1、城市生态宜居新城综合开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 摘要1一、项目概况1二、商业模式3三、投资估算5四、资金筹措5五、效益指标6第二章 项目基本情况7一、项目背景7（一）基本背景7（二）项目进展2、8二、项目概况8（一）项目位置8（二）项目内容12（三）所在地区基本情况14第三章 相关市场调查20一、XX市及蔡甸区经济发展状况20（一）XX市经济发展情况简介20（二）蔡甸区经济发展情况简介23二、XX市近年土地供应情况分析24（一）XX市近年土地市场成交情况分析24（二）XX市近年土地可建建筑面积情况分析24（三）XX市近年地价走势分析25三、蔡甸区近年土地供应情况分析26第四章 商业模式及法律框架28一、商业模式28（一）运作思路28（二）运作步骤29二、合作方情况32三、法律框架33（一）投资主体层面33（二）建设主体层面33（三）融资主体层面33第五章 组织管理模式34一、项目前期3、推进阶段34（一）项目领导小组34（二）项目工作小组34二、项目实施阶段34三、组织结构35第六章 投资估算36一、投资估算依据36（一）土地整理成本方面36（二）收益方面40（三）融资成本43二、项目投资估算43三、分季度投资计划表44第七章 资金筹措45一、资金来源45二、项目资本金45三、银行贷款45四、筹措方案对申报单位整体资金面的影响45第八章 财务评价47一、计算依据及说明47（一）基本指标假设47（二）指标说明48二、财务评价48（一）主要效益指标48（二）内部收益率敏感性分析49三、财务评价结论49第九章 主要风险与防范对策50一、融资风险50二、土地增值收益分成的政策风险514、三、投资回收风险52四、可供出让土地不足的风险52五、建设成本上涨风险53六、政府换届风险53七、结论54第十章 技术方案55一、项目建设条件55（一）自然地理概况55（二）区域地质史及构造概况56（三）水文地质56（四）地震效应评价57（五）不良地质条件和环境工程地质评价57二、施工条件57三、管理条件58四、总体进度计划59五、技术方案小结60第十一章 结 论6162第一章 摘要一、项目概况2011年3月10日，XX股份有限公司（下称“中建股份”）与XX市人民政府（下称“XX市政府”）在京签署项目合作意向书，双方拟对XX湖生态宜居新城XX组团城市综合开发进行合作。XX第三工程局有限公司（下5、称“中建三局”）作为中建股份在汉企业，将充分发挥规划设计、建筑施工、基础设施建设、投资开发“四位一体”的全产业链协同优势，通过城市综合开发模式进行XX湖生态宜居新城XX组团建设。XX湖生态宜居新城XX组团城市综合开发项目（下简称“本项目”或“项目”）位于XX市主城区西部蔡甸区。中建股份、中建三局以及蔡甸城建投资开发有限公司（下简称“蔡甸城投公司”）拟共同出资注册成立项目公司，作为该项目的运作实施主体。项目公司对该区域内9.5平方公里的土地进行一级开发和建设相关基础设施配套等，主要内容包括：征地、拆迁、安置、补偿，区域内公共配套设施、三官汉江公路大桥和知音文化公园，其中安置房建设面积约为128.6、8万平方米；在此基础上，对区域内的可出让土地，项目公司与XX市蔡甸区政府按约定比例分享土地溢价。本项目总投资约人民币61.5亿元，计划于2011年第三季度开始，2016年第四季度结束。本项目具体内容包括：1、土地一级开发土地一级开发的区域由新天、铁铺、XX、红庙四个板块组成，占地约9.5平方公里。主要内容包括：安置、补偿、地上物拆迁、土地平整及相关基础设施配套建设。2、安置房建设项目分别在XX、新天等地块上规划460,070平方米土地用于建设大型还建社区，规划容积率为2.8，总建筑面积约128.8万平方米。安置房共投入约23.2亿元，建设成本计入土地一级开发成本之中。安置房建设计划于2012年7、1季度开工，2014年第2季度竣工，建设周期2.5年。3、基础设施建设根据规划，完成项目区域内的道路、管网等基础设施建设，达到规划要求的土地出让标准。基础设施投资约13亿元，该项成本全部计入土地一级开发成本。基础设施建设计划于2012年第2季度开工，2015年第3季度竣工，建设周期3.5年。4、公建项目除上述项目以外，项目公司还负责三官汉江公路大桥和知音文化公园的投资建设。二者投资额约7亿元，均计入土地一级开发成本。二、商业模式本项目拟采用城市综合开发模式建设，通过联动规划、勘察设计、房屋建筑、基础设施建设和地产开发等多个业务板块，推进XX市蔡甸区的综合开发，获得城市综合开发复合收益。项目的具8、体运作步骤如下：1、签署合作协议中建股份与XX市政府于2011年3月10日签署项目合作意向书，双方拟对XX湖生态宜居新城XX组团城市综合开发进行合作。中建三局与蔡甸区人民政府于2011年7月4日签署XX市XX湖生态宜居新城XX组团城市综合开发协议，约定项目的开发范围和内容、开发方式、收益分配方式、建设开发周期、双方权利义务等合作细则。2、成立项目公司项目公司注册资本金6亿元，拟由中建股份、中建三局和蔡甸城投公司共同出资成立。其中，中建系统内单位共出资5.7亿元，持有项目公司95%的股份（其中中建股份投入1.8亿元，持有项目公司30%的股份，中建三局投入3.9亿元，持有项目公司65%的股份）；蔡9、甸城投公司出资0.3亿元，持有项目公司5%的股份。蔡甸区政府委托项目公司为项目区域范围内土地一级开发的实施主体。3、落实项目融资项目资本金以外的资金需求为11亿元，由项目公司通过银行贷款方式进行筹措。通过与中国银行、中国建设银行在当地的分支机构进行接洽，银行初步同意以保障性安居工程信贷解决11亿元贷款问题。首先，由政府将该项目纳入保障性安居工程范畴，项目公司利用自有资金将保障房地块整理完毕，具备保障性住房项目贷款条件后，由银行根据中央政府对保障性住房开发建设的相关政策及银行自身保障性安居工程信贷的相关指导意见，发放项目贷款。4、实施项目（1）项目公司负责筹措本项目的全部开发资金，蔡甸政府配合项10、目公司提供融资所需相关有效文件。项目公司将资金按进度投入到征地、拆迁、安置房建设、基础设施建设、知音文化公园和三官汉江公路大桥建设中。上述项目全部计入土地一级开发成本之中。（2）项目公司委托蔡甸区政府或政府委托的相关机构完成区域内的征地拆迁工作。在项目初期，由双方共同核定征地拆迁总成本。（3）项目公司配合蔡甸区政府完成项目区域内土地上市计划的编制工作和区域规划的修编工作，共同推进规划部门审批，提升合作地块的经济效益和社会效益。（4）项目公司与中建三局签订施工总承包合同，总承包的范围为市政基础设施建设、安置房建设、知音文化公园、三官汉江公路大桥等项目。（5）对区域内的可出让土地，项目公司和政府就11、土地出让价超出土地一级开发成本的部分在扣除政府提取费用后，双方溢价分成。为保障项目公司获取溢价分成收益，蔡甸区政府同意项目范围内的土地一级开发及公共配套设施建设资金和溢价分成资金支出实行封闭运行，并将溢价分成模式列入区人大决议之中。双方约定土地出让价在160万元/亩（含160万元/亩）以下，双方按3：7的比例进行分成，项目公司获得30%的溢价；土地出让价在160万元/亩以上，双方按4:6分成，项目公司获得40%的溢价。