1、面积25万平村民还迁保障房建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月72可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录1 总 论51.1 基本情况51.2 业主简介51.3 编制依据及研究范围61.4 主要技术经济指标71.5 简要结论82 项目建设的背景及必要性82、2.1 项目建设背景82.2本项目提出的理由132.3项目建设必要性143 项目市场分析153.1 项目定位153.2 项目前景分析164 建设内容与规模174.1 建设内容174.2 建设规模174.3主要建设规模指标及建设内容175 项目场址条件185.1 建设场地现状185.2 场地建设条件216 建设方案226.1 规划设计理念及原则226.2 单项设计256.3基础设施建设336.4主要技术经济指标：377 环境影响评价与节能397.1编制依据397.2环境影响评述397.3环境保护措施407.4节能408 机构设置与人力资源配置438.1 项目实施管理模式438.2项目建设管理机构3、448.3 项目人员配置449 项目实施方案及计划469.1项目设施方案469.2项目实施计划4710 工程招投标方案4810.1 招标形式4810.2 资质要求4810.3 招标信息发布4810.4 招投标工作组织4811 投资估算与资金筹措5011.1 工程范围及估算内容5011.2编制依据5011.3工程建设其他费用50114投资估算及资金来源5112 经济评价5812.1 经济分析的依据、原则和方法5812.2 基础数据5812.3 财务评价5912.4财务评价结果5913 社会效益分析60131该项目的建设能够提高农民生活水平60132该项目的建设能够促进当地经济发展601 总 论14、.1 基本情况1.项目名称：XX新城西区管铺头村民还迁保障房项目2.项目性质：新建3.建设地址：*县XX新城西区管铺头村4.项目业主：*（*）控股有限公司5.业主地址：*市*县杨成庄乡毕杨路6.法人代表：*7.建设规模及内容：项目规划用地29.4公顷，建筑总面积246600平方米，（其中住宅为213600平方米、其中5层60栋；11层约15栋；商业2.5层约33000平方米,住宅的层高为3米、商业公建的层高为4.5米，项目最大单体面积约15000平方米、最大高度小于36米。）8.项目建设工期：15个月（2010.102011.12）9.总投资:项目开发建设总投入83672万元，其中：工程费用65、4059万元(包括建筑工程费43346万元，设备及安装工程费20713万元)，工程建设其他费用1964万元，征地及拆迁补偿费13917元，预备费2163万元，建设期利息1569万元。10.资金筹措:项目总投资为83672万元。企业自筹资金44940万元，占总投资的53.7%；申请银行贷款38732万元，占总投资的46.3%，银行贷款偿还资金来源全部为XX新城土地出让收入。根据*县人民政府与*滨海发展投资控股有限公司签订的XX新城土地整理协议及关于对设立*（*）控股有限公司相关问题请示的批复（*政批200964号），该项目资金进入协议宗地范围内开发成本，由土地出让收入解决，先期由*（*）控股有限6、公司筹资建设。1.2 业主简介业主名称：*（*）控股有限公司注册地：*市*县杨成庄乡毕杨路公司法人：*注册资本：162000万元人民币公司类型：有限责任公司经营范围：以自有资金对房地产、基础设施、高新技术产业、公用事业、环保业、物流业、能源、建材、建筑行业、文教体育卫生行业、旅游业、餐饮娱乐业、传媒业、园林绿化业投资；市政、公路、土木工程项目的建设、开发；土地平整；资产管理（金融资产除外）；企业策划；自有设备租赁。（国家有专营专项规定的按规定办理）。*投资发展有限公司是*市市政工程局所属国有独资企业，其前身是*滨海市政建设发展有限公司，成立于1997年9月。公司先后承担了丁子沽三号路改造、西市7、大街拓宽、友谊路延长线、津滨高速公路、张贵庄路以及*市中心城区快速路系统和海河综合经济开发改造等多项大型重点工程的建设任务。2005年更名为*滨海发展投资控股有限公司，主要从事城市土地综合开发。公司经过多年发展，目前总资产达到了50多亿元，并投资控股了滨海市政、松江集团、松江科技、松江生态、内蒙滨海投资、深圳梅江南公司、无锡顺驰等多家公司。*县人民政府与*滨海发展投资控股有限公司签订的XX新城（西区）土地整理协议，为此*滨海发展投资控股有限公司于2008年9月设立了一个全资子公司*（*）控股有限公司，专门负责XX新城土地整理。1.3 编制依据及研究范围1.3.1 相关规划依据(1)*县土地利用8、总体规划(19972010年)；(2)*县基本农田保护规划；(3)*县XX新城总体规划(4)投资项目可行性研究指南（试用版）；(5)建设项目经济评价方法与参数（第三版）；(6)业主提供的区域社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；(7)本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等。1.3.2 行业技术标准(1)土地开发整理项目规划设计规范(TD/T1011-1013-2000)；(2)土地开发整理项目预算定额标准；(3)土地开发整理项目预算编制指南。 1.3.3 有关法律法规政策(1)中华人民共和国土地管理法；(2)中华人民共和国土地管理法实施条例；(3)基本农田保护条例；(4)国土资9、源部【国土资发(2000)316号文件】关于印发国家投资土地开发整理项目管理暂行办法的通知；(5)国土资源部【国土资发(2000)282号文件】关于印发土地开发整理项目资金暂行办法的通知；1.3.4 研究范围根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等。1.4 主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号项目计量单位数值备注一主要技术指标1总建设用地面积万29.4约441亩1.1定向安置居民住宅用地面积公顷20.051.2配套公建用地面积公10、顷1.861.3道路用地面积公顷3.491.4交通设施用地公顷0.662居住人数人3675人口密度243人/h3总建筑面积万24.66100%3.1住宅建筑面积21.36全部为安置房3.2商业面积3.3补尝给村委会4停车泊位辆1110停车率40%5容积率万/h1.26绿地率407建设工期个月15二主要经济指标1项目开发建设总投入万元836721.1其中：自筹资金万元44940占总投资53.7%1.2银行贷款万元38732占总投资46.3%2利润总额万元-836721.5 简要结论本次项目的建设将有效改善XX新城的基础设施、吸引更多的投资者前来XX新城投资，具有明显的社会效益。该项目的主要社会效11、益包括提高当地居民生活水平和促进当地经济发展等。在本项目的建设中，对XX新城西区基础设施及社会事业机构进行建设，是社会主义新农村建设的基础。改造XX新城西区供水、交通、通信、能源等基础设施，能够从根本上改善管铺头村镇面貌，使农民生活质量得到大大改善。大力发展村镇教育、医疗卫生及乡镇文化事业，能够提高农民的文化素质及身体素质，对农村新风貌的形成及人民生活水平的提高具有积极的促进作用。根据规划，本项目的建设将于2011年12月前完成。其间将提供众多就业岗位，将有更多农民从土地上解放出来，在XX新城西区产业布局趋于完善的前提下，吸引大量农民到不同岗位的实现就业，农民的收入将比项目建设以前有一定的增加12、。通过XX新城西区管铺头村民还迁保障房项目的建设，为管铺头村失地农民其提供社会保障，同时对*县的社会进步、经济发展起积极作用，为实现创造一个和谐、安定的社会创造良好条件。2 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1*市社会经济发展状况从2003年开始，*的GDP年增幅都保持在14%以上，2008年GDP排名全国大中城市第6名，仅次于上海、北京、广州、深圳和苏州，城市的综合实力进一步增强。对*的宏观经济态势进行深入分析，可以更好的帮助判断*城市和产业未来发展的稳定性，以判断和评估投资的宏观经济环境的风险性。1、经济总量近几年*GDP连续保持高速增长，从图中我们可以看到，2004-2013、08年*GDP增长速度都超过14，2008年*GDP总量达到了6354.38亿元，增幅达到16.5%，特别是在第三、四季度受国际金融危机影响的大环境下，这样的增幅在全国也名列前茅。