1、古镇2000亩地块双拼独栋别墅房地产开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月古镇2000亩地块双拼独栋别墅房地产开发项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月135可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一部分 投资环境研究分析7一自然地理环境71苏州概述71.1苏州概况71.2苏州与长三角72吴江概述2、92.1吴江概况92.2吴江与长三角113xx概述133.1xx概况133.2xx与长三角15二宏观经济与政策环境171宏观经济发展状况171.1中国宏观经济运行分析171.2当前经济运行中突出的矛盾和问题181.3未来中国经济走势预测20n 固定资产投资增速略有回落，但仍有后劲202吴江市宏观经济环境分析212.1吴江市宏观经济分析212.2吴江城市规划和市政建设25小结28三吴江房地产市场分析301吴江房地产市场发展总体概述302吴江房地产市场发展状况分析322.1土地市场分析322.2房地产开发情况34图：吴江市2008年房地产施工面积同比363吴江市住宅市场分析403.1总体供求情况43、03.2板块市场分析413.3物业类型分析443.4成交分析463.5价格分析473.6客户分析49表：吴江市各板块客源分布494各细分市场特征分析515各细分市场发展趋势566吴江房地产市场发展趋势分析57主要影响因素分析57小结59四周边市场分析611xx镇别墅市场分析611.1市场概况611.2别墅市场特征622竞争板块分布663竞争板块市场分析663.1东太湖别墅板块673.2阳澄湖别墅板块703.3双湖板块754竞争市场发展趋势77小结785典型案例分析795.1中兴银丽高尔夫别墅795.2华丽家族太上湖825.3中粮本源855.4江南水乡云水谣88对本项目的启示91第二部分20004、亩地块概念性规划方案建议94一地块分析941地理位置及周边环境941.1四至环境941.2地块现状942周边配套973地块可利用资源974对地块的思考98二项目SWOT分析991优势992劣势993机会1004风险101三2000亩地块概念性规划方案建议10212000亩地块用地性质建议10222000亩地块物业类型建议10232000亩地块开发次序建议10342000亩地块容积率建议104第三部分300亩地块可行性研究106一地块位置确定106地块位置说明106二产品组成建议1061物业类型建议1062产品组成建议1083配套设施建议110三地块容积率建议111四项目开发方案建议1111开发5、运营思路1112开发周期建议1123推盘时间建议113xx镇在售楼盘推盘情况113五300亩地项目市场定位1151开发理念1152市场定位1153市场定位诠释1164客户定位1164.1客户分析1174.2客户定位1185价格定位1215.1独栋别墅价格1215.2双拼别墅价格1235.3未来上市销售价格124表：项目销售额初步计算128六投资收益分析1291成本预测1292项目收入预测：1303损益分析1314、内部收益率预测133项目现金流表133表：土地价格变化对应内部收益率变化136第一部分 投资环境研究分析一自然地理环境1苏州概述1.1苏州概况苏州，全国首批24个历史文化名城之一，全6、国重点旅游城市，也是4个全国重点环境保护城市之一，并成功加入世界遗产城市联盟。苏州位于太湖之滨，长江南岸的入海口处，京杭大运河、京沪铁路、京沪高铁（在建）和多条高速公路贯穿全境。苏州东邻上海，西抱太湖，南临浙江，北枕长江，东距上海市区80千米。是江苏省的东南门户，上海的咽喉，苏中和苏北通往浙江的必经之地。苏州共辖7个市辖区（金阊区、沧浪区、平江区、苏州国家高新区(虎丘区)、 吴中区、相城区、工业园区），代管5个县级市（常熟市、张家港市、太仓市、昆山市、吴江市)。市区户籍人口238.21万人。暂住登记人口586万。(截至2008.12.31)1.2苏州与长三角苏州目前是中国发展最快，也是经济最发7、达的城市之一，是长江三角洲经济圈重要的经济中心，是整个苏南地区的工业中心，环太湖都市圈和苏锡常都市圈的核心都市，仅次于上海的全国第二大工业城市和华东地区第二大经济中心城市，也是中国大陆六大经济中心城市（上海、北京、广州、深圳、苏州、天津）之一。拥有中国乃至亚洲最大的内河航运港口、江苏第一大港、中国大陆第九大港苏州港，四通八达的铁路和公路交通网与全国各大城市相连，交通运输十分便利。随着沪苏两地经贸联系的加强，苏州的潜力越来越为世人所瞩目。上海作为中国经济火车头，对苏州得辐射作用越来越强。沪苏1小时经济圈”的建立，为苏州的崛起创造了良好的条件。随着高速交通网络的建成，长江三角洲地区即将形成一个全新8、的交通格局。在一小时都市圈范围内，苏州是上海最主要的外围城市，与上海的空间关系最为密切， 进入新世纪以来，苏州更是把离上海近的优势做足做透。不断完善城市快速干道、轨道交通等道路建设，力争无缝接轨上海。苏州实际上就是西上海。长三角区域内基础设施的建设不断改变着长三角的时空观念的同时，区域经济辐射也将出现新格局。上海周边地区已形成一个反K字形的发展新格局，好像一队飞翔的大雁。如果上海是头雁，那么苏州就处在二雁的位置，跟着头雁飞。而随着时间距离的不断缩短，这两头雁肯定会靠得更紧。未来，苏州将通过昆山进而与上海连片发展。随着沪宁城际铁路和京沪高速铁路建成，出行速度更将以乘积化效应大幅提高。“钟摆式迁徙9、”的工作、生活方式将成为促进两地经济发展不可忽视的一股力量。苏州新一轮城市发展方向之一就是向东与上海接轨，向南与浙江发达地区接轨。“上有天堂，下有苏杭”，苏州已经成为长三角名副其实的“第二引擎”。2吴江概述2.1吴江概况吴江，位于太湖之滨和江苏省最南端。南连浙江省嘉兴市和湖州市，北接苏州吴中区和昆山市，东临上海市青浦区，正当江苏、浙江和上海三省、市交界处，地理位置十分优越。吴江市物产丰富、经济发达，素有古运河畔“鱼米之乡”、“丝绸之府”的美称。全市现下辖省级吴江经济开发区、汾湖经济开发区和9个镇。境内苏嘉杭高速公路、227省道、京杭大运河纵贯南北，318国道、太浦河、沪苏浙高速公路（吴江段）横10、穿东西。吴江离上海虹桥机场80公里，距京沪铁路苏州站22公里，与上海洋山港和苏州太仓港的距离分别为190公里和105公里，四通八达的水陆交通网把吴江与上海、杭州、苏州等大中城市联成一体。吴江市已拥有国家卫生城市、中国优秀旅游城市、全国创建文明城市工作先进市、国家环境保护模范城市、国家园林城市等20多项国家级荣誉称号。全市主要支柱产业为：电子信息、丝绸纺织、装备制造、电缆光缆。作为苏州经济的“六大板块”之一，吴江逐步形成了四个方面的发展优势：产业集群特色鲜明依托当初“一镇一品”的集群发展，吴江不仅有电子信息、丝绸纺织、电缆光缆三大支柱产业，缝纫机、彩钢板、羊毛衫三个特色产业，多个成长型产业竞相发11、展。内资、外资双轮驱动，齐头并进来自世界各地的1500余家企业在吴江投资兴业，投资总额超过150亿美元，其中世界500强企业15家。富民进程明显加快吴江所有产业集群基地中，除了电子信息外，其它全部是在民间资本的推动下形成的。产业发展的特色，决定吴江的富民程度不断加强。城乡面貌得到明显改善在打造和谐社会的过程中，吴江始终以人为本，切实改善人居环境，城乡面貌不断改善。2009年度全国百强县（市）排名中，吴江高居第五位；福布斯2009年中国大陆最佳商业城市评比，吴江列全国县级市第五位。图：吴江产业发展经济产业现状p 产业体系 五大支柱产业：丝绸、电缆、机械电子、精细化工、新型建材 四大特色区域经济：12、鱼米之乡、丝绸之府、电缆之都、电子之城p 产业特征 一镇一品的产业分布特征 民营外资 的经济发展格局 两头在外的外向性经济模式p 经济发展水平 社会经济服务业发展相对滞后，第二产业仍以传统行业为主 规模企业的培育发展不足，缺乏自主知识产权和品牌优势的产品 资源与生态环境压力日趋增大，主要传统支柱产业的发展限 社会事业发展水平滞后，城市化落后于工业化，基础设施配套不强产业发展规划p 优先发展先进制造业，提高工业能级和水平 壮大三大支柱产业（电子信息、丝绸纺织、电缆光缆） 提升三大特色产业 （缝纫机、彩钢板、羊毛衫） 扶持八大成长型产业（电梯制造、汽车配件、新型建材、生物医药、有色金属、日化、服装13、制鞋） 大力培育新兴产业p 加快发展现代服务业，强化城市综合服务功能 大力发展生产性服务业（纺织业、物流产业、金融保险服务业） 优化提升消费性服务业（商贸服务业、旅游业、房地产业） 积极培育新兴服务业（旅游业、中介服务业、文化产业）2.2吴江与长三角目前，吴江正积极对接苏州轨道交通。未来吴江将加速融入苏州主城，与苏州南部进行整合规划。并使得吴江能够越来越多地受到苏州溢出效应的充分辐射。吴江与上海水土相连，是上海都市圈向长三角腹地和环太湖经济圈辐射的阵地前沿。吴江又被称为“吴角越根”，半个市与浙江毗邻， 自古以来，两方土地相连，人文相融，经济相关。作为江苏省南大门，吴江紧邻上海市和浙江省，区位14、优势独特，是上海、浙江、江苏两省一市中唯一与上海和浙江都紧邻的城市，不仅处在沪苏锡常、杭嘉湖长三角一小时交通圈内，也是联系江浙沪重要的交通枢纽。从吴江可以直接连通中国的东西南北。无锡苏州市区上海吴江吴江与苏州吴江与太湖湖吴江湖州长兴苏州无锡宜兴太湖吴江与浙江吴江与浙江吴江与上海上海吴江昆山太仓张家港常熟图：吴江地理位置3xx概述3.1xx概况xx隶属于江苏省吴江市，位于太湖之畔，古运河之东，四面临水，八湖环抱（xx、九里、澄湖、沐庄、白砚、叶泽、南星、庞山湖），东距上海虹桥机场80公里，南接318国道、西连苏嘉高速公路、北离苏州18公里。2001年10月，xx与屯村两镇合并后的xx镇行政区总面15、积102.91平方公里，总人口5.8万人，辖12个行政村，1个水产总场，6个社区居委会。xx，旧称“富土”，唐初，因其名太侈，改为“铜里”，宋代，又将旧名“富土”两字相叠，上去点，中横断，拆字为“xx”，沿用至今。xx古镇风景优美，镇外四面环水，古镇镶嵌于xx、九里、叶泽、南星、庞山五湖之中。镇区被川字形的15条小河分隔成七个小岛，而49座古桥又将小岛串为一个整体。建筑依水而立，以“小桥流水人家”著称，是目前江苏省保存最为完整的水乡古镇，也是省重点文物保护单位，已列为太湖十三大景区之一。古镇于1986年对外开放，1995年被省政府列为江苏省首批历史文化名镇。xx四大投资优势地理优势。xx处于上16、海都市圈内，具有良好交通条件产业优势。产业特色鲜明，基础良好成本优势。在土地、劳动力上有较其他地区更低成本服务优势。政府高效服务，营造优良人居环境目前，xx镇退思园已被列入世界文化遗产，古镇xx也正申报世界文化遗产，随着宣传力度的加强，古镇被越来越多的人所了解、熟悉，全国各大报纸以及美国、香港等地的报纸均以图文并茂的形式介绍xx，影视摄制组也频频取景xx，所得这一天然的摄影棚蜚声海内外，中国电影家协会也在此设立了“中国xx影视摄制基地”。人口情况xx镇户籍人口总体呈现上涨趋势、但上涨速度极为缓慢，2006-2008年xx镇户籍人口平均增长率为0.1%，2008年年末、xx镇户籍人口为4361317、人。xx镇外来人口总体呈现上涨趋势，2006-2008年xx镇外来人口平均增长率为28%，2008年年末、xx镇外来人口为20250人表：近年xx人口年份2006年2007年2008年户籍人口（人）435164357243613数据来源：吴江统计局表：xx外来人口年份2006年2007年2008年外来人口（人）129701663620250比例（%）28.022.0数据来源：吴江统计局3.2xx与长三角xx距吴江市区仅10分钟的车程。距离苏州市区18公里，开车到上海也仅需1个小时。苏嘉杭高速公路、318国道、苏同黎公路等交通线路四通八达，真正满足了人们“1小时生活圈”的构想。古镇xx为“国家级18、生态宜居示范乡镇”，是江苏省仅有的两个国家级生态宜居示范乡镇之一。近年来，更是加强了城镇基础设施和生态环境建设，不断优化人居环境。