1、城市公园型混合型高尚居住社区别墅多高层住宅项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月城市公园型混合型高尚居住社区别墅多高层住宅项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月55可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论41、项目简介42、项目可行性研究背景5（1）xx市宏观经济形势5（2）xx市商业、投资环境5（2、3）xx市居民生活形态6（4）xx市城市经济与城市形态发展分析6（5）2000年xx经济及房地产市场走势预测7（6）xx市住宅类房地产开发现状82、可行性研究依据与相关文件9（5）本项目相关市场调查、预测结论；103、可行性研究结论概述10根据本次项目可行性研究结果，我们得出如下主要结论与建议：10（1）市场可行性结论10（2）技术可行性结论12（3）财务可行性结论12（4）经济可行性结论14第二章 市场预测与项目定位161、 市场调查结果16（1） 市场容量16（2） 周边竞争楼盘状况16（3） 目标消费者职业分析17（4） 目标消费者年龄/性别结构17（5） 目标消费者购买力水平17（6）3、 目标消费者居住现状17（7） 目标消费者居住意向172、 市场预测结论18（1）市场供给18（2）市场需求预测18（3）市场价格走势预测193、 项目定位19第三章 项目区位、场地条件201、项目区位条件202、项目场地条件22第四章 项目初步技术方案241、初步技术方案依据：242、项目建设技术条件：243、项目功能区域划分：254、建筑风格及设施配置：25（1）建筑风格25（2）建筑结构25（3）设施配套25闭路电视监控与报警系统265、总平面图26第五章 投资总额与资本筹措271、项目投资分项测算272、资金筹措计划28（1）项目资金来源：28表5.2 资金筹措平衡表29第六章 项目投4、资计划301、项目工程进度安排302、投资策略303、资金年度投入计划34第七章 财务分析351、财务指标测算依据及评价指标选择35基准投资收益率（基准折现率）= 10%352、项目预期销售收入、成本与利润36（1）销售收入测算36（2）年度成本投入测算36（3）项目实现利润测算373、项目现金流量分析384、项目偿债能力395、项目财务评价结论39（1） 项目盈利能力评价：39（2） 项目偿债能力评价：40第八章 项目风险评价401、项目盈亏平衡分析，402、项目灵敏度分析413、概率分析，42第九章 社会效益评价431、项目社会经济效益432、项目社会效益评价结论44第十章 可行性研究结论5、461、市场可行性结论462、技术可行性结论473、财务可行性结论484、经济可行性结论495、总结论50“xx”概念性规划设计说明52一、设计定位、目标和要求52二、总体设计52三、住宅单体设计53四、道路系统和交通组织54五、环境设计54 第一章 总 论1、项目简介项目名称：xx（暂定名）；项目开发商：xxxx物业发展有限公司；项目地址：xx市xx路东五段、xx公路及xx、xx交汇处所围合而成区域；项目定位：xx市一流水平的国际化、“城市公园型”的混合型高尚居住社区。拟建“xx”项目占地总面积约为1500余亩（含200亩湖面）。以东湖为中心，由里及外分布单体别墅区、联体别墅区、多层住宅区、6、高层住宅区；同时配套建设地下停车场和相关辅助设施。为充分论证本项目的可行性，制定切实可行的项目开发经营策略，四川xx广告传播股份有限公司受项目开发商xxxx物业发展有限公司委托，特针对本项目进行可行性研究工作，并提出项目可行性研究报告。2、项目可行性研究背景（1）xx市宏观经济形势1999年xx市经济开始进入高速发展时期。据xx市统计局最新统计资料：1999年xx市全市完成国内生产总值1190亿元，GDP较上年增长率达10.2%；大大高于7.1%的全国平均水平，表现出强劲的发展势头；2000年上半年继续保持着10.1%的高速增长势头。经济的增长无疑将要求作为先导型的基础产业房地产业率先增长。17、999年底中共中央提出并着手实施的“西部大开发”战略为xx经济增长与繁荣提供了巨大的历史机遇。作为中国中西部地区经济总量最大、经济实力最强的城市，xx正在成为中国“西部大开发”战略的“桥头堡”。显然，政策优势所赋予xx市巨大的发展前景与商业机会必将对房地产业向更高层次发展提供极为有利的市场条件。（2）xx市商业、投资环境xx市作为“商业中心城市”的地位具有全国影响。据最新统计：1999年xx市社会零售总额达501亿元，是同类城市中继广州、武汉、沈阳之后，我国第4个社会零售总额超过500亿元的城市。由于xx市对商品的巨大集散能力，因而该市已经成为商贾云集、商业繁荣、幅射范围至中国中、西部地区的重8、要商业中心城市，具有全国性影响。反映在房地产市场上（尤其是中高档住宅市场），外地人到xx投资置业已成为热点。xx市目前已成为国内外资本的投资热点地区。由于经过长期经济建设所积累的经济技术基础，加之xx市作为中西部地区为数不多的几个人才密集区，其经济起飞的软、硬条件已经完全具备，因此优越的投资环境吸引了国内外资本的纷纷涌入。据美国财富杂志，以xx为主体的四川地区在1998年外资对中国大陆投资热点地区（投资首选地）排名中名列第五、名列中国中西部地区前茅；目前世界500强企业中已有50余家入驻xx。xx经济正在与国际迅速实现全面接轨。（3）xx市居民生活形态xx市城市居民平均生活水平已经实现小康，奠9、定了xx市商业及投资活动繁荣的雄厚的社会及市场基础。据统计：1999年，xx市居民人均GDP高达1.2万元，居中国中西部各大城市之首；人均可支配收入达到7098.01元，人均消费性支出5797.97元，分别比上年增长10.1%、5.8%；作为实现小康的重要标志，“住宅”、“轿车”为代表的高档耐用消费品正在成为目前xx市居民的消费热点，不断增长的居民消费能力构成了xx市商业、投资持续繁荣的雄厚社会基础，同时也为中高档房地产业奠定了坚实的市场基础。xx市民投资意识正方兴未艾。由于“土地”对于正在加速城市化进程的xx，无疑是日益稀缺的资源，其投资增值性必然为具有投资眼光的人士所看好。因此在拥有全国第10、3大证券投资人口及证券交易额的xx市（仅次于上海、深圳），占地面积大环境优美的中高档住宅房地产项目作为投资增值工具的观念也必将为越来越多的人士所接受。因此拥有独特“地利” 资源优势（项目拥有xx市区内少见的大面积水面资源）的“xx”项目若充分结合有效的开发经营策略，充分体现项目资源的唯一性，则项目投资性将极有可能为市场所认同。（4）xx市城市经济与城市形态发展分析将xx建成中国西南“三中心，两枢纽”，成为国家“西部大开发”的“战略支撑点”、“经济高地”已成为xx市城市发展战略。由于xx市在中国中、西部城市中相对较强的经济实力，完全可能在“西部大开发”这一国家发展战略进程中扮演重要角色，获得超常11、发展的机会；同时也为xx房地产业的健康发展赢得一个极为有利的政策环境优势。xx市城市的国际化特征将日益浓厚。