1、大型仓储式超市项目申请申报工作可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月大型仓储式超市项目申请申报工作可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月67可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 申报单位及项目概况41.1、项目申报单位概况41.2、项目概况5第二章发展规划、产业政策和行业准入分析232.1、发展规划2、分析232.2、产业政策分析322.3行业准入分析32第三章 资源开发及综合利用分析333.1、资源开发方案333.2、资源利用方案393.3、资源节约措施39第四章 节能方案分析414.1、节能重点414.2、主要节能措施414.3、节能管理结构43第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析455.1、项目选址及用地方案455.2、土地利用合理性分析505.3、征地拆迁和移民安置规划方案50第六章 环境和生态影响分析516.1、厂址环境条件和现状516.2、项目建设和生产对环境的影响526.3、环境保护措施方案546.4、环境保护投资566.5、环境影响评价56第七章 经济影响分析577.1、经3、济费用效益或费用效果分析577.2、行业影响分析617.3、区域经济影响分析63第八章 社会影响分析648.1、社会影响效果分析648.2、社会适应性分析648.3、社会风险及对策分析64第九章 结论65第一章 申报单位及项目概况1.1、项目申报单位概况XX国际参股有限公司（Metro International Beteiligungs GmbH）是德国XX集团（METRO AG）下属公司，注册地址为：Metro-Strasse 8, D-40235, Duesseeldorf, Federal Republic of Germany, 法定代表为 Christian Mielsch先生，国4、籍为德意志联邦共和国。XX集团是国际著名经销商和C&C（现付自运制）经销系统的领头公司，经过三十多年的扩展，XX已在全球16大经销公司中排位第四，持续多年列世界综合实力500强企业的前100名。目前来自150个国家的28万名员工在分布于欧洲、非洲及亚洲的33个国家的2200家分支中工作。2011年XX集团销售总额达675亿欧元。锦江XX现购自运有限公司是第一家获得中国政府批准在中国多个主要城市建立连锁商场的合资企业。1996年，XX在上海普陀区开设了第一家商场，从一开始就取得了惊人的成功，给中国带来了全新的概念，填补了中国在仓储业态上的空白。此次XX进驻芜湖，也是XX在安徽省内继合肥之后的第二5、站。XX公司在安徽省芜湖市弋江区征地30亩，建设大型仓储式超市，并注册XX物业管理（芜湖）有限公司。1.2、项目概况一、项目名称芜湖XX项目二、项目经营期限项目经营期限30年（含建设期2年）三、项目的建设背景仓储式商场的兴起和发展20世纪全球商业经营方式历经三次大的变革和创新，相继推出了百货公司经营方式、超级市场经营方式和连锁零售业经营方式。西方国家堪称发达的现代商业体系，就是在这三次商业革命过程中逐步形成的。近20多年随着西方经济潮起潮落，商品生产和消费方式也有相应的调整和变化，新的商业形式层出不穷。仓储式连锁销售就是连锁零售业中的一种，它的出现及迅速发展的态势格外引人注目。 仓储式商场又称6、为仓库商店、货仓式商场、超级购物中心等，是一种集商品销售与商品储存于一个空间的零售形式。这种商场规模大、投入少、价格低，大多利用闲置的仓库、厂房运行。场内极少豪华装饰，一切以简捷自然为特色。商品采取开架式陈列，由顾客自选购物，商品品种多，场内工作人员少，应用现代电脑技术进行管理，即通过商品上的条形码实行快捷收款结算和对商品进、销、存采取科学合理的控制，既方便了人们购物，又极大提高了商场的销售管理水平。 仓储式商场在1968年起源于荷兰，最具代表性的是SHV集团的“万客隆”（Makro）。“万客隆”货仓式批发零售自选商场大多鉴于城市郊区的城乡结合部，营业面积可达2万平方米，并附设大型停车场。商场7、只做简易装修，开架售货，以经营实用性商品为主。其业务现已拓展到欧洲和东南亚，平均年出口销售额4至5亿美元。 美国仓储式连锁销售概念是由Price Club的创始人S.普莱斯（Soloman Price.）于20世纪70年代提出的。老普莱斯最初设想：建立一个购物俱乐部，将个别会员的零散购买力聚集起来，统一直接向生产厂家大批量订货，在省去中间分销商及批发商的层层附加成本的同时，又可从厂家获得更大的价格折扣，使它给会员的零售价格降到可能实现的最低水平。1976年，他们在美国圣地亚哥开办了第一家“价格俱乐部”（Price Club）。作为俱乐部的会员们在各精心策划的巨大工业建筑内感受到一种从未体验过的8、购物氛围，这里的商品多以大包装的形式摆放在超级屋顶下的钢制货架上，漫步其中就好像走进了一座大型的储货仓库。此间大多数商品的零售标价比其它传统超市和商场的零售标价低很多，按通常的市场情况，食品百货店的毛利率（进销差价）都在20%25%之间，有些超级市场甚至高达40%，而仓储式商场的毛利率仅为8%10%。“价格俱乐部”的仓储式商场内所售商品品种保持在3000种左右，但却是当地市场上最畅销的商品。这种大规模、仓储式、会员制、精选商品、连锁销售形式一经出现，就在北美地区备受欢迎，当即发展成为一种新型的商业形式。近10多年由于西方经济持续滞胀，美国消费者的购物习惯也在不知不觉中发生着变化，原来追求高档、9、舒适、时髦的购物风尚有所收敛，经济、实惠的购物行为增多。于是，这种20世纪70年代在美国萌芽的购物俱乐部就以其独具的魅力吸引了越来越多的家庭主妇，而以家庭为单位的生活消费则成为这种销售方式的一个主要客源。这就是为什么90年代初在美国经济仅以2%低速增长的情况下，仓储式连锁商业年销售额仍以较高速度递增的原因。现在仓储式连锁商业在美国已形成相当规模，1993年总销售额为388亿美元，1994年达到455亿美元，增长17%左右。据不完全统计，目前全球共有14家仓储式连锁商业集团，下辖700多个仓储式连锁商场（店）。它已发展成为年销售额近千亿元的庞大产业。仓储式商场的经营分析：仓储式商场是一种带有批发10、性质的批售式商店，又称为货仓式商场。日本和中国港台地区常提的量贩店，即批量贩卖的商店，指的就是仓储式商场。仓储式商场是以经营生活资料为主的、储销一体、低价销售、提供有限服务的销售业态（其中有的采取会员制，只为会员提供服务）。仓储式的经营模式，货物不需要进行储存，而是直接将货物摆上货架，这样，就免去了货物存放和货物的第二次运输，节省了不少费用。在商品销售中，鼓励顾客批量购买，对批量购买的顾客实行价格折扣，从而扩大了商品销售，加快资金周转，因而受到社会的瞩目。“大卖场”式的销售，经营品种也有数千种，同一种商品，不仅各种品牌齐全，而且大中小包装均有，推着小车自由挑选货物，便于消费者购物，深受大众欢迎11、。特别是其销售的大包装式商品，整件大包销售，还有某些明显低于市面价格的特价货品，深受“双职户”家庭和大部分在校住宿学生的青睐，这部分消费群体由于时间的关系，无法经常去购物，以至如此“大件”地购买，顾客还可以享受打折的优惠，所以，“大件”式的购买已经越来越受欢迎，“大件”销售成为仓储式商场一个新的优势。 与超市等零售业态不同的是，仓储式商场具有简朴实用的特点以及价格低廉的优势。仓储式商场大多位于公共交通便利的市郊交界处，由于市郊地租便宜，加上商店又货仓改建，集营业场所与仓储场所于一处，不需另设仓库，节省投资费用，只进行简单装修，以最少的投资建造最实用的大型商场，且全面实行无人售货，各项成本费用较12、低，加上销售额大，能从生产厂家得到大幅折扣，同时商品采购大多从生产厂家直接购进，减少了流转环节，节省了流通费用，创造了价格竞争优势。仓储式商场有许多大型百货商场不可比的优点，因而吸引了大批顾客。厂家更是因少了销售的中间环节，价格上自然可以让利给消费者，厂家也有得赚，买卖双方皆大欢喜。 这些商场虽然装修简单，但都装有空调，配有购物车、电脑计费、免费包装，并实行三包，大件货物还可送货上门，服务档次丝毫不逊于大商场。平日就在街头随时将购物者请上车，坐免费班车去购物，解决了交通不便的问题，班车一直将满载而归的居民送到小区的楼门前，实在是方便，因而受到消费者的普遍欢迎，也因此使仓储式商场保持了一批忠实顾13、客。我们知道，对于食品、家庭日用品等需求弹性低的商品，由于消费者的消费是有限度的，薄利低价是吸引顾客的手段，更重要的是吸引和培养更多的忠实顾客群。