5、项目结束项目公司清算。三、投资估算本项目投资总额约61.5亿元，其中拆迁安置费约14.3亿元，建安费支出约43.2亿元，不可预见费用约1.1亿元，银行贷款利息约2.5亿元，项12、目公司管理费0.47亿元。四、资金筹措本项目资总额约61.5亿元，项目公司需要投入17亿元即可滚动开发该项目，其中股东投入资本金6亿元，银行贷款11亿元。项目公司注册资本金为6亿元中建系统内单位共投入5.7亿元，持有项目公司95%的股份（其中中建股份投入1.8亿元，持有项目公司30%的股份，中建三局投入3.9亿元，持有项目公司65%的股份）；蔡甸城投公司投入0.3亿元，持有项目公司5%的股份。通过与中国银行、中国建设银行在当地的分支机构进行接洽，银行初步同意以保障性安居工程信贷解决贷款问题。五、效益指标经测算，本项目的各项主要效益指标如下：1、项目总投资额：61.5亿元。2、中建层面获得净利润13、：13.1亿元。 其中，总承包净利润5.1亿元，总承包施工利润率为 15.82%； 中建层面获得项目公司净利润8.0亿元，项目公司年所得税后资本金内部收益率为16.70%。3、中建层面项目公司加总包内部收益率36.12%。第二章 项目基本情况一、项目背景（一）基本背景XX湖生态宜居新城位于XX市主城区西部，紧邻XX经济开发区，东距汉阳王家湾中央商务区仅7.5公里，北距天河机场30分钟车程，区位优势明显、滨湖环境优越，预期接纳XX中心城区30万人口外移，成为未来XX最适宜居住和度假休闲的地区。XX市将力争用510年时间，将其建设成“两型社会”建设试验区的宜居新城。2009年3月1日，XX市委、市14、政府关于印发2009年XX市资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验工作意见的通知（武发20096号）中明确定位XX湖生态宜居新城为全市规划建设六大重点功能区之一（六大重点功能区为XX新区、东湖生态旅游风景区、化工新区、临空经济区、后湖新城、XX湖生态宜居新城）。围绕功能定位，XX湖生态新区呈组团式、网络化布局，形成一个核心区、十个功能组团。其中，XX组团以新天大道沿线建设为契机，主要发展商贸服务、生活居住、产业集聚等功能。2011年初XX股份有限公司（下称“中建股份”）与XX市人民政府（下称“XX市政府”）在北京签署项目合作意向书。双方在XX市XX湖生态宜居新城XX组团等城市综合开发项15、目上均表示出积极的合作意向。XX湖生态宜居新城XX组团城市综合开发项目（以下简称“本项目”或“项目”）总投资为61.5亿元，采用城市综合开发模式建设，通过对占地约9.5平方公里的土地进行一级开发以及建设相关基础设施配套项目，项目公司可整理出不少于5,000亩的可出让用地。项目区域内土地上市后，项目公司与政府按双方约定的比例分享土地溢价。 目前，XX市蔡甸区政府强烈希望与中建深化合作，借助中建“四位一体”的全产业链优势和强大的融资能力，完善XX湖宜居新城XX组团的城市功能，提升开发品质，达到互利双赢。（二）项目进展中建股份与XX市政府于2011年3月10日签署项目合作意向书，双方拟对XX湖生态宜16、居新城XX组团城市综合开发进行合作。2011年7月4日，蔡甸区人民政府、中建三局以及蔡甸城投公司共同签署了XX市XX湖生态宜居新城XX组团城市综合开发协议，约定了项目的开发范围和内容、开发方式、收益分配方式、建设开发周期、权利义务等合作细则。二、项目概况（一）项目位置1、XX市蔡甸区位置XX市现有十三个辖区，其中江岸区(07)、江汉区(08)、硚口区(09)、汉阳区(10)、武昌区(11)洪山区(06)、青山区(12)为城区（七个，皆位于三环线内），东西湖区(02)、蔡甸区(03)、江夏区(05)、黄陂区(01)、新洲区(13)、汉南区(04)为郊区，另设有市国家级开发区三个（非行政区划）：X17、X经济技术开发区、东湖新技术开发区和XX吴家山台商投资区。图2.1 XX市各区位置蔡甸区位于XX市西大门，地处长江和汉江夹角地带，京珠、沪蓉高速公路在此交汇。蔡甸区距XX中心10公里，距汉口火车站、XX港各20公里，距天河机场30多公里。蔡甸资源丰富，南湖水质清纯，景点密布；环绕6个街镇的沉湖水系，鱼肥水美，百鸟鸣栖，有天然珍稀湿地保护面积150万亩；闻名遐迩的莲花湖穿布城关，形成“三面荷花一面柳，满城春光半城湖”的亮丽风貌；境内的“江汉平原第一峰”九真山、佛教圣地嵩阳山，均被列为国家级森林公园。2、XX湖生态宜居新城位置XX湖生态宜居新城位于XX市蔡甸区，北起汉蔡高速公路，南至汉宜高速公路，18、东接行政区界与XX湖中线，西至老汉沙公路，总用地面积约148平方公里，占整个蔡甸区面积的13.2。新城区域内，目前已经有多个大型项目正在进行中，包括世贸嘉年华项目、XX湖城市生态湿地公园等。世贸嘉年华项目总投资达400多亿元，具备吃、住、行、游、购、娱等6个旅游功能，4年内将建成并投入使用；XX湖城市生态湿地公园建成后将是XX市近郊最大的湿地公园，面积40平方公里，能够净化城市空气，改善当地居住环境。图2.2 XX湖生态宜居新城区位图3、XX组团位置XX组团位于XX湖生态宜居新城北部。本项目开发地块包括新天、铁铺、XX、红庙四个板块，占地面积约为9.5平方公里（折合约14,296亩）。区域内拥19、有优质的水资源、良好的产业环境和完善的基础硬件设施。图2.3 XX组团位置图图2.4 项目开发范围图（二）项目内容1、项目建设内容本项目主要内容包括：（1）土地一级开发土地一级开发的区域由新天、铁铺、XX、红庙四个板块组成，占地约9.5平方公里。主要内容包括：安置、补偿、地上物拆迁、土地平整等。（2）安置房建设项目分别在XX、新天等地块上规划460,070平方米土地用于建设大型还建社区，规划容积率为2.8，总建筑面积约128.8万平方米。安置房共投入约23.2亿元，建设成本计入土地一级开发成本之中。安置房建设计划于2012年1季度开工，2014年第2季度竣工，建设周期2.5年。（3）基础设施建20、设根据规划，完成项目区内的道路、管网等基础设施建设，达到规划要求的土地出让标准。基础设施投资约13亿元，该项成本全部计入土地一级开发成本。基础设施建设计划于2012年第2季度开工，2015年第3季度竣工，建设周期3.5年。（4）公建项目除土地一级开发外，项目公司还负责三官汉江公路大桥和知音文化公园的投资建设。上述项目共投资约7亿元，建设费用均计入土地一级开发成本。2、区域内可出让土地面积XX市蔡甸区政府同意在启动该项目后，项目公司协助政府完成对区域规划进行修编的工作，并已写入双方签署的合作协议之中。项目公司将在充分尊重上位规划的基础上，将对局部地块用地性质做出调整，同时依据地块的用地性质，综合21、考虑地块所处区位、交通、环境等条件，调整地块的容积率和建筑高度。此前，中建三局已经委托XX市建筑设计院编制了XX组团新城控制性详细规划。经测算，本项目可供出让的土地面积为5,020亩。3、安置房面积项目分别在XX、新天等地块上规划460，070平方米土地用于建设大型还建社区，规划容积率为2.8，总建筑面积约128.8万平方米。