1、城市广场2.3万平超市建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月城市广场2.3万平超市建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录XX工程咨询有限公司120XX年XX月2可行性研究报告编制单位及编制人员名单3项目编制单位：XX工程咨询有限公司3（发证机关：中华人2、民共和国住房和城乡建设部制）3XXXX有限公司3XX超市可行性报告总结9i. 项目概述12一、 超市的分类12(一) 综合性超市12(二) XX超市13ii. 市场分析与定位13一、 市场调查13(一) 市场容量13(二) 交通条件15(三) 消费心理及消费结构分析16(四) 周边超市17(五) 销售潜力18二、 SWOT分析181. 优势：182. 劣势：193. 机会：194. 威胁：19三、 项目定位19(一) 市场细分：19(二) 目标市场20(三) 市场定位20(四) 经营理念21iii. 项目规划22一、 商场内部的初步规划22(一) 超市楼层分布22(二) 商品分区22(三) 超3、市卖场通道23(四) 超市货架24(五) 本项目通道及货架建议24二、 商品的分类与结构25(一) 商品分类25(二) 商品结构的基本原则26(三) 商品渠道27三、 仓库及其它区域规划28(一) 卖场区域划分28iv. 项目运营方案28一、 盈利模式28(一) 外租区29(二) 货架费堆垛费等超市内商品收益30(三) 供应商其他收入的管理31(四) 生鲜区域31超市生鲜区各联营区域合作标准（供参考）31二、 运营方案32(一) 招商方案32三、 商品管理及物流配送34(一) 订货34(二) 收货的控制35(三) 仓位的管理35(四) 第三方物流36(五) 运输费用的控制问题。36(六) 商场4、对于顾客的销售配送问题。37v. 组织机构及人员配置的确定 ：37一、 超市内部政策,架构371. 部门分工38二、 各部门人员安排39vi. 营销方案39一、 定价39(一) 价格确定原则39(二) 超市定价策略40二、 毛利政策41(一) 公司毛利策略41(二) 毛利目标41具体各类商品毛利率请见附件242三、 场内促销企划方案421. 新品开发、商品停售422. 促销原则433. 销售促销活动费用：442. 新品推广费443. 特别节庆商品销售费444. 防损耗配件/设备分担445. 周年庆赞助44vii. 财务分析45一、 投资计划45二、 财务分析45viii. 风险分析和保障机制45、7一、 超市供应链风险控制47(一) 供应链风险47(二) 超市供应链风险防范对策47二、 超市财务风险方面的风险控制48三、 项目可行性分析49附件一：商品渠道调查反馈表51附件2：超市商品分类表及一般毛利情况52附件3：世纪华联超市15000平超市资金预算63附件4：关于超市商品进场收费调查报告651.调查方式：模拟客商，暗访大润发652. 调查方式：咨询进场超市的商家653.调查方式：网络查询资料65商品进超市各大费用的网络调查66XX超市可行性报告总结项目概况：XX超市项目位于XX广场二楼三楼东北区，项目计划建筑面积23000平方米，（其中营业面积约为15000 平方米，外租区30006、平方，仓库及加工区约5000平方）。总投资额约2890万元。我司项目定义为综合性超市将能有效满足东城区及旧城消费者日常生活的消费需求。市场调查：按照东城片区建设速度以及城市化进程，当住户大规模入住和大学城各大院校招生后，预计2017年本项目核心辐射和次级辐射的人口将超8万人。该辐射人群属于中高收入人群，如按2万个家庭计算，每个家庭每月消费600元，且核心商圈销售额占总销售额的60%，则项目每月总销售额为2000万；如按市场占有率20%计算，项目每月销售额为1680万元。项目定位：本超市的目标客户就是其核心商圈和次级商圈的所有顾客群以及边缘商圈的部分消费者，其中又以当中的中高收入人群以及附件社区7、经常在家的家庭主人为主。因此，本项目的定位应该为以经营生鲜、食品和日用杂品为主，品类齐全，购房环境舒适，交通便利，价格实惠的大型综合性超市。卖场规划：为营造舒适的购物环境，与竞争对手形成差异化，本项目应在卖场规划有所突出，其中超市卖场主通道设置为 米，副通道设置为 米；货架设置总高 米，每层高 米，共 层。商品渠道：与大润发和华润全国性采购的连锁超市相比，自营超市商品进货渠道较单一，难以形成全国大批量统一厂家直供，大部分商品只能通过地方代理商提供；据我司综合性超市的定位，根据其面积大小，商品种类超过20000种，而商品渠道分三类，分别为自营商品、进货商品、外包商品。自营商品如水果、冷冻品等可以8、到广州江南水果批发市场进货，东旺批发市场、沙溪批发市场自行进货；其他大部分商品由当地经销商提供，属进货商品；进货外包商品采取保底加提点方案，如面包区、熟食区等。盈利模式：超市包括“前台毛利”和“后台毛利”，从而实现超市的总体盈利。超市的商品销售毛利一般在14%-25%之间，面对市场竞争和本项目的定位，本项目的销售毛利预计为20%。超市的后台毛利预计占销售额的5%（管理得当最高可达20%），包括外租区租金，收取供应商费用（包括进店费、上架费、堆头费、促销费、店庆费、年节费、广告费等）。投资预算：本项目投资额为2890万元，其中装修和硬件投入占74%，初次铺货货款约占21%。实际操作中，预计外场外9、租区和场内出租区的“两按一租”可回收一定费用，投资额会有所下浮。盈利预估：按照年度18000万的销售目标计算，每月销售额为1500万，每日50万元。按照20%的毛利计算，去除税金及各项费用，年近利润为437万元，净利润率2%。资金投资回报率为15%，回报年限为6.61年。注：本次预售未算超市租赁费用，如按市场价25元/平方/月，计算23000平方每月共57.5万，每年690万。可行性分析：按照财务分析情况，超市面积的租赁收入高于项目自行运营收入，项目盈利的关键在于人流的保证以及人员管理。本项目按东城片区入住率约6成计算，而按片区的入住率是否达成，对超市人流影响关键。同时因超市入场费，货架费等后10、台毛利属国家禁止范围，但在本行业普遍存在，因此通过专业管理和合理规避，每年有可能增加200-400万元利润。同时因本超市项目位于XX广场，选择自营和引进品牌连锁超市对整个商场的招商、营运和品牌有着较大的影响： 连锁品牌超市的品牌认知度较高，深入民心，居民对其品牌信心足够，对于店铺人流量有所保证； 连锁品牌超市对于商场的招商有着关键作用，对于国际品牌和一线品牌的商家，会关注商场是否配有连锁品牌超市，其会保证商场招商的品牌骨架的完善； 连锁品牌超市给予市场价租金，较于自营，减低了经营的风险，同时因为其连锁特性，对于滞销商品，可以通过店铺间的互相调配提高商品流通率； 连锁品牌超市的入驻，能作为商场的11、营运宣传的卖点，有限提高宣传范围和渗透性； 连锁品牌超市多为世界及国内著名企业，对后期商场的整体评估有提示作用，能有限提高融资水平。因此，就超市单个项目而言，项目可行，但需要通过专业化管理提供盈利。如果考虑对整个广场的影响，则本项目需慎重考虑。85i. 项目概述超市项目将实施在清远市规模最大、业态最全的购物中心XX广场。XX广场以体验式购物为主题，集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、商务、旅游于一体，建成后将会成为清远市地标性建筑。面对东城新区的巨大消费潜力和零售业的空白，该超市项目将有效满足东城区及旧城消费者日常生活的消费需求。 项目名称：XX超市 地址：XX广场二楼三楼东北区 类别：综合性超级12、市场 建筑面积23000平方米（营业面积约为15000 平方米，外租区3000平方，仓库及加工区约5000平方） 总投资：2890万元。 经营者：我司自营 经营方式：采取自营及生鲜租赁经营结合一、 超市的分类业态是指商业服务于某一顾客群或某种顾客需求的店铺经营形态。国内外众多的超级市场主要有四种业态：便利店、食品超市、仓储式商场、综合性超级市场。(一) 综合性超市综合性超级市场是以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态，其特点是：1) 选址在住宅区、城乡结合部或商业密集区。2) 营业面积在2500平方米以上。