1、高校新区教师村综合配套设施项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录1 综合说明11.1 总论11.2 项目背景21.3 项目概况31.4研究结论52 水文、气象62.1 流域概况62.2 气象62.3 基本资料72.4 2、防洪水文分析计算72.5 治涝水文分析计算83 工程地质103.1 概述103.2 地质概论113.3结论及建议144 工程任务与方案154.1 工程现状及存在的问题154.2 工程建设的必要性164.3工程任务及整体方案175 工程布置及建筑物195.1 设计依据195.2 工程总布置205.3 河道疏挖235.4 河岸加固255.5 橡胶坝355.6桥涵365.7 防汛通道375.8 船闸376 工程管理396.1 管理机构396.2 工程管理设施406.3 管理经费437 施工组织设计447.1 施工条件447.2 施工导流457.3 料场的开采477.4 主体工程施工477.5 施工交3、通运输517.6 施工设施517.7 施工总布置527.8 施工进度538 节能558.1 节能措施558.2节水措施569 环境影响评价579.1 环境影响评价依据579.2 环境影响及对策措施589.3 环保投资估算6110 招投标方案6310.1招投标方案6310.2招标范围6310.3招标组织形式6310.4招标方式6311 土地收储投资6511.1待储备地块概况6511.2政策及取费标准6711.3投资分析6912 总投资估算7112.1 编制依据7112.2基础数据7112.3总投资估算7212.4资金来源7313 经济评价7913.1概述7913.2工程效益7913.3工程费用84、113.4国民经济评价8313.5财务分析8413.6综合评价8914风险评价9014.1风险识别9014.2风险估计9014.3降低风险的主要措施9115结论与建议9315.1结论9315.2建议93第一章 总 论1.1项目名称#xx高校新区综合配套设施项目1.2编制单位#省建设项目规划设计研究院资格证书编号：工咨甲#1.3项目建设的依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）2、海口市城市总体规划；（2005-2020）3、#xx高校新区控制性详细规划；4、#xx高校新区教师村初步方案；5、城市居住区规划设计规范GB 5018093(2002 年版） 6、住宅设计规范GB 500961995、9(2003年版)7、城市居民生活用水量标准GB/T 50331-20028、城市排水工程规划规范GB 50318-20009、城市绿地分类标准CJJ/T 85200210、建筑设计防火规范 GBJ1687（2001修订版）11、建筑采光设计标准 GB/T 50033-200112、工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分（2002年版）13、国家、部委、省现行的设计规范、标准和定额14、海口市“十一五”专项规划15、建设单位提供的其它意见、资料等。16、海口市有关部门的相关批文和会议纪要1.4 项目建设地点本项目用地位于#xx高校新区西北部。1.5 项目建设的内容及规模根据#xx高校新区控制性详6、细规划、#xx高校新区教师村初步方案，本项目总用地面积为121.68hm2， 可建建筑面积274.84万，其中住宅建筑面积：163.79万、商业休闲办公: 46.80万；公共配套面积11.71万,公共设施49.43万.大学城4号-17号路全长20.814公里,东寨港大道5.16公里。1.6 投资估算本项目建设总投资额为人民币761898万元, 土地费用18900万元；前期工程费用7981万元；基础设施费用61698万元；建安工程费556971万元；公共配套设施21750万元,其他费用6111万元；财务费用36589万元；销售费用1500万元；开发期税费37877万元；不可预见费用8733万元。7、详见项目总投资估算数表。其中教师村项目总投资额为人民币700200万元。大学城基础设施道路建设61698万元。项目投资估算表序号项目名称投资额占总投资的%1土地费用18900 2.48%2前期工程费7981 1.05%3基础设施建设费61698 8.10%4建筑安装工程费556971 73.10%5公共配套设施21750 2.85%6其他费用6111 0.80%7管理费用3788 0.50%8财务费用36589 4.80%9销售费用1500 0.20%10开发期税费37877 4.97%11不可预见费8733 1.15%12项目投入总资金761898 100.00%基础设施投资一览表序号路名长8、度(米)路宽(米)总投资(万元)1 4号路 1050 20 1651.65 2 5号路 1507 30 3555.77 3 6号路 1453 30 3428.36 4 7号路 2232 30 5266.40 5 8号路 1311 30 3093.31 6 9号路 1707 30 4027.67 7 10号路 2186 30 5157.87 8 11号路 2392 30 5643.92 9 12号路 790 20 1242.67 10 13号路 1131 20 1779.06 11 14号路 1036 30 2444.44 12 15号路 635 30 1498.28 13 16号路 1307 9、30 3083.87 14 17号路 2077 30 4900.69 15东寨港大道5159 40 14923.70 16 合计 25973 61697.68 1.7 结论和建议1.7.1结论通过项目建设的必要性分析、工程方案和财务评价的结果，本报告认为海口xx高校区综合配套设施项目的建设是必要、可行的。通过本项目的实施，可以解决xx高校教师的住房，可以完善高校区的的基础设施建设，同时还得到固定资产和投资盈余，项目的实施具有一举多得之效果。在为期5年的开发周期及前提下，从动态指标NPV 和IRR分析，动态NPV都为正，说明项目都有盈利，具有可操作性，税前盈余63455.3万元, 项目收入高于社10、会基准收益率,动态指标NPV 和IRR较理想,项目盈利较好, 税后项目还有18060.89万元的盈利,高于预定的社会基准收益率,所以此项目应当规划好建筑方案，争取的销售价格上取得较好的优势。本项目建设在财务上是可行的。1.7.2建议本项目属城市和教育基地的重要的基础设施，具有社会公益性质，社会效益显著，随着#省关于优先发展教育的政策落实和推进, 对xx高校新区的基础设施建设提出了更高的要求，未来几年，xx高校区将不断有高校进驻，建设xx高校区教师村无论从政治、教育还是城市建设以及改善教师的居住生活环境都具有重要的意义，为此建议国家及省有关部门在资金和政策等方面给予大力扶持，并且协调好土地、规划11、建设各方面的条件，以使项目早日建成，发挥作用。第二章 项目提出的背景及建设的必要性2.1 #高等教育发展规划2004年以来，#省委、省政府把#的教育提到前所未有的高度，放在突出、优先、重点发展的地位，2004年中共#省委 #省人民政府出台了关于优先发展教育的决定，决定指出：1、优先发展教育是我省全面建设小康社会的战略需要。人口素质已经成为制约全省经济社会协调发展的重要因素。要实现全面建设小康社会的宏伟目标，各级党委和政府必须坚持以人为本，坚持科学的发展观，加快教育事业发展，使优先发展教育真正成为各级党委、政府的重要职责和全社会的实际行动。2、大力发展职业教育与成人教育事业。职业教育与成人教育12、是现代教育的重要组成部分，是工业化、城镇化和生产社会化、现代化的重要支柱。各级党委和政府要高度重视，统筹规划，促进职业教育、成人教育与普通教育的协调发展。要整合职业教育资源，建设和培育一批示范性职业院校。大力发展多样化的成人教育，为形成全民学习、终身学习的学习型社会 奠定基础。通过10年的努力，在全省建立起与市场需求和劳动就业紧密结合，结构合理、灵活开放、自主发展的现代职业教育和成人教育体系。2、充分发挥高等教育在实施科教兴琼战略中的重要作用。高等教育担负着培养高级专门人才、发展科学技术文化和促进现代化建设的重大任务。要适应经济结构战略性调整和建设“一省两地”的新形势，调整高等教育的层次、布局13、和专业结构，努力提高高校的人才培养质量、科学研究水平和社会服务能力。通过10年的努力，高等教育毛入学率达到30%左右，力争有1所省重点高校达到国家“211工程”学校办学水平，使之成为我省解决经济、科技和社会发展重大问题的基地。 3、 决定同时规定了优先保证教育经费投入。强化各级政府对教育投入的责任。各级政府要通过调整财政支出结构，压缩一般性支出，增加本级财政对教育的投入，保证教育经费在预算和决算都做到“三个增长”，建立与公 共财政体制相适应的教育财政制度，形成满足教育发展需求、稳定和持续增长的教育投入机 制。完善教育经费投入和使用的监管机制。要完善教育经费的各项管理制度。要认真编制优先发展教育14、的各种专项建设规划，集中各部门资金，集中解决教育基础设施建设的重要问题。 4、大力推进办学体制改革。义务教育阶段以政府办学为主，社会力量办学为补充，支持社会力量参与初中后勤设施建设。积极推进非义务教育阶段与成人教育的体制改革和制度创新，大胆推行一切有利于增加教育资源、满足人民群众学习需求的办学形式。鼓励职业教育机构与企业合作办学，鼓励社会力量与优质普通高校合作举办民办独立学院。落实国家对于民办学校的扶持政策，营造有利于民办教育健康发展的环境，形成公办学校和民办学校优势互补、公平竞争、共同发展的格局。?2.2海口城市规划和建设海口市总体规划（2005-2020提出了“突出沿海，开发沿江，提升中心15、，拓展两翼，带动腹地”的城市社会经济发展战略。 城市发展总目标：把海口建设成为#省经济实力最强、服务设施最优的中心城市，较高国际知名度的热带海岛旅游度假胜地，具有优良生态环境的健康宜居城市和浓郁地域文化特色的历史文化名城。城市发展阶段性目标：到2010年，海口市国内生产总值达到530亿元。城市综合经济实力显著提高，对琼北区域的辐射带动作用增强，全面实现小康社会的奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳的城市之一。到2020年，海口市国内生产总值达到1390亿元，创业环境和人居环境的优势更加突出，并在全省率先实现现代化，初步建设成为在国际上具有一定知名度与影响力、以热带滨海风光为特色的绿色生态城16、市。进一步强化海口作为全省经济中心城市地位，提升省会城市的服务功能，重点发展交通运输、文化教育、商贸流通、旅游服务等第三产业，增强海口对全省的综合辐射与带动作用。根据海口市总体规划的布局，从城市发展区域的开发现状、产业集中程度、自然资源的利用评价和基础设施的开发条件等因素的分析，影响到项目区的中心组团和江东组团将定位为中心组团：重点完善面向岛内的中心服务功能（省会服务、居住、产业中心、金融商贸、文化中心、旅游接待等）。江东组团：重点拓展面向岛外的综合服务功能（旅游度假、休闲体育、科研文教、办公居住与工业等）。近期发展建设重点为：中心组团：启动大英山城市中心区的建设；以道路建设和环境整治带动旧城17、和城中村改造，实施“一园两湖”改造工程；完善道路网建设；调整和增加文教、体育、卫生等公共设施；进一步建设金盘工业区、药谷工业园区；加快给排水管网、环境卫生、城市安全等市政基础设施建设。 江东组团：加快xx教育科研项目的建设；择机选项启动滨海水城和滨江区域成熟地段的建设。海口市在经济结构调整纲要中，将“两地一中心”作为总体发展战略。在“十一五”规划纲要中提出了培育壮大特色优势产业，加快新型工业化进程，加快发展先进制造业，努力打造“娱乐之都”，加快发展现代服务业和都市型农业，进一步加强海口作为全省以高新技术产业为导向的新型工业基地、全国热带滨海旅游休闲胜地、全省都市型农业基地、国家海岛生物产业基地18、区域交通枢纽和现代服务中心的战略地位；加快城市化进程，完善中心城市功能，突出城市特色，改善人居环境，加强区域协调，把海口建设成为聚集能力和辐射带动能力强、生态环境和人居环境优越的热带滨海绿色温馨城市；深入实施“文化立市”、“科教兴市”和“人才强市”战略，加快发展社会事业，推进和谐海口建设；加快体制创新，扩大对外开放，进一步完善社会主义市场经济体制，到2010年努力实现建设宽裕型小康社会的目标，跨入全国先进城市行列。2.3 xx高校区的建设情况xx高校新区是依照#省政府、#省教育厅关于进一步发展的“科技兴琼”、“人才强省”的战略，经#省教育厅及相关部门批准，依托xx场部在xx农场征用土地的建设19、项目。其中一期建设琼台师范高等专科学校和#经贸职业技术学校。二期建设#师范大学和#广播电视大学；第三期再拓展三到四家大学；远期视发展状况留出一定的备用地。高校新区项目位于海口市江东组团的xx经济开发区内，北临xx滨海旅游度假区、东邻国家级红树林保护区、西接xx开发区、南连美兰国际机场，其地理位置十分优越。开发区距海口市中心城区约15公里，距海口美兰国际机场仅4公里，海文高速公路、灵桂公路均贯穿开发区，交通极为方便。开发区基础设施与经济发展同海口市总体规划相协调。#xx高校新区规划常驻人口容量控制在15万人。其中学生99000人，教职工10000人，家属和其他人口40000人。用地规模1150520、.6亩，合计767.04公顷（征地红线范围内面积，包括水面、城市道路与城市绿化面积）。目前xx高校区完成35.8万平方米建筑的建设任务，高校配套设施建设相继完善，琼台师范高等专科学校和#经贸职业技术学院已经入驻高校区，#师范大学将于今年秋季在xx高校区入驻办学，届时3所入驻学校在高校区共有2.2万名学生，同时还将启动海口经济职业技术学院入驻高校区建设。但xx高校区的基础设防施还不够完善，二期三期的基础设施建设工作正在加紧进入，主要建设内容有：二期（中期）：第一阶段：完成外围灵桂公路（扩建）2.2公里、校际11、13、16号市政道路4.38公里，；第二阶段：完成东寨港大道5.16公里、校际6、721、号市政道路3.69公里。三期（远期）：完成城市主干道海涛大道等高校区外围道路建设，全面实现高校区与海口市区的衔接。为了配合高校区教师的正常生活和后勤保障工作，根据已批复的#xx高校新区控制性详细规划（琼建规函200767号），教师村项目（含公共服务配套设施区）占地137.81公顷（净用地121.09公顷），开发容量257.31万平方米，分为四个地块，地块性质分别为：(A-4、B-2)居住用地（容积率2.5）、（A-5、B-1）公共服务设施用地（容积率1.5）。该项目建设内容为：住宅及必要设施（邮电、派出所、医院、中小学、消防站、农贸市场等），其中高校教师所需住宅：435620平方米（3365套22、，17.42公顷）。2.4 项目建设的必要性1xx高校区教师村的建设是各高校正常教学秩序的保障根据规划，进驻xx高校新区的高校有8所，在校学生规模万人，教职工万人，目前xx高校区已有琼台师范高等专科学校和#经贸职业技术学院入驻，#师范大学今年也在xx高校区入驻，届时将有3万多人（师生，后勤服务人员）在xx高校区学习、工作、生活，如果不尽快建设教师村，解决好教师的住宿问题，那影响到大学的正常的教学秩序，在高校里，没有教师生活住宅区，非常不利对于学生的发展，xx高校区离海口市区15公里，但由于公交不配套，从海口坐到学校往往要一个多小时，而且公交车准点率差，发车量少，所以大学城的老师不可能很方便的上23、课回家，如果坐公交，那根本不可能准时到达学校，为了赶早上的课，老师基本上都是住在学生宿舍，给备课和生活造成了很大的不便，学校为了尽可能避免老师一周跑多次，纷纷采取“少去几次，一次多上几节课”的措施。为此，老师都在同一天给学生狂“塞”多节课，许多老师从早到晚都在讲课，非常紧张，学生也会吃不消。通常在最后一节课，许多老师都想着要赶班车，下课也没有时间跟学生们交流。如果老师住在大学城，遇到问题要请教也方便很多。而且学校搞活动，也能邀请到更多授课老师出席，对于增进师生了解也有好处。如果高校区教师村，老师也不会安心在学校从事教学科研工作，直接影响到正常教学秩序和教学质量2为xx高校新区公共基础设施（二期24、）提供所需建设资金xx高校新区目前已建成了必要的基础设施，但xx高校区的基础设防施还不够完善，二期、三期的基础设施建设工作正在加紧进入，主要建设内容有：二期（中期）：第一阶段：完成外围灵桂公路（扩建）2.2公里、校际11、13、16号市政道路4.38公里，；第二阶段：完成东寨港大道5.16公里、校际6、7号市政道路3.69公里。三期（远期）：完成城市主干道海涛大道等高校区外围道路建设，全面实现高校区与海口市区的衔接。目前尚有工3亿多元（含园区给排水管网系统的建设）的建设资金缺口，根据第155期省长办公会议纪要的要求，海口市政府要加快启动集中布置的生活区建设步伐。生活区开发所获得的土地收益用于弥25、补高校区基础设施投入的缺口。教师村项目公司根据“集中布置，统一规划，滚动开发，分期建设”的原则，集中开发建设教师村用地，避免了各高校各自为战，在各自的教学用地区内分散布置教师用房的做法，使资金效益最大化，建设成规模化。通过成片成规模的住宅、房地产、酒店开发，可实现在资金的滚动积累，降低成本，最终实现整体项目的盈利，盈利部份用地教师村的基础设施建设，实现一举两得的效果。海口路桥公司是高校区基础设施一期建设单位，熟悉当地情况，现已对二期土地开发和基础设施建设进行了大量调研工作，在以往的城市建设中积累了丰富的征地拆迁经验，考虑未来土地升值因素，由国有企业开发可保证国有资产不流失，保证国有资产收益最大26、化。所以由海口路桥公司承建教师村项目具有必要的条件。3项目的建设将提升周边土地的品质，带动海口东南部城市建设的发展。海口东南部琼山区目前的城市建设水平落后于海口市别的区域，而海口总体规划确定的海口的东部区域为旅游度假、休闲体育、科研文教、办公居住与工业，但目前开必强度不高，道路等基础设施有一定的规模，但土地开发的品质，商业服务设施还不完善，所以造成城市的整体品质不高，由于高校居民的受教育程度普遍较高加之高校所特有的学术氛围造就了高校周边独特的人文氛围，使得高校周边楼盘在潜移默化中也具有了一些教育气息。届时楼盘将教育设施的建立作为基本配置。大学城的崛起是近几年来一些城市建设的一个新现象。“大学就27、是城市，城市就是大学”，围绕高校做文章已成为房地产开发商又一新的目标。此项目的建成将会完善该区域的土地品质，促进该区域内的经济发展水平，物流和人流的聚集和流通会促进土地的有新途径利用，也给该区域的发展带来机遇。4. 项目建设对海口市城市整体功能提升有促进作用根据新海口城市整体规划要求，需要提升中心区，拓展两翼，带动腹地。这就要求必须依据城区功能布局特征，加强功能配套与完善，突出中心城区的功能地位与作用。项目区所处的江东组团将发展成沿江的滨江路要发展具有教育、金融、文化的“文化娱乐休闲区”，强化城市功能，以聚集生产要素，增强中心区的辐射功能，提升城市品位。在校园周边建住宅，尤其是在高等院校周围建28、住宅，正迎合了人们贴近文化的心理。根据国内一些高教周边的房地产价格要高出同等住宅价格10，多数还取得了理想的销售业绩。完善的市政建设，方便居民生活社区，良好的居住环境，为周边区域造就了良好的读书氛围，因而颇受重视子女教育的购房者的青睐。