由于对外开放政策的长期实施与xx市所具备的优越条件，xx市作为中国一大投资热点地区在近年已经引起国外投资者的广泛关注，目前世界500强企业中已有50余家入驻xx；随着我国加入WTO进程的加快，必将将吸引更多外资的流入，城市经济规模、城市性质都将发生巨大变化，xx市作为“国际化都市”的形态初现；同时城市特征的变化也对相关房地产业的开发经营（尤其是中高档住宅楼）提出了新的、更高的要求，产生了新的市场需求；这既是对房地产开发商提出的挑战，也是行业所面临的有利的市场机会。xx市城市规划布局的调整12、将使城市区域功能化、协同化、系统化。从新一轮xx市城市规划中可以看出，在今后几年城市规划建设中，城市区域功能划分更为明显（如项目所在地处于xx市最新规划的、正在加紧建设的“xx市城南副中心”东北侧、及“xx教育产业园区”的西北侧），城市基础配套将更为完善；同时将为xx房地产业规模化、集约化发展创造有利条件；因此“xx”项目开发经营策略中若能有机地与该区域的城市功能相协调、优势互补，将有利于充分利用社会资源、降低项目开发经营成本、赢得社区功能规模效益。（5）2000年xx经济及房地产市场走势预测2000年xx市经济增长率仍将高于全国水平。由于上述各方面因素的交互作用，2000年xx经济将呈现明显13、的增长趋势。据xx市政府提出的2000年xx市经济增长目标，本年度xx市国内生产总值增长率为10%，即将达到1300亿元。1999年xx市房地产开发及市场形势正逐步走出低谷，出现了积极的变化。由于近两年国家积极实施鼓励投资与消费、双向刺激国民经济增长的政策，1999年以来，一度低迷的xx房地产业正在走出低谷；今年以来更呈稳步增长的态势。作为新的国民经济增长点与消费热点，房地产业（尤其是起点较低、历史包袱相对较轻的内地房地产业）具有广阔的发展前景。经济的快速增长无疑将要求作为先导型、基础性产业的房地产业率先发展，因此新世纪的xx市房地产业将面临十分有利的外部发展环境，并由此走上健康、稳定的发展道14、路。（6）xx市住宅类房地产开发现状xx市住宅类房地产开发规模。1999年xx市住宅类房地产在开发规模达951.23万平方米，较上年同比增长28.82%；其中新开规模460.23万平方米，同比增长16.34%。总体开发规模呈现出较为迅速的回升之势。xx市住宅类房地产开发水平在全国处于中游水平，其开发理念、技术水平、营销手段、物业管理等各方面尚存在较大提高空间；但同时也为高素质、竞争力强劲的开发商提供了更大的盈利空间。从表面上看，xx市住宅类房地产在数量上已呈“买方市场”性质，市场总量供过于求（由于购买力、结构失衡等多种原因）；但从深层次考虑，xx市住宅市场供求矛盾呈典型的结构性失调的特点；从而15、导致同一地段不同定位的住宅项目市场表现大相径庭的奇特景观。开发项目准确的区位环境研究、独到的市场定位与产品定位是该类房地产项目开发的不可忽视的重要因素。xx城市区域功能布局将对某一地区住宅的市场定位与产品定位产生关键作用。在新一轮xx市城市规划中，本项目所在区域与xx市新规划的“xx教育产业园区”、“城南副中心区”、“城南高尚住宅区”相毗邻。因而，政府宏观调控、城市规划、历史形成的固有格局等各种因素决定了这一地区必将在今后几年形成xx市以现代教育/科研、高新产业为特色的城市功能区。这一背景也必然对本项目的项目（市场、产品）定位产生重要影响。 物业管理水平将成为制约未来中高档住宅房地产开发、经营16、效益的重要因素。通过对市场的认识、分析与判断，未来决定一个中高档住宅项目开发经营效益的各种因素中，以“物业管理”为代表的“软”因素将会变得越来越重要，而其它一些设施方面的、技术性的“硬”因素的重要性将相对减弱。2、可行性研究依据与相关文件本次项目可行性研究工作是建立在科学规范、全面准确的市场调查、市场研究、项目技术经济评估基础之上的。研究工作主要依据有：（1）本项目可行性论证的指导思想、评价方法、标准依据1994年国家计委、国家建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数中有关建设项目技术经济评价原理，工程技术标准、规范、指标、要求。（2）国务院关于xx市城市总体规划的批复的相关资料；（3）xx市城17、市总体规划的部份相关资料；（4）本项目相关的自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等基础资料；（5）本项目相关市场调查、预测结论；3、可行性研究结论概述根据本次项目可行性研究结果，我们得出如下主要结论与建议：（1）市场可行性结论 市场容量方面。截止1999年底，xx市全市总人口已超过1000万，外来长住人口（滞留超过一年）达到近100万人之巨，且预计仍将以年增长10%以上的速度快速增长；同时“xx”项目邻近区域作为xx市中、高收入居住人群密度最大的区域；加之项目邻近正在建设的“xx教育产业园区”、“城南副中心”所带来的“新经济”从业人群将使该地区形成一个较高收入水平、良好人口素质、购买力强劲18、的消费阶层，也将为“xx”项目的开发经营打下坚实的市场基础。 消费者消费行为及心理方面。近年来，中高收入者住宅消费呈现出了新的趋势特征，环境优美自然、设施现代化、配套人性化的生态住宅物业正在兴起，同时将中高档房地产作为投资增值工具的人群也日益增多；因此，在拥有独特资源优势、增值潜力巨大的地段开发与之相适应的中高档住宅项目将成为极有市场投资价值的房地产产品。 区域内同类商品住宅物业结构方面。单纯从数量上看，项目所在区域（西侧）是xx市中高档住宅区分布最为集中的地区，但实质上，由于在空间布局与功能/层次结构上的失调，使该区域内住宅项目存在明显的功能雷同；相反能适应现代居住最新潮流的“混合型居住社区19、”明显缺乏。因此，“xx”项目作为“xx一流水平的、国际化混合居住社区”项目，此时此地进行投资建设正逢其时。 市场定位上。为适应目前国际、国内消费者、投资者多元化、精细化消费的趋势，本项目将xx市中高收入阶层、长住xx的外地（国）各类企事业/机构高级职员、管理人员，二次置业者，房地产投资者作为主要目标市场，有利于充分利用项目资源，有效地满足国际、国内消费者需求；最大限度地拓宽市场消费面，使项目投资开发效益得到可靠保障。 产品定位与形象定位。市场调查结果表明：从市场需求的角度，无论是行业竞争格局上、还是有关政策导向上，都要求该地区住宅房地产开发项目全面与国际水平接轨，走向高标准、规模化、配套完善20、的发展道路。因此，本项目功能、档次定位于“xx市一流水平的国际化、混合型居住社区”是适应目前外部经营环境的要求的。综之，市场容量、消费者消费行为、本区域同类物业结构、行业经营方式的现状与发展趋势均为“xx”项目的项目定位与投资建设提供了可靠的市场支持因素。（2）技术可行性结论项目区位方面。项目所在社区条件成熟，交通便捷、城市基础配套设施完善、处于xx市中心城区二、三环路环域东南侧，地处城市中心区又相对僻静，因此本项目作为中高档住宅类房地产项目投资的区位条件已经具备。规划设计方面。项目将遵循“以人为本”、“可持续发展”的设计原则，拟在规划设计上全面引入国际先进设计思想、技术，在总体布局、单体设计21、环境绿化、外观造型、物业管理均要求达到本地区一流水平。超前、先进、独特的规划设计将使“xx”项目成为xx市具有代表性的中高档、“混合型”居住社区，将极大地满足大批社会中产阶级及广大投资者的消费与投资需求，将有利于树立项目一流的市场形象。