1、煤炭运销有限公司建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月煤炭运销有限公司建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月74可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 项目总论9一、项目概况9(一)项目名称9(二)项目建设单位9(三)项目拟建地点和建设内容9(四)建设单位基本情况10(五)项目提出的背景2、10二、可行性研究结论11（一）市场预测和项目规模11（二）原材料、燃料和动力供应11（三）工厂组织及劳动定员12（四）项目建设进度12（五）投资估算和资金筹措12（六）项目财务和经济评论12（七）项目综合评价结论13三、主要技术经济指标。(详见表1-1)14第二章项目建设环境15一、榆林市经济现状与发展15（一）概况15（二）基础设施17（三）发展规划18二、榆林物流产业现状21第三章项目建设的必要性26一、榆林xx建材中心建设的社会意义26二、投资的必要性分析28三、建设的可行性分析33第四章市场分析与建设规模的确定35一、市场预测35（二）榆林市及与周边地区经济活动引发的建材物流需求。33、7二、榆林市建材物流需求总规模40设计年度各货区到发运量表（表41）40三、建设规模估算45四、建设规模46第五章区域建设条件及选址46一、区域自然条件47（二）国民经济发展概况48（五）工程地质、水文地质及地震情况49二、建筑材料来源及运输条件51三、选址51第六章技术方案52一、项目组成52二、总平面布置和运输54三、土建工程54（一）主要建、构筑物的建筑特征与结构设计55（二）建筑材料55四、其他工程55(一)给排水55（二）供配电57（三）供热57第七章 环境保护与劳动安全58一、项目主要污染源和污染物58二、项目拟采用的环境保护标准58三、治理环境的方案59四、环境保护投资估算59五4、劳动保护与安全卫生59六、生产过程中职业危害因素的分析60第八章 人防、消防、节能及地震设防61一、人防61二、消防61三、节能612、电气节能。选用节能型设备与灯具，减少电能消耗。62四、地震设防62第九章 项目组织管理和劳动定员62一、企业组织62(一)企业组织形式62(二)企业工作制度62二、劳动定员和人员培训631、劳动定员632、人员培训及费用估算64第十章 项目实施进度安排64一、项目实施的各阶段64二、项目实施进度表65第十一章 投资估算与资金筹措66一、投资估算依据66二、项目总投资估算671、固定资产投资估算672、流动资金估算68三、资金筹措681、资本金682、长期贷款5、68四、投资使用计划691、投资使用计划692、还款计划69第十二章财务效益分析69一、生产成本和营业收入估算69(一)生产总成本估算70(二)营业收入及利润估算71二、财务评价71(一)财务盈利能力分析71（二）盈亏平衡分析71三、财务评价结论72第十三章 可行性研究结论与建议72一、结论72二、建议73第一章 项目总论一、项目概况(一)项目名称xx煤炭运销有限公司建设项目(二)项目建设单位xx县xx投资有限责任公司(三)项目拟建地点和建设内容xx煤炭运销有限公司建设项目拟建于xx镇上xx村附近，毗邻白郭线，距张集铁路xx站不足5公里，项目建设区域预计占地100亩，总建筑面积5000 m2。6、项目由煤炭销售和煤炭仓储两大部分组成，分三个专业区，分别是煤炭精选区；煤炭仓储区；服务生活区。项目功能：贸易功能-煤炭贸易。精选仓储功能-项目拟建大型煤炭精选流水线一套、仓储周转库。服务功能-设有宾馆、物流信息中心。质量监督功能-项目设有质量监测中心、环保检测中心，跟踪监督项目区。(四)建设单位基本情况xx县xx投资有限责任公司成立于第2年3月，现有员工15人，注册资本500万元，拥有固定资产2000万元。公司实力比较雄厚、规模较大、效益良好。(五)项目提出的背景xx县位于河北的西北端，地处冀、晋、蒙三省交界处，距内蒙古正在建设的煤炭物流园区仅30公里，是蒙煤走向内地的必经之地，xx煤炭运销有7、限公司建设项目拟建地址毗邻白郭线，距张集铁路xx站不足5公里，交通极为便利。随着我国经济的迅速发展，能源需求与供给之间的矛盾日显突出，为确保经济建设可持续发展的后劲，上世纪90年代初期，国家进一步加大了能源开发的力度，大力发展煤炭、电力、油气、化工四大支柱产业，积极推进“煤向电力转化、煤电向载能工业转化、煤油气盐向化工产品转化”的经济发展战略。内蒙现已成为全国重要的产煤省，蒙煤内运已成为国内的一大运输干线。近年来,xx县经济已形成跨越发展的态势,财政总收入逐年递增。2012年,全县经济工作会提出要把现代物流业培育为新的经济增长极，凭借区位优势打造煤炭转运物流业，形成“布局合理、功能齐全、设施先8、进、运转高效”与国内大物流区紧密衔接的现代物流体系。二、可行性研究结论（一）市场预测和项目规模1、本项目拟用地10万m2，约 150亩。(1)建筑面积5万m2，其中建材区1万m2，仓库区2万 m2，计量打包区 500m2，材料试验检测室200 m2，办公管理信息中心800 m2；商务酒店1.2万m2；多功能停车场服务区建筑面积0.45万m2，附属设施0.2万m2.（2）绿化面积4.5万m2，道路0.5万m2。 2、各种服务价格：建材交易区市场铺面租赁按每月30元/ m2，入住率80%计算，年收入288万元；仓库区租赁费按每月20元/ m2，出租率80%，年收入384万元；多功能停车场和服务区以9、每天平均停车100辆计，每辆10元天，年收入36万元；货物配送年完成30万吨，每吨20元运费，实现配送收入600万元；酒店、餐饮、娱乐服务年收入以400万元考虑；其他服务收入20万元。（二）原材料、燃料和动力供应项目建成投产后，年需外购无烟煤500吨，耗电120万度，水7万立方米，天然气1.2万立方米，燃油30 吨。（三）工厂组织及劳动定员该项目上马后，企业的组织原则是总经理领导下的部门经理负责制，实行三级管理，内设机构为行政和生产两大块七个部门组成，分工协作。劳动定员65人，技术、管理人员17人，实行聘用制，工人48人吸纳当地劳动力。（四）项目建设进度本工程建设期为1.5年，第1年9月前完成10、立项审批工作、初步设计、施工图设计及所有建设工程审批手续，10月开建，2011 年 10月前完成工程主体建设及配套设施，12月底交付使用。（五）投资估算和资金筹措（1）项目总投资7885.08万元。其中建设投资7735.08万元（含建设期利息340.70万元），流动资金总额150万元。（2）资金来源。项目建设企业自筹资金4885.08万元，需贷款3000万元，年利率为7.38% ，分五年偿还。（六）项目财务和经济评论1、项目达产后，年总成本为748万元，经营成本为448.37万元，年可实现营业收入1728万元（含税）。 2、该项目税后财务内部收益率为9.17 % ，大于交通、运输行业8的最低标11、准；净现值（IC=8%)6.75万元，大于0；投资回收期9.54年（所得税前），低于12年；贷款偿还期为5年，还本付息有保证，盈亏平衡点的生产能力利用率为61.5% ，项目具有较强的抗风险能力。3、项目投产后，年可上交营业税及附加67.06万元，所得税147.71万元，年均税后净利润441.71万元，具有较强的经济效益和社会效益。（七）项目综合评价结论随着榆林xx建材中心建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进榆林市建筑装饰业、建材业、现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为榆林市经济的可持续发展提供新的产业支持，并为榆林市提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。榆林xx12、建材中心的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使榆林市的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于榆林市区域范围内的物流合理组织。榆林xx建材中心的建设，还将大大改善目前榆林交通阻塞、停车难、脏乱差的现象，有效减少给社会治安带来的不安定因素，促进城市化进程，改善人居环境。