因为校园里本就绿树成荫，百花争艳，再加上各具特色的建筑小品的点缀，形成了宜人的绿色景观效应， 项目的建成，极大的提高了该区的居住环境，将成为海口具有代表性的示范区域。项目的实施对海口市城市整体功能提升有促进作用。第三章 市场需求分析3.1 拉动内需确保房地产市场稳定的政策背景3.1.1金融危机下全国房地产市场发展概况2008年由美国的次贷危机引起的金融危机愈演愈29、烈，已经严重影响到了全球经济的健康发展，从华尔街到全世界，从金融界到实体经济，各国政府都在面临着严重的经济危机。同时也增加了中国经济的外部风险，当前世界经济面临诸多不确定因素，中国经济也同样迎来新挑战。在全球金融风暴的背景下，中国正在面临经济减速，消费萎缩的多重压力，中国资本市场的流动性在2008年也遭遇严峻考验。股市场指数大幅下挫。房地产市场成交减少，价格下跌。为保证国民经济平稳增长，中国政府必须通过有效手段来刺激内需，以消费和投资的更高增长来对冲经济的的下滑。2008年1-9月，全国商品房累计销售面积40320.76万平米，同比减少14.88%，成为自98年以来交易量萎缩的最低点；全国商品30、房销售均价为3938元/平米，同比下跌0.16%，自03年以来首次出现下跌；全国商品房销售额为15878.53亿元，同比下降15.02%。存货周转率持续下滑。截至9月末，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641万平方米，增长14.1%。由于房地产市场交易量持续萎缩，房地产板块总资产周转率和存货周转率均有所下降。总资产周转率由去年同期的0.21下降为0.18，存货周转率由去年同期的0.25下滑为0.19。2008年前三季度，固定资产投资完成额达到94527亿元，增长24.6，增速较07年同期回落1.8个百分点，其中房地产开发投资完成22058元，增长3131、.2，增幅同比加快0.9个百分点。商品住宅投资完成16211亿元，增长34.5，增幅同比加快1.7个百分点；从投资结构上看，房地产开发投资和商品住宅投资占固定资产投资比重继续上升。2008年前三季度，整体销售价格指数逐月小幅回落，但仍有部分城市新建住宅销售价格和90平方米及以下新建住房价格出现不同程度的增长。月当月房屋销售价格指数为104.2（同比指数），比今年月回落个百分点，比07年月回落4.7个百分点。其中，商品房销售价格指数为104.5商品住宅销售价格指数为104.9，分别比今年月回落4.0和4.3个百分点。这是自03年季度以来，房屋价格涨幅首次回落到以下。与此同时，在部分城市新建住房销32、售价格同比仍有较大幅度上涨。主要城市包括：海口16.7%、乌鲁木齐15.8%、宁波13.3%、北京13.0%和蚌埠12.6%；环比涨幅在1%以上的城市有4个，包括丹东2.3%、银川1.5%、温州1.1%和牡丹江1.0%。90平方米及以下新建住房销售价格环比涨幅在1%以上的城市有9个，其中涨幅较大的城市主要包括：济宁3.1%、湛江2.6%、贵阳1.9%和银川1.6%等。3.1.2 国家出台积极政策保增长促发展1. 万亿元投资拉动内需确保经济发展2008年11月5日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。这是国务院常务会议在一月内连续第二次针对全33、国经济情况进行部署。相比于10月17日国务院常务会议将宏观经济调控目标由“一保一控”转为“保字当先”，此次会议将“保持”改为“促进”。此次会议明确提出10条具体措施，计划到2010年总共投入4万亿进行投资，进一步扩大内需、促进经济增长。会议认为，近两个月来，世界经济金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，必须采取灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势。当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。会议决定，今年四季度先增加安排中央投资34、亿元，明年灾后重建基金提前安排亿元，带动地方和社会投资，总规模达到亿元。年底约需投资万亿元。会议要求，扩大投资出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实。要突出重点，认真选择，加强管理，提高质量和效益。要优先考虑已有规划的项目，加大支持力度，加快工程进度，同时抓紧启动一批新的建设项目，办成一些群众期盼、对国民经济长远发展关系重大的大事。坚持既有利于促进经济增长，又有利于推动结构调整；既有利于拉动当前经济增长，又有利于增强经济发展后劲；既有效扩大投资，又积极拉动消费。要把促进增长和深化改革更好地结合起来，在国家宏观调控下充分发挥市场对资源的配置作用；发挥中央和地方两个积极性。 温总理在部署落实中央政35、策的七项工作时，突出强调了房地产业的重要地位，说它“是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用”。“虽然十条政策和资金去向中都没有提到房地产行业，但是如果这些措施能全部实施到位，就相当于给房地产行业提供了一个非常好的外部环境。”中央政府明确指出，房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。既然政府肯定了房地产业36、是重要支柱产业，今后必然会受益良多。中央提出正确引导和调控房地产走势，说明过去一味打压的政策将不会出现，同时也说明，只要中国经济能够健康发展，房地产市场保持繁荣是没有任何问题的。受这些措施实施的影响，未来五年全国的房价都将会保持在相对平稳的、较为理性的区间内，截至明年上半年，房价仍将经历一段调整期，之后房价下浮趋势将逐渐趋缓。2. 连续4次降息刺激经济增长尽管中国金融业的对外开放程度不够，但世界性金融危机并未让中国的实体经济独善其身，尤其是2008年第三季度以来，经济形势日益严峻, 中国政府决定改变宏观调控政策大方向，原先从紧的货币政策开始转向宽松的货币政策。中国人民银行决定，自2008年9月37、16日起，首次降息，并同时降低人民币存贷款利率。截止2008年11月27日，央行在短短的两个多月时间已经连续4次降息。2008年9月16日、10月8日、10月29日、11月27日，连续4次降息，70天时间内，大约平均每20天降息一次。降息频率之高，历史罕见。前三次降息，一年期存贷款基准利率调幅都是相同的，且均为0.27个百分点，然而，第四次降息降幅却是最大的，一年期存贷款利率分别同时下调了1.08个百分点。下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。对于2008年第四次降息央行给出的解释是：保证银行体系流动性充分供应，促进38、货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用,凸显“保增长”之意切切，而近期的物价走势亦为央行大幅降息打开空间。就房地产市场而言，此次利率的调整还是具有积极的意义降息有助于降低购房的财务成本，并改善购买力、也有助于减轻房地产企业的财务压力，因而也一定程度上助于扭转对房价的悲观预期。3. 国家出台楼市新政促进房地产市场的稳定和发展2008年10月22日,财政部、国家税务总局宣布,自11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。在下调住房交易税费的同时,国家还决定扩大商业性个人住房39、贷款利率下浮幅度,加强对个人首次购买普通住房的金融支持。国家降低个人住房交易环节税收，不仅仅是一项针对房地产市场的措施，更是对国家宏观经济牵一发而动全身的调整。降低这些税费将有利于改善住房消费的政策环境，减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担，扩大住房消费需求。作为一种减税性的调控举措，此次下调住房交易税费是我国应对全球经济动荡的积极做法，通过与货币政策协调作用，有助于保持房地产市场的稳定，促进国民经济平稳较快发展。3.2 #省出台相关政策确保房地产市场稳定发展2004年3月#省人民政府出台了关于促进房地产市场持续健康发展的通知，通知中用四大措施确保#房地产的健康发展，一科学制订规划，协调40、发展房地产业；二出台优惠政策，满足住房消费需；三加强宏观调控，整顿和规范房地产市场秩序；四切实加强领导，促进房地产业持续健康发展。2008年11月19日召开的五届省政府第18次常务会，原则通过#省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见，意味着一系列刺激房地产发展的利好政策出台2008年，#省房地产业的投资规模、在建面积、新开工面积、销售面积与去年同比均有较大幅度增长，受全球金融危机和宏观经济影响，三季度以后增幅有所回落。#省政府审时度势快速出手，出台一系列相应措施，合理引导住房消费和房地产开发，促进房地产业持续稳定健康发展。可以说，系列利好政策来得正是时候。意见提出，从今年11月1日起41、，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；从意见发布实施之日起至2009年12月31日，对购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时暂免征营业税；个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。购买时间以购房发票的时间为准。其余优惠包括：从今年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；从意见发布实施之日起至2009年12月31日，本省居民购买首套自住普通住房（含经济适用房、限价商品住房），已按42、规定缴纳契税的居民，由纳税所在地政府按其购房款总额的1%予以补贴。意见提出，房地产开发项目土地增值税从房地产开发企业预售商品房套数过半时开始预征，而原来的规定是一开始销售就要征收，这实际上可以让企业的资金流动更加有效。意见还规定，房地产开发项目预售收入的企业所得税，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征，实行按季预缴、按年清算。下限两字，意味着部分房地产企业可以少交5%。意见同时规定，本省住房公积金正常缴存半年以上的居民可以申请个人公积金贷款，商品住房贷款最长年限由男60岁、女55岁调整为男65岁、女60岁；住房公积金贷款最高金额海口市、三亚市为50万元，其他市县为30万元；住房公积金按揭43、贷款首付比例调整为20%。3.3#省和海口市经济发展概况#省经济发展概况2008年上半年，全省经济克服了年初罕见的低温寒冷天气和国际国内诸多不利因素的影响，在较快通道上平稳健康运行，呈现出内需动力趋强、区域经济趋活、经济效益趋高、民生指标趋好的发展态势，整体经济积极向上发展的基本面没有改变。上半年全省生产总值（GDP）707.66亿元，按可比价格计算比上年同期增长10.5，增速比一季度提高0.3个百分点。其中，第一产业增加值增长7.3，第二产业增加值增长8.4，第三产业增加值增长14.2。反映宏观经济运行状态的企业家信心指数为132.5，比上年同期上升1.2点，整体经济持续在较快通道上平稳健康44、运行，经济发展积极向上的基本面没有改变。上半年，第三产业完成增加值283.34亿元，比上年同期增长14.2，增幅提高2.6个百分点，创1994年以来第三产业发展新高，对经济增长贡献率达56.4，首次成为拉动经济增长的主导力量。旅游业保持较快发展。上半年，全省共接待旅游过夜人数1015.72万人次，比上年同期增长10.3；旅游收入97.94亿元，增长8.5；旅游饭店客房开房率60.28，同比提高2.7个百分点在东环铁路、160万吨造纸、大广坝二期工程等大项目投资进程加快及旅游房地产投资快速增长的带动下，固定资产投资不断加快增长。上半年，全社会固定资产完成投资总额283.80亿元，比上年同期增长445、7.8，增速同比提高35个百分点。160万吨造纸、GSM网络建设、大广坝二期工程等大项目投资进度已超过半年计划。在三亚、陵水、琼海、文昌、保亭、五指山、定安、澄迈等市县旅游房地产开发明显加速的带动下，房地产开发投资继续快速增长。全省房地产开发完成投资83.68亿元，同比增长70.7。地方财政收入快速增长。上半年，全省全口径财政收入173.02亿元，比上年同期增长60.4。其中，地方一般预算收入75.88亿元，增长52.8。在地方一般预算收入中，税收收入63.50亿元，增长55.1，占83.7。其中房地产税达20.95亿元，占33.0，对税收收入增长贡献率达41.5，成为税收收入的主导力量。城乡46、居民收入保持较快增长。上半年，城镇居民人均可支配收入6560元，比上年同期增长13.0，扣除物价上涨因素实际增长4.5；农民人均现金收入2525元，增长21.7，扣除物价上涨因素实际增长9.0，城乡居民收入随着经济增长得到有效增加。#省正从低收入地区一跃跨入中等收入地区行列。以常住人口计算，2007年全省人均生产总值(GDP)达14631元；相当于1909美元,依据世界银行的划分标准，#已由低收入地区步入了中等收入地区的行列，向着全面建设小康社会稳健迈进。#在融入世界竞争与合作取得重大突破。不断提高对外开放程度，先后设立了洋浦开发区、海口保税区、亚龙湾国家旅游度假区等，积极融入世界经济的竞争与47、合作，实现了从封闭、半封闭经济到开放型经济的重大转变。着力于国际旅游岛的建设，从对日本、泰国、韩国等21个国家旅游入境居留15天免签证到面向全球的落地签证，率先实行了落地签证政策。从开放第三、四、五航权到“南面开口，北面开放”的航路调整，成为全国第一个航权开放的试点省份。以博鳌亚洲论坛为平台，加强与亚洲和世界各国的合作，境外大财团、大企业来琼投资日益增多。获准设立洋浦保税港区，成为全国第四个、华南地区唯一的保税港区，#建设开放型经济已进入新的阶段。19882007年累计实际利用外商直接投资达155.84亿美元。进出口总额73.58亿美元，比1987年增长24.2倍，年平均增长17.5%。其中，48、出口18.38亿美元，增长15.0倍，年平均增长14.9%。基础设施日趋完善, 20年来，全省全社会固定资产投资总额累计达4085.94亿元，是建省办经济特区前38年投资总和的34.8倍，交通、通讯、电力等基础设施不断完善，为大规模开发#营造了良好的硬环境。航空运输实现历史性跨越。在全国率先开放第三、第四、第五航权，海口美兰国际机场、三亚凤凰国际机场开通民用航线由1987年的5条增加到474条，旅客吞吐量在全国148个机场中分别位居第17位和20位，#航空股份有限公司成为全国四大航空公司之一。2007年，民航旅客周转量180.33亿人公里，比1987年增长256.6倍，年均递增32.0%；民航49、货物周转量3.19亿吨公里，增长530.7倍，年均递增36.9%。现代港口体系基本建成。全省有海口港、洋浦港、八所港、三亚港、海口新港等大小港口24个，万吨级泊位由1987年的3个增至2007年的31个；专营和兼营海洋运输的公司100多家，各类船舶712艘，总吨位达75.31万吨，其中远洋货轮10余艘。2007年，主要港口货物吞吐量由1987年的770万吨增至4511万吨，增长4.9倍，年均递增9.2%，城市面貌焕然一新2007年，全省城镇总人口占总人口比重由1987年的16.6%上升到47.2%，城镇化水平提高了30.6个百分点。先后建成了一批公园和景观带，绿地率大幅度提高，绿化、美化了城镇50、环境。海口市从一个滨海小城发展成为一个初步现代化外向型的中等省会城市，三亚由一个贫穷落后的小渔村变成了初具规模的国际化热带滨海旅游城市，加积、那大、文城等一批城镇建成区面积迅速扩大，田独镇、凤凰镇、博鳌镇、灵山镇、老城镇等一批环境优美、生机勃勃的小城镇正在崛起。2007年，全省75.8%的监测河段、82.4%的监测湖库水质达到或优于可作为集中式饮用水源地的国家地表水类标准。近岸海域一、二类海水占84.4%，绝大部分监测海域水质处于清洁状态，86.7%的监测海域水质符合水环境管理目标要求；环境空气质量总体优良，基本保持国家一级水平。城市(镇)噪声略有控制。森林、植被覆盖度不断提高，森林覆盖率达到51、57.1%。海口市经济发展概况海口市目前辖龙华、秀英、琼山、美兰4个市辖区，辖区内有10个中心镇。2007年以来，海口市经济持续平稳较快协调发展，各项经济指标均超过年初确定的目标，海口市经济在连续九年保持两位数增长的基础上，呈现出增速加快、效益提高、结构优化、活力增强、民生改善的良好态势。2007年，海口市加快推进工业园区建设，新兴工业得到加快发展。一批产值过亿元的企业入住并投产，新苏机械等6个项目已建成投产，双成制药等21个项目正在加紧建设，工业园区的聚集效应正在释放。工业经济快速发展，机械制造、制药、食品饮料、化纤纺织、农副产品深加工等优势产业发展加快，大企业对规模以上工业经济增长的贡献率52、进一步提高。2008年基础设施建设加快推进，国兴-海府立交已投入使用，绕城高速、长秀片区路网、海甸环岛路等项目进展顺利。省政府新办公楼周边路网、长流起步区路网、东环城际铁路海口段、新海大桥的建设已启动。海口港二期加快推进，马村港一期扩建工程开工建设。2008年新区建设和旧城改造同步推进，大英山、美丽沙、xx片区的建设进展顺利，西海岸、新埠岛开发建设已经启动。旧城区改造取得重大突破，玉沙村改造超额完成计划安排，南区的安置房已经开工建设，全部完成拆迁任务，。海甸溪北岸片区完成拆迁面积80万平方米。2008年海口经济总体上仍将保持稳定增长态势, 基础设施力度加大，政府投资预期会翻番。东环铁路将加大投53、入，2008年海口段预期投入10亿元；旧城改造进入大规模投入阶段，玉沙村、海甸溪、长堤路等旧城改造项目的安置房建设和房屋搬迁及拆迁工作将紧锣密鼓的部署；围绕产业发展的基础设施建设力度继续加大，海口保税区、海汽工业园区、海口药谷二期、狮子岭飞地工业园区基础设施建设将持续完善；廉租房建设、羊山地区用水工程、海口新港港口棚户区改造、海口市人民医院医疗综合楼建设等民心工程将继续快速推进；长流新区市政路网建设、长秀片区路网建设、货运大道路网建设等超亿元大型项目将陆续开工和建设。一批工业项目将陆续进入和投产，地区生产总值将被迅速拉动。海马工业园二期项目计划安排15个汽车零部件配套项目，全部项目总投资30.54、5亿元。2007年已有12家配套厂开工建设，2家正在做前期准备工作。预计#通达排气系统有限公司年产30万套轿车排气系统等10个项目2007年年底或2008年初建成投产。狮子岭已动工新建的项目有4家，其中#蔚隆木业有限公司家具项目、#恒兴饲料项目等将在2008年进入正式运营期。药谷一期项目有序推进，齐鲁制药工程建设已完成并通过GDP认证、中宝制药一期标准厂房项目已基本完工、爱科制药项目正在办理规划报建、#盛科生命科学研究院新建生物研究项目一期工程预计一年内完工，药谷二期部分企业也已做好进园建设的准备，2008年这些项目有望陆续完工和投产。旅游产品层出不穷，服务业转型升级加快。交通运输继续加大投入55、，2008年海航购置飞机约1.9亿美元。2008年，琼北湛江旅游合作将加强，有望联合推出8天7晚旅游产品。