1、新城区商业广场融资贷款3千万项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月新城区商业广场融资贷款3千万项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月8可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总论8第一节 建设单位概况(请补充)8一、*公司8二、*公司8法定代表人：*8第二节 项目概况9第三节 主要技术经济指标12、0第二章 项目所在地概况及地块现状1第一节 项目所在地概况1一、城市概况1二、城市特色2三、经济状况3四、人口状况4五、交通运输4六、房地产市场5第二节 项目地块现状6一、区域位置6二、地块现状7三、建址条件8第三章 市场及销售价格分析1第一节 市场分析1一、市场现状1二、项目SWOT分析3三、项目市场定位及发展方向4四、目标客户定位5第二节 销售分析6一、销售价格6二、销售方式7第四章 工程建设方案1第一节 总图布置1一、总体布局1二、交通组织2三、建筑指标2第二节 土建工程3一、设计规范和参数3建筑抗震设防烈度：七度4二、设计目标与原则5三、建筑与结构5四、建筑材料7第三节 公用工程7一、3、给排水工程7二、供电工程9三、其它工程11第五章 环境保护、节能与消防13第一节 环境保护13一、环境保护标准13二、环境影响初步分析13三、施工期环境保护措施14四、运营期环境保护措施14五、长效措施15第二节 节能16一、建筑结构16二、给排水16三、电气16四、加强对xx商业广场业主的宣传教育，提高节约意识。16第三节 消防17一、设计依据17二、消防设计17三、消防设施的布置17四、消防给水管材的运用18第六章 管理体制及人力资源配置1第一节 管理体制1第二节 人力资源配置1一、项目定员1二、人员来源2三、人员培训2第七章 实施计划及工程招标3第一节 实施计划3第二节 工程招标3一、招4、标依据3二、项目招标初步方案4三、招标的组织和工作4第八章 投资估算与融资方案5第一节 投资估算5一、投资估算的依据5二、投资估算的范围5三、投资估算的说明6四、建设投资估算额7五、建设期借款利息7六、项目总投资7第二节 融资方案7一、项目资本金8三、债务资金8第九章 财务评价1第一节 财务基础数据1一、确定财务基础数据应遵循的主要经济法规1二、各项财务基础数据1(二)营业收入估算11. 商铺销售收入12. SOHU办公用房销售收入13. 一般办公用房销售收入2(三)营业税金及附加估算2三、企业所得税3四、法定盈余公积金和公益金3五、长期借款偿还3第二节 财务分析4一、盈利能力分析4投资利润率5、年平均利润总额项目总投资100%6二、清偿能力分析6三、不确定性分析6第三节 财务评价结论7第十章 风险分析1一、风险因素1(一)市场风险1(二)设计风险1(三)工程管理风险2(四)金融政策与资金风险2二、风险防范对策2(一)市场风险的对策2(二)设计风险的对策3(三)工程管理风险的对策3(四)金融风险的对策3第一章 总论项目名称：xx商业广场项目拟建地址：吴江市xx镇南部城区体育路南侧、xx医院宿舍区东侧建设单位：吴江市xx房产开发有限公司第一节 建设单位概况(请补充) xx商业广场项目的建设单位是吴江市xx房产开发有限公司。该公司成立于*年*月*日，为*公司，由*和*共同出资组建，注册资本6、*万元，其中*公司出资比例为*%、*公司出资比例为*%，各股东的基本情况如下： 一、*公司 注册号码：* 法定代表人：* 公司地址：* 二、*公司 注册号码：* 法定代表人：* 公司地址：* 根据江苏省建设厅的核定，吴江市xx房产开发有限公司房地产开发企业的资质为*级。截止20xx年12月31日，吴江市xx房产开发有限公司资产总额为*元，资产负债率为*%。第二节 项目概况 xx商业广场项目位于吴江市xx镇南部新城区，项目用地分布在体育路南侧、xx医院宿舍区东侧，占地面积8253平方米，南侧河道对面为xx医院住院部，东侧也临城市道路。 xx商业广场项目总建筑面积20632平方米(不含地下人防车库7、)，主要建设办公楼、商业楼2栋建筑。办公楼建筑面积18932平方米，分为一般办公楼和SOHU办公楼2栋主楼，一般办公主楼地上15层，高约58.9米；SOHU办公主楼地上11层，高约52.4米；连接裙房为2层，高约9.5米。商业楼建筑面积约1700平方米，地上3层，高约11.5米。地下一层为人防车库，建筑面积约4300平方米，层高约4.2米，车位100个。 本项目除建设建筑工程外，还新建室外道路、广场、停车场和绿化等工程，地块南侧河道驳岸已建好，但需结合项目风格进行整治，以改善商业经营场所的交通和环境面貌，为入驻商户的经营创造温磬、舒适的氛围。 项目建设期预计为1年，据估算项目总投资为9317.8、6万元，其中建设投资9206.9万元，建设期借款利息为110.7万元。在项目总投资中项目资本金为6317.6万元，占项目总投资的比例为67.8%，由公司自有资金和滚动投入解决，其余3000万元申请融资贷款解决，占项目总投资的比例为32.2%。第三节 主要技术经济指标 本项目主要技术经济指标见表1-3-1。主要技术经济指标表 表1-3-1序号项目单位指标备注一技术指标1占地面积m2 8253折合12.3795亩2总建筑面积m2 20632不含地下人防车库其中：办公楼m2 18932 商业楼m2 17003地下人防停车库建筑面积m2 4300车位100个4容积率 2.5不含地下人防车库5建筑密度%9、 30.0不含地下人防车库6道路面积m2 17007地面广场、停车场面积m2 3000车位69个8绿化面积m2 1000绿化率12.1%9销售建筑面积m2 20305其中：商铺m2 4500办公楼一层、二层及商业楼 SOHU办公用房m2 6053SOHU办公主楼三层及以上，127间 一般办公用房m2 9752办公主楼二层及以上二经济指标1项目总投资万元 9317.6其中：建设投资万元 9206.9 建设期借款利息万元 110.72项目资本金万元 6317.63融资贷款万元 3000.04计算期营业收入万元 13728.55计算期营业税金及附加万元 748.26计算期总成本费用万元 10345.10、67计算期利润总额万元 2634.78计算期所得税额万元 869.39项目财务内部收益率% 16.3310财务净现值(ic=12%)万元 573.3211投资回收期年 2.88含建设期1年12资本金收益率% 11.5513借款偿还期年 1.66含建设期1年14投资利润率% 4.0415资本金利润率% 3.99第二章 项目所在地概况及地块现状第一节 项目所在地概况 一、城市概况 “上有天堂，下有苏杭，苏杭之间有吴江”。吴江位于江苏省的最南端，古称松江，别称鲈乡。吴江市是苏州市下辖的5个县级市之一，市人民政府驻xx镇，下辖xx、盛泽、汾湖(原芦墟、黎里)、同里、平望、震泽、桃源、七都、横扇9个镇，11、及吴江经济开发区、汾湖经济开发区2个省级经济开发区。吴江市地理位置见图2-1-1。图2-1-1 吴江市区域位置图 吴江地处吴根越角，北接苏州，南近杭州，东临上海，西濒太湖，是人间天堂的腹地。京杭大运河、苏嘉杭高速和227省道纵贯南北，318国道和太浦河横穿东西。吴江四季分明，物候常新，河道纵横成网，湖荡星罗棋布，田被粮桑，鱼虾满塘，宅桥相映，是江南典型的水乡泽国。吴江市总面积1176.6平方公里，其中市镇建成区面积76.9平方公里，全市有三分之一以上为水域，各镇面积情况见下表。 表2-1-1序号镇名总面积(km2)市镇区面积(km2)备注1xx镇 148.5812.0未含经济开发区2同里镇 112、33.1513.83汾湖镇257.8311.34盛泽镇 149.4819.55平望镇 133.50 5.76震泽镇 94.36 4.37桃源镇 90.61 4.18七都镇 86.90 4.09横扇镇 82.19 2.2合计1176.676.9 据苏州统计年鉴，2005年末，吴江市土地利用现状为：年末总面积121.97千公顷，其中耕地面积43.23千公顷，园林地15.53千公顷，城镇工矿用地17.16千公顷，交通用地3.43千公顷，水域面积43.50千公顷，其它用地2.12千公顷。 二、城市特色 吴江于公元909年建县，1992年撤县建市。近年来，吴江市先后荣获国家级卫生城市、江苏省文明城市和江13、苏省园林城市等称号。 吴江的古镇名闻遐迩。