1、9.1万平生态住宅及社区建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月107可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录目 录1第 1 章 总论51.1 项目名称51.2 项目地址51.3 项目业主51.4 建设规模及内容51.5 总投资及来源51.6 建设工期52、1.7 主要经济技术指标51.8 结论7第 2 章 编制依据和范围82.1 编制依据82.2 研究范围92.3 编制原则9第 3 章 项目建设背景及必要性103.1 项目单位概况103.2 项目建设背景103.3 项目建设必要性143.4 项目建设的可行性16第 4 章 项目场址和建设条件174.1 建设场址174.1 经济社会发展条件184.2 地质条件204.3 气候条件224.4 水文条件234.5 交通条件254.6 通讯条件264.7 环境条件264.8 水电气条件26第 5 章 市场调查与分析285.1 市场现状调查285.2 市场需求量分析295.3 地块SWOT分析315.4 3、项目位置及所具优势32第 6 章 工程设计方案356.1 相关规范及标准。356.2 设计指导思想和原则366.3 总平面设计386.4 建筑设计406.5 环境景观、灯饰工程与绿化设计416.6 结构设计436.7 给排水设计476.8 采暖通风与空气调节设计486.9 燃气506.10 电气设计526.11 环境保护设计556.12 建筑节能设计55第 7 章 环境保护577.1 执行标准577.2 环境影响分析577.3 环境保护措施59第 8 章 建筑节能618.1 节能法规和标准618.2 能耗状况及目标628.3 设计原则638.4 建筑节能设计648.5 照明节能728.6 节能4、措施738.7 管理节能76第 9 章 消防设计799.1 设计依据799.2 概述799.3 总图消防799.4 建筑消防799.5 结构防火809.6 消防给水809.7 防排烟设计819.8 消防电气82第 10 章 安全生产8310.1 编制依据8310.2 采用标准8310.3 工程的主要危害因素分析8310.4 主要防范措施85第 11 章 项目建设管理及建设工期8611.1 保证措施8611.2 招投标方案8711.3 建设工期88第 12 章 投资估算及资金筹措8912.1 投资估算依据8912.2 估算总投资8912.3 资金筹措92第 13 章 财务分析9313.1 财务评5、价依据及方法9313.2 财务分析9313.3 盈亏平衡分析9713.4 风险分析9713.5 财务评价结论：98第 14 章 经济和社会效益分析9914.1 经济效益分析9914.2 社会效益分析9914.3 效益评价100第 15 章 结论与建议10115.1 结 论10115.2 建 议101第 1 章 总论1.1 项目名称XX人文生态项目1.2 项目地址XX市XX区三里坪1.3 项目业主XXXX置业有限公司1.4 建设规模及内容建设规模：项目总用地面积91229.41平方米（A区42874.37平方米，B区48355.04平方米），工程总建筑面积182458.82平方米（A区857486、.74平方米，B区96710.08平方米）。建设内容：住宅及配套用房、地下车库及设备用房以及小区配套服务设施设备等。1.5 总投资及来源项目估算总投资为：59804.3万元。其资金来源为：业主自筹20931.5万元，销售转投入28872.8万元，申请银行贷款10000万元。1.6 建设工期建设工期：36个月。其中前期报建、规划、设计等6个月，项目实施工期30个月。1.7 主要经济技术指标项目主要经济技术指标（表1.7）序号指标名称单位数量备注1建设规模1.1用地面积平方米91229.411.2建筑面积平方米182458.822开发期年3其中建设期30个月3总投资万元59804.30 3.1土地7、费用及税费万元15160.00 3.2前期工程费用万元3210.00 3.3基础设施建设费用万元1860.00 3.4建筑安装工程费用万元32218.00 3.5管理费用万元198.18 3.6财务费用万元1500.00 3.7开发期税费万元1811.62 3.8销售费用万元1934.06 3.9其他费用万元1100.00 3.10基本预备费万元812.44 4资金筹措占总投资比例4.1项目资本金万元20931.51 35.00%4.2银行贷款万元10000.00 16.72%4.3销售收入转投入万元28872.80 48.28%5财务指标5.1销售收入万元96703.17 5.2总成本费用万8、元59804.30 5.3销售税金及附加万元5367.03 5.4土地增值税万元1450.55 5.5利润总额万元30081.30 5.6所得税万元7520.32 5.7净利润万元22560.97 5.8项目投资利润率37.72%5.9资本金利润率107.78%5.10财务内部收益率（税前）43.29%5.11财务内部收益率（税后）33.07%5.12财务净现值（I=12%）（税前）16,199.005.13财务净现值（I=12%）（税后）10,717.715.14静态投资回收期（税前）2.51 5.15静态投资回收期（税后）2.59 5.16借款偿还期年1.14含建设期1年1.8 结论本项目9、的建设实施是改进和提升城市功能，是把资源优势转化为商品优势，改善和美化人居环境，实现城乡协调发展，促进社会稳定的基础工程。通过各方面的充分论证，项目符合国家的产业政策且有可观的利税收入。据此，本项目的实施适应市场需求，有着良好的社会效益和经济效益，其实施条件充分可靠，是完全可行的。第 2 章 编制依据和范围2.1 编制依据中华人民共和国土地法（1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议修正）；中华人民共和国环境保护法（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；中华人民共和国建筑法（1997年11月1日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八10、次会议通过）；中华人民共和国安全生产法（2002年6月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）；中华人民共和国清洁生产促进法（2002年6月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）；中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256号，1998年12月24日国务院第12次常务会议通过）；建设项目经济评价方法与参数（第三版）（国家发改委和建设部2006年7月发布）；国家、省、市、县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；XX市城市总体规划（20062020）（中国城市规划设计研究院，2001年5月）；业主提供的相关资料等。2.2 研究范围本报告的研究范围是XX11、人文生态项目的可行性分析及所有建（构）筑物及附属设施。本报告着重对项目的建设背景、建设必要性、建设条件、工程建设内容、建设规模、实施计划、投资估算、资金筹措等进行研究，进一步对经济效益、社会效益进行分析，供有关部门决策参考。2.3 编制原则从实际出发，合理确定XX人文生态项目的建设内容和建设规模；加强管理和监督，按照统筹兼顾、量力而行、逐步改善的原则进行建设；按照规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑立面特征等与周围环境的关系，符合国家有关节约用地、节能、节水、节材、环境保护和消防安全等规定；与XX的经济发展水平相适应，做到实事求是、因地制宜、功能适用、简朴庄重。统一规划、集中管理、共同使用；建设12、规模符合规划的需求；力求使项目的设施条件满足居住、生活等行为意识之所需，建设一个良好的居家环境，使之真正的为发展地方经济做出贡献。在技术可行、经济合理的前提下，充分利用现有条件，采用新技术、新设备、新材料，贯彻节能方针，保护环境，提高项目的社会效益。第 3 章 项目建设背景及必要性3.1 项目单位概况单位名称：XXXX置业有限公司单位地址：XX市XX区升华街110号法人代表：粟仪权XXXX置业有限公司成立于二00七年九月，位于XX市XX区升华街110号，法定代表人：粟仪权，公司类型：有限责任公司，注册资本：伍仟万元人民币，经营范围：房地产开发等。公司自成立以来下设总经理办公室、行政办公室、财务13、室、业务部、物资采购供应部、工程部、质量安全检查部七个部门，拥有在册职工总数42人，有职称的专业人21人，在经营中秉承“重合同、守信用”为企业宗旨，努力拼搏、艰辛创业，在创业中探索，在探索中发展，逐渐形成了拥有完整和有效的行政及技术管理体制，拟以房地产开发经营、销售建筑材料为主导的综合性公司。公司进入房地产行业后，将始终坚持以“内抓管理、外树形象、优质服务、信誉至上”为原则，牢记“百年大计、质量第一、安全生产、文明施工”为己任，为社会做出贡献。3.2 项目建设背景国务院办公厅下发建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门联合作出的关于做好稳定住房价格工作的意见，14、要求“做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展”。也说明增加供给的趋势。考虑到种种因素，据专家预测，房价仍会有上涨空间。用地审批没有从70年审批变为年租，整体房价仍会上涨。而地方政府考虑到税收问题，还是希望提高地价，实际结果是决策者和房地产商利益一致。专家指出，目前房价因素占到中国消费价格指数的比重，约在16%左右。但是房价因素占消费价格指数的比重过低，所以中国实际城市居民房租消费远远超出发达国家的水平，这意味中国城市房价可能在虚高程度上更上一层楼。从2003年以来的几次抑制房价措施，最后15、的结果都是房价上涨。本次7部委稳定房价的措施一度使得投机用房价格下降，但是普通居民希望的是房价整体下降，开发商则希望大涨，政府部门尤其是建设部的基调是稳定房价，而不是抑制房价上涨。几方面博弈的结果是房价达到了一段时期内的稳定。因此，本项目的实施，符合房地产产业政策的要求。XX市历史悠久，从东汉和帝建治起，历经县、州、府等建制，距今约1900余年。现辖通川区、XX市XX区、宣汉、大竹、渠县、开江、万源市（县级市），幅员面积16591平方公里，2005年末人口642.9万人，农业人口占83.4%，耕地面积26.97万公顷，森林覆盖率32.6%。XX市是一个典型的农业大市，但人居耕地面积仅0.63亩16、，大大低于全国全省平均水平，人、地矛盾十分突出，城乡劳动力严重过剩。XX市地处内陆山区，又是四川省主要的“老、少、边、穷”地区之一。虽然改革开放以来，XX市的国民经济和社会发展取得了长足发展，甩掉了贫困帽子，但是，由于历史形成的原有经济基础十分薄弱，经济结构不合理的矛盾比较突出，经济发展是低水平上的快速增长经济增长质量和效益还不高；经济发展的软环境亟待进一步改善，体制性和机制性障碍对经济发展的影响和制约比较突出；对外开放滞后；县域经济实力不强，工业化、城市化水平低；企业改革任务重，就业和再就业压力大；农业产业化进程还处于起步阶段，农民增收难度大，财政收入增长不快；个别地方社会治安状况不好。这些17、问题，已经引起市委市政府的高度重视，将采取有力措施加以解决。由于XX经济实力比较薄弱，城市基础设施建设投入不足，相对滞后。撤地建市后前，地、市（原县级XX市）、县三级行政机构皆集中在现通川区旧城区内，城市规划难以统一实施；旧城改造不彻底，历史欠账过多，新旧建筑之间矛盾突出，缺乏协调，建筑景观单一枯燥，城市道路被挤占，公共绿地严重不足，环境污染不能从根本上得到治理。城市市场建设没得到应有的重视，部分市场规模小、容量少、设施差、交易方式原始、拥挤，产品入市难；管理落后，信息闭塞，没有检验检测功能，存在影响人民群众生活和健康的公共卫生安全隐患，有的以街为市，以路为市，阻碍城市交通、影响城市形象，加剧18、了环境污染，给城市管理、城市交通、消防安全、市容卫生带来了诸多困难和潜在危险，严重制约了XX市产品生产、交易的发展，阻碍了城市化和工业化、农业产业化的进程，削弱了XX作为物资集散和商贸中心的功能和作用。XX地处西部大开发前沿部位，其地理位置在川渝鄂陕四省(市)交界处。是四川“东出西进”、“南下北上”的金三角，是山区经济和平原经济的结合部，是秦巴山区物资集散、商贸中心;另一方面，XX通过襄渝、达成铁路以及达渝高速公路、210、318国道和达万高等级公路、达万铁路连接万州深水港、万州长江大桥，成为整个四川物资经过XX、万州通向中东部地区和出海的重要通道，交通枢纽位置突出，定位为成都经济圈和重庆经济19、圈的次经济圈，为房地产开发创造了前提条件。2012年全市地区生产总值1135.5亿元，增长13.6%。地方公共财政收入52.04亿元，增长26.4%。全社会固定资产投资826.3亿元，增长22.1%。社会消费品零售总额429.6亿元，增长16.5%。进出口总额1.83亿美元，增长20.2%。城镇居民人均可支配收入16949元，增长15.6%。农民人均纯收入7047元，增长14.6%。居民消费价格涨幅2.8%。随着二、三产业的高速发展，城乡居民储蓄余额和收入的持续增长。较大的人口数量和市场消费需求伴随着城市化进程、工业化进程步伐加快，促使了商业兴旺，加剧了达城住房紧张矛盾，为房地产开发提供了巨大20、的商机。因此，在达城开发房地产具有巨大市场空间和市场前景。XX市在XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中就指出：“积极发展房地产业。建立与人口积聚、经济发展相适应的住房建设、供给和管理机制，提高城乡居民居住水平。严格土地管理，严格土地市场化配置制度，合理安排土地储备，适时适度调控房地产业的土地供给。以节地、节能、环保、绿色为导向，形成住宅地产、商业地产、高中低端地产配置合理的房地产业。积极打造品牌住宅小区，规范装饰装修、物业管理。加强房地产交易市场管理，积极搞活住宅二级市场”。因此，本项目的建设，符合经济社会发展规划要求。本项目系该公司参与国有土地竞卖所得，已取得了其前期用地及规划建设21、等相关手续，并将开工建设。为加快南城城市建设步伐，提升城市品位，改善人居环境，提高生活质量，维护群众利益，该公司拟在该宗地土地上建设高档住宅小区。3.3 项目建设必要性“十六大”提出了全面建设小康社会的总目标，涵盖了经济、人口、环境、资源各个方面，进一步丰富了物质文明、精神文明的内涵，勾画了一幅人民收入快速增加、生活质量不断提高，社会保障体系健全、社会综合环境得到巨大改善、社会文明进步的美好蓝图。