规模经营方面。项目将与未来中国西部地区最有影响的“大学城”“xx教育产业园区”及城南“高新科技产业园区”融为一体，有利于项目资源与社会资源、企业经营资源的有效利用，形成优势互补，并进而产生良好的项目开发经营效益与社会效益。开发经营资源条件方面。项目投资、开发建设与经营管理所需原材料、设备、人力资源等项建设资源条件充分具备；项目仅需前期少量资金投入进行启动即可进22、入良性“滚动开发”形态。因此，本项目投资开发的各项技术条件已基本具备，项目在技术上可行。（3）财务可行性结论根据企业财务管理的稳健原则，我们在对本项目进行财务数据测算及技术经济评价时，一般采用较为保守的估测数值，因此，本可行性研究所得如下结果是稳健适中、留有余地的。 项目盈利能力方面：经财务测算，在给定的财务条件下,本项目整个开发经营期内（全部投资）财务净现值为36361.96万元、内部收益率为156%、动态投资回收期3.43年，各项财务指标均远远高于国家有关部门制订的绝大部分行业基准值。若仅考虑项目实际支出的前期启动资金（约为23000万元）作为总投资基数，则“xx”项目税前、税后总投资利润23、率将分别高达280.4%、135.2%；因此，本项目投资建设的机会成本极低，盈利水平高于其它行业水平，项目具有很强的财务盈利能力。 项目偿债能力方面：由于本项目采用“一次投资，滚动开发”的投资策略及项目开发指导思想，项目仅需少量前期启动资金，而后期建设资金来源由项目销售收入解决，项目负债也主要用于前期投入；因此不难得出结论，本项目经营的资产负债率水平是较低的，项目投资的流动比率、速动比率等偿债指标是十分稳健的。因此，本项目的开发经营的偿债能力风险极小。 项目风险评价方面根据项目盈亏平衡分析，项目保本（平均）销售率仅为10.25%，而根据目前该区域同类物业的销售形势，达到这一销售率是有充分把握的24、；再考虑到xx市中高档住宅居民个人消费、投资正处于新的快速成长期，销售率水平估计应更为乐观。因此项目开发经营实现盈利有可靠保证，风险不大。再据项目灵敏度分析：我们认为，本项目效益指标受市场环境影响最大的主要因素是“销售价格”、“开发成本”，对两项经济指标作灵敏度分析，即使两项目风险因素向“恶化”方向变动10%时，其项目“内部收益率”仍远大于零，从财务评价角度看仍为可行。因此灵敏度分析证明本项目抗风险能力极强。再对项目进行定性概率分析，根据我们所掌握的市场信息，通过对项目所处内外经营环境进行研究，我们认为：各种影响项目收益指标主要因素恶化（如“销售价格走低”、“开发成本上升”等）的概率显著偏小，25、而向好（即“价格稳定或上涨”、“控制开发成本”等）的概率则较大。因此从概率分析角度再次证明本项目抗风险能力很强。上述各项财务分析表明：本项目的开发经营具有较强的盈利能力、偿债能力，同时项目实现盈利经营的风险不大。因此本项目财务可行性充分。（4）经济可行性结论国家宏观经济政策与产业政策是本项目立项、投资建设的最大支持因素。以高新科技产业、第三产业（含教育产业）已经作为xx市国民经济中重点发展的产业在国家及地区产业政策中得到确认。因此，政策的引导、城市区域功能规划的完善将为本项目营造良好的政策环境。项目的投资建设有利于丰富城市景观。由于“xx”所拥有城市湖泊水景的独特资源优势，并在规划设计上拟全面26、引入国际先进设计思想、技术，在总体布局、单体设计、环境绿化、外观造型、物业管理均要求达到本地区最高水平；超前、先进、独特的规划设计将使“xx”项目为xx城市景观建设提供新的思路、添上靓丽的一笔。 在目前该地区住宅类房地产品种较为单一的情况下，“xx”作为“混合型居住社区”的项目定位对于满足各类中高收入人士的居住消费需求、共同推动该区域居住功能的健全与完善具有重要作用。本项目的开发经营有利于增加社会就业机会。由于产业结构的不断优化、调整xx市与全国其它城市一样面临日益加重的就业问题；而本项目大量康体、休闲、娱乐设施必将产生众多的就业职位，成为解决社会就业问题的重要渠道。本项目国民经济效益及社会效27、益显著。经保守测算，在项目短短5年开发期内就将为国家提供利税超过36545.7万元（尚未计入项目投入使用后为国家提供的各项税费）。由上述分析可见，从国民经济效益及社会效益角度考察，本项目是一个低投入、高收益、回报快的好项目。第二章 市场预测与项目定位1、 市场调查结果针对“xx”的具体情况，我们对项目所在区域及其近年开发的中高档住宅项目状况及其目标消费者消费行为进行了一次小型区域市场调查，并结合对xx市住宅房地产市场的有关资料，得出如下调查结果：（1） 市场容量 根据有关资料：“xx”项目地域为xx市中高收入居住人口分布密度最大的地区，直接覆盖消费人群近50万人；同时正在开发建设的“xx教育产28、业园区”、“城南副中心”将使区内住宅消费人群呈现稳定增长之势。因此本项目有可靠市场容量保证。（2） 周边竞争楼盘状况 规模：目前该区域已建成住宅区规模普遍较小；但由于政策导向的引导、行业竞争的加剧、房地产综合开发理念的引入，“xx”项目东南侧、三环路沿线的项目（如“万科城市花园”、“五洲花园”、“置信项目”、“川师大项目”等）开发规模已呈增大趋势，均为开发面积达千余亩的大型项目。 类型：该区域（西侧）作为xx市著名的高尚住宅区，其中分布了xx市目前相当一部分中、高档住宅类物业；但是项目市场定位大多是针对某一社会阶层，从而导致产品雷同、类型单一；而适应现代居住理念的“大型、混合型居住社区”还少有29、分布。 档次：从物业配套设施、楼宇智能化设施、内外装饰装修等方面看，本区域内房地产项目以中、高档物业居多。 价位：该区域住宅房地产项目价格代表了目前xx市商品房市场的最高水平，中高档住宅一般在4000元/以上。（3） 目标消费者职业分析 本次调查表明：该区域内从业人群主要职业分布于新兴第三产业。其中以各类办事处、IT/通讯产业、金融、房地产等行业，共占70%以上的比重。（4） 目标消费者年龄/性别结构 通过调查发现：该区域从业人员年龄主要分布于2530岁年龄段，占80%左右的比重；性别主要以男性为主，达60%。（5） 目标消费者购买力水平调查结果表明：该区域从业人员收入水平处于xx市一流水平，30、加权平均工资达到近3000元/月，表现出较强的消费能力。超过50%的人表示能接受总价款在15万元以上的住宅。（6） 目标消费者居住现状调查表明： 该区域内从业人员中外地员工占到40%的比例，是xx市外来从业人员分布最为集中的地区之一； 这批外地从业人员目前主要靠租房为主，占到总数的50%； 75%以上的租房员工每月用于租房的费用在300800元之间； 近55%的员工居住区域分布在城东的锦江、成华两区；（7） 目标消费者居住意向调查同时发现：该区域内从业人员中近50%的人对目前的条件不满意；他们最喜欢的居住区位为xx市西/南方位、市中心，分别占32.3%、29.0%的比例，总共达到近2/3的多数31、。2、 市场预测结论 根据上述市场背景因素、区域住宅房地产市场的总体走势、结合对以上市调结果的分析研究，我们不难得出该区域住宅类房地产项目开发的下述市场预测结论：（1）市场供给市中心住宅类存量房将大大下降。由于xx市土地利用总体规划已经出台，对各类用途土地已作出明确规划与限制，地处市中心的、可供住宅开发的土地资源极为有限；因此“xx”项目土地增值前景不容置疑，尤其作为投资品种的价值应当看好。