新xx将是一座交通等基础设施现代化的新的水乡城镇，新城镇现代化风貌是基础，加上传统元素，中国味道，使xx镇成为一处人们生活的江南新水乡。二宏观经济与政策环境1宏观经济发展状况1.1中国宏观经济运行分析09年宏观经济态势特征内需回升明显工业生产加快物价停止下降景气稳步回升投资结构优化消费平稳增长外贸顺差缩小地方投资升温社会投资启动资金来源充裕国际金融危机爆发以来，我国政府迅速出台了4万亿投资计划、十大产业振兴规划，稳定了投资者和消费者信心。2009年，我国经济遏制了急19、剧下滑的势头，呈现企稳回升的良好态势。固定资产投资快速增长，成为经济增长的主要推动力，投资结构有所改善。但也出现了部分行业重复建设和产能过剩、自主投资增长动力不足、投资效益下降、银行不良资产潜在风险增大等问题。1.2当前经济运行中突出的矛盾和问题n 产能过剩问题突出，有些行业仍在重复建设目前，我国产能过剩问题较为突出，从低端到高端产能、从内需到外需产能、从传统到新兴产能均不同程度面临过剩问题。一是外需行业产能过剩问题难以解决。二是钢铁、有色、建材、化工等传统行业产能已经过剩，但在建和新建项目仍有加大的规模。三是部分新兴行业也显露产能过剩迹象。新能源、新材料等行业在本轮大规模投资的刺激下，新建项20、目快速增长，产品需求相对滞后，已经出现了产能过剩迹象。n 经济增长主要依赖政策拉动，支撑经济增长的内生动力不强今年以来，我国经济呈现出“增长靠投资、投资靠政府”的特征。在政府大规模投资和宽松货币政策的配合下，出现了国进民退和国有资本与民争利的局面，部分国有资本大规模进入竞争性领域，挤出了社会投资。如国有企业在各地土地拍卖中频频成为“地王”，中粮收购蒙牛，民营航空公司基本退出航空运输领域。当前的消费增长也主要靠政策引导和鼓励，在国民收入分配体制没有根本性改变的情况下，稳定的消费增长内生机制尚难形成。n 地方政府投融资平台贷款潜藏系统性金融风险地方政府出于融资和保障基础设施项目资金供给而建立了各种21、政府投融资平台，作为承贷主体统一向银行贷款，然后再将贷款转贷给企业或项目，使债务信贷化。政府投融资平台总体负债率较高，盈利能力较低，透明度较低，银行对平台及地方政府的整体债务水平难以准确评估，信贷资金监管难度较大，政府投融资平台贷款潜藏着系统性金融风险。图：中国GDP增长波动曲线1.3未来中国经济走势预测n 固定资产投资增速略有回落，但仍有后劲首先，中央扩大投资4万亿和调整部分行业投资项目资本金比例等政策效应会持续显现。其次，目前施工和新开工项目较多，投资额较大，按时完工仍需要大量投资，未来投资将保持惯性增长。第三，到位资金充裕。第四，房地产投资有可能替代政府投资成为经济增长的重要力量。第五，22、促进民间资本投资的政策与规划的已经出台。综上所述，2010年全社会固定资产投资名义增长31%左右，投资仍是经济增长的主要动力。n 社会消费品零售额保持平稳增长第一，收入水平持续增长为扩大消费增强了后劲。第二，医改新方案、农村养老保险全覆盖等社会保障制度建设，有助于减轻居民的后顾之忧，提高居民的边际消费倾向。第三，股市活跃和房地产价格回升也带来一定的财富效应。第四，汽车消费由大城市向中小城市梯度扩散的态势没有改变，城市化率提高和通胀预期还会刺激住房需求，汽车和住房消费仍将呈现增长势头。n 外贸出口有望小幅增长但外贸顺差继续缩小世界经济由大幅度负增长转为小幅正增长，是我国出口恢复增长的基础性因素。23、数量分析显示，我国出口量对世界经济总量弹性为5.3。国际市场价格回升和我国在国际市场上的份额上升有力于提高我国的出口价格水平。但金融危机以来，发达国家消费模式出现转变，美国、欧洲居民家庭储蓄率在上升，将影响对我国商品的需求。贸易保护主义进一步加剧。综上所述，虽然全球经济温和复苏，我国出口形势依然不容乐观。内需强劲有助拉动进口进一步加速。初步预计，2010年我国出口将增长6%左右，进口增长11%左右。2吴江市宏观经济环境分析2.1吴江市宏观经济分析n GDP及人均GDPGDP反映了一个城市的经济实力和市场规模，经济的快速增长将为整体房地产市场提供坚实的成长基础和上升空间。纵观2001至2008年24、，吴江市整体经济一直保持高速增长，特别是2003到2007年经济增速保持在20%左右，位居全国前列。2008年虽然在国家宏观调控和全球金融危机的影响下，GDP增速7年来首次跌破15%，经济快速增长一方面可以增加居民的收入提高人们的购买力，另一方面也会带来更多的就业机会吸引更多的年轻人定居吴江，从而为吴江市房地产市场的继续快速发展夯实了基础。图：2001-2008吴江GDP及增长率数据来源：吴江统计公报图：2001-2008吴江人均GDP及增长率数据来源：吴江统计公报800-3000US$3000-8000US$8000-13000US$13000US$以上从国际经验来看，房地产发展与人均GDP25、有着密切的联系，人均GDP800-8000美元时期，也是房地产起飞和快速发展时期，并将延续到人均GDP达到13000美元的水平才会出现下降。时期启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期需求生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展超速发展，数量型以数量为主，向注重品质方向发展平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型xx人均GDP位于13000美元以上，为13600美元。虽然按照理论其房地产发展处于减缓发展期，但吴江当地私营企业老板与台资企业投资商众多，高人均GDP对高端房地产将起到有力的促进作用。n 固定资产投资纵观2001-2008年吴江市全社会固定资产投资，可分为两个26、阶段。2001-2003年是高速增长期，2003-2008年为平稳发展期。并且2003之后，固定资产投资年增长率也保持在非常平稳的水平，表明吴江市固定资产投资已经进入到较为稳健和理智的发展阶段。图：吴江市2001-2008固定资产投资及增长率数据来源：吴江统计公报n 产业结构截至2008年，吴江三大产业比重为2.4：62.6：35.0，第二产业水平较高。工业经济集约化水平不断提升，集群产业特色比较明显，初步形成丝绸纺织、通讯电缆、电子信息三大支柱产业。针对未来几年外部经济环境变化趋势，吴江市在可行性前提下重新思考工业结构重点产业发展导向是“三老四新”，即继续做强做大新型纺织、通讯线缆、电子信息27、三个支柱产业；重点发展装备制造业、新材料产业、以能源、环保、医药保健品为重点的高新技术产业、生产性服务业。预计未来五年吴江市第三产业比重有望继续加大，成为吴江市的发展支柱。图：吴江市2008三大产业比重数据来源：吴江统计公报n 社会消费品零售总额2008年吴江社会消费品零售总额为125.05亿元，同比增幅25.70%，连续四年增幅上涨。在经济增速放缓的大背景下，社会消费品零售总额却稳步增长，可见消费者对后市经济仍然充满信心。再加上政府出台多项措施希望通过拉动内需促进经济发展，预计明年社会消费品零售总额会出现较大涨幅，这无疑对商业地产的发展是个重大利好。图：吴江市2001-2008社会消费品零售28、总额及增长率数据来源：吴江统计公报2.2吴江城市规划和市政建设n 市域社会经济发展战略及人口规模预测市域社会经济发展战略：树立生态观念，将吴江建设成为人文景观与自然风光于一体的园林城市。n 人口与城市化水平预测市域人口吴江市域总人口分别为：2010年135万人，2020年160万人。城市化水平预测吴江城市化水平预计：2010年为70.4%，2020年为81.3%n 市域空间结构规划市域空间结构：分为五个相对独立的片区。临苏外向型经济开发区：包括松陵、xx、菀坪以及平望的太浦河以北地区。 临沪综合经济区：指汾湖镇，具有紧临上海的区位优势，是吴江全面接轨上海发展的前沿阵地。 临湖生态经济区：包括七29、都和横扇。盛泽民营经济区：包括盛泽、铜罗、平望太浦河以南地区。 震泽民营经济区：包括震泽、桃源。n 城镇等级规模结构预计吴江全市人口2020年临苏外向型经济开发区50万人，临沪综合经济区20万人，临湖生态经济区7万人，盛泽民营经济区40万人，震泽民营经济区13万人，合计130万人。n 市域交通及基础设施体系市域交通高速公路：市域及周边地区规划成“三纵三横”高速公路网。三纵：苏震桃高速公路、苏嘉杭高速公路、苏州东绕城高速公路延线三横：苏州南绕城高速、沪苏浙高速、申嘉湖高速公路。一级公路：市域形成“三纵一横”的一级公路网。 三纵：苏震桃一级公路、227省道改线和苏同黎一级公路。一横：318国道 其30、他公路：高速公路互通以及市域一般公路与城镇布局的规划。规划形成网状市域公路体系，沟通中心城区和各镇区、镇区和中心村。呼应太湖休闲旅游发展功略，按二级公路标准规划环太湖旅游交通道路，连接松陵城区、横扇和七都镇，向南连接环太湖风景大道。轨道交通规划：市域轨道交通系统由苏嘉城际轨道交通、苏沪城际轨道交通和苏嘉铁路构成。城市性质、规模定位城市性质：临沪重要的制造业基地，著名绸都，太湖东岸江南水乡旅游城市。松陵城区为吴江市域的政治、经济、文化、科教中心，先进制造业基地，江南水乡旅游城市。盛泽城区为著名绸都，世界级的纺织品加工贸易中心，吴江重要的经济中心、商贸中心。城市规模：吴江市人口80万人，其中松陵城31、区45万人，盛泽城区35万人。用地规模：吴江城市建设总用地9554.3公顷，人均119.4平方米。其中松陵城区5110.9公顷，人均113.6平方米，盛泽城区4443.4公顷，人均127.0平方米。小结 中国的经济发展，城市化进程以及政策的大力扶持为房地产的发展创造良好的条件； 目前国家现行政策均是促进房地产健康稳定向前发展； 长三角一体化发展给各城市经济发展带来新的动力，京沪高铁，城际铁路开通极大拉近区域间距离，带动各方面投资以及消费等； 长三角的房地产市场发展的一二线城市，以苏州最为稳定，苏州市区的房地产市场发展将是吴江发展的方向标； 苏州良好的城市规划以及吴江城市规划将促使吴江融入苏州整32、体发展步伐，未来吴江滨湖新城的打造，旅游度假的挖掘，将大大的促进吴江房地产市场的发展； 吴江是最靠近苏州的县市，加上独特的自然环境优势，为未来吴江腾飞奠定坚实的基础。吴江的定位及规划为吴江房地产发展带来新的发展契机，必将对吴江房地产发展有较大的推动作用，苏州产业经济的发展以及城市规模的扩大，对吴江市的房地产发展起到长期的带领和支撑作用。三吴江房地产市场分析1吴江房地产市场发展总体概述 政府的城市化战略和对房地产业的有序推进稳步发展战略是房地产市场健康发展的重要推力。吴江“南拓西进”战略构想付诸实施，城市向南拓，发展16平方公里的南部新城；城市向西进，从运河时代走向太湖时代。基础设施的先行建设，33、道路建设，尹山收费站正式撤离，227省道、苏震桃一级公路，加上迎春路，从吴江松陵城区到吴中、沧浪新城仅10分钟时间，到苏州市中心仅20分钟。三条公路与苏州的贯通使吴江城区和苏州城区真正实现无缝对接。松陵至盛泽的南北快速干道，也大大缩短了沿线与城区的距离，使吴江城市功能得到了快速提升。 吴江经济快速发展，城市化战略的深入推进，这是吴江房地产快速健康发展的根本保证吴江中心城区的城市集聚和辐射能力在不断显现，房地产业必将在其中受益匪浅，同样，房地产的持续健康、快速发展，也是城市化进程的重要部分。房产价位适中。目前苏州市中高端楼盘价格已突破每平方米10000元，与吴江毗邻的吴中区，楼盘均价每平方米已超34、过8000元。而与苏州仅有20分钟车程的吴江城北板块的房价只在5000元左右。 房产消费市场的刚性供给不足与改善性需求、投资需求扩大是房价“稳中有进”上涨趋势的强大动力在国家的土地调控政策下，用地指标紧张，房地产土地供给不足明显。2009年吴江土地出让幅度较大，也是为了保证未来市场供应。近年来吴江房产消费分析，房产消费者可分为“三个三”，即30%是松陵城区人，30%是苏州市，30%是其它乡镇的，另外10%是新吴江人。吴江与苏州的房价差位加上两地交通便捷，吴江房地产已经成为南苏州板块的生力军，吸引越来越多的苏州市民的关注。 