1、家居集团中央商务区城市广场建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月142可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论7一、项目背景7二、项目开发单位概况8四、研究结论9第二章 市场分析10二、唐山房地产市场总体分析12三、唐山中心区房地产专业市场分析132、四、唐山购房客群分析16五、项目自身条件分析17六、SWOT 分析19七、项目定位20第三章 建设选址与建设条件24一、项目选址24二、区位分析25三、地块现状26四、建设条件29第四章 项目开发技术方案42一、规划设计42酒店 4.00 万平方米46二、建筑设计469 2433 层板楼住宅 栋 1147三、结构设计47四、暖通设计49五、给排水设计51六、燃气设计55七、电气设计57八、弱电和智能化设计63第五章 节能方案分析70一、编制依据70二、能耗分析71主要能源和含耗能工质的品种及年需要量表71三、能源供应状况73四、能耗指标75五、节能措施75六、节能效果81第六章 环境和生态影响3、评价84一、项目所在地环境现状84二、项目建设对环境的影响和对策88三、项目建设对生态环境影响的结论96四、地质灾害影响分析97第七章 组织机构与人力资源配置98第八章 进度计划99一、工程进度安排99二、工程进度甘特图 100第九章 项目招投标方案101一、招标范围101二、招标组织方式101三、招标投标区域101四、招标方式101五、招标公告的发布与媒体101六、项目建设招标程序102定和评委会的推荐意见确定中标人，招标人将评委会书面评标报告和106七、注意事项110八、预期目标110第十章 安全与消防111一、危险因素分析111二、安全措施111三、消防措施114第十一章 投资估算及资金4、筹措119一、投资估算119二、资金筹措121三、贷款与偿还计划122第十二章 经济评价123一、财务评价123二、国民经济评价129第十三章 财务风险分析132第十四章 评价结论与开发建议1331、合理规划、设计，使本项目真正成为唐山市商业建筑群开发1338、各种租售房地产价格定位，应尊重市场规律、符合政府相关134 第一章 总论 一、项目背景 1、项目名称：中央商务区城市广场 2、项目开发单位：置业有限公司 3、项目建设地点 该项目位路。4、项目建设规模 该项目规划用地面积3.3000万平方米，建设用地面积3.3000万平方米，总建筑面积 XXXX万平方米，地上建筑面积 XXXX万平方米，5、 其厂房 XXXX万平方米、厂房体验馆 XXXX万平方米、商务办公写字楼 XXXXX万平 方米、体验酒店XXXXX万平方米，地下总建筑面积 XXXX万平方米，容积率 XXXX，建筑覆盖率XX%，建筑绿地率XXX%， 停车数量XXXXX辆，建筑高度XXXX米，广场面积 XXXX万平方米。 5、项目投资 本项目总投资 3000 万元，其中工厂费用 500 万元， 工厂建设其他费 300万元，体验馆费用100万元，材料费用300万元，办公楼和渡假体验酒店1000万元，基本预备费 800 万元，建设期利息 120 万元.6、资金筹措 本项目资金来源有一：自筹 2000 万元，二：申请银行贷款 10006、 万元。7、主要评价指标 1以XX首期投资项目所带来的产品销售收入为准，500套 / 年的产量可为XX创造约1-3千万的销售收入，加上工艺品、礼品、装饰材料等服务、产品销售收入，预计一期投资项目总共能产生约5千万的销售收入。二期酒店工程及三期创意办公园区、商铺等设施投资，一部分以租金体现，一部分以铺位销售体现。在税收方面，以增值税、消费税、营业税、所得税等税费项目计算，预计能为税务部门增加3-5百万元的税收。8、项目建设期 16 个月。 二、项目开发单位概况 1、单位名称：香港XX家居集团 2、住所：香港九龍長沙湾東京街31號恒邦商業大厦6033、法定代表人：梁寮生 4、注册资本：500万元 7、5、实收资本：500万元 6、公司类型：有限责任公司（法人独资） 7、经营范围：家居用品 8、单位简介香港XX家居集团（以下简称“XX”）系在香港注册成立的一家以家居产品生产销售为一体的股份制企业，拥有来自台湾、香港、意大利、澳大利亚等国家和地区的国际产业资本以及专业的设计营销团队，旗下品牌为“XX”。“XX”以企业雄厚的综合实力为平台，拥有强大的资源整合能力与产品研发生产能力，产品品类涵盖船木家具、船木整体橱柜、衣柜等家居产品，同时涉及环境家居设计及精装修服务，是集成了设计开发、生产制造、规模销售等系统的“智慧型、创新型、科技型”朝阳产业。“XX”以生产、展示、营销、服务的多角架构为基础辐射8、中国、进军国际。我们独有的行业开创性优势具备以下几点：首创中国高端商道之大成的“永久商业”模式成熟的家居品牌运作经验与盈利模式家居空间产品、设计、装饰集成化的创新概念原创性、订单式、礼品化的产品消费概念优化的商业组合，率先与国际最新消费及运营模式接轨XX拟在XX市江洪镇遂溪县投资项目，主要用于建立南中国较大规模的船木家具开发制造中心，以此奠定XX华南地区的规模生产与创意设计优势，并满足香港XX集团日益增长的东南亚市场销售需求，同时也为XX创设南部生产基地，将销售渠道沿XX海岸线顺延至华东地区。四、研究结论 1、香港XX家具项目符合规划，符合国家扩大内需， 鼓励消费，稳定家具市场的政策。 2、该9、项目能够改善附近居民的就业，提高居民生活水平， 受到广大居民的积极支持，促进和谐社会的发展。 3、该项目市场定位准确，产品品质精良，品牌优势明显，市场 前景广阔。 4、该项目建成后能给地方政府增加税收，增加就业岗位，能够 促进人民消费，扩大内需。 5、该项目能够完善城市功能，提高城市文化、商业、娱乐等功能水平。 综上所述，该项目可行。 第二章 市场分析 作为民众的大宗消费品，在人民生活水平迅速提高，住宅建设飞速发展的情况下，家具市场容量巨大，行业的平均利润率远高于社会平均利润率，因此家具业是各行业中资本投入和规模扩充最为突出的一个。我国家具产业经过20多年的高速发展，生产、销售、技术水平、产品10、质量和经济效益都得到了全面提高，实现了从传统手工向现代工业的转变；生产和出口得到了较快发展；产业集群和特色区域逐渐形成；原材料呈现多元化；带动了相关产业的协调发展。另一方面，技术进步日新月异，产品需求日趋多变，市场竞争日益激烈，这些都迫使企业不得不寻求能够快速响应市场和适应当代环境的制造方式与生产经营方式。 我国家具行业规模和产值一直稳定增长。2010 年我国家具行业逐渐走出金融危机的影响，生产销售及出口均呈快速增长态势。统计数据显示，2010 年全年家具行业产量 77032.83万件，工业总产值达 9667 亿，比 2009 年增长了 32%左右。目前，家具制造业已经成为国民经济中继食品、服11、装、家电、家具后的第四大产业。当前全球化的大趋势对于我国家具行业来说，既是一个良好的机遇，也是极大的挑战。尤其是绿色环保家具适合国内外市场发展需要。在欧美等发达国家，生态环保、天然质朴家具越来越受欢迎；而在东南亚地区，木质家具向来拥有广阔的市场。在全球大环境下，过去近百年的时间里，由于泛滥砍伐树木，森林资源受到严重破坏，天然木材越发稀缺，并被大多数国家限制了出口。同时，各种家具造成的室内空气污染，已成为目前家庭和写字楼中继建筑污染、装饰装修污染之后的第三大污染源。随着环境观念深入人心，未来的家具市场将是以环境保护为特征的绿色消费，顺应当前低碳经济的发展浪潮。XX家居的核心产品船木家具，正是按照12、绿色消费的观念，倡导简朴、自然的生活，将舒适与环保完美结合起来；加上XX家居极具国际化的创意设计，令古老的船木焕发新生，以其新颖独特而又精美的造型在家具行业中独辟蹊径。在广大消费者心目中，船木家具不仅具有环保生态特性，而且极富艺术观赏价值。尤其是船木家具利用了废旧船木作为原材料，不但具有良好的生态弥补性，更是纯实木家具的另一个重要产品类别；船木家具休闲、时尚、独特的艺术气质，迎合了当前大部分人的消费需求，市场前景广阔，经济效益可观。10 11 二、唐山房地产市场总体分析 唐山经济的快速稳定发展，为房地产市场的发展提供了基础；近 年来总体看，唐山房地产投资增长平稳，市场发展形势良好。 在经济快速13、增长的刺激下，唐山大建设逐渐展开，围绕“经济强 城、文化名城、宜居靓城”的建设目标，唐山城市形象有望不断改善， 对增强居民荣誉感，提升房地产价值有着积极意义；同时随着曹妃甸 港口建设力度的加大，滨湖新区规划的提出，唐山对外的吸引力也逐 渐加强，未来外来人口的进入，有望为房地产市场注入新的需求。 12 未来随着国内经济的回暖，以及京津唐区域经济的长期向上的走 势，唐山房地产市场中长期发展仍然是向上的。 三、唐山中心区房地产专业市场分析 1、住宅市场分析 唐山 20052006 年市场销售量约在 80100 万平方米之间。2007 年由于市场整顿，大量违规销售被禁止，市中心区供应较往年大幅下 滑，14、实际销售面积仅在 30 万平米左右。而 2008 年由于价格高启压缩 市场刚性需求，并且宏观经济及市场重叠下滑，唐山市中心区销售量 仅在 30 万平米50 万平米之间，同比往年大幅下滑。 2009 年至 2010 年，唐山市中心区（路南、路北区）住宅可销售 面积（现房、期房、手续不全项目），预计年供应量将达到 200 万平 米以上，市场供应量大大超出往年水平。 国内经济形势短期难以回暖，而唐山市场供应压力和价格回调要 求的压力下，预计 2009 年市场调整仍将延续，大量中档项目价格仍 存在下调的压力。 预计唐山市 2009 年随着经济回暖后以及宏观市场环境的逐渐企 稳，预计唐山住宅市场将在下半15、年逐渐回升，由于 20072008 市场消 化量远不足市场正常需求状态，预计在价格调整适当的情况下，预计 2009 年总体消化能力应达到 100 万平米左右。 2、写字楼市场分析 唐山目前在租售的写字楼项目只有不到 10 个，分布于新华西道，13 北新西道，以及建设北路沿线，分布较分散，没有形成有有聚集规模 的商务办公区。 唐山实际供应的办公类物业不足 20 万平米，皆是单栋中小规模 的物业，且写字楼无论形象、设备设施或管理上都没有可圈可点的地 方，皆是乙级及商住等档次较低办公物业。 唐山写字楼目前出租的情况都不太理想，入住 1 年以上的写字楼 入住率只有 50%70%左右，客户主要是唐山当地16、的一些商务流通类 公司、小型设备科技类公司，以及一些广告、咨询等中小公司等。 写字楼是第三产业的经济载体，同样，第三产业的发展是写字楼 市场的主要需求来源，从唐山的产业结构看，第三产业占经济的比例 32%，第二产业占 58%，是典型的工业型城市，第三产业发展相对落 后。 从第三产业就业人数的增长率看，近三年的平均增长率为 4.6%， 且近年增长率逐年降低，故就写字楼的需求潜力而言，唐山市场的写 字楼市场空间有限。 3、公寓类市场分析 唐山目前市场上公寓项目寥寥无几，而且不能算正式的酒店式公 寓，基本是偏办公的 SOHO 公寓。