总之，榆林xx建材中心的建设是以物流项目开发为基础、以物流基础设施建设和物流效率提升为支持、以促进相关产业发展为中心的新的经济开发形式。该项目符合国家有关产业政策，市场前景广阔，生产有保证，动力、能源、水资源条件优越，厂址地理位置好，交通便利，项目收益好，各种条件已经具备13、，是可行的。三、主要技术经济指标。(详见表1-1)主要技术经济指标表（表11）项目指标单位指标说明职工人数人65资本金万元4885.08申请贷款万元3000建设总投资万元7885.08建设投资万元7394.38建设期贷款利息万元340.70流动资金万元/年150年营业收入万元/年1728达产年营业税金及附加万元/年67.06达产年年总成本万元/年748平均年总利润万元/年913平均年利税总额万元/年590.84平均年基本折旧万元/年344.65平均年经营成本万元/年748达产年所得税万元/年147.71达产年年税后利润万元/年441.71达产年静态指标投资回收期年8.31所得税前贷款偿还期年514、等额还本第二章项目建设环境一、榆林市经济现状与发展（一）概况榆林市位于陕西省最北部，地处陕甘宁蒙晋五省（区）接壤地带。即是西北走向华北、华东和沿海地区的前沿，又是中南和沿海地区进入西北的门户，承东启西、辐射周边的地位和作用十分明显。从地理位置和交通条件分析，往东通过神黄铁路可达沿海港口，向南过西包、西康、宁西铁路可直达长江中下游地区，较之西部其他地方，更接近全国消费中心的经济重心区。区域地貌大体以长城为界，北部为风沙草滩区，占总面积的42%，南部为黄土丘陵沟壑区，占总面积的58%。平均海拔1300米，气候属暖温带和温带半干旱大陆性季风气候，年平均气温 10，年平均降水量,400毫米左右。境内有15、109条河流，北部有200多个内陆湖泊，其中红碱淖为陕西最大的内陆湖，总面积67平方公里，总蓄水量10亿立方米。全市辖1区11县，222个乡镇，5545个村民委员会。市政府所在地榆林城为国务院命名的历史文化名城总人口351.63万，其中农业人口292.73万，总面积43578平方公里，是陕西面积最大的一个市。榆林历史悠久。春秋为晋，战国归魏，秦统一六国后为上郡地。唐及五代时设夏州、银州、麟州、府州、绥州，均属关内道管辖。宋以后，分属北宋、西夏及金明朝设榆林卫，素有“九边重镇”之称。清朝设榆林府，民国设榆林道。建国后为地区建制， 2000年7月撤地设市。榆林资源丰富。能源矿产资源富集一地，被誉为16、中国的“科威特”。有世界七大煤田之一的神府煤田，有我国陆上探明的最大整装气田。煤炭、天然气、石油、岩盐组合配置良好，开发潜力巨大，是21世纪中国的能源接续地，是正在建设的国家能源化工墓地，是西气东输、西电东送、西煤东运的重要源头。2008年,全市地区生产总值跨上千亿元台阶,达到1008.26亿元,稳居全省第二,同比增长23%,增速连续7年保持全省第一。规模以上工业总产值超过千亿元,达到1229.34亿元。全社会固定资产投资突破600亿元大关,达到600.52亿元。财政总收入突破200亿元,达到221.2亿元,其中地方财政收入达到70亿元,同比增长39.7%。社会消费品零售总额突破100亿元,达17、到118.98亿元。城镇居民人均可支配收入过万元,达到12197元,农民人均纯收入首次超过全省水平,达到3402元。（二）基础设施 1、公路。全市公路总里程2.1万公里，其中等级公路5300多公里，高速公路800公里，在建高速公路近200公里，基本形成了以“两纵两横”为主骨架的高等级公路网和辐射全市的十二条次骨架公路网络，公路外运能力5000万吨。包茂高速、子靖高速、吴子高速、榆神高速公路纵贯其境，榆绥高速公路也已开建。以上项目全部实施后，榆林将成为全省高等级公路里程最长的市。2、铁路。全市现有三条铁路外运线，北线神木至包头铁路、东线神木至黄骅港铁路、南线神木至西安铁路，总里程447.9公里，18、外运能力达到1.5亿吨，同时，神木至内蒙古准葛尔旗的铁路正在建设之中，青岛至银川的铁路榆林段即将开工，连接南部六个县的太原至宁夏中卫铁路、西包铁路复线也已开工建设，“一纵两横”，通江达海的铁路网络初步形成。3、航空。榆林新机场榆阳国际机场已正式启用，目前已开通至北京、西安、上海、广州等地的航班，今后有望开通榆林至成都等地的航线，是陕西第二大航空港。4、水资源。榆林水资源相对较为丰富，是西北地区水资源的富集区，与矿产资源分布相一致，是我市建设国家能源重化工基地的根本保证。全市水资源总量32亿立方米，地下水可开采量6 亿立方米年。已建成水库 89 座，年供水7亿立方米，建设的王圪堵水库和推进的榆神19、工业供水等，年可增加供水3亿立方米。5、电力。榆林电网已与西北网联结，建成延榆神 330 千伏输变电工程，装机容量90万千瓦，330千伏电网线路两条，总长268公里，变电站2座，变电容量600 万千伏安，110千伏安线路全长1152.6公里，主网架覆盖全市。 6、通讯。济银、西呼两条国家级干线光缆交叉经过榆林，通讯能力达到国内先进水平，是陕西第二大通讯枢纽。榆林目前已成为国家西电东送、西煤东运、西气东输的节点。（三）发展规划“十一五”期间，是推动榆林经济、政治、文化、社会建设实现跨越式发展的战略机遇，也是国家能源化工墓地建设的关键时期。全市经济社会发展的总体思路是：以邓小平理论和“三个代表”重20、要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，紧紧围绕建设西部经济强市、特大文化大市、绿色生态名市三大目标，实施项目带动、城镇化带、信息化带动、科教兴榆和人才强市五大战略，大力发展能源经济、城市经济、生态经济、区域经济、实现经济又决又好发展。能源经济充分发挥煤、气、油、盐等矿产资源优势，以“三个转化”为重点，全力打造煤电材料、煤制油、煤盐化工和油气化工“四大产业链”,同时考虑用市场机制启动风能、太阳能、生物能等再生能源项目建设，打造新能源产业。城市经济建设能源化工基地服务中心，打造为能源化工产业配套的装备制造业、精细化工产业、以能源化工产品物流为主的商贸业以及特色旅游、金融、信息为主的服务业21、，形成功能互补、协作有序、关联度较高的产业集群。以榆林为中心城市，以神木、靖边、绥德为副中心的城市格局正在形成，城市房地产业得到快速发展。“十一五”期间要把建设数字化榆林作为城市经济的重要内容，重点推进“1231”信息化工程建设，即一张宽带城域网、两个应用平台、三个服务中心、十大应用领域。生态经济以循环经济的理念，建设以生态工业为主体，生态农业为基础，生态服务业为纽带，生态环境保护为重点的环境友好型、资源节约型经济发展模式，把环境治理、环保产业作为榆林经济新的经济增长点，重点打造生态经济五大示范工程和八大体系。区域经济构建四个层次的区域经济框架。一是发挥榆林资源优势，加强与跨国公司、沿海经济发22、达地区合作，打通路航通道，开拓两个市场，利用两种资源，带动榆林经济上规模、上水平；二是密切与忻呼包银的经济合作，打破行政区域界限，实行资源共享，优势互补；三是大力发展榆林、神木、府谷煤、电、化、材料产业带，榆林、横山、靖边、定边油、气、化产业带，榆林、米脂、绥德盐化工工业和农产品加工产业带三大发展轴。四是加强南北互联互动，逐步缩小南北差距。加大向南部县的财政转移支付力度，统筹优化配置资源，培育南部县资源深加工产业，大力发展劳务输出，加强各项社会事业建设，形成南北优势互补，城乡良性互动，实现和谐发展。围绕三大目标，建设四大经济，第1年力争GDP达到1000亿元，形成年产1.5亿吨煤炭、 800万23、吨原油，120亿立方米天然气、200万吨盐、800万千瓦火电装机容量、600万吨甲醇、80万吨聚氯乙烯、500万吨原材料的生产能力，成为陕西经济重要一极，与内蒙鄂尔多斯市并驾齐驱，并且在经济后发优势上有所超越。综上所述，通过对榆林市的经济发展条件、区位条件、基础设施等条件等的分析，榆林市已初步具备建设规模化、组织化程度较高的物流服务设施及发展现代物流的基本条件。二、榆林物流产业现状目前，榆林市区（榆阳区）建材行业还不成规模，没有大型的建材企业，建材物流仅仅处于起步阶段。建材市场的实际情况：榆林市区长城南路上有三个规模不大的建材市场：古城建材综合市场，古城建材批发市场，长城建材市场。长城中路上有24、一个广榆建材批发市场。