1、房地产开发公司市中心住宅工程建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月42可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、总 论6（一）项目背景6（二）项目概况7主要经济指标9二、市场预测10（一）投资环境 10（二）.市场调查15（三）价格预测16（四）市场风险分析2、19三、建设规模与产品方案19（一）建设规模20（二）产品方案20四、人防及消防设计调查21（一）人防设计调查21（二）消防设计调查21五、节能节水措施23（一）给排水节能23（二）电气节能23（三）通风节能24（四）建筑节能24六、环境影响评价25（一） 环境条件调查25（二）施工期环境影响分析26（三） 项目建成后区域分析28（四）道路交通及停车环境分析29七、组织机构与人员配备301、总经理：负责项目的全面工作；313、总工：负责项目工程计划及技术质量管理；316、销售部：负责营销策划及销售工作。311. 技术准备：322. 物资准备324. 其它准备：32八、项目实施进度33（一）具体3、进度为：33（三）、建设项目质量和保证措施35九、投资估算36（一）根据项目的设计方案，确定项目的工程数量36（二）根据概算定额指标，确定项目总投资37十、融资方案39十一、财务评价40(一)项目净利润测算40（二）.财务指标测算41(三)财务评价结论41十二、社会评价41十三、研究结论42一、总 论（一）项目背景1.项目名称: 2.建设单位概况3.可行性研究报告编制依据（1）方案设计（2）国家及XX市颁布的相关法律、法规、政策（3）XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（4）XX市城市总体规划（20062020年）（5）2009年1-9月份XX市房地产市场分析（6）房地产开发机构发布的4、工程建设方面的标准、规范、定额（7）XX市房屋拆迁补偿安置规定（8）XX市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（9）编制报告的委托合同（10）其他有关依据资料4.项目提出的理由房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济是我国重要的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业，对改变城市面貌、拉长产业链、促进就业、扩大内需、摆脱国际金融危机影响等具有重要意义。现今，国家为拉动内需，满足广大人民群众的生活和城市发展需求，提倡大力发展房地产经济。于XX市中心繁华地带，地块西侧6005、米左右即为大小赭山，南侧距全国著名的大小镜湖、鸠兹广场、中山路步行街仅数百米之遥。随着2009年XX楼市的强势回暖，房地产行业又将迎来一个春天。项目的建成营运，势必为XX市商业氛围添上一笔浓墨重彩，同时也为建设单位带来丰厚的经济利益。（二）项目概况1.拟建地点项目地点位于XX市中心繁华地带，地块西侧600米左右即为大小赭山，南侧距全国著名的大小镜湖、鸠兹广场、中山路步行街仅数百米之遥。2.建设规模项目规划总用地10346.88平方米，总建筑面积68897.73平方米，其中地上建筑面积（计入容积率）51734.40平方米。3.建设目标中山路步行街和镜湖公园为XX最重要的商业街区。凤凰美食街和褚山6、公园结合沃而玛、侨鸿皇冠假日酒店、星光灿烂已成为为XX重要的中心商业街区。但南北区之间由于缺乏良好的商业区衔接，使得两个中心相对独立，中间段的商业气氛也稍显逊色，同时难以形成整体城市商业圈。为城市中心商圈形成的后期发展奠定基础。4.主要建设条件1）供水室外给水：本工程利用市政道路的市政给水管网，拟从邻近的中山北路和申元街上就近引入两根DN200的管道，经总水表后接入地块，在地块内组成环状供水管网，供本项目的生活、消防用水。室内供水：根据建筑高度、建筑标准、水源条件、防二次污染、当地自来水公司规定、节能和供水安全原则。五层及五层以下的的用水部位利用市政自来水压力直接供水，五层以上分低、中、高区，7、均由恒压变频加压泵组供水2）雨水、污水排放雨水排放：屋面雨水采用87型雨水斗收集后经立管排至室外；汽车库的坡道处设雨水沟截流，排至雨水泵坑，用潜水泵提升排到室外雨水管道。雨水泵设两台，一用一备，互为备用，当一台泵来不及排水达到报警水位时，两台泵同时启动并报警污水排放：室内采用污、废水合流，污、废水直接排出室外。地下车库汽车冲洗废水汇集至集水坑，用潜水泵提升排出室外，各集水坑中设带自动耦合装置的潜水泵两台，一用一备，互为备用，当一台泵来不及排水达到报警水位时，两台泵同时启动并报警。潜水泵由集水坑水位自动控制。为保证排水通畅，高层建筑内卫生间和厨房排水管设置专用通气立管，地下集水坑也设置通气管。38、）供气本项目采用天然气，气源来自城市管网。4）供电本工程用电负荷等级为一级，采用二路10KV独立电源同时供电。5） 电信本项目电话通讯总线引自市话局网。并设置有线电视系统，有线电视总线引自有线电视网，每各客房设电视终端1个。6）项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金20000万元，银行贷款10000万元，共投入总资金30000万元。 