1、中洲上沙项目城市设计专项研究CENTRALCON PROJECT URBAN DESIGN STUDY2014.12西面鸟瞰图Aerial View in the West由西面下沙村远眺项目基地West View from Xiasha Village由滨河大道自西向东望向办公双塔West View from Binhe Avenue towards the Twin Towers02-02地块西北角下沉广场Sunken Plaza to the Northwest of Plot 02-0202-01地块北侧一层望向地块中央下沉广场View from Northern Corner of 2、Plot 02-01 at L1 towards the Central Sunken Plaza02-02地块北侧一层望向地块中央下沉广场View from Northern Corner of Plot 02-02 at L1 towards the Central Sunken Plaza购物中心东面主入口East Entrance of Shopping Mall由办公双塔东广场望向商业主入口View from the East of Plaza in front of Twin Towers由办公双塔西广场望向商业主入口View from the West of Plaza in f3、ront of Twin Towers基地解读SiteContext1中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 13京港澳高速深 南 大 道滨 河 大 道新安住宅区车公庙次级CBD福田CBD(市核心商圈)罗湖CBD(市核心商圈)华侨城旅游区(高端住宅)本项目南山核心商圈(住宅区)西乡住宅区区域中心Location - How Central Is Our Site?1.1本项目位于深圳市东西向主干道滨河大道的中心位置。项目定位：次级商圈中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 14商务办公区科技研发区居住生活区居住生活区文化娱4、乐区文化创意区居住生活区居住生活区居住生活区居住生活区居住生活区soho居住区soho居住区文化教育文化广场区文化广场区文化教育文化娱乐区休闲商业区休闲商业区休闲商业区商务办公区商务办公区商务办公区大金沙片区鱼骨状商业带服务车公庙CBD商务白领人群服务上下沙区域内居住人群1.2大金沙片区改造规划用地范围：四大城中区（沙尾村、沙嘴村、上沙村和下沙村）、三大工业区（上沙工业区、金地工业区和沙尾工业区）、旧住宅区（金地花园）等12个小功能区域占地面积：114.5公顷现状总建筑面积：约362.06万平方米远期更新后总建筑面积：住宅350万平方米，产业空间达412万平方米本项目功能定位为科技研发、商务办5、公、商业、文化教育大金沙片区改造规划Dajinsha Regeneration Planning 中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 15近期中期远期本项目一期京基本项目二期本项目一二期占据大金沙片区最大的商业功能组团区为近期开发地块未来未有商业项目的占地和体量能超过中洲因此本项目的商业区位和体量在大金沙片区占据绝对优势近期开发的另一个商业地块是京基滨河时代广场，它将成为本项目最大的竞争对手1.2大金沙片区改造规划Dajinsha Regeneration Planning 中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 166、7号线下沙站上沙站车公庙站250M350M7号线9号线9号线西行车辆天桥可达性Accessibility - How to Get There?1.3未来规划地铁7号线和9号线将会经过本项目周边，其中9号线下沙站与本项目关系最直接。基地北面紧邻东西向主干道滨河大道，东行车辆可以从滨河大道辅道较顺畅进入基地内，西行车辆导入性则受到一定限制。车行流线规划地铁线-9号线与7号线步行人流本项目一期地块东北面紧邻人行天桥，方便连接北面车公庙商圈的步行人流进入基地。中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 17车公庙CBD400m500m1.5km天安数码城片区周边现状集7、中商业Existing Concentrated Commercial Development1.4.1现状周边商业业态车公庙CBD：商务配套；少量中高端，多数中端、中低端。上下沙片区：生活配套；中端、中低端。未来邻近项目下沙京基滨河时代将是本项目直接的竞争对手。机遇本案位于车公庙CBD区及上下沙片区的交界处，可同时辐射商务和居住客群。岁宝百货京基滨河时代(未来直接竞争对手)惠联发商场车公庙CBD天安数码城片区农贸市场新洲家乐福新洲吉之岛中苑城中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 18深 南 大 道天安数码厂区改造皇冠科技园深业泰然捷荣创富旧改在建项目规划8、项目潜在项目京基滨河时代绿景旧改金地旧改福沙嘴香蜜湖福荣广深高速滨河大道强路路路路大汉王城市更新地铁枢纽竞争力-周边未来发展项目Competitiveness - Future Development in the Surroundings1.4.2天安数码厂区改造深业泰然大汉王城市更新金地旧改地铁枢纽京基滨河时代绿景旧改竞争与挑战近期开发的另一个商业地块是京基滨河时代广场，它将成为本项目最大的竞争对手中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 19中洲上沙建外soho三里屯village，三里屯soho180 M720 M一期二期中洲上沙建外soho三里屯vi9、llage，三里屯soho180 M720 M244 M910 M三里屯Village三里屯soho工 体 北 路占地面积：169,000 m建筑面积：700,000 m地上面积：510,000 m地下面积：190,000 m容积率：2.8塔楼：20栋写字楼：98,000 m商铺：300个，每个100 m到600 m会所：28,000 m中心花园：30,000 