1、民用航天产业基地开发公司高层住宅公寓及商业项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月民用航天产业基地开发公司高层住宅公寓及商业项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月80可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论71.1 开发单位简介7（1）战略思想7（2）战略目标7（3）经营理念71.2 建设项目简介8（32、）项目规模9（4）项目建设的法律许可情况91.3 项目建设的必要性101、满足航天基地中高端物业市场的需要102、发挥土地级差效益的需要103、项目用地及时开发的需要101.4 可行性研究编制依据114、陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；111.5 技术经济指标121、建筑技术经济指标122、项目总投资123、项目经济评价指标131.6 可行性研究的主要结论141、xx经济发展及城市规划方面142、市场前景143、经济评价结论14第二章 市场分析152.1 房地产宏观市场分析152.1.1 全国宏观经济概况152.1.2 房地产市场现状分析152.2 xx房地产市场分析172.2.3、1 xx市宏观经济概况172.2.2 xx房地产市场现状分析182.2.3 xx房地产市场预测212.3 项目区域房地产市场分析212.3.1 xx航天产业基地发展概况212、航天基地发展规划222.3.2 项目区域房地产市场分析232、曲江房地产市场分析262.4 项目SWOT分析281、优势分析（strength）282、劣势分析（weakness）293、机会分析（opportunity）294、威胁分析（threats）305、结论302.5 典型案例分析302.6 价格定位311、住宅价格定位312、公寓价格定位323、配套商业用房价格定位334、停车位价格定位342.7 拟建项目定4、位342.7.1 档次定位342.7.2 客户定位342.7.3 产品定位34第三章 项目建设条件353.1 自然条件353.2 项目规划用地条件351、地质情况满足项目建设的要求352、满足城市规划的要求363.3 项目外部协作条件分析363.4 建设实施条件分析36第四章 项目开发方案384.1 建设规模384.2 项目规划设计思想381、规划设计方案的指导思想382、规划设计方案的原则383、规划设计方案设想384.3 劳动安全404.4 环境保护401、环境保护的意义402、环境影响因子分析403、施工环境影响分析414、环境质量标准和排放标准424.5 建筑节能424.6 建设进度安5、排421、项目进度安排的依据422、项目施工进度计划43第五章 项目营销策划方案445.1 项目营销策划方案445.2 项目定价445.3 项目市场推广441、推广准备442、推广手段广告推广465.4 项目销售481、销售准备482、销售理念493、促销策略505.5 项目销售面积及销售收入实现计划50第六章 投资估算及资金筹措546.1 项目总投资估算的依据544、陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；546.2 项目的总投资估算原则556.3 总投资估算551、土地费用的确定552、前期工程费用553、建安工程费用564、公寓精装修费用585、基础设施建设费586、工程建设监理费6、587、建设单位管理费598、市场推广费用599、不可预见费5910、建设期利息5911、项目总投资的确定596.4 项目总投资的资金来源60第七章 财务评价607.1 基础数据的确定60（1）基础数据60（2）基准收益率的确定依据607.2 财务盈利能力分析611、项目现金流量表，见附件2财务评价报表。612、资本金现金流量表，见附件2财务评价报表。617.3 清偿能力分析617.4 盈亏平衡分析61P-计划销售收入627.5 敏感性分析627.6 静态评价指标637.7 项目财务评价结论63第八章 结论及建议658.1 方案评价结论658.2 对建设单位的建议65附件1.项目建设进度图（见7、EXCEL附件）67第一章 总论1.1 开发单位简介xx航天科技产业基地开发建设有限公司是在贯彻落实党中央、国务院关于建设创新型国家和实施西部大开发的战略决策背景下，依据陕西省政府、xx市政府与xx航天科技集团公司签订的战略合作框架协议、共建协议于2006年设立,2009年经第二届董事会批准更名为xx国家民用航天产业基地开发有限公司。（1）战略思想秉承“四节约、一环保”理念，坚持科学发展观，坚持现代企业管理制度。立足xx国家民用航天产业基地，以服务xx的社会、经济发展为基础，完善基地投资环境，打造高品质的产业、居住和商业环境，努力探索符合时代发展需求的多形态人居模式，实现公司持续、健康的跨越式8、发展。（2）战略目标以基地开发建设为中心，以基地一级土地开发、配套设施开发、房地产开发为主业，注重人文环境和自然环境的协调发展，将xx国家民用航天基地打造成为世界一流国内知名航天产业新城。力争在三年内形成社会认知度高的企业品牌，五年达到房地产企业上市标准，八年之内实现总资产超过100亿元、开发量超过100万平方米、销售收入超过百亿元的上市公司。（3）经营理念1）科技服务生活。在房地产开发中充分结合基地高科技应用创新能力，构建“科技服务生活”的理念。2）充分利用基地良好的政策环境，加快资本运作，实现资产规模从小到大快速扩张，促进公司做大作强。3）树立企业品牌。为社会和环境的协调发展做贡献，贯彻品9、牌经营理念，打造有责任心的企业形象。4）树立企业战略管理理念，使公司成为决策科学化、投资专业化、管理现代化，社会效益彰显、经济效益突出的经济实体，创造良好的经济效益。1.2 建设项目简介（1）项目名称：航天公寓（2）项目位置项目位于xx国家民用航天产业基地管委会临建办公楼用地北侧，具体位置见图1-1:图1-1 航天公寓项目用地位置图（3）项目规模项目占地面积25.9亩，规划红线内用地面积19.2亩。项目总建筑面积为69680平方米，地上建筑面积为64080平方米，地下建筑面积为5600平方米，容积率3.71。（4）项目建设的法律许可情况xxxx民用航天产业基地开发有限公司已完成了该项目立项、计10、划、规划定点及征地合同手续，目前已取得国有土地使用权证，该宗地手续齐全、界址清楚、产权明晰。3、项目周边环境 （1）交通：基地内设置了完善的道路系统，交通极其便利，项目可通过周边基地内道路与城市主干道相连接，主要公交线路有239路（基地内东xx街-火车站西）。（2）教育：基地核心区范围已建有xx，南北侧都有规划的中小学校。（3）医疗：基地核心区范围已建有航天总医院二级甲等医院，基地规划的医疗中心与项目仅有一路之隔。（4）生活配套：基地正在规划建设当中，周边生活配套相对缺乏，但项目西边建成区航天六院住宅区生活配套完善，可以利用；项目也会规划建设相应的生活配套。（5）环境：项目西侧有规划实施中的景11、观轴，2个区域公园，南边有规划的基地主题公园。从总体情况来看，项目周边环境适合于公寓项目开发。4、物业类型定位：项目定位于高端、花园式、精装修公寓。1.3 项目建设的必要性1、满足航天基地中高端物业市场的需要市场调查结果表明，航天基地住宅市场存在着较大的需求潜力，尤其是中高档物业市场；主要客户群为基地及周边区域内中高收入人群，包括基地内各产业的年轻从业人员、有一定经济实力的投资者、临时居住的企业高级顾问及部分企业的高层、中高层管理人员等。针对以上述实际状况，项目定位为：航天产业基地的高档配套服务式公寓。本项目将满足航天基地内中高端市场的需要，并顺应基地的强势发展需要。2、发挥土地级差效益的需要12、项目的地理位置和周边环境良好，适合住宅和商业开发。基地内各种高科技产业的入驻将带动基地的快速发展，加上成熟区土地的稀缺，从房地产经济学的角度看能发挥土地的级差效益，本项目的开发建设将对促进区域经济发展，促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用。3、项目用地及时开发的需要本项目用地范围建设条件优越。征地、附着物清理、临时围墙圈建、地表垃圾土外运等工作均于2008年已经完成，宗地外配套条件即将达到建设条件（路通、电通、通讯通、上水通、下水通、燃气通、热力通）。同时，开发单位作为基地管委会的控股公司，具备独特的客户资源等开发优势，项目建设十分迫切。1.4 可行性研究编制依据1、国家计委、建设部关于发布工13、程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；2、国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号）； 3、国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）；4、陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；5、xx市建设委员会关于印发xx市建设项目城建费用统一征收办法实施细则的通知（市建发2000418号）；6、陕西省物价局、陕西省财政厅关于xx市城市基础设施配套设施收费标准及有关问题的通知（陕价行发200590号）；7、陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额；8、项目规划设计方案；9、类似工程估算、概算指标；10、委托14、方提供的其他成本数据；11、委托方提供的有关其他资料；12、受托方现场勘察及市场调查收集的资料；13、有关建设项目经济评价的基本参数和指标。