本项目完成后，预计销售收入为73904.00万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加及所得税等、预计净利润为万元。7）主要技术经济指标主要经济指标项目单位数量占地总面积平方米10346.68总建筑面积平方米68897.73地上建筑面积平方米51734.409、地下建筑面积平方米17163.33首层占地面积平方米4966.50地下机动车停车位辆400地上机动车停车位辆40人防地下室面积平方米4999.60容积率5.0建筑密度%48二、市场预测（一）投资环境 1.国内环境：中国房地产还有20年以上的盈利空间，其原因是：(1)本币升值。本币升值最大的受惠行业是金融、地产。金融、地产业自动提升行业价值。(2)人口因素。农村人口城镇化正在加速.越来越多的人挤向大中城市。随着对外开放的全面深入,外企、外籍人员更多的流入中国,这些都为房地产业打开了成长空间。不仅对城市住房提出了要求，同时对城市配套的商业、服务提出了要求。(3)消费升级。随着国民经济的走强,居民消10、费水平提高,一站式商服场所越来越成为居民消费的主体。 (4)地产带动经济。随着城市建设的发展,不仅地产业蓬勃发展,还带动了钢铁、水泥、装潢业等的发展,更解决了许多人的就业，中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。 1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。 2003年中国住宅投资占GDP比例首次超过美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。(5)地方政府支持。近年来,房地产税收占地方财政收入的比重越来越大,旧城改造、城市建设成了地11、方政府主要领导人出政绩的项目,所以地方政府大利支持房地产业发展。 (6)房地产业利润惊人。从房地产上市公司的财务报表中我们看到的毛利率一般在35%左右.事实是大部分房地产上市公司均存在不同程度的隐瞒利润情况，其实际利润率高于报表数。据统计，国内前百位富商中，1/3以上是房地产商，用一位地产商的话说:挣钱比印钞还容易。(7)通胀预期的影响。去年国际金融危机以来，美国等国家为摆脱危机，开动印钞机滥印钞票，导致以美圆为首的国际货币的流动性泛滥，美圆持续贬值，国际资产价格快速回升，通胀预期来临。在通胀情况下，无论从保值或投资角度看待，房产都将是中国居民最佳的保值工具或投资选择。今年上半年以来，国内为应12、对世界性金融危机的扩张性政策（廉价货币政策与赤字财政政策）“发效”：在低息刺激下的信贷膨胀，以及4万亿的中央投资计划及18万亿的地方投资计划出笼，导致在赤字财政、廉价货币放纵下的流动性泛滥，极有可能在短期内，伴随经济的虚假繁荣与短暂性复苏而招致较严重的通货膨胀，即纸币贬值，物价上涨，在此情形下，可以断定，房价一定上涨。2XX房地产市场：经过2008年的调整，XX市房地产市场今年受国家宏观政策及房地产市场政策利好等因素影响，在政府有力调控下，随着市场对房屋刚性需求的有效释放，强势回暖。商业用房批准预售面积 17.90 万平方米，较去年同期增长162.52 ，环比增长61.77；办公用房批准预售面13、积 5.08 万平方米，较去年同期下降25.93 ，环比增长69.85%。商业用房销售面积9.62 万平方米，销售金额为 9.38亿元，较去年同期增长97.31，环比增长61.59；办公用房销售面积4.13 万平方米，销售金额为 2.68亿元，较去年同期增长21.46 ，环比增长205.60。伴随着市场回暖，上半年出让土地10宗，出让面积165.17万平方米，出让金额24.3亿元，比去年同期均有大幅度增长。不论是房地产开发投资还是商品房销售、二手房交易，较为活跃，XX市房地产市场正保持着健康良好的发展态势。XX市房地产市场强势回暖的原因： 1）XX市经济的快速发展，为房地产市场的良性发展提供了14、保证。据统计，2009年上半年，XX市地区生产总值380.81亿元，经济总量稳居安徽省第二；增速14.1%，高出安徽省平均水平2.3个百分点，同样列安徽省第二位。上半年，规模以上工业实现增加值212.78亿元，比去年同期增长17.7%。效益水平稳步提升，上半年经济效益综合指数达247.3%，比一季度提高31.6个百分点，实现利润31.28亿元，增长13.8%。需求方面，投资较为强劲，消费逐步上扬。上半年，全市实现固定资产投资429.59亿元，比去年同期增长39.8%，其中工业投资226.12亿元，增长49.9%，房地产投资94.49亿元，增长14.1%。全市上半年实现社会消费品零售总额114.15、11亿元，比去年同期增长17.9%，扣除价格因素实际增长21.5%。 2）人口城镇化，扩大了市场消费需求。根据XX市城市总体规划，到2010年，市域人口达到290万人，其中中心城区城市人口规模150万人，城镇化水平达64%；到2020年，市域人口达357万人，其中中心城区城市人口规模195万人，城镇化水平达80%；规划期内，城镇化水平平均每年提高1.70个百分点。 将XX打造成长江中下游国家重要的综合交通枢纽、区域性经济文化中心，先进的制造业基地及滨江特色旅游城市。XX市是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，是皖江地区的经济中心。