1、乡镇中学旁边商品住宅楼小区新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月乡镇中学旁边商品住宅楼小区新建项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月68可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录1.0 总论111.1项目背景111.1.1项目名称111.1.2项目承办单位111.1.3企业性质111.1.4项目承办单2、位简介111.1.5项目建设由来111.1.6可研报告的编制依据121.2 项目概况121.2.1项目拟建地点121.2.2地理位置条件121.2.3交通、通信条件121.2.4项目开发宗旨、开发规模131.2.5主要建设条件131.2.6项目建设投资及资金来源151.2.7综合技术经济指标152.0 市场预测172.1市场需求分析172.1.1我国宏观商品住宅需求分析172.1.2*市商品住宅市场需求分析192.2市场供应分析202.2.1我国宏观商品住宅供应分析202.2.2*市商品住宅供应分析222.2.3我国城镇住宅建设现状233.0 项目选址与投资环境分析243.1场地位置现状2433、.1.1地点243.1.2场址土地权属面积243.1.3土地现状253.2开发对象的基本概况254.0 开发方案的分析与选择254.1小区规划254.1.1小区规划原则254.1.2小区的组成264.2小区建筑规划布局264.2.1建筑规划布局264.2.2公共建筑规划布局264.2.3小区道路规划274.2.4小区竖向规划274.3住宅设计274.3.1住宅类型274.3.2住宅基本要求274.3.3建筑面积分配275.0 建筑方案285.1设计依据及要求285.1.1设计依据285.1.2设计要求285.2设计内容295.2.1工程概况295.2.2建筑设计295.2.3建筑防火设计3054、.3环境保护305.3.1绿化305.3.2日照316.0 结构方案316.1设计依据316.2结构设计327.0 公辅配套设施347.1给排水工程347.1.1设计依据347.1.2设计范围347.1.3给排水现状347.1.4给水347.1.5排水357.2强电367.2.1设计依据367.2.2设计范围367.2.3供配电系统377.2.4建筑物防雷387.3弱电387.3.1设计依据387.3.2设计范围387.3.3有线电视系统387.3.4电话配线系统397.3.5安全监视与消防控制397.3.6电阻及接地397.4消防407.4.1设计依据407.4.2设计内容及原则407.4.5、3消防系统407.5供暖437.5.1设计依据437.5.2设计内容437.5.3环境保护438.0 建筑节能448.1设计依据448.2采用的节能技术449.0环境影响评价459.1概况459.2法律法规459.2.1法律、法规459.2.2技术规范459.2.3技术文件459.2.4评价标准469.3环境影响分析评价469.3.1评价范围469.3.2环境影响分析469.3.3环境保护措施489.3.4结论及建议5010.0 安全卫生与消防5110.1危害因素及危害程度分析5110.1.1主要隐患部位5110.1.2有害物质种类及危害性分析5110.2安全措施5210.3卫生措施5210.6、3.1粉尘及其控制措施5210.3.2防噪声5210.4消防措施5311.0工程进度及建设管理5411.1工程进度安排5411.2建设管理5412.0 开发成本及项目投资估算6012.1估算依据与说明6012.1.1投资估算依据6012.1.2工程量依据6012.1.3投资估算方法6012.2投资估算6012.3资金来源6113.0 项目财务评价6213.1计算方法及原则6213.2基础数据估算依据6213.2.1销售价格6213.2.2计算期选取6313.2.3财务基准收益率设定6313.2.4销售收入估算6313.2.5经营税金及附加估算6313.2.6利润总额的估算6313.2.7所得税7、的估算6313.2.8税后利润6313.2.9各项计提6313.3财务盈利能力分析6413.3.1静态指标分析6413.3.2动态指标分析6413.4单因素分析6413.5风险类型及防范措施6613.5.1风险类型6613.5.2风险控制6614.0 结论与建议6714.1结论6714.2建议67附表：投资计划与资金筹措错误!未定义书签。商品房销售收入与经营税金及附加估算表错误!未定义书签。损益表错误!未定义书签。资金来源与运用表错误!未定义书签。全部投资现金流量表错误!未定义书签。1.0 总 论1.1项目背景1.1.1项目名称*小区建设项目1.1.2项目承办单位*1.1.3企业性质企业性质：8、有限责任公司1.1.4项目承办单位简介*自成立之初就以争创房地产龙头企业，建设精品楼盘为目标，以求实、创新、高效、发展、精益求精为经营宗旨，运用科学的管理办法，全新的经营理念，优秀的人才，在鞍山众多房地产开发企业中打造出了自己的天空。近些年来承担了多处知名的开发和建设项目，受到各方面的好评，荣获中国品牌网之精英品牌强力推广资格。目前，该公司已成为知名的房地产开发企业，实力较为雄厚，对于楼盘的开发、建设及销售经验丰富，是*地区房地产开发的领军企业。1.1.5项目建设由来住宅楼不仅体现了城市文明，为优化住区环境提供可能，也可促进小城镇建设逐步走向规范化、科学化和功能分区化，是小城镇现代化建设的必由9、之路，而且节约土地、减少污染，便于统一管理，并能真正提高小城镇居民的生活质量，使其真正能够实现享受城市生活的愿望。为了改善*市*镇居民的居住条件，*拟决定在*市*镇*中学南侧地块二开发建设商品住宅楼。本项目的建设，将给*市*镇带来更大的发展空间，同时也使小城镇建设上一个新的台阶，对于*市*镇的经济发展起到一定的促进作用。1.1.6可研报告的编制依据u 投资项目可行性研究指南（试用版） 计办投资200215号；u 与委托方商定的建设总体思路和工程内容；u 委托方提供的企业基础资料；u *市城乡规划局、*市规划设计院提供的规划图；u 国家有关房地产开发有关法律法规及政策。1.2 项目概况1.2.110、项目拟建地点*市*镇*中学南侧地块二。1.2.2地理位置条件*镇，位于*东南部。全镇24个村，人口38万，总面积100平方公里。全镇属于半平原半丘陵地形，xx公路、xx公路交汇于内，并且拥有两条铁路专用线，交通十分便利。1.2.3交通、通信条件*镇，位于*东南部，xx公路、xx公路交汇于内，并且拥有两条铁路专用线，交通十分便利。1.2.4项目开发宗旨、开发规模1.开发宗旨住宅设计的宗旨是遵循以人为本,创造舒适与健康的居住环境。2.开发规模（1）建设总用地面积为7892m2。（2）项目总建筑面积为12577m2。其中：a.住宅建筑面积为10283m2。b.商业门市面积为1452 m2。c.仓库面11、积为612m2。d.社区用房面积为150m2。e.物业用房面积为80 m2。1.2.5主要建设条件（1）技术条件：*及周边城市的建筑技术成熟，施工队伍技术水平也可以胜任本次工程建设。（2）运输、供电、供水条件：宗地周边公用设施齐全，交通便捷，施工期间交通、供水、供电等条件可以保障工程进度。（3）外部协作条件：项目已经列入*市发展规划，外部协作条件良好，将积极配合本次建设项目顺利进行。（4）工程项目所在地气象条件a.气温*市属暖温带、半湿润大陆季风气候，四季分明，气候变化明显，具有夏季炎热多雨、冬季寒冷干燥的特征。年平均气温为8.4。最热月份为7月，月平均气温24.6；最冷月份为1月，月平均气温12、11.2，年最高温差36.8。年平均最低气温，山区7.4；平原8.4；沿河8.5。b.