m停车位：3,000个三里屯village占地面积：53,000 m建筑面积：17,200 m三里屯soho占地面积：51,200 m建筑面积：465,600 m地上面积：310,500 m地下面积：150,100 m容积率：6.0商业10、：120,000 m项目尺度Scale - How Large Is Our Project?1.5本项目一期用地面积：约4.7公顷，地上计容积率建筑面积：约49万m容积率：10.4二期用地面积：约5.1公顷，地上计容积率建筑面积：约40.5万m容积率：8.0三里屯village占地面积：53,000m建筑面积：17,200m三里屯soho占地面积：51,200m建筑面积：465,600m中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 201.6.1第一期定位Phase 1 Positioning城市更新地标综合体Establishing a Pilot Proje11、ct of Urban Regeneration独树一帜的形象Create a strong and distinctive development image.中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 21引领全新潮流生活理念Defining a New Urban Lifestyle1.6.1第一期定位Phase 1 Positioning活力多元的现代都市生活Design for a vibrant and diverse contemporary urban living.中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 2212、打造一个充满活力与富有创意的目的地Establishing a Vibrant and Creative Destination1.6.1第一期定位Phase 1 Positioning融合多种功能与活动的与众不同的生活休闲目的地Introduce diversity of uses and vibrant activities creating distinctive lifestyle destination中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 231.6.2第二期定位Phase 2 Positioning融入社区脉络，提升城区印象Embracing 13、Locality, Enhancing Image of the Community独特的场所感Create a unique sense of place中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 24重新激活城市空间Re-activating the Urban Spaces精心设计的空间与功能创造出独特的场所与形象Placemaking and imageability through well managed spaces and programming1.6.2第二期定位Phase 2 Positioning中洲上沙项目Centralcon Shang14、sha ProjectPage 25融入自然的居住社区Weaving Nature into the Living Space多元开放空间与休闲娱乐体验创造出可渗透的社区Create permeable communities with variety of open space and recreational experiences1.6.2第二期定位Phase 2 Positioning中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 26邻近的京基商场与地铁站出口可以吸引商务人士进入本项目人行天桥将北面商务区人潮带入本项目1. Retail Strategy 15、of Plot 01-01 & 01-02Neighboring KKs concentrated shopping mall, with offce twin towers, gives the sitenatural characteristic of being business-orientated retail. By differentiating programsfrom adjacent KK mall, it will allow highly possibility for a concentrated shopping mall.Ref ProjectRef Projec16、t中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文1.7.1第一期商业分片发展策略Phase 1 Retail Strategies万象城一期中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 27当地居民是中端时尚品牌商业潜在的消费者当地居民是中端时尚品牌商业潜在的消费者当地居民是中端时尚品牌商业潜在的消费者1. Retail Strategy of Plot 01-01 & 01-02Neighboring K17、Ks concentrated shopping mall, with offce twin towers, gives the sitenatural characteristic of being business-orientated retail. By differentiating programsfrom adjacent KK mall, it will allow highly possibility for a concentrated shopping mall.Ref ProjectRef Project中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中18、文中文中文中文中中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文居住社区对生活日用品有巨大需求居住社区对生活日用品有巨大需求1. Retail