目前酒店式公寓市场需求相对不足， 近年出现的公寓类项目销售状态均不尽17、人意，其中自身产品因素偏 重，因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。 4、商业市场分析 唐山商业格局呈一轴一线多点，“轴”是指整个新华道，“一线”14 指贯通南北的建设路，这两条线决定了未来唐山商业发展的整体格 局，“多点”指各区域性包括社区性的商业。根据唐山商业分布和业 态的特点，唐山主要商业分成五个商业区，其中城市中心商业区、远 洋城商业区、小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场、西部商业功 能区辐射范围较小。 四、唐山购房客群分析 1、唐山社会财富结构 从唐山社会财富结构来看，整体结构呈“哑铃”形状。由于唐山 产业结构形式，富裕人群较多、集中，唐山富裕阶层多为老板和企业 高管，主要集中在18、 3545 岁，三十年前那场大地震留下的阴影对他们 的影响已经比较小。而中间人群，即中产阶层、白领客群总体比重很 低。底层人群有较大基础，由于大部分住的震后房子，居住升级需求 为较强，但此部分人群财务积累速度较慢，购买力相对较弱。 2、需求特征 从唐山需求特征来看，购房者越来越关注居住的舒适度。以前唐 山本地项目的品质不是特别好，业主主要考虑户型和朝向，要求住宅 要正方向，不接受斜向的户型。但是现业主不仅关心户型和等基本需 求，也更加关心物业和环境等因素。唐山空气不好，所以现在标榜上 风上水、环保、生态等等的楼盘往往比较受欢迎，因为这些因素可以 使注重居住品质的人得到满足。 15 五、项目自身19、条件分析 1、地段条件分析 从现状城市格局来看，项目处于市区核心位置，中心区目前用地 开发已经饱和，地段稀缺性很高。 从目前的地段认知情况来看，该地块总体评价较好，唐山人目前 很认可该地段的“城市核心地段”稀缺性和较高的开发价值，抗震纪 念广场并不会带来负面影响，而是将纪念碑看成是唐山的标志性建筑 和唐山的骄傲。 2、规划条件分析 项目地块北侧和西侧是综合共建部分，包含大型商场、写字楼、 酒店、学校等公共建筑，地块中央和东界、南界是住宅部分，包含住 宅和住宅底商。 项目商品住宅部分目前共规划 15 栋楼，其中 11 栋 2433 层板楼， 2 栋 24 层点式楼，2 栋 2433 层板塔结合的20、楼。 住宅部分采用分组团形式排布，共分三个组团，每个组团 5 栋楼， 四周用 2 层高的底商作围合。 项目地块规整，功能分区明确，目前对于商品住宅而言，缺点是 容积率过高，建筑密度过大，楼间距较小，作为高档住宅的舒适感不 足，而且地块东南角的回迁住宅将对商品住宅部分产生规划布局和总 体档次上的影响。 3、周边环境分析 项目处于核心区，周边配套较齐全，满足日常生活需要。项目为16 综合体，项目的号召力和品牌力，相信会对周边发展起到一定的促进 作用。 六、SWOT 分析 优势 S： 1、项目位于唐山城市核心，是唐山传统商业旺地和唐山人心目 中的中心位置。 2、项目西面是抗震纪念碑公园，北面隔半个街21、区是凤凰山公园 和大城山公园，南面不远是南湖公园，绿化环境佳。 3、万达集团是全国知名开发集团，项目具有一定的品牌效应。 4、目前的中央调控政策是促进房地产回暖和发展，对房地产开 发和销售有利。 5、项目区位较受唐山客户青睐，项目受市场关注度高。 6、项目交通条件较好，北临新华西道，地块四周道路四通八达。 7、项目是唐山城市核心区的大型综合体项目，项目包含大型商 场、步行街、星级酒店、高档写字楼、高档住宅，各物业互相促进、 复合创生更大的升值潜力。 劣势（W） 1、项目东界和南界目前成熟度不高，商业和居住氛围不浓厚。 2、目前房地产整体市场不容乐观，预计 1-2 年内仍处于低谷期， 项目的销售22、压力较大。 3、唐山的写字楼市场一直不佳，项目的写字楼销售难度大。 17 4、唐山目前购房人群进入观望期，市场信心短期难以恢复。 5、项目建筑密度高，楼间距不足，绿化率低，项目居住的舒适 度较低。 机会（O） 1、房地产宏观政策有继续朝促进产业发展的方向前进。 2、唐山经济快速发展，人民收入的快速增长，房地产市场需求 潜力较大。 3、项目地块和北面的开滦综合体地块同期开发，唐山传统商区 有东移一步的趋势。 威胁（T） 1、目前地块还有个别房屋未拆迁完毕，有可能影响工程进度。 2、市政府对房地产开发的整顿规则的不确定性。 3、项目对面的开滦综合体项目和嘉里凤凰新城项目将是项目的 潜在的竞争威胁。23、 4、由于煤炭、钢铁价格的持续下降，唐山富裕阶层的收入受影 响较大，影响其购房积极性。 5、城市核心有向西和向北分化的趋势，对项目长远的发展可能 不利。 七、项目定位 1、住宅总体定位 （1）住宅市场定位 18 从项目的唐山城市背景、市场环境来看，做顶级公寓市场尚不成 熟。 从项目自身规划设计条件和项目总体量来看，做纯高档住宅市场 空间有限，同时项目高容积率难以达到足够的产品均好性。 因此建议项目住宅总体定位为：城市核心区中高档社区。 结合项目地段稀缺性来看，项目属性同时具备居住和投资双重特 性。 （2）住宅目标客户群体 本项目未来目标客户群以高端客户群及中高端客户群为主。 客户来源主要包含两24、部分：市中心区消费群体、郊县消费群体。 较凤凰新城等新兴区域，外郊县的高端客户群比重将大大增加，同时 由于地缘关系产生的城市东部区域的客户比重也会偏大。 从客户行业特征来看，目标客户群主要包含四类： 2、写字楼定位 目前唐山写字楼市场总体尚不成熟，现有中、低档次写字楼市场 矿产、钢铁、建材等 私营企业中高层 四类目标客群 银行、电信、电力、钢铁 等大型垄断企业中高层 高新科技产业、流通业、服 务业中的高收入阶层 政府中高级公务员 事业单位中高级管理19 消化速度较慢，唐山高端写字楼市场尚为空白，预计市场空间也较小， 但是潜在供应量较大。因此建议本案写字楼部分产品结构应适当丰富 产品线以降低市场25、风险。 写字楼部分选择地块北侧西段写字楼作为高档写字楼产品，提高 项目整体档次和形象，填补唐山高端写字楼市场空白。 目标客户主要包含投资者、唐山主导产业链条中的经销商，主要 包含大型钢铁、建材、汽车类等经销商，以及外地大型企业驻唐办事 处。 中档 Soho 类部分选择地块其余写字楼类作为 soho 类产品，具有 办公及自住两种功能，户型面积基本单元在 50-70 平米，可灵活自由 组合，建议精装修。 目标客户群主要包含投资者，钢铁、建材、汽车类等经销商，以 及外地企业驻唐办事处，本地中小型服务类企业、商贸服务公司。 20 地 块 第三章 建设选址与建设条件 一、项目选址 该项目位于唐山市路南区26、新华道南侧，国防道北侧，文化路东侧， 增盛路西侧。 该项目规划用地面积 21.27 万平方米，建设用地面积 21.27 万平 方米，总建筑面积 104.60 万平方米，地上建筑面积 88.60 万平方米， 其中大商业 14.00 万平方米、酒店 4.00 万平方米、写字楼 14.00 万平 方米、住宅 33.00 万平方米、回迁部分 23.60 万平方米，地下总建筑21 面积 16.00 万平方米，容积率 4.18，建筑覆盖率 46%，建筑绿地率 7%， 停车数量 3000 辆，建筑高度 99.9 米，广场面积 0.94 万平方米。 二、区位分析 项目位于唐山市核心区，抗震纪念碑东侧，紧邻城市27、主干道 新华道与建设路。 建设路： 唐山市的迎宾景观大道，全长 10.38 公里，是唐山市 首条实行“绿波”管理的道路 。 新华道：1985 年完成建设，路面宽 50 米，全长 9.55 公里，也被 称为“唐山的长安街” 。 抗震纪念碑：位于建设路与新华道交汇处，建成于 1986 年唐山22 抗震 10 周年之际，原为无人认领的地震遇难遗体安葬地，现为唐山 人文化娱乐活动的重要场所。 目前唐山人对于该地块总体评价较好，很认可该地段的“城市核 心地段”稀缺性和较高的开发价值，抗震纪念广场并不会带来负面影 响，而是将纪念碑看成是唐山的标志性建筑和唐山的骄傲。 三、地块现状 该地块处于唐山市中心地段28、，东至增盛路、南至国防道、西至文 化路、北至新华道。原有居住区于 1984 年竣工入住，大部分为二层 建筑，地块四周多为沿街商业区。 23 目前地块主要部分基本拆迁完毕，剩余部分为南侧建筑及东侧少 量商铺，地块由北至南形成一定坡度，内部有一定数量的原生树木。 南侧一面的建筑及东侧的部分住宅较破旧，西侧大钊公园的绿化 度较高，北侧与其他三侧形成鲜明对比。 下图为北侧新华道及百货大楼 24 下图为西侧文化路 下图为东侧增盛路 下图为南侧国防道 25 四、建设条件 1、气候条件 唐山市地位于华北冲积平原东北隅，北枕燕山，南邻渤海，受海 洋性气候与季风性气候控制，属半大陆性气候。夏季炎热多雨，冬季 寒29、冷干燥多风，极端最高气温 39.6，极端最低气温21.0，年平均 气温 11.1，平均降雨量 614mm/a。冰期由每年 12 月冻结，融解于 次年 3 月，冻结期约 45 个月。冻土深度为 0.60.8m。最小降雪厚 度为 40mm，最大降雪厚度为 190mm。常年以东风为主，冬季多为 偏北风，最大风速为 25m/s。 2、地质条件 （1）地层概况 工作区处于燕山南麓，属山前冲洪积平原区，地面标高 1926m， 区域地层序列从新到老为新生界至太古界。其中前寒武系均出露于开 平煤田北部及东北部。开平煤田的寒武系、奥陶系、石炭系、二迭系 已建立起我国北方重要的标准地层剖面；石炭系、二迭系为主要含30、煤 地层。奥陶系构成了含煤盆地的基底。 （2）区域地质构造概况 本区大地构造位于燕山台褶带南缘的开滦台凹，该台凹主要由中 元古界至上古生界组成，晚古生界石炭、二迭系沉积环境稳定，发育 齐全，沉积层厚 1200m 的煤系地层。中生代燕山运动强烈，形成一 系列褶皱和断裂，并缺失中生界，也无岩浆运动。褶皱具隔挡式特点， 背斜窄，走向断层发育，向斜宽。褶皱轴走向均为北东，主要有丰台26 背斜、车轴山向斜、碑子院背斜、开平向斜。新生代以来，南北构造 分异明显，南部下沉，上新统第四系向北层层超覆，并伴随断裂活 动形成鸦鸿桥凹陷、新军屯唐山凸起、唐山东断凹等构造。 （3）水文地质条件 区内分布有第四系孔隙水31、，奥陶系岩溶水，碎屑岩裂隙水，它们 之间存在着不同程度的水力联系。 （4）工程地质条件 根据唐山市长青楼小区及周边区域整体改造规划用地地质灾害 危险性工程地质勘察报告，场区内共布设的 8 个 31.456.90m 不等 的工程地质钻孔揭露的地层岩性主要为密实的砂性土和粘性土互层； 按其沉积环境、物理力学性质及工程特征进一步划分为 14 层。现将 工程场区的岩性自上而下描述如下（图 38、9、10、11、12）： 第层：杂填土 层底埋深 0.32.0m，层底标高 17.324.8m，层厚 0.32.0m。 杂色，松散，稍湿，含较多砖块、灰渣及石子，局部为素填土。堆积 时间大于 10 年。 第层：32、粉质粘土 层底埋深 1.15.1m，层底标高 17.123.9m，层厚 0.43.9m。 棕黄色，可塑，干强度中等，韧性中等，含砂粒，局部夹粉砂，见铁 锰结核，具锈染，地基土承载力特征值为 120kPa。 