千年古镇同里被誉为命名为历史文化名镇；“四周春水”的芦墟镇是原为新兴的省级旅游度假区，现改为省级经济开发区；“日出万绸，衣被天下”的盛泽镇，被誉为“华夏第一镇”；“垂虹秋色满东南”的xx镇已成为省级经济技术开发区；震泽、平望、汾湖(黎里)、xx(八坼)、桃源(铜罗)、横扇等镇的水巷民居、河埠庭园，雕棂刻石无不风姿绰约，别有神韵。“小城镇大问题”缘起吴江，影响全国。 吴江旅游业发展快速，旅游产业地位不断提高，推动了当地经济的发展，提高了城市的知名度，提升了城市品位，2002年被列入“中国优秀旅游城市”行列。 三、经济状况 2006年吴江市完成地区生产总值14、501亿元，按现价计算比上年增长24.3%。全市人均生产总值达到64230元，按现行汇率折算，人均地区生产总值已达到8235美元。全年完成全口径财政收入81.55亿元，比上年增长40.4%。实际到帐外资6.30亿美元，比上年增长8.3%。全社会固定资产投资额为236亿元，比上年增长10.7%。 20022005年吴江市各镇地区生产总值情况如下： 表2-1-2序号镇名地区生产总值(万元)2002年2003年2004年2005年1xx镇 296630 125052 151862 3912882同里镇 107185 140150 170500 2052503汾湖镇 335086 464763 57815、429 6753174盛泽镇 428223 556467 80312010006875平望镇 186498 228088 269500 3197926震泽镇 175800 214000 253000 3000007桃源镇 140180 174760 216459 2568408七都镇 184714 230051 266015 2910089横扇镇 82317 96948 126841 144892合计1936633223027928357263585074全市2345583281051634010184032020 四、人口状况 2006年末吴江市户籍总人口783094人，比上年增加5585人16、，其中非农业人口242979人。全市外来登记人口43.76万人。2005年吴江市各镇人口情况见下表。 表2-1-3序号镇名总人口(万人)非农业人口(万人)备注1xx镇140966 745472同里镇 43389 143503汾湖镇143055 445724盛泽镇130305 478175平望镇 82676 248456震泽镇 67615 167187桃源镇 71818 84878七都镇 60620 49729横扇镇 42650 6671合计783094242979 吴江市2020年规划人口为100万人。 五、交通运输 公路方面：沪苏浙高速公路、318国道(上海吴江浙江西藏)东西横穿吴江全境。苏17、嘉杭高速公路、227省道(张家港杭州)南北纵贯吴江全境。从吴江通过高速公路到上海只需45分钟，到杭州只需60分钟。所有镇20分钟内上高速公路、30分钟内到达市区、过境车辆40分钟内离境。 航空方面：吴江至上海虹桥机场54公里，距浦东机场86公里，距杭州萧山机场150公里，距南京禄口机场226公里。 海运方面：吴江距上海港140公里，距乍浦港100公里，距宁波港340公里，距张家港港口140公里。 铁路方面：北与京沪铁路苏州站22公里，南与嘉兴站40公里。 水运方面：沟通长江的京杭大运河贯穿南北，全年可通航500吨级船舶，可承担集装箱运输。东西穿越吴江的太浦河连接黄浦江，全年可通航500吨级船舶18、。 六、房地产市场 房地产业作为热点行业，对税收、建材、金融、装修等许多领域有较强的拉动效应，对经济的持续健康发展有着不容忽视的促进作用。房地产新政实施以来，目前吴江市房地产市场总体呈稳健发展态势，出现了投资回落趋稳、施工规模得到控制、销售情况良好、房价基本平稳等趋势。 2005年吴江市完成房地产开发投资36.9亿元，比上年增长36.9%，其中商业办公楼房产投资占30%以上。累计施工面积425.93万平方米，同比增长59.1%；竣工面积129.22万平方米，同比增长66.3%；商品房销售面积95.06万平方米，同比增长64.8%，销售金额29.82亿元，同比增长126.9%，平均销售价格31319、7元/平方米。 2006年吴江市完成房地产开发投资51.4亿元，比上年增长39.2%，新开工商品房141万平方米，竣工104万平方米，房价平均上涨9.2%。2006年以来吴江市房地产投资结构发生了变化，住宅投资比重下降，办公用房、商业用房和其他用房比重上升。2006年xx镇住宅商品房价格在35004000元/平方米之间，商业用房价格在40008000元/平方米之间。 2007年14月吴江市共完成房地产开发投资16.91亿元，同比增长52.7%，施工面积420.55万平方米，增长18.4%，其中新开工面积55.23万平方米，增长13.1%，竣工面积27.95万平方米，减少0.04%，销售面积4820、.63万平方米，增长26%，销售金额17.47亿元，增长32.6%，平均销售价格3592元/平方米。空置面积50.63万平方米，比年初增加了7.58万平方米。 2007年17月吴江市商用房投资7.56亿元，同比增长68.8%。第二节 项目地块现状 一、区域位置 xx商业广场位于吴江市xx镇南部新城区的体育路以南、xx医院宿舍区以东地块，地块东临城市道路、南临河道，河道对面是xx医院住院部。地块较规则，基本呈平行四边形，东西长约110米，南北宽约75米。 项目所在地区域位置如下：xx商业广场图2-1-1 xx商业广场区域位置图 xx商业广场选择在xx镇南部新城区的中心地段进行建设，与周围环境、人21、气、功能等都比较适合，南面临近人民路，西面临近吴模路，北面直接靠临体育路，西面也直接靠临设城市道路，交通十分方便。 二、地块现状 (一)根据吴江市城市总体规划，xx商业广场所在地将成为吴江市的南部新城区的居住、商业、办公中心，吴江市政府行政中心也正在迁至南部新城区，随着奥林清华等大型房地产项目的开发，这一区域将逐渐成为吴江市xx镇新的商业、办公、居住较为高档的聚集区域。 (二)项目地块周边正在全面开发建设，本项目的建设对整个xx镇南部新城区的快速形成也具有直接的作用，附近已有体育馆、汉唐国际酒店、xx医院、实验初中、青少年活动中心等配套设施。 (三)项目地块两侧紧邻道路，南侧为河道，对将来入驻22、的商业办公客户能够提高良好的经营环境和便利的配套服务。 (四)对外交通主要有南北向的吴模路，东西向的人民路。目前已有城市公交通过项目所在地区，可解决行人出行问题。根据城市总体规划，通往该地区的公共交通线路还将开通多条。 (五)负责xx镇南部新城区的吴江城南污水处理厂已开始建设，首期日处理能力为3万立方米，完全具有接纳处理本项目等新建项目生活污水的富裕容量和能力，城市给水、供电、通讯等供配套条件也较好，接口均已通到地块边缘。 (六)建设地址周围没有污染源，具有较好的防洪排涝设施，地形规整，有利于项目的开发建设。 (七)建设区域已为建设用地，地块内没有民居房屋，不存在房屋拆迁问题。通过公开拍卖，建23、设单位已取得土地使用权。地块东、北两侧道路均已建成，工程建设所需交通及临时水电条件均已具备。 三、建址条件 (一)气象资料 吴江属北温带海洋性气候，气候温和，雨量充沛，日照充足，无霜期230天左右，春夏盛行东南风，秋冬季节多偏北风，雨季为67月份，79月份常受台风影响，冬季多出现寒潮天气。 历年平均气温 15.7 历年极端最高气温 38.8 历年极端最低气温 -9.8 历年积雪最大深度 26厘米 历年平均降水量 1088.5毫米 平均相对湿度 81% 历年最大冻土深度 8厘米 历年最大风速 20米/秒(1959年1月16日) 历年主导风向 SE (二)地质资料 吴江属湖泊相沉积平原，除表层土层24、经人类活动而堆积外，其余均为第四纪沉积层，坡度平缓，一般层水平成层，交互层或夹层较有规律。80米内浅地基土各土层的主要特征简述如下： 1. 素填土：灰黄色，厚0.603.10米，软塑可塑，中等压缩性。 2. 淤泥质粉质粘土：灰色，厚0.606.20米，流塑，高压缩性，承载力fk=60kPa。 3. 粘土：暗绿黄褐色，厚1.304.30米，可塑，中等压缩性，承载力fk=210kPa。 4. 粉质粘土：灰黄色，厚1.404.40米，软塑可塑，高压缩性，承载力fk=160kPa。 5.1 粉质粘土夹粉土：灰黄灰色，厚1.505.00米，软塑，高压缩性，承载力fk=130kPa。 