没有相对稳定的消费者群体，商场就没办法生存下去。因为仓储式商场目标顾客定位在中低收入消费者群体，从我国的实际情况出发，只要保持“物美价廉、低价低利”的经营方针，就能够吸引消费者，保持市场竞争优势。仓储式商场的营销特点：仓储式商场的经营方式是避开与大型百货商场竞争的焦点，转而搞薄利多销的特色经营。与大型商场和综合百货商场相比较，仓储式商场有其自身的优势和经营特色，主要表现在以下几方面： 1.薄利多销的营销战略。这是仓储式商场的最主要特征。国外仓储式商场14、的销售价格一般低于市场价格20%以上，毛利率为8%左右。 低价销售无疑赋予了仓储式商场较强的竞争力，从而吸引了众多的顾客，以较大的营业额赢得较多的利润。在经营过程中，商场刻意创造条件，使经营成本和各项费用最低，通过低成本达到低价格，实现薄利多销的战略。仓储式商场以其廉价特征，招徕顾客，形成自己的经营特色。一般的仓储式商场都是通过以下途径来降低成本和价格的。一是将商场建在地价便宜的城郊结合部或远离市区，由于地价较低，从而降低了经营成本；二是商场内外只进行简单装修，利用廉价设施，降低费用；三是大批从厂家直接进货，省略中间环节，降低进货成本；四是商品开架陈列，自助式售货，品种多，人员少，并且商品整箱15、整盒堆放，定量包装，便于顾客批量购买，从而节约大量的人工成本；五是仓场合一，即把仓库与商场结合起来，节约了仓储费用；六是一般不做商业广告，而以其营销特色和服务质量吸引消费者。总之，仓储式商场让消费者真正体验到了实在、优惠、方便，满足了消费者现实的购物消费生活水准的需要。仓储式商场这样运行，尽管商品价格低、利润薄，但消费群体大、运转快、购物次数频繁，薄利照样可以有可观的效益。 2.建立与消费者合作的稳定的营销关系。进入90年代，面对日益激烈的市场竞争和消费者需求特性的多样化，企业普遍感到为消费者提供满意的产品和服务更加困难，因而传统的企业和消费者的服务与被服务的关系受到挑战，认为企业与消费者可能16、而且有必要建立形成一种合作关系，这种合作是多方面的，会员制就是其中之一。国外仓储式商场经营大都实行会员制销售方式，即向特定的消费者发放会员卡，一般交纳少量费用或不交费用以组织入会，会员持卡可以享受信息、商品、价格等方面的优惠，通过这种组织可以稳定基本客源和骨干客源。同时，会员卡制度也是一种价格促销制度。我国因消费者购买心理和习惯与西方消费者不同，所以仓储式商场会员制的采用没有象发达国家和地区那样普遍，但作为一种新型的价格促销制度和建立一种与消费者稳定的购销关系的有效途径，一些商场也在积极寻求能被我国消费者普遍接受的购销制度。 3.实行科学规范的连锁经营管理。仓储式商场兼有百货商场、超级市场和连17、锁商店的多重功能，集批发、零售于一身，这种商场规模大、投资少、价格低，并且对商品的进、销、存采取了科学规范的电脑控制管理，有利于实现规模经营。作为现代化的大商业，仓储式商场盈利的基本要领就在于规模化和连锁化。规模化可以通过大批量进货，享受厂家给予的价格折扣、数量折扣、优惠条件，可以低价渗透，从而大幅度节约流动资金，提高资金的周转率。连锁化是通过经营活动中的“八个统一”，把复杂的商品流通活动分解成相对简单的一些环节，实现采购、送货、销售、经营的专业化，以提高经营效率，降低经营成本，实现规模效益。许多仓储式商场采用连锁化经营后，其规模迅速扩大，销售额和利润也较大地攀升，这说明仓储商场经营方式中蕴涵18、着连锁化的客观机理。当今一些实力雄厚的仓储式商场，大都通过实行连锁化经营，在一个城市或同一国家的其他地区开设多家分店，通过连锁化提高了规模经济和效益，树立了企业的整体形象，在更大程度上提高企业的知名度。 4.精选大众化的畅销日用商品。与大型百货商店比较，仓储式商场经营商品的种类并不很多，但却形成了自身的商品特色。一是从商品大类中筛选出最畅销的大众化日用名牌商品经营，并在经营过程中根据大众消费者需求的变化不断调整，以确保其销售的商品占有较大的市场份额，不断加快商品的流通速度。二是商品质量好。通过从厂家直接进货，严格把好商品质量关，防止假冒伪劣商品混在其间，确保向顾客出售货真价实、质量优良的商品。19、三是市场上出现的新产品，仓储式商场都要领先于其他商场经营和销售，以满足消费者对新产品的追逐。四、建设地点芜湖市弋江区五、主要建设内容和规模1建设规模：根据市场调研结果和项目功能定位，从项目用地、建设单位的实际情况出发，本项目建设内容及规模如下表所示：项目总投资9210万元。项目占地面积：30亩建筑面积：10700平方米。2建设内容芜湖XX商场是XX集团公司在安徽省继合肥XX之后第二个商场，属于大型仓储式会员制现购自运式商场。工程拟建在弋江区，利民路北侧；神山路西侧，整个地块的总建设用地20000m2，总建筑面积10700m2，其中商场一层建筑面积8014.4m2（主体一层，局部夹层，檐口面标高20、8.900m，屋脊标高10.175m，女儿墙顶标高10.800m，室内外高差从0.00到1.25m），停车位雨篷1657.0m2，卸货雨篷158.47m2。六、项目建设方案方案总平面设计：本工程位于芜湖市弋江区，利民路北侧；神山路西侧，位置优越，交通便捷，便于组织人流及货流。主入口与主体建筑之间为宽敞的客流及车流集散地，共布置机动车停车位154个，非机动车停车位75个，为方便人员的出入，在顾客出口和入口处，设置四米宽的人行通道。基地设置大型绿化带，使建筑与城市道路喧闹的交通隔离，闹中取静，景观气派。货车从货运车大门独立进出；客流与货流分开设置，互不干扰，醒目的XX标志设置于大型绿化带中，在基地21、四面设置带状绿化带与四周的绿化带形成一面、线、点相结合的绿化景观，使基地的主体建筑与环境更和谐，明亮且富有现代气息。1、交通组织：在基地兴工路设置一个车流人流出入口和一个人行出入口，主要供商场顾客使用；设置有一个货流出入口，供商场货运车出入。主入口与主体建筑之间为宽敞的客流及车流集散地，残疾人车位和机动车停车场分别集中设置，机动车停车位间均设5米宽单行车道，所有道路转弯半径均7米，且考虑到商场为会员制（即只对工商领域的经营者、群体消费层实行会员制，会员必须是具有法人资格的企事业单位）故本工程设置较多的小车泊位（154个），另设有非机动车停车位75个，为个人及商场员工的使用提供方便。2、室外工程22、道路及停车场为180250厚C30砼面；绿地为草皮及花木。为方便残疾人无障碍通行，以及XX商场特有的大型购物手推车的进出，商场的出入口不设室内外高差，出入口上部设置大型雨棚，整个外场由出入口开始向外坡以便排水,室外场地四周设置排水明沟。建筑设计：1、设计内容设计包括单层商场、停车场雨篷的方案设计。2、设计思想作为一大型的商场设计遵循以下几个原则：协调建筑与基地的关系，合理处理建筑平面和空间的关系，在最大限度满足建筑使用功能的前提下，力求美观，体现商业的品牌并尽可能地降低造价，做到实用、经济、美观。3、商场建筑设计：商场为大型仓储式会员制现购自运式商场，采用全钢结构。（1）建筑特征：商场为民用二23、级建筑，按二级耐火等级设计。（2）立面设计考虑到商场的性质和内部的布局，在外立面的处理上采用了简洁，大方并强调XX的商业品牌特点的设计思想。整个外立面除了满足使用要求和消防要求所必要的开门窗外，其它不做任何处理。在商场正立面顾客入口处设置了大型的XX标志牌，既能突出XX的商业品牌又达到了引导顾客的作用，正立面还使用了大片玻璃，给顾客一种明亮和通透的感觉。商场外墙立面的颜色采用了XX的传统色彩蓝色，XX标志则采用黄色，醒目而有现代气息。（3）剖面设计合理利用商场的高空间，设置管线、灯具等。（4）建筑用料1）墙体外墙采用金属压型钢板，办公室隔墙采用轻钢龙骨石膏板。2）楼地面售货区、收货区及办公区地24、面采用工业建筑耐磨面层。更衣、厕所等为地砖地坪。肉类和鱼类的收货、售货区为环氧地坪。3）门窗：外门窗：正立面出入口处为彩色ALU自动移门窗，中空玻璃，收货区及冷冻区为钢质卷帘门，其它门窗为彩色ALU玻璃门窗（玻璃均采用安全玻璃）。内门窗：办公用房，辅助及设备用房为双面五夹板木门，清水硝基漆。防火墙上所有门均为甲级防火门或甲级防火卷帘门。食品接收及贮藏室、电瓶间门均为甲级钢质防火门。冷库门为格栅滑动门或保温门。鱼、肉、蔬菜、水果售货区采用风幕与食品区分隔。其它门为镀锌钢板门，粉末喷涂。4）内粉刷：办公室设置吊顶（轻钢龙骨矿棉板），内隔墙采用涂料。5)外墙面：采用金属压型钢板。6)屋面：屋面采用有25、组织排水。7） 栏杆；楼梯采用不锈钢漏空栏杆，其它采用钢质漏空栏杆，面刷调合漆。8）屋面排水：（有组织排水）采用彩钢雨水管。4、门卫、停车位雨篷及围墙设计。（1）建筑特征：耐火等级为三级（2）门卫为单层轻钢结构，外墙用材同主体，ALU门窗，电动移门，无组织排水，停车位雨篷为钢网架结构，保温彩钢板屋面。