安置房地块位置如下：图2.5 安置房位置图4、项目工期项目建设期为2011年3季度到2016年4季度，周期5.5年；其中，安置房建设周期为2.5年，基础设施建设期为4年，知音文化公园建设期为1.5年，三官汉江公路大桥建设期为3年。（三）所在地区基本情况1、XX湖生态宜居新22、城XX湖生态宜居新城位于XX市蔡甸区，北起汉蔡高速公路，南至汉宜高速公路，东接行政区界与XX湖中线，西至老汉沙公路，总用地面积约148平方公里。新城是XX城市圈内独具特色的生态旅游与商务度假区，承接主城、辐射周边的产业支撑服务中心，XX市的环保生态宜居示范区。截止目前，XX湖生态宜居新城已成功引进世茂嘉年华、XX中国健康谷（同济医院、同济健康社区、合众人寿健康社区）、和记黄埔、恒大绿洲、长江大学XX基地等十六个项目，总投资超过1,000亿元，目前已全部开工建设。今后，该地区将成为集高端住宅、购物广场、主题公园、星级酒店，三甲医院等于一体的多功能宜居示范区。世贸嘉年华鸟瞰图健康谷鸟瞰图长江大学恒23、大绿洲鸟瞰图图2.6 XX湖生态宜居新城已实施大型项目2、XX组团XX组团位于XX湖生态宜居新城北部，由新天、夏家咀、铁铺、XX、红庙五个地块组成，规划区占地面积约22.89平方公里，毗邻国家级XX经济技术开发区、吴家山经济技术开发区，是XX整体城市空间向西拓展的“桥头堡”，将充分发挥自然山水资源优势与区位交通条件，建设成为环境、社会、经济综合协调发展，山水相融、田园相映、集休闲游憩、商务度假、时尚居住、产业服务于一体的生态型滨湖新城。XX组团东与汉阳王家湾中央商务区相邻仅7.5km，西至蔡甸主城区，毗邻XX经济开发区，具备良好的区位优势、交通优势、产业优势、景观优势和旅游文化优势。三官汉江大24、桥的建设将拉近XX组团与东西湖吴家山开发区的空间距离，势必为其带来极高的消费人气和充足的客户群体。图2.7 XX组团区位图交通优势：XX组团范围内路网基本骨架已经形成，266、267、213等公交线路现已开通，30分钟内即可到达天河机场，整体交通条件便捷，公共交通优势突出。XX市轨道交通“十二五”总体规划中明确在2015年之前建成轨道交通11号线，轨道交通11号线起于汉阳黄金口都市工业园止于蔡甸区城关，项目建成后将贯穿XX组团，成为连接XX主城区的重要交通纽带，带动沿线土地和房地产大幅升值。图2.8 XX组团交通图产业优势：XX组团位于吴家山、沌口产业板块经济辐射影响区。吴家山经济技术开发区十25、二五末工业总产值将达1000亿元，将建成中部地区最大的农副产品生产及烟草加工基地、进出口物流及出口加工基地和高科技机电产品加工基地；沌口经济技术开发区十二五末工业总产值将达4000亿元，将打造4个“千亿元产业”，具体包括：汽车整车、汽车零部件、电子电器和战略新兴产业。随着四环线和三官汉江大桥相继建成，本区域与两大国家级经济开发区的时空距离将进一步缩短。景观资源优势：规划区域北邻汉江、什湖，南接知音湖，各水体间还有高卢河等河渠相连，同时马鞍山等山体也位于规划区范围内，自然景观资源丰富。图2.9 XX组团景观图旅游文化优势：蔡甸有着深厚的历史文化底蕴，尤以“知音文化”的发源地著称。从全市旅游规划空26、间格局分析，规划区位于环城游憩带规划区域内，并处于XX西部地区串联的旅游走廊核心位置。凭借蔡甸丰富的山水、园林和人文资源，规划区已成为XX市休闲度假的热点地区。图2.10 XX组团旅游图第三章 相关市场调查一、XX市及蔡甸区经济发展状况XX是中华人民共和国湖北省省会，中国15个副省级城市之一，长江中下游特大城市之一，中国中部地区（华中）的最大城市和区域中心城市，中国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。XX湖生态宜居新城位于XX市蔡甸东部，北起汉蔡高速公路，南至汉宜高速公路，东接行政区界与XX湖中线，西至老汉沙公路，总用地面积约148平方公里，占整个蔡甸区面积的13.2，为全市规划建设六大重27、点功能区之一。（一）XX市经济发展情况简介XX市“十一五”期间经济社会发展取得巨大成就，综合经济实力提档进位。地区生产总值连续突破3,000、4,000、5,000亿元，2010年达到5,515.76亿元。全口径财政收入1,416亿元，地方一般预算收入390亿元，全社会固定资产投资3,753亿元。“十二五”规划中，XX市要实现工业总产值15,000亿元，力争突破16,000亿元，重点实施六大工程，其中有“千亿板块百亿园区”工程。要求东湖新技术开发区、XX经济技术开发区产值超过3,500亿元，吴家山经济技术开发区超过2,000亿元，XX化学工业区和青山、蔡甸、江夏、黄陂、新洲超过1,000亿元，28、30个工业园区超过100亿元。图3.1 XX市生产总值全市近三年固定资产投资：图3.2 XX近三年固定资产投资近三年城镇居民人均可支配收入：图3.3 XX近三年城镇居民人均可支配收入XX近三年财政一般预算收入：图3.4 XX近三年财政一般预算收入XX市“十二五”规划中第七章提到，要加快推进远城区新型工业化，形成“环城工业带+四大产业集聚区”的布局。在沿三环线至外环线区域建设由重点产业集群、工业园区和功能组团构成的环城工业带。打造光电子信息及生物产业集聚区（东湖新技术开发区洪山江夏）、汽车及机电产业集聚区（XX经济技术开发区蔡甸汉南）、钢铁化工及装备制造业集聚区（青山XX化学工业区阳逻）、食品轻29、工产业集聚区（吴家山经济技术开发区黄金口黄陂）等四大产业集聚区。XX市“十二五”规划中对蔡甸区经济发展要求是：重点发展通讯电子、机械汽配、轻纺日化等产业，加快建设XX湖生态宜居新城、常福产业新城、健康产业基地，成为宜居宜业新城区。XX湖生态宜居新城建设成为生态休闲旅游区成为XX市特色功能区。（二）蔡甸区经济发展情况简介京珠、沪蓉高速公路，是中国公路交通的动脉。由这两条国道交汇形成的“金十字”，镶嵌在XX的新型城区蔡甸区。蔡甸位于XX西南部，地处江汉平原东端，南依长江，北托汉水，现辖11个街（场）、乡镇，地域面积1105.72平方公里，人口近50万。近年来，蔡甸借助XX经济技术开发区和吴家山经济30、开发区强劲的经济辐射作用，经济发展始终保持高速发展的劲头，2010年地区生产总值达165亿元。蔡甸区主要经济指标如下：表3.1 蔡甸区主要经济指标内容单位2007年2008年2009年地区生产总值亿元76.3196.39111.7社会固定资产投资亿元25.6835.474.61房地产开发投资亿元6.512.2619.35销售商品房平方米820000408800504800商品房销售额亿元20.6510.7617.14全口径财政预算收入亿元11.2314.1617.39地方财政收入亿元6.918.9110.72二、XX市近年土地供应情况分析（一）XX市近年土地市场成交情况分析XX市2004年土地31、成交面积仅269.33万平方米，成交土地58宗，到2010年，全市土地成交面积达1,438.91万平方米，成交土地达198宗，自2009年开始，在XX市土地交易中心成交的土地放量增长，成交宗地数、成交土地面积和成交金额均大幅增加。