在经济开发区内，三辰综合建材市场，离市区5至6公里，主要经营轻型建筑材料，占地248亩，总建筑面积56万平方米。在城区南郊，榆靖高速公路旁有一些经营钢材、水泥的个体户，其中经营钢材的大约50户左右、经营水泥的大约29户，它们的规模大小不一，经营模式主要是订货要货的形式，仓储能力差。关于建材物流的规划方面：榆阳区政府规划建立万象物流中心，万象物流中心选址位于小纪汗附近，占地1500亩。2006年4月开始项目规划等相关准备工作，土地等手续已基本到位。万象物流中心以建材、农产品、日用百货为主要发展方向（机电也会考虑）。榆阳区政府规划占地5000余亩、主要发展方向为能源、化工的三25、余煤炭物流配送中心，同时也会涉及到建材，主要是建材的包装、加工及水泥制品。榆林市政府规划在刀则湾建立一个华龙建材市场，定位是一个重型建材市场，现在这个市场尚未规划，土地等相关手续还没有到位。在榆林市的南郊刘官寨建立一个大型的综合市场。这个市场东洲集团已经投资买了1200亩土地。市场将来主要以汽车贸易为主，同时涉及建筑材料、钢材、水泥。建材商家传统做生意的模式无外乎以下几种，但各有弊端： 1、坐等顾客：这种方式只能勉强维持，再好的产品，无法让顾客知道，酒香不怕巷子深的时代早已经过去，坐等顾客只有坐以待毙。2、印发传单：覆盖面较小，无法持久，市场影响力几乎为零，因为百姓已经不再习惯被动地去看宣传单26、页了。3、户外广告：户外大看板或立柱广告，能够产生一定的宣传效果，但其覆盖范围只局限于附近的几个街道，而且不能随时移动，宣传效果还是有限。4、促销活动：固定的促销活动，只能在短时间内有效，因其时间延展性差，过了一段时期，促销效果就大为降低，商家无法做到 24 小时全天候地推广宣传。5、电视广告：电视广告的好处是能够锁定本地人群，但是其费用高，几十秒的播出时间无法全方位展示建材品牌的品质、款式、风格和最新优惠动态，区电视台的收视率也有限，无法确保宣传效果。6、企业网站：部分榆阳区建材商家都有自己品牌的网站，本品牌的信息非常全面细致，可以保证 24 小时面向全社会推广宣传。但各个网站独立存在，不便27、百姓查询对比。老百姓不可能挨个去点击数十家建材公司的网站，因为大家根本就不知道该品牌的网址，所以商家独立的网站其宣传效果也非常有限。项目区域已具备发展建材物流的基础条件，近几年物流产业也得到了较大的发展，但是与东部沿海地区物流产业的发展相比，还存在许多问题，受到许多因素的制约，这些问题及产生原因主要表现在以下几个方面：1、建材物流基础设施落后，物流产业效率较低。从总体上看，建材物流基础设施近年来有了较大的发展，但与东部等经济发达地区相比，建材物流设施落后，建材物流产业效率低，仍是制约区域内现代物流产业发展中存在的重大因素。(1)交通运输业发展仍然赶不上社会和经济发展的需求。公路数量不足、密度偏28、小、布局不够完善。特别是黄土高原公路数量明显偏少，公路密度只相当于全省平均水平的10%，相当于沿海城市的4050%。这必将影响区际间的物流发展。(2)建材物流基地功能单一。交通枢纽，公共储运设施、各种现代化物流中心等物流基础设施建设方面明显滞后，各种工商企业内部仓储设施也难以构成企业投资的重点。仅有的货运市场和交易中心，服务项目功能单一，只提供停车功能，零散的配载功能和墓本的生活辅助功能，仅处于物流初级阶段，这都严重影响着物流效率的提高。(3）建材仓储设施设备老化、管理水平低。物流仓储设施大多在 20 世纪五六十年代以后建成并投入使用，起重设备大多建于七八十年代，由于经营者的短期行为，生产上拼29、设备，使设备超负荷运转，设备状况差，经常发生故障，无法适应现代物流产业及时快速的要求。仓库设施陈旧，货场“脏、乱、差”现象严重，货物仓储中的残损率，变质率较高。2、建材物流产业社会程度低，物流市场主体缺位。目前普遍存在的一个问题是物流产业的社会化程度较低主要表现在：一方面是现有物流企业大都隶属于不同的部门和行业，使物流企业难以树立为社会提供物流服务的思想，另一方面是物流运作分散，没有形成全社会的物流服务体系，造成了现代物流产业的社会化程度较低的现象。受现代物流产业社会化程度较低的影响，物流市场的发育程度也较低。目前，在物流市场中存在的一个重要问题是物流市场主体缺位，尚未形成专业物流企业群。具体30、表现在：一是物流企业的数量较少，二是物流企业的规模较小，三是物流企业的物流服务功能不完善，四是物流企业的经营管理水平不高。3、建设资金缺口大，筹资渠道单一。目前在建材物流基础设施建设与发展中，存在着建设资金不足，投资渠道单一的状况。相对于其它产业来说，物流产业尤其是物流基础产业具有投资规模大，投资周期长回报慢的特点，限制了对金融机构资金来源的利用。4、建材物流企业规模小，专业化水平低。现有物流市场及物流企业普遍存在“一散、二少、三弱”，即社会物流资源分散，物流企业承诺少，企业资本实力弱、资源整合能力弱。5、建材物流信息技术能力差，信息化水平低。目前建材物流产业信息化服务水平很低，这与整个社会对31、物流信息化的重视程度不够，与人们对信息化的接受能力有很密切的关系。6、建材物流管理体系尚未形成，物流专业人才严重缺乏。榆林物流管理体制中存在着较大的不足。其主要表现在没有一个在全市范围内统一管理，协调物流产业发展的机构。物流专业人才缺乏在一定程度上导致了物流企业整体素质低。第三章项目建设的必要性榆林xx建材中心的建设作为榆林市建材物流发展的重要项目，其主要使命是项目的带动，积极引导扶持榆林市现代建材物流企业，依托良好的基础设施与政策环境条件，建立起榆林市区域内现代建材物流运作、组织和信息管理的系统框架。因此，对榆林xx建材中心建设的意义与必要性的理解必须将其置于榆林市经济发展的大背景下。一、榆32、林xx建材中心建设的社会意义（一）关于城市发展的意义。随着城市经济的发展，榆林已经形成了老城区、南郊区、西沙区、榆林经济开发区等几个以广场为核心的商业区域，政府机关、学校、医院及居民住宅散落于其周边，形成了强大的商业发展资源。而东沙区作为榆林规划的新城区，也集中了一大批政府机关、企事业单位和学校、医院等，特别是榆林市和榆阳区的经济实用房集中这一区域，更树立了榆林东沙新区强劲的现代商业发展形象。本项目的建成，将加快该区域作为榆林新城区发展的进程，进一步完善榆林东沙新区的整体规划。（二）关于行业市场的意义。针对榆林目前建材市场过于分散、经营场所环境较差和缺乏统一的市场经营等现状，本项目拟定的“一站33、式”家居建材市场，将凭借主力店强大的品牌效应、统一的市场管理和广告推广，把榆林东沙新区建材市场整合优化，并以贴心的服务、优质的产品、低廉的价格和舒适的购物环境来吸引消费者，从而便榆林建材行业顺应发展趋势得到良性发展。（三）关于社会综合效益的意义。随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。本项目的落成，一方面将弥补榆林家居建材行业的这一市场空白，为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营环境，也将为榆林市提供与大中城市保持同步的家居建材产品和服务，从而杜绝目前榆林建材行业存在的以次充好，质量、环保均难以保障的现象；另一方面，也将进一步美化城市的形象，提升城市34、形象，解决目前榆林东沙新区区域经营环境差，为城市交通、管理和消防带来隐患的问题，真正成为榆林东沙旧区改造、行业整合、房地产市场发展的“地标性”物业。并为社会提供了众多就业机会，并将极大地影响和带动周边街道、区域的商业发展，推动和促进榆林东沙新区商圈的形成，带动东沙新区的快速发展。（四）关于经营理念的意义。榆林xx建材中心将在市场经济条件下建设和发展，这意味着企业和城市都将面对激烈的竞争特别是对于榆林这样一个地级城市，创新和创新能力正在城市的竞争和发展中起着越来越重要的作用。作为一种新的尝试，榆林xx建材中心的建设和运营本身就是一个需要不断创新的过程，它将涉及观念创新、技术创新、管理创新、制度创35、新等方面的系统性创新过程，榆林xx建材中心所依托的榆林地级城市，应是区域创新和吸纳创新的中心。二、投资的必要性分析 近年来，随着住房制度改革的不断深化，榆林住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面积210.6万，完成销售面积136.8万，空置面积74.0万，空置率为35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面积49.1万，销售27.2万。