第层: 粉砂 层底埋深 3.55.3m, 层底标高 14.021.8m，层厚 1.53.3m。27 灰黄色-棕黄色，稍湿-湿，稍密-中密，以长石为主，石英次之，磨 圆度差，分选差，局部含土质成份较高，地基土承载力特征值为 160kPa。 第层: 粉细砂 层底埋深 5.010.5m，层底标高 12.219.7m，层厚 1.25.9m。 灰黄色-棕黄色，湿，中密-密实，以长石为主，石英次之，磨圆33、度差， 分选差，局部含土质成份，夹粉质粘土薄层，地基土承载力特征值为 180kPa。 第层：粉质粘土 层底埋深 7.39.6m, 层底标高 11.918.2m，层厚 1.53.6m。 灰黄色，可塑，局部软塑，稍有光滑，干强度中等，韧性中等，含砂 粒，局部含量较高，见铁锰结核，具锈染，地基土承载力特征值为 120kPa。 第层: 粉质粘土 层底埋深 10.816.8m, 层底标高 4.814.5m，层厚 1.37.2m。 棕红色，局部棕黄色，可塑，稍有光滑，干强度中等，韧性中等，见 铁锰结核及钙质结核，具锈染，地基土承载力特征值为 150kPa。 第层: 粉土 层底埋深 13.616.0m, 层34、底标高 3.311.9m，层厚 2.35.0m。 灰黄色，湿，密实，摇震反应中等，干强度低，韧性低，含砂粒，局 部夹粉质粘土，见铁锰结核，具锈染，地基土承载力特征值为 170kPa。 第层: 粉砂 28 层底埋深 16.021.3m, 层底标高 0.68.8m，层厚 2.25.7m。 灰黄色-棕黄色，湿，密实，以石英、长石为主，含暗色矿物，磨圆 度较好，分选一般，地基土承载力特征值为 200kPa。 第层：粉质粘土 层底埋深 17.522.7m, 层底标高-3.47.9m，层厚 0.94.0m。 灰黄色，可塑，稍有光滑，干强度中等，韧性中等，含砂粒，局部夹 粉细砂层，见铁锰结核，具锈染，地基土35、承载力特征值为 180kPa。 第层：粉砂 层底埋深 17.028.9m，层底标高-8.28.3m，层厚 1.56.5m。 灰黄色，湿，密实，以石英、长石为主，含暗色矿物，磨圆度较好， 分选一般，夹粉质粘土及粉土薄层，地基土承载力特征值为 240kPa。 第层：粉质粘土 层底埋深 19.335.2m，层底标高-15.96.0m，层厚 1.97.7m。 棕黄色，可塑，稍有光滑，干强度中等，韧性中等，含砂粒，见铁锰 结核，偶见钙质结核，具锈染，地基土承载力特征值为 180kPa。 第层：粘土 层底埋深 21.239.5m，层底标高-20.24.1m，层厚 0.86.6m。 棕红色，硬塑，光滑，干强36、度高，韧性高，含砂砾石，以粗砂及细砾 为主，下部富集，含较多铁锰结核，地基土承载力特征值为 210kPa。 第1 层：粉质粘土 层底埋深 37.042.6m，层底标高-14.8-23.3m，层厚 2.4 3.1m。灰黄色，硬塑，光滑，干强度中等，韧性中等，含钙质结核，29 具锈染，夹少量碎石块及石屑，地基土承载力特征值为 220kPa。 第层：残积土 层底埋深 24.856.9m，层底标高-37.60.7m，层厚 0.8 14.3m。灰白色，局部紫红色，含风化碎石块，成土状，遇水软化， 地基土承载力特征值为 250kPa。 第层：石炭二叠系基岩 揭露深度 31.5-54.9m，揭露厚度 4.137、-17.5m。基岩主要为砂岩、 泥岩、灰岩，倾向东南，倾角 45 度左右。 泥岩：褐色，强-中风化，岩芯呈碎块及碎屑状，裂隙发育，局 部具锈染。 砂岩 ：灰白色，强-中风化，砂粒主要以中细粒石英、长石为主， 下部颗粒较粗，硅质胶结，磨圆分选一般，岩芯中轴夹角 4555， 岩芯呈块状，下部呈短柱及柱状，较破碎。 灰岩：青灰色，强-中风化，局部夹泥灰岩，岩芯中轴夹角 45 50。顶部裂隙发育，泥质充填，分布有溶蚀洞隙及破碎带，被粘土 密实填充。7 号孔 40.1-41.3m，43.1-49.0m 为溶洞，粘土密实充填。 该现象在电成像探测剖面 264 中也得到验证。 根据综合钻探及波速测试分析结果38、，评估区岩土体工程地质条件 良好，属于可进行建设的类场地土。 3、土地及规划条件 该项目用地面积为 319.02 亩，位于路南区增盛路西侧、新华道 南侧，大连万达集团股份有限公司通过国有建设用地使用权挂牌出让30 竞得该块国有建设用地使用权。使用期限为商业 40 年、住宅 70 年。 该地块规划指标为：项目容积率约为 4.3（地上建筑面积），地上 总建筑面积不少于 91 万平方米（其中住宅不多于 53 万平方米），该 地上建筑面积不因用地面积变化而调整。项目包括大型商业中心、一 座超五星级酒店、高档办公和居住功能。建筑密度不大于 50%。 4、交通条件 项目北侧紧邻新华道，距离建设路仅 50039、 米，交通快速便利；项 目西侧紧邻抗震纪念碑广场及大钊公园，7 路、28 路等多路公交均可 到达。 31 5、生活配套设施条件 该项目位于城市中心地段，步行尺度内生活配套设施十分完善。 主要生活配套设施如下 商业：主要沿新华道分布的百货大楼、三利购物中心、尚座商业 街等。医疗：妇幼医院、老年病医院、同济医院、工人医院及中医医 院等。教育：西山路小学、市八中、警察学校、河北理工大学等。绿 化：大钊公园、凤凰山公园等。政府：市委、市政府、市人大市政协 等。 6、市政基础设施条件 唐山是震后崛起的新型城市，城市功能分区明确，市政设施配套， 环境清新优美，现代化水平较高。城市自来水普及率、燃气普及率、40、 污水集中处理率、供热普及率分别达到 100、98.4、81和 64.6，32 均居全国同等城市领先水平。 项目电力、给水、污水、雨水、热力、燃气、电信等市政基础设 施均能满足需要。 7、施工条件 项目所在地能实现“七通一平”的施工条件，工程建材也供应充 足。 33 第四章 项目开发技术方案 一、规划设计 1、规划理念 新城市主义：借鉴欧美的发展经验，功能多元化，居住功能必不 可少，避免城市空洞化； 多元化的城市综合体（HOPSCA） 本项目的定位为一个将大型商业购物中心、商务办公、五星级酒 店、大型市民活动广场、高尚居住社区结合为一体，提供一个多元化 的、具有独特风韵的城市空间。 2、设计原41、理 以城市总体规划为依据，对唐山市城市格局进行分析，通过研究 城市设计、商务、办公、商业、居住及休闲活动等空间模式和景观环 境各要素，从现代城市功能、景观要求出发，对规划用地进行整体设 计，使该项目成为唐山市区内一道亮丽的城市风景线。 坚持可持续发展的原则，合理精心规划，保持项目开发与环境 的协调发展。 坚持以人为本的思想，用人性化的设计手法，合理进行功能安 排与结合。 创建大型商业购物中心、商务、酒店、居住、休闲、娱乐、生 态、环保为一体的新城市生活中心。 充分挖掘地块的最佳商业价值，合理布置商业建筑，提高整个34 地块和周边地区的活力。 合理组织人流、车流、物流等相互关系，争取人车、人货分42、流。 充分利用地下空间，合理组织地下功能分区，挖掘地下空间的 潜力与商业价值。 按国际成熟的商业模式与消费心理组织商业室内空间，结合商 业室内步行街与中庭的设计，体现公共空间的公用性、舒适性和休闲 性。 3、规划创意 以城市综合体理论为基础，结合用地现状，在保持城市总体 规划及文脉的基础上，充分发挥土地自身内在价值，构筑城市新地标。 城市化、信息化、国际化的快速发展为城市发展带来新的课题，传统 的开发模式已无法满足高度综合、高效率、大容量的服务。其次，回 归文化性与人性化的追求，价值观的多样性，要求城市的居住区具有 区域中心的功能，形成了对城市复合功能的集约性要求，即酒店、商 务、商业，休闲、43、市民活动等多功能的综合，形成彼此互为补充的“城 中城”。这就是城市发展的新模式“城市综合体”（HOPSCA）。 4、总体规划布局 唐山万达广场功能结构分为七个片区，其中 A 区为大商业、B 区 为五星酒店与写字楼、C 区为学校区、DEF 区均为高档住宅区、G 区 为回迁住宅区。 项目地块北侧和西侧是综合共建部分，包含大型商场、写字楼、 酒店、学校等公共建筑，地块中央和东界、南界是住宅部分，包含住35 宅和住宅底商，如下图： 5、规划指标 序号 项目名称 数量 单位 1 规划用地面积 21.27 万平方米 2 建设用地面积 21.27 万平方米 3 总建筑面积 104.60 万平方米 4 地上总44、建筑面积 88.60 万平方米 其中 大商业 14.00 万平方米 36 酒店 4.00 万平方米 写字楼 14.00 万平方米 住宅 33.00 万平方米 回迁部分 23.60 万平方米 5 地下总建筑面积 15.70 万平方米 6 容积率 4.18 7 建筑覆盖率 46 % 8 建筑绿地率 7 % 9 停车数量 3000 辆 10 建筑高度 99.9 米 11 广场面积 0.94 万平方米 二、建筑设计 主要建筑一览表 序号 建筑名称 单位 数量 1 26 层写字楼 5 层商业裙房 栋 2 2 30 层写字楼 5 层商业裙房 栋 1 3 30 层写字楼 4 层商业裙房 栋 1 4 3 层步45、行街 条 1 5 25 层五星级酒店 栋 1 6 25 层写字楼 5 层商业裙房 栋 1 7 5 层学校 1 37 8 3 层幼儿园 1 9 2433 层板楼住宅 栋 11 10 24 层点式楼住宅 栋 2 11 2433 层板塔结合住宅 栋 2 12 33 层点式住宅 栋 6 13 2 层沿街商业 沿街 三、结构设计 1、结构概况 名称 结构 形式 基础 形式 结构安全等级 高层建筑 框剪 桩筏基础 二级 裙房建筑 框剪 桩筏基础 二级 多层公建 框架 筏基础 二级 多层底商 框架 筏基础 二级 2、建设地区基本数据 基本风压 （kn/m2） 基本雪压 （kn/m2） 标准冻深（m） 地面粗46、糙度 0.45 0.40 0.80 C 类 3、抗震设防标准 38 抗震设防 烈度 抗震设防 类别 结构安全 等级 地震分组 抗震等级 8 度（0.20） 丙类 二级 第一组 一级 四、暖通设计 1、供热系统： 本项目所需热源为城市热力管网，共设置四个换热站。地块 A 设置一个换热站，地块 BC 合用一个换热站，地块 DF 合用一个换热站， 地块 EG 合用一个换热站，换热站设置在地块地下室内。地块 A 热负 荷指标为 50 W/m2，总热负荷为 14000KW；地块 BC 热负荷指标为 50 W/m2，总热负荷为 11800KW；地块 DF 热负荷指标为 35 W/m2，总 热负荷为 57747、5KW；地块 EG 热负荷指标为 35 W/m2，总热负荷为 5775KW. 室外管路直埋敷设，热力站设气候补偿器，二次管网采用集 中质量调节。 2、室内系统： 室内二次热媒均为低温热水。购物中心(大商业)和酒店设置中央 空调系统，热媒温度为 60500C，购物中心(大商业)空调系统主要采 用全空气系统，并设排风机，过渡季节能满足全新风运行，排风机设 热回收装置。酒店主要采用风机盘管加温控阀和三速开关系统，以利 于节能。空调水系统采用二次泵变流量。住宅，公寓和小学校设散热 器采暖系统，热媒温度为 85600C。