5.2 粉土，灰黄灰25、色，厚1.805.60米，中等压缩性，承载力fk=160kPa。 6.1 粉质粘土：灰色，厚1.808.60米，软塑，高压缩性，承载力fk=130kPa。 6.2 粉质粘土夹粉土：灰色，厚0.806.20米，软塑可塑，较高压缩性，承载力fk=150kPa。 6.3 粉质粘土：灰色，厚1.6019.30米，软塑，承载力fk=140kPa。 6.4 粉质粘土夹粉土：青灰，厚2.7011.70米，软塑可塑，中等压缩性，承载力fk=180kPa。 7. 粘土：暗绿黄褐色，厚2.8010.90米，可塑，中等压缩性，承载力fk=240kPa。 8.1 粉土：灰黄青灰色，厚2.009.80米，低压缩性，承载26、力fk=300kPa。 8.2 粉砂夹粉质粘土：青灰色，厚1.405.30米，较低压缩性，承载力fk=200kPa。 9. 粉砂：青灰灰色，厚30.2031.00米，低压缩性，承载力fk=300kPa。 10. 粉质粘土夹粉土：灰绿色，未钻穿，可塑，低压缩性，承载力fk=260kPa。 根据国家地震局、国家建设部(1992)160号文件，本地区地震设防烈度为度。 (三)基础设施 1. 给水 目前吴江市xx镇已实施区域供水，市政自来水总管已铺设到人民路、体育路和吴模路。本项目可从体育路引一根管径DN150自来水管，另一根由东侧城市道路引入，管径也为DN150，在xx商业广场项目内部形成环形自来水27、管网，可满足本项目的生活和消防用水要求。 (二)排水排污 吴江市xx镇市政雨污水排放总管将敷设至xx商业广场周边市政道路，生活污水可直接排入市政总管，雨水可直接排入地块南侧河道，仅需在建设前办妥相关许可手续。 (三)供电 目前吴江市xx镇南部新城区已有两路10kV的高压线供电，可满足本项目的供电要求，需根据新增用电负荷办理电力增容手续。第三章 市场及销售价格分析第一节 市场分析 一、市场现状 (一)市场环境综述 吴江市经济发达，全市遍布各类工厂，目前多数企业采用厂内、老式厂房或办公楼等解决办公需要，并未全面产生舒适、高效的办公需求，同时当地房地产市场上并未出现相应的办公楼引导消费，致使吴江市办28、公楼市场目前发展相当滞后。但经济快速发展加上第三产业等服务型企业的大量涌现，预计将带来商业办公楼市场的巨大需求。 近年来随着国内外大公司的进入和企业自身的发展，不少企业感觉需要独立的商务办公空间，吴江市区也逐渐催生了部分纯办公楼的市场需求。目前由于供应缺乏商业办公楼项目一般都获得了很好的效果。虽然初步阶段的办公楼规模不大，配套不全，档次一般，但巨大的市场需求使这些项目销售形势非常喜人。 随着吴江市xx镇南部新城区建设的加快，尤其是市政府和各单位的南迁，南部新城区将逐渐形成商务办公比较明显的集中态势。2006年以来，不少房产开发公司已开始意识到商业办公楼市场的前景，着力开发的商业办公楼项目正逐渐29、增多。根据调查资料显示，计划2007年下半年推出的办公楼项目已不在少数。这些新的商业办公楼项目显现出型态多样、层级分布的特点，有豪华纯办公大厦，有普通办公大楼，有综合区的办公楼组团，也有酒店式小户型办公等。预计2007下半年和2008年吴江市xx镇的商业办公楼市场将逐渐成熟。 从市场调查的资料分析，吴江市xx镇商业办公楼市场需求旺盛，但目前集中于普通商业办公楼宇，这对本项目的市场和产品定位有着较大的指导作用。 (二)楼盘市场简介 吴江市xx镇商业办公楼是从2005年底2006年初在市场上开始出现的，先后推出了通鼎国际大厦、佰亿广场、金色领地三个项目，三个项目开盘三个月的时间即销售完毕。200730、年下半年即将推出吴郡中环、香港万亚广场、奥林清华东区三个商业办公楼项目和都士广场一个产权式酒店项目。但是整个吴江市xx镇已推出的和未推出的商业办公楼都共同存在一个问题，即配套低、没有自己的主题，达不到高档商业办公楼的配套标准。吴江市xx镇商业办公楼建设及销售情况汇总如下： 表3-1-1序号项目名称项目性质项目位置推出时间均价元/m2工程 进度销售状况日租金元/m21通鼎国际大厦商业办公楼花园路、云梨路2006年初3800竣工售完1.5元2佰亿广场商业办公楼百润发西侧2006年初4400竣工售完1.5元3金色领地商业办公楼花园路、云梨路2006年初3800竣工售完1.5元4吴郡中环商业办公楼花园31、路、笠泽路2007年10月45004600未动未售未定5香港万亚广场商业办公楼永康路步行街2007年10月未定刚动工未售未定6奥林清华东区商业办公楼中同南路、人民路2007年8月未定未动未售未定7都士广场产权式酒店百润发西侧2007年3月7000刚动工认购期年回报8% 二、项目SWOT分析 (一)优势(Strength) 1. 项目所在地为xx镇南部新城区，紧邻新的行政中心，区域道路宽阔，单位集中，是较好的商务办公开发之地。 2. xx镇南部新城区住宅区集中成片，人气逐渐旺盛，能提供办公企业生活所需，是较好的商业办公居住一体化的新城区。 3. 项目紧邻大型房地产项目奥林清华，区位明显，配套成熟32、。 (二)劣势(Weakness) 1. 地块面积小，可利用的空间不足。 2. 目前相对处于城市边缘，地段上略逊于其他项目。 3. 现阶段城市建设存在不足，需要时间发展。 4. 项目启动晚于其他项目，届时上市将直接面临竞争。 (三)机会(Opportunity) 1. 吴江市xx镇商业办公楼现阶段需求仍然强劲。 2. 虽然层级分布明显，但商业办公楼产品定位仍有一定的空间。 3. 从目前新建商业办公楼形态分别为豪华办公楼和SOHO办公楼多数来看，各投资方并未精确研究市场，在操作上有很大的胜出机会。 (四)威胁(Threats) 1. 2007年下半年xx镇推出商业办公楼项目不少，商业办公楼市场将33、会存在强烈的竞争。 2. 香港万亚广场、奥林清华东区等项目拥有强大的实力，竞争中这些项目将处于强势地位。 3. 2007年下半年xx镇各商业办公楼项目推出过程中不排除有新项目扎堆的情形出现，后市竞争压力可能不减反增。 三、项目市场定位及发展方向 (一)项目市场定位 根据吴江市xx镇商业办公楼项目情况分析，预计2007年底高、中、低各层级产品都会存在。根据差异化战略原则，本项目需选择特定的目标群体，打造不同于其他项目的独有特色。 鉴于本项目位置稍偏，地块面积较小，如果走豪华路线会与香港万亚广场和奥林清华东区等项目遭遇，建议首先规避。本项目如果与豪华办公楼对抗，会相当被动，处于下风。况且豪华办公楼34、成本较高，尤其本项目体量较小，成本分摊难度更大，走豪华路线无一可取。 低端办公产品在过去曾经辉煌，但时过境迁，办公需求受新形势、新观念的影响，旧有低端项目已经不能满足其需求。因此，新型的服务型智能化办公楼将是客户的需求重点。低端办公楼固然有价格优势，但失去一个最大的群体，若去低就低端客户群体，形势一样被动。 小户型权产式办公楼也是一条可以考虑的路线。小户型通常有三种形式：住宅用地酒店公寓、综合用地产权式商务酒店、商业用地产权式办公楼。已经推出的都士广场为第二种，其均价约为7000元/平方米，同时承诺10年8%的回报，实际售价不足4000元/平方米，本项目很难在与其直接竞争中得到好处。 综上所述35、，本项目考虑为小户型方案第三种产权式办公。小户型但可自由分隔，层高控制在5米左右，买一层得两层，兼备住宿功能，适合小型创业公司或大型厂矿企业总部。 (二)项目发展方向 从发展战略角度考虑，本项目发展方向为外形美观、配套齐全、档次较高、相对具有价格优势的商业办公大厦，外形和立面美观、广场宽阔、大堂豪华、车位充足、通讯系统完善快捷、安防系统完备，但房屋结构、建材配套、智能配备、空调系统等都与真正的智能化高档办公楼有一定的差距。与真正的5A智能化办公楼相比，仅取其框架，仅注重公共部位的美观效果，并对相关功能进行取舍。但在使用功能上很大程度能与智能化办公楼相媲美，其目的在于能以更低的成本让客户享受智能36、化高档办公楼的办公氛围。 四、目标客户定位 项目目标客户定位为比较有购买能力的、注重公司形象但预算有限的中小型企业或服务型企业。 (一)目标客户细分 1. 遍布吴江市的各大工厂，其对总部办公独立性有一定的需求。这些工厂具有一定的购买力，同时需要具有思维活跃、重视企业形象和对外交往的企业领导。该部分工厂对外事务中需要独立的办公空间，对办公空间的使用又不频繁却又不可或缺。 2. 各类服务型企业，如装潢、广告、咨询等企业。这些企业的形象展示是企业的生命，他们需要预算不高，但格调高雅的办公空间，以利于形象充分展示和交往中争取更多的客户。 3. 