XX市2004年土地成交面积仅269.33万平方米，成交土地58宗，到2010年，全市土地成交面积达1,438.91万平方米，成交土地达198宗，自2009年开始，在XX市土地交易中心成交的土地放量增长，成交宗地数、成交土地面积和成交金额均大幅增加。图3.5 2004年至2010年XX市土地市场年度成交量走势图（二）XX市近年土地可建建筑面积情况分析从历年成交土地可建32、建筑面积走势来看，2010年成交土地的可建建筑面积大幅增加，为4123万平方米，比2009年多1.46倍，再过1-2年，一旦转化为上市存量，将对XX市房地产的供需关系带来较大影响。图3.6 2004-2010XX市成交土地可建建筑面积走势(单位：万平方米)（三）XX市近年地价走势分析土地的大量集中供应，尤其是远城区土地和中心城区城中村改造地的大量供应，一方面增加了房地产用地的供应，在未来将起到改善房地产供需关系紧张的作用，另一方面也确保了XX市整体的楼面地价平稳。至少从整体上来看，XX市的楼面地价相对历年来是平稳的。图3.7 2004-2010年XX市地价走势图三、蔡甸区近年土地供应情况分析根33、据XX市国土资源和规划网统计的数据，XX市蔡甸区2009-2011年通过招牌挂方式出让商住用地7772.61亩，其中2009年出让4202.82亩，2010年出让3569.79亩。表3.2 蔡甸区2009-2011年土地招牌挂情况土地坐落规划用途净用地面积(m2) 揭牌日期单价 (万元/亩)楼面地价(元/ m2)1蔡甸区蔡甸街马鞍村居住1256002009-12-3015512942蔡甸区蔡甸街新天村居住、商业516002009-12-30836053蔡甸区蔡甸街马鞍村居住1115002009-12-309611964蔡甸区常福新城启动区商服3937002009-12-30292405蔡甸区蔡34、甸街XX村商服41002009-12-30413/6蔡甸区蔡甸街汉乐村居住596002009-12-30887457蔡甸区蔡甸街红光村居住、商业264002009-12-30784738蔡甸区蔡甸街五层街居住18002009-12-302238359蔡甸区奓山街老街居住63002009-12-306251710蔡甸区大集街凤凰、竹圻、天星、溪水村商服28950050.21 1883 11蔡甸区大集街凤凰、竹圻、天星、溪水村商服17470050.37 1889 12蔡甸区大集街溪水、竹圻村商服39260037.15 13蔡甸区蔡甸街孙家畈村商服683087.85 439 14蔡甸区蔡甸街同心村居35、住76735170.28798.215蔡甸区蔡甸街文昌街居住4581126.61542.6116蔡甸区蔡甸街独山村商住810086.06 679 17蔡甸区大集街张家渡村居住（养老社区）17060075.11 1127 18蔡甸区大集街张家渡村居住（养老社区）13390084.40 1266 19蔡甸区大集街张家渡村居住（养老社区）17030086.12 1292 20蔡甸区蔡甸街集贤村居住143535148.63 1486.2821蔡甸区蔡甸街集贤村商服7069976.43 573.222蔡甸区蔡甸大街以南、公园路以西、莲花湖大道以北居住81491102.26 613.5623蔡甸区蔡甸街汉36、乐村、成功村商业、居住38000201.76 917.0924蔡甸区蔡甸街集贤村商服6690074.99 562.4225蔡甸区蔡甸街集贤村商服6140080.36 602.6726蔡甸区蔡甸大街以北、文兴路以东商服、居住10200313.85 1569.24第四章 商业模式及法律框架一、商业模式（一）运作思路本项目拟采用城市综合开发模式建设，通过联动规划、勘察设计、房屋建筑、基础设施建设和地产开发等多个业务板块，推进XX市蔡甸区的综合开发，获得城市综合开发的复合收益。图4.1 项目运作模式如上图所示，中建层面拟与蔡甸城投公司共同出资6亿元成立项目公司，其中，中建股份与中建三局共出资5.7亿元37、，持有项目公司95%的股权（其中中建股份投入1.8亿元，持有项目公司30%的股份，中建三局投入3.9亿元，持有项目公司65%的股份）；蔡甸城投公司出资0.3亿元，持有项目公司5%的股权。蔡甸区政府同意项目公司为土地一级开发的实施主体。本项目所有建设内容全部计入土地一级开发成本之中。在整理完成的土地出让以后，蔡甸区政府将土地一级开发成本全部返还给项目公司，在计提各项政府收取的费用以后，政府与项目公司以约定的比例分享土地出让溢价部分。对于土地出让价在160万元/亩（含160万元/亩）以下，双方按3：7比例分成，项目公司获得30%；土地出让价在160万元/亩以上，双方按4:6分成，项目公司获得40%38、。项目公司内部的收益分配，由中建层面与蔡甸城投公司按照各自所占股权比例进行分配。项目公司与中建三局签订施工总承包合同，总承包的范围包括市政基础设施建设、安置房、新天南北路工程、知音文化公园、三官汉江公路大桥等。（二）运作步骤本项目通过参与土地一级开发，获得项目的工程总承包权及土地上市后的部分溢价收入。项目的主要运作步骤如下：1、签署合作协议（1）中建股份与XX市政府于2011年3月10日签署项目合作意向书，双方拟对XX湖生态宜居新城XX组团城市综合开发进行合作。（2）2011年7月4日，中建三局与蔡甸区政府签署XX市XX湖生态宜居新城XX组团城市综合开发项目合作协议书，约定项目的开发范围和内容39、开发方式、收益分配方式、建设开发周期、双方权利义务等合作细则。2、成立项目公司项目公司注册资本金6亿元，拟由中建系统内单位和蔡甸城投公司共同出资成立。其中，中建股份和中建三局共出资5.7亿元，持有项目公司95%的股份（其中中建股份投入1.8亿元，持有项目公司30%的股份，中建三局投入3.9亿元，持有项目公司65%的股份）；蔡甸城投公司出资0.3亿元，持有项目公司5%的股份。蔡甸区政府委托项目公司为项目区域范围内土地一级开发的实施主体。3、落实项目融资项目资本金以外的资金需求为11亿元，由项目公司通过银行贷款方式进行筹措。通过与中国银行、中国建设银行在当地的分支机构进行接洽，银行初步同意以保障40、性安居工程信贷解决11亿元贷款问题。首先，由政府将该项目纳入保障性安居工程范畴，项目公司利用自有资金将保障房地块整理完毕，具备保障性住房项目贷款条件后，由银行根据中央政府对保障性住房开发建设的相关政策及银行自身保障性安居工程信贷的相关指导意见，发放项目贷款。4、实施项目（1）项目公司负责筹措本项目的全部开发资金，蔡甸政府配合项目公司提供融资所需相关有效文件。项目公司将资金按进度投入到征地、拆迁、安置房建设、基础设施建设、知音文化公园和三官汉江公路大桥建设中。上述项目全部计入土地一级开发成本之中。（2）项目公司委托蔡甸区政府或政府委托的相关机构完成区域内的征地拆迁工作。在项目初期，由双方共同核定41、征地拆迁总成本。（3）项目公司配合蔡甸区政府完成项目区域内土地上市计划的编制工作和区域规划的修编工作，共同推进规划部门审批，提升合作地块的经济效益和社会效益。（4）项目公司与中建三局签订施工总承包合同，总承包的范围为市政基础设施建设、安置房建设、知音文化公园、三官汉江公路大桥等项目。（5）对区域内的可出让土地，项目公司和政府就土地出让价超出土地一级开发成本的部分在扣除政府提取费用后，双方溢价分成。