其次，xx市经济发展与城市化进程的推进对土地需求的增加则是长期的，由于城市土地资源的有限性，今后象“xx”项目一类低容积率住宅项目将受到限制。因此目前市场所提供的机会要求尽快介入“xx”项目的开发建设。综之32、，从中长期看，地处城市中心区的中高档住宅房地产市场供应量相对于市场需求量将出现不足。今年以来，xx市具有投资价值的住宅房地产市场的重新启动应看作是这一趋势的必然反映。（2）市场需求预测通过分析预测，我们认为，“xx”项目主要面临两方面的市场需求： 伴随城市居民投资消费观念的更新、生活水平的提高所产生的中高档房地产消费、投资需求； 随着“西部大开发”“加入WTO”进程，xx市城市商务/商业/投资活动的繁荣所产生的商居需求。 有关资料表明：原本起点较低的xx住宅消费市场（尤其是“xx”项目所在的xx锦江区）将迎来新的快速增长时期；据xx市统计局信息，9万个xx家庭打算在2000年购房，若按100/33、户均计，则全市应有900万平方米的住宅市场需求量，已经大大超过xx市1999年的全年商品住宅竣工量（360万平方米）。从这个意义上说，目前xx市住宅市场并非为“买方市场”、而是“卖方市场”。（3）市场价格走势预测人的需求是无限的，而土地的供应量则是有限的，目前xx市住宅类房地产市场又处于新的发展阶段，因此，xx中心城区房地产价格特别是土地价格中长期持续走高将是必然趋势。由于“xx”项目所拥有的独特资源而提升的项目投资价值更加凸显了项目的“资源唯一性”，这种升值潜力必将在项目市场价格走势上得到持续增长的充分体现。从投资角度看，及早介入升值潜力巨大的城市功能区（如“xx”项目周边区域）的房地产开发34、不失为明智之举，所开发的房地产项目增值潜力巨大、投资价值彰显。3、 项目定位作为项目投资决策的前提，我们根据上述市场调研结果，在此提出本项目的各项定位要素如下所述：（1）市场定位：以下述三大消费群体作为“xx”主要目标市场：xx市高等院校/科研院所高级知识分子、高新科技产业从业人员、私营业主等社会中高收入阶层；该区域内外地、合资、外资企业/公司中各类商务/商业机构的高级职员与管理人员；xx市内外具有超前投资意识的房地产投资者及短线炒家。 这三大目标市场生活、消费观念超前，年富力强，购买力强劲；完全可能也理应成为“xx”项目开发成功的主要市场支持力量。（2）产品定位：xx市一流水平的、国际化、“35、城市公园型”的、“混合型”高级居住社区。综上所述，本项目面临着一个购买力水平正在迅速增强的巨大市场，投资建设的市场依据充分，项目的建设是完全必要的。第三章 项目区位、场地条件1、项目区位条件（1）城市功能区域。本项目地处xx市xx路东五段、xx公路及xx、xx交汇处所围合而成区域；东南与xx市最新规划建设的“xx教育产业园区”、“xx市城南副中心区”相邻；该区域将成为xx市未来“现代教育、科研、高新产业功能区”。随着1999年xx市政府将府南河延伸段的治理列入工作政府工作日程，沿河绿化带上游最宽处将达50米，下游最窄处也达18米；不难预测：治理后的府南河延伸段及xx沿线将成为xx市继府南河（市36、中心段）之后又一个房地产开发热点地区。因此本项目作为中高档住宅类房产项目开发的城市区位条件极具战略前瞻性，以利于抢占投资先机。（2）交通条件。项目南北所临的三环路、xx路为城市主干道，几条中小街道分布其间；距火车南站（xx第二客运站）仅2公里，到火车北站、双流国际机场也仅10 余公里，均有高等公路相通，交通极为便利。同时在项目临xx处将规划兴建旅游航运码头，一俟xx乐山水运通航，“xx”项目将兼有水陆交通之利、河岸/湖滨美景，同时也为本项目投资价值、营销推广平添更为有利的“地利”因素。 （3）城市环境。该区域内，美国领事馆、中日会馆、好又多量贩、xx百货大楼东湖商场、西南食品批发城、央行xx分37、行、四川大学、中科院xx分院、四川农科院、望江楼公园等一批外事机构、大型商业设施、金融机构、著名科研院所、游乐场所聚集；城市配套设施完备、社区成熟、人气鼎盛。 （4）规模效应。按照上述“大型混合型居住社区”的项目定位，“xx”项目建成后将与相邻的“xx教育产业园区”、“xx市城南副中心区（高新科技产业区）”功能互补，为其提供符合现代居住理念的住宅产品，并形成有机整体及规模效应，将有利于充分、高效运用社会经济资源，以使本项目获得最佳经济效益。2、项目场地条件“xx”项目场地面积大约1300亩，另有水面面积约200亩（即“东湖”）与xx相连，值得一提的是，如此大面积的水面，在xx市中心城区绝无仅有38、，应挖掘其内在价值，使其成为本项目的核心“卖点”；整个场地形状较为规整、地势平坦、无大的起伏。目前场地内除有一家大理石厂（已破产）及少量临时棚户外，基本为荒地，拆迁、安置负担较小，便于本项目的大规模开发建设。据向锦江区下河心村开发建设指挥部了解的情况：根据城市规划，该区域原拟作为一大型开放性公共游乐场所，并深受各级政府部门所重视，但由于受资金限制，原拟项目开发工作一直陷于停顿，目前该场地仍呈闲置状态。鉴于这种情况，政府有关部门最近对该地块的用途及开发运作模式作了一定程度的调整，即允许企业以房地产开发的形式对土地进行“盘活”，在满足一定量的公共游园场所的前提下，可在该地块范围内修建商品住宅，并可39、在开发税费方面享受一定的优惠。为此，锦江区政府专门就此成立了“下河心村开发建设指挥部”负责招商引资，希望能得到有开发实力的企业的资金投入，共同完成对该地块的开发。 综之，本项目作为中高档住宅房地产开发项目的区位、场地条件较为优越，并可能享受到相应的政策优惠。第四章 项目初步技术方案1、初步技术方案依据：（1）通过市场调查、市场预测对本项目所作出的项目定位；（2）xx市计划、城建、城市规划管理部门对该区域房地产开发项目建设的有关规定；（3）项目开发技术经济指标估算；（4）项目周边环境及已有建筑物的实地勘测。2、项目建设技术条件：（1）总用地面积：1500亩（其中含公园用地面积300亩）（2）各类40、住宅建设用地面积：多、高层住宅：530亩；联体别墅：150亩；单体别墅：150亩（3）总建筑面积：800,000；其中：多层住宅：380,000；高层住宅：380,000；联体别墅：40,000；单体别墅：30,000；其它：50,000；（4）公建用地：90亩；（5）公共绿地：180亩；（6）容积率：1.0；（7）绿地率：42%；（8）居住总户数：5710户；（9）居住总人口：18272人。3、项目功能区域划分：根据该项目市场定位与产品定位、区位场地条件分析，“xx”项目以湖区为核心，由外至内由多/高层住宅区、联体别墅区、单体别墅区3个带状区域构成。（参见下页总平面图）4、建筑风格及设施配置41、：（1）建筑风格根据上述项目定位，为了在中、高档住宅楼盘林立的该区域突出本项目的特色，以及在建成后所应具有的独特的城市景观效应，同时考虑到与周边自然环境、已有建筑物形态及风格相谐调，本项目在建筑风格上应以清新、典雅的现代国际风格为主，各类型住宅有机分区、错落有致，外饰材料色彩淡雅明快。（2）建筑结构在建筑平面布置上，拟采用适当的结构形式，以保证为“xx”项目在总体使用功能上能够协调统一、灵活分配。