Strategy of Plot 01-01 & 01-02Neighboring KKs concentrated shopping mall, with offce twin towers, gives the sitenatural characteristic of being business-orientated retail. By differentiating19、 programsfrom adjacent KK mall, it will allow highly possibility for a concentrated shopping mall.Ref ProjectRef Project中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文中文第二期商业分片发展策略Phase 2 Retail Strategies万象城二期1.7.2总体规划概念MLPConcept2中洲上沙项目Centralc20、on Shangsha ProjectPage 29设计理念Design Concept2.1上沙城市更新项目为大金沙改造规划的先行片区，需要尊重现有脉络，承担提升滨海城市形象，改善居民生活居住质量，为后续发展树立居民、城市、发展商共赢的成功样板。中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 30文化轴线商业轴线概念规划布局-两条轴线Planning Concept - Two Axes of MLP2.2商业轴线：以A、B、C三大商业节点串联贯通项目整体商业流线，打通项目商业活力带。文化轴线：结合上沙祠堂及现状榕树群打造承担上沙精神领地气质的文化开放轴线，赋予项21、目历史属性及城市文脉。A商务型商业旗舰B区域休闲地标祠堂榕树群C区域生活中心该片区需要打破商业瓶颈，利用强势人流节点的优势，成为主体商业的有效延伸，成为开放式的商业街区和区域时尚生活休闲目的地。B区域休闲地标该地块可作为形象门户，与周边形成共赢的商业策略。如何更好地吸引地铁站的人流是该片区设计的重要着眼点。A城市商务型商业旗舰该地块与住宅小区毗邻，可提供小区配套商业及吸引周边地块居民，并成为特色商业的有效延伸。地块尺度较一期适中，与周边城市肌理相呼应。C区域生活中心中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 31商务区域休闲地标时尚、休闲、娱乐区域生活中心区域生22、活中心概念规划布局-商业业态Planning Concept - Characters of Retail2.3差异化商业业态项目一期商务时尚消费旗舰和京基互补差异具备最佳的商业昭示性具备最佳的外向交通辐射性具备最佳的商务客群支撑01-01&01-02号地块/购物中心+办公楼+公寓02-01号地块/休闲商业街+住宅+公寓01-03号地块/幼稚园02-02、02-03、02-04号地块/区域生活中心+住宅项目二期02-01地块区域休闲地标以开放式的商业空间引导人流紧邻强势的人流节点项目二期02-02、02-03及一期02-04地块区域生活中心高密度居住区域，具备强势生活消费类需求01-0102-23、0102-0202-0302-0401-0201-03中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 32祠堂广场公共绿化空间商业下沉广场居民区居民区居民区概念规划布局-连续的公共空间Planning Concept - Continuous Public Space2.4以上沙祠堂为核心，结合榕树群，在文化轴上打造绿色生态广场，串联起各个节点建筑，为周边高密度居住区打造一个公共开放空间。商业下沉广场的位置通过仔细考量，结合各个特色商业业态及动线，为一、二期大体量的地下商业空间设置开口，紧密联系地面和地下的商业人流。中洲上沙项目Centralcon Shangsha24、 ProjectPage 33总体平面布局MLP2.5.112345678910111213办公/Office屋顶花园/RoofGarden公寓/ServicedApartment幼儿园/Kindergarten保障性住房/AffordableHousing住宅/Residential下沉广场/SunkenPlaza人行天桥/Footbridge生态花园/BotanicalGarden屋顶平台/RoofTerrace节庆文化广场/EventPlaza地下变配电站/UndergroundSubstation地下通道/UndergroundConnection124566667778889101025、1131213333F3F2F2F3F2F2F幼儿园66F66F45F57F60F4F58F50F52F58F51F51F49F53F55F54F64FN02040100m中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 340101010201030204小计020102020203小计12,074.8 20,836.0 5,400.0 8,615.0 46,925.8 20,877.1 18,783.8 11,154.6 50,815.5 97,741.321.2 7.5 0.9 8.5 10.4 8.0 8.6 6.9 8.0 9.2办公236,000 236,26、000236,000公寓136,00016200 152,20058,80037000 95,800 248,000商业20,00020,0005,000 45,0007,0005,0003,000 15,000 60,000住宅52,000 52,00079,300112,70067,300 259,300 311,300保障性住房13,700 13,700 13,700配套1204,800 4,9208,0006,0306,930 20,960 25,880合计256,000 156,120 4,800 73,200 490,120 166,800 160,730 77,230 404,727、60894,880地下商业23,00027,0006,500 56,50018,00017,0008,500 43,500 100,000设备及后勤其他2,5002,5002,500合计25,50027,00006,50059,00018,00017,0008,500 43,500102,5006001,3005400 2,305695900500 2,095 4,40060603065606055353535353530252530202525253535403535353528022024160180180160*注：0204地块地下商业面积包括：建设用地红线范围内地下商业面积5500平方28、米及建设用地红线与道路红线之间地下商业面积1000平方米。