1、五金和小商品市场商业广场项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月五金和小商品市场商业广场项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月77可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一、企业法人概况9二、规划原则10（一）、项目名称10项目名称xx商业广场10（二）、经营理念10（三）、规划原则10设计构思与原则102、（四）、业态定位13人气贡献率优先原13（五）、项目功能131、整体功能设计132、具体功能设计14功能设计展示、交易功能区14（六）、经营模式171、整体经营组成172、合纵与连横17（七）、总体规模18（八）、项目选址18三、市场环境分析18（一）、城市概览18（二）、人口规模及构成变化201、人口现状202、人口规划203、外籍人口21（三）、城市经济环境分析221、宏观经济发展22小结28一、加大物流客运的发展；28（4）、城市交通分析29（5）、城市产业状况30（6）、城市未来预测32（四）、五金和小商品行业分析331、五金行业33（1）、行业简介33（2）、我国五金行业概况33（33、）、江苏五金行业现状34（4）、南通地区概况352、小商品行业36（1）、小商品行业简介36（2）、中国小商品行业概况36（3）、南通小商品市场37四、房地产市场分析38（一）、行业整体数据分析381、房地产投资额382、新开工面积和施工面积393、竣工面积和销售面积404、空置面积405、销售额41（二）、各细分物业市场分析411、住宅市场412、商业市场423、写字楼市场434、酒店市场43五、目标市场分析44（一）、商业市场概况44 外环北路、钟秀路家饰、建材、轻纺市场46（二）、商业细分物业市场分析47表：南通市部分专业市场销售租赁概况491、南通市大卖场概述532、南通大卖场物业市场4、分布情况54（三）、在售商业供应特征分析55（四）、商业市场小结56六、投资分析58（一）、机会58（二）、挑战58七、市场定位59（一）、发展方向定位591、五金592、小商品61（二）、客群定位631、购买客群632、经营客群633、终端客群64八、招商运营65（一）、销售分析651、本案目标客群描述652、销售策略653、宣传推广策略66（二）、招商方式671、招商方式分析672、招商政策分析673、招商工作对项目的影响分析684、招商目标客群描述685、招商方式建议706、招商政策建议70九、财务分析71（一）、总投资估算依据71项目投资估算72（二）、项目利润分析72动态投资回收期（5、PBP）为11.29年73十、项目前景及意义74（一）、投资就业效应74（二）、经济社会效应74（三）、经验示范效应75十一、可行性结论76（一）、市场成功因素76（二）、市场前景展望76（三）、符合规划要求77本项目是可行的77一、企业法人概况“xx”项目开发商南通xx置业有限公司，成立于2005年，是经南通市各有关部门批准成立的具有国家二级资质的房地产企业，是集房地产开发、营销策划、销售和物业管理为一体的大型专业房地产企业。公司拥有现代化的办公场所和先进的信息管理系统。有一批具有高级资质的工程师、设计师和策划师，并有一整套先进的技术规范和操作规程，注册资金为6000万元人民币。现正在开发建6、设的位于开发区军山脚下的“xx”商业办公以其优美的设计，高品质的配套完臻的建筑质量，精美的绿化景观，为南通铸造了一条靓丽的风景线。青岛xx项目位于青岛东部最富潜力的黄金地段，占地面积110余亩，经营面积近20万平方米，配有3万平米的大型停车场。青岛xx始终以高品位、环保型、人性化的品牌为特色，奠定了岛城装饰材料的“龙头”地位。期间先后推出的“不满意便退换”、“先行赔付”、“诚信经营、和谐消费”等服务举施。凭借一流的购物环境，完备的服务体系，青岛xx已吸引了近800家国内外优秀品牌进驻，其中80%以上是在行业中处于领先地位的知名品牌。优秀品牌的加盟，为打造岛城家居中央商务区创造了良好的基础。 南7、通xx家居大世界是青岛xx高科园装饰城在南通投资兴建的连锁企业，2002年正式开业。市场总建筑面积5万平方米，内部装潢品味高，硬件设施全，环境风格雅。市场一至五楼共有200多个精品厅，10多个知名家装公司入驻，形成了集建材、家具、厨柜、地板、楼梯、移门、家装为一体的“一站式”消费格局。七年来，南通xx先后荣获xx等称号。企业已具规模，为更快、更好的发展，“xx”拟成立集团公司，更加完善整个管理及运营体系。二、规划原则（一）、项目名称项目名称xx商业广场（二）、经营理念在经营方式上最大限度的减少销售成本，压缩各个环节的经营成本，增加经营者的利润空间。为供货商解决库存压力，降低了经营风险；培育潜在8、客户群；同时细分商品种类，保护品牌形象和价值。实现“经营者、厂商、消费者”三赢是xx永恒的经营理念。（三）、规划原则设计构思与原则“xx商业广场”是现代商业文化的一种新颖建筑形式，不同于大型的销品茂，而是将户外与环境相结合的，带有休闲旅游观赏的购物场所，人们以放松的心态，休闲的方式，在带有传统文化的自然环境中去品味现代生活。功能性原则“xx商业广场”的建筑造型在格局和形态、空间特征、环境和文化上充分反映现代化商业品牌直销中心的个性，突出表现新世纪商业建筑的新形象，根据经营商品品牌的特性，在建筑设计中融合多种建筑语汇，营造与众不同的建筑风貌。并结合旅游资源的开发，使其不仅作为一个购物中心，同时成9、为沪青平公路沿线的又一个知名的标志性的区域。人性化原则在规划设计的全过程体现“以人为本”的人性化原则，便捷安全的交通流线、亲切宜人的建筑尺度、合理的功能配置、空间的变化与趣味性、绿化及景观的配置，建筑细部的设计等方面都体现出对人的活动的体谅与关怀。城市化原则地块价值来源于城市，反过来地块的开发也应对城市的发展起到积极的推动作用。本地块处于城市重要的交通位置，从未来城市发展方向看，更是新一轮城市发展的桥头堡。因此地块开发应着眼于城市向东南拓展的战略目标，在功能定位、规划布局、交通组织以及形象打造等方面做好衔接，为城市整体发展创造良好条件。利益性原则项目建设与运作必须兼顾经济利益和社会利益；一方面10、，基于规划区的特殊位置、超大规模和项目性质，其对城市的意义必须要从南通城市特色名片、标志性建筑群与开放空间、市级公共活动中心的高度来认识；项目发展应主动融入城市发展的整体脉络、积极承担现代商业文化和市民文化培育的重任，服务城市与大众；另一方面，也应该作为商业性设施，项目投资商、运营商合理的利益诉求。创新性原则 项目在业态定位上采取跳跃性发展模式，越过了本地区业态演进的一般进程。在用地结构和空间组织结构等规划设计环节，同样应秉承适当超前精神，采取创新设计手法，实现项目的内在特质与物质形态的高度一致。生态性原则由于位于市郊，周边绿化及水景资源丰富，在规划设计中充分利用及保护周边的环境资源，使建筑与11、环境资源相结合。并通过基地内的绿化及景观空间的设计，与周边环境共同组成生态化的建筑空间，使之有别于市区商业中心绿化与景观匮乏的形象，形成独特的生态环境体系。因地制宜原则规划应该充分借鉴地块内部及周边的各类有利条件：如自然与城市景观条件、交通区位优势等；深入分析居民消费特征，按照经济规律，因地制宜布置各类建筑与空间、组织交通与绿化景观系统。建筑布局与设计总体布局“xx五金和小商品市场”分为三大功能区南部的以五金为主的直销区，中部以小商品为主的直销区，北部的餐饮娱乐配套区。基地内道路系统简洁，除在南侧设有大型停车场地外，总体沿商铺周边还设有一条供消防车道环通的7米车道，其他均为人行步道。人行步道贯12、穿整个运动休闲区和品牌服饰区，直达餐饮娱乐区，同时又串起绿化景观广场，滨河景观以及中央泉水休闲广场，形成有明确的方向性和延续性，又能集休闲、购物的步道系统。为便于总体布局，在设计中将最南端的河道填埋。在中区内环中设一景观水域，水流从上而下。水溪二侧布置绿化和水榭、商铺、咖啡茶座、快餐、组成休闲空间，使总体水系布局显得生动而富有情趣，更优化了购物环境。人行桥左侧是供儿童游戏的儿童乐园，中部河道适当延长，使儿童游乐场所的环境更为丰富。立面造型为了与销售的品牌服饰特性相呼应，以形似和简练的手法将欧陆传统形式简化，并增加一些新材料如玻璃和金属材料，使其更具新意。整个商区的屋顶采用坡顶，便于室内管道利用13、。突出品牌销售的门头标志建筑造型多样，使连续的街面变化丰富。总体立面元素和材料，手法相同、色彩统一，采用橙红色坡顶和白色粉墙，浅绿色斜坡雨蓬和玻璃遮阳板，金属支撑柱，使廊道既明亮且有光影效果，粉墙上是鲜明颜色的商品标志。景观设计为了将购物环境与自然环境相结合，设计中布置大面积集中绿化，使沿河二岸形成自然的视觉景观。商铺中部的水系绿化景观为设计重点，此区的水系由上喷水拾级而下，水道二边点缀各种花草，水面上铺砌青石板桥和曲廊，玻璃坡顶的咖啡亭和富有地中海风情的植物树种，构成一幅使人流连忘返的独特风景线。商业街中分布的大大小小绿化广场更是把整个购物广场的绿化景观在视觉上形成相互贯连遥相呼应。不同区域14、的景观环境各具特色，点线面的景点组合，创造了优良的环境品质。（四）、业态定位租金贡献率优先原则入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力，为项目销售提供较高的回报率；同时该行业的租金走势要坚挺，提供较长远的发展繁荣基础。􀀀人气贡献率优先原则入选的商业业态能够为面积庞大的商场吸引一定的客源群体，为其他业态提供消费者支撑和共享，进而为商场的可持续发展提供客源支撑。􀀀发展前景好高品质优先原则未来的发展前景良好、品质高，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费；􀀀互补的原则业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质15、，经过一定的方法能够互动共享；（五）、项目功能1、整体功能设计以当地企业为基础，吸引全国的五金企业、工艺品商家入驻该交易市场，建成以专区交易市场、电子商务中心、网络运营中心、品牌展示中心、会议中心、小型商务洽谈中心、物流中心为主的专业功能区域，使入驻该交易中心的客户能够同时完成产品采购、产品销售、品牌展示、产品运输、产品出口等多项业务。