日照*地区年平均日照为2663小时。农作物生长季节（49月）为1475.6小时，占全年总日照时数的55.41，其中5月份为峰值月，日照时数280.1小时；12月日照时数最少，只有177.2小时。日照时数年际变化较大，最多年份与最少年份相差427.2小时。日照数地域差异不大，山区略高于沿河地区。c.结冻、解冻期*市土壤开始结冻的最早日期为10月16日，稳定结冻日期为11月26日；最晚解冻日期为3月26日，稳定解冻日期在3月11日左右；平均冻深11.2米。d.相对湿度全市多年平均相对湿度为66。8月份最大，5月份13、最小。相对湿度多年平均是1月65，2月61，3月57，4月54，5月53，6月66，7月79，8月81，9月73，10月68，11月66，12月66。e.降水量*市年均降水量691.3mm，季节降水分布不均。冬季（12月次年2月）为21.4mm，占全年的3.10；春季（35月）为104.2毫米占全年的15.07；秋季（911月）为127.5mm，占全年的18.44；夏季（68月）为438.2mm，占全年的63.39。降水高峰出现在8月份，月降水量平均为190.9mm，比冬、春两季降水总量还多65.3mm。f.蒸发量*市多年平均蒸发量为1767mm。56月份蒸发量最大，约598.5mm，占全年蒸14、发量的33.87，常出现旱象。地区间蒸发量不等，由东南向西北递增，东部低山丘陵地区约1450mm，西北部沿河地区约1750mm。g.风向冬季多北风及西北风，最大风速18米/秒；春夏季多南风及东南风，最大风速20米/秒。1.2.6项目建设投资及资金来源（1）项目投入总资金项目建设投资2749.69万元，其中，开发成本2641.54万元。详见“项目开发建设投资估算表”（2）资金来源本项目建设资金来源：项目总投资2749.69万元，全部由企业自筹。1.2.7综合技术经济指标综合技术经济指标表序号项目单位数值备注1总用地面积m278922总建筑面积m2125772.1住宅建筑面积m2102832.2商15、业门点面积m214522.3仓库m26122.4物业及社区用房m2230其中物业用100 m23建筑系数30%4容积率1.65绿化率30%6绿化用地面积m22367.37道路、广场面积m23155.48项目投入总资金万元2749.699自筹万元2749.6910银行贷款万元11收入、税金及利润估算11.1销售收入万元4125期末11.2总成本万元2749.69期末11.3经营税金及附加万元311.67期末11.4增值税万元80.67期末11.5利润总额万元1063.65期末11.6所得税万元265.91期末11.7税后利润万元797.74期末12税后财务指标全部投资12.1财务内部收益率%1616、12.2财务净现值万元482.1813投资利润率%29期末14投资利税率%39期末2.0 市场预测2.1市场需求分析2.1.1我国宏观商品住宅需求分析我们从我国城镇居民人均住宅建筑面积变化趋势及我国城市化进程带动城镇人口变化对商品住宅需求的影响两方面进行预测。我国城镇居民人均住宅建筑面积存在波长为20年的周期性波动现象，其中1985年是改革开放之后的第一个波峰，1993年达到周期性波动的波谷，2005年是达到新的波峰，此后进入周期性下降阶段，预计到第1年达到新一轮周期的波谷。从发展趋势看，1994年以来城镇居民人均住宅建筑面积的短期增长趋势值和长期增长趋势值均呈上升趋势，分别从1994年的3.17、87%和4.26%递增到2004年的5.57%和5.31%。我国城市化进程将保持1989年以来的持续上升态势，城镇人口占全国人口的比重不断提高，从2004年的41.76%提高到2010年的42.4%。随着城市化程度的持续提高，城镇人口持续增加， 2010年的56341万人，规模将比2004年增长7.27%。按收入约束条件下城镇居民人均住宅建筑面积和城镇人口预测规模计算，我国城镇住宅建筑面积从2004年的131亿平方米增加到2010年的200.89亿平方米。近年来，中国经济继续保持9.5%的GDP高速增长，但也出现了一些结构性的投资过热。为此，国家开始了宏观调控，土地政策，金融政策不断收紧，而以18、上海为代表的部分城市，出现了房价增长过快，投资性购房比例过高的迹象。这都使得社会对房地产行业能否获得可持续的高速增长表现出了关注甚至担忧。 我们认为，消费者的有效需求才是一个市场存在的理由。政策是市场环境中不可忽视的一个重要组成部分，但它的出发点，只会是防范市场波动带来的风险，而不可能是凭空创造或者消除一个自我演进的真实市场。住宅是人类生存必须的基本物资，也是社会成员改善生活品质最重要的物质基础之一。决定住宅市场基本走势的，是经济的成长性，人口结构和居住形态的变迁。经过20多年的发展，我国已在世界经济尤其进出口贸易中获得举足轻重的地位，并保持着全球最快的增长速度。未来十年中国人口仍将继续增长，19、并伴随家庭规模的不断小型化。而随着工商社会的全面成型，中国也正处于全球最快的城市化进程中。 有关的研究结果表明，未来十年全国城镇人口将由2005年的5.37亿增长到2015年的6.60亿，城镇平均家庭规模将从2005年的3.53人缩小到2015年的3.25人。由于人口增长，家庭规模小型化和人口老龄化，预计到第1年全国城镇居民人均住宅建筑面积将达到28平方米，全国住宅需求量每年将达到9.27亿平方米。基于以上分析我们可以得出结论，商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。2.1.2*市商品住宅市场需求分析1975年2月4日的*大地震给*工农业生产和群众生活造成了极大的损失。全20、县原有房屋12944万平方米，震损了11166万平方米（5582万间），占房屋总面积的85，地震后，*开始了新一轮的城市建设。三十年来累计投资三十余亿元用于居民住宅建设，截止2004年，*市区住宅建筑面积为910万平方米，其中80为砖混结构、20为框架结构，并建成具有一定规模的住宅小区28个，人均居住面积为16.2平方米，极大地改善了百姓的住宅条件。但与鞍山地区人均住宅面积为20.7平方米相比，*市排在鞍山地区的下游，如果与全省及全国水平相比较差距就更为明显。因此，*市的房地产行业具有相当大的发展空间。*市人口约为110万人，近年来在计划生育政策控制下，人口总数基本保持不变，受外来常住人口的影21、响略有增加。但随着经济的逐步发展和人均可支配收入增长的影响，*市人民对住宅的需求量也稳步增加。按照人均住宅建筑面积年增加5（按国内平均水平保守）计算，为0.8平方米/人，则“十二五”期间每年商品住宅的需求量为44万平方米。2.2市场供应分析2.2.1我国宏观商品住宅供应分析住宅投资是我国房地产开发投资的主体。从房地产投资完成额的增长态势看，1997年以后房地产开发投资的持续快速增长主要是由住宅投资的快速增长拉动的。1998-2005年期间住宅投资年度增长率均在21%以上，年均增速高达27.53%。与住宅投资的持续快速增长相对应，1995-2005年期间住宅投资在房地产开发投资中所占比重呈不断上22、升趋势，从1995年的55.78%提高到2005年的68.33%。改革开放以来，我国商品住宅投资的增长率一直高于全社会固定资产投资增长率，但从2000年以后，这个差距逐步减少，其中，2005年受到宏观调控的影响，商品住宅投资的增长率低于全社会固定资产投资增长率，见下表：20012005年投资增长率单位：年份全社会固资投资商品住宅投资2001年13.725.32002年17.421.92003年28.429.72004年25.825.32005年27.219.6可见，由于商品住宅投资增长率相对全社会固定资产投资增长率差距的缩小，也是影响2004年以来全国性的住宅价格上涨的一个重要因素。从我国商品23、住宅的供应情况来看，近年来施工面积及竣工面积均高速增长。