为保障项目公司获取溢价分成收益，蔡甸区政府同意项目范围内的土地一级开发及公共配套设施建设资金和溢价分成资金支出实行封闭运行，并将溢价分成模式列入区人大决议之中。双方约定土地出让价在160万元/亩（含142、60万元/亩）以下，双方按3：7的比例进行分成，项目公司获得30%的溢价；土地出让价在160万元/亩以上，双方按4:6分成，项目公司获得40%的溢价。5、项目结束项目公司清算。二、合作方情况蔡甸区政府现任领导班子成员如下表所示：表4.1 蔡甸区现任领导简介姓名职务职责李 忠区委书记主持区委和区人大常委会全面工作谢忠孝区委副书记、区长主持政府全面工作，兼管人事、编制、监察、财政、税务、金融、审计、规划、土地、园区工作陈新垓区委常委、常务副区长协助区长主持政府日常工作，分管人事、编制、监察、审计、发改委、政府目标、政务中心、物价、统计、劳动、教育、交通、议提案、老年、城投工作，协管财政、税务、金融43、工作，联系人大、政协、法院、检察院工作李 涛区委常委、纪委书记分管纪委、监察工作，联系教育、民政、科技、旅游工作周付民区委常委、副区长分管经贸、招商引资、外经外资、经济技术协作、中小企业、建设、人防、安监、环保、商业、供销、粮食、物资、石油、烟草、邮政、电信、供电、工商、技术监督工作孙远松副区长分管农业、林业、畜牧、水务、水产、农机、气象、农业开发、农村改水、农村经营管理、民政、人民武装、外事侨务、旅游、政府机关、机关事务管理、法制、民族宗教、仲裁工作，联系统战、对台、工商联、群团、残联工作李新军副区长协管园区工作，分管公安、司法、综合治理、应急管理、信访稳定、土地、规划、房产、矿产管理工作三44、法律框架（一）投资主体层面由中建股份、中建三局与蔡甸城投公司共同出资组建项目公司运作该项目。蔡甸区政府委托项目公司为项目区域范围内土地一级开发的实施主体，并具体协商确定本项目的运作模式和优惠政策。（二）建设主体层面项目公司对项目区域内约9.5平方公里区域的土地进行一级开发，具体涵盖控规调整提升、农村集体农用地的征转、农村城市化人员的拆迁安置补偿、安置房建设、市政基础设施建设、三官汉江公路大桥和知音文化公园建设等工作。项目公司委托蔡甸区政府或政府委托的相关机构完成区域内征地拆迁工作。项目公司与中建三局通过签订工程施工总承包合同，形成项目工程施工发包、承包关系。中建三局与分供商签订协议，形成总包45、与分包/供应商的关系。（三）融资主体层面项目公司作为融资主体向银行申请贷款。蔡甸区政府对项目融资给予全方位的支持与配合。目前，与银行初步约定以保障性安居工程信贷解决该项目贷款。第五章 组织管理模式本项目的运行分为两个阶段，分别是：项目前期推进阶段和项目实施阶段。在项目前期推进阶段中，中建三局作为主体单位设立领导小组和工作小组以落实各项前期工作；在项目实施阶段，由中建股份、中建三局和蔡甸城投公司共同出资成立项目公司，中建三局作为项目的总承包商负责项目的实施。一、项目前期推进阶段（一）项目领导小组中建三局成立XX湖宜居新城XX组团城市综合开发项目领导小组。领导小组以统一目的、统一指挥、统一协调和统46、一发展的角度，全面协调各业务板块协作。（二）项目工作小组中建三局成立项目工作小组，组长由侯勇副局长担任，副组长由基设部总经理刘建民担任，组员由商务部、投资部、基础设施事业部、法务部、财务部、房地产事业部相关人员担任。项目前期推进阶段，由中建三局工作小组与股份公司建筑事业部投资运营部可行性研究小组共同完成项目的可行性研究报告编制、相关资料准备等工作；由中建三局完成项目谈判工作。二、项目实施阶段中建股份、中建三局和蔡甸城投公司按照约定的出资比例共同出资成立项目公司，负责项目运作；中建三局作为项目的施工总承包方。三、组织结构中建三局牵头负责项目公司的运作管理。公司设立董事会，董事会由5名董事组成。项47、目公司设总经理1名，按业务板块下设执行经理1名，驻现场负责各业务板块的管理和运营。项目公司下设6个部门，分别是项目管理部、勘察设计部、财务资金部、法律事务部、土地收储部和综合管理部。实施组织结构的设立严格按照两层分立原则，即项目公司和施工项目经理部二者分立运作、分立核算。二者主要工作如下：1、项目公司侧重于投资运营、对接蔡甸区政府和银行，配合蔡甸区政府完成项目区域内土地上市出让计划的编制工作和区域规划的修编，共同推进规划部门审批，提升合作地块的经济效益和社会效益，项目公司按审批的规划文件组织实施；2、施工项目经理部侧重于施工，管理工程现场的质量、安全、进度等。公共区域市政基础设施、区域内公共配48、套设施、新天南北路工程、三官汉江公路大桥和知音文化公园等工程，拟由中建三局总承包，设立项目经理部，负责全面协调、监督本项目的工程施工。第六章 投资估算一、投资估算依据本项目建设投资的估算范围主要包括征地、拆迁、安置、补偿，市政基础设施建设、三官汉江公路大桥和知音文化公园、不可预见费、财务费用、管理费用等。（一）土地整理成本方面1、征地费用（1）土地补偿费、安置补助费：依据省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和片区综合地价的通知（鄂政发（2009）46号）文件，参并照近期蔡甸地区的征地案例，征地补偿费按：农用地中耕地每亩5.79万元，林地每亩3.09万元，村镇建设用地每亩3.48万元。（249、）青苗及地上附着物补偿费：根据XX市征用集体所有土地补偿安置办法（XX市人民政府令第149号）第十二条规定，“被征用土地上的青苗，能计算产值的，按其产值进行补偿。能收获的不予补偿，不能收获的，按一季产值进行补偿”。依据XX市统计资料，农用地青苗补偿费按年产值的一倍确定，即为1,931元/亩。（3）征地报批税费：根据XX市及蔡甸区周边的征地情况，农用地征地报批税费为3.84-5.55万元/亩，本项目按4.70万元/亩。另外村镇建设用地报批税费仅需缴纳新增建设用地有偿使用费，即为1.87万元/亩。征收税费详见下表：表6.1 征地相关费用明细收费项目收费依据收费标准收费标准耕地开垦费鄂政发1999550、2号0.8-1.6万元/亩0.8-1.6万元/亩新增建设用地土地有偿使用费土地管理法、财综字200648号28元/平方米1.87万元/亩水利建设基金国务院国发19977号、第182号令耕地2000元/亩（用地面积）0.2万元/亩新菜地建设基金鄂价房地字92130号、武政200739号1.5万元/亩1.5万元/亩水土保持设施补偿费省政府鄂政发200028号1.5元/平方米0.10万元/亩水土流失防冶费省政府鄂政发200028号2元/平方米0.13万元/亩征地管理费鄂价费字92130号征收费用的1-4%0.03-0.15万元/亩合计3.84-5.55万元/亩，本次取区间值4.70万元/亩。2、还建51、成本项目规划460，070平方米土地用于建设大型还建社区，规划容积率为2.8，规划住宅建筑全部为30层左右超高层建筑，总建筑面积约1，288，196平方米，规划建设成为具有示范意义的XX村居住区。参照市造价管理站关于发布XX地区建筑安装工程二一一年一季度造价指数的通知（武建价字20114号）相关资料，本项目还建成本为1800元/平方米。