1、住宅产业化模式引入公共租赁房建造项目建议报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月住宅产业化模式引入公共租赁房建造项目建议报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月30可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录（一）国内公共租赁房建设存在的问题71.1 公共租赁房质量得不到保证71.2 公共租赁房建设速度缓慢81.3 公共租赁房建造成本较高82、1.4 公共租赁房建设管理模式不健全9（二） 解决公共租赁房问题住宅产业化92.1 加速提高住宅建设的速度和质量，满足对住宅质量的需要102.2 优化资源配置，减少信息沟通协调，提高建设效率112.3促进住宅建设相关领域技术与管理水平112.4 促使国内发展新的经济增长点112.5调节房地产市场的重要环节112.6 有助于多层次、多渠道住房保障体系的建立122.7 打造责任政府、民生政府的重要内容12（三） 国内外成功经验133.1日本成功经验133.2 香港成功经验163.3 北京、上海、广州地区经验19大力发展成品住宅是国家建设资源节约型、环境友好型社会的19（四）引入住宅产业化的基础分析3、224.1政策基础224.2技术基础254.3产业基础25（五）主要的发展思路以及政策措施265.1 加强宣传，改变传统住房消费观念275.2 加强从业人员培训，提高成品住宅实施能力285.3 政府强力推动，制定相关政策，加强实施监管285.4 加大试点示范力度， 进一步发展创新29重庆作为西部唯一的直辖市，在新的时期面临着更大的机遇和挑战。国家西部大开发、三峡工程、城乡统筹综合配套改革试验区、第三个副省级新区两江新区的设立等宏观背景，重庆所具有的充足的自然资源、廉价的劳动力资源、良好的工业基础和交通条件等自身优势，以及“五个重庆”的整体发展思路和策略，为重庆的经济发展和产业结构调整创造了前所4、未有的条件。重庆经济的高速增长及城市化进程的加快，必然将吸引成千上万的劳动力资源，大大增加城市流动人口数量导致空前的住房压力。 “五个重庆”作为重庆的战略决策，已成为重庆发展的新目标、新要求，在“宜居重庆”建设中，市委、市政府高度重视解决城乡居民特别是中低收入群体住房问题，努力构建高端有市场、中端有支撑、低端有保障的住房供应体系。因此重庆市委、市政府提出：在未来三年内，本市将在主城区主要环线之间，规划的20个大型聚居区中，新建4000万平方米公共租赁住房，改变主要由市场提供的单一住房体系，实现供房体系由“单轨制”向“双轨制”转变，形成以廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安5、置房、农民工公寓等5种与公共租赁房为基础的“5+1”住房保障体系。公共租赁房建设已成为政府最重要的民生工程之一，将有利于保障居住安全，创造宜居环境，促进住宅产业结构调整，加快保障性住房建设。（一）国内公共租赁房建设存在的问题作为社会住房保证体系中重要的部分，公共租赁房因政府主导，有其自身的特殊性，在快速发展的过程中不可避免地产生了诸多问题，同时国内未能采取合理的办法对其产生的问题进行解决，无法提高公共租赁房的建设效率，严重阻碍了社会住房保障体系的完善。在公共租赁房建设中主要存在以下问题： 1.1 公共租赁房质量得不到保证首先，在现阶段的公共租赁房建设中，主要是现场人工作业，但是在国内的施工单位6、中，工人的素质以及技术水平相对较低，且未经过正规系统的培训。因此，在施工过程中，存在着操作不规范、误差率大等因素，同时施工单位对员工的监督机制和管理机制不健全，施工质量责任界限不明确，对施工质量具有重要的不良影响。其次传统的住宅建造主要是指土建施工过程，住宅作为半成品交到住户手中，住户自由选择装修公司进行装修设计和施工，这种建造模式对房屋质量产生一系列的负面影响：第一，在装修过程中经常出现擅自拆除承重墙、更改给排水管道等破坏房屋结构的行为，给整栋建筑物带来抗震、消防等方面的安全隐患，影响建筑寿命；第二：无序、分散的装修市场上存在大批资质不健全、管理不规范、技术装备不合格的企业，无法保证装修质量7、。最后，国家对公共租赁房尚未制定公共租赁住宅性能认定评定方法和统一的认定程序，未组成评审委员会对商品住宅的综合质量进行评审和认定并授予相应的级别证书，因此政府不能对公共租赁房设立登记目标和进行实际控制，不能有效地保证公共租赁房的质量。