2006年和2007年全国及*省房地开发企业（单位）房屋施工、竣工面积和商品房销售面积统计见下表： 2006年和2007年统计表 单位：万平方米房屋施工面积房屋竣工面积商品房销售面积地区2006年2007年2006年2007年2006年2007年全国总计（ *）194786.4(8578.8)235881.6(5272.8)55830.9(1332.8)58235.9(1834.0)61857.1(1429.0)76192.7(2087.4)2007-2008年中国商品房竣工面积变化如下图所示：2007-2008年中国商品房竣工面积变化（24、万平方米）可见，我国商品住宅供应量虽有较大幅度增长，但累计竣工面积，相对9.27亿平方米的商品住宅需求量，尚有一定缺口。2.2.2*市商品住宅供应分析目前受宏观调控的影响以及土地整理力度的加大，一线城市的土地供应，尤其是市中心土地供应速度必将放缓，这也许会直接导致这些城市中心区域的房价长久稳定。相比之下，二线城市新开工面积普遍上升。中房指数研究院报告显示，除武汉等少部分城市新开工面积有20以上的下降幅度外，大多数二线城市的房地产开发高歌猛进，正在向三线城市扩展。另外，住房结构方面，一线城市90平方米以下的小户型占比开始呈现上升趋势，但升幅仅在几个百分点左右。预测这个趋势也将继续向二三线城市发展25、。自2003年以来，莲花园、碧源花园、茂泽园、雅圣花园、嘉和阳光苑、百汇香山、河滨花园等小区的推出，形成了*房地产的基本模式，使得物业服务和小区绿化成为居民购房的主要条件之一。近年*市的房地产开发产业成绩更加突出，如下表：2010-第1年房地产开发项目列举表名称地点建筑面积备注*市区5万m2*市区3万m2*市区21万m2开发区7万m2开发区7万m2*市区6万m2*市区13万m2*市区20万m2*市区11万m2*市区12万m2开发区10万m22.2.3我国城镇住宅建设现状我国十分重视小城镇规划的编制，从提出编制城镇规划，全国各地普遍开展这一工作以来，至2000年底，全国累计编制小城镇规划385326、8个，占总数的84，89的建制镇调整完善了总体规划，为住宅统一综合开发提供依据和奠定了良好的基础。同时，从2000年至2008年，农民住宅建设投资总额达13709亿元，累计竣工住房88亿平方米，每年建房户都在600万900万户之间，农民人均建筑面积也由2000年的17平方米增至2008年的22.62平方米。现实的需要和潜在的巨大市场，为小城镇住区建设和发展提供了现实可能。更由于小城镇统一综合开发的诸多优越性，不仅使小城镇住宅业发展前景看好，也更使小城镇建设成为自身经济增长的一个新亮点。自改革开放以来，*镇以市场为导向，充分实施区域经济发展战略，实行资源配置市场化，投资主体社会化，经营主体能人化27、的战略方针。1996的就进入“*省农村经济发展百强镇”行列，多年连续被鞍山、*市评为先进镇。2003年全镇社会总产值达到45.56亿元，税收实现2816万元，财政上解1345.9万元，镇本级财政收入实现1276.6万元，固定资产投入实现2.03亿元，出口创汇完成2400万美元，农民人均收入达4580元，在*市经济工作位次再度前移名列第5位。随着党的富民政策和各项发展农村经济建设优惠政策的提出，*镇人民富裕起来了，改善居住条件成为了不少农民的愿望。此项目的建设可以满足镇区人民改善居住条件的愿望，对于规范镇区建设，发展经济起到一定作用。3.0 项目选址与投资环境分析3.1场地位置现状3.1.1地点28、*市*镇*中学南侧地块二。3.1.2场址土地权属面积土地属于*镇东*村，总面积为7892m2，土地类型为商业用地。3.1.3土地现状本项目用地现状为空地。3.2开发对象的基本概况改革开放后，*人不断深化改革开放，牢固坚持以经济建设为中心，使这里的自然、地理、资源优势集中转化为经是增长优势，经济和社会发展势如破竹、如日中天，各类企业厂点和个体经营户星罗棋布、遍地开花，达300余家，开成了耐火材料、建筑材料、滑石制品和编织包装四大支柱产业，涌现了华宇集团、中兴集团等国家级大型企业和国家定点的出口产品生产基地。多种耐火材料驰名中外，畅销世界10多个国家和地区。农业产业结构调整步伐迅猛，形成了双季农业29、霜期农业、优质米、优质果、养殖业和农产品深加工等十大农业生产基地。以东三道农业产业化示范区为龙头的万亩设施农业和出口创汇蔬菜园区，被确定为*省农业示范园区。初步成为*市的工业强镇、农业富镇、商贸活镇、文化名镇，不断以崭新的风姿屹立于辽南大地。4.0 开发方案的分析与选择4.1小区规划4.1.1小区规划原则1）根据已取得地块的平面形式；2）本着节约土地资源，充分利用有限空间，满足市场需求，取得最佳朝向的原则；3）应本着舒适、方便、安全、卫生、美观、经济的原则；4）在满足上述原则的基础上还要尽可能节约开支、降低造价。4.1.2小区的组成本次可研小区主要组成如下： 住宅楼； 仓库； 商业网点； 小30、区内道路、广场、喷水池、供暖设施、电力供应设施、自来水供应设施、通信设施等。4.2小区建筑规划布局4.2.1建筑规划布局工程项目建设总用地面积7892m2，总建筑面积12577m2。在小区建筑四周布置各种适合北方生长的树木和花草，形成四季皆有景色的功能布局。这种布局可以保证居民均能够享受到小区的各色美景和周到服务。4.2.2公共建筑规划布局供水设施：接镇区管网。供暖设施：接镇区管网。供电设施：接镇区管网，小区自建配电室，配电室设在物业用房内。4.2.3小区道路规划小区主干道在建筑中间穿过。在小区周边设环形健康步行道，通过联络道将步行道和小区主干道联系到一起。4.2.4小区竖向规划在小区内的道路31、两侧和低洼地带设雨排水设施，将雨水收集后排入排水系统。4.3住宅设计4.3.1住宅类型本次住宅是多层建筑，环境优雅，是现代住宅首选。4.3.2住宅基本要求本次设计住宅的基本要求如下：1）适用方便。本次住宅由卧室、起居室、卫生间、厨房等基本房间组成。2）安全性好。本次设计多层采用框架结构型式坚固耐用。3）适应自然环境。北方冬季寒冷，本次住宅外围护采用37墙，内夹保温苯板。4.3.3建筑面积分配本项目各建筑面积分配如下：总建筑面积为12577m2，详情见下表：建筑类型分配表序号建筑类型单位建筑面积备注1住宅m2102832商业门点m214523贮藏室m26124社区用房m21505物业用房m28032、总建筑面积m2125775.0 建筑方案5.1设计依据及要求5.1.1设计依据（1）业主提供的工程设计委托书（2）设计中应用的主要国家规范和技术标准： 民用建筑设计通则 GB50352-2005 住宅设计规范 GB50096-1999（2003年版） 建筑设计防火规范 GB50016-2006 屋面工程技术规程GB 50207-94 住宅建筑规范 GB50368-2005 汽车库设计规范 JGJ 100-98 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-975.1.2设计要求建筑设计应考虑无障碍设计，以体现“对每一个人的关怀”，使所有的人在走道通行和设施使用上没有任何不方便和障碍。（133、）声学要求为保证居住在室内声音互不干扰，应对各隔墙做隔音设计。（2）电气要求 配电室设在物业用房内； 设闭路电视、监控系统； 设电话、有线广播。（3）能源来源本项目建筑拟采用集中供暖，接镇区供暖管网。（4）本工程建成后为全年居住场所。由于*地处严寒地区，冬季房屋采暖成本相对比较高，为有利于节能，降低能耗，降低居民费用支出，建筑物应按节能建筑设计。 5.2设计内容5.2.1工程概况工程项目建设总用地面积7892m2，总建筑占地面积为2367.3m2，总建筑面积为12577m2。建筑主体结构形式为钢筋混凝土框架结构，建筑工程类别为三类；建筑耐火等级为三级；抗震设防烈度为7度。