1、临江观景花园社区高层住宅楼和商住楼房地产项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月临江观景花园社区高层住宅楼和商住楼房地产项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月72可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 申报单位及项目概况1一、项目申报单位概况1二、项目概况1（一）项目名称1（二）项目建设地点及用地概况2（2、三）主要建设内容、规模及建设方案35、2009年建设项目实施进程规划6（四）主要技术经济指标7（五）投资预算8（六）资金筹措9第二章 战略规划、产业政策及行业准入11一、拟建项目与相关规划的关系11二、拟建项目与相关产业政策的关系12三、拟建项目的必要性132.本项目的实施，是实现住宅发展目标，加快实施城市总体规划的需要14第三章 项目选址及土地利用16一、地理位置16二、交通状况16三、商业气氛16第四章 资源开发及综合利用18一、编制依据181、中华人民共和国节约能源法187、哈尔滨市城市节约用水条例。18二、节电、节水181、工地施工办公节电182、工地施工办公节水18三、节能系统的选用3、18第五章 环境和生态影响分析21一、编制依据21二、建设项目所在区域环境质量现状21三、主要污染源及污染物21四、环境影响分析21项目前期形成的良好市场认知与认同22五、环境影响评价23第六章 经济影响分析24一、房地产业对国民经济发展的作用分析24二、本项目建设对该区域的意义25三、哈尔滨市房地产市场分析251、哈尔滨市房地产供给分析25哈尔滨市房地产行业相关统计情况一览表272、哈尔滨市房地产市场特征分析323、哈尔滨房地产价格走势分析334、哈尔滨市房地产发展趋势分析365、哈尔滨房地产市场潜在需求分析及预测39注：按目前不变人口总数475万计算44四、项目市场情况评估451、项目投资4、环境评估452、项目优势评估48突出高性价比的区域市场的小步提升513、项目销售策略评估55第七章 投资估算及资金筹措63一、项目投资估算及依据631、估算依据632、投资估算63二、资金筹措66第八章 经济效益分析67一、销售收入估算67二、开发成本估算67三、项目销售利润率估算682、企业所得税683、利润68第九章 财务分析69一、财务盈利能力分析691、根据财务现金流量表，计算项目盈利能力，主要指标如下：69二、清偿能力分析70三、敏感性分析70四、经济分析结论70第一章 申报单位及项目概况一、项目申报单位概况1、申报单位名称：哈尔滨某房地产开发有限责任公司2、注册地点：3、法人代表：5、 4、成立日期：2009年5、注册资本：5000万元人民币6、经营范围：房地产开发与经营7、资质等级：暂定叁级项目位于哈尔滨道外区北xxx，注册资本金5000万元人民币，拥有在职员工56人，全部具备本科以上学历，拥有中高级专业技术职称人员28人，在土建、结构、暖通、电气、造价等方面有一流的专业注册人员。公司成立以来，始终坚持宏观导向、企业自主经营开发的原则，公司目前正积极筹备道外区xxx项目，项目建筑面积66万平方米，是一个大型的居住社区，该项目计划在2010年陆续推向市场。公司的经营理念是“科学规划，创造有品位的健康新生活”，公司全体员工会将这一理念进行到底。二、项目概况（一）项目名称道外x6、xx项目（二）项目建设地点及用地概况位于哈尔滨市xxx街与北xxx之间，新建跨江大桥下桥处，xxx遗址公园右侧，振兴街与更新街交界，共计三块地，用地性质为二类。01项目区位图项目区位：本项目位于北二环路的两侧，可达性极强，距离市政府15分钟，距离区政府2分钟，与道里、南岗和道外繁华商业区交通距离10分钟可达。02宗地位置示意图（三）主要建设内容、规模及建设方案1、主要建设内容中高档（节能）精品商住2、建设规模项目总规划建筑面积66.47万平米，详见下表所示。道外xxx项目建设性质为居住小区，整体规划为高层住宅楼和商住楼，庭院设计上追求自然景观与人工园林完美融合，旨在体现绿色、环保、生态、智能、7、服务为一体的新型社区建设理念。序号名 称单 位数 量一用地性质居住用地（R2）二总用地面积平方米111590.9三总建筑面积平方米664710其中地上住 宅平方米505770商 服平方米72220配套设施平方米2970设备间平方米525地下停车场（兼人防）平方米36600四容 积 率4.52五建筑密度%33.87六绿 地 率%30七绿地面积平方米33477.27八停车泊位地下个2440九建筑限高31层米10020层米6616层米523、建设原则与指导思想（1）建设原则城市“和谐、宜居、宜业”临江观景花园社区。（2）指导思想拥有鲜明“临江观景”、“双重花园”（社区外公园和社区花园）特色的精品楼盘8、；倡导一种阳光般健康的、绿色环保、节能的居住理念。我们项目价值是科技环保节能产品，兑现项目价值及升值空间；充分体现居住感受的升级，突出亲情和人文关怀、科技节能的居住理念;绿色健康、和谐的生活方式。4、建设方案（1）住宅建筑以板式住宅为主，户型设计要求明厅、明厨，充分考虑北方居住特点（双阳台），主阳台要照顾景观面，次阳台要考虑和厨房等功能间的融合，卧室建议采用飘窗。房中无狭窄的通道，尽量考虑避免面积浪费；各功能空间进深、面宽符合使用舒适度的要求。（2）公共建筑包括一栋3层的5000平米小型会所商业楼及裙房底商；会所商业一层层高保证4.5米以上，二、三层层高3.5米以上；充分利用商业屋顶面，做屋顶9、花园；与工程配套的公共建筑及市政设施有公建部分包括绿地、停车库、居委会、物业管理、少年活动中心、老年人活动中心、警务室、泵房、换热站、煤气调压站、水箱间和公厕等配套设施。考虑餐饮业态，配置相应设备设施；沿街商业设置少量地面停车位；底商采取小型的、可切分的商铺形式；商铺的进深控制在15米内； 重点关注住宅底商的结构问题，首、二层可纵向、横向组合分割。（3）交通组织项目交通要求人车分流或区域人车分流，小区入口处设车行入口（可方便车的出行）；局部可适当考虑一些停车位。（4）绿化曲径通幽:将打造景观作为本项目的加分手段之一，打造精细化景观；对社区环境进行分级设计，从集中景观向宅前景观层层推进；集中景观10、应注重标杆性设计，实现项目高端调性；宅前景观应注重精细化、人性化设计，提升居住品质。（5）建筑结构、建筑装修与建筑风格主体结构及基础型式主体结构为剪力墙，基础型式为桩基础建筑装修外装修：下部（4-5）干挂理石，上部进口高级涂料内装修：初装（毛坯房）建筑风格建筑风格构想：以近现代风格为主，采用一些欧陆的风格元素. 各宗地建筑风格保持一致，建筑形式可各具特色，在建设符号、色彩等形成一定的呼应，由于2#宗地所处的地理位置，建筑形态上应考虑在城市的标志性（“地标”）建筑，同时在建筑色彩体量、造型上应注意统一性，强调建筑空间层次和建筑群体的和谐。5、2009年建设项目实施进程规划9月1日12月2日基础工11、程施工并完成至基础正负零。详见xxx跨江桥项目详细地块产品类型进 度开工日期基础完主体完装饰、配套完竣工入户一号地三号地高层(100M）2010年4月1日2010年5月30日2010年11月20日2011年8月20日2011年9月20日三号地小高层(52M）2010年4月1日2010年5月30日2010年8月30日2010年12月20日2011年1月10日二号地超高层(150M)2011年8月10日2011年10月30日2012年10月20日2013年9月20日2013年10月10日（四）主要技术经济指标项目总规划建筑面积66.47万平米，其中1#宗地：01地块规划用地面积：5232.3平米 12、建筑面积：47330平米 地上43740平米（其中住宅37670平米，商服6070平米），地下3590平米1#宗地：02地块规划用地面积：18749.3平米建筑面积：114800平米 地上101470平米（其中住宅80670平米，商服20800平米）地下13330平米2#宗地：规划用地面积：18785.3平米建筑面积：136780平米 地上113510平米（其中住宅55420平米，公寓58090平米，商服23270平米），地下13330平米3#宗地：规划用地面积：68824平米建筑面积：343300 地上296000平米，地下47300平米；（其中住宅273920平米 ，商服22080平米）规13、划指标：1#宗地：01地块容积率：8.36， 建筑限高：100米建筑密度：38.71% 绿化率: 301#宗地：02地块容积率：5.41， 建筑限高：52-100米建筑密度：37.36% 绿化率: 302#宗地：容积率：7.28， 建筑限高：100-150米建筑密度：34.43% 绿化率: 253#宗地：容积率：4.3， 建筑限高：100米建筑密度：25% 绿化率: 35（五）投资预算1、预算依据（1）建筑及装饰工程费依据哈尔滨市近期同类建筑工程技术经济指标，结合本项目具体拟建工程规划设计情况进行预算；（2）设备购置及安装工程费预算依据：设备购置费按供货单位报价预算，设备安装费根据设备购置费乘14、以相应的安装费率测算；（3）其他安装工程费按照相关工程预算指标结合相应工程量进行测算；（4）其他各项费用按国家有关规定及实际情况预算；（5）预备费费率按照3%记取。