因此，该项目的建设是全面建设小康社会总要求的具体体现。3.3.1 是中、低等收入阶层购置不动产进行增值保值的迫切需要XX是川渝鄂陕四省市结合部的交通枢纽、物流中心和商贸中心，具有深厚的商业底蕴，第三产22、业异常发达，特别是批零商贸和服务业十分活跃，正逐步构建商贸大区新平台，门面、商铺等商业用房供不应求；又由于存款低息，股票、基金风险大，买保险增值潜力小的因素，促使门面、商铺租金价格坚挺，越来越成为其所有者持续增收的源泉，越来越成为中、低等收入阶层购置不动产进行保值增值的首选，也越来越成为广大群众希望拥有并从事经营活动，致富奔小康的最大追求。3.3.2 是广大群众改善居住环境，提升生活质量的客观需要随着广大群众收入的持续增加和生活观念的转变，愈来愈不满足原有住房面积狭小，布局不合理，采光通风环境不理想，健身休闲购物不方便和安全性不高的现状。由于规划等原因，达城老城区建筑高大密旧，2 0万人口挤在23、一个不足5 k的面积上，人口密度之大，是其它所有城区无法比拟的，活动场所和公用绿地缺乏，脏乱差现象严重，大气环境质量极差，噪音频繁，使人们生活和生存质量受到严峻挑战。亲山、亲水、亲自然的生态环保健康家居和蓝天碧水、社区服务发达、治安环境良好、健身休闲活动方便的商住小区是广大群众的追求目标，也是广大群众改善生活质量和生存环境的迫切需求。随着西部大开发的推进和国家政策倾斜，以及城市居民生活水平的提高，人们要求改善居住环境的愿望越来越迫切。根据四川省委、省政府提出的要求：全省要在本世纪头20年实现全面建设小康社会的奋斗目标，城市化率达到50%，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”；24、到2010年，要实现城市化水平达到38%、人均住宅建筑面积达到30的阶段性目标。住宅是人们生活的基本需求和生活条件之一，其市场需求非常大。3.3.3 是实施XX市城市总体规划和提升达城形象品位的需要经营城市、拉大城市框架，拓展城市空间，建设一个新达城是XX市城市总体规划和详细规划的目标。为了更大范围地对外开放，XX市着力改造老城区、建设新区，有关开发税费将享受政策的减免优惠政策。这些变化主要是通过地产开发来实现的，房地产改变了城市，正创造一个新XX城，房屋建筑正由低矮破旧的杂院向高大的单体楼房，再向环境宜人的商住小区方向发展。因此，项目建设是推进城市化进程，提升这城形象品位的时代呼唤。3.3.25、4 是实施西部大开发战略和城市化战略的需要2012年XX市总人口650万人，城市人口117万人，城市化率只有18%，处于最低位，随着城市辐射功能增强，集聚人口步伐加快，为圆广大群众的城市梦、城市住宅梦，将对房地产产生巨大需求和消费拉动。3.4 项目建设的可行性1.该项目地处XX市南城区规划范围内，供水、供电、供气和通讯等都能得到有力的保障。2.该项目在规划中，得到了有关部门的重视和大力支持。3.项目建设手续，项目已取得了建设用地规划许可证等。4.该工程项目的开发建设引起了市金融部门的极大兴趣，银行、市联社等单位均先后多次到现场考察后，都表示愿为该工程项目投资贷款。因此，本项目的建设是可行的。第26、 4 章 项目场址和建设条件4.1 建设场址XX市位地四川省东北部、四川盆地东部平行岭谷区，大巴山南麓，嘉陵江水系渠江上游，南部与广安市接壤，北与陕西省安康、汉中地区相邻，地理位置介于东经1072910822之间，东西绵延180km，南北长255km，辐员面积16591平方公里，占四川省面积的2.9%，在全省市、州市面积中居第九位。XX因“地处四达之地”而得名，历史上便是川东和川、渝、鄂、陕结合部的物资集散地和商贸交易枢纽。项目所在地XX市南城，是XX区人民政府驻地，也是XX市新城区。经过二十多年的开发和建设，现已具规模，水、电、气、路、通讯、学校、医院、市场等城市基础设施及配套设施日臻完善，27、较为齐全。该工程用地位于XX市XX区三里坪，总用地面积为91229.41平方米。项目对于合理利用地形而尽可能的控制基础成本，还要在规划建筑设计中找到合理的办法。本设计总体布局中，根据用地的地形、地貌和周围道路的分布情况，结合业主的要求，尽量减少土石方工程，合理地进行总体布局。4.1 经济社会发展条件XX市位于四川省东北部，地处川渝鄂陕接合部，是中国西部四大名城成都、重庆、西安、武汉交汇辐射的中心XX市辖通川区、XX市XX区、大竹县、渠县、宣汉县、开江县, 代管省辖万源市；北接陕西省安康市和湖北省十堰市，南与广安市接壤，东、东南与重庆市万州区城口县、开县及重庆市梁平县、垫江县相邻，西抵巴中市和南28、充市。幅员面积1.66万平方公里,总人口650万居全省第3位，经济总量位居全省第5位。XX是中国“汉阙之乡”和“苎麻之乡”，是全省重要的天然气、煤电、化工基地，是全国、全省重要的商品粮油基地，是四川人口大市、农业大市、川东工业重镇、交通枢纽和川渝鄂陕四省市接合部的商贸中心。XX市历史悠久，人杰地灵。XX上古属巴地，自东汉和帝永元二年(公元90年)设县治所，历为州、郡、府、专署、地区所在地，隋、唐称通州，宋、元、明、清为XX，至今已有1900多年的历史。XX是原XX市XX区地区的重要组成部分，1993年设立XX地区，1999年撤地成立XX市。XX市交通便捷，商贸活跃。XX是四川通江达海的东通道，29、国道210、318线纵横全境；襄渝铁路、达成铁路、达万铁路四通八达；河市机场复航后可直达成都、武汉、西安、广州、深圳、北京等地；达渝高速公路已建成通车，2小时以内就直通重庆，到成都也仅需3个半小时；达陕高速公路也正在规划建设，渠江航运经重庆可直达上海。今日XX，已建成集水陆空为一体的立体交通网。良好的区位和交通优势加速了人流、物流、资金流和信息流向XX聚集，同时由于XX人口众多，市场潜力很大，XX已成为全省五大二级物流中心之一，商贸流通十分活跃。 XX市资源富集，物产丰饶。全市已探明可开发利用矿产28种，天然气、钾盐、石灰石、煤、石膏、富钾卤水、硫磺矿、锂、锶、锰、钒等，储量十分丰富，XX市境30、内天然气远景储量达3.8万亿立方米，探明储量达5000亿立方米，与新疆塔里木、内蒙古鄂尔多斯并列为中国内陆最具开发潜力的三大气田。XX市工业基础较好，已形成天然气、煤电、化工、冶金、建材、医药、食品、纺织等支柱产业，培育了达钢集团、华蓥电力、达竹煤电、华川汽车、川东电缆、川环橡胶、地奥天府、美好塑业、智鹏麻业、金桥麻业等一批优势企业。XX农副产品资源丰富，加工增值潜力很大，是全国、全省重要的商品粮油、畜禽、苎麻、茶叶、中药材生产基地，灯影牛肉、巴山雀舌、东汉醪糟、大竹苎麻、渠县黄花、开江银杏和油橄榄等享誉巴蜀内外，特色农业和农业产业化发展前景广阔。2012年全市地区生产总值1135.5亿元，增31、长13.6%。地方公共财政收入52.04亿元，增长26.4%。全社会固定资产投资826.3亿元，增长22.1%。社会消费品零售总额429.6亿元，增长16.5%。进出口总额1.83亿美元，增长20.2%。城镇居民人均可支配收入16949元，增长15.6%。农民人均纯收入7047元，增长14.6%。居民消费价格涨幅2.8%。4.2 地质条件XX市XX区属“盆东平竹岭谷区”地貌，总的地形趋势为北西高，东南低。按成因类型属“川东褶皱剥蚀侵蚀低山丘陵岭谷区”地貌，地貌特征完全受构造、岩性所控制。主要山脉有中部的铁山，东部的铜锣峡山，七里峡山，明月峡山，呈北东南西向的条状山岭，山脊海拔高度300100032、m，铁山主峰大寨子1068.6m，县内最低海拔245m。铁山以东条形低山之间为广阔的红色浅丘地貌，铁山以西为红色丘陵区地貌，以北为台状低山地貌。全县山地约占总面积的29%，丘陵约占70%，平坝占1%。该项目勘察场地地貌上属于构造、剥蚀成因形成的低山、丘陵地貌。场地的稳定性评价场地内覆盖层土层由人工杂填土、第四系粘土、淤泥质土、砂土组成，下伏基岩为侏罗系中统上沙溪庙组紫红色泥岩夹灰白色砂岩、紫灰色泥质粉砂岩等组成。根据地勘资料现将勘察场地所揭露的全部地层的岩性特征及出露情况综合叙述如下：第层杂填土(Q4ml):褐黄色,褐灰色,松散,以粘性土混砾石为主，含少量建筑垃圾,为邻近民房建房时场地整平填筑33、。天然密度1.84g/cm3,天然孔隙比0.77,a1-2建议值0.19(1/MPa),属中等压缩性。Es1-2建议值9.3MPa,承载力特征值204kPa,各钻孔均有所见。位于最上一层;层顶高程300.00306.00米,平均出露高程302.57米;各孔揭露累计厚度0.609.20米,平均厚度4.35米,本层进尺占钻探总进尺的19.9%,为勘探深度范围内的主要地层。第层含碎石粘土(Qdl):灰色,黄灰色,硬塑状,碎石以砂岩为主,中等至强风化,粒径一般130cm,含量约10-30%,局部含少量块石。天然密度1.89g/cm3,天然孔隙比0.88,a1-2建议值0.18(1/MPa),属中等压缩34、性。Es1-2建议值10.6MPa,承载力特征值303kPa,见于钻孔ZK1至ZK7、ZK9至ZK14。层顶埋深0.809.20米,平均埋深4.64米;层顶高程295.70303.90米,平均出露高程298.13米;揭露层底埋深3.6010.50米,平均层底深6.82米;各孔揭露累计厚度0.703.80米,平均厚度2.18米,本层进尺占钻探总进尺的9.3%,为勘探深度范围内的局部出露地层。第层强风化泥岩(J2SCr):紫红色,褐红色,密实,主要为泥岩、砂页岩,强风化，结合很差，散体结构,岩性破碎，基本质量级别为级。天然密度2.32g/cm3,天然孔隙比0.37,变形模量Eo建议值681MPa,35、承载力特征值194kPa,单轴饱和抗压强度3.2MPa,岩体基本质量指标BQ131,岩体基本质量级别为级。各钻孔均有所见。层顶埋深0.6010.50米,平均埋深6.38米;层顶高程292.20301.50米,平均出露高程296.19米;揭露层底埋深3.6013.60米,平均层底深8.93米;各孔揭露累计厚度1.203.10米,平均厚度2.55米,本层进尺占钻探总进尺的11.7%,为勘探深度范围内的主要地层。第层中风化泥岩(J2SCr):红褐色,紫红色,由泥岩、细砂岩、砂质泥岩互层状产出,中等至强风化,少大量不规则裂隙,钻进平稳，岩芯破碎，取芯率约65%。天然密度2.81g/cm3,天然孔隙比036、.09,变形模量Eo建议值723MPa,承载力特征值360kPa,单轴饱和抗压强度7.7MPa,岩体基本质量指标BQ141,岩体基本质量级别为级。见于钻孔ZK1至ZK6、ZK8至ZK14。层顶埋深3.6013.60米,平均埋深8.88米;层顶高程289.70299.60米,平均出露高程293.89米;揭露层底埋深11.3017.90米,平均层底深15.11米;各孔揭露累计厚度4.207.80米,平均厚度6.23米,本层进尺占钻探总进尺的26.4%,为勘探深度范围内的主要地层。第层微风化泥岩(J2SCr):紫红色,褐红色,泥岩与粉砂岩互层,微风化,结合好,中层状,属坚硬岩,岩芯多呈长柱,岩性完整37、。天然密度2.85g/cm3,天然孔隙比0.09,变形模量Eo建议值801MPa,承载力特征值370kPa,单轴饱和抗压强度9.7MPa,岩体基本质量指标BQ155,岩体基本质量级别为级。各钻孔均有所见。层顶埋深9.6017.90米,平均埋深14.71米;层顶高程283.40292.40米,平均出露高程287.86米;揭露累计厚度大于13.00米,未揭穿,本层进尺占钻探总进尺的32.8%,为勘探深度范围内的主要地层。4.3 气候条件XX市属热带湿润季风气候区，市内南部属中国中亚热带四川气候区；北部属中国北亚热带气候区，总的来看气候条件比较优越，热量资源丰富，降雨量充沛，光照比较适宜，雨热同季，38、光温同步，光、热、水资源基本匹配，夏季降雨集中、强度大、时空分布不均，季节之间、年季之间、地域之间差异较大，常有旱涝交错发生；春季气温回升快，但不稳定，寒潮低温阴雨天气出现频繁；秋季气温急降且多绵雨天气，春、夏、秋、冬四季分明。该项目选址点位于XX市XX区三里坪，属四川盆地亚热带湿润性季风气候，具有四季分明、霜雪少见、雨量充沛、湿润、气候温和的特点。根据XX市XX区气象局多年观测资料，年平均气温17.2，极端最高气温42.3，极端最低气温-4.7，无霜期299天，多年降水量1192.5mm，降水多集中在510月份，占88.7%，最大日降水量355mm，年平均蒸发量1054.5mm。年均日照数139、472.7小时，年平均相对湿度79%，阳光充足，最达风速24.013m/s，年平均风速1.3m/s，相应风向北东。4.4 水文条件XX市地处亚热带湿润区，雨量充沛，河流众多，水网发达。受地形地貌影响，主要河流由东北流向西南，呈树枝状分布。全市无湖泊和冰川，水资源是河川径流和地下水两部分。全市地表水、地下水蓄量极其丰富，森林覆盖率达32.5%以上。1.地下水类型根据勘察场地在勘探深度范围内,地下水属上层滞水型、潜水型孔隙水、基岩裂隙水。2.含（隔）水层组依据各地层孔隙、裂隙发育程度、物质成分、赋水性等因素，可判定其含（隔）水特征。本场地主要含水层或透水层为,主要隔水层为第层杂填土、第层含碎石粘土40、第层强风化泥岩、第层中风化泥岩、第层微风化泥岩。3.地下水的补给场地地下水主要由大气降水、人工排放生活废污水、附近地表水补给。4.地下水的径流在松散地层中的孔隙水，其径流方式主要是由高水位向低水位呈面状流动。对于基岩裂隙水，其径流方式主要沿风化节理、裂隙，由高处向低处方向流动，其水量均匀性差、水位落差大、渗透性一般较弱。5.地下水的排泄地下水的排泄主要有两种方式：1）垂直方向排泄：松散地层中的孔隙水，水量多具季节性，雨季水量大，旱季水量小，存在垂直向上蒸发排泄、以及垂直向下径流排泄两方式。2）水平方向排泄：地下水在重力作用下，沿一定水力梯度由高水位向低水位、并且往往由高地势向低洼地排泄，本场41、地地下水在水平方向上由东向西方向流动。6.地下水水位根据整个场地钻孔所测水位显示,钻探过程中初见水位埋深多在9.60至9.60米之间,稳定水位埋深在9.10米(ZK1)至9.10米(ZK1)之间,平均9.10米,地下水埋藏很深,对基坑开挖和基础工程施工极为有利。水位出露高程在290.90米(ZK1)至296.90米(ZK9)之间,平均出露高程为293.47米,水位高程差6.00米,处于地下水位变化极大部位。4.5 交通条件XX，地处川渝鄂陕四省市结合部和长江上游成渝经济带，位于中国西部四大名城成都、重庆、西安、武汉交汇辐射的腹心地带。XX市交通较为发达，历史上就是川东北的物资集散地。襄渝铁路、42、达成铁路、达万铁路在此交汇；达渝高速公路连接成都、重庆，达陕高速公路正加快建设；国道318线、210线纵贯全境；空运直抵成都、广州、北京等城市；水路有渠江汇入嘉陵江后与长江相连，通过达万铁路和规划中的达万高速公路连接万州深水港通往华中、华东及海外，成为成都以及整个四川物资对外的重要通道。目前，XX集陆、水、空运输于一体，是四川通江达海的东通道和第二大交通枢纽。达成铁路、达万铁路和达渝、达成高速公路的开通，大大缩短了四川省中心城市、西部商贸中心成都市到XX市的距离，可以从成都夕发朝至XX，实现了快速到达之目的。