3.5.6园区照明3.00总建筑面积3.6其他费用3.6.1通信管道工程按建筑面积5.00总建筑面积3.6.2园区智能化工程按建筑面积20.00总建筑面积4建筑安装工程费用按建筑面积4.1地基处理费4.1.1工程费4.1.1桩基工程70.00总建筑面积4.2土建、安装工程费4.2.1土建工程4.2.1.1住宅多层1,300.00多层建面洋房1,600.00洋房建面别墅1,800.00别墅建面高层1,800.00高层建面底商部分2,200.00底商建面4.2.1.2商务100米以下商务（107、含底商）2,200.00100米以下商务建面（含商业）200-250米商务（含底商）3,200.00200-250米商务建面（含商业）4.2.1.2地下车库*CBD项目2200元/，XX新城项目2000元/2200/2,000.00地下车库总建面4.3其他4.3.1监理费按工程总造价的0.7%计取0.70%工程总造价4.3.2土方回填及垃圾清运3.00占地面积5公共配套设施建设费用5.1土建、安装工程费5.1.1幼儿园1,300.00相应建筑面积5.1.2物业用房1,300.00相应建筑面积5.2装饰装修费5.2.1幼儿园450.00相应建筑面积5.2.2物业用房300.00相应建筑面积直接成108、本小计6不可预见费用直接投资的0.5%0.50%直接投资=土地费用+前期费用+基础设施费用+建安费用+配套设施费用）7管理费用直接投资额的3%3%直接投资8项目开发间接费8.1开发间接费按销售收入2%，物业前期启动费含在间接费中2.00%销售收入8.2印花税8.2.1建筑合同金额0.3=，按基础设施费与建筑安装费之和0.03%基础设施费与建筑安装费之和8.2.2销售合同0.5=，按销售收入0.05%销售收入8.2.3土地合同0.5=，按土地出让金0.05%土地出让金8.2.4设计合同0.5=，按勘察设计费0.05%勘察设计费8.3土地使用税*CBD项目为一类土地，15元/，XX新城项目为二类土109、地，10元/M2/年15/10各地块占地面积*各地块开发年限之和9销售费用销售额的2.5%2.50%销售收入10品牌推广费销售额的1%1%销售收入11开发期税费11.1营业税及附加销售收入5.5%5.50%销售收入11.2土地增值税 四级超率累进税率增值额12财务费用三年期贷款利率6.15%上浮5% 贷款额6.2资金方案拟建项目一*CBD项目和拟建项目二XX新城项目前期土地启动资金，由中原高速以注册资本金的形式进行支持，于2014年通过项目自身的销售回款进行自身造血，在项目开发期间，通过在建工程抵押的方式积极融资，配合销售回款，形成有效现金流。两项目悲观预测方案 筹资活动产生的现金流量2013110、年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年合计吸收投资收到的现金113,000.00113,000.00取得借款收到的现金30,189.8923,879.9032,583.7652,423.18139,076.72筹资活动现金流入小计143,189.8923,879.9032,583.7652,423.18-252,076.72偿还债务支付的现金3,954.0767,655.2167,467.44139,076.71偿付利息支付的现金1,831.923,280.965,195.077,403.488,579.526,548.963,1111、40.32868.88-36,849.11筹资活动现金流出小计1,831.923,280.965,195.077,403.4812,533.5974,204.1770,607.76868.88-175,925.83筹资活动产生的现金流量净额141,357.9620,598.9427,388.6945,019.70-12,533.59-74,204.17-70,607.76-868.88-76,150.89单位：万元中原高速注册资本金11.3亿元，股东借款5.7亿元，抵押贷款8.2亿元，偿还贷款利息约3.7亿元。中原高速自有资本金11.3亿元，2013年、2014年以土地抵押贷款5亿元，2014112、年、2015年向股东借款3.7亿元，2016年通过在建住宅抵押贷款3.2亿元，向股东借款2亿元。两项目保守预测方案 筹资活动产生的现金流量2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年合计吸收投资收到的现金113,000.00113,000.00取得借款收到的现金30,718.1924,159.0031,772.5748,611.50135,261.26筹资活动现金流入小计143,718.1924,159.0031,772.5748,611.50-248,261.26偿还债务支付的现金14,049.9885,049.2736,16113、2.01135,261.26偿付利息支付的现金1,863.983,329.955,221.537,166.437,949.825,415.901,697.09-32,644.71筹资活动现金流出小计1,863.983,329.955,221.537,166.4321,999.8090,465.1737,859.10-167,905.97筹资活动产生的现金流量净额141,854.21 20,829.05 26,551.03 41,445.07 -21,999.80 -90,465.17 -37,859.10 - - - - 80,355.29 单位：万元中原高速注册资本金11.3亿元，股东借款5114、.7亿元，抵押贷款7.9亿元，偿还贷款利息约3.3亿元。中原高速自有资本金11.3亿元，2013年、2014年以土地抵押贷款5亿元，2014年、2015年向股东借款3.7亿元，2016年通过在建住宅抵押贷款2.9亿元，向股东借款2亿元。两项目乐观预测方案 筹资活动产生的现金流量2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年合计吸收投资收到的现金113,000.00113,000.00取得借款收到的现金30,981.1924,478.5730,996.6244,761.59131,217.97筹资活动现金流入小计143,981.19115、24,478.5730,996.6244,761.59-244,217.97偿还债务支付的现金24,866.99104,130.242,220.74131,217.97偿付利息支付的现金1,879.943,365.305,235.177,068.757,452.714,391.691,071.25-30,464.82筹资活动现金流出小计1,879.943,365.305,235.177,068.7532,319.70108,521.933,291.99-161,682.79筹资活动产生的现金流量净额142,101.2521,113.2725,761.4537,692.83-32,319.70-116、108,521.93-3,291.99-82,535.18单位：万元中原高速注册资本金11.3亿元，股东借款5.7亿元，抵押贷款7.5亿元，偿还贷款利息约3亿元。中原高速自有资本金11.3亿元，2013年、2014年以土地抵押贷款5亿元，2014年、2015年向股东借款3.7亿元，2016年通过在建住宅抵押贷款2.5亿元，向股东借款2亿元。七、经济效益评价7.1评价方法和依据1.财务评价方法 根据国家发改委、建设部2006年7月3日发改投资(2006)1325号文发布的“国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知”及国家有关文件规定的精神，对本可行性研究报告的推荐方案进行财117、务评价，从而论证本工程的经济合理性，为项目决策和审批提可靠依据。 根据“评价方法”的规定，经济评价应分财务评价和国民经济评价两个层次，鉴于本工程系内资企业，规模不足以进行国民经济评价，它为国民经济所做的贡献主要表现为对社会产生的间接效益，其主要的经济效益与城市的发展密切相关，难以确切地定量计算，而另一些效益，例如改善投资环境、改善人民生活水平等方面的社会效益，只能定性的描述，因此本项目的经济评价着眼于自身的财务效益分析，进行各评价指标的具体计算。2.编制原则1.内容及深度应能满足国家及各银行对审批项目可行性研究报告的要求，尽可能做出全面、详细、完整的评价。2.在确定设计规模的基础上，按照推荐方118、案进行计算编制。3.方法是对各种经济因素进行调查、研究、预测、计算及论证，运用定量分析与定性分析、宏观效益与微观效益相结合的原则。4.评价依据详见国家发改委、建设部二零零六年七月三日以发改投资(2006) 1325号文发布的“国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知”。5.本经济评价在计算期内各年使用同一价格，即财务评价使用现行价格。6.财务评价中有意识地采用市场经济评价体系，尽量以经营销售收入来衡量工程项目的财务盈利。财务评价指标基准收益率确定：基准收益率=安全利率+投资风险补偿+缺乏流动性补偿+投资带来的优惠 安全利率：2013年无风险报酬率3.15%； 投资风险补偿119、：经调查，投资类似行业有一定风险,此处取3%； 缺乏流动性补偿：经调查，类似物业流动性较差,此处取2%； 投资带来的优惠：投资此类房地产易获得融资(如可以抵押贷款)，此处取0.5%； 则: r=6.15%+3%+2%-0.5%=10.65%，最终确定本项目测算的基本收益率确定为10.65%。7.2经济效益计算及评估销售价格确定原则通过对近年*市房价变化情况的分析，*市平均每年房价上涨10%，但房价涨幅不稳定，出现多次波动和停涨，2012年*市受融资危机影响，另外国家宏观调控政策一直不放松，由于三四线城市没有像一、二线城市的大量的人口和经济支撑，房价增长到一定程度将难以大幅上涨，预计未来房价增速120、将逐渐减缓。结合同类城市价格增长规律，保守预估本区域房价每年增速约为5%。房地产销售价格除受自身因素影响外，受外界环境影响更大，如房地产政策调控、金融环境影响、供求关系、产品定位等，为更准确地对项目收益进行测算，暂以2013年项目预估售价、每年5%的房价增速为基准，在5%的价格增速基础上上下浮动2%，做三种价格方案测算。以下所有方案各物业类型价格推算，均以此标准确定价格增速。7.2.1拟建项目一*CBD项目经济效益计算及评估7.2.1.1销售价格预估1、住宅价格定位：2013年起始价格为4659元/以影响住宅价格的六大因素进行权重分配，通过周边项目住宅产品与本案在六大因素上的权重关系和销售价格121、进行权衡计算，推导本案住宅2013年当前销售价格可达4659元/。