其中第一产业实现增加值122.58亿元，增长3.1%；第二产业增加值3821.07亿元，增长18.2%；第三产业增加值2410.73亿元，增长14.7%。第三产业增速比上年加快0.4个百分点。三次产业结构为1.9：60.1：38.0。按常住人口计算，全市人均生产总值达到55473元，按年平均汇率折合7987美元，增长11.3%。这是*GDP连续5年增幅超过14。*经济发展呈现出前所未有的强劲势头，*的经济实力明显增强14、。通过与全国主要城市近几年GDP增幅的趋势比较，*的经济发展势头明显超过了全国其他几大城市，经济的增长保持着较高的水平，这是缩小*经济实力和其他发达城市之间差距最有力的支持。中央将*滨海新区的发展纳入国家“十一五”发展规划，意欲打造成为新世纪中国经济增长的第三极，给予重点的政策扶持，这为*的发展注入了强大的动力。未来的三年内，*经济将会以更快的速度强势崛起。2、财政收入2008年全市财政收入完成1489.89亿元，比上年增加285.24亿元，增长23.7%，连续4年净增额超过200亿元。其中地方一般预算财政收入675.55亿元，增长25.1%。主体税种保持较快增长。增值税、营业税、企业所得税和15、个人所得税四大税种收入合计占到全部税收收入的84.5%，增长21.4%，其中企业所得税增长36.2%，营业税增长22.9%。2008年财政支出1060.80亿元，比上年增长25.1%。教育文化卫生等社会事业支出200.5亿元，增长26.9%；再就业和社会保障支出105.6亿元，增长32.5%；支农支出38.5亿元，增长43.9%。加快推进基础设施建设和环境综合整治，2008年基础设施建设维护支出384亿元，增长20.2%。3、人均收入及消费性支出城乡居民收入增长较快。2008年全市城镇单位从业人员劳动报酬总额786.05亿元，比上年增长20.4%。城镇单位从业人员人均劳动报酬 39941元，增16、长19.9%。城市居民人均可支配收入19423元，增长18.7%。农村居民人均纯收入9670元，增长10.5%。 居民消费水平继续提高。2008年城市居民人均消费支出13422元，比上年增长11.6%。其中，服务性消费支出3646元，增长8.7%。城市居民恩格尔系数为37.3%。农村居民人均生活消费支出4593元，比上年增长11.5%。农村居民恩格尔系数为39.9%。4、小结从*宏观经济的各项数据分析中，我们可以看到*宏观经济的发展正处于一个快速上升的阶段。随着国家各项扶持政策的深入执行，前期不断积累的经济发展势能对后期发展的有力支撑，未来*经济发展的基本面在没有重大外界环境影响的前提下仍然是17、持续的、快速的发展格局。2.1.2主城区空间结构规划进入21世纪，*的城市建设进入了一个新的阶段，城市面貌日新月异。随着现代化城市交通快速网络的逐渐形成，*城市空间发展的规划目标正逐步变成现实。伴随着产业的转移，人口的“挤出效益”和房地产投资高潮的来临，*近郊城市化的速度明显加快。政府对整个城市的发展规划是一个城市未来发展的方向，一旦形成了规划的法律性保障，那么城市的发展就变成了一种可以预见的趋势。1、城市定位*市城市总体规划(2005年2020年)已经通过国家审议正式颁布执行。新的城市发展蓝图已经展开，与以往*出台的城市中长期发展规划相比，这次修订的“总体定位”有三个非常明显的变化。一是，将18、1999年版“我国北方重要的经济中心”调整提升为“北方经济中心”；二是，将1999年版“现代化港口城市”调整提升为“国际港口城市”；三是，增加了建设“生态城市”的发展目标。这意味着*将在为来的15年，城市发展将迈入一个崭新的阶段，*的城市地位和发展面貌将得到极大的提高。*“十一五”规划明确提出了新的*经济发展定位：“北方经济中心、现代化制造业和研发转化基地、国际物流中心、国际航运中心、离岸金融中心”。围绕着这一发展目标，“十一五”期间针对工业、基础设施、现代服务业方面的投入，将分别达到4000亿元、2600亿元、3300亿元左右，总投资额将超过11700亿元，同时向重点发展的行业和项目进行倾斜19、。在当前扩大内需保证增长的大趋势下，*大项目的投资总额在原有基础上计划增加7000-8000亿元，从而促进整体产业布局加速完成。从*发改委2009年2季度立项的项目来看，化工、钢铁、汽车、航空航天、现代服务、金融等行业的立项较多，城市基础建设的投资则集中在交通设施和公建项目上，对*的整个产业和城市布局进行优化和整合，力图为*“十一五”经济的飞速发展奠定一个良好的基础。2、空间功能布局*城市发展总体规划（2005-2020）已经通过了国务院的审批，成为了未来*城市发展的实施纲要。政府将调动一切资源的配置手段确保规划的实现，这是对一个城市、一个地区、一个区域未来发展最有效的引导。*市城市发展总体规20、划(2005-2020)让*的未来城市布局面临变革。19个功能区构成了日后*城市发展布局的基本框架。*未来将要形成的大功能分区和居住格局与城市的整体空间格局保持一致，*城市整体空间格局将呈现出以下特征：第一是从单中心走向多中心；第二是从双心轴向走向带发展，从北京到廊坊、武清一直到城市的中心区，形成产业带。第三是从海河走向海洋，前几年海河两岸的建设在国内有很多的影响，而且影响着中心城区的布局和结构，未来将从海河走向海洋，特别是*滨海新区在全国的战略地位确认后，海洋经济带来的产业变革将对经济和城市格局产生重大影响。第四，从城乡二元结构城乡多元结合，外围组团即中心城区周边小城镇的建设将带来居住空间的21、扩张契机。最后，*将逐渐与周边的城市一起形成有机联系的城市群落。在这个过程中，中心城区、外围组团和滨海新区将成为三个逐渐走向一体化的不同功能体。新规划把很多原来中心城区的职能分离出来，形成不同的功能组团，同时设置了滨海新区这个副中心，从一个单中心城市转变为双中心的城市发展格局。除了中心城区和副中心，还规划了三个城区以及一个“海河新城”。另外，13个功能组团在此间进行穿插，由此构成未来15年*城市发展的基本格局。未来主要承担居住功能的，将是西青城区、海河新城以及“双街”、“双口-青光”、“小淀”、“新立”、“双港”、“大寺”、“八里台”、“小站”、“葛沽”、“双港”、“XX”共11个组团这些区域22、将成为日后住宅开发的重点地区，而城市中心区将定位“区域性管理、服务和商贸中心”为主要职能，不再负担主要的居住功能。此前，*主要的居住功能由城市中心区负担。2008年的统计数字表明，南开、红桥、和平、河东、河西、河北位于外环线以内六个行政区的常住人口占*总常住人口58%，而其面积只是*市域23%左右。城市中心区的人口密度过大，将城市中心区人口逐步有效的向各个分散的功能区进行转移，是中心城区发展的一个方向。3、示范城镇的建设加快城市化水平党的十六届三中全会提出了科学发展观，统筹城乡发展这一概念。2010年中央在一号文件的名称中首次用“加大统筹城乡发展力度”这一主题，进行了深入阐述，这是历年所未有的23、。作为呼应，*市委、市政府从2005年下半年开始，用统筹城乡发展的新思路，以不减少耕地为前提，以农民拥护为基础，探索了“以宅基地换房”建设示范小城镇为龙头，推进农村居住社区、工业园区、农业产业园区“三区”统筹联动发展的新模式。截至2009年底，共批准三批29个试点，累计开工农民还迁住宅1300万平米，竣工660万平米，完成投资额约300亿元。华明镇、小站镇等8个试点已建成，14万农民迁入新居，实现了农民安居乐业有保障。统筹城乡发展呈现出欣欣向荣的喜人局面。2.2本项目提出的理由*市城市总体规划(2005年-2020年)提出一轴两带三区的市域空间布局。XX新城地处*市西部城镇发展带与南部经济发展24、区的交汇处，区位优势、地理位置、自然资源在*市十一个新城中独具魅力和特色。XX新城按照区位规划结构划分为东区、西区、南区三部分。其中西区规划总面积51.89平方公里，规划人口30万。结合XX新城的总体规划定位，西区在规划中更进一步强调了自身开发的节奏和脉络：以创意产业为主线、以体育产业为先导，发展旅游产业、文化产业、现代设施农业，最终发展成为生态体育新城，成为西区独特的定位。按照可持续发展战略分三期交叉互补式开发：一期为体育启动区，二期为XX水城，三期为文化创意生态城。一期体育启动区规划了多个国际标准的运动场馆，其中XX国际网球中心、XX体育场、*市体育训练中心已经确定为2013年东亚运动会比25、赛主要场馆。