达渝高速公路、210国道纵贯全市南北，南可到重庆，北连陕西省西安、安康、汉中、湖北省十43、堰、襄樊，318国道东西横贯全市，东通万州，西贯南充、成都。2007年，全市铁路营业里程383公里，其中电气化率61.4 %；公路通车里程10986公里，其中高速公路通车里程114公里；航道通航里程702公里；建有民用机场1个；已开始规划建设全市高速公路骨架系统、区域干线及县际公路、县乡公路、公路运输服务网络，以形成“三纵四横两环”公路网格局；配套建立了较为完善的检验检疫等口岸管理机构和综合服务体系。目前，我市已初步建成集铁路、航空、公路、水运等多种运输方式于一体的现代化综合运输网络，为发展现代物流业奠定了良好的硬件基础。XX市已成为川东北地区铁路、公路与航空港的交汇中心，成为四川省向东至长江44、三峡及长江流域经济带的最捷径口岸，成为华北、西北等地前往三峡的必经之路，无疑将大大促进XX市各项产业和商贸活动的全面发展。因此，该项目所在地对外交通极为方便快捷，是一处建大型住宅小区的理想场所。4.6 通讯条件XX市邮政电信、移动通讯系统运营良好，具备多个微波中继站点和163、169拨号及ADSL、VDSL宽带网直接与国际互联网相联，区域内通讯与市政通讯网相联，通讯的畅通，可为本项目建设获取高新科技信息和动态提供智力支持和网络保障。4.7 环境条件该工程位于XX市城区，商贸繁荣，人口集中，人文环境条件较优，大气符合国家二级标准，水符合二级标准。该区域自然环境条件较优，无不良地质现象。4.8 水45、电气条件XX市给排水总公司输水干管了已接通项目所在地，综合用水指标30升/人.日，城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率99%。区域内电源来自国家电力网城市用电，输电线路也已接通，该项目供电保证率99%。因此，供水、供电可保障该项目的实施。天然气条件具备，项目建成后，即可联网供气，供气保证率达99%。第 5 章 市场调查与分析5.1 市场现状调查XX地处西部大开发前沿部位，其地理位置在川渝鄂陕四省(市)交界处。是四川“东出西进”、“南下北上”的金三角，是山区经济和平原经济的结合部，是秦巴山区物资集散、商贸中心；另一方面，XX通过襄渝、达成铁路以及达渝高速公路、210、318国道和达万高等46、级公路、达万铁路连接万州深水港、万州长江大桥，成为整个四川物资经过XX、万州通向中东部地区和出海的重要通道，交通枢纽位置突出，定位为成都经济圈和重庆经济圈的次经济圈，为房地产开发创造了前提条件。2012全市地区生产总值1135.5亿元，地方公共财政收入52.04亿元，全社会固定资产投资826.3亿元，社会消费品零售总额429.6亿元，城镇居民人均可支配收入16949元，农民人均纯收入7047元。随着二、三产业的高速发展，城乡居民储蓄余额和收入的持续增长。较大的人口数量和市场消费需求伴随着城市化进程、工业化进程步伐加快，促使了商业兴旺，加剧了达城住房紧张矛盾，为房地产开发提供了巨大的商机。因此，47、在达城开发房地产具有巨大市场空间和市场前景。据调查达城主城区(老城区、西城、南城)现有常住人口37万人，流动人口10万人，建成区面积24.5k，人均占有公共绿地面积0.87；确权的住房总面积730万。(其中属房屋破旧狭窄，通风、采光、环境卫生差，结构不合理，功能不全的次等房屋占53%)，人均住房19.5。，确权的门市和商业用房总面积48.7万，门市年租金3001000元/。，其他商业用房租金200500元/。根据XX市统计局统计年鉴以及XX市发改委XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划，XX市经济社会主要指标及预测如下：XX市经济社会主要指标（表5.1）年份指标20002003200420048、52010年增长%总人口(万人)620.1638.3640.36426504.72其中：城市人口(万人)90.7696.63109.21151505.15GDP（亿元）187.15255.14321.863504509.17产会固定资产投资(亿元)39.5286.14126.5150200l7.6地方财政一般预算收入(亿元)5.567.047.3681510.43城市居民可支配收入(元)431853785904650090007.62农民纯收入(元)203023532722280032004.66社会消费品零售总额(亿元)63.6194.410.6712520012.14城乡居民储蓄余额(亿元49、)155.17227.1266.0330045011.235.2 市场需求量分析5.2.1 住宅需求量分析按照城市总体规划，达城主城区2010年，城市常住人口达50万人以上，建成区面积达到40K以上，现对2006年2010年人均居住面积、住房总面积和新增住房需求量变化如下：达城主城区新增住房需求量表（表）年份指标名称2000200220032004200520062010年均增长%主城区建成面积(k)17.520.52324.52932406.64主城区总人口(万人)3l32.53537.44l43504.05人均住房面积()15.717.318.319.52021.5254.56年末住房总面50、积(万)486.764068073082092512508.80当年偿还旧房面积(万)8.39.5107655新净增住房需求量(万)8399 320根据20002010年历史资料，预测2013-2015年，达城主城总人口将以4.05%的速度递增达到70万人；人均住房面积将以4.56%速度递增，由2005年底的20到2013年增加到30。由于人口增长，人均住房面积逐年提高，住房总面积将以8.8%的速度递增，由2005年底的820万增加到2013年的2250万，加上还旧房面积，新净增住房总面积约395万。5.2.2 商业用房需求量分析项目区地势开阔，集聚着大量人流、物流和资金流，充满商机。特别是随51、着市委、市政府新规出台，城市干道等市政设施的竣工，医院、学校、农副产品市场等配套设施的完善，南城将建成中国西部天然气能源化工城和川渝鄂陕物流中心，将进一步形成旺盛的人气，门市等商业用房需求量供不应求，购置中价位的门市增值潜力巨大，促使商业和服务业等经营活动门市租金成本适中。因此，开发商业用房有可观的投资回报率。现就达城主城区20062013年新增商业房需求量预测如下：XX市主城区商业用房需求量及预测表（表） 单位：万年份指标名称2000200220032004200520062015年均增长%商业用房合计32.336.542.448.7587010011.51其中：门市25.628.833.552、34.84045608.45新增商业用房需求量9.312 30 26.39其中：门市5.2515 23.6020062015年主城区商业用房需求总量将以11.51%的速度增长，远远超过人们对住房的需求增长率，由2005年末的58万增长到2O13年的100万，5年的需求缺口为42万，其中门市将由2005年末的4O万增加到2013年60万。20052007年，新增商业用房需求量达39.3万，其中门市达15.2万。表明商业用房供应缺口较大，特别是中价位的商业用房更受中收入阶层的青睐。5.2.3 市场价格分析随着城市的拓展，南城城市基础设施和配套设施及居住环境的改善，以及商业氛围的逐渐变浓，以及居家的53、便利，将进一步激发人们对南城的向往，经过大量的市场统计调查，并对购买者心态抽样调查和摸底得出：XX市城区房价稳中趋升，南城片区的住房价格和商业用房价格将逐步上浮。本项目建设总面积9.4万，只占近三年市场需求量262万的3.3%，而本项目房地产销售价格在制定销售策略时，考虑面向大众，可让利销售，使广大中低收入者花50万元左右就能圆住房梦。由此表明，本项目建成后，销售市场潜力较大，能达到社会效益同经济效益协调一致的目的。加之，在总体设计中针对目前购房者对地理位置、环境、绿化、物业管理、门市商用配套等需求日益上升的趋势，整个商住小区在设计上最大限度地满足了环、健康的需要，突出绿色康居，现代气息浓烈，54、交通便捷，为经商住家创造了一个优美的环境。5.3 地块SWOT分析5.3.1 优势分析(S)随着老城区、西城区、南城区大规模地开发建设，城市框架进一步拉大，市政基地设施和配套设施不断完善，本项目所在地-XX市XX区三里坪，与市政府驻地隔河(州河)相望，是XX市XX区人民政府驻地，也是半个XX城，因此更具有开发热点规模适度的特点，交通便利，自然生态环境良好的优势，是理想的居住环境。5.3.2 劣势分析(W)南城区属1993年开始开发建设，1997年县政府由通川区迁往该地。经过十多年的开发和建设，现虽已初具规模，但水电气路等配套设施还不完善，商气、人气欠浓，因而，近期对该片区环境有一定的影响。5.55、3.3 机会分析(O)南城区属XX市建设大市的一部分，由于本项目周边板块尚处在建设之中，市场虚空较大，为项目寻找市场空自点提供更多可能，如设计理念形成的产品差异性、物业综合服务质量、全新概念引导，将使项目形成鲜明的个性形象，并成为项目的核心卖点。5.3.4 威胁分析(T)项目直接面临周边及老城区、西城区同类产品的竞争，除了价格上的竞争外，还将受到同类项目产品质量、宣传、促销等方面的挑战和一些不确定因素的影响。5.4 项目位置及所具优势 5.4.1 区位优势 该项目位于XX市XX区三里坪，项目区紧邻万达路、凤凰大桥，是通往北外、老城区和南城的必经之路，距达谕高速公路入口1500m、距汽车南站1856、00m，距XX火车站10km，对外交通较为便捷，区位优势十分明显。5.4.2 环境优势项目区内设有大面积的停车场、公共园林和健身休闲活动场所，花园优势得天独厚，创造较好的小区风景，属生态环保型小区。小区容积率不高于2，建筑密度不高于25%，所以，该小区采光通风极佳，故小区整体环境宜人，环境优势非常明显。5.4.3 套型和布局优势该项目住房户型的功能设计和结构布局均通过多个方案比较筛选确定的，设计美观、完善，布局合理；设计的户型，能全方位地满足不同购买群体的不同层次的需求。5.4.4 物业管理及社区服务优势项目建成后，公司组建专门的物业管理机构，实行封闭式的小区管理；公司还将配备专业的物管人员进57、行售后服务，电梯养护，确保电梯24小时运行和水、电、气、通讯正常开通，免除停断之忧。污水排放通畅，并进行环境、卫生、治安和保卫等综合管理。同时，社区服务将以人性化关怀为主，为居住者提供优质的医疗保健、幼儿入园、家政等综合服务，使入住者更方便、更安心，心情更愉快。 5.4.5 价位优势公司秉承“以人为本”的开发理念，坚持“市场第一，综合开发，服务大众”和“社会效益、经济效益、环境效益”三统一的方针，坚持公司壮大、置业者增值、城市发展的“共赢”思路，开辟南城片区住房物业和商用物业新局面。因此，将小区房地产销售定位在中、低等收入者，虽然是全框架、地板全现浇、全电梯公寓，品质卓越，但价位将比同地段同质58、量的房地产低5-10%左右，具有较大的市场竞争力，将使广大中、低等收入者受益。第 6 章 工程设计方案6.1 相关规范及标准。民用建筑设计通则（GB50352-2005）；城市区域噪声标准（GB3096-93）；公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）；建筑地面设计规范（GB50037-96）；建筑物防雷设计规范（GB50057-94）；高层民用建筑设计防火规范(GB5004595)（2005）；建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）；建筑中水设计规范（GB50336-20059、2）；民用建筑隔声设计规范（GBJ118-88）；民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)（JGJ26 -95）；宿舍建筑设计规范（JGJ36-2005）；住宅设计规范（GB50096-1999）；建筑物抗震设计规范(GB50011-2001)；构筑物抗震设计规范(GB50191-93)；四川省夏热冬冷地区居住建筑节能标准（DB51/5007-2002）；建筑外窗气密性能分级及其检测方法（GB/T7107-2002）；国家和地方现行其它设计规范、规定。6.2 设计指导思想和原则6.2.1 设计的指导思想1.依据XX市总体规划和已通过方案的总体构想，充分考虑本工程的地域特点和环境特色，进行本工程60、的初步设计，为XX市的城市建设贡献力量。2.坚持“以人为本”的设计理念和“和谐、宜居”的设计主题，创造一个现代宜居的小区空间，以合理的功能组合和丰富的建筑空间形态融入良好的自然环境，力求建筑与环境的完美结合。3.结合地形高差保证良好的建筑朝向，力求最大限度良好的通风和采光。4.在用地范围内，精心组织绿化、小品、景观及交通序列，使住户在休闲娱乐的同时又能够领略到现代建筑的风彩。5.充分考虑到本项目的地域特点和自身特色，以构建高质量、高生活品质的小区为目标，合理组织住宅、商业和小区配套的关系的同时，以适合本地块的布置方式获取良好的居住生活空间。6.深入进行总图、竖向、管网和各单体的细部等设计，充分61、保证本项目方案的设计思想得以最大化落实。6.2.2 设计原则和设计特点1.设计原则小区的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；安置房工程建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平建筑设计除必须执行国家有关工程建设的方针、政策和法规，遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等有关规定。执行XX市城市居住区规划的要求，使建筑与周围环境相协调，创造方便、舒适、优美的生活空间。根据建筑物的用途和目的，综合讲求建筑的经济效益强调社会效益，重62、视环境效益，实现综合效益的统一。合理利用土地和空间，提倡社会综合开发和综合性建筑。适应我国经济发展水平，在满足当前需要的同时适当考虑将来提高和改造的可能。节约建筑能耗，保证围护结构的热工性能。应推行标准化、多样化，积极采用新技术、新材料、新产品，促进住宅产业现代化。应以人为核心,除满足一般居住使用要求外，根据需要应满足老年人、残疾人的特殊使用要求，体现对残疾人、老年人的关怀，为他们的生活、工作和社会活动提供无障碍的室内外环境。建筑和环境应综合考虑防火、抗震、防空和防洪等安全措施。2.设计特点恪守环保、防火及防震有关规范。力求创造具有人和自然的环境空间，体现“以人为本”的设计理念，表达设计对人性63、的关怀。体型简洁、新颖、丰富、构图完整，体现时代气息。人防按有关规定办理，抗震按规定设计。符合地域文化特点。符合国家可持续发展的生态策略。提供满足各种文化生活活动的合适的空间环境。6.2.3 总体构思基于上述设计原则和设计特点，小区工程设计的总体构思是：合理组织人流、车流，构建快捷交通；整体协调，主次分明；表现时代，彰显个性，创造优美人居环境；利用地形，和谐自然，创造块状绿化组团。