高层(P)权重系数（N）住宅规模10%品牌影响10%产品设计30%区域潜力20%区域交通10%区域配套20%CBD4300100100义乌城4200100.190100香格里拉579595100锦江城市花园4000101.2951100华富世家5200100.7961100名门城380959898恒大绿洲（精装）600098951迎宾馆首府440099.715103本项目权重价格4659100单位：元/住宅销售周期为2014年-2019年，每年销售价格如下表：2013年基准价格年增长率2013年2014年2015年2016年20122、17年2018年2019年46593%4659479949435096346595%4659489255947624446597%46594985533457992单位：元/2、商务价格定位：商务起始价格为6899元/以影响商务价格的六大因素进行权重分配，通过周边项目住宅产品与本案在六大因素上的权重关系和销售价格进行权衡计算，推导本案住宅2013年当前销售价格可达6899元/。项目商务均价(元/）权重系数商务规模10%品牌影响10%产品设计20%区域潜力30%区域交通15%区域配套15%CBD（SOHO）480099.2598989910099100国贸中心7800129.496981华强城新123、天地（SOHO）5100103.296义乌国际商贸城7000106.8980100本项目权重价格6899.110010%10%30%20%15%15%单位：元/商务价格确定与住宅相同，以2013年预估售价、5%的增速为基准，在5%的房价增速基础上上下浮动2%，进行三种商务价格测算。超高层商务楼，因其建筑成本较高，以及区域需要时间成熟，建议于2022年-2023年销售，由于其地标性建筑影响力及其成本造价，在标准商务楼价格基础上上浮20%。商务销售期为2017年至2023年标准商务楼销售价格预测： 2013年基准年增长率2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020124、年2021年2022年2023年68993%68997176579988238848587409002927268995%6899724476823868997%689973827899845294118413572单位：元/超高层商务楼价格预测：2013年基准年增长率2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年68993%9318 9598 9885 10182 10487 10802 11126 68995%10063 10566 11095 11649 12232 12843 13485 68997%10852 11612 12424 13294 14225 1125、5220 16286 单位：元/3、商业价格定位：销售起始时间为2020年，价格为当时住宅价格的2倍，基准价格为11461元/14963元/通过对房地产商业与住宅的价格关系及发展规律研究得知，商业发展较为成熟的区域的商业价格为住宅价格的2-2.5倍，考虑*市场的不稳定性及区域发展周期较长，暂以商业为同期住宅的2倍进行计算。商业销售周期为2020年至2023年，以2020年商业起始价格、每年5%的房价增速为基准，在5%的价格增速基础上上下浮动2%，做三种价格方案，每年销售价格如下表：2020年住宅价格2020年商业起始价格年增长率2020年2021年2022年2023年5730114613%11126、46115236556131125%4456151797482149637%149631631单位：元/7.2.1.2项目经济测算及评估由于项目的开发成本以较高标准进行取费估算，已考虑未来成本增长的可能性，本测算方案不再对成本进行敏感性分析，主要以销售价格为敏感因素，做三个经济测算方案及敏感性分析。各物业销售价格每年递增5%为保守预测，各物业销售价格每年递增3%为悲观预测，各物业销售价格每年递增7%为乐观预测。（一）悲观经济测算1.1销售收入预估销售收入预估为1103606.88 万元。整体实现均价7940元/，其中住宅实现5223元/、商务办公楼实现8990元/、商业实现11986元/。项目127、面积（万）收入（万元）实现单价（元/）住宅销售量50.9265872.60 5223 商务销售量61.82555780.02 8990 商业销售量18.12217191.75 11986 小计130.841038844.37 7940 地下车库销售量2564762.51 -合计155.841103606.88 -各物业销售收入预估表2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年合计住宅收入11517.67 41590.59 51425.15 60045.40 60387.60 40906.20 265872.60 商务收入18412.36 128、53824.91 82625.47 95133.86 102120.08 115589.15 88074.19 555780.02 商业收入51578.29 55399.12 54292.15 55922.20 217191.75 地下车库收入10430.33 14935.94 10064.94 7174.49 6633.28 8345.57 7177.95 64762.51 合计11517.67 41590.59 61855.48 93393.71 124277.45 130706.16 153345.43 165864.76 177059.25 143996.39 1103606.88 单129、位：万元1.2成本估算表项目各物业类型的平均单方成本为6026元/，土地费用约占总成本的11%，地价比例较低，通过控制其他可控成本，利润空间较大。序号 项目 金额(万元) 单方(元/) 一 土地征用及拆迁费用 82,895.63633.56 二 前期工程费用 38,644.75295.36 三 基础设施建设费用 41,370.24316.19 四 建筑安装工程费用 349,432.712,670.69 五 公共配套设施建设费用 9046.91 六 不可预见费用 2,566.2419.61 七 开发间接费用 25,399.76194.13 小计 541,213.324,136.45 七 管理费用130、 15,474.41118.27 九 销售费用 27,590.17210.87 十 品牌推广费 11,036.0784.35 十二 财务费用 29,931.58228.76 小计 84,032.22642.25 营业税金附加 61,801.99472.35 土地增值税 101,468.27775.51 小计 163,270.261,247.86合计788,515.806,026.561.3分年投资进度表序号项目金额(万元)2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年一土地征用及拆迁费用82,895.6382,895.63-二前期131、工程费用38,644.752,437.852,437.851,972.017,455.178,820.617,646.537,646.53-228.19-三基础设施建设费用41,370.245,581.57-2,256.317,974.838,283.609,056.378,018.67-198.88-四建筑安装工程费用349,432.7115,287.9223,736.1929,162.3862,866.4562,202.4239,071.0838,494.5138,494.5140,117.25-五公共配套设施建设费用904.00-744.00-160.00-六不可预见费用2,566.24132、100.34100.34181.59312.72424.85338.97-546.99546.9913.46-七开发间接费用25,399.76991.55991.55896.734,371.484,895.83577.884,153.984,153.984,260.38106.40-小计541,213.32107,294.8628,009.9334,469.0283,140.6584,627.3256,690.8458,313.6943,195.4745,351.69119.86-七管理费用15,474.41453.77453.77821.241,868.051,968.443,287.772133、,582.231,319.331,359.901,359.90-九销售费用27,590.17275.901,931.313,034.923,034.923,034.923,034.923,310.823,034.923,034.921,931.311,931.31十品牌推广费11,036.07-115.18415.91618.55933.941,242.771,307.061,533.451,658.651,770.591,439.96十二财务费用29,931.581,810.383,242.423,519.034,916.126,602.415,832.013,140.32868.87853134、67-小计84,032.222,540.055,742.687,791.1010,437.6512,539.7013,397.4710,340.436,756.596,053.475,061.813,371.28营业税金附加61,801.99-644.992,329.073,463.915,230.056,959.547,319.558,587.349,288.439,915.328,063.80土地增值税101,468.27-287.941,039.761,546.392,334.843,106.943,267.653,833.644,146.624,426.4877,478.01小计163135、,270.26-932.933,368.845,010.297,564.8910,066.4710,587.2012,420.9813,435.0514,341.8085,541.81合计788,515.80109,834.9134,685.5445,628.9598,588.60104,731.9180,154.7979,241.3262,373.0364,840.2019,523.4688,913.081.4现金流量表序号项目合计周期2202220231现金流入1,103,606.88-11,517.6741,590.5961,855.4893,393.71124,277.45130,70136、6.16153,345.43165,864.76177,059.25143,996.392现金流出867,288.57109,834.9135,117.4547,188.60100,908.18108,234.1784,815.1984,142.8068,123.4971,060.1326,163.19131,700.462.1建设投资(不含利息)595,313.97108,024.5330,510.1938,741.0888,662.1890,564.6164,256.3165,513.8049,083.1851,405.165,181.663,371.282.2利息支出29,931.581137、,810.383,242.423,519.034,916.126,602