整体功能设计2、具体功能设计功能设计展示、交易功能区展示功能与交易功能区，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径，展示功能将成为本项目的核心引擎。同当前批发市场的主要差异表现在： 集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）； 增加了展示的设计，为交易提供了一个16、动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）； 经营产品中高档以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌服装企业进入本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）； 对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）； 可配计算机，进行客户管理，仓储管理（MIS系统）。功能设计会展会议、推介培训服务功能区该区域是市场的配套功能区，主要是提高档次和水平； 同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会议、推出和培训奠定基础； 有计划、有主题地组织各种会展会议。对饰品可以安排各种主题的17、饰品模特表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景城，例如季节主题：春、夏、秋、冬；可以增加市场的“热点”和“兴奋点”，吸引人流； 成为中国饰品博览中心和推介中心； 定期组织实用性饰品大奖赛（设立一个基金），有专家团评审； 有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素质，发展其技能，开发其潜力，变得更有才干。功能设计休闲娱乐功能 经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求，为了业务的需要，接待客户需要一定的休闲娱乐设施； 该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主导，可以规划批发商会所，设置各种时尚休闲的18、项目，例如健身房、乒乓球室、美容瘦身、棋牌室等运动休闲项目；各种文化主题的咖啡厅、餐厅；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。功能设计信息服务功能信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息，以指导企业生产经营活动，成为行业市场信息发布中心是目标，主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂志、报）、Internet网络。 委托高校或研究所，设计市场的经济结构模型，建立相应的供求曲线图，以预测和分析市场前景； 有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的服务； 创办市场自己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购服务19、，发布推介的活动和企业形象宣传； 摊位展示主题设计服务，企业和商品的广告创意和设计服务，提高市场的整体形象水平； 负责市场自身的宣传，每年必须有完整的广告计划，广告主题、广告创意、设计方案，保证经营人的共同利益； 借Internet网络发布各种信息。（六）、经营模式1、整体经营组成商品城经营模式之平台2、合纵与连横合纵： 与政府联合将中韩国际小商品城和空港核心区打造成青岛的标志性项目和名片，得到政府的强大支持，不仅在项目招商阶段而且在经营阶段加强与政府的结合，为项目的招商和销售减少压力； 与政府联合考察全国和国际上的知名批发市场，同时进行联合招商，吸引商家到城阳投资经营，加强招商引资的力度，为20、本项目树立形象和信心。连横： 与行业协会的联合，打造中国最完备的电子交易平台和信息平台，与中国饰品网、全球饰品网、中国流行饰品网等知名网络媒体联合建立电子商务平台，为市场企业和商户提供最佳的商战平台； 􀂮协会与协会之间、协会与企业之间的合作，共同促进饰品行业的发展，加强与亚洲珠宝联合会饰品协会、中国珠宝玉石首饰行业协会等的沟通和交流，举行定期和不定期的交流会。（七）、总体规模总体规模占地370亩，建筑面积约17万平，700个商铺，总投资4206亿元。目标建成长三角北部地区规模最大、档次最高、品牌最多、功能最全的集购物、餐饮、娱乐、文化等功能于一体，将“生态南通，精致生活”的新21、概念导入现代商业领域。（八）、项目选址位于南通经济技术开发区星湖大道北侧，东方大道东侧地块。紧邻沿海高速出口处，道路交通十分优越，四通八达；地理位置十分明显，非常便利。随着苏通大桥的全线贯通，将成为太平洋西岸物流业南北相连的黄精要塞。三、市场环境分析（一）、城市概览南通，地处我国东海岸中部，长江入海口北岸，三面临水，一面靠陆，状如菱形斗岛。它隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”。南通集黄金海岸与黄金水道优势于一身，拥有长江岸线226 公里，海岸线210 公里，其中可建5 万吨级以上深水泊位的岸线40多公里，是我国沿海地区土地资源最丰富的地区之一。南通下辖崇川区、港闸区、南22、通经济技术开发区和启东、海门、通州，如皋四个县级市和海安、如东二县。南通属北亚热带季风气候，气候温和，四季分明，雨水充沛。年平均气温约15 度，年均日照2100-2200小时，年均降水量约1000毫米。在中国近代文化科教史上，南通以创办第一所师范学校、第一座民间博物苑、第一所纺织学校、第一所刺绣学校、第一所戏剧学校、第一所中国人办的盲哑学校和第一所气象站等七个第一，而占有重要地位。图1-1 南通行政区划图南通市区位于南通的西南部，市辖面积355 平方公里；包括崇川区、港闸区、南通经济技术开发区；市中心的濠河风景区为国家4A 级旅游风景名胜区；位于市区南郊的狼山风景区同样为国家4A 级旅游风景名23、胜区，是江苏省六大自然风景区之一；而狼山两侧的剑山、军山、马鞍山、黄泥山经过近几年的开发建设，新添了不少景点。（二）、人口规模及构成变化1、人口现状2008年南通全市人口763.72万人，其中市区人口87.52万人。 从人口构成上看，南通市目前非农业人口比重仅占30.21，城市化率较低。其中市区非农业人口，占全市非农业人口比重约为35.33。近年来南通市总人口一直保持一个平稳的负增长率，由2000年的784.53万人下降到2008年的763.72万人。但市区人口的数量以及其占总人口的比重却平稳上升，从下面的图表当中可以看出，有越来越多的人口进入到南通市区。图：南通市历年市区人口变化2、人口规划24、2010年规划：2010年南通市规划城镇总人口达到418万人，其中南通市区人口达到100万人，城市化水平达到50，城市规模100平方公里。城镇人口增长及居民改善居住条件的要求直接带动了商品住宅的需求，从而大大刺激了南通市房地产市场的发展。2008年末南通市区人均住房建筑面积为31.3 平方米，根据规划，2010年之前市区人均住房建筑面积要达到33平方米，人口要达到100万人，据此计算：新增人口需要的住宅面积（10086.64）30400.8 万平方米居民改善需要的住宅面积=(30-29.43)86.64=49.4 万平方米两项合计需要450 万平方米，每年平均需要的竣工量为112.5 万平方米25、。而与之相对应的是，近几年来南通市区房地产业发展迅速， 2006年全年，市区住宅的竣工面积达到了132.78 万平方米。按目前的发展速度，南通市的区人均住房建筑面积很可能超过计划的30平方米。繁荣的住宅需求不仅带动了整个房地产业的发展，而且带动了与房地产相关联的行业的繁荣，例如：家具、建材、小商品等专业市场的繁荣，市场需求的拉动，将直接促进相关专业市场的迅速发展。3、外籍人口从南通市公安局外事处了解到，目前南通外籍人口总量约在千人左右，由于总体规模不大，教育等配套设施无法完备，因此携家眷在南通居住的外籍人士比重非常小。南通外籍人士以日本人居多，相对集中在由其单位自建的提供酒店服务的公寓里；欧美26、及其他国家人士较少，居住也较为分散。因此就目前市场状态来说，外籍人士对南通房地产各个细分物业市场的影响相对有限。但随着南通经济地位的进一步提升，将会吸引更多的外籍人士来南通创业或经商，在一定程度上也会促进南通专业市场的发展。小结：从未来发展来看，南通下辖的县级市、县人口往南通市主城区聚集是大势所趋。同时户平均人口数呈逐年下降趋势。人口的这些变化为南通市区房地产需求提供了一定的上升空间。城市规模的扩大，城市人口的增加，都将增加对房地产的刚性需求，另一方面，由于城市化建设和人口增加给南通市经济发展带来的贡献，会促成南通市民生活水平的提高，加大对改善居住条件的需求。住宅需求的旺盛，会带动与住宅相关联27、的行业，尤其是五金、建材、小商品市场等行业的繁荣。（三）、城市经济环境分析1、宏观经济发展南通市在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，在与上海联系、衔接方面，目前南通在江苏省仅次于苏州、无锡与南京。按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心。（1）、GDP总量近年来，南通经济高速发展，在2008年，南通市的GDP达到2510.13亿元。