政策导向和房地产开发企业经验是吴江楼市结构调整和品质推升的联合推力吴江的35、房地产开发企业更加注重结构调整与品质提升。近几年吴江房地产开发的产品结构得到了极大的丰富，大型小区、商业街、商业广场、大型超市、专业市场、写字楼、小户型、单身公寓、邻里中心应有尽有，从商品房建设形态上看，小高层、高层住宅的出现为打造节能省地型住宅作出了实践尝试。定销房、廉租房、外来职工集宿用房等政策性保障住房得到推进，供应趋于多元，能更多地满足消费者多样的需求。而资源紧张，也有其积极的一面，这必将使开发商分外珍惜手中的土地资源。从目前的住宅需求看，已逐步从满足居住型向改善居住型转变，这一趋势也将在今后几年成为房地产开发的主旋律。2吴江房地产市场发展状况分析2.1土地市场分析 统计2009年吴江36、市土地招牌挂市场情况（土地成交公告2009年2号-13号），吴江市整体供出让土地256.08万，建筑面积576.21万，总体容积率约2.25；其中住宅241.12万，建筑面积550.97万，住宅容积率约2.28。住宅楼面价为1250元/，约占目前房价的20%-30%； 从分区域看，住宅土地供应今年以开发区及松陵为主，开发区土地出让面积最高，达114万，平均容积率为2.4；吴江市区松陵其次，出让面积为94万，平均容积率为2.3；住宅楼面价以盛泽最高，今年仅出让一住宅地块，江苏绸都房产发展有限公司获得，其次为松陵，楼面价在鼎基、伟业恒盛以及松陵房产综合开发公司的拉动下升至1436元/； 2009年37、土地市场，一改2008年以商业为主的成交情况，土地出让以住宅为主，住宅出让占90%以上，土地市场表现积极，可见吴江的住宅市场仍有较为良好市场前景； 分区域情况，松陵土地出让依然保持平稳，开发区供应猛增，盛泽、汾湖大幅减少，xx今年没有土地供应； 松陵镇区规划整合效果明显，土地价值显著上升；各区域低价均有不同程度的上涨；市场热点分布在逐步扩大；2009年中小地块明显增加供应，土地供应结构有所改善，地块特点及市场需求将使未来中小户型增加，也将带来开发档次和产品类型的优化，带动新的开发热点，吴江房地产市场在调整中向前发展；图：吴江市2009年土地市场情况数据来源：吴江国土局图：2009年吴江市分区域38、土地市场情况（住宅用地及含住宅用地）数据来源：吴江国土局2.2房地产开发情况n 开发投资额 吴江市房地产开发投资额逐年放大，目前已经从2004年的26.96亿元上升到2008年的79.09亿元，年均复合增长率为33.4%，表明投资者看好吴江房地产市场发展前景； 今年1-9月，吴江市完成房地产开发投资57.50亿元，同比增长0.3%，在新项目开工的拉动下，扭转了今年负增长的局面，也表明对吴江房地产市场良好的预期； 从开发投资额占整个苏州市的比例上看，吴江市的比例逐年上升，2004年仅为8.06%，2006年已经超过10%，2009年前三季度达到12%以上，说明吴江房地产市场在整个苏州市的地位不断39、上升，比重逐渐加大，地位优势在逐步被肯定。图：吴江市2004-2009年房地产开发投资额 单位：亿元数据来源：苏州统计局n 施工面积 吴江市商品房施工面积呈现阶梯式上涨，由2004年的257.95万上涨到2008年的655.91万，年均复合增长率达到25%； 2004年-2007年间上涨幅度较快，房地产市场处于快速发展周期； 2008年受大环境的影响，增幅大幅下降，但依然同比上涨7.3%； 2009年受国家政策刺激影响，房地产市场开始回暖，下半年吴江市新开工项目逐渐增多，因此前三季度房地产市场施工面积也有所增长，同比去年上涨7.60%； 2009年前三季度，吴江市的施工面积总量占整个苏州市的140、0.98%，规模较大。超过常熟（643.79万）、张家港（340.07万）、太仓（375.59万），为昆山（1768.11万）的39%； 吴江市的各乡镇中，以松陵镇施工面积最多，2008年施工面积达169万，占比27%，开发区第二，占比22.5%，xx镇占比为5.73%。图：吴江市2004-2009年房地产施工面积走势图 单位：万数据来源：吴江统计局图：吴江市2008年房地产施工面积同比数据来源：吴江统计局n 新开工面积 2008年吴江房地产项目累计新开工面积195.62平方米，比2007年全年184.56万平方米上升了6%； 2008年施工面积和新开工面积创历史新高，是2007年房地产开发热41、情的延续； 2009年，2008年金融风暴的影响，不少开发商因资金问题延后施工、开工周期，从而导致2009年的施工、开工面积同比有所减少，由于市场回暖迅速，需求大增，开发商在下半年开始加快开工计划，但对供应的影响已经产生，因此市场将继续表现为供不应求。图：吴江市2007-2008年房地产新开工面积月度走势图 单位：数据来源：吴江统计局n 竣工面积 吴江市房地产竣工面积从2004年的77.69万增长到2008年的148.95万，年均复合增长率达到18%； 2007年是吴江房地产市场比较火热的一年，2007年竣工面积为129.71万，远不能满足市场的需要。市场火热引发07年的建设热度，导致200842、年竣工面积增加较大，却遇到市场低谷。也因此存量能在2009年市场回暖后保证供应。图：吴江市2004-2008年房地产竣工面积走势图 单位：万数据来源：吴江统计局n 销售面积 吴江市商品房成交量逐年上涨，在2007年达到高峰，全年成交212.42万，2008年由于市场环境变差而下降到86.3万，今年前三季度在政策刺激及市场环境变好的情况在，成交量已经超过2008年全年，同比上涨103.60%，呈现旺盛的销售态势； 2007年吴江房地产市场突破历史高位，达到顶峰，全年的供销比（竣工面积/销售面积）仅为0.61：1，供求失衡严重。2008年市场进入低谷，供销比高达1.73，2009年市场回暖，由于供43、需失衡导致价格一路上涨，刚性需求不断释放，保证房地产市场稳定向上发展。图：2003-2009年吴江市商品房销售面积走势图 单位：万数据来源：吴江统计局3吴江市住宅市场分析3.1总体供求情况 截止2009年12月16日，吴江目前在售项目共316个，可售套数21762套，其中松陵镇可售套数7503套，占34.48%，已售套数为7580套，需求表现旺盛；其次是盛泽镇，可售套数3537套，占16.25%，去化套数仅次于松陵镇；开发区可售套数3373套，占15.5%，已售套数达到8312套，需求量最大；xx目前可售套数仅为676套，占3.11%，市场份额较少，已售套数为1074套； 随着吴江乡镇的快速发44、展，原来以松陵镇为中心的吴江市区房地产格局逐步扩张到全市，特别是近期开发区、盛泽镇等的后起之秀，松陵、开发区等商品房性质较为明显，其他区域大多以动迁配套为主，随着吴江乡镇发展规划，土地的逐步供应，城市化进程的加快，其他乡镇也快速发展起来； 吴江房地产发展仍然是松陵镇为核心，滨湖新城的规划，吴江轻轨的规划，苏州“南优松吴”的规划都将极大的促进吴江房地产市场的发展； xx镇紧靠吴江市区，苏州十大旅游乡镇之一，国家旅游胜地，世界文化遗产，未来发展将由旅游休闲区逐步过渡到旅游度假区，住宅市场的需求将持续扩大，发展潜力不容小觑。 2009年吴江住宅市场共供应550万，加上市场本身存量，预计2010年以后45、住宅市场供应会有大幅的增长，特别是公寓楼盘（容积率较高），未来吴江楼市的公寓市场竞争压力将十分巨大。表：吴江各镇供应情况地区项目数可售套数已售套数已售均价（元/）松陵镇79750375804929xx镇1667610745120芦墟镇48160132344616黎里镇102412593737平望镇33138410194442盛泽镇45353736905269横扇镇187354842972七都镇129613303710震泽镇1911656623442桃源镇55862482693开发区31337383124550数据来源：吴江房产信息网，时间截止2009年12月16日3.2板块市场分析图：吴江市板46、块分布n 运东板块：运动板块属于吴江经济开发区，吴江经济开发区成立于1993年，2005年6月经国务院批准设立出口加工区。开发区规划面积80平方公里，建成区22平方公里。吴江经济开发区是吴江市今后重点发展的区域，吴江最高的写字楼、首家五星级海悦大酒店已在此区域落成。运东经济开发区住宅产业发展迅速，目前在售项目31个，在售套数达3373套，主要在售楼盘有海悦花园、幸福里、阳光嘉园和格林华城等。运东板块为快速发展的吴江经济开发区提供完备的居住条件，受制于运东板块本身的区位环境以及消费者习惯的影响，运东板块在吴江整个房地产市场中处于相对较低的地位。n 老城片区板块老城片区板块是指吴江市商业中心板块，47、该板块在售楼盘比较少，以嘉鸿新都汇和万亚为主要代表楼盘，处于市中心黄金地段，周边配套也非常齐全，因此该板块楼盘在全吴江市楼盘中，价格最高。n 南部新城板块城南板块日后是吴江的行政中心区域，现在是吴江高档楼盘的集中区域，有较好的配套，居住环境、教育体育资源较为丰富，是吴江中高收入阶层的聚居区，区域受认可度也相当高。南部新城板块以奥林清华世纪公元为代表，辅之以奥林清华东区、西区，加上阳光新天地，坐拥南部新城卓越的行政、金融、教育等优势。n 城北板块在整个城市的发展方向上，“南优松吴”，借助南苏州太湖水网和石湖、越溪水系，将把这一片区整体规划为生活居住型的大型附属城市核心地带，未来、生态、自然的新兴48、城市带将逐渐成型。城北板块的交通状况比较好，距离苏州比较近，目前板块内缺乏完善的配套设施；板块内大盘林立，且产品类型都趋于同质化，市场竞争压力较为明显。城北板块集合了新湖明珠城、丽湾国际、亨通吴越尚院等品质楼盘，加上业已开发完成的亨通吴越领秀及上海城，集中居住的规模效应已经形成。n 滨湖新城13平方公里的吴江滨湖新城就位于吴江老城区西南侧的太湖之滨，在经审批的吴江市城市总体规划（20062020）中，这块湖滨用地是目前为止经国家建设部认可、江苏省审批的太湖沿线唯一具有较高开发强度的开发建设用地。目前这片土地仍是“一张白纸”，定位于商业、商务、休闲、居住，去年该用地的核心区域进行了国际招标，今年49、已经开始开展基础设施与道路建设。3.3物业类型分析 2004年之前吴江住宅市场基本都是多层建筑。目前小高层、高层已渐渐成为市场的主力建筑类型，联体别墅、花园阳房等也层出不穷； 目前松陵镇住宅市场上，小高层的供给量最多，其次为多层住宅。从销售情况来看，多层住宅销售率相当高，高层住宅销售情况较不理想； 目前两房住宅主要集中在运东板块，其他板块市场上在售住宅面积偏大； 由于容积率的限制，目前市区别墅产品较为稀缺，别墅产品仅是大盘中的少数类别墅产品； 别墅产品在吴江并不多，主要集中在芦墟镇，xx镇，其他区域包括松陵镇别墅都极少，这一方面跟政府出让的土地性质、政府政策有关，另一方面跟吴江居民的购买力、购50、房取向也有很大关系，整体来看，吴江的别墅产品还有待开发，市场尚有较大的容量。 缺乏精品楼盘，缺少品牌开发商。目前吴江市面上并没有真正意义上的精品楼盘，这也是不少苏州人不选择吴江楼盘的原因。表：吴江市住宅楼盘资料楼盘名称产品类型主力户型主力面积（）香江花园多层、小高层、商铺三房130奥林清华多层、花园洋房、别墅三房138新湖明珠城小高层、多层、高层、别墅三房130丽湾国际高层、小高层、花园洋房二房三房90-140吴越领袖多层、小高层、高层、别墅三房140吴江上海城高层，小高层两房110江城国际多层、小高层、高层三房130嘉鸿花园高层、小高层、商铺三房150幸福里高层、多层两房、三房80、110、51、135海悦花园高层、小高层、别墅，商铺两房873.4成交分析图：2003-2009年吴江市商品房成交面积走势图 单位：万数据来源：吴江统计局 吴江市商品房成交量逐年上涨，在2007年达到高峰，全年成交212.42万，2008年由于市场环境变差而下降到86.3万，今年前三季度在政策刺激及市场环境变好的情况在，成交量已经超过2008年全年，同比上涨103.60%，呈现旺盛的销售态势； 房型及面积需求：从市调了解的面积情况来看，有二房、三房、四房及复式房型，其中二房、三房为主力房型。