XX新城西区体育场馆的建设弥补了*市运动场馆的不足，同时也为*市申办全运会提供了有利条件。为加快XX新城建设，推进城乡一体化发展，让农民共享城市化发展的成果，按照国家法律法规和有关政策规定，根据群众的意愿和要求，建设XX新镇，实施XX新城规划区内村庄整体改造。作为*市重大服务业项目的“XX体育组团”选址位于管铺头村，为确保*市2013年东亚运动会场馆的建设计划，需优先解决村民安置问题。本次拟建的XX新城西区管铺头村民还迁保障房项目主要用于定向安置位于XX新城西区体育启动区的管铺头村村民，是XX新城西区开发的重要组成部分，也是新城建设开发的启动环节。2.3项目建设必要性2.3.1项目26、的建设，利于XX新城的的快速形成XX新城的产业定义为：“以创意产业为主线，促进体育产业，文化产业、旅游产业的快速发展，把XX新城打造成一座充满活力的魅力之城”，项目建设为贯彻落实XX新城规划建设打下了坚实的基础。同时对整个新城的建设产生了积极的推动作用，完全符合中央关于统筹城乡经济和社会发展的要求，符合农村城市化的发展方向，对与贯彻落实科学发展观，加快实现全面小康社会建设目标具有重要意义。 2.3.2可以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件建设社会主义新农村是党中央、国务院统筹城乡发展的重大战略决策，有利于扩大非农就业、增加农民收入，带动农村生产发展和生活富裕，夯实社会主义新农村建设的经济基27、础：有利于加强公共基础设施对农村的服务，改善社会主义新农村建设的物质条件；有利于促进农村经济社会全面进步，改善社会主义新农村建设的总体环境。把新城建设与繁荣经济结合起来，活跃了信息服务，基础设施建设，促进了XX新城发展。本项目建设，不但为当地居民和工业企业提供便捷完善的基础发施和宜居的生态环境，极大的改善当地居民的生活质量和生活水平。还将有效地推进XX新镇农村社会事业的发展，使教育、科技和文化、卫生事业更好地服务于农民，为社会主义新农村培育造就新型农民。2.3.3盘活土地资产，充分利用土地资源一般拆迁地块建筑密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地资源日益紧张的城市建设区来说，是一种资源的浪费28、。该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，盘活了周边大面积可开发用土地，大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值。2.3.4促进东亚运动会场馆周边风貌协调，美化核心区周边形象通过对管铺头村的拆迁改造，使得整个西区组团的发展面貌得到统一。不但保证了东亚运动会场馆建设的用地需要，同时大大提升了场馆周边的风貌协调性，美化了整体西区的形象。届时，将把XX新城优美的生活环境展现在中外来宾的面前。综上所述，本项目的建设是很必要的。3 项目市场分析3.1 项目定位3.1.1项目目标定位鉴于本项目是新农村改造项目，具有拆迁安置的特殊社会属性，因此从城29、市、地方区域、拆迁户、公司的角度出发考虑项目开发的目标定位为以下方面：（1）通过管铺头村的拆迁改造，加快XX新城的发展和区域发展的形象；（2）通过拆迁、还建安置拆迁住户，大幅度改善其居住生活条件；（3）利用东亚运动会的契机提档升级，协调整个XX新城西区的风貌打造；（4）充分利用有限的土地资源，将土地价值最大化利用；3.1.2项目业态定位项目地块临近区域主干道、紧邻XX湖和XX体育文化组团等文化、旅游核心区，通过综合解析地块，地块周边环境以及本项目自身独有特点，寻找项目业态。经调查研究，分析得出以下二种业态为项目的发展方向临街商业+普通住宅。临街商业为临街一层门面，主要以餐饮、娱乐、生活配套服务30、为主，餐饮要突出地方特色，娱乐内容要丰富新颖；同时在商业二层及安置房下面配以一定比例的小区管理及公共活动用房，以满足小区内管理、活动需求。住房除部分按照约定作作为无偿拆迁安置外，剩余部分以优惠的价格按经济适用房的政策向拆迁安置居民出售，同时档次定位中等稍偏低档次。3.2 项目前景分析项目周边的XX湖区域和XX湖东区的旅游特色镇近年来在*市房地产市场发展中占据了重要的位置，据不完全统计，正在开发及准备开发的项目多达10个。随着XX湖地区开发建设的深入，特别是2013年东亚运动会将在*举办，而项目所在的西区体育组团中正在建设的场馆也是东亚运动会重要的比赛场馆。同时，随着规划中的XX湖休闲旅游资源的31、开发，XX新城新型产业和大学校区的引进，XX新城西区将迅速发展成为*中心城区重要的外围功能型组团之一，这也将带来项目价值的迅速提升，给项目的商业带来光明的前景。3.2.1项目临街商业市场前景分析项目区域内目前集中地商业设施基本为空白，*商业广场项目正在建设之中。目前本地主要以当地居民的生活消费为主，商业的经营档次和水平比较低，还属于自发形成的阶段。随着XX新城西区的开发建设的深入，健康产业园、大学校区的建设完成，将有大批的“新移民”迁入西区，未来的常住人口将达到30万左右。特别是东亚运动会的举办，将进一步提升西区的吸引力。同时借助XX湖地区旅游产业的发展，本项目商业配套具有巨大的商业潜在价值。32、本项目临街商业走大众化路线，寻求梯级层次的发展，在建设方案中保持较高的设计标准，同时适合多种业态，为将来地区商业业态的逐步升级换代提供多层次经营场所，满足长时间的发展需求。3.2.2项目住宅前景分析住房除部分按照约定作作为无偿拆迁安置外，剩余部分以优惠的价格按经济适用房的政策向拆迁安置居民出售，从前期摸底调查的情况来看，住宅部分基本能够被管铺头村的居民全部消化，不存在销售的压力。4 建设内容与规模4.1 建设内容本项目是XX新城西区管铺头村民还迁保障房项目，根据项目业主委托要求及其提供的相关资料，本项目以安置房建设为主，辅以部分商业用房。4.2 建设规模项目规划用地29.4公顷，建筑总面积2433、6600平方米，（其中住宅为213600平方米、其中5层60栋；11层约15栋；商业2.5层约33000平方米,住宅的层高为3米、商业公建的层高为4.5米，项目最大单体面积约15000平方米、最大高度小于36米。）4.3主要建设规模指标及建设内容项目总用地29.48公顷，其中定向安置居民住宅用地为20.05公顷，配套公建用地1.86公顷，道路用地3.49公顷，交通设施用地0.66公顷公共绿地3.42公顷。序号名称单位指标1规划用地总面积公顷29.481.1定向安置居民住宅用地面积公顷20.051.2配套公建用地面积公顷1.861.3道路用地面积公顷3.491.4交通设施用地公顷0.661.5公34、共绿地面积公顷3.422主要工程量2.1道路面积平方米344052.2给水管线米25292.3雨水管线米79222.4污水管线米73072.5燃气管线米2008.52.6调压站座32.7换热站座42.8供热管线米5454.52.910KV变电站座42.10箱式变电站座185 项目场址条件5.1 建设场地现状拟建地点：位于*县杨成庄乡东寨村。场地描述：本项目地块XX新城西区西南角，地块东临西主干道和待开发地块，南临北华路，西领津文路及道路绿化带，北临西支路十四。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，地块现状为未平整一般耕地和部分弃置地。区域交通便捷，环境宜人35、，适宜本项目建设需要。项目总用地面积29.48公顷。施工场地内部情况地块周边道路状况 XX新城西区管铺头村民还迁保障房选址项目位置图1项目选址项目位置图2项目位置图35.2 场地建设条件5.2.1地质地貌*县地处平原地带，地貌特点不明显，本项日区为滨海平原，地面标高海拔2.1-4.2米。1土壤区域内土质盐碱，土壤类型为硫酸盐盐化潮土。2水文内外流经的河渠有青年渠、迎丰渠、六排干、独流减河。水资源较为丰富。现生活用水以地下水为主，长远发展，将依靠XX水库供水。XX地区主要分布有浅层咸水，埋深约50-60米，矿化度2.5-8.0克/升，深层淡水埋深约250-450米，矿化度2克/升。含氟量1.7-36、4.0克/升，地下热水矿化度为1 9克/升，地下水化学类型为钠质氯化物水，镁质硫酸盐水，钙镁质硫酸盐氯化物水质。3植被项目区植被生成历史悠久，种类繁多。农作物类有玉米、高粱、白菜、韭菜、黄瓜等，林业有柳树、杨树、槐树、榆树、枣树、桃树等。5.2.2气候条件XX新城西区地面标高海拔2.1-4.2米。区域内土质盐碱，土壤类型为硫酸盐盐化潮土。气候属于温带大陆性气候，四季分明，光照条件充足。