与此同时，南通人均国民生产总值也保持平稳增长，2008 年达到35040元，每年均以高于10%的速度递增。见下面图表所示：虽然近几年来南通28、经济保持较快增长，但由于交通等各个方面的因素制约，相比其他长三角城市仍显落后。2008 年苏州GDP总量达到6701.29亿元，上海为13698.15亿元，杭州为4781.16亿元，宁波3964亿元，而南通市只有2510亿元，可见在同属于长三角的各城市中，南通市的经济发展水平还比较落后。但是伴随着苏通大桥和崇海大桥的建成通车，南通市融入长三角经济区域的力度加大，以及区域经济的深化发展，预计未来南通将会以更加快的速度迎来一个发展的新时期。长三角10城市08年GDP对比（2）、人民生活水平伴随着南通市经济建设的发展迅速，人均可支配收入逐年小幅递增，到相对速度慢于国民经济的增长速度，到2008年人均29、可支配收入达到18903元。近几年，南通市区社会消费品零售总额逐年上升，人均消费品零售额历年来则呈小幅震荡、缓步上升态势。虽然南通市人民生活水平稳步提升。但是与苏州、上海、杭州等城市相比仍有差距。2008年苏州人均可支配收入为18532 元，而上海、杭州、宁波分别为26675元、24104元、25304元。可见，南通的居民生活水平逐年提高为小商品和五金专业市场的发展提供了一个良好的市场基础。小结：虽然南通的经济水平在长三角区域，还比较落后，但南通从2003 年起GDP 和人均GDP 的增长速度有了跳跃式发展，增速大大高于以前，在长三角城市中的位居前列，人均可支配收入也稳步上涨。另外伴随着南通融30、入长三角区域速度的加快，力度的加强，结合以上的分析，我们预测南通未来几年发展速度很可能会有突出表现。而经济的快速发展将为整体专业市场提供坚实的成长基础和上升空间。（3）、城市发展规划城区发展布局规划：本着贯彻落实 “依托江海，崛起苏中，融入苏南，接轨上海，走向世界，全面小康”的发展战略，南通市将充分发挥独特的区位优势、港口优势，适应新时期南通区域大交通的发展需求，实施沿江开发，江海联动，促进南通社会、经济快速发展，提升城市综合竞争力。在城市的规划上，也重点沿江延伸、发展，在未来南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势。远景规划将进一步向东南发展延伸，与通州、海门31、相向发展，形成沿江“组群式”城市结构。根据城市总体战略发展规划，南通市区各个区域的总体发展规划如下所示： 主城区是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。原有工业用地进行调整、改造，形成生活居住全面配套的综合性城市组团，包括老城区和新城区。 开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主；配套居住板块。 港闸区主要传承国际资本和民间资本转移，是辐射苏北的门户，以工业和商贸为主的现代化北城区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主，居住、公共设施相应配套的城市组团。城市重点规划：大力发展南通东南部的新城区和南通经济技术开发区城市重点向东南方32、发展，中心城区将以开发区和崇川区为基础，相向靠拢，两头延伸，同时向通州方向扩散，在空间上呈现出以目前的建成区为中心、向外环形膨胀的趋势。三区相连的中间地带将快速发展成配备现代化快速干道和生态绿地的城市，中心城区西南和东北方外围的地区也将发展为城市。南通市老城区基础配套设施已经比较齐全，但由于建成时间较长，大都比较陈旧。目前，新城区建筑面积11.9 万平方米，由8个建筑单体组成的南通市新政府办公大楼新区行中心也已经建成使用。南通市经济技术开发区也在进一步的开发建设当中，最终将形成“国际性出口加工区”、“高新技术产业聚集区”和“现代化新城区”三位一体的综合性新区，达到“把开发区建在花园里”的目标。33、北翼新城规划：根据南通市北翼新城核心区规划，长华路两侧的火车站站前区作为南通市北翼新城核心区。规划认为，火车站站前区交通便利，无论从港闸区的几何中心还是从整个南通市的发展来考虑，火车站站前区都适合作为商贸中心、经济中心。同时，火车站站前区可以扩大市区中心商圈，繁荣火车站站前区的商业氛围，缓解市中心商贸发展的压力；可以拓展濠河外圈，建设集居住、旅游、观光于一体的风景区；加快港闸新城的建设，引导强大的人流、物流、资金流、信息流向火车站站前区聚集。规划提出，争取经过3 至5 年的努力，将其打造成商业贸易、商务会办、行政办公、文体休闲、高档居住为主要功能的港闸新城，成为港闸区的城市中心和市区的城市副中34、心，南通现代化的“北大街”。住房建设规划：根据相关规划，“十一五”期间，南通市区商品住房开发预期投资300亿元，竣工面积700 万平方米，新建普通商品住房7.25 万套。南通房地产市场的持续繁荣促进了相关产业的发展，尤其是为专业市场的发展提供坚实的市场基础。未来的南通专业市场的发展空间还很大，目前的市场需求还没有得到充分的满足。表2-1 南通市2006-2010 年市区住房建设预期目标小结目前，南通的城市格局向东向南发展，市政中心的南移，将一部分经济重心引导到南面。城南开发区近几年来经济发展迅猛，也成为房地产开发的一片热土。项目所在的区域位于通吕运河北侧，港闸区与中心城区衔接之处。城市重心的南35、移，会带走一部分产业和办公，从而引发商业和住宅建设的迁移，但由于南通购房者的区位意识比较强，而且伴随着城市的扩张、发展，项目周边居住氛围的成熟，商业和生活配套的更新换代，部分区域客户会集聚本项目所在区域，促进区域的成熟。南通北面港闸区具有浓厚的基础工业优势，是我国民族工业的发祥地之一，政府大力发展港闸工业经济，促进“北翼新城”的建设，强势推进土地开发，也为今后港闸的发展奠定了坚实的基础。伴随着交通的建设和完善，区域特色产业的规模效应逐渐凸现，从而会带动区域健康、稳定的发展。北翼新城的功能定位比较明确，功能布局比较完善。具体表现为：一、加大物流客运的发展；二、发展总部经济，即商务酒店等业的发展。36、因此该区域酒店业（特别是商务型经济酒店）有较大的市场发展空间。（4）、城市交通分析对外交通目前，南通市政府正在加快推进以建设面向长三角、开放式、网络化的基础设施为总体目标，按照科学规划、适度超前的要求，加强以交通、能源、水利等为重点的基础设施建设，完善与新型工业化、城市化发展需要相适应的现代化基础设施体系。“十一五”末，全面进入上海1小时交通圈、长三角3 小时交通圈。港口：南通港, 与世界上65 个国家和地区的199 个港口通航，江海岸线绵延430 多公里。在建洋口港是江苏唯一可建10 万吨至20 万吨级国际性深水大港的理想港址，将形成江苏最大的出海入陆通道。桥梁：苏通长江大桥、崇启大桥、崇海37、大桥公路：已建成204 国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线_ 机场：市东北方向通州市兴东镇境内的南通兴东机场距市区约18公里，1993 年投入使用，有航班飞往北京、西安、广州、武汉等城市。对内交通南通市内道路改造工程建设完毕，五横五纵（五横：外环北路、钟秀路、人民路、青年路、虹桥路；五纵：外环东路、工农路、跃龙路、外环西路、长江西路）道路绿化工作、路面积水整治工作、人行道改造更新工作等已基本完成，全市道路框架已经基本健全。小结：交通瓶颈被打破，南通与外界联系将更加的紧密，更多的外来资金和人口涌入，将全面带动城市经38、济的发展。从而加快房地产开发的速度和规模。交通便利带动城市经济快速发展的同时，也会带动第二、第三产业的迅猛发展，从而增加对五金产品和小商品的需求。本项目位于南通主干道濠西路通吕运河北侧，距离外环线、火车站都非常近，交通便利，并且后续发展前景也比较好，如果本项目定位有五金和小商品业，则为这些物业的销售、经营提供了良好的市场条件。同时，南通对外交通的进一步发展，本项目所在区域内的专业市场将吸引更多的外地客商，形成板块优势，加快本项目物业的去化速度。便捷的交通和良好的规划，为区域的专业市场的发展提供了可能，同时创造了巨大的机会。（5）、城市产业状况产业结构2008年，南通市区的三产结构比为7.9 :39、 57 : 35.1，第二产业占绝对优势。近年南通大力发展工业园区、开发区，推进郊区城镇化和工业化，发挥工业经济集聚效应。经营活力充足、产业特色鲜明的园区建设，壮大了第二产业，带动了农民向县城和小城镇流动和集中，同时又为第三产业的发展奠定了一定的基础。在过去的几年里，南通市第一、二、三产业均呈现持续稳定增长状态。但经过6年的发展，南通市三大产业的结构基本没有发生变化。但是随着南通市经济的发展和转型，根据规划，未来几年南通市将重点优化产业结构，规划期内实现产业结构为二三一型，2010年三个产业的结构为13 : 49 : 38，到2020年三个产业的结构升级为三二一型，三次产业结构为5 : 45 40、: 50。产业的转型在未来将深刻的影响到南通市的经济、社会发展的各个方面，同时第三产业的蓬勃发展将为整个社会，包括专业市场的开发带来巨大的机遇。产业优势南通市地处江海交汇之处，水资源及港口等相关产业发达，自然区位便利以及经济区域化程度、区域开放度较高都为城市的发展提供了得天独厚的便利条件。另外，南通市的轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支柱产业，这些特色产业已形成集聚效应；这将有助于南通在长三角开发中实行“错位竞争”，打造上海扩散产业的协作基地，以及长三角的加工基地，在承接上海产业梯度转移的浪潮当中获得比较大的机会。小结：在发达国家，第三产业是国民经济体量中最重要41、的组成部分，在我国发达城市中，第三产业所占的比例也是很大的。南通第三产业在城市经济体量中的比例还不是很高，从一个侧面也反映出按南通目前的经济发展的水平，使得依赖第三产业的专业市场的发展受到一定限制。但随着城市的不断发展，经济的不断进步，第三产业在国民经济中的比重会不断加大，而在这个过程当中，五金和小商品行业面临巨大的机遇，但是开发思路和开发方式都面临改变和创新。