围墙采用成品钢丝网围栏。结构设计：1、设计数据（1）基本风压（取50年一遇的数值）：0.45KN/m2 基本雪压（取100年一遇的数值）：0.40N/m2（2）恒载：楼板、屋面板和砖墙，根据厚度和饰面材料按实际取用。（3）活荷载地面活荷载 商场：25KN/m2 办公区：15KN/m2夹层活荷载 426、.8标高办公夹层2.5KN/ m2,3.6标高设备夹层8KN/ m2,4.5标高储物夹层8KN/ m2.屋面活荷载 不上人屋面(轻钢屋面) 0.3KN/m2作用于檩条 0.5KN/m2屋面均布吊载 0.4KN/m2 其余吊载按设备布置图计算，屋面设备荷载另行计算。2、结构设计的原则（1）结构的设计合理使用年限为50年（2）建筑结构的安全等级为二级（3）抗震设防： 本工程抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度值为0.05g。建筑场地类别为III类。本工程为丙类抗震建筑。根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001），本场地可不考虑饱和砂土（粉土）的液化影响。3、结构选型及27、布置本工程商场为单层轻型刚架结构房屋，局部带夹层。房屋采用单向刚架作为抗侧力结构，夹层采用压型钢板组合楼板，屋面采用钢檩条压型钢板屋面，围护墙和内隔墙除防火墙外均采用轻质墙。钢结构耐火等级为二级。4、地基基础设计（1）商场地坪采用混凝土板，下部填土压实系数0.95。（2）基础采用天然地基，可选用层黄色粉质粘土作为持力层，考虑下卧软层的影响，其天然地基承载力特征值取75KPa，基础为柱下条形基础及墙下条基。（3）对暗浜部分、底层地坪及场外载重车道路的地基必须进行处理，必须将其中的杂填土挖除，用3：7灰土或素土回填，采用15T压路机来回分层压实，每层300mm，至少压5遍以上，压实后采用环刀试验，28、按每200 m2 一个测试点，压实系数不小于0.95。5、材料（1）混凝土强度：素砼基础及基础垫层：C15基础：C30，地下水池等地下构筑物采用C30防水砼，抗渗等级0.6Mpa（S6）。基础后浇带采用C35微膨胀砼浇注。上部结构砼：C30。墙体：外墙面采用金属压型钢板，室内防火墙采用双面防火板防火墙，防火极限4小时给水排水设计：1、给水部分（1）水源：从利民路和神山路各引入一根DN150消防供水管，进入基地内设置检测水表加接止回阀后形成一个DN150消防给水环网。引入一根DN80生活专用供水管，设置计量水表供本基地的生活生产用水。为了满足消防用水的要求，在基地内设消防泵房及消防水池，消防水池29、设一根DN80补给给水管，由生活给水管接来并加接防污隔断阀后进入。（2）给水系统：本工程范围内的生活用水直接由市政自来水管网供给。（3）管材：生活给水管采用UPVC给水塑料管，胶水粘接。2、排水部分本工程场内雨、污水为分流系统设置。（1）本工程最大日生活排污量为：Q=63。4m3/d，已包括不可预计污水量在内计。 （2）食品分配间和冷藏部（肉食柜）的污水经隔油池处理后，接入本工程场内污水管网内。（3）本工程场内污水经汇总后进入地埋式污水处理设备，经处理达到一级排放标准后，接入市政已预留在本工程界内的污水井。（4）管材：室内采用UPVC排水塑料管，胶水粘接；室外管道采用室外埋地HDPE塑料管。七30、投资规模本项目的投资总额为9210.00万元。其中：土地：1140万元建设：4050万元设备： 3200万元安装： 210其他： 101流动资金：509万元 项目资金投向及投资结构比例见辅助报表1。项目流动估算见辅助报表2。八、资金筹措方案本项目共需资金9210.00万元，其中企业自筹550万欧元（4400万人民币），银行贷款4810万元。本项目资金筹措符合关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定，国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知中有关规定。项目投资计划和资金筹措见辅助报表3。十、注册资本及各方出资额、出资方式XX物业管理（芜湖）有限公司芜湖XX项目,公司注册资金531、50万欧元。其中股份为：XX国际参股有限公司出资550万欧元,股本100%。十一、计划用工人数本项目新增定员200人，其中：服务人员175人、管理人员25人。十二、涉及公共产品或服务的价格本项目不涉及公共产品或服务十三、产品目标市场2012年12月12日全球商对商批发行业领导者XX今日宣布，旗下第63家批发商场在山东临沂盛大开业；这也是XX于2012年度内在中国开幕的第11家分店。本月内，XX还将开设其位于青岛的第二家分店，以此提交中国市场加速发展之年的圆满答卷。未来几年里，XX将进一步拓展在华布局，加速深入新进市场的步伐。“2012年是XX在中国扩张成长的一年，在这一年里我们创造了新店开业量32、新高，并获得了新业务领域的迅速成长。这些业务拓展的成功不仅源于这一市场的重要性，更出于XX对中国市场增长潜力的信心。”XX中国总裁何哲伟（Uwe Hoelzer）表示，“中国是XX集团最重要的关注市场之一。展望2013新的一年，XX将以大型企事业单位福利货品、食堂、餐厅及个人需求为业务重点；以商对商配送服务、成本效益及扩张为主要驱动力，实现在中国市场的战略性发展。” 一站式购物体验满足专业、个人全需求：作为国务院批准的我国首个半岛蓝色经济区，山东半岛实现了继长三角、珠三角和京津唐经济区之后的全国第四经济总量。青岛是东北亚国际航运中心，蓝色海洋、旅游文化层面的高速发展使其成为山东半岛蓝色经济规划33、区的核心龙头城市。临沂是政府着力打造的全国商贸物流中心，随着第三产业的比重逐步提升，经济运行质量稳步提升。区域经济的快速发展带来了对办公、餐饮、食堂、福利等相关产品与服务的迫切需求。作为现代商对商批发行业的先驱和领导者，XX以产品质量、具竞争力的批发价格和专业服务为优势，为专业客户提供值得信赖的产品和专业的采购解决方案，同时满足个人用户的购买需求。随着年末临近，福利采购成为各大企事业单位的迫切需求。XX作为该领域的领导者，凭借超20000个商品及多种面值的福利卡，以及对顾客需求的深度理解，开发及提供量身定做的福利商品解决方案，满足不同顾客的各种需求，包括年节福利采购、全国通用的多面值购物卡以及34、一站团购服务及高端福利会员计划。与此同时，XX精选的6大自有品牌，包括宜客、荟食、厨之选、H牌、瑞吧以及喜迈，提供超过3,000种高质量产品，价格与同类品牌相比平均最多低达15%，为专业客户带来利润空间。此外，XX还供应2,000多种来自全球的进口商品，来源国包括欧洲、美洲、日本及韩国。进口葡萄酒品种尤其丰富，XX精品酒廊常年温度控制在15，并提供理想的湿度环境，是精品葡萄酒的绝佳贮藏地。国产名酒、高端白酒等也品种齐全，优质无假货。 开启肉菜采购直通车 助力省级经济发展XX坚持贯彻原产地直接采购，在生鲜食品方面保持行业领先专业性。XX从本地精选农场直接采购优等肉类、蔬菜及其他农副产品，撇开中间35、环节，减少采购成本，一手货源更确保了肉类蔬菜的品质和新鲜。山东省是XX重要的直接采购基地之一。以山东著名的鲁西黄牛为例，经过多年杂交培育改良之后，牛种特色更加鲜明，肉质口感更加出色。XX从2005年开始在山东挑选进货源头，为了满足专业顾客的需求，XX采购的牛肉都要求经过150天以上育肥，确保提供最理想的嫩度、鲜度和风味。通过全球领先的麦咨达农业认证系统严格审核把关，更加确保牛肉产品从养殖场、屠宰、加工、物流到销售环节都符合食品安全的要求。此外，XX中国着力发展的新业务如大宗商品配送服务专为专业客户的大宗采购而设计。简单快捷的订货流程提供灵活多种的订货方式，富有经验的订货团队为客户提供专业咨询服36、务。更有全程冷链控制，最大化地保证食材的安全、新鲜。XX现购自运在全球29个国家拥有逾700家自助式批发商场，2011年销售额约达310亿欧元，全球逾10万名员工。 XX现购自运是全球最大的零售和贸易公司之一XX集团的销售分支，集团2011年销售额达670亿欧元。目前，集团在全球32个国家拥有近280,000名员工和近2,200家商场。XX集团的出色表现得益于旗下销售业态在各自领域内的杰出贡献，其中包括全球自助式批发业务先驱XX现购自运、Real大卖场、 欧洲消费电子市场领导者万得城和Saturn电器卖场、以及Galeria Kaufhof百货商场。十四、主要原材料年消耗量：项目为大型仓储式超37、市项目，无原材料消耗。十五、需要进口设备及金额项目无进口设备。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1、发展规划分析2.1.1独特的经营理念XX是世界第一的现购自运制商业集团。