.415,832.013,140.32868.88-2.3营业税金及附加等61,801.99-644.992,329.073,463.915,230.056,959.547,319.558,587.349,288.439,915.328,063.802.4土地增值税101,468.27-287.941,039.761,546.392,334.843,106.943,267.653,833.644,146.624,426.4877,478.012.5所得税78,772.77-431.911,559.652,319.583,5138、02.264,660.404,901.485,750.456,219.936,639.7242,787.383净现金流量236,318.31-109,834.91-23,599.78-5,598.02-39,052.70-14,840.4739,462.2646,563.3685,221.9494,804.63150,896.0712,295.93折现系数1.00000.89350.79830.71330.63740.56950.45460.36300.28980.23130.1847折现净现金流量-109,834.91-21,086.41-4,469.13-27,857.03-9,458.5139、822,472.6721,169.2930,931.6027,470.7034,906.572,270.80累计折现净现金流量-109,834.91-130,921.32-135,390.45-163,247.48-172,706.05-150,233.38-129,064.10-98,132.49-70,661.80-35,755.23-33,484.42单位：万元1.5投资利润表序号项目名称合计1建筑面积（万m2）131.41 2可售面积（万m2）130.84 3销售收入（万元）1103606.88 4总成本（万元）（不含税）625245.55 5营业税及附加（万元）61801.99 6增140、值税（万元）101468.27 7净销售收入（万元）940336.61 8税前利润（万元）315091.06 9所得税（万元）78772.77 10税后利润（万元）236318.30 11投资利润率3.44%12股东投资回报率(11年周期)25.92%1.6财务指标表指标单位评价指标（所得税后）净利润万元236,318.30FIRR 12.83%FNPV 万元-33,484.42N（投资回收期）静态年8.23N（投资回收期）动态年-投资利润率3.44%年股东投资回报率25.92%（二）保守经济测算1.1销售收入预估销售收入预估为1258808.74 万元，整体实现均价9069元/，其中住宅实现141、5632元/、商务办公楼实现10417元/、商业实现14126元/。项目面积（万）收入（万元）实现单价（元/）住宅销售量50.9286680.825632商务销售量61.82644002.3610417商业销售量18.12255955.6614126小计130.849069地下车库销售量2572169.90-合计155.841258808.74-各物业销售预估表2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年合计住宅收入11741.31 43221.44 54479.33 64846.72 66482.62 45909.39 286142、680.82 商务收入19884.64 59257.55 92731.31 108842.78 119104.38 137431.33 106750.37 644002.36 商业收入59010.79 64612.93 64551.41 67780.54 255955.66 地下车库收入11049.79 16130.25 16224.09 2908.71 7589.15 9733.58 8534.32 72169.90 合计11741.31 43221.44 65529.13 100861.61 141964.26 141549.42 175442.72 193450.89 210517.06143、 174530.90 1258808.74 单位：万元1.2成本估算表 项目各物业类型的平均单方成本为6824元/。土地费用约占总成本的9%，地价比例较低，通过控制其他可控成本，利润空间较大。序号项目金额(万元)单价（元/）一土地征用及拆迁费用82,895.63633.56二前期工程费用38,644.75295.36三基础设施建设费用41,370.24316.19四建筑安装工程费用349,432.712,670.69五公共配套设施建设费用9046.91六不可预见费用2,566.2419.61七开发间接费用28,645.86218.94小计544,459.434,161.26七管理费用15,47144、4.41118.27九销售费用31,470.22240.52十品牌推广费12,588.0996.21十二财务费用26,195.69200.21小计85,728.40655.22营业税金附加70,493.29538.77土地增值税192,207.281,469.03小计262,700.572,007.80合计892,888.406,824.281.3分年投资进度表项目金额(万元)2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年土地征用及拆迁费用82,895.6349,737.3833,158.25-前期工程费用38,644.752,4145、37.852,437.851,972.017,455.178,820.617,646.537,646.53-228.19-基础设施建设费用41,370.245,581.57-2,256.317,974.838,283.609,056.378,018.67-198.88-建筑安装工程费用349,432.7115,287.9223,736.1929,162.3862,866.4562,202.4239,071.0838,494.5138,494.5140,117.25-公共配套设施建设费用904.00-744.00-160.00-不可预见费用2,566.24100.34100.34181.5931146、2.72424.85338.97-546.99546.9913.46-开发间接费用28,645.861,118.271,118.271,011.334,930.165,521.52651.744,684.864,684.864,804.85120.00-小计544,459.4374,263.3361,294.9034,583.6283,699.3385,253.0156,764.6958,844.5743,726.3545,896.17133.45-管理费用15,474.41453.77453.77821.241,868.051,968.443,287.772,582.231,319.331,147、359.901,359.90-销售费用31,470.22629.402,202.923,461.723,461.723,461.723,461.723,461.723,461.723,461.722,202.922,202.92品牌推广费12,588.09-117.41432.21655.291,008.621,368.211,466.931,754.431,934.512,105.171,745.31财务费用26,195.691,841.413,288.593,539.764,760.736,189.174,878.931,697.09-小计85,728.402,924.586,062.68148、8,254.9410,745.8012,627.9512,996.649,207.976,535.486,756.145,667.993,948.22营业税金附加70,493.29-657.512,420.403,669.635,648.257,661.978,214.799,824.7910,833.2511,788.969,773.73土地增值税192,207.28-293.531,080.541,638.232,521.543,420.523,667.324,386.074,836.275,262.93165,100.33小计262,700.57-951.053,500.945,307.149、868,169.7911,082.5011,882.1114,210.8615,669.5217,051.88174,874.06合计892,888.40110,346.1635,150.3846,339.5099,752.99106,050.7580,843.8379,934.6564,472.7068,321.8222,853.33178,822.291.4现金流量表序号项目合计周期2202220231现金流入 1,258,808.74 - 11,741.31 43,221.44 65,529.13 100,861.61 136,820.98 146,692.70 175,442.72 1150、93,450.89 210,517.06 174,530.90 2现金流出 984,368.48 110,346.16 35,590.68 47,960.30 102,210.33 109,833.06 85,974.62 85,435.63 71,051.80 75,576.23 30,747.72 229,641.95 2.1建设投资(不含利息) 603,992.14 108,504.75 30,910.75 39,298.80 89,684.40 91,691.79 64,882.40 66,355.45 50,261.84 52,652.30 5,801.44 3,948.22 2.2151、利息支出 26,195.69 1,841.41 3,288.59 3,539.76 4,760.73 6,189.17 4,878.93 1,697.09 - - - 2.3营业税金及附加等 70,493.29 - 657.51 2,420.40 3,669.63 5,648.25 7,661.97 8,214.79 9,824.79 10,833.25 11,788.96 9,773.73 2.4土地增值税 192,207.28 - 293.53 1,080.54 1,638.23 2,521.54 3,420.52 3,667.32 4,386.07 4,836.27 5,262.93 1152、65,100.33 2.5所得税 91,480.09 - 440.30 1,620.80 2,457.34 3,782.31 5,130.79 5,500.98 6,579.10 7,254.41 7,894.39 50,819.67 3净现金流量 274,440.26 -110,346.16 -23,849.37 -4,738.87 -36,681.21 -8,971.45 50,846.36 61,257.07 104,390.92 