2006年榆林市区商品房均价1646元/，2007年涨至2300元36、/，2008年更是涨至高层4000元/、多层3000元/，2009年1-10月份，高层3900-4100元/、多层3000-3200元/。尽管2008年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。2009年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。2006年-2008年全市累计完成经济适用房85.1万，其中2006年完成22万；2007年完成18.1万,同比下降17.7%；2008年完成45万，同比增加了148.6%37、，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万，小高层均价2300元/，多层均价约1800元/，在房产市场占有较大份额。廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万（1540套），总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万、850套。（一）引导和转化我市潜在建材物流需求的需要。物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然我市当前存在着巨大的建材物流需求，但相当的建材物流需求是一种低水平的物流需求，表现为多数企业仍保持着以自我为中心、“大而全”或“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成38、高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准、管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。随着我市能源重化工墓地建设步伐的加决，经济发展水平的提高，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高我市在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。榆林xx建材中心的建设将使我市建材物流服务企业与能源重化工企业在运行过程中得到有机地结合，从而有力地加强现有铁、公、水、航的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接39、，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高，对快速、及时的物流服务要求的满足以及因对物流系统性能的改进、物流过程环节的调整、物流组织化程度的提高所造成的对服务目标企业管理成本中的巨大物流费用的节省，将对物流服务目标企业的现行经营管理模式形成具有积极意义的正面冲击和主动诱导，将使服务目标企业对于应用现代物流服务的主动性和积极性得到较大的增强，这将意味着我市物流服务需求的增加与转化开始向主动、积极的方向发展，从而将有效地扩大全市范围的物流需求规模。（二）支持有效的建材物流市场机制建立的需要。物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物40、流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流活动具育网结化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托、代理与被代理的关系服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。榆林xx建材中心的建设，集中服务运作，可在一定程度上41、为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。因此，榆林xx建材中心的建设与运营，对我市与省内和周边重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对建材物流服务企业活动的良胜规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。（三）加速我市能源重化工墓地建设的需要。榆林xx建材中心的建设，将有利于我市建材流转企业在仓储周转、产品的配送和诚信体系、电子商务平台等的建设，提高货物流转效率，改变目前绝大部分企业各自为阵、自成体系、物无巨42、细、自行采购、贮存、使用，相互间缺少流通、交往，造成库存多、使用少、采购成本高，管理负担重等缺陷，为企业提供及时、系统、低成本的服务，以使物品转运储存周期和利用率大幅度提高，减轻企业负担，将损失降低到最低限度。（四）充分发挥榆林区域中心城市辐射功能的需要。近年来，随着能源和矿产资源的开发，我市经济综合实力水平显著提高，晋陕蒙接壤地区经济中心城市的地位彰显。从今后的经济发展后劲来看，我市在“十一五”规划中提出，要榆林建设成为西部经济强市、特色文化大市和绿色生态名市，经济发展速度高于全国平均水平。要实现上述目标，尽决提升全市综合经济实力在陕西省乃至更大区域总体经济规模中所占的份额，在继续领先于省内43、其它城市的同时，积极缩小与周边经济中心城市的经济差距，已成为我市面临的不容回避的任务。这不仅意味着我市以国内生产总值（GDP）为代表的经济总量规模的增长，还包括产业结构水平的改善。此外还必须继续扩大其所拥有的大型企业或企业集团的规模与数量以构成其经济实力的生成基础。我市经济综合能力的成长将表现为建立在经济实力基础上的以能源化工产业集中为代表的经济中心城市的极化效应和以技术、资本、商品、产业、信息等多种途径为区域发展提供服务的经济中心城市扩散效应在陕西省乃至更大区域上的发挥。榆林xx建材中心的建设与运营正是我市发挥上述经济中心城市功能的最佳窗口和有效途径项目的建设将有效地提高我市经济发展的对外交44、流环境和内部协调条件，支持我市保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，为我市工商企业通过现代物流运作实现综合竞争能力的有效增强和企业经济效益的实际提高创造良好、可靠的流通运作保障，从而实现支持全市国民经济和社会发展的最终目标。三、建设的可行性分析我们在对该项目建设的必要性认真分析的基础上，认为榆林xx建材中心建设，一是对全市经济社会发展具有较大的促进作用，为我市经济建设培育了新的经济增长点，实现经济的可持续发展提供新的产业成长支持和招商引资提高经济发展水平创造了条件。二是对建材物流系统及功能的完善作用。随着区域经济发展和城市化水平的提高，使得地区之间、中心城市之间、中心城市与周边辐45、射范围内相关地区之间的建材物流服务需求保持了较为旺盛的增长态势，对城市物流管理与组织系统提出了较高要求东洲西部建材汽车物流城建设，将会因不同区域的物流中心在布局和功能上的呼应和协调，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持。三是对物流效率和企业效益的提高作用。榆林xx建材中心的建设，将大大改善以榆林为中心的经济区域的社会建材物流环境，并通过物流中心为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，提高社会物流运作的整体效率，从而促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，提高经济增长质量；榆林xx建材中心的建设和发展将为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，从而提高企业的经济效益，为其不断发展46、提供支持。通过对项目的实施方案、选址规划论证、环境影响评价和前期准备工作进展情况的研究分析，我们认为该项目方案合理，选址恰当，环保要求达标，消防安全等措施有保障通过财务分析，认为该项目投资规模适当，经济合理，效益明显，有较强的抗风险能力。