春季多风少雨，夏季炎热雨量集中，秋季昼暖夜凉，温差较大，冬季寒冷干燥少雪。年平均气温12 4以上，最热为七月份，最冷在一月份，无霜期为200天以上，年平均降水445.5mm。常年主导风向为西南风，冬季多北风，年平37、均风速为3.1米/秒。5.2.3自然资源植物：XX新城西区未开发前种植粮食作物主要有玉米、小麦等，种植经济作物主要有棉花等，种植树木主要有枣树、桃树、榆树、槐树、洋槐、杨树。动物：XX西区未开发前圈养动物主要有：马、牛、驴、羊，野牛动物主要有狐狸、野兔、黄鼠狼、刺猬等。镇内昆虫有蜻蜒、螳螂、蜜蜂、马蜂、蝴蝶等，其中：对动植物构成危害的病虫有稻飞虱、牛虻等。5.2.4社会经济条件管铺头村位于*县杨成庄乡，截止2009年底管铺头村总人数为3501人，总户数为1092户。5.2.5土地利用现状管铺头村总面积8.40平方公里，农村居民点占地面积90.35公顷。村实有耕地面积为303.52公顷(455238、.77亩)，人均耕地面积为0.09公顷(1.38亩)。项目建设选址位于*县杨成庄乡东寨村，占地约450亩，包括一般耕地和部分弃置地。5.2.6施工条件施工所需水、电能满足需要，施工条件基本满足要求，在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接，充分利用场地内的空间，减少对周边人们生活及商业活动的不利影响，尽量减少施工中的环境污染物。可见，项目建设地的各项条件满足项目建设与运营的需要，无明显不支持项目的因素。6 建设方案6.1 规划设计理念及原则6.1.1规划设计原则及思路 关注生态和可持续发展，这些理念贯穿于所参加项目的规划设计和项目管理过程； 关注项目与现有环境的适应性、与现有发展风格的协调性、交通39、联系的可能性、高品位公共区域的整体性； 关注本项目在财务方面的可行性。确立一个适中的起点，以市场开发为主导，而不是盲目追求不切实际的概念。规划应该短、中、长期规划有机结合，并具有基于市场的前瞻性和先进性； 关注本项目运作的策略研究。保持可持续发展的空间环境，包括两个方面。即：基于商业价值增值的可持续发展和基于生态环境的可持续发展。良好的区域开发规划是这两者的和谐统一；1、适应性原则适应周边大环境条件，总体与周边协调，突出宜居性与舒适性基本条件，使用经济、设施完善、适应现代居住小区要求，富有现代感。2、以人为本原则充分考虑环境及气候特点，采取良好的朝向，争取最好的自然通风与采光条件。3、节能环保40、符合国家节能环保政策，采用环保节能材料，采用太阳能设备，充分利用自然资源，注意节水、节电措施的运用。4、整体统一规划，结合地形，分段实施。6.1.2方案总体构思1、场地布置及标高：本工程的建筑场地标高根据现有地形状况，景观微坡和城市道路相结合的方式解决场内高差，并配合景观设计，形成更丰富美观的区内环境。具体详见总平面竖向设计图。总平面规划、道路规划和景观特色本工程要为*市XX新城提供更加全面的功能新颖的居住选择。方案设计中尽量减少每套单元的公摊面积，还要保证舒适和功能的全面性，使每套单元均有动区、静区，餐饮、卫生区，用最优化组合的手段，使房间功能做到小而全，力争为居民提供完善优质的居住、工作、41、休息、以及商业经营良好环境。（1）严谨、完善的规划布局规划设计是政策性很强的工作，需要满足日照、交通、绿化、密度等多方面要求。现代化的公寓需要完整的配套设施。小区内部配套公建、汽车停车库等设施均采取了合理的安排，并考虑了安全、美观，避免了对居民生活的干扰。（2）便捷的住宅区道路系统地块虽被分为南区和北区两个部分，但道路系统通盘考虑，做到通而不畅。区内的机动车道采用9m宽道路，其余均为4m宽的小路。停车采用地上停车形式，机动车可就近停泊，不占用地面绿化，安全合理。（3）室间序列组织有序住宅区内均采用宅间绿地形式，营造一种安静舒适的绿地环境，拉近人与自然的间距，使人有更舒适的居住空间。（4）功能结42、构合理本工程由沿街商业、配套公建、住宅、绿地、道路等部分组成。配套公建、沿街商业由为住宅本身服务（如换热站、煤气调压站、变电、幼儿园）的设施和为社会服务（商贸、金融用房）的设施组成。住宅由5、11层组成。（5）多级绿化系统绿化是提高居住生态环境质量的必要条件和自然基础。小区内绿化采取集中与分散相结合的方式，充分利用空间空隙，见缝插针，构成多级绿化系统。绿化以大面积水体及常绿草坪为主，局部点缀灌木，使环境典雅清新。A、集中绿地沿小区主轴设置带状绿地，由小区入口广场，规则体形的水面，水平的小路连接各个楼座，充分考虑居民到达的便捷性及绿化利用率。景观绿地内设花架、座椅等，供老人交往、健身，小孩玩耍、43、嬉戏，为居民提供了公共空间。B、住宅宅前甬道两旁种植树木、草皮，形成线状绿带，象一条生命带为整个公寓增添活力。C、宅前、屋顶、阳台都是绿化种植的重点部位，红花绿叶为公寓画龙点睛，形成多层次立体景观，提高了小区环境质量。（6）完善的安全防卫系统居民需要安全的居住环境小区规划设计应首先解决这个问题。住宅出入口设明显的标志，居委会、管理室和物业服务站配置齐全，以增强居民的领域感、归属感、安全感。(7) 宜人的景观设计视觉环境给居住者以心理与精神的感受。小区建筑设计对每幢建筑的造型、色彩、空间组合、高低错落都进行反复推敲比较。非常重视建筑造型与室外绿化环境的结合。2、设计主要控制要求：(1) 建筑高度44、控制：满足规划设计要点对各区域的限高要求。(2) 按照消防要求设置环形消防车道，救护车同时可达每单元入口。 建筑间距控制： 根据规划要求，住宅区域建筑日照：多层建筑间距不小于南侧建筑高度的161倍，高层建筑间距不小于南侧建筑面宽的12倍。具体详见日照分析图。(3) 后退道路红线控制：根据退道路红线：满足规划设计要点附图中规定的各项退线要求。 (4) 按照相应的抗震要求进行工程设计。 6.2 单项设计6.2.1建筑设计1、户型平面布置 “四明”设计：每户均保证明厨、明卫、明卧、明厅的四明格局。每户均保证主要活动空间和居住空间朝南并有景观视角。强调南北通风。提高住宅的适用性。 合理组织套内空问，动45、静分区，洁污分区，精心设计公共空问和私人空问，就餐空间与居寝空问的关系，在控制单套面积的同时，满足各使用空间的建筑面积要求。所有房间保证足够的窗地比。分户墙空气计权隔声量设计值不小于40dB，套内分室墙空气声计权隔声量设计值不小于30dB。因为好的景观是小区设计中宝贵的资源，同时也是发展商今后的一个重要“卖点”。不仅仅是小区总平面布局必须充分考虑景观问题，好的单体平面设计也必须处处留意景观的关系，本小区的户型设计不仅保证每户均有良好的南向日照，而且尽量使更多的房间，阳台朝向绿地，做到户户有景，引景入室。2、建筑造型设计 建筑提倡时代感与艺术性的有机结合，融地域文化与时代进步与一体，并着重居住建46、筑温馨舒适细腻的特质进行处理。 住宅错落有致，立面处理细腻丰富，着重非对称和行列形式的建筑处理，和细节构建的手工艺特性，免落现代建筑生冷重复工业化的俗套。注重空问造型手法的变化，追求空问，光影，色彩，质感的对比组合。突出个性，强调识别性和归属感。同时也将各种建筑元素巧妙的融入整个建筑风格之中。色彩的大胆运用和体形的凹凸变化及高低错落，形成了丰富的轮廓线和建筑景观。3、空调设置 结合当地气候特点，主要房问考虑设置空调，空调室外机位置均己结合立面综合考虑。公建和大面积户型均为VRV小型集中空调系统。4、落水及排水 根据建筑立面风格屋面采用坡屋面有组织排水，排入内院的雨水由排水管引出排入室外排水系统47、，建筑围墙做散水及排水明沟。5、厨卫设计 厨房设计符合整体模数化的要求，以满足不同类型厨房的整体装修要求，包括成套定型设备，一整套排油烟系统和标准定型接口，采用新型管材，作暗藏式管道，设计集中管井。采用防漏措施，各种接口和配件标准定型化厨房装修，厨房的平面布局考虑增加操作面长度，满足台案，储，洗，切，烧等各项功能要求，每户厨房面积均满足规范要求。6、无障碍设计 根据规范要求小区做无障碍设计，带电梯户型及公建皆达成无障碍设计。6.2.2消防设计l、设计依据及设计标准 （1）建筑设计防火规范GB50016 2006年版 （2）汽车库。修车库、停车场设计防火规范(GB5006797) 本地块建筑均为48、多层及高层建筑物，建筑耐火等级为二级。2、总体 基地内设计环形消防车道，主车道宽=6米，路中心转弯半径=6米，次要车道宽=5米，路中心转弯半径=6米，消防车通达每一单元。6.2.3卫生防疫及环保设计1、卫生防疫基地内设有大面积绿化提供优美的环境和新鲜的空气，并有利于防尘降噪。基地内住宅方向都是正向朝南，经过日照分析，均满足日照要求。