二房的主力热销户型在70-90之间，三房的主力热销户型为130-150，四房的主力户型是150以下。从目前市场去化来看52、，由于吴江老百姓生活习惯的关系，对大户型的产品接受度比较高，三房要好于二房； 房型布局：目前市场的房型普遍采用卧室朝南，厅为大开间或横厅，阳台均设在主卧，房型，设计十分注重采光及通风。 2006年开始，吴江住宅市场由奥林清华牵头，带动了一拨吴江较高阶层的换房热潮。其换房公寓的主力户型是170-190平方米；联排别墅的主力户型是300-370平方米；花园洋房的主力户型是139-253平方米； 吴江住宅市场的竞争较为激烈，开发商积极推出赠送空间的房型，深受市场的追捧。如：买两房送一房、送大面积露台、送大面积地下室、送挑空的夹层空间等。3.5价格分析图：2003-2009年吴江市商品房成交均价走势图53、数据来源：吴江统计局图：苏州各市2009年1-9月商品房销售均价 单位：元/数据来源：苏州各县市统计局 2003-2008年吴江市商品房销售均价不断上涨，2005年的上涨幅度最大，07、08年有所缓和但仍然超过10%，2003-2008年均复合增长率为19.1%，增幅较大； 从苏州大市上看，吴江的销售均价较低，吴江市最靠近苏州的县市，随着吴江城市规划以及苏州市区南向发展的举措，吴江的潜力将逐步被挖掘； 从各乡镇的成交均价上看，目前xx的价格仅次于盛泽，xx均价在中粮本源以及云水谣等几个别墅楼盘拉动下，成交价格上涨，也说明了xx古镇的房产价值逐步被挖掘。3.6客户分析吴江开发的住宅小区，基本以当54、地客户及周边乡镇客户为主，外地客源较少；但近来随着新城市规划的利好因素和苏震桃公路的通车，吴江和苏州市区、吴中区的交通便捷性大大提高，逐渐吸引了部分苏州的客户置业。表：吴江市各板块客源分布板块本地居民周边乡镇苏州上海浙江台湾城北板块老城板块70%20%10%运东板块70%较少20%南部新城60%40%震泽、盛泽50%较少40%很少汾湖70%30%xx60%40%运河西部板块客源分析（城北、老城、南部新城）： 本地居民：由于该板块地处松陵镇的中心，也是吴江市中心，人口比较密集。居住在该板块的本地居民都有一定的经济实力，他们购房主要以二次置业为主，较为偏好大面积的户型。 周边乡镇：对城市的向往是他55、们购房的主要原因。但是总价一定要在他们能够承受的范围之内。 拆迁户：随着松陵镇房地产的发展，将会有大面积的拆迁工作，特别是位于镇中心的区域。通过调查，绝大部分的动迁户都会在周边寻求新的住宅。 私营业主：位于松陵镇镇中心的运西板块是吴江市最繁华的地段，有较多的集中性商业。商铺的老板大多是外来人口，大部分商铺老板需要在周边解决其居住需求。运东客源分析： 拆迁户：运东属于吴江经济开发区，随着城市化进程加快，拆迁户越来越多。 企业中层职员：运东企业较多，多年工作的积蓄基本能承受运东的房价。 台湾人士：运东台湾企业较多，因此部分台湾人士会选择在区域置业。xx镇客源分析： 本地居民：宅基地政策，基本不购置56、房产，换房改善性需求为主； 上海、苏州投资客：目前上海区域的度假投资客群数量较少，本市自住客群和台商客群占有一半左右，苏州市区的客户约1成。目前多数项目前往苏州进行专门推广，有专门的代理团队。4各细分市场特征分析n 住宅市场 目前的住宅市场主要集中在市区，即松陵镇，随着吴江规划居住片区的开发，住宅市场将逐步向盛泽副中心、开发区、汾湖镇等乡镇发展； 从产品类型上看，松陵镇以公寓为主，由于出让土地容积率的限制，大多数项目均以多层，小高层，高层为主，别墅类型基本存在于大盘中； 从区域上看，市区以公寓为主，其他乡镇的中心位置基本也是以公寓为主，别墅物业仅存在于有自然资源的区域，比如环太湖，xx湖等； 57、从建筑高度上看，吴江目前市场高层，小高层项目最多，洋房发展也较为迅速，别墅基本以类别墅为主，少有独栋项目存在。n 商业市场图：吴江市商业网点规划 松陵城区的标志性商业格局为“一主三副城市商业中心”，即永康路市级商业主中心和城南商业副中心、运东商业副中心、东太湖美食休闲商业副中心。吴江商业地产的发展一方面攻城掠地争夺区域市场，致力打造新商圈，另一方面促进了老商圈的业态升级，使其更成熟更完美。图：吴江市永康路商业街行业经营业态比例零售业服装、鞋帽、百货、超市、各类市场、品牌专卖店、工艺礼品、文化用品店、首饰、钟表、眼镜、通讯器材、家居和床上用、家电、交通工具及配件、各式杂货店等49%餐饮业连锁餐饮58、特色餐饮、各式火锅店、普通中餐、快餐店、酒吧、咖啡吧、茶坊等17%服务业美容院、浴室、各类维修点、快印、婚纱摄影、打字复印、各类医疗服务场所等21%娱乐业KTV歌厅、舞厅、网吧、各类运动场馆、台球、电子游戏等8%旅游业宾馆、酒店、旅游景点以及旅游票务等4%金融业银行、信用社、证券公司、保险公司等1% 吴江市永康路商业街位于吴江市中心最繁华区域，为东西左向，东至交通路，西至鲈乡路，长1千米，目前该商业街满足了吴江居民消费需求的业态、业种，发展成多种档次共存的形式；分布情况根据居民的消费习惯、交通的可达性、高效省时原则等形成。从商圈的构成以及商业的布局来看，以永康路为主轴，向外辐射至中山北路、交59、通北路以及部分鲈乡南路路；目前的永康路两侧商业布点密集，大型商业齐聚，此商圈承载着整个吴江的主力消费。 永康路商业街商业业态比较齐全，业态以零售业为主，其他业态为辅。 吴江目前商业项目主要集中在永康路和中山北路油车路交汇处两个地方，项目比较集中，但管理亦比较混乱，没有统一的经营管理，显得比较杂乱。人流量比较大且商业氛围较好的大都集中在永康路东段，西段明显人气不足而且商场顾客稀少，入租率也普遍较低。 近3年吴江在商业物业的供应方面开发力度较大，综合性商业市场项目开发呈加强趋势，随着万亚、汇金、伟业新都汇、江南奥斯卡等商业项目的入市吴江市场商业存量逐渐加大，且各种商业业态在一定程度有所重合，同质化60、经营现象比较明显，因此可以预期的是，除地段优势十分明显的商业外，其它商业将会面临较为严峻的商业市场环境。但从目前市场来看，整体商业市场较为平稳。 从去化情况来看，开发区的汇金中央广场和伟业新都汇由于受到政府的强力扶持，在价格及各项招商措施上的优势，去化非常快，招商也比较成功。万亚、奥斯卡由于占据较好的地段和前期的广告投放力度较大，目前的去化情况较好。 从客源情况来看，目前的客源中，基本以松陵本地自营业主为主，投资客占部分比列。n 写字楼市场 吴江写字楼办公市场仍处于起步发展阶段，这与其投资者投资习惯以及产业基础是密切相关的。 从整个市场的销售/租赁的成交量来看，目前的办公楼市场还处于供需均不旺61、盛的境地。 目前市场上开发的写字楼多为商用办公综合体，随着明珠大厦、新城国际、上领国际、东大A座等写字楼的入市，吴江写字楼市场供应将会加大，面对对吴江写字楼市场认知度较低的消费客群，在今后较长一段时间，办公市场仍将面临较为严峻的挑战和竞争压力。5各细分市场发展趋势n 公寓市场未来公寓市场的竞争将十分激烈，随着土地供应的不断加大，加上现在的土地存量，未来吴江公寓市场供应将十分充足，紧靠本地市场无法消耗；政府作用下的中低端住宅将会增加，农民换房力度会加大；n 别墅市场别墅市场将逐步分散到各乡镇，特别是xx镇以及环太湖区域，别墅的去化将更多的依赖外地市场，特别是苏州市区及浙沪“5+2”模式人群。n 62、商业市场目前吴江高端的商业场所较少，仅为松陵镇的商业街等配套，随着滨湖新城的打造以及其他乡镇别墅区的开发，中高端商业市场将逐步被开发，由于目前消费人群的稀少，培育市场需要有3-5年的时间。6吴江房地产市场发展趋势分析主要影响因素分析n 宏观环境：近几年国家实行积极的财政政策以拉动内需，市政建设以前所未有的力度铺开。陆续出台的房改政策、开放住房二级市场政策、税收鼓励政策及住房信贷政策等，这些都将持续带动住宅消费升温，特别是推进个人住房消费，进而全面推动房地产市场发展。n 城市化进程：城市化的推进、城市人口和流动人口的增加，滨湖新城的建设，城镇建设的加快，将在未来35年滨湖新城建设的展开,这将给吴63、江市房地产业带来巨大市场需求和商机，大批住宅小区的营造、成片商业用房的崛起、城市集群功能设施的兴建,这些无疑给房地产业带来千载难逢之良机和进一步发展的空间。n 市政规划：吴江是县级城市昆山、常熟、太仓、张家港中，最靠近苏州市区的，苏震桃公路的开通拉近吴江与苏州市区的距离，未来苏州轻轨，吴江有意自费接轨。吴江是苏州市区的后花园，南北连接苏州，东有轻轨，西有友新，房价会逐渐与市区接近。滨湖新城的打造，太湖区域的开发，将大大促进吴江房地产业的快速发展。n 吴江产业发展：吴江工业：吴江市电子业的核心基地，吴江与苏州其他的昆山、高新区、工业园区这四区形成电子业的产业链，而吴江为四者中的后起之秀，因为电子64、业的落户而带动吴江地区的房地产业是近年来神速发展的主力之一。吴江纺织业：吴江是纺织业的重镇，吴江盛泽东方丝绸市场世界闻名，带动了吴江零售业、服务业的发展，也带动了商业地产的发展，对地方经济的贡献巨大。n 市场需求吴江近两年来的旧区改造、新区规划等都造就了巨大的刚性需求，随着房地产二、三级市场的日趋活跃，今后吴江市的商品房价格将逐步趋于平稳，商品房的供应量也将转为稳步发展。消费趋势和热点预测n 注重开发商品牌及楼盘品质滨湖新城的打造，东太湖区域的开发将吸引品牌房地产商参与。未来的吴江精品楼盘将会出现，吴江人民居住质量将会提高，吴江人民消费逐步转移到更加追求高质量的居住享受上来。n 外来投资者将加65、大吴江房地产市场的价值洼地将逐步被发现，嗅觉灵敏的温州客户已经率先开始在吴江市场涌现，加上吴江xx等古镇的旅游吸引，未来旅游消费、度假型消费将催生更多的物业投资需求，吴江房地产市场必将迎来新一轮的发展期。小结受苏州新城市规划的利好因素影响，吴江主城区在融入苏州的过程中，两地楼市也将加速并合，共存共荣。吴江的房价水平目前处于价值低谷期，在强劲的经济发展支撑下，以及客户需求范围逐步扩大的情况下，未来发展空间巨大，楼市前景一路向好。四周边市场分析1xx镇别墅市场分析1.1市场概况xx镇拥有和江南其他水乡古镇的共同点，拥有丰富的文化底蕴，具有古镇特有的安逸闲适的自然生活氛围。到目前为止，xx镇的房地产66、项目以别墅项目为主，别墅项目主要位于xx古镇的中心区域，出于对古镇的保护性开发，目前古镇的别墅项目并不多，开发较早的别墅项目有xx人家、xx花园、江南水乡满庭芳、湖畔花园等，目前在售的别墅项目主要是江南水乡云水谣和中粮本源。近年来，随着古镇规划和建设的逐步改善，带动了xx及周边房产的增值，xx的别墅开发在xx镇上初步形成一定的规模，这个四面临水、八湖环抱的水乡古镇吸引了一些开发商，别墅产品的品质也在逐步提升。满庭芳、湖畔花园的售罄，云水谣、xx花园的热卖印证了古镇别墅的受欢迎程度，而古镇别墅也凭借着古镇特有的文化和生活氛围，引起了更多别墅客户的关注。相比城市公寓以及城区别墅，古镇别墅由于尚处于67、开发的初级阶段，价格相对偏低，由于古镇的文化和历史的保护，土地的有限，别墅潜藏着巨大的升值潜力，逐步成为投资者的新宠。目前古镇xx的别墅正处于热销阶段，中粮本源和云水谣的去化基本都达到了90%左右，一方面说明古镇别墅产品出现供不应求的局面，另一个主要因素在于别墅购买人群的逐渐扩大。在2008年金融风暴的影响过后，2009年，房地产市场迅速复苏，临近的苏州和上海房价均大幅超过2008年的水平，别墅重又成为购买和投资的热点，xx古镇的别墅市场也受到一定的带动作用，销售情况保持良好。目前xx镇的别墅开发仍以xx湖为中心，别墅社区规模将继续有所扩大，作为别墅板块的后起之秀，xx古镇别墅以其优越地地理位68、置、得天独厚的自然风光、深厚的历史文化底蕴以及良好的规划发展前景吸引着越来越多的人来这里置业和投资。1.2别墅市场特征 由于古镇别墅的稀缺性，较早开发的xx人家、xx花园几满庭芳去化情况良好，这也为xx古镇别墅的发展奠定了一定的基础； 目前xx镇别墅的购买客户主要来自苏州和吴江地区，自住客户占到70%左右的比例，xx古镇距离吴江市中心仅5-6公里，由于吴江市区别墅供应几近于零，xx镇的别墅为吴江客户提供了良好的选择； 随着苏州城市发展的扩张，城市规模将逐步触及xx镇，目前xx镇的别墅客户中，来自苏州的客户比例已经有所增加。