5.2.2建筑设计（134、）立面概念：协调水平与垂直形体手法表现出简练而现代气息的作品，采用建筑词汇创作出“同伴效应”建筑。（2）外部装饰材料：住宅部分刷高级弹性外墙涂料，局部贴面砖。（3）立面整体处理：采用了尽量减少实体建筑给人生硬感的立面整体处理。（4）楼梯间：墙面水泥砂浆打底刮大白，地面采用防滑地砖，铁艺木扶手。（5）防盗门：入户门采用三防门（钢制防火、防盗、保温门）。（6）楼寓门：楼寓门为高级电话对讲楼寓门。（7）内墙：室内各房间墙面、顶棚为水泥混合砂浆压光抹实，刮一遍大白。（8）厨厕：顶棚均为水泥混合砂浆抹,贴瓷砖，卫生间地面向地漏找坡1%，地面做SBS防水层。无厨具、无洁具。（9）窗：窗为塑钢窗。本工程门窗35、的五金件均采用不锈钢制。5.2.3建筑防火设计（1）建筑的设计均根据建筑设计防火规范第一章1.0.3条文的规定设计。（2）本工程各建筑耐火等级均达到三级耐火等级。各住宅楼内的楼梯间均设消火栓和照明应急灯。5.3环境保护5.3.1绿化在满足使用功能要求的前提下，尽可能设置绿地。小区四周及其内部除道路之外均铺设柔净的草皮，并在区内设置园林小品、水景喷水池灯，小区入口周围种植球形植皮，在住宅周围底均铺设柔净的草皮，在沿道路边栽树木，形成一个整片连续的绿化景色。5.3.2日照住宅主体全部南北朝向，相互之间不遮挡阳光。6.0 结构方案6.1设计依据（1）业主提供的工程设计委托书（2）建筑专业提供的设计图36、纸。（3）现场初步勘察（4）本工程采用的国家规范、规程及标准 建筑结构可靠度设计统一标准 GB 50068-2001 建筑结构荷载规范 GB 50009-2001 建筑地基基础设计规范 GB 50007-2002 建筑桩基技术规范 JGJ 94-94 建筑抗震设计规范 GB 50011-2001 地下工程防水技术规程 GB 50108-2001 混凝土结构设计规范 GB 50010-2002 钢结构设计规范 GB 50017-2003 砌体结构设计规范 GB 50003-2001 建筑钢结构焊接技术规程 JGJ 81-2002 屋面工程质量验收规程 GB 50207-2002（5）设计荷载 基37、本风压(标准值) 0.5 kN/m2 基本雪压(标准值) 0.5 kN/m2 标准冻结深度 1.1m 场地基本地震烈度 7度（6）工程地质简况场地地层状况（由地表向下） 杂填土 亚粘土 fk=150kPa 亚粘土 fk=180Ppa 勘察期间实测稳定水位埋深2.05.0m。场地土属亚粘土，场地类别为2类。场地地下水对混凝土结构无腐蚀。6.2结构设计（1）建筑结构安全等级二级（2）设计合理使用年限 ：50年（3）抗震设防烈度7度（4）结构形式的选择：本工程属于多层建筑，主体结构采用钢筋混凝土框架结构。基础选择:多层采用独立柱钢筋砼基础。（5）采用的主要材料1）混凝土估算：混凝土强度等级为：梁、柱38、板采用C30。钢筋： 级 fy=210 N/mm2 级 fy=300 N/mm2（6）焊接材料：手工焊时，采用E43型系列焊条，应符合碳钢焊条（GB/T 5117-1995）的要求，自动焊接或半自动焊接时采用的焊丝和焊剂，应与主体金属的强度相匹配，焊丝应符合现行标准熔化焊用钢丝（GB/T 14957-1994）或气体保护焊用钢丝（GB/T 14958-1994）的规定。7.0 公辅配套设施7.1给排水工程7.1.1设计依据1、建筑给水排水设计规范GB50015-2003；2、住宅建筑规范GB503682005；3、室外给水设计规范GB50013-2006；4、室外排水设计规范GB50014-39、2006；5、节水型生活用水器具CJ1642002；6、建设单位提出的设计要求和本工程周围的市政管道资料。7.1.2设计范围本工程室内给水排水和消防给水系统设计。7.1.3给排水现状本工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项目区。本工程可就近搭接。7.1.4给水1、水源：本工程水接镇区管网。2、水质：一般按生活饮用水水质考虑。3、管材:（1）室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管；采用电热熔连接。（2）室内管道DN65以上选用内筋嵌入式衬塑钢管，采用卡环连接；DN50以下采用给水聚丙烯管（PP-R管），热熔粘接。4、卫生洁具：采用节水型生活用水器具。7.1.5排水管渠内雨水流行时间（分钟）。40、1、排水系统住宅楼由单立管通气排水，污水经室外检查井汇集小区内污水总管，排放市政污水管网。污水管管径为d400d600mm。建筑屋面雨水有组织排放。雨水管管径为d300d700mm。2、管材:（1）室外 污水管道直径400mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE）,采用承插连接；直径400mm选用钢筋混凝土承插管。 雨水管道直径300mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE），采用承插连接；直径300mm选用钢筋混凝土承插管。（2）室内及屋面 污水管道选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。 屋面雨水管道选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。7.2强电7.2.1设计依据1、民用建筑电41、气设计规范JGJ/T 16-92；2、建筑照明设计标准GB50034-2004；3、10kV及以下变电所设计规范GB 50053-94；4、低压配电设计规范GB50054-95；5、供配电系统设计规范GB50052-95；6、建筑物防雷设计规范GB50057-94；7、住宅设计规范GB50096-1999；8、住宅建筑规范GB50368-2005；9、建设单位本专业的设计要求。7.2.2设计范围1、本工程所有用电负荷均为三级负荷。2、本工程10KV配电室设在物业用房内，由供电部门提供一路10KV电源。并设应急电源：设置1台500KW(主用功率)自启动柴油发电机组作备用电源，在停电又无消防要求时42、供平时需用电的消防负荷及所有保障负荷用电，而停电又有消防要求时，由火警信号自动切断除所有非消防保障负荷的柴油发电机电源，仅保证消防用电。3、小区各幢的供配电、电话电缆系统、电视电缆系统；住宅楼的电力、照明、自动控制、防雷接地、火灾自动报警及联动系统、紧急广播、保安对讲系统以及三表出户计量系统等。7.2.3供配电系统10千伏高压电源用电缆直埋地引入高压配电室。当工作电源发生故障或检修时，备用电源投入工作。1、配电设备：10千伏配电柜和低压配电柜。2、过电流保护：10千伏真空断路器设有延时速断和过电流保护，变压器设有温度保护；变压器低压侧自动开关设有短延时及长延时过电流保护，低压柜出现开关设有瞬时43、长延时过电流保护。3、计量：高压10千伏进线设总计量，低压侧设电力分计量。4、补偿：在变电所220/380伏母线上设功率因数自动补偿装置，高压侧功率因数为0.92。5、供电系统：（1）10KV配电系统采用单母线不分段形式。（2）选用2台2500kVA干式变压器。（3）低压采用放射式和树干式相结合的供电方式。6、接地及电气安全：（1）10KV配电系统接地型式采用IT系统。（2）其余子项低压配电系统接地型式采用TT系统。（3）各建筑物的低压进线处做总等电位联结。（4）室外路灯配电系统采用局部TT系统。（5）低压进线总开关处，装设漏电保护装置，除挂墙式空调插座外的所有插座回路均设漏电保护装置。7.44、2.4建筑物防雷1、本工程各建筑物均按三类防雷建筑物设置防雷装置。利用建筑物主钢筋作防雷及接地装置。接地装置均为共用接地装置，接地电阻R欧。