1964，Otto Beisheim博士教授在德国成立了第一家针对专业顾客的XX现购自运有限公司，1971年第一家海外商场开业。现购自运的XX集团是全球批发市场的领头羊，拥有XX和万客隆(仅限欧洲)品牌下的多家XX现购自运商场。2002年XX现购自运销售额达到240亿欧元，46.5%的集团销售额来自XX现购自运，其中四分之三来自海外。XX现购自运是XX集团发展的重要推动力。目前已在30个国家内设立700多家商场，销售38、区域呈现出高度国际化。 2002年XX在全世界拥有超过72,000名员工。德国杜塞尔多夫XX国际管理组织有限公司掌控全球销售。 “现购自运”是指专业顾客在仓储式商场内自选商品，以现金支付并取走商品。与传统的送货批发相比，现购自运的优势在于较好的性价比，食品和非食品分类范围广，即时获得商品，更长的营业时间。商场提供17000种以上食品，30000种以上的非食品。特别是在生鲜食品的供应上，包括水果/蔬菜、活鱼、肉制品、奶制品。XX现购自运的目标顾客包括餐饮业，酒店业，食品、非食品贸易服务商以及机构采购。他们可以找到大包装以满足特殊需求。 XX的做事方式与我们平常见到的其他连锁业态的跨国企业比，显得39、特立独行： 拥有自有产权的店面 40年来，它无论在全球什么地方都是强调拥有自有产权的店面。XX是仓储式会员制，目前在中国的店铺一般都超过1万多平方米，加上建筑面积和与建筑面积基本等同的停车场面积，有的甚至达到3万5万多平方米。与大型综合超市如家乐福与沃尔玛相比，XX店对地点、面积的要求更严格，更难选到合适的店，所以，自建成为XX的一贯选择。 “透明”收银单 尽管你不愿意，但你的名字将不得不重复出现在你的每一张收银单上。“透明”收银单上面详尽地排列着消费者所购商品名称、单价、数量、金额、日期和顾客姓名等。其详细程度甚至连每包卫生纸的卷数都有说明，绝无丁点含糊。在欧洲，这种透明方式很受欢迎，可是在40、中国市场推行起来却有了问题。据说，截至 2003年初，XX为此事已经遭遇了金额高达上百万元的退货。 “会员制” XX采用的是“会员制”，只有申请加入并拥有“会员证”的顾客才能进场消费，在广州和上海，其余消费者可在柜台领取“当日会员卡”进行消费。2.1.2XX的基本特点XX仓储式超市是将超市和仓储合而为一的零售业态。它省掉了传统零售企业独立的仓库和配送中心，经营中实现了快速补货，保证了超市低成本高效率的运作。仓储式超市与普通超市整体策划设计方面有明显不同。 （一）营业场所选址上 XX超市通常设在大城市城乡结合部的高速公路或主干道附近。这样既避免了市中心及市区的交通拥挤，又因土地价格相对便宜，减少41、了投资风险。同时，选址还适应了城乡一体化的发展趋势，提前占据区位优势。它商圈的辐射半径通常为50公里。 （二）超市建筑设计 XX仓储式超市从外观看就象一个现代化的大仓库，其营业面积一般为1500020000平方米。外部设有与营业面积几乎相等的停车场，内部结构比较简单，通常采用高4.5米的工业用大型货架。货架下半部分用于商品的陈列展示，与普通超市无异：而其上半部分则用于相应商品的存放，起到了仓库的作用，从而使销售和仓储合为一体。货架间距较大，便于存取货物的叉车通过，完成迅速补货的工作。 （三）商品定位 商品内容丰富，品种齐全，通常在20000种以上，可满足客户“一站式购物”的需求。如XX商品种类42、中食品占40%，非食品占60%。食品类商品以时令果蔬、鲜肉、鲜鱼、奶制品、冷冻品、罐头、粮食制品、饮料、甜点为主，品种相对稳定。非食品领域的商品则按季节和顾客需要定期调整，涉及范围较广不仅包括日常生活用品、办公用品，还包括小型机械工具类产品。仓储式超市摆设的绝大多数商品都是捆绑式或整箱销售，除家电类、机械类产品外很少有单件摆设展示的商品。2.1.3营销策略仓储式超市实际上就是以零售的方式来从事批发业务。超市既是服务中心又是配送批发中心。这种差异化的市场定位使XX成为了专业客户的超级仓库。 （一）有限的目标顾客 绝大多数普通超市的目标消费群是无差异性的，即服务对象是全体普通消费者，消费者短期内的43、重复购买率高，但每次的购买量不大，多为临时性随机性消费行为。而仓储式超市的目标消费群比较明确，XX针对“有限”客户，即只对工商领域的经营者、群体消费层实行会员制，会员必须是具有法人资格的企事业单位。 （二）直邮广告促销 XX超市一般不通过大众媒体进行广告宣传，而是利用直邮广告进行促销。它们向所有会员每两周邮递一份“XX邮报”。邮报是一份详尽全彩页的商品目录，介绍了半个月内商品的最新价格，新增商品以及近期开展促销的商品信息。邮报不仅使会员及时了解商品信息，而且帮助企业有效地降低采购成本，提高客户采购的透明性和公正性。 （三）特色化商品营销 面对零售业内竞争压力逐渐增大，XX不是单纯以价格低廉吸引44、顾客，而是从商品入手，以独家商品、特色商品及自有品牌商品吸引顾客。在每个XX卖场都有一些诸如奶酪、吉士、黄油、咖啡、咖喱粉等特有的进口商品和一些跨地域的特色商品，比如青岛XX是全市最早销售泥螺、腊鸭、糯米藕等南味食品的超市。此外，XX的自有品牌商品除了日常生活用品还有涉及到了五金工具等。 （四）企业套餐服务 XX公司利用“顾客节”表明企业对小型工商业户的重视，重申以顾客为合作伙伴、与顾客共同发展的服务理念，从而赢得了顾客的好感和信任。2000年4月上海XX举行的“顾客节”活动，推出了10份为工商业户提供具有专业水准的“套餐”帮助他们选择最适合的商品，让它们“用最少的钱，配最全的货”；这其中有为45、小型装修队选配所需电动工具和手动工具提供的商品建议清单；有为小型餐饮业准备的各种套餐餐具；有为企事业单位准备的福利套餐商品建议目录，等等。 （五）销售模式 XX集团旗下的零售业态有：现付自运制（cash & carry简称 C& C）商场 Metro C&C、Mekro C&C；大型百货商场 Galeria；超大型超市折扣连锁店Real.、Extra和专卖店 Media/Saturn Praktiker。XX集团在进入中国之前，对中国市场曾做过长达六年的市场调研，在对市场分析预测的基础上最终只选择了现付自运制。现付自运制是顾客在超市内自由挑选商品，结算时只能使用现金，不能赊账或使用信用卡等，超46、市不向顾客提供资金帐期，购物后顾客自己将商品运回。这种模式适应了快速高效的销售需要，大大降低了超市的营运成本。2.1.4销售管理XXC&C营销体制在中国的成功推行应归功于其完善的内部管理体系和高度的管理信息化。经过三十多年的经营发展XX自创了一套适合C&C体制的商品信息管理系统和会员信息管理系统，使内部管理成功实现了信息化。 （一）客户管理 最初，XX的服务人员将会员填写的客户登记卡的资料输入微机，创建顾客的初始资料。会员信息管理系统自动记录顾客每一次的购买情况，根据各类客户的购买频率和消费结构，准确分析出客户需求的动态发展趋势，使XX能对顾客需求变化迅速做出反应，及时调整商品结构和经营策略，47、最大程度地满足顾客需求。 XX根据客户规模和购买量将客户分“ABC”三类，其专门成立的“客户顾问组”，对客户的消费结构进行分析，向客户（特别是中小企业）提供特色咨询服务。同时，与主要的客户进行沟通，向他们提出采购建议，帮助客户降低采购成本。通过提供全方位服务，XX不仅拥有了大批的稳定客户，还及时掌握了市场需求动态，从而提高了商品管理的主动性和灵活性。 （二） 商品管理 XX的商品采购管理实行中央采购制，即连锁总部统一采购，各地连锁店无独立的采购决策权。总部统一采购后根据各连锁店的销售情况分别确定配送计划，进行统一配送。统一大批量采购既加强了总部对采购的控制，又降低了进货成本。XX通过商品信息系48、统掌握商品进销存的全部资料，从商品的选择，订货，再订货，收货到销售，收银，每一个环节都通过电脑完成。信息系统根据历史资料，自动地预测销售，制定采购计划，产生订单，将存货控制在最合理的范围。 （三）供货商管理 作为一家跨国连锁零售集团，XX对供货商提供产品的质量和供货能力的稳定性要求很高。因此它们在与供应商建立购销关系时一般不采用常规签订书面购销合同的方式，而是按照已确立完整的交易惯例，通过一套系统的操作程序来获得质量稳定的商品，保证可靠的供应。XX有一份专门为供应商制作的XX供货商手册，内容包括凭据、资料填写、订货、供货、价格变动、账单管理、付款等过程的每一个环节以及双方当事人应予遵循的交易规49、则和操作程序。双方确认后,XX和供货商之间形成长期合作关系,不再就单笔交易签订采购合同。通过这种规范化采购的运作，XX把供应商纳入自己的管理体系，将供应商的运输系统组合成为自己的商品配送系统，从而大大降低了企业的投资，实现了低成本运营。 