（3）设施配套根据本项目自身的特点，从提升项目品质和满足用户的使用，以及对项目建成后的管理等方面考虑，在项目设施配置上作如下建议：小区自动消防控制系统；楼宇智能化管理系统：包括：系统集成管理综合布线系42、统闭路电视监控与报警系统停车场管理系统局域网系统5、总平面图（见下页图）第五章 投资总额与资本筹措1、项目投资分项测算根据目前xx市房地产开发的各项现行规定，市场现行价格体系，并结合其它同类项目开发情况，在此提出“xx”项目总投资分项预算如下表5.1所示。表5.1 投资总额与构成表项 目数 量单 价金额（万元）备 注1土地成本1300亩40万元/亩52000.00（含拆迁费）2工程及前期支出建安造价单体别墅30000750元/2250.00联体别墅40000700元/2800.00多层住宅380000650元/24700.00高层住宅3000001300元/39000.00公共建筑50000143、300元/6500.00 小 计80000075250.00 报建费800000100元/8000.00电力增容费40400KVA900元/KVA3636.0010KV供电自来水集资费1000.002XDN250燃气灶具费5710户2000元/户1142.00别墅中央空调系统70000300元/2100.00东湖公园建设费1000.00总平费道路接口200.00电力设备500.00市政管网1200亩元/亩4800.00绿化120000元/1200.00公共设施500.00综合布线80000040元/3200.00小 计10400.00工程招投标手续费8000003.20元/256.00设计勘察44、费80000030.00元/2400.00工程监理费75250.002%1505.00（建安造价）合 计107039.003财务费用900.004管理费159399万元2.0%3187.98(1+2+3)5不可预见费159399万元2.0%3187.98(1+2+3)6广告营销费254400万元3.0%7632.00(销售收入)总投资额1+2+3+4+5+6173406.962167.59元/由上表可得计算结果：本项目总投资额173406.96万元；单方成本2167.59元/。2、资金筹措计划（1）项目资金来源：本项目所需资金拟通过以下三渠道筹措（资金筹措平衡表见表5.2所示）：A xxxx物45、业发展有限公司自筹资金投入20000万元；B 银行贷款3000万元，（年利率6.4%）；以上2项用作“xx”项目的前期启动资金。C 工程后期建设资金投入可利用项目销售回款（根据目前xx市房地产预售政策，高层公寓一旦完成地下基础工程便可进行预售，销售收入预测见下表7.1）。表5.2 资金筹措平衡表项 目金 额（万元）备 注一、项目总投资额173406.96项目立项、建设、销售总费用二、资金筹措来源173406.961、自筹资金20000 主要用于项目销售前期立项及前期工程；2、银行贷款30003、销售收入来源150406.96预计项目总销售额约为万254400万元，预计项目开工1年后即可开始产生46、销售收入。第六章 项目投资计划1、项目工程进度安排 根据对同类项目开发经营情况的研判，“xx”项目施工进度安排拟按表6.1进行。整个工程期间（基础工程开始至工程竣工为止）约为5年。同时,根据目前xx商品房预售政策，工程一旦完成地下基础工程，便可进行预售。因此,预计本项目开工1年后(前期工程基本完工)便可开始进行销售，项目产生现金流入。2、投资策略本着高效、节约使用企业资金资源，降低资金成本的原则，根据本项目工程周期的总体安排，本项目总投资采用分期投入的方式。其项目投资资金分年度投入计划如表6.2所示。表6.1 工程进度计划表时间工作内容第一年第二年第三年第四年第五年一季度二季度三季度四季度一季47、度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度总体规划设计及报规施工图设计工程及销售场地准备第一期施工推广、销售第二期施工推广、销售第三期施工推广、销售第四期施工推广、销售第五期施工推广、销售3、资金年度投入计划综合权衡项目工程进度、营销策略的有效实施，拟对“xx”建设资金的年度投入计划作如下表安排: 表6.2 资金年度投入计划 单位：万元年 度第1年第2年第3年第4年第5年资金投入21835（前期/建设投资）38341.2（建设/流动资金）50141.2（建设/流动资金）41981（建设/流动资金）22347(建设/流动资金)投入累计21835648、0176.2110317.4152298.4174645.4注:本表数据为初步预测数据，实际投入应根据最终拟定投资方案及具体资金运用情况进行调整。第七章 财务分析1、财务指标测算依据及评价指标选择（1）测算依据。本研究报告使用的基本数据测算、基本方法和基本市场条件是依据1994年国家计委、国家建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数相关内容，以及上述“市场调查与市场预测”所得数据。（2）评价方法。本项目所采用的静态、动态分析方法，从不同角度计算项目投资回收期、净现值、内部收益率、投资利润率、借款偿还期、资产负债率等预期经济指标，从财务盈利能力、清偿能力、投资风险等各方面综合评价项目的优劣。（3）49、项目计算期：考虑房地产开发经营的特殊性质，本项目技术经济分析研究选定计算期为5年（含项目开发、建设、经营期）；（4）折现率：综合考虑目前银行利率、行业投资收益水平、投资机会成本、投资风险等因素，选择本项目投资折现率为：Ic10%；（5）财务评价基准值：由于我国房地产开发投资评价参数尚未制订，我们根据相关技术经济评价指标的相互关系，结合对目前国内及本地区房地产业的总体经营效果分析，选择如下基准值作为本项目技术评价的依据：基准投资回收益期=10（年） 基准投资收益率（基准折现率）= 10% 平均投资利润率=10% 平均投资利税率=13%2、项目预期销售收入、成本与利润（1）销售收入测算 商业用房（50、裙楼）销售收入：根据目前该区域同类物业销售形势，并按稳妥的价格策略原则，多层住宅、高层住宅、联体别墅、单体别墅、商业用房、车位分别按2800元/、3000元/、4000元/、5000元/、5000元/、30000元/的单价进行销售，预计项目开工后第2年开始将陆续实现部份销售额，项目产生现金流入；项目销售收入详细分项、分年度测算如下表7.1所列。表7.1 项目销售收入预测项 目数 量单 价预期总销售收入(万元)开 发 经 营 期 间第1年第2年第3年第4年第5年单体别墅30000m25000元/m215000.0075007500联体别墅40000m24000元/m216000.0080008051、00多层住宅380000m22800元/m2106400.00360003600034400高层住宅300000m23000元/m290000.00300003000030000商业用房30000m25000元/m215000.00500050005000泊车位4000个30000元/个12000.0060006000合 计25440021500925007100069400（2）年度成本投入测算根据对本项目开发、销售进程的总体把握，本项目开发期间分年度成本测算如下表所列。 