第四章市场分析与建设规模的确定一、市场预测（一）榆林建材物流需求的特点榆林市位于我国的东、中部地区结合部，随着改革开放政策的实施，全市的墓础设施建设有了飞速的发展，全市的产业结构、生产力布局、商品储运体制开始出现新的较为重大的变化，具体表现为相当数量的工商企业开始尝试直接在市场上寻找仓储、运输企业，由过去对“大而全”。“小而全”自办物流的追求与认可，逐步向寻求47、合格的第三方物流供应商发展，并由此带动了非流通部门的储运企业与非国有储运企业的发展；原来的国有储运企业由依托批发企业开展储运业务发展到直接依托生产、零售企业开展储运业务，企业由过去对单纯仓储、运输的需求开始逐步发展到对仓储运输在内的综合物流的需求。面对生产企业不断提高的物流要求和激烈的市场竞争，2000年以来，榆林市商业、物资、外贸等流通行政主管部门和国有流通储运企业的经营观念正在发生转变，为向现代物流企业发展做了大量工作，服务功能与服务质量有了较大提高，但尚未完全适应市场经济的需要。通过对目前榆林市及相关地区物流组织管理现状的调查分析，我市的建材物流需求具有以下特点：1、建材物流需求发展的阶48、段性。榆林市作为晋陕蒙接壤的中心城市，已经具有了较为优良的区位优势和相当的经济实力，但从其所在区域经济综合实力来看，较周边其他经济中心城市尚有一定差距。从发展趋势分析，随着榆林经济发展目标的逐步实现以及以榆林为中心的综合运输网络与国家综合运输网络的逐步融合与完善，未来榆林市的物流服务将远远超出陕西省的地理范围，以榆林为中心服务枢纽的物流需求分布将日趋广泛，随着与周边省市经济交流规模与水平的不断扩大和榆林经济实力增长带来的中心城市辐射能力增强，延伸到包括周边省市以及周边经济区域的广大区域上，物流需求分布的外延性开始增强，从而使榆林物流服务需求在分布范围与分布强度上具有十分明显的阶段性特征。 2、49、建材物流需求内涵的针对性。根据资料统计与实地调查，目前榆林市生产与商业企业出于其各自的经营需要，对于物流服务的专业性要求越来越强烈。生产企业出于原材料采购、产品销售的需要，专业性主要表现为对大宗化工物资与产品的送达与分拨等物流服务能力在省域内外范围上的追求；商业企业则出于对市场消费潮流和商品使用对象的认识，较为倾向于个性化服务，灵活的小批量、多批次的城市内商品配送服务及周边辐射地区间的分拨服务是其主要追求。目前，我市相当部分生产企业开始介入自主性物流服务，因此，在公共性物流服务需求中，商业物流服务需求拥有较大的市场空间。因此，这种局面将对榆林市现代物流系统的建设与发展在服务构成上产生重要影响。50、3、建材物流需求种类的多样性。物流需求内涵的针对性直接引发了物流需求种类的多样性，不同行业、不同企业以及不同时期均会对生产和销售产生不同的影响，从而产生个性化、多样化的物流需求，物流增值服务的内容和优势也由此得以发展和发挥这对于榆林市现有传统物流服务企业而言是一项较为长期和艰巨的任务。榆林拥有十分丰富的煤炭、天然气、石油、盐等8大类48种矿产资源，因其良好的资源组合配置，正日渐成为我国重要的能源供应接续地和基础化工产品的生产基地。大批重点建设项目和建筑业、装饰业材料要从外部调进，由此所产生的巨大物资流通量以及这种资源优势所派生的物资强聚集和远辐射的流通特点，是发展现代物流业不可多得的优势。（二51、）榆林市及与周边地区经济活动引发的建材物流需求。1、建材物流需求压力逐渐加大。随着榆林能源重化工基地建设步伐的加决，经济发展水平的不断提高，与周边地区和发达地区间的经济交往将愈发频繁，对周边地区经济辐射作用也在不断增强，经济交流与经济发展所引发的对于现代综合物流服务的需要越来越强烈。目前我市现有的传统物流企业如运输、仓储及运输服务企业己经开始注意到服务需求发生的变化，并正在以各种方式进行服务改进以期适应上述趋势要求。但由于受制于自身条件、历史因素和相关环境条件的局限，目前大部分传统物流企业及其服务水平尚难以满足当前工商企业提出的综合物流服务的要求，传统运输、仓储等企业转变观念向现代物流企业发展52、和建设现代物流企业的任务十分艰巨，面临巨大的发展压力与更新挑战。2、建材物流需求规模迅速扩展。随着榆林市国民经济与社会发展“十一五”规划实施的逐步深入，榆林与周边地区的经济交流活动的规模与频率不断得到扩展，物流服务市场的竞争也随之日益激烈。这种竞争不仅表现为物流服务企业之间服务水平的竞争，同时还表现为物流企业对物流服务市场在地域空间控制程度与控制量的竞争。这种竞争的直接原因在于榆林物流服务需求将越来越多地超越区域范围，与周边地区间对社会化物流服务需求的规模将以超常的速度增长，甚至有可能超过市域范围内的物流需求增长。因此，未来榆林的物流需求结构的变化与需求规摸的扩展，对于位于区域经济中心城市的综53、合性物流服务系统以及专业化物流企业的成长与发展，将具有积极而明确的支持、促进与监督意义。3、建材物流需求种类日趋复杂。国际经验表明，现代物流的根本特征是专业化、系统化、网络化。信息化、规模化、专业化、社会化的现代物流服务将成为未来企业（包括物流服务企业与物流服务目标企业）发展的重要支持力量。商业企业发展连锁经营和生产企业发展产供销供应链系统，都将对专业物流企业发展现代物流服务不断提出新的要求，诸如依托零售商提供的配送服务、作为生产企业的物流承接商直接支持企业的生产经营活动或两者相互配合、共同发展等现代物流服务。物流服务需求的种类从最初简单的储、运作业向物流综合管理、附属加工信息服务和代理服务方54、向发展，需求结构与需求内容日趋专业化和复杂化。当前，我市工商企业虽然在很大程度上仍尚未完全摆脱体制与环境条件的束缚，但改变“大而全”、“小而全”的陈旧观念，根据经济效益原则与规模化原则，逐步向建立健全适应本企业实力与发展需要的物流系统的方向发展的理念已经逐步被接受。因此，未来榆林市现代物流服务系统的建设与发展将面对越来越高的物流服务方式与物流服务质量的挑战。二、榆林市建材物流需求总规模由于我国现行统计口径与统计渠道的限制，现有历史资料尚不能直接反映物流规模及其构成情况，根据全市建材物流需求基本特性和发展趋势，本次计算以榆林经济开发区规划2015年及2020年建材物流量预测为参考基数，项目区域255、015年、2020年总运量分别为350万吨、655万吨。设计年度各货区到发运量表（表41） 单位：万吨/年到达发送钢材装饰材料沙石水泥集装箱其它合计玻璃合计建材市场包装贷区中期402060远期6050110笨重贷区中期7070远期160160集装贷区中期1010远期5050堆装贷区中期6060远期8080装卸线近期3030605050远期80401207070总计中期10040306010202605050远期240604080505052070702015年建材物流量预测表（表42）序号名称单位数量备注一钢材1钢板、钢带万吨102钢管万吨153钢筋、圆钢万吨204型钢万吨105线材万吨10656、钢锭万吨5合计万吨70均为到达二建筑材料1装饰材料万吨202石材万吨203沙石万吨304水泥万吨60合计万吨130均为到达三集装箱万吨10四设备及配件1设备万吨102工具万吨10合计万吨20均为到达五杂品万吨10总计万吨2402015年装卸线物流量预测表(表4-3)序号名称单位数量10备注1钢管万吨102型钢万吨103线材万吨104玻璃万吨50发送5设备万吨106配件万吨107管路附件万吨10万吨1102020年装卸线物流量预测表(表4-5)序号名称单位数量10备注1钢管万吨302型钢万吨303线材万吨204玻璃万吨70发送5设备万吨106配件万吨107管路附件万吨10万吨1802020年建材57、物流量预测表（表44）序号名称单位数量备注一钢材1钢板、钢带万吨852钢筋、圆钢万吨903钢锭万吨10合计万吨185均为到达二建筑材料1装饰材料万吨302石材万吨303沙石万吨404水泥万吨70合计万吨170均为到达三集装箱万吨50四设备及配件1设备万吨152工具万吨15合计万吨30均为到达五杂品万吨35总计万吨470三、建设规模估算l、估算依据及参数。本次估算中，榆林xx建材中心适用建材物流服务量将作为规模估算的基础数据，同时考虑其中供应链意义上的第三方物流服务量与适用货类物流量对公用设施的需求程度，最终确定基本规模。榆林xx建材中心未来服务范围与服务功能将主要针对全市建材为主。根据表4l到58、表45调查资料显示，适用建材物流服务量总量分别为350万吨和650万吨，均值为500万吨。考虑各种竞争及市场的不确定因素，实际以10%考虑，榆林xx建材中心最终能力估算为50万吨。