其卧室、厅的窗地比大于l7，厨房、卫生问窗地比大于110。每户均保证二个主要活动和居住空间朝南。居住用房均保证名厨、明卫、明卧、明厅，日照窗地比满足规范要求。沿城市道路卧室室外窗采用双层中空玻璃，以利安全并隔绝噪声。公共场所的卫生按照不同使用功能规范的卫生标准执行。49、公共场所的公共卫生器具按照规范设置，公共卫生问的大便器采用蹲式大便器。2、环保设计（1）垃圾收集 小区内宅前设置垃圾收集点，采用分类收集。 （2）噪声预防为了减少噪声音源的干扰，公用设施尽可能布置在噪音非敏感区，与住宅保持一定的缓冲距离；对重要设备选低噪音和隔振措施。所有机房作建筑隔声处理。对风机、水泵等采用低噪音型。所有电动设备均设橡胶减震垫或弹簧减震器、风机、水泵的进出口均安装软接头，空调设备送回风管均安装消声装置，以隔断噪声与震动对环境的影响。设备机房围护结构内侧均贴吸声材料，机房各进风、排风口由土建做吸声处理。 （3）废气排放 厨房排烟按照规范经管道井至屋面排放。 （4）建筑材料 本设50、计不采用实心粘土转，尽可能采用节能、无污染的环保型建筑材料。（5）绿化环境绿化环境是整个地块重要组成部分，绿轴将中心景观与组团绿化串联，使组团绿化与绿轴相互渗透，风格相互统一协调。为保证环境空气质量良好，能源主要采用电和煤气，并合理布置集中绿化和一般绿地，营造恰然自得的都市住区氛围，形成都市中的“绿洲”。道路设计主要采用“人车分流”的设计思路，以改善本地块人行安全。做到车行道在外围，人行道在内。“人可以改造环境，环境也可以改造人”。贯彻“以人为本”、“尊重自然”与“可持续发展”的思想，创造一个生态环境好的社区，是增长人们文化修养，充实人们高尚情操，是提高国民整体素质的重要举措。6.2.3安全设51、计l、本地块以燃气使用为主，清洁安全的新型能源增加了使用的安全性。2、可视访客对讲系统采用二级访客控制方式。本系统由管理中心、可视室外门口机、可视室内分机三个部分组成。可实现三方通话、楼宇对讲、图像监看、中心综合管理等功能，并可实现电脑联网。在出入口各安装l套访客对讲系统门机管理，安保控制中心各设访客对讲管理机1套，在各主要入口处设访客可视对讲门口机各l台并安装防盗门锁。每户选用可视对讲电话机，可以与大门入口处的人员进行双向通话，并可控制大门口处的电子门锁。物业管理中心也可与用户进行双向对讲，并接收用户的呼叫与报警。安防系统在主要出入口、各单元进出口、主要道路、中心花园、公建单体等重点部位设置52、CCD黑白摄像机，采用视频同轴线电缆传输图像信号，可在安保控制中心集中对重点部位的摄像机进行实时图像监控、录像纪录，对重点部位的图像控制从以监看为主逐步过渡为以图像纪录为主，并辅以实时监看的方式。周界防盗报警系统在周界设置主动式红外控测器，在信息管理中心设置报警主机，通过不可见的红外线来组成周界防范报警系统，一旦发生非法越出(入)地块周界，即因红外线断面发生报警信号，并自动纪录和储存。有效地增强了整体安防系数。周界探测器安装在围墙或栅栏顶约20厘米高处，互相交错设置，避免衔接处的漏洞。电子巡更系统巡更系统采用无线式(离线式)，该系统由巡更监测点(即IC卡)、巡更器(即手持式IC卡读卡器)、巡更53、管软件等组成。在地块入口、重要公共设施、各楼内底层等处设为巡更站。安装感应式IC卡，以IC卡读卡器作为巡更签到牌，由电脑软件编排巡更班次、时问间隔、路线走向，有效地管理保安人员的巡视活动，维护安全。6.2.4节能措施与新材料，新技术的应用屋面保温材料采用挤塑聚苯乙烯保温板，可大大提高保温效果，减少顶层的使用能耗，延长防水层使用寿命。墙面采用聚苯乙烯保温板，提高使用周期，避免开裂脱落等问题。门窗节能技术采用环保彩色断热铝合金窗，保温性能好，外墙门窗玻璃选用中空玻璃。给排水设备：采用节能型，洁具采用节水型冲洗配件。电气：照明节能，充分利用自然采光，采用节能光源及高效灯具。总体草坪灯尽可能利用太阳能54、供电，以充分利用自然资源。垃圾采用袋装分类收集，设固定垃圾收集点并进行密封处理，有机垃圾采用生物菌快速发酵处理，以营造整洁、优美的环境。绿化环境保障技术，选用观赏性好，生长整齐、绿化期的草种，绿化树木乔木和灌木草本型等人工植物群落植物培植多次。6.2.5结构设计1、设计标准（1）本工程建筑结构以及各类结构构件的设计使用年限均为50年。（2）本工程建筑抗震设防类别：丙级（3）地基基础设计等级：多层住宅和商业为丙级，高层住宅住宅为乙级，天然地基。2、工程所在地自然条件（1）工程所在地区50年一遇的基本风压为Wo=055KNm2，地面粗篷度类别按B类。（2）工程所在地区50年一遇的基本雪压为So=055、4KNm2，雪载准永久值系数分区为二区。（3）抗震设防烈度为8度，设计基本家数度值为02g。3、结构形式说明组团内单体分为两种建筑形式：住宅为5、9、15层；公建为2层。住宅的结构形式：六层以下部分住宅楼为砖混结构部分楼为剪力墙结构，六层以上住宅楼为剪力墙结构，商业为框架结构。6.2.6给排水设计1、设计依据（l）建设单位和建筑等相关专业提出的给水排水方面的要求。（2）市政给水排水资料。（3）有关国家规范及规程。2、设计范围本专业设计包括规划红线内的建筑给水系统、排水系统、消防给水系统。3、给水系统（1）水源本工程供水水源为城市自来水。采用两路市政给水管网进水，接口管管径DN200，进如小区，56、供在红线范围内所在需要的生活用水和消防用水。（2）给水系统小区室内生活给水系统和消防给水系统均为独立的系统。小区的生活用水由设于室外给水泵房加压供给。（3）消防给水系统本工程室外消防由小区同一考虑给水加压供给，给水泵含室外消防用水量，由给水泵引两条DN200管在小区内成环状管网，环状管网上设室外消火栓若干满足室外消防要求。（4）管材室内给水管：采用PPR管材，热熔连接。管道所注管径为公称直径。公称压力为09Mpa。 室内消防管：采用热镀锌钢管，同质管件，管径小于等于DNl00，丝扣连接。大于DNl00钩槽连接。4、排水系统（1）排水系统室内排水采用废、污合流制，室外排水采用雨、污分流制。室外污57、水经小区污水管汇集后排至市政污水管网，送到城市污水处理厂集中处理。室外雨水由小区雨水管收集后就近排入市政雨水管网。（2）管材室内污水管支管采用PVCU管，粘接。加压排水管采用焊接钢管焊接。高层排水立管及排出管采用机制铸铁管，卡箍式柔性连接多层排水立管采用PVC-U管，粘接。5、其他（1）卫生器具采用节水型。（2）市政管线接口位置应根据市政资料明确。6.2.7暖通设计1、编制依据采暖通风与空气调节设计规范民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)(JGJ2695)公共建筑节能设计规范地面辐射供暖技术规程2、工程概况：本小区地上建筑面积为：约为246600平方米，其中公建33000平方米、住宅21358、600平方米。地上建筑最高为11层。在小区中心位置有一个换热站供整个小区住宅部分采暖使用。3、采暖热负荷估算：（1）住宅部分：住宅部分采暖面积共2136万m2。按每平米50w热负荷进行估算，住宅部分总热负荷约为107MW。（2）公建部分：公建部分采暖面积为33万m2，按每平米70w热负荷进行估算。公建部分总热负荷约为23MW。（3）综合上述，总热负荷约为13MW。4、采暖方案：住宅部分采用散热器采暖，市政一次采暖热水经换热站换成8560二次热水供小区采暖。公建部分采用低温热水地板采暖，采暖管道从一期引入。6.2.8电气设计1、供配电(1) 编制依据A 、建筑设计防火规范 GB50016200659、B 、民用建筑电气设计规范 JGJT1692C 、住宅建筑规范 GB50368 2005D 、建筑物防雷设计规范 GB5005794E 、供配电系统设计规范 GB5005295F 、低压配电设计规范 GEl5005495G 、建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GBT503ll2000H 、有线电视系统工程技术规范 GB5020094I 、国家其他有关电气设计规范、规程、标准(2) 供电负荷动力、照明计算负荷住宅总建筑面积约为213600平方米，公建建筑面积约为33000平方米，经估算住宅电总负荷约为7775kW，公建用电总负荷约为3600kW。本工程住宅部分拟建箱式变电站四处，每处内设12560、0KVA变压器一台，公建部分拟建变电站一处，内设1250KVA变压器2台。(3) 供电电源电压等级本工程引进10kV电压电源2路，供小区内的箱式变电站及公建变电站，敷设方式为直埋电缆敷设。