1.2 公共租赁房建设速度缓慢 作为政府的民心工程，政府要求大批量生产的公共租赁房在短期内能够尽快在保证质量的前提下按时竣工，来满足社会低收入人群的住房需求。但是，当前的传统建造速度根本上不能适应公共租赁房建设的要求，主要有以下原因：首先在传统建设过程中，受到不可抗力因素的影响（天气、安全事故等）耽误施工工期；施工过程重复交叉，加大施工强度，增加交流沟通难度，导致8、施工管理程序不合理；施工管理人员、施工人员素质有待提高，造成施工误差甚至错误，迫使工程返工等一系列建设问题。其次，由于公共租赁房由政府主导，因其特殊性，国内未建立恰当的激励机制和鼓励措施，未能合理地调配安排人员以及更好地调动施工工人的积极性，比如参与公共租赁房建设的施工单位按时或提前完成任务，应加补超过施工单位平常规定的补贴、管理者内部职位升迁等。1.3 公共租赁房建造成本较高 传统的建造方式以现场人工湿作业为主，根据上述两类问题可以看出施工质量受到工人素质、施工环境等因素影响，工程质量的提高相对困难，往往在工程质量上小幅度提高意味着建造成本的大幅度提升，如提升工人素质所花费的培训费用，为改善9、施工环境所花费的额外的管理费用和设备更新费用。同时公共租赁房作为政府十大民生工程之一，对其质量的要求非常严格，因此需不断引进与更新新材料、新技术等，改善生产环境和提高严格标准等，也需诸多费用。1.4 公共租赁房建设管理模式不健全国内现有的建设管理程序无法满足公共租赁房建设的需要，首先，公共租赁房在其选址、建设过程中主要由政府主导，在建设过程中出现监督“真空”，没有合理的监督机制和管理机制，无法确保质量以及工程验收等问题；其次由于公共租赁房的特殊地位，需要缩短生产周期、保证建筑质量，对施工工人以及管理者的技术知识和素质要求都较高，但在国内未建立合理的激励机制，激发各方人员的积极性，提升施工工人的10、劳动效率；最后作为有益于千秋万代的保障事业，公共租赁房需在使用过程中连续修护，但是如今公共租赁房后期维护责任界限不明确，责任追究制度不完善，导致维修不到位、不及时，影响公共租赁房的使用寿命以及其内居民的生活水平。（二） 解决公共租赁房问题住宅产业化 针对公共租赁房建设中存在的诸多问题，国内一直在寻求不同的解决办法，不少地区在公共租赁房建设中引入住宅产业化模式能够很好地解决传统住房建造模式的诸多问题。住宅产业化作为实现我国住宅产业可持续发展的重要策略，住宅产业化的实质是以科技进步和先进适用技术的推广应用，通过住宅建筑标准化、工业化、集约化、社会化的生产方式，从根本上解决以往住宅建设的弊端，提高住11、宅建设速度，提高住宅质量，降低生产成本，满足人们对住宅品质的需要，带动其他相关产业发展；同时我国公共租赁房建设规模巨大，标准化程度较高，用户的个性化需求较低，恰好为住宅产业化提供了难得的市场和发展空间。以公租房建设为住宅产业化模式建设的切入点有诸多优势，一是对保障性住房进行套型标准化设计，降低保障性住房的设计费用；二是住宅产业化强调全装修，通过全装修的标准化和模块化设计，减少装修费用，避免二次装修；三是对严重影响住宅性能和质量的关键环节：如外墙保温、门窗、防水工程、管线工程等，实现订单式生产，既可降低造价，又可减少住宅质量通病引起的费用纠纷；四是保障房多以一居室、两居室为主，相对固定的套型更有12、利于模数化设计和工业化部品、构件的实施；五是保障房一般立面比较简单，能够实现工厂化生产，建立大规模的住宅产业化集团。因此，住宅产业化作为解决公共租赁房问题的最好选择，大大加快了建设效率，提高住宅质量，同时住宅产业中的新材料、新技术提供了试点平台。以下归纳在公共租赁房建设中引入住宅产业化的主要意义：2.1 加速提高住宅建设的速度和质量，满足对住宅质量的需要原有的住宅建设效率低、建设周期长，质量难以得到保证，实现住宅产业化有助于加速住宅建设的速度，提高质量、档次和技术含量，满足人民群众对物质生活水平提高对住宅在质量和数量的要求。2.2 优化资源配置，减少信息沟通协调，提高建设效率住宅产业化通过将原13、有的住宅建设各个环节紧密地结合在一起，制定标准的模数、质量标准、施工工序等，减少住宅在建设过程中的沟通协调，同时由于标准化的设计、安装，提高施工效率，减少施工事故，实现资源的合理分配。