3) 商品结构：生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度（指同一商品的13、规格、等级、品种的多少）。 4) 目标顾客：满足消费者中比率最大的中等收入阶层的消费需求。5) 设施装饰较仓储式商店好。综合性超级市场比仓储式商场更能提供一种良好舒适的购物环境，及多品种商品选择机会的业态。(二) XX超市综合超市的定义与分类，我司超市项目面积约23000平方，拟为周边消费者提供良好的购物环境和满足其日常生活消费需求，我司项目定义为综合性超市。ii. 市场分析与定位一、 市场调查 (一) 市场容量 1. 该地区人口规模 2020年中心城区人口达150万：2012年清远市户籍总人口为405.67万人，清城区常住人口72.6万，清新县70.89万人。预计到2020年，全市城镇化率达14、到全省平均水平，核心城区人口规模争取达到150万人左右，将能和全国同步实现小康，达到全国人均GDP的平均水平。规划建1.6万亩广东职教中心，职工学生将达30万:清远将在东城建成职业教育城，以现有的清远职业技术学院和南华工商学院两所高职院校为基础，在清城区东城划出（包括清远职业技术学院和南华工商学院在内）土地1.6万亩，建设“现代职业教育体系改革试验区”，预计有17所高校落户清远，人数将达30万。2009年12月省市共建（清远）现代职业教育体系改革试验区已挂牌。预计2015年园区内高职院校在校生达到3万人以上、中职在校生规模达到3万人以上。大房企逐鹿大盘争胜:2014年初，千亿房企保利地产豪掷215、4亿元入驻东城。除保利外，这里还汇聚了华南知名房企敏捷地产、时代地产、奥园等未来人口聚居地：XX广场所在的”XX生活圈”总户数已超1万户，而东城大道两侧已汇聚至少有18个在售或在建、将建项目；新建的大学西路两侧临近，这里已知的项目有5个。 据公开数据保守统计，目前20多个项目总建筑面积超过700万平方米，其中住宅建筑面积超过500万平方米，住宅总套数预计超过2万套。按照东城片区建设速度以及城市化进程，当住户大规模入住和大学城各大院校招生后，预计2017年东城片区人口将超8万人。2. 该地区人均收入状况 2013年，清远市城镇居民人均可支配收入21368元，同比增长9.5%。据统计全国城市居民年16、收入以3-6万为主，而清远属于三线城市，东城商圈属于清远新区，其居住人群收入处于中高水平，因此可评估东城片区居民年收入水平平均在2.5-5万之间。据调查，我国近年城镇恩格尔系数为36.3%（总的消费支出中食品类支出所占的比重），另家居产品消费占收入6%，个人用品占4%。则以一个居民年收入2.5万计算，每月在超市消费约占12%，即252元。一个家庭超市消费每月约600元。在商圈内，全部家庭生活用品消费额可用商圈的家庭户数乘以600元来算。3. 该地区的辐射能力 商圈是指门店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，商圈与超市经营活动有着极为密切的关系，这类商圈由核心商圈、17、次级商圈和边缘商圈构成。1) 超市核心商圈在500米以内；商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的55-70%。2) 次级商圈在5001000米；商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的15-25%。3) 边缘商圈在10001500米；商店在商圈中剔除前两种商圈后，剩余的顾客所构成的区域，约占总顾客数的5%。由于清远市区交通路网较好，居民开车出门较方便，市区居民消费形成跨区的消费习惯，而所跨区域根据商圈的吸引度而定，因此本项目的商圈范围应适度扩大。根据商圈的定义以及清远跨区消费习惯，对本项目辐射范围定义如下：商圈辐射范围辐射人口消费占比核心商圈东城大道两侧，XX生活圈4.5万60%次级商圈东城板块，凤18、城大桥商圈10万30%边缘商圈旧城、小市商圈、黄坑40万10%(二) 交通条件 东城大道，位于先锋路与凤翔北路之间，作为连接旧城和东城的主要动脉，也被称为东城的中轴。项目位于东城街道办东城大道及金碧路交汇处东北面，交通路网四通八达，沿着东城大道向西接上先锋路到达老城区，享受成熟的商圈，同样通过东城大道向东接上环城北路，直通黄坑和凤城大桥。而向南沿着海逸路直达北江边，享受休闲江景。通过东城大道的核心另外，该项目不但坐拥两城交汇的利好， 同时，接受清城区政府及其各项市政配套的的辐射。包括清城区政府、凤城广场、中山公园、清远国际大酒店、大学城、省职教基地等诸多市政配套环布在该项目周边，居住气氛浓烈。19、项目所在广场配置3000个停车位，将为各区市民前来消费提供交通便利。(三) 消费心理及消费结构分析 1. 东城片区及新城板块属中高收入消费群的消费行为及心理特征：1) 品牌偏好明显，受文化需求的影响大于价格上的诱惑。中高收入群体多为高学历、高品位、高消费需求的“三高”消费群体，易于接受新事物和大品牌，并会由此产生相应的品牌偏好。2) 购买数量较大，购买频率和次数较少。高收入群体忙于工作，因而他们在生活上表现出极大的不规律性。除周末以外，逛街购物对他们来说只能是一种“奢侈”。但是若进商场购物，他们购买的数量很多，从吃的、喝的到用的，一次消费就达数百元。据了解， 这种“集中购物”的消费者并不少，在20、周末购物群中占了很大的比例。3) 购物期望值较高。中高收入消费者受其社会地位的影响，在购物时也期望商家能给予其特殊的关照，比方如售前服务和售后服务方面等，购物时他们最重视的是商家的服务态度。2. 旧城商圈和黄坑商圈属中低收入消费群的消费行为及心理特征： 1) 注重价格。用最少的支出满足尽可能多的消费需求是他们最为“奢侈”的美好愿望。商场的特价处，大多数是低收入群。低价是实惠，这样的实惠吸引了众多的市民。 2) 注重质量。他们已经具有了消费过程中的自我保护意识和对健康生活、营养饮食的追求。即使他们为了节俭而去购买肉菜市场里的低价肉菜，但他们仍然担忧肉菜的质量，并渴盼“放心肉菜”的到来。3) 购物21、数量少，购物频次多。尤其是其中的家庭主妇，生活很有规律，每天基本上是按时起、按时睡，按时买东西，按时看电视，他们的单次购物数额很小，但是购物频次很多，有时一天就会发生数次购买行为。(四) 周边超市目前清远周边超市已大润发、华润万家-黄坑美林店、华润万家赢之城店、城市广场益华超市为主，中小型超市黄坑天天乐、赢家超市为代表。华润万家赢之城店，因周边人口密集，所以营业额一直不错，人流量主要集中在晚上。按相等面积计算，华润万家赢之城店刷新过全国华润万家营业额第一。华润赢之城店最大的弊端是店面面积太小，所以已经和北江城签订进驻合同。根据调查，大润发占超市总营业额7成以上。根据顾客跟经销商反映近几年私人小22、超市如天天乐、赢家超市等因清远大型超市进驻后营业额持续下降，以华润万家为例，黄坑店人流量也不大，普遍顾客也宁愿坐车过大润发消费，原因，大润发价钱便宜，商铺齐全，周边商圈成熟。城市广场益华百货，大润发进驻后营业额持续下跌。进店人流量非常少。超市地址与本项目距离规模特色大润发华润万家-黄坑美林店华润万家赢之城店益华超市黄坑天天乐(五) 销售潜力1. 按辐射能力计算：核心商圈2万个家庭计算，每个家庭每月消费600元，则核心商圈每月销售额=20000*600元=1200万；核心商圈销售额占总销售额的60%，则项目每月总销售额=1200万60%=2000万；若核心商圈入住率只达60%，即项目每月总销售额23、=2000万*60%=1200万；2. 按市场占有率计算清城区常住人口约72万，约14万个家庭，每个家庭每月消费600元，即市场总量为8400万；竞争对手大润发市场占有率约占60%，项目开业后，预计争抢大润发三分一的销量，即市场占有率占20%；则项目每月总销售额=8400万*20%=1680万；由以上计算可知，根据核心商圈入住情况，本项目每月销售额约在1200万1680万之间。 因此,本项目的销售额目标应为1500万，全年目标18000万元。二、 SWOT分析 1. 优势：1) 相对于竞争对手来说，地理位置更显优越性，1000米范围内有大型住宅区；2) 大型停车场，保证客户购物便利；3) 处于24、清远至大型购物广场，影响力大，人流有保障；2. 劣势：1) 新城区商业竞争激烈，未来超市较多，对北江以南客户有一定的截留作用； 2) 内部管理相滞后，没有像沃尔玛那样先进的商品管理体系、人员控制系统和全球适时定位； 3) 商品进货渠道单一，与大润发和华润全国性采购的连锁超市相比，难以形成全国大批量统一厂家直供，大部分商品只能通过地方代理商提供；3. 