地块编号合计分期建设地上计容建筑面积(平方米)地下建筑面积(平方米)地下停车位数(辆)用地面积(平方米)裙房覆盖率容积率一期二期绿地率绿化覆盖率建筑限高塔楼覆盖率01-0101-0201-0302-0102-0202-0302-04经济技术指标Development Schedule2.5.2中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 350小时等时线1小时等时线2小时等时线3小时等时线4小时等时线5小时等时线6小时等时线7小时等时线日照时间Solar Time01-0101-0201-0302-010229、-0202-0302-04日照分析软件：清华斯维尔日照分析2010日照分析有效日照时间带：大寒日8时16时计算高度：最底层有日照要求的房间的室内地坪标高H+0.9m计算精度：1分钟日照分析结论：符合旧区改建项目内新建住宅日照标准，不低于大寒日1小时的日照标准，保证每套住宅至少有一个居住空间能获得冬季日照。周边建筑日照分析Sunlight Analysis2.5.3中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 36一期布局分析Phase I Analysis2.6280米双塔地标紧邻滨河大道，呼应滨河大道天际线规划，树立上沙制高点形象购物中心面向城市展示立面，紧邻地30、铁无缝连接地铁人流，下沉广场连接地下商业，创造双首层商业Soho/公寓集中布置提升公寓价值，并有利于设施共享；45度布置消除塔楼对视，最大化优质视野方向中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 37地下商业连接，与京基商业形成互补，有利提升商业价值幼儿园独立用地，满足规范与使用要求02-04地块住宅沿东西两侧布局，退让出南侧形成开放格局，减少对祠堂、广场的压迫感一期布局分析Phase I Analysis2.6中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 38一期建筑功能定位：双塔Phase I Components - Twin31、 Towers顶层观景平台空中大堂地面大堂典型办公空间2.7.1双塔门户树立深圳独一无二的地标形象超甲级写字楼提升原有产业布局中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 39一期建筑功能定位：公寓/sohoPhase I Components - S.A. / soho2.7.2滨海天际线的重要组成部分为中小企业白领提供多元的商务、居住空间中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 40一期建筑功能定位：购物中心Phase I Components - Shopping Mall2.7.3RoofL3L2L1B1为次中心商圈提供休32、闲、购物、娱乐、创意产业实践的一站式目的地中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 41一期交通分析Phase I Traffic Analysis办公车流商业车流公寓车流住宅车流办公落客区商业落客区公寓落客区住宅落客区2.8中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 42Plot 2-01Plot 2-02Plot 2-03文化轴 CultureCulture文化轴Central Public Space中央绿地Residential Band住宅组团住宅组团住宅组团Residential BandResidential Ba33、ndSA BandMajor Retail Frontage公寓组团主要临街商业界面SA Band公寓组团Retail Spine商业中轴线231132文化轴住宅组团1. 住宅组团与西侧“楼王”环绕场地中央绿地形成完整的住区环境，功能分区合理；2.住宅拥有最大化的景观资源；3. 与“文化轴”规划形象吻合，改良城区面貌。公寓组团1.公寓组团临街布置，与临街商铺组合，形象统一、完整；2.二期公寓北侧拥有较好景观资源，与一期公寓一字排开，遥相呼应，布局更为合理；3.公寓可住可租，可转办公，与南侧住宅组团保持适当距离，规划功能分区合理。住宅组团和公寓组团的线性布局，自然在地块2-01以及2-02内形成34、了统一、动感的商业中轴线，是为二期规划要点当中南北向的“商业轴”，是一期商业主轴的有效延伸。商业中轴2.9二期布局分析Phase II Analysis中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 43Plot 2-01Plot 2-02Plot 2-03文化轴 CultureCulture文化轴RoofL3L2社区站点巴士站L1二期规划概念：裙房设计Phase II Concept - Podium2.10屋顶共享花园文化活动中心养老院文化轴配套设施环绕开放空间与文化轴布置于裙房二层，利用连桥贯通所有公共设施便利居民使用。文化轴、开放空间与公共设施的整合，是为城35、市空间、邻里空间融入新的肌理，塑造全新的社区生活和社区氛围。中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 44Retail Spine商业中轴线二期规划概念：裙房设计Phase II Concept - Podium2.10RoofL3餐饮屋顶共享花园商业轴地下商业空间地面化处理，利用大中庭空间、建筑节点设计使上下空间一体化。