住户和公寓供暖系统采用共用立 管的分户独立系统形式，分户计量。学校采暖系统为单管垂直48、顺流加39 三通跨越。供暖和空调系统设高低区，系统补水定压均在换热站集中 解决。住宅内设分体空调，由用户自行解决。 3、制冷系统： 本项目所需冷源为人工冷源，机组分别设于地块 A 和 BC 地下室 内，采用离心制冷机。主机选择考虑容量和台数的合理搭配，使系统 在部分负荷运转时也处于相对高效率状态。制冷剂采用环保冷媒。地 块 A 冷负荷指标为 120 W/m2，总冷负荷为 16800KW；地块 BC 冷负 荷指标为 80 W/m2，总冷负荷为 3200KW。 4、通风和防排烟系统： 住宅和公寓卫生间设排气扇，厨房设抽油烟机；地下车库设机械 通风和排烟系统；酒店和写字楼靠外墙的楼梯间设机械加压送风49、系 统，消防电梯前室设机械加压送风系统，加压风机设于屋面。住宅靠 外墙的楼梯间自然排烟，消防电梯前室设机械加压送风系统；商业部 分的防烟楼梯间设机械加压送风系统。 超过 20 米无自然通风的内走 道和长度超过 60 米的内走道设机械排烟；面积超过 100 M2 经常有 人停留的或可燃物较多的地下室和地上无窗房间设机械排烟。 五、给排水设计 1、给水系统： 本项目所需给水水源从市政管网引入，并设中水回用系统。室外 给水管道双路引入并环状（与室外消火栓合用管道）。给水和中水系 统采用变频加压分区供水，并充分利用市政管网水压。给水加压泵房 设于 E 地块地下室。中水加压泵房设于 EG 地块地下室。给50、水和中水40 系统均设水表计量。住宅和公寓内热水系统采用电淋浴器。酒店考虑 集中热水供应，热水采用太阳能系统并设辅助热源。小区绿化浇洒用 水和道路广场浇洒按面积 2L/M2.d，住宅人均用水定额取 120L/人d， 每户计算人数 3.0 人，商业按 1 人/4m2。未预见水量和管网漏失按最 高日用水量的 10%考虑。生活总用水量为 1730M3/d。 2、室内系统： 本项目住宅和公寓水表设于户门外公共空间管井中，水表采用卡 式水表。商业给水水表设置室外水表井或地下室水表间。 3、消防系统： 室内消防系统为临时高压，消防用水量按项目内最大的一座建筑 物考虑，同一时间内考虑一次火灾。地块 A 和 51、BC 做一套集中区域消 防加压泵房和消防水池(消防水池 540 立方（只含室内消防水量）)， 设于地块 A 地下室内，室内消火栓用水量 40L/s，室外消火栓用水量 30L/s，火灾延续时间 3h；酒店、写字楼设自动喷水灭火系统，按中 危险 I 考虑，火灾延续时间 1h；车库和商业设自动喷水灭火系统，按 中危险 II 考虑，火灾延续时间 1h。地块 DF 和 EG 做一套集中区域消 防加压泵房和消防水池(消防水池 350 立方（只含室内消防水量）)， 设于地块 E 地下室内，室内消火栓用水量 30L/s，室外消火栓用水量 20L/s，火灾延续时间 2h；本项目消防系统分区。消防水箱和增压稳 压52、设备设置在最高楼屋顶水箱间。水池容积应满足在任何情况下消防 用水不被他用。 4、排水系统： 住宅和公寓室内污废水分流，废水经处理后冲厕和绿化浇洒。污41 水汇合后有组织排到市政污水管网。污水量按生活用水量的 90%考 虑，计 1557m3/d。室内系统设置专用通气立管。小于 10 层的污水管 设置伸顶通气管。地面以上污废水为重力流排水，地下室污废水采用 潜污泵提升。 5、雨水系统：设计重现期为 1 年，综合径流系数 0.55。屋面雨 水经落水管到地面后与地面雨水汇合排放到小区内雨水管网。小区内 布设雨水井，沿小区路设雨水口，汇总后经小区管网排放到市政雨水 管网。 六、燃气设计 1、气源 气源由53、城市天然气管网供给，天然气热值为 8400 千卡/Nm3 。 2、系统 考虑室外景观影响，本项目设置调压箱。在地块 D、E、F、G 内 各设一个，中压管道经调压箱后低压入户。地块 A、B 根据用气位置 在室内设调压装置。 3、用气量 住宅每户 1.2M3/户.日，酒店按 0.2M3/床.日（日工作小时数为 6）。 4、室外管网 管材使用无缝钢管，管道敷设采用直埋方式，坡度 0.3%，加强 防腐。天然气由市政管网供应。 42 七、电气设计 1、 强电部分 （1）A 地段供电电源及用电负荷 a).本区域建筑面积共计 35 万平方米。其中地上建筑面积 28 万平 方米，地下建筑面积 7 万平方米，地54、上建筑包括步行街 6.38 万平方 米、万紫千红百货 2.77 万平方米、综合楼 1.38 万平方米、娱乐楼 1.48 万平方米；地下建筑包含超市 1.6 万平方米，其余为车库。该区域总 用电量预计为 28000kVA。 b).该区域负荷分类:本区域为一类高层建筑。一级负荷: 其商场营 业厅、门厅、公共楼梯、主要通道照明、餐饮照明、电影院用电（不 包括空调用电）及事故照明为一级负荷，其中消防负荷：消防报警及 联动控制系统、气体灭火、消防泵、喷淋泵、消防防排烟风机、消防 电梯。变配电室、消防泵房、消防控制室、各层楼梯间前室、疏散楼 梯及相应的公共区域的应急、疏散照明等以上负荷均为一级负荷；客 梯55、电力、自动扶梯、空调机房用电为二级负荷；其余负荷等级为三级 负荷。 c).根据该建筑负荷等级及该地区供电情况：由城市外网引进四路 不同 110kV 区域变电站的 10KV 双路电源，按一级负荷供电。（即：当 一个电源发生故障时，另一个电源不应同时受到损坏）。在该建筑内 设置两个开闭站，10KV 配电系统采用单母线分段运行，两路高压设 自投装置采用电气互锁；在该地段设置十个变电所。其中商场变压器 负荷率不超过 70%，当一个变压器故障时，另一个变压器能担负所有43 的一、二负荷。低压母线采用单母线分段系统。各不同功能建筑分别 由各自独立变压器供电，消防负荷采用双路供电，末端互投的供电方 式。双路56、电源采用电气和机械互锁。 d).用电计量方式 商业建筑采用高供高计，写字楼及步行街采用高供高计且各户设 独立预付费电表。 （2）B 地段供电电源及用电负荷 a).本区域建筑面积共计 11.6 万平方米。其中酒店地上建筑面积 4 万平方米，地下建筑面积 1 万平方米；写字楼地上建筑面积 4.2 万平 方米，地下建筑面积 2.4 万平方米，该区域总用电量预计为 10000kVA。 b).本小区该区域负荷分类:本区域一类高层，其中高层酒店:电子 计算机、电话、宴会厅电声、新闻摄影、录像电源、宴会厅、走道、 餐厅、娱乐厅、门厅、高级客房、康乐设施照明、地下室污水泵、雨 水泵电源、部分客梯电力为一级负荷57、，其中消防负荷：消防报警及联 动控制系统、气体灭火、消防泵、喷淋泵、消防防排烟风机、消防电 梯。变配电室、消防泵房、消防控制室、各层楼梯间前室、疏散楼梯 及相应的公共区域的应急、疏散照明等以上负荷均为一级负荷；其余 负荷等级为二级负荷；写字楼：其商场营业厅、门厅、公共楼梯、总 值班室、主要通道的一般照明、各种场所事故照明、消防电梯、客梯、 紧急广播、防烟及排烟设施、消防泵、喷淋泵、火灾自动报警、自动 灭火装置等消防电力设备，以及电话总机房、变电所、计算机房等部 位为一级负荷；重要办公室、会议室为二级负荷，其余负荷等级为三 级负荷。 44 c).根据该建筑负荷等级及该地区供电情况：由城市外网引进58、四路 不同 110kV 区域变电站的 10KV 双路电源，按一级负荷供电。（即：当 一个电源发生故障时，另一个电源不应同时受到损坏）。10KV 配电系 统采用单母线分段运行，两路高压设自投装置采用电气互锁；在酒店 及写字楼内各设置一个变电所，变电所内选用 1250kVA 的干式变压器 4 台。两台变压器分列运行；低压母线采用单母线分段系统，消防负 荷采用双路供电，末端互投的供电方式。双路电源采用电气和机械互 锁。 d).用电计量方式 酒店建筑采用高供高计，写字楼采用高供高计且各户设独立预付 费电表。 （3）C、D、E、F、G 地段供电电源及用电负荷 a).本区域住宅建筑面积共计 42 万平方米59、，底商建筑面积共计 7.2 万平方米，地下总建筑面积共计 8 万平方米，小学及幼儿园建筑面积 为 1.1 万平方米。住宅用电设备容量按每平方米 50W 考虑，底商按 每平方米 80W 考虑，小学及幼儿园按每平方米 35W 考虑。该区域总 用电量预计为 20000kVA。 b).本小区该区域负荷分类:住宅为一类高层，小学及幼儿园为多 层民用建筑。一级负荷:住宅内消防电梯等消防用电、应急照明及公 共照明；普通电梯及生活水泵为一级负荷，其余为三级负荷。 c).根据该建筑群负荷等级及该地区供电情况：由城市外网引进四 路不同 110kV 区域变电站的 10KV 双路电源，按一级负荷供电。（即： 当一个电60、源发生故障时，另一个电源不应同时受到损坏）。在该建筑45 群内设置两个开闭站，10KV 配电系统采用单母线分段运行，两路高 压设自投装置采用电气互锁；分别在 D、E、F、G 地段设置四个变电 所。各变电所内选用 1250kVA 的干式变压器 4 台。两台变压器分列运 行；低压母线采用单母线分段系统。各单体高层住宅由变电所单独引 进低压线路，由低压配电至各用电点，消防负荷采用双路供电，末端 互投的供电方式。双路电源采用电气和机械互锁。 c). 10KV 高压电源电缆直埋分别引入两个开闭站。 d).用电计量方式 住宅每单元各层设电表箱，每户设独立预付费电表。 （4）避雷接地 本建筑群属于二类防雷建61、筑物，接保护地采用 TNS 系统。接地 装置采用强、弱电联合接地，接地电阻小于等于 1 欧。建筑物做总等 电位联结和卫生间附助等电位联结。电梯的外露可导电部分、桥架均 做好接地。各种弱电设备设专用接地线。变电室的高低压柜用4X40 的镀锌扁钢做好接地。每栋建筑在电源进线处设 SPD 浪涌保护器，以 防止雷电波引入。 八、弱电和智能化设计 随着人们生活水平的不断提高，家庭生活自动化、居住环境舒适 化、安全化以及逐步建立现代家庭办公的趋势使智能小区的出现成 为必然。根据建设部颁布的全国住宅小区智能化系统示范工程建设 要点积极疏导则，小区内智能化系统由三个子系统组成： （一）安全防范子系统 46 162、对讲防盗门系统 在各单元入口安装防盗门和对讲系统，以实现访客与住户对讲/ 可视对讲。住户遥控开启防盗门，有效的防止非访人员进入住宅楼内。 2、保安巡更管理系统 在小区各区域内及重要部位制定保安人员巡更路线。保安巡更人 员携带巡更记录机需按指定的路线和时间到达巡更点兵进行记录。 （二）物业管理信息系统 利用小区内的高速局域网，建立小区物业管理网站，利用计算机 网络向住户发布信息，方便与住户的沟通，提高物业管理服务水平。 （三）信息网络子系统 1、计算机网络系统 小区内建立高速局域网并接入 Internet.局域网采用星形布线，住 宅楼内采用超五类铜导线布线，室外采用光纤。 2、电话系统 电话网63、络系统主要从住宅小区智能化对电话网络功能的要求和 用户的实际情况出发，对电话接入网进行设计。 电话网作为业务网与用户端之间灵活、安全、综合的接入系统得 到了广泛的重视和应用。作为小区通信网络的建设同样是接入网作为 基础。住宅小区通信网络应能支持语音、数据、图像等业务信息的传 送。