机会：1) 东城区域政策利好，清远政府对该区域大力支持，各大房地产开发商进驻，为中高档住宅社区人口提供保证； 2) 信息化、高科技的发展能促进企业的成长。当今信息化突飞猛进，产品的科技含量提升，只要掌握先机的技术和快速相应，才能使企业有更大的发展和25、进步空间。 4. 威胁：1) 面临中国经济调整期，使许多企业面临破产的风险，中国零售业也难于幸免； 2) 互联网的快速发展，网上交易已成为当今潮流，顾客足不出户都可以购买到自己满意的商品，这对实体零售业是一个暗藏的巨大危机。三、 项目定位 (一) 市场细分：超市市场细分依据消费者的需求和欲望、购买行为和购买习惯等方面的明显差异性，把某一个产品的市场整体划分为若干个消费群体的市场分类过程。东城大道片区根据其所在的地理位置、周边的交通运输状况，其商圈范围覆盖了先锋路、环城北路、人民路及周围地区，根据周围的居民的生活环境状况来看，该市场可以分为黄坑、旧城区的年轻、中低收入人群；新城区中高端收入人群，26、东城片区社区新入住人群。(二) 目标市场 商场超市目标才市场是商场超市决定进入的、具有共同需求的或者特征的顾客集合。其选择决策的影响因素有：细分市场的规模和潜力，企业在细分市场中的竞争能力以及企业的目标与资源。根据项目的情况，该商场超市的目标就是其核心商圈和次级商圈的所有顾客群以及边缘商圈的部分消费者，其中又以当中的中高收入人群以及附件社区经常在家的家庭主人为主。该目标市场特性： 1、对商品知识或料理方法不太了解的消费者。 2、追求新鲜、卫生、品质良好且对价格较不敏感的消费者。 3、所得水准或教育水准较高，较喜欢尝试新事物或追求时髦者。 4、较注重购物环境舒适感的消费者。 5、女性多于男性，且27、年龄大多在2555岁之间。 6、单身在外者。 7、喜欢闲逛比较的消费者。 8、对交通便利性较敏者。(三) 市场定位市场定位是依据消费者对产品某种属性的重视程度以及消费者的购买心理和购买行为习惯。根据项目的目标顾客，本超市的商品应该是以经营生鲜、食品和日用杂品为主 项目市场定位特性 ： 1. 注重品项齐全，可以提供消费者日常所需的食品、日用品，以满足其一次购足的需求。 2. 超市强调合理的价格，以提供大众化、丰富性商品为主。 3. 超市强调距离方便，是提供给邻近居民的良好购物场所。 4. 超市强调服务，除提供轻松、舒适的购物环境外，超市亦会提供商品资讯、料理方法等，以便不太会料理或料理时间不足的28、家庭主妇应用。 5. 强调本身具有生鲜处理技术及鲜度管理技术，可维持生鲜商品的品质。 6. 强调某些类别商品的特色，例如：新鲜、产地直销、直接由国外进口、新奇、稀有、特殊口味、特别用途等。 7. 可提供额外的服务，如送货服务、免费停车、代客送礼等。 8. 可提供特别的金融服务，如现金预付卡、会员卡、贵宾卡、礼券、 提货券等。 9. 强调卖场气氛及促销活动的活性化。 10. 强调高格调的整体形象。11. 提供购物时间的方便，如提早上班或延长营业时间。 综上，本项目的定位应该为以经营生鲜、食品和日用杂品为主，品类齐全，购房环境舒适，交通便利，价格实惠的大型综合性超市。(四) 经营理念 1. 基本特29、征：低成本、低利率、大流量。它不经营品牌商品和贵重商品，一般经营的都是大众日常的消费品，利率由市场决定，所以不会高。在这种情况下，供销超市想要取得赢利，就只能用低成本的方式经营，总之，要想方设法节省人力、财力，降低经营成本。另外，就是加大商品在超市内的流量，提高资金周转率。2. 数字化经营的理念：要支持数字化经营的理念，数字科技即现代信息技术的应用就成为不可缺少的必备条件。一个万米左右的大型超市，每天产生的数据记录在3万条左右。这样的记录靠人脑来采集、统计、处理和分析，是根本不行的，必须借助包括软、硬件在内的数字化设备，帮助进行数字化经营。3. 同时根据本项目定位，全品类商品，一站式舒适购物体30、验也应是本项目的经营理念。通过齐全的产品品种，特别的产品型号，做到我有敌无，突出本卖场的特别之处。同时通过增加过道面积，美化商品陈列，提高装修标准，营造舒适的购物环境，提高顾客回头率。iii. 项目规划一、 商场内部的初步规划 (一) 超市楼层分布项目采取2+1形式，超市位于购物中心2楼3楼东北区，1楼为链接通道。(二) 商品分区为了配置好超级市场的商品，可以将超级市场经营的商品划分为以下七个商品部：1. 面包及果菜品部。这一部门常常是超级市场的高利润部门。由于顾客在购买面包时，也会购买部分蔬菜水果，所以，面包和果菜品可以采用岛式陈列，也可以沿着超级市场的内墙设置。在许多超级市场中，设有面包和31、其他烘烤品的制作间，刚出炉的金黄色的、热气腾腾的面包，常常让顾客爽快地掏腰包。现场制作已成为超级市场的一个卖点。2. 肉食品部。购买肉食品是大多数顾客光顾超级市场的主要目的之一，肉食品一般应沿着超级市场的内墙摆放，方便顾客一边浏览一边选购。3. 冷冻食品部。冷冻食品主要用冷柜进行陈列，它们的摆放既可以靠近蔬菜，也可以放置在购物通道的最后段，这样冷冻食品解冻的时间就最短，给顾客的携带提供了一定的便利性。4. 膨化食品部。膨化食品包括各种饼干、方便面等。这类食品存放时间较长，只要在保质期内都可以销售。它们多被摆放在超级市场卖场的中央，用落地式的货架陈列。具体布局以纵向为主，突出不同的品牌，满足顾客32、求新求异的偏好。5. 饮料部。饮料与膨化食品有相似之处，但消费者更加注重饮料的品牌。饮料的摆放也应该以落地式货架为主，货位要紧靠膨化食品。6. 奶制品部。超级市场中的顾客一般在其购买过程的最后阶段才购买容易变质的奶制品，奶制品一般摆放在蔬菜水果部的对面。7. 日用品部。日用品包括洗涤用品、卫生用品和其他日用杂品，一般摆放在超级市场卖场的最后部分，采用落地式货架，以纵向陈列为主。顾客对这些商品有较高的品牌忠诚度，他们往往习惯于认牌购买。这类商品的各种价格方面的促销活动，会使顾客增加购买次数和购买量。在卖场设计时可以充分利用计划性购买商品对顾客的诱导作用，设计一种能让顾客走遍卖场的布局方法。例如：33、食品、生鲜类商品时顾客日常需求品，属于计划性购买商品，而非食品不是顾客的日常需求品，因此可以将生鲜设计在卖场终端，有效延长顾客卖场滞留时间，促进非计划性购买商品的销售，卖场商品陈列顺序就可以按非食品、食品、生鲜的顺序设计。(三) 超市卖场通道超市卖场的通道划分为主通道和副通道。主通道是引导顾客行动的主线，而副通道是指顾客在店内移动的支线，超市内主副通道的设置不是根据顾客的随意走动来设计的，而是根据卖场商品的配置位置与陈列来设计的。足够的宽度,所谓足够的宽，既要保证顾客提着购物筐或推着购物车能与同行的顾客并肩而行或顺利地擦肩而过。不同规模超市通道宽度的基本设定值。对大型货仓式零售超市来说，为了保34、证更大顾客容量的流动，其主通道和副通道的宽度可以基本保持一致。同时，也应适当放宽收银台周围通道的宽度，以保证最易形成顾客排队的收银处的通畅性。(四) 超市货架1. 货架设计超市一般用货架来陈列商品，货架的制造材料有很多，玻璃、金属、塑料。超市一般采用的是金属类型的货架，因为，金属货架抗压能力强，并且可以根据需要，拆分货架的层次，但是金属的货架会给人一种呆板的感觉，所以货架周围可以辅以其他的装饰用品，让顾客看上去更加的舒服。超市现在用的货架一般长为1.2-1.3米，宽为70-90厘米，高度一般不会超过2米。 2. 货架黄金线：指商品陈列时，最容易让顾客看到或拿到的区域，一般指肩膀以一下至腰部以上35、的区域，高度约在0.8131.20m左右。此区域一般用来陈列利益贡献度高的商品。3. 商品依分类呈纵向陈列在同一子分类中，商品沿顾客动线方向，依价格高低，由上至下横向陈列，并同时考量品牌、规格、包装、口味、功能、颜色等是否再进行细分类的集中陈列。成箱售卖的商品陈列在货架的最下层。(五) 本项目通道及货架建议主通道距离货架间通道距离货架总高度货架层数货架层高收银线收银排队距离大润发赢之城华润益华超市我司项目二、 商品的分类与结构(一) 商品分类 在超级市场实际商品管理中，商品分类一般采用综合分类标准，将所有商品划分成大分类、中分类、小分类和单品四个层次，目的是为了便于管理，提高管理效率。 1. 36、大分类 大分类是超级市场最粗线条的分类。大分类的主要标准是商品特征，如畜产、水产、果菜、日配加工食品、一般食品、日用杂货、日用百货、家用电器等。