1.5 技术经济指标1、建筑技术经济指标表1-1 项目建筑经济指标表序号指标单位数量1总用地面积亩25.92总建筑面积M2696802.1地上建筑总面积M2640802.1.1高层住宅建筑面积M2400002.1.2高层公寓建筑面积M2200002.1.3配套商业建筑面积M240802.2地下建筑面积M256003停车位个3003.1地上停车位个1603.2地下停车位个1404容积率3.715建筑密度28.03%2、项目总投资表1-2 总投资估算表序号项目15、金额（万元）1土地费用21342前期工程费用22023建安工程费用145364公寓精装修费用16004基础设施建设费7405项目管理费用3836市场推广费用8707工程监理费848不可预见费6769建设投资2322510建设期利息37511总投资236003、项目经济评价指标（1）项目财务评价指标： 投资回收期： 2.5年（税前） 2.5年（税后） 财务净现值： 1533万元（税前） 842万元（税后） 内部收益率： 15.00%（税前） 11.95%（税后） 贷款偿还期： 1.75年（2）资本金财务评价指标： 财务净现值： 820万元 内部收益率： 12.65%（3）静态评价指标： 销售利润16、率： 12.14% 总成本利润率： 14.92%1.6 可行性研究的主要结论1、xx经济发展及城市规划方面 xx城市经济快速、稳定增长；xx房地产市场发展健康，本项目具有较好的发展机遇。 xx国家民用航天产业基地各高科技产业的入驻将带动区域经济快速发展，加上成熟区土地的稀缺，为本项目的发展提供了良好的时机。2、市场前景 高端、中高端客户丰富，且目前基地内高端产品较少，项目具备一定的市场支撑。航天基地凭借其雄厚的产业基础、良好的人居环境将汇集全市及外地的高端、中高端客户。 本项目已经过深入的市场调研，市场接受程度和购房意向较好，具有一定数量的购房意向客户，具有较为明确的市场受众群体。3、经济评价17、结论根据项目财务评价指标的计算可知，财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于零，回收期小于总开发建设时间。项目经济上合理，技术上可行，并具有一定的抗风险能力，市场前景看好。第二章 市场分析2.1 房地产宏观市场分析2.1.1 全国宏观经济概况2008年美国次贷危机引发世界金融危机，并演变为全球经济危机。2009年世界经济继续下滑，中国经济形势更加严峻，面临更大的挑战。国家统计局4月16日公布的数据显示，一季度国内生产总值GDP65745亿元，按可比价格计算，同比增长6.1%，比上年同期回落4.5个百分点。从增速趋势看，一季度GDP增速继续探底，为1999年第四季度以来的新低，2008年第四18、季度经济增速为6.8%。一季度全社会固定资产投资同比增长28.8%，比上年同期加快4.2个百分点。其中，一季度城镇固定资产投资同比增长28.6%，3月份增长30.3%，而08年一季度增长25.9%，全年增长26.1%。如果剔除投资价格上涨因素，一季度投资增速同比将超过10个百分点。受4万亿投资计划的拉动，一季度新开工项目计划总投资规模大幅度增长，同比增加了87.7%。继去年1000亿元的中央扩大投资落实后，今年下达的1300亿元的投资计划也已下达了1100亿元。而在宽松信贷刺激下，一季度城镇固定资产投资到位资金34685亿元，同比增长32.8%。国内消费略放缓，总体保持平稳。一季度社会消费零售19、总额同比增长15%，去年同期增长20.6%，剔除价格影响因素后基本保持平稳，主要是受到家电和汽车下乡计划的影响，县及县以市场销售有所加快，一季度增速为17%，高于城市消费14.1%的增速。2.1.2 房地产市场现状分析1、市场供给分析2009年一季度，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，增幅比1-2月提高3.1个百分点，比去年同期回落28.2个百分点。其中，商品住宅完成投资3422亿元，同比增长3.2%，比1-2月提高2.4个百分点，比去年同期回落31.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.1%。2009年一季度，全国房地产开发企业房屋施工面积17.87亿平方米，同比增长20、12.7%，增幅比1-2月回落1.5个百分点，比去年同期回落14.8个百分点；房屋新开工面积2.01亿平方米，同比下降16.2%，降幅比1-2月扩大1.4个百分点；房屋竣工面积9922万平方米，同比增长26.3%，增幅比1-2月回落2.7个百分点。其中，住宅竣工面积8117万平方米，增长26.9%，比1-2月回落1.6个百分点。2009年一季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1%，而去年同期则是增长29.7%；完成土地开发面积5223万平方米，同比下降11.3%，而去年同期则是增长11.0%。2、市场销售分析2009年一季度，全国商品房销售面积11309万平21、方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积增长8.7%；办公楼销售面积下降13.1%；商业营业用房销售面积增长7.8%。1-3月，商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%。其中，商品住宅销售额增长24.7%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长20%和14.4%。3、开发资金来源分析2009年一季度，房地产开发企业本年资金来源10070亿元，同比增长9.2%。其中，国内贷款2545亿元，增长8.0%；利用外资150亿元，增长41.9%；企业自筹资金3791亿元，增长13.1%；其他资金3585亿元，增长5.0%。在其他资金中，定金及预收款2029亿元，增长1.6%；个人按揭贷款984亿元22、，增长13.2%。4、各主要城市商品房交易“价稳量增”，楼市现“回暖”趋势1月份和2月上旬国内住宅成交量较08年12月环比下滑，但近期国内一线及二线多数城市成交普遍呈现回暖走势。xx房地产信息网数据研究中心对各主要城市数据对比分析来看，在房地产市场成交量上升的同时，房价并没有出现较大的下调，08年底各楼盘大幅打折吸引购房人的促销手段明显减少，部分楼盘甚至取消了部分优惠措施或上调了价格。在市场投资增速放缓、开发量下降、房价总体平稳的背景下，国内多数城市商品房成交量总体却呈现大幅增长走势，前期市场“量价齐跌”的现象已告结束，总体楼市已呈现逐步回暖的趋势。2.2 xx房地产市场分析2.2.1 xx市23、宏观经济概况xx2009年一季度经济运行保持了较好的发展态势。初步核算全市实现生产总值465.15亿元，增长10.5，高出全国4.4个百分点，高出全省0.3个百分点。一季度xx固定资产投资25671亿元，增长34.8。其中，房地产投资75.01亿元，同比增长24.4。工业生产方面，企业经营逐渐好转，产品市场进一步回暖，全市规模以上工业增加值累计完成133.73亿元，增长7.3。而农业生产也出现平稳增长。一季度xx的消费市场保持活跃。全市实现社会消费品零售总额338.75亿元，同比增长17.3。受众多利好政策刺激，汽车市场更是持续升温。而旅游业则呈现出“内热外冷”，一季度全市实现旅游业总收入4924、.12亿元，同比增长13.8。其中，国内旅游实现收入45.8亿元，同比增长20，而海外旅游市场降幅较大。此外，房地产市场开始回升。一季度xx房屋销售价与上年持平。全市商品房销售面积191.27万平方米，同比增长27.83。此外，“四区两基地”普遍存在着主导产业发展受阻、固定资产投资压力加大等困难，经济增长趋缓，发展增速出现下滑，但整体经济运行呈现逐月回暖的趋势。一季度，“四区两基地”合计完成投资98.66亿元，同比增长45.2。其中，高新区完成全社会固定资产投资38.34亿元，总量居“四区两基地”第1位，经开区全社会固定资产投资增长98.7，增速居第1位。2.2.2 xx房地产市场现状分析2025、09年一季度，xx楼市销售面积达到1912967平米，与上季相比上升7.76%，较去年同比增长30.14%。销售金额方面环比同样有增，本季度全市商品房销售金额为894913万元，较上期增长8.11%，较去年同比劲增35.77个百分点。本季度商品房投资额同比增长63.63%，增幅明显。同时施工、竣工、新开工等指标同比上年也均有超过两位数的比例增长。急需一年之久的刚性需求在09年一季度得到明显释放，使得市场销量直线走高，各指标均大幅超过上年同期水平。1、市场供给分析2009年一季度，xx市商品房投资额为412068万元，与去年同期相比增长63.63%，环比上季度增长2.66%。图2-1 商品房投资26、额完成表2009年一季度商品房施工面积2252127平方米，环比下降10.39%，与去年同比增长31%；本季商品房竣工面积2036572平方米，环比上季增长0.25%，同比增长25.53%；2009年一季度xx市商品房新开工面积为1958744平方米，环比下降16.96%，与去年同比增长13.24个百分点。图2-2 商品房各季度施工、竣工、新开工面积表2、市场销售分析xx一季度房地产市场呈现出较为火热的销售场面，各物业成交情况除写字楼类物业之外均同比大幅增长，1季度全市商品房成交面积达到1912967平米，环比上季度增长7.76%这在历年之中尚属首次。在同比方面，较08年一季度成交量大幅增长327、0.14%。成交金额方面也有较大幅度的增长比例，一季度，全市商品房成交894913万元，环比增长8.11%，同比增幅达到35.77%。表2-1 xx房地产市场销售情况统计表项目车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计销售面积（平米）24405170173512155232656326201912967销售金额（元）4069340973988290379357206731730457624008377308949126611销售均价（元/平米）1667434876985299122884678一季度xx商品房市场平均成交价格为4678元/平方米，较上期微增0.32%，与去年同比上升4.32%。28、分物业类型在售均价情况：普通住宅在售均价为4114元/平方米，同比上年上涨10.59%，环比上季上浮0.07%；商服用房在售均价为9127元/平方米，同比上涨10.75%，环比上季下降0.19%；写字楼在售均价为5218元/平方米，同比上升11.00%，环比上升0.12%；别墅类在售均价为6459元/平方米，同比上浮14.77%，环比上升0.5个百分点。图2-3 商品房市场各季度销售面积及销售额统计图2009年1季度xx商品房空置面积有所增长，本季总空置面积为137.84万平方米，较上季度增加5.51%，较上年同期相比增长33.09%。