6.3 总平面设计6.3.1 场地概述XX人文生态项目位于XX市XX区，土地现状有一定高差，周围道路等配套设施还有待完善。6.3.2 总平面布置1.规划目标：营建优美的人文生态社区，带动城市局部经济的发展腾飞，创造宜64、人的高尚居住空间，在考虑社会效益、环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、配套齐全等要求，创造出以人为本、尊重环境、舒适优美的生活、居家空间，同时具有鲜明的地方特色和时代气息。2.总体布局体现了创造人文居住环境，提升城市形象的构想。3.总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求，实现可持续发展。6.3.3 中心景观节点在景观设计上，景观中轴线贯穿建筑，加入了人性化的考虑，更大尺度的退让道路边线，形成景观广场，利于人流的疏散组织。以整个环境空间形态的独特风貌感动人心，以流畅的、多层次的虚实对比界面，比例优美的细部构成，创造人性化环境，65、让人们感受反朴归真的生活场景。小区中心绿地景观以大面积的植物为主，致力营造优美的休闲游憩景观环境。6.3.4 竖向设计设计中以尽量减少土石方工程为原则，使场地与城市周边道路衔接合理，使建筑有良好的视觉形象。商业沿城市道路坡度采取错层布置，减小挖填方量。小区入口道路坡度较大，抬高内部中挺的整体标高，抬高的空间用来设置停车库，最大限度减小挖填方量。室外场地的连接方式采用平坡式与台阶式相结合。6.3.5 交通组织地块内交通组织采用人车分流，在地块东西面设置小区道路出入口，地块东北角形成入口广场，作为人行出入口。停车采用地面停车与地下停车相结合的方式，在小区车行出入口处设置地下车库出入口。6.3.6 66、配套设施本工程配套设施完备。商业网点沿街配置，能满足小区内居民的商业需求。小区内设有物业管理用房、社区文化用房、消防控制中心、公共厕所、垃圾垃圾收集点。6.3.7 人防工程本项目采用异地人防。6.4 建筑设计6.4.1 设计构思1.尊重原始地形，减少土方工程。2.保证经济适用房经济、适用原则，力争创造建筑的品质。3.完善、便捷的交通体系，方便出入和使用。4.采用折衷的方式处理好沿街建筑形态，提升城市形象，打造人文街区。6.4.2 平面设计本项目设计均为小于60m高层，在临街部分建筑设置1层商业用房，户型设计结合项目实际情况，做到经济合理，同时保证户型具有良好的采光通风，使户型多元化，为市场提供67、多种选择的可能性。车库及商业合理利用场地高差进行设置，体现了本小区的生态设计理念。6.4.3 立面造型设计建筑立面设计采用现代风格，对于立面比例，材质、手法的运用都有着严格的规范，采用简洁的立面语言，屋顶的退台，以及阳台的虚实处理，使建筑挺拔而富有个性，并融合整个环境之中。6.4.4 剖面设计住宅层高为3.0m，商业用房层高4.2m5.1m，车库层高3.9m。6.4.5 无障碍设计所有高层住宅出入口处考虑无障碍设计，均设置有方便使用的坡道。6.5 环境景观、灯饰工程与绿化设计6.5.1 环境、景观、绿化设计该项目现为山体，植被情况较好，但应结合现实情况重新设计，需通过环境营造改善。该项目用地地68、形、植被、景观现状、注重生态保护，根据总体设计（总平面设计）和建筑单体设计的设计情况，设计绿地率30%。景观设计采用自由式软质景观设计手法，在入口处设置入口广场，采用中心景观轴线 ，除道路外部分以草坪、灌木为主，适当种植乔木，点、线、面相结合设置广场、雕塑、花池、踏步、小品等。植物配置上采用多样化、多季化的手法，使之一年四季均有良好的绿化观赏效果，以期达到自然景观与人文景观的最佳效果。 关联环境文脉：设计注意气候、地形、植被、地质与水文等自然环境的个性，也关注文化习俗、民族个性等人文特点，用强化环境特征、烘托气势、引进环境要素、因借环境景观为手法来表现建筑。展示广告效果：商业建筑的广告展示是体69、现商业气氛的重要手段。内外空间的互渗：内外空间的结合是改善商业环境、体现商业气氛的有效手段。营造一个园林式的绿化小区，宗旨就是保护自然生态，完成一个林木葱葱，细水淙淙的住宅小区的完善规划，为用户创造一个绝佳的居住环境。尊重原有地形地貌，珍惜所有的空余之地，不拘一格地建立点、线、面相结合的绿化系统，地面广场、道路两边、室内、阳台、屋顶花园均设置绿化，组成立体绿化体系，充分体现“把绿色还给城市和公众”这一设计思想。本工程尽量保护自然环境，充分利用现在地形地貌，种植高大常青树，将小区与道路分离，使小区处于完全独立、安静的区域。在小区主入口商业开放广场因势利导组织集中绿地、水池、小品，利用高差形成绿化70、缓坡，尽量减少高堡坎，增加环境亲切宜人感，住宅处于绿色的生态环境之中，除了小区大片的公共绿地外，在小区中间塑造大面积广场作为小区的标志，为居住者提供早晚散步、休闲、锻炼身体的的最佳场所。6.5.2 灯饰工程设计灯饰工程，是将照明与居住、商业设计相结合、通过照明达到烘托居住及商业气氛的系统性工程。其灯光环境包括建筑物立面及室内、绿化、环境、装饰等，各种不同的动态与静态相结合的人工照明，形成了小区夜间斑斓的空间视觉效果。1.照明品质主体建筑设置泛光照明，气氛活泼、热闹。小区将根据树种、植被水面大小和喷泉造型，设置埋地灯、草坪灯、水下灯等照明器具，这无疑将提高小区的环境艺术的品位，丰富小区的夜间景观71、。2.“以人为本”的照明细部“以人为本”是将人作为设计中心的对象，不论是整体的大效果还是局部的刻划都将是注意人们的视觉需要。人流密度较高，聚众性较强的开放空间是创造夜景形象的重要场所，用照明将空间的不同区域营造出不同的气氛和意境，人们将在这里享受生活的愉悦、解读城市的文化、诱发各种社交及娱乐活动，这便是夜景照明发挥的社会作用。在小区公共空间的踏步、座椅、花钵、地面等将根据具体设计利用侧壁灯、地灯、间接照明灯等设计必要的局部照明。这样，可避免空间转换时因亮度不够而引起的磕绊跌倒等不安全因素，同时细腻的照明处理为人们带来视觉上的享受，营造出各种待定的气氛，切实体现对人的关怀。6.6 结构设计6.672、.1 设计依据主要采用的现行国家规范、规程：建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001建筑结构荷载规范GB50009-2012混凝土结构设计规范GB50010-2010建筑抗震设计规范GB500112010建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ32010）建筑地基基础设计规范（GB500072011）建筑桩基技术规程（JGJ942008）砌体结构设计规范（GB500032011）钢筋焊接及验收规程（JGJ 18-2012）混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2011）6.6.2 设计荷载：1.楼面使用活荷载住宅卧室、餐厅、起居室 73、2.0KN/厨房 2.0KN/卫生间 2.5KN/走廊、门厅 2.0KN/阳台 2.5KN/消防疏散楼梯 3.5KN/商场 3.5KN/健身房、社区活动中心 4.0KN/车库 4.0KN/商场的卫生间 8.0KN/不上人屋面 0.5KN/上人屋面 2.0KN/屋顶花园 3.0KN/电梯机房 7.0KN/消防车道(覆土1.5米) 28KN/地下室顶板 10.0KN/停车库 4.0KN/ 配电房、变电房 10.0KN/ 钢筋砼雨蓬及挑檐施工集中荷载： 1.0KN楼梯、阳台和上人屋面等的栏杆顶部水平荷载 1.0KN/m未列出活荷载均按建筑结构荷载规范GB50009-2012或全国民用建筑工程设计技术74、措施取值；对较重设备荷载、恒载按实际计算。2.风荷载：根据建筑结构荷载规范GB50009-2012，基本风压为0.40kN/，本工程房屋高度60米，取基本风压，本工程地面粗糙度按C类取值。6.6.3 结构设计1.建筑物安全等级建筑物安全等级为二级，建筑结构的设计使用年限为50年。2.抗震设防烈度建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008，本工程均为标准设防类。根据中国地震区划图和建筑抗震设计规范，基本抗震设防烈度为6度，采取构造措施及结构内力计算的设防烈度为6度设防。设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度值为0.05g。3.基础设计基础参照相邻建筑物地质情况及地方特色，拟采用大直径人工75、挖孔灌注桩基础；对持力层埋藏较浅处，多层商业、地下室挡墙可采用扩展基础。地下车库拟按坡率法进行放坡开挖，采用地下车库外围剪力墙兼挡墙支挡。具体待收到地勘报告后进一步确定。4.结构形式商业、地下车库采用框架结构，结构抗震等级为四级；商住楼采用剪力墙结构，结构抗震等级为四级。5.主要结构材料1）混凝土强度等级剪力墙采用C50C30混凝土（随高度增加递减），普通楼面梁、板采用C30混凝土，地下室顶板采用C40混凝土，基础部分采用C30混凝土，地下室框架、挡土墙部分采用C35抗渗混凝土。2）墙体填充墙体采用MU3.5烧结页岩空心砖和M5.0水泥砂浆，空心砖干容重不大于9.0kN/m。卫生间、设备间、电76、梯井道等采用烧结普通砖，干容重不大于19.0kN/m。3）钢材纵向钢筋采用HRB400钢筋，箍筋采用HPB300或HRB400钢筋，板采用HRB400钢筋。4）焊条E4303用于Q235钢板焊接，E5003用于HRB400级钢筋焊接；当不同强度等级的钢筋（钢材）焊接，焊条按较低强度钢筋（钢材）相适应的焊条；焊条应符合相关规范的要求。6.7 给排水设计6.7.1 给水1.用水标准：住宅： 250L/人.d K=2.5 商业： 5L/.d K=1.5 办公: 50L/人.班 K=1.2道路及绿化: 2 L/.d2.水源本工程属水厂市政供水范围，进水在小区南接入进水管2条，管径DN150mm。3.给77、水系统1） 根据市政供水压力情况采取分区供水，其中市政供水高度以下者由市政管网直接供水，以上高度采取加压供水。2）在本工程地下室修建生活水泵房一座及无负压变频恒压叠加供水系统。6.7.2 排水1.排水制度：采用生活污水和雨水分流制。2.排水量1）污水量：住宅按生活给水量的90%计算，排放污水量约750m/d。2）雨水量：按四川XX市暴雨公式计算，即：q=2806（1+0.8031gp）/（t+12.8P0.231)0.768(升/秒.公顷)其中P=2年，地面迳流系数取0.65。本工程地块雨水量为602.53L/S。3.雨污水均采用暗管（沟）组织排放，污水管管径为d300mm，雨水管管径为d3078、0d500mm，分别排入市政雨污水管。6.7.3 污水处理本工程在小区集中一座生活污水处理装置，日处理能力分别为Q1=750m/d；6.8 采暖通风与空气调节设计6.8.1 设计依据民用建筑供暖通风与空气调节设计规范(GB50736-2012)；全国民用建筑工程设计技术措施 暖通空调.动力(2009年版)；6.8.2 设计范围防排烟、通风。6.8.3 室外气象参数室外气象参数（四川省XX市 表6.8.3）序号名 称单位数量备注1本地区气象台位置北纬( )3112东经( )10730海拔m344.902室外计算干球温度采暖3.5通风冬季6.2夏季31.8空调冬季2.1夏季35.43夏季空调室外计79、算湿球温度27.14室外计算风速冬季平均m/s1.0夏季平均1.44大气平均压力冬 季hPa985夏 季967.56.8.4 通风系统设计 1.地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室外，其系统与防排烟系统合用，补风由车道入口自然补风或机械补风，系统划分及组成详见消防专篇中的防排烟设计。各类房间通风量换气次数见下表：各房间换气次数（表6.8.5）房间类型换气次数地下车库6次/小时变配电室8次/小时水泵房4次/小时储油间5次/小时（事故换气12次/小时）发电机房按消除余热计算2.住宅内的卫生间通风由用户自理，厨房采用变压式排风道进行排风。3.柴油发电机房及储油间设独立的通风系统。480、.各临街商业门面均采用门窗自然通风。6.8.5 空调系统住宅、物管用房、商业门面、电梯机房及消防监控中心均采用分体空调机方案设计。由建筑专业考虑预留室外机位置，给排水专业考虑预留凝结水管，电气专业预留插座和电量，业主根据实际需要自行配置(分体柜机、挂机、吊顶机或多联机等)。所选用的分体空调，其EER按国家标准房间空气调节器能效限定值及能源效率等级节能评价值（GB12021.3-2004）执行，能源效率等级不低于2级。推荐采用空气源热泵分体机，机组EER2.6。6.9 燃气6.9.1 设计依据现行的国家和地方有关规范、条例、规定和标准：城镇燃气设计规范GB50028-2006；全国民用建筑工程设81、计技术措施 暖通空调.动力(2009年版)。6.9.2 设计范围室外天然气管道。6.9.3 天然气用气量本工程天然气用量按1.5Nm/户.d计，并考虑10%的餐饮及不可预见用气量。6.9.4 天然气的来源及参数1.天然气由城市天然气管道供应。2.天然气供应压力为0.2-0.4MPa。6.9.5 设计原则1.室外天然气管道采用树枝状系统；2.室外中压天然气经调压箱后经庭院天然气管道送至住宅及商业门面用户使用；3.住宅及商业门面用户每户设置流量计单独计量。6.9.6 管道敷设方式及防腐1.室外天然气管道采用直接埋地敷设及加强级防腐。在引入口设快速切断阀。管道穿道路时应设套管。当管道埋设在车行道下时82、，埋设管路面至管顶深度不得小于0.9m。调压箱应装设防雨装置，调压箱的箱底距地坪高为1.01.2m。调压箱到建筑物的门.窗或其他通向室内的水平净距不应小于1.5m。管道经调压箱调压到25KPa后，由低压管道送至各单元。2.室内天然气管道不需防腐。6.9.7 管材及附件1.室外天然气管道管材采用输送流体用无缝钢管。阀门采用燃气用法兰球阀，管道的连接采用焊接。2. 室内天然气管道管材采用低压流体输送用热浸镀锌焊接钢管或燃气用铝塑管。阀门采用旋塞阀，管道的连接采用螺纹连接。6.10 电气设计6.10.1 设计范围本项目规划用地红线范围内的室内外电气工程设计。6.10.2 设计依据民用建筑电气设计规范83、JGJ 16-2008；建筑照明设计标准GB50034-2004；10kV及以下变电所设计规范GB 50053-94；低压配电设计规范GB 50054-2011；供配电系统设计规范GB 50052-2009；建筑物防雷设计规范GB 50057-2010；有线电视系统工程技术规范GB 50200-94；火灾自动报警系统设计规范GB50116-1998;6.10.3 电源 本项目高压供电, 地下车库设一个开闭所,主电源采用电缆埋地穿管引入。6.10.4 应急电源为保证消防负荷用电需要，由自备应急柴油发电机组提供应急电源，发电机组容量分别为1400KW。