1、居住小区28层高层精装修住宅建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日72目录一、总论11项目概况12项目建设规模与目标13可行性研究报告的编制依据2二、XX市宏观环境及XX市房地产市场发展状况研究31XX市宏观市场环境分析2、32XX市房地产环境研究73近期房地产新政对XX房地产市场的影响分析94市场结论11三、本项目潜在周边竞争板块分析131三墩板块132闲林板块133良渚板块14四、区域市场调研分析151拱墅区祥符板块整体市场分析152拱墅区祥符板块房地产发展现状以及趋势分析16五、本项目选址及项目建设条件概况191 基本情况192建设条件分析20六、本项目开发的优势、劣势和风险分析211项目SWOT分析212项目开发风险分析23七、本项目的开发方案291项目的目标市场定位及竞争分析292本项目的设计开发情况302.1建设规划设计依据302.2总体规划设计302.3结构部分312.4消防设计322.5电气部分33、22.6给排水部分362.7空调、通风部分373项目初步营销策略38八、项目投资及资金筹措421土地成本计算422功能面积分配423销售价格拟定424本项目投资状况435本项目资金平衡情况45九、财务评价461本项目的主要经济技术指标462本项目成本费用状况463本项目销售收入分析474本项目现金流估算485财务效益评价496敏感性分析50十、研究结论与建议51一、总论1项目概况1.1项目名称：“XXXX水岸”居住小区1.2项目地址：“XXXX水岸”地块位于拱墅区祥符镇，整个地块呈三角型用地，总占地面积约11971平方米，西北靠十字港河、东靠总管路、南靠祥运路。祥符镇位于XX市北部，是杭城北出4、要津，素有杭城“北门重镇”之称。本项目地理位置优越，距市中心直线距离仅6公里，周边出行依托石祥快速路、莫干山路、104国道、绕城公路等交通干道，交通出行快速便捷。项目周边有亚洲最大的国际汽车会展中心、XX汽车客运北站、XX文化商城、XX运河广场等一些大型公建设施，有效提升本区域的居住附加价值。随着XX城市规划“北秀”战略的实施，XX北部区域的居住环境不断提升，居住人口不断增加，一些大型楼盘陆续交房，极大提升了本项目周边的居住人气。1.3项目定位：本项目拟建28层高层精装修住宅4栋，容积率为3.2，计容积率建筑面积38307平方米，沿地块周边建设商铺以及会所，建成后本项目将极大提升祥符镇城市形象5、，引领居民的现代生活方式，为区域经济、社会发展作出贡献。1.4开发单位名称：浙江XX房地产开发有限公司。公司成立于2010年，注册资本10000万元。2项目建设规模与目标2.1项目主要经济技术指标 项目主要经济技术指标如下表：用地面积11971平方米绿地率30%总建筑面积48307平方米建筑高度28层其中：地上建筑面积计入容积率38307平方米高层（幢数）4商店、会所住宅34560平方米商业建筑面积3747平方米停车位：地下10000平方米容积率3.2高度72m建筑密度28%2.2 项目投入资金及效益情况项目总投资：52729万元；自有资金投入：23175万元；高层住宅销售价格：2011年均价6、19000元/平方米，2012年均价20000元/平方米，2013年均价21000元/平方米；商业用房销售价格：50000元/平方米；项目销售收入：90913万元；项目税后利润总额：28138.6万元；项目投资利润率：53.36%；项目内部收益率：49%。3可行性研究报告的编制依据拱墅区国有土地使用权挂牌出让须知公共建设项目可行性研究报告编制大纲住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范项目前期市场调研资料二、XX市宏观环境及XX市房地产市场发展状况研究1XX市宏观市场环境分析1.1 城市概况及发展规划（1） XX概况XX是浙7、江省政治、经济、科教、文化中心、长江三角洲的重要中心城市以及全国15个副省级城市之一。至2009年末全市常住人口达810万人，比上年末增加13.4万人。其中户籍人口683.38万人，比上年末增加5.74万人。共辖上城、下城、西湖、拱墅、江干、滨江、萧山、余杭八城区。依靠深厚的文化及历史底蕴，旅游资源；随着浙江经济的不断发展；XX作为浙江省的政治、经济、文化中心，其城市地位也与日攀升。浙江省政府提出了要在十一五期间把XX打造成长三角第二大中心城市的目标口号。2001年，XX在公安部评比的“中国最具安全感的城市”中名列第一。2001年，XX获得“联合国人居中心”颁发的世界人居环境改善方面的最高奖项8、“联合国人居奖” 。2002年，XX获得“国际花园城市”的美誉。2003年，XX在“世界银行”公布中国的120个城市投资环境中排名第一XX夜景。2004年，XX加冕由中央电视台评选的“中国十大最具经济活力城市”。2004年，XX在人民日报社评选的“中国十大协调发展城市”荣登榜首。2004年至2008年，XX市连续五次在福布斯“中国大陆最佳商业城市榜”中荣登榜首。2006年，XX被“世界休闲组织”授予“东方休闲之都”称号。2006年，XX被“国家旅游局”与“世界旅游组织”联合授予当年“中国最佳旅游城市”称号 。2007年，XX获“国际旅游联合会”颁给的“国际旅游金星奖”，成为获此殊荣的第一个也是9、唯一一个中国城市。2008年，XX在瞭望东方周刊“中国最具幸福感城市”评比中名列第一。这是自2004起，连续五年蝉联“中国最具幸福感城市”。2010年，XX被评选为“中国十大最奢侈城市”。 此外，XX还得过以下荣誉称号：全国社区建设示范市，全国绿化先进城市，全国园林城市，全国城市环境综合整治优秀城市，中国人居环境奖，国家环境保护模范城市，国家卫生城市，全国科教兴市先进城市，全国创建文明城市工作先进城市，中国优秀旅游城市，全国双拥模范城，全国无障碍设施建设示范城市。（2）XX城市发展规划根据国务院对XX城市总体规划的批复。XX将通过实施“城市东扩、旅游西进，沿江开发、跨江发展”战略，优化生产要素10、配置，重构城市空间形态，形成以市区为核心、县城为依托、中心镇为基础，资源共享、功能互补、协调发展的市域网络化城市。规划中XX都市区域由“一主三副、双轴六大组团、六条生态带”组成。“一主三副”即主城老城区，即下城、上城、西湖、拱墅、江干五区和副城江南（滨江及萧山）、临平、下沙城；“双轴”即东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴、南北向以主城江南城为轴线的城市发展轴；“六大组团”即临浦、瓜沥、义蓬、塘栖、余杭、良渚组团；“六条生态带”即西湖灵龙（灵山、龙坞）、径山西溪、超山半山、皋亭山彭埠、石牛山湘湖、青化山航坞山新街，以及东部沿江湿地等相间于中心城区、外围组团之间设置的6条生态隔离带。跨江沿江建设新城11、，东扩南下加快发展，西进北上发展旅游，形成“东动西静南新北秀中兴”的城市新格局。n “东动”沿江建设钱江新城，江东和临平工业区要建成现代化大型制造业基地，为构筑大都市东部产业带、发展新世纪XX加工业提供充足空间，并带动义蓬组团；下沙城要建成集教育科研、商务居住等功能的花园式生态型的现代化新城。n “西静”城市西部地区要调整产业结构，加强基础设施建设，提升综合服务功能，建成城市旅游扩展区和生态保护区，并辐射余杭组团。n “南新”江南城要接纳主城的部分市级功能和人口，拓展城市发展空间，建成具有大都市新功能的城市副中心，并辐射瓜沥和临浦组团。n “北秀”要贯彻“积极保护”方针，妥善保护和利用好良渚文12、化遗址，良渚和塘栖组团要增强休闲度假、旅游观光和科教产业功能。n “中兴”即西湖核心景区要整合南线景区资源，改造北山路，实施“西湖西进”，建设湖滨商业特色街区；运河（XX段）和市区河道要实施综合整治和开发。1.2 城市经济整体运行状况（1） 近年XX市GDP总量及增长率XX经济总量保持较快增长。2009年全市实现生产总值（GDP）5098.66亿元，按可比价格计算，比上年增长10.0，连续19年保持两位数增长。可见城市整体经济发展情况良好。（2） 固定资产投资2009年完成全社会固定资产投资2291.65亿元，其中限额以上固定资产投资2195.17亿元，分别比上年增长15.7和16.6。在限额13、以上固定资产投资中，第一产业投资3.13亿元，比上年增长1.7；第二产业投资611.55亿元，增长7.2；第三产业投资1580.49亿元，增长20.8。2009年全市完成房地产开发投资704.68亿元，比上年增长14.5。房屋施工面积5121.49万平方米，比上年增长2.7；竣工面积763.95万平方米，下降25.9。全年商品房销售面积1441.18万平方米，比上年增长86.0，其中住宅销售1300.99万平方米，增长92.2。市区公开销售经济适用房7002套，建筑面积50.09万平方米。（3）XX市人口规模及增长率XX全市人口稳步增长，至2009年末全市常住人口达810万人，比上年末增加1314、.4万人。其中户籍人口683.38万人，比上年末增加5.74万人。在户籍人口中，农业人口328.9万人，非农业人口354.48万人。可见XX的城市化进程持续加快，人口不断增长所带来的住房需求，是推动XX房地产蓬勃发展的重要力量。（4）XX市城镇居民家庭可支配收入及增长分析据抽样调查，2009年市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5。人均生活消费性支出18595元，比上年增长11.2，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3下降至37.5。继续保持着自2000年开始的每年10%以上的增速。XX居民收入的提高，意味着支付能力的加强，如能进行合理的消费引导，将非常有利于房15、地产业的发展。【总结】l 从经济环境来看，XX市的经济继续保持健康发展的势头，整体经济运行环境比较健康。