2、投资预算本项目总建设资金为243,597.1万元(含财务费用)，其构成如下：土地征用费用 53，000 万元前期工程费 7180.74 万元建筑安装工程费 105234.47 万元基础设施配套费 14690.09 万元市政公用设施建设费 16152.45 万元财务费用 4692.6 万元不可预见费 3660.67 万元开发期间税费 20682.76 万元开发管理费用 10982.00 万元销售费用 7321.33 万元以上各项费15、用构成详见附件七成本测算表，更详细的投资规划可能随设计的深入而进行局部调整。（六）资金筹措本项目所需资金243,597.10万元，其中，申请银行贷款158000万元，约占总投资的64.86%，建设单位自筹85597.10万元，约占总投资的35.14%。本项目资金结构符合国家关于建设项目资本金制度的要求。分年度的资金使用详见投资计划与资金筹措表。第二章 战略规划、产业政策及行业准入一、拟建项目与相关规划的关系根据2004年市政府制定的哈尔滨整体城市规划，哈尔滨市将构筑以“12918”为特点的城市空间总体规划发展格局，即形成“一江、两城、九大组团、十八个聚集区”的城市空间结构，并将打造6个卫星城、16、“一主五副”6个城市公共中心，规划形成23个居住社区、6个都市工业街坊、8大工业区、8处市级大型公园，加强对12片历史文化街区的保护。在规划中哈市城市空间发展策略为“北跃西扩、南延东优、中兴外联。”哈尔滨近几年的城市发展以规划为蓝本，拥有了较为显著的成绩。该规划期限确定为2004年至2020年，近期至2010年，远期至2020年，对城市2050年前后作远景发展构想。将以松花江（一江）为主轴，形成江南江北两大城区，构筑中心（道里、道外、南岗）、群力、哈西、哈东、平房、前进、松浦、利民、呼兰九大组团；打造阿城、双城、宾县、五常、尚志、肇东六个卫星城；将形成“一主五副”6个城市公共中心。形成“一主五17、副”6个城市公共中心。中心组团（南岗、道里、道外）：城市核心区，为哈市政治、经济、文化、科研、金融、交通中心，完善居住配套设施，发展成熟。群力组团：哈尔滨市道里区西部。群力新区将建设成为具有区域性竞争力、影响力的，集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区。哈西组团：以教育科研、体育运动为主，以居住商贸为辅，形成环境优美、配套设施齐全的综合性科教文化区。该区域分为奥林匹克中心区、基础教育城、教育科研区、生态工业区和生态绿地区五大功能区。新香坊组团：哈尔滨市重要的工业区，农业科研区及物流区,以绿色生态园林的建设模式建立新的住宅团区。平房区：工业基地航空、汽车、铝材加工业基地，机械制造业和绿18、色产业基地，房地产价格较低.松北区、前进地区、呼兰新城区：发展教育园区，建设生态住宅区，实现南北两区联动发展。我项目所处地块位于“中心组团”范围内，是市政府及道外区政府大力支持的改造区域。作为一个高档社区的开发，其规划设计完全符合哈尔滨市长期规划方案，该社区将作为道外老城区改造中一个标志性的社区，将为道外的整体价值提升起到基础作用。二、拟建项目与相关产业政策的关系房地产业是国民经济中重要的一项因素，极大的影响着国民经济的发展。哈尔滨市政府对道外区的棚户改造作为哈市整体规划布局的重要一环，我项目的建设对棚户区改造将作出巨大的贡献。三、拟建项目的必要性哈尔滨市作为黑龙江省省会城市，是我国东北北部政19、治、经济、贸易、科技、文化、旅游事业发展的现代化中心城市，“十一五”计划确定把哈尔滨市建设成为国家重要的装备制造业、高新技术产业和绿色食品基地、区域经济贸易中心和世界冰雪旅游名城。近年来，随着改革开放的深入发展，哈尔滨市的国民经济也加快了增长速度，城市面貌发生了翻天覆地的变化。通过几年的艰苦奋斗，市政府加大城市住宅建设力度，提出“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的十六字方针。首先以改造危房棚户区为重点，加快旧城区的拆迁改造进度，一座座安居工程住宅小区相继拔地而起，初步实现了解危解困的住宅建设目标。之后市委市政府为进一步提高我市居民居住水平，又推出经济适用住房政策，从而仅用十年左右的时间20、，就将我市人均居住面积从12.58平方米提升到19.57平方米，使得广大居民尽快改善了居住条件与环境，告别了低矮、潮湿、破旧的棚户住宅。随着时间的推移，人民的生活水平日益提高，对居住条件改善的要求也越来越迫切。在满足住宅基本要素的基础上，提升健康要素，保障居住者生理、心理、道德和社会适应等多层次的健康要求，促进住宅建设可持续发展，进一步提高住宅质量，营造出舒适、健康的居住环境，是新世纪房地产开发所提倡的健康住宅的建设理念。本项目区位于道外区，市政基础设施较为完善，哈尔滨保利滨利房地产开发公司为效应市政府号召，积极投入到市政府旧城区棚户区改造工作中去。拟建设现代化的集商服、居住、娱乐于一体的花园21、式新型居住小区，将进一步满足我市居民改善居住条件与生活环境的需要，本项目将开发建设成具有现代一流的市政基础设施，发达便捷的公共服务体系和符合现代人居住的高尚社区，哈尔滨现代化的环保生态型的数字化新城区。本项目对努力在坚持科学发展观、构建和谐社会的新形势下，全面实现我市房地产业“十一五”规划的工作目标具有重要意义。因此，本项目的建设是十分必要的，其必要性如下：1.本项目的实施，符合国家产业政策，是带动相关产业发展，促进我市经济持续、快速、健康发展的需要哈尔滨市是我国东北北部的现代化中心城市，作为黑龙江省省会，又是全省的政治、经济、文化、科技中心。哈尔滨市城市建设与经济发展快速与否对全省社会经济发22、展具有强大的影响力，但是目前哈市对经济发展具有较强拉动作用的产业并不多，而建筑业尤其是房地产业对带动相关产业发展，促进地方经济繁荣的作用较大，已越来越为各级政府所重视。住宅建设在经济发展中的带动作用十分显著，它能带动56个产业得到相应的发展，根据测算归纳得出：每投入100元的住房建设资金，可推动相关产业170220元的需求；每销售100元的住宅，可带动130150元的其他商品的销售。住宅的建设与销售还有利于调整居民的消费结构，加速城市化的进程，在较短时间内提高第三产业的比重，同时还能直接或间接地创造大量的就业机会。住宅建设市场需求量大，产业关联度高，对国民经济的拉动作用显著，加快住宅建设必将有23、力地推动我市经济持续、快速、健康发展。2.本项目的实施，是实现住宅发展目标，加快实施城市总体规划的需要从新世纪开始，我国将进入全面建设小康社会，加快实现社会主义现代化新的发展阶段。其中：2005年实现高标准小康目标，人均居住面积达11平方米，基本完成改造现有的危房棚户区；2010年实现舒适住宅目标，人均居住面积达13平方米，接近中等收入国家城市居民居住水平。我市住宅建设的基本思路是：面向二十一世纪住房“小康”目标，面向普通家庭及广大群众，重点建设经济适用住房。加快“两大战略”的实施，即实施“成区域、大规模新区”发展战略，新区开发与旧城改造相结合；实施住房商品化、社会化、产业化发展战略。推进住宅24、建设多元化投资、产业化生产、商品化供应，提高物业管理水平。我市今后相当长一个时期，住宅建设坚持大力发展普通住宅，适当发展中、高档商品房，严格控制建设廉租房。本项目的开发建设有助于推进住宅发展目标的实现及城市总体规划的实施。3.本项目的建设可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；4.本项目的建设可以改善人民的居住和生活条件；5.本项目的建设可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；6.通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；7.可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道；8.有利于产业结构的合理调整；9.有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；综上所述，本项目的建设是十分必要的。第三章 25、项目选址及土地利用一、地理位置 拟建xxx跨江桥选址位于哈尔滨市xxx街与北xxx之间，新建跨江大桥下桥处，xxx遗址公园右侧，振兴街与更新街交界，共计三块地，用地性质为二类。本项目位于北二环路的两侧，可达性极强，距离松北市政府15分钟，距离道外区政府2分钟，与道里、南岗和道外繁华商业区交通距离10分钟可达。在哈尔滨市区地图中我们不难看到项目位于城市的中东部地区，辖三地出入口中心地带，交通十分便捷，覆盖区域宽广，受众面大。二、交通状况 作为住宅项目投资，主要考虑出行的便利性和道路的畅通性，华欣路修建后，完全可以解决本案小区居民各种交通工具的出行。通过即将开通的松浦大桥可直接通往哈市松北区、呼兰26、开发区；而二环路作为大流量的快速干道将进一步加强道外区区的开放功能，提供小区所处的区位优势。