除了满足住户对于电话、计算机、远程信息服务等业务的需求外， 还需要解决小区内的通信网络与公用通信网络的接口问题，即建设一 个开放性的网络，将小区建成一个安全、便利、舒适、节能、娱乐的 生活和工作环境，造福于用户。 47 根据今后电话网络的发展要求，电话系统接电话模块交换局方式 设计，预留电话模块交换局机房，以便将来小区64、用户达到一定规模时， 将电信局模块引入小区，实现内部免费拨打电话功能。本系统可根据 用户的需要申请保密电话、传真电话和国际国内长途电话等功能。根 据用户的要求和今后的发展需要，方案中每户按 2 条电话外线配置， 用于业主电话业务和用于业主开通 Internet 网或 ISDN 等业务；小区 整体按：住户数 x2.5 配置。 3、有线电视接入系统 随着有线电视（CATV）技术的迅速发展，也促进了卫星电视广播 的发展。作为有线电视重要节目源的卫星电视，与现已发展起来的城 市和地区的大范围联网的有线电视网络构成了电视综合信息和娱乐 的广播网，比无线电视有更大的优势：容量大、频道多、传送图像质 量高、65、覆盖面广、以及能实现多功能双向服务等。这对居住区智能管 理系统的有线电视接入网提供了十分便利的条件。 居住区有线电视系统设计为 750MHz双向传输、光纤同轴混合网， 750MHz 的带宽可以传输 55 个模拟频道节目，并提供了 200MHz 的数 字信号传输带宽，上行频段 565MHz 提供足够的带宽用于上行信号 的传输，完全满足有线电视系统双向传输的要求，光纤同轴混合网满 足了系统对带宽的要求（光纤的带宽在 10GHz），对系统性能有很大 的提高，同时也满足了未来系统对干线传输的性能要求，保护了投资， 又比较经济（用户分配系统采用同轴电缆）。 4、消防报警及联动： 根据高层民用建筑设计防火66、规范，本高层住宅公共区域及底48 商部位采用控制中心报警系统。在建筑群物业首层设消防控制中心， 当火灾发生时可控制各种消防设备动作，并切断非消防电源。并设有 消防紧急广播系统。 5、闭路电视监控及报警设计 为加强建筑安全管理，在建筑汽车库、超市、扶梯出入口、购物 通道、主要进出口、电梯轿厢、总服务台、电影院出入口及酒店、写 字楼重要部位等处安装摄像机，保安人员可通过监控显示对大楼内重 要部位进行观察及录像。保安监控中心与消防控制中心合用。 6、楼宇自控（BAS）设计： A 段、B 段建筑考虑楼宇自控系统，控制对象包括：空调系统的 制冷机组、新风机、空调机、空调系统水泵、 室外照明、楼顶景观 照67、明，在各建筑一层设 BA 系统控制主机。 7、 广播与扩声设计： 在 A 段及 B 段商业部分做广播设计，广播设计包括商场背景及公 众广播。电影院及大餐厅设独立扩声系统。 8、综合布线系统： 在 A 段及 B 段做综合布线系统设计，电话交接间及计算机网络机 房内设程控交换机总配线架及网络设备。干线语音线路采用大对数三 类双绞线,数据传输干线采用多模光纤。水平子系统均采用超五类 UTP 双绞线。对绞电缆的长度不应超过 90m。 49 第五章 节能方案分析 一、编制依据 1、中华人民共和国节约能源法（国发【2007】15 号） 2、节能中长期专项规划（发改环资【2004】2505 号） 3、中国节68、能技术政策大纲（国家发改委、科技部 2006.12） 4、国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家 发改委 2005 年 65 号） 5、三相配电变压器能效限定值及节能评价GB/T20052-2006 6、绿色建筑评价标准GB/T50378-2006 7、关于印发节能减排综合性工作方案的通知 8、外墙保温工程技术规范JGJ144-2004 9、居住建筑节能设计标准 DB13（J）63-2007 10、民用建筑热工设计规范 11、公共建筑节能设计标准GB501892005 12、建筑照明设计标准（GB50034-2004） 13、低压配电设计规范（GB50054-95） 14、供配电系69、统设计规范（GN50052-95） 15、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003 16、建筑采光设计标准GB/T50033-2001 17、河北省节约能源条例（2006.5.4 河北省第十届人民代表 大会常务委员会第 21 次会议通过） 50 18、关于转发的通知（冀发改投资【2007】152 号。 19、河北省用水定额（试行）（冀水资【2002】3 号 20、河北省、唐山市地方节能标准和实施细则。 二、能耗分析 1、能源消耗种类 该项目消耗能源有：电、热、天然气、水。 2、消耗数量 （1）项目年耗电量为 5620.32 万 kwh。 （2）项目年建筑耗热量为 4631.76 万 70、kwh，即年采暖耗煤量 5690.12 吨。 （3）项目年消耗天然气 176.66 万立方米。 （4）项目年消耗水 63.15 万立方米。 主要能源和含耗能工质的品种及年需要量表 序号 名称 计量单位 年需要量 其中 购入量 自产量 其他 实物 标煤 实物 折算系数 标煤 实物 实物 实物 折标煤 折标煤 折标煤 电 万 kwh t 5620.32 1.229 6907.37 水 万 t t 63.15 2.57 162.30 天然气 万 m3 t 176.66 13.30 2349.58 采暖耗能 万 kw/h t 4631.76 1.229 5690.12 年总需要 t 15109.37 71、51 三、能源供应状况 1、电力供应 唐山市电力供应由隶属于华北电网的唐山供电公司提供。唐山供 电公司拥有 35 千伏及以上变电站 84 座，其中:35 千伏变电站 2 座， 110 千伏变电站 63 座，220 千伏变电站 18 座,500 千伏变电站 1 座； 主变压器 159 台,总容量 1194.45 万千伏安；输电线路共有 268 条段， 3819 公里。 2、热力供应 唐山市热力总公司总供热建筑面积已达到 1673 万平方米，以唐 山发电厂、丰润区热电厂、 塞德热电有限公司和缸窑热电厂为热源， 下辖市区供热公司、丰润供热公司、西部供热公司、锅炉供热公司， 拥有区域锅炉房 5 座，拥72、有热力站 260 座（其中间供站 206 座，采用 蒸汽供热的间供站 7 座；直供站 47 座），全公司一次管网总厂约为 105588 米，庭院管网总长约为 535324 米。承担着唐山市 20 万户居 民，1100 个公建单位和 23 个工厂企业的供热及蒸汽输配任务。 3、天然气供应 中国石油天然气集团公司在 2007 年 5 月宣布，在渤海湾滩海地 区发现储量规模达 10 亿吨的大油田冀东南堡油田。南堡油田的 天然气储量并不小，已探明天然气地质储量 1401 亿立方米（相当于 11163 万吨油当量），三级油气地质储量 10.2 亿吨。 天然气气源规划： 曹妃甸唐山输气干线：拟在曹妃甸建设73、一座供气能力 600 万吨52 （一期 300 万吨）液化天然气项目，并建设曹妃甸唐山北京输气 干线。 陕甘天然气：一期天然气为供北京地区的主导气源，2004 年二 期天然气进京定局。唐山距陕甘长输管线永清分输站 150 公里。 俄罗斯天然气：唐山在俄罗斯天然气的供应链上，可分配给唐山 5.3 亿立方米。 4、自来水供应 唐山市自来水公司现拥有地下水厂 5 座、地面水厂 2 座、地面取 水泵站 2 座，水源井 70 余眼，管网总长度 700 多公里，供水面积 94 平方公里，日供水能力 73 万立方米，形成了地下、地面水源并用， 设备精良，设施配套齐全的城市环状供水系统。 四、能耗指标 经计算74、，该项目高层建筑耗热量指标为 10w/平方米，多层建筑 耗热量指标为 12w/平方米。 五、节能措施 1、建筑节能 通过增强建筑围护结构保温隔热性能和提高采暧、空调设备能效 比的达到节能的目的。 （1）建筑外墙墙体材料为加气混凝土砌块 250 厚。外墙外贴 50 厚挤塑聚苯板。 53 （2）加强屋面保温，保温层厚度为 80 厚挤塑聚苯板。 （3）严格热工计算并注意结构性冷桥的影响。 （4）外窗采用中空玻璃空气层 12 厚塑钢窗，传热系数 2.34，气 密性等级不应低于国家标准建筑外窗气密性分级及检测方法 （GB/T71072002）规定的 4 级水平。 （5）保温性能等级不低于现行国家标准建筑75、外窗保温性能分 级及检测方法（GB/T84842002）规定的 8 级（2.34） （6）屋面保温为 80 厚挤塑聚苯板。 2、采暖和空调节能 （1）热源：采用市政供热管网，合理安排管线走向，尽量缩短 距离，减少热能损失。室外管路直埋敷设，热力站设气候补偿器，二 次管网采用集中质量调节。 （2）室内供热热媒利用热水。管道保温按图集加厚 10MM. （3）市内采暖系统的制式，宜采用双管系统，若采用单管系统， 应设置跨越管或设置分配阀。采暖和空调系统做负荷和水力平衡计 算。 （4）采暖收费应采用分户计量。热力入口处设热计量装置。 （5）空调水系统采用二次泵变流量。 （6）空调风系统主要采用全空气系76、统，并设排风机，过渡季节 能满足全新风运行，排风机设热回收装置。酒店采用风机盘管系统加 温控阀和三速开关，以利于节能。 （7）主机选择考虑容量和台数的合理搭配，使系统在部分负荷54 运转时也处于相对高效率状态。循环泵在高效区运行。 3、给排水节能 （1）给水和中水系统采用变频加压分区供水，并充分利用市政 管网水压。 （2）充分利用太阳能制备生活热水。 （3）采用减压稳压型消火栓，增压稳压设备系统设于最高处。 （4）水泵根据 QH 曲线和效率曲线选择，保证水泵在高效区运 行。 （5）管材管件、阀门、水表、减压阀、倒流防止器等选用密封 性好，阻力小节水的产品。 （6）卫生间内的卫生洁具及其配件应选77、用节水型和节能型的产 品，积极使用符合产品标准要求的陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量6L 的便器等国家及地方主管部门推荐的节水型产品。 4、电气节能 （1）供配电系统节能 根据负荷容量、供电距离及分布及用电设备特点等因素，合理设 计供配电系统，使配电系统尽量简单可靠，楼内配电箱、柜设于负荷 中心，以缩短供电半径。选用载流量大、线路损耗小的高质量铜芯电 缆，以减少线路损失，提高功率因数，减少电能损耗。 选用无功功率自动补偿装置，保证在大量感性负荷工作状态下， 自动调整无功功率，降低无功损耗； 照明电源线路采用三相五线制供电，减少电压损失，在设计中尽55 量使三相照明负荷对称，以减小影响灯光的发光效率因78、素 （2）照明设备节电 每个开头控制灯的数量不要过多，开关设置所控灯列与侧窗平 行。 走廊、楼梯间及门厅等公共场所照明灯具采用 1X13W 节能灯， 采用集中控制，并按建筑使用条件和天然采光条件采取分区、分组控 制措施。 房间内采用三基色高效直管荧光灯（T8 系列），在不提高用电功 率的前提下，提高照度 50%。 灯具使用高功率因数电子型镇流器，以减小线路损失。 