l GDP连续15年保持两位数增长，经济总量名列全省之首，未来城市发展后劲十足、潜力巨大，城市竞争力将有更大提高。2010年，XX被评选为“中国十大最奢侈城市”。l 从产业结构看XX以工业经济为主导，第三产业为强大支柱，其比重逐年增大，区域经济的发展颇具活力。l 受宏观调控影响，固定资产投资增幅回落，对房地产业而言，面临着投资降温，开发受限的局面。然而整体市场需求旺盛，未来发展前景依然看好。l 人民富足，生活条件优越，收入不断增长。就整个长三角区域而言，XX人民的购买力处于中上游的水平，并且16、XX是浙江人的XX，而不仅仅是XX人的XX，浙江经济的蓬勃发展对XX房地产市场形成有效的购买力支撑。2XX市房地产环境研究2.1 XX市房地产整体运行情况(1) XX市土地供应状况分析由于XX的土地市场一直采取不饱和供应的政策，在2003年之前公开出让的土地供应量一般都在1500亩以下，2003年是XX市土地放量的第一年，也同时成为迄今为止供应量最为充足的一年，当年共推出地块63宗，346.32万平方米。2003年之后，市政府虽然计划推出不低于2003年的供应量，但实际执行上并未能达成，2004年和2005年的实际推出量分别为234.81万平方米和224.08万平方米，到了2006年上半年，调17、控政策频出，政府在推地方面的举措日趋谨慎，由于住宅用地受限较多，故在2006年的上半年推出了较多商业地块，据统计有10宗之多，出让面积共计10.5万平方米，而同期推出的住宅用地仅有9宗。2009年XX的土地市场创造了一个历史纪录：一年出让73宗、4293亩宅地以及43宗、1130亩商业用地，土地出让总额达到1200亿元，超越了北京、上海居中国城市之首。而2010年计划出售94宗房地产经营性用地，总出让面积达5354.2亩，可建建筑面积936.9万平方米。其中，住宅类用地59宗，3901.56亩，可建建筑面积591.4万平方米；商业、公建类用地35宗，1452.64亩，可建建筑面积345.47万18、平方米。根据目前的量来计算，基本与去年的实际出让量持平。从历年土地实际成交情况来看，XX的土地市场的需求是相当大的，而且土地成交价格逐年攀升。(2) XX市住宅成交价格分析XX市的住宅成交价格历年来持续上涨，以六城区价格统计为标准，自2001年以来，XX市区的住宅均价从4900元/平方米升至目前的19000元/平方米，涨幅达到287.7。2001-2009年，每年的价格涨幅都在10以上，特别是在2009年，涨幅巨大。在宏观调控下，目前房价的涨幅受到了比较明显的抑制，增速放缓。由于市场整体成交量的下降，资金回笼周期拉长，自有资金不足的开发商将率先开始采用降价入市的策略，局部的价格松动渐渐扩大，形19、成了对整体市场价格的影响，因此可以预计，2010年宏观调控之后，市场整体的房价的增长率会继续降低。2.2 XX市各区域房地产运行情况(1) 近年各区域房地产投资状况分析XX的发展规划是“双心双轴、沿江开发、跨江发展”。经过近几年的建设，各个区域均有不同程度的发展。从城市房地产研究的角度来看，真正具有代表意义且形成密切关联体系的主要是六城区：上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区和滨江区。从各区域土地出让的情况不难看出房地产投资的方向。2006-2010年上半年的统计中，江干区是出让量最大的区域，滨江区和西湖区则是位居第二集团的区域，而上城区和下城区两个老城区则由于土地的稀缺性而供应乏力。拱墅区20、的供应量比两个老城区要多，而2006年的土地出让量更是各区域中最多的。(2) 各区域住宅市场开发销售情况如前统计，XX的住宅开发量持续上升，在20042005年达到了顶峰，新开工面积和施工面积先后处于最高位。开发量较大的区域主要集中在滨江区、江干区和西湖区，而从年末各区域剩余的住宅套数可以说明两方面的情况：其一，市场需求对各个区域的认可程度；其二，年末存量形成的供应基数对后市产生的不同影响。据透明售房网统计，在2010年 1-5月批准预售商品房面积281万平方米，其中批准预售商品住宅230.3万平方米。1-5月商品房预售面积269万平方米，其中商品住宅预售207.4万平方米。1-5月二手住宅成21、交141.2万平方米。1-5月商品住宅预售平均价格15155.7元/平方米。1-5月二手住宅平均价格13513.3元/平方米。3近期房地产新政对XX房地产市场的影响分析2010年对房地产市场影响最大的政策就是4月17日出台的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发201010号。从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面首次一次出台系列政策。在国家对房地产市场降温的政策导向下，浙江省各级政府也相继出台政策，调整部分房地产政策。新的政策基本都以“稳”字当头，希望加大住房保障力度，加强市场监管，实现房地产市场平稳健康发展，防止市场大起大落。2010年1月7日浙江省政府颁布了22、浙江省人民政府关于进一步加强城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见并提出，为实现”住有所居”为目标，要坚持”加强保障、稳定市场、优化结构、促进发展”的工作方针。一方面，要着力构建健全住房保障体系，在基本解决城市低收入家庭住房困难的基础上，逐步解决城市中等偏下收入家庭的住房困难问题，多渠道改善不同收入群体的居住条件。另一方面，要加强和改善房地产市场调控，促进房地产市场平稳健康发展。2010年5月17日浙江省人民政府出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见，提出严格执行国家有关金融税收政策，坚决抑制不合理住房需求；全面落实差别化住房信贷政策。坚决执行国家有关23、税收政策。同时，XX市出台了关于加强保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，促进房地产健康稳定发展的若干意见，即”29条新政”。与2008年底的”24条新政策”相比，该政策主要是以购房贴补1.3%总房款或差额房款的形式取代了原来的营业税、个人所得税、契税的财政补贴，并控制补贴的范围，以支持自住型、改善型住房需求。这些房产新政的主要影响表现在两个方面：其一，抑制过热的市场需求，稳定房价；其三，整顿市场秩序，规范行业标准。下文就从这两个方面分别对XX房地产市场进行分析。3.1住宅投资及投机需求得到抑制住宅市场的过热投资和投机行为是本轮调控的重点所在。2010年新“国四条”关于“二套房首付五成、24、利率为基准的1.1倍”，对楼市影响并不大，因为之前，二套房贷已经实行首付四成，利率为基准的1.1倍。但紧接着在4月17日出台的新“国十条”中提出。“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。”这条限制了外地人购房，将引发楼市震荡。在这样的市场形势下，对于一手市场而言，最大的机会仍在于近郊配套渐熟区域的中小户型，作为刚性需求最大的部分，这一类的住宅的上市将会供不应求。3.2 行业洗牌加剧对于XX市场而言，由于一直以来行业规范方面相对走在前列，故在整顿秩序等方面受到的影响相对较小。但在房地产金融上，开发商对银行的依赖性是相当大的，自有资金比例的严格标准，贷25、款的从严控制，都令得开发商在资金上捉襟见肘，而整体市场转淡所带来的销售周期拉长，资金回笼放缓，更令得开发商同时操作楼盘的数量大为减少，与此同时，实力雄厚的外地及外资开发公司开始纷纷入驻XX市场，旧的市场格局已经被打破，XX市场进入了“群雄逐鹿”的时代。中小开发商面临着合作、并购、转让等多条路径，大开发商则步步为营，完成战略布点。本土化的企业将与外地、外资融合，形成新的结合体，XX的房地产行业将渐渐融入到全国性的竞争里。而另一方面，随着XX透明售房系统的建立和完善，在房产信息披露和统计数据方面将进一步开发资源，政府作为市场的监督者的作用将进一步加强，市场的透明化程度提高了，行业运作才可能朝更规范26、健康的方向发展。4市场结论4.1 XX房地产市场总结XX的房地产市场特征可归结为以下几点：l 房地产开发投资持续增长，但增幅放缓。l 住宅市场持续快速发展，近年新增供应量有所减少，但在建住宅量较大。供应区域主要集中在副城和近郊区块，主城区楼盘偏少。l 住宅价格多年来持续上涨，2010-2011年间涨幅明显减小，局部区域价格有所下调。l 刚性需求较大，对政策理解力强，市场的调整回复期较短，利好因素对市场成交的促进比较明显。l 房产新政对二手市场影响较大，中小户型房源走俏。l 本土开发企业进入变革期，多种开发模式涌现，行业洗牌加剧。4.2 未来市场预测对于XX市场而言，资金流入的增幅虽有所减弱，27、但整体投资开发持续增长的趋势是不会改变的。未来主要的供需矛盾集中在两个方面，一个是政府土地出让量的控制与开发商对土地需求之间的矛盾，另一个是配套成熟区域的住宅产品的相对偏少与庞大的住宅需求群体间的矛盾。对于土地市场而言，拿地的门槛渐高导致中小型开发商可能长期无法获得好的地块，而外地外资开发企业的进入使得XX的土地市场逐渐成为“大鳄争食”的战场。从供应源头的争夺到未来产品市场的竞争，XX房地产市场将逐渐步入成熟初期。而另一方面，市政建设的“多点开花”其实并不意味着各个区域的配套可以快速成型，一个居住区的形成有其特定的规律，但是不断增长的需求使区域配套匮乏的矛盾继续扩大，这对于操作较大规模楼盘的开28、发商而言，自身配套的自主性完善或许能带来更多的认同感。而产品的品质将日益成为楼盘的核心竞争力，通过产品的不断改良，将可能带动整个行业逐步进化升级。