（6）、城市未来预测南通在中国版图上占据重要的战略地位，但城市化水平和经济水平并不发达，在长三角城市中属于比较落后的区域。随着交通条件的改善，苏通大桥的通车，新长铁路的建设，长三角区域经济整体格局的发展等，南通经济水平发展速度很快，城市42、发展潜力很大，南通的五金和小商品行业也迎来一个历史的黄金发展时期。南通产业结构的变化调整，特别是第三产业在国民经济中的比重不断增加，都促进了城市商业地产和办公物业地产的发展；另外，南通人民生活水平的提高，一方面，使南通人对生活质量，居住条件的改善有了需求，另一方面，南通人对投资型产品的追求也开始显现。这对南通市的五金业和小商品发展都产生了积极影响。同时也会促使更多的商家和投资客投资这一行业。近年来南通房地产投资额猛增，从客观上说明南通城市对五金和小商品的需求比较强烈，市场做出积极的回应。港闸区作为南通重要的“北翼新城”，又距离市中心区比较近，地理位置优越，对区域内及周边购房者有很强吸引力，区域43、土地推出量充足，物流业发达，五金和小商品业发展潜力巨大。南通市非农业人口占全市总人口比重比较低，近年来南通人口结构变化不大，但从长远以及城市的规划发展来看，未来一段时间，南通经济发展会带动新一轮的城市化浪潮和产业升级，在这个过程资金和人口将会不断涌入，大大刺激五金行业和小商品业的发展。（四）、五金和小商品行业分析1、五金行业（1）、行业简介五金者，指金、银、铜、铁、锡五项金属材料之称，五金材料之产品，通常只分为大五金及小五金两大类。大五金指钢板、钢筋，扁铁、万能角钢、槽铁、工字铁及各类型之钢铁材料，小五金则为建筑五金、白铁皮、锁类铁钉、铁丝、钢铁丝网、钢丝剪、家庭五金、各种工具等等。无论是在生44、活抑或是工业生产的过程中，五金都是一个不可或缺的重要行业。就五金之性质与用途，应分钢铁材料、非铁金属材料、机械机件、传动器材、辅助工具、工作工具、建筑五金、家庭五金等八大类。（2）、我国五金行业概况我国五金制造业经过十几年的积累和稳步增长，现已成为世界产量第一大国。2008年，中国五金行业总产值达到4000亿人民币（约600亿美元）,五金产品进出口总额达到612.20 亿美元，同比增幅35.36%，其中出口总额为441.32 亿美元，同比增幅37.62%；进口总额为122.88 亿美元，同比增幅28.17%。由于中国五金制造水平的提高和产能的扩大及中国经济增长势头强劲，中国五金进出口在未来3年45、内仍将保持30%以上的高增长率。目前，我国已成为世界五金生产大国之一。虽说08年金融危机对我国五金出口略有影响，但从09年开始有所好转。2008年，我国五金工业总产值达到5640亿元，同比增长19.15%。海关统计出口总额201.74亿美元，同比增长24.51%。其中，燃气热水器产量432.84万台，比上年增长19.18%；锁具33.45亿把，比上年增长9.43%；日用不锈钢制品220.5万吨，同比增长24.56%。据了解，现在中国五金产业中至少有70%为民营企业，为中国五金行业发展的主力军。另一方面，国际五金市场上，欧美发达国家由于生产技术快速发展与劳动力价格升高，将普遍性产品转由发展中国家46、生产，仅生产高附加价值的产品，而中国又拥有强大的市场潜力，所以更有利发展为五金加工出口大国。（3）、江苏五金行业现状江苏省是中国重要的装备制造业基地之一，江苏将打造成世界级加工制造业基地。江苏制造业发展速度惊人，2008年年，江苏省规模以上工业实现增加值14759亿元，增长14.2%，工业总量居全国第二，以南京、苏州、无锡、常州、南通、扬州、徐州为代表的城市群发挥了巨大作用，同时江苏周边的马鞍山、芜湖、蚌埠、合肥等城市的制造业发展也非常的迅猛。去年下半年开始，人均GDP介于1000至3000美元之间的扬州、泰州、南通，经济发展处于工业化初级阶段，资本投资“盆地”优势逐渐显现，吸引了浙江、上海、47、苏南的一些企业纷纷北迁。在未来35年内,长江以南的经济发展要素将会不断地向长江北岸转移,五金产业也是如此。但是，多年来由于重生产、轻流通的传统，导致了与之相配套的现代流通服务业发展的相对滞后。事实上，一个产品真正处于生产制造环节的时间只占少部分，大部分时间处在研发、采购、储存、运营、销售、售后服务等阶段产业链条的运转更多依靠生产性服务业，服务业的效率对整个链条的效率影响很大。为此，全省提出以打造高级专业市场为切入点，在搭建高度整合的“展示平台”和“采购平台”的基础上，重点打造现代化的“物流平台”和“电子商务平台”。在信息化的同时，充分发挥各地市第三方物流的功能，为江苏的五金制造企业提供原材料采48、购、产品营销、物流配送、电子商务等多方位的服务和支持，促进专业化分工、降低企业运营成本，实现江苏五金行业质量和品牌的整体提升。（4）、南通地区概况根据统计局发布的信息，2008年南通拥有五金、工具加工企业680家，当年的工业总产值为100亿元，从商品成交量看，2008年金属材料类商品成交额达到206.22亿元。随着南通及其周边地区基本建设投资持续保持高增长，形成了对工具五金、建筑装饰五金、厨卫用品、锁具等五金产品的巨大需求。据专家权威介绍，工业园区建设、城市建设、道路建设和房地产开发，每投资100亿元，就需要五金产品7亿元，华东地区如此快速发展的经济，对五金的需求量非常巨大，五金产业在华东的发49、展具有广阔的空间。特别苏中、苏北的工业化、城市化处于快速提升阶段，五金产品需求尤为庞大。08年苏中、苏北各类建设投入总额超8000 亿元,按此推算,五金产品需求量超560亿元。处于上海和江苏交界处的南通市场正好上接苏北南接上海，同时连接了成熟的苏南市场和毗邻产业集中的苏中地区，从地理位置上来说，有五金行业发展的良好地理环境。并且从业态特征来看，五金工业产品属于小型机械类，这类产品需求面广，经营层次多，不论是个人还是企业都有极大的需求。从宏观产业发展趋势上看，南通及周边地区对五金的潜在需求量巨大，因而，项目所在地适宜建立专业市场来提供一个五金交易平台。2、小商品行业（1）、小商品行业简介小商品批50、发市场是将许多小规模的商业经营者集合起来，进行松散管理，以批发零售的方式提供日用消费品为主的商品结构的商业形态。近几年，小商品批发市场这一业态在中国取得了迅速的发展。这一业态不但发展到各大中小城市和广大乡村中，而且在许多重要的日用商品类别上成为了重要的乃至最主要的流通渠道。（2）、中国小商品行业概况我国惟一一个日用消费品批发指数，它所依托的义乌中国小商品城，是全球最大的小商品采购中心。2008年义乌市小商品市场总成交额为380亿元，比2007年同期增长了7.92%。其中，消费品市场成交额为321.5亿元、生产资料市场成交额为25.4亿元、生产要素市场成交额为12.3亿元。消费品市场成交额与2051、07年同期相比，增长了9.42%，生产资料市场、生产要素市场与2006年同期相比，分别增长了8.62%、2.57%。中国小商品城市场成交额为182.9亿元、义乌农贸城市场成交额为21.1亿元，比2007年同期相比分别增长了8.49%、3.67%。对于小商品批发市场来说，根据其以服装、日用百货为主的商品结构特点和所担负的批发兼营零售的流通职能，它将被大型综合超市、现代批发业和仓储商店这三种业态所取代，这三种业态分别针对了小商品批发市场的零售功能，批发功能以及批零结合的功能，因此能够从更高层次上实现小商品批发市场的流通职能。竞争越来越激烈的小商品市场，商品价格、利润更是越来越低。目前万多乐量贩式小52、商品超市已经成为一种较新的市场模式，其在带来量贩式小商品经营模式同时，也开创了中国居家小商品量贩式零售的先河，另外二元店的兴起，在提供丰富精美的产品的同时，还采取低价策略，所有商品价格统一定为二元，成为小商品市场中新的热点。小商品种类繁多，同类商品的各个品种之间差别性较小，有很强的替代性和竞争性。对经商户而言，不同商品之间的互补性很强，扩大经营范围也是有利的。小商品的消费是多样性的，只有种类多了，才能满足不同消费者和不同客商的需要，商品种类繁多恰恰是小商品市场的一个竞争优势，批发商要在小商品市场生存和发展，需要不同种类的商品都有一个庞大的客户群，需要形成共同的范围经济。在不断分化的过程中，小商53、品市场还是倾向于在一个特定空间集聚，综合性的专业市场群是小商品发展的趋势。（3）、南通小商品市场近几年来，南通市的小商品及批发市场依托南通市蓬勃的房地产市场得到了很大程度的发展。其分布来看，小商品及批发市场大多集中在主城区的北翼。已经形成了一个小商品及批发市场商业圈，其代表市场华东轻纺城和南方市场、方天大市、南方大市场，目前的经营状况都是比较兴旺的，日趋成熟的小商品及批发市场环境给本项目的发展带来了机遇。调查后发现，南通的小商品及批发市场逐渐向规模化、专业化、物流化发展。但目前这一市场的发展水平还是比较低的，市场上没有出现新的商业模式，因此从客观上来说市场需要一个升级换代的全新的小商品市场模式54、来发展更高端的产品。而分布区域也呈扩展之势，开始向城北和城南扩展，以及周边县市也有新的小商品及批发市场出现。小商品及批发市场作为商业地产项目，其目的是为了满足消费者的需求，这里的消费者是集投资者、经营者与终端消费者为一体的群体。从销售情况来看，进入商业地产市场进行销售的小商品及批发市场，其市场表现都较好，一般销售率在60%以上，说明南通小商品及批发类专业市场还有很大的市场空间。结论：市场的多元化趋势，在给开发企业带来竞争的同时也带来了机会，只有在更高的层次上理解市场竞争的本质，才有助于开发企业在激烈的竞争中站稳脚跟。商品大市场能否为市场接受，除了地段要素外，还必须注重产品，着眼于产品的打造：无55、论是材质的运用、市场配套设施的齐全等硬件元素、还包括所提供市场物业服务的专业程度、品质、服务态度等等，都将成为影响目标客层选择入驻市场的重要因素。四、房地产市场分析（一）、行业整体数据分析1、房地产投资额近年来，南通市房地产投资额一直保持小幅调整，呈现稳中有升的态势，2008年市区房地产投资额达到85.1亿元，2007、2008年增率达到了27.3%和25.7%。