为了便于管理，超级市场的大分类一般以不超过10个为宜。 2. 中分类 中分类是大分类中细分出来的类别。其分类标准主要有：(1)按商品功能与用途划分。如日配品这个大分类下，可分出牛奶、豆制品、冰品、冷冻食品等中分类。 (2)按商品制造方法划分。如畜产品这个大分类下，可细分出熟肉制品的中分类，包括咸肉、熏肉、火腿、香肠等。 (3)按商品产地划分。如水果蔬菜这个大分类下，可细分出国产水果与进口水果的中分类。 3. 小分类 小分类是中分类中进一步细分出来的类别37、。主要分类标准有： (1)按功能用途划分。如“畜产”大分类中、“猪肉”中分类下，可进一步细分出“排骨”、“肉米”、“里肌肉”等小分类。 (2)按规格包装划分。如“一般食品”大分类中、“饮料”中分类下，可进一步细分出“听装饮料”、“瓶装饮料”、“盒装饮料”等小分类。 (3)按商品成份分类。如“日用百货”大分类中、“鞋”中分类下，可进一步细分出“皮鞋”、“人造革鞋”、“布鞋”、“塑料鞋”等小分类。 (4)按商品口味划分。如“糖果饼干”大分类中、“饼干”中分类下，可进一步细分出“甜味饼干”、“咸味饼干”、“奶油饼干”、“果味饼干”等小分类。 4. 单品 单品是商品分类中不能进一步细分的、完整独立的商38、品品项。如 “230装可口可乐”、“1升瓶装可口可乐”、“2升瓶装可口可乐”、“2升瓶装雪碧”，就属于四个不同单品。 根据我司综合性超市的定位，主要经营民生消费品，商品品种数依各店面积略有不同，但通常都有10000-20000种，品类通常有：1) 生鲜：蔬菜、水果、家畜禽肉、海鲜水产、面包、蛋类、乳酪制品、冰品、南北干货、五谷杂粮等。2) 食品：烟酒饮料、糖果饼干、休闲食品、粮油米面、调味品、罐头食品、奶粉、婴儿食品、茶叶、咖啡、保健食品等。3) 百货：精品、化妆品、办公用品、玩具、体育健身用品、家居用品、大小家具、家庭五金用品、床上用品等4) 日用家电：空调、洗衣机、电冰箱、电视、风扇、热水39、器等。(二) 商品结构的基本原则1. 顾客购买比较选择；顾客购买首选品类；全品类品牌功能规格齐全（超过竞争对手）。2. 顾客购买方便性类；较宽的品类，品牌功能规格较齐全。3. 季节性顾客购买品；有限的基本品类。 4. 季节性顾客购买品类；全品类，品牌规格功能较齐全。5. 为凸显与竞争对手的不同以及满足周边社区居民的需要，生鲜产品应增加占比。(三) 商品渠道经调查所得超市商品渠道分三类，分别为自营商品、进货商品、外包商品。1. 外包商品：类似于外租区，商场讲该品类商品成本给个人或公司经营，采取保底加提点方案。一般用于面包区、熟食区、海鲜区、电器区、服装区、文具区、化妆品域等。优势：因采用保底加提40、点两者取其高方案，大大减少超市经营风险，超市可预先准确计算收益，减轻经营压力。2. 进货商品：如饮料、牛奶、调味料、食用油、杯面、洗头水、沐浴露、洗衣液、等由厂家或经销商进货，经调查，除大型连锁超市外，一般自营超市都由当地经销商进货，如我司确定自营超市由当地经销商进货，进货价钱由进货量而定，节假日部分商品厂加有活动支持，区域不同，经营店不同，销量大小确定厂家对该销售点的活动支持大小不同。厂家活动支持一般为经费、MD广告、人员配备、活动促销等。（详见附件1：商品渠道调查反馈）。3. 自营商品：如水果、冷冻品、生活厨具、玩具、干货等。自营商品由超市自主进货，经调查水果类商品可以到广州江南水果批发市41、场进货，冷冻品可到东旺批发市场、生活厨具可到沙溪批发市场、玩具文件可以到万宁批发市场。干货类可以到一德路或清平市场。这些批发市场种类比较齐全，价钱较低。一般超市都会将自营商品作为特价或促销商品进行销售，因进货渠道广，利润较高，商场可自营控制商品价格。三、 仓库及其它区域规划(一) 卖场区域划分一般来说，一个卖场的店面区域可划分为四部分，即：售货区、辅助区、储存区、加工区。储存区和加工区有时也可合并为储存加工区。 1. 售货区是经营者对营业场所所做的最初的区分，它是顾客选购商品、缴款、存包的区域，有时还包括顾客服务台、休息室、婴儿室等。2. 辅助区是卖场行政管理、生活和放置技术设备的区域，包括各42、类行政、业务、办公室、食堂、医务室及变电、取暖、空调、电话设备房。从原则上讲，辅助区的占用面积不应超过总面积的10%。3. 储存加工区一般设在卖场的最里端，它是储存加工商品的区域，包括商品收货处、售前加工、整理分装间、冷藏室等。其面积一般占总面积的15%-25%。iv. 项目运营方案一、 盈利模式商品的价格是由超市和供应商协议定价后，统一发布到销售一线。商品售价有一部分是超市进场费，根据调查就上海各个超市的行情看，进场费约为售价的18%20%。超市上架商品的价格由“竞争态势”决定，各家门店里相同产品不同价格，很大程度上是因为周边环境竞争的结果。超市门店的定价基本上跟着“附近其他超市走”。 所有43、的超市都有平价商品，但在这一销售终端上，现状是价格有高必然有低，平衡“前台毛利”和“后台毛利”，从而实现超市的总体盈利。所谓 “后台毛利”指的是，大型零售企业采取集中采购的方式， 采购量急剧增大，对供应商产生了很大的吸引力，供应商极力想使自己的商品打入零售企业，零售商便利用门店和货架资源向供应商收取各种名目的通道费，包括进店费、上架费、堆头费、促销费、店庆费、年节费、广告费等，这些费用绝大部分体现在年终返利上，包括通道费以及销售数量折扣等在内的年终返利统称为“后台毛利”。(一) 外租区外租区形成的原因大致可以分成两种：一种是希望通过外租区的品牌和商品更有效地吸引客流；另一原因则是各地租金成本的44、不断攀升，通过分租分摊租金成本。超市外租区是人流通往超市入口的必经之路，外租区各具特色的业态为超市增加了人流的驻足时间，形成了业态互补、人流共享，成为了一个完整的整体：外租区管理得好、经营得好，能实现超市与业户间的互利共赢；1. 外租区面积占比：外租区的面积空间要根据超市的具体布局设置，一般占超市总面积的15%-35%。由于本项目外租区的收益与商场商铺的收益相抵消，而为了与超市里商品形成互补，建议本项目外租区设置占超市总面积的13%即可（因自营超市，1楼不需设立外租通道，所以外租区面积大大减少），约3000平方，主要分布于入口通道，出口，楼梯过道处。（因自营超市，1楼不需设立外租通道，所以外租45、区面积大大减少）2. 外租区业态：除了租金收益，超市经营者更看重的是外租区的丰富货源品类所带来的“优势互补”。比如像电子元件、数码产品这样的产品，在内场管理起来会比较麻烦，外租的话，会形成一个互补。因此主要业态包括电子元件、数码产品、珠宝、药店、皮具、内衣、茶烟酒等。3. 外租区租金：目前清远超市外租区价格为100-300元每平方每月，因低价格外租区占比较大，所以平均租金可按200元计算，再按照3000平方的外租区面积计算，外租区每月的租金收入约为60万。装修保证金80平方以下5000元/户，80-200平方10000元/户，200平方以上个别处理。保证金按“两按一租”收取(二) 货架费堆垛费46、等超市内商品收益根据行业调查情况（附件4）以及清远地区实际情况，本项目的商品其他费用收益如下：单价进场费100元/条码货架费100元堆跺费300-500元/月海报（DM）费200元/次年节费200元/次店庆费200元/次年底返利0.5%-15%账期到货15-30天生鲜产品到货15天结，补损一般在5%以内(三) 供应商其他收入的管理1. 基本销售返利：1.5-5.0%；2. 销售增长奖励：分别对不同的供应商设定不同的目标等级，原则上总目标设定不得超过去年实绩的110%、125%、140%，并要求供应商对应提供1%、2%、3%三个级距的销售增长奖励(本公司是新公司，没有历史的销售记录供参考，采购部47、可根据不同的供应商情况商讨较合适的增长返利)；3. 销售通路独占奖励、销售通路占有率超越奖1.0-3.0%；(四) 生鲜区域超市生鲜区各联营区域合作标准（供参考）联营品项扣点标准保底销售额日均销售额猪、牛、羊肉5%-6%40万/年1100元禽类6%-8%20万/年548元配菜12%-16%3.6万/年100元水果8%-10%30万/年800元蔬菜4%-5%18万/年500元熟食18%-20%54万/年1500元拌菜18%-20%108万/年300元五谷杂粮8%-12%108万/年300元腌腊制品16%-18%10万/年270元面食15%-18%30万/年800元散装酱菜15%-17%10.8万48、/年300元水产-活鱼2%水产-冰鲜10%-14%30万/年820元南北干货15%20万/年550元注：1、以上联营品项除腌腊、冰鲜、干货的保底半年结算一次外，其余皆每月结算一次。