市场的发展，城市的扩张，总是通过不断的颠覆和改善一步步前行的，对于XX而言，在经历了快速的创造性发展之后，或许将进入一个改善型的周期，在这个周期里，不断地改善和升级将是这个行业的主题。三、本项目潜在周边竞争板块分析1三墩板块三墩的区域定位是XX西北最大的居住中心，功能定位是“城西核心示范区”，规划将把三墩建设成集知识密集型产业、商业、娱乐、教育、居住功能于一体的城市次中心。目前三墩片区的改造工程正在逐步实施中，浙大紫金港校区已经显露出其辐射作用，世纪29、联华超市已经开业，而银泰购物广场、沃尔玛大型连锁超市也将在未来启动。而地铁二号线规划更是明晰的勾勒出三墩区块未来无可限量的发展前景。三墩区域除都市水乡经济适用房外，在未来几年内将有大量的商品房入市。目前三墩众多楼盘都处在在建阶段，其代表楼盘亲亲家园一直颇受消费者的追捧，随着广宇西城年华、耀江文鼎苑、兰韵天城、天阳美林湾、三墩颐景园等楼盘的陆续上市，供应量将不断增大。高峰的供应带来区块内部的激烈竞争，近期随着开发思路的调整，三墩的楼盘整体的销售形势较好。三墩从规划开发以来，房价就一直稳步向前，05年初开盘的亲亲家园均价已达6800元/平方米，而西城年华与文鼎苑则高开至8000-9000元/平米以30、上。此后，在2009年，三墩区块的整体价格有所暴涨，主要区间在13000-18000元/平方米。三墩区块是郊区板块中热得最快的区域，主要的客户来源偏向于城西的消费者。三墩的优势在于市政规划的明确配套，人文基础也较好。但自然景观资源比较缺乏，而且目前公交线路虽多，但通向主城区的要道每天的交通压力都非常大，但三墩的自身成熟度和区块认可度相对较高。2闲林板块闲林的区块定位相对比较模糊，比较适用的是休闲居住区。闲林板块最突出的资源是自然山景资源。自2002年起，闲林从原先的中档别墅排屋供应区开始逐渐向近郊大型公寓居住区方向发展，目前闲林的楼盘主要集中在02省道两侧，而且多以多层为主，多为几百亩乃至上千31、亩的大盘。闲林板块目前在售楼盘的价格主要在10000-12000元/平方米之间。闲林区块目前的最大问题就是交通和配套，无论从数量还是质量来看，都还不尽如人意。在景观资源方面，闲林有较大的优势。3良渚板块良渚板块的定位是现代复合旅游城镇和国际旅游目的地，主要由良渚镇、瓶窑镇组成，主要依托良渚文化遗址等生态文化旅游景区，实现环境和社会的可持续发展，实现休闲度假、旅游观光和科教产业功能。规划占地1万余亩的良渚文化村是良渚板块发展的重点项目，今后将成为一个人口达3万多的新型城镇。良渚板块的整体提升，主要依靠良渚文化村这个超级大盘的独特魅力。除了项目本身的吸引力之外，很多购房者认为，良渚与XX市区其实相32、当近，交通较为便利，而且大盘的优势正能解决配套的问题，当然，开发商的品牌效应也不容忽视。良渚文化村均价已经是15000-16000元/平米左右。四、区域市场调研分析1拱墅区祥符板块整体市场分析1.1祥符板块概况浙江省XX市拱墅区祥符镇位于XX市北部，是杭城北出要津，素有杭城“北门重镇”之称。东沿京杭大运河西畔与拱宸桥、小河街道相接，南依余杭塘河与古荡镇相邻，西与三墩镇相连，北与余杭市勾庄镇接壤。104国道和XX绕城公路及西塘河和宦塘河纵横交错，穿越全镇，是平原水网地区。辖区面积23.7平方公里，2008年有常住人口2.7万，2008年全年登记在册的流动人口达18.7万。原辖15个村2个居民区，33、随着城市化进程的推进，有11个村撤村建居民区。祥符镇历史久远，因重建于明代、横跨宦塘河的祥符桥得名。镇区地理位置优越，距市中心仅6公里，莫干山路、104国道、绕城公路、登云路、育苗路等交通干道和西塘河、宦塘河等水道纵横交错、贯穿全镇。亚洲最大的国际汽车会展中心、XX汽车客运北站、XX文化商城、都市水乡安居房产均坐落于该镇。1.2祥符镇经济发展现状2003年以来，祥符镇按照市委、市政府和区委、区政府的战略部署，始终坚持以经济建设为中心，正确处理改革、发展、稳定的关系，积极推进三个文明协调共进，全镇经济和社会各项事业取得了良好的发展势头。镇党委、政府坚持以招商引资带动，技改投入推动，不断优化经济结34、构，切实改善发展环境，在夯实基础的同时，深挖潜力，促使全镇经济始终保持着稳中求进、好中求快的发展势头。全镇共有企业近千家，主要产品涉及汽车、机械电子、服装服饰、房地产及建筑等行业。2007年，全镇完成工业销售产值26.89亿元，同比增长9.16；实现企业销售收入43.92亿元，同比增长34.11；实现企业利润总额1.60亿元，同比增长39.54；实现企业固定资产投资8.14亿元，同比增长22；实现财政总收入4.77亿元，其中地方财政收入2.88亿元。同时，该镇三产优势也初显成效。“以路布点，以点带面，大力发展块状经济”的区域经济布局已初显框架，以文化商城为中心的文化商业区块已产生互利带动辐射作35、用，以欧尚超市、银泰购物中心、丰元大厦和方家埭综合大楼为主的丰潭路商业区块；以TESCO超市、蓝祥购物中心为主的丰庆路区块；以北城广场、渡驾桥综合大楼为主的轻纺路三产区块；以祥符置业和花园商贸城为主的汽车北站商业区块已进一步确定发展框架，以祥符桥为中心的居住配套商业区块也逐步呈现出较强的人气和商业氛围。1.3祥符镇基础设施在经济快速发展的同时，镇党委、政府切实加大投入，下大力气强化基础设施建设，修建道路，整治河道，配置硬件设施，开展“清洁祥符”等活动，积极参与市“洁美杯”、区“运河杯”评比活动，加强对窗口单位、重要场所和重点路段的检查和管理，促使全镇环境卫生面貌明显改善，促进了全镇科教文卫各项36、事业协调发展，获得了“省级经济百强乡镇” 、“省、市级教育强镇”、 “市级体育先进乡镇”等荣誉。2拱墅区祥符板块房地产发展现状以及趋势分析2.1土地供应情况2009年祥符板块出让土地4宗，出让面积143380平方米，出让金额20.43亿元，可建面积36.5万平方米，折合楼面价5598元/平方米。2010年3月11日，拱墅区祥符板块的两宗宅地先后进行了出让，9号祥符单元R21-01地块的占地面积达到了151亩，该地块位于拱墅区祥符单元，东至莫干山路，南至规划道路(环镇北路)，西至规划道路(大吉路)，北至规划道路(长青路)，也就是原迪美化纤地块，该地块规划为纯住宅用地，容积率为2.6，是XX近年来37、少有的稀缺大盘。浙江省建筑房地产开发公司、浙江发展房地产开发有限公司以268500万元联合竞得，楼面价10210元/平米。国务院宏观调控之后，2010年5月20日，XX主城区举行3宗土地出让活动。其中绿城西子以17亿元的价格竞得田园R21-19地块，楼面价格高达9143元/平方米。资料显示，该地块位于拱墅区，出让面积达到116208平方米，其中建筑面积为185932.8万平方米，为住宅用地。2009年绿城已经在该板块拿下了两幅地皮，其中一块地价高达9547元/平方米，而另一块楼面价高达11118元/平方米。而本次的成交价格低于前两次。绿城西子在板块项目“田园牧歌”计划在今年年底推出，预计售价在38、25000元/平方米。从土地出售情况看，祥符板块的土地价格在2010年迅速上涨，涨幅高达82.3%。而在本次宏观调控后拱墅区田园板块的土地价格也进一步说明祥符板块的价值在不断提升。2.2祥符板块楼盘销售情况祥符镇周围主打八十几平方米户型的楼盘有名城燕园、银树湾、滨江万家花城，而与建筑面积130平方米户型竞争的主要是银树湾、滨江万家花城以及天阳美林湾。名城燕园建筑面积10万余平方米，容积率2.0，小区绿化率30%，总户数为750户，7幢景观高层、小高层建筑、3幢沿河排屋、1幢沿河多层以及沿街商铺组成。其竞争优势一方面是科技，小区大量运用智能科技，如智能电梯刷卡系统、电梯室内召唤系统、智能刷卡信报39、箱等。另一方面，名城燕园靠近运河广场，有着小河直街深厚人文底蕴和市中心繁华景致，目前在售价格27000元/平方米。银树湾项目总占地面积41亩，总建筑面积约10万平方米，由七幢11-24层的小高层、高层及商业配套围合而成。银树湾的竞争优势在于景观设计，该项目投入百万巨资打造东南亚风情中央水景庭院。银树湾的户型亮点在于基本上每个户型都带有一个入户花园，尤其是朝向不佳的户型，这在一定程度上满足现代人希望融于自然，享受自然的理念，目前在售价格20500元/平方米。滨江万家花城占地面积200亩，40万平方米的开发体量，沿规划益乐路、学院路距离翠苑居住区仅1000米，是城区内仅有的大型住宅组团。该项目的竞40、争优势在于交通、购物上的便利。该项目周围有大紫金港校区，银泰百货、沃尔玛、欧商超市三大商业中心云集，随着区域人口的集中和商业配套的大量建设，这里将成为XX市区内最具潜力的商业是XX的“徐家汇”。交通方面申花路、丰潭路、萍水路、莫干山路和规划建设中的东西快速路、地铁5号线构成了完善的交通网。该项目推出的130平方户型的亮点在于其阳台、露台非常大，采光好。目前在售价格24500元/平方米。从目前周边楼盘的情况看，祥符板块的楼盘价格已超过20000元/平方米，而且随着新盘的不断入市，由于土地成本在不断上升，因此房产价格将继续保持上涨的势头。2.3未来祥符板块前景分析XX城市发展规划中“北秀”战略的实41、施，不断提升城北区域的居住价值，不断改变城北传统工业区的印象。交通改善提升楼盘价值。留石快速路是XX城北的内环线，有着沟通三墩、祥符、拱宸桥、石桥、半山、笕桥等城北重镇及余杭区的重任，也担负着连接三墩居住区、拱宸桥居住区、北景园居住区、临平居住区的功能，加上南北贯穿的上塘中河快速路以及秋石快速路，将把杭城东北部的区域与市中心快速连接。随着祥符三墩一带有大量宅地将出让，XX的居住重心正在北移。经过去年的楼市大热，三墩申花板块价值已经被定位在一个高度，万家花城一期的二手房价格已经达到24000元/平方米的水平；大量已经出让的土地也进入开工阶段，顺发、保利、欣盛等大鳄将展开市场争夺战；未来还将有大批42、居民入住，留石快速路的开通无论对实际出行来说还是对板块增值而言，都将是一大利好。商业配套日益完善。