目前本案周边的公交线路有207、108、107、84、54、12、1、206、202、79、19等众多公交路线，交通极为便利。三、商业气氛 道外区作为老城改造中的一个重要组成部分，规划为以商业、集市为主，形成娱乐、艺术、博览、影视、体育等文化中心以及美食、购物等商业步行特色街。规划中的的路网结构为商贸金融的繁华提供了保障，商贸金融区进行合理的功能分区，主要有大型商城、商业步行街、公共活动中心、私营经济城以及地区级商业中心等，从而最大限度地满足不同层次市民在衣、食、住、行、文化、休闲、娱乐等多方面的需要。27、 第四章 资源开发及综合利用一、编制依据1、中华人民共和国节约能源法2、国家计委、经贸委、建设部关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇”编制及评估的规定3、民用建筑节能设计标准JGJ26-954、民用建筑热工设计规范GB50176-935、工程设计节能技术暂行规定GBJ6-856、哈尔滨市墙体材料革新和建筑节能管理办法(哈市人民政府令第94号)；7、哈尔滨市城市节约用水条例。二、节电、节水1、工地施工办公节电施工时严格控制长流水的现象,水管一定要随使用随关闭。生活用水要体现一水多用。2、工地施工办公节水施工用电特别是夜间除了必要照明以外,不要产生不必要的长明灯现象。工人宿舍一定要采取328、6伏电压照明,一是节电二是安全。办公室的电器用品一定要做到人走电停,人在不要开多余的电器用品。三、节能系统的选用我们在深入研究国际先进技术基础上结合在中国的实际工程实践，归纳总结了适合中国国情的八大方面十八大住宅生态舒适节能高新技术系统：八大方面1、外围护结构系统2、太阳辐射的控制与改善3、自然通风与采光的利用4、可再生能源的利用5、高舒适度、低能耗的室内环境控制系统6、降低噪声的技术与构造系统7、水资源循环利用系统8、提供高舒适度的其他技术系统十八大技术系统1、高效保温隔热外墙体系2、热桥阻断构造技术3、高效保温隔热屋面技术与构造设计4、高效门窗系统与构造技术5、高性能保温隔热玻璃技术与选用29、6、高性能遮阳技术系统7、建筑辐射采暖制冷系统8、置换式全新风系统9、住宅主动通风与“房屋呼吸”技术系统10、能量活性建筑基础与地源热泵系统11、高效太阳能利用系统12、PCM_相位变化蓄热材料技术体系的应用13、卫生间后排水成套系统14、隔声降噪，外墙及浮筑楼板技术15、提高住宅光环境舒适性的技术系统16、绿色屋面技术系统17、中水循环及雨水回收再生利用系统18、智能楼宇自控系统在工程建设中，我们一方面引进国外先进技术为我所用，另一方面，全面系统地消化、吸收引进技术并努力创新，不断增强自主研究开发的能力，并开辟各种渠道，结合工程设计和技术改造项目，推广应用新工艺、新技术、新材料、新设备。我们30、的基本原则是：技术系统立足于国产产品，关键设备材料采用在国内市场上可以购买到的国外产品。第五章 环境和生态影响分析一、编制依据根据道外xxx项目所处的区域位置及周边环境综合评定；项目整体发展趋势；通过设计手段提升用地自身的居住价值，将土地价值最大化，最大限度挖掘自身潜力。二、建设项目所在区域环境质量现状1#宗地为长方形，中等规模，西侧是哈尔滨文化遗址“xxx”，地块北侧是松花江，自然资源极好。建议全设江景房。2#宗地为正方形，处于1#宗地与3#宗地之间，可作为1#宗地与3#宗地的联系过度。北侧是松花江及xxx跨江大桥。建议建设成道外xxx“地标”建筑。3#宗地块较为方正、大型规模，宗地周边已经31、形成相对成熟的低密度物业氛围，有基本完善的配套设施，如西侧是对外免费开放的靖宇公园，地块北侧可至松花江，自然资源较好。三、主要污染源及污染物振江街火车道线的影响；东北侧热电厂三大烟囱排烟污染（已进行环保治理）；道外xxx挎江大桥的噪声及震动。四、环境影响分析1、哈尔滨城市经济增长较快2、人均可支配收入较低3、房地产主要满足刚性需求，基本无泡沫4、道外区经济水平较低5、外来人口较为集中的区域6、受到传统观念的影响，区域价值较低7、未来中心三大城区主要发展住宅的区域8、目前基础生活配套齐全，档次较低优势:整体市场形势向好;项目定位的超前和先进的设计理念;项目前期形成的良好市场认知与认同项目临江观江32、景观与整体园林营造的环境有机结合所产生的优质社区生活气氛;项目“三高、一新”（高标准、高技术、高品质、 科技创新）理念所形成的社会、市场效应。机会：哈市市场产品创新的滞后;项目区域性价比的评估项目超前理念对整体形象的提升；道外区社区物业的稀缺性；威胁:周边土地开发的不确定因素； xxx跨江大桥建成通车后江北房价带来的压力；周边项目开发速度的滞后可能造成的市场影响；五、环境影响评价项目用地被北二环和道外xxx挎江大桥两条主要交通道路分为三块，用地较为分散，1#和2#地块位于北二环的北侧，3#用地位于北二环南侧；项目大交通便捷，未来规划修建的振江路、华能北路、华欣路等小交通道路后小交通网络形成，未33、来的交通条件佳。项目景观资源优势：北临观松花江及未来的沿江绿化带，西南侧临市政开放公园靖宇公园，西临xxx遗址；项目劣势：东北侧热电厂三大烟囱排烟污染，道外xxx挎江大桥的噪声及震动，3#地块与靖宇公园之间的铁路的阻隔，对观公园的视觉效果及与项目与公园的结合度等造成影响。建筑容积率过高，地块较为分散。道外xxx项目，其建筑面积约为六十六万平米，是哈市唯数不多的大盘，综合配套设施齐全；具有一定的地理优势，超前“三高、一新”（高技术、高品质、高标准、科技创新）开发理念和先进的设计（舒适节能高新技术体系在项目上的应用），是项目的亮点，也是项目的卖点，综合素质的提高使项目成为一个市场唯一性产品，将具有34、极高的社会市场认知度。第六章 经济影响分析一、房地产业对国民经济发展的作用分析房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是泛地产经济活动的参与者。因此，房地产业是发展国民经济和改善人们生活物质条件的基础产业之一。它的中国要作用可以归纳如下：可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；可以改善人民的居住和生活条件；可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道；可以带动相关产业，如建筑、建材、化工等工业的发展；有利于产业结构的合理调整；有利于深35、化住房制度改革，调整消费结构；有利于协议外资，加速经济建设；可以扩大就业面。随着国民经济和房地产业的不发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。二、本项目建设对该区域的意义本项目处在道外区的中部片区，在三个片区规划定位中是最主要完善城市配套设施，大力发展居住功能的区域。本项目的建设，将在一定程度上提高道外区的区域价值，同时，与即将开通的松浦大桥相呼应。最重要的是，该项目为道外区棚户区改造的重点工程，项目的启动完全符合政府的规划，将为道外区整体面貌的改变起到重要的作用。三、哈尔滨市房地产市场分析1、哈尔滨市房地产供给分析（1）房地产开发投资额分析通过图可以看出，哈尔滨市从2003年36、开始加大了房地产投资的力度，近几年同比增幅均大于12%，处于高速发展阶段，整体房地产开发投资额的增长，也能够说明未来供给量会不断地增加。哈尔滨市2002年2008年房地产开发投资总额及增幅变化图数据来源：2008年哈尔滨市统计年鉴和哈尔滨市统计局公布数据房地产开发投资总额占固定资产投资总额的比重，一般用来反映投资结构的合理性。一般固定资产投资额由四部分构成，即基础设施建设投资额、更新改造投资额、房地产开发投资额和其他固定资产投资额。在发达国家，一般房地产开发投资额的比重为20%25%。从下图可以看出，哈尔滨市的该项指标在近几年低于20%，说明哈尔滨房地产市场还有很大的上升空间。也能够看出政府对37、房地产开发投资的控制是需要加大力度的。哈尔滨2002年2008年房地产开发投资总额占固定资产投资总额比重图数据来源：2008年哈尔滨市统计年鉴和哈尔滨市统计局公布数据（2）哈尔滨房地产供求分析2002-2008年哈尔滨房地产供求状况分析哈尔滨房地产经过整合调整，建设规模逐渐扩大，最近七年哈尔滨房地产供给等基本情况见表哈尔滨市房地产行业相关统计情况一览表单位：万平方米 年 份项 目20012002200320042005200620072008完成投资额（亿元）83.989.9106.0120.0140.2157.8187.4215.8开工面积733.15609.29681.3726917.2138、585.61502.21610.8竣工面积429.11315.91302.66363386.1667.3698.2467.3销售面积270.56287.06325.51361476.6674.4748.9586.1生产总值（亿元）1120.121232.101414.81680.51830.420942436.82868.2人均GDP1824418852213742476828432人均可支配收入6407.37003.87892.7894010065112301277214588.6资料来源：哈尔滨历年统计年鉴从上表可以还看到，2001年、2002年，房屋竣工面积与房屋销售面积之间的差距在逐渐39、减少，在2003年、2004年竣工面积和销售面积基本持平，从2005年起，房屋销售面积远大于竣工面积，说明哈尔滨房地产市场正在经历复苏到全面发展的过程。