各类具有购买能力的小型企业。 4. 房产增值投资者。第二节37、 销售分析 一、销售价格 本项目地块位于xx镇南部城区，区位优势明显，交通便倢，项目外围具有优良的配套设施、优美的自然环境，这些均为项目商业办公用房的销售打下了良好的基础。比较相邻地区商业办公用房的市场销售价格，本项目确定的销售价格必须具有较大的优势，竞争力较强。 苏州市区办公楼销售价格自2002年的4200元/平方米开始稳步提升，经过3年的快速发展，2005年达到近10000元/平方米，增幅超过100%。如苏州工业园区建屋大厦、高峰会等办公楼售价达到12000元/平方米以上，国际大厦、金融大厦等办公楼售价为10000元/平方米以上。苏州市区商铺销售价格则更是高达到了20000元/平方米以上。38、目前吴江市办公楼销售价格还处在45007000元/平方米之间，商业用房销售价格则普遍在1000015000元/平方米之间。吴江市房价在苏州市范围内处于较低状态，与其地理位置、交通优势等条件不相吻合。 因此，本项目按优惠于同地区同类房屋销售价格的原则定价，商铺均价为11000元/平方米，SOHU办公用房为5500元/平方米，一般办公用房为5000元/平方米，地下车位4万元/只(每个车位建筑面积按25平方米折算，销售价格为1600元/平方米)。鉴于吴江市房地产市场的整体发展趋势，预计在销售期内商业办公用房等还有价格上涨的空间。 二、销售方式 本项目开发性质为商业办公用房，结合项目开发的经济性、地域39、性和服务对象等因素，主要采用市场销售方式对外销售。 建设单位在房屋销售中强调意识创新，注重文化理念，营造环境氛围。目前市场购房者内心都渴望既有高质量商业办公空间，又追求回归自然、反朴归真、崇尚生态的生活氛围，因此，环境型、生态型商业办公用房成为新的营销主题。xx商业广场在创造环境与人文文化氛围的有机结合上很下功夫，在传统衡量和影响房屋销售的标准-地段、房型、价格之外增加环境、文化、品牌、物业四个重要的砝码，以保证取得良好的市场销售业绩。 在市场销售中主要采取设置售楼处、举办促销活动、网上销售及中介委托销售等手段，具体做法如下： (一)在吴江市区设置售楼处，接待团体和个人的购房咨询服务。 (二)40、销售初期选择人流量较大的地点，如大型商场、超级市场、公园等地设立短期“卖场”，面向经济较稳定的商业经营者阶层进行宣传，同时配合开展平面及媒体宣传手段，在短时期内形成“集中轰炸式”的宣传，以达到深入人心的宣传效果。 (三)开展网上销售业务，把楼盘现场实景、房型图、SOHU办公样板间等购房资料搬到网站上，并配有在线解答，通过网站进行房屋销售，确定买不买房，然后再到现场办手续。 (四)在销售过程中，售楼处、销售卖场的形象设计统一，销售人员服装统一、包装、标志、接待礼仪和规范服务语言统一，以形成项目的“品牌”效应。 (五)配备一定的交通工具，以满足有意的消费者到现场看房的要求。 (六)“一条龙”式办理41、银行按揭销售事项。第四章 工程建设方案第一节 总图布置 xx商业广场项目位于吴江市xx镇南部新城区，北临体育路，东至城市道路，西至xx医院宿舍区，南至河道，总用地面积8253平方米。 一、总体布局 xx商业广场以小高层商业办公为主，有办公楼、商业楼及地下人防车库组成，办公楼由15层的一般办公主楼和11层的SOHU办公主楼2栋塔楼组成，二层以下连成一体呈L形，另外在主楼东南面布置商业楼，为1栋3层建筑，以最大限度提高土地利用率并突出其气派宏大的大盘品质，又相互呼应，加强项目整体的立体感，通过错落的建筑，形成起伏有致的空间布局形态，将整个项目创造出丰富、高贵的层次感。 xx商业广场设计宏伟，雍容华42、贵，商铺、SOHU办公的设计都很好地体现了人性化特征，空间高度特殊，必将成为吴江市的优质商业办公楼盘之一，为吴江市xx镇南部新城区添上靓丽的一笔。 xx商业广场用地平衡情况如下： 表4-1-1序号名称单位数量比例(%)1地块占地面积m2 8253 100.02建筑占地面积m2 2476 30.03道路占地面积m2 1700 20.64广场及停车场占地面积m2 3000 36.45绿化面积m2 1000 12.16驳岸及其它 77 0.9 二、交通组织 根据项目地块的地形条件，xx商业广场交通主出入口在北面和东面的道路上。由于位于城市道路交叉路口，因此，地块北面和东面的车辆出入口分别位于地块西北43、角和东南角，远离交叉口，同时考虑桥梁对地块东南角车辆出入口的影响，其位置适当北移，以满足交通管理的要求，不对城市交通增加压力。同时在地块北侧和东侧分别设置二个和一个人行出入口，方便人流通行。 地下人防车库的出入口为地块最西侧的道路旁，同时在地块东南角设置人行出入口。 三、建筑指标 xx商业广场拟建商铺用房、SOHU办公用房、一般办公用房、地下人防车库，以及道路、广场、停车场、水景、绿化、变配电房和水泵房等工程。 xx商业广场建筑层数最高为15层，其次有12层、11层、10层、3层及2层等多个层面，建筑占地面积2476平方米。办公楼建筑面积18932平方米；南面的商业楼为3层独立建筑，欧式风格，44、建筑面积1700平方米。地下人防车库面积4300平方米，共100个停车位，同时在主楼一层设置变配电房、在地下人防车库设置水泵房。地面设置室外停车位69个左右。 本项目建筑指标见表4-1-2。建筑指标表 表4-1-2序号名称单位技术指标备注1建筑占地面积m2 2476建筑密度30%其中：办公楼m2 1902 商业楼m2 5742总建筑面积m2 20632其中：办公楼m2 18932 商业楼m2 17003销售建筑面积m2 20305其中：商铺m2 4500 SOHU办公m2 6053 一般办公m2 97524地下人防停车库m2 43005建筑密度% 306容积率 2.5不含地下人防车库第二节 土45、建工程 一、设计规范和参数 (一)采用的规范及标准 1. 建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001 2. 建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2004 3. 建筑结构荷载规范GB50009-2001 4. 建筑抗震设计规范GB50011-2001 5. 混凝土结构设计规范GB50010-2002 6. 建筑地基基础设计规范GB50007-2002 7. 建筑桩基技术规范JGJ 94-94 8. 地下工程防水技术规范GB50108-2001 9. 人民防空地下室设计规范GB50038-94 (二)设计荷载 1. 基本风压：0.50kN/m2 2. 基本雪压：0.45kN/m2 3.46、 楼(屋)面使用荷载标准值 商铺：3.5kN/m2 SOHU办公：2.0kN/m2 一般办公：2.0kN/m2 阳台：2.5kN/m2 停车库：4.0kN/m2 卫生间：2.5kN/m2 消防疏散楼梯：3.5kN/m2 屋面：上人2.0kN/m2、不上人0.5kN/m2 (三)建筑抗震 地震基本烈度为六度，设计基本地震加速度值为0.05g。 (四)结构设计参数 建筑结构安全等级：二级 设计使用年限：50年 建筑抗震设防烈度：七度 设防类别：丙类 剪力墙结构抗震等级：二级 人防抗力等级：六级 二、设计目标与原则 (一)设计目标 建筑造型与自然环境有机结合，追求形式与功能使用特点相吻合，使之成为拟47、建中的吴江市xx镇示范性商业办公建筑之一。 (二)设计原则 1. “以人为本”，注重建筑与景观的整体分析及统一感，努力协调各部分关系，创造舒适的商业办公氛围。 2. 充分利用现有用地条件及地形、地貌特征和优势，组织出比较理想的建筑空间及景观效果。 3. 综合处理地下空间、停车、人防及交通环境问题，节省建筑造价及使用成本。 4. 建筑选择现代、简约、淡雅风格，利用转折、透光效果制造空间的多变性，去除各种复杂装饰，外形以简单规则的几何形(长方柱形)构造为主，要求大堂豪华气派，电梯厅宽敞明亮，外墙材料选择铝塑板、玻璃或不锈钢装饰等，不配备中央空调，有效节省建设成本和为投资者减少空租期的物业管理费用。48、 三、建筑与结构 (一)办公楼 拟建办公楼建筑为小高层形式，在设计上力求具有认别性与认同感，主要体现在布局强调空间塑造，通过单体的造型和空间限定，创造空间丰富、亲近自然且人情味浓厚的商业办公环境。SOHU办公单体基本采取坐北朝南的布置方式，讲求空间高度，层次丰富。在一般办公单体设计中，合理调配功能，动静分区，办公场所强调视野景观，创造出室内外景色相互辉映的效果，使办公者有身在画中之感。 