祥符地区以文化商城为中心的文化商业区块已产生互利带动辐射作用，以欧尚超市、银泰购物中心、丰元大厦和方家埭综合大楼为主的丰潭路商业区块；以TESCO超市、蓝祥购物中心为主的丰庆路区块；以北城广场、渡驾桥综合大楼为主的轻纺路三产区块；以祥符置业和花园商贸城为主的汽车北站商业区块已进一步确定发展框架，以祥符桥为中心的居住配套商业区块也逐步呈现出较强的人气和商业氛围。五、本项目选址及项目建设条件概况1 基本情况1.1区域位置“XXXX水岸”地块位于拱墅区祥符镇，整个地块呈三角型用地，总占地面积约1197143、平方米，西北靠十字港河、东靠总管路、南靠祥运路。祥符镇位于XX市北部，是杭城北出要津，素有杭城“北门重镇”之称。周边出行依托石祥快速路、莫干山路、104国道、绕城公路等交通干道，交通出行快速便捷，亚洲最大的国际汽车会展中心、XX汽车客运北站、XX文化商城、都市水乡安居房产均坐落于该区域。1.2自然环境拱墅区属亚热带气候，温和湿润，年平均气温16左右；最热月(7月)平均温度约32左右。年降雨主要集中在3至4月份和7至9月份的春、夏两季，年降雨量为1480.6毫米。夏、秋季受台风影响。年日照在1750小时左右，无霜期250天左右，本区山地面积约占总面积的7%，绿化覆盖面积1735万平方米(其中山林44、绿化覆盖面积980万平方米)。土壤呈中性，宜种水稻、油菜等农作物。1.3周边其他环境分析本项目南面有XX长途汽车北站、汽车北站小商品市场、XX市国际会展中心、XX汽车城，东部有市二医院、运河文化广场，欧尚超市，西部有三墩工业区、华东陶瓷市场。同时，符祥镇周围零星分布着几所学校，南面有浙江法商专修学院、公益中学、和睦中学，西面有浙江应用技术学院，东面有拱宸桥中学，北部有浙江省交通职业技术学院。项目所处的地理位置交通便利，文教娱乐设施完备，生活购物也比较方便。1.4主要配套概述学校：浙江法商专修学院、公益中学、和睦中学、浙江应用技术学院、拱宸桥中学、浙江省交通职业技术学院医院：市二医院、和睦医院、45、新东方女子医院购物：欧尚超市、银泰购物中心、丰元大厦、方家埭综合大楼、TESCO超市、蓝祥购物中心、北站小商品市场、东华陶瓷品市场交通站点：长途汽车北站文化娱乐：XX市国际会展中心、XX汽车城、运河文化广场2建设条件分析2.1区位前景项目地块位于XX城北，符合XX“北秀”发展趋势，区位价格比同等其他板块较低，更有德胜路、留祥快速路、运河文化广场、周边商业中心等利好因素影响，具有相当的价格增长潜力。2.2存在问题n 土地面积较小，只有11971平方米，难以大施身手；n 能选择的物业形态相对单一。六、本项目开发的优势、劣势和风险分析优势：1 优越的地理位置2 成本优势劣势：1 地段知名度低2 区块46、占地面积过小3 开发商在当地的知名度不高机会：1“北秀”战略使XX北部房地产市场有良好发展空间2 交通会更便利3 毗邻XX高新技术发展4 主推的小户型会得到追捧威胁： 1 房地产政策、金融政策的变化2 市政配套力度问题3 区域集中供应量大4 大量商业设施、生活配套的投入1项目SWOT分析1.1项目优势分析n 位置与环境优势祥符镇位于XX主城区的北部，素有杭城“北门重镇”之称。该区域地理位置优越、交通便利，距离XX市中心仅6公里，并有石祥快速路与上塘高架相连，交通出行快速便捷；该区域受拱墅区运河文化广场辐射影响，有较浓厚的文化氛围，运河文化广场购物、娱乐、文化设施一应俱全，为居住生活提供稀有的文47、化特性；通过河道整治，使得本项目西北部的十字港河得到良好改善，具备水景概念，适宜居住；该区域周边购物比较便利，欧尚超市、银泰购物中心、丰元大厦、方家埭综合大楼、TESCO超市、蓝祥购物中心、北站小商品市场、东华陶瓷品市场等购物中心为居民日常生活购物提供便利。n 成本优势本项目拿地成本较低，在税费上也有相关的优惠措施，有效降低了项目运作的成本，在变幻莫测的市场中更具竞争力。1.2项目劣势分析n 地段知名度低项目地块位于祥符镇，周边开发未有连成片区，公众对祥符住宅的区域认识还需要一定时间培育。n 项目区块占地面积过小本项目占地仅11971平方米，占地较小，对开发商而言难以大施身手，难以全方位布置小48、区配套设施，同时景观和噪声处理提出更高的要求。n 开发商在当地的知名度不高由于开发商在本地没有开发过项目，在XX的知名度不高，要建立开发商品牌的知名度和美誉度需要一定时间和资金投入。1.3机会突破点分析n “北秀”战略使XX北部房地产市场有良好发展空间XX“北秀”战略的实施，使XX北部房地产迅猛发展态势，拱墅区的房地产发展随之推进。目前有近40个楼盘建成，房地产业已经成为拱墅区发展的一个密不可分的部分，也推动了经济建设的快速发展。第一，拱墅区旧城改造力度加大，近年来拿地将近200亩，实现房地产的发展。第二、运河时代的到来，使拱墅区有着很好的景观优势。第三、规划结构将会调整，拱墅区将从工业大区向49、服务业大区转型。第四、拱墅区将有12家500强企业落户，给房地产开发带来巨大潜力。第五、优质的教育体系将使拱墅区变为宜居地区。第六、拱墅区政府将加大发展力度，将该地区变为都市商贸区。n 祥符镇未来交通会更便利未来五年内，祥符镇加大力度发展交通体系，部分地区将开始建设地面的快速路，力求成为五横五纵的交通格局。n 毗邻XX高新技术发展的区位高新技术区的发展会给区域带来丰厚的经济利益，就业人口增加，消费水平上升，那么这批新增有着高消费人员必然会拉动该地区房地产需求。n 主推的小户型会得到追捧随着社会的发展，消费者更加关注房子功能的合理性，并不过多最求面积数。如果能满足功能需求，面积不一定大也会受追捧50、。该项目主推的中小户型会得到消费者的青睐，但是，该项目不合理的户型设计会降低市场需求程度。1.4困难威胁点分析n 房地产政策、金融政策的变化房地产政策，国家金融政策的变化给项目的开发带来了许多不确定因素，为项目的有序开发带来了一定风险。n 市政配套力度问题市政配套的力度，直接影响祥符板块的开发进度。单纯依靠开发商去做配套是远远不够的，同时也会给开发商带来沉重的经济负担。n 区域集中供应量大近年祥符板块土地供应不断加大，区域内楼盘将不断出现，特别是同一板块内的大盘对本项目会造成一定的竞争。n 大量商业设施、生活配套的投入项目地块周边的市政配套除教育配套外，其他的生活配套、商业设施均依靠开发商自行51、投入。受销售速度、入住率等诸多因素影响，该板块内的商业氛围建立还需要相当长的市场培育期，此部分物业的操作对项目的投资收益起着重大的影响。2项目开发风险分析房地产开发风险就是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。2.1 开发风险影响因素(1)政策环境与经济形势房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制订，都可52、能对房地产开发商构成风险。在我国尤其需要关注。(2)房地产市场的发育程度与供求状况在市场经济条件下，一个发育完善的市场应具备：信息充分、商品同质、厂商买者自由出入以及交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分的市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。从总体上讲，房地产市场是地区性的市场，当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。只要当地经济发展是健康的，房地产需求就不会发生大的变化。房地产开发的强度取决于潜在的开发商对租售收益的预期。当租金、售价因房屋供应短缺而上升时，开发商便会纷纷开发房地产，但由于开发需要一定的时间，待开发完成时，市场供求可53、能已发生了变化，致使开发的物业难以租售。(3)开发时机的选择经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点，房地产投资也是有周期性的。投资周期包括高峰收缩低谷恢复四个阶段。在高峰期，国民经济迅速增长，经济处于高峰期，由于各产业扩大生产，使得房地产供不应求，房地产价格不断升高。在收缩期，国家紧缩银根，控制投资规模，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象。在低谷期，社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资锐减，投资产品价格降低但难以出售。在恢复期，国家放松银根，降低利率，社会对房地产的需求量开始增大，价格逐渐回升，此时正是房地产投资的黄金时期。从较长时间看，在投资收缩期、低谷期搞企业54、兼并或作准备投资，在投资高峰期、恢复期大力投资，必能获取较大盈利，避免较大亏损。(4)开发地点的选择房地产的不可移动性、区域性和个别性，决定了它所处的地理位置极为重要。房地产行业有句名言：第一是区位，第二是区位，第三仍是区位，可见房地产开发地点的选择对开发商至关重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识，问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。而房地产开发所涉及的地理环境条件，甚至社会经济条件处于不断的变化发展过程中，这会使开发商经受着风险的考验，需要有一定的预见性。开发商若能及早投资开发具有价值增长潜力的地块，则几年后将会获取较大的利润。(5)开发类型的选择与开发规模55、的确定房地产开发过程是巨额资金投入的过程，从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租，均需要投入大量的资金。而作为开发商，通常难以完全用自有资金来完成一开发项目。一般都是在投入一笔启动资金如地价款或前期费用后，通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金，滚动开发。