2.3促进住宅建设相关领域技术与管理水平 住宅建设相关行业一直是工业领域技术水平与管理水平较低的行业，劳动效率不高，从业人员素质、管理水平有待进一步提高，通过住宅产业化来建设公共租赁房，以提高劳动生产率，改变原有的生产方式为目的，使住宅产业化技术上一个新台阶，与之相对应的管理水平也相应提高，从而使住宅及相关领域有一个现实的发展目标。2.4 促使国内发展新的经济增长点住宅产业化不仅仅可以解决居住问题，同时由于住宅本14、身有巨大的产品关联性，可以带动相关产业的发展，从而促进经济的快速发展，住宅产业化可以提高住宅建设管理的水平，提高住宅建设的速度和提高质量、功能，从而使经济增长从以土地为主要的方式转换以技术创新为主，带动全社会的经济效益和社会效益，推进全社会的可持续发展。2.5调节房地产市场的重要环节 在新时期，房价处于高速上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。当前，由于住房保障制度不够健全，原本可以靠租房住的部分中低收入群体，也只能通过购买商品房来解决住房问题，加大了商品房的需求效应，在商品房有效供给不足的情况下，造成全民恐慌性购房的状况出现。加强住房保障体系建设，加快保障性15、住房建设力度，能够有力缓解房地产市场的压力，让居民回归住房消费本位。2.6 有助于多层次、多渠道住房保障体系的建立 在住房保障体系建设中， 发达国家和地区大多根据本国的经济发展水平、政府保障能力、低收入居民的阶段性需求以及市场资源等因素，通过保障水平的多层次和形式的多样化，来解决低收入家庭的住房问题。重庆市为完善住房保障体系，形成以廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、农民工公寓等5种保障住房与公共租赁房为基础的“5+1”住房保障体系，针对不同收入水平的居民享受不同程度的保障，是一种经济、合理的保障制度，同时也有利于节约财政支出，减轻政府住房保障负担或保障成本，从而使16、更多人民群众按照其标准享受所应得的待遇。2.7 打造责任政府、民生政府的重要内容 通过欧美国家或者亚洲的日本、新加坡、香港发展公共租赁房的过程，说明住房问题不仅涉及到人的生存权和居住权，也是保障社会安定和人类文明及社会发展的核心问题。因此必须对公众的居住问题进行关注，不能将住房全部商品化并推向市场，建立与完善住房社会保障体系是不可避免的。即使通过住房分配货币化改革，实现了住房的社会化和商品化，低收入家庭和弱势群体的住房困难仍然要靠政府提供的社会保障体系来解决，帮助低收入者解决住房问题，成为政府的责任之所在，关注民生之所系。因此大力推进公共租赁房建设，完善社会保障体系，实现“平安重庆、宜居重庆”17、的目标。（三） 国内外成功经验国外的保障性住房建设主要是在第二次世界大战后，由于战争导致大批居民无房可住，各国政府采取各种措施为低收入家庭解决住房问题，因此公共租赁房逐步发展起来的。各国对公共租赁房的定义名称并不一致，例如日本为“公营住宅”，新加坡为“组屋”等，当时由于住宅需求巨大，落后的建筑业生产方式跟不上大规模建设需求。另外由于战后公共基础设施以及房屋损坏严重，亟待建立住房保障体系，维持低收入家庭的基本生活，维护社会稳定。各国政府纷纷积极推进住宅产业化，以保障性住房建设为平台，运用住宅产业化方式建造保障性住房，提高建造效率，减少建造成本，缩短生产周期。各国按照各自的特点，利用住宅产业化大规18、模建设廉租住房，建立合理的廉租住房的分配管理、申请退出制度等。其中日本、香港是最具代表性的地区之一。3.1日本成功经验日本二战战败初期，住宅严重缺乏，近四分之一人口无家可归，住宅处于绝对短缺状态。日本政府在战争灾害严重地区建造了大量简易住宅供居民越冬，缓解了当时住宅紧张的状况，这是日本公营住宅（即本文公共租赁房）的前身。1951年日本政府颁布了公营住宅法， 明确指出公营住宅的受益对象为低收入家庭，该法还就国家对公营住宅建设补贴方式作出规定，指出由地方建设的被列入住宅建设五年计划的公营住宅，其建筑费用的一半由国家支付，政府定期公布家庭收入标准，为达到一定收入标准的低收入家庭提供公营住宅。自19619、0年以来，为了极大地缓解低收入家庭住房紧张状况，日本政府开始采用工厂化生产住宅的方式进行大规模的住宅建造，制定了一系列的有效政策措施，将住宅产业化引入公营住宅建设中，提升公营住宅的建设数量和质量，推动住宅产业化发展起到了重要作用。