117,874.66 179,769.35 -55,111.05 折现系数 1.0000 0.8935 0.7983 0.7133 0.6374 0.5695153、 0.4546 0.3630 0.2898 0.2313 0.1847 折现净现金流量-110,346.16-21,309.41-3,783.24-26,165.39-5,717.9528,955.6027,849.5537,889.0534,155.4941,585.78-10,177.87累计折现净现金流量-110,346.16-131,655.57-135,438.81-161,604.20-167,322.16-138,366.55-110,517.00-72,627.95-38,472.463,113.32-7,064.55单位：万元1.5投资利润表序号项目名称合计1建筑面积（万m2154、）131.41 2可售面积（万m2）130.84 3销售收入（万元）1258808.74 4总成本（万元）（不含税）630187.83 5营业税及附加（万元）70493.29 6增值税（万元）192207.28 7净销售收入（万元）996108.17 8税前利润（万元）365920.34 9所得税（万元）91480.09 10税后利润（万元）274440.26 11投资利润率3.96%12股东投资回报率(11年周期)30.10%1.6财务指标表指标单位评价指标（所得税后）净利润万元274,440.26FIRR 15.34%FNPV 万元-7,064.55N（投资回收期）静态年7.7N（投资回收155、期）动态年-投资利润率3.96%年股东投资回报率30.10%（三）乐观经济测算1.1销售收入预估销售收入预估为1435037.84 万元。整体实现均价10354元/，其中住宅实现6069元/、商务办公楼实现12050元/、商业实现16603元/。项目面积（万）收入（万元）实现单价（元/）住宅销售量50.9308903.71 6069商务销售量61.82744918.92 12050商业销售量18.12300838.66 16603小计130.841354661.29 10354地下车库销售量2580376.55 -合计155.841435037.84 -各物业收入估算表2013年2014年20156、15年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年合计住宅收入11964.95 44883.65 57652.11 69930.39 73060.15 51412.46 308903.71 商务收入21443.50 65120.25 103846.84 124211.26 138510.78 162868.11 128918.18 744918.92 商业收入67343.05 75140.70 76499.05 81855.86 300838.66 地下车库收入11693.31 17394.78 12177.10 9017.18 8660.73 11319.157、53 10113.92 80376.55 合计11964.95 44883.65 69345.42 108768.67 150357.50 164276.48 200215.04 224971.01 249481.07 210774.04 1435037.84 单位:万元11.21.2成本估算表项目各物业类型的平均单方成本为7455元/。土地费用约占总成本的8%，地价比例较低，通过控制其他可控成本，利润空间较大。序号项目金额(万元)单价（元/）一土地征用及拆迁费用82,895.63633.56二前期工程费用38,644.75295.36三基础设施建设费用41,370.24316.19四建筑安装158、工程费用349,432.712,670.69五公共配套设施建设费用9046.91六不可预见费用2,566.2419.61七开发间接费用32,262.83246.58小计548,076.404,188.91七管理费用15,474.41118.27九销售费用35,875.95274.2十品牌推广费14,350.38109.68十二财务费用24,505.33187.29小计90,206.06689.44营业税金附加80,362.12614.2土地增值税256,870.561,963.24小计337,232.682,577.44合计975,515.147,455.791.3分年投资进度表项目金额(万元159、)2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年土地征用及拆迁费用82,895.6382,895.63-前期工程费用38,644.752,437.852,437.851,972.017,455.178,820.617,646.537,646.53-228.19-基础设施建设费用41,370.245,581.57-2,256.317,974.838,283.609,056.378,018.67-198.88-建筑安装工程费用349,432.7115,287.9223,736.1929,162.3862,866.4562,202.42160、39,071.0838,494.5138,494.5140,117.25-公共配套设施建设费用904.00-744.00-160.00-不可预见费用2,566.24100.34100.34181.59312.72424.85338.97-546.99546.9913.46-开发间接费用32,262.831,259.471,259.471,139.035,552.676,218.70734.035,276.395,276.395,411.54135.15-小计548,076.40107,562.7828,277.8534,711.3284,321.8485,950.1856,846.9959,4161、36.1044,317.8946,502.85148.60-管理费用15,474.41453.77453.77821.241,868.051,968.443,287.772,582.231,319.331,359.901,359.90-销售费用35,875.95717.522,511.323,946.353,946.353,946.353,946.353,946.353,946.353,946.352,511.322,511.32品牌推广费14,350.38-119.65448.84693.451,087.691,503.571,642.762,002.152,249.712,494.812,162、107.74财务费用24,505.331,856.223,320.813,547.064,747.285,918.784,043.931,071.25-小计90,206.063,027.516,405.548,763.4911,255.1412,921.2612,781.639,242.607,267.847,555.976,366.034,619.06营业税金附加80,362.12-670.042,513.483,883.346,091.058,420.029,199.4811,212.0412,598.3813,970.9411,803.35土地增值税256,870.56-299.121,163、122.091,733.642,719.223,758.944,106.915,005.385,624.286,237.03226,263.97小计337,232.68-969.163,635.585,616.988,810.2612,178.9613,306.3916,217.4218,222.6520,207.97238,067.31合计975,515.14110,590.2835,652.5647,110.38101,193.96107,681.7081,807.5881,985.1067,803.1472,281.4726,722.60242,686.371.4现金流量表序号项目合计周164、期2202220231现金流入1,435,037.84-11,964.9544,883.6569,345.42108,768.67150,357.50164,276.48200,215.04224,971.01249,481.07210,774.042现金流出1,090,395.82110,590.2836,101.2448,793.52103,794.41111,760.5387,445.9888,145.4775,311.2180,717.8836,078.14311,657.152.1建设投资(不含利息)613,777.13108,734.0631,362.5839,927.7590,8165、29.7092,952.6665,584.6967,607.4551,585.7254,058.826,514.644,619.062.2利息支出24,505.331,856.223,320.813,547.064,747.285,918.784,043.931,071.25-2.3营业税金及附加等80,362.12-670.042,513.483,883.346,091.058,420.029,199.4811,212.0412,598.3813,970.9411,803.352.4土地增值税256,870.56-299.121,122.091,733.642,719.223,758.944166、,106.915,005.385,624.286,237.03226,263.972.5所得税114,880.67-448.691,683.142,600.454,078.835,638.416,160.377,508.068,436.419,355.5468,970.783净现金流量344,642.02-110,590.28-24,136.29-3,909.87-34,448.99-2,991.8662,911.5176,131.01124,903.84144,253.13213,402.93-100,883.11折现系数1.00000.89350.79830.71330.63740.569167、50.45460.36300.28980.23130.1847折现净现金流量-110,590.28-21,565.77-3,121.41-24,573.11-1,906.8635,826.3834,611.7445,334.2941,798.9549,366.19-18,631.03累计折现净现金流量-110,590.28-132,156.06-135,277.47-159,850.58-161,757.44-125,931.06-91,319.32-45,985.03-4,186.0845,180.1126,549.081.5投资利润表序号项目名称合计1建筑面积（万m2）131.41 2可售168、面积（万m2）130.84 3销售收入（万元）1435037.84 4总成本（万元）（不含税）638282.46 5营业税及附加（万元）80362.12 6增值税（万元）256870.56 7净销售收入（万元）1097805.16 8税前利润（万元）459522.70 9所得税（万元）114880.67 10税后利润（万元）344642.02 11投资利润率4.91%12股东投资回报率(11年周期)37.80%1.6财务指标表指标单位评价指标（所得税后）净利润万元344,642.02FIRR 18.67%FNPV 万元26,549.08N（投资回收期）静态年7.3N（投资回收期）动态年10投资169、利润率4.91%年股东投资回报率37.80%（四）该项目评估意见指标单位悲观预测保守预测乐观预测净利润万元236,318.30274,440.26344,642.02FIRR 12.83%15.34%18.67%FNPV 万元-33,484.42-7,064.5526,549.08N（投资回收期）静态年8.237.77.3N（投资回收期）动态年-10投资利润率3.44%3.96%4.91%年股东投资回报率25.92%30.10%37.80%1.