所以，对于房地产开发商来说，资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要一环。房地产开发规模越大，开发商承担的风险也就越大。(6)开发周期的长短房地产开发及交易需要较长的时间，尤其是对于大中型开发项目，从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工，以及制订价格、推出销售及签署成交合同，往往需要几年时间56、才能完成。在房地产商品开发过程中，很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计，只能是大概的测算。而在这一较长的开发期内，房地产市场的供求变化，消费者喜好的改变，社会经济形势的兴衰，国家有关政策的调整，物价的涨跌，汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定，资金一经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定，风险也就越大。此外，开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。2.2开发运作风险在开发过程中容易受到资金筹措、建设成本变化57、以及工程施工等各方面因素的影响，为项目的开发运作带来一定的风险。(1)资金筹措风险由于整个项目资金回笼周期较长，因而在项目的开发过程中，必须分阶段地筹集大量的资金以满足总体项目工程的顺利完成，保守估计项目的启动资金约需要1.5亿元左右，在资金压力和资金筹措上都存在很大的风险，一旦资金链出现问题则不但项目难以为继，还会给公司的品牌形象及运作带来负面影响。(2)建设成本风险从目前的社会物价情况来看，物资价格大幅度上升的可能性不大，但由于项目的建设周期长达3年左右，其间的建筑材料成本不免会根据市场的整体运作情况而有所变动，因此这部分风险同样需要谨慎考虑。(3)建筑工程风险项目用地为所属区域土质相对较58、为松软，且抗震耐腐性差，为桩基工程建设带来了一定的困难。同时还需要考虑到雨季以及其他恶劣天气情况的影响，用科学的方法来编制工程进度计划。(4)销售收入风险项目建设开发周期较长，随着市场情况的不断变化，在房地产市场竞争日益激烈的环境下，由于市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争项目状况变化等环境变动的影响，使得销售价格和销售率有可能达不到预期目标，从而影响到项目整体的资金运作计划，扰乱工程建设进度。2.3市场风险项目在开发过程中的市场风险主要受到XX整体房地产发展态势以及祥符区域楼市变化的影响，主要有以下几个方面：(1)市场观望气氛将持续，短期内信心难以回升宏观调控之后，59、购房者对房地产市场的信心明显下降，随着消费者日趋理性和成熟，精挑细选和沉着冷静已经逐步取代了当初的狂热，房地产市场近期将在平稳中持续徘徊，消费者信心难以在短期内回升，对于本案来说也要面临如何打动购房者下单的挑战；(2)市场供求失衡，开发商面临挑战在房地产市场投资开发规模回落的情况下，可售商品住宅的持续增加可以看出房地产市场的供求失衡。虽然市场的投资开发规模已经显著下降，开发商也在新的环境下调整了战略，但由于房地产开发周期较长，市场反应具有一定滞后性，严峻的市场形势对本案的开发计划及营销思路提出了更高的要求；(3)住宅存量的积压严重影响开发商的资金回笼，不少开发商将面临资金链安全的挑战资金压力又60、极大地影响了开发商的发展战略，其中包括楼盘定价措施，此外，随着竞争的加剧，开发商如何在价格竞争以外提升住宅产品的美誉度，是更深层次的挑战；(4)城北大盘集中，市场竞争压力较大近年来城北每年都有近千亩的土地供应，特别是田园板块和三墩板块的崛起为项目的入市销售带来较大的竞争压力。2.4 政策风险毋庸置疑，政策对房地产市场的影响是巨大的，因而正确理解政策对房地产投资带来的影响十分重要。同时也要考虑到在项目漫长的建设周期中可能出现的宏观政策变化的影响。(1)宏观政策导致市场供求关系变化供不应求的XX地产市场，在宏观调控的压力下，发展商由于资金压力加紧出售以期回笼资金，而投资者和跟风者也在总体政策的压力61、下，出现了比较明显的退潮趋势。政策面的变化导致买家心理的变化，看空的比较多，普遍认为楼市上升空间有限，而且可能还会下跌。因此，XX楼市短期内的供求关系发生了严重变化，从以往的供不应求到现在的持币观望。这就要求项目在开发中需要仔细研究政策走向，以选择合适的时机进行开发销售，避免失衡的供求关系造成产品滞销。(2)政策组合拳影响购房者对市场预期除了各项政策细则对房产市场供应的冲击，近两年来持续出台的政策组合拳还直接影响到购房者对于市场发展的预期，特别是房贷首付门槛的提高以及对外地购房者限售的措施，使得多数购房者采取观望态度持币待购，市场成交态势低迷，局部区域房价有所下调，势必也会影响到项目的首期开发62、定价策略，并延缓楼盘的去化速度。(3)政策的不可预估性增加项目隐性风险近两年来房地产市场的发展受到宏观政策的严格调控，不能够按照一般的市场规律预测后市发展趋势。对于本案来说，如果无法预估到政策的影响而未能采取及时的应对措施，造成产品滞销或销售策略失误，很有可能引致项目整体开发运作的失败。(4)政策影响户型结构变化，对开发理念提出更高要求新政对户型比例的硬性规定，不可避免地将改变现有的市场格局。虽然项目受此影响较小，但随着小户型房产品的集中供应，以及购房者对品质要求的不断提升，产品同质化竞争将相当激烈，迫使开发商更新开发理念，本案如果不能积极应对、勇于创新，很容易被瞬息万变的市场所淘汰。七、本项63、目的开发方案1项目的目标市场定位及竞争分析1.1项目市场定位本项目将建造一个集商业店铺、会所高层公寓的优质居住小区。经过调研分析，本项目具体目标客户可定位为：l 首次购房的年轻白领l 改善型需求客户这些目标客户群普遍关注的购房因素为：价格、投资潜力、位置、交通、物业、配套设施等。目标客户的消费心理主要表现为：普遍能够接受的房价较低，可以接受并青睐小户型，在购买意愿上表现出对大都市生活的向往，对交通要求较高，对小区内配套设施要求比较高。1.2本项目竞争状况分析l 名城燕园。位于小河路、登云路口，地理位置好，配套全，建筑面积为10万余平方米，有着深厚的人文底蕴和市中心繁华景致。户型以80m2面积为64、主，大户型为辅，二手房平均单价25349.3元/ m2。l 信得银树湾。位于育苗路、小河路口，总建筑面积约10万 ，由七幢11-24层的小高层、高层及商业配套围合而成。其中平均建筑面积在88m2 单价在20255.8元/ m2左右，平均建筑面积在131m2 单价为19997.6元/ m2左右景观条件好，环境设计大方优雅。l 滨江万家花城。占地面积200亩，40万平方米的开发体量，沿规划益乐路、学院路距离翠苑居住区仅1000米，是城区内仅有的大型住宅组团。该项目的竞争优势在于交通、购物上的便利。其中小户型平均建筑面积为88m2 单价在23742.2元/ m2。2本项目的设计开发情况2.1建设规划65、设计依据1、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）2、住宅建筑规范GB 50368-20053、住宅设计规范GB50096-19994、民用建筑设计放火规范5、高层民用建筑设计放火规范GB50045（2005年版）6、浙江省房屋建筑面积测算实施细则7、XX市城市规划管理技术规定（试行）8、国家、浙江省、XX市有关规范、规则及规定。2.2总体规划设计（1）规划原则本方案采用规则式布局，从城市设计和环境角度出发，仔细研判了周边现状及景观，本着以人为本、人与自然相结合的原则，从居住者自身角度，对户型、朝向和建筑形式进行思考，力求创造既与周围环境和谐的城市空间，又能保证绝大部分住户有最好的朝向66、和景观，达到户户有景户户不同。（2）规划结构规划结构可以用“两轴一心”来概括：两轴，即南北景观轴和东西视轴；一心，既为北部高层区的中心水景。（3）规划用地布局地块用地性质为住宅用地。规划住宅分西北部高层组团和南部商业组团。（4）规划路网布局该居住小区的路网是依据“人车分流”及“通而不畅，顺而不穿”的原则进行规划的。小区规划采用“车行便捷，步行成系统”的设计理念，人车分流，路网设置简捷合理。小区内车流出入地下车库主要集中在东西贯通的车行道上，入行则主要集中在东侧小区主入口。（5）规划建筑布局按照基地的形状，用地条件，结合总体布局结构和道路系统结构，居住小区的建筑布局手法以行列式为主，建筑均为南北67、朝向，采光和通风较好，建筑风格简洁明快。小区建筑布置的各个方向的退让间距严格遵守从XX市城市规划局的相关规范；住宅的面积指标和设计标准，符合国家标准住宅建筑设计标准和细则的规定，并依据对市场规划与建筑方案设计说明，分析调查结果，小区住宅以南北朝向为主，有良好的通风和采光。（6）空间组织和环境设计突出建筑群体的系统性，形成高低错落的空间效果，创造一个具有哲理与个性的聚落空间形态，通过对空间的处理加强整个居住区域的向心力与内聚力。中国传统“家”与“园”总是并提。“园”外部空境，作为室内空间的延伸与补充。在这里，我们用空间的“穿插”“流动”增加空间趣味性，使该居住区域更具个性与人情味，营造一个令人留68、恋居住空间。2.3结构部分u 本工程为高层商住楼，根据建筑平面及结构抗侧力要求，结构采用框架剪力墙结构。多层连排及单栋别墅建筑采用框架结构，以满足建筑功能需求。u 整个地下室及梁板墙柱均采用现浇钢筋混凝土结构，地下室梁板采用井字梁体系，以增大净高，地上各层梁板采用大板结构，以利使用过程中可以随用户需要改变隔墙位置，可用室内各种组合。u 由于高层之底层为架空层，二层楼板处设梁式转换，以满足使用要求。u 本工种之高层建筑基础，拟采用预应力砼管桩，桩端置于中风化岩层，多层建筑之基础采用独立基础，待地质资料提供后作详细比较。