为了维护与供货商之间的伙伴关系，采购过程中XX会协助供应商选择最经济的送货路线，帮助供应商利用互联网接受订单，以降低订单处理成本，并通过及时向供应商提供有关市场需求方面的信息。 （四）销售计划管理 为了实现采销合一，XX的销售计划是由采购部门来负责实施的。这与一般的零售企业不同，XX的销售计划是按促销活动制定活动的节目，所以也被称作节目单销售计划。这种计划的制50、定要有相当的超前性，以便有充裕的时间进行统筹安排。计划成功的关键是销售计划与采购计划的一致和购销计划与供货商商品促销计划的有机结合。 （五）财务管理 XX利用由全球最大的企业管理软件供应商德国SAP公司提供的R/3系统对财务采取集中统一管理。在国内，各地连锁店每天发生的每一笔销售数据，均通过网络传送至上海总部，由上海总部统一进行会计核算。采购货款的支付也由上海总部统一控制，而各地连锁店的财务人员只负责每天的收银汇总及在上海总部核定的备用金使用范围内，报销日常的费用开支。这种管理模式使得企业财务管理高度透明化，财务成本维持在一个比较低的水平上。2.1.5XX在中国XX于1995年来到中国，与上海51、锦江集团合作，建立了锦江XX现购自运有限公司。锦江XX现购自运有限公司是第一家获得中国政府批准在中国多个主要城市建立连锁商场的合资企业。1996年，XX在上海普陀区开设了第一家商场，从一开始就取得了惊人的成功，给中国带来了全新的概念，填补了中国在仓储业态上的空白。 中国XX具有许多优势，例如：XX商场的商品超过20,000种，大部分由国内名牌企业和合资企业提供；面向中小型零售商、酒店、餐饮业、工厂、企事业单位、政府和团体等专业客户，致力于成为专业客户的超级仓库；以其强大的采购能力、低成本的运作为客户提供高质低价的商品；严格遵守中国法律，向当地政府交纳大量税款，对员工进行专业培训促进就业及当地经52、济。 同时XX也吸引其它投资促进区域经济。先进的分销系统给予中小企业帮助；所有的生鲜食品均来自可靠的、有关机构认可的单位，2007年底更在中国成立麦咨达农业信息咨询有限公司，按照全球良好的农业操作规范，与中国农产品加工龙头企业开展咨询公司+企业+基地的合作，为它们提供生产、加工、包装、物流及市场运作等方面的专业培训和咨询，指导它们建立从田头到餐桌的质量安全可追溯体系XX通过其全国性分销系统将当地产品投入国内市场的同时吸引着各地顾客。同时XX国际分销系统将中国商品推向国际市场。 2002年XX在中国北部、东部、南部和中部建立了四个销售区域。目标是尽可能接近顾客，供应商，员工并且在中国进一步发展。53、 截至2012年8月15日XX在中国的38个城市共有57家分店，分别位于成都、重庆、昆明、武汉、长沙、广州、东莞、深圳、南昌、厦门、泉州、福州、杭州、嘉兴、宁波、慈溪、上海、青岛、南京、无锡、南通、扬州、苏州、昆山、合肥、江阴、常州、沈阳、大连、哈尔滨、天津、北京、郑州、西安、烟台、佛山、银川、临沂。芜湖XX的建设，代表着XX在华东地区市场的进一步完善，也进一步完善了XX在中国的营销网络。2.2、产业政策分析本项目符合外商投资产业指导目录(2011年修订)“鼓励外商投资产业目录”中第六类批发和零售业 1. 一般商品的共同配送、鲜活农产品低温配送等现代物流及相关技术服务的范围。2.3行业准入分析54、该行业无准入条件。第三章 资源开发及综合利用分析3.1、资源开发方案几乎所有进入中国市场的外国大型仓储式超市，如沃尔玛、XX、家乐福等，在进入中国市场之前，都对中国市场进行了长达数年的市场调查，投入了成百上千万的费用，重金委托专业公司进行市场调查，并据此制定出一整套详尽的投资和发展规划。由此可见市场调查在仓储式超市选址乃至将来运营中的重要意义。一般来说，仓储式超市选址调查包括立地城市调查、城市区域调查和具体地址调查这三方面内容。仓储式超市立地城市调查选择条件优良的城市是仓储式超市选址工作的第一步，也是非常关键的一步。对某一城市是否可以兴建仓储式超市主要从以下几个方面进行调查分析。城市类型：先看55、地形、气候、风土等自然条件，继而调查行政、经济、历史、文化等社会条件，从而判断是工业城市还是商业城市?是中心城市还是卫星城市?是历史城市还是新兴城市? 经济发展水平：这是对仓储式超市选址影响最大的一个因素。要重点考察GDP总量、人均GDP及其在近几年内的增长幅度，物价指数变化，固定资产投资增幅、非公有制企业的比重等。交通条件：城市内各个区域间以及与其他城市间的交通条件。重点要考察：城市每千人拥有轿车的数量、每平方公里拥有的轿车数，其中私车又各有多少，公交车的总量及分布。城市交通条件的便利与否，很大程度上会直接决定着仓储式超市有效商圈在该城市的覆盖范围。消费者因素：如该城市的人口数、户数、人口密56、度、人均收入、消费水平及消费习惯，通过该项目的调查分析以了解该城市的总需求以及潜在的市场总量。城市的商业发达程度：如现有商店数、职工数、营业面积、销售额等绝对数值，以及由这些数值除以人口数所获得的相对数值，如人均营业面积。要特别注意了解和收集与仓储式超市竞争可能会产生直接竞争的零售店的情况；如该地已有多少家仓储式超市，有多少家大型百货商店、大型综合超市，它们的规模、实力和经营情况如何?另外还要留心该城市有多少家日用百货品市场?当地政府对兴建仓储式超市的关心和支持程度：当前我国正处于由计划经济向市场经济过渡阶段，离开政府有力的支持和配合将会事倍功半。因此在选址阶段要多与政府有关部门接触，力争在政57、策上，如税收、有关征地费用的减免等方面得到政府更多的支持，并将争取到的政策多寡作为确定仓储商场选址的一个重要依据。2.仓储式超市城市区域立地调查城市确定以后，下一步要确定的是把仓储式超市建在该城市的哪一个区域。为此，要围绕着需求和供给两大因素，从总量和结构入手，对拟建的仓储式超市的商圈作一具体、深入的调查与剖析。这实际上就是商圈调查。人口与购买力调查分析：有关入口数和家庭人口的组成，可参考当地街道办事处和派出所存档的户籍人口数和人口普查资料。所需调查的项目有：常住人口数、家庭构成、人口密度、年龄构成、受教育程度、职业、人口自然增加率、家庭人均收入、白天流动人口数、家庭年支出及支出结构。其中较主58、要的项目有：.家庭人口及收入水平：家庭状况包括人口、家庭成员年龄、收入状况等因素，它不仅会影响到消费需求的总量，还会影响到需求的结构。如每户家庭的平均收入会影响商店的销售量，平均收入的提高会增加家庭对所需商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对商店的销售产生较大的影响，比如两个年轻人组成的家庭，购物多追求时尚化、个性化，而有一个独生子女的三口之家，则其消费需求大多是以孩子为中心来进行。家庭成员的年龄也会对商品形成不同需求，比如老龄化的家庭倾向于购买保健品、健身用品和营养食品等，而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。人口密度：其他条件相同阶情况下，一个地区人口密度越大，对商店建店越有利59、，商店的规模也可相应扩大一些。一个地区的人口密度一般用每平方公里的人数或户数来衡量。考虑到外出而带来人口的流动性，为了便于分析，我们引进白天人口数这一概念：白天人口数户籍人口数(除幼儿)十该地区上班、上学人口数到外地上班、上学人口数。白天人口密度高的地方多为办公区、旅游娱乐区和学校文化区。白天人口密度越大的地区则其潜在市场需求越大。客流量：客流量大小是影响零售店成功的一个关键因素，在其他条件相似的情况下，将商店设在来往行人最密集的位置是最佳的。客流量因时间(每天不同的时刻、平时与周末、不同的季节)、气候条件的变化而存在差异，调查分析时要充分考虑到这些差异性，并进行调整与修正。购买力：商圈内家庭60、和人口的商品购买力是家庭和人口的总收入扣除储蓄和各项目服务性支出，它与收入水平成正比例关系，收入水平越高，则购买力越强，家庭人均收入可通过抽样调查取得。竞争商店的调查分析：在仓储式超市选址调查的第二阶段，必须在上一阶段对竞争商店在整个城市面上调查的基础上，缩小到商圈内再作一深入、细致的调查分析。调查对象主要为本区域内的大型百货商店、大型综合超市以及日用品批发(或零售)市场等可能与仓储式超市产生直接竞争的企业。调查的重点是该地区主要竞争对手有哪些，潜在的对手有哪些，它们的威胁有多大?仓储式超市与它们相比在竞争中存在哪些优势。店铺硬件调查。主要包括：竞争店的选址、店铺外观形象、建筑物构造、停车场的61、设计、经营设施配置等方面的调查。店堂陈列布局调查。主要包括：竞争店的楼面构成、平面布局、面积分割、商品陈列及店堂气氛营造等方面的调查。商品能力调查。对竞争商店商品品种齐全的程度、商品的价格带、商品的品质、货源供应等情况进行调查分析。重点可放在对竞争者A类商品或主力商品的调查上。顾客层次的调查。主要从年龄层次和收入层次进行调查。