布置小高层不仅最大限度地提高土地利用率，而且创造出丰富的层次感，结合水景、广场、花坛、绿化体现现代都市繁荣的情趣，同时路边小高层在空间上成为地区的至高点，形成起伏有致的城市空间布局形态。 办公楼采用钢筋混凝土现49、浇框架剪力墙的结构形式，现浇楼板屋面，间砌填充墙。 (二)商业楼 办公楼南面的商业楼营造一种简约的欧陆风情小镇特有的悠闲、安静、温馨的氛围，设计中采用随和、自由的立面形式，体现建筑典雅高尚的品味，运用玻璃、面砖等不同质感、不同肌理的材料，体现一种温馨商铺的气氛。 商业楼屋面采用传统与现代相结合的四坡屋顶，使建筑与周围的环境进一步相融合。平缓的屋顶，便于更多地接纳阳光，稳重的墙面、门廊与花墙，洋溢着对生活细细的品味；而与办公楼形成院落的分合围裹，更使空气中浓浓地弥漫着对生活的眷慕。 商业楼采用砖混结构，现浇楼板屋面，内墙填充墙。 (三)地下人防车库 地下人防车库采用钢筋混凝土结构，同时设置消防和50、生活水箱，超过30米设置伸缩缝。 (四)室外工程 室外道路、广场及停车场铺装根据不同功能选取不同的材质，为沥青面层、大理石面层、彩色地砖面层或植草砖等，以丰富室外景观。 绿化分为院落绿地、步行绿化空间、滨水绿地三种形式，三者共同组成点、线、面相结合的绿地系统。树种选择应以适合当地自然条件、价廉、易长、易管、四季常青为原则，少量采用一些形态优美、具有色、香、味的花木。同时运用屋顶绿化的手法，美化SOHU办公环境。 在庭院中设置水景小品，水流潺潺，绿树掩映，形成一幅有着江南风韵的风景长廊，为整个项目景观的高潮点。 四、建筑材料 砼等级：地上部分现浇混凝土采用C40C25、基础采用C40C25，水池51、地下室抗渗等级为S6。 砌体：地上部分采用240多孔砖，地下部分采用240实心砖；填充墙采用190多孔砖、水泥多孔砖或空心砌块、轻质砌体；地上部分采用M7.5混合砂浆，地下部分采用M10水泥砂浆。 钢筋：采用HRB235、HRB335、HRB400热轧钢筋。 基础：拟采用桩基础，采用何种基础形式待提供工程地质报告后再予确定。第三节 公用工程 项目公用工程主要包括给排水工程、供电工程及其它工程。 一、给排水工程 (一)设计依据 建筑给排水设计规范(GB115-88 1997版) 民用建筑设计防火设计规范(GB50045-95 2001版) 高层民用建筑设计防火设计规范(GB50045-95 252、001版) 室外给水设计规范(GB513-86 1997版) 室外排水设计规范(GB514-86 1997版) 汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067-2001) (二)给水设计 1. 水源：给水由市政给水管网供水，由市政管网引入两根DN150给水管在建筑物室外环状布置，作为消防、生活给水水源。 2. 用水量预测见表4-3-1。用水量预测表 表4-3-1项目用水量标准(升/人天)预测人数(人)最大用水量(m3/d)商铺3502000700SOHU办公150 400 60一般办公1001000100未预见量 86合计946 考虑未预见水量按10%计算，则本项目总用水量为946立方米/53、日。 3. 给水方式 采用分区给水，一至三层由市政给水管网直接供水，四层以上采用变频加压供水。 室内给水管材采用PP-R给水塑料管，热熔连接。 室外给水管材大于DN80的采用球墨铸铁管，橡胶圈接口。 (三)排水设计排水分污水和雨水两个系统，采用雨、污水分流制排放。 生活污、废水经化粪池处理后排入市政污水系统。 雨水汇总后排至市政废水系统。 排水管材，室内采用PVC排水塑料管，粘接。 排水量按照日生活给水量的80%计算，为756.8立方米/日。 室内采用UPVC排水塑料管，室外雨水管、污水管均采用d450d500混凝土管。 二、供电工程 (一)设计依据 民用建筑电气设计规范JGJT16-92 供54、配电系统设计规范GB50050-46 低压配电设计规范GB50054-95 民用建筑照明设计标准GBJ133-90 高层建筑设计防火规范GB50045-95(2001年版) 建筑物防雷设计规范GB50057-94(2000年版) 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97 公共建筑节能设计标准GBJ08-107-2004 10kV及以下变电所设计规范GB50053-94 (二)设计范围 1. 建筑物的低压配电系统 2. 建筑物的照明、空调及动力系统 3. 建筑物的防雷接地系统 4. 消防配电系统 (三)供电 1. 用电负荷 项目主要负荷有：照明、空调、风机、水泵、厨房用电、各弱电设55、备等，其中消防泵、排烟风机及总体照明、变配电房照明、消防中心、弱电设备等为二级负荷，其余均为三级负荷。 项目总用电负荷2150kW，其中商铺用电负荷为450kW，SOHU办公用电负荷为600kW，一般办公用电负荷为1000kW，其它用电负荷为100kW。 2. 供电电源 项目电源由110kV变电站提供双路10kV电源。 (四)电力设计 1. 项目配电电源为220/380V，在建筑物各层设总配电间，对电能进行再分配、计量及控制。建筑物内低压配电系统，容量小而集中的采用树干式或链式配电，容量大的分散的采用放射式配电。 2. 项目二级负荷采用双回路配电。火灾事故照明和疏散指示标志采用蓄电池作备用电源56、，连续供电时间不少于20分钟。 3. 建筑物内部一般照明配线采用BV500型塑料铜芯绝缘线，走线槽或穿无增塑硬塑管敷设。消防照明、动力配线采用ZRBV500型塑料绝缘铜芯线，走防火线槽或金属管敷设。 4. 各种水泵、排水泵排风机设就地手动控制装置，厨房动力设插座箱，电梯在机房内设就地控制箱。 (五)照明系统 1. 通道照明200250Lx； 2. 室外庭园照明100Lx； 3. 办公及商铺照明200300Lx； 三、其它工程 (一)防雷系统 1. 建筑物为三级防雷，在屋顶易受雷击的部位设置484热镀锌扁钢作为避雷带，屋顶防雷接地的具体做法详见建筑物防雷设施安装。 2. 利用柱内二根C18钢筋或57、四根C12钢筋作为引下线，其上端与热镀锌扁钢相焊接，下端与承台底筋焊接连通，每根引下线的冲击接地电阻不大于30欧姆。选适当位置在引下线离地0.5米处预埋热镀锌扁钢，供测量接地电阻用。 (二)接地系统 项目低压配电采用TNCS接地制式防雷接地，电气设备保护接地及零线接地共用条基内主钢筋作为接地装置，所有正常不带电的电气设备外壳均需可靠接PE专线。项目防雷接地、保护接地、工作接地、弱电接地采用联台接地，要求接地电阻不大于4欧姆。 (三)弱电系统 根据项目物业管理的要求，弱电设计分火灾自动报警系统、通信网络系统、有线电视系统、楼寓管理系统等子系统。 项目采用集中报警系统，保护等级为一级，并设置消防报58、警控制中心，布置火灾报警控制器、联动控制器、紧急广播、消防电话等相关设备。在小高层、地下车库等各适当部位设置智能烟感探测器、控制模块、信号模块等设备，从而完成自动报警和对消防泵、正压送风机、排烟风机、电梯与照明等非消防电源切除等消防设施的联动控制。 项目通信网络系统包括综合布线系统，支持语音和数据通讯，为用户提供宽带网接入基础。 有线电视前端设备布置在CATV机房内，系统采用860MHz双向网络传输技术，电视信号经双向放大器放大，在办公及商铺单元设置用户电视终端插座。 楼寓管理系统仅考虑地下停车场管理系统，在车库入口设置车辆感应器、闸门机等，内部车辆可通过感应卡自动开启闸门机进出车库。 (四)59、通风系统 通风系统包括地下室送排风系统、卫生间排风系统、厨房脱排油烟系统。在地下室设混流式通风机分别担任地下室的送排风，按6次/小时计。卫生间排风系统采用竖向风管连通，在卫生间内设带止回阀的通风扇，在屋顶备用房顶设屋顶风机，按10次/小时计。风管采用镀锌铁皮加工制作。厨房间脱排油烟系统结合厨房设备安装。排风口采用防雨装置，进风口设过滤装置。第五章 环境保护、节能与消防第一节 环境保护 本项目对环境污染较小，主要污染为建设过程中建筑垃圾和建筑污水，并有少量生活废水及生活垃圾。项目建成后，将对该地区的环境面貌产生积极的影响。 