6.10.5 电力线路敷设电力线路以电缆桥架沿84、车库敷设为主,出车库部分直埋地敷设,穿越道路及入户时穿钢管保护。6.10.6 通信、宽带住宅每户考虑一门电话，公建用房按0.01门/计算，另考虑15%裕量，约需电话1000门。电话分线箱设于每个地块地下一层车库内。数据通讯采用宽带接入，数据交换设备与电话分线箱彼邻设置,线路同路径。6.10.7 电视住宅每户考虑一个电视接口；公建预留共约需电视用户点100个。电视系统采用城市有线电视网，有线电视电缆由市政道路引入。6.10.8 背景音乐小区公共休闲场所设背景音乐。背景音乐喇叭兼做应急广播，音乐音源设备设在消防控制中心。6.10.9 智能化系统根据本住宅的特点与安防工作的需要，结合当今先进的电脑技85、术、视频技术、数码通讯技术及信息网络技术的最新发展而设计的智能化楼宇可视对讲系统。该系统以管理主机为核心，以住宅塔楼对讲为主体，通过有针对性地配置不同功能的对讲主机和分机，实现楼宇对讲、可视监看、相互呼叫、遥控开锁等多种功能。使整个小区实现现代化、科学化的物业管理以及为安全防范提供全面、高效的服务。结合小区的实际情况，在中央控制室设一台对讲管理中心机作为对讲系统主机，对整个对讲系统进行集中管理和控制。在每栋住宅的入口处设一台可视门口主机；住户室内安装可视对讲分机,该分机带四路报警（红外、门磁、手动报警按钮、燃气泄漏）。6.10.10 室外弱电线路敷设弱电线路采用110PVC排管埋地敷设，个别地86、方采用直埋地敷设。并按国家规范设手孔。6.10.11 消防电气本工程其消防保护等级确定为一级。消防设备用电由变电所及备用电源分别提供。另外，报警系统自配后备UPS电源。6.10.12 设备节能所有变配电设备、开关、光源及灯具，均采用新型低耗产品。公共照明开关尽量采用自断电延时开关。荧光灯自带电容器且变电所采用集中电容补偿以降低无功损耗。利用小区智能化信息管理系统对小区供电设备、公共照明、电梯、通风空调等主要设备监控管理，以达到节能的目的。选用节能型的电气设备（如可控硅调速节能电梯、节能变电器等），实现运行节能。6.10.13 电气安全本建筑按二类防雷建筑物设置防雷保护设施，屋顶敷设人工避雷带，87、引下线利用建筑物结构主筋，接地体利用其基础钢筋。高、低压配电设备采用阀式避雷器作过电压保护，配电系统采用 TN-C-S接地形式。插座回路采用漏电保护开关，建筑物内金属设备外壳、进出建筑物的所有金属管道等均需可靠接地，并作总等电位联接，卫生间作局部等电位联接。6.11 环境保护设计项目方案设计十分注重对环境的保护，分别采用以下措施进行处理。1.场地内采用雨污分流制，餐饮、厨房经隔油器处理后排入小区的污水管，与生活污水一起排入污水处理装置，经生化处理达标后再排入城市下水道。2.生活垃圾：物管公司定时收集送入垃圾收集点，每天再运至城市垃圾处理场（站）。3.地下汽车库采用机械排风，发电机房的油烟气采用88、管道高空排放，厨房的油烟采用变压式排气道高空排放。4.电气设备均选用无噪音及无振动设备，对环境不会有任何影响。5.建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的材料。6.发电机废气采用高空排放,其基础采取减震措施,机房采用隔音材料。6.12 建筑节能设计6.12.1 建筑节能总体布置时尽量使建筑有更多的面为南北朝向，同时选用合适的建筑体型系数和窗墙比，建筑物外围护墙采用烧结空心砖砌体，保温砂浆、塑钢窗，屋顶采用倒置式聚苯板保温隔热构造。平屋顶种植绿化或屋顶花园以充分体现建筑节能的设计思想。6.12.2 设备节能照明选用节能灯具，变压器选用SCB型节能变压器;住宅照明容量按7W/平米计,商89、业照明容量按12W/平米计。公共楼道非应急照明灯采用声光控延时节能开关，室外照明灯采用光控定时开关分时控制；生活水泵采用变频调速控制；车库通风机采用双速风机，电梯采用分时段隔层运行；给排水采用的所有卫生器具,均为节水型生活用水器具,并符合节水型生活用水器具(CJ164-2002)的强制性条文;生活给水泵选用变频恒压设备, 水池（箱）设报警溢流水位，防止长时间溢流排水。第 7 章 环境保护7.1 执行标准中华人民共和国环境保护法(1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过)；中华人民共和国环境影响评价法（第九届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2002年10月290、8日通过）；中华人民共和国大气污染防治法（1995年8月29日第八届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议修正）；中华人民共和国固体废物污染环境防治法（2004年12月29日第十届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议修订）；中华人民共和国水污染防治法（1984年5月11日第六届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；污水综合排放标准(GB8978-88)；城市区域噪声标准（GB3096-93）；其它有关环境保护的法律法规。7.2 环境影响分析7.2.1 施工期环境影响主要产生施工废水、扬尘、噪声、固体废物(主要弃土、渣)以及对生态植被的破坏和水土流失。1.生态植被破坏本项目在施工期会扰动91、或破坏用地范围内原有地表植被，由相关单位调查的结果显示，项目所在区无珍稀野生植物、自然保护区、湿地、生态脆弱区、文物景点、风景名胜区等环境敏感区域。2.废气、扬尘施工阶段，使用机动车辆运输建筑原材料、施工设备及器材、建筑垃圾等，排出的机动车尾气主要污染物是HC、CO、NOx等，同时车辆运行、装卸建筑材料时将产生扬尘。根据国内外有关研究资料，施工扬尘起尘量与许多因素有关。起尘量主要包括两类：挖掘机开挖起尘量和施工渣土堆场起尘量，属无组织排放，主要是通过管理和采取洒水等措施来进行控制，尽量减少扬尘的排放量。3.固体废物施工期会产生弃土、建筑垃圾等固体废物，需汽车外运弃土（渣）。4.噪声项目的实施过92、程将使用施工机械，施工机械的使用将产生噪声，由于本项目建设工期短，按照规程进行施工，避开噪声高峰期，故对建设区附近的声学环境影响是短暂的，影响范围也小。5.水土流失场地的开挖将会使地表土松散，在大雨或暴雨天气下受地表径流的冲刷作用而发生水土流失，施工弃土处置不当也可能发生水土流失。但由于本项目施工时间短，挖后立即开始安置房建设，故产生水土流失影响较小。7.2.2 营运期环境影响本项目建成后，则主要是人为活动丢弃物(塑料包装材料、纺织袋、打火机等不易降解的无机物)、排放的废弃物(粪便、污水等有机物)，个别不良行为(刻树、践踏草坪、随地吐痰等)，以及老鼠向市场聚集、繁衍形成疾病传染源。7.3 环境93、保护措施7.3.1 施工期环境保护措施施工中，应严格按设计要求放线施工，及时清运弃土，严禁在场内堆放，影响后期施工。施工车辆等机械严禁散落泄漏建筑材料、石油等污染土壤和水体的物质。施工场界要确保噪声达标，密切关注住户等噪声环境敏感点，严格禁止夜间作业。运输车辆进出应低速行驶，不要鸣笛，减少扬尘、噪声对附近居民的影响。7.3.2 营运期环境保护措施1.废水：主要是生活废水，采取集中处理，通过生化处理达标排入城市污水管网。 2.垃圾：包括各种人为的丢弃物，变质、过期、霉烂的商品等，采用袋装统一收集后，再运到垃圾站集中处理。3.厨房油烟：厨房燃料为天然气(液化气)，厨房油烟均集中处理净化后排放到大气94、中。 4.雨、污水：采取雨、污水分流制排放。 5.场地绿化：小区中心设有中心文化广场及绿化用地，适当布置环境小品，建筑周围设有宅旁绿化用地，保证居民有良好的休息环境，绿化种植设计上以自然为主，乔木、灌木、地被三个层次相结合，形成四季常青、景观丰富的休闲、活动空间。绿化率应达到40.5%以上。 树种选择：乔木、大叶榕树、香樟、广玉兰、合欢、银杏等。 灌木：桂花、石楠、含笑、栀子、杜鹃、海棠、腊梅、紫薇、木本锈树等。 地被：马尼拉草、匍地柏、石菖蒲等。 6.彻底改变原有的脏、乱、差的面貌，小区的大量绿地对改变城市局部气候将会起到一定作用。7.本小区为现代风格建筑，丰富新颖独特的立面造型将营造一个多95、姿多彩、安逸舒适的人居环境，为城市建设及环境美化作出一定贡献。第 8 章 建筑节能8.1 节能法规和标准8.1.1 节能法律法规和规划中华人民共和国节约能源法（1997年11月1日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）；中华人民共和国可再生能源法（2005年2月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）；中华人民共和国电力法（1995年12月28日第八届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议通过）；中华人民共和国建筑法（1997年11月1日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）；中华人民共和国清洁生产促进法（2002年6月29日第九届全国人民代表大会常96、务委员会第二十八次会议通过）；国务院关于加快发展循环经济的若干意见（国发200522号）；中国能源技术政策大纲（2006年12月）；民用建筑节能管理规定（建设部部长令第76号）；节能中长期专项规划（2004年11月25日）；节能减排综合性工作方案（2007年6月3日）。8.1.2 节能规范和标准公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）；绿色建筑技术导则（建科2005199号）；民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（JCJ26-95）；采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；外墙外保温工程技术规程（JGJ144-20097、4）；民用建筑热工设计规范（GB50176-93）；建筑照明设计标准（GB50034-2004）；建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）；采暖居住建筑节能检验标准（JGJ132-2001）；民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）。8.2 能耗状况及目标目前，我国GDP能源强度是世界平均水平的3倍，第二产业的结构调整对GDP能源强度影响最大。近10年来，我国三大产业能源消费比例基本保持10%、65%、25%，由于第二产业能源消耗比重较大，导致单位GDP能源强度也比较高，不仅高于发达国家，也高于人均GDP与我国相近的中、低收入国家。据日本能源研究所日本能源与经济统计手册（2006年98、版），按2000年价格和汇率计算，2003年我国GDP能源强度为8.65吨标油/万美元（合12.35吨标煤/万美元），是美国的3.9倍、欧盟的2.9倍、日本的8.2倍、印度的1.4倍和世界平均水平的3.1倍。我国十二五规划主要目标: 单位工业增加值用水量降低30%，农业灌溉用水有效利用系数提高到0.53。非化石能源占一次能源消费比重达到11.4%。单位国内生产总值能源消耗降低16%，单位国内生产总值二氧化碳排放降低17%。主要污染物排放总量显著减少，化学需氧量、二氧化硫排放分别减少8%，氨氮、氮氧化物排放分别减少10%。8.3 设计原则建筑能耗受当地气候条件、建筑热环境质量标准、室内空气质量标99、准、建筑热工性能、采暖空调设施性能和建筑使用管理情况等诸多方面共同制约，总体关系错综复杂。建筑节能设计必须把握好这个总体关系，不宜脱离总体关系而孤立确定某一个方面的节能措施。要紧密结合夏热冬冷地区的气候特点、社会经济发展水平，综合确定建筑方案，以及配套的技术措施。确定节能方案应该确立以下基本原则：1.改善建筑热环境，提高居住质量是人们的强烈要求和基本权利，不能以压抑这方面的需求来抵制建筑能耗的增长，即不能以降低热环境质量来换取节能效果。2.室内空气质量是与居住者的身体健康和工作学习效率密切相关的，不能以牺牲室内空气质量为代价获取节能效果。3.建筑是个多功能系统，不能以建筑节能为由，影响和妨碍其100、他功能的实现。4.建筑节能标准应依靠科学技术进步，提高建筑热工性能和采暖空调设备的能源利用效率，不断提高建筑热环境质量，降低单位建筑面积能耗。5.不能损害四周环境，城市环境和生态环境。8.4 建筑节能设计8.4.1 总图布置节能设计在总平面设计上，在满足民用建筑设计规范的要求条件下综合考虑朝向、风向的关系，力求达到良好的自然通风、采光。1.建筑布局。采用单元组团式布局，避免风漏斗和高速风走廊的道路布局和建筑排列。2.建筑形态。建筑形态宜采用体型系数小，冬日得热多，夏日得热少的建筑形态。3.建筑间距。建筑间距应保证各单元每户获得一定的日照量，并结合通风、少地等因素综合确定。4.建筑避风。得用建筑101、物阻挡冷风，避开不利风向，减少冷空气对建筑物的渗透。5.建筑朝向。应以南北或接近南北向布置，以减少冬季冷风渗透和夏季太阳辐射。8.4.2 门窗节能设计在建筑外围护结构中，门窗的保温隔热能力较差，门窗缝隙是风渗透的主要通道。改善门窗的保温隔热性能是节约能源、提高热舒适性的一个技术重点。1.提高透明体的热工性能一般的透明体是玻璃，玻璃是热的良导体，单层玻璃的热阻极小，阳光辐射阻挡能力也很差，单片6mm透明玻璃的传热系数为5.58W/（K），遮阳系数达到0.99，可见玻璃的热工性能很差。要改善玻璃的保温隔热性能，就要设法减低玻璃的热传导性、减少玻璃的遮阳系数，基本原则是使玻璃的热传导系数和遮阳系数之102、和降到尽可能小。1）增加玻璃的层数经验和实测证明，单纯增加玻璃的厚度对改善其热工性能收效甚微，而增加层数则可能取得明显的效果。双层透明中空玻璃的传热系数比单片透明玻璃几乎减少一半。2）控制玻璃之间的空气间层一般来讲，双层玻璃的热工性能随两层玻璃之间空气层厚度的增加而有所改善，但当间距超过一定限度后，热工性能未必能再改善。因为空气层厚度过大则两玻璃之间的空气会因温差而产生对流，从而加强能量的传递，降低其保温隔热性能。实践证明，最佳间距在12mm左右。3）选择适合的差色或镀膜玻璃不同颜色和不同镀膜的玻璃，其传热系数和遮阳系数都会有差别。差色玻璃通过改变玻璃本身材料的组成，使其对太阳的吸收发生变化，103、限制太阳辐射直接透过，降低其遮阳系数，但一般降低的量是有限的。镀膜玻璃是在玻璃的表面镀上一层不同材料的放射膜，将太阳辐射反射出去，从而降低玻璃的遮阳系数。由于膜材料和膜系结构的不同，可分为热反射镀玻璃和低辐射镀膜（Low-E）玻璃。4）中空玻璃的封边、隔条与充气中空玻璃两片玻璃之间的封边胶和隔离条对中空玻璃的热工性能有很大的影响，封边胶的粘接强度和抗老化性是影响中空玻璃质量的重要因素，目前采用较多、效果较好的是聚氨醋、聚硫胶和丁基胶。