店铺运营管理调查。对促销、补货、陈列及环境卫生等方面的调查。需求与供给的关系有以下几种类型：需求旺盛，供给偏低型；需求旺盛，供给旺盛型；需求不旺，供给也不旺型； 需求不旺，供给旺盛型。从仓储式超市选址看，其立地商圈内需求与供给关系呈现出第一种类型最佳，第二种次之，第三、第62、四种类型要尽力回避。对需求和供给的调查，要注意对潜在需求和供应的调查，要特别留意可能会引起供需变化的一些因素的发展趋势。3仓储式超市具体地点调查在仓储式超市选址时，除了对以上大的项目调查外，具体地点选址还必须对以下几个虽属细节问题但又颇为重要的几个因素进行调查。可见度可见度是商店被往来行人或乘车者所能看到的程度。场所可见度越高，商店越容易引起客流的重视，他们来店购物的可能性越大。因此仓储式超市选址时要选择可见度高的地点，如两面临街的十字路口或三岔路口。适用性如果要征用土地建房子要考虑土地面积形状与商店的类型是否相符?如果租用现成的房子则要考虑建筑的构造、材料、立面造型及其可塑性，仓储式超市货架63、比一般商场的高，相应地要求建筑物的层高也比较高。同时还要了解有关城市建设发展规划要求，详细了解该地点的交通、市政、绿化、公共设施、住宅建设或改造项目的近期、远期规划。交通便利性主要了解两方面的情况：一是该地是否接近主要公路，交通网络能否四通八达，商品从火车站、码头运至商店是否方便，白天能否通过大型货车，因为大城市普遍对大型货车实行运输管制，中心区许多街道不允许通货车，有的只允许夜间通车。二是该地是否有较密集的公交汽车路线经过，各条公交路线的停靠点能否均匀全面地覆盖整个市区，当前我国私家车普及不广，这点显得尤为重要。因为这直接关系到顾客购物的便利程度。从上面分析的情况看，城市调查、区域调查、地点64、调查这三个环节互为关联而又层层深入，它们在调查的内容上虽有一些重复，但侧重点不同，一般要分开进行，有时为了工作方便，也可将它们合并成两步调查。另外在调查程序上，由于第三步地点调查工作量较小，可把它放在城市调查之后进行，如果地点调查通过后，再进行工作量较大的城市区域调查，如果没通过就没必要对该区域再进行调查了，以节省工作量，使调查工作更有针对性。3.2、资源利用方案XX此次选址北临东方龙城，位于利民东路以北、神山东路，与大砻坊新贵东方龙城仅袁泽桥一桥之隔，不过五分钟的车程。该地块地势平坦、交通便利、人流量较大，为项目的顺利实施提供了保障。3.3、资源节约措施本项目所需的动能主要有电能、水等，电能65、由城市电网供应，水由城市自来水系统供应。能源用量表序号能源名称单 位年需要量折标系数折标煤（t）1电104kWh344.020.1229 kgce/（kWh）422.80.303 kgce/（kWh）1042.382新鲜水104t5.0340.0857 kgce/t4.314合 计当量值427.11等价值1046.69节能措施l 提高功率因素：在厂区独立变电所低压侧设有补偿电容器柜，进行无功功率自动补偿。l 照明灯具尽可能选择节能型和高效荧光灯。l 成套荧光灯具要求厂家配备补偿电容器，就地补偿以减少导线的电能损耗。l 变压器及配电设备选择低损耗节能型。第四章 节能方案分析 4.1、节能重点项目66、的能耗主要是电，因此，在设计方案的选择和建成生产运行管理等方面，将以节约用电作为主要环节来抓。4.2、主要节能措施1、建筑节能措施（1）建筑围护结构的保温隔热建筑节能主要从建筑设计规范、围护结构、遮阳设施等方而考虑。 本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体初步设计中，科学合理的确定了建筑朝向、平而形状、空间布局、外观体型、间距、层高。初步设计将选用节能型建筑材料，保证了建筑围护结构的保温隔热特性，最大限度减少建筑物能量，将会获得理想的节能效果。（2）墙体节能墙体是建筑围护结构的主题，其主要功能是承重、防水、防潮、隔热、保温。项目采用新型外保温材料。稳定性好，可避免冷桥，居住较67、舒适。（3）门窗节能项目采用中空玻璃塑钢窗，降低传热系数。采用封装玻璃和绝热性能好的塑料窗等措施，改善门窗绝热性能。在满足采光、通风和造型等功能的前提下尽量减少窗墙比。（4）屋顶节能采用高效保温材料保温屋，使屋而具备保温、隔热、防水等节能效果。2、电气节能措施（1）照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值，充分利用天然光。用高效灯具、光源及节能型灯具。（2）用具有节能效果的新系列高、低压电器，以取代功率大的老产品，选择带节电装置的交流接触器等。（3）在公用设施灯具控制方式上，采取分区控制灯光或适当增加照明开关点，以减少不必要的用电，走道、楼梯、厕所等地方装设定时开关（声光控延68、时开关），节省用电。（4）配装电表等能量计量仪表，以便检查耗能情况，及时制定节能措施。（5）在设备选型时，采用节能新技术、新工艺及新设备，严禁采用己公布淘汰的机电产品及国家产业政策限制内的产品序列和规模容量。（6）采用节能型变压器并按经济运行方式运行，提高功率因数，降低配电网络能耗。（7）设定专人对供电线路进行定期检查，保证供电系统的正常运作。3、节水措施（1）建议采用适当的方案，收集雨水，回灌地下水。（2）建议适当将雨水集中，用于绿化、喷洒道路用水。雨水充分利用，投资少，效果明显，应适时选择方案和充分利用。（3）建议采用适当管理措旖，强化节水型卫生洁具的使用，采用节水型生活用水器具。（4）强69、化设计、施工、管理质量，减少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率小于国家规定的标准。（5）供水充分利用市政管网压力。4、其它节能措施本项目在建设、设计中应力争做到以下几点：（1）注意室外环境设计，减少大而积混凝上地而反射热量，尽量增加绿化而积，利用植被改善环境。（2）采用新型节能环保建筑材料，包括墙体、保温、防水、隔热隔音材料和节能产晶，最大限度降低经营成本。（3）尽量减少管线长度，减少水、电、热的无功损耗，从建筑物理学的角度降低能耗。（4）采用节水装置，减少不必要的水损失。（5）提高节能意识，培养节能习惯。4.3、节能管理结构本项目为达到建筑节能的目的，应严格执行国家的相关方而的标准、70、规范，通过选用高效节能的设备、材料和技术方案等节能措施，不采用国家明令禁止或淘汰的落后工艺、设备，在节能措施中积极采用新工艺、新技术、新产品，所有设备均选用先进、成熟、可靠、高效率、低能耗节能型设备，最大程度地降低能耗。第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 5.1、项目选址及用地方案一、项目建设地点、占地面积项目位于芜湖市弋江区，利民路北侧，神山路西侧。区位情况芜湖位于东经117度58分度43分和北纬30度38分-31度31分之间，地处长江之畔，交通便捷，自古以来便是商贾云集的商贸集散地。位于安徽省东南部，在长江三角洲区域内，是长江沿岸一座重要的港口城市，是安徽省“开发皖江，呼应浦东”的重点71、和突破口，市场面向华东，背靠华中腹地。处于皖江经济开发带的龙头地位，也是长江经济带沟通东西的重要一环，是中国中部地区向外输出的门户，古有四大米市之一的称谓，自古即是皖南皖北的重要商贸与经济之都。交通运输芜湖作为华东地区的水陆交通枢纽，有三条高速公路、五条铁路在此交汇，又拥有长江溯江而上的最后一个深水良港，交通十分便捷。公路：芜湖至合肥、徐州，芜湖至南京、上海，芜湖至杭州三条高速公路交汇于开发区附近。正在建设沿江快速通道连结至南昌、武汉的高速公路。客流和货流通过高速公路网，可以通达全国各大中型城市。铁路：芜宁、芜铜、淮南、宣杭和皖赣五条铁路在芜湖交汇，通过铁路交通网，客货运输可达全国各地，且较水72、运、汽运价格低廉，运输周期短。芜湖长江大桥的通车，北上经合肥、徐州接京九线和陇海线；南下至杭州、厦门、福州，将长江南北交通融为一体。芜湖东编组站日解编组7000辆车皮。开发区距火车编组站4公里。港口：芜湖港是长江溯江而上的最后一个深水良港，共有码头泊位70余座，年综合通过能力为2300万吨。现已开通了至香港、日本和东南亚的国际航线，并开办了40多个国家和地区的联运中转业务。航空：芜湖航空主要依托南京禄口国际机场、合肥骆岗机场和上海浦东、虹桥国际机场，开发区距南京、合肥机场车程均约1小时10分钟车程，距上海航空港也只有4个小时车程。