u 结构分析：（1）本工种按规范规定考虑重力荷载、风荷载组合。（2）结构整体分69、析选用高层建筑结构空间有限元分析与设计软件SATWE计算，并用时程分析法进行补充计算。2.4消防设计本工程建筑由高层和底层商业组成高层住宅依据高层民用建筑防火规范（GB50045-95）（2006年版）满足以下要求。u 高层住宅独立设置消防车道，并满足规范要求的宽度、坡度及转变半径。并保证每幢1/4周长满足消防登高要求。消防车道登高面尽量使已有道路、广场、局部由于绿化需要做成植绿地。但此部分的基础加固处理，荷载达到30T/M2,并且在此范围中无任何大的植物或构筑物。u 所有高层住宅均设有消防电梯，独立前室大于4.6M2。合用前室大于6.0M2，无自然通风条件的前室一律设加压送风系统，所有楼梯间70、均通向屋顶平台。u 所有封闭楼梯音、前室门、前室中高层住宅入户均为乙级防火门，各类管道井、楼梯间、前室及不同防火分区之间开窗间距均符合规范。u 地下车库设自动喷淋系统，每个停车库防火分区不大于4000M2，各设备分区大不于1000M2，所分区设机械排烟系统，两个防火分区之间设防火墙，防火分区相联系门为甲级防火门。地十车库每个分区均有两个疏散出口，脸且每个分区最大安全疏散距离不大于60M。u 消防控制室消防水池和水泵房设于地下室，保证小区消防的统一指挥和控制，水泵房有直通室外的楼梯。2.5电气部分u 设计依据：（1） 民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92（2） 高层民用建筑设计防火规范GB571、0045-95（2005年版）（3） 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97（4） 建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）（5） 火灾自动报警系统设计规范GB50116-98u 工程概况：本项目属一类高层建筑。总建筑为38307m2。其中商业3840m2；住宅34560m2；地下建筑10000m2；u 设计范围本工程拟设置的电气系统范围：高低压变配电系统、低压配电及照明系统、火灾自动报警系统、防雷接地系统及智能化系统等。u 高低压变、配电系统（1）负荷等级：本工种属一类高层建筑。消防水泵、消防电梯、生活泵、消防用电、防排烟设施、事故应急照明、火灾自动报菟及消防联72、动等按一级负荷要求供电；客梯按二级负荷供电；其它按三级负荷供电。（2）负荷估算：根据本小区用电情况及规模，住宅选用2台630KVA变压器；2台800KVA变压器。商业选用1台800KVA变压器。公共负荷选用1台800KVA变压器。总装机容量为4460KVA。（3）供电电源：本工程电源由当地供电部门由附近区域变电站提供一回路10KV高压电源。为保证消防负荷、重要负荷的供电要求，本工程在防空地下室拟设置两台512KW的自启动柴油发电机组作为应急备用电源。（4）计量：商业及公共负荷采用高压计量，住宅采用低压计量。另对对需要单独计量的用户装设分表。（5）低压系统：低压配电系统采用单母线分段。低压部分正73、常时各段母线分段运行，当某一段母线故障或检修时，母线联络开关合上，由另一段母线供重要负荷。整个小区配电系统采用放射式或树干式供电，对消防等一级负荷均设末端切换箱。（6）变配电所设置本工程拟设1#、2#变配电所。其中1#变配电所电源自市政政网引入，1#变配电所内设高压开关站，高压电缆埋地引入，2#变配电所彩用环网供电方式。具体位置需要在初步设计或施工图设计中确定。毗邻1#配电所拟设一座柴油发电机房。u 低压配电及照明系统（1）配电：电源采用380/220V三相五线制电源供电，采用放射式及树干式相结合的供电方式。消防负荷及重要负荷由低压配电室不同母线段提供两路低压电源，并于线路末端设置电源自动切换74、控制箱。（2）拟设计正常照明、事故应急照明、疏散照明及景观照明。（3）由于本小区工程主要为住宅建筑、商业及会所，照明采用T5三基色节能灯具。本设计对主要区域按以下照明标准和功率密府值进行照明设计：房间或场所照明功率密度（W/m2）对应照度（lx）统一眩光值UGR一般显色指数Ra起居室710080卧室77580餐厅715090厨房、卫生间710080商业、会所123002280发电机房820060消防控制室113002280风机房、空调机房、水泵房510060变配电所配电装置室820060变压器室510060停车库5752880楼梯55060弱电机房113002280（4）楼梯间、公共走道、地下75、室主要出入口设应急照明灯及疏散批示灯，室外设有环境照明、景观照明。u 防雷接地本工程防雷拟按三类设防。本工程低压配电系统采用TN-S系统，设置专用保护线（PE），为减少人体接触电压，在变配电间内设置总等电位联接。为防侧击雷应采用相应保护措施。u 智能化系统本工种拟设以下系统：（1） 有线电视系统；（2） 电话系统；（3） 网络系统；（4） 安防系统；（5） 停车场自动收费系统；（6） 紧急广播及背景音乐系统；（7） BA系统。u 火灾自动报警系统本工程保护等级为一级，系统采用控制中心报警系统，消防报警控制中心设在首层，并有直通室外的出入口。系统由一台集中报警控制器、一台专用消防联动控制设备及总76、线消防广播盘、消防电话组成。各楼设区域报菟和模拟区域显示盘。按不同功能房间，区域分别设置感烟、感温探测器、手动破碎玻璃按纽、水流指示器等，动作信号送至消防中心报警。系统包括：（1） 火灾自动报警系统。（2） 消防联动控制设备：包括火灾自动报警系统、自动灭火系统的控制装置、室内消火栓系统的控制装置、防烟、排烟系统及空调通风系统的控制装置、防火卷帘的控制装置、电梯回降控制装置、火灾应急广播的控制装置、火灾应急照明与疏散指示标志的控制装置。消防水泵、防烟和排烟风机的控制设备除采用总线编码模块控制外，还在消防控制室设置手动直接控制装置。（3） 火灾应急广播系统。（4） 火灾警报装置。（5） 消防专用电77、话系统。u 电气环保、节能措施（1） 选择适当的变压器及其负载率，使变压器处于较佳的运行状态，以降低其铜操作及铁损。（2） 采用高效率三基色T5节能型荧光灯及气体放电灯光源及灯具，并选用高品质电子镇流器。（3） 共共走道采用声控开关，尽量使用节能型灯，以达到节能的目的。（4） 柴油发电机排气系统设消烟、消声处理。废气直接排至天面并高出天台1.5米，另外发电机采用减震座座。2.6给排水部分设计范围：包括建筑红线之内室内外给排水消防系统。u 生活给排水设计（1）给水系统水源及水压：水源取自市政给水，从市政给水管引入两条DN200mm进水管。并在建筑物四周成环，供本楼生活及消防用水。给水系统：最高日78、用水量约为800m3/d地下室、一至四层由给水环管利用市政水压直接供水。五层及以上由变频生活水泵分两区供水。超压部分由减压阀减压。生活水池水泵房设于地下室。热水系统：13层及以上住宅生活热水由每户设燃气热水器独立制备，十二层及以下住宅生活热水由屋顶太阳能热水器加热，空气源热泵作辅助热源。（2）排水系统生活污水经化粪池处理后排入市政污水管、废水、寸水直接排入市政雨水管。污水系统：室内首层以上生活污水靠重力排至室外污水管网，经化粪池处理后排入市政污水管道。地下室生活、消防泵房的泄水及其它地它地面冲洗等汇至集水池内，由潜污泵提升排至室外雨水管网；每个消防电梯井道下单设有集水坑，废水由潜污泵提升至室外79、雨水管网。雨水系统a.室外设计重现期2a；屋面设计重现期5a。b.屋面雨水经雨水斗收集后排入市政雨水管道。c.地面雨水经雨水口收集后排入市政雨水管网。u 消防给水设计本工程的火灾次数按1次计算，消防工程设有：消火栓系统（室内、外）、自动喷洒灭火器配置、气体消防系统等。其消防水量详见表1。消防用水量表 消防用水名称用水标准（L/S）供水时间（h）一次灭火用水量（m3）室外消火栓用水302216室内消火栓用水402288自动喷洒灭火用水301108地下室消防水池容积为396m3。2.7空调、通风部分u 设计依据：（1）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）（2）汽车库、修车库80、停车场设计防火规范GB50067-97（3）采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003（4）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）u 空调设计部分：（1）室外空调设计参数按当地气象资料规定的数据执行；（2）室内空调设计参数。大堂 过厅 夏季室内温度 室外温差10一般房间 夏季室内温度 25（3）社区商业等建筑采用变频多联机（一拖多）空调方式，别墅、住宅等均采用分体空调机组的空调方式，空调设备由业主自理。u 通风及防排烟设计部分（1）通风换气次数卫生间 5-12次/小时水泵房、空调制冷机房5-6次/小时变配电间 10-15次/小时CO2钢瓶间 10次/小时电梯机房81、 10-15次/小时地下车库 6次/小时（2）地下车库按防火分区设置机械送、排风系统（或自然补风），机械排风系统消防时兼作排烟系统使用。（3）变配电房、发电机房设机械送排风系统，排风系统兼用于火灾后排出室内污浊空气。（4）水泵房、空调制冷机房、CO2钢瓶间、卫生间等设排风系统。（5）所有防烟楼梯间及前室、合用前室等均设机械加压送风系统，系统设置按GB50045-95高规之有关条文执行。（6）房间机械排烟或自然排烟设置均按GB50045-95高规之有关条文执行。u 环保、节能：（1）采用高效、低噪、节能空调、通风设备。（2）空调制冷剂采用环保冷媒。（3）对柴油机发电产生的烟气、噪声进行治理，以满82、足环保要求。