在日本住宅产业化发展阶段，大规模的住宅建设尤其是以解决工薪阶层住房的大规模公营大大促进住宅产业化的发展，公营住宅建设的成功经验主要是日本政府通过制定和实施一系列的经济政策和技术政策，加大公营住宅建设规模，有力推动了住宅产业化的发展。首先制定促进公营住宅建设和消费经济政策。为了推动公营住宅产业发展，通产省和建设省相继建立了公营住宅体系生产技术开发补助金制度及公营住宅生产20、工业化促进补贴制度。通过一系列财政金融制度引导企业，使其经济活动与政府制定的计划目标一致，使既定的技术政策得以实施。对于在建设中体现了实用化、产业化的新技术、新产品，政府金融机关给予低息长期贷款。如涉及中小企业，还可根据中小企业新技术改造贷款制度，由中小企业金融公库发放低息长期贷款。此外，还建立了试验研究费减税制、研究开发用机械设备特别折旧制等。在鼓励住房消费方面，日本政府成立了国家公营住宅金融公库，以比商业贷款低30% 的优惠利率向中等收入以下的工薪阶层提供购房长期贷款，贷款期限可以长达35 年。这一举措对解决中低收入者购房和促进公营住宅建设的发展起到了很大的作用。其次制定促进公营住宅产业发21、展的技术保障。除经济方面的支持外，日本政府制定了一系列的技术政策来保证和推动公营住宅产业的发展。这些技术政策主要包括以下四个方面：第一，大力推动公营住宅标准化工作。早在1969 年，日本政府就制定了推动住宅产业标准化五年计划，开展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作，并依靠各有关协会加强公营住宅产品标准化工作。据统计，1971 年至1975 年，仅制品业的日本工业标准（JIS）就制定和修订了115 本，占标准总数187 本的61%。1971 年2 月通产省和建设省联合提出“住宅生产和优先尺寸的建议”，对房间、建筑部品、设备等优先尺寸提出建议。建设省于197922、 年提出了公营住宅性能测定方法和住宅性能等级的标准。标准化工作是企业实现公营住宅产品大批量社会化商品化生产的前提，极大推动了住宅产业化的发展。第二，建立优良公营住宅部品（BL）认定制度。该审定制度于1974 年7 月建立，所认定的公营住宅部品由建设省以建设大臣的名义颁布。1987 年5 月以后，建设省授权住宅部品开发中心进行审定工作。住宅部品认定中心对部品的外观、质量、安全性、耐久性、使用性、易施工安装性、价格等进行综合审查，公布合格的部品，并贴“BL部品”标签，有效时间为五年。经过认定的住宅部品，政府强制要求在公营住宅中使用，同时也受到市场的认可并普遍被采用。优良公营住宅部品认定制度建立，逐23、渐形成了住宅部品优胜劣汰的机制。这是一项极具权威的制度，是推动住宅产业和住宅部品发展的一项重要措施。第三，建立公营住宅性能认定制度。为了保证工业化住宅的性能质量，使投资方明确工业化住宅质量情况，保护购房者的利益，建设省于20 世纪70 年代中期开始实行工业化住宅性能认定，目前已制定了工业化住宅性能认定规程，其目的是为购房者选择住宅提供参考，并保证他们获得更大的利益。第四，实行公营住宅技术方案竞赛制度。日本将实行公营住宅技术方案竞赛制度作为促进技术开发的一项重要措施和方式。从20 世纪70 年代初起，围绕不同的技术目标，多次开展技术方案竞赛。通过一系列的技术方案设计比赛，不仅实现了住宅的大量生产24、和大量供给，而且调动了企业进行技术研发的积极性，满足了客户对住宅的多样化需求。3.2 香港成功经验自从大规模安置灾民开始，香港的公共房屋（即本文公共租赁房）已经有50 多年的历史，1945年，香港经历日军侵占，饱受战火洗礼。在当时的60 万人口中，四个便有一个无家可归。其后，国内内战，大量人口从内地涌入香港。香港总人口从1945 年的60 万激增到1961 年增至300 多万，使得香港的房屋问题更加突出，住宅供应严重不足，“寮屋”数量激增(寮屋即木屋，是在私人或公共土地上兴建的低质量的非法房屋) 。因此1948年，“香港房屋协会”正式成立，1952 年香港房屋协会通过政府获得廉价拨地及长期低息25、贷款，开始兴建屋宇。房屋协会是非政府机构，兴建屋宇所需的经费均需自行筹备，但由于政府的资助，收取的租金较低廉，而且入住条件与政府公共房屋相差不远，以上即是香港公共房屋的雏形。香港的公共房屋按时间段主要分为以下四个阶段：第一阶段：香港政府则是于1954 年开始实施公共房屋计划的。其起因是1953 年圣诞之夜，一场大火将九龙石峡尾寮屋区烧成灰烬，一夜之间超过5 万多名寮屋居民无家可归，为紧急安置灾民，1954 年政府成立徙置事务署，兴建徙置大厦，用来安置灾民和寮屋清拆居民，由此展开庞大的公共房屋计划，并寻求长远解决寮屋问题的方法。