A、自然气象条件1、温度a 极端最高气温 39.5b 极端最低气73、温 -13.1c 最冷月平均气温 2.9d 最热月平均气温 28.7e 年平均气温 16f 室外计算干球温度采暖 -2冬季通风 3夏季通风 32冬季空调 -5夏季空调 35夏季空调日平均 32.2g 夏季室外平均每年不保证50湿球温度 28.2h 日平均温度小于、等于+5的天数 103d2、相对湿度a 最热月相对湿度 80%b 最冷月相对湿度 77%3、雨量a 年总降雨量 1906.5mmb 日最大降雨量 233.2mm4、主导风向及频率a 主导风向及频率 东风17 16b 夏季 东风17 15c 冬季 静风与东风20 135、室外计算风速a 夏季 2.3m/sb 冬季 2.4m/s基本风压 74、330-410N/m2基本雪压 320-370N/m2大气压力a 冬季 102.39KPab 夏季 100.28KPa最大冰土层深度 0.09mm最高地下水位 0.4-0.7m(地表滞水)B、工程水文地质芜湖地处长江中下游平原，平均海拔79米。地势坦荡，相对起伏小。区内地势总趋势北高南低。开发区区域在地质构造上位于扬子准地台（级大地构造）下扬子台坳（级大地构造），苏、浙、皖断褶束（级大地构造），基岩埋藏很浅，是最佳的桩基础持力层。北部的小马鞍山一带为洪积粘土基岩地基区，主要持力层为洪积亚粘土，地下水位一5米以下。南部齐落山为侵入岩体（主要为长玢岩、鱼闪和岩、花岗岩并伴生生赤铁矿）出露部分，地基75、耐力高，工程地质良好。根据芜湖市勘察测绘设计院的岩土工程勘察报告，厂区场地土层自上而下分为四层，现分述如下：一层：素填土，不均匀，松散。二层：粉质粘土，可塑，厚度为0.80-1.60米，顶板埋深1.90-3.00米，比贯入阻力标准值Ps=1.5MPa；承载力标准值fk=0.96KPa；压缩模量Es=4.8MPa三层：淤泥质粉质粘土，流塑-软塑，厚度为1.20-2.70米，顶板埋深3.50-4.10米，比贯入阻力标准值Ps=0.96MPa；承载力标准值fk=75KPa；压缩模量Es=2.8MPa四层：粉质粘土，硬塑，厚度大于5.40米，顶板埋深0.50-6.60米，比贯入阻力标准值Ps=280M76、Pa；承载力标准值fk=280KPa；压缩模量Es=12.0Mpa其它物理力学性质请参见原勘测报告。地下水对砼无侵蚀性。芜湖市的地震设防按地表基本烈度为6度地区的重要城市标准设防。二、土地利用状况、占用耕地情况安徽芜湖弋江区是国家级的生态示范区，是芜湖市规划建设中的新城区。；基础设施按道路、供电、供水、排水、排污、通信、天然气及土地平整 “七通一平”的标准建设。芜湖是安徽省最大的沿江城市，风景优美，气候宜人，距长江入海口仅380公里，处于沿海开发向内地梯度推进的交汇处。拥有国务院批准的国家级沿江开放城市、对外籍轮开放港口和经济技术开发区等三个国家级政策优势。芜湖地处长江大三角的西端，占据着承东77、启西、连接南北的枢纽地位，区位优势明显，交通条件优越，是投资者建设生产基地、物流中心，占领华东、华中市场的黄金宝地。芜湖以其完善的基础设施、优越的政策环境和优质高效的服务，吸引了国内外一批跨国公司、国内上市公司和知名大企业投资兴业，已经形成了新型建材、汽车及零部件、电子电器三大支柱产业群，生物工程、信息网络等高科技产业蓬勃发展。2011年4项省级示范村项目全面完成，农村体育设施得到改善、村级道路进一步完善。“阳光村务工程”扎实开展，村级财务监督委员会和村级事务流程化管理工作有序推进，农村“三资”清理、村级组织活动场所建设全面完成。加快农田基本水利建设，完成了麻浦桥泵站迁改工程。开展农村土地突出78、问题专项治理及农村土地承包经营权流转工作，大力实施土地整治，新增耕地682亩。5.2、土地利用合理性分析项目征迁稳步开展。严格依法有序推进项目征迁工作。2011年市、区重点工程41个地块征迁工作均有序推进，长江南路延伸地块、滨江南路地块、卡子口地块等11个项目的任务全面完成，其余30个拆迁项目正在推进中。完成了芦花荡湿地公园等30个地块交地工作，确保了长江南路、青弋江分洪道、峨山路向东延伸等15个市重点项目的顺利实施。城市管理全面提升。扎实开展市容整治提升年活动。加大店招、渣土、集贸市场等市容整治力度。强化数字化管理平台建设。投入590.6万元添置大型环卫设施，扩大机械化清扫作业范围。继续开展79、以治理农村生活垃圾污染为主要内容的“清洁家园”行动，进一步完善“四级清运”体系，实现环卫清扫城乡全覆盖。建成塔影、九龙垃圾中转站，新建、改造22座公厕。18.14万平方米的利民路立面改造工程全面完工。大力开展文明城市创建活动，积极营造全民参与城市管理的氛围。加大对违法建设整治力度，全年共拆除违建1600处，面积8.2万平方米。5.3、征地拆迁和移民安置规划方案项目不涉及征地拆迁。 第六章 环境和生态影响分析6.1、厂址环境条件和现状该地区自然条件优越，无山洪危害，从芜湖市气象区来看，属于长江下游北区，其特点是：温和湿润、季风明显。为了确保开发区环境质量，防止污染和其它公害，保障人体健康，按照国80、家和地方有关规定，结合开发区的实际情况，执行以下环境质量标准：（一）开发区大气环境质量标准执行 GB 3095 1996 二级标准（二）开发区环境噪音标准执行 GB3096-93 城市区域环境噪声标准二、三类标准等效声级 Leq ： db二类标准适用于居住、商业、工业混杂区昼间 60 夜间 50三类标准适用于工业区昼间 65 夜间 55GB12348-90 工厂企业厂界噪音标准二、三类标准等效声级 Leq ： db二类标准适用于居住、商业、工业混杂区及商业中心区昼间 60 夜间 50三类标准适用于工业区昼间 65 夜间 55 （三） 开发区污水排放标准执行 GB 8978-1996 污水综合排81、放标准 一级标准，排入设置二级污水处理厂的城镇排水系统的污水，执行二级标准。 （四）开发区安装锅炉等燃烧设备的规定执行 GB13271 91 锅炉大气污染物排放标准二类标准开发区禁止建设使用燃煤等高污染燃料的燃烧设备，燃烧设备都必须采用天然气、液化石油气等清洁能源。6.2、项目建设和生产对环境的影响1、项目建设期对环境的影响a.环境空气影响分析项目施工期间对环境空气的污染主要来自施工扬尘。施工现场粉尘和扬尘的产生量在不同的施工情况下变化很大，各种粉尘和扬尘在晴朗、干燥、有风的天气下，将会对周围环境空气产生较大影响。为此要求项目施工时，在施工现场周围按规定修筑防护墙及安装遮挡设施，实行封闭式施工82、，对有可能产生二次扬尘的作业面应洒水降尘，车辆出工地时应进行冲洗，防止随车带走泥土，同时对运输土石方等的车辆采取密闭措施，防止沿路抛洒，污染城市环境。b.地表水环境影响分析 项目施工期所产生的污水主要有基础施工中的泥浆水，建材冲洗水，车辆出入冲洗水等生产污水和施工人员所产生的生活污水等。类比资料表明施工期生产污水中悬浮物，石油类，生活污水中BOD5、COD、悬浮物，超过GB8978-1996综合污水排放标准表4中一级标准。 考虑到项目施工期的短期行为，要求对施工场地所产生的污水应加强管理、控制、冲洗石料等建材，所排放的污水应设置专门沟渠，经格栅沉淀池处理；生活污水应设置化粪池处理，经处理后的施83、工废水和生活污水排入开发区排水管网。采取上述措施后可以减少施工期生产、生活污水中的污染物浓度，但不能满足综合污水排放标准表4中一级标准，受纳水体有一定的影响。c.声学环境影响分析施工期间对周围声学环境的影响主要来自于各种机械作业产生的噪声及振动。还有运输工具所产生的噪声，根据类比资料，项目拟采用的部分施工机械设备和将产生的噪声值及相应的噪声限值(GBl2523-90)见表11-1。表6-1 施工机械噪声值及相应限值表 单位：dB(A)机械名称距声源10m处距声源30m处施工场界噪声限值噪声值平均噪声值平均昼间夜间搅拌机、对焊机7595857080757055卷扬机、发电机9211010180184、00856555由表6-1中可看出，昼间即使距声源30m处，许多施工机械的噪声值仍超过了相应的建筑施工场界限值，对施工现场周围环境产生较大的噪声影响。 在不影响施工质量的前提下，尽量采用低噪声、低振动的设备与方式进行地基施工与结构施工；对有固定基座的设备应作单独地基处理，以减少地面振动与结构噪声的传递；规范操作，并加强对设备的维护保养，以维持其正常运转；对移动较少的噪声设备，可设于波形板制成的隔音围墙内。项目施工应严格执行建筑施工噪声申报登记制度，在工程开工前15日内向所在地辖区环保局提出申报，填写建筑施工场地噪声管理审批表，经批准后方可开工。并使施工各阶段的噪声符合GBl2523-90建筑施85、工场界噪声限值中的各项规定，使振动符合GB10070-88城市区域环境振动标准中关于沿垂向Z级振动标准值昼间70dB（A）、夜间67dB（A）的规定。d.固体废物影响分析 施工期间所产生的固体废物主要有基础施工所挖掘的土石方、主体结构施工所产生的施工废物抖以及施工人员的生活拉圾等，对可燃物质严禁于施工场地内直接焚烧；建设单位应与环保部门签定卫生责任书，共同核实清运渣土数量，领取施工渣土清运许可证。