图2-4 商品房住宅价格及变动率走势图一季度xx住宅市场平29、均成交价格为4594元/平方米，与去年同比上升6.74%。xx房价进入08年下半年后，环比比率变动幅度在1%左右，与国内一线城市相比xx房价表现的极为平稳，未出现国内一线城市房价大幅波动的态势。2.2.3 xx房地产市场预测虽然08年受到全球经济危机楼市成交量受到一定影响，但楼市价格表现相对平稳。09年一季度xx房地产市场表现出的回暖态势，对于后期楼市的上行仍将产生积极带动作用。近期房地产销售回暖主要是在政策（减免税费、房贷优惠利率降低）引导下，刚性需求的集中释放所致，当然也与开发商主动采取优惠措施以及小户型较多导致购买力增强有关，但是未来xx楼市能否复式，成交量水平高低仍存在变数，主要受政策30、和开发商销售策略的影响。（1）政策影响：由于去年年底出台的救市政策多数只有一年有效期，因此届时政府是否会将政策延期存在不确定性。如果楼市成交继续回暖，但政府出台回调利率等抑制购房者购房行为的相关政策，那么在一定程度上将会延缓楼市的复苏。（2）开发商销售策略影响：开发商为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略，有可能会使有所好转的购房承受力下降，并挫伤购房者的积极性，市场或会再次陷入困境。根据xx房地产信息网数据研究中心预测：政策松动仍将是xx房地产市场主要推力，未来xx市楼市成交量有望持续增加，09年房地产销量将超过08年；房价继续保持平稳走势。2.3 项目区域房地产市场分析2.3.1 31、xx航天产业基地发展概况1、xx国家民用航天基地简介xx国家民用航天产业基地是中国航天科技集团和陕西省、xx市政府联合共建的国家级民用航天产业基地，成立于2006年7月，享有市级经济管理权限。航天产业被列为引领xx未来发展五大主导产业之一，航天基地是xx“四区两基地一港”七大经济发展引擎之一。2007年12月26日，国家发改委批复成立xx国家民用航天产业基地。陕西省、xx市政府高度重视xx国家民用航天产业基地的发展，在政策、土地和融资等方面为基地的发展提供了强有力的支持。基地位于xx市东南方，规划面积23.04平方公里，预留约35.5平方公里的远期发展规划空间，位于城市中轴线，连接环城高速、南32、三环、地铁2号线、西康高速，地理位置优势，交通便利，区内有国家一级文物汉宣帝杜陵。图2-5 xx航天产业基地规划布局图2、航天基地发展规划xx国家民用航天产业基地高举产业报国、四节约一环保的旗帜，大力推行 “大区域谋划、大集群发展、大集团引领、大项目支撑”的产业思路，按照“一次规划，分期开发，市场化运作”的建设模式，科学确立了以“航天产业立区，高科技产业兴区”的发展战略，托起大项目建设的高地。2008年11月29日，xx市把全市16个过亿产业项目集中在航天基地举行开工仪式，航天基地的中电投西北分公司50亿太阳能光伏项目、航天基地创业服务中心项目、热能工程装备产业化项目等三个投资过亿的项目同日开33、工，成为xx市加快产业发展、扩大内需的亮点。航天五院xx分院项目、7171厂技改项目、神州软件数字化产业基地项目等三大航天项目和四院复合管项目、六院民品项目先后入区；2008年11月30日，1500吨硅片项目正式投产，年产值将达到35亿元；2008年xx国家民用航天产业基地实现了10个项目开工建设、10个项目建成达产，形成了航天应用产业、半导体新材料和太阳能光伏新能源、服务外包和创意三大产业。2008年8月29日，经国家科技部和商务部会审，批准设立注册资金为一亿美金的xx蓝橡创业投资基金。11月27日，1000兆瓦太阳能项目等三个过亿项目集中开工。12月20日，隆基硅项目正式投产，预计200934、年实现产值20亿元。航天基地也得到众多国内金融机构的青睐，仅2008年上半年已经融资26亿元，构建起多渠道全方位的融资平台。土地报批获得突破性进展，2007年完成1890亩土地报批，2008年完成3300亩土地报批，为项目入区和加快发展奠定了坚实的基础。中国航天科技集团还为基地批准储备了40个航天项目，将陆续进入基地。预计到2009年基地销售收入达到100亿元，2010年，xx航天基地的销售收入将达到200亿元，就业人口达到10万人，形成1020个有自主知识产权的名牌产品，以及58家在国内外具有较强竞争力的龙头企业，用2到3年时间完成兄弟开发区8到10年的里程。到2015年十二五末时，形成产值35、过千亿，形成几家产值过十亿、百亿的龙头企业，成为我国西部航天科技自主创新平台、民品产业孵化平台、国际大企业合作平台，努力打造世界知名、国内一流的国家级高技术产业基地。2.3.2 项目区域房地产市场分析由于航天基地区域起步较晚，整体房地产市场处于成长初期，市场基本处于空白，所以我们结合基地所在xx区房地产市场和紧邻的曲江房地产市场以及对基地的调研数据来分析航天基地的房地产市场状况。1、xx区房地产市场分析xx板块位于基地西侧和南侧，04年开始大量发展房地产市场。xx板块从2004年以来就以快速发展、适合居住、房价适中等优势引起了人们的关注。进入2006年以来，大批的房地产开发商屯兵圈地，力推精品36、住房，引发了xx楼市震动。随着xx与xx主城区的融合，以后地铁的开通，再加上大学城的日益扩大、航天产业基地的落户，高新区二次创业向xx的扩展等等，这些都为xx的房地产发展提供了前所未有的机遇。2007xx房地产需求蓝皮书中有数据指出，打算在xx区购房的人，比例占全市购房人群的8.49% 。在未来10年乃至更长的时间内，xx的目标是打造具有国际竞争力的“生态xx”、“科教xx”、“文化xx”。通过“五横十纵”等道路建设规划全面对接xx，真正打造xx大南城“副中心”。（1）固定资产投资年均增幅达39%，区域配套全面升级图2-6 xxxx区板块固定资产投资额统计图从2002年区域固定资产投资额24.37、17亿元至2007年的125.4亿元，六年来xx区年均固定资产投资额增长39%，区域配套全面升级。（2）开发量年增幅过40%，地产沿轴线式发展为主2002年以前，xx区房地产开发建设以政府、事业单位、集体企业集资建房为主，撤县设区以及商品房置业理念的深入人心，xx区商品房开发开始逐步增长，2002年xx区商品房施工面积34.6万平米，至2006年已达到168.07万平方米，开发量增长了近五倍，平均年开发增幅达48.5%。截止08年xx已有30多家房地产公司包括近三分之一的外埠开发商涉足，项目数已达30余个。目前xx区的房地产主要沿xx路与西万路两条交通轴线发展。自xx区商品房市场启动之初xx路38、轴线便一直是xx房地产建设的热点区域，目前xx路诸如地铁二号线等交通建设令人瞩目，完成了xx区与xx城南、城北的对接，房地产也沿着这条南北交通大动脉快速发展；另一条交通干线西万路发展轴可以说是后来居上，发展迅猛，依托高新区的辐射带动以及西部大学城的拓延，聚集了诸多上规模、中高档次的楼盘，诸如雅居乐维也纳森林、盛世xx等项目正吸引着更多中高收入人群置业xx。除两轴线发展之外，xx区依托与曲江的紧密联系，受其房地产发展的辐射带动，与之相邻的韦曲航天科技产业开发区内房地产开发也逐步走高，诸如富力城的开发在很大程度上提升了xx房地产的影响力，200亩的“金桥”项目慧谷阑珊也即将启动。此外xx区依托西部39、大学城科教基地影响力的逐步提升，这里也聚集了部分品质楼盘，如智慧城、融发心园等项目的开发。（3）自住型需求渐成置业主力，销量年增幅超40%2002年xx区商品房销售面积仅为10余万平方米，而至2006年市场销售已达66万平米，平均年销售量增长幅度也达40%以上。2003年以来xx区迎来区域置业潮，在前期主要以看好区域发展前景、以投资为目的的xx市购买人群居多，早期这部分置业人群比例占到总购房人群的40%以上。而随着市场的高走，价格也逐步上行，这种以投资为目的地购买行为也由此开始缩减。而与此同时随着区域环境的不断改善，真正以居住为目的地购买人群逐渐增多，并已成为目前置业xx的绝对主体，根据xx房40、地产信息网调查数据显示，目前xx区置业人群中以投资为目的的人群比例已不足13%，自住性需求人群比例已攀升至87%左右。2、曲江房地产市场分析在xx，位于城南的曲江有着其独特的区位优势。曲江距xx市中心钟楼仅10分钟车程，历来因其区内的大雁塔吸引着世界的目光。曲江已成为xx城市的名片和名副其实的会客厅。曲江南接xx区韦曲科技园，东临灞桥产业区，西临高新区，北接老城区，临近城南高教文化区，文化氛围浓郁，地理位置十分优越；区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。除此之外xx国展中心、xx国际会议中心、外商会所等已形成初步的商务服务41、群，大雁塔周边已初步成为独具特色的文化旅游商贸区。曲江新区拥有优秀的人居环境，这里规划有完善的医疗、教育、购物等生活设施，同时坐拥大雁塔商圈，紧邻小寨商圈，处于xx路生活圈和教育圈之内，生活、教育、医疗配套成熟方便，“距城市不远，离自然很近”，被誉为“魅力曲江，人居乐土”，是xx公认的最佳居住地。（1）地根紧缩，地价飙升曲江在发展速度上创造了“曲江速度”这一神话，而从在土地价格上也更能体现这一增值速度。曲江新区的地价由2002年的每亩30万元飙升至2007年的每亩300万元以上，已经超越城南其他区域和高新，08年受全国以及xx整体楼市的影响，虽然地价略有下调，但是依然保持在250-300万/亩42、之间。图2-7 xx曲江板块土地价格走势图（2）区域住宅市场供应充足曲江的快速发展和日趋完善的周边环境，使得区域的住宅产品无论自住或者投资都是绝佳的选择。土地市场的快速发展也带动了区域内的住宅市场的开发，傲视xx的土地价格注定了区域高人一筹的房价。xx房地产信息网数据研究中心统计数据显示：曲江板块的住宅均价从03年的2000多元/，已经升至2008年的近5000元/。升幅较大，如下图所示：图2-8 xx曲江板块住宅价格走势图目前在曲江汇集了有中海国际社区、曲江南苑、曲江华府、曲江兰亭、曲江城市花园、哈佛公馆、富力城、大华曲江公园世家等众多新旧在售项目，特别是占地1000亩的中海国际社区和大华曲43、江公园世家，以及在曲江南沿上的富力城，对曲江乃至全市住宅市场都是一个重要的补给。曲江新区拥有优美的生态环境，没有任何工业污染，1200亩的曲江池水面，紧邻杜陵10000亩的生态森林，超过40的绿化控制率，营造出一个各项生态指标最为优秀的区域之一。结合区域的发展优势，目前区域的项目皆以“自然优势、旅游地产”为卖点，项目多以小高层、高层、花园洋房、别墅等综合形态构成。