哈市房地产销售价格在不断升高的同时，哈尔滨的市场需求量在逐年增加，且供需差距在逐渐减少，导致这种减少的原因则是销售的增长幅度大于竣工面积的增长幅度，因此，有理由相信哈尔滨房地产具有较大发展空间。 哈尔滨市2001年2008年商品房新开工、施工及竣工面积分析图数据来源：2008年哈尔滨市统计年鉴通过上图还可以看出以下几点：自2006年以来这三年新开工面积比较平稳，而近几年施工面积不断在增加，一方面是政府对开发商开发周期的限制造成开工较多，另一方面40、也可能是开发商对近几年房地产市场比较看好，加快了开发周期有关；施工面积和竣工面积的倍数是衡量未来一段时期商品房供应趋势的重要指标，从近几年该指标不断增长来看，未来供应量会不断稳中有增，竞争也会日趋激烈。2009年哈尔滨房地产供求状况2009年年前6个月哈尔滨市房地产市场供销两旺，明显呈现回暖势头。哈尔滨市房产住宅局统计数字同样显示，哈市上半年商品房销售面积235.8万平方米，同比增长33.57%；08年哈尔滨市新建商品住房下降势头得到根本扭转。国家统计局哈尔滨调查队最新统计数字显示：6月份，受一线城市房地产市场量、价齐升的影响，哈尔滨市房屋销售价格振幅加大，涨势明显，呈全面看涨势头。从上半年全41、国的数据来看，房地产业经过前一段时间的调整已经超预期地领先其他行业率先回暖。商品房销售面积同比增长37.1%，商品住宅销售面积同比增长38.8%。房价的止跌并稳步回升也是市场回暖的重要表现。随着经济环境持续向好，全国房地产市场仍有望继续稳步回暖。 从近一年多的市场供应走势来看，自08年未市场供应便开始大幅回落，至今年初，则开始小幅调整，平稳走高。7月份供应量不足导致8月份价格上涨过快，进而导致8月份需求明显不足，供求比的拐点过陡，见下图：（注：以上数据不包含呼兰区；商品住宅包含普通住宅、别墅、酒店式公寓等） 2008年9月-2009年8月哈尔滨商品住宅市场供求状况 2008年4月-2009年842、月哈尔滨商品住宅市场供应量 近一年的商品住宅成量从今年年初陷入低谷后，逐渐回升，我们可以看到成交量与平稳上升，见图，可是成交价格的增长却比较激进，见图，近半年均价增长已经超过两千，过高的价格导致8月份成交量回落五成，可以预见，价格如平稳上升不仅不会带来成交量的萎缩，还会促使成交量平稳上升。 2008年4月-2009年8月哈尔滨商品住宅成交量 2009年3月-2009年8月哈尔滨商品住宅成交均2、哈尔滨市房地产市场特征分析哈尔滨房地产主要特征如下：特征一：房地产开发投资及人均可支配收入保持平稳增长。特征二：建设规模达到历史新高，但受政策影响竣工及销售面积有所波动。08年建设规模1610.8万平米43、，达到历史新高。受国家宏观调控政策影响，2008年哈尔滨市房地产开发竣工面积467.3万平方米，较07年下降33.1%，商品房销售面积586.1万平方米，较07年下降21.7%。根据哈尔滨市政府2009年住房建设计划，09年竣工面积将达到500万平米左右，较08年有所提升，而哈市2009年上半年商品房销售面积235.8万平方米，同比增长33.57%，08年哈尔滨市新建商品住房下降势头得到根本扭转。特征三：房价大幅攀升。2008年哈尔滨市商品住宅平均销售价格为3615元/平方米，同比增长13.04%，哈尔滨市各在售楼盘几乎未出现降价打折现象，这与南方一些城市出现的房价大跌、开发商打折促销形成了鲜44、明的对比。价格上涨主要源于哈尔滨市房价的泡沫不多，房价一直处于低位运行，房地产开发成本的上涨所致。2009年上半年商品房销售均价3983元/平方米，同比增长6.16%，（资料来源：哈尔滨网上房地产）。特征四：哈市商业进入快速发展阶段。大连大商集团进入哈市道里区商业中心，为哈市的商业带来了新的活力，哈市各个区域不断兴建的商业复合体就是哈市商业发展最好的见证。随着哈市经济的不断发展，哈市商业中心的规模将会不断扩大，并进入了快速发展阶段。3、哈尔滨房地产价格走势分析（1）商品房价格增幅与宏观经济指标增长率的对比分析通过商品房价格增幅和GDP、人均居民可支配收入增幅的对比，我们可以大致判断房价是否处于45、一个合理的区间范围，来看房价未来的上涨空间和购买者的价格承受能力的大小。从图中可以看出，2007年以前商品房的增幅远小于人均可支配收入和GDP的增幅，居民的价格承受能力是高于房价的，这可能也是造成2007年的商品房突然价格较上年度增加很多的原因之一吧。随着2008年商品房价格增幅高于GDP和人均可支配收入的增幅，居民的价格承受能力相对在下降，有可能造成了商品房销售价格增幅在2008年后进入了一个和GDP及人均可支配收增幅趋于合理的阶段。哈尔滨市2001年2007年商品房价格、GDP和人均可支配收入增幅对比图数据来源：中国房地产统计年鉴和哈尔滨市统计局2008年公布数据（2）商品房价格走势分析将46、哈尔滨房地产发展现状同我国同期房地产行业整体发展现状相比，投资增长率低于全国水平，经济适用房投资还没有达到全国的水平。哈尔滨房地产行业发展还有较大的空间。从房地产周期波动来看，哈尔滨房地产投资波动比全国房地产投资波动更为剧烈。第一个周期（1991-1997年）中，房地产投资波动的波峰明显高于全国水平，繁荣期滞后于全国一年。第二个周期（1998年以后）中，房地产投资增长先快于后慢于全国水平。哈尔滨宏观经济波动小于其房地产投资波动。 哈尔滨的房地产市场总的来说是基本健康的，四个细分市场中，住宅市场和商业房地产市场比较健康。在土地市场中，土地市场化程度不够，实际土地价格大大低于经验价格，土地的开发率47、也比较低，容易造成土地利用效率的低下。 哈尔滨住宅地产投资潜力值为0.714671，在全国大中城市排名第40，商业地产投资潜力值为0.430908，排第29位，工业地产投资潜力居第44位。哈尔滨市是黑龙江省省会，是全省政治、经济、文化、科技和交通中心，也是全国省会城市中面积最大的城市。黑龙江邻接俄罗斯，哈尔滨是中俄贸易的中心城市，其住宅、商业地产投资潜力较大。我国经济持续快速增长促进了我国房地产行业的蓬勃发展，哈尔滨作为房地产起步较晚、发展相对较慢的省会城市在新一轮的房地产发展浪潮中将成为全国热点开发区域。哈尔滨近7年商品房价格走势表年 度20022003200420052006200720048、8平均价格2181.5215622772418262030543615增长率-1.17%5.61%6.19%8.35%16.56%18.37% 哈尔滨近7年商品房销售价格趋势图从上表和上图可以看到，哈尔滨地区的商品房销售平均价格逐年上涨，其中，在2002年到2005年的四年间，价格增长趋势比较平稳，这和哈尔滨房地产市场从2000年复苏，经历了4年调整期相互适应。从2005年年末开始，哈尔滨的房价有了大幅度的增长，近半年来商品住宅的价格更是急剧增长，房地产行业开始处于高速发展的时期。从图中还可以看到今年商品住宅价格上升过快，价格上涨空间透支并影响的住宅的销售量，我项目定价时要引以为戒，根据市场状49、况，合理地定价和调价。4、哈尔滨市房地产发展趋势分析（1）需求判断对于2009年及今后几年哈尔滨市房地产市场需求的判断是非常困难的事情，国家宏观调控的影响、宏观经济的发展趋势以及世界经济的走向等等，可能都会影响房地产市场的需求和供给。根据上面我们对哈尔滨市宏观经济的研究、国家宏观调控政策的分析以及哈尔滨市历年房地产需求的分析，我们可以大致得到未来哈尔滨市的房地产需求是稳定增长的结论，简单的支持理由如下：1）哈尔滨快速发展，人口的不断增加和人们收入的大幅度增加，居民随着生活条件的提高，改善型需求依然强劲。2）哈尔滨市时黑龙江省的省会城市，随着哈尔滨都市圈的建设及发展，必将会带来房地产楼市需求的增50、加。3）哈尔滨不断加快的城市化建设和旧城区改造的不断深入，必将给哈尔滨楼市的需求以持续增长。（2）供给判断 对于哈尔滨市未来供给的判断，我们也可以根据上面的分析得出一个基本的结论：未来几年中心城区及群力、松北新区将成为市场热点，商品房供应将会集中放量。简单的支持理由如下：1）哈尔滨市在2006年末及2007年集中放量大批的土地，按照常规开发周期来看，必然在未来两至三年内有大量商品房上市。2）从供应的土地区位及各区位的量来看，中心城区的未来商品房供应量比重下降，哈西、群力、松北等新区的商品房供应量会大幅增长。（3）价格判断 对于哈尔滨市商品房的价格趋势判断，我们认为是整体均价未来上涨但是增幅会趋51、于合理。支持理由如下：1）从商品房销售面积和竣工面积之比来看，哈尔滨市未来几年供需日益平衡，势必造成价格涨幅合理。2）政府宏观调控措施对房价的稳定作用越来越明显。3）土地用地的供应结构合理，高价位的别墅用地不在放量，市中心高价商品房供应量减少等，在一定程度上会降低商品房的均价。4）居民人均可支配收和GDP增幅同商品房销售价格增幅的协调，预示这房价的增幅更加合理。（4）更多的全国100强房地产商将会进入哈市房地产市场因全国范围内土地价格的不断上涨，全国100强房地产商在各大城市攻城掠地，从而储备土地资源。