按照目前国内物流操作的较好水平，考虑到今后的发展可能，也为了使各个预测参数所考虑的计算因素之间在物流中心规模上的影响的综合平衡，本次计算中：设定仓库年周转次数15次，仓库单位承载率0.5吨平方米，考虑到高货架与多层库的平均效率，仓容利用系数取0.75，受投资规模的制约，榆林xx建材中心最终规模估算为：5万平方米。四、建设规模通过需求分析，榆林xx建材中心项目拟用地10万m2，约 150亩。建筑面积5万m2，其中建材区59、1万m2，仓库区2万 m2，计量打包区 500m2，材料试验检测室200 m2，办公管理信息中心800 m2；商务酒店1.2万m2；多功能停车场服务区建筑面积0.45万m2，附属设施0.2万m2。绿化面积4.5万m2，道路0.5万m2。第五章区域建设条件及选址一、区域自然条件（一）概述。榆林市位于陕西省北部毛乌素沙漠的南沿，地处东经10728-11515、北纬 3657-3934之间。东临黄河，与山西省忻州、吕梁隔河相望；北连内蒙，与鄂尔多斯毗邻，西与宁夏银南和甘肃庆阳接壤；南与本省延安市的子长、延川、志丹、吴旗等县相接。地貌大体以长城为界，北部为风沙草滩区，占总面积的42% ，南部为黄土丘陵60、沟壑区，占总面积的58%，平均海拔1300米，气候属暖温带和温带半干旱大陆性季风气候，年平均气温10，年平均降水量400毫米左右。境内有109条河流，北部有200多个内陆湖泊，其中红碱淖为陕西最大的内陆湖，总面积 67 平方公里，总蓄水量 10 亿立方米。全市辖1区11县，222个乡镇，5545个村民委员会总人口351.63 万，其中农业人口292.73万。总面积43578 平方公里，是陕西面积最大的一个市。榆林市委和政府所在地榆林市城区既是该市政治、经济、文化、金融、通讯中心，又是陕北重要的交通枢纽。近年来，为了适应经济迅速发展的需要，城市建设发展很决，城区范围已发展到 20 多万平方公里，61、人口增加到30多万人。根据榆林市城镇体系总体规划，榆林市城镇人口将在近期达到60万、远景100万的规模，规划 2200 平方公里城市规划区、300 平方公里中心城区。（二）国民经济发展概况榆林物华天宝。能源矿产资源富集一地，被誉为中国的“科威特”有世界七大煤田之一的神府煤田，有我国陆上探明的最大整装气田煤炭、天然气、石油、岩盐组合配置良好，开发潜力巨大，是21世纪中国的能源接续地，是正在建设的国家能源化工墓地，是西气东输、西电东送、西煤东运的重要源头。2008年,全市地区生产总值跨上千亿元台阶,达到1008.26亿元,稳居全省第二,同比增长23%,增速连续7年保持全省第一。规模以上工业总产值超62、过千亿元,达到1229.34亿元。全社会固定资产投资突破600亿元大关,达到600.52亿元。财政总收入突破200亿元,达到221.2亿元,其中地方财政收入达到70亿元,同比增长39.7%。社会消费品零售总额突破100亿元,达到118.98亿元。城镇居民人均可支配收入过万元,达到12197元,农民人均纯收入首次超过全省水平,达到3402元。（三）地形地貌。拟建榆林xx建材中心的整个区域均为波状沙丘地，地表是各种固定和半固定绵延沙丘，新月形沙丘、新月形沙丘链、长条形沙垄、沙滩、平缓沙地交错分布沙丘、沙垄长约几十米至百米，底宽几十米，高度 15米地表风积沙松散，流水重力不显著，沟壑不发育流动沙丘受63、西北风和西风影响，不断向东南和东部移动整个地势西高东低，坡降约1% ；北高南低，坡降约3%，区域标高在11501200米之间。由于多年的治沙固沙效果，沙丘多半已成为固定或半固定状，区域内植被有白沙篙、沙蓬、沙竹、沙柳、踏郎等半灌木丛和草群。（四）气象条件。场区属温带半干旱大陆性季风气候，四季分明，冷暖有序，日照充足。春季干旱多风，风向西北，俗称四月风，常伴有大风降温；夏季高温炎热，降水集中在7月，多为暴雨和雷阵雨，且有冰雹；秋季清爽湿润，降雨较多，霜降较早；冬季干燥寒冷，冰封期长常年风向为西北风和东南风，夏季多为东南风，冬季多为西北风，平均风速3.2米秒，极端最高气温在 7 月达 37.8 ，64、极端最低气温在1月达29.1，最大日温并 27，年平均降水量354.8mm，最大456.lmm，年沙尘暴日约10天，年雷暴日数 29 天。（五）工程地质、水文地质及地震情况1、地层岩性。该地层属陕甘宁盆地分区，早期地层以侏罗系、白垩系分布最广，因场区内地表为第四纪松散砂所覆盖，只有在榆溪河上游河谷两崖有岩断续裸露，场区内分布的地层从上到下依次为：(1)全新统：近代风积沙以沙丘和沙丘链构成大片沙漠。主要成份以石英、长石为主，结构松散，分选磨圆较好，粒径在0.20.5mm 之间，以细中砂为主，呈浅黄色，颗粒均匀，有良好的透水性，厚度1015米，局部可达40米在低洼地表层有湖相淤泥质土分布。(2)上65、更新统：场区内上更新统地层比较发育，主要为河湖相的萨拉乌素组地层，具水平层理，下部褐黄、灰黄色粉细砂夹亚砂土透镜体，结构致密，透水性差，厚度1540米，上部为桔黄色中细砂、粉细砂不等厚互层，结构松散，夹少量薄层钙极，厚度620米。(3)中更新统：为浅黄、灰黄色砂质黄土与粉土质砂互层，夹45层棕红色古土壤，含少量零星钙质结核，坚硬致密，厚1721米。(4)下更新统：该层土在场区内不发育，很少揭露。(5)侏罗系中统直罗组：为浅灰、灰绿色细粒砂岩、泥质粉砂岩、粉砂质泥岩不等厚互层，上部风化较强，岩体破碎，网状风化裂隙发育，该层埋藏较深，约在 40 米左右。2、地质构造。榆林地处鄂尔多斯高原的南部，在66、大地构造上属于鄂尔多斯台向斜陕北台凹的一部分，场区属于陕北台凹的中北部偏东，鄂尔多斯地台向斜的构造运动以升降运动为主，振荡幅度小，构造简单，无大型急剧褶皱和断层，长期以来属于一个相对稳定的地块。所见构造形迹，除中生代地层构成向北西微倾的平缓单斜外，很少有地层褶皱现象，更无断裂等大的构造形迹出现。3、水文地质。工程区地下水类型以潜水为主，主要为第四纪松散层孔隙潜水，含水层为冲击相砂层，厚度3060米，富水性好，下伏基岩为隔水底板，由于场区地势低平，表层分布有松散砂层，有利于接受大气降水的补给，形成比较富水的地段，含水层岩性主要为粉细砂、细砂，平均渗透系数5一10米日，水化学类型以HCO3Ca型为67、主，矿化度0.22一0.25克升。4、地震烈度。本区构造简单，新构造运动微弱，按陕西省抗震办颁布的1/200 万“陕西省工程抗震设防烈度图”查知，榆林市地震设防烈度小于6度，无断裂带。二、建筑材料来源及运输条件区域内主要建筑材料较少，基本都要从邻近省份购买，成本较高、运距较远。砂子、碎石可就近购买。工程用水可就近采用支沟河水及地下水，水源较丰富，水质良好；区域电力供应充足，工程用电可与当地电力部门协商解决。三、选址榆林xx建材中心拟建于榆林市规划的两个物流中心区之一的东沙物流园区，210国道新建过境线边、西包铁路贷物专线边。总规划用地300亩。项目选址符合有关规划要求，地理位置优越，无地质灾害68、，水、电、交通、通讯等方面均能满足建库要求。第六章技术方案一、项目组成凡由本项目投资的库区内、外所有单项工程、配套工程包括生产设施、后勤、运输、生活福利设施等，均属项目组成的范围。项目由建材销售和物流仓储两大部分组成，分三个专业区，分别是建材交易区；物流仓库区；商务酒店、服务生活区。另外建立材料检测室、办公区、管理信息中心和库区相对独立。主要构筑物及场地见表6-1。建材物流装卸机械及仪器设备包括超重吊装设备、搬运机械设备、计量打包设备、运输设备、通讯设备、检测仪器信息系统、消防设施等。详见表6-2。主要构筑物一览表（表61）序号名称占地面积（m2）建筑面积（m2）1建材区1000010000269、仓库区20000200003计量打包区5005004材料试验检测区2002005多功能停车服务区150045006商务酒店2000120007办公管理信息中心2008008附属设施100020009绿化4500010道路广场5000装卸机械及设备一览表(表6-2)序号名称数量一超重吊装设备1桥式超重机1部2臂式超重机2台二搬运机械设备1平衡重式叉车5台2插腿式叉车5台3皮带传输机4台三计量打包设备1汽车磅2台2皮带电子称2台3吊车电子称1台4自动计量装货机1台5带式打包机2台6包装加工设备1套四运输设备1送货卡车5辆2货运面包车3辆3小车2辆五通讯信息设备1视频监控系统1套2信息管理系统1套370、监控调度系统1套4财务及办公管理系统1套5库区对讲机系统1套六监测仪器系统1条码检测仪器1套2化验检测仪器1套七消防设备1套配电设备1套二、总平面布置和运输本着紧凑、畅通、高容量、信息化、便于机械化运作的原则，建材物流中心采用环形布局方式，尽量避免迂回和十字交叉，采用宽通道，使货运车辆直接到达仓库卸货台，尽量减少重复搬运距离。