2、在各建筑物低压电源进线处，装设暂态过电压保护装置。7.3弱电7.3.1设计依据1、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92；2、智能建筑设计标准；GB/T50314-2000；3、建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T50311-2000；4、民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94；5、有线电视系统工程技术规范GB50200-94；6、安全防范工程技术规范GB50348-2004；7、建筑物电子信息系统防雷技术规范GB50343-245、004；8、建设单位本专业的设计要求。7.3.2设计范围1、通信系统；2、有线电视系统；3、安全监视与消防控制系统。7.3.3有线电视系统1、本工程设有线电视系统，该系统电视信号源为镇区有线电视网。2、该工程前端设备可以放在住宅楼或者物管的广播机房内，各楼底层楼梯间设分前端箱。3、由光纤电视网引入信号。以小区中心为界分设两个电视分配区。4、在物业用房设总电视器件箱，对电视信号进行放大，并分配至各幢。各幢以幢为单位设置楼幢放大器。5、公建部分在竖井内预埋电视器件箱，以便二装使用。6、住宅各层均敷设电视线至各户内，每户按1只用户盒考虑。7、电视电缆支线均穿管暗敷设。8、电视系统为550MHz传输系46、统，用户电平为60正负4dB。7.3.4电话配线系统1、本工程由电信部门从室外引来中继线至电话交换机。2、在所有住宅、配套用房和公建的适当部位设置电话插座。（1）住宅楼：每户1部（2）公建：根据需要设置7.3.5安全监视与消防控制工程在住宅公共区域设火灾自动报警及消防联动控制系统，为一级保护对象。消防控制室拟设在社区用房内。7.3.6电阻及接地本工程各子项均采用共用接地方式，利用建筑物基础钢筋作接地体，接地电阻R1欧。各弱电系统的接地分别用接地干线引至接地体。7.4消防7.4.1设计依据1、建筑设计防火规范GB50016-2006；2、建筑内部装修设计防火规范GB50222-95（2001年版47、）；3、建筑灭火器配置设计规范（97局部修订）GBJ140-90； 4、火灾自动报警系统设计规范GB50116-98；5、消防安全标志设计、施工及验收规范DB50/202-2004；6、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001 (2005年版)。7.4.2设计内容及原则1、设计内容：本工程设计范围内，总图、建筑、结构、给排水、电气等各专业的消防设计。2、设计原则：贯彻“以防为主，防消结合”的方针。根据每幢建筑物的消防特征，正确定性，分别采用不同的消防方式，以满足国家强制性防火规范的规定要求。7.4.3消防系统1、总图消防 防火间距：在总体布局方面，各建筑物之间相互间距均符合规范规定的防48、火间距。 消防车道：沿建筑物的两个面设置消防车道。 对消防车道和扑救场地的要求：该地块北面有交通干路，可以方便消防车进入。用于消防车通行的道路宽度单车道4m。消防车道的最小转弯半径R9m。消防车道路面、扑救作业场地及其下面的管道和暗沟等均能承受36T的大型消防车的压力。供消防车停留的空地，其坡度不大于3%。2、建筑消防本工程为多层建筑，环住宅楼设消防车道，使消防车能通达各幢建筑，建筑物耐火等级为三级。建筑防火构造：本工程防火隔墙采用240厚烧结页岩实心砖砌块，耐火极限不低于3.0小时。楼梯间隔墙以及住宅单元及分户墙采用240厚烧结页岩实心砖砌块，耐火极限不低于2.0小时。防火墙两侧门窗洞口水平49、距离2.00m，“U”型“L”建筑转角处水平距离4.00m。建筑二次装修应采用不燃烧或难燃烧材料，并按建筑内部装修设计防火规范GB50222-95执行。3、结构防火该工程设计所采用的建筑构件（承重墙、柱、梁、楼板和屋面板等）燃烧性能和耐火极限均达到规范规定的相应等级要求。结构柱、梁、板保护层厚度达到相应设计耐火等级要求。4、消防给水根据建筑设计防火规范，本工程所有建筑物应设置室内消火栓灭火系统。（1）消火栓系统用水量：住宅室内消火栓系统用水量15L/s，室外消火栓系统用水量15L/s。地下室消火栓系统用水量10L/s，室外消火栓系统用水量20L/s。（2）自动喷水灭火系统设置参数：物管用房(中50、危险级I级)喷水强度q=6L/(min m2)，作用面积A=160m2。喷水系统设计用水量30L/s。（3）消防水池拟设在小区物业用房前，室外设置消防取水口，消防水池容积V=360m3。（4）室内外消火栓系统设置：小区统一设置室内外消防增压设施、消防给水系统，共用消防水箱、消防水池和消火栓增压泵，消火栓系统按小区内最不利建筑考虑。各建筑室内消火栓系统，在建筑室内内成环状设置，保证双向供水。室内消火栓处，均设置可启动消火栓泵按钮，屋面设置试验消火栓。（5）自动喷水灭火系统设置：物管及社区用房，设置喷水系统，根据不同的水压要求和报警阀服务喷头数分区设置。（6）住宅楼各层设有室内消火栓，且消火栓给水51、管道连接成环，保证供水安全。每幢住宅楼室外设有一套水泵接合器。（7）室外采用生活与消防合一的消防给水系统，管网呈环状形敷设，管径为DN250mm。小区内共设有2座地上式消火栓，均匀布置。间距不超过100m。供城市消防车到火灾现场取水灭火使用。（8）柴油发电机房设置自动喷水灭火系统，变配电房设置FM200气体灭火系统。各建筑物室内按其危险等级，配置手提式磷酸铵盐灭火器。（9）消火栓系统和喷水系统于消防泵出口处设有稳压泄压阀，有效防止系统超压工作。（10）每幢建筑物内均根据规范设有建筑灭火器。7.5供暖7.5.1设计依据本工程采用的国家规范、规程及标准 建筑设计防火规范（GBJ 16-87 20052、1年版） 全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调 动力 采暖通风与空气调节设计规范（GB 50019-2003）等7.5.2设计内容（1）室外空气设计参数室外冬季采暖计算温度为-18，室外冬季空调计算温度为-21,冬季室外风速为3.5 m/s，冬季大气压力101.75KPa,室外夏季空调干球温度31.2, 室外夏季空调湿球温度25.4,夏季大气压力99.71KPa。（2）建筑室内供暖系统整个小区供暖接镇区供暖管网。（3）系统管道DN80采用镀锌钢管丝扣连接，DN100采用无缝钢管。7.5.3环境保护 与水泵进出口相连接的管路上，在靠近设备处设置软接头。 柴油发电机组之烟气排放符合烟气排放标准。853、.0 建筑节能节约能源是我国国民经济发展的一项长远战略方针，是实现两个根本性转变和可持续发展的重要内容之一。建筑节能是节能工作的一个重要领域，本项目所处城市*位于我国的寒冷地区，冬季需进行室内采暖、保温。因此本次可研所有建筑均采用节能设计、建造。8.1设计依据 民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分） 民用建筑节能管理规定 中华人民共和国节约能源法 建设工程质量管理条例 建筑节能条例。8.2采用的节能技术本项目拟采用如下建筑节能措施和技术； 采用新型节能墙体和屋面的保温、隔热材料； 采用保温隔热和密闭的节能门窗； 建筑照明采用节能技术产品； 主体建筑物朝南向，主要房间宜避开冬季主导风向； 建筑54、的楼梯间和外廊应设置门窗；楼梯间隔墙和进户门应采取保温措施；入口处应设置门斗等避风设施； 新建设施的设备考虑选用低能耗产品； 室内采暖系统宜南北朝向房间分开环路布置。9.0环境影响评价9.1概况本项目总建筑面积为12577，为确保工程的正常施工和运行安全，环境影响及评价把工程建设对环境的负面影响减至最小作为研究的目的。