反映盈利能力的动态指标反映盈利能力的动态指标通过下列计算获得：计算依据A、开发周期：11年B、计算期经营收入、成本费用、利润等数据由建设单位提供或根据当170、地同类业态进行测算。C、本项目财务基准收益率为10.65%。项目投资财务内部收益率(FIRR) 项目投资财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它是考察项目盈利能力的动态指标。将求得的财务内部收益率与设定的基准收益率ic进行比较，当FIRRic时，即认为项目的盈利性能够满足要求。本项目在三种预测状态下的内部收益率分别为12.83%、15.34%、18.67%，均10.65%，因此，本项目具有很高的盈利性。 项目投资财务净现值(FNPV)项目投资财务净现值是指按设定的折现率ic计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和，也是考察项目盈利能力的动态指标。它反映项171、目在满足了按设定折现率要求的盈利之外所获得的超额盈利的现值。财务净现值0，表明项目的盈利能力达到或超过了所设定的要求。本项目在三种预测状态下的财务净现值分别为-33,484.42万元、-110,346.16万元、26,549.08万元，本项目仅在销售价格乐观预测状态下超过预期盈利。投资回收期是指以项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间。投资回收期可根据全部投资现金流量表计算，现金流量表中累计现金流量由负值变为零时的时点，即为项目的投资回收期。投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。经测算，本项目在三种预测状态下的静态回收期分别为8.23年、7.7年、7.3年，均在开发期内，但本项172、目仅在销售价格乐观预测状态下在开发期内收回成本，项目抗风险能力较低。2.反映盈利能力的静态指标项目净利润：在三种预测状态下分别为236,318.30万元、274,440.26万元、344,642.02万元，远期收益较高。股东投资回报率：在三种预测状态下分别为25.92%、30.10%、37.80%，投资回报率较高。年投资利润率：在三种预测状态下分别为3.44%、3.96%、4.91%，项目整体年盈利能力一般。项目对销售收入较为敏感，需要较强的价格支撑因素。项目开发周期较长，开发期内除项目自身销售回款形成有效现金流外，仍需借款，有一定的资金风险。从财务角度分析，本项目远期盈利能力较强，但开发周期173、较长，抗风险能力低。 7.2.2拟建项目二XX新城项目经济效益计算及评估7.2.2.1销售价格预估（一）住宅价格定位：1、距离本案较近的项目有腾运世元、新华苑、天骄华府、金都瑞园，目前其在售产品价格为3000元/（预计）、3400元/、3500元/、3500元/，说明黄河路至长江路之间区域均价约3000-3500元/；2、本案位于高速以南，相较黄河路、长江路区域发展更为缓慢，除了临近的*师范人文学院之外，几乎无天然人流，居住属性较低，其居住价格也相应较低； 3、考虑到人文学院的教师客群因素，参考当前周边项目销售价格，以及各物业的价格预期，暂定2013年该项目价格如下：多层普通住宅产品价格为36174、00元/，花园洋房价格为4500元/，别墅类价格为6000元/，高层住宅价格为3400元/。 4、通过对近年*市房价变化情况的分析，得知*房价逐年增长，但近年受融资危机影响，房价增速较缓，结合同类城市价格增长规律，随着政府救市及融资危机影响渐淡，预估本区域房价每年增速约为5%5、房地产销售价格除受自身因素影响外，受外界环境影响更大，如房地产政策调控、金融环境影响、供求关系、产品定位等，为更准确地对项目收益进行测算，暂以2013年为该项目预估售价、每年5%的房价增速为基准，在5%的价格增速基础上上下浮动2%，做三种价格预估方案。6、多层销售周期为2016年至2020年，洋房销售周期为2016年至175、2019年，别墅销售周期为2017年至2020年，高层销售周期为2019年至2022年。各物业价格预估如下表：多层销售价格预估2013年预估价格年增速2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年36003%3600 3708 3819 3934 4052 4173 4299 4428 36005%3600 3780 3969 4167 4376 4595 4824 5066 36007%3600 3852 4122 4410 4719 5049 5403 5781 洋房销售价格预估2013年预估价格年增速2013年2014年2015年2016年2017年20176、18年2019年2020年45003%450046354774 4917 5065 5217 5373 -45005%4500 4725 4961 5209 5470 5743 6030 -45007%4500 4815 5152 5513 5899 6311 6753 -别墅销售价格预估2013年预估价格年增速2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年60003%6 6556 6753 6956 7164 7379 60005%6000 6300 6615 6946 7293 7658 8041 8443 60007%6000 6420 6869 735177、0 7865 8415 9004 9635 高层销售价格预估2013年预估价年增速2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年34003%340035023607 3715 3827 3942 4060 4182 4307 4436 34005%3400 3570 3749 3936 4133 4339 4556 4784 5023 5275 34007%3400 3638 3893 4165 4457 4769 5102 5460 5842 6251 单位：元/（二）商业价格定位1、本案近距离无商业销售； 2、距离最近的商业在售项目为华178、强城新天地，其价格为6000-10000元/之间，均价约8000元/；3、本项目与华强城新天地之间属于城市陌生区，片区发展较为缓慢，人口密度低，商业价值小； 4、考虑到项目所处的区域情况，暂定本案2013年商业价格为7000元/。5、考虑到市场波动，同样以每年5%的房价增速为基准，在5%的价格增速基础上上下浮动2%，做三种价格估算方案。6，商业销售周期为2021年至2022年。价格预估如下表：商业销售价格预估2013年预估价格年增速2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年70003%7 7649 7879 8115 8358 8609179、 8867 9133 70005%7000 7350 7718 8103 8509 8934 9381 9850 10342 10859 70007%7000 7490 8014 8575 9176 9818 10505 11240 12027 12869 单位：元/（三）地下车库价格定位地下车库作为项目配套，难以获得溢价收益，据行业经验，地下车库收入与成本多处于收支平衡或微收益状态，暂以地下车库单方建安成本为2013年基准售价，由于该项目为居住社区，对车位需求较为恒定，暂仅以每年3%的价格增长速度进行估算。地下车库销售周期为2019年至2022年，价格估算如下表：地下车库销售价格预估2013180、年预估价格年增速2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年20003%20002060 2122 2185 2251 2319 2388 2460 2534 2610 单位：元/7.2.2.2项目经济测算及评估由于项目的开发成本以较高标准进行取费估算，已考虑未来成本增长的可能性，本测算方案不再对成本进行敏感性分析，主要以销售价格为敏感因素，做三个经济测算方案及敏感性分析。各物业销售价格每年递增5%为保守预测，各物业销售价格每年递增3%为悲观预测，各物业销售价格每年递增7%为乐观预测。（一） 悲观经济测算2.1销售预估表各物业销售价格每年181、递增3%，销售总收入为340316.11万元, 整体实现均价4924元/，住宅实现单价4790元/，商业实现单价8985元/。项目面积（万）收入（万元）实现单价（元/）住宅销售量63301786.434790商业销售量2.0718598.788985小计65.07320385.214924地下车库销售量819930.91-合计73.07340316.11-悲观状态项目收入表 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年2022年合计多层12784.91 28160.23 30674.39 24501.95 7748.21 10386182、9.69 洋房14751.81 19246.20 12520.16 4298.59 50816.76 别墅12155.50 25040.32 24358.67 8855.09 70409.57 高层7307.60 25089.43 31871.94 12421.44 76690.40 商业11013.30 7585.48 18598.78 地下车库2547.31 7652.55 8107.33 1623.72 19930.91 合计27536.72 59561.93 68234.87 63014.12 49345.27 50992.56 21630.64 340316.11 单位：万元2.2成183、本估算表项目各物业类型的平均单方成本为4196元。土地费用约占总成本的12%，占比较低，通过控制其他可控成本，项目利润空间较大。