一、环境保护标准 根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程60、中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受吴江市环保部门的监督，采用的环境保护标准为： (一)建设项目环境保护管理条例(国务院(98)253号令) (二)环境空气质量标准(GB3095-1996) (三)大气污染物综合排放标淮(GB16297-1996) (四)地表水环境质量标准(GB3838-2002) (五)污水排入城市下水道水质标准(CJ3082-1999) (六)城市区域环境噪声标淮(GB3096-19993) (七)建筑施工场界噪声标准(GB12523-1990) 二、环境影响初步分析 本项目所选择的建设场址位于吴江市xx镇南部新城区，为开发的新61、城区，大量的城市开放性绿地分布在其周围，空气清新，常年达国家二级标准，环境现状良好。但项目的建设及运营将带来对环境的影响。 在建设期间，各项施工活动、运输将不可避免地产生废气、粉尘、废水、噪声、固体废弃物等，会对周围的环境产生一定的影响。建设期产生污染的环节主要是地基打桩平整、配制混凝土及水泥砂浆、土建施工和设备安装调试等。主要污染物是施工人员生活污水、施工废水、作业粉尘、固体废弃物以及施工机械排放的烟尘和噪声等，其中以施工噪声和粉尘的影响最为突出。 三、施工期环境保护措施 在施工过程中，应当遵守国家和当地有关环境保护的法律、法规和规定，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振62、动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采取以下措施： (一)妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施和河流。 (二)不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物质。 (三)使用密封式的圈筒处理高空废弃物。 (四)采取有效措施控制施工中的扬尘。 (五)禁止将有毒有害废弃物用作土方回填。 (六)对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等措施，减轻危害程度。 四、运营期环境保护措施 项目所产生污染物主要为生活垃圾、生活污水及小量的其它污染。 (一)固体废弃物的处理 项目产生的固体废弃物主要为生活垃圾，生活垃圾收集后由吴江市当地环卫部门统63、一外运处理。 (二)生活污水的处理 项目将严格实行雨、污水分流制。 项目产生的污水经过敷设的污水管道接入市政污水管网。 雨水收集后就近排入附近河道。 (三)其它污染 1. 废气 SOHU办公厨房废气通过排气管道送至屋顶高空排放。商业用房可能开设餐饮酒店，存在油烟废气排放污染，必须安装油烟净化装置，开业前必须施工安装完成并通过吴江市环境保护局的验收合格。 2. 噪声 项目噪声设备主要是空调机的运行噪声。噪声的治理方法为：在空调选型时尽量采用低噪声空调，并对安装位置提出要求，保证不对项目用户及周边造成直接影响。 3. 其它 项目在建筑设计及设备选用时应考虑能降低其运营环境影响的方案，投入使用后，也64、应注重环境保护措施的实施。 五、长效措施 xx商业广场将制订严格周密的环境卫生管理制度，凡入驻经营者及进出人员均需严格执行，保持其清洁卫生。同时加强室外环境的绿化保养和维护工作，注重长期的运行管理。第二节 节能 目前，我国的能源供应仍处于不足状态，制约了国民经济的高速发展，节约能源是缓解当今能源供应紧张状况的主要可行措施。本项目将认真贯彻国家节能条例的要求，主要采取以下节能措施： 一、建筑结构 在建筑设计中注重建筑物屋面、墙面的保温性能，合理设置屋面、墙面保温隔热层，采用密封效果良好的塑钢窗。 二、给排水 (一)xx商业广场选用节能型给排水管。室内给水管材采用PPR给水塑料管，室外给水管材大于65、DN80的采用球墨铸铁管。室内排水管材建议采用PVC排水塑料管。 (二)采用节水型厨、卫洁具。 三、电气 (一)在平面布置上力求减少电力系统的线耗，节约电能。 (二)建议xx商业广场业主照明采用高效节能型灯具，选用节能空调机。 (三)在建筑工程中提高房屋的采光性能，节约照明能耗。 (四)xx商业广场制订合理的用电管理制度，室外路灯照明时间严格控制，开启数量能够灵活管理，下半夜采取关闭部分路灯的措施，不开无用灯。 四、加强对xx商业广场业主的宣传教育，提高节约意识。 五、保持正常的设备维修，使设备处在最佳工作状态，不仅节约直接能耗，也减少间接能耗。 六、能源计量器具每年要由计量部门标定一次，保证66、运行工况不偏离规定标准，减少无端增加能耗。耗能大的设备，每年都要进行一次效率测试，发现问题，及时调整。第三节 消防 一、设计依据 民用建筑设计防火设计规范(GB50045-95 2001版) 高层民用建筑设计防火设计规范(GB50045-95 2001版) 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97 二、消防设计 建筑防火等级为二类。 三、消防设施的布置 (一)室外在建筑物周围设置多组室外地上式消火栓，两组消火栓之间的直线距离不大于120米。 (二)小高层室内楼梯间附近设置室内消火栓，并保证同层有两股水能到达室内任何部位，室内消火栓管网布置成环状，最高层屋顶设置1个生活、消防水箱。67、 (三)小高层室内设自动喷淋消防系统和自动报警系统。 四、消防给水管材的运用 (一)室内：DN100的采用热镀锌钢管，丝接。 DN100的采用无缝钢管，法兰连接。 (二)室外：采用球墨铸铁管，橡胶圈接口。 五、加强消防设施的维护保养工作，每半年启动和检查一次消防设施，确保设备时刻处于正常状态，定期进行消防疏散演练。第六章 管理体制及人力资源配置第一节 管理体制 本项目由吴江市xx房产开发有限公司负责项目融资、建设工作。吴江市xx房产开发有限公司将建立完整的管理体系和组织机构，实行岗位职责制和目标考核制。公司组织机构组成如图6-1-1所示。办公室总工程师财务部董事长总经理副总经理销售部工程部图668、-1-1 吴江市xx房产开发有限公司组织机构图 本项目在实施过程中实行独立运行、单独核算，努力做到机构精简、管理高效。由于项目涉及规划、设计、市政、电力、电信和给排水等政府及管理部门，项目实施时需要各相关部门配合管理，故应该加强与各有关部门的联系。第二节 人力资源配置 一、项目定员 根据吴江市xx房产开发有限公司的机构设置和管理模式，项目定员为10人，其中高层管理人员2人，部门管理及工作人员8人，具体人员安排见表6-2-1。项目定员表 表6-2-1序号工作岗位定员(人)备注1高级管理人员 22办公室 13财务部 24工程部 35销售部 2合 计10 鉴于房产开发项目的特点，计算期内人员逐年减少69、变化。 二、人员来源 (一)高级管理人员 本项目的高级管理人员采取股东委派与社会招聘相结合的方式。 (二)部门管理及工作人员 部门管理人员由股东公司内部竞聘上岗与社会招聘相结合，一般工作人员面向社会公开招聘，所招员工必须具有大专毕业的文化水平，全面考核，择优录用。 三、人员培训 为了提高该项目的管理水平，需对职工进行专业知识和技能方面的培训，一般短期培训为13个月，培训后，要进行严格的考核，合格后才能上岗。第七章 实施计划及工程招标第一节 实施计划 本项目初步确定用1年左右的时间建成。其中用12个月左右时间办好征地手续、工程设计、场地平整等前期准备工作。土建及装修工程用9个月左右时间，机电设备70、消防、给排水等穿插在土建施工中进行，室外工程用1个月左右时间，最后用1个月以内时间完成各个方面的调试及竣工验收工作。在整个工程建设中，进行流水施工作业，各项工作在规定范围内穿插进行。 为了确保工程质量和建设工期进度，工程建设实行招标制度，择优选择施工队伍和工程监理单位，精心设计、精心施工、严格监理，从而确保工程建设按期保质完成。第二节 工程招标 一、招标依据 (一)中华人民共和国招标投标法 (二)工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定国家发展计划委员会2001年6月18日 (三)工程项目招标范围和规模标准规定国家发展计划委员会2000年5月1日。 (四)评标委员会和评标71、方法暂行规定 (五)机电设备招标投标管理办法 二、项目招标初步方案 (一)资质要求 参加本项目的勘察设计、建筑、安装和监理的单位，必须具有国家建设主管部门颁发的有效资质证件。 (二)招标范围和方式 表7-2-1项目招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑安装设备采购监理 (三)招标文件编制 建设单位根据工程的专业性质及施工管理需要，组织或委托相关单位进行招标文件的编制工作，招标文件应符合中华人民共和国招标投标法和国家、省市颁发的有关文件规定。 三、招标的组织和工作 招标委员会的组成和招标工作的程序，必须遵循公平、公正、科学、择优的原则，必须严格遵72、守中华人民共和国招标投标法、评标委员会和评标方法暂行规定、机电设备招标投标管理办法及其它相关的法规和规定。第八章 投资估算与融资方案第一节 投资估算 一、投资估算的依据 (一)国家对固定资产投资建设项目的有关文件规定 (二)江苏省建筑工程综合预算定额 (三)江苏省建筑安装工程费用定额 (四)江苏省市政工程单位估价表 (五)江苏省吴江市现行的有关取费标准 (六)类似工程技术经济指标 二、投资估算的范围 (一)土建工程，地上建筑面积20632平方米，其中办公楼18932平方米、商业楼1700平方米，地下人防停车库4300平方米，包括桩基础、地下结构、地上主体结构、外墙工程、商铺室内简装、SOHU办73、公室内精装、普通办公普装等。 (二)设备及安装工程，包括变配电房、地下室水泵房、室内给排水及消防、室内电气照明、通信及有线电视系统、楼寓管理系统、排烟通风设施、SOHU办公空调设备及电梯5台。 (三)总图布置，总占地面积8253平方米，包括场地平整、道路(1700平方米)、室外广场停车场(3000平方米)、室外给水及消防、室外雨水管线、室外污水管线、室外电气及照明设施、绿化(1000平方米)、室外景观等。 三、投资估算的说明 (一)建筑工程费平均按2046元/平方米估算(包括地上、地下建筑面积共30453平方米)。 (二)设备购置费：主要是变配电设备、水泵和电梯等，设备费用暂按843.8万元估74、算，安装工程费用按126.6万元估算。 (三)项目占地8253平方米，土地使用权费按3219万元估算。 (四)建设单位管理费按第一部分工程费用的1%估列。 (五)工程勘察费暂按第一部分工程费的0.25%估列。 (六)工程设计费暂按第一部分工程费的2.0%估列。 (七)工程建设监理费按第一部分工程费用的1.0%估列。 (八)工程建设配套费暂按地上建筑面积57.76元/平方米估列，包括市政公用设施配套费25元/平方米，白蚁防治费2.3元/平方米，新型墙体材料费8元/平方米，教育地方附加费15元/平方米，质监费1.5元/平方米，防雷费1.2元/平方米，规划技术服务费1.2元/平方米，审图费1.56元75、/平方米，散装水泥专项基金2.0元/平方米。 (九)工程保险费按第一部分工程费用的0.26%估列。 (十)办公及生活家具购置费每人0.5万元估列。 (十一)临时水电费按5.5万元估列。 (十二)预备费暂按第一部分工程费和第二部分工程建设其它费用之和的6%估算；涨价预备费暂不列。 四、建设投资估算额 据估算，本项目建设投资为9206.9万元，各项建设投资构成如下：建设投资构成表 表8-1-1序号项目名称估算价值(万元)所占比例(%)建设投资9206.9100.01建筑工程费4131.7 44.82设备购置费 843.8 9.23安装工程费 126.6 1.44工程建设其他费用3583.7 38.76、95基本预备费 521.1 5.7 各项建设投资详见附表1。 五、建设期借款利息 建设期借款年利息暂按7.38%计。根据借款计划，本项目建设期借款利息为110.7万元。 六、项目总投资 项目总投资为建设投资、建设期借款利息、流动资金三部分之和。本项目不考虑流动资金，因此，项目总投资为9317.6万元，其中建设投资为9206.9万元，建设期借款利息为110.7万元。第二节 融资方案 本项目建设资金主要考虑项目资本金和融资贷款两方面的来源。 一、项目资本金 (一)项目资本金为6317.6万元，占项目总投资的比例为67.8%。 (二)项目资本金来源为建设单位自有资金及滚动投入两个方面。自有资金来源为77、建设单位注册资本、股东增资或其它资金投入。滚动投入资金来源为摊销的房屋建设成本和每年的未分配利润。 三、债务资金 本项目债务资金仅考虑建设期融资贷款。项目总投资扣除项目资本金6317.6万元外，尚需申请融资贷款3000万元，占项目总投资的比例为32.2%。 项目投资计划与融资方案详见附表2。第九章 财务评价第一节 财务基础数据 一、确定财务基础数据应遵循的主要经济法规 (一)中华人民共和国企业财务通则 (二)中华人民共和国企业会计准则 (三)中华人民共和国公司法 (四)中华人民共和国营业税暂行条例及其实施细则 二、各项财务基础数据 (一)项目计算期、建设期、经营期 本项目计算期为8年，其中建设78、期1年，经营期7年。 (二)营业收入估算 1. 商铺销售收入 商铺建筑面积为4500平方米，全部考虑销售出去。计算期第2年销售60%、计算期第3年销售20%，计算期第4年销售10%，计算期第5年销售5%，计算期第6年销售2%，计算期第7年销售2%，计算期第8年销售1%。计算期第2年商铺销售单价按11000元/平方米估算，以后每2年增长5%。 2. SOHU办公用房销售收入 SOHU办公用房建筑面积为6053平方米，全部考虑销售出去。计算期第2年销售40%、计算期第3年销售40%，计算期第4年销售10%，计算期第5年销售5%，计算期第6年销售2%，计算期第7年销售2%，计算期第8年销售1%。计算79、期第2年SOHU办公用房销售单价按5500元/平方米估算，以后每2年增长5%。 3. 一般办公用房销售收入 一般办公用房建筑面积为9752平方米，全部考虑销售出去。计算期第2年销售30%、计算期第3年销售50%，计算期第4年销售10%，计算期第5年销售5%，计算期第6年销售2%，计算期第7年销售2%，计算期第8年销售1%。计算期第2年一般办公用房销售单价按5000元/平方米估算，以后每2年增长5%。 4. 停车位收入 地下人防停车库车位100个，计算期第2年销售45%、计算期第3年销售35%，计算期第4年销售10%，计算期第5年销售5%，计算期第6年销售2%，计算期第7年销售2%，计算期第8年80、销售1%。销售单价按4万元/位计。室外停车位出租收入考虑由物业管理公司收取，不作为房产公司的销售收入。 (三)营业税金及附加估算 本项目营业税按营业收入的5%估算；除营业税外还需按应纳营业税额的5%和4%分别缴纳城市维护建设税和教育费附加。 营业收入、营业税金及附加详见表3。 (四)成本和费用 1. 销售费用 销售费用按销售收入的2%估算。 2. 水电能源费 水电能源费指公司运营所发生的水电油等能源费用，按职工工资及福利费的25%估算。 3. 职工工资及福利费 计算期第2年项目定员10人，计算期第3年项目定员10人，计算期第4年项目定员6人，计算期第5年项目定员6人，计算期第6年项目定员3人，81、计算期第7年项目定员2人，计算期第8年项目定员1人。计算期人均年工资福利按8万元估算。 4. 管理费用 管理费用按职工工资及福利费的50%估算。 5. 建设成本摊销 项目总投资9317.6万元，销售建筑面积20305平方米，每平方米的建设成本摊销费为4589元。 6. 财务费用 债务资金拟采用融资贷款解决，借款年利率暂按7.38%(5年期及以上长期借款年利率)估算。 总成本费用估算详见附表4。 三、企业所得税 企业所得税按33%计列。 四、法定盈余公积金和公益金 本项目法定盈余公积金和公益金按税后利润的10%和5%提取。 五、长期借款偿还 项目需偿还的长期借款为3000万元，偿还借款的资金来源82、为摊销的建设成本和未分配利润。第二节 财务分析 财务分析是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，从项目财务角度分析、计算项目的财务盈利能力和清偿能力，据以判别项目的财务可行性。 一、盈利能力分析 盈利能力分析是项目财务评价的主要内容之一，是在编制现金流量表和损益表的基础上，计算财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标，其中财务内部收益率为项目的主要盈利指标。 反映盈利能力的动态指标为财务内部收益率和财务净现值，静态指标为投资回收期、投资利润率、资本金利润率。 (一)反映盈利能力的动态指标 1. 财务内部收益率(FIRR)。财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的83、折现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。