据悉，未来苏州轨道交通将延伸至xx，这无疑为日后别墅市场的更多的导入苏州69、客源创造了良好的条件； 目前xx镇的别墅开发水平较低，云水谣只是一个中档别墅产品，以双拼和联排为主打产品，中粮本源处于开发初期，推出的是小区中档次偏低的产品，以小面积独栋产品为主，辅以少量双拼和联排，但中粮本源是一个发展周期在5-8年的大规模项目，凭借其品牌优势，xx镇的别墅市场影响力将继续扩大，目标客户范围将扩大到整个长三角地区； 从别墅产品表现来看，过去大部分的别墅多采用中式风格和园林相结合的产品，云水谣也是一个现代中式风格的别墅项目，虽说是和古镇风格保持了一定的统一，但这种风格过于简朴，对于别墅而言特色不够鲜明，中粮本源距离古镇有一定的距离，采用了多种欧式风格，包括意大利、英伦、法式以及70、西班牙这四种风格的别墅，能够较好的迎合不同别墅客户的喜好； 从房型面积来看，由于xx古镇的别墅市场影响力有限，高端产品不多，别墅产品的面积相对较为适中，如中粮本源的独栋主力面积多在300-380平方米，随着市场的发展，别墅产品的面积会逐步有所增大； 由于地域的限制和产品的限制，目前xx镇的别墅价格和周边竞争板块相比处于低位，中粮本源开盘价格为11000-12000元/平方米，云水谣的双拼别墅价格为9500元/平方米，联排均价为6900元/平方米。表：主要楼盘资料项目名称建筑面积(万)容积率建筑风格产品形态户型面积()单价(元/)总价(万元)中粮本源28.60.41意大利、英伦、法国、西班牙独栋71、双拼、联排独栋300-561双拼336-349联排258-266独栋13000-14000双拼9500联排8500独栋300-450双拼300-350联排200-230云水谣14.420.698现代中式双拼、联排双拼467联排300-367双拼9500联排6900双拼400-500联排200-250数据来源：上海中原地产投资决策中心湖畔花园xx湖花园2竞争板块分布本项目地块是一个2000亩的大规模项目，临近xx湖，同时北部有高尔夫球场，虽然目前xx镇的别墅市场较为局限，但随着项目发展未来客源辐射范围将逐步扩大，因此除了研究xx镇的别墅市场之外，我们将研究范围扩大到苏州，主要锁定目前别墅项目较72、为集中的几个板块：东太湖板块、阳澄湖板块（包括苏州阳澄湖和昆山阳澄湖）、双湖板块（金鸡湖和独墅湖）。图：各竞争板块分布阳澄湖板块东太湖板块xx双湖板块3竞争板块市场分析3.1东太湖别墅板块n 板块概况东太湖板块是吴中别墅板块中的一个重要板块，位于太湖旅游度假区内，太湖是苏州最为可观的自然风景资源，这里的别墅都具有不可复制的优越的生态环境和景观条件。东太湖板块目前集中了一批高端别墅，由于项目拥有太湖这个巨大的自然资源，因此大部分项目都是走高端产品路线，具有不可复制性和收藏价值，加上品牌开发商较多，产品整体品质高端。n 板块市场特征 东太湖板块属于环太湖别墅板块的一部分，环太湖区域占据山、水、游艇73、高尔夫、温泉、高星级酒店等多种稀缺资源，产品以度假型别墅为主，投资性质明显，同时兼具一定居住功能； 东太湖板块基本以独立别墅开发为主，如太湖天阙、太湖黄金水岸等，随着华丽家族太上湖大量独栋别墅的上市，板块市场基本为独栋别墅占据主导； 从太湖别墅板块的去化情况来看，早期开盘的项目去化较多，08年新推房源，去化一般，主要是受楼市整体低迷的影响，高端房源去化速度有所减慢；2009年下半年起，独栋别墅成交有所恢复，趋于稳定； 这一区域的别墅主力客户以苏州当地居多，其次为来自上海的客户，以及长三角其他城市，客户辐射范围较广； 由于太湖景观资源的稀缺性，独栋别墅的价格在苏州处于高位，目前太湖天阙的独栋别74、墅总价范围在1100-2000万元，华丽家族太上湖的价格虽然未明确，但预计首批独栋别墅的总价将达到千万元左右的水平。表：主要楼盘资料项目名称建筑面积(万)容积率建筑风格产品形态户型面积()单价(元/)总价(万元)太湖高尔夫山庄1.850.27新亚洲风格独栋530-719当前售完-华丽家族太上湖970.45现代经典风格独栋、联排、叠加、公寓510-817（含地下）未开盘地下室送-太湖黄金水岸120.3现代中式独栋329-52016000（含地下）400-900太湖天阙3.330.24自然风格独栋640-82017000-250001100-2000数据来源：上海中原地产投资决策中心3.2阳澄湖别75、墅板块n 板块概况阳澄湖别墅区距离昆山市中心及苏州工业园区都只要10多分钟的车程，对昆山、苏州客户有较大的优势；但是在与上海的距离上，阳澄湖到上海车程约1小时。在长三角的四大湖景别墅区中，阳澄湖距离昆山、苏州更近，距离上海的距离仅次于淀山湖。另外，将于2010年开通的沪宁高铁在阳澄湖昆山段设有一站，届时上海客户通过公共交通达到阳澄湖的便捷程度将远高于淀山湖。借助昆山政府倾力打造的阳澄湖休闲度假区，并依托优美的湖水资源，这里逐渐发展成为了比较成熟的别墅片区，阳澄湖昆山段的别墅分布在东岸。阳澄湖苏州段的别墅则分布在湖西岸，项目主要集中在相城区，数量不多，从现有几个项目的运作情况来看，苏州阳澄湖别墅76、市场仍处于初期，未来具有较大的发展空间。n 板块市场特征 阳澄湖别墅板块发展至今，别墅产品由独栋别墅一统天下的市场格局，逐步发展到别墅产品组成多元化的市场格局，除了坚持独栋别墅的高端市场，另一方面面对中产阶层开发多元化的别墅产品，双拼、联排都是理想的别墅产品，目前板块市场内的产品由独栋别墅为主，双拼和联排为辅。随着别墅用地的紧俏，今后别墅产品多元化仍是板块市场发展的一个主流方向； 昆山大力发展外向型经济，大量企业和高素质人员进驻昆山，势必成为别墅产品的主导推动消费群体。从别墅产品的购买客户身份可以看出，昆山大部分别墅为来自上海、港、澳、台胞和欧美各国、韩国、日本客户所购买，成为他们在昆山安居创77、业的重要载体； 昆山独特而优越的自然生态环境和浓郁人文环境资源，成为别墅市场独具魅力的最大因素，吸引着本土人士热烈购买，作为提升生活质量和品位的第二套住房； 迎合生态、休闲的居住氛围，板块内产品以贵气、活跃的欧式异域风格为主，欧美各地的建筑风格在此均有体现，其中以南加州风格供应量最大，在多个楼盘里有所运用，中式风格别墅的别墅较少； 目前独栋别墅和双拼别墅的销售情况保持良好，克拉水城、天伦随园和泰泓花园的独栋均已售完，独栋别墅的单价多达到15000元/平方米，檀香园和玉山胜景的高端独栋产品总价最高分别达2000和3000万元，双拼别墅的价格多在10000元/平方米上下，较2008年末上涨了约1078、00元/平方米。表：主要楼盘资料项目建筑面积(万)容积率风格产品类型户型面积()单价(元)总价(万元)中大易墅180.36西班牙双拼、独栋双拼190-270独栋250-520双拼售完独栋15000独栋366檀香园3.70.38西班牙双拼、独栋双拼260独栋430-663(含地下)双拼10000-12500独栋15000-48000双拼270-320独栋640-3200泰泓花园26.60.35北美风格独栋、双拼独栋350-400双拼280-310双拼9000独栋售完双拼250-350天使湾60.52美式、欧式独栋230-25012000250-280克拉水城2.10.29北美风格独栋、联排独栋379、00-387联排250-290当前售完-丰泽园60.36现代中式独栋独栋230-3909500240-500天伦随园1.90.32苏式园林独栋252-288，每幢占地600到900方当前售完-玉山胜境2.50.39苏式园林独栋300-400、占地约100025000-40000800-2000品院300.66中式联排200-32012000200-450鼎园美墅5.50.43美式双拼、独栋双拼275-350独栋305-508双拼10500独栋16000双拼300-400独栋500-1000中兴银丽高尔夫8.90.25北美独栋613-715250001200-1500招商依云水岸7.620.7现80、代中式联排、叠加叠加175-260联排320售完-数据来源：上海中原地产投资决策中心3.3双湖板块n 板块概况金鸡湖与独墅湖位于苏州工业园区，被人称为苏州的双子星，从金鸡湖到独墅湖，由通达路连接这两个湖区。双湖板块处于金鸡湖、独墅湖之间，拥有双湖的景观资源，成为苏州几个的高档生活社区之一，但该板块目前的商业配套较为缺乏。n 板块市场特征 板块内的早期项目由于周边配套为零，项目行销推广不利，早期项目与整个区域均处于死寂状态。随着城市扩张，区位属性发生质的改变，苏州工业园区的产业发展大力推动房地产开发进程，区域发展迅速，现阶段板块别墅市场已处于良性局面； 双湖板块定位为自住型别墅板块，板块内的别墅81、产品以双拼和联排为主，主力客源来自苏州工业园区和苏州市区的客户，以私营业主和外企的高层管理人员居多； 该板块目前在售楼盘不多，中海御湖熙岸已是现房销售，由于湖景条件较好，楼盘价格水平较高，别墅产品的价格在15000元/平方米以上。星岛仁恒和中海御湖熙岸的独栋别墅价格均达到20000元/平方米以上； 由双湖板块的发展可以看到，城市的建设发展对于一个区域的房地产发展可谓至关重要，现在的郊区未来很可能成为城市； 尽管片区交通便利，但配套设施环境差仍是该区域的劣势，仁恒坚持采取现房开盘策略，以现实产品力加上价格优势来对抗园区中心区的竞争，达到了良好的去化。表：主要楼盘资料项目名称建筑面积(万)容积率建82、筑风格产品形态户型面积()单价(元/)总价(万元)水墨江南6.60.58中式独栋、双拼、联排200-280目前售完-星岛仁恒10.580.56现代中式联排、双拼230-29024000-46000450-750中海御湖熙岸261欧式独栋、双拼、联排、公寓公寓96-174、别墅230-380独栋23000独栋600-1000数据来源：上海中原地产投资决策中心4竞争市场发展趋势n 东太湖别墅板块享有太湖旅游度假区的良好配套资源，景观优势突出，该板块的独栋别墅定位高端，且别墅外观风格不受限制，可塑性强，加上大开发商的品牌效应，使这一板块的别墅竞争力较强。该板块的别墅以度假型为主，客户来源范围较广，除83、了自住需求客户以外，亦有不少投资客选择在此置业，随着板块别墅市场的持续发展，别墅的稀缺性将进一步有所体现，收藏价值大，未来具有较高的升值潜力。n 阳澄湖别墅板块目前的别墅开发主要集中于阳澄湖昆山片区，依托于阳澄湖休闲度假区的发展，以及湖景和美食的资源，目前已发展成为了较为成熟的别墅板块，这一板块的别墅区被定义为“生态居住区”，别墅项目云集，是几个竞争板块中最具集中规模的别墅板块，随着该区域的别墅开发逐步趋于成熟，以及配套设施的进一步完善，尤其是沪宁城际铁路阳澄湖站的建设，将为这一板块的别墅市场带来极大的利好，有效拉近板块和昆山市区、上海市区的空间距离，未来该板块的别墅及有可能发展为昆山的城市型84、别墅区，别墅价值和投资潜力将有大幅提升。n 苏州阳澄湖板块除了招商依云水岸和中兴银丽高尔夫别墅以外，目前别墅开发量相对有限，开发规模远远不及昆山阳澄湖板块，但随着昆山阳澄湖板块的开发趋于饱和，以及工业园区房地产开发的逐步外扩，这一板块在双享湖景资源和高尔夫资源的条件下，别墅开发仍有较大的发展空间。n 双湖板块可双享金鸡湖和独墅湖的景观资源，由于配套设施长期得不到大幅的改善，在一定程度上限制了该板块的别墅档次发展，目前星岛仁恒凭借其自身的品牌优势和产品力，在该板块获得了良好的市场接受度，说明品牌优势和产品优势可以在一定程度上弥补板块配套不足的缺陷，拉动成交。小结xx镇别墅除了中粮本源以外，其余均85、为中式风格或现代中式风格的别墅，别墅风格过于单一，虽然和古镇风格相协调，但对于一些高端的别墅客户而言，个性化的吸引力也被弱化。目前较早开发的别墅项目已去化完，但是由于xx本地客源对别墅的购买力较为有限，别墅消费客户的来源主要依靠苏州当地和吴江市区，而周边其他别墅板块的市场发展进度均快于xx，虽然板块内的竞争不激烈，但与周边其他别墅板块之间存在着较强的竞争关系。