合计（万元）单方（元/）土地征用及拆迁费用33188.40 510.04 前期工程费用18220.24 280.01 基础设施建设费用22578.82 346.99 公共配套设施建设费用965.00 14.83 建筑安装工程费用130135.71 1999.93 不可预见费用1025.32 15.76 开发间接费用11265.18 173.12 小计217378.67 3340.69 管理费用6182.69 95.02 销售费用8507.90 130.75 品牌推广费184、3403.16 52.30 财务费用6917.54 106.31 小计25011.28 384.38 营业税金附加19057.70 292.88 土地增值税11599.84 178.27 小计30657.54 471.15 合计273047.50 4196.21 2.3分年投资进度表合计（万元）2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年土地征用及拆迁费用33,188.4033,188.40前期工程费用18,220.24-4,374.205,640.351,266.153,469.773,469.77-基础设施建设费用22,578.82-185、3,743.154,861.694,861.693,783.122,664.582,664.58-公共配套设施建设费用965.00579.00386.00建筑安装工程费用130,135.71-15,323.1221,754.9920,575.4518,965.2222,208.0024,667.656,641.29-不可预见费用1,025.32-79.13110.17110.17191.47191.47163.3181.3098.29开发间接费用11,265.18-351.81668.692,142.761,346.491,781.852,988.55721.831,263.21小计217,3186、78.6733,188.40-24,450.4233,421.8928,956.2127,756.0630,315.6730,484.097,444.431,361.50管理费用6,182.69-477.17664.31664.311,154.581,154.58984.75490.27592.72销售费用8,507.90-688.421,489.051,705.871,575.351,233.631,274.81540.77品牌推广费3,403.16145.04241.58382.12382.12622.62622.62526.08240.49240.49-财务费用6,917.5421.54187、38.541,676.032,487.361,977.11716.96小计25,011.28166.58280.112,535.324,222.214,753.094,200.033,256.012,458.872,005.581,133.48营业税金附加19,057.70-1,542.063,335.473,821.153,528.792,763.342,855.581,211.32土地增值税11,599.84-688.421,489.051,705.871,575.351,233.631,274.813,632.70小计30,657.54-2,230.474,824.525,527.025188、,104.143,996.974,130.404,844.02合计273,047.5033,354.98280.1126,985.7439,874.5738,533.8237,483.1138,675.8336,939.9413,580.407,339.00单位：万元2.4现金流量表序号项目合计周期220221现金流入340,316.11-27,536.7259,561.9368,234.8763,014.1249,345.2750,992.5621,630.642现金流出289,864.6533,354.98280.1126,985.7440,907.2040,767.3940,041.92189、41,038.8638,790.3815,492.6212,205.452.1建设投资(不含利息)235,472.4233,333.44241.5825,309.7135,156.7431,732.1931,239.1333,571.6832,942.979,450.002,494.982.2利息支出6,917.5421.5438.541,676.032,487.361,977.11716.96-2.3营业税金及附加等19,057.70-1,542.063,335.473,821.153,528.792,763.342,855.581,211.322.4土地增值税11,599.84-688.4190、21,489.051,705.871,575.351,233.631,274.813,632.702.5所得税16,817.15-1,032.632,233.572,558.812,363.031,850.451,912.224,866.453净现金流量50,451.46-33,354.98-280.11-26,985.74-13,370.4818,794.5328,192.9521,975.2610,554.8935,499.949,425.19折现系数1.00000.89350.79830.71330.63740.56950.50880.45460.40620.3630折现净现金流量-33191、,354.98-250.28-21,543.86-9,537.4111,978.7016,055.1111,181.544,798.6114,420.633,420.90累计折现净现金流量-33,354.98-33,605.26-55,149.11-64,686.52-52,707.82-36,652.71-25,471.18-20,672.56-6,251.94-2,831.04单位：万元2.5投资利润表序号项目名称合计1建筑面积（万m2）65.632可售面积（万m2）65.07 3销售收入（万元）340316.11 4总成本（万元）（不含税）242389.96 5营业税及附加（万元）190192、57.70 6增值税（万元）11599.84 7净销售收入（万元）309658.57 8税前利润（万元）67268.61 9所得税（万元）16817.15 10税后利润（万元）50451.46 11投资利润率2.08%12股东投资回报率(10年周期)15.20%1.6财务指标表指标单位评价指标（所得税后）净利润万元50451.46 FIRR 10.91%FNPV 万元-2831.04 N（投资回收期）静态年7.47N（投资回收期）动态年-投资利润率2.08%年股东投资回报率15.20%（二）保守经济测算2.1销售收入表销售总收入为377918.01万元，整体实现均价5502元/，其中住宅实现5193、335元/、商业实现10562元/。项目面积（万）收入（万元）实现单价（元/）住宅销售量63336123.245335商业销售量2.0721863.8610562小计65.07357987.115502地下车库销售量819930.91-合计73.07377918.01-保守状态项目收入表 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年2022年合计多层13544.21 30411.97 33770.41 27498.76 8864.73 114090.08 洋房15627.94 20785.16 13783.84 4824.34 55194、021.28 别墅13127.47 27567.68 27337.95 10131.12 78164.22 高层8201.39 28704.85 37172.78 14768.64 88847.66 商业12845.00 9018.86 21863.86 地下车库2547.31 7652.55 8107.33 1623.72 19930.91 合计29172.15 64324.59 75121.93 70409.75 55353.25 58125.11 25411.23 377918.01 2.2成本估算表 项目各物业类型的平均单方成本4405元/。土地费用约占总成本的11%，占比较低，通过控195、制其他可控成本，项目利润空间较大。合计（万元）单方（元/）土地征用及拆迁费用33,188.40510.04前期工程费用18,220.24280.01基础设施建设费用22,578.82346.99公共配套设施建设费用965.0014.83建筑安装工程费用130,135.711,999.93不可预见费用1,025.3215.76开发间接费用11,265.18173.12小计217,378.673,340.69管理费用6,182.6995.02销售费用9,447.95145.20品牌推广费3,779.1858.08财务费用6,449.0299.11小计25,858.84397.40营业税金附加21,196、163.41325.24土地增值税22,248.70341.92小计43,412.11667.16合计286,649.624,405.252.3分年投资进度表合计（万元）2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年土地征用及拆迁费用33,188.4033,188.40前期工程费用18,220.24-4,374.205,640.351,266.153,469.773,469.77-基础设施建设费用22,578.82-3,743.154,861.694,861.693,783.122,664.582,664.58-公共配套设施建设费用965.197、00579.00386.00建筑安装工程费用130,135.71-15,323.1221,754.9920,575.4518,965.2222,208.0024,667.656,641.29-不可预见费用1,025.32-79.13110.17110.17191.47191.47163.3181.3098.29开发间接费用11,265.18-351.81668.692,142.761,346.491,781.852,988.55721.831,263.21小计217,378.6733,188.40-24,450.4233,421.8928,956.2127,756.0630,315.6730,198、484.097,444.431,361.50管理费用6,182.69-477.17664.31664.311,154.581,154.58984.75490.27592.72销售费用9,447.95-729.301,608.111,878.051,760.241,383.831,453.13635.28品牌推广费3,779.18161.06268.27424.34424.34691.41691.41584.21267.07267.07-财务费用6,449.0222.5841.361,681.772,405.701,760.65536.96小计25,858.84183.64309.632,583