将求得的财务内部收益率与设定的基准收益率ic进行比较，当FIRRic时，即认为项目的盈利性能够满足要求。 项目财务内部收益率是假定没有负债融资，投资全部由投资者直接投入、不需要支付利息条件下的盈利性指标。资本金收益率是用于考察项目资本金税后收益水平的盈利性指标。 2. 财务净现值(FNPV)。财务净现值是指按设定的折现率ic计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和，也是考察项目盈利能力的动态指标。它反映项目在满足了按设定折现率要求的盈利之外所获得的超额盈利的现值。财务净现值0，表明项目的盈利能力达到或超过了所设定的要84、求。 3. 本项目反映盈利能力的动态指标值 本项目反映盈利能力的动态指标值见表9-2-1。 表9-2-1序号指标名称单位指标1 项目财务内部收益率% 16.332 财务净现值(ic=12%)万元573.323 资本金收益率% 11.55 (二)反映盈利能力的静态指标 1. 投资回收期(Pt)。投资回收期是指以项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间，是考察项目在财务上的投资回收能力的主要静态评价指标。投资回收期可根据现金流量表计算，现金流量表中累计现金流量由负值变为0时的时点，即为项目的投资回收期。投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。 投资回收期累计净现金流量开始出现正值年份数85、1 上年累计净现金流量的绝对值当年净现金流量 投资回收期31(3845.34394.6)2.88(年) 投资回收期指标与目前房地产开发项目的基准水平相当。 2. 投资利润率。投资利润率是指项目经营期内年平均利润总额占项目总投资的百分比率，它是反映项目单位投资盈利能力的指标。 本项目投资利润率为4.04%。 投资利润率年平均利润总额项目总投资100% 376.49317.6100%4.04% 3. 资本金利润率。资本金利润率是指项目经营期内年平均所得税后利润与项目资本金的比率。 本项目资本金利润率为3.99%。 资本金利润率年平均所得税后利润项目资本金100% 252.26317.6100%3.86、99% 本项目财务现金流量情况详见附表7和附表8。 二、清偿能力分析 反映清偿能力的主要指标有资产负债率、流动比率、速动比率和借款偿还期。根据本项目的特点，主要测算借款偿还期。 项目计算期第1年使用长期借款3000万元，计算期第2年起还本付息。偿还借款本金的资金来源是摊销的建设成本和未分配利润。 本项目在上述设定的条件下，按最大能力计算的借款偿还期为1.66年。 三、不确定性分析 项目不确定性分析仅进行敏感性分析。 项目财务效益分析是在设定的财务条件下进行的，为了考察项目适应各种因素变化的能力，本评价对影响财务效益的两种因素(建设投资和销售价格)在-10%+10%的范围内进行了敏感性分析。 建87、设投资和销售价格的变化对项目财务内部收益率、投资回收期及财务净现值的影响见表9-2-2。 表9-2-2序号变动因素变动幅度财务内部收益率(%)投资回收期(年)财务净现值(ic=12%)(万元)1建设投资 +10% 10.28 3.30 -248.72 + 5% 13.13 2.98 162.30 0% 16.33 2.88 573.32 - 5% 19.81 2.77 984.34 -10% 23.66 2.67 1395.362销售价格 +10% 23.32 2.68 1507.65 + 5% 19.84 2.77 1040.46 0% 16.33 2.88 573.32 - 5% 12.888、0 2.99 106.18 -10% 9.25 3.43 -361.04 敏感性分析结果表明：当建设投资上升5%或销售价格下降5%时，项目财务内部收益率分别为13.13%和12.80%；当建设投资上升10%或销售价格下降10%时，项目财务内部收益率分别为10.28%和9.25%；表明项目具有一定的抗风险能力。第三节 财务评价结论 一、本项目资本金6317.6万元，占项目总投资9317.6万元的67.8%，符合国务院关于房地产项目资本金比例不得低于35%的要求。 二、据测算，本项目财务内部收益率为16.33%，投资回收期2.88年(含1年建设期)，资本金收益率11.55%，投资利润率为4.04%89、，资本金利润率为3.99%，表明本项目的盈利能力较强。 三、本项目借款在完全自主运营的情况下，按最大能力还贷的条件(100%的建设成本摊销和未分配利润用于还贷)，借款偿还期为1.66年(含1年建设期)。 四、敏感性分析的结果：当建设投资上升10%和销售价格下降10%时，项目财务内部收益率分别为10.28%和9.25%，表明项目具有一定的抗风险能力。 综上所述，本项目如能实现预期的投入和收入，在财务上是可行的。第十章 风险分析 投资项目的风险是指由于一些不确定因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果而造成损失的可能性。项目风险分析旨在识别拟建项目建设和生产经营中潜在的风险因素，分析风险程度，提出化90、解风险或者转移风险的对策，以达到降低风险损失的目的。 一、风险因素 (一)市场风险 本项目市场风险可能有以下几个方面: 1. 市场供需实际情况与预测值发生偏离 本项目地处吴江市xx镇南部城区，市场比较乐观，但其他地产商也可能在附近区域进行同档次楼盘的开发投入。一旦附近相似楼盘大规模的开发投入，有可能造成区域性的供过于求，从而影响投资收益。 2. 主要原材料价格发生较大偏差 本项目的主要原材料占建设投资的相当大比重，建设投资的变化对项目内部收益率影响较大。 3. 房屋实际销售价格与预测价格发生较大偏差 房屋售价的发展趋势是随着地方经济的健康发展而逐步提高，短期内有波动，如果房屋实际售价低于预测价91、格，本项目将来的利润水平必定低于目前的预期。 (二)设计风险 主要是市场定位和产品规划设计方面的风险。如果项目前期对策划、设计的重视程度低，设计中只考虑国家设计规范和开发商的主观偏好，而忽视市场因素对设计的要求，必然对将来的房屋销售造成不利影响。 (三)工程管理风险 主要是工程质量和工期风险。工程的质量与工期直接关系到开发商的切身利益与信誉，如果在施工中出现不可预见的问题，那么就会影响工期，工期的拖延，直接关系到向客户的承诺。然而为了赶工期，势必会引发工程质量问题，不但要返工，公司信誉也受到影响。 (四)金融政策与资金风险 本项目的建设资金拟由企业自筹资金和融资贷款共同解决，资金能否及时到位，92、并在计划的时间内完成项目的建设，是筹资与运行的风险之一。自2006年以来，国家出台了一系列稳定房价的宏观政策，包括金融政策、土地政策、税收政策等，而金融政策直接影响本项目的融资来源与融资成本。 二、风险防范对策 针对以上风险和影响，建设单位应积极采取以下措施，将风险和影响因素降低到最低程度。对上述风险的主要对策： (一)市场风险的对策 坚持“一切为了用户”的经营思想，不断增强服务意识，同时加强信息收集与管理工作，了解潜在市场，主要做好以下几点： 1. 及时启动造势营销、策略包装与感性传播打动潜在消费阶层，制定与市场相适应的灵活的价格政策。 2. 区域附近的楼盘既是竞争者又是合作者，在竞争中提高93、产品性价比、实现产品差异化，同时和周边楼盘共同打造一个高尚办公区，从而提高整体区域房产的竞争力。 (二)设计风险的对策 选择具有先进设计理念、信誉好的设计公司，结合市场营销与项目定位，设计出符合目标市场需求、理念超前、竞争力强的设计方案。 (三)工程管理风险的对策 在项目实施之前，一定要尽可能深入的了解项目的工程状况，做好现场勘察工作，掌握场地周围市政管线的分布情况，结合场地开挖、地基处理、冬季施工等具体内容尽量科学合理的安排工期，留有适当余地。选择施工单位和监理单位的时候，一定要坚持按程序办事，严格把关。在企业内部加强管理，因岗择人，不断提高员工的素质，培养出一支富有敬业精神的学习型团队。 (四)金融风险的对策 建设单位应关注国家宏观金融政策的变化，对拟用资本金投入部分，做好内部资金调度，对贷款部分选择融资成本低、风险小的融资渠道，并制订详细的项目实施计划，做好实施前的各项准备工作，待资金到位后，按工程进度支付工程款。加强对销售资金的管理，及时偿还长期借款。