5典型案例分析5.1中兴银丽高尔夫别墅表：个案资料楼盘名称中兴银丽高尔夫占地面积(万)33.35建筑面积(万)8.9开发周期分四期开发总户数207容积率0.25绿化率65%物业类型独栋别墅建筑风格北美风格户型面积()470-715花园面积86、()688-3093会所面积()4000开盘日期2006-04单价(元/)17000-21000主力总价(万元/套)800-1500销售情况2009年7月在售房源为68套，目前剩余5套资料来源：上海中原地产投资决策中心n 项目客户 中国企业老总、董事；台湾、日本企业老总、董事以及其他外籍人士还有少部分上海客户； 以上客户来源为园区及周边企业高层，中国人客户占50%。n 个案点评 小区地块如孤岛一般凸入阳澄湖，通过内部河道以及外围的阳澄湖规划设计达到户户临水，达到50%以上住户可看到湖景； 小区位于中兴高尔夫球场之内，该高尔夫球场为市区内唯一的36洞高尔夫球场；这对于高端客户有较强的吸引力； 每87、户均有大小不等花园，花园面积从688-3093不等； 产品采用纯北美风格别墅，简约建筑立面，层叠式退台坡顶，雅致毛石花园步道，独特八角造型设计，为该楼盘增色不少。5.2华丽家族太上湖表：个案资料楼盘名称华丽家族太上湖占地面积(万)56.74建筑面积(万)97.11开发周期分四期开发，约4-6年总户数660（一期139栋）（别墅）容积率0.45（别墅）绿化率39%物业类型独栋别墅，联排别墅、叠加别墅，小高层公寓户型面积()442-817（含地下室）地下面积()阳光地下室156-303会所面积()6000豪华社区会馆，4万商业配套开盘日期2009年12月月底单价(元/)预计20000-30000主88、力总价(万元/套)预计1000-2000销售情况目前还未开盘，预计月底会取得30套的预售许可配套设施休闲、生活、商业、教育和医疗设施，国际幼儿园、小学、中学等资料来源：上海中原地产投资决策中心n 项目客户 由于华丽家族开发的高端产品以及产品设计规划均出自于国际名师之手，再加上11月底梁朝伟以及刘嘉玲的造势宣传，太上湖的客户将面向全球高端人士，特别是认可华丽家族开发的高端产品，上海高端客户预计会占较大比例； 根据其预约情况，上海高端客户比例较大，有不少是购买过华丽家族其它物业的老客户，苏州本地客源约占五成。n 个案点评 地处苏州太湖国际旅游度假区东端，坐拥太湖最佳湖岸，背靠苏州最高山峰穹窿山，首89、期开发独栋别墅产品，定位高端； 三条天然河道贯穿整个项目，人工水域打造也是一大特色，临水、亲水设计理念较为突出； 由于是大规模项目，建筑面积逾百万平方米，配套设施规划相当到位，有近4万的商业配套以及6000豪华会馆规划，社区内部还规划建造幼儿园等，周边亦有高尔夫球场，马场等均有利于吸引高端客户； 英伦情调与苏式风格相结合的别墅群，能满足不同类型高端客户的爱好需求，但从现场来看，别墅之间距离较为紧密，社区环境将受一定影响； 户型设计上，第一期推出的全部房型均含有阳光私家会馆及下沉花园和私家电梯，样板别墅由意大利和美国著名设计师主持设计和配置。5.3中粮本源表：个案资料楼盘名称中粮本源占地面积(万90、)63.2建筑面积(万)28.6开发周期预计5-8年总户数819容积率0.41绿化率52%物业类型独栋、联排、双拼建筑风格意大利、英伦、法国、西班牙户型面积()独栋300-561、双拼336-349、联排258-266花园面积()独栋250-400、双拼220、联排80-150地下室面积()独栋71-120、双拼58-70、联排48-50会所面积()三个会所开盘日期2009-08单价(元/)独栋13000-14000、双拼9500、联排8500主力总价(万元/套)独栋300-450、双拼300-350、联排200-230销售情况推出51套独栋，剩2套样板房配套设施自助银行，药店，洗衣房，面包房91、，邮政书报店，品牌西餐/咖啡，高档中餐厅，书吧，美容、美发，社区巴士，小型菜场，医疗保健中心（九龙医院）资料来源：上海中原地产投资决策中心n 项目客户 xx镇私营业主、政府官员和xx本籍在外地经营的私营业主，吴江市私营业主、吴江本籍在外地经营的私营业主，以上海为主的周边城市5+2度假客，温州投资客在本批别墅中购买约10套； 目前去化以当地购买为主，xx本镇及吴江市区、盛泽等其他乡镇客户占据较大比例，上海投资度假型客户比例约为30%。n 个案点评 整个地块被xx湖所环绕，湖景资源极佳，对该案后续开发的高端独栋产品极为有利； 独岛纯别墅社区，内部规划三个会所，商业配套设施多点分布，能很好的满足社区92、业主需求，但总体商业体量并不多，主要由于外部商业需求近乎于零； 纯欧式别墅，意大利、英伦、法国、西班牙4种建筑风格设计，更好满足不同类型需求，但多种风格在一定程度上减弱了社区的品质和档次感；5.4江南水乡云水谣表：个案资料楼盘名称江南水乡云水谣占地面积(万)16.2建筑面积(万)14.42总户数306容积率0.9绿化率45%物业类型双拼，联排建筑风格现代中式户型面积()双拼467、联排300-367花园面积()40私家内庭院地下室面积()半地下室（含车位）80-88开盘日期一期2007年11月开盘，二期2009年5月份开盘，三期2009年9月份开盘单价(元/)双拼9500、联排6900主力总价93、(万元/套)双拼400-500、联排200-250销售情况三期新推24套联排目前仅剩8套配套设施云水谣五星级大酒店、xx老街、新江南商业街、xx湖大饭店，xx湖度假村等资料来源：上海中原地产投资决策中心n 项目客户 主要客户为吴江市和xx镇中高端人群，其他乡镇也有一定的比例，苏州政府人员由于详知城市规划也占据一定比例，投资及度假客也有一部分； 吴江和xx：50%；苏州：30%；上海：15%；其他：5%n 个案点评 双拼和联排为主的现代中式风格纯别墅社区，但该案的现代中式风格过于简单，显得整体项目的档次不高； 一线湖景，距离镇政府较近，共享肖甸湖、xx度假村、xx湖大饭店等资源，地段优势明显； 94、产品设计较为合理，庭院式别墅的户型设计具有一定特色，增加了别墅的内部空间感，联排面积在300367平方米，前后双向入户花园，并带约40平方米面积私家内庭院，采光通风很好，双车位赠送，地下室层高3.4米； 项目内部规划了50000平方米沿湖亲水景观带，高尔夫推杆果岭、室外SPA泳池、游艇码头等湖岸休闲设施以及五星级大酒店，网球馆、壁球馆及健身设施吸引高端人群置业。对本项目的启示 本项目地块位置没有中粮及云水谣有自然优势，开发应充分利用水资源，尽可能多的引入水源，打造社区内部水景； 云水谣项目联排去化速度较快，体量较小，目前主要竞争产品为中粮，目前中粮产品以小独栋及联排为主，去化情况普遍较为理想。95、因此本地块300亩前期不宜以大面积产品参与竞争，应以较高档次小独栋或双拼产品率先入市，尽量形成错位竞争，从而抢占市场份额； 注重地下室等的打造，由于地处水乡，地下水位较高，xx别墅乃至苏州市场别墅地下室的潮湿问题较为严重，建议用造坡的方式做下沉式地下室，既可在小区内营造出富有层次感的绿化景观，弥补小区水景资源的不足，又能解决地下室潮湿问题，同时亦提升了别墅品质和档次，增加了项目的竞争力； 由于地块北部有高尔夫球场的规划，加上目前别墅区商业均以服务社区业主为主，因此本项目商业和高端会所的打造均能带动楼盘的档次，以及吸引高尔夫等高端人群入住、消费等； 充分挖掘周边“5+2”度假客户，特别以上海、浙96、江为主的高端人群，未来xx镇将有旅游休闲区逐步转变为旅游度假区，高端别墅楼盘的打造更能迎合定位的改变。第二部分2000亩地块概念性规划方案建议一地块分析1地理位置及周边环境1.1四至环境地块北临同周公路，同周公路以北由政府规划建设18洞高尔夫球场；东临五星级的xx湖大饭店南为环城公路西面大片农田及分散的农舍，地块中部北富观路由南向北一分为二目前地块整体经济指标未定，四至范围南、北、东均已明确，西面未明确，由xx镇政府获悉，整个地块的占地面积在2000亩上下。1.2地块现状目前地块表面主要为农田，少量农舍，以及苗圃等，保持了一定的生态景观，富观路两侧以绿化树木为主，但没有经过良好的规划布局，只是97、树木较多。图：地块位置示意图地块中间南北向的富观路 北部高尔夫球场用地地块内部现状xx湖大饭店 xx湖2周边配套地块四至周边10分钟步行范围内，东部、北部以及西部基本无配套，主要配套来自于南部，南部有xx镇中心小学以及xx湖大饭店等教育、餐饮配套设施。附近的度假村也经营不善，餐饮娱乐设施处于半停滞状态。配套设施主要集中在xx镇，距离约3公里,设施齐全，但档次不高，个体规模较小，为典型的旅游型与村镇型。吴江市区内配套设施齐全，尤以餐饮业发达，本案距离8公里。本案便利性生活配套设施较少，不支持自住型、长期休养型别墅的开发，必须通过自身开发建设来予以解决；与成熟配套区的距离支持节日度假型别墅的开发。98、xx镇部分商业配套3地块可利用资源 本地块可利用的自然资源较少，虽然属于xx湖周边区域，但不是一线水源，唯一水源可以从南部距离xx湖最近区域引入； 地块北侧即将规划建造大型高水准高尔夫球场，对本地块所属区域的人气将有较大的带动作用； 紧临地块右侧为全xx古镇唯一的五星级大饭店xx湖大饭店，大饭店所具备的高端娱乐休闲设施能够为本项目提供一定的配套支撑作用，建议加以利用。4对地块的思考 处于郊区而开发周期较长的大盘，必须大力整合资源，改善配套环境和区域品牌形象，耐心培育，以时间换取土地的价值。但若不致力于配套环境的改善，靠自然推动，则经历较长周期市场仍不会有太大起色； 本案周边配套大环境的改善，对99、于本项目的自住客群的比例将产生较大的影响，客观来看，配套环境的整体改善对增加自住客户和度假客户均有较大的利好作用； 政府的规划、建设、区域招商、宣传，在区域竞争力提升中，扮演着重要的角色，整个项目的运营过程中，政府资源的整合运用，将是本案获胜最重要的助力。综上所述：本案具有作为别墅开发的初步条件，但自身配套不足需靠自身的长期开发逐步弥补，从近期来看本案作为第一居所别墅用地的潜力更大，远期来看，地块发展度假型居住物业的条件良好。二项目SWOT分析1优势 地块规模很大，是xx镇占地最大的项目，具有很大的投资开发空间和产品塑造空间； 项目地块拥有古镇丰富的资源优势，除了景观资源、生态资源和文化资源，100、同时北部紧邻古镇唯一的高尔夫球场，对地块开发高端物业提供利好支撑； 本项目地形方正，位于xx湖旅游度假区的规划范围内，紧邻五星级的xx湖大饭店，配套条件高档，在本项目开发初期可为本项目客源提供高档消费场所，弥补项目商业配套的缺乏； 地块临近xx古镇的镇中心，古镇中心配套设施齐全，为本项目成为第一居所提供有利条件；2劣势 地块虽然位于xx湖畔，但由于xx湖大饭店的相隔，地块水景资源相对有限，使地块的观景条件受到限制； 目前xx湖的西部处于开发初期，周边多为农田荒地，对项目形象造成一定的负面影响； 由于xx镇的商业规模较小，主要分布于古镇中心，地块周边商业配套较为缺乏，生活氛围相比古镇中心有所欠缺101、。3机会 别墅用地趋紧，别墅产品的稀缺性会导致别墅的价值持续上升，而古镇别墅更由于其景观和历史人文的氛围，具有更大的升值潜力； 未来xx镇将以开发旅游度假资源为重点，形成一个综合性的旅游度假区，开发多个重点旅游景点，新景点的开发建设将进一步提升xx古镇的知名度，为别墅项目带来新的发展契机； 苏州城市建设逐步由内向外扩张，未来xx镇也在苏州城市扩张的范围内，轨道交通由苏州至吴江至xx将对xx房地产市场起到关键的推动作用，客户来源将更为广泛； 目前xx镇高档别墅产品缺乏，别墅产品无论品质和形象，均有所欠缺，对本项目而言，正是提供了一个绝好的发展机会，塑造一个高品质的别墅产品有利于突破目前市场的局限102、。 xx别墅和苏州吴江的发展密不可分，苏州和吴江产业发展的继续发展和升级将引入更多的外来客户资源，为xx的别墅市场注入新的客户资源。4风险 2009年房地产市场上升较快，未来不排除市场大范围调整的可能，大范围的影响将对本项目产生较大的影响； 随着中粮本源的开发，一方面对xx别墅扩大知名度有利，但另一方面，该案的品牌竞争力较强，对本案存在较大的竞争风险； xx镇周边别墅板块众多，别墅供应充足，板块之间的竞争激烈，本项目是大规模项目，因此，除了面对xx镇别墅项目的竞争，来自于外部市场的竞争压力同样很大。