(4) 低压配电系统A 、低压电源电压为380V220V，采用三相五线制TN C S系统。B 、本工程每栋楼设有总配电柜，照明、动力负荷均由此配电柜配电。配电方式为放射式。C 、线路敷设：配电线路室外采用电力电缆直埋敷设，户内采用阻燃PVC管在顶棚和墙面内暗敷设。D 、计量方式为一户一表。(5) 防雷接地：本工程按二、三类民用建筑物防雷设施施行。2、弱电系统 本工程弱电系统包括：通信及网络系统，有线电视系统。61、小区弱电机房设在会所内，进线由经三路引入。6.3基础设施建设本次基础设施建设的范围在项目选址内，重点建设起步区内的道路工程、给水工程、排水工程、供热工程、电力工程、电信工程、景观工程等。6.3.1道路工程1、设计依据 XX新城西区启动区控制性详细规划2、采用规范 城市道路交通规划设计规范 (GB 50220-95)； 城市道路设计规范(cJJ37-90)(1998局部修订条文)； 公路软土地基路堤设计与施工规范) (JTJ 017-96)； 道路交通标志和标线 (GB 5768-1999)；3、技术标准 道路级别：居住区道路、小区路、组团路； 改计车速：20km/h,10km/h； 沥青混凝土62、路面设计使用年限：15年；荷载标准：道路BZZ-100kN；路面横坡1.5；人行道横坡反向1；地震基本烈度：7度(0.15g)；重要性修正系数1.3。4、设计原则平面：结合现有道路及规划进行平面设H，各项技术指标满足规范要求。纵断面：结合周围场地地坪标高进行纵断面设计。各项技术指标满足规范要求。横断面：按规划横断面进行控制。居住区道路：路而宽度为20m；小区路：路面宽度为5-8m；组团路：路而宽度为3-5m；5、工程规模本工程为小区二级开发，不包括周边市政道路。6、路面结构设计本次道路设计拟采用沥青混凝士路面结构： 做法为：4cm细粒式沥青混凝土(AC-13C)+6cm粗粒式沥青混凝土(AC-63、25C)+1 5cm水泥稳定碎石(水泥含量5)+15cm石灰粉煤灰碎石(8：12:80)+1 5cm石灰粉煤灰土(12:35:53)，路面结构层厚度为55cm。基础处理采用60cm厚8石灰土30cm厚碎石垫层，基础处理厚度为90cm。人行道结构采用6cm彩色花砖2cm水泥砂浆+15cm石灰粉煤碎石(8：12：80)+1 5cm石灰粉煤灰土(12：35：53)，总厚度为38cm。6.3.2给水工程给水现状现状由地下水源供水，本工程用地范围内无供水设施及管网。 水量预测 本工程建设用地为村民安置区。 考虑*市为水资源缺乏地区且安置区居民生活水平相对较低等因素，本工程安置区给水系统供水量采用人均综合64、生活用水量为100L/人d，安置人口3850人，则用水量为385m/d。6.3.3再生水工程1、水源 本工程再生水水源为XX新城西区污水及再生水厂的再生水厂。2、用水量预测 根据XX新城西区控制性详细规划，本工程再生水主要用于浇洒道路、绿化、景观河道用水及农业灌溉等，根据相关工程经验，再生水用水量按照居民综合生活总用水量的20考虑，则再生水用水量为70m/d。6.3.4排水工程 排水体制 安置区及开发区内采用雨、污分流的排水体制。 污水量预测 本工程建设用地性质为居住用地及其配套公共建筑，因此折污率按照平均用水量的75%考虑，则本工程污水排放量为3625m/d(用水量日变化系数为l8)。 雨水65、量计算 Q=q.F.公式中：Q雨水规划流量(L/S) q设计暴雨强度(L/s.10) F汇水面积(10m) 舭径流系数 其中暴雨强度q采用1983年编制的*市暴雨强度公式： q=3841(1+0.85lgP)/(t+17) 其中：P计算降雨重现期 t降雨历时 基本参数的确定 设计降雨重现期P 根据区域地形平缓的特性和建设性质，参考本地同类1程，取p=1年。 降雨历时 降雨历时t=t+mz 式中t地面集水H_J间(取15分钟) t管内雨水流行时间(分种) m管道延缓系数，本工程取值为2。 径流系数 考虑降雨凶素和地面因素等具体条件，按区域土地平衡情况，计算综台径流系数，取=0.50。 雨水量预测66、 根据上述计算原则，计算得安置区雨水量约为3000L/S。6.3.5供热工程 (1)设计依据： 采暖通风与空气测节设计规范 (GBS0019-2003) 居住建筑节能设计标准 (J10409-2004) *市公共建筑节能设计标准 (J10633-2005) 公共建筑节能设计标准 (GB50189-2005) (2)设计原则： XX新城西区管铺头村民还迁保障房位于*市中心区南部、*县东部、XX水库西岸地区。项目自然资源丰富，本地区突出“水和生态以休闲、旅游、生态为特点。在热源形式的选抒上应结合地区特点，突出“节能、环保、经济”的原则，以清洁式能源为主，减少“三废”排放对环境的破坏。 (3)热源：67、XX地区地处王兰庄地热带，蕴藏着丰富的地热资源，热水储量达84亿立方米，距地表约900米，水温达82，开采方便可利用价值高。本项目拟采用地下热水作为住宅及公建采暖热源。 (4)供热系统： 供热系统采用散热器与地板辐射采暖相结合的方式。 (5)室外供热管网： 室外供热管网为支状，采用无缝钢管，聚氨酯发泡保温，直埋敷设。 (6)室内采暖管网： 散热器采暖系统采用铜铝复合散热器，PP-R塑铝稳态管，分户计量。地板敷设采暖系统采用PERT管6.3.6供电工程 现状：XX新城西区管铺头村民还迁保障房以南大小路以西有一座220千伏变电站，该变电站为整个区域提供电源。 本区域按单位建筑面积负荷指标法进行负荷68、估算，住宅(舍配套公建)用电指标为50W/m2，公建为4070W/ m2。依据负荷预测，规划区内建设10座10KV土建变电站，其中住宅区设置7座，公建区设置3座(土建站容量按2x630KVA/座考虑)，设26座箱式变电站，为区内住宅供电。区内公建依据负荷情况自设IOKV变电站，电源由规划建设的位于项目北部的110KV变电站提供，在区内规划道路上预留10KV电缆位置。6.3.7电信工程 现状：本区域属*电话局服务范围。 程控交换机普及率60，住宅及公建按2部百平米考虑，电话交换机实装率按85考虑，全区固定电话总用户数为3850户。 景观工程采用组团式绿化布局结构，在每一个居住组图内设置区域景观节69、点；在不同居住社区中布置社区景观点。同时规划南北向绿轴，提升整体居住品质。6.4主要技术经济指标：序号名称单位数量备注1可用地面积平方米2054462总建筑面积平方米246600213600住宅33000商业3建筑基地总面积平方米222904道路广场面积平方米988505绿地面积平方米843206容积率1.237建筑密度%10.50%8绿地率%40.58%9汽车停车数量辆2200地上10自行车停车数量辆72007 环境影响评价与节能7.1编制依据 -中华人民共和国环境保护法 -建设项目环境保护条例 国务院253号令 -环境空气质量标准 GB309596 -大气污染物综合排放标准 GB1629770、-967.2环境影响评述 本项日对人气、噪音、水质等进行检测分析，对针对项目建设可能对环保的影响作一般性的预测和评价。7.2.1施工期对环境的影响 (1)工程所在地基本为河床阶地，填挖方较小，现状地块主要为河床。工程修建时将改变原有的生态环境影响原有植被生长、并由此可能造成水土流失和植被破坏。 (2)施工期间，各种施工机械产生很大的噪声，但对于周围居民点等影响较小。 (3)施工期间还会带来扬尘，从而造成水质、空气等污染，但影响范围不大，且随施工结束影响随之消除。7.2.2运行期对环境影响 (1)道路建成后汽车排放的有害气体将对大气造成污染，虽然影响较小，但随着机动车拥有量的增加，这种影响也会相71、应加大，建议随着科技的进步和社会的发展，选择洁净能源和其它措施，减小对大气质量影响。 (2)工程建成后，由于占地，会给农业生产带来一定的损失，但工程建成后，也会形成新的农业经营结构，促进第二、第三产业的迅速发展。(3)对声环境的影响：据以往评价的结果，道路建成后，交通噪音将对道路两侧200m范围内造成一定影响，超标现象将有所发生，应采取一定的环保措施。7.3环境保护措施7.3.1设计阶段 (1)规划时，应注意避开古迹及水源地等影响敏感区，尽量使工程与周围环境相适应。 (2)设计时，应设置完善的排水、防护系统，避免污染物直接排入水体以及雨水冲刷对边坡的侵蚀。 (3)设计中应注意取士和弃土的合理布72、局，减少对附近农田和植被的破坏。 (4)沿线两侧应种植树木及草皮，防止水土流失。7.3.2施工阶段 (1)施工时，尽量采用低噪音的设备，合理选择施工时间和方法，城镇附近打桩机严禁夜间施工。 (2)运送土、磁盘、石等物件时，尽量用蓬布遮盖汽车，以施工场所勤洒水、减少扬尘污染。 (3)填挖地段，应及时清理弃土，避免乱堆乱放；对填挖边坡应迅速种植树木、草皮，这是恢复植被、防止水土流失很有效的措施。 (4)施工过程中应避免采用大爆破，当需要爆破时，应注意使对周围自然景观的影响降低到最小程度。 (5)需借用山坡土时，应注意周围环境的景观，不要因采土而破坏生态平衡。7.3.3运行阶段（1）道路两侧200m73、 范围内应慎重规划，住宅、建筑物与道路应保持足够距离，使噪音、灰尘影响控制在容许范围内；道路途径学校、居住点处应加密种植树木，使之形成绿化屏障。 (2)加强道路和沿线设施的管理，经常整修路面，保持足够的平整度和清洁，以降低交通噪音。7.4节能7.4.1编制依据 根据国家能源部颁发的有关能源综合利用、节约能源的规定节约能源暂行条例和中国节能技术政策大纲中的要求编制。7.4.2节能指标 该项日能源设计指标采用低于正常能源消耗指标，如采暖需煤，设备、照明电量，生活用水量的实际消耗量。7.4.3节能措施 1设计节能 充分利用项日区内地形平坦的特点，尽量选择较小的路面坡度，有利于各种地下管线的施工安装和74、运行中的能耗损消耗，也利于各种车辆通行及节约能耗。 项日区内的所有雨水都就地排放，不设雨水泵站，既节约敷设管道的费用，又节省电能消耗和维护费用。各种热设备及管道等均进行良好的聚氨酯保温隔热措施以减少热损失。一级管网采用直埋保温管，使管道的每公里温降控制在l以内，节约热耗。加大一级网的供、回水温差，采用此措施后提高一级管网输配效率，减少了一级网投资。采用安全热值高的天然气，这样既安伞又有利于节约煤炭和油料，可提高燃烧效率10%，有利于节能和可持续发展。新增变压器采用新型节能高效变压器，低压变电室采用电容器自动补偿，功率冈素达0.9以上，选用Y型节能电机设备，采用高效节能照明电器。 推动绿色照明工75、程，采用高效节能电光源、高效照明灯具和照明自控设备。 项目区现状土地利用方式利用率低，在保证基本农田不变的前提下，通过对项目区实施开发建设，使项目区用地凋整为城市建设用地及利用率较高的房地产开发项目用地，大大提高项目区用地的土地利用率，符合国家关于集约用地，合理利用每一寸土地的国策。 2管理节能 加强室外给水管网的管理维护工作、加强对用户的宣传，减少不必要的漏水现象的发生，从而实现节约用水、用电。 污水按照围家有关规定实行，符合排入城市污水管网标准的方能接入道路管网，以减少污水处理厂的总能耗。推广循环水、污染水处理综合利用，降低用水消耗。 城市垃圾进行分类收集和分类处理，并试行垃圾焚烧、建设垃76、圾、类便生产沼气工程。 道路照明采用节能型电气，管理方式中灯具可采用半夜灯，以利于夜间节能。道路建设中采用乳化沥青筑路和旧沥青路面料的再生利用技术。7.4.3 结论通过各种节能技术，最终实现能源资源的优化配置及合理利用，达到促进围民经济向节能型发展的目的。8 机构设置与人力资源配置8.1 项目实施管理模式XX新城西区管铺头村民还迁保障房项目是一项宏大的工程，按照XX新城西区开发建设的要求，必须在两年内完成定向安置区建设。工程工期短、任务急，这就要求项目实施要有全新高效的管理模式，为了有步骤、有计划的管理利推进项目的实施，保证项日组织管理、实施、监督、检查各个步骤顺利进行，拟采取*县XX新城开发77、建设委员会组织管理，*（*）控股有限公司实施，*县政府、项目所在的杨成庄乡政府、规划和土地管理部门、国土资源部监督检查的管理模式。*县成立了XX新城开发建设工作领导小组和总指挥部，直接组织管理XX新镇的建设。为确保该项目建设的稳步实施、扎实推进，取得成效，经研究，在总指挥部下设立综合协调、群众工作、建设和融资四个工作平台，其职责分工如下：1综合协调平台：*县XX新城开发建设委员会为主，对涉及XX示范小城镇规划建设的问题和其它相关工作，统筹安排，协调各方，明确责任，分解任务，由相关单位和部门分头落实。2群众工作平台：以管铺头村所在的杨成庄乡党委、政府为主，对建设中直接涉及群众的工作负总责。具体负78、责宣传发动、基本情况摸底、群众意愿调查、房屋认定、测量及评估、农民安置办法的制定、项目区内建新区征地及拆迁补偿、定向安置楼房房型选定、三个协议(村民与村委会、村委会与镇政府、镇政府与建设主体)的签定、细织农民定向安置、原村庄拆迁以及与群众相关的其它工作，并保证社会稳定。3融资建设平台：以*（*）控股有限公司为主体，按照“融资、建设、偿还”的工作思路，全面运营项目建殴、资金管理和项目债务偿还职责；主要负责整个项目的融资工作。具体负责与金融部门的沟通、贷款相关手续的办理；公司对贷款资金的管理工作，按照工程建设进度安排资金供应计划。按照项目实施进度、土地出让条件和对市场环境的预测分析，制定还款划。具79、体负责农民定向安置住宅、公建、市政基础设施及相关配套的建设：负责项目前期启动资金及贷款资本金的筹措；负责项目前期手续办理、工程招标及工程建设管理；负责项日区内土地的征用、整理，并支付项目区内的土地征用及拆迂补偿费用；作为借款主体和项目法人，统筹安排资金，对项目建设资金实行专款专用、封闭运营，保证项目资金流稳定，并负责项目借款偿还。8.2项目建设管理机构公司设董事会和监事会，董事会下设总经理1名，总经理下设分管工程建设、房屋销售及物业管理的副总经理各1名，同时还设置分管财务工作的财务总监1名。副总经理和财务总监下设各职能管理部门。具体如下:行政管理人力资源管理会计核算财务审计前期策划营销手续、客80、户服务工程管理设计规划计划管理合同管理及物业工程造价管理公司领导综合部财审部营销部施工部经营部技术研发 8.3 项目人员配置8.3.1工程建设管理方式项目部是由公司组建并领导进行项目管理的组织机构。它是开发项目现场管理的的施工管理组织机构，负责开发项目从开工到竣工全过程施工管理的工作，既是公司某一开发项目的管理层，又对各外包单位负有管理和服务的双重职能。8.3.2项目部组织形式及人员设置项目经理1人工作班子：设土建组、设备安装组、安监组、成本控制组、后勤组土建组下设施工管理、技术洽商、计划统计、物资供应设备安装组下设施工管理、技术洽商、计划统计、物资供应安监组下设安全检查成本控制组下设预决算、81、合同管理、招投标后勤组下设资料归档、手续办理工程技术部主管土建组、设备安装组、安监组、后勤组，经营计划部主管成本控制组。采用部门控制式项目组织，不打乱公司现行的建制，按照部门职能分工，对应项目管理机构，由部门负责组织实施项目管理。9 项目实施方案及计划9.1项目设施方案1、将管铺头村集体土地全部征为国有，无偿为农民提供定向安置住宅。按照人均住宅定向安置面积45的标准，无偿提供定向安置住宅。在此基础上，根据群众自愿可增加购房面积，实行购房优惠。切实安排好被征地农民的劳动就业和长远生计。每人安排商业用房10，对不愿选择商业用房的，每人安排小户型住宅15，无偿提供给农民。按照人均2的标准建设商业用房82、，无偿划拨给村，作为集体资产由村集体经济组织出租或统一经营，不得转让、变卖。其经营收益用于本村五保户供养、特困家庭救济和其他公共事业支出。2、按照现有人口数据，先期安置管铺头村共计3501人，统计人口的10%为弹性人口。根据*县杨成庄乡管铺头村选房统计数据作为本项目规划依据，项目按照住宅建筑面积56.4平方米/人，商业建筑面积7.9平方米/人安置，并10%为弹性人口进行规划（弹性人口按照住宅建筑面积45平方米/人，商业建筑面积15平方米/人安置）。根据XX新镇总体规划配套相应公共服务设施,小学幼儿园。3、为降低住宅建设成本，给农民以实惠，对定向安置住宅建设实行定向安置经济适用房建设的优惠政策：83、一是对定向安置区以行政划拨的方式供应土地；二是免收城市基础设施建设配套费和人防结建费。9.2项目实施计划项目计划2010年开工建设，计划于2011年下半年完成全部住宅及配套建设工作，到2011年年底全部村民入住。预计建设周期15个月时间。10 工程招投标方案本项目业主将根据中华人民共和国招标投标法，对项目的工程施工、工程监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标，并根据国家发展计划委员会第3号令以及*市有关招标文件的规定，结合项目的具体情况，组织完成招投标工作。10.1 招标形式本项目拟采用公开招标的形式进行招标工作。由项目业主自行组织或委托具有甲级资质的招标代理机构对设计单位、施工84、单位、工程监理单位、重要设备（如空调机组、电梯）供应商、大宗材料供应商（如商品混凝土、钢材）进行公开招标确定。