曲江区域内的楼盘项目可以用高绿化率（绿化率在40%以上）、高均价（均价在5000元/左右）、高品质（开发公司多为品牌地产）来形容。虽然具有良好的自然环境等优势，但是目前区域内的生活配套以及交通的不便依然是区域内项目最大的不足，区域项目44、入住率不高，居住氛围不浓。但是随着曲江新区建设进程有条不紊的进行，伴随着区域环境的不断完善和地产市场整体行情上涨，曲江的地产市场具有较高的投资以及升值潜力。xx区板块和曲江板块房地产市场的快速发展，使得项目周边区域的市场满意度得到提高，基础设施更加完善，居住氛围日趋浓郁。由于xx市地铁2号线的建设，项目区域的交通便利性得到大大的提高，区位优势更加明显，市场前景看好。2.4 项目SWOT分析针对本项目所面对的优势、劣势、机会和威胁进行分析：1、优势分析（strength）（1）政策支持项目位于xx国家民用航天产业基地核心区，为大力发展航天基地，航天基地管委会会大力支持本项目的开发建设。（2）区域45、发展优势随着航天基地的发展，基础设施和配套设施逐渐完善，经济已经得到了很好的发展，该区域已成为xx市社会和经济发展的热点区域。（3）需求支撑随着航天基地入区企业产业不断的增加，企业各层级的员工对于便利的居住条件的需求越来越多，而本项目作为航天基地开发的第一个服务公寓项目，有着巨大的优势。（4）客户资源本项目开发公司作为基地管委会的控股公司，具备独特的客户资源等开发优势。（5）建设条件优越本项目用地范围建设条件优越。征地、附着物清理、临时围墙圈建、地表垃圾土外运等工作均已完成，宗地外配套条件即将达到建设条件（路通、电通、通讯通、上水通、下水通、燃气通、热力通）。2、劣势分析（weakness）（46、1）项目规模较小项目占地面积25.9亩，规划红线内用地面积19.2亩。（2）项目周边生活配套匮乏xx国际民用航天产业基地是2006年7月成立，目前正在规划建设中，周边生活配套相对匮乏。（3）周边治安、文化设施有待改进（4）形象影响由于项目位于基地核心区，受基地产业影响，对项目的整体形象产生一定影响。（5）项目开发公司为新近成立的公司，市场认知度不够3、机会分析（opportunity）（1）航天基地未来巨大的发展前景航天基地作为陕西省和xx市的重点项目，未来会用许多高科技企业入驻，基地未来发展空间巨大。（2）项目升值潜力大随着基地经济的不断发展，生活配套的不断完善，项目具有很大的升值空间。（347、）潜在消费者增加随着基地入驻企业的增多，人口数量也将增加，所以潜在消费者也将增加。4、威胁分析（threats）（1）航天基地内的富力城楼盘将对本项目有所冲击；（2）xx区和曲江众多成熟的楼盘会瓜分本项目的客源，使项目面临一定的竞争压力。5、结论根据以上SWOT分析，本项目采取的发展策略：最大化的发挥基地区域价值；通过突出的定位、物业开发模式或建立鲜明的项目形象和品牌形象，在区域市场中脱颖而出；充分利用现有资源，实现差异化，建立独有核心价值体系，力争实现价格突破并快销。2.5 典型案例分析通过对本项目所在航天基地周边xx区住宅市场的调查，该区域存在具有竞争性的中高档住宅项目，这些项目与本项目既48、互相竞争又相互促进，选取的新建、在建典型案例如表2-2所示：表2-2 典型案例对比表序号名称销售均价（元/平方米）规模竣工日期1宇恒国际3600总建筑面积3.5万2010年3月2新 界3300总建筑面积5万2009年12月3朝华美域3800总建筑面积4万2010年3月4xx相府4300总建筑面积7万2010年4月5华城国际4800总建筑面积26万2010年12月6长延居会展明珠4700总建筑面积约17万2010年12月2.6 价格定位本项目的价格定位均采用市场比较法进行定位，主要针对本项目公寓、配套商业用房和停车位选取可比实例并进行价格定位。1、住宅价格定位住宅采用市场比较定价法，但本项目周围49、的住宅项目较少，所以采用的可比实例（住宅项目）与本项目有一定的距离。但根据此住宅的地理位置、项目定位、销售时间等几个方面考虑不同的项目间的差异性，并对参照的几个住宅项目价格赋予不同的权重值，表23内容为所选案例的销售价格及相关修正系数、权重设置表。表23 可比实例销售价格及修正系数权重表项目名称高层修正系数权重均价(元)区域因素交易时间个别因素宇恒国际3600100/100100/96100/980.4新 界3300100/102100/101100/1010.3朝华美域3800100/98100/101100/1000.3表中权重的设置是根据可比实例与本项目的近似程度，依经验设置的数值。修正50、系数按以下方法计算：每个因素的取值以项目为基准值计算，实例的因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同一实例各修正因素系数的乘积，由此可得：宇恒国际修正系数：100/100100/96100/98=1.06新 界修正系数：100/102100/101100/101=0.96朝华美域修正系数：100/98100/101100/100=1.01各实例的比准价格为：均价修正系数，具体比准价格如下：宇恒国际：36001.063816元/；新 界：33000.963168元/；朝华美域：38001.013838元/；本住宅销售价格：住宅销售均价=38160.4+31680.3+38380.3=3628元51、/ 根据以上计算结果，综合考虑市场行情，销售状况和销售策略，确定本项目高层住宅销售均价为3500元/。2、公寓价格定位公寓采用市场定价法，但本项目周围的公寓较少，所以采用的可比实例（公寓项目）与本项目有一定的距离。但根据此公寓的地理位置、项目定位、销售时间等几个方面考虑不同的项目间的差异性，并对参照的几个楼盘价格赋予不同的权重值，表23内容为所选案例的销售价格及相关修正系数、权重设置表。表23 可比实例销售价格及修正系数权重表项目名称高层修正系数权重均价(元)区域因素交易时间个别因素摩登BOBO4850100/101100/94100/980.4立丰国际公寓5100100/103100/97152、00/1020.3长延居会展明珠4700100/102100/98100/940.3表中权重的设置是根据可比实例与本项目的近似程度，依经验设置的数值。修正系数按以下方法计算：每个因素的取值以项目为基准值计算，实例的因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同一实例各修正因素系数的乘积，由此可得：摩登BOBO修正系数：100/101100/94100/98=1.07立丰国际公寓修正系数：100/103100/97100/102=0.98长延居会展明珠修正系数：100/102100/98100/94=1.06各实例的比准价格为：均价修正系数，具体比准价格如下：摩登BOBO：48501.075190元53、/；立丰国际公寓：51000.984998元/；长延居会展明珠：47001.064982元/；本项目公寓销售价格：公寓销售均价=51900.4+49980.3+49820.3=5070元/ 根据以上计算结果，综合考虑市场行情，销售状况和销售策略，确定本项目高层精装修公寓销售均价为5000元/。3、配套商业用房价格定位本项目配套商业用房在项目建成后采取出售方式经营，采用市场比较法进行价格定位。 由于项目配套商业用房地处飞天路和神舟三路交叉路口，地理位置优越；并且本项目定位为中高档的精装修公寓，结合项目整体形象和基地商业配套的定位等因素，本项目的商业用房定位中高档。根据项目类似工程，综合考虑市场行54、情，销售状况和销售策略，确定本项目配套商业用房销售均价为10000元/。4、停车位价格定位按照目前xx市xx区和曲江板块车位的市场行情，并结合项目自身情况，保守考虑取车位的价格为8.5万元/个。2.7 拟建项目定位2.7.1 档次定位项目发展处于xx国家民用航天产业基地区域形象较佳的区域之一，且拥有较为稀缺的土地资源，项目价值较高，且高端、中高端客户对本项目的认同度高。综合市场竞争情况以及自身的条件，本项目定位于高档公寓及配套商业项目。2.7.2 客户定位本项目的目标客户定位为基地及周边区域内中高收入人群，包括基地内各产业的年轻从业人员、有一定经济实力的投资者、临时居住的企业高级顾问及部分企业55、的高层、中高层管理人员等。2.7.3 产品定位通过精细的规划，现代感的建筑和舒适、创新的户型打造现代、大气的城市高品质酒店式公寓，力求将本项目打造成为能代表xx国家民用航天产业基地形象的一个地标性建筑，并在本项目实现高尚的品质感和完善的酒店式服务理念。此外，项目应注重对新、环保、节能材料的运用，对高新技术、设备的运用及运用环保生态的技术。第三章 项目建设条件3.1 自然条件1、温度：基地核心区属暖温带半湿润的大陆性季风气候，夏季炎热，冬季干冷。年平均气温13.2，最高气温为43.4（出现在1966年6月21日），最低气温为-17.5（出现在1977年1月30日）。2、降雨量：年平均降水量为6656、0.6毫米，日最大降雨量为143.0毫米（出现在1956年7月15日）。降雨时空分布很不均匀，冬春少雨干旱，夏季伏旱多暴雨，秋季多连阴雨天气，旱涝灾害交错发生。3、日照：年平均日照时数2097小时，日照百分率49%，日照间距系数为1.59。4、风向：常年主导风向为东南风和西南风，多年平均风速2米/秒，最大风速24米/秒。夏季平均风速2.2M/S，冬季平均风速1.8M/S，全年主导风向为NE14，夏季主导风向为NE16，冬季主导风向为NE13。5、降雪：年无霜期平均217天。最大积雪深度18厘米，最大冻土深度24厘米，出现在2003年1月911日。3.2 项目规划用地条件1、地质情况满足项目建设57、的要求航天基地核心区位于xx区境内东部的xx区，系第四纪风积黄土堆积而成，由东向西依次为炮里塬、八里塬、少陵塬、神禾塬。航天基地座落在少陵塬上，地势东高西低，南高北低，平均海拔397米，地震烈度度。项目所在地地势平坦，没有地质断裂带。根据勘查取证，该项目的建设地的地质情况完全满足项目建设的要求。2、满足城市规划的要求项目所在地属于xx市规划的xx国家民用航天产业基地，该项目的建设符合基地总体规划的要求。3.3 项目外部协作条件分析航天基地作为新开发的区域，可以直接利用xx市现有基础设施，基础设施配套起点高、供应充沛、价格低廉。xx国家民用航天产业基地核心区所处的xx区基础设施完善，交通方便，电58、力充足，水源丰沛，资源丰富。