在满足眩光限制和配光要求条件下，选用高效率灯具，开敞式荧 光灯效率不低于 75%，荧光灯格栅灯具效率不低于 60%。 六、节能效果 经分析比较，项目根据本身情况，选择制定合理的利用能源和节 能的技术措施，有效减低了各类能源的消耗，年平79、均采暖耗煤量指标 为 6.42kg/M2，低于居住建筑节能设计标准 DB13（J）632007中 规定的节能 65%的标准 8.14kg/M2。从能源利用和节能的角度分析， 项目可以接受。再次提出如下建议： 1、将保温隔热的措施确实落到实处，在材料选购过程中，多方 查询，要优先选用高节能产品，施工过程中，严格按照保温节能的相 关要求。 56 2、建筑施工用水应遵守国际及地方的相关规定。 3、各种管线协调布置，尽量缩短输送距离，减少能量损失。 4、加强宣传，培养和提高民众的节能节水意识，养成良好的节 能习惯，普及节能知识，提高节能水平。 5、物业管理，把平时生活的节能作为一项工作来抓，经常检查 80、各配套设备、设施和管网的营运情况。 57 第六章 环境和生态影响评价 一、项目所在地环境现状 1、地下水环境 2007 年对市区地下水饮用水源地 4 处进行了 12 次监测，包括， 北郊水厂、大洪桥水厂、西郊水厂、龙王庙水厂，水质较好，全部达 到集中式生活饮用水水源标准。 2、大气环境 市中心区共有 6 个空气自动监测子站，5 个子站供销社（商业 区）点位，雷达站（清洁区）点位和物资局（交通区）点位，十二中 （居民区），陶瓷公司（工业区）运行正常，按时上报数据，1 个子 站正在试运行。环境空气质量主要监测项目为可吸入颗粒物、二氧化 硫和二氧化氮。 市中心区空气质量总体状况：2007 年唐山市区81、环境空气中可吸 入颗粒物的年均浓度值为 0.094mg/Nm3 、二氧化硫年均浓度值为 0.082 mg/Nm3、二氧化氮的年均值为 0.043 mg/Nm3，三项污染物中 除可吸入颗粒物较上年有所下降外，其余二项污染物基本持平，其中 二氧化氮和可吸入颗粒物达到国家二级标准，二氧化硫超过国家二级 标准 0.36 倍。 按照 API 指数等级划分，环境空气质量二级及优于二级的天数为 308 天（其中一级天数为 24 天），占总天数的 84.4%，比上年增加 758 天。 从环境空气主要污染物和二级天数分布的月变化趋势看，唐山市 区环境空气质量具有明显的季节性特征：冬季和春季受取暖期和风沙 的影响82、污染物浓度较高，空气质量较差；而夏季和秋季因气象因素利 于污染物扩散，污染物浓度较低，空气质量较好。 市区大气降水 ：2007 年，完成降水监测 19 次，pH 值的范围为 6.057.50，未出现酸雨。 3、城市声环境质量 噪声总体状况：城市区域环境噪声与 2006 年基本持平，交通环 境噪声污染呈上升趋势。 区域环境噪声：监测网格数为 208 个，年监测均值为 55.1 分贝， 与上年基本持平，达到省考核指标（56.0 分贝）。达标网格数占总数 的 58.45%，监测值在 56.160.0 分贝之间的占 38.17%，60.1 分贝以上 的占 3.38%。造成部分网格区域环境噪声超标的主要83、原因：一是社会 生活噪声源；二是交通机动车辆噪声源；三是工业噪声污染源。 道路交通噪声：每年监测一次，监测点位 128 个，2007 年监测 均值为 67.6 分贝，达到国家标准（70 分贝）。达标路段占 85.83%， 主要超标路段是承担外环分流功能和工业、商业较密集地区的主要道 路，如吉祥路、唐马路、棉纺路和大庆道等 13 条道路，而达标的道 路多为路况较好或重型机动车相对较少的道路。 随着经济的发展，我市机动车数量快速增长，我市不断加强城市 道路基础设施建设，强化交通管理，交通噪声污染得到有效的控制，59 近年来交通噪声监测值基本达到国家标准。 二、项目建设对环境的影响和对策 1、施工期84、对环境的影响及环保措施 （1）施工期声环境影响分析 建筑施工全过程根据作业性质一般分为以下几个阶段：清理场地 阶段、土石方阶段、基础工程阶段、主体工程阶段、扫尾阶段。从噪 声角度出发可以分为四个阶段：土石方阶段、基础施工阶段、结构施 工阶段和装修施工阶段。这四个阶段占施工时间较长，采用施工机械 较多，噪声污染比较严重，不同阶段又具有其独立的噪声特性。 根据建筑施工场界噪声限制的规定，在土石方施工阶段，施 工现场昼间 10m 处即可达到噪声限制要求，夜间 100m 处可达标。在 结构施工阶段，施工现场昼间 30m 处可达到噪声限制要求，夜间 200m 处可达标。装修阶段，施工现场昼间 10m 处85、可达到噪声限制要求， 夜间 20m 处可达标。 本项目施工各阶段都应将噪声设备布置在远离噪声敏感点一侧， 并在施工场界周围设置维护设施，高噪声设备应设置隔音减噪设施， 施工场地出口避开噪音敏感点。这样可将施工噪音对周围环境的影响 控制在一定的范围内。 （2）施工期生态环境影响分析 就本项目而言，项目选址区及其附近没有大量天然植被，区内一 些原有树木将被保留，项目占地为城市建成区。项目建设对生态环境60 的影响主要体现在施工期的占用土地、破坏原有生态系统、改变景观 格局、改变局部微地貌和土壤理化性质等方面。对生态环境影响很小， 且随着施工期的结束而得到改善。 （3）施工期水环境影响分析 废水有施86、工废水和生活污水两种，施工废水主要有：石料冲洗废 水、混凝土养护废水、施工机械和车辆设备冲洗废水等，要污染物为 ss。生活污水来自施工人员排放的生活污水，其水质与城市生活污水 差别不大。 砂石料冲洗废水：其悬浮物含量大，需建沉降池，悬浮物进行沉 淀后，部分澄清后废水可以用于建筑工地洒水防尘，或回用于泥沙搅 拌用水，人工运输水泥砂浆时，应避免泄漏，泄漏水泥砂浆应及时清 理。 混凝土养护废水：封闭混凝土中水分不在蒸发外溢，水泥依靠混 凝土中水分完成水化作用，因水量较小，故废水排放量小，可以不需 专门处理。 机械和车辆冲洗废水：主要为含油废水，要求设专门清洗点对施 工机械和车辆进行清洗和保养。含油废87、水或废弃物，不得随意弃置和 倾流，可用容器收集或建小型隔油池进行处理，以防止油污染。 施工人员生活污水：施工期生活污水主要指施工人员的吃饭、洗 衣服、洗澡和上厕所等过程产生的生活污水，主要污染物是 COD、SS。 生活污水可以排入市政污水管网，因此不会对周围环境产生影响。 （4）施工期固体废弃物环境影响分析 61 本项目施工期固体废弃物主要来自施工人员的生活垃圾及建筑 施工垃圾。 施工期生活垃圾主要为有机废物。这类固体废物污染物含量较 高，如不对其采取有效的处理措施，任其在施工场地随意堆放，则可 能造成这些废物的腐烂，滋生蚊、蝇、鼠等，散发臭气，影响景观和 局部大气环境，同时含有 BOD、CO88、D 和大肠杆菌等污染物还有可能对 项目周边环境造成不良影响，严重的会诱发各种传染病，影响施工人 员身体健康。因此施工人员的生活垃圾必须进行集中处理，这就要求 从根本上加强施工人员的管理，培养其环保意识，从而减轻集中处理 的难度。 施工期间建筑垃圾以无机废物为主，同时还包括少量的有机废 物。这些废物基本上不溶解、不腐烂变质，如果处理不当，会影响景 观和周边的环境质量。对于废弃物应集中处理，分类收集，并尽可能 的回收再利用，不能回收再利用的则应及时清理出施工现场。 （5）施工期扬尘对环境的影响分析 根据国家环境保护总局、建设部联合发出的关于有效控制城市 扬尘的通知（环发200156 号）精神，本工89、程施工过程中要采取如 下防尘和抑尘措施。 工程开挖防尘：工程开挖土方应集中堆放，缩小扬尘影响范围， 及时回填于低凹地处，注意土石方挖填平衡。开挖弃土堆存时遇干燥、 大风季节要及时洒水，避免产生扬尘。 砂石与砂浆搅拌等扬尘消减与控制：砂石料和水泥运输时，应将62 车上物料用蓬布遮盖严实，防止物料飘失，避免运输过程产生扬尘。 砂浆搅拌过程中应加强管理，减少粉尘产生量。 交通扬尘削减与控制：施工道路应保持平整，设立施工道路养护、 维护、清扫专职人员，保持道路清洁、运行状态良好。在无雨干燥天 气、运输高峰时段，应对施工道路适时洒水降尘。 物料管理：材料仓库和临时材料堆放场应防止物料散漏污染。仓 库四周90、应有疏水沟系，防止雨水浸湿和水流引起物料流失。运输车辆 应入库装卸，临时堆放场应有遮盖遮蔽，防止物料飘失，污染环境空 气。 设置围墙挡板：施工工地要设置挡板和围墙，以减少工地对外环 境的影响，设置围挡高度不低于 2.5m，可以将施工扬尘影响距离缩 小 40。 总之采取以上措施后，可有效的控制施工扬尘，使其对周围环境 的影响较小。 2、运营期对环境的影响及对策 （1）汽车废气 本项目在汽车流量密集地区设置了大量的绿化隔离带，以减少汽 车废气的污染。 （2）生活废水 本项目废水主要为生活废水，主要污染物为 COD、SS。这些生活 污水直接排入市政污水管网。其排放浓度及排放量均满足污水综合 排放标准91、。 63 本项目给水由城市给水管网供给，满足城市居民生活用水标准。 小区排水管网采用雨污分流系统，污水排入城市污水管网，由污水处 理厂统一处理。 （3）供热 本小区建筑采暖已纳入唐山市城市供热系统中，无需考虑锅炉房 供热，不存在烟尘污染问题。空调系统采用环保冷媒。 （5）燃气 城市燃气化是城市保护环境防止大气污染的重要措施之一，本项 目气源为天然气，城市天然气是完全封闭的输配系统，因此，不会对 大气造成污染。 （6）固体废物 项目运营过程中产生的生活垃圾，采取分类、分袋集中处置，这 样有利于可回收废物的回收利用和其余固体废物的处置。定期运送到 垃圾集中转运站，然后由专业部门处理。 （7）噪声 92、所有市政设施中，能产生噪音的有热力站中的循环水泵和给水加 压泵房中的加压水泵，设计中将采用低噪音水泵和减振、吸音、隔绝 的措施，以减少噪音其噪音低于国家规定居住区控制标准。 三、项目建设对生态环境影响的结论 拟建项目建设符合城市规划，能有效利用土地，选址合理。施工 期对环境影响较大的主要是扬尘和噪声。经采取相应的防尘和降噪措64 施后，施工期对周围环境的影响较小，并且将随着施工期的结束而消 失。运营阶段项目对环境影响相对较小，并且其治理措施完善可行。 综上所述，该项目从环保角度考虑是可行的。 四、地质灾害影响分析 该项目所在地区主要的地质灾害为地震。唐山处在华北太行山、 京津唐地震带，是地震多93、发区。该项目设计均执行最新抗震规范，建 筑物能有效的降低地震的破坏，保证人民生命财产安全。 65 第七章 组织机构与人力资源配置 66 第八章 进度计划 一、工程进度安排 该项目规划用地面积 21.27 万平方米，总建筑面积 104.60 万平方 米，地上建筑面积 88.60 万平方米，地下总建筑面积 16.00 万平方米。 项目开发分期为一期同步开发，工程计划总工期为 36 个月。 根据项目个单体建筑差异，施工期各工作可合理交叉进行，项目 开发各主要工作时间安排如下： 1、项目前期工程咨询、规划、环评等编制与报批 2 个月。 2、工程勘察与施工图设计 2 个月。 3、施工前准备达到场地七通一94、平 1 个月。 4、工程开工地基处理 1 个月。 5、主体工程施工 24 个月。 6、装饰工程施工 10 个月。 7、室外配套工程及绿化 7 个月。 