三2000亩地块概念性规划方案建议12000亩地块用地性质建议综合以上对地块自身条件的分析，本地103、块适合发展居住型物业，加上适量的配套商业，建议本地块的整体用地性质和用地年限如下：表：地块用地性质和用地年限整体用地性质居住用地分功能用地性质居住用地配套商业用地用地年限70年40年22000亩地块物业类型建议依据说明： xx古镇的房地产开发是建立在古镇历史文化保护的基础上，因此，地块可建的为低密度建筑； 从竞争市场的角度以及xx镇未来发展的角度来看，地块北部的高尔夫球场为地块发展低密度高端住宅物业创造了极大的可能； 在项目发展初期，考虑到品牌营造和聚集人气的效应，建议初期先推出密度略高的双拼别墅作为主打，既不会降低整个项目的档次，亦为后续开发高端产品奠定基础。综上，建议2000亩地块的物业类104、型为高端产品+中高端产品的组合：开发阶段物业类型开发初期双拼为主、小独栋为辅开发中期中独栋和小独栋为主、双拼为辅开发后期大独栋为主、中独栋为辅32000亩地块开发次序建议依据说明： 由于地块东部紧邻xx湖大饭店，南部距离xx古镇最近，同时亦较为临近古镇的配套设施，而北部由于高尔夫球场支撑，使地块北部更具有开发高端独栋别墅的优势； 高尔夫球场的规划建设到投入使用尚需要2年左右的时间，因此总体建议2000亩地块项目遵循由南往北、由东往西、由中高档产品向高端产品逐步过渡的开发次序。图：2000亩地块开发次序示意图42000亩地块容积率建议鉴于本报告对于2000亩地块的物业类型建议，本项目物业将由双拼105、小独栋产品逐步向大面积高端独栋产品逐步过度，容积率将越来越低，因此建议本地块未来的容积率为：0.4对2000亩地块的说明本次报告重点在于300亩地块的可行性研究报告，由于300亩地块位于xx湖西部的这2000亩地块内，xx镇政府方面对这2000亩地块的概念性详细规划方案尚未做出明确制定，因此在做300亩地块的定位之前，依据目前的市场分析结论针对这2000亩地块，建议了一些地块的指标，用以支撑本报告的后续进行。对于2000亩地块而言，是一个长期发展的大规模项目，要确定2000亩地块的未来规划重点、开发周期、和产品发展方向等，需要研究的市场面和相似案例将更多更广，本次报告暂不涉及。第三部分300106、亩地块可行性研究一地块位置确定地块位置说明立足于2000亩地块的开发次序建议，首个项目的300亩地块位于富观路以东的地块内，为地块的最南边。300亩图：300亩地块位置示意二产品组成建议1物业类型建议从周边竞争板块的产品来看，东太湖板块由于景观优势突出，产品档次定位最高，以高端独栋产品为主；阳澄湖板块别墅开发最具规模，成熟度较高，产品多元化发展，以独栋和双拼居多，其次是联排和叠加等经济型别墅；双湖板块虽然具有金鸡湖和独墅湖的景观资源，但由于配套方面的缺陷，目前以双拼别墅和联排别墅为主导产品，独栋别墅较少；xx镇的别墅板块，由于中粮本源这一大规模别墅社区的开发，使板块内未来较长一段时间独栋别墅的107、供应将有所增加和保持，双拼和联排别墅的供应将随着云水谣的去化而逐步减少。提示：本项目地处xx湖度假区，相比中粮本源虽然距离古镇中心更近，但景观资源有所缺乏；另外，距离古镇中心更近的云水谣地段优势和景观优势均强于本项目，因此在面积定位时必须考虑到和这两个对本项目产生最直接竞争影响的楼盘形成错位竞争。表：各别墅板块别墅产品组成板块主流产品次要产品xx镇板块独栋、联排双拼东太湖板块独栋联排阳澄湖板块独栋、双拼联排、叠加双湖板块双拼、联排独栋资料来源：上海中原地产投资决策中心2产品组成建议以高性价比的双拼别墅为主导，辅以部分小独栋别墅目前中粮本源的双拼别墅位于社区内较差的位置，随着第一批别墅的去化，该108、案与2010年将以独栋别墅作为主力产品，但该案别墅的地下室空间较小，别墅产品的附加值较低，本项目的别墅产品可对地下室的设计进行加强，采用造坡的方式抬高地下室，并借此增加别墅的附加值，提升产品力和竞争力。云水谣由于整体档次定位偏低，以双拼别墅作为主力产品可以填补市场空缺，并与周边楼盘形成错位竞争。在以双拼别墅为主的社区中加入适量的小独栋别墅产品可以降低别墅社区的密度，增加环境舒适度和别墅的私密性。表：300亩地块产品组合建议产品类型建筑面积（万）比例户数比例独栋别墅1.212%389.7%双拼别墅8.888%35290.3%合计10100%390100%对产品规划的提示：可以注意到，目前中粮本源109、和云水谣的双拼别墅面积分别为336-349平方米和467平方米，云水谣的双拼有较多布局在小区北面沿湖景观带，因此面积定位较大，中粮本源的双拼别墅则是沿周同公路而建，体量很少；本项目在产品规划时，双拼别墅的面积可以较中粮本源适当缩小，双拼别墅的面积控制在250-270平方米左右，一方面利于项目去化，另一方面利于控制总价，提升单价；在规划独栋产品时，可将面积控制在300-350平方米，由于未来随着中粮本源后推的独栋别墅面积将逐步扩大，以中等面积400多平方米的中独栋为主力产品，略小的面积有助于本项目竞争到更多的度假客户；说到坡地景观的营造，近期较好的参考案例为位于上海青浦赵巷的龙湖滟澜山项目，该案110、为7090项目，不少别墅是由两个80多平米的单套组成，在摆脱不了这种产品上的限制时，该案充分发掘项目的产品力，半地下的阳光地下室对客户具有极大的吸引力，使该案在市场盘整期获得了难得的销售佳绩。图：龙湖滟澜山阳光地下室图：龙湖滟澜山下沉式会所和沿湖坡地景观3配套设施建议由于300亩地块项目总建筑面积为10万平方米，项目所处区位为xx湖旅游度假区，未来自住客户约占6成左右，度假和投资客户月将占四成，由于总户数不多，因此社区内部不建议发展大型会所；目前项目紧挨五星级的xx湖大饭店，大饭店内各项高档消费设施配套齐全，建议本项目和xx湖大饭店达成一定的合作关系，以会员制的形式使用酒店内的各项配套设施，并111、给予一定的优惠，从而满足本项目客户的休闲娱乐消费，弥补项目自身的配套不足问题，同时亦可降低本项目设施大型会所的运营管理费用；此外，本项目更可与xx湖大饭店联合开发一处游艇码头，相信这种高档娱乐休闲设施的增加对本项目日后发展高端客户将更为有利；另外，本项目的售楼中心日后可改为配套商业用途，待项目交房入住后设置一些小型商业配套，如24小时便利店、咖啡馆等满足住户日常购物和消费。三地块容积率建议中粮本源的容积率为0.41，目前以小独栋别墅产品为主打，从社区内部看，别墅密度较高，环境受到一定的影响；本项目首期开发建议以双拼别墅为主力产品，小独栋产品为辅，在尽可能保证别墅物业的舒适度和私密性的前提下，以112、及考虑到社区整体环境的从容度，建议300亩地块的容积率为：0.5四项目开发方案建议1开发运营思路塑造项目品牌，通过中高档的居住和度假功能兼具的别墅产品建设，以及相应的配套资源的开发提升项目的整体形象；短期内保证前期现金流的平稳运作，实现项目快速盈利；长期内逐步挖掘土地价值，实现项目最大化收益开发。 景观先行先造景后造房，项目先期进行投资建设道路基础设施和营造绿化大环境以及样板区的精心打造，在临近开盘前适时进行建安投入。 配套启动开盘之前，选择与住宅关联度最大的配套资源，如会所，进行建安施工，对住宅项目的价值提升起到有效的催化作用。 消费引导以古镇有限的环境景观资源和项目自身舒适的居住空间树立项113、目的居住兼度假型物业形象，除吸引xx、吴江和苏州的自住型别墅客户，亦进一步引导长三角客户群体置业及投资。2开发周期建议按0.5的容积率进行推算，300亩地的总建筑面积约为10万平方米，建议整盘开发，更利于项目整体形象和品质的塑造。由于建议项目营造坡地景观别墅，以及景观现行、样板区的营造，项目建设周期大约需要二年左右的时间。表：300亩地开发周期开发周期2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年施工面积（万）1.5332.53推盘时间建议云水谣的盘量较少，目前整个项目已全面开工，进度较快，预计未来一年半左右的时间该案将全部去化完。中粮本源的规模较大，未来3-5年间该案将持续114、有较大体量入市，如明年将推出200套独栋别墅，计划完成4.5亿的销售额。xx镇在售楼盘推盘情况楼盘名称开盘时间推出套数已售套数月均去化套数推盘计划中粮本源2009-8-227770232010年预计推出200套独栋别墅，首批5月左右推出江南水乡云水谣2009-9-1910292312010年推出余下的房源，约130多套结合本项目的开发建设周期，预计最快入市也要在2010年下半年，同时考虑到宏观经济发展以及房地产市场的走势，由于在2008年金融风暴过后，2009年房价涨势迅猛，2010年上半年市场存在较大的波动风险，因此本项目较好的推盘时间预计为2010年下半年，建议本项目分为2期进行推盘。根据115、产品组合建议，本项目的别墅套数为390套，参考中粮本源和云水谣的销售速度，在市场运行平稳的状态下，保守估计本项目的去化时间需要二年到二年半左右的时间，因此建议本项目分为两次开盘，期间可根据销售情况分批销售。因此对本项目的推盘时间做出如下建议。表：300亩地块项目推盘时间建议推盘时间2010年102011年9月推盘量（万）55主推产品双拼双拼、小独栋表：300亩地销售周期销售周期2010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年上半年销售面积（万）1.5332.5五300亩地项目市场定位1开发理念本项目是希望借助于证大的品牌优势，塑造项目高品质物业的形象，结合对xx古镇文化的理解和运用，116、扩大项目的影响力，以利于项目整体的后续开发及运作。项目位于xx湖度假区的西部，由于未来xx湖的东部主要开发旅游度假配套设施，临近xx湖和xx古镇的低密度住宅物业的稀缺性将进一步有所体现，因此本项目要取得成功的关键在于塑造出品牌物业的良好品质，抓住市场空白点，针对目标消费群体，建立和水乡文化底蕴相融合、体现浓郁古镇水乡风情的高档别墅社区。2市场定位本项目位于xx湖旅游度假区，鉴于度假区的规划开发，本项目所要开发的别墅物业具有良好的发展前景，中原建议本项目的市场定位为：生态坡地别墅3市场定位诠释核心主题生态、水景、坡地、宜居的生活空间区域 保留古镇水乡魅力、延续古镇人文、xx湖畔的生态居住板块景观117、 在小区内开发水系营造更多的水景资源 营造xx镇独一无二的坡地景观别墅，形成品牌和产品力的互动功能 高档纯别墅社区，居住、度假两相宜 坡地景观，营造xx当地独一无二的高品质别墅社区 为高尔夫球爱好者提供居住和度假的理想居所人文 项目位于xx古镇，文化底蕴深厚，具有水乡自然、生态的人文环境4客户定位4.1客户分析 发展越为成熟的别墅板块客户来源越为广泛，太湖旅游度假区的别墅由于景观资源和旅游度假资源丰富，客户多为度假型和投资型。 阳澄湖板块由于其上海后花园的优势和依靠昆山档次外向型经济的发展，客户来源非常广泛，外籍人士是主力客群之一。 双湖板块的别墅客户主要来自于苏州当地和苏州工业园区，当然也离118、不开苏州工业园区的整体规划和产业经济的发展。 相比之下，xx镇的别墅客群来源范围相对狭窄，但随着xx的一系列规划建设，以及古镇别墅的稀缺性体现，未来别墅客户的来源必将逐步扩大。表：竞争板块客户比较别墅板块客户来源购买目的xx板块xx当地公务人员、私营业主吴江市和苏州部分高收入人群自住居多温州投资客投资上海客源很少度假兼投资东太湖板块苏州本地高端客户自住、度假上海高端客户长三角其他城市高端客户度假兼投资外籍客户投资居多阳澄湖板块昆山当地台商、企业老总等自住较多，投资客亦不少上海市区客户有继续增多的趋势度假兼投资昆山发展外向型产业经济所带来的港澳台、欧美、日韩等外籍客源自住、投资双湖板块苏州工业园119、区企业高管、私营业主、外籍人士等苏州本地高收入人群自住为主，少量投资4.2客户定位依据说明： 本项目的开盘时间为2010年下半年，届时中粮本源知名度的扩大将带动xx别墅板块的客源发展，对本项目的客源导入将产生一定的利好； 地块北部高尔夫球场的建设对本项目导入外来客源相当有利，但由于高尔夫球场的建设具有一定的不确定因素，短期内对本项目导入客源的作用极为有限； 本项目开发初期，以双拼别墅为主力供应，旨在吸引xx、吴江和苏州的自住客户； 随着项目建设发展的进度，本项目的目标来源范围将逐步有所扩张，未来上海以及长三角其他城市的度假客源和投资客源均将成为本项目的目标客户。