表7.2 项目总成本表 单位：万元序号项 目开 发 期 间第1年第2年第3年第4年第5年合计1土地/前期成本12000152、00002000010000520002工程费用793325127.626927.628767.419133.41078893管理费用642.4642.4642.4642.4642.432124财务费用1801801801801809005销售费用437.21748.81748.81748.81748.87432.46不可预见费642.4642.4642.4642.4642.432127年度成本合计2183538341.250141.24198122347174645.4注：本表数据为初步预测数据，最终数据应根据实际投资方案酌定。 （3）项目实现利润测算根据目前的财政税收政策，本项目执行6%的53、营业税及登记税率，33%的所得税率；由此得出如下表7.3所列项目损益表。 表7.3 项目损益表 单位：万元序号项 目开 发 经 营 年 度第1年第2年第3年第4年第5年合 计1销售收入215009250071000694002544002经营税金及附加1290555042604164152643总成本费用2183538341.250141.24198122347174645.44利润总额（1-2-3）-21835-18131.236808.8247594288964490.65税后利润(所得税率33%)-21835-18131.224661.916588.5328735.6330019.86经54、计算得：本项目在整个开发期间中的静态经济指标为： 项目税前、税后利润总额分别为：64490.6万元、30019.86万元； 项目税前、税后总投资利润率分别为36.93%、17.19%；若仅考虑项目实际支出的前期启动资金（约为23000万元）作为总投资，则“xx”项目税前、税后总投资利润率将分别高达280.4%、135.2%； 项目总投资利税率为45.67。由此可见，上述静态经济指效益标均远远高于上述设定的基准值及我国目前各行业投资利润率基准值，因此从静态分析角度考察，“xx”项目具有极强的盈利能力。3、项目现金流量分析 为充分考虑资金的时间价值，更客观地对项目盈利能力作出评价，在此对本项目在开55、发期间的现金流量（全部资金）进行动态分析。项目现金表详见下表7.3。 表7.3 项目现金流量表（全部资金） 单位：万元序号项 目开 发 经 营 年 度第1年第2年第3年第4年第5年合 计1现金流入(销售收入)215009250071000694002544002现金流出2183539631.255691.24624126511189909.42.1建设投资2183538341.250141.24198122347174645.42.2销售经营税金及附加1290555042604164152643所得税前净现金流量-21835-18131.236808.8247594288964490.63.156、税前累计净现金流量-21835-39966.2-3157.421601.664490.64所得税前净现值流量-19848.02-14976.3727643.4116910.426634.0756211.514.1税前累计净现值流量-19848。02-34824.39-7180.989729.4236363.495折现率(I10%)0.9090.8260.7510.6830.621经上表对项目经营期内的现金流量分析，可计算得在整个项目开发经营期内，本项目全部投资各项动态盈利指标（税前）为：（1）财务内部收益率IRR(%)33.39%；（2）财务净现值（Ic10%）36361.96万元；（3）静态57、投资回收期3.13年。（4）动态投资回收期3.43年。 不难看出，本项目上述各项动态盈利指标均显著高于国家制订的所有行业投资收益经济指标基准值,因此“xx”项目的投资机会成本极低、盈利能力极强。4、项目偿债能力根据上述分析，本项目在整个开发经营期中，将获得254400万元的总销售收入（实物资产价值，尚未计入该项目土地及物业价值增值所形成的无形资产增值），而本项测算中仅按负债额3000万元计，保守计算“xx”项目资产负债率仅为1.18%，从财务管理角度可见，本项目的偿债能力极强，毫无债务偿还风险之虞。因此，就项目债务清偿能力而言，本项目还可考虑加大负债开发经营力度，以充分发挥项目资金杠杆的放大作58、用。5、项目财务评价结论（1） 项目盈利能力评价：经上述财务测算，“xx”项目的各项静态、动态财务盈利指标均高于国家有关部门制订的绝大部分行业基准值；加上测算结果尚未考虑地价增值、销售价格提高所带来的现金流入，因此，测算所得项目盈利经济指标仍留有相当大的余地。再从项目现金流量分析，由于本项目房地产产品的开发经营特点其项目净现金流量值极大，而且周期相对较短，即资金周转快的特点尤其明显，因而通过本项目运作的财务杠杆作用极为显著，项目采用“负债经营”的方式不失为开发商、银行获得“双赢”局面的极佳途径。综之，本项目投资建设的机会成本较低，财务盈利水平高于大多数行业平均水平，项目具有；较强的财务盈利能力59、。（2） 项目偿债能力评价：如上所述，由于本项目采用“滚动开发”的稳健投资策略，用于测算的项目资产负债率水平是极低的，从而本项目经营的资产负债率水平、流动比率、速动比率等偿债指标应当是非常稳健的。因此，本项目的开发经营不存在偿债能力风险。综上所述，在整个开发经营期中，“xx”项目的盈利能力、偿债能力极强，其投资建设的财务可行性充分具备。第八章 项目风险评价1、项目盈亏平衡分析，由于本项目仅需少量前期资金投入（约23000万元，含土地成本及前期工程费用）便可启动，工程后期建设资金可通过项目销售回款加以解决。因此据公式：平衡负荷固定成本(最低)/（营业收入-可变成本-营业税收） 100% =23060、00/（254400-14750-15300） =10.25%换言之，项目仅需实现销售总收入的10.25%，便可实现保本经营。而对“xx”同类地段的同类物业的市场表现加以研究不难发现，实现这一销售率具有充分把握。从项目盈亏平衡角度分析，项目实现开发盈利的机率极大，有可靠保证。2、项目灵敏度分析根据对房地产项目开发经营形态的深入研究，我们认为：房地产开发项目效益指标受市场环境影响最大的主要因素是“销售价格”、“开发成本”两项。现就两大市场风险因素进行敏感性分析。 表8.1 敏感性分析表项目风险因素变化率内部收益率基准值变化率销售收入-10%18.52%33.39%-44.53%开发成本+10%161、9.91%-40.37%通过测算分析发现，“销售收入”、“开发成本”因素对项目经营效益的影响都较大，相对“销售收入”因素影响更为显著，因此在项目开发经营过程中应采取切实可行的市场营销战略，以保证项目“销售价格”的实现或走高；同时应严格控制项目开发成本，以保证项目开发效益的有效实现。但是，计算结果也表明，在不利的市场条件下（按其因素恶化的情况测算），其项目“内部收益率”仍远远大于零，从财务评价角度看仍为可行。因此灵敏度分析证明本项目抗市场风险能力极强。3、概率分析，通过对目前项目所处内外经营环境进行研究，我们认为：各种影响项目收益指标主要因素恶化（如“销售价格走低”、“开发成本上升”等）的概率显62、著偏小，而向好（即“价格稳定或上涨”、“开发成本严格控制”等）的概率则较大。