清运单位应严格按公安部门确定的路线行使；运送弃土应使用不漏水的翻斗车，严防渣土沿途漏撒飞扬，清运车辆进出施工场地不得带泥污染路面。采取上述措施后，施工期固废不会对周围环境产生不良影响。6.3、环境保护86、措施方案XX一贯认为：充分认识与关注环境保护意识，把环境保护作为一项基本的不变的政策措施，贯彻于建设项目的全过程，遵守国家的法规与规范。XX芜湖商场为大型仓储式会员店，水、电能源消耗较大，因此排出的生活污水处理在环境保护方面采取如下措施：生活粪便污水经过化粪池处理排入市政污水管道。生活废水经隔油池除油后排入市政污水管道。柴油发电机房设消毒、消烟池，设吸音墙面及吸音天棚，将发电机运转时产生的烟气污染和噪音污染降低到最低限度。 商场装修期环境保护措施商场装修施工期间，加强对施工噪音的管理，尽量减少夜间施工和噪音大的施工设备，以避免夜间噪音扰民。定期清扫施工现场并采取抑尘措施，减少工地和道路的杨尘污87、染。 商场运营期的环境保护措施废气：停车场泊位适当，便于车辆疏散快捷，以减轻尾气污染。废水：生活污水二级生化处理后达标排入市政污水管道；厨房含油污水经油污分离器处理后排入污水管道；厕所污水经化粪井发酵沉淀处理达标后排入市政排污管网；噪音：该项目空调系统的水循环动力设施均采取减振、消声措施，水泵、风机等均选用低噪音型，管道采用弹性支吊架，动力设备用房的门窗采取隔音处理，减少噪音传递，使场界噪音低于国家标准。 固体废物：本超市设垃圾处理间，建筑物内的垃圾采用塑料袋装，运至室外由物业集中处理。商场环境保护标准： 废水：污水综合排放标准（GB8978-1996）三级标准； 废气：废气排放标准（GWP188、35-2000）不超过大气环境二级标准大型规模标准； 噪声：工业企业厂界噪声标准（GB12348-90）二级标准； 城市区域噪声标准（GB3096-93）二级标准。 固体废物：以无害化处理为控制目标6.4、环境保护投资本项目不新建环保设施。6.5、环境影响评价项目虽有部分工序产生废水、废气和噪声，但从污染物性质和污染物总量分析，均属轻微的污染源，经过项目内“三同时”安排的治理措施进行有效处理后，完全能够达到国家规定的有关标准要求。因此，从本项目的总体情况和区域环境条件分析，本项目的扩建不会给周围环境带来不良影响。综上所述，项目在开发建设期对周围环境会产生一定程度的影响，在全面落实各项保护措施情89、况下将污染影响可降至最小程度。项目建成投产后，要严格控制污染物排放并达到国家相应的标准。本报告仅对本项目对环境的影响作初步的分析，本项目的环境评价以具有环境评价资格的单位作出的环境评价报告为依据。 第七章 经济影响分析 7.1、经济费用效益或费用效果分析一、财务评价依据1、生产规模本项目从2013年4月开工，2013年年底竣工。生产年达产情况为：第一年达到生产能力的60%；第二年达到生产能力的80%；第三年达到生产能力的100%；2、项目计算期该项目计算期为30年。 3、产品估价商场建成后，可实现年销售额可达13000万元。（为方便计算，所有财务数据统一按人民币计算，下同）4 、税率确定项目税90、金主要有增值税、所得税，所得税按不享受减免税政策计算。项目税金详见表14.1。表14.1 项目交纳销售税金的税种及税率表序号税别计税依据税率（%）1增值税不含税收入172印花税不含税收入0.33水利基金含税收入0.64所得税应纳税所得255、 折旧及摊销固定资产采用分类折旧法计算。项目固定资产中房屋、建筑物年折旧期限为20年；机器设备年折旧期限为10年；递延资产及其他按5年的摊销年限摊入成本费用。折旧方法采用平均年限法，残值率按5%计算。固定资产及折旧费用估算表见辅助报表4.5，无形资产及递延资产摊销表见辅助报表4.6。二、产品成本1、 外购原材料外购原材料成本按实际消耗定额和预测市场价格确定91、，详见辅助报表4.1。2、 外购燃料、动力外购燃料、动力费根据年耗量及现行价格计算，详见辅助报表4.2。3、 工资福利费用见工资及福利详见辅助报表4.3。4、 各项费用各项费用参考企业现有费用水平测算。销售费用按估计发生额计算。管理费用按估计发生额估算。修理费用（含物料消耗）按折旧额的40%估算，其它制造费用按估计发生额估算。三项费用情况详见辅助报表4.4。5 、生产成本产品生产成本及费用按现行会计制度中规定的成本要素执行，根据本次设计的分年度生产纲领进行测算。生产成本费用估算详见辅助报表4。三、财务评价1、销售收入、销售税金及利润估算商场建成后，可实现年销售收入13000万元，税后利润为2492、50元，销售税金及附加77万元。销售收入及税金情况详见辅助报表52、财务指标计算表71 财务评价主要数据与指标汇总表单位 :万元人民币序号名称单位指标说明1项目总投资(含全部流动资金)万元9210项目规模总投资(含铺底流动资金)万元88541.1建设投资万元8701 其中：基本预备费万元 其中：涨价预备费万元1.2建设期利息万元1.3流动资金万元509铺底流动资金万元1532营业收入(不含税)万元12589生产期平均3营业税金及附加万元77生产期平均增值税万元生产期平均4总成本费用万元9245生产期平均5利润总额万元3267生产期平均6所得税万元817生产期平均7税后利润万元2450生产期平均93、8财务盈利能力分析8.1财务内部收益率项目投资所得税前%34.63项目投资所得税后%28.18项目资本金%28.188.2财务净现值项目投资所得税前万元14991ic=12%项目投资所得税后万元101088.3项目投资回收期含建设期静态投资所得税前年4.16静态投资所得税后年4.75动态投资所得税前年5动态投资所得税后年6.058.4总投资收益率%35.478.5项目资本金净利润率%26.69清偿能力分析年9.1财务比率资产负债率%达产年流动比率%达产年速动比率%达产年9.2借款偿还期年含建设期10盈亏平衡点%26.83生产期平均3、 财务评价结论 财务分析表明，本项目可以较少的投入得到较大的94、收益，达产年正常年份(2016年)销售收入13000万元，净利润2408万元，投资财务内部收益率为28.18 %。项目财务净现值为10108（ic=12%）万元。各项经济指标计算表明，本项目盈利能力指标高基准评价指标（基准收益率取12%），高于同行业平均水平，有较强的盈利能力，经济效益较好，本项目财务上可行。7.2、行业影响分析XX现购自运是国际自助式批发业务的领导者，在全球30个国家拥有超过670家门店。XX现购自运独特的商业模式，包含产品组合和服务项目都是以餐饮企业、中小零售商、机关团体为目标顾客。公司为这些特定的客户提供食品、非食品产品组合，以及有吸引力的批发价格。高效的、国际上通行的理95、念确保了进入新市场时的成功。1996年，XX在上海开设了它在中国的第一家现购自运批发商场。7.3、区域经济影响分析依托芜湖市良好的投资环境和产业发展环境，投资建设芜湖XX项目，具有良好的外部环境和配套条件。项目的建成将解决就业，同时为地方经济作出了贡献，有利于促进区域经济的发展。第八章 社会影响分析 8.1、社会影响效果分析本项目的建设不仅为芜湖市民带来了更好的购物体验，也可很好的促进芜湖市零售业的组织化、规模化、集约化发展，可有利的促进带动区域经济发展，提高居民生活水平。 8.2、社会适应性分析项目建设符合建设和谐社会的要求，有利于促进国民经济可持续发展和社会进步。本项目的社会需求迫切，市场96、需求量大而稳定，项目建成后，必将为芜湖乃至安徽的区域经济发展作出贡献。 8.3、社会风险及对策分析 本项目风险主要包括市场风险、资源风险、技术风险、工程风险、资金风险、外部协作风险、社会风险和其它风险等。市场风险涉及需求量和原材料的波动，其分析如前；因本项目非资源性加工项目，因此，项目的资源风险较小；项目的主要技术来源于自主开发，风险较小；本项目的主要工程为土建和设备工程，为常规性建设项目，风险较小；本项目的资金来源于银行贷款的企业自筹、政府资助，企业自身融资和筹资能力较强，风险较小；项目的其它风险较小。第九章 结论 通过上述分析，芜湖XX项目，符合国家产业政策和中西部地区发展规划。项目市场广阔，并具有较强的抗风险能力，经济社会效益显著，因此该项目可行。其可行性研究结论概括如下：(1)设计中所采用的经营理念成熟、布局合理，能满足要求。(2)项目建成投产后，三废排放均能达到排放标准，对周围环境不会造成不利影响。(3)项目的建成，将促进当地相关行业的发展，并能获得最大的经济效益。(4)该项目建设投资为9210万元，全投资财务内部收益率（税后）达到16.7%，投资回收期（税后）11年。故该工程项目在经济上是可行的，并具有一定的抗风险能力。综上所述，从经济效益、环境影响等各方面综合分析，该项目可行。