随着近年来城市基础设施建设16、的逐步完善，吸引了许多外地人来XX投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为XX市的商品房消费市场增添了新的主力军。 3）随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。 2009年上半年XX市城镇居民人均可支配收入8366元，较上年同期增长11.1%。农村居民人均现金收入3641元，增长10.1%。到6月末，金融机构人民币存款余额936.86亿元，比年初增加226.42亿元，贷款余额948.16亿元，比年初增加394.57亿元。 (摘自：XX新闻网) 。 4）旧城改造，造成了刚性需求量的增加。进入2009年，长江路、赭山路等XX市多条道路全面改造17、如火如荼；大垄坊、茶厂等地块相继拆迁，拆迁带动下城市住房刚性需求大量涌现，推动了XX房地产市场的复苏。通胀预期及流动性的宽松，造成了房产投资及投机现象的大量出现，进一步推动了XX房地产市场的全面升温。 5）银行信贷政策的放宽，让大量经济实力不是很强的家庭及投资、投机者也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量以及消费人群数量，有效刺激了房地产市场。强势回暖的XX市房地产市场显示以下特点：1）土地市场逐步活跃。2007年上半年市区出让土地7宗，出让面积45.4万，出让金额7.94亿元；2008年上半年仅出让土地2宗，出让面积6.6万，出让金额0.5亿元；2009年上半年土地出让10宗，出让面积118、65.17万，出让金额24.3亿元。无论是宗数还是面积、金额，今年与去年同期相比均有大幅度增长，加上安徽盐业房地产开发公司和安徽华仑国际文化投资有限公司等来芜投资兴业，土地市场的活跃为房地产市场的发展打下良好基础。2）房地产开发投资稳步增长。今年上半年市区完成房地产开发投资86.12亿元，同比增长14.1%。3）商品房销售和二手房成交同步活跃。进入2009年以来，特别是3月10日XX市政府关于促进XX市房地产市场持续健康发展的补充意见发布后，市区房地产市场进一步回暖，上半年市区商品房销售124.83万，同比增长150.1%，5月以单月销售31.28万创造了XX楼市销售记录。同时，二手房成交3219、.54万，同比增长80.4%。商品房和二手房联动，推进XX房地产市场迅速走出了调整期。XX楼市的回暖，坚定了各界特别是房地产业内人士的信心，吸引了一批省内乃至全国的著名实力开发企业。绿地集团、世茂地产等巨头已在XX建设高品质的房地产项目，今年上半年，包括安徽省盐业房地产开发公司和安徽华仑国际文化投资有限公司等也进军XX。接下来，将有更多外地实力企业前来投资兴业。（二）.市场调查据2009年1-9月份XX市房地产市场分析报告显示: 2009年19月，市区累计批准商品房预售面积 140.71 万平方米， 较去年同期下降8.82，环比下降11.90。其中，商业用房批准预售面积 17.90 万平方米，20、较去年同期增长162.52 ，环比增长61.77；办公用房批准预售面积 5.08 万平方米，较去年同期下降25.93 ，环比增长69.85%。2009年19月，市区累计销售商品房面积190.50万平方米，较去年同期增长129.36，环比增长95.44，销售金额为83.66亿元，较去年同期增长135.32，环比增长108.16。其中，商业用房销售面积9.62 万平方米，较去年同期下降13.54 ，环比下降24.20，销售金额为 9.38亿元，较去年同期增长97.31，环比增长61.59；办公用房销售面积4.13 万平方米，较去年同期增长30.41，环比增长120.53，销售金额为 2.68亿元，21、较去年同期增长21.46 ，环比增长205.60。2009年19月商业用房销售均价为 9749 元/平方米，较去年同期增长128.21，环比增长113.19；办公用房销售均价为6501元/平方米，较去年同期下降6.86，环比增长38.58。其中镜湖区商业用房销售均价为 13651 元/平方米，较去年同期增长243.16 ，环比增长233.52；办公用房销售均价为 6653 元/平方米，较去年同期下降10.55 ，环比增长28.76。 通过上述数据显示，不论市政府批准上市的商品房面积、销售面积、销售金额，还是销售单价均呈现上涨趋势，预计未来几年房地产市场将任然上涨。（三）价格预测据调查，今年XX22、市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2008年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动XX市房价继续走高。今年XX市基础建设将要快速发展。多处大型房屋拆迁改造及道路改造工程，使得大量居民重新置业，刚性需求为XX市商品房的销售提供了契机，这将导致XX市商品房价格出现上涨趋势，而基于通胀预期的房产投资将进一步推动房地产价格的上涨。预计今年XX市房价升幅在10%左右，从原因上看，主要有五：1.今年以来，随着房地产市场的强势回暖，本地及外地房地产商大举抢地，地价上升。尤其是旧城改造，老住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。