图：2001-2008年南通市区房地产开发投资额情况2、新开工面积和施工面积2002 年，受企业改制等因素影响，造成南通的商品房新开工面积和施工面积连续两年下跌。但从2004 年起施工面积快速增长，新开工面积则在经历了2004-20056、5 年的快速增长后，受宏观调控政策的影响，在2006 年略有下降。07、08年增速明显剧增。图: 2001-2008年南通市区房地产新开工面积和施工面积3、竣工面积和销售面积受新开工面积变动的影响，南通商品房的竣工面积也经历相同的波动。以2003 年为分界点，2001-2003 竣工面积逐年下降，2004 年起开始迅速上升。销售面积方面，2003 年，虽然竣工面积和销售面积同时下降，但销售面积首次超过竣工面积，2004-2005 的竣工面积也只是略高于销售面积，表明南通房地产市场在2003 年后，进入一个快速上升时期，需求强劲，而供给不足。2008年，受到金融危机影响，供需结构出现明显的逆转。57、图: 2001-2008年南通市区房地产竣工面积和销售面积4、空置面积自2002 年以来，南通的商品房空置面积不断下降，一方面从侧面反映了商品房市场需求旺盛，商品房消化量不断提升。另一方面，空置房面积占销售面积的比例不断下降，可以看出南通市房地产的供应需求比，在近几年有所变化。2008年，受到金融危机影响，空置面积出现明显的增加。图: 南通市2002-2008商品房空置面积5、销售额近几年，南通商品房销售额大幅上升，增长幅度更是节节攀升，05 年达到81.39%，06 年更是达到92.57%， 几乎增长一倍。2008年，受到金融危机影响，销售额有所下降。图:南通市2002-2008商品房销售额58、（二）、各细分物业市场分析1、住宅市场近几年，南通市住宅市场总体保持良好势头，购销两旺，价格不断攀升。按照地理位置与楼盘聚集情况，南通市城区大致可以划分为老城区、新城区、新东区、城北四大房地产板块，呈现“一主三幅”的格局，各个区域的特点如下：表:南通四大区域住宅市场特征2、商业市场南通市商业物业发展比较全面，目前出现的物业种类主要有大卖场（如：大润发、麦客隆等）、商业街（如：八仙城、南大街等）、综合百货（如：文峰大世界、百货大楼等）、专业市场（如：永兴国际汽车城、南方大厦家庭装饰广场）以及社区商业等，除了大型一站式购物中心（Shopping Mall）以外几乎涵盖了所有的类型。从各类商业物业的59、分布来看，综合百货主要分布于老城区的市中心地段，如：人民路、南大街沿线；大卖场则分散分布于老城区和新城区内人口较密集的地段；受交通限制等因素的影响，专业市场大多分布在主城区以外区域，如：港闸区及开发区等；商业街则不规则分布于整个市区，但主要集中在发展较为成熟的老城区，尤其是一些综合性的知名商业街多分布于老城区；而社区商业的分布则主要取决于住宅小区的分布。另外，南通市商铺投资活动比较活跃，购买商铺进行投资的小业主占相当比重，投资者主要来自于浙江。3、写字楼市场受第三产业发展不足的影响，南通写字楼市场一直比较平淡，总体价格与住宅相差无几。但2008年起，南通写字楼市场发生了一定变化，开始形成与住宅60、商铺“三足鼎立”的局面，其中南大街的总部大厦、中南世纪城南通首座甲级写字楼、尚东时代南通首座5A+5S个性化甲级智能写字楼格外引人注目，受到了投资置业者的追捧和青睐。但近几年的总体成交量总体不高，年去化量在810万平米左右。4、酒店市场由于南通市外向型经济的增长强劲，酒店业比较发达，大量的商务活动为南通市酒店业的发展提供了巨大的商机，商务客是南通市酒店的主要客源。除了星级酒店外，近年来，商务酒店、经济酒店发展迅速。如家、莫泰、速8、汉庭能知名连锁酒店纷纷进驻南通。但总体来说，南通的酒店业规模不大。随着对外交通格局的改善，南通的商务经济将进一步促进酒店业的发展。小结：鉴于目前南通市专业市场发展61、较好，尤其是在地段比较好，环境比较好的区域，专业市场项目的开发还是机会大于风险，因此本项目进行专业市场开发并取得成功是基本不存在疑义。目前南通市的商业市场虽然发展全面，但仍处于较低层次，竞争相对激烈，尤其是商业比较集中，发展中心比较单一、缓慢，本案在未来的发展方向上力争突破现有的竞争格局，努力创新，打造升级版的南通五金和小商品专业市场。南通市房地产市场目前发展不足，但由于经济发展和产业升级，存在巨大的机会。因此未来随着南通整体宏观经济的快速发展，为本案的持续经营提供了一个良好的市场环境。五、目标市场分析（一）、商业市场概况主城区商业格局随着近年来南通经济的发展、市民消费能力的提高和商业环境的改62、善，主城区基本形成了“2+4”的商业格局形态，即2 个商业中心南大街包括八仙城，桃坞路，4 个商业街区外环北路、钟秀路、青年路、工农南路。图：南通主城区商业格局下面我们就根据上图中所标示的商业集中区域进行逐一介绍、分析： 南大街南大街是南通最繁华的商业街，它汇聚了餐饮、休闲、娱乐、购物的综合商业形态，而且出现了大量的能承受高租金的商业形态，比如珠宝店、金银首饰店、婚纱摄影、高档服饰店、高档美容护理等，这些店铺装修精致，商品档次较高。相反，在普通的商业街上，繁华程度不够，往往不会出现这些商业形态。南大街北接市中心广场，南连青年中路，街道较长，路两边店铺林立。五星电器、人民商场、金鹰国际购物中心、63、大世界商场、金伯利珠宝店，文峰电器等，汇集了南通最主要的商场。其中，以市中心广场到五星电器周边的商铺租金最高，达到2732 元/天。南大街往南走租金逐渐走低，以名都广场为分割线，桥以北租金有15-20元/天，过桥以后租金就只有5 元/天。商业氛围和人气逐渐走低。表：南大街商圈业态分布表 八仙城八仙城以经营鞋帽、箱包、童装、化妆品、小商品、饰品为主，属以市中心的专业市场，二楼主要经营电脑、游戏配件为主。也是南通唯一的商业步行街。八仙城目前商铺租金外街18-27 元/天，内街5.5-12 元/天。 桃坞路桃坞路是南通历史上的第一条商业街，自清末以来，一直是南通政治、金融、文化的汇集地。桃坞路经过拓64、宽改建后，与南通的天然景观资源濠河紧紧相连，与濠河沿岸的盆景园、西寺路等连接成片，做足“亲水”文章。该商圈内大力发展文化、餐饮、购物、旅游业，现已初具规模：以崇川区政府为中心，更俗剧院为龙头，农工商、新一佳、肯德基、上岛咖啡等一大批连锁企业相继落户，桃坞路两侧不仅集中了可以购买服装、鞋类，图书和杂货的品牌店，还云集各种饭店、茶馆、歌舞厅和银行证券公司。桃坞路商圈逐渐成为南通的文化中心，市民的休闲娱乐中心，成为仅次于南大街的副商业中心。 外环北路、钟秀路家饰、建材、轻纺市场钟秀路是以建材、家居、装饰为主的专业商业街，目前商业氛围比较浓厚，市场认可度比较高，但商业物业形态普遍档次比较低，在最近几年65、内新增了部分专业的商场，如：财神道，好易家等；还有部分新社区的沿街商铺，如：锦绣花园沿街铺面、友谊家园沿街铺面等，这在一定程度上改善了钟秀路沿街商铺的物业形态。也提升了钟秀路商铺的租金价格。 青年路、工农路餐饮一条街近三年来南通餐饮市场一直保持持续快速发展的势头，市区餐饮业主要集中在青年路和工农路上，2004 年末，市区共有住宿餐饮企业163 家，其中：位于青年路和工农路的有41 家，限额以上住宿餐饮企业10 家，占市区限额以上住宿餐饮企业数45。根据资料显示，南通个人者当中58的被调查者常去的餐饮场所是青年路和工农路。 工农南路及外环北路延伸（越江路）汽车展销、汽配专业市场以汽车、摩托车及配66、件销售为主，建成了南通汽配城、苏北摩配汽车交易市场，成为苏北最大的汽车、摩托车及其配件销售中心。越江路一带的月销售量达到12 亿元以上。（二）、商业细分物业市场分析 专业市场概况专业市场商铺是集中售卖某一行业或产业产品的主题化市场，是商业业态中的一种升级细分。南通市目前的专业市场可以分为三大类，装潢建材类专业市场、服装类专业市场和汽车类专业市场。尤其是装潢建材类专业市场已经成为南通市商业市场的主力军团，其客户群已遍及了江浙、山东、安徽等多个省市。目前，南通市较知名的专业市场有“南方批发广场”、“方天大市场”、“华东轻纺城”、“桃坞服装市场”、“永兴国际汽车城”等等。这些专业市场的经营往往需要大67、规模的营业场所，同时商品的批量运输方面也多采用卡车、货车等大型交通运输工具。因此，受交通运输管制及经营场地等因素的的影响，大部分专业市场都设置于主城以外的区域，如：港闸区、开发区等等。南通市近期推出的专业市场项目大多都是以销售为主的产权商铺。而市面上出租的一些铺面大都是由小业主购买后对外出租的房源。目前，南通市专业市场均以毛坯形式交房，尚未出现全装修商铺。值得一提的是，购买这类商铺的小业主大多数来自于南通市以外的省市。尤其是在建材类专业市场内，50%以上的业主来自于外地，其中尤以浙江客户居多。而在汽车城这样档次和技术含量较高的市场内，小业主的来源比较广泛，包括上海、南京、江浙等省市。图：南通市68、专业市场分布图150150150表：南通市部分专业市场销售租赁概况专业市场地理位置规模运营时间备注永兴商城外环北路20.31994年商铺租金为160元/平方米/月方天大市场钟秀路、工农路71999年朝南沿街的商铺面积40平方米左右，租价为10万元每年永兴国际车城港闸区城港路102003年一层面积50平方米左右，上下2间合租，价格在4万元，买100万左右南方大市场钟秀路、工农路21993年朝北沿街商铺30平方米，租金为6万元/年中原批发市场钟秀路、工农路1.51997年朝南沿街商铺30平方米左右,租7万元/年，需交22万元转让费华东轻纺城钟秀路、濠西路7.890年代二楼南角10平米租5万元/年 69、装潢建材类专业市场由于项目周边有浓厚的装潢建材市场氛围，宜优先考虑是否发展装潢建材业，因此需重点对装潢建材类专业市场进行分析，探讨利用周边的市场大环境发展装潢建材业是否可行。南通装潢建材类专业市场主要集中在钟秀路和外环北路一带。钟秀路是以建材、家居、装饰为主的专业商业街，目前商业氛围比较浓厚，市场认可度比较高。