而哈尔滨作为东北重要的老工业基地，房屋价格一直在全国省会级城市中排名居后，哈市的经济优势和区52、位优势还没有得到充分发挥，土地价值被低估。但随着哈尔滨大都市圈逐渐形成，经济的不断发展壮大，土地的稀缺性，哈市土地价格将会大幅提高，更多的全国100强地产商将会进入哈市地产市场，与本土企业竞争哈市稀缺的开发地块。（5）哈市本土房地产开发企业洗牌将会进一步加剧一方面由于哈尔滨二环以内的城区土地供应越来越稀少，并且土地价格不断增加，一些小型的开发企业根本无法与有实力的大型房地产开发企业竞争，所以只有有实力的大型房地产开发企业才可能取得这样的土地开发权；另一方面由于大城市战略的加快，哈尔滨市区土地供应稀缺，未来哈尔滨将会向城郊地区发展，向供应地块面积大、产品规划一流的趋势发展，对此哈市一部分中小房地53、产企业为了与大型企业进行竞争和对抗，不得不进行合作。由此加速了哈尔滨房地产开发企业在今后几年中的洗牌和资源优势的重组，拥有土地开发权的开发商和拥有大量资金的投资体的结合，将会使哈市的房地产开发企业综合竞争实力增强。5、哈尔滨房地产市场潜在需求分析及预测按照恩格尔的说法，消费者收入增加时，用于食物的支出比例会下降，用于住房和穿着的比例大体不变，用于教育、卫生、舒适和娱乐的支出会逐步增加，这就是有名的恩格尔定律。哈尔滨市的人均居住面积与人均可支配收入统计数据见下表：人均居住面积与人均可支配收入表年 份人均居住使用面积（平方米）可支配收入（元）人均可支配收入同比增长率（%）199912.58503254、.5200013.12563211.91200113.866407.313.77200214.497003.89.31200315.137892.712.69200415.94894013.27200516.691006512.58200617.541123011.57200718.851277213.73200819.5714588.614.22资料来源：哈尔滨市历年统计年鉴人均居住使用面积和人均可支配收入散点图从上图可以看到，二者大致呈线性关系。哈尔滨地区人均收入与人均居住面积一元回归模型如下：Y=0.0007X+9.0949 公式1其中Y表示人均居住面积，X表示人均可支配的年收入。人均可55、支配收入可采用两种方法获得统计分析法根据表及公式1，人均可支配收入增长率平均为12.56%，以12%计，由于近几年哈尔滨市区人口维持在475-476万，即使不考虑以后7年人口增长，可以预测今后7年的人均年收入及人均居住面积保守值，见表7.5 2009-2015年人均居住面积预测表1年份2009201020112012201320142015人均年收入（元）16339.2318299.9420495.9322955.4425710.128795.3132250.75人均居住面积（平方米）20.5323621.9048623.4420525.1637127.0919729.2516231.670456、2（2）GDP人均可支配收入模型根据哈尔滨市国民经济发展水平，结合哈尔滨市统计局数据，最近9年GDP和人均可支配收入数据见下表：GDP人均可支配收入表年份GDPGDP 增长率可支配收入1999883.295032.520001002.7313.52%563220011120.1211.71%6407.320021232.110.00%7003.820031414.814.83%7892.720041680.518.78%894020051830.48.92%100652006209414.4%1123020072436.816.37%1277220082868.217.70%14588.6二者57、之间的三点图见下图： 哈尔滨市GDP人均可支配收入线性关系图根据上图可以看到，二者之间存在线性关系，哈尔滨市GDP与人均可支配收入一元回归模型如下：通过上表分析结果，设GDP为T，人均可支配收入为X，则二者的关系为：X=4.843T+935 公式2我国“十一五”期间预计GDP增长率为7.5%，哈尔滨近九年GDP增长率见下表，平均值为14.03：哈尔滨市2000-2008年GDP增长率年份200020012002200320042005200620072008增长率13.52%11.71%11.5%13.5%14.7%14.1%13.5%13.517.70结合哈尔滨实际，预计哈尔滨今后7年GDP58、年均增长率保守值为12%。则2009-2015年房地产需求情况预测如下： 2009-2015年人均居住面积预测表2年份2009201020112012201320142015GDP(亿元）3212.3843597.874029.6144513.1685054.7485661.3186340.676人均可支配收入（元）16492.5818359.4820450.4222792.2725415.1528352.7631642.9人均居住面积20.639721.9465423.410225.0494926.885528.9418331.24493 （3）未来五年（2009-2015）哈尔滨房地产需求59、预测结合前面两种预测方式，运用算术平均法可以分析预测未来五年哈尔滨房地产市场需求量及增长趋势，预测结果见下表：2009-2015年人均居住面积预测表3年份2009201020112012201320142015人均居住面积（平方米）20.5860321.925723.4261225.106626.9887429.0967331.45767 注：按目前不变人口总数475万计算另外根据发达国家经验，在人均住房面积达到35平方米（户均100平方米）之前，会保持较旺盛的需求。而2008年哈尔滨市的人均居住面积只有19.87平方米，预计到2015年人均居住面积为31.46平方米。因此，综上分析，哈尔滨市60、住宅开发建设具有较大的发展空间，市场需求量巨大，同时，也将带动土地需求量的增长。四、项目市场情况评估1、项目投资环境评估主要对项目所在地区有关房地产开发的政策、发展规划和发展状况，以及项目周边自然和人文环境、教育条件、城市基础设施及物业配套的计划和进度等情况进行分析。（1）道外区域经济发展状况总体分析根据哈尔滨市道外区2008年国民经济和社会发展统计公报中资料显示，综合经济实力显著增强，全年实现地区生产总值（地域）2210456万元，按可比价格计算，比上年增长13.4%，高于全市增速0.2个百分点，比去年同期提高4.8个百分点。 固定资产投资高速增长。全年完成资产投资总额68亿元，比上年增长761、2%，其中，5000万元以上的投资项目达到22个。人口总量保持低速增长。年末全区总人口808577人，全区总户数301347户。其中，常住人口687801人， 常住户数261155户。城区环境整治取得新成果。建设市民休闲健身广场12个，改造庭院131个、面积达19.2万平方米，群众生活环境显著改善。对太平大街等27条严重破损道路和背街背巷进行了彻底改造，完成180条区管街路的维修养护任务，为群众出行提供了方便。全年植树10万余株，新增绿地约23万平方米。棚户区拆迁改造进展顺利。全年完成滨江小区、仁里小区、哈东新区总面积60余万平方米，6000余户居民彻底告别棚户区。市政道路建设日趋完善。至年末62、，共有市级道路397条，总长223.64公里。（2）哈尔滨市市民对道外区的传统观念哈尔滨市民的传统观念上，道外区是社会地位和素质较低的小买卖人居住的区域，道里和南岗区域的人群短期内仍会受到传统观念的影响，对在道外区置业存在一定的抗性。因此，我项目客户群会以道外为主，由于项目规模、品质、品牌的影响，我项目会吸引区域外购房者的关注，并成为我项目客户群的重要补充。区域开发前景道外区作为哈尔滨中心城区组团，与南岗、道里一同规划发展成为是政治、经济、文化、居住等中心。哈尔滨市政府在中心城区规划了5个未来大力发展住宅开发和旧城改造的居住片，道外区占了3个。道里和南岗的未来可供住宅开发的空间逐渐缩小，道外区63、是未来中心城区主要的住宅开发集中的区域。建筑业即使在2008年市场不景气的情况下，仍实现增加值252069万元，同比增长19%。对于为配合市政府旧城改造的项目，在未来道外区居住氛围和配套设施及区域环境会大有改善，在市政府的大力支持下，区域开发前景一片光明。（4）项目周边城市基础设施配套情况从项目周边的交通现状来讲，本项目与地铁1号线的太平桥站约1.5公里，交通便利、出行方便。;通往城市各区的公交线路有十几条，为业主的出行提供了极为便利的出行条件。从全国各大城市的发展来看，地铁周边的物业升值潜力巨大。从项目地理位置来讲，本项目位于道外xxx两侧，紧邻地铁1号线， 1#地块临近xxx及松花江，先开64、的3#地块紧邻靖宇公园，自然环境得天独厚，十分优越。购物方面：与大型超市家乐福约1公里，玛克威商场与哈市第八百货更与我们相距只有七八百米；公共设施方面：周围有离我们约3公里的哈尔滨游乐园；就医方面项目周边1.5公里以内有市四院、市八院、太古医院；学校有工程大学、市二中学、市八中等学校等；餐饮方面：项目南面百米左右即是道外有名的满汉楼，道外小吃比比皆是，业主可以品尝到各地的美食。