9.2法律法规9.2.1法律、法规1、中华人民共和国环境保护法，1989.12.26；2、中华人民共和国大气污染防治法，2007.5.23；3、中华人民共和国水污染防治法，1996.5.15；4、中华人民共和国固体废物污染环境防治法，2005.4.1；5、中华人民共和国环境噪声污55、染防治法，1997.3.1；6、中华人民共和国水法，2007.5.23；7、中华人民共和国环境影响评价法，2007.5.23。9.2.2技术规范1、城市排水工程规划规范（GB50318-2000）；2、地表水质量标准（GHZB1-99）；3、污水综合排放标准（GB8978-96）；4、污水排入城市下水道水质标准（GB8978-96）。9.2.3技术文件1、环境影响评价技术导则（HJ/T2.1-93）；2、生态环境状况评价技术规范（试行）（HJ/T1922006）。9.2.4评价标准1、环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准；2、地下水质量标准（GB/T1484893）III类水域标56、准；3、地表水环境质量标准（GB3838-2002）III类水域标准；4、城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）II类标准；5、大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）二级标准；6、污水综合排放标准（GB8975-1996）一级标准。9.3环境影响分析评价9.3.1评价范围本项目环境评价范围包括：项目概况，建设工程项目周围环境现状；建设工程项目在建期间对环境可能造成影响的分析、预测和评估；项目工程建成后对环境可能造成影响的分析、预测和评估；建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；对建设项目实施环境监测和采取环境保护措施的建议；环境影响评价的结论。9.3.2环境影响分析9.3.57、2.1建设期间对环境的影响本项目施工时将产生粉尘、噪声及废气等各类污染物，建设期间会对周围环境造成一定的影响，建设期间所产生的各项污染是整个工程的高污染期。1、废气：在施工过程中，开挖土石方、钻孔等机械作业产生粉尘及NO2、CO等燃油烟气；施工期间，建筑材料的运输、堆放，部分混凝土在现场搅拌等过程均会产生粉尘和扬尘，这些污染物均无组织排放，且因施工期短，故排放量不多。施工运输车辆燃油将释放NO2、CO等燃油烟气，但排放量不大。2、废水：施工前期，在进行房屋基础工程施工期间，存在地下渗水、降雨积水、施工作业用水等形成的基坑废水；在房屋建设中存在混凝土拌和及混凝土浇筑养护产生的工程废水。上述施工废58、水悬浮物浓度较高，但量较小，需要沉淀池处理后才能排放。3、固体废物：施工中的固体废弃物主要是弃土（石）、废弃建筑材料和生活垃圾，其中部分土石方可回填，多余土石方及废弃建筑材料设置临时堆放场，施工结束时及时进行清运。4、噪声：施工期间，由于使用挖掘机、推土机、电锯、电钻、吊车等施工机械以及施工材料运输车辆，将会产生一定的噪声污染。挖掘机、推土机噪声源强度约为90dB(A)；本工程施工使用的打桩机采用静压管桩方式，噪声源强度较低；电锯、电钻等施工机械的噪声源强度达到95dB(A)以上；大型施工运输车辆的噪声源强度也超过90dB(A)。施工噪声的特点是突发性和间歇性。5、水土流失：建设所引起的水土流59、失，主要是由于土石方开挖过程中产生的弃渣的流失，以及工程施工挖损破坏、占压地表，改变地形地貌而引起的降水冲刷侵蚀，属典型的人为加速侵蚀，具有流失面积集中、流失形式多样、流失量大等特点，并主要集中在工程施工期间。9.3.2.2运营期间对环境的影响1、废气：废气主要来源于汽车尾气和异味（主要来自车辆驶入、驶出时排放的少量尾气，其中含CH、NO2、CO等少量污染物）。2、固体废弃物：项目运营期间产生的固体废弃物主要为小区住户产生的生活垃圾。3、废水：废水主要为小区住户冲厕、盥洗和清洁过程中产生的废水。4、噪声：项目产生的噪声主要来源于车辆停放过程中产生的交通噪声和水泵、风机等产生的设备噪声。9.3.60、3环境保护措施9.3.3.1建设期间环保措施（1）施工工艺：使用商品混凝土，不在工地上进行混凝土现场搅拌，严格按照建筑管理部门施工环保管理规定进行文明施工。（2）施工废水：为了减少施工废水对周围环境的影响，施工方对施工前期基础开挖施工阶段产生的基坑废水采取加大水池容积的方式延长废水滞留时间，达到沉淀泥沙和悬浮物的作用，并只抽、排沉清后的表层水；对于混凝土加工、浇注和养护等施工废水，可以采取设置小水塘（池）的方式沉淀泥沙悬浮物后再向周围排水沟道进行排放；并且在水质满足工程用水的条件下，处理后的废水尽量用于混凝土搅拌和场地洒水等工序，以减少污水排放量，并节约水资源。对生活废水通过沉淀池和移动公厕收61、集处理。通过上述措施可使对周围水环境的影响，保持在可以接受的程度。（3）施工粉尘：为减少施工期建筑扬尘对周围环境造成污染，对施工场地需采取洒水抑尘措施，同时还应对被运输车辆污染的道路进行及时的清扫、冲洗。主体建筑物施工时立面用草席、安全网及防尘帷幕进行全封闭施工，减少粉尘的传播和飞扬。（4）施工噪声：施工期内应严格控制施工时间，合理调整高噪设备的使用时间或采取临时隔声屏障，使建筑施工期间施工场地产生的噪声满足建筑施工场地噪声限值（GB12523-90）规定，尽量降低噪声对周围住户或单位的影响。（5）固体废弃物：施工期产生的固体废弃物主要为施工过程中建筑垃圾和生活垃圾。对于建筑垃圾应按照建设部令62、139号城市建筑垃圾管理规定，工程完工后，要及时收集，统一填埋。生活垃圾集中收集运往指定的地点，与其它城市垃圾统一处置，因此施工期产生的固体废弃物处置得当，不会对当地的环境造成不良影响。（6）施工期水土流失：在基础开挖过程中，应做到开挖出来的土石方及时清理、运往弃渣场，不能及时清运的弃渣，在大风或降雨季节应使用土工布及时覆盖，避免产生水土流失。在施工期，需一定量的土方回填，施工方只能向持有土料和石料开采许可证的料场购买土料和石料。植草、种树等绿化工作应按主体工程施工进度分段同步进行，对不能同步进行的部分，应对裸露的地表或覆土地段用土工布覆盖，避免产生水土流失。9.3.3.2运营期间环境保护措施63、（1）废气：汽车尾气和异味：汽车尾气主要来自车辆驶入、驶出时排放的少量尾气，其中含CH、NO2、CO等少量污染物，通过大量的室外绿化来净化周围的空气。（2）固体废弃物：对各种固体废弃物应实施规范化管理，对可以回收利用的工程废旧材料予以充分回收利用，进行垃圾分类，根据国家建设部和国家环保总局出台的城市生活垃圾分类方法及评价标准和环境保护要求，将垃圾分为可回收垃圾、大件垃圾、可堆肥垃圾、可燃垃圾、有害垃圾及其它垃圾六大类，推动城市垃圾的分类、收集、清理。（3）废水：主体工程设计中必须设置雨污分流系统，雨水经排水沟（管）排入地表水体，废水经过相应处理达到三级标准后排入镇区污水管网，对地表水环境影响不64、大。9.3.4结论及建议（一）结论本项目符合*市城市总体规划，符合国家和省、市的环境法律法规，在采取本可行研究报告和项目建设方案提出的环保措施后，项目对环境的影响可以满足相应环保标准或控制要求，从环境保护的角度考虑，项目建设是可行的。（二）建议建议在本项目可行性研究报告的同时，深入研究本项目的环境影响，并交由专业环保设计单位编制独立完整的建设项目环境影响报告书（或报告表），对本建设项目对环境可能造成影响进行深入分析论证，并提交有关部门审批。10.0 安全卫生与消防10.1危害因素及危害程度分析10.1.1主要隐患部位因本工程为土建工程，受自然界影响较大，自然界的风（风沙）、雾、雨、雷（电）、雪65、霜，以及高温、低温、冰冻等天气和季节变化，对建设过程影响大。应做好此方面的防护措施。