1954 年，香港屋宇建设委员会(香港房屋委员会的前身) 成立，负责26、建造为中等收入家庭提供居所的公共租住房屋(公屋) ，始建于1961 年的政府廉租房，用来满足居住条件欠佳的低收入家庭的需要。1950 年代至1960 年代，政府迫于解决大量灾民的安身立命问题，兴建公屋的目标是在最短的时间里兴建最多的公屋，以安置亟需住房的居民，因而缺乏周详和长远的建屋政策和计划。第二阶段：1960 年代香港经济开始快速成长，就业增加，居民收入和教育水平得到提高，早期徙置大厦和廉租屋拥挤的居住空间和简陋的设施越来越不能满足居民的需求，香港于1972 年提出 “10 年建屋计划”，该计划的目标是要在1973 - 1982 年的10 年间，为180 万香港居民提供设备齐全，有合理居住27、环境的住所，同时成立独立的机构香港房屋委员会(房委会) ，全面统筹香港的公共房屋建设和发展，并对公共房屋进行管理(房屋协会建造的公共房屋除外) ，提倡并采用预制建筑设计公共房屋，提高房屋的使用功能，同时形成标准化的模块设计，形成香港住宅产业化的基础。10 年建屋计划，是香港政府第一次系统地提出长远房屋发展政策，奠定了香港房屋政策改进与扩展的基石，政府建屋的重点也从以前强调建屋数量转移到建屋质量。第三阶段： 1980 年代，公共房屋建设速度不断加快，伴随着香港经济的迅速发展和政府公共房屋政策的成功，香港大多数居民已经拥有基本稳定的居所，但仍有上万居民没有住房保障，申请购买居屋的人也远远超过政府出28、售居屋的数目。因此政府推出1987 - 2001 年长远房屋策略。其主要目的是扩大重建计划、确保所有家庭都获得合适的居所，以及协助市民自置居所，作为长远解决房屋问题的方法。与此同时引入预制构件技术，提高建设效率，缩短生产周期，推进住宅产业化的发展，除了改善公屋质量外，针对不同家庭的经济状况，通过多种方式，资助中低收入阶层置业。第四阶段： 1997 年亚洲金融风暴对香港房产市场造成严重冲击，香港经济环境和市场需求发生巨大变化，香港楼价大幅下调，房地产市场严重失衡。针对这种情况，2002 年11 月，香港特区政府发表房屋政策声明，为房屋政策及施政方针重新定位，表明政府今后将集中资源，为有需要家庭提29、供租住公屋，同时2001年2月和2002年2月，香港屋宇署、地政总署及规划分别发布联合作业参考 第1号和第2号，鼓励预制装配式住宅产业化，其预制部分建筑面积豁免计入容积率，大大加快了住宅产业化在香港的发展。3.3 北京、上海、广州地区经验 大力发展成品住宅是国家建设资源节约型、环境友好型社会的重要举措，是住宅产业化发展的必然方向。住宅产业化作为实现国家可持续发展战略的重要手段，我国自上世纪末开始引进住宅产业化建设模式，一直在国家范围内不断推广试行，但是产业资源配置不完善、产业规模尚在扩大、社会认知度不高等各方面原因，未能真正实现住宅产业化。为了进一步加快住宅产业化建设，找到适合的发展途径，近期30、国内几大城市纷纷将住宅产业化与保障性住房建设联系在一起，在保障性住房建设中推广住宅产业化并实施，以产业化支撑保障房建设，有利于提高效率、控制成本、节约投资、优化生产、节约资源、保证质量，从而使保障性房成本低保障价格低而达到质量要求标准，另一方面，保障房的规模性建设，也为推进住宅产业化的发展找到合适的媒平台，提供了良好的契机。以下将国内北京、上海、广州等在保障性住房中引入住宅产业化建造模式的相关经验总结如下：首先政府制定政策，主导强力推动； 2010年3月30日，北京市住房城乡建设委、规划委、国土局等8部门联合发布关于推进本市住宅产业化的指导意见，标志着北京市住宅产业化大规模建设阶段正式拉开序幕31、。北京市住房和城乡建设委员会已协同北京市发改委、财政局、国土局根据意见深入研究，将会通过建立联席会议制度，加强组织协调；推广适用技术，建立健全标准体系；发挥政策调控作用，开展试点示范；整合行业资源，培育实施主体；加强科技研发，提供科技支撑等10个方面推进保护生态环境、提高住宅工程质量、改善人居环境以及促进产业结构调整，是住宅建设发展的必然趋势。意见指出北京住宅产业化目标：2009 年至 2011 年，为住宅产业化试点期，3 年内住宅产业化试点项目建筑面积分别为 10 万、50 万和 100 万平方米。