项目配套系统各管道、电缆可以直接与基地管委会管道、电缆对接；给、排水系统利用基地内系统与市政配套连接，为小区供水；同时，项目的污水、雨水通过地下管道连接基地污水处理厂处理后从相关管道排出。项目所处地块都可以通过基地通讯系统接入有线电话、电话、宽带等通讯。航天基地向北、向西、向东成发散状与城市干道连接。基地内设置了丰富的道路系统，项目可通过周边基地内道路与城市主干道相连接。向北由杜陵东路经雁塔南路、北xx街直通xx市中心城区；向西由东xx街直至xx区郭杜大学城、国家级xx高新技术产业开发区；向东由杜陵东路经雁翔路至交大科技产业园；有神舟二路和神舟三路等多条道路经曲江新59、区与三环连接。3.4 建设实施条件分析（1）项目建设单位为xx航天科技产业基地开发建设有限公司，是在贯彻落实党中央、国务院关于建设创新型国家和实施西部大开发的战略决策背景下，依据陕西省政府、xx市政府与中国航天科技集团公司签订的战略合作框架协议、共建协议于2006年设立的。公司实力雄厚，可以提供充足的资金与物料进行项目的开发。项目的实施具有物资保证。（2）施工单位将进行招投标的方式进行从优选择，以确保项目的施工质量与物业的整体价值。（3）项目地块南侧的基地管委会临时办公楼已建成投入使用，可以借鉴解决施工水电问题，同时基地内部各道路基本建成，雨水、污水排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。第60、四章 项目开发方案4.1 建设规模本项目总建筑面积69680m2，地上建筑面积64080m2，其中高层住宅40000m2，高层公寓20000m2，配套商业建筑面积4080m2；地下建筑面积5600 m2。停车位共300个，其中地上160个，地下140个。4.2 项目规划设计思想1、规划设计方案的指导思想本项目整体规划指导思想是将本项目地块规划成为xx国家民用航天产业基地的高端、酒店式服务式公寓。2、规划设计方案的原则(1) 项目的规划要布局合理。应完善生活、文化等配套设施,加强公寓智能化设施的建设,引入网络和社区信息平台，全面提升社区管理水平和物业质量。使社区具有良好的舒适性、安全性和经济性，61、并体现以人为本，回归自然的特色。(2) 项目的规划应在创造良好居住环境的前提下，注意节约土地，提高土地的使用效率。建立完善的生态和绿地系统，创造可持续发展的自然、生态环境。(3) 在保持整体风格与环境相协调的前提下，努力创造多样性的住宅类型，以满足高端客户群体个性化的住房要求。3、规划设计方案设想（1）规划布置根据用地形状规划小区的结构，进行建筑的规划设计。项目地块设两栋23层高层住宅；一栋20层高层公寓；沿飞天路和神舟三路建设两层的群楼商业，均临街设置规划。整个小区三栋高层建筑呈围合布置，空间动线流畅，道路系统简洁明快，便于交通组织。（2）道路网络及出入口为了加强社区内部车辆的管理，在社区设62、置2个出入口，一个面对飞天路，设为住宅的入口；一个面对神舟三路，设为公寓的入口。社区内道路宽度合理，符合机动车道的消防要求，道路系统的建设要遵守人车分流与动静分区的原则。（3）工程管线网络工程管线网络主要包括给水、排水、供电、天然气、供热、通讯网络、闭路电视和路灯等，基本上沿小区道路两侧集中管网布置。（4）绿地系统绿地系统由楼间绿地和道路沿线绿地共同组成，绿地均匀地分布到两栋楼宇间，住宅两边的绿化尽量相互渗透，以丰实区内绿化环境，解决传统住宅区的室外空间各自较封闭的状况。（5）建筑设计高层住宅设计成地上23层，地下2层，部分面积作为地下车库、设备用房和人防工程；高层公寓设计成地上20层，地下263、层，部分面积作为地下车库、设备用房和人防工程；临街商业设计成2层，临街面长约170米，进深为12米。高层住宅和公寓均设计成框架剪力墙结构，两层的商业为框架结构。建筑外立面应充分考虑到xx市消费者的需求心理，侧重简洁明快而具现代创新风格的建筑形式。公寓户型设计以小户型为主，主力户型为一室一厅一卫（50平方米左右）；住宅户型设计主力户型为两室一厅一卫（80-90平方米左右），兼有三室两厅两卫户型（120平方米左右），户型做到类型齐全，布置合理，采光通风良好；自行车位均为室内停车位，车库在地上、地下均有设置，以地上稍多。4.3 劳动安全工程在施工中的劳动保护主要体现在施工现场管理，应由施工单位出台详64、细可行的施工人员及甲方人员劳动保护方案，包含施工人员现场安全生产作业管理方案、施工人员与甲方管理人员的施工现场劳动保险方案、施工机械安全生产作业管理方案等。4.4 环境保护1、环境保护的意义本项目的开发不仅有利于城市经济的发展，而且有利于项目周边环境的保护，其意义主要体现在以下方面：（1）区内环境的保护：基地是xx市科技经济发展的重点区域之一，本项目的开发建设能有效地改善项目周边的环境景观，极大地改善基地区域的面貌，为招商引资提供极为有利的条件。（2）城市街景通视效果的改善：由于项目现状与基地经济快速发展的现实情况极为不相称，项目周边环境需要极大地改善，本项目的开发建设能够有效地改善城市街道的65、通视效果，促进城市建设的发展。2、环境影响因子分析分析如下表4-1：环境影响因子规划设计阶段建设期运营期地区经济发展规划231交通改善1旅游业发展1施工机械、交通噪声11扬尘、沥青烟尘等1土壤、植被等21生活污水、垃圾、工程废水33注：1显著影响；2一般影响；3轻度影响通过环境影响因子分析我们得出结论：应当侧重分析施工机械、交通噪声、生活污水、垃圾、工程废水等给环境带来的影响。3、施工环境影响分析拟建项目位于xx市航天基地内，本项目施工过程中会带来一定的环境影响。（1）施工噪声的影响在工地施工的机械大多是大功率机械，其产生的噪声值较大，通过测试，距施工机械5米处，大多数机械都在8090dB之间66、，当共同作用时，其能量叠加值大于90d。经测算施工机械距敏感区域50米以外才能达到干线交通噪声昼夜标准。若要达到夜间标准，需离敏感区域280米。所以在居民区集中区夜间（22：006：00），严禁使用大型施工机械。（2）施工期间扬尘、混凝土及沥青烟尘的影响xx属干燥地区，空气中含尘量较大。由于在工程施工中，建筑材料的运输及拌和会造成多次扬尘，为了避免扬尘的影响，要避免材料运输过程的散落，通过工地与外界隔开，不允许车辆带土驶出工地现场，这样可以减少施工过程中对环境的影响。由于本项目土方量较少，这些措施便于实现。混凝土的搅拌会产生较大的噪声，因此可通过采用商品混凝土来避免较大的噪声。众所周知，沥青烟67、对人体会产生较大危害，在施工时，要尽量避免场内拌和，应设置固定场外搅拌站，减少对居民及施工人员的影响。4、环境质量标准和排放标准工程在施工设计中严格按照建筑工程的设计标准，对于排污要求执行的环境质量标准和排放标准有：建设项目环境管理实施细则 86国环字第003号文；陕西省建设项目环境管理细则 陕政发199686号文；污水综合排放标准 GBJ897896;环境空气质量标准 GB309596;渭河水系（陕段）污水综合排放标准DB6122496等。4.5 建筑节能本项目采用集中供热，在室内空间采用地辐热技术，最大限度的减少热量损失和减少对室内空间的占用，符合国家创建节约型社会的要求。本项目注重对新、68、环保、节能材料的运用，对高新技术、设备及环保生态技术的运用。主要体现在：在节能方面，对墙体在施工时进行特殊处理，并在墙体外表安置聚苯稀保温层；窗户框架采用塑钢，玻璃采用中空玻璃，进行保温处理。4.6 建设进度安排1、项目进度安排的依据（1）合理安排施工顺序，确保工程质量1)及时完成有关的施工准备工作，为正式施工创造良好条件。如：设置围墙、铺设施工需要的临时性道路以及供水、供电管网、建造临时性工房等。2)平整场地、铺设管网、修筑道路等全场性工程及可供施工使用的永久性建筑物，进行各个工程子项目的施工。3)在施工顺序上，既要考虑空间顺序，又要考虑各工种之间的顺序。（2）采用流水作业法，提高施工效率采69、用流水方法组织施工，充分考虑各道工序之间的技术间歇与搭接，以保证施工连续地、均衡地、有节奏地进行。合理的使用人力、物力和财力，在保证工程质量的同时，尽量缩短工期。（3）恰当安排冬雨季施工，确保按时竣工由于本工程的竣工日期为2012年第1季度，其间要经历3个冬季和2个雨季。根据xx市历年的气象资料表明：xx市的年平均降雪日为13.8天，年降水量为507.7719.8毫米。因此，在安排施工进度时，需要适当考虑雨雪的因素。2、项目施工进度计划施工进度图的安排详见附表施工进度图。 第五章 项目营销策划方案5.1 项目营销策划方案本项目的销售本着“全过程营销”的策略，营销策划内容主要包括项目定价、项目市70、场推广、项目销售和项目销售面积及销售收入实现计划四个部分。住宅部分可销售面积为4万平方米；公寓部分可销售面积为2万平方米；商业可销售面积为4080平方米，预计销售实现率可达到95%；可销售的地下车位为140个，预计销售实现率可达到95%。5.2 项目定价本项目通过市场调查与分析，结合项目SWOT因素，根据房地产估价的基本思想，采用市场比较法来确定项目的市场销售价格。基于本项目的中高端档次、形象和产品定位，比较市场上其他同类楼盘的情况，总结2.6分析结论，本项目价格定位为：点式高层住宅均价为3500元/平方米；点式高层公寓均价为5000元/平方米；配套商业用房均价为10000元/平方米；地下车位71、价格为8.5万元/车位。分析认为：上述价格定位在同类中高端物业市场具有较强的竞争力。5.3 项目市场推广通过分析项目的SWOT因素、房地产项目的营销规律、xx市特别是航天基地周边区域市场的特点和发展趋势、购房者的媒体接触习惯等方面的分析，制定如下方案:1、推广准备本阶段的主要任务是根据项目自身的SWOT因素分析，在市场调查的基础上结合消费者心理挖掘项目的卖点，同时对所需的推广费用及各阶段实施安排进行统筹计划，从而为本项目的推广实施打下坚实的基础。(1)挖掘卖点本项目在挖掘卖点时应结合前期市场调研，抓住消费者心理重点突出项目自身的特色。如：对于公寓，应重点突出完善的酒店式服务、小区规划设计、建筑72、设计特色、配套设施等；而对于商铺，应重点强调本项目交通便利、价格适中、消费客源稳定等特点。(2)制定推广计划在制定推广计划时，我们重点考虑推广费用的预算和销售各个阶段中的推广计划的编制。具体做法如下：1）推广费用预算充分考虑本项目销售推广过程中所发生的售楼处的装修、宣传资料费、广告费等费用，我们采用销售百分比法并结合项目自身的推广方案，估算本项目推广费用比率定为销售收入的3%，推广费用为870万元。