小尺度临街商铺沿主要道路布置，活化街坊生活气息，提升社区商业氛围和档次。商业零售临街商业地下商业零售L2L1B1中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 45二期交通分析Phase II Traffic An36、alysis2.11巴士车流商业车流公寓车流住宅车流商业落客区公寓落客区住宅落客区中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 46一层及负一层平面图Overall L1 & B1 Plan2.12一层平面图L1Plan负一层平面图B1Plan中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 47办公出入口办公/商业地下车库出入口公寓地下车库出入口住宅地下车库出入口住宅地下车库出入口商业地下车库出入口公交车站出入口商业/公寓地下车库出入口商业/公寓地下车库出入口住宅地下车库出入口商业地下车库出入口卸货地下车库出入口卸货地下车库出入口卸货地37、下车库出入口卸货地下车库出入口公寓出入口soho出入口人行出入口车行出入口住宅出入口住宅出入口住宅出入口住宅出入口公寓出入口商业出入口商业出入口商业出入口商业出入口商业出入口商业出入口商业出入口人行及车行出入口分析Ingress & Egress2.13中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 48建筑高度分析Building Height2.14200米以上190-200米180-190米170-180米160-170米150-160米中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 49办公 OFFICE办公大堂OFFICE LO38、BBY商业 RETAIL 3/F商业 RETAIL 3/F商业 RETAIL 2/F商业 RETAIL 2/F商业 RETAIL 1/F商业 RETAIL B1商业 RETAIL B2停车场 CARPARK B3停车场 CARPARK B4商业 RETAIL 1/F餐饮 F&B 4/F2.15剖面示意图SectionsAAAA 剖面示意中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 50道路 ROADS道路 ROADS道路 ROADS道路 ROADS道路 ROADS道路 ROADS商业 RETAIL 1/F配套 FACILITY 2/F配套 FACILITY 3/F39、住宅 RESIDENTIAL住宅 RESIDENTIAL住宅 RESIDENTIAL住宅 RESIDENTIAL会所 CLUBHOUSE会所 CLUBHOUSE商业 RETAIL 1/F商业 RETAIL B1配套 FACILITY 2/F停车场 CARPARK B2停车场 CARPARK B3道路 ROADS道路 ROADS道路 ROADS道路 ROADS道路 ROADS道路 ROADS公寓 SERVICED APT.公寓 SERVICED APT.公寓 SERVICED APT.住宅 RESIDENTIAL商业 RETAIL 1/F商业 RETAIL B1休闲 RECREATION 3/F40、商业 RETAIL 2/F会所 CLUBHOUSE会所 CLUBHOUSE商业 RETAIL 1/F休闲 RECREATION 3/F商业 RETAIL 2/F停车场 CARPARK B2停车场 CARPARK B32.15剖面示意图SectionsBB 剖面示意CC 剖面示意CBBC中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 51休闲 RECREATION 2/F会所 CLUBHOUSE 3/F会所 CLUBHOUSE 4/F住宅 RESIDENTIAL公寓 SERVICED APT.商业 RETAIL 1/F商业 RETAIL B1配套 FACILITY 241、/F商业 RETAIL 1/F商业 RETAIL B1商业 RETAIL B1停车场 CARPARK B2停车场 CARPARK B3配套 FACILITY 3/F会所 CLUBHOUSE 4/F商业 RETAIL 1/F商业 RETAIL B1休闲 RECREATION 2/F会所 CLUBHOUSE 3/F商业 RETAIL 1/F商业 RETAIL B1配套 FACILITY 2/F商业 RETAIL B1住宅 RESIDENTIAL公寓 SERVICED APT.配套 FACILITY 3/F停车场 CARPARK B2停车场 CARPARK B3停车场 CARPARK B2停车场 C42、ARPARK B329.0M商业 RETAIL B1商业 RETAIL B1停车场 CARPARK B2停车场 CARPARK B3停车场 CARPARK B2停车场 CARPARK B3公交站 BUS TERMINAL 1/F商业 RETAIL B1会所 CLUBHOUSE 4/F商业 RETAIL 1/F商业 RETAIL 1/F商业 RETAIL 2/F会所 CLUBHOUSE 4/F住宅 RESIDENTIAL住宅 RESIDENTIAL商业 RETAIL 2/F会所 CLUBHOUSE 3/F配套 FACILITY 2/F会所 CLUBHOUSE 3/F住宅 RESIDENTIAL住43、宅 RESIDENTIAL休闲 RECREATION 3/F休闲 RECREATION 3/F2.15剖面示意图Sections1122331-1 剖面示意2-2 剖面示意3-3 剖面示意3建筑体量分析MassingStudy中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 53高尔夫球场红树林深圳湾皇岗公园城市景观城市景观民宅民宅祠堂，学校城市景观城市景观塔楼视野分析Tower View Analysis3.1最佳视线良好视线一般视线中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 54?