从成熟和适用的预制部品入手，综合运用外墙、楼梯、叠合楼板、阳台板、空调板等预制部品，采用装修一32、次到位，推进先进部品、技术、工艺等的整合。同时明确指出，首年将有50万平方米政策房试点产业化，已经确定16万平方米的公租房将实施产业化生产。今年月份，北京市在全国率先出台了北京市公共租赁住房建设技术导则（试行） ，明确了规划设计和建设要求，要求单套建筑面积在平方米以下，公租房的设计、施工应当逐步推进住宅产业化，在装修上将一次到位。与此同时，广州在今年4月，发布深圳市保障性住房建设标准（试行） ，要求在保障房建设中，工业化产品总量所占比例不应低于25%。，而早在去年年初，广州市建委在答复九三学社提案中便表示，将在保障房中试点住宅产业化。全装修作为住宅产业化的必由之路，也是现阶段保障性住房中可操作33、性较强的技术切入点。 三地均提倡在保障性住房中实施全装修，避免临时装修对房屋造成破坏，减少资源浪费，也避免了装修时间过长和噪音扰民等问题。上海市除了2008 年出台文件，关于新建商品住宅落实全装修建设比例要求的通知在土地出让环节落实全装修建设比例之外，上海市城乡建设和交通委员会、上海住房保障和房屋管理局又分别于2009 年和2010 年发布了关于加强本市住宅全装修建设管理的通知和关于进一步完善本市全装修住宅建设管理程序的通知，明确了全装修住宅建设要求及监管程序，实现了设计、施工一体化和管理程序上的闭合，确保了全装修住宅的健康发展。其次建立专业合作团队，保障住宅产业化的发展，2010年3月30日34、由万科、中粮地产、清华大学等32家机构组成的北京市住宅产业化产业联盟也宣告成立；为促进住宅产业化地更好发展，北京市将建立住宅产业化工作联席会议制度，同时组织成立住宅产业化专家委员会；启动专项研究项目，为住宅产业化奠定基础，万科集团、榆树庄构件厂、北京建筑设计院、清华大学等单位启动北京市产业化住宅关键技术研究与应用重大科技攻关项目研究；与此同时北京市住建委还计划组建以金隅集团及其建筑材料研究院等机构联合在一起的住宅产业化技术发展联盟，以有效解决部品部件产业化难及成本方面的问题。国内外先进的发展模式和实践经验使我们认识到，学习优秀的成功经验，不断地提高技术及加强创新、完善管理体系及制度等是非常重要35、的，但不同的住宅产业化水平、住房保障体系、经济体制和政府决策的等决定了我市不能生搬硬套，而应立足国情的发展实际，有选择地借鉴，以寻求好的发展。（四）引入住宅产业化的基础分析4.1政策基础1994年，国家“九五”科技计划“国家2000年城乡小康型住宅科技产业示范工程”中系统化地制定了中国住宅产业化科技工作的框架，从而使住宅产业化在科技和示范工程的层面上得以确定和实施，标志着住宅产业化的进程步入一个新的发展阶段。1994年后国家陆续下发了一些政策文件来推进住宅产业化进程，建设部在1996年发布了住宅产业现代化试点工作大纲，提出了利用20年的时间，分3个阶段推进住宅产业化的实施规划；国务院办公厅在136、999年转发了建设部等部委关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见，明确了推进住宅产业现代化的指导思想、主要目标、工作重点和实施要求；建设部在1999年12月发布了关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知，对技术落后、不符合产业政策的产品和部品实行了强制淘汰，这一系列措施推动了相关部品、材料的技术革新和产品换代。在全国范围开始试行住宅性能认定制度，引导各地不断提高新建住宅的性能。在发布和落实上述政策文件的同时，建设部还加强了住宅产业化推进实体建设。一是在1998年7月组建了建设部住宅产业化促进中心，具体负责推进中国住宅的技术进步和住宅产业现代化工作，使住宅产业推进有了组织上的保障。二是确定了天37、津二建钢砼结构住宅产业化基地、北新房屋薄壁轻钢结构住宅产业化基地、海尔集团、正泰集团和万科集团等10个国家住宅产业化基地，力图通过住宅产业化基地建设带动住宅产业化发展。我国“十一五”规划纲要中明确指出，推进建筑业技术进步，完善工程建设标准体系和质量安全监管机制，发展建筑标准件，推进施工机械化，提高工程质量。2010年10月中旬召开的十七届五中全会高屋建瓴，从“转变经济增长方式”到“转变经济发展方式”，表明了即将到来的重大转型，调结构、产业升级、节能减排将贯穿于“十二五”期间，为住宅产业化发展提供了良好契机。