10.2 资质要求设计单位：乙级工程施工单位：一级建筑安装施工工程监理单位：乙级。建议在同等条件下，有类似工程经验的优先。重要设备、大宗材料供应商需有良好的信誉，具有较强的技术经济实力，优先考虑国内供应商。10.3 招标信息发布根据中华人民共和国招标投标法和*市招标投标条例的相关规定，依法必须招标项目的招标公告必须同时在指定的报纸和信息网络媒介上发布。指定的报纸为*日报，指定的信息网络为*招投标网，网址为本项目的招标信息将分别在上述两种媒体上同时发布。10.4 招投标工作组织项目业主自85、行组织或委托具有甲级资质的招标代理机构实施项目招投标工作。招标时应遵循公开、公平、公正、诚实信用和优胜劣汰的原则，组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参与公开投标的设计单位不得少于3家，工程施工单位不得少于5家，工程监理单位不得少于3家，供应商不得低于3家。11 投资估算与资金筹措11.1 工程范围及估算内容11.1.1工程范围 本报告涉及内容包括整个29.48公顷士地的征地、拆迂和安置内容，其中安置区包括建筑安装工程费、设备购置费及与工程建设相关的其它费用，其中的工程费用包括定向安置住宅工程、配套公建工程及安置区内基础设施工程。工程投资包括上述工程内容的建筑安装工程费、设备购置费及与工程建86、设相关的其它费用。11.1.2估算内容本项日建议书设计内容包括上述规划范围内的建筑安装工程费、设备购置费及与工程建设相关的其它费用。工程费用包括定向安置住宅工程、配套公建工程及安置区内基础设施工程。11.2编制依据1市政工程可行性研究投资估算编制办法建设部(1996年) 2.*市市政工程预算基价(2004年)3.大津市建筑工程预算基价(2004年)4.*市安装工程预算基价(2004年)5.材料价格依据*市工程造价信息(2007年2月)及厂家询价11.3工程建设其他费用 1建设单位管理费：按财建：2002394号 2工程建发监理费：按第一部分工程费用之和的0.3%计算。 3前期工作费：按国家计委87、文件计价格19991283号文件规定的标准计算。 4工程质量监督费：按第一部分工程费用的0.3计取。 5 工程勘察费：按第一部分工程费用之和0.55估算。 6工程设计费：按国家计委、建设部计价格2002lO号文件有关标准计算。 7施工图预算编制费：按工程设计费的10计算。 8施工图殴计审查费：按工程设计费的7计算。 9勘察成果审查费：按工程勘察费的6汁算。 10.环境评价费：按国家计委计价格2002125号文件有关标准计算。 11工程保险费：按第一部分工程费用之和的0.3计算。 12工程招标代理服务费：按照国家计委讣价格20021980号文件招标代理服务收费管理暂行办法规定计取。 13基水预备88、费：按第一、二部分费用(不含土地使用费)之和的5计算。114投资估算及资金来源 投资估算见总估算书。 工程总投资为83672万元。根据*县人民政府与*滨海发展投资控股有限公司签订的XX新城土地整理协议及关于对设立*（*）控股有限公司相关问题请示的批复（*政批200964号），该项目资金进入协议宗地范围内开发成本，由土地出让收入解决，先期由*（*）控股有限公司筹资建设。总 估 算 书（一）工程名称：XX新城西区管铺头村民还迁保障房项目序号工程和费用名称估算价值（万元）技术经济指标占投资额（%）备注建筑工程设备及安装工程工器具及生产家具购置其他费用合计单位数量指标一工程费用1住宅工程339896989、62409512配套公建工程87651795105603基础设施工程59211956125483.1道路工程515515含：道路绿化3.2给水工程6696693.3中水工程6696693.3排水工程7467463.4热力工程314031403.5太阳能热水工程213621363.6电力工程270327033.7电信工程1281283.8路灯工程9789783.9燃气工程786786含：地上3.10绿化工程7777小区内绿化合计433462.56%总 估 算 书（二）工程名称：XX新城西区管铺头村民还迁保障房项目序号工程和费用名称估算价值（万元）技术经济指标占投资额（%）备注建筑工程设备及安装工90、程工器具及生产家具购置其他费用合计单位数量指标二工程其他费用1建设单位管理费3313312监理费2892893勘察设计费（1）勘察费227227（2）设计费5975974勘察成果审查14145施工图审查费36366工程前期费1041047工程保险费1241248预算编制费59599工程招标代理服务费383810工程质量监督费12412411环评费2121合计19641964总 估 算 书（三）工程名称：XX新城西区管铺头村民还迁保障房项目序号工程和费用名称估算价值（万元）技术经济指标占投资额（%）备注建筑工程设备及安装工程工程其他费用其他费用合计单位数量指标12征地及拆迁补偿费1195311991、5312.1征地费用263626365693.1612.2拆迁补偿费用8155815512.3拆迁补助奖励费68468412.4XX村农用地转用土地异地征地新增费用478478各类费用合计433462077994095.54%三预备金216321632.58%1基本预备金21632163四建设期贷款利息156915691.88%五工程总投资4334620783672构成比例51.80%24.76%2.35%21.09%100.00%12 经济评价12.1 经济分析的依据、原则和方法12.1.1评价依据（1）本项目财务评价以原国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）为依据；（2）本项目92、成本、效益等方面的财务测算，按财政部颁发的企业财务通则和企业会计准则的有关规定为依据；（3）本项目税金测算，按国家颁发的税种、税目及相关规定为测算依据。12.1.2评价原则（1）本项目经济评价以动态分析为主，并辅以若干主要静态指标的分析；以定量分析为主，定性分析为辅的原则；（2）本项目经济评价在计算期内的销售价格及成本，均不考虑通货膨胀因素；（3）本项目经济评价遵循收入与费用计算口径一致的原则；12.1.3评价方法本项目的财务评价按新建项目的评价方法进行效益分析和测算。12.2 基础数据12.2.1计算期确定本项目为拆迁安置项目，住房绝大部分以无偿的方式分配给管铺头村民，只剩余少部分为筹措开发93、资金优惠销售给管铺头村民，商业部分则全部做拆迁安置之用，可在完工后不久即可售毕。故将计算期设定为项目的建设工期，即15个月。12.2.2项目销售部分统计产品形式住 宅处置方式无偿安置优惠购买限价购买商品房面积（）1440628740价格(元/)00说明无偿成本价格低于商品房20%价预计商品房价格合计21360012.3 财务评价12.3.1 项目投入估算项目开发建设总投入费用合计为83672万元。12.3.2销售收入预测商业销售收入为438万元。产品形式住 宅处置方式无偿安置优惠购买限价购买商品房面积（）1440628740价格(元/)00收入预计(万)无偿1176合计(万)37079销售税金94、及附加(万)203912.3.4 项目利润利润总额利润总额=项目总销售收入-开发成本-销售税金及附加 =83672-37079-2039=44554万元12.4财务评价结果从以上评价结果可知，项目投资收不抵支，存在较大亏损。13 社会效益分析本次项目的建设将有效改善XX新城的基础设施、吸引更多的投资者前来XX新城投资，具有明显的社会效益。该项目的主要社会效益包括提高当地居民生活水平和促进当地经济发展等。131该项目的建设能够提高农民生活水平 在本项目的建设中，对XX新城西区基础设施及社会事业机构进行建设，是社会主义新农村建设的基础。改造XX新城西区供水、交通、通信、能源等基础设施，能够从根本上95、改善管铺头村镇面貌，使农民生活质量得到大大改善。大力发展村镇教育、医疗卫生及乡镇文化事业，能够提高农民的文化素质及身体素质，对农村新风貌的形成及人民生活水平的提高具有积极的促进作用。132该项目的建设能够促进当地经济发展根据规划，本项目的建设将于2011年12月前完成。其间将提供众多就业岗位，将有更多农民从土地上解放出来，在XX新城西区产业布局趋于完善的前提下，吸引大量农民到不同岗位的实现就业，农民的收入将比项目建设以前有一定的增加。通过XX新城西区管铺头村民还迁保障房项目的建设，为管铺头村失地农民其提供社会保障，同时对*县的社会进步、经济发展起积极作用，为实现创造一个和谐、安定的社会创造良好条件