中原对300亩项目的目标客户定位120、如下：表：目标客户描述客户类型所占比例客户来源需求特征自住客户65%xx当地私营业主和公务人员、吴江纺织私营业主、苏州工业园区企业高管本项目双拼别墅面积定位适中，利于控制总价，能吸引当地及周边客户购买本项目作为第一居所度假客户25%长三角城市高收入人群、上海中产阶级喜爱江南水乡古镇的悠闲生活，本项目临近xx古镇中心，生活方便，这类客户会购买别墅作为度假场所，兼具一定的投资目的投资客户10%上海私营业主、温州私营业主、外籍人士资产较多，依托于xx湖旅游度假区的良好规划和发展，本项目未来发展前景良好，升值潜力较大，易吸引投资客户5价格定位定价思路本项目价格的确定采用市场比较原则。市场比较法是目前运121、用最广泛的定价方法，同时也是最科学的方法。市场比较法必须遵从“同质同价、优质优价”的操作方法。市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。样本选取样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。中原在实践中总结出以下样本选取原则：相近原则，相近地段会有更多的相近因素成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位在以上原则的指导下，我们调查了与本案相关的物业，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的比较对象。5.1独栋别墅价格参照楼盘确定遵循以上定价原则，结合片区其他可比竞争物业的竞争因素以及122、价格，本项目别墅住宅定价的参照楼盘为“中粮本源”、“云水谣”。表：住宅参照楼盘价格及销售情况参照楼盘成交均价（元/）月均销售套数中粮本源独栋13183、双拼943623云水谣双拼924731资料来源：上海中原地产投资决策中心现时独栋别墅价格确定表：住宅价格拟合系数表比较内容权重中粮本源拟合程度比较系数建筑规模8%1.050.084区域位置15%0.830.1245外部环境10%1.050.105社区景观15%0.780.117立面设计10%0.760.076房型设计12%0.810.0972配套设施10%0.850.085营销企划7%0.920.0644开发商实力8%10.08去化速度5%0.123、930.0465合计100%/0.8796将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出本项目公寓的参考定价：以项目（中粮本源）为参考： 138130.8796=14988据以上数据分析，本项目住宅的现时价格应在14988元/平方米左右，这是一个通过市场比较得出的数据。中原建议本项目独栋住宅的现时均价为：15000元/平方米5.2双拼别墅价格现时双拼别墅价格确定表：住宅价格拟合系数表比较内容权重A中粮本源B云水谣拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑规模8%1.050.0841.10.0924区域位置15%0.830.12451.050.130725外部环境10%1.050.1051.080.113124、4社区景观15%0.720.1080.730.07884立面设计10%0.760.0760.750.057房型设计12%1.030.12360.980.121128配套设施10%0.850.0851.10.0935营销企划7%10.0710.07开发商实力8%10.080.90.072去化速度5%0.930.04651.030.047895合计100%/0.9026/0.876888将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出本项目公寓的参考定价：以项目A（中粮本源）为参考： 94360.9026=10454以项目B（云水谣）为参考： 92470.8769=10545本案价格推算：本案价格=以项125、目A为参考的定价A权重+以项目B参考定价B权重=10499元/平方米注：权重=各比较对象的比较系数/各比较对象的比较系数之和据以上数据分析，本项目住宅的现时价格应在10499元/平方米左右，这是一个通过市场比较得出的数据。中原建议本项目双拼住宅的现时均价为：10500元/平方米5.3未来上市销售价格根据项目开发进度的安排，本项目双拼别墅约在2010年10月可以预售，而由于销售策略的关系，独栋别墅预计在2011年9月上市。因此，我们将现时价格拟合到上市时间。 价格影响因素分析表：影响因素分析表影响因素指标定义说明宏观影响因素宏观经济# GDP国内生产总值收支水平# 消费品零售额全市消费品零售总额126、# 居民收入人均年可支配收入# 价格水平居民消费价格指数（全国）政策制度# 房贷制度贷款成数、年限及其他房贷限制# 区域发展旧城改造规划实施的特别政策城市规划# 交通规划未来目标区域交通发展前景微观影响因素供求关系# 供应规模全市住宅供应量# 需求规模全市住宅租售量区域竞争# 相邻区域相邻区域发展对本区域的影响# 可比区域可比区域发展对本区域的影响客户偏好# 置业喜好消费者对产品的偏好影响区位调整# 区位偏好消费者对本区域的物业选择的偏好影响 影响因素权重表： 影响因素年变动幅度影响因素变动情况宏观影响因素宏观经济5%收支水平5%政策制度-10%城市规划5%微观影响因素供求关系5%区域竞争-2127、0%客户偏好5%区位调整-15%结合上述各影响因素，并依住宅自身的特征来判断各种因素对住宅的影响程度，从而确定各影响因素的权重。从权重分析表可以看出，相对于居住类的物业受微观因素的影响更多。 价格预测结果涨幅依据：表：吴江市住宅成交均价及涨幅年份成交均价涨幅2006372418.72%2007412910.85%2008482216.78%2009年1-9月48240.04%平均涨幅-11.6%数据来源：吴江市统计局表：未来价格增长率预测影响因素居住物业价格增幅11.6%影响因素调整80%未来增幅预测9.3%注：价格增幅统计参照吴江市住宅成交均价2006年-2009年9月的涨幅 未来上市价格分128、析表： 未来价格预估类别双拼别墅（元/）独栋别墅（元/）价格增幅9.3%9.3%2009年12月基价1050015000上市时间2010年10月2011年9月未来上市均价1131217436双拼别墅至2010年10月开盘的价格增幅=10500*11.6%*80%*10/12独栋别墅至2011年9月开盘的价格增幅=15000*11.6%*80%*21/12表：项目销售额初步计算销售时间2010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年上半年合计独栋销售面积（万）-0.60.61.2双拼销售面积（万）1.532.41.98.8独栋单价-1743618132-双拼单价113121179912129、20512692-销售额（万元）169683539739753.634994127112.6六投资收益分析1成本预测本项目总投资达84531万元。其中，建设投资成本合计68906万元，其他费用合计达15624万元。表：项目成本明细项目总投资估算表单位：人民币万元序号项目金额可售面积单方成本一土地出让金（含契税）46,350 4,635 二前期费用1,170 117 三建安费用13,240 1,324 四基础设施建设费3,500 350 五小区内配套工程费2,880 288 六可进入成本税费1,324 132 七不可预见费442 44 建设投资成本合计68,906 6,891 八销售税金7,24130、5 725 九土地增值税1,271 127 十营销费用3,813 381 十一管理费用392 39 十二财务费用2,902 290 费用合计15,624 1,562 总投资84,531 8,453 2项目收入预测：本项目别墅销售收入总计127112.6万元。其中，双拼别墅产品销售收入105772万元，独栋别墅销售收入21341万元。表：各物业类型销售收入 单位：万元物业类型2010下半年2011上半年2011下半年2012上半年双拼别墅169683539739753.634994独栋别墅-17436181323损益分析通过计算可得，本项目税前利润率61.80%，税后利润率46.35%，两者比例131、差距较大，开发本项目，贵公司将有利可图。此外，由于xx本地税费、规费、土地闲置费等标准可商量余地较大，对于本项目开发盈利的大背景影响较小，因而本司建议贵公司与相关部门协商以期得到更大化的利润空间。通过之前的收益及成本估算，可得到下面的损益简表：项目损益表单位：万元项目金额备注一、营业收入别墅销售收入127,113 营业收入合计127,113 减：销售税金7,245 减：土地增值税1,271 减：建设投资成本68,906 二、主营业务利润49,690 减：营销费用3,813 3% 管理费用392 2%三、息税前利润(EBIT)45,484 减：财务费用2,902 目前一年期贷款基准利率为5.31132、%，融资成本15%，贷款资金65%，为所需资金一次性贷款四、利润总额42,582 减：所得税10,646 25%五、净利润31,937 税前利润率61.80%税后利润率46.35%4、内部收益率预测项目现金流表项目合计2010下半年2011上半年2011下半年2012上半年一、现金流出-94365 -30062 -31252 -17622 -15429 (一)建设投资成本-67886 -27250 -29478 -5990 -5168 1.土地及相关费用-46350 -23175 -23175 2.前期费用-1170 -702 -468 3.建安费用-12240 -1800 -3600 -37133、20 -3120 4.基础设施建设工程-3500 -875 -875 -875 -875 5.小区内配套工程-2880 -424 -847 -875 -734 6.可进入成本税费-1324 -195 -389 -402 -337 7.不可预见费-422 -80 -124 -117 -101 (二)销售税金-7245 -967 -2018 -2266 -1995 (三)土地增值税-1271 -170 -354 -398 -350 (四)营销费用-3813 -509 -1062 -1193 -1050 (五)管理费用-372 -62 -106 -109 -95 (六)财务费用-2861 -1104134、 -1216 -289 -251 (七)所得税-10916 2983 -7377 -6522 税前利润总额43663 -13094 1163 29509 26087 累计税前利润总额-11932 17577 43663 二、现金流入127113 16968 35397 39754 34994 (一)销售收入127113 16968 35397 39754 34994 经营净现金流量32747 -13094 4145 22131 19565 累计净现金流量23887 -13094 -8949 13183 32747 由上表所示，如地价定为150万元/亩，则该项目的最终内部收益率为75.96%，则本项目内部收益率较高。原因主要有以下2点： 本项目销售周期较短，为2年，因此导致项目资金利用率大幅提高； 本项目具有较大的投资价值。以下为地价和内部收益率（IRR）的敏感性变动关系，以供参考：表：土地价格变化对应内部收益率变化地价内部收益率（IRR）150万/亩75.96%160万/亩64.01%170万/亩54.13%180万/亩45.80%190万/亩38.67%200万/亩32.47%由此可见，当土地价格在200万/亩的时候，内部收益率(IRR)处于一个较为适中的区段内，故200万/亩可作为拿地成本的参考价格。