重庆市高度重视住宅产业化工作，重庆市市委书记薄熙来同志在全市经济工作会议上指出，“研究经38、济工作，要特别注重改善民生。首先是住房问题，要集中精力、全神贯注研究这个问题，一定要把城市和农村的房子盖好，让老百姓高高兴兴住进新房。说到底，这就是现阶段最大的社会问题，最大的民生问题。” 重庆市人民政府办公厅于2010年11月出台了关于印发加快发展我市成品住宅指导意见的通知（渝办发2010308号），要求“鼓励装修工业化，推行住宅产业化，逐步实现室内装修的标准化设计和建筑构配件的工厂化生产及现场装配。培育集开发、设计、部品生产和科研于一体的住宅产业集团。积极组织住宅产业化课题研究，开展关键技术攻关。支持编制成品住宅技术和部品相关技术标准和规范，注重科研成果的转化，引进、吸收、转化国外先进技术39、部品和标准。重庆市城乡建设委员会密切跟踪国内外住宅产业化的发展，积极推进重庆市成品住宅建设，并于2008年正式颁布了国内首部成品住宅装修工程技术规程。为推动重庆市装配式住宅的发展，2010启动了重庆市建设科技计划重大项目重庆市住宅产业化及关键技术研究，重点研究重庆市住宅产业化的发展规划以及配套激励政策与措施。重庆市科学技术委员会进行了广泛的调研，并与市城乡建设委员会密切合作，组织本市技术实力雄厚的科研院所、高校与企业对北京市和深圳市的住宅产业化发展进行了考察与调研，为住宅产业化的全面启动奠定了基础。4.2技术基础我市在住宅产业化技术方面研发实力雄厚。重庆市建筑科学研究院、重庆大学、重庆市设计40、院、重庆建工集团、万科重庆公司、香港瑞安集团、龙湖地产、广厦一建等一大批高校、科研院所和企业通过多年的交流和合作，已形成官产学研的合作模式，开展了一系列住宅产业化方面的研究，承担了国家“八五”、“九五”和“十五”重大科技攻关项目、省部级重大科技项目40余项，获国家级、省部级科技进步奖和专利60余项，出版了相关著作，并在国内外刊物发表二百多篇相关研究论文，形成了一支高水平的住宅产业化研发队伍。4.3产业基础重庆市现有预制构件二级企业12家，三级企业466家。主要生产预制板、梯步、井盖、植树圈等预制构件，分布于主城和各区县。其中，重庆建工第九建设有限公司、中冶建工有限公司企业规模较大、技术实力强，41、目前主要负责生产轨道交通用PC梁。这些企业都具有一定的技术和经济实力，可根据项目需要进行技术改进和产业产品结构调整。我市共有墙材企业上1000家，其中节能型墙材生产企业近100家，产能1000万m3。目前节能型墙材在我市的应用已经逐步推开，生产应用较为成熟，一些传统产品生产企业也在逐步技改和调整产品结构。节能门窗生产企业近300家，年产能4000万，年生产能力达20万的就有30多家；保温材料生产企业200家，年产能5000万；其他如建筑隔热涂料、建筑外遮阳等建筑节能产业在重庆也有生产企业。这些建筑节能配套技术企业的技术、设备、人员和规模等基础较好，经济实力也较强，且创新意识和能力较好，能为项目42、提供很好的技术支撑。（五）主要的发展思路以及政策措施重庆经济的高速增长及城市化进程的加快，将大大增加城市人口的数量，加大城市住房保障体系的压力，同时住宅建设已进入“品质时代”，从表象地追求外在环境的舒适、美观到内在的居住性能质量，特别是绿色低炭、节能减排、可持续发展成为当今的主流。因此在公共租赁房建设中引入住宅产业化是十分必要的，有利于完善住房供应体系，培育住房租赁市场，提升住房保障体系，与此同时有利于提高建造效率和质量，促进住宅产业化技术的创新和普及；现如今，处于特殊的机遇期，重庆市的住宅产业化以及公共租赁房建设任道重远，为了更好地发展，必须明确公共租赁房在建设过程中的方向，制定“三步走”的43、发展思路:首先，在政府制定的部分区域，在公共租赁房建设中引入住宅产业化建设，建立公共租赁房示范性性基地。以人民生活保障为起点，政府制定建设区域须分散配建，注重小区的配套设施以及相关交通状况，避免边缘化公共租赁房居民；同时通过示范性基地建设，调整公共租赁房初始设计，改变设计基础标准，提高住宅的舒适程度，同时建立提高示范制定住宅性能认定、住宅预配件模块等标准，规范公共租赁房建设。其次，政府通过政策优势引导市场建立完整的住宅产业化集团，成批量建造公共租赁房。住宅产业与众多产业相关，政府需作为管理者身份制定住宅产业化发展的方针和政策，包括住宅产业化发展的技术政策、住宅投资融资政策、住宅市场政策、住宅产44、业组织政策、住宅质量政策、住宅价格政策、住宅用地政策、城市建设与开发政策等；同时通过政府配套政策及扶持，建立完整的住宅产业化集团，创立完善的组建模式和运营模式，形成规模效益和社会化合作，大规模建造公共租赁房。