8、工程竣工验收 2 个月。 项目整体开发进度分成三阶段，其中前期工作阶段 4 个月，工程 施工阶段 30 个月，工程竣工验收阶段 2 个月。 67 二、工程进度甘特图 68 第九章 项目招投标方案 依照中华人民共和国招标投标法、工程建设项目招标范围和 规模标准规定和河北省实施中华人民共和国招标投标法办法 的规定，该项目必须实行招标。 一、招标范围 该项目招标范围为：工程勘察设计、建筑工程、设备购置、安装 工程、重要材料采购、工程监理。 二、招标95、组织方式 委托具有相应资质的工程招标代理机构及其货物采购招标代理 机构进行招标业务。 三、招标投标区域 凡在中华人民共和国境内，具有相应资质，在工商部门注册登记 的、具有独立法人地位的有关单位，均可参加投标。 四、招标方式 本项目勘察设计、建筑、安装、监理、设备及重要材料采购拟采 用公开招标方式。 五、招标公告的发布与媒体 招标公告应符合法律、法规和规章规定的时间、内容等要求；在69 国家发改委指定的中国经济导报、中国建设导报、中国日报 和中国采购与招标网以及河北省发改委指定的河北工人报、 河北日报、河北经济日报和河北招标投标综合网中任一媒 体发布。 六、项目建设招标程序 1、招标准备阶段 准96、备招标条件 在正式招标开始前，工程应具备一定的招标条件。包括：按国家 规定履行项目审批手续并获得批准，项目法人单位已经组建，资金到 位率符合规定，技术资料满足招标投标等。 委托招标代理机构 委托有相应资质的招标代理机构进行招标（要求如前所述）。 编制招标文件 招标代理机构根据对业主需求及项目实际编制招标文件，招标文 件应包括拟建工程的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价 的要求、评标标准和拟签订合同的主要条款等所有实质性要求和条 件。 计算标底 招标人应编制或由招标代理机构编制并由招标人确认拟建设项 目的标底价格，它是招标人筹集资金和评标人员评价投标报价的只要 依据。准确可行的标底价格应97、该建立在市场调查的基础上，根据拟建 工程的技术特点，同时参考最近一段时间内相似工程的结算价格来确 定，标底必须严格保密。 2、招标投标阶段 70 发布招标公告。 向招标范围的招标人发售招标文件。 勘察现场与召开投标预备会。 任何符合条件的招标人都可以在规定的时间内请求招标人就招 标文件的内容进行澄清。如果需要，招标人可在招标文件出售后对其 补充和修改。 编制和递交投标文件 投标人应按照投标人须知并利用招标文件提供的格式编写并提 交其投标文件。 3、开标评标及签定合同阶段 开标 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间 公开进行。开标过程应当记录，并存档备查。 评标 评标由招标人依98、法组建的评标委员会负责，评标委员会由招标人 负责组建，评标委员会由招标人或其委托的招标代理机构熟悉相关业 务的代表，以及有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为 5 人 以上单数，其中，技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分 之二，与投标人有利害关系的专家不能担任评委。专家的抽取应符合 河北省有关专家评委的管理规定。 负责工程评标的评委首先按招标文件要求，对各投标单位的投标 书进行符合性评审，确认其投标文件是否实质性响应了招标文件的要 求。对实质上响应招标文件要求的投标文件可进入下一步评审。评标 过程中，评标委员就招标文件内容及投标文件内容进行咨询，招、投 标单位应给予答疑，澄清有关问99、题。招标人依据招标文件中的有关规71 定和评委会的推荐意见确定中标人，招标人将评委会书面评标报告和 中标通知书报招标投标监督机关备案。 评标办法 本项目宜采用综合评标价法。综合评价法是综合考虑投标报价以 外的各种评价因素，并将这些因素用货币表示，然后在投标报价的基 础上增加或减掉这些费用来得到综合评标价。评标价最低者中标。除 了投标报价外，需要考虑以下因素：投标单位的信誉、有无类似工作 经验、对工程质量和进度的承诺等。 签定合同 在接到中标通知书后，中标人应在规定的时间和地点与招标人签 定合。 项目招标方案表 项目名称 唐山中央商务区 万达广场 建设单位 唐山万达投资置业有限公司 项目法人代表100、或负责人 丁本锡 联系电话 建设内容 占地面积 21.27 万 平方米 建 筑 面 积 .104.60 万平方米 项目建设地点和 时限 新华道南、文化路东、国防道北、 增盛路西。计划建设期 36 个月 总投资 450271.86 万元 资金来源及构成 自筹 257201.85 万元 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用 招标方 式 招标 估算 全部招 标 部分招 标 自行招 委托招 标 公开招 标 邀请招 标 勘察 设计 建筑工程 安装工程 监理 设备 72 重要材料 拟选择的招标公告发布媒介 河北招投标综合网 拟选择的评标专家库 河北省统一评标专家库 情况说明： 建设单位（盖章） 年 月101、 日 招标工作模拟时间安排 天数要求 工作内容 前期资料完备后 编制招标文件 5 个工作日 发投标邀请函、发售招标文件（含图纸等资料） 20 个工作日 投标单位编制投标文件 12 个工作日 开标、评标、定标 3 个工作日 中标结束公示 3 天 1 个工作日 发放中标通知书 10 个工作日 代理单位整理招标代理资料，送交建设单位、招标监督部门备案 73 七、注意事项 在建设行政主管部门的监督下，中华人民共和国招标投标法 为基本法律依据，严格按照国家和省市有关法律法规的规定履行招标 程序。防止出现恶性竞标、串标等违法行为。 八、预期目标 项目建设单位选择信誉好，素质高，实力强，经验丰富，报价合 理102、的施工单位，以保证工程质量和工期，科学合理控制项目总投资， 提高投资效益的目的。 74 第十章 安全与消防 一、危险因素分析 本项目的危害因素主要体现在，施工过程中。危害因素包括：施 工中的不安全因素。 二、安全措施 本项目在施工阶段必须建立完善的安全防护措施。 1、施工前认真编制详细可行的施工组织设计及施工安全纪律， 尽量减少上下交叉作业给施工人员造成的安全隐患。 2、建立各级安全生产责任制 做好建筑施工的安全管理，必须把重点放在责任的落实上，由此 建立起一整套从单位领导到全体职工层层分解落实、层层责任清晰的 管理制度，以制度责任确定每一个人在安全工作中的位置。 3、建立完善的安全操作规程 103、根据建筑施工事故统计分析，有一半以上的事故原因是“三违” 造成的，尤其是违章作业在其中比重最大。尽管大部分建筑工人在长 期的建筑施工操作中，安全经验已经较丰富，企业各类岗位安全操作 规范也日趋完善化，但随着新技术、新工艺、新设备和新材料的应用， 一些旧的安全操作规范已经不能满足现代施工的需要，这就要求对其 重新制订或加以完善，使每个建筑工人的施工过程都在规定的程序下 进行。执行和监督职工正确运用安全操作规程，应从领导做起，按章 行事，避免违章指挥，坚持长期有效、持之以恒地对职工遵章守纪情 况实施监督。对违章人员的处罚既要适当，又要使职工本人或其他人75 员受到教育，做到对每个职工都一视同仁。这104、样才能树立安全检查人 员的权威性，切实把职工安全操作规程和各项安全制度贯彻执行下 去。 4、实施多样性的职工安全教育 由于建筑施工队伍人员来源复杂，文化水平参差不齐，这给实施 安全教育培训带来困难。针对建筑施工队伍低水平、低素质的人员较 多的特点，为提高这个群体的人员素质，增强自防自救能力，必须十 分重视岗前或作业前的安全教育培训，并把各种教育方法结合起来， 实施有针对性和经常性的安全教育培训，坚持少而精，注重其适用性， 反对脱离本岗位、本工地实际的泛泛地、雷同式地进行安全教育培训， 使职工感到安全教育多而不厌、勤而不烦。 5、坚持经常性的检查 事故的发生除少数是意外所致，多数都是人为因素造成105、的。安全 检查可以发现隐患，避免或消除事故的发生。并可以解决怎样开展安 全检查，采取何种方式开展检查，通过安全检查如何把事故隐患暴露 出来的问题。首先要求管理者和职工弄懂要检查对象的安全标准。并 且安全检查要坚持高标准、严要求。 6、落实安全设施投入 加大安全管理投入，更新安全设施，积极采用新工艺、新技术、 新材料和新设备，应是预防建筑施工事故的一条行之有效的措施。对 危险性较大的作业，用机械化或自动化代替手工操作，不断改善职工 作业环境条件，使建筑施工作业减少事故率。 三、消防措施 本项目保安全的重点在于火灾预防，要贯彻预防为主、防消结合76 的方针。项目建设时充分考虑消防安全布局、消防供水106、消防通道、 消防装备等内容。具体做好以下几点： 1、加强对施工人员的消防安全培训工作。 要搞好消防安全管理工作，消防安全培训是关键，对员工的消防 培训应着重从以下三个方面进行。 （1）组织全体施工人员，认真学习贯彻执行中华人民共和国 消防法，进一步增强全员的消防安全法律意识和责任意识。 （2）教育施工人员及时报警。火灾报警是一个很重要的环节， 一旦发生火灾，若不及时报警，自己又无法处置，后果往往不可收拾， 同时应教育施工人员报告火警是每个公民应有的权力和应尽的义务， 以解决个别人员对报警的错误认识。 （3）进一步强化应付火灾的能力。火灾多为突发性事故，火灾 发生后容易造成人心理上的恐惧，或应107、处置不当，错过了扑救初起火 灾的最佳时机，小火变成大火，小灾酿成大灾，因此在平时应加强施 工人员的基本消防技能培训，使人们懂得“三懂三会”的消防基础知 识。 2、易燃易爆物品的消防安全管理 （1）施工中用的易燃易爆物品和压缩气体瓶，应设专用的仓库 分类隔离存放。库房之间和建筑物防火间距应按防火规范严格执行。 库房内通风，降温设备和电源、防爆设备必须灵敏、可靠，电源开关 要设在库房以外安全的地方。 （2）施工中所用的帘布、草席等易燃保温用品存放要远离火源， 并按照施工需要严格控制使用，专人负责调派，以降低施工现场的火 灾载荷。 （3）施工现场、加工作业场所、材料堆置场所内刨花、木片、77 锯末等108、易燃物品应及时清除，并且在此类场所严禁动用明火作业； （4）可燃保温材料不准堆放在电闸箱、电焊机、变压器及电动 工具周围，以减少发生火灾的可能。 3、施工现场的用火管理 （1）施工现场动用明火作业、取暖的应严格落实有关消防安全 管理制度，由施工现场的消防主管人员根据施工现场情况和消防措施 落实情况开具动火证后方可动用明火。 （2）动用明火地点要有专人负责看管，用火部位的周围无易燃、 可燃物品，同时用火部位要准备好消防器材，备足消防水源。 （3）使用焊接的施工作业中应用石棉被或不燃物品接住火花， 防止引燃可燃物品。 （4）动用明火作业后，负责人应对用火地点加强检查，确认无 死灰复燃可能方可离开。109、 4、加强对消防器材与设备的管理 （1）施工现场确定的专兼职消防人员应按照机关、团体、企 业、事业单位消防安全管理规定的有关要求，对施工现场的各种消 防器材定期进行检查和维修，保证其完整好用； （2）如果遇到冬季施工现场的消防水源要做好保温防冻工作， 以使其在发生火灾时发挥其应用的作用。 