2007年赴广州、韩国等地区和国家展开的旅游推介会将初显成效，“海口自驾车一二日游”、“大海口高尔夫二日游”及大海口“自驾高尔夫”游等旅游产品将持续升温。旅游设施水平将提升，东部旅游度假区等精品景观建设会加强，#游客到访中心、自驾游营地等旅游重点工程有望陆续开工和建设。3.4 海口市房地产发展概况 2007年，海口房地产开发投资规模持续平稳增长，房地产市场需求持续旺盛，市场交易活跃；2008年，房地产投资将保持平衡增长，商品房销售岛外市场仍看好，住房需求仍将持续增长，商品房价格“稳中有升”56、。3.4.1海口房地产2007年的总体状况1、价格方面：稳中有升2007年1-12月海口市商品房和商品住房平均销售分别为3429.49元/平方米和3286.43元/平方米，分别比去年同期增长12.74%和12.61%。、商品房销售价格稳中有升。3000元/平方米以下价格逐惭淡出百姓视野，5000元/平方米的价格门槛全面跨越。3200元/平方米起价，均价3800元/平方米是中端楼盘的主流价格；4500元/平方米起价，均价5500元/平方米则是高端楼盘的主流价格，西海豪园的千万别墅、万科浪琴湾号称5万元/平方米的别墅备受追捧。 2、供给方面：平稳增长房地产开发投资规模持续平稳增长，房屋竣工面积快速57、增长，房屋施工面积和新开工面积有所下降，经济适用住房供给加大。2007年1-12月，海口市房地产开发完成投资51.59亿元，同比增长16.5%，商品房投资36.36亿元，同比增长33.7%。2007年1-12月，海口市房屋施工面积664.28万平方米，同比下降1.7%。新开工面积177.27平方米，同比下降25.0%。竣工面积104.73万平方米，同比增长68.1%。3、需求方面：需求旺盛房地产市场需求持续旺盛，市场交易活跃。2007年1-11月，海口市商品房登记销售面积为272.47万平方米，与上年同期相比增长40.57%。商品住宅销售面积253.95万平方米，与上年同期相比增长42.83%58、，超额完成了海口市政府规定的销售指标。其中，岛内购买商品住宅123.52万平方米，占总销售面积的48.64%；岛外购买商品住宅130.43万平方米，占销售总面积的51.36%。海口市二手房成交面积83.10万平方米，成交金额13.62亿元，分别比去年同期增长134.75%和197.38%。4、政策方面: 波澜不惊住房供应结构有所改善。截至今年9月，海口市商品住房规划批建面积131.08万平方米，面积在90/70平方米以下的商品住房规划批建面积92.15万平方米，占商品住房批建面积的70.3%，基本达到了国家规定的90/70标准。央行新政形势下，海口市商品房市场价格将保持平稳增长。2007年第459、季度出台的提高第二套房首付比例、实行上浮利率等一系列针对房地产贷款的调控政策，抑制了部分贷款买房者的积极性。在深广地区房价下跌的情况下，海口市商品房市场在低价位运行，无下降空间。总体上看，海口市商品房市场价格将保持平稳增长，不会有大的波动。低收入家庭的住房保障工作稳步推进。一是已向符合廉租住房保障条件的家庭（1265人）发放了33.1万元的租赁住房补贴，占申请并符合保障对象条件的困难户的95%以上。二是加大廉租住房建设力度。廉租住房建设面积约15万平方米，为近2000户（总计人数4000余人）解决了住房困难问题。三是加快危房和旧城区改造步伐。 5、版块方面：东西齐飞西海岸将成未来海口新核心区。60、未来的西海岸新区将建设成为集行政服务、总部经济、文化会展、休闲娱乐、理想居住等功能元素为一体的未来海口新核心区。新区重点规划建设行政服务中心、总部经济基地、金沙湾热带滨海国际旅游度假区、现代物流仓储产业园区、生命健康养生基地。滨江新城及大学村，未来海口市新的综合性城市中心，建成科教文化、休闲居住、旅游购物、康体娱乐、商务办公等功能齐全的新城区，打造成海口乃至全省的教育科技创意、旅游度假、健康养生教育高科技产业基地和旅游文化创意产业园区等功能区。6、楼盘品质：品质提高 住宅项目，规模的品质不断提高, 城市海岸，18万平米；紫园，20万平米；兰水湾，30万平米；荣域，22万平米；而且这些楼盘无一例61、邀请岛外一流的规划设计公司参与项目的总体规划与园林设计但是内地城市抢手的高校区域的楼盘还没有成规模，仅在#大学附近开发了几个楼盘，从销售情况看都是非常理想，xx高校新区无疑是海口未来几年楼盘开发的新亮点和热点地区。海口房地产2008年上半年的总体状况2008年上半年，#总体房价节节攀高，海口、三亚两地涨幅均超过全国平均水平。其中，海口新建商品住宅均价为每平方米元，三亚每平方米达元。 上半年，海口市房屋销售价格总水平同比上涨，月涨幅均在以上，新建商品住宅均价达到元每平方米。今年月份，海口新建住房销售价格同比提高了，涨幅位居全国主要城市第二位。但受宏观调控影响和房价快速走高，二季度，海口商品房销售62、量有所下降。 随着国家和#省出台稳定和发展房地产的优惠政策，海口房地产开发投资规模将持续平稳增长，房地产市场转而需求平稳增长，市场交易活跃；2009年，房地产投资将保持平衡增长，商品房销售市场仍看好，住房需求仍将持续增长，商品房价格“稳中有升”。 综合总体来看，#房价将继续呈上涨态势，但涨幅将有所回落。35 海口房地产2009年的发展趋势1、海口的房地产将呈现升级换代的发展趋势。2009年，海口计划在保证基础设施、重点产业用地的原则下，适度放大旅游地产的供地规模，确保明年土地收益翻倍，并将继续推动土地成片规模开发和土地的招商运营工作，在做好西海岸起步区土地一级合作开发的同时，择优选择开发江东片63、区和高校新区的开发建设。海口市的土地储备充足，为城市运营打下了坚实基础，获得了国家开发银行300亿元的授信额度。未来几年海口将继续做大土地储备总量，争取新增储备土地8000-10000亩。在城市空间发展模式上遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则。在城市建设中坚持突出绿色环境、热带风光、滨海滨江、健康宜居、历史文化名城等城市特色的发展策略，建设“江、海、田、林”相互映衬的生态宜居城市和热带滨海城市。随着整体楼盘的提升预示着海口的城市形象变得富贵，海口越来越成为“有钱人”度假养老的天堂，为“有钱人”盖第二套房成为海口各大发展商常提的话题。2、收入增加等因素促成海口本地居民购买能量的释放。随着海64、口经济的发展，海口本土居民及新移民购买第二套房的愿望及需求越来越强烈，这种表现不仅是市区楼盘紧俏，并向郊区盘发展的态势，打破了郊区盘岛外客户全面垄断的格局。xx高校新区具有较好的区位优势，离海口主城区不远不近，为教师村房地产的开发提供了有利的条件。3、海口市商品房市场价格将保持平稳增长，销售增速将回落。在房地产投资预测方面，从长远来看，央行加息步伐不会停止，房贷压力会逐步加大，将对房地产市场需求产生抑制效应。但由于海口市房地产成长空间大，近年来，不少国内外实力雄厚的大型企业集团来琼寻求商机，明年海口市房地产开发投资将保持持续平稳的发展态势。市场供求预测上，2007年第4季度出台的提高第二套房首65、付比例、实行上浮利率等一系列针对房地产贷款的调控政策，抑制了部分贷款买房者的积极性。明年海口市商品房消费市场将进入疲态，销售增速将回落。4、小户型旺销，大中户型成为海口本土居民的新宠。目前，海口市的房地产市场存在三个方面的问题。一是商品房住房供求总量有待于进一步平衡，市场呈现供大于求的局面。二是住房供应呈现新的结构性矛盾。2007年6月1日以来，应“国六条”的要求，海口严格执行90/70标准。截至11月，海口市90平方米以下商品住房月末累计有77.88万平方米待售，如果继续执行这项标准，将进一步加剧海口商品住房的结构性矛盾，造成90平方米以下商品住房的积压。三是住房供给存在市场和保障“一条腿长66、一条腿短”的矛盾。2008年以来，海口本地居民购房需求旺盛，市场占有份额逐年提高，各大发展商开始重视大中户型的配置，大中户型的旺销将一定程度减轻海口小户型偏多的结构失衡压力。5、海口将步入比地段-比楼盘-比企业的竞争新格局。大盘兴起，海口楼盘开发水准逐步拉近与房地产发达地区的距离。2004年以前，海口楼盘无论品质多高，只要位置好，即热销，2004年至2006年，海口楼盘开始注重品质，品质好开始吸引众多眼球，2007年，产品同质化现象愈演愈烈，再加上品牌企业的进入，企业的口碑成为企业致胜的法宝。与其它地区的一些概念性楼盘相比，高校区的楼盘具有实实在在的环境优势和文化气氛，具有一定的竞争优势。3667、 周边环境分析3.6.1周边环境根况1、xx开发区位于用地的西侧，距离约2公里；开发区已初具规模，已完成了部分的水、电、路、通讯、排污、排水管道等主要基础设施建设，已引进工业、旅游项目一百多家，总体规划定位为海口江东组团的商贸中心和重要科研基地。该区规划人口为3.5万人.场地内的污水、給水、电力电讯等设施可以与开发区统一规划考虑。2 、xx滨海度假区位于场地的北侧，距离约3.5公里，按海口总体规划定位为城市东部沿海重要的旅游度假区。其酒店和娱乐、休闲服务资源可与高教新区共享。3、红树林国家自然保护区 位于场地的东侧，可以为规划区提供独特的红树林和海底村庄等旅游观光资源。4、美兰机场 位于场地的68、南侧，且飞行航道经过用地的东侧，给场地造成噪音的影响，规划中应把影响减到最小。5、 周边农田周边的农田和林地是可资利用的自然景观资源.也是规划区的绿色屏障.6、气候该区属热带湿润海洋性季风气候区，夏季主导风向为东南风，冬季为西北风；年平均气温24.3，年降雨量1760毫米，一年四季风和日丽，冬暖夏凉，气候怡人。周边地区地势较为平坦、水源充足。区内地质情况良好，位于适宜建设区；未发现地震断裂层，不存在活动断裂带。7、水文地质该区内水系丰富，且雨量充足，补给条件好。8、地形地貌 场地内用地地形地貌多为丘陵、台地，高程在-1米至28米之间，相对比较平坦，坡度均在10%以内；具有较良好的自然生态。9、69、自然植被场地内植被比较丰富，主要有蕉林、桉树、竹林等热带作物。10、 现状用地构成场地主要由农田、种植地、林地、水面（鱼塘）和村庄用地构成。11、其他据文保部门意见，琼台师范高等专科学校用地内原有的一座泰国赠送的佛像，需要保存。3.6.2周边环境总结1、优势分析xx高校区目前已有三所高校入驻，大量高素质人群聚集可带来良好社区的文化氛围并形成较强发展动力。高等教育是高增长的行业，容易得到政府和社会投资。从经验看大学新区具有良好的周边带动效应,可以刺激周边服务产业的发展。浅丘地形和丰富的水资源原给本区营造个性化的环境提供了机会，大量的师生员工带来的消费可以支撑社区的商业和社会服务的发展。2、劣势分70、析xx高校区用地呈狭长带形，并且被60米城市交通干道分制为南北两地块，相交界面短 用地的偏西南和东北走向面对夏季良好的东南风。不易形成中心感和南北互动作用。同时目前区内周边尚无成熟和高质量的市政基础设施和社会服务设施，新校区的学校知名度和品牌效应不够高，各个入区的大学用地和规模差异大。总体用地偏小。3.7 消费者特征分析1、消费能力据统计数据：2007年海口市居民人均可支配收入达12288.96元，比2006年增加1576.73元，增长14.7%。增幅比2006年提高了4.7个百分点，可支配收入增速首次超过GDP的增速。行业、教育、年龄、工资外收入是影响收入差距的四大重要因素。随着社会的发展，71、传统收入分配格局在新经济的背景下有了新的变化。产业之间的收入距离较往年尤甚，据相关统计数据显示：科技、金融、房地产、通信、电力、高校教师等行业的职工收入排位靠前。2、年龄结构房地产的消费者主要分为青年消费者(25周岁以下)、中青年消费者(2535岁)、中年消费者(3545岁)、老年消费者五大群体，其所占比例分别为6%、26%、31%、22%、和15%。从消费年龄上看，海口的房地产消费者主要集中在25-45之间的中青年消费者，一方面说明这部份的人在事业和收入上相对稳定和可靠，另一方面说明这部份的人群具有一定的消费能力，2535岁的购房主要用于结婚成家，3545岁的购房主要用于投资和换房，从调查表72、上看，4555年龄段的也具有一定的消费能力，主要是岛外一些退体人员或投资海口楼市的消费人群，的是在海口购房，营造第二居住地。3、消费者地域结构可分为岛内消费者与岛外消费者两大类型。2007年岛内购买商品住宅123.52万平方米，占总销售面积的48.64%；岛外购买商品住宅130.43万平方米，占销售总面积的51.36%。由此可以看出岛外消费者所占比重稍大些，随着海口经济的快速发展，预计2008年岛内消费者与岛外消费者可以持平。岛外消费者主要是看好#的自然人文环境和人居环境，购房的的目的在于投资和打造第二居住地，岛外消费者已成为一支不容忽视的重要力量。4、消费者心理习惯特征除去价格、位置、交通等73、传统因素外，户型设计、环境、运动休闲、教育设施、物管、配套均是影响消费者购房的主要因素。由上表可见：消费者购房时最关心的是房子所处的地段和居住环境，这两个因素也是决定房产价格高低的主要因素，交通购物方便、社会生活设施配套的地段是大部份所关注的，居住环境良好的，周边环境舒适同样也是购房者关注的重要因素。具一定规模的低层和高层复合建筑和低密度底层建筑小区有较多选择，对物业类型的选择多倾向于多层和低层住宅，电梯物业尤其是小高层住宅日渐受青年白领一族的青昧。小区配套中商场、超市、银行、医院、教育等配套设施是消费者的首选，宽带网、红外线监控系统、可视对讲系统、单元防盗门也越来越受到开发商和消费者的重视。74、随着人民居住水平的提高，大规模的生活居信小区，景观、绿化以及人与景观的交融互动是市场追求的热点。目前，住房已不仅仅停留于满足单一的居住功能，更加注重产品的功能与外延，“买房更是买一种生活方式”受到消费者的认同。生活质量的提高、生存压力的增大以及对健康的追求，消费者渴望运动与健康，渴望人与人之间的交流，从我们所掌握的调查表统计得知：有45.5%的消费者希望小区内具有良好的运动休闲环境。3.8 海口市房地产消费市场需求特征3.8.1 消费者对置业区域的选择海口的地产板块从区域和使用功能上分为五大板块：海甸岛板块、滨江板块、国贸板块、滨海板块、金三角板块。1、海甸岛板块：纯生活区域目前海甸岛居住人口75、已达万人以上，成为海口市一个重要的纯生活区域，周边服务配套设施齐全。并且，海口约的外籍人士都聚居于海甸岛，这里交通方便、人气聚集，已经形成了浓郁的涉外居住氛围。 海甸岛开通的城市公交干线就达多条，总数占海口市交通干线的四分之一以上，市民出家门口就可乘坐公交车。世纪大桥通车后，使海甸岛形成一个更加完美的、四通八达的交通网络，人民桥、和平桥改造工程也将启动，其开发建设的步伐也进一步加大。海甸岛拥有五星级的金海岸罗顿大酒店、寰岛泰得大酒店，四星级的燕泰国际大酒店等，奠定了海甸岛国际旅游商务接待专区的贵宾级地位。此外，海甸岛的餐饮休闲、娱乐康体服务业也蓬勃发展，酒吧街、健美中心、美容美发和足疗按摩中心76、等，大大充实了岛上居民的生活，使海甸岛成为一个美食休闲之岛。 居住在海甸岛，最能使人感受到一股浓郁的人文气息。集科研和高等教育为一体的最高学府#大学便坐落在海甸岛西北部，景山学校、沿江中学、海口二中、华兴学校、寰岛实验小学、海台学校等遍布海甸岛，使海甸岛充满书香芬芳，洋溢着浓郁的人文气息。 自海口规划将“突出沿海，开发沿江，提升中心，拓展两翼，带动腹地”，进一步确定城市定位和发展方向，完善基础配套、提升城市功能、优化生态环境、提高城市品位后，海甸岛再次迎来了开发先机，因为它处在沿海和沿江地段，正是海口市要突出和开发的范围。 海甸岛板块一直都是海口房地产市场的核心部分之一。上个世纪年代初海甸岛就77、曾是一个开发热点，随着#房产整体的恢复发展，现在，该区域不仅烂尾楼已处置了九成以上，新建楼盘也异军突起。尤其是去年和今年，新楼盘日新月异地开发，使其成为海口楼市中中高档楼盘最集中的区域之一。今年上半年海口房产市场上的放量有一半左右集中在海甸岛，新盘有家以上，如万恒城市花园三期海岸巴黎、白沙门温泉度假村二期、#大公馆二期、都市海岸一期日出海上、蓝岛康城、五福雅苑、海韵书香、海悦国际、美丽沙花园、金沙苑、丽景阁等。据了解，海甸岛的这些新盘中，岛外客户均达到一半以上，其中，岛外客户购房以度假、休闲为主，岛内客户则以自居为主。 2、滨江板块：未来海口理想居住地 随着海口、琼山两市合并，行政区划的调整，78、海口市城市格局发生了变化，海口市的中心将东移至南渡江两岸，在此背景下，南渡江两岸的地理位置显得更加重要。 滨江西路已动工，其建设对于充分开发海口市的沿江旅游资源、实现海口的做大做强的战略具有重要意义。据了解，滨江西路位于南渡江西岸，为城市南北向的城市主干道，北起长堤路，南至南渡江大桥，全长约公里。滨江西路为城市沿江南北向干道，起到加强老海口和琼山的联系、分流海文线及美兰国际机场的车流、对缓解海府等路的交通压力都具有重要作用，在城市路网中的交通功能难以有道路所替代。即将动工的海新大桥、东新大桥位于海口中心城区的滨水地区，海新大桥跨越横沟河连接海甸岛与新埠岛，东新大桥跨越南渡江出海口连接新埠岛与江79、东新市区。两座大桥是海口市正在实施的“”工程的重要组成部分，两座桥的建设对城市外环线的贯通和城市跨江发展具有重大战略意义。 依据规划，结合城市发展新战略，滨江沿线可发展为城市行政、文化中心，兼有商贸、居住功能。#广场周边发展成为省级行政中心；国兴大道以南规划为城市文化中心，#广场以北、文化中心以南路段，沿着垂直于滨江路的次级道路沿街，发展各具特色的商业街。在国兴大道一带，随着#广场、文化中心等建筑的落成，将初现城市中心区的建筑组群景观。在居住功能上，滨江西路沿岸将“以人为本”，创造舒适的人居环境。因此，滨江沿岸势必成为理想居住地的绝板，其综合开发价值潜力巨大。 年，海口市举行南渡江滨江地带城市80、设计国际招标成果专家评审会，有关领导表示，在市委、市政府确立了城市向东发展的基本思路后，南渡江将成为海口新旧城区的纽带，成为城市向东发展的重点建设地带。政府的这一大动作，将给滨江板块带来不可估量的开发价值。这标志着该板块的开发蓄势待发，前景非常看好。目前该板块最有影响的楼盘有绿色佳园和新世界花园，主要特点是开发至层的低密度住宅为主，以环境取胜。3、国贸板块：打造休闲商务中心 #余年前房地产泡沫的影响，给海口留下了很多的半拉子工程，尤其是海甸岛、国贸等区域曾一度泛滥成灾。近几年，海口市政府开始大力改造国贸区域的半拉子工程，这正是该区域楼盘开发较为集中的重要原因之一。 年以来，海口就推出了以改造半81、拉子工程为基础的经济适用房，因价格低廉，深受市场欢迎，从而带旺了本地低迷的房地产市场。从年至今，国贸区域九成以上的半拉子工程纷纷被盘活，成为海口楼市中的一支生力军。 国贸区总占地面积平方公里，自#建省以来，国贸区域就被规划定位为海口市的金融贸易区。昔日的一片滩涂经过多年的发展，如今已经成为海口市商务最集中、人口最密集的经济区域及较为成熟的商住区。该区域的中央商务区主体在过去的几年中完成投资约亿元人民币，已初具城区规模。目前该区域常住人口万人以上，其中不少是白领、中产阶层，由于工作的需要，他们就近居住的意向较为明显，所以这一地区的人群消费能力远高于海口其他地区。 国贸大转盘三个角的商场均已开业“82、掘金”。业内人士认为，区域中有大型的商场“广百百货”、“生生百货”、即将转型成数码商城的“风华时代”和即将开业的宜欣广场等，再加上国贸大转盘四周的商厦，将有望成为海口各方面配套服务齐全的一个商业中心。