塔楼布局-朝向Tower Arrangement -44、 Orientation3.2.1深圳湾景观红树林景观深圳高尔夫景观福田CBD景观塔楼总体布局策略：基地东北向为深圳高尔夫场，西南向为深圳湾红树林，形成了东北-西南的视线通廊办公公寓住宅中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 553.2.2公交总站广深高速办公公寓住宅保障性住房一期沿滨河大道布置两栋280米高的办公双塔，凸显了本项目的昭示性；二期住宅塔楼集中在基地西南面布置，公寓塔楼集中在东北面布置，功能布局区分明确，利于管理塔楼布局-三维空间Tower Arrangement - 3D中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPag45、e 56167米 soho181米 公寓187米 公寓156米公寓+保障性住房162米 公寓165米 公寓198米 住宅160米 住宅180米 住宅180米 住宅171米 住宅168米 住宅159米 住宅153米 住宅280米 办公3.2.3塔楼布局-体量分析Tower Arrangement - Massing办公公寓住宅保障性住房中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 57天际线分析Skyline Analysis3.3中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 58上沙、下沙与车公庙片区地块规划城市空间研究-东南角体量分46、析错落有致的天际线从海岸伸延到车公庙片区本项目京基下沙项目车公庙片区B107-0009地块项目城市空间研究Spatial Analysis3.4中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 59本项目京基下沙项目车公庙片区B107-0009地块项目城市空间研究Spatial Analysis3.4上下沙片区新的城市发展与福田中心区遥相呼应上沙、下沙与车公庙片区地块规划城市空间研究-东北角体量分析中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 60本项目京基下沙项目车公庙片区B107-0009地块项目上沙、下沙与车公庙片区地块规划城市空间47、研究-西南角体量分析上沙规划为红树林海岸线塑造全新的滨海城市地标城市空间研究Spatial Analysis3.4中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 61本项目京基下沙项目车公庙片区B107-0009地块项目上沙、下沙与车公庙片区地块规划城市空间研究-西北角体量分析滨河大道两旁地标成为从南山方向进入福田CBD的门户城市空间研究Spatial Analysis3.4中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 62Generic Retail + TowerRetail & Residential Circulations O48、verlapRetail street Dedicated Tower Lobbies on gradeNon-Continuous Retail Porous Retail allows flow into Retail anchor/ Sunken plazaRetail Street + TowerContinuous Retail Common Residential Lobbyon-grade Linked Lobbies on Podium Top3.5裙房与塔楼的处理Podium and Towers一般做法：商业+塔楼商业与住宅动线重叠一般做法：每栋住宅塔楼在临街层设置专用大堂49、优点：方便住户直接进入居住塔楼缺点：商业与居住动线相互干扰，会形成不连续的商业界面，管理分散优化做法：每个地块住宅组团在裙房底层只设置一个公用大堂，将住户带到裙房顶层，再通过连廊分散到各自的塔楼大堂优点：商业与居住动线分离，互不干扰，可以形成相对连续的商业界面，管理统一缺点：住户需要步行一定距离才能到达居住塔楼多孔状商业形态可以让人流进入商业/下沉广场位于裙房顶相连的大堂商业街+塔楼商业街塔楼专用大堂位于临街层塔楼公用大堂位于临街层不连续的商业连续的商业中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 63位于滨河大道上沙城市更新地标的双塔门户中洲上沙项目Centra50、lcon Shangsha ProjectPage 64购物中心落客区节点Retail Drop-off3.6引领全新潮流生活理念的购物中心东面主入口中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 65双塔前广场节点Twin Towers Plaza3.6沿滨河大道充分展示商业界面，精心设计的空间与功能创造出独特的场所与形象中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 66双塔前广场节点Twin Towers Plaza3.6融合多种功能与活动的充满活力与富有创意的目的地中洲上沙项目Centralcon Shangsha Project51、Page 67商业入口节点Retail Entrance3.6融入社区脉络，独特的场所感提升城区形象中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 68生态花园节点Eco Garden3.6与自然相融合的居住社区重新激活城市空间中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 69地下商业广场节点Basement Retail Plaza3.6多元开放空间与休闲娱乐体验创造出可渗透的社区4城市视点分析CityView中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 71中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 72中洲上沙项目Centralcon Shangsha ProjectPage 73