采用“暖边”中空玻璃，避免采用“冷边”中空玻璃。传统的隔离条足是专制的打孔铝合金管材，管中填入干燥剂，但是由于铝合金的高传热性能，这种“冷边”中空玻璃的边沿往往形104、成热桥，降低了其保温隔热效果，有时甚至产生表面结霜的现象。“暖边”中空玻璃是将厚度仅有0.3mm的波浪状铝隔带，夹在复合有干燥剂的专用密封胶条之间，用来替代起支撑作用宽度达5mm的铝合金，从而大大减少了铝隔条的热桥作用。实验数据表明，“暖边”产品较“冷边”产品节省75%的边部能量传递，隔热性能提高近5%。几种玻璃的热工性能比较表（表8.4.2）玻璃名称（6mm）遮阳系数传热系数W/(K)能耗相对比值(模拟计算)单片透明玻璃0.992.581.00单片绿着色玻璃0.655.570.99单片热反射镀膜玻璃0.555.060.85透明中空玻璃6+12+60.872.720.55绿着色中空玻璃6+12105、+60.522.710.49热反射镀膜中空玻璃0.442.540.45（Low-E）中空玻璃0.311.660.302.改善透明围护结构边框的保温隔热性能中空玻璃本身的热工性能满足了要求，不等于透明维护结构的热工性能就能满足要求，它还与玻璃周边和支撑结构的热工性能有密切的关系。如果配合不好，将大大削弱玻璃本身的保温隔热效果。传统玻璃窗框的材料的木材、刚才和铝合金，目前使用较普遍的是塑料窗、断热桥铝合金窗和玻璃钢窗。塑料窗具有较好的热工性能，缺点是材料的刚性和耐火性较差，重量也大，不适合制作大型窗户。铝合金窗具有强度高、刚性好、重量轻的优点，但铝合金的传热性好，不利于窗户的保温，近年来出现的断热106、桥铝合金窗，大大改善了其热工性能。所谓断热桥，就是把铝合金的型材分为里外两部分，中间镶嵌以低传热性的高性能工程塑料，将里外两部分连接起来形成一个整体的型材。这样就把窗外的传热途径切断了，整窗的传热系数不致比中空玻璃大。目前这种窗的传热系数可以做到3.0W/（K）以下。玻璃钢是一种结构精巧、温度变形小、传热性差的好材料，而且强度高（为铝的4.2倍、PVC的6倍）、刚性好、耐腐蚀、使用寿命长。玻璃钢中空玻璃的传热系数目前达到2.24W/（K）以下已不成问题，是一种很发展前途的节能窗。3.提高窗户的气密性，减少空气渗透窗户的保温隔热，还与玻璃和边框接缝以及框扇搭接缝的严密程度有密切的关系，只有各部分107、接缝足够严密，才能保证减少空气的渗透，而空气渗秀是能量损失的重要途径之一，有效的控制空渗透可以有效的提高节能效果。提高气密性一般通过采用各种密封条或密封胶来解决，必要时需多道密封，而且选用弹性好、耐老化的材料，一般以三元乙丙和氯丁胶为宜，劣质的密封胶条将会过早老化失效。玻璃的镶嵌除采用密封压条外，往往采用玻璃胶，或两者结合使用，但应注意密封胶与玻璃以及所接触配套材料的相容性，否则将导致密封失败，甚至产生严重的安全隐患。窗框靠墙体部位的缝隙，不得采用普通水泥砂浆补缝。砂浆的干缩，必然造成缝隙的空气渗透，尤其水泥砂浆遇水，其碱性将对铝合金框材产生腐蚀作用，加速窗户的损坏。正确的方法是在窗框与墙之间108、的缝隙中填入高效保温材料，然后再在窗户的两边与墙的交界处，用密封胶封闭，防止雨水浸入。4.提高门的保温性能采用夹层内填充保温材料的门，增加窗帘、窗板或百叶，以提高门的保温性能。从节能效果和造价综合考虑，本项目应采用气密性良好的窗户，其气密性等级，不应低于现行国家标准建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法（GB/T7101-2002）规定的水平。建议本项目在设计上采用双玻中空节能窗，相关技术指标应满足标准的要求。8.4.3 维护结构节能设计围护结构应具有保温隔热、通风、采光遮阳等功能。建筑节能不能简单的以提高外围护结构的保温隔热性能来达到节约建筑能耗的目的，还应有足够的可开启面积，便于必要时散发内109、部的发热量，自然通风；还应有必要的透光面积，以满足自然采光的要求，减少照明能耗；必要时又应遮挡阳光，防止过量热辐射进入室内。总之，建筑节能应从提高维护结构保温隔热性能、控制采光和遮阳效果、对合理通风的要求以及对表面色采的要求等方面综合解决。1.建筑朝向宜采用南北向或接近南北向建筑朝向对太阳辐射热量和空气渗透量有影响。在其他条件相同的情况下，东西向板式多层建筑的传热耗热量要比南北向高5%左右。2.控制建筑体形系数建筑物体形系数是衡量建筑的形体设计是否节能的一项指标。体形系数的大小对建筑能耗的影响非常显著，体形系数越大，意味着其外表面积就越大，越容易散热。因此，在其他条件相同的情况下，建筑物耗热量110、随体形系数的增大而增大。从节能角度讲，体型系数越小，外围护结构的传热损失越小，但体形系数过小，将影响建筑的造型和功能。兼顾建筑的造型和功能，将条式建筑的体形系数控制在0.35以内，点式建筑的体形数控制在0.40以内。超过时，则要求提高建筑围护的保温隔热性能。3.采用新型节能墙体材料对建筑外围护结构和材料进行节能设计，采用新材料，新工艺，提高建筑物围护结构的热工性能。新型墙体材料节能、节土、利废的效果十分显著。我国现有的多孔砖、混凝土砌块、加气混凝土砌块等新型墙体材料产生平均能耗每万块为0.7tce，比实行粘土砖每万块为1.32tc。约低47%；建造达到民用建筑节能设计标准的建筑，可使每平方米建111、筑采暖能耗从31.5kgec降低到15.822kgec，节能率达30%50%。加气混凝土砌块是以水泥、矿渣、砂、石灰等为主要原料加入铝粉加气剂，经配料、搅拌、浇注成型、切割和蒸汽养护而成的一种多孔轻质材料。它即能作墙体材料又能作保温材料，其原材料大部分是工业废料，所以加气混凝土砌块在保护环境、节约能源的建筑墙体材料中起着重要作用。加气混凝土砌块具有表观密度小、保温好、强度高等特点，并容易加工、施工方便。它一般适合用于：框架结构的填充墙；各种体系的非承重的内隔墙；外墙、屋面、地面及楼面的保温材料；可与易产生“热桥”部位的构件组合；多层建筑的外墙。多孔砖与粘土砖相似，在砖身设空孔（以减轻自重和减少112、用土量），经焙烧而成，是目前禁止使用的普通粘土砖的过渡材料。它具有较高的强度、抗腐蚀、耐久性能，并有表观密度小、保温性能好等特点。一般用于民用建筑6层及6层以下的墙体，但防潮层以下不能使用。本项目建筑外墙体建议主要采用加气混凝土砌块，其他建筑墙体主要采用KPI而岩多孔砖。4.围护结构保温处理对围护加工进行保温处理，提高围护结构热阻值和热稳定性。主要方式有：采用保温砂浆抹面；采用高效保温材料与承重材料进行复合，组成保温复合墙1）内保温复合墙内保温复合墙是将保温层复合在主体结构的内表面。目前由于内保温复合墙体易于安装施工，采用较多。2）外保温复合墙在承重墙外表面，粘贴或吊挂聚苯板或岩棉板、泡沫玻璃113、保温板等保温材料，然后，贴上网布或机械铆固，再做护面层形成外保温复合墙。此类墙保温隔热性能好，但造价较高，施工较复杂。3）夹心复合墙夹心复合墙是将保温层夹在墙体中间，主墙体在保温材料两侧，保温材料在主墙施工时砌入。这种墙应用联合钢筋拉结，并做防锈处理。三种复合墙的主要优缺点比较见表8.4.3。三种保温墙的比较表（表8.4.3）类型主要优点主要缺点内保温复合墙1.施工便利2.施工不受气候影响3.造价适中1.有热桥产生，削弱墙体绝热性2.墙体内表面易发生结露3.若面层接缝不严而空气渗漏，易在绝热层上结露4.减少有效使用面积5.室温波动较大外保温复合墙1.基本可消除热桥，绝热层效率高2.墙体内表面不114、发生结露3.不减少有效使用面积4.室温稳定，热舒适性好1.冬、雨季施工受到一定限制2.采用现场施工：对所用聚合物水泥砂浆及施工质量有严格要求，否则面层易开裂3.采用预制板时，对板缝处理有严格要求，否则在板缝处易发生渗漏4.造价较高夹心复合墙1.施工尚便利2.绝热性由于内保温3.造价不高1.有热桥产生，一定程度削弱墙体绝热性2.墙体较厚，影响有效使用面积3.影响墙体抗震性4.预制复合板如接缝处理不当易发生渗漏5.选择适宜的建筑绝热材料绝热材料（保温隔热材料）是指对热流具有明显阻抗性的材料或复合体，它具有表观密度小、多孔、疏松、导热系数小的特点。一般材料的表观密度和导热系数浸透小，保温隔热性越好。115、绝热材料有很多种。按材质可分为无机、有机和金属绝热材料三大类：按形态可分为纤维状、微孔状、气泡状和层状等四种。学用的绝热材料有岩棉及制品、微孔硅酸钙制品、保温隔热砂浆、泡沫石棉等。建议本项目设计采用外墙保温设计，外墙首层外保温用保温隔热砂浆，外墙其余层外保温用胶粉聚苯颗粒保温涂料，外墙内保温用胶粉聚苯颗粒保温浆料作保温层。6.屋顶保温处理屋面保温用防水、憎水性能好，耐久性能符合要求的珍珠岩或蛭石隔热材料，热阻R0.8，屋面传热系数K0.70。屋面保温隔热材料的技术指标直接影响节能屋面质量的好坏，采用导热系数、堆积密度和表观密度小的保温隔热材料。7.地面保温隔热处理地面防潮宜采用蓄热系数小的材料116、，减少地表温度与空气的差值。1）有较大的热阻，以减少向基层的传热2）使地表温度易于紧随空气温度变化3）吸湿性强，对表明水分的“吞吐”作用8.5 照明节能8.5.1 控制照明功率密度值照明功率密度值按照建筑照明设计标准（GB50034-2004）的要求，本项目不超过表8.5.1中所列的设计值。居住建筑每户照明功率密度值（表8.5.1）房间或场所照明功率密度/（w/）对应照度值/Ix现行值目标值起居室76100卧室75餐厅150厨房100卫生间1008.5.2 充分利用天然光建筑物内的采光系数或采光窗墙比应符合建筑采光设计标准（GB/T50033）的规定。有条件时，宜随室外天然光的变化自动调节人工117、照明照度。8.6 节能措施8.6.1 电气部分1.供配电系统节能1）变配电所应尽量靠近负荷中心，以缩短配电半经减少线路损耗；2）合理选择变压器的容量和台数，以适应由于季节性造成的负荷变化时能够灵活投切变压器，实现经济运行减少由于轻载运行造成的不必要电能损耗，3）合理分配负荷，控制变压器负载率在75%-85%之间，尽量使变压器工作在高效低耗区内；2.减少线路损耗1）尽量选用电阻率较小的导线；2）尽可能减少导线长度，尽可能避免在设计中线路走弯，不走或少走回头路；3）变电所应尽可能地靠近负荷中心，以减少供电半径；4）对于较长的线路，在满足载流量、热稳定、保护配合及电压降要求的前提下，在选定线截面时加118、大一级线截面。 3.提高功率因数1）设计中尽可能采用功率因数高的用电设备；电感性用电设备可选用有补偿电容器的用电设备(如配有电容补偿的荧光灯等)；2）在采用分散就地补偿和高、低压柜集中补偿相结合的方式以提高功率因数。4.变压器、电动机节能1）选用SG10节能变压器；2）选用高效率的电动机；3）采用变频调速控制电动机使其在负载率变化时自动调节转速使得与负载变化相适应以提高电动机轻载时的效率。5.照明节能在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能.。 1）充分合理地利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，以节约了人工照明电能；2）照明119、设计满足建筑照明设计标准中规定的各种照度标准、视觉要求、照明功率密度，其主要场所的平均照度及功率密度值如下；其照度标准：设备用房：100200 lx (照明功率密度：58W/)走廊、楼梯间：50 lx (照明功率密度：5W/)车库：75lx (照明功率密度：3W/)客厅：100lx (照明功率密度：7W/)餐厅：150lx (照明功率密度：7W/)卧室：75lx (照明功率密度：6W/)厨房、卫生间：100lx (照明功率密度：7W/)除设备房的应急照明保证100%外，其他场所的应急照度保证值为正常照度的10%；疏散照明的照度0.5lx。楼梯间内的消防应急照明其地面最低水平照度不低于5.0 l120、x。3）在满足照明质量的前提下，一般房间(场所)优先采用高效发光的荧光灯(如T5、T8管)及紧凑型荧光灯.4）使用低能耗及性能优的光源用电附件（电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等）；公共建筑场所内的荧光灯选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器。5）根据照明使用特点，采取分区控制灯光或适当增加照明开关点；卧房等床头灯采用调光开关；公共场所及室外照明采用程序控制或光电、声控开关；走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所采用节能自熄开关。6）灯饰工程采用LED节能电子灯具与冷光照明节能灯具。8.6.2 给排水部分1.节能措施1）市政水压压力不足，采用变频水箱加压的供水121、方式。2）二次给水采用变频供水设备，由出水管压力自动控制水泵的运行，节约能源。2.节水措施1）选用节水型卫生洁具及配水件。住宅卫生间坐便器建议采用容积为6L的冲洗水箱。公共卫生间采用感应式水嘴和感应式水便器冲洗阀。2）各用水部门均采用计量收费住宅每一住户设户用水表一只。每个商业门面设计量水表一只。3）水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。4）给水系统采用竖向分区方式控制最不利处用水器具处的静水压不超过0.35MPa。8.6.3 暖通节能部分1.所有通风机均选用高效低耗型。2.住宅楼和商场由用户自己安装热泵式家用空调器，热泵式家用空调器能效比不小于3.2122、。3.风管管内流体的流速取值考虑到降噪及节能需要。8.7 管理节能8.7.1 完善后勤管理制度加强物业管理，专人负责设施设备的正常运行、维护和保养，负责日常节能工作。8.7.2 制定节能管理制度制定实施节能管理制度，制定实施节约与浪费的奖励和惩罚措施。对于室内空调温度的控制应严格按照国务院办公厅关于严格执行公共建筑空调温度标准的通知中的要求，夏季室内空调温度设置不得低于26，冬季室内空调温度设置不得高于20。对于日常照明维护与管理应严格按照建筑照明设计标准（GB50034-2004）的，遵循以下规定进行管理：1.由专业人员负责照明维修和安全检查并做好维护记录，专职或兼职人员负责照明运行。2.建123、立清洁光源、灯具的制度，根据标准规定的次数定期进行擦拭。3.按照光源的寿命或点亮时间、维持平均照度，定期更换光源。4.更换光源时，应采取与原设计或实际安装相同的光源，不得任意更换光源的主要性能参数。8.7.3 设备设施定期维护设备系统是日常管理节能的主要内容，对空调系统、给排水系统及生活给水泵等均应定期检查、检修和保养，对出现问题的地方给予维修，避免水电气跑漏现象出现。对于一些常年运转特别是根据季节和使用情况调节的设备，如空调、水泵等则需定时对运行参数进行记录，记录数据不应该简单视作操作工人到岗的依据，而应该用于发现运行中存在的问题并作为分析原因及改进和改造的判断依据。8.7.4 加强节能宣传124、，提高节能意识开展“发展循环经济、建设节约型社会”重大主题宣传活动，宣传“科学发展，共建和谐”理念。