2、以上联营品项的一次装饰、照明由公司负责，二次具体的装饰、装修，水电费（各联营户按表计实际数）用由各联营商自行承担。二、 运营方案 (一) 招商方案1. 招商工作的基本原则1) 生鲜以联合经营为主，其它形式为辅为原则 ：生鲜区域按规划的功能区域尽可能引进联营户的方式进场经营，降低超市整体的经营风险，最大限度地提高收益保障，向场地要效益。2) 坚持突出经营特色的原则：突出生鲜经营特色，以“农改超”的形式，逐步锁定消费49、者让本超市的生鲜成为一大亮点。3) 坚持多品类的原则：本超市的营销组合要结合不同品类角色的需求进行规划，为满足不同类型消费者的多种需求，商品群力求品类众多、品种丰富、充分体现多功能、体现“一站式”购物的特点。4) 坚持质优价廉的原则：本超市制定以“天天平价”为主，“竞争性价格促销”为辅的价格策略来建立区域性价格形象领先。2. 招商政策1) 采购部长应根据年度公司总体目标，制定年度各类别商品的合同订立的策略、目标及年度合同将达成的目标，报总经理批准。2) 年度合同中，供应商赞助金（含DM费、端头费、新品推广费、灯箱广告费等）。3) 供应商付款帐期确定的原则：所有销售合同为实销实结。 非食品：3050、-60天。 食品杂货：30-45天。 生鲜：送货15天以上。 新店开业以开店日作为帐期起计日。 不符合上述原则的付款，一律呈报总经理批准。 已签定合同，若改变付款条件而不符合上述原则时，亦应报总经理批准。3. 招商方式1) 主要方式：经销或代销，约占总招商量的65%。2) 辅助方式：联合经营，约占总招商量的30%。3) 补充方式：租赁经营占总招商量的5%。三、 商品管理及物流配送(一) 订货订货是物流数量的基础，订货的数量决定了物流的数量。订货制度和控制体系：1. 订货的人员必须是销售人员而不是采购或者物流人员。2. 订货的人员必须是销售部门的负责人而不是普通员工或者促销人员。3. 订货必须是51、在站在货架前进行的而不是在办公室进行的。4. 订货必须依靠严格的科学和数据标准而不是依靠记忆或者主观推测。依据现有的库存，在途的库存，要参考上期销售、往年同期销售，还要考虑价格变化的因素、市场需求变化的因素、节假日的因素、突发大客户订货的因素。(二) 收货的控制1. 收货部制度的建立收货部是商场的第一道大门，不仅担负收货、验货的职责，还是商场库存管理的基础数据的来源，同时也提供了向供应商付款的依据。所以在收货部必须有严格的、完善的制度。包括：1) 收货及检验的技术标准；（比如外观、新鲜度、保质期、数量等等）。2) 收货及检验的操作流程；（递单、接单、核对送货单和订单、验货、收货、精检、入库等等52、）。3) 收货及检验的单据以及传递流程和管理制度；（单据在商场之间、在商场和总部之间、在商场和供应商之间的传递）。4) 收货区域门禁、卫生、安全管理制度。收货门开启的时间和原则，门禁制度，场地卫生、消防、商品安全等等。2. 收货部门岗位的划分对于收货部门内部的岗位进行划分。因为收货部的工作有比较强的技术性和专业性，所以对于收货部内部的岗位应当有清晰的划分，以便于明确责任，提高效率。总体分为单证管理、商品检验、商品入库、全面控制四个岗位。1) 单证管理负责接单、核对送货单和订单、单据录入、返单。2) 商品检验负责商品数量、品质的检验，填写收货记录单。3) 商品入库负责商品入库、分部门码放。4) 53、全面控制单据的复核、人员和纪律的控制。单据的保存。(三) 仓位的管理在有限的空间里，尤其是在节日期间，如何保持仓位的充分利用，节约费用，提高空间利用率：1. 保持合理的库存。物流经理必须有相当的销售知识，掌握非食品、食品等不同商品的流转速度和销售特点，以便于控制库存总量。比如一般消费品和快消费品之间、普通食品和生鲜食品之间，流转速度和消费的季节差别都很不同。2. 合理利用现有的空间和仓储能力。根据不同商品的特质和存放要求不同，合理使用现有的仓储空间。比如玻璃制品的堆高和纺织品的堆高要求不同，电冰箱的堆高和办公用品的不同，干货类食品的堆高和饮料也不同。还有就是存放的地点、温度的条件不同。比如冻品54、必须存放在冷库里，冷库的要求：零下18度左右，但是冷藏品就不能存放于冻库中。还有象冬、夏季酒水不能存放于室外，容易冻破或者变质。3. 要求物流经理必须经常检查仓库和卖场的仓位，及时要求拼仓板和整理仓位。对于过期、或者包装破损的商品要及时要求有关部门处理。这里我们要求的是必须用自己的眼睛而不是坐在办公室里听取下级的汇报。我们要求物流经理必须亲自检查所有的死角以保证对于下级的压力和工作的效率。(四) 第三方物流1. 经销或代理商品由清远本地经销和代理商负责发货。2. 自营商品，如水果，部分冷冻品，杂货等，由超市自备货车进行定期采购。3. 联营商品，由联营商自行负责物流配送。(五) 运输费用的控制问55、题。对于运输费用的控制主要掌握以下几个方面：1. 合理的配送频率；通过了解商品的生产、销售特点和库存量、以2. 及路途的距离来确定配送的频率。3. 合理的运输工具；通过了解商品的特性来确定合适的运输工具。4. 合理的运输价格。通过价比三家来确定合理的运输价格。(六) 商场对于顾客的销售配送问题。处于服务竞争的需要，越来越多的商场开展了对于顾客的配送运输。按照顾客是否付费分：1) 免费送货；2) 顾客付费送货；在国内企业中，免费送货比较普遍，在跨国企业中，比如沃尔玛山姆店、麦德龙等付费送货比较普遍。免费送货增加了销售机会，增加了企业的费用。顾客付费送货，减少了企业销售的机会，但是也减少了企业的费56、用支出，便于更低的价格竞争优势。v. 组织机构及人员配置的确定 ：一、 超市内部政策,架构 1. 部门分工卖场的部门主要有采购部、收货部、营销部、财务部、行政部、电脑部、防损部、工程部8个部门。每个部门具有各自不同的职能，分别负责卖场的不同活动。1) 采购部卖场采购部主要负责商品组合策略、价格策略的拟定及执行，商品货源的把握、新产品开发与滞销商品淘汰也由采购部负责，此外，配送中心的经营与管理，也属于采购部的业务范围。2) 收货部超市收货部主要负责对卖场中各种商品的到货接收、验收货物，并通知各部门人员前往领货。同时，还负责对卖场内货物的退、换货给以处理。3) 营销部卖场营销部主要负责卖场商品配置57、陈列设计和改进。促销策略的制定与执行，及企业广告、竞争状况调查分析。除此之外，企业形象策划及推出，公共关系的建立与维护，新市场开拓方案及计划的拟定等都属于营销部的职能范围。4) 财务部卖场财务部主要负责融资、用资、资金调动，编制各种财务会计报表，还有审核凭证，财务处理及分析，此外，每日营业核算，发票管理，税金申报，缴纳，年度预结算，会计电算化及网络管理等也由财务部门负责。5) 行政部卖场行政部主要负责零售企业组织制度的确定，人事制度的制定及执行，员工福利制度的制定及执行，及人力资源规划，人员招聘、培训，奖罚办法的拟定和执行。此外，企业合同管理及权益的维护，其他有关业务的组织与安排也由行政部负58、责。6) 电脑部电脑部主要负责超市内网络系统的日常维护，保障与电脑相关的设备正常运行，保障卖场的正常运转，对部门电脑使用提供技术支持。另外，还负责一些简单软件的开发与维护，和一些电子资料的收集、处理与保管。7) 防损部卖场防损部主要是对店长负责，主持防损部的日常工作，协调与各部门的关系，组织制度和实施各项安全措施，确保卖场营运秩序正常。除此之外，还应负责卖场内突发事件的应急处理和事故调查，并定期安排检查防火器材。8) 工程部工程部要确保水、电、气、风、电梯等大型设施设备的正常运转，并负责全场设备、能源、修建工程及变电室等超市各种设施的管理。另外，还要建立设备账目和卡片，制定相应设备的操作须知和59、操作规程。二、 各部门人员安排部门采购部收货部营销部行政部电脑部防损部工程部总计采购配送新产品开发收货验收收银部生鲜部日杂部电器部服装部自制部其他人力资源总务企划协调职能部门防损设备维修保养预计人数20102030303030202030505555510325按照本项目规模大小，人员配备约为300人左右，其中收货员，收银员，销售员，安保人员按实际情况分两至三班制。另商品促销人员由厂家及经销商配备，商场统一管理，促销人员可达500人。vi. 营销方案 一、 定价(一) 价格确定原则1. 正常售价的确定：1) 大品牌商品（相同包装）以低于或等于商圈内竞争店的售价为准，而进价则以公司设定的毛利要求60、或可以争取到的更低进价为准。