（5）哈尔滨市道外区商品房住宅市场分析1）哈尔滨市道外区商品住宅成交量走势分析通过图可以看出，哈尔滨市道外区2008年的以来的成交量是有些“大起大落”，但总体上和销售的周期是相符合的，即每年的5月份、9月份、10月份销售65、一般是旺季。从销售面积来看，自2008年5月开始稳定的上升，之后是平稳得销售时期，到9月份达到另外的一个小高点，然后略有下降；2009年销售趋势应该会和2008年有些类似，年度整体成交量不会低于受经济萎缩和金融危机影响较大的2008年成交量。图7.15 哈尔滨市道外区2008年3月至2009年5月商品住宅成交量走势图数据来源：易居中国研究院哈尔滨研究机构2）哈尔滨市道外区商品住宅市场成交走势分析 通过图7.16可以看出，哈尔滨市道外区2009年成交均价在2009年4月份已经突破6000元/平米的价格，5月份和6月份的成交均价也在5400元/平米以上。市场供应量不足使得价格高且波动较大，市场成交66、量同比下降明显。进入8月以来，哈尔滨住宅价升量跌越发明显，9月和10月份将是哈尔滨及道外区房地产价格和成交量走势的晴雨表，总的来说，经市场调节后，价格及成交量同步平稳上升将是大势所趋。图7.16 哈尔滨市道外区2009年4月至6月商品房成交均价走势图数据来源：易居中国研究院哈尔滨研究机构2、项目优势评估（1）竞争对手情况从规模及工期来看，南极国际（52.1万平米，其中30万平米商住），橄榄城（23.1万平米）、好民居滨江新城（68.5万平米，其中回迁建面23万平米，一期推出13万平米）应为我主要竞争对手，2009年8月，以上项目销售价格如下：2009年8月周边项目价格周边项目均价橄榄城550067、好民居滨江新城5200周边项目均价5093从上表可以看到周边主要竞争项目目前销售价格约5100元/平方米。而道外区09年6月成交均价为5486.7元/平方米，如下图所示: 从价格、销量和投资情况看，上半年道外区房地产市场三项指标总体均呈现增长态势，意味着道外区房地产市场已趋于回暖，商品房销售进入旺季，但应避免过热，保持房地产业的稳定快速发展。（2）整体市场地位定位原则：整体保持档次在中高档在规划上保持规划统一，主题一致在营销推广中统一项目诉求和调性。考虑各个地块观江户型的最大化关系，首先保证1#地的观江户型最大化，其次是2#地，最后是3#地。考虑各个地块瞰公园的最大化关系，首先保证3#地瞰公园68、户型最大化，其次是2#地，最后满足1#地。定位策略：首开区3#地中期开2#地中后期开1#地目标策略：快速回款 品牌塑造 高溢价空间操作策略：突出性价比提升档次 多元化产品组合产品策略：主打中小户型 中大户型中大户型和无敌观江大户型项目整体主题定位Itopia 有托邦改变生活实现理想项目整体市场定位河岸、公园、家项目诉求Itopia 有托邦式的美好、平等、自由的高品质生活理想。依靠项目的整体规划营造具有观江瞰公园特性的都市中高档调性，在道外区以中低档项目群中打造首个树立的积极乐观向上精神诉求的中高端品质项目，通过对规划、景观、建筑立面、户型亮点等方面进行全方位精品设计，注重产品细节的挖掘和各期的69、逐步提升，从而将本项目打造为道外区市场的标杆项目，形成区域市场的口碑产品，实现前期快销和后期实现高溢价空间的定位目标。商业部分一期主要为社区配套型业态，二期为区域性商业，设计应注重分割的灵活性，扩大投资客户的选择面。（3）首开区3#地定位市场定位都市 “和谐、宜居”公园社区！区域市场拥有鲜明“双重公园”（社区旁市政靖宇公园和社区花园）特色的精品楼盘，倡导阳光、健康的居住理念。基于区域市场档次过低，在规划、景观、户型等各个方面均缺乏设计，考虑到目标客群的承受力，主要在目标客户最关注的小户型创新和景观园林设计上突出项目的品质，在项目的外立面不使用昂贵材料，控制首开区成本和价格。突出高性价比的区域市70、场的小步提升档次定位中高档品质生活绿色健康的生活方式突出亲情和人文关怀的人居住理念 形象定位Itopia 有托邦福吉谷起舞一种生活观念和自励的精神“家”“起舞”一个温暖亲切的地方，能给你体贴和归宿感的家；一个给你补充精神能量，重新启航勇气的家价格定位拉高卖低，低开高走，依靠高品质产品抬高性价比均价4800-5500元/平米，根据资源不同适当调整价格，树立高性价比的社区形象产品定位整体规划强调大面积集中景观主题，突出社区的居住品质和生活调性；南北通透、排列式强调户户观景，尽可能多出瞰靖宇公园和中心园林景观的户型；产品单体建筑气质典雅时尚，能够体现价值感，在区域形成标杆；偏好精致时尚的近现代简约风71、格；户型设计针对客户进行实用化设计，保证功能完备，格局流畅；户型能体现附加值，尽可能通过多种办法赠送面积，如客厅与卧室的转换、延伸空间的设置。户型面积主力产品为建筑面积70-90平米的小两居；次主力户型为50-70平米左右的一居、105-120平米左右的三居；在以上面积范围内在顶层可适当设计复式产品，丰富产品户型，并通过各种增加赠送面积的设计方式提升产品品质。客户定位“道外区主流阶层 ”地源性客户为主(普通市民阶层和少量富裕市民阶层) 。地域来源：立足本区域，以道外为主，道里南岗为辅 购买目的：自住为主，刚性需求客户为主，兼顾部分投资客90平米级客户特性：对基本功能要求较高，以实用为主，同时渴72、望更多附加值的本地基础客户；50平米级客户特性：总价承受力较低，对产品和社区的理念接受力较强且首次置业的年轻人，兼顾少量投资客；小复式客户特性：总价承受力有限，但是向往舒适品质生活，且不甘于被常规平凡生活所束缚住的本地中端客群。我项目优势及销售展望项目优势地块环境优势项目一期紧邻占地面积52528平方米的靖宇公园，二期临江，地缘优势得天独厚。交通优势 项目距2010年主体工程将完工的地铁1#线太平桥站1500米，距2010-2013年规划建设，预计2018年完工的地铁3#线道外xxx更是近在咫尺；明年10月跨江大桥的贯通将极大改善江南、江北的交通状况，提升区域价值，另外十几条公交线路环绕项目四73、周，项目交通环境十分优越。公司及项目品牌优势目前尚无国内知名品牌房地产公司介入道外区项目开发，保利巨大的品牌优势将是我项目的一大卖点。规模优势60万平米规模使我们有足够的影响力！本案的开发将对项目片区的房地产市场起到举足轻重的作用。产品优势项目由知名设计公司上海ART国际设计与发展有限公司设计，平面建筑布局合理，功能设施人性化，小区内设有地下停车场，极大程度的提高了入住者的生活品质。产品建筑形式为购房者喜爱的板楼或板塔楼。产品一期以道外区热销的中小户型为主力户型，并借鉴北京、上海等一线城市优秀设计理念。二期以观江中大户型为主，产品线丰富、涵盖哈尔滨多个阶层和家庭结构。二期中规划设立区域性商服，74、将填补区域区域性商服空白，产品优势明显。规划优势道外区作为未来中心城区主要发展的居住区，政府主导的各项城市配套实现升级和完善，未来区域价值有较大的提升空间；另外，小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，突出该住宅区的文化理念。配套与管理优势项目能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准档次规划设计和经营管理。价格优势 根据竞争项目分析，项目价格优势明显。销售时机优势从区域客户需求来讲，新一轮棚户区改造工程总目标，是从年起至年，我市将利用年时间集中改造片棚户区，拆迁房屋建筑面积万平方米，涉及居民万75、余户（很大一部分集中在道外和原太平区），房屋居住的需求量非常大，我项目预计在2010年9月面世，销售节点把握得十分准确。考虑到为项目提供大量潜在购买客户的同时，棚改项目也会对哈市的房价起到一定的抑制作用，针对这种情况，我项目主打产品均已以中小户型设计为主，执行70/90原则，房屋总价低，便于市场不同经济承受能力的人士接受，同时这种设计也兼顾了白领、老人等特殊人群的需求。综上所述可以看出项目所处位置是一个非常成熟的区域，自然环境优越，加上我项目品牌优势、定位准确、户型合理，在所精选优秀合作团队的共同打造下，在竞争项目并无国内知名开发商参与运作，尚且九月份平均价格能卖到5350元的市场状况下，如果76、市场不出现巨大的波动，销售均价如定为5300元，销售前景会非常顺利。3、项目销售策略评估高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略： (1)市场推广策略。项目针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点进行广告宣传。主要推广策略大众营销与小众营销并行以针对客户的特异性公关活动为主线，以新闻和广告为两翼渗透性的广告策略通过客户服务部门和专门性的推广公关活动达成与客户的互动在一定时段内整合各种资源，狂轰滥炸，达到哈尔滨市77、房产“舍我其谁”的气势化整为零，不断地进行骚扰，渗透性的推广策略诉求从感性-理性-感性虚-实-虚，面-点-面基本原则忌务虚，忌花巧，忌华而不实，说实话，说买家的心里话有分寸地打击市场软肋，但不针对具体竞争者，特别是同区竞争者不要温吞水，注重力度和精准度在推广过程中注重渗透性地传播企业形象虚实结合，收放自如，借势借力，顺风而起。有的话不怕大声说，有的话让合适的人来说。