表：钟秀路上部分专业市场租赁情况钟秀路装潢建材专业市场的商业物业形态主要有三种：社区沿街商铺是钟秀路专业市场的主要物业形态，如：老的社区北濠桥新村、北濠桥东村的沿街铺面；新建社区锦绣花园、友谊家园的沿街铺面等。虽然新社区的沿街商铺在一定程度上改善了钟秀路沿街商铺的物业形态，也提升了钟秀路70、商铺的租金价格。但是沿街商铺仍以老社区商铺为主，因此造成钟秀路专业市场的整体物业档次比较低。其次，老的专业商场也占据了钟秀路的一定份额，如：名家装饰城、中原综合批发市场等，此类专业商场几乎建有沿街商铺，与社区商铺连成一片，整体档次与社区商铺相当。最近几年内新增的专业商场，如：财神道，好易家装饰广场、xx家居大世界等。这些项目以经营家居装修的中高端品牌为主，购物环境较好。财神：A、B1、B2 馆，以经营中高档品牌橱柜、木门、陶瓷为主，几乎全部出售或出租完毕。B1 是橱柜馆，B2 木门关，A 整体引进东鹏陶瓷。一层租金约为2 元/平米/天，二层租金约为1.2 元/平米/天。虽然拥有科勒、TOTO 71、等高档品牌，形成一定的竞争优势，但由于经营时间不长，整体人流量和商业氛围均不足，部分二楼商家反映经营惨淡。数xx家居大世界：xx家居大世界是钟秀路上最具规模的中高档家装专业商场。该商场由青岛xx高科园装饰城在南通投资兴建的连锁企业，2002 年7 月28 日正式开业。市场总建筑面积5 万平方米，内部装潢品味高，硬件设施全，环境温馨优雅，是集建材、家具、橱柜、地板、楼梯、移门、家装等为一体的“一站式”消费场所。内部以品牌专卖店的形式经营，标准铺面约95 平米，租金为2 元/平米/天。外环北路上的装潢建材类专业市场目前外环北路装潢建材类专业市场以正在新建的项目为主，包括：华都商务广场、尚美家、美丽72、华广场等。这些新建项目规模较大，统一规划管理，招商先行，项目运作趋于专业化，从而行成比较突出的市场竞争优势。华都商务广场开发商南通港闸房地产开发有限公司地址：濠西路288 号（近一号桥）建筑形态：总建12 万平方米，主要由小高层、多层及一些裙楼商铺组成，定位为甲级写字楼、商办、商铺、家居购物中心。写字楼办公挑高4.8 米，毛坯房；销售价格：均价4650 元/平方米。商办60300 平方米。销售现状：商办共390 余套，基本销售一空。商铺尚未开盘，价格未定。推广手段：现场售楼处、工地围墙、横幅等。无优惠措施。总体评价：规模较大，有比较大的景观绿化，且招入了百安谊家，有一定的号召力。小结：南通的专73、业市场形成积聚效应，现有的专业市场一条街，大多是市场行为开发建设，分隔为独立内街铺位，并以铺位租赁为主要方式；市场的经营管理服务传统，缺乏整体形象，发展状况不容乐观。但南通在建的几大综合性专业市场项目，如鸿鸣金属广场、尚东国际建材超市和家居中心、百安谊家等统一规划管理经营，招商先行，建筑的设计也更趋于新颖合理，这些产品投入运营将带动新的一轮专业市场的竞争格局。同时，这些在建的专业市场集中在临近项目的外环北路上，未来将提升项目所在区域的商业档次，从而改变区域物业档次较低、经营分散的形象，为本项目的高起点开发打下良好的商业氛围。从家装市场的总体需求来看，近年来，南通市区人口不断增加，住宅销售迅速增74、长，人们对居住的要求也越来越高，预计未来家装类消费量仍将继续上升，但根据政府的数据，预计未来南通市城市商品住宅的开发量将不会有明显的增长，而是进入一个相对稳定的时期，因此建立在前几年较大需求和增长幅度预期下，近期纷纷上马的大型家居、建材专业大卖场将有可能面临过剩的风险。因此，本项目开发过程当中，建议谨慎建造大面积的大型家居、建材专业大卖场，以规避可能出现的风险。由于目前南通市专业市场的存量已经相当可观，尤其是建材类专业市场在南通随处可见，且动辄整条街、整座市场全都是销售建材的铺面。目前南通五金和小商品专业市场存在一定的市场发展空间，因此我们认为，本案的专业市场发展方向适宜做五金和小商品类专业市75、场。 百货市场南通市主要的大型综合百货包括文峰大世界、百货大楼、南通商城等。这些综合百货均集中于南大街、人民中路交界处，该区域也因此成为南通市最繁华的商业区域。截至目前，南通市区百货商场约10 家左右，总规模在25 万平方米左右。大型综合百货经营商品种类较多，且相对其他商业类型来说其经营商品的档次比较高，主要包括化妆品、金银饰品、表类、家电、服装、鞋帽、皮包、日用品等等。南通主要百货商场开发都比较早，且经营状况非常好，各种商品的经营者比较固定，极少有铺源对外租售。但目前各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变，正从传统百货向新型百货转变，受自身物质条件的限制，单纯依赖软件方面的提高其市场发展空76、间相当有限，因此，部分百货商场进行了硬件方面的改善，例如传统的百货大楼在2006 年全面进行了重新装修，转变为时尚的新型百货商场。表：南通主要百货商场情况 连锁大卖场1、南通市大卖场概述大卖场是20 世纪90 年代中后期才传入我国的一种新型商业业态，它的主要特征是：经营面积较大，一般在10000M2 以上，建筑面积在20000 M2 左右甚至更大；商品齐全，一般商品单品数量在20000 种以上，满足顾客“一站式”购物的需求，商品价格相对低廉；所销售的商品主要是满足人们日常消费为主，一般将商品分为两类：食品类和百货类（非食品类）；提供免费停车位；目前，南通市已有文峰、时代、大润发、麦客隆、易初爱77、莲、麦德龙、家乐福等等多家知名度较高的大型超市、卖场。大卖场的快速发展主要基于以下优势：一是倚仗“一站式”的购物优势。大卖场的主副食品、生鲜、蔬菜供应充裕，生活日用品一应俱全，消费者走一趟大卖场，吃、穿、用各方面的需要可全部解决，方便省事。二是“天天低价”、“省心省钱”的促销诱惑。大卖场出货量大、周转快、流通成本低，对消费者确有让价余地。三是立体式的促销吸引。会员制、积分卡、邮报广告、免费班车等，宽大的宣传渠道和实惠的购物方式吸引了消费者，纷纷跑向大卖场。2、南通大卖场物业市场分布情况目前，南通市已建成的大卖场有五家。一般来说，一个大卖场可以辐射周围3-5 公里内的范围，覆盖人口达20 万左右78、。目前南通市的五家大卖场都分布在崇川区，主要集中在工农路沿线和南大街，目前这五家大卖场由于分布比较密集，同质化竞争严重。其中大润发以其较早进入南通市场，同时占据南大街得天独厚的优越地理位置，卖场一直保持旺盛的人流量和良好的经营效益。 社区商业社区商业是以小区居民为主要服务对象的商业形态。目前南通市开发的商品住宅大多数配有社区商业，且均以毛坯形式交房，这种商业形态以销售为主。相对其他商业形式来说，社区商业铺的购买者大多数为南通本地人士，投资比例也相对较少。（三）、在售商业供应特征分析在售商业地理位置建筑面积（）业态价格营销模式开发商奥特莱斯购物广场城西区濠西路299号一期70000名牌折扣、工厂79、直销的主力业态，兼具购物、休闲、餐饮、娱乐功能总体均价1、5万/ 1层2.2万/左右；2层1.5万/左右；三层整层出售开发商统一运作；7%租金返租3年，房款总价中扣除江苏新海通投资集团美丽华商业广场外环北路和长华路交汇处11258集国际名牌商场、海峡皇家俱乐部、SOHO产权式酒店及国际5A甲级商务办公楼于一体沿街一层商铺18000-20000元/平米，开发商保留 二层7000元/平米开发商统一运作；前5年5%返租，房款总价中扣除；后5年8%返租，一年一付南通昆仑置业集团南通金游城城港路与外环北路口270000集娱乐、餐饮、休闲、购物一体化的时尚消费场所沿街商铺28000元/，内部商铺1500080、元/开发商统一运作；前3年8%返租，房款总价中扣除；后2年8%返租，一年一付南通金欣房地产有限公司尚美佳国际小商品城外环北路798号60000小商品市场，一站式小商品采购中心、物流中心1层出售 1.5万/ 2、3层出租 2万/年免物业费1年，一次交租1年免3月租金、一次交租2年免6月租金、一次交租3年免10月租金江苏苏润发置业发展有限公司鸿运装饰城工农北路58号110000一级建材总站，专业经营：木业板材、陶瓷、卫浴、地板、五金、油漆、涂料、橱柜、灯饰、布艺、电器等数万品种沿街商铺均价2万/江苏鸿运置业有限公司鸿鸣金属广场外环北路站前路口51760金属材料集散地中心8000-17000不等，均81、价10000元/鸿鸣房产公司华都商业广场濠西路288号120000集休闲、娱乐、展示、销售为一体的国际家居销售中心商铺均价15000元/南通华都投资有限公司南通华都投资有限公司在售商业特征分析：在售商业主要集中于港闸区，以大型综合商场和批发市场为主，符合南通港闸区政府着力打造北翼新城，大力促进服务业发展的战略部署。在售商业总建筑面积达70万平米，经营品种包括家居销售、建材批发、小商品采购以及国际名牌折扣直销等，商业辐射周边100公里。在运营方式上，基本由开发商统一运作；在营销模式上，按照一定的返租率返还。从现有主要项目的定位上来看，南通目前小商品市场和五金市场存在一定的市场空间。（四）、商业市82、场小结总的来说，南通市商业市场的发展比较落后：一方面，南通市商业市场缺乏高档次、一站式购物的大型商业中心；另一方面，现有的商业物业产品整体品质比较差，且类型比较单一，缺乏一些高档次、享受型的娱乐、休闲消费场所。南通市商业高度集聚，而商业中心的落后规划和配套，又大大限制了商业的升级换代和可持续发展。本案的发展定位为升级版的专业市场。造成南通市商业市场发展比较落后的主要有两点原因：一是南通市居民收入水平较低，且居民消费比较保守。相对本来就已经很低、增长速度很慢的居民收入水平来说，居民消费的增长速度更加慢。两种因素共同作用，使得南通市现有的消费难以支持商业市场的快速发展，整个南通商业市场呈现供大于求83、的状态。二是当地居民的消费模式比较单一。消费的主要内容集中在日常生活用品上，休闲、娱乐服务则很少成为当地居民的消费内容，而日常用品的消费通常也多集中在小型便利店、集贸市场等一些档次较低的商业形态中。这种消费模式不但牵制了当地商业市场的发展规模，也阻碍了南通市商业物业向高品质、多样化的方向发展。从长远来看，南通市商业市场的发展最终还是取决于苏通大桥建成后南通市的经济发展速度、人民生活水平的提高程度以及外来人口的多少和层次。