2) 非大品牌商品采取“成本向上计算法”计算最佳进价，以创造毛利或价格形象决定售价。2. 促销价格的确定：以客流量、价格形象创造、竞争因素、毛利、供应商支持度、节庆、促销弹性等因素做综合考虑，以优于或等于竞争店的售价执行促销价。促销以提高销售10%作为目标。(二) 超市定价策略制定售价是超市经营管理成效的关键，定价并不是获得利润的手段，而最高段工夫是运用定价策略来赚取最大的利润。即 “制定合理售价，赚取最大利润”。对于生鲜商品，定价策略的核心是用低毛利来刺激销量，生鲜是以量取胜，量大才能维持产品的鲜度及周转率，而不是采取高毛利、低销量的策略。1. 定价策略1) 经营61、规模策略不同经营规模（卖场面积、品项多少），其毛利空间大小不同，这是其经营方式、投入资金多寡等决定的。如：超市卖场面积3000平方米以上，品项在15000以上，定价毛利率较高，在1425%之间；而量贩仓储店，卖场面积500015000平方米，品项数少于超市，定价毛利率较低，在69%之间。2) 商品的敏感度策略消费者对商品的敏感度决定价格的变化、毛利率的高低。较不敏感品项（水产冻品、干货）价格、毛利偏高；较敏感品项（肉、蛋、菜）价格、毛利偏低。3) 树立公司低价形象策略不仅利用生鲜商品，还要利用食品、百货。通过经常性的促销，略低于竞争对手的价格水平，调低敏感商品价格等方式，在消费者头脑中建立整体62、低价的印象。并周期性不断强化，刺激购买欲，提高销售量，同时也带动高毛利品项销售，赚得利润。2. 定价依据售价的制定有数字依据与市场背景依据：1) 生产基地、批发菜市场、零售市场的价格信息采集，并综合比较，确定自己的价格层。2) 供应商报价，要与自己的价格信息比较，决定取舍或进一步谈判。3) 竞争对手价格，进行比较并制定对策。4) 消费者数字喜好心理：促销定价时，数字0、3、5、6、8较常出现，而1、4、7较不受欢迎。5) 运用“四舍五入”法，如：2.00可改为1.88,或9.90改为9.88。这是利用人们的忽略心理，淡化注意焦点，给予低平印象。二、 毛利政策毛利政策制定的前提是：不牺牲公司的价63、格形象与相对价格竞争优势。(一) 公司毛利策略公司根据自身发展方向、策略、费用、成本、以往销售状况分析和对自身销售预测等方式制定出综合毛利率要求。并分配到各个不同采购分类，作为各采购分类的定价依据和目标任务。公司的毛利指标作为定价指导，并不是进价加上毛利指标等于公司售价，价格制度也要配合促销计划。降价不等于毛利损失，生鲜的定价核心是以量赚取利润。(二) 毛利目标1. 各大类商品的毛利目标：1) 生鲜商品的总毛利水平为16%以上；2) 食品杂货的总毛利水平为10-12%以上；3) 百货类商品的总毛利水平为19%以上；2. 损耗标准（上限）：1) 现流生鲜商品：5%2) 非现流生鲜商品和冷冻冷藏商64、品：0.7%3) 食品杂货：1%4) 百货类商品：0.5%5) 采购部应根据不同的商品类别与供应商签定0.5-2%的损耗补贴，以弥补损耗。具体各类商品毛利率请见附件2三、 场内促销企划方案 1. 新品开发、商品停售1. 公司采购部每两周一次召开新品评审会（与DM会议合并举行），由采购部部长召集，营运处长及相关课长、采购员、公司促销策划人员参加。门店所推荐的新品和建议停售的滞销品一并在会议上提出讨论决定。经讨论同意引进的新品和决定停售的滞销品，由采购部引进新商品并维护好商品的相关资料（规格、包装、价格、产地等）以及停售商品的处理原则。新品陈列位置、陈列方式由营运部门执行，但采购部有义务协助营运执65、行。2. 采购部采购员对所分管的商品类别的新品引进有决策权，新品项的开发由采购部长报请店总经理决定。店总经理要求采购部引进的新品，采购部必须得在规定时间内不折不扣的完成。3. 商品包装可以采用顾客可以接受的最大包装，以供应商的出厂批发包装、量贩店包装，或单价在5元以上为参考依据，以达到提高客单价的目的。促销时尽量提高包装和单价。“可确定200300种高流转的商品（以食品干货为主，辅以少量百货），以批发包装、批发价格销售。一般门店亦可划定区域作为特价区。门店依据采购部的批准处理滞销商品时，亦可划出区域集中陈列”。4. 采购员更改任何商品的相关资料（进销价、品名、规格、包装、供应商等），必须事先填66、写“商品资料异动表”，报店总经理批准后，交由专门的系统维护人员录入；任何未经批准的商品档案修改，都是严重的过失行为。5. 所有商品采购，一律以可退货为前提（议定有损耗补贴的商品、现款引进的商品除外），所有采购员都不得签订不可退货的采购条件。特殊情况，必须签定时，合同由采购部长批准，并上报总经理批准。2. 促销原则注： DM：，以信函的方式将门店促销讯息通知目标顾客。 POP：中文译作顾客广告，在门店内外将促销讯息，以美工绘制或印刷方式，张贴或悬挂在商品附近或显眼之处，吸引顾客的注意力并达成刺激销售的目的。1. 定期的DM促销规划(两周一次，提交定期的DM会议讨论，与营运人员、企划部门共同决定促67、销事宜。2. DM的品种由营运部门报建议方案，采购部执行跟供应商议价、征收促销费等工作。DM海报印刷完毕后，门店负责邮寄或发送，寄发对象为加入本公司的会员、商圈类的团购单位以及消费者。3. 采购部配合门店进行不定期的促销活动，由采购员批准，报采购部长备案。3. 销售促销活动费用：1. 基本费用 1）端头陈列租金：300元/2周；2）落地堆箱陈列租金：500元/2周；3）DM广告费：200元/期/单品；4）试吃/展示/派发样品费：200元/天5）广告灯箱租金：800元/m/12月；6）短期特卖费：采购部根据情况自行设定，并报总经理批准2. 新品推广费新品进入本公司通路销售，需考察其销售潜力、毛利68、竞争相对支持、（供应商提供的条件）、广告支持等因素。新品推广费原则上以每一单品每店收取50元(据情况而定)为准，并试卖2-3个月，未达标者，予以退货下架。3. 特别节庆商品销售费配合节庆（元旦、春节、五一节、国庆节、中秋节等）的短期商品销售，特别制定DM及进场陈列费。4. 防损耗配件/设备分担须以磁扣、磁码等方式作防损处理的商品，其配件由该类别供应商提供或按比例分担成本。5. 周年庆赞助本公司每年举行一次周年庆，每次活动由采购部和店长室及企划部拟订方案，由总经理核决后执行。供应商赞助预算原则上以年度营业额的0.5-1%计算（两次合计）。vii. 财务分析一、 投资计划 经调查并参考世纪华联超69、市资金预算（详见附件3），预计投资明细如下：超市总投资明细项目数量单价（万）总价（万）平板电梯41560货梯21530户外广告15050装修（平方）230000.03690中央空调（平方）230000.035805冷库12020冷藏柜18080陈列设备1250250收银设备501.680室内广告、软装18080商品货款1600600其他费用13030开业活动13030常用耗材11010策划费17575投资总额2890本预算方案以最理想投资状态为基础，实际操作时，因外场招租及内场招商会有一部分费用（两按一租）收回以及商品结算期，投资额会有所下浮。二、 财务分析 年度销售目标（万元）18000每日70、销售额每月销售额季度销售额季度占比第一季度50 1495 4484 24.91%第二季度45 1337 4010 22.28%第三季度50 1493 4480 24.89%第四季度56 1676 5027 27.93%总计18000 100%年度利润表摘要(万元)备注营业收入18000日销售额50万减营业成本14400销售毛利率20%营业税5%900增值税及附加17%、10%673管理费用人员工资44417个部门，各2名经理，按1万每月计算业务招待费15邮电费12差旅费20汽车费43办公费15销售费用人员工资864其他员工共290人，按每人2500每月计算广告费120运杂费用115水电费50071、资产减值损失184设备按5年折旧，中央空调按10年营业利润-305营业外收入外租区费用收入7203000平方，每平方200元每月其他费用收入（上架费、堆头费、灯箱广告、促销费等）215可归为营业收入，同样按营业税5%计算营业外支出减服务税5%47利润总额583所得税费用25%146净利润437净利润率2% 项目资金回报率=年度净利润总投资额=437万2890万=15% 项目资金回报年限=总投资额年度净利润=6.61年注：本次预售未算超市租赁费用，如按市场价25元/平方/月，计算23000平方每月共57.5万，每年690万。