10.1.2有害物质种类及危害性分析建筑过程中产生的危害，包括有毒物、火灾爆炸、机械伤害、噪声振动、触电等各种因素。上述各种危害因素的危害性各异，其出现的几率或发生的可能大小不一，危害作用范围及所造成的后果均不相同。建设过程中的主要有害物质种类如下： 主体建筑建设均属于高空施工，存在高空坠物的危险。 装修材料运输可能对人造成伤害。 电气伤害（含雷击）。 机械伤害。 作业环境因素：包括安全通道、设施布局、施工区域地面状态，施工区域采光，噪声影响、安全标志等各种因素。为此，将采取下述相应的安全防范措施以减小或避免66、各种危害所造成的损失。 10.2安全措施 （1）降低噪声明确规定施工时间，晚间绝对不允许施工。建筑材料运输车辆进出不得鸣喇叭。 （2）防火防爆在建设施工中严格执行建筑设计防火规范等规定，并按建筑灭火器配置设计规范等要求配置相应的消防器材。（3）防止高空坠物在进行楼面及窗户施工时在其下部均设有安全防护网，以防止人身伤害事故。施工现场应设置安全标志对客人进行提醒以防止事故的发生。（4）继电保护、防雷与接地。 详见前述。10.3卫生措施建设中影响卫生指标的因素主要是烟尘、毒、放射性、噪声等。因此本次主要针对粉尘、噪声进行防治。10.3.1粉尘及其控制措施现场施工人员需进行个体防护。为防止二次扬尘，地67、坪、墙壁等用水冲洗。10.3.2防噪声本工程施工过程的主要噪声源为施工机械，运营期间噪声比较小。对施工机械选用同类产品的低噪设备的基础上，采用减振、隔声降噪等措施，在产生高噪声的施工现场，采用隔声性能好的硅镁板做围护结构，达到降低噪声的目的。10.4消防措施在场地建筑材料分类堆放，易燃材料远离电焊机及施工作业区域，保证施工过程中的厂区道路畅通，以备消防车顺利进入施工场地。11.0工程进度及建设管理11.1工程进度安排根据房地产开发的情况及建筑施工企业的建设进度安排项目的实施进度。本项目计划2年建成，本项目实施进度初步安排如下： 第1年1月2月：项目前期准备； 第1年3月2012年4月：建筑方案68、设计； 第1年5月：综合管网设计； 第1年6月：施工图设计； 第1年7月：工程开工； 第1年8月：开始预售； 第2年3月：工程主体工程断水； 第2年4月：单体工程验收； 第2年5月6月：分项工程验收； 第2年7月：正式入住； 第2年12月：工程全部交付使用，售罄，全部入住。11.2建设管理（一）组织机构与职责本项目由*承办，全面负责工程建设的工程质量管理、工程进度、工程投资和资金管理等。公司内设综合部、征地部和工程部，综合部负责公司行政管理、人力资源管理、融资及财务管理；征地部负责征地的有关工作，包括摸底、调查、编制征地计划及组织实施征地拆迁；工程部负责建设项目的各种手续报批、工程方案的设计及69、技术论证、合同谈判和签约、直供工程材料的联系和协调、工程进度及工程质量的监督、检查以及工程竣工后的验收和交接。（二）建立完善的管理规章制度项目建设必须建立一套完善的、行之有效的合同管理和工程建设管理制度，如：建设管理单位管理工作实施细则、招投标管理办法、进度计划监督制度、建管人员到岗情况检查办法、工程进度备案检查办法等管理制度和办法。（三）建设管理工作范围建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。业主应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。1、编制建设管理计划、工程进度计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要70、求。2、采用国内公开招标确定工程承建商，签订施工合同。3、采用国内公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。5、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。6、检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。7、作好资金管理，按月作好月底结算工程报帐提款工作，节约投资。8、根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。9、组织竣工验收。10、组织工程审计71、。11、审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。（四）项目投资管理项目的投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证控制目标的实现。（五）质量管理工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理72、内容主要为以下几个方面：1、审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；4、质量事故的报告和处置；5、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；7、督促、检查工程材料是否符合要求。（六）工程进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据73、目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。（七）合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于建设工程合同标的大，投入的资金数额大，技术面广、复杂、施工周期长，使用的人力物力多，涉及的单位多等原因，更加有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的合同管理办法，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职74、责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。市场经济必须严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会和经济效益。（八）协调管理协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专75、业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它市政建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得一个建设项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。（九）安全建设管理本项目为城市配套设施建设项目，施工安全管理的好坏将直接影响到该项目的经济和社会效益。首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政76、策、法规、条例、规范和标准。其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。（十）资金管理项目建设资金应制定每月用款计划，确保建设资金足额、恰当、适时用于工程建设。12.0 开发成本及项目投资估算12.1估算依据与说明12.1.1投资估算依据1、建设项目方案设计。2、土建工程费用估算采用投资指标估算法。投资指标是参照2008年*省建设工程工程量清单计价定额（建筑工程）。并参照当地建材的物价水平和建筑市场的供需情况，综合测算制定的。3、给排水、供电、通风空调等工程费用也采用投资指标估算法。