六、投资分析（一）、机会1、随着苏通大桥和崇海大桥的贯通，南通地区的区位优势将更加显著，本项目将获得巨大的发展机会。2、南通市近年经济发展势头迅猛，GDP总量和人均收入均处于高84、速增长，良好的产业基础为本案的发展提供了经济上的支撑条件。3、目前南通的专业市场发展水平总体不高，经销商各自为营，缺少统筹管理，大的服务性物流企业甚是罕见，成为经济快速发展地区的一个空白。4、众多的大企业、大品牌要求地区提供有力的营销配套，而大流通在南通地区还未见雏形。5、地区市场缺乏管理先进、模式新颖、配套完善、资金充裕、服务到位、资信可靠的示范性流通企业。6、长三角地区的经济发展形势，吸引国内众多五金和小商品身生产企业将生产基地向长三角地区进行转移。同时，巨大的市场潜力和中心地位也能吸引众多跨国公司将制造中心向中国转移。7、项目的建设顺应南通五金和小商品市场的发展需求，将进一步满足南通日益85、增长的小商品市场需求和五金市场需求。（二）、挑战1、如何科学合理规划本案的五金和小商品市场的功能分区是本案成功的重要要素。2、投资回收周期较长，需要投资方有一个长期在南通发展的长远战略。七、市场定位（一）、发展方向定位1、五金 南通市场基础江苏省是中国重要的装备制造业基地之一，江苏将打造成世界级加工制造业基地。在未来35年内,长江以南的经济发展要素将会不断地向长江北岸转移,五金产业也是如此。随着南通及其周边地区基本建设投资持续保持高增长，形成了对工具五金、建筑装饰五金、厨卫用品、锁具等五金产品的巨大需求。处于上海和江苏交界处的南通市场正好上接苏北南接安徽，同时连接了成熟的苏南市场和毗邻产业集中86、的苏中地区，从地理位置上来说，有五金行业发展的良好地理环境。并且从业态特征来看，五金工业产品属于小型机械类，这类产品需求面广，经营层次多，不论是个人还是企业都有极大的需求，因而从宏观产业发展趋势上看，项目所在地适宜建立专业市场来提供一个五金交易平台。 市场辐射/市场竞争长三角区域内的五金专业市场中除永康中国科技五金城作为全国第一大五金专业市场能够辐射长三角外，其他五金专业市场以辐射当地为主，部分影响力能够扩大到其周边城市。长三角在建在售五金专业市场的总体量达到671.3 ，除总建150 万上海五金城外，其余市场的总建面积集中在2050 万，如此大的上市量，将促成日后五金市场的激烈竞争。本案应考87、虑避开同质化竞争，将产品细分，采取差异化竞争策略。 销售价格长三角区域内在售五金专业市场的销售价格范围35005000元/。杭州大世界五金城的售价高达16000元/，明显高于其他专业市场的均价。这对本案的提示是，将业态再细分，做差异化竞争策略，再加上区域的产业优势，可以更好的提升项目的价值。 销售情况长三角地区的五金专业市场在平均销售时间1.52年内，平均销售率达到95.8%。五金专业市场销售价格低，容易吸引较多的投资客群为主要原因之一。由此可见五金业态利于缩短开发商投资回报周期。 租金/招商率/经营情况长三角五金专业市场的主力租金范围在3070元/月/之间。在售的市场招商情况整体良好，均能到88、达90%。经营时间较长的五金市场的经营情况较好；新市场由于投资客较多造成后期经营不善的局面。 客群基础长三角在售的五金专业市场的购买客群主要以本地和周边为主，由于五金市场的售价较低，吸引投资客较多。经营者租赁心理较强，不愿主动购买商铺。终端客群主要来自于当地。 产品特点在售的五金市场主要以“1+2”的销售模式为主，主力面积为4070 。五金业态对物流、外部交通要求较高。(1) 五金业优劣势分析优势：A.江苏的五金产业优势明显，随着南通及其周边地区基本建设投资持续保持高增长，形成了对五金的巨大需求。B.长三角区域的五金专业市场的主力面积4060，多采取“1+2”的销售模式，符合本按的未来的发展方89、向。劣势：A.五金市场的售价较低，吸引投资客较多，对市场的后期经营有一定的影响。B.长三角在售五金专业市场的总体量达到671.3 ，上市体量大，加上原有的在经营专业市场，将促成日后五金市场招商和经营的激烈竞争。2、小商品 南通市场基础具有产业优势和区域优势。小商品产业在南通具有巨大的发展空间，南通市发展方向为上海的产业转移基地，并且已经建立了一些产业基地，从事加工和制造工作，项目所在的在区域佳通优势明显，周边具备发展小商品市场的条件，辐射力能达到周边的区县。从现有的南通在经营的小商品市场的经营状况来看，小商品市场的经营状况总体不错，市场需求并未达到充分的发挥，因此本案发展小商品市场具有很大的市90、场空间。 市场辐射以本地及周边地区为主。 销售价格与销售情况从目前南通市场在经营和在售的专业市场的售价来看， 租金/招商率/经营情况租金情况：老市场位置较好的在200-300 元/月；招商情况：目前已经吸引众多知名商家入驻，其中包括一些服装业国际一线品牌；经营状况：目前南通的老专业市场的经营状况总体较好，新的专业市场还需要一段时间的培养。 客群基础主要以当地的消费客群为主； 产品特点主要以店中店的形式，面积范围在10-40，沿街店铺在20-40 ；案例：苏州赛格电子市场：扶梯2部位于卖场的中间，垂直梯（客2部位于卖场的东南角，垂直梯（货）1 部位于卖场东南角；中央空调；内部公建配套较全面，内部91、交通组织规划合理，停车位主要为地上停车场，基本能满足市场需要。(1) 小商品业优劣势分析优势：A.小商品业在南通仍然有一定的发展空间，项目所在的区域交通和区位优势明显，适合发展小商品市场；B.小商品有一定的市场基础，特别是日用品，同时南通缺乏此类大型的交易市场，为本案提供了很大的操作空间。劣势：A.小商品市场多集中在市区中心位置且形成一定的气候，而本案距离传统的老专业市场有一定的距离，对吸引散客消费客群有一定的抗性，对本案造成一定的影响；（二）、客群定位1、购买客群根据分析在售、在经营的专业市场，我们得知由于长三角地区良好的城市优势和发达的经济水平，使得各个行业在长三角地区均有良好的发展，这也92、是吸引商家进驻市场，消费者来专业市场购物的关键因素。同样也使得房地产投资者与日俱增；各个市场的购买客群主要来源都是市场周边的客商，及投资客。自营和长期投资的比例旗鼓相当；同时，五金和小商品城在南通属于新鲜业态，且未来交通优势明显。所以，对于投资者来说，投资五金城有着新鲜感，存在较大的机遇；而对于周边的个体私营客商而言，一个统一经营管理，为他们提供了拓展业务平台的市场，他们也是比较乐于进驻的。因此，项目的购买客群应定位在南通当地个体私营业主以及投资者。2、经营客群根据市场调查得知，五金和小商品城的主要经营者多是私营老板和个体经营户，以及厂家的代表机构；对于经营者而言，五金和小商品（大型专业市场）93、作为一个专业市场，为他们提供了拓展业务的平台、提供了相互交流获取信息的平台、增加信誉度和提高市场地位的平台；市场帮助他们吸引更多客户起着极其重要的作用；目前南通没有影响力较大的、在经营的大型专业市场，经营者需要一个这样的平台。此外，南通属于长三角经济区的北翼，是长三角经济区内的一个经济政治副中心，区段优势明显；五金小商品城在南通属于新鲜业态，市场竞争相对较小，且未来交通优势明显；面对拥有巨大的潜在需求、而竞争相对较小的市场，对急于扩大业务的私营老板和个体经营户，以及厂家的代表机构来说，吸引力较大。因此，项目的经营者应定位在各业态的私营业主和厂家的代表机构。3、终端客群在调查中我们发现，专业市场94、的终端客户为各业态的工厂和企业，以及散户。考虑到项目的特点，处在南通的地区，虽然区域优势明显，但交通存在瓶颈，目前项目的辐射范围立足于南通及周边1小时都市圈，然后再向外扩展。因此，项目的终端客群目前应定位在南通及周边1小时都市圈内的工厂和企业，以及散户；然后再扩展到3小时都市圈甚至全国。八、招商运营（一）、销售分析1、本案目标客群描述根据分析在售在经营的专业市场，我们得知由于长三角地区良好的城市优势和发达的经济水平，使得各个行业在长三角地区均有良好的发展，这也是吸引商家进驻市场，消费者来市场购物的关键因素，同样也使得房地产投资者与日俱增；各个市场的购买客群主要来源都是市场周边的客商，及投资客，95、自营和长期投资的比例旗鼓相当；出于市场起步较迟和城市的经济发展因素，自营客户购买的比例和投资客户大致持平；同时，五金城在南通属于新鲜业态，且未来交通优势明显。所以，对于投资者来说，投资五金城有着新鲜感，存在较大的机遇；而对于周边的个体私营客商而言，一个统一经营管理，为他们提供了拓展业务平台的市场，他们也是比较乐于进驻的。因此，项目的购买客群应定位在南京当地个体私营业主以及投资者。 2、销售策略为保证项目的销售成功，适当的销售策略的采用是必要的，本案作为五金专业市场，既有业态的特殊性，又有商铺产品的市场普遍性，本案可以考虑先招商后销售、租售的结合等适合本案的销售策略；先招商后销售：优势在于，主力96、商家的进驻能够促进销售，提高销售价格，实现开发商资金回报率的更大化。租售的结合与具体操作：带租约出售、出售展示位使用权。带租约销售：发展商按照经营面积将整体商业物业进行划分，先招租招商，然后根据租金再进行出售。优点：发展商、经营商不承担风险，最大限度地降低投资者忧虑，同时不影响商场的招商招租进度。缺点：不易控制业态；市场尤其是从深层面上难以管理；不易进行物业管理。销售、招商的通路重点在于先立足南通本地及南通周边的一小时都市圈，然后在向外发散到3 小时都市圈，以及效仿新世界国际服装城在中国轻纺城所在地绍兴设立招商中心和销售中心的做法，本案可以考虑在五金强市永康等地设立招商和营销中心，吸引有实力的97、经营者或厂家进驻本案，以降低本案后期的经营风险。3、宣传推广策略根据项目的销售和招商的通路，可以将项目的推广宣传分为本地推广和外地推广。 本地推广：本案所在的区位不能向主城内的项目一样能够容易地被潜在客群知晓，这对项目的宣传提出了更高的要求。道旗、户外大牌、三面翻、高炮应该根据经济效益最大化的原则进行摆设，摆设在车流、人流量大、潜在客群较易接触到的位置，为项目宣传造势。