viii. 风险分析和保障机制 一、 超市供应链风险控制(一) 供应链风72、险1. 物流运作风险。在实际运行中，容易导致在原料供应、原料运输、原料缓存、产品生产、产品缓存和产品销售等过程中可能出现衔接失误，这些衔接失误都可能导致供应链物流不畅通而产生风险。2. 市场需求不确定性风险。市场竞争的激化，大大增强了消费者需求偏好的不确定性，使准确预测的难度加大，很容易增加整个供应链的经营风险。3. 经济周期风险。在经济繁荣时期，商品在市场需求不断升温的刺激下，会增加固定资产投资，进行扩大再生产，增加存货、补充人力，相应地增加了现金流出量。而在经济衰退时期则相反。此时市场筹资环境不理想，筹资成本加大。这种资金流动性差的状况就增大了经营风险4. 法律风险。2006年，商务部、工73、商总局等五部门就曾联合发布零售商供应商公平交易管理办法，禁止零售商收取合同外的促销服务费。但各项收费已成为超市行业的“潜规则”，并为超市的利润作出较大贡献，因此应对各项费用进行包装，合理规避。5. 意外灾祸风险。主要表现在水灾、火灾等，都会引起非常规性的破坏，影响到供应链的某个节点，从而使供应链中超市资金运动过程受阻或中断。(二) 超市供应链风险防范对策1. 加强节点市的风险管理。供应链整体的效率、成本、质量指标取决于节点指标。由于供应链整体风险是由各节点风险传递而成。2. 建立应急处理机制。供应链管理中，对突发事件的发生要有充分的准备。对于一些偶发但破坏性大的事件，可预先制订应变措施，制定应74、对突发事件的工作流程，建立应变事件的小组。同时，要建立一整套预警评价指标体系，在预警系统做出警告后，应急系统及时对紧急、突发的事件进行应急处理，以避免给供应链超市之间带来严重后果。3. 加强信息交流与共享，提高信息沟通效率。加强信息交流和沟通，增加供应链透明度，加大信息共享程度来消除信息扭曲，比如共享有关预期需求、订单、生产计划等信息，从而降低不确定性、降低风险。4. 优化合作伙伴选择。一方面要充分利用各自的互补性以发挥合作竞争优势，一方面也要考量伙伴的合作成本与敏捷性。合作伙伴应将供应链看成一个整体，而不是由采购、生产、分销、销售构成的分离的块功能。5. 加强采购管理，优化物流配送。二、 超75、市财务风险方面的风险控制在控制财务性风险总体上应当遵循“外松内紧、风险适度、努力提高商品流转率”的原则，才能有效地进行控制。日常工作中有以下几个方面需要注意：(一) 选择适当的、专业的业务人员。一支专业、可靠的超市服务队伍可以有效地避免现金回笼的安全问题，并有效地排除因供应商内部员工更替产生的冒名顶替结算现象，使人为性因素导致的呆账、坏账降到最低点。(二) 建立信用分级制度。对超级市场的供应商需要内部建立一套闭合的信用控制制度，运行至结束合作的各环节过程均处于有效的机制监控下。(三) 合理制定销售目标和毛利目标。根据超市的目标，定制各项促销活动，控制库存，提高商品的周转率。三、 项目可行性分析76、按照财务分析情况，超市面积的租赁收入高于项目自行运营收入，项目盈利的关键在于人流的保证以及人员管理。本项目按东城片区入住率约6成计算，而按片区的入住率是否达成，对超市人流影响关键。同时因超市入场费，货架费等后台毛利属国家禁止范围，但在本行业普遍存在，因此通过专业管理和合理规避，每年有可能增加200-400万元利润。同时因本超市项目位于XX广场，选择自营和引进品牌连锁超市对整个商场的招商、营运和品牌有着较大的影响： 连锁品牌超市的品牌认知度较高，深入民心，居民对其品牌信心足够，对于店铺人流量有所保证； 连锁品牌超市对于商场的招商有着关键作用，对于国际品牌和一线品牌的商家，会关注商场是否配有连锁品77、牌超市，其会保证商场招商的品牌骨架的完善； 连锁品牌超市给予市场价租金，较于自营，减低了经营的风险，同时因为其连锁特性，对于滞销商品，可以通过店铺间的互相调配提高商品流通率； 连锁品牌超市的入驻，能作为商场的营运宣传的卖点，有限提高宣传范围和渗透性； 连锁品牌超市多为世界及国内著名企业，对后期商场的整体评估有提示作用，能有限提高融资水平。因此，就超市单个项目而言，项目可行，但需要通过专业化管理提供盈利。如果考虑对整个广场的影响，则本项目需慎重考虑。附件一：商品渠道调查反馈表品牌厂家销售电话反馈清远代理经销商电话1箭牌糖果400-888-3000经销商发货2康师傅经销商发货3百事经销商发货-如果78、采用月结会比批发部价格还高4统一8621-22158888经销商发货-部分冰箱厂家配送5晨光文具可从广州分公司或当地经销商拿货6洁柔0760-88553333一次15万元以上可到厂家进货7立白经销商发货8蒙牛800-805-3333经销商发货9海天4008899813经销商发货-现结10黑人牙膏4008881166经销商发货11泰国香米目前在中国只有一个总代理，没有设地区经销商12维达经销商发货13蓝月亮经销商发货14澳雪0760-22108868经销商发货15舒肤佳8008302808经销商发货16吉列4008821888经销商发货17海飞丝400-830-5618经销商发货18飘柔经销商发79、货19金大惠0757-85581801经销商发货附件2：超市商品分类表及一般毛利情况大 类中 类小 类商品毛利率食 品冲泡食品泡面速食汤素食粥麦片奶粉蜂蜜芝麻糊花生糊核桃粥泡芙豆奶粉10-1210-1210-1210-127-1210-1210-1210-1210-1210-12农畜海产干物农产干物海产干物畜产干物南北货菇菌12-16农畜海产罐头农产罐头海产罐头畜产罐头14-16水果罐头单品水果罐头什锦水果罐头13-15腌制品瓜菜腌制品鱼笋肉8-1010-1212-1412-1410-12果酱水果品味果酱其他品味果酱10-1210-12零食瓜子一般性零食巧克力糖果豆干蜜饯肉干13-1513-180、513-1613-2013-1515-2012-15婴儿食品婴儿奶粉葡萄糖钙片婴儿麦片维它命9-188-1010-129-1613-15保健食品保健冲调食品保健含片保健品服液14-2014-2012-20咖啡、奶精糖咖啡罐咖啡小包装奶精方糖冰糖12-1413-1513-1512-1410-12茶红茶绿茶其它调味茶花茶16-2016-2516-2516-25烟酒烟白酒果酒洋酒其它调味酒啤酒2-133-205-2510-255-153-10礼盒干货礼盒罐头礼盒饼干礼盒七克力礼盒咖啡礼盒洋酒礼盒自组礼盒15-2015-2015-2015-2015-2010-1810-18饮料碳酸饮料矿泉水果汁茶5-81、105-1010-157-15宠物食品幼犬罐头食品101902 成犬罐头食品101903 猫罐头食品15-25生 鲜冷冻食品类面食类肉禽类14-1815-20调味品糖盐味精太白粉油炸粉糯米粉苏打粉酱油醋调味粉调味酱调味包香料包8-185-88-128-158-156-158-1510-163-106-106-106-10食用油色拉油精致油花生油麻油3-63-63-63-6什货五谷豆麦芝麻大小米花生仁面粉面条4-104-104-102-104-102-83-10饼干一般饼干夹心饼干健康饼干米果蛋卷12-1412-1412-1415-1814-16雪糕冰冰淇淋冰棒甜筒其它13-25乳制品乳酸饮料乳82、牛酸牛油10-1510-15豆制品乳酸饮料豆奶豆浆其它（豆制品）12-1812-1815-2012-18蛋皮蛋咸蛋其它（蛋）5-125-123-10大 类中 类小 类毛利率%日用百货综合容器水桶水瓢水壶保温桶塑品保鲜盒冷水壶筷篓调味品罐密封罐脸盆浴盆肥皂盒沐浴盒果盒牙签取出盒餐具筒/座格烟缸工具箱储物柜13-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-18综合网架餐具架餐巾架刀叉架毛巾架牙刷架卫生纸架浴帘浴帘杆杂物架鞋架伸缩竹杆架储物架13-1813-181383、-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-18综合清洁滤水百洁布清洁刷保鲜膜塑料手套铝铂纸清洁精卫浴刷洗衣板洗衣网垃圾桶扫帚拖把垃圾袋窗刷抹布/洁具垃圾铲清洁器13-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-18大 类中 类小 