2）各阶段推广思路项目销售过程可以划分为预热期、强销期、持续期、尾盘期四个阶段，项目市场推广过程也随之相应地划分为四个阶段，我们针对各个阶段销售任务的不同制定不同的推广计划思路。预热期：在这一时期，73、推广的内容主要是本项目的形象推广，重点突出项目的物业主题，让目标客户知道整个项目的主题概念和倡导的生活方式，展示楼盘的基本情况。强销期：本阶段以突出市场主题为主，吸引大量的目标客户群关注，以广告推广和活动推广为主。在销售上应利用预热期所聚集的人气，根据实际的销售情况适当的调整，同时继续加大推广力度，充分体现出旺销抢购的氛围。持续销售期：在本期内，以突出广告主题为主，积聚人气。注意采用适当的促销推广手段并配合大量的促销活动，进一步吸引消费者，扩大销售额。在价格上，也可进行适当的调整，但调整幅度不宜过大，注意维护企业的市场形象。尾盘期：本阶段的推广内容以装修、配套等工程不断竣工的形象广告为主，应重74、点宣传项目的竣工及入住前的准备等内容，同时采用适量的价格策略。在这一时期售楼已接近尾声，为了尽早销售完毕，可根据前期的实际销售情况，对个别盘尾房进行折扣优惠销售。在广告宣传上，应尽量减少广告时间和频率，降低宣传力度，减少不必要的广告支出。在项目的市场推广中注意以上策略的搭配使用，注意策略的组合与调整。2、推广手段广告推广从目前xx市内的实际操作情况来看，房地产项目推广主要以广告宣传为主，因此，本项目在推广过程中重点采用广告推广。（1）广告内容根据本项目的不同开发期，结合营销组合战略，我们采取不同程度的广告推广策略，广告的内容以突出项目自身特色为主。（2）广告媒体印刷媒体目前，报纸广告覆盖面及其75、影响力较大，仍属于产品信息发布和形象树立的主要手段。市场调查数据显示：有三分之一的消费者把报刊杂志作为房地产信息的来源渠道，在xx，华商报的平均每期社会公众阅读率达56%，xx晚报的平均每期社会公众阅读率达39%。所以，建议本项目选择华商报、xx晚报等作为主要宣传媒体。电子媒体广播和电视根据市场调查，有近20%的人通过广播和电视来获取房地产信息。因此，建议选择收视率较高的广播和电视进行广告宣传。如：陕西交通音乐台、xx电视二台等。通讯设备在信息传递快捷的今天，几乎每个人都拥有一种通讯工具。因此，通过发送本项目的相关文字或图像信息到掌上通信设备或移动通讯工具中，可以起到更好的宣传作用。计算机网络76、调查显示，目前有一部分购房者是通过网络来获取房地产信息的。因此，建议项目开发商结合网络广告营销和企业网站营销两种方法进行市场推广，在各大有关房地产信息网站（如：等）上发布本项目的具体情况，同时对销售情况要及时的更新。另外，还可以根据市场调研时所收集到的被调查人员的联系方式，以E-mail的形式向其宣传本项目，做到有的放矢。户外媒体现场墙壁在项目施工现场四周的围墙上，可以通过喷涂效果图的方式来展示项目的楼盘形象、突出建筑物的特色，以吸引周边或过路的购房者，应当注意色彩的使用以及美文设计。路牌可在项目周边和xx市内主干道两侧设立广告牌，吸引消费者。道路可选择西影路、公园南路等。5.4 项目销售在销77、售阶段，我们主要从销售准备、销售理念、销售策略以及促销策略四个方面来提出策划思路。1、销售准备（1）销售资料的准备在销售资料准备中，除了一些必要的法律文件的准备以外，还需要对宣传资料进行准备。1）形象楼书在制作本项目的形象楼书时，我们可采用较抽象的手法将项目的品牌、档次、给目标客户的生活带来什么样的影响、对未来生活的憧憬等表现出来，在展现项目卖点的过程中应使用精美的图案和较易产生联想的语言来表达，突出自身的特色。语言要求简洁明了，图案色彩要鲜明，以吸引消费者为主要目的。2）功能楼书在制作功能楼书时，我们应确保内容的全面，要将项目的开发商、整体规划、交通条件、建筑特色、各层次功能分区、各种户型平78、面、材料设备介绍等展现在客户面前，力求让客户看后对本项目能有一个较全面的了解。（2）销售人员的准备1）确定销售人员在选择销售人员时，要考虑到他们的基本专业素质和沟通能力，以能为客户提供专业及优质服务为根本要求，另外也可以聘请一些有丰富经验的销售人员。2）确定培训内容在销售人员正式上岗之前，应对其进行系统的培训，在销售过程中也要不断的结合销售中出现的新问题进行后续培训。培训的内容主要有开发商的企业背景、项目的基本情况、销售技巧、签订买卖合同的程序以及其他与销售有关的内容。与上同，本项工作可由专业销售代理公司完成。（3）售楼中心的准备本项目的售楼中心在位置选择上，应充分考虑交通、人流、环境、安全等79、因素，建议设在飞天路路和神舟三路交汇处。另外，销售中心的主体色调应和项目围墙相协调一致。在室内设计布局上，注意功能区的合理划分。2、销售理念（1）诚信理念由于当前市场上存在着一些虚假广告，导致购房者不太轻易相信楼盘广告。他们更关心的是房屋质量过硬、产品物有所值、合同信守兑现、物业管理到家。因此，本项目必须树立诚信营销的经营理念，塑造良好的社会形象，不断提高xx航天科技产业基地开发建设有限公司在xx市房地产市场的地位。（2）健康理念根据市场调查结果分析显示，在符合住宅建设基本要求的基础上，大部分购房者要求小区能够更加健康、安全、舒适和环保。因此，本小区在销售时结合项目的规划设计特点，重点推介项目80、的规划布局、视野景观、健康舒适、安全概念等。（3）服务理念目前，越来越多的购房者更加注重的是房屋售后的物业管理和服务水平。因此，建议本项目聘请高水平的物业管理公司，为小区的物业管理与服务提供良好保障，同时也可以维护和提升企业自身品牌效应。3、促销策略（1）价格促销项目在销售预热期由于市场知名度低，社会公众影响力小，所以，在本期内采用低开高走的销售策略是十分必要的，同时在盘尾阶段注意将难点户型售价做适当的下调。（2）住博会促销有关资料显示，xx市每年的房产交易有一部分是通过住博会达成的。住博会上聚集了大量的精品楼盘，与房地产有关的法律咨询及贷款办理等服务一应俱全。因此，建议开发商通过住博会对本项81、目进行销售宣传，在会展中心选择人流大的服务台进行精心布置，以突出本项目的优势和特色为主，吸引社会公众的注意力，达到宣传本项目的效果和目的。5.5 项目销售面积及销售收入实现计划依据施工进度计划，本项目销售期拟从2010年的第3季度开始，到2012年第2季度结束，每一个季度为一个销售阶段，具体销售面积及收入实现计划如下：1、住宅的销售面积及收入实现计划，具体见表5-1：2、公寓的销售面积及收入实现计划，具体见表5-2：3、商铺的销售面积及收入实现计划，具体见表5-3：4、停车位的销售收入实现计划，具体见表5-4：表5-1 住宅销售面积及收入实现计划表 时间内容第1年第2年第3年合计341234182、2销售比例5%10%12%18%20%18%10%7%100%高层公寓销售面积2000400048007200800072004000280040000销售收入70014001680252028002520140098014000表5-2 公寓销售面积及收入实现计划表 时间内容第1年第2年第3年合计34123412销售比例5%10%12%18%20%18%10%7%100%高层公寓销售面积1000200024003600400036002000140020000销售收入50010001200180020001800100070010000表5-3 生活配套商业用房销售面积及收入实现计划表 时间83、内容第1年第2年第3年合计34123412销售比例0%3%12%18%20%18%16%8%95%配套商业销售面积01224907348167346533263876销售收入01224907348167346533263876表5-4 停车位销售面积及收入实现计划表 时间内容第1年第2年第3年合计34123412销售比例0%0%0%18%22%25%18%12%95%停车位销售个数0002531352517133销售收入0002142622982141431131第六章 投资估算及资金筹措6.1 项目总投资估算的依据1、国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格20021084、号）；2、国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号）；3、国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）；4、陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；5、xx市建设委员会关于印发xx市建设项目城建费用统一征收办法实施细则的通知（市建发2000418号）；6、陕西省物价局、陕西省财政厅关于xx市城市基础设施配套设施收费标准及有关问题的通知（陕价行发200590号）；7、陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额；8、项目规划设计方案；9、类似工程估算、概算指标；10、委托方提供的其他成本数据；11、委托方提供的有关其他资85、料；12、受托方现场勘察及市场调查收集的资料；13、有关建设项目经济评价的基本参数和指标。6.2 项目的总投资估算原则1、项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；2、项目的总投资尽量符合节约和安全的原则；3、项目的总投资估算对于无法准确的估算的项目在不可预见费中考虑。6.3 总投资估算1、土地费用的确定项目用地面积为25.9亩，土地取得成本80万元/亩，土地费用为：25.980=2072万元；契税：20723%=62万元土地费用共计: 2134万元2、前期工程费用前期工程费用包括项目勘察设计费、城建统一征收费用以及其他费用等。根据国家计委（现国家发展与改革委员会）与建设部于2002年3月1日发布86、的工程勘察设计收费管理规定及工程勘察收费标准和工程设计收费标准，并考虑城建统一征收费及其他费用（见下表）表6-1 项目前期工程费用一览表 单位：万元费用名称取费标准估算基础金额城市基础设施配套费150元/总建筑面积1045工程定额测定编制费0.13%建安总造价19招投标管理费0.05%建安总造价7工程质量监督费2元/总建筑面积14劳保统筹基金3.55%建安总造价516集中供热30元/总建筑面积209新型墙体材料专项基金6元/总建筑面积42散装水泥专项基金1.5元/总建筑面积10抗震设计审查费0.2元/总建筑面积1地质、文物勘察费5元/总建筑面积35工程设计费24元/总建筑面积167预算编制费387、元/总建筑面积21施工图审查费2元/总建筑面积14工程招标费4元/总建筑面积28可行性研究费用10其他费用63合计2202 附注： 本表内的数据采用四舍五入的方法取整。