2.23、需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，因旧城改造带来了大量刚性需求，而且更多的人因通胀预期提前购房或多购房使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。3.购买力的增强，银行按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少去年“持币观望”者的加入，银行按揭政策的优惠，国家及XX市对居民购买住宅尤其是普通住宅的各项政策支持的力度的加大，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。4.市区黄金地段商品房包括商业门面供应量的稀缺，也是房价上升的重要原因。根据XX市城市商业网点规划（2007-2020年），其近期布局目标：1、提升中山路商业中心，培育新芜商业中心、城南商业中心，24、规划三山商业中心，发展繁昌县、南陵县和XX县商业中心，基本形成“一主六副”的商业格局。 2、完成建设11条商业街。 3、设计建设大中型百货店15处，大中型超市61处。4、设计建设社区商业中心33处。5、改造菜市场56处、新建8处。6、设计建设批发市场15处。7、统筹发展商贸物流中心建设。 8、建立农产品、农业生产资料和农村日用消费品的流通网络。远期布局目标：1、完成副城市商业中心、区级商业中心和社区商业中心的建设任务，完善城市商业网点体系。2、全面完成市区3处购物中心、20处大中型百货店，65处大中型超市建设目标。3、全面完成市区15条商业街、92处菜市场建设目标。4、全面完成批发市场的调整、25、引导、改造和新建任务。5、从产业联动、市场集群、特色经营等方面全面增强批发市场的辐射能力。6、积极发挥商贸物流中心的作用，提升物流产业在商业发展中的地位。总体商业发展目标：到2020年，XX市商业网点建成“布局合理、体系完整、功能齐全、特色鲜明、运作高效、辐射力强”的商品流通平台。全市商业呈现出市场繁荣、消费便利、商品丰富、民众满意的良好局面。 商业网点体系结构：到2020年，XX市市区将形成1处城市商业中心、6处副城市商业中心、7处区级商业中心和50处社区商业中心。市区商业中心等级结构见表一。表一、市区商业网点体系结构一览表等级称谓个数名称一级城市商业中心1中山路商业中心二级副城市商业中心626、新芜商业中心、城南商业中心、三山商业中心、繁昌县商业中心、南陵县商业中心、XX县商业中心三级区级商业中心7城北商业中心、银湖商业中心、大桥商业中心、两站广场商业中心、弋江北路商业中心、西洋湖商业中心、城东商业中心四级社区商业中心50天门新城社区商业中心等50处 从上述不同的布局规划，中山路将是XX市全市最好最繁华的商业中心。房价上涨势在必行。根据现市场价和上涨幅度，预计到2010年4月，项目项目开盘销售时，商业门面房每平方米约为30000元，酒店服务经营用房每平方米约为10000元，办公写字楼用房每平方米约为8000元。（四）市场风险分析1.基于项目项目的地理位置及产品的定位，就目前XX市整个27、范围来讲，对于投资者来讲是首屈一指的。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。所以投资风险不会太大。2.通货膨胀的防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。三、建设规模与产品方案建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方28、案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料供应方案及投资估算的依据。（一）建设规模项目总占地面积约10346.88平方米，总建筑面积（包括地下室建筑面积）68897.73平方米，地上部分建筑面积（计入容积率）51734.40平方米，地下部分建筑面积（不计入容积率）17163.33平方米。（二）产品方案项目主楼为2幢高层建筑，功能为可自由划分的商务办公空间，群房13层为商业，集商业精品店、名品店，休闲广场于一体，414层为酒店等休闲空间。项目以整休规模效应为出发点，构筑了一个高起点、高品位、具有前瞻视角的商贸中心，全面整合中山路商业圈的商贸格局，将使中山路商业圈上升到一个更高层次，呈现29、城市综合价值效应。地下室地下一层为人流疏散中心局部兼非机动车库、机动车车库及设备用房，通过地面下沉广场和侨鸿皇冠假日酒店、星光灿烂等内部公共空间设置的人流集散中心将商业人流引入其中。地下二层为机动车停车库。汽车尾气利用高层建筑核心筒内设置的尾气井进行高空排放。建筑设计以简洁大气的形象和强烈的可辨识别性，该楼在周边环境中脱颖而出并不失区域的通透和完整。在顶部利用架空构件作了拔高处理，既改善了体形，也对顶部的设备等附加设施加以遮蔽。同时以简洁平整的体块造型组合形成较强的视觉感染力，以灰色玻璃和银色铝塑板为外装饰主材，配以金属构件及装饰百叶，体现出现代建筑应有的简洁、大气的现代风格。项目A座一层层高30、5.4m，二三层层高4.50m，四五层层高3.4m，六二十三层层高3.2m，二十四二十六层层高为4.8m,建筑总高度93.80m。项目B座一层层高5.4m，二三层层高4.50m，四五层层高3.4m，六二十层层高为4.8m,建筑总高度93.80m。地下室一层层高为4.2m，二层层高为4.8m。