3项目初步营销策略3.1 项目营销策划总体思路品牌产品品牌产品良性循环链产品的正式宣传通常要等到预售证拿到以后才能做广告，市场切入时间就比较晚了，因此需要通过各种形式，将项目概念导入的时机尽量提前，企业品牌的营造是很好的一个手段。浙江XX置业在XX不曾开发过项目，本地消费者对之了解甚少，因而很难对其推出的项目有一定的认知度，因此，企业本地化的第一步，就是要企业的品牌在当地平稳着陆，在当地建立起属于自己的品牌知名度和美誉度，吸纳一批忠实的品牌追随者，为项目的前期推售储备销售势能。企业品牌、口碑效果通常在产品推出市场后有很好的信息反馈，一个企业的品牌可以通过打造一个精品楼盘而大幅度提升83、，这样，品牌产品品牌产品相互扶持的良性循环链就建立起来了。3.2 品牌建设思路 此品牌主要是指“XX”企业品牌先行着地，展开宣传面，建立起品牌的知名度、美誉度和一定的市场号召力。 由“XX”企业品牌到项目的品牌的品质、口碑传递：给消费者足够的信心购买、投资，为项目进入良性循环开发打好品牌基础，同时为产品品牌累积价值。 品牌的营建是一条漫长的道路，建议先从与项目能有益结合的方向着手，效果更直接。3.3整合营销思路n 概念整合营销传播英文为：Integrated Marketing Communicatins，简称：IMC，n 核心思想IMC的核心思想是将与企业进行市场营销所有关的一切传播活动一元84、化。IMC一方面把广告、促销、公关、直销、CI、包装、新闻媒体等一切传播活动都涵盖到营销活动的范围之内；另一方面则使企业能够将统一的传播资讯传达给消费者。所以，整合营销传播也被称为Speak With One Voice（用一个声音说话）即营销传播的一元化策略。n 内涵实景营销、关系营销、活动营销、媒体有机组合等。n 作用 整合资源，充分利用，节约时间、财务成本； 企业在消费者心目中形象、理念一致； 消费者可以在最短的时间内获得最精确的信息。3.4项目分阶段营销思路n 品牌导入阶段阶段目的：引发社会关注，打造品牌知名度。 设置品牌形象展示中心通过此种形式宣传XX在其他地方（如浦江等）的实际操作85、来证实品牌实力，以取得社会对品牌的认同。 品牌广告攻势以“XX登陆杭城”为主题做品牌中心开幕广告，以过往成功项目联展等模式，加强公众对XX品牌的信任度。 联系时事活动，争取成为分会场的机会，扩大项目的公众宣传面，提高曝光率。n 产品导入阶段阶段目的：向社会传达产品信息，树立产品形象。 项目发布广告以“XX登陆杭城”为主题发布项目广告，主要以树立产品的高端形象为诉求。 产品广告通过前期推广铺垫，此时为后续销售做最后铺垫。 成立客户会，及早开展客户积累工作。通过预约购房现金升值等手法稳住客户，让其对楼盘有所期待，对同区域的类似楼盘进行有效拦截。 举办项目产品发布会，将地块原生态景观、产品设计理念、86、规划方案等一一展现于公众面前，同时对目标客户实行内部有限预约的方式进行定购。n 正式开盘阶段 开盘广告开盘前一周内开始大面积长时段重磅广告出击，揭开产品的神秘面纱，引发大众关注。 开盘仪式开盘当日邀请前期积累的部分客户、媒体、政府官员等到基地举行开盘仪式，并在仪式后邀请所有人员参观项目样板区，实行情景营销和体验式营销，可邀请部分有意向人士及部分媒体人员在酒店住宿，感受千里江堤渔火点点的美妙夜晚。 后续报道在开盘仪式后广告、报道等陆续跟上，将销售热度持续下去。 客户答谢会在有了更多客户积累之后，邀请所有意向客户参加，分别邀请建筑设计单位、景观设计单位、工程部等领导专家出席，向客户全面介绍产品信息87、，并可邀请业主代表做亲身体验演讲，以身说法，为项目的本阶段的客户巩固、下阶段客户储备做好基础。n 续销阶段 异地营销进入续销阶段，积极开展异地营销，扩大市场范围，并为本地营销制造新闻由头，使社会持续关注本项目。 伙伴营销与各合作伙伴开展具体工作，把营销工作做深做细。 活动营销根据销售进程适时举办各种活动，直接面向目标客户做产品推广。 广告营销在续销阶段保持一定的广告量，使社会关注度能够保持在较高的水平。八、项目投资及资金筹措为了使本测算方案更具科学性和严谨度，故在进行相关资金使用及效益分析前，预先对在测算及步骤中涉及的各项前提条件作出简要说明。1土地成本计算根据公司提供参考数据得知：“XXXX88、水岸”项目地块土地成本为22500万元。由此可得项目总体评估楼面价为：C =2250038307 5873（元/）2功能面积分配根据项目地块用地性质，本案的商业综合用地部分集合了商业和会所功能，参照地块指标以及市场经验数值，划分各部分功能面积为：表81项目功能分配表用地面积11971平方米绿地率30%总建筑面积48307平方米建筑高度28层其中：地上建筑面积计入容积率38307平方米高层（幢数）4商店、会所住宅34560平方米商业建筑面积3747平方米停车位：地下10000平方米容积率3.2高度72m建筑密度28%3销售价格拟定本项目所处位置居住氛围尚有待培育，参考目前区域类比在售楼盘的销售均89、价约在2000025000元/平方米左右，考虑到项目尚在设计阶段且离正式销售有2年左右的时间，市场不可预计风险及因素较多，因此建议在经济测算时应采用相对保守稳定的售价体系进行核算。为研究项目住宅物业部分的定价情况，我们选取了名城燕园、信得银树湾、滨江万家花城三个同区域范围内的大型住宅项目进行分析，以拟和出本案的目标售价。表82项目住宅价格拟和系数表比较内容权重名城燕园（A）信得银树湾（B）滨江万家花城（C）（指标）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数交通条件25%10.251.10.2751.10.275外部环境26%1.050.27310.261.050.273建筑规模10%1.90、10.111.20.121.20.12社区景观8%1.050.0841.050.0841.10.088立面设计8%10.0810.0810.08房型设计8%0.950.07610.081.10.088配套设施10%1.10.111.10.111.20.12主题提炼5%1.050.052510.051.10.055合计100%1.03551.0591.099将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出此项目的参考定价：以项目A（名城燕园）为参考：253491.0065= 24479以项目B（信得银树湾）为参考：199971.059 = 18882以项目C（滨江万家花城）为参考：237421.09991、 = 21603（以上楼盘均价信息来自2010年7月7日搜房网的统计数据）现时整体价格推算：本案推算价格=以项目A为参考的定价A权重以项目C为参考的定价C权重 =22035元/平方米注：权重=各比较对象的比较系数倒数/各比较对象的比较系数倒数之和4本项目投资状况本项目建设预计总投资52729.26万元，其中土地费用22500万元。表83项目投资成本表序号项 目单 价 (元/m2)面积（m2）金 额 (万元)备 注一土地总费用23175地价22500土地交易费用675二前期规费70.91市政基础设施配套费0已包含在土地成交价款中（免缴）人防工程易地建设费0按要求设置人防地下室,免缴高等教育附加费92、103830738.3按地上建筑面积10元/m2缴纳, 新型墙体材料专项基金44830719.32按总建筑面积8.0元/m2预缴、退还(50%)散装水泥专项资金0.75483073.623按总建筑面积1.5元/m2预缴、退还(50%)白蚁防治费2483079.66按总建筑面积2.0元/m2缴纳三前期工程费178.73三通一平土地交付标准：三通一平临时设施费44830719.32临时围墙、项目部等，按建筑面积4元/m2估算规划设计费154830772.46建筑、景观及其他单项设计费等勘察、定位、测绘费54830724.15环评交通日照分析2483079.66质量与安全监督费1483074.83监93、理费104830748.3四工程费用22520.151.建安成本21528.2住宅（高层、排屋）30003456010368含电梯、新风、太阳能。商业400037471498.8含土建、安装、公共部分、外立面装修装修2000383077661.4地下室2000100002000公共停车场02.室外工程费991.95室外排水154830772.46室外给水164830777.29道路工程104830748.3景观绿化30011971359.13以绿化面积300元/m2估算电力工程9048307434.76煤气工程144830767.63有线电视164830777.29智能化5048307241.94、535五期间费用6101.37管理费用683.09按二四项的3%计提销售费用1818.27销售收入的2%财务费用3600利率8，根据资金平衡表计算六不可预见费683.09按二四项的3%计提七合计52729.265本项目资金平衡情况本项目资金来源为自有资金23175万元，用于土地款和契税的支付，目前已付清所有土地款项，各类贷款15000万元，计划在2010年底取得贷款，从2011年开始计息，利息按照年利8%估算，每年付息，在2013年底一次性还款15000万元。本项目预计产生营业收入90913.8万元。详见资金平衡表。