此外，该板块还拥有海口最多的银行、证券、保险公司，还有众多的企业选择在这里的写字楼办公，使得这一地区的商业以及金融业、商住等功能比较齐全和完备，是海口经济最发达的区域。该区域的楼盘密布，新盘每平方米起价均在3500元以上，成为海口高层、中高档楼盘最密集，最受购房者欢迎的区域之一。 海口的经济发展呼唤一个更新、更强的中央商务区。去年以来，海口市对“城中村”玉沙村的改造进行了相应的规划。按照规划，未来83、年，“海口最具人气和活力的休闲商务中心（）”将在“玉沙村”上崛起。金贸区已成为海口重要的商务中心，玉沙村改造的项目就按的定位来设置，其项目包括大型购物街区、大型餐饮街区、文化休闲娱乐街区、时尚运动街区、酒店商务区、白领公寓区六大版块，形成集游、购、娱、住为一体的具有最高聚集密度的中心，将其建成#岛乃至全国最具热带风情的休闲步行街区。 4、滨海板块：海边高尚住宅区 海口湾区域，东起新埠桥、西至秀英港，包括长堤路、海甸一路、新港、水产码头、世纪广场、万绿园、游艇码头等。世纪大桥至秀英港称为新外滩。它依托海甸溪和海口湾的天然优势，重点选取了滨江、滨海和港口这三大“题材”做文章，营造旅游休闲环境，打造84、商业品牌，建成后将成为市民的生活休闲、商业休闲、文化娱乐休闲的聚集地；成为海口对外旅游、观光、商贸、购物、休闲等的时尚交流平台，展示滨海城市个性。 近几年，环绕海口湾的区域，众多的开发商在这里树起了高档楼盘的旗帜，有昌炜玉园、海岸壹号、阳光经典、紫荆花园、悠生海华、金域湾畔、丽晶海景花园、传世家宝、美源日月城等余家新建住宅楼盘，此外还有休闲商业综合项目新外滩复兴城。西海岸相继开发了长信海景花园、阳光西海岸、黄金海岸、美视高尔夫等项目，尽管每个住宅楼盘的建筑特色虽各不相同，但都瞄准高消费群体，发展商也都喊出了打造豪宅的口号，并且几乎每个项目都能看到海景，一线海景楼盘离海边仅有米。高品质、高品位的85、开发，使该地段成为海口高档社区最集中的板块。这些楼盘的行情是，公寓每平方米均价在元左右，个别所谓的“极品”公寓每平方米达到了元，该区域被公认为海口高档的的休闲生活住宅区。 滨海板块占据了海口得天独厚的地理位置，多公里长的海岸线，从东到西沿途有滨海公园、世纪广场、万绿园、西秀海滩、西海岸带状公园、假日海滩、热带海洋世界等公园、景点，是海口最具人气的旅游景区。随着区域土地价格的走高，这两年滨海一线的房地产价格也在逐步攀升。为何这些开发商不约而同云集到这段“黄金海岸”？业内人士分析认为，海口最吸引人的便是万绿园至热带海洋世界这一片长长的海岸，要建设外向型的热带滨海生态花园城市，这一带的开发就成为重中86、之重。今年年初海口市政府又出台了“一线海景地今后禁止开发商品房”政策，将进一步提升一线海景高档社区的地位。而老城区因历史原因，过于杂乱，开发成本太大，不适合建设高档住宅区，真正怀抱海景、坐拥大片绿地，且具有热带滨海特色的只有这一片海岸。滨海板块逐渐成为海口最高档的住宅区之一，成为一种理想生活方式的标识符。 5、金三角板块：现代都市生活核心 由南沙路、南海大道、龙昆南组成的板块，我们称为“金三角”，该板块已逐渐形成了成熟的，集商、住、娱、乐、食为一体的现代都市生活核心地段。最近几年，该板块的房地产开发热潮不亚于海甸岛。 这一板块的东边直角线是海口城市中轴线龙昆南路，该路改造已经接近尾声，现已实现87、通车，这一地块的楼盘成为最大的受益者。从龙昆南路向南直达美兰机场，穿过琼山府城一带。而通向东边的路包括红城湖路，则将该板块和府城、海府大道连接起来。南大桥南边桥头的国兴大道西段，沿老机场穿过，老机场将开发成未来海口的城市之心地带，经过国兴大道达到#广场以及江东地区，使该板块向东运动更方便快捷。从龙昆南路往北可以到达金贸区，过世纪大桥直达海甸岛。南海大道是海口东西方向的重要交通要道，放射性的交通格局是该板块的显著特点。 该板块各类生活配套完善，居民生活极为方便。该板块分布着众多的新闻单位、高等院校及重点中学，西侧是#职业技术学院，向东过龙昆南路有#师范学院，旁边有#中学、海师附中等，教育网络比较88、完善。此外，还有电视台、报社等多家新闻单位集中在这里。该板块的休闲娱乐业也发达，海口娱乐界最高水平的中国城及多家知名茶艺馆都聚集在此。南海大道一带具有发展品牌餐饮、汽车专卖、家私建材市场、旅游购物商城的广阔前景，是商家的必争之地。 近几年，金三角地带的房地产发展迅速，新楼盘层出不穷，人气十足，比较知名的有昌茂花园、都市森林、耀江花园、四季华庭、亚洲豪苑、京江花园、金盘雅苑等。其中耀江花园便将先进的（中央生活区域）概念引入房地产开发，随着城市经济发展到一定阶段，人们的工作、生活、购物等行为模式发生了功能分区，那些由若干居住区组成的，可满足中产阶级以上阶层集中居住、娱乐、健身、教育、消费、交通便利89、等一切重要配套的区域，就可以命名为“中央生活区”，代表了城市中环境最好、功能最全，绿化、空气最好，交通最发达的区域，是最适宜居的地方。 滨江新城及大学城，未来是海口市新的科教文化中心，建成科教文化、休闲居住、旅游购物、康体娱乐、商务办公等功能齐全的新城区，打造成海口乃至全省的教育科技创意、旅游度假、健康养生教育高科技产业基地和旅游文化创意产业园区等功能区。随着海口城市向东发展的，将给滨江板块带来不可估量的开发价值。这标志着该板块的开发蓄势待发，前景非常看好。从统计数据看：市效商品房成交量有所放大，比如西海岸和滨江板块，放大的主要原因是：由于城市道路的不断完善，市郊与市中心的联系比较方便，加之城90、市居民小汽车的拥有量不断提高，生活圈和工作圈的半径放大，交通出行便捷，另一方面城市中心区由于过度拥挤，导致居民有迁出的意愿，而市郊环境相对宽松，空气宜人所以在城市边缘板块购房的人数增多。继海口东海岸上的海蓝椰风千亩大盘之后，富力地产、广东联华国际均在海口的偏僻处开始建设郊区大盘，海口开始步入郊区大盘时代。 曾经的郊区西海岸随着城市规划的调整，将成为新的海口城市中心，昔日的冷门地带南渡区、东海岸、盈滨半岛进入了开发商们的视野。除了来自岛外的资本巨头，#本土一些房地产商在经过前几年的积累之后，也不再满足于开发几十亩的小盘，千方百计希望找到几百亩或上千亩的项目。海口楼市格局逐步清晰，市场规范化、行业91、细致化、企业规模化将逐步显现。随着消费者购房的理性和专业化，未来海口楼市的竞争将从品牌营销概念上升到综合品质的竞争，这也是#楼市的未来归宿。 购房者接受的产品类型从市场需求看：多层住宅占38%、电梯住宅占56%、别墅项目占6%。1对产品户型的需求2007年海口户型面积需求的主流区间集中在90150m2之间，主要户型为三室两厅双卫。面积与户型均与市场开发的主流户型保持一致。该区间成交量占总成交量的57%。150m2以上的户型成交量占全年总成交量的17%。90m2以下的小户型商品房有较为明显的变化：7090m2的户型总体成交比例为14.3%；70m2以下的户型多为精装房，主要客户群为普通白领及单身92、贵族，全年成交比例为11.84%。2对产品价格的需求2007年海口商品房价呈快速成增长趋势，3200元/平方米起价，均价3800元/平方米是中端楼盘的主流价格；4500元/平方米起价，均价5500元/平方米则是高端楼盘的主流价格；住宅商品房最高成交价为10735元/平方米。集中成交价格4025元/平方米虽然从长远来看，央行加息步伐不会停止，房贷压力会逐步加大，将对房地产市场需求产生抑制效应。但由于海口市房地产成长空间大，吸引国内外实力雄厚的大型房地产企业集团前来寻求商机，加上地价、建筑材料、商品房品质提高等因素，海口房价会进一步平稳增长。但全国宏观调控政策，会抑制部分贷款买房者的积极性，销售速93、度可能会受到一定的影响，增速可能回落，对房地产开发企业的资金实力要求更高。 海口楼市需求，岛外岛内将平分秋色。岛外较高收入人群有条件选择海口作为休闲度假或长期居住的“第二居所”。随着海口经济的发展和居民购买力的提高，海口本土居民及新移民购买第二套房的愿望及需求越来越强烈。在全国流动性资本过剩的背景下，出于存款保值的需要，会有一部分本地居民购买能量释放。不过，由于海口一手房市场价格与二手房市场价格相差太大，导致海口投机性购房无法在短时期内形成太大的利润空间，海口“炒房”市场始终处于萌芽状态。 3. 购房者的购房动机青年消费者以首次置业为主、占90%左右，多选择4060m2的套一、套二小面积住房作94、为过度；中年消费者以二次置业为主，出于改善居信条件的目的，约占70%，另有30的消费者以投资为主要目的；老年消费者多为二次置业或多次置业，其购房目的主要为改善居住环境、为子女购房和投资三种，大部份来自岛外。二次或多次置业者多选择90130m2三室两厅两卫的住房，对项目品质的要求较高。4购房者接受的付款方式在前几年的房地产市场中，购房者多选择一次性、分期和短期按揭的付款方式。随着消费观念的更新、收入水平是提高，一次付款所占比例逐渐下降，八成或七成二十年按揭、十年按揭都受到年轻消费群体的认同，中年消费群体更倾向于选择十年按揭和分期付款方式，老年消费群体趋向于一次性和短期按揭的付款方式。5购房者愿意95、承受按揭贷款方式从消费者对按揭月供额的选择统计表中可以看出，按揭月供额在1000元以下的付款方式受到七成消费者的认可。3.8.3 海口购房者对运动与教育的认知程度1. 海口市民所喜欢的运动方式主要有网球、羽毛球、游泳、健身操。另外，在中青年中，对篮球、足球等运动方式热爱的消费者较多，但因受场地，时间、运动伙伴等的限制，运动的机会较少。目前海口市民在运动健康方面一年所支出的费用随着年龄段的增长而下降。青年、中年、老年三个群体的比例分别为15%左右、8%左右、5%左右。2. 海口市民对孩子教育的重视程度社会发展竞争的日益激烈，令父母对下一代的教育越来越重视。海口市民家庭教育支出的比例逐步上升。市民96、在选择住房时更多地考虑了教育因素，高校、中小学校周边以教育为买点的楼盘比较热售，反映了市场供需双方对教育日渐重视的发展趋势，教育在影响市民的购房决策因素中所占的分量不断增大。3. 海口购房者对精装房的认知程度从目前海口市房地产现状来看：毛坯房占有绝对的比例，占有九成左右的市场份额，有少部分橱卫装和简装房项目，仅有极少部分为精装成品房。第四章 项目定位与策划4.1 高校区房地产开发特点1、文化效应 从硬件环境看，高校周边由于配备了书店等许多教育配套设施，使得学校附近文化氛围十分浓厚。再从软件环境看，由于高校教师多住在学校附近，文化素质相对较高，在一定程度上产生了辐射效应，为周边区域造就了良好的读97、书氛围，因而颇受重视子女教育的购房者的青睐。2、绿色效应 当人们对住宅的要求越来越崇尚自然、追求舒适环境的时候，在校园附近建楼，已被许多开发商所重视。因为校园里本就绿树成荫，百花争艳，再加上各具特色的建筑小品的点缀，形成了宜人的绿色景观效应，同时又利于开发商借绿造景，从而降低自身绿化的投入成本。3、聚集效应 由于大学校园多远离寸土寸金的市中心区域，周围的发展空间相当大，将会成为开发商竞相投资的热点区域。这必将带动周边商业、生活以及交通设施的不断完善，聚集大量的人气，从而形成一个成熟的居住社区。 4.2 xx高校区发展展望项目地块所属的滨江区域，其生态优越，地势平坦，为纯居住型生态社区的开发提供98、发良好的自然环境。红树林生态绿化带营造的氛围，清新的空气与泥土的气息为自然生态居所创造了良好的开发题材。1、教育部全国教育事业九五计划和2010年发展规划提出，我国要在“九五”期间“适度扩大高等教育规模，优化结构，进一步提高教育质量和办学效率。2、我国普通高等教育正在从精英化教育向平民化教育转变。3、办学空间不足已经成为制约#省高等教育发展的“瓶颈”，目前，位于城区的一些高校如海师、电大等容量已达极限；4、新升格的学校如琼台师专和软件高职、外语高职、经贸高职等，原有的占地面积太小，根本不能适应升格后的发展要求。新增办学规模与原有校园面积狭小的矛盾日益突出，扩大校园面积势在必行。城区内部已没有足99、够空间，因此必须到新区拓展新的发展空间。5、依照#省政府、#省教育厅关于进一步发展的“科技兴琼”、“人才强省”的战略，经#省教育厅及相关部门批准，决定依托xx场部在xx农场征土地建设xx高校新区。其中一期建设琼台师范高等专科学校和#经贸职业技术学校（已在开工建设中）。二期拟建设#师范大学和#广播电视大学（拟于今年九月份开学入园）；第三期再拓展三到四家大学；远期视发展状况留出一定的备用地。6、根据 “政府统筹、社会参与、学校建设、独立办学、整体推进”的开发模式进行开发建设。4.3高校楼盘购买者的意愿分析除了高校区的老师, 还有几种人愿意购买“高校楼盘”。一是子女就读在高校的经济实力较强的家庭；二100、是择邻而居者，他们愿意与教授等高级知识分子做邻居，希望借此提升自己的品位，为家人创造良好的生活氛围；三是自身想要充电的成功人士，他们需要不断地接触新的领域，所以需要一个随时能与高知人士交流、学习的环境。反过来，老师们也想利用一些机会接触外面形形色色的人和事，也想尽可能地融入社会，所以这种相互需求愈发促进了热岛效应的膨胀，“高校楼盘”成了人们争抢的香饽饽。1、高校老师买楼习惯：环境好、户型为大户型高校老师一般都喜欢在学校附近买楼，最好距离不超过2公里。高校老师习惯了校园内比较好的居住环境，因此，对楼盘环境的要求较高。大多数老师都有自己的房改房，他们之所以要搬出原来的住房，主要原因不外乎两个，一是101、嫌原来的房子户型不好，二是觉得原来的房子太小。因此，他们对住宅的户型设计也相当关注，而且，一般喜欢大户型，不少人都喜欢120平方米左右的房子。虽然是高收入的群体，但高校老师往往对折扣方面也很留意，不少人在一般的优惠以外，都会要求额外的折扣。2、投资者买楼习惯: 租住率高、户型为小户型投资人看好高校区的房子的出租率高,从海口几所高校的周边小区来看,出租给学生的房子很多, 很多大户型也改成了小户型出租,而且出租的价格都不算太低。4.4 项目目标消费群体综合定位 主体目标1、大学城教师购房2、学生租房3、周边购房（美兰机场、xx工业区职工）4、为滨海度假区提供商业、娱乐服务 次要目标1、周边购房（物102、流园区、高科技生态园区职工）2、刚走向社会的年轻人租房或购房3、市区居民购房4、动态目标：5、岛外度假购房 目标客户群体分析在市场细分的基础上进行目标客户群体选择，对本项目目标消费群体定位为：1、年龄以25-35周岁消费者（约占30%）； 36-50岁（约占40%）；50周岁以上的消费者（约占30%）。2、 家庭构成青年夫妇（约占30%）； 三口之家（约占40%）；三代同堂或老人（约占30%）。3、 购房目的以居住为目的的消费者（约占60%）；以置业投资和休闲居所为目的的消费者（约占40%）。 消费者来源地域以市内消费者（约占70%），岛外消费者（约占30%）。4.5 项目整体定位项目开发以建103、设“安心工程”、“民心工程”和“放心工程”为理念，xx大学城教师村的宗旨是以房地产业与文化教育产业的有效嫁接；以全新的服务理念，满足“以人为本”的生活居家有效需求，创造“大学校园，健康生活”的全新生活方式。使本项目建设成为具有热带风情的花园式教工生活社区。具体建议如下：1、项目在规划及开发理念上，应采用：整体协调、统一规划、分期开发的模式。2、建议项目在开发经营模式上应以“教育、文化”为核心，打造一流泛教育、泛地产的概念性超大型生活社区。3、建议项目在开发营销主题上应本着“城市性”这一核心思想，站在一个“城市形象”建设的高度上，努力打造一个“超大型城市性人文社区”。4、围绕项目“超大型城市性人104、文社区”的营销核心主题，确立“开放式高尚校园社区”、“高尚生态社区”、“#教育特色社区”等几个营销分主题，以丰富项目的特色。5、项目产品定位上建议将项目打造成一个“高素质、中档价位”即高性价比的楼盘，在项目的形象定位上进而完成一个“教职工真正能安家乐业的家园” 的公众形象 品质定位本项目规模较大，且项目的文化教育题材对社会各阶层均具有广泛的吸引力。在可能的范围内，最大限度地吸引与消化市场购买力是进行产品档次定位的主导思想。结合海口目前房地产市场状，潜在消费群体对综合品质高，配套设施完善，生态环境良好，社区功能与活动丰富的中高档组团项目具有较高的期望值。而且高校附近的小户型房对投资者和青年消费都105、有较大的吸引力。， 综合分析项目所处区域和消费者构成，以及本项目建设的目的，所以本项目采用差别定位法。1教师住宅、商业住宅走中高档楼盘定位路线，吸引高校区的教师购买和投资，推广文化教育和投资居住两适宜的品牌，体现大学城教师村辐射出的丰富文化健康内涵。2酒店式公寓采用产权式酒店，主要满足想投资的消费群体，产品定位的核心是较高的出租率和投资回报率。3营业性用房用于出售或为项目公司完成项目建设后用于经营转型。户型定位海口高校区域的房型需求呈哑铃型分布，小户型和大户型比较受欢迎，而中间的房型则相对一般，这是符号高校区消费者的特征，高校主购买群体为教师，新大学城以年轻教师居多，购买力有限，中小户型需求量106、相对大（40-80），而一些职称较高的老师,收入较好,需要大户型（120-150）。教师住宅（中小户型40-150）学生公寓（小户型50-80）教师公寓（中小户型40-60）短期专家接待、度假、休闲（酒店）外部购房（中小户型为主40-140）学生租房市场，小户型公寓（40-60)需求量大（2020年，大学入学率20）。 商业定位消费群体以年轻人为主，消费能力旺盛，具有注重时尚、品味且多元化的特点。消费主体为学生，消费能力有限，薄利多销，考虑商业业态以及成本，超市、大卖场，相对经济，高档商场、品牌商店有一定风险。 公共设施医院、消防站、派出所、邮电设施、中小学、大学城管理中心购书中心、科研展览中107、心、电影城、酒店会议中心中型商场、超市、商业街（大众阶层）休闲商业、娱乐、运动（精英阶层、度假服务）商务办公社区商业、娱乐4.6 营销策划项目总体营销策略项目的总体营销策略为：“总体规划、全程控制、分期开发、重点突出。”1、将整个项目纳入一个核心主题范围内，以保持开发过程中的稳定性、持续性，同时形成项目概念的唯一性。2、项目体量大，面对的资金压力较大，因此需对项目进行分期滚动开发。3、针对项目实际情况，建议开发周期为5年，以规避海口市房地产市场在未来5年可能出现的临界变化点。4、在统一的核心的主题指导下，各期开发的主题应有自己鲜明的特色为主题重点突出。5、在整个开发过程中杜绝造成项目开发销售的108、脱节，而是在总体思路的指导下，加强项目的全程宏观性控制。 项目价格策略1、价格定价策略(1)采用市场比较法及成本法进行综合的对比，从而科学地定出项目的基准价（均价）。(2)针对项目产品的不同情况，进行差异定价。影响差异定价的因素包括：朝向差异、楼层差异、边间差异、景观差异、面积差异。(3)付款方式上要尽量宽松，建议项目产品采用分期付款、一次性付款、按揭付款，并且不同付款方式给予一定程度价格优惠。2、价格开盘入市执行策略(1) 一期开盘时，不将配套设施及环境营造成本纳入一期售价中。(2) 整个开盘价位，采用“平价入市、低开高走”的策略，以树造物业良好的性价比。依据: 便于迅速成交、促进良性循环，109、价廉物美是每一个购房者的愿望，以低于行情的价格开盘，肯定能吸引相当一部分消费者的注意力。便于日后价格调控，并营造物业价格上扬的趋势，以满足消费者追涨的心理。3、价格调整策略(1) 将一期环境及配套设施成本分摊到其它各期，使项目价格不至于提升太高，从而保持项目的平稳过渡。