除上述应注意的内容外，施工中还应加强对电气设备，用电线路 的消防安全管理，以保证其在安全的的条件下使用。只要从以上几点 加强管理，认真落实各项消防安全管理制度，火灾就会远离施工，保 障施工的正常进行。 78 第十一章 投资估算及资金筹措 一、投资估算 （一）估算依据 1、河北省建筑工程概算定额2006 2、河110、北省建筑工程概算费用定额2004 3、唐山市建筑工程技术经济指标2007 4、河北省安装工程概算定额 5、国家计委、建设部和唐山市地方政策、文件 6、建设单位提供数据、资料和现场踏勘资料 （二）数据计算 1、单方造价是类似工程的当地市场平均价。 2、建设单位管理费按财政部财建2002394 号文件。 3、勘察设计费按工程勘察设计收费管理规定（国家计委、建 设部计价格200210 号） 4、施工图审查费按河北省物价局、河北省建设厅冀价经费字 2002第 27 号。 5、前期咨询费按国家计委计价格19991283 号、省物价局、省 计委冀价经费字200010 号，并依据唐山市场价估计。 6、城市配111、套费按河北省物价局、财政厅冀价经费字200229 号 等各市批复文件。 7、本工程自建人防工程，因此不计人防费 8、环境影响咨询服务费按国家计委、国家环保总局计价格 2002125 号。 79 9、本工程规模大，分布集中，并有一定的重复性，故监理费按 工程费的 0.8%计取。 10、基本预备费率按一、二类费用合计的 10%计取。 11、项目投入资金情况：本项目总投资 457201.86 万元，其中工 程费用 316832.76 万元，占总投资的 69.30%，（其中：建安工程费 299481.76 万元，设备购置费 17351.00 万元）；工程建设其他费 80478.02 万元，占总投资的 112、17.60%；基本预备费 39731.08 万元，占 总投资的 8.69%，建设期利息 20160.00 万元，占总投资的 4.41%。 （三）估算方法 1、单元指标估算法 2、类似工程估算法 3、市场询价法 投资估算详情见附表 1。 二、资金筹措 本项目资金来源有二：自筹 257201.85 万元，占总资金来源的 56.26%，申请银行贷款 200000 万元，占总资金来源的 43.74%。详细 投资计划和资金筹措安排见附表 4. 三、贷款与偿还计划 本项目拟在建设第 1 年和第二年分别向银行贷款 100000 万元， 年利率为 5.76%，按均衡发放考虑。利息当年还清，借款本金在第 4 年113、即正常运营的第 2 年还清。借款还款计划详见附表 11。 80 第十二章 经济评价 一、财务评价 1、财务评价的依据 （1）国家计委和建设部 2006 年发布的建设项目经济评价方法 与参数。 （2）房地产开发经营与管理 中国房地产估价师学会 （3）房地产开发制度与政策 中国房地产估价师学会 （4）商场经营与管理中国商业出版社 （5）唐山市有关商场、酒店、经营的相关技术、政策文件。 2、评价原则 本项目投资较大，工期较长，利用财务稳健性原则，高估成本、 低估收益，并在动态分析中，考虑成本提前、收益滞后等方法。 3、财务评价基础数据的取定 （1）计算期 本项目为房地产开发、经营投资项目，遵循开发销114、售、开发 租赁、开发经营模式，开发期包括筹建期、建设期、销售期，包括 从立项、设计、工程结束、租赁和经营的全部时间。本项目建设期为 3 年，经营期取 7 年，整个项目的计算期为 10 年。 4、评价参数 （1）全部投资基本折现率：综合考虑银行借款利率和项目开发 单位的期望收益率，取为 10%。 （2）投资回收期：基准投资回收期为 10 年。 （3）根据现行财税制度，公司经营期收入为三部分： 81 销售住宅、写字楼、底商、1000 个停车位。 住宅总面积为 42 万平方米，除去 12 万平方米回迁，出售面积为 30 万平方米。住宅均价按 8000 元/平方米计。写字楼总面积为 14 万 平方米，115、按 10000 元/平方米计；底商可出售面积为 3 万平方米，按 25000 元/平方米计；预计出售 1000 辆停车位，按 10 万元 /位计。 出租商业。14 万平方米，按日租金 3 元/平方米计；出租停车 位 2000 个，年租金为 8000 元/位计。 自营酒店：按唐山市市场状况对收入和成本进行估计。 4、税及税率 房地产开发与经营，企业需缴纳营业税，税率为 5%，城市维护 建设税为营业税额和增值税额的 7%，教育费附加为营业税额的 4%； 所得税税率为应纳税所得额的 33%；土地增值税根据项目的计算情 况，选择税率。 5、成本费用 本项目主要有三部分成本费用需用估计： （1）出售部分116、：为整个项目计算简便，出售部分成本和费用包 括工程造价、土地费用、管理费用、财务费用、销售费用。 （2）出租部分：主要是管理费用和维护费用。 （3）自营酒店部分：有人工成本、食品、饮品、管理等其他成 本，均根据类似经营项目估计。 6、本项目收益由三部分组成： （1）销售住宅、写字楼、底商、1000 个停车位。 住宅总面积为 42 万平方米，除去 12 万平方米回迁，出售面积为 30 万平方米。住宅均价按 8000 元/平方米计。写字楼总面积为 14 万 平方米，按 10000 元/平方米计；底商可出售面积为 3 万平方米，按82 25000 元/平方米计；预计出售 1000 辆停车位，按 10117、 万元 /位计。 （2）出租商业。14 万平方米，按日租金 3 元/平方米计；出租停 车位 2000 个，年租金为 8000 元/位计。 （3）自营酒店：按唐山市市场状况对收入和成本进行估计。 （4）收入的实现时间 项目 3 年建设期，第二年开始预售房屋，为方便计算并从财务的 稳健性原则出发，估计逐年销售的比例为 25%，40%，30%，5%；商 业出租和自营酒店所有收益均从第四年计算，从此年，酒店经营饱和 度为考虑为 85%、100%，100%，大商业为整体出租，因此从第四 年，即达到 100%。 （5）出租和自营房产的处理方式：在评价期末，按销售计入现 金流入。 7、财务分析报表 本工程财118、务评价所编制的财务分析主要报表包括现金流量表、利 润分配表、销售收入估算表、出租收入估算表、借款还款计划及还本 付息计算表等。 （1）现金流量表 现金流量表反映项目在整个计算期（包括建设期和经营期）内各 年的现金流入与流出，籍以进行项目财务盈利能力分析。 （2）损益表反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后 利润的情况。 （3）借款还本付息计算表 借款还本付息计算表示根据借款还款初步计划，计算每年的借款 及利息，为还贷提供依据。 8、财务评价指标 83 10 年计算期内，利润总额 51644.29 万元，净利润 34601.69 万元， 上交销售税金及附加：33791.68 万元；上交所得119、税：17042.60 万元， 投资利税率 18.69%，投资利润率 11.30%；全部投资税前内部收益率 17.94%，财务净现值 97743.25 万元，动态投资回收期 9.19 年，所得 税后内部收益率 17.45%，财务净现值 89727.77 万元，动态投资回收 期 9.24 年。详细情况见附表 1。 9、财务评价结论 从整套经济分析表可以看出，本项目盈利能力较好，全部投资的 财务净现值均大于零，内部收益率高于基本折现率，项目可行；从清 偿能力来分析，可以看出，可以按计划还款。 从财务评价的角度，本项目可行。 二、国民经济评价 本项目产业关联度大，经济效果除一部分可以定量表示以外，其 120、余部分则为很难用货币来衡量的社会效益，只能从定性的方面说明： 1、本项目所在地位于唐山市优越的地理位置，本项目的成功开 发将引领唐山市商业、餐饮、住宅、休闲一体化的前沿，能带动城市 景观的美化，对以后的类似项目起示范和先导作用。 2、使周边居民更加便利，对市区内居民有较强的吸引和辐射作 用。 3、本项目符合国家拉动内需的政策和潮流，能在一定程度上带 动建材、装饰材料的生产。 4、从系统的观点，本项目可以促进周边地区的现生活水平和休 闲水准； 5、显要的位置、卓越的建筑为唐山市城市面貌增添绚丽的色彩。 84 总之，本工程项目符合国家、省、市的产业政策和发展规划，财 务效益好，对促进城市建设、改善121、居民购物、休闲、餐饮便利状况、 起着重要的作用，有很好的社会效益。 从国民经济评价的角度，项目可行。 85 第十三章 财务风险分析 由于评价中采用的数据都是来自预测与估算，在一定程度上存在 不确定性。例如：基本数据的误差，未知的或受条件限制，存在不能 以数量表示的因素，不现实或不准确的假设、技术、工艺的变化或重 大突破，经济结构和经济关系的变化等等，因此，需要分析不确定因 素对经济评价指标的影响，以估计项目可能承担的风险，确定项目在 财务上的可靠性。故需要进行敏感性分析和盈亏平衡分析。 整个项目组成较复杂，有出售、出租、自营三种方式，根据财务 分析中的数据，不能用一个盈亏平衡点，来衡量项目的抗122、风险能力。 在此只进行敏感性分析。 根据本工程特点，设定敏感性分析中可能发生变化的主要因素是 工程投资、租售价格、经营成本，考虑可能变化的幅度为+10%和10%。 可以看出，在三种因素中，营业收入即租售价格为最敏感因素，经营 成本次之，工程投资最不敏感，但当因素发生 10%幅度的不利变化时， 财务指标仍能满足要求。虽然，租售价格为最敏感因素，即使发生不 利变化，评价指标仍能满足，由于本报告采用的稳健性原则，不利因 素发生的可能性极小。 由此看出，当以上因素发生不利变化时，仍有较好的效益和指标， 即抗风险能力较强，再次证明财务的可行。 86 第十四章 评价结论与开发建议 综上所述，本项目是唐山市123、政府整体规划改建的项目之一，符合 国家现行法律政策，符合城市总体规划，技术上可行，经济上合理， 居民拥护，政府支持，具有良好的社会效益和环境效益，项目可行。 由于本项目区位优良，开发定位较高，因此项目的成功运行，对 唐山市商业建筑开发起着举足轻重的地位。同时，本项目地处市区繁 华地段，周围是成型建筑群和公园，紧邻四条道路，因此，在项目开 展的全过程中要贯彻环保和绿色理念、减少对当地资源和环境的破 坏、尽量减少对周围居民生活和政府、学校正常工作秩序的干扰。从 规划设计到建设施工直至物业服务，都要本着“诚信第一、客户至上” 的精神 ，在唐山市树立良好的形象。 特提出以下建议： 1、合理规划、设计，使本项目真正成为唐山市商业建筑群开发 的楷模，为城区景观的塑造，提供良好的资料。 2、本项目应严格按程序进行。 3、开发时，应遵循先地下、后地上、综合配套的原则。 4、施工按章操作，安全第一。 5、建筑垃圾及时清运，保证环境质量。 6、应设项目经理，保证工作责、权、利相结合。 7、经营运作过程中，应着重对服务质量的严格要求，真正实现 自己服务一方的目的。 8、各种租售房地产价格定位，应尊重市场规律、符合政府相关 要求。