四、人防及消防设计调查（一）人防设计调查依据人民防空地下室设计规范、人民防空地下室设计防火规范 和地下工程防水技术规范，该项目人防地下室平时为地下停车库，战时为核6级甲类二等人员掩蔽所，防化丙级，平战结合。人防地下室位于项目地下二层，为全埋式防空地下室。服务半径不大于200m。建筑面积为4999.6m2，分31、为3个防护单元，每个防护单元建筑面积不大于2000 m2。两相邻防护单元之间设置1个连通口。防护单元隔墙厚度不小于200mm。（二）消防设计调查依据高层民用建筑设计防火规范、汽车库、修车库、停车场设计防火规范、人民防空地下室设计防火规范和建筑内部装修设计防火规范，该项目的消防设计方案为：1.防火间距： 高层建筑与周围的高层建筑防火间距符合防火规范要求。2.消防车道：地块为三角形，在高层建筑三边均为城市主干道可以直接作为消防环行通道使用，转弯半径为12米（内径）。3.消防登高面：建筑留有一个长边作为消防登高面，登高面范围内设有直通室外的楼梯或直通楼梯间的出口。4.建筑类别及耐火等级：本建筑为一类32、高层，耐火等级为一级。地下室耐火等级为一级。5.防火分区：项目A座标准层建筑面积为761.452，为1个防火分区，防火分区面积不大于20002；项目B座标准层建筑面积为761.452，为1个防火分区，防火分区面积不大于20002；地下一层分为5个防火分区，其中人流集散中心划分为2个防火分区，每个防火分区的面积不大于20002；机动车车库划分为一个防火分区，防火分区的面积不大于20002，非机动车车库划分为一个防火分区，防火分区的面积不大于10002，还有一个为物业用房和设备用房 主要功能划分的区域，该防火分区的面积不大于10002。地下二层分为4个防火分区，其中机动车车库划分为3个防火分区，每33、个防火分区的面积不大于26002，另有以设备用房为主的区域，该防火分区的面积不大于10002。地下室设有自动喷淋系统，同时设有火灾自动报警系统和自动灭火系统，另设事故照明灯和疏散指示灯。各设备用房均设甲级防火门。每个防火分区设两个独立的安全出口，防火分区之间用防火墙(或防火卷帘)分隔。6.防烟分区：采用不小于500的钢筋混凝土梁分割防烟分区，防烟分区面积5007.安全疏散：地下车库的疏散按规范要求，每个防火分区设二个以上的直接对外疏散口，疏散距离60米。建筑设计满足防火分区两个疏散口的要求。楼梯间、前室建筑面积，楼梯疏散宽度均符合防火规范要求。楼梯间及前室均设乙级防火门。8.控制中心：消防监控34、中心布置在项目B座一层，并设单独直通室外出口。9.消防水箱：消防水箱设在项目B座顶部。五、节能节水措施项目依据中华人民共和国节约能源法、民用建筑热工设计规范和公共建筑节能设计标准等法规，设计了各项节能措施。（一）给排水节能1、按建筑内的不同功能和用途分别设单独设水表计量。2、卫生洁具均采用节水型洁具。公共厕所采用感应式水嘴、感应式小便冲洗阀等。3、雨水利用：室外铺砌地面采用透水砖，室外绿地低于道路10cm，雨水通过透水路面和绿地回渗地下，补充地下水量。（二）电气节能 1、在变电所设置集中低压静电电容器自动补偿，补偿后的功率因数大于0.9，减少无功损耗，提高用电质量，节约电能。 2、照明设计中，35、灯具选用高效节能型的荧光灯，灯具控制方式采用相对集中、分散控制相结合，室外照明灯具采用时间、光照相结合方式控制，公用楼道等采用节能自熄开关控制，以利于节约电能。（三）通风节能本工程采用先进的节能环保型动力设备、空调通风系统设备。（四）建筑节能1建筑物位于夏热冬冷地区（A气候区），节能设计满足夏季防热要求，适当兼顾冬季保温。2建筑物的朝向尽量选择本地区的最佳朝向。尽量利用冬季日照和夏季凉爽的自然通风。主要房间尽量避免夏季东、西向日晒。3.公共建筑设计节能目标：在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施前相比，全年采暖、通风、空气调节和照明的总能耗减少50。4.设计中采用气密性良好的门窗。公36、共建筑外窗的气密性等级不低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法GB7107规定的4级。5.建筑物的围护结构的热工性能符合民用建筑热工设计规范GB50176-93、公共建筑节能设计标准GB501892005)的规定。6.外装修材料采用浅色系列。7.本项目建筑宜优先采用外墙自保温。屋顶、架空楼板采用外保温的节能方式。节能材料的选用：本方案外墙可考虑两种组合方式：其一是自保温墙体系统,即采用达有到国家土地资源及能源政策标准的新型墙体材料轻质加气混凝土砌块，具有轻质高强、隔热保温、吸音隔声、防潮耐火、可加工性等优良特性，目前杭州周边地区已有生产厂家，供货方便，且价格已大大降低。其二是采用在基层（蒸压粉煤37、灰多孔砖）外加外保温材料，拟采用聚乙烯苯板（一层采用挤塑聚苯板）。屋面选用挤塑聚苯板（XPS）倒置式保温屋面。架空楼板下选用聚乙烯苯板保温浆料。根据不同窗墙面积比限制要求，及节能计算结果。确定外门、外窗是否采用阻断热铝合金门和窗，外门玻璃采用69A6厚普通中空玻璃，外窗玻璃采用普通中空玻璃（6+9A+6），各朝向外窗均采用单框中空玻璃。六、环境影响评价项目的环境保护按中华人民共和国环境保护法、建设项目环境保护设计规定等有关法律、法令和规定，采取必要的治理措施保护环境。（一） 环境条件调查建筑设计以简洁大气的形象和强烈的可辨识别性，该楼在周边环境中脱颖而出并不失区域的通透和完整。