因此从概率分析角度再次证明本项目抗风险能力很强。 综上所述，从项目风险分析的不同角度看，“xx”项目都是盈利有充分市场保障，抗市场风险能力强劲，效益显著的投资项目。第九章 社会效益评价1、项目社会经济效益（1）本项目符合国家、地方宏观经济政策与产业政策。高新科技产业、第三产业（含教育产业）已经作为xx市国民经济中重点发展的产业在国家及地区产业政策中得到确认；经济政策的引导、城市区域功能规划的完善将为本项目营造良好的政策环境。因此，本项目作为与之配套的、符合现代居住理念的中高档住宅项目建设与宏观经济政策完全相适应。（2）63、本项目的投资建设有利于改善该区域中高档住宅项目的布局、结构。调查表明目前该地区中高档住宅项目呈现出“结构单一”、“类型雷同”的现状，在目前该区住宅类房地产品种目标市场较为薄弱的情况下，“xx”作为“混合型居住社区”的项目定位对于及时把握市场机会、满足各类中高收入人士的居住消费需求、共同推动该区域居住功能的健全与完善将具有重要作用。（3）本项目的投资建设有利于丰富城市景观。由于“xx”所拥有城市湖泊水景的独特资源优势，并在规划设计上拟全面引入国际先进设计思想、技术，在总体布局、单体设计、环境绿化、外观造型、物业管理均要求达到本地区最高水平；超前、先进、独特的规划设计将使“xx”项目为xx城市景观64、建设提供新的思路、添上靓丽的一笔。 （4）本项目的项目定位将有利于推动本地区城市功能的进一步健全。在目前该地区（主要指锦江区）中高档住宅房地产项目较少的情况下，“xx”以“大型国际化混合居住社区”的项目定位对于解决各类中高收入人士（高等教育、高新科技人员、来蓉外国人等）的消费需求、完善本区域高尚居住功能及城市配套功能具有重要意义。（5）本项目的开发经营有利于增加社会就业机会。由于产业结构的不断优化、调整，xx市与全国其它城市一样面临日益加重的社会就业问题；而“xx”项目的大量康体、休闲、娱乐设施必将产生众多的就业职位，成为解决社会就业问题的重要渠道。 （6）本项目国民经济效益及社会效益显著。经65、保守测算，在项目短短5年开发期内就将为国家提供利税超过36545.7万元（尚未计入项目投入使用后为国家提供的各项税费），具有社会投入小、社会效益显著的优势特征。2、项目社会效益评价结论综上所述，从国民经济效果及社会效益看，本项目是社会资源耗费低、产生国民经济效益高、社会效益良好的投资项目，应受到政府有关部门与社会的大力支持。第十章 可行性研究结论 1、市场可行性结论 市场容量方面。截止1999年底，xx市全市总人口已超过1000万，外来长住人口（滞留超过一年）达到近100万人之巨，且预计仍将以年增长10%以上的速度快速增长；同时“xx”项目邻近区域作为xx市中、高收入居住人群密度最大的区域，直66、接覆盖消费人口高达近50万人；加之项目邻近正在建设的“xx教育产业园区”、“城南副中心”所带来的“新经济”从业人群将使该地区形成一个较高收入水平、良好人口素质、购买力强劲的、迅速增大的消费阶层，也将为“xx”项目的开发经营打下坚实的市场基础。 消费者消费行为及心理方面。近年来，中高收入者住宅消费呈现出了新的趋势特征，环境优美自然、设施现代化、配套人性化的自然生态型住宅物业正在兴起，同时将中高档房地产作为投资增值工具的人群也日益增多；因此，“xx”项目作为处于拥有独特资源优势、增值潜力巨大地段的中、高档住宅项目将成为极有市场投资价值的房地产产品。 区域内同类商品住宅物业结构方面。单纯从数量上看，67、项目所在区域（西侧）是xx市中高档住宅区分布最为集中的地区，但实质上，由于在空间布局与功能/层次结构上的失调，使该区域内住宅项目存在明显的功能雷同；相反能适应现代居住最新潮流的“混合型居住社区”明显缺乏。因此，“xx”项目作为“xx一流水平的、国际化混合居住社区”项目，此时此地进行投资建设正逢其时。 市场定位上。为适应目前国际、国内消费者、投资者多元化、精细化消费的趋势，本项目将xx市中高收入阶层、长住xx的外地（国）各类企事业/机构高级职员、管理人员，二次置业者，房地产投资者作为主要目标市场，有利于充分利用项目资源，有效地满足国际、国内消费者需求；最大限度地拓宽市场消费面，使项目投资开发效益68、得到可靠保障。 产品定位与形象定位。市场调查结果表明：从市场需求的角度，无论是行业竞争格局上、还是有关政策导向上，都要求该地区住宅房地产开发项目全面与国际水平接轨，走向高标准、规模化、配套完善的发展道路。因此，本项目功能、档次定位于“xx市一流水平的国际化、混合型居住社区”是适应目前外部经营环境的要求的。综之，市场容量、消费者消费行为、本区域同类物业结构、行业经营方式的现状与发展趋势均为“xx”项目的项目定位与投资建设提供了可靠的市场支持因素。2、技术可行性结论项目区位方面。项目所在社区条件成熟，交通便捷、城市基础配套设施完善、处于xx市中心城区二、三环路环域东南侧，地处城市中心区又相对僻静，69、因此本项目作为中高档住宅类房地产项目投资的区位条件已经具备。规划设计方面。项目将遵循“以人为本”、“可持续发展”的设计原则，拟在规划设计上全面引入国际先进设计思想、技术，在总体布局、单体设计、环境绿化、外观造型、物业管理均要求达到本地区一流水平。超前、先进、独特的规划设计将使“xx”项目成为xx市具有代表性的中高档、“混合型”居住社区，将极大地满足大批社会中产阶级及广大投资者的消费与投资需求，将有利于树立项目一流的市场形象。规模经营方面。项目将与未来中国西部地区最有影响的“大学城”“xx教育产业园区”及城南“高新科技产业园区”融为一体，有利于项目资源与社会资源、企业经营资源的有效利用，形成优势70、互补，并进而产生良好的项目开发经营效益与社会效益。开发经营资源条件方面。项目投资、开发建设与经营管理所需原材料、设备、人力资源等项建设资源条件充分具备；项目仅需前期少量资金投入进行启动即可进入良性“滚动开发”形态。因此，本项目投资开发的各项技术条件已基本具备，项目在技术上可行。3、财务可行性结论根据企业财务管理的稳健原则，我们在对本项目进行财务数据测算及技术经济评价时，一般采用较为保守的估测数值，因此，本可行性研究所得如下结果是稳健适中、留有余地的。 项目盈利能力方面：经财务测算，在给定的财务条件下,本项目整个开发经营期内（全部投资）财务净现值为36361.96万元、内部收益率为33.39%、71、动态投资回收期3.43年，各项财务指标均远远高于国家有关部门制订的绝大部分行业基准值。若仅考虑项目实际支出的前期启动资金（约为23000万元）作为总投资基数，则“xx”项目税前、税后总投资利润率将分别高达280.4%、135.2%；因此，本项目投资建设的机会成本极低，盈利水平高于其它行业水平，项目具有很强的财务盈利能力。 项目偿债能力方面：由于本项目采用“一次投资，滚动开发”的投资策略及项目开发指导思想，项目仅需少量前期启动资金，而后期建设资金来源由项目销售收入解决，项目负债也主要用于前期投入；因此不难得出结论，本项目经营的资产负债率水平是较低的，项目投资的流动比率、速动比率等偿债指标是十分稳72、健的。因此，本项目的开发经营的偿债能力风险极小。 项目风险评价方面根据项目盈亏平衡分析，项目保本（平均）销售率仅为10.25%，而根据目前该区域同类物业的销售形势，达到这一销售率是有充分把握的；再考虑到xx市中高档住宅居民个人消费、投资正处于新的快速成长期，销售率水平估计应更为乐观。