媒体策略媒体的选择大众媒体：新晚报、生活报作为主流媒体，市场受众群大直投类杂志：直接将诉求信息递达客户群体重视广播媒体的利用：制作与播出成本均较低。多制作和播出几段。新型媒体网络的利用：网络广告、FLASH制作及传播。与媒体合作的公78、关活动研讨会及沙龙媒体广告策略固定版面和版式，开盘前一月就开始和风细雨地感性地阐述对于家的梦想。（2）价格策略目的不可确定因素存在且市场是在不断的变化之中的，3#地项目高层初步定价49005200元开盘，均价5200-5500元/平米，商服均价为10500元/平米左右,，价格将以低开高走的策略小步拉升。同档次楼盘车位价格为10-13万，建议我项目车位价格定为12万元左右。1）定价策略市场比较法首期入市单价核心竞争区域项目价格水平：好民居5月开盘价（4500元/平米）南极国际开盘价（5180元/平米）。本项目I期预计2010年进入市场，根据表7.3，近6年哈尔滨商品房平均价格增长率为8.99%，79、可推算明年均价水平：均价水平(45005180)（1+8.99）49045646元/平米如果考虑快速回款，平开小步走，本项目启动价格在48005000元/平米是合理的价格区间。均价拟定在5100-5300元之间。项目总价总价在23-28万之间户型占24%，总价在35万左右户型占21%，总价在40万左右户型占25%，总价在47-52万左右户型占12%，总价在54-59万左右户型占17%，63万左右户型占1%。朝向差：5%-10%左右*因为是塔板楼，朝向均好性较好，户型的朝向值相距比较小，考虑到项目西侧有公园景观，部分朝向差较高。*在户型不同的面积、功能、布局、景观德等因素也做适当的调整楼层差：080、.5%*一般楼层差为0.5-1%*对买家而言，当然是越高层视野越开阔，高个楼层多付几万元是值得的。但本案为100米高层，楼层差过大会导致同一户型价格差异太大，给客户带来较大心理障碍，延长客户考虑时间。*对于比较高的楼层比较吉利楼层，最高复式楼层可考虑楼层差为0.8-1%。付款差和付款方式一次性付款与分期付款相差1-5%*一般付款差与施工的进度、交付时间为正比，越接近交付，越少付款差2）调价策略销售节点调价策略价格策略的制定是一个动态的过程，应体现一种稳中有升的趋势。项目法律手续、工程进度、成交量、销售季节等因素均是价格调整的参考因素。工程进度方面，在每栋楼工程至0、结构完工、外装修完、入住前281、个月等时间点，均给予价格的上调。在销售进度方面，完成销售的30%、50%、60%均作为调价点。调价的关键在于控制涨幅和频率，要做到既可以刺激销售，又能够减少涨价的负面效应。建议本项目土建出地面之前价格基本保持不动，工程形象进度改变后相应上调。其出发点一是利于谈判，避免在谈判过程中出现涨价的情况；二是利于前期大型客户介入；三是利于建立品牌。在裙房封顶之后，可以根据市场反映做大幅度调价（5%-10%）。以刺激市场。当然这还需要根据市场反馈才能最终决定。即时调价策略即时调价幅度一般为2-3%*按销售情况，市场情况，买家所选择不同朝向、楼层、付款方式的情况，尽快做调整*市场、买家变化越快，调整越快*若82、市场在6个月之内是正面，乐观发展，平均每月涨1%-2%是有可能的*按照施工程度付款差可以由5-7%降至3-4%即涨2-3%（3）操盘策略推货策略建议初步分为三个档期：一期：先推东部片区住宅，其中小比例户型应略高于项目平均值，快速启动市场；二期：根据一期销售状况进行户型价格调整，并推出中西部片区景观住宅，其中大户型比例应略高于项目平均值，同时树立价格标竿拉动商服产品销售；三期：推出商服销售期间，必须要平衡每个销售档期各种户型或面积区间的货量比例，使得各个销售档期的货量都能满足目标客户群的需求，同时在货品推出之前项目组将对客户的需求进行落位分析，适当调整价格，避免出现“一推即光”的恶性局面。由于先83、开楼座项目受地缘环境、周边项目价格及我项目必须考虑的品牌打造等因素，建议采用“平开小步走”的开盘定价策略。在前期客户蓄水阶段，就适度控制户型差、景观差、楼层差，保证中低价位产品货量。项目计划5年内清盘，其中一期计划2年内清盘（以开盘计）。为达到快速回款的目的，争取在开盘后12个月期间销售货量的60%，项目第一年的广告投入也应达到总预算的60%（广告推广总投入按销售收入的2%左右计算），为开盘销售井喷及开盘头一年快速销售期创造条件。同时，在销售高层产品的过程中，通过销控保持适度的市场饥饿感，巧用价格杠杆保持价格良好的动态趋势，“小步快走，步步拉升”，始终保持稳定的市场热度；一方面通过“购买越早，84、获益越多”吸引观望者尽早入市，另一方面通过价格动态调整，在不影响销售局面的同时实现项目利润最大化。由于市场环境瞬息万变，本策略须根据市场环境的变化做相应的调整，才能保证策略的灵活性和实用性。（4）回款策略1）为便于客户根据自身情况进行付款，可采用多种付款方式：甲-95折（一次性付款）定金20000元，签临时买卖合同。签订临时买卖合同7个工作日内付总楼款10%，并签订正式买卖合同。签订正式买卖合同1个月之内付总楼款90%（扣除临时定金20000元）乙-96折（银行按揭付款）定金20000元，签临时买卖合同。签订临时买卖合同7个工作日内付总楼款20%，并签订正式买卖合同。开发商可以办理按揭之日起185、个月之内付总楼款80%（扣除临时定金20000元，开发商可以安排最高80%、 20年银行按揭）丙-98折（分期银行按揭付款）定金20000元，签临时买卖合同。签订临时买卖合同7个工作日内付总楼款5%，并签订正式买卖合同。开发商可以办理按揭之日起1个月之内付总楼款80%（扣除临时定金20000元，开发上可以安排最高80% 、20年银行按揭）签订正式买卖合同3个月之内付总楼款5%签订正式买卖合同6个月之内付总楼款5%入伙通知书发出7个工作日内支付总楼宽5%（扣除临时定金20000元）丁-原价（轻松写意按揭付款）定金20000元，签临时买卖合同。签订临时买卖合同7个工作日内付总楼款10%，并签订正式86、买卖合同。开发商可以办理按揭之日起1个月之内付总楼款80%（扣除临时定金20000元，开发上可以安排最高80% 30年银行按揭）。首年银行按揭利息及本金由开发商支付。签订正式买卖合同6个月之内付总楼款10% 。入伙通知书发出7个工作日内，开发上代支付首年银行按揭供款（利息+本金），（扣除临时定金20000元，）2）采用各种促销手段和销售技巧促使购房者下定金及签订合同，通过专业细致的客户服务协助客户尽快办理按揭贷款。3）对待国家政策的解读上，各银行并不一致，我公司可选用采用较宽松的政策的银行进行合作。第七章 投资估算及资金筹措一、项目投资估算及依据1、估算依据（1）、建筑及装饰工程费依据哈尔滨市87、近期同类建筑工程技术经济指标，结合本项目具体拟建工程规划设计情况进行估算；（2）、设备购置及安装工程费估算依据：设备购置费按供货单位报价估算，设备安装费根据设备购置费乘以相应的安装费率测算；（3）、其他安装工程费按照相关工程估算指标结合相应工程量进行测算；（4）、其他各项费用按国家有关规定及实际情况估算。2、投资估算本项目总建设资金为243,597.1万元(含财务费用)，其构成如下：土地征用费用 53，000 万元前期工程费 7180.74 万元建筑安装工程费 105234.47 万元基础设施配套费 14690.09 万元市政公用设施建设费 16152.45 万元财务费用 4692.6 万元不88、可预见费 3660.67 万元开发期间税费 20682.76 万元开发管理费用 10982.00 万元销售费用 7321.33 万元详见投资估算表，更详细的投资规划可能随设计的深入而调整。序号成本构成计算基础万元计费标准合计(万元)单价一土地征用费用66.47153000.00 797.35 1土地购置费用66.4710.00 2土地出让金66.4710.00 房屋拆迁补偿费用66.4710.00 其他（垃圾运输及产权注销）66.4710.00 二前期工程费66.4717180.74 108.03 1地质勘测钻探费66.4712.00 132.94 2规划设计费66.4710.80 53.1889、 3建筑工程设计费66.47122.00 1462.36 4图纸审查费66.4711.50 99.71 5停车审查费66.4711.00 66.47 6消防审查费66.4715.00 332.36 7占道费66.4711.00 66.47 8三通一平准备费66.4711.00 66.47 9环保评估费66.4711.60 106.35 10抗震审查费66.4710.50 33.24 11施工质量监督费66.4711.50 99.71 12招标编审费66.4710.88 58.75 13安全监督费66.4710.50 33.24 14避雷审查费66.4711.00 66.47 15房屋维修基金(90、高层）66.47132.00 2127.07 多层1.7124.00 41.04 16地震评估费66.4710.50 33.24 17配套工程设计费66.4713.00 199.41 18消防外网设计费66.4710.40 26.59 19规划公示费120.00 20.00 20建筑红线测量费66.4710.20 13.29 