199、.284,223.664,724.494,261.003,499.032,635.652,210.461,228.00营业税金附加21,163.41-1,633.643,602.184,206.833,942.953,099.783,255.011,423.03土地增值税22,248.70-729.301,608.111,878.051,760.241,383.831,453.1313,436.03小计43,412.11-2,362.945,210.296,084.885,703.194,483.614,708.1314,859.06合计286,649.6233,372.04309.6327,200、033.7040,008.4938,890.9938,101.9439,517.8937,603.3514,363.0217,448.56单位：万元2.4现金流量表序号项目合计周期220221现金流入377,918.01-29,172.1564,324.5975,121.9370,409.7555,353.2558,125.1125,411.232现金流出309,466.7233,372.04309.6327,033.7041,102.4541,303.1740,919.0242,158.2639,679.1016,542.7127,046.652.1建设投资(不含利息)236,788.493201、3,349.46268.2725,351.9335,239.8531,920.0531,480.1033,814.7033,119.749,654.892,589.502.2利息支出6,449.0222.5841.361,681.772,405.701,760.65536.96-2.3营业税金及附加等21,163.41-1,633.643,602.184,206.833,942.953,099.783,255.011,423.032.4土地增值税22,248.70-729.301,608.111,878.051,760.241,383.831,453.1313,436.032.5所得税22,8202、17.10-1,093.962,412.172,817.072,640.372,075.752,179.699,598.093净现金流量68,451.30-33,372.04-309.63-27,033.70-11,930.3023,021.4334,202.9228,251.5015,674.1541,582.39-1,635.43折现系数1.00000.89350.79830.71330.63740.56950.50880.45460.40620.3630折现净现金流量-33,372.04-276.66-21,582.14-8,510.1114,672.7119,477.6214,375.203、037,126.0016,891.41-593.58累计折现净现金流量-33,372.04-33,648.69-55,230.83-63,740.94-49,068.23-29,590.60-15,215.57-8,089.578,801.848,208.26单位：万元2.5投资利润表序号项目名称合计1建筑面积（万m2）65.632可售面积（万m2）65.07 3销售收入（万元）377918.01 4总成本（万元）（不含税）243237.51 5营业税及附加（万元）21163.41 6增值税（万元）22248.70 7净销售收入（万元）334505.90 8税前利润（万元）91268.40 9204、所得税（万元）22817.10 10税后利润（万元）68451.30 11投资利润率2.81%12股东投资回报率(10年周期)20.63%2.6财务指标表指标单位评价指标（所得税后）净利润万元68451.30 FIRR 14.79%FNPV 万元8208.26 N（投资回收期）静态年6.54N（投资回收期）动态年8.47投资利润率2.81%年股东投资回报率20.63% （三）乐观经济测算2.1销售收入预估销售总收入为419514.23万元，整体实现均价6141元/，住宅实现单价5936元/，商业实现单价12380元/。项目面积（万）收入（万元）实现单价（元/）住宅销售量63373957.285205、936商业销售量2.0725626.0512380小计65.07399583.336141地下车库819930.91-合计73.07419514.23-乐观状态项目收入表 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年2022年合计多层14333.00 32796.12 37111.52 30794.99 10116.42 125152.05 洋房16538.08 22414.61 15147.56 5402.63 59502.88 别墅14156.60 30295.12 30614.90 11561.63 86628.24 高层91206、84.47 32757.94 43229.56 17502.13 102674.11 商业14937.91 10688.14 25626.05 地下车库2547.31 7652.55 8107.33 1623.72 19930.91 合计30871.08 69367.32 82554.19 78544.30 62088.54 66274.80 29813.99 419514.23 单位：万元2.2成本估算表项目平均单方成本为4636元/。土地费用约占总成本的11%，占比较低，通过控制其他可控成本，项目利润空间较大。合计（万元）单方（元/）土地征用及拆迁费用33,188.40510.04前期工程207、费用18,220.24280.01基础设施建设费用22,578.82346.99公共配套设施建设费用965.0014.83建筑安装工程费用130,135.711,999.93不可预见费用1,025.3215.76开发间接费用11,265.18173.12小计217,378.673,340.69管理费用6,182.6995.02销售费用10,487.86161.18品牌推广费4,195.1464.47财务费用5,959.4991.59小计26,825.17412.25营业税金附加23,492.80361.04土地增值税34,028.75522.96小计57,521.55883.99合计301,7208、25.394,636.942.3分年投资进度表合计（万元）2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年土地征用及拆迁费用33,188.4033,188.40前期工程费用18,220.24-4,374.205,640.351,266.153,469.773,469.77-基础设施建设费用22,578.82-3,743.154,861.694,861.693,783.122,664.582,664.58-公共配套设施建设费用965.00579.00386.00建筑安装工程费用130,135.71-15,323.1221,754.9920,57209、5.4518,965.2222,208.0024,667.656,641.29-不可预见费用1,025.32-79.13110.17110.17191.47191.47163.3181.3098.29开发间接费用11,265.18-351.81668.692,142.761,346.491,781.852,988.55721.831,263.21小计217,378.6733,188.40-24,450.4233,421.8928,956.2127,756.0630,315.6730,484.097,444.431,361.50管理费用6,182.69-477.17664.31664.311,1210、54.581,154.58984.75490.27592.72销售费用10,487.86-771.781,734.182,063.851,963.611,552.211,656.87745.35品牌推广费4,195.14178.79297.79471.05471.05767.51767.51648.51296.46296.46-财务费用5,959.4923.7244.491,688.122,321.471,533.93347.76小计26,825.17202.51342.282,636.334,228.614,699.944,333.703,766.692,833.422,443.601,33211、8.07营业税金附加23,492.80-1,728.783,884.574,623.034,398.483,476.963,711.391,669.58土地增值税34,028.75-771.781,734.182,063.851,963.611,552.211,656.8724,286.24小计57,521.55-2,500.565,618.756,686.896,362.095,029.175,368.2625,955.83合计301,725.3933,390.91342.2827,086.7540,151.0639,274.9138,776.6640,444.4538,346.6915,2212、56.2928,655.392.4现金流量表序号项目合计周期220221现金流入419,514.23-30,871.0869,367.3282,554.1978,544.3062,088.5466,274.8029,813.992现金流出331,172.6033,390.91342.2827,086.7541,183.6841,508.4841,335.4742,807.4840,197.1417,168.5146,151.902.1建设投资(不含利息)238,244.3533,367.19297.7925,398.6335,329.0332,122.2231,742.0134,082.373213、3,317.529,888.032,699.572.2利息支出5,959.4923.7244.491,688.122,321.471,533.93347.76-2.3营业税金及附加等23,492.80-1,728.783,884.574,623.034,398.483,476.963,711.391,669.582.4土地增值税34,028.75-771.781,734.182,063.851,963.611,552.211,656.8724,286.242.5所得税29,447.21-1,032.632,233.572,558.812,363.031,850.451,912.2217,496214、.513净现金流量88,341.64-33,390.91-342.28-27,086.75-10,312.6027,858.8541,218.7335,736.8121,891.4049,106.30-16,337.91折现系数1.00000.89350.79830.71330.63740.56950.50880.45460.40620.3630折现净现金流量-33,390.91-305.83-21,624.50-7,356.1717,755.8523,472.9318,183.749,952.5819,947.74-5,929.90累计折现净现金流量-33,390.91-33,696.74-215、55,321.24-62,677.41-44,921.56-21,448.63-3,264.896,687.6926,635.4220,705.522.5投资利润表序号项目名称合计1建筑面积（万m2）65.63 