工程前期费用为2202万元。3、建安工程费用本项目总建筑面积69680m2，地上建筑面积64080m2，其中高层住宅40000m2，公寓20000m2，配套商业建筑面积4080m2；地下建筑面积5600 m2（包括地下140个）。根据陕西省建筑工程综合概预算定额（1999），结合市场调查和xx市类似工程的实际造价，确定本项目建安单位造价指标如下：表6-2 项目建安总造价一览表 单位：万元费用名称取费标准估算基础金额住宅部分(2栋88、23层)2100元/住宅建筑面积8400其中：主体工程1550元/住宅建筑面积6200水电安装工程130元/住宅建筑面积520消防工程70元/住宅建筑面积280电 梯80元/住宅建筑面积320智能化工程120元/住宅建筑面积480供热工程70元/住宅建筑面积280公寓部分(1栋20层)2100元/公寓建筑面积4200其中：主体工程1550元/公寓建筑面积3100水电安装工程130元/公寓建筑面积260消防工程70元/公寓建筑面积140电 梯80元/公寓建筑面积160智能化工程120元/公寓建筑面积240供热工程70元/公寓建筑面积140外墙装修80元/公寓建筑面积160商业部分(2层)145089、元/商业建筑面积592 其中：主体工程1150元/商业建筑面积469 水电安装工程120元/商业建筑面积49 消防工程50元/商业建筑面积20 供热工程70元/商业建筑面积29 外墙装修60元/商业建筑面积24 地下室工程2400元/地下建筑面积1344合计14536项目建安总造价为14536万元。4、公寓精装修费用根据项目的市场定位以及xx类似工程数据，公寓的精装修造价为800元/，项目精装修费用为：20000800元/=1600万元5、基础设施建设费基础设施建设工程包括项目规划用地范围内道路、绿化、照明、自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信等设施的建设费用，参考同类工程数据，各费用取90、费如下：表6-3 基础设施建设费一览表 单位：万元费用名称取费标准估算基础金额（万元）供电工程费50元/总建筑面积348 供水工程费20元/总建筑面积139 煤气工程费10元/总建筑面积70 消防工程费10元/总建筑面积84 化粪池及雨污排水管网10元/总建筑面积70 园林绿化工程费30元/占地面积的45%23 小区道路工程费15元/占地面积的20%6 合计740本项目的基础设施建设费为740万元。6、工程建设监理费结合xx市工程监理取费的市场行情，本项目工程建设监理费按12元/计算：6968012元/=348万元7、建设单位管理费建设单位管理费取前期工程费、建安总造价、精装修费用、基础设施建91、设费和建设监理费之和的2，共计为383万元。8、市场推广费用项目的市场推广费用是指市场宣传、广告、活动推广等费用，参考同类工程项目数据，并结合建设单位以往项目经验，本项目的市场推广费用按销售收入的3%计取，总计870万元。9、不可预见费根据本项目的复杂程度，不可预见费按前八项之和的3%计取，共计676万元。10、建设期利息建设期利息为375万元。11、项目总投资的确定综合前面一至十项的费用，总计23600万元。具体见表6-4：表6-4 总投资估算表 单位：万元序号项目金额1土地费用2134 2前期工程费用2202 3建安工程费用14536 4公寓精装修费用1600 4基础设施建设费740 5项92、目管理费用383 6市场推广费用870 7工程监理费84 8不可预见费676 9建设投资23225 10建设期利息375 11总投资23600 6.4 项目总投资的资金来源根据开发单位对项目建设资金的安排，项目总投资的资金筹措安排如下：自筹资金8775万元，占总投资的37.18%，其中资本金8400万元，建设期利息375万元；销售收入再投入9926万元；其余为借款4900万元，1-3年期银行贷款利率为5.4%，考虑计算期为季度，季度贷款利率为1.35%。项目的投资使用计划与资金筹措详见附件2财务评价报表。第七章 财务评价7.1 基础数据的确定（1）基础数据计算期：3年零1个季度销售价格：见2.93、6价格定位基准收益率：ic=8%。（2）基准收益率的确定依据在项目可行性研究中，采用国家发改委和建设部发布的建设项目评价方法与参数（第三版）中房地产项目的参考收益率8%作为项目财务基准收益率。7.2 财务盈利能力分析1、项目现金流量表，见附件2财务评价报表。根据该表计算的评价指标有所得税前、税后的财务内部收益率、财务净现值和静态投资回收期。其中所得税后的财务内部收益率为11.95%，税后财务净现值（基准收益率=8%）为842万元，税后的静态投资回收期为2.5年；所得税前的财务内部收益率为15.00%，税前财务净现值（基准收益率=8%）为1533万元，税前的静态投资回收期为2.5年。2、资本金现94、金流量表，见附件2财务评价报表。根据该表计算的税后年内部收益率为12.65%,税后财务净现值（基准收益率=8%）为820万元。7.3 清偿能力分析通过对“借款还本付息计算表”和“资金来源与运用表”的计算，考察项目计算期内各季度财务状况，在1.75年（从贷款开始起）可全部还清借款本息。7.4 盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，目的是找出该临界值，以判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，旨在为决策提供依据。根据线形盈亏平衡分析基本公式：销售收入方程：R=PQ成本费用方程：C=VQ+TQ+95、F式中：R-实现销售收入 P-计划销售收入 Q-销售收入实现率 C-总成本费用 V-单位可变成本 T-每平方米销售面积的税金及附加 F-总成本中的固定费用令B=R-C=0，便可求出Q值。29007Q=23600+29007Q（5.5%+1%）解得 Q=87.02%故当销售收入实现率Q=87.02%为项目的盈亏平衡点，即当销售收入实现87.02%时，项目即可保本。低于这个比率，项目将会出现亏损；高于这个比率，项目将出现盈利。从项目的盈亏平衡点指标值Q=87.02%来看，结合目前xx市场的实际情况，本项目具有一定的抗风险能力。7.5 敏感性分析敏感性是指影响方案的因素中一个或几个估计值发生变化时，96、引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。本项目主要进行价格以及工程建设总投资对内部收益率的双因素敏感性分析，年基准内部收益率为8%，季度基准内部收益率为1.94%，项目的内部收益率1.94%时，其在财务上是不可行的，下表7-1中标注下划线区域在财务上就是不可行的。表7-1 价格、总投资对内部收益率的敏感性分析 价格变化投资变化-10%-5%05%10%销售价格变动临界点-10%2.78%4.08%5.30%6.46%7.55%-5%1.52%2.82%4.05%6.31%7.36%00.31%1.62%2.86%4.03%5.13%-3.72%5%-0.85%0.48%1.72%2.997、0%4.01%10%-1.96%-0.62%0.63%1.81%2.93% 投资变动临界点4.04%依据上表数据，在投资不变的情况下，采用插入法计算销售价格变动的动态临界点，从以上计算结果看出，在投资不变的情况下，当销售价格下调-3.72%时，内部收益率达到临界值1.94%。销售价格允许变动的幅度为（-3.72%，+），投资不变时销售价格变动的临界点如上表7-1所示。从以上计算结果看出，在销售价格不变的情况下，采用插入法计算投资变动的动态临界点，从以上计算结果看出，在销售价格不变的情况下，当建设投资上涨4.04%时，内部收益率达到临界值1.94%。投资允许变动的幅度为（，+4.04%），销售价98、格不变时投资变化的临界点如上表7-1所示。7.6 静态评价指标项目的静态评价指标如下：销售利润率： 12.14% 总成本利润率： 14.92%7.7 项目财务评价结论从项目的盈利能力分析、清偿能力分析、盈亏平衡分析、敏感性分析、静态评价指标等五个方面的分析结果，可以看出项目在财务上是可行的。第八章 结论及建议8.1 方案评价结论通过对项目方案的分析与论证，我们得出以下结论：1、项目的建设条件及周边环境良好，适合公寓及配套商业开发；2、项目市场前景较好，企业能平稳回笼资金；3、项目的各项财务指标均满足项目评价的要求，财务上可行；4、项目收益稳定，经营风险在合理的限度内。8.2 对建设单位的建议根99、据我司对项目方案的分析与论证以及我司对项目和市场的了解，向建设单位提出如下建议，为建设单位决策提供参考。1、考虑本项目所处地理位置等特点，建议开发商积极开拓定向开发模式，以缓解销售和资金压力，保证项目顺利开发。2、充分认识、分析项目存在的优势、劣势、发展机会与所存在的威胁，扬长避短，提前引入项目开发的全程策划。3、项目的建设投资较大，是影响项目财务可行性的重要敏感性因素（投资上升幅度临界点详见7.5敏感性分析），建议开发商做好开发过程中的成本控制工作，降低项目投资风险。4、在项目建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，在保证工程质量的基础上尽量缩短项目开发周期，提100、高投资效益。5、尽快与银行机构建立业务联系，顺利从银行获得贷款，解决资金压力。同时实施银行按揭贷款，加快销售速度。附件1.项目建设进度图（见EXCEL附件）附件2.