由于安置房土地为划拨用地，因此，在计算土地一级开发成本时，安置房的建设成本不包括土地出让金。还建成本=18001，288，196.0010000=231，875.28(万元)3、拆迁补偿（1）房屋拆迁补偿及奖励费由于本次地上房屋补偿方式为房屋置换补偿方式，故未考52、虑房屋拆迁补偿费用。（2）搬迁补助费及临时安置费根据关于制定XX市中心城区房屋搬迁补助费和临时安置费等标准的通知（武价房字200275号），拆迁住宅房屋按被拆除房屋的建筑面积计算，被拆除房屋在40平方米以下的，房屋搬迁补助费为300元，被拆除房屋面积每增加20平方米（增加不到20平方米的按20平方米计算），房屋搬迁补助费增加100元，但补偿最高不超过600元；“拆迁住宅房屋，临时安置补助费按被拆除房屋建筑面积每月每平方米6元计算”。由于住宅拆迁面积约1，127，383.00平方米，本项目暂按200平方米/户测算，则拆迁村民总户数为5，637户，临时安置费用按照6个月的搬迁时间考虑，则搬迁补助费53、及临时安置费=5637600/10000+1，127，38366=4，396.80（万元）（3）附属设施迁移补偿费根据XX市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）的通知（148号文）第十九条规定，“拆迁人应当向被拆迁人支付被拆迁房屋电话、空调、水表、电表、有线电视、管道煤气等设施的迁移费，具体标准按城市房屋拆迁的有关规定执行。”根据咨询机构提供的资料，确定房屋附属设施迁移补偿费标准如下表所示：表6.2 附属设施迁移补偿费确定表序号项目名称数量标准总价（万元）1电话1台/户208/台117.252空调1台/户80/台45.103水表1个/户120/个67.644电表1个/户208/个117.25554、有线电视1台/户380/台214.21合计561.55 备注：按每200平方米建筑面积估算一户人家，共5637户。4、不可预见费参照XX行业水平，不可预见费按照以上几项之和的3%计算。根据以上计算汇总，即：征地拆迁总成本=征地费用+还建成本+拆迁补偿+不可预见费5、市政基础设施建设及其他项目市政基础设施建设费依据湖北省基础定额和行业相关文件、经济数据进行测算。建设内容包括：给水、雨污水、电力、电信、天然气、道路、路灯和地面平整等七通一平，以及新天南北路工程、三官汉江公路大桥和知音文化公园。上述项目均计入土地整理成本之中。（二）收益方面1、土地出让价格及出让计划通过对当地地价影响因素、地价指数进55、行分析，采用剩余法、市场比较法，分地块和出让进度对区域内可出让土地的价格进行了评估，最后用地价指数模型预测未来开发期及出让期的地价指数评估出其未来价值计算土地的未来出让价值。同时，根据近几年XX市土地储备计划、供应计划，结合蔡甸区的实际情况，制定出土地供应计划表和出让价格如下：表6.3 可出让土地出让价格时间 土地面积（亩） 土地单价（万元/亩） 可出让用地5,020亩均价205万/亩2012年1季度1221912季度1491733季度2511894季度2182212013年1季度4021932季度2031873季度1681884季度2821592014年1季度2272402季度206237356、季度2832494季度3061932015年1季度841682季度1301633季度4571824季度3401512016年1季度3442292季度3522413季度2402524季度2542562、溢价分成基数根据国家相关政策及XX市当地实际情况，土地出让金政府提取的主要费用如下：（1）计提农业土地开发费根据国务院关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发2006100号），结合XX市有关规定，土地出让金用于农业土地开发的比例，按照出让土地面积47元/平方米的15%计提。（2）提取土地出让业务费根据财政部国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法（财预198958号），结合XX市土地出57、让收入管理的实施办法，土地出让业务费按照土地出让收入的2%提取。（3）计提廉租住房保障资金根据财政部、建设部、国土资源部关于落实城镇廉租住房保障资金的通知（财综200625号）、廉租住房保障资金管理办法，各地要从土地净收益中安排一定资金用于廉租住房建设。根据规定，本项目提取土地出让净收益的10%作为廉租房保障资金。（4）计提农田水利建设资金根据中共中央国务院关于加快水利改革发展的决定，各级财政对水利投入的总量和增幅要有明显提高。进一步提高水利建设资金在国家固定资产投资中的比重。大幅度增加中央和地方财政专项水利资金。根据规定，本项目提取土地出让净收益的10%作为农田水利建设资金。3、溢价分成比例58、目前，前期工作人员与蔡甸区政府初步约定，土地出让价在160万元/亩（含160万元/亩）以下，双方按3：7比例分成，项目公司分得30%；土地出让价在160万元/亩以上，双方按4:6分成，项目公司分得40%。（三）融资成本银行贷款利率按央行3-5年期同期贷款利率上浮10%。二、项目投资估算本项目总投资61.5亿元。项目核心为土地一级开发，主要为对供地范围内的土地进行征地、拆迁、安置、补偿，同时配以安置房建设、市政基础设施建设以及三官汉江公路大桥和知音文化公园建设等。土地一级开发投资估算如下表，详细内容见附表：表6.5 土地一级开发投资估算表序号项目土地一级整理投资估算（万元）1征地费用105,3259、32农民安置补偿37,1803安置房建设231,8754 基础设施配套建设 130,3825 马鞍山知音文化公园 16,4606 三官大桥及连接线、配套设施 53,1027 不可预见费 11,2318财务费用24,5739公司管理费用4,75610合计614,881三、分季度投资计划表本项目总投资61.5亿元，项目投资周期5.5年。2011年完成投资总额约14,683万元，占总投资额的约2%；2012年完成投资总额171,019万元，占总投资额的约27%；2013年完成投资总额169,586万元，占总投资额的约27%；2014年完成投资总额146,789万元，占总投资额的约24%；2015年完60、成投资总额90,411万元，占投资总额的约15%；2016年完成投资总额22,393万元，占投资总额的5%。分季度投资计划详见附表。第七章 资金筹措一、资金来源本项目总投资为61.5亿元，项目公司需要投入资金17亿元即可实现滚动开发；其中，股东投入6亿元，银行贷款11亿元。二、项目资本金项目公司资本金为6亿元，其中，中建层面共投入5.7亿元，持有项目公司95%的股份；蔡甸城投公司共投入0.3亿元，持有项目公司5%的股份。三、银行贷款本项目需要银行贷款11亿元。目前，项目前期工作人员已经与中国银行、中国建设银行在当地的分支机构进行了接洽，初步约定以保障性安居工程信贷解决该项目贷款。在先期解决贷款61、以后，项目公司以此贷款和剩余自有资金用于安置房建设及先期出让地块的土地整理。通过将熟地及时出让，项目公司可以获得的土地出让收入进行滚动开发，最终完成合同范围内的土地整理、安置房建设、市政配套设施建设、公共设施建设及基础设施建设全部内容。