组织开展节能宣传周活动和节能科普宣传活动，组织节约能源法和循环经济法宣传和培训工作，开展节能表彰和奖励活动。广泛深入的进行节能节水宣传，提高节能节水意识，使节能成为大家的自行动。8.7.5 加强节能计量，实行量化管理任何节能工作都离不开准确可靠的能源消费计量和监测管理，只有依靠能源计量和监测提供的准确、完整的数据，才能准确分析本单位能源利用状况和存在的问题，才能提供合理有效的节能措施。应按照用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB17167-2006）的要求，从节能的要求出发，建立专门的能源计量125、器具管理制度，建立能源计量台帐，凡需设置二级电表的地方进行二组表的安装，单独计量、分表核算，并对计量器具严格按规定进行检定，保证能源计量器具的准确性。每月进行能源消耗统计，定期对能源消耗状况进行分析，以便及时发现能源管理中的漏洞和能源使用中的总量，及时解决，杜绝浪费。第 9 章 消防设计9.1 设计依据高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2005版；建筑给水排水设计规范GB50015-2003；室外给水设计规范GB50013-2006；建筑设计防火规范GB50016-2006；自动喷水灭火系统设计规范GB500842001(2005年版)；汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50126、06797；建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；9.2 概述项目位于四川省XX市南城，建筑类别为一类，耐火等级一级。9.3 总图消防在总体布局方面，建筑的间距保证每幢楼周边有足够的防火间距，每幢楼保证有符合要求的补救面和消防车道设置。9.4 建筑消防本小区设置了1个消防控制室，位于小区入口处，面积为30。防火分区：住宅部分标准层建筑面积均小于1000，为一个防火分区，地下车库按小于4000设一个防火分区，小于2000设一个防烟分区。安全疏散：每个防火分区内均设有2个以上的安全出入口，住宅楼中的住宅疏散楼梯独立设置，满足消防规范要求。沿街商铺为1层，均可直接对外进行疏散。9.5 结构127、防火建筑内的防火墙采用页岩砖，设备用房、通风、空调机房的墙体均采用加气砼(或页岩砖)砌筑，其它内外墙体采用页岩空心砖。电缆井、管道井每隔一层，楼板用混凝土封堵（钢构件面层喷涂防火涂料）。9.6 消防给水1.用水量室外消火栓：15L/s(火灾延续时间2h)；室内消火栓： 20L/s(火灾延续时间2h)；自动喷洒：30L/s(火灾延续时间1h)。室外消防给水系统1）室外采用生活与消防合用的消防给水系统,管网呈环状形敷设,管径为DN150mm。 2）小区均由环状市政给水环管引二路接口,加防污染隔断阀形成一路水源,并在小区负一层设置室内外消防用水的消防水池,贮存360m3）消火栓沿道路布置，间距不大于128、120m。2.室内消防给水系统1）室内采用临时高压制给水系统，在本工程地块小区车库地下室消防泵房内，分别设2台室内消火栓给水加压泵和两台自动喷水给水加压泵，均为一用一备。2）在本工程小区的各栋楼均设消火栓进行保护。其布置能保证室内任何一处均有2股水柱同时达到,在车库及商业等用房均设自动喷水喷头保护。3）每个消火栓箱内均配置DN65mm消火栓一个、DN65mm L25m麻质衬胶水带一条，DN6519mm直流水枪一支、启动消防水泵按钮和指示灯各一只,商业和办公采用带自救卷盘消火栓。3.化学消防本工程地块建筑内根据其面积和火灾类别，在适当位置配置一定数量的手提式磷酸铵盐干粉灭火器;配电房，发电机房，129、储油间等设置S型SOK热气溶胶。9.7 防排烟设计1.不满足自然排烟条件的地下车库均设置机械排烟系统，排烟系统与排风系统共用一套管道和风机。每个防烟分区的建筑面积不超过2000，且防烟分区不跨越防火分区；防烟分区的划分采用从顶棚下突出的不小于0.5m的梁划分，排烟风机的排烟量按换气次数不小于6次h计算确定。2.车库无直接通向室外的汽车疏散口的防烟分区，同时设置进风系统，且送风量不小于排烟量的80%。3.不满足自然排烟条件的地下室均设排烟系统，排烟风机的排风量为：担负一个防烟分区时，按每平方米不小于60m/h计算；担负两个或两个以上防烟分区时，按最大防烟分区面积每平方米不小于120m/h计算，但130、单台风机的最小排烟量不小于7200m/h。4.地下室所有排烟风机均选用双速消防高温排烟风机。5.本工程内不具备自然排烟条件的防烟楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯前室以及合用前室均设置机械加压送风系统。9.8 消防电气本小区高层建筑,其消防保护等级确定为一级。消防用电设备由变电所及自备电源分别提供。另外，报警系统自配后备UPS电源。第 10 章 安全生产10.1 编制依据中华人民共和国劳动法(1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过)；中华人民共和国防震减灾法(全国人民代表大会常务委员会1997年12月29日通过)；中华人民共和国职业病防治法(2001年10月27日第九届131、全国人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过)；建设项目(工程)劳动安全卫生监察规定(原劳动部令第3号，1996年10月)；10.2 采用标准机械设备防护罩安全要求(GB8196-87)；工程场地地震安全性评价技术规范(GB17741-1999)；安全电压(GB3805-93)；安全色(GB2893-82)；安全标志(GB2894-1996)；体力劳动强度分级(GB3869-97)；防止静电事故通用导则(GB12158-90)。10.3 工程的主要危害因素分析主要危害因素可分为两类，其一为自然因素形成的危害或不利影响，一般包括地震、不良地质、雷击等因素；其二为建筑过程中产生的危害，包括有害尘毒132、爆炸事故、机械伤害事故及电伤、坠落等种种因素。10.3.1 自然危害因素分析1.地震地震是一种能产生巨大破坏作用的自然现象，它尤其对建构筑物的破坏作用明显，作用范围广，进而威胁设备和人员的安全，为防止地震危害，工程设计应根据地震评价结论及批准的抗震设计参数进行抗震设计。2.不良地质不良地质对建构筑物的破坏作用较大，甚至影响人员安全。设计时应采取必要的措施以防止地形及构造对基础的影响，进而防止不良地质对建（构）筑物的破坏。3.其它暴雨和洪水威胁本项目安全，其作用范围大，为防止雨水的存积，避免形成内涝，设计中应设置雨水排水系统。10.3.2 建设过程中危害因素分析本项目建设过程中危害因素，主要包133、括有害尘毒、爆炸事故、机械伤害、噪声振动、电伤、坠落等各种因素。1.爆炸危险性分析本项目建设中设置有较多的电气设备及电缆，使得其火灾危险性很高；同时，爆破施工存在危险性因素。2.机械伤害危险性分析本项目建设过程中使用到的搅拌机、振动机、塔吊等各种设备，存在着机械伤害的可能。3.电伤危险性分析建设过程中由于有大量带电设备及各式高低压电气设备，生产操作过程中，发生误操作或漏电，就会引发触电事故，将会危及人身安全。10.4 主要防范措施本项目在建设过程中必须把“安全检查第一，预防为主”的方针贯彻于始终，确保有关劳动安全卫生设施的工程质量，从而保障劳动者在生产过程中的安全和健康。在爆炸和火灾危险性场所134、严格按照环境的危险性质，根据有关规程配置相应的电气设备和灯具，爆破施工要严格按照规程规范操作，并要求特殊工种必须持证上岗。设备设计中严格按规程保证设备安全运行，防止超压引发的危害。选择良好的设备、阀门、管件及密封材料，防止跑、冒、滴、漏现象的发生。在有危险的场所或部位设置相应的安全栏杆、网、罩、盖板等防护设施，并设置必需的安全色和安全标志及事故照明设施。对设备进行定期检修，保证生产设备的完好率。在工程易发生事故的场所设置相应的事故应急照明设施，并设置必备的防尘口罩、防护手套、急救药品与器械等应急器具。本项目劳动安全设施比较完善，在防火防爆及其它劳动安全方面，达到了保证安全生产的目的。在一般情况135、下可防止爆炸事故的发生，一旦发生了爆炸事故，有备用及应急措施。第 11 章 项目建设管理及建设工期11.1 保证措施11.1.1 组织机构本项目由XXXX置业有限公司负责组织实施，按照现代化管理制度，设立董事会领导下的基建小组。基建小组由董事和有关职能部门组成，由法人代表任组长，基建小组根据建设目标，设置职能机构，明确职权和责任。11.1.2 严格“三控四制”在项目实施过程中，都要遵循中华人民共和国合同法的规定，严格执行施工合同。抓好项目施工的进度、质量、投资“三控”和严格执行项目负责制、招投标制、合同制、监理制“四制”，充分发挥政府职能部门的监督作用，强化安全，确保质量，同时做好各建设的交叉136、作业的协调管理，促使工程项目按时、优质完成。11.1.3 资金管理项目建设资金由XXXX置业有限公司统一管理，严格财务制度，项目建设资金专户存储，专款专用，专人负责管理，严格按项目进度及时拨付资金。强化对建设资金的使用检查力度。严把工程决算关，严格控制工程费用。工程竣工后，必须严格按照国家有关规程进行验收、决算。11.1.4 技术管理1.采用先进施工技术，做到科学决策，科学施工。2.严格控制技术经济指标。3.聘请诚信敬业、经验丰富、业务能力强的资深工程技术人员担任项目的技术管理工作。11.1.5 资料管理项目软件资料是整个项目的精华浓缩和动态显示，是项目验收的必备资料。要从项目开始就着手抓，把137、实施前、中、后的重要文件和主要图片系统反映出来，具体要抓好以下两点：一是文字资料，它包括下达任务的文件资料，项目技术资料，各阶段的简报、工作小结、工作总结、项目竣工申请报告和项目设施管理养护制度等；二是图片资料，它包括项目实施中的施工场面，项目建成后的新貌，各级领导检查、指导项目建设等图片。11.2 招投标方案根据中华人民共和国招标投标法、四川省国家投资工程建设项目招标投标条例及有关法律法规之规定，编制本招标方案。11.2.1 招标范围世家项目，勘察设计、施工、监理；主要设备材料及安装招标；附属工程与主体工程一并招标，达不到国家规定规模标准的子项按省政府令197号实行比选。11.2.2 招标方138、式公开招标，招标人应当在国家或省指定媒介发布招标公告。11.2.3 招标组织形式委托招标，招标人应委托具有相应资质的招标代理机构代理招标。11.2.4 资质条件招标实行项目法人制，参与投标的建筑企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。招标基本情况表分 类招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式估算金额（万元）备 注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备其他11.3 建设工期建设工期：36个月。其中前期报建、规划、设计等6个月，项目实施工期30个月。第 12 章 投资估算及资金筹措12.1 投资估算依据国家发改委、建设部建设项目经济评价139、方法与参数(第三版，2006年7月颁布)，最新的四川省建筑工程计价定额、四川省装饰工程计价定额、四川省建设工程费用定额、全国统一安装工程预算定额四川省估价定额；国家有关税收法律法规和XX市有关地方性法规；参考XX市近年来已建成的同类工程造价资料，采用单位面积指标法进行估算，建筑材料执行XX市工程造价信息近期发布的信息指导价。12.2 估算总投资12.2.1 总投资估算总投资估算表（全部投资）（表）金额单位：万元序号费用项目金额占比（%）备注1土地费用及税费15160.00 25.35%2前期工程费用3210.00 5.37%3基础设施建设费用1860.00 3.11%4建筑安装工程费用3221140、8.00 53.87%5管理费用198.18 0.33%6财务费用1500.00 2.51%7开发期费用1811.62 3.03%8销售费用1934.06 3.23%销售收入2%估算9其他费用1100.00 1.84%10基本预备费812.44 1.36%3-10项费用的2%11项目总投资59804.30 100.00%12单位投资0.3278 12.2.2 费用组成1. 土地及税费：土地及税费表（表-1）序号项目数量单价金额1购置成本91229.4115160.002出让契税及费用等合计15160.002. 前期工程费用前期工程费用表（表-2）序号项目名称取费标准（元/）数量（平方米）金额估141、算（万元）1设计费400.002道路费120.003供电费（含搬迁）360.004土地平整费2300.005水文、地堪费30.00合计3210.003. 基础设施建设费基础设施建设费表（表-3）序号项目名称取费标准（元/）数量（平方米）金额估算（万元）1供电工程460.002供气工程350.003供水工程310.004排污工程120.005小区道路工程100.006路灯60.007小区绿化工程430.008环卫设施30.00合计1860.004. 建筑安装工程费建筑安装工程费表（表-4）序号项目名称建筑面积单位造价金额估算（万元）1建筑工程费用182458.82120021895.062设备采142、购费用1200.003安装工程费用2003649.184装饰装修费用3005473.76合计32218.005. 管理费用管理费用表（表-5）序号项目数量金额（万元）备注1第1-2年费用198.181.1管理人员工资15162.003000元/月，24个月1.2管理人员福利费22.68工资总额14%1.3办公费13.50人均0.3万元/年2第三年费用合计198.186. 财务费用财务费用表（表-6）序号项目贷款金额利率金额1建设期贷款利息1000010.000%1500.007. 开发期税费开发期税费表（表-7）序号项目名称取费标准（元/）数量（）金额估算（万元）1土地使用税1091229.4143、191.232白蚁防治费3182458.8254.743配套设施费40182458.82729.844建设工程交易服务费2182458.8236.495质安站检测费6防雷技术服务费1182458.8218.257人防工程建设费40182458.82729.848价格调节基金3.009散装水泥专项基金1182458.8218.2510供电贴费130.00合计1811.628. 其他费用其他费用表（表-1）序号项目名称取费标准（元/）数量（平方米）金额估算（万元）1建设单位管理费480.002工程监理费260.003其他费用360.00合计1100.0012.3 资金筹措本项目总投资59804.3144、万元，资金筹措方案拟定为：1.项目业主自筹20931.51万元，占35.00%；2. 销售收入转投入28872.80万元，占48.28%，销售收入转投入占销售收入的29.86%；3.