(2) 各期销售过程中的价格提升幅不宜过快、过频，一定价格范围应有一定产品供应量，从而满足消费者的追涨心理。(3) 价格折扣策略要针对不同的群体，不同的时机采用不同的策略，要真正做到让利于消费者。第五章 工程技术方案51 建设规模的确定根据#xx高校新区控制性详细规划和市场需求分析确定建设规模。项目规划用地建设指标表综合公益设施110、区（01号地块）总用地面积3.58 hm2医院24223.85 m2 总建筑面积36417.90 m2 消防站3048.51 m2 总建筑基底面积8989.70 m2 派出所3048.51 m2 容积率1.02大学城管理中心6097.02 m2 建筑密度25%绿地率35%科研展览区（02号地块）总用地面积0.94 hm2展览馆30134.98 m2 总建筑面积44264.98 m2 科研大楼14130 m2 总建筑基底面积6032.18 m2 容积率4.72建筑密度64%绿地率15%商业办公区（03号地块）总用地面积2.61 hm2商业27473.56 m2 总建筑面积88986.31 m2办111、公61512.75 m2总建筑基底面积10173.59 m2容积率3.41 建筑密度39%绿地率20%住宅区（04号地块）总用地面积1852 hm2住宅489140 m2 总建筑面积525942.34m2 社区公共配套36802.34 m2总建筑基底面积46521.17 m2容积率2.84 建筑密度25%绿地率55%酒店会议区（05号地块）总用地面积3.43 hm2酒店会议中心70698.17 m2总建筑面积70698.17 m2总建筑基底面积7571.59 m2容积率2.06 建筑密度22%绿地率60%休闲运动区（06号地块）总用地面积2.03 hm2休闲运动中心31009.44 m2总建筑112、面积81629.64 m2办公50620.2 m2总建筑基底面积11127.04 m2容积率4.03 建筑密度55%绿地率15%文化娱乐区（07号地块）总用地面积4.95 hm2文化娱乐107091.4 m2总建筑面积107091.4 m2容积率2.16 建筑密度40%绿地率30%文化娱乐区（08号地块）总用地面积1.17 hm2文化娱乐16246.15 m2总建筑面积16246.15 m2总建筑基底面积5207.46 m2容积率1.38 建筑密度44%绿地率15%商业中心区（09号地块）总用地面积18.18 hm2商业177704.41m2总建筑面积533610.28 m2办公及公寓3559113、05.87 m2总建筑基底面积69152.35 m2容积率2.94 建筑密度38%绿地率30%中小学（10号地块）总用地面积2.51 hm2小学14459.62 m2总建筑面积14459.62 m2总建筑基底面积4960.75 m2容积率0.58 建筑密度20%绿地率40%住宅区（11号地块）总用地面积23.32 hm2住宅585720.00 m2 总建筑面积595589.58 m2 社区公共配套9869.58 m2总建筑基底面积35490.00 m2 容积率2.55 建筑密度15%绿地率65%村民安置区（12号地块）总用地面积0.67 hm2住宅24640.00 m2 总建筑面积32253.114、78 m2 社区公共配套7613.78 m2总建筑基底面积3806.89 m2容积率4.82 建筑密度57%绿地率15%住宅区（13号地块）总用地面积23.85 hm2住宅538420.00 m2 总建筑面积601195.03 m2 社区公共配套62775.03 m2总建筑基底面积56707.22 m2容积率2.52 建筑密度24%绿地率55%绿地、河流、道路面积15.92 hm2根据#xx高校新区控制性详细规划、#xx高校新区教师村初步方案，本项目总用地面积为1825.20亩,本项目除去无法利用的基本农田，占地面积1064.85亩， 可建建筑面积141万，其中住宅建筑面积：126万、商业休闲115、办公: 15万,具体的建设内容和规模见表5-1教师村建设内容和规模 表5-1序号项目名称单位数 量备 注1住宅m21,637,9001.1教师住宅m21,129,29670%计1.2商品住宅m2483,98430%计1.3安置房m224,640192户2社区公共配套m2117,1003公共设施m2494,3563.1小学m214,4603.2医院m224,2243.3消防站m23,0493.4派出所m23,0493.5大学城管理中心m26,0973.6展览馆m230,1353.7科研大楼m214,1303.8商业（03）m227,4743.9酒店会议中心m270,6983.1文化娱乐（07）m116、2107,0913.11文化娱乐（08）m216,2463.12商业（09）m2177,7044办公及公寓m2468,0394.1办公（03）m261,5134.2办公（06）m250,6204.3办公及公寓（09）m2355,9065绿地、河流、道路m2159,200大学城基础配套设施建设内容和规模 表5-2基础设施投资一览表序号路名长度路宽投资14号路2597320150225号路150730323336号路145330311747号路223230478858号路131130281259号路1707303662610号路2186304689711号路2392305131812号路79020117、1130913号路11312016171014号路10363022221115号路6353013621216号路13073028041317号路207730445514东寨港大道5159401692315合计25973594455.2 教师村的建设方案5.2.1 场址选择教师村功能及地块分布构成01号地块为综合公益设施区；02号地块为科研展览区；03号地块为商业办公区；04号地块为住宅区；05号地块为酒店会议区；06号地块为休闲运动区；07号地块为文化娱乐区；08号块为文化娱乐区；09号地块为商业中心区；10号地块为中小学；11号地块为住宅区；12号地块为村民安置区；13号地块为住宅区。地块总118、体集中布置区域级的公共服务设施，周边则布置中高层的教工住宅群（满足机场控高的条件下）、布置商业服务设施、教工生活服务社区的次级组团内除配置小型商业、娱乐用房和幼儿教育用房外，其余建筑物均作为教职工住宅用房。5.2.2 场址选择本项目用地位于#xx高校新区西北部，在本项目依据#xx高校新区控制性详细规划建设用地拟由A、B、C三个大区域13个地块组成。其中A区域于xx高校新区用地中部海涛大道的北侧，该区域是连接高校新区南北各地块的核心区域；B、C二区域则分别位于高校新区北部和南部的中心区位上。5.2.3 建设条件1.气候条件该区属热带湿润海洋性季风气候区，夏季主导风向为东南风，冬季为西北风；年平均119、气温24.3，年降雨量1760毫米，一年四季风和日丽，冬暖夏凉，气候怡人。周边地区地势较为平坦、水源充足。区内地质情况良好，位于适宜建设区；未发现地震断裂层，不存在活动断裂带。2. 地震烈度根据中国地表基本烈度区划图海口市基本烈度为8度。3. 地形地貌场地内用地地形地貌多为丘陵、台地，高程在-1m至28m之间，相对比较平坦，坡度均在10%以内；具有较良好的自然生态。4.水文地质该区内水系丰富，且雨量充足，补给条件好。5. 自然植被场地内植被比较丰富，主要有蕉林、桉树、竹林等热带作物。6. 现状用地构成场地主要由农田、种植地、林地、水面（鱼塘）和村庄用地构成。7. 原材料供应本项目施工中所需的碎120、石、沙、水泥、钢材、木材等不需外购，在海口均容易购得，原材料供应有保障。5.2.4 规划设计1. 设计原则(1) 区域互动，共享资源为公共资源最大化利用创造共享空间平台，与区域内的xx开发区的社会服务、滨海旅游度假区的接待设施、红树林自然保护区的环境分工合作，互相补充，错位发展；配置完善的教工社会服务设施。(2) 教工优先，营造社区感以教工活动中心为核心，提供优质的户外活动空间环境，营造多层次正式和非正式的交流空间，提高教工生活品质的全面提升。(3) 市场导向，分期拓展营造独具特色的环中心服务可生长组团式用地布局结构形态。该结构兼具整体性和可生长性，并且可以达成阶段性的自我功能完善。既保证社会121、服务的完整性和前瞻性，又可以应对市场的变化，进行分期开发和策略性拓展。充分利用现有地形、地貌、水塘、营造园区可共享的绿色中轴，创造有活力的校园环境。 (4) 智能环保社区采用有利于多层次资源共享的可生长细胞模式布局；构建虚拟的网络（信息化）和实体双重交流的平台；采用有利于自然通风、采光、节能的布局，并采用校际、校内交通网络的交通方式、道路断面环保导向的型式，营造绿色环保的园区。(5) 尊重文脉，适应地方气候综合#当地的地域文化特点和热带气候特征，营造以公共开放绿色共享带为主框架的社区，在尊重历史传统沿续文化文脉的同时，充分利用基地现有自然条件，因地制宜，人工建筑与自然环境、室内外环境的融合，创122、造自然与人共生的绿色社区。(6) 刚柔相济，弹性发展刚性：三网（基础设施网、公共开放空间网、社会公共服务网）构建刚性基础平台；柔性：住宅单元和服务单元相对独立和弹性发展应对市场的不定性。2. 方案构思在用地东面结合商业步行街的形式，力图形成像上海新天地、北京后海等著名城市景点的业态方式，结合万绿园创造海口旅游景观、休闲场所。5.2.5 建筑设计建筑风格统一，既做到经济现代化，又通过对现代要素的重复使用，共同形成了大方而富有现代气息的整体建筑及空间形象。在建筑立面的处理上，大量的采用丰富的景观阳台空间,突出本小区的景观可视性。住宅立面线条简洁、大方 。1. 建筑平面设计根据海口市的气候条件和对项123、目顾客群定位的研究，设计确定了“在满足功能、美观、经济”的前提下，追求休闲、简洁、明亮的生活居住空间。根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。户型的每个功能空间都能够满够自然通风和采光，均为节能住宅，为居住者提供一个经济、适用、美观的居住生活空间公共配套设施建筑功能需要设计。2. 建筑立面设计采用现代风格的造型设计，自然、清新、明快。在住宅立面设计中，应用空间的组织规律，达到统一。立面造型设计突出现代住宅建筑特色，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的124、环境既协调统一，又具有鲜明的个性。阳台与窗户借助光影的作用，产生了虚实的对比感，从而形成了建筑的体量感。建筑以平屋顶为主，结合飘棚装饰架，形成空间的变化，产生动感，富有活力。外墙以暖色为主，辅以白色，富有变化感，使建筑形象产生对比，结合景观绿地，创造绿色健康的居住环境，提升城市居住品位。公共配套设施建筑简结的立面墙体和大玻璃的结合，大玻璃可提供粘贴广告，营造商业氛围和公共宣传的公益效应。3. 基础选型及处理1、桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。2、深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，125、搅拌桩单桩还应通过试桩确定。4.上部结构1、根据建筑使用要求，本小区多层采用现浇钢筋混凝土框架结构体系，高层考虑现浇钢筋混凝土框剪结构体系。2、地基基础设计等级：为丙级。3、本工程采用框架结构；框架抗震等级为二级。4、伸缩缝按抗震缝要求进行设置。5、本工程结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年，6、抗震设防类别为丙类。7、楼面活荷载标准值 20KN/M2(住宅、宿舍、酒店、办公、幼儿园、医院) 250KN/M2 (厨房、住宅厕所、楼梯、走道) 250KN/M2 (食堂、餐厅) 350KN/M2 (剧场) 50KN/M2 (图书馆)。 8、地下人防工程 按每人防隐蔽面积为1.0m2计，应设126、置地下人防，建筑面积约为11000m2，平时用于机动车停车。5. 给水系统 (1) 给水水源： 以南渡江为水源的儒俊净水厂规划供水规模为40万吨/天，现供水规模已达到20万吨/天，供水范围主要为南渡江以东的xx开发区、美兰机场和南渡江以西的部分地区。从儒俊净水厂到xx开发区已敷设有两条DN800mm供水干管，与大学城的环状管网连接，由环状管网供区内室外绿化、道路浇洒、水景及消防用水。原为施工用水所打的水井应在引水干管投入使用后作为备用水源使用。(2) 用水量估算表根据城市给水工程规划规范及大学城的现状情况，确定了本项目的最高日用水量18258m3/d。详见下表：生活用水量预测用地性质用水单位数127、用水量定额最高日用水量（m3/d）居住人口50000人0.3 m3/人d15000公共配套设施2337500.005 m3/ m2d1168广场道路1000000.002 m3/ d200绿地2300000.001 m3/ d230未预见用水量按上述用水量的101660合 计18258(3) 给水系统为了满足教师村内各用户对水量、水质、水压的要求，保证供水安全可靠性，以树状网和环状网相结合教师村内按城块分为五个区，既每个地块为一个分区。每个区分别设置生活水泵房及各自独立的给水系统，五层及五层以上给水采用二次加压变额供水，下行上给式。五层以下由小区市政给水管网（低压）直接供水。6. 消防设施本规128、划区室外消防管网与生活管网共用，在给水管网上沿道路设置室外消火栓， 室外消火栓给水管网采用低压系统，室外消火栓沿道路设置，间距不超过120m，保护半径不超过150m。 室内消火栓系统采用区域集中临时高压系统。火灾初期10分钟水量，9m3由屋顶水箱供给。7. 污水系统污水管网尽可能遵循重力流顺利排放的原则布置。污水在进入市政污水管网前必须满足国家规范污水排入城市下水道水质标准（CJ3082-1999）。即粪便污水应经化粪池初步降解后再排入市政污水管网；厨房餐饮污水应经气浮隔油去油后再排入市政污水管网；实验室污水应经酸碱中和及去除重金属后再排入市政污水管网，医院等含有传染病毒细菌的污水应经过消毒处129、理后排入市政污水管网。根据规划区的性质、特点，排水体制采用雨污分流制，在规划内形成独立的完善污水排放系统。(1) 污水性质及污水量本项目污水的组成以生活污水为主，污水收集系统独立设置，故污水量的计算按给水量的90%计算，即最高日污水量为：21919 m3/d。(2) 污水管道布置本项目污水经过管网收集后，根据地形情况，就近排入市政污水管网；为了保证区内的污水都能靠重力流顺利排放，污水系统布置时尽量满足以下原则：a. 污水管管径的计算按各地块计算区域的最高日最高时污水量计算；b. 市政污水管道的最小管径取d400，最小坡度不小于0.3%；c. 污水管道在计算区域道路下按收水一侧布置；e. 在竖向130、布置上，污水管位于雨水管之下；f. 地下室排水经污水潜水泵提升后再排除。8. 雨水系统在教师村的道路下敷设雨水干管收集雨水，最后通过管网就近原则排海，部分雨水排入区域内水系，以调节水位达到景观水系要求。规划区内的雨水应尽可能靠重力流排放，故雨水管渠的布置应遵循以下要求：(1) 根据地形，道路坡向来布置雨水管渠，使雨水就近原则排放；(2) 雨水管道沿道路中心线布置，雨水管渠的覆土深度应尽量控制在1.2m2.5m左右，局部浮土不足0.7m的管段需作加固处理； (1)雨水公式采用 q=2338(1+0.41 gp) (t+9)0.65q：暴雨强度LS.haP：设计重视期，取2年T：t=t，+mt2 131、t，取15分钟，m取2。t2为管渠内雨水流行时间Q2=qf Q：流量LS F：汇水面积ha(3) 雨水方案a. 室内雨水系统采用外排水方式：天面雨水经天沟汇集后排入室外雨水明沟，再排入小区雨水管网口。b.室外道路雨水通过雨水汇入小区雨水管网，然后排入市政雨水管网。c.整个小区分4部分接入市政雨水管网，其中部分接入人工湖，人工湖水满时，可通过溢流排入市政雨水管网。 (4) 主要设备材料a. 室内生活给水管采用PE健康环保饮用水管，同质热熔对接或电熔焊接。 b. 消火栓给水管及自动喷淋系统均采用热镀锌钢管，丝扣或卡箍连接。c. 室内排水管采用PVC-U排水塑料管，粘接接口。d. 室外给水管采用PV132、C-U给水塑料管，粘接接口。e. 室外污水管及雨水管均采用HDPE双壁波纹管排，采用电热熔带或热收缩带连接。9.供电工程(1) 供电规划根据本项目用电负荷的性质和负荷分级，拟按10万左右设一座10kV变配电所，供电电源由市政10kV电网引来，供电电源为三相50HZ，10kV不接地系统 。10kV母线采用单母线方式运行，由10kV母线以放射式电缆线路向变压器供电。为满足本项目管理及消防需求，拟在各变配电所处附设一柴油发电机组，作为其供电区域的应急电源，以确保消防及本区域最小运行状态下的负荷用电。柴油发电机采用自动启动方式启动，启动信号来自低压母线。当母线停电时，发电机自动启动，并自行投入。低压配133、电系统采用单母线分段方式运行，为防止两路电源并联运行，两回路进线开关之间设联锁装置。(2) 供电电源近期用电规划由xx110KV变电站出一回10KV线路接至高校园区内，再从学校附近的一回10KV分支线T接一回线路至环网柜，作为环网柜提供的备用电源。远期xx高校园区电源由附近新建的一座110KV变电站提供，新建110KV变电站规划远期最大容量为3X4万KVA(3) 负荷预测教师村总建筑面积约274万m3，根据本地用电指标，各类建筑负荷密度为：用地分类建筑分类需用系数用电指标(W/ m2)公共设施用地商业0.70.865大学、图书馆0.80.980俱乐部、表演中心0.60.790医疗保健中心0.5134、0.6580居住用地公寓楼0.50.655别墅0.50.670道路广场道路20(kw/km2)广场20(kw/km2)公共停车场65(kw/km2)本规划区用电负荷标准预测参照国内有关分类综合用电指标并结合海口市土建学会电气专委会推荐的指标进行负荷估算。考虑各类用电负荷间的同时系数为0.85，根据建筑综合技术经济指标及以上负荷指标计算得出本规划区的用电负荷为156780 kw，计算负荷为133263 kw。(4) 高压及变电10KV配电网应根据高压变电所布点、负荷密度和运行管理地需要划分成若干个相对独立的分区配电网，分区配电网应有比较明显的供电范围，一般不应交叉重叠。每个分区 宜设置一个10K135、V开闭所，供分区内各种建筑物正常供电。(5) 线路敷设室外电缆采用电缆沟及直接埋地敷设相结合的敷设方式。10. 道路照明本社区内主要道路照明电源由路灯照明配电箱提供，供电半径8001000m，路灯灯杆高度79m。采取手动和自动控制相结合的控制方式。照明灯具光源采用节能荧光灯。11. 防雷本社区的建筑在防雷上属于二类建筑，按要求设置防直击雷、防感应雷和防雷电波入侵装置。沿建筑天面周边、屋脊和屋角等处装设避雷网，作为接闪器，并在整个屋面组成不大于10m10m或12m8m的网格，以防止直击雷。突出屋面的金属构件均应做好防雷接地。应确保45m以上外墙的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接，以防止侧击136、雷。建筑物内的设备、管道、构架、电缆金属外皮，钢窗等较大金属物，均就近接至防直击雷接地装置或电气设备的保护接地装置上，以防止感应雷。为防止雷电波入侵，所有电缆进出线在进出入口户端将电缆的金属外皮、钢套管等与接地装置连接。