建材中心占地面积150亩，主要包括：停车场、库区、交易区、区内道路、绿化用地、生活服务、维修等建筑用地。仓库区、交易区用地约占总面积的30%左右，主要包括各类仓库房、交易区等。按照国家建设项目规范要求，园区内绿地面积应占总面积的45%；道路占地面积约5%，主干道为双向四车71、道，次干道为双车道。其它办公和辅助服务用房可根据实际需要调整安排。三、土建工程（一）主要建、构筑物的建筑特征与结构设计主要建筑物建筑特征与结构类型表（表63）序号名称占地面积（m2）建筑面积（m2）层数结构类型1建材区10000100001砖混2仓库区20000200001砖混3计量打包区5005001砖混4材料试验检测室2002001砖混5商务酒店2000120006框架6办公管理信息中心2008004框架7停车服务设施150045003砖混8附属设施100020002砖混合计50000（二）建筑材料建筑材料、沙、水泥、砖，本地购买运输方便，用水由东沙物流区集中供水解决，能满足需要，厂区周围72、，已有部分单位开工建设，材料有保证，能够达到设计要求四、其他工程(一)给排水1、设计依据：建筑给水排水设计规范(GBJ15-88, 2003年版）、建筑防火设计规范(GBJ16-87, 2001年版）、室外排水设计规范(GBJ14-87,1997年版）、建筑灭火器配置设计规范 (GBJ140-90,1997年版）。2、水源：本工程水源采用城市自来水，从榆林市政供水管网引入供水管径DN500，供水水压为0.4Mpa。3、用水量：生活用水总量为162 m3/d，消防用水量为124 m3。(1)根据建筑给水排水设计规范(GB50015-2003），本工程用水量标准为 6OL人班，用水人数按1200 73、人计，小时变化系数 2.5-2.0，日用水量72m3。(2)绿化日用水量2L/平方米，绿化面积4.5万平方米，日用水量90m3。(3)本工程建筑物的耐火等级为二级，室外消防用水量按3OL/S，同一时间内的火灾次数按1次，火灾延续时间按3小时设计。一次消防总消防用水量为124m3。4、给水系统(1)给水系统。给水系统采用管网环状布置。所有建筑物室内生产、生活给水系统用水就近从室外给水管接入。(2)消防给水系统。设独立的消火栓给水系统，管网环状布置，采用临时高压制给水。在建筑物内按消防规范要求配置一定数量的手提式灭火器。5、排水系统采用雨污分流排水系统，粪便污水经化粪池处理后排入市政下水道，厨房含74、油废水经隔油池处理后排入市政下水道，地下室废水和消防电梯集水坑废水采用机械排水方式排至市政下水道污水排放量给水量的85%计。屋面雨水经雨水斗和雨水管道有组织地排入市政排水管道。（二）供配电1、设计依据：（1）有关专业和有关职能部门提供的资料；（2）国家现行有关电气设计规程规范。2、负荷等级用电负荷属二级负荷。二级负荷的供电系统宜由两回线路供电。3、电源状况项目所在位置电源状况较好，附近就有110KV集中变电站，10KV双电源可分别从两个变电站架空引来，保证一路检修或故障时，另一路不断电。4、配电在建筑物总配电箱进线处设漏电保护，以防因电气故障引起的火灾。在总配电箱后，电力、照明分成不同的配电系75、统消防及其他的防灾用电设施自成配电系统，消防负荷在末端一级配电箱处设置双电源自动切换。（三）供热由于本区温差较大，采用2台 6T 蒸汽自备锅炉集中产生的 1MPa 饱和蒸汽供生产、生活、采暖等使用另外考虑接入市政供热管网。第七章 环境保护与劳动安全一、项目主要污染源和污染物本项目主要污染源是废水、废气、废渣和设备噪声。废水主要来自检测化验室试剂废水和生活污水；废气主要来自于锅炉烟气和蒸发过程中散失的水汽；废渣来自于锅护燃烧后的煤渣（灰）；噪声来自于车辆、包装机械设备。二、项目拟采用的环境保护标准废水排放标准执行GB8978-88污水综合排放标准二级排放；废气烟尘、林格曼黑度级和SO2排放标准执76、行GB13271-91锅炉大气污染物排入标准二级标准；废渣不排放，作为建筑材料出售；噪声控制在80db以下，生活区控制在55-65db 之间，执行 GB12348-90工业企业厂界噪声标准二类标准。三、治理环境的方案废水处理采取灰碱水治理和催化曝气处理，达到排放标准，在小区生活污水尚未建成时，自建生化法地埋式生活污水处理系统一套，处理后的生活污水回用搞绿化或中水回用；锅炉废气采取销烟排放，采用CZT高效旋风除尘器除尘后排放到 35 米以上；噪声治理应尽量选用电动设备或低噪声机构，在库区布局时噪声较大的尽量选择在库区内部，同时库房采取封闭式布局，四周有库房围绕，可起到隔声、滞声作用；除此之外，为77、了解决大风扬沙，库区空地全部绿化，种植乔木、灌木、草坪等植物，直到阻滞噪声、吸附粉尘和美化环境的作用。四、环境保护投资估算本项目用于环境保护的投资为40万元，纳入总投资绿化之中。具体为：建设污水池1座、沉淀池1座和曝气池1座。五、劳动保护与安全卫生依据国务院颁布的工厂安全卫生规程和劳动部颁布的 建设项目(工程)劳动安全卫生监察规定、起重机械安全监寨规定、工业企业劳动卫生标准(GB11719-89）制定本项目劳动安全规程。六、生产过程中职业危害因素的分析项目涉及化学物品的包装、运输和检测，危险性较大，运输、装卸过程有安全危害的是用电和设备对工人身体造成伤害，以及长期在噪声环境中工作会对工人造成噪78、声伤害。工人上岗前都要进行岗前培训，学习安全用电和熟悉设备操作，生产期间要配备电工和安全员跟班，随时解决电气、机器故障和防范事故发生；锅炉等压力容器的操作使用人员要经过严格的培训，持证上岗，做到定岗、定位，不得随意更换，压力容器必须设有安全阀对化学原料、试剂要建立专人保管、主要负责人审批使用，检测化验必须由专业技术人员按规程操作。同时要搞好防火措施。库房布设要符合消防要求，室内要按照消防规范设有消防栓或灭火器，库区要设有路灯，保证夜间安全通行。车间要采光符合建筑规范要求，夜间灯光照度200勒克司或每平方米 5W。库区内设备布置后要留出足够的操作空间和通道，便于安全操作，地面要防滑、防腐，有传动79、皮带或链条的设备要有防护罩，冬季采暖管道要有安全护栏。工厂每年要对机器进行大修一次，起重设备、压力容器每年检修一次，定期对设备进行检查保养，消除不安全因素。车辆等设备要在每次出车前进行安全检查。同时，要树立职业安全意识，对全体职工进行定期安全教育，规范操作，消除一切不安全因素第八章 人防、消防、节能及地震设防一、人防该项目人防工作应认真贯彻执行中华人民共和国人民防空法，在建筑设计与施工中严格按照人防工程规范执行，考虑防空地下室。二、消防本项目拟建库房为砖混结构，建筑耐火等级要严格按照建筑设计防火规范(GBJ16-87）要求进行，同时库区、贸易厅设置自动喷水灭火系统和火灾报警系统，停车场也应设备80、相应的消防器械。三、节能1、建筑节能。建筑设计应尽量考虑自然通风、采光，采用隔热性能良好的建筑材料，减少夏季空调降温的能源消耗。2、电气节能。选用节能型设备与灯具，减少电能消耗。四、地震设防根据建筑抗震设计规范(GB50011-2001），本项目建筑抗震按地震裂度 6 度设计。第九章 项目组织管理和劳动定员一、企业组织(一)企业组织形式企业的组织原则是总经理领导下的部门经理负责制，实行三级管理。即：总经理生产经营副总、行政副总信息服务部、库管部、检测中心、营销部、后勤部、办公室、财务部。(二)企业工作制度根据生产需要，采用间断工作制每天两班，每班8小时，全年生产365天，节假日实行轮休。二、劳81、动定员和人员培训1、劳动定员全中心员工总数为65人，其中总经理1人，副总经理 2 人，管理人员14人（含技术员5人），工人48人。工资待遇管理人员年薪2.8万元人，技术人员年薪2.5万元人，工人年薪1.8 万元人。年支付工资总额为：132.5万元，人均年薪2.04万元。