错落的点式建筑+38、点式建筑：设计从各个角度看都近乎完美，同时又能兼顾侨鸿国际和星光灿烂娱乐城的城市空间形象。经逐步推理分析，我们可以很清楚地看到：2个点式建筑相错在地块南面是最佳的选择。在顶部利用架空构件作了拔高处理，既改善了体形，也对顶部的设备等附加设施加以遮蔽。同时以简洁平整的体块造型组合形成较强的视觉感染力，以灰色玻璃和银色铝塑板为外装饰主材，配以金属构件及装饰百叶，体现出现代建筑应有的简洁、大气的现代风格。（二）施工期环境影响分析1.施工期污染源(1)施工期噪声污染源 施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活39、动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85 (2)施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）40、的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。(3)施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水和结构阶段混凝土养护排水。(4)施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2.施工期环境影响分析(1)施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本项目41、施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55(2)施工扬尘的影响 由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施42、工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。（三） 项目建成后区域分析中山路步行街和镜湖公园为XX最重要的商业街区。43、凤凰美食街和褚山公园结合沃而玛、侨鸿皇冠假日酒店、星光灿烂已成为为XX重要的中心商业街区。但南北区之间由于缺乏良好的商业区衔接，使得两个中心相对独立，中间段的商业气氛也稍显逊色，同时难以形成整体城市商业圈。本区块将成为南北中心区的桥梁和商业长远发展的核心区块，对城市中心商圈形成起着重要的作用。通过本区块的联通，南北商区连成一片，与西侧的滨江公园沿江休闲商务商圈呼应，构筑成一个大的城市商业核心区。现在的中山路存在着车流人流过于集中的矛盾，作为一条重要的商业街又承担着巨大的机动车负荷，而申元街等其他支路却相对冷清。通过合理的规划和引导充分利用申元街等众多城市支路解决机动车流问题，从而均衡中山路的车44、流量，促使城市商业圈的良性发展。本区块周边已经有成熟的美食街、沃而玛、侨鸿皇冠假日酒店、星光灿烂等各种业态。这些商业的元素已经使得地块周围成为一个成熟的商业区，正缺南侧商业完善。本案作为一个地标性建筑，及南北两个商业中心的桥梁，适合开发单层面积5000方以上内聚型的高端一站式休闲商业业态。不但能提升此区块的商业档次，同时为城市中心商圈形成的后期发展奠定基础。（四）道路交通及停车环境分析出入口：沿中山北路和申元街各设置1个商业出入口，地块北侧有一个与城市地下通道结合的地下入口，人流通过申元街可直接由地下广场进去地下人流疏散中心，主楼A座B座出入口分别设于地块南侧及西北侧，并各退出人流广场，同时在45、南侧集中设置了两个地下车库出入口。地面交通：本区块车行交通主要都将集中在地块南面的规划道路上，其中包括地块的2个地下室车库出入口和货物出入口。这条规划道路西接申元街，东接中山北路，设计中将在较为繁忙的中山北路连接的口子设置右行单行，在较为僻静的申元街设置右行双行，这样即缓解了中山北路车流的压力，又充分提高了申元街的车流通行量。地下交通：本区块地处城市繁华地块，有大量的人流需要疏散。本设计建议在中山北路和申元街，及南侧新规划区域，将各区域的人流和车流在地下贯穿，在本地块地下一层人流集散中心进行疏散。可起到最大限度的人车分流及成倍的提高各地下停车场的使用率，也弥补了美食街无停车位的难题。 停车：本46、区块机动车停车分为地上临时停车位和地下停车库2类。本区块内地面上设有约40个机动车临时停车位，地下停车库共可停放400辆机动车，其中负一层停车库为普通地下车库，可停放35辆机动车；负二层停车库为二层机械式停车方式停车，可停放365辆机动车。本区块非机动车停车也分为地上临时停车位和地下停车库2类。地下负一层地下室西角处设有非机动车停车库，设有-2.700、-5.400标高2层平面，共可停放约880辆非机动车。七、组织机构与人员配备合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，公司对项目的组织机构设置等内容进行了47、研究，比选优化方案。组织结构简图如下：董事长总经理营销总监财务总监主办会计销售部经理出纳销售部主管策划部经理策划部主管总工程师副总经理副总经理工程部经理置业顾问广告制作员平面设计员行政文员行政文员工程师工程资料员各职能部门职责1、总经理：负责项目的全面工作；2、副总经理：负责土地、规划等前期工作以及项目的全面协调管理工作；3、总工：负责项目工程计划及技术质量管理；4、工程部：负责工程实施，招投标、进度、设备材料采购、施工质量监督管理等；5、财务总监：负责整个项目资金筹措，安排编制资金的使用计划，搞好经济核算，控制开支、降低成本、办理银行贷款、按揭手续及日常财务管理工作；6、销售部：负责营销策划48、及销售工作。