在供电高压系统中，所有高压电源进、出线柜均加装避雷器；在有线电视、数据网络等弱电系统入户前端加装信号避雷器等采用一系列防雷电波入侵措施。利用建筑基础内的钢筋作为本工程的防雷、重复及保护接地及弱电的共用接地装置，其接地电阻不大于1欧姆。利用建筑柱内的主筋作为防雷引下线，上下一致焊接成电气通路，其下端与基础接地装置相焊接，其上端延伸至与屋面避面雷网相焊接。在本社区建筑的各变配电房等137、设备用房内及建筑的强、弱电竖井内均设置接地端子箱，所有电气设备的金属外壳、金属底座、电缆金属铠装层、电缆保护钢管以及所有金属支架均与接地装置连接，住宅卫生间局总等电位联结，以保证安全。12.电信电视工程(1) 电信xx高校新区规划远期容量为5万门，规划在生活中心区建设电信局1座，规划容量为5万门。可以满足未来高校园区人口及经济的发展要求，服务半径2.02.5km。规划占地面积3000m2。电信电缆采用光缆埋地引入教师村，总机房至各分接线箱采用电缆沿电缆沟和直埋敷设相结合敷设方式。本规划区电信管道规划按三网合一和接入网规划考虑，管道孔同时考虑了非话业务、电缆电视及备用等需要。线路管孔应留有足够的138、容量。小区内干线采用光缆，沿电缆沟和直埋敷设相结合的方式至各建筑物。(2)电视系统a、本工程设置有线电视系统，信号源由室外有线电视网的接口引来。b、系统采用862MHZ（双向）高隔离度的邻频传输系统。c、干线电缆选取用SYWV-75-9，支线电缆选取用SYWV-75-5。本工程每户引入一根电缆SYWV-75-5，用户电平要求（674）DB。13. 燃气工程(1) 按照#生态省的建设要求，从实际出发，充分利用#天然气资源，推广使用清洁、高效的管道天然气，为城市建设、保护环境、改善人民生活条件和生活水平服务。(2) 统筹兼顾、统一规划、分期实施，做到近远期结合，xx高校园区近期可采用瓶装液化气供气139、，中远期以管道燃气供气为主。大学城教师村内主要用气对象为学校以及其附属生活中心区等，其中居民生活用气指标为：2500MJ/人.年；不可预见量按总用气量5%确定；，经计算预测天然气日用气量为10120.7米3日。 (3) 压力级制及供应方式海口市燃气管道采用中压一级系统，远期管网设计压力为0.4MPa，工作压力为0.3MPa，末端压力为0.20MPa。低压管网压力0.01MPa。规划区内随主要道路建设同时铺设中压燃气管网，中压燃气进入各类用户前可设用户箱式调压站或专用调压站，再经庭院或街区低压管网进入用户计量后使用。燃气规划平面图中未注明低压管网。(4) 管网布置、供气方式及使用管材本社内区管道140、设计和施工按照远期需求，统一规划，分期建设。规划在燃气管道建设初期，因其供气规模不大，在道路路网系统尚不完善的情况下，燃气管道可采用以枝状管道布置为主的方式向规划区的各用户供气。当供气达到一定规模时，逐步将枝状网管道改造、建设成环网状供气管道向用气单位和居民供气，以提高城区供气的安全可靠性。天然气管道设计和施工结合道路规划建设同步进行，并安排在道路人行道下，尽量避免在机动车道下敷设。管材选择：天然气管道采用无缝钢管，直埋敷设，尽量避开交通干线和繁华街道，禁止沿高压电线走廓、电缆沟道和在建建筑物、易燃易爆及腐蚀性液体堆场下敷设燃气管道。管线敷设：小区的干管原则上布置在道路两侧的人行道下，采取直埋141、敷设，覆土厚度要求：车行道下不小于0.8m，非车行道下不小于0.6m。与其他地下工程管线的水平及垂直净距应满足城市工程管线综合规划规范的相关要求。5.3 大学城基础设施建设方案xx高校新区规划建设用地10300亩，规划布置8所大学，高校新区常住人口容量规划为15万人，其中在校学生规模10万人，教职工10000人，家属及其他人口40000人。一期已在2005年11月正式开工。目前首期已入住琼台师范高等专科学校和#经贸职业技术学院，其他6所大学也将陆续进住办学。xx高校新区项目建设是海口江东组团重要组成部分，它是海省重要的科研基地，总目标是将其规划成具有热带风情的花园式大社区。桂林高校新区项目规划142、具体目标是将其构建狭长地形的独特结布局，做到点轴相结合，线性生长和点式集聚相结合等，即构建“三、三带、多组团”的结构模式。三心：中部社会公共服务指用地中部连接南北地块的核心区域；要集中布置了区域级的公共服务设施；而南北各设置了一个B 级社会后勤服务中心。三带：指南北向贯穿用地中部的绿色开放空间和顺着它线性发展的教学带和居住带，也是整个园区的公共休闲活动带。多组团：指开放空间绿化带连接贯穿的多个可生长的学校组团 xx高校新路网概况xx高校新区共规划19条道路,分别为1号到17号路,海涛大道、东寨港大道,其中10号和16号路为远期发展用地道路。目前1-3号路, 海涛大道已经修建完成,随着高校的不断143、入驻,必须要为加快完善新区基础设施，优化新区发展环境，拟建xx高校新区路网其余的15条道路工程。解决xx高校新区交通出行困难，完善xx高校新区路网结构。为xx高校新区的综合开发建设创造了有利条件，提升其办学环境，提高城市文化建设品质。 建设条件1.气候条件项目区属热带湿润海洋性季风气候区，夏季主导风向为东南风，冬季为西北风，年平均气温24.3，年降雨量1760毫米，一年四季风和日丽，冬暖夏凉，气候怡人。年平均气温24.3极端最高气温36.2最高平均气温28左右最低平均气温18左右平均相对湿度85年平均降水量1760毫米日最大降水量大于25毫米年平均蒸发量1834毫米日照时数440.2835.8144、小时年平均可日照总时数2000小时以上年平均风速3.4米秒最大风速37米秒年主导风向以东北风和东风为主2.地形地貌项目场地内用地地形地貌多为丘陵、台地，高程在-1米至28米之间，相对比较平坦，坡度均在10%以内，且具有良好的自然生态。3.地震烈度区划分地震基本烈度为度。4. 沿线建筑、文物古迹、树木、河流、管线等情况项目区均为学校和民宅，道路红线内有草地、菜地、香蕉和槟榔种植用地、围墙、民用建筑、电力电讯杆线等，附近还有池塘、蛙池等。xx高校新区现状大部分地区目前为非建设用地，基本上没有污水管网，有少部分的雨水暗沟，基本上没有雨水管网。5.交通xx高校新区临近海文高速公路、灵桂公路，与已建成的145、海涛大道等道路交叉，交通方便。6.施工条件本项目建设所需的砂、石、水泥等基建材料均为市场上常用材料，海口市的材料供应商均有充足的货源，能保证项目需要。项目所在地已通电、通水，通讯网也已覆盖，同时项目业主具有丰富的管理经验，施工单位拟通过招标方式择优确定，其技术力量有保障，项目施工条件良好。7.地层情况根据现场工程地质调绘及钻探结果，道路沿线1015m深度范围内，表层局部为填土（Qm1），地层岩性为第四系上更新玄武岩残积土（Qe1）、第四系中更新统海相沉积土（Qm）和第四系下更新统海相沉积土（Qm）。校际16#路划分为5个工程地质层，各层岩性特征描述如下：层素填土（Qm1）：部分路段有揭露，灰褐146、色、深灰色、灰黄色，主要填料为高液限粉土和粉土质砂。工程性质较差，容许承载力为80kpa，经压实后可作为路基土。层高液性粘土（Qe1）：全线东、西部地段均有揭露，褐红色，以硬塑状为主，成份以粉年粒为主，干强度中等，韧性中等，无摇震反应。容许承载力为140kpa，工程性能较好，可直接作为路基基础持力层。层低液限粘土（Q2m）：全路段均有揭露，灰白色、浅灰色、褐黄色，以硬塑状为主，含少量粉、细粒，切面光滑，干强度中等，韧性中等，无摇震反应。容许承载力为170kpa，岩土性质良好，为较好的路基基础持力层。层粉土质砂（Q1m）：分布于全线路段，灰白色、浅褐色、浅黄色，饱和，稍密为主，主要矿物成分为石英147、长石，颗粒成份以中、粉粒为主。容许承载力为160kpa，工程性能较好，是良好的下卧层。层高液性粘土（Q1m）：少数路段有揭露，深灰色、灰黄色，软塑，切面光滑，干强度中等，韧性中等，无摇震反应。容许承载力为120kpa，工程性能较差。8.沿线水文地质条件项目区内水系丰富，雨量充足，补给条件好。工程场地含水层为层素填土属弱透水层，层粉土质砂属空隙承压水含水层，主要接受侧向不给，透水性强；、及层属相对隔水层，、层含水层渗透系数经验值分别为1.110-6m/s、1.710-4m/s。勘察期间实测稳定地下水位埋深为1.204.80m，据区域水文地质资料及场地附近民井调查，地下水年变幅1.00m。9.技148、术标准 各条道路技术标准序号路名长度路宽道路级别设计时速14号路105020城市支路3025号路150730城市次干道II级4036号路145330城市次干道II级4047号路223230城市次干道II级4058号路131130城市次干道II级4069号路170730城市次干道II级40710号路218630城市次干道II级40811号路239230城市次干道II级40912号路79020城市支路301013号路113120城市支路301114号路103630城市次干道II级401215号路63530城市次干道II级401316号路130730城市次干道II级401417号路207730城市次149、干道II级4015东寨港大道515940城市次干道II级4010.方案设计原则(1) 工程设计遵循城市规划方案；(2) 平面设计原则a.道路平面位置按城市规划道路网布设；b.道路平面线型与地形、地质、水文等结合，并符合各级道路的技术标准；c.处理好直线与平曲线的衔接，尽量采用大的曲线半径，用圆曲线代替缓和曲线的设置，尽量不设置超高、加宽；d.根据道路等级合理设置交叉口、沿线建筑物出入口、停车场出入口、分隔带断口，公共交通停靠站位置等；e. 辅道设计应同时考虑经济性、安全性和舒适性。(3) 纵断面设计原则a.参照城市规划控制标高并适应临街建筑立面布置及沿路范围内地面水的排除；b. 为保证行车安全150、舒适，纵坡设计缓顺，起伏不宜频繁；c. 为满足非机动车行驶，最大纵坡度按非机动车爬坡能力控制；d. 本工程所处区域地形平坦，最小纵坡宜尽量满足路面纵向排水要求；e.设计时对沿线地形、地质、水文、气候、地下管线、排水要求进行综合考虑；f. 线性组合应满足行车安全、舒适，以及与沿线环境、景观协调的要求，并保持平面、纵断面线性均衡，保证路面排水通畅。(4)横断面设计原则a.根据不同道路所处的区域，布置不同的横断面形式，使其满足交通服务功能，并与该区域的路网相协调；d.充分考虑道路景观和城市生态环境建设，尽可能多的设置绿化用地；c. 在穿越城市已建成区的路段，充分考虑道路两侧居民、单位的通行要求；e151、.在建筑密集区，合理布置断面形式，采取工程措施减小道路用地，尽可能少拆迁；f.考虑近远期结合，预留管线位置，为远景发展留有适当的余地。11. 道路工程方案 (1) 平面设计道路根据海口市规划局提供的规划给定的坐标控制点，依据规划道路走向定线。(2) 竖向设计根据道路两端控制高程，结合现状道路底面标高，协调现状道路地面标高，协调整个路网系统布置和沿线建筑，在满足道路设计标准前提下，按照尽量减少填挖方、节省工程投资、符合环境保护的原则。道路设计高程控制在5.439.88 米之间，纵断面技术指标如下：(3) 横断面设计通过对现有交通量的调查及对远景交通量的预测，结合海口市的实际条件及规划要求，推荐选152、用一幅路形式。该种断面形式比较适合校区道路，符合建设以人为本的和谐社会的指导思想。按照高校新区规划要求，横断面形式定为一幅路，30米路宽采用：道路标准横断面为：1.5m 绿化带+4m 人与自行车混行带+1.5m 分隔绿带+16m 机动车道+1.5m 分隔绿带+4m 人与自行车混行带+1.5m 绿化带=30m；20米路宽采用：道路标准横断面为：3.5m 人与自行车混行带+2m 分隔绿带+9m 机动车道+2m 分隔绿带+3.5m 人与自行车混行带+1.5m 绿化带=20m。路面横坡度设计：机动车道：双向直线坡1.5%；人与非机动车混行道：单向直线坡-1.5%；分隔绿化带：单向直线坡-1.5%。填挖153、方边坡设计：填方边坡：1：1.5；挖方边坡：1：1。道路下预留了电力、通讯、给水、煤气、雨水及污水管道位置，具体布置见道路规划横断面图。(4) 路面结构高等级路面通常采用水泥混凝土或沥青混凝土。水泥混凝土路面的优点是使用寿命较长，耐久性好，初期养护维修少。缺点是要求地下管线一次敷设到位，路面折裂损坏维修复杂，维修期长。对软土地基施工后不均匀沉降产生的垂直沉降变形适应能力较低，在车辆荷载作用下，容易形成早期断板或破损。另外水泥混凝土路面板缝多，行车舒适性较差。沥青混凝土路面摊铺快速，施工方便，行车舒适，行车噪音低，局部开挖、修补比较方便，便于今后地下管线二次埋设。为减少噪声污染，保持良好的城市生154、态环境，创造优越的工作、生活条件，本设计推荐采用沥青混凝土路面。根据各条道路的性质及所承担的功能，结合海口市气象、工程地质及近年来的工程建设经验，参照省内其它城市类似工程，拟定道路路面结构见下表：类型 路面结构30米宽道路机动车道总厚度 62cm4cm 厚AC-13C 细粒式沥青混凝土8cm 厚AC-25C 粗粒式沥青混凝土透油层30cm 厚5.5%水泥稳定碎石基层（分两层碾压）20cm 厚级配碎石底基层20米宽道路机动车道总厚度53cm3.5cm 厚AC-13C 细粒式沥青混凝土4.5cm 厚AC-16C 中粒式沥青混凝土透油层30cm 厚5.5%水泥稳定碎石基层（分两层碾压）15cm 厚级155、配碎石底基层人与自行车混行道总厚度21cm3cm 厚火山岩方砖3cm 厚M10 水泥砂浆15cm 厚4%水泥稳定石屑12. 排水工程方案 xx高校新区现状大部分地区目前为非建设用地，有少部分的雨水暗沟外，基本上雨水管网，雨水管网系统不完善；基本上没有污水管网。(1) 雨水规划依据#xx高校新区控制性详细规划及xx高校新区公共基础设施项目（一期）给水排水工程的现状情况，经过与业主单位、水务局、规划局等单位的相互沟通，对#xx高校新区控制性详细规划进行局部微调；xx高校新区雨水规划可以分为四个片区，各片区雨水经由自东向西方向的雨水管渠收集后，排入xx两侧的现状沟渠。高校新区北侧边缘道路下的雨水管渠156、系统为一个片区，收集道路附近约102.55ha 区域的雨水后，最终通过B*H=3200*1500（单位：毫米）的雨水盖板涵排入灵桂公路西侧的现状排水沟渠。校际16道路下的雨水管渠系统为第二个片区，收集道路附近区域的雨水。此区域的雨水部分就近排入校区内低洼处的水系，部分通过校际16路的雨水管渠排除。16路雨水管渠终点处管渠断面尺寸为B*H=3500*1500（单位：毫米），最终汇入灵桂公路东侧的现状排水沟渠。此片区总服务面积约为155.70ha。海涛大道下的雨水管渠系统为第三个片区，收集道路两侧区域的雨水后，通过就近排入校区内水系及排入灵桂公路西侧的现状排水沟渠的形式，排除服务面积内的雨水。高校157、新区南侧边缘道路下的雨水管渠系统为一个片区，收集道路附近约167.66ha 区域的雨水后，最终通过B*H=3500*1500（单位：毫米）的雨水盖板涵排入灵桂公路西侧的现状排水沟渠。(2)污水规划依据#xx高校新区控制性详细规划及xx高校新区公共基础设施项目（一期）给水排水工程的现状情况，经过与业主单位、水务局、规划局等单位的相互沟通，对#xx高校新区控制性详细规划进行局部微调；xx高校新区污水规划基本可以以校际6路为界分为两个污水收集片区：校际6路以南（含校际6路附近区域）为一个污水收集片区，片区内污水经高校新区南端边缘道路下埋设的污水主干管排入污水处理厂进行处理。校际6路以北（不含校际6路158、附近区域）为一个污水收集片区，片区内污水经校际16路、11 号路汇入海涛大道污水主干管，最终通过灵桂公路等道路下埋设的污水主干管排入污水处理厂进行处理。(3) 设计原则(1) 根据规划合理确定排水体制。(2) 根据规划合理确定管道的设计流量及变化系数。(3) 根据功能分区及地形的变化，依据排水设计规范，合理确定管道的最小坡度。(4) 根据当地的暴雨强度公式计算雨水量，经济确定雨水管道管径。(4)排水体制水体的有机污染浓度随着城市建设发展逐年增加，若采用直泄式合流制体系，势必加重水污染程度，即使采用截流式合流制排水系统，雨水溢流也会污染水体，影响下游的水环境质量。为了实现高校新区高起点的要求和今159、后的发展，提高生活环境质量和避免增加对周边水体的污染，排水系统确定采用雨、污水分流制排水体制。(5)设计参数确定a.地面集水时同t1对管道的某一设计断面来说，集水时间t 由两部分组成，从汇水面积最远点流到第一个雨水口的地面集水时间t1 和从雨水口流到设计断面的管内雨水流行时间t2。其中地面集水时间t1 受地形坡度、地面铺砌、地面植被情况、水流路程、道路横坡和宽度等因素的影响，这些因素直接决定着水流沿地面或边沟的速度。此外，也与暴雨强度有关，因为暴雨强度越大水流时间就短。但在上述各因素中，地面集水时间主要决定于水流距离的长短和地面坡度及地面种类。在实际应用中，要准确地计算t1 值是困难的，一般不160、需要计算，而通常采用经验数值。室外排水设计规范规定，地面集水时间视距离长短和地形坡度而定，一般采用t1=515min。本次设计t1 值采用10min。b.设计重现期P雨水管渠设计重现期，应根据汇水地区性质、地形特点和气象特点等因素确定，并从技术和经济方面统一考虑。室外排水没汁规范规定，设计重现期P 一般采用0.53 年。本次设计根据项目所在区域的实际情况及相应地区的设计经验，P 值采用1 年。c.径流系数径流系数 值因汇水面积覆盖情况、地面坡度、地貌、建筑物密度的分布、地面铺砌等情况的不同而异。影响径流系数 值的主要因素为地面覆盖种类的透水性。此外还与降雨历时、暴雨强度及暴雨雨型有关。室外排水161、设计规范规定各种地面的 值，然后加权平均计算。本次设计 值采用0.65。d. 设计暴雨强度公式：式中：p-重现期，取1年；t-降雨历时，t=t1+mt2，t1取10分钟，管m取2，沟m取1.2；t2-管内流行时间。e.雨水设计流量：Q=qF式中：-径流系数；绿地径流系数取0.15，综合径流系数取0.65；F-汇水面积。f. 污水工程设计标准高校新区内污水的组成主要为生活污水，污水量按用水量折算，生活污水量按用水量的85%计。 (6)雨水平面设计根据管线标准横断面的位置进行平面布置，雨水系统根据道路所在区域并结合整个片区地形地势进汇水流域面积划分，雨水系统按各管段汇水面积计算流量确定管径；设计中162、雨水平面布置井间距暂按3060米进行布置，规划路口留设预留管便于远期道路排水系统接入，90120米设置用户接入管，便于两侧居住区排水管道接入，用户接入管管径为D500。(7) 雨水管材选择雨水口连接管D300采用轻型钢筋砼圆管，雨水管管径D600采用HDPE塑料排水管，雨水管径D1200的采用混凝土方沟，方沟底板采用C25砼，侧墙为C25砼，碎石垫层伸出方沟侧墙15cm，方沟盖板为C25钢筋砼预制盖板（亦可采用现浇）。(8) 污水平面设计根据管线标准横断面的位置进行平面布置，污水系统根据道路所在区域并结合整个片区地形地势进汇水流域面积划分，污水按道路两侧区污水汇水面积计算最大秒流量确定污水管管163、径，设计中污水平面布置井间距暂按3040米进行布置，规划路口留设预留管便于远期道路排水系统接入，80100米设置用户接入管，便于两侧居住区排水管道接入，用户接入管管径为D300。校际16#路按规划污水管由东向西敷设，污水汇集后进入校际11#路污水管道。