表84 资金平衡表计算年份0时点2011末2012末2013末小计1资金来源195、.1营业收入026265.638515.526132.790913.81.2自有资金23175231751.3各类贷款1500015000小计381753817526265.638515.526132.72资金运用02.1建设投资27928.845046756675645944.82.2建设期利息12001200120036002.3管理费用136.61273.23273.2306832.4销售费用525.31770.31522.65401818.2762.5营业税金及附加01457.74082137.61450.35045.72.6土地增值税预征0131.328192.5775130.66396、5454.5692.7所得税预征01313.281925.7751306.6354545.69小计2860328590.69649.913007.910843.73赢余资金9584.3816615.6725507.615288.9914贷款偿还00150005累计赢余资金9584.3826200.0651707.66251996.65九、财务评价本部分对项目开发经营收入、成本费用、利润进行估算，对销售分期计划作出安排，并计算项目资金现金流量，财务净现值，财务内部收益率。1本项目的主要经济技术指标本项目用地已于2009年通过拍卖获得使用权，土地面积为11971平方米，土地费用为22500万元，本97、项目容积率为3.2，计入容积率的建筑面积为38307平方米，地价折算成楼面价为5873元/平方米。项目主要经济技术指标如下：表91项目主要经济技术指标表用地面积11971平方米绿地率30%总建筑面积48307平方米建筑高度28层其中：地上建筑面积计入容积率38307平方米高层（幢数）4商店、会所住宅34560平方米商业建筑面积3747平方米停车位：地下10000平方米容积率3.2高度72m建筑密度28%2本项目成本费用状况表9-2 项目投资成本估算表序号项 目单 价 (元/m2)面积 （m2）金 额 (万元)备 注一土地总费用23175地价22500土地交易费用675二前期规费70.91市政基98、础设施配套费0已包含在土地成交价款中（免缴）人防工程易地建设费0按要求设置人防地下室,免缴高等教育附加费103830738.3按地上建筑面积10元/m2缴纳新型墙体材料专项基金44830719.32按总建筑面积8.0元/m2预缴、退还(50%)散装水泥专项资金0.75483073.623按总建筑面积1.5元/m2预缴、退还(50%)白蚁防治费2483079.66按总建筑面积2.0元/m2缴纳三前期工程费178.73三通一平土地交付标准：三通一平临时设施费44830719.32临时围墙、项目部等，按建筑面积4元/m2估算规划设计费154830772.46建筑、景观及其他单项设计费等勘察、定位、测99、绘费54830724.15环评交通日照分析2483079.66质量与安全监督费1483074.83监理费104830748.3四工程费用22520.151.建安成本21528.2住宅（高层、排屋）30003456010368含电梯、新风、太阳能。商业400037471498.8含土建、安装、公共部分、外立面装修装修2000383077661.4地下室2000100002000公共停车场02.室外工程费991.95室外排水154830772.46室外给水164830777.29道路工程104830748.3景观绿化30011971359.13以绿化面积300元/m2估算电力工程904830743100、4.76煤气工程144830767.63有线电视164830777.29智能化5048307241.535五期间费用6101.37管理费用683.09按二四项的3%计提销售费用1818.27销售收入的2%财务费用3600利率8，根据资金平衡表计算六不可预见费683.09按二四项的3%计提七不含土地开发成本合计52729.263本项目销售收入分析3.1销售价格确定由于本项目在规模上不具有优势，再考虑到本项目是浙江XX房地产开发有限公司在XX的首个地产项目，公司被市场认同需要一定的时间。因此，本项目采取低价入市的办法抢占市场，第一批开盘预计均价在19000元/平方米，在2012年达到20000元/101、平方米均价，在2013年达到21000元/平方米均价，以上价格是最保守的估算，以目前周边楼盘的对比看，本项目可以达到22000元/平方米的价格，为控制风险，在收入估算上就低不就高，以综合考虑本项目的盈利能力。3.2销售收入估算本项目高层价格按19000元/平方米（2011年），20000元/平方米（2012年），21000元/平方米（2013年）估算，高层公寓、商铺及车位从2011年开始销售，2011年销售面积为其所开发面积的40，2012年为40，2013年为30%。商铺的销售价格按照50000元/平方米估算，地下车位按照15万/个的价格估算。现金流入：各年收入预测见表9-3，总销售收入为9102、0913.8万元。表9-3 各年销售收入估算201120122013高层销售面积（m2）13824138246912销售价格（元/ m2）190002000021000销售收入（万元）26265.62764814515.2高层下商铺销售面积（m2）1873.51873.5销售价格（元/ m2）5000050000销售收入（万元）9367.59367.5地下车位销售个数（个）100150销售价格（万元/个）1515销售收入（万元）15002250小计（万元）26265.638515.526132.7合计（万元）90913.84本项目现金流估算根据成本费用表和销售收入表，本项目的现金流量表见表9-103、4，不考虑资金的来源，因此，在全投资现金流量表中不涉及财务费用。表9-4 全投资现金流估算年份2010年末2011末2012末2013末一、现金流入26265.638515.526132.7二、资金投入合计28727.230098341.54757312260.484110371.2911.土地成本231752.前期工程与建设规费249.6501253.工程费用4504.030344504.030346756.045516756.04553.1建安成本4305.644305.646458.466458.463.2室外工程费198.39034198.39034297.58551297.58551104、4.不可预见费136.618811136.618811204.9282164204.928225.管理费用136.618811273.2376219273.23762196.销售费用（2%）525.312770.31522.6547.营业税金及附加（5.55%）1457.74082137.610251450.36498.土地增值税预征（0.5%）131.328192.5775130.66359.所得税预征（20*25）1313.281925.7751306.635三、净现金流量-28727.2300917924.0524326255.015915761.409四、累计净现金流量-28727.2105、3009-10803.1776615451.8382431213.247（折现率取12%）五、净现金流量折现值-28727.2316003.6182420930.3379311218.66六、累计净现金流量折现值-28727.23-12723.6128206.7260819425.39通过计算本项目的净现值（I12）为19425万元，内部收益率为49。5财务效益评价表9-5 项目财务效益内容金额（万元）备注一总销售收入90913.8二营业税及附加5045.7159总销售收入5.55%三土地增值税预征454.569总销售收入0.5%四所得税预征4545.69总销售收入20%25%五开发总成本52106、729.26593六税后利润28138.55917七投资利润率53.36%6敏感性分析按照销售收入估算表，若高层住宅的销售均价分别在19000元/平方米、20000元/平方米、21000元/平方米基础上下降10，此时的财务效益表如下。表96 价格下降10的财务效益表内容金额（万元）备注一总销售收入84070.92二营业税及附加4665.93606总销售收入5.55%三土地增值税预征420.3546总销售收入0.5%四所得税预征4203.546总销售收入20%25%五开发总成本52592.40833六税后利润22188.67501七投资利润率42.19%按照投资成本估算表，若总投资成本增加10，107、此时的财务效益表如下。表97 投资成本增加10的财务效益表内容金额（万元）备注一总销售收入90913.8二营业税及附加5045.7159总销售收入5.55%三土地增值税预征454.569总销售收入0.5%四所得税预征4545.69总销售收入20%25%五开发总成本58002.19253六税后利润22865.63257七投资利润率39.42%由表96以及表97可知，本项目的对投资成本增加较为敏感。十、研究结论与建议在本项目开发过程中，资金周转是需要重点考虑的问题。因此，一般都会采用投资的多种组合方式，一方面可以减低融资压力，有助资金的流通，另一方面可相对降低开发商的资金运作风险，使项目顺利开发。108、本项目开发投资的资金主要来源于三方面：一是自有资金，土地款项已全部付清，二是融资，利用项目贷款获得资金，三是预售收入用于再投资部分。资金运作方式为：自有资金全部用于投资，可酌情考虑完全承担或另行寻找合作伙伴合作开发，此部分资金按新的银监会规定必须达到项目总投资35%的硬指标；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，从有销售收入年开始计算；此外的资金空缺则考虑通过市场运作融资解决。综合以上分析，本项目的机遇与风险同在：从地块所处位置看，顺应了XX市城市发展规划“北秀”战略，地理位置优越；从宏观调控的时间看，本项目受调控的影响较小，预计在2011年本项目开盘之时，XX房地产市场将会继续保持上涨势头；从价格上看，本项目的土地成本相对较为便宜，使得本项目在价格上具有显著的优势；从设计角度看，本项目定位刚性需求和改善型需求，又采取精装修入市的策略，使本案具有吸引力。尽管本项目开发商“XX房产”首次进入XX市场，但其进入XX市场的时间点非常合适，将凭借对产品质量的把控和设计理念的引领，必将使本项目能在祥符板块的竞争中脱颖而出。