投资指标是参照2008年*省建设工程工程量清单计价定额77、（安装工程），并结合当前的物价水平和建筑市场供需情况，综合测算制定的。4、主要材料预算价格：执行当地同期主要建筑材料价格，对主要材料预算价格进行调整。5、其他相关资料。12.1.2工程量依据工程量依据建设项目设计方案和建设内容及规模确定。12.1.3投资估算方法参考相关建筑工程定额，采用投资指标估算法进行估算。12.2投资估算项目建设投资2749.69万元，其中开发成本2641.54万元，开发费用108.15万元（包括销售费、管理费、财务费）。详见“项目开发建设投资估算表”12.3资金来源本项目建设资金全部为企业自筹。项目开发建设投资估算表单位:万元金额(万元)备注1.开发成本2641.54 78、1.1土地征用费943.00 1.2前期工程费67.60 其中包括勘察设计费30万元，监理费2.6万元，环评费5万元，招标费25万元，可研费5万元。1.3建安工程费1321.00 1050元/m2其中包括水、电、消防、土建、电视、智能控制、煤气工程、电梯。1.4基础设施费123.00 包括排水管网、供暖管网、供电管网1.5城市基础设施大配套费60.00 政府基金及经营性费用1.6室外硬化绿化50.00 包括绿化、道路硬化。1.7不可预见费76.94 1.1-1.6之和*0.032.开发费用108.15 2.1管理费用25.65 1.1-1.6之和*0.012.2销售费用82.50 销售收入*079、.022.2财务费用0.00 3.合计2749.69 13.0 项目财务评价13.1计算方法及原则（1）可比性原则本次评价有无项目的基础数据和计算范围遵循一致性指标按参照企业现有实际数据和合理预测范围内一致指标。（2）合规性原则计算采用的数据和方法应合乎当前法律法规的要求，不考虑非正常的收益和成本因素。 （3）动态分析与静态分析相结合。（4）基础数据确定的稳妥原则。13.2基础数据估算依据13.2.1销售价格预售预计从项目大规模土建施工开始，根据开发总成本和预期的利润，并考虑*当地其他同类项目的售价。项目拟定多层3180元/m2，商业门点5000元/m2，仓库2500元/m2。13.2.2计算80、期选取项目预计计算期为2年。13.2.3财务基准收益率设定根据社会平均的资金无风险报酬率、项目的风险报酬率，本次财务评价的基准收益率设定为8%（按年计算）。13.2.4销售收入估算按照市场预测的产品销售价格估算本项目销售（营业）收入。详见“商品房销售收入与经营税金附加表”13.2.5经营税金及附加估算营业税按5计取；营业税金及附加按当期营业税额12%计取；增值税按分别按销售收入百分比计取：住宅1.5%，车库2%，商业门点4%。13.2.6利润总额的估算利润总额=销售收入-经营成本-经营税金及附加-土地增值税 。13.2.7所得税的估算企业所得税按利润总额的25%计算。13.2.8税后利润期末累81、计实现税后利润利润总额-所得税。13.2.9各项计提按国家规定的各项计提如下：公益金按税后利润的10计提。13.3财务盈利能力分析13.3.1静态指标分析根据项目的“损益表”计算的指标如下：序号项 目全部投资（自有资金）1投资利润率29%2投资利税率39%3静态投资回收期1.13年13.3.2动态指标分析根据项目的现金流量分析，计算的动态财务指标如下：动态指标汇总表序号项 目全部投资自有资金1财务内部收益率（8%）16%16%2财务净现值（8%）482.18万元482.18万元3动态投资回收期1.13年1.13年可见，项目的财务指标高于设定的基准收益率，因此该项目具有较好的盈利能力。详见项目的82、附表全部投资现金流量表，自有资金现金流量表。13.4单因素分析本次评价对项目的开发建设投资、销售价格诸因素进行了单因素敏感性分析，变化后的财务指标见下表。敏感性分析表敏感因素变化率财务净现值内部收益率变化值(万元)升值幅度(%)变化值（%）升值幅度(%)基准方案0%482.18 0.00 0.16 0.00 销售收入-20%-50.18 -110.41 -10.00 -6477.83 -10%216.00 -55.20 4.00 2451.13 10%748.37 55.20 27.00 17120.13 20%1014.55 110.41 38.00 24135.74 建设投资-20%87783、.89 82.06 40.00 25411.31 -10%680.04 41.03 27.00 17120.13 10%248.33 -48.50 6.00 3726.70 20%86.48 -82.06 -2.00 -1375.57 从中可以明显看出，本项目最敏感的因素为销售收入。除了销售收入对本项目影响较大外，工期和投资额对本项目的影响也值得注意。工期的延误除了导致资金不能及时回收再投入，NPV和IRR会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，因此而导致延误交楼时间，还要给买家赔偿违约金。在工程实施过程中严格控制成本，按进度完成施工是保证工程质量和价值的关键。13.5风险类型及防84、范措施13.5.1风险类型（1）成本风险：从现时的社会物价情况看，物资价格大幅度上升的可能性较大，可以跟承包商签订固定总价承包合同，让承包商分担部分风险。（2）市场风险：市场风险是指由市场 供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化、以及金融市场、劳动力市场、原料市场、中介服务市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。在房地产市场竞争日益激烈的环境下，本项目的市场风险主要体现在销售价格和销售率不能达到预期目标。（3）其他风险：包括政治风险、自然风险、信用风险、经营风险等。点上述风险不会对本项造成大的影响。13.5.2风险控制（1）工期：首先，要用科学的方85、法来编制工程进度计划，要充分考虑到当地政策的雨季和其他恶劣天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，在管理上下功夫，要严格按照工程进度计划施工，并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。（2）投资决策：上层决策机构要根据市场情况，进行科学合理的民主决策。最大程度规避风险。14.0 结论与建议14.1结论本项目是房地产开发项目，通过对本市的房地产市场调研，在综合分析项目市场需求的基础上，进行投资测算与投资分析，得到如下结论：（1）项目的建设符合市政府制定的地区发展规划，水、电、煤气、供暖、通讯、道路和交通等各方面条件较好，为本项的实施提供了良好的外部条件。（2）市场分析表明，本项目拥有86、良好的市场前景。项目符合城市规划建设，房地产市场正处于全面攀升阶段，市场前景较为乐观。（3）通过概念设计，小区规划为“绿色生态智能”社区，最大限度保留历史文脉，铸造精品社区。（4）通过估算，本项目总投资2749.69万元。资金全部由企业自筹（5）财务分析表明，投资利润率为29%，投资利税率为39%。全部投资税前FNPV为1063.64万元，税后FNPV为482.18万元，税后FIRR为16%。内部收益率高于银行贷款利率及行业基准收益率，财务效益较好。通过敏感性分析，项目在风险合理范围内。14.2建议为使小区开发能够在实际运作中收到更好的经济效益，现提出有关对策建议如下：（1）通过敏感性分析可知，项目的销售收入对财务结果的影响较为敏感。因此，建议合理运用营销手段，开展多种形式的促销活动，尽最大可能减少滞销和空置。（2）加强公关队伍建设，协调各方面的关系。建立风险控制机制，从容应对各种突发事件。综上所述，本项目符合公司的发展战略，在技术上是可行的，经济上是合理的，抗风险能力在合理的范围内，并将带来巨大的经济效益。