污水管沿道路南侧布置，距离道路中心线6.5m。每侧布置管径D=400600mm，最小排水坡度i=0.104%，最大排水坡度i=0.6%。(9) 污水管材选择污水管管径D600的均采用PE双壁波纹管,环刚度要求8KN/m2，管径D600采用承插式级柔性接口钢筋砼圆管。13. 交通工程方案(1) 路口控制方式与灵桂公路、东寨港路及校际道路交叉口进行渠164、化设计，并采用信号灯控制。其余采用渠化交叉口。(2) 沿线单位出入口根据实际情况在保证车辆进出方便的同时，合理布置出入口位置并控制出入口个数，减少进出车辆对道路正常交通的干扰。(3) 道路交通标线及交通标志根据城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）的要求，道路全线应按照城市道路标准，设置交通标线及交通标志等交通设施。(4) 人行道及人行横道设计人行道为城市道路两侧供行人使用的设施，为城市道路的重要组成部分，设计本着以人为本的原则。人行横道宽度为6m。设置人行过街横道，并设置相应的配套标志和标线，包括预埋交通管线。(5) 车行道设计道路全线机动车道设计为双向四车道，机动车道与自行车车道165、通过绿化带进行分隔。机动车车道宽度（一侧）设计为：0.25m中央双黄线+3. 5m小型车道+3.75m大型车道0.5m路缘带=8.0m。14.照明工程方案(1) 技术标准项目区道路属于城市道路，道路照明标准按照城市道路标准设计，要求沿线照明效果：平均照度不低于8lx（维持值），平均亮度不小于0.5cd/m2（维持值），均匀度不小于0.35。机动车道照明功率密度值不应大于0.7W/m2，人行道要求平均照度不低于5lx(维持值)。（2）灯具布置沿线采用普通双臂路灯双侧对称布灯方式，照明灯具设在两侧绿化带内，机动车道及非机动车道和人行道均采用NG150W光源，灯杆高为10m，臂长均为1.5m，灯具为166、半截光型灯具，灯杆杆距原则上取30m。在道口处增设中杆灯补充照明，中杆灯所采用光源功率为3X400W，灯具投光灯具，安装高度为13m。本工程照明光源均系HPS（高压钠灯，COS0.85），建议采用进口灯具，所有灯具要求自带补偿电容。照明灯杆采用钢质锥形杆，并且应该采用热浸锌或铝喷涂对灯杆和灯臂表面进行防腐处理，每杆路灯在安装时均应装配路灯终端（带保护熔断器）。本工程照明灯杆杆距原则上为30m，实施时根据断口分布的情况作相应调整。（3）供电设施本设计系采用10kV路灯专用电源环网供电及0.4kV/0.23kV配电，并由路灯行业管理部门确定最终10kV电源接入点位置。10KV路灯高压外线工程由建设167、单位另行委托供电部门设计。考虑到将来路网的完善及沿线居民区公共照明用电需求，本工程设置一座容量为50KVA的路灯箱式变电站，路灯箱变均采用露天安装方式，要求其配置温显及防凝露装置。（4）路灯节能本工程路灯节能设置半夜熄灯功能，即半夜熄灭自行车道及人行道侧的路灯，实施时还应该合理选择照明电气器材：道路照明灯具不但要有高的光效率、优良的配光，还需维护简单方便；配备耗能低的镇流器及性能卓越的启动设备等电气产品以减低能耗。并且要制定好严格的维护计划，认真进行灯具等照明设施的维护和清洁，提高光源光通量利用率。优化配电系统，选用合适的线缆规格及节能型变压器，降低电力系统损耗。（5）配线选型和敷设路灯配电选168、用VV-0.6/1KV 425交联电缆，全线穿管直埋敷设。保护管在人行道和绿化带时采用PVC管；穿越道口及过街处采用承压玻璃钢管且至少预留备用管一根。所有玻璃钢管两端均设电缆检修井，所有设在人行道和绿化带的路灯均设手孔灯具接线井。（6）防雷接地配电系统选用TN-S 接地制式，接地干线采用VV-116 交联电缆，随着供电电缆直埋敷设。接地干线除始端与变压器地连接外，每根路灯电杆须可靠接地，在线路的末端处还需重复接地，并构成环形接线，其变压器工作接地及重复接地电阻。配线到每个照明器的连线均采用两根单芯FVL-12.5mm2 腊克线。15.绿化工程方案(1)设计原则道路绿化有美化城市，改善道路沿线环169、境、庇荫、滤光、减弱噪音功能。道路绿化应近远期结合。道路绿化应按适地、适树、不裸露土壤、满足交通安全行车视线的要求，选择道路分车绿带、行道树绿带等的植物。道路绿化应符合行车视线的行车净空要求。修建道路时宜保留有价值的原有树木，对古树名木应予以保护。(2)绿带设计两侧分车绿带:绿带宽度为1.5m；绿带布置多排紫薇、丛竹等小乔木组成的树阵，其下满铺蒲葵、三角梅和苏铁组成的地被植物；绿带内乔木种植株距为6m；乔木树干中心至机动车道路缘石外侧距离为0.75m。路侧绿带绿带宽度为1.5m；绿带布置多排紫薇、丛竹等小乔木组成的树阵，其下满铺蒲葵、三角梅和苏铁组成的地被植物；绿带内乔木种植株距为6m；乔木树170、干中心至人与自行车混行道路缘石外侧距离为0.75m。16.主要工程数量工程建设总量包括道路工程、绿化工程、交通工程、雨水工程、污水工程、照明工程等基本建设项目。其主要工程量统计如下表：道路工程工程数量表11、道程4号路5号路6号路7号路8号路9号路机动车道（m2）26185.33 37582.18 36235.51 55662.53 32694.25 42569.86 人与自行车混行道（m2）14062.13 20182.50 19459.31 29892.06 17557.57 22861.00 道路土方（m3）106608.34 153008.35 147525.64 226618.87 171、133108.13 173314.70 道路附属结构(站石、缘石等)（m）18695.94 26833.13 25871.63 39742.24 23343.22 30394.26 道路基层（m3）15845.60 22742.21 21927.29 33683.22 19784.36 25760.42 2、交通工程信号灯（个）10 15 14 22 13 17 标志标线（m）9246.75 13271.29 12795.74 19655.94 11545.23 15032.57 3、道路绿化道路绿化带（m2）9341.55 13407.34 12926.92 19857.46 11663.5172、9 15186.68 4、道路照明路灯（套）104 150 145 222 130 170 箱式变压器（台）2 3 3 5 3 4 电力通道（m）3109.03 4462.20 4302.30 6608.91 3881.84 5054.39 二、排水工程1、雨水工程D500管长（m）546.29 784.06 755.96 1161.25 682.08 888.11 砼盖板BH=4mX2m520.58 747.16 720.39 1106.61 649.98 846.32 砼盖板BH=4mX1.5m451.49 648.00 624.78 959.74 563.72 734.00 砼盖板BH=173、2mX1.4m475.59 682.59 658.13 1010.97 593.81 773.18 雨水检查井（座）47 68 66 101 59 77 2、污水工程D300管长（m）514.15 737.93 711.49 1092.95 641.96 835.87 D400管长（m）325.36 466.97 450.24 691.63 406.24 528.95 D500管长（m）469.97 674.52 650.35 999.02 586.79 764.04 D600管长（m）461.13 661.83 638.12 980.24 575.76 749.67 污水检查井（座）58 8174、3 80 123 72 94 道路工程工程数量表21、道程10号路11号路12号路13号路14号路15号路机动车道（m2）54515.36 59652.67 19701.34 28205.34 25836.19 15835.89 人与自行车混行道（m2）29276.01 32034.86 10580.08 15146.92 13874.63 8504.24 道路土方（m3）221948.41 242863.95 80210.08 114832.41 105186.90 64472.66 道路附属结构(站石、缘石等)（m）38923.18 42591.14 14066.47 20138.20 1175、8446.67 11306.60 道路基层（m3）32989.03 36097.79 11921.93 17067.98 15634.33 9582.82 2、交通工程信号灯（个）22 24 8 11 10 6 标志标线（m）19250.85 21064.97 6957.08 9960.07 9123.46 5592.08 3、道路绿化0.00 道路绿化带（m2）19448.21 21280.93 7028.40 10062.18 9216.99 5649.41 4、道路照明路灯（套）217 238 79 112 103 63 箱式变压器（台）5 5 2 3 2 1 电力通道（m）6472.7176、0 7082.66 2339.17 3348.87 3067.57 1880.22 二、排水工程1、雨水工程D500管长（m）1137.32 1244.50 411.02 588.43 539.01 330.37 砼盖板BH=4mX2m1083.80 1185.93 391.68 560.74 513.64 314.83 砼盖板BH=4mX1.5m939.96 1028.54 339.69 486.32 445.47 273.05 砼盖板BH=2mX1.4m990.14 1083.45 357.83 512.28 469.25 287.62 雨水检查井（座）99 108 36 51 47 29177、 2、污水工程D300管长（m）1070.42 1171.29 386.84 553.82 507.30 310.94 D400管长（m）677.38 741.21 244.80 350.46 321.03 196.77 D500管长（m）978.43 1070.64 353.60 506.22 463.70 284.22 D600管长（m）960.03 1050.50 346.95 496.71 454.98 278.88 污水检查井（座）120 132 44 62 57 35 道路工程工程数量表1、道程16号路17号路东寨港大道机动车道（m2）32594.50 51797.07 12865178、7.25 人与自行车混行道（m2）17504.00 27816.23 69091.92 道路土方（m3）132702.00 210881.45 523802.31 道路附属结构(站石、缘石等)（m）23272.00 36982.36 91859.41 道路基层（m3）19724.00 31344.11 77854.72 2、交通工程信号灯（个）13 21 51 标志标线（m）11510.00 18290.95 45432.36 3、道路绿化0.00 0.00 0.00 道路绿化带（m2）11628.00 18478.47 45898.13 4、道路照明路灯（套）130 207 513 箱式变压179、器（台）3 5 12 电力通道（m）3870.00 6149.95 15275.69 二、排水工程0.00 0.00 0.00 1、雨水工程0.00 0.00 0.00 D500管长（m）680.00 1080.61 2684.10 砼盖板BH=4mX2m648.00 1029.76 2557.79 砼盖板BH=4mX1.5m562.00 893.09 2218.33 砼盖板BH=2mX1.4m592.00 940.77 2336.75 雨水检查井（座）59.00 93.76 232.89 2、污水工程D300管长（m）640.00 1017.05 2526.21 D400管长（m）405.0180、0 643.60 1598.62 D500管长（m）585.00 929.64 2309.12 D600管长（m）574.00 912.16 2265.70 污水检查井（座）72 114 284 第六章 项目投资估算及资金筹措61 投资估算的范围本项目总用地面积为121.68hm2， 可建建筑面积274.84万，其中住宅建筑面积：163.79万、商业休闲办公: 46.80万；公共配套面积11.71万,公共设施49.43万.大学城4号-17号路全长20.814公里,东寨港大道5.16公里。进行投资估算。62 投资估算的依据1、国家发展计划委员会与建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版181、）。2、投资项目可行性研究指南。3、工程造价，根据规划方案，按照2005年#省市建筑工程预算定额、#省市政园林工程综合定额等有关定额与修正资料计算。4、征地及拆迁补偿费均已包括拆迁工程费、评估费及管理费。5、其他工程费用，根据国家有关部门对其他费用取费率的规定，并结合本项目的具体情况计算确定。建设单位管理费按财政部2002年9月27日颁布的基本建设财务管理规定计取、勘察设计费按工程勘察设计收费标准2002年修订本计算，可研等前期费、工程监理费按国家发展计划委员会最近文件规定收费范围的中低标准计取。6、不可预见费费，按工程直接费和其它工程费用的4%计提。63 投资估算的内容本项目采取分阶段建设、182、再投入的滚动方式开发。整个项目共分三期，各期开发均包括住宅建设、公用建设基础设施建设。项目投资估算内容为项目开发全过程所发生的费用，即土地取得费用、前期工程费、基础设施及公共设施费、建筑安装工程费、公共配套建筑费、管理费用、销售费用、财务费用、开发期税费、其他费用和不可预见费。1住宅建设包括高层和多层住宅二种建筑类型。2公用建筑包括行政管理、文化体育、金融邮电、商业服务、市政公用、医疗卫生、教育七种建筑类别。3. 公用设施配套建设包括小区内的供电、供水工程、排水、排污工程、智能化工程及区内道路工程、绿化水体工程等。具体分阶段开发的指标如下：项目分期开发经济技术指标 项目合计一期二期三期占地面积183、(亩)1825.20 1000.00 400.00 425.20 总建筑面积（万m2）274.84 82.45 109.94 82.45 住宅（万m2）163.79 49.14 65.52 49.14 商业及配套（万m2）111.05 33.32 44.42 33.32 6.4 估算结果本项目建设总投资额为人民币761898万元, 土地费用18900万元；前期工程费用7981万元；基础设施费用61698万元；建安工程费556971万元；公共配套设施21750万元,其他费用6111万元；财务费用36589万元；销售费用1500万元；开发期税费37877万元；不可预见费用8733万元。详见项目总投184、资估算数表。其中教师村项目总投资额为人民币700200万元。大学城基础设施道路建设61698万元。项目投资估算表序号项目名称投资额占总投资的%1土地费用18900 2.48%2前期工程费7981 1.05%3基础设施建设费61698 8.10%4建筑安装工程费556971 73.10%5公共配套设施21750 2.85%6其他费用6111 0.80%7管理费用3788 0.50%8财务费用36589 4.80%9销售费用1500 0.20%10开发期税费37877 4.97%11不可预见费8733 1.15%12项目投入总资金761898 100.00%基础设施投资一览表序号路名长度(米)路宽185、(米)总投资(万元)1 4号路 1050 20 1651.65 2 5号路 1507 30 3555.77 3 6号路 1453 30 3428.36 4 7号路 2232 30 5266.40 5 8号路 1311 30 3093.31 6 9号路 1707 30 4027.67 7 10号路 2186 30 5157.87 8 11号路 2392 30 5643.92 9 12号路 790 20 1242.67 10 13号路 1131 20 1779.06 11 14号路 1036 30 2444.44 12 15号路 635 30 1498.28 13 16号路 1307 30 308186、3.87 14 17号路 2077 30 4900.69 15东寨港大道5159 40 14923.70 16 合计 25973 61697.68 1土地成本：项目用地按1825.2亩考虑，土地取得费用以10.36万元/亩估算。共计18900万元。2前期工程费，包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测、土地平整、项目报建及工程招标等阶段的费用支出，以及各项设施与市政设施干线、干道、干管的接口费用。共计7981万元项目前期策划及可行性研究费用按国家收费标准参照#市场行情估算为260万元。水文、地质勘测、设计按#市场行情估算为750万元，其中规划设计费按15元/平方米估算。城市基础设施配187、套费15元/平方米，计4123万元。三通一平费用，项目开工前业主方需完成三通一平工作，即通水、通路、通电和场地平整。项目场地基本平整，场外道路已通，水、电只需接市政水、电网即可开工。场地建设条件较好，估算三通一平费用为2156万元。电水气接通费，需在供电公司交纳高压下火费用约230万元，自来水公司接管费用估算172万元。主干道接市政的电信、排污、燃气等费用估算210万元。以上这些费用参照海口市同类小区发生的前期费用情况估算。招投标工作，估算报建及工程招标等阶段的费用支出为80万元。表111 前期工程费估算表 单位：万元序号项目名称金额估算说明1前期规划、设计、可行性研究260国家收费基础上的市188、场价2水文、地质勘测、设计750国家收费基础上的市场价3城市基础设施配套费4123住宅元4三通一平费用21565电水气接通费6126招投标80国家收费基础上的市场价7合计79814. 公共设施建设费估算：基础设施包括供水、消防工程；供电、照明、通信、监控系统；燃气工程；排水、排污工程；小区道路工程。公共设施包括小区绿化、环卫设施、停车场、派出所、幼儿园。供水、消防工程估算4100万元；供电、照明、通信、监控系统估算3500万元；燃气工程估算1200万元；排水、排污工程估算5500万元；道路工程5000元；绿化、景观、建筑小品等估算为1650万元；环卫设施800万元，合计公共设施费用21750万189、元。公共设施建设费估算 单位：万元序号项目名称金额1供水、消防工程41002供电、照明、通信、监控35003燃气工程12004排水、排污工程55005小区道路工程55006绿化、景观16007环卫设施8008合计217505. 建筑物安装工程费，包括教工住宅楼、商业服务用房的建筑工程费用、水电安装工程费用和外装修费等，参考同类项目标准和#实际情况，住宅按2100元/m2估算，商业用房（含农贸市场）按2200元/m2估算，公共用房按1800元/m2估算,则项目建安费用总额估算为556971万元。工程分四个片区安排5年内全部建设完成，第一年先进行B地块的土建工程，待第一年第三个季度末该片区建筑封顶190、后，开始预售；同时再开始A地块的土建工程的投资开发，待第三年第三个季度末该片区建筑封顶后，开始预售；第四年开发C地块，第四年的第三个季度末该片区建筑封顶后，开始预售，五年完成全部开发任务。