进出南通的城际交通主干道可以考虑设置高炮；市区繁华地段工农路、跃龙路、人民路、南大街可以考虑设置户外大牌；本案周边区域道路可考虑设置道旗；市区主要公交线路可以考虑设置车身广告等。另外报纸、电视等方式的推广方式与交通推广相结合能够98、更好的是项目在本地产生较大的影响力。 外地推广：外地推广主要根据潜在客群的分布来选择推广地点。在南通通往上海和苏州的高速公路上设置高炮，并在中国科技五金城和中国纺织城附近设立招商、营销中心。未来项目的购买客群或经营者可能是厂商，项目推广时应该在五金、化工等专业的网站和杂志上宣传本案。（二）、招商方式1、招商方式分析 少部分成熟的老市场由于形成时间早，市场知名度高，大部分入驻商家为自己找上门。 其他老市场由于也具有一定知名度，取得了不小的招商成绩，但总体而言，这些市场招商面较窄，方式也较为单一，招商方式是以广告传播、招商人员上门招商为主，招商工作未能全面展开。 除自发形成的成熟老市场之外，各专业99、市场普遍采取统一招商的方式，招商办法大同小异，大多采取促销、返租，但各市场仍体现出独特之处：如宜兴巷头专业市场群（包括宜兴化工交易市场、五金机电市场和金属材料交易市场），为政府统一规划，统一迁入；上海轻纺市场选商而非招商（老市场，知名度高）；上海国际包装城出售使用权；无锡宝通外贸中心包机带阿拉伯商人参观考察市场，并与客户洽谈生意等。这些市场招商率基本都在80%以上。 个别市场如上海五金城采取先售后租的招商策略，招商工作相对滞后，导致招商率只有30%，本项目应引以为鉴。2、招商政策分析 市场准入政策：除无锡招商城宝通外贸中心要求入驻商家必须从事过外贸或者拥有自己的工厂、能够为外国贸易商提供中高档100、次商品外，大部分在经营专业市场对入驻商家的准入资格并无太高要求。 市场管理政策：各专业市场普遍采取统一运营管理的方式；基本上所有专业市场对市场管理费用都有不同程度的减免政策；多数老市场在市场管理方面显得较为落后。 市场支持政策：政府政策的支持对专业市场显得尤为重要。此外，为吸引商家，各专业市场也都有不尽相同（主要为免租年限和程度的不同）的返租、促销等优惠政策。3、招商工作对项目的影响分析成功的招商是项目运营的前提，同样也能对销售起着促进的作用。A.增强投资者的信心投资者要初步判断项目的日后经营能否成功，那就取决于项目在招商的时候能否招到一些有号召力的商家。一方面我们就可以借助有影响力的品牌商家101、来提升项目自身的影响力以及知名度，从而提高投资者的投资信心，另一方面可以起到集聚同一业态的中小商家的作用，从而增强项目的商业氛围，对销售率的提升也起到促进作用。B.提升物业本身的地产价值成功的招商和经营可以提升物业本身的地产价值和发展商的品牌价值。4、招商目标客群描述南通的现有的老专业市场的业态基本与我项目吻合，并且由于租金和配套等原因，这两个市场都有50左右的商家表示愿意入驻我项目。这一部分商家属于本身就有比较强烈的入驻意向，比较好招的商家，这些商家在入住后将会应召我项目的商业气氛，同时这些商家在南通也有比较稳定的客户源，在入驻之后将会提升我项目的客流量和交易额，从而进一步提升我项目的商业氛102、围。因此这部分商家将是早期招商的目标。在长三角其他地区的七大城市调查中发现绝大多数的外地商家对于我项目仍然持“视情况而定”的观望态度，如果我项目早期招商和经营情况良好，那么这部分商家很可能考虑入驻我项目，但是在早期向要找这部分商家入驻，相对而言困难会大得多。因此这部分商家作为潜在的客户资源，将是我项目后期招商的主要目标。5、招商方式建议 建议实行统一招商、统一经营管理。 综合利用各种招商方式，全方位、多层次、点线面展开招商。打破传统的招商模式， 把区政府、发展商、行业协会资源等都纳入资源体系，进行全方位系统化整合，借助政府和行业协会搭建的平台，组织动员行业联盟成员单位，以企业化方式运作，提供专103、业化服务。从商务交流、传媒等方面着手, 加强与行业领域的交流互通。建议招商方式及办法：本地招商、异地设点招商、租售结合、商家采取、引进知名品牌、广告宣传、招商人员上门招商等。 大户是关键，要善用“群羊效应”，将厂家及大型品牌商户作为主力商家引进，给予其较高的优惠条件，如免费装潢、免租等。 引导上游厂家及经销商来本项目参观考察，为未来商户争取更多品牌的区域代理权和经营权。 租售结合的具体操作：带租约出售。6、招商政策建议 市场准入政策建议：放宽经营范围、实行预备期营业执照制度、简化行政审批程序，降低市场准入门槛。 市场管理政策建议：实行统一运营管理、统一政策管理、统一咨询管理。成立专门的物业管理104、公司，实施高效周全的管理服务，服务内容包括：对物业及其配套设施的维护和保养；做好日常维护工作，确保物业的正常运行，为业主和租户提供基本的使用保证；代办有关开业证照，待征待收税收、工商管理费用；加强治安管理，开设保安24 小时巡逻；加强消防管理，认真做好消防设备的养护工作；搞好物业及周围环境的清洁，向业主或租户提供一个整洁舒适的环境；开设专人绿化养护；加强车辆管理，设有配套公用停车场定点停放车辆。管理费收取：由物业公司按使用面积统一收取（含公共设施、治安巡逻、绿化养护等），建议适当减免市场管理费用。参照标准：建议给予一定年限（如一年）的免市场管理费期。 市场支持政策建议：依靠政府支持政策，把市场105、发展纳入城市建设；希望政府能在政策方面给予一定的支持，如税收、工商管理费等费用的优惠。参照标准：“免二减三”，即第一起至第二年免税收、工商管理费用，第三年起至第五年税收费用减半。九、财务分析（一）、总投资估算依据项目计划用地370亩，土地成本25万元/亩（综合用地），计9250万元，建筑面积17万方，基本建设费1650元/平米，计2.805亿元，其他各类费用约4760万元。项目总投资4.206亿元。项目投资估算序号项目单价（元）数量（平米）金额（万元）1土地费用37524666892502前期费用701700001190其中勘测设计费用20170000340各类规费501700008503工程106、费用1650170000280504小计396805营业费用7936管理费用3977不可预见费用1190合计总投资42060（二）、项目利润分析序号项目折现金额（万元）1年租金总收入80002营业税及附加14043折旧费用19844营业费用7935管理费用3976项目税前利润34227所得税11298税后收入2293依据以上数据，该项目静态投资回收期（PBP）为9.83年 动态投资回收期（PBP）为11.29年 净现值（NPV）0 内部收益率（IRR）为10%本项目在财务上可行。十、项目前景及意义（一）、投资就业效应劳动就业问题关系到国民经济的持续、稳定、快速发展以及社会的安定团结，尤其是在我107、国人口众多，社会生产力水平不高，农村剩余劳动力处于无限供给的情况下，显得尤为重要。该项目投入运营后，将吸收大批客商进城开展其相关产品贸易活动，按照20平米的建筑面积吸纳一个劳动力计算，本案能吸纳10000个劳动力。同时，本项目因为辐射面将直接影响南通甚至整个苏中苏北地区，对南通本地的产业发展、升级，具有重要的影响，参照叠石桥的产业链条分析，一个10万平米的专业市场将能创造将近5万个就业岗位。（二）、经济社会效应本案的开发与建设，顺应了南通产业发展规划的导向，也符合南通经济经济开发区重点发展以各类高品位的专业市场为特色的商贸流通业，建成南通经济技术开发区特色显著的组团式市场群落和交通性商业中心的108、功能定位。本案的兴建能够带动南通经济开发区地方经济发展，为优化地方经济秩序、活跃地方经济、维护地方稳定等起到有力的促进作用。（一）带动城市及周边区地区的人流、物流、资金流，促进地方经济的发展十分明显。（二）新型小商品和五金市场的形成，不仅会成为南通本地的一个小商品、小五金交易中心，更会以其良好的规划、一流的经营环境，成为具有南通特色的、现代化的，集小商品批发、销售，外地游客购物、观光为一体的现代商贸中心。（三）扩大地方财政收入，为地方经济的持续、稳定发展提供保障。预测整个项目顺利运营后，年营业额约为10亿元。依照国家相关税收制度，本项目每年至少实现税收5000万元人民币。（三）、经验示范效应本109、项目的成功运营，将成为南通本地经济的风向标与展示窗口，是政府指导，企业操作，达到政府、企业、社会多赢的杰作，也将是政府利用经济杠杆，推动社会全面发展，获取最大社会价值的典型范例。对其它项目的规划、建设，具有良好的经验示范作用。十一、可行性结论（一）、市场成功因素从国内外各类市场的调研和xx多年来积累的经验来看，不难发现本案定位为五金和小商品专业市场成功的关键取决于五个最主要的条件：一是规划好；二是交通便利；三是资源品便宜及周边经济发达；四是当地政府对市场培育的政策；五是市场经营管理者经营管理水平高。xx商业广场项目已具备以上五个条件。（二）、市场前景展望南通自古人杰地灵，以轻工业为代表的南通经110、济基础扎实，纵横交差的立体交通打开新南通大步向前的快捷通道，南通市委市政府及南通港闸区领导招商引资的非凡气度和南通市民的殷切期待，增添了我们投资的信心；随着地方大交通、大环境的不断改善和完善及南通周边地区消费水平的不断提高，xx商业广场将不断红火，我们愿做开拓者，为振兴南通经济作一份贡献。凭借“xx”资本是船，品牌是帆的强大品牌效应，独特的、高超的、超前的营销策略，以及周边地区的销售为基础，以xx商业广场为依托，因势利导，依势造市，采取先进品牌生产厂家总部基地经营策略，积极营造xx商业广场，发展大流通，应届中国流通业大发展时代的到来。通过考察国内外流通市场，我们明确了投资方向、自身的条件与优势，我们坚定了投资的信念；凭借有效的市场与优惠的政策投资该项目，我们运筹已久，蓄势待发。鉴于开办xx商业广场已具备厂商、政策、交通、人才的四大优势，再加上正确的消费引导和我国经济的良好发展势头，它必将会顺利、健康地成长，成为一座国际化、现代化、时尚化的商业广场，真正的物流中心、商流中心。（三）、符合规划要求项目的开发符合南通市的整体规划、发展导向及港闸区的功能定位。与此同时，本项目还将产生巨大的社会经济效益实现税收5000万元，创造就业岗位本项目是可行的