公司定员构成表序号部门人数管理人员普通人员合计1总部332办公室333营销部1454财务部335库管部1896信息部1237后勤部1788装卸队224269检测中心235合计1748652、人员培训及费用估算(1)本场员工均从当地招聘，技术人员招聘有工作经验的人员4名，大学本科以上相关专业毕业生6名，一线工人经培训后上岗。(2)82、培训方式：技术人员通过派往类似厂矿的生产现场和设备制造现场，通过实习培训；生产、维修和管理人员，部分生产维修人员可参加本项目施工现场的施工、设备安装、调试、运转。普通员工在厂区由本厂技术员按照生产和业务工作的具体内容，分专业、分工种进行培训。(3）培训计划。国内培训技术员4名，学习化验和机械安装、维修有关知识，时间1个月。普通员工培训35人次，分3期进行，在本厂安排进行。计划外出培训技术员安排费用4万元。第十章 项目实施进度安排一、项目实施的各阶段第1年7-9月，公司成立筹建领导小组，负责完成项目的可行性研究论证和批准立项，办理中心选址，征地有关前期手续，提供设计必需的基础资料，签订勘察设计和83、施工的委托手续等。第1年9月，落实项目建设资金，进行工程设计和设备考察。第1年10月，开始实地勘察设计、平整土地和设备订货，同时做好施工准备，选定施工单位、签订施工合同，完成施工用水、用电和道路等工程，进行临时设施建设和代替临时工程的住宅建设以及报批开工报告等。第2年3月-2011 年10月，完成土建工程和供水、供电，并安装设备到厂。做好生产准备，建立管理机构，招收和培训职工，组织收集生产技术资料，制订必要的管理制度和各种操作规程，组织生产物资供应，签订有关协议，生产前推销。第2年11月，竣工验收和生产前检查、试生产。第2年12月，正式营运。二、项目实施进度表阶段第1年第2年立项前准备-筹集资84、金-施工前准备-施工阶段-竣工验收-正式投产-第十一章 投资估算与资金筹措一、投资估算依据土建工程参照陕西省建筑工程综合概算定额（1999）、 建设项目经济评价方法与参数（第三版）、投资项目经济评估指南、陕西省建筑、安装工程概算定额地区基价、陕西省建设工程费用及文件汇编和当地土建实际造价等有关基础资料，并结合当地情况采用详细估算法估算；设备购置及安装工程，设备价格以生产厂家参考报价和市场信息价格进行综合测定，工程建设其它费用按行业规定费率计入，基本预备费按3%计算。二、项目总投资估算该项目含全额流动资金估算总投资7885.08万元，其中建设投资6985.08万元，流动资金投资150万元。工程投85、资构成分析表序号投资项目金额(万元)占总投资比例(%)1总投资7885.081002建设投资7735.0898.092.1建设投资7394.3893.782.2建设期贷款利息340.704.323流动资金1501.911、固定资产投资估算土建工程费3585万元，设备购置费用及安装工程费用771万元；项目拟征地150亩，征地费2250万元；基本预备费130.68万元；其他建设费（包括工程勘察设计、研究试验费、工程监理费、培训费、市政设施配套费、招投标费等）650.70万元。建设期利息本项目拟申请贷款3000万元，年利率按7.38%计算，建设期1.5年，利息总计为340.70万元。具体内容详见附表86、二、附表三2、流动资金估算在财务分析中，本项目仅经营市场摊位、库房出租、商品物流配送业务，流动资金用量较少，流动资金估算详见附表4，应收款按延期15天计算，现金存量按30天用量计算，应收款周转按 30 天计算，预收款以 15 天计算。达到设计生产能力后，流动资金用量为 150 万元。见附表四三、资金筹措1、资本金项目建设单位拟自筹4885.08万元，作为资本金投入，资本金投入占总投资的比例为61.95%，资本金比例符合国家资本金制度的要求。2、长期贷款项目需申请贷款3000万元，用于固定资产和设备投资。具体内容见附表一。四、投资使用计划1、投资使用计划本项目从初设批准时起算，建设期为18个月，87、投产后就可达到设计生产能力。建设投资7735.08万元，分两年全部投入使用，流动资金投产当年投入150万元。2、还款计划本项目还款资金主要从税后利润、折旧和摊销中计提，全额还贷，还款期限为5年。第十二章财务效益分析一、生产成本和营业收入估算本项目财务评价依据国家计委、建设部 2006 年颁布实施的 建设项目经济评价方法与参数（第三版）、国家目前最新的财税制度和有关规定财务评价基础参数确定如下：本项目计算期定为20年（含建设期2年）；基准收益率定为8%；增值税按17%计算进项税按10%计扣，城乡维护建设税率按营业税的7%，教育附加按营业税的3%，所得税按国家规定取25%；福利按人员工资的14%计88、提；银行贷款年利率按照7.38%计；贴现率（IC）按 8%计；建筑物折旧年限按20年计，土地折旧年限按50年计，机器设备折旧年限按12年计，电子设备按7年折旧，运输工具按10年折旧，残值均按5%计算。(一)生产总成本估算1、生产总成本的构成有：(1)外购燃料动力年需125.22万元。(2)工资及福利基金。本中心共有职工65人，共计发放工资132.5万元，福利基金按工资总额的14%提取，计18.55万元。企业交纳的各类职工保险费用按工资总额的30%提职，计39.75万元，三项共计190.80万元。(3)折旧及摊销费共计6893万元，年均344.65万元。(4)修理费按固定资产原值的0.2%计算，89、项目建成后前二年为保修期，不计修理费，每年修理费7.97万元。(5)征地费：2250万元。(6)管理费：按照人员工资和福利之和的20%计算，每年38.20万元。(7)营业费用按照营业额的5%计算，每年86.40万元。以上各项费用总额构成项目生产总成本。总成本扣除折旧及大修理基金和流动资金利息为经营成本。具体内容详见附表六-附表十。(二)营业收入及利润估算项目达产后，正常年份可实现销售收入1728万元，计算期内共可实现税前利润18259.90万元，年平均利润总额913万元。详见附表五。二、财务评价(一)财务盈利能力分析1、所得税前、后财务内部回收率(IRR)财务内部回收率是指计算期内各年净现金流90、量现值累计等于零时的贴现率。本项目全部投资所得税前财务内部回收率（IRR）为11.73%，所得税后财务内部回收率（IRR）为9.17%。2、投资回收期本项目静态投资回收期所得税前为8.31年，所得税后为9.54年；均低于10年。3、借款偿还期本项目采用等额分5年偿还贷款，经计算还款有保证。（二）盈亏平衡分析达产期以生产能力利用率表示的盈亏平衡点为61.5 % ，即项目经营能力达到正常生产期的61.5%时就可以保本经营。三、财务评价结论本项目财务指标均十分理想，全部投资所得税后内部收益率为9.17%, 高于本行业允许最低内部回收率8%的水平，净现值6.75万元，大于0。经营期平均利润总额684万91、元，投资利润率为8.68%，项目的财务效益是非常好的。借款偿还期 5 年，可见项目的清偿能力较强，可顺利偿还清银行借款。本项目的盈亏平衡点仅为全部生产能力的 61.5% ，项目出现亏损的可能性极小。综上所述，本项目的财务评价结论是可行的。第十三章 可行性研究结论与建议一、结论通过对项目的诸多方面的技术和经济分析论证，我们得出如下结论：本项目建设是必要的，符合地方产业发展规划和要求，具有较好的盈利能力，财务可行性研究结论可行，经济、社会效益显著，规模适宜，技术指标可行。社会效益体现在：本项目投产后，可每年可中转物资30万吨，年创总产值4460万元，不仅企业本身有很好的财务效益，而且每年可上缴销售92、税金及附加67.06万元，所得税147万元，对国家和地方财政都会有较大的贡献。项目建成后，将为榆林市提供1500个商户位，4000多个就业岗位，吸引60多家企业入驻榆林，这必将促进经济消费和相关经济的发展。项目建成后，将大大改观市容市貌，使分散的个体经营户走向集约化规模化道路，解决城市周边大货车因无停车位或者停车场地小而造成对城市交通的拥挤和阻塞。另外，项目的定位符合榆林市“十一五”发展规划的要求，因此，建议实施本项目。二、建议榆林xx建材中心是榆林城区东沙物流园区的主要入园企业，建设中必将面临新的问题。如本项目仅征地费2250万元，是项目总投资的28.53%，因此建议有关部门对此项目给子适当政策优惠，减少工程造价，以利项目尽决启动。同时建议建设单位为保证项目的顺利实施，应尽快充实相关人员，加强技术力量，搞好协调，抓好项目的考察论证、审批立项、资金筹措、人员培训、工程发包、设备采购等工作，以保证工期，确保项目早日投产，发挥效益。