建筑物安装工程费估算序号项目名称单价(元/)金额(万元)1住宅楼21003439592商业服务用房22001029603公共设施18001100524合计5569716. 管理费：包括建设单位管理部门的开发经营活动所发生的各项费用，按财政部财建2002394号文的规定 计提为3788万元。7. 其它费用：包括工程质量监督、工程监理费等，按#相关的取费标准估算为6111万元。8. 财务费用：项目拟申请银行贷款2191、0亿元，银行贷款从项目建设期初按季度陆续发放，总计在2年内全部发放完毕；贷款发放后所发生的利息根据还款计划估算为36589万元。9. 销售费用：项目从第一年第三季度开始准备预售工作，第四季度正式开盘销售。销售费用包括广告宣传费用和销售人员工资，按每年度平均投入300万元估算，则销售费用总计为1500万元。10. 开发期税费：营业税、契税、城市维护建设税和教育费附加等计37877万元。11. 不可预见费：不可预见费包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费按前期工程费、基础设施及公共设施建设费、建安工程费、公共配套建筑费、管理费用之和的3%估算，估算结果不可预见费为8733万元。综上，项目投入总资金192、估算为761898万元。分期投资计算表序号项目投资额(万元)建设期1期2期3期1土地费用18900 9450 9450 0 2前期工程费7981 6384 0 1596 3基础设施建设费61698 43189 12340 6170 4建筑安装工程费556971 167091 222788 167091 5公共配套设施建设费21750 13050 4350 4350 6其他费6111 1833 2444 1833 7管理费用3788 1136 1515 1136 8财务费用36589 4940 13465 18185 9销售费用1500 1050 450 0 10开发期税费37877 18938193、.515150.83787.711不可预见费8733 0 0 0 序号项目第1年第2年第3年第4年第5年总成本比例1土地及相关费用94509450189002%2前期费用6384015960079811%3建安成本83546167091194940668374455855697173%4基础设施建设费185091234011106740412340616988%5公共设施配套65254350217543504350217503%6其它费9171833213973348961111%7管理费用5681136132645530337880%8销售费用0450600450015000%9开发期税费7194、57556825682113637575378775%10财务费用09147914791479147365895%11小计1334752114792287101007397876275316599%12不可预见费8733000087331%13总成本14220821147922871010073978762761898100%14比 例19%28%30%13%10%100%6.5资金筹措本项目总投资额为人民币761898万元。其中，开发企业需要自筹启动资金52206万元，向商业银行贷款200000万元，其余建设投资拟采用滚动开发的形式，从销售收中计提解决。第七章 财务分析与评价7.1评价的依据195、和基本数据1、本项目财务评价是依据国家现行的企业会计准则、企业财务通则、国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法和参数和建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法的有关规定和方法进行的。2、本项目依据国家税收政策规定，征收营业税并征收城市维护建设税和教育附加费，房地产项目的营业税率为5%。城市维护建设税和教育附加费，税率分别为营业税的7%和3%。3、本项目按#特区规定的15%所得税率估算所得税。4、税后利润提取10%的盈余公积金和5%的公益金。5、年基准收益率设定为10%。7.2 销售收入与经营税金及附加估算7.2.1销售收入依照投资项目财务评价的惯例，在进行项目投资估算、销售收入、销售成本等均196、假设采用现时的价格水平，在计算期内保持不变，不考虑通货膨胀因素对项目财务评价指标的影响。项目的定价基于对海口市楼盘价格的调研与比较，并对高校区教师抽样调查进行综合比较分析，采用市场比较法进行修正，得出销售价格,其中公共设施按成本价由政府收购。保守方案销售表项目一期二期三期销售额单价数量总额单价数量总额单价数量总额住宅（万m2）280049.14 137583.6290065.52 189996.4310049.14 152324.7公共配套设施（万m2）190018.34 34849.8190024.46 46466.4200018.34 36684商业用房（万m2）420014.04 589197、68480018.72 89856550014.04 77220合 计231401.4326318.8266228.7823948.97.2.2税金房地产项目的营业税率为5%，城市维护建设税和教育附加税，税率分别为营业税的7%和3%。7.3 财务指标的选取参照财务制度，结合现实房地产开发的实际情况，在进行项目效益评价时，选取的财务指标有：财务净现值、财务内部收益率和资本收益率三种。1、财务净现值（NPV）净现值设按设定的贴现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。贴现率的大小取决于银行利率的高低、项目性质、经营风险程度、经营目标和要求，本案选定的折现率与财务计算的年利率相同。198、2、资本收益率以计算期内的净现金流量之和除于全部投资而得出的指标，没考虑通货膨胀而是货币贬值的因素，是一个简单表达盈利情况的指标。3、财务内部收益率（IRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零式的折现率，反映项目所占用资金的盈利率。7.4 财务效益分析鉴于本项目投资额较大, 开发周期较长，对项目进行动态预测毕静态预测更为科学。表：保守方案项目现金流量序号项目第1年（筹备期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（2期）第5年（3期）一现金流入0239371.5195791.3130527.52266228.71减去相关费用后的实际销售收入0239371.5195791.281305199、27.52266228.7二现金流出142207.78211479.4228710.1100738.5178761.851总投资142207.78211479.4228710.06100738.5178761.85三税前1净现金流量-142207.7827892.1-32918.7829789.01187466.852税前累计净现金流量-142207.78-114315.7-147234.5-117445.4570021.43税前净现值NPV=63455.34税前内部收益率IRR=9%四税后1税后净现金流量-142207.7814726.668-43687.322609.9964172824.200、27152税后累计净现金流量-142207.78-127481.1-171168.4-148558.41724265.8553税后净现值NPV=18060.894税后内部收益率IRR=5%75风险分析7.5.1宏观因素风险分析由于本项目规模大，投资开发周期长，必然不可避免要受到宏观经济、国家产业政策的影响。1、经济格局不可预见海口的产业结构正处于调整阶段，工业基础参差不齐，结构不尽合理，未来的经济格局存在不可预期性。2、房地产业政策调整国家加大对房地产业的调整力度，在政策上出台了一系列的政策措施规范房地产业的发展，包括金融，开发条件、预售许可条件等的限制。这都将对本项目的融资、开发、销售产生巨201、大的影响。3、土地政策不明确国家对城市郊区大量的土地开发存在分歧，一部分认为郊区的房地产开发将过度扩大城市规模，较少耕地、浪费土地资源、削弱城市中心区功能；一部分认为郊区房地产开发有利于减轻市区的交通、环境等压力。这种分析将给本项目造成直接性的影响，而且影响是相当大的。4、未来宏观经济的不确定性人均国民收入增长速度，通货膨胀程度、物价指数、国际收支、消费结构、国家经济政策、产业政策、优惠政策的变化、货款利率的变化、各种税率的变化等均将影响到本项目的经济效益。 市场风险市场风险是指本项目面临的市场环境的不确定性、市场供求关系的变化等给本项目开发所带来的不利局面。市场风险是本项目面临的最大的不确定202、因素：1、 运作风险本项目规模大，且所处的环境复杂多变，与小项目的运作模式有着千差万别。在实际操作中，如果没有良好的开发理念、先进的运作模式，市场把控能力，健全的决策机制，一流的人才，将对本项目构成巨大威胁。此外，还包括从本项目规划、设计、建设、推广、销售到物业管理开发全过程中一系列不确定因素对本项目经营收益的影响。2、企业、品牌风险委托方以前没有从事过大型的房地产项目的开发，要完全把握房地产市场，运作好项目需要一个长期的探索和认知过程。在这一过程中也存在企业决策风险。3、不可抗风险战争、洪水、地震等不可抗拒的灾难将对本项目构成威胁。 规避风险的对策宏观经济环境属系统性风险，对企业来说属于不可203、控风险，但系统性风险转化性也强，也可能由风险变为机遇，支撑#经济增长的基础仍然存在，目前#经济秩序的重建正是一种良性的发展过程，人们对房产的消费需求增大，所以从这点上来说系统风险就会化解，海口正在建设宜居城市，对岛内和岛外的居民来说具有很大的吸引力，从这个意义上讲对本项目有一定的积极意义，化解了系统风险。建议：提升管理水平，不断创新，化风险为竞争优势。同时采用风险管理模式，敏锐地洞察识别分析潜在风险，企业应建立项目研究小组或聘请专家及专业人士作为长期顾问，及时了解并进行趋势研究，根据形势的变化及时调整项目操作思路及营销策略。另外了做好政府相关部门的沟通工作，努力得到政府和相关金融机构的支持。7204、6 总体评价在为期5年的开发周期及前提下，从动态指标NPV 和IRR分析，动态NPV都为正，说明项目都有盈利，具有可操作性，税前盈余63455.3万元, 项目收入高于社会基准收益率,动态指标NPV 和IRR较理想,项目盈利较好, 税后项目还有18060.89万元的盈利,高于预定的社会基准收益率,所以此项目应当规划好建筑方案，争取的销售价格上取得较好的优势。本项目建设在财务上是可行的。第八章 环境影响及环境保护81环境质量标准依据1、大气污染物综合排放标准 GBl629719962、地表水环境质量标准 GB38382002 3、环境空气质量标准 GB3095l9964、城市区域环境噪声标准 GB205、309693 5、饮食业油烟排放标准 GBl848320016、污水综合排放标准 GB897819967、生活垃圾填埋污染控制标准 GBl6889一19978、自然保护区类型与级别划分原则 GBT1452993 9、污水排入城市下水道水质标准 CJ3082199910、环境空气质量功能区划分原则与技术方法 HJl41996 8.2 建设地点环境现状项目地位于海口xx高校区，环境条件良好。8.3 主要污染源及污染物1污水主要为居民在日常生活中所产生的生活污水。其主要是生活废水和人的排泄物，包括厨房洗涤、沐浴、洗衣等的废水以及冲洗厕所等的污水。主要成分是有机和无机的可沉和不可沉固体，细菌，还有氮、206、磷等营养物质。2废气餐饮设施排放烟尘废气，主要成分为碳氢化合物、N0X、CO等；汽车排放尾气，成分为S02和CO2。3噪音主要来源为空调机组、自备发电机及车辆等。4固体废弃物生活垃圾、果皮纸屑、塑料瓶罐、食堂下脚料等。8.4 综合治理措施8.4.1 项目建设期的治理1粉尘：制定严格的管理制度，施工过程中尽量做到带水作业，或经常喷洒水以减少扬尘对周围环境的影响。2固体废弃物：施工过程中的建筑垃圾应有计划，有步骤搬运或堆存，临时堆场不得影响交通，电讯等。3噪声：项目建设期各类机械设备及运输将产生噪音。因此，建设期内应切实控制好作业面积和施工车辆行驶路线，噪声值控制在低于城市区域环境标准III类区标207、准以下。4防止水土流失：建设期内土建工程会改变地形地貌，如果施工不当或阴雨、暴雨时会造成大量水土流失。道路建设时破坏植被同样会引起水土流失。因此在土方开挖时，剥离表土，裸露时间不要过长，阴雨，暴雨时避免施工，防止水土流失。同时加大绿化率，严格控制建筑密度及人员流动量，保护周围环境生态功能。8.4.2项目运营期的治理 1、废气：厨房采用机械进排风的通风系统，排出室内余热及废气。设备用房安置消烟除尘，以及机械送排风的通风系统。区内环境空气质量应控制在GB30951996环境空气质量标准一级标准。控制区内交通车辆数量，使用无铅汽油，并在道路两旁种植草地，设置多层次绿化带，净化空气。 2、废水：厨房污208、水设专用管道排至隔油池，经隔油池隔油处理；生活污水在区内设化粪池处理，经污水提升站提升后一并排入城市污水管网，送至市政污水处理站统一处理。 3、噪音： a尽量选用低噪音设备，机房等采用吸音、隔音材料。 b区内禁止使用高音喇叭，对交通噪音实行限速和禁止鸣笛措施。 c可利用屏障阻挡噪声，例如、土坡、高大建筑物、树林等。 d固体废弃物：每日清扫，定点收集，统一运往城市垃圾处理厂集中处理。 e有机垃圾：可采用目前较为先进的有机垃圾生化处理机进行处理。有机垃圾生化处理机非常适合处理宾馆、饭店的日常生活垃圾，处理效率可达到90。有机垃圾生化处理机的内胆材料普遍采用不锈钢。经生化处理后的有机垃圾可直接排放，209、对环境及生态平衡并无影响。8.5 环境影响评价 项目运营后产生的污染物种类较少，便于集中处理。对生活污水，目前已有成功的治理措施，xx将建成城市污水处理站，集中处理市内生活污水，可防止污染。废气排放数量也较少，只要采取通风措施不会形成危害。噪声采取消音、隔音措施与材料，影响也有限。三废的重点应放在固体生活垃圾上，加强管理，定时清扫、回收处理，造成一个洁净的环境。只要严格执行上述保护措施，对三废排放认真进行处理，项目兴建对区域生态环境不会产生不利影响。从环境保护角度认为该项目建设是可行的。第九章 节能9.1建筑节能 1、本项目位于#省海口市，处于夏热冬暖地区南区。 2、节能设计要点：总平面布局适210、于夏季通风；围护结构传热系数和门窗遮阳系数满足规范要求；每个方向窗墙比不大于0.7，当小于0.4时，玻璃可见光透射比应不小于O.4。 3、节能设计：(1) 建筑总平面布局中房屋南北朝向。有利用自然通风，达到较好的使用舒适度。(2) 外墙采用200厚加气混凝土砌块墙，墙体的传热系数为1.5，满足标准要求。钢筋混凝土外墙采用25厚挤塑型聚苯乙烯保温板保温。(3) 屋面采用中南标98ZJ001-屋23的做法，屋面传热系数为0.90，满足标准要求。(4) 外门窗采用铝合金框，LOWE中空玻璃，传热系数控制0.3，遮阳系数控制0.4。(5) 外门窗或开启面积大于30，满足标准要求，建筑每个朝向的窗墙面积211、比均不应大于0.7，当窗墙面积比小于0.4时，玻璃的可见光透射第比不小于0.4。(6) 外窗的气密性不低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法GB7107规定的4级。9.2能耗分析能源消耗主要有：空调、照明、水和民用燃气。空调设计采用中央空调系统和分体空调相结合。9.3 节能综述1空调是本项目能源消耗的主要设备，本设计尽可能选用节能型空调，新型的全热交换新风系统空调，按房问及楼层划分空调区域，具有节省建筑层高，运行管理简单，使用方便等优点，与传统集中空调系统相比可节电20左右电能。 2供配电网络的运行控制尽量采用先进的手段，配电设备采用可靠性高的先进设备。对于照明设备，设计选用节能型灯具，为项目曰212、后的节能奠定基础。 3充分利用#岛日照时间长的优势，可考虑在屋顶适当位置安装太阳能热水器，以保证居民生活用热水的需要。 4厨房选用节能型燃气燃烧器具，以节省民用燃气的需要量。5严格按照建筑节能设计要求设计。第十章 项目组织和进度安排10.1 项目的组织本项目按海口市有关文件要求实行代建制，为加强建设管理，建议建设单位采取如下管理办法：1、组织一支精干高效的项目代建管理队伍2、采用“政府监督，社会监理”原则，引入竞争机制本项目拟采用委托招标的组织形式，邀请招标的招标方式进行招标。招标、评标实行“政府监督、社会监理”的原则，通过招标选择具有相应资质和信誉的监理公司或咨询机构全权负责工程质量、进度、213、监理。3、加强投资管理工程款实行专款专用，项目收支单独列帐，严格控制工程造价，以批复的概预算作为控制依据。4、加强组织与计划在施工过程中，应加强组织与计划工作。施工单位要加强施工组织设计，充分考虑季节等不利因素对工程的影响，减少工程对周围环境的破坏，工程施工应参加建筑保险，降低工程的风险。5、加强质量、进度、支付管理监理单位应本着“严格监理、公正科学、热情服务、一丝不苟”的监理原则，对工程的质量、进度、支付进行全面监理，各分项工程必须严格按照设计标准及质量验收标准执行，要树立“百年大计、质量第一”的原则，避免赶工期、赶进度等增加质量隐患问题的发生，精心设计、精心施工、精心管理、创造良好的工程形214、象。10.2 项目实施进度建议本项目经决策确定筹建后，需要进行前期准备工作,主要内容包括:项目报批、资金筹措、勘察设计等。工程项目实施阶段包括：土建施工、设备定货、安装等。根据本项目的特点、建设条件及建设内容，经研究比较，本项目拟分三期实施完成：筹备期: 2009年1月-2009年7月完成本项目征地、工程可研、初步设计；第一期: 2009年7月-2010年12月：完成本项目施工图设计、招标、基础设施配套等工作。第二期: 20010年12月-2012年12月：房建工程施工、销售;第二期: 2012年12月-2013年12月：房建工程施工、销售、收尾。本工程建设期定为五年。第十一章 结论与建议11215、.1结论通过项目建设的必要性分析、工程方案和财务评价的结果，本报告认为海口xx高校区综合配套设施项目的建设是必要、可行的。通过本项目的实施，可以解决xx高校教师的住房，可以完善高校区的的基础设施建设，同时还得到固定资产和投资盈余，项目的实施具有一举多得之效果。按照项目策划的收入方案进行了财务评评,税前和税后的两个方案的动态NPV都为正，说明项目都有盈利，具有可操作性，税前的项目收入高于社会基准收益率,动态指标NPV 和IRR较理想,项目盈利较好, 税后的项目还有24265.86万元的收入,高于预定的基准收益率，项目的建设可以满足xx高校新区公共基础设施所需建的设资金。11.2 建议1. 由于是公益项目, 建议国家及省有关部门在资金和政策等方面给予大力扶持，并且协调好土地、规划、建设各方面的条件，以使项目早日建成，发挥作用。2由于是公益项目，政府在立项、土地取得费、土地增值税、经营税金及附加、所得税、项目的报建费等方面给予相应的减免政策支持。3结转为开发商固定资产的公共服务性设施，在移交政府相关部门时开发商需要及时收回当初支付的建设资金。4应尽快收回各高校所拖欠的市政配套费。135