因此项目开发经营实现盈利有可靠保证，风险不大。再据项目灵敏度分析：我们认为，本项目效益指标受市场环境影响最大的主要因素是“销售价格”、“开发成本”，对两项经济指标作灵敏度分析，即使两项目风险因素向“恶化”方向变动10%时，其项目“内部收益率”仍远大于零，从财务评价角度看仍为可行。因此灵敏度分析证明本项目抗风险能力极73、强。再对项目进行定性概率分析，根据我们所掌握的市场信息，通过对项目所处内外经营环境进行研究，我们认为：各种影响项目收益指标主要因素恶化（如“销售价格走低”、“开发成本上升”等）的概率显著偏小，而向好（即“价格稳定或上涨”、“控制开发成本”等）的概率则较大。因此从概率分析角度再次证明本项目抗风险能力很强。上述各项财务分析表明：本项目的开发经营具有较强的盈利能力、偿债能力，同时项目实现盈利经营的风险不大。因此本项目财务可行性充分。4、经济可行性结论国家宏观经济政策与产业政策是本项目立项、投资建设的最大支持因素。以高新科技产业、第三产业（含教育产业）已经作为xx市国民经济中重点发展的产业在国家及地区74、产业政策中得到确认。因此，政策的引导、城市区域功能规划的完善将为本项目营造良好的政策环境。项目的投资建设有利于丰富城市景观。由于“xx”所拥有城市湖泊水景的独特资源优势，并在规划设计上拟全面引入国际先进设计思想、技术，在总体布局、单体设计、环境绿化、外观造型、物业管理均要求达到本地区最高水平；超前、先进、独特的规划设计将使“xx”项目为xx城市景观建设提供新的思路、添上靓丽的一笔。 在目前该地区住宅类房地产品种较为单一的情况下，“xx”作为“混合型居住社区”的项目定位对于满足各类中高收入人士的居住消费需求、共同推动该区域居住功能的健全与完善具有重要作用。本项目的开发经营有利于增加社会就业机会。75、由于产业结构的不断优化、调整xx市与全国其它城市一样面临日益加重的就业问题；而本项目大量康体、休闲、娱乐设施必将产生众多的就业职位，成为解决社会就业问题的重要渠道。本项目国民经济效益及社会效益显著。经保守测算，在项目短短5年开发期内就将为国家提供利税超过36545.7万元（尚未计入项目投入使用后为国家提供的各项税费）。由上述分析可见，从国民经济效益及社会效益角度考察，本项目是一个社会资源低投入，社会效益高、回报快的好项目。5、总结论 综上所述，本次“xx”项目可行性研究过程、研究结果表明：本项目的立项、建设具备广阔的市场前景、拥有可靠的技术基础、能取得极佳的企业经济效益、并产生良好的国民经济及76、社会效益； 因此，本项目的市场、技术、财务、经济可行性条件具备，项目投资建设可行。建议各有关方面支持该项目的立项与投资建设。附 件“xx”概念性规划设计说明东湖花园地处xx市东南面，紧临城区主干道xx路，以及市区唯一的自然湖面东湖，其地块位置交通便利，配套设施齐全，自然环境幽雅，实为居住用地的优选地块。该小区总用地面积为1000多亩，小区内含规划发展的东湖公园及200多亩的湖面，同时小区紧邻府南河边，内有一条排洪渠将水自然引入小区内部，极具开发价值。规划设计构思一、设计定位、目标和要求设计定位：高档商住楼设计目标：力求营造一个方便，舒适，安全和优美的居住环境，充分体现住区规划设计的整体性，生态77、性，地方性和时代性，超前性和灵活性。设计要求：根据建设部关于试点小区的各项要求，结合xx市的具体条件，运用现代城市设计的思想和方法，体现人与自然相协调的观念，充分利用水的特性，以及得天独厚的自然条件，形成水、绿交融的水乡环境特色和“田园城市”风貌。二、总体设计“水”在东湖花园中为主要的特点，小区总体规划应以“水文化”为轴线展开。而水的体现不要仅仅围绕在湖边作文章，应以湖为中心，府南河与排洪渠为主、次“水轴”，同时将水体引入小区内，形成一条条发散的小“水轴”，使水自然的过渡到居住空间中，由“动水”变为“静水”，延续和增强水的可亲性。而在湖面与水渠边自然形成一条绿地构成的“绿轴”，小区内各个组团通78、过“双轴”的相互融合取得有机的联系，加上错落有致的中，高，低层的布局，辅以低层造型活泼的公共服务设施，使水、植物和建筑自然相结，构成一幅水中有城，城中有水的“田园城市”。而小区北侧的主入口，坐北朝南，与东湖公园相结，尽享“水”，“绿”两轴的环境优势，这里阳光充沛，交通方便是社区男女老少最适宜的活动和交往的场所。小区内以排洪渠为天然分界线，排洪渠以北临近湖面这一片区主要以单栋的别墅为主，既能为湖边景观增色，也不致阻挡南面多、高层社区的景观。而排洪渠以南主要以六、七层的多层住宅为主，同时在xx路以及东面适当辅以一些十二或十八层的高层社区，丰富整个小区的天际线，形成小区范围的终结点。小区内住宅组团的79、形式，除别墅沿湖边分散布置外，其余采用整体式的设计手法，使其都具有相对独立的空间形态和相应的公共服务设施，以及集中的公共小绿地，且可进行封闭式管理。组团内外围住宅首层主要为机动车与非机动车的集中停放地，而内部的住宅采取首层架空，使整个组团绿地形成统一的绿化系统，不但方便居民，而且大大减少了干扰。小区内还应设置一些必要的公共服务设施，可结合东湖公园的位置加以布局。三、住宅单体设计住宅分为三种类型：一是单栋别墅和联体别墅；二是六七层的单元式住宅，一梯二户；三是一十二或一十八层的高层住宅。单体外型采用平屋面与坡屋面相结合的原则，局部设跃层，并设置屋顶花园，建筑造型高低错落富于变化。利用屋顶花园与立面80、阳台绿化，底层绿化，小区公共绿化一起组成一个立体绿化系统。单体平面设计应强调以人为本的设计理念，满足人们对大厅，大卫，大厨，小卧室的生活需求，内部功能动静分区，入户应有过渡空间，还应设置足够的储藏空间，要考虑空调的预留位置。还要设置凸窗以增大有效使用面积，拓宽人的视线到180度。建筑应以南北向布置，设置一些低窗台的阳光空间，整个室内空间尺度适宜，合理安排设备，达到室内卫生环境冬暖夏凉，创造四季适宜的室内小气候。四、道路系统和交通组织小区内部道路分两级，主要道路车道为六七米，组团内道路宽四六米，小区出入口北面和东面各一个。根据人流方向紧邻xx路设置为小区的主入口，每个组团设一二个出入口，小区内各81、种车辆以分散停靠为主，一般在各组团内解决。别墅区每户均应设有一个独立的室内停车库。小区应按平均每两户就有一小汽车停车位，自行车库按每户二辆设计。五、环境设计东湖花园的整体环境设计应建立在尊重自然，人与自然相协调的观念上，小区内以水为环境的主体，强调自然环境为主，建筑为辅的设计理念，因而外部环境设计与“水”的设计密切相关。水的设计首先应满足人们的亲水性，对驳岸的处理力求自然，绿地以种植草皮为主，配以一定数量的大树与灌木，在局部地段营造一些人工地形以丰富景观，在引入一些浅水供人们游玩。小区的整体色彩以暖色为主，所有住宅的线脚和构架等均应与墙面色彩有所变化，运用在统一中求变化的规律，形成一种明快，亮丽的视觉感受。东湖花园还应加强科技含量，加强新材料，新技术，新产品，新工艺的运用，强调居住环境质量和保障技术，住宅体系与住宅节能技术，科学指导小区的建设管理，使规划建设得以实施。同时要更加注重“人的居住行为特征”，突出“以人为核心”的设计原则和先进的科技手段和方法，使居住环境进行整体良好塑造与超前性，创造文明居住的灵魂所在。