（一）工程前期准备1. 技术准备：1)审核施工图纸。2)编制房地产开发项目组织设计。3)编制或审核施工图预算。4)编制或审核主要材料、半成品、设计计划。5)对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。2. 物资准备3. 现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。4. 其它准备：A利用招标形式、优选施工队伍。B 办理开工报告。C 办理质监委托。D 组织设计交底。E 摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。（二）现场工程管理1. 前期阶段的部分工作：A 旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作。B、 “三通一平” C 其他的49、工作（临建、占路，占地的办理）2. 施工建设阶段的工作： A 施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理 B 做好质量控制与管理，加强经济签证的管理 C 做好工程收尾的组织安排，竣工验收。D 做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作。E 做好工程决算及项目移交。对此组织机构进行适应性分析知：组建方案符合国家有关规定的要求，执行机构具备指挥能力和组织协调能力，组织机构的层次和运作方式能满足建设管理的要求，项目主要管理人员的素质能适应项目建设管理的要求。八、项目实施进度本项目工程计划自2009年5月开工建设，至2011年8月竣工，工程建设周期16个月。（一）具体进度50、为：1.2009年5月开工；2.2010年3月正负零（出地面）；3.2010年4月群楼结构完成（15层）；4.2010年10月群楼装饰结束；5.2010年A、B楼9月结构封顶；6.2011年8月竣工。（二）建设工程项目进度计划管理图如下：工程总进度计划安装进度计划土建进度计划分包单位进度计划编制月进度计划提出意见及存在问题月计划审核确定月进度计划计算工程量套用劳动定额计算工日数编制周进度计划周计划审核计算工程量确定周进度计划解决提出问题劳动力总数编制专业工种计划在主管生产项目经理领导下身、周计划落实每天项目经理、技术负责人员进行计划监督实 施追查原因发现问题调整处理解决（三）、工程项目建设周期51、保障措施1、技术措施：由于项目工期任务重，因而只有很好地安排施工流程、工序搭接、劳力组织、机械配备前提下，才能确保在上述建设周期内完成建设项目，同时采用先进的施工技术方案、措施，尽可能地加快施工进度。2、管理措施：与设计、勘察、施工、监理等单位签定合同，严格按照合同执行，违约方应承担相应的违约责任和必要的法律责任。3、经济管理责任：确保建设项目的资金、材料、设备等的供应，以保证施工的顺利进行。4、信息管理措施：加强对建设项目进度的信息反馈，发现偏差及时采取措施加以调整。（三）、建设项目质量和保证措施1、工程项目质量目标工程合格率100%，一次性验收合格率达到90以上。2、工程质量控制体系网络项52、目准备工作质量控制质量事前控制项目所需原材料质量控制项目质量控制工序控制勘察、设计质量控制质量事中控制施工质量控制工序质量控制设备质量控制竣工图竣工质量控制质量检验评定工程质量签定文件质量事后控制九、投资估算（一）根据项目的设计方案，确定项目的工程数量本建设项目总占地面积约10346.88平方米，总建筑面积（包括地下室建筑面积）68897.73平方米，地上部分建筑面积（计入容积率）51734.40平方米，地下部分建筑面积（不计入容积率）17163.33平方米。建筑首层占地面积4966.50平方米，建筑密度48%，容积率5.0。地下机动车停车位400 辆，地上机动车停车位40 辆，人防地下室面积53、4999.6平方米。本项目土地开发成本为：7000万元。本项目的主要经济指标如下：主要经济指标项目单位数量占地总面积平方米10346.68总建筑面积平方米68897.73地上建筑面积平方米25800地下建筑面积平方米270首层占地面积平方米4966.50地下机动车停车位辆400地上机动车停车位辆40人防地下室面积平方米4999.60容积率5.0建筑密度%48（二）根据概算定额指标，确定项目总投资根据开发项目的工程量可得：总投资估算汇总表序号项目费用名称金额（万元）1土地开发费7000.002建筑工程费（含一般装饰）9820.003水、电、消防、供暖等4367.004地下市政污水配套工程等费用254、000.005项目保证金650.00项目管理经营费5713.006基本预备费450.008总投资30000.00序号工程或费用名称建筑面积（m）费用（万元）备注一工程费用14850.001地下污水工程建筑2000.002高层建筑（含地下车层）68897.738268.00按1200元/ m计3安装费51734.401552.00按300元/ m计4消防68897.73345.00按50元/ m计5供电及电梯等设备68897.73895.00按130元/ m计6供暖、供水、排水68897.731240.00按180元/ m计7道路、绿化及配套68897.73550.00按80元/ m计二其他费用55、8337.001土地费用7000.003前期策划、规划及施工图设计费用68897.73550.00按80元/ m计4工程监理、招标审计费416.00按工程费2.8%计5其它371.00按工程费2.5%计三成本总额23187.00四管理费1478.00按销售额2%计五基本预备费450.00成本总额2%六银行贷款利息贷款1.00亿元540.00按1年计七销售费用3695.00按销售额5%计八项目保证金650.00九项目总投资30000.00十商品房销售75904.001商铺14301.5142905.00售价按30000元/ m2酒店15264.0615264.00售价按10000元/ m3写字楼56、22168.8317735.00售价按8000元/ m十一销售税金及其它5396.00按销售额7.11%计十二利润总额41158.00十三资金筹措30000.001企业自筹20000.002银行贷款10000.00总投资估算明细表十、融资方案 (一) 筹措自有资金20000万元：首先，公司已投入自有资金7000万元，支付了本项目的土地出让金；其次，君泰公司注册8000万元，现已用于本项目前期开发；另自筹资金5000万元。(二)银行贷款10000万元。用于支付本项目开盘预售之前的各项投资。项目投资总额30000万元，自筹资金20000万元，占投资总额的66.67%。（三）用款计划：该项目200957、年5月开始建设，前期投入土地开发费及开发项目保证金9000万元；2009年6月到8月办理“一书两证”及招投标和办理“施工许可证”使用资金1000万元；2010年3月-2010年9月（主体工程结束），每月需进度款2000万元；2010年4月份以后房屋可以预售，资金可收回，2010年7月份可实现销售49300万元，银行贷款还清。十一、财务评价(一)项目净利润测算1.销售收入：根据项目规划及目前市场预测，2010年4月开盘预售时，商业门面均价在每平方米30000元（商业门面房总面积14301.51平方米），酒店房屋均价在每平方米1/000元（酒店房屋总面积15264.06平方米），写字楼房屋均价在858、000元左右（写字楼房屋包括A、B座总面积22168.83平方米）。开盘后3个月（2010年7月），商业门面实现销售60%即25743万元，酒店和写字楼实现销售40%即13200万元，合计实现销售38942万元；6个月时（2010年12月）商业门面实现销售80%即34324万元，酒店和写字楼实现销售65%即21449万元，合计实现销售55773万元2011年8月工程竣工交房时，商业门面实现销售90%即38614万元，酒店和写字楼实现销售80%即26399万元，合计实现销售65103万元。到2012年全部房屋销售完毕，商业门面实现销售100%即42905万元，酒店和写字楼实现销售100%即32959、99万元，合计实现销售75904万元2.销售成本：土地成本7000万元；建安成本9820万元（按建筑面积每平方米1425元计算）；地下市政污水配套工程2000万元；水、电、供暖、消防、电梯、配套等4367万元，以上合计23187万元，单位成本-每平方米3365元。3.销售税金估算：按照目前相关税收政策即营业税5%、土地增值税1.5%，城建税7%、教育及地方教育附加4%，印花及水利基金0.9计算，税金及附加、所得税共计为营业收入的7.11%即5396万元。4.期间费用估算：销售费用按照房屋销售总额的5%计算即为3695万元；管理费用按照房屋销售总额的2%计算即为1478万元；财务费用即贷款利息按60、照10000万元的年利率5.40%计算（贷款期限1年即2009年10月贷款，2011年10月还款）为540万元，其他不可预见费450万元。期间费用合计6163万元。5所得税费用估算：按现行税率25%计算，所得税费用为10290万元。6.项目净利润：综上各项项目税后利润为30868万元。（二）.财务指标测算项目总投资额为30000万元，总销售收入为75904万元，总利润额41158万元，税后净利润为30868万元投资利润率利润总额/总投资额100137.19销售净利润率净利润/销售收入10040.67借款偿还期=0.75年 (三)财务评价结论本项目投资开发方案在财务方面是完全可行的。十二、社会评61、价项目项目地点位于XX市中心繁华地带，与大小赭山、大小镜湖、鸠兹广场、中山路步行街相邻。紧临申元街，隔路为侨鸿皇冠假日酒店，延伸为凤凰美食街，东北面为中山路，东面是师大附属小学与师大凤凰山宿舍，区位极佳。按照XX市商业网点城市规划，中山路商业中心为XX市的一级商业中心，而中山路步行街和镜湖公园现已成为了中山路上北端重要的商业街区。凤凰美食街和褚山公园结合沃而玛、侨鸿皇冠假日酒店、星光灿烂已成为中山路上的另一个中心商业街区。但南北区之间由于缺乏良好的商业区衔接，使得两个中心相对独立，中间段的商业气氛也稍显逊色，同时难以形成整体城市商业圈。本案作为一个地标性建筑，及南北两个商业中心的桥梁，不但能提升此区块的商业档次，同时为城市中心商圈形成的后期发展奠定基础。十三、研究结论纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。