2可售面积（万m2）65.07 3销售收入（万元）419514.23 4总成本（万元）（不含税）244203.84 5营业税及附加（万元）23492.80 6增值税（万元）34028.75 7净销售收入（万元）361992.69 8税前利润（万元）117788.85 9所得税（万元）29447.21 10税后利润（万元）88341.64 11投资利润率3.62%12股东投资回报率(10216、年周期)26.62%2.6财务指标表指标单位评价指标（所得税后）净利润万元88341.64 FIRR 19.04%FNPV 万元20705.52 N（投资回收期）静态年6.05N（投资回收期）动态年7.32投资利润率3.62%年股东投资回报率26.62%（四）该项目评估意见指标单位悲观预测保守预测乐观预测净利润万元50451.46 68451.30 88341.64 FIRR 10.91%14.79%19.04%FNPV 万元-2831.04 8208.26 20705.52 N（投资回收期）静态年7.476.546.05N（投资回收期）动态年-8.477.32投资利润率2.08%2.81%3217、.62%年股东投资回报率15.20%20.63%26.62%1.反映盈利能力的动态指标反映盈利能力的动态指标通过下列计算获得：计算依据A、开发周期：10年B、计算期经营收入、成本费用、利润等数据由建设单位提供或根据当地同类业态进行测算。C、本项目财务基准收益率为10.65%。项目投资财务内部收益率(FIRR) 项目投资财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它是考察项目盈利能力的动态指标。将求得的财务内部收益率与设定的基准收益率ic进行比较，当FIRRic时，即认为项目的盈利性能够满足要求。本项目在三种预测状态下的内部收益率分别为10.91%、14.79%、218、19.04%，均10.65%，因此，本项目具有很高的盈利性。 项目投资财务净现值(FNPV)项目投资财务净现值是指按设定的折现率ic计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和，也是考察项目盈利能力的动态指标。它反映项目在满足了按设定折现率要求的盈利之外所获得的超额盈利的现值。财务净现值0，表明项目的盈利能力达到或超过了所设定的要求。本项目在三种预测状态下的财务净现值分别为-2831.04万元、8208.26万元、20705.52万元，本项目在保守状态和乐观状态均超过预期盈利。投资回收期是指以项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间。投资回收期可根据全部投资现金流量表计算，现金流量表中累计现金流219、量由负值变为零时的时点，即为项目的投资回收期。投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。经测算，本项目在三种预测状态下的静态回收期分别为7.47年、6.54年、6.05年，均在开发期内，项目在保守和乐观状态下的动态回收期为8.47年、7.32年，本项目在保守和乐观状态下具有较强的盈利能力和抗风险能力。2.反映盈利能力的静态指标项目净利润：在三种预测状态下分别为50451.46万元、68451.30万元、88341.64万元。 股东投资回报率：在三种预测状态下分别为15.20%、20.63%、26.62%，投资回报率较高。年投资利润率：在三种预测状态下分别为2.08%、2.81%、3.220、62%，项目整体年盈利能力一般。 从财务角度分析，本项目远期盈利能力一般，但抗风险能力较强。 从现金流量表来看，该项目在5年之后才能有正向现金流，属于房地产项目中前期投入与前期产出较为失衡的项目。但是从投资回报率来看，该项目可行。建议该项目在前期获取的时候与CBD项目分别注册独立公司，后期根据公司战略需要，可以通过股权转让形式获取土地溢价收益。八、风险分析及防范措施8.1市场竞争风险及防范措施国内房地产是个充分竞争的市场，新竞争者的不断加入和消费需求的发展变化导致市场竞争极为激烈，作为行业的新进入者，我公司在房地产开发经营上将面临的较大的竞争风险。防范措施：1、实行差异化竞争策略，通过吸取先进221、成熟的规划设计思想，采用新材料和新技术，实现产品创新，保持公司产品的适度超前性和市场领先地位。着力推出定位较为明晰的两大类产品：一是高性价比中档产品，二是高附加值高端产品。这两类产品在市场上易于得到消费者的喜爱，能够为公司树立了良好的声誉。2、成本是房地产企业赢得竞争优势的关键因素，公司应完善目标成本管理体系，通过设计创新，精心施工，降低采购成本等手段，进一步提升产品的性价比竞争优势。8.2项目开发风险及防范措施房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，同时要经过规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环节出现问题，如与政府部门沟通不充分222、合作单位配合不力等，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影响。防范措施：公司已逐步建立起专业化经营管理团队，依靠他们在房地产开发方面积累的丰富专业经验，较强的项目操作能力，在项目开发中遵循“量力而行、循序有度”的开发原则，在进行项目开发时，从项目的可行性研究、前期规划设计、建筑施工、销售及售后服务都建立起一套行之有效的专业化操作流程和管理体系,“规范运作、稳步推进”，最大限度的防范风险。8.3项目合作开发风险及防范措施房地产行业是一个资金高度密集型行业，合作开发方式已成为房地产企业进行房地产项目开223、发普遍采用的经营模式。合作开发可以建立多元化股东结构，可以减少单一股东所需投入的自有资金，有利于资金的筹集。但是，合作开发也存在一定风险，即公司对开发项目的控制程度将会受到一定的制约，将有可能影响项目资金的投入、项目实施的协调、开发产品的定位、成本控制及销售等多个方面。同时，也存在合作方不能履行合作协议的风险。由于房地产业在我国发展的时间还很短，相应的管理制度及相关的法律法规正在逐渐健全与完善，合作各方一旦在履行合作合同条款方面产生较大争议和分歧时，将会对合作开发的项目产生不利的影响。防范措施：1、谨慎选择合作方。公司在考虑进行合作开发时，高度重视对方信用程度，并根据其资金实力、筹资渠道、拥有224、的项目资源等因素，采取多样、灵活的合作机制，使合作能够建立在双方均对合作前景充满信心的基础上。2、强调项目经营上的主导权。公司目前与其他方合作的项目中，公司持股比例应在50%以上，合作模式应为：项目公司由各方出资设立，项目由我公司派出人员具体负责管理，包括项目的产品定位、设计、施工管理、销售等，从而能够控制和确保项目按照公司的计划实施。3、建立有效的纠纷处理机制。为控制合作方之间可能发生的纠纷对项目产生的不利影响，公司应在合作协议中约定股东紧急退出程序，保证公司利益及项目的顺利实施。8.4筹资风险及防范措施房地产行业对资金的需求量较大，资金的筹措对房地产开发具有决定性的作用，它直接影响房地产开225、发企业能否按照计划完成项目的开发。公司房地产项目开发的资金来源主要有自有资金、商品房预售款和银行贷款。公司筹资渠道相对较少，筹资方式和结构较为单一。国家近年来提高了对房地产企业的贷款条件，一定程度上限制了房地产企业使用银行贷款的能力和灵活性；同时，商品房预售款的使用可能受到更为严格的监管。防范措施：公司应根据项目的实施计划，对自有资金、银行贷款、商品房预售款等作出合理的安排和配比。同时，应采取以下措施：1、采取“适度规模、以质取胜”的发展策略，合理制订分期开发计划，减少资金占用。2、提高产品性价比和竞争力，加快项目的资金回笼，扩大拟开发项目的自有资金比例。8.5产品质量风险房地产开发需要整合设226、计、施工、材料设备采购等诸多外部资源。在具体项目实施过程中，公司以发包方式交给设计、施工和监理等各专业单位负责项目开发建设的各项工作，如管理不善或质量监控出现漏洞，产品质量可能出现问题。这不仅损害公司项目的收益，还将对本公司品牌声誉和市场形象造成不良的影响。防范措施：公司应高度重视工程质量对公司发展的重要性，通过各种措施切实保障工程质量。公司应通过建立ISO质量认证体系等措施，在工程项目建设中全面推行招投标制度。在设计、施工、监理、重大设备及主要原材料采购等环节选择声誉良好、实力较强的合作单位，建立良好的合作关系，并对其进行有效的监督管理。 8.6产品销售风险及防范措施目前个人购房消费已成为市227、场主流，市场需求日趋多元化和个性化，购房者对产品的品质和服务要求越来越高，如果本公司在项目定位、规划设计等方面不能准确把握消费者需求变化并作出快速反应，可能造成产品滞销、形成资金压力。国家对个人购房贷款政策的变化，也会在一定程度上影响个人对商品房的购买能力。随着市场竞争的加剧，供应楼盘不断增多，市场对新产品的模仿能力加强，产品的差异性缩小，公司面临产品同质竞争和价格竞争的格局。公司有可能面临销售方面的风险。防范措施：1、公司应以客户需求为导向，为客户提供理想的居住环境。公司应深入研究项目的区域市场、目标客户和竞争对手情况，准确地进行市场定位。综合考虑项目区域位置、周边配套等因素，在“精工建筑”228、的理念下，不断优化项目的户型结构、小区环境景观、物业服务等因素，以满足消费者的需求。2、公司确定项目后，应快速完成规划设计、组织施工建设，尽早使项目达到预售条件。并根据不同产品类型确定不同的销售策略，提高楼盘的性价比，促进销售和资金回笼。使公司的楼盘销售速度快于同类地段的同类产品。3、公司应把销售服务视为产品品质不可或缺的组成部分，在销售环节采用“一站式”服务，不断提高专业化服务品质，促进产品销售。九、结论与建议项目开发经营存在一定的风险，但长期利润可观。1. 建议从土地费用的支付时间上缓解开发初期的资金压力，并加大申请政府的诸多优惠，降低整体开发风险。2. 增加项目价格支撑因素，提升项目价值，增加销售收入，降低开发中前期资金风险。3. 在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。4. 建议，积极获取拟建项目一*CBD项目，并将其作为一项长期的重点工程进行看待，看重长期收益，同时将中原高速的房地产业务板块的实力通过CBD项目的运作变得更为成熟。5. 建议拟建项目二XX新城项目经济指标可行，在资金实力及开发实力均能保证的前提下进行获取，但在前期获取的时候与CBD项目分别注册独立公司。