目前，中国银行XX汉口支行已就本项目出具了融资意向书。四、筹措方案对申报单位整体资金面的影响本项目中建层面共需要出资自有资金5.7亿元，其中，中建三局拟出资3.9亿元，持有项目公司65%的股份；中建股份建筑事业部出资1.8亿元，持有项目公司30%的股份。因此，本项目占用中建股份建筑事业部投资预算额度共计1.8亿元，占用中建三局投资预算额度共计3.9亿元。融资由项62、目公司负责，无需中建股份提供融资担保。第八章 财务评价一、计算依据及说明（一）基本指标假设本项目在进行财务测算过程中的基本指标假设如表8.1所示。表 8.1 基本指标假设计算依据数值说明1银行贷款利率7.59%3-5年期贷款利率，上浮10%2项目公司营业及附加税率5.50%利息收入按5.5%交纳营业税及附加3总包施工营业及附加税率3.30%建筑业营业税税率4项目公司管理费1.00%5总包管理费1.50%6总包工程款支付方式进度款支付比例为80%竣工一次支付15%竣工一年内支付5%7分包工程款支付方式进度款支付比例为80%竣工一次支付15%竣工一年内支付5%8基础设施项目分包价差20%80%9房63、建类项目分包价差15%85%10企业所得税税率25%11每亩土地出让价格大于160万/亩小于等于160万/亩12中建所占土地溢价比例政府60%中建40%政府70%中建30%13土地平均整理成本123.80 万元/亩 （二）指标说明1、项目所有投资全部计入土地一级开发成本之中。2、依据XX市安置房的政策，安置房用地为划拨用地，无需项目公司支付土地出让金。因此，在计算土地一级开发成本时，安置房的建设成本不包括土地出让金。3、土地出让计划和价格如附件所示。4、假设土地增值收益部分按5.5%计提营业税及附加，按25%计提所得税。5、银行贷款利率为同期3-5年期银行贷款利率上浮10%，为7.59%。6、64、大市政基础设施建设费依据XX市行业相关文件及经济数据进行测算，建设主要内容包括：给水、雨污水、电力、电信、天然气、道路、路灯和地面平整等。7、工程造价执行湖北省相关定额及当期XX市造价信息。二、财务评价（一）主要效益指标经测算，本项目的各项主要效益指标如下：1、项目总投资额：61.5亿元。2、中建层面获得净利润：13.1亿元。 其中，总承包净利润5.1亿元，总承包施工利润率为 15.82%； 中建层面获得项目公司净利润8.0亿元，项目公司年所得税后资本金内部收益率为16.70%。3、中建层面项目公司加总包内部收益率36.12%。（二）内部收益率敏感性分析本项目的主要价格变动有：土地出让收入及分65、包价格变动。土地出让收入及分包价格变动对施工利润率和内部收益率影响的敏感性分析如下：表8.2 敏感性分析分包成本土地出让收入正常不利变动5不利变动10不利变动15正常施工利润率15.82%施工利润率11.68%施工利润率7.55%施工利润率3.41%内部收益率36.12%内部收益率30.84%内部收益率26.03%内部收益率21.63%不利变动5施工利润率15.82%施工利润率11.68%施工利润率7.55%施工利润率3.41%内部收益率34.59%内部收益率29.23%内部收益率24.34%内部收益率19.89%不利变动10施工利润率15.82%施工利润率11.68%施工利润率7.55%施工66、利润率3.41%内部收益率32.96%内部收益率27.51%内部收益率22.55%内部收益率18.03%不利变动15施工利润率15.82%施工利润率11.68%施工利润率7.55%施工利润率3.41%内部收益率31.23%内部收益率25.68%内部收益率20.63%内部收益率16.03%三、财务评价结论本项目各项财务指标较高，符合股份公司对投资项目的标准。第九章 主要风险与防范对策本项目的主要风险包括融资风险、土地增值收益分成的政策风险、投资回收风险、可供出让土地不足风险、建设成本上涨风险以及政府换届风险等。在项目整个的操作过程中，我们主动地适时引入银行等金融机构和律师事务所，从多方面对项目进67、行全程评估，充分咨询金融、法律机构的专业意见，保证项目的合法性与合规性，最大程度地降低项目风险。一、融资风险本项目涉及金额较大，预计向银行贷款11亿元。考虑当前信贷环境趋紧，各银行放贷额度受限，如果无法按预期方案及时、足额获得银行贷款，将严重影响项目地顺利进行，降低项目可行性。针对此问题，项目前期工作人员已经与中国银行、中国建设银行在当地的分支机构进行了接洽，初步约定以保障性安居工程信贷解决该项目贷款。政府将该项目纳入保障性安居工程范畴，项目公司利用自有资金将保障房地块整理完毕，具备保障性住房项目贷款条件后，由银行根据中央政府对保障性住房开发建设的相关政策及银行自身保障性安居工程信贷的相关指导68、意见，发放项目贷款。在先期解决贷款以后，项目公司以此贷款和剩余自有资金用于安置房建设及先期出让地块的土地整理。通过将熟地及时出让，项目公司可以获得的土地出让收入进行滚动开发，最终完成合同范围内的土地整理、安置房建设、市政配套设施建设、公共设施建设及基础设施建设全部内容。目前，中国银行XX汉口支行已就本项目出具了融资意向书，建设银行的融资意向书正在进一步落实当中。二、土地增值收益分成的政策风险项目实施过程中，对于项目区域内整理出的可出让土地，蔡甸区政府在支付土地整理成本和按照国家政策计提各项费用后，土地出让溢价收益按照双方约定的比例与项目公司进行分成。具体方案能否得到政府批准，以及实际操作能否有69、效落实，存在一定的不确定性。经过对相关政策法律的研究，结合其他项目的经验，蔡甸区政府将一部分土地出让收入支付给项目公司，属于政府使用土地出让收入支付土地一级开发商利润的行为，符合国家对土地出让金使用范围的规定。同时，中建三局与蔡甸区政府近期签署的XX市XX湖生态宜居新城XX组团城市综合开发协议中已经明确约定，蔡甸区政府会将土地出让金溢价的50%支付给蔡甸城投公司，由城投公司按照相关协议支付项目公司应得的溢价分成部分。因此，溢价分成将在公司层面上完成，风险较小。在具体实施中，中建三局和建筑事业部将严格监管项目公司的运营，督促项目公司做好项目分期实施的方案，根据实际情况把握好投资节奏。三、投资回收70、风险在项目操作过程中，由于土地出让的实际进度和价格可能与预计的情况不同，造成投资收益无法按时、足额获得。针对此问题，项目前期工作人员聘请了专业的咨询机构对土地出让计划和每块土地的出让价格进行了专业的评估，财务人员根据咨询报告进行了测算。另外，随着工程建设的开展，蔡甸区的交通设施、生态环境和基础设施状况将大大改善，土地价值升值前景良好，政府有能力通过土地出让金冲抵投资。最后，我们将在充分论证的基础上，与蔡甸区政府洽谈，在协议中明确项目总体进度计划，尤其是土地出让计划。四、可供出让土地不足的风险本项目可供出让土地的溢价分成是本项目投资收益的重要组成部分，由于项目区域内土地利用总体规划尚在修编，可供71、出让的土地规模、用地性质等尚未完全明确，增加了项目投资风险。目前，项目前期工作人员已经委托XX市建筑设计院做了一份概念性规划方案，与蔡甸区政府也就规划问题进行了初步沟通。