最后，推进住宅产业化技术发展，不断升级住宅产业化。为提高住宅的质量水平和使用功能，不断创新住宅建设新材料、新设备、新技术，提高住宅设计和施工档次，提高居住的生活质量；同时为适应发展，为满足社会的需求，高层住宅、数字化配套公共租赁住宅等发展已越显重要，并且进入数字化时代，应将住宅产业数字化创新工程作为住宅产业化不断发展的目标，付诸实践。针对以上的发展思路，基于现实水平，如何更好的在公租房建设45、中采用住宅产业化模式，提出以下相关的建议及措施。5.1 加强宣传，改变传统住房消费观念 通过采取举办宣传活动或论坛、媒体宣传、发放宣传资料、设置展板、投放公益公告等多种形式，向全社会普及公共租赁房、成品住宅知识，宣传发展成品住宅特别是在公共租赁房建设中的重大意义，逐步改变消费者传统观念，培育成品住宅消费市场。尽管未来在公共租赁房建设中采用成品住宅会遇到诸多阻碍，但只要全社会树立“成品住宅”的理念，加上政府的正确引导和消费者、开发企业的积极响应，实现住宅产业的规模化实施将指日可待。5.2 加强从业人员培训，提高成品住宅实施能力 住宅产业化是一种新的建造模式，与传统的建造过程有着本质的区别，与此同46、时在公共租赁房建设中采用住宅产业化模式，消费者是社会低收入群体或者是刚毕业的大学生，作为民生工程，对于住宅的质量标准的要求是非常重要的，因此对于相关企业、建造者等。要大力加强相关从业人员的培训，建立材料质量、尺寸标准认证、建造资格证书认证等一系列制度要求，确保公共租赁房在建筑材料、建造等过程中的的正规化、系统化，力求把利于人民群众的民生工程踏踏实实办好。5.3 政府强力推动，制定相关政策，加强实施监管一是将公共租赁房成品住宅的装修工程纳入现行的工程建设管理程序中，逐步实现装修工程与土建工程设计、施工、验收同步化，节约建设时间，提高建设效率；二是制定公共租赁房成品住宅中，根据实际定量规定公共租赁47、房的住宅产业化率，并且按照技术进步、资源配置等优势，逐年提高住宅产业化率；三是制定在公共租赁房建设中成品住宅相应激励机制，完善配套设施，调动企业和消费者的积极性，鼓励相关联产业如材料、劳动力等在住宅产业化的投入；四是制定公共租赁房住宅产业化在设计、装修、安装、维修等方面的标准，政府按照标准加强监管，保证公共租赁房的质量，同时提高消费者的认可度；五是加快房地产业与装修、部品、设备等行业的资源整合，鼓励和扶持一批从事房地产开发、住宅部品及相关材料研发、生产的住宅产业示范企业，形成现代住宅产业发展体系；六是完善公共租赁房管理制度，政府应组织参与公共租赁房全寿命的维修和管理。5.4 加大试点示范力度，48、 进一步发展创新示范工程是实施工程最好的载体，示范企业是推动住宅产业化发展的先锋。示范工程必须在相应区域内合理分配分散，保证示范工程的配套设施、地理位置以及建筑相关指标符合当地要求。通过示范工程开展并建立住宅性能认定，进一步提高规划设计以及建设水平，同时通过示范工程应用新技术、新产品带动住宅产业化新技术和新型部品的发展，促进住宅新技术、新工艺、新产品、新设备的开发推广、应用，逐步形成符合住宅建设市场需求及住宅产业化发展方向的建设体系，实现住宅产品的系列化开发、集约化生产、商品化配套供应，引导市场形成完整的产业链，可以这样说一个优秀的示范工程就是一个住宅产品品牌，一个产业基地。与此同时，为了适合49、社会发展的需要，示范工程应该向住宅产业数字化发展。当今已进入数字化时代，应该利用信息网络技术改造和提升传统产业，数字化工程需体现以下三个方面：一是住宅行业的数字化创新包括行业信息平台、商务平台和工作平台的建立；二是住宅企业的数字化创新主要指企业资源优化和集团化发展；三是产品的数字化创新住宅小区的数字化，只有把先进的技术应用到住宅产业化过程当中，才能形成本市住宅产业化集团以及集团真正得发展。 综上公共租赁房与住宅产业化是相互影响、相互促进的，在公共租赁房建设中引入住宅产业化模式是我市公共租赁房建设中的必经路径，住宅产业化能够在政府规定的时间内保质保量地大批量完成公共租赁房建设，保障低收入家庭基本的生存权利，同样有利于完善我市住房保障体系，建设和谐社会。由于公共租赁房建设的规模性、标准性、紧迫性、质量的严格性决定了住宅产业化在我市的发展，为住宅产业化提供了良好的平台，不断地改进新材料、新技术、新部品，公共租赁房已成为住宅产业化重要的催化剂。