申请银行贷款资金10000万元，占16.72%。资金来源表（表12.3）序号项目金额占比总投资59804.30100.00%1项目资本金20931.5135.00%2银行借款10000.0016.72%3销售收入转投入28872.8048.28%销售收入转投入占销售收入比例29.86%第 13 章 财务分析13.1 财务评价依据及方法本工程项目评价参照国家发改委和建设部2006年7月颁布的建设项目经济评价方法与参数145、（第三版）及投资项目经济咨询评价指南要求，对本项目，从企业财务角度分析，估算投资、费用、财务盈利能力等经济指标。在估算中所需技术指标参数取于本报告中有关章节；所需基础资料由项目主办单位及项目建设相关单位提供。对财务经济指标的估算均按国家规定执行。13.2 财务分析13.2.1 项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标表（表）序号指标名称单位数量备注1建设规模1.1用地面积平方米91229.411.2建筑面积平方米182458.822开发期年3其中建设期24个月3总投资万元59804.303.1土地费用及税费万元15160.003.2前期工程费用万元3210.003.3基础设施建设费用万元186146、0.003.4建筑安装工程费用万元32218.003.5管理费用万元198.183.6财务费用万元1500.003.7开发期税费万元1811.623.8销售费用万元1934.063.9其他费用万元1100.003.10基本预备费万元812.444资金筹措占总投资比例4.1项目资本金万元20931.5135.00%4.2银行贷款万元10000.0016.72%4.3销售收入转投入万元28872.8048.28%5财务指标5.1销售收入万元96703.175.2总成本费用万元59804.305.3销售税金及附加万元5367.035.4土地增值税万元1450.555.5利润总额万元30081.305147、.6所得税万元7520.325.7净利润万元22560.975.8项目投资利润率37.72%5.9资本金利润率107.78%5.10财务内部收益率（税前）43.29%5.11财务内部收益率（税后）33.07%5.12财务净现值（I=12%）（税前）16,199.005.13财务净现值（I=12%）（税后）10,717.715.14静态投资回收期（税前）2.515.15静态投资回收期（税后）2.595.16借款偿还期年1.14含建设期1年13.2.2 投资计划本项目建设期30个月，即第一年资金使用按45.25%，第二年资金使用按36.18%，第三年资金使用按18.58%，则：投资计划见下表：投资148、计划表（表）序号项目金额占比（%）开发期123总投资59804.30 100.00%27059.73 21634.42 11110.16 1土地费用及税费15160.00 25.35%15160.00 2前期工程费用3210.00 5.37%3210.00 3基础设施建设费用1860.00 3.11%1860.00 4建筑安装工程费用32218.00 53.87%4832.70 19330.80 8054.50 5管理费用198.18 0.33%59.45 59.45 79.27 6财务费用1500.00 2.51%500.00 1000.00 7开发期税费1811.62 3.03%603.8149、7 603.87 603.87 8销售费用1934.06 3.23%967.03 773.63 193.41 9其他费用1100.00 1.84%366.67 366.67 366.67 10基本预备费812.44 1.36%812.44 1.第一年投入资金27059.73万元，占总投资的45.25%； 2.第二年投入资金21634.42万元，占总投资的36.18%；3.第三年投入资金11110.16万元，占总投资的18.58%；13.2.3 销售收入和税金及附加分析1.销售收入1)销售价格估算：本着服务大众，公司与大众、社会“共赢”的理念，在认真分析成本和同质同类小区销售价格及销售策略的基础150、上，按XX市及南城片区目前房地产的销售价格，该项目均以商品房销售，平均单价为：按均价5300元/。为降低风险，以上价格均按目前房地产市场同类性质房屋的低端价位进行测算。 2)销售收入估算：根据该项目建筑面积和销售单价，销售收入估算为：销售收入：96703.17万元2.税金及附加1）营业税：税率按销售收入的5%计，则营业税4835.16万元2）城建税、教育费、交通费附加：税率按营业税的11%计，则531.87万元3）土地增值税：税率按销售收入的住宅1.5%估算计，则土地增值税1450.55万元销售收入和税金及附加估算详见附表。13.2.4 财务费用分析借款还本付息计算表（表）序号 年份 项目 利151、率（%）建 设 期 10.00%231年初借款本息5000.00 1.1本年借款5000.00 5000.00 1.2本年应计利息 500.00 1000.00 1.3本年还本10000.00 1.4本年偿还利息500.00 1500.00 2偿还借款本金的资金来源68994.83 2.1转投入后剩余销售收入（剔除税费）3196.50 68994.83 3偿还借款利息资金来源500.00 1500.00 3.1成本费用500.00 1500.00 4借款偿还期1.1413.2.5 财务指标分析1.销售和管理费用估算该项目主要经营费用为项目的销售费用，包括户外、报章、电视等广告宣传费、直接销售费152、用和管理费用，销售费用和管理费用分别提取：1）销售费用：1934.06万元。2）管理费用：198.18万元。销售费用和管理费用共计：2132.24万元。2.销售利润总额估算销售利润=销售收入-销售税金及附加-总成本费用-土地增值税=30081.30万元。3. 所得税估算所得税率按25%计：7520.32万元。4.净利润估算净利润=销售利润-所得税=22560.97万元。5.税金总额估算税金总额=税金及附加+土地增值税+所得税=14337.90万元。13.3 盈亏平衡分析经测算，本项目达到预测目标的65.48%，销售面积119468.82平方米，项目保本，项目盈亏平衡，超过此面积就有盈利，否则将153、产生亏损，对于本项目，风险可以接受。盈亏平衡分析表（表13.4）项 目单位平衡点盈亏平衡点%65.48%保本销售面积平方米119468.8213.4 风险分析13.4.1 主要风险因素1.经营风险价格风险：由于本项目收费价格随市场的变化较大，因此存在着价格风险。产品风险：由于本项目计算期为3年，3年的市场变化是很大的，所以项目产品的需求状况在核算期内可能发生变化，这对项目的实施将产生一定的影响。2.行业风险随着各地新建商品房的增多，会对公司经营产生一定的影响。13.4.2 风险对策1.经营风险对策：公司将强化管理与提供优质服务两方面入手，改善经营环境，以新颖设计和功能的完善吸引购房者。2.行业154、风险及其他风险对策：公司将加强成本管理、树立良好的品牌形象，以优质的服务、价格站稳市场，通过完善各方面措施，进一步降低经营成本，增强公司的整体竞争力。13.5 财务评价结论： 1.该项目投资利润率和投资利税率较高，项目可创税收14337.9万元，实现净利润22560.97万元，符合目前房地产开发的实际情况，具有较好经济效益和社会效益。 2.该项目全部投资和自有资金投资税后的财务净现值远远大于0，从财务上分析可行。3.该项目负债期短，资金负债率不高，银行在对其资金使用严格监管和有第二抵押物保底的前提下可予以信贷支持，最大限度地降低风险，促使项目快速建成见效。第 14 章 经济和社会效益分析14.155、1 经济效益分析按国家发改委、建设部建设项目经济评价方案与参数(第三版)规定，房地产开发项目财务基准收益率按：ic=12%。建设期银行借款利息已视作投资进入成本。经估算，本项目建成后，全部出售后，可实现销售收入96703.17万元，扣除建筑成本和各项税费后，还可获净利润22560.97万元。因此，该项目完全有能力还清银行贷款全部本息，银行可获得利息1500万元。从财务现金流量表(全部投资)分析得知：税后：财务净现值FNPV=10,717.710财务内部收益率FIRR=33.07%12%14.2 社会效益分析目前，国家大力提倡住宅建设，已经把住宅建设作为新经济增长点。XX市南城作为XX市的城市辖156、区，近几年来，南城的住宅建设发展迅速，不仅提高了社会效益，而且提高了经济效益。房地产业对XX的经济发展起到了很大的推动作用，由此也可以看出，房地产业已成为XX市的支柱性产业。XX经济的飞速发展，人们的生活水平也大幅度提高。但随着人口的密集，使得居住环境变得恶劣，因此，XX市急需一些环境良好的住宅小区来满足人们的需要。本项目位于南城，在这里进行房地产开发，将会是该地区改变城市局部面貌得到改善，使这里基础配套设施得到补充，同时，本项目的兴建，将使本地段的环境得到改善，地区面貌将变得更美。1.本项目将提升人均居住面积，这将使当地的人均居住面积提高了一个档次，使当地的居民居住水平得到提高；2.本项目的157、建设，其商业部分将会给社会提供上百个就业的岗位，所以，这个项目将为缓和社会失业率做出贡献；3.本项目住宅销售部分将为国家上缴14337.9万元的税金，而商业部分，仍每年为国家上缴税金，所以本项目为政府提供了较大的财政收入；4.本项目的建成，形成了一个配套完善的成熟居住区，不仅为当地居民增加了生活设施，而且促进了当地服务业的发展，加速了当地经济的繁荣本项目的开发，为社会展现出一个具有超前性和导向性的住宅小区新模式，并起到推广普及的示范作用，从而由点到面，推动本地段及周围地区住宅建设的发展。因此说，本项目的开发将会对社会产生一定的社会效益。14.3 效益评价本工程项目的各项经济指标均处于较好的水平158、，经济效益情况较好，具有抗风险能力，社会效益十分明显。因此本项目经济评价和社会评价是可行的。第 15 章 结论与建议15.1 结 论本项目的建设实施是改进和提升城市功能的重点工程，是把资源优势转化为商品优势，促进城乡居民增收致富，改善居住条件，美化人居环境，实现城乡协调发展，促进社会稳定的基础工程。通过各方面的充分论证，该项目符合国家的产业政策且有可观的税后利润22560.97万元，并可创税14337.9万元。据此，我们认为本项目的实施适应市场需求，有着良好的社会效益和经济效益，其实施条件充分可靠，是完全可行的。15.2 建 议1.建设业主按质按量加快工程进度，避免延误工期。同时应多开发经济适159、用住房，调大其比重，面向中低等收入群。制定售房价位要适中，符合当前房地产市场行情，尽快回收投资。2.建议业主与金融部门加强合作，尽快落实项目融资和加强项目后期的房屋按揭合作，以便达到银企双赢的目标。综合以上分析，本项目是可行的，建议有关部门给予支持。附表1：资金来源与运用表序号项目开发期合计1231资金来源27059.73 26194.43 82362.54 135616.70 1.1项目资本金27059.73 1853.80 28913.53 1.2银行借款0.00 5000.00 5000.00 10000.00 1.3销售收入0.00 19340.63 77362.54 96703.17160、 2资金运用27059.73 24502.00 32580.47 84142.20 2.1开发建设投资27059.73 21634.42 11110.16 59804.30 2.2销售税金及附加0.00 1073.41 4293.62 5367.03 2.3土地增值税0.00 290.11 1160.44 1450.55 2.4所得税0.00 1504.06 6016.26 7520.32 2.5借款还本10000.00 10000.00 3盈余资金0.00 1692.44 49782.06 51474.50 4累计盈余资金0.00 1692.44 51474.50 附表2：销售收入和税金及附161、加估算表单位：平方米、万元序号项 目面积单价金额第1年第2年第3年销售率0%20%80%1销售收入182458.8296703.17 19340.63 77362.54 1.1住房182458.820.5396703.17 0.00 19340.63 77362.54 2销售税金及附加5367.03 0.00 1073.41 4293.62 2.1营业税税率0.054835.16 0.00 967.03 3868.13 2.2城建税、教育费、交通费附加营业税的11%531.87 0.00 106.37 425.49 3土地增值税住宅1.5%估算1450.550.00290.111160.44附162、表3：财务现金流量表(全部投资)序号项 目开发期合计123销售率0%20%80%100%1现金流入0.00 19340.63 77362.54 96703.17 2销售收入0.00 19340.63 77362.54 96703.17 3现金流出27059.73 24502.00 22580.47 74142.20 4建设投资27059.73 21634.42 11110.16 59804.30 5销售税金及附加0.00 1073.41 4293.62 5367.03 6土地增值税0.00 290.11 1160.44 1450.55 7所得税0.00 1504.06 6016.26 7520163、.32 8净现金流量(27059.73)(5161.36)54782.06 22560.97 9累计净现金流量(27059.73)(32221.09)22560.97 10所得税前净现金流量(27059.73)(3657.30)60798.32 30081.30 11所得税前累计净现金流量(27059.73)(30717.03)30081.30 计算指标所得税后所得税前财务内部收益率：33.07%43.29%财务净现值： （ic=12%）10,717.7116,199.00静态投资回收期(年)：2.592.51附表4：损益表序 号 年份 项目建 设 期合计123销售率（%）0.00 19340164、.63 77362.54 96703.17 1销售收入0.00 1073.41 4293.62 5367.03 2销售税金及附加27059.73 21634.42 11110.16 59804.30 3总成本费用0.00 290.11 1160.44 1450.55 4土地增值税-27059.73 -3657.30 60798.32 30081.30 5利润总额（1-2-3）0.00 1504.06 6016.26 7520.32 6所得税(25%)0.00 4512.19 18048.78 22560.97 7税后利润（4-5）0.00 451.22 1804.88 2256.10 法定盈余公积0.00 4060.98 16243.90 20304.88 未分配利润0.00 4060.98 20304.88 累计未分配利润0.00 19340.63 77362.54 96703.17