财务评价报表投资使用计划与资金筹措表附表1 单位：万元序号 年度 项目计算期合计2009年2010年2011年2012年第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度1总投资3103 2209 2305 1913 2531 2549 2059 2072 2083 1435 915 299 125 23600 1.1建设投资3103 2209 2305 1905 2406 24101、92 1992 2010 2036 1426 915 299 125 23225 1.2建设期利息8 126 57 66 62 48 9 0 0 0 375 2资金筹措3103 2209 2305 1913 2531 2549 2059 2072 2083 1435 915 299 125 23600 2.1资本金3103 2209 2305 782 8400 2.2银行借款0 0 0 1123 2406 1370 4900 2.3销售收入再投入1122 1992 2010 2036 1426 915 299 125 9926 2.4建设期利息8 126 57 66 62 48 9 0 0 0102、 375 销售收入与税金及附加估算表附表2 单位：万元 序 号 年度 项目计算期2010年2011年2012年合计第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度1销售收入1200 2522 3370 5269 5878 5352 3267 2149 29007 2销售税金及附加66 139 185 290 323 294 180 118 1595 2.1营业税（5%）60 126 168 263 294 268 163 107 1450 2.2城市维护建设税（7%）4 9 12 18 21 19 11 8 102 2.3教育费附加（3%）2 4 5 8 9 8 5 3 44 103、3土地增值税（1%）12 25 34 53 59 54 33 21 290 4净销售收入1122 2358 3151 4926 5496 5004 3055 2010 27121 借款还本付息表附表3 单位：万元 序号 年度 项目计算期2010年2011年2012年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度1借款还本付息1.1季度初本息余额1123 3529 4900 4600 3521 678 1.2本季度借款1123 2406 1370 0 0 0 0 1.3本季度应付利息8 126 57 66 62 48 9 1.4本季度还本利息8 126 57 3104、66 1141 2890 688 1.4.1本季度本金偿还300 1079 2843 678 1.4.2本季度利息支付8 126 57 66 62 48 9 2还本资金来源300 1079 2843 4060 2.1利润300 1079 2843 4060 3偿还本金后余额0 0 0 3382 损益表附表4 单位：万元序号 年度 项目计算期合计2009年2010年2011年2012年第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度1净销售收入1122 2358 3151 4926 5496 5004 3055 2010 27121 2建设105、投资3103 2209 2305 1905 2406 2492 1992 2010 2036 1426 915 299 125 23225 3建设期利息0 0 0 8 126 57 66 62 48 9 0 0 0 375 4利润总额（1-2-3-4）-3103 -2209 -2305 -1913 -2531 -1427 300 1079 2843 4060 4089 2756 1884 3521 5累计利润-3103 -5312 -7618 -9531 -12062 -13490 -13190 -12111 -9268 -5208 -1119 1636 3521 6所得税（25%）409 4106、71 880 7税后利润-3103 -2209 -2305 -1913 -2531 -1427 300 1079 2843 4060 4089 2347 1413 2641 8累计税后利润-3103 -5312 -7618 -9531 -12062 -13490 -13190 -12111 -9268 -5208 -1119 1227 2641 9盈余公积金（10%）235 141 376 10未分配利润-3103 -2209 -2305 -1913 -2531 -1427 300 1079 2843 4060 4089 2112 1272 2265 11累计未分配利润-3103 -5312 107、-7618 -9531 -12062 -13490 -13190 -12111 -9268 -5208 -1119 993 2265 资金来源与运用表附表5 单位：万元序 号 年度 项目计算期合计2009年2010年2011年2012年第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度1资金来源3103 2209 2305 1913 2531 2549 2425 3213 4974 5505 5004 3055 2010 40796 1.1净销售收入0 0 0 0 0 1122 2358 3151 4926 5496 5004 3055 2108、010 27121 1.2资本金3103 2209 2305 782 8400 1.3银行借款0 0 0 1123 2406 1370 0 4900 1.4建设期利息0 0 0 8 126 57 66 62 48 9 0 0 0 375 2资金运用3103 2209 2305 1913 2531 2549 2358 3151 4926 2114 915 943 737 29756 2.1建设投资3103 2209 2305 1905 2406 2492 1992 2010 2036 1426 915 299 125 23225 2.2所得税0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 409 4109、71 880 2.3借款本金偿还0 0 0 300 1079 2843 678 0 0 0 4900 2.4借款利息支付0 0 0 8 126 57 66 62 48 9 0 0 0 375 2.5盈余公积金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 235 141 376 3盈余资金0 0 0 0 0 0 66 62 48 3391 4089 2112 1272 11040 4累计盈余资金0 0 0 0 0 0 66 128 176 3567 7656 9768 11040 项目投资现金流量表附表6 单位:万元序号 年度 项目 计算期合计2009年2010年2011年2012年第2季度第3季110、度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度1现金流入0 0 0 0 0 1122 2358 3151 4926 5496 5004 3055 2010 27121 1.1净销售收入0 0 0 0 0 1122 2358 3151 4926 5496 5004 3055 2010 27121 2现金流出3103 2209 2305 1905 2406 2492 1992 2010 2036 1426 915 708 596 24105 2.1建设投资3103 2209 2305 1905 2406 2492 1992 2010 2036 1426 111、915 299 125 23225 2.2所得税0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 409 471 880 3所得税后净现金流量（1-2）-3103 -2209 -2305 -1905 -2406 -1370 366 1141 2890 4070 4089 2347 1413 3016 4所得税后累计净现金流量-3103 -5312 -7618 -9523 -11929 -13300 -12934 -11793 -8903 -4833 -744 1602 3016 5所得税前净现金流量-3103 -2209 -2305 -1905 -2406 -1370 366 1141 2890 4112、070 4089 2756 1884 3896 6所得税前累计净现金流量-3103 -5312 -7618 -9523 -11929 -13300 -12934 -11793 -8903 -4833 -744 2011 3896 计算指标：税前财务内部收益率（季度）：3.56% 税后财务内部收益率（季度）：2.86%税前年财务内部收益率：15.00% 税后年财务内部收益率：11.95%税前财务净现值：1533万元 税后财务净现值：842万元税前投资回收期：2.5年 税后投资回收期：2.5年项目资本金现金流量表附表7 单位：万元序 号 年度 项目计算期合计2009年2010年2011年2012年113、第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度1现金流入0 0 0 0 0 1122 2358 3151 4926 5496 5004 3055 2010 27121 1.1净销售收入0 0 0 0 0 1122 2358 3151 4926 5496 5004 3055 2010 27121 2现金流出3103 2209 2305 790 126 1179 2358 3151 4926 2114 915 708 596 24480 2.1资本金3103 2209 2305 782 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8400 2.2销114、售收入再投入0 0 0 0 0 1122 1992 2010 2036 1426 915 299 125 9926 2.3借款本金偿还0 0 0 0 0 0 300 1079 2843 678 0 0 0 4900 2.4建设期利息0 0 0 8 126 57 66 62 48 9 0 0 0 375 2.5所得税0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 409 471 880 3净现金流量（1-2）-3103 -2209 -2305 -790 -126 -57 0 0 0 3382 4089 2347 1413 2641 计算指标：财务内部收益率（季度）：3.02%年财务内部收益率：12.65%财务净现值：820万元