类毛利率%日用百货调理用品锅铲打蛋器压极器开瓶器面杆漏勺/斗刷丝器砧板钳水果刀苹刀13-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-18餐厅餐具西餐叉西餐刀汤匙筷碗碟盘84、咖啡具组合餐具筛13-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-18杯磁杯不锈钢杯塑品杯玻璃杯保温杯茶杯组瓷杯杯盖/架13-1813-1813-1813-1813-1813-1813-1813-18微波炉蒸器具微波炉盒微波炉饭煲微波炉玻璃器皿微波炉蒸笼微波炉锅13-1813-1813-1813-1813-18锅具炒锅炖锅压力锅煎锅焖烧锅不沾锅汤锅锅盖高锅奶锅多用锅蒸笼锅火锅饭锅10-1510-1510-1510-1510-1510-1510-1510-1510-1510-1510-1510-1510-15大 类中 类小 类毛利率%日用百货垫锅垫杯85、垫/盘垫地垫浴室垫桌巾碟10-1510-1510-1510-1510-15一次性用品免洗餐具免洗碗免洗筷免洗碟免洗杯免洗汤匙免洗便当盒吸管10-1510-1510-1510-1510-1510-1510-15衣用器具汤衣板衣加夹衣叉塑料凳10-1510-1510-1510-1510-15雨具雨伞梳10-1510-15美容美发用具镜梳发/卷12-1612-1612-16园艺塑发盆花洒工具铲/叉家 电小家电加温器电动牙刷电瓶小家电配件电风扇13-1813-1813-1813-1813-18厨房电器电饭锅电炒锅电焖烧锅/电炖锅电咖啡壶搅拌器换气扇13-1813-1813-1813-1813-181386、-18灯饰电料插头灯座门铃开关灯泡/灯管灯饰电工用具16-20小电讯电池其它配件13-18大 类中 类小 类洗 化彩妆化妆笔化妆盒18-22洁肤用品洗面沐浴露漱口水牙膏牙刷刮鬓系列皂12-1612-1612-1612-1612-1612-16护肤品脸部保养品手部保养品护肤保养品防晒用品婴儿护肤品12-1612-1612-1612-1612-16洗衣类清洁用品洗衣粉洗衣皂洗精漂白水6-106-106-106-10消耗性纸品面巾纸纸巾纸尿布卫生纸卫生棉6-106-106-106-106-10美发用品定型剂护发剂染发剂头油洗发水8-128-128-128-128-12化妆棉化妆棉化妆纸柔肤巾8-1287、8-128-12清洁用品地板清洁剂玻璃清洁剂家俱清洁剂浴室清洁剂厨房清洁剂万用清洁剂水管畅通用具8-128-128-128-128-128-12芳香剂空气清香剂香水添水剂防臭剂8-128-128-12大 类中 类小 类毛利率%洗 化杀虫剂杀虫剂类蚊香类防霉防蛀片蟑脑丸干燥剂10-1410-1410-1410-14外用保健用品棉花纱布胶带灭菌保险套10-1410-1410-1410-1410-14美妆器具双眼皮胶鼻贴指甲美容睫毛青春棒眉毛刨15-1815-1815-1815-1815-18皮革保养用品鞋油鞋剂鞋刷12-1512-1512-15香水瓶装香水散装香水汽车用香水15-25文化办公用品办88、公用品白板板架算盘18-22纸品贺卡/请柬影集复印纸传真纸打印纸纸张作业本软/硬抄本/便笺帐册1822书画用具彩色颜料画笔/毛笔砚台/墨宣纸画板18-22学习用品书包铅笔原子笔/签字笔钢笔彩笔削笔刀/消笔器尺笔盒其它学习用具18-22针 纺男士饰品领带领夹20-22针织品手帕袜子文胸内衣16-19针 纺女士饰品丝巾/丝巾扣胸针发饰18-23床上用品床罩棉被床单毛巾被羽绒被枕蕊枕套床垫靠垫被套毛毯被面15-18家居针织毛巾浴巾毛线羊毛地毯化纤地毯混纺地毯窗帘/布幔15-18小皮件箱包箱包皮箱包布箱包合成制品箱包16-18小皮件票夹皮带手套礼盒手机套钥匙包20-25坤包皮装饰手袋布装饰手袋合成制品89、装饰手袋18-22以上仅供定价参考，不作唯一依据。附件3：世纪华联超市15000平超市资金预算1：加盟费5万元，一次性费用，可使用“世纪华联品牌五年，也可一次性缴纳10万元，可使用“世纪华联”品牌十年。2：管理费15万元每年，公司提供常规的培训指导，提供长期的跟踪指导。3：策划费75万元（50元/平米），如贵方需要公司派专业团队一步到位的将超市打造出来，则须缴纳此费用。公司会派专业的门管团队从装修开始起直至开业进行全方位操作包装，包括内外部规划设计，商圈调研，商品定位，商品询价，招商谈判，员工招聘，员工培训，设备采购，商品采购，商品陈列，开业庆典等全案操作。4：加盟流程，在确定加盟世纪华联超市90、品牌后，公司会安排市场发展部专员前往贵方谈判并签约，签约后即安排工程设备部门及门管部策划部实地勘察测绘，并确定卖场投资方案和商品定位，签订设备采购协议，进而安排制定工作计划书，并确定策划部人员进驻实案操作。如有其它疑问，请直接拨打我的手机，张先生世纪华联超市 15000平卖场投资预算一: 平板电梯 根据实际需要安装 货 梯 2X15万=30万二: 户外广告 =50万三: 装璜 15000平米X300元=450万四: 中央空调 350元/平方五: 冷库 20万六: 冷藏柜30米立柜 20米岛柜 展柜20米 =80万七: 超市陈列设备、货架、展示架、蔬菜架等 =250万八: 收银设备 50X1.691、万=80万九: 室内广告、软装等 =80万十: 商品1000万 供应商400万 实际款=600万十一:其它费用 =30万十二:活动经费 =30万十三:策划费 =75万十四:加盟费 =10万十五:常用耗材 =10万十六：管理费 =15万合计; 约2335万元投资本预算方案以最理想投资状态为基础，实际操作时，因外场招租及内场招商会有一部分费用收回，投资额会有所下浮，具体需等现场勘查后，可以得出具体结论。预计启动资金1400-1600万元左右。 世纪华联超市连锁有限公司 运营管理部 2014-5-28 附件4：关于超市商品进场收费调查报告1.调查方式：模拟客商，暗访大润发调查反馈： 大润发超市经营模92、式为保底+提成，即保证商品一定的营业额，再按照实际营业额进行返利扣点； 产品进场方式分为全国或区域入场，没有单店入场，即不能只入清远一家门店； 进场费用包括：入场费，端头费（货架费）、堆垛费、DM费等，具体费用需到广东区域总部洽谈，清远门店不作洽谈。2. 调查方式：咨询进场超市的商家调查反馈： 沃尔玛的经营模式为提点返利，需到深圳总部进行洽谈； 华润万家的经营模式为购货自营，但滞销商品可全部退回； 以该商家销售手机商品为例，进入各大超市，需支付入场费（按单品计算），端头费（货架费）等，具体费用按品牌和销售量不同而不同，初次入场，超市先安排二三线超市的个别门店进行销售，视销售情况再考虑可否进核心93、超市，代理商家自备销售人员进驻超市；3.调查方式：网络查询资料调查反馈： 商品进超市主要费用有进场费、端头费、堆垛费、DM费、年节费（端午节、五一节、中秋节、国庆节、元旦、春节等）、店庆费、年底返利、帐期（提前结帐费）、毛利补偿费、生鲜产品还有补损费等。 若以返点形式，则无端头费、堆垛费等。 详细内容请见附件1：关于商品进超市各大费用的网络调查商品进超市各大费用的网络调查1. 成都超市（自营为主）超市好又多麦德龙沃尔玛进场费300元/条码1500元/条码首单免费赠送端头费300元/半月1500元/半月无堆跺费500元/半月1500元/半月无海报（DM）费500元/次（每次14天）1500元/次94、（每次14天）2000元/次（每年两次）年节费500元/次1%无店庆费500元/次无无毛利补偿费无无按月收10003000元不等年底返利2%2%2%账期到货60天到货4560天到货3060天生鲜产品到货15天结，补损一般在5%以内到货30天，补损在5%以内到货15天，补损在5%以内6tnyHtfEZ6_K_C3GNq_U8XWBrAgyWLTboKOHP1X_AjNW7c3KNW29tAXVGoo4htT0eU3rZCTIF4z1wEqp9oFBj2pbR25MAibsCyQ2DC2. 上海超市（返点为主）超市家乐福沃尔玛乐购卜蜂莲花门店开户费1万/家门店5000元/家门店2万/家门店1万/家门店商品进场费2000元/条码1000元/条码2000元/条码6000元/条码海报（DM）费每档2万元/单品每档1000元/单品每档6000元/单品年节费500元/次促销费3万/次要求经销商补足促销活动前原有库存的价差结算价格按不含税供价16%返点月回款返利扣点8%，配送扣点3.5%月回款返利扣12%，配送费扣4%月回款扣除10%，配送扣除3%账期到货60天到货60天到货60天到货45天