21消防检测费66.4712.00 132.94 22墙体检测费66.4710.70 46.53 23排污费66.4710.90 59.82 24散装水泥专项基金66.4711.00 66.47 25二次电设计费66.4712.00 132.94 26给排水外网设计费6691、.4711.00 66.47 27定额审查费66.4712.00 132.94 28规划审批证书费66.4710.50 33.24 29园林景观设费3.59792110.00 35.98 30热网设计费66.4710.30 19.94 31电信电话设计费66.4711.00 66.47 32施工监理费66.47115.00 997.07 33设计合同鉴证费108480.20.00 54.24 34监理合同鉴证费108480.20.00 54.24 35施工合同签证费108480.20.00 10.85 36招投标交易费108480.20.00 32.54 37房屋测量费66.4711.50 992、9.71 三建安工程费（综合）66.471105234.47 1583.16 高层64.7611588.00 102840.47 大包土水电64.7611450.00 93903.45 消防（水、电）64.76190.00 5828.49 电梯64.76148.00 3108.53 多层1.711400.00 2394.00 四小区基础设施配套费(小区配套)66.471221.00 14690.09 221.00 用电安装工程费66.471100.00 6647.10 供水工程费66.47115.00 997.07 排水工程费（含化粪池）66.47115.00 997.07 小区绿化、道路、园93、林等66.47130.00 1994.13 采暖热网工程费66.47125.00 1661.78 消防工程费（含消防用水及泵房）66.47120.00 1329.42 环卫66.4711.00 66.47 智能、有线电视66.47115.00 997.07 五市政公用设施配套费66.471243.00 16152.45 243.00 3新型墙体材料专项费用66.4719.00 598.24 5基础设施配套费66.471185.00 12297.14 7防洪保安费66.4711.00 66.47 8供热集资66.47148.00 3190.61 六财务费用4692.60 70.60 七开发管理费94、用384880.700.028 10982.00 165.21 八销售费用384880.700.02 7321.33 110.14 九不可预见费384880.700.01 3660.67 55.07 十销售税金及附加384880.700.055 20682.76 311.15 完全成本合计243597.10 3664.71 二、资金筹措本项目所需资金243,597.10万元，其中，申请银行贷款158000万元，约占总投资的64.86%，建设单位自筹85597.10万元，约占总投资的35.14%。资金结构符合国家制度的要求。分年度的资金使用详见投资计划与资金筹措表。第八章 经济效益分析一、销售收95、入估算本项目拟建规模664710平方米，主要包括住宅、商服和车位销售收入构成如下：总销售收入384880万元。本项目预计从2010年开始销售，2014年全部销售完成，其中2010年销售比例为15.81、2011年销售比例为28.31、2012年销售比例为29.57、2013年销售比例为22.60、2014年销售比例为3.71。根据上表项目总销售收入为384880万元，以3#地2010年9月开盘，1#地2011年9月开盘销售，2#地2012年7月开盘销售计，分期销售收入见附表。 分地块的销售计划及均价、收入估算表。项目物业类型面积平均单价（万元/）总价万元总价合计万元项目#1高层1176600.96、6576479112773商服268701.232244车位45000.94050项目#2高层1132600.5764558.294573.7商服232701.125597车位87000.97438.5项目#3高层234465.80.53124266.87174514.2多层171000.518721商服220801.0523166.34车位204000.918360合计6647100.58384880384880二、开发成本估算本项目开发建设总成本为243597.1万元，单位开发成本为3664.71元/平方米。三、项目销售利润率估算本项目总计实现销售利润为141283万元，分地块的销售收入、97、成本、销售利润及销售利润率如下表所示。项目物业类型面积平均单价（万元/）总价万元总价合计万元成本合计万元销售利润万元销售利润率项目#1高层1176600.657647911277361955.2750522.7245%商服268701.232244车位45000.94050项目#2高层1132600.5764558.294573.759136.2435851.2538%商服232701.125597车位87000.97438.5项目#3高层234465.80.53124266.87174514.2122505.554909.6531%多层171000.518721商服220801.05231698、6.34车位204000.918360合计6647100.5838488038488024359714128337%2、企业所得税根据中华人民共和国企业所得税暂行条例规定，所得税税率为25%。本项目总计应纳所得税为35320.9万元，分年度的所得税支出情况详见项目投资现金流量表。3、利润本项目总计利润总额为141283万元，总计税后利润为105962.70万元。分年度的明细情况详见项目投资现金流量表。第九章 财务分析本项目的财务分析严格依据建设项目经济评价方法与参数（第三版）及房地产开发项目经济评价方法中有关规定编制。项目计算期5年，项目建设期4年。一、财务盈利能力分析本项目资金来源主要由银行99、贷款、开发商自筹资金，结合项目现金流量表、利润表，通过主要财务指标计算可以考察项目盈利能力。1、根据财务现金流量表，计算项目盈利能力，主要指标如下：（1）财务内部收益率（FIRR）FIRR= 61.4%（全部投资） 大于等于建设项目经济评价方法与参数给出的基准收益率9%，说明盈利能力满足了行业要求。（2）财务净现值（FNPV）（折现率10%）FNPV=125986万元（全部投资） 财务净现值均大于零，该项目在财务上是可以考虑接受的。（3）项目投资回收期（Pt）Pt =2年（全部投资） 小于行业基准投资回收期10年，且本项目投资回收期较短，表明项目投资回收较快，投资能按时收回，且具备一定的抗风险100、能力。二、清偿能力分析本项目贷款偿还期为2年。本项目建设资金贷款158000万元，2010年投入94800万元，2011年投入63200万元。两年的利息计入项目投资中，项目从2010年开始销售，当年销售收入偿还贷款本金。本项目共支付银行贷款利息4692.6万元。三、敏感性分析 通过销售价格变化的敏感性分析发现，项目销售收入下降15%时，项目的利润额还可以达到8.86亿元，销售利润率还可以达到27.1%。说明该项目的抗风险能力很强。变项/幅度-15%-10%-5%0+5%+10%+15%销售价格(元/m2)4922 5211 5501 5790 6080 6369 6659 销售收入(亿元)32101、.71 34.64 36.56 38.49 40.41 42.34 44.26 销售利润(亿元)8.86 10.56 12.26 14.13 15.67 17.37 19.07 项目总投资利润率27.1%30.5%33.5%36.7%38.8%41.0%43.1%四、经济分析结论通过上述财务评价结果来看，本项目具有高于行业基准收益率的内部收益率，财务净现值大于0，盈利能力达到了行业的最低要求。从敏感性分析中可以看出，本项目具有较强的抗风险能力。综合考虑，财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，从敏感性分析看，本项目具有较强的抗风险能力，因此，从财务上讲项目可以接受，102、在经济上可行。附表一：项目投资现金流量表单位：万元序号 年 份 项 目2010年2011年2012年2013年2014年合计1现金流入60849.64108959.73113809.2286983.0414279.07384880.71.1销售收入60849.64108959.73113809.2286983.0414279.07384880.72现金流出117517.4058946.3053718.6736745.7611989.87278918.002.1建设投资117517.4058946.3035906.62000011226.80243597.102.2所得税0017812.0716745.76763.0735320.903净现金流量(1-2)-56667.7650013.4360090.5550237.282289.214累计净现金流量-56667.76-6654.3453436.22103673.49105962.70