另外，我们将在协议中明确项目公司参与区域内的规划修编和区域内最少出地面积，确保土地整体出让面积和居住商业类用地出让面积符合预期，并争取更有利的规划指标。五、建设成本上涨风险若项目开发过程中发生物价上涨、通货膨胀，存在建设成本上涨的风险。针对此问题，通过合同约定，项目将严格按照湖北省定额及相关文件进行预结算，及时办理设计变更结算，材料、设备价格按认可的市场价据实结算，将建设成本上升的风险进行有效规避。同时中建三局将严格按照自身的72、成本管理制度，严控建设成本，通过优化设计等各种方式，有效控制项目实施过程中总承包管理中的成本上涨风险。六、政府换届风险由于每届政府施政目标变化、政府职能结构调整、政府领导人风格差异等，这些因素的变化都有可能增加项目实施的不确定性。此外，政府换届之后还容易导致政府的信用下降，形成信用风险，这将导致政府对项目的实质性违约，比如回购不及时、不足额，溢价分成比例不认可或者下调比例，以及不提供融资担保等等。基于本项目对蔡甸区的长期发展具有的重要意义，也获得了XX市政府的支持，并且合作双方已经形成了稳定良好的互动合作关系，政府换届影响带来的风险相对较小。此外，鉴于本项目社会影响力大，将该项目上报XX市发展73、与改革委员会，由XX市发展与改革委员会牵头相关部门审议确定本项目为XX市重大建设项目。这样从政治层面上可以一定程度的降低政府换届所带来的风险。七、结论综上所述，本项目的风险因素基本在可控制范围内，均可以通过金融、法律、商务条件设置及实施管理等方面的措施进行规避。第十章 技术方案一、项目建设条件（一）自然地理概况1、地质地貌境内地势由中部向南北逐减降低，中部均为丘陵岗地，坡度较缓，北部为平坦平原区，地面高程多位于20-24米之间，南部为洼地平原区，地面高程在19-22米之间，是垄岗为主体的丘陵性湖沼平原。2、土壤区域以农田为主，沟塘密布，土层深厚，土质肥沃。3、水文规划区域位于XX远城区，北邻汉74、江、什湖，南接知音湖，各水体间还有高卢河等河渠相连，水资源较为丰富。现生活用水以江、湖水为主。4、气候条件气候属北、中亚热带过渡性季风气候、具有热丰、水富、光足的气候特征。据区气象局19802000年资料记载，蔡甸区春季多寒潮，夏季多雨水，秋冬多干旱。年平均气温16.7，每年以元月份温度最低，平均气温3.9，以7月份温度最高，平均气温28.4；年均降水量为1395.5毫米，46月降雨量占年降雨量的60%左右，降雨多出现在6月上旬至7月上旬的“梅雨”期间，平均年雨日为115天；21年平均日照时数1912.8小时，百分率为43.2%，日照从3到7月渐升，7月下旬平均为90.6小时，日照平均为16875、天；21年平均相对湿度为79，年均蔡甸站气压为1012.0百帕。（二）区域地质史及构造概况区域地形较为平坦，地势开阔。无崩塌及滑坡形象，未见大的断裂通过，场地整体稳定性较好。区内地层主要为第四系冲（湖）积粘性土、淤泥及淤泥质土、粉细砂，下伏泥（页）岩、粉砂岩、砾岩、灰岩及白云岩。地下水主要是松散岩类孔隙水，赋存于第四系全新统冲（湖）积粉质粘土、淤泥质土及砂砾层。地层自上而下为：第四系人工填土（Qme）层；第四系全新统冲（湖）积（Q4al+l）层；第四系全新统冲积粉细砂、中砂层；第四系全新统冲积卵石层，第四系更新统冲积（Q2+3al）层；基岩；砾岩（K-E）；灰岩（P）；泥质页岩及泥岩（S）。（76、三）水文地质地下水主要是松散岩类孔隙水，以潜水为主，赋存于第四系全新统冲（湖）淤泥质土及砂卵石层。含水层厚度一般1235m，地下水埋深一般0.55.4m。当砂、卵石层上部夹有较厚的粘土时，砂、卵石层中赋存的地下水具承压性 （属承压水）。此外，还存在基岩裂隙水及岩溶水。前者赋存于泥岩、砂岩及页岩裂隙（风化裂隙及构造裂隙）中；后者赋存于灰岩及白云岩的岩溶洞隙中。二者均接受上覆地层中孔隙水的补给。地下水在枯水期接受降水补给，向附近的沟塘及汉江排泄；丰水期接受江水及地表水的侧向补给。场地地下水及地表水对砼无腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。（四）地震效应评价根据建筑抗震设计规范（GB50011-2011）和77、中国地震参数区划图（GB18306-2011）规定，项目区地震基本烈度属度区，地震动峰值加速度为0.05g，本场地抗震设防烈度为6度，。（五）不良地质条件和环境工程地质评价本场地无影响场地整体稳定性的不良地质作用，特殊性岩土有软土。软土主要为淤泥、淤泥质土，深灰、灰褐色或褐色，流塑状，具有含水量高、压缩性高、强度低的特性，易造成路基失稳及产生不均匀沉降。软土在项目范围分布较广，埋深一般011.05m，厚度1.213.0m。二、施工条件本项目位于XX湖宜居新城东南区域，周边路网、大市政比较完备。需拆迁的房屋大部分为村民住宅，地块中有少量国有单位。路基填料（土场）：土场适宜为路基填料，主要分布于路78、线走廊带起点附近或蔡甸区的西部的垄岗或微丘地区，蔡甸区储量较丰富，但区境内取土已经进行了控制，而东西湖区为平原湖区，土料欠缺，因此本项目土料需要从周边地区外运。通过对周边地区调查并与地方政府沟通协商，确定本项目取土场设置在蔡甸区大集街伏牛村。石料：蔡甸区的珠山、奓山、侏儒等。石料岩性以石灰岩为主，石质坚硬致密、储量丰富，是较为理想的筑路材料（适用于混凝土、基层底基层及沥青路面中、下面层），各料场均靠近拟建项目，运输方便。沥青路面上面层（抗滑表层）所用玄武岩可从湖北通山、湖北京山远运购买。生石灰：主要产地为江夏区云井山石灰厂和蔡甸区侏儒。石灰质量、储量能够满足项目需要，在项目建设中要注意加强对产79、品质量的控制。砂料：来源于巴河，其砂质较佳，而且交通较为便利，尤其水路更加经济。钢材、木材、水泥、沥青：XX市为华中地区最大的物资集散地，所需水泥、钢材、木材、沥青均可从XX市区采购。工程用水及用电：在相关管理部门许可下就近用水用电。运输条件：应尽可能利用沿线材料。材料运输以利用现有道路为主，也可利用长江、汉江水运，全线运输条件好。三、管理条件中建股份有丰富的城市综合开发管理经验，在北京、西安多个城市成功实践，积累了相当丰厚运作经验，公司完全有能力保质、保量的按时完成XX湖生态宜居新城XX组团城市综合开发项目。四、总体进度计划本项目的总体进度计划如表所示：表10.1 总体进度计划表项目时 间内80、 容土地一级开发2011年7月2011年9月项目控规调整、土地一级开发等前期审批工作。2011年10月2012年12月基础设施配套、施工图设计等前期审批工作。2011年10月2012年6月安置房、施工图设计等前期审批工作。2011年7月2016年6月征地、拆迁。2012年1月2016年12月土地出让，2012年1月实现项目区域内首批土地上市，2016年12月实现项目区域内完成土地上市。2012年1月2015年12月基础设施配套建设，2015年12月完成全部建设工程。2012年1月2014年6月